Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/0113-kdipt3-4011-376-2018-1-asz
Timestamp: 2019-04-19 10:18:36
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 21
 art. 3
 art. 155
 art. 158
 art. 155
 art. 158
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
♦ › Lokal mieszkalny › 0113-KDIPT3.4011.376.2018.1.ASZ
Cele mieszkaniowe - wydatki poniesione na roboty budowlano-remontowe oraz zakup lokalu mieszkalnego
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 12 maja 2018 r. (data wpływu 22 maja 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 5 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej uznania za wydatki na cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na roboty budowlano-remontowe oraz zakup lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.
Lokal mieszkalny ma w założeniu służyć realizacji potrzeb mieszkalnych Wnioskodawczyni oraz Jej męża. Mąż ukończył studia w zakresie automatyka i robotyka oraz podyplomowe w zakresie energetyki. Obecnie pracuje w XX. W związku z jego wysokimi kompetencjami planuje on starać się o pracę na stanowisku kierowniczym w XX oddział w ..... lub w jednej z licznie działających w tym rejonie firm produkcyjno-montażowych (w zakresie automatyki maszyn i urządzeń). Stawki wynagrodzenia oferowane w tej okolicy są większe niż te, na które może on liczyć obecnie lub w okolicach miejsca zamieszkania. Gdyby do pracy w nowej firmie musiał codziennie jeździć z obecnego miejsca zamieszkania to wiązałoby się to z dużą stratą opłat za dojazdy oraz czasu. Dlatego też planowane jest, że w tygodniu mąż będzie mieszkał w lokalu mieszkalnym w ....., a na dni wolne będzie wracał do miejsca obecnego zamieszkania. Również Wnioskodawczyni będzie korzystała z ww. lokalu mieszkalnego podczas swoich wyjazdów do ..... na spotkania z klientami obecnymi lub przyszłymi dotyczącymi prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, Wnioskodawczyni wraz z mężem chce, aby ich 2,5 letnia córka mogła zacząć w przyszłości naukę w ....., gdzie według posiadanych informacji jest wyższy poziom nauczania. Plan związany z poszukiwaniem przez męża pracy w ..... i zamieszkiwania w zakupionym lokalu mieszkalnym został w chwili obecnej odsunięty w czasie przez przyczynę niezależną od Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni będąca w ciąży utraciła dziecko i w chwili obecnej, w związku z tym ciężkim przeżyciem plan wyjazdu do pracy męża do ..... oraz wyjazdy biznesowe Wnioskodawczyni zostały odłożone do chwili uporania się z tą trudną sytuacją życiową. Oczywiście Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje swoje przyszłe życie w ....., gdzie są większe perspektywy uzyskania atrakcyjnej pracy, czy też lepsze kształcenie dziecka, ale na chwilę obecną potrzebują oni chwili ciszy i wytchnienia.
W związku z koniecznością zaciągnięcia kredytu na zakup i „wykończenie” lokalu mieszkalnego oraz z dużymi kosztami utrzymania tego lokalu Wnioskodawczyni chciałaby w chwili obecnej wynająć ten lokal mieszkalny, żeby mogła z kwot uzyskanych z najmu dokonać spłaty kredytu i kosztów z tym lokalem związanych w całości lub w części. Najem ten nie jest i nigdy nie był celem nadrzędnym zakupu lokalu mieszkalnego tylko wynika z konieczności zrównoważenia budżetu rodzinnego. Wnioskodawczyni wraz z mężem w dalszym ciągu zamierza zrealizować swoje plany związane z zamieszkiwaniem w ......, ale w chwili obecnej potrzebują oni w ciszy i spokoju uporać się z swoją stratą.
Czy wydatki na remont domu mieszkalnego oraz związane z zakupem i pracami wykończeniowymi lokalu mieszkalnego w ...... kwalifikują się jako wydatki na cele mieszkalne i w związku z tym dochód osiągnięty ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości (przed okresem 5 lat od daty jej otrzymania) będzie zwolniony z opodatkowania?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na ww. pytanie w części dotyczącej możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej uznania za wydatki na cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na roboty budowlano-remontowe oraz zakup lokalu mieszkalnego. Natomiast wniosek w pozostałym zakresie zostanie rozpatrzony odrębnie.
Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni planuje wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Jednym z celów będzie remont domu mieszkalnego, który jest Jej własnością. Remont będzie obejmował m.in.: remont elewacji budynku mieszkalnego, zakup i montaż drzwi wejściowych oraz drzwi wewnętrznych, zakup materiałów wykończeniowych, takich jak: płytki, płyty gipsowe, farby itp., prace związane z wykonaniem remontu domu, zakup i montaż rolet zewnętrznych, remont, wymiana urządzeń sanitarnych: umywalka, zlewozmywak, WC, odnowienie parkietu (cyklinowanie i lakierowanie). Ponadto, pozostałą część środków Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zakup lokalu mieszkalnego, zgodnie z umową deweloperską z dnia 10 maja 2017 r. Zakupiona nieruchomość będzie w stanie deweloperskim i w związku z tym będzie wymagała wykonania robót wykończeniowych m.in.: w zakresie: malowania ścian, wykonania płytek w łazience, kuchni i przedpokoju, wykonania podłóg, zakupu i dokonania tzw. białego montażu w łazience, zakupu i założenia gniazdek i załączników prądu oraz opraw oświetleniowych, zakupu i montażu stolarki drzwiowej wewnętrznej. Wnioskodawczyni w bieżącym roku złożyła rozliczenie roczne PIT-39 w którym oświadczyła, że dochód uzyskany w 2017 r. ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkalne jej rodziny.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in.: nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem. Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało w niej zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.
Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1468), umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Z regulacji powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został bowiem określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a przepis art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.
I tak, zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy, który został powołany na wstępie, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 cyt. ustawy, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem, jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.
Wyjaśnić należy, że warunkiem niezbędnym do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. W tym miejscu należy wskazać, że celem wprowadzenia zwolnienia podatkowego, co podkreśla się w orzecznictwie, było ułatwienie podatnikom poprawy sytuacji mieszkaniowej. Premiowane jest więc faktyczne spełnienie zakładanych przez ustawodawcę celów, a nie jedynie potencjalne ich zapewnianie np. w formie umowy przedwstępnej (umowy deweloperskiej). Treścią umowy przedwstępnej jest bowiem jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz umowa ta tej własności sama nie przenosi. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie stosownie do tej umowy wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności lokalu, ale nie są z nim równoznaczne. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i tylko umowa zawarta w tej formie przenosi jej własność. W rezultacie brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności (np. sprzedaży) ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 lipca 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 845/07, Lex nr 328143).
Inna wykładnia art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prowadzić może do łatwego obejścia prawa. Umowa przedwstępna/deweloperska nie musi zostać bowiem wykonana i może zdarzyć się sytuacja, że nigdy nie dojdzie do nabycia nieruchomości w niej opisanej. Podatnik natomiast może w oparciu o przepisy prawa cywilnego odzyskać wpłaconą zaliczkę i pomimo tego, że faktycznie środki nie zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości celowej, skorzysta ze zwolnienia podatkowego. W przypadku braku umowy przenoszącej własność nie można uznać, że faktycznie wydatek został poczyniony na tak określony cel.
Odnosząc się do czasowego wynajęcia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię, zauważyć należy, że w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia”. Sąd równocześnie stwierdził, że: „Zgodzić się jednak należy z Sądem I instancji, że dla uznania spełnienia warunków skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe”.
W świetle powyższego, zakup lokalu mieszkalnego (o ile Wnioskodawczyni w ustawowym terminie dwóch lat uzyska prawo własności tego lokalu mieszkalnego – prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego), w którym Wnioskodawczyni będzie realizowała własne cele mieszkaniowe, uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia w części odpowiadającej przychodowi ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanego na ten cel, stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W odniesieniu do wydatków, które Wnioskodawczyni poniesie na roboty budowlano-remontowe domu, a także na wykonanie robót wykończeniowych w zakupionym lokalu mieszkalnym zauważyć należy, że ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęć zawartych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy i nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia zasadne będzie odwołanie się m.in. do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.).
W konsekwencji, wydatkowanie części przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, na roboty budowlano-remontowe w domu (tj. remont elewacji budynku mieszkalnego, zakup i montaż drzwi wejściowych oraz drzwi wewnętrznych, zakup materiałów wykończeniowych, takich jak: płytki, płyty gipsowe, farby itp., prace związane z wykonaniem remontu domu, zakup i montaż rolet zewnętrznych, remont, wymiana urządzeń sanitarnych: umywalka, zlewozmywak, WC, odnowienie parkietu (cyklinowanie i lakierowanie), w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje oraz na roboty budowlano-remontowe w nowo zakupionym lokalu mieszkalnym (tj. malowanie ścian, wykonanie płytek w łazience, kuchni i przedpokoju, wykonanie podłóg, zakup i dokonanie tzw. białego montażu w łazience, zakup i założenie gniazdek i załączników prądu oraz opraw oświetleniowych – o ile będą wbudowane na stałe w ściany, sufity i nie będą stanowić elementu wyposażenia lokalu mieszkalnego, a także zakup i montaż stolarki drzwiowej wewnętrznej), w którym Wnioskodawczyni zamierza w przyszłości zamieszkać, mieści się w wydatkach na własne cele mieszkaniowe, stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2017 r. nieruchomości nabytej w 2012 r. w drodze spadku stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy.
Jednakże, wydatkowanie w części środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na zakup i wykończenie lokalu mieszkalnego (o ile Wnioskodawczyni w ustawowym terminie dwóch lat uzyska prawo własności tego lokalu mieszkalnego - prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego), w którym Wnioskodawczyni będzie realizowała własne cele mieszkaniowe oraz na roboty budowlano-remontowe domu, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje stanowić będą wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni będzie uprawniona w tej części do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Czasowy wynajem ww. lokalu nie pozbawia Wnioskodawczyni prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro nabycia tego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni dokonała w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.
0113-KDIPT3.4011.376.2018.1.ASZ