Title: wetten.nl - Regeling - Omzetbelasting en overdrachtsbelasting, verkoop onder voorwaarden - BWBR0035566

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0035566/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Omzetbelasting en overdrachtsbelasting, verkoop onder voorwaarden - BWBR0035566", "content": "Omzetbelasting en overdrachtsbelasting, verkoop onder voorwaarden\n\nDe Staatssecretaris van Financi\u00ebn heeft het volgende besloten.\n\nDit besluit is een actualisering en verruiming van het besluit van 16\u00a0maart 2011,\n                                       nr. BLKB2011/445. Actualisering is noodzakelijk door de ontwikkelingen bij de verkoop\n                                       onder voorwaarden.\n\nDe volgende inhoudelijke en beleidsmatige wijzigingen zijn opgenomen:\n\nIn onderdeel 2.1 is de voorwaarde voor de goedkeuring vervallen dat de eerste verkoop\n                                       van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht uiterlijk plaatsvindt op het\n                                       tijdstip van eerste ingebruikneming van de woning/de onroerende zaak waarop het beperkt\n                                       zakelijk recht is gevestigd (voorheen voorwaarde c).\n\nDaarnaast is in onderdeel 2.1 de voorwaarde voor de goedkeuring vervallen dat de verkopende\n                                       ondernemer verplicht is de met korting op de marktwaarde verkochte woning/vestiging\n                                       van het beperkt zakelijk recht terug te kopen, ofwel het recht tot terugkoop daarvan\n                                       heeft (voorheen opgenomen in voorwaarde d).\n\nIn onderdeel 3.1 is verduidelijkt dat de goedkeuring alleen ziet op voorkoming van\n                                       cumulatie van btw.\n\nIn onderdeel 4 is aangegeven dat de goedkeuring dat bij de terugkoop van de woning/het\n                                       beperkt zakelijk recht overdrachtsbelasting wordt voldaan over de marktwaarde van\n                                       de woning/het beperkt zakelijk recht verminderd met de koperskorting, ook geldt als\n                                       de terugkoop plaatsvindt 2 jaar of later na de eerste ingebruikneming.\n\nIn de bijlage bij dit besluit zijn rekenvoorbeelden opgenomen om de toepassing van\n                                       de in dit besluit opgenomen goedkeuringen toe te lichten.\n\nDit besluit werd gewijzigd bij besluit van datum, nr.\u00a02022-26653 (Stcrt. 2022, 32434).\n                                       De wijziging betreft de aanpassing van de woningwaardegrens die geldt bij toepassing\n                                       van de goedkeuring bij verkoop onder voorwaarden uit onderdeel 2.1. Deze woningwaardegrens\n                                       wordt gelijkgesteld aan de woningwaardegrens die geldt voor de zogenoemde startersvrijstelling\n                                       van artikel 15, eerste lid, onderdeel p, 4\u00b0, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer\n                                       v\u00f3\u00f3r aftrek van de koperskorting en wordt jaarlijks ge\u00efndexeerd.\n\nMet een korting op de marktwaarde verkopen ondernemers via verschillende formules\n                                       (nieuwe)woningen of vestigen beperkt zakelijke rechten. De korting varieert meestal\n                                       tussen 10% en 25% van de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht. De\n                                       korting op de periodieke vergoeding voor het beperkt zakelijk recht (meestal een erfpachtrecht)\n                                       kan worden verleend voor de gehele looptijd van het recht, of voor een deel van de\n                                       looptijd (een zogenoemde \u2018ingroeikorting\u2019). Deze gevallen worden in de praktijk als\n                                       regel aangeduid als de verkoop onder voorwaarden. Woningcorporaties passen de verkoop\n                                       onder voorwaarden toe om de toegang tot de woningmarkt te bevorderen voor lagere inkomensgroepen.\n                                       Commerci\u00eble bouwondernemers hanteren deze verkoop doorgaans als verkoopbevorderend\n                                       instrument.\n\nBij de verkoop onder voorwaarden zijn er formules waarbij de koper verplicht is de\n                                       woning/het beperkt zakelijk recht voor terugkoop aan de ondernemer aan te bieden en\n                                       de ondernemer verplicht is de woning/het beperkt zakelijke recht terug te kopen. Bij\n                                       de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht is de koper meestal verplicht\n                                       de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terug te betalen (d.w.z. dat de\n                                       ondernemer de korting geheel of gedeeltelijk in mindering brengt op de terugkoopprijs).