Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ilpb1-4511-1-592-15-3-tw
Timestamp: 2017-09-25 04:35:45
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 10
 art. 9
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 19
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 10

Document Content:
ILPB1/4511-1-592/15-3/TWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z 27 kwietnia 2015 r. (data wpływu 30 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 10 sierpnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 30 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 29 lipca 2015 r. nr ILPB1/4511-1-592/15-2/TW Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłano w dniu 29 lipca 2015 r., skutecznie doręczono w dniu 31 lipca 2015 r., natomiast w dniu 10 sierpnia 2015 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 6 sierpnia 2015 r.).
W wyniku dziedziczenia po zmarłej mamie w dniu 2 listopada 1999 r. Wnioskodawca otrzymał przydział lokalu mieszkalnego na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu.
W dniu 16 listopada 2009 r. dokonał ustanowienia odrębnej własności tegoż lokalu i przeniesienia własności lokalu na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W dniu 1 lipca 2013 r. sprzedał mieszkanie za kwotę 252.000 zł (dwieście pięćdziesiąt dwa tys. zł).
W bieżącym roku nabył działkę budowlaną w gminie S. we współwłasności z inną osobą w stosunku 50/50 udziałów i w tym roku rozpocznie na tej działce budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego na własne cele mieszkaniowe.
Czy kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu, a jeśli tak jest to w jaki sposób uniknąć tego opodatkowania...
W jaki sposób Wnioskodawca powinien udokumentować wydatki poniesione na budowę domu (czy musi zbierać wszystkie dowody zakupu w czasie trwania budowy czy wystarczy, że będzie posiadaczem/współposiadaczem domu o określonej wartości np. wycenionego przez rzeczoznawcę)...
Do kiedy Zainteresowany musi zakończyć wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania aby uniknąć opodatkowania tej kwoty...
Kiedy uznaje się, że spożytkował przedmiotowe środki na własne cele mieszkaniowe, jakie wydatki są kwalifikowane...
Czy zaciągnięcie kredytu bankowego na budowę domu jest liczone jako poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe...
Zdaniem Wnioskodawcy, zmiana spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na odrębną własność lokalu nie jest jego nabyciem tylko zmianą polegającą na założeniu odrębnej księgi wieczystej. Nie zmienia się wartość wyceny takiego lokalu (spółdzielcze jak i z odrębną własnością osiągają podobną wartość na wolnym rynku a wręcz te z odrębną własnością tanieją bo są droższe w eksploatacji ze względu na konieczność opłacania podatku gruntowego oraz użytkowania wieczystego). Zmiana statusu lokalu ze spółdzielczego na odrębną własność odbywa się za symboliczną opłatą niemającą nic wspólnego z nabyciem wolnorynkowym dzięki ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Te wszystkie przesłanki powodują, że trudno tu mówić o nabyciu lokalu a zatem nie powinno się liczyć 5 lat od daty nabycia nieruchomości, po upływie których następuje opodatkowanie, bo nabycia nie było. Ponadto Wnioskodawca zamieszkiwał w tym mieszkaniu od 1991 roku wraz z mamą. Po jej śmierci 2.11.1999 r. otrzymał własny przydział na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu. W związku z powyższymi w odczuciu Zainteresowanego nie ma podstaw do opodatkowania go z tytułu przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Ponadto Zainteresowany uważa, że uniknięcie opodatkowania możliwe jest na podstawie zwolnienia z opodatkowania w przypadku wydatkowania środków podlegających opodatkowaniu na własne cele mieszkaniowe.
Wnioskodawca uważa, że wystarczające jest posiadanie nieruchomości o określonej wartości rynkowej aby można było uznać, że określona kwota została wydatkowana na budowę wyżej wymienionej nieruchomości. Zbieranie setek dowodów zakupu materiałów budowlanych/usług budowlanych jest niezwykle uciążliwe.
Wnioskodawca uważa, że powinien zakończyć wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania do 31 grudnia 2015 roku aby uniknąć opodatkowania.
Zainteresowany uważa, że kwalifikowane wydatki to wszystkie wydatki związane z powstaniem nowo budowanego domu czyli zakup działki budowlanej, zakup materiałów budowlanych, zakup usług budowlanych, koszty pozostałe takie jak opłaty notarialne, sądowe, opłaty związane z przyłączeniem mediów, opłaty za projekty, pozwolenia, nadzór budowlany itd.
Wnioskodawca uważa, że zaciągnięcie kredytu bankowego jest poniesieniem wydatków na cele mieszkaniowe w kwocie na jaką zaciąga się kredyt.
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika m.in., że Zainteresowany w dniu 16 listopada 2009 r. dokonał ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W dniu 1 lipca 2013 r. sprzedał mieszkanie za kwotę 252.000 zł. W bieżącym roku nabył działkę budowlaną we współwłasności z inną osobą w stosunku 50/50 udziałów i w tym roku rozpocznie na tej działce budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego na własne cele mieszkaniowe.
Na gruncie rozpatrywanej sprawy podkreślić należy, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, z którego ustanowieniem wiąże się uiszczenie wkładu mieszkaniowego – w myśl art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z późn. zm.) – jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Skoro zatem ww. prawo jest niezbywalne, to nie można mówić o jego nabyciu ani zbyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osoby zamieszkujące w takich lokalach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w przywołanym przepisie może być liczony jedynie od nabycia prawa zbywalnego, np. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu mieszkalnego, co w niniejszej sprawie nastąpiło w dniu 16 listopada 2009 r.
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że dokonane w dniu 1 lipca 2013 r. odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na brak upływu pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Oceniając skutki podatkowe sprzedaży ww. lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia będzie zatem – co do zasady – opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, tj. wartością rynkową na dzień zbycia, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (...).
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Należy jednakże zauważyć, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, za ww. wydatki uznaje się również środki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Stosownie do treści art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw (w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych) na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw a także budowę własnego budynku mieszkalnego.
Z analizowanych przepisów jednoznacznie zatem wynika, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mają prawo skorzystać podatnicy, którzy przeznaczyli dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, a także budowę własnego budynku mieszkalnego.
Podsumowując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy kwalifikować do źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ww. ustawy.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym w sytuacji przeznaczenia przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, własne cele mieszkaniowe (spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu). Zatem samo zaciągnięcie kredytu bankowego na budowę domu nie jest kwalifikowane do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.
Za wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może także uznać wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania na budowę własnego budynku mieszkalnego oraz wydatki związane z powstaniem nowo budowanego domu (zakup działki budowlanej, zakup materiałów budowlanych, zakup usług budowlanych, koszty pozostałe takie jak opłaty notarialne, sądowe, opłaty związane z przyłączeniem mediów, opłaty za projekty, pozwolenia, nadzór budowlany).
Jak wskazano w niniejszej interpretacji, zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na enumeratywnie wskazane własne cele mieszkaniowe i dokonania tej czynności najpóźniej przed upływem dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może uznać, w pełnej wysokości te, które zostaną udokumentowane fakturami oraz rachunkami zawierającymi wysokość poniesionego wydatku oraz datę poniesienia wydatku a ponadto zostaną wystawione na imię i nazwisko Wnioskodawcy jako osoby, która wydatek ten poniosła. Faktura czy też rachunek jest bowiem dowodem na to, kto nabywał towary lub usługi. Natomiast zwolnieniu podlegają środki uzyskane z odpłatnego zbycia, które w omawianej sprawie tylko Wnioskodawca uzyskał (albowiem tylko on był właścicielem sprzedanego lokalu) a zatem również wyłącznie on może przeznaczyć te środki na budowę domu stanowiącego jego majątek. Jeżeli zatem wydatki związane z budową domu, pochodzące z kwoty ze sprzedaży mieszkania będą w taki sposób udokumentowane, to będą mogły stanowić dowód poniesienia tych wydatków przez Wnioskodawcę.
Końcowo podkreśla się, że stanowisko Wnioskodawcy uznano w całości za nieprawidłowe. Zauważyć jednak należy, że niektóre kwestie rozstrzygane na kanwie wydanej interpretacji są zbieżne ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Zainteresowanego. Wyjaśnić jednak należy, że uważa on, iż zmiana spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na odrębną własność lokalu nie jest jego nabyciem. Natomiast w opinii tut. Organu czynność przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu mieszkalnego wiąże się właśnie z nabyciem prawa zbywalnego, od którego należy liczyć bieg 5-letniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
ITPB4/4511-215/15/JG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > ILPB1/4511-1-592/15-3/TW