Title: wetten.nl - Regeling - Toepassing toezicht op toegelaten instellingen (BBSH) - BWBR0010820

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0010820/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Toepassing toezicht op toegelaten instellingen (BBSH) - BWBR0010820", "content": "Toepassing toezicht op toegelaten instellingen (BBSH)\n\nOp 28 juni 1999 heb ik de Tweede Kamer schriftelijk (TK 98/99 24508, nr. 52) ge\u00efnformeerd\n                                       over de wijze waarop ik in de periode tot aan de eventueel uit de Nota wonen in de\n                                       21e eeuw voortvloeiende nieuwe regelgeving toezicht wil houden op de werkzaamheden\n                                       van de toegelaten instellingen (t.i.).\n\nDe fundamentele discussie over de taak en plaats van t.i.\u2019s zal plaatsvinden in het\n                                       kader van de Nota wonen in de 21e eeuw. In de interimfase \u2013 tussen huidige regelgeving\n                                       en de conclusies naar aanleiding van de Nota Wonen \u2013 wil ik een toezichtsbeleid voeren\n                                       dat geen onnodige belemmeringen opwerpt om adequaat in te spelen op de marktveranderingen,\n                                       maar anderzijds ook geen precedenten schept die de beslissingsmarge na de toekomstdiscussie\n                                       nu al te zeer oprekt.\n\nMet deze circulaire informeer ik u over de wijze van toepassing van het toezicht in\n                                       de interimfase. Samengevat komt dit neer op een beleid dat weliswaar op de inhoud\n                                       ruimer is dan de formele speelruimte die het BBSH geeft, maar een beoordelingskader\n                                       kent dat vooraf een oordeel geeft over bepaalde voorgenomen activiteiten.\n\nIn het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH), laatstelijk gewijzigd per besluit\n                                             van 17 december 1998 (Stb. 1998 nr. 722), is vastgelegd dat t.i.\u2019s uitsluitend werkzaam\n                                             zijn op het gebied van de volkshuisvesting, verbijzonderd in de volgende prestatievelden:\n                                             het betaalbaar huisvesten van de doelgroep, het zorgdragen voor de kwaliteit van het\n                                             woningbezit, het betrekken van bewoners(organisaties) bij beleid en beheer, de continu\u00efteit\n                                             op financieel terrein en de leefbaarheid (het laatste prestatieveld is toegevoegd\n                                             in 1997). Bovengenoemde prestatievelden worden ook wel aangeduid als de kerntaken\n                                             of kernactiviteiten van de t.i.. Met name door de toevoeging van het prestatieveld\n                                             leefbaarheid is het werkterrein van de corporaties aanzienlijk verbreed. Doordat activiteiten\n                                             in het kader van leefbaarheid wel in het belang van de volkshuisvesting moeten zijn\n                                             is tevens ruimte voor interpretatie ontstaan.\n\nAllerlei relevante ontwikkelingen, bijvoorbeeld de verbeterde economische omstandigheden,\n                                             hetgeen onder meer een sterke groei van de koopwoningenmarkt tot gevolg heeft, de\n                                             vergrijzing van de bevolking met de daaraan gekoppelde nieuwe vragen en de voortschrijdende\n                                             individualisering in de maatschappij vragen een andere benadering van de burger. Het\n                                             ligt voor de hand dat t.i.\u2019s op deze nieuwe woonwensen kunnen en willen inspelen.\n                                             Ook hebben de t.i.\u2019s een zekere vrijheid nodig om in te kunnen spelen op de omslag\n                                             in de volkshuisvesting van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt. In sommige delen\n                                             van het land is deze omslag gaande. Deze ontwikkelingen kunnen voor de corporaties\n                                             grote gevolgen hebben, met name indien zij zich niet tijdig hierop kunnen voorbereiden.\n                                             Het aanpassen aan de wensen van de markt leidt er toe dat sommige t.i.\u2019s aanlopen\n                                             tegen de grenzen van de regelgeving.