Title: wetten.nl - Regeling - Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector) - BWBR0012970

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0012970/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector) - BWBR0012970", "content": "Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van\n                                    huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector)\n\nGeacht college/bestuur,\n\nMet deze circulaire wil ik uw aandacht vragen voor drie onderwerpen, te weten:\n\nI. Kerntaken en nevenactiviteiten, mede in het licht van de overgang naar de implementatie\n                                             van de Nota Mensen Wensen Wonen (NMWW),\n\nII. verkoop van woningen door toegelaten instellingen, en\n\nIII. Invoering EURO.\n\nBij MG-circulaire 99-23 d.d. 3 november 1999 (BBSH, toepassing van het toezicht bij nevenactiviteiten) en\n                                             MG 2001-04 (BBSH, toepassing van het toezicht m.b.t. buitenlandse activiteiten) heb\n                                             ik u ge\u00efnformeerd over de wijze waarop ik in de periode tot aan de uit de NMWW voortvloeiende\n                                             regelgeving toezicht zou houden op de werkzaamheden van de toegelaten instellingen\n                                             (t.i.). In die MG's is onder meer aangegeven, dat veranderende woonwensen en de integraliteit\n                                             van de aanpak van die nieuwe woonwensen kunnen leiden tot verbreding van de activiteiten\n                                             van de t.i's. In de NMWW wordt ingespeeld op mogelijk toekomstige ontwikkelingen.\n                                             Aldaar wordt op pagina 242 het werkdomein omschreven als: werkzaam op het gebied van\n                                             wonen, woondiensten en woonmilieus, welk werkdomein op de pagina's 244 en 245 nader\n                                             wordt aangeduid. Uit dat werkdomein vloeien zowel de nieuwe kerntaken, aldaar de maatschappelijke\n                                             opdracht genoemd, als de overige toegestane activiteiten voort. Dit werkdomein is\n                                             uitgebreider dan het 'volkshuisvestingsbelang', zoals dat nu is beschreven in het\n                                             BBSH. Deze circulaire is er dan ook mede voor bedoeld om vooruitlopend op de Woonwet en\n                                             in lijn met de NMWW corporaties meer mogelijkheden te bieden ten opzichtte van dat\n                                             BBSH en MG 99-23. Naar aanleiding van een aantal door t.i's aan mij voorgelegde voorgenomen nevenactiviteiten,\n                                             waaruit blijkt dat in de praktijk niet in alle gevallen duidelijk is welke nevenactiviteiten\n                                             al dan niet onder de huidige Woningwet, het huidige BBSH en de MG 99-23 toelaatbaar zijn, alsmede in het licht van de NMWW, kom ik thans tot een nadere uiteenzetting\n                                             van mijn beleid terzake. Daarbij zal ik tevens een aantal begrippen duidelijk afbakenen.\n                                             Het zal evenwel duidelijk zijn, dat de taak van een t.i. in de eerste plaats gelegen\n                                             is in de uitvoering van de in het BBSH opgesomde kernactiviteiten. Slechts nadat een t.i. die kernactiviteiten heeft uitgevoerd,\n                                             dan wel indien de uitvoering van voorgestelde nevenactiviteiten onlosmakelijk verbonden\n                                             is met de mogelijkheid de kerntaken uit te voeren, zal sprake kunnen zijn van uitvoering\n                                             van nevenactiviteiten.\n\nDe kerntaken zoals neergelegd in het BBSH dienen als regel wat betreft activiteiten (= kernactiviteiten) binnen de rechtspersoon\n                                                van de t.i. uitgevoerd te worden. Evenwel kan het technisch beheer van de woningen\n                                                van de t.i. of van anderen, zoals VVE's, wel ondergebracht worden in een verbinding,\n                                                omdat de betrokkenheid met de huurders, als bedoeld in de artikelen 16 - 20 BBSH, niet in het geding komt. Voor het strategisch beheer van de eigen woningen blijft\n                                                de t.i. zelf volledig verantwoordelijk. Tot de kernactiviteiten wordt eveneens gerekend\n                                                de verhuur van bedrijfspanden voor zover deze een (fysieke) samenhang hebben met de\n                                                woningen van de corporatie. De verhuur van dergelijke bedrijfspanden mag om dezelfde\n                                                reden als hiervoor genoemd, eveneens in een verbinding ondergebracht worden. De verhuur\n                                                van bedrijfspanden daar waar de betrokken t.i. geen of nauwelijks bezit heeft, is\n                                                niet toegestaan, omdat deze activiteit geen enkele substanti\u00eble relatie heeft met\n                                                enige kerntaak als bedoeld in het BBSH. Ook mogen sommige kernactiviteiten die vallen onder het begrip leefbaarheid om meergenoemde\n                                                reden worden ondergebracht in een verbinding. Te denken valt aan de ontwikkeling en\n                                                de verhuur van buurthuizen en wijkcentra in het kader van de leefbaarheid. De uitvoering\n                                                van de kernactiviteit leefbaarheid juich ik op zich uiteraard zeer toe. In de praktijk\n                                                blijkt het begrip leefbaarheid, zoals neergelegd in artikel 12a BBSH en in de NvT bij de wijziging per 1 januari 1998, evenwel zeer ruim ge\u00efnterpreteerd\n                                                te worden. De activiteiten die door de t.i's in het kader van leefbaarheid worden\n                                                ondernomen dienen, aldus genoemd artikel steeds ten goede te komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar een substantieel\n                                                deel van het onroerend goed van betrokken t.i. is gelegen. Zo is het in het kader\n                                                van de leefbaarheid bijvoorbeeld zonder meer toegestaan bepaalde diensten te leveren,\n                                                zoals het verzorgen van het onderhoud van woningen (ten behoeve) van derden zoals\n                                                de kopers van huurwoningen of Verenigingen van eigenaren (VVE's), of andere gebouwen\n                                                dan woongelegenheden aan te kopen, mits een substantieel deel van het bezit van de\n                                                t.i. in de betrokken buurt of wijk is gelegen. Hoewel ik bereid ben om toe te staan,\n                                                dat nevenactiviteiten ook worden verricht daar waar geen woongelegenheden van de t.i.