Title: wetten.nl - Regeling - Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief - BWBR0045366

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0045366/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief - BWBR0045366", "content": "Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief\n\nDe Staatssecretaris van Financi\u00ebn heeft het volgende besloten.\n\nDit besluit bevat beleid over het overdrachtsbelastingtarief van 2%, bedoeld in artikel\n                                       14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, en de startersvrijstelling,\n                                       bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer,\n                                       zoals die gelden na invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.\n\n[Regeling vervallen per 29-09-2022]\n\nAls gevolg van de invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting per 1\u00a0januari 2021 geldt voor de verkrijging van woningen onder bepaalde voorwaarden\n                                       een verlaagd tarief van 2% of een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.\n                                       Dit besluit bevat hierover enkele goedkeuringen.\n\nIn onderdeel 2 is een goedkeuring opgenomen die erin voorziet dat een onvoorziene omstandigheid\n                                       die zich voordoet n\u00e1 de ondertekening van de koopovereenkomst, maar v\u00f3\u00f3r het tijdstip\n                                       van de verkrijging, niet in de weg hoeft te staan aan de toepassing van het verlaagde\n                                       tarief van 2% respectievelijk de startersvrijstelling.\n\nIn onderdeel 3 is een goedkeuring opgenomen voor de toepassing van de startersvrijstelling bij de\n                                       verkrijging op dezelfde dag van zowel een beperkt recht dat betrekking heeft op een\n                                       woning als de blote eigendom van dezelfde woning.\n\nDe goedkeuringen in dit besluit zijn verleend met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule).\n\n[Regeling vervallen per 29-09-2022]\n\nWBR\nWet op belastingen van rechtsverkeer\n\nStartersvrijstelling Vrijstelling overdrachtsbelasting bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR\n\nWoningwaardegrens Waardegrens als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, ten 4\u00ba, WBR\n\n8%-tarief Het algemene tarief overdrachtsbelasting, bedoeld in artikel 14, eerste lid, WBR\n\n2%-tarief Het verlaagde tarief overdrachtsbelasting, bedoeld in artikel 14, tweede lid, WBR\n\n[Regeling vervallen per 29-09-2022]\n\nEen van de voorwaarden voor de toepassing van het 2%-tarief en de startersvrijstelling\n                                       is dat de verkrijger de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat\n                                       gebruiken. Artikel 15a, vijfde lid, WBR biedt de mogelijkheid om rekening te houden met onvoorziene omstandigheden die zich\n                                       hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging van de woning. Hierbij kan worden\n                                       gedacht aan het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger,\n                                       echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden of verlies van een baan of emigratie.\n                                       Als dergelijke onvoorziene omstandigheden ertoe hebben geleid dat een verkrijger redelijkerwijs\n                                       niet meer in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken\n                                       en dit aannemelijk wordt gemaakt, wordt de verkrijger geacht de woning anders dan\n                                       tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt. In dat geval wordt de bij de verkrijging\n                                       van de woning toegepaste startersvrijstelling of het 2%-tarief niet teruggenomen.1\n\nArtikel 15a, vijfde lid, WBR gaat over situaties waarbij de onvoorziene omstandigheden plaatsvinden n\u00e1 het tijdstip\n                                       van de verkrijging. Het komt ook voor dat zich onvoorziene omstandigheden voordoen\n                                       na het tijdstip van het ondertekenen van de koopovereenkomst, maar v\u00f3\u00f3r het tijdstip\n                                       van de verkrijging van de woning. Het gevolg van deze onvoorziene omstandigheden kan\n                                       zijn dat de verkrijger redelijkerwijs niet in staat is de woning na de verkrijging\n                                       anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dit heeft tot gevolg dat\n                                       bij de verkrijging zowel het 2%-tarief als de startersvrijstelling niet kan worden\n                                       toegepast. Het 8%-tarief is dan van toepassing. Dat vind ik niet in alle gevallen\n                                       een gewenste uitkomst. Daarom keur ik het volgende goed.