\n\nDe centrale norm voor het handelen van een t.i. wordt ingegeven door het begrip \u2019in\n                                          het belang van de volkshuisvesting\u2019. De beschikbare (financi\u00eble) middelen moeten ook\n                                          daadwerkelijk voor dit belang worden aangewend. Het belang van de volkshuisvesting\n                                          is geen universeel vast te stellen begrip. Ik acht dat ook niet wenselijk. Invulling\n                                          van dat begrip is afhankelijk van de opgave binnen de woningmarkt en de omstandigheden\n                                          waar t.i.\u2019s zich in bevinden. De eigen keuzevrijheid van t.i.\u2019s, het gemeentelijk\n                                          volkshuisvestingsbeleid en de betrokkenheid van huurders bij het bepalen van het beleid\n                                          en beheer van de t.i. vormen, tezamen met de voorwaarden die het Rijk daarvoor schept,\n                                          het afwegingskader om te komen tot wat in het concrete geval het belang van de volkshuisvesting\n                                          is.\n\nHet belang van de volkshuisvesting wordt dus op lokaal niveau ingevuld. Daartoe is\n                                          het voeren van overleg vooraf over deze en andere belangrijke onderwerpen tussen gemeenten,\n                                          t.i.\u2019s en huurders belangrijk, bij voorkeur resulterend in prestatieafspraken. Zeker\n                                          omdat daarmee het afwegingsproces van wat dan in de concrete situatie gekenmerkt wordt\n                                          als het volkshuisvestingsbelang transparant wordt gemaakt.\n\nDe beslissing die de t.i.\u2019s daarna nemen, dient voor de interne en externe toezichthouder\n                                          kenbaar te zijn. Het is aan mij om uiteindelijk, en in beginsel achteraf, aan de hand\n                                          van interne en externe signalen te beoordelen of een t.i. in redelijkheid tot die\n                                          beslissing had kunnen komen en of het handelen in het belang is van de volkshuisvesting.\n                                          Bij mijn oordeel zal ik mee laten wegen in hoeverre bij het lokale afwegingsproces\n                                          het gemeentelijk beleid in acht is genomen. Als ik als toezichthouder tot het oordeel\n                                          kom dat het handelen van de t.i. niet in het belang van de volkshuisvesting is, kan\n                                          ik de t.i. een aanwijzing geven het beleid en/of het beheer aan te passen.\n\nIk mag constateren dat t.i.\u2019s met voortvarendheid het hen in het BBSH 1997 opgedragen\n                                          vijfde prestatieveld leefbaarheid hebben opgepakt. Gelet op de verantwoordelijkheid\n                                          van andere partijen (gemeenten, particulieren) bij het aanpakken van de leefbaarheid\n                                          (het BBSH spreekt ook van: \u2018de corporatie draagt bij aan de leefbaarheid\u2019) wijs ik\n                                          u er op, dat de t.i. haar leefbaarheidsactiviteiten dient te beperken tot buurten\n                                          en wijken waar de woningen overwegend in haar bezit zijn. T.i.\u2019s zijn medeverantwoordelijk\n                                          voor de leefbaarheid in die buurten en wijken. Ik acht het in de regel niet in het\n                                          belang van de volkshuisvesting, dat t.i.\u2019s activiteiten gaan ontplooien in wijken\n                                          en buurten, waar zij geen bezit hebben. In die buurten en wijken ligt de verantwoordelijkheid\n                                          voor de aanpak van de leefbaarheid bij anderen. Voorts dienen de activiteiten een\n                                          duidelijke relatie te hebben met het wonen.\n\nHet BBSH kent een tweetal harde grenzen als het gaat om de afbakening van het werkgebied\n                                          van de t.i.. Ten eerste mogen t.i.\u2019s geen complexen van huur- en koopwoningen bouwen,\n                                          waarbij de koopsom van de bouwrijpe grond vermeerderd met de aanneemsom per aanbesteding\n                                          gemiddeld per woning hoger ligt dan f 261.000,- ( art 11b BBSH).\n\nTen tweede mogen zij geen diensten verlenen buiten de eigen \u2018klanten\u2019 (kring van (\n                                          potenti\u00eble) huurders en in geval van verkoop eigen bezit (potenti\u00eble) kopers) ook\n                                          al zijn deze diensten gerelateerd aan de kernactiviteit ( art 11 lid 2 BBSH).\n\nHet is mij gebleken dat zich situaties voordoen waarbij verbreding van de activiteiten\n                                          in het belang van de volkshuisvesting is en in het bijzonder voor de doelgroep van\n                                          beleid.