Title: wetten.nl - Regeling - Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden - BWBR0012986

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0012986/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden - BWBR0012986", "content": "Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden\n\nDit besluit is een herziene versie van het besluit 11\u00a0januari 2001, nr. CPP2000/3021M.\n                                    Het besluit is herzien in verband met de vervanging van de gulden door de euro per\n                                    1\u00a0januari 2002 en bevat behalve de actualisering van de in onderdeel 8 opgenomen adresgegevens\n                                    geen inhoudelijke wijzigingen.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nIn artikel 3.111 van de Wet IB 2001 zijn de voorwaarden opgenomen voor de toepassing\n                                       van de eigenwoningregeling. Tijdens de kamerbehandeling is aangegeven dat de uitzonderingssituaties\n                                       die in het besluit van 4\u00a0maart 1999, nr. DB 1999/669M zijn opgenomen, eveneens onder\n                                       de Wet IB 2001 gelden (Tweede Kamer, vergaderjaar 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 191\u2013192)\n                                       In dit besluit heb ik deze uitzonderingssituaties afzonderlijk opgenomen.\n\nTeneinde een uniforme fiscale behandeling te bewerkstelligen van de voorwaarden die\n                                       in de praktijk worden gesteld bij de verkoop van woningen aan met name huurders geef\n                                       ik hierna het kader waaraan getoetst kan worden of de woning voor de koper een eigen\n                                       woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001) is. Het in dit besluit gegeven\n                                       kader geldt niet alleen voor de verkoop aan de huurders, maar geldt voor elke verkoop\n                                       van zowel bestaande als nieuwe woningen. Gevallen waarin v\u00f3\u00f3r 4\u00a0maart 1999 woningen\n                                       onder voorwaarden zijn verkocht en waar de Belastingdienst expliciet of impliciet\n                                       mee heeft ingestemd, worden voor zoveel nodig voor de volle bezitsduur van de huidige\n                                       koper-bewoner geacht binnen het hier gegeven kader te blijven.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nBij verkoop onder voorwaarden wordt een aantal voorwaarden gesteld die inbreuk maken\n                                       op het eigendomsrecht. Zo kan onder andere sprake zijn van een verplichte terugverkoop\n                                       tegen een gereguleerde prijs die afwijkt van de waarde in het economische verkeer\n                                       op het moment van terugverkoop. Hier staat tegenover dat de koper in sommige gevallen\n                                       de woning ook tegen een lagere prijs kan aankopen dan de waarde in het economische\n                                       verkeer (van bijvoorbeeld een woningcorporatie). Het ontmoet geen bezwaar indien de\n                                       verkoper ten aanzien van het (collectief) onderhoud van de woning voorwaarden opneemt\n                                       mits uiteraard de kosten voor rekening van de koper-bewoner blijven komen.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nIn het verleden zijn woningen verkocht onder voorwaarden die vallen buiten het hierna\n                                       onder 4 geformuleerde Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling. Gelet op de\n                                       onzekerheden die tot 4\u00a0maart 1999 (de dagtekening van de oorspronkelijke versie van\n                                       dit besluit) hebben bestaan, hecht ik eraan het volgende te benadrukken. Alle gevallen\n                                       waarin onder voorwaarden woningen zijn verkocht en waar de Belastingdienst expliciet\n                                       of impliciet heeft ingestemd met toepassing van de eigenwoningregeling, worden voor\n                                       de volle bezitsduur ten aanzien van de koper-bewoner aangemerkt als een eigen woning\n                                       in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001. De door hem betaalde rente en kosten\n                                       van de (hypothecaire) geldlening die hij is aangegaan voor verwerving, verbetering\n                                       of onderhoud van de woning zijn derhalve volgens de regels van artikel 3.120 van de\n                                       Wet IB 2001 aftrekbaar.\n\nDe overgangsregeling geldt alleen voor de koper-bewoner die zijn woning heeft gekocht\n                                       v\u00f3\u00f3r 4\u00a0maart 1999. De overgangsregeling vervalt bij doorverkoop door de koper-bewoner.