Title: wetten.nl - Regeling - Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief; vragen en antwoorden - BWBR0045469

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0045469/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief; vragen en antwoorden - BWBR0045469", "content": "Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief; vragen en antwoorden\n\nDe Staatssecretaris van Financi\u00ebn heeft het volgende besloten.\n\nDit besluit bevat vragen en antwoorden over het overdrachtsbelastingtarief van 2%,\n                                       bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, en\n                                       de startersvrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, van de Wet\n                                       op belastingen van rechtsverkeer, zoals die gelden na invoering van de Wet differentiatie\n                                       overdrachtsbelasting.\n\nAls gevolg van de invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting per 1\u00a0januari 2021 geldt voor de verkrijging van woningen onder bepaalde voorwaarden\n                                       een tarief van 2% of een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In dit\n                                       besluit wordt de toepassing van deze regelingen nader toegelicht aan de hand van praktijkvragen\n                                       en antwoorden.\n\nDe vragen en antwoorden 1 tot en met 20 zijn eerder op 22\u00a0maart 2021 gepubliceerd\n                                       op bd.communicatie.pleio.nl. In enkele vragen wordt de bewoording \u2018voor langere tijd\n                                       in de woning gaat wonen\u2019 gebruikt. Met deze bewoording wordt gedoeld op de zinsnede\n                                       \u2018anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken\u2019 zoals opgenomen in artikel 14, tweede lid, en artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR.\n\nWBR\nWet op belastingen van rechtsverkeer\n\nStartersvrijstelling Vrijstelling overdrachtsbelasting bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR\n\nWoningwaardegrens Waardegrens bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, ten 4\u00ba, WBR\n\n8%-tarief Het algemene tarief overdrachtsbelasting, bedoeld in artikel 14, eerste lid, WBR\n\n2%-tarief Het lage tarief overdrachtsbelasting, bedoeld in artikel 14, tweede lid, WBR\n\nVraag 1\n\nA (32 jaar) verkrijgt op 1\u00a0mei 2021 (datum notari\u00eble leveringsakte) een woning. Kan\n                                       A een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning \u20ac\u00a0600.000\n                                       bedraagt?\n\nAntwoord\n\nA kan geen beroep doen op de startersvrijstelling, omdat de waarde van de woning hoger\n                                       is dan de woningwaardegrens van \u20ac\u00a0400.000, die vanaf 1\u00a0april 2021 geldt.\n\nVraag 2\n\nWelke waarde is bepalend voor de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nDe woningwaardegrens voor de startersvrijstelling geldt per 1\u00a0april 2021 en is \u20ac\u00a0400.000.\n                                       De waarde in het economische verkeer van de woning (samen met eventuele aanhorigheden)\n                                       is bepalend voor de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling. Als de waarde van\n                                       de tegenprestatie (meestal is dit de koopsom) hoger is dan de waarde in het economische\n                                       verkeer, wordt van die hogere waarde van de tegenprestatie uitgegaan.\n\nVraag 3\n\nA verkoopt een woning aan B (37 jaar) die zelf in de woning gaat wonen. Is het 2%-tarief\n                                       van toepassing?\n\nAntwoord\n\nVanaf 1\u00a0januari 2021 kan B voor de verkrijging van de woning gebruik maken van het\n                                       2%-tarief als B:\n\n\u2013 na de verkrijging zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen; en\n\n\u2013 dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart\n                                             in een schriftelijke verklaring.\n\n(Omdat de startersvrijstelling alleen geldt voor personen jonger dan 35 jaar kan B\n                                       daarop geen beroep doen. Voor het 2%-tarief is de leeftijd niet van belang.)\n\nVraag 4\n\nOm een beroep te kunnen doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief moet de koper\n                                       voorafgaand aan de overdracht bij de notaris een verklaring invullen. Welke verklaringen\n                                       zijn er?\n\nAntwoord\n\nIn de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) verklaart de koper dat hij zelf in de woning gaat wonen. In de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling verklaart de koper dat hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen en dat hij\n                                       voor de eerste keer gebruikmaakt van de vrijstelling.\n\nVraag 5\n\nA koopt een woning waar hij zelf in wil gaan wonen. Op het moment van de koopovereenkomst\n                                       is A 34 jaar. Op het moment dat de woning aan A wordt overgedragen (datum notari\u00eble\n                                       leveringsakte) heeft A inmiddels de leeftijd van 35 jaar bereikt. Kan A een beroep\n                                       doen op de startersvrijstelling of gebruik maken van het 2%-tarief?\n\nAntwoord\n\nA kan in dit geval geen beroep doen op de startersvrijstelling omdat hij op het moment\n                                       van de verkrijging van de woning de leeftijd van 35 jaar heeft bereikt. Voor de overdrachtsbelasting\n                                       is dat de datum waarop de notari\u00eble akte van levering bij de notaris wordt opgemaakt\n                                       en ondertekend. De datum van de koopovereenkomst is hierbij niet van belang. A kan\n                                       wel gebruik maken van het 2%-tarief als hij zelf voor langere tijd in de woning gaat\n                                       wonen. Ook moet hij de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen.\n\nVraag 6\n\nA (32 jaar) en B (37 jaar) verkrijgen samen op 1\u00a0juni 2021 (datum notari\u00eble leveringsakte)\n                                       een woning. A verkrijgt een aandeel van 40% in de eigendom van de woning, B een aandeel\n                                       van 60%. Kan de startersvrijstelling worden benut, als de waarde van de woning \u20ac\u00a0400.000\n                                       of \u20ac\u00a01.000.000 bedraagt?\n\nAntwoord\n\nA kan een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning niet\n                                       meer dan \u20ac\u00a0400.000 bedraagt (geldt vanaf 1\u00a0april 2021) en aan de overige voorwaarden\n                                       voor de vrijstelling wordt voldaan. Als de waarde van de woning \u20ac\u00a0400.000 is, kan\n                                       A dus gebruikmaken van de startersvrijstelling. Als de waarde van de woning \u20ac\u00a01.000.000\n                                       is, kan A geen gebruik maken van de startersvrijstelling. Het aandeel van A (40%)\n                                       in de woning is weliswaar \u20ac\u00a0400.000 waard, maar de beoordeling of een verkrijging\n                                       voldoet aan de woningwaardegrens vindt plaats naar de waarde van de gehele woning\n                                       (\u20ac\u00a01.000.000) en niet naar de waarde van het verkregen aandeel in de woning.\n\nB kan voor zijn verkrijging geen beroep doen op de startersvrijstelling, ongeacht\n                                       de waarde van de woning, omdat B niet voldoet aan het leeftijdscriterium.\n\nVraag 7\n\nA en B (beiden 37 jaar) kopen samen een woning van C voor \u20ac\u00a0500.000. Beiden worden\n                                       voor 50% eigenaar. Welke waarde moet nu op de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) worden ingevuld?