Source: https://www.podatki.biz/sn_autoryzacja/logowanie.php5/artykuly/najem-prywatny-a-vat-7-jpkvat-i-kasa_4_43012.htm?idDzialu=4&idArtykulu=43012
Timestamp: 2020-02-28 06:35:11
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 30
 art. 15
 art. 43
 art. 109
 art. 43
 art. 82
 art. 113
 art. 111
 art. 111
 art. 5

Document Content:
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2019 r. (data wpływu 16 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 grudnia 2019 r. (data wpływu 10 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
zwolnienia od podatku VAT świadczonych usług najmu dwóch lokali stanowiących dom w zabudowie szeregowej oraz kawalerki,
obowiązku wykazania obrotu z tytułu tego najmu w deklaracji VAT-7, rejestrze sprzedaży VAT,
obowiązku wykazania obrotu z tytułu tego najmu w pliku JPK,
możliwości skorzystania ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy użyciu kasy rejestrującej
W dniu 16 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem w dniu 10 grudnia 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, wskazanie przedmiotu wniosku oraz o opłatę.
Wnioskodawca od 2014 roku prowadzi działalność gospodarczą w zakresie następujących PKD:
66.19.Z - pozostałe usługi wspomagające