\n                                       Ook vervalt de overgangsregeling als de koper-bewoner de woning niet langer als hoofdverblijf\n                                       heeft. Onder doorverkoop wordt in dit kader naast terugverkoop aan de vorige eigenaar\n                                       verstaan elke andere verkoop. Bijvoorbeeld de rechtstreekse verkoop door de koper-bewoner\n                                       waarbij de vorige eigenaar de nieuwe koper aanwijst of goedkeurt, waarbij eventueel\n                                       ten aanzien van de woning geldende voorwaarden van (overeenkomstige) toepassing worden\n                                       verklaard. Verkoop van de woning n\u00e1 4\u00a0maart 1999 heeft derhalve tot gevolg dat bij\n                                       de nieuwe koper-bewoner de eigenwoningregeling alleen wordt toegepast indien de voorwaarden\n                                       voldoen aan het in onderdeel 4 gegeven Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling.\n\nBestaande gevallen die voldoen aan de eisen die dit besluit stelt, komen zonder meer\n                                       in aanmerking voor de eigenwoningregeling, ook al zijn zij in het verleden door de\n                                       Belastingdienst niet geaccepteerd.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nVoor de toepassing van de eigenwoningregeling is van belang dat de woning is aan te\n                                       merken als een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Een van de eisen\n                                       hiervoor is dat de waardeverandering van de woning de koper-bewoner grotendeels aangaat\n                                       (de 50%-eis).\n\nDe hierna vermelde uitzonderingen bewerkstelligen dat de koper-bewoner belang heeft\n                                       bij de woning voor toepassing van de eigenwoningregeling als aan de hierna vermelde\n                                       voorwaarden wordt voldaan. In dat geval is naar mijn oordeel sprake van een eigen\n                                       woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Dit betekent dat de koper-bewoner\n                                       het eigenwoningforfait moet aangeven en de renten en kosten van de (hypothecaire)\n                                       geldlening die is aangegaan voor verwerving, onderhoud of verbetering van de woning\n                                       daarop als aftrekbarekostenrenten in mindering kan brengen.\n\nToetsing vooraf\n\nIn het geval er ter zake van het belang bij de waardeontwikkeling voorwaarden van\n                                       toepassing zijn, zoals in 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 alsmede 4.2, moeten deze voorwaarden\n                                       expliciet en onvoorwaardelijk in de koopovereenkomst zijn neergelegd. Aan de hand\n                                       daarvan wordt vooraf bepaald of de eigenwoningregeling wel of niet geldt. Indien uit\n                                       de voorwaarden voortvloeit dat op enig moment het belang bij de positieve of negatieve\n                                       waardeontwikkeling minder kan bedragen dan 50% mist de eigenwoningregeling toepassing\n                                       ook als achteraf blijkt dat het belang van de koper-bewoner wel 50% of meer heeft\n                                       bedragen.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nDe eis dat er voldoende economisch belang moet bestaan voor toepassing van de eigenwoningregeling\n                                             houdt in dat de koper bewoner op elk moment vanaf de aankoop van de woning een belang\n                                             heeft van ten minste 50% bij de waardeontwikkeling van de woning, zowel positief als\n                                             negatief. Een kleiner belang dan 50% bij de waardeontwikkeling leidt tot de conclusie\n                                             dat geen sprake is van een eigen woning. Dit betekent dat elke positie waarin de koper/bewoner\n                                             een belang heeft van 50% of meer mogelijk is. Er is een \u2018bandbreedte\u2019 van 50% t/m\n                                             100%. Hierna volgen enige voorbeelden.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\n\u2013 De koper-bewoner heeft een belang van 50% bij de positieve waardeontwikkeling en een\n                                                      belang van 50% bij de negatieve waardeontwikkeling.\n\n\u2013 De koper-bewoner heeft een belang van 100% bij de positieve waardeontwikkeling en\n                                                      een belang van 50% bij de negatieve waardeontwikkeling.\n\n\u2013 De koper-bewoner heeft een belang van 50% bij de positieve waardeontwikkeling en een\n                                                      belang van 100% bij de negatieve waardeontwikkeling.\n\n\u2013 De koper-bewoner krijgt bij doorverkoop in beginsel vergoed de waarde in het economische\n                                                      verkeer op het moment van aankoop, gecorrigeerd met een inflatie-index, doch heeft\n                                                      minimaal een belang van 50% bij de positieve waardeontwikkeling en een belang van\n                                                      50% bij de negatieve waardeontwikkeling.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\n\u2013 De koper-bewoner heeft een belang van 60% bij de positieve waardeontwikkeling en een\n                                                      belang van 40% bij de negatieve waardeontwikkeling (of omgekeerd).\n\n\u2013 De koper-bewoner krijgt bij doorverkoop de op dat moment geldende waarde in het economische\n                                                      verkeer, doch niet meer dan de aankoopprijs gecorrigeerd met een inflatie-index.