Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip3-3-4011-195-2018-2-pp
Timestamp: 2019-04-24 16:16:02
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 FSK 
 art. 10
 art. 195
 art. 196
 art. 196
 art. 210
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 30

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP3-3.4011.195.2018.2.PP
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 16 kwietnia 2018 r. (data wpływu 18 kwietnia 2018 r.) uzupełniony pismem z dnia 6 czerwca 2018 r. (data nadania 6 czerwca 2018 r., data wpływu 12 czerwca 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-3.4011.195.2018.1.PP z dnia 28 maja 2018 r. (data nadania 29 maja 2018 r., data doręczenia 30 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:
prawidłowe – w części dotyczącej przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 1991 r.,
nieprawidłowe – w części dotyczącej przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2014 r.
W dniu 18 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-3.4011.195.2018.1.PP z dnia 28 maja 2018 r. (data nadania 29 maja 2018 r., data doręczenia 30 maja 2018 r.) tutejszy organ wezwał Zainteresowanego o uzupełnienie wniosku. Pismem z dnia 6 czerwca 2018 r. (data nadania 6 czerwca 2018 r., data wpływu 12 czerwca 2018 r.) wniosek został uzupełniony w terminie.
Pana K. R.;
Panią B. R.;
W dniu 9 kwietnia 1991 r. Zainteresowani nabyli wraz z synem i jego żoną (oba małżeństwa w częściach równych po 50%) nieruchomość położoną w G. Nabytą nieruchomość stanowiła działka (Nr 100) o pow. 629 m2 zabudowana domem mieszkalnym (pół bliźniaka) o pow. 256,8 m2, wybudowanym w 1934 r.
W 2011 r. Zainteresowani złożyli wniosek do Sądu Rejonowego z prośbą o zniesienie współwłasności i rozdział nieruchomości między dwoma małżeństwami co umożliwiłoby sprzedaż ich połowy nieruchomości wspólnej.
Rozdział nieruchomości nastąpił prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego wydanym dnia 5 listopada 2014 r.
Sąd z domu o pow. 256,8 m2 wyodrębnił dwa samodzielne lokale mieszkalne (Nr 1 o pow. 133,8 m2 oraz Nr 2 o pow. 123 m2), a resztę nieruchomości pozostawił w stanie nierozdzielonym. Nadal została współwłasnością po 50% działka zabudowana o pow. 629 m2 oraz części wspólne domu (klatka schodowa, fundamenty, ściany, poszycie dachowe).
Zainteresowanym, sąd przydzielił wyodrębniony lokal mieszkalny Nr 2 składający się z lokalu na parterze i pomieszczeń do niego przynależnych na poddaszu. Łączna powierzchnia tego lokalu (parter i poddasze) ma 123 m2. Zatem udział wyodrębnionego lokalu Nr 2 w domu wyniósł 1230/2568 (tj. 47,90 %), a jego wartość biegły określił na 626.300 zł.
Drugiemu Małżeństwu, sąd przydzielił lokal mieszkalny nr 1 składający się z lokalu mieszkalnego na I piętrze i pomieszczeń do niego przynależnych w piwnicy. Łączna powierzchnia ich lokalu (I piętro i piwnica) ma 133,8 m2, a więc ich udział w budynku wyniósł 1338/2568 (tj. 52,10 %). Wartość lokalu nr 1 biegły określił na kwotę 626.100 zł.
Udział Zainteresowanych wynoszący 50% w powierzchni działki nie uległ w ogóle zmianie od 1991 r. i nadal wynosi 629/2 m2 (tj. 50/100). Tak samo 50% udział w częściach wspólnych domu (klatka schodowa, fundamenty, ściany i poszycie dachowe) nie uległ zmianie od 1991 r. i wynosi 50%.
Jedyną zmianą jaka zaszła po 1991 r. jest przydzielenie Zainteresowanym mniejszego powierzchniowo lokalu mieszkalnego Nr 2, który ma 123 m2, tj. 47,90 % pow. domu wynoszącej 256,8 m2, a lokal mieszkalny nr 1 małżonków jest większy i ma pow. 133,8 m2, tj. 52,10 % pow. budynku.