\n\nGoedkeuring\n\nAls een verkrijger de woning, als direct gevolg van een onvoorziene omstandigheid\n                                       die zich heeft voorgedaan n\u00e1 het sluiten van de koopovereenkomst, maar v\u00f3\u00f3r het tijdstip\n                                       van de verkrijging, niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik zal nemen,\n                                       keur ik voor de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief onder voorwaarden\n                                       goed dat de verkrijger geacht wordt de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk\n                                       als hoofdverblijf te hebben gebruikt.\n\nVoorwaarden\n\nVoor deze goedkeuring gelden de volgende vijf voorwaarden:\n\n\u2013 Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 15a, vijfde lid, WBR met als verschil dat de onvoorziene omstandigheid zich heeft voorgedaan tussen het\n                                             tijdstip van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het tijdstip van de verkrijging\n                                             van de woning.\n\n\u2013 De verkrijger maakt aannemelijk dat het na het sluiten van de koopovereenkomst tot\n                                             aan het moment waarop de onvoorziene omstandigheid zich voordeed, steeds het voornemen\n                                             is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, en\n                                             voorts dat dit als gevolg van een onvoorziene omstandigheid redelijkerwijs niet meer\n                                             kan of zal gebeuren.\n\n\u2013 In de notari\u00eble akte van levering wordt opgenomen dat voor de toepassing van het 2%-tarief\n                                             of de startersvrijstelling een beroep wordt gedaan op toepassing van deze goedkeuring\n                                             (onder vermelding van datum, nummer en onderdeel van dit besluit).\n\n\u2013 Aan de overige vereisten voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling\n                                             wordt voldaan, waaronder de verklaring overeenkomstig artikel 15a WBR. Dat de verkrijger de woning, anders dan hij verklaart, na de verkrijging niet anders\n                                             dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken, staat niet in de weg aan deze goedkeuring.\n                                             Bij een beroep op deze goedkeuring mag de zin in de verklaring \u2018Ik verklaar stellig\n                                             en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging, anders dan tijdelijk, als\n                                             hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).\u2019 gelezen worden als \u2018Ik verklaar stellig\n                                             en zonder voorbehoud dat ik vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst\n                                             tot het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heb gehad deze woning\n                                             na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).\u2019\n                                             Ingeval de onvoorziene omstandigheid het overlijden van de koper is, mag deze zin\n                                             in de verklaring door zijn rechtsopvolger gelezen worden als \u2018Ik verklaar naar eer\n                                             en geweten dat de koper vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst tot\n                                             het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heeft gehad deze woning\n                                             na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).\u2019.\n\n\u2013 In deze situatie verleen ik een tegemoetkoming waarin volgens de wettelijke bepalingen\n                                             8% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Deze wettelijke verschuldigdheid van 8% brengt\n                                             mee dat bij een overdracht van de nu verkregen woning binnen zes maanden door een\n                                             opvolgende verkrijger onder omstandigheden formeel gezien aanspraak kan worden gemaakt\n                                             op een vermindering van overdrachtsbelasting op grond van artikel 13, eerste lid, WBR. Indien en voor zover bij een dergelijke verkrijging op grond van artikel 13, eerste\n                                             lid, WBR aanspraak op vermindering wordt gemaakt, is de verkrijger die een beroep\n                                             doet op deze goedkeuring alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd naar hetzelfde tarief\n                                             dat bij die volgende verkrijging wordt toegepast.