Document ID: 32021R1949
Language: ITA

<table><col/><col/><col/><col/><tbody><tr><td><p>11.11.2021&#160;&#160;&#160;</p></td><td><p>IT</p></td><td><p>Gazzetta ufficiale dell&#8217;Unione europea</p></td><td><p>L 398/6</p></td></tr></tbody></table>
REGOLAMENTO DI ESECUZIONE (UE) 2021/1949 DELLA COMMISSIONE
del 10 novembre 2021
riguardante i principi di stima dei servizi di abitazione ai fini del regolamento (UE) 2019/516 del Parlamento europeo e del Consiglio relativo all'armonizzazione del reddito nazionale lordo ai prezzi di mercato (regolamento RNL) e che abroga la decisione 95/309/CE, Euratom della Commissione e il regolamento (CE) n. 1722/2005 della Commissione
(Testo rilevante ai fini del SEE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell'Unione europea,
visto il regolamento (UE) 2019/516 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 marzo 2019, relativo all'armonizzazione del reddito nazionale lordo ai prezzi di mercato e che abroga la direttiva 89/130/CEE, Euratom del Consiglio e il regolamento (CE, Euratom) n. 1287/2003 del Consiglio (regolamento RNL) ( 1 ) , in particolare l'articolo 5, paragrafo 3,
considerando quanto segue:
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>(1)</p></td><td><p>I principi di stima dei servizi di abitazione sono una delle questioni definite nel regolamento delegato (UE) 2020/2147 della Commissione&#160;<a>(<span>2</span>)</a> relativo all'elenco di questioni per garantire l'affidabilit&#224;, l'esaustivit&#224; e la comparabilit&#224; dei dati relativi al reddito nazionale lordo ai prezzi di mercato (RNL) da affrontare in ogni ciclo di verifica.</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>(2)</p></td><td><p>Affinch&#233; i dati sull'RNL siano affidabili, esaustivi e comparabili, occorre chiarire i principi di stima dei servizi di abitazione.</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>(3)</p></td><td><p>Gli aggregati RNL e le relative componenti dovrebbero essere comparabili tra i vari Stati membri e rispettare le pertinenti definizioni e le norme contabili del Sistema europeo dei conti 2010 (&#171;SEC 2010&#187;)&#160;<a>(<span>3</span>)</a>.</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>(4)</p></td><td><p>&#200; pertanto opportuno abrogare la decisione 95/309/CE, Euratom della Commissione&#160;<a>(<span>4</span>)</a> e il regolamento (CE) n.&#160;1722/2005 della Commissione&#160;<a>(<span>5</span>)</a>.</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>(5)</p></td><td><p>Le misure di cui al presente regolamento sono conformi al parere del comitato del sistema statistico europeo di cui all'articolo&#160;8 del regolamento (UE) 2019/516,</p></td></tr></tbody></table>
HA ADOTTATO IL PRESENTE REGOLAMENTO:
Articolo 1
Ai fini del regolamento (UE) 2019/516 si applicano i principi di stima dei servizi di abitazione stabiliti nel presente regolamento.
Articolo 2
1. Al fine di stimare la produzione dei servizi di abitazione gli Stati membri applicano il metodo di stratificazione basato sui canoni di affitto effettivi.
Gli Stati membri utilizzano analisi tabulari o tecniche statistiche per determinare criteri di stratificazione pertinenti.
2. Al fine di stimare i canoni di affitto figurativi, gli Stati membri utilizzano i canoni di affitto effettivi corrisposti per godere del diritto di fruire di un'abitazione non amm—obiliata ai sensi dei contratti relativi ad abitazioni di proprietà privata.
Essi possono utilizzare anche i canoni di affitto per abitazioni ammobiliate, a condizione di ridurli proporzionalmente per escludere i pagamenti dovuti per l'uso dei mobili.
Negli Stati membri in cui il mercato degli affitti privati è ridotto a titolo eccezionale si può ricorrere ai canoni di affitto pubblici, debitamente aumentati, per allargare la base dei canoni di affitto figurativi.
Articolo 3
In casi eccezionali, e se debitamente motivato, gli Stati membri possono applicare altri metodi obiettivi, come il metodo dei costi di utilizzazione.
Non verranno richieste giustificazioni per il ricorso al metodo dei costi di utilizzazione per stimare la produzione di abitazioni occupate dal proprietario, a condizione che vengano rispettate le condizioni seguenti:
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>a)</p></td><td><p>le abitazioni affittate privatamente devono rappresentare meno del 10&#160;% del parco immobiliare totale; e</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>b)</p></td><td><p>se &#232; soddisfatta la condizione di cui alla lettera a) e la quota del totale delle abitazioni affittate&#160;&#8212; destinabili alla vendita e non destinabili alla vendita&#160;&#8212; nel parco immobiliare totale &#232; superiore al 10&#160;%, la differenza tra canoni di affitto di mercato e altri canoni pagati deve superare un fattore di tre.</p></td></tr></tbody></table>
Articolo 4
Gli Stati membri che utilizzano un approccio fondato sull'anno base estrapolano un determinato anno base avvalendosi di adeguati indicatori per la quantità, il prezzo e la qualità.
Articolo 5
Per i servizi di abitazione, gli Stati membri applicano i principi dettagliati di cui all'allegato per stimare la produzione, i consumi intermedi e le transazioni con il resto del mondo.
Articolo 6
La decisione 95/309/CE, Euratom e il regolamento (CE) n. 1722/2005 sono abrogati.
Articolo 7
Il presente regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea .
Il presente regolamento è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile in ciascuno degli Stati membri.
Fatto a Bruxelles, il 10 novembre 2021
Per la Commissione
La presidente
Ursula VON DER LEYEN
( 1 ) GU L 91 del 29.3.2019, pag. 19 .
( 2 ) Regolamento delegato (UE) 2020/2147 della Commissione dell'8 ottobre 2020 che integra il regolamento (UE) 2019/516 del Parlamento europeo e del Consiglio, definendo l'elenco di questioni da affrontare in ogni ciclo di verifica ( GU L 428 del 18.12.2020, pag. 9 ).
( 3 ) Regolamento (UE) n. 549/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 21 maggio 2013, relativo al Sistema europeo dei conti nazionali e regionali nell'Unione europea ( GU L 174 del 26.6.2013, pag. 1 ).
( 4 ) Decisione 95/309/CE, Euratom della Commissione, del 18 luglio 1995, che definisce i principi di stima dei servizi di abitazione ai fini dell'applicazione dell'articolo 1 della direttiva 89/130/CEE, Euratom del Consiglio relativa all'armonizzazione della fissazione del prodotto nazionale lordo ai prezzi di mercato ( GU L 186 del 5.8.1995, pag. 59 ).
( 5 ) Regolamento (CE) n. 1722/2005 della Commissione, del 20 ottobre 2005, relativo ai principi di stima dei servizi di abitazione ai fini del regolamento (CE, Euratom) n. 1287/2003 del Consiglio, del 15 luglio 2003, relativo all'armonizzazione del reddito nazionale lordo ai prezzi di mercato ( GU L 276 del 21.10.2005, pag. 5 ).