\n\nDe waardeontwikkeling is het verschil tussen de, door een makelaar of be\u00ebdigd taxateur\n                                                vastgestelde, waarde in het economische verkeer op het moment van aankoop van de woning\n                                                en de waarde in het economische verkeer op het moment van doorverkoop van de woning.\n                                                Onder waarde in het economische verkeer wordt verstaan de waarde van de woning in\n                                                onbewoonde staat, zonder rekening te houden met de eventuele voorwaarden als hiervoor\n                                                bedoeld onder 2 Verkoop onder voorwaarden.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nIndien de koper-bewoner de woning tegen een lagere prijs dan de waarde in het economische\n                                             verkeer heeft aangekocht (hierna: de koperskorting) geldt het volgende. De koperskorting\n                                             blijft buiten beschouwing bij de vaststelling van de hiervoor bedoelde waardeontwikkeling.\n                                             De verkoper kan bedingen dat de koper-bewoner bij doorverkoop de koperskorting geheel\n                                             of gedeeltelijk aan de verkoper vergoedt. Een dergelijk beding laat onverlet dat sprake\n                                             is van een eigen woning indien overigens aan de voorwaarden van dit besluit is voldaan.\n\nVoorbeeld\n\nEen corporatie verkoopt een woning aan een huurder. De koper-bewoner heeft een belang\n                                             van 50% bij de waardeontwikkeling. De woning heeft op het moment van aankoop een waarde\n                                             in het economische verkeer van \u20ac\u00a090.000 . De koper-bewoner koopt voor \u20ac\u00a081.000 , zijnde\n                                             90% van de waarde in het economische verkeer op het moment van aankoop. De koperskorting\n                                             is (\u20ac\u00a090.000 \u2013 \u20ac\u00a081.000 =) \u20ac\u00a09.000.\n\nBij doorverkoop geldt het volgende:\n\nLigt de verkoopprijs boven \u20ac\u00a090.000 dan moet de koperskorting altijd worden vergoed\n                                             aan de corporatie. Ligt de verkoopprijs tussen \u20ac\u00a081.000 en \u20ac\u00a090.000 dan behoudt de\n                                             koper-bewoner daarvan \u20ac\u00a081.000 en is het meerdere voor de corporatie. De koperskorting\n                                             wordt dus slechts voor een deel aan de corporatie vergoed. Ligt de verkoopprijs bij\n                                             doorverkoop onder de \u20ac\u00a081.000 dan hoeft de koperskorting niet te worden vergoed. De\n                                             corporatie kan ook bepalen dat de koperskorting in deze situatie wel geheel of gedeeltelijk\n                                             moet worden vergoed.\n\nIn dit voorbeeld is de eigenwoningregeling onverkort van toepassing.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nIndien is overeengekomen dat de korting bij doorverkoop niet wordt vergoed en de koper\n                                             een belang heeft van tenminste 50% bij de waardeontwikkeling gerekend vanaf de aankoopprijs,\n                                             is uiteraard eveneens voldaan aan de 50%-eis.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nIn de praktijk worden met name door gemeenten voor gesubsidieerde sociale woningbouw\n                                          anti-speculatiebedingen opgelegd. Indien de koper-bewoner ten gevolge van een anti-speculatiebeding\n                                          in eerste aanleg een kleiner belang heeft dan 50% bij de waardeontwikkeling van zijn\n                                          woning, kan de eigenwoningregeling toch worden toegepast mits wordt voldaan aan de\n                                          volgende voorwaarde:\n\nIn maximaal 10 jaar na aankoop van de woning wordt het belang van de verkoper in gelijke\n                                          delen afgebouwd. Uiterlijk 10 jaar na de aankoop van de woning heeft de koper-bewoner\n                                          het volledige economisch belang bij zijn woning verkregen zodat de waardeontwikkeling\n                                          hem vanaf dat moment voor 100% aangaat.\n\nIndien het vorenbedoeld aflopend antispeculatiebeding waardoor de koper in eerste\n                                          aanleg een kleiner belang heeft dan 50% bij de waardeontwikkeling cumuleert met voorwaarden\n                                          als bedoeld onder 4.1.1 en 4.1.2/4.13 geldt de eigenwoningregeling niet.\n\nDe eigenwoningregeling geldt wel als wordt voldaan aan de voorwaarden van 4.1.1 en\n                                          4.1.2/ 4.1.3 dan wel als wordt voldaan aan de voorwaarden van 4.2. Maar de eigenwoningregeling\n                                          geldt niet bij elke combinatie van 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 met een antispeculatiebeding\n                                          waardoor de koper op enig moment een kleiner belang kan hebben dan 50% bij de waardeontwikkeling.