Title: wetten.nl - Regeling - Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 - BWBR0036709

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0036709/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 - BWBR0036709", "content": "Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17\u00a0juni 2015, nr.\u00a00000336120,\n                                    houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting\n                                    ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen\n                                    volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)\n\nDe Minister voor Wonen en Rijksdienst,\n\nGelet op de artikelen 44a, eerste lid, onderdeel a, en 48, eerste lid, tweede volzin, van de Woningwet en de artikelen 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, 10, tweede lid, onderdeel a, 13, eerste lid, onderdelen b en c, en tweede lid, 19, derde lid, 23, eerste lid, onderdeel b, en tweede lid, onderdeel b, 26, eerste lid, onderdeel a, onder 2\u00b0, 31, derde en vierde lid, 45, eerste lid, onderdelen a en b, 65, vierde lid, 73, derde lid, 79, tweede lid, onderdeel a, 84, derde lid, 101, 104, derde lid, 105, tweede lid, 107, tweede lid, onderdelen b en c, en 108, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;\n\nBESLUIT:\n\n[Wijziging(en) op nader te bepalen datum(s); laatste bekendgemaakt in 2023. Zie het\n                                             overzicht van wijzigingen]\n\nIn deze regeling wordt verstaan onder:\n\n\u2013 \nachtergesteld papier: waardepapieren die later voor uitbetaling in aanmerking komen dan de vorderingen\n                                                van andere schuldeisers van toegelaten instellingen;\n\n\u2013 \nbesluit:\nBesluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;\n\n\u2013 \nkandidaat: natuurlijke persoon die de toegelaten instelling voornemens is te benoemen of herbenoemen\n                                                als een van haar bestuurders of commissarissen;\n\n\u2013 \nkasstroomprognose: prognose omtrent het vermoedelijke verloop of de vermoedelijke afloop van de financieringsbehoefte\n                                                en de liquiditeitsplanning voor de korte en lange termijn;\n\n\u2013 \nminister: de minister voor Wonen en Rijksdienst;\n\n\u2013 \nwaardepapieren: documenten met een geldwaarde.\n\nHet percentage, bedoeld in de artikelen 10, tweede lid, onderdeel a, en 79, tweede lid, onderdeel a, van het besluit, is 1,5.\n\nDe ratingbureaus, bedoeld in de artikelen 13, eerste lid, onderdelen b en c, en 107, tweede lid, onderdeel a, van het besluit, zijn Moody\u2019s, Standard and Poor\u2019s en Fitch.\n\n[Vervallen per 01-07-2016]\n\n1 De stukken, bedoeld in artikel 17 van het besluit, zijn:\n\na. een aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot de werkzaamheden, die\n                                                      is ingediend:\n\n1\u00b0. voor de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, van de wet: voor 1\u00a0juli 2015;\n\n2\u00b0. voor de toepassing van artikel 47, vierde lid, van de wet: voor het tijdstip van verstrijken van de werkingsduur van een opdracht als bedoeld\n                                                            in artikel 47, eerste lid, van de wet of\n\n3\u00b0. voor de toepassing van artikel 69, derde lid, van het besluit: voor het tijdstip waarop enig tijdvak als bedoeld in artikel 69, tweede lid, van\n                                                            het besluit eindigt,\n\nvoor zover op het betrokken tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist op de aanvraag\n                                                      en voor zover na de verlening van de omgevingsvergunning een aanvang met de werkzaamheden\n                                                      wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 5.40, tweede lid, onder b, van de Omgevingswet;\n\nb. een verleende zodanige omgevingsvergunning, voor zover een aanvang van de werkzaamheden\n                                                      wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 5.40, tweede lid, onder b, van de Omgevingswet, of\n\nc. een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat een aanvang met de werkzaamheden\n                                                      wordt gemaakt:\n\n1\u00b0. voor de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, en 47, vierde lid, van de wet, en 69, derde lid, van het besluit: binnen twee jaar na het betrokken tijdstip, bedoeld in onderdeel a, onder 1\u00b0, 2\u00b0\n                                                            of 3\u00b0, of\n\n2\u00b0. voor de toepassing van artikel 63, eerste lid, van het besluit: binnen twee jaar na de ondertekening van die overeenkomst.\n\n2 Een termijn als bedoeld in het eerste lid, onder a, b of c, kan op verzoek van de\n                                                toegelaten instelling worden verlengd tot ten hoogste vijf jaar, voor zover de toegelaten\n                                                instelling door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel voor\n                                                een wijziging van een omgevingsvergunning die v\u00f3\u00f3r het verstrijken van die termijn\n                                                is ingediend, of een omgevingsvergunning die v\u00f3\u00f3r het verstrijken van die termijn\n                                                is verleend, aannemelijk maakt dat de verlenging van die termijn noodzakelijk is voor\n                                                het realiseren van de werkzaamheden.\n\n1 De toegelaten instelling stelt de minister in staat een zienswijze over een kandidaat\n                                                uit te brengen voorafgaande aan de benoeming of herbenoeming. Daartoe doet de raad\n                                                van commissarissen van de toegelaten instelling een aanvraag voor een zienswijze aan\n                                                hem voor een voorgenomen benoeming of herbenoeming van die kandidaat voorafgaand aan\n                                                die benoeming of herbenoeming.\n\n2 De raad van commissarissen maakt bij de aanvraag, bedoeld in het eerste lid, gebruik\n                                                van een door de minister beschikbaar te stellen aanvraagformulier.\n\n3 De aanvraag gaat in elk geval vergezeld van:\n\na. in geval van een voorgenomen eerste benoeming van een kandidaat:\n\n1\u00b0. zijn curriculum vitae;\n\n2\u00b0. het gebruikte functieprofiel;\n\n3\u00b0. de bij zijn werving gevolgde selectieprocedure;\n\n4\u00b0. een motivering ten aanzien van die benoeming, waarbij in elk geval wordt ingegaan\n                                                            op de competenties en antecedenten van de kandidaat en, in geval van een benoeming\n                                                            in de raad van commissarissen of in een bestuur waarvan meerdere natuurlijke personen\n                                                            deel uitmaken, op zijn geschiktheid, met inachtneming van de samenstelling van die\n                                                            raad of dat bestuur en de daarbinnen aanwezige kennis en ervaring; en\n\n5\u00b0. een door de minister beschikbaar te stellen en door de kandidaat ingevuld formulier\n                                                            betrouwbaarheidsonderzoek.\n\nb. in geval van een voorgenomen herbenoeming van een kandidaat: de documenten, genoemd\n                                                      in onderdeel a, onder 1\u00b0, 2\u00b0, 4\u00b0 en 5\u00b0.\n\n1 De minister voorziet in de mogelijkheid om de aanvraag langs elektronische weg in\n                                                te dienen.\n\n2 De minister bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen een week na die ontvangst\n                                                aan de toegelaten instelling. Indien de aanvraag onvolledig is, stelt hij de toegelaten\n                                                instelling daarvan bij die bevestiging in kennis.\n\n1 De minister start het opstellen van zijn zienswijze, indien de aanvraag volledig is\n                                                overeenkomstig artikel 6, derde lid, in voorkomend geval na ontvangst van de aanvankelijk ontbrekende bescheiden.\n\n2 Indien de toegelaten instelling verzuimt de bij de aanvraag ontbrekende bescheiden\n                                                te verstrekken, kan de minister besluiten de aanvraag niet in behandeling te nemen.\n                                                Hij stelt de toegelaten instelling onverwijld daarvan in kennis.\n\n3 De minister doet zijn zienswijze schriftelijk aan de toegelaten instelling toekomen.\n\n1 Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 22 tot en met 26a van het besluit:\n\na. wordt een taxatierapport met betrekking tot onroerende zaken van een toegelaten instelling\n                                                      niet opgesteld dan nadat die toegelaten instelling aan de taxateur heeft medegedeeld\n                                                      welk aantal onroerende zaken zij voornemens is te vervreemden, waarbij woongelegenheden\n                                                      in een complex door haar zodanig worden onderscheiden in bouwkundige typen, dat aannemelijk\n                                                      is dat woongelegenheden per zodanig type dezelfde marktwaarde hebben en dat elk zodanig\n                                                      type woongelegenheden een verschillende marktwaarde heeft;\n\nb. kan in dat taxatierapport worden volstaan met het taxeren van \u00e9\u00e9n woongelegenheid\n                                                      per type als bedoeld in onderdeel a;\n\nc. bevat dat taxatierapport de wijze waarop de taxateur de waarde van de betrokken onroerende\n                                                      zaken heeft bepaald, en\n\nd. is dat taxatierapport en de daarin gehanteerde waardepeildatum op het tijdstip van\n                                                      ondertekening van een koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van een daarin\n                                                      getaxeerde woongelegenheid, niet ouder dan zes maanden, of niet ouder dan vierentwintig\n                                                      maanden, met dien verstande dat het taxatierapport in dat laatste geval vergezeld\n                                                      gaat van een markttechnische update van maximaal drie maanden oud.\n\n2 Het register, bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, van het besluit is het Nederlands Register Vastgoed\n                                                Taxateurs of een gelijkwaardig register dat ten minste voorziet in:\n\na. doorlopend toezicht op de naleving van de gedragsregels;\n\nb. een meldplicht indien geregistreerde taxateurs handelen in strijd met de gedragsregels,\n                                                      en\n\nc. in onafhankelijke tuchtrechtspraak.\n\nDe voorwaarden, bedoeld in artikel 22, eerste lid, onderdeel a, onder 2\u00b0, onder ii, van het besluit, maken deel uit van de ontwerpkoopovereenkomst en omvat:\n\na. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon, bij doorverkoop binnen 10 jaar\n                                                na het tijdstip van de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding door de\n                                                toegelaten instelling of binnen een bij die eigendomsoverdracht overeengekomen langere\n                                                termijn na dat tijdstip, het verschil tussen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde\n                                                vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en ten hoogste de betrokken waarde op het\n                                                tijdstip van die eigendomsoverdracht en de prijs die hij voor de woongelegenheid heeft\n                                                betaald aan de toegelaten instelling betaalt, en\n\nb. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon die op het tijdstip van die eigendomsoverdracht\n                                                een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 22, tweede lid, van het besluit genoemde bedrag of op dat tijdstip een huishoudinkomen heeft dat lager is dan het\n                                                op dat tijdstip in artikel 22, tweede lid, van het besluit genoemde bedrag, en aan\n                                                wie de woongelegenheid wordt vervreemd tegen een prijs van minder dan 75% van de getaxeerde\n                                                marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde, bij doorverkoop binnen 10 jaar\n                                                na het tijdstip, bedoeld in onderdeel a, of binnen een bij de eigendomsoverdracht,\n                                                bedoeld in onderdeel a, overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil\n                                                tussen de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde op het\n                                                tijdstip van die eigendomsoverdracht en de betrokken waarde op het tijdstip van die\n                                                doorverkoop deelt met de toegelaten instelling, waarbij het percentage van de waardeontwikkeling\n                                                dat ten goede of ten laste van de toegelaten instelling komt:\n\n1\u00b0. 1 maal het verschil is tussen 100 en het percentage van de betrokken waarde dat die\n                                                      natuurlijke persoon heeft betaald, en\n\n2\u00b0. 50 is, indien de toepassing van onderdeel 1\u00b0 tot een hoger percentage dan 50 zou leiden.\n\n1 Ten behoeve van het vaststellen van het huishoudinkomen, bedoeld in artikel 22, tweede lid, van het besluit, legt de beoogde verkrijger van de woongelegenheid aan de toegelaten instelling over:\n\na. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn\n                                                      huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en\n\nb. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig\n                                                      als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.\n\n2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de ondertekening\n                                                van de koopovereenkomst, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in\n                                                het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen\n                                                heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.\n\n3 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vierde en\n                                                vijfde lid, de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens,\n                                                bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van de personen die in de woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben,\n                                                over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin\n                                                de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd.\n\n4 Voor zover gegevens als bedoeld in het derde lid niet beschikbaar zijn blijkens een\n                                                schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij\n                                                regeling van de Minister van Financi\u00ebn als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens,\n                                                bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:\n\na. die verklaring en\n\nb. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig\n                                                      kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten\n                                                      heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:\n\n1\u00b0. een door degene die als eigenaar die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde\n                                                            en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen\n                                                            is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale\n                                                            aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring\n                                                            met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en\n\n2\u00b0. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef,\n                                                            over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid\n                                                            zou moeten worden vervreemd, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar\n                                                            van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij\n                                                            loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk\n                                                            die instantie of instanties met betrekking tot \u00e9\u00e9n kalendermaand, welke maand geen\n                                                            eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring,\n                                                            bedoeld onder 1\u00b0.\n\n5 Indien uit de gegevens, bedoeld in het derde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger\n                                                is dan het bedrag, genoemd in artikel 22, tweede lid, van het besluit, terwijl naar het oordeel van degene die als eigenaar de betrokken woongelegenheid\n                                                wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan dat bedrag, kan hij dat oordeel\n                                                met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling overleggen, in welk geval\n                                                de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig\n                                                het vierde lid, onderdeel b, onder 1\u00b0 en 2\u00b0.\n\n6 Aan het eerste lid, onderdeel b, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling.\n\n[Vervallen per 01-07-2017]\n\nDe gevallen, bedoeld in artikel 22, eerste lid, onderdeel d, van het besluit, betreffen het vestigen van een recht van opstal op een woongelegenheid of op een\n                                          zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, ten behoeve van het plaatsen\n                                          van:\n\na. een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie;\n\nb. een installatie ten behoeve van de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie;\n\nc. een constructie ten behoeve van de bevestiging van reclame-uitingen;\n\nd. een installatie ten behoeve van warmte- of koudeopslag;\n\ne. een installatie ten behoeve van collectieve verwarming;\n\nf. een installatie ten behoeve van een nutsvoorziening.\n\nDe waarde, bedoeld in de artikelen 22, derde lid, en 24a van het besluit, is ten minste de beleidswaarde overeenkomstig bijlage 2 bij deze regeling en ten hoogste de modelmatige marktwaarde voor de verkopende toegelaten\n                                          instelling dan wel de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat.\n\n(gereserveerd)\n\n1 De waardering bedoeld in artikel 31, eerste lid, van het besluit vindt plaats overeenkomstig de methodiek die opgenomen is in bijlage 2 bij deze regeling.\n\n2 De nadere voorschriften, bedoeld in artikel 31, vierde lid, van het besluit, zijn opgenomen in bijlage 2 bij deze regeling.\n\n1 De definities \u2018beheer\u2019 en \u2018onderhoud\u2019 als opgenomen in bijlage 2 zijn van overeenkomstige toepassing op:\n\na. de posten \u2018Lasten onderhoudsactiviteiten\u2019, \u2018Lasten verhuur en beheeractiviteiten\u2019\n                                                      en \u2018Overige directe operationele lasten exploitatie bezit\u2019 in de jaarrekening, bedoeld\n                                                      in artikel 35 van de wet;\n\nb. het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet;\n\n2 Het tweede lid is voor het eerst van toepassing op de jaarrekening en het overzicht,\n                                                bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet, over het verslagjaar 2020.\n\n1 De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn\n                                                ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking\n                                                hebbende bijlage 3 bij deze regeling.\n\n2 In de toelichting van de jaarrekening wordt onderscheid aangebracht tussen diensten\n                                                van algemeen economische belang en de werkzaamheden die dat niet zijn overeenkomstig\n                                                het model voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht,\n                                                zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling. Voor toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 49, eerste lid, tweede volzin van de wet, is de eerste volzin alleen van toepassing voor zover het de winst- en verliesrekening\n                                                en het kasstroomoverzicht betreft.\n\n3 In de toelichting van de jaarrekening worden de beleidswaarde en de maatschappelijke\n                                                bestemming overeenkomstig bijlage 2 opgenomen.\n\nHet overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet, wordt ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling.\n\nHet onderzoek, bedoeld in artikel 37, eerste lid van de wet, en de rapportage ervan wordt uitgevoerd overeenkomstig de werkwijze respectievelijk\n                                          de modellen die zijn opgenomen in bijlage 4 bij deze regeling.\n\n[Vervallen per 01-01-2016]\n\n1 Het overzicht, bedoeld in artikel 44a, eerste lid, onderdeel a, van de wet, wordt ingericht overeenkomstig het in bijlage 5 bij deze regeling opgenomen model.\n\n2 De definities \u2018beheer\u2019 en \u2018onderhoud\u2019 als opgenomen in bijlage 2 zijn van overeenkomstige toepassing op het overzicht, bedoeld in artikel 44a, eerste lid, onderdeel a, van de wet.\n\n1 Een verzoek waarbij een geschil als bedoeld in artikel 44, derde lid, van de wet, aan de minister wordt voorgelegd, wordt door ten minste een van de bij het geschil\n                                                   betrokken partijen ondertekend en bevat ten minste:\n\na. de dagtekening;\n\nb. de namen en adressen van de bij het geschil betrokken partijen;\n\nc. een beschrijving van het geschilpunt en de positie van de betrokken partijen.\n\n2 Degene die een verzoek als bedoeld in het eerste lid aan de minister voorlegt, verschaft\n                                                   voorts de bescheiden die voor de uitspraak van de minister nodig zijn en waarover\n                                                   hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen. Tot deze gegevens behoren in ieder\n                                                   geval:\n\na. de in de betreffende gemeente geldende woonvisie als bedoeld in artikel 42, eerste lid, van de wet;\n\nb. het overzicht van de door de toegelaten instelling voorgenomen werkzaamheden, bedoeld\n                                                         in artikel 43, eerste lid, van de wet;\n\nc. de bescheiden, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de wet;\n\nd. een verslag van het overleg, bedoeld in artikel 44, eerste lid, van de wet;\n\ne. een beschrijving van de inspanningen van de betrokken partijen om te komen tot afspraken\n                                                         over de uitvoering van de woonvisie van de gemeenten als bedoeld in artikel 44, eerste lid, en een beschrijving van de inspanningen die partijen hebben verricht om het geschil\n                                                         op te lossen, alvorens dat het de minister voor te leggen;\n\nf. een bewijsstuk waaruit blijkt dat het verzoek is toegezonden aan de andere bij het\n                                                         geschil betrokken partijen.\n\n3 De partij die het geschil ter behandeling voorlegt aan de minister, zendt het verzoek\n                                                   en de stukken terstond aan de andere bij het geschil betrokken partijen.\n\n4 De minister zendt de stukken onverwijld door aan de commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit.\n\nBinnen vier weken na de dagtekening, bedoeld in artikel 19a, eerste lid, onderdeel a, kunnen de betrokken partijen hun zienswijze kenbaar maken bij de commissie, bedoeld\n                                             in artikel 40, eerste lid, van het besluit.\n\n1 De commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit kan namens de minister, de bij het geschil betrokken partijen en relevante derden\n                                                   verzoeken om binnen een door haar aan te geven termijn, nadere inlichtingen te geven\n                                                   omtrent het voorgelegde geschil.\n\n2 Indien de commissie verzoekt om nadere inlichtingen, deelt zij terstond mee aan de\n                                                   minister en de bij het geschil betrokken partijen binnen welke termijn de gevraagde\n                                                   inlichtingen moeten worden aangeleverd.\n\nDe commissie betrekt in haar advies, in ieder geval:\n\na. de in de betrokken gemeente geldende woonvisie;\n\nb. de in andere gemeenten waar de betrokken toegelaten instelling werkzaam is geldende\n                                                   woonvisies;\n\nc. de financi\u00eble mogelijkheden van de toegelaten instelling, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van het besluit;\n\nd. de mate waarin de belangen van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten\n                                                   instelling in de betreffende gemeente zowel inhoudelijk als procesmatig zijn betrokken;\n\ne. de door de minister vastgestelde rijksprioriteiten, bedoeld in artikel 39, eerste lid, van het besluit.\n\n[Vervallen per 01-01-2022]\n\n[Vervallen per 01-01-2022]\n\n[Vervallen per 01-01-2022]\n\n[Vervallen per 01-01-2022]\n\n1 De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet gaat slechts overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste\n                                                lid, van de wet aan, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat lid\n                                                van toepassing is wenst te betrekken aan haar heeft overgelegd:\n\na. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn\n                                                      huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en\n\nb. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig\n                                                      als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.\n\n2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de totstandkoming\n                                                van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel\n                                                a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid\n                                                van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.\n\n3 Het eerste lid is niet van toepassing indien degenen die de woongelegenheid wensen\n                                                te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben\n                                                als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij\n                                                het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.\n\n4 Het eerste lid, aanhef en onderdeel b, is niet van toepassing:\n\na. indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend, en ten hoogste\n                                                      twee, personen zijn die studiefinanciering op grond van de Wet studiefinanciering 2000 of een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet tegemoetkoming onderwijsbijdrage en schoolkosten ontvangen, en degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken bewijzen\n                                                      daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als\n                                                      bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd;\n\nb. indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken van buiten Nederland afkomstige\n                                                      personen zijn, die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs\n                                                      in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, en bewijzen daarvan of verklaringen ter zake aan de toegelaten instelling of aan\n                                                      een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet zijn overgelegd, en\n\nc. in geval van huisvesting op grond van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het besluit: indien degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken dat indicatiebesluit\n                                                      aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld\n                                                      in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd.\n\n5 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het zesde en\n                                                zevende lid:\n\na. in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid: een inkomstenverklaring,\n                                                      welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou\n                                                      moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in\n                                                      artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers;\n\nb. in geval van personen die algemene bijstand ontvangen op grond van de Participatiewet:\n                                                      een bewijs van toekenning van algemene bijstand, of\n\nc. in geval van andere personen dan personen als bedoeld in de onderdelen a en b: de\n                                                      aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in\n                                                      artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan\n                                                      aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.\n\n6 Voor zover gegevens als bedoeld in het vijfde lid, onderdeel\u00a0b, niet beschikbaar zijn\n                                                blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst\n                                                die bij regeling van de Minister van Financi\u00ebn als inspecteur is aangewezen, zijn\n                                                de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:\n\na. die verklaring en\n\nb. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig\n                                                      kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten\n                                                      heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:\n\n1\u00b0. een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde\n                                                            en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen\n                                                            is opgenomen en. indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale\n                                                            aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring\n                                                            met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en\n\n2\u00b0. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef,\n                                                            over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst\n                                                            van huur en verhuur zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar\n                                                            van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij\n                                                            loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk\n                                                            die instantie of instanties met betrekking tot \u00e9\u00e9n kalendermaand, welke maand geen\n                                                            eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring,\n                                                            bedoeld onder 1\u00b0.\n\n7 Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat\n                                                hoger is dan de inkomensgrens, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder\n                                                de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is\n                                                dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten\n                                                instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts\n                                                zijn de gegevens overeenkomstig het zesde lid, onderdeel b, onder 1\u00b0 en 2\u00b0.\n\n8 In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld\n                                                in artikel 48, tweede lid, van de wet die woongelegenheden huurt van de toegelaten instelling overeenkomsten van huur en\n                                                verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aangaan zonder dat daaraan\n                                                voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a\n                                                en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop artikel\n                                                48, eerste lid, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is\n                                                van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de\n                                                eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap\n                                                die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling\n                                                of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst\n                                                van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten\n                                                instelling overlegt.\n\n9 De rechtspersoon of vennootschap, bedoeld in het achtste lid, legt op de laatste dag\n                                                van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in dat lid, met wie\n                                                in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten\n                                                instelling over:\n\na. het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het dat lid, heeft betrokken;\n\nb. de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;\n\nc. een verklaring over de samenstelling van het huishouden van de huurder met uitzondering\n                                                      van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en\n\nd. gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat\n                                                      inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.\n\n10 Aan het eerste lid, onderdeel b, en het negende lid, onderdeel d, wordt toepassing\n                                                gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling. Artikel 55, negende lid, tweede en derde volzin, van het besluit is van overeenkomstige toepassing.\n\n11  De in bijlage 4 van het besluit genoemde index I1 en index I2 zijn 1,0832 respectievelijk 1,1701.\n\nDe groep, bedoeld in artikel 47a, tweede lid, van de Woningwet, bestaat uit:\n\na. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland\n                                                of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;\n\nb. huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk\n                                                andere woonruimte moeten betrekken;\n\nc. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;\n\nd. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst\n                                                aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding\n                                                als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en\n\ne. huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of\n                                                hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip\n                                                van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.\n\n1 Het bedrag van investering, bedoeld in artikel 52d, tweede lid, onderdeel a, van het besluit is ten hoogste \u20ac\u00a037.500.\n\n2 De ontwerpovereenkomst, bedoeld in artikel 52d, derde lid, onderdeel b, van het besluit:\n\na. heeft een duur van ten hoogste vijftien jaar, welke duur steeds voor ten hoogste tien\n                                                      jaar verlengd kan worden;\n\nb. bevat niet het beding dat de huurder, indien de overeenkomst door hem of op zijn verzoek\n                                                      geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, gehouden is een geldsom of een andere prestatie\n                                                      te voldoen;\n\nc. verleent de huurder niet het recht het gebouw op een bepaald tijdstip te verwerven;\n\nd. bevat voorzieningen met betrekking tot:\n\n1\u00b0. het eindigen van de overeenkomst in het geval de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45, zevende lid, van de wet, op grond van artikel 52f van het besluit worden be\u00ebindigt; en\n\n2\u00b0. de gevolgen van het eindigen van de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45, zevende lid, van de wet, voor verplichtingen of aanspraken jegens derden die met het verrichten van die werkzaamheden\n                                                            samenhangen.\n\n3 Er is niet voldoende vermogen beschikbaar, als bedoeld in artikel 52d, derde lid, onderdeel c, van het besluit, indien niet wordt voldaan aan de normen voor de solvabiliteit en de loan-to-value\n                                                van de autoriteit, nadat zowel de vorderingen aan de activa-zijde van de balans als\n                                                het vreemd vermogen aan de passiva-zijde van de balans zijn verhoogd met de te betalen\n                                                huurprijs vermenigvuldigd met de looptijd van de overeenkomst in maanden, met een\n                                                maximum van 120 maanden, alsmede met de resterende huurverplichtingen uit eerder aangegane\n                                                zodanige overeenkomsten.\n\n[Vervallen per 01-01-2022]\n\n(gereserveerd)\n\nVoor toepassing van het bepaalde in artikel 65, eerste tot en met vierde lid, van het besluit, wordt als wijk of buurt elk deel van de gemeente beschouwd, waarvan de postcode\n                                             dezelfde cijfers bevat.\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\nTot de inlichtingen, bedoeld in artikel 73, tweede lid, van het besluit, behoren in elk geval zo volledig mogelijke inlichtingen over hetgeen de toegelaten\n                                             instelling voornemens is op te nemen in de toelichting, bedoeld in artikel 75, tweede lid, van het besluit.\n\nDe balans, bedoeld in artikel 75, eerste lid, onder e, van het besluit is gebaseerd op de laatstelijk vastgestelde balans over een volledig kalenderjaar.\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\nTot de inlichtingen, bedoeld in artikel 84, tweede lid, van het besluit, behoren in elk geval zo volledig mogelijke inlichtingen over hetgeen de toegelaten\n                                             instelling voornemens is op te nemen in de toelichting, bedoeld in artikel 86, tweede lid, van het besluit.\n\nDe waardering van de activa bedoeld in artikel 86, tweede lid, onder c van het besluit, is gebaseerd op de waardering uit de laatstelijk vastgestelde balans over een volledig\n                                             kalenderjaar.\n\n(gereserveerd)\n\n(gereserveerd)\n\nHet percentage, bedoeld in:\n\na. \nartikel 54, eerste lid, eerste zin, van de wet, bedraagt 5,3;\n\nb. artikel 54, eerste lid, tweede zin, van de wet, bedraagt 5,4.\n\nHet reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van collegiale leningen ten minste:\n\na. de bepaling dat de looptijd ten hoogste vijf jaar bedraagt;\n\nb. de bepaling dat de rente ten hoogste het door de borgingsvoorziening ten behoeve van\n                                                   de borging van leningen aan toegelaten instellingen gehanteerde spottarief inzake\n                                                   het actuele rentemaximum bij een looptijd tot en met vijf jaar bedraagt;\n\nc. de bepaling dat, indien zodanige leningen worden aangetrokken zonder gebruikmaking\n                                                   van de borgingsvoorziening, gebruik wordt gemaakt van de modelovereenkomst die is\n                                                   opgenomen in bijlage 8 bij deze regeling;\n\nd. de bepaling dat zodanige leningen uitsluitend worden verstrekt uit middelen die zijn\n                                                   ondergebracht in de daeb-tak.\n\ne. de bepaling dat verantwoording wordt afgelegd in het jaarverslag.\n\n1 Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van beleggingen ten minste:\n\na. het beleid en de uitvoering ten aanzien van het beleggen;\n\nb. de mogelijke soorten en mogelijke omvang van de beleggingen;\n\nc. de mogelijke looptijden van de beleggingen;\n\nd. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend hun niet\n                                                         voor het voldoen aan hun lopende financi\u00eble verplichtingen benodigde middelen beleggen;\n\ne. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren,\n                                                         slechts middelen uitzetten bij financi\u00eble ondernemingen die gevestigd zijn in een\n                                                         lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee\n                                                         van de ratingbureaus Moody\u2019s, Standard and Poor\u2019s en Fitch;\n\nf. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen slechts middelen\n                                                         uitzetten in waardepapieren die een garantie bevatten dat op de einddatum de inleg\n                                                         of de hoofdsom beschikbaar komt;\n\ng. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend beleggen\n                                                         in waardepapieren van financi\u00eble ondernemingen, luidend in euro\u2019s;\n\nh. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen niet beleggen in\n                                                         aandelen en achtergesteld papier;\n\ni. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen hun middelen voor\n                                                         ten hoogste vijf jaar uitzetten;\n\nj. de bepaling dat de looptijd van een belegging in verhouding dient te staan tot de\n                                                         periode waarin de belegde middelen niet benodigd zijn om aan de lopende financi\u00eble\n                                                         verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de kasstroomprognose;\n\nk. de bepaling dat de bij de aanvang van de belegging vastgestelde looptijd zo veel mogelijk\n                                                         wordt aangehouden en\n\nl. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen geen beleggingsovereenkomsten\n                                                         mogen aangaan waarin clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening\n                                                         van het toezicht op toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen kunnen belemmeren.\n\n2 Het reglement bepaalt voorts dat een toegelaten instelling of dochtermaatschappij\n                                                   die op het tijdstip waarop deze regeling in werking is getreden een beleggingsportefeuille\n                                                   heeft die niet aan deze regeling voldoet, een plan van aanpak opstelt dat is gericht\n                                                   op het zo spoedig mogelijk be\u00ebindigen van die beleggingen.\n\n3 De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in het tweede\n                                                   lid, en de te hanteren termijn voor het in dat lid bedoelde be\u00ebindigen van beleggingen.\n\n4 De melding, bedoeld in artikel 104, tweede lid, onderdeel d, van het besluit, omvat ten minste:\n\na. het aantal verbonden ondernemingen;\n\nb. een omschrijving van de werkzaamheden van de verbonden ondernemingen;\n\nc. de financi\u00eble waarde van elk van de verbonden ondernemingen, alsmede de daarbij gehanteerde\n                                                         waarderingsgrondslag en het aandeel van de toegelaten instelling in die waarde;\n\nd. de omvang van de schuldpositie tussen elk van de verbonden ondernemingen en de toegelaten\n                                                         instelling; en\n\ne. een analyse van de financi\u00eble risico\u2019s voor de toegelaten instelling vanwege de verbonden\n                                                         ondernemingen.\n\n(gereserveerd)\n\nDe modellen, bedoeld in artikel 107, tweede lid, onderdelen b en c, van het besluit, zijn de modellen, opgenomen in de bijlagen 6 en 7 bij deze regeling.\n\n[Wijziging(en) op nader te bepalen datum(s); laatste bekendgemaakt in 2023. Zie het\n                                       overzicht van wijzigingen]\n\n[Wijziging(en) op nader te bepalen datum(s); laatste bekendgemaakt in 2023. Vervalt op nader te bepalen datum; bekendgemaakt in 2023. Zie het overzicht van wijzigingen]\n\n1 De Regeling vervreemdingen woongelegenheden wordt ingetrokken.\n\n2 De Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen\n                                                   volkshuisvesting wordt ingetrokken.\n\n[Wijziging(en) op nader te bepalen datum(s); laatste bekendgemaakt in 2023. Vervalt op nader te bepalen datum; bekendgemaakt in 2023. Zie het overzicht van wijzigingen]\n\nOp de jaarrekening en het jaarverslag, bedoeld in paragraaf 3, over het verslagjaar 2015, wordt artikel 4, eerste lid, van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch\n                                             belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van deze regeling, niet toegepast voor\n                                          zover dat artikel afwijkt van artikel 16 van het besluit.\n\n1 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste\n                                                lid genoemde beleidsregels een derivatenportefeuille had die financi\u00eble derivaten bevat met clausules die de\n                                                uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, heeft\n                                                een plan van aanpak om haar derivatenportefeuille voor wat betreft die financi\u00eble\n                                                derivaten binnen een redelijkerwijs haalbare termijn af te bouwen. De minister kan\n                                                nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te\n                                                hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde afbouw.\n\n2 De ingetrokken Beleidsregels gebruik financi\u00eble derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting blijven op een toegelaten instelling van toepassing tot het tijdstip waarop de minister\n                                                een reglement als bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet heeft goedgekeurd.\n\n1 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste\n                                                lid genoemde beleidsregels belegde in strijd met die beleidsregels stelt een plan van aanpak op om dat beleggen\n                                                binnen een redelijkerwijs haalbare termijn te be\u00ebindigen. De minister kan nadere eisen\n                                                stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn\n                                                voor de in die volzin bedoelde be\u00ebindiging.\n\n2 De ingetrokken Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting blijven op een toegelaten instelling van toepassing tot het tijdstip waarop de minister\n                                                een reglement als bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet heeft goedgekeurd met dien verstande dat in artikel 5 van de ingetrokken Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen\n                                                   volkshuisvesting voor \u2018AAminus-rating\u2019 gelezen wordt \u2018A-rating\u2019 en dat daarin artikel 5, tweede lid,\n                                                vervalt.\n\nDeze regeling treedt in werking met ingang van 1\u00a0juli 2015.\n\nDeze regeling wordt aangehaald als: Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting\n                                          2015.\n\nDeze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.\n\n\u2018s-Gravenhage, 17\u00a0juni 2015\n\nMinister\n\nS.A. Blok\n\nAan de hand van de volgende twee stroomschema\u2019s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen\n                                 bepalen, zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef, en onder b, en artikel 22, eerste lid, aanhef, en onder b, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verkoop met korting,\n                                 respectievelijk woningtoewijzing in het kader van de DAEB).\n\nHet vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een inkomensverklaring van\n                                 de Belastingdienst of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht,\n                                 tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in artikel 22, derde en vierde lid,\n                                 van de ministeri\u00eble regeling zich voordoen (zie ook hierna).\n\nSchema A. betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.\n\nSchema B. moet worden toegepast indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken.\n\nTer bepaling van het huishoudinkomen (in 2024) worden de verzamelinkomens uit het\n                                 jaar 2023 respectievelijk 2022 ge\u00efndexeerd met index I1 (=1,0832) respectievelijk\n                                 index I2 (=1,1701). Deze indices betreffen de factor waarmee het verzamelinkomen zoals\n                                 dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld dient te worden vermenigvuldigd gelet\n                                 op de gemiddelde inkomensstijging in 2023, respectievelijk 2022.\n\nDe hoogten van I1 en I2 worden jaarlijks bij ministeri\u00eble regeling gepubliceerd.\n\nBepaal de samenstelling van het huishouden (woningzoekende en eventuele medebewoners,\n                                    inclusief eventuele kinderen), en bepaal aan de hand daarvan of het huishoudinkomen\n                                    moet worden getoetst. * (zie uitzonderingen)\n\nToets huishoudinkomen van woningzoekende en overige leden huishouden (indien van toepassing;\n                                    exclusief het inkomen van de eventuele kinderen) o.b.v. (voorlopige) aanslag IB of\n                                    inkomensverklaring van de Belastingdienst. ** (zie uitzonderingen)\n\nN.b. de aanwezigheid van kinderen in het huishouden dient te worden opgegeven om de\n                                    voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag te bepalen.\n                                    Het inkomen van deze kinderen telt niet mee voor de toets.\n\nHuishoudinkomen =\n\nVerzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2023 x 1,0832, of\n\nVerzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2022 x 1,1701\n\nBepaal of het huishoudinkomen:\n\n\u2013 lager of gelijk is dan/aan de inkomensgrens voor het op grond van artikel 48, eerste lid, derde zin, van de wet geldende percentage toewijzingen aan de doelgroep van \u20ac\u00a047.699 voor eenpersoonshuishoudens\n                                          of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van \u20ac\u00a052.671 voor meerpersoonshuishoudens\n                                          (in 2024);\n\n\u2013 hoger is dan de inkomensgrens voor het op grond van artikel 48, eerste lid, derde zin, van de wet geldende percentage toewijzingen aan de doelgroep \u20ac\u00a047.699 voor eenpersoonshuishoudens\n                                          of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van \u20ac\u00a052.671 voor meerpersoonshuishoudens\n                                          (in 2024).\n\nN.b. de laatstbedoelde inkomensgrens is tevens de grens die geldt bij verkoop onder\n                                    voorwaarden met korting als bedoeld in artikel 11, aanhef, van deze regeling.\n\ni. statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een\n                                             COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet\n                                             ouder dan 6 maanden, volstaat);\n\nii. woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren\n                                             en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal \u00e9\u00e9n andere student willen\n                                             betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de\n                                             betrokkene bij \u00e9\u00e9n van de genoemde doelgroepen behoort of bewijs van studiefinanciering\n                                             verstrekt door DUO volstaat);\n\niii. uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk\n                                             onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);\n\niv. woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b tot en met d, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting\n                                                2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van \u20ac\u00a047.699 voor\n                                             eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van \u20ac\u00a052.671 voor meerpersoonshuishoudens\n                                             (in 2024) recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan\n                                             met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan\n                                             van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor\n                                             minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste\n                                             \u00e9\u00e9n jaar heeft).\n\ni. woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst\n                                             niet bekend zijn bij de Belastingdienst;\n\nii. woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het\n                                             door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke\n                                             inkomensgrens is komen te liggen;\n\niii. woningzoekenden die, blijkens een specificatie daarvan, een algemene bijstandsuitkering\n                                             ingevolge de Participatiewet ontvangen;\n\niv. woningzoekende arbeidsmigranten uit een van de lidstaten als bedoeld in artikel 22, achtste lid, van deze regeling, aan wie een woning wordt toegewezen via een rechtspersoon die\n                                             beschikt over een in dat artikellid genoemd keurmerk.\n\nToets huishoudinkomen o.b.v. een door woningzoekende opgestelde en ondertekende inkomensverklaring\n                                    en onderliggende bewijsstukken\n\nWoningzoekende stelt een inkomensverklaring op en ondertekent deze. Deze verklaring\n                                    dient minimaal de volgende elementen te bevatten:\n\n\u2022 In geval van een lager inkomen dan volgens de Belastingdienst: de oorzaak van de inkomensverandering\n                                          (bijv. andere baan, pensioen, ontslag)\n\n\u2022 De geschatte omvang van het actuele huishoudinkomen, gebaseerd op:\n\n\u2013 inkomen uit arbeid\n\n\u2013 inkomen uit vermogen. Indien onveranderd, kan de woningzoekende verwijzen naar het\n                                                inkomen uit vermogen (box 3), aangegeven op de inkomensverklaring van de Belastingdienst\n                                                of naar de (voorlopige) aanslag IB\n\n\u2013 vakantiegeld (eventueel hoogte)\n\n\u2013 evt. 13e maand/eindejaarsuitkering\n\n\u2013 evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten.\n\nControleer het door de woningzoekende geschatte actuele huishoudinkomen o.b.v. overgelegde\n                                    bescheiden:\n\n1. Jaaropgaven werkgever(s)/uitkeringsinstanties 2023:\n\nHuishoudinkomen = het loon voor loonheffing (vermeld op de opgave als \u2018fiscaal loon\u2019,\n                                    \u2018loonheffing loon\u2019, \u2018LH-loon\u2019, \u2018heffingsloon\u2019 of \u2018loon voor loonbelasting/premies\u2019)\n                                    x 1,0832.\n\nof,\n\n2. Recente loonstrook/uitkeringsspecificatie (1 loonstrook/specificatie is voldoende):\n\nStap 1:\n\n\u2013 Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 12 (indien loon/uitkering maandelijks wordt uitbetaald), of\n\n\u2013 Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 13 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt uitbetaald).\n\nN.b.: Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele inkomenscomponenten\n                                    zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de toegelaten instelling meerdere loonstroken\n                                    van de woningzoekende verlangen.\n\nStap 2:\n\nIndien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap 1 x 1,08.\n\n3. Bij inkomen uit onderneming dient een schatting te worden gemaakt van het belastbaar jaarinkomen (de winst, eventueel\n                                    verminderd met de fiscaal toepasbare aftrekposten zoals zelfstandigenaftrek, startersaftrek\n                                    of MKB-vrijstelling).\n\nVoor het lopende jaar (2024) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden aan de hand van\n                                    de laatste winst- en verliesrekening, waarbij het aldus vastgesteld belastbaar inkomen\n                                    (over 2023) vermenigvuldigd dient te worden met 1,0832. Voor het lopende jaar kan\n                                    de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose.\n\nBij inkomen uit overige werkzaamheden (niet in loondienst en geen inkomen uit onderneming) wordt een schatting gemaakt\n                                    van het belastbaar jaarinkomen uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor\n                                    gemaakte kosten.\n\nVoor het lopende jaar (2024) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden door het belastbaar\n                                    jaarinkomen van 2023 te vermenigvuldigen met 1,0832. Voor het lopende jaar kan het\n                                    betreffende belastbaar jaarinkomen bepaald worden op basis van een prognose.\n\nZie voor de inkomensgrenzen waaraan het huishoudinkomen moet worden getoetst: de bedragen\n                                    bij laatste stap van toetsingsschema A.\n\n[Wijziging(en) op nader te bepalen datum(s); laatste bekendgemaakt in 2019. Zie het\n                                    overzicht van wijzigingen]\n\nHandboek modelmatig waarderen marktwaarde\n\nActualisatiepeildatum 31 januari 2023\n\n1\n\nVOORAF\n\n4\n\n1.1\n\nEerdere versies van het handboek\n\n4\n\n1.2\n\nWerkwijze totstandkoming\n\n4\n\n1.3\n\nBelangrijkste wijzigingen\n\n4\n\n1.4\n\nOverige punten\n\n5\n\n2\n\nINLEIDING\n\n5\n\n2.1\n\nJuridisch kader\n\n5\n\n2.2\n\nAfspraken met Kadaster, NRVT en accountants\n\n6\n\n2.3\n\nAlgemene uitgangspunten\n\n7\n\n2.4\n\nGebruik full-versie\n\n8\n\n2.5\n\nTaxatiecyclus full-waardering\n\n9\n\n2.6\n\nGroeipad gebruiksoppervlakte (GBO)\n\n9\n\n2.7\n\nBeschikbaarheid WOZ-gegevens\n\n10\n\n2.8\n\nHandreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking\n\n11\n\n2.9\n\nJaarlijkse actualisatie\n\n11\n\n2.10\n\nOmgaan met indicatieve uitgangspunten\n\n12\n\n3\n\nNADERE KADERSTELLING\n\n12\n\n3.1\n\nDoel van de waardering\n\n12\n\n3.2\n\nTypen vastgoed en overig vastgoed\n\n12\n\n3.3\n\nMarktwaarde en markthuur\n\n12\n\n3.4\n\nWaarderingsmethodiek\n\n13\n\n3.4.1\n\nContante waarde bij medio jaar\n\n13\n\n3.4.2\n\nIndexeren\n\n13\n\n3.4.3\n\nFractioneel muteren en uitponden\n\n14\n\n3.4.4\n\nLineair versus exponentieel uitponden en muteren.\n\n15\n\n3.4.5\n\nAfronden\n\n15\n\n3.4.6\n\nVerdere toelichting rekenwijze\n\n15\n\n3.5\n\nWaarderingscomplex\n\n15\n\n3.6\n\nDoorexploiteer- en uitpondscenario\n\n16\n\n3.7\n\nVerhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen\n\n17\n\n4\n\nMACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS\n\n17\n\n4.1\n\nPrijsinflatie\n\n17\n\n4.2\n\nLoonstijging\n\n17\n\n4.3\n\nBouwkostenstijging\n\n18\n\n4.4\n\nLeegwaardestijging\n\n18\n\n5\n\nWOONGELEGENHEDEN\n\n19\n\n5.1\n\nObjectgegevens\n\n19\n\n5.2\n\nModelparameters\n\n21\n\n5.2.1\n\nLeegwaarde\n\n21\n\n5.2.2\n\nMarkthuur van eengezins- en meergezinswoningen\n\n21\n\n5.2.3\n\nMarkthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden\n\n24\n\n5.2.4\n\nExploitatiekosten\n\n25\n\n5.2.5\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\n25\n\n5.2.5.1\n\nInstandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario\n\n26\n\n5.2.5.2\n\nInstandhoudingsonderhoud uitpondscenario\n\n27\n\n5.2.6\n\nOverige exploitatiekosten\n\n27\n\n5.2.6.1\n\nAchterstallig onderhoud\n\n27\n\n5.2.6.2\n\nBeheerkosten\n\n28\n\n5.2.6.3\n\nBelastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten\n\n28\n\n5.2.7\n\nHuurstijging\n\n29\n\n5.2.7.1.\n\nDe huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen v\u00f3\u00f3r harmonisatie\n\n29\n\n5.2.7.2\n\nDe huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen v\u00f3\u00f3r harmonisatie\n\n30\n\n5.2.7.3\n\nDe indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale huren\n\n30\n\n5.2.7.4\n\nHuuraanpassing bij mutatie\n\n30\n\n5.2.7.5\n\nHuuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur\n\n31\n\n5.2.8\n\nLiberalisatiegrens\n\n31\n\n5.2.9\n\nExploitatieverplichting\n\n31\n\n5.2.10\n\nHuurderving oninbaar\n\n31\n\n5.2.11\n\nAanvangsleegstand\n\n32\n\n5.2.11.1\n\nAanvangsleegstand bij doorexploiteren\n\n32\n\n5.2.11.2\n\nAanvangsleegstand bij uitponden\n\n32\n\n5.2.12\n\nMutatiekans\n\n32\n\n5.2.12.1\n\nMutatiekans bij doorexploiteren\n\n32\n\n5.2.12.2\n\nMutatiekans bij uitponden\n\n33\n\n5.2.12.3\n\nMutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking\n\n33\n\n5.2.12.4\n\nMinimale en maximale mutatiekans\n\n33\n\n5.2.13\n\nMutatieleegstand\n\n34\n\n5.2.14\n\nOmgaan met indexatie huurkasstromen\n\n34\n\n5.2.14.1\n\nBruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel\n\n34\n\n5.2.14.2\n\nBruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel\n\n35\n\n5.2.14.3\n\nBruto huur in uitpondscenario\n\n58\n\n5.2.14.4\n\nIndexatie markthuren\n\n35\n\n5.2.14.5\n\nIndexatie maximale huur conform WWS\n\n35\n\n5.2.14.6\n\nIndexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens\n\n36\n\n5.2.14.7\n\nIndexatie en aftopping van streefhuren\n\n36\n\n5.2.14.8\n\nSchema indexatie huurkasstromen\n\n36\n\n5.2.15\n\nSplitsingskosten\n\n37\n\n5.2.16\n\nVerkoopkosten\n\n37\n\n5.2.17\n\nErfpacht\n\n37\n\n5.2.18\n\nDisconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW\n\n41\n\n5.2.19\n\nDisconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden\n\n43\n\n5.2.20\n\nEindwaarde\n\n43\n\n5.2.20.1\n\nEindwaarde in het doorexploiteerscenario\n\n45\n\n5.2.20.2\n\nEindwaarde in het uitpondscenario\n\n45\n\n5.2.20.3\n\nToelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd\n\n45\n\n5.2.21\n\nOverdrachtskosten\n\n48\n\n5.2.22\n\nOverige punten\n\n48\n\n5.2.23\n\nNadere toetsing\n\n49\n\n6\n\nBEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED\n\n49\n\n6.1\n\nObjectgegevens\n\n49\n\n6.2\n\nModelparameters\n\n50\n\n6.2.1\n\nMarkthuren\n\n50\n\n6.2.2\n\nHuurinkomsten en huurstijging\n\n50\n\n6.2.2.1\n\nVerlenging\n\n51\n\n6.2.2.2\n\nOpzegging\n\n51\n\n6.2.2.3\n\nContractduur bij verlenging of nieuw contract\n\n51\n\n6.2.2.4\n\nBerekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum\n\n52\n\n6.2.2.5\n\nBerekening bij een contract met een ingangsdatum n\u00e1 1\u00a0januari 2023\n\n52\n\n6.2.2.6\n\nHuur bij verlenging en bij nieuw contract\n\n52\n\n6.2.3\n\nExploitatiekosten\n\n52\n\n6.2.3.1\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\n53\n\n6.2.3.2\n\nMutatiekosten\n\n53\n\n6.2.3.3\n\nAchterstallig onderhoud\n\n53\n\n6.2.3.4\n\nBeheerkosten\n\n54\n\n6.2.3.5\n\nBelastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten\n\n54\n\n6.2.4\n\nErfpacht\n\n55\n\n6.2.5\n\nAanvangsleegstand\n\n55\n\n6.2.6\n\nMutatieleegstand\n\n55\n\n6.2.7\n\nDisconteringsvoet\n\n55\n\n6.2.8\n\nEindwaarde\n\n56\n\n6.2.9\n\nOverdrachtskosten\n\n57\n\n6.2.10\n\nOverige punten\n\n57\n\n6.2.11\n\nNadere toetsing\n\n57\n\n7\n\nPARKEERGELEGENHEDEN\n\n58\n\n7.1\n\nObjectgegevens\n\n58\n\n7.2\n\nModelparameters\n\n58\n\n7.2.1\n\nLeegwaarde en leegwaardestijging\n\n58\n\n7.2.2\n\nMarkthuren\n\n59\n\n7.2.3\n\nMutatiekans\n\n59\n\n7.2.4\n\nHuurinkomsten en huurstijging.\n\n59\n\n7.2.5\n\nExploitatiekosten\n\n59\n\n7.2.5.1\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\n59\n\n7.2.5.2\n\nBeheerkosten\n\n59\n\n7.2.5.3\n\nBelastingen en verzekeringen\n\n59\n\n7.2.6\n\nSplitsingskosten\n\n59\n\n7.2.7\n\nVerkoopkosten\n\n61\n\n7.2.8\n\nAanvangsleegstand\n\n61\n\n7.2.9\n\nMutatieleegstand\n\n61\n\n7.2.10\n\nErfpacht\n\n61\n\n7.2.11\n\nDisconteringsvoet\n\n61\n\n7.2.12\n\nEindwaarde\n\n62\n\n7.2.13\n\nOverdrachtskosten\n\n63\n\n7.2.14\n\nOverige punten\n\n63\n\n7.2.15\n\nNadere toetsing\n\n63\n\n8\n\nFull versie\n\n63\n\n8.1\n\nVrijheidsgraden\n\n64\n\n8.1.1\n\nSchematische vrijheid\n\n64\n\n8.1.2\n\nMarkthuur(stijging)\n\n64\n\n8.1.3\n\nExit yield\n\n65\n\n8.1.4\n\nLeegwaarde(stijging)\n\n65\n\n8.1.5\n\nDisconteringsvoet\n\n65\n\n8.1.6\n\nOnderhoud\n\n65\n\n8.1.7\n\nTechnische splitsingskosten\n\n65\n\n8.1.8\n\nMutatie- en verkoopkans\n\n66\n\n8.1.9\n\nBijzondere uitgangspunten\n\n66\n\n8.1.10\n\nErfpacht\n\n66\n\n8.1.11\n\nExploitatiescenario\n\n66\n\n8.2\n\nDe rol van opdrachtverlening aan externe taxateur\n\n66\n\n9\n\nBeleidswaarde\n\n67\n\n9.1\n\nBeleidswaarde van toepassing op woongelegenheden\n\n68\n\n9.2\n\nStappen van marktwaarde naar beleidswaarde\n\n68\n\n9.2.1\n\nStap 0: marktwaarde in verhuurde staat\n\n69\n\n9.2.2\n\nStap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)\n\n69\n\n9.2.3\n\nStap 2: betaalbaarheid (huur)\n\n69\n\n9.2.3.1\n\nStreefhuur\n\n70\n\n9.2.3.2\n\nHuuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde\n\n70\n\n9.2.3.3\n\nHuuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde\n\n70\n\n9.2.3.4\n\nCorrectie erfpacht\n\n70\n\n9.2.4\n\nStap 3: kwaliteit (onderhoud)\n\n70\n\n9.2.4.1\n\nDefinitie onderhoud\n\n70\n\n9.2.4.2\n\nAchterstallig onderhoud\n\n70\n\n9.2.4.3\n\nOnderhoud in eindwaarde\n\n71\n\n9.2.5\n\nStap 4: beheer\n\n71\n\n9.2.6\n\nAanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde\n\n73\n\n9.2.7\n\nOverdrachtskosten beleidswaarde\n\n73\n\n9.2.8\n\nNadere toetsing beleidswaarde\n\n73\n\n10\n\nBijlage 1: Definities\n\n73\n\n11\n\nBijlage 2: Overzicht Fullregio\u2019s en aardbevingsgebieden\n\n83\n\n12\n\nBijlage 3: Overzicht toepassing basis of full\n\n87\n\n13\n\nBijlage 4: Waardering studentcomplexen\n\n87\n\n14\n\nBijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT\n\n88\n\n15\n\nBijlage 6: Voorbeeldverklaring Onderzoeksverplichtingen\n\n90\n\n16\n\nBijlage 7: Accountantscontrole\n\n92\n\n17\n\nBijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening\n\n94\n\n17.1\n\nEindwaarde in het doorexploiteerscenario\n\n95\n\n17.2\n\nEindwaarde in het uitpondscenario\n\n97\n\n18\n\nBijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en gebiedsindeling\n\n98\n\n19\n\nBijlage 10: Vereisten interne waardering\n\n98\n\nOp grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie\n                                    te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek\n                                    beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering\n                                    op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering\n                                    en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de\n                                    onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.\n\nDe eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17\u00a0juni\n                                       2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.\n                                       Dat handboek had als peildatum 31\u00a0december 2014. Het handboek in deze bijlage is de\n                                       31\u00a0maart 2023 update van de achtste geactualiseerde versie van het handboek met als\n                                       peildatum 31\u00a0december 2022. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties\n                                       uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants,\n                                       taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie\n                                       is ook gebruik gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2022 door ABF en Calcasa\n                                       is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering\n                                       op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31\u00a0december 2022. Deze\n                                       waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2022 aangeleverd\n                                       dienen te worden.\n\nBij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de\n                                       toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2021 het vastgoed in exploitatie op\n                                       marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek\n                                       gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31\u00a0december\n                                       2022 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31\u00a0december 2021. Voor\n                                       dit handboek is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen\n                                       in 2022. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen\n                                       op het eerdere handboek met prijspeil 2021, die op basis van gesprekken en schriftelijke\n                                       reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.\n\nIn deze maart 2023 update van het handboek zijn er wijzigingen doorgevoerd in de disconteringsvoet.\n                                       Het gaat om wijzigingen in de tabellen 33, 36 en 39. In tabel 33 wijzigt dvRef en\n                                       dv, in tabel 36 wijzigen de opslagen voor dRegio en in tabel 39 wijzigen de opslagen\n                                       voor dMarkt.\n\nDe belangrijkste wijzigingen die in de eerdere versie (januari 2023) handboek 2022\n                                       zijn doorgevoerd, zijn:\n\n\u2013 De verhuurderheffing vervalt met ingang van 1\u00a0januari 2023.\n\n\u2013 Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen wijzigt per 1\u00a0januari\n                                             2023 van 8,0% naar 10,4%.\n\n\u2013 De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het\n                                             uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging vanaf\n                                             het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk\n                                             weergegeven.\n\n\u2013 De leegwaardestijging wordt met ingang van dit handboek per COROP regio plus de G4\n                                             opgenomen. In de vorige handboeken was dit per provincie.\n\n\u2013 De methodiek van de huurstijging is geactualiseerd naar de laatste wet- en regelgeving\n                                             in de marktwaarde en beleidswaarde. Dit wordt uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 5\n                                             en hoofdstuk 9. Belangrijkste aandachtspunten zijn:\n\n\u25cb De indexatie van de contracthuur v\u00f3\u00f3r harmonisatie.\n\n\u25cb Het toevoegen van het onderscheid tussen gereguleerde en niet-gereguleerde woningen.\n\n\u25cb Het vervallen van het onderscheid tussen zelfstandige en niet zelfstandige woningen.\n\n\u2013 Flexwoningen zijn met ingang van dit handboek een aparte vastgoedcategorie die de\n                                             definitie volgt zoals opgenomen in de DVI 2021, te weten: Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk\n                                                op een locatie worden geplaatst. Tevens worden Flexwoningen gecategoriseerd als \u2018niet-reguliere woongelegenheden\u2019,\n                                             hierdoor tellen ze mee voor de materialiteitsgrens zoals opgenomen in bijlage 2.\n\n\u2013 De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31\u00a0december\n                                             2022.\n\n\u2013 De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.\n\nNaast wijzigingen in het handboek is er ook een wijziging in het proces en vaststellen\n                                       van de parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet. De publicatie\n                                       van het handboek wordt verdeeld naar twee publicatiemomenten. Net als voorgaande jaren\n                                       is er een versie in oktober gepubliceerd. Hierin wordt de methodiek en alle parameters\n                                       definitief vastgesteld, behalve de parameters van de volgende vrijheidsgraden:\n\n\u2013 Leegwaardestijging\n\n\u2013 Markthuur\n\n\u2013 Disconteringsvoet\n\nVoor deze vrijheidsgraden is een eerste invulling gegeven op basis van de kennis die\n                                       tot en met september beschikbaar was. Aanvullend is er 31\u00a0januari een versie gepubliceerd\n                                       met geactualiseerde parameters van bovenstaande drie vrijheidsgraden. De aanvulling\n                                       heeft de mogelijkheid gegeven om marktontwikkelingen in het laatste kwartaal van 2022\n                                       beter te kunnen inschatten.\n\nOp 24\u00a0maart 2023 is na onderzoek naar de waardeontwikkeling van de basisvariant gebleken\n                                       dat er bij hoge uitzondering een aanvullende update van de disconteringsvoet nodig\n                                       was. Deze update van de disconteringsvoet is verwerkt in voorliggende versie van het\n                                       handboek en heeft betrekking op tabellen 33, 36 en 39.1 De voorliggende versie van het handboek is daarmee de derde publicatie van het handboek\n                                       2022.\n\nDit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking\n                                       van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het\n                                       is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van\n                                       de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met\n                                       taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit\n                                       in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.\n\nIn de Woningwet die op 1\u00a0juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat\n                                       toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie\n                                       dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan\n                                       de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in\n                                       verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen\n                                       voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde\n                                       te waarderen, be\u00ebindigd.\n\nHet Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere\n                                       uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat\n                                       de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen\n                                       berekend dient te worden (de DCF-methode).\n\nVerder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te\n                                       worden gemaakt naar de volgende categorie\u00ebn:\n\n\u2013 Woongelegenheden\n\n\u2013 Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed\n\n\u2013 Parkeergelegenheden\n\n\u2013 Intramuraal zorgvastgoed\n\nOp basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven\n                                       aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten\n                                       Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat\n                                       de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar\n                                       is met de marktwaardebepaling voor commerci\u00eble partijen, is in de waardering een aantal\n                                       aspecten opgenomen, die niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten\n                                       instelling. Deze aspecten zien onder meer op de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme\n                                       huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit\n                                       waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering\n                                       op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening\n                                       houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet\n                                       zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke\n                                       bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.\n\nLet op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities,\n                                       vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor\n                                       gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of\n                                       gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in\n                                       exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd\n                                       wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na\n                                       de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren\n                                       parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen\n                                       opgenomen parameters.\n\nToegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken\n                                       over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data,\n                                       omgevingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie\n                                       daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met\n                                       het Kadaster.\n\nBij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal\n                                       een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie\n                                       te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering\n                                       van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe\n                                       taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering\n                                       gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.\n\nDe marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31\u00a0december 2021 tot en\n                                       met 31\u00a0december 2022 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd.\n                                       Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden\n                                       veroorzaakt door:\n\n\u2013 Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen\n\n\u2013 Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2021\n\n\u2013 Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek\n\n\u2013 Andere wijzigingen in de software\n\n\u2013 Mutaties in het bezit van de corporatie\n\n\u2013 Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde\n                                             gegevens.\n\nOm corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit\n                                       zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de\n                                       marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben\n                                       op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen\n                                       in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse\n                                       softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te\n                                       reproduceren.\n\nIndien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31\u00a0december 2021 t/m\n                                       31\u00a0december 2022 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde,\n                                       is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden\n                                       tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen\n                                       kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende\n                                       verwerkingswijze/toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.\n\nHet is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde\n                                       zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking\n                                       bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000\n                                       assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie\n                                       zijn geadresseerd. Als rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend\n                                       accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.\n\nDit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting\n                                       en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering\n                                       van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen\n                                       dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning\n                                       aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel\n                                       van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes\n                                       te bevorderen omwille van een prudent beheer van het maatschappelijk bestemd vermogen\n                                       en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek\n                                       fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop\n                                       de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB-\n                                       en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.\n\nIn het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie.\n                                       De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling\n                                       in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en\n                                       deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau\n                                       zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat\n                                       de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed\n                                       leidt.\n\nBij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:\n\n\u2013 De marktwaarde is van de \u2018markt\u2019. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht\n                                             bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed\n                                             dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van\n                                             beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek\n                                             aansluit bij de markt.\n\n\u2013 Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds\n                                             ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge\n                                             vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen\n                                             houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om\n                                             tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders\n                                             ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling\n                                             gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.\n\n\u2013 Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering\n                                             van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van\n                                             de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare\n                                             waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet\n                                             altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.\n\n\u2013 Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario\n                                             te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet\n                                             realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een\n                                             uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.\n\n\u2013 Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele\n                                             vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie.\n                                             Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk\n                                             is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening\n                                             aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid\n                                             en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden\n                                             van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek\n                                             bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken\n                                             dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op\n                                             specifieke locaties als fullregio\u2019s en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming\n                                             met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.\n\n\u2013 Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst\n                                             van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe\n                                             taxateur de gelegenheid om op basis van het principe \u2018pas toe of leg uit\u2019 tot aanpassingen\n                                             over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij\n                                             geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te\n                                             maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier\n                                             waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en\n                                             vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn\n                                             op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.\n\n\u2013 Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties\n                                             op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening\n                                             is in alle gevallen 31\u00a0december 2022. Bij volledige taxaties die eerder of later dan\n                                             deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten\n                                             worden naar waarderingspeildatum 31\u00a0december 2022. Hiervoor kunnen de macro-economische\n                                             parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere\n                                             optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met\n                                             prijspeil 31\u00a0december 2022.\n\n\u2013 In het besluit van wijziging van 27\u00a0maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term\n                                             \u2018leegwaarde\u2019 niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie\n                                             waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde,\n                                             echter nu niet een marktwaarde \u2018in verhuurde staat\u2019, maar een marktwaarde \u2018vrij van\n                                             huur en gebruik\u2019. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt\n                                             als synoniem voor de situatie \u2018marktwaarde vrij van huur en gebruik\u2019.\n\n\u2013 Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met\n                                             een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel\n                                             met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waarderingspeildatum\n                                             (31\u00a0december 2022), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde.\n                                             Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij\n                                             een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van\n                                             verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: \u2018waarde\n                                             waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen\n                                             in een situatie waarin partijen volledig ge\u00efnformeerd, prudent en niet onder enigerlei\n                                             dwang handelen\u2019.\n\n\u2013 Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening\n                                             voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit\n                                             zijn doorgaans (institutionele) beleggers.\n\nDe keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen verantwoordelijkheid\n                                       en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt\n                                       aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden\n                                       vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie\n                                       hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.\n\nHet gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur\n                                       is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:\n\n\u2013 Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio\u2019s of aardbevingsgebied\n                                             gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk\n                                             meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak\n                                             afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd.\n                                             In \u2018Bijlage 2: Overzicht fullregio\u2019s en aardbevingsgebieden\u2019 treft u de gemeenten\n                                             waarvoor geldt dat deze binnen fullregio\u2019s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte\n                                             toepassing van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde\n                                             tijd.\n\n\u2013 Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal\n                                             zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak\n                                             of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden\n                                             gewaardeerd. In \u2018Bijlage 1: Definities\u2019 treft u de definities van de verschillende\n                                             typen.\n\n\u2013 Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom\n                                             uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de\n                                             categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:\n\n\u2013 Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (ge\u00efndexeerde\n                                             waarde van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of de geschatte waarde\n                                             van een individuele exoot meer dan \u20ac\u00a010.000 (als richting: huursom meer dan \u20ac\u00a01.000\n                                             per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.\n\n\u2013 Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (ge\u00efndexeerde waarde\n                                             van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of geschatte waarde van een individuele\n                                             exoot minder is dan \u20ac\u00a010.000 (als richting: huursom minder dan \u20ac\u00a01.000 per jaar) dan\n                                             mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.\n\nDe hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet\n                                       in samenhang te worden bekeken.\n\nLet op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken,\n                                       ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal\n                                       complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.\n\nHet uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed\n                                       getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn\n                                       grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder\n                                       weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2022, jaar 2 op verslagjaar 2023, en zo verder.\n                                       De twee varianten zijn als volgt:\n\n1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet\n                                             worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar\n                                             4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet\n                                             worden.\n\n2. Elk jaar een full-waardering van \u00e9\u00e9nderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed\n                                             dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden\n                                             door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille\n                                             wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in\n                                             drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.\n\nDe verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een\n                                       of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook\n                                       voor een interne waardering worden gekozen.\n\nLet op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed\n                                       kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig\n                                       is. Er moet immers op basis van de taxatie van het \u00e9\u00e9nderde deel een uitspraak gedaan\n                                       worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor\n                                       overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht\n                                       te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.\n\nIn bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting\n                                       van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan\n                                       de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.\n\nVoor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus\n                                       zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende\n                                       het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er\n                                       voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31\u00a0december te worden\n                                       uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen\n                                       van het NRVT.\n\nToegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen.\n                                       Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling\n                                       van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ)\n                                       heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richtte op 2022. Om samenwerking tussen\n                                       gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency\n                                       en synergie, is ervoor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad\n                                       te hanteren. In het handboek 2021 was opgenomen dat zowel gemeenten als toegelaten\n                                       instellingen uiterlijk in 2022 (dus v\u00f3\u00f3r 1\u00a0januari 2023) moesten zorgen dat zij voor\n                                       alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hadden om de woningen\n                                       op basis van de NEN 2580-gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2022.\n                                       Door onder andere de coronacrisis is het veel corporaties niet gelukt om het volledige\n                                       bezit tijdig in te meten conform NEN 2580. Voor het verslagjaar 2022 is het daarom\n                                       toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl)\n                                       danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet\n                                       waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de\n                                       m2 GBO wonen en m2 GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn,\n                                       dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden\n                                       zijn niet opgenomen in de BAG. Voor het verslagjaar 2022 mogen voor deze ruimtes de\n                                       metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.\n\nHet einddoel blijft dat de toegelaten instelling uiterlijk in 2023 (dus v\u00f3\u00f3r 1\u00a0januari\n                                       2024) voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor\n                                       kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen0F2 of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als\n                                       onderlegger kennen. Naast de meting van de woning z\u00e9lf mag ook gebruik gemaakt worden\n                                       van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.\n\nConform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de\n                                       woning onderscheid worden gemaakt tussen:\n\n\u2013 gebruiksoppervlakte wonen\n\n\u2013 gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte\n\n\u2013 gebruiksoppervlakte externe bergruimte\n\n\u2013 gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.\n\nIn full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte\n                                       wonen, inclusief gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.\n\nDe gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend\n                                       deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in\n                                       deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte\n                                       van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte\n                                       overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale\n                                       inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.1F3\n\nHet inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren\n                                       of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie\n                                       gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting\n                                       voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt v\u00f3\u00f3r 1\u00a0januari 2015, of met\n                                       de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1\u00a0januari 2015. Ook metingen in\n                                       het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger\n                                       is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij\n                                       de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking\n                                       rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte\n                                       woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van\n                                       een woning.\n\nVoor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke\n                                       ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden.\n                                       De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen.\n                                       Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden\n                                       niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.\n\nOm verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking\n                                       heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties\n                                       denkbaar waarin dit het geval is:\n\n\u2022 Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ,\n                                             een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.\n\n\u2022 Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die\n                                             ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;\n\n\u2022 Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd\n                                             is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd\n                                             is op de situatie waarin het object gereed is;\n\n\u2022 Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog\n                                             wel doen.\n\nVan situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend\n                                       een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de\n                                       nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden\n                                       gehanteerd:\n\n1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk\n                                             is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht,\n                                             waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.\n\n2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het\n                                             totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze\n                                             worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van\n                                             de oppervlakte).\n\nAls het niet mogelijk is op basis hiervan een re\u00eble waarde te bepalen, mag een schatting\n                                       worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van\n                                       vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op\n                                       basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit\n                                       geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.\n\nAls er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het\n                                       te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.\n\nIn het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw\n                                       (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend\n                                       met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw2F4 en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde\n                                       wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde\n                                       van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt\n                                       afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend.\n                                       De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op\n                                       1\u00a0januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor\n                                       de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.\n\nWanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente\n                                       deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven\n                                       van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd.\n                                       In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten.\n                                       Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald\n                                       op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit\n                                       geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.\n\nDe rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor\n                                       is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen\n                                       onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen\n                                       te minimaliseren.\n\nDe nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren\n                                       bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de\n                                       eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een\n                                       benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in\n                                       maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering\n                                       nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven.\n                                       Beide type modellen zijn daarom toegestaan.\n\nTot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste\n                                       instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de\n                                       som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald.\n                                       De marktwaarde is de hoogste van \u00e9\u00e9n van beide sommen.\n\nOm te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering\n                                       van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie\n                                       omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.\n\nNaast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de\n                                       validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de\n                                       basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor\n                                       alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2021\n                                       is in 2022 gevalideerd. Dit handboek zal in 2023 worden gevalideerd.\n\nNa het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant,\n                                       maar v\u00f3\u00f3r inwerkingtreding op 1\u00a0januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten\n                                       nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke\n                                       parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding.\n                                       Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in\n                                       het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering\n                                       is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet-\n                                       en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de\n                                       bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31\u00a0december 2022 is aanbevolen.\n\nHet waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed\n                                       op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten\n                                       instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient\n                                       de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit\n                                       impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen w\u00e9l een goed beeld\n                                       geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering.\n                                       De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen\n                                       de vastgoedsturing.\n\nToegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor\n                                       de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen\n                                       voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek\n                                       biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe\n                                       taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor\n                                       de vastgoedsturing kan worden gebruikt.\n\nIn dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:\n\n\u2013 De basisversie\n\n\u2013 De full versie\n\nDe basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie\n                                       wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben\n                                       de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden.\n                                       Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan\n                                       worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden\n                                       biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering\n                                       aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling\n                                       of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast.\n                                       Daarbij geldt het principe \u2018pas toe, of leg uit\u2019. Dit houdt in dat op die onderdelen\n                                       van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk\n                                       is van de keuze door een externe taxateur.\n\nIn dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:\n\n\u2013 Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden\n                                             en zorgeenheden (extramuraal).\n\n\u2013 Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).\n\n\u2013 Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.\n\nVoor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel.\n                                       In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type\n                                       opgenomen.\n\nWoningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde\n                                       typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor\n                                       deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie.\n                                       Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een\n                                       van de waarderingscategorie\u00ebn niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere\n                                       huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.\n\nTen aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale\n                                       richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation\n                                       Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde\n                                       is:\n\n\u2018Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum\n                                       tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie,\n                                       na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis\n                                       van zaken, prudent en niet onder dwang\u20193F5\n\nOok wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en\n                                       de EVS. De definitie voor markthuur luidt:\n\n\u2018Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke\n                                       marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige\n                                       verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen\n                                       zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.\u20194F6\n\nEr bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren.\n                                       Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector5F7, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde\n                                       methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige\n                                       inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een\n                                       discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het\n                                       vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van\n                                       deze methode de internationale definities.6F8 Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te noemen uitzonderingen\n                                       na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren\n                                       dient dit principe gehanteerd te worden.\n\nEr zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo)\n                                       van een jaar.\n\n\u2013 De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.\n\n\u2013 Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in\n                                             mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste\n                                             jaar (primo) en niet halverwege een jaar.\n\nDe berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd\n                                       voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode\n                                       meer verduidelijkt en gepreciseerd.\n\nAlle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen\n                                          of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante\n                                          waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan\n                                          de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t \u2013 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk\n                                          de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van\n                                          kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het\n                                          procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.\n\nHet handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele\n                                          uitzonderingen.\n\n\u2013 De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat\n                                                deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatieperiode. De contante\n                                                waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door\n                                                (1 + r) ^ 15.\n\n\u2013 De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode\n                                                vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten.\n                                                Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze\n                                                kasstromen niet verder verdisconteerd worden.\n\n\u2013 In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende\n                                                en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.\n\nVia indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de\n                                          WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de re\u00eble waarde (de waarde op een prijspeil)\n                                          een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige\n                                          precisering.\n\nHet handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen.\n                                          Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen\n                                          dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index\n                                          over een kalenderjaar.\n\nEen voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie,\n                                          plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar.\n                                          De index gaat dan over de huurverhoging op 1\u00a0juli van het betreffende jaar.\n\nEen voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging.\n                                          Is in jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten\n                                          gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn\n                                          dan aan het begin van dat jaar.\n\nIn het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar\n                                          indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom\n                                          over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio\n                                          jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te\n                                          bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.\n\nEen voorbeeld:\n\n\u2013 Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2022 is \u20ac\u00a0800 per jaar per VHE\n\n\u2013 Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2023 gelijk is aan dezelfde \u20ac\u00a0800\n\n\u2013 Stel de index 2023 in dit voorbeeld op 3,7% (de bouwkostenindex van dat jaar). Dan\n                                                is de hoogte van de kasstroom ultimo 2022 gelijk aan \u20ac\u00a0800 * (1 + 3,7%) = \u20ac\u00a0830\n\n\u2013 De kasstroom over heel 2023 is dan het gemiddelde van \u20ac\u00a0800 en \u20ac\u00a0830 is \u20ac\u00a0815.\n\nKanttekening bij medio indexeren\n\nMeer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld\n                                          gelijk is aan \u20ac\u00a0800 * (1,037)0,5. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar\n                                          vraagt bij per jaar vari\u00ebrende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in\n                                          hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 3,7% en in het tweede jaar 3,0%\n                                          is, dan is dit de uitwerking:\n\n\u2013 Medio jaar 1 is de ge\u00efndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037)0,5\n\n\u2013 Medio jaar 2 is de ge\u00efndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037) * (1,030)0,5.\n\nZoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk\n                                          model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.\n\nAlle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar\n                                          en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering\n                                          opgenomen.\n\nMedio jaar indexeren volgens \u00e9\u00e9n van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.\n\nHet uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele\n                                          uitzonderingen zijn:\n\n\u2013 Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de\n                                                WOZ-waarde in de beschikking 2022 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1\u00a0januari 2021,\n                                                en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2022 en het percentage\n                                                voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het\n                                                bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2022. De OZB, belastingen\n                                                en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande\n                                                jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2023 is bijvoorbeeld\n                                                de OZB in 2022 verhoogd met de prijsinflatie in 2022. Met andere woorden: indexatie\n                                                van de OZB is primo jaar.\n\n\u2013 De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt\n                                                plaats op 1\u00a0juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een\n                                                jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een\n                                                gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur\n                                                over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging\n                                                naar de markthuur.\n\n\u2013 Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode,\n                                                dus ultimo jaar 15.\n\n\u2013 Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting\n                                                is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten\n                                                verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo\n                                                jaar 8 ge\u00efndexeerd worden.\n\nHet modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid\n                                          bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip\n                                          muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop\n                                          met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele\n                                          woning.\n\nIn de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele\n                                          woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan\n                                          worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van\n                                          50 een uitkomst van 2 hele en \u00e9\u00e9n halve woning geeft. De resterende halve woning wordt\n                                          dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.\n\nStel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van\n                                          5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas\n                                          na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).\n\nDe andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie\n                                          gehanteerd dat ook \u00e9\u00e9n woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij\n                                          \u00e9\u00e9n woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar\n                                          100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor\n                                          deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede\n                                          helft geldt voor 95% de ge\u00efndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In\n                                          het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto\n                                          inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat\n                                          jaar.\n\nDe twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de\n                                          waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in\n                                          het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen\n                                          een rol in de waardebepaling.\n\nDe fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine\n                                          complexen (van minder dan circa 20 vhe).\n\nDe fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.\n\nNaast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid\n                                          lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft\n                                          100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar\n                                          5 eenheden worden uitgepond of muteren.\n\nBij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende\n                                          beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met\n                                          een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt.\n                                          Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.\n\nBij de exponenti\u00eble benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast\n                                          op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van\n                                          het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast\n                                          op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren.\n                                          Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.\n\nVanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren\n                                          van toepassing is op \u00e1lle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in\n                                          exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment\n                                          een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil\n                                          zeggen aangepast aan de markthuur.\n\nMet ingang van verslagjaar 2017 is de exponenti\u00eble benadering voorgeschreven.\n\nIn de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden\n                                          niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend\n                                          voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat\n                                          vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de\n                                          leesbaarheid.\n\nIn de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen\n                                          voor de rekenkundige uitwerking.\n\nOm te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit,\n                                       dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen.\n                                       Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare\n                                       verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als\n                                       \u00e9\u00e9n geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden\n                                       van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een\n                                       afzonderlijk waarderingscomplex.\n\nEr bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex.\n                                       Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit \u00e9\u00e9n verhuureenheid kan bestaan.\n                                       Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt\n                                       voorgeschreven.\n\nHet kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed.\n                                       In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde\n                                       opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB\n                                       deel kan worden toegerekend.\n\nAls wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie,\n                                       logischerwijs als \u00e9\u00e9n geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex\n                                       bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er\n                                       in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld\n                                       een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.\n\nLet op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in \u00e9\u00e9n\n                                       contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis\n                                       van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten\n                                       gewaardeerd te worden.\n\nLet op: Het is niet logisch als \u00e9\u00e9n waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit\n                                       elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld \u00e9\u00e9n van beide objecten in\n                                       fullregio\u2019s of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere\n                                       nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in\n                                       fullregio moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage\n                                       3 van het handboek.\n\nVoor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via de basis-\n                                       of via de full versie te waarderen.\n\nLet op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer-\n                                       als het uitpondscenario geldt, \u00e9n eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat\n                                       is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde\n                                       van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen\n                                       worden als vervanger van de uitpondwaarde.\n\nDe bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan\n                                       de hand van twee scenario\u2019s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en\n                                       anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:\n\n\u2013 Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer-\n                                             of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van\n                                             \u00e9\u00e9n deze twee scenario\u2019s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt\n                                             dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.\n\n\u2013 Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet \u00e9\u00e9n voor \u00e9\u00e9n uitgepond\n                                             worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend\n                                             het doorexploiteerscenario.\n\n\u2013 Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een\n                                             uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario\n                                             voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch\n                                             is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook\n                                             Bijlage 4 waardering van studenteenheden.\n\n\u2013 Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.\n\nHet doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd.\n                                       Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder\n                                       verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en\n                                       wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potenti\u00eble huur, die bepaald is op basis\n                                       van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis\n                                       van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd\n                                       als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn\n                                       aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van\n                                       een toegelaten instelling (streefhuur).\n\nAan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen\n                                       en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot\n                                       een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.\n\nIn het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden\n                                       verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze\n                                       verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom\n                                       en verkoopkosten opgenomen.\n\nNa de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden\n                                       bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld\n                                       om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.\n\nDe waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing\n                                       het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden\n                                       in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario\u2019s zijn bepaald,\n                                       leidt de hoogste waarde van de twee scenario\u2019s uiteindelijk tot de marktwaarde van\n                                       het waarderingscomplex.\n\nVoor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient\n                                       plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat\n                                       het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het\n                                       buitenland.\n\nOm de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt\n                                    van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging,\n                                    de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden in dit hoofdstuk\n                                    weergegeven.\n\nDe prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende\n                                       posten:\n\n\u2013 de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;\n\n\u2013 de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;\n\n\u2013 de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;\n\n\u2013 de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.\n\nVoor het jaar 2021 geldt de door het CBS geregistreerde CPI van 2,7%. Voor 2022 en\n                                       2023 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het Centraal\n                                       Planbureau (CPB)7F9 van respectievelijk 9,9% en 2,6%. Voor 2024 wordt de middellange termijn prognose\n                                       (MLT) van het CPB8F10 gehanteerd met 2,3%. Vanaf 2025 van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange\n                                       termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank\n                                       (ECB) van 2,00%.\n\nPrijsinflatie\n\n2021\n\n2022\n\n2023\n\n2024\n\n2025\n\n2026\n\n2027\n\n2028 e.v.\n\nPrijsinflatie\n\n2,70%\n\n9,90%\n\n2,60%\n\n2,30%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nDe loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten marktwaarde\n                                       exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post\n                                       beheer.\n\nIn het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van\n                                       toepassing op de juridische splitsingskosten.\n\nVoor de jaren 2022 en 2023 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose\n                                       van het CPB9F11. Voor de jaren 2024 tot en met 2027 wordt de middellange termijn prognose (MLT) van\n                                       het CPB gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2028 aangesloten bij de re\u00eble\n                                       groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was.\n\nLoonstijging\n\n2022\n\n2023\n\n2024\n\n2025\n\n2026\n\n2027\n\n2028 e.v.\n\nLoonstijging\n\n2,90%\n\n3,70%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n2,50%\n\nDe bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten,\n                                       en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting\n                                       is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd\n                                       in een full waardering.\n\nVoor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de loonstijging zoals\n                                       ontleend aan de prognose van het CPB.\n\nVoor het jaar 2022 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als gevolg van de\n                                       spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. Volgens het CBS was de outputindex\n                                       in het eerste kwartaal van 2022 gelijk aan 4,4% en de inputindex 8,2% beiden ten opzichte\n                                       van een jaar eerder. De gegevens van BouwkostenKompas per 1\u00a0oktober 2022 komen tot\n                                       een outputindex van 6,1% en een inputindex van 5,4% beide eveneens op jaarbasis. De\n                                       bouwkostenindex 2022 is met 7,8% gebaseerd op het gemiddelde van de cijfers voor de\n                                       inputindex. Dit omdat vooral de prijs van materialen in 2022 sterk toenam.\n\nVanaf 2024 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de loonkostenstijging.\n\nBouwkostenstijging\n\n2022\n\n2023\n\n2024\n\n2025\n\n2026\n\n2027\n\n2028 e.v.\n\nBouwkostenstijging\n\n7,80%\n\n3,70%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n2,50%\n\nDe leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het\n                                       uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging vanaf\n                                       het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk\n                                       weergegeven. In voorgaande handboeken werd de leegwaardestijging voor de provincies\n                                       en de vier grote steden weergegeven.\n\nOver 2021 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van\n                                       de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Over 2022 is de brondata\n                                       gebruikt die aansluit bij de rapportage van de NVM voor het vierde kwartaal van 202210F12. Uit de cijfers blijkt dat over 2022 de leegwaardes zijn gedaald en de verwachting\n                                       is dat in 2023 de leegwaardedaling, als gevolg van onder andere de hypotheekrentestijging,\n                                       doorzet. Vanaf 2024 is verondersteld dat de leegwaardestijging uitkomt op de trendmatige\n                                       2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig\n                                       gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en bij de manier waarop taxateurs de\n                                       leegwaarde inschatten.\n\nCOROP regio\n\n2021\n\n2022\n\n2023\n\n2024\n\n2025 e.v.\n\nOost-Groningen\n\n19,60%\n\n\u20132,08%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nDelfzijl en omgeving\n\n14,00%\n\n2,64%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nOverig Groningen\n\n14,30%\n\n\u20138,27%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nNoord-Friesland\n\n15,50%\n\n\u20133,23%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidwest-Friesland\n\n13,30%\n\n\u20131,86%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidoost-Friesland\n\n15,90%\n\n\u20134,23%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nNoord-Drenthe\n\n15,10%\n\n\u20135,43%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidoost-Drenthe\n\n15,80%\n\n\u20131,42%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidwest-Drenthe\n\n16,10%\n\n\u20131,86%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nNoord-Overijssel\n\n13,70%\n\n0,09%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidwest-Overijssel\n\n15,60%\n\n\u20133,69%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nTwente\n\n13,30%\n\n\u20130,89%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nVeluwe\n\n14,60%\n\n\u20134,15%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nAchterhoek\n\n14,60%\n\n\u20131,92%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nArnhem/Nijmegen\n\n14,60%\n\n\u20134,00%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidwest-Gelderland\n\n14,70%\n\n\u20135,49%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nUtrecht\n\n13,70%\n\n\u20135,89%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nKop van Noord-Holland\n\n15,20%\n\n\u20134,24%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nAlkmaar en omgeving\n\n14,80%\n\n\u20134,45%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nIJmond\n\n14,10%\n\n\u20137,34%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nAgglomeratie Haarlem\n\n14,40%\n\n\u20137,01%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZaanstreek\n\n15,50%\n\n\u20133,06%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nGroot-Amsterdam\n\n9,00%\n\n\u20131,66%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nHet Gooi en Vechtstreek\n\n12,80%\n\n\u20133,95%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nAgglomeratie Leiden en Bollenstreek\n\n11,70%\n\n\u20135,32%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nAgglomeratie 's-Gravenhage\n\n13,30%\n\n\u20135,67%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nDelft en Westland\n\n11,50%\n\n\u20132,81%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nOost-Zuid-Holland\n\n13,20%\n\n\u20132,02%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nGroot-Rijnmond\n\n13,70%\n\n\u20130,59%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidoost-Zuid-Holland\n\n10,00%\n\n\u20132,64%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZeeuwsch-Vlaanderen\n\n15,70%\n\n2,87%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nOverig Zeeland\n\n15,90%\n\n\u20130,49%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nWest-Noord-Brabant\n\n11,90%\n\n\u20132,50%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nMidden-Noord-Brabant\n\n13,30%\n\n\u20130,35%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nNoordoost-Noord-Brabant\n\n11,70%\n\n\u20130,49%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuidoost-Noord-Brabant\n\n12,40%\n\n\u20131,09%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nNoord-Limburg\n\n11,50%\n\n0,18%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nMidden-Limburg\n\n12,10%\n\n\u20133,77%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nZuid-Limburg\n\n12,40%\n\n\u20131,79%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nFlevoland\n\n17,00%\n\n\u20134,49%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nG4\n\nAmsterdam\n\n7,50%\n\n\u20133,31%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\n's-Gravenhage\n\n13,20%\n\n\u20135,45%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nRotterdam\n\n12,90%\n\n\u20135,89%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nUtrecht (gemeente)\n\n14,00%\n\n\u20139,07%\n\n\u20132,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nHeel Nederland\n\n13,00%\n\n-3,48%\n\n-2,50%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nDit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering\n                                    van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.\n\nDe objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid,\n                                    of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen\n                                    te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.\n                                    In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid\n                                    (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de\n                                    taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.\n\nDe modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van\n                                    de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.\n\nDe onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden\n                                       van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking\n                                       hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.\n\nObjectgegevens\n\nOmschrijving\n\nNiveau\n\nWaarderingscomplex\n\nId waarderingscomplex\n\nUnieke identificatiecode van het waarderingscomplex.\n\ncomplex\n\nMutatiekans\n\nDe gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2018 tot en met 2022.\n\ncomplex\n\nAangebroken complex\n\nVan het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht.\n\ncomplex\n\nGesplitst complex\n\nHet waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden\n                                                      gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal\n                                                      is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden\n                                                      mogelijk te maken.\n\ncomplex\n\nMogelijkheid van verkoop\n\nHet maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal\n                                                      verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een plafond. Uitponden\n                                                      vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt bereikt, dan stop het uitponden.\n\ncomplex\n\nExploitatiebeperking 7 jaar van toepassing\n\nIs wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op het complex en\n                                                      daarmee op de vhe?.\n\ncomplex\n\nSloop- of nieuwbouwcomplex\n\nIs het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang voor het\n                                                      uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand.\n\ncomplex\n\nVerhuureenheid\n\nId verhuureenheid\n\nUnieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.\n\nVHE\n\nPostcode\n\nViercijferige postcode van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nType verhuureenheid\n\nType verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal).\n                                                      Voor de categorisering naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal)\n                                                      kan worden aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage\n                                                      1).\n\nVHE\n\nZelfstandige verhuureenheid\n\nBetreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.\n\nVHE\n\nGereguleerde verhuureenheid\n\nBetreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nDAEB of niet-DAEB\n\nIs de verhuureenheid DAEB of niet-DAEB\n\nVHE\n\nBouwjaar\n\nBouwjaar van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nRenovatiejaar\n\nJaar waarin de VHE, conform de definitie van renovatie in de bijlage 1 (definities),\n                                                      is gerenoveerd.\n\nVHE\n\nOppervlakte\n\nDe gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante meters.\n\nVHE\n\nWWS-punten\n\nHet aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nWoning voldoet aan 15%-huuropslag eisen voor beschermd stads- of dorpsgezicht\n\nWel of niet.\n\nBij woningen (van v\u00f3\u00f3r 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht,\n                                                      waarvoor is voldaan aan de voorschriften van aantoonbare investeringen ten behoeve\n                                                      van het behoudt van het beschermde stads- of dorpsgezicht, geldt een toeslag van 15%\n                                                      van de maximale huurprijs volgens het WWS.\n\nVHE\n\nActuele contracthuur\n\nDe overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2022.\n\nVHE\n\nAanvangsleegstand\n\nWel of geen aanvangsleegstand\n\nStaat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2022.\n\nVHE\n\nWOZ-waarde\n\nWOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2022. Deze kent doorgaans waardepeildatum\n                                                      1\u00a0januari 2021. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent,\n                                                      dan moet hier rekening mee worden gehouden.\n\nVHE\n\nAchterstallig onderhoud\n\nWel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning\n                                                      te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose\n                                                      (MJOP).\n\nVHE\n\nBedrag achterstallig onderhoud\n\nIndien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen.\n\nVHE\n\nErfpacht\n\nWel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend\n                                                      afgekocht erfpacht, tijdelijk11F1 erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht\n\nVHE\n\nWaardecorrectie erfpacht\n\nDe contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige erfpachtverplichtingen\n                                                      (zie paragraaf 5.2.17)\n\nVHE\n\n1 De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht\n\nNadere duiding:\n\n\u2013 Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen\n                                             woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een\n                                             woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.\n\n\u2013 Het kan echter ook zijn dat een \u2013 op basis van woningkenmerken \u2013 zelfstandige woning\n                                             meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals\n                                             keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid\n                                             maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, \u00e9\u00e9n eenheid voor elk huurcontract.\n\n\u2013 De \u2018mogelijkheid van verkoop\u2019 ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden)\n                                             waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis\n                                             is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd\n                                             of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is\n                                             vastgelegd.\n\n\u2013 Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens\n                                             voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie\n                                             van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond\n                                             en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar\n                                             afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het\n                                             renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar\n                                             opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.\n\n\u2013 Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig\n                                             of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra\n                                             aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde\n                                             studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden\n                                             verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft\n                                             hier immers een EGW of MGW met \u00e9\u00e9n huurcontract. Zie verder ook de toelichting en\n                                             matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.\n\n\u2013 Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een beschermd\n                                             dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling\n                                             \u2018Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018\u2019 onder Artikel 8a. Samengevat moet\n                                             de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads-\n                                             en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3) gebouwd v\u00f3\u00f3r 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk\n                                             kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte.\n                                             Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent\n                                             geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale\n                                             waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.\n\nMet de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de\n                                       waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven\n                                       objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk\n                                       8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden\n                                       gemaakt om af te wijken van de basisversie.\n\nDe leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van\n                                          huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term \u2018marktwaarde vrij van\n                                          huur en gebruik\u2019. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen,\n                                          zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.\n\nDe leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de ge\u00efndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen\n                                          dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2022 is afgegeven en daarmee betrekking heeft\n                                          op de waardepeildatum 1\u00a0januari 2021. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan\n                                          te worden ge\u00efndexeerd met de leegwaardestijging van 2021 en 2022 om een leegwaarde\n                                          te krijgen met peildatum 31\u00a0december 2022. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum\n                                          1\u00a0januari 2021 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum\n                                          1\u00a0januari 2022 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat\n                                          de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1\u00a0januari 2021 heeft.\n\nRekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:\n\nIn het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde.\n                                          Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een\n                                          kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.\n\nVoorbeeld:\n\nStel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2023 bepalen. U beschikt over een WOZ-beschikking\n                                          2022 met daarin een WOZ-waarde op peildatum 1\u00a0januari 2021 van \u20ac\u00a0100.000. Als voor\n                                          dit voorbeeld de leegwaardestijgingen van heel Nederland in 2021 en 2022 worden genomen,\n                                          respectievelijk 13,0% en -3,48%, dan is de leegwaarde primo 2023 gelijk aan \u20ac\u00a0109.068.\n                                          De leegwaardestijging in 2023 is gelijk aan \u2013 2,5%, dan is de leegwaarde ultimo 2023\n                                          gelijk aan\n\n\u20ac\u00a0106.341. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo\n                                          en ultimo (\u20ac\u00a0109.068 + \u20ac\u00a0106.341)/2 is \u20ac\u00a0107.704.\n\nDe markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande\n                                          van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31\u00a0december\n                                          2022. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van\n                                          de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur\n                                          een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze\n                                          beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een\n                                          complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet\n                                          meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van\n                                          wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe\n                                          huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in\n                                          plaats van de contracthuur.\n\nDe parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op\n                                          basis van een regressieanalyse van de in het validatieonderzoek over 2021 opgenomen\n                                          full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie:\n                                          zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:\n\n\u2022 Gebruiksoppervlakte (GO).\n\n\u2022 De WOZ-waarde op peildatum 1\u00a0januari 2021 ingedeeld in 9 klassen\n\n\u2022 Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen\n\n\u2022 Woningtype ingedeeld in twee typen\n\n\u2022 Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.\n\nDe markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:\n\nHierbij is:\n\n\u2022 \nMarkthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31\u00a0december 2022\n\n\u2022 \nGO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters\n\n\u2022 \nHuurref: de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31\u00a0december 2021\n\n\u2022 \nfWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse\n\n\u2022 \nfBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning\n\n\u2022 \nfType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning\n\n\u2022 \nfRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort\n\n\u2022 \nfMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt\n                                                de ontwikkeling van de markthuren in 2022 per gebied. Deze factor is vastgesteld op\n                                                basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde\n                                                markthuren van woningen per maand over de periode januari 2019 tot en met juni 2022.\n                                                Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over\n                                                de markthuren per 31\u00a0december 2021. Om de markthuur per 31\u00a0december 2022 te bepalen\n                                                moet op de markthuur per 31\u00a0december 2021 nog een index worden toegepast uitgedrukt\n                                                in fMarkt.\n\nIn deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen.\n                                          Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van\n                                          \u20ac\u00a0802,\u2013 per maand prijspeil 31\u00a0december 2021. Om de markthuur op peildatum, dat is\n                                          per 31\u00a0december 2022 te bepalen, moet de factor fMarkt nog worden toegepast.\n\nReferentieobject markthuur\n\nKenmerk\n\nKlasse\n\nWOZ-waarde 1\u00a0januari 2021 klasse\n\n125.000 tot 150.000\n\nBouwjaarklasse\n\n1975 tot 1990\n\nType verhuureenheid\n\nMGW\n\nGBO\n\n80 m2\n\nCOROP gebied plus G4\n\n\u2019s-Gravenhage\n\nMarkthuur per m2\n GBO/maand 31-12-2021\n\n\u20ac\u00a010,03\n\nHuurref: de markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31\u00a0december 2021\n\nDe markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt \u20ac\u00a010,03.\n\nfWOZ: factor ge\u00efndexeerde WOZ-waarde klasse\n\nDe eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning\n                                          op prijspeil 1\u00a0januari 2021.\n\nWOZ-waarde 1\u00a0januari 2021 klasse\n\nFactor\n\nWOZ-waarde 1\u00a0januari 2021 klasse\n\nFactor\n\n\u2264 50.000\n\n0,806\n\n> 150.000 \u2264 175.000\n\n1,056\n\n> 50.000 \u2264 75.000\n\n0,842\n\n> 175.000 \u2264 200.000\n\n1,108\n\n> 75.000 \u2264 100.000\n\n0,901\n\n> 200.000 \u2264 250.000\n\n1,176\n\n> 100.000 \u2264 125.000\n\n0,954\n\n> 250.000\n\n1,315\n\n> 125.000 \u2264 150.000\n\n1,000\n\nfBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse\n\nBouwjaarklasse\n\nFactor\n\nBouwjaarklasse\n\nFactor\n\n< 1920\n\n1,093\n\n\u2265 1975 < 1990\n\n1,000\n\n\u2265 1920 < 1940\n\n1,096\n\n\u2265 1990 < 2005\n\n1,022\n\n\u2265 1940 < 1960\n\n1,004\n\n\u2265 2005\n\n1,039\n\n\u2265 1960 < 1975\n\n0,980\n\nfType: factor afhankelijk van woningtype\n\nWoningtype\n\nFactor\n\nWoningtype\n\nFactor\n\nEGW\n\n0,973\n\nMGW\n\n1,000\n\nfRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4\n\nCOROP-gebied G4\n\nFactor\n\nCOROP-gebied G4\n\nFactor\n\nOost-Groningen\n\n0,984\n\nAgglomeratie Haarlem\n\n1,118\n\nDelfzijl en omgeving\n\n0,939\n\nZaanstreek\n\n1,030\n\nOverig Groningen\n\n1,039\n\nGroot-Amsterdam\n\n1,108\n\nNoord-Friesland\n\n0,944\n\nHet Gooi en Vechtstreek\n\n1,106\n\nZuidwest-Friesland\n\n0,955\n\nAgglomeratie Leiden en Bollenstreek\n\n1,146\n\nZuidoost-Friesland\n\n0,907\n\nAgglomeratie \u2019s-Gravenhage\n\n1,065\n\nNoord-Drenthe\n\n0,911\n\nDelft en Westland\n\n0,979\n\nZuidoost-Drenthe\n\n0,969\n\nOost-Zuid-Holland\n\n0,965\n\nZuidwest-Drenthe\n\n0,912\n\nGroot-Rijnmond\n\n1,010\n\nNoord-Overijssel\n\n0,954\n\nZuidoost-Zuid-Holland\n\n0,938\n\nZuidwest-Overijssel\n\n0,948\n\nZeeuwsch-Vlaanderen\n\n0,818\n\nTwente\n\n0,899\n\nOverig Zeeland\n\n0,989\n\nVeluwe\n\n0,955\n\nWest-Noord-Brabant\n\n0,916\n\nAchterhoek\n\n0,930\n\nMidden-Noord-Brabant\n\n1,021\n\nArnhem/Nijmegen\n\n1,078\n\nNoordoost-Noord- Brabant\n\n0,984\n\nZuidwest-Gelderland\n\n0,989\n\nZuidoost-Noord-Brabant\n\n0,959\n\nUtrecht\n\n1,065\n\nNoord-Limburg\n\n0,898\n\nKop van Noord-Holland\n\n0,917\n\nMidden-Limburg\n\n0,930\n\nAlkmaar en omgeving\n\n0,944\n\nZuid-Limburg\n\n0,967\n\nIJmond\n\n1,102\n\nFlevoland\n\n1,072\n\nG4\n\nG4\n\nAmsterdam\n\n1,227\n\nRotterdam\n\n1,114\n\n\u2019s-Gravenhage\n\n1,000\n\nUtrecht (gemeente)\n\n1,116\n\nfMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4\n\nCOROP-gebied G4\n\nFactor\n\nCOROP-gebied G4\n\nFactor\n\nOost-Groningen\n\n1,106\n\nAgglomeratie Haarlem\n\n1,047\n\nDelfzijl en omgeving\n\n0,973\n\nZaanstreek\n\n1,077\n\nOverig Groningen\n\n1,060\n\nGroot-Amsterdam\n\n1,104\n\nNoord-Friesland\n\n1,067\n\nHet Gooi en Vechtstreek\n\n1,085\n\nZuidwest-Friesland\n\n0,994\n\nAgglomeratie Leiden en Bollenstreek\n\n1,077\n\nZuidoost-Friesland\n\n1,088\n\nAgglomeratie \u2019s- Gravenhage\n\n1,050\n\nNoord-Drenthe\n\n1,027\n\nDelft en Westland\n\n1,067\n\nZuidoost-Drenthe\n\n1,078\n\nOost-Zuid-Holland\n\n1,046\n\nZuidwest-Drenthe\n\n1,051\n\nGroot-Rijnmond\n\n1,058\n\nNoord-Overijssel\n\n1,049\n\nZuidoost-Zuid-Holland\n\n1,053\n\nZuidwest-Overijssel\n\n1,157\n\nZeeuwsch-Vlaanderen\n\n1,051\n\nTwente\n\n1,041\n\nOverig Zeeland\n\n1,137\n\nVeluwe\n\n1,072\n\nWest-Noord-Brabant\n\n1,008\n\nAchterhoek\n\n1,147\n\nMidden-Noord-Brabant\n\n1,105\n\nArnhem/Nijmegen\n\n1,080\n\nNoordoost-Noord- Brabant\n\n1,067\n\nZuidwest-Gelderland\n\n1,126\n\nZuidoost-Noord-Brabant\n\n1,058\n\nUtrecht\n\n1,061\n\nNoord-Limburg\n\n1,142\n\nKop van Noord-Holland\n\n1,067\n\nMidden-Limburg\n\n1,060\n\nAlkmaar en omgeving\n\n1,066\n\nZuid-Limburg\n\n1,045\n\nIJmond\n\n1,060\n\nFlevoland\n\n1,091\n\nG4\n\nG4\n\nAmsterdam\n\n1,078\n\nRotterdam\n\n1,055\n\n\u2018s-Gravenhage\n\n1,065\n\nUtrecht (gemeente)\n\n1,109\n\nVoorbeeld berekening markthuur\n\nBepaal de markthuur van een EGW van 100 m2 GBO, WOZ-waarde op 1\u00a0januari 2021 van\n\n\u20ac\u00a0160.000,\u2013, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking\n                                          zijn dan:\n\n\u2022 GO = 100\n\n\u2022 Huurref = 10,03\n\n\u2022 fWOZ= 1,056\n\n\u2022 fBouwjaar = 1,000\n\n\u2022 fType = 0,973\n\n\u2022 fRegio = 1,000\n\n\u2022 fMarkt = 1,055.\n\nDe resulterende markthuur bedraagt dan \u20ac\u00a0934,\u2013 per maand op prijspeil 31\u00a0december\n                                          2022.\n\nVoor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar\n                                          om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur\n                                          voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur\n                                          volgens het woningwaarderingsstelsel.\n\nVoor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de kwaliteitskortingsgrens\n                                          als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2022 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk\n                                          aan \u20ac\u00a0442,26 per maand. Voor 2023 wordt deze grens eind 2022 opnieuw bepaald door\n                                          indexering. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande\n                                          studenteneenheid.\n\nLet op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend\n                                             in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur\n                                          hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren.\n\nDe kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een contracthuur kan\n                                          boven die grens liggen. Voor de contracthuur geldt tevens de algemene regel dat deze\n                                          niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het WWS.\n\nMarkthuur studenteneenheden\n\nKwaliteitskortingsgrens 2022\n\n\u20ac\u00a0442,46 per maand\n\nKwaliteitskortingsgrens 2023\n\n\u20ac\u00a0452,20 per maand\n\nDe kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag.\n\nDe exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen\n                                          verzekeringen en overige zakelijke lasten.\n\nHet uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten\n                                          maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.\n\nIn de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige\n                                          exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.\n\nToelichting uitwerking exploitatiekosten:\n\nVoor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn\n                                          bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2022 gelijk aan \u20ac\u00a0800 per\n                                          jaar per VHE en u wilt de ge\u00efndexeerde waarde voor 2023 bepalen gegeven een index\n                                          van 7,80% over 2023, dan is de berekening als volgt:\n\n\u2022 Primo 2023 bedragen de kosten \u20ac\u00a0800\n\n\u2022 Ultimo 2023 bedragen de kosten \u20ac\u00a0800 * (1 + 7,80%) is \u20ac\u00a0862\n\n\u2022 De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus \u20ac\u00a0831.\n\nDit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten.\n                                          Uitzonderingen op dit principe is de OZB. De OZB wordt primo jaar ge\u00efndexeerd met\n                                          de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2.\n\nExploitatiekosten in het uitpondscenario\n\nIn het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan\n                                          van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar\n                                          plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2023 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste\n                                          helft 2023 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.\n\nToegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2023 gelijk aan\n                                          100% van \u20ac\u00a0800 plus 95% van \u20ac\u00a0862 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * \u20ac\u00a0800\n                                          + 95% * \u20ac\u00a0862)/2 is\n\n\u20ac\u00a0810.\n\nBij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.\n\nHet instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode\n                                          nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te\n                                          houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is\n                                          dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig\n                                          onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf\n                                          5.2.6.1.\n\nBij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering\n                                          van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee\n                                          ook niet tot een hogere huur.\n\nEen uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen\n                                             in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.\n\nDe normen voor instandhoudingsonderhoud zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren\n                                          onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2022 is uitgevoerd door\n                                          de Brink Groep.\n\nIn de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst\n                                          voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast\n                                          afhankelijk van het scenario afhankelijk van:\n\n\u2022 Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW),\n                                                zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.\n\n\u2022 De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd;\n\n\u25cb Bouwjaar voor 1940;\n\n\u25cb Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;\n\n\u25cb Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;\n\n\u25cb Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;\n\n\u25cb Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;\n\n\u25cb Bouwjaar vanaf jaar 2005.\n\nVoor de duidelijkheid: het achter \u2018vanaf\u2019 genoemde jaartal valt binnen de klasse en\n                                                achter \u2018tot\u2019 genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940\n                                                tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.\n\n\u2022 De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m2 GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;\n\n\u25cb Kleiner dan 40 m2 GBO;\n\n\u25cb Vanaf 40 tot 60 m2 GBO;\n\n\u25cb Vanaf 60 tot 80 m2 GBO;\n\n\u25cb Vanaf 80 tot 100 m2 GBO;\n\n\u25cb Vanaf 100 tot 120 m2 GBO;\n\n\u25cb Groter of gelijk aan 120 m2 GBO.\n\nDe opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31\u00a0december 2022.\n\nIn de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen\n                                             voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.\n\nEGW doorexploiteerscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n1.426\n\n1.400\n\n1.405\n\n1.428\n\n1.451\n\n1.538\n\n>=40 < 60\n\n1.601\n\n1.561\n\n1.557\n\n1.568\n\n1.602\n\n1.703\n\n>= 60 < 80\n\n1.714\n\n1.666\n\n1.665\n\n1.668\n\n1.710\n\n1.820\n\n>= 80 < 100\n\n1.825\n\n1.770\n\n1.778\n\n1.776\n\n1.826\n\n1.944\n\n>= 100 < 120\n\n1.872\n\n1.816\n\n1.834\n\n1.829\n\n1.883\n\n2.005\n\n>= 120\n\n1.920\n\n1.861\n\n1.890\n\n1.883\n\n1.941\n\n2.066\n\nMGW doorexploiteerscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n1.199\n\n1.256\n\n1.276\n\n1.314\n\n1.410\n\n1.493\n\n>=40 < 60\n\n1.281\n\n1.328\n\n1.371\n\n1.406\n\n1.501\n\n1.593\n\n>= 60 < 80\n\n1.404\n\n1.437\n\n1.500\n\n1.529\n\n1.625\n\n1.729\n\n>= 80 < 100\n\n1.572\n\n1.589\n\n1.663\n\n1.684\n\n1.784\n\n1.902\n\n>= 100 < 120\n\n1.726\n\n1.728\n\n1.816\n\n1.829\n\n1.933\n\n2.065\n\n>= 120\n\n1.836\n\n1.826\n\n1.932\n\n1.940\n\n2.046\n\n2.189\n\nZelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n1.255\n\n1.239\n\n1.237\n\n1.311\n\n1.373\n\n1.441\n\n>=40 < 60\n\n1.348\n\n1.328\n\n1.334\n\n1.418\n\n1.505\n\n1.582\n\n>= 60 < 80\n\n1.475\n\n1.448\n\n1.462\n\n1.554\n\n1.667\n\n1.755\n\n>= 80 < 100\n\n1.581\n\n1.547\n\n1.561\n\n1.659\n\n1.796\n\n1.896\n\n>= 100 < 120\n\n1.701\n\n1.660\n\n1.676\n\n1.781\n\n1.944\n\n2.055\n\n>= 120\n\n1.812\n\n1.764\n\n1.785\n\n1.896\n\n2.083\n\n2.204\n\nOnzelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n390\n\n391\n\n404\n\n422\n\n465\n\n497\n\n>=40 < 60\n\n746\n\n723\n\n748\n\n767\n\n864\n\n932\n\n>= 60 < 80\n\n950\n\n918\n\n945\n\n959\n\n1.087\n\n1.170\n\n>= 80 < 100\n\n1.299\n\n1.254\n\n1.278\n\n1.283\n\n1.468\n\n1.573\n\n>= 100 < 120\n\n1.357\n\n1.308\n\n1.338\n\n1.341\n\n1.532\n\n1.644\n\n>= 120\n\n1.385\n\n1.336\n\n1.368\n\n1.370\n\n1.563\n\n1.680\n\nExtramurale zorgeenheden doorexploiteerscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n1.140\n\n1.216\n\n1.224\n\n1.347\n\n1.567\n\n1.650\n\n>=40 < 60\n\n1.242\n\n1.305\n\n1.319\n\n1.439\n\n1.657\n\n1.753\n\n>= 60 < 80\n\n1.372\n\n1.419\n\n1.440\n\n1.554\n\n1.772\n\n1.882\n\n>= 80 < 100\n\n1.505\n\n1.535\n\n1.552\n\n1.660\n\n1.880\n\n2.004\n\n>= 100 < 120\n\n1.643\n\n1.657\n\n1.673\n\n1.774\n\n1.996\n\n2.135\n\n>= 120\n\n1.763\n\n1.763\n\n1.782\n\n1.878\n\n2.101\n\n2.253\n\nIn de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen\n                                             voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario uitponden.\n\nEGW uitpondscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n900\n\n881\n\n834\n\n858\n\n856\n\n939\n\n>=40 < 60\n\n994\n\n962\n\n911\n\n911\n\n903\n\n1.014\n\n>= 60 < 80\n\n1.058\n\n1.018\n\n960\n\n947\n\n935\n\n1.063\n\n>= 80 < 100\n\n1.123\n\n1.075\n\n1.006\n\n982\n\n967\n\n1.112\n\n>= 100 < 120\n\n1.153\n\n1.103\n\n1.026\n\n998\n\n982\n\n1.133\n\n>= 120\n\n1.184\n\n1.130\n\n1.045\n\n1.013\n\n997\n\n1.155\n\nMGW uitpondscenario\n\nBouwjaarklasse/\n\nGrootte\n\n< 1940\n\n>= 1940\n\n<1960\n\n>= 1960\n\n<1975\n\n>=1975\n\n< 1990\n\n>= 1990\n\n<2005\n\n>=2005\n\n<40\n\n712\n\n770\n\n774\n\n805\n\n880\n\n963\n\n>=40 < 60\n\n774\n\n819\n\n834\n\n860\n\n927\n\n1.020\n\n>= 60 < 80\n\n858\n\n890\n\n912\n\n928\n\n986\n\n1.093\n\n>= 80 < 100\n\n968\n\n984\n\n1.006\n\n1.008\n\n1.056\n\n1.182\n\n>= 100 < 120\n\n1.069\n\n1.069\n\n1.094\n\n1.082\n\n1.122\n\n1.266\n\n>= 120\n\n1.145\n\n1.133\n\n1.162\n\n1.143\n\n1.175\n\n1.332\n\nDe exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud\n                                          uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.\n\nHet uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten\n                                          maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.\n\nAchterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering\n                                             van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van\n                                             onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen)\n                                             die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange\n                                             termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op\n                                             funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet\n                                             om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische\n                                             en bouwkundige staat te houden.\n\nDe correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling\n                                             de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in\n                                             de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep\n                                             dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.\n\nLet op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen.\n                                             De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar\n                                             1.\n\nBeheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid.\n                                             Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden.\n                                             De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten\n                                             worden niet gerekend tot de beheerkosten.\n\nDe hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen\n                                             voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen\n                                             die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.\n                                             De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.\n\nType\n\nBeheerkosten\n\nEGW\n\n481\n\nMGW\n\n472\n\nStudenteneenheid\n\n445\n\nZorgeenheid\n\n435\n\nHet in tabel 20 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in administratief\n                                             en technisch beheer. De definities van administratief en technisch beheer zijn opgenomen\n                                             in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In tabel 21 is de percentuele splitsing\n                                             opgenomen. Deze splitsing heeft geen effect op de marktwaarde maar is aangebracht\n                                             omdat in onderhoud conform beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer\n                                             is. Is dat het geval dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden\n                                             worden met administratief beheer.\n\nType beheerkosten\n\nAandeel in % van totaal beheerkosten\n\nAdministratief beheer\n\n45%\n\nTechnisch beheer\n\n55%\n\nLet op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid\n                                             een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf,\n                                             als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die\n                                             posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen\n                                             maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.\n\nIndien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet\n                                             dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud \u00e9n de post beheer. Als\n                                             onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud\n                                             onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten\n                                             worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor\n                                             beheer beschikt, dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.\n\nOnder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing\n                                             en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en\n                                             heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de\n                                             verzekeringen.\n\nOZB\n\nToegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde\n                                             gemeentelijke tarieven 202212F13. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel\n                                             wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de\n                                             beschikking uit 2022, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2021, en het gemeentelijke\n                                             percentage voor de vastgoedcategorie voor 2022. In paragraaf 3.4.2. wordt toegelicht\n                                             hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2023 en de volgende\n                                             jaren te berekenen.\n\nOverige belastingen, verzekeringen en heffingen\n\nVoor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen,\n                                             is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit\n                                             gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten\n                                             instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking\n                                             op de WOZ-waarde met peildatum 1\u00a0januari 2021. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt\n                                             het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, ge\u00efndexeerd met\n                                             de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.\n\nBelastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten\n\nGemeentelijke OZB\n\nGemeentelijke tarieven 2022 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de\n                                                            WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2021.\n\nBelastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)\n\n0,07% van de WOZ-waarde\n\nBij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en\n                                          de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de\n                                          contracthuur, de markthuur en de maximale huur.\n\nIn de basisversie worden de markthuur en de maximale huur ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie.\n\nVoor de huurstijging van de contracthuren, dat wil zeggen huren v\u00f3\u00f3r harmonisatie,\n                                          geldt een jaarlijkse opslag op de prijsinflatie, de loonindex of het minimum van de\n                                          prijsinflatie en de loonindex van het voorgaande kalenderjaar.\n\nDaarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde en geliberaliseerde woningen.\n                                          Het verschil tussen zelfstandige en niet-zelfstandige woningen, zoals in voorgaande\n                                          handboeken opgenomen, vervalt vanaf het handboek 2022.\n\nDe achtergrond van deze wijzigingen is de buitengewone prijsinflatie in het jaar 2022\n                                          en de consequenties die dit, zonder aanpassing van de systematiek van prijsinflatie\n                                          met een op- of afslag, voor de huuraanpassing in 2023 heeft.\n\nVoor de huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen v\u00f3\u00f3r harmonisatie\n                                             gelden de volgende uitgangspunten:\n\n\u2013 Er is sprake van een verschil in de grondslag van de huurverhoging tussen de jaren\n                                                   2023\u20132025 en 2026.\n\n\u2013 Voor de kalenderjaren 2023, 2024 en 2025 geldt de loonindex uit het voorgaande jaar als grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf toegepast worden.\n\n\u2013 Voor de kalenderjaren vanaf 2026 is de prijsinflatie uit het voorgaande jaar de grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf worden toegepast.\n\nIn tabel 23 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de huurindexen uitgewerkt.\n\nOpslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen v\u00f3\u00f3r harmonisatie\n\nKalenderjaar\n\n2022\n\n2023\n\n2024\n\n2025\n\n2026 e.v.\n\nOpslag\n\n0,00%-punt\n\n0,00%-punt\n\n0,00%-punt\n\n0,50%-punt\n\nGrondslag\n\nLoonindex\n\n(t-1)\n\nLoonindex\n\n(t-1)\n\nLoonindex\n\n(t-1)\n\nPrijsinflatie (t-1)\n\nBepaling huurindex op basis van opslag en grondslag\n\nPrijsinflatie\n\n9,90%\n\n2,60%\n\n2,30%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nLoonindex\n\n2,90%\n\n3,70%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\nGrondslag in %\n\n2,90%\n\n3,70%\n\n3,30%\n\n2,00%\n\nHuurindex\n\n2,90%\n\n3,70%\n\n3,30%\n\n2,50%\n\nAls gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde\n                                             woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde\n                                             woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de ge\u00efndexeerde\n                                             maximale huur volgens het WWS.\n\nVoor de huurindex van de contracthuur v\u00f3\u00f3r harmonisatie van geliberaliseerde woningen\n                                             gelden de volgende uitgangspunten:\n\n\u2013 De grondslag van de huurstijging is t/m mei 2024 (d.w.z. voor de huurverhoging van\n                                                   2023) gelijk aan de laagste van de prijsinflatie of loonindex uit het voorgaande jaar.\n\n\u2013 Op deze grondslag wordt t/m mei 2024 (d.w.z. voor de huurverhoging van 2023) een opslag\n                                                   toegepast.\n\nIn tabel 24 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en de resulterende huurindexen\n                                             uitgewerkt.\n\nOpslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren geliberaliseerde woningen v\u00f3\u00f3r\n                                                            harmonisatie\n\nKalenderjaar\n\n2022\n\n2023\n\n2024\n\n2025\n\n2026 e.v.\n\nOpslag\n\n1,00%-punt\n\n0,00%-punt\n\n0,00%-punt\n\n0,00%-punt\n\nGrondslag\n\nMinimum prijsinflatie\n\n(t-1) en loonindex\n\n(t-1)\n\nPrijsinflatie\n\n(t-1)\n\nPrijsinflatie\n\n(t-1)\n\nPrijsinflatie\n\n(t-1)\n\nBepaling huurindex op basis van opslag en grondslag\n\nPrijsinflatie\n\n9,90%\n\n2,60%\n\n2,30%\n\n2,00%\n\n2,00%\n\nLoonindex\n\n2,90%\n\n3,70%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\n3,30%\n\nGrondslag in %\n\n2,90%\n\n2,60%\n\n2,30%\n\n2,00%\n\nHuurindex\n\n3,90%\n\n2,60%\n\n2,30%\n\n2,00%\n\nVoor de indexatie van contracthuren n\u00e1 harmonisatie, de markthuren en maximale huren\n                                             conform het WWS gelden andere regels. Deze worden ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie.\n                                             De regels rond indexatie van huurgerelateerde kasstromen zijn in meer detail uitgewerkt\n                                             in paragraaf 5.2.14.\n\nBij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast\n                                             naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.\n\n\u2022 Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe\n                                                   te passen huur bij mutatie.\n\n\u2022 Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen huur bij\n                                                   mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.\n                                                   Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende\n                                                   contract vindt een huurverlaging plaats.\n\n\u2022 Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur\n                                                   als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen\n                                                   de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag\n                                                   wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel\n                                                   behoort bij 250 punten13F14.\n\nHet bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats\n                                             op 1\u00a0juli 2023. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven\n                                             in de volgende paragraaf.\n\nVoor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is\n                                             aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien\n                                             dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie\n                                             par 5.2.3).\n\nHet is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de\n                                             maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.\n\n\u2022 Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang waardering hoger\n                                                   is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met\n                                                   de lagere maximum huur.\n\n\u2022 In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur,\n                                                   maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur\n                                                   als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markthuur. Dit geldt voor gereguleerde\n                                                   woningen.\n\n\u2022 Voor geliberaliseerde woningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur\n                                                   sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt\n                                                   dan pas bij mutatie plaats.\n\nDe liberalisatiegrens per 1\u00a0januari 2023 is met de regeling huurtoeslaggrenzen 2023\n                                          vastgesteld op \u20ac\u00a0808,06 per maand. In tabel 25 zijn de liberalisatiegrenzen voor 2022\n                                          en 2023 opgenomen.\n\nLiberalisatiegrens\n\nLiberalisatiegrens 2022\n\n\u20ac\u00a0763,47 per maand\n\nLiberalisatiegrens 2023\n\n\u20ac\u00a0808,06 per maand\n\nSinds april 2017 geldt op alle woningen die in artikel 26, lid 1 sub a van de BTIV\n                                          genoemd worden, een exploitatieverplichting van zeven jaar. Hierdoor is er voor de\n                                          kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens\n                                          aan een uitpondscenario te kunnen starten. De exploitatieverplichting geldt bij de\n                                          verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop\n                                          aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen. Een complex heeft\n                                          een exploitatieverplichting dan en slechts dan als het complex gereguleerd of gemengd\n                                          is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens WWS onder\n                                          de liberalisatiegrens heeft. De maximale huur volgens WWS en liberalisatiegrens hebben\n                                          beide peildatum 31\u00a0december 2022.\n\nKosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu\n                                          begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar ge\u00efndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld\n                                          om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan ge\u00efndexeerd worden\n                                          naar primo jaar 8 met de loonstijging. Technische splitsingskosten in de full variant\n                                          moeten met de bouwkostenstijging worden ge\u00efndexeerd.\n\nOnder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling,\n                                          tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand\n                                          ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt\n                                          opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode.\n                                          Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.\n                                          Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.\n\nHuurderving oninbaar\n\nHuurderving oninbaar\n\n1,0% van de huursom\n\nBij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1,0% van de markthuur als\n                                          \u2018negatieve\u2019 huurinkomsten worden meegenomen.\n\nDe objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf\n                                          het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1\u00a0januari 2023.\n\nIndien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden\n                                             met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met\n                                             de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.\n\nVoorbeeld:\n\nStel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar\n                                             de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur\n                                             aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren\n                                             tegen de markthuur verhuurd.\n\nStel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst\n                                             gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand\n                                             inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven),\n                                             dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de\n                                             opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde\n                                             huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten\n                                             als 100% mutatie in het eerste jaar.\n\nAls er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake\n                                             van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige\n                                             verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het\n                                             begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.\n\nAls voor het complex een percentueel maximum aan de \u2018mogelijkheid tot verkoop is gesteld\u2019,\n                                             zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens, dan wordt bij aanvangsleegstand\n                                             slechts dat percentage van de woning direct verkocht.\n\nAlleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de\n                                             initi\u00eble verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt\n                                             de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7\n                                             jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.\n\nHet omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances\n                                             en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden\n                                             tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende\n                                             waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen\n                                             als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen\n                                             echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad\n                                             voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een objectgegeven \u2018Direct\n                                             uitponden bij aanvangsleegstand\u2019 in het model worden ingebouwd die dan de op waarde\n                                             \u2018niet\u2019 wordt gezet.\n\nBij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in\n                                          het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.\n\nDe mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans\n                                             van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2018\u20132022). Het betreft\n                                             het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex.\n                                             Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden\n                                             ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden.\n                                             De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld\n                                             door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.\n\nVoorbeeldberekening\n\nVeronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo\n                                             jaar gedurende de jaren 2018 t/m 2022 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.\n\n2018\n\n2 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2018\n\n2019\n\n5 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2019\n\n2020\n\n3 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2020\n\n2021\n\n2 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2021\n\n2022\n\n0 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2022\n\nTotaal\n\n12 mutaties\n\n500 vhe\n\nHieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%\n\nDe mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar vari\u00ebren, waarbij de mutatiekans\n                                             voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden.\n                                             De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten\n                                             instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven.\n                                             De volgende opslagen zijn van toepassing:\n\n\u2022 Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een\n                                                   opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond,\n                                                   wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.\n\n\u2022 Jaar 2 tot en met 15: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt\n                                                   dus geen opslag of afslag toegepast.\n\n\u2022 Vanaf jaar 16: de mutatiekans doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag\n                                                   of afslag toegepast.\n\nMutatiekans uitponden\n\nGeen exploitatieverplichting\n\nWel exploitatieverplichting\n\nJaar 1 bij niet-aangebroken complex\n\nJaar 8 bij niet-aangebroken complex\n\nmutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus 2,0%-punt\n\nJaar 1 bij aangebroken complex\n\nJaar 8 bij aangebroken complex\n\nmutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren\n\nJaar 2 tot en met jaar 15\n\nJaar 9 tot en met jaar 15\n\nmutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren\n\nVanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde)\n\nidem\n\nMutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren\n\nVoor woningen met een exploitatieverplichting geldt de verplichting de woning minstens\n                                             zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode\n                                             niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden\n                                             gehouden. Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste waarderingsjaar en volgt\n                                             vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste\n                                             jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt\n                                             de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 15\n                                             wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 16 blijft de mutatiekans\n                                             ook gelijk aan die van de mutatiekans doorexploiteren.\n\nVoor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle\n                                             typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een\n                                             vrijheidsgraad. Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang.\n\nVoor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt:\n                                             EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden\n                                             kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex\n                                             boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk\n                                             wordt gesteld aan het maximum.\n\nMaximale en minimale mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden\n\nMinimale mutatiekans bij aanvang\n\n4%\n\nMaximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale zorgeenheid\n\n50%\n\nMaximale mutatiekans voor studenteneenheden\n\n100%\n\nToelichting omgaan met mutatiekans:\n\nDe mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen\n                                             dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze\n                                             exponenti\u00eble benadering is voorgeschreven.\n\nDe mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet\n                                             gemuteerde) woningen.\n\n\u2022 Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke\n                                                   100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.\n\n\u2022 In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond\n                                                   et cetera.\n\nIn het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds\n                                                   5% van alle woningen.\n\n\u2022 In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het niet-geharmoniseerde\n                                                   en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als bij uitponden.\n\nAls immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die mutatiegraad immers\n                                                   ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo jaar 2 is 95% niet en 5%\n                                                   wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de niet-geharmoniseerde en 5% van de\n                                                   5% wel geharmoniseerde woningen.\n\nMutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat\n                                          voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een\n                                          periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand\n                                          heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is\n                                          gebaseerd op de markthuur.\n\nType\n\nMutatieleegstand (in maanden)\n\nGereguleerde woningen\n\n0 maanden\n\nGeliberaliseerde woningen\n\n3 maanden\n\nVerkoop\n\n0 maanden\n\nVoorbeeld:\n\nStel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet\n                                          worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan\n                                          3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.\n\nHuurverhogingen vinden plaats op 1\u00a0juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is\n                                          dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden.\n                                          De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.\n\nVoorbeeld:\n\nHet onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.\n\n\u2013 Stel een gereguleerde VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2022 van \u20ac\u00a0500\n                                                per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil \u20ac\u00a0700 per maand.\n\n\u2013 De huurindex van de contracthuur in 2023 is voor een gereguleerde VHE de loonindex\n                                                van het voorgaande jaar (2,90%) plus een opslag van 0,00%-punt. In totaal is de huurverhoging\n                                                in 2023 gelijk aan 2,90%.\n\nDe mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is 5% per jaar.\n\nDe bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in\n                                             het doorexploiteerscenario.\n\n\u2013 De eerste zes maanden van 2023 is de contracthuur \u20ac\u00a0500 per maand. Voor zes maanden\n                                                   is dat in totaal \u20ac\u00a03.000.\n\n\u2013 Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar\n                                                   \u20ac\u00a0500 * (1 + 2,9%) is \u20ac\u00a0514,50 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede\n                                                   zes maanden van het jaar \u20ac\u00a03.087,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten\n                                                   muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van \u20ac\u00a03.087,00 is \u20ac\u00a02.932,65.\n\n\u2013 Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is \u20ac\u00a0700\n                                                   per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie over 2023 van\n                                                   2,6% toe te passen: de markthuur ultimo is dan \u20ac\u00a0700 * (1 + 2,6%) is \u20ac\u00a0718,20. De\n                                                   markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: \u20ac\u00a0709,10 per\n                                                   maand (of ook circa 700 * 1,0260,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal \u20ac\u00a0709,10 is \u20ac\u00a04.254,60.\n                                                   Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: \u20ac\u00a0212,73.\n\nLet op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum\n                                                   huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan\n                                                   de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het\n                                                   maximum WWS.\n\n\u2013 De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:\n\n\u2013 De contracthuur in de eerste helft van het jaar: \u20ac\u00a03.000\n\n\u2013 De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: \u20ac\u00a02.932,65\n\n\u2013 De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: \u20ac\u00a0212,73\n\n\u2013 De totale bruto huur in 2023 is in dit voorbeeld daarmee: \u20ac\u00a06.145,38.\n\nVoor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van\n                                             een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het\n                                             nog niet geharmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde\n                                             eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1\u00a0juli van dat jaar.\n\nDe berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen.\n                                             Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is\n                                             geen beklemming.\n\n\u2013 In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde\n                                                   bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: \u20ac\u00a03.000.\n\n\u2013 Uitponden vindt modelmatig op 1\u00a0juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie\n                                                   met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft\n                                                   van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van \u20ac\u00a02.932,65.\n\n\u2013 Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten\n                                                   meer. De totale bruto huur in 2023 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.932,65\n                                                   is \u20ac\u00a05.932,65.\n\nUitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld\n                                             zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95%\n                                             van het totaal.\n\nBelangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen\n                                             moment van mutatie, wordt aangehouden.\n\nEr is dus geen sprake van \u00f3f de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar \u00f3f de\n                                             prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide:\n                                             een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6\n                                             maanden in het voorgaande kalenderjaar en 6 maanden in het huidige kalenderjaar valt.\n\nDe rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet\n                                             toe.\n\n1. Bepaal markthuur primo jaar t\n\n2. Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen\n\n3. De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo\n\n4. De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t\n\n5. De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd\n                                                   met inflatie in jaar t + 1.\n\n6. De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1\n\n7. Enzovoorts.\n\nIn deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar\n                                             \u00e9n in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande\n                                             kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar\n                                             opgesloten.\n\nDe maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1\u00a0juli aangepast op\n                                             basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De maximale huur is niet,\n                                             zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een\n                                             tijdvak van 1\u00a0juli in jaar t geldt tot en met 30\u00a0juni van jaar t + 1.\n\nDe berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is net iets\n                                             anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet zoals de markthuur\n                                             primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31\u00a0december 2022 zijn de maximale huren\n                                             van 1\u00a0juli 2022 gegeven. Indexatie vindt dan weer plaats op 1\u00a0juli 2023 met de prijsinflatie\n                                             van het voorgaande kalenderjaar (2022: 9,9%).\n\nOok de liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet.\n                                             Deze grenzen worden elk jaar op 1\u00a0januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld\n                                             en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2023 zijn gegeven. De\n                                             grenzen voor 2024 zijn gelijk aan de grenzen voor 2023 verhoogd met de prijsinflatie\n                                             in 2023. Die voor 2025 zijn de grenzen uit 2024 verhoogd met de prijsinflatie 2024,\n                                             et cetera.\n\nDe richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde\n                                             in paragraaf 9.2.3.1.\n\nDe richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen\n                                             in de voorgaande paragrafen zijn onderstaande tabel opgenomen voor respectievelijk\n                                             de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de liberalisatiegrens.\n\nKasstroom\n\nFormule\n\nContracthuur voor nog niet geharmoniseerde deel\n\nContracthuur primo jaar t per maand\n\nDe contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo het voorgaande jaar.\n\nDe contracthuur primo jaar 1 is een objectgegeven.\n\nContracthuur ultimo jaar t per maand\n\nDe contracthuur ultimo in een jaar is de contracthuur primo dat jaar ge\u00efndexeerd met de huurindex (hi) in\n                                                            dat jaar.\n\nDe huurindex (hi) is afhankelijk van de prijsinflatie (i) of de loonindex (li) van\n                                                            het voorgaand jaar en de opslag (o) in het kalenderjaar. Welke basis en welke opslag\n                                                            genomen wordt is afhankelijk van het kalenderjaar en van het wel of niet gereguleerd\n                                                            zijn.\n\nDe specifieke regels voor de huurindex staan in paragraaf 5.2.7.\n\nVoor gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar\n\nO(t) is hierbij de opslag voor een gereguleerde VHE\n\nVoor niet-gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar\n\nO\u2019(t) is hierbij de opslag voor een niet-gereguleerde VHE.\n\nContracthuur medio jaar t per maand\n\nDe contracthuur medio jaar t is gelijk aan de contracthuur ultimo dat jaar.\n\nContracthuur per jaar in jaar t\n\nDe contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar\n                                                            t en 6 keer de maandhuur ultimo jaar t\n\nContracthuur voor reeds geharmoniseerde deel\n\nContracthuur primo van jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de eerste helft\n                                                            van het kalenderjaar\n\nDe contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo van het voorgaande jaar.\n\nContracthuur ultimo jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de tweede helft\n                                                            van het kalenderjaar.\n\nDe contracthuur ultimo in een jaar is de mutatiehuur. Dit is de markthuur medio jaar t, voor gereguleerde\n                                                            VHE gemaximeerd op de maximum huur WWS medio jaar t.\n\nvoor gereguleerde VHE:\n\nContracthuur per jaar in jaar t\n\nDe contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar\n                                                            t en 6 keer de maandhuur medio jaar t.\n\nMarkthuur\n\nDe markthuur primo jaar t per maand\n\nDe markthuur primo in een jaar is gelijk aan de markthuur ultimo het voorgaande jaar.\n\nDe markthuur primo jaar 1 is gegeven.\n\nDe markthuur ultimo jaar t per maand\n\nDe markthuur ultimo jaar t is de markthuur primo jaar t ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie (i) in het huidige\n                                                            jaar.\n\nDe markthuur medio jaar t op basis van gemiddelde\n\nDe markthuur medio jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo jaar t en de markthuur ultimo jaar\n                                                            t.\n\nDit is de markthuur bij mutatie.\n\nDe markthuur medio jaar t op basis van indexatie\n\nDe markthuur medio jaar 1 is de gegeven markthuur ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie (i) in jaar 1.\n\nDe markthuur medio jaar t vanaf jaar t is de markthuur medio het voorgaande jaar een\n                                                            half jaar ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar en een half\n                                                            jaar met de prijsindex van het huidige jaar.\n\nMaximale huur WWS\n\nMaximale huur primo, in de eerste helft van een kalenderjaar\n\nDe maximale huur in de eerste helft van een kalenderjaar\n\nMaximale huur ultimo: de maximale huur die geldt vanaf 1\u00a0juli van een kalenderjaar.\n\nDe maximale huur volgens het WWS wordt jaarlijks medio: op 1\u00a0juli aangepast met de\n                                                            prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar.\n\nDit maximum geldt als grenswaarde voor de markthuur bij gereguleerde woningen.\n\nLiberalisatiegrens\n\nLiberalisatiegrens jaar 1 is gegeven\n\nLiberalisatiegrens vanaf jaar 2\n\nDe liberalisatiegrens vanaf jaar 2 is de grens van het voorgaande jaar aangepast met\n                                                            de prijsinflatie van het voorgaande jaar.\n\nSplitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als\n                                          een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex\n                                          vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld\n                                          in juridische en technische splitsingskosten.\n\nJuridische splitsingskosten\n\nJuridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening\n                                          van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 571 euro per te splitsen eenheid.\n\nJuridische splitsingskosten\n\nJuridische splitsingskosten\n\n\u20ac\u00a0571 per eenheid prijspeil 31-12-2022\n\nTechnische splitsingskosten\n\nTechnische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere\n                                          voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente.\n                                          Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het\n                                          kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.\n\nIn de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten\n                                          opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten\n                                          via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval\n                                          is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.\n\nToelichting uitwerking splitsingskosten\n\nDe splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats\n                                          op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat\n                                          betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste\n                                          jaar van de beschouwingsperiode.\n\nToelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting\n\nAls op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de\n                                          splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden\n                                          zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8ste jaar worden ge\u00efndexeerd:\n\n\u2022 Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonstijging als index.\n\n\u2022 Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenstijging\n                                                als index.\n\nHoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?\n\nIndien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze\n                                          voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met\n                                          de werkelijke situatie.\n\nDe verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden\n                                          in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig,\n                                          eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning\n                                          gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten.\n                                          De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten\n                                          instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de\n                                          peildatum 31\u00a0december 2022. Het bedrag ultimo 2023 wordt aangepast conform de bijbehorende\n                                          loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.\n\nVerkoopkosten\n\nVerkoopkosten\n\n1,0% van de leegwaarde\n\nToelichting uitwerking verkoopkosten:\n\nVoor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de\n                                          kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van\n                                          een kalenderjaar.\n\nErfpacht be\u00efnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op\n                                          de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er\n                                          zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen\n                                          en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld\n                                          herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel\n                                          gevallen niet precies zijn vastgelegd.\n\nIn deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen\n                                          beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.\n\nAls de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en\n                                             uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere\n                                             contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full\n                                             versie mogelijk is.\n\nHet uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat\n                                          en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De\n                                          correcties komen voort uit toekomstige financi\u00eble verplichtingen verbonden aan de\n                                          erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.\n\nWel of geen erfpacht en typen erfpacht\n\nQua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling)\n                                          het meest gebruikelijk:\n\n\u2022 \nEigendom\n\nEr is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.\n\n\u2022 \nEeuwigdurende erfpacht\n\nBij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor\n                                                altijd gevestigd.\n\n\u2022 \nVoortdurende erfpacht\n\nBij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien\n                                                verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen\n                                                als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de\n                                                erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch\n                                                zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende\n                                                erfpacht hetzelfde uitpakken.\n\n\u2022 \nTijdelijke erfpacht\n\nBij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het\n                                                is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten\n                                                in voorkomende gevallen \u2018tijdelijk\u2019 genoemd worden doch in de praktijk \u2018voortdurend\u2019\n                                                zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.\n\nEen ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter\n                                          aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd\n                                          zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke\n                                          canon kan vast maar ook variabel zijn.\n\nHet is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of\n                                          voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.\n\nVerder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid\n                                          gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen\n                                          gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van\n                                          sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie)\n                                          van toepassing.\n\nIn het objectgegeven \u2018Erfpacht\u2019 wordt aangegeven welke van deze vier situaties van\n                                          toepassing is.\n\nIn het objectgegeven \u2018Waardecorrectie erfpacht\u2019 wordt de contante waarde op peildatum\n                                          31-12-2022 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.\n\nWaardecorrectie erfpacht\n\nBij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie\n                                          is de contante waarde van de volgende componenten:\n\n1. Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum\n                                                van het contract. De indexatie van de canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld\n                                                jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen\n                                                van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.\n\n2. Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe\n                                                afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse\n                                                canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante\n                                                waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum\n                                                te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:\n\n\u2013 De grondwaarde op peildatum. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend\n                                                      worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde\n                                                      gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.\n\n\u2013 Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd\n                                                      ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd re\u00ebel dezelfde waarde behoudt.\n\n\u2013 Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening\n                                                      van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.\n\n\u2013 De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.\n\n\u2013 De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet\n                                                      die voor de hele waardering wordt gebruikt.\n\n3. Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de volgende\n                                                herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan\n                                                bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen\n                                                mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks\n                                                invloed en kunnen genegeerd worden.\n\n4. Erfpachtsuppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden\n                                                van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging,\n                                                bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming\n                                                naar commerci\u00eble bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het\n                                                moment waarop dit betaald moet worden, verschilt per erfpachtcontract. In sommige\n                                                gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of\n                                                uitgifteovereenkomst opgenomen.\n\n5. Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op\n                                                erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde.\n                                                Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben\n                                                met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld\n                                                vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele\n                                                gevallen verwaarloosbaar.\n\nBij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige\n                                          afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie\n                                          (meerwaardeafdracht).\n\nSchema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht.\n\nIn onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen\n                                          (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten\n                                          is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking.\n                                          Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.\n\nNCW canons\n\nIndien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum.\n                                          De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is\n                                          de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.\n\nStel de canon op prijspeil is \u20ac\u00a0800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon jaarlijks ge\u00efndexeerd wordt met de prijsinflatie,\n                                          dan is de uitkomst voor deze component gelijk aan \u20ac\u00a06.112.\n\nNCW canons is \u20ac\u00a06.112.\n\nNCW afkoop1\n\nDit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van\n                                          het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde\n                                          van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is \u20ac\u00a0150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan \u20ac\u00a030.000. Deze grondwaarde wordt\n                                          over een periode van 10 jaar ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10\n                                          is \u20ac\u00a035.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70%\n                                          van \u20ac\u00a035.859 is \u20ac\u00a025.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is \u20ac\u00a012.627.\n\nNCW afkoop 1 is \u20ac\u00a012.627\n\nUitgedrukt in een vergelijking:\n\nNCW afkoop 2\n\nStel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van \u20ac\u00a030.000, de inflatie\n                                          van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op\n                                          het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan \u20ac\u00a087.496. Gegeven de afslag (a) van\n                                          30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan \u20ac\u00a061.247. De NCW van dit bedrag tegen\n                                          een disconteringsvoet van 7,50% en een periode van 60 jaar is \u20ac\u00a0828.\n\nNCW afkoop 2 is \u20ac\u00a0828\n\nUitgedrukt in een vergelijking:\n\nWaardecorrectie erfpacht\n\nDe waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van\n                                          drie hierboven berekende componenten:\n\n+\n\nNCW canons\n\n\u20ac\u00a06.112\n\n+\n\nNCW afkoop 1\n\n\u20ac\u00a012.627\n\n+\n\nNCW afkoop 2\n\n\u20ac\u00a0828\n\n=\n\nWaardecorrectie erfpacht\n\n\u20ac\u00a019.567\n\nIn dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect\n                                          op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde.\n                                          In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.\n\nHet effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en\n                                          het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag\n                                          mee te rekenen.\n\nDe disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige\n                                          inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW\n                                          en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van\n                                          de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste\n                                          op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset\n                                          van het validatieonderzoek 2021 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij\n                                          de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare\n                                          en verklaarbare waardeontwikkeling.\n\nDe hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de\n                                          woning:\n\n\u2022 Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen\n\n\u2022 Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW\n\n\u2022 Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is\n\n\u2022 Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet\n                                                in 2021\n\n\u2022 Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen\n\n\u2022 Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een fullregio en/of aardbevingsgebied.\n\nIn een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:\n\nHierin geldt:\n\n\u2022 \ndv: is de te bepalen disconteringsvoet.\n\n\u2022 \ndvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2021, exclusief dMarkt.\n\n\u2022 \ndBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse.\n\n\u2022 \ndType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid.\n\n\u2022 \ndRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid.\n\n\u2022 \ndGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een fullregio en/of\n                                                aardbevingsgebied ligt.\n\n\u2022 \ndScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario.\n\n\u2022 \ndMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2022 en hun effect\n                                                op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2021 bepaalde factoren\n                                                leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2021. Om de disconteringsvoet op 31-12-2022\n                                                te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.\n\nIn de volgende tabellen worden de parameters gegeven.\n\nReferentieobject disconteringsvoet\n\nKenmerk\n\nKlasse\n\nBouwjaarklasse\n\n1975 tot 1990\n\nType verhuureenheid\n\nMGW\n\nCOROP plus G4\n\n\u2018s-Gravenhage\n\nWaarderingsscenario\n\nDoorexploiteren\n\nDisconteringsvoet ultimo 2021\n\n5,08% (dvRef)\n\nDisconteringsvoet ultimo 2022\n\n5,53% (dv)\n\nBouwjaarklasse\n\nOpslag %-punt\n\nBouwjaarklasse\n\nOpslag %-punt\n\n< 1920\n\nminus 0,09%\n\n\u2265 1975 < 1990\n\n0,00%\n\n\u2265 1920 < 1940\n\nMinus 0,03%\n\n\u2265 1990 < 2005\n\nminus 0,08%\n\n\u2265 1940 < 1960\n\n0,11%\n\n\u2265 2005\n\nminus 0,16%\n\n\u2265 1960 < 1975\n\n0,07%\n\nType verhuureenheid\n\nOpslag %-punt\n\nEGW\n\nminus 0,05%\n\nMGW\n\n0,00%\n\nCOROP-gebied G4\n\nOpslag %-punt\n\nCOROP-gebied G4\n\nOpslag %-punt\n\nOost-Groningen\n\n2,89%\n\nAgglomeratie Haarlem\n\n0,09%\n\nDelfzijl en omgeving\n\n1,70%\n\nZaanstreek\n\n0,25%\n\nOverig Groningen\n\n0,51%\n\nGroot-Amsterdam\n\n0,13%\n\nNoord-Friesland\n\n0,74%\n\nHet Gooi en Vechtstreek\n\n0,27%\n\nZuidwest-Friesland\n\n0,25%\n\nAgglomeratie Leiden en Bollenstreek\n\n0,19%\n\nZuidoost-Friesland\n\n0,72%\n\nAgglomeratie 's-Gravenhage\n\n0,12%\n\nNoord-Drenthe\n\n1,06%\n\nDelft en Westland\n\n\u20130,02%\n\nZuidoost-Drenthe\n\n1,12%\n\nOost-Zuid-Holland\n\n\u20130,26%\n\nZuidwest-Drenthe\n\n0,32%\n\nGroot-Rijnmond\n\n0,14%\n\nNoord-Overijssel\n\n0,11%\n\nZuidoost-Zuid-Holland\n\n0,07%\n\nZuidwest-Overijssel\n\n0,96%\n\nZeeuwsch-Vlaanderen\n\n0,62%\n\nTwente\n\n0,38%\n\nOverig Zeeland\n\n0,98%\n\nVeluwe\n\n0,30%\n\nWest-Noord-Brabant\n\n0,11%\n\nAchterhoek\n\n1,20%\n\nMidden-Noord-Brabant\n\n0,62%\n\nArnhem/Nijmegen\n\n0,51%\n\nNoordoost-Noord-Brabant\n\n0,19%\n\nZuidwest-Gelderland\n\n1,03%\n\nZuidoost-Noord-Brabant\n\n0,10%\n\nUtrecht\n\n0,27%\n\nNoord-Limburg\n\n0,60%\n\nKop van Noord-Holland\n\n0,93%\n\nMidden-Limburg\n\n0,51%\n\nAlkmaar en omgeving\n\n0,40%\n\nZuid-Limburg\n\n1,80%\n\nIJmond\n\n0,34%\n\nFlevoland\n\n0,56%\n\nG4\n\nOpslag %-punt\n\nG4\n\nOpslag %-punt\n\nAmsterdam\n\n\u20130,21%\n\nRotterdam\n\n0,05%\n\n's-Gravenhage\n\n0,00%\n\nUtrecht (gemeente)\n\n0,33%\n\nTabel 37 is voor indicatieve doeleinden opgenomen, aardbeving- en fullregio\u2019s vallen\n                                          immers buiten de basiswaardering.\n\nType gebied\n\nOpslag %-punt\n\nAardbevings- \u00e9n fullregio\n\n0,86%\n\nAardbevingsgebied\n\n0,83%\n\nFullregio\n\n0,03%\n\nOverig gebied\n\n0,00%\n\nWaarderingsscenario\n\nOpslag %-punt\n\nDoorexploiteren\n\n0,00%\n\nUitponden\n\n0,82%\n\nCOROP-gebied G4\n\nOpslag %-punt\n\nCOROP-gebied G4\n\nOpslag %-punt\n\nOost-Groningen\n\n0,20%\n\nAgglomeratie Haarlem\n\n0,25%\n\nDelfzijl en omgeving\n\n0,20%\n\nZaanstreek\n\n0,25%\n\nOverig Groningen\n\n0,20%\n\nGroot-Amsterdam\n\n0,25%\n\nNoord-Friesland\n\n0,20%\n\nHet Gooi en Vechtstreek\n\n0,25%\n\nZuidwest-Friesland\n\n0,20%\n\nAgglomeratie Leiden en Bollenstreek\n\n0,25%\n\nZuidoost-Friesland\n\n0,20%\n\nAgglomeratie 's-Gravenhage\n\n0,25%\n\nNoord-Drenthe\n\n0,20%\n\nDelft en Westland\n\n0,25%\n\nZuidoost-Drenthe\n\n0,20%\n\nOost-Zuid-Holland\n\n0,25%\n\nZuidwest-Drenthe\n\n0,20%\n\nGroot-Rijnmond\n\n0,25%\n\nNoord-Overijssel\n\n0,20%\n\nZuidoost-Zuid-Holland\n\n0,25%\n\nZuidwest-Overijssel\n\n0,20%\n\nZeeuwsch-Vlaanderen\n\n0,20%\n\nTwente\n\n0,20%\n\nOverig Zeeland\n\n0,20%\n\nVeluwe\n\n0,20%\n\nWest-Noord-Brabant\n\n0,20%\n\nAchterhoek\n\n0,20%\n\nMidden-Noord-Brabant\n\n0,20%\n\nArnhem/Nijmegen\n\n0,20%\n\nNoordoost-Noord-Brabant\n\n0,20%\n\nZuidwest-Gelderland\n\n0,25%\n\nZuidoost-Noord-Brabant\n\n0,20%\n\nUtrecht\n\n0,25%\n\nNoord-Limburg\n\n0,20%\n\nKop van Noord-Holland\n\n0,25%\n\nMidden-Limburg\n\n0,20%\n\nAlkmaar en omgeving\n\n0,25%\n\nZuid-Limburg\n\n0,20%\n\nIJmond\n\n0,25%\n\nFlevoland\n\n0,20%\n\nG4\n\nOpslag %-punt\n\nG4\n\nOpslag %-punt\n\nAmsterdam\n\n0,45%\n\nRotterdam\n\n0,45%\n\n's-Gravenhage\n\n0,45%\n\nUtrecht (gemeente)\n\n0,45%\n\nDe disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige\n                                          inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden\n                                          geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet\n                                          wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:\n\n\u2013 De risicovrije rentevoet.\n\n\u2013 De vastgoedsector specifieke opslag.\n\n\u2013 De opslag voor het markt- en objectrisico.\n\nDe hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands\n                                          historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA\n                                          rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt\n                                          van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum\n                                          van de waardering voorkomen.\n\nDe vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,\n                                          welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren\n                                          in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector\n                                          specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.\n\nOpbouw disconteringsvoet\n\nRisicovrije rentevoet\n\n0,09%\n\nVastgoed sectorspecifieke opslag\n\n6,34%\n\nDe opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde\n                                          opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:\n\n\u2013 Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.\n\n\u2013 Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.\n\n\u2013 Regio ingedeeld in vier regio\u2019s.\n\nKenmerken referentieobject\n\nKlasse\n\nBouwjaarklasse\n\n< 1960\n\nType verhuureenheid\n\nStudenteneenheid\n\nRegio\n\nWest\n\nDisconteringsvoet\n\n6,70%\n\nOpslag voor markt- en objectrisico\n\n0,27%\n\nDe totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,70%. Aangezien de\n                                          risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 6,43% uitkomen,\n                                          kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico\n                                          0,27%-punt bedraagt.\n\nOm tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik\n                                          gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen\n                                          ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken.\n                                          Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op-\n                                          en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet\n                                          van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.\n\nBouwjaarklasse\n\nOpslag in %-punt\n\n< 1960\n\n0,00%\n\n1960\u20131974\n\n0,13%\n\n1975\u20131989\n\n\u20130,06%\n\n1990\u20132004\n\n\u20130,25%\n\n\u2265 2005\n\n\u20130,50%\n\nType\n\nOpslag in %-punt\n\nStudenteneenheid\n\n0,00%\n\nZorgeenheid (extramuraal)\n\n0,60%\n\nRegio\n\nOpslag in %-punt\n\nNoord\n\n0,75%\n\nOost\n\n0,45%\n\nZuid\n\n0,70%\n\nWest\n\n0,00%\n\nDe eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e\n                                          jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die\n                                          vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant\n                                          gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel\n                                          van de marktwaarde.\n\nDe berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte\n                                          van het uitpondscenario.\n\nBij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het\n                                             16e jaar verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.\n\nDe benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.\n\nAlle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten\n                                             bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan stijging van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie\n                                             wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale\n                                             huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens.\n\nBij de bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt geen verouderingsopslag meegerekend. (De term verouderingsopslag betreft het verhogen van instandhoudingsonderhoud\n                                             met 100% vanaf het 16de jaar).\n\nDe eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant\n                                             gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.\n\nLet op: de op deze manier bepaalde eindwaarde is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde\n                                             moeten de overdrachtskosten (zie paragraaf 5.2.21) nog in mindering worden gebracht\n                                             om zo de netto eindwaarde te bepalen.\n\nDe eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt uitsluitend voort uit het voortzetten\n                                                van de exploitatie.\n\nDe eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt komt voort uit het voortzetten\n                                                van uitponden.\n\nDe eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de,\n                                             aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. De kasstromen\n                                             van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario\n                                             en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15e jaar is dan weer\n                                             gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.\n\nN.B.\n\nBij het bepalen van de eindwaarde in het uitpondscenario wordt wel gerekend met een verouderingsopslag van 100% voor instandhoudingsonderhoud. Dit in tegenstelling tot de eindwaarde in\n                                             het doorexploiteerscenario zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. Dat betekent\n                                             dat vanaf het 16e jaar wordt gerekend met een verdubbeling van de kosten van instandhoudingsonderhoud.\n\nDe eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario\u2019s worden berekend:\n\n\u2022 een eindwaardescenario op basis van uitponden.\n\n\u2022 of een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren.\n\nIn beide eindwaardescenario\u2019s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis\n                                             van een voortdurende looptijd benadering.\n\n\u2022 Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom\n                                                   CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.\n\n\u2022 Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een\n                                                   groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d \u2013 g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.\n\nKapitalisatiefactoren\n\nDe kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15\n                                             en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst\n                                             nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW\n                                             nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)0,5.\n\nHet invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar\n                                             15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:\n\nEW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d \u2013 g).\n\nDeze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d \u2013 g). (2)\n\nIndien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks\n                                             mogelijk af met (1 \u2013 m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g\n                                             maar aan (1 \u2013 m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 \u2013 m) * (1 + g) \u2013 1. Invoeren in vergelijking\n                                             (2) geeft:\n\nEW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 \u2013 m) * (1 + g) / (d \u2013 ((1 \u2013 m) * (1 + g) \u2013 1)).\n\nWanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het\n                                             einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf\n                                             jaar 16 uit drie componenten bestaan:\n\n1. Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.\n\n2. Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar afneemt, omdat\n                                                   het alsnog wordt geharmoniseerd.\n\n3. Het deel dat n\u00e1 begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar\n                                                   groter.\n\nVoor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij\n                                             maken we de volgende aannames:\n\n\u2022 De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de huurindex14F15).\n\n\u2022 De disconteringsvoet is gelijk aan d.\n\n\u2022 Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.\n\nDan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:\n\n1. Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met\n                                                   de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen\n                                                   halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats\n                                                   op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:\n\nK1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d \u2013 g)\n\n2. Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is\n                                                   de kapitalisatiefactor:\n\nK2 = (1 + d)0,5 * ((1 \u2013 m) * (1 + g)) / (d \u2013 ((1 \u2013 m) * (1 + g) \u2013 1))\n\nDoor het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:\n\nK2 = (1 + d)0,5 * (1 + g \u2013 m \u2013 m * g) / (d \u2013 (g \u2013 m \u2013 m * g))\n\n3. De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16 alsnog harmoniseert\n                                                   is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:\n\nK3 = K1 \u2013 K2\n\nDeze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle\n                                             kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd.\n\n\u2022 In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig vanwege de\n                                                   huurharmonisatie.\n\n\u2022 Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de factor K1\n                                                   omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad. Woningen blijven\n                                                   immers in exploitatie.\n\n\u2022 In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat woningen bij mutatie\n                                                   verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom uitsluitend de kapitalisatiefactor\n                                                   K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af als gevolg van de verkoop van woningen.\n\nHet verschil tussen de twee scenario\u2019s en de te gebruiken kapitalisatiefactor voor\n                                             huurinkomsten is hieronder schematisch weergegeven.\n\nSchematische weergave eindwaarde doorexploiteren en de betekenis van de kapitalisatiefactoren\n\nSchematische weergave eindwaarde uitponden en de betekenis van de kapitalisatiefactor\n\nBij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden met het\n                                             feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.\n\nIn onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt\n                                             gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario\u2019s:\n\nMarktwaardescenario\n\nGroeivoet (g)\n\nDoorexploiteren\n\nUitponden\n\nEindwaardescenario\n\nDoorexploiteren\n\nUitponden\n\nOpbrengsten\n\nHuur\n\nprijsinflatie\n\nK2\n\nReeds begin jaar 16 geharmoniseerd\n\nK1\n\nBegin jaar 16 nog niet geharmoniseerd\n\nK2\n\nVanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren\n\nK3\n\nVerkoopopbrengsten*\n\nleegwaardestijging/prijsinflatie15F1\n\nn.v.t.\n\nK2\n\nUitgaven\n\nOnderhoud\n\nbouwkostenstijging\n\nK1\n\nK2\n\nBeheer\n\nloonstijging\n\nK1\n\nK2\n\nOverig\n\nprijsinflatie\n\nK1\n\nK2\n\nVerkoopkosten*\n\nloonkostenstijging\n\nn.v.t.\n\nK2\n\nVerouderingsopslag\n\nbouwkostenstijging\n\nn.v.t.\n\nK2\n\nTe hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad in het doorexploiteerscenario)\n\n100%\n\n100%\n\n1 In de basisversie is voor parkeergelegenheden de leegwaardestijging gelijkgesteld\n                                             aan de prijsinflatie. Voor parkeergelegenheden geldt daarom bij het bepalen van de\n                                             eindwaarde de prijsinflatie als groeivoet. Voor woongelegenheden is de groeivoet de\n                                             leegwaardestijging.\n\nVoor de juiste huurindex dienen paragraaf 5.2.7 en de tabellen 23 en 24 gevolgd te\n                                             worden.\n\nVoor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:\n\n\u2022 Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau\n                                                   afgekapt op \u20ac\u00a00,\u2013.\n\n\u2022 In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het toepassen van\n                                                   deze berekening.\n\nTot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting\n                                          en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop\n                                          van het waarderingscomplex in verhuurde staat.\n\nHet tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen wijzigt per 1\u00a0januari\n                                          2023 van 8,0% naar 10,4%. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage\n                                          van de berekende waarde van een verhuureenheid.\n\nOverdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.\n\nDe volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de\n                                          eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat\n                                          immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een\n                                          fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden\n                                          met overdrachtskosten.\n\nDe werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke gelijk is aan\n                                          de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is de kasstroom ultimo\n                                          jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde k.k. maakt vervolgens verdisconteerd\n                                          onderdeel uit van de marktwaarde VON.\n\nN.B.\n\nOmdat het tarief van overdrachtsbelasting wijzigt per 1\u00a0januari 2023 zijn er in de\n                                                         waardering volgens het handboek 2022 twee situaties met twee verschillende tarieven:\n\n\u2013 Voor de eindwaarde geldt het nieuwe tarief dat 1\u00a0januari ingaat. Om de eindwaarde\n                                                         VON te herleiden tot de eindwaarde k.k. moet het nieuwe tarief van 10,4% voor de overdrachtsbelasting\n                                                         en 1% voor de overige kosten worden toegepast, in totaal dus 11,4%.\n\n\u2013 Voor het herleiden van de marktwaarde k.k. uit de marktwaarde VON moet nog het oude\n                                                         tarief van 8,0% voor de overdrachtsbelasting en 1% overige kosten worden toegepast,\n                                                         in totaal dus 9,0%.\n\nOverdrachtskosten\n\nMarktwaarde\n\nOverdrachtsbelasting op peildatum: 31-12-2022\n\n8,0%\n\nOverdrachtsbelasting vanaf 1\u00a0januari 2023\n\n10,4%\n\nOverige aankoopkosten\n\n1,0%\n\nTotale overdrachtskosten tot en met peildatum: 31-12-2022\n\n9,0%\n\nTotale overdrachtskosten vanaf 1\u00a0januari 2023\n\n11,4%\n\n\u2022 Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31\u00a0december\n                                                2022 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing\n                                                is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving\n                                                hiervan \u2018Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop\u2019.\n\n\u2022 Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld\n                                                dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit betekent dat voor\n                                                deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.\n\n\u2022 Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren\n                                                van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse\n                                                wordt aangetoond dat \u00e9\u00e9n van beide scenario\u2019s niet realistisch is in de markt.\n\n\u2022 De minimale marktwaarde van een complex is \u20ac\u00a00,\u2013.\n\n\u2022 De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de ge\u00efndexeerde\n                                                WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet\n                                                het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te\n                                                bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn,\n                                                behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.\n\nIn dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling\n                                    van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) en intramuraal zorgvastgoed (ZOG)\n                                    uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen\n                                    de objectgegevens en de modelparameters.\n\nDe objectgegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. De objectgegevens zijn\n                                    specifieke gegevens die voor BOG en MOG op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn.\n\nVoor ZOG moeten de objectgegevens op het niveau van verhuureenheid beschikbaar zijn.\n\nDe modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over\n                                    deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel.\n\nVoor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG/MOG/ZOG, wordt ten\n                                    opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt.\n                                    Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG/MOG/ZOG\n                                    alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een\n                                    uitpondscenario.\n\nZOG kent in sommige gevallen specifieke contracten, daar waar ZOG afwijkt van BOG\n                                    en MOG zijn in de tabellen andere gegevens opgenomen om hiermee om te kunnen gaan.\n                                    De full variant biedt extra mogelijkheden om met de specifieke contractvormen en afspraken\n                                    die intramuraal zorgvastgoed kent om te gaan.\n\nBedrijfsmatig, en maatschappelijk en zorg onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit\n                                                      leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te\n                                                      waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de\n                                                      full versie toe te passen. Indien de huursom van niet reguliere woningen, bedrijfsmatig,\n                                                      maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de\n                                                      totale huursom uitmaakt of van de DAEB tak of de niet DAEB tak afzonderlijk, is toepassing\n                                                      van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht\n\nDe volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG/MOG/ZOG\n                                       van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden worden bij BOG/MOG/ZOG\n                                       m2 BVO en m2 VVO als basiseenheden gebruikt. Een ander verschil tussen woongelegenheden en BOG\n                                       is dat alle genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld.\n                                       Bij MOG en ZOG zijn de bedragen inclusief BTW, tenzij expliciet anders vermeld.\n\nObjectgegevens\n\nBeschrijving\n\nNiveau\n\nWaarderingscomplex\n\nId waarderingscomplex\n\nUnieke identificatiecode van het waarderingscomplex.\n\ncomplex\n\nVerhuureenheid\n\nId verhuurcontract\n\nUnieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.\n\nVHE\n\nPostcode\n\nViercijferige postcode van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nType verhuureenheid\n\nType van de verhuureenheid naar BOG, MOG en ZOG.\n\nVHE\n\nBouwjaar\n\nBOG-MOG: Bouwjaar van de verhuureenheid.\n\nZOG: Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract.\n\nVHE\n\nZOG \u2013 aantal plekken verhuurcontract\n\nHet aantal plekken dat onder \u00e9\u00e9n en hetzelfde verhuurcontract valt\n\nVHE\n\nOppervlakte VVO\n\nVerhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in m2 van de verhuureenheid\n\nVHE\n\nOppervlakte BVO\n\nBruto vloeroppervlak (BVO) in m2 van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nIngangsdatum huurcontract\n\nDatum waarop de contracthuur van kracht wordt, of is geworden.\n\nVHE\n\nEinddatum huurcontract\n\nDatum waarop de contracthuur wordt be\u00ebindigd c.q. verlengd.\n\nVHE\n\nActuele contracthuur\n\nOvereengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum 31-12-2022.\n\nVHE\n\nMarkthuur\n\nBOG/MOG: Markthuur per jaar per m2 VVO van het verhuurcontract op peildatum.\n\nZOG: markthuur per verhuurcontract op peildatum.\n\nVHE\n\nIndicatie verlenging huurcontract\n\nIs wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract.\n\nVHE\n\nHerzieningshuur\n\nNieuwe contracthuur als gevolg van contracthernieuwing (aan einde looptijd) voor huidige\n                                                      huurder.\n\nVHE\n\nContractduur bij verlenging of nieuw contract\n\nDe verwachte duur van een verlengd of nieuw contract in jaren.16F1\n\nIndien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5 jaar.\n\nVHE\n\nAanvangsleegstand\n\nWel of geen aanvangsleegstand\n\nStaat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2022\n\nVHE\n\nWOZ-waarde\n\nBOG/MOG: WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2022, die als waardepeildatum\n                                                      01-01-2021 kent.\n\nZOG: WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2022, die als waardepeildatum\n                                                      01-01-2021 kent.\n\nVHE\n\nAchterstallig onderhoud\n\nWel of geen achterstallig onderhoud nodig om de verhuureenheid op de lange termijn\n                                                      te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose\n                                                      (MJOP).\n\nVHE\n\nAchterstallig onderhoud bedrag\n\nIndien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan worden verholpen.\n                                                      Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose.\n\nVHE\n\nErfpacht\n\nWel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend\n                                                      afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.\n\nVHE\n\nWaardecorrectie erfpacht\n\nDe contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige erfpachtverplichtingen\n                                                      (zie paragraaf 5.2.17).\n\nVHE\n\n1 De contractduur hoeft niet pers\u00e9 hele jaren te zijn. Een contractduur van bijvoorbeeld\n                                       2,5 jaar is gelijk 30 maanden.\n\nMet de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens,\n                                       die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor\n                                       de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn\n                                       op de modelparameters in de full versie.\n\n\u2022 De markthuur is voor BOG-MOG de huurprijs per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande\n                                                van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op waardepeildatum. Daarbij\n                                                geldt dat de markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een\n                                                verhuurcontract is be\u00ebindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per\n                                                jaar in m2 VVO van het contract als objectgegeven opgegeven gebaseerd op gegevens uit de markt\n                                                van vergelijkbare objecten.\n\n\u2022 De markthuur is voor ZOG de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing\n                                                en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur\n                                                in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat\n                                                een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling\n                                                per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.\n\n\u2022 De huurinkomsten voor BOG-MOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige\n                                                huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het\n                                                moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:\n\n\u2022 Het huidige huurcontract wordt verlengd (en/of herzien).\n\n\u2022 Het huidige huurcontract wordt opgezegd.\n\n\u2022 De huurinkomsten voor ZOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten.\n                                                De huidige huurcontracten zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten,\n                                                onder andere een lineair afschrijvingscomponent en een annu\u00eftair afschrijvingscomponent.\n                                                Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij invulbaar.\n                                                Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor de looptijd van\n                                                het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de prijsinflatie van het\n                                                voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de contracthuren, bestaat de mogelijkheid\n                                                om voor de gehele looptijd van het verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract\n                                                op te geven. Daarbij geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie\n                                                voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.\n\nOp het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee mogelijkheden:\n\n\u2013 Het huidige huurcontract wordt verlengd.\n\n\u2013 Het huidige huurcontract wordt opgezegd.\n\nBij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de afspraken in het\n                                             contract een nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Het kan zijn dat het contract voorziet\n                                             in het indexeren van de laatste contracthuur, het herzien van de huur, of een markthuur\n                                             wordt afgesproken.\n\n\u2022 Voor BOG-MOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging\n                                                   zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan\n                                                   worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur.\n                                                   Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.\n\nDe jaarlijkse stijging van de contracthuur is bij BOG-MOG in de werkelijkheid meer\n                                                   pluriform dan bij woongelegenheden, waar de contracthuur altijd medio jaar wordt aangepast\n                                                   op basis van de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Om reden van eenvoud moet bij\n                                                   BOG/MOG echter dezelfde systematiek als bij woongelegenheden aangehouden worden: contracthuren\n                                                   stijging met de prijsinflatie van het voorgaand jaar, markthuren met de prijsinflatie\n                                                   in het huidige jaar.\n\n\u2022 Voor ZOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging\n                                                   zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan\n                                                   worden afgesloten. Indien een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe\n                                                   contracthuur wordt opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist\n                                                   dat verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan\n                                                   met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF- berekening.\n                                                   Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn per m2 BVO, inclusief 21% BTW.\n\n\u2022 Eventuele leegstand kan voor een resterende periode worden ingerekend in een kalenderjaar\n                                                   volgend op het contracteinde.\n\nHet objectgegeven contractduur bij verlenging of nieuw contract bepaalt de duur van\n                                             een nieuw of verlengd contract en daarmee de mutaties die mogelijk gedurende de beschouwingsperiode\n                                             plaatsvinden. Het is mogelijk dat meerdere mutaties of verlengingen plaatsvinden gedurende\n                                             de 15-jaars periode, bijvoorbeeld als een contract op 1\u00a0januari 2023 expireert en\n                                             de contractduur gelijk is aan vijf jaar. De contractduur is ook van belang voor het\n                                             berekenen van de eindwaarde en dan specifiek om vast te stellen hoe lang een contract\n                                             nog doorloopt na het einde van de beschouwingsperiode.\n\nToelichting uitwerken huurinkomsten\n\nDe huurverhoging bij BOG/MOG/ZOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op 1\u00a0juli\n                                             van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende contractjaar. Dat vraagt\n                                             een andere benadering bij het verdelen van een kalenderjaar in een eerste en tweede\n                                             helft. Bij woningen bestaan beide helften uit elk zes maanden. Bij BOG/MOG/ZOG hoeft\n                                             dat niet zo te zijn.\n\nVoorbeeld:\n\nStel de ingangsdatum van een contract is 10\u00a0mei 2019. Het object is 100 m2 VVO en de contracthuur op peildatum (31\u00a0december 2022) is \u20ac\u00a0100,\u2013 per m2 VVO. De totale huur op peildatum is dan \u20ac\u00a010.000,\u2013. Het is het meest eenvoudig om\n                                             voor de uitwerking de \u2018bancaire\u2019 benadering te gebruiken. In die benadering telt elke\n                                             maand 30 dagen en een jaar 360 dagen. Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen\n                                             te rekenen, maar dat is complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt.\n                                             De vraag is wat de totale bruto huurkasstroom in 2023 is. De aanname is dat de huurindex\n                                             voor aanpassing 2,60% is.\n\n\u2022 V\u00f3\u00f3r 10\u00a0mei is de contracthuur gelijk aan \u20ac\u00a010.000. Het aantal dagen dat deze huur\n                                                   geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen.\n\n\u2022 Vanaf 10\u00a0mei is de contracthuur gelijk aan \u20ac\u00a010.000 * (1 + 2,60%) = \u20ac\u00a010.260. Deze\n                                                   huur geldt voor 231 dagen.\n\n\u2022 De totale contracthuur in 2023 is dan: (129/360) * \u20ac\u00a010.000 + (231/360) * \u20ac\u00a010.260\n                                                   is \u20ac\u00a010.167,\u2013. Op twee decimalen: \u20ac\u00a010.166,83.\n\n\u2022 In de exactere benadering zijn er 129 dagen v\u00f3\u00f3r 10\u00a0mei en 236 dagen na die datum\n                                                   op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2023 gelijk aan\n                                                   (129/365) * \u20ac\u00a010.000 + (236/365) * \u20ac\u00a010.190= \u20ac\u00a010.260,\u2013. Op twee decimalen: \u20ac\u00a010.168,11.\n                                                   Het verschil met de eenvoudige 360 dagen benadering is miniem, te weten \u20ac\u00a01,28.\n\nAls voor een contract of verhuureenheid geen contracthuur is opgevoerd en geen datum\n                                             ingang en datum einde van het contract, dan wordt verondersteld dat dit object op\n                                             peildatum leegstaat en dat er nog niet bekend is wanneer en tegen welke condities\n                                             het object verhuurd zal worden. Voor dergelijke contracten en verhuureenheden wordt\n                                             verondersteld:\n\n\u2022 Voor dit contract of verhuureenheid is er sprake van aanvangsleegstand. Dit moet opgevoerd\n                                                   worden bij de objectgegevens.\n\n\u2022 Vanaf de peildatum geldt een periode van leegstand gelijk aan de in tabel 54 opgenomen\n                                                   mutatieleegstand van 6 maanden.\n\n\u2022 Verondersteld wordt dat het object n\u00e1 deze periode van 6 maanden verhuurd wordt tegen\n                                                   de markthuur tegen een periode gelijk aan de bij objectgegevens opgevoerde \u2018Contractduur\n                                                   bij verlenging of nieuw contract\u2019.\n\n\u2022 Indien geen contractduur is opgevoerd, dan geldt de standaard contractduur van vijf\n                                                   jaren.\n\nIndien een contract wordt opgevoerd met een ingangsdatum na 1\u00a0januari 2023 dan gelden\n                                             de volgende principes:\n\n\u2022 De periode vanaf 1\u00a0januari 2023 tot de ingangsdatum van het contract moet als leegstand\n                                                   worden opgevat.\n\n\u2022 De opgevoerde contracthuur heeft in dat geval als peildatum de ingangsdatum van het\n                                                   contract, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.\n\nStandaard contractduur BOG/MOG/ZOG\n\nStandaard contractduur BOG/MOG/ZOG\n\nvijf kalenderjaren\n\nIndien voor een contract of verhuureenheid een ingangsdatum n\u00e1 de peildatum is opgevoerd,\n                                             dan wordt verondersteld dat het contract of de verhuureenheid tot die ingangsdatum\n                                             leegstaat. Die periode kan langer of korter duren dan de 6 maanden bij geen contract.\n                                             Er is sprake van aanvangsleegstand.\n\nAls de einddatum van een contract is bereikt, dan is er sprake van mutatie die \u00f3f\n                                             een verlenging van een contract \u00f3f een nieuw contract betreft. Bij korte contractduren\n                                             kunnen dergelijke mutaties meermaals voorkomen gedurende de beschouwingsperiode van\n                                             15 jaar.\n\n\u2022 Als bij de objectgegevens verlenging is gekozen, dan wordt verondersteld dat het contract\n                                                   steeds weer opnieuw verlengd wordt. Als daar niet voor is gekozen, dan wordt verondersteld\n                                                   dat contracten steeds weer vernieuwd worden met bijvoorbeeld mutatieleegstand als\n                                                   gevolg.\n\n\u2022 Indien gekozen is voor verlenging \u00e9n er is een herzieningshuur opgevoerd, dan geldt\n                                                   zowel bij de eerste als bij volgende mutaties deze herzieningshuur uiteraard ge\u00efndexeerd\n                                                   naar het moment van verlenging.\n\n\u2022 Indien gekozen is voor verlenging \u00e9n er is geen herzieningshuur opgevoerd, dan geldt\n                                                   bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.\n\n\u2022 Indien is gekozen voor geen verlenging dan geldt bij de eerste en volgende mutaties\n                                                   de markthuur.\n\nDe wijze waarop in de basis waardering omgegaan moet worden met al dan niet verlengen\n                                             is een modelmatige vereenvoudiging. In de praktijk komt het bijvoorbeeld voor dat\n                                             gerekend wordt met een kans op verlenging. Dergelijke berekeningen zijn complex. In\n                                             de full waardering is deze benadering wel toegestaan.\n\nDe exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings-\n                                          onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor\n                                          beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten\n                                          worden hierna nader toegelicht.\n\nHet instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode\n                                             nodig is om te verhuren object in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden,\n                                             als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om\n                                             investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het te verhuren\n                                             object. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.\n\nDe bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens\n                                             van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven\n                                             in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m2 BVO exclusief BTW voor BOG en inclusief 21% BTW voor MOG en ZOG.\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\nBOG: \u20ac\u00a06,50 per m2 BVO exclusief BTW\n\nMOG: \u20ac\u00a07,90 per m2 BVO inclusief BTW\n\nZOG: \u20ac\u00a010,50 per m2 BVO inclusief BTW\n\nMutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij de mutatiekosten\n                                             wordt onderscheid gemaakt tussen mutatieonderhoud en de kosten voor marketing.\n\nOnder het mutatieonderhoud worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de be\u00ebindiging van de\n                                             huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het\n                                             geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen\n                                             in het kader van instandhoudingsonderhoud, die zich voordoen als direct gevolg van\n                                             de mutatie.\n\nOnder de kosten voor marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken\n                                             om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de\n                                             eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van\n                                             de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.\n\nDe technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in rekening\n                                             gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging van de huurovereenkomst.\n\nEr wordt geen onderscheid gemaakt tussen de subtypen van BOG, MOG en ZOG. De bedragen\n                                             voor MOG en ZOG zijn inclusief BTW, die voor BOG zijn exclusief BTW.\n\nMutatiekosten\n\nTechnisch mutatieonderhoud\n\nMarketing\n\nKosten\n\nBOG: \u20ac\u00a010,90 per m2 BVO exclusief BTW\n\nMOG: \u20ac\u00a013,20 per m2 BVO inclusief BTW\n\nZOG: \u20ac\u00a013,20 per m2 BVO inclusief BTW\n\n14% van de marktjaarhuur\n\nIn veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de binnenkant\n                                             nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen\n                                             als achterstallig onderhoud dienen te worden beschouwd.\n\nAchterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering\n                                             van het vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende\n                                             onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die\n                                             een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange\n                                             termijn doorexploiteren van het vastgoed. Dit kan onder meer betrekking hebben op\n                                             funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet\n                                             om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische\n                                             en bouwkundige staat te houden.\n\nDe correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling\n                                             de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in\n                                             de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep\n                                             dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG\n                                             gaat het om de kosten exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om de bedragen inclusief\n                                             BTW.\n\nBeheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde.\n                                             Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object\n                                             gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten\n                                             worden niet gerekend tot de beheerkosten.\n\nDe hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de daaruit volgende\n                                             markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens\n                                             van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven\n                                             in onderstaande tabel. Voor BOG gaat het om bedragen exclusief BTW. Voor MOG en ZOG\n                                             gaat het om bedragen inclusief BTW.\n\nType\n\nBeheerkosten naar type\n\nBOG\n\n3,0% van de markthuur op jaarbasis\n\nMOG\n\n2,0% van de markthuur op jaarbasis\n\nZOG\n\n2,5% van de markthuur op jaarbasis\n\nBOG en MOG\n\nVoor BOG-MOG vallen onder belastingen en overige zakelijke lasten de gemeentelijke OZB, de rioolheffing\n                                             en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en\n                                             heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de\n                                             verzekeringen.\n\nToegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde\n                                             gemeentelijke tarieven 2022. De gemeentelijke OZB wordt in percentages opgegeven.\n                                             In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe de initi\u00eble OZB wordt bepaald en hoe deze\n                                             vervolgens met de prijsinflatie wordt ge\u00efndexeerd.\n\nVoor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen,\n                                             is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit\n                                             gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten\n                                             instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking\n                                             op de WOZ-waarde met peildatum 1\u00a0januari 2021. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt\n                                             het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, ge\u00efndexeerd met\n                                             de prijsinflatie.\n\nBelastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten \u2013 BOG-MOG\n\nGemeentelijke OZB \u2013 BOG-MOG\n\nGemeentelijke tarieven 2022 (%) zoals gepubliceerd door het COELO17F1\n\nBelastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG-MOG (excl. gemeentelijke\n                                                               OZB)\n\n0,13% van de WOZ-waarde\n\n1\n                                             https://www.coelo.nl/images/Gemeentelijke_belastingen_2021.xlsx\n\nZOG\n\nVoor ZOG vallen onder belastingen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB,\n                                             de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze\n                                             belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is\n                                             een gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten\n                                             per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen en overige\n                                             zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven\n                                             in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde van\n                                             de WOZ-beschikking 2022, die als waardepeildatum 1\u00a0januari 2021 kent. De bedragen\n                                             zijn per jaar. Tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand\n                                             gekomen bedrag ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie.\n\nBelastingen en verzekeringen \u2013 ZOG\n\nBelastingen en verzekeringen inclusief OZB\n\n0,35% van de WOZ-waarde\n\nDe in deze paragraaf opgenomen kosten vallen niet onder de BTW. Daarom is voor deze\n                                                posten geen onderscheid tussen inclusief en exclusief BTW.\n\nErfpacht be\u00efnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de\n                                          waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf\n                                          5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.\n\nDe objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf\n                                          het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1\u00a0januari 2023. Indien er sprake is\n                                          van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode\n                                          gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die\n                                          het resultaat is van deze leegstand.\n\nVoorbeeld:\n\nStel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar\n                                          de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur\n                                          primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de\n                                          markthuur verhuurd.\n\nMutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat\n                                          voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende\n                                          de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Mutatieleegstand\n                                          treedt alleen op bij mutatie naar een nieuw contract. Bij verlenging is er geen sprake\n                                          van mutatieleegstand.\n\nMutatieleegstand\n\nMutatieleegstand (in maanden)\n\nAantal maanden leegstand\n\n6 maanden\n\nVoorbeeld:\n\nStel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet\n                                          worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan\n                                          6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.\n\nDe disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige\n                                          inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat alleen wordt\n                                          gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de\n                                          volgende drie onderdelen:\n\n\u2013 De risicovrije rentevoet.\n\n\u2013 De vastgoedsector specifieke opslag.\n\n\u2013 De opslag voor het markt- en objectrisico.\n\nDe hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands\n                                          historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA\n                                          rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt\n                                          van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum\n                                          van de waardering voorkomen.\n\nDe vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,\n                                          welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren\n                                          in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector\n                                          specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.\n\nOpbouw disconteringsvoet\n\nRisicovrije rentevoet\n\n0,09%\n\nVastgoed sectorspecifieke opslag\n\n6,34%\n\nDe opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde\n                                          opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:\n\n\u2013 Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.\n\n\u2013 Type verhuurhuurcontract ingedeeld in drie typen.\n\n\u2013 Regio ingedeeld in vier regio\u2019s.\n\nBij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik\n                                          gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft geen\n                                          invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De\n                                          schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,\n                                          die op marktwaarde hebben gewaardeerd.\n\nKenmerk\n\nKlasse\n\nBouwjaarklasse\n\n< 1960\n\nType contractvorm\n\nBOG\n\nRegio\n\nWest\n\nDisconteringsvoet\n\n9,20%\n\nOpslag markt- en objectrisico BOG, MOG en ZOG\n\n2,77%-punt\n\nDe totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 9,20%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen\n                                          op 6,43% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor\n                                          het markt- en objectrisico 2,77% bedraagt.\n\nOm tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt\n                                          gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij\n                                          de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract\n                                          na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen\n                                          bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet\n                                          van de overige verhuurcontracten.\n\nBouwjaarklasse\n\nOpslag in %-punt\n\n< 1960\n\n0,00%\n\n1960 \u2013 1974\n\n\u20130,24%\n\n1975 \u2013 1989\n\n0,59%\n\n1990 \u2013 2004\n\n\u20130,10%\n\n\u2265 2005\n\n\u20130,25%\n\nType contractvorm\n\nOpslag in %-punt\n\nBOG\n\n0,00%\n\nMOG\n\n0,07%\n\nZOG\n\n0,00%\n\nRegio\n\nOpslag in %-punt\n\nNoord\n\nBOG-MOG: 0,90%\n\nZOG: 1,10%\n\nOost\n\nBOG-MOG: 0,60%\n\nZOG: 0,75%\n\nZuid\n\nBOG-MOG: 0,60%\n\nZOG: 0,75%\n\nWest\n\nBOG-MOG: 0,00%\n\nZOG: 0,00%\n\nDe eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e\n                                          jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die\n                                          vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant\n                                          gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel\n                                          van de marktwaarde.\n\nBij BOG/MOG/ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16e\n                                          jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.\n\nOm rekenkundige uniformiteit te waarborgen is de voortdurende looptijd benadering\n                                          voorgeschreven.\n\nVoor BOG/MOG/ZOG geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt\n                                          de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen\n                                          zijn hetzelfde als voor de woongelegenheden in het doorexploiteerscenario met uitzondering\n                                          van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden.\n                                          Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie\n                                          wordt omgegaan:\n\n\u2022 Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur\n                                                voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is,\n                                                is de resterende contractduur gelijk aan de standaard contractduur van 5 kalenderjaren.\n\n\u2022 Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is\n                                                van het maximum van de ge\u00efndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de markthuur\n                                                (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten,\n                                                die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de\n                                                huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:\n\n\u2022 CW15 = (1 + d)0,5 * {CH15 * (x \u2013 xn+1) / (1 \u2013 x) + 0,9 * max (CH15; MH15) * xn+1 / (1 \u2013 x)}\n\nHierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:\n\nx = (1 + g) / (1 + d).\n\n\u2022 De verouderingskosten bedragen 100% van de onderhoudskosten in jaar 15.\n\nHierin staat d voor disconteringsvoet en g voor groeivoet.\n\nDe via de voortdurende benadering bepaalde eindwaarde is de eindwaarde VON. Voor de\n                                          DCF is de eindwaarde k.k. van belang. De eindwaarde k.k. is gelijk aan: eindwaarde\n                                          VON/(1 + % overdrachtskosten).\n\nDe overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten bestaande\n                                          uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in\n                                          verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de\n                                          berekende marktwaarde van het verhuurcontract.\n\nOverdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.\n\nDe volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de\n                                          eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat\n                                          immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een\n                                          fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden\n                                          met overdrachtskosten\n\nDe werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. die gelijk is aan\n                                          de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. maakt daarmee verdisconteerd\n                                          onderdeel uit van de bruto marktwaarde.\n\nOverdrachtskosten\n\nOverdrachtsbelasting op peildatum 31-12-2022\n\n8,0%\n\nOverdrachtsbelasting vanaf 1\u00a0januari 2023\n\n10,4%\n\nOverige aankoopkosten\n\n1,0%\n\nTotale overdrachtskosten op peildatum 31-12-2022\n\n9,0%\n\nTotale overdrachtskosten van 1\u00a0januari 2023\n\n11,4%\n\nN.B.\n\nOm de eindwaarde k.k. te herleiden uit de eindwaarde VON moet het nieuwe tarief overdrachtsbelasting\n                                                         van 10,4% worden toegepast.\n\nVoor het bepalen de marktwaarde k.k. moet het oude tarief van 8,0% worden toegepast\n                                                         voor de overdrachtsbelasting.\n\n\u2022 Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31\u00a0december\n                                                2022 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing\n                                                is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving\n                                                hiervan \u2018Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop\u2019.\n\n\u2022 Bij BOG, MOG en ZOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.\n\n\u2022 De minimale marktwaarde van een complex is \u20ac\u00a00,\u2013.\n\n\u2022 De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de ge\u00efndexeerde\n                                                WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet\n                                                het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te\n                                                bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn,\n                                                behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.\n\nIn dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling\n                                    van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is\n                                    het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het\n                                    niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden\n                                    hierna beschreven.\n\nLet op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor parkeergelegenheden\n                                    worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart contract voor de parkeervoorziening.\n                                    Immers als de parkeervoorziening tezamen met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid\n                                    wordt verhuurd en \u00e9\u00e9n en hetzelfde contract kent, dan dient de parkeervoorziening\n                                    met het model voor woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden\n                                    gewaardeerd.\n\nIn dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden overeen met woongelegenheden\n                                    binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze benadering geldt met ingang van verslagjaar\n                                    2017 als voorschrift. Via de mutatiegraad kan snel uitponden, bijvoorbeeld binnen\n                                    een periode van drie jaar, gesimuleerd worden.\n\nDe volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor parkeergelegenheden\n                                       van de toegelaten instelling.\n\nObjectgegevens\n\nBeschrijving\n\nNiveau\n\nWaarderingscomplex\n\nId waarderingscomplex\n\nUnieke identificatiecode van het waarderingscomplex.\n\ncomplex\n\nMutatiekans\n\nDe gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2018 tot en met 2022.\n\ncomplex\n\nGesplitst complex\n\nHet waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden\n                                                      gesplitst.\n\ncomplex\n\nVerhuureenheid\n\nId verhuureenheid\n\nUnieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.\n\nVHE\n\nPostcode\n\nViercijferige postcode van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nType verhuureenheid\n\nType verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.\n\nVoor de categorisering naar parkeerplaats of garagebox kan worden aangesloten op de\n                                                      bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1).\n\nVHE\n\nBouwjaar\n\nBouwjaar van de verhuureenheid.\n\nVHE\n\nActuele contracthuur\n\nOvereengekomen maandhuur per contract van de verhuureenheid op 31-12-2022.\n\nVHE\n\nAanvangsleegstand\n\nWel of geen aanvangsleegstand.\n\nStaat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2022\n\nVHE\n\nWOZ-waarde\n\nWOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2022, die als waardepeildatum\n                                                      01-01-2021 kent. Indien een eerdere of latere beschikking wordt gebruikt, moet daarmee\n                                                      qua indexering rekening mee gehouden worden.\n\nVHE\n\nErfpacht\n\nWel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend\n                                                      afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.\n\nVHE\n\nWaardecorrectie erfpacht\n\nDe contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige erfpachtverplichtingen\n                                                      (zie paragraaf 5.2.17).\n\nVHE\n\nMet de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de parkeergelegenheden\n                                       plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven.\n                                       Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop worden de vrijheidsgraden\n                                       beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van\n                                       de basisversie.\n\nDe leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van\n                                          huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen,\n                                          zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.\n\nDe leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de met de prijsinflatie ge\u00efndexeerde WOZ-waarde.\n                                          Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking betrekking heeft op de\n                                          waardepeildatum 1\u00a0januari 2021.\n\nDe leegwaardestijging voor parkeergelegenheden is gelijk aan de prijsinflatie.\n\nDe WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden ge\u00efndexeerd met de prijsinflatie\n                                          van 2021 en 2022 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31\u00a0december 2022. Indien\n                                          de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1\u00a0januari 2021 nog niet beschikbaar is, of\n                                          wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1\u00a0januari 2022 al beschikbaar is, dient\n                                          deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum\n                                          1\u00a0januari 2021 heeft.\n\nDe markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur,\n                                          kan worden behaald op de waardepeildatum.\n\nVoor parkeergelegenheden wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele\n                                          contracthuur. Indien een parkeervoorziening structureel niet is verhuurd is en dus\n                                          te maken heeft met structurele leegstand, is voor een rekentechnische oplossing gekozen\n                                          dat een markthuur van 0 euro wordt opgenomen.\n\nVoor de hoogte van de mutatiekans wordt bij parkeergelegenheden geen onderscheid gemaakt\n                                          tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.\n\nDe mutatiekans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden\n                                          over de afgelopen vijf jaar (2018 tot en met 2022). Het betreft het aantal vrijgekomen\n                                          parkeergelegenheden door reguliere opzeggingen. Het betreft het totaal aantal mutaties\n                                          gedurende de periode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het\n                                          aantal verhuureenheden.\n\nVoorbeeldberekening\n\nVeronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo\n                                          jaar gedurende de jaren 2017 tot en met 2021 en er geen verkopen plaatsvinden in deze\n                                          periode.\n\n2018\n\n2 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2018\n\n2019\n\n5 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2019\n\n2020\n\n3 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2020\n\n2021\n\n2 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2021\n\n2022\n\n0 mutaties\n\n100 vhe ultimo 2022\n\nTotaal\n\n12 mutaties\n\n500 vhe\n\nHieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%\n\nDe jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur volgt dezelfde principes\n                                          als die bij woongelegenheden.\n\nDe contracthuur volgt daarbij de huurindex van de niet-gereguleerde woningen (zie\n                                          paragraaf 5.2.7).\n\nOok voor parkeren is het uitgangspunt dat de contracthuur per 1\u00a0juli van het jaar\n                                          wordt aangepast.\n\nDe exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan\n                                          van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen\n                                          en overige zakelijk lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.\n\nHet instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is\n                                             om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden,\n                                             als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om\n                                             investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid.\n                                             Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.\n\nDe bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens\n                                             van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven\n                                             in onderstaande tabel. Voor de parkeergelegenheden wordt een vast bedrag per jaar\n                                             aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar,\n                                             inclusief 21% BTW.\n\nType\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\nParkeerplaats\n\n\u20ac\u00a060, \u2013 per jaar\n\nGaragebox\n\n\u20ac\u00a0202, \u2013 per jaar\n\nBeheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeervoorziening.\n                                             Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object\n                                             gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten\n                                             worden niet gerekend tot de beheerkosten.\n\nDe hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen\n                                             voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,\n                                             die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.\n                                             De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.\n\nType\n\nBeheerkosten\n\nParkeerplaats\n\n\u20ac\u00a030, \u2013 per jaar\n\nGaragebox\n\n\u20ac\u00a041, \u2013 per jaar\n\nBij parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met belastingen en verzekeringen.\n                                             De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens\n                                             van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven\n                                             in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde ontleend aan\n                                             de WOZ-beschikking van 2022, die de waardepeildatum 1\u00a0januari 2021 kent. De bedragen\n                                             zijn per jaar, inclusief 21% BTW. In het doorexploiteerscenario wordt tijdens de DCF-periode\n                                             dit, op basis van de WOZ-waarde initieel tot stand gekomen bedrag, ge\u00efndexeerd met\n                                             de prijsinflatie.\n\nBelastingen en verzekeringen\n\nBelastingen en verzekeringen\n\n0,23% van de WOZ-waarde\n\nSplitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als\n                                          een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens\n                                          per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische\n                                          en technische splitsingskosten. Voor de indexatie van de splitsingskosten gelden dezelfde\n                                          principe als bij woongelegenheden. Zie paragraaf 5.2.15.\n\nJuridische splitsingskosten\n\nJuridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening\n                                          van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten\n                                          wordt een norm gehanteerd van 571 euro per te splitsen eenheid.\n\nJuridische splitsingskosten parkeergelegenheden\n\nJuridische splitsingskosten parkeergelegenheden\n\n\u20ac\u00a0571,\u2013 per te splitsen eenheid\n\nTechnische splitsingskosten\n\nTechnische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de\n                                          nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de\n                                          gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen\n                                          die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.\n\nIn deze basisvariant worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden\n                                          toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.\n\nDe verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden\n                                          bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele\n                                          andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid\n                                          gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten.\n                                          De hoogte van het bedrag is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,\n                                          die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Het bedrag is inclusief 21% BTW. Er wordt geen\n                                          onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.\n\nVerkoopkosten\n\nVerkoopkosten per eenheid\n\n\u20ac\u00a0571,\u2013\n\nDe objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf\n                                          het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1\u00a0januari 2023. Indien er sprake is\n                                          van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode\n                                          gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die\n                                          het resultaat is van deze leegstand.\n\nVoorbeeld:\n\nStel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar\n                                          de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur\n                                          primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de\n                                          markthuur verhuurd.\n\nMutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat\n                                          voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende\n                                          de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving\n                                          geldt alleen in het doorexploiteerscenario.\n\nMutatieleegstand\n\nMutatieleegstand (in maanden)\n\nAantal maanden leegstand\n\n6 maanden\n\nVoorbeeld:\n\nStel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet\n                                          worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan\n                                          6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.\n\nErfpacht be\u00efnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de\n                                          waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf\n                                          5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.\n\nDe disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige\n                                          inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd\n                                          uit de volgende drie onderdelen:\n\n\u2013 De risicovrije rentevoet.\n\n\u2013 De vastgoedsector specifieke opslag.\n\n\u2013 De opslag voor het markt- en objectrisico.\n\nDe hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands\n                                          historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA\n                                          rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt\n                                          van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum\n                                          van de waardering voorkomen.\n\nDe vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,\n                                          welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren\n                                          in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector\n                                          specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.\n\nOpbouw disconteringsvoet\n\nRisicovrije rentevoet\n\n0,09%\n\nVastgoed sectorspecifieke opslag\n\n6,34%\n\nDe opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde\n                                          opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:\n\n\u2013 Type verhuureenheid ingedeeld in twee typen.\n\n\u2013 Regio ingedeeld in vier regio\u2019s.\n\nBij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik\n                                          gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed\n                                          op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting\n                                          van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die\n                                          op marktwaarde hebben gewaardeerd.\n\nKenmerk\n\nKlasse\n\nType verhuureenheid\n\nParkeerplaats\n\nRegio\n\nWest\n\nDisconteringsvoet\n\n6,70%\n\nOpslag markt- en objectrisico\n\n0,27%-punt\n\nDe totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,70%. Aangezien de\n                                          risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 6,43% uitkomen,\n                                          kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico\n                                          0,27%-punt bedraagt.\n\nOm tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt\n                                          gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de\n                                          afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuureenheid\n                                          na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen\n                                          bij de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet\n                                          van de overige parkeergelegenheden.\n\nType\n\nOpslag in %-punt\n\nParkeerplaats\n\n0,00%\n\nGaragebox\n\n0,09%\n\nRegio\n\nOpslag in %-punt\n\nNoord\n\n1,15%\n\nOost\n\n0,35%\n\nZuid\n\n0,35%\n\nWest\n\n0,00%\n\nDe eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e\n                                          jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die\n                                          vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht verminderd met de overdrachtskosten.\n                                          Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet\n                                          naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.\n\nVanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende\n                                          looptijd in het doorexploiteerscenario, en van verder uitponden in het uitpondscenario.\n                                          Vanwege de rekenkundige uniformiteit is de berekening op basis van voortdurende looptijd\n                                          voorgeschreven.\n\nLet op:\n\nDe manier waarop voor een parkeergelegenheid de eindwaarde op basis van voortdurende\n                                          looptijd wordt bepaald is hetzelfde als bij woongelegenheden met uitzondering van\n                                          de verouderingsopslag instandhoudingsonderhoud. Deze is bij parkeergelegenheden zowel\n                                          van toepassing in het doorexploiteer- als in het uitpondscenario\n\nDe overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten\n                                          bij de verkoop van de parkeergelegenheden in verhuurde staat. De overdrachtskosten\n                                          worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van een eenheid.\n\nOverdrachtskosten\n\nOverdrachtsbelasting op peildatum 31-12-2022\n\n8,0%\n\nOverdrachtsbelasting vanaf 1\u00a0januari 2023\n\n10,4%\n\nOverige aankoopkosten\n\n1,0%\n\nTotale overdrachtskosten op peildatum 31-12-2022\n\n9,0%\n\nTotale overdrachtskosten vanaf 1\u00a0januari 2023\n\n11,4%\n\nN.B.\n\nOm de eindwaarde k.k. af te leiden van de eindwaarde VON moet gerekend worden met\n                                                         het nieuwe tarief overdrachtsbelasting van 10,4%.\n\nOm de marktwaarde k.k. af te leiden van de marktwaarde VON moet gerekend worden met\n                                                         het oude tarief van 8,0% overdrachtsbelasting.\n\nIndien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31\u00a0december\n                                          2022 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing\n                                          is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving\n                                          hiervan \u2018Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop\u2019.\n\n\u2022 De minimale waarde van een complex is \u20ac\u00a00,\u2013.\n\n\u2022 De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de ge\u00efndexeerde\n                                                WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet\n                                                het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te\n                                                bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn,\n                                                behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.\n\nNaast de basisversie van het waarderingshandboek heeft de toegelaten instelling ook\n                                    de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat\n                                    geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek.\n                                    In het geval dat de toegelaten instelling ervoor kiest om ten aanzien van \u00e9\u00e9n of meer\n                                    parameters af te wijken van dit handboek, dient de toegelaten instelling een externe\n                                    taxateur in te schakelen. Om tot een gedegen en afgewogen aanpassing van parameters\n                                    te komen, kan de taxateur en/of de toegelaten instelling deelnemen aan een (regionaal)\n                                    marktwaardeoverleg, een benchmark of een soortgelijke methode waarbij marktontwikkelingen\n                                    worden geanalyseerd en besproken. Uit de validatie van het handboek, blijkt dat dat\n                                    leidt tot het hanteren van beter vergelijkbare uitgangspunten en beter onderbouwde\n                                    aanpassingen van vrijheidsgraden. Een dergelijk waarderingsproces levert in principe\n                                    een hogere kwaliteit op van de waardering en dus ruimere toepassingsmogelijkheden\n                                    voor vastgoedsturing.\n\nIn de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur\n                                       tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde\n                                       van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat\n                                       te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters.\n                                       Daarbij dient de externe taxateur tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te\n                                       beoordelen, die daarvan het resultaat is. De volgende zaken zijn in de full-versie\n                                       aanpasbaar:\n\n\u2013 schematische vrijheid\n\n\u2013 markthuur\n\n\u2013 markthuurstijging\n\n\u2013 exit yield\n\n\u2013 leegwaarde\n\n\u2013 leegwaardestijging\n\n\u2013 disconteringsvoet\n\n\u2013 mutatie- en verkoopkans\n\n\u2013 onderhoud\n\n\u2013 technische splitsingskosten\n\n\u2013 bijzondere omstandigheden\n\n\u2013 erfpacht\n\n\u2013 exploitatiescenario\n\nOm specifieke afspraken en atypische inkomsten en uitgaven te kunnen modelleren mogen\n                                          er extra kasstromen toegevoegd worden aan het standaardschema uit de basisversie.\n                                          Voorwaarde is dat er een duidelijke en transparante uitsplitsing wordt gemaakt. Het\n                                          verloop van deze kasstromen over de jaren hoeft niet pers\u00e9 inflatievolgend te zijn.\n                                          Uitgangspunt is dat de kasstromen en hun verloop worden benoemd.\n\nDoor deze toevoeging kunnen specifieke contractafspraken omtrent huurinkomsten (lineair\n                                          aflopende huur, geen huurstijging), meerdere contracten per complex (bijv. bij BOG-MOG-ZOG),\n                                          overige inkomsten (bijv. uit zendmastinstallaties) en specifieke uitgaven in de full-variant\n                                          beter worden gemodelleerd. Hieronder volgt (een in principe) limitatieve lijst van\n                                          kasstromen die opgevoerd mogen worden:\n\n\u2013 Huurinkomsten (evt. van meerdere contracten)\n\n\u2013 Aanvangsleegstand\n\n\u2013 Huurderving oninbaar door wanbetaling\n\n\u2013 Huurderving door frictie- / mutatieleegstand\n\n\u2013 Huurvrije perioden / incentives\n\n\u2013 Specifieke vaste lasten\n\n\u2013 Specifieke object gerelateerde kosten (zoals, niet verrekenbare BTW, servicekosten\n                                                eigenaar, VvE, verhuurcourtage objectbeheer en onderhoudskosten indien deze substantieel\n                                                afwijken van gebruikelijke waarden).\n\nLet op: het gebruik van schematische vrijheid is in principe niet bedoeld voor de waardering\n                                          van reguliere woningen, alleen in uitzonderlijke gevallen kan hiervan sprake zijn\n                                          (bijvoorbeeld als er bij nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als\n                                          extra kasstroom moet worden opgevoerd, of als bijvoorbeeld bij een sloopcomplex waarbij\n                                          een anti-kraakwacht een maandelijkse vergoeding ontvangt). Indien schematische vrijheid\n                                          voor de energieprestatievergoeding (EPV) wordt toegepast moet in de waardering rekening\n                                          worden gehouden met bijkomende effecten. Zo zijn aan de EPV administratieve lasten\n                                          verbonden, is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van installaties in de woning\n                                          en wordt de EPV bij de mutatie naar markt mogelijk niet meer geheven maar opgenomen\n                                          in de markthuur.\n\nOnder schematische vrijheid kan voor reguliere woningen ook worden verstaan dat de\n                                          taxateur kiest voor een andere subtypering dan op grond van de basisversie is voorgeschreven.\n                                          Zo mag een externe taxateur bijvoorbeeld in de full versie taxatie afwijken van het\n                                          voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel\n                                          EGW moeten worden gewaardeerd.\n\nDaarbij moet te allen tijde goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor de schematische\n                                          vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar in de DCF blijft gehandhaafd.\n\nIn de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige\n                                          schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor\n                                          de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe\n                                          taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn\n                                          inschatting van de markthuur of een andere modelmatig bepaalde markthuur, mits deze\n                                          is geverifieerd door een taxateur. In de full versie kan de externe taxateur ook van\n                                          de kwaliteitskortingsgrens voor studenteenheden onderbouwd afwijken.\n\nDe markthuurstijging is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Als er gegronde\n                                          redenen zijn om de markthuurstijging boven of onder inflatie te verwachten, heeft\n                                          de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde markthuurstijging.\n\nAls alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield\n                                          gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15. De taxateur moet\n                                          daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte van de exit yield en\n                                          een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere parameters en de exit yield\n                                          (bijvoorbeeld: output BAR, verouderingseffect, verwachte huur- en waardegroei, stijgende\n                                          of dalende risicoperceptie gedurende beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking\n                                          en verschilduiding met de berekende eindwaarde worden gemaakt.\n\nDe leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter, er kunnen\n                                          verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit\n                                          bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop\n                                          de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde\n                                          te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. Voor de bepaling\n                                          van deze leegwaarde mogen ook andere modelmatig bepaalde leegwaardes worden gebruikt,\n                                          mits deze geverifieerd zijn door een taxateur.\n\nDe leegwaardestijging is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden.\n                                          Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld\n                                          omdat de te verwachten stijging van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt\n                                          met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur\n                                          heeft de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde leegwaardestijging. In\n                                          het geval van parkeren wordt in de basisversie uitgegaan van een leegwaardestijging\n                                          gelijk aan de prijsinflatie. In de full-versie mag de taxateur hiervan afwijken.\n\nDe hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd\n                                          recht gedaan aan de risico\u2019s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties\n                                          van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet\n                                          rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe\n                                          taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als\n                                          daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte\n                                          van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.\n\nIn de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorie\u00ebn gewerkt met gemiddelde\n                                          bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken\n                                          van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer vari\u00ebren\n                                          dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen\n                                          voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.\n\nHet bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer wat nodig\n                                          is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie voldoende woontechnische\n                                          kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook markttechnische aanpassingen\n                                          wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen desgewenst in de full-versie worden\n                                          opgenomen.\n\nIn de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is toegelicht\n                                          dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden gemaakt ten behoeve\n                                          van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning\n                                          door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende\n                                          eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk\n                                          kunnen deze technische splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit\n                                          het geval is, kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe\n                                          taxateur meegenomen worden.\n\nKosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals erfpachtsuppletie mogen\n                                          niet onder deze post worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder\n                                          de post waardecorrectie als gevolg van erfpacht.\n\nDe hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de\n                                          afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar\n                                          reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een\n                                          afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een\n                                          externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.\n\nAls er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans vrijkomende\n                                          verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook rekening mee worden\n                                          gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden in de wederverhuur te nemen\n                                          in de full versie. Voor deze verhuureenheden geldt dan dat de huur opgetrokken wordt\n                                          naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Verder\n                                          is bij deze verhuureenheden in de toekomst weer dezelfde mutatiekans van toepassing.\n\nBijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen\n                                          rekening wordt gehouden, of waarvan de aannames uit de basisversie niet overeenkomen\n                                          met de specifieke situatie van het getaxeerde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld\n                                          een langere of kortere leegstand als gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie.\n                                          Ook het effect van bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van\n                                          huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potenti\u00eble koper kan\n                                          de taxateur meenemen bij de waardering.\n\nZoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten\n                                          tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een\n                                          globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie,\n                                          is het verplicht met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het\n                                          effect van de erfpacht op de waarde te komen.\n\nAls uit marktonderzoek blijkt dat \u00e9\u00e9n van beide exploitatiescenario\u2019s (doorexploiteren\n                                          of uitponden) niet realistisch is gezien de marktomstandigheden, dan mag de taxateur\n                                          gebruikmaken van het toepassen van slechts \u00e9\u00e9n enkel scenario voor het vaststellen\n                                          van de marktwaarde.\n\nDe waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist\n                                       de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te\n                                       zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare\n                                       beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat\n                                       sprake kan zijn van drie type taxaties, te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie\n                                       en (3) markttechnische update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend\n                                       kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste \u00e9\u00e9n volledige\n                                       taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige\n                                       taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis\n                                       van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen\n                                       in \u2018Bijlage 5 \u2013 Rapportagevereisten NRVT\u2019.\n\nBij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen van het NRVT\n                                       afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het\n                                       titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen\n                                       van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen\n                                       documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van\n                                       de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur\n                                       de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke\n                                       broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de\n                                       corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan het omgevingsplan, dat er geen bijzonderheden\n                                       zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke\n                                       rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en / of\n                                       verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het\n                                       taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te\n                                       zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant. Een voorbeeldverklaring is\n                                       opgenomen in bijlage 6.\n\nLet op: Het is de primaire taak van de toegelaten instelling om juiste brongegevens aan\n                                       te leveren ten behoeve van de full-taxatie.\n\nDe taxaties in het kader van de full versie in 2022 dienen ten minste te voldoen aan\n                                       de verplichte onderdelen van een \u2018hertaxatie\u2019 conform de reglementen van het NRVT\n                                       in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet\n                                       verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan\n                                       de taxateur op basis van de informatie / verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt\n                                       ook als er in de afgelopen drie jaar geen \u2018volledige taxatie\u2019 van het vastgoed heeft\n                                       plaatsgevonden. In bijlage 5 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel\n                                       optioneel of ter beoordeling van de taxateur komen.\n\nTen aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis\n                                       van het principe \u2018pas toe of leg uit\u2019 tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige\n                                       waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen.\n                                       De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden\n                                       toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te\n                                       worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden\n                                       waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient\n                                       per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden.\n                                       In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord,\n                                       tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen\n                                       hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau.\n                                       Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de\n                                       toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.\n\nBij gebruik van de full versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend\n                                       deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd.\n                                       Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een interne waardering van de\n                                       corporatie vereist.\n\nAls er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden van de\n                                       (deel)portefeuille mag er ook gekozen worden voor een markttechnische update door\n                                       de taxateur, dit is echter geen verplichting. Zoals vermeld in hoofdstuk 2.5 kan de\n                                       interne waardering alleen voor de reguliere woningen en homogeen parkeervastgoed worden\n                                       uitgevoerd. Nadere voorwaarden zijn gesteld in bijlage 10.\n\nDe opdracht van de toegelaten instelling aan de externe taxateur dient in overeenstemming\n                                       te zijn met wet- en regelgeving, in casu dit handboek en verder aan te sluiten bij\n                                       de bepalingen van het reglement van de NRVT. Voorts dient in de opdracht vastgelegd\n                                       te zijn dat de externe taxateur een taxatierapport en een taxatiedossier opstelt waarin\n                                       nadere toelichting en onderbouwing is opgenomen daar waar gebruik is gemaakt van de\n                                       vrijheidsgraden. Er mogen geen belemmeringen zijn voor de toegelaten instelling om\n                                       het taxatierapport en het taxatiedossier aan de Autoriteit woningcorporaties ter beschikking\n                                       te stellen.\n\nDe beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in\n                                    de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die\n                                    ontstaat is de \u2018Beleidswaarde\u2019. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de\n                                    \u2018maatschappelijke bestemming\u2019. Figuur 3 geeft visueel de stappen weer van marktwaarde\n                                    naar beleidswaarde. Hieronder wordt nader toegelicht op welk vastgoed de beleidswaarde\n                                    van toepassing is, een verdere verdieping van de vier stappen, en tot slot aanvullende\n                                    informatie over de berekening.\n\nVoor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities\n                                       welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige\n                                       en onzelfstandige woongelegenheden.\n\nVoor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de\n                                       beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorie\u00ebn:\n                                       bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden\n                                       en exoten/rafelranden (zie definities in Bijlage 1).\n\nDe beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor\n                                       het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen\n\nIn deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde wordt berekend.\n                                       De omvang van de tussenliggende stappen \u2013 de afslagen of opslagen voor beschikbaarheid,\n                                       betaalbaarheid, kwaliteit en beheer \u2013 dient afzonderlijk bepaald te worden. De marktwaarde\n                                       minus de uitkomsten van de vier stappen moet gelijk zijn aan de beleidswaarde.\n\nModelmatige of rekenkundige benadering berekening beleidswaarde en afslagen\n\nIn de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In deze paragraaf\n                                       wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De stappen kunnen zowel\n                                       rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige benadering vraagt om een\n                                       complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen zowel het verschil van de kasstroom\n                                       zelf, als het verschil in de eindwaarde van die kasstroom wordt bepaald.\n\nIn deze paragraaf wordt de modelmatige benadering beschreven. De waarden uit de verschillende\n                                       stappen 0 tot en met 4 worden daarbij aangeduid als W0, W1, W2, W3 en W4.\n\n\u2022 W0: De marktwaarde in verhuurde staat in stap 0 is, zowel in de basisversie als in\n                                             de full versie, het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario\n                                             (indien een uitpondscenario is toegestaan).\n\n\u2022 W1: Om de waarde in stap 1 te berekenen moeten de volgende modelmatige instellingen\n                                             aangepast worden:\n\n\u25cb Kies doorexploiteren als scenario dat de waarde bepaalt.\n\n\u25cb Hef de correctie van de marktwaarde naar minimaal \u20ac\u00a00 op.\n\n\u25cb Pas eindwaarde berekening op basis van formules eeuwigdurende benadering van het handboek\n                                                   toe.\n\n\u25cb Stel de overdrachtskosten in op 0%.\n\n\u25cb De omvang van de af- of opslag voor beschikbaarheid is dan gelijk aan W0 minus W1.\n\n\u2022 W2: Om vervolgens de waarde in stap 2 te berekenen moeten de volgende instellingen\n                                             aanvullend in het model aangezet worden:\n\n\u25cb Hanteer de huren conform beleidsscenario. Rekenen met de streefhuur en niet met de\n                                                   markthuur bij mutatie en pas de specifieke boveninflatoire huurverhoging voor de contracthuren\n                                                   van de beleidswaarde toe. (zie voor de huurverhoging de paragraaf over 9.2.3.2. over\n                                                   huurstijging contracthuur).\n\n\u25cb Pas de correctie erfpacht conform het beleidsscenario toe (bij erfpacht kan die correctie\n                                                   afwijken van de correctie voor de marktwaarde).\n\n\u25cb De omvang van de af- of opslag voor betaalbaarheid is dan gelijk aan W1 minus W2.\n\n\u2022 W3: Om vervolgens de waarde in stap 3 te berekenen moeten de volgende instellingen\n                                             aanvullend in het model worden aangezet:\n\n\u25cb Hanteer onderhoud conform beleidsscenario. Dit impliceert de volgende zaken:\n\n\u2022 Het model rekent met een onderhoudsbedrag per vhe per jaar conform het beleid.\n\n\u2022 Dit onderhoudsbedrag is inclusief mutatieonderhoud. Mutatieonderhoud moet daarom in\n                                                         de beleidswaarde berekening op nul worden gezet.\n\n\u2022 Pas indien nodig achterstallig onderhoud aan. Dit bedrag kan in een beleidsscenario\n                                                         afwijken van een in het marktwaardescenario opgevoerd bedrag.\n\n\u2022 Minimum van markt of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing. Aanpassing van\n                                                         beleidsonderhoud betekent ook automatisch beleidsonderhoud in de eindwaarde.\n\n\u25cb De omvang van de af- of opslag voor kwaliteit is dan gelijk aan W2 minus W3.\n\n\u2022 W4: om de waarde in stap 4 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend\n                                             in het model worden aangezet:\n\n\u25cb Hanteer beheer conform beleidsscenario. Dit impliceert:\n\n\u2022 Het model rekent met een bedrag voor beheer per vhe per jaar conform het beleid.\n\n\u2022 In de beleidswaarde vervangt deze post meerdere posten in de marktwaarde, namelijk\n                                                         beheerkosten \u00e9n de posten belastingen, heffingen en verzekeringen en overige zakelijke\n                                                         lasten (paragraaf 5.2.6.4). De laatste post moeten daarom op nul gezet worden.\n\n\u25cb De omvang van af- op opslag voor beheer is dan gelijk aan W4 minus W3.\n\nDe uitkomst van de laatste stap is tevens de beleidswaarde en de vergelijking W4 =\n                                       W0 \u2013 afslag beschikbaarheid \u2013 afslag betaalbaarheid \u2013 afslag kwaliteit \u2013 afslag beheer\n                                       zal sluitend zijn.\n\nLet op: de volgorde van de stappen is van belang. Wijziging in de volgorde leidt voor\n                                       afslagen tot een ander resultaat.\n\nLet op:\n\nHou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurstijging voor de beleidswaarde\n                                       vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24\n                                       van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.\n\nLet op:\n\nVoor de beleidswaarde geldt dat de overdrachtskosten 0 zijn. Dit geldt zowel voor\n                                       de berekening van de beleidswaarde k.k., als voor de eindwaarde k.k.\n\nHet effect van geen overdrachtskosten komt tot uitdrukking in de afslag beschikbaarheid.\n                                       Dit impliceert dat deze afslag negatief kan zijn als de marktwaarde voorkomt uit het\n                                       doorexploiteerscenario.\n\nHet startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde\n                                          staat (kosten koper) conform balans in de jaarrekening, onderscheiden naar DAEB-TI,\n                                          niet-DAEB-TI en geconsolideerde verbindingen. Dit kan zowel een basis als een full\n                                          versie betreffen.\n\nVoor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de\n                                          marktwaardeberekening afgedwongen \u00e9n wordt in het doorexploiteerscenario de berekening\n                                          van de eindwaarde conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden\n                                          in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet (zie tabel 74 in paragraaf 9.2.7).\n\nLet op: Indien de berekende marktwaarde negatief is en dus volgens het voorschrift op 0\n                                          gesteld is, dan moet in deze stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan\n                                          de ongecorrigeerde negatieve marktwaarde.\n\nEindwaarde\n\nIn het doorexploiteerscenario wordt een eindwaarde verondersteld op basis van doorexploiteren\n                                          met een voortdurende looptijd (conform de methodiek beschreven in paragraaf 5.2.20.3\n                                          in het handboek).\n\nIndien in de full versie gebruik wordt gemaakt van een exit yield, wordt de op basis\n                                          van de met deze exit yield berekende eindwaarde vervangen door de op basis van de\n                                          methodiek met een voortdurende looptijd op basis van de kasstromen bepaalde eindwaarde.\n\nBij een full marktwaardering heeft de taxateur, zoals in paragraaf 8.1.11 beschreven,\n                                          de mogelijkheid om af te wijken van de regel dat de marktwaarde het maximum is van\n                                          de marktwaarde op basis van een doorexploiteer- en de marktwaarde van het uitpondscenario.\n                                          Als de taxateur in dit geval een uitpondscenario forceert, hetgeen impliceert dat\n                                          de waarde van dit scenario lager is dan die van het doorexploiteerscenario, dan is\n                                          de afslag beschikbaarheid gelijk aan het verschil tussen de geforceerde waarde en\n                                          de waarde in het doorexploiteerscenario die bepaald is volgens de basis of de full\n                                          waardering. De afslag beschikbaarheid is in deze situatie positief.\n\nN.B.\n\nDe eindwaarde binnen de beleidswaarde berekening is zelf een beleidswaarde. Gegeven\n                                          het feit dat een beleidswaarde negatief kan zijn geldt dat ook de eindwaarde negatief\n                                          kan zijn.\n\nHet verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 0 is de afslag\n                                             voor beschikbaarheid.\n\nMet de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario\n                                          de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap\n                                          het eigen beleid voor de jaarlijkse huurstijging verwerkt, rekening houdend met de\n                                          kaders vanuit wetgeving.\n\nDe streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens.\n                                             De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid\n                                             van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs\n                                             gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.\n\nDaarnaast gelden de volgende uitgangspunten:\n\n1. De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op dezelfde wijze\n                                                   ge\u00efndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat wil zeggen met de prijsinflatie\n                                                   (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraad\n                                                   markthuurstijging, om af te wijken van de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks\n                                                   niet overgenomen voor de beleidswaarde.\n\n2. Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de maximale huur\n                                                   conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd worden naar deze maximale\n                                                   huur conform het WWS.\n\n3. Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur en/of de\n                                                   maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.\n\n\u2022 Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is dan de\n                                                         maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere\n                                                         maximum huur volgens het WWS.\n\n\u2022 In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de contracthuur,\n                                                         maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur\n                                                         als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere streefhuur.\n\n\u2022 Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan streefhuur\n                                                         sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt\n                                                         dan pas bij mutatie plaats.\n\n4. Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden met de\n                                                   liberalisatiegrens als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde van DAEB woongelegenheden\n                                                   blijft aansluiten bij het doorverhuren van de woongelegenheid als DAEB woning. Zodat\n                                                   op portefeuilleniveau het aantal DAEB woningen ook structureel blijft aansluiten aan\n                                                   uitgangspunten in prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is\n                                                   dan de liberalisatiegrens.\n\n5. Daarom is voorgeschreven dat de ge\u00efndexeerde streefhuur van een DAEB woning in enig\n                                                   jaar niet hoger mag zijn dan de ge\u00efndexeerde liberalisatiegrens in dat jaar.\n\n\u2022 Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de niet-DAEB\n                                                         tak (gereguleerd en geliberaliseerd) hebben logischerwijs een streefhuur die boven\n                                                         de liberalisatiegrens ligt.\n\n\u2022 Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet voor de contracthuren.\n                                                         Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van een nog niet gemuteerde DAEB\n                                                         woning boven de liberalisatiegrens uitkomt\n\nDe stijging van de contracthuur van gereguleerde woningen wordt in de beleidswaarde\n                                             bepaald op basis van de grondslag looninflatie (voor de jaren 2023\u20132025) \u00f3f prijsinflatie\n                                             (vanaf 2026) van het voorgaande jaar, en een opslag op deze grondslag, zoals ook bij\n                                             de marktwaarde gebeurt.\n\nMede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van\n                                             de stijging zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde\n                                             een lagere huurstijging worden gekozen dan is opgenomen in bovenstaande door een lagere\n                                             opslag op te voeren. De in tabel 23 uitgewerkte huurindexen voor de marktwaarde gelden\n                                             nog wel als maximum van de toegestane huurstijging.\n\nTer info:\n\nDe Nationale Prestatieafspraken18F1 die Aedes, Woonbond, VNG en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening\n                                                            hebben gesloten, leiden tot een forse verandering van het kader met betrekking tot\n                                                            het huurbeleid voor Woningcorporaties. Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 is namelijk\n                                                            afgesproken dat de jaarlijkse CAO-loonontwikkeling minus 0,5% de ruimte voor de jaarlijkse\n                                                            huursomstijging gaat begrenzen. Voor de laatste twee jaar van de prognose is de inflatie\n                                                            weer het ijkpunt. Rekening houdend met deze afspraken en de wettelijke kaders, bepaalt\n                                                            de corporatie zijn huurbeleid en de daaruit voortvloeiende huurraming.\n\n1 Zie https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/06/30/nationale-prestatieafspraken-woningcorporaties\n\nDe huuropslag is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau\n                                             van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende\n                                             regels:\n\n\u2022 Indien geen opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd, dan gelden\n                                                   de opslagen uit tabel 23. De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet\n                                                   groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabellen 23.\n\n\u2022 De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen\n                                                   voor de marktwaarde in tabel 23. Indien een opslag wel boven dit maximum uitstijgt,\n                                                   dan moet gerekend worden met de opslag uit tabellen 23.\n\n\u2022 Het is toegestaan negatieve opslagen voor de huurverhoging door te voeren. Dit impliceert\n                                                   dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de\n                                                   looninflatie (voor reguleerde woningen 2023\u20132025) of prijsinflatie (voor gereguleerde\n                                                   woningen vanaf 2026).\n\nAls gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde\n                                             woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde\n                                             woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de (ge\u00efndexeerde)\n                                             streefhuur of ge\u00efndexeerde maximale huur volgens het WWS.\n\nDe huuraanpassing van geliberaliseerde woningen is in de beleidswaarde gelijk aan\n                                             de huurindexen in de marktwaarde voor geliberaliseerde woningen zoals opgenomen in\n                                             tabel 24.\n\nIndien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht\n                                             is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario\n                                             in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd.\n                                             Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel\n                                             bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie\n                                             erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie\n                                             vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario\n                                             geldt deze suppletie niet.\n\nBij wijze van voorbeeld:\n\n\u2022 Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van \u20ac\u00a010.000,\u2013\n\n\u2022 Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan \u20ac\u00a08.000,\u2013\n\n\u2022 Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2022\n\n\u2022 Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met \u20ac\u00a02.000,\u2013 en resulteert in\n                                                   een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van \u20ac\u00a02.000.\u2013.\n\nHet verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag\n                                                voor betaalbaarheid.\n\nHet eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen.\n                                          In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit\n                                          de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm.\n                                          De onderhoudsnorm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op\n                                          basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting,\n                                          voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn\n                                          verwerkt.\n\nDe definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd\n                                             in de post \u2018lasten onderhoudsactiviteiten\u2019 in de functionele winst en verliesrekening\n                                             in de rubriek \u2018Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille\u2019, met uitzondering\n                                             van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. Een toelichting\n                                             van deze definitie is opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.\n\nLet op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting.\n                                             Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange\n                                             horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.\n\nDe waardering van de marktwaarde bevat de mogelijkheid tot het opnemen van achterstallig\n                                             onderhoud. Dit is opgevoerd in combinatie/relatie tot de jaarlijkse onderhoudsnorm\n                                             in de marktwaarde. Wanneer de corporatie haar langjarige beleidsonderhoudsnorm opvoert\n                                             kan dit tot mogelijke dubbelingen leiden, wanneer het eigen onderhoudsbeleid elementen\n                                             bevat die reeds in de waardering onder achterstallig onderhoud zijn gecorrigeerd op\n                                             de waarde. De corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren\n                                             voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsnorm zijn opgenomen.\n\nBij wijze van voorbeeld:\n\n\u2022 Stel dat voor de marktwaarde een bedrag aan achterstallig onderhoud is opgenomen van\n                                                   \u20ac\u00a012.000.\u2013.\n\n\u2022 Stel dat deze kosten deels in de onderhoudsnorm voor beleid zijn opgenomen, en dat\n                                                   voor het beleidsscenario een bedrag van \u20ac\u00a09.000,\u2013 geldt voor achterstallig onderhoud.\n\n\u2022 Beide bedragen gelden per definitie als NCW op prijspeil datum 31-12-2022.\n\n\u2022 Deze gegevens leiden tot een neerwaartse correctie van achterstallig onderhoud met\n                                                   \u20ac\u00a03.000,\u2013 en resulteert daarmee in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde\n                                                   met \u20ac\u00a03.000.\u2013.\n\nConform dit handboek wordt in de eindwaardeberekening toekomstig onderhoud volgens\n                                             de eeuwigdurende methode bepaald. De in vorige handboeken opgenomen verouderingsopslag\n                                             komt daarbij, net als bij de bepaling van de marktwaarde, te vervallen.\n\nVoor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde de beleidsonderhoudsnorm verondersteld.\n                                             Het minimum van markt- of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing. Aanpassing\n                                             van beleidsonderhoud betekent ook automatisch beleidsonderhoud in de eindwaarde.\n\nHet verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag\n                                             voor kwaliteit.\n\nDe beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen.\n                                          Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met \u00e9\u00e9n norm\n                                          die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer:\n\n\u2022 Beheerkosten\n\n\u2022 Belastingen\n\n\u2022 Verzekeringen\n\n\u2022 Overige zakelijke lasten\n\nDefinitie beheer\n\nDe beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van\n                                          de posten \u2018Lasten verhuur en beheeractiviteiten\u2019 en \u2018Overige directe operationele\n                                          lasten exploitatiebezit\u2019. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel\n                                          van het \u2018Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille\u2019. De definitie van beheer\n                                          beleidswaarde wordt toegelicht in bijlage 1 van dit handboek.\n\nLet op: de beheernorm wordt bepaald met een inschatting van het langjarige niveau. Dit komt\n                                          in beginsel overeen met de laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau\n                                          representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele\n                                          lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening,\n                                          dient dit te worden gecorrigeerd.\n\nLet op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de\n                                          beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief\n                                          beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van\n                                          deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.\n\nLet op: In het kader van een nauwkeurige bepaling van de beleidswaarde is essentieel dat\n                                          kosten zo goed mogelijk worden toegerekend naar de verschillende activiteiten.\n\nMedewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden, kunnen in de\n                                          praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer operationele) werkzaamheden\n                                          verrichten. De toerekening aan de diverse onderscheiden activiteiten, dient te zijn\n                                          gebaseerd op een zo goed mogelijk benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet\n                                          per activiteit, daarbij rekening houdend met aard en omvang van de organisatie.\n\nVoorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels vastgoedgerelateerde\n                                          activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend is dat alle kosten als indirect\n                                          worden geclassificeerd en daarmee buiten de beleidswaarde vallen. Zie voor nadere\n                                          duiding de toelichting \u2018Beheer in de beleidswaarde\u2019 in bijlage 1 Definities.\n\nHet verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag\n                                             voor beheer.\n\nDe uitkomst van deze laatste stap is de beleidswaarde.\n\nVoor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel opgenomen aanvullende\n                                          objectgegevens nodig.\n\nObjectgegevens\n\nBeschrijving\n\nStreefhuur\n\nDe streefhuur in euro per maand per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2022\n\nOnderhoud conform beleid\n\nHet onderhoud conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2022\n\nBeheer conform beleid\n\nHet beheer conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2022\n\nOpslag huurverhoging contracthuren beleidswaarde\n\nDe opslag op de loonindex (2023\u20132025) of prijsinflatie (vanaf 2026) voor gereguleerde\n                                                         VHE\u2019s.\n\nOpslag mag niet hoger zijn dan de opslag voor de marktwaardering uit tabel 23 in paragraaf\n                                                         5.2.7.11\n\nCorrectie erfpacht in beleidsscenario\n\nIndien in de berekening voor de marktwaarde een correctie als gevolg van erfpacht\n                                                         is opgevoerd, dan kan die voor de beleidswaarde afwijken bijvoorbeeld omdat geen erfpacht\n                                                         suppletie voor omzetten naar vrije sector huurwoning nodig is.\n\nDe contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige erfpachtverplichtingen\n                                                         in het beleidsscenario (zie paragraaf 5.2.17 voor toelichting).\n\nAchterstallig onderhoud in beleidsscenario\n\nIndien van toepassing, het bedrag op peildatum 31-12-2022 waarmee het achterstallig\n                                                         onderhoud kan worden verholpen conform het gevoerde beleid.\n\n1 in paragraaf 9.2.3.2 wordt ingegaan op de voorwaarden die gesteld zijn aan de boveninflatoire\n                                          opslag huurverhoging.\n\nIn onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde opgenomen.\n\nOverdrachtskosten\n\nBeleidswaarde\n\nOverdrachtsbelasting\n\n0%\n\nOverige aankoopkosten\n\n0%\n\nTotale overdrachtskosten\n\n0%\n\n\u2022 In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor\n                                                woongelegenheden. Voor de beleidswaarde van woongelegenheden is het daarom niet toegestaan\n                                                negatieve beleidswaarden te corrigeren naar \u20ac\u00a00,\u2013.\n\n\u2022 Voor alle niet-woon categorie\u00ebn (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de beleidswaarde gelijk\n                                                aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze categorie\u00ebn is daarom \u20ac\u00a00,\u2013.\n\nAangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al \u00e9\u00e9n of meer afzonderlijke\n                                    verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer\n                                    voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen\n                                    een vereniging van eigenaren opgericht.\n\nActuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid\n                                    op de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.\n\nBasisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek,\n                                    waarbij geen gebruik wordt gemaakt van \u00e9\u00e9n of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst\n                                    van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.\n\nBeheer in de beleidswaarde\n\nDeze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de beheerkosten opgesplitst in meerdere\n                                    componenten die in de afzonderlijke paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel\n                                    nader zijn toegelicht.\n\nDe beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van\n                                    de posten \u2018Lasten verhuur en beheeractiviteiten\u2019 en \u2018Overige directe operationele\n                                    lasten exploitatiebezit\u2019. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel\n                                    van het \u2018Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille\u2019.\n\nOnder \u2018Lasten verhuur en beheeractiviteiten\u2019 vallen de kosten die rechtstreeks zijn\n                                    te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het betreft de (veelal personeels)kosten\n                                    van vastgoedsturing (inclusief huur- en onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief\n                                    verhuur en aansturing onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit\n                                    onderstaande tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve\n                                    beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische beheeractiviteiten\n                                    (aansturing en toezicht op onderhoud). Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord blijven en financieel/administratief\n                                       onder (verhuur en) beheer. De lasten voor (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op basis\n                                    van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten. Onderstaande\n                                    opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke\n                                    activiteiten van de corporatie.\n\nFinancieel/administratief\n\nTechnisch\n\nAsset management\n\n(Vastgoedsturing)\n\nOpstellen/actualiseren strategie\n\nOpstellen/actualiseren investeringsstatuut\n\nOpstellen/actualiseren/monitoren portefeuille strategie\n\nOpstellen/actualiseren/monitoren object beleidsplannen: het vertalen van portefeuille\n                                                   strategie in concrete ingrepen in complexen\n\nHuurbeleid\n\nBetaalbaarheid- en bereikbaarheid\n\nHold \u2013 Sell analyses\n\nPrestatiemeting op basis budgetten\n\n(Licentie)kosten systemen\n\nOnderhoudsbeleid\n\nOnderhoud toetsen\n\nOnderhoud goedkeuren\n\nProperty management\n\n(Vastgoedbeheer)\n\nObjectadministratie: huurcontracten, huuropzeggingen, wederverhuur, afhandelen huurachterstanden,\n                                                   huurincasso\n\nAfrekenen servicekosten\n\nDebiteuren- en crediteuren afhandeling\n\nBeheer en op orde brengen brondata\n\nJaarlijkse rapportages over bezit\n\n(Licentie)kosten systemen\n\nInspectie objecten en aansturen conditiemetingen, aansturen opstellen MJOP\n\nAanbesteden onderhoud\n\nToezicht op uitvoering onderhoud\n\nInspecties bij mutatie\n\nAfhandelen opleveringen\n\nPeriodiek bezoek service en onderhoudsmonteur\n\nAfhandelen klachten\n\nAan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de beleidswaarde\n                                    en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden opgenomen, terwijl deze\n                                    zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de beheerkosten vallen. De marktwaarde\n                                    omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het property management. Het vertrekpunt\n                                    hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed\n                                    samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel\n                                    van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek\n                                    corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere\n                                    een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke\n                                    verduurzamingsopgave. De noodzakelijke kosten die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing,\n                                    zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.\n\nOnder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:\n\n\u2013 De begeleiding van huurders, zoals budgetcoaching, huurdersbegeleiding, wijkbeheer\n                                          en leefbaarheid.\n\n\u2013 De organisatie, het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een organisatie\n                                          is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC en management die\n                                          bezig zijn met de organisatie en de mensen en niet primair met het vastgoed. Het gaat\n                                          hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten van deze gremia en niet om het\n                                          feit dat de kosten van de functionaris op zich kwalificeren om niet mee te nemen als\n                                          beheerkosten.\n\n\u2013 De administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die organisatie\n                                          gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en taxatiekosten.\n\n\u2013 De saneringsheffing en de AW-heffing.\n\nAan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na toerekeningen) van\n                                    de functies bestuur, RvC en management via een kostenverdeelstaat worden verdeeld\n                                    naar de activiteiten (kostendragers) overige organisatiekosten, assetmanagement en\n                                    property management (beide onderscheiden naar financieel/administratief en technisch\n                                    beheer), overige activiteiten, leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand\n                                    bezit. Bestuur en RVC zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden\n                                    verantwoord. Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere kostendragers\n                                    wordt geboekt.\n\nDe niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de kostenverdeelstaat\n                                    in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat\n                                    ook over algemene kosten, zoals onder meer huisvesting (zowel in eigendom als huur)\n                                    en ICT.\n\nOnder de \u2018overige directe operationele lasten exploitatie bezit\u2019 vallen de exploitatiekosten\n                                    die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden.\n                                    Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie\n                                    vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn:\n\n\u2013 onroerendzaakbelasting;\n\n\u2013 waterschapsbelasting;\n\n\u2013 rioolheffing;\n\n\u2013 overige belastingen en heffingen;\n\n\u2013 verzekeringskosten;\n\n\u2013 erfpacht.\n\nDe overige directe operationele lasten exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde\n                                    op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.\n\nBeleidswaarde: de waarde van het bezit rekening houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten\n                                    instelling. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde en\n                                    wordt door het aanpassen van inputparameters in een viertal stappen verkregen (zie\n                                    voor uitwerking hoofdstuk 9 Beleidswaarde). Het verschil tussen de initi\u00eble marktwaarde\n                                    en de beleidswaarde heet de \u2018maatschappelijke bestemming\u2019.\n\nBezitstyperingen: als referentie voor bezitstyperingen van EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal),\n                                    parkeerplaats en garagebox kan er gebruikt gemaakt worden van de typeringen volgens\n                                    de waarderingskamer \u2018https://www.waarderingskamer.nl/woz-voor-woningen/fotowijzer-woningen/\u2018.\n\nDoorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat\n                                    bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur\n                                    of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode\n                                    wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde\n                                    worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.\n\nExit yield: de exit yield is het BAR (Bruto Aanvansgrendement) van een verouderd object in dit\n                                    geval het BAR begin jaar 16. Het BAR is in de basis de markthuurwaarde bij volledige\n                                    verhuur gedeeld door de totale investering. Voor het handboek wordt echter een enigszins\n                                    afwijkende definitie gehanteerd.\n\n\u2013 De exit yield is de theoretische huur primo jaar 16 gedeelde door de eindwaarde VON\n                                          primo jaar 16.\n\n\u2013 De theoretische huur is:\n\n\u2212 In het doorexploiteerscenario de som van de naar primo jaar 16 ge\u00efndexeerde contracthuren\n                                                voor het nog niet gemuteerde deel en op dezelfde wijze naar primo jaar 16 ge\u00efndexeerde\n                                                mutatiehuur voor het gemuteerde deel waarbij de mutatiehuur de markthuur of bij gereguleerde\n                                                woningen het minimum van de markthuur en de maximale huur conform het WWS is.\n\n\u2212 In het uitpondscenario is de theoretische huur de naar primo jaar 16 ge\u00efndexeerde\n                                                contracthuur van het nog in exploitatie zijnde deel.\n\n\u2013 Bij het BAR en dus ook bij de exit yield berekening staat in de noemer van de breuk\n                                          de investering: dat zijn alle kosten die een koper moet maken dus ook de k.k. Voor\n                                          het handboek betekent dit dat in de noemer de eindwaarde VON moet staan.\n\nExoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelaten instellingen dat naar\n                                    aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen,\n                                    parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft\n                                    bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties, scootmobielplekken, pinautomaten,\n                                    et cetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een\n                                    normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring\n                                    om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).\n\nFull regio: voorheen bekend als krimpgebied. De term krimpgebied is dit jaar vervangen met de\n                                    term fullregio. De fullregio\u2019s bestaan nu uit de lijst regio\u2019s die BZK als \u2018regio\u2019s\n                                    aan de grens\u2019 bestempelt. Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen bij wijzigingen\n                                    van de definitie door BZK hanteren we voor het handboek \u2018fullregio\u2019 en verwijzen we\n                                    naar de meest actuele lijst van gebieden zoals aangeleverd door BZK.\n\nFull versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek,\n                                    waarbij gebruik wordt gemaakt van \u00e9\u00e9n of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van\n                                    een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur\n                                    heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden\n                                    (\u2018pas toe of leg uit principe\u2019). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval\n                                    de uiteindelijke marktwaarde te valideren.\n\nGebruikersoppervlakte (GBO): gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid zoals vastgesteld door toepassing\n                                    van NEN 2580.\n\nDe NEN 2580 maakt voor de gebruiksoppervlakte van de woning onderscheid tussen:\n\n\u2022 gebruiksoppervlakte wonen\n\n\u2022 gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte\n\n\u2022 gebruiksoppervlakte externe bergruimte\n\n\u2022 gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte\n\nIn full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte\n                                    wonen inclusief gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.\n\nDe gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend\n                                    deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in\n                                    deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte\n                                    van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte\n                                    overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale\n                                    inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.\n\nOok metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de\n                                    NEN 2580 de onderlegger is, zoals de meetinstructie van de NVM, mogen worden toegepast,\n                                    mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking\n                                    rekening mee houden.\n\nGereguleerd: In het BTIV is (d.d. 31\u00a0december 2021) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming \u2018blijvend\n                                    gereguleerde woongelegenheid\u2019 in de definities met als omschrijving:\n\nWoongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel\n                                    a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de waardering van de kwaliteit,\n                                    bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, niet kan leiden tot een\n                                    huurprijs die hoger is dan dat bedrag.\n\nDe huurprijs is de liberalisatiegrens en artikel 5 verwijst naar maximum huur volgens\n                                    het WWS,\n\nHierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De ingangsdatum\n                                    van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de waardering liggen. Of een\n                                    woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer worden afgeleid uit de contracthuur\n                                    op peildatum en de liberalisatiegrens. Vandaar dat het feit of een woning wel of niet\n                                    gereguleerd is, een apart objectgegeven is.\n\nHuursom: de huursom is de te ontvangen netto huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit\n                                    sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).\n\nLeegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:\n\n\u2013 Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd wordt\n                                          is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een ongunstige\n                                          locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een ongunstige bouwindeling).\n\n\u2013 Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek van de voorgaande\n                                          huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.\n\n\u2013 Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd. Tot 2 jaar\n                                          na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is sprake van structurele\n                                          leegstand. Indien sprake is van leegstand op de waardepeildatum 31\u00a0december 2021,\n                                          wordt om rekentechnische redenen verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden\n                                          tegen markthuur worden verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten.\n\nLeegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur,\n                                    gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs\n                                    op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan\n                                    en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.\n\nMarkthuur: het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke\n                                    marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige\n                                    verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen\n                                    zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang\n\nMarktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de\n\nwaardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een\n\nzakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben\n\ngehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.\n\nModelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover\n                                    dit handboek uitsluitsel geeft.\n\nMutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het be\u00ebindigen van de huurovereenkomst vrij\n                                    komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het\n                                    totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo\n                                    standen van het aantal verhuureenheden van het complex.\n\nObjectgegevens: specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te\n                                    zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.\n\nOnderhoud, achtergrond definitie lasten onderhoudsactiviteiten\n\nBij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel mogelijk\n                                    aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale definities die nader\n                                    zijn uitgewerkt in de \u2018fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties\u2019.\n                                    Hierbij dient opgemerkt te worden dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk\n                                    is overgenomen in de onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt)\n                                    kan afwijken.\n\nDe lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand houden\n                                    van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande van een eeuwigdurende\n                                    exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn derhalve geen uitgaven opgenomen\n                                    die conform artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als\n                                    huurdersonderhoud.\n\nUitgaven met betrekking tot het beheren van het gebouw (serviceuitgaven of schoonmaakuitgaven),\n                                    zijn nadrukkelijk ook geen lasten onderhoudsactiviteiten. Indien de uitgaven voor\n                                    onderhoud en verbeteringen in projecten sterk met elkaar verweven zijn, dient rekening\n                                    houdend met dit kader een inschatting te worden gemaakt van het percentage van de\n                                    uitgaven voor onderhoud resp. verbetering.\n\nOnderscheid onderhoud en verbeteringen\n\nHet onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties\n                                    verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel\n                                    beoordeeld. De categorie \u2018verbetering\u2019 zal worden behandeld als investeringsuitgaven.\n                                    Onderhoudsuitgaven zijn kosten.\n\nOnderhoud\n\nDe werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex\n                                    \u2013 in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering\n                                    bevond \u2013 in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op\n                                    te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.\n\nDe onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel\n                                    complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich\n                                    op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli,\n                                    zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het\n                                    in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het\n                                    vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau\n                                    voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud\n                                    wordt uitgevoerd).\n\nIn de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk\n                                    en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook\n                                    de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven\n                                    in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.\n\nVerbetering\n\nDe werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel\n                                    een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting,\n                                    aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering\n                                    aangemerkt.\n\nDe investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch\n                                    of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele\n                                    kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daar bij als uitvalbasis. Het betreffen\n                                    (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te\n                                    brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld\n                                    verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau\n                                    van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties\n                                    zoals zonnepanelen.\n\nTot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden\n                                    met:\n\n\u2022 Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;\n\n\u2022 De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande\n                                          opstallen;\n\n\u2022 Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen,\n                                          en\n\n\u2022 Een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).\n\nIngrijpende verbouwing\n\nHet \u2018concept\u2019 ingrijpende verbouwing geldt niet voor de normafleiding voor onderhoud\n                                    in de beleidswaarde.\n\nEr is sprake van een \u2018ingrijpende verbouwing\u2019 als een onroerende zaak technisch en\n                                    economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte\n                                    bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een\n                                    groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.\n\nEen ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare\n                                    eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare\n                                    eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de\n                                    bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een\n                                    projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel\n                                    uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden be\u00efnvloed (c.q.\n                                    de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit\n                                    de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat\n                                    de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende\n                                    jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige\n                                    cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.\n\nWe beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt\n                                    voldaan aan de volgende criteria:\n\n1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het\n                                          bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de\n                                          langere termijn verhuurbaar is.\n\n2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel\n                                          uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde\n                                          objecten wordt gebracht.\n\n3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden\n                                          van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele\n                                          niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.\n\n4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg\n                                          van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven\n                                          te worden aangepakt.\n\nDe hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten\n                                    een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan.\n                                    Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs\n                                    niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende\n                                    verbouwing.\n\nBovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft\n                                    gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare\n                                    staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden.\n                                    Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende\n                                    verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals\n                                    toegelicht onder het kopje \u2018Onderscheid onderhoud en verbeteringen\u2019. Onderstaand worden\n                                    voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.\n\nVoorbeelden van onderscheid onderhoud en verbeteringen:\n\nOnderhoud, zijnde:\n\n\u2022 Mutatieonderhoud;\n\n\u2022 Reparatie- en klachtenonderhoud;\n\n\u2022 Planmatig en/of grootonderhoud.\n\nVerbetering, zijnde:\n\n\u2022 Verbetering ten opzichte van de functionele staat van het object;\n\n\u2022 Aanpassingen die strekken tot geriefverbeteringen;\n\n\u2022 Energiemaatregelen.\n\n\u2022 Ingrijpende verbouwing (renovatie)\n\nEnkele voorbeelden:\n\n\u2022 Als in een bestaand verhuurobject met cv-installatie deze installatie wordt vervangen,\n                                          dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject zonder cv-installatie alsnog\n                                          een cv wordt aangelegd dan is dit een verbetering. Maar als een bestaande cv-installatie\n                                          wordt vervangen door een cv-installatie die technisch beter is, omdat de oude niet\n                                          meer leverbaar was, is het onderhoud.\n\n\u2022 Bij installaties met nieuwe techniek geldt dat dat deze als verbetering worden aangemerkt\n                                          als de aard van de techniek wijzigt (o.a. bij vervanging van cv-installatie door warmtepomp).\n\n\u2022 Als in een bestaand verhuurobject de keuken wordt vervangen dan is dit onderhoud.\n                                          Als in een bestaand verhuurobject een keuken wordt verplaatst of uitgebreid dan zijn\n                                          de extra uitgaven een investering. Wanneer de vervanging onderdeel uitmaakt van een\n                                          project dat als \u2018ingrijpende verbouwing\u2019 kwalificeert, dan wordt het als onderdeel\n                                          van het totaal als verbetering gezien.\n\n\u2022 Isolatie van woningen geldt in de regel als nieuw element, waardoor deze als verbetering\n                                          gelden.\n\n\u2022 Als het dak alleen wordt vernieuwd omdat het vervangen moet worden en dit vergelijkbaar\n                                          is met het bestaande dak, kwalificeert dit als onderhoud. In de praktijk zal het dak\n                                          vaak onderdeel zijn van een \u2018ingrijpende verbouwing\u2019, waardoor splitsing niet noodzakelijk\n                                          is. Het toevoegen van dakisolatie is altijd een investering. N.B.: Indien in die situatie\n                                          er voor wordt gekozen om extra functies aan het object toe te voegen zijn die extra\n                                          functies een verbetering. Als in een bestaand verhuurobject bijvoorbeeld een (dak)isolatie\n                                          of een dakkapel wordt toegevoegd dan is dit een verbetering. Datzelfde geldt voor\n                                          het vervangen van enkel glas door dubbel of triple/hr++ glas.\n\nAchterstallig onderhoud kwalificeert als investering:\n\nVoor achterstallig onderhoud geldt een afwijkende lijn ten opzichte van de \u2018fiscale\n                                    praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties\u2019. Bij achterstallig\n                                    onderhoud geldt dat dit een correctiepost is op de markt- en beleidswaarde die tot\n                                    verlaging van de waarde leidt, waardoor de werkzaamheden kwalificeren als investering.\n\nAchterstallig onderhoud betreffen kosten die het gevolg zijn van:\n\n\u2022 onvoldoende onderhoud (herstel van technische gebreken aan gebouwdelen die een hogere\n                                          conditiescore hebben dan 4 conform NEN 2767 of vergelijkbaar);\n\n\u2022 van externe omstandigheden (zoals dalende grondwaterstand of aardbevingen);\n\n\u2022 van publiekrechtelijke beperkingen (zoals de vervanging van asbest) of herstel van\n                                          funderingsproblemen die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties\n                                          en voor het op lange termijn doorexploiteren van de verhuurbare eenheid, danwel het\n                                          complex.\n\nHet gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid\n                                    in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden. De kosten voor toekomstig\n                                    te verrichten achterstallig onderhoud dienen bij de waardering in aftrek te worden\n                                    gebracht conform de voorschriften zoals opgenomen in het handboek marktwaardering.\n                                    In principe geldt voor de kosten van achterstallig onderhoud dat deze gelijk zijn\n                                    in de markt- en de beleidswaarde. Achterstallig onderhoud vormt geen onderdeel van\n                                    de reguliere meerjarenonderhoudsbegroting, en wordt bij uitvoering boekhoudkundig\n                                    als investering verwerkt. Dit betekent activeren in de balans en verantwoorden als\n                                    kasstroom in de investeringskasstroom.\n\nDirecte en indirecte onderhoudsuitgaven\n\nDe onderhoudsuitgaven bestaan uit directe en indirecte onderhoudsuitgaven. De directe\n                                    onderhoudsuitgaven in exploitatie omvatten alleen de betaalde of toekomstige betalingen\n                                    voor materiaal en de manuren die het kost om het onderhoud daadwerkelijk uit te voeren,\n                                    rekening houdend met gangbare toerekeningen in een bedrijf. De indirecte onderhoudsuitgaven\n                                    omvatten de uitgaven voor technisch beheer. Deze dienen afzonderlijk te worden bepaald.\n                                    Dit komt verder aan de orde bij de uitwerking voor technisch en financieel/administratief\n                                    beheer. De uitwerking beoogt geen effect te hebben op een bedrijfseconomische afweging\n                                    voor in- of uitbesteden.\n\nBeschouwingsperiode voor de onderhoudsnorm\n\nDe onderhoudsnorm wordt bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting.\n                                    Deze dient minimaal een horizon van 15 jaar te bestrijken, waarbij een langere periode\n                                    wordt aanbevolen.\n\nOnherroepelijke verplichting tot sloop: Een bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een reeds verleende sloopvergunning\n                                    gelden op zichzelf niet als een verplichting tot sloop. Een nieuwe eigenaar kan immers\n                                    afzien van de sloopplannen en overgaan tot renovatie, wederverhuur of anderszins.\n                                    Met sloop moet alleen rekening worden gehouden als op het waarderingscomplex (of een\n                                    deel daarvan), op waardepeildatum een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting\n                                    tot sloop van toepassing is:\n\n\u2022 Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht onbewoonbaar verklaard\n                                          complex waarvoor een sloopscenario door bestuursdwang/last onder dwangsom wordt gehandhaafd.\n\n\u2022 Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting tot sloop\n                                          die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een kettingbeding\n                                          voor eventuele navolgende eigenaren. Ook kan men denken aan een door partijen (bijv.\n                                          corporatie, gemeente en eventuele derde(n)) ondertekende gebieds- en projectontwikkelovereenkomst\n                                          waarin sloop van de opstallen uitdrukkelijk is overeengekomen.\n\nOppervlakte VVO: het verhuurbaar vloeroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG\n                                    is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies,\n                                    die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Deze definitie volgt\n                                    de NEN 2580 norm.\n\nOppervlakte BVO: het bruto verhuuroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG\n                                    het contract is de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten gemeten\n                                    op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de\n                                    desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580\n                                    norm.\n\nParkeergelegenheden: parkeergelegenheden worden in principe alleen volgens het model voor parkeergelegenheden\n                                    gewaardeerd als deze voorzieningen geen deel uitmaken van een woongelegenheid of BOG/MOG/ZOG.\n                                    Dit betekent dat parkeergelegenheden die wel deel uitmaken van aan een andere verhuureenheid,\n                                    worden gewaardeerd als onderdeel van de betreffende verhuureenheid. Het maakt daarnaast\n                                    niet uit of een losse parkeerplek aan een particulier of aan een bedrijf wordt verhuurd,\n                                    mits sprake is van een apart contract voor de parkeergelegenheid. Parkeren op maaiveld\n                                    valt onder parkeerplaats, parkeergelegenheden in een parkeergarage vallen onder garagebox.\n\nRenovatie/ingrijpende verbouwing\n\nDeze definitie is eerder opgenomen onder de kop Onderhoud maar wordt hier apart herhaald.\n\nEr is sprake van een \u2018ingrijpende verbouwing\u2019 als een onroerende zaak technisch en\n                                    economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte\n                                    bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een\n                                    groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.\n\nEen ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare\n                                    eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare\n                                    eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de\n                                    bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een\n                                    projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel\n                                    uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden be\u00efnvloed (c.q.\n                                    de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit\n                                    de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat\n                                    de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende\n                                    jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige\n                                    cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.\n\nWe beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt\n                                    voldaan aan de volgende criteria:\n\n1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het\n                                          bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de\n                                          langere termijn verhuurbaar is.\n\n2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel\n                                          uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde\n                                          objecten wordt gebracht.\n\n3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden\n                                          van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele\n                                          niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.\n\n4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg\n                                          van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven\n                                          te worden aangepakt.\n\nDe hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten\n                                    een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan.\n                                    Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs\n                                    niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende\n                                    verbouwing.\n\nBovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft\n                                    gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare\n                                    staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden.\n                                    Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende\n                                    verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals\n                                    toegelicht onder het kopje \u2018Onderscheid onderhoud en verbeteringen\u2019. Onderstaand worden\n                                    voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.\n\nStreefhuur\n\nHet huurbedrag per maand dat conform het verhuurbeleid van de toegelaten instelling\n                                    wordt gehanteerd n\u00e1dat er een huurdersmutatie plaatsvindt. In de berekening van de\n                                    beleidswaarde komt de streefhuur in de plaats van de markthuur zoals gebruikt bij\n                                    het bepalen van de marktwaarde.\n\nStudenteneenheden: studenteneenheden zijn woongelegenheden die zowel zelfstandig als onzelfstandig\n                                    van aard kunnen zijn. Studenteneenheden met een zelfstandig karakter, beschikken zelf\n                                    over alle, voor het wonen noodzakelijke, voorzieningen. Studenteneenheden met een\n                                    onzelfstandig karakter zijn voor de dagelijkse huishouding aangewezen op \u00e9\u00e9n of meerdere\n                                    gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zijn echter\n                                    alleen bestemd voor een selecte groep woongelegenheden.\n\nIn het waarderingsmodel voor woongelegenheden is de typologie \u2018Studenteneenheden\u2019\n                                    opgenomen. Ondanks dat deze naam doet vermoeden dat alleen woongelegenheden met als\n                                    doel de huisvesting van studenten onder deze term vallen, worden daarnaast ook enkele\n                                    andere verhuureenheden onder deze groep geschaard. De aanvullende verhuureenheden\n                                    vallen onder deze typologie omdat de aard van de verhuureenheid het niet toelaat om\n                                    de norm ten behoeve van de kostentoewijzing een EGW, MGW of extramuraal zorgvastgoed\n                                    te gebruiken.\n\nDe volgende verhuureenheden worden gewaardeerd via de parameters van studenteneenheden:\n\n\u2013 Kamergewijze verhuur (onzelfstandige eenheden)\n\n\u2013 HAT-eenheden\n\n\u2013 Gebouwde studio\u2019s\n\nMeerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd dienen via het waarderingsmodel\n                                    voor MGW, danwel voor EGW te worden gewaardeerd. Deze meerkamerwoningen tellen daarmee\n                                    niet mee voor het 5%-criterium voor studenteenheden. De externe taxateur mag in de\n                                    full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig\n                                    worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.\n\nUitpondscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie leeg verkocht. Op dat moment\n                                    wordt de netto verkoopkasstroom ingerekend. Aan het eind van de DCF-periode wordt\n                                    een eindwaarde opgenomen voor de verhuureenheden die nog niet zijn verkocht. De kasstromen\n                                    gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de\n                                    marktwaarde in het uitpondscenario.\n\nVerhuureenheden: het gaat hierbij om het aantal verhuureenheden dat de toegelaten instelling in eigendom\n                                    heeft op waardepeildatum.\n\nVrijheidsgraden: in de vrijheidsgraden is vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe\n                                    taxateur, mogen afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek\n                                    volgens de basisversie. Het toepassen van een vrijheidsgraad vereist nadere toelichting\n                                    van de externe taxateur via het principe \u2018pas toe of leg\u2019.\n\nWaarderingscomplex: bij de waardering op marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling:\n                                    het waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden\n                                    voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast geldt de aanvullende\n                                    eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij is te verkopen.\n                                    Op basis van deze uitgangspunten worden verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex.\n                                    Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex\n                                    of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.\n\nWaarderingsmodellen: het handboek maakt onderscheid in drie verschillende waarderingsmodellen, te weten\n                                    waarderingsmodellen voor (1) woongelegenheden, (2) BOG/MOG/ZOG en (3) parkeergelegenheden.\n                                    De afzonderlijke waarderingsmodellen zijn van toepassing voor verschillende typen\n                                    verhuureenheden:\n\n(1)  Waarderingsmodel woongelegenheden\n\nReguliere woongelegenheden:\n\n\u2013 Eengezins- en meergezinswoningen\n\n\u2013 Studenteneenheden\n\n\u2013 Extramurale (zorg)eenheden\n\n\u2013 Parkeergelegenheden behorende bij reguliere woongelegenheden (d.w.z. \u00e9\u00e9n verhuurcontract)\n\n\u2013 Modulaire en/of verplaatsbare woningen, voor zover sprake is van een onroerende zaak,\n                                                zoals woonwagens, containerwoningen en tiny houses. Flexwoningen vallen hier niet\n                                                onder.\n\nNiet-reguliere woongelegenheden\n\n\u2013 Onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel\n\n\u2013 Flexwoningen, dit zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk\n                                                op een locatie worden geplaatst.\n\n\u2013 Woonwagens en woonwagenstandplaatsen\n\n\u2013 Woonschepen met ligplaatsen\n\n\u2013 Standplaatsen\n\n\u2013 Woon-zorgcomplexen\n\n\u2013 Kindertehuizen en jeugdinternaten\n\n\u2013 Skaeve huse\n\n\u2013 Parkeergelegenheden behorende bij niet-reguliere woongelegenheden (d.w.z. \u00e9\u00e9n verhuurcontract)\n\n(2) Waarderingsmodel BOG/MOG/ZOG\n\n\u2013 Buurthuizen\n\n\u2013 Gemeenschapscentra\n\n\u2013 Jongerencentra\n\n\u2013 Scholen voor onderwijs\n\n\u2013 Brede scholen\n\n\u2013 Wijksportvoorzieningen\n\n\u2013 Ruimten voor maatschappelijk werk\n\n\u2013 Ruimten voor welzijnswerk\n\n\u2013 Opvangcentra\n\n\u2013 Zorgsteunpunten\n\n\u2013 Steunpunten voor o.a. schuldsanering\n\n\u2013 Centra voor jeugd en gezin\n\n\u2013 Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen\n\n\u2013 Hospices\n\n\u2013 Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening\n\n\u2013 Dorps- of wijkbibliotheken\n\n\u2013 Eigen kantoorruimten\n\n\u2013 Veiligheidshuizen\n\n\u2013 Centra voor werk(gelegenheid)\n\n\u2013 Kleinschalige culturele activiteiten\n\n\u2013 Zorginstelling\n\n\u2013 Psychiatrische inrichting\n\n\u2013 Residenti\u00eble jeugdhulpverlening\n\n\u2013 Verpleeghuis\n\n\u2013 Verzorgingstehuis\n\n\u2013 Ziekenhuis\n\n(3)  Waarderingsmodel parkeergelegenheden\n\n\u2013 Parkeerplaats\n\n\u2013 Garagebox\n\nZorgeenheden (extramuraal): er is sprake van extramurale zorgeenheden bij woongelegenheden die bestemd zijn\n                                    om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst\n                                    en niet op basis van een zorgovereenkomst. Het betreft hierbij de woongelegenheden\n                                    voor personen met een frequente zorgbehoefte. In principe kan in elke woongelegenheid\n                                    extramurale zorg verleend worden door een zorgaanbieder. In het handboek marktwaardering\n                                    gaat het echter om woningen die naar aard en gebruik primair aanwendbaarheid kennen\n                                    als zorgwoning waarbij extramuraal zorg wordt verleend aan de bewoner. Dit is het\n                                    geval bij onder andere aanleunwoningen of serviceflats. In deze gevallen zijn er geen\n                                    of weinig andere doelgroepen dan zorgbehoevenden geschikt voor het huren of kopen\n                                    van de woning.\n\nZOG \u2013 (intramurale zorg): er is sprake van intramurale zorgeenheden bij verhuureenheden die niet bestemd zijn\n                                    om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd. Deze intramurale zorgeenheden\n                                    worden gezamenlijk aan \u00e9\u00e9n zorgpartij verhuurd. Dit betekent dat de betreffende zorgpartij\n                                    doorgaans zelf zorgt voor de toewijzing en afwikkeling van de administratie rondom\n                                    de verhuur van de eenheden.\n\nFullregio\u2019s1\n\nRegio\n\nGemeente\n\nEemsdelta\n\nEemsdelta\n\nOost-Groningen\n\nOldambt\n\nPekela\n\nStadskanaal\n\nVeendam\n\nWesterwolde\n\nHet Hogeland\n\nHet Hogeland\n\nParkstad Limburg\n\nBrunssum\n\nHeerlen\n\nKerkrade\n\nBeekdaelen\n\nLandgraaf\n\nSimpelveld\n\nVoerendaal\n\nMaastricht-Mergelland\n\nGulpen-Wittem\n\nMaastricht\n\nMeerssen\n\nVaals\n\nValkenburg aan de Geul\n\nEijsden-Margraten\n\nWestelijke Mijnstreek\n\nSittard-Geleen\n\nBeek\n\nStein\n\nZeeuws-Vlaanderen\n\nSluis\n\nTerneuzen\n\nHulst\n\nAchterhoek\n\nBronckhorst\n\nBerkelland\n\nDoetinchem\n\nMontferland\n\nOost Gelre\n\nOude IJsselstreek\n\nWinterswijk\n\nAalten\n\nNoordoost Frysl\u00e2n\n\nDantumadiel\n\nAchtkarspelen\n\nNoardeast-Frysl\u00e2n\n\nTytsjerksteradiel\n\n1 In de postcodelijst van bijlage 9 zijn de postcodes en de actuele bijbehorende gemeente\n                                    en COROP-gebieden aangegeven.\n\nAardbevingsgebieden1\n\nPostcode vier cijfers\n\nBuurt\n\nGemeente\n\nCOROP\n\n9601\n\nHOOGEZAND-VREDENBURGWEG\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9602\n\nHOOGEZAND-GORECHT WEST\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9603\n\nKALKWIJK\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9606\n\nMEERWIJCK\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9607\n\nFOXHOL\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9608\n\nWESTERBROEK\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9609\n\nWATERHUIZEN\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9611\n\nSAPPEMEER\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9615\n\nKOLHAM\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9616\n\nSCHARMER\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9617\n\nHARKSTEDE\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9618\n\nSLOCHTEREN-KOLHAM\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9619\n\nFROOMBOSCH\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9621\n\n'S-GRAVENSCHANS EN RUITEN\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9623\n\nHARKSTEDE\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9624\n\nLUDDEWEER\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9625\n\nOVERSCHILD\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9626\n\nMEENTEWEG\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9627\n\nHELLUM\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9628\n\nSIDDEBUREN\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9629\n\nSTEENDAM\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9632\n\nBORGERCOMPAGNIEWEG\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9633\n\nTRIPSCOMPAGNIE\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9635\n\nNOORDBROEK\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9636\n\nHEILIGELAAN\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9649\n\nMUNTENDAM (MET OUDE VERLAAT)\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9723\n\nEUVELGUNNE\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9731\n\nULGERSMABUURT\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9734\n\nRUISCHERBRUG\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9735\n\nBOVENSTREEK\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9736\n\nBEIJUM-OOST\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9737\n\nBEIJUM-WEST\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9738\n\nKONINGSLAAGTE\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9746\n\nLEEGKERK\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9747\n\nUNIVERSITEITSCOMPLEX GRONINGEN\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9771\n\nSAUWERD\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9773\n\nWETSINGE\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9774\n\nADORP\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9781\n\nBEDUM\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9784\n\nNOORDWOLDE\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9785\n\nZUIDWOLDE\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9791\n\nTEN BOER\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9792\n\nTEN POST\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9793\n\nWINNEWEER\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9794\n\nLELLENS\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9795\n\nWOLTERSUM\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9796\n\nSINT-ANNEN\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9797\n\nTHESINGE\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9798\n\nGARMERWOLDE\n\nGroningen\n\nOverig Groningen\n\n9833\n\nDEN HAM\n\nWesterkwartier\n\nOverig Groningen\n\n9883\n\nOLDEHOVE\n\nWesterkwartier\n\nOverig Groningen\n\n9886\n\nSAAKSUM\n\nWesterkwartier\n\nOverig Groningen\n\n9891\n\nEZINGE\n\nWesterkwartier\n\nOverig Groningen\n\n9892\n\nFEERWERD\n\nWesterkwartier\n\nOverig Groningen\n\n9893\n\nGARNWERD\n\nWesterkwartier\n\nOverig Groningen\n\n9939\n\nTJUCHEM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9951\n\nWINSUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9953\n\nBAFLO\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9954\n\nTINALLINGE\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9955\n\nRASQUERT\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9956\n\nDEN ANDEL\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9957\n\nSAAXUMHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9959\n\nONDERDENDAM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9942\n\n'T WAAR\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9943\n\nNIEUW-SCHEEMDA\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9944\n\nNIEUWOLDA\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9925\n\nLANDELIJK GEBIED\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9961\n\nMENSINGEWEER\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9962\n\nSCHOUWERZIJL\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9963\n\nWARFHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9964\n\nWEHE \u2013 DEN HOORN-OOST\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9965\n\nLEENS\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9966\n\nZUURDIJK\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9967\n\nEENRUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9968\n\nPIETERBUREN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9969\n\nWESTERNIELAND\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9977\n\nKLOOSTERBUREN\n\nHet Hogeland\n\nOverig Groningen\n\n9979\n\nEEMSHAVENGEBIED\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9981\n\nUITHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9982\n\nUITHUIZERMEEDEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9983\n\nHOOILANDSEWEG\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9984\n\nOUDE SCHIP\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9985\n\nOOSTERNIELAND\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9986\n\nOLDENZIJL\n\nMidden-Groningen\n\nOverig Groningen\n\n9988\n\nUSQUERT\n\nOldambt\n\nOost-Groningen\n\n9989\n\nWARFFUM\n\nOldambt\n\nOost-Groningen\n\n9995\n\nKANTENS\n\nOldambt\n\nOost-Groningen\n\n9996\n\nEPPENHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9997\n\nZANDEWEER\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9998\n\nROTTUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9999\n\nSITSWERD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9901\n\nAPPINGEDAM-CENTRUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9902\n\nAPPINGEDAM-OOST\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9903\n\nDAMSTERDIEP EN EEMSKANAAL\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9904\n\nKREWERD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9905\n\nHOLWIERDE\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9906\n\nBIERUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9907\n\nLOSDORP\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9908\n\nGODLINZE\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9909\n\nSPIJK\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9911\n\nOOSTERWIJTWERD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9912\n\nLEERMENS\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9913\n\nEENUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9914\n\nZEERIJP\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9915\n\n'T ZANDT\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9917\n\nWIRDUMERDRAAI\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9918\n\nGARRELSWEER\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9919\n\nLOPPERSUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9921\n\nSTEDUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9922\n\nWESTEREMDEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9923\n\nGARSTHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9924\n\nGARSTHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9931\n\nUITWIERDE\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9932\n\nTUIKWERD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9933\n\nDELFZIJL NOORD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9934\n\nDELFZIJL WEST\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9936\n\nDELFZIJL INDUSTRIETERREIN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9937\n\nMEEDHUIZEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9945\n\nWAGENBORGEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9946\n\nWOLDENDORP\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9947\n\nLANDELIJK GEBIED\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9948\n\nTERMUNTEN\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9949\n\nBORGSWEER\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9987\n\nZIJLDIJK\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9991\n\nMIDDELSTUM\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9992\n\nHUIZINGE\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9993\n\nWESTERWIJTWERD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n9994\n\nTOORNWERD\n\nEemsdelta\n\nDelfzijl en omgeving\n\n1 Bron: Nog altijd in beweging, Atlas voor gemeenten, december 2018\n\nBij de waardering van studentenwoningen moet rekening worden gehouden met de volgende\n                                    aspecten:\n\n\u2022 Voor zowel onzelfstandige als zelfstandige studenteneenheden wordt in de basisversie\n                                          verondersteld dat deze niet uitgepond worden en dat alleen het doorexploiteerscenario\n                                          van toepassing is (zie paragraaf 5.2.20). De parameters voor studenteenheden gelden\n                                          daarbij voor beide typen.\n\n\u2022 In de full-versie kan alleen voor de zelfstandige studenteneenheden worden afgeweken\n                                          van de verplichte doorexploitatie, dan mag op aangeven van de externe taxateur ook\n                                          een uitpondscenario worden gekozen. Dit geldt natuurlijkerwijs niet voor de onzelfstandige\n                                          studenteenheden, deze kunnen immers niet uitgepond worden.\n\n\u2022 Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd aan een student, dienen via\n                                          het waarderingsmodel van MGW danwel EGW te worden gewaardeerd. Deze gedragen zich\n                                          immers op basis van het huurcontract als MGW of EGW (zie Bijlage 1 bij definities\n                                          studenteenheden). In de full versie kan gemotiveerd van dit voorschrift worden afgeweken.\n\nHet waarderingshandboek stelt geen eisen hoe met deze aspecten rekening moet worden\n                                    gehouden. Een mogelijkheid is het gebruik van aparte rekenmodellen. Een andere mogelijkheid\n                                    is het gebruik van \u00e9\u00e9n rekenmodel waarin deze aspecten leiden tot een andere berekeningsmethodiek.\n\nRapportage vereisten\n\nVolledige\n\ntaxatie\n\nHertaxatie\n\nFull taxatie\n\nhandboek\n\nOpdracht\n\nBenoeming identiteit van de Opdrachtgever\n\nx\n\nx\n\nx\n\nIdentiteit van de Taxateurs\n\nx\n\nx\n\nx\n\nKwalificatie van de Taxateurs\n\nx\n\nx\n\nx\n\nVerklaring onafhankelijkheid / eerdere betrokkenheid bij het object,\n\nobjectiviteit ten opzichte van de taxatie-Opdracht\n\nx\n\nx\n\nx\n\nDoel van de taxatie\n\nx\n\nx\n\nx\n\nType taxatie (volledige taxatie, hertaxatie, update, waardeadvies)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nVerwijzing Opdrachtbrief afspraken tussen Opdrachtgever en Taxateur\n\nx\n\nx\n\nx\n\nInstructies van de cli\u00ebnt of ieder ander die betrokken is bij de taxatie\n\nx\n\nx\n\nx\n\nBevestiging taxatie conform welke Standaarden (IVS/ EVS/ RICS etc.)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nIdentificatie van het te taxeren object op basis van opdracht\n\nHet onderwerp van de taxatie (met omschrijving)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nType object\n\nx\n\nx\n\nx\n\nGebruik van het object (eigen gebruik/ belegging)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nTe taxeren belang\n\nx\n\nx\n\nx\n\nTaxatie\n\nWaardepeildatum\n\nx\n\nx\n\nx\n\nGebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum\n\nx\n\nx\n\nx\n\nDatum inspectie\n\nx\n\nx\n\nx\n\nMate van inspectie ter plaatse\n\nx\n\nx\n\nx\n\nDefinitie van de getaxeerde waarde\n\nx\n\nx\n\nx\n\nGetaxeerde waarde(n) in cijfers en woorden\n\nx\n\nx\n\nx\n\nGebruikte valuta (Euro)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nGehanteerde taxatiemethodiek\n\nx\n\nx\n\nx\n\nVerklaring controlerend taxateur\n\nx\n\nx\n\nx\n\nUitgangspunten\n\nx\n\nx\n\nx\n\nBijzondere uitgangspunten\n\nx\n\nx\n\nx\n\nJuridisch\n\nKadastrale recherche\n\nx\n\nu\n\nu\n\nTitelonderzoek/ zakelijke rechten\n\nx\n\nu\n\nu\n\nEigendomssituatie/ erfpachtomschrijving\n\nx\n\nu\n\nu\n\nBestemming en gebruiksmogelijkheden\n\nx\n\nu\n\nu\n\nMilieuaspecten\n\nMilieuaspecten\n\nx\n\nu\n\nu\n\nSpecificaties fysieke aard object\n\nGlobale omschrijving\n\nx\n\nu\n\nu\n\nOppervlakten conform NEN 2580/ aantallen p.p. etc.\n\nx\n\nu\n\nu\n\nGlobale beschrijving bouwaard, installaties, materiaalgebruik en indeling van\n\nhet object etc.\n\nx\n\nu\n\nu\n\nLocatie\n\nStand en ligging\n\nx\n\nu\n\nu\n\nBereikbaarheid\n\nx\n\nu\n\nu\n\nLocatieomschrijving\n\nx\n\nu\n\nu\n\nHuursituatie\n\nGebruikssituatie\n\nx\n\nx\n\nx\n\nOverzichtelijke actuele huurlijst (identiteit huurders, opp VVO m2, expiratiedatum, leegstand etc.)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nBijzonderheden per huurovereenkomst (incentives, allonges etc.)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nBronvermelding: aangeleverde huurovereenkomsten, sideletters en allonges per huurder\n\nx\n\nx\n\nx\n\nCourantheid\n\nLocatiebeoordeling\n\nx\n\nu\n\nu\n\nObjectbeoordeling\n\nx\n\nu\n\nu\n\nMate van verhuurbaarheid/ gebruik met motivatie (beschrijving)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nMate van verkoopbaarheid met motivatie (beschrijving)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nRisicoanalyse\n\nSWOT-analyse\n\nx\n\nx\n\nx\n\nMarkt\n\nMarktvisie algemeen\n\nx\n\n\u2013\n\n\u2013\n\nMarktvisie lokaal/ regionaal\n\nx\n\n\u2013\n\n\u2013\n\nReferentietransacties:\n\nx\n\nx\n\nx\n\nVerhuurtransacties / aanbod verhuur\n\nx\n\nx\n\nx\n\nVerkoop- en beleggingstransacties\n\nx\n\nx\n\nx\n\nToelichting op de waardering\n\nOmschrijving toelichting op de waardering (taxatiebenadering)\n\no\n\no\n\no\n\nEvaluatie\n\nBacktesting: Verklaring t.o.v. laatst bekende taxatie indien voorhanden en transparant\n\no\n\no\n\no\n\nOnzekerheid taxatie\n\nAls gevolg van informatievoorziening\n\no\n\n\u2013\n\n\u2013\n\nAls gevolg van gebrek marktinformatie\n\no\n\n\u2013\n\n\u2013\n\nMarktomstandigheden\n\no\n\n\u2013\n\n\u2013\n\nAlgemene taxatie-onnauwkeurigheid\n\no\n\n\u2013\n\n\u2013\n\nBronvermelding en mate van onderzoek\n\nLijst bronvermelding (ontvangen informatie en eigen onderzoek Taxateur)\n\nx\n\nu\n\nu\n\nDefinities en beschrijving o.a.\n\nMarktwaarde\n\nx\n\nx\n\nx\n\nMarkthuur\n\nx\n\nx\n\nx\n\nOmschrijving taxatiebenadering (BAR, NAR, DCF etc.)\n\nx\n\nx\n\nx\n\nAlgemene voorwaarden/ uitgangspunten\n\nAlgemene uitgangspunten ten aanzien van onderhoud, milieu, gebruik, BTW en ontvangen\n                                                   informatie\n\nx\n\nx\n\nx\n\nX = verplicht\n\nO = optioneel, indien van toepassing\n\nU = uitgangspunt op basis van / verwijzing naar vorige volledige taxatie (bij hertaxatie)\n                                    \u00f3f op basis van / verwijzing naar informatie / verklaring van corporatie (bij handboek)\n\nOpdrachtgever heeft opdrachtnemer opdracht gegeven om een taxatierapport op te stellen\n                                       dat voldoet aan de wet- en regelgeving zoals nader omschreven in artikel 35 lid 2\n                                       van de Woningwet, die op 1\u00a0juli 2015 is ingegaan. Hierin is opgenomen dat toegelaten\n                                       instellingen (hierna te noemen: TI) in het kader van de jaarrekening, het vastgoed\n                                       in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient\n                                       te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse\n                                       verkoopwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting\n                                       (BTIV) 2015 heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel,\n                                       dit heeft geresulteerd in het \u2018Handboek modelmatig bepalen marktwaarde\u2019, kortweg:\n                                       Handboek. TI, waartoe ook opdrachtgever behoort, kunnen bij de uitvoering van de taxatie\n                                       kiezen voor een waardering volgens de \u2018basisversie\u2019 of voor een waardering volgens\n                                       de \u2018full-versie\u2019. De full-versie is in sommige gevallen verplicht. Voor opdrachtgever\n                                       is een taxatie volgens de full-versie van toepassing voor de jaarrekening van 2021,\n                                       op vrijwillige basis en/of verplichte basis.\n\nDe waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist\n                                       de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te\n                                       zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare\n                                       beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen (vastgesteld op 1\u00a0juli\n                                       2019) schrijft de NRVT voor dat er twee type taxaties worden onderscheiden: een volledige\n                                       taxatie of een hertaxatie. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend\n                                       kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste \u00e9\u00e9n volledige\n                                       taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige\n                                       taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis\n                                       van de NRVT reglementen verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn\n                                       opgenomen in de bijlagen van het Handboek. NRVT onderscheidt tevens een \u2018markttechnische\n                                       update\u2019 in haar reglementen, daarvoor worden geen rapportagevereisten voorgeschreven.\n\nBij het uitvoeren van de full-taxatie volgens het Handboek wordt volgens de reglement\n                                       definities van NRVT een \u2018wettelijke taxatie\u2019 uitgevoerd. In dit reglement is Wettelijke\n                                       Taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD) waarbij wet- en regelgeving\n                                       en jurisprudentie de Register-Taxateur dwingen af te wijken van \u00e9\u00e9n of meer bepalingen\n                                       uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld\n                                       bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de\n\nonderzoeksplicht en de rapportagevereisten. De taxateur mag in dit kader daarom van\n                                       de reglementen van het NRVT afwijken voor onder meer de onderdelen die betrekking\n                                       hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de\n                                       onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen\n                                       hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop\n                                       de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie\n                                       worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd\n                                       op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke broninformatie van de corporatie\n                                       zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed\n                                       voldoet aan het omgevingsplan, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu\n                                       en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen\n                                       bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en/of verklaring voldoende aannemelijk\n                                       is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende\n                                       informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties\n                                       en de accountant. De taxaties in het kader van de full versie in 2021 dienen ten minste\n                                       te voldoen aan de verplichte onderdelen van een \u2018hertaxatie\u2019 conform het subreglement\n                                       Grootzakelijk Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn\n                                       optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie/verklaring\n                                       van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen \u2018volledige\n                                       taxatie\u2019 van het vastgoed heeft plaatsgevonden.\n\nIndien gewenst kan de voor opdrachtgever optredende taxateur/opdrachtnemer een nadere\n                                       toelichting geven op de te volgen werkwijze. Hierna volgt op hoofdlijnen een toelichting\n                                       bij de gemaakte keuze en gehanteerde uitgangspunten.\n\nIn het exceldocument \u2018bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever,\n                                       versie 2021\u2019 wordt de informatie met betrekking tot de genoemde items door de taxateurs\n                                       uitgevraagd op complexniveau. Het Kadaster is niet in staat om de gegevens op dit\n                                       niveau aan te leveren. De uitvraag van de TI aan het Kadaster vindt plaats op basis\n                                       van een separaat document. De TI is er zelf verantwoordelijk voor dat de informatie\n                                       voor de taxaties uiteindelijk kan worden weergegeven op complexniveau.\n\nAfmetingen\n\nGezien de grote invloed die onjuiste afmetingen (GO bij woningen, BVO/VVO bij bedrijfsmatig\n                                       vastgoed) hebben op de geschatte marktwaarde hebben deze de hoogste prioriteit. Op\n                                       basis van het Handboek 2022 mogen de gebruiksoppervlakten (GO) van woningen tot 2022\n                                       aan het BAG-register worden ontleend, daarna is inmeting op basis van NEN 2580 verplicht.\n                                       Dringend advies is echter om NEN 2580 zo spoedig als mogelijk te volgen. Afmetingen\n                                       voor alle overige vastgoedtypen (niet zijnde woningen) dienen reeds beschikbaar te\n                                       zijn.\n\nTe taxeren belang\n\nEveneens van grote invloed is het te taxeren belang: is er sprake van volle eigendom\n                                       of is er sprake van een erfpachtrecht? Indien dat het geval is: welke vorm is toegepast,\n                                       welke looptijden kennen de afspraken en welke verplichtingen (bijvoorbeeld canonbetaling)\n                                       zijn actueel? Deze informatie is niet gestandaardiseerd beschikbaar vanwege de enorme\n                                       diversiteit aan afspraken en kan daarom uitsluitend worden afgeleid uit de onderliggen\n                                       akten: akte van levering, uitgifte van erfpacht etc. De TI dient deze documenten zelf\n                                       te raadplegen (via het Kadaster) om de gewenste informatie daaruit af te leiden.\n\nVerplichtingen bij verkoop\n\nIn veel gevallen is er tussen de TI en lokale overheid een afspraak gemaakt voor de\n                                       situatie waarin woningen aan de corporatiesector worden onttrokken, bijvoorbeeld bij\n                                       complexgewijze verkoop aan een commerci\u00eble belegger. Daarbij valt te denken aan verplichtingen\n                                       tot een afdracht per woning door de TI aan de overheid, vaak gaat het daarbij om significante\n                                       bedragen. Dergelijke afspraken zijn niet altijd beschikbaar in akten van levering\n                                       of erfpacht, en zijn dan dus niet openbaar. Opdrachtnemer/taxateur is in dergelijke\n                                       gevallen volledig afhankelijk van de TI voor wat betreft de beschikbare informatie.\n                                       Het uitgangspunt is daarom nadrukkelijk dat dergelijke afspraken niet bestaan, tenzij\n                                       de TI deze aan taxateur levert.\n\nSplitsing in appartementsrechten\n\nOok kosten voor splitsing in appartementsrechten kunnen relatief veel invloed uitoefenen\n                                       op de marktwaarde van een object, daarnaast is het bestaan van een Vereniging van\n                                       Eigenaren (VVE) van invloed op het in te schatten risicoprofiel. Deze informatie is\n                                       door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau).\n\nObjectbelemmeringen\n\nHet Kadaster hanteert een veelheid aan objectbelemmeringscodes. In de praktijk komt\n                                       een deel daarvan nauwelijks voor en/of is de invloed van de belemmering nihil. De\n                                       TI dient zelf via het Kadaster te achterhalen of er mogelijk sprake is van waarde\n                                       be\u00efnvloedende codes. Bij twijfel overlegt de TI met taxateur.\n\nOmgevingsplan\n\nHet uitgangspunt voor alle taxaties is in beginsel dat het gebruik op de waardepeildatum\n                                       niet strijdig is met de regels van het omgevingsplan. Deze informatie is door het\n                                       Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau).\n\nMilieu\n\nMilieuaspecten tenslotte genieten dienen tenslotte ook in het oordeel van de taxateur\n                                       te worden betrokken. Het bevoegd gezag (www.bodemloket.nl) is daarvoor momenteel nog\n                                       de te hanteren bron. Deze gegevens worden (op termijn) ook via het Kadaster ontsloten.\n\nOp grond van de NRVT-reglementen dienen onderzoeken bij alle volledige- en hertaxaties\n                                       te worden uitgevoerd, bij markttechnische updates is deze verplichting er niet. De\n                                       taxatiecyclus die het Handboek beoogt voorziet in een volledige taxatie van elk complex\n                                       (minimaal) eens per 3 jaar. Afgesproken is daarom dat corporaties de gestandaardiseerde\n                                       uitvraag aan het Kadaster ook minimaal aan het Kadaster voorleggen in het geval van\n                                       een volledige- of hertaxatie, gemiddeld dus eens per 3 jaar. Optioneel kan de uitvraag\n                                       ook jaarlijks voor alle complexen aan het Kadaster worden gedaan.\n\nOpdrachtgever verklaart met betrekking tot:\n\n\u2022 Afmetingen;\n\n\u2022 Te taxeren belang;\n\n\u2022 Verplichtingen bij verkoop;\n\n\u2022 Splitsing in appartementsrechten;\n\n\u2022 Objectbelemmeringen;\n\n\u2022 Omgevingsplan;\n\n\u2022 Milieu\n\nhet excel-document \u2018bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever,\n                                       versie 2021\u2019, dat onlosmakelijk aan deze verklaring is verbonden, naar eer en geweten\n                                       en naar beste kennis en wetenschap te hebben ingevuld. De conclusies uit het onderzoek\n                                       zijn vastgelegd in het dossier van opdrachtgever en als zodanig verwerkt in de te\n                                       hanteren taxatiesoftware.\n\nDeze verklaring verwijst naar de tussen door opdrachtgever op ..\u2013....\u2013.... ondertekende\n                                       en de door opdrachtnemer op ..\u2013....\u2013....ondertekende opdrachtvoorwaarden. De verklaring\n                                       is namens opdrachtgever opgesteld door:\n\n.................... (Naam bevoegde vertegenwoordiger opdrachtgever)\n\n.................... (Functieomschrijving vertegenwoordiger)\n\n.................... (Datum en plaats)\n\n..................... (Handtekening vertegenwoordiger)\n\nDe corporatie analyseert de ontwikkeling van de marktwaarde tussen 31\u00a0december 2021\n                                       respectievelijk 2022 naar de samenstellende delen. Daarbij wordt geacht dat de analyse\n                                       in ieder geval inzicht biedt in de veranderingen veroorzaakt door:\n\n\u2013 Parameter aanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen\n\n\u2013 Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2021 (alleen bij\n                                             toepassing van de basis versie)\n\n\u2013 Methodische wijzigingen in de software (indien er ook sprake is van herstel van rekenfouten\n                                             moeten deze wijzigingen separaat worden weergegeven).\n\n\u2013 Mutaties in het bezit van de corporatie, door bijvoorbeeld aan-/verkoop, sloop/nieuwbouw.\n\n\u2013 Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde\n                                             gegevens (alleen indien correcties in de basisgegevens zijn doorgevoerd), bijvoorbeeld\n                                             aanpassing m2 door nieuwe metingen.\n\nVoor de analyse van de eerste drie punten kan de corporatie gebruik maken van een\n                                       notitie van Fakton met een beschrijving van effecten van de regionale ontwikkelingen\n                                       en de aanpassingen in het handboek.\n\nVoor de wijze van de verwerking van de mutatie in de marktwaarde veroorzaakt door\n                                       de onderscheiden elementen is relevant of er sprake is van foutherstel (RJ 150) dan\n                                       wel een schattingswijziging (RJ 145).\n\nSchattingswijziging\n\nVan een schattingswijziging is conform RJ 940 sprake indien een eerdere schatting\n                                       wordt herzien. Dit kan noodzakelijk zijn op grond van wijzigingen in de omstandigheden\n                                       waarop de schatting is gebaseerd of het beschikbaar komen van nieuwe informatie met\n                                       betrekking tot de te schatten grootheid. Onder een schattingswijziging wordt mede\n                                       verstaan een wijziging in de schattingsmethode. De aard van een schattingswijziging\n                                       brengt mee dat deze niet voldoet aan de definities van een materi\u00eble fout, voor zover\n                                       althans de eerdere schattingen op basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar\n                                       kunnen worden beschouwd (RJ 150.103).\n\nVerwerking schattingswijzigingen\n\nSchattingswijzigingen worden conform RJ 145.301 prospectief verwerkt, dat wil zeggen\n                                       in het resultaat van het lopende boekjaar met een toelichting op het effect/de effecten\n                                       van deze wijzigingen.\n\nFoutherstel\n\nIn RJ 150 wordt onderscheid gemaakt tussen niet materi\u00eble fouten en materi\u00eble fouten.\n\nDe definitie van een materi\u00eble fout is een zodanige onjuistheid in een jaarrekening\n                                       \u2013 geconstateerd na het vaststellen van die jaarrekening \u2013 dat de jaarrekening in het\n                                       geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW bedoelde inzicht tekortschiet. Bij de afweging\n                                       of sprake is van een materi\u00eble fout beoordeelt de rechtspersoon of de weglating of\n                                       onjuiste weergave van posten, afzonderlijk of gezamenlijk, de economische beslissingen\n                                       die gebruikers op basis van de jaarrekening nemen, zou kunnen be\u00efnvloeden. De materialiteit\n                                       is afhankelijk van de omvang en de aard van de weglating of de onjuiste weergave,\n                                       en wordt beoordeeld op basis van alle feiten en omstandigheden. Van een materi\u00eble\n                                       fout kan sprake zijn bij een onjuiste verwerking, onjuiste waardering en/of resultaatbepaling,\n                                       een onjuiste rubricering en/of presentatie dan wel een onjuiste of onvolledige toelichting.\n                                       Onder een fout wordt niet verstaan het effect van schattingswijzigingen.\n\nVerwerking niet-materi\u00eble fouten\n\nNiet-materi\u00eble fouten worden conform RJ 150.203 in de winst-en-verliesrekening van\n                                       het jaar waarin de fout is geconstateerd, overeenkomstig de aard van de post, verwerkt.\n\nVerwerking materi\u00eble fouten\n\nMateri\u00eble fouten die effect hebben op het eigen vermogen worden als volgt verwerkt\n                                       (RJ 150.202):\n\n\u2013 het eigen vermogen aan het einde van het voorafgaande boekjaar wordt herrekend alsof\n                                             de fout niet heeft plaatsgevonden; en\n\n\u2013 het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorafgaande boekjaar\n                                             voor en na herrekening (het cumulatief effect), wordt verwerkt als een rechtstreekse\n                                             mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar waarin het foutherstel\n                                             plaatsvindt.\n\n\u2013 De aanpassingen worden nader toegelicht in de jaarrekening bij de betreffende post(en).\n\nOp basis van artikel 363 lid 5 BW worden de vergelijkende cijfers van het voorafgaande\n                                       boekjaar in de jaarrekening aangepast.\n\nEventuele gevolgen herstel van een materi\u00eble fout op jaarrekening 2021\n\nIndien blijkt dat de materi\u00eble fout die hersteld moet worden zodanig is dat de jaarrekening\n                                       over het voorafgaande boekjaar in ernstige mate tekortschiet in het geven van inzicht,\n                                       is in artikel 2:362 lid 6 BW bepaald dat het bestuur onverwijld melding maakt omtrent\n                                       het in ernstige mate tekortschieten van het inzicht. Het bestuur legt een mededeling\n                                       daaromtrent neer ten kantore van het handelsregister. Bij de mededeling wordt een\n                                       accountantsverklaring gevoegd, indien de jaarrekening overeenkomstig artikel 2:393\n                                       BW is onderzocht.\n\nVoor de bepaling of een fout niet materieel is, materieel maar niet wezenlijk voor\n                                       het inzicht of materieel en wel wezenlijk voor het inzicht is afstemming met uw eigen\n                                       accountant benodigd. Een en ander is namelijk mede afhankelijk van de door u en de\n                                       betreffende accountant gehanteerde materialiteit.\n\nClassificatie van mutaties\n\nIn de volgende tabel is weergegeven welke mutaties in de marktwaarde als foutherstel\n                                       worden aangemerkt en welke als schattingswijziging. Daarbij wordt ook ingegaan op\n                                       het overgaan van de basis versie naar de full versie en vice versa. Bij foutherstel\n                                       geldt het onderscheid materi\u00eble fouten/niet-materi\u00eble fouten zoals hiervoor aangegeven.\n\nType wijziging\n\nFoutherstel\n\nSchattings-wijziging\n\nToelichting\n\nParameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen\n\nV\n\nNoot 1\n\nParameteraanpassingen (en systematiek wijzigingen) als gevolg van validatie handboek\n                                                      2019\n\nV\n\nNoot 1\n\nMethodische wijzigingen software\n\nV\n\nNoot 1\n\nHerstel van rekenfouten\n\nV\n\nNoot 1\n\nMutaties in het bezit van de corporatie\n\nV\n\nNoot 2\n\nMutaties basisgegevens corporatie, correctie op gegevens vorig jaar\n\nV\n\nNoot 1\n\nVan full-versie 2020 naar basis versie in 2021\n\nV\n\nNoot 1, Noot 3\n\nVan basis versie in 2020 naar full versie in 2021\n\nV\n\nNoot 1, Noot 3\n\nNoot 1:\n\nVraag is of de eerdere schattingen (qua parameters en berekeningsmethodieken in het\n                                       handboek 2021) op basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar kunnen\n                                       worden beschouwd. Gegeven het validatietraject handboek 2021 / update naar 2022, zijn\n                                       de betreffende eerdere schattingen als aanvaardbaar te beschouwen.\n\nNoot 2:\n\nReguliere wijzigingen in het bezit van een corporatie door bijvoorbeeld aankoop, verkoop,\n                                       sloop en/of nieuwbouw worden verslaggevingstechnisch ook als schattingswijziging verwerkt.\n\nNoot 3:\n\n\u2013 Het waarderingsstelsel is en blijft marktwaarde in verhuurde staat. Zowel de basis\n                                       versie als de full versie komen via de systematiek en de parameters van het handboek\n                                       tot stand. Beide versies leiden tot aanvaardbare waarden, gegeven de validatie. Er\n                                       zijn alleen wijzigingen in een 7-tal vrijheidsgraden mogelijk.\n\n\u2013 De full versie is betrouwbaar op complexniveau, de basis versie is betrouwbaar op\n                                       portefeuilleniveau. Hierdoor verschilt de betrouwbaarheid van de bepaalde herwaarderingsreserve\n                                       op complexniveau over de onderscheiden jaren en daarmee is de mutatie in de herwaarderingsreserve\n                                       niet betrouwbaar te bepalen. Dit is \u00e9\u00e9n van de elementen die leidt tot een toelichtende\n                                       paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden in de controleverklaring wanneer de\n                                       marktwaarde in het huidige of het voorgaande boekjaar op de basis versie is gebaseerd.\n                                       Dit geldt dus bij overschakelingen van basis naar full en vice versa. De paragraaf\n                                       ter benadrukking van aangelegenheden verwijst naar de specifieke toelichting die opgenomen\n                                       wordt in de jaarrekening over dit punt. De accountants zullen afspraken maken over\n                                       de dan te hanteren teksten.\n\nIn deze bijlage is een tweetal voorbeelden opgenomen van het berekenen van de eindwaarde\n                                    op basis van de voortdurende looptijd benadering. De manier waarop de verschillende\n                                    kapitalisatiefactoren K1, K2 en K3 worden berekend en gebruikt, is uitgewerkt in paragraaf\n                                    eindwaarde (5.2.20) in hoofdstuk 5 van het handboek.\n\nToelichting bij berekening eindwaarde doorexploiteren\n\nIn de paragraaf worden een aantal componenten uit de eindwaarde berekening toegelicht.\n                                       De letters verwijzen naar de rijen in bovenstaand overzicht.\n\nA. Huur uit geharmoniseerde deel\n\nDit is het deel van de huur in jaar 15 voortkomend uit geharmoniseerde woningen, dat\n                                       wil zeggen woningen waarvan bij mutatie de huur is opgetrokken naar de maximale huur.\n                                       De huurinkomsten in jaar 15 zijn gelijk aan de helft v\u00f3\u00f3r mutatie en de helft n\u00e1 mutatie\n                                       omdat de mutatie medio jaar plaatsvindt. Deze huur is gecorrigeerd van de huurderving\n                                       oninbaar.\n\nDe groeifactor voor dit deel van de huur is gelijk aan 2,0%, de groeifactor van de\n                                       markthuur en streefhuur. In dit voorbeeld is circa 52% van de huur geharmoniseerd.\n\nOmdat dit deel gelijk blijft is de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.\n\nB. Huur uit ongeharmoniseerde deel\n\nMedio jaar 15 is in dit voorbeeld circa 48% van de huur nog niet geharmoniseerd. De\n                                       groeifactor van dit deel is gelijk aan de index contracthuur voor gereguleerde VHE\n                                       van 2,50%.\n\nOok hier geldt dat de huurinkomsten in jaar 15 gelijk zijn aan de helft van de contracthuur\n                                       v\u00f3\u00f3r en de helft n\u00e1 mutatie. Daarbij verandert medio jaar zowel het aantal woningen\n                                       als de contracthuur.\n\nVanaf jaar 16 zal dit deel verder afnemen. Daarom is de groeifactor K2 van toepassing.\n\nOok deze huur is gecorrigeerd voor de huurderving oninbaar.\n\nC. Ongeharmoniseerde deel naar maximale huur\n\nDit deel van de huur vertegenwoordigt hetzelfde deel van de huur dat medio jaar 15\n                                       nog niet geharmoniseerd is, maar dan bezien vanuit het perspectief dat dit vanaf jaar\n                                       16 alsnog zal harmoniseren. Bij aanvang is de hoogte van dit deel nihil. De potentie\n                                       van dit deel is gelijk aan de maximale huur medio jaar 15 en daar 48% van. De maximale\n                                       huur is gelijk aan de markthuur of streefhuur danwel het minimum van de markt/streefhuur\n                                       en de maximale huur conform het WWS voor een gereguleerde woning. Ook deze component\n                                       is gecorrigeerd voor huurderving oninbaar.\n\nVanaf jaar 16 zal dit deel groeien. Daarom wordt de kapitalisatiefactor K3 toegepast.\n                                       De groeivoet is de groeivoet van de markthuur en daarmee de prijsinflatie van 2,00%.\n\nDe drie huurcomponenten zijn hieronder nogmaals schematisch weergegeven.\n\nNogmaals: alle huurcomponenten zijn al gecompenseerd voor de huurderving als gevolg\n                                       van oninbare huren.\n\nD. Mutatieleegstand\n\nOmdat vanaf jaar 16 het aantal woningen dat muteert steeds verder afneemt is voor\n                                       mutatieleegstand ook de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.\n\nE. Overdrachtskosten\n\nOm van de bruto eindwaarde VON een netto eindwaarde k.k. te bepalen moet gerekend\n                                       worden met de overdrachtsbelasting die vanaf 1\u00a0januari geldt: 10,4%. Samen met de\n                                       1,0% overige kosten zijn de overdrachtskosten 11,4%.\n\nOverige posten\n\nVoor alle overige posten geldt dat deze niet afnemen als gevolg van harmonisatie.\n                                       De woningen blijven immers in exploitatie. Voor al deze posten is daarmee de kapitalisatiefactor\n                                       K1 van toepassing toegepast op de kasstroom medio jaar 15 en met een kapitalisatiefactor\n                                       die mogelijk verschilt als gevolg van de groeifactor g.\n\nInstandhoudingsonderhoud\n\nVanaf het handboek 2019 komt de verouderingsopslag bij bepaling van de eindwaarde\n                                       in het doorexploiteerscenario te vervallen. Zie paragraaf 5.2.20.1.\n\nEindwaarde k.k.\n\nDe som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15 op. Voor\n                                       de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers wat een koper\n                                       kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten aanvullend nog moet betalen.\n                                       De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de eindwaarde k.k.\n\nBij de berekening van de eindwaarde in het uitpondscenario is slechts \u00e9\u00e9n kapitalisatiefactor\n                                       van toepassing: K2. Dit is omdat er geen sprake is van huurmutatie. Woningen die muteren\n                                       worden verkocht en gaan uit exploitatie. De factor K2 representeert de afname van\n                                       de woningen in exploitatie. De factor verschilt omdat de groeivoet per regel kan verschillen.\n\nN.B.\n\nDe verouderingsopslag van 100% op het instandhoudingsonderhoud is in het uitpondscenario\n                                       w\u00e9l van toepassing. Dit in tegenstelling tot het doorexploiteerscenario waar de verouderingsopslag\n                                       vanaf het handboek 2019 niet meer geldt.\n\nHieronder is nogmaals schematisch weergegeven wat in een uitpondscenario plaatsvindt.\n\nEindwaarde k.k.\n\nDe som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15 op. Voor\n                                       de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers wat een koper\n                                       kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten aanvullend nog moet betalen.\n                                       De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de eindwaarde k.k.\n\nBij dit handboek hoort ter informatie een tabel met alle viercijferige postcodes en\n                                    de bij die postcodes horende gebiedsindeling: gemeente, provincie, landsdeel en COROP+4\n                                    gebieden.\n\nDeze tabel is beschikbaar op www.woningmarktbeleid.nl.\n\nUitgangspunt\n\nBij de overgang van basisvariant naar full-variant wordt initieel 100% (extern) getaxeerd.\n                                    Indien in jaar x-1 de waardering reeds overeenkomstig de full-variant heeft plaatsgevonden,\n                                    kan in jaar x de waardering als volgt worden bepaald:\n\n1) \nVolledige markttechnische update\n\nTwee opvolgende jaren door middel van een 3/3e markttechnische update, vervolgens\n                                          wederom 3/3e volledige taxatie. Derhalve met betrokkenheid van een externe taxateur\n                                          bij de gehele vastgoedportefeuille.\n\n2) \nAfwisselend gedeeltelijke markttechnische update\n\n1/3e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie en resterende 2/3e deel door\n                                          middel van een markttechnische update. Derhalve met betrokkenheid van de externe taxateur\n                                          bij de gehele vastgoedportefeuille.\n\n3) \nVoor 2/3e interne waardering\n\n1/3e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie door de externe taxateur\n                                          en het resterende 2/3e deel kan door de corporatie intern worden gewaardeerd, waarbij\n                                          voor het 2/3e deel wordt voldaan aan kwaliteitseisen, rapportagevereisten en representativiteitsvereisten.\n\nVoor alle scenario\u2019s moet de corporatie jaarlijks een backtesting uitvoeren. Een structureel\n                                    significante afwijking tussen de interne waardering / markttechnische update en de\n                                    reguliere taxatie vereist nadere analyse door de corporatie. De externe taxateur kan\n                                    enkel een backtest uitvoeren van hetgeen de externe taxateur zelf eerder heeft getaxeerd.\n                                    De externe taxateur beoordeelt niet de waardeontwikkeling van een door hem of haar\n                                    uitgevoerde volledige taxatie of markttechnische update ten opzichte van een door\n                                    de corporatie intern uitgevoerde waardering.\n\nVoorwaarden voor het mogen uitvoeren van een interne waardering (scenario 3)\n\nVoor toepassing van scenario 3 gelden een aantal voorwaarden, welke onderstaand zijn\n                                    toegelicht. Voorafgaand aan de balansdatum stemmen corporaties en accountants in scenario\n                                    3 af of de corporatie aan de kwaliteitseisen kan voldoen en of dit een begaanbare\n                                    route is dan wel dat (nog) moet worden uitgegaan van scenario 1 of 2.\n\na. \nKwaliteitseisen corporatie en rapportagevereisten\n\nDe corporatie heeft een adequaat asset management, waaronder tevens wordt verstaan\n                                          adequaat planmatig werken, waarborging van de onafhankelijkheid van de interne taxateur,\n                                          toereikende functiescheiding met duidelijk belegde verantwoordelijkheden en (gedocumenteerde)\n                                          interne controle. Opzet/bestaan hiervan worden door de corporatie beschreven in een\n                                          intern waarderingsprotocol, waarin wordt opgenomen wat de overwegingen zijn van de\n                                          corporatie om te concluderen dat intern adequate kennis/competenties beschikbaar zijn\n                                          bij betrokken functionarissen om de waardering zelf te verzorgen. Tevens wordt in\n                                          het interne waarderingsprotocol de interne controle nader uitgewerkt in controle/toetsing\n                                          basisgegevens en vrijheidsgraden (\u2018input\u2019) en uitkomst/analyse (\u2018output\u2019).\n\nInput bestaat uit datacontroles (verklaren afwijkingen inputdata (brongegevens en\n                                          taxatieparameters) dit jaar versus vorig jaar), ontwikkeling taxatieparameters (met\n                                          name leegwaarde, markthuur, mutatiegraad, disconteringsvoet, en exit yield/eindwaarde)\n                                          en de representativiteit 1/3e deel versus 2/3e deel op complexniveau. Output bestaat\n                                          uit tenminste een outlier-analyse (bijvoorbeeld huur/leegwaarderatio, kapitalisatiefactor,\n                                          leegwaarderatio, exploitatiekostenratio en marktwaardeontwikkeling), een vergelijking\n                                          tussen 1/3e en 2/3e deel wat betreft vergelijking huur/leegwaarderatio versus kapitalisatiefactor\n                                          en taxatie/leegwaarde en tot slot back-testing.\n\nDe onderbouwing leegwaarde, huurwaarde, rendement alsmede de kasstromen per complex\n                                          worden door softwareleveranciers ook buiten het taxatie management systeem bewaard\n                                          en zijn voor zowel externe taxateur als accountant toegankelijk.\n\nb. \nRepresentativiteitseisen\n\nDe corporatie heeft beschikking over passende informatie qua referenties en onderbouwt\n                                          op complexniveau de voornaamste vrijheidsgraden (leegwaarde, markthuur, disconteringsvoet)\n                                          Door middel van externe vergelijkbaarheid/gegevens (qua markthuur/disconteringsvoet)\n                                          bijvoorbeeld op basis van de uitkomsten van diverse overleggen, waaronder het benchmarkoverleg.\n\nEen representatieve verdeling van de portefeuille wordt gemaakt op basis van relevante\n                                          criteria zoals marktgebieden, woningtype en bouwjaarklasse. De corporatie onderbouwt\n                                          de representativiteit door per complex uit het 2/3e deel aan te geven met welk complex\n                                          in het 1/3e deel deze vergelijkbaar is.\n\nIndien er bij een complex sprake is van een substanti\u00eble investering (ingrijpende\n                                          verbouwing of renovatie, met uitzondering van achterstallig onderhoud), aanpassing\n                                          in de indeling of wijzigingen in brongegevens, dan wordt aanbevolen om een individueel\n                                          complex door de taxateur te laten taxeren of om een reguliere taxatiecyclus te volgen.\n                                          Dat laatste geldt ook voor bijzondere complexen waarvoor geen representatief vergelijkbaar\n                                          bezit is binnen de portefeuille van de corporatie.\n\nProces interne waardering (scenario 3)\n\nTen aanzien van scenario 3, interne waardering, kan het volgende stappenplan als richtlijn\n                                    worden aangehouden:\n\n\u2013 Er vindt een toets door de corporatie plaats op de consistentie van de toepassing\n                                          van de vrijheidsgraden op de gehele portefeuille.\n\n\u2013 De corporatie stelt een interne (concept) waardering op van tenminste 2/3e deel tot\n                                          de gehele portefeuille.\n\n\u2013 De corporatie gebruikt voor de vrijheidsgraden bij voorkeur de \u2018best practises\u2019 en\n                                          generieke parameters die in het (regionale) marktwaardeoverleg zijn afgestemd tussen\n                                          corporaties en taxateurs, tenzij andere vergelijkbare informatie voorhanden is.\n\n\u2013 De externe taxateur toetst/taxeert het 1/3e deel en stelt deze complextaxaties waar\n                                          nodig bij en onderbouwt de taxaties middels drie leegwaarde- en markthuurreferenties\n                                          en drie beleggingstransacties per complex.\n\n\u2013 Er vindt een toets plaats op de representativiteit van de verdeling tussen het 1/3e\n                                          deel en het 2/3e deel.\n\n\u2013 Bijzonderheden worden afgestemd met de taxateur en gedocumenteerd. Mogelijke bijstelling\n                                          van de vrijheidsgraden van het 2/3e deel kan plaatsvinden op basis van bevindingen\n                                          van de taxateur bij het 1/3e deel. De bevindingen van de taxateur zijn daarbij leidend.\n\n\u2013 Onderbouwing van de interne waardering van het 2/3e deel door middel van het getaxeerde\n                                          1/3e deel.\n\n\u2013 Er vindt een input/output-analyse plaats.\n\n(verslagjaar 2023)\n\nDatum 20 september 2023\n\n1.\n\nAlgemeen\n\n2\n\nBelangrijke wijzigingen\n\n2\n\nDoel\n\n3\n\nOnderzoeksobjecten\n\n3\n\nDe accountantsrapportages\n\n4\n\nVerslaggeving woningcorporaties en procedures\n\n4\n\nDuurzaamheidsverslaggeving\n\n4\n\n2.\n\nRubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag\n\n4\n\n2.1\n\nDoel\n\n4\n\n2.2\n\nWet- en regelgeving die specifiek van toepassing is\n\n4\n\n2.3\n\nMaterialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)\n\n5\n\n2.4\n\nControleverklaring\n\n5\n\n3.\n\nRubriek B: het assurance-rapport met betrekking tot de naleving van specifieke wet-\n                                                      en regelgeving in de dVi over het verslagjaar\n\n5\n\n3.1\n\nDoel\n\n5\n\n3.2\n\nRegelgeving die specifiek van toepassing is\n\n5\n\n3.3\n\nMaterialiteit\n\n5\n\n3.4\n\nOordelen in het assurance-rapport\n\n6\n\n3.5\n\nOnderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving\n\n6\n\n4.\n\nRubriek C: het assurance-rapport met betrekking tot de dVi over het verslagjaar (cijfermatige\n                                                      verantwoording) 16\n\n9\n\n4.1\n\nDoel\n\n9\n\n4.2\n\nSpecifiek van toepassing zijnde regelgeving\n\n9\n\n4.3\n\nMaterialiteit\n\n10\n\n4.4\n\nOordelen in het assurance-rapport\n\n10\n\n4.5\n\nOnderdelen assurance-rapport cijfermatigeverantwoording\n\n10\n\nBelangrijke wijzigingen\n\nDe Autoriteit woningcorporaties (Aw) steunt bij het uitvoeren van de toezichtstaken\n                                    op de controlewerkzaamheden van de accountants bij woningcorporaties16. Het accountantsprotocol beschrijft de minimale werkzaamheden van de accountants\n                                    bij woningcorporaties.\n\nHet accountantsprotocol wordt jaarlijks geactualiseerd. Dit gebeurt op basis van onder\n                                    andere aangepaste wet- en regelgeving, gewijzigde inzichten, actuele ontwikkelingen\n                                    en risico inschattingen. De controlewerkzaamheden beschreven in rubriek B en C zijn\n                                    beperkt gewijzigd voor verslagjaar 2023.\n\nOok vervallen voor verslagjaar 2023 de controlewerkzaamheden van de huursombenadering\n                                    in rubriek C weer.\n\nVerder zijn door het hele accountantsprotocol tekstuele wijzigingen doorgevoerd en\n                                    is de presentatie aangepast voor betere leesbaarheid.\n\nRubriek A inzake de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag\n\nDe Aw stelt geen specifieke eisen aan de controle van de jaarrekening. Rubriek A van\n                                    het accountantsprotocol is feitelijk een samenvatting van de wet- en regelgeving die\n                                    van toepassing is op de jaarrekening van woningcorporaties en op de controle door\n                                    accountants bij woningcorporaties.\n\nSinds 1\u00a0januari 2020 zijn woningcorporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden aangemerkt\n                                    als Organisatie van Openbaar Belang (OOB)17. Door deze wijziging meldt de accountant situaties zoals beschreven in artikel 12\n                                    van de EU-verordening online bij de Aw.\n\nDe modelteksten voor de controleverklaring en de assurance-rapporten vindt u op de\n                                    website van de Nederlandse Beroepsvereniging voor Accountants (NBA).\n\nRubriek B inzake het assurance-rapport over de naleving van specifieke wet- en regelgeving\n\nIn rubriek B vervalt de accountantscontrole op het onderdeel \u2018goedkeuring vervreemding\n                                    woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet\n                                    zijnde aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en woningcorporaties, voor maatschappelijk\n                                    vastgoed niet zijnde aan huurders en woningcorporaties\u2019. Dit specifieke rechtmatigheidsonderdeel\n                                    komt niet meer voor in de dVi-informatie.\n\nRubriek C inzake het assurance-rapport over de cijfermatige informatie in de dVi\n\nIn onderdeel 10 (onderdeel dVi 5.3) is de opzet van de dVi-informatie over bezoldiging\n                                    van topfunctionarissen en overige medewerkers (voor zover de WNT dit vereist) aangepast.\n                                    De dVi-informatie voor dit onderdeel is teruggebracht naar de kern, waarbij corporaties\n                                    alleen rapporteren over het toepasselijke bezoldigingsmaximum en verantwoorden of\n                                    de woningcorporatie in het verslagjaar aan de vigerende bepalingen bij en krachtens\n                                    de WNT heeft voldaan.\n\nHet voorliggende accountantsprotocol over het verslagjaar sluit aan bij de nummering\n                                    in de dVi.\n\nDoel\n\nVolgens artikel 37 van de Woningwet geeft een woningcorporatie een registeraccountant of een accountant-administratieconsulent\n                                    opdracht tot onderzoek met betrekking tot de volgende drie objecten:\n\n\u2022 De jaarrekening, zoals bedoeld in artikel 35 van de Woningwet.\n\n\u2022 Het bestuursverslag, zoals bedoeld in artikel 36 van de Woningwet.\n\n\u2022 Het overzicht, zoals bedoeld in artikel 36a lid 4 van de Woningwet.\n\nBinnen deze opdracht valt het opstellen van:\n\na. Een verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. Volgens standaard 720 (NV\n                                          COS) geeft deze verklaring ook een oordeel over de verenigbaarheid van dat bestuursverslag\n                                          met die jaarrekening.\n\nb. Een assurance-rapport over het volkshuisvestingsverslag18 en het overzicht, zoals bedoeld in artikel 36a, lid 4 van de Woningwet.\n\nc. Een verslag over het onderzoek, zoals bedoeld in artikel 37, lid 1 van de Woningwet. Dit verslag stelt de accountant op voor het bestuur en de raad van commissarissen.\n                                          Hierbij maakt de accountant ten minste melding van zijn bevindingen met betrekking\n                                          tot de betrouwbaarheid en continu\u00efteit van de geautomatiseerde gegevensverstrekking.\n\nVolgens artikel 37, lid 4 van de Woningwet, stelt bijlage 4 van de Rtiv voorwaarden aan de werkzaamheden van de accountants\n                                    van de woningcorporaties. Dit accountantsprotocol is de invulling hiervan. Doel van\n                                    dit accountantsprotocol is om instructies te geven voor de werkzaamheden en rapportages\n                                    van de accountant.\n\nHet accountantsprotocol is getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen\n                                    (COPRO) van de NBA. COPRO heeft het oordeel \u2018Uitvoerbaar\u2019 gegeven.\n\nBij een fusie (in het verslagjaar) tussen woningcorporaties is er overleg tussen de\n                                    Aw, de betrokken woningcorporaties en de accountant. Dit overleg gaat over de toepassing\n                                    van het accountantsprotocol en de tekst van de assurance-rapporten.\n\nOnderzoeksobjecten\n\nDe onderzoeksobjecten voor de accountantswerkzaamheden bij woningcorporaties zijn:\n\n\u2022 De jaarrekening en het bestuursverslag.\n\n\u2022 De verantwoordingsgegevens over het verslagjaar op het terrein van de naleving van\n                                          specifieke wet- en regelgeving. Dit is in de vorm van de dVi.\n\n\u2022 De verantwoordingsgegevens over het verslagjaar op het terrein van de cijfermatige\n                                          verantwoording. Dit is in de vorm van de dVi.\n\nDeze onderzoeksobjecten en de accountantswerkzaamheden die daaraan zijn gekoppeld,\n                                    worden in dit accountantsprotocol behandeld in de rubrieken A, B en C. Hierbij zijn\n                                    de verdere doelstellingen per onderdeel uitgewerkt en vindt u de regelgeving die hierop\n                                    specifiek van toepassing is. Verder worden per onderdeel verdere aanwijzingen voor\n                                    de werkzaamheden van de accountant benoemd. Zie hiervoor hoofdstuk 2 tot en met 4.\n\nDe accountantsrapportages\n\nDe accountantswerkzaamheden met betrekking tot de onderzoeksobjecten leiden tot een\n                                    aantal accountantsrapportages. Deze vindt u op de website van de NBA.\n\nDe accountant levert de volgende rapportages:\n\nA. Een controleverklaring over de jaarrekening en het jaarverslag van de woningcorporatie.\n                                          Hiervoor gebruikt de accountant de tekst zoals opgenomen op de website van de NBA.\n\nB. De accountant verstrekt een assurance-rapport over de naleving van de specifieke wet-\n                                          en regelgeving zoals opgenomen in de dVi. Deze werkzaamheden zijn aan te merken als\n                                          het uitvoeren van een assurance-opdracht met een redelijke mate van zekerheid volgens\n                                          standaard 3000A (NV COS). De accountant gebruikt voor het assurance-rapport de tekst\n                                          zoals opgenomen op de website van de NBA.\n\nC. De accountant verstrekt een assurance-rapport over de cijfermatige verantwoording\n                                          over het verslagjaar, inclusief de verantwoording over de woningtoewijzingen en de\n                                          WNT. Deze werkzaamheden zijn aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht\n                                          met een redelijke mate van zekerheid volgens standaard 3000A (NV COS). De accountant\n                                          gebruikt voor het assurance-rapport de tekst zoals opgenomen op de website van de\n                                          NBA.\n\nD. Het accountantsverslag, zoals bedoeld in artikel 37, lid 1 van de Woningwet.\n\nVerslaggeving woningcorporaties en procedures\n\nVolgens artikel 38 van de Woningwet stuurt de woningcorporatie jaarlijks v\u00f3\u00f3r 1\u00a0juli de jaarrekening, het bestuursverslag\n                                    en volkshuisvestingsverslag, de controleverklaring, de assurance-rapporten en het\n                                    accountantsverslag aan de verantwoordelijke minister.\n\nDuurzaamheidsverslaggeving\n\nEind november 2022 is de Europese richtlijn duurzaamheidsrapportage door de EU aangenomen.\n                                    Deze richtlijn is ook bekend als de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).\n                                    De CSRD verplicht ondernemingen (waarop Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is) om te rapporteren over niet-financi\u00eble informatie, zoals impact\n                                    op het milieu en het sociale domein. Woningcorporaties zijn vaak georganiseerd als\n                                    stichting of vereniging. Zij worden (vooralsnog) niet gezien als \u2018ondernemingen\u2019 op\n                                    grond van de richtlijn voor jaarverslaggeving. Daarom is de CSRD vooralsnog niet van\n                                    toepassing voor woningcorporaties.\n\nHet doel van de werkzaamheden van de accountant, zoals bedoeld in artikel 37 van de Woningwet, is:\n\n\u2022 Nagaan of de jaarrekening, zoals bedoeld in artikel 35 van de Woningwet, een getrouw beeld geeft van vermogen en resultaat. En nagaan of de jaarrekening\n                                             ook voldoet aan de vereisten volgens artikel 30 en 31 van het Btiv en artikel 14, 14a en 15 van de Rtiv.\n\n\u2022 Nagaan of het bestuursverslag, voor zover de accountant dat kan beoordelen, is opgesteld\n                                             in overeenstemming met de vereisten uit artikel 30 van het Btiv. En nagaan of deze met de jaarrekening verenigbaar is en geen materi\u00eble afwijkingen\n                                             heeft, in overeenstemming met standaard 720 (NV COS).\n\n\u2022 Nagaan of in de toelichting bij de jaarrekening de gebeurtenissen na balansdatum zijn\n                                             vermeld.\n\nDe accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek van de eerste 2 punten weer in een\n                                       controleverklaring. Daarbij houdt de accountant rekening met de overige bij of volgens\n                                       de wet gestelde eisen.\n\nVoor de uitkomst van het onderzoek bij het 3e punt mag de accountant volstaan met\n                                       de vermelding van de gebleken tekortkomingen in de paragraaf \u2018overige bij of krachtens\n                                       de wet gestelde eisen\u2019 in de controleverklaring.\n\n\u2022 \nWoningwet.\n\n\u2022 \nBesluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv).\n\n\u2022 Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv).\n\n\u2022 \nTitel 9 Burgerlijk Wetboek 2 (BW 2), Richtlijn 645 en overige Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.\n\n\u2022 \nWet normering topinkomens (WNT) en Regeling Controleprotocol WNT.\n\nWerkzaamheden ten aanzien van het bestuursverslag bij de jaarrekening:\n\n\u2022 De controle van de accountant of het bestuursverslag volgens de bepalingen van artikel 391 BW 2 is opgesteld. En of deze met de jaarrekening verenigbaar is.\n\n\u2022 Of het bestuursverslag in het licht van de gekregen kennis en begrip tijdens het onderzoek\n                                             van de jaarrekening wat betreft de rechtspersoon en zijn omgeving materi\u00eble onjuistheden\n                                             bevat.\n\n\u2022 Of de vereiste gegevens uit artikel 392 lid 1 van BW 2, onderdelen b tot en met f zijn toegevoegd.\n\nBij de controle past de accountant de algemene (voor de jaarrekeningcontrole geldende)\n                                       betrouwbaarheids- en nauwkeurigheidsnormen toe. Het is de verantwoordelijkheid van\n                                       de accountant om deze normen te bepalen, met inachtneming van wat hierover in de NV\n                                       COS is opgenomen. Voor de werkzaamheden die volgen uit de Regeling Controleprotocol WNT, is de materialiteit die in dat protocol is opgenomen van toepassing.\n\nVoor de controleverklaring gebruikt de accountant de tekst die is opgenomen op de\n                                       website van de NBA.\n\nHet doel van de werkzaamheden van de accountant die leiden tot een assurance-rapport\n                                       is om een redelijke mate van zekerheid te geven over de nauwkeurigheid19 en volledigheid van de opgave in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke\n                                       wettelijke bepalingen) van de dVi.\n\nDe accountant controleert of de verantwoording over de onderwerpen die in paragraaf\n                                       3.5 van dit protocol staan nauwkeurig en volledig is. Dit houdt in dat de accountant\n                                       toetst of aan de relevante onderdelen van de wet- en regelgeving is voldaan. De accountant\n                                       stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1 van de dVi nauwkeurig en volledig\n                                       is.\n\nVoor zover deze niet al in de betreffende paragraaf van dit protocol specifiek zijn\n                                       benoemd, is de volgende regelgeving en toelichtingen van toepassing op de werkzaamheden\n                                       van de accountant:\n\n\u2022 De Woningwet.\n\n\u2022 Het Btiv.\n\n\u2022 De Rtiv.\n\n\u2022 Veelgestelde vragen wat betreft gebruik financi\u00eble derivaten door woningcorporaties.\n\nDe materialiteit voor de verschillende onderdelen in rubriek B (zie paragraaf 3.5)\n                                       staat in het onderstaande schema.\n\nPunt\n\nMaterialiteit 0%1\n\nOverige materialiteit2\n\nRapportering-grenzen 0%3\n\nDrempelbedragen4\n\n1\n\nOnderdeel verstrekken van vermogen aan verbindingen\n\nGarantstellingen aan verbindingen\n\n2\n\nX\n\nX\n\n3\n\nX\n\nX\n\nX\n\n4\n\nX\n\n5\n\nX\n\n1 Een materialiteit van 0% geldt, in die zin dat de uitkomst goed (geen afwijking van\n                                       regelgeving), fout (wel afwijking van regelgeving) of onzeker (onzekerheid over de\n                                       afwijking van de regelgeving) is.\n\n2 De algemene materialiteit die geldt voor de jaarrekeningcontrole.\n\n3 Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde afwijkingen bij deze onderdelen\n                                       toelicht in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (\u2018Overige aangelegenheden\u2019).\n                                       Ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel.\n\n4 Voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele\n                                       aanhorigheden controleert de accountant alle aanbestedingen groter dan \u20ac\u00a0300.000.\n                                       Voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed controleert de accountant alle aanbestedingen\n                                       groter dan \u20ac\u00a01.000.000.\n\nHet assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 5 onderdelen. De accountant\n                                       verstrekt per onderdeel een afzonderlijk oordeel. De accountant omschrijft en onderbouwt\n                                       een afwijkend oordeel in het assurance-rapport.\n\nDeze paragraaf beschrijft de controlewerkzaamheden met betrekking tot een aantal specifieke\n                                       artikelen uit de geldende regelgeving. Het gaat om bepalingen wat betreft:\n\n1. Het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken van garantstellingen\n                                             aan verbindingen. Woningwet artikel 21a, lid 2.\n\n2. Het vervreemden van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning\n                                             en maatschappelijk vastgoed aan huurders. Btiv artikel 22 en Rtiv artikel 9, 10, 11 en 12a.\n\n3. De aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed. Woningwet, artikel 51.\n\n4. Het gebruik van financi\u00eble derivaten, reglementen financieel beleid en beheer en artikel 106 tot en met 108 van het Btiv.\n\n5. Het sluiten van overeenkomsten met derden wat betreft de huur of verhuur van woningen.\n                                             Btiv, artikel 58.\n\nOver de naleving van deze wettelijke bepalingen heeft de woningcorporatie verantwoording\n                                       afgelegd in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen)\n                                       van de dVi.\n\n1. Onderdeel dVi 5.1.1: het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken\n                                             van garantstelingen aan verbindingen.\n\n\u2022 De accountant stelt vast dat de verantwoording door de woningcorporatie in onderdeel\n                                                   5.1.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is.\n\nVermogen verschaffen aan verbindingen\n\nDe accountant stelt vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar aan verbindingen\n                                       geen aanvullend of ander vermogen heeft verschaft (Woningwet artikel 21a, lid 2). Heeft de woningcorporatie wel vermogen verschaft? Dan stelt de accountant vast\n                                       dat er ontheffing is verleend zoals bedoeld in de Woningwet, artikel 21a, lid 3. De controle op het verschaffen van vermogen aan verbindingen, heeft betrekking op\n                                       verbindingen zoals bedoeld in de Woningwet artikel 1, lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin\n                                          van artikel 24c BW2) en c (duurzame band).\n\nVoor alle vermogensverschaffingen van \u20ac\u00a0250.000 of hoger stelt de accountant vast\n                                       dat de vereiste ontheffing is verleend. Dit drempelbedrag geldt alleen voor de controle\n                                       en de conclusie van de accountant. Voor de woningcorporaties gelden de normale wettelijke\n                                       bepalingen.\n\nToelichting\n\nOp grond van artikel 21a, lid 2 van de Woningwet mag de woningcorporatie geen aanvullend vermogen aan verbindingen verschaffen. De\n                                                      accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig\n                                                      en volledig is. Onder verschaffen van vermogen wordt in dit verband onder andere het\n                                                      storten van aandelenkapitaal en/of het verstrekken van een financiering verstaan.\n                                                      Op een andere manier vermogen verschaffen (al dan niet via de rekening courant) zoals\n                                                      via verkapt vermogen, schenkingen en dergelijke is per definitie niet toegestaan.\n\nDuurzame band\n\nOm te bepalen of er sprake is van een \u2018duurzame band\u2019 hanteert de accountant het volgende\n                                                      kader dat volgt uit de Woningwet, de memorie van toelichting, het BW en de jurisprudentie. Er is sprake van een duurzame\n                                                      band als \u00e9\u00e9n of meerdere van de volgende punten van toepassing is:\n\n\u2022 De toegelaten instelling stemrechten heeft in de algemene vergadering.\n\n\u2022 Er is sprake van een bestuurlijke band of financi\u00eble band. Let op: het uitsluitend\n                                                      verstrekken van financiering is niet voldoende om van een duurzame band te kunnen\n                                                      spreken.\n\n\u2022 De duurzame band kan uit de statuten van de verbinding worden afgeleid, bijvoorbeeld\n                                                      bij een dochterstichting.\n\n\u2022 Er is sprake van een duurzame band zoals bedoeld in artikel 2:24c lid 1 BW. Uit de memorie van toelichting op dat artikel kan worden afgeleid dat er een oogmerk\n                                                      moet bestaan om duurzaam verbonden te zijn. Hiermee wordt een en ander afgebakend\n                                                      ten opzichte van de \u2018eenvoudige belegging\u2019.\n\n\u2022 Er is sprake van exclusieve invloed op de benoeming van het bestuur van de verbinding.\n\n\u2022 Er is sprake is van bezit van 100% van de aandelen.\n\nOnder duurzame band valt niet het alleen hebben van een langdurige contractuele relatie.\n\nEen Vereniging van Eigenaren (VvE) is op grond van artikel 1 van de Woningwet geen verbonden onderneming.\n\nGarantstellingen verstrekken aan verbindingen\n\nDe accountant stelt vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar geen nieuwe garantstellingen\n                                       aan haar verbindingen heeft verleend. Heeft de woningcorporatie wel nieuwe garantstellingen\n                                       verleend? Dan stelt de accountant vast dat er ontheffing is verleend, zoals bedoeld\n                                       in artikel 21a, lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van garantstellingen aan verbindingen heeft betrekking\n                                       op verbindingen als bedoeld in de Woningwet artikel 1, lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin\n                                          van artikel 24c boek 2 van het BW) en c (duurzame band).\n\nToelichting\n\nOp grond van artikel 21a, lid 2 van de Woningwet mag de woningcorporatie geen nieuwe of aanvullende garantstellingen verstrekken.\n                                                      Voor garantstellingen die v\u00f3\u00f3r 1\u00a0juli 2015 zijn verstrekt, geldt dat woningcorporaties\n                                                      deze alleen mogen inzetten voor activiteiten die voor 1\u00a0juli 2015 zijn gestart. Dit\n                                                      geldt ook voor activiteiten waarvan uit schriftelijke stukken die alleen op die werkzaamheden\n                                                      betrekking hebben, blijkt dat de start daarvan al voor 1\u00a0juli 2015 was voorgenomen.\n                                                      De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig\n                                                      en volledig is. De accountant stelt vast dat er in het verslagjaar door de woningcorporatie\n                                                      geen nieuwe garantstellingen, zonder ontheffing zijn verstrekt. Onder garantstelling\n                                                      valt hier elke verklaring dat de woningcorporatie aansprakelijk is voor schulden van\n                                                      de verbonden onderneming, anders dan vermindering van de waarde van het gestorte aandelenkapitaal\n                                                      of de afgegeven lening. Voor een vernieuwing of verlenging van een bestaande garantstelling\n                                                      heeft een woningcorporatie vooraf ontheffing nodig.\n\nOm te bepalen of er sprake is van een \u2018duurzame band\u2019 gebruikt de accountant het kader\n                                                      in de toelichting bij \u2018Verschaffen van vermogen aan verbindingen\u2019.\n\nOp grond van artikel 35 van de Woningwet is het voor de woningcorporatie niet toegestaan om een 403 verklaring (zie artikel 403 BW2) af te geven voor verbindingen.\n\n2. Onderdeel dVi 5.1.3: vervreemding woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen\n                                             bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders.\n\n\u2022 De accountant stelt vast dat de verantwoording van de woningcorporatie in onderdeel\n                                                   5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig is.\n\nDe accountant onderzoekt of de woningcorporatie in het verslagjaar heeft voldaan aan\n                                       de verkoopregels uit de Woningwet, Btiv en Rtiv. Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van\n                                       het transport van de onroerende zaak bij de notaris bepalend. Voor de werkzaamheden\n                                       in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid is tussen vervreemding van bestaande\n                                       woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw woongelegenheden.\n\nDe accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig\n                                       en volledig is. Daartoe stelt de accountant vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar\n                                       voldoet aan de regelgeving voor het vervreemden van woongelegenheden en gebouwen met\n                                       een maatschappelijke gebruiksbestemming. Dit is beschreven in artikel 45, lid 2, onderdeel d van de Woningwet en bijlage 2 en 3 van het Btiv. En in artikel 27, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet, artikelen 22 tot en met 25 van het Btiv en artikelen 9 tot en met 12a van de Rtiv.\n\nOm na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig\n                                       is, stelt de accountant vast:\n\n\u2022 Dat wanneer woongelegenheden zijn verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning\n                                             voor een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik\n                                             of meest actuele WOZ-waarde, er is voldaan aan artikel 23 van het Btiv. Vervreemdingen waarbij goedkeuring als bedoeld in de Woningwet artikel 27, lid 1, aanhef en onderdeel niet is vereist, zijn in het geval van vervreemdingen aan natuurlijke personen voor\n                                             eigen bewoning onder andere afhankelijk van de hoogte van het kortingspercentage.\n                                             In sommige gevallen is daarbij de hoogte van het huishoudinkomen van belang. Als dit\n                                             van toepassing is, betrekt de accountant dit laatste punt bij de werkzaamheden. Ook\n                                             stelt de accountant vast of de huishoudinkomenstoets nauwkeurig is uitgevoerd, zoals\n                                             bepaald in artikel 11 van de Rtiv. Een onderdeel van de werkzaamheden is een gegevensgerichte deelwaarneming\n                                             op vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning\n                                             tegen een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik\n                                             of meest recente WOZ-waarde. De accountant bepaalt de omvang van de deelwaarneming\n                                             op basis van \u2018professional judgement\u2019.\n\n\u2022 Dat de regelgeving met betrekking tot de bepaling van de waarde bij verkoop van woongelegenheden\n                                             aan natuurlijke personen voor eigen bewoning is nageleefd. Dit staat beschreven in\n                                             artikel 9 van de Rtiv. Een gegevensgerichte deelwaarneming is onderdeel van deze werkzaamheden.\n                                             Bij verkoopovereenkomsten is een actueel gevalideerd taxatierapport gebruikt dat voldoet aan de vereisten zoals staat in artikel 9 van\n                                             de Rtiv. Of de meest recente WOZ-beschikking. Het taxatierapport is maximaal 6 maanden\n                                             geldig, afgezet tegen de datum van de verkoopovereenkomst. Een ouder taxatierapport\n                                             van maximaal 24 maanden oud mag gebruikt worden als er een markttechnische update\n                                             is verricht. Deze markttechnische update is maximaal 3 maanden oud. In alle gevallen\n                                             mag het taxatierapport niet zijn opgesteld door de verkopende makelaar.\n\n\u2022 Dat er bij vervreemding van maatschappelijk vastgoed aan de huurder die direct voorafgaand\n                                             aan de vervreemding het vastgoed huurde minimaal de getaxeerde marktwaarde vrij van\n                                             huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde is betaald en voldoet aan\n\nartikel 22, lid 1, sub b, ii en artikel 22, lid 4van het Btiv.\n\nToelichting\n\nVoor vervreemding van onroerende zaken is voorafgaande goedkeuring van de minister\n                                                      vereist. Dit staat in artikel 27, lid 1 aanhef en onderdeel a van de Woningwet. In artikel 22 van het Btiv zijn uitzonderingen op de goedkeuring bepaald.\n\nVoor wat betreft de vervreemding van woongelegenheden zijn de uitzonderingen op de\n                                                      goedkeuringsvereiste als volgt:\n\n\u2022 De vervreemding aan een andere woningcorporatie.\n\n\u2022 De vervreemding aan een natuurlijke persoon voor eigen gebruik tegen ten minste\n                                                      90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde.\n\n\u2022 Als die persoon een bloed- of aanverwant in de eerste graad is van die persoon die\n                                                      hierin zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben.\n\n\u2022 Vervreemding onder voorwaarden zoals deze zijn bepaald in artikel 22 van het Btiv.\n\n\u2022 De vervreemding van vastgoed waarvan de verbonden onderneming eigenaar is of vervreemding\n                                                      van vastgoed waar een verbinding eigenaar van is.\n\nOm te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig\n                                                      is stelt de accountant vast of bij vervreemdingen van onroerende zaken (waar geen\n                                                      voorafgaande goedkeuring is vereist) aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan.\n\nVerkoop onder voorwaarden\n\nIn Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het volgende niet\n                                       gekwalificeerd als een verkooptransactie volgens Richtlijn 270:\n\n\u2018Verkoop van een woning door de woningcorporatie met een terugkoopplicht en verkoop\n                                       met een terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte re\u00eble\n                                       waarde op het terugkoopmoment.\u2019\n\nDit is omdat de woningcorporatie niet alle belangrijke rechten op economische voordelen\n                                       en alle belangrijkste risico\u2019s heeft overgedragen aan de koper. Het is belangrijk\n                                       om te vermelden dat dergelijke transacties in relatie tot de regelgeving wel kwalificeren\n                                       als verkooptransactie. De \u2018normale\u2019 bepalingen wat betreft de correcte toepassing\n                                       van de kortingspercentages, melding van verkopen en de bepaling van de waarde bij\n                                       vervreemdingen zijn van toepassing.\n\n3. Onderdeel dVi 5.1.4: aanbesteding maatschappelijk vastgoed.\n\n\u2022 De accountant stelt vast dat de verantwoording van de woningcorporatie in onderdeel\n                                                   5.1.4 van de dVi nauwkeurig en volledig is.\n\nDe accountant stelt vast dat de woningcorporatie de wet- en regelgeving heeft nageleefd\n                                       wat betreft de aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed op grond van artikel 51 van de Woningwet. Er is met betrekking tot de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed een eis van\n                                       meervoudige aanbesteding. Dit houdt in dat er minimaal 2 partijen meedingen. De woningcorporatie\n                                       kan zelf de aanbestedingsvorm kiezen. Dit kan Europees, openbaar of onderhands zijn.\n                                       De accountant controleert alleen de aanbestedingen boven de \u20ac\u00a0300.000 per aanbesteding\n                                       voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele\n                                       aanhorigheden. En boven \u20ac\u00a01.000.000 per aanbesteding voor het doen bouwen van maatschappelijk\n                                       vastgoed.\n\n4. Onderdeel dVi 5.1.5: gebruik van derivaten artikelen 106 tot en met 108 van het Btiv.\n\n\u2022 De accountant stelt vast dat de verantwoording van de woningcorporatie in onderdeel\n                                                   5.1.5 van de dVi nauwkeurig en volledig is.\n\nIn het reglement financieel beleid en beheer van de corporatie staan de bepalingen\n                                       voor derivaten. De Aw heeft vastgesteld dat deze bepalingen in overeenstemming zijn\n                                       met het gestelde in de artikelen 106 tot en met 108 van het Btiv.\n\nOp grond van de artikelen 104 tot en met 108 van het Btiv en artikel 41 en 43 van de Rtiv gelden de bepalingen voor derivaten en beleggingen zowel voor woningcorporaties\n                                       als dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen. Om te bepalen of de verantwoording\n                                       in onderdeel 5.1.5 van de dVi nauwkeurig en volledig is, controleert de accountant\n                                       of de aangegane derivatentransacties in het verslagjaar zijn toegestaan volgens het\n                                       reglement zoals bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet en artikelen 105, 106 en 107 van het Btiv. De accountant stelt vast dat:\n\n\u2022 Er geen andere derivaten zijn afgesloten dan rentecaps en payer swaps, gericht op\n                                             het afdekken van opwaartse renterisico\u2019s op bestaande variabele leningen. Voor de\n                                             payer swaps geldt dat de looptijd niet langer is dan het lopende jaar en de eerstvolgende\n                                             9 kalenderjaren daarna. Dit staat in artikel 107, lid 1 sub a van het Btiv. De financi\u00eble derivaten alleen zijn aangetrokken in euro\u2019s en van financi\u00eble instellingen\n                                             met minimaal een single A-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door\n                                             ten minste 2 van de 3 ratingbureaus Moody\u2019s, Standard and Poor\u2019s en/of Fitch. De minimale\n                                             rating van tegenpartijen was op het moment van afsluiten van het derivaat minimaal\n                                             single A (artikel 13 lid 2 sub a van het Btiv). De woningcorporatie heeft alleen financi\u00eble derivaten aangetrokken van een financi\u00eble\n                                             instelling, als zij door deze instelling in het kader van de zorgplichtregels van\n                                             de Wet op het financieel toezicht, in het bijzonder artikel 4:90, als \u2018niet professionele belegger\u2019 is beschouwd. Zie artikel 107, lid 2 sub a van het Btiv.\n\n\u2022 In het kader van de aangetrokken derivatencontracten geen clausules zijn gehanteerd\n                                             die op enige manier de uitoefening van het toezicht op de woningcorporaties kunnen\n                                             belemmeren (artikel 106, lid 2 van het Btiv).\n\n\u2022 De modelovereenkomst en raamovereenkomst zoals beschreven in artikel 107, lid 2 sub b en c van het Btiv en de bijlagen 6 en 7 van de Rtiv zijn gehanteerd.\n\n\u2022 Er geen leningen met embedded derivaten zijn afgesloten, anders dan basisrenteleningen\n                                             als hiermee sprake is van het elimineren van toezichtbelemmerende bepalingen. Hierbij\n                                             geldt dat het plan van aanpak daarvoor is goedgekeurd door de minister. Dit staat\n                                             in artikel 107, lid 1 sub b van het Btiv.\n\nDe accountant betrekt bij zijn onderzoek van bovenstaande punten ook de veelgestelde\n                                       vragen wat betreft derivaten op de website van de Aw.\n\n5. Onderdeel dVi 5.1.6: Verhuur van woongelegenheden via derden.\n\n\u2022 De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.6 van de dVi nauwkeurig\n                                                   en volledig is.\n\nDe accountant stelt vast of er in het verslagjaar nieuwe overeenkomsten zijn gesloten\n                                       wat betreft verhuur van woongelegenheden via derden (intermediaire verhuur). En zo\n                                       ja, of in deze overeenkomsten de toegankelijkheid van de verhuuradministratie van\n                                       de derde partij zo is geregeld dat de nauwkeurigheid en volledigheid van de verhuringen\n                                       kan worden vastgesteld, zoals bepaald in artikel 58 van het Btiv.\n\nHet doel van de werkzaamheden van de accountant, zoals bedoeld in artikel 37 van de Woningwet, die leiden tot een assurance-rapport is om een redelijke mate van zekerheid te verlenen\n                                       over de nauwkeurige en volledige weergave van een specifiek aantal onderdelen uit\n                                       het overzicht van de dVi over het verslagjaar. Dit is inclusief verantwoording over\n                                       woningtoewijzingen.\n\nVoor verslagjaar 2023 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen\n                                       daarop (voor zover deze niet al in de betreffende paragraaf van dit protocol zijn\n                                       opgenomen) van toepassing zijn voor de werkzaamheden van de accountant:\n\n\u2022 \nWoningwet, artikel 36a lid 4 wat betreft het verstrekken van het dVi overzicht en artikel 49 wat betreft de inrichting van de administratie.\n\n\u2022 Het Btiv, artikelen 56, 57 en 58 en bijlage 4.\n\n\u2022 De Rtiv, artikel 11 wat betreft de toetsing van het huishoudinkomen, artikel 22 wat betreft de woningtoewijzing, bijlage 1 en bijlage 3 wat betreft het dVi gegevensmodel.\n\n\u2022 De toelichting op de dVi verslagjaar 2023, zoals gepubliceerd door SBR-Wonen.\n\nBij een aantal onderdelen wordt van de accountant gevraagd om de gegevens in de dVi\n                                       aan te laten sluiten met de jaarrekening. Tenzij anders opgenomen, worden hierbij\n                                       geen andere aanvullende werkzaamheden gevraagd.\n\nVoor 10 onderdelen van de dVi (zie verder de paragraaf \u2018Onderdelen assurance-rapport\u2019)\n                                       wordt per onderdeel een oordeel van de accountant gevraagd. Voor al deze onderdelen\n                                       geldt een betrouwbaarheidsnorm van 95%.\n\nDe door de accountant te hanteren materialiteitsnormen staan voor de dVi-onderdelen\n                                       1 tot en met 7 en 10 (per onderdeel) in de paragraaf \u2018Onderdelen assurance-rapport\u2019.\n\nBij de dVi-onderdelen 8 en 9 voert de accountant een deelwaarneming uit. Die geldt\n                                       mede als basis om een oordeel te formuleren. De tabel \u2018Vertaling naar oordeel\u2019 hierna\n                                       geeft aan hoe de accountant met de bevindingen omgaat in relatie tot het te formuleren\n                                       oordeel over de betreffende dVi-onderdelen 8 en 9. De percentages hebben bij beide\n                                       onderdelen betrekking op aantallen (toewijzingen).\n\nGoedkeurend\n\nMet beperking\n\nOordeelonthouding\n\nAfkeurend\n\nFouten in de verantwoording (percentage fout op onderdeel)\n\nMinder dan of gelijk aan 1%\n\nMeer dan 1% en minder dan of gelijk aan 3%\n\nNiet van toepassing\n\nMeer dan 3%\n\nOnzekerheden in de controle\n\nMinder dan of gelijk aan 3%\n\nMeer dan 3% en minder dan of gelijk aan 10%\n\nMeer dan 10%\n\nNiet van toepassing\n\nIn de benadering van de onzekerheid bepaalt de accountant de weging op basis van professional\n                                       judgement. De toepassing van de bovenstaande tabel is per onderdeel aangegeven (zie\n                                       onderdelen 8 en 9).\n\nFout- en onzekerheidsdefinities\n\nDe accountant hanteert de volgende fout- en onzekerheidsdefinities. Van een fout in\n                                       de verantwoording is sprake als naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek blijkt\n                                       dat een (gedeelte van een) post niet in overeenstemming is met \u00e9\u00e9n of meer aspecten\n                                       van de wet- en regelgeving. Fouten worden in absolute zin opgevat. Saldering van fouten\n                                       is niet toegestaan.\n\nVan een onzekerheid in het onderzoek is sprake als er onvoldoende (controle-) informatie\n                                       beschikbaar is om een (gedeelte van een) post als goed of fout aan te merken. Kortom:\n                                       als er onzekerheid is over het wel of niet voldoen aan de wet- en regelgeving. Voor\n                                       een onderbouwing van het oordeel is het noodzakelijk dat de accountant fouten en onzekerheden\n                                       zoveel mogelijk kwantificeert. Wanneer er sprake is van zowel fouten als onzekerheden,\n                                       dan weegt de accountant deze fouten en onzekerheden bij de oordeelsvorming altijd\n                                       in onderlinge samenhang.\n\nHet assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 10 onderdelen. De accountant\n                                       moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren.\n\nDe accountant geeft een oordeel over de hierna genoemde elementen uit de dVi over\n                                       het verslagjaar.\n\nLet op: In het SBR-wonen portaal zijn de corporaties verplicht om de cijfermatige\n                                                      verantwoording van de balans in euro\u2019s te verantwoorden. In de veelgestelde vragen\n                                                      van SBR-wonen is verder omschreven hoe afrondingsverschillen moeten worden verwerkt\n                                                      in de opgave.\n\nDe accountant stelt vast dat de verantwoording in de dVi in euro\u2019s overeenkomt met\n                                                      de onderliggende brondocumenten die gebruikt zijn voor de aansluiting van de definitieve\n                                                      jaarrekening.\n\nHieronder staat per onderdeel een verdere toelichting waarbij ook wordt ingegaan op\n                                       de nauwkeurigheid van de uit te voeren werkzaamheden.\n\n1. Onderdeel dVi 2.1: Opgave verhuureenheden.\n\nDe accountant stelt de nauwkeurigheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden\n                                       ultimo verslagjaar vast. De netto huur en WOZ-waarde zijn uitgesloten van de controle.\n\nBij de controle van dit onderdeel geldt de materialiteit van de jaarrekeningcontrole.\n\nToelichting\n\nDe controle ziet toe op de nauwkeurigheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden\n                                                      ultimo verslagjaar. Woningcorporaties verantwoorden het aantal verhuureenheden per\n                                                      registergoed. Ieder registergoed/verhuureenheid heeft ook een waarde in het overzicht\n                                                      (kolom \u2018Marktwaarde ultimo verslagjaar\u2019). Hierdoor is het mogelijk om de materialiteit\n                                                      van de jaarrekeningcontrole te hanteren.\n\nDe dVi, onderdeel 2.1 bezitstabel, verantwoordt de investeringen op woningniveau.\n                                                      De verantwoording van de marktwaarde op woningniveau bij onderdeel 2.1 is uitgesloten\n                                                      van de controle.\n\n2. Onderdeel dVi 2.1 en 3.4.2: Grondposities.\n\nDe accountant stelt vast:\n\na. Dat de cijfers met betrekking tot de waarde van de grondposities ultimo verslagjaar\n                                                   zoals verantwoord in onderdeel 2.1 van de dVi overeenkomen met de waarde van de grondposities\n                                                   in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.\n\nb. Dat de cijfers met betrekking tot de waarde van de off balance opgenomen grondposities\n                                                   ultimo verslagjaar zoals verantwoord in onderdeel 3.4.2 van de dVi overeenkomen met\n                                                   de waarde van de off balance opgenomen grondposities in de jaarrekening, waarbij door\n                                                   de accountant een controleverklaring is afgegeven.\n\nBij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0%, aangezien\n                                       het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de\n                                       gecontroleerde jaarrekening of de onderliggende specificaties.\n\n3. Onderdeel dVi 2.7: Marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde.\n\nDe accountant stelt vast:\n\na. Dat de gegevens die in onderdeel 2.7 van de dVi zijn opgenomen aansluiten bij de marktwaardeberekening\n                                                   die is gebruikt voor de verantwoording over de marktwaarde in verhuurde staat in de\n                                                   jaarrekening.\n\nb. Dat de gegevens die in onderdeel 2.7 van de dVi zijn opgenomen aansluiten bij de beleidswaardeberekening\n                                                   die is gebruikt voor de verantwoording over de beleidswaarde in de toelichting bij\n                                                   de jaarrekening.\n\nBij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0%, aangezien\n                                       het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de\n                                       marktwaardeberekening en de beleidswaardeberekening in het kader van de jaarrekening,\n                                       ongeacht of deze berekening op alle gegevens door de accountant bij de jaarrekeningcontrole\n                                       is gecontroleerd. Hierbij is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).\n\nToelichting\n\nMarktwaarde en beleidswaarde\n\nIn artikel 35, lid 2 van de Woningwet is bepaald dat woningcorporatie het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening waarderen\n                                                      tegen de marktwaarde in verhuurde staat volgens het waarderingshandboek in bijlage 2 van de Rtiv.\n\nIn artikel 15 van de Rtiv staat dat de beleidswaarde in de toelichting bij de jaarrekening wordt\n                                                      opgenomen. De uitwerking van de beleidswaarde staat in bijlage 2 van de Rtiv. De accountant stelt vast dat de gegevens in onderdeel 2.7 van de dVi\n                                                      aansluiten met de marktwaardeberekening en de beleidswaardeberekening die is gebruikt\n                                                      voor de verantwoording in de jaarrekening.\n\nIn de dVi, onderdeel 2.7 bezitstabel, worden de investeringen per categorie verantwoord.\n\n4. Onderdeel dVi 3.1: Balans\n\nDe accountant stelt vast dat:\n\na. De cijfers in de balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1 van de dVi overeenkomen\n                                                   met de cijfers in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring\n                                                   is afgegeven.\n\nb. De cijfers in de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans zoals verantwoord in onderdeel\n                                                   3.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans\n                                                   zoals deze op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over het verslagjaar.\n\nc. De cijfers voor de geconsolideerde niet DAEB-verbindingen zoals verantwoord in onderdeel\n                                                   3.1 van de dVi aansluiten met de onderliggende brondocumenten, die zijn gebruikt voor\n                                                   het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.\n\nBij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien\n                                       het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de\n                                       (toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval\n                                       is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).\n\nToelichting\n\nWoningcorporaties gebruiken het model voor de balans en de winst- en verliesrekening\n                                                      zoals dit is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv.\n\nOp grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening\n                                                      en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij\n                                                      de jaarrekening opgenomen worden.\n\n5. Onderdeel dVi 3.2: Winst- en verliesrekening.\n\nDe accountant stelt vast dat:\n\na. De cijfers in de winst- en verliesrekening zoals verantwoord in onderdeel 3.2 van\n                                                   de dVi overeenkomen met de cijfers in de jaarrekening, waarbij door de accountant\n                                                   een controleverklaring is afgegeven.\n\nb. De cijfers in de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden winst- en verliesrekening zoals\n                                                   verantwoord in onderdeel 3.2 van de dVi overeenkomen met de cijfers naar DAEB en niet-DAEB\n                                                   gescheiden winst- en verliesrekening, zoals deze op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over het verslagjaar.\n\nc. De cijfers voor de geconsolideerde niet-DAEB-verbindingen zoals verantwoord in onderdeel\n                                                   3.2 van de dVi aansluiten met de onderliggende brondocumenten die gebruikt worden\n                                                   voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.\n\nBij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien\n                                       het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de\n                                       (toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval\n                                       is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).\n\nToelichting\n\nWoningcorporaties gebruiken het model voor de balans en de winst-en-verliesrekening\n                                                      zoals dit is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv.\n\nOp grond van artikel 15, lid 2 van de Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening\n                                                      en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij\n                                                      de jaarrekening opgenomen worden.\n\n6. Onderdeel dVi 3.3: Kasstroomoverzicht.\n\nDe accountant stelt vast dat:\n\na. De cijfers in het kasstroomoverzicht zoals verantwoord in onderdeel 3.3 van de dVi\n                                                   aansluiten met de cijfers in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring\n                                                   is afgegeven.\n\nb. De cijfers in het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht zoals verantwoord\n                                                   in onderdeel 3.3 van de dVi overeenkomen met de cijfers naar DAEB en niet-DAEB gescheiden\n                                                   kasstroomoverzicht, zoals dit op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over het verslagjaar.\n\nc. De cijfers voor de geconsolideerde niet-DAEB-verbindingen zoals verantwoord in onderdeel\n                                                   3.3 van de dVi aansluiten met de onderliggende brondocumenten die zijn gebruikt voor\n                                                   het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.\n\nBij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien\n                                       het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de\n                                       (toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval\n                                       is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).\n\nToelichting\n\nIn artikel 15, lid 1 van de Rtiv staat: \u2018De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn\n                                                      ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking\n                                                      hebbende bijlage 3 bij deze regeling\u2019.\n\nHet model van de balans (enkelvoudig en geconsolideerd) en winst- en verliesrekening\n                                                      (functioneel model) dat in de jaarrekening opgenomen wordt, is 1-op-1 gelijk aan het\n                                                      model zoals dit in bijlage 3 staat. Bij de presentatie van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening is ten opzichte\n                                                      van het model in bijlage 3 een indikking in de specificatie toegestaan. Dit houdt\n                                                      in dat de woningcorporatie de operationele- en de (des)investeringskasstroom zonder\n                                                      uitsplitsing naar DAEB en niet-DAEB mag opnemen. De indeling en de posten van het\n                                                      model van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening sluiten echter volledig aan op\n                                                      het model van het kasstroomoverzicht in bijlage 3. Ontbreekt het enkelvoudige kasstroomoverzicht\n                                                      bij een geconsolideerde jaarrekening? Dan kan en hoeft de accountant dit niet aan\n                                                      te sluiten met de dVi.\n\nOp grond van artikel 15 lid 2 Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening\n                                                      en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij\n                                                      de jaarrekening opgenomen moeten worden.\n\n7. Onderdeel dVi 4.1: Marktwaarde leningen en marktwaarde van derivaten.\n\nDe accountant stelt vast dat het totaal van de marktwaarde van de leningen en de marktwaarde\n                                       van de \u2018on en off balance\u2019 derivaten zoals verantwoord in onderdeel 4.1 van de dVi\n                                       aansluit met de cijfers in de (toelichting bij de) jaarrekening, waarbij door de accountant\n                                       een controleverklaring is afgegeven.\n\nBij de controle geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het\n                                       vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde\n                                       jaarrekening.\n\nToelichting\n\nIn de dVi wordt gevraagd de marktwaarde van de leningen te splitsen naar door WSW\n                                                      geborgde en niet door WSW geborgde leningen. Schulden aan groepsmaatschappijen (inclusief\n                                                      interne leningen en startlening) maken geen onderdeel uit van de marktwaarde van de\n                                                      leningen. De marktwaarde van alle derivaten (embedded en niet embedded) geeft de woningcorporatie\n                                                      op in onderdeel 4.1 van de dVi.\n\nDe accountant sluit het totaal van de opgegeven marktwaarde van de leningen en opgegeven\n                                                      marktwaarde van de derivaten in de dVi aan met het totaal van de marktwaarde van de\n                                                      leningen en derivaten, zoals deze (in de toelichting) bij de jaarrekening is opgenomen.\n\n8. Onderdeel dVi 5.2.1: 95% passendheidsnorm.\n\nDe accountant stelt de nauwkeurigheid en de volledigheid van de verantwoording in\n                                             onderdeel 5.2.1 a tot en met d vast.\n\nDe accountant voert een deelwaarneming uit op het overzicht van 5.2.1a, 1b, 1c en\n                                       1d. Hierbij wordt 10% van het aantal toewijzingen beoordeeld met een minimumaantal\n                                       van 25 en een maximumaantal van 50. De uitwerking van de deelwaarneming staat in onderdeel\n                                       9. De accountant zorgt bij de selectie van de posten voor een redelijke spreiding\n                                       van de selectie over de aspecten huurgrenzen, huishoudsamenstelling (1-, 2-, of 3-\n                                       en meerpersoonshuishoudens) en over inkomensgrenzen. Verder is het belangrijk dat\n                                       de toewijzingen aan huurders van onzelfstandige woongelegenheden niet worden verantwoord\n                                       onder 5.2.1. Uitzondering op deze regel zijn onzelfstandige woongelegenheden waarvoor\n                                       geldt dat een verzoek van de woningcorporatie of intermediaire verhuurder aan de Belastingdienst\n                                       is toegekend om deze woningen voor begeleid wonen (bijvoorbeeld Thomashuizen) of groepswonen\n                                       voor ouderen te laten aanwijzen. Dat geldt ook voor studentenwoningen die in het verleden\n                                       door de Belastingdienst in dit kader zijn aangewezen. Deze toewijzingen in de aangewezen\n                                       complexen worden wel onder 5.2.1. verantwoord, omdat ze ook meetellen voor de passendheidsnorm.\n\nDoor het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt de accountant vast dat de verantwoording\n                                       die op dit punt is afgelegd in de dVi nauwkeurig is.\n\nBlijken uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording? Dan worden deze fouten\n                                       vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep. De accountant bepaalt wat de impact\n                                       van deze fouten is op de totale hoeveelheid woningtoewijzingen. Dit leidt mogelijk\n                                       tot een aanvullende deelwaarneming.\n\nBij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing voldoet de woningcorporatie\n                                       aan de volgende voorwaarden:\n\n\u2022 Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire\n                                             verhuur) met verdeling naar huurprijsklassen.\n\n\u2022 Aansluiting van woningtoewijzing per huurprijsklasse met totaallijst van aangegane\n                                             huurovereenkomsten per genoemd type huishouden.\n\n\u2022 Selectielijst op basis van het huishoudinkomen, huishoudsamenstelling en huurprijsgrenzen.\n\nToelichting\n\nDit overzicht ligt ten grondslag aan de vaststelling of de woningcorporatie voldoet\n                                                      aan de 95%-norm. Die houdt in dat minstens 95% van de potenti\u00eble huurtoeslaggerechtigden\n                                                      gehuisvest wordt in huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens die voor\n                                                      hen van toepassing is. In 2023 is dat \u20ac\u00a0647,19 voor \u00e9\u00e9n- en tweepersoonshuishoudens\n                                                      en \u20ac\u00a0693,60 voor huishoudens van 3 of meer personen.\n\nBelangrijk is dat het gaat om huishoudens die recht hebben op een huurtoeslag. Ze\n                                                      hoeven de huurtoeslag niet daadwerkelijk te ontvangen.\n\nVoor de werkzaamheden kan de accountant in belangrijke mate aansluiten bij de werkzaamheden\n                                                      in het kader van de staatssteunnorm (85%-7,5%-7,5%, dVi 5.2.2).\n\nAan de hand van de deelwaarneming stelt de accountant vast of huishoudens daadwerkelijk\n                                                      beschikken over een inkomen zoals is verantwoord onder 5.2.1 a tot en met d. De manier\n                                                      van vaststelling van inkomens is identiek aan de methodiek in het kader van de staatssteunnorm.\n                                                      Ook mensen met een zorgindicatie worden aan de hand van het inkomen beoordeeld, dus\n                                                      niet op basis van een indicatie.\n\nVerder is belangrijk dat huishoudens ook gebruik mogen maken van schema B van bijlage 4 van het Btiv, als de Belastingdienst geen gegevens van de huurder heeft of er sprake is van een\n                                                      actuele inkomensstijging (of -daling) ten opzichte van het door de Belastingdienst\n                                                      geregistreerde inkomen.\n\nVoor de toetsing van het vermogen bij toewijzing aan ouderen (AOW\u2019ers) geldt:\n\n\u2022 Aan ouderen met een laag inkomen maar met vermogen boven de zorgtoeslaggrenzen,\n                                                      mag (op het verzoek van de huurder) een woningcorporatie een woning boven de aftoppingsgrenzen\n                                                      toewijzen. Hierbij heeft minimaal \u00e9\u00e9n huurder de AOW-leeftijd op de datum van het\n                                                      huurcontract.\n\n\u2022 Toetsing van het vermogen wordt gebaseerd op de meest recente definitieve aanslag\n                                                      inkomstenbelasting.\n\n\u2022 Wanneer deze niet toereikend blijkt vanwege een recente wijziging van het vermogen\n                                                      kunnen andere bewijsstukken volstaan, zoals (een combinatie van) een recent bankafschrift,\n                                                      de akte van verkoop van de eigen woning (als dit van toepassing is) of de aanslag\n                                                      van de WOZ-waarde van de woning.\n\n\u2022 Heeft de overdracht van het huis nog niet plaatsgevonden? Dan kan een door de notaris\n                                                      opgemaakte definitieve koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden worden overlegd.\n                                                      Of kan het vermogen worden aangetoond met de aanslag van de WOZ-waarde van de woning.\n\n\u2022 Andere aspecten zoals openstaande schulden worden in bijlage 4 niet genoemd. De\n                                                      controle van deze aspecten is niet vereist. Naast de formele vereisten kan het voor\n                                                      de corporatie wel vanuit eerlijk, verstandig en zakelijk beleid een reden zijn om\n                                                      bijvoorbeeld een openstaande hypotheek mee te nemen in de beoordeling van toewijzing.\n                                                      De extra toets gaat immers uit van een (aanvullend) beschikbaar vermogen om de hogere\n                                                      huur te kunnen betalen. Transparantie is daarbij nodig.\n\n9. Onderdeel dVi 5.2.2: Aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden\n                                             met een huurprijs tot en met \u20ac\u00a0808,06 in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste\n                                             \u20ac\u00a044.035 dan wel \u20ac\u00a048.625 per jaar is, dan wel op een andere toegestane basis.\n\nVoor 2023 geldt dat woningcorporaties minimaal 92,5% van hun woningen met een huurprijs\n                                       tot en met \u20ac\u00a0808,06 moeten toewijzen aan eenpersoonshuishoudens met een huishoudinkomen\n                                       tot \u20ac\u00a044.035 en meerpersoonshuishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen tot \u20ac\u00a048.625.\n                                       De resterende 7,5% van de woningen tot aan deze huurprijsgrens mag in deze periode\n                                       vrij worden toegewezen. De woningcorporatie kan in de prestatieafspraken afwijkende\n                                       normen overeenkomen. Hierbij geldt een minimale norm van 85%.\n\nIn de sector zijn diverse initiatieven in ontwikkeling om de woningtoewijzing deels\n                                       of geheel te automatiseren. Zowel de reguliere manier van woningtoewijzing als deze\n                                       nieuwe initiatieven kunnen naast elkaar bestaan. Dit kan betekenen dat een deel van\n                                       de woningtoewijzing op de reguliere manier gaat, terwijl een ander deel via een geautomatiseerde\n                                       toewijzing gebeurt. De reguliere toewijzingen toetst de accountant door de deelwaarneming.\n                                       De accountant kan voor het geautomatiseerde deel van de toewijzingen kiezen voor een\n                                       systeemgerichte controle, inclusief gebruik maken van een assurance-rapportage van\n                                       een accountantsorganisatie bij initiatieven om woningtoewijzingen te automatiseren,\n                                       waaronder bijvoorbeeld inkomenstoetsing. De accountant kan ook kiezen voor de reguliere\n                                       gegevensgerichte controle.\n\nDe woningcorporatie blijft in alle gevallen verantwoordelijk voor de compliance. Uitgangspunt\n                                       is dat de accountant dezelfde mate van assurance geeft over de totale woningtoewijzing,\n                                       ongeacht op welke manier dit gaat.\n\nDoel van de werkzaamheden van de accountant is het vaststellen of de verantwoording\n                                       onder 5.2.2 nauwkeurig en volledig is. Dit leidt tot \u00e9\u00e9n (1) en niet meer dan 1 oordeel\n                                       dat betrekking heeft op 5.2.2 als geheel. Als er sprake is van een oordeelsonthouding\n                                       vanwege het niet kunnen vaststellen van de volledigheid van de verantwoording, voert\n                                       de accountant wel de werkzaamheden met betrekking de nauwkeurigheid uit. Het oordeel\n                                       met betrekking tot de nauwkeurigheid van de gegevens die in de dVi zijn verantwoord\n                                       komt tot uitdrukking in het assurance-rapport.\n\nDe accountant betrekt de volgende aspecten bij zijn werkzaamheden:\n\nA. Aspect volledigheid\n\nB. Aspect nauwkeurigheid\n\nC. Uitgangspunten accountantswerkzaamheden inkomenstoets\n\nD. Uitgangspunten deelwaarneming inkomenstoets\n\nA. Aspect volledigheid\n\nDe werkzaamheden van de accountant zijn gericht op alle woongelegenheden in eigendom\n                                       van de woningcorporatie, dus ongeacht of de woningcorporatie deze zelf verhuurt of\n                                       door een derde laat verhuren (intermediaire verhuur). De accountant stelt op basis\n                                       van de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) de volledigheid vast\n                                       van de aantallen aangegane huurovereenkomsten die in het verslagjaar zijn opgenomen\n                                       in onderdeel 5.2.2. De accountant stelt dit vast voor wat betreft het totaal van de\n                                       huurovereenkomsten met betrekking tot de woongelegenheden met een huurprijs die bij\n                                       aanvang van de bewoning niet hoger is dan \u20ac\u00a0808,06, voor wat betreft de 3 (inkomens)groepen.\n                                       Biedt de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) daarvoor onvoldoende\n                                       zicht? Dan vertaalt de accountant dat naar een oordeel. De tabel \u2018Vertaling naar oordeel\u2019\n                                       is hierop van toepassing.\n\nEen voorbeeld van onvoldoende inzicht in de huuradministratie naar de volledigheid\n                                                      van de aantallen huurovereenkomsten is, als een deel van de toewijzingen (ontoegankelijk)\n                                                      is vastgelegd in de administratie van een intermediaire verhuurder.\n\nHet kan zijn dat de accountant door het aspect van intermediaire verhuur de volledigheid\n                                       van de verantwoording onder 5.2.2 niet kan vaststellen. Het externe toezicht rekent\n                                       het de woningcorporatie niet in alle gevallen aan dat het oordeel \u2018volledigheid\u2019 ontbreekt.\n                                       Daarom is het belangrijk dat de accountant in voorkomende gevallen zichtbaar maakt\n                                       waarom het oordeel \u2018volledigheid\u2019 achterwege is gebleven. Het is belangrijk om aan\n                                       te geven of ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder\n                                       een doorslaggevende betekenis heeft voor het niet kunnen vaststellen van de volledigheid. Dit betekent dat de accountant\n                                       de volledigheid van de verantwoording op dit punt wel had kunnen vaststellen als het\n                                       aspect van intermediaire verhuur buiten beschouwing was gebleven.\n\nAls kader voor de werkzaamheden bij het aspect volledigheid van de accountant geldt\n                                       dat:\n\n\u2022 Het woningbezit moet zijn ingedeeld in woningbezit met een maandhuur tot en met \u20ac\u00a0808,06\n                                             en dat daarboven.\n\n\u2022 De woningcorporatie verstrekt een totaalaansluiting, waarin de totale toewijzing in\n                                             het verslagjaar wordt onderverdeeld tot en met \u20ac\u00a0808,06 en dat daarboven.\n\nIs er sprake van intermediaire verhuur? Dan kan de controlerend accountant van de\n                                       woningcorporatie als dat nodig is gebruik maken van de werkzaamheden van de accountant\n                                       van de intermediair. De controlerend accountant van de woningcorporatie past dan alle\n                                       relevante bepalingen uit standaard 600 (NV COS) toe.\n\nDe bestuursverklaring van de intermediaire verhuurder is belangrijk. Hierop mag de\n                                       accountant zich baseren, om de volledigheid van de verantwoording over de toewijzing\n                                       van de betreffende woongelegenheden vast te stellen.\n\nDe meest recente bestuursverklaring vindt u op de website van de Aw.\n\nBij verhuur door intermediaire verhuurders blijven de eisen voor inkomenstoetsing\n                                       en verantwoording onverkort van kracht. Woningcorporaties moeten met hen hierover\n                                       (contractuele) afspraken maken. Het onderscheid tussen gebruik en verhuur staat in\n                                       de toelichting op de modelverklaring.\n\nB. Aspect nauwkeurigheid\n\nDe accountant stelt de nauwkeurigheid van de verantwoording van het aantal aangegane\n                                       huurovereenkomsten (voor wat betreft de woningen met een huur van \u20ac\u00a0808,06 of lager)\n                                       aan de doelgroep vast. De doelgroep heeft een huishoudinkomen van maximaal \u20ac\u00a044.035\n                                       of 48.625 per jaar, of is op een andere manier toerekenbaar aan de doelgroep.\n\nDe accountant stelt vast of de woningcorporatie het inkomen heeft vastgesteld volgens\n                                       de regelgeving (bijlage 1 van de Rtiv). Uitgangspunt daarbij zijn de inkomensgegevens die door de Belastingdienst\n                                       zijn vastgesteld en/of verstrekt. Dit is een definitieve of voorlopige aanslag voor\n                                       de inkomstenbelasting, of een verklaring over het inkomen. De woningcorporatie kan\n                                       ook, al dan niet rechtstreeks, inkomensgegevens van de (aspirant)huurders verkrijgen\n                                       via een pdf, schermafbeelding of een ander digitaal document van de betreffende gegevens,\n                                       waaruit blijkt dat deze zijn ontleend aan MijnOverheid.nl of MijnBelastingdienst.nl.\n                                       Aan de hand van de aanwijzingen uit bijlage 1 van de Rtiv moeten inkomens uit 2021\n                                       en 2022 zijn geactualiseerd.\n\nGeeft de Belastingdienst in de inkomensverklaring aan dat het inkomen onbekend is?\n                                       Dan is deze verklaring niet bruikbaar voor de inkomenstoetsing. In dat geval moet\n                                       er een inkomenstoetsing plaatsvinden aan de hand van (actuele) inkomensbescheiden,\n                                       zoals vermeld in schema B van bijlage 1 van de Rtiv.\n\nToelichting\n\nIn bijlage 4 van het Btiv en bijlage 1 van de Rtiv is limitatief opgenomen in welke situaties inkomenstoetsing door de woningcorporatie\n                                                      achterwege kan blijven. De accountant stelt in dat geval de nauwkeurigheid van de\n                                                      toewijzing vast aan de hand van de daarbij genoemde documenten. Het gaat daarbij om\n                                                      de volgende situaties:\n\n(i) Statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit\n                                                      een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken. Een verklaring van het COA die\n                                                      niet ouder dan 6 maanden volstaat.\n\n(ii) Woningzoekenden die studiefinanciering ontvangen, die voltijds studeren of gaan\n                                                      promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal 1 andere student\n                                                      of scholier, die recht heeft op een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 1.1, lid 1, van de Wet tegemoetkoming onderwijsbijdrage en schoolkosten, willen betrekken. Bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling, of bewijs\n                                                      van studiefinanciering verstrekt door DUO, waaruit blijkt dat de betrokkene bij 1\n                                                      van de genoemde doelgroepen behoort volstaat.\n\n(iii) Uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk\n                                                      onderwijs. Bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat.\n\n(iv) Woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b, c en d, van het Btiv. Die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van \u20ac\u00a044.035 of\n                                                      de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van \u20ac\u00a048.625 recht hebben op een sociale huurwoning.\n                                                      Bij de toetsing volstaat de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, of het\n                                                      deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene\n                                                      een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een\n                                                      periode van ten minste \u00e9\u00e9n jaar heeft.\n\nUitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden:\n\n(i) Woningzoekenden van wie de inkomensgegevens zoals blijkt uit een verklaring van\n                                                      de Belastingdienst niet bekend zijn bij die dienst.\n\n(ii) Woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte\n                                                      van het inkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, dat het inmiddels op of onder\n                                                      de voor hen toepasselijke inkomensgrens ligt.\n\n(iii) Woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gestegen ten opzichte\n                                                      van het inkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, dat het inmiddels boven de\n                                                      voor hen toepasselijke inkomensgrens ligt.\n\n(iv) Woningzoekenden die een algemene bijstandsuitkering door de Participatiewet ontvangen, zoals blijkt uit een specificatie van deze uitkering.\n\nIn bijlage 1 van de Rtiv staat dat bij toewijzing aan arbeidsmigranten via (intermediaire) rechtspersonen\n                                       die een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van\n                                       de Stichting normering flexwonen hebben, (vooraf) geen inkomenstoetsing aan de hand\n                                       van een verklaring van de Belastingdienst is vereist.\n\nDe rechtspersoon toetst het inkomen aan de hand van gegevens waaruit het huishoudinkomen\n                                       van de huurder blijkt of zo nauwkeurig en redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.\n\nIn het besluit staan ook eisen over de verantwoording die de rechtspersoon eens per\n                                       kwartaal aan de woningcorporatie moet afleggen. In deze verantwoording moet het volgende\n                                       staan: de naam, de datum, het toegewezen adres, gegevens over de samenstelling van\n                                       het huishouden en het inkomen. Het laatste wordt onderbouwd met 1 of meerdere salarisstroken\n                                       waaruit het huishoudinkomen van de huurder en eventueel de grondslag sparen en beleggen\n                                       blijkt. De accountant stelt vast dat de rechtspersoon per kwartaal verantwoording\n                                       heeft afgelegd over de toewijzingen door middel van een verantwoording die voldoet\n                                       aan de eisen van artikel 56, lid 9 van het Btiv.\n\nAls kader voor de werkzaamheden van de accountant bij het aspect nauwkeurigheid geldt\n                                       dat:\n\n\u2022 Het om alle huurovereenkomsten gaat met een ingangsdatum vanaf 1\u00a0januari 2023. De\n                                             gegevens moeten ook beschikbaar zijn voor overeenkomsten met ingangsdatum op of na\n                                             1\u00a0januari 2023 die v\u00f3\u00f3r 1\u00a0januari 2023 zijn ondertekend. Net als onder 5.2.1 verantwoordt\n                                             de woningcorporatie onder 5.2.2 ook de huurovereenkomsten die onderdeel uitmaken van\n                                             een integrale overeenkomst, waarin bijvoorbeeld ook zorg is overeengekomen. Dit geldt\n                                             niet als de betreffende overeenkomst volgens de rechter als zorgovereenkomst is gekwalificeerd,\n                                             dit is ook het geval als de zorg overheerst. Dan kan het bijvoorbeeld gaan om Thomashuizen/Herbergiers).\n\n\u2022 De woningcorporatie beschikt over een woningtoewijzingsprocedure waarin de toetsing\n                                             van inkomensgegevens is opgenomen. Bijvoorbeeld een afgeleide van de hiervoor genoemde\n                                             bijlage 1 van de Rtiv.\n\n\u2022 De bescheiden (fysiek of digitaal) die worden gebruikt bij de woningtoewijzing blijven\n                                             beschikbaar, tot na de controle van de verantwoording over het verslagjaar door de\n                                             accountant.\n\n\u2022 De woningcorporatie moet in staat zijn informatie te genereren om het onderscheid\n                                             te kunnen maken tussen de verschillende inkomenscategorie\u00ebn. De accountant stelt vast\n                                             dat de verantwoording over de toewijzing betrouwbaar is.\n\nC. Uitgangspunten accountantswerkzaamheden inkomenstoets\n\nToelichting\n\nIn de Rtiv en de daarbij behorende bijlage 1 is beschreven voor welke gevallen de accountant zich bij de oordeelsvorming (alleen)\n                                                      moet baseren op een verklaring van de woningzoekende(n) of de woningcorporatie. Als\n                                                      er geen verificatie-mogelijkheden op basis van onafhankelijke bronnen zijn, is er\n                                                      een risico op het punt van betrouwbaarheid van informatie. Dat risico is in bepaalde\n                                                      situaties echter niet te voorkomen. Het zou niet redelijk zijn om dat (standaard)\n                                                      uit te laten monden in de oordeelsvorming van de accountant (bijvoorbeeld een oordeelonthouding).\n                                                      Aan de andere kant is het ook onredelijk om een accountant te laten verklaren dat\n                                                      de verantwoording op dit onderdeel nauwkeurig is met voorbijgaan aan dit onontkoombare\n                                                      risico. Dit wordt ondervangen door in het assurance-rapport op te nemen dat een eventuele\n                                                      conclusie op het punt van nauwkeurigheid en volledigheid mede is gebaseerd op de gegevens\n                                                      die de woningzoekende heeft aangeleverd (inclusief een eventuele verklaring).\n\nDe uitgangspunten in de Rtiv zijn als volgt:\n\n\u2022 Het vaststellen van het huishoudinkomen door de woningcorporatie, tenzij er uitzonderingsgevallen\n                                             zijn, zoals omschreven in de betreffende regeling.\n\n\u2022 Om het huishoudinkomen te bepalen, worden de huishoudinkomens uit het jaar 2022 of\n                                             2021 ge\u00efndexeerd met index T-1 (=1,0802) of index T-2 (=1,1002). Deze indices hebben\n                                             betrekking op de gemiddelde inkomensstijging in 2022, of in 2021.\n\n\u2022 Een ondertekende verklaring van de huurder over de samenstelling van het huishouden.\n\n\u2022 Een verklaring van de woningcorporatie dat haar geen informatie bekend is die erop\n                                             duidt dat de verklaring(en) van de huurder onjuist is of zijn.\n\n\u2022 In voorkomende gevallen een schriftelijke verklaring van de Belastingdienst dat er\n                                             geen inkomensgegevens beschikbaar zijn.\n\n\u2022 Is het inkomen van de woningzoekende wezenlijk veranderd ten opzichte van het inkomen\n                                             dat bij de Belastingdienst bekend is over \u00e9\u00e9n van de 2 voorafgaande jaren? Dan moet\n                                             de woningzoekende hiervoor een inkomensverklaring overleggen. Wezenlijk houdt in dat\n                                             de woningzoekende alsnog tot de doelgroep kan worden gerekend. Bijvoorbeeld als de\n                                             woningzoekende aangeeft dat er sprake is van een negatieve inkomensontwikkeling door\n                                             toekomstige aftrekposten in het belastbaar inkomen. Aanvullende maatregelen die de\n                                             kwaliteit van de documentatie verhogen:\n\n\u2013 De huurder tekent voor een juiste en volledige opgave van inkomen en situatie.\n\n\u2013 De woningcorporatie voert een interne controle uit op documentatie en berekeningen.\n\n\u2022 Alle benodigde onderliggende bescheiden (fysiek of digitaal) voor de toewijzing zijn\n                                             beschikbaar op moment van controle.\n\nD. Uitgangspunten deelwaarneming inkomenstoets\n\nDe accountant voert een aselecte deelwaarneming uit op de deelgroep, met uitzondering\n                                       van de toewijzingen waarbij de accountant steunt op de systeemgerichte controle. De\n                                       reguliere deelwaarneming is 10% van de bovengenoemde toewijzingen met een minimumaantal\n                                       van 25 en een maximumaantal van 50. Door het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt\n                                       de accountant vast dat de verantwoording die op dit punt is afgelegd in de dVi nauwkeurig\n                                       is.\n\nAls uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording blijken, dan worden deze fouten\n                                       vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep. De accountant bepaalt wat de impact\n                                       is van deze fouten op de totale hoeveelheid aangegane huurovereenkomsten met betrekking\n                                       tot zodanige woongelegenheden. Dit leidt mogelijk tot een aanvullende deelwaarneming.\n\nToelichting\n\nBij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing moet de woningcorporatie\n                                                      voldoen aan de volgende voorwaarden:\n\n\u2022 Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire\n                                                      verhuur) met verdeling naar woningbezit met een huur minder dan \u20ac\u00a0808,06.\n\n\u2022 Aansluiting van woningtoewijzing minder dan \u20ac\u00a0808,06 met totaallijst van aangegane\n                                                      huurovereenkomsten met het huishoudinkomen van maximaal \u20ac\u00a044.035 en \u20ac\u00a048.625 per jaar.\n                                                      Of de gevallen waarbij op basis van andere kenmerken het huishouden volgens de Rtiv\n                                                      tot de doelgroep hoort.\n\n\u2022 Selectielijst op basis van het huishoudinkomen en overige gronden op basis waarvan\n                                                      een huishouden tot de doelgroep hoort.\n\nNaast de waarschijnlijkheidstoetsen zoals hierboven beschreven, besteedt de accountant\n                                       ook aandacht aan getoetste inkomens die net onder de grens van \u20ac\u00a044.035 en \u20ac\u00a048.625\n                                       liggen. Afhankelijk van de omvang voert de accountant een gegevensgerichte deelwaarneming\n                                       uit. De omvang van deze deelwaarneming baseert de accountant op basis van \u2018professional\n                                       judgement\u2019.\n\n10. Onderdeel dVi 5.3: Bezoldiging topfunctionarissen en overige medewerkers (voor zover\n                                             de WNT dit vereist) verslagjaar.\n\nDe accountant stelt vast dat de bezoldigingsgegevens zoals verantwoord in onderdeel\n                                       5.3 overeenstemmen met de gegevens die in de jaarrekening zijn verantwoord, voor zover\n                                       het om gegevens gaat die op grond van de WNT en het bijhorende verantwoordingsmodel\n                                       2023 verplicht in de jaarrekening door de woningcorporatie moeten worden verantwoord.\n\nBij de controle geldt een materialiteit van 0%, omdat het gaat om het vaststellen\n                                       van de aansluiting van de dVi-informatie met de (onderbouwing van de) gecontroleerde\n                                       en gecertificeerde jaarrekening.\n\nDEZE RAAMOVEREENKOMST is opgesteld op [\u2022] tussen:\n\n(1)\n\n[\u2022]\n\n(\u2018Partij A\u2019); en\n\n(2)\n\n[\u2022]\n\n(\u2018Partij B\u2019).\n\nOVERWEGENDE DAT\n\nA. Partij B een Nederlandse woningcorporatie is die ingevolge het bepaalde in de Woningwet onder toezicht staat.\n\nB. In de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is vastgelegd onder welke\n                                             voorwaarden woningcorporaties een interest rate swap (\u2018IRS\u2019) mogen aangaan.\n\nC. Deze raamovereenkomst (de \u2018Overeenkomst\u2019) regelt dat, in overeenstemming met de Regeling,\n                                             Nederlands recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen Partij A en Partij\n                                             B, en de toepasselijkheid van de Wet op het financieel Toezicht (\u2018Wft\u2019) en het Burgerlijk Wetboek (\u2018BW\u2019).\n\nD. Alle aspecten van de IRS die tussen Partij A en Partij B wordt aangegaan zijn onderhevig\n                                             aan de toepasselijke ISDA Master Agreement, Schedule en Confirmations.\n\nVERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:\n\n1. Partij A is verplicht te handelen overeenkomstig de Regeling en verplicht zorg te\n                                             dragen dat Partij B in overeenstemming met de Regeling handelt. Deze Overeenkomst\n                                             wordt aangemerkt als een overeenkomst van dienstverlening als bedoeld in artikel 7:400 BW.\n\n2. Partij A erkent en accepteert dat op Partij A een geschreven en ongeschreven zorgplicht\n                                             rust jegens Partij B als bedoeld in het BW, de Wft en de Algemene Bankvoorwaarden.\n\n3. Partij A en Partij B komen ingevolge artikel 4:18d Wft overeen dat Partij B zal worden aangemerkt als een niet-professionele belegger als\n                                             bedoeld in artikel 1:1 Wft.\n\n4. Indien Partij A met Partij B \u00e9\u00e9n of meer transacties aangaat die ingevolge de Regeling\n                                             niet zijn toegestaan, dan kan zowel Partij A als Partij B een beroep doen op deze\n                                             Overeenkomst. In dat geval worden alle schulden of vorderingsrechten van Partij B\n                                             die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit dergelijke transacties\n                                             geneutraliseerd door tegengestelde schulden en vorderingsrechten met eenzelfde omvang.\n                                             Deze tegengestelde schulden en vorderingsrechten ontstaan uit hoofde van deze Overeenkomst\n                                             en ontstaan op hetzelfde moment als de schulden en vorderingsrechten die voortgevloeid\n                                             zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit de transactie die ingevolge de Regeling\n                                             niet is toegestaan en zullen met elkaar verrekend worden.\n\n5. Deze Overeenkomst wordt beheerst door en uitgelegd in overeenstemming met Nederlands\n                                             recht. De Nederlandse rechter is exclusief bevoegd om geschillen te beslechten die\n                                             voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst. Voorts zullen alle juridische\n                                             geschillen (de \u2018Procedures\u2019) die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst\n                                             exclusief worden voorgelegd aan de Nederlandse rechter. In het geval van Procedures,\n                                             verklaren beide partijen zich onherroepelijk te committeren tot de jurisdictie van\n                                             de Nederlandse rechter en doen hierbij op voorhand afstand van het recht bezwaar te\n                                             maken tegen voornoemde rechtskeuze en forumkeuze.\n\nTEN BLIJKE WAARVAN partijen aan dit document uitvoering hebben gegeven op de onderstaande\n                                       datum welke in werking treedt op de datum genoemd op de eerste pagina van dit document.\n\nPartij A\n\nPartij B\n\nDatum\n\nDatum\n\nHandtekening\n\nHandtekening\n\nNaam\n\nNaam\n\nFunctie\n\nFunctie\n\nOnderdeel A: ISDA master agreement\n\nFinanci\u00eble derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken onder de in de bijlage\n                                 genoemde modelovereenkomst. Niet in de bijlage als zodanig opgenomen onderdeel van\n                                 deze modelovereenkomst is het ISDA Master Agreement 2002. Deze Master Agreement 2002\n                                 is een gestandaardiseerd contract opgesteld door de International Swaps and Derivatives\n                                 Association (ISDA), een organisatie voor handelaren in onderhandse derivaten wereldwijd\n                                 en gevestigd in New York. De ISDA (en daarmee het Master Agreement 2002) zijn bereikbaar\n                                 via website www.isda.org.\n\nBijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015\n\nOnderdeel B: Schedule\n\nSCHEDULE to the 2002 MASTER AGREEMENT\n\nDated as of .....................\n\nbetween\n\nPlease fill in the name laid down by statute (\u2018Party A\u2019)\n\nand\n\n[toegelaten instelling] (\u2018Party B\u2019),\n\nScope of Agreement\n\nAs of the date of this Agreement, all Transactions entered into from that date between\n                                 the parties to this Agreement (and the respective rights and obligations of the parties\n                                 in respect of those Transactions) shall be governed by, subject to, and determined\n                                 in accordance with, the terms and conditions set out in this Agreement and the related\n                                 Confirmations.\n\nParty B is a Dutch housing association (\u2018toegelaten instelling\u2019) and its main purpose\n                                 is the stimulation of social housing in the Netherlands by means of public funding.\n                                 As a result, Party B is supervised by the Dutch government and any supervisory bodies\n                                 and institutions. In respect of this Agreement, Party B shall be considered as a non-professional\n                                 investor, in accordance with the Dutch Wet op het financieel toezicht. Regarding these Transactions, Party A shall act as an advisor for Party B. All of\n                                 the above is incorporated in the independent agreement governed by Dutch law, as referred\n                                 to in article 6 of the Dutch Beleidsregels gebruik financi\u00eble derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.\n\nPart 1 Termination Provisions\n\nIn this Agreement:\n\n(a) \n\u2018Specified Entity\u2019 does not apply.\n\n(b) \n\u2018Specified Transaction\u2019 will have the meaning specified in Section 14 of the Agreement.\n\n(c) The \u2018Cross-Default\u2019 provisions of Section 5(a)(vi) of the Agreement will apply to Party A and will not\n                                       apply to Party B provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of\n                                       Default shall not occur under either Section 5(a)(vi)(1) or (2) if (a) the event or\n                                       condition referred to in Section 5(a)(vi)(1) or the failure to pay referred to in\n                                       Section 5(a)(vi)(2) is a failure to pay caused by an error or omission of an administrative\n                                       or operational nature; and (b) funds were available to such party to enable it to\n                                       make the relevant payment when due; and (c) such relevant payment is made within three\n                                       Local Business Days following receipt of written notice from an interested party of\n                                       such failure to pay.\n\nIf such provisions apply:\n\n\u2212 \n\u2018Specified Indebtedness\u2019 will have the meaning specified in Section 14.\n\n\u2212 \n\u2018Threshold Amount\u2019 means with respect to Party A, an amount equal to one percent (1%) of its total equity\n                                             share capital (as specified from time to time in its most recent Annual Report containing\n                                             consolidated financial statements, prepared in accordance with accounting principles\n                                             that are generally accepted for institutions of its type in the jurisdiction of its\n                                             organization and certified by independent public accountants), or its equivalent in\n                                             any other currency.\n\n(d) The \u2018Credit Event Upon Merger\u2019 provisions of Section 5(b)(v) of the Agreement will apply to Party A and will apply\n                                       to Party B.\n\n(e) The \u2018Automatic Early Termination\u2019 provision of Section 6(a) of the Agreement will apply, provided that Automatic Early\n                                       Termination shall not apply upon the occurrence of an Event of Default with respect\n                                       of Party B specified in Section 5(a)(vii) (3), (6) or, to the extend analogous thereto.\n\n(f) \n\u2018Termination Currency\u2019 means Euro or the currency selected by the Non-defaulting Party or the Non-affected\n                                       Party, or in the circumstance where there are two Affected Parties, agreed by Party\n                                       A and Party B, and failing such agreement the Termination Currency shall be Euro.\n\n(g) \n\u2018Additional Termination Event\u2019 will apply. The following will constitute an Additional Termination Event:\n\nFor any reason the status of Party B as \u2018toegelaten instelling\u2019 is withdrawn in accordance\n                                       with article 70 of the Dutch Housing Act (\u2018Woningwet\u2019).\n\nPart 2 Tax Representations.\n\n(a) \nPayer Representations. For the purposes of Section 3(e), Party A and Party B will make the following representation:\n\nIt is not required by any applicable law, as modified by the practice of any relevant\n                                       governmental revenue authority, of any Relevant Jurisdiction to make any deduction\n                                       or withholding for or on account of any Tax from any payment (other than interest\n                                       under X Section 9(h) of this Agreement) to be made by it to the other party under\n                                       this Agreement. In making this representation, it may rely on (i) the accuracy of\n                                       any representations made by the other party pursuant to Section 3(f) of this Agreement,\n                                       (ii) the satisfaction of the agreement contained in Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of\n                                       this Agreement and the accuracy and effectiveness of any document provided by the\n                                       other party pursuant to Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and (iii) the\n                                       satisfaction of the agreement of the other party contained in Section 4(d) of this\n                                       Agreement, except that it will not be a breach of this representation where reliance\n                                       is placed on clause (ii) above and the other party does not deliver a form or document\n                                       under Section 4(a)(iii) by reason of material prejudice to its legal or commercial\n                                       position.\n\n(b) \nPayee Representations Party A and Party B make no Payee Tax representation.\n\nPart 3 Documents to be Delivered\n\nFor the purpose of Section 4(a)(i) and 4(a)(ii) of the Agreement, each party agrees\n                                 to deliver the following documents, covered by Section 3(d) of this Agreement, as\n                                 applicable:\n\n(a) Tax forms, documents or certificates to be delivered are:\n\nEach party agrees to complete, accurately and in a manner reasonably satisfactory\n                                       to the other party, and to execute, arrange for any required certification of, and\n                                       deliver to the other party (or to such government or taxing authority as the other\n                                       party reasonably directs), any form or document that may be required or reasonably\n                                       requested in order to allow the other party to make a payment under this Agreement\n                                       without any deduction or withholding for or on account of any Tax or with such deduction\n                                       or withholding at a reduced rate, promptly upon the earlier of (i) reasonably demand\n                                       by the other party and (ii) learning that the form or document is required.\n\n(b) Other documents to be delivered are:\n\nPlease complete\n\nPart 4 Miscellaneous\n\n(a) \nAddresses for Notices. For the purpose of Section 12(a) of the Agreement:\n\nAddress for notices or communications to Party A:\n\nPlease complete\n\nAddress for notices or communications to Party B:\n\nPlease complete\n\n(b) \nProcess Agent. For the purpose of Section 13(c) of the Agreement:\n\nParty A appoints as its Process Agent in England: Please complete\n\nParty B appoints as its Process Agent in England: Please complete\n\n(c) \nOffices. The provisions of Section 10(a) of the Agreement will apply.\n\n(d) \nMultibranch Party. For the purpose of Section 10(b) of the Agreement:\n\nParty A [is not a Multibranch Party.] [is a Multibranch Party and may enter into a\n                                       Transaction through any of the following Offices:\n\nPlease complete]\n\n(e) \nCalculation Agent. The Calculation Agent is Party A, unless otherwise specified in a Confirmation in\n                                       relation to the relevant Transaction. Failure of the Party designated as Calculation\n                                       Agent to perform, on a timely basis, any of its responsibilities as Calculation Agent\n                                       shall not relieve the parties of their respective payment obligations under the Agreement\n                                       and such failure shall not be considered an event which would permit the termination\n                                       of this Agreement or any Transaction. If a Party (a \u2018Disputing Party\u2019) reasonably\n                                       disputes the outcome of a calculation by the Calculation Agent, then the Disputing\n                                       Party will notify the Calculation Agent thereof not later than the close of business\n                                       on the Local Business Day following the relevant Payment Date. The parties will consult\n                                       with each other in an attempt to resolve the dispute. If they fail to resolve the\n                                       dispute by 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the\n                                       notice is given, the Calculation Agent will recalculate the disputed calculation by\n                                       seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of making\n                                       the relevant calculation, and taking the arithmetic average of those obtained; provided\n                                       that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer\n                                       than four quotations may be used for that calculation, and if no quotations are available,\n                                       then the Calculation Agent's original calculations will be used.\n\n(f) \nCredit Support Document. None.\n\n(g) \nThe Credit Support Provider. [Not applicable/Means with respect to Party A:\n\nPlease complete\n\n(h) \nGoverning Law. This Agreement will be governed by and construed in accordance with [Dutch] [English]\n                                       Law.\n\n(i) \nNetting of Payments. \u2018Multiple Transaction Payment Netting\u2019 [will not apply for the purpose of Section\n                                       2(c) of this Agreement.] [will apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement\n                                       to [all Transactions payable on the same date and in the same currency.\n\n(j) \n\u2018Affiliate\u2019 is not applicable.\n\n(k) \nNo Agency. The provisions of Section 3(g) will apply to this Agreement.\n\nPart 5 Other Provisions\n\n(a) \nInconsistency\n\nNotwithstanding the provisions of Section 1(b) of the Agreement, in the event of any\n                                       inconsistency between any of the following documents, the relevant document first\n                                       listed below shall govern: (i) a Confirmation for the purpose of the relevant Transaction;\n                                       (ii) the Schedule; (iii) the relevant \u2018ISDA Definitions\u2019 and (iv) the 2002 ISDA Master\n                                       Agreement.\n\n(b) \nChange of Account\n\nSection 2(b) shall be amended in full to read as follows: \u2018Change of Account. Either party may change its account within the same currency as specified for the\n                                       relevant payment or delivery in the Transaction by giving notice to the other party\n                                       at least five Local Business Days prior to the scheduled date for payment or delivery\n                                       to which such change applies unless such other party gives timely notice of a reasonable\n                                       objection to such change, and provided that, if any new account of one party is not\n                                       in the same jurisdiction as the original account, the other party shall not be obliged\n                                       to pay any greater amount and shall not receive any lesser amount as a result of such\n                                       change than would have been the case if such change had not taken place.\u2019.\n\n(c) \nFinancial Statements\n\nSection 3(d) shall be amended by adding before the full stop at the end of Section\n                                       3(d): \u2018, provided that in the case of financial statements delivered by either party,\n                                       the only representation being made is that such financial statements give a fair view\n                                       of the state of affairs of the entities which they cover as at their date of publication.\u2019\n\n(d) \nFailure to Pay or Deliver\n\nSection 5(a)(i) shall be amended by replacing \u2018First Local Business Day\u2019 and \u2018First\n                                       Local Delivery Day\u2019 by \u2018Third Local Business Day\u2019 and \u2018Third Local Delivery Day\u2019 respectively\u2019.\n\nSection 5(a)(i) shall be amended by adding at the end of Section 5(a)(i): \u2018provided,\n                                       however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur if\n                                       the failure to pay or deliver is caused by an error or omission of an administrative\n                                       or operational nature and funds were available to such party to enable it to make\n                                       the relevant payment or delivery when due and provided that such error or omission\n                                       is remedied within three Local Business Days and/or three Local Delivery Days after\n                                       notice of such failure being received.\u2019\n\n(e) \nDefault Under Specified Transaction\n\nSection 5(a)(v)(2) shall be amended by replacing \u2018First Local Business Day\u2019 by \u2018Third\n                                       Local Business Day\u2019.\n\n(f) \nEvents\n\nSection 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(ix): \u2018Any act, and/or\n                                       decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (\u2018Woningwet\u2019) regarding Party B will not qualify as an Event of Default.\u2019 and Section 5(b)(vii):\n                                       \u2018Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (\u2018Woningwet\u2019)\n                                       regarding Party B will not qualify as a Termination Event.\u2019.\n\nSection 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(x): \u2018The mortgaging of\n                                       Party B\u2019s real estate or pledging of Party B\u2019s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds\n                                       Sociale Woningbouw shall not qualify as an Event of Default.\u2019 and Section 5(b)(viii):\n                                       \u2018The mortgaging of Party B\u2019s real estate or pledging of Party B\u2019s rental revenues\n                                       to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as a Termination\n                                       Event.\u2019.\n\n(g) \nSeverability\n\nIn the event any one or more of the provisions contained in this Agreement should\n                                       be held invalid, illegal, or unenforceable in any respect, the validity, legality\n                                       and enforceability of the remaining provisions contained herein shall not in any way\n                                       be affected or impaired thereby. The parties shall endeavour, in good faith negotiations,\n                                       to replace the invalid, illegal or unenforceable provisions with valid provisions\n                                       the economic effect of which comes as close as possible to that of the invalid, illegal\n                                       or unenforceable provisions.\n\n(h) \nConfirmations. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement:\n\n(i) The parties hereto agree that with respect to each Transaction hereunder a legally\n                                             binding agreement shall exist from the moment that the parties hereto agree on the\n                                             essential terms of such Transaction, which the parties anticipate will occur by telephone.\n\n(ii) For each Transaction Party A and Party B agree to enter into hereunder Party A shall\n                                             promptly send to Party B a Confirmation setting forth the terms of such Transaction\n                                             (which Confirmations shall be in a form agreed to by the parties exchanged by mail,\n                                             facsimile or other electronic means). Party B shall execute and return the Confirmation\n                                             to Party A or request correction of any error within three Local Business Days of\n                                             receipt. Failure of Party B to respond within such period shall not affect the validity\n                                             or enforceability of such Transaction and shall be deemed to be an affirmation of\n                                             such terms absent manifest error.\n\n(i) \nAdditional Agreements.\n\nEach party agrees, upon learning of the occurrence of any event or commencement of\n                                       any condition that constitutes (or that with the giving of notice or passage of time\n                                       or both would constitute) an Event of Default or Termination Event with respect to\n                                       such party, promptly to give the other party notice of such event or condition (or,\n                                       in lieu of giving notice of such event or condition in the case of an event or condition\n                                       that with the giving of notice or passage of time or both would constitute an Event\n                                       of Default or Termination Event with respect to the party, to cause such event or\n                                       condition to cease to exist before becoming an Event of Default or Termination Event).\n\n(j) \nRecording of Conversations. Each party (i) consents to the recording of telephone conversations between the\n                                       trading, marketing and other relevant personnel of the parties in connection with\n                                       this Agreement or any potential Transaction, (ii) agrees to obtain any necessary consent\n                                       of, and give any necessary notice of such recording to, its relevant personnel and\n                                       (iii) agrees, to the extent permitted by applicable law, that recordings may be submitted\n                                       in evidence in any Proceedings.\n\n(k) \nAmendment to Section 6(d)(ii). Section 6(d)(ii) of the Agreement is hereby amended by adding the following proviso\n                                       at the end of the first sentence: \u2018; provided, however, that if any amount calculated\n                                       as being due in respect of an Early Termination Date which is designated as a result\n                                       of an Illegality or a Force Majeure Event cannot be paid on such day by the Office\n                                       specified in the Confirmation(s) relating to the Terminated Transaction(s) as a result\n                                       of such event, then such amount will be payable by such Office on the day which is\n                                       two Local Business Days after the day on which the Illegality or a Force Majeure Event,\n                                       as the case may be, no longer exists or, if earlier, on the date on which an Event\n                                       of Default occurs.\n\n(l) \nTimely Confirmation.\n\n(i) Section 9(e)(ii) is amended by:\n\n(A) replacing the word \u2018practicable\u2019 with the word \u2018possible\u2019 in the third line thereof;\n                                                   and\n\n(B) inserting \u2018or by other method intended by the parties to be effective for the purpose\n                                                   of confirming or evidencing such Transaction\u2019 immediately before the words \u2018which\n                                                   in each case will be sufficient\u2019.\n\n(ii) In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use\n                                             reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure\n                                             each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.\n\n(iii) In respect of each Relevant Confirmation Transaction:\n\n(A) the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as\n                                                   possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and\n\n(B) following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts\n                                                   acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation\n                                                   or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and\n                                                   at the latest by the Timely Confirmation Deadline.\n\nIf the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by\n                                             the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts\n                                             acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the\n                                             difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.\n\n(iv) For the purposes of this Part 5(l):\n\n\u2018CCP\u2019 means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised\n                                             under Article 25 of EMIR.\n\n\u2018CCP Service\u2019 means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered\n                                             by such CCP.\n\n\u2018Cleared\u2019 means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including\n                                             where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant\n                                             CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction,\n                                             as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set.\n\n\u2018Commission\u2019 means the executive body of the European Union which is responsible for proposing\n                                             legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the\n                                             day-to-day running of the European Union.\n\n\u2018confirm\u2019 means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving\n                                             Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation\n                                             or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party\n                                             that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation\n                                             Transaction and \u2018confirmed\u2019 will be construed accordingly.\n\n\u2018Confirmation Delivery Deadline\u2019 means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation\n                                             Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is\n                                             the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second\n                                             Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding\n                                             anything to the contrary in the Agreement, for this purpose \u2018Local Business Day\u2019 means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally\n                                             open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving\n                                             Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located.\n\n\u2018Documenting Party\u2019 means Party A.\n\n\u2018EMIR\u2019 means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on\n                                             OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012.\n\nEuropean Union\u2019 means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty,\n                                             with the aim of achieving closer economic and political union between member states\n                                             that are primarily located in Europe.\n\n\u2018Not Confirmed Notice\u2019 means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written\n                                             notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of\n                                             such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms\n                                             are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party.\n\n\u2018Receiving Party\u2019 means the party which is not the Documenting Party.\n\n\u2018Relevant Confirmation Transaction\u2019 means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the\n                                             Timely Confirmation Start Date.\n\n\u2018Rule Set\u2019 means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures,\n                                             regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance,\n                                             policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented\n                                             from time to time.\n\n\u2018Timely Confirmation Deadline\u2019 means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must\n                                             be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated\n                                             Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of\n                                             the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a\n                                             \u2018financial counterparty\u2019 (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial\n                                             counterparty solely for the purpose of determining such latest day.\n\n\u2018Timely Confirmation Start Date\u2019 means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter\n                                             VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February\n                                             2013 in the Official Journal of the European Union.\n\n\u2018Trade Date\u2019 means the date of execution of the Transaction.\n\n(m) \nEMIR Reporting Obligation\n\nThe Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation\n                                       (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives,\n                                       central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party\n                                       A.]20\n\n(n) \nIncorporation and Interpretation of Definition\n\nAny definitions published by the International Swaps and Derivatives Association,\n                                       Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to\n                                       this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and\n                                       to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the\n                                       following applies:\n\nReference is made to the following definitions, where applicable which are hereby\n                                       incorporated by reference herein:\n\nthe 2006 ISDA Definitions (the \u2018ISDA Definitions\u2019); and\n\nany terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning\n                                       set forth therein.\n\n(o) \nForm of Agreement\n\nThe parties agree that the text of the body of this Agreement is intended to be the\n                                       printed form of the ISDA 2002 Master Agreement as published and copyrighted by the\n                                       International Swaps and Derivatives Association, Inc\u00a9 (ISDA).\n\nIN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates\n                                 specified below with effect from the date specified on the first page of this document.\n\nParty A\n\nParty B\n\nDate\n\nDate\n\nSignature\n\nSignature\n\nName\n\nName\n\nFunction\n\nFunction\n\nBijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015\n\nOnderdeel C: Credit support annex\n\nParagraph 11 Elections and Variables21\n\n(a) \nBase Currency and Eligible Currency\n\n(i) \n\u2018Base Currency\u2019 means euro.\n\n(ii) \n\u2018Eligible Currency\u2019 means the Base Currency.\n\n(b) \nCredit Support Obligations\n\n(i) \nDelivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount\n\n(A) \n\u2018Delivery Amount\u2019 has the meaning specified in Paragraph 2(a).\n\n(B) \n\u2018Return Amount\u2019 has the meaning specified in Paragraph 2(b).\n\n(C) \n\u2018Credit Support Amount\u2019 has the meaning specified in Paragraph 10.\n\n(ii) \nEligible Credit Support. The following items will qualify as \u2018Eligible Credit Support\u2019 for Party A:\n\nParty A\n\nParty B\n\nValuation\n\nPercentage\n\n(A)\n\nCash in an Eligible Currency\n\nYes\n\nYes\n\n100%\n\n(B)\n\nNegotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United\n                                                               States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more\n                                                               than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA\n                                                               (Fitch Ratings) or Aaa (Moody\u2019s) on the Valuation Date and which settle through an\n                                                               Approved Clearing System.\n\nYes\n\nYes\n\n97%\n\n(C)\n\nNegotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United\n                                                               States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years\n                                                               or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings)\n                                                               or Aaa (Moody\u2019s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing\n                                                               System.]\u00b9\n\nYes\n\nYes\n\n95%\n\n(D)\n\nSuch other Eligible Collateral as may be agreed between the parties\n\nYes\n\nYes\n\nAs agreed between the parties.\n\n\u00b9 The parties may elect (B) and (C) together, not separately.\n\n(iii) \nThresholds\n\n(A) \n\u2018Independent Amount\u2019 means with respect to Party A: please complete\n\n\u2018Independent Amount\u2019 means with respect to Party B: None.\n\n(B) \n\u2018Threshold\u2019 means with respect to Party A: None.\n\n\u2018Threshold\u2019 means with respect to Party B: please complete\n\n(C) \n\u2018Minimum Transfer Amount\u2019 means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.\n\n(D) \nRounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest\n                                                   integral multiple of 10,000\u00a0euro.\n\n(c) \nValuation and Timing\n\n(i) \n\u2018Valuation Agent\u2019 means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph\n                                             5(c): Party A.\n\nThe valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b)\n                                             and pursuant to the following procedures:\n\n(A) Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:\n\n(a) The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.\n\n(b) The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.\n\n(c) The Credit Support Amount, denominated in euro.\n\n(B) If Party A\u2019s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation\n                                                   Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.\n\n(C) If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business\n                                                   Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both\n                                                   parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph\n                                                   2.\n\n(ii) \n\u2018Valuation Date means each Local Business Day.\n\n(iii) \n\u2018Valuation Time\u2019 means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable;\n                                             provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately\n                                             the same time on the same date.\n\n(iv) \n\u2018Notification Time\u2019 means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation\n                                             Date.\n\n(d) \nExchange Date\n\n\u2018Exchange Date\u2019 has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).\n\n(e) \nDispute Resolution\n\n(i) \n\u2018Resolution Time\u2019 means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice\n                                             is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.\n\n(ii) \n\u2018Value.\u2019 For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding\n                                             Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent\n                                             Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value\n                                             will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant\n                                             Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised\n                                             principal market makers in the securities or other property in question. The Value\n                                             will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied\n                                             by the applicable Valuation Percentage.\n\n(iii) \n\u2018Alternative.\u2019 The provisions of Paragraph 4 will apply.\n\n(f) \nDistributions and Interest Amount\n\n(i) \nInterest Rate. The \u2018Interest Rate\u2019 with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. \u2018EONIA\u2019\n                                             for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on\n                                             an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different\n                                             publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes\n                                             of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated\n                                             Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.\n\n(ii) \nTransfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each\n                                             calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly\n                                             or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).\n\n(iii) \nAlternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.\n\n(g) \nAddresses for Transfers\n\n(i) \n[In the case of securities:\n\nParty A and Party B:\n\nplease complete\n\nin the case of cash:]22\n\nDirectly by Target to\n\nplease complete\n\n(h) \nAmendments to the Annex\n\n(i) The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows:\n\n\u2018(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute\n                                             by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of\n                                             calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those\n                                             obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction,\n                                             then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations\n                                             are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations\n                                             will be used for the Transaction; and\u2019\n\n(ii) The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows:\n\n\u2018If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event\n                                             of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support\n                                             Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will\n                                             be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the\n                                             Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out\n                                             Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by\n                                             this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value\n                                             of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation\n                                             Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.\u2019\n\n(iii) The term \u2018Exposure\u2019 in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its\n                                             entirety as follows:\n\n\u2018Exposure\u2019 means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in\n                                             the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by\n                                             the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party\n                                             (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement\n                                             if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being\n                                             terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is\n                                             not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided\n                                             that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that\n                                             party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions\n                                             providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including\n                                             the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the\n                                             Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination\n                                             Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions\n                                             precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect\n                                             of the Transactions.\n\n(i) \nOther Provisions\n\n(i) [All references in this annex to the \u2018Transferee\u2019 shall be read as references to Party\n                                             B, and all corresponding references to the \u2018Transferor\u2019 shall be read as references\n                                             to Party A.]23\n\n(ii) \nMinimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support\n                                             Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that\n                                             if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum\n                                             Transfer Amount with respect to both parties will be zero.\n\n(iii) [\u2018Euro-zone\u2019 means the region comprised of members states of the European Union that adopt the\n                                             single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community\n                                             (signed in Rome on 25th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on\n                                             7th February, 1992).]24\n\n(iv) \n\u2018Local Business Day\u2019 means TARGET Settlement Day.\n\n(v) \n\u2018Local Delivery Day\u2019 means TARGET Settlement Day.\n\n(vi) [\u2018Approved Clearing System\u2019 means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear\n                                             System.]25\n\n(vii) \nDemands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the\n                                             following:\n\nAll demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified\n                                             hereunder with regard to:\n\nParty A: \nplease complete\n\nParty B: \nplease complete\n\nIN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates\n                                 specified below with effect from the date specified on the first page of this document.\n\nParty A\n\nParty B\n\nDate\n\nDate\n\nSignature\n\nSignature\n\nName\n\nName\n\nFunction\n\nFunction\n\nDe ondergetekenden:\n\n1. ......................................................................., gevestigd\n                                          te ........................................, hierna te noemen \u2018Geldgever\u2019, (hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door ...................................,\n                                          ......................... (volgens zijn verklaring is Geldgever een toegelaten instelling);\n\n2. ........................................................................, gevestigd\n                                          te ..........................................., hierna te noemen \u2018Geldnemer\u2019, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door .......................................,\n                                          .................................... (volgens zijn verklaring is Geldnemer een toegelaten\n                                          instelling);\n\nverklaren het volgende te zijn overeengekomen:\n\nGeldgever zal aan Geldnemer ter leen verstrekken en deze zal bij Geldgever ter leen\n                                       opnemen een som van [\u2022]26 (zegge: [\u2022]) tegen een koers van 100%.\n\n[Het geleende bedrag zal worden verstrekt respectievelijk opgenomen in \u00e9\u00e9n termijn,\n                                       welke vervalt op [\u2022].]\n\nDe uitbetaling van het geleende bedrag zal geschieden door overschrijving op rekeningnummer\n                                       [\u2022] bij [\u2022] ten gunste van geldnemer.\n\nDe lening heeft een looptijd van [\u2022] jaar / [\u2022] jaar [\u2022] maanden, derhalve tot [\u2022]\n\nAlsdan zal het schuldrestant geheel en ineens door Geldnemer worden terugbetaald.\n\n1. \n28 Geldnemer is over het schuldrestant een rente verschuldigd van ..............................................\n                                             .........................................................................................................................................................\n\n.........................................................................................................................................................29\n\n2. [Het in artikel 4 lid 1 bedoelde rentepercentage zal per .................. (de \u2018wijzigingsdatum\u2019)\n                                             [en voorts per ................................................................................\n                                             (de \u2018wijzigingsdata\u2019)]30 in onderling overleg tussen geldgever en geldnemer opnieuw worden vastgesteld.31 Het voorstel tot rentevaststelling zal marktconform zijn voor dit type leningen en\n                                             dient ten minste twee en ten hoogste drie maanden voor elke wijzigingsdatum door geldgever\n                                             c.q. geldnemer schriftelijk aan de wederpartij te worden gedaan. Indien een voorstel\n                                             tot rentevaststelling niet binnen veertien dagen na dagtekening van het als eerste\n                                             verzonden voorstel door de wederpartij wordt aanvaard, zal de leningsovereenkomst\n                                             worden be\u00ebindigd en zal het restant van de hoofdsom met rente, kosten en eventueel\n                                             verschuldigde vergoedingen voor het geheel \u00e0 100% worden afgelost.]32\n\n3. [Het voorstel van de geldgever tot rentevaststelling wordt geacht marktconform te\n                                             zijn, indien geldnemer niet binnen bovenvermelde termijn van veertien dagen aantoont\n                                             dat hij bij een andere financier een gelijksoortige lening als de onderhavige met\n                                             dezelfde modaliteiten, doch tegen een lager effectief rendement van meer dan \u00e9\u00e9ntwintigste\n                                             procentpunt kan verkrijgen. Geldgever is gerechtigd tijdens deze veertien dagen zijn\n                                             voorstel aan eventuele wijzigingen in de marktomstandigheden aan te passen.]33\n\nGeldnemer verbindt zich jegens geldgever om betalingen te doen wegens rente en aflossing,\n                                       in overeenstemming met het hieronder opgenomen/het als bijlage aan deze akte gehechte34 schema (welk schema met ingang van elke wijzigingsdatum als bedoeld in artikel 4\n                                       lid 2 wordt vervangen door een nieuw schema op basis van het nieuwe overeengekomen\n                                       rentepercentage, als bedoeld in artikel 4 lid 2)35.\n\n[Datum\n\ncontractueel verschuldigde rente\n\ncontractueel verschuldigde aflossing\n\nContractueel te betalen bedrag\n\nschuldrestant na betaling\n\n.............\n\n.....................\n\n..................\n\n................\n\n.................]1\n\n1 Dit aflossingsschema niet opnemen indien er sprake is van een bijgevoegd aflossingsschema.\n\nIndien Geldnemer het aan aflossing en/of rente verschuldigde niet op tijd en/of overeenkomstig\n                                       het bepaalde in deze overeenkomst voldoet, betaalt hij aan Geldgever een boete, welke\n                                       in plaats van de contractueel verschuldigde rente verschuldigd is over het achterstallige\n                                       bedrag gedurende de periode van verzuim. Deze boete wordt berekend over een percentage\n                                       dat gelijk is aan depositorente van de Europese Centrale Bank gedurende een periode\n                                       van verzuim vermeerderd met 4,25 procentpunt, alsmede vermeerderd met eventuele bancaire\n                                       opslagen, doch hetwelk minimaal drie-en-een-half procentpunt hoger is dan het nominale\n                                       rentepercentage van de lening.\n\nAlle aan Geldgever verschuldigde betalingen geschieden door storting of overschrijving\n                                       op zijn rekening bij [\u2022] te [\u2022] op rekeningnummer [\u2022], of op zodanige andere plaats\n                                       binnen Nederland, als Geldgever tijdig schriftelijk aan Geldnemer mededeelt en wel\n                                       op zodanige wijze dat de Geldgever op de vervaldata de volledige en vrije beschikking\n                                       heeft over de te betalen bedragen.\n\nGehele of gedeeltelijke extra aflossing van de lening is toegestaan, indien Geldgever\n                                       en Geldnemer hierover gezamenlijk overeenstemming bereikten.\n\nGeldgever is gerechtigd de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst en zonder\n                                       ingebrekestelling, met onmiddellijke ingang op te zeggen en de door hem verstrekte\n                                       lening met de rente, eventuele boete en/of vergoedingen en kosten, voor zover van\n                                       toepassing, onmiddellijk op te eisen:\n\na. indien Geldnemer zijn verplichtingen uit deze overeenkomst niet, niet deugdelijk en/of\n                                             niet tijdig nakomt.\n\nb. indien Geldnemer in staat van faillissement wordt verklaard.\n\nc. indien Geldnemer het faillissement zelf aanvraagt.\n\nd. in het geval (voorlopige) surseance van betaling wordt aangevraagd.\n\ne. bij executoriaal beslag op eigendommen van Geldnemer, dan wel bij conservatoir beslag\n                                             op eigendommen van Geldnemer, indien voor de vordering ter zake waarvan het conservatoir\n                                             beslag werd gelegd een executoriale titel is verkregen en/of dat conservatoir beslag\n                                             niet binnen een termijn van drie maanden na de beslaglegging is opgeheven.\n\nf. bij ontbinding of verlies van rechtspersoonlijkheid van Geldnemer.\n\ng. bij (juridische) fusie dan wel (juridische) (af)splitsing van Geldnemer, welke de\n                                             belangen van Geldgever kan schaden.\n\nh. in het geval in de statuten van Geldnemer een wijziging wordt aangebracht, welke de\n                                             belangen van de Geldgever kan schaden.\n\nGeldnemer is in verzuim door het enkele feit van het voorvallen van \u00e9\u00e9n van de in\n                                       dit artikel vermelde gevallen van onmiddellijke opeisbaarheid. Geldnemer zal zodra\n                                       \u00e9\u00e9n of meer der feiten plaatsvinden, welke ingevolge het in dit artikel bepaalde de\n                                       lening opeisbaar doen zijn en van iedere voorgenomen wijziging in de statuten, Geldgever\n                                       onverwijld in kennis stellen.\n\nGeldgever verklaart gedurende de looptijd van onderhavige lening de middelen niet\n                                       te kunnen gebruiken voor DAEB-investeringen of aflossing van door de borgingsvoorziening\n                                       geborgde leningen.\n\nGeldnemer verklaart onderhavige lening uitsluitend aan te wenden voor de financiering\n                                       van activiteiten die volgens bijlage B van Beleidsregel II, kader voor borging van\n                                       geldleningen van Deelnemers van Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, van de\n                                       borgingsvoorziening zijn toegestaan, dan wel voor aflossing van door de borgingsvoorziening\n                                       geborgde leningen.\n\nOp deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.\n\nAldus in tweevoud opgemaakt en getekend,\n\nGeldnemer ...........................................................................................................................\n\nplaats ........................................................, d.d. ...................................................................\n\nGeldgever .............................................................................................................................\n\nplaats ......................................................., d.d. ...................................................................."}