\n\nVeranderende woonwensen en de integraliteit van de volkshuisvestelijke aanpak van\n                                          bijvoorbeeld de herstructurering kan het noodzakelijk maken voor t.i.\u2019s dat zij duurdere\n                                          huur- en koopwoningen bouwen en diensten verlenen buiten de eigen kring van (potenti\u00eble)\n                                          huurders en kopers.\n\nIk beschouw dat als nevenactiviteiten, die formeel buiten het werkgebied van het BBSH\n                                          vallen. In navolgende geef ik aan hoe en onder welke voorwaarden ik dergelijke nevenactiviteiten\n                                          van t.i.\u2019s toch wil toestaan. De invulling en uitvoering van dit beleid vereist de\n                                          nodige zorgvuldigheid. Het uitgangspunt dient gelijke verhoudingen met marktpartijen\n                                          te zijn. Dit betekent ook dat kosten gemaakt door de verbinding niet ten laste van\n                                          de t.i. mogen worden gebracht en dat interne fnanciering tegen marktconforme voorwaarden\n                                          moet geschieden.\n\nAangezien er sprake is van activiteiten die formeel niet binnen het BBSH passen, moeten\n                                          deze activiteiten vooraf ter goedkeuring aan mij worden voorgelegd. Hierbij dient\n                                          de t.i. aan te geven of de activiteit wordt uitgevoerd binnen het instituut t.i. of\n                                          via een verbinding en dan met name het soort verbinding.\n\nBij de beoordeling van nevenactiviteiten, die buiten het BBSH vallen en die vooraf\n                                          aan mij moeten worden voorgelegd is het een absolute voorwaarde dat deze activiteiten\n                                          een volkshuisvestelijk karakter dragen en een samenhang vertonen met de kernactiviteiten.\n\nDaarnaast zal ik de volgende criteria hanteren:\n\n1. De volkshuisvestelijke prestaties op de kerntaken van de t.i. dienen boven elke twijfel\n                                                verheven te zijn. De beoordeling hiervan vindt plaats op basis van het terzake bij\n                                                de betrokken gemeente ingewonnen oordeel over het door de t.i. in acht te nemen gemeentelijke\n                                                volkshuisvestingsbeleid;\n\n2. Niet alleen de financi\u00eble continu\u00efteit van de t.i. moet buiten twijfel staan. Ook\n                                                bij de uitvoering van nevenactiviteiten dient er sprake te zijn van een aanvaardbaar\n                                                en dus beperkt financieel risico;\n\n3. Nevenactiviteiten worden als belastingplichtige activiteiten aangemerkt;\n\n4. Eventueel beschikbaar gesteld kapitaal van de t.i. aan de verbinding dient onder marktconforme\n                                                voorwaarden te geschieden. Het moet aannemelijk zijn dat uiteindelijk aan de kerntaken\n                                                een bijdrage wordt geleverd;\n\n5. Het toezicht mag niet worden belemmerd.\n\nIn het BBSH is geregeld dat de t.i. slechts een verbinding aangaat indien dit noodzakelijk\n                                          is om invulling te geven aan de vijf eerder genoemde prestatievelden. Deze regel is\n                                          ingegeven door de gedachte dat een corporatie slechts in uitzonderingsgevallen een\n                                          verbinding zou aangaan om vorm te geven aan de taken op de vijf prestatievelden (kerntaken).\n                                          Ondanks consolidatiebepalingen in het BBSH maakt het onderbrengen van kerntaken van\n                                          de t.i. in een verbinding de doorzichtigheid en controleerbaarheid van de t.i. veelal\n                                          niet eenvoudiger. Door de introductie van het noodzakelijkheidsbeginsel is een drempel\n                                          opgeworpen bij het aangaan van verbindingen. Uit het BBSH volgt dat de t.i. zelf beslist\n                                          of zij het noodzakelijk acht om een verbinding aan te gaan. Dergelijke beslissingen\n                                          zijn in het BBSH niet onderworpen aan preventief toezicht. De keuze daartoe dient\n                                          de t.i. in het Jaarverslag te motiveren.