Title: wetten.nl - Regeling - Circulaire verkoop corporatiewoningen - BWBR0030568

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0030568/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Circulaire verkoop corporatiewoningen - BWBR0030568", "content": "Circulaire verkoop corporatiewoningen\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nDeze circulaire heeft als doel de verkoopregels zoals neergelegd in de MG 2006-06\n                                       op bepaalde punten nader te specificeren en te actualiseren, alsmede de procedures\n                                       en de voorwaarden voor toestemming toe te lichten. Met deze hernieuwde circulaire\n                                       vervalt de MG 2006-06. De aanleiding voor het wijzigen van laatstgenoemde circulaire komt voort uit de\n                                       wens van het kabinet om regelgeving \u2013 waar mogelijk \u2013 te vereenvoudigen en administratieve\n                                       lasten te verminderen. Als gevolg van het wijzigen van regelgeving wordt het vanaf\n                                       1\u00a0november 2011 eenvoudiger voor toegelaten instellingen (hierna: corporaties) om\n                                       woningen te verkopen aan eigenaar-bewoners met kortingen van meer dan 10%. Daarnaast\n                                       wordt het eenvoudiger voor corporaties om complexgewijs woningen te verkopen aan derden,\n                                       met name waar het gaat om woningen met huren die boven de huurtoeslaggrens liggen.\n                                       Overigens staan deze wijzigingen los van de voorziene maatregelen op het punt van\n                                       kooprecht.\n\nMet de inwerkingtreding van de wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Regeling vervreemdingen woongelegenheden op 1\u00a0november 2011 wordt geregeld onder welke voorwaarden corporaties woningen mogen\n                                       verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning met meer dan 10% korting zonder\n                                       ministeri\u00eble toestemming vooraf. Dat is alleen toegestaan als er aan de voorwaarden\n                                       in de Regeling vervreemdingen woongelegenheden wordt voldaan (onder meer terugbetaling\n                                       van verleende kortingen en deling van waardeontwikkeling bij doorverkoop). Tevens\n                                       regelt genoemde regeling welke handelingen onder vervreemding worden verstaan. Als\n                                       een corporatie een woning wil verkopen aan een natuurlijke persoon voor eigen bewoning\n                                       met van de regeling afwijkende voorwaarden, dan is daar nog steeds toestemming vooraf\n                                       (zie Bbsh, artikel 11c, derde lid) van mijn kant voor nodig. In deze circulaire staat beschreven waar een dergelijk\n                                       toestemmingsverzoek aan moet voldoen.\n\nHet is corporaties niet toegestaan om woongelegenheden te verkopen aan derden (niet\n                                       zijnde natuurlijke personen voor eigen bewoning en andere corporaties) zonder mijn\n                                       toestemming. Toestemming kan worden verleend na melding van een dergelijke voorgenomen\n                                       verkoop (zie artikel 11d Bbsh). In deze circulaire staat beschreven waar een dergelijke melding aan moet voldoen\n                                       en aan welke criteria zal worden getoetst bij de beoordeling.\n\nTen behoeve van toestemmingsverzoeken en verkoopmeldingen kan ik een zienswijze aan\n                                       het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) vragen met betrekking tot de financi\u00eble\n                                       gevolgen van het voornemen tot verkoop en/of het verlenen van kortingen bij verkoop.\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nCorporaties mogen hun woningen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning\n                                       tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. In de\n                                       praktijk is het vastleggen in de koopakte van deze zogenoemde \u2018zelfbewoningsplicht\u2019\n                                       nuttig gebleken, om op die wijze niet- en oneigenlijk gebruik tegen te gaan. Bewoning\n                                       door eerstegraads bloed- of aanverwanten van de koper is materieel gelijkgesteld aan\n                                       eigen bewoning.\n\nOp grond van de Regeling vervreemdingen woongelegenheden hoeft voor verkopen aan eigenaar-bewoners met meer dan 10% korting, die beantwoorden\n                                       aan de in die regeling gestelde voorwaarden, niet langer vooraf toestemming van mijn\n                                       kant te worden verkregen. W\u00e9l moeten dergelijke verkopen achteraf worden verantwoord\n                                       in de jaarverslaglegging. De accountant controleert achteraf of de corporatie heeft\n                                       voldaan aan de voorwaarden zoals neergelegd in de Regeling vervreemdingen woongelegenheden\n                                       of dat op grond van artikel 11c, derde lid, Bbsh schriftelijk toestemming is verleend.\n\nAls een corporatie woningen met meer dan 10% korting wil verkopen aan natuurlijke\n                                       personen voor eigen bewoning zonder voorwaarden of onder van de regeling afwijkende voorwaarden, dan is daar van mijn kant nog steeds toestemming vooraf voor\n                                       nodig op grond van artikel 11c, derde lid, Bbsh. Dergelijke toestemmingssverzoeken zullen worden beoordeeld op hun motivering en\n                                       toestemming wordt alleen verleend, als het belang van de volkshuisvesting zich daar\n                                       naar mijn oordeel niet tegen verzet. In bijlage 1 bij deze circulaire is het formulier opgenomen dat gebruikt dient te worden om een\n                                       toestemmingsverzoek in te dienen.\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nVoornemens van verkopen van woongelegenheden aan derden, niet zijnde andere corporaties\n                                       of natuurlijke personen voor eigen bewoning, zijn meldingsplichtig op grond van artikel 11d Bbsh. Dat geldt dus ook voor verkopen aan bijvoorbeeld dochter-BV\u2019s. Verkopen aan andere\n                                       corporaties en natuurlijke personen voor eigen bewoning zijn uitgezonderd van de meldingsplicht.\n\nEen meldingsplichtige verkoop kan gepaard gaan met een benodigde toestemming op grond\n                                       van artikel 11c van het Bbsh. Dit is het geval als de corporatie woningen met meer dan 10% korting wil verkopen.\n\nIn bijlage 2 bij deze circulaire is het formulier opgenomen dat gebruikt dient te worden om een\n                                       verkoopmelding in te dienen. Om onnodige vertraging te voorkomen is het raadzaam om\n                                       bij grote, ingewikkelde verkopen vooraf contact op te nemen met mijn ministerie (zie\n                                       het telefoonnummer aan het einde van deze circulaire).\n\nVoor meldingsplichtige verkopen geldt dat, indien niet wordt voldaan aan \u00e9\u00e9n of meer\n                                       voorwaarden, ik de corporatie zal verzoeken haar melding in te trekken. Indien zij\n                                       dat niet doet zal ik overgaan tot het nemen van een negatief besluit in de vorm van\n                                       het geven van een aanwijzing als bedoeld in artikel 41 Bbsh. Deze wordt derhalve ook in de Staatscourant geplaatst.\n\nTot nu toe werd er in de regelgeving met betrekking tot verkopen door corporaties\n                                       aan derden geen onderscheid gemaakt tussen sociale en commerci\u00eble (huur-)woningen.\n                                       Met de invoering van regelgeving inzake staatssteun is dat nu wel het geval (zie paragraaf 3.2 en 3.3).