\n                                       Deze verplichting van de koper kan juridisch op verschillende manieren zijn vastgelegd:\n                                       bijvoorbeeld goederenrechtelijk (via een erfpachtrecht dat al dan niet wordt afgekocht)\n                                       of contractueel (een kettingbeding). De ondernemer kan de woning/het beperkt zakelijk\n                                       recht terugkopen en er voor kiezen om de woning opnieuw aan te bieden of een nieuw\n                                       beperkt recht te vestigen via het concept van de verkoop onder voorwaarden. De ondernemer\n                                       kan er ook voor kiezen de woning te gaan verhuren of de woning te verkopen of een\n                                       nieuw beperkt zakelijk recht te vestigen onder reguliere economische condities.\n\nEr zijn ook formules waarbij de ondernemer met betrekking tot de woning/het beperkt\n                                       zakelijk recht geen terugkoopverplichting heeft maar een terugkooprecht. Verder zijn\n                                       er formules waarbij de ondernemer geen terugkoopverplichting heeft en ook geen terugkooprecht.\n                                       Als de ondernemer geen gebruik maakt van zijn terugkooprecht of geen terugkooprecht\n                                       heeft, mag de koper de woning/het beperkt zakelijk recht doorverkopen aan een derde,\n                                       veelal onder de voorwaarde dat hij de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer\n                                       terugbetaalt. Bij doorverkoop door de koper is er geen sprake meer van een verkoop\n                                       onder voorwaarden.\n\nBij verkoop onder voorwaarden geldt meestal een clausule volgens welke de tussentijdse\n                                       waardeontwikkeling1 van de woning/het beperkt zakelijk recht (positief dan wel negatief) volgens een\n                                       vooraf vastgestelde verdeelsleutel wordt verdeeld tussen de koper en de ondernemer.\n                                       De verplichting van de koper tot het delen van de waardeontwikkeling van de woning/het\n                                       beperkt zakelijk recht met de ondernemer kan goederenrechtelijk of contractueel worden\n                                       geregeld.\n\nwoning: woning met aanhorigheden en bijbehorende grond of een appartementsrecht dat een exclusief\n                                                gebruiksrecht geeft op uitsluitend een als woning te gebruiken priv\u00e9gedeelte van een\n                                                onroerende zaak\n\nnieuwe woning: woning met aanhorigheden en bijbehorende grond of een appartementsrecht dat een exclusief\n                                                gebruiksrecht geeft op uitsluitend een als woning te gebruiken priv\u00e9gedeelte van een\n                                                onroerende zaak en die/dat wordt geleverd v\u00f3\u00f3r, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip\n                                                van eerste ingebruikneming als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1\u00b0, van de Wet op de omzetbelasting 1968\n\nbeperkt zakelijk recht: zakelijke rechten waaraan onroerende zaken (grond en/of woning) zijn onderworpen\n\n(door)verkoop: levering in de zin in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 respectievelijk verkrijging in de zin van artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer\n\nvestiging van het beperkt zakelijke recht: vestiging, overdracht, wijziging, afstand of opzegging van beperkt zakelijke rechten\n\nmarktwaarde: waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak met inbegrip van de omzetbelasting\n\nkoperskorting: korting die de ondernemer verleent op de marktwaarde\n\nkoper: natuurlijk persoon die bij de aankoop van de woning of de vestiging van het zakelijk\n                                                recht niet optreedt als ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968\n\nondernemer: ondernemer als bedoeld in artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968\n\nbouwen in eigen beheer: verkoop of uitgifte in erfpacht van de grond door de ondernemer aan de koper, waarna\n                                                de koper zelf de aannemingsovereenkomst sluit met de bouwondernemer voor de bouw van\n                                                de woning. Hierbij dient een onlosmakelijk verband tussen de koop-/erfpachtovereenkomst\n                                                en de aannemingsovereenkomst te bestaan in die zin dat de ontbinding/be\u00ebindiging van\n                                                de eerstbedoelde overeenkomst automatisch leidt tot ontbinding/be\u00ebindiging van de\n                                                andere overeenkomst\n\nVOV: verkoop onder voorwaarden\n\nOVB: overdrachtsbelasting\n\nbtw: omzetbelasting\n\nWBR:\nWet op belastingen van rechtsverkeer\n\nwet OB:\nWet op de omzetbelasting 1968\n\nwet IB:\nWet inkomstenbelasting 2001\n\nAWR:\nAlgemene wet inzake rijksbelastingen\n\nBij de verkoop van bouwterreinen, nieuwe woningen of de vestiging van beperkt zakelijke\n                                          rechten op deze zaken die plaatsvinden met een korting op de marktwaarde, geldt in\n                                          principe de wetgeving ter bestrijding van btw-besparende constructies. In dit verband\n                                          gaat het om de toepassing van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB.\n\nToepassing van deze bepalingen leidt tot een extra belastingdruk. Volgens artikel 15, vierde lid, van de WBR blijft onder meer de zogenoemde samenloopvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel\n                                          a, van de WBR) buiten toepassing bij de levering van bouwterreinen, nieuwe onroerende\n                                          zaken of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden\n                                          beneden de marktwaarde. Hierdoor wordt de afnemer/verkrijger bij zo\u2019n levering/vestiging\n                                          geconfronteerd met de heffing van zowel btw als van OVB. Toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet OB houdt in dat de vestiging van een beperkt zakelijk recht beneden de marktwaarde wordt\n                                          aangemerkt als een verhuurdienst (de zogenoemde verhuuranalogie) die als uitgangspunt\n                                          is vrijgesteld van btw. Als een dergelijk beperkt zakelijk recht betrekking heeft\n                                          op woningen, wordt de VOV steeds aangemerkt als een vrijgestelde verhuurdienst van\n                                          de bloot eigenaar aan de beperkt zakelijk gerechtigde. Daardoor heeft de bloot eigenaar\n                                          ter zake geen recht op aftrek van btw.\n\nHet onverkort toepassen van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB leidt tot een niet gewenste uitkomst bij de VOV. In verband hiermee zie ik aanleiding\n                                          om op grond van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring te treffen.\n\nGoedkeuring\n\nIk keur onder de volgende voorwaarden goed dat artikel 15, vierde lid, van de WBR buiten toepassing blijft bij de verkoop van bouwterreinen en nieuwe woningen en de\n                                          vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die met een korting op de marktwaarde\n                                          plaatsvinden in het kader van VOV. Dit betekent dat de verkrijger voor de aankoop\n                                          van zo\u2019n bouwterrein of nieuwe woning dan wel voor de vestiging van zo\u2019n beperkt zakelijk\n                                          recht op deze zaken een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling.\n\nVerder keur ik onder de volgende voorwaarden goed dat bij de vestiging van beperkt\n                                          zakelijke rechten met een korting op de marktwaarde die plaatsvindt in het kader van\n                                          VOV voor de heffing van btw wordt uitgegaan van een levering in de zin van artikel 3, tweede lid, van de wet OB. Dit betekent dat de verhuuranalogie bij de bedoelde vestiging buiten toepassing\n                                          blijft. Hierdoor blijft het recht van aftrek van btw voor deze alsdan van rechtswege\n                                          belaste vestiging bij de ondernemer in stand.\n\nVoorwaarden:\n\nVoor deze goedkeuringen gelden de volgende voorwaarden:\n\na. In de notari\u00eble akte is een verklaring opgenomen waarin de koper/verkrijger verklaart\n                                                een natuurlijk persoon te zijn die bij de koop/verkrijging van het bouwterrein of\n                                                de woning/de vestiging van het beperkt zakelijk recht niet handelt als ondernemer.\n                                                Ook wordt de (nog te realiseren) woning bij de koper/verkrijger volledig aangemerkt\n                                                als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de wet IB;\n\nb. In de notari\u00eble akte van levering/ vestiging van het beperkt zakelijk recht is vastgelegd\n                                                dat partijen een beroep doen op toepassing van dit besluit;\n\nc. De verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht vormt een VOV. Dat\n                                                betekent dat de ondernemer bij de verkoop van de woning/vestiging van het beperkt\n                                                zakelijk recht een korting op de marktwaarde verleent. Deze korting kan op verschillende\n                                                manieren worden verleend. Hierbij geldt dat de koper bij de (door)verkoop van zijn\n                                                woning of het beperkt zakelijk recht verplicht is de korting geheel of gedeeltelijk\n                                                