Source: http://docplayer.pl/929570-Uzasadnienie-projektowana-ustawa-ma-na-celu-stworzenie-rozwiazan-prawnych-dzieki-ktorym.html
Timestamp: 2018-04-20 09:01:35
Legal References Found: art. 903
 art. 906
 art. 908
 art. 75
 art. 97
 art. 98
 art. 5
 art. 7
 art. 8
 art. 23
 art. 70
 art. 14
 art. 11
 art. 18
 art. 471
 art. 27
 art. 24
 art. 666
 art. 25
 art. 666
 art. 158
 art. 208
 art. 28
 art. 31
 art. 32
 art. 72
 art. 38
 art. 2
 art. 50

Document Content:
UZASADNIENIE. Projektowana ustawa ma na celu stworzenie rozwiązań prawnych, dzięki którym - PDF
UZASADNIENIE. Projektowana ustawa ma na celu stworzenie rozwiązań prawnych, dzięki którym
Download "UZASADNIENIE. Projektowana ustawa ma na celu stworzenie rozwiązań prawnych, dzięki którym"
1 UZASADNIENIE Projektowana ustawa ma na celu stworzenie rozwiązań prawnych, dzięki którym możliwa będzie monetyzacja kapitału zakumulowanego w nieruchomościach w ramach usługi odwróconego kredytu hipotecznego świadczonej przez instytucje zaufania publicznego podlegające szczególnym regulacjom. Wydłużanie się przeciętnego dalszego trwania życia, jak również niski poz1om świadczeń emerytalnych zmusza osoby starsze do poszukiwania dodatkowych źródeł dochodów. Wiele z nich chce czerpać dodatkowe środki finansowe z posiadanych zasobów majątkowych, w szczególności z własnej nieruchomości. Jednym z instrumentów umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomościach w płynne środki finansowe jest funkcjonująca na świecie usługa finansowa - odwrócony kredyt hipoteczny, który jest zaliczany do kategorii tzw. usług equity release. Usługi equity release są świadczone w dwóch modelach - w modelu kredytowym (ang. reverse mortgage) oraz w modelu s przedażowym (ang. home reversion). Model sprzedażowy polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na nabywcę z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Model kredytowy, zwany odwróconym kredytem hipotecznym, jest rodzajem kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którego spłata jest odroczona do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje zasadniczo z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie. Podstawową cechą odróżniającą model sprzedażowy od modelu kredytowego jest moment przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz sposób zabezpieczenia interesów spadkobierców zbywcy nieruchomości. W modelu sprzedażowym prawo do nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy. Zasadniczo różny jest też okres wypłacania świadczeń. Tylko w przypadku modelu sprzedażowego środki finansowe wypłacane są do dnia śmierci zbywcy nieruchomości. W praktyce światowej obydwa wymienione modele funkcjonują paralelnie. Należy przy tym zauważyć, że model s przedażowy w większości krajów nie podlega szczególnym regulacjom i jest oferowany na podstawie przepisów prawa cywilnego lub prawa umów. Wyjątkiem jest Wielka Brytania i Irlandia, gdzie umowy dożywocia są regulowane
2 -2 - przepisami szczegółowymi i poddane kontroli ze strony nadzoru finansowego. Natomiast model kredytowy poddany jest na ogół pewnym restrykcjom prawnym ze względu na znaczną różnicę w czasie pomiędzy zawarciem umowy i udostępnieniem środków, a przeniesieniem prawa do nieruchomości. Najbardziej rozwiniętym rynkjem odwróconych kredytów hipotecznych jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale odwrócony kredyt hipoteczny oferowany jest również w innych krajach Europy (m.in. Francja, Niemcy, Węgry, Włochy, Hiszpania, Szwecja) i świata (m.in. Australia, Indie), gdzie podlega regulacjom krajowym. W Polsce usługi equity release są oferowane wyłącznie w modelu sprzedażowym i są kształtowane w oparciu o postanowienia art. 903 i art. 906 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Oz. U. z 2014 r. poz. 121), zwanej dalej "Kodeksem cywilnym", regulujące instytucję renty lub o postanowienia art. 908 Kodeksu cywilnego, który reguluje dożywocie. Należy przy tym zauważyć, że podmioty oferujące usługi w modelu sprzedażowym używają dla określenia swoich usług sformułowania "odwrócona hipoteka", jednakże nie należy umów tego rodzaju utożsamiać z usługą odwróconego kredytu hipotecznego. Oferowanie usług equity release w modelu kredytowym obecnie ograniczają bariery, głównie o charakterze prawnym. Istniejące bariery utrudniają dochodzenie roszczeń przez kredytodawców po śmierci kredytobiorcy. Zgodnie z art. 75 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013, poz. 707, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o księgach wieczystych i hipotece", zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Ponadto, zgodnie z art. 97 ust. l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.- Prawo bankowe (Dz. U. z r. poz. 1376, z późn. zm.), zwanej dalej "Prawem bankowym", bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji prowadzonej wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wyjątek od powyższej zasady stanowi art. 98 ust. l Prawa bankowego, zgodnie z którym bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji przeciwko osobie trzeciej, gdy osoba ta przejmie dług. Celem projektowanej ustawy jest więc wprowadzenie mechanizmów umożliwiających kredytodawcom działającym na polskim rynku oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych, w tym, w szczególności zapewnienie mechanizmów skutecznego dochodzenia ich roszczeń. Jednocześnie projekt ma na celu stworzenie odpowiedniego zakresu ochrony