\n\nAntwoord\n\nIn dit geval kunnen A en B geen beroep doen op de startersvrijstelling, omdat zij\n                                       niet voldoen aan het leeftijdscriterium. Zowel A als B moeten een Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen en ieder daarin de waarde van \u20ac\u00a0500.000 vermelden.\n\nVraag 8\n\nA (30 jaar) verkrijgt in 2021 een appartement voor \u20ac\u00a0200.000. A geeft wel een verklaring\n                                       af dat hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, maar hij wil de startersvrijstelling\n                                       nog niet toepassen, omdat hij die bij een volgende verkrijging van een (duurdere)\n                                       woning wil gebruiken. A wil nu 2% overdrachtsbelasting betalen. Kan dat? En kan A\n                                       dan bij aankoop van die volgende woning gebruik maken van de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nEr bestaat geen verplichting om de startersvrijstelling te gebruiken. A kan er dus\n                                       voor kiezen om niet de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in te vullen maar de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%). A kan in dat geval bij de aankoop van de volgende woning alsnog gebruikmaken van\n                                       de startersvrijstelling. Op het moment van de verkrijging van die woning moet hij\n                                       jonger zijn dan 35 jaar en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling voldoen.\n\nVraag 9\n\nB (32 jaar) heeft een woning gekocht waarin hij zelf wil gaan wonen. Voordat B de\n                                       woning betrekt wil hij deze eerst nog verbouwen. Kan B een beroep doen op de startersvrijstelling\n                                       of gebruikmaken van het 2%-tarief, ondanks dat hij er niet direct in gaat wonen?\n\nAntwoord\n\nEen van de voorwaarden voor de toepassing van de startersvrijstelling of het 2%-tarief\n                                       is dat de koper de verkregen woning na de verkrijging zelf voor langere tijd gaat\n                                       bewonen. Ook als de koper de woning eerst nog enige tijd gaat verbouwen, kan hij een\n                                       beroep doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Na de voltooiing van de verbouwing\n                                       moet hij de woning dan wel daadwerkelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.\n\nVraag 10\n\nB (32 jaar) heeft een woning gekocht waarin hij zelf wil gaan wonen. De woning heeft\n                                       een waarde van \u20ac\u00a0700.000. De overdracht van de woning (notari\u00eble levering) was oorspronkelijk\n                                       gepland op 26\u00a0april 2021. B wil een beroep doen op de startersvrijstelling. Vanaf\n                                       1\u00a0april 2021 geldt voor de startersvrijstelling een maximale woningwaarde van \u20ac\u00a0400.000.\n                                       Omdat v\u00f3\u00f3r 1\u00a0april 2021 geen woningwaardegrens geldt, wordt de notari\u00eble levering\n                                       gepland op 29\u00a0maart 2021. Koper en verkoper komen overeen dat de verkoper nog tot\n                                       en met 25\u00a0april 2021 in de woning mag blijven wonen. Geldt in dit geval de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nDe koper moet voldoen aan een aantal voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de\n                                       startersvrijstelling. Een van die voorwaarden is dat de koper zelf in de woning gaat\n                                       wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Ook moet de koper voorafgaand aan de\n                                       overdracht bij de notaris de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling invullen.\n\nIn de geschetste situatie komt de vraag op of de koper direct na de overdracht bij\n                                       de notaris feitelijk de beschikking over de woning moet krijgen of dat de verkoper\n                                       er nog tijdelijk in mag blijven wonen. De Belastingdienst is zeer terughoudend met\n                                       het beantwoorden van vragen over de gevolgen voor de belastingheffing in situaties\n                                       zoals deze. Dit omdat het aannemelijk is dat belastingbesparing de doorslaggevende\n                                       reden is voor het in tijd naar voren halen van de overdracht (de notari\u00eble levering)\n                                       en de voortgezette bewoning door de verkoper die daarmee samenhangt. Wel kan worden\n                                       aangegeven dat als de verkoper de woning nog voor een korte periode van een maand\n                                       zelf bewoont, de koper nog steeds een beroep op de startersvrijstelling kan doen.\n                                       De koper moet dan onmiddellijk na afloop van die maand de feitelijke beschikking krijgen\n                                       over de woning en de woning vervolgens als hoofdverblijf gaan gebruiken. Als de voortgezette\n                                       bewoning door de verkoper in een situatie als de geschetste langer duurt dan een maand\n                                       wordt geen zekerheid vooraf gegeven over de fiscale gevolgen.\n\nBij de tijdelijke voortzetting van de bewoning door de verkoper maakt het niet uit\n                                       of dat gebeurt op grond van een huurovereenkomst of een andere vorm van terbeschikkingstelling\n                                       van de woning. Koper en verkoper zullen zich er verder van bewust moeten zijn dat\n                                       in de geschetste situatie niet alleen fiscale aspecten een rol kunnen spelen maar\n                                       mogelijk ook andere aspecten, zoals bijvoorbeeld financieringsaspecten.\n\nVraag 11\n\nIs voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling de intentie van\n                                       de koper om zelf in de woning te gaan wonen voldoende?\n\nAntwoord\n\nDe intentie om zelf in de woning te gaan wonen is niet voldoende. De verkregen woning\n                                       dient ook daadwerkelijk voor langere tijd bewoond te worden door de koper, tenzij\n                                       blijkt dat dit redelijkerwijs niet mogelijk is vanwege onvoorziene omstandigheden\n                                       die zich na de overdracht voordoen.\n\nVraag 12\n\nHoelang dient het daadwerkelijk gebruik van de woning als hoofdverblijf, eventueel\n                                       na voltooiing van een verbouwing, minimaal te duren voor de toepassing van het 2%-tarief\n                                       en de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nDe koper moet de woning daadwerkelijk zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaan\n                                       gebruiken. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden van het\n                                       geval. Er geldt geen strikte minimumperiode voor het gebruik als hoofdverblijf. Als\n                                       vuistregel kan worden aangehouden dat de woning minimaal een half jaar als hoofdverblijf\n                                       moet worden gebruikt. In situaties van oneigenlijk gebruik kan dit anders zijn. In\n                                       bepaalde situaties kan het dus voorkomen dat niet aan het hoofdverblijfcriterium wordt\n                                       voldaan, ook al heeft de koper de woning een half jaar als hoofdverblijf gebruikt.\n                                       Als uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de koper de woning daadwerkelijk zelf\n                                       voor langere tijd als hoofdverblijf is gaan gebruiken, geeft de inspecteur van de\n                                       Belastingdienst de koper de gelegenheid aannemelijk te maken dat de woning toch is\n                                       gekocht om er zelf voor langere tijd te gaan wonen en dat dit ook als zodanig is gebeurd\n                                       of gaat gebeuren. De inspecteur van de Belastingdienst zal rekening houden met onvoorziene\n                                       omstandigheden na de overdracht van de woning. Als onvoorziene omstandigheden ertoe\n                                       leiden dat een koper niet zelf (voor langere tijd) in de woning kon gaan wonen, wordt\n                                       de startersvrijstelling of het 2%-tarief niet teruggenomen.