Source: https://interpretacje-podatkowe.org/kredyt/ilpb2-415-1166-14-2-ws
Timestamp: 2018-03-25 01:45:54
Legal References Found: art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 11
 art. 19
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 14

Document Content:
ILPB2/415-1166/14-2/WS | Interpretacja indywidualna
Zbycie nieruchomości – spłata kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę.
ILPB2/415-1166/14-2/WSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2014 r. (data wpływu 24 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 24 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.
W związku ze śmiercią syna w dniu 18 listopada 2013 r. i będąc jego jedynymi następcami prawnymi, Wnioskodawczyni i jej mąż odziedziczyli po nim nieruchomość (mieszkanie), obciążone kredytem w kwocie 213 200,00 zł. Kwota jaka aktualnie pozostała do spłaty to ok. 156 000,00 zł. Ponieważ małżonków nie stać na urządzenie mieszkania, a następnie jego utrzymanie podjęli decyzję o sprzedaży odziedziczonego mieszkania po cenie niższej niż cena rynkowa w celu spłaty zaciągniętego przez syna kredytu i równocześnie niższej niż cena za jaką syn przedmiotowe mieszkanie nabył. Na obniżenie ceny wpływa też trudna sytuacja prawna tego mieszkania, ponieważ deweloper ogłosił upadłość. Zgodnie z obecnymi uregulowaniami zawartymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych „odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o ile zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie lub wybudowanie.”. Cena więc za jaką małżonkowie sprzedadzą mieszkanie będzie stanowiła przychód jaki uzyskają, natomiast będą musieli ją pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, tj. koszty związane ze spłatą kredytu. Odziedziczając bowiem mieszkanie nie mogą jednocześnie nie dokonać spłaty zaciągniętego przez spadkobiercę na jego zakup kredytu. Koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Patrząc na powyższe uregulowania zasadnym jest uznać uregulowanie długu kredytowego za koszty nabycia nieruchomości, gdyż w celu nabycia nieruchomości został ów kredyt zaciągnięty, a obowiązek jego spłaty obciąża Wnioskodawczynię i jej męża jako spadkobierców.
Czy w związku z powyższym wystąpi obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości...
Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z brakiem dochodu w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy nie wystąpi, gdyż całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania małżonkowie przeznaczą na uregulowanie kredytu zaciągniętego przez syna. Sprzedaż tej nieruchomości nie spowoduje wzrostu aktywów w majątku małżonków (brak dochodu).
W rozumieniu Wnioskodawczyni, w przedmiotowej sprawie dochodem będzie przychód z odpłatnego zbycia, czyli cena za jaką ta nieruchomość zostanie sprzedana, pomniejszona o koszty, którymi będzie pokrycie długu kredytowego. Ze względu na to, że sprzedaż nieruchomości nastąpi poniżej wartości którą zapłacił za nią syn (jest to spowodowane trudną sytuacją prawną lokalu mieszkalnego - deweloper ogłosił upadłość) przeznaczając uzyskane pieniądze na spłatę kredytu, dochód podlegający opodatkowaniu w ogóle nie wystąpi. Małżonkowie nie będą więc zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
W związku z powyższym dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku i w konsekwencji udziału w nieruchomości jest data śmierci syna.
Jeśli zatem odpłatne zbycie mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).
W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (mieszkania) jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Można do takich kosztów zaliczyć np.:
koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
koszty i opłaty sądowe.
Należy przy tym podkreślić, że ogólna zasada przyjęta w art. 11 ust. 1, zgodnie z którą za przychody podlegające opodatkowaniu uważa się otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, nie ma zastosowania do przychodów, o których mowa w art. 19 ww. ustawy. Artykuł 19 jest bowiem przepisem szczególnym, modyfikującym ogólną definicję przychodu. Stanowi on, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie będzie wydatek na dokonanie spłaty kredytu. Spłata kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę nie umożliwia dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest możliwa wcześniej. Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie spłaci kredytu wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że ciąży na niej obowiązek spłacania rat zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu. Wnioskodawczyni spłaci kredyt po to, aby zwolnić się z długu jaki na niej ciąży względem wierzyciela. Stąd spłata kredytu nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie będzie poniesiona celem dokonania zbycia.
Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przychód który Wnioskodawczyni uzyskała z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w spadku po zmarłym synu, zgodnie z dyspozycją zacytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy, może zostać pomniejszony wyłącznie o udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanego mieszkania przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku.
Zauważyć należy, że długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku.
Przyjmując spadek Wnioskodawczyni przyjęła zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Chcąc uniknąć negatywnych konsekwencji otrzymania spadku, Wnioskodawczyni mogła spadek odrzucić.
Brak więc jest podstaw prawnych, aby o wymieniony przez Wnioskodawczynię wydatek wynikający ze spłaconego kredytu pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości. Zatem podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, a nie kwota pomniejszona o spłacony kredyt. Innymi słowy, spłata na rzecz wierzyciela kredytu nie wpłynie na wysokość podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.
W związku z powyższym spłata przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego przez zmarłego syna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia (o którym mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy).
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
Z analizy wniosku wynika, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego w banku przez Jej syna.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że Zainteresowana nie może również skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego nie przez Nią, ale przez inną osobę tj. przez syna Wnioskodawczyni.
Natomiast z przepisów, które regulują zwolnienie podatkowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że to podatnik, który zaciągnął w banku kredyt bądź pożyczkę na cele mieszkaniowe ma prawo, dochowując wszystkich przesłanek zawartych w ww. przepisach przeznaczyć przychód ze sprzedaży – w rozpatrywanej sprawie nieruchomości – na spłatę zaciągniętego przez siebie kredytu bądź pożyczki na cele mieszkaniowe. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.
Podsumowując, odpłatne zbycie mieszkania dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, spowoduje, że po stronie Wnioskodawczyni powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułu.
Podstawą opodatkowania w niniejszej sprawie będzie przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, określony zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota ta może być pomniejszona o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodów), ale do żadnej z tych kategorii kosztów nie należy spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu.
Ponadto wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, na spłatę przedmiotowego kredytu nie będzie uprawniało Zainteresowanej do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kredyt ten nie został zaciągnięty przez Wnioskodawczynię, lecz przez syna Wnioskodawczyni. W analizowanej sytuacji nie zachodzi zatem wymagana ww. uregulowaniem tożsamość podmiotów: kredytobiorcy i podatnika (Wnioskodawczyni); Zainteresowanej nie można odmówić przymiotu podatnika, ale nie jest Ona tym podatnikiem, który zaciągnął wskazany kredyt.
Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na zadane we wniosku pytanie w zakresie konsekwencji podatkowych wynikających z faktu sprzedaży nieruchomości, w części nabytej przez Wnioskodawczynię i w odniesieniu do Wnioskodawczyni.
Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię – jednego ze spadkobierców mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego spadkobiercy, tj. męża Wnioskodawczyni.
ILPB2/415-1165/14-3/WS | Interpretacja indywidualna
IPTPP1/4512-345/15-2/AK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Kredyt > ILPB2/415-1166/14-2/WS