Source: http://kancelaria-wronska.blogspot.com/
Timestamp: 2020-08-05 21:50:24
Legal References Found: art. 73
 art. 73
 art. 73
 art. 72
 art. 113
 art. 83
 art. 38
 art. 58
 art. 26

Document Content:
Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania – lokale garażowe
Nieruchomość z posadowionym lokalem garażowym stanowi w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) pozostałą nieruchomość gruntową (art. 72 ust. 3 pkt. 5), obciążoną 3 % wysokością stawki opłat rocznych za wieczyste użytkowanie.
Powyższego w żadnym zakresie nie podważa okoliczność, iż de facto lokal garażowy wykorzystywany jest przez osoby zamieszkałe w danym budynku lub budynkach sąsiednich, pośrednio właśnie na cele związane z funkcją mieszkalną.
Cel oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej określa się w umowie o ustanowieniu tegoż prawa jako cel jednostkowy lub kilka celów, przy czym w takim przypadku decydujące znacznie ma cel określony jako podstawowy. Równocześnie informacje o jednostce
Wprowadzony do u.g.n., po nowelizacji z 2007r., art. 73 ust. 2a ww. ustawy stanowi, iż powyższą regulację stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
Wskazana nowelizacja niewątpliwe zmierzała do zwiększenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Bowiem przed wprowadzoną zmianą organy nie miały podstaw do zwiększania stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku wyodrębnienia na działce lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny. W pełni zastosowanie miało to do budynków mieszkalnych z lokalami garażowymi posadowionymi na jednej nieruchomości gruntowej, a nieco bardziej dyskusyjne mogło być w przypadku wyodrębnienia takiego lokalu na odrębnej działce (czy doszło, czy też nie do trwałej zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego gruntu). Nie mniej jednak w chwili obecnej tj. po ww. nowelizacji z 2007r., z lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, będziemy mieć do czynienia zarówno w przypadku osobnej nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej lokalu garażowego, jak i w sytuacji jednej nieruchomości gruntowej, na której poza budynkiem mieszkalnym, wyodrębniony został lokal garażowy, np. pod budynkiem.
Zgodnie z treścią uchwały sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r. w sprawie sygn. akt III CZP 62/12:
Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w związku z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
OSNC 2013/5/56, LEX nr 1230032, Biul.SN 2012/11/9
Dalej Sąd Najwyższy w ww. uchwale stwierdził, iż garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową nie dzieli losu budynku, w którym został wyodrębniony i bez znaczenia dla ustalenia jego charakteru jest określenie przedmiotowego budynku jako mieszkalnego. Zdaniem SN nie daje to podstaw do uznania, że odrębny lokal garażowy usytuowany w tym budynku ma również taki charakter.
Jak uniknąć znacznie wyższej bo aż 3% stawki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie?
Powyżej wskazano, iż wyższa stawka dotyczy lokali garażowych stanowiących odrębne budynki oraz, które pomimo położenia w budynku mieszkalnym zostały wyodrębnione jako osobne lokale. Niestety w przypadku osobnych budynków garażowych, a dodatkowo posadowionych na oddzielnej nieruchomości gruntowej nie ma możliwości przeciwdziałania wyższej stawce. W przypadku natomiast lokali garażowych posadowionych w budynkach mieszkalnych, a takich mamy zdecydowaną większość w tzw. nowym budownictwie, deweloper może uchronić nabywców lokali od ponoszenia w przyszłości wyższych opłat za miejsca postojowe. Jednakże należy to zrobić, już na etapie projektowym (w związku z wymogami Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), poprzez określenie charakteru miejsc postojowych jako przynależnych do lokali mieszkalnych lub też części wspólnych nieruchomości, z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca dla danego nabywcy. Wówczas jednakże lokal garażowy nie będzie stanowić odrębnej nieruchomości, a co za tym idzie wykluczona będzie możliwość dokonania sprzedaży miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Tym samym mniejsze opłaty, ale prawo do miejsca postojowego związane z prawem odrębnej własności lokalu. No cóż … coś za coś…
Istotnym jest również, iż jeśli jesteście Państwo przyszłymi nabywcami lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, zwracajcie uwagę na tytuł prawny do gruntu (własność czy użytkowanie wieczyste) oraz na charakter prawny miejsca postojowego (odrębny lokal garażowy, powierzchnia przynależna, części wspólne nieruchomości).
Zabezpieczenie hipoteczne ustanowione na nieruchomości Spółdzielni mieszkaniowej, a wyodrębnienie lokalu
Wyodrębnianie lokali i przenoszenie ich w odrębną własność jest uprawnieniem osób posiadających zarówno spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (art. 12 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i prawo własnościowe (art. 1714 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
W przypadku złożenia wniosku, podjęcie stosownych działań prawnych zmierzających do zawarcia z osobą uprawnioną umowy w sprawie wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności, jest obowiązkiem Spółdzielni. Przeniesienie własności powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Natomiast dla osoby uprawnionej warunkiem koniecznym do spełnienia, celem uzyskania prawa odrębnej własności lokalu, jest dokonanie spłaty, przypadającej na ten lokal, części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, jeżeli takowe istnieją oraz spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat.
Wyżej wskazana procedura dla osoby zainteresowanej, posiadającej spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu, jest prosta do zastosowania. W istocie bowiem głównymi czynnościami do wykonania, których zobligowana jest osoba na rzecz, której będzie przenoszona własność lokalu jest złożenie wniosku i dokonanie ewentualnej spłaty, o ile takowa istnieje, oraz stawienie się do notariusza.
W całej ww. procedurze nie wolno również zapominać o weryfikacji księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal. Sprawdzenie winno objąć, przede wszystkim dział IV, w którym wpisywane jest ewentualne zabezpieczenie hipoteczne.
Pamiętajmy bowiem, iż w przypadku wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności zabezpieczenie hipoteczne ustanowione w związku z zaciągniętym przez Spółdzielnię kredytem, obciąży także nowo założoną dla wyodrębnionego lokalu księgę wieczystą.
W takim też przypadku, jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego, należy zwrócić się do Spółdzielni o otrzymanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o zwolnieniu wyodrębnianego lokalu spod ustanowionej hipoteki. Oświadczenia takie, wydawane przez banki, są regułą na rynku pierwotnym, tj. zbywania lokali przez dewelopera budującego z udzielonego kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości inwestycyjnej. Niestety w przypadku lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych i położonych na nieruchomościach będących zabezpieczeniem udzielonego kredytu nie związanego z budową samego budynku, należy wskazać, iż nie w każdym przypadku będzie możliwym otrzymanie ww. oświadczenia.
Niestety zgoda wierzyciela na złożenia omawianego oświadczenia uzależniona jest od zdarzeń, na które osoba uprawniona do lokalu nie ma wpływu, takich jak treść samej umowy kredytowej, wysokość zadłużenia, zobowiązanie już spłacone. Uzyskanie jednakże ww. oświadczenia, a następnie wyodrębnienie lokalu wolnego od obciążeń, jest jedyną metodą „pozbycia się” zadłużenia zaciągniętego przez Spółdzielnię.
O sytuacji prawnej osób z lokalami spółdzielczymi w przypadku egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką w następnym artykule.
Autor: Unknown o 04:22 1 komentarz:
Konsekwencje prawne niedostosowania statutu spółdzielni mieszkaniowej do powszechnie obowiązujących przepisów prawa
Nierzadkim problemem występującym w funkcjonowaniu Spółdzielni mieszkaniowych jest fakt, iż zapisy statutu jako podstawowego dokumentu, który jest regulacją bytu prawnego Spółdzielni, są niezgodne z obowiązującym prawem.
Niezgodność ta może być łatwo dostrzegalna np. zmiany przepisów prawa w zakresie Zebrań Przedstawicieli lub znacznie trudniejsza jak w przypadku sposobu liczenia głosów w trakcie obrad Walnego Zgromadzenia (do dnia dzisiejszego znaczna większość Spółdzielni mieszkaniowych nie dostosowała postanowień Statutu do brzmienia art. 83 ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Organem władnym podjąć uchwałę w sprawie zmiany w statucie, zgodnie z art. 38 § 1 pkt. 10 Prawa Spółdzielczego, jest Walne Zgromadzenie. Tym samym w przypadku dostrzeżenia niezgodności treści statutu z obowiązującym prawem Zarząd Spółdzielni powinien przygotować projekt stosownej uchwały, wnieść go pod obrady najbliższego posiedzenia Walnego Zgromadzenia, które w drodze głosowania powinno przyjąć uchwałę dokonującą zmian w treści Statutu.
Jednakże należy również zastanowić się nad konsekwencjami prawnym jeśli Walne Zgromadzenie nie przyjmie uchwały lub jej projekt nie zostanie wniesiony pod obrady, a także co w przypadku gdy Spółdzielnia nie ma w treści statutu organu jakim jest Walne Zgromadzenie, a zamiast tego nadal występuje Zebranie Przedstawicieli.
Po pierwsze zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 58 § 1 k.c. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Wobec powyższego oczywistym jest, iż wszelkie czynności wykonane w oparciu o postanowienie Statutu sprzeczne z obowiązującym prawem będzie nieważne lub też spowoduje nieistnienie w obrocie prawnym uchwalanych uchwał. Tym samym w sytuacji dalszego odbywania Zebrań Przedstawicieli, zamiast Walnego Zgromadzenia, należy uznać, iż wszelkie uchwały (z wyjątkiem uchwały zmieniającej statut) przez ten organ podjęte będą nieistniejącymi, jako że podjętym przez organ, którego zwołanie nastąpiło w sprzeczności z przepisami ustawy. Podobnie sytuacja będzie wyglądać w przypadku obliczania wymaganej większości głosów na Walnym Zgromadzeniu na podstawie przepisów Prawa Spółdzielczego zamiast Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nieistnienie obejmie zarówno uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań, podziale nadwyżki bilansowej lub pokryciu straty, a także uchwały wyborcze do Rady Nadzorczej.
Dla zainteresowanych omawianą tematyką polecam publikację dr Waldemara Walczaka „Wpływ ustawowych regulacji na standardy nadzoru korporacyjnego w spółdzielniach mieszkaniowych”
https://www.academia.edu/10411767/Wp%C5%82yw_ustawowych_regulacji_na_standardy_nadzoru_korporacyjnego_w_sp%C3%B3%C5%82dzielniach_mieszkaniowych
W tym miejscu, ślad za publikacją dr Waldemara Walczaka - wskazaną powyżej, należy również przytoczyć Uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2012r. w sprawie sygn. akt III CZP 84/11, w której Sąd Najwyższy stwierdził, iż Zebranie Przedstawicieli Spółdzielni, która nie dopełniła obowiązków przewidziany w nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007r., pozostaje je organem statutowym. Jednakże, i tu w pełni podzielam interpretacje tejże Uchwały dokonaną przez dr Waldemara Walczaka, pozostawienie Zebrania jako organu statutowego miało tylko i wyłącznie to znaczenie, iż był to organ, który mógł dokonać koniecznych zmian w statucie.
Należy również wskazać, iż w sytuacji gdy wbrew obowiązującym przepisom prawa statut Spółdzielni mieszkaniowej pozostaje niezmienionym, zastosowanie powinny znaleźć odpowiednie przepisy prawa z pominięciem zapisów statutowych. Bowiem w hierarchii aktów prawnych prawo powszechnie obowiązujące jest ponad prawem wewnętrznym podmiotów korporacyjnych, uchwalanym przez ich organy. Tym samym w przypadku gdy do chwili obecnej niezmieniony Statut stanowi, iż organem Spółdzielni jest Zebranie Przedstawicieli, to Zarząd Spółdzielni, działając na podstawie przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinien zwołać Walne Zgromadzenie, które to należy uznać za organ władny podjąć również uchwałę w przedmiocie zmian w statucie. Należy również wskazać, iż w ślad za Uchwałą SN z dnia 10 maja 2012r. w chwili obecnej możliwość zwołania i obradowania Zebrania Przedstawicieli należy uznać za wątpliwą i ograniczyć wyłącznie do podjęcia uchwały w przedmiocie zmiany Statutu, natomiast jakichkolwiek inne uchwały, jako że podjęte przez organ sprzeczny obowiązującemu prawu, będą nieistniejącym. Sankcją natomiast za niedostosowanie postanowień statutu do wymogów obowiązującego prawa, na którą również zwrócił uwagę dr Waldemar Walczak w swojej publikacji, jest przewidziana w art. 26 Ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym możliwość ustanowienia dla Spółdzielni, przez Sąd Rejestrowy kuratora.
Wobec powyższego raz jeszcze należy wyraźnie podkreślić, iż w przypadku niedostosowania treści statutu do obowiązujących przepisów prawa, koniecznym jest niezwłoczne podjęcie przez Zarząd Spółdzielni czynności eliminujących powstałą sytuację.
Waldemar Walczak „Wpływ ustawowych regulacji na standardy nadzoru korporacyjnego w spółdzielniach mieszkaniowych”
Cesja udziału w Spółdzielni Mieszkaniowej
Kwestią omówioną w niniejszym artykule będzie odpowiedź na pytanie czy posiadany przez członka spółdzielni mieszkaniowej udział może być cedowany na osobę trzecią – nabywcę lokalu. W istocie sprawa nie jest zupełnie oczywistą i jasną. W praktyce bowiem budzi ona pewne wątpliwości i niejednokrotnie kończy się dość niefortunną dla byłych i przyszłych członków spółdzielni interpretacją przepisów, która prowadzi do konieczności wypowiedzenia udziału przez dotychczasowego członka, odczekania przez niego okresu nawet ponad 1 roku do zatwierdzenia sprawozdania finansowego przez Walne Zgromadzenia i dopiero przekazania uzyskanej kwoty pieniężnej przyszłemu członkowi celem dokonania wpłaty na udziały.
Wobec powyższego już na wstępie należy wskazać, iż cesja udziału jest działaniem prawnie dopuszczalnym.
Prawo Spółdzielcze oraz Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowią wprost o możliwości dokonywania cesji praw udziałowych. Jednakże Ustawa Prawo Spółdzielcze reguluje kwestie dziedziczenia udziałów oraz możliwości prowadzenia z nich egzekucji. Tym samym udział został ukształtowany jako prawo majątkowe nie posiadające charakteru ściśle osobistego.
Przy dokonywaniu cesji udziału należy również pamiętać, iż utrata członkostwa, ( z wyjątkiem dziedziczenia – omówione w jednym z następnych artykułów), powoduje niejako przejście od prawa tj. udziału do zwrotu dokonanych na jego pokrycie wpłat, czyli mówiąc wprost od prawa do środków finansowych. Tym samym wymaga określenia jakie czynności winny być dokonane przez cedenta i cesjonariusza i w jakiej kolejności aby nie nastąpiła utrata prawa.
Wobec powyższego, po pierwsze strony powinny zawrzeć umowę. W celu wyeliminowania jakichkolwiek wątpliwości ze strony Spółdzielni co do cesji udziału, umowa powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie lub urzędowo poświadczonymi. W umowie tej powinno być wskazane, iż cesja udziału dochodzi do skutku pod warunkiem, iż:
· w określonym terminie cedent złoży w Spółdzielni wniosek o wykreślenie z rejestru członków z uwagi na utratę prawa do lokalu i zostanie wykreślony,
· cesjonariusz złoży deklarację przyjęcia w poczet członków i zostanie przyjęty.
Następnie cedent zobowiązany jest złożyć ww. wniosek wraz z odpisem umowy oraz w tym samym czasie cesjonariusz powinien złożyć deklarację również z odpisem umowy i wskazaniem, iż w przypadku przyjęcia w poczet członków i wykreślenia cedenta nastąpi cesja udziału na jego rzecz.
Po wykreśleniu cedenta i przyjęciu cesjonariusza w poczet członków Spółdzielni, uznać należy cesję za skutecznie dokonaną.
Wymaga również stwierdzenia, iż cesja udziału dochodzi do skutku wraz z dokonaniem pomiędzy cesjonariuszem a cedentem wskazanych powyżej czynności i nie jest zależna od zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok, w którym cesja nastąpiła. Bowiem regulacja wskazującą na wypłatę udziału dopiero po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego ma na celu ewentualną konieczność pokrywania strat spółdzielni. W przypadku natomiast cesji udział pozostaje niezmienny, a zmianie ulega jedynie osoba członka. Ponadto należy wskazać, iż w przypadku gdy cedowany udział został wpłacony w wysokości niższej niż obecnie ustalona, nowy członek ma obowiązek uzupełnić różnicę.