Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?f=37&t=9867
Timestamp: 2019-03-22 10:06:48
Legal References Found: art. 97
 art. 3
 art. 3
 Art. 22
 art. 33
 art. 210

Document Content:
Wyzwalanie się z zarządu dewelopera - Wspólnota Mieszkaniowa
#1 Post autor: piotrusb » 02-08-2016, 13:25
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt VI ACa 372/15.
Słusznie wskazał Sąd Okręgowy, że zarzuty stawiane uchwale mogą dotyczyć kwestii merytorycznych, a więc jej treści, oraz proceduralnych, czyli warunków jej podjęcia. Słusznie zwrócono uwagę, iż zarzuty tej drugiej kategorii mogą mieć znaczenie jedynie w przypadku wykazania z dostateczne dużym prawdopodobieństwem, iż zaistniałe uchybienia mogły mieć wpływ na samo podjęcie uchwały, względnie jej ostatecznych kształt.
Zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu Wspólnoty i mieściły się w granicach jego porządku obrad podanego do wiadomości właścicieli lokali. Pozostawało poza sporem, iż powód dysponował udziałem w nieruchomości wspólnej przekraczającym połowę, a członkowie Wspólnoty posiadający łącznie udział przekraczający 1/5 zażądali liczenia głosów według zasady 1 właściciel – 1 głos. Obligowało to do zastosowania właśnie takiej metody określania wyniku głosowania. Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy na powoda przypadał w tych warunkach tylko jeden głos niezależnie od liczby lokali jeszcze nie wyodrębnionych, które stanowiły wówczas jego własność. W rezultacie znaczenie udziału przedstawiciela powoda w zebraniu było relatywnie mniejsze, a biorąc pod uwagę niewątpliwą determinację członków Wspólnoty w uregulowaniu jej podstawowych spraw objętych spornymi uchwałami udział ten przypuszczalnie nie mógł wpłynąć na nieprzyjęcie tych uchwał.
Ocena ta ma jednak znaczenie tylko pomocnicze, skoro nie sposób zakwestionować, iż powód został prawidłowo powiadomiony o zebraniu. Zawiadomienie przesłane drogą pocztową zostało doręczone pracownikowi tego podmiotu wykonującemu swoje czynności pod adresem wskazanym w Krajowym Rejestrze Sądowym jako adres siedziby Spółki. Może budzić pewne zastrzeżenia odwołanie się do art. 97 k.c., skoro przepis ten wprowadza domniemanie prawne umocowania osoby czynnej w lokalu przedsiębiorstwa do dokonywania czynności, jakie zazwyczaj bywają dokonywane z osobami korzystającymi z jego usług, w których to ramach przedmiotowych trudno umieścić odbiór korespondencji. Jednak zasadnicza teza Sądu Okręgowego była trafna. Nie może bowiem budzić wątpliwości, iż upoważnienie do odbioru korespondencji kierowanej do danego podmiotu nie musi mieć formy pisemnej i nie musi być wypowiedziane wprost, a wystarczy oświadczenie konkludentne. Niewątpliwie powierzenie pracownikowi stanowiska w pomieszczeniu, do którego dotarł doręczyciel w ramach swych zwykłych działań oraz powierzeniu temu pracownikowi obowiązków związanych z odbiorem korespondencji, a zwłaszcza pieczęci firmowej w celu poświadczania takiego odbioru, świadczy o tym, że wolą powoda było, by pracownik ten przyjmował pisma do niego kierowane. Można tu więc mówić o domniemaniu faktycznym. Kwestionując prawidłowość doręczenia powód nie zaproponował jakichkolwiek środków dowodowych, które zmierzałyby do wykazania, iż przesyłkę odebrała osoba do tego nieuprawniona, działająca poza granicami swoich obowiązków pracowniczych, a zwłaszcza by przesyłki tej nie przekazała swoim zwierzchnikom, w szczególności osobom uprawnionym do działania w imieniu powoda. W rezultacie należało uznać, iż powód był prawidłowo poinformowany o zebraniu członków Wspólnoty i znał jego porządek, gdyż umożliwiono mu zapoznanie się ze stosownym zawiadomieniem. Brak udziału w tym zebraniu wynikał jedynie z jego woli.
Słusznie Sąd pierwszej instancji zauważył, że pierwsze z umów wyodrębniających i przenoszących własność lokali w przedmiotowej nieruchomości nie kształtowały modelu zarządu w sposób odbiegający od modelu zasadniczego opisanego w ustawie o własności lokali. Nie zawarto w umowie postanowień o powierzeniu zarządu określonemu podmiotowi (art. 18 ust. 1 u.w.l.), które byłyby skuteczne wobec kolejnego nabywcy (ust. 2). W rezultacie postanowienia umów zawieranych przez powoda, który nabył pozostałą część nieruchomości już po wyodrębnieniu pierwszych lokali, nie mogły mieć takiego znaczenia, gdyż nie wiązały dotychczasowych członków Wspólnoty. Nie przyjęto również uchwały o zmianie sposobu zarządu. Zarząd winien być zatem sprawowany według modelu zasadniczego dla wspólnoty liczącej ponad 7 lokali (art. 18 ust. 3, 19 i 20 u.w.l.), a więc przez organ wspólnoty powoływany uchwałą zebrania jej członków.(...)
W realiach niniejszej sprawy nie można również twierdzić, iż przedmiotowa uchwała była sprzeczna z umową właścicieli lokali. Powód podnosił, iż członkowie Wspólnoty uiszczali świadczenia na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na jego rzecz. Nie można jednak pominąć, iż w świetle przepisów prawa powód nie był uprawniony ani zobligowany do zarządu nieruchomością wspólną. W rezultacie nie powinien również przyjmować świadczeń mających status wspomnianych zaliczek, gdyż właściwym beneficjentem była tutaj sama Wspólnota. W rezultacie potencjalna umowa między członkiem Wspólnoty a powodem dotycząca uiszczania zaliczek na rzecz powoda nie odpowiadała prawu. Nie można również uznać, że odstąpienie od tej wadliwej praktyki stanowiło naruszenie prawnie chronionego interesu powoda, które uzasadniałoby uchylenie uchwały. Nie przesądza o istnieniu takiego interesu związanie powoda umowami z podmiotami dotychczas administrującymi nieruchomością. Nie można nie zauważyć, że nastąpiło to wbrew ustawowymi rozwiązaniom dotyczącym funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w istocie powód samowolnie przyjął model odpowiadający funkcjonalnie zarządowi powierzonemu. Wbrew zaś stanowisku apelacji istotą kwestionowanych uchwał nie była zmiana zasad administrowania nieruchomością, lecz doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem. Trudno więc oczekiwać, by w tym zakresie miała nastąpić zwłoka do czasu rozwiązania umów powoda z podmiotami trzecimi, co przecież jest czasowo nie do przewidzenia i zależne w istocie głównie od powoda.
Nie jest trafna teza skarżącego, iż fundusz remontowy będzie zasilany sprzecznie z jego interesem, gdyż w nieodległej perspektywie sprzeda on pozostałe lokale nie uzyskując rekompensaty poniesionych na ten cel wydatków. Ustanowienie interesu właściciela danego lokalu jako przesłanki uchylenia uchwały ma na celu uwzględnienie jego sytuacji. Nie może jednak iść tak daleko, by uniemożliwiać prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty sprzecznie z interesem pozostałych jej członków. Nie można w szczególności przyznać przeważającego znaczenia interesowi jednego z właścicieli, którego zamiary względem posiadanego lokalu (bądź lokali) są specyficzne, w szczególności zmierzają do jego zbycia przy założonej minimalizacji kosztów ponoszonych do tego momentu. Stanowisko odmienne w istocie mogłoby paraliżować działalność wspólnoty skoro z reguły znajdzie się choć jeden właściciel zamierzający zbyć swój lokal, względnie z innych przyczyn upatrujący swego interesu w ustaleniu obciążeń na możliwie niskim poziomie.
Należy zresztą zauważyć, że sposób rozumowania powoda w tym zakresie jest nadmiernie uproszczony i także przez to wadliwie ujmuje przesłankę interesu. O ile bowiem powód zamierza zbywać dalej lokale, to – dla uzyskania korzystnej ceny – winien dbać o właściwy stan techniczny nieruchomości wspólnej i sprawność poszczególnych instalacji, a w tym celu niezbędne jest istnienie i sukcesywne zasilanie funduszu remontowego.
Nie można uznać za przekonującą tezy o naruszeniu interesu powoda przez ustanowienie zaliczki w kwocie przekraczającej jego możliwości ekonomiczne. Okoliczność ta nie została zresztą wykazana. Należy jedynie odnotować, iż wzrost całkowitej kwoty zaliczki wyniósł tylko nieco ponad 35%, a więc trudno uznać to za zmianę jakościową. Nadto powód wskazuje, iż lokale w przedmiotowej nieruchomości chce zbyć. Jest rzeczą oczywistą, że z tego tytułu uzyska środki o znacznej wysokości, wielokrotnie przekraczające obciążające go zobowiązania względem Wspólnoty.
