Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0461-itpp3-4512-157-2017-1-ab
Timestamp: 2018-04-23 11:33:51
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 223
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 120
 art. 41
 art. 41
 art. 2
 art. 10
 art. 5
 art. 7
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 88
 art. 47
 art. 57

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0461-ITPP3.4512.157.2017.1.AB
Opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych stawką 8% podatku, opodatkowania sprzedaży powierzchni użytkowej (handlowej) stawką 23% podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących budynku, w którym są ww. lokale oraz powierzchnia użytkowa.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016, poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2017 r. (data wpływu 22 lutego 2017 r.), uzupełnionym w dniach 9 i 24 marca 2017 r. (daty wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych stawką 8% podatku, opodatkowania sprzedaży powierzchni użytkowej (handlowej) stawką 23% podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących budynku, w którym są ww. lokale oraz powierzchnia użytkowa – jest prawidłowe.
W dniu 22 lutego 2017 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniach 9 i 24 marca 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych stawką 8% podatku, opodatkowania sprzedaży powierzchni użytkowej (handlowej) stawką 23% podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących budynku, w którym są ww. lokale oraz powierzchnia użytkowa (handlowa).
We wniosku oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).
W dniu 8 sierpnia 2016 r. Spółka nabyła nieruchomość (od jednostki prowadzącej działalność gospodarczą), na którą składa się prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z usytuowanymi na niej budynkami, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności. Zakup został dokonany ze zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Firma, od której Spółka zakupiła nieruchomość, nabyła ją 5 grudnia 1990 r.
Jest to nieruchomość inwestycyjna, która została nabyta w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, poprzez uzyskanie zysku z tytułu wzrostu jej wartości w przyszłości, przez co Spółka kwalifikuje ją jako towar. Nie jest więc traktowana jako środki trwałe, a jako nieruchomości inwestycyjne. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie są od niej naliczane odpisy amortyzacyjne. Przy nabyciu nie dokonano odliczenia podatku naliczonego. Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i opis stanu faktycznego dotyczy jednego budynku, oznaczonego w akcie notarialnym z dnia 8 sierpnia 2016 r. dokumentującym zakup tej nieruchomości jako budynek biurowy, o powierzchni 1.322,20 m2.
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Spółka przystąpiła do modernizacji zakupionych budynków. Nakłady na modernizację ww. budynku przekroczą 30% jego wartości początkowej. W wyniku tych prac powstaną na czterech kondygnacjach lokale mieszkalne, o powierzchni nieprzekraczającej 150 m2 (powierzchnia żadnego z tych mieszkań nie przekroczy 150 m2).
Każde z mieszkań będzie miało wydzieloną księgę wieczystą. Spółka nie podjęła jeszcze decyzji, w jaki sposób nastąpi sprzedaż mieszkań. Rozważane są dwie opcje:
sprzedaż poszczególnych mieszkań odbiorcom końcowym,
sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych jednemu odbiorcy.
Na parterze budynku powstaną powierzchnie handlowe przeznaczone pod wynajem. Spółka dokona modernizacji również tych powierzchni. Wraz z zakupem nieruchomości Spółka przejęła dwie umowy najmu. Są to umowy z operatorami sieci komórkowych na wynajem powierzchni dachu, gdzie umiejscowione są maszty antenowe i inne urządzenia niezbędne do świadczenia usług telekomunikacyjnych. Od 8 sierpnia 2016 r. Spółka wynajmuje też część powierzchni dla firmy, od której nabyła tę nieruchomość.
Planowana jest sprzedaż całej powierzchni handlowej (po dokonaniu prac modernizacyjnych) dla jednego odbiorcy. Będzie to sprzedaż całej powierzchni użytkowej, bez wydzielania poszczególnych lokali pod wynajem. Dla tej części nieruchomości będzie jedna księga wieczysta. Sprzedaż zmodernizowanego budynku nastąpi w podziale na część mieszkalną i użytkową.
Urząd Statystyczny w Łodzi zakwalifikował ten budynek do PKOB grupa 112, klasa 1122 –„Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed zakupem przez Spółkę nieruchomości, co potwierdza art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, podany na fakturze dokumentującej sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki. W związku z tym nieruchomość nie spełnia warunków pierwszego zasiedlenia, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Nie nastąpiło również ulepszenie w wyniku poniesionych wydatków na modernizację tej nieruchomości, ponieważ ulepszenie nie dotyczy towaru handlowego. Omawiana nieruchomość będzie stanowiła dla Spółki towar handlowy, co wyklucza ujęcie jej zakupu w ewidencji środków trwałych. Takich operacji zakupu nieruchomości, ich komercjalizacji i sprzedaży będzie kilka, ponieważ jest to podstawowy przedmiot działalności Spółki. W momencie sprzedaży nie będzie to ani głównym, ani jedynym aktywem firmy. W aktywach firmy będą także inne nieruchomości, które zostaną zakupione w celu komercjalizacji.
lokali mieszkalnych o powierzchni poniżej 150 m2 z wydzielonymi księgami wieczystymi odrębnymi dla każdego lokalu nastąpi ze stawką VAT 8% zarówno w przypadku sprzedaży pojedynczych lokali mieszkalnych odbiorcom końcowym, jak i w przypadku sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych jednemu odbiorcy,
powierzchni użytkowej nastąpi ze stawką VAT 23%?
Czy w przypadku sprzedaży części mieszkalnej ze stawką VAT 8% i sprzedaży części użytkowej ze stawką VAT 23% spółka może odliczyć VAT od wydatków poniesionych na modernizację tego budynku?
Zdaniem Wnioskodawcy, wyrażonym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku:
Spółka stoi na stanowisku, że zarówno sprzedaż pojedynczych lokali mieszkalnych, o powierzchni poniżej 150 m2 i wydzielonych księgach wieczystych, odbiorcom końcowym, jak i wszystkich lokali mieszkalnych jednemu odbiorcy, nastąpi ze stawką VAT 8%.
Spółka stoi na stanowisku, że sprzedaż części użytkowej nastąpi ze stawką VAT 23%
Spółka stoi na stanowisku, że w przypadku sprzedaży części mieszkalnej ze stawką VAT 8% i części użytkowej ze stawką VAT 23%, Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na modernizację opisanego budynku.
Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm., zwana dalej „ustawą”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:
stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%;
W art. 41 ust. 12 ustawy postanowiono, że stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Treść ust. 12a tego artykułu wskazuje, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.
Treść art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (ust. 12c cytowanego artykułu).
Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z poźń. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.
Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r, poz. 1892).
Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 10 tej ustawy, właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
Wskazać należy, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) we własnym budynku, nie dojdzie do dostawy towarów ani do świadczenia usług. Czynność ta nie wypełnia bowiem przesłanek zawartych w art. 5 ust. 1 oraz art. 7 i 8 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym pozostanie poza zakresem przepisów tej ustawy. Czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie natomiast sprzedaż wyodrębnionych lokali.
W odniesieniu do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego należy wskazać, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Analiza treści wniosku oraz przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że planowana dostawa wyodrębnionych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy budynku biurowego oraz części powierzchni użytkowej (handlowej), która nie jest przedmiotem najmu, nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ stanowić będzie czynność dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia tych lokali, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Bez znaczenia dla powyższego rozstrzygnięcia pozostaje fakt, że miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku – jako całości, w którym zostały wydzielone lokale mieszkalne – bowiem o ich zasiedleniu może być mowa dopiero wówczas, gdy – po wyodrębnieniu lokali w wyniku przebudowy – zostaną one przekazane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (np. sprzedaży, najmu). W odniesieniu do części użytkowej (handlowej), która jest od 8 sierpnia 2016 r. przedmiotem najmu należy stwierdzić, że również nie będzie zwolniona od podatku na podstawie ww. przepisu, mimo że nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, jednak do dnia sprzedaży nie upłynie okres co najmniej dwóch lat.
Opisana transakcja nie będzie również korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie zostanie spełniona przesłanka zawarta w pkt a) tego przepisu. Co prawda – jak wynika z treści wniosku – przy nabyciu budynku Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż jego sprzedaż była zwolniona od podatku. Jednak od wydatków na przebudowę tego budynku prawo do odliczenia przysługiwało, gdyż – co do zasady – sprzedaż obiektów budownictwa mieszkaniowego jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zatem istniał związek zakupów ze sprzedażą opodatkowaną. Ponadto – jak wskazują okoliczności sprawy – nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jednym z warunków jest konieczność wykorzystywania towarów będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.
Wobec tego dostawa wyodrębnionych w tym budynku lokali mieszkalnych, których powierzchnia nie przekracza 150 m2 będzie opodatkowana 8% stawką podatku. Natomiast sprzedaż powierzchni użytkowej (handlowej) będzie opodatkowana 23% stawką podatku.
Jednocześnie należy stwierdzić, że Spółce – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy – przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących ww. budynku, ze względu – jak już wskazano – na związek tych wydatków ze sprzedażą opodatkowaną, o ile nie zaszły wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.
0461-ITPP3.4512.157.2017.1.AB