\n                                                gelegen zijn, is het niet toegestaan om, onder verwijzing naar leefbaarheid, bijvoorbeeld\n                                                een bedrijfsverzamelgebouw te realiseren of onderhoud te plegen aan onroerend goed,\n                                                dat niet gelegen is in een buurt of wijk, waar de woongelegenheden van de t.i. zijn\n                                                gelegen, indien de eigenaren van dat onroerend goed niet als doelgroep zijn te beschouwen.\n                                                Dergelijke activiteiten hebben immers niets van doen met enige kerntaak als hiervoor\n                                                bedoeld.\n\nOp het terrein van de huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg\n                                                of begeleiding behoeven ligt nog een belangrijke opgave. Dit onderwerp zal als zesde\n                                                prestatieveld, dus kerntaak voor t.i's, per oktober 2001 in het BBSH worden opgenomen. Ik roep alle t.i's op een bijdrage te leveren aan de totstandkoming\n                                                van een gedifferentieerd, op de vraag en behoefte van de bijzondere doelgroep afgestemd,\n                                                aanbod aan woon- en verblijfgelegenheden. Het betreft hier onder meer het geschikt\n                                                maken van bestaande woningen, het bouwen en exploiteren van woon-zorgcomplexen en\n                                                de bij die complexen behorende gemeenschappelijke ruimten en fysieke infrastructuur,\n                                                aan projecten voor begeleid wonen en aan vastgoed met een woon- of verblijffunctie\n                                                voor de bewoners van instellingen in de verzorging, verpleging of opvang. T.i's kunnen\n                                                daarnaast voor deze bijzondere doelgroep een belangrijke rol vervullen bij het tot\n                                                stand brengen van service- en dienstenpakketten en van zorgarrangementen. Bij de hierboven\n                                                genoemde bijdragen van t.i's aan het beleidsveld wonen en zorg kan qua type activiteiten\n                                                bijvoorbeeld gedacht worden aan het tot stand brengen van geschikt aanbod, inbreng\n                                                van specifieke (vastgoed)deskundigheid en niet in de laatste plaats ook de bereidheid\n                                                tot investeringen.\n\nIn MG 99-23 is reeds aangegeven, dat uitvoering van nevenactiviteiten, zijnde alle andere activiteiten\n                                                dan die rechtstreeks nodig zijn ter uitvoering van de limitatief in het BBSH opgesomde kerntaken, in een aantal gevallen is toegestaan, indien aan de criteria\n                                                als genoemd in die MG is voldaan. In genoemde MG zijn die criteria als volgt omschreven:\n\n1. De prestaties op de kerntaken van de t.i. dienen boven elke twijfel verheven te zijn.\n                                                      De beoordeling hiervan vindt plaats (onder meer) op basis van het terzake bij de betrokken\n                                                      gemeente ingewonnen oordeel over het door de t.i. in acht nemen van het gemeentelijke\n                                                      beleid;\n\n2. Niet alleen de financi\u00eble continu\u00efteit van de t.i. moet buiten twijfel staan. Ook\n                                                      bij de uitvoering van nevenactiviteiten dient sprake te zijn van een aanvaardbaar\n                                                      en dus beperkt financieel risico;\n\n3. Nevenactiviteiten worden als belastingplichtige activiteiten aangemerkt;\n\n4. Indien een t.i. kapitaal beschikbaar stelt aan een verbinding dient dit onder marktconforme\n                                                      voorwaarden te geschieden. Het moet door de t.i. aannemelijk zijn gemaakt, dat aan\n                                                      de kerntaken een bijdrage wordt geleverd (het in de NMWW bedoelde substanti\u00eble en\n                                                      causale verband);\n\n5. Het toezicht (op de t.i. en haar verbindingen) mag niet worden belemmerd.\n\nMet betrekking tot bedoelde nevenactiviteiten luidt mijn nadere beleid als volgt:\n\nNevenactiviteiten worden aan t.i's toegestaan, indien het gaat om activiteiten die\n                                                een 'woon'karakter hebben. De nevenactiviteiten worden slechts toegestaan indien zij\n                                                een door de t.i. aan te tonen en door mij aanvaarde significante meerwaarde hebben\n                                                voor de kerntaken. Een nevenactiviteit die bijvoorbeeld slechts gericht is op financieel\n                                                voordeel voor de t.i. terwijl er geen substantieel en causaal verband is met een of\n                                                meer kerntaken van de t.i. zal ik derhalve niet toestaan. De door betrokken t.i. te\n                                                leveren motivering voor de nevenactiviteit dient toereikend onderbouwd te zijn. Een\n                                                enkele verwijzing naar bijvoorbeeld de kerntaak leefbaarheid zonder nadere toelichting\n                                                acht ik onvoldoende. Daarnaast geldt, dat de nevenactiviteiten conform artikel 7, eerste lid, onder a, van het BBSH slechts plaats kunnen vinden binnen het statutair werkgebied van de t.i..\n\nIn bijlage 1 bij deze MG wordt nader ingegaan op een aantal wel/niet toegestane nevenactiviteiten.\n\nDe door mij toegestane nevenactiviteiten dienen, tenzij het gaat om kleinschalige\n                                                activiteiten, met in acht name van artikel 2a BBSH, in een verbinding ondergebracht te worden. Deze eis uit het BBSH is de beste manier om aan het ook in de NMWW genoemde uitgangspunt van een gelijk\n                                                speelveld en de daaruit voortvloeiende eisen te voldoen (bijvoorbeeld voor wat betreft\n                                                fiscaliteit en financiering, zie MG 99-23). Op deze wijze kunnen ook de diverse geldstromen goed in beeld worden gebracht,\n                                                hetgeen de accountant de mogelijkheid biedt om die diverse geldstromen, als hierna\n                                                onder G. bedoeld, goed te kunnen beoordelen. In de verbindingen die aangegaan worden\n                                                door een t.i. mogen alleen toegestane (neven)activiteiten plaatsvinden. De verbinding\n                                                moet op zodanige wijze vormgegeven worden dat de door mij bovenomschreven toegestane\n                                                bandbreedte van nevenactiviteiten door de t.i. gegarandeerd kan worden, dan wel dat\n                                                de t.i. schriftelijk verklaart zich uit de verbinding te zullen terugtrekken zodra\n                                                ten gevolge van de dynamiek van de praktijk de nevenactiviteiten in de door haar aangegane\n                                                verbinding de toegestane bandbreedte te buiten gaan. Het totaal aan nevenactiviteiten\n                                                dient in een redelijke verhouding te staan tot de kernactiviteiten (proportionaliteitsbeginsel).\n                                                Dit betekent, dat de nevenactiviteiten zowel qua omvang als qua grootte de kerntaken\n                                                niet mogen overvleugelen. Kortom de kerntaken mogen door de uitvoering van nevenactiviteiten\n                                                niet in het (financi\u00eble) gedrang komen. De met de nevenactiviteiten gemaakte winst\n                                                dient, onder behoud van een redelijke eigen vermogenspositie van de verbinding, terug\n                                                te vloeien naar de t.i. ter uitvoering van haar kerntaken. Zoals reeds hiervoor gesteld,\n                                                dienen de financi\u00eble risico's die met de nevenactiviteiten gepaard gaan aanvaardbaar\n                                                en derhalve beperkt te zijn.\n\nIn bijlage 1 bij deze MG heb ik aan de hand van voorbeelden aangegeven welke nevenactiviteiten\n                                             ik zal toestaan. Uit het hiervoor onder B gestelde zal zonder meer duidelijk zijn\n                                             dat nevenactiviteiten zoals bijvoorbeeld het exploiteren van een TV- of radiozender\n                                             of van een reisbureau niet toegestaan kunnen worden. Dat heeft immers geen enkele\n                                             relatie met het wonen. Ook de volgende nevenactiviteiten vallen buiten de bandbreedte\n                                             en zullen daarom niet worden toegestaan:\n\n\u2022 projectontwikkeling die geen substanti\u00eble en causale relatie heeft met de kerntaken\n                                                   van de t.i.,\n\n\u2022 bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed van derden,\n\n\u2022 bemiddeling bij levensverzekeringen (anders dan in relatie tot het sluiten van een\n                                                   hypothecaire lening ten behoeve van de aankoop van een door de eigenaar/bewoner te\n                                                   bewonen huurwoning welke eigendom is van de t.i.),\n\n\u2022 of het aanbieden van cursussen (anders dan aan eigen personeel of in het kader van\n                                                   de Wet op het overleg huurders verhuurder). Dit laatste betekent uiteraard geenszins, dat het geven van voorlichting over bijvoorbeeld\n                                                   duurzaam bouwen niet zou zijn toegestaan. Dergelijke voorlichtingsactiviteiten acht\n                                                   ik juist een zeer goede zaak.\n\nNaast de hiervoor en in bijlage 1 genoemde nevenactiviteiten komen ook andere activiteiten voor, waarbij het vaak gaat\n                                             om uitbreiding van dienstverlening aan huurders. Wil ik dergelijke activiteiten toestaan,\n                                             dan dient aan de volgende criteria te worden voldaan:\n\n\u2022 de activiteit heeft een substantieel en causaal verband met het wonen;\n\n\u2022 er is een directe relatie met de BBSH-taken;\n\n\u2022 de activiteit heeft slechts betrekking op de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH;\n\n\u2022 alleen de fysieke component van de dienst (woning/gebouw, woonomgeving) wordt aangeboden;\n\n\u2022 voor diensten, die niet onder de kerntaken vallen, vindt alleen bemiddeling plaats,\n                                                   dus geen feitelijke aanbieding, geen incasso, geen leningen, rentebetaling en soortgelijke\n                                                   financi\u00eble relaties (zie punt 6 van bijlage 1);\n\n\u2022 de activiteit dient ondergebracht te zijn in een verbinding, tenzij de activiteit\n                                                   van beperkte omvang is.\n\nNevenactiviteiten dienen, zoals hierboven reeds gesteld, in principe plaats te vinden\n                                             binnen een verbinding. Bij het aangaan van zo'n verbinding dient de autonomie van\n                                             de t.i. altijd gewaarborgd te blijven. Dit impliceert dat een andere rechtspersoon,\n                                             al dan niet in de gedaante van een holding, op geen enkele wijze het handelen van\n                                             een t.i. mag (mee)bepalen. In de praktijk zal dit betekenen dat in het organogram\n                                             van de organisatie waartoe een t.i. via haar verbindingen behoort geen rechtspersoon\n                                             boven de t.i. gesteld mag zijn. Bij het aangaan van een verbinding ten behoeve van\n                                             het uitvoeren van nevenactiviteiten dient bovendien altijd de transparantie van de\n                                             bedrijfsvoering van de t.i. gewaarborgd te blijven, zodat het toezicht niet belemmerd\n                                             wordt. Er mag in een verbindingen- en/of holdingconstructie derhalve niet zodanig\n                                             sprake zijn van een ondoorzichtige 'wolk', dat het in- en externe toezicht (Raad van\n                                             Toezicht, accountant, CFV en Inspectie Volkshuisvesting) wordt belemmerd. De verslaglegging\n                                             ex artikel 26 jo 2a BBSH dient zodanig te zijn, dat door de t.i. inzichtelijk verantwoording wordt afgelegd\n                                             over alle activiteiten en financi\u00eble stromen van zowel de t.i. als van de door de\n                                             t.i. aangegane verbindingen. In de verslaglegging tot op heden wordt evenwel niet\n                                             altijd concreet en volledig verantwoording afgelegd over de activiteiten in de verbinding\n                                             en de financi\u00eble band tussen de verbinding en de t.i. Het enkele vermelden van het\n                                             bestaan van de verbinding en het gestorte startkapitaal geeft de externe toezichthouder\n                                             te weinig inzicht om een adequaat oordeel te kunnen vellen. Deze activiteiten dienen,\n                                             zoals reeds gesteld, binnen het BBSH, MG 99-23 en deze circulaire te blijven, onder meer blijkend uit de statutaire doelstelling\n                                             van de verbinding. Ik ben uiteraard gaarne bereid een uitzondering op deze regel te\n                                             maken, als het gaat om verbindingen waarin naast de t.i. ook marktpartijen, zoals\n                                             projectontwikkelaars, participeren. Zie terzake het gestelde onder punt 4 van bijlage 1. Uiteraard blijft in alle gevallen gelden, dat de verbinding slechts werkzaam kan\n                                             zijn binnen het statutaire werkgebied van de t.i('s).\n\nIndien nevenactiviteiten, die ingevolge het vorenstaande over het algemeen in een\n                                             verbinding zullen moeten worden verricht, risicovol zijn, dient de t.i. voor die risico's\n                                             zoveel als mogelijk te worden afgeschermd. De vorm van een vennootschap onder firma\n                                             (VOF) is daartoe in beginsel niet, de vorm van een NV of BV is daartoe in beginsel\n                                             w\u00e9l geschikt. Slechts indien door de t.i. (bijvoorbeeld blijkend uit de oprichtingsakte)\n                                             schriftelijk wordt aangetoond, dat goede afspraken tussen de deelnemende partijen\n                                             zijn gemaakt over de verdeling van eventuele verliezen, bijvoorbeeld via het door\n                                             de t.i. inbrengen van haar aandeel via een daartoe opgerichte BV/NV, zal ik samenwerking\n                                             via een VOF toestaan. Het kan bij de verdeling van de verliezen in ieder geval niet\n                                             zo zijn, dat de t.i. een groter aandeel zal dragen, dan logischerwijs voortvloeit\n                                             uit haar inbreng.\n\nHet eigen vermogen van de gezamenlijke t.i's is trendmatig aan het toenemen. Daarmee\n                                             samenhangend heeft een aantal t.i's in toenemende mate geldmiddelen tot zijn beschikking\n                                             die kunnen worden belegd. Hieraan zijn twee aspecten verbonden die nadrukkelijk de\n                                             aandacht vragen.\n\nHet eerste betreft de bestemming van de overtollige kasmiddelen. Ondanks de geconstateerde\n                                             groei hiervan komt het nog (te) vaak voor, dat t.i's, die in wezen over voldoende\n                                             geldmiddelen (kunnen) beschikken, nieuwe investeringsprojecten extern financieren\n                                             onder borging door het WSW. Ik acht dit onwenselijk omdat het WSW dan meer borgt dan\n                                             noodzakelijk is en de achtervangers hierdoor meer risico lopen dan nodig is. Voorts\n                                             zie ik een strijdigheid bij deze handelwijze met het in de artikelen 21, tweede lid, en 22 BBSH neergelegde uitgangspunt. In dat kader dient tevens, voordat beleggen van overtollige\n                                             middelen aan de orde is, eerst te worden bezien of het niet de voorkeur verdient geldelijke\n                                             steun te verlenen aan een collega t.i., die zonder die steun haar taken niet (geheel)\n                                             of slechts na verkrijging van projectsteun van het CFV kan uitvoeren.\n\nHet tweede aspect dat aandacht vraagt betreft de risico's die gepaard kunnen gaan\n                                             met het beleggen als zodanig. Het vermogen dat bij de gezamenlijke woningcorporaties\n                                             aanwezig is dient te worden beschermd tegen meer dan minimale beleggingsrisico's.\n                                             Om die reden ben ik dan ook voornemens in de regelgeving een beleggingsstatuut voor\n                                             t.i's voor te gaan schrijven. Riskante beleggingsvormen, zoals beursgenoteerde aandelen\n                                             en opties, alsmede (near) banking-activiteiten, zullen daarbij worden uitgesloten.\n\nDe accountant zal in zijn verklaring ook dienen in te gaan op de door de verbindingen\n                                             uitgevoerde (neven)activiteiten. Hij zal daarbij moeten kunnen beoordelen hoe de geldstroom\n                                             verloopt van de t.i. naar de verbinding(en) en vice versa en welke geldstroom gepaard\n                                             gaat met de uitvoering van de kerntaken enerzijds en met die van de nevenactiviteiten\n                                             anderzijds. Dit impliceert, dat de verslagen van de t.i. zodanig van opzet dienen\n                                             te zijn, dat de accountant daadwerkelijk de mogelijkheid heeft zijn visie op een en\n                                             ander te geven.\n\nSlechts indien nieuw voorgelegde nevenactiviteiten zowel voldoen aan MG 99-23 als aan het hiervoor en in bijlage 1 gestelde zal ik deze toestaan. De procedure ten aanzien van het melden van voorgenomen\n                                             activiteiten zoals vermeld in MG 99-23 blijft ongewijzigd: een voorgenomen nevenactiviteit dient de corporatie te melden\n                                             bij de Inspectie Volkshuisvesting onder overlegging van de navolgende informatie:\n\n1. Een toelichting waarom de t.i. de activiteit wil uitvoeren en in overeenstemming acht\n                                                   met het BBSH en het in MG 99-23 en deze MG geschetste beleid;\n\n2. Informatie over de door de t.i. gekozen constructie/verbinding en een (voorlopige)\n                                                   oprichtingsakte;\n\n3. Een risicoanalyse. Daarbij kan gedacht worden aan analyses van:\n\n\u2022 het risico van faillissement van de verbinding terzake de voorgenomen activiteit(en);\n\n\u2022 risico's van stagnatie in afname van het product;\n\n\u2022 risico's van leegstand bij bedrijfsmatige verhuur;\n\n\u2022 de bedragen welke gevraagd worden ter vergoeding van de inzet van eigen personeel\n                                                         en dergelijke.\n\nBij de u toegezonden beleidsregels van het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting\n                                             is een format gevoegd waarin bovenstaande punten systematisch worden afgelopen. Het\n                                             is wenselijk,dat de t.i. een ingevuld format meezendt bij de melding van de voorgenomen\n                                             nevenactiviteiten.\n\nHet is niet toegestaan om bij wijze van melding van een nevenactiviteit slechts het\n                                             aangaan van een verbinding te melden zonder daarbij volledig aan te geven welke activiteiten\n                                             in die verbinding kunnen plaatsvinden; dergelijke meldingen zullen nooit tot instemming\n                                             kunnen leiden.\n\nIn het kader van het individueel oordeel zal er nadrukkelijk op worden gelet, of neven-activiteiten\n                                             worden gemeld en of deze in lijn zijn met het BBSH, MG 99-23, MG 2001-04 en deze circulaire. De inhoud van de ontvangen meldingen en de verslaglegging daarvan\n                                             over het jaar 2002 zullen worden gebruikt om de werking van dit onderdeel van deze\n                                             circulaire te evalueren.\n\nVoor de melding van alle nevenactiviteiten, zoals bedoeld in MG 99-23, welke in deze MG is verduidelijkt, en als bedoeld in MG 2001-04, geldt de procedure zoals beschreven in MG 99-23. De behandeltermijn bedraagt maximaal 13 weken. Indien de door de t.i. aangeleverde\n                                             informatie inadequaat blijkt te zijn, zal de t.i. schriftelijk worden gevraagd om\n                                             binnen een bepaalde termijn nader informatie te leveren. Dit impliceert, dat op grond\n                                             van artikel 4:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de termijn wordt opgeschort tot het moment waarop de t.i. de schriftelijk gevraagde\n                                             (nadere) informatie alsnog heeft geleverd. Heeft de t.i. niet binnen die termijn de\n                                             benodigde informatie geleverd, dan zal de melding niet (verder) in behandeling worden\n                                             genomen. Ik wijs u er - wellicht ten overvloede - op dat overschrijding mijnerzijds\n                                             van deze termijn fictieve weigering inhoudt, waartegen rechtsmiddelen openstaan. Dit\n                                             volgt uit artikel 6:2, onderdeel b, plus de systematiek van de Awb. Overschrijding houdt derhalve geen automatische toestemming in (dit in tegenstelling\n                                             tot de procedure bij meldingen op grond van artikel 11d BBSH, alwaar het gevolg van de overschrijding van de behandeltermijn specifiek is geregeld).\n                                             Bezien zal worden of aanpassing van deze procedure juridisch mogelijk is.\n\nOnverlet mijn bevoegdheden om in specifieke gevallen aan de hand van concrete omstandigheden\n                                             in te grijpen, doe ik ten aanzien van nevenactiviteiten die - al dan niet gemeld -\n                                             reeds plaatsvinden in verbindingen, die niet (meer) passen in het hier uiteengezette\n                                             beleid, een dringend beroep op de besturen van toegelaten instellingen om deze zo\n                                             veel mogelijk te beperken, te be\u00ebindigen, dan wel geheel los te koppelen van de organisatie,\n                                             met in acht name van artikel 2a van het BBSH.\n\n[Vervallen per 20-07-2006]\n\n[Vervallen per 20-07-2006]\n\n[Vervallen per 20-07-2006]\n\n[Vervallen per 20-07-2006]\n\nNaast aandacht voor het voorgaande verzoek ik de besturen van t.i's de nodige aandacht\n                                       te schenken aan de invoering van de euro. Op 1 januari 2002 worden de euromunten en\n                                       de eurobankbiljetten als betaalmiddel ingevoerd. Op dat moment dienen ook de t.i's\n                                       volledig op de euro te zijn overgeschakeld. Om alles goed en op tijd te regelen moet\n                                       er wellicht nog veel gebeuren. Het gaat daarbij niet alleen om het aanpassen van geautomatiseerde\n                                       systemen, maar ook om de verslaglegging in euro's van de jaarrekening (over 2001 en\n                                       volgende jaren) als bedoeld in artikel 26, eerste lid, van het BBSH en de (samenvatting) van de door de t.i. voorgenomen activiteiten als bedoeld in\n                                       de artikelen 25a en 25b van het BBSH (over 2002 en volgende jaren). Over de wijziging van de bijlagen I en II zult u separaat\n                                       op de hoogte worden gesteld. Natuurlijk dienen ook de (potenti\u00eble) huurders ge\u00efnformeerd\n                                       te worden over de gevolgen van de invoering van de euro. Voor algemene euro informatie\n                                       kunt u terecht bij de eurolijn: 0800-1521, of op de eurosite www.euro.nl.\n\nEen aantal hiervoor onder I en II gestelde zaken zal in regelgeving worden neergelegd. Voorzover mogelijk zal dit vooruitlopend\n                                       op de uit de NMWW voortvloeiende Woonwet geschieden via wijziging van het BBSH.