3 -3- kredytobiorców, przez wprowadzenie szczególnych rozwiązań prawnych takich jak na przykład nałożenie na kredytodawcę obowiązku informacyjnego poprzedzającego zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, umożliwienie kredytobiorcy odstąpienia od umowy, zagwarantowanie prawa do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do śc iśle określonych sytuacji. Ponadto, mając na uwadze tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce, jako efektu życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia, istotne jest zapewnienie spadkobiercom kredytobiorcy możliwości dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości lub otrzymania różnicy wynikającej z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Realizacja powyższych celów nie mogłaby zostać osiągnięta przez zastosowanie innych środków tj. środków o charakterze ekonomicznym, zm1anę sposobu wykładni obowiązujących przepisów, wydanie aktu normatywnego wykonawczego. Jednocześnie wskazać należy, że rozważana była możliwość wprowadzenia zaproponowanych regulacji dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego do Prawa bankowego. Ostatecznie, z uwagi na fakt, iż problematyka odwróconego kredytu hipotecznego, obejmuje kwestie z różnych dziedzin prawa, a beneficjentami projektowanej usługi finansowej będą z założenia głównie osoby starsze, została podjęta decyzja o opracowaniu odrębnego aktu prawnego, który w kompleksowy sposób będzie regulował instytucję odwróconego kredytu hipotecznego. Projektowana ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy (art. l projektu). Po wejściu w życie projektowanej ustawy w obrocie prawnym pojawi s1ę nowy typ umowy nazwanej tj. umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Umowa ta będzie stanowić szczególnego rodzaju umowę kredytu, na mocy której kredytodawca będzie mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po ś mierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia sp łaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej Jego własnością lub przysługujących mu spó łdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. l projektu). Tym samym osoby będące właścicielami nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego będą mogły "odmroz ić"
4 - 4 - kapitał finansowe. zakumulowany w posiadanych nieruchomościach pozyskać dodatkowe środki Obecnie brak jest regulacji, które dotyczyłyby tego rodzaju umowy. Wprawdzie obowiązujące przepisy definiują umowę kredytu (Prawo bankowe) oraz umowę pożyczki (Kodeks cywilny), niemniej jednak w przypadku każdej z tych umów do spłaty udostępnionych środków pieniężnych zobowiązany jest kredytobiorca. Natomiast, istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zwrot udostępnionych kredytobiorcy środków pieniężnych przez jego spadkobierców. Oznacza to, że rozliczanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie odbywać się, co do zasady, z innym podmiotem niż ten, który taką umowę zawarł. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się ponadto tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na kredytodawcę dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na kredytodawcę. Jednocześnie, należy podkreślić, że nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością roszczenia kredytodawcy, a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast kredytobiorca nie ma spadkobierców, nadwyżka ze s przedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, o których mowa w Prawie bankowym (w projekcie, dla zwiększenia czytelności przepisów, zastosowano skrót "bank" na wspólne określenie wszystkich wyżej wymienionych podmiotów (art. 2 ust. 2 projektu)). Ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego podyktowane jest potrzebą zapewnienia pewności i bezpieczeństwa kredytobiorcom, którymi z założenia mają być głównie osoby starsze. Banki s ą bowiem nie tylko odpowiednio wyposażone " kapitałowo" do prowadzenia tego rodzaju działalności (zapewnienie ciągłości realizacji ś wiadczeń), ale podlegają też nadzorowi odpowiednich organów pań s twowych (w Polsce nadzorowi sprawowanemu przez Komi sję Nadzoru
5 - 5 - Finansowego). Drugą stroną umowy o odwrócony kredyt hipoteczny będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 2 projektu). Takie określenie katalogu kredytobiorców implikuje nie tylko definicja umowy odwróconego kredytu wraz z postanowieniami art. 5 ust. l projektu, ale również postanowienia ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 tej ustawy). W projekcie nie okreś l a się natomiast rodzajów nieruchomości, pod względem ich przeznaczenia i sposobu użytkowania, na których bank będzie mógł ustanowić hipotekę zabezpieczającą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego (może to zatem być zarówno budynek, lokal mieszkalny, jak i nieruchomość gruntowa). Oceny, czy dana nieruchomość w przyszłości daje gwarancję odzyskania zaangażowanej kwoty kredytu wraz z odsetkami, będzie każdorazowo dokonywać bank. Obok zabezpieczenia hipotecznego bankowi będzie przysługiwało, przez ujawnienie w księdze wieczystej, roszczenie o przeniesienie na bank prawa przysługującego kredytobiorcy do nieruchomości. Umożliwi to bankowi przejęcie nieruchomości, w innym trybie niż egzekucja, w sytuacji, kiedy spadkobiercy kredytobiorcy nie dokonają spłaty odwróconego kredytu hipotecznego. Tym samym intencją projektodawcy jest stworzenie rozwiązania, które umożliwi szybkie i "pełne" zaspokojenie roszczeń banku. W związku z tym, że w ten sposób w wyższym stopniu niż poprzez prowadzenie postępowania egzekucyjnego będą zaspakajane roszczenia banku z tytułu udzielonego kredytu, wzrośnie także niewątp l iwie skłonność banków do udzielenia wyższych kwot kredytu w stosunku do wartości prawa do nieruchomości niż w przypadku braku w ustawie takiego instrumentu, jak wskazane wyżej roszczenie. Warto podkreślić, że bank me będzie mógł ustanowić innych zabezpieczeń swoich wierzytelności wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż te, które zostały wskazane w ustawie (art. 5 ust. l projektu). Zastrzeżono również, że bank nie będzie mógł uzależnić zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mt. 5 ust. 3 projektu).