\n\nVoorbeeld\n\nA (34 jaar) en B (36 jaar) zijn gehuwd en hebben in december 2020 een koopovereenkomst\n                                       gesloten voor de aankoop van een woning voor \u20ac\u00a0400.000. Zij hebben het voornemen deze\n                                       woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De akte van levering\n                                       zal op 31\u00a0juli 2021 bij de notaris worden verleden. V\u00f3\u00f3r 31\u00a0juli 2021 komt het tot\n                                       een echtscheiding tussen A en B. Geen van beiden kan in de nieuwe woning gaan wonen\n                                       (deze gaan ze doorverkopen). De woning wordt op 31\u00a0juli 2021 aan A en B, ieder voor\n                                       de onverdeelde helft, geleverd. Zowel A als B zal de nieuwe woning niet anders dan\n                                       tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, zodat zij elk voor de verkrijging van\n                                       hun aandeel in de woning 8% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.\n\nIn de notari\u00eble akte van levering doet A met toepassing van de goedkeuring bij de\n                                       verkrijging van de onverdeelde helft van de woning een beroep op de startersvrijstelling\n                                       en past B, eveneens met toepassing van de goedkeuring, bij de verkrijging van de onverdeelde\n                                       helft van de woning het 2%-tarief toe. B is \u20ac\u00a04.000 (2% van \u20ac\u00a0200.000) overdrachtsbelasting\n                                       verschuldigd.\n\nDoorverkoop en toepassing artikel 13 WBR\n\nStel dat de woning binnen zes maanden na 31\u00a0juli 2021 door A en B voor \u20ac\u00a0410.000 wordt\n                                       doorverkocht en geleverd aan C (40 jaar), die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf\n                                       gaat gebruiken. Op de verkrijging van C is het 2%-tarief van toepassing. De verschuldigde\n                                       overdrachtsbelasting zonder toepassing van artikel 13 WBR bedraagt \u20ac\u00a08.200 (2% van \u20ac\u00a0410.000). Echter in deze situatie is artikel 13, vierde\n                                       lid, WBR van toepassing voor de verkrijging door B, waardoor het bedrag aan belasting\n                                       verminderd wordt met het bedrag aan belasting dat B verschuldigd was bij zijn eerdere\n                                       verkrijging. Artikel 13 WBR kan niet worden toegepast voor de verkrijging door A,\n                                       omdat deze de startersvrijstelling heeft toegepast. C is \u20ac\u00a04.200 (\u20ac\u00a08.200 min \u20ac\u00a04.000)\n                                       aan overdrachtsbelasting verschuldigd.\n\nUitwerking laatste voorwaarde bij de goedkeuring\n\nStel dat C toch aanspraak maakt op toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR voor de beide eerdere verkrijgingen door A en B, omdat deze verkrijgingen op grond\n                                       van de wet (zonder de goedkeuring) beide belast zouden zijn. In dat geval geldt het\n                                       volgende. De maatstaf van heffing wordt met toepassing van artikel 13, eerste lid,\n                                       WBR vastgesteld op \u20ac\u00a010.000 (\u20ac\u00a0410.000 min \u20ac\u00a0400.000), zodat C slechts \u20ac\u00a0200 (2% van\n                                       \u20ac\u00a010.000) overdrachtsbelasting verschuldigd is. Omdat A en B door toepassing van de\n                                       goedkeuring respectievelijk de startersvrijstelling en het 2%-tarief hebben toegepast,\n                                       zou door toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR te weinig overdrachtsbelasting\n                                       worden betaald. Het is niet de bedoeling dat bij de verkrijgingen door C de maatstaf\n                                       van heffing op deze manier wordt verminderd. Door toepassing van de laatste voorwaarde\n                                       zijn zowel A als B bij de verkrijging op 31\u00a0juli 2021 dan alsnog hetzelfde tarief\n                                       verschuldigd als C (in dit geval 2%). Voor B heeft dat geen gevolgen, omdat deze ook\n                                       het 2%-tarief heeft toegepast. A had de startersvrijstelling toegepast, maar is door\n                                       de laatste voorwaarde alsnog 2% overdrachtsbelasting ofwel \u20ac\u00a04.000 (2% van \u20ac\u00a0200.000)\n                                       verschuldigd. Overigens kunnen A, B en C in hun onderlinge rechtsverhouding afspreken\n                                       aan wie het heffingsvoordeel door toepassing van artikel 13 WBR toekomt en op welke\n                                       wijze.\n\n[Regeling vervallen per 29-09-2022]\n\nOm gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling moet de verkrijger onder meer\n                                       verklaren deze vrijstelling niet eerder te hebben toegepast. Een verkrijger kan slechts\n                                       eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. Als er twee of meer verkrijgingen\n                                       door dezelfde verkrijger met betrekking tot dezelfde woning plaatsvinden, kan de verkrijger\n                                       de startersvrijstelling slechts op een van de verkrijgingen toepassen. Over de andere\n                                       verkrijging(en) is de verkrijger dan in beginsel overdrachtsbelasting naar het 2%-tarief\n                                       verschuldigd. Deze uitkomst vind ik niet gewenst als iemand op dezelfde dag een beperkt\n                                       recht en de blote eigendom met betrekking tot dezelfde woning verkrijgt en voldaan\n                                       zou zijn aan de woningwaardegrens als de blote eigendom en het beperkte recht in \u00e9\u00e9n\n                                       verkrijging van de volle eigendom hadden plaatsgevonden. Daarom keur ik het volgende\n                                       goed.