Case ID: pr-dec_186/html/0503-01.html
Source: Caselaw Access Project
Author: {"author": "El Juez Asociado Señor Feliberti Cintrón Juez Presidente Señor Hernández Denton,", "license": "Public Domain", "url": "https://static.case.law/"}
Date Created: 2024-08-24T03:29:51.129683

Arkel Ramón Sánchez Torres, Lourdes López Torres y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, recurridos, v. Fundación Dr. Manuel de la Pila Iglesias, Dr. Luis G. Valentín Méndez, María T. Márquez Salazar y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, peticionarios.
    
      Número: CC-2008-0554
    
      Resuelto: 22 de agosto de 2012
    
      
      Juan Muñiz Belbrú y María T. Alicea Pierantoni, abogados de la parte peticionaria; Juan C. Rodríguez López y José M. Couto-Llinás, abogado de la parte recurrida.
   El Juez Asociado Señor Feliberti Cintrón

emitió opinión del Tribunal.

Se nos presenta, a través de este recurso, la interro-gante de si es necesario fijar un precio mínimo para la venta de una propiedad inmueble en subasta pública pro-ducto de un trámite ordinario de cobro de dinero, sin que medie una garantía hipotecaria. Igualmente, consideramos los límites al derecho de un acreedor de continuar sus ges-tiones de cobro por sentencia, luego de que adveniera dueño de una propiedad del deudor a través del procedi-miento de ejecución de sentencia cuando el valor de ésta excede lo pagado por el acreedor en la licitación.

I

En noviembre de 2002 el Tribunal de Primera Instancia dictó Sentencia declarando “ha lugar” una demanda por impericia médica instada por los recurridos, Arkel Ramón Sánchez Torres (señor Sánchez), su esposa, Lourdes López Torres (señora López), y la Sociedad Legal de Gananciales constituida entre ambos, contra los peticionarios, Luis G. Valentín Méndez, su esposa, María T. Márquez Salazar, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos. Conforme al referido dictamen, se conferió a la señora Ló-pez una partida en daños ascendente a $500,000, así como $150,000 al señor Sánchez. Asimismo, se concedió a los re-curridos $162,500 en concepto de honorarios de abogado, puesto que el juzgador entendió que la parte peticionaria había actuado con temeridad durante los procedimientos. En desacuerdo, los peticionarios acudieron en alzada ante el Tribunal de Apelaciones.

Entre tanto, a solicitud de la parte recurrida, el tribunal de instancia emitió una orden de anotación de embargo sobre la residencia principal de los peticionarios. Ello para asegurar el cobro de la referida Sentencia en la eventuali-dad de que ésta fuera confirmada en alzada.

Mediante un dictamen de 22 de junio de 2004, el foro apelativo intermedio confirmó la Sentencia apelada, pero redujo las cantidades otorgadas por el tribunal de instan-cia a los recurridos de la manera siguiente: $250,000 para la señora López y $75,000 para el señor Sánchez. De igual forma, eliminó la partida de honorarios de abogado.

Posteriormente, y a solicitud de la parte recurrida, el tribunal de instancia dictó una Orden de Ejecución de Sentencia. La subasta correspondiente a la residencia de los peticionarios se realizó el 2 de agosto de 2005. Dos días más tarde, el alguacil presentó ante el tribunal un Acta de Subasta, donde hizo constar que se le adjudicó la buena pro a los recurridos, como únicos licitadores, luego que és-tos ofrecieran $50,000 de la Sentencia a su favor. El 22 de agosto de 2005 dicha parte tomó posesión del inmueble.

Transcurridos dos años desde la subasta, y luego de la venta de la propiedad en cuestión a unos terceros los recurridos acudieron al tribunal de instancia al amparo de la Regla 51.4 de Procedimiento Civil de 1979, 32 L.P.R.A. Ap. III, solicitando que se ordenara a los peticionarios su comparecencia a una toma de deposición, con el propósito de identificar bienes adicionales suyos que satisficieran el balance adeudado en virtud de la aludida Sentencia. Como fundamento para ello, alegaron haber cobrado únicamente los $50,000 ofrecidos por los recurridos en la subasta.

Los peticionarios, por su parte, adujeron que la adjudi-cación del inmueble a favor de los recurridos tuvo el efecto de satisfacer la Sentencia en su totalidad. A tales efectos, sometieron una tasación de la propiedad que reflejó un valor de $475,000 al 2 de septiembre de 2003.

El 6 de febrero de 2008 el foro de instancia emitió una Resolución, disponiendo que la cuantía a ser aplicada a la deuda por sentencia fuera el valor del inmueble en el mer-cado a la fecha de la subasta, luego de deducidas las cargas hipotecarias que le afectaban; es decir, su valor neto {equity). Estableció un plazo para que las partes se reunie-ran y acordaran cuál sería dicha cantidad o, de lo contra-rio, evidenciaran a cuánto ascendía el equity de la propie-dad al 2 de agosto de 2005.

Insatisfecha, la parte recurrida acudió ante el Tribunal de Apelaciones mediante un recurso de certiorari. Luego de expedir el auto solicitado, dicho foro revocó al tribunal pri-mario y determinó que el valor del inmueble, para efectos de la deuda por sentencia, “es el valor por el cual se adqui-rió el inmueble” en la subasta. Indicó, además, que ni el derecho sustantivo ni el procesal requieren que se le fije un precio mínimo a una propiedad a ser subastada en un pro-cedimiento de venta judicial en ejecución de sentencia, por lo que la propiedad debía ser vendida, como en efecto lo fue, al mejor postor.

Es entonces que la parte peticionaria acude ante nos por medio del presente recurso señalando la comisión de los siguientes dos errores:

Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al concluir que el derecho sustantivo y procesal en un trámite de ejecución de sentencia en un procedimiento ordinario por cobro de dinero, sin garantía hipotecaria, mediante la subasta de un inmueble, no se requiere un precio mínimo.
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al determinar que no se extinguió la cuantía dispuesta en la sentencia, provo-cando la subsistencia de una deuda artificial. Petición de cer-tiorari y alegato, pág. 6.

