Source: http://bondi.com.pl/portfolio/prawne-i-metodyczne-aspekty-wyceny-mienia-zabuzanskiego/
Timestamp: 2018-08-22 05:16:48
Legal References Found: art. 149
 art. 7
 art. 7
 art. 11

Art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 154
 art. 154
 art. 80
 art. 154
 art. 4
 art. 11
 art. 11
 art. 11

Document Content:
Prawne i metodyczne aspekty wyceny mienia zabużańskiego – Bondi – wycena mienia zabużańskiego, wycena nieruchomości
Prawne i metodyczne aspekty wyceny mienia zabużańskiego	Beata Szykulska	2017-07-16T11:35:28+00:00
Co to jest mienie zabużańskie? Jak je wyceniać, jakie obowiązują przepisy i procedury postępowania? Na te i kilka innych pytań staram się odpowiedzieć na podstawie własnego doświadczenia w tym zakresie.
(Fragment artykułu, który ukazał się w Biuletynie PTRM wydanym z okazji 5-lecia powstania Towarzystwa)
Podstawy prawne dotyczące wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.
Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestie ?mienia zabużańskiego? jest ustawa z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku) rekompensata przysługuje z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. dokonanego na podstawie:
Przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalenia rekompensaty, o której mowa w ustawie o realizacji prawa do rekompensaty rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany stosować zasady wyceny określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami( t.j. Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2010 roku z późn. zmianami) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z 2004 roku późn. zmianami).
W tej kwestii wypowiedział się Minister Infrastruktury w piśmie z dnia 8 lutego 2011 roku: Ustawa o gospodarce nieruchomościami jest podstawowym aktem prawnym regulującym zasady wyceny nieruchomości, zawiera bowiem generalne definicje dotyczące pojęć z tego zakresu, a także wskazuje osoby uprawnione do wykonywania czynności zawodowych szacowania nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 149 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy działu IV rozdziału I ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Powołany rozdział zawiera pojęcia i definicje stosowane w wycenie nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, zasady oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego oraz upoważnienie ustawowe do wydania przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego. Dodatkowo, w art. 7 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawodawca stwierdził, że w przypadku istnienia potrzeby określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału I działu V ww. ustawy.
Zatem przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty (…) zawierają ogólne wytyczne dotyczące wyceny nieruchomości pozostawionych. W konsekwencji, szczegółowe wytyczne dotyczące wyceny nieruchomości zawiera przepis wykonawczy do Ugn czyli Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz 2109 z 2004 roku).
Postanowienie Wojewody jako dokument wiążący organ i rzeczoznawcę majątkowego w zakresie stanu nieruchomości pozostawionej.
Postępowanie prowadzone przez wojewodę podzielone zostało na dwa etapy. W pierwszym z nich, wojewoda dokonuje oceny kompletności złożonego wniosku i po dokonaniu pozytywnych dla wnioskodawcy ustaleń, kończy się postanowieniem stwierdzającym spełnienie przez wnioskodawcę ustawowych wymogów do uzyskania prawa do rekompensaty. Na postanowienie to nie przysługuje zażalenie.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zabużańskiej, Wojewoda po wszczęciu postępowania, dokonuje oceny spełnienia przez wniosek warunków ustawowych. Pozytywna ocena następuje w drodze postanowienia. W postanowieniu Wojewoda wzywa wnioskodawcę do:
dołączenia do wniosku operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określono wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Operat taki każdorazowo wykonywany jest na zlecenie i na koszt wnioskodawców. W przypadku uprzedniego nabycia nieruchomości Skarbu Państwa w ramach realizacji prawa do rekompensaty- wojewoda wezwie również do dołączenia operatu szacunkowego w którym została określona wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na niej budynków, a także innych urządzeń i lokali.
Postanowienie Wojewody nie zawiera informacji na temat przedmiotu wyceny, poza oczywiście wskazaniem ogólnie nieruchomości, jej powierzchni i położenia.
Dostępne źródła informacji historycznych o Kresach wschodnich; gdzie ich szukać i jak pozyskiwać.
