Source: https://www.eporady24.pl/budynek_mieszkalno_uslugowy_amortyzacja,pytania,15,86,7062.html
Timestamp: 2019-09-20 00:59:39
Legal References Found: art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22

Document Content:
Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 03.04.2013
Jaką stawką powinienem amortyzować budynek mieszkalno-usługowy o powierzchni całkowitej 670 m2, z czego pod działalność przeznaczone jest 500 m2? Budynek leży wzdłuż torów, obok przechodzi też ruchliwa autostrada. Czy mogę wobec tego zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji? Właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna, prowadząca w niej działalność. Część mieszkalna nie podlega amortyzacji.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 „amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi”.
Niemniej jednak art. 22f ust. 4 wskazuje, że „jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu”.
Innymi słowy, w opisanej sytuacji, jedynie od części budynku mieszkalno-usługowego wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej dokonuje się odpisu.
Wskazuje Pan, iż przedmiotowy budynek ma charakter mieszkalno-usługowy, zakładam zatem, iż część usługowa ma charakter samodzielnego lokalu czy lokali niemieszkalnych.
Zgodnie z art. 22i ust. 1 „odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1”.
Dla lokali niemieszkalnych stawka amortyzacyjna wynosi 2,5%.
Ust. 2 pkt 1 art. 22i stanowi, że „podatnicy mogą podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki podwyższać dla budynków i budowli używanych w warunkach:
b) złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4”.
Natomiast za złe warunki używania budynków i budowli uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.
Wydaje się z Pana opisu, że budynek położony jest w miejscu narażonym na znaczne drgania, co uzasadniałoby w przypadku budynku zastosowanie współczynnika 1,2.
Możliwość zastosowania tego współczynnika przewidziana jest jednak dla budynków, a nie dla lokali niemieszkalnych. Wykaz stawek amortyzacyjnych rozróżnia jedynie budynki mieszkalne i niemieszkalne; nie przewiduje istnienia budynku hybrydy jako takiego; przewiduje zaś istnienie lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.
Sporne zatem jest, czy dla lokali można w ogóle zastosować ów współczynnik, moim zdaniem nie.
Jeśli natomiast lokale nie są wyodrębnione, budynek ma charakter albo mieszkalny, albo usługowy. Polska klasyfikacja obiektów budowlanych również nie przewiduje istnienia budynków mieszkalno-usługowych, a jedynie budynki mieszkalne i niemieszkalne.
„W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem) klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem.
należy określić jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie.
następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą «góra – dół» 2: najpierw określa się sekcję – 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie 2 znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu, itp.) najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (3 cyfry) najważniejszą w ramach działu, klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy” [rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)].
Kryterium zaklasyfikowania jest przewaga całkowitej powierzchni użytkowej.
Wydaje się zatem, że jeżeli lokale nie są wyodrębnione, mamy do czynienia z budynkiem niemieszkalnym. W takim przypadku stawka amortyzacyjna wynosi 2,5% i może zostać powiększona przy zastosowaniu współczynnika 1,2.
Pamiętać należy, w odniesieniu do aktualizacji stawki, że:
w razie wystąpienia bądź ustania warunków uzasadniających podwyższenie stawek, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2 art. 22 i (czyli pogorszonych warunków), stawki te ulegają podwyższeniu lub obniżeniu od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające te zmiany;
w przypadku podwyższenia stawek amortyzacyjnych, podanych w Wykazie stawek amortyzacyjnych przy zastosowaniu współczynników należy dla poszczególnych środków trwałych stosować jeden wybrany współczynnik, przez który mnoży się stawkę amortyzacyjną właściwą dla danego środka trwałego, przyjętą z Wykazu stawek amortyzacyjnych.
W 2008 r. kupiłem mieszkanie i je wyremontowałem. Mieszkałem w nim 3 lata, po czym wyjechałem za granicę, a lokal wynająłem. Wiem, że można obliczać amortyzację lokalu, ale nie wiem, jak obliczyć wartość początkową mieszkania i co dalej robić. Proszę o podpowiedzi.
Jestem właścicielką (własność hipoteczna przekształcona w 2008 r.) mieszkania i garażu. Po odziedziczeniu mieszkania w 2007 r. poczyniłam w nim konieczne remonty i wkrótce zaczęłam je wynajmować. Od 2010 r. nie jest to już najem okazjonalny. Najemcy wysyłam rachunki za odstępne + za opłaty. Rozliczałam się na PIT-36, ponieważ moim głównym źródłem zarobków jest praca. Czy mogę uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu amortyzację środka trwałego (1,5% rocznie – bo tyle chyba jest dla lokali hipotecznych)? Czy muszę założyć ewidencję środków trwałych (firmy żadnej nie posiadam) i wprowadzić do niej mieszkanie, żeby uwidocznić jego wartość początkową (określoną przez biuro nieruchomości) i od niej naliczać odpisy amortyzacyjne? Czy można to zrobić od razu za cały zeszły rok w PIT-36? Czy mogę sobie zwiększyć do 10% rocznie amortyzację tego mieszkania, jeśli było ono wybudowane w 1969 roku i od tamtej pory cały czas zamieszkane?
Wycena i amortyzacja kompleksu gospodarczego z wyposażeniem
Dwie osoby fizyczne prowadzące indywidualnie działalność gospodarczą zawiązały spółkę, do której wniosły wkłady, za które zakupiona została stacja paliw (kompletny obiekt, w skład którego wchodzi grunt, budynek i urządzenia). W jaki sposób określić wartość początkową środka trwałego podlegającego dalszej amortyzacji – czy należy całość wpisać do ewidencji środków trwałych jako jedną pozycję i amortyzować jedną stawką, czy każdy składnik majątku wpisać osobno? Jeśli osobno, to w jaki sposób ustalić wartość poszczególnych składników, zarówno tych, które będą podlegały amortyzacji, jak i tych, które amortyzowane nie będą? Czy wówczas wartość wyceny poszczególnych składników musi być równa wartości zapłaconej za cały obiekt?