aan de verkopende ondernemer terug te betalen en/of dat de verkopende ondernemer in\n                                                zekere mate gerechtigd is tot de eventuele tussentijdse waardeontwikkeling;\n\nd. Als de ondernemer de volle eigendom van de woning verkoopt aan de koper, is de marktwaarde\n                                                van de woning v\u00f3\u00f3r aftrek van de koperskorting niet hoger dan de woningwaardegrens2 genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, 4\u00b0, van de WBR. De toetsing van de woningwaardegrens vindt plaats op het moment waarop de koopovereenkomst\n                                                wordt gesloten;\n\ne. Als de ondernemer de grond (eventueel samen met de woning) aan de koper in erfpacht\n                                                uitgeeft of als sprake is van het zogenoemde bouwen in eigen beheer door de koper,\n                                                is de marktwaarde van de (nog te realiseren) woning vermeerderd met de marktwaarde\n                                                van de grond v\u00f3\u00f3r aftrek van de koperskorting niet hoger dan de woningwaardegrens3 genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, 4\u00b0, van de WBR. De toetsing van de woningwaardegrens vindt plaats op het moment waarop het erfpachtcontract\n                                                of de koopovereenkomst wordt gesloten;\n\nf. De ondernemer voldoet btw over (het deel van) de koperskorting die (dat) hij van de\n                                                koper terugontvangt bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht door\n                                                de koper aan een derde. Dit geldt alleen als de doorverkoop plaatsvindt binnen tien\n                                                jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. De terugontvangen koperskorting\n                                                is belast naar het btw-tarief dat van toepassing was toen de woning/het beperkt zakelijk\n                                                recht werd verkocht.\n\nHet kan dat de koper bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht de koperskorting\n                                                niet of slechts ten dele terug hoeft te betalen aan de ondernemer, en in plaats daarvan\n                                                of daarnaast verplicht is de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk\n                                                recht te delen met de ondernemer. In dat geval voldoet de ondernemer btw over het\n                                                aan hem toekomende (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling, tot maximaal het\n                                                bedrag van de eerder verleende koperskorting (eventueel vermeerderd met voldoening\n                                                van de btw over de terugontvangen koperskorting). Dit geldt alleen voor zover de doorverkoop\n                                                plaatsvindt binnen tien jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht.\n                                                Het (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling is belast naar het btw-tarief dat\n                                                van toepassing was toen de woning/het beperkt zakelijk recht werd verkocht;\n\ng. In alle gevallen waarin de ondernemer en de koper, afgezien van de VOV, een relatie\n                                                hebben die mogelijk invloed heeft op de te betalen verkoopprijs, blijft dit besluit\n                                                buiten toepassing. Echter, als partijen bij de inspecteur waaronder de ondernemer\n                                                ressorteert, desgevraagd kunnen aantonen dat bij de VOV sprake is van een normale,\n                                                op zakelijke gronden, gebaseerde verkoopprijs, kan dit besluit w\u00e9l op de verkoop worden\n                                                toegepast.\n\nIn het kader van de VOV leggen woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen verplichtingen\n                                          op aan kopers/verkrijgers van woningen/beperkt zakelijke rechten. Deze verplichtingen\n                                          strekken ertoe om te waarborgen dat de kopers/verkrijgers de koperskorting geheel\n                                          of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt\n                                          zakelijk recht. De desbetreffende verplichtingen vormen een verkoopregulerend beding\n                                          als bedoeld in artikel 9, vijfde lid, van de WBR. Toepassing van artikel 9, vijfde lid, van de WBR heeft tot gevolg dat deze verkoopregulerende\n                                          bedingen voor de heffing van OVB worden aangemerkt als een waardedrukkende factor,\n                                          die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.