Source: http://wspolnotamieszkaniowa.pl/abcwspolnoty/przysluguje-mi-prawo-odrebnej-wlasnosci-lokalu-w-budynku--w-ktorym-nie-powstala-jeszcze-wspolnota-mieszkaniowa-i-zarzad-sprawuje-spoldzielnia./2886.html
Timestamp: 2018-01-17 07:14:11
Legal References Found: art. 18

Art. 18
 art. 29
 art. 27
 art. 27
 art. 27
 art.18
 art. 29
 art. 199
 art. 199
 art. 27
 art. 241
 art. 26
 art. 21
 art. 31
 art. 32
 art. 64
 art. 27
 art. 241
 art. 26
 art. 58

Document Content:
Oznacza to, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli lokali wyodrębnionych, jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali - do czasu podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali (art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) lub wyodrębnienia własności wszystkich lokali w danej nieruchomości (art. 26 ust. 1).
Art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, a art. 29 ust. 1 i 1a dotyczy obowiązku prowadzenia przez zarząd spółdzielni dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu tą nieruchomością, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów i rozliczeń z innych tytułów na rzecz tej nieruchomości.
Treść art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych budzi wątpliwości interpretacyjne. Spory powstałe pomiędzy spółdzielniami a właścicielami lokali, rozstrzygane również na drodze sądowej, dotyczą zakresu zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali, tj. chodzi głównie o to czy zarząd wykonywany przez spółdzielnie na mocy przepisu, uprawnia spółdzielnie do samodzielnego wykonywania - bez potrzeby uzyskiwania zgody właścicieli lokali - wyłącznie czynności zwykłego zarządu mających na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, czy też wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. nadbudowy budynku, czy sprzedaży części gruntu, stanowiących nieruchomość wspólną.
Kwestia ta była przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych oraz sądów cywilnych, przy czym dotyczące jej orzecznictwo jest niejednolite, a nawet przeciwstawne, co szczególnie wyraźnie widać na przykładzie uchwały składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12, oraz uchwały Sądu Najwyższego (SN) z 27 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 122/13.
SN w uchwale (rozstrzygającej zagadnienie prawne i wiążącej sąd w danej sprawie) stwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Ministerstwo podziela stanowisko wyrażone w uchwale NSA, w którym stwierdzono, że zarząd sprawowany na podstawie art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych uprawnia spółdzielnię do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. W związku z wyłączeniem w art. 27 ust. 2 zdanie drugie o spółdzielniach mieszkaniowych możliwości stosowania przepisów ustawy o własności lokali regulujących zarządzanie nieruchomością wspólną (z wyjątkiem art.18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a), do wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu tą nieruchomością będzie miał zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego. Z art. 199 k.c. wynika zaś, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) uznał, że art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji, a także art. 27 ust. 2-5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 Konstytucji.
Żródło:Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju
Tagi: szkoleniami dla zarządcy nieruchomości | szkoleniami dla zarządcy nieruchomości | szkoleniu dla zarządców | szkoleń dla zarządcy