\n\nUit de vele gesprekken die ik in het veld heb gevoerd heb ik de stellige indruk, dat\n                                       men met het hiervoor onder I en II gestelde uit de voeten kan. De MG is noodzakelijk omdat ik volgens de Woningwet gehouden ben goed toezicht uit te oefenen op de t.i's. Indien ik de t.i's een grotere\n                                       bewegingsvrijheid geef, dan volgens de bestaande regelgeving mogelijk is, dien ik\n                                       die bewegingsvrijheid goed te duiden en op de hantering daarvan door de t.i's toezicht\n                                       te houden. Dat ik daarbij, met name in onderdeel I, soms een wat negatieve toonzetting\n                                       gebruik, is een gevolg van het handhavingskarakter ervan. Dit neemt niet weg, dat\n                                       ik er van uit ga, dat de t.i's zich positief blijven inzetten voor de in de regelgeving\n                                       en in de eigen statuten neergelegde taken.\n\nDeze MG-circulaire zal in de Staatscourant worden geplaatst.\n\nVoor nadere informatie over deze circulaire kunt u terecht bij de desbetreffende Inspectie\n                                       van de Volkshuisvesting.\n\nStaatssecretaris\n\nJ.W. \nRemkes\n\nSommige nevenactiviteiten kunnen onder dezelfde naam een w\u00e9l dan wel niet toegestane\n                                 invulling hebben. Hierna geef ik aan wat daarbij w\u00e9l of niet toegestane activiteiten\n                                 zijn.\n\nHet is toegestaan met een makelaar samen te werken ter uitvoering van de verkoop van\n                                       de eigen woningen aan de eigen huurders of aan derden, bij de verhuur/verkoop van\n                                       door de t.i. gerealiseerde bedrijfspanden, of - binnen het kader van de kernactiviteiten\n                                       - bij de koop van woningen van derden. Er mag evenwel geen sprake zijn van een financi\u00eble,\n                                       bestuurlijke of juridische band (een verbinding in de zin van het BBSH) met een makelaardij, welke alle facetten van een makelaar kan uitvoeren. Het is\n                                       een t.i. uiteraard toegestaan haar eigen woningen zelf te verkopen. De waarde van\n                                       het te (ver)kopen onroerend goed dient in alle gevallen echter onverkort door een\n                                       onafhankelijke taxateur te worden vastgesteld (zie de MG bij onderdeel II onder d: taxatie van te verkopen woningen).\n\nHet is een t.i. niet toegestaan om bij ver- of aankoop van woningen of andere panden\n                                       activiteiten uit te oefenen, die een makelaar normaliter uitoefent, daar deze werkzaamheden\n                                       geen relatie hebben met de kerntaak van de t.i's. Zo is het niet toegestaan om te\n                                       bemiddelen bij de verkoop van onroerend goed van derden, ook al heeft die derde dat\n                                       eerder van de t.i. gekocht, of als de eigenaar-bewoner een woning van de t.i. gaat\n                                       huren. Overname van een bestaande makelaardij zal ik niet toestaan. Overname van een\n                                       makelaardij, die zonder restricties alle diensten kan leveren die 'des makelaars'\n                                       zijn, brengt immers met zich dat via de verbinding nevenactiviteiten ontplooid kunnen\n                                       worden die buiten het genoemde kader van Woningwet, BBSH, de beleidscirculaire MG 99-23 en deze circulaire vallen.\n\nHet is een t.i. toegestaan te bemiddelen bij het aangaan van woongerelateerde verzekeringen\n                                       voor de huurders van de eigen woningen van de t.i. (bijvoorbeeld een glasverzekering\n                                       en een inboedelverzekering), of voor de overige leden van de doelgroep van beleid,\n                                       dan wel voor de kopers welke eigenaar/-bewoners worden van de door de t.i. te verkopen\n                                       eigen huurwoningen (bijvoorbeeld opstalverzekering, glasverzekering, inboedelverzekering,\n                                       levensverzekering ten behoeve van een te sluiten hypotheek), en het bemiddelen voor\n                                       het verkrijgen van hypotheken ten behoeve van de aankoop van een (huur)woning van\n                                       de t.i. door de toekomstige eigenaar/bewoner. Onder bemiddelen wordt in dit geval\n                                       verstaan het gratis, tegen kostprijs, dan wel tegen een geringe vergoeding ter beschikking\n                                       stellen van bij voorbeeld adressen en folders van goedkope verzekeraars, het regelen\n                                       van korting voor - al dan niet collectieve - woongerelateerde verzekeringen e.d. Indien\n                                       de t.i. een vergoeding vraagt aan degene voor wie is bemiddeld, dan dient deze laatste\n                                       de vrijheid te hebben om te kunnen kiezen tussen het door de t.i. bemiddelde aanbod\n                                       of het voorstel van enige andere aanbieder. Daarnaast dient een deel van de door de\n                                       t.i. geregelde korting altijd ten goede te komen aan de gebruiker van het aanbod.\n                                       Het vragen van vergoeding mag uiteraard niet leiden tot het verkrijgen van courtage\n                                       zoals dat geschiedt bij echte assurantiebemiddeling. Incasso van premies e.d. is niet\n                                       toegestaan. Bemiddeling bij niet woongerelateerde verzekeringen (zoals levensverzekeringen\n                                       los van hypotheek, ongevallenverzekeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen, ziektekosten-\n                                       en rechtsbijstandverzekeringen, aansprakelijkheidsverzekeringen) is niet toegestaan.\n                                       Het zelf verstrekken van verzekeringen en hypotheken, of het garant staan voor de\n                                       betaling van rente en aflossing van deze laatste, is eveneens niet toegestaan. Overname\n                                       van een verzekeringsmaatschappij, een verzekerings- of hypotheekkantoor of -agentschap\n                                       e.d. kan dan ook nimmer aan de orde zijn. Voor wat betreft samenwerking geldt hetzelfde\n                                       als hiervoor gesteld ten aanzien van makelaardij.