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--- German ---
Lausanne, 7. Juni 2021
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 6. Mai 2021 (4A_183/2020)
Anfechtung des Anfangsmietzinses: Präzisierung der Rechtsprechung
Das Bundesgericht präzisiert seine Rechtsprechung zur Frage, welche Partei (Mieter
oder Vermieter) im Streitfall zu beweisen hat, ob der Anfangsmietzins für eine Altbauwohnung im Vergleich mit orts- oder quartierüblichen Mietzinsen missbräuchlich ist
oder nicht.
Eine Frau hatte 2017 in der Stadt Zürich eine 2-Zimmerwohnung für monatlich 1060
Franken netto in einem 1933 erbauten Haus gemietet. Die Vormiete betrug 738 Franken
netto. Das Mietgericht Zürich erklärte den Mietzins 2019 als missbräuchlich und legte
ihn auf 855 Franken netto fest. Das Zürcher Obergericht wies die Berufung der Vermieterin ab.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Vermieterin teilweise gut und weist die
Sache zu neuem Entscheid an das Obergericht zurück. Gemäss Artikel 270 des Obligationenrechts  können  Mieter  den  Anfangsmietzins  für  Wohnräume  als  missbräuchlich
anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde. Ob der Mietzins missbräuchlich ist, beurteilt sich bei Altbauten wie hier anhand des Kriteriums der Orts- oder Quartierüblichkeit. Das ist auf der
Basis offizieller Statistiken (im konkreten Fall nicht verfügbar) oder anhand von fünf Vergleichsobjekten zu prüfen.
Bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses hat grundsätzlich der Mieter zu beweisen,
dass dieser missbräuchlich ist. In Präzisierung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
(vgl. BGE 139 III 13), ist gemäss dem aktuellen Entscheid jedoch zu Gunsten des Mieters von der Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses auszugehen, wenn der neue
Mietzins gegenüber dem früheren massiv, das heisst um deutlich mehr als 10 Prozent
erhöht  wurde  (hier  um  44  Prozent).  Diese  Vermutung  kann  sodann  vom  Vermieter
erschüttert werden, wenn es ihm gelingt, an ihrer Richtigkeit mittels Indizien begründete
Zweifel zu wecken. Dabei gelten nicht die gleich strengen Anforderungen wie für den
Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Denkbar ist beispielsweise, dass
der Vermieter auch inoffizielle Statistiken oder andere Wohnobjekte beizieht, welche die
Anforderungen bezüglich Vergleichbarkeit nicht vollständig erfüllen. Auch ein Privatgutachten  kann  allenfalls  geeignet  sein,  die Vermutung  zu  erschüttern.  Ein gewichtiges
Indiz gegen die Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist zudem ein
lange dauerndes Vormietverhältnis ohne laufende Mietzinserhöhung. Von einem langen
Vormietverhältnis ist bei einer Dauer von 15 bis 20 Jahren auszugehen. Kommt das
Gericht zum Schluss, dass es dem Vermieter gelungen ist, die Vermutung eines wegen
massiver  Mieterhöhung  missbräuchlichen  Anfangsmietzinses  zu  erschüttern,  entfällt
diese. Es obliegt in diesem Fall dem Mieter, auf Basis amtlicher Statistiken oder von fünf
Vergleichsobjekten den strikten Beweis zu erbringen, dass die Mietzinserhöhung tatsächlich missbräuchlich ist.

--- French ---
Lausanne, le 7 juin 2021
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 6 mai 2021 (4A_183/2020)
Contestation du loyer initial  : précision de la jurisprudence
Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence relative à la question de savoir qui, du
locataire ou du bailleur,  doit  prouver,  en cas de litige,  que le loyer initial  d'une
habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers
usuels dans la localité ou dans le quartier.
En 2017, une femme a loué un appartement de deux pièces dans une maison construite
en 1933 et sise en ville de Zurich pour un loyer mensuel net de 1'060 francs. Le loyer
net précédent s'élevait à 738 francs. En 2019, le Tribunal des baux et loyers de Zurich a
jugé que le loyer était abusif et l'a fixé à 855 francs net. Le Tribunal cantonal du canton
de Zurich a rejeté l'appel de la bailleresse.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours de la bailleresse et renvoie la cause
au Tribunal cantonal pour nouvelle décision. Aux termes de l'article 270 du Code des
obligations,  les  locataires peuvent  contester  le loyer  initial  d'une habitation lorsqu'ils
estiment qu'il est abusif et en demander la diminution s'il a été sensiblement augmenté
par rapport au loyer précédent. Pour les immeubles anciens comme c'est ici le cas, il
convient de déterminer si le loyer initial est abusif ou non au moyen du critère du loyer
usuel dans la localité ou dans le quartier. Cet examen doit se faire sur la base de statistiques officielles (inexistantes en l'espèce) ou au moyen de cinq logements de comparaison.
En cas de contestation du loyer initial, le locataire doit, en principe, prouver que celui-ci
est  abusif.  Dans  le  présent  arrêt,  le  Tribunal  fédéral  précise  sa  jurisprudence  (cf.
ATF 139 III 13) en faveur du locataire, en ce sens que le loyer initial est présumé abusif
lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup
plus que 10 pour cent (en l'espèce, de 44  pour cent). Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s'il parvient, au moyen d'indices, à éveiller des doutes fondés quant à
sa véracité. À cet effet, ce ne sont pas les exigences en matière de preuve stricte du
caractère abusif du loyer initial qui s'appliquent. Il est par exemple concevable que le
bailleur fasse appel à des statistiques non-officielles ou à d'autres logements de comparaison qui ne remplissent pas complètement les exigences de comparabilité. Une expertise privée peut aussi parvenir à affaiblir ladite présomption. Constitue par ailleurs un
indice important allant à l'encontre de la présomption du caractère abusif du loyer initial,
l'existence d'un bail précédent de longue durée durant lequel le loyer n'a pas été régulièrement augmenté. On admet qu'il existe un long bail précédent lorsque celui-ci a duré
de 15 à 20 ans. Si le juge parvient à la conclusion que le bailleur est parvenu à affaiblir
la présomption déduite de l'augmentation massive par rapport au loyer précédent, la
présomption cesse. Il incombe alors au locataire d'apporter la preuve stricte, sur la base
de statistiques officielles ou de cinq logements de comparaison, que l'augmentation du
loyer est effectivement abusive.

--- Italian ---
Losanna, 7 giugno 2021
Comunicato stampa del Tribunale federale
Sentenza del 6 maggio 2021 (4A_183/2020)
Contestazione della pigione iniziale: precisazione della 
giurisprudenza
Il Tribunale federale precisa la sua giurisprudenza in merito a quale parte (conduttore
o  locatore)  deve  provare  in  caso  di  controversia  se  la  pigione  iniziale  di  locali
d'abitazione in un vecchio immobile sia abusiva o no rispetto alle pigioni in uso nella
località o nel quartiere.
Nel  2017  una  donna  aveva  preso  in  locazione  un  bilocale  nella  città  di  Zurigo  per
fr. 1060.-  netti al mese in una casa costruita nel 1933. La pigione precedente era di
fr. 738.- netti. Il Tribunale di Zurigo competente in materia di locazione ha dichiarato
abusiva la pigione del 2019 e l'ha fissata a fr. 855.- netti. Il Tribunale di appello del
Canton Zurigo ha respinto il ricorso della locatrice. 
Il Tribunale federale ha parzialmente accolto il ricorso della locatrice e ha rinviato il caso
al Tribunale di appello per una nuova decisione. Conformemente all'art. 270 del Codice
delle obbligazioni, i conduttori possono contestare come illecita la pigione iniziale per i
locali abitativi e chiederne la riduzione se è stata aumentata in modo rilevante rispetto
alla pigione precedente. Se la pigione è abusiva viene valutato per i vecchi immobili,
come in questo caso, in base al criterio dell'usualità nella località o nel quartiere. Ciò
deve  essere  esaminato  sulla  base  di  statistiche  ufficiali  (non  disponibili  nel  caso
specifico) o sulla base di cinque proprietà comparabili.
In caso di contestazione della pigione iniziale, in linea di principio il conduttore deve
provare  che  la pigione  è  abusiva.  A  precisazione  della  giurisprudenza  del  Tribunale
federale (cfr. DTF 139 III 13), secondo l'odierna sentenza, tuttavia, si deve presumere a
favore del conduttore che la pigione sia abusiva se quella nuova è stata aumentata in
modo rilevante rispetto a quella precedente, vale a dire di molto più del 10% (in questo
caso del 44%). Questa presunzione può poi essere confutata dal locatore se riesce a
sollevare  dubbi  giustificati  a  favore  della  sua  correttezza  per  mezzo  di  indizi.  Non
valgono però le stesse esigenze rigorose come per la prova dell'abusività della pigione
iniziale. È concepibile, per esempio, che il locatore possa avvalersi anche di statistiche
non ufficiali o di altre proprietà abitative che non soddisfano pienamente i requisiti di
comparabilità. Anche una perizia privata può essere idonea a confutare la presunzione.
Un'altra indicazione importante contro la presunzione di una pigione iniziale abusiva è
una locazione precedente di lunga durata senza alcun aumento continuo della pigione.
Una lunga locazione precedente è da presumere se dura da 15 a 20 anni. Se il giudice
giunge  alla conclusione che il locatore  è riuscito  a confutare la presunzione  di una
pigione iniziale abusiva a causa di un aumento rilevante della pigione, la presunzione
non si applica. In questo caso, compete al conduttore fornire una prova rigorosa, basata
su statistiche ufficiali o su cinque proprietà comparabili, che l'aumento della pigione sia
effettivamente abusivo.