W dniu 10 czerwca 2017 r. Zainteresowani podpisali przedwstępną umowę sprzedaży, a w dniu 19 września 2017 r. został sporządzony akt notarialny sprzedaży części nieruchomości Zainteresowanych za kwotę 435.000 zł. i tego samego dnia, Zainteresowani zapłacili prowizję pośrednikowi nieruchomości w wysokości 8.700 zł.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Nieruchomość składała się z działki o pow. 629 m2 oraz posadowionego na niej domu mieszkalnego o pow. 256,8 m2 z dwoma lokalami mieszkalnymi, tj. Nr 1 i Nr 2. Przed rozdziałem Zainteresowani byli współwłaścicielami w 50% całej nieruchomości. Sąd w ogóle nie określał wartości całej nieruchomości (działkę i części wspólne budynku pozostawił w takim samym stanie prawnym w jakim były przed przystąpieniem do rozdziału - współwłasność po 50%). Sąd określił tylko wartości poszczególnych lokali mieszkalnych w budynku, które rozdzielił między stronami w ten sposób, że mieszkanie Nr 2 o pow. 123 m2 i wartości 626.300 zł zostało przydzielone Wnioskodawcom tj. małżeństwu (Zainteresowanym), a mieszkanie Nr 1 o pow. 133,8 m2 i wartości 626.100 zł przydzielił drugiej stronie postępowania. Różnicą wartości ww. lokali mieszkalnych jest kwota 200 zł. Kwota 2987,63 zł (223,60 zł + 2764,03 zł) podana na stronie 3 postanowienia z 5 listopada 2014 r. w pkt 3a składa się dołączonego do sprawy o rozdział nieruchomości innego pozwu Zainteresowanych, tj. pozwu o zapłatę z dnia 27 grudnia 2011 r., w którym zażądali od strony przeciwnej zwrotu poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną (kwota dotyczy opłat za media, tj. za wodę, gaz ziemny, energię elektryczną oraz za podatek od całej nieruchomości). Sąd w pkt tym przyznał zasadność pozwu i zasądził od drugiej strony postępowania zapłatę żądanej kwoty wraz z odsetkami. Zapłata ta nie miała żadnego związku ze spłatą lub dopłatą z tytułu rozdziału nieruchomości.
Natomiast kwota 100 zł (626.300 zł – 626.100 zł) podana na stronie 3 ww. postanowienia w pkt 3b jest połową różnicy wartości wydzielonych przez sąd lokali mieszkalnych (Nr 1 oraz Nr 2) i stanowiła wyłącznie wyrównanie wartości tych udziałów.
W wyniku częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w G. sąd wydzielił dwa lokale mieszkalne pozostawiając nadal we współwłasności działkę (629 m2) oraz części wspólne budynku (ławy fundamentowa, ściany konstrukcyjne, poszycie dachowe, klatkę schodową, a także działkę pod budynkiem). Postanowieniem z dnia 19 lutego 2014 r. sąd przyznał Zainteresowanym lokal mieszkalny Nr 2 mniejszy metrażowo (123 m2), a stronie przeciwnej przyznał mieszkanie Nr 1 większe metrażowo (133,8 m2), wartość tych lokali sąd określił kwotowo i przyjął dla lokalu mieszkalnego Nr 2 kwotę 626.300 zł, a dla lokalu Nr 1 kwotę 626.100 zł. Różnicę wartości stanowiła zatem kwota 200 zł, którą sąd podzielił na pół i tytułem wyrównania udziałów w nieruchomości o kwotę 100 zł (50% z 200 zł) pomniejszył przyznany Zainteresowanym od strony przeciwnej zwrot poczynionych nakładów na wspólną nieruchomość (5975,26 zł/2 = 2987,63 zł) i nakazał stronie przeciwnej zapłatę 2887,63 zł, zamiast 2987,63 zł (2987,63 zł - 100 zł. = 2887,63 zł).