ALLEGATO
Principi che gli Stati membri devono applicare per la stima della produzione, dei consumi intermedi e delle transazioni con il resto del mondo nel quadro dei servizi di abitazione
1. PRODUZIONE DEI SERVIZI DI ABITAZIONE
1.1. Metodi di base
Per convenzione, nei conti nazionali la produzione dei servizi di abitazione comprende non solo i servizi prodotti dall'affitto di abitazioni ma anche i servizi prodotti dalle abitazioni occupate dai proprietari. Per quanto riguarda la valutazione della produzione dei servizi di abitazione, il Sistema europeo dei conti istituito dal regolamento (UE) n. 549/2013 (SEC 2010) dispone all'allegato A, paragrafo 3.75, che «(l)a produzione dei servizi di abitazione per gli alloggi occupati dai rispettivi proprietari è valutata al valore stimato del canone di affitto ( 1 ) che un locatario dovrebbe pagare per lo stesso alloggio, tenendo conto di fattori quali l'ubicazione, i servizi cui è possibile avere accesso nelle vicinanze ecc., nonché delle dimensioni e della qualità dell'abitazione stessa». In linea di massima, vi sono numerosi metodi a disposizione per stimare il valore dei servizi prodotti da abitazioni occupate dai proprietari:
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>&#8212;</p></td><td><p>il metodo di stratificazione, basato sui canoni di affitto effettivi, che combina le informazioni sul parco immobiliare, ripartito per diversi strati, con informazioni sui canoni di affitto effettivi pagati in ciascuno strato;</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>&#8212;</p></td><td><p>il metodo dei costi di utilizzazione, dove si procede a valutazioni separate del consumo intermedio, degli ammortamenti (consumo di capitale fisso) e delle altre tasse, da cui sono dedotte le sovvenzioni alla produzione e il risultato di gestione netto. La produzione dei servizi d'abitazione &#232; la somma di questi elementi;</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>&#8212;</p></td><td><p>il metodo dell'autovalutazione, in cui si invitano i proprietari-occupanti a stimare un potenziale canone d'affitto per la loro propriet&#224;;</p></td></tr></tbody></table>
<table><col/><col/><tbody><tr><td><p>&#8212;</p></td><td><p>i metodi di valutazione amministrativi, in cui un potenziale canone d'affitto &#232; determinato da terzi, ad esempio dalla pubblica amministrazione, a fini fiscali.</p></td></tr></tbody></table>
Il metodo di stratificazione basato sui canoni d'affitto effettivi è il metodo preferito. Questo metodo può anche servire a stimare il valore dell'insieme dei canoni d'affitto effettivi a partire da un campione di canoni d'affitto effettivi e per stimare il valore dei servizi di abitazione a partire dalle abitazioni affittate gratuitamente o a un canone basso (cfr. sezione 1.4.1 per ulteriori dettagli).
Il metodo dei costi di utilizzazione dovrebbe essere applicato solo a determinate condizioni ed esclusivamente per gli strati del parco immobiliare per i quali i canoni d'affitto effettivi non sono disponibili o non sono affidabili sotto il profilo statistico.
Il metodo dell'autovalutazione non dovrebbe essere utilizzato, visto il punto di vista in massima parte soggettivo della stima, e le conseguenti forti fluttuazioni nei risultati.
I metodi di valutazione amministrativi, in particolare se correlati alla tassazione, possono produrre risultati falsati. Per alcuni strati tuttavia possono a volte essere disponibili risultati ricavati da metodi di valutazione oggettivi. L'utilizzo di questi risultati è accettabile quando è possibile dimostrare l'obiettività del metodo e la comparabilità dei risultati.
Il metodo di stratificazione utilizza informazioni riguardanti i canoni di affitto effettivi delle abitazioni affittate al fine di ottenere una stima del valore locativo del parco immobiliare. Ciò può essere interpretato come una procedura d'estrapolazione basata su un approccio «prezzo-tempo-quantità». In questo caso è necessaria una stratificazione del parco immobiliare per ottenere una stima affidabile e tenere debitamente conto delle differenze di prezzo relative. Successivamente, il canone di affitto effettivo medio per strato è applicato a tutte le abitazioni dello strato in questione. Se l'informazione disponibile è tratta da indagini a campione, l'estrapolazione riguarda sia parte delle abitazioni affittate che tutte le abitazioni occupate dal proprietario. La procedura completa volta a determinare il canone di affitto per strato è solitamente effettuata per un anno base, estrapolandone poi il risultato sugli anni correnti.
Nel metodo di stratificazione il canone di affitto da applicare alle abitazioni occupate dai proprietari è definito come il canone di affitto corrisposto sul mercato privato per il diritto di fruire di un'abitazione non ammobiliata. Per determinare i canoni di affitto figurativi ci si dovrebbe basare sui canoni di affitto per abitazioni non ammobiliate risultanti dal totale dei contratti del mercato privato. I canoni di affitto del mercato privato calmierati in forza di normative delle amministrazioni pubbliche dovrebbero essere inclusi.
Qualora la fonte dell'informazione sia l'inquilino, potrebbe risultare necessario correggere il canone di affitto osservato sommandovi eventuali indennità di abitazione specifiche versate direttamente al proprietario. Se la dimensione del campione per i canoni di affitto osservati come descritto in precedenza non è sufficientemente ampia, ai fini della determinazione dei fitti figurativi possono essere utilizzati anche i canoni di affitto rilevati per le abitazioni ammobiliate, ovviamente rettificando gli importi per tenere conto del mobilio. Eccezionalmente possono essere utilizzati anche i canoni di affitto delle abitazioni di proprietà pubblica, debitamente incrementati. Non dovrebbero invece essere utilizzati gli affitti a prezzo ridotto per le abitazioni affittate a parenti o a lavoratori dipendenti (per ulteriori dettagli cfr. le sezioni 1.2.3 e 1.4.1).
Il metodo di stratificazione può essere utilizzato anche per estrapolare il totale delle abitazioni affittate. Il canone di affitto medio figurativo di cui sopra potrebbe rivelarsi inadeguato per alcuni segmenti del mercato locativo. Ad esempio, i canoni calmierati per le abitazioni ammobiliate o i canoni pubblici incrementati potrebbero costituire un riferimento inadeguato per le rispettive abitazioni effettivamente affittate. In particolare, nel caso delle abitazioni effettivamente affittate che sono ammobiliate, il costo del mobilio fa parte in effetti del canone di affitto e dovrebbe essere incluso nei calcoli della produzione. Si può ovviare a tale problema ricorrendo a strati distinti per le abitazioni ammobiliate o gli alloggi sociali effettivamente affittati, in combinazione con appropriati canoni medi di affitto.
In linea di massima, il canone di affitto dovrebbe essere al netto delle spese per riscaldamento, acqua, elettricità ecc. Qualora le fonti dei dati non lo consentano, è opportuno garantire la coerenza tra canone di affitto e consumi intermedi (cfr. sezione 2 per i dettagli).
Nella maggior parte dei casi in cui per determinati strati di abitazioni occupate dai proprietari non si dispone di un canone di affitto effettivo rappresentativo, vi si può ovviare applicando tecniche di estrapolazione o di regressione.
Un'alternativa al metodo di stratificazione standard basato sull'estrapolazione di canoni di affitto medi per strato è il ricorso a metodi di regressione edonica. In breve, questi metodi utilizzano i dati del campione relativo alle abitazioni affittate per determinare un prezzo relativo a ciascuna caratteristica dell'abitazione (dimensioni, posizione, presenza di un balcone ecc.). La produzione è ottenuta moltiplicando ciascuna caratteristica (di un campione rappresentativo) del parco immobiliare con il prezzo edonico di tale caratteristica. I metodi di regressione permettono di tenere conto di un numero maggiore di variabili e possono essere particolarmente efficaci quando per alcuni degli strati osservati mancano i dati sui canoni di affitto.
Ciò non risolve ovviamente il problema nel caso estremo in cui tutte le abitazioni sono occupate dai proprietari o in cui non vi è un mercato locativo sviluppato. Ai fini di una valutazione oggettiva andrebbe in questi casi applicato il metodo dei costi di utilizzazione. Il metodo dei costi di utilizzazione dovrebbe comunque essere applicato solo alle abitazioni occupate dai proprietari.
Dettagli del metodo dei costi di utilizzazione
Il metodo dei costi di utilizzazione dovrebbe essere applicato solo quando il metodo di stratificazione sulla base dei canoni di affitto effettivi non può essere utilizzato perché il mercato locativo non è rappresentativo.
Per convenzione, si considera che tale situazione si verifichi quando sono soddisfatte le condizioni seguenti: 1) la misura del volume (numero di abitazioni o metri quadrati di abitazioni) di abitazioni private affittate rappresenta meno del 10 % della misura del volume totale (numero di abitazioni o metri quadrati di abitazioni) e 2) se è soddisfatta la condizione di cui al punto 1 e la quota del totale delle abitazioni affittate — destinabili alla vendita e non destinabili alla vendita — nel parco immobiliare totale è superiore al 10 %, la differenza tra canoni di affitto di mercato e altri canoni pagati supera un fattore di tre. Anche in presenza di queste due condizioni, uno Stato membro può tuttavia optare per il metodo di stratificazione, a condizione che i risultati siano di qualità sufficiente. Se le condizioni non sono soddisfatte si dovrebbe ricorrere al metodo della stratificazione, a meno che non si possa dimostrare che non sono disponibili canoni di affitto rappresentativi per una parte considerevole del parco immobiliare e che il metodo dei costi di utilizzazione produce risultati più comparabili. Se motivato, si può applicare il metodo dei costi di utilizzazione a tutto il parco immobiliare o a parti di esso. Nel momento in cui si decide in merito alla suddivisione del parco immobiliare in parti alle quali si applica il metodo del costo di utilizzazione o il metodo di stratificazione, si dovrebbe tenere conto anche di fattori quali limiti relativi ai dati e la situazione specifica del paese.