Opis i charakterystyka obszaru rynku, stanowiącego otoczenie nieruchomości pozostawionej, dotyczy stanu sprzed daty opuszczenia jej przez właściciela. Dla dokonania takiej analizy cech charakteryzujących ten rynek i w efekcie opisania go, bez możliwości bezpośredniej obserwacji, podstawę stanowią dostępne materiały i informacje, zawarte przykładowo w:
Księdze Adresowej Polski z 1929 r. (dostępnej na stronie: www.brozbar16.webpark.pl),
Celem analizy jest możliwość określenia porównywalności lokalnego rynku, który przed 1939 rokiem i obecnie leży w granicach Polski z miejscowością, w której znajdowała się nieruchomość pozostawiona. Poniżej przytoczono kilka pozycji zawierających najważniejsze informacje na temat Kresów z okresu przed II wojną światową.
Życie gospodarcze kresów wschodnich Rzeczypospolitej Polskiej – Wiktor Ormicki, Kraków 1929.
Słownik geograficzny Królestwa polskiego i innych krajów słowiańskich – pod redakcją B. Chlebowskiego.
Encyklopedyja powszechna – tom XX – nakład i druk S. Orgelbranda 1865 rok.
Encyklopedja powszechna – ultima thule – tom VIII, 1937.
Rocznik statystyczny 1938.
Statystyka cen – Warszawa 1938.
Mały rocznik statystyczny 1939 – Warszawa 1939.
Księga Adresowa Polski (Wraz z w.m. Gdańskiem) dla Handlu, Przemysłu Rzemiosł i Rolnictwa – z 1930 roku.
Skorowidz miejscowości Rzeczypospolitej Polskiej z oznaczeniem terytorialnie im właściwych władz i urzędów – wydany pod kierunkiem inż. Tadeusza Bystrzyckiego.
Rolnictwo włościańskie w zarysie statystyczno – terytoryjalnym.
Kalendarz Ziem Wschodnich na 1935/1936 rok.
Lasy i leśnictwo w Polsce – Jan Miklaszewski, 1928 roku.
i wiele, wiele innych …..
Dobór, badanie i analiza porównywalnych rynków lokalnych pod katem wypełnienia dyspozycji art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej.
Art. 11. 1. Ustawy o realizacji prawa do rekompensaty(…) określa, że „Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa w ust. 2, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r., z zastrzeżeniem ust. 4.”
Zgodnie z treścią tego artykułu, wartość rynkową nieruchomości pozostawionej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych, przy czym w art. 11 ust. 2 zawarto wykaz porównywalnych województw i miast, na obszarze których wyodrębnia się porównywalne rynki lokalne. W kontekście § 48 rozporządzenia, jako podstawowy rynek lokalny w przypadku miejscowości o statusie miasta prawodawca uznaje rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, a gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona w miejscowości o statusie wsi lub osady – rynki porównywalnych gmin. Biorąc pod uwagę fakt, iż przepis ustawowy, oprócz ograniczenia wyboru rynku lokalnego do obszaru danego porównywalnego województwa lub miasta wydzielonego, nie zawiera innych ograniczeń dotyczących rynku lokalnego, wydaje się, iż w przypadku braku wystarczających danych z tego rynku rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony na podstawie § 26 rozporządzenia, do rozszerzenia rynku lokalnego o inne miejscowości, pod warunkiem, że są one położone na terenie właściwego porównywalnego województwa.
Odnosząc się do wątpliwości zarówno organów prowadzących postępowania jak również rzeczoznawców majątkowych, przy ustalaniu zbioru transakcji rynkowych i obszaru analizowanego rynku, nie można pominąć zapisu art. 11 ust. 1 ustawy dotyczącego „cen przeciętnych”. Należy zauważyć, że zgodnie z definicjami słownikowymi słowo ?przeciętny? oznacza: niczym się nie wyróżniający, zwykły lub reprezentatywny, typowy lub banalny, nieskomplikowany, prosty, a dopiero na ostatnim miejscu ma ono znaczenie matematyczne jako będący wynikiem średniej arytmetycznej. W przytoczonej ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych widoczna jest chęć ustawodawcy do jak największego zobiektywizowania poziomu cen uzyskiwanych na danym rynku lokalnym i nie dopuszczenie do przyjęcia błędnych założeń przy ustaleniu wartości.
Zgodnie z treścią zdania drugiego art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne. Sformułowanie „przeciętne ceny” jest znane polskiemu systemowi prawnemu. Należy stwierdzić, że zwrot „przeciętne ceny transakcyjne” nie powinien być rozumiany jako średnia arytmetyczna. Przepis art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej wskazuje bowiem na liczbę mnogą przeciętnych cen transakcyjnych, a nie na jedną przeciętną cenę transakcyjną. O braku możliwości uznania przeciętnych cen transakcyjnych jako średniej arytmetycznej świadczyć może również użyte przez ustawodawcę w dalszej części przepisu sformułowanie uzyskane za nieruchomości podobne. W wyniku przeprowadzenia danej transakcji można bowiem uzyskać jedną cenę transakcyjną, a nie
Dobór metodyki szacowania nieruchomości pozostawionej na Kresach uzależniony jest od stanu posiadanych danych, takich jak: szczegółowość opisu nieruchomości i jej części składowych, określonego w wyniku jego analizy, w szczególności istnienia na tym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi,opisu i danych dotyczących otoczenia nieruchomości,danych dotyczących porównywalnego rynku lokalnego zbioru danych w bazie cen transakcyjnych i reprezentatywność tego zbioru (tak w aspekcie rynku lokalnego, jak i podobieństwa do nieruchomości wycenianej).
Operat szacunkowy jako dowód w postępowaniu rekompensacyjnym. Swoboda oceny organu w stosunku do treści operatu szacunkowego.
Oczywistym jest, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 K.p.a.), niemniej należy tu odróżnić ocenę dowodu i jego zgodności z prawem od oceny wiedzy merytorycznej i fachowej rzeczoznawcy majątkowego, w ręce którego ustawodawca przekazał określenie wartości nieruchomości.
Minister Infrastruktury w piśmie do Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dotyczącym analogicznej sytuacji oceny operatów szacunkowych jako dowodów w sprawie przy określaniu odszkodowań za nieruchomości nabyte pod realizację dróg publicznych) wyraził stanowisko iż podejmowane przez Ministra Infrastruktury, jako organu odwoławczego, działania związane z oceną prawidłowości operatów szacunkowych, nie mają na celu ingerencji w merytoryczną treść operatu, objętą sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawców majątkowych.
Ocena przez Ministra Infrastruktury operatów szacunkowych dokonywana jest pod kątem ich zgodności z przepisami prawa, a szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę na wytyczne zawarte w wyrokach sądów administracyjnych, które odnoszą się wprost do materii oceny operatów szacunkowych oraz czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 kwietnia 2008 roku w sprawie I SA/Wa 159/08 stwierdził:
Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.
Metodyka szacowania nieruchomości odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Przepis art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje kryteria, którymi musi się kierować rzeczoznawca dokonując tego wyboru.
Również wyrok w sprawie I SA/Wa 1418/09 WSA w Warszawie z 10.12.2009 roku zawiera uzasadnienie:
W przypadkach, gdy dla rozstrzygnięcia sprawy konieczne jest dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego, decyzję oczywiście nadal podejmuje suwerennie organ, co oznacza, że opinia taka jest dla niego jedynie dowodem, podlegającym jego ocenie. Tym niemniej, charakter tego dowodu, polegającego na wyrażeniu poglądu na dany temat przez osobę (jednostkę) posiadającą niezbędną wiedzę specjalistyczną wymaga, by organ, stwierdzając wadliwość opinii, formułował zarzuty bardzo wyważenie a jednocześnie precyzyjnie. W przeciwnym bowiem wypadku, ocena takiego dowodu nie jest ocena swobodną – w rozumieniu art. 80 k.p.a. – a staje się dowolną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie I SA/Wa 225/08 – wyrok WSA w Warszawie z dnia 22.04.2008 roku oraz podobnie w sprawie I SA/Wa 1192/08 wyrok z 23.01.2009 roku:
(…) wprawdzie pozycja rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki, obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego i z tego względu ocena prawidłowości – pod względem merytorycznym – wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością, ponadto wymaga też wiedzy fachowej tym niemniej, należy podkreślić, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien (z oczywistych względów) bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy.(…)
Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który rzeczoznawca majątkowy powinien stosować, jednym z wyznaczników przy wycenie nieruchomości są dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W myśl natomiast art. 4 ust. 16 cytowanej ustawy, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.(…)
Praktyczne zasady wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w świetle przepisów ustawy
Zgodnie z art. 11 ust. 4. Ustawy o realizacji prawa do rekompensaty ?w przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 1, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową?.
Metody wyceny w ramach podejść zawiera Rozporządzenie rady ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w którym w § 20 czytamy, że „W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia lub metodę kosztów zastąpienia”. W § 22 ust. 2 znajduje się również doprecyzowanie, że ?Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów?.
Ponadto najważniejszym chyba jest zapis § 48 ust. 4, który wprost powołuje się na zapis art. 11 ust. 4 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty „Przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków, o której mowa w art. 11 ust. 4 ustawy wymienionej w ust. 1, stosuje się średnie koszty ich odtworzenia lub ich zastąpienia, określone na podstawie analizy”.
Takie zapisy w żaden sposób nie ograniczają rzeczoznawcy majątkowego do zastosowania w procesie szacowania w podejściu kosztowym jedynie metody kosztów odtworzenia.
Ponadto przyjęcie do wyceny „mienia zabużańskiego” metody kosztów zastąpienia jest, w wielu sytuacjach, jedynie słusznym postępowaniem, gdyż zmieniające się uwarunkowania technologiczne, konstrukcyjne i materiałowe doprowadziłyby w konsekwencji do sytuacji kuriozalnych i nie dających się uzasadnić w aktualnych realiach rynku budowlanego.
Zastosowanie jednej z dopuszczalnych metod w podejściu kosztowym uzależnione jest od możliwości wykorzystania i dostępności danych na temat materiałów, które zostały wykorzystane do wzniesienia szacowanych części składowych.
Ze względu na bardzo rozbieżne technologie uważane za powszechnie stosowane w okresie międzywojennym oraz obecnie, a także z uwagi na różnice w możliwości pozyskania i zastosowania poszczególnych materiałów budowlanych do odtworzenia wycenianej substancji budowlanej, jako wskazana do stosowania powinna być metoda kosztów zastąpienia.
Jako przykład na potwierdzenie słuszności stosowania metody kosztów zastąpienia przy wycenie „mienia zabużańskiego” można podać określenie wartości pokrycia dachu słomą. Jak wynika z analiz dotyczących budownictwa mieszkalnego w okresie międzywojennym na obszarze wschodnich województw II Rzeczypospolitej, pokrycie dachu w domach mieszkalnych wykonane ze słomy było jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań konstrukcyjnych, co wynikało przede wszystkim z dostępności materiału oraz prostej technologii pozyskania i wytworzenia elementów. Jednocześnie z danych zawartych w „Normach szacunkowych” Powszechnego Zakładu Ubezpieczeń Wzajemnych zatwierdzonych przez Ministerstwo Skarbu (Państwowy Urząd Kontroli Ubezpieczeń) postanowieniem z dnia 11 sierpnia 1937 roku, wynika, że było to również najtańsze rozwiązanie w okresie przed 1939 rokiem.
Aktualnie pokrycie dachu słomą jest bardzo rzadko spotykanym rozwiązaniem technologicznym. Na terenie kraju istnieje kilka firm specjalizujących się w tego typu pokryciach i jak stwierdzono w trakcie prowadzonych analiz obecnie jest to jedna z najdroższych technologii pokryciowych, którą wykorzystuje się w bardzo indywidualnych i elitarnych obiektach. Dlatego też w przykładowej sytuacji zastosowanie do określenia wartości dachu metody kosztów odtworzenia i ustalenie kosztu wykonania dachu ze słomy w dzisiejszych realiach doprowadziłoby do wielokrotnego zawyżenia wartości szacowanej, podczas gdy przy metodzie kosztów zastąpienia można byłoby przyjąć do wyceny koszt wykonania pokrycia dachowego np. z papy, która obecnie jest najtańszym materiałem pokryciowym.
W tej kwestii wypowiedział się również Minister Infrastruktury w piśmie z dnia 8 lutego 2011 roku.