\n\nHet is een t.i. toegestaan bedrijfs-, kantoor- of andere panden te bouwen voor derden,\n                                    te verwerven en te verhuren, indien dit gebeurt in proportionele samenhang met de\n                                    bouw van woningen voor de t.i. zelf, of indien er een directe relatie bestaat met\n                                    enige kerntaak van de t.i. en de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Het gaat bijvoorbeeld om een wijkgebouw, praktijkruimten, kinderdagverblijven, bedrijfsgebouwen,\n                                    schoolwoningen, winkels, kantoorruimten, parkeergarages en cultureel-maatschappelijke\n                                    ruimten, een en ander met het oogmerk de leefbaarheid van buurten of wijken te vergroten.\n\nHet is bijvoorbeeld niet toegestaan een bedrijfspand (anders dan het eigen kantoor/bedrijfsgebouw)\n                                    te ontwikkelen op een bedrijventerrein. Dit heeft immers, zoals reeds eerder gesteld,\n                                    geen enkele relatie met enige kerntaak van de t.i. en/of de doelgroep van de t.i.\n\nHet is t.i's op grond van artikel 12a BBSH (leefbaarheid) toegestaan het onderhoud te verzorgen van woningen (ten behoeve) van\n                                    derden (bijvoorbeeld VVE's). Het is ook toegestaan om op vrijwillige basis aan kopers\n                                    van huurwoningen van de t.i. of aan eigenaar/bewoners in het kader van de leefbaarheid\n                                    of wonen/zorg contracten voor het onderhoud van hun woning aan te bieden. Deze activiteiten\n                                    dienen evenwel een directe relatie te hebben met enige kerntaak van de t.i. en met\n                                    doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Van 'gedwongen winkelnering' of 'koppelverkoop' mag uiteraard geen sprake zijn.\n                                    Daarnaast is het - in het kader van de BBSH-taak leefbaarheid - toegestaan scholen,\n                                    schoolwoningen, dienstencentra, buurtgebouwen e.d. te beheren en/of het onderhoud\n                                    ervan te verzorgen. Ook hier geldt de eis, dat er een directe relatie dient te zijn\n                                    met enige kerntaak van de t.i. en met de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Indien er onderhoud en beheersactiviteiten voor derden (uitgezonderd collega t.i's\n                                    en NWI's) worden verricht en deze activiteiten een structureel (en grootschalig) karakter\n                                    hebben dient dit in een aparte verbinding te gebeuren.\n\nVolgens artikel 11b BBSH is het slechts toegestaan woningen te bouwen, waarvan de koopsom van de bouwrijpe\n                                    grond vermeerderd met de aanneemsom van de in de aanbesteding begrepen woningen gemiddeld\n                                    niet hoger is dan f 274.000 (prijspeil januari 2001). De middeling mag slechts tot\n                                    stand komen binnen \u00e9\u00e9n aanbesteding en niet op grond van koppeling van verschillende\n                                    aanbestedingen. Ik maak u er wat betreft de stichtingskosten reeds nu op attent, dat\n                                    een wijziging van artikel 11b BBSH in voorbereiding is. De wijziging impliceert, dat aldaar gesproken zal worden over:\n                                    'alle kosten van het verkrijgen in eigendom van de in de aanbesteding begrepen woningen',\n                                    dus de aanneemsom, de grondkosten, het architectenhonorarium, de kosten van voorbereiding\n                                    en toezicht etc. Deze kosten mogen na invoering van de wijziging per woning gemiddeld\n                                    genomen niet meer bedragen dan f 300.000. Indien sprake is van erfpacht, dan zullen\n                                    de kosten van een vergelijkbare kavel in dit bedrag moeten zijn opgenomen. Ik heb\n                                    overigens in het kader van het Nationaal Akkoord Wonen besloten om in de loop van\n                                    2002 de stichtingskostengrens zoals deze nu luidt af te schaffen. Vooruitlopend daarop\n                                    zal ik, indien het gaat om de in deze circulaire omschreven gevallen, desgevraagd\n                                    ruimhartig overschrijding van de bouwkostengrens toestaan. Dit is bijvoorbeeld het\n                                    geval bij een integrale aanpak in een door de gemeente (beleidsmatig) vastgesteld\n                                    herstructureringsgebied, waaronder begrepen inbreidingsgebieden, of als sprake is\n                                    van stedelijke vernieuwing op door de gemeente als zodanig aangewezen locaties, waaronder\n                                    ook de bouw op VINEX-locaties of andere uitleggebieden valt. De te bouwen duurdere\n                                    woningen moeten dan wel gebouwd worden met het oog op de doorstroming van de doelgroep\n                                    van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Zie ten aanzien van de overschrijding van de stichtingskostengrens ook het hierna\n                                    onder 5 gestelde. Ook in een PPS-constructie, zoals een wijkontwikkelingsmaatschappij\n                                    (WOM) is de bouw van duurdere woningen toegestaan. Voor de bij deze bouw aan te gane\n                                    risico's wijs ik u met nadruk op het hierna in paragraaf F 'Financi\u00eble risico's bij\n                                    het uitvoeren van nevenactiviteiten' gestelde. In afwijking van mijn algemene beleid\n                                    ten aanzien van nevenactiviteiten in verbindingen gelden voor een verbinding, waarin\n                                    naast de t.i. ook marktpartijen als projectontwikkelaars participeren (zoals een WOM)\n                                    geen restricties voor commerci\u00eble nevenactiviteiten. Dit gezien het gegeven, dat daarin\n                                    naast een of meer t.i's ook marktpartijen deelnemen. Dit geldt overigens slechts indien\n                                    in die verbinding uitvoering gegeven wordt aan de door de gemeente gewenste herstructurering\n                                    van een bepaald gebied. Dat laat echter onverlet, dat de door een t.i. in die verbinding\n                                    te verrichten nevenactiviteiten gerelateerd moeten zijn aan de kerntaak van die t.i..\n                                    De financi\u00eble deelname dient in principe proportioneel te zijnaan de door de t.i.