\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nIn het kader van de bevordering van de vrije marktwerking dient complexgewijze verkoop\n                                          (verkoop van 2 of meer woningen in een pakket) plaats te vinden op basis van openbare\n                                          aanbieding. In de melding dient aangetoond te worden dat daarvan sprake is geweest.\n\nHet wordt corporaties toegestaan woningen complexgewijs te verkopen aan (institutionele)\n                                          beleggers tegen de actuele waarde (zie paragraaf 4) onder de voorwaarde dat er geen belangstelling bestaat bij bewoners. De woningen\n                                          dienen derhalve eerst te koop te zijn aangeboden aan de zittende huurders. Met de\n                                          koper dient contractueel een exploitatieperiode van minimaal 7 jaar te zijn overeengekomen.\n                                          Om speculatie te voorkomen dient verder contractueel te zijn overeengekomen dat (tot\n                                          30 jaar na de complexgewijze overdracht) bij uitponding na de overeengekomen exploitatieperiode\n                                          de eventuele winst evenredig wordt verdeeld tussen de corporatie en de belegger. De\n                                          winst wordt daarbij bepaald door de getaxeerde waarde in onverhuurde staat van de\n                                          woning op het moment van de complexgewijze verkoop af te zetten tegen de verkoopprijs\n                                          bij uitponding.\n\nVoor de complexgewijze verkoop van woningen aan kopers die direct willen gaan uitponden\n                                          wordt in principe alleen toestemming gegeven als de woningen voor minstens 90% van\n                                          de waarde in onverhuurde staat worden verkocht. Als het belang van de volkshuisvesting\n                                          zich naar mijn oordeel niet daartegen verzet kan ik toestaan dat een complex woningen\n                                          voor minder dan 90% van de waarde in onverhuurde staat wordt verkocht.\n\nDe bonafiditeit van de koper is en blijft een aandachtspunt. Om die reden dient de\n                                          corporatie een melding gepaard te doen gaan met een Verklaring omtrent gedrag met\n                                          betrekking tot de koper. Deze dient door de koper zelf aangevraagd te worden en aan\n                                          de corporatie verstrekt te worden. Als de koper een natuurlijke persoon is, dan gaat\n                                          het om een Verklaring omtrent gedrag natuurlijke personen (VOGnp). Die kan worden\n                                          aangevraagd via de gemeente. Als de koper een rechtspersoon is, dan gaat het om een\n                                          Verklaring omtrent gedrag rechtspersonen (VOGrp). Die dient rechtstreeks aangevraagd\n                                          te worden bij het Centraal Orgaan Verklaring Omtrent het Gedrag (COVOG).\n\nMinisterie van Veiligheid en Justitie\n\nDienst Justis\n\nPostbus 20300\n\n2500 EH Den Haag\n\nFrontdesk van de Dienst Justis\n\nTelefoonnummer: 070-370\u00a072\u00a034 (9.00\u201317.00 uur)\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nEen melding van een voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen (dat zijn huurwoningen\n                                          met huren onder de huurtoeslaggrens waardoor ze worden gerekend tot Diensten van Algemeen\n                                          Economisch Belang) aan derden (anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning\n                                          of andere corporaties) kan slechts in behandeling worden genomen en tot een positieve\n                                          beoordeling leiden als aan de volgende voorwaarden is voldaan.\n\nAls de (zittende) huurders geen belangstelling tonen (zie 3.1), dienen de woningen te koop te zijn aangeboden aan in ieder geval een corporatie\n                                          die werkzaam is in het gebied waar de woningen staan en aan het Wooninvesteringsfonds\n                                          (WIF).\n\nHet simultaan te koop aanbieden aan corporaties (inclusief WIF) en derden door middel\n                                          van tenderen is toegestaan.