Title: wetten.nl - Regeling - Overdrachtsbelasting/omzetbelasting, verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties - BWBR0020695

Source: https://wetten.overheid.nl/BWBR0020695/

Content:
{"title": "wetten.nl - Regeling - Overdrachtsbelasting/omzetbelasting, verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties - BWBR0020695", "content": "Overdrachtsbelasting/omzetbelasting, verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties\n\nDe Minister van Financi\u00ebn heeft het volgende besloten:\n\nDit besluit behandelt de heffing van overdrachtsbelasting en omzetbelasting bij verkoop\n                                    van nieuwbouwwoningen beneden de waarde in het economische verkeer door woningcorporaties.\n                                    Dit besluit bevat goedkeuringen om bepaalde constructiewetgeving niet toe te passen.\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nIn een aantal gevallen verkopen woningcorporaties nieuwbouwwoningen voor een prijs\n                                       die lager is dan de waarde in het economische verkeer. In de praktijk wordt deze vorm\n                                       van verkoop onder een verkoopregulerend beding wel aangeduid als \u2018Maatschappelijk\n                                       gebonden eigendom\u2019 of \u2018Kopen onder voorwaarden\u2019. Hiermee beogen deze corporaties de\n                                       toegang tot de eigen woningmarkt voor lagere inkomensgroepen te bevorderen.\n\nIn dergelijke gevallen is bepaalde constructiewetgeving van toepassing (zie artikel 3, tweede lid, van de wet OB, en artikel 15, vierde lid, van de WBR). Hierna ga ik nader in op die gevallen. Daarbij geef ik aan wanneer die constructiewetgeving\n                                       buiten toepassing kan blijven.\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nwet OB\n\nWet op de omzetbelasting 1968\n\nmarktwaarde\n\nwaarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van de wet OB\n\nbtw\n\nomzetbelasting\n\nWBR\n\nWet op belastingen van rechtsverkeer\n\nwet IB\n\nWet inkomstenbelasting 2001\n\n(woning)corporatie\n\ninstelling in de zin van artikel 70, eerste lid, van de Woningwet\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDe onder 1 bedoelde gevallen kunnen op onderdelen verschillen maar hebben doorgaans de volgende\n                                       aspecten gemeen:\n\n\u2013 De corporatie verleent de koper/bewoner een korting op de marktwaarde, die in de praktijk\n                                             globaal varieert tussen 10% en 25%.\n\n\u2013 De koper/bewoner is verplicht de woning bij latere verkoop aan de corporatie aan te\n                                             bieden.\n\n\u2013 De corporatie is verplicht de door de koper/bewoner aangeboden woning terug te kopen\n                                             binnen een bepaalde termijn (doorgaans drie maanden).\n\n\u2013 De waardeontwikkeling van de woning tussen het moment van koop en terugverkoop door\n                                             de koper/bewoner, komt volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel aan beide partijen\n                                             toe.\n\nMarktwaarde bij eerste verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n170.000\n\nAf: korting (stel 20%)\n\n34.000\n\nTe betalen door koper/bewoner\n\n136.000\n\nMarktwaarde bij terug(ver)koop\n\n200.000\n\nAf: korting\n\n34.000\n\nAf: aandeel corporatie in waardeontwikkeling (stel 30%)\n\n9.000\n\nTe betalen door corporatie\n\n157.000\n\nMarktwaarde bij tweede verkoop/vestiging zakelijk recht\n\n200.000\n\nAf: korting (stel 20%)\n\n40.000\n\nTe betalen door koper/bewoner\n\n160.000\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDe verkoop onder voorwaarden kan betrekking hebben op een reguliere levering als bedoeld\n                                       in het eerste lid van artikel 3 van de wet OB. Daarnaast kan sprake zijn van de vestiging van een zakelijk recht. Voor beide situaties\n                                       komt de heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting hierna aan de orde.\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nUitgaande van het gegeven voorbeeld, is de corporatie btw verschuldigd tot een bedrag\n                                          van 19/119 \u00d7 136.000. Omdat deze levering plaatsvindt voor een prijs beneden de marktwaarde,\n                                          blijft de vrijstelling van overdrachtsbelasting achterwege (zie artikel 15, eerste lid, onderdeel a, en vierde lid, van de WBR). Dit betekent dat de verkrijger overdrachtsbelasting verschuldigd is. In het gehanteerde\n                                          voorbeeld: 6% van 170.000 (zie artikel 9, zesde lid, van de WBR).\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDe vestiging van een zakelijk recht voor een prijs beneden de marktwaarde is geen\n                                          levering (zie artikel 3, tweede lid, van de wet OB) maar een dienst die van de heffing van omzetbelasting is vrijgesteld (zie artikel 11, eerste lid, onderdeel b, laatste volzin, wet OB). Terzake heeft de corporatie geen recht op aftrek van voorbelasting. Voor de overdrachtsbelasting\n                                          vormt de vestiging van het zakelijke recht wel een verkrijging. De verkrijger is dus\n                                          overdrachtsbelasting verschuldigd. In het gegeven, gestileerde voorbeeld: 6% van 136.000\n                                          (zie artikel 9, vijfde lid, en artikel 11, eerste lid, van de WBR).