\n                                    uit te voeren taak. Indien de t.i. meer dan proportioneel noodzakelijk deelneemt in\n                                    een dergelijke verbinding dient de t.i. aannemelijk te maken, dat de meer dan proportionele\n                                    deelname aan een dergelijke verbinding, die tevens commerci\u00eble activiteiten verricht,\n                                    noodzakelijk is ter uitvoering van haar kerntaak, bijvoorbeeld om invloed te kunnen\n                                    hebben op strategische beslissingen binnen deze verbinding. De deelname van de t.i.\n                                    aan die verbinding dient zodanig gestructureerd te zijn, dat de t.i. niet met het\n                                    gehele maatschappelijk gebonden vermogen aansprakelijk is voor een eventuele schuldpositie\n                                    van die verbinding. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden via het deelnemen in die verbinding\n                                    via een dochter van de t.i. welke de juridische status van een BV of NV heeft.\n\nDe deskundigheid van t.i's ligt onder meer op het terrein van het vastgoed, maar in\n                                    ieder geval niet op het terrein van het zelf aanbieden van zorg. In het licht van\n                                    het nieuwe zesde prestatieveld is het, zoals reeds gesteld in de MG onder I., paragraaf B., onderdeel a. uiteraard gewenst de activiteiten ten behoeve van zorg te faciliteren (bouw kinderopvang,\n                                    verzorgingstehuis e.d.) of daarbij te bemiddelen. Het is evenwel niet toegestaan zelf\n                                    als nevenactiviteit zorg aan te bieden. Deelname van een t.i. in een verbinding waarin\n                                    tevens aanbieders van zorg deelnemen is toegestaan, mits de door de t.i. te verrichten\n                                    activiteiten in de verbinding zich beperken tot het vastgoed en de t.i. geheel zelfstandig\n                                    haar activiteiten kan blijven uitvoeren. Naast het hiervoor onder 4 gestelde zal ik\n                                    desgevraagd overschrijding van de bouwkostengrens toestaan, indien dit noodzakelijk\n                                    is om te kunnen voldoen aan voornemens tot bouw binnen dit zesde prestatieveld.\n\nHet is niet toegestaan te bankieren, waaronder wordt verstaan: het door de t.i. of\n                                    de verbinding aantrekken van geldelijke middelen, speciaal met het doel die vervolgens\n                                    aan derden uit te lenen. Ook is het niet toegestaan uit de eigen bedrijfsreserve middelen\n                                    vrij te maken met het speciale doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Vanzelfsprekend\n                                    geldt dit verbod niet voor beleggen - overeenkomstig de daaraan te stellen eisen (zie\n                                    ook onder G) - en evenmin voor lenen aan collega t.i's en voor interne financiering bij verbindingen\n                                    (in dit laatste geval moet dit wel geschieden op marktconforme voorwaarden). Daarnaast\n                                    is het niet toegestaan 'subsidies' te verstrekken, inkomensgebonden maatregelen te\n                                    treffen of op enigerlei wijze financieel {via hypotheekverstrekking (ook aan de eigen\n                                    medewerkers), via rentebetaling of borgstelling voor aangegane hypotheekverplichtingen,\n                                    e.d.} deel te nemen in een door een eigenaar-bewoner aangegane hypothecaire verplichting.\n                                    Onder subsidies wordt uiteraard niet verstaan het geven van bijdragen aan bewonerscommissies,\n                                    huurdersorganisaties ten behoeve van de uitvoering van de taken waar zij voor staan,\n                                    of het geven van bijdragen in het kader van leefbaarheid.\n\nHet komt voor dat t.i's, om zich een bepaalde positie in een bepaald gebied te verwerven\n                                    met het oogmerk daar woningen te kunnen bouwen, gronden aankopen zonder dat daarop\n                                    met zekerheid een woonbestemming ligt. Ook komt het voor dat meer grond gekocht wordt\n                                    dan nodig voor de eigen woningbouw met de bedoeling de grond in de vorm van kavels\n                                    door te verkopen. Op zich is grondaankoop uiteraard geoorloofd, grondspeculatie evenwel\n                                    niet. Ik zal grondaankoop slechts toestaan, indien:\n\n\u2022 in redelijkheid door de t.i. verwacht mag worden, dat de locatie binnen een redelijke\n                                          periode (circa 5 jaar) een (woning)bouwbestemming krijgt;\n\n\u2022 de toegelaten instelling statutair in betrokken gemeente werkzaam mag zijn \u00e9n\n\n\u2022 de aankoop bedoeld is om op die grond onroerend goed, als bedoeld in de in het BBSH genoemde kerntaken, te bouwen.\n\nDe t.i. dient, zoals gebruikelijk, elke grondaankoop met naam en toenaam te vermelden\n                                    in haar jaarverslag. Indien mij blijkt, dat de grond na de hiervoor bedoelde redelijke\n                                    periode van 5 jaar nog immer geen functie heeft gekregen, zoals in het BBSH of als in deze circulaire bedoeld en de t.i. daarvoor geen overtuigende argumenten\n                                    kan aanvoeren, dan zal ik de aankoop alsnog aanmerken als speculatie. De grond dient\n                                    dan alsnog te worden afgestoten. Het enkel verwerven van een positie aan de onderhandelingstafel\n                                    door speculatieve grondaankopen zal ik derhalve niet accepteren.\n\n[Vervallen per 20-07-2006]\n\nVoor informatie omtrent het Besluit beheer sociale-huursector kunt u terecht op onderstaande\n                                 telefoonnummers c.q. adressen van de Inspecties van de Volkshuisvesting voor de provincie.\n\nCascadeplein 10\n\nPostbus 1318\n\n9701 BH Groningen\n\nTel: 050-5992700\n\nFax: 050-5992699\n\nHanzelaan 310\n\nPostbus 7006\n\n8007 HA Zwolle\n\nTel: 038-4695555\n\nFax: 038-4695560\n\nPels Rijckenstraat 1\n\nPostbus 750\n\n6800 AT Arnhem\n\nTel: 026-3528456\n\nFax: 026-3528457\n\nMaliebaan 18\n\nPostbus 85185\n\n3508 AD Utrecht\n\nTel: 030-2335511\n\nFax: 030-2335550\n\nKennemerplein 6-8\n\nPostbus 5054\n\n2000 GB Haar-lem\n\nTel: 023-5150700\n\nFax: 023-5150701\n\nHuis te Landelaan 492\n\nPostbus 3254\n\n2280 GG Rijswijk\n\nTel: 070-3985811\n\nFax: 070-3985800\n\n't Schimmelt 28\n\nPostbus 6469\n\n5600 HL Eindhoven\n\nTel: 040-2652911\n\nFax: 040-2467311\n\nAvenue Ceramique 1-d\n\nPostbus 1118\n\n6201 BC Maastricht\n\nTel: 043-3514100\n\nFax: 043-3514121"}