Source: https://imars.pl/en/uprawnienie-wspolnoty-mieszkaniowej-do-zadania-w-trybie-procesu-sprzedazy-lokalu-w-drodze-licytacji-na-podstawie-przepisow-kodeksu-postepowania-cywilnego-o-egzekucji-z-nieruchomosci-zgodne-z-konstytuc/
Timestamp: 2020-03-29 23:55:57
Legal References Found: art. 16
 art. 17
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 64
 art. 31
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 16
 art. 16
 art. 64
 art. 31
 art. 31
 art. 15
 art. 799
 art. 1710
 art. 64
 art. 31
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 16
 art. 4
 art. 1710
 art. 1710
 art. 1710
 art. 16
 art. 16
 art. 1710
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 1710
 art. 64
 art. 31
 art. 1710
 art. 31
 art. 1710
 art. 16
 art. 1710
 art. 31
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 64

Document Content:
Uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości zgodne z Konstytucją - Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia
By Krzysztof Rożko Nowe przepisy prawne – IV kw. 2015 Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Ustawa o własności lokali 0 Comments
Od 19 października 2015 r. obowiązuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który odpowiedział na pytanie prawne, czy art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (UWL) w zakresie, w jakim przewiduje uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości z powodu długotrwałego zalegania przez właściciela z zapłatą należnych od niego opłat, jest zgodny z Konstytucją.
Skarżący został pozwany przez Spółdzielnię Mieszkaniową w w która domagała się nakazania sprzedaży przysługującego pozwanemu S K własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, należącego do zasobu mieszkaniowego Spółdzielni, w drodze licytacji na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Powódka dowodziła, że pozwany zaprzestał regulowania opłat eksploatacyjnych innych powinności finansowych związanych z funkcjonowaniem Spółdzielni oraz, że odstąpił on od spłaty kredytu zaciągniętego na budowę jego mieszkania.
W związku z zaleganiem przez pozwanego z płatnościami za lokal, prowadzonych było w sądach kilka postępowań, które zakończyły się wyrokami zasądzającymi od niego na rzecz powódki kwoty rzędu kilkunastu i kilkudziesięciu tysięcy złotych.
W konsekwencji w dniu listopada 2009 r. Rada Nadzorcza Spółdzielni podjęła uchwałę upoważniającą Zarząd do wystąpienia do Sądu o nakazanie sprzedaży lokalu pozwanego.
Sąd Rejonowy, uwzględniając powództwo, w wyroku z dnia lutego 2010 r. nakazał sprzedaż w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości przysługującego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należącego do zasobu mieszkaniowego Spółdzielni Mieszkaniowej.
Od powyższego wyroku pozwany wniósł apelację do Sądu Okręgowego, który oddalił apelację. Orzeczenie to jest prawomocne, kończy postępowanie w sprawie nie przysługuje od niego środek odwoławczy, natomiast regulacja prawna będąca przedmiotem niniejszej skargi konstytucyjnej tj. przepis art. 17 z indeksem 10 ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych (USM) w zw. z art. 16 ust. 1 UWL stanowi podstawę niekorzystnego dla pozwanego rozstrzygnięcia.
Uzasadnienie skarżącego
Zagadnienie dotyczące zgodności z Konstytucją RP wskazanych przez skarżącego art. 16 ust. 1 UWL byto już przedmiotem postępowania przed Trybunatem Konstytucyjnym.
Postanowieniem z 14 kwietnia 2010 r., Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział l Cywilny sygn. akt , zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym, czy art. 16 ust. 1 UWL zakresie, w jakim przewiduje uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r.- Kodeks postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości z powodu długotrwałego zalegania przez właściciela z zapłatą należnych od niego opłat, jest zgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 1710 USM w zw. z art. 16 ust. 1 UWL nosi znamiona zbędnego i nadmiernie uciążliwego ograniczenia w sferze ochrony majątkowego ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przepis ten ma charakter wyjątkowy: nadaje spółdzielni mieszkaniowej nadzwyczajne prawo, z którego nie korzystają inni wierzyciele, a mianowicie prawo do uzyskania orzeczenia sądowego uprawniającego do sprzedaży lokalu stanowiącego przedmiot ograniczonego prawa rzeczowego.
Dokonywana na jego podstawie ingerencja w konstytucyjnie chronione prawa majątkowe nie jest uzasadniona żadną z wartości wymienionych wart. 31 ust. 3 Konstytucji RP, lecz ma na celu zaspokojenie roszczeń spółdzielni mieszkaniowej związanych z kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Ingerencja ta jest nadmierna sprzeczna z zasadą proporcjonalności.
Przepis art. 1710 USM w zw. z art. 16 ust. 1 UWL zmierza do ochrony praw majątkowych spółdzielni poprzez pozbawienie osoby korzystającej z lokalu jej prawa w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal tej osoby oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
Tak daleko idąca sankcja nie jest jednak adekwatna do stopnia naruszenia przez uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wobec spółdzielni, której prawa są doskonale chronione poprzez przyznanie spółdzielni legitymacji procesowej do wytoczenia przeciwko zalegającemu z opłatami powództwa o zapłatę, uzyskanie tytułu wykonawczego a następnie przeprowadzenia egzekucji. Zawsze istnieje bowiem ryzyko, że sprzedaż lokalu na podstawie art. 1710 USM w zw. z art. 16 ust. 1 UWL nie doprowadzi do zaspokojenia wierzyciela tj. spółdzielni mieszkaniowej.
W sytuacji gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie uzyska tytułu wykonawczego przeciwko uprawnionemu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wówczas cena uzyskana w toku licytacji zostanie przekazana właścicielowi lokali i może się zdarzyć, że spółdzielnia w dalszym ciągu pozostanie niezaspokojona. W związku z powyższym wyrok uzyskany na podstawie zaskarżonych przepisów nie doprowadzi do ochrony praw majątkowych spółdzielni, zaś jego jedyną konsekwencją będzie pozbawienie uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługującego mu prawa rzeczowego.
Cena uzyskana z licytacji wcale bowiem nie musi odpowiadać cenie rynkowej, ponieważ w przypadku konieczności ogłoszenia drugiej licytacji (art. 983 kpc) lokal może zostać sprzedany za 2/3 jego rzeczywistej ceny. W takiej sytuacji pozwany podstawie art. 1710 USM w zw. z art. 16 ust. 1 UWL będzie stratny, spółdzielnia pozostanie niezaspokojona, a jedynym wygranym będzie nabywca lokalu w drodze licytacji.
W powyższej sprawie zajął także stanowisko Prokurator Generalny, który także zauważył niezgodność art. 16 ust. 1 UWL z art. 64 ust. 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Wg Prokuratora Generalnego, analiza przepisów zaskarżonej ustawy tj. UWL prowadzi do wniosku, że ustawodawca potraktował roszczenia o zapłatę należnych opłat i roszczenie o sprzedaż lokalu z powodu długotrwałych zaległości z tytułu opłat jako “równoległe”. Skorzystanie bowiem z roszczenia o przymusową sprzedaż może być – ale nie musi – poprzedzone bezskuteczną egzekucją zaległych opłat. Można by zatem poczynić założenie, że przymusowa sprzedaż lokalu ma służyć innemu celowi niż zaspokojenie wierzyciela, który dysponuje inną procedurą prawną służącą bezpośrednio wyegzekwowaniu tej należności. Jak podnosił Prokurator Generalny, proces legislacyjny zaskarżonej ustawy, tj. UWL wskazywał na to, że celem tym nie jest wykluczenie właściciela lokalu ze wspólnoty (co odnieść należy także do spółdzielni), lecz skuteczna egzekucja zaległych opłat z ceny uzyskanej w drodze licytacji lokalu, tj. z pominięciem innych sposobów egzekucji.
Prokurator Generalny podnosił, że przymusowa sprzedaż lokalu może dotyczyć dwóch grup posiadaczy lokalu – osób wykraczających przeciwko porządkowi domowemu (również utrudniającym pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali) oraz osób długotrwale zalegających z zapłatą należnych opłat. Prawo do przymusowej sprzedaży lokai u przysługuje w obu tych przypadkach co należy ocenić jako jednakowe potraktowanie różnych podmiotów, sprzeczne z konstytucyjną zasadą równości.
W ocenie Prokuratora Generalnego, w zaskarżonej ustawie przekroczone zostały właściwe proporcje między stopniem ingerencji w prawo własności (prawo majątkowe), a rangą interesu publicznego, który ma podlegać ochronie (interesu osób, o których mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji, którym może być zarówno spółdzielnia jak i wspólnota mieszkaniowa).
Prokurator Generalny oceniał przymusową sprzedaż lokalu jako nadmiernie dolegliwą. W jego opinii środek ten nie jest niezbędny dla ochrony majątkowej poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej gdyż dochodzenie zaległych opłat może odbywać się na zasadach ogólnych lub w postępowaniu upominawczym, o czym stanowi wprost art. 15 ust. 2 UWL.
Prokurator Generalny wskazał na to, że skorzystanie ze sprzedaży przymusowej bezpośrednio prowadzi tylko do wykluczenia dłużnika ze wspólnoty, a dla zaspokojenia swoich roszczeń wspólnota i tak musi uczestniczyć w dalszym postępowaniu egzekucyjnym.
Nieproporcjonalność zaskarżonego środka (przymusowej sprzedaży lokalu) Prokurator Generalny zauważał także na tle przepisów postępowania egzekucyjnego, tj. art. 799 kpc, który nakazuje taki sposób egzekucji, który byłby najmniej uciążliwy dla dłużnika. Natomiast w sytuacji gdy sam ustawodawca wyznacza sposób egzekucji (przymusową sprzedaż lokalu), dłużnik nie ma możliwości domagania się od wierzyciela odszkodowania z tytułu naruszenia tej zasady.
W piśmie z 26 lipca 2013 r. Marszałek Sejmu zajął stanowisko w sprawie w imieniu Sejmu, wnosząc o stwierdzenie, że art. 1710 zdanie pierwsze u.s.m. jest zgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. W zakresie art. 1710 zdanie drugie u.s.m. oraz art. 16 ust. 1 u.w.l. postępowanie powinno zaś ulec umorzeniu ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku.
Odnosząc się do kwestii formalnych, Marszałek Sejmu zwrócił uwagę na to, że ostateczne orzeczenie w sprawie skarżącego zapadło 7 lipca 2011 r. i zostało mu doręczone 8 września 2011 r. Skarga konstytucyjna nosi datę 7 czerwca 2012 r. Marszałek Sejmu przypomniał przy tym, że sytuacja ta jest konsekwencją wadliwego postanowienia sądu o wyznaczeniu pełnomocnika z urzędu, skutkującego odmową dostępu do akt sądowych. Sądowa omyłka pisarska została sprostowana dopiero postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi w Warszawie z 30 marca 2012 r. (sygn. akt I Co 4579/11), które zostało doręczone 11 kwietnia 2012 r. W tych okolicznościach należy, zdaniem Marszałek Sejmu, przychylić się do wniosku o traktowanie tej daty jako miarodajnej dla określenia początku biegu 3-miesięcznego terminu warunkującego dopuszczalność skargi.
Jeśli chodzi o przedmiot zaskarżenia, Marszałek Sejmu stwierdził, że choć w petitum skargi konstytucyjnej skarżący wskazał zarówno art. 1710 u.s.m., jak i art. 16 ust. 1 u.w.l. (ujęte odrębnie), to za właściwy przedmiot kontroli należy uznać art. 1710 u.s.m., który był bezpośrednią i wyłączną podstawą orzeczeń wydanych w sprawie skarżącego. Nie ma potrzeby poszerzać kontroli o art. 16 ust. 1 u.w.l. Marszałek Sejmu wskazał także na konieczność zawężenia kontroli do przesłanki długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5 u.s.m. Tylko bowiem w tym zakresie art. 1710 zdanie pierwsze u.s.m. znalazł zastosowanie w sprawie. Ponadto ani zarzuty skarżącego, ani argumentacja zawarta w jego skardze nie są skierowane wobec całej treści normatywnej art. 1710 u.s.m., lecz odnoszą się wyłącznie do zdania pierwszego tego przepisu, a zatem w zakresie art. 1710 zdanie drugie u.s.m. postępowanie należy umorzyć ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku.
Rozważania merytoryczne Marszałek Sejmu poprzedził uwagą, że problem w rozpoznawanej skardze jest analogiczny do problemu, który był już przedmiotem postępowań przed Trybunałem w sprawach o sygn. P 21/10 i SK 12/12. Sprowadza się on do oceny konstytucyjności przepisu, który umożliwia, w określonych przypadkach, wystąpienie z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu wbrew woli uprawnionego. Drugorzędne znaczenie ma przy tym okoliczność, czy z uprawnienia tego skorzystać może wspólnota mieszkaniowa (jak w przypadku art. 16 u.w.l.), czy też spółdzielnia mieszkaniowa (art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 u.w.l.). Dlatego też, jak zaznaczył Marszałek Sejmu, wywód i argumentacja w pisemnym stanowisku Sejmu musiały być analogiczne do przedstawionych w sprawach o sygn. P 21/10 i SK 12/12.
Analizując treść zaskarżonego przepisu, Marszałek Sejmu wskazał, że w każdej z przesłanek wymienionych w art. 1710 u.s.m., które uzasadniają wystąpienie z żądaniem nakazania przymusowej sprzedaży lokalu, chodzi o zachowanie naruszające obowiązki uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (lub osoby korzystającej z tego lokalu za jego zgodą), a także długotrwałość, sposób działania lub jego skutki, oceniane z punktu widzenia pozostałych uprawnionych do lokali znajdujących się w budynku należącym do spółdzielni. Rozwiązanie przyjęte w art. 1710 u.s.m. stanowi specyficzną formę sankcji organizacyjnej, której celem jest definitywne wykluczenie członka wspólnoty naruszającego w poważny sposób swoje podstawowe obowiązki. Sankcja taka musi z konieczności wiązać się z pozbawieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdyż prawo to determinuje status uprawnionego. Jej podstawowym celem nie jest zaspokojenie wierzytelności spółdzielni mieszkaniowej, lecz ochrona uprawnionych do lokali spółdzielczych na wypadek konfliktów, które czyniłyby wspólne zamieszkiwanie w tym samym budynku utrudnionym (niemożliwym) lub obarczonym zbyt dużym ryzykiem – w tym ryzykiem finansowym. Niedobory wynikające z długotrwałych zaległości w uiszczaniu opłat przez niektórych członków (uprawnionych) musiałyby zostać bowiem „przerzucone” na pozostałe osoby korzystające z lokali, przez podwyższenie kosztów. Marszałek Sejmu zauważył ponadto, że już sam fakt prowadzenia przez spółdzielnię permanentnych sporów sądowych przeciwko osobom uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którzy notorycznie uchylają się od podstawowych obowiązków majątkowych, bez perspektywy definitywnego rozwiązania problemu, może stanowić zagrożenia bytu prawnego samej spółdzielni, a na pewno godzi w poczucie konieczności przestrzegania prawa.
W ocenie Marszałek Sejmu, choć rozwiązanie prawne wprowadzone w art. 16 ust. 1 u.w.l. i odpowiednio stosowane w przypadku spółdzielni mieszkaniowych w związku z art. 1710 u.s.m., jest stosunkowo rygorystyczne, to ma ono charakter ultima ratio. W praktyce zakwestionowany przepis jest stosowany niezmiernie rzadko, a sądy – dokonując oceny przesłanki długotrwałości zaległości z opłatami albo rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego – dysponują na tyle szerokim zakresem luzu decyzyjnego, aby nie ferować wyroków nieuzasadnionych. Marszałek Sejmu zauważył też, że sankcja organizacyjna, o której mowa, nie jest rozwiązaniem wyjątkowym. Podobne rozwiązania przewidziane są również w przypadku innych typów zrzeszeń. Powołując się na literaturę przedmiotu, Marszałek Sejmu stwierdził, że „funkcjonowanie tego typu instrumentów, umożliwiających rozwiązywanie konfliktów między współuprawnionymi (członkami, wspólnikami, akcjonariuszami) bez konieczności sięgania po środek ostateczny, jakim jest rozwiązanie (likwidacja) jednostki, stanowi przejaw racjonalności ustawodawcy, który, ważąc kolidujące ze sobą wartości, przedkłada interes większości (zbiorowości) nad interes indywidualny”. Ewentualne wyeliminowanie art. 1710 u.s.m. spowodowałoby zaś, że sfera spółdzielczych własnościowych praw do lokali stałaby się swoistą „enklawą nieodpowiedzialności”.
Zdaniem Marszałka Sejmu, nawet szerokie ujęcie wzorca kontroli, którym jest art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, nie pozwala obalić domniemania konstytucyjności art. 1710 u.s.m. Przy założeniu właściwej interpretacji tego przepisu, ingerencja w prawa uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest uzasadniona koniecznością ochrony interesów majątkowych spółdzielni mieszkaniowej, a także osób uprawnionych do pozostałych lokali. Są to wartości mieszczące się w katalogu wskazanym w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Marszałek Sejmu podkreślił, że ważąc wartości, należy wziąć pod uwagę, że chodzi o kolizję między interesem indywidualnym a interesem zbiorowości. Oceniane rozwiązanie ma na celu zapewnić prawidłowość funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej przez – stanowiące odpowiednik (substytut) jego wykluczenia – pozbawienie prawa do lokalu nielojalnego uprawnionego, który nie wykonuje swoich podstawowych obowiązków o charakterze czysto majątkowym.
Trybunał Konstytucyjny przychylił się do stanowiska przedstawionego przez Marszałka Sejmu i uznał zgodność zaskarżonego przepisu z Konstytucją.
Problem konstytucyjny, jaki został poddany ocenie Trybunału w niniejszym postępowaniu, polegał na kwestii dopuszczalności (proporcjonalności) ingerencji w prawo majątkowe (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), mającej postać przymusowej sprzedaży tego prawa w drodze sprzedaży licytacyjnej w przypadkach oraz na zasadach określonych w art. 1710 zdanie pierwsze u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. Zdaniem skarżącego, kwestionowane rozwiązanie stanowi ograniczenie zbędne i nadmiernie uciążliwe. „Sankcja” ta, jak ją określa, nie jest przede wszystkim adekwatna do stopnia naruszenia obowiązków przez uprawnionego z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu. Ograniczenie w korzystaniu z prawa majątkowego, jakie wynika z art. 1710 u.s.m., nie spełnia też przesłanki konieczności, o której mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji, gdyż istnieją inne rozwiązania, które dają spółdzielni możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu zaległych opłat. Skarżący wskazuje przede wszystkim, że prawa i interesy spółdzielni są dostatecznie, w jego ocenie, chronione przez przyznanie spółdzielni legitymacji do wytoczenia powództwa o zapłatę przeciwko osobie zalegającej z opłatami, uzyskania tytułu wykonawczego, a następnie przeprowadzenia egzekucji w „trybie tradycyjnym”.
Dokonując oceny konstytucyjności art. 16 ust. 1 u.w.l., Trybunał stwierdził, że „konieczność zapewnienia porządku publicznego oraz wolności i praw innych osób (pozostałych właścicieli lokali w danej nieruchomości) stanowi uzasadnioną wartość konstytucyjną, która może przeważyć nad indywidualnym interesem właściciela zadłużonego lokalu, uzasadniając nawet pozbawienie go własności”. Zdaniem Trybunału, rozwiązanie polegające na przymusowej sprzedaży lokalu w przypadku długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat jest przydatne do realizacji założonego celu – służy ochronie praw innych osób (tj. pozostałych właścicieli lokali w danej nieruchomości), a także porządku publicznego, „gdyż samo sankcjonowanie przez ustawodawcę naruszeń ustawowych obowiązków mobilizuje właścicieli lokali do ich wykonywania”. Jest ponadto rozwiązaniem koniecznym dla ochrony tych wartości na pewnym etapie rozwoju stosunków we wspólnocie.
Co prawda wspólnota może zawsze dochodzić zaległych opłat na zasadach ogólnych przez wytoczenie powództwa, a następnie egzekucję prawomocnego orzeczenia z majątku dłużnika. W tym trybie może również dojść do licytacyjnej sprzedaży lokalu właściciela za długi. Trybunał uwzględnił jednak praktykę sądowego stosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. i stwierdził, że przepis ten jest stosowany dopiero wówczas, gdy dochodzenie zaległych opłat zakończyło się niepowodzeniem i nie ma szans na odzyskanie dotychczasowych należności, a także występuje poważne ryzyko kolejnych zaległości i dodatkowych kosztów związanych z ich dochodzeniem. W ocenie Trybunału, „samo obiektywne zaleganie z zapłatą należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat nie oznacza jeszcze automatycznie spełnienia przesłanki «długotrwałości zalegania» ujętej w art. 16 ust. 1 u.w.l. W orzecznictwie sądowym sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu stosuje się w ostateczności. Dochodzi do niej wówczas, gdy we wspólnocie pojawia się wyraźna konsekwencja długotrwałego zalegania członka wspólnoty z uiszczaniem należności, tj. gdy odczuwalne staje się przerzucenie tego ciężaru na pozostałych właścicieli i istnieje zagrożenie dalszym pogłębianiem się obciążeń finansowych pozostałych właścicieli lokali”. Z tych względów Trybunał stwierdził, że „prawodawca ustanowił takie ograniczenie prawa własności, które jest niezbędne w demokratycznym państwie prawnym dla ochrony wolności i praw innych osób oraz dla porządku publicznego (art. 31 ust. 3 Konstytucji)”.
Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia konstytucyjnej zasady równej ochrony praw majątkowych (art. 64 ust. 2) w związku z niedopuszczalnym – zdaniem skarżącego – równym potraktowaniem podmiotów nierównych, Trybunał wskazał, że „[w]ypadki wymienione w art. 16 ust. 1 u.w.l. odwołują się do konieczności ochrony prywatnych praw i interesów pozostałych indywidualnych właścicieli lokali. We wszystkich sytuacjach chodzi o zapobieżenie lub o powstrzymanie dalszego odczuwania szkód i strat przez właścicieli indywidualnych lokali. Z tego powodu nie ma dużych różnic między nakazem sprzedaży lokalu z powodu długotrwałego zalegania z opłatami oraz z powodu takiego korzystania z własnego lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali nadmiernie uciążliwym. Są to wprawdzie odmienne stany faktyczne, ale ich łączne wymienienie w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest uzasadnione negatywnym wpływem na pozostałych właścicieli. Ten negatywny wpływ w obu wypadkach przekracza normalne ryzyko związane z korzystaniem z lokalu w ramach instytucji odrębnej własności lokalu w domu wielolokalowym. Z tego względu zastrzeżenie w art. 16 ust. 1 u.w.l. jednakowej możliwości licytacyjnej sprzedaży lokalu, eliminującej sprawcę dodatkowych obciążeń pozostałych właścicieli lokali, nie narusza art. 64 ust. 2 Konstytucji”.
WYROK TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO z dnia 8 października 2015 r. sygn. akt SK 11/13 (Dz. U. Nr 204/2015, poz. 1637).
USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119/2003 r. Nr 119, z późn. zm.).