6 -6 - Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych (kwoty kredytu) będzie ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje użytkowanie wieczyste lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Wartość rynkowa nieruchomości lub lokalu będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 21 s1erpma 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 6 projektu). Obowiązek dokonania wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego ma zapewnić potencjalnemu kredytobiorcy wiarygodną i rzetelną informację o wartości posiadanej nieruchomości lub prawa, a tym samym pozwoli zweryfikować wysokość zaproponowanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. W projekcie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie ponosić koszty szacowania nieruchomości lub lokalu. Kwestia ta została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcia w samej umowie odwróconego kredytu hipotecznego, która wyraźnie powinna wskazywać stronę zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny. Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank oddaje kredytobiorcy do dyspozycji bezterminowo, ale ich wypłata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie. Oznacza to, że środki te nie muszą być udostępniane dożywotnio. Zgodnie z art. 7 ust. l projektu wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach. Wybór sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy będzie uzgadniany między stronami umowy. Wypłata do dnia śmierci nastąpi więc tylko w przypadku, gdy ś mierć kredytobiorcy nastąpi przed terminem wypłaty wszystkich środków, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Wskazać przy tym należy, że jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, po śmierci jednego nich, prawo do wypłaty przysługujących mu środków, przysługuje pozostałym kredytobiorcom, o ile nabyli oni przysługujący zmarłemu kredytobiorcy udział w prawie do nieruchomości, w wysokości proporcjonalnej do nabytego udziału (aj1. 7 ust. 2 projektu). Zgodnie z art. 8 projektu odwrócony kredyt hipoteczny jest udzielany w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje więk s zość dochodów. Takie rozwiązanie ma na celu ograniczenie ryzyka walutowego zarówno po stronie kredytobiorcy, jak również po stronie banku, który wówczas byłby zobligowany do zastosowania mechanizmów zabezpieczających to ryzyko w niemożliwym do oszacowania na dzień zawarcia umowy odwróconego kredytu
7 - 7- hipotecznego horyzoncie czasowym. 1 ak zostało wskazane na wstępie, wprowadzony nowy produkt będzie s t a nowił ź ród ło finansowania w szczegó lno ś ci dla osób starszych jako możliwo ś ć czerpania korzyśc i finansowych ze zgromadzonych zasobów majątkowych. Podkreślenia wymaga, że dewaluacja polskiej waluty wzg l ędem waluty, w której zac i ągn i ęte zos t ało zo bowi ąza nie lub do której zobow i ąza nie to zosta ł o indeksowane ', skutkuje nie tylko wzrostem kwoty zadłużenia, ale również spadkiem wartości zabezpieczenia. Z problemem tym borykają się aktualnie ty siące Polaków, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w walutach obcych lub indeksowane kursem waluty obcej, w okresie tzw. boomu kredytowego z lat r. Kwestia spłaty odwróconego kredytu hipotecznego będzie miała również znaczenie dla kredytobiorcy w sytuacjach określonych w projekcie ustawy. Jednoc z e ś nie wskazać należy na postanowienia Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleca udzielanie klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, t akże w przypadku klientów o wysokich dochodach (Rekomendacja 6). Ponadto n a leży zw ró cić uwagę na postanowienia uchwalonej w styczniu 2014 r. dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie umów o kredyt z wiązanych z nieruchomościami mieszkalnymi, która w Preambule zwraca uwa gę na istotne ryzyko, jakie niosą ze s obą kredyty walutowe. Ww. dyrektywa w art. 23 ust. l obliguje państwa członkowskie, aby w przypadku walutowych kredytów hipotecznych konsument miał co najmniej prawo do przewalutowania kredytu lub aby wprowadzone zostały dodatkowe mechanizmy zabezpieczające konsumenta przed ryzykiem walutowym. Mając na względzie szczególne grono adresatów projektowanej u s ługi finansowej wprowadzenie rozwiązań polegających na o bowiązku informowania przez kredytodawcę o ryzykach wiążących się z zawarciem umowy o kredyt w obcej walucie, wydaje s ię dalece niewystarcz ające, natomiast w celu uniknięcia potencjalnie niekorzystnych skutków dla beneficjentów usługi (np. w postaci bardziej restrykcyjnej wyceny ryzyka walutowego, co przekładałoby s ię na niższe kwoty kredytu mo ż liwe do zaoferowania seniorom lub naraż ałoby ich na konieczność nabywania dodatkowych zabezpieczeń przed ryzykiem walutowym), propozycja możliwości zawierania umów odwróconego kredytu hipotecznego w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów wydaje s ię uzasadniona. 1 W przypadku kredytu denominowanego w walucie obcej kwota kredytu wyrażo na jest w wa lucie obcej, a uruchomienie kredytu n astę puj e po kursie kupna waluty obcej z dnia uruchomieni a. W przypadku kredyt u indeksowanego kursem waluty obcej kwota kredytu wyrażona jest w walucie polskiej, natomiast w dniu uruchomie ni a środków kwota ta zostaje przeliczona na wa lu tę obcą.