In base al metodo dei costi di utilizzazione, la produzione dei servizi di abitazione è pari alla somma dei consumi intermedi, degli ammortamenti, di altre imposte al netto dei contributi alla produzione e del risultato netto di gestione. Per le abitazioni occupate dai proprietari, non si calcola alcun input di manodopera per i lavori realizzati dai proprietari ( 2 ) . L'esperienza dimostra che gli ammortamenti e il risultato netto di gestione sono le due voci principali e rappresentano ciascuna il 30-40 % della produzione.
Gli ammortamenti dovrebbero essere calcolati utilizzando un modello d'inventario permanente (MIP) o altri metodi approvati. È opportuno disporre di una stima distinta per gli edifici residenziali occupati dai proprietari.
Il risultato netto di gestione dovrebbe essere misurato applicando un coefficiente annuale reale costante di rendimento del 2,5 % al valore netto del parco immobiliare occupato dai proprietari a prezzo corrente (prezzo di sostituzione). Tale coefficiente reale di rendimento del 2,5 % viene applicato al valore del parco a prezzi correnti, in quanto si è già tenuto conto dell'aumento del valore corrente delle abitazioni nel quadro del MIP. Lo stesso coefficiente di rendimento dovrebbe essere applicato al valore a prezzi correnti dei terreni sui quali sorgono le abitazioni occupate dai proprietari.
Il rilevamento su base annuale del valore a prezzi correnti dei terreni potrebbe risultare difficoltoso. Il rapporto tra valore del terreno e valore degli immobili in diversi strati può essere calcolato tramite un'analisi della composizione dei costi dei nuovi edifici e dei terreni ad essi associati.
Principio 1
Per calcolare la produzione dei servizi di abitazione, gli Stati membri applicano il metodo di stratificazione sulla base dei canoni di affitto effettivi, procedendo sia per estrapolazione diretta che per regressione econometrica. Per quanto riguarda le abitazioni occupate dai proprietari, occorre ricorrere ai canoni di affitto effettivi delle abitazioni simili affittate. In casi eccezionali e debitamente motivati, in cui i canoni di affitto effettivi non siano disponibili o statisticamente affidabili, si potrà ricorrere ad altri metodi oggettivi, come il metodo dei costi di utilizzazione. Non è necessaria alcuna motivazione aggiuntiva per il calcolo della produzione di abitazioni occupate dai proprietari con il metodo dei costi di utilizzazione, purché siano soddisfatte due condizioni: 1) le abitazioni private affittate rappresentano meno del 10 % del parco immobiliare e 2) se è soddisfatta la condizione di cui al punto 1 e la quota del totale delle abitazioni affittate — destinabili alla vendita e non destinabili alla vendita — nel parco immobiliare totale è superiore al 10 %, la differenza tra canoni di affitto di mercato e altri canoni pagati supera un fattore di tre.
1.2. Stratificazione del parco immobiliare
1.2.1. Fattori che incidono sul livello dei canoni di affitto
Una prima serie di variabili che determinano il livello dei canoni di affitto effettivi riguarda le caratteristiche dell'abitazione e dell'edificio. Innanzitutto, sono importanti le dimensioni dell'abitazione, sia in termini di superficie che di numero di vani. Più l'abitazione è grande, più elevato sarà il canone d'affitto. Nel contempo il canone di affitto per metro quadrato tende a diminuire con l'aumento delle dimensioni dell'abitazione. Per alcune categorie di abitazioni, tuttavia, (ad esempio gli appartamenti nelle capitali) può esistere una relazione a U tra il prezzo per metro quadrato e le dimensioni dell'abitazione. Un altro fattore importante riguarda i comfort dell'abitazione. Tra questi figurano variabili come l'esistenza di una stanza da bagno, di un balcone/terrazza, di pavimenti o rivestimenti in materiali particolari, di un caminetto, del riscaldamento centrale, di un impianto di condizionamento dell'aria, di vetri speciali e di altri dispositivi d'isolamento termico o acustico; importante è anche la disposizione interna dell'abitazione. Per quanto riguarda l'edificio, tra le strutture che possono incidere sull'importo del canone d'affitto vi sono la presenza di un garage, di un ascensore, di una piscina, di un giardino (anche pensile) o la posizione dell'abitazione all'interno dell'edificio. Anche il tipo di fabbricato (casa indipendente, casa semi-indipendente o a schiera, appartamento), l'architettura, l'anno di costruzione o il numero di abitazioni in un edificio possono influire sull'affitto.
Una seconda serie di variabili riguarda le caratteristiche legate all'ambiente. Un fattore ben noto è la differenza di canone d'affitto tra un'abitazione situata in città ed un’analoga abitazione situata in un luogo isolato. La distanza da un centro economico o la natura del paesaggio (regione piana o montuosa) possono rappresentare fattori non trascurabili. Fattori legati all'ambiente circostante quali la vista, gli spazi verdi circostanti, i servizi di trasporto e l'accesso, i negozi e le scuole o la reputazione e la sicurezza di un quartiere tendono inoltre ad influenzare il canone d'affitto effettivo.
Un'altra serie di variabili si può riassumere con il termine fattori socioeconomici. Nella maggior parte degli Stati membri, ad esempio, i canoni di affitto sono influenzati da regolamentazioni legislative quali canoni di affitto massimi o contributi economici per la casa. Sul livello del canone d'affitto possono inoltre incidere anche fattori quali la data del contratto d'affitto, il tipo di contratto (a tempo determinato o indeterminato), il numero di abitanti per abitazione (condivisione di abitazioni), il tipo di proprietario (ente pubblico, cooperativa edilizia, privato, datore di lavoro) o la politica del proprietario in materia di affitto.
Sull'importo dei canoni di affitto possono ovviamente incidere molte altre variabili. Raccogliere tutti i dati menzionati appesantirebbe però troppo i questionari. Pertanto si può valutare l'uso del valore in capitale ai fini della stratificazione. Il ricorso al valore in capitale di un'abitazione si spiega in quanto tale valore rispecchia tutte le caratteristiche importanti dell'abitazione. Il valore in capitale costituisce dunque un fattore implicito di stratificazione. L'utilizzo del rapporto tra il valore in capitale e il canone di affitto effettivo può quindi considerarsi come un approccio possibile, in particolare negli Stati membri in cui le abitazioni affittate rappresentano solo una piccola parte del parco immobiliare. Sempre che tale rapporto rimanga costante, questo metodo permetterebbe di determinare i canoni di affitto delle abitazioni che figurano solo nel settore delle abitazioni occupate dal proprietario. Inoltre il ricorso al valore in capitale non esclude l'utilizzo di criteri di stratificazione «fisici»; i criteri possono anzi essere combinati. In questa situazione, si presume che i valori in capitale rappresentino i criteri di stratificazione «fisici» mancanti. Per poter essere utilizzato ai fini del calcolo dei canoni di affitto, il valore in capitale deve in ogni caso basarsi su una valutazione oggettiva realizzata su un anno di riferimento recente.
In pratica, la stratificazione differisce da uno Stato membro all'altro per quanto concerne il numero di strati ed i criteri precisi utilizzati per definirli. Benché a prima vista ciò possa sembrare preoccupante, occorre sottolineare che alcuni criteri di base, come le dimensioni e la localizzazione (geografica) di un'abitazione sono utilizzati quasi ovunque. La pertinenza di altri criteri varia inoltre a seconda degli Stati membri e questi ultimi sono nella posizione migliore per individuare i criteri significativi.