Zainteresowani posiadali 50% udział w nieruchomości wspólnej. W wyniku rozdziału nieru-chomości dokonanego przez Sąd Rejonowy zapłacili dotychczasowym współwłaścicielom ww. kwotę 100 zł i zgodnie z treścią pkt III na str. 2 postanowienia z 2011 r. sąd ustalił że udziały właścicieli poszczególnych lokali w prawie własności nieruchomości wspólnej są nadal po 1/2 (po 50%).
Natomiast Sąd Okręgowy w pkt 2 na str. 3 postanowienia z dnia 5 listopada 2014 r. zmienił postanowienie Sądu Rejonowego w ten sposób, że „udział właścicieli wyodrębnionych (...) lokali w nieruchomości wspólnej ustalił w następujący sposób, tj.:
udział właścicieli lokalu nr 1 wynosi 1338/2568 (czyli 52,10 %),
udział właścicieli lokalu nr 2 wynosi 1230/2568 (czyli 47,89 %).
Zatem udział Zainteresowanych w nieruchomości wspólnej, jako właścicieli lokalu nr 2, uległ zmniejszeniu z dotychczasowych 50% do 47,89 %.
W kolejnym, tj. 3 punkcie tego postanowienia (str. 3), Sąd Okręgowy nakazał „tytułem wyrównania udziałów stron w nieruchomości będącej przedmiotem postępowania oraz tytułem rozliczenia nakładów” zwrócić wnioskodawcom (Zainteresowanym) przez stronę przeciwną połowę kwoty poczynionych przez nas nakładów, tj. 2987,63 zł. Z kolei od nas tenże Sąd Okręgowy zasądził na rzecz uczestników kwotę 100 zł.
Reasumując; nasz udział przed rozdziałem nieruchomości wspólnej wynosił 50%, a po jej rozdziale także wynosi 50%.
Czy sprzedaż w dniu 10 czerwca 2017 r. części nieruchomości nabytej w dniu 9 kwietnia 1991 r. jako w 50% współwłasność jest wolna od podatku dochodowego od sprzedaży mimo prze-prowadzenia przez sąd rozdziału nieruchomości postanowieniem z dnia 5 listopada 2014 r., w którym sąd nakazał Zainteresowanym dopłacić stronie przeciwnej 100 zł (1,96/100 powierzchni jednego metra kwadratowego) tytułem wyrównania wartości udziałów mimo przydzielenia lokalu mieszkalnego o mniejszej powierzchni (o 13,8 m2) niż dotychczasowy udział posiadania Zainteresowanych (1230/2568, tj. 47,87% zamiast 50% - różnica to 2,13%) z jednoczesnym orzeczeniem o zachowaniu nadal we wszystkich częściach wspólnych rozdzielonej nieruchomości udziałów po 50% (działka i części wspólne budynku)?
Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, gdyż upłynęło ponad 5 lat od daty jej nabycia w 1991 r. Nie zmienia tego stanu rzeczy sądownie przeprowadzony rozdział nieruchomości w 2014 r, gdyż w jego wyniku Zainteresowani nadal pozostali w 50% współwłaścicielami działki i części wspólnych budynku. Natomiast w wyniku wydzielenia przez sąd dwóch odrębnych lokali mieszkalnych udział Zainteresowanych w powierzchni budynku został zmniejszony z 50% do 47,87%, tj.: o 2,13%, a to oznacza, że w wyniku tego rozdziału Zainteresowani otrzymali lokal mieszkalny Nr 2 mniejszy o 13,8 m2 od lokalu mieszkalnego Nr 1. Zasądzona od Zainteresowanych kwota 100 zł na rzecz uczestników postępowania pobrana została tylko tytułem wyrównania wartości poszczególnych udziałów, ta kwota to mniej niż 2/100 wartości powierzchni jednego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego).
