Source: https://www.spadek.info/wystapienie_z_wnioskiem_o_podzial_majatku_wedlug_wlasnego_pomyslu,465,p.html
Timestamp: 2020-06-04 14:54:02
Legal References Found: Art. 212

Art. 212
 art. 213
 art. 212
 art. 1035
 art. 212
 art. 152
 art. 4
 art. 154
 art. 4

Document Content:
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-04-10
Otrzymaliśmy z bratem w spadku po rodzicach mieszkanie o sporej wartości. Żeby dokonać faktycznego, jedna ze stron musiałaby drugą spłacić lub mieszkanie sprzedać, a następnie podzielić uzyskaną kwotę. Wiem, że mój brat nie ma pieniędzy, żeby mnie spłacić ani nie chce zamieszkać w tym mieszkaniu. Ja natomiast chciałbym je przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Proponuję mu, że go spłacę (np. na drodze działu spadku), zrobimy wycenę rzeczoznawcy, ale on odmawia, uzasadniając, że obecnie jest kiepska koniunktura i może za dwa, trzy lata mieszkanie będzie warte więcej. Czy jest jakaś droga prawna, żebym go przymusił do dokonania takiej operacji?
Może Pan bez zgody brata złożyć wniosek o dział spadku. We wniosku należy wskazać, iż jest Pan w stanie spłacić brata z połowy wartości mieszkania.
W Pana przypadku możemy mieć do czynienia z dwoma sposobami likwidacji współwłasności. Odpada nam podział fizyczny – w lokalu jest niedopuszczalny. Pozostaje przyznanie jednej ze stron lub zbycie. Zasadniczo pierwszym, jaki jest brany pod uwagę, jest przyznanie lokalu jednej ze stron.
Art. 212 dotyczy zniesienia współwłasności w trybie sądowym. § 1 dotyczy podziału fizycznego. Podział ten polega na wydzieleniu części rzeczy i przyznaniu każdemu współwłaścicielowi na wyłączną własność części, której wartość powinna w zasadzie odpowiadać udziałowi we własności; dopłaty mają wyrównać różnice wartości, różniąc się tym od spłat, które mają zastąpić przyznanie części w naturze zapłatą sumy pieniężnej. Wymaga to w każdym wypadku ustalenia składu i wartości przedmiotu zniesienia współwłasności, bez czego ustalenie dopłat i spłat nie byłoby możliwe. Wartość rzeczy ulegającej podziałowi (użytkowania wieczystego) ustala się na podstawie cen rynkowych z chwili zniesienia współwłasności. Ustalenie wartości rzeczy wspólnej dla oznaczenia wysokości spłat wymaga z reguły wiadomości specjalnych i uzasadnia przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Biegły, określając rynkową, czyli realną, wartość nieruchomości, powinien kierować się cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej miejscowości lub okolicy (tak orzeczenie Sądu Najwyższego z 12 lutego 1998 r., sygn. akt I CKN 489/97, niepubl.).
W orzeczeniu z 8 sierpnia 2003 r., sygn. akt V CK 174/2002 (Biul. SN 6/04, s. 39) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że określenie „rzecz, która nie daje się podzielić” (art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego) odnosi się nie tylko do takiej rzeczy, która fizycznie (w naturze) nie daje się podzielić, ale także do rzeczy, której podział i przydzielenie na własność poszczególnym współwłaścicielom jest ze względu na stosunki osobiste łączące współwłaścicieli, ich zasobność, stosunki rodzinne albo sam rodzaj wniosków o zniesienie współwłasności niemożliwe. W takiej sytuacji rzecz może być sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. To samo odnosi się do sytuacji, w której żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy.
Art. 212 § 2 pozostawia sądowi decyzję co do wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży. Wyboru tego sąd ma dokonać „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zgodność określonego sposobu zniesienia współwłasności z zasadami prawidłowej gospodarki, co ma szczególne znaczenie przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej (patrz tezy do art. 213), zawód, wiek współwłaściciela, charakter (rodzaj) wspólnej nieruchomości, sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich zdolność finansowa do uiszczenia spłat (dopłat). W orzeczeniu z 28 marca 2003 r., sygn. akt IV CKN 13/2001 (Biul. SN 12/03, s. 36) Sąd Najwyższy uznał, że „ocena okoliczności, które – zgodnie z art. 212 § 2 k.c. w zw. z art. 1035 k.c. – decydują o przyznaniu rzeczy jednemu ze współspadkobierców, należy do sądów rozpoznających sprawę merytorycznie, i sąd kasacyjny mógłby je zakwestionować tylko wtedy, gdyby była rażąco błędna lub oparta na stwierdzeniach oczywiście sprzecznych z dokonanymi ustaleniami”.
Zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nie może nastąpić wbrew jego woli albo gdy żaden współwłaściciel nie życzy sobie takiego sposobu zniesienia współwłasności. Jednakże sąd władny jest, bez narażenia się na zarzut przekroczenia uprawnień wynikających z art. 212, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności, nawet bez zgody uczestników, stosownie do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oczywiście, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd powinien dążyć do tego, aby wszyscy współwłaściciele uzgodnili sposób podziału i przedstawili możliwie zgodny wniosek tak, aby wydane postanowienie odpowiadało ich woli (tak orzeczenie SN z 23 lipca 1982 r., sygn. akt III CRN 161/82, OSNPG 1/83, poz. 2).
Sąd określi wartość mieszkania poprzez wycenę biegłego. Pojęciem podejścia do wyceny nieruchomości określa się sposoby określania ich wartości. Przepis art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami definiuje cztery podejścia, które mogą być użyte do wyceny nieruchomości:
Wartość rynkową nieruchomości otrzymuje się w wyniku zastosowania podejść porównawczego i dochodowego (art. 152 ust. 3 ustawy) – z tym że jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane, natomiast wartość odtworzeniową – w wyniku zastosowania podejścia kosztowego.
Warunkiem zastosowania podejścia porównawczego jest istnienie transakcji rynkowych kupna–sprzedaży dotyczących nieruchomości porównywalnych generalnie w okresie ostatnich dwu lat poprzedzających datę wyceny – czyli, jak wymaga ustawa (art. 153 ust. 1 zdanie trzecie), znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (zgodnie z art. 4 pkt 16 przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).
Podobieństwo nieruchomości jest sprecyzowane w standardach zawodowych. Aby nieruchomości można było uznać za podobne, musi być zachowana tożsamość stanu prawnego (w szczególności nie można porównać prawa własności nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości). Ponadto, szczególnie dla nieruchomości niezabudowanych, istotne jest rozróżnienie ze względu na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Z wynika z tego, że określając wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w rejonie wysokich czynszów, do porównań wybieramy również domy jednorodzinne położone w tym samym rejonie. Standardy zawodowe przypominają o uwzględnianiu relacji popytu i podaży, renomie, a dla nieruchomości komercyjnych jednym z czynników warunkujących ich podobieństwo będzie zbliżony dochód operacyjny netto czy stawki czynszów.
Istotne jest, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki sprzedaży, a także ustalenia zapłaty (§ 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Wyjątkowo można brać pod uwagę ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu – jeśli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Ust. 3 tego paragrafu zawiera katalog szczególnych warunków transakcji.
Według art. 154 ustawy „wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości”.
Tabela taka przedstawia sposób porównywania danych z transakcji z nieruchomością przedmiotową. W poszczególnych wierszach znajdują się cechy rynkowe-atrybuty nieruchomości, które ujmują wpływy następujących parametrów:
Kolejną częścią operatu są uwagi, które służą do wyliczenia wartości średniej. Następnie zsumuje się poprawki.
Potem w kolejnym wierszu umieszcza się skorygowane ceny transakcyjne 1 m2 lokali porównywalnych oraz średnią wartość 1 m2 przedmiotowego lokalu.
Cechy rynkowe nieruchomości.
Poprawki cenowe – zgodnie ze standardami należy stosować poprawki kwotowe, jednak warto umieszczać również poprawkę procentową, która często jest czytelniejsza; w poniższym przykładzie na podstawie poprawki procentowej została obliczona poprawka kwotowa przez przemnożenie zaktualizowanej ceny.
Zakres cenowy (wagi cech rynkowych) – maksymalna poprawka ze względu na dany atrybut. Wielkość tej poprawki wynika z przemnożenia udziału procentowego z ostatniej kolumny przez określony wcześniej przedział cenowy. Przedział cenowy jest to zaś maksymalny przedział cen rynkowych nieruchomości podobnych leżących w porównywalnych dzielnicach (zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).
Zgodnie z wymogami § 32 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), przy określaniu wartości nieruchomości lokalowej należy pamiętać o tym, że nieruchomości lokalową wycenia się wraz z udziałem w gruncie, częściach wspólnych nieruchomości oraz w pomieszczeniach przynależnych. Uregulowanie to jest zgodne z realiami rynku, ponieważ nieruchomości wybrane do porównań były sprzedane za cenę uwzględniającą te elementy (akt notarialny z reguły podaje łączną cenę za nieruchomość lokalową, a nawet jeśli jest są podane ceny poszczególnych składników, to są one przyjęte w wyniku umów między stronami, często w celu zmniejszenia obciążeń podatkowych, nie odzwierciedlają rynku).
To samo dotyczy wyceny użytkowania wieczystego.
Zgodnie § 29 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się:
w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania użytkowania wieczystego,
w przypadku gdy na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a analiza porównywalnych rynków wykazuje transakcje sprzedaży niezabudowanych nieruchomości jako przedmiotu prawa własności wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności na rozszerzonym rynku nieruchomości,
w przypadku gdy brak jest także możliwości przeprowadzenia badania wzajemnych relacji wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu praw własności i współczynnika korygującego obliczonego według niżej podanego wzoru parametrycznego.
Zgoda brata w ogóle nie jest tu wymagana.