Principio 2
Ai fini della stratificazione gli Stati membri tengono conto delle particolarità più salienti delle abitazioni. Esse possono riferirsi alle caratteristiche dell'abitazione e dell'edificio o alle caratteristiche ambientali dell'abitazione o ancora a fattori socioeconomici. Ai fini della stratificazione è inoltre accettabile il ricorso a dati attualizzati sul valore del capitale, a condizione che siano basati su stime oggettive.
1.2.2. Selezione dei criteri di stratificazione
Viste le varie caratteristiche che incidono sul canone di affitto di un'abitazione, il principale compito consiste nell'analizzare le variabili più significative. Una maniera di individuare le variabili significative è procedere ad un'analisi tabulare dell'informazione statistica disponibile. Per ottenere un criterio oggettivo di valutazione, appare utile individuare la varianza dei canoni di affitto effettivi all'interno di uno strato. Ciò creerebbe un incentivo a migliorare la stratificazione attraverso una selezione degli strati volta a ridurre al minimo la varianza all'interno dello strato. Si raccomanda dunque di calcolare la varianza per strato almeno nei casi in cui la stratificazione influisce sul livello sia dei canoni di affitto effettivi che di quelli figurativi.
Un approccio più sofisticato consiste nel ricorso a tecniche statistiche avanzate, come l'analisi di regressione (multipla). Tale tecnica permette di valutare l'influenza di ciascuna variabile, in modo che le variazioni dei canoni di affitto possano essere attribuite a determinate caratteristiche. In breve, il potere esplicativo di una variabile può essere quantificato grazie al coefficiente di correlazione. Questo metodo permette inoltre di classificare le caratteristiche in base alla loro importanza; ciò aiuta a determinare gli elementi che occorre stratificare in modo più dettagliato. La combinazione delle principali variabili per mezzo delle tecniche di regressione multipla dimostra il loro potere esplicativo. L'impiego di tecniche statistiche sofisticate per selezionare le variabili significative è considerato come un mezzo efficace di stratificazione del parco immobiliare. L'analisi regressiva può inoltre essere utilizzata direttamente per stimare i canoni d'affitto, ad esempio sotto forma di modelli edonici. Questa tecnica si rivela inoltre utile per stimare il canone di affitto medio per gli strati in cui non vi sono osservazioni corrispondenti nel settore locativo (strati vuoti).
Un ulteriore vantaggio offerto dalla scelta dei criteri di stratificazione sulla base di una tecnica statistica sofisticata è la possibilità di non dovere imporre criteri uniformi a tutti gli Stati membri. Per ottenere risultati analoghi, basta stilare una classifica dei principali criteri in ciascuno Stato membro e precisare il livello globale di potere esplicativo necessario. Ovviamente una simile analisi regressiva dipende in gran parte dall'informazione statistica disponibile. Anche in caso di informazioni statistiche ridotte, questo metodo potrebbe tuttavia rappresentare un incentivo per dei futuri miglioramenti.
Visto che la disponibilità di informazioni sulle diverse variabili che incidono sui canoni di affitto dipende soprattutto dallo sviluppo di statistiche di base, allo stato attuale delle cose le possibilità di ricorrere a tecniche statistiche sofisticate potrebbero essere limitate. Si raccomanda dunque un metodo standard, in base al quale gli Stati membri applicano tutti i criteri significativi derivati da analisi tabulari. Per la stratificazione del parco immobiliare è necessario utilizzare quanto meno il criterio della dimensione, quello della localizzazione nonché almeno quello di un'altra importante caratteristica dell'abitazione; tale stratificazione dovrebbe portare alla determinazione di un minimo di 30 strati. La ripartizione del parco immobiliare deve essere significativa e rappresentativa del totale del parco abitazioni. Al fine di determinare le più significative variabili esplicative per selezionare gli strati si potrebbe ricorrere a una tecnica statistica sofisticata.
In pratica potrebbe comunque accadere che uno Stato membro preferisca utilizzare un numero limitato di variabili, o variabili diverse da quelle raccomandate dal metodo standard. Ciò è accettabile, a condizione che un'analisi di regressione (multipla) metta in evidenza un livello di potere esplicativo accettabile. Onde garantire risultati comparabili si raccomanda, un coefficiente di correlazione-soglia pari almeno al 70 %. Tale soglia sarebbe accettabile nel contesto di un campione ampio, previa eliminazione dei canoni di affitto a prezzo zero e a prezzo ridotto, nonché dei valori anomali ( outliers ).
Principio 3
Gli Stati membri utilizzano analisi tabulari o tecniche statistiche per determinare criteri di stratificazione significativi. È necessario utilizzare quanto meno il criterio della dimensione, quello della localizzazione nonché almeno quello di un'altra importante caratteristica dell'abitazione. Si dovranno ottenere almeno 30 strati e distinguere tra almeno tre classi di dimensione e due tipi di localizzazione. È accettabile l'uso di un numero minore di variabili o di altre variabili, a condizione di dimostrare che il coefficiente di correlazione (multiplo) raggiunge il 70 %.
1.2.3. Canoni di affitto effettivi e figurativi
I canoni di affitto figurativi sono determinati sulla base dei canoni di affitto effettivi osservati. Ai fini figurativi il canone di affitto è definito come il prezzo dovuto per il diritto di fruire di un'abitazione non ammobiliata. Al fine di rientrare in questa definizione potrebbe risultare necessario correggere i canoni di affitto osservati.
Il canone di affitto dovrebbe essere al netto delle spese per riscaldamento, acqua, elettricità ecc., sebbene talvolta nella pratica risulti difficile distinguerli. Per rispettare le norme di valutazione del SEC 2010, occorrerebbe valutare la produzione di servizi di abitazione ai prezzi di base.
Per quanto riguarda gli affitti osservati, sono probabilmente importanti determinati aiuti pubblici. Prendiamo il caso di una famiglia che abbia diritto in qualità di consumatore ad un aiuto pubblico (ad esempio, un'indennità di abitazione) che però sia versato direttamente al proprietario per ragioni amministrative. In questo caso i dati sui canoni di affitto effettivi possono variare in funzione delle fonti d'informazione. Se la fonte d'informazione è l'inquilino, potrebbe risultare necessario aggiungere all'affitto osservato gli importi di determinate indennità di abitazione.
Per il calcolo degli affitti figurativi sulla base dei canoni di affitto correnti è necessario chiarire una serie di questioni fondamentali, significative ai fini dell'armonizzazione dei dati. In primo luogo, per calcolare i canoni di affitto figurativi bisogna basarsi su tutti gli affitti effettivi o solo su quelli previsti da nuovi contratti? A seconda dell'obiettivo perseguito, si possono addurre diverse argomentazioni teoriche affinché ci si basi sugli affitti effettivi pagati in virtù sia di contratti nuovi, sia di contratti firmati nel corso dell'anno di costruzione, sia di contratti «medi». Applicando la norma generale, cioè basandosi sui canoni di affitto di abitazioni simili, non sembra accettabile limitare la base figurativa agli affitti basati su nuovi contratti. Nella misura in cui si utilizzano gli affitti «medi» per il settore degli affitti, si dovrebbe procedere allo stesso modo per le abitazioni occupate dal proprietario. Un'impostazione diversa solleverebbe inoltre grossi problemi in molti Stati membri riguardo all'applicazione del metodo di stratificazione. In conclusione, per calcolare gli affitti figurativi ci si dovrebbe basare sui canoni di affitto effettivi medi pagati nel quadro di tutti i tipi di contratti. Nel calcolo degli affitti medi andrebbero di conseguenza inseriti anche i canoni di affitto del settore privato ribassati tramite decreto governativo.
In secondo luogo, si può ricorrere ai dati sui canoni di affitto nel settore locativo pubblico ai fini del calcolo degli affitti figurativi? Dato che le abitazioni occupate dai proprietari fanno capo principalmente al settore privato, in linea di principio per calcolare gli affitti figurativi si dovrebbero utilizzare solo i canoni di affitto effettivi del settore privato. Qualora tuttavia non si disponga di osservazioni sufficienti sui canoni di affitto effettivi nel settore locativo privato, a titolo eccezionale si può ricorrere ai canoni di affitto del settore pubblico, a condizione di incrementarli adeguatamente in modo che fungano da approssimazioni per i canoni di affitto del mercato privato.
Un'ulteriore questione riguarda il ricorso ai dati sui canoni di affitto delle abitazioni ammobiliate per allargare la base di calcolo degli affitti figurativi. In linea di massima la base per il calcolo del canone di affitto figurativo delle abitazioni occupate dal proprietario è costituita dai canoni di affitto delle abitazioni non ammobiliate. Gli importi dei canoni di affitto delle abitazioni ammobiliate non possono pertanto essere utilizzati direttamente. Per evitare di calcolare canoni di affitto figurativi erronei, i pagamenti dovuti per l'uso del mobilio dovrebbero essere dedotti da tali importi.
Principio 4
Ai fini figurativi s'intende per canone d'affitto l'affitto dovuto per il diritto di fruire di un'abitazione non ammobiliata. Se la fonte d'informazione è l'inquilino stesso può essere quindi necessario correggere il canone di affitto osservato sommandovi qualsiasi specifica indennità di abitazione versata direttamente al proprietario per ragioni amministrative. Per determinare i canoni d'affitto figurativi si utilizzano i canoni di affitto effettivi di tutti i contratti riguardanti abitazioni private non ammobiliate. Se necessario per ragioni statistiche a titolo eccezionale ci si può avvalere di dati relativi agli affitti nel settore locativo pubblico, a condizione di incrementarli adeguatamente perché possano fungere da approssimazioni per i canoni di affitto del mercato privato. Analogamente, anche i canoni di affitto delle abitazioni ammobiliate possono essere inclusi nella base di calcolo previa deduzione della differenza d'affitto tra abitazioni ammobiliate e non ammobiliate.
1.3. Fonti utili per stimare l'anno base e metodi d'estrapolazione
1.3.1. Parco immobiliare
Uno degli elementi essenziali del calcolo in base al metodo di stratificazione sono le informazioni relative al parco immobiliare. Tali informazioni fungono da universo di riferimento ai fini dell'estrapolazione. In linea generale il parco immobiliare è composto da tutti gli edifici o dalle parti di edifici utilizzate come abitazioni. Ulteriori precisazioni sono fornite nella parte dedicata ai problemi particolari. Le principali fonti utilizzate per definire tale parco immobiliare sono i censimenti delle abitazioni, i registri degli edifici stabiliti a fini amministrativi o i censimenti della popolazione. La cifra dell'anno base viene quindi corretta al fine di ottenere la stima per l'anno corrente.
Per quanto riguarda il parco immobiliare dell'anno di base, i censimenti delle abitazioni sembrano essere meno problematici e particolarmente completi, segnatamente quando siano associati ad un censimento della popolazione. I registri degli edifici a fini amministrativi poggiano in gran parte su procedure giuridiche che possono contenere inesattezze, ad esempio riguardo all'esatta registrazione di ampliamenti, miglioramenti, conversioni e demolizioni di edifici. L'uso delle informazioni fornite dalle famiglie nel quadro di un censimento della popolazione come base del parco immobiliare può essere problematico, giacché i risultati tendono a sottostimare le seconde case non occupate alla data del censimento.
Principio 5
Per calcolare il parco immobiliare dell'anno base, gli Stati membri come punto di partenza si avvalgono di un censimento delle abitazioni o di un censimento della popolazione o di un registro edilizio amministrativo. Visto che i censimenti delle abitazioni generalmente sono i più completi, nel caso dei censimenti della popolazione o dei registri edilizi amministrativi è necessario procedere a controlli intensivi ed approfonditi per assicurarne la completezza.
1.3.2. Canoni d'affitto effettivi
Il secondo elemento fondamentale per il calcolo della produzione dei servizi di abitazione in base al metodo di stratificazione riguarda i canoni d'affitto effettivi pagati nel settore locativo. Le informazioni sugli affitti effettivi nel corso dell'anno di base si ricavano sia dai censimenti (ad esempio: censimenti della popolazione), sia da indagini per campione, come le indagini sui bilanci di famiglia o le indagini specifiche sui canoni di affitto. Nel primo caso è probabile che si riesca ad accertare la totalità dei canoni di affitto effettivi, e i calcoli incidano unicamente sul livello degli affitti figurativi. Nel caso delle indagini per campione i calcoli influiscono sia sul livello degli affitti effettivi che su quello degli affitti figurativi. I censimenti offrono evidentemente una base sufficientemente ampia per ottenere informazioni affidabili. Di norma, anche le indagini sui bilanci di famiglia sono considerate tuttavia come abbastanza affidabili, specie per quanto riguarda i prodotti di prima necessità. È comunque risaputo che le differenze nel tasso di risposte mancate rappresentano un tipico problema in questo tipo d'indagine. Se l'abitazione viene infatti considerata più come un lusso che come una necessità, ciò avrà effetti poco auspicabili sui risultati del calcolo degli affitti, che occorrerà correggere. Un altro problema delle indagini sui bilanci di famiglia, almeno in alcuni Stati membri, è quello della loro modesta scala, che rischia di limitare le possibilità di stratificazione dei canoni di affitto. In ogni caso occorrerebbe valorizzare al massimo le fonti supplementari disponibili. Questo può essere il caso ad esempio degli Stati membri in cui un gran numero di abitazioni è sotto controllo dello Stato ed in cui le agenzie immobiliari devono presentare dati contabili. Al fine di migliorare stabilmente i risultati si dovrebbe inoltre studiare le possibilità di utilizzare altre fonti, come le indagini specializzate in materia di affitti.
Principio 6
Gli Stati membri ricorrono a fonti quanto più ampie e affidabili possibile per calcolare i canoni di affitto effettivi per strato, utilizzando ad esempio i dati di un censimento della popolazione o di un'indagine svolta presso le famiglie. È auspicabile l'impiego di altre fonti per migliorare l'affidabilità e la completezza, e segnatamente la stratificazione.
1.3.3. Estrapolazione dei risultati dell'anno di base
Solo alcuni Stati membri dispongono delle informazioni necessarie per effettuare ogni anno un nuovo calcolo integrale della produzione delle abitazioni occupate dai proprietari. Nella maggior parte degli Stati membri i risultati di un anno dato vengono usati come base di riferimento e via via attualizzati per stimare la cifra relativa all'anno in corso tramite indicatori. L'aggiornamento può avvenire applicando un indicatore combinato alla produzione (totale) dell'anno di riferimento, o estrapolando separatamente il parco immobiliare e il canone di affitto per strato. Benché in linea di massima ci si possano aspettare risultati simili, possono emergere differenze dovute a modifiche strutturali, ad esempio nella relazione tra le abitazioni affittate e le abitazioni occupate dai proprietari. Un calcolo separato consentirebbe inoltre di verificare la plausibilità dei risultati stessi.
Per quanto riguarda gli indicatori utilizzati, l'indice di quantità è generalmente derivato della produzione del settore edilizio. L'indicatore dei prezzi si basa invece sull'indice dei prezzi dei canoni d'affitto pagati sulla base dell'indice dei prezzi al consumo. Ciò può comportare distorsioni laddove non sia giustificato l'assunto secondo cui gli affitti figurativi seguono le fluttuazioni degli affitti totali, ad esempio a causa di leggi sugli affitti calmierati. Ai fini dell'estrapolazione degli affitti figurativi appare quindi preferibile utilizzare, come nell'anno di base, un indice dei prezzi che riflette le fluttuazioni dei canoni pagati per le abitazioni affittate da privati. Inoltre giova richiamare l'attenzione sul fatto che gli indici dei prezzi escludono normalmente gli aumenti di prezzo dovuti alle variazioni di qualità. Gli indici di prezzo devono quindi essere completati da un indicatore di qualità che rifletta tali miglioramenti.
Appare infine utile ridurre al minimo l'impatto delle modifiche strutturali sui risultati limitando il periodo d'estrapolazione. Tenendo conto a tale riguardo della periodicità delle statistiche di base pertinenti, appare adeguato procedere alla definizione di parametri di riferimento ( benchmarking ) applicabili al parco immobiliare ogni 10 anni, ovvero l'intervallo normale tra i censimenti della popolazione. Il benchmarking dell'elemento «prezzo» (affitto per strato) andrebbe inoltre effettuato con cadenza almeno quinquennale, per corrispondere alla periodicità delle indagini sui bilanci di famiglia.
