Source: http://www.twojeporady.pl/PL-H5/-/864/testament-czy-darowizna.html?title=Testament%252520czy%252520darowizna
Timestamp: 2014-09-01 13:37:27
Legal References Found: Art. 888

Art. 890
 art. 908

Art. 908

Art. 941

Art. 943

Art. 1008

Art. 1009
 art. 1008
 art. 18
 art. 417
 art. 1
 art. 4

Document Content:
Testament czy darowizna › Nieruchomości › TwojePorady.pl.
twojeporady.pl › Dla Ciebie › Nieruchomości › Odpowiedzi ekspertów › Testament czy darowizna
obsługa prawna odszkodowania separacja radca prawny Ostatnio czytane
Odpowiedzi ekspertów:Cofniecie darowiznyPrzepisanie działkiDziałka budowlanaDarowizna a dlugiArtykuły:Monitoring wizyjny będzie prawnie uregulowanyKiedy należy czyścić komin w domu i co grozi za niedopełnienie tego obowiązkuSkrócona promocja u operatora telefonii komórkowejJak oszczędzać w najbliższym czasie?Wzory dokumentów:Pozew o ustalenie ojcostwa i alimentyPozew o ustalenie bezskuteczności uznania dzieckaUmowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąUmowa pośrednictwa w najmie, sprzedaży nieruchomości
Pytanie:Moja mama po śmierci ojca wykupiła mieszkanie na własność (jest jedynym właścicielem), pomagam jej w opłacaniu rachunków i czynszu i zakupie żywności (nie mieszkam z Nią, mam swój dom). Osoby zameldowane i mieszkające razem z mamą to mój brat (z wyrokiem o eksmisję za znęcanie się nad mamą i alkoholizm, niestety wyrok nie jest wykonany już od dwóch lat ze względu na brak mieszkania socjalnego) oraz dwoje pełnoletnich wnucząt (dzieci drugiego brata, który kilka lat temu został wymeldowany z urzędu, a moja mama jest rodziną zastępczą dla jego dzieci). Mama chce mi przekazać mieszkanie tak, bym była jedyną właścicielką i tak by bracia oraz ich dzieci nie mogli ubiegać się o spadek czy zachowek po Jej śmierci. Moje pytanie brzmi:czy zrobić to testamentem czy lepiej za życia darowizną? Czy trzeba zawrzeć zapisy np. w testamencie o wydziedziczeniu tych osób i to już będzie na 100% moje mieszkanie, czy lepiej darowizna (ale czy te osoby pominięte muszą zgodnie zrzec się tego mieszkania, czy też wystarczy zapis w darowiźnie, że jedynym właścicielem będę ja, a moi bracia nie z powodów wymienionych we wstępie)? Co z wymeldowaniem takich osób z mieszkania w przypadku dziedziczenia oraz w przypadku darowizny (tutaj od razu staję się właścicielem, więc czy mogę wtedy wymeldować te osoby i domagać się opuszczenia mieszkania, czy muszę im zapewnić lokal zastępczy)? Przy darowiźnie wszelkie opłaty związane z utrzymaniem mieszkania będą obciążały mnie jako nowego właściciela? Nie chciałabym ponosić tych kosztów mając w mieszkaniu zameldowane osoby, które absolutnie w tych kosztach partycypować nie chcą i nie będą. Chcę ,by tam zameldowana była i mieszkała tylko moja mama a ja będę Jej pomagać finansowo. Mam swój dom (współwłasność z mężem), czy przy darowiźnie muszę się zameldować w obecnym mieszkaniu mamy? Co z podatkiem od spadku i darowizn?
Odpowiedź Eksperta:Szanowna Pani,
Dokonałam analizy przedstawionego przez Panią stanu faktycznego. Odpowiadając na Pani pytania i wątpliwości:
Tak jak Pani słusznie zauważyła różnica pomiędzy umową darowizny a testamentem polega na tym, że w przypadku zawarcia umowy darowizny stałby się Pani właścicielką lokalu mieszkalnego za życia Pani mamy. Natomiast w przypadku złożenia przez Pani mamę oświadczenia w formie testamentu jest on wykonalny dopiero z chwilą śmierci mamy. Ponadto testament mama może w każdej chwili odwołać i zastąpić go testamentem o innej treści, w której dziedziczyłaby inna osoba, a Pani nie miałaby na to żadnego wpływu. Gdyby miała miejsce taka sytuacja wówczas znaczenie ma ostatni testament spisany przez mamę i on podlega wykonaniu. To przemawia za zawarciem umowy darowizny. W umowie darowizny strony mogą ustanowić dożywotnie prawo zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, np. na rzecz Pani mamy.
Zgodnie z kodeksem cywilnym ( dalej k.c.):
Art. 888 k.c. § 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Art. 890 k.c. § 1. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
§ 2. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron
Oznacza to, że umowa darowizny, której przedmiotem jest lokal mieszkalny powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego.
Ponadto zgodnie z art. 908 § 1 k.c. w umowie darowizny można zastrzec prawo dożywocia:
Art. 908 k.c. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Pani mama w przypadku zawarcia darowizny, jeśli zastrzegłaby w umowie dla siebie prawo dożywocia miałaby prawo do żądania od Pani wskazanych powyżej rzeczy.
Natomiast co do testamentu:
Art. 941 k.c. Rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament.
Art. 943 k.c. Spadkodawca może w każdej chwili odwołać zarówno cały testament, jak i jego poszczególne postanowienia.
