Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Zarzad_majatkiem_wspolnym__Komentarz-ebook/p02035158i020
Timestamp: 2018-07-19 11:50:32
Legal References Found: Art.	199
	Art.	200
	Art.	201
	Art.	202
	Art.	203
	Art.	204
	Art.	205
	Art.	208
	Art.	209
 Art.	1035
 Art. 865
	Art. 866
	Art. 18
	Art. 19
	Art. 20
	Art.	21
	Art.	22
	Art.	23
	Art.	24
	Art. 25
	Art. 26
	Art. 27
	Art. 28
	Art. 29
	Art. 30
	Art. 31
	Art. 32
	Art. 32
	Art. 33
 Art.	27
	Art. 36
	Art.	361
	Art.	37
	Art.	38
	Art.	39
	Art.	40
 art. 44
 art. 44
 art. 1035
 art. 199
 art. 18
 art. 3
 art. 27
 art. 199
 art. 195
 Art. 199
 art. 195
 art. 196
 art. 196
 art. 197
 art. 196
 Art. 199
 Art. 199
 art. 865
 art. 36
 art. 48
 art. 46
 art. 1035
 art. 1036
 Art. 199
 art. 1035
 art. 1035
 art. 3
 Art. 199
 art. 36
 Art. 199
 art. 199
 art. 199
 Art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 155
 Art. 199
 art. 155
 Art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 199
 Art. 199
 art. 379
 art. 251
 art. 690
 art. 199
 Art. 199
 art. 199
 art. 199
 Art. 199
 art. 209
 Art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 200
 art. 201
 art. 202
 art. 203
 art. 204
 art. 205
 art. 208
 art. 209
 art. 209
 Art. 199
 art. 206
 art. 206
 art. 203
 Art. 199
 art. 199
 art. 203
 art. 203
 Art. 199
 art. 185
 art. 31
 Art. 199
 art. 221
 art. 16
 art. 17
 Art. 199
 art. 201

Document Content:
Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz [Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski, Anna Stępień-Sporek] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00303 005351 12767176 na godz. na dobę w sumie
Autor: Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski, Anna Stępień-Sporek Liczba stron:
ISBN: 978-83-8092-059-0 Data wydania: 2017-09-14
zarząd majątkiem wspólnym Komentarz redakcja naukowa Małgorzata Balwicka-Szczyrba Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski Anna Stępień-Sporek, Anna Sylwestrzak KOMENTARZE PROBLEMOWE WARSZAWA 2016 Stan prawny na 1 października 2015 r. Wydawca Magdalena Stojek-Siwińska Redaktor prowadzący Joanna Cybulska Opracowanie redakcyjne Violet Design Łamanie Violet Design Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na www.legalnakultura.pl POLSKA IZBA KSIĄŻKI © Copyright by Wolters Kluwer SA, 2016 ISBN: 978-83-264-9349-2 Wydane przez: Wolters Kluwer SA Dział Praw Autorskich 01-208 Warszawa, ul. Przyokopowa 33 tel. 22 535 82 19 e-mail: ksiazki@wolterskluwer.pl www.wolterskluwer.pl księgarnia internetowa www.proﬁ nfo.pl SpiS treści Wykaz skrótów Wprowadzenie rozdział i. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną według kodeksu cywilnego § 1.	Czynności	przekraczające	zwykły zarząd	Art.	199 k.c.	§ 2.	Obowiązek	współdziałania	Art.	200 k.c.	§ 3.	Czynności	zwykłego	zarządu	Art.	201 k.c.	§ 4.	Kontrola	sądowa	Art.	202 k.c.	§ 5.	Zarządca	przymusowy	Art.	203 k.c.	§ 6.	Pozostałe	zagadnienia	związane	z zarządem	rzeczą	wspólną	Art.	204 k.c.	Art.	205 k.c.	.	Art.	208 k.c.	§ 7.	Czynności	zachowawcze	Art.	209 k.c.	rozdział ii. Zarząd majątkiem spadkowym Art.	1035 k.c.	9 13 17 17 17 66 66 67 67 70 70 71 71 83 83 84 85 85 85 98 98 5 Spis treści rozdział iii. prowadzenie spraw spółki i jej reprezentacja Art. 865 k.c.	Art. 866 k.c.	rozdział iV. Zarząd nieruchomością wspólną w ustawie o własności lokali § 1.	Sposoby	zarządu	nieruchomością	wspólną.	Zarząd	umowny	Art. 18 u.w.l.	§ 2.	Odpowiednie	stosowanie	przepisów	kodeksu	cywilnego	i kodeksu	postępowania	cywilnego	o współwłasności	Art. 19 u.w.l.	§ 3.	Zarząd	wspólnoty	mieszkaniowej	Art. 20 u.w.l.	Art.	21 u.w.l.	§ 4.	Czynności	zwykłego	zarządu	oraz czynności	przekraczające zwykły	zarząd	Art.	22 u.w.l.	§ 5.	Podejmowanie	uchwał	Art.	23 u.w.l.	§ 6.	Kontrola	sądowa	Art.	24 u.w.l.	Art. 25 u.w.l.	§ 7.	Zarządca	przymusowy	Art. 26 u.w.l.	§ 8.	Pozostałe	zagadnienia	związane z zarządem	nieruchomością wspólną	Art. 27 u.w.l.	Art. 28 u.w.l.	Art. 29 u.w.l.	Art. 30 u.w.l.	Art. 31 u.w.l.	Art. 32 u.w.l.	Art. 32a	u.w.l.	6 123 123 123 143 143 143 167 167 172 172 180 184 184 198 198 211 211 214 220 220 225 225 227 229 235 236 236 244 § 9.	Stosowanie	przepisów	rozdziału	4	ustawy	o własności	lokali do	zarządu	powierzonego	Art. 33 u.w.l.	rozdział V. Zarząd nieruchomościami wspólnymi w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych Art.	27	ust.	2	i	3	u.s.m.	rozdział Vi. Zarząd majątkiem wspólnym małżonków § 1.	Zasady	zarządu	majątkiem	wspólnym	Art. 36 k.r.o.	§ 2.	Sprzeciw	małżonka	Art.	361 k.r.o.	§ 3.	Czynności	prawne	wymagające	zgody	małżonka	Art.	37 k.r.o.	Art.	38 k.r.o.	§ 4.	Sądowe	zezwolenie	na dokonanie	czynności	Art.	39 k.r.o.	§ 5.	Pozbawienie	małżonka	zarządu	majątkiem	wspólnym	Art.	40 k.r.o.	Bibliografia Spis treści 249 249 253 253 262 262 262 314 314 339 339 375 381 381 393 393 405 WykaZ SkrótóW Akty prawne k.c. – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) Konstytucja	RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwiet- k.p.c. k.r.o. k.s.h. pr.	bud. pr. up. u.g.n. u.k.w.h. nia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postę- powania cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 101 z późn. zm.) – ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 583 z późn. zm.) – ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1030 z późn. zm.) – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) – ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upa- dłościowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 233 z późn. zm.) – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.) – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.) 9 Wykaz skrótów u.s.m. u.w.l. – ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) czasopisma i publikatory Apel.-W-wa AUMCS GSP KPP MoP NP ONSA ONSAiWSA OSA OSAB OSNC OSNCK OSNCP OSNC-ZD OSNPG OSP OSPiKA OTK-A PiP 10 – Apelacja. Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w War- szawie – Annales Universitatis Mariae Curie-Skłodowska – Gdańskie Studia Prawnicze – Kwartalnik Prawa Prywatnego – Monitor Prawniczy – Nowe Prawo – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj- nego i wojewódzkich sądów administracyjnych – Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych – Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej i Izby Karnej – Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Wydawnictwo – Zbiór Dodatkowy Prokuratury Generalnej – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitra- – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór żowych urzędowy, Seria A – Państwo i Prawo Wykaz skrótów PPE PPH Pr.	Gosp. Prz.	Sąd. P. Spół. RPEiS SC St.	Praw. – Przegląd Prawa Egzekucyjnego – Przegląd Prawa Handlowego – Prawo Gospodarcze – Przegląd Sądowy – Prawo Spółek – Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny – Studia Cywilistyczne – Studia Prawnicze Organy orzekające NSA SA SN SO WSA – Naczelny Sąd Administracyjny – Sąd Apelacyjny – Sąd Najwyższy – Sąd Okręgowy – Wojewódzki Sąd Administracyjny WprOWadZenie Pojęcie majątku w przeciwieństwie do pojęcia mienia nie zostało zde- finiowane w kodeksie cywilnym. W nauce przyjmuje się zazwyczaj, iż w znaczeniu szerszym majątek oznacza ogół praw i obowiązków mająt- kowych podmiotu prawa. W węższym znaczeniu majątek oznacza aktywa, czyli prawa majątkowe danego podmiotu1. Drugie ujęcie zrów- nuje w istocie pojęcia majątku i mienia w rozumieniu art. 44 k.c., którym jest własność i inne prawa majątkowe. Zadaniem wykładni jest ocena, w jakim znaczeniu ustawa posługuje się w konkretnym przypadku tym pojęciem2. Majątek może przysługiwać tylko określonemu podmiotowi prawa cywilnego, z tym że niekiedy pozostaje on wspólny (przysłu- guje więcej niż jednemu podmiotowi). Majątkiem wspólnym może być współwłasność rzeczy (w tym współwłasność nieruchomości), a także wspólność praw (jak np. w małżeństwie i spółce cywilnej). Wspólność majątku rodzi wiele problemów praktycznych, stanowiąc płaszczyznę zazębiania się interesów podmiotów wspólnego prawa. Wiele z tych problemów dotyczy kwestii najistotniejszej – zarządu wspólnym majątkiem. Z uwagi na swą doniosłość zagadnienia doty- czące zarządu majątkiem wspólnym stały się przedmiotem licznych unormowań, budzących jednak wiele wątpliwości w orzecznictwie i nauce. Przejawia się to w rozbieżności stanowisk nawet co do zagad- nień tak fundamentalnych, jak np. katalog czynności zwykłego 1 Zob. m.in. M. Bednarek, Mienie. Komentarz do art. 44–553 Kodeksu cywilnego, Kraków 1997, s. 30. 2 A. Sylwestrzak, Mienie i majątek (w:) E. Bagińska (red.), Leksykon prawa cywilnego – część ogólna. 100 podstawowych haseł, Warszawa 2011, s. 121–125. 13 Wprowadzenie zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających ten zakres czy przedmiot i zakres pojęcia zarządu majątkiem wspólnym. Wysoki stopień skomplikowania tej materii, w połączeniu z koniecznością jej powszechnego stosowania w praktyce, stwarza potrzebę przygotowa- nia kompleksowego opracowania stawiającego sobie za cel uporządko- wanie tej problematyki oraz dogłębną analizę wielu aktów prawnych do niej się odnoszących. Zagadnienia zarządu majątkiem wspólnym stały się przedmiotem regu- lacji kilku aktów prawnych, mianowicie: kodeksu cywilnego, kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz ustaw pozakodeksowych (ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz ustawy z dnia 15 grud- nia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Unormowania te, ze względu na konieczność uwzględnienia specyfiki stosunków, których dotyczą, tworzą zróżnicowane rozwiązania w przedmiocie zarządu majątkiem wspólnym. Pomimo to spięcie ich w jednym opracowa- niu pod hasłem „zarząd majątkiem wspólnym” nie jest przypadkowe. Należy bowiem zauważyć, że wątpliwości powstające w jednym z obsza- rów problematyki zarządu majątkiem wspólnym przenoszą się niekiedy również, niejako wtórnie, na kolejne obszary. I odwrotnie – rozstrzy- gnięcie pewnych problemów w jednej płaszczyźnie stosunków może ułatwić rozstrzyganie podobnych problemów na innych płaszczyznach. Taka współzależność wynika nie tylko z posłużenia się przez ustawo- dawcę techniką odesłań (zob. np. art. 1035 k.c.), lecz także z powsta- jącej czasem konieczności uzupełniania luk prawnych w jednym obszarze regulacji za pomocą analogii legis z przepisów z innego, lecz podobnego obszaru. Poza tym przy wyjaśnianiu konkretnego zagadnie- nia z zakresu zarządu majątkiem wspólnym może niekiedy okazać się pomocna analiza porównawcza rozwiązań przyjmowanych w innych obszarach. Wielość i zróżnicowanie rozwiązań z zakresu problematyki zarządu mająt- kiem wspólnym, czego przykładem jest choćby odmienny zakres desy- gnatów pojęcia zarządu, uniemożliwia sformułowanie jednolitej definicji tego terminu dla wszystkich wymienionych obszarów regulacji. Próby zdefiniowania pojęcia zarządu majątkiem wspólnym/nieruchomością 14 Wprowadzenie wspólną oraz określenia zasad tego zarządu mogą być zatem podejmo- wane tylko na gruncie określonej kategorii stosunków. W niniejszym opracowaniu próby takie zostaną więc podjęte osobno w każdym roz- dziale pracy, przy uwzględnieniu specyfiki stosunków prawnych, do których zarząd się odnosi. Niniejsza publikacja przyjęła formę komentarza problemowego. Doboru przepisów prawnych do skomentowania nie dokonano na podstawie ich lokalizacji w danym akcie prawnym, lecz z uwagi na przedmiot regu- lacji, tzn. zarząd majątkiem wspólnym. Materię opracowaną w komen- tarzu podzielono na sześć części. Rozważania zawarte w pierwszych trzech rozdziałach zawierają analizę przepisów kodeksu cywilnego, kolejne dotyczą pozostałych aktów prawnych. W rozdziale I omówiono ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną zgodnie z art. 199–205 oraz 208–209 k.c. Rozważania zawarte w rozdziale II dotyczą zarządu mająt- kiem spadkowym (art. 1035 k.c.). Z chwilą otwarcia spadku powstaje bowiem między spadkobiercami wspólność nabywanego majątku. Roz- dział III został poświęcony prowadzeniu spraw spółki i jej reprezentacji (art. 865 i 866 k.c.). Wymaga przy tym doprecyzowania, że „prowa- dzenie spraw spółki”, którym posługuje się kodeks cywilny, obejmuje „zarząd majątkiem wspólnym”, dlatego aby pozostawać w zgodzie z terminologią kodeksową, zagadnienie to omówiono w tym właśnie szerszym zakresie. Z prowadzeniem spraw spółki jest ściśle związana jej reprezentacja, stąd też włączono ją do niniejszego opracowania. Rozważania zawarte w rozdziale IV dotyczą zarządu nieruchomością wspólną w ustawie o własności lokali i obejmują art. 18–33 u.w.l. Zgod- nie z art. 3 ust. 1 u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali właś- cicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. W kolejnym rozdziale ukazano sposób zarządu nieruchomościami wspólnymi według tzw. modelu spółdzielczego, na podstawie art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. Rozważania podjęte w pracy kończy omówienie zarządu majątkiem wspólnym małżonków (art. 36–40 k.r.o.). Problematyka ta dotyczy nie tylko usta- wowego ustroju majątkowego małżeńskiego, lecz również tych mał- żeńskich ustrojów umownych, w których funkcjonuje majątek wspólny małżonków. 15 Wprowadzenie Komentarz stawia sobie za zadanie nie tylko zreferowanie przedstawio- nych dotąd w orzecznictwie i doktrynie propozycji wykładni przepisów dotyczących zarządu majątkiem wspólnym, ale także zmierza, gdy jest to konieczne, do zaproponowania nowych rozwiązań. Jego klarowna systematyka, wyróżniająca w oddzielnych punktach poszczególne zagadnienia, spełni oczekiwania praktyków poszukujących szybkiej i jasnej odpowiedzi na nurtujące ich pytania. Publikacja jest też adre- sowana do badaczy problematyki zarządu majątkiem wspólnym pod kątem naukowym, zadbano bowiem, by wszystkie wnioski praktyczne znalazły ugruntowanie w teoretycznej konstrukcji omawianych instytu- cji prawnych. Gdańsk, 1 października 2015 r. Małgorzata Balwicka-Szczyrba Grzegorz Karaszewski Anna Stępień-Sporek Anna Sylwestrzak Grzegorz Karaszewski ROZDZiAł	i Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną według kodeksu cywilnego § 1. czynności przekraczające zwykły zarząd art. 199 k.c. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współ- właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. i. Zarząd rzeczą wspólną przy współwłasności w częściach ułamkowych – uwagi ogólne 1. Współwłasność jest postacią prawa własności wyróżnioną ze względu na wielość podmiotów, którym to prawo przysługuje. Cechami współ- własności (na które wyraźnie wskazuje art. 195 k.c.) są zatem: jedność rzeczy będącej przedmiotem prawa, wielość podmiotów oraz niepo- dzielność wspólnego prawa (ta ostatnia cecha oznacza, iż każdemu ze Grzegorz Karaszewski 17 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… współwłaścicieli przysługuje prawo do całości rzeczy, nie zaś tylko do pewnej jej części). Tym samym oczywiste jest, iż współwłasność nie jest prawem podmiotowym gatunkowo różnym od prawa własności – jest ona, mówiąc najprościej, wielopodmiotową własnością. 2. Wielość podmiotów prawa własności jest źródłem złożonych proble- mów prawnych, które występują w pierwszym rzędzie między samymi współwłaścicielami, a ponadto także między współwłaścicielami a oso- bami trzecimi w stosunkach prawnych dotyczących rzeczy wspól- nej. Niezbędne zatem stało się wprowadzenie do kodeksu cywilnego szczególnego uregulowania dotyczącego współwłasności – zostało ono zamieszczone przede wszystkim w art. 195–221 k.c. Przepisy te nie trak- tują współwłasności jako instytucji jednolitej. Zgodnie z art. 196 § 1 k.c. istnieją dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych oraz łączna. Następnie art. 196 § 2 k.c. przewiduje, że dalsze przepisy (czyli art. 197–221 k.c.) stosuje się do współwłasności w częściach ułamko- wych (w doktrynie nazywanej też skrótowo współwłasnością ułam- kową), natomiast współwłasność łączną regulują przepisy odnoszące się do stosunków, z których ona wynika. Ustawowy podział współwła- sności na powyższe dwie kategorie wynika z trafnego spostrzeżenia ustawodawcy, iż niekiedy pełni ona rolę służebną względem stosunku prawnego łączącego określone osoby. Takimi stosunkami prawnymi są spółka cywilna oraz ustawowa lub umowna wspólność majątkowa małżeńska3. Towarzyszy im wspólność łączna4, w której nie występują określone udziały współwłaścicieli (a w konsekwencji nie jest dopusz- czalne rozporządzenie jakimkolwiek udziałem) oraz która nie może 3 Za kwestię sporną należy uznać typ stosunku prawnego będącego podstawą dla wspólności łącznej między małżonkami. Przypisywanie takiej roli stosunkowi małżeństwa nie wydaje się trafne, gdyż wspólność łączna nie tylko może ustać w czasie małżeństwa (np. w razie zawarcia intercyzy), ale może również nigdy nie wiązać małżonków (jeśli intercyzę zawarto przed wstąpieniem w związek małżeński). Tym samym bardziej odpowiednie jest wska- zanie ustawowego ustroju małżeńskiego jako stosunku podstawowego dla wspólności łącznej. Ustrój umowny jest również takim stosunkiem, jeżeli przewiduje wspólność (tak K. Gołębiowski, Zarząd majątkiem wspólnym małżonków, Warszawa 2012, s. 58). 4 Wbrew literalnemu brzmieniu art. 196 § 1 i 2 k.c. bardziej odpowiednim określeniem jest tutaj wspólność łączna, gdyż majątki wspólne małżonków i wspólników spółki cywilnej nie ograniczają się tylko do własności rzeczy, lecz mogą obejmować także inne prawa majątkowe. 18 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. być zniesiona dopóty, dopóki trwa stosunek dla niej podstawowy5. Współwłasność ułamkowa nie jest natomiast podporządkowana żad- nemu stosunkowi podstawowemu. Wykazuje cechy przeciwne wspól- ności łącznej: udziały współwłaścicieli są określone ułamkami, mogą być przedmiotem rozporządzeń, a ponadto co do zasady dopuszczalne jest zniesienie współwłasności ułamkowej w dowolnym momencie albo w drodze umowy między współwłaścicielami, albo w drodze postano- wienia wydanego przez sąd na wniosek jednego z nich. Opisane cechy współwłasności ułamkowej odpowiadają jej naturze: nie jest ona sto- sunkiem prawnym, do którego istoty należy osiąganie celów wynikają- cych z treści innej więzi prawnej łączącej współwłaścicieli. 3. W czasie trwania współwłasności (ułamkowej lub łącznej) pojawia się w sposób naturalny potrzeba dokonywania czynności faktycznych, praw- nych i „urzędowych” dotyczących rzeczy wspólnej (np. przeprowadzenia remontu, obciążenia nieruchomości hipoteką, wystąpienia o pozwolenie na budowę). Jeżeli rzecz należy do jednego właściciela, uprawnienie do dokonywania takich czynności nie rodzi problemów prawnych – o spra- wach dotyczących rzeczy jednoosobowo decyduje właściciel. Współ- własność wymaga natomiast reguł, którymi współwłaściciele muszą się kierować przy podejmowaniu wspomnianych czynności, a także zasad, które pozwolą na rozstrzyganie konfliktów powstałych na tym polu. Tutaj leży źródło przepisów dotyczących zarządu rzeczą wspólną (w przypadku wspólności łącznej – zarządu majątkiem wspólnym małżonków albo wspólników spółki cywilnej). Konsekwencją odmiennej natury współwła- sności ułamkowej i wspólności łącznej oraz oddzielnego ich uregulowania jest również osobne unormowanie kwestii zarządu. Przepisy o zarządzie rzeczą pozostającą we współwłasności ułamkowej zostały umieszczone przede wszystkim w dziale IV tytułu I księgi drugiej k.c., natomiast prze- pisy o zarządzie przy wspólności łącznej znajdują się w obrębie regulacji 5 Zob. A. Dyoniak, Pojęcie majątku w prawie cywilnym, PiP 1985, z. 11–12, s. 118 i n.; tenże, Ustawowy ustrój majątkowy małżeński, Ossolineum 1985, s. 67 i n.; tenże, Zarząd majątkami małżonków, St. Praw. 1981, nr 3, s. 65 i n.; a także uwagi G. Jędrejka, Zarząd majątkiem wspólnym małżonków, Warszawa 2012, s. 28 i n.; tenże, Intercyzy. Pojęcie. Treść. Dochodzenie roszczeń, Warszawa 2011, s. 28 i n. oraz A. Stępień-Sporek, Działalność gospodarcza z udziałem małżonków, Warszawa 2009, s. 15. Grzegorz Karaszewski 19 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… poświęconej obu typom tej wspólności: zarząd majątkiem wspólnym wspólników spółki cywilnej unormowano w art. 865 i 866 k.c. (pod cha- rakterystycznym dla prawa spółek pojęciem prowadzenia spraw spółki i jej reprezentacji), zarządowi majątkiem wspólnym małżonków poświę- cono zaś art. 36–40 k.r.o. (które wprost dotyczą wspólności ustawowej, a z mocy art. 48 k.r.o. stosowane są odpowiednio także do wspólności umownej). Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustanie stosunków pod- stawowych dla wspólności łącznej (spółki cywilnej oraz ustroju małżeń- skiego ustawowego lub umownego przewidującego wspólność) ma ten skutek, iż majątek dotychczas poddany wspólności łącznej podlega od tej pory odpowiednio stosowanym przepisom o współwłasności ułamkowej, a wśród nich przepisom o zarządzie rzeczą wspólną (art. 875 § 1 k.c. oraz art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1035 k.c.). Niniejsza część komentarza poświę- cona jest zarządowi rzeczą będącą we współwłasności ułamkowej, a zatem poniższe uwagi będą się ograniczać tylko do tej materii. Zarządowi mająt- kami pozostającymi we wspólności łącznej (małżeńskim i wspólników spółki cywilnej) poświęcone są osobne rozdziały komentarza. Szczególnym typem współwłasności ułamkowej jest wspólność majątku spadkowego (art. 1035 k.c.). Zasadniczą różnicą pomiędzy „klasyczną” współwłasnością ułamkową a wspólnością majątku spadkowego jest ich przedmiot, a mianowicie ta pierwsza zawsze dotyczy określonej rzeczy, natomiast ta druga obejmuje majątek spadkowy jako wyodrębnioną masę, na którą mogą składać się nie tylko prawa własności do poszczególnych rzeczy, ale także i inne prawa majątkowe. Ten „zbiorowy” przedmiot wspólności majątku spadkowego jest elementem tworzącym pewne podo- bieństwo do wspólności łącznej (której poddane są nie pojedyncze rzeczy, lecz masy majątkowe)6. Z pewnością nie jest to jednak argument, który pozwalałby traktować wspólność majątku spadkowego jako łączną – spad- kobiercom przysługują udziały w tym majątku, którymi mogą swobodnie rozporządzać (pewne ograniczenia związane są tylko z rozporządzeniem udziałami w poszczególnych przedmiotach spadkowych – art. 1036 k.c.), 6 Zob. M. Kłos, Wspólność majątku spadkowego, Warszawa 2004, s. 36 i n.; zob. także uwagi A. Stempniaka co do majątku spadkowego jako przedmiotu działu (tenże, Postępowanie o dział spadku, Warszawa 2006, s. 285). 20 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. a zniesienie tej wspólności (dział spadku) może co do zasady nastąpić w każdym czasie. Tym samym konstrukcyjnie wspólność majątku spadko- wego przynależy do współwłasności ułamkowej, co znajduje potwierdze- nie w art. 1035 k.c., który do tej pierwszej nakazuje odpowiednio stosować przepisy regulujące tę drugą (w tym przepisy o zarządzie rzeczą). Co do zarządu majątkiem spadkowym – zob. komentarz do art. 1035 k.c. 4. Współwłasność nieruchomości wspólnej istniejącej przy odrębnej włas- ności lokali (art. 3 ust. 1–3 u.w.l.) jest, podobnie jak wspólność majątku spadkowego, wariantem współwłasności ułamkowej. W porównaniu ze wspólnością majątku spadkowego jest to wariant jeszcze bliższy „klasycz- nej”, a więc kodeksowej współwłasności ułamkowej, gdyż dotyczy jednego przedmiotu (nieruchomości wspólnej), nie zaś wyodrębnionego majątku. Cechą szczególną współwłasności nieruchomości wspólnej jest jej przy- musowy charakter (nie może być zniesiona w czasie trwania odrębnej własności choćby jednego tylko lokalu położonego na danej nieruchomo- ści – art. 3 ust. 1 u.w.l.). Zarząd nieruchomością wspólną został poddany dwojakiemu reżimowi prawnemu: w tzw. małych wspólnotach miesz- kaniowych (liczących do 7 lokali) zarząd ten oparty jest na odpowied- nim zastosowaniu przepisów o współwłasności ułamkowej zawartych w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego (art. 19 u.w.l.), natomiast dla tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (liczących powyżej 7 lokali) ustawa przewiduje specyficzne reguły zarządu (art. 20 i n. u.w.l.). W niniejszej części komentarza omówiony został wyłącznie zarząd nie- ruchomością wspólną w małych wspólnotach. Problematyka dotycząca zarządu we wspólnotach dużych zawarta jest w osobnym rozdziale. ii. pojęcie zarządu rzeczą będącą przedmiotem współwłasności ułamkowej 1. Definicja zarządu rzeczą wspólną i majątkiem wspólnym obowiązująca dla wszystkich postaci współwłasności ułamkowej i wspólności łącznej może być zbudowana jedynie na bardzo wysokim stopniu ogólności7. 7 Ustawodawca nie wprowadził ogólnej legalnej definicji zarządu, ani nawet definicji cząst- kowej, obejmującej określony typ współwłasności (pewnym wyjątkiem jest tu jednak Grzegorz Karaszewski 21 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… W orzecznictwie i doktrynie panuje co do zasady zgoda, iż zarząd rze- czą wspólną lub majątkiem wspólnym to całokształt czynności prawnych, faktycznych i procesowych8, które dotyczą tej rzeczy lub majątku, a więc których celem jest zachowanie rzeczy lub majątku w stanie niepogorszo- nym albo ich ulepszenie. Definicja taka jest jednak mało użyteczna, ponie- waż nie wyjaśnia, na czym polega związek pomiędzy czynnością zarządu a rzeczą lub majątkiem poddanym zarządowi. Niejasne pozostaje, czy związek ten ma być bezpośredni czy pośredni, a w razie opowiedzenia się za jednym z tych rozwiązań, jak należy rozumieć ową bezpośredniość lub pośredniość. Próba przejścia od powyższej abstrakcyjnej definicji zarządu do określeń bardziej szczegółowych jest źródłem sporów doktrynalnych i rozbieżności w orzecznictwie. Opisany problem staje się jeszcze większy, gdy zwróci się uwagę na odmienne regulacje zarządu obowiązujące dla różnych typów współwłasności ułamkowej i wspólności łącznej. W kon- sekwencji tworzenie bardziej precyzyjnej doktrynalnej definicji zarządu wydaje się możliwe tylko dla poszczególnych typów współwłasności, nie zaś dla współwłasności (wspólności) w ogóle. 2. Zarząd rzeczą będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułam- kowych jest w doktrynie definiowany jako „podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą w warunkach zwykłych lub ekstremalnych, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy”9. Opisując cechy zarządu rzeczą, doktryna sięga również do poglą- dów wyrażonych w orzecznictwie SN na tle wspólności majątkowej art. 36 § 2 k.r.o., który nie ma wprawdzie postaci definicji legalnej zarządu majątkiem wspólnym małżonków, ale ogólnie określa przedmiot zarządu). Brak definicji legalnych zarządu zasługuje na aprobatę, gdyż w tak skomplikowanej materii każda bardziej szcze- gółowa definicja ustawowa byłaby niebezpiecznym formalizmem krępującym orzecz- nictwo sądów. Por. S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2013, s. 1052 i n. 8 Pojęcie czynności procesowych należy tu rozumieć szeroko, a mianowicie są to nie tylko czynności podejmowane w postępowaniu cywilnym, ale także w postępowaniu admini- stracyjnym i sądowoadministracyjnym. 9 Tak E. Gniewek (w:) System Prawa Prywatnego, t. 3, Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2013, s. 683 i n. 22 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. małżeńskiej. Przytaczana jest zwłaszcza uchwała SN z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNC 1994, nr 7–8, poz. 146, w której uza- sadnieniu zarząd jest określony jako „całokształt czynności prawnych i faktycznych, które dotyczą majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy”10. W ślad za powyższymi próbami definicji podawane są przykłady różnorodnych czynności zarządu, a więc do czynności faktycznych zalicza się remont, przebu- dowę lub nadbudowę budynku, do czynności prawnych – wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy wspólnej, jej sprzedaż, a także sprzedaż jej pożytków naturalnych, do czynności procesowych (szeroko pojętych) – wytoczenie powództwa windykacyjnego lub negatoryjnego, złożenie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, jak również wystąpienie o pozwolenie na budowę. 3. Orzecznictwo skupia się przede wszystkim na odróżnieniu w konkret- nych przypadkach pojęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu od czynności mieszczących się w tym zakresie (zob. komen- tarz do art. 199 i 201 k.c.), pozostawiając na marginesie ogólne pojęcie zarządu. Doktryna w przeważającej większości również nie poświęca dostatecznej uwagi istocie zarządu rzeczą wspólną. Tymczasem pier- wotnym dla zarządu zagadnieniem nie jest określenie zakresów przed- miotowych art. 199 i 201 k.c., lecz wskazanie, co jest czynnością zarządu, a co w ogóle do tej instytucji prawnej nie należy11. 4. Najczęściej rozważaną w orzecznictwie i doktrynie grupą czynności zarządu rzeczą wspólną są szeroko pojęte czynności prawne (material- noprawne i procesowe). Wśród nich na pierwszy plan wysuwają się czynności materialnoprawne. Jednym z zasadniczych podziałów tych czynności jest wyróżnienie trzech kategorii: czynności zobowiązujących, zobowiązująco-rozporządzających i rozporządzających. Communis opi- nio głosi, że czynności należące do każdej z wymienionych kategorii, jeśli dotyczą rzeczy wspólnej jako całości (nie zaś udziałów służących współ- właścicielom), są czynnościami zarządu. Twierdzi się także, iż dokonanie 10 Ibidem, s. 683 i n. 11 Tak K. Gołębiowski, Zarząd…, s. 88 i n. Grzegorz Karaszewski 23 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… czynności prawnej w sposób naruszający art. 199 i 201 k.c. (a więc bez zgody wymaganej tam liczby współwłaścicieli) skutkuje nieważnością tej czynności. Z drugiej strony dorobek doktryny i orzecznictwa wypraco- wany na gruncie przepisów księgi III k.c. o umowach zobowiązujących, które mają za przedmiot rzecz (zwłaszcza umowach sprzedaży, darowi- zny, najmu, dzierżawy), prowadzi do wniosku, że jeżeli strona zobowią- zana do wydania rzeczy nie jest jej właścicielem, umowa zobowiązująca nie jest z tego powodu nieważna. W sytuacji gdy skutkiem umowy zobo- wiązującej miało być rozporządzenie rzeczą, brak własności rzeczy po stronie zbywcy uniemożliwia nastąpienie tylko tego skutku. Uzasadnie- nie tego stanowiska jest dwojakie. Po pierwsze, przepisy regulujące czyn- ności zobowiązujące, które dotyczą rzeczy, nie wprowadzają w sposób wyraźny sankcji nieważności na wypadek, gdyby osoba zobowiązana nie była właścicielem rzeczy. Po drugie, sankcja taka byłaby oczywiście niera- cjonalna, gdyż własność rzeczy stanowi nieodzowną przesłankę wyłącz- nie czynności rozporządzających rzeczą (co wyraża paremia nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Czynność zobowiązu- jąca jest natomiast jedynie źródłem powinności świadczenia, dla której powstania nie jest konieczne, aby osoba zobowiązana była właścicielem rzeczy będącej przedmiotem owej powinności. Tym samym sankcja nie- ważności bądź bezskuteczności zobowiązania nie daje się w omawianych sytuacjach wyprowadzić także z istoty czynności zobowiązujących. 5. Powyższe uwagi skłaniają do ponownego przemyślenia tej koncepcji zarządu rzeczą wspólną, która nie tylko umieszcza wewnątrz insty- tucji zarządu wszelkie czynności prawne dotyczące rzeczy (zarówno rozporządzające, jak i zobowiązujące), ale również uznaje za nieważne czynności dokonane z naruszeniem art. 199 i 201 k.c. Można tu posłu- żyć się przykładem umowy sprzedaży rzeczy wspólnej zawartej tylko przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych (a więc wbrew art. 199 k.c.). Umowa taka ma za przedmiot rzecz oznaczoną co do toż- samości, a zatem w myśl art. 155 § 1 k.c. jest czynnością zobowiązująco- -rozporządzającą. Jak powiedziano wyżej, na gruncie prawa zobowiązań bezspornie przyjmowana jest teza, iż zawarcie umowy sprzedaży przez osobę niebędącą właścicielem sprzedawanej rzeczy nie może wpraw- dzie skutkować rozporządzeniem, ale samo zobowiązanie pozostaje 24 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. w mocy (czynność zobowiązująca jest ważna, ale nie następuje skutek rzeczowy)12. Odpowiada to zasadzie bezpieczeństwa obrotu, gdyż kupu- jący nie musi przecież orientować się, czy sprzedawca jest właścicielem rzeczy. Co więcej, nawet wiedza kupującego o braku własności rzeczy po stronie sprzedawcy w chwili zawarcia umowy niczego nie zmienia w powyższej tezie. Zaciągnięcie zobowiązania do rozporządzenia rze- czą, której zbywca nie ma w swoim majątku, jest bowiem jednoznaczne z przyjęciem na siebie obowiązku pozyskania prawa własności tej rze- czy, a następnie przeniesienia powyższego prawa na nabywcę. Niewy- konanie tego obowiązku powoduje odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 471 k.c.). Tym samym nieracjonalne jest obejmowanie nieważ- nością czynności zobowiązującej do rozporządzenia dokonanej przez współwłaściciela bez zgody pozostałych. Kontrahent takiego współwła- ściciela znalazłby się bowiem w sytuacji znacznie gorszej niż kontrahent osoby niebędącej właścicielem rzeczy. Ten pierwszy miałby bowiem jedynie roszczenia z tytułu nienależnego świadczenia (art. 410 k.c.), ten drugi zaś mógłby wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody wyni- kłej z niewykonania zobowiązania (art. 471 k.c.). 6. Argumentacja wyżej przedstawiona dała asumpt do prezentowanej nie- kiedy w doktrynie wąskiej koncepcji zarządu. Koncepcja ta pozwala zali- czyć do zarządu jedynie te czynności, których skuteczne dokonanie jest uzależnione od przysługiwania prawa własności13. W rezultacie w sferze czynności prawnych w obrębie zarządu pozostaje tylko rozporządzenie rzeczą, a wyłączone są czynności zobowiązujące (przesłanką skuteczności umowy zobowiązującej do rozporządzenia nie jest prawo własności rze- czy po stronie dłużnika). Tym samym w razie zawarcia umowy sprzedaży rzeczy wspólnej o skutkach tylko zobowiązujących (będącej wyjątkiem od reguły z art. 155 § 1 k.c.) umowa taka nie może być traktowana jako 12 Co do różnicy między czynnościami zobowiązującymi i rozporządzającymi zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 248. 13 Tak na tle ustrojów wspólności małżeńskiej K. Gołębiowski, Zarząd…, s. 288; zob. także M. Pecyna, Podmiotowe i przedmiotowe przesłanki skuteczności wygaśnięcia stosunku najmu lokalu na tle regulacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Transformacje Prawa Pry- watnego 2002, nr 1–2, s. 59. Grzegorz Karaszewski 25 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… czynność zarządu, a więc nie stosuje się do niej zasad przewidzianych w art. 199 k.c. Dopiero umowa rozporządzająca rzeczą w wykonaniu uprzedniego zobowiązania jest czynnością zarządu i podlega wspomnia- nym zasadom. Tym bardziej w myśl omawianej koncepcji nie powinno się obejmować instytucją zarządu czynności zobowiązujących, które nie prowadzą do rozporządzenia rzeczą (np. najmu czy dzierżawy). Czynno- ścią zarządu jest natomiast wydanie rzeczy wspólnej najemcy lub dzier- żawcy (jest to czynność faktyczna podlegająca art. 199 albo 201 k.c., gdyż w zależności od danej sytuacji faktycznej może być czynnością zwykłego zarządu lub przekraczającą ten zarząd). 7. Niewątpliwą zaletą powyższej wąskiej koncepcji zarządu jest klarowne ujęcie sankcji czynności prawnych dotyczących rzeczy wspólnej, a dokonanych z naruszeniem art. 199 i 201 k.c. Czynności rozporządza- jące wchodzą w zakres zarządu, a zatem ich wadliwe dokonanie zawsze pociąga za sobą sankcję nieważności. Czynności zobowiązujące w ogóle nie należą do zarządu, a w konsekwencji brak jednomyślności albo zgody większości współwłaścicieli przy dokonaniu takich czynności nie rzu- tuje na ich ważność. Z kolei czynności zobowiązująco-rozporządzające nie są objęte instytucją zarządu w swej warstwie obligacyjnej, ale przy- należą już do tej instytucji w warstwie rzeczowej (umowa o podwójnym skutku zawarta wbrew art. 199 k.c. rodzi jedynie zobowiązanie; skutek rozporządzający zależy od zgody ogółu współwłaścicieli). Zachowana zostaje zatem zasada bezpieczeństwa obrotu (współwłaściciel, który wbrew regułom z art. 199 i 201 k.c. zawarł umowę zobowiązującą lub zobowiązująco-rozporządzającą, nie może wobec kontrahenta powoły- wać się na nieważność takiej umowy i odpowiada wobec niego odszko- dowawczo, jeżeli umowa nie może być wykonana wskutek braku zgody pozostałych współwłaścicieli). 8. Wadą omawianej koncepcji są natomiast trudności, które sprawia ona przy ocenie niektórych czynności materialnoprawnych, a także przy kwalifikowaniu do instytucji zarządu czynności faktycznych i proceso- wych. Niejasne jest np., czy w świetle tej koncepcji czynnością zarządu jest pobranie czynszu najmu lub dzierżawy rzeczy wspólnej (zapłata w pieniądzu, niezależnie od gotówkowej lub bezgotówkowej postaci, 26 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. powinna być uznawana za czynność prawną). Skoro bowiem samo zawarcie umowy najmu lub dzierżawy nie należy do czynności zarządu, wątpliwe jest, czy pobieranie czynszu mieści się w grupie takich czyn- ności (w takim razie czynsz oznaczony w pieniądzu stanowi świadcze- nie podzielne i podlega art. 379 § 1 k.c. – każdy ze współwłaścicieli ma osobne roszczenie o taką część czynszu, która odpowiada jego udziałowi we współwłasności). Z drugiej strony nie można zapominać o gospo- darczym znaczeniu czynszu dla rzeczy wspólnej – jego podstawową rolą jest zaspokojenie wydatków związanych z tą rzeczą, a zatem nie powi- nien on podlegać podziałowi między współwłaścicieli w chwili jego pobrania, lecz dopiero po opłaceniu wspomnianych wydatków przy- padających za dany okres gospodarczy. Tym samym czynności prawne i faktyczne dotyczące pożytków z rzeczy wspólnej w ścisły sposób wiążą się z instytucją zarządu. Ponadto omawiana wąska koncepcja zarządu, jak się wydaje, całkowicie zawodzi przy ocenie czynności faktycznych. Jeżeli bowiem do zarządu należą tylko te działania dotyczące rzeczy, których skuteczne dokonanie jest uzależnione od prawa własności do tej rzeczy, czynności faktyczne należałoby uznać za stojące poza obrę- bem instytucji zarządu, gdyż pojęcie ważności lub skuteczności odnosi się ze swej natury tylko do czynności prawnych. Jest jednak oczywiste, że wyłączenie czynności faktycznych (np. zburzenia budynku) z zakresu instytucji zarządu byłoby zabiegiem niedopuszczalnym. Omawiana koncepcja sprawia również kłopoty w obszarze czynności proceso- wych (np. w jej świetle wytoczenie powództwa windykacyjnego nie byłoby chyba czynnością zarządu, gdyż prawo własności nie zawsze jest konieczną przesłanką skutecznego dochodzenia takiego roszcze- nia – powództwo to z mocy wyjątkowych przepisów może wytoczyć m.in. użytkownik rzeczy albo najemca lokalu – art. 251 i art. 690 k.c.). 9. Powyższe uwagi prowadzą do wniosku, że definicji zarządu rzeczą wspólną przy współwłasności w częściach ułamkowych należy poszuki- wać w połowie drogi między rozwiązaniami skrajnymi (z jednej strony szeroką koncepcją zarządu, która obejmuje czynności bezpośrednio i pośrednio związane z rzeczą, a z czynnościami prawnymi dokonanymi wbrew art. 199 i 201 k.c. łączy sankcję nieważności, oraz z drugiej strony koncepcją wąską, traktującą jako czynności zarządu tylko te, których Grzegorz Karaszewski 27 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… skuteczność zależy od przysługiwania prawa własności). Zagadnienie tu omawiane ma charakter ściśle praktyczny, gdyż przesądzenie o przyna- leżności danej czynności do zarządu rzeczą wspólną poddaje ją reżimowi art. 199 i n. k.c. i nakazuje postawić pytanie o sankcje czynności doko- nanej wbrew tym przepisom. W rezultacie wypada przyjąć, że zarząd rzeczą będącą przedmiotem współwłasności ułamkowej polega na dokonywaniu czynności prawnych (materialnoprawnych i proceso- wych) oraz faktycznych, które bezpośrednio lub pośrednio dotyczą rzeczy wspólnej, w ten sposób, że zmierzają do jej zbycia, obciążenia, zachowania w stanie niepogorszonym, ulepszenia albo pobierania z niej dochodów. Wśród czynności materialnoprawnych do zarządu należą nie tylko czynności rozporządzające, ale także zobowiązujące i zobowiązująco-rozporządzające. Definicję tę należy opatrzyć uwagą, iż sankcje dokonania czynności zarządu wbrew regułom zawartym w art. 199 i 201 k.c. nie są określone w tych przepisach, a zatem zależą od rodzaju czynności (sankcje te są zatem różne w zależności od tego, czy dana czynność jest materialnoprawna, procesowa czy faktyczna, a w obrębie czynności materialnoprawnych – czy jest to zobowiązanie, rozporządzenie czy też czynność o podwójnym skutku)14. 10. Aby dane działanie było kwalifikowane jako czynność zarządu rzeczą wspólną, musi wykazywać bezpośredni lub pośredni związek z tą rzeczą (a zatem musi prowadzić do zmian w sferze prawa własności rzeczy, w jej substancji lub strukturze albo w sposobie jej posiadania lub czerpania z niej dochodów). W obszarze czynności prawnych oznacza to, że dana czynność wówczas będzie należała do zarządu rzeczą wspólną, gdy ta rzecz będzie przedmiotem tej czynności (tak dzieje się w przypadku czynności rozporządzających) albo będzie przedmiotem świadczenia (przy czynno- ściach zobowiązujących), albo też przedmiotem czynności prawnej lub świadczenia będą pożytki lub inne dochody uzyskane z rzeczy wspólnej. 14 Co do pojęcia zarządu zob. także S. Rudnicki (w:) J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013, s. 333 i n.; E. Skowrońska- -Bocian, M. Warciński (w:) Kodeks cywilny, t. 1, Komentarz do artykułów 1–44910, red. K. Pie- trzykowski, Warszawa 2013, s. 494; A. Cisek, K. Górska (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2014, s. 394; A. Karnicka-Kawczyńska, J. Kaw- czyński, Współwłasność jako szczególna forma własności, Warszawa 2004, s. 41 i n. 28 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. W ramach zarządu mieszczą się ponadto te czynności procesowe, które zmierzają do szeroko pojętej ochrony wspólnego prawa (powództwo negatoryjne i windykacyjne, wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej, powództwo o naprawienie szkody w rzeczy wspólnej), do zapewnienia prawidłowego korzystania z rzeczy (wniosek o ustanowienie drogi koniecznej), ulepszenia rzeczy (wniosek o pozwolenie na budowę), a także te czynności procesowe, których celem jest realizacja praw wynika- jących z wymienionych wyżej czynności materialnoprawnych (powódz- two o zapłatę czynszu najmu rzeczy wspólnej)15. Osobną kategorię wśród czynności zarządu stanowią tzw. czynności zachowawcze, w przypadku których wymóg kolektywnego działania współwłaścicieli jest zniesiony (zob. komentarz do art. 209 k.c.). 11. Czynności prawne (materialnoprawne i procesowe) należące do zarządu rzeczą wspólną najczęściej dokonywane są między współwłaścicielami a osobami trzecimi. Taki układ podmiotów nie należy jednak do istoty czynności zarządu, a więc mogą one być także dokonywane między samymi współwłaścicielami. Najważniejszym w praktyce przykładem 15 Co do pojęcia i przedmiotu zarządu przy współwłasności ułamkowej i łącznej zob. szerzej: A. Wąsiewicz, Powstanie, istota i zniesienie współwłasności ułamkowej, Poznań 1965, s. 78 i n.; A. Dyoniak, Ustawowy ustrój majątkowy…, s. 67 i n.; tenże, Zarząd majątkami…, nr 3, s. 65 i n.; G. Jędrejek, Zarząd majątkiem wspólnym…, s. 28 i n.; P. Bodył-Szymala, M. Woj- cieszak, Ustawowy ustrój majątkowy po nowelizacji k.r.o. z perspektywy stosunków prawnych z udziałem banków (cz. II), Prawo Bankowe 2005, nr 10, s. 31–32; A. Kunicki, Pojęcie zwykłego zarządu w prawie rodzinnym i opiekuńczym, RPEiS 1968, z. 3, s. 122–123; A. Lutkiewicz-Ru- cińska, Definicja wykonywania zarządu majątkiem wspólnym małżonków a czynność prawna prowadząca do nabycia przedmiotu majątkowego do tego majątku, Acta Iuris Stetinensis 2014, nr 6 (821), s. 123 i n.; taż, Uwagi do projektu zmiany małżeńskiego prawa majątkowego, KPP 2001, z. 1, s. 149 i n.; S. Rzonca, Instytucja zarządu w prawie cywilnym a zarząd majątkiem wspólnym małżonków, SC 1981, nr 1, s. 100 i n.; tenże, Pojęcie zarządu majątkiem wspólnym małżonków, Warszawa 1982, s. 11 i n.; L. Stecki, Recenzja pracy S. Rzoncy: Pojęcie zarządu majątkiem wspólnym małżonków, RPEiS 1984, z. 4, s. 325; A. Szpunar, O zarządzie majątkiem wspólnym małżonków, NP 1989, nr 10–12, s. 62; M. Sychowicz, Uwagi o zakresie zarządu majątkiem wspólnym małżonków (w:) Księga Jubileuszowa Prof. dr. hab. Tadeusza Smyczyń- skiego, red. M. Andrzejewski, L. Kociucki, M. Łączkowska, A.N. Schulz, Toruń 2008, s. 270; P. Wójcik, Zarząd majątkiem wspólnym małżonków, MoP 2006, nr 1, s. 28; K. Zawada, Uwagi o zamierzonej nowelizacji majątkowego prawa małżeńskiego oraz niektórych innych przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, KPP 2003, z. 4, s. 917 i n.; A. Zieliński, Zarząd majątkiem wspólnym małżonków (wybrane zagadnienia), Palestra 1994, z. 9–10, s. 28. Grzegorz Karaszewski 29 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… takiej czynności jest umowa o podział rzeczy quoad usum (zob. dalsza część komentarza do art. 199 k.c.). Do czynności zarządu wypada także zaliczyć np. obciążenie nieruchomości służebnością mieszkania na rzecz jednego ze współwłaścicieli oraz dochodzenie przez współwłaścicieli przeciwko jednemu z nich roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej w rzeczy wspólnej. iii. przepisy kodeksu cywilnego regulujące zarząd rzeczą przy współwłasności w częściach ułamkowych 1. Przepisy regulujące zarząd rzeczą, która jest przedmiotem współwłasno- ści ułamkowej, zostały zamieszczone w dziale IV tytułu I księgi drugiej k.c. zatytułowanym „Współwłasność”. Bezsprzecznie instytucję zarządu rzeczą wspólną tworzą: art. 199 k.c. (normujący czynności przekracza- jące zakres zwykłego zarządu), art. 200 k.c. (nakładający na współwła- ścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie), art. 201 k.c. (regulujący czynności zwykłego zarządu), art. 202 k.c. (przewidujący szczególny śro- dek ochrony współwłaścicieli przed zamierzonymi czynnościami rażąco sprzecznymi z zasadami prawidłowego zarządu), art. 203 k.c. (normujący przesłanki ustanowienia zarządu sądowego), art. 204 k.c. (dotyczący spo- sobu obliczania większości głosów współwłaścicieli), art. 205 k.c. (regu- lujący wynagrodzenie za czynności zarządu) oraz art. 208 k.c. (dotyczący rachunku z zarządu). 2. Przedmiotem sporów doktrynalnych jest zaliczenie art. 209 k.c. do grona przepisów regulujących zarząd rzeczą wspólną. Przepis ten normuje tzw. czynności zachowawcze i, zdaniem E. Gniewka, ustanawia on szcze- gólny tryb ochrony wspólnego prawa, a zatem swoją funkcją różni się od przepisów o zarządzie, które mają na celu ustalenie zasad gospodarowania rzeczą wspólną16. Bardziej trafne jest jednak stanowisko, które umieszcza art. 209 k.c. w obrębie instytucji zarządu (szerzej o tym w komentarzu do tego artykułu). 16 Zob. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2014, s. 168 i n. Por. także: M. Warciński, Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.), Palestra 2013, z. 7–8, s. 140 i n.; M. Uliasz, Czyn- ności zachowawcze w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, Prz. Sąd. 2004, nr 4, s. 75; K. Postulski, Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.), NP 1968, nr 10, s. 1491 i n. 30 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. 3. Dominuje przekonanie, że nie należą do instytucji zarządu art. 206 i 207 k.c. Pierwszy z tych przepisów wprowadza zasady posiadania rzeczy wspól- nej, drugi zaś wyznacza proporcje, w jakich współwłaściciele uczestniczą w dochodach czerpanych z rzeczy i pokrywają związane z nią wydatki. Powyższe przekonanie jest trafne, gdyż zarządzanie rzeczą wspólną nie musi wpływać na ustawowy model jej posiadania, pobierania dochodów i pokry- wania wydatków. Twierdzenie to należy jednak opatrzyć dwiema uwagami. Po pierwsze, czynności prawne (materialnoprawne i procesowe) zmierza- jące do pobierania pożytków z rzeczy są czynnościami zarządu (np. wyto- czenie powództwa o zaległy czynsz). Mają one bowiem istotne znaczenie dla zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym (jeżeli rzecz przynosi pożytki, bieżące wydatki w praktyce opłacane są w pierwszej kolejności z tych pożytków). Co więcej, pobieranie pożytków co do zasady stanowić będzie czynność zachowawczą (art. 209 k.c.), która może być samodziel- nie dokonywana przez każdego ze współwłaścicieli bez oglądania się na wolę pozostałych. Po drugie, do grona czynności zarządu należy zaliczyć zawierane między współwłaścicielami umowy, które wprowadzają zmiany do ustawowego modelu posiadania rzeczy wspólnej, czerpania dochodów i czynienia wydatków. Nie ulega bowiem wątpliwości, że art. 206 i 207 k.c. są przepisami iuris dispositivi. Najczęstszym w praktyce przykładem takiej czynności jest umowa o podział rzeczy quoad usum, która stanowi czyn- ność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.). Więcej o tej umowie – zob. rozdział poświęcony zarządowi umownemu. iV. Zarząd ustawowy, umowny i sądowy – uwagi ogólne 1. Trafny i powszechnie przyjęty pogląd głosi, że zamieszczone w dziale IV tytułu I księgi drugiej k.c. przepisy o zarządzie mają charakter iuris dispo- sitivi. Przepisy te są zatem stosowane tylko wówczas, gdy współwłaściciele nie zawarli umowy przewidującej odmienne zasady zarządu. Jeżeli taka umowa została zawarta, lecz nie reguluje całości problematyki zarządu, powyższe przepisy stosuje się w zakresie nieuregulowanym w umowie. Ponadto w wyjątkowych okolicznościach, wskazanych w art. 203 k.c., na żądanie każdego ze współwłaścicieli sąd może ustanowić zarządcę rzeczy wspólnej, a zarazem wyłączyć współwłaścicieli od sprawowania czyn- ności zwykłego zarządu. Dlatego też słusznie podkreśla się w doktrynie, Grzegorz Karaszewski 31 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… że przepisy art. 199 i n. k.c. tworzą model ustawowy zarządu, od którego wyjątki idą w dwóch kierunkach: na mocy porozumienia między współ- właścicielami może być ustanowiony zarząd umowny, a w razie spełnie- nia przesłanek z art. 203 k.c. może być wprowadzony zarząd sądowy17. 2. Dyspozytywny charakter przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rze- czą wspólną wynika z celowościowej wykładni tych przepisów (z ich lite- ralnego brzmienia wniosku takiego wyprowadzić się nie da). Przepisy te regulują przede wszystkim mechanizm podejmowania przez współwła- ścicieli decyzji dotyczących rzeczy wspólnej, a zatem unormowanie to w pierwszym rzędzie dotyczy kwestii stosunków między współwłaścicie- lami. Patrząc z tego punktu widzenia, nie da się zaprzeczyć prawu współ- właścicieli do ułożenia swoich wewnętrznych relacji w taki sposób, który uznają oni za najbardziej dla siebie odpowiedni. Nie można jednak zapo- minać, że te wewnętrzne relacje oddziałują w wielu wypadkach także na zewnątrz, a mianowicie mogą powodować skutki w stosunkach prawnych między współwłaścicielami a osobami trzecimi. Jako przykład można wskazać powierzenie zarządu jednemu ze współwłaścicieli z wyłączeniem pozostałych (co należy do typowej treści umów o zarząd rzeczą wspólną) albo wprowadzenie zasady, według której czynności prawne zwykłego zarządu wymagają aprobaty nie większości, lecz wszystkich współwła- ścicieli. Zagrożenia dla osób trzecich płynące z umownego ukształto- wania zarządu nie są jednak aż tak znaczne, aby stanowiły argument za imperatywnym charakterem przepisów kodeksu cywilnego o zarzą- dzie. Ochrona osób trzecich znajduje oparcie przede wszystkim w takiej wykładni przepisów o zarządzie, która pozwala na stworzenie zgodnych z zasadą bezpieczeństwa obrotu sankcji czynności dokonanych wbrew ustawowym lub umownym regułom zarządu (w szczególności czynność zarządu w postaci umowy zobowiązującej wiąże współwłaścicieli, którzy zaciągnęli dług, choćby nawet nie było dla tej umowy zgody wymaganej większości; zob. szerzej w dalszej części komentarza). 3. Zarządowi umownemu poświęcony jest kolejny rozdział komentarza. Co do zarządu sądowego – zob. komentarz do art. 203 k.c. 17 Zob. S. Rudnicki (w:) J. Gudowski (red.), Kodeks…, s. 336. 32 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. V. Zarząd umowny 1. Wśród umów o zarząd rzeczą wspólną można wyróżnić dwie kategorie, a mianowicie: a) umowy powierzające zarząd jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej; b) umowy modyfikujące ustawowy model zarządu w inny sposób aniżeli przez powierzenie zarządu wskazanej osobie (w ramach tej grupy szczególną pozycję zajmuje umowa o podział rzeczy quoad usum). 2. Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają dla powyższych umów jakiejkolwiek formy (wyjątki mogą wynikać z przepisów pozakodekso- wych; należy tu przytoczyć odnoszący się do umów zawartych z pro- fesjonalnymi zarządcami nieruchomości art. 185 ust. 2 u.g.n., który wymaga formy pisemnej ad solemnitatem)18. Umowy o zarząd mogą być zawarte także w sposób dorozumiany (dotyczy to zwłaszcza umowy o podział quoad usum19, ale także i inne umowy omawianego typu mogą być zawierane per facta concludentia, np. przez długotrwałe tolerowanie czynności zarządu podejmowanych przez jednego ze współwłaścicieli). Wyjątkiem od powyższej zasady jest wymóg formy czynności prawnej obowiązujący przy wpisie do księgi wieczystej – art. 31 ust. 1 u.k.w.h. stanowi, iż jeśli przepisy szczególne nie przewidują dla danej czynności innej formy, czynność prawna będąca podstawą wpisu w księdze wie- czystej powinna być dokonana w formie pisemnej z podpisem nota- rialnie poświadczonym (forma ad intabulationem). Artykuł 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h. zezwala na ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń 18 Począwszy od dnia 1 stycznia 2014 r., gdy weszła w życie ustawa z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829), uchylone zostały przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące wymogu uzyskania licencji przez zarządcę nieruchomości. Tym samym nazwa „licencjonowany zarządca” straciła rację bytu. Artykuł 185 ust. 2 u.g.n. odnosi się obecnie do profesjonal- nych zarządców, a więc takich, którzy swoje czynności wykonują w ramach działalności gospodarczej. Szerzej zob. E. Klat-Górska, L. Klat-Wertelecka, Ustawa o gospodarce nie- ruchomościami. Komentarz, Warszawa 2015, s. 837 i n.; E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2014, s. 1066. 19 Tak trafnie SN w wyroku z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, LEX nr 274609. Grzegorz Karaszewski 33 Art. 199 k.c. Rozdział I. Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną… wynikających z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieru- chomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników (jest to jeden z ustawowych przypadków wpisu obejmującego prawa obliga- cyjne). Jeśli zatem współwłaściciele zamierzają ujawnić sposób zarządu w księdze wieczystej, muszą zawrzeć umowę o zarząd w formie pisem- nej z podpisami notarialnie poświadczonymi. 3. Wszystkie umowy określające zarząd rzeczą wspólną mają charakter zobo- wiązujący. Do ich treści nie należą jakiekolwiek rozporządzenia prawami majątkowymi. Każda z tych umów jest zarazem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.), a zatem musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli20. Mimo obligacyjnego charakteru omawia- nych umów ich skuteczność wykracza poza krąg współwłaścicieli (należą one zatem do kategorii umów zobowiązujących o rozszerzonej skutecz- ności). Cecha ta przejawia się w sposób dwojaki. Po pierwsze, art. 221 k.c. oraz wspomniany wyżej art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h. pozwalają uznać, że umowy te są skuteczne względem nabywcy udziału we współwłasności. Pierwszy z wymienionych przepisów przewiduje, że nabywca udziału związany jest taką umową, jeśli o niej wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć (decydująca jest tu wiedza o zawarciu samej umowy, choćby nawet nabywca nie orientował się w konkretnych jej postanowieniach), drugi natomiast (w powiązaniu z art. 17 u.k.w.h.) uzależnia rozszerzoną skuteczność umowy od wpisu w księdze wieczystej. Po drugie, z samej istoty umowy o zarząd wynika jej oddziaływanie na stosunki z osobami trzecimi, które dokonują ze współwłaścicielami czynności prawnych 20 Kwestia ta jest sporna w doktrynie. Prezentowany jest też pogląd, według którego umowa przewidująca sposób sprawowania zarządu nie jest czynnością zarządu, gdyż nie odnosi się do konkretnej czynności, lecz do modelu ich dokonywania. Ponadto zwolennicy traktowania podziału quoad usum jako czynności zarządu nierzadko twierdzą, iż jest on czynnością zwykłego zarządu, mimo iż jego treść wpływa na kształt modelu zarządu (o czym w dalszej części komentarza). Szerzej co do podziału quoad usum M. Warciński, Podział rzeczy quoad usum, PiP 2011, z. 9, s. 35 i n., a także E. Mielcarek, Podział nieru- chomości do korzystania w świetle przepisów k.c., NP 1965, nr 11, s. 1235 i n.; E. Drozd, Podział do korzystania nieruchomości wspólnej (w:) Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego ofiarowane Panu Rejentowi Romualdowi Sztykowi, red. E. Drozd, A. Oleszko, M. Pazdan, Kluczbork 2007, s. 76; J. Krajewski, Formy realiza- cji uprawnień współwłaściciela do posiadania rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasno- ści, Palestra 1968, z. 3, s. 32 i n. 34 Grzegorz Karaszewski § 1. Czynności przekraczające zwykły zarząd Art. 199 k.c. dotyczących rzeczy wspólnej. Mechanizm podejmowania czynności zarządu wynikający z umowy między współwłaścicielami wpływa na sku- teczność czynności dokonywanych z osobami trzecimi (np. trafnie przyj- muje się, że zawarcie umowy o podział rzeczy quoad usum ma ten skutek, że każdy ze współwłaścicieli, którym wydzielono fragment nieruchomo- ści do wyłącznego korzystania, może samodzielnie podejmować w obrę- bie wydzielonego fragmentu czynności zwykłego zarządu – stosowanie art. 201 k.c. ulega tu zatem zmianie). 4. Szczegółowe kwestie dotyczące umów o zarząd rzeczą przy współwła- sności ułamkowej nie zostały dotychczas systematycznie opracowane w literaturze. Poniższe uwagi stanowią zatem próbę opisu charakteru prawnego oraz skutków tych umów, które nie są wolne od kontrowersji. W pierwszej kolejności wypada zająć się umową, w której współwłaści- ciele powierzają jednemu z nich zarząd rzeczą wspólną. Umowa taka tworzy między nimi stosunek prawny zbliżony do zlecenia (art. 734 k.c.) lub świadczenia usług (art. 750 k.c.). Nie można jednak twierdzić, że jest ona zupełnie tożsam
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Zarzad_majatkiem_wspolnym__Komentarz-ebookRO/p02035158i020" target="_blank" title="Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz [Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski, Anna Stępień-Sporek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz [Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski, Anna Stępień-Sporek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>