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nAan mij zijn vragen voorgelegd over de fiscale behandeling van een verkoop waarbij\n                                       de verkoper een voordelige financiering aanbiedt. Het betreft de volgende varianten.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nVoorbeeld. De koper-bewoner koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer\n                                          van \u20ac\u00a090.000. Gelet op zijn leencapaciteit kan hij \u20ac\u00a067.500 financieren met een reguliere\n                                          (hypothecaire) lening. De koper-bewoner leent dit bedrag en betaalt het aan de verkoper.\n                                          Voor \u20ac\u00a022.500 (het verschil tussen de koopprijs en de betaling aan de verkoper), wordt\n                                          door de verkoper een aflossingsvrije renteloze lening verstrekt, die bij doorverkoop\n                                          door betrokkene ineens moet worden afgelost. In dergelijke gevallen is de eigenwoningregeling\n                                          onverkort van toepassing. De feitelijk betaalde rente is aftrekbaar. De renteloze\n                                          lening heeft geen gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nVoorbeeld. De koper-bewoner koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer\n                                          van \u20ac\u00a090.000. Gelet op zijn leencapaciteit kan hij daarvan \u20ac\u00a067.500 (75%) financieren\n                                          met een reguliere (hypothecaire)lening. Ten einde de koop mogelijk te maken biedt\n                                          de verkoper de koper-bewoner een lening groot \u20ac\u00a090.000, tegen 75% van de marktrente.\n                                          In dergelijke gevallen is de eigenwoningregeling onverkort van toepassing. De feitelijk\n                                          betaalde rente is aftrekbaar. De omstandigheid dat de koper-bewoner tegen een lagere\n                                          rente kan financieren heeft geen gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting.\n\nDe beide posities 5.1 en 5.2 kunnen cumuleren met hetgeen onder 4.1.1 en 4.1.2/ 4.1.3\n                                          of 4.2 is vermeld.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nAls de verkoper voorwaarden stelt aan het onderhoud van de woning, het onderhoud binnenskamers\n                                       niet meegerekend, heeft dat geen gevolgen voor de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling,\n                                       mits uiteraard de kosten van het onderhoud voor rekening van de koper blijven.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nHet ontmoet voor de toepassing van de eigenwoningregeling geen bezwaar als de koper-bewoner\n                                       van de verkoper de garantie krijgt dat hij bij verkoop in ieder geval schuldenvrij\n                                       kan vertrekken. Deze garantie komt op het volgende neer. De verkoper garandeert dat\n                                       bij doorverkoop de woning in ieder geval het bedrag van de lening(en) die de koper-bewoner\n                                       is aangegaan ter verwerving van de woning, minus een maandelijkse vermindering zal\n                                       opleveren. Deze vermindering is gelijk aan het bedrag van de aflossing, begrepen in\n                                       de betaling van rente en aflossing van de lening(en) op basis van annu\u00efteiten met\n                                       betaling maandelijks achteraf, waarbij de lening(en) na 30 jaar geheel is (zijn) afgelost.\n                                       Als rente voor de berekening wordt gehanteerd de nominale rente(s), die de geldgever\n                                       en de geldnemer gedurende de looptijd daarvan voor de lening(en) zijn overeengekomen.\n                                       Het ontmoet geen bezwaar indien de vermindering van het bedrag voor het eerst plaatsvindt\n                                       met ingang van de dag die een jaar ligt na de datum van verstrekking van de lening(en).\n                                       De vermindering mag worden gestopt indien de geldgever tot opeising van de geldlening\n                                       is overgegaan.\n\nHet voorgaande kan worden gezien als een versoepeling van de 50%-eis. De mogelijkheid\n                                       van schuldenvrij vertrek kan cumuleren met hetgeen is vermeld onder 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3\n                                       of 4.2 alsmede met 5.1 en 5.2.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nVragen kunnen schriftelijk worden voorgelegd aan Belastingdienst/Centrum voor Proces-\n                                       en Productontwikkeling, p/a Kennisgroep Onroerende Zaken van de Belastingdienst.\n\nDe adresgegevens zijn:\n\nDe heer H. Franken\n\nBelastingdienst/Ondernemingen\n\nPostbus 9100\n\n7100 HA Winterswijk\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nDit besluit treedt in werking met ingang van 1\u00a0januari 2002.\n\n[Regeling vervallen per 26-09-2008 met terugwerkende kracht tot en met 12-09-2008]\n\nHet besluit van 11\u00a0januari 2001, nr. CPP2000/3021M vervalt per 1\u00a0januari 2002."}