Omawiana nieruchomość była od 1991 r. w 50% współwłasnością Zainteresowanych, a jej rozdział sądowy w 2014 r., zdaniem Zainteresowanych nie spowodował nabycia czegokolwiek, wręcz przeciwnie; Zainteresowani wskazują, że 50% udziałów w nieruchomości, a po jej rozdziale mają 47,87% (dostali mniejszy lokal mieszkalny).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 9 kwietnia 1991 r. Zainteresowani nabyli 50% udziału w nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W 2011 r. Zainteresowani złożyli wniosek do sądu o zniesienie współwłasności i rozdział nieruchomości. Rozdział nieruchomości nastąpił prawomocnym orzeczeniem sądu w dniu 5 listopada 2014 r.
Należy w tym miejscu wskazać, że celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1104, z późn. zm.) – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.
Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (nieruchomości), której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
We wniosku i uzupełnieniu wskazano, że w wyniku zniesienia współwłasności udział Zainteresowanych w nieruchomości wspólnej uległ zmniejszeniu, tj. z 50% przed dokonaniem zniesienia współwłasności do 47,89% po dokonaniu zniesienia współwłasności. Należy jednak podkreślić, że porównaniu nie podlegają powierzchnie nieruchomości, gdyż współwłasność oznacza prawo do udziału w nieruchomości, a więc prawo do udziału w każdym m2 tej nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości, a więc prawo do określonej ilości m2. Porównywać należy zawsze wartości rynkowe nieruchomości (udziału w nieruchomości) przed i po zniesieniu współwłasności. Może się bowiem zdarzyć, że wartość większą będzie miała mniejsza nieruchomość, a więc osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzyma największą nieruchomość bynajmniej nie musi uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności majątku o większej wartości.
W rozpatrywanej sprawie Zainteresowani wskazali, że w wyniku zniesienia współwłasności otrzymali wyodrębniony lokal mieszkalny Nr 2 o wartości 626.300 zł i różnica pomiędzy wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, tj. pomiędzy lokalem mieszkalnym Nr 2, który został przyznany Zainteresowanym, a lokalem mieszkalnym Nr 1 należącym do pozostałych współwłaścicieli wyniosła 200 zł. Sąd zasądził od Zainteresowanych na rzecz strony przeciwnej kwotę 100 zł wyrównania udziałów w nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego w 2014 r. doszło do przyrostu mienia Zainteresowanych w stosunku do wartości nabytego uprzednio udziału, jaki przysługiwał im we współwłasności przed dokonaniem podziału nieruchomości. Tym samym w drodze dokonanego podziału nieruchomości nastąpiło u Zainteresowanych nowe nabycie w odniesieniu do uprzednio posiadanego majątku (udziału we współwłasności).
Wobec powyższego stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie nabycie udziału w nieruchomości przez Zainteresowanych nastąpiło w dwóch datach, tj. w 1991 r. oraz w 2014 r. w drodze prawomocnego orzeczenia sądu w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności.
W konsekwencji sprzedaż w 2017 r. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego Nr 2 w części odpowiadającej proporcjonalnie udziałowi nabytemu przez Zainteresowanych w 1991 r. – nie stanowi źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że do jego zbycia doszło po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym został nabyty. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w 2017 r. – w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności o wartości przekraczającej udział we współwłasności – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Reasumując, przychód jaki Zainteresowani uzyskali ze sprzedaży w 2017 r. nieruchomości (lokalu mieszkalnego nr 2 o powierzchni 123 m2 wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w części wspólnej), przypadający na udział nabyty w 1991 r., nie stanowi dla Zainteresowanych źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychód ten nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Natomiast przychód ze sprzedaży w 2017 r. ww. nieruchomości, przypadający na udział nabyty w 2014 r. w wyniku zniesienia współwłasności, tj. w części przekraczającej udział nabyty w 1991 r., pomniejszony o koszty uzyskania przychodu – zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – stanowi źródło przychodu stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten co do zasady podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy.
Zatem stanowisko Zainteresowanych w części dotyczącej przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 1991 r. jest prawidłowe, natomiast w części dotyczącej udziału nabytego w 2014 r. jest nieprawidłowe.
0114-KDIP3-3.4011.195.2018.2.PP