8 - 8- Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego poprzedza dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego, który zawiera istotne informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego (art. 9 projektu). Wprowadzenie takiego rozwiązania ma na celu ochronę kredytobiorców, którymi z założenia mają być osoby starsze. Na podstawie dostarczonego przez bank formularza, w terminie nie krótszym niż siedem dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorca powinien mieć możliwość ustalenia przewidywanej wy okości kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać, w tym terminu i sposobu jej wypłaty, kosztów, które w związku z tym kredytem będzie zobowiązany ponie ść, w tym ich wysokości i sposobu płatności, sposobu zabezpieczenia wierzytelności banku, jak również praw i obowiązków wynikających dla niego z takiej umowy. Informacje przekazywane przez banki będą dostarczane w postaci papierowej lub elektronicznej na jednolitym, wystandaryzowanym formularzu informacyjnym, którego wzór okreś li w rozporządzeniu minister właściwy do spraw instytucji finansowych. Powinno to ułatwić proces porównywania ofert i dokonywania wyboru naj korzystniejszej z nich. Należy podkreślić, że informacje przekazywane przed podpisaniem umowy nie będą stanowiły wiążącej oferty i będą miały jedynie charakter symulacji, w szczególności w zakresie wysokości kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, gdyż opierać s ię będą na informacjach dostarczonych przez klienta oraz danych znanych bankowi na dzień jej udzielania. Dokł adna kwota kredytu może bowiem zostać ustalona dopiero po oszacowamu wartości nieruchomości lub lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów wyceny. Rozwiązanie analogiczne do zaproponowanego występuje na gruncie ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 162, poz. 715, z późn. o kredycie konsumenckim". zm.), zwanej dalej "ustawą Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie dokonywał rów nież oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie. Nie będzie natomiast oceniana, jak to się dzieje w przypadku umów kredytu, zdo lność kredytowa kredytobiorcy, w rozumieniu art. 70 ust. l Prawa bankowego. Obowiązek badania zdo lno ści kredytowej nie znajduje bowiem uza adnienia. Po pierwsze kredytobiorca nie będzie zobowiązany do dokonania spła ty kredytu, z zastrzeżeniem sytuacji wskazanych w projekcie, po drugie spłata odwróconego kredytu hipotecznego będzie następować z kwoty uzyskanej ze sp rzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. [stotny jest natomiast
9 - 9 - poz10m zobowiązań kredytobiorcy, gdyż rodzi ryzyko pojawienia s1ę ewentualnych wierzycieli (art. lo projektu). Elementy umowy odwróconego kredytu hipotecznego, zawieranej w formie pisemnej, zo s tały wskazane w art. ll projektu. Przepis ten ustala otwarty katalog, co oznacza, że umowa może zawierać jeszcze inne dodatkowe elementy. Wraz z umową odwróconego kredytu hipotecznego kredytodawca zobowiązany jest dostarczyć wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy zawierający adres, pod który należy je złożyć. Każdorazowa zmiana umowy odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy jest bezpłatna. Projekt przewiduje, że kredytobiorca będzie mógł bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 13 projektu). Termin na odstąpienie od umowy wynosi trzydzieści dni od dnia jej zawarcia. Jest on dłuższy od tego, który obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego, w odniesieniu do którego prawo odstąpienia od umowy można wykonać w terminie czternastu dni. Wprowadzenie odpowiednio długiego okresu na odstąpienie od umowy odwróconego kredytu hipotecznego podyktowane jest typem kredytobiorców, do których adresowana jest umowa odwróconego kredytu hipotecznego (będą nimi głównie osoby starsze o ograniczonej zazwyczaj wiedzy ekonomicznej i prawniczej) i ma na celu zapewnienie możliwości wycofania się z zawartej umowy bez ponoszenia przez kredytobiorcę istotnych kosztów. Zwrotowi nie będą podlegać jedynie opłaty poniesione przez bank na rzecz organów administracji pa1'1stwowej lub sądów i tylko w takiej części, w jakiej nie są zwracane przez te organy lub sądy bankowi w związku z wycofaniem wniosku o dokonanie określonej czynności urzędowej. Kredytobiorca będzie zobowiązany również do zwrotu bankowi wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu do o dstąpienia od umowy. Kredytobiorca, zgodnie z art. 14 ust. l projektu, będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. Spłacie będzie podlegała suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia s płaty. Bank nie może zastrzec prowizji w przypadku spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę (art. 14 ust. 2 projektu). Spłata nie może zostać także uzależniona od o bowiązku uprzedniego poinformowania banku o zamiarze dokonania s płaty. W przypadku,