\n\nDe corporatie dient te motiveren waarom zij voornemens is de woningen aan een derde\n                                          te verkopen. Het enkele argument dat een derde meer biedt dan corporaties/het WIF\n                                          is onvoldoende argumentatie. Een volkshuisvestelijke afweging kan worden betrokken\n                                          in het oordeel.\n\nAls in het kader van een (pre)sanering met het CFV algemene afspraken zijn gemaakt\n                                          over verkoop of als de woningen worden verkocht aan een Wijkontwikkelingsmaatschappij\n                                          (WOM), dan kan een melding in behandeling worden genomen zonder dat bovengenoemde\n                                          aanbiedingsvolgorde is gehanteerd.\n\nVanwege mogelijke gevolgen voor de lokale sociale huurwoningenvoorraad en de situatie\n                                          voor de huurders van de betreffende woningen, dient een melding van een voorgenomen\n                                          verkoop voorzien te zijn van een zienswijze van de gemeente en van de huurders(organisatie).\n                                          Deze zienswijzen dienen in beginsel positief te zijn.\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nIn het geval van een melding van een voorgenomen verkoop van commerci\u00eble huurwoningen\n                                          (dat zijn huurwoningen met huren boven de huurtoeslaggrens) en koopwoningcomplexen\n                                          (al dan niet gereed) aan derden (anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning\n                                          of andere corporaties) kan deze slechts in behandeling worden genomen en tot een positieve\n                                          beoordeling leiden als aan de volgende voorwaarden is voldaan.\n\nIngeval van huurwoningcomplexen dienen de woningen te koop te zijn aangeboden aan\n                                          de zittende huurders (zie paragraaf 3.1). Daarnaast blijft een gemeentelijke zienswijze vereist.\n\nNiet langer hoeven dergelijke woningen echter te koop te zijn aangeboden aan andere\n                                          corporaties en aan het WIF. Daarnaast kan de zienswijze van de huurders(organisatie)\n                                          bij dergelijke meldingen achterwege blijven. Dit betekent een vereenvoudiging van\n                                          de procedure.\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nEen taxatierapport dient te worden opgesteld door een onafhankelijke taxateur, waarbij\n                                       deze uit dient te gaan van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. Bij de taxatie\n                                       dient uitgegaan te worden van de overdracht van de volle eigendom en de vrijelijke\n                                       beschikking van de verkrijger. Er dient derhalve geen rekening te worden gehouden\n                                       met eventuele beperkende voorwaarden in het koopcontract. Ik merk op dat, mede in\n                                       het licht van mijn voorkeur voor verkoop aan toekomstige eigenaar-bewoners, ook bij\n                                       verkoop van appartementen de taxatie niet complexgewijs dient plaats te vinden, maar per afzonderlijk appartement. De taxatie\n                                       van een complex is derhalve een optelling van de taxaties van de afzonderlijke appartementen.\n                                       Een uitzondering hierop kan worden gemaakt bij de taxatie van complexen die (grotendeels)\n                                       leeg staan.\n\nHet taxatierapport dient opgesteld te zijn door een persoon, die als taxateur is ingeschreven\n                                       in het register van de Stichting VastgoedCert en/of het register van de Stichting\n                                       Certificering VBO Makelaars.\n\nDegene die het taxatierapport heeft opgemaakt mag, gezien bovenbedoelde onafhankelijkheidseis,\n                                       op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financiering.