Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/156159,Sprzedaz-prawa-do-mieszkania-w-podatku-dochodowym,1,70,1.html
Timestamp: 2019-05-26 23:00:15
Legal References Found: art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 5
 art. 18
 art. 18
 art. 509
 art. 509
 art. 10
 art. 155
 art. 157
 art. 157
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 18

Document Content:
Sprzedaż prawa do mieszkania w podatku dochodowym - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Sprzedaż prawa do mieszkania w podatku dochodowym
Cesja praw z umowy przedwstępnej to nie sprzedaż nieruchomości © thodonal - Fotolia.com
Przy przeniesieniu na rzecz osób trzecich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z deweloperem, uzyskany z tego tytułu przychód należy zaliczyć do przychodów ze zbycia praw majątkowych – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 13.05.2019 r. nr 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD.
Dnia 1 lutego 2019 r. wnioskodawca wraz z żoną zawarli z deweloperem w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży dwóch mieszkań. Umowie tej nie towarzyszyło przeniesienie praw własności – to będzie miało miejsce dopiero w marcu 2020 r.
Małżonkowie zamierzają jednak zmienić miejsce zamieszkania. W związku z tym chcą „zbyć” powyższe mieszkania do marca 2020 r. Owo zbycie nastąpi w drodze dwóch osobnych cesji na osoby trzecie, poprzez przeniesienie na ich rzecz praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez wnioskodawcę z deweloperem.
Zainteresowany zadał pytanie, do jakiego źródła przychodu ma zaliczyć uzyskane na sprzedaży pieniądze? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
„(…) Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy, źródłem przychodów jest m.in.:
– pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
– kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c) (pkt 7)
– odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (pkt 8).
Cesja praw z umowy przedwstępnej to nie sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych do nich stanowi odrębne źródło przychodu. Powyższemu musi jednak towarzyszyć przeniesienie prawa własności. Jeżeli natomiast podatnik takiego prawa jeszcze nie nabył, a przenosi jedynie – w drodze cesji – na inną osobę prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, uzyskane z tego tytułu wynagrodzenie zaliczy do przychodów z praw majątkowych.
W myśl przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
Zgodnie natomiast z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
Ponieważ zawarty w cytowanym art. 18 katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, przyjąć należy, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie.
Zatem tą kategorią został objęty każdy przychód osiągnięty przez podatnika w związku z posiadaniem przez niego praw o charakterze majątkowym.
Do przychodów z praw majątkowych zaliczyć tym samym należy również wierzytelności czy też przychód uzyskany z ich zbycia. Wierzytelność jest prawem podmiotowym, które w stosunku zobowiązaniowym przysługuje wierzycielowi. Przy podziale praw na majątkowe i niemajątkowe podstawę będzie stanowił interes, jaki one realizują. Prawa majątkowe związane są z interesem ekonomicznym danego podmiotu. Będą to więc także wierzytelności, wynikające ze stosunków zobowiązaniowych, w wysokości wartości świadczeń majątkowych (np. wierzytelności z tytułu umowy sprzedaży).
Instytucja zmiany wierzyciela została określona w art. 509-518 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025).
Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przeniesienie takie w prawie cywilnym jest określane jako przelew wierzytelności (cesja).
Jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew wierzytelności powinien być dokonany też w formie pisemnej. W wyniku przeniesienia (przelewu, cesji) wierzytelności, wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.
Z kolei przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości.
Stosownie do treści art. 155 ustawy Kodeks cywilny umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Przepis ten reguluje kwestię przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że – co do zasady – przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku: zobowiązującym i rozporządzającym.
Z kolei, w myśl art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Równocześnie, w świetle art. 157 § 2 ww. ustawy, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kodeksu cywilnego).
Analizując kwestię umowy warunkowej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości. Zatem, aby wywołać związany z takim zbyciem skutek prawnopodatkowy, musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości (lub jej części bądź udziału). Samo zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych. W takiej sytuacji nie można bowiem mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.(…)
Mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że skoro nie doszło do przeniesienia tytułu własności do lokali mieszkalnych na rzecz Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i zgodnie z jego oświadczeniem przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej w formie cesji jakie będzie miało miejsce nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, to w sytuacji przedstawionej we wniosku nie mają zastosowania przepisy art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, w przypadku przeniesienia przez Wnioskodawcę na rzecz osób trzecich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez niego z deweloperem, przychód uzyskany z tego tytułu należy zaliczyć do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów ze zbycia praw majątkowych.(…)”
Więcej na ten temat: sprzedaż mieszkania, kupno domu, spłata kredytu z, sprzedaż domu, remont mieszkania, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, podatek od sprzedaży nieruchomości, zwolnienia podatkowe, cele mieszkaniowe, przedwstępna umowa sprzedaży