Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek-mieszkalny/ibpb-2-2-4511-56-15-ng
Timestamp: 2017-09-22 19:00:03
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 5
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 26
 art. 24
 art. 28
 art. 9
 art. 24
 art. 25
 art. 7
 art. 26
 art. 1
 art. 26
 art. 1
 art. 7
 art. 28
 art. 7
 art. 10
 art. 7
 art. 7
 art. 7
 art. 10
 art. 10
 art. 7
 art. 14

Document Content:
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w przypadku gdy sprzedający korzystał z ulgi na budowę mieszkań pod wynajem
IBPB-2-2/4511-56/15/NGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 21 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym 26 czerwca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym – jest prawidłowe.
W dniu 21 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
W związku z brakami formalnymi, pismem z 11 czerwca 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-56/15/NG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 26 czerwca 2015 r.
Wnioskodawca od 2002 r. uzyskuje przychody z najmu i rozlicza podatek dochodowy ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 6, wg zasad ogólnych, tj. wg skali podatkowej.
Wynajmowane nieruchomości są własnością Wnioskodawcy i dotyczą kilku nieruchomości nabytych przez niego na przestrzeni ostatnich 13 lat. W skład powyższych nieruchomości wchodzą zarówno budynki mieszkalne, lokale mieszkalne, jak też lokale użytkowe. W powyższym okresie nie nastąpiło zbycie jakiejkolwiek nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Wnioskodawca nadmienia, że nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, w tym działalności gospodarczej w postaci najmu, dzierżawy, sprzedaży nieruchomości, itp.
Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż jednej nieruchomości. Nieruchomość ta została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 30 kwietnia 1997 r. następnie na tej działce został wybudowany budynek (na podstawie pozwolenia na budowę), którego budowa została ukończona w 2002 r., który został wybudowany z prywatnych środków, decyzja – pozwolenie na użytkowanie tego budynku mieszkalnego została wydana 11 lipca 2002 r.
Budowa została rozliczona w ramach wielorodzinnej ulgi budowlanej.
Czy zamierzona sprzedaż nieruchomości w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie traktowana, jako zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, czy też dochód ze sprzedaży powyższej nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tym, że od okresu, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości minął okres 5-cio letni, a nieruchomość ta nie była składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy...
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, która wcześniej była przedmiotem najmu i która nigdy nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, powinien korzystać ze zwolnienia określonego w art. 10 ust.1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca uważa, że w celu zakwalifikowania źródła uzyskiwanych przychodów należy wziąć pod uwagę przede wszystkim fakt, że nabywane nieruchomości służyły przychodom z najmu a nie ich odsprzedaży, o czym świadczy fakt, że na przestrzeni wielu łat, żadna z nabytych nieruchomości wykorzystywana na potrzeby najmu nie została zbyta.
Zdaniem Wnioskodawcy, art. 5 a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określający co należy rozumieć, jako pozarolniczą działalność gospodarczą, wyraźnie rozgranicza przychody, które nie mogą być zaliczane do pozarolniczej działalności gospodarczej z uwagi na to, że są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
Skoro art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia w pkt 6, jako odrębne źródło przychodów najem, podnajem, dzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, to zdaniem Wnioskodawcy, w świetle obowiązujących przepisów nie prowadził on pozarolniczej działalności gospodarczej.
Dlatego Wnioskodawca uważa, że dochód ze sprzedaży nieruchomości (mieszkalnych i niemieszkalnych) stanowi dochód z działalności gospodarczej, jeżeli:
przedmiotem prowadzonej działalności jest obrót nieruchomościami, a więc sprzedaż nieruchomości ma miejsce w wykonaniu działalności gospodarczej,
nieruchomość mieszkalna nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej (np. na potrzeby biura), lecz wynajmowana w celu generowania przychodu z działalności gospodarczej, a następnie została sprzedana,
-żadna z powyższych przesłanek nie została spełniona w przypadku Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nadmienia, że w podobnych sprawach były wydawane interpretacje potwierdzające jego stanowisko, w tym między innymi Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 4 września 2012 r. Znak: IPTPB2/415-391/12-4/Akr – sprawa dotyczyła podatnika (osoby fizycznej), który osiągał przychody z najmu w posiadanej kamienicy, a w związku z zamierzoną sprzedażą jednego lokalu mieszkalnego, jako wyodrębnionej części, podatnik zadał pytanie, czy sprzedaż takiego lokalu należy do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10, ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z udzielonej odpowiedzi na to zapytanie wynika, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną część nieruchomości, w związku z upłynięciem 5-cio letniego terminu, o którym mowa wart, 10 ust. 1 pkt 8 nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto Wnioskodawca zaznacza, że jego zdaniem nawet gdyby w świetle art. 5 a pkt 6 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, zakwalifikowano zbycie tego budynku do pozarolniczej działalności gospodarczej, to zważywszy na art. 14 ust. 2c ustawy, do przychodów z działalności gospodarczej w tym z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą środków trwałych nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (...), a budynek, który zamierza sprzedaż Wnioskodawca ma charakter budynku mieszkalnego.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. budynku mieszkalnego, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy budynek mieszkalny stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ani czy był wykorzystywany w tej działalności.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem kilku nieruchomości, z których uzyskuje przychód z tytułu najmu nieruchomości. Wnioskodawca zamierza sprzedać jedną z tych nieruchomości zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość tę (działkę) Wnioskodawca nabył w 1997 r., na której następnie wybudował budynek mieszkalny. Pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego wydane zostało w lipcu 2002 r. Wnioskodawca skorzystał z odliczeń podatkowych związanych z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem. Wnioskodawca wskazał ponadto, że nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, w tym działalności gospodarczej w postaci najmu, dzierżawy, sprzedaży nieruchomości.
Mając powyższe okoliczności na względzie stwierdzić należy, że jeżeli przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będzie budynek mieszkalny, który nie stanowi towaru handlowego, to przychód z ich sprzedaży stanowić powinien przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przepis ten formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości (m.in. udziału w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość) powstaje w sytuacji, gdy zbycie to nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.
W tym miejscu należy zauważyć, że we wniosku Wnioskodawca wskazał, że korzystał z ulgi budowlanej.
W myśl art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. – podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Na podstawie art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 ze zm.) – podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki, o których mowa w ust. 12 i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997 r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczania, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.
W myśl natomiast art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 09 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw – jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588).
Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, że przepisy te są w istocie przepisami szczególnymi w stosunku do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności wydłużającymi z 5 do 10 lat okres, przed upływem którego zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu. Należy przy tym podkreślić, że art. 7 ust. 14 odwołuje się do daty w której otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń i nakazuje liczyć upływ terminu 10-letniego od końca roku, w którym oddanie budynku do użytku miało miejsce. Istotna dla ewentualnego opodatkowania jest zatem data oddania do użytku budynku, a nie data zakupu gruntu pod tę inwestycję.
Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że pozwolenie na użytkowanie budynku wydane zostało w lipcu 2002 r. Zatem od końca 2002 r. należy liczyć bieg 10-letniego terminu, o którym mowa w art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r., a nie od daty zakupu gruntu.
Podsumowując, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, 10-letni termin, o którym mowa w art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. w przypadku planowanej sprzedaży budynku mieszkalnego upłynął z dniem 31 grudnia 2012 r. Zatem planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie spowoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży.
Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, jednakże nie dla tego, że upłynął 5-letni termin zawarty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz dlatego, że upłynął 10-letni o którym mowa w art. 7 ust. 15 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, albowiem – jak sam wskazał Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku – korzystał on z odliczeń podatkowych związanych z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem (tzw. ulgi budowlanej).
Do uzupełnienia wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przedstawionego przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Budynek mieszkalny > IBPB-2-2/4511-56/15/NG