Source: https://www.eporady24.pl/przejecie-dzialki-przez-zasiedzenie,pytania,4,50,18523.html
Timestamp: 2020-06-07 05:22:08
Legal References Found: art. 172
 art. 336
 art. 339
 art. 172
 art. 340
 art. 340
 art. 345
 art. 176
 art. 176

Document Content:
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 04.03.2017
Mam problem z pewną małą działką. Siostra mego teścia przepisała swoją część gospodarstwa na Skarb Państwa za rentę (w tym tę działkę). Ona nie żyje od 8 lat. Działka przylega bezpośrednio do mojego pola i domu, mamy na niej ogrodzenie i plac dojazdowy, zawsze uważaliśmy ją za swoją. Teraz przejęło ją starostwo powiatowe i chce nas zmusić do zakupu. Dodam, że do tej działki nie ma dojazdu, z każdej strony jest nasza nieruchomość. Czy możemy tę działkę przejąć przez zasiedzenie?
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż do dnia 18 października 1990 r. nie było możliwe zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa. W chwili obecnej ograniczenie takie nie obowiązuje. Innymi słowy możliwe jest stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie, ale wymaga to wykazania wystąpienia trzech przesłanek.
Zacytujmy istotny w sprawie przepis art. 172 K.c.:
W opisanym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Co prawda, wskazuje Pan, że traktuje tę działkę od zawsze jak własną, ale jednocześnie mają Państwo świadomość, że jest ona własnością starostwa, co powoduje, że posiadanie jest w złej wierze.
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). I tu pojawia się pytanie: z jakim rodzajem posiadania mamy do czynienia w Państwa przypadku, samoistnym, czy zależnym? Poniżej wskażę na dwie przesłanki zasiedzenia.
Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Niestety nie wskazuje Pani, kto płaci podatek od nieruchomości za te działki, kto się nimi zajmuje, kto pielęgnuje, kto czyni nakłady na ww. działki? Czy Starostwo kiedykolwiek występowało względem Państwa o zawarcie umowy dzierżawy?
Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., że dla wykazania posiadania samoistnego należy aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.
Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c., zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.
W opisanym przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat. Zachodzi pytanie, jak działki traktowała siostra teścia? Czy traktowała je także jak własne, czy też zawsze powtarzała, że działki są własnością Skarbu Państwa? Mogło bowiem dojść do przeniesienia posiadania.
Wskazać należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:
Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez siostrę teścia zostało przeniesione na Panią, w takiej sytuacji możliwym jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, iż w Państwa przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas Państwa posiadania łącznie z posiadaniem poprzedników wynosi 30 lat.
Z uwagi na zbyt dużo wątpliwości w szczególności w zakresie posiadania, nie podejmę się oceny, czy jest szansa na skuteczne zasiedzenie, czy też nie. Mając na uwadze tylko stan faktyczny dotychczas przez Pana podany, uważam, że nie zostały spełnione przesłanki do zasiedzenia.