Mediante Resolución, le concedimos un término a la parte recurrida para expresar su posición respecto al re-curso presentado. Habiendo comparecido, resolvemos.

II

Conforme los planteamientos esbozados, nos toca resolver primeramente si, al igual que en las ventas judiciales en virtud de una ejecución de hipoteca, se requiere la fija-ción de un precio que sirva de tipo mínimo para la subasta de un inmueble en un procedimiento de ejecución de sentencia.

Los peticionarios nos invitan a extender el requisito de justiprecio al proceso de ejecución de sentencia no vincu-lado a garantías hipotecarias. Apuntan a las graves injus-ticias que se suscitan al venderse propiedades sin que me-die un precio mínimo, lo cual permite que el deudor sea desprovisto de su propiedad por cantidades que no guar-dan relación con el valor real del inmueble. Aunque concor-damos con la problemática que plantea la parte peticiona-ria en este recurso, no existe base en derecho para implementar lo que nos pide.

La ejecución de hipoteca por la vía ordinaria se rige por las disposiciones de las Reglas de Procedimiento Civil —Regla 51.3 et seq., 32 L.P.R.A. Ap. III— así como aquellos preceptos de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979 (Ley Hipotecaria) que aplican por decreto expreso del legislador. BL Investment v. Registrador, 173 D.P.R. 833 (2008); Rodríguez Morales v. Registrador, 142 D.P.R. 347 (1997); Arroyo v. Ortiz y Franco, 133 D.P.R. 62 (1993).

La norma atinente al tipo mínimo como requisito a una subasta válida, según reconocida inicialmente en Ponce Federal Savings v. Gómez, 108 D.P.R. 585 (1979), y reiterada posteriormente en Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369 (1997); Rodríguez Morales v. Registrador, supra; Arroyo v. Ortiz y Franco, supra, y Junta Retiro Maestros v. Registrador, 109 D.P.R. 569 (1980), está predicada exclusivamente en principios de derecho hipotecario. Es en Ponce Federal Savings v. Gómez, supra, donde, luego de trazar el historial legislativo atinente a los requisitos cons-titutivos de la hipoteca, conjuntamente con los procesos relativos a su ejecución, expresamente reconocimos que, al igual que en el procedimiento ejecutivo sumario, el precio de tasación pactado por las partes en la escritura de cons-titución de hipoteca configura el precio mínimo para el re-mate en un procedimiento ordinario.

En la actualidad, esta normativa se encuentra plas-mada en el Artículo 179 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2575, que consigna explícitamente el precio de tasa-ción como requisito ineludible para la validez de la escri-tura de hipoteca. Se precisa también que este precio ser-virá de tipo mínimo en la primera subasta, tanto en el procedimiento de ejecución sumario como en el ordinario.

Igualmente, el Artículo 221 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2721, dispone que la tasación acordada en la escritura de constitución de hipoteca servirá de tipo mínimo para la primera subasta. En la eventualidad de que esa primera subasta se declare “desierta”, el tipo mínimo para la segunda será dos terceras partes del precio pactado; si aun así no comparece un licitador, se utilizará la mitad del precio pactado como precio mínimo para la tercera subasta. íd.

Análogo al planteamiento que nos presenta la parte pe-ticionaria en su recurso, los abusos causados por la falta de justiprecio en las ejecuciones de hipoteca ocasionó que se adjudicaran mediante este trámite propiedades por canti-dades irrisorias. Esa práctica operaba en detrimento de los deudores, puesto que no solamente perdían sus propieda-des en el remate, sino que las deudas correspondientes continuaban en vigor aun luego de concluido el proceso de venta.

La siguiente expresión resume la situación que se pre-tendió atender mediante la implementación del precio mí-nimo:

Nótese que el propósito perseguido al requerir el estableci-miento de dicho tipo mínimo fue precisamente el de “cerrar la puerta a la grave injusticia que representa la adquisición por el acreedor de la finca hipotecada mediante oferta en subasta de parte del crédito adeudado, adjudicándose el inmueble por precio irrisorio y libre para perseguir otros bienes de su deu-dor por el balance impagado de su crédito”. Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, supra, pág. 379. Véanse: Arroyo v. Ortiz y Franco, supra; Junta Retiro Maestros v. Registrador, supra; Ponce Federal Savings v. Gómez, supra.

A pesar de los inconvenientes que surgen por la falta de justiprecio, según aludidos por la parte peticionaria, nos vemos impedidos de atender la problemática atinente a las ventas judiciales que no responden a créditos hipotecarios con respuestas fundamentadas estrictamente en un man-dato legislativo en el ámbito hipotecario. Contrario a los hechos presentes en los casos antes citados, en este recurso no media una hipoteca. Más bien, la acción versa sobre la ejecución de una propiedad de los peticionarios para satis-facer las sumas conferidas a los recurridos por sus daños personales. Entendemos, por lo tanto, que los rigores de la Ley Hipotecaria, en específico el requisito de un tipo mí-nimo para subasta, no aplican.

Sin embargo, según explicamos más adelante, no por ello quedan totalmente desprovistos de protección los deu-dores quienes, en virtud de una sentencia decretada en su contra, ven sus bienes rematados para satisfacer las obli-gaciones allí consignadas.

A base de lo anterior, resolvemos que no incidió el Tribunal de Apelaciones en lo atinente al primer señala-miento de error.

III

A. Validez del precio de venta en subasta

Procedemos entonces a discutir las pautas que rigen los procedimientos de ejecución de sentencia como el que hoy nos ocupa. Como advertimos anteriormente, es claro que las normas que operan en el ámbito del derecho hipoteca-rio no aplican a los hechos de este caso, específicamente lo atinente al precio mínimo, puesto que no les concierne ga-rantía hipotecaria alguna.