\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDe regelingen in artikel 3, tweede lid, van de wet OB, en artikel 15, vierde lid, van de WBR, hebben tot doel belastingbesparende constructies met betrekking tot onroerende zaken\n                                       tegen te gaan. Toepassing van deze bepalingen kan leiden tot een extra belastingdruk,\n                                       zoals in onderdeel 3 van dit besluit tot uitdrukking komt. Tijdens de parlementaire behandeling van de\n                                       constructiewetgeving is op daartoe gestelde vragen en gegeven voorbeelden geantwoord\n                                       dat een redelijke toepassing van deze bepalingen wordt voorgestaan.\n\nTegen die achtergrond geven het doel van de hier besproken transacties en de omstandigheden\n                                       waaronder zij tot stand komen, mij aanleiding een regeling te treffen in lijn met\n                                       doel en strekking van de genoemde bepalingen. Hierom keur ik het volgende goed.\n\nGoedkeuring\n\nIk keur goed dat bij verkoop van nieuwbouwwoningen in situaties als bedoeld onder\n                                       punt 2, voor de heffing van omzetbelasting steeds wordt uitgegaan van een levering in de\n                                       zin van artikel 3 van de wet OB. Hierbij keur ik ook goed dat de regeling in artikel 15, vierde lid, van de WBR, buiten toepassing blijft op de verkrijging die met deze levering samenhangt. Aldus\n                                       kan de verkrijger voor de overdrachtsbelasting een beroep doen op de vrijstelling\n                                       van artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR.\n\nHierbij gelden de volgende voorwaarden:\n\n\u2013 De levering vindt plaats door een woningcorporatie in de zin van dit besluit .\n\n\u2013 De levering vindt uiterlijk plaats op het tijdstip van eerste ingebruikneming (zie\n                                             echter ook onderdeel 5 van dit besluit).\n\n\u2013 De koper/bewoner is een natuurlijk persoon die terzake niet handelt als ondernemer\n                                             en die de woning gebruikt als woning in de zin van artikel 3.111 van de wet IB.\n\n\u2013 In de notari\u00eble akte komen expliciet tot uitdrukking:\n\n\u2013 de verplichting van de koper/bewoner om bij toekomstige verkoop de woning aan de corporatie\n                                             aan te bieden; en\n\n\u2013 de verplichting van de corporatie de aangeboden woning terug te kopen (een verkoopregulerend\n                                             beding als bedoeld in artikel 9, vijfde lid, van de WBR).\n\n\u2013 Voor zover de korting, die de corporatie bij verkoop heeft verleend, bij terug(ver)koop\n                                             niet op de dan geldende marktwaarde in mindering komt, voldoet de corporatie 19/119\n                                             aan btw van het verschil in korting.\n\nUitgaande van het voorbeeld onder 2 voldoet de corporatie omzetbelasting tot een bedrag van19/119 \u00d7 136.000 en is de\n                                       koper/bewoner voor de verkrijging geen overdrachtsbelasting verschuldigd.\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDoor de terugkoopverplichting kan het voorkomen dat de corporatie binnen twee jaar\n                                       nadat een woning voor het eerst in gebruik is genomen, diezelfde woning opnieuw levert\n                                       in de zin van artikel 3 van de wet OB. Deze levering is van rechtswege belast.\n\nUitgaande van de in het voorbeeld gegeven marktwaarde (200.000) en een korting van\n                                       40.000 is de corporatie 19/119 \u00d7 160.000 aan omzetbelasting verschuldigd. Dit leidt\n                                       tot cumulatie van omzetbelasting, omdat de corporatie bij de eerste levering 19/119\n                                       \u00d7 136.000 aan btw heeft voldaan. De koper/bewoner heeft deze btw niet in aftrek kunnen\n                                       brengen, zodat die btw begrepen is in de terugkoopprijs van 157.000.\n\nIn de gegeven omstandigheden vind ik deze cumulatie ongewenst. Ik keur daarom het\n                                       volgende goed.\n\nGoedkeuring\n\nIk keur goed dat een corporatie in de gegeven omstandigheden:\n\n\u2013 wat betreft de terugkoop overdrachtsbelasting voldoet over de marktwaarde, verminderd\n                                             met de korting (de tegenprestatie, zie artikel 9, vijfde lid, van de WBR);\n\n\u2013 wat betreft de tweede verkoop omzetbelasting voldoet over het verschil tussen haar\n                                             eerste en tweede verkoopprijs van de woning.\n\nUitgaande van het gegeven voorbeeld voldoet de corporatie:\n\n\u2013 voor de terugkoop overdrachtsbelasting over een bedrag van 166.000 (200.000 -/- 34.000);\n\n\u2013 omzetbelasting over 19/119 \u00d7 (160.000 -/- 136.000).\n\nKomt teruglevering en wederverkoop van een woning in de periode van twee jaren na\n                                       het tijdstip van eerste ingebruikneming meer dan een keer voor, dan kan deze goedkeuring\n                                       ook toegepast worden op de volgende leveringen.\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDoen zich in de praktijk situaties voor die niet (volledig) voldoen aan de gestelde\n                                       voorwaarden maar die, wat doel en strekking betreft, wel zijn te vergelijken met de\n                                       in dit besluit beschreven transacties, dan kunnen die situaties ter beoordeling aan\n                                       het Ministerie van Financi\u00ebn worden voorgelegd.\n\n[Regeling vervallen per 29-03-2011]\n\nDit besluit treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening van de\n                                       Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug tot de dagtekening van het\n                                       besluit.\n\nDit besluit zal in de Staatscourant worden geplaatst.\n\nDen Haag, 7 december 2006\n\nMinister\n\ndirecteur-generaal Belastingdienst\n\nJ. Thunnissen"}