\n\nArtikel 9, vijfde lid, van de WBR ziet niet op de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke\n                                          lichamen in het kader van VOV opleggen aan kopers/verkrijgers. In het kader van VOV\n                                          ben ik bereid om ook voor verplichtingen die zijn opgelegd door andere ondernemers\n                                          dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen, rekening te houden met een waardedrukkende\n                                          factor. Ik tref daarom met toepassing van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring.\n\nGoedkeuring\n\nIk keur onder de volgende voorwaarde goed dat de verplichtingen die andere ondernemers\n                                          dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen aan kopers/verkrijgers opleggen\n                                          in het kader van VOV van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten om te waarborgen\n                                          dat de kopers/verkrijgers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen\n                                          bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht, worden aangemerkt\n                                          als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.\n\nVoorwaarde\n\nVoor deze goedkeuring geldt de volgende voorwaarde:\n\nIn het kader van VOV van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht wordt\n                                          voldaan aan de voorwaarden van de goedkeuring in onderdeel 2.1.\n\nVolledigheidshalve merk ik op dat de in het kader van VOV opgelegde verplichtingen\n                                          die kopers/verkrijgers dwingen bij de terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt\n                                          zakelijk recht aan de ondernemer een bepaald aandeel in de waardeontwikkeling van\n                                          de woning/het beperkt zakelijke recht te laten toekomen, niet worden aangemerkt als\n                                          waardedrukkende factor. De bovengenoemde goedkeuring geldt in deze situatie dan ook\n                                          niet.\n\nHet kan voorkomen dat een ondernemer (bijvoorbeeld door een terugkoopverplichting\n                                          of een terugkooprecht) een woning die hij eerder heeft geleverd in het kader van VOV,\n                                          binnen twee jaar nadat die woning voor het eerst in gebruik is genomen, doorverkoopt\n                                          aan een volgende koper. Dezelfde situatie kan zich voordoen als de ondernemer een\n                                          beperkt zakelijk recht heeft gevestigd in het kader van VOV. De tweede of volgende\n                                          verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht binnen twee jaar na\n                                          de eerste ingebruikneming van de woning/de onroerende zaak waarop het beperkt zakelijk\n                                          recht is gevestigd, is van rechtswege belast met btw (zie artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1\u00b0, van de wet OB). Het opnieuw in de btw-heffing betrekken van de tweede of volgende verkoop van de\n                                          woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht leidt dan tot ongewenste cumulatie\n                                          van btw. De ondernemer heeft bij de eerste verkoop/vestiging van het beperkt zakelijk\n                                          recht veelal btw voldaan over de verkoopprijs die de eerste koper heeft betaald. De\n                                          eerste koper kan deze btw niet in aftrek brengen, zodat die btw begrepen is in de\n                                          terugkoopprijs die de ondernemer betaalt voor de woning/het beperkt zakelijk recht.\n                                          Bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het (als levering te\n                                          duiden) beperkt zakelijk recht moet de ondernemer opnieuw btw voldoen over de verkoopprijs\n                                          die de tweede koper moet betalen.\n\nDeze cumulatie van btw vind ik ongewenst. Ik keur daarom op grond van artikel 63 van de AWR het volgende goed.\n\nGoedkeuring\n\nIk keur goed dat de ondernemer in deze situatie:\n\na. bij de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht OVB voldoet over de marktwaarde\n                                                van de woning/het beperkt zakelijk recht, verminderd met de koperskorting. Hierbij\n                                                geldt dat de maatstaf van heffing niet minder bedraagt dan de tegenprestatie. Als\n                                                op de terugkoop artikel 13, eerste lid, van de WBR van toepassing is, geldt de maatstaf van heffing die is bedoeld in deze bepaling.\n                                                Dit betekent dat de maatstaf van heffing bij de terugkoop wordt verminderd met het\n                                                bedrag waarover ter zake van de eerste verkoop door de ondernemer omzetbelasting is\n                                                voldaan;\n\nb. bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk\n                                                recht btw voldoet over het verschil tussen het btw-belaste deel van de eerste en tweede\n                                                of volgende verkoopprijs van de woning/het beperkt zakelijk recht4. Met \u201ceerste respectievelijk tweede of volgende verkoopprijs\u201d wordt bedoeld: de prijs\n                                                die de eerste respectievelijk tweede of volgende koper/verkrijger aan de ondernemer\n                                                moet betalen voor de woning/het beperkt zakelijke recht. Het gaat om de marktwaarde\n                                                van de woning/het beperkt zakelijk (eventueel vermeerderd met de contante waarde van\n                                                de schuldplicht) recht minus de koperskorting.\n\nOverigens is de goedkeuring die is opgenomen in onderdeel 2.1 voor het buiten toepassing laten van artikel 15, vierde lid, van de WBR van overeenkomstige toepassing op de tweede of volgende verkoop van de woning/het\n                                          beperkt zakelijk recht.\n\nDe goedkeuring als bedoeld in onderdeel 2.2. is van overeenkomstige toepassing bij de in onderdeel 3.1. bedoelde verkoop van nieuwe woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten in\n                                          het kader van VOV.\n\nAls de ondernemer een woning terugkoopt die hij eerder heeft geleverd via VOV en de\n                                       daarop volgende doorverkoop van de woning plaatsvindt later dan twee jaar nadat die\n                                       woning voor het eerst in gebruik is genomen, is de doorverkoop vrijgesteld van btw.\n                                       Hetzelfde geldt bij de volgende vestiging van een beperkt zakelijk recht twee jaar\n                                       of later na de eerste ingebruikneming van de onroerende zaak waarop het recht is gevestigd.\n\nDe goedkeuring als bedoeld in onderdeel 2.2 is van overeenkomstige toepassing bij de verkoop van woningen/vestiging van beperkt\n                                       zakelijke rechten in het kader van VOV die plaatsvinden 2 jaar of later na de eerste\n                                       ingebruikneming.\n\nDe goedkeuring als bedoeld in onderdeel 3.1 sub a is van overeenkomstige toepassing bij de terugkoop van woningen/beperkt zakelijke\n                                       rechten, verminderd met de koperskorting in het kader van VOV, die plaatsvinden 2\n                                       jaar of later na de eerste ingebruikneming.\n\nAls de VOV-koop heeft plaatsgevonden onder de werking van het besluit van 7\u00a0december 2006, nr. CPP2006/1322M, dan blijven hierop de voorwaarden van toepassing zoals opgenomen\n                                       in dat besluit tot en met het moment waarop de woning/het beperkt zakelijk recht,\n                                       n\u00e1 inwerkingtreding van het onderhavige besluit, voor de eerste maal wordt verkocht\n                                       door de koper.\n\nAls de VOV-koop heeft plaatsgevonden onder de werking van het besluit van 16\u00a0maart 2011, nr. BLKB2011/445, dan blijven hierop de voorwaarden van toepassing zoals opgenomen\n                                       in dat besluit tot en met het moment waarop de woning/het beperkt zakelijk recht,\n                                       n\u00e1 inwerkingtreding van het onderhavige besluit, voor de eerste maal wordt verkocht\n                                       door de koper.\n\nHet besluit van 16\u00a0maart 2011, nr. BLKB2011/445, wordt ingetrokken met ingang van de inwerkingtreding van dit besluit.\n\nDit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de dagtekening van de Staatscourant\n                                       waarin het wordt geplaatst.\n\nDit besluit zal in de Staatscourant worden geplaatst.\n\nDen Haag, 11\u00a0september 2014\n\nStaatssecretaris\n\nT.W.M. Poolen\n\nLid van het managementteam Belastingdienst\n\nWaardestijging woning/beperkt zakelijk recht bij terugkoop binnen tien jaar na de\n                                                   verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht\n\nWaardedaling woning/beperkt zakelijk recht bij terugkoop binnen tien jaar na de verkoop\n                                                   van de woning/het beperkt zakelijk recht\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nMarktwaarde bij terugkoop\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij terugkoop\n\n150.