Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6204,co-nowego-w-orzecznictwie-warunki-do-przymusowej-sprzedazy-lokalu-najemca-bez-prawa-ingerencji-w-uchwaly-wspolnoty-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-05-20 13:03:19
Legal References Found: art. 16
 art. 16
 art. 27
 art. 16
 art. 27
 art. 16
 art. 16
 art. 144
 art. 51
 art. 144
 art. 222
 art. 5

Document Content:
Co nowego w Orzecznictwie? Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu |... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu | Najemca bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Paweł Puch	| 28.04.2014
Remonty i modernizacje w budynkach mieszkalnych – stawka VAT »
Właściwe określenie osoby reprezentującej wspólnotę mieszkaniową »
Hotel w budynku bez zgody wspólnoty mieszkaniowej | Cesja wierzytelności, a sposób pokrycia kosztów usunięcia wad budynku »
Nie można zmuszać lokatorów do wyprowadzki »
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 169), a w nim o warunkach przymusowej sprzedaży lokalu oraz o najemcy bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu
Przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku, np. roszczenie negatoryjne.
Bezskuteczność wydanego w procesie negatoryjnym orzeczenia sądu będzie wówczas uzasadniać powództwo wspólnoty.
Wcześniejsze przeprowadzenie procesu negatoryjnego nie jest niezbędne do uwzględnienia pozwu o wykluczenie ze wspólnoty, jednak aby sąd przychylił się do wniosku wspólnoty wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, a ponadto powództwo nie może być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu.
W przedmiotowej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa domagała się na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakazania sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność pozwanego w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.
W uzasadnieniu wskazała, że pozwany, zamieszkujący w lokalu wraz z matką zachowuje się niewłaściwie, nie przestrzega podstawowych zasad współżycia społecznego, rażąco i uporczywie narusza porządek domowy i czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, co skutkowało pozbawieniem go członkostwa.
Zobacz także: Remonty i modernizacje w budynkach mieszkalnych – stawka VAT
Wniosek o wystąpienie z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu pozwanego złożyła większość właścicieli lokali. Jednak sąd uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Podstawę prawną roszczenia stanowił art. 16 ustawy o własności lokali.
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (ust. 1).
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (ust. 2). Powołany przepis znajduje zastosowanie także do spółdzielni mieszkaniowych, w których nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali – zgodnie z art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
Żądanie może być przez spółdzielnię wysunięte również w stosunku do właściciela, który co prawda sam nie narusza porządku domowego i nie utrudnia innym korzystania z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej, ale czynią to członkowie jego gospodarstwa domowego lub najemcy, którym wynajął swój lokal, albo inne osoby, którym udostępnił swój lokal do korzystania.
Charakter interpretowanego przepisu sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej. Przepis art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przepisem drastycznym, rygorystycznym, skutkującym ostrymi sankcjami i daleko idącymi konsekwencjami.
Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie, czy spełnione są przesłanki umożliwiające wytoczenie powództwa, np. fakt długotrwałego zalegania z opłatami na chwilę orzekania, przy czym dowód tego faktu, a także rodzaju i wysokości zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń na podstawie omawianej normy.
W doktrynie wskazuje się, że przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 u.w.l. to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku.
Do środków łagodniejszych należy m.in. wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaniechania) niedozwolonych działań.
Zgodnie z art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Naruszenie tego przepisu umożliwia właścicielom nieruchomości sąsiednich zgłoszenie roszczenia negatoryjnego o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.).
Bezskuteczność wydanego w procesie negatoryjnym orzeczenia sądu nakazującego właścicielowi lokalu zaniechanie dalszych zakłóceń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinna uzasadniać powództwo wspólnoty o wykluczenie z niej niesubordynowanego właściciela.
Wcześniejsze przeprowadzenie procesu negatoryjnego nie jest jednak niezbędne do uwzględnienia pozwu o wykluczenie ze wspólnoty. W każdym jednak razie, aby sąd przychylił się do wniosku wspólnoty o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne.
Należy przy tym zaznaczyć, że pozbawienie własności lokalu może nastąpić nie tylko w związku z naruszaniem określonych przepisów prawa, ale także w związku z naruszaniem w sposób rażący i uporczywy porządku domowego, czyli porządku, który może w części opierać się na miejscowych zwyczajach i normach współżycia społecznego powszechnie akceptowanych w danym środowisku, choć niekoniecznie wyrażonych w formie pisanej.
W ocenie Sądu spółdzielnia nie wykazała, aby zachowanie pozwanego było niewłaściwe i naganne w takim stopniu, który uzasadniałby zastosowanie najsurowszej sankcji w postaci odjęcia prawa własności lokalu oraz by mniej poważne, dotkliwe środki oddziaływania na pozwanego, w tym w szczególności powództwo negatoryjne, nie przyniosły rezultatów, bądź by oczekiwanie, że takie rezultaty osiągną, było niezasadne.
Nie wykazała również, żeby zachowanie pozwanego godziło w dobra większej liczby lokatorów, innych aniżeli zajmujących mieszkania bezpośrednio sąsiadujące z lokalem pozwanego. Istotnie z lokalu często słychać krzyki, wyzwiska, kłótnie, jak również stukoty; zdarzało się (obecnie nie ma to już miejsca), że z mieszkania pozwanego dobiegał odgłos wiertarki, radia.
Zdarzały się również sytuacje polegające na wylewaniu z mieszkania pozwanego różnych cieczy na parapety lub balkony mieszkań położonych niżej w tym samym budynku. Fakt zakłócania ciszy nocnej potwierdza również informacja o kilkudziesięciu interwencjach Policji w związku z hałasem dobiegającym z mieszkania.
Wypada jednak zauważyć, że uciążliwości związane z zachowaniem pozwanego i jego matki są odczuwane głównie przez bezpośredniego sąsiada. Pozostali sąsiedzi są obarczeni niedogodnościami tylko pośrednio lub w mniejszym stopniu.
Powódka nie wykazała przy tym, aby ona, bądź sąsiedzi pozwanego podejmowali próby oddziaływania na pozwanego poprzez domaganie się wszczęcia postępowań o popełnienie wykroczenia z art. 51 k.w. (tj. zakłócenia ciszy nocnej), nie wykazała zarówno aby postępowania takie były skutecznie wszczynane, ani jaki był ich rezultat.
Ustalenia w tym zakresie pozwalałby tymczasem na ocenę, czy zachowanie pozwanego jest uporczywe i czy pozwany jest skłonny poddać się oddziaływaniom organów wymiaru sprawiedliwości i respektować orzeczenia dotyczące sposobu korzystania przez niego lokalu. Tym samym pozwoliłoby to na ocenę, czy ewentualnie istnieje szansa, że inne, łagodniejsze formy oddziaływania mogą odnieść pożądany skutek.
Powódka nie wykazała również, by ona sama lub sąsiedzi pozwanego wystąpili przeciwko niemu z powództwem z art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. (tj. o zaniechanie immisji).
Przeczytaj: Opodatkowanie dochodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z garażami
Wprawdzie, jak już była o tym mowa, wystąpienie z takim roszczeniem nie jest warunkiem koniecznym, wstępnym do domagania się nakazania sprzedaży lokalu jednak stanowi okoliczność istotną, ponieważ nie można wykluczyć, że powództwo takie okazałoby się skuteczne i doprowadziłoby do trwałych zmian zachowania pozwanego, które czyniłyby zbędnym uciekanie się do środka ostatecznego, najbardziej ingerującego w prawo własności, jakim jest zarządzenie sprzedaży lokalu.
Powódka zdołała jedynie wykazać, że pozwany zakłóca korzystanie z lokali sąsiednich, jednak nie dostarczyła dowodów na to, iż zakłócenia te przekraczają przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, ani by były rażące lub uporczywe.
Ponadto, w realiach niniejszej sprawy żądanie nakazania sprzedaży lokalu było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i nie mogło korzystać z ochrony. Zgodnie z art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Pozwany zasługuje na szczególną ochronę, wynikającą z jego trudnej sytuacji zdrowotnej, która sprzeciwia się zastosowaniu wobec niego sankcji w postaci zarządzenia sprzedaży licytacyjnej lokalu, w którym pozwany zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe.
Należy mieć na uwadze, że pozwany jest osobą niepełnosprawną, inwalidą I grupy, od młodości jest bowiem niewidomy. Z uwagi na dalece ograniczoną samodzielność wymaga więc pomocy w codziennym funkcjonowaniu społecznym.
Warto zobaczyć: Zadłużony właściciel we wspólnocie
Ponadto cierpi na szereg chorób współistniejących, m.in. nadciśnienie tętnicze, cukrzycę, nietrzymanie moczu, jest pod opieką lekarską. Pozwany właściwie nie wychodzi z domu.
W tej sytuacji jasnym jest, że podjęcie przez niego skutecznych działań związanych z poszukiwaniem innego mieszkania, jak i załatwienie czynności urzędowych w tym zakresie wiązałoby się z dużymi trudnościami i komplikacjami. Taka byłaby zaś naturalna konsekwencja uwzględnienia powództwa w niniejszej sprawie.
Wyrok Sąd Okręgowy w Poznaniu z dnia 24.01.2014 roku sygn.akt XII C 1330/13
Czytaj dalej: Najemca bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Dane GUS wskazują, że dług najemców mieszkań komunalnych, spółdzielczych, zakładowych i wynajmowanych od państwa wynosi 4,5 mld zł, co więcej, dług ten wciąż rośnie. Blisko połowa wspomnianej kwoty to... więcej »
Wyświetleń: 5590|Ocena: 6.0