\n\nIn de praktijk blijken er goede redenen te kunnen zijn om kern- en/of nevenactiviteiten\n                                          onder te brengen in een verbinding. Zo worden samenwerkingsrelaties met anderen juridisch\n                                          vormgegeven in een gezamenlijke rechtspersoon. Bijvoorbeeld kan door het aangaan van\n                                          een PPS-constructie de samenwerkingsrelatie van de corporatie met bijvoorbeeld gemeenten\n                                          en projectontwikkelaars juridisch helder vorm worden gegeven. Ook het onderbrengen\n                                          van beheer of onderhoud in een verbinding komt voor.\n\nGelet op deze ontwikkelingen zal ik aan het noodzakelijkheidsprincipe een ruimere\n                                          invulling geven. Dit betekent niet dat elke verbinding nu zal worden toegestaan. Zo\n                                          is een verbinding waarbij het via een zakelijk genotsrecht bezwaren van woningen ten\n                                          gunste van een andere rechtspersoon, waarna die woningen door die andere rechtspersoon\n                                          worden verhuurd \u2013 een werkzaamheid die bij uitstek tot de taak van de toegelaten instelling\n                                          behoort \u2013 niet acceptabel. Er kan immers niet worden aangenomen, dat voor het voeren\n                                          van een zo goed mogelijk verhuurbeleid een andere rechtspersoon nodig is.\n\nAfhankelijk van de aard van de (neven)activiteiten kan de t.i. bepalen voor welke\n                                          constructie zij kiest. Verbindingen worden soms opgezet om kernactiviteit en nevenactiviteit\n                                          zo goed mogelijk van elkaar te onderscheiden en transparant te maken. Eventuele financi\u00eble\n                                          risico\u2019s die gepaard gaan met het opzetten van nevenactiviteiten worden daarmee beter\n                                          afgeschermd.\n\nEchter, door de effectiviteit van handelen mag het interne en externe toezicht niet\n                                          belemmerd worden.\n\nEen nevenactiviteit dient de corporatie te melden bij de Inspectie Volkshuisvesting\n                                          onder overlegging van de navolgende informatie:\n\n1. Motivering waarom de t.i. de activiteit wil uitvoeren;\n\n2. Aangeven voor welke constructie/verbinding is gekozen en een (voorlopige) oprichtingsakte;\n\n3. Een risicoanalyse.\n\nElke melding zal door de Inspectie Volkshuisvesting schriftelijk worden bevestigd.\n                                          De afhandelingstermijn zal overeenkomen met de termijn van meldingsplichtige besluiten\n                                          (maximaal 13 weken tenzij de informatie inadequaat is). Bezwaar tegen een besluit\n                                          zal via de normale AWB-procedure lopen.\n\nVoor het beoordelen van de financi\u00eble risico\u2019s voor de financi\u00eble continu\u00efteit zal\n                                          ik, zo nodig, een beroep doen op het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).\n\nIn het bovenstaande heb ik het voorgestane (ruimere) toezichtsbeleid uiteengezet.\n                                          Dit toezichtsbeleid zal zich in de tijd uitstrekken tot de implementatie van de uiteindelijke\n                                          resultaten van de Nota wonen in de 21e eeuw in aangepaste c.q. nieuwe regelgeving.\n                                          Bij het geven van het oordeel over de prestaties over het verslagjaar 1998 zal ik\n                                          voor de beoordeling van de activiteiten en de motivering van verbindingen van de corporaties\n                                          rekening houden met het vorenstaande.\n\nVoor nadere informatie over deze circulaire kunt u terecht bij de desbetreffende Inspectie\n                                          Volkshuisvesting.\n\nStaatssecretaris\n\nJ.W. \nRemkes\n\nVoor informatie omtrent het Besluit beheer sociale-huursector kunt u terecht op onderstaande\n                                 telefoonnummers cq adressen van de Inspecties van de Volkshuisvesting voor de provincie.\n\nCascadeplein 10\n\nPostbus 1318\n\n9701 BH Groningen\n\nTel: 050-5992700\n\nFax: 050-5992711\n\nHanzelaan 310\n\nPostbus 7006\n\n8007 HA Zwolle\n\nTel: 038-4695555\n\nFax: 038-4695560\n\nPels Rijckenstraat 1\n\nPostbus 750\n\n6800 AT Arnhem\n\nTel: 026-3528456\n\nFax: 026-3528457\n\nMaliebaan 18\n\nPostbus 85185\n\n3508 AD Utrecht\n\nTel: 030-2335511\n\nFax: 030-2335550\n\nKennemerplein 6-8\n\nPostbus 5054\n\n2000 GB Haarlem\n\nTel: 023-5150700\n\nFax: 023-5150701\n\nHuis te Landelaan 492\n\nPostbus 3254\n\n2280 GG Rijswijk\n\nTel: 070-3985811\n\nFax: 070-3985800\n\n\u2019t Schimmelt 28\n\nPostbus 6469\n\n5600 AV Eindhoven\n\nTel: 040-2652911\n\nFax: 040-2467311\n\nRue Ceramique 1-d\n\nPostbus 1118\n\n6201 BC Maastricht\n\nTel: 043-3514100\n\nFax: 043-3514121"}