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: aandeel ondernemer in waardestijging\n\n(stel 30% van 30.000)\n\n9.000\n\nBij: aandeel ondernemer in waardedaling\n\n(stel 30% van 20.000)\n\n6.000\n\nTe betalen door ondernemer\n\n157.000\n\nTe betalen door ondernemer\n\n122.000\n\nDoor ondernemer verschuldigde OVB bij terugkoop:\n\n2% x 166.0001 = 3.320\n\nDoor ondernemer verschuldigde OVB bij terugkoop:\n\n2% x 122.0002 =2.440\n\n1 In alle voorbeelden wordt ervan uitgegaan dat artikel 13, eerste lid, van de WBR niet van toepassing is. De verplichting tot terugbetaling van de koperskorting door\n                                    de koper aan de ondernemer vormt een waardedrukkende factor voor de heffing van overdrachtsbelasting\n                                    (zie onderdeel 2.2 van het besluit). De grondslag voor de heffing van OVB is (200.000- 34.000)= 166.000\n                                    (zie onderdeel 4 van het besluit). Het aandeel van de ondernemer in de waardestijging vormt geen waardedrukkende\n                                    factor.\n\n2 De grondslag voor de heffing van OVB is (150.000 \u2013 34.000)= 116.000. De maatstaf\n                                    van heffing bedraagt echter niet minder dan de tegenprestatie. Er wordt dus OVB geheven\n                                    over 122.000 (zie onderdeel 3.1 van het besluit).\n\nWaardestijging woning/beperkt zakelijk recht bij doorverkoop door koper binnen tien\n                                                   jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht\n\nWaardedaling woning/beperkt zakelijk recht bij doorverkoop door koper binnen tien\n                                                   jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nMarktwaarde bij doorverkoop\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij doorverkoop\n\n150.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: aandeel ondernemer in waardestijging (stel 30% van 30.000)\n\n9.000\n\nBij: aandeel ondernemer in waardedaling (stel 30% van 20.000)\n\n6.000\n\nDoor 1e koper aan ondernemer te betalen wegens verrekening koperskorting + winstaandeel bij\n                                                   doorverkoop: 43.000 (34.000 + 9.000)\n\nDoor 1e koper aan ondernemer te betalen wegens verrekening koperskorting + verliesaandeel\n                                                   bij doorverkoop: 28.000 (34.000 \u2013 6.000)\n\nDoor ondernemer verschuldigde btw over koperskorting bij doorverkoop binnen tien jaar\n                                                   na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht:\n\n21/121 x 34.000 = 5.900\n\n(zie onderdeel 2.1, voorwaarde f, van het besluit)\n\nDoor ondernemer verschuldigde btw over koperskorting bij doorverkoop binnen tien jaar\n                                                   na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht:\n\n21/121 x 34.000 = 5.900\n\n(zie onderdeel 2.1, voorwaarde f, van het besluit)\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB bij doorverkoop: 2% x 200.000 = 4.000\n\nDeze verkoop vindt onder normale voorwaarden plaats\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB bij doorverkoop:\n\n2% x 150.000 = 3.000\n\nDeze verkoop vindt onder normale voorwaarden plaats\n\nWaardestijging woning/beperkt zakelijk recht bij terug- en doorverkoop door ondernemer\n                                                   binnen 2-jaarstermijn\n\nWaardedaling woning/beperkt zakelijk recht bij terug- en doorverkoop door ondernemer\n                                                   binnen 2-jaarstermijn\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door (1e) koper/\n\n136.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nMarktwaarde bij terugkoop:\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij terugkoop\n\n150.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: aandeel ondernemer in waardeontwikkeling (stel 30%)\n\n9.000\n\nBij: aandeel ondernemer in waardedaling (stel 30% van 20.000)\n\n6.000\n\nTe betalen door ondernemer\n\n157.000\n\nTe betalen door ondernemer\n\n122.000\n\nBij terugkoop door ondernemer verschuldigde OVB:\n\n2% x 166.000 (200.000 \u2013 34.000) = 3.320\n\n(Zie goedkeuring in onderdeel 3.1 van het besluit)\n\nBij terugkoop door ondernemer verschuldigde OVB:\n\n2% x 122.000 =2.440\n\n(Zie goedkeuring in onderdeel 3.1 van het besluit)\n\nMarktwaarde bij tweede verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij tweede verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n150.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n40.000\n\nAf: koperskorting (stel 10%)\n\n15.000\n\nTe betalen door (2e) koper\n\n160.000\n\nTe betalen door (2e) koper\n\n135.000\n\nBij tweede verkoop onder voorwaarden binnen 2-jaarstermijn door ondernemer verschuldigde\n                                                   btw:\n\n21/121 x 24.000 (160.000 \u2013 136.000) = 4.165\n\n(Zie goedkeuring in onderdeel 3.1 van het besluit)\n\nBij tweede verkoop onder voorwaarden binnen 2-jaarstermijn hoeft ondernemer geen btw\n                                                   te voldoen omdat de marktwaarde minus koperskorting bij de tweede verkoop (135.000)\n                                                   lager is dan de marktwaarde minus koperskorting bij de eerste verkoop (136.000)\n\nWaardestijging woning/beperkt zakelijk recht bij doorverkoop door koper binnen 2-jaarstermijn\n\nWaardedaling woning/beperkt zakelijk recht bij doorverkoop door koper binnen 2-jaarstermijn\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nMarktwaarde bij doorverkoop\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij doorverkoop\n\n150.