La Regla 51.8 de Procedimiento Civil de 1979 (32 L.P.R.A. Ap. III) atiende lo relativo a las ventas judiciales. Ésta provee, en lo pertinente, lo siguiente:

(b) Manera de hacer la venta. — La venta judicial de bienes en cumplimiento de una orden de ejecución, deberá hacerse por subasta al mejor postor .... Una vez que se hubieren ven-dido bienes suficientes para cumplir la orden de ejecución, no podrán venderse bienes adicionales ....
(d) Acta de subasta y entrega de bienes. — Verificada la venta, el oficial a cargo de la misma levantará un acta por escrito describiendo lo acontecido durante la subasta y la adjudica-ción de venta al mejor postor, quien pagará el importe de la venta en dinero efectivo o en cheque certificado a la orden del oficial en cuestión. En casos extraordinarios, el tribunal podrá ordenar cualquier otra forma de pago .... En caso de venta de propiedad inmueble, el oficial encargado de la venta otorgará escritura pública a favor del comprador ante el notario que este último seleccione, abonando éste el importe de tal escritura. (Énfasis nuestro). 32 L.P.R.A. Ap. III (ed. 2001).

Según surge de su propio texto, en lo que respecta al precio de venta, solo se dispone para que la propiedad a ser subastada se le adjudique al mejor postor. No se requiere la fijación de un precio que sirva de tipo mínimo para la subasta ni se establece un mecanismo para calcular su valor. No obstante, ello no significa que un licitador puede ofrecer cualquier suma por irrisoria que parezca. Si la transferencia se realiza a cambio de una cantidad sumamente baja, la venta podría resultar nula. A esos efectos, hemos dictaminado que “para que una venta en ejecución de sentencia sea nula, el precio pagado en ella debe ser tan exageradamente inadecuado que cree una presunción de fraude”. Ramery Vélez v. Banco Popular, 90 D.P.R. 274, 280 (1964). Véanse, además: Figueroa v. Banco de San Juan, 108 D.P.R. 680, 692 (1979); García v. Humacao Fruit Co., 25 D.P.R. 682, 689 (1917). Se establecen de este modo unos límites al precio que el encargado de conducir la subasta, de ordinario el alguacil del tribunal, puede aceptar de un licitador para que se le adjudique el bien subastado.

Conforme la naturaleza particular del procedimiento de ejecución de sentencia existen, además del monto licitado, otros factores que inciden en la determinación de si resulta o no adecuado el precio pagado. Sobre este particular, hemos reconocido que el valor de una propiedad obligatoriamente se afecta al disponerse de ella a través del mecanismo forzado de subasta pública. Según indicado:

Si tomamos en cuenta que no se trata de una venta volunta-ria, sino forzada, en la que el precio razonable debe determi-narse, no en relación con el valor del inmueble en el mercado, sino con respecto a lo que se puede obtener en una subasta pública, es forzoso concluir que no se ha establecido controver-sia alguna de fraude por precio inadecuado. Figueroa v. Banco de San Juan, supra, pág. 692.

Relacionado con lo anterior, cabe señalar que, excepto aquellos casos extraordinarios en que así lo disponga el tribunal, la Regla 51.8(d) de Procedimiento Civil, supra, exige que el licitador agraciado entregue el importe total de su oferta “en el acto mismo de la adjudicación en mo-neda de curso legal o cheque de gerente o letra bancaria con similar garantía”. Banco Gub. de Fomento v. Abarca Warehouses, 109 D.P.R. 132, 135 (1979). Este requisito for-zosamente afecta la disponibilidad de licitadores conforme aumenta el precio de la propiedad. Ello obedece a que es preciso contar con un cierto grado de solvencia económica para disponer de altas sumas de dinero en efectivo o su equivalente al momento de participar en la subasta.

Igualmente, como parte del proceso, se debe contabilizar las cargas que afectan la propiedad a ejecutarse. Así, por ejemplo, las contribuciones y las hipotecas por las cuales el adquirente está obligado a responder son factores relevan-tes al calcular la razonabilidad del costo del inmueble. Figueroa v. Banco de San Juan, supra; Salas v. Cabassa, 69 D.P.R. 457 (1948).

Al examinar la situación particular de autos advertimos que, a pesar de que la parte recurrida abonó únicamente $50,000 de la sentencia a su favor en la subasta, no por ello podemos inferir que dicha cantidad es exageradamente inadecuada. Debe tomarse en cuenta que los recurridos se vieron forzados a asumir dos hipotecas que afectaban el inmueble, ascendentes a 245,000.

B. Enriquecimiento injusto

No obstante, entendemos que, en casos como este, en los que se le adjudica una propiedad a un acreedor por sentencia, permitirle a éste descontar de su acreencia únicamente la cantidad que abonó para adquirir dicho inmueble mediante subasta, independientemente de su valor, podría conllevar el enriquecimiento injusto del acreedor a costa del deudor.

La utilización de la doctrina de enriquecimiento injusto no se encuentra restringida a la esfera contractual. “Es ésta una doctrina o principio general de derecho que puede aplicarse a situaciones muy distintas entre sí, siempre y cuando tengan en común un elemento: el que de no aplicarse se perpetraría la inequidad de que alguien se enriqueciese injustamente en perjuicio de otro”. Silva v. Comisión Industrial, 91 D.P.R. 891, 897-898 (1965). Esta norma está cimentada en criterios de equidad, es decir, justicia que permea a todo nuestro ordenamiento jurídico. Mun. Quebradillas v. Corp. Salud Lares, 180 D.P.R. 1003, 1019 (2011).

“Recurrimos a esta figura cuando da ley no ha previsto una situación en la que se produce un desplazamiento patrimonial que no encuentra una explicación ra-zonable en el ordenamiento vigente’ Mun. Quebradillas v. Corp. Salud Lares, supra, pág. 1019. Véase Ortiz Andújar v. E.L.A., 122 D.P.R. 817 (1988). Con el propósito de hacer viable su utilización, hemos adoptado los criterios siguientes:

1. Existencia de un enriquecimiento.

2. Empobrecimiento correlativo.

3. Conexión entre el empobrecimiento y el enriquecimiento.

4. Falta de causa que justifique el enriquecimiento.

5. Inexistencia de un precepto legal que excluya la apli-cación del enriquecimiento sin causa. Mun. Quebradillas v. Corp. Salud Lares, supra, págs. 1019-1020; Ortiz Andújar v. E.L.A., supra, pág. 823.