Principio 7
Qualora non sia possibile procedere ad una stima annuale completa della produzione dei servizi di abitazione, gli Stati membri possono estrapolare le cifre di un dato anno di base utilizzando adeguati indicatori di quantità, di prezzo e di qualità. L'estrapolazione del parco immobiliare e dei canoni di affitto medi è effettuata separatamente per ciascuno strato. La procedura d'estrapolazione distingue tra i calcoli per i canoni di affitto effettivi e quelli per gli affitti figurativi. All'occorrenza è possibile ricorrere a un numero di strati inferiore per l'estrapolazione relativa all'anno corrente rispetto a quella usata per l'anno di base. Per estrapolare gli affitti figurativi delle abitazioni occupate dal proprietario, di norma si applica un indice di prezzo relativo agli affitti delle abitazioni private. L'intervallo tra le analisi comparative ( benchmarking ) del parco immobiliare non dovrebbe in ogni caso superare i 10 anni e quello per l'elemento del prezzo i cinque anni; ove così non fosse si dovrebbe raggiungere un livello di qualità equivalente tramite altri metodi adeguati.
1.4. Problemi particolari
1.4.1. Abitazioni a titolo gratuito e a canone d'affitto ridotto
Nel raccogliere dati sugli affitti effettivi si osserveranno a volte valori pari a zero o assai bassi. Nel caso di abitazioni il cui canone d'affitto è gratuito si presenta una curiosa situazione in cui la prestazione è effettivamente garantita pur in mancanza di un pagamento (visibile). In tali casi appare adeguato adottare la soluzione consistente nella correzione dell'affitto gratuito effettivo osservato. Una soluzione analoga appare logica per le abitazioni con canone d'affitto ridotto.
Oltre agli interventi pubblici vi sono altre possibili ragioni che portano all'osservazione di abitazioni affittate a titolo gratuito o a canone d'affitto ridotto. Un esempio è quello del lavoratore dipendente che occupa a titolo gratuito, o pagando un canone d'affitto ridotto, un'abitazione appartenente al proprio datore di lavoro. Questa eventualità può intervenire per tutte le categorie di lavoratori dipendenti, compresi i governanti o i custodi. In questo caso occorre correggere i dati sugli affitti effettivi e la differenza tra il canone d'affitto effettivo e gli affitti analoghi verrà trattata come una retribuzione in natura (cfr. SEC 2010, allegato A, paragrafi 4.04-4.06). Può anche accadere che le abitazioni siano affittate, gratuitamente o a canone assai basso, a parenti o amici. In questo caso, la correzione può anche essere effettuata spostando la classificazione di tali abitazioni dal settore «affitti» al settore «abitazioni occupate dal proprietario». Un'analoga correzione sembra adeguata anche nel caso di pagamenti forfettari da parte dell'inquilino, ovvero quando l'inquilino paga in anticipo il canone di affitto per un periodo più lungo del normale.
Principio 8
Il canone di affitto effettivo osservato nel caso di abitazioni affittate a titolo gratuito o con un canone d'affitto ridotto viene corretto in modo da includervi integralmente il servizio di abitazione. I canoni di affitto gratuiti o ridotti non devono essere utilizzati senza correzione ai fini del calcolo degli affitti figurativi. Pertanto, ai fini del calcolo dei canoni di affitto effettivi e figurativi, dovrebbero essere apportate correzioni al fine di garantire che il valore della produzione rifletta l'intero servizio di abitazione fornito.
1.4.2. Case di villeggiatura
Nella categoria delle case di villeggiatura rientrano tutte le case utilizzate durante periodi di svago, quali le seconde case vicine al luogo di residenza e utilizzate a varie riprese per brevi periodi (fine settimana) o le case di villeggiatura più distanti dalla residenza principale ed utilizzate per periodi più lunghi ma solo alcune volte all'anno. Apparentemente il caso delle case di villeggiatura affittate non sembra porre alcun problema, dato che il canone di affitto effettivo pagato è considerato come criterio di produzione. Se tuttavia gli affitti effettivi vengono incassati su base mensile, l'estrapolazione al totale annuale può condurre a sopravvalutazioni qualora non venga inserita alcuna informazione supplementare sul periodo d'occupazione media.
Per calcolare il canone di affitto figurativo delle case di villeggiatura occupate dal proprietario, l'approccio più logico consiste nello stratificare tali beni immobili ed applicare gli adeguati affitti annuali medi praticati per abitazioni analoghe effettivamente affittate. Il ricorso all'affitto annuale permette di tenere implicitamente conto della durata d'occupazione media. In caso di difficoltà può essere applicata una soluzione alternativa: raccogliere informazioni sulle case di villeggiatura di un determinato strato ed applicare alle case occupate dal proprietario gli affitti annuali medi in vigore per le case di villeggiatura effettivamente affittate. Come terza soluzione è possibile utilizzare il canone d'affitto annuale pieno delle abitazioni ordinarie situate in luoghi analoghi, qualora le case di villeggiatura rappresentino una quota assai ridotta del parco immobiliare o qualora non possano essere distinte dagli altri tipi di abitazione. Anche nel caso delle case per villeggiatura queste procedure appaiono ragionevoli, tenuto conto del fatto che esse sono sempre disponibili per il proprietario e inoltre vengono utilizzate gratuitamente dai suoi familiari o amici.
In casi eccezionali in cui manchino dati sugli affitti effettivi di alcuni strati di case di villeggiatura, o laddove essi non siano statisticamente affidabili, è possibile utilizzare altri metodi oggettivi come il metodo dei costi di utilizzazione. Nei casi in cui si ricorre interamente al metodo dei costi di utilizzazione come unico metodo praticabile per questo tipo di abitazione, per garantire la comparabilità occorre applicare un'ipotesi giustificata sulla durata di occupazione media, a meno che non si possa ritenere che le case di villeggiatura siano sempre a disposizione del proprietario per tutto l'anno. Nel caso in cui sia giustificata un'ipotesi sulla durata d'occupazione media, occorre richiamare l'attenzione sulla necessità di garantire risultati plausibili, nel senso che tutti i costi sono coperti dalla produzione secondo il metodo dei costi di utilizzazione. Tale obiettivo può essere conseguito mediante un adeguamento che tenga conto della durata d'occupazione media solo rispetto al risultato netto di gestione.
Principio 9
Nella categoria delle case di villeggiatura rientrano tutte le case utilizzate durante periodi di svago, quali le seconde case vicine al luogo di residenza e utilizzate il fine settimana o le case di villeggiatura vere e proprie, più distanti. Per stimare la produzione delle case di villeggiatura si ricorre di preferenza agli affitti medi annuali delle abitazioni che offrono gli stessi comfort. Il ricorso all'affitto annuale permette di tenere implicitamente conto della durata d'occupazione media. Benché sia preferibile procedere per stratificazione, le case di villeggiatura possono essere raggruppate in un solo strato. Se le case di villeggiatura rappresentano solo una parte assai ridotta del parco immobiliare, si può utilizzare il canone di affitto annuale integrale delle abitazioni ordinarie che appartengono allo stesso strato di localizzazione. Nel caso eccezionale e debitamente giustificato in cui manchino dati sugli affitti effettivi di alcuni strati di case di villeggiatura, o laddove essi non siano statisticamente affidabili, è possibile utilizzare altri metodi oggettivi come il metodo dei costi di utilizzazione.
1.4.3. Alloggi in multiproprietà
Nel caso della multiproprietà, un'agenzia immobiliare vende il diritto di alloggiare per un determinato periodo ogni anno in una determinata abitazione situata in una zona turistica, e si assume l'amministrazione della proprietà. Il diritto è garantito da un certificato rilasciato dopo il primo pagamento. Tale certificato può essere rivenduto a prezzo corrente. Sono inoltre dovuti pagamenti periodici per le spese amministrative.
Da questa descrizione risulta che il pagamento iniziale andrebbe considerato alla stregua di un investimento, dato che il certificato rilasciato è comparabile ad un'azione. Ciò è confermato dal fatto che, almeno in base alla legislazione di uno Stato membro, l'acquirente acquisisce un diritto reale. Sembrerebbe dunque appropriato inserire il pagamento iniziale sotto la voce «attivi immateriali» nella contabilità nazionale. Appare inoltre logico considerare i servizi di abitazione ad affitto gratuito come un dividendo in natura pagato dall'agente immobiliare.
