Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/0112-kdil3-2-4011-193-2018-1
Timestamp: 2019-03-22 10:51:23
Legal References Found: art. 21
 art. 21
 art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 31
 art. 33
 art. 195
 art. 197
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
0112-KDIL3-2.4011.193.2018.1 | Interpretacja indywidualna
♦ › Cele mieszkaniowe › 0112-KDIL3-2.4011.193.2018.1
Wynajem części nieruchomości a spełnienie warunków do zwolnienia przedmiotowego z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2018 r. (data wpływu 19 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 19 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
W 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny udział w nieruchomości – domu (...). Udział ten stanowił składnik majątku odrębnego Wnioskodawczyni. Nabyty pod tytułem darmym udział w prawie własności nieruchomości Wnioskodawczyni zbyła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W tym samym roku, w którym Wnioskodawczyni uprzednio zbyła udział w prawie własności nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny Wnioskodawczyni wraz z jej małżonkiem nabyli nieruchomość – dom jednorodzinny (...) . Dom nabyty wspólnie przez Wnioskodawczynię i jej małżonka stanowi w udziale 450/1710 majątek odrębny męża Wnioskodawczyni, w udziale 570/1710 majątek odrębny Wnioskodawczyni, a w udziale 690/1710 majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską Wnioskodawczyni i jej męża. Co istotne, udział stanowiący składnik majątku odrębnego Wnioskodawczyni w ww. domu został w całości zakupiony za środki pochodzące ze sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny, (...) . Wnioskodawczyni wydała na nabycie 570/1710 udziału w prawie własności domu całość środków pozyskanych ze sprzedaży uprzednio otrzymanego w drodze darowizny udziału w prawie własności nieruchomości.
Nabyta przez Wnioskodawczynię i jej małżonka nieruchomość zaaranżowana jest w ten sposób, że parter nieruchomości może stanowić dodatkowe dwa mieszkania. Wnioskodawczyni i jej małżonek zamierzają wykorzystać tę okoliczność i wynająć parter nieruchomości. Sami zaś zamieszkują na piętrze nieruchomości. Powierzchnia lokalu na parterze stanowi mniej więcej około 570/1710 części nieruchomości. Wnioskodawczyni zajmuje więc na własne cele mieszkaniowe całość części nieruchomości, jaką nabyła za środki pochodzące ze zbycia uprzednio otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości, a właściwie udziału w prawie własności.
Czy w związku ze sprzedażą udziału w prawie własności nieruchomości otrzymanego w drodze darowizny, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a następnie nabyciem za całość środków pozyskanych z opisanej wyżej transakcji udziału w prawie własności nieruchomości i zamieszkaniem w tej nieruchomości oraz jednoczesnym wynajęciem części nieruchomości nabytej za inne środki niż te, które zostały pozyskane z uprzedniej transakcji zbycia powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też kwotę tą należy uznać za wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe i objętą zwolnieniem?
Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia przed upływem pięciu lat udziału w prawie własności nieruchomości otrzymanego pod tytułem darmym, a następnie nabyciem za co najmniej uzyskaną kwotę udziału w prawie własności nieruchomości – domu jednorodzinnego, a zatem Wnioskodawczyni nie będzie zobligowana do zapłaty podatku dochodowego związanego z tą czynnością. Irrelewantne jest w tej sytuacji to, że Wnioskodawczyni nabyła za pozyskane środki udział w prawie własności nieruchomości, a pozostałą część udziałów nabył małżonek Wnioskodawczyni do majątku odrębnego oraz Wnioskodawczyni i jej małżonek do majątku wspólnego. Bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest również to, że Wnioskodawczyni wynajmie parter nieruchomości, albowiem Wnioskodawczyni na nabytym udziale w prawie własności nieruchomości realizować będzie nadal własne cele mieszkaniowe, a wynajęta część nieruchomości będzie mniej więcej tożsama powierzchniowo do udziałów nabytych przez małżonków do majątku wspólnego. Transakcja objęta wnioskiem będzie zatem podlegała zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, albowiem wydatki na nabycie udziału w prawie własności nieruchomości, której pozostała część stanowi własność męża Wnioskodawczyni oraz małżonków będą mogły być uznane za poczynione na własne cele mieszkaniowe – pomimo wynajęcia części nieruchomości Wnioskodawczyni nadal bowiem zaspokaja w nieruchomości własne potrzeby mieszkaniowe zamieszkując ją na stałe wraz z mężem i córką.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny udział w nieruchomości – budynku mieszkalnym. Przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Wnioskodawczyni sprzedała ww. udział. Następnie w tym samym roku za środki pieniężne stanowiące:
majątek odrębny Wnioskodawczyni (przychód ze sprzedaży nabytego nieodpłatnie udziału w nieruchomości),
majątek odrębny męża Wnioskodawczyni oraz
majątek wspólny Wnioskodawczyni i jej męża
małżonkowie zakupili nieruchomość – dom jednorodzinny. W efekcie nabyta nieruchomość stanowi:
w udziale 450/1710 majątek odrębny męża Wnioskodawczyni,
w udziale 570/1710 majątek odrębny Wnioskodawczyni, a
w udziale 690/1710 majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską.
Jak wskazano we wniosku udział Wnioskodawczyni w ww. nieruchomości został w całości sfinansowany ze środków pochodzących ze sprzedaży udziału w nieruchomości, który nabyła w 2016 r. w darowiźnie. W nabytej nieruchomości Wnioskodawczyni zamieszkuje wraz z rodziną (mężem i córką). Dodatkowo, biorąc pod uwagę – jak podano we wniosku – aranżację nabytej nieruchomości, tj. fakt, że parter nieruchomości może stanowić dwa mieszkania właściciele zamierzają wynająć część nieruchomości.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Natomiast, do majątku osobistego każdego z małżonków – stosownie art. 33 pkt 2 i 10 Kodeksu, należą:
Dodatkowo należy wskazać, że stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Prawo cywilne (art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego) rozróżnia dwa rodzaje współwłasności:
współwłasność w częściach ułamkowych;
współwłasność łączną.
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika, m.in. wyżej przywołane przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Natomiast do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Jeżeli współwłaściciele nie określą wielkości przysługujących im udziałów, wówczas znajdzie zastosowanie ogólna zasada z art. 197 Kodeksu, zgodnie z którą domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
W analizowanej sprawie co wynika z jej opisu współwłaściciele określili wielkość przysługujących im udziałów w rzeczy wspólnej.
Przechodząc na grunt ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że sprzedaż nabytego nieodpłatnie (umowa darowizny) w 2016 r. udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy podatkowej. Tym samym w sprawie znajdą zastosowanie poniższe przepisy.
W myśl art. 30e ust. 1 tej ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
Po myśli art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Przywołane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Z opisu sprawy wynika, ze cały przychód ze sprzedaży majątku osobistego Wnioskodawczyni (udziału w nieruchomości nabytego w 2016 r.) został wydatkowany w przewidzianym przez ustawę podatkową terminie (tj. przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) na zakup nieruchomości stanowiącej współwłasności Wnioskodawczyni i jej męża.
Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu własne cele mieszkaniowe. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie nieruchomości (udziału) nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. Ustawodawca nie odniósł możliwości skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowej nieruchomości jedynie w chwili jej nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu lub remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu udziału w nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości i późniejszych decyzji co do dalszych losów tej nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
W związku z tym w rozpatrywanej sprawie nie ma przeszkód prawnych, aby Wnioskodawczyni przeznaczając środki pieniężne ze sprzedaży majątku odrębnego (udziału w nieruchomości) na nabycie nowej nieruchomości (udziału w budynku mieszkalnym) mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego na zasadzie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro takie nabycie było podyktowane koniecznością realizacji przez Wnioskodawczynię jej własnego celu mieszkaniowego. W tej sytuacji wynajęcie części nieruchomości, w której zamieszkuje ona z rodziną, nie będzie powodowało utraty prawa do przedmiotowego zwolnienia.
W konsekwencji, skoro przychód Wnioskodawczyni ze sprzedaży majątku osobistego został w całości i w przewidzianym przez ustawę podatkową terminie wydatkowany na wskazany w tej ustawie cel mieszkaniowy, który zresztą Wnioskodawczyni realizuje, gdyż w nabytej nieruchomości zamieszkuje wspólnie z rodziną, to przysługuje jej zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności faktyczne sprawy zamiar wynajmowania części nieruchomości pozostaje bez wpływu na zastosowanie ww. ulgi podatkowej. Oznacza to, że kwotę wydatkowaną na zakup udziałów w nowej nieruchomości (...) należy uznać za wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe, czyli objętą ww. zwolnieniem.
0112-KDIL3-2.4011.193.2018.1
0115-KDIT2-3.4011.189.2018.1.KP | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP3-2.4011.278.2018.1.KP | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL2-3.4012.214.2018.1.AO | Interpretacja indywidualna