Una vez examinados los hechos presentes en este re-curso, concluimos que se cumplen todos los factores perti-nentes para la aplicación de la mencionada pauta doctrinal. Primeramente, al adjudicarse la propiedad a la parte recurrida por $50,000, ésta obtuvo un aumento en su patrimonio. Luego, cuando la propiedad se desplazó del pa-trimonio de la parte peticionaria se produjo su correlativo empobrecimiento. Existe, a su vez, la conexión requerida entre el desprendimiento del uno y el aprovechamiento del otro. Así pues, se observan los próximos dos requisitos.

La cuarta condición también se satisfizo. Según estable-cimos en Ortiz Andújar v. E.L.A., supra, pág. 829, el “tér-mino ‘causa’ no tiene aquí la acepción que se le da en ma-teria contractual, sino que toma en el significado de acto jurídico que explica, que justifica la adquisición de un valor”.

En otras palabras, el beneficio o incremento en el patri-monio debe estar asentado en algún principio de derecho. Según hemos señalado:

Desde prismas diversos, el concepto de causa del enriqueci-miento ha sido objeto de serios debates entre juristas. No obs-tante, la doctrina mayoritaria en este momento se inclina a reconocer situaciones en las que no se puede aplicar la acción de enriquecimiento injusto debido a que la atribución patrimonial posee una causa válida. Entre las mismas se señalan: cuando existe un convenio legal o un testamento y cuando se ejercita un derecho sin abuso. (Escolio omitido). Ortiz Andújar v. E.L.A., supra, págs. 829-830.

En este caso, los recurridos obtuvieron la ventaja econó-mica que representa el verdadero valor o equity de la pro-piedad adquirida. De acuerdo con las circunstancias en que se concretó la adquisición, no podemos concluir que existía causa alguna que validara la ganancia correspondiente al equity del inmueble en detrimento de los peticionarios. Por consiguiente, se cumple la cuarta condición.

En lo que respecta el quinto y último requisito, no ye-rnos nada en la Regla 51.8 de Procedimiento Civil, supra, que excluya la aplicación de la doctrina de enriquecimiento sin causa a la ejecución de una propiedad para el cobro de una deuda. De esta forma, concluimos que están presentes en este caso los elementos del enriquecimiento injusto.

Los recurridos obtuvieron la propiedad ejecutada por $50,000, una cantidad muy inferior al valor de tasación, y la vendieron en menos de dos años por $392,000. Negarnos a utilizar el precepto doctrinal que repudia el enriqueci-miento injusto en casos como el presente, facultaría a los acreedores a continuar cobrando del deudor aun luego de haber obtenido bienes a través del procedimiento de ejecu-ción cuyo valor excede la deuda por sentencia. Ello equi-vale a condonar el que se perpetúe una deuda independien-temente del lucro obtenido por el acreedor. No hay fundamento alguno que obligue a este resultado, en especial cuando al así hacerlo se trastocan nociones básicas de justicia.

De otra parte, el permitir que se abone el valor real de la propiedad al crédito por sentencia no perjudica al acree-dor en sus derechos pues, a través del inmueble, tiene a su haber el equivalente del dinero adeudado y su capital se ve acrecentado correlativamente.

Contrario a la posición asumida por la disidencia, no vemos razón de peso para excluir a un deudor de las mercedes de una doctrina en equidad como lo es el enriquecimiento injusto. El cobro de una deuda no debe ser base para que una de las partes saque provecho de la otra. Realmente, lo que se pretende es que el acreedor cobre su acreencia y lo que en justicia le corresponde; no que se enriquezca a cuenta del deudor ejecutándole propiedades consecutivamente y escogiendo cuánto amortizar de su crédito por cada una sin contabilizar el efecto de su valor neto en la deuda.

No podemos pasar por alto que en este caso en particular, asumiendo que las cargas hipotecarias ascendían a $245,000, a través de un crédito de su sentencia por la cantidad de $50,000, los recurridos se hicieron de una pro-piedad cuyo valor oscilaba entre $475,000 —según la tasa-ción efectuada dos años antes de la subasta— y $392,000, que fue el precio de venta de dicha propiedad a un tercero posterior a la ejecución mediante subasta.

Habida cuenta de que la residencia de los peticionarios contaba con un valor residual al momento en que pasó a ser parte del patrimonio de los recurridos, como cuestión de equidad, corresponde restarle ese valor al balance adeu-dado por sentencia. En este particular, fue acertada la apreciación del tribunal primario al ordenarle a las partes evidenciar el equity de la propiedad ejecutada para luego llevar a cabo los cómputos correspondientes.

Acorde con lo anterior, como primer paso a determinar el valor neto del inmueble en este caso, es necesario dedu-cir el monto de las cargas hipotecarias del precio de la pro-piedad para la fecha de la subasta. De otra parte, debe tomarse en consideración también que la deuda quedó, a su vez, reducida por los $50,000 que los recurridos ofrecie-ron en la subasta.

Al no contar con los elementos de juicio sobre estos par-ticulares, es función del tribunal de instancia acumular toda la prueba necesaria para hacer la evaluación de los factores relevantes y determinar el crédito que corres-ponda.

Advertimos que nada de lo aquí dispuesto afecta los ca-sos en que un tercero, ajeno a la deuda que se procura cobrar, es quien resulta ser el licitador agraciado en la su-basta puesto que, según esta premisa, el acreedor por sen-tencia únicamente recibirá la cantidad pagada por la pro-piedad ejecutada. Así pues, no vemos razón alguna para que nuestra decisión cree incertidumbre entre los licitado-res, según intima la opinión disidente, puesto que en nada se afectan los derechos de esos terceros por lo dictaminado en hoy. En esta ocasión se atiende exclusivamente la rela-ción entre acreedor y deudor por sentencia.

Aclaramos igualmente que, en cuanto a la norma pautada hoy, nada tiene que ver el que la propiedad adjudicada al acreedor por sentencia aumente o disminuya de valor luego de la fecha de la subasta. Según explicamos anteriormente, lo determinante para efectos de fijar el monto del crédito a abonarse a la deuda existente es el valor residual de la propiedad cuando ésta pasa a ser parte del patrimonio del acreedor. Cualquier cambio en valor posterior a la subasta es impertinente a esta ecuación y corre por suerte del acreedor agraciado en la subasta.

Hemos reconocido que, dadas las limitaciones al método de pago y las circunstancias en que se produce la venta, el precio en el trámite de una subasta no puede equipararse con el precio de una compraventa en el mer-cado libre, donde hay disponible un financiamiento a aque-llos compradores interesados. Figueroa v. Banco de San Juan, supra. Partiendo de esa premisa, surge la posibili-dad real de que en ejecuciones a favor de un acreedor por sentencia la propiedad cuente con un valor neto que exceda el precio de subasta. En estos casos, como bien dictaminó el foro de instancia en su Resolución objeto de la Sentencia del Tribunal de Apelaciones aquí recurrida, a menos que las partes lo estipulen, corresponde al deudor que esté en desacuerdo con lo ofrecido por el acreedor por sentencia en la subasta probarle al tribunal, en un trámite posterior, el valor en el mercado de la propiedad a la fecha de la subasta. Este trámite se limita únicamente a establecer el monto a acreditarse a la deuda en aquellas situaciones en que surja disputa al respecto. No concierne este proceso a las funciones del alguacil ni vulnera el curso normal de subasta.

Advertimos igualmente que nuestra decisión en nada afecta las disposiciones de la nueva Ley de Protección del Hogar, Ley Núm. 195-2011 (31 L.P.R.A. sec. 1858 et seq.) (Ley Núm. 195-2011), que protegen de embargo y ejecución aquellas propiedades que cualifiquen como hogar seguro conforme dispone la ley citada por la opinión disidente.

Primeramente, este nuevo esquema legal no aplica a los hechos de este caso porque éstos preceden a su aprobación. De otra parte, la aludida legislación tam-poco dispone de la problemática hoy presentada para nues-tra consideración. Resulta claro que su protección no se extiende a otras propiedades del deudor que no constitu-yan su “residencia principal”. Quiere esto decir que, según el escenario propuesto por la disidencia, cualquier otro bien del deudor por sentencia, como podría serlo, por ejem-plo, una segunda propiedad, un predio de terreno sin una “estructura enclavada en el mismo” (31 L.P.R.A. sec. 1858), o cualquier otro inmueble que no cualifique al amparo de la Ley de Protección del Hogar como “residencia principal”, id., quedaría expuesto a ejecución por su acreedor mera-mente por la cantidad licitada, sin ninguna oportunidad de reajuste en la acreencia por el monto de su valor neto.

Entendemos que los principios básicos de justicia y la ausencia de legislación pertinente que la atienda exigen nuestra intervención en una situación como ésta, que re-sulta en el enriquecimiento injusto de una parte sobre la otra. De ninguna manera se le niega a un acreedor lo que por derecho le corresponde. No obstante, nos toca velar por los derechos de todos, incluyendo la parte deudora en esta instancia.

IV

Por todo lo antes expuesto, se expide el auto de “certio-rari” solicitado, se revoca la Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones el 13 de mayo de 2008 y se reinstala, en su lugar, el dictamen del Tribunal de Primera Instancia de 6 de febrero de 2008.

Se dictará Sentencia de conformidad.

El Juez Presidente Señor Hernández Denton disintió con una opinión escrita, a la cual se unieron la Juez Aso-ciada Señora Rodríguez Rodríguez, el Juez Asociado Señor Martínez Torres y el Juez Asociado Señor Estrella Martínez.

Opinión disidente emitida por el

Juez Presidente Señor Hernández Denton,

a la cual se unen la Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez y los Jueces Asociados Se-ñores Martínez Torres y Estrella Martínez.

Disentimos de la Opinión que hoy emite una mayoría de este Tribunal por entender que la figura del enriqueci-miento injusto es inaplicable a este caso. Además, entende-mos que el foro judicial no debe asumir la responsabilidad de valorar bienes embargados, práctica que hasta hoy era realizada por los licitadores que acuden a las subastas. Creemos que, en el contexto de la ejecución por sentencia, el valor de los bienes subastados debe continuar siendo el que establecen los licitadores.

I

En este caso, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia declarando “con lugar” una demanda de daños y perjuicios por impericia médica instada por los recurridos, el Sr. Arkel Sánchez Torres, su esposa, la Sra. Lourdes Ló-pez Torres, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (matrimonio demandante). Los foros inferiores entendieron probado que la señora López Torres sufrió una serie de daños físicos considerables, por lo que declararon responsables a los codemandados peticionarios, el Dr. Luis G. Valentín Méndez, su esposa y la Sociedad Legal de Ga-nanciales compuesta por ambos (médico demandado). Como resultado del litigio, se concedió una suma que, tras ser reducida por el Tribunal de Apelaciones, totalizó una cuantía global de $325,000. La sentencia que impuso esa cuantía advino final y firme.

El matrimonio demandante obtuvo una anotación pre-ventiva en aseguramiento de sentencia sobre la residencia ganancial del médico demandado y, posteriormente, el foro primario dictó una orden de ejecución de sentencia. Se ce-lebró la subasta correspondiente, se declaró vacante y se le adjudicó la propiedad al matrimonio demandante, el cual ofreció un abono de sentencia por un valor de $50,000. Transcurridos dos años de la reventa de la propiedad a unos terceros por el precio de $392,000, el matrimonio de-mandante acudió nuevamente al foro de primera instancia y solicitó que se le ordenara al médico demandado a satis-facer el balance adeudado en virtud de la sentencia por daños, a saber, $325,000 menos los $50,000 representados por el valor de la propiedad adjudicada en la subasta.

El médico demandado respondió que la adjudicación de la residencia al matrimonio demandante tuvo el efecto de satisfacer la sentencia en su totalidad. En apoyo de ese argumento, presentó una tasación de la casa realizada du-rante la pendencia del litigio entre ambos, en la cual el inmueble obtuvo un valor de $475,000. El Tribunal de Pri-mera Instancia resolvió que la cuantía que debía aplicarse a la deuda debía ser el valor del inmueble en el mercado a la fecha de la subasta, luego de deducidas las cargas hipo-tecarias que le afectaban. Es decir, su valor neto o equity. La propiedad tenía dos gravámenes hipotecarios que el ad-quirente debió cubrir, por lo que el foro de primera instan-cia concedió un plazo para que las partes acordaran el valor neto de la propiedad al momento de la celebración de la subasta.

Insatisfecho, el matrimonio demandante acudió ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo intermedio re-vocó al foro primario y resolvió que el valor del inmueble para efectos de la deuda por sentencia es el valor por el cual se adquirió el inmueble en la subasta. Dicho de otra forma, resolvió que, para propósitos de satisfacer una sen-tencia, el único valor que se le puede adjudicar a un bien subastado en ejecución es el valor que se ofrece en la su-basta; en este caso, $50,000. Inconforme, el médico deman-dado acudió ante nos.

En síntesis, el argumento de los peticionarios es que el Art. 220 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria), 30 L.P.R.A. sec. 2720, exige que las ventas de bienes inmuebles en procedimientos de subasta estén sujetos a un precio mínimo. Como en este caso no se celebró la subasta a partir de ese precio mínimo —conocido en el derecho hipotecario como "tipo mínimo”— aducen que el valor real que recibieron los demandantes a quienes se les adjudicó la residencia es mucho mayor al abono conce-dido a la sentencia y que ello conlleva que se dé por extinguida.

Así las cosas, le concedimos un término al matrimonio demandante para que se expresara.

II

Atendido el recurso, nos correspondía determinar si la adjudicación de un inmueble a favor de un acreedor por sentencia, tras declararse vacante una subasta, conlleva que solo se aplique el valor de remate a la acreencia, o si, por el contrario, se debe imputar el valor en el mercado del bien objeto de subasta al momento de celebrarse esta u otro valor mínimo análogo bajo la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2001 et seq.

Como bien señala la Opinión mayoritaria, en el ámbito hipotecario las propiedades ejecutadas se subastan a par-tir de un tipo o precio mínimo pactado por los contratantes al otorgarse la hipoteca. Art. 179 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2575. Véase, además, Rodríguez Morales v. Registrador, 142 D.P.R. 347 (1997). De esa manera, en be-neficio tanto del acreedor como del deudor, se evita que las propiedades sean subastadas por un precio excesivamente bajo que no refleje su valor en el mercado. Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369 (1997). Ese tipo mí-nimo también se imputa cuando, tras declararse vacante la tercera subasta, la propiedad inmueble se le adjudica al acreedor. Id.; 30 L.P.R.A. sec. 2575. No obstante, en el ám-bito de las subastas en ejecución de sentencia que no tie-nen que ver con deudas hipotecarias, esa protección del tipo mínimo no existe. Ello conlleva que, en algunas oca-siones, las propiedades, tanto inmuebles como muebles, sean adjudicadas a precios excesivamente bajos, también conocidos como “valor de remate”.

Por ello, una mayoría resuelve correctamente que no puede admitirse un tipo mínimo como parte del proceso de subastas que no tienen que ver con una ejecución hipote-caria porque “no existe base en derecho para imple-mentar[lo]”. (Enfasis suplido). Opinión mayoritaria, pág. 509. En ese sentido, lo correcto era confirmar la determi-nación del Tribunal de Apelaciones.

La celebración de subastas para la ejecución de senten-cias que no tienen que ver con el derecho hipotecario se atiende conforme a las Reglas de Procedimiento Civil. En esencia, la Regla 51.8 de Procedimiento Civil de 1979, 32 L.P.R.A. Ap. III, establece que la propiedad simplemente se le adjudicará “al mejor postor”. Por ello, como bien esta-blece la ponencia mayoritaria, no se requiere la fijación de un precio mínimo para la venta de esos bienes. Nuestro ordenamiento tampoco reconoce un mecanismo para calcu-lar el valor de los bienes a subastarse. A esos efectos, se ha resuelto que “para que una venta en ejecución de sentencia sea nula, el precio pagado en ella debe ser tan exagerada-mente inadecuado que cree una presunción de fraude”. Ramery Vélez v. Banco Popular, 90 D.P.R. 274, 280 (1964).

Además, hemos reconocido que el valor de una propie-dad necesariamente se afecta cuando se tiene que disponer de ella a través del mecanismo forzado de la subasta pública. Figueroa v. Banco de San Juan, 108 D.P.R. 680 (1979). Incluso, la Opinión mayoritaria añade que los re-quisitos procesales de la regla sobre subasta imponen la obligación de entregar, en el acto mismo de la adjudicación, la moneda legal o cheque de gerente por el valor de la pro-piedad adjudicada. Ello, a su vez, conlleva que un universo reducido de participantes del mercado puedan beneficiarse de participar en la subasta, lo que abona a la disminución del precio.

Más aún, la Opinión mayoritaria sostiene que, en este caso, el mero hecho de que una casa que años antes tasaba $475,000 se haya adjudicado en subasta por $50,000, no conlleva que esa suma sea “exageradamente inadecuada”, pues al adquirirla, los acreedores asumieron dos graváme-nes hipotecarios que sumaban $245,000.

A pesar de que toda la normativa discutida hasta este punto de la Opinión del Tribunal da lugar únicamente a concluir que no se puede imponer —por analogía— un tipo mínimo para la venta de bienes en subasta cuando no media una hipoteca, la opinión mayoritaria aplica la doctrina de enriquecimiento injusto. Entendemos que la mayoría del Tribunal yerra en su proceder.

III

La doctrina de enriquecimiento injusto recoge una fuente de obligaciones que nacen fuera de una relación contractual y que hemos desarrollado jurisprudencial-mente. Ortiz Andújar v. E.L.A., 122 D.P.R. 817 (1988). Nos dice la profesora Fontánez Torres que “el enriquecimiento injusto es un corolario del concepto de equidad; que está subsumido en el Código Civil en la figura de los cuasicon-tratos; y que es de carácter subsidiario, en otras palabras, que no puede existir una causa que justifique el enriquecimiento”. E. Fontánez Torres, Obligaciones y contratos, 75 (Núm. 1) Rev. Jur. U.P.R. 245, 258 (2006). Véanse los Arts. 1787 a 1801 (31 L.P.R.A. secs. 5091-5127). En síntesis, el enriquecimiento injusto ocurre cuando una parte se enriquece a costa de otra sin que exista alguna causa o fuente que justifique un desplazamiento patrimonial. Ortiz Andújar v. E.L.A., supra.

Los criterios para aplicar la doctrina de enriquecimiento injusto son: (1) existencia de un enriquecimiento; (2) un empobrecimiento correlativo de quien reclama la aplica-ción de la doctrina; (3) una conexión o relación causal entre el empobrecimiento y el enriquecimiento; (4) falta de una causa o precepto legal que justifique el enriquecimiento, y (5) inexistencia de un precepto legal que excluya la aplica-ción del enriquecimiento sin causa. Véase J.R. Vélez Torres, Derecho de obligaciones, 2da ed., San Juan, Ed. U.I.P.R., 1997, pág. 347.

IV

La Opinión que hoy se emite afecta la seguridad jurídica y el tráfico de bienes. Además, puede dar lugar a conse-cuencias impredecibles e imprácticas. El derecho aplicable —el mismo que la Opinión del Tribunal analiza— es claro y específico: solo en el ámbito hipotecario existe el requisito de tipo mínimo. Asimismo, las reglas para la ejecución de una sentencia están diseñadas con el propósito de proteger al acreedor. Si un deudor interesa evitar la ejecución de sus bienes, tiene que entregar lo adeudado y cumplir con la orden judicial dictada en su contra. Para ello, el deudor puede vender sus bienes al precio que estime y, de esa forma, evita el riesgo del precio de remate. Esto último re-quiere particular énfasis, porque en el caso de autos el deu-dor se colocó a sí mismo en una posición perjudicial y luego acudió al foro judicial para que se le releve de sus obligaciones.

De otra parte, aplicar la doctrina de enriquecimiento injusto conlleva pasar por alto que aquí existe una causa legal para el enriquecimiento. La razón de ese enriqueci-miento es que el deudor por sentencia, teniendo bienes para cumplir con la orden judicial, optó por no cederlos o venderlos e incumplió con ella. Por ello, se colocó motu pro-prio en la desventajosa situación de que sus bienes se su-bastaran al precio que resulta —necesariamente— de po-ner en vigor la Regla de Procedimiento Civil aplicable.

El ordenamiento que compele a la celebración de la su-basta, con los parámetros que se han diseñado para ello y con los riesgos que ello conlleva, es la causa de ese benefi-cio económico correlativo. En particular, el Acta de Subasta recoge, para fines contractuales, los términos y las condi-ciones de ese desplazamiento patrimonial avalado por la normativa vigente. Dicho de otra forma, en este caso se dictó una sentencia para conceder una cuantía por daños, esa cuantía fue modificada y se convirtió en final y firme. Posteriormente, se embargó un bien del deudor por senten-cia y se sometió a subasta. Esa es la causa de la transfe-rencia patrimonial entre el deudor por sentencia y el acree-dor en este caso. Esa es, además, la consecuencia de poner en vigor las reglas y disposiciones que el ordenamiento provee para una subasta.

Además, no podemos perder de vista que la norma que pauta este Tribunal es el resultado directo de que los acreedores lograran revender la propiedad a un precio mayor. Ese no siempre es el caso. Si este Tribunal asu-miera que la propiedad se vendió a un precio que repre-sente una pérdida para el acreedor, no llegaría a este re-sultado, pues los deudores no habrían acudido a plantear ante el Tribunal de Primera Instancia que la sentencia ha-bía sido satisfecha en su totalidad. Desde el punto de vista del deudor, la apreciación futura de un bien subastado es totalmente impertinente.

En este caso, el hecho cierto es que cuando se llamó la subasta, el mercado al cual el ordenamiento había estable-cido que se iban a ofrecer los bienes objeto de subasta, es decir, quienes estaban ese día presentes en el Tribunal de Primera Instancia, decidió que el valor de ese bien era $50,000, no el valor neto.

Por otro lado, la Asamblea Legislativa conoce, como mí-nimo desde la aprobación de la Ley Hipotecaria en 1979, sobre la existencia del concepto de tipo mínimo y nunca lo ha aplicado a circunstancias como la de autos. Al hacerlo por fíat judicial, no solo ignoramos la intención legislativa, sino que, en la práctica, este Tribunal —en su función ad-judicativa— está enmendando las Reglas de Procedimiento Civil sin cumplir con el requisito constitucional de enviar-las a la Asamblea Legislativa, según lo dispuesto en la See. 6 del Art. V de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, L.P.R.A., Tomo 1, pág. 414.

Asimismo, cabe destacar que la doctrina de enriqueci-miento injusto existe para proteger a quien sufre un empo-brecimiento, pues es esa la única manera de argumentar la doctrina ante el foro judicial. Entonces, si lo que se pre-tende por esta decisión es proteger al deudor que sufre un empobrecimiento mayor a la condonación relativa de su deuda por sentencia, ello no se evita en la mayoría de los casos, pues cuando la propiedad se adjudica a un tercero que la adquiere en la subasta a un precio menor al valor neto, a ese tercero le es impertinente el valor adeudado de la sentencia que dio lugar a la subasta. La decisión del Tribunal indica que aplica únicamente cuando es el acree-dor por sentencia quien se lleva la subasta que se declara vacante. En otras palabras, en la mayoría de los casos no se lograría evitar lo que busca alcanzar esta decisión. Peor aún, se crea un precepto distinto según el postor a favor de quien se adjudique la subasta, sin establecer una justifica-ción para ese trato desigual.

Resulta preocupante la falta de claridad sobre la aplica-ción de la nueva norma pautada por este Tribunal. La se-guridad jurídica del país y el tráfico comercial dependen necesariamente de un ámbito de certeza legal sobre la forma de ejecutar sentencias y el poder coercitivo del Es-tado para compeler al pago de deudas. Nuestro andamiaje depende de una aplicación consistente de las normas que regulan los procesos de subasta. Nos preocupa particular-mente la receptividad de esta norma por parte de licitado-res de subastas futuras que, ante la aplicación incierta de la doctrina de enriquecimiento injusto, desistan de la opor-tunidad de participar en ventas judiciales ante el temor de que puedan ser objeto de reclamaciones por enriquecimien-tos relativos frente a deudores por sentencia. Nuestra labor como intérpretes de la ley debe ser evitar ese tipo de incertidumbre y abonar a la seguridad jurídica.

Por último, cabe destacar que la aplicación futura de este precedente constituirá un reto práctico incalculable para los funcionarios del tribunal que dirigen el proceso de subasta. Ahora, esos funcionarios tendrán que convertirse en expertos tasadores de todo tipo de bienes en el comercio para establecer el valor neto, como requisito para evitar el enriquecimiento injusto en las subastas. No olvidemos que, salvo contadas excepciones, el foro judicial deja en manos del alguacil del Tribunal y del acreedor ejecutante, el pro-ceso post sentencia de ejecución, venta y adjudicación de bienes para satisfacer un crédito. Atanacia Corp. v. Saldaña, Inc., 133 D.P.R. 284 (1993).

Si no puede acordarse un valor neto dentro del proceso de la subasta, las salas de instancia recibirán mociones adicionales y tendrán que convertirse en expertos tasado-res para poder resolver las disputas. A ñn de cuentas, cada bien a adjudicarse en una subasta podría terminar ante un juez quien estará obligado a determinar el valor en el mer-cado antes de que el mismo mercado lo determine en el acto de la subasta. Por consiguiente, se abre la puerta a apelaciones de todo tipo sobre el valor de los bienes y le corresponderá a los foros apelativos convertirse en tasado-res de todo tipo de bienes para saber si los foros recurridos llegaron al valor neto correcto. No es esa la función que nos corresponde en situaciones como la de autos.

V

Somos conscientes de que la Opinión mayoritaria res-ponde a unos hechos muy particulares. En este caso, un profesional perdió su hogar ante una reclamación de impe-ricia que fue traída por quien luego realizó una ganancia sobre la venta de ese hogar. No hay duda de que esos he-chos nos consternan a todos. No obstante, no debemos per-der de vista que hoy ese no sería el resultado de una recla-mación por daños. Tras la aprobación de la Ley de Protección del Hogar, Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2011, “[t]odo individuo ... tendrá derecho a poseer y dis-frutar, en concepto de hogar seguro ... una residencia [que] estuviere ocupad [a] por éste o por su familia exclusiva-mente como residencia principal”. Art. 3 de la Ley de Protección del Hogar, 31 L.P.R.A. sec. 1858. Conforme al refe-rido estatuto, las residencias de quienes cumplan con los requisitos de esta ley estarán protegidas contra el riesgo de embargo, sentencia y ejecución. Véase Art. 5 (31 L.P.R.A. sec. 1858b).

A pesar de lo anterior, el precedente que hoy se esta-blece afectará la ejecución de sentencias de todo tipo, inde-pendientemente del estado de derecho que protege los ho-gares de los demandados.

Por todo lo anterior, disentimos de la opinión que hoy se emite y denegaríamos el recurso de certiorari. 
      
       Los recurridos vendieron la propiedad adquirida mediante subasta en $392,000.
      
     
      
       Las ya derogadas Reglas de Procedimiento Civil de 1979 aplican a los hechos en este recurso.
     
      
       Las disposiciones aplicables al proceso aparecen detalladas en el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria), 30 L.P.R.A. sec. 2701.
     
      
       El Artículo 179 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2575, establece lo siguiente:
      “Para que pueda tramitarse la ejecución y cobro de un crédito hipotecario, con arreglo al procedimiento sumario o bien con arreglo al procedimiento ordinario, será indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasen la finca o derecho real hipotecado, para que sirva de tipo en la primera subasta que se deba celebrar.
      “Para la segunda y tercera subastáis] regirán los tipos señalados en la see. 2721 de este título”.
     
      
       Este artículo dispone, en lo pertinente, lo siguiente:
      “Servirá de tipo para la subasta en este procedimiento el precio en que hayan tasado la finca los contratantes en la escritura de constitución de hipoteca y no se admitirá oferta alguna inferior a dicho tipo. Si no produjere remate ni adjudicación la primera subasta, en la segunda que se celebrare servirá de tipo las dos terceras 2/3 partes del precio pactado. Si tampoco hubiere remate ni adjudicación en la se-gunda subasta, regirá como tipo de la tercera subasta la mitad del precio pactado”.
     
      
       Aunque la tasación del 2003, es decir, dos años previos a la subasta, valoró la residencia en $475,000, los recurridos la vendieron posteriormente a un tercero en $392,000.
     
      
       Las partes no especificaron para récord el balance de dichos gravámenes al momento de la ejecución. Únicamente informaron al tribunal de instancia que la primera hipoteca era de $150,000 y que la segunda era de $95,000. Por lo tanto, para efectos de esta Opinión, tomamos estas cantidades como ciertas.
     
      
       Nos vemos imposibilitados de realizar los cálculos pertinentes para determi-nar el balance exacto de la deuda por sentencia una vez se ejecutó el inmueble. No consta en autos ni el valor de la propiedad para ese entonces ni las cantidades específicas adeudadas en virtud de las hipotecas que la gravaban, ambos componen-tes esenciales para la correspondiente ecuación matemática.
     
      
       Según la ley mencionada, excepto en las situaciones allí expresamente con-signadas, le está vedado a cualquier acreedor satisfacer su deuda mediante la venta de una propiedad acreditada al amparo de dicho estatuto.
     
      
       Conforme dispone en su Artículo 17, la Ley Núm. 195-2011 (31 L.P.R.A. sec. 1858 et seq.) comenzó a regir inmediatamente después de su aprobación, es decir, el 13 de septiembre de 2011 y su aplicación es prospectiva.
     
      
       En este caso la subasta se celebró según las Reglas de Procedimiento Civil de 1979. La regla vigente —Regla 51.7 (32 L.P.R.A. Ap. V) — , en lo pertinente, es igual a la derogada.