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: aandeel ondernemer in waardeontwikkeling (stel 30% van 30.000)\n\n9.000\n\nBij: aandeel ondernemer in waardedaling (stel 30% van 20.000)\n\n6.000\n\nDoor 1e koper aan ondernemer te betalen wegens verrekening koperskorting + winstaandeel bij\n                                                   doorverkoop: 43.000 (34.000 + 9.000)\n\nDoor 1e koper aan ondernemer te betalen wegens verrekening koperskorting + verliesaandeel\n                                                   bij doorverkoop: 28.000 (34.000 \u2013 6.000)\n\nDoor ondernemer verschuldigde btw over koperskorting bij doorverkoop: 21/121 x 34.000\n                                                   = 5.900\n\n(zie onderdeel 2.1, voorwaarde f, van het besluit)\n\nDoor ondernemer verschuldigde btw over koperskorting bij doorverkoop: 21/121 x 34.000\n                                                   = 5.900\n\n(zie onderdeel 2.1, voorwaarde f, van het besluit)\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB:\n\n2% x 200.000 = 4.000\n\n(Deze verkoop vindt onder normale voorwaarden plaats)\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB:\n\n2% x 150.000 = 3.000\n\n(Deze verkoop vindt onder normale voorwaarden plaats)\n\nWaardestijging woning/beperkt zakelijk recht bij terugkoop later dan twee jaar na\n                                                   eerste ingebruikneming\n\nWaardedaling woning/beperkt zakelijk recht bij terugkoop later dan twee na eerste\n                                                   ingebruikneming\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nMarktwaarde bij terug- of doorverkoop\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij terug- of doorverkoop\n\n150.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: aandeel ondernemer in waardeontwikkeling (stel 30%)\n\n9.000\n\nBij: aandeel ondernemer in waardedaling (stel 30% van 20.000)\n\n6.000\n\nTe betalen door ondernemer\n\n157.000\n\nTe betalen door ondernemer\n\n122.000\n\nBij terugkoop door ondernemer verschuldigde OVB:\n\n2% x 166.000 = 3.320\n\nGeen btw-heffing omdat de verkoper geen ondernemer is\n\nBij terugkoop door ondernemer verschuldigde OVB:\n\n2% x 122.000 =2.440\n\nGeen btw-heffing omdat de verkoper geen ondernemer is\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB bij doorverkoop:\n\n2% x 200.000 = 4.000\n\nGeen btw-heffing i.v.m. levering buiten tweejaarstermijn\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB bij doorverkoop:\n\n6% x 150.000 = 3.000\n\nGeen btw-hefffing i.v.m. levering buiten tweejaarstermijn\n\nWaardestijging woning/beperkt zakelijk recht bij doorverkoop door koper na afloop\n                                                   van tweejaarstermijn\n\nWaardedaling woning/beperkt zakelijk recht bij doorverkoop door koper na afloop van\n                                                   tweejaarstermijn\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nAf: koperskorting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nTe betalen door (1e) koper\n\n136.000\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nBij eerste verkoop door ondernemer verschuldigde btw:\n\n21/121 x 136.000 = 23.603\n\nGeen OVB verschuldigd o.g.v. goedkeuring in onderdeel 2.1 van het besluit\n\nMarktwaarde bij doorverkoop\n\n200.000\n\nMarktwaarde bij doorverkoop\n\n150.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: koperskorting\n\n34.000\n\nAf: aandeel ondernemer in waardeontwikkeling (stel 30%)\n\n9.000\n\nBij: aandeel ondernemer in waardedaling (stel 30% van 20.000)\n\n6.000\n\nDoor 1e koper aan ondernemer te betalen wegens verrekening koperskorting + winstaandeel bij\n                                                   doorverkoop:\n\n43.000 (34.000 + 9.000)\n\nDoor 1e koper aan ondernemer te betalen wegens verrekening koperskorting + verliesaandeel\n                                                   bij doorverkoop:\n\n28.000 (34.000 \u2013 6.000)\n\nDoor ondernemer verschuldigde btw over koperskorting bij doorverkoop binnen tien jaar\n                                                   na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht:\n\n21/121 x 34.000 = 5.900\n\n(zie onderdeel 2.1, voorwaarde f, van het besluit)\n\nDoor ondernemer verschuldigde btw over koperskorting bij doorverkoop binnen tien jaar\n                                                   na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht:\n\n21/121 x 34.000 = 5.900\n\n(zie onderdeel 2.1, voorwaarde f, van het besluit)\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB bij doorverkoop:\n\n2% x 200.000 = 4.000\n\n(Deze verkoop vindt onder normale voorwaarden plaats)\n\nDoor 2e koper verschuldigde OVB bij doorverkoop:\n\n2% x 150.000 = 3.000\n\n(Deze verkoop vindt onder normale voorwaarden plaats)"}