10 gdy kredytobiorca spłaci całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, bank zobowiązany jest do potwierdzenia rozliczenia kredytu w terminie czternastu dni od dnia dokonania spłaty (art. 14 ust. 5 projektu). Kredytobiorca będzie mógł w każdym czas1e wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z zachowaniem terminu trzymiesięcznego (art. 15 projektu). Zaproponowany termin wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest analogiczny do terminu, jaki obowiązuje przy wypowiedzeniu umowy kredytu, w którym termin spłaty jest dłuższy niż rok (art. 75a ust. 2 Prawa bankowego). Dodatkowo, w przypadku, gdy bank nie dochowa przedumownego obowiązku informacyjnego o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego lub s porządzi umowę odwróconego kredytu hipotecznego z naruszeniem wymogów określonych w art. 11 projektu, kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia będzie mógł żądać od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę i spłacić całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów. Wprowadzenie proporcjonalnej formuły obn iżenia odsetek i innych kosztów o dziesiątą część wynika ze specyfiki odwróconego kredytu hipotecznego, który będzie mógł być udostępniany w formie wypłat okresowych, ale również w formie wypłaty jednorazowej (art. 16 projektu). W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu, s tanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego posiadać ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, w przypadku gdy ubezpieczenie takie je t wymagane przez bank, utrzymywać taką nieruchomość lub taki lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczegól no śc i dokonywać jej bieżących napraw i remontów oraz terminowo ui szczać podatki i obowiąz kowe op łaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu (art. 17 projektu). Ze względu na fakt, iż nieruchomość pozostaje podstawowym źródłe m zaspokojenia roszczeń banku, wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego, konieczne jest zapewnienie utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie. Obowiązki związa ne z utrzymaniem nieruchomości spoczywają na kredytobiorcy, ponieważ to jemu przez cały okres trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego przysługuje prawo do nieruchomości. Należy jednocześnie uwzględnić fakt, że kredytobiorcami będą głównie osoby starsze o pogarszającej s i ę kondycji zdrowotnej, które
11 - li - mogą nie być w stanie osobiście realizować nałożonych na nie obowiązków. Dlatego też zaproponowane zostało rozwiązanie, które ma uchronić kredytobiorców przed ujemnymi konsekwencjami takiej sytuacji. Jeżeli kredytobiorca nie będzie wykonywał nałożonych na niego obowiązków dotyczących nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank wezwie go do ich dopełnienia wyznaczając termin nie krótszy niż sześćdziesiąt dni. W każdym przypadku bank powinien przyjąć wyjaśnienia, co do przyczyn niewykonania danego obowiązk u. Termin wyznaczony na wykonanie obowiązku powinien być uzależniony od rodzaju obowiązku, który nie został zrealizowany i powinien być dostosowany do działań, które kredytobiorca będzie zobowiązany podjąć w celu jego realizacji. Upływ wyznaczonego przez bank terminu przy jednoczesnym niezrealizowaniu przez kredytobiorcę wskazanych obowiązków będzie s kutkował możliwością skorzystania przez bank z przysługującego mu prawa do żądania, by kredytobiorca upoważnił go do wykonania takich obowiązków w imieniu kredytobiorcy. Udzielenie upoważnienia będzie dobrowolne i będzie mogło być odwołane przez kredytobiorcę w każdym czasie. Sposób rozliczenia kosztów związanych z wykonywaniem upoważnienia będzie regulowała umowa odwróconego kredytu hipotecznego. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego należy wyraźnie wskazać stronę zobowiązaną do poniesienia kosztów upoważnienia. Umowę odwróconego kredytu hipotecznego będzie mógł rozwiązać także bank. Okres wypowiedzenia w takim przypadku będzie wynosił trzydzieści dni. Przypadki, w których bank będzie mógł wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego zostały okreś lone w art. 18 projektu. Jedną z okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez bank jest przeniesienie własności nieruchomości lub spó łdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego, sta nowiących zabezpieczenie tego kredytu, na osoby trzecie. Wyjaśnić przy tym należy, że nie uznano za uzasadnione, by taka umowa o przeniesienie własności zawarta bez zgody banku mogła być nieważna albo bezskuteczna. Interesy banku są bowiem zabezpieczone w wystarczającym stopniu przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości, s półdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego oraz wpis do księgi wieczystej roszczema o przemes1ema własnośc i nieruchomości, spó łdzielczego włas no ściowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego na bank, które są skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ponadto, w takim przypadku na
12 kredytobiorcy będzie ciążyć od powiedzialność odszkodowawcza za sz kodę spowodowaną niewykonaniem zobowiązania, zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego. W przypadku wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego kwota kredytu wraz z odsetkami i innymi op łatami staje się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia. Z uwagi na fakt, iż istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zobowiązanie banku do nieżądania od kredytobiorcy s płaty kredytu, całkowita kwota do zapłaty, tj. suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia s płaty, staje się wymagalna po upływie roku od daty śmie rci ostatniego z kredytobiorców (art. 21 ust. l pkt 2 projektu). Zaproponowana regulacja ma zapewnić spadkobiercom kredytobiorcy odpowiednio długi czas na podjęcie decyzji o dokonaniu sp łaty odwróconego kredytu hipotecznego i tym samym zachowanie prawa do nieruchomości oraz na ewentualne zgromadzenie środków finansowych na ten cel. O możliwości dokonania spłaty odwróconego kredytu hipotecznego bank informuje potencjalnych spadkobierców przez zamieszczenie na swojej stronie internetowej oraz w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim odpowiedniego og łoszenia, zawierającego m.in. informację o zawarciu przez kredytobiorcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego. W przypadku natomiast, gdy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego zostały wskazane przez kredytobiorcę osoby upoważnione do kontaktu z bankiem na wypadek jego śmierc i, także i te osoby są pisemnie informowane przez bank o zawarciu takiej umowy oraz możliwości dokonania sp ł a ty kredytu przez spadkobierców (art. 25 projektu). Zaznaczyć przy tym należy, że osobami wskazanymi przez kredytobiorcę do kontaktu nie muszą być spadkobiercy kredytobiorcy, ale mogą nimi być także inne osoby, które ułatwią bankowi pozyskanie informacji o potencjalnych spadkobiercach kredytobiorcy. Z uwagi na fakt, że ogłoszenie będzie dotyczyło informacji objętych tajemnicą bankową, wart. l 04 ust. 2 Prawa bankowego został dodany pkt 8, który w zakresie, w jakim ujawnienie informacj i o bjętych tajemnicą bankową jest niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, wyłączy ł obowiązek zachowania tajemnicy bankowej (art. 36 projektu). Jeżel i spadkobiercy me zdecydują się na dokonanie spła ty odwróconego kredytu hipotecznego, nastąpi przeniesienie w ł asności nieruchom ości lub spó łdzielcze go włas no ściowego prawa do lokalu. lub prawa użytkowania wieczystego sta nowi ącyc h
13 zabezpieczenie hipoteczne, z tym, że roszczenie o przeniesienie ww. praw stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty, tj. po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy (art. 22 projektu). Z chwilą zawarcia umowy o przeniesienie wła s ności nieruchomości lub spó łdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego wartość nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami określonymi w umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Umowę o przemesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego w celu zaspokojenia roszczeń banku, bank może zawrzeć ze spadkobiercami kredytobiorcy, wykonawcą testamentu, jeżeli został powołany, kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony, a spadkobiercy nie uzyskali jeszcze stwierdzenia nabycia spadku albo poświadczenia dziedziczenia, kuratorem, jeżeli został ustanowiony, lub z osobą trzecią, jeżeli zostało przeniesione na nią prawo do nieruchomości (art. 27 projektu). W terminie trzydziestu dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego, w celu rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego, bank obowiązany jest zlecić oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty bank zwraca odpowiednio każdej z osób wymienionych w art. 27 projektu, z wyjątkiem kuratora spadku i kuratora, bądź składa do depozytu sądowego, ewentualnie zawiadamia te osoby, że wartość wierzytelności wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest wyższa niż wartość nieruchomości (art. 28 projektu). Wskazany powyżej sposób zaspokojenia roszczeń banku me wyłącza możliwości wszczęcia przez bank egzekucji z nieruchomości w przypadku postawienia kredytu w stan wymagalności. Sposób zaspokojenia roszczeń banku pozostawiony jest jego decyzji. Odpowiedzialność kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców ograniczona jest do wysokości wartości nieruchomo ś ci lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 24 ust. l projektu). Bank może zażądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie wyjątkowo. w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 24 ust. 2 projektu, i to pod warunkiem, że zaspokojenie z nieruchomości jest niemożliwe lub możliwe jest
14 - l-+ - jedynie częściowo oraz do wysokości kwoty, o jaką została zmmejszona wartość nieruchomości lub w wysokości różnicy pomiędzy kwotą uzy skaną z egzekucji a całkowitą kwotą kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami. Wprowadzenie, na zasadzie wyjątku, nieograniczonej odpowiedzia lności osobistej kredytobiorcy oraz jego spadkobierców ma na celu stworzenie mechanizmu skł an iaj ącego kredytobiorcę (względnie jego spadkobierców) do poprawnego wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Bank może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie kuratora oraz upoważnienie go do przeniesienia własności nieruchomości lub spó łdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego (art. 26 ust. l i 2 projektu). Kurator ustanawiany jest w przypadku, gdy upłyn ął rok od daty śmierci kredytobiorcy i całkowita kwota do zapłaty s tała się wymagalna oraz brak jest podstaw prawnych do powołania kuratora spadku, o którym mowa w art. 666 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r.- Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101), zwanej dalej "ustawą - Kodeks postępowania cywilnego", i na dzień rozpoznania przez sąd wniosku banku w tej sprawie nie zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub nie został zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Kurator, do którego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 25 lutego L 964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788, z późn. zm.) dotyczące kurateli, działajako zastępca pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców, również tych znanych oraz tych, co do których nie ma sporu, że są uprawnieni do dziedziczenia. Kuratora, zgodnie z mt ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, na wniosek banku, będzie ustanawiał sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości (art. 34 pkt l projektu). Celem przyjętego rozwiązania jest uproszczenie rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego oraz zmniejszenie kosztów banku z tym związanych, w porównaniu do przypadku, w którym sądem właściwym do ustanowienia kuratora byłby sąd spadku, a w1ęc są d właściwy dla miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art. 25 Kodeksu cywi lnego miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejsce, gdzie dana osoba zamieszkuje z zamiarem sta łego pobytu. Ustalenie właściwości miejscowej sąd u spadku uzależnione byłoby zatem od konieczności uprzedniego wykazania przez bank istnienia wskazanego wyżej zamiaru przebywania przez zmarłego kredytobiorcę w danym miejscu z zamiarem stałego pobytu. To zaś niejednokrotnie byłoby znacznie utrudnione, pociągałoby za
