Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/gwaltowne-dzialanie-czynnikow-zewnetrznych-na-obiekt-budowlany-a-obowiazki-wlasciciela-i-zarzadcy
Timestamp: 2020-08-14 20:34:38
Legal References Found: art. 61
 art. 5
 art. 5
 art. 61
 art. 62
 art. 61
 art. 61
 art. 62
 art. 93
 art. 62
 art. 96
 art. 96
 art. 70
 art. 62
 art. 70
 art. 92
 art. 70
 art. 73
 art. 73
 art. 62
 art. 78
 art. 79
 art. 92
 art. 75
 art. 79

Document Content:
Gwałtowne działanie czynników zewnętrznych na obiekt budowlany a obowiązki właściciela i zarządcy - Mieszkanie i Wspólnota | czasopismo dla zarządców i właścicieli nieruchomości
Gwałtowne działanie czynników zewnętrznych na obiekt budowlany a obowiązki właściciela i zarządcy
Każdy obiekt budowlany narażony jest na działanie czynników zewnętrznych, które mogą mieć niebagatelny wpływ na jego stan techniczny. Nie zdarza się, aby w czasie istnienia obiektu nie dochodziło do sytuacji, w których nie byłaby konieczna interwencja właściciela lub zarządcy w celu zapewnienia ochrony jego użytkowników.
Do najbardziej drastycznych okoliczności, z którymi spotykają się osoby odpowiedzialne za budynki mieszkalne, biurowe, służby zdrowia czy kultury i oświaty zaliczyć można pożary czy znaczne zalania. Niebezpieczne są także uszkodzenia instalacji wewnętrznych i zewnętrznych (szczególnie gazowych) wraz z urządzeniami. Natomiast w budynkach przemysłowych sytuacjami wymagającymi natychmiastowej interwencji są uszkodzenia instalacji oraz urządzeń, które mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie konstrukcji obiektu.
W przypadku budowli, czyli murów oporowych, słupów reklamowych i energetycznych czy wysokich ogrodzeń, niebagatelny wpływ na stabilność konstrukcji mają czynniki atmosferyczne, takie jak silne wiatry, duże opady śniegu lub deszczu. Należy podkreślić, iż w przypadku, gdy występuje realne niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz ich mienia i środowiska, obowiązkiem każdego podmiotu odpowiedzialnego za obiekt budowlany, w którym występuje stan zagrożenia bezpieczeństwa, jest podjęcie natychmiastowych działań, aby jak najszybciej usunąć to zagrożenie. Szczegółowe wytyczne dla właścicieli i zarządców obiektów zostały zamieszczone w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm.; dalej Prawo Budowlane). Regulacje dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa oraz sytuacji mogących wpływać na stan techniczny obiektu budowlanego oraz jego wyposażenia instalacyjnego zostały zawarte w rozdziale VI przedmiotowej ustawy – Utrzymanie obiektów budowlanych.
W przypadku gdy występuje realne niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz ich mienia i środowiska, obowiązkiem każdego podmiotu odpowiedzialnego za obiekt budowlany, w którym występuje stan zagrożenia bezpieczeństwa, jest podjęcie natychmiastowych działań, aby jak najszybciej usunąć to zagrożenie
Temat działania niszczących czynników zewnętrznych jest niezwykle istotny z punku widzenia bezpieczeństwa osób korzystających z obiektów budowlanych, dlatego w dalszej części artykułu zostaną przedstawione przepisy ustawowe dotyczące sytuacji krytycznych. Opisane zostaną wpływy zewnętrzne, czy to naturalne, czy antropogeniczne, które mogą mieć miejsce podczas eksploatacji obiektu budowlanego oraz zobrazowane przykładami różnych zdarzeń sprowadzających niebezpieczeństwo i różnych reakcji na problem podmiotów odpowiedzialnych.
Regulacje prawne w zakresie stosownych reakcji osób odpowiedzialnych za obiekt budowlany w sytuacji nagłego działania czynników niszczących
Z punktu widzenia bezpieczeństwa eksploatacji obiektu budowlanego najważniejsze dyspozycje zawarte zostały w rozdziale VI Prawa budowlanego. W tej części ustawy zdefiniowano obowiązki właścicieli, zarządców oraz użytkowników obiektów budowlanych. Wytyczne te są ściśle powiązane z rozmaitymi sytuacjami, które mogą mieć miejsce w okresie użytkowania obiektu. Jednakże pierwszym i priorytetowym obowiązkiem właścicieli i zarządców jest ten sformułowany w art. 61 ustawy Prawo budowlane, w którym podniesiono, iż utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym oraz estetycznym powinno mieć miejsce bez względu na okoliczności. Jeżeli korzystanie z obiektu przebiega bez przeszkód – w punkcie pierwszym przywołanego przepisu obowiązek sprecyzowano następująco: Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Odesłanie do art. 5 ust. 2 jest nieprzypadkowe. Powyższa regulacja wskazuje, iż każdy obiekt budowlany powinno się użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Wśród zasad uzupełniających wymieniono spełnienie wymagań podstawowych, dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego i użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii. Dalej wśród obowiązków osób odpowiedzialnych za obiekt wskazano zapewnienie warunków użytkowych, które muszą być zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz – odpowiednio do potrzeb – w energię cieplną i paliwa czy kwestii usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów. Ponadto, w zależności od kategorii obiektu budowlanego, konieczne jest zapewnienie:
możliwości dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do internetu,
niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze,
ochrony ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej,
Każdy obiekt budowlany powinno się użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiskam oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Regulacje ustawowe powinny jednak w szczególny sposób kształtować świadomość osób odpowiedzialnych w sytuacjach kryzysowych. Czynią temu zadość przepisy art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego, które należy traktować jako wskazówki do działania w sytuacjach szczególnych. W ustawie wyraźnie podkreślono, że do obowiązków właściciela i zarządcy obiektu budowlanego należy zapewnienie, przy zachowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego w przypadku sytuacji destrukcyjnego działania czynników zewnętrznych, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. W przepisie tym wymieniono takie czynniki, jak:
W każdym przypadku, gdy dojdzie do incydentu sprowadzającego zagrożenie na użytkowników obiektu budowlanego, należy zadziałać w sposób adekwatny do sytuacji.
Wyżej wymienione wydarzenia w większości mają charakter naturalny (np. opady atmosferyczne, silne wiatry). Część z nich może mieć jednak swoje źródło w działalności człowieka (np. pożar wzniecony przez piromana czy osuwisko ziemi powstałe w wyniku nieprzemyślanych i źle wykonywanych robót budowlanych). Zestawienie tych sytuacji jest katalogiem otwartym. Oczywistym jest, iż przykładowo wśród przypadków niewymienionych w ustawie, a wymagających interwencji osób odpowiedzialnych za obiekt, można wymienić np. zderzenie pojazdu z obiektem budowlanym, wybuch butli gazowej, atak terrorystyczny, kradzież stalowych elementów nośnych budynku itp. Oznacza to, że w każdym przypadku, gdy dojdzie do incydentu sprowadzającego zagrożenie na użytkowników obiektu budowlanego, należy zadziałać w sposób adekwatny do sytuacji. W celu stwierdzenia do jak poważnych uszkodzeń doszło w czasie oddziaływania czynników zewnętrznych lub też jakie dalsze zniszczenia mogą powstać w związku z tym zdarzeniem, właściciel lub zarządca mają za zadanie wstępnie ocenić obiekt i zorganizować dokonanie stosownych przeglądów stanu technicznego obiektu i jego wyposażenia instalacyjnego. Reguluje to art. 62 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego, którego treść stanowi uzupełnienie i rozszerzenie dyspozycji art. 61 pkt. 2: Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2. Techniczne kontrole tego rodzaju mogą przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. W zależności od sytuacji szczegółowa kontrola będzie miała inny zakres. Tym samym każdy dokument potwierdzający dokonanie czynności sprawdzających – protokół pokontrolny (sporządzony w formie papierowej) będzie miał inną formę i treść. W tabeli 1 przedstawiono przykładowy wzór protokołu z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, który może być sporządzony w związku z obowiązkiem nakreślonym w art. 62 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:
W przypadku wystąpienia bardzo intensywnych działań zewnętrznych lub powstania uszkodzeń, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo użytkowania obiektu, podmioty odpowiedzialne mają obowiązek przeprowadzenia kontroli okresowej stanu technicznego.
W przypadku wystąpienia bardzo intensywnych działań zewnętrznych lub powstania uszkodzeń, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo użytkowania obiektu, podmioty odpowiedzialne mają obowiązek przeprowadzenia kontroli okresowej stanu technicznego. Należy podkreślić, że jeżeli właściciel lub zarządca zaniecha zlecenia wykonania takiego przeglądu – podlega odpowiedzialności karnej i w przypadku kontroli obiektu przez inspektorów właściwego organu nadzoru budowlanego zostanie ukarany grzywną, zgodnie z art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego: Kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4, podlega karze grzywny. Zgodnie z regulacjami § 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 października 2002 r. w sprawie nadania pracownikom organów nadzoru budowlanego uprawnień do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego (Dz. U. z 2002 r., Nr 174, poz. 1423) wykroczenia objęte powyższym przepisem mogą być karane przez pisemnie upoważnionych pracowników organu właśnie w drodze mandatu karnego. Wysokość grzywny nakładanej w formie mandatu karnego reguluje treść art. 96 § 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1120 z późn. zm.): W postępowaniu mandatowym można nałożyć grzywnę w wysokości do 500 zł […]. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, funkcjonariusz działający z ramienia właściwego organu nadzoru budowlanego może według uznania ukarać mandatem w wysokości do 500 zł włącznie. W razie odmowy przyjęcia mandatu lub jeśli inspektorzy nadzoru budowlanego uznają, że wykroczenie jest na tyle poważne, że grzywna w wysokości 500 zł jest niewystarczająca, sprawa będzie kierowana do rozstrzygnięcia przez właściwy sąd karny.
Wysokość grzywny nakładanej w formie mandatu karnego reguluje treść art. 96 § 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia.
W zależności od wyników przeglądu obiektu lub jego części, osoby odpowiedzialne muszą niezwłocznie podjąć działania mające na celu usunięcie wszystkich stwierdzonych przez specjalistę zagrożeń i nieprawidłowości. Znalazło to swoje odzwierciedlenie w bardzo rygorystycznie sformułowanych wytycznych art. 70 ust. 1 ustawy Prawo budowlane: Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1–4, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Oznacza to, że jeśli kontrola wykaże występowanie stanu zagrożenia – reakcja osób odpowiedzialnych za obiekt budowlany (w tym także najemcy czy dzierżawcy, jeśli wynika to z zapisów umowy) powinna być natychmiastowa. W celu uniknięcia zaniedbań w tym zakresie, w art. 70 ust. 2 ustawa nakłada na osobę przeprowadzającą czynności kontrolne obowiązek sporządzenia protokołu i powiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego o występowaniu stanu zagrożenia: Obowiązek, o którym mowa w ust. 1, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1. Właściwy organ Nadzoru Budowlanego, po otrzymaniu protokołu kontroli od osoby go sporządzającej, powinien przeprowadzić kontrolę obiektu i poczynań osób odpowiedzialnych. W sytuacji gdy zobowiązani uchylają się od wykonania zaleceń pokontrolnych, organ winien skierować sprawę do prokuratury, zgodnie z art. 92 ust. 1 pkt 2 – przepisem karnym ustawy Prawo budowlane: Kto nie spełnia, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, podlega karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny.
Jeśli kontrola wykaże występowanie stanu zagrożenia – reakcja osób odpowiedzialnych za obiekt budowlany powinna być natychmiastowa.
Bardziej drastycznym przypadkiem niszczącego oddziaływania czynników zewnętrznych, który znalazł swoje odzwierciedlanie w przepisach ustawowych, jest katastrofa budowlana. Tej problematyce został poświęcony cały rozdział 7 Prawa budowlanego. Zdarzenie katastrofy budowlanej zostało określone w art. 73 ust. 1 w następujący sposób: Katastrofą budowlaną jest niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów. W zasadzie użytkowanych obiektów budowlanych dotyczy jedynie pierwsza cześć tej definicji, należy jednak pamiętać o tym, że w czasie eksploatacji obiektów niejednokrotnie występuje konieczność wykonania np. robót budowlanych związanych z ustawieniem rusztowań (np. tynkowanie elewacji budynku kilkupiętrowego) czy wykonaniem głębokich wykopów (np. remont hydroizolacji fundamentów).
Prawo budowlane w art. 73 ust. 2 wymienia przypadki wydarzeń, które mimo wszystko nie powinny być zaliczane do kategorii katastrof budowlanych. Zgodnie z tym artykułem, nie jest katastrofą budowlaną:
Jeżeli zdarzenie nie będzie kwalifikować się jako katastrofa budowlana – będą miały zastosowanie przepisy art. 62 ust. 1 pkt 4, o których była mowa wcześniej. Natomiast jeżeli miało miejsce zdarzenie mające znamiona katastrofy budowlanej, konieczne jest wdrożenie odpowiednich procedur działania. Wówczas postępowanie wyjaśniające w sprawie przyczyn katastrofy budowlanej prowadzi właściwy organ Nadzoru Budowlanego, przy udziale osób odpowiedzialnych za obiekt czy prowadzenie robót budowlanych. Postępowanie administracyjne w sprawie katastrofy budowlanej zostaje zakończone wydaniem decyzji, zgodnie z art. 78 ust. 1 Prawa budowlanego: właściwy organ niezwłocznie wydaje decyzję określającą zakres i termin wykonania niezbędnych robót w celu uporządkowania terenu katastrofy i zabezpieczenia obiektu budowlanego do czasu wykonania robót doprowadzających obiekt do stanu właściwego. W konsekwencji na podstawie art. 79 Prawa budowlanego, inwestor robót, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego po zakończeniu postępowania administracyjnego i wydaniu wyżej opisanej decyzji jest obowiązany niezwłocznie podjąć działania niezbędne do usunięcia skutków katastrofy budowlanej. Jeżeli jednak strona odpowiedzialna za obiekt lub roboty budowlane nie wykonuje obowiązków wynikających z ustawy czy odpowiednich orzeczeń administracyjnych, musi się liczyć z karnymi konsekwencjami na podstawie art. 92 ust. 1 pkt 1: Kto w razie katastrofy budowlanej nie dopełnia obowiązków określonych w art. 75 lub art. 79, podlega karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny.
Wyżej wymienione i omówione regulacje prawne przyporządkowują odpowiednie obowiązki właściciela i zarządcy obiektu budowlanego do wystąpienia stopnia zniszczeń obiektu wywołanych działaniem czynników zewnętrznych.
Przykłady destrukcyjnego działania czynników zewnętrznych, które mogą mieć miejsce w czasie użytkowania obiektu budowlanego
Każdy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w sposób indywidualny podchodzi do sytuacji, gdy zdarzy się gwałtowne działanie czynników zewnętrznych na obiekt. Niestety nie zawsze osoby odpowiedzialne potrafią podjąć stosowne działania w sytuacjach krytycznych mających miejsce w czasie eksploatacji obiektu budowlanego. Niejednokrotnie takie zachowanie ma swoje źródło w słabej kondycji finansowej podmiotu odpowiedzialnego lub wiąże się z brakiem zainteresowania i niewystarczającą znajomością przepisów ustawy w tym zakresie. Poniżej przedstawiono przykłady różnych reakcji właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych w sytuacjach o różnej intensywności działania czynników zewnętrznych i ich konsekwencjach dla obiektu – wraz ze stosownym komentarzem do każdego wydarzenia.
Uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem
W trzykondygnacyjnym budynku mieszkalnym wielorodzinnym wybuchł pożar w jednym z lokali mieszkalnych na drugim piętrze. Przybyli na miejsce strażacy stwierdzili, że miejscem, w którym rozpoczął się pożar, był kosz z gazetami w kuchni, do którego przypadkowo spadł żar papierosowy. Zniszczeniu uległy meble w kuchni, wykładzina oraz rolety okienne. Dzięki szybkiej reakcji i zaangażowaniu straży pożarnej ogień nie rozprzestrzenił się na pozostałe części mieszkania. Przybyły na miejsce właściciel budynku stwierdził, że ma wątpliwości co do stanu technicznego budynku, gdyż pod wpływem wysokich temperatur mogły zostać uszkodzone elementy konstrukcyjne obiektu lub instalacji. Natychmiast skontaktował się z osobą posiadającą stosowne uprawnienia budowlane – doświadczonym inżynierem budownictwa, który corocznie przeprowadzał w budynku kontrole okresowe stanu technicznego. Specjalista po przybyciu na miejsce zdarzenia dokonał dokładnych oględzin mieszkania, w którym wybuchł pożar oraz mieszkań znajdujących się nad i pod pechowym lokalem. Wykonał także w kilku miejscach odkrywek stropu drewnianego, aby mieć pewność, że układ nośny nie uległ destrukcji lub uszkodzeniu. Po zakończeniu czynności kontrolnych przekazał właścicielowi budynku protokół sporządzony w formie papierowej. Z treści protokołu wynikało, że podczas pożaru uległy zniszczeniu jedynie powłoki malarskie, wykładzina i wyposażenie lokalu mieszkalnego, natomiast działanie ognia było na tyle krótkie i powierzchniowe, że ani instalacje, ani konstrukcja budynku mieszkalnego nie uległy uszkodzeniom. Jedynymi zaleceniami zawartymi w powyższym protokole było dokonanie remontu spalonego lokalu mieszkalnego, w miarę posiadanych środków finansowych oraz usunięcie skutków zalania wodą przez strażaków podczas akcji gaśniczej lokalu mieszkalnego znajdującego się poniżej mieszkania, w którym wybuchł pożar. Nie stwierdzono występowania stanu zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia i środowiska. Właściciel budynku udostępnił rodzinie ze spalonego mieszkania lokal zastępczy – niezamieszkałą kawalerkę znajdującą się na parterze budynku do czasu wykonania robót remontowych mających na celu usunięcie skutków pożaru.
Powyżej opisana sytuacja jest przykładem jak najbardziej słusznej i zgodnej z obowiązującymi przepisami reakcji właściciela budynku mieszkalnego w sytuacji działania gwałtownego czynnika zewnętrznego, jakim jest działanie ognia – pożar. Przybył on niezwłocznie na miejsce zdarzenia, natychmiastowo zorganizował wykonanie odpowiedniego przeglądu stanu technicznego budynku, a po otrzymaniu wyników czynności kontrolnych umożliwił jak najszybsze wykonanie zaleceń zawartych w protokole.
Działania prawidłowe!
Właściciel przybył niezwłocznie na miejsce zdarzenia, natychmiastowo zorganizował wykonanie odpowiedniego przeglądu stanu technicznego budynku, a po otrzymaniu wyników czynności kontrolnych umożliwił jak najszybsze wykonanie zaleceń zawartych w protokole.