\n\nVraag 13\n\nA verkrijgt een woning waarvan hij een deel zal gebruiken om er zelf te gaan wonen\n                                       en een deel zal verhuren aan een derde. Kan A een beroep doen op de startersvrijstelling\n                                       of het 2%-tarief?\n\nAntwoord\n\nAls A slechts een gedeelte van een verkregen woning zelf gaat bewonen en het resterende\n                                       gedeelte gaat verhuren aan een derde, dan geldt de startersvrijstelling of het 2%-tarief\n                                       niet voor het gedeelte van de woning dat voor verhuur is bestemd. Voor dit gedeelte\n                                       geldt het 8%-tarief. Als A 90% van de woning zelf gaat bewonen, mag voor de verkrijging\n                                       van de gehele woning de startersvrijstelling of het 2%-tarief worden toegepast. Uiteraard\n                                       moet voor ieder gebruik van de startersvrijstelling of het 2%-tarief ook aan alle\n                                       overige voorwaarden zijn voldaan.\n\nVraag 14\n\nA (30 jaar) verkrijgt een pand bestaande uit een winkel op de begane grond met een\n                                       bovenwoning. A gaat zelf in de bovenwoning wonen. Kan A een beroep doen op de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nAls het pand naar zijn aard gedeeltelijk is bestemd voor bewoning en gedeeltelijk\n                                       voor andere doeleinden dan bewoning (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden), kan A alleen\n                                       een beroep doen op de startersvrijstelling voor het gedeelte van het pand dat als\n                                       woning kan worden aangemerkt en waar hij zelf voor langere tijd gaat wonen (de bovenwoning).\n                                       Hierbij moet ook aan de overige voor de vrijstelling geldende voorwaarden worden voldaan.\n                                       Voor de beoordeling of aan de vanaf 1\u00a0april 2021 geldende woningwaardegrens wordt\n                                       voldaan, wordt alleen de waarde in aanmerking genomen die aan het woongedeelte (de\n                                       bovenwoning) kan worden toegerekend.\n\nVraag 15\n\nA (32 jaar) verkrijgt op 1\u00a0juni 2021 (datum notari\u00eble leveringsakte) een woning. A\n                                       is gehuwd met B (33 jaar). Kan de startersvrijstelling worden benut, als de waarde\n                                       van de woning \u20ac\u00a0400.000 of \u20ac\u00a0700.000 bedraagt? Maakt het verschil of A en B gehuwd\n                                       zijn in gemeenschap van goederen?\n\nAntwoord\n\nA kan een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning niet\n                                       meer dan \u20ac\u00a0400.000 bedraagt en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling wordt\n                                       voldaan. Als de waarde van de woning \u20ac\u00a0700.000 is, kan de startersvrijstelling niet\n                                       worden toegepast, omdat de waarde van de woning meer bedraagt dan de woningwaardegrens\n                                       van \u20ac\u00a0400.000 die vanaf 1\u00a0april 2021 geldt. A kan in dat geval wel gebruikmaken van\n                                       het 2%-tarief als aan alle daarvoor geldende voorwaarden is voldaan. B is geen verkrijger\n                                       van de woning. Verkrijger voor de overdrachtsbelasting is namelijk alleen degene die\n                                       in de notari\u00eble leveringsakte als koper is genoemd. Dat B in gemeenschap van goederen\n                                       is gehuwd met A maakt dat niet anders. De boedelmenging die gelijktijdig met de verkrijging\n                                       door A plaatsvindt als de woning tot een huwelijksgoederengemeenschap gaat behoren,\n                                       wordt voor de overdrachtsbelasting niet aangemerkt als een verkrijging door B.\n\nVraag 16\n\nA (27 jaar) verkrijgt in 2021 de economische eigendom van een woning, maar niet de\n                                       juridische eigendom daarvan. Kan A gebruikmaken van de startersvrijstelling of het\n                                       2%-tarief?\n\nAntwoord\n\nNee. A kan geen gebruik maken van de startersvrijstelling of het 2%-tarief, omdat\n                                       hij niet de juridische eigendom van de woning verkrijgt. De startersvrijstelling en\n                                       het 2%-tarief gelden niet als alleen de economische eigendom van een woning wordt\n                                       verkregen.\n\nVraag 17\n\nA verkrijgt de aandelen in een BV. Tot de bezittingen van de BV behoort een woning.\n                                       Kan A hierbij gebruikmaken van de startersvrijstelling of het 2%-tarief in de situatie\n                                       dat de verkrijging van de aandelen belast is met overdrachtsbelasting?\n\nAntwoord\n\nNee. Onder bepaalde omstandigheden kan de verkrijging van aandelen leiden tot heffing\n                                       van overdrachtsbelasting. In dat geval kan geen beroep worden gedaan op de startersvrijstelling\n                                       of het 2%-tarief. Daarop kan namelijk alleen een beroep worden gedaan als de juridische\n                                       eigendom van de woning door A zelf wordt verkregen.\n\nVraag 18\n\nA en B kopen een stuk grond van een particulier. Ze willen op de grond een huis laten\n                                       bouwen. Kan de startersvrijstelling of het 2%-tarief hierop worden toegepast?\n\nAntwoord\n\nNee, alleen bij de verkrijging van een woning kan gebruik worden gemaakt van de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Er is voor\n                                       de overdrachtsbelasting pas sprake van een woning als de fundering van de te bouwen\n                                       woning er ligt.\n\nVraag 19\n\nA (54 jaar) verkrijgt een woning van B en daarnaast een stuk grond van de gemeente\n                                       C. Het stuk grond is na de verkrijging een aanhorigheid bij de woning. A gaat zelf\n                                       in de woning wonen. Kan A voor de verkrijging van de aanhorigheid gebruik maken van\n                                       het 2%-tarief?\n\nAntwoord\n\nVoor de verkrijging van een aanhorigheid kan gebruik worden gemaakt van het 2%-tarief\n                                       als de aanhorigheid gelijktijdig met de woning of op dezelfde dag wordt verkregen.\n                                       Het 2%-tarief kan voor de verkrijging van het stuk grond alleen worden toegepast als\n                                       voor de verkrijging van de woning ook het 2%-tarief van toepassing is. Als de verkrijging\n                                       van de aanhorigheid niet op dezelfde dag maar later plaatsvindt dan de verkrijging\n                                       van de woning, geldt voor de aanhorigheid het 8%-tarief.\n\nVraag 20\n\nA verkoopt een woning aan B, die de woning doorverkoopt aan C (27 jaar). C gaat zelf\n                                       in de woning wonen. A levert de juridische eigendom van de woning rechtstreeks aan\n                                       C. Kan C een beroep doen op de startersvrijstelling of gebruikmaken van het 2%-tarief?\n\nAntwoord\n\nC kan voor de verkrijging van de woning een beroep doen op de startersvrijstelling\n                                       of het 2%-tarief als aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Het feit\n                                       dat A de woning in eerste instantie heeft verkocht aan B en B de woning doorverkoopt\n                                       aan C, staat aan de toepassing van de startersvrijstelling of het 2%-tarief bij de\n                                       verkrijging door C niet in de weg. Doordat B er bij de juridische levering als het\n                                       ware \u2018tussenuit\u2019 valt, is er voor hem geen sprake van een voor de overdrachtsbelasting\n                                       belaste verkrijging.\n\nVraag 21\n\nNaar welk moment wordt bij de aankoop van een woning beoordeeld of de startersvrijstelling\n                                       of welk tarief van toepassing is: is dat het moment van de koopovereenkomst of het\n                                       moment van de notari\u00eble leveringsakte?\n\nAntwoord\n\nHet moment van verkrijging van de woning is bepalend voor de beoordeling of de startersvrijstelling\n                                       of welk tarief van toepassing is. Dit is het moment van ondertekening van de notari\u00eble\n                                       leveringsakte en niet het moment van het opmaken van de koopovereenkomst. Uiteraard\n                                       dient de woning vervolgens na de verkrijging ook nog daadwerkelijk anders dan tijdelijk\n                                       als hoofdverblijf in gebruik te worden genomen. Of dat het geval is, wordt na verloop\n                                       van tijd (achteraf dus) beoordeeld.\n\nAls het gaat om een verkrijging onder een opschortende voorwaarde is het moment van\n                                       verkrijging niet het moment van ondertekening van de notari\u00eble leveringsakte. Het\n                                       moment van verkrijging is dan het tijdstip waarop de voorwaarde wordt vervuld (zie\n                                       artikel 8, tweede lid, WBR).\n\nVraag 22\n\nB (27 jaar) verkrijgt een lidmaatschapsrecht van een (co\u00f6peratieve) flatvereniging.\n                                       Kan B gebruik maken van de startersvrijstelling of het 2%-tarief als hij zelf voor\n                                       langere tijd in de woning gaat wonen?\n\nAntwoord\n\nJa. Voor de verkrijging van het lidmaatschapsrecht van de (co\u00f6peratieve) flatvereniging\n                                       kan B gebruik maken van de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Het moet wel gaan\n                                       om een lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het uitsluitend of nagenoeg uitsluitend\n                                       gebruik van een woning, zoals bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b WBR. Verder geldt dat aan alle overige in de wet gestelde voorwaarden voor de startersvrijstelling\n                                       of het 2%-tarief moet worden voldaan.\n\nVraag 23\n\nA (21 jaar) verkrijgt een onroerende zaak met een woongedeelte en een horecagedeelte.\n                                       De gedeelten vormen in civielrechtelijke zin elk voor de helft een onzelfstandig onderdeel\n                                       van de onroerende zaak. Welk tarief is van toepassing en kan A de startersvrijstelling\n                                       desgewenst benutten?\n\nAntwoord\n\nBij de verkrijging door A wordt de waarde van het horecagedeelte belast tegen het\n                                       8%-tarief en de waarde van het woongedeelte tegen het 2%-tarief. Wat betreft de waarde\n                                       van het woongedeelte kan A ook de startersvrijstelling benutten, als wordt voldaan\n                                       aan de daarvoor geldende voorwaarden.\n\nVraag 24\n\nEen kerkgenootschap verkrijgt een woning ten behoeve van de predikant. Welk tarief\n                                       is van toepassing?\n\nAntwoord\n\nHet 8%-tarief is van toepassing, omdat het kerkgenootschap geen natuurlijk persoon\n                                       is.\n\nVraag 25\n\nA (40 jaar) verkrijgt een appartement voor \u20ac\u00a0410.000. In deze prijs is mede begrepen\n                                       de waarde van het aandeel van de verkoper in het reservefonds van de vereniging van\n                                       eigenaren. Deze waarde bedraagt \u20ac\u00a020.000. Welk bedrag moet A invullen in de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)?\n\nAntwoord\n\nA moet in de verklaring de waarde van de woning invullen. Het aandeel in het reservefonds\n                                       maakt voor de heffing van overdrachtsbelasting geen deel uit van de waarde van de\n                                       woning. Aannemende dat de koopsom niet lager is dan de waarde in het economische verkeer,\n                                       bedraagt de door A in te vullen waarde van de woning in dit geval \u20ac\u00a0390.000.\n\nVraag 26\n\nA (23 jaar) heeft een woning gekocht die wordt geleverd bij notari\u00eble akte in 2021.\n                                       Het betreft een recht van erfpacht. Kan A in deze situatie ook in aanmerking komen\n                                       voor de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nA verkrijgt een recht waaraan een woning is onderworpen. De startersvrijstelling kan\n                                       worden benut, indien wordt voldaan aan de daarvoor gestelde voorwaarden. Na 1\u00a0april\n                                       2021 mag de waarde van het erfpachtrecht, vermeerderd met de waarde van de gekapitaliseerde\n                                       canon, niet hoger zijn dan \u20ac\u00a0400.000.\n\nVraag 27\n\nA (48 jaar) verkrijgt een perceel grond met een woning daarop. Het perceel waarop\n                                       de woning staat heeft een woon- en agrarische bestemming. Tegen welk tarief wordt\n                                       deze verkrijging belast?\n\nAntwoord\n\nHet 2%-tarief kan alleen van toepassing zijn voor de verkrijging van de woning en\n                                       het gedeelte van de grond dat als aanhorigheid bij de woning is aan te merken.\n\nHet 8%-tarief is van toepassing op het gedeelte van het perceel dat niet als aanhorigheid\n                                       bij de woning is aan te merken. Welke grond als aanhorigheid is aan te merken en welke\n                                       niet, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.\n\nVraag 28\n\nA (30 jaar) is eigenaar van woning 1 die hij als hoofdverblijf in gebruik heeft. In\n                                       2021 verkrijgt A een andere woning (woning 2) voor \u20ac\u00a0400.000. A gaat woning 2 anders\n                                       dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken en gaat woning 1 verhuren. Kan A de startersvrijstelling\n                                       benutten?\n\nAntwoord\n\nA kan de startersvrijstelling benutten bij de verkrijging van woning 2 als aan de\n                                       daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Het feit dat hij woning 1 aanhoudt om\n                                       te gaan verhuren staat daaraan niet in de weg.\n\nVraag 29\n\nA (30 jaar) verkrijgt in juli 2021 een recht van erfpacht op een perceel grond en\n                                       een daarop staande woning. De koopsom bedraagt \u20ac\u00a0300.000. Daarnaast wordt een jaarlijkse\n                                       erfpachtcanon betaald. Het recht van erfpacht is uitgegeven voor onbepaalde tijd.\n                                       De waarde van de gekapitaliseerde canon bedraagt \u20ac\u00a085.000. Kan A de startersvrijstelling\n                                       benutten?\n\nAntwoord\n\nBij de verkrijging van een recht waaraan een woning is onderworpen, zoals een recht\n                                       van erfpacht, kan in beginsel een beroep worden gedaan op de startersvrijstelling.\n                                       Voor de vaststelling van de waarde waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd,\n                                       wordt de koopsom in dit geval vermeerderd met de waarde van de gekapitaliseerde canon\n                                       (\u20ac\u00a085.000). De voor de woningwaardegrens in acht te nemen waarde bedraagt dan \u20ac\u00a0385.000.