15 sobą dodatkowe koszty po stronie banku i prze s uwałoby w czaste możliw ość dokonania rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Działanie kuratora nie kończy się jednak z c hwilą przemestema na bank własności nieruchomości lub spó łdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego sta nowiących zabezpieczenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Jego zadaniem jest bowiem także dopilnowanie prawidłowości rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. W sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego kurator może pozywać i być pozywany. Kurator będzie mógł podejmować czynności do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia po kredytobiorcy (art. 26 ust. 2 i 3 projektu). Koszty działania kuratora ponosi bank (art. 26 ust. 4 projektu). W przypadku natomiast, gdy powołany zostanie kurator spadku na podstaw ie art. 666 ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, po upływie roku od daty ś mierci kredytobiorcy, bank może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o upoważnienie kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości lub spółdzielczego włas nościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego s tanowiących zabezpieczenie hipoteczne i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Kurator spadku w sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego pozywać i być pozywany. W celu stworzenia prawnej możliwości dokonania przez kuratora spadku ww. czynności dokonano odpowiedniej zmiany przepisów ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, polegającej ustawie art (art. 34 pkt 2 projektu). na dodaniu w tej Mając na względzie, że prowadzenie działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych będzie powodowało ekspozycje banku na ryzyko długowieczno ś ci, w projekcie zaproponowano, aby banki, których suma wierzytelności z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego przekracza 5% odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału, do czynności szacowania ryzyka długowieczności powołały aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalno ś ci ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2013 r. poz. 950 i 1289) (art. 20 projektu). Zaproponowany limit nie tyle wyznacza dopuszczalny zakres działalności kredytowej w zw i ąz ku z udzielaniem umów odwróconego kredytu hipotecznego (art. 71 ust. l - lc Prawa bankowego), co zobowiązuje do powołania aktuariosza w celu odpowiedniego zarzą d za ni a ryzykiem dłu gow i ecz n ośc i. Problem z arządza nia ryzykiem d łu gow i ecz ności jest o tyle istotny w odniesieniu do proponowanej
16 usługi finansowej, że w przypadku wzrostu skapitalizowanego długu kredytobiorcy ponad wartość nieruchomości s tanowiącej zabezpieczenie s płaty odwróconego kredytu hipotecznego ryzyko straty ponosi kredytodawca. Zaproponowany limit zaangażowania w wysokości 5% odpowiednio funduszy włas nych lub funduszy oddziału nawiązuje do podobnych przepisów prawa europejskiego (m.in. rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, dalej " rozporządzenie CRR") oraz krajowego porządku prawnego (m.in. Prawo bankowe), w zakresie limitów koncentracji wierzytelności. Przepis art. 208 ust. 3 rozporządzenia CRR wprowadza obowiązkowy udział rzeczoznawcy majątkowego w procesie weryfikacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie spłaty, w odniesieniu do kredytów, których wartość przekracza 3 mln euro lub 5% funduszy własnych. Z kolei przepisy prawa krajowego obligują banki do przestrzegania limitów koncentracji wierzytelności wobec jednego podmiotu lub podmiotów powiązanych kapitałowo lub organizacyjnie na poziomie nieprzekraczającym 25 % funduszy własnych. Zaproponowany limit 5% zaangażowania odpowiednio funduszy własnych lub funduszy o ddziału w wierzytelności z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa działalności kredytodawców poprzez wprowadzenie mechanizmu, który po przekroczeniu ustalonego limitu koncentracji w zakresie działalności polegającej na udzielaniu odwróconych kredytów hipotecznych, będzie o bligował bank do zaangażowania podmiotu profesjonalnego w proces zarządzania ryzykiem długowieczności. Ochronie interesów kredytobiorców mają s łużyć także zaproponowane regulacje w zakresie upadłości banku. Ich celem jest uregulowanie sytuacji, w której do dnia ogłoszenia upadłości środki pieniężne z tytułu umowy odwróconego kredytu hjpotecznego zostały udostępnione kredytobiorcy jedynie w części. W przypadku takim proponuje się, aby z chwilą o głoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie niewykonanej części ulegała rozwiązaniu. Ponadto proponuje s ię także, aby niezwłocznie po og łoszeniu upadłości banku syndyk masy upadło ś ci był zobowiązany do złożenia do w łaściwego s ądu rejonowego wniosku o zmmejszeme sumy hipotecznej do kwoty o dpowiadającej sumie wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed s płatą, należnych do dnia s płaty, z tym, że odsetki nalicza s ię do dnia o g ło s zenia upadł oś ci (art. 32 i 33 projektu).