\n\nHet taxatierapport dient gevalideerd te zijn door een door de Stichting Taxaties en\n                                       Validaties (STENV) erkend validatie-instituut en het mag op het moment van de daadwerkelijke\n                                       verkoop (overdracht) niet ouder zijn dan 1 jaar.\n\nIndien ik twijfel aan de juistheid van de taxatie zal ik de corporatie opdracht geven\n                                       tot hertaxatie van de woningen door een door mij aangewezen makelaar-taxateur.\n\nNieuw is dat de corporatie er ook voor kan kiezen om de meest recente WOZ-beschikking\n                                       te gebruiken. De introductie van deze mogelijkheid geeft de corporaties de mogelijkheid\n                                       om kosten te besparen.\n\nIn het geval van verkoop aan eigenaar-bewoners controleert de accountant achteraf,\n                                       bij de controle van de jaarverslaglegging, onder meer of bij de verkoop gebruik is\n                                       gemaakt van een juist en actueel taxatierapport of van een actuele WOZ-beschikking.\n\nIn het geval van een meldingsplichtig besluit bij complexgewijze verkoop is nieuw\n                                       dat ik voor het al dan niet verlenen van toestemming aan zal sluiten bij de actuele\n                                       waarde en voortaan ook de huurstelling bij mijn beoordeling zal betrekken. Daartoe\n                                       zal ik ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen verkoopprijs gebruik\n                                       maken van de methodiek die de Belastingdienst gebruikt als het gaat om de bepaling\n                                       van de waarde van verhuurde woningen (zie www.belastingdienst.nl). De jaarlijkse huurprijs\n                                       (de corporatie dient deze aan te leveren) zal worden afgezet tegen de WOZ-waarde en\n                                       volgens een jaarlijks te actualiseren methodiek leiden tot bepaling van een redelijke\n                                       leegwaarderatio.\n\nOf er toestemming op grond van artikel 11c Bbsh nodig is, is afhankelijk van de verkoopprijs afgezet tegen de waarde in onverhuurde\n                                       staat. Dat geldt zowel voor verkopen aan eigenaar-bewoners, als voor verkopen aan\n                                       derden (al dan niet complexgewijs).\n\nDe waarde in onverhuurde staat wordt vastgesteld aan de hand van een gevalideerd taxatierapport\n                                       of aan de hand van een WOZ-beschikking.\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nVoor informatie over de inhoud van deze circulaire en andere vragen over verkoop van\n                                       corporatiewoningen kunt u contact opnemen met het ministerie van BZK (070-3392474).\n\nminister\n\nJ.P.H. Donner\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nBestemd voor:\n\nMinisterie van BZK\n\nDirectie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties\n\nIPC 220\n\nPostbus 30941\n\n2500 GX Den Haag\n\nEen verzoek om toestemming wordt slechts in behandeling genomen indien de volgende\n                                 informatie wordt meegezonden:\n\n\u2022 een door de corporatie volledig ingevuld en ondertekend formulier;\n\n\u2022 een conceptkoopovereenkomst met daarin de te gebruiken voorwaarden.\n\nGegevens corporatie\n\nNaam: .....\n\nL-nummer: .....\n\nPostadres: .....\n\nTe verkopen woningen\n\nAantal woningen: .....\n\nAdressen woningen: .....\n\nPlaats: .....\n\nTe verlenen kortingspercentage:\n\nKortingspercentage ..... %\n\nReden voor toestemming: .....\n\nGehanteerde voorwaarden\n\n(conceptkoopovereenkomst als bijlage meezenden)\n\nDeling van de waarde ontwikkeling: ..... % voor de koper\n\n..... % voor de corporatie\n\nIs er een voorwaarde opgenomen dat de verleende korting bij doorverkoop binnen 10\n                                 jaar wordt terugbetaald? ja/nee*\n\nAanbiedingsplicht aan corporatie: ja/nee*\n\nTerugkoopplicht corporatie: ja/nee*\n\nOverige voorwaarden: .....\n\nOndertekening\n\nDe ondergetekende,\n\nNaam: .....\n\nFunctie: .....