Source: https://www.eporady24.pl/nowy-regulamin-rozliczania-kosztow-ciepla-w-spolnocie-mieszkaniowej,pytania,18,125,25971.html
Timestamp: 2020-07-12 23:15:59
Legal References Found: art. 20
 art. 12
 art. 12
 art. 25
 art. 25
 art. 45
 art. 45

Document Content:
Nowy regulamin rozliczania w trakcie sezonu grzewczego
Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 27.11.2019
Zebranie wspólnoty mieszkaniowej przegłosowało (w drodze indywidualnego zbierania głosów) uchwałę w sprawie przyjęcia nowego Regulaminu indywidualnego rozliczenia kosztów ciepła zużytego na potrzeby centralnego ogrzewania (c.o.) i podgrzania wody tzw. ciepłej wody użytkowej. W treści uchwały zapisano, że postanowienia uchwały wchodzą w życie z dniem jej podjęcia, tzn. z dniem 10.04 w trakcie trwania sezony grzewczego 01.06–31.05. Nowe zasady rozliczania c.o. (zmieniono proporcję podziału całkowitego kosztu c.o. na koszty stałe i koszty zmienne w ilości 70% i 30%, było w proporcji takiej, jak wynikała z faktur za dostawę ciepła) zastosowano do rozliczenia wpłaconych zaliczek za c.o. już za sezon 01.06–31.05. Czy prawidłowo? Praktycznie nowy regulamin został uchwalony na koniec sezonu grzewczego. Czy nowe zasady nie powinny obowiązywać dopiero od nowego sezonu grzewczego, tj. od 01.06?
Uchwała nie może pozbawiać członka wspólnoty mieszkaniowej praw słusznie nabytych
Z przedmiotowym problemem spotkałem się w swojej praktyce zawodowej. Orzecznictwo sądowe także nie wypracowało jednolitej linii orzeczniczej. Przyjmuje się, że uchwała nie może pozbawiać członka wspólnoty mieszkaniowej praw słusznie nabytych – taki pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 roku (sygn. akt I ACa 118/08, niepubl.) Zakaz uchylania lub zmiany wcześniej podjętych uchwał stanowiących źródło indywidualnych praw członków nie ma wprawdzie charakteru bezwzględnego i nie dotyczy sytuacji, gdy zachodziły podstawy prawne uzasadniające jej zmianę (np. bezwzględna nieważność poprzedniej uchwały) – zastrzegł przy tym Sąd w uzasadnieniu.
Poza koniecznością ochrony słusznego interesu osób trzecich, uregulowanie stosunków wstecz może być również wykluczone z innych przyczyn – np. gdy wynika to z ich właściwości.
W wyroku z dnia 5 listopada 2009 roku, sygn. akt I ACa 609/09, katowicki Sąd Apelacyjny uznał za niedopuszczalne przyjęcie, że powierzenie funkcji zarządu może nastąpić wstecz, gdyż po myśli przepisów art. 20 ust. 1 i 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd z istoty swej nie może zostać wybrany z datą wsteczną.
Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Ustawodawca w art. 12 ust. 2 tej ustawy wskazał, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis art. 12 ust 3. dozwala na to, by w drodze uchwały właścicieli można było ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jednakże zawiera jednocześnie wymaganie, by uzasadniał to sposób korzystania z tych lokali. Nadto zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może nastąpić w razie, gdy uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Celem powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest wyeliminowanie uchwał wspólnoty, który – w zakresie objętym przewidzianymi tym przepisem przesłankami – naruszają szeroko rozumiany porządek prawny.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wchodzi w życie z dniem jej podjęcia
Co do zasady prawo nie działa wstecz. Dotyczy to wszystkich aktów stanowiących przepisy prawa i powinno odnosić się także do uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej jako aktu, na podstawie którego mają być nałożone obowiązki na jej członków. Jednakże należy wyjątkowo dopuścić możliwość takiej regulacji zawartej w uchwale wspólnoty, która jednak musi być uzasadniona istotnymi z punktu jej interesów względami. Ich ocena jest możliwa jedynie wówczas, gdy wspólnota zaprezentuje merytoryczne, poparte dowodami argumenty, przemawiające za przyjętym rozwiązaniem. W sprawie zachodzi pewna rozbieżność – uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia (czyli de facto z dniem oddania ostatniego głosu) a jednocześnie ma zastosowanie już do stanu faktycznego wykonanego (wpłacone zaliczki mają być rozliczone według nowych przepisów). Już ten sam fakt stanowić może podstawę zaskarżenia uchwały.
Natomiast kwestia zmian rozliczenia w trakcie okresu grzewczego nie jest prawnie zabroniona, ale wspólnota musi uzasadnić swoją decyzję interesem wspólnoty (członków wspólnoty).
Mam wątpliwości co do proporcji podziału kosztów stałych i zmiennych (procentowy udział). W jaki sposób uzasadniono taki podział? Co do zasady procentowy podział musi mieć uzasadnienie w oparciu o treść przepisów prawa energetycznego. Na jakiej podstawie wspólnota dokonała takiego podziału?
Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek określenia metody rozliczenia kosztów ciepła
W myśl art. 45a ust. 9 prawa energetycznego właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek określenia metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Wybór odpowiedniego sposobu rozliczeń musi nastąpić , spośród metod wymienionych w art. 45a ust 8 prawa energetycznego, na podstawie ustawowo przewidzianych przesłanek. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach, powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewnić ustalenie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie.