Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ibpbii-2-415-903-14-lcz
Timestamp: 2018-03-21 01:27:45
Legal References Found: art. 14
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 155
 art. 156
 art. 3531
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 10
 art. 30

Document Content:
IBPBII/2/415-903/14/ŁCz | Interpretacja indywidualna
Ustalenia kosztów uzyskania przychodów zbycia nieruchomości nabytej w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie
IBPBII/2/415-903/14/ŁCzinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 8 października 2014 r. (data otrzymania 10 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie:
w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodu należnych odsetek od pożyczki naliczonych do dnia odpłatnego zbycia – jest nieprawidłowe,
W dniu 10 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie.
W lutym 2013 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie usług finansowych Wnioskodawca udzielił pożyczki w wysokości 70 000,00 zł. Zabezpieczeniem spłaty pożyczki była hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego należącym do pożyczkobiorcy. W grudniu 2013 r. kwota pożyczki została podwyższona do 71 242,00 zł a hipoteka na nieruchomości została zmieniona na przewłaszczenie powyższej nieruchomości na zabezpieczenie, co zostało potwierdzone notarialną umową przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie. W tym też momencie w dziale III księgi wieczystej zostało wpisane na rzecz pożyczkobiorcy roszczenie zwrotne przeniesienia własności nieruchomości w chwili spłaty pożyczki. Od grudnia 2013 r. dłużnik nie wywiązał się z żadnej płatności raty pożyczki oraz odsetek. W czerwcu 2014 r. Wnioskodawca zlikwidował działalność gospodarczą. Jako obecny właściciel spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego ze względu na roszczenie wpisane w dziale III księgi wieczystej Wnioskodawca nie ma możliwości sprzedaży niniejszego lokalu. Jednak we wrześniu 2014 r. Wnioskodawca porozumiał się z dłużnikiem w sprawie sprzedaży. W zamian za zrzeczenie się roszczenia wpisanego w dziale III księgi wieczystej o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości dłużnik dostanie wynagrodzenie w wysokości 60 000,00 zł. Wynagrodzenie zostanie wypłacone ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytania:
Czy przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości można uznać za równoznaczne z nabyciem nieruchomości i w związku z tym określić wartość nabycia jako kwotę udzielonej pożyczki...
Czy przy ustaleniu dochodu ze zbycia nieruchomości uzyskany przychód Wnioskodawca może pomniejszyć o koszty nabycia nieruchomości, na które składać się będzie kwota 71 242,00 zł z tytułu udzielonej pożyczki, kwota nieotrzymanych, a należnych odsetek od pożyczki naliczonych do dnia zbycia nieruchomości oraz kwota 60 000,00 zł wynagrodzenia zapłaconego za zrzeczenie się roszczenia zwrotnego do nieruchomości...
Zdaniem Wnioskodawcy, wraz z aktem notarialnym potwierdzającym przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości. Wprawdzie ze względu na roszczenie zwrotne rozporządzanie nieruchomością jest ograniczone, jednak środki uzyskane ze zbycia będą w całości stanowiły dla Wnioskodawcy przychód.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W art. 22 ust 6c znajduje się zapis, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Kosztem nabycia nieruchomości w powyższym przypadku jest kwota udzielonej i niezwróconej przez pożyczkobiorcę pożyczki wraz z należnymi odsetkami. Dokumentem potwierdzającym poniesienie kosztu jest akt notarialny, w którym została określona kwota pożyczki oraz jej oprocentowanie. Drugim elementem poniesionych kosztów nabycia jest kwota wynagrodzenia wypłaconego pożyczkobiorcy w zamian za zrzeczenie się roszczenia o zwrotne przeniesienie. Nie ma znaczenia fakt, że koszty wynagrodzenia za zrzeczenie się roszczenia zwrotnego zostaną poniesione po dacie osiągnięcia przychodu, ponieważ pozostają w ścisłym związku z osiągniętym przychodem.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalność gospodarczą w zakresie usług finansowych udzielił pożyczki na kwotę 70 000,00 zł, której zabezpieczeniem była hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Następnie kwota pożyczki została podwyższona do 71 242,00 zł a hipoteka na lokalu została zmieniona na przewłaszczenie na zabezpieczenie, co zostało potwierdzone notarialną umową przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie. Dłużnik nie wywiązał się z żadnej płatności raty pożyczki oraz odsetek. W czerwcu 2014 r. Wnioskodawca zlikwidował działalność gospodarczą i zamierza sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, gdyż ustalił z pożyczkobiorcą, że za zrzeczenie się roszczenia wpisanego w dziale III księgi wieczystej o zwrotne przeniesienie własności dłużnik dostanie wynagrodzenie w wysokości 60 000,00 zł.
Należy zatem zauważyć, że w opisanej sytuacji mamy do czynienia z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, która należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że: „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.
Nie ma również przeszkód do przyjęcia dopuszczalności zawarcia umowy przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie spłaty wierzytelności. W orzeczeniu z 17 października 1997 r. sygn. akt I CKN 267/97 Sąd Najwyższy potwierdził, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może być przedmiotem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności przy zachowaniu ustawowych wymogów dotyczących zbycia tego prawa.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.
W pierwszym wypadku przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność na wierzyciela – pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela.
W drugim przypadku wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia woli o przeniesienie własności.
Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości (prawa) przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości (prawa) na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości (prawa) przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością (prawem) w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę. Z powyższego wyjaśnienia wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości (prawa) na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje jedynie prawo posiadania i używania rzeczy.
Wyjaśnić należy, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości (prawa) nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Podlegający opodatkowaniu przychód zostanie osiągnięty dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości (prawa), której w opisanej sprawie dokona wierzyciel (Wnioskodawca). W niniejszej sprawie bez wątpienia na skutek zawarcia w grudniu 2013 r. umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie doszło do przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na Wnioskodawcę (pożyczkodawcę). Wnioskodawca - wobec nie spłacenia pożyczki – pozostał właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jako jego jedyny właściciel zawrze też umowę sprzedaży. Transakcja sprzedaży opisanego prawa będzie rodzić więc po stronie Wnioskodawcy określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym - obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, bowiem mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ww. ustawy, tj. sprzedażą prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przed 1 stycznia 2018 r. nabytego w grudniu 2013 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości lub praw jest wartość nieruchomości lub prawa określona w umowie odpłatnego zbycia, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości lub prawa na dzień zbycia. Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy - jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Kosztem uzyskania przychodu będzie zatem zgodnie z przywołanym przepisem koszt nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wynikający z aktu notarialnego nabycia, a więc kwota pożyczki (71 242,00 zł) jakiej Wnioskodawca udzielił pożyczkobiorcy. Udzielona pożyczka była bowiem rzeczywistym uszczupleniem majątku Wnioskodawcy, co prawda nie poniesionym „wprost” na nabycie, jednak związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy udzieleniem pożyczki a nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bezwzględnie istniał. Aby nabyć własność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Wnioskodawca udzielił pożyczki, która nie została spłacona. Koszt ten można powiększyć również o swoiste wynagrodzenie za zrzeczenie się roszczenia wpisanego w dziale III księgi wieczystej (ograniczenie w rozporządzaniu prawem). Koszt ten związany jest z nabyciem własności lokalu i nie ma przy tym znaczenia fakt, że wydatek ten poniesiony zostanie po zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jeśli do jego poniesienia Wnioskodawca jest zobowiązany umową. Wnioskodawca aby dysponować spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego w sposób nieograniczony zgodnie z umową będzie musiał uiścić kwotę 60 000,00 zł. Zatem jest to dla niego koszt uzyskania przychodu, bowiem zapewnia mu prawo swobodnego i nieograniczonego dysponowania swoja własnością.
Należy mieć jednak na względzie fakt, że omówione wydatki nie mogły być wcześniej kosztem uzyskania przychodu w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nie istnieje bowiem możliwość dwukrotnego odliczania tych samych kwot.
Natomiast nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego odsetki od udzielonej pożyczki, gdyż Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków z tego tytułu. Kwota ta nie stanowiła jakiegokolwiek wydatku Wnioskodawcy. Skoro Wnioskodawca ich nie otrzymał, to nie zwiększyły one jego majątku, nie stanowiły podlegającego opodatkowaniu przychodu i pozostały tylko potencjalną korzyścią, która mógłby osiągnąć. Skoro jednak nie osiągnął, to ani nie opodatkował jako przychodu, ani tym bardziej nie może odliczyć jako kosztu, samo naliczenie odsetek nie ma bowiem charakteru wydatku u żadnej ze stron umowy pożyczki. Należne odsetki, które przysługują Wnioskodawcy, nie stanowią wydatku na nabycie nieruchomości, nie zostały przez niego poniesione, bo w majątku Wnioskodawcy nigdy ich nie było.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. W sytuacji Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie wartość tego prawa wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia np. prowizję biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami z tytułu sprzedaży. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czyli kwota 71 242,00 zł (tj. kwota udzielonej pożyczki) oraz kwota związania ze zrzeczeniem się roszczenia wpisanego do działu III księgi wieczystej, tj. kwoty 60 000,00 zł pod warunkiem, że wydatki te nie stanowiły kosztu w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Jeżeli kwota 71 242,00 zł stanowiła koszt w prowadzonej działalności gospodarczej wówczas o nią nie będzie mógł być pomniejszony przychód z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W niniejszej sprawie nie będą natomiast stanowić kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego odsetki od udzielonej pożyczki, gdyż nie zostały przez Wnioskodawcę poniesione.
Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać jedynie w części za prawidłowe.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > IBPBII/2/415-903/14/ŁCz