\n\nten deze rechtens vertegenwoordigend de in dit formulier genoemde toegelaten instelling\n                                 (verkoper), verklaart dit formulier volledig en naar waarheid te hebben ingevuld.\n\nPlaats: .....\n\nDatum: .....\n\nHandtekening: .....\n\n[Regeling vervallen per 01-10-2013]\n\nBestemd voor:\n\nMinisterie van BZK\n\nDirectie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties\n\nIPC 220\n\nPostbus 30941\n\n2500 GX Den Haag\n\nEen melding van voorgenomen verkoop wordt slechts in behandeling genomen indien de\n                                 volgende informatie wordt meegezonden:\n\n\u2022 Een door koper en verkoper volledig ingevuld en ondertekend meldingsformulier;\n\n\u2022 Een gevalideerd taxatierapport (de onderhandse verkoopwaarde van de te verkopen woningen,\n                                       vrij van huur en gebruik niet ouder dan 1 jaar) of de meest recente WOZ-beschikking;\n\n\u2022 Een zienswijze van de huurders(-organisatie) (bij DAEB);\n\n\u2022 Een verklaring van sociaal verhuurgedrag van de koper (bij DAEB);\n\n\u2022 Concept-koopovereenkomst en alle bij de verkoop overeen te komen voorwaarden (bijvoorbeeld\n                                       over wijze van betaling, levering etc.);\n\n\u2022 Om de afhandeling van de melding van de voorgenomen verkoop te bespoedigen is het\n                                       aan te raden om de zienswijze van de gemeente (als bedoeld in artikel 11e Bbsh) bij de melding mee te zenden;\n\n\u2022 Een Verklaring omtrent gedrag die betrekking heeft op de koper.\n\nIndien nodig dient een gemotiveerd verzoek om toestemming op grond van artikel 11c, derde lid, Bbsh (90%-criterium) te worden meegezonden.\n\nBehandelingstermijnen\n\nOp de behandeling zijn de termijnen genoemd in artikel 11e Bbsh van toepassing.\n\nGegevens corporatie\n\nNaam: .....\n\nL-nummer: .....\n\nPostadres: .....\n\n.....\n\nTe verkopen woningen\n\nAantal woningen totaal: .....\n\nWaarvan:\n\nAantal woningen DAEB: .....\n\nAantal woningen niet-DAEB: .....\n\n(Overzicht kale jaarhuurprijs per woning bijvoegen als er sprake is van een verkoopprijs\n                                 die lager is dan 75% van de waarde in onverhuurde staat.)\n\nAdressen woningen: .....\n\nPlaats: .....\n\nReden van verkoop: .....\n\nHeeft u de woningen eerst aangeboden aan\n\n1. Huurders: ja/nee*\n\nWijze van aanbieden: .....\n\nReactie huurders: .....\n\n2. Andere toegelaten instelling(-en) en WIF (alleen van toepassing bij verkoop van DAEB-woningen):\n                                       ja/nee*\n\nZo ja, welke: .....\n\nReacties van deze instellingen als bijlage bijvoegen.\n\nTaxatie\n\n(Meest recente WOZ-beschikking dan wel gevalideerd taxatierapport met een taxatie\n                                    van de onderhandse verkoopwaarde van de te verkopen woningen, vrij van huur en gebruik\n                                    niet ouder dan 1 jaar als bijlage meezenden)\n\nTaxatiewaarde totaal: \u20ac .....\n\nVerkoopprijs\n\nVerkoopprijs totaal: \u20ac .....\n\nVerkoopprijs > 90% ja/nee*\n\nIndien verkoopprijs < 90% gemotiveerd toestemming vragen op grond van artikel 11c,\n                                    derde lid, Bbsh en een overzicht van de huurprijzen bijvoegen.\n\nOverleg met gemeente\n\nZienswijze gemeente bijgevoegd: ja/nee*\n\nOverleg met huurders (alleen in het geval van verkoop DAEB-woningen)\n\nZienswijze huurdersorganisatie als bijlage meezenden.\n\nHeeft er over de verkoop overleg met de huurders plaatsgevonden: ja/nee*\n\nSociaal verhuurgedrag koper (alleen in het geval van verkoop van DAEB-woningen)\n\nVerklaring van de koper met betrekking tot sociaal verhuurgedrag bijvoegen.\n\nOndertekening\n\nDe ondergetekende,\n\nNaam: .....\n\nFunctie: .....\n\nten deze rechtens vertegenwoordigend de in dit formulier genoemde toegelaten instelling\n                                 (verkoper), verklaart dit formulier volledig en naar waarheid te hebben ingevuld.\n\nPlaats: .....\n\nDatum: .....\n\nHandtekening: .....\n\nDe ondergetekende,\n\nNaam: .....\n\nFunctie: .....\n\nten deze rechtens vertegenwoordigend de in dit formulier genoemde koper, verklaart dit formulier volledig en naar waarheid te hebben ingevuld.\n\nPlaats: .....\n\nDatum: .....\n\nHandtekening: ....."}