\n                                       Dat is minder dan \u20ac\u00a0400.000 zodat in dit geval een beroep op de startersvrijstelling\n                                       mogelijk is als aan alle overige daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan.\n\nVraag 30\n\nKan de startersvrijstelling worden benut bij wijziging van een recht van erfpacht\n                                       waaraan een woning is onderworpen bijvoorbeeld:\n\na. bij verlenging van een tijdelijk recht van erfpacht, of\n\nb. bij gehele of gedeeltelijke afkoop van de canon?\n\nAntwoord\n\nAls een tijdelijk recht van erfpacht wordt verlengd of als de canon wordt afgekocht\n                                       is als regel sprake van een wijziging van het recht van erfpacht. Uitgangspunt is\n                                       dat de erfpachter dan overdrachtsbelasting verschuldigd is over het verschil in waarde\n                                       tussen het oude en het nieuwe recht. De startersvrijstelling kan dan alleen worden\n                                       toegepast als de waarde van het gewijzigde erfpachtrecht (vermeerderd met de waarde\n                                       van de canon, indien niet geheel afgekocht) niet uitkomt boven de woningwaardegrens\n                                       van\n\n\u20ac\u00a0400.000. Als uitsluitend de canon wordt afgekocht, wordt het waardeverschil tussen\n                                       het oude en het nieuwe erfpachtrecht op nihil gesteld. In dat geval is er geen overdrachtsbelasting\n                                       verschuldigd en is een beroep op de vrijstelling niet aan de orde.\n\nVraag 31\n\nA (32 jaar) verkrijgt in 2021 een woning met toepassing van de startersvrijstelling.\n                                       Een jaar later, in 2022, gaat A trouwen in algehele gemeenschap van goederen met B\n                                       (29 jaar). Nog een jaar later, in 2023, strandt het huwelijk, de bestaande woning\n                                       wordt verkocht en A en B kopen ieder een nieuwe woning. Wie heeft in 2023 nog recht\n                                       op de startersvrijstelling?\n\nAntwoord\n\nOmdat maar eenmalig gebruik kan worden gemaakt van de startersvrijstelling, kan A\n                                       bij de verkrijging van de nieuwe woning in 2023 niet nogmaals een beroep op de startersvrijstelling\n                                       doen. B heeft nog geen gebruik gemaakt van de startersvrijstelling en kan daar in\n                                       2023 bij de aankoop van de nieuwe woning dus wel een beroep op doen als aan alle daarvoor\n                                       geldende voorwaarden is voldaan.\n\nVraag 32\n\nA (29 jaar) verkrijgt op 1\u00a0juni 2021 (datum notari\u00eble leveringsakte) een woning waarvan\n                                       hij een gedeelte aan een derde zal gaan verhuren en het resterende gedeelte zelf anders\n                                       dan tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik gaat nemen. De waarde van de woning bedraagt:\n\na. \u20ac\u00a0420.000;\n\nb. \u20ac\u00a0350.000.\n\nKan de startersvrijstelling worden benut?\n\nAntwoord\n\nVanaf 1\u00a0april 2021 kan de startersvrijstelling alleen worden benut als de waarde van\n                                       de woning niet uitkomt boven de woningwaardegrens van \u20ac\u00a0400.000. Dit betekent dat\n                                       A geen beroep kan doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning \u20ac\u00a0420.000\n                                       bedraagt. Als de waarde \u20ac\u00a0350.000 bedraagt, kan de vrijstelling gedeeltelijk worden\n                                       toegepast. De vrijstelling geldt dan alleen voor het gedeelte dat A anders dan tijdelijk\n                                       als hoofdverblijf gaat gebruiken. Voor het gedeelte dat zal worden verhuurd, geldt\n                                       de startersvrijstelling niet. Ook kan A voor dit gedeelte geen gebruik maken van het\n                                       2%-tarief. Het gedeelte dat zal worden verhuurd, wordt in de heffing betrokken tegen\n                                       het 8%-tarief. In een dergelijk geval moet er een splitsing worden gemaakt tussen\n                                       de twee gedeelten op basis van het oppervlaktegebruik. Als A de woning voor 90% of\n                                       meer anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, kan voor de verkrijging\n                                       van de gehele woning de startersvrijstelling worden toegepast. Als het gedeelte dat\n                                       verhuurd gaat worden qua oppervlakte groter is dan 10%, bijvoorbeeld 15%, kan de startersvrijstelling\n                                       slechts voor 85% van \u20ac\u00a0350.000 worden toegepast.\n\nVraag 33\n\nDe ouders van A verkrijgen in 2021 een woning voor A (35 jaar of ouder). Zodra de\n                                       financiering is geregeld, wil A 50% van de woning van de ouders kopen (al dan niet\n                                       binnen zes maanden). Hoe verloopt nu de heffing van de overdrachtsbelasting?\n\na. in het geval dat A 50% van de woning verkrijgt na verloop van zes maanden;\n\nb. in het geval dat A 50% van de woning verkrijgt binnen zes maanden na de verkrijging\n                                             door de ouders.\n\nAntwoord\n\nDe verkrijging door de ouders wordt belast tegen het 8%-tarief. Zij kopen de woning\n                                       niet om deze anders dan tijdelijk als hun hoofdverblijf te gaan gebruiken. Wat betreft\n                                       de verkrijging door A (ervan uitgaande dat A voldoet aan de voorwaarden voor het 2%-tarief)\n                                       geldt het volgende:\n\na. In het geval dat A 50% van de woning verkrijgt na verloop van zes maanden wordt 2%\n                                             overdrachtsbelasting geheven over 50% van de waarde van de woning op dat moment (of\n                                             over de door de ouders van A bedongen tegenprestatie, als die hoger is dan 50% van\n                                             de waarde).\n\nb. In het geval dat A 50% van de woning verkrijgt binnen zes maanden na de verkrijging\n                                             door de ouders geldt in beginsel hetzelfde als opgenomen in antwoord a. Echter de\n                                             maatstaf van heffing mag dan worden verminderd met 50% van het bedrag waarover bij\n                                             de verkrijging door de ouders overdrachtsbelasting was verschuldigd (artikel 13, eerste lid, WBR).\n\nVraag 34\n\nA (72 jaar) heeft als langstlevende echtgenoot op grond van het testament van zijn\n                                       vooroverleden echtgenoot B het vruchtgebruik van een woning verkregen. De kinderen\n                                       hebben de blote eigendom van de woning verkregen. In het testament is bepaald dat\n                                       de langstlevende echtgenoot de bevoegdheid heeft om over de aan het vruchtgebruik\n                                       onderworpen woning te beschikken. A maakt gebruik van deze bevoegdheid en koopt van\n                                       de opbrengst van de woning een andere woning op naam van de hoofdgerechtigden/blote\n                                       eigenaren. Het vruchtgebruik ten behoeve van A komt te rusten op de nieuwe woning.\n                                       A zal de nieuwe woning na de verkrijging anders dan tijdelijk in gebruik nemen als\n                                       hoofdverblijf. Wordt de gehele waarde van de verkregen woning belast naar het 2%-tarief?\n                                       Of geldt alleen voor de verkrijging van het vruchtgebruik het 2%-tarief en wordt de\n                                       verkrijging van de blote eigendom door de hoofdgerechtigden (de kinderen) belast naar\n                                       het 8%-tarief?