Art. 1008 k.c. Spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:
Art. 1009 k.c. Przyczyna wydziedziczenia uprawnionego do zachowku powinna wynikać z treści testamentu.
Oznacza to, że w przypadku sporządzenia przez Pani mamę testamentu w formie aktu notarialnego, aby pozbawić rodzinę prawa do zachowku należy zawrzeć w testamencie pkt o wydziedziczeniu dwóch pozostałych synów. Jednakże nie wyklucza to prawa do domagania się prawa do zachowku zstępnych osób wydziedziczonych (art. 1011 k.c.). Ponadto należy pamiętać, że wydziedziczenie jest możliwe, jeśli spełniony jest jeden z wymogów wymienionych w art. 1008 k.c., tj. uporczywe postępowanie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub dopuszczenie się umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci, lub uporczywe nie wykonywanie obowiązków rodzinnych,
Osoby pominięte nie muszą nic robić, ani niczego się zrzekać. Nie jest wymagane przez prawo, aby musiały składać jakiekolwiek oświadczenia woli. Mieszkanie należy do mamy i tylko od jej oświadczenia woli zależy co stanie się z tym lokalem mieszkalnym. W umowie darowizny musi znaleźć się zapis, że Pani mama przenosi jego własność na Panią. Natomiast bracia nie mają w tej sprawie nic do powiedzenia.
Jeśli natomiast chodzi o lokatorów – tj. brata z wyrokiem eksmisyjnym, który nie otrzymał lokalu socjalnego to zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
2 Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
Oznacza to, że należy wystosować do brata pismo i naliczyć mu co miesięczne odszkodowanie do zapłaty w określonej wysokości. Proponowałabym również udać się do gminy i złożyć wniosek o dostarczenie w trybie natychmiastowym lub wyznaczyć jakiś krótki termin na piśmie na dostarczenie lokalu socjalnego dla brata pod rygorem przekazania sprawy na drogę postępowania sądowego i zażądania odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego przez tak długi okres.
Inna droga to poszukanie lokalu zastępczego przez właściciela dla eksmitowanego. Wystarczy, że znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego przypada co najmniej 5 m2 powierzchni. Pomieszczenie powinno posiadać dostęp do zaopatrzenia w wodę i do wc (chociażby urządzenia te znajdowały się poza budynkiem), posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania i niezawilgocone ściany oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania.
Natomiast co do pełnoletnich wnuków – na początek można zawrzeć z nimi umowę najmu zawarta przez właściciela na czas określony z obowiązkiem zapłaty comiesięcznego czynszu w określonej kwocie, jeśli nie partycypują w żadnych kosztach. Gdy umowa wygaśnie wraz z upływem czasu, na jaki zawarła nie będą mieć tytułu prawnego do zamieszkiwania w lokalu. Wówczas jeśli dobrowolnie nie opuszczą lokalu konieczna będzie w Sądzie sprawa o eksmisję, a za czas zamieszkiwania bez tytułu prawnego odszkodowanie np. w podwójnej wysokości czynszu. Jeśli eksmitowana osoba nie opuści mieszkania wyrok wykonuje komornik.
Zawsze jak najbardziej może się Pani domagać opuszczenia lokalu, który zajmuje się bez tytułu prawnego, a jeśli to nie pomaga to konieczna jest sprawa w Sądzie o eksmisję. Jeśli Sąd orzeknie co do wnuków obowiązek eksmisji bez lokalu socjalnego osoby powinny się wyprowadzić z lokalu same lub można wyegzekwować to prze komornika.
Natomiast wymeldowanie to jedynie czynność administracyjna. Jeśli osoba nie ma tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego to nie ma prawa tam przebywać, a tym bardziej być zameldowana. Wówczas składa się wniosek o wymeldowanie do gminy (urzędu miasta).
Nie jest konieczne, aby Pani po zawarciu umowy darowizny zameldowała się w tym lokalu mieszkalnym. Wystarczy, że będzie miała Pani do niego tytuł prawny.
Natomiast co do kwestii podatkowych:
Zgodnie z art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Zgodnie z art. 4a. ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku (w przypadku dziedziczenia) a w przypadku darowizny poinformują urząd skarbowy w ciągu 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego (złożenia oświadczenia o zawarciu umowy darowizny przez darczyńcę).
Oznacza to, że Pani jako osoba najbliższa – córka nie będzie ponosić kosztów podatku od darowizn i spadków, jeśli Urząd Skarbowy uzyska informację w ciągu 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego.
Reasumując wg mnie korzystniejsze dla Pani byłoby zawarcie umowy darowizny, a następnie przeprowadzenie procedury opisanej powyżej w celu opróżnienia lokalu przez wnuki i brata. Ewentualnie wynajęcie im odpłatnie na podstawie umowy najmu pokoi w tym lokalu tak, aby przyczyniali się do ponoszenia kosztów dotyczących tego lokalu mieszkalnego.
Justyna MiechowskaAdwokat4 lata doświadczenia
Kod porady: TPP-864