Dopiero w apelacji powód podniósł kwestię sposobu wyliczania świadczenia obciążającego poszczególnych właścicieli lokali „nie (jak obecnie – błędnie) w odniesieniu do metrażu mieszkania, lecz w oparciu o ułamek udziału w nieruchomości wspólnej”. Jak wynika z zaskarżonej uchwały zaliczka naliczana jest według stawki za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokali i pomieszczeń przynależnych. Stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l. miarą udziału w nieruchomości wspólnej jest właśnie stosunek powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń w budynku, a w przypadku nieruchomości wielobudynkowej – wszystkich położonych tam lokali i pomieszczeń przynależnych (art. 3 ust. 5 u.w.l.). Nie udowodniono, by w przypadku pozwanej Wspólnoty udziały określono w inny sposób – przeciwnie z dołączonych umów wynika, że wysokość udziału określano z zastosowaniem art. 3 ust. 5 u.w.l. W konsekwencji nie wykazano również, by z tej przyczyny przyjęta uchwała była wadliwa. Należy tu zauważyć, że przy opisanym w powołanym przepisie sposobie określenia udziałów w nieruchomości wspólnej nie ma różnicy czy stawka jednostkowa zaliczki przypisana jest do takiego udziału czy do powierzchni lokalu, gdyż wynik działań arytmetycznych będzie zbieżny. Dla czytelności z reguły określa się wysokość zaliczki według stawki odnoszącej się do metra kwadratowego powierzchni. (...)
Sposób działania podmiotu w obrocie prawnym z istoty rzeczy podlega regulacji, która może wyraźnie dopuszczać pewne modyfikacje. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjętym rozwiązaniem jest działanie za wspólnotę zarządu (art. 21 ust. 1 u.w.l.), pomijając rozwiązanie szczególne w postaci powierzenia zarządu (w sensie funkcjonalnym, a nie organizacyjnym) określonemu podmiotowi. Może za wspólnotę działać pełnomocnik jeżeli zostanie właściwie ustanowiony. Skoro zaś udzielenie pełnomocnictwa jest oświadczeniem woli, to powinno być ono złożone przez zarząd. Art. 22 ust. 2 u.w.l. przewiduje w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu udzielenie uchwałą pełnomocnictwa zarządowi do ich dokonania, co jest zresztą sformułowaniem nieścisłym, gdyż zarząd pozostaje organem wspólnoty, a nie osobnym podmiotem prawa.
W tym kontekście powstaje pytanie czy wspólnota mocą uchwały swych członków może ustanowić pełnomocnika. Rozwiązanie takie jest stosowane w odniesieniu do niektórych innych kategorii podmiotów, przykładowo spółek kapitałowych. Należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 8 października 2015 roku (III CZP 57/15), w którym opowiedziano się za możliwością odniesienia tej konstrukcji do sytuacji wspólnoty mieszkaniowej. Stwierdzono tam, że w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę – w takim przypadku wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali. Niezależnie od obszernych rozważań teoretycznych Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na niebezpieczeństwa jakie niesie dla reprezentowanego podmiotu tego rodzaju konflikt interesów. Wobec odesłania w art. 33 1 k.c. do regulacji dotyczącej osób prawnych uznano za dopuszczalne sięgnięcie w drodze analogii do art. 210 § 1 k.s.h. dotyczącego sporów, jak też umów między spółką z ograniczoną odpowiedzialnością a członkiem jej zarządu. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa w sporze z członkiem zarządu winna być reprezentowana przez pełnomocnika ustanowionego przez jej członków stosowną uchwałą. Podobnie rzecz się ma w przypadku sporu z osobą prawną, której członkiem zarządu jest członek zarządu wspólnoty, jak też umów w analogicznych układach podmiotowych. Powyższe oznacza, że wobec zamiaru zawarcia umowy dotyczącej administrowania nieruchomością wspólną ze spółką, w której zarządzie zasiada jedyny członek zarządu pozwanej Wspólnoty, dopuszczalne – niesprzeczne z prawem – było ustanowienie pełnomocnika w tym celu na mocy stosownej uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-06_002
Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnoty
Ostatni post autor: irenalo « 06-04-2016, 16:44
autor: piotrusb » 04-04-2016, 13:46 » w Orzecznictwo Sądu Najwyższego