\n\nAntwoord\n\nDe verkrijging door A van het vruchtgebruik van de vervangende woning wordt belast\n                                       naar het 2%-tarief als aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. De verkrijging\n                                       van de blote eigendom van de vervangende woning door de kinderen wordt belast naar\n                                       het 8%-tarief.\n\nVraag 35\n\nMoeder heeft het recht van vruchtgebruik van een woning waarvan haar dochter de blote\n                                       eigenaar is. De dochter verkoopt de woning aan een derde (niet jonger dan 35 jaar)\n                                       die de woning wil gaan bewonen. De koopsom voor de woning (vrij van vruchtgebruik)\n                                       bedraagt \u20ac\u00a0400.000 (waarde vruchtgebruik \u20ac\u00a070.000, waarde blote eigendom \u20ac\u00a0330.000).\n                                       Moeder doet ter gelegenheid van de overdracht (bij dezelfde akte) afstand van het\n                                       recht van vruchtgebruik:\n\na. ten gunste van haar dochter, of\n\nb. ten gunste van de koper van de woning.\n\nWelk tarief is van toepassing wat betreft de afstand van het vruchtgebruik?\n\nAntwoord\n\nHet tarief is afhankelijk van wie de verkrijger is en of die de woning anders dan\n                                       tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.\n\na. In geval van afstand van het recht van vruchtgebruik door moeder ten gunste van haar\n                                             dochter geldt het 8% tarief, aangezien de dochter niet in de woning gaat wonen.\n\nb. In geval van afstand ten gunste van de koper geldt het 2% tarief als aan alle voorwaarden\n                                             voor de toepassing daarvan wordt voldaan.\n\nDe toepassing van het tarief is dus afhankelijk van de juridische vormgeving in de\n                                       akte van levering. Levert de dochter de woning aan de koper terwijl moeder bij dezelfde\n                                       akte afstand doet van het vruchtgebruik ten gunste van de dochter, dan is de dochter\n                                       8% overdrachtsbelasting verschuldigd. De koper kan vervolgens beroep doen op vermindering\n                                       van de heffingsgrondslag op grond van artikel 13 WBR.\n\nAls partijen nader overeenkomen dat de dochter de blote eigendom aan de koper levert\n                                       en dat moeder ten gunste van koper afstand doet van het recht van vruchtgebruik (of\n                                       het vruchtgebruik levert aan de koper, hetgeen leidt tot tenietgaan van het vruchtgebruik\n                                       door vermenging), dan is op de verkrijging van het vruchtgebruik het 2% tarief van\n                                       toepassing als aan alle daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan.\n\nVraag 36\n\nDe gemeente (blote eigenaar) is bereid de in de akte van uitgifte erfpacht of de daarop\n                                       betrekking hebbende algemene voorwaarden geregelde bestemming van een in erfpacht\n                                       uitgegeven perceel met daarop een woning te wijzigen (door aanpassing van de erfpachtvoorwaarden)\n                                       op het moment dat de erfpacht wordt overgedragen aan een koper (de bestemming was\n                                       \u2018sociale huurwoning\u2019 en wordt \u2018woning\u2019).\n\nAan de gemeente moet daarvoor een vergoeding worden betaald. In de akte van levering\n                                       van het recht van erfpacht aan de koper wordt tevens de bestemming gewijzigd (de akte\n                                       wordt getekend door de gemeente, de verkoper en de koper).\n\nAntwoord\n\nWelk tarief op deze bestemmingswijziging (leidend tot waardestijging erfpacht) van\n                                       toepassing is, hangt af van de juridische vormgeving.\n\n1. Wordt blijkens de akte de bestemming door de gemeente gewijzigd ten gunste van de\n                                             verkoper, dan wordt de verkoper geacht het gewijzigde erfpachtrecht te hebben verkregen\n                                             (artikel 6, tweede lid, WBR) en is hij 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waardestijging van het gewijzigde\n                                             erfpachtrecht (artikel 9, tweede lid, WBR). De koper kan vervolgens gebruik maken van artikel 13 WBR.\n\n2. Wordt blijkens de akte tussen de gemeente en de verkoper nader overeengekomen dat\n                                             de gemeente ten gunste van de koper de bestemming wijzigt, dan wordt de koper geacht\n                                             het gewijzigde erfpachtrecht te hebben verkregen (artikel 6, tweede lid, WBR) en is de koper 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waardestijging van het\n                                             gewijzigde recht (mits aan de voorwaarden voor het 2%-tarief wordt voldaan).\n\nVraag 37\n\nIn het kader van de financiering bij de aankoop van een woning door C, koopt de bank\n                                       (B) eerst de woning van de huidige eigenaar (A) en verkoopt de bank op dezelfde dag\n                                       de woning door aan de nieuwe eigenaar (C, 41 jaar) tegen een hogere verkoopprijs.\n                                       C gaat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken.\n\nWelk tarief is van toepassing in de volgende drie gevallen:\n\na. eerst wordt de akte van levering A-B verleden en daarna de akte van levering B-C;\n\nb. eerst wordt de akte van levering B-C verleden en daarna de akte van levering A-B (de\n                                             akte A-B wordt vervolgens eerder in het daartoe bestemde openbare register, gehouden\n                                             door het Kadaster, ingeschreven dan de akte B-C);\n\nc. A levert de woning rechtstreeks aan C.\n\nAntwoord\n\nHet moment van opmaken van de akte van levering geldt als moment van verkrijging voor\n                                       de overdrachtsbelasting (artikel 8, eerste lid, WBR). Dit betekent het volgende:\n\na. B is voor de verkrijging van de woning overdrachtsbelasting verschuldigd tegen het\n                                             8%-tarief. C is voor zijn verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd tegen het\n                                             2%-tarief, maar omdat de vorige verkrijging door B binnen zes maanden voor de verkrijging\n                                             door C heeft plaatsgevonden, wordt de waarde waarover C overdrachtsbelasting verschuldigd\n                                             is verminderd met de waarde waarover B overdrachtsbelasting was verschuldigd (artikel 13, eerste lid, WBR).\n\nb. Nu verkrijgt C als eerste de woning en wel tegen het 2%-tarief. B verkrijgt de woning\n                                             eveneens en wel op dezelfde dag, dus binnen zes maanden, na C. Het tarief beloopt\n                                             voor B 8%. Op het door B verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting komt in mindering\n                                             het bedrag dat C aan overdrachtsbelasting was verschuldigd (artikel 13, vierde lid, WBR).\n\nc. C verkrijgt de woning rechtstreeks van A tegen het 2%-tarief. B verkrijgt, als deze\n                                             weg wordt bewandeld, de woning niet.\n\nVraag 38\n\nA verkrijgt een recreatiewoning die volgens het bestemmingsplan niet bestemd is voor\n                                       permanente bewoning. A kan zich ook niet op dit adres laten inschrijven bij de gemeente.\n                                       Niettemin wenst A de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan\n                                       gebruiken. Is het mogelijk dat het 2%-tarief of de startersvrijstelling van toepassing\n                                       is op deze verkrijging?\n\nAntwoord\n\nOm in aanmerking te komen voor het 2%-tarief of de startersvrijstelling moet A voldoen\n                                       aan de daarvoor geldende voorwaarden. Als voorwaarde geldt onder meer dat A de woning\n                                       anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Of aan deze voorwaarde wordt\n                                       voldaan moet aan de hand van objectieve gegevens worden beoordeeld. De publiekrechtelijk\n                                       bestemming van de woning en de omstandigheid dat A zich niet op het adres van de woning\n                                       kan laten inschrijven bij de gemeente zijn daarbij niet beslissend. Denkbaar is bijvoorbeeld\n                                       dat de gemeente permanente bewoning gedoogt, maar ook als dat niet het geval is, is\n                                       een gebruik anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door A niet uitgesloten.\n\nVraag 39\n\nA is eigenaar van een drijvende \u2013 niet onroerende \u2013 woning (woonark, woonboot, watervilla)\n                                       die voor de inkomstenbelasting kwalificeert als een eigen woning. Deze woning grenst\n                                       aan een stukje tuin op de wal. A verkrijgt in 2021 van de gemeente het desbetreffende\n                                       perceel water (inclusief de ondergrond) met de tuin op de wal. Een jaar later draagt\n                                       A de woning tegelijk met het waterperceel en de tuin op de wal over aan B.\n\nWelk tarief is van toepassing:\n\na. op de verkrijging door A?\n\nb. op de verkrijging door B?\n\nAntwoord\n\na. De verkrijging door A van het waterperceel met aangrenzende tuin op de wal kan niet\n                                             worden aangemerkt als de verkrijging van een woning. Daarom is het 2%-tarief niet\n                                             van toepassing (het tarief beloopt 8%).\n\nb. De verkrijging door B van de drijvende woning tegelijk met het waterperceel met aangrenzende\n                                             tuin op de wal kan ook niet worden aangemerkt als de verkrijging van een woning. De\n                                             drijvende woning is immers geen onroerende zaak en de verkrijging daarvan is dus geen\n                                             belastbaar feit. Op de verkrijging door B van het waterperceel en de aangrenzende\n                                             tuin (wel een onroerende zaak, maar geen woning) is het 2%-tarief ook niet van toepassing\n                                             (het tarief beloopt daarom 8%). Deze verkrijging kan ook niet worden aangemerkt als\n                                             de verkrijging van een aanhorigheid als bedoeld in artikel 14, vijfde lid, WBR, aangezien de drijvende woning niet een onroerende zaak is. In zoverre is er geen\n                                             verschil met de situatie van voor 2021. Ook voor 2021 was in het voorgelegde geval\n                                             het verlaagde tarief niet van toepassing op de verkrijging van een waterperceel met\n                                             aangrenzende tuin op de wal om de gemelde reden (zie bijvoorbeeld: Rechtbank Noord-Holland,\n                                             3\u00a0oktober 2013, ECLI: NL:RBNHO:2013:12843).\n\nVraag 40\n\nA heeft een woning op de veiling gekocht om anders dan tijdelijk als hoofdverblijf\n                                       te gaan gebruiken. Welk tarief is van toepassing bij de verkrijging en aan welke akte\n                                       moet de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling of de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) worden gehecht?\n\nAntwoord\n\nA kan voor zijn verkrijging gebruik maken van het 2%-tarief of de startersvrijstelling\n                                       als aan alle daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan.\n\nDe Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling of de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) dient te zijn opgemaakt v\u00f3\u00f3r het moment van verkrijging (in de praktijk doorgaans\n                                       het opmaken van de notari\u00eble akte van kwijting of de ondertekening van de notari\u00eble\n                                       akte van betaling).\n\nDe verklaring dient te worden gehecht aan \u2018de notari\u00eble akte\u2019. Daarmee wordt gedoeld\n                                       op het normale geval (de gewone overdracht buiten veiling), waarin het opmaken van\n                                       de akte het moment van het belastbare feit markeert. Redelijke wetstoepassing brengt\n                                       mee dat bij de veiling hierbij wordt aangesloten. Dat betekent dat de betreffende\n                                       verklaring dient te worden gehecht aan de notari\u00eble akte die bewerkstelligt dat door\n                                       inschrijving van deze akte \u2013 samen met alle eerdere veilingakten (zie onderstaande\n                                       toelichting) \u2013 de eigendom op de veilingkoper overgaat. In de praktijk zal dat de\n                                       notari\u00eble akte van kwijting zijn (waarin de verkoper verklaart de koopsom te hebben\n                                       ontvangen) of de notari\u00eble verklaring van betaling (waarin de notaris verklaart dat\n                                       de koopsom op de kwaliteitsrekening is bijgeschreven ten behoeve van de verkoper).\n                                       Aan die akte, die ter registratie moet worden aangeboden, dient dan de verklaring\n                                       te worden gehecht.\n\nToelichting:\n\nBij veiling is doorgaans geen sprake van \u00e9\u00e9n notari\u00eble akte, maar vaak van drie of\n                                       meer akten, afhankelijk van wat daarover in de algemene of bijzondere veilingvoorwaarden\n                                       is bepaald. Indien, zoals standaard is, in deze voorwaarden is bepaald dat de eigendom\n                                       van de geveilde onroerende zaak pas overgaat op de koper door inschrijving in de openbare\n                                       registers (kadaster) van een aantal afzonderlijke akten \u2013 zoals het proces-verbaal\n                                       van veiling (inzet en afslag), de akte van gunning, de akte de command, de akte van\n                                       kwijting of de notari\u00eble verklaring van betaling \u2013 is voor de overdrachtsbelasting\n                                       pas van een verkrijging sprake op het moment dat de laatste akte of notari\u00eble verklaring\n                                       is opgemaakt die \u2013 samen met eerder opgemaakte akten en stukken \u2013 volgens de veilingvoorwaarden\n                                       door inschrijving de eigendomsovergang kan bewerkstelligen.\n\nVraag 41\n\nEen pand bestaat uit zes woningen. Dit pand wordt aangekocht door een woonco\u00f6peratie\n                                       als bedoeld in artikel 14, derde lid, WBR ten behoeve van de leden (zes gezinnen), die het pand anders dan tijdelijk als hoofdverblijf\n                                       gaan bewonen. Er is sprake van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, WBR.\n\na. Welk tarief is van toepassing op de verkrijging door de woonco\u00f6peratie?\n\nb. Kan de startersvrijstelling van toepassing zijn?\n\nc. Hoe verloopt de heffing als een natuurlijk persoon in 2022, meer dan zes maanden na\n                                             de verkrijging van het pand door de woonco\u00f6peratie, het recht van lidmaatschap van\n                                             de woonco\u00f6peratie verwerft voor een koopsom van \u20ac\u00a0375.000?\n\nLet op! In deze vraag gaat het om verkrijging door een woonco\u00f6peratie (artikel 18a van de Woningwet) en niet om een verkrijging door een woningcorporatie (artikel 19 van de Woningwet).\n\nAntwoord\n\na. De verkrijging door de woonco\u00f6peratie is belast tegen een tarief van 2%, mits het\n                                             pand wordt verkregen van een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en ook overigens aan de voorwaarden wordt voldaan. Als niet aan deze voorwaarden\n                                             wordt voldaan is het 8%-tarief van toepassing.\n\nb. Voor toepassing van de startersvrijstelling is hier geen plaats, aangezien de woonco\u00f6peratie\n                                             geen natuurlijk persoon is.\n\nc. Als een natuurlijk persoon in 2022, meer dan zes maanden na de verkrijging van het\n                                             pand door de woonco\u00f6peratie, het lidmaatschap van de woonco\u00f6peratie verwerft voor\n                                             een re\u00eble koopsom van \u20ac\u00a0375.000 wordt 2% overdrachtsbelasting geheven als aan de daarvoor\n                                             geldende voorwaarden wordt voldaan. De verkrijger van het lidmaatschap kan ook een\n                                             beroep doen op de startersvrijstelling als aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt\n                                             voldaan. De waarde van het lidmaatschapsrecht komt immers niet uit boven de woningwaardegrens\n                                             (vanaf 1\u00a0april 2021: \u20ac\u00a0400.000).\n\nVraag 42\n\nA (30 jaar) is sinds 2010 huurder van een woning. B is de verhuurder/eigenaar. In\n                                       mei 2021 verkoopt en levert B de woning aan A voor een koopsom van \u20ac\u00a0375.000. De waarde\n                                       van de woning bedraagt op dat moment \u20ac\u00a0425.000. De koopsom is lager dan de waarde\n                                       van de woning, omdat A als huurder investeringen in de woning heeft gedaan. Hoe verloopt\n                                       de heffing van overdrachtsbelasting?\n\nAntwoord\n\nVoor de woningwaardegrens wordt gekeken naar de waarde van de woning op het moment\n                                       van de verkrijging. Dat is de datum van de notari\u00eble leveringsakte. Omdat de waarde\n                                       van de woning op dat moment hoger is dan de woningwaardegrens van \u20ac\u00a0400.000 kan A\n                                       geen beroep doen op de startersvrijstelling. Als aan alle daarvoor geldende voorwaarden\n                                       wordt voldaan, kan A wel gebruik maken van het 2%-tarief. A kan daarbij mogelijk vanwege\n                                       de door hem gedane investeringen, die een waardevermeerdering van \u20ac\u00a050.000 hebben\n                                       opgeleverd, voor deze waardevermeerdering, gebruik maken van de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel i, WBR, zodat in dat geval 2% wordt geheven over \u20ac\u00a0425.000 (waarde woning) -/- \u20ac\u00a050.000\n                                       (waarde verbetering) = \u20ac\u00a0375.000.\n\nVraag 43\n\nA (28 jaar) verkrijgt het erfpachtrecht op een perceel grond met daarop een woning\n                                       verkregen van B. Bij de verkrijging is een beroep gedaan op de startersvrijstelling.\n                                       Op dezelfde dag verkrijgt A de blote eigendom van hetzelfde perceel inclusief woning\n                                       van C. Hierdoor verkrijgt A dus door twee verkrijgingen de volle eigendom van de grond\n                                       en de woning. Kan A ook voor de verkrijging van de blote eigendom de startersvrijstelling\n                                       toepassen?\n\nAntwoord\n\nVan de startersvrijstelling kan slecht \u00e9\u00e9nmaal gebruik worden gemaakt. Dat betekent\n                                       dat A in beginsel of voor de verkrijging van het erfpachtrecht of voor de verkrijging\n                                       van de blote eigendom gebruik kan maken van de startersvrijstelling. Uiteraard moet\n                                       daarbij aan de overige voorwaarden van de startersvrijstelling worden voldaan. Voor\n                                       een situatie als deze, waarbij de verkrijgingen op dezelfde dag plaatsvinden, wordt\n                                       met de toepassing van de hardheidsclausule onder voorwaarden goedgekeurd dat de startersvrijstelling\n                                       op beide verkrijgingen kan worden toegepast. Deze goedkeuring is opgenomen in onderdeel 3 van het besluit \u201cOverdrachtsbelasting. Startersvrijstelling en 2%-tarief\u201d van 29\u00a0juni 2021, nr. 2021-121034 (Stcrt. 2021, 34540).\n\nVraag 44\n\nA (40 jaar) heeft al jaren het erfpachtrecht dat is gevestigd op een stuk grond met\n                                       daarop een woning die A bewoont. A verkrijgt in april 2021 de blote eigendom van hetzelfde\n                                       perceel van de gemeente (blote eigenaar). A heeft de blote eigendom alleen aangekocht\n                                       om de volle eigendom van de grond en woning te kunnen verkopen. Vervolgens draagt\n                                       A op dezelfde dag de volle eigendom van de grond en woning over aan B.\n\nKan A op de verkrijging van de blote eigendom het 2%-tarief toepassen?\n\nAntwoord\n\nA kan geen gebruik maken van het 2%-tarief. Op de verkrijging is het 8%-tarief van\n                                       toepassing. Op het moment van de verkrijging van de blote eigendom stond immers vast\n                                       dat A de woning niet (meer) als hoofdverblijf zou gaan gebruiken.\n\nVraag 45\n\n(Stief)kind A doet een beroep op een wilsrecht als bedoeld in de artikelen 4:19, 4:20, 4:21 en 4:22 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Ter uitvoering van dit wilsrecht wordt aan A een woning overgedragen.\n\na. Kan A hierbij beroep doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief voor zover de\n                                             verkrijging niet is vrijgesteld op grond van artikel 15, eerste lid, onderdeel x, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer?\n\nb. Maakt het voor het antwoord op deze vraag uit of A de onbezwaarde eigendom van de\n                                             woning verkrijgt of dat de verkrijging plaatsvindt onder voorbehoud van een recht\n                                             van vruchtgebruik ten behoeve van de ouder (art. 4:19 BW) of stiefouder (art. 4:21 BW)?\n\nAntwoord\n\na. Voor zover de verkrijging door A niet is vrijgesteld op grond van artikel 15, eerste lid, onderdeel x, WBR kan op de verkrijging van de woning krachtens een wilsrecht als bedoeld in de artikelen 4:19, 4:20, 4:21 en 4:22 BW de startersvrijstelling of het 2% tarief worden toegepast, als A voldoet aan de daarvoor\n                                             geldende voorwaarden.\n\nb. In het geval dat A de woning verkrijgt onder bezwaar van het recht van vruchtgebruik\n                                             ten behoeve van de ouder (art. 4:19 BW) of stiefouder (art. 4:21 BW), is het de vraag of en, zo ja, in hoeverre A kan voldoen aan de voorwaarde dat hij\n                                             de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Gebruikt de (stief)ouder\n                                             (krachtens het vruchtgebruik) de woning als hoofdverblijf en A niet, dan geldt het\n                                             8%-tarief en kan A de startersvrijstelling niet benutten. Gaat A daarentegen de woning\n                                             wel als hoofdverblijf gebruiken en de (stief)ouder niet, dan geldt het 2%-tarief en\n                                             kan A de startersvrijstelling wel benutten.\n\nDit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de\n                                       Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1\u00a0januari 2021.\n\nDit besluit zal in de Staatscourant worden geplaatst.\n\nDen Haag, 15\u00a0juli 2021\n\nDe Staatssecretaris van Financi\u00ebn,\n\nH.G. \nRoodbeen\n\nhoofddirecteur Fiscale en Juridische Zaken"}