17 Projekt przewiduje również rozwiązania szczególne w odniesieniu do aktualnie obowiązujących zasad odpowiedzialności za długi spadkowe. Wartość nieruchomo śc i lub prawa, na których ustanowione zostało zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu wartości czynnej spadku. Do wartości stanu czynnego spadku będzie mogła zostać zaliczona wyłącznie kwota, którą bank zwraca spadkodawcom, wykonawcy testamentu albo kwota, którą bank złożył do depozytu, zgodnie z art. 28 ust. 2 projektu (a projektu). Wartość nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu zachowku do wysokości stanowiącej sumę wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą, należnych do dnia spłaty (art. 30 projektu). Zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomośc i, s półdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku, dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej będzie bezskuteczny (art. 31 projektu). Projektowana ustawa zawiera także przepisy szczególne do art. 31 ust. l i art. 32 ustawy o k s ięgach wieczystych i hipotece w zakresie, w jakim zezwala na wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku na podstawie zaświadczenia o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. S ust. 2 projektu). Ponadto, przepisy projektowanej ustawy wprowadzają wyłom od zasady zaspokojenia wierzyciela hipotecznego wyłącznie w drodze postępowania egzekucyjnego (art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), gdyż przyznają bankowi roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne. Projektowana ustawa zezwala także, w drodze wyjątku od zasady wyrażonej w art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, na ograniczenie rozporządzania prawem do nieruchomości. Przewiduje s ię bowiem możliwość zastrzeżenia w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, aby zbycie własności nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego, mogło być uza l eżnione od zgody banku (art. 12 projektu). Zbycie bez zgody banku nie wpływałoby wprawdzie na s kuteczno ś ć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku, ale umożliwiałoby bankowi wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 18 ust. l pkt 2 projektu). Regulacja ta podyktowana jest tym, że
18 bank może dochodzić zwrotu wypłaconej kwoty kredytu w zasadzie tylko z nieruchomości s tanowiącej zabezpieczenie hipoteczne. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego me będzie objęta regulacjami ustawy o kredycie konsumenckim (art. 37 projektu). Mając na uwadze, że potencjalni kredytobiorcy to głównie osoby starsze zdecydowano s ię na wypracowanie rozwiązań, które mają zapewnić szerszą ochronę konsumentom niż ustawa o kredycie konsumenckim (m. in. szerszy obowiązek informacyjny, dłuż s zy termin na odstąpienie od umowy czy prawo do bezpłatnej przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego). Zgodnie z art. 38 projektu proponuje się, aby ustawa weszła w życie po upływie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia, biorąc pod uwagę fakt wprowadzenia nowego typu umowy w obrocie prawnym, jak również interes s połeczny. Należy zaznaczyć także, że projektowana ustawa nie wprowadza obowiązku oferowania przez banki usługi odwróconego kredytu hipotecznego, a jedynie przewiduje taką możliwość. Wskazać należy, że instytucje uprawnione na mocy projektu ustawy do oferowania tej usługi uzależniają wyrażenie swojej gotowości do jej świadczenia od ostatecznego k s ztałtu projektowanych rozwiązań legislacyjnych. Zawarte w projekcie regulacje me stanowią przepisów technicznych w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm aktów prawnych (Dz. U. Nr 239, poz oraz z 2004 r. Nr 65, poz. 597), dlatego projekt ustawy nie podlega procedurze notyfikacji. W opinii projektodawcy regulacja nie mieści s ię w zakresie przedmiotowym zagadnień podlegających konsultacjom z Europejskim Bankiem Centralnym, zgodnie z art. 2 ust. l decyzji Rady 98/415/WE z dnia 29 czerwca 1998 r. w spraw1e konsultacji Europejskiego Banku Centralnego udzielanych władzom przepisów prawnych (Dz. Urz. UE L 189 z , s. 42). krajowym w sprawie projektów Projekt ustawy nie jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej. W związku z art. 50 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o tinansach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 885, z późn. zm.) należy w s kazać, że przepisy projektowanej ustawy nie spowodują zmian w wydatkach sektora finansów publicznych. Projektowany akt prawny będzie wiązał się ze zwięk s zeniem liczby spraw w są dach powszechnych, tak w wydziałach
19 - 19- prawa cywilnego, jak i w wydziałach ksiąg wieczystych, np. spraw o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego z powództwa banku po zrealizowaniu przez niego roszczenia o przeniesienie własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, o wp1s roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokaju, o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu na opróżnione miejsce hipoteczne. Projektowana regulacja spowoduje pojawienie się nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku banku. Należy jednak podkreślić, że projektowane zmiany nie będą skutkować zwiększeniem wpływu spraw w stopniu wymagającym zwiększenia liczby etatów w pierwszym roku obowiązywania nowych rozwiązań. Projektowany akt prawny może natomiast mieć wpływ na zwiększenie dochodów sektora finansów publicznych. Wpływ ten uzależniony będzie od stopnia rozwoju akcji kredytowej w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych i może obejmować wpływy z tytułu opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów banków z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego oraz wpływy z tytułu kosztów postępowań sądowych w związku z realizacją roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości. Zgodnie z art. S ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414, z późn. zm.) oraz 52 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r.- Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. poz. 979) projekt został udostępniony na stronach urzędowego informatora teleinformatycznego - Biuletynu Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji.