Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10784,korzystanie-z-miejsc-parkingowych
Timestamp: 2019-11-22 10:39:07
Legal References Found: art. 12
 art. 13
 art. 12
 art. 140
 art. 1
 art. 206
 art. 18
 art. 25

Document Content:
Korzystanie z miejsc parkingowych | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| Administrator 10/2018 | 07.11.2018
Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poza tym, iż wymaga uchwały właścicieli lokali wymaga też, aby podział quoad usum uwzględniał interesy wszystkich właścicieli. O ile dla właściciela lokalu mieszkalnego przyznanie jednego miejsca postojowego można uznać za wystarczające, to duży lokal użytkowy, potrzebuje większej ilości miejsc postojowych dla klientów.
Spółdzielnia wystąpiła z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu korzystania z naziemnych miejsc parkingowych, stanowiących nieruchomość wspólną. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił ww. uchwałę.
Postanowienia umowne w zakresie sposobu korzystania z miejsc postojowych zawierano w kolejnych notarialnych umowach ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności w wykonaniu umów deweloperskich. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w postaci naziemnych miejsc postojowych, wpisano również do księgi wieczystej. Głównym motywem podjęcia uchwały był wielokrotnie sygnalizowany przez członków wspólnoty fakt, iż przyjeżdżający do mieszkańców goście oraz niejednokrotnie sami mieszkańcy posiadający więcej niż jeden pojazd (a posiadający jedno miejsce w garażu podziemnym) oraz ci, którzy nie mogli nabyć miejsca parkingowego, nie mają gdzie zaparkować swoich pojazdów. Część mieszkańców jest ponadto przekonana, iż przyznanie miejsc parkingowych do użytkowania wyłącznie przez jednego z właścicieli jest niesprawiedliwe.
Sąd Okręgowy wskazał, że przepis art. 12 UWL zawiera odrębną w stosunku do KC regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej przewidującą, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Normę w tym zakresie zawiera również art. 13 ust. 1 UWL, w którym mowa jest o korzystaniu z niej w sposób nie utrudniający użytkowania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałaniu dotyczącym ochrony wspólnego dobra.
Co do zasady w myśl art. 12 ust. 1 UWL, zachowując wynikające z art. 140 KC prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności na zasadzie współkorzystania (korzystania razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Zdaniem Sądu I instancji powyższe regulacje nie wykluczają jednakże umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku.
Ustawa o własności lokali nie reguluje tych kwestii, a zatem posiłkowo można do oceny takich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 UWL stosować kodeks cywilny, w tym art. 206 KC. W ramach współwłasności, właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą także postanowić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu w postaci fizycznego wydzielenia oznaczonej części wszystkim lub niektórym z nich do indywidualnego korzystania. W tym celu współwłaściciele mogą zawrzeć umowę modyfikującą korzystanie z rzeczy objętej współwłasnością. Umowa ta określa zasady korzystania z rzeczy w sposób odmienny aniżeli wynika to z ww. regulacji normatywnych. Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości.
Sąd Okręgowy wskazał, iż w przedmiotowym sporze ustawowy ww. sposób korzystania z miejsc postojowych przed budynkiem, został ustalony indywidualnie z każdym nabywcą lokalu w akcie notarialnym. Zdaniem SO zmiana sposobu korzystania poza tym, iż wymagała uchwały właścicieli lokali wymagała również zachowania odpowiedniej formy prawnej, tj. formy pisemnej zaprotokołowanej przez notariusza, stosownie do wymagań określonych w art. 18 ust. 2a UWL, którego to warunku zaskarżona uchwała nie spełnia. Zdaniem Sądu niezachowanie takiej formy w przypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest według art. 25 ust. 1 UWL „niezgodna z przepisami prawa”.
Zaskarżona uchwała narusza również uzasadniony interes powódki. Dostęp lokalu użytkowego do określonej liczby naziemnych miejsc postojowych został uwarunkowany w decyzji zatwierdzającej projekt budowlany w zakresie budowy. Ponadto każdy potencjalny nabywca lokalu miał możliwość wykupienia co najmniej jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym. Członkowie wspólnoty, głosujący za przyjęciem uchwały, decydując się na kupno lokalu mieszkalnego w ww. budynku musieli zdawać sobie sprawę, iż lokal użytkowy w celu wykorzystania pełni jego funkcjonalności potrzebuje dodatkowych miejsc postojowych przed budynkiem. Sąd Okręgowy zaznaczył, że fakt, iż przedmiotowy lokal użytkowy przez kilka lat po oddaniu budynku do użytkowania nie został wynajęty przez jego właściciela, a co za tym idzie – naziemne miejsca postojowe mimo ponoszenia kosztów utrzymania spornej części nieruchomości wspólnej przez powódkę nie były przezeń wykorzystywane nie oznacza, iż odpadł zasadniczy cel, dla którego dokonano kwestionowanego podziału quoad ad usum.
Apelację od powyższego wyroku wniosła wspólnota mieszkaniowa ale Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja jest niezasadna. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne, nie podzielając jednocześnie w całości dokonanej przez ten Sąd oceny prawnej.
W ocenie SA zmiana sposobu korzystania, który został ustalony w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali, nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. W niniejszej sprawie sposób podziału do użytkowania miejsc parkingowych został wpisany do księgi wieczystej, zaś zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, co oznacza, że również zmiana tego sposobu podziału nieruchomości do korzystania powinna być dokonana w takiej samej formie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Jednakże niedokonanie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w takiej formie uniemożliwia wpis do księgi wieczystej, ale nie czyni uchwały z tej przyczyny nieważną. Niezależnie od powyższego przedmiotowa uchwała narusza uzasadniony interes powódki, co jest wystarczającą przesłanką do jej uchylenia.
Podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także właściciela lokalu użytkowego. Trudno oczekiwać, że osoba wynajmująca lokal w celu prowadzenia działalności usługowej zdecyduje się na jego wynajęcie bez możliwości zapewnienia klientom dostępności do miejsc parkingowych. Również powierzchnia lokalu (tj. 504,75 m2) uzasadnia twierdzenie, że może on być wykorzystany do prowadzenia działalności o dużej przepustowości osób. Już choćby z tego powodu nie zabezpiecza interesów powódki pozostawienie jej do korzystania jednego miejsca parkingowego. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał, że zmiana podziału quoad usum nieruchomości wspólnej narusza interes spółdzielni, jak i członka wspólnoty, ponieważ bez możliwości zapewnienia najemcy lokalu usługowego chociażby kilku miejsc parkingowych jego wynajęcie będzie znacznie utrudnione, lub wręcz niemożliwe.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26.03.2018 r. (sygn. VI ACa 1280/17)
[parkingi, parkowanie, miejsce parkingowe, orzecznictwo, parking osiedlowy, naziemne miejsce parkingowe, ustawa o własności lokali]
miejsce parkingowe |
parking osiedlowy |
naziemne miejsce parkingowe |