Il problema fondamentale deriva dal fatto che l'abitazione in multiproprietà produce realmente un servizio, il quale non è però conteggiato nella produzione economica. Occorre logicamente correggere tale aspetto. Innanzitutto la proposta di accettare il pagamento periodico come approssimazione significa implicitamente che non è apportata alcuna correzione per i servizi di abitazione, dato che il pagamento periodico riguarda un servizio diverso, ovvero i costi di gestione. Un'altra possibilità teorica potrebbe essere quella di considerare il pagamento iniziale come un anticipo per il servizio garantito e di distribuirlo sui periodi d'occupazione pertinenti. A parte i problemi statistici riguardanti la traduzione in pratica di questo modello, sembra esservi una contraddizione in termini giuridici, dato che l'interpretazione implicita della multiproprietà è l'acquisto di un servizio, e non l'acquisizione di un bene.
Un'ulteriore possibilità consiste nel derivare un'approssimazione a partire dagli affitti effettivi annuali per analoghe strutture di abitazione (autonome). Questa soluzione è giustificata dal fatto che gli alloggi in multiproprietà sono situati in zone turistiche e coesistono con appartamenti per vacanze effettivamente affittati. In caso di difficoltà gli altri due metodi proposti per le case di villeggiatura sono validi anche per gli alloggi in multiproprietà. L'affitto dovrebbe essere calcolato su una base netta, per evitare un doppio conteggio delle spese coperte dal pagamento regolare.
Principio 10
Agli alloggi in multiproprietà si applicano le stesse procedure applicate per le case di villeggiatura.
1.4.4. Abitazione presso stanze in subaffitto
Nella maggior parte degli Stati membri numerosi studenti alloggiano in stanze in subaffitto. Spesso ciò vale anche per altri giovani o per persone che per lavoro sono costrette ad allontanarsi da casa. Se la stanza fa parte di un'abitazione affittata, ovvero è subaffittata, non si pongono particolari problemi. L'affitto di una stanza può essere considerato come un contributo all'affitto principale effettivo, cioè un trasferimento tra famiglie. Se tuttavia la stanza fa parte di un'abitazione occupata dal proprietario, conteggiare sia il canone di affitto pagato dall'inquilino che l'intero canone d'affitto figurativo equivarrebbe ad un doppio conteggio. La soluzione corretta consisterebbe probabilmente nel conteggiare il canone d'affitto effettivo pagato dall'inquilino in misura della quota d'abitazione che occupa, stimando un canone d'affitto per la quota rimanente. Ma è una soluzione che potrebbe risultare di difficile applicazione. Per contro, si potrebbe considerare il canone d'affitto come un trasferimento implicante una partecipazione alle spese dell'abitazione. Ciò presenterebbe analogie al primo caso nella misura in cui il canone d'affitto effettivo pagato per la stanza ammobiliata è considerato un contributo al canone d'affitto principale figurativo. In conseguenza di questo approccio si dovrà apportare una correzione qualora il settore dei nuclei familiari sia ripartito in gruppi.
Un'altra questione riguarda il trattamento del subaffitto di diverse stanze. In questo caso, si propone che il termine «stanza» si applichi solo qualora il proprietario o l'inquilino principale continui ad occupare l'abitazione. Diversamente il subaffitto dovrebbe essere conteggiato come un'attività economica distinta (servizio di abitazione o di pensione).
Principio 11
I canoni di affitto pagati per le stanze situate in un'abitazione sono considerati come un contributo al canone di affitto principale, sempre che il proprietario o l'inquilino principale continui ad occupare l'abitazione.
1.4.5. Abitazioni vuote
In primo luogo, un'abitazione affittata è sempre considerata occupata, anche se l'inquilino sceglie di vivere altrove. In secondo luogo, conformemente alla soluzione generale adottata per le case di villeggiatura e gli alloggi in multiproprietà, i canoni di affitto annuali rispecchiano la durata media d'occupazione. Il problema delle abitazioni vuote è dunque limitato alle abitazioni sfitte non utilizzate dal proprietario, ossia destinate ad essere vendute o affittate. In questi casi non viene fornito alcun servizio di abitazione ed è opportuno contabilizzare un canone di affitto pari a zero.
Per determinare se una proprietà sfitta è vuota o no, ci si può basare su una dichiarazione del proprietario o dei vicini. In mancanza di tali informazioni, la presenza di mobilio può indicare se l'alloggio è occupato. Per contro le abitazioni non ammobiliate possono essere considerate vuote, giacché è difficile immaginare che forniscano un servizio di abitazione. La categoria delle abitazioni vuote comprende anche le abitazioni di cui il proprietario riprende possesso in seguito al mancato pagamento dell'affitto e quelle che rimangono vuote per un breve periodo perché l'agenzia immobiliare non trova immediatamente un nuovo inquilino. Un caso limite è rappresentato dalle abitazioni vuote ma interamente ammobiliate, pronte ad essere immediatamente utilizzate dal proprietario. In questo caso, si potrebbe sostenere che non viene fornito alcun servizio fintantoché l'abitazione non è occupata dal proprietario. Ma poiché questo caso è paragonabile a quello di un'abitazione affittata ma vuota è opportuno indicare un canone d'affitto. Le abitazioni ammobiliate occupate dal proprietario sono dunque generalmente considerate occupate.
Un'abitazione vuota può continuare a generare costi (spese correnti di manutenzione, elettricità, polizze d'assicurazione, tasse ecc.). Questi elementi andrebbero inseriti alla voce «consumi intermedi» del settore immobiliare, altre tasse sulla produzione ecc. Come nel caso delle imprese che non producono servizi, ciò potrebbe portare a un valore aggiunto negativo.
Nei casi in cui si ricorre al metodo dei costi di utilizzazione, le abitazioni vuote dovrebbero essere correttamente distinte dal resto del parco immobiliare, in modo che il valore della produzione non sia implicitamente influenzato nei calcoli considerando tutte le componenti di costo quali gli ammortamenti e il risultato netto di gestione. A prima vista, il caso delle abitazioni vuote nel contesto dell'edilizia popolare può suscitare qualche preoccupazione a causa dell'analogo effetto implicito sulla produzione attraverso l'approccio della somma dei costi che è rilevante per i settori non destinabili alla vendita che forniscono alloggi popolari. Tuttavia in questo caso l'impatto dovrebbe essere piuttosto insignificante. Inoltre l'abitazione vuota nel contesto dell'edilizia popolare può sempre essere considerata occupata in quanto è disponibile per essere utilizzata dal proprietario (amministrazioni pubbliche o enti senza scopo di lucro al servizio delle famiglie) al fine di svolgere la funzione di protezione sociale.
Principio 12
Per le abitazioni vuote destinate ad essere vendute o affittate è conteggiato un affitto di valore zero. Un'abitazione ammobiliata occupata dal proprietario viene generalmente considerata come un'abitazione occupata.
1.4.6. Garage
Poiché i garage sono un elemento degli investimenti fissi lordi, è appropriato non solo includere il servizio dei garage affittati nella produzione dell'economia ma anche calcolare una produzione figurativa per i garage occupati dai proprietari. In entrambi i casi il garage rappresenta un elemento di comfort dell'abitazione alla stregua di qualsiasi altra struttura. Lo stesso vale per le aree di parcheggio ( car-port ) e per i posti auto, che hanno con ogni probabilità la stessa funzione.
In base all'allegato A, paragrafo 3.75, del SEC 2010 «per i garage separati dalle abitazioni, utilizzati dai proprietari a scopi di consumo finale in connessione con l'uso dell'alloggio, deve essere effettuata una stima simile».
Di norma vi sono più abitazioni occupate dai proprietari che abitazioni affittate con un garage. Per tenere correttamente conto di tale differenza strutturale, il modo migliore sembra quello di utilizzare l'esistenza di un garage come un criterio di stratificazione.
Principio 13
I garage e le aree di parcheggio usate a fini di consumo finale generano servizi da includere nei servizi di abitazione.
2. CONSUMI INTERMEDI
I consumi intermedi devono essere coerenti con la produzione. Conformemente alla classificazione dei consumi individuali secondo la funzione (COICOP), le spese di riscaldamento, acqua, elettricità ecc., nonché la maggior parte dei lavori di manutenzione e di riparazione delle abitazioni dovrebbero essere registrati separatamente e dunque esclusi dalla produzione dei servizi di abitazione.
Nella pratica tuttavia varie spese supplementari, nonché i lavori di manutenzione e di riparazione, potrebbero dover essere considerati parte del servizio d'affitto, poiché non possono risultare scissi dallo stesso. Il livello dell'RNL non dovrebbe esserne influenzato, a condizione di applicare coerentemente un trattamento lordo al consumo intermedio e alla produzione.
Per quanto riguarda i lavori di manutenzione e di riparazione occorre distinguere tre categorie. In primo luogo, i miglioramenti apportati ai beni usati che non si possono configurare come attività di riparazione e manutenzione ordinaria fanno parte degli investimenti fissi lordi (allegato A, paragrafo 3.129, del SEC 2010).
In secondo luogo, le spese sostenute da coloro che occupano l'abitazione di cui sono proprietari per opere di decorazione, manutenzione e riparazione diverse da quelle normalmente eseguite dai locatari sono considerate consumi intermedi nella produzione di servizi di abitazione (allegato A, paragrafo 3.96, del SEC 2010).
Infine pulizia, decorazione e manutenzione di abitazioni, nella misura in cui tali attività sono consuete anche per i locatari, sono escluse dalla produzione (allegato A, paragrafo 3.09, del SEC 2010). Le spese relative a queste attività dovrebbero essere registrate direttamente come consumo finale delle famiglie. L'allegato A, paragrafo 3.95, del SEC 2010 specifica che la spesa per consumi finali delle famiglie comprende l'occorrente per le piccole riparazioni e la decorazione interna delle abitazioni normalmente effettuate sia dai locatari sia dai proprietari.
Ciò significa che per quanto riguarda le abitazioni occupate dai proprietari, i consumi intermedi dovrebbero comprendere gli stessi tipi di lavori di manutenzione e di riparazione ordinaria che sarebbero considerati come consumi intermedi dal proprietario per abitazioni simili affittate. Le spese di riparazione e manutenzione normalmente sostenute dagli inquilini, piuttosto che dai proprietari, dovrebbero essere considerate come spese per consumi finali delle famiglie sia per gli inquilini che per i proprietari-occupanti.
I consumi intermedi di manutenzione ordinaria e per riparazioni relative alle abitazioni occupate dai proprietari possono essere desunti da fonti statistiche dirette quali le indagini sui bilanci di famiglia. Quando il rapporto tra consumi intermedi e produzione per le abitazioni occupate dai proprietari è molto diverso da quello del settore degli affitti, occorre esaminare i motivi di tale divergenza. Quando la divergenza è dovuta a differenze qualitative, ad esempio un diverso livello di manutenzione ordinaria per abitazioni altrimenti simili, gli affitti figurativi dovrebbero essere rettificati di conseguenza.
I consumi intermedi dovrebbero comprendere i servizi di intermediazione finanziaria indirettamente misurati (Sifim) conformemente all'allegato A, capo 14, del SEC 2010. Sono compresi i consumi intermedi delle famiglie nella loro qualità di proprietari di abitazioni in relazione ai prestiti per l'abitazione.
Come indicato nella sezione 1.4.5, le abitazioni vuote possono determinare consumi intermedi. Da un punto di vista generale si sottolinea la necessità di evitare il doppio conteggio dei consumi intermedi nel caso delle abitazioni che appartengono ai datori di lavoro.
Principio 14
I consumi intermedi dovrebbero essere stabiliti conformemente alla definizione della produzione dei servizi di abitazione. I due concetti escludono generalmente le spese supplementari per riscaldamento, acqua, elettricità ecc. Se, per ragioni pratiche, si preferisce un trattamento diverso, ciò è accettabile a condizione di non incidere sui valori del PIL e dell'RNL.
3. TRANSAZIONI CON IL RESTO DEL MONDO
In base al SEC 2010 (allegato A, paragrafi 1.63 e 2.29) le unità non residenti sono considerate come unità residenti fittizie nella loro qualità di proprietarie di terreni o fabbricati nel territorio economico del paese, ma soltanto con riguardo alle operazioni connesse a tali terreni o fabbricati.
In altri termini, il servizio prodotto da un'abitazione che appartiene ad un non residente è incluso nella produzione dell'economia del luogo in cui l'abitazione è situata. Nel caso dell'abitazione di un non residente occupata dal proprietario, bisogna registrare un'esportazione di servizi di abitazione e il corrispondente risultato netto di gestione è registrato come reddito primario corrisposto al resto del mondo (allegato A, paragrafi 3.173 e 4.60, del SEC 2010).
Per quanto riguarda i residenti che possiedono abitazioni all'estero l'allegato A, paragrafo 3.75, del SEC 2010, prevede che «il valore locativo delle abitazioni occupate dai rispettivi proprietari e ubicate all'estero — ad esempio, case di vacanze — non dovrebbe essere registrato come produzione interna, bensì come importazioni di servizi e il corrispondente risultato netto di gestione come reddito primario percepito dal resto del mondo».
In linea generale non sorgono problemi di sorta se il bene che appartiene ad un non residente è realmente affittato ad un residente, giacché si osserverà un flusso monetario che verrà incluso nella bilancia dei pagamenti. Le abitazioni possedute ed occupate da residenti stranieri dovrebbero essere identificate separatamente. La nazionalità di un proprietario occupante l'abitazione non basta a distinguere un residente da un non residente. Le case di villeggiatura appartenenti a residenti stranieri risulteranno probabilmente l'elemento più importante, e sarebbe utile arrivare a un accordo tra gli Stati membri interessati riguardo al numero di proprietari non residenti. Vi è tuttavia una generale carenza di informazioni riguardo ai proprietari-occupanti non residenti. Le informazioni riguardanti i residenti che possiedono case di villeggiatura all'estero sono peraltro ancora più carenti. Per evitare incoerenze, lo Stato membro che deduca un reddito primario per le abitazioni occupate dai proprietari non residenti dovrebbe allo stesso tempo aggiungere un reddito primario per le abitazioni possedute ed occupate all'estero da residenti.
In tale contesto un problema particolare riguarda gli alloggi in multiproprietà. Poiché per lo stesso periodo di contabilità tale abitazione può essere occupata da residenti di diversa nazionalità, sembra impossibile un'attribuzione diretta al paese d'origine. Risultati analoghi possono essere ottenuti adottando un approccio più pragmatico. Inizialmente, il valore aggiunto (figurativo) prodotto dalle abitazioni in multiproprietà è attribuito al paese d'origine della società proprietaria. Successivamente, si invita la società proprietaria a fornire informazioni sui paesi d'origine dei proprietari in multiproprietà, che potranno essere utilizzate anche come chiave di ripartizione.
Principio 15
In base al SEC 2010 tutte le abitazioni situate sul territorio economico di uno Stato membro contribuiscono al suo PIL. Il risultato netto di gestione percepito dai non residenti in qualità di proprietari di terreni ed edifici in tale Stato membro deve dunque essere registrato come reddito da capitale versato al resto del mondo ed essere dedotto dal PIL nel passaggio PIL-RNL. Tale risultato netto di gestione si intende come il risultato netto di gestione derivato dai canoni di affitto effettivi e figurativi delle abitazioni. Lo Stato membro che deduca un reddito da capitale per le abitazioni occupate da proprietari non residenti dovrebbe allo stesso tempo aggiungere un reddito da capitale per le abitazioni all'estero possedute ed occupate da residenti.
<note>
( 1 ) Non riguarda la versione italiana .
( 2 ) Sul piano concettuale, è possibile che i proprietari occupanti l'abitazione, individualmente o collettivamente, assumano dei governanti senza coinvolgere altre unità statistiche quali società di servizi immobiliari o società di servizi gestionali. In presenza di situazioni di questo tipo la produzione in funzione del metodo dei costi di utilizzazione dovrebbe tenere conto della retribuzione dei lavoratori dipendenti.
</note>