\n\nGoedkeuring\n\nIk keur onder voorwaarden goed dat de verkrijgingen op dezelfde dag van de blote eigendom\n                                       en een beperkt recht met betrekking tot dezelfde woning, voor de toepassing van de\n                                       startersvrijstelling, kunnen worden aangemerkt als \u00e9\u00e9n verkrijging van die woning\n                                       als hierdoor de volle eigendom van die woning in handen komt van dezelfde verkrijger.\n\nVoorwaarden\n\nVoor deze goedkeuring gelden de volgende drie voorwaarden:\n\n\u2013 De waarde van de verkregen blote eigendom vermeerderd met die van het verkregen beperkte\n                                             recht, berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, WBR in samenhang met artikel 11 WBR, komt niet uit boven de ten tijde van de verkrijgingen geldende woningwaardegrens.\n\n\u2013 De verklaring voor toepassing van de startersvrijstelling wordt aan een van de twee\n                                             notari\u00eble akten gehecht. Aan de andere notari\u00eble akte wordt een kopie van de verklaring\n                                             voor toepassing van de startersvrijstelling gehecht en in deze akte wordt opgenomen\n                                             dat voor de toepassing van de startersvrijstelling een beroep wordt gedaan op deze\n                                             goedkeuring (onder vermelding van datum, nummer en onderdeel van dit besluit).\n\n\u2013 Aan de overige vereisten voor de toepassing van de startersvrijstelling wordt voldaan.\n\nVoorbeeld\n\nA (25 jaar) verkrijgt van B op 9\u00a0augustus 2021 voor \u20ac\u00a0240.000 het recht van erfpacht\n                                       dat is gevestigd op een stuk grond met daarop een woning. Eveneens op 9\u00a0augustus 2021\n                                       verkrijgt A van C voor \u20ac\u00a050.000 de eigendom van dit stuk grond met de woning, bezwaard\n                                       met het recht van erfpacht (de blote eigendom). A verkrijgt aldus door twee verkrijgingen\n                                       op dezelfde dag de volle eigendom van de woning met een totale waarde van \u20ac\u00a0290.000\n                                       en gaat deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken. De maatstaf\n                                       van heffing van de beide verkrijgingen tezamen, rekening houdend met artikel 11 WBR, is eveneens \u20ac\u00a0290.000.\n\nDe beide verkrijgingen kunnen in dit geval voor de toepassing van de startersvrijstelling\n                                       worden aangemerkt als \u00e9\u00e9n verkrijging. De totale waarde van de beide verkrijgingen,\n                                       berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, WBR in samenhang met artikel 11 WBR, is in dit voorbeeld gelijk aan de waarde van de woning, zijnde \u20ac\u00a0290.000. Hiermee\n                                       wordt niet uitgekomen boven de ten tijde van de verkrijgingen geldende woningwaardegrens\n                                       van \u20ac\u00a0400.000. Gesteld dat A de startersvrijstelling niet eerder heeft toegepast,\n                                       kan hij er in dit geval voor beide verkrijgingen een beroep op doen, mits aan overige\n                                       voorwaarden voor de goedkeuring wordt voldaan.\n\n[Regeling vervallen per 29-09-2022]\n\nDit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de\n                                       Staatscourant waarin het wordt geplaatst.\n\nVoor verkrijgingen in situaties als bedoeld in de onderdelen 2 en 3 van dit besluit, die hebben plaatsgevonden in de periode van 1\u00a0januari 2021 tot de\n                                       datum van inwerkingtreding van dit besluit kan een verzoek om toepassing van de hardheidsclausule\n                                       worden gedaan. Ik zal dan met overeenkomstige toepassing van de voorwaarden in de\n                                       genoemde onderdelen van dit besluit beoordelen of het 2%-tarief of de startersvrijstelling\n                                       kan worden toegepast. Het verzoek om toepassing van de hardheidsclausule kan worden\n                                       ingediend bij:\n\nMinisterie van Financi\u00ebn\n\nBelastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten\n\nPostbus 20201\n\n2500 EE Den Haag\n\nDit besluit zal in de Staatscourant worden geplaatst.\n\nDen Haag, 29\u00a0juni 2021\n\nDe Staatssecretaris van Financi\u00ebn,\n\nH.G. \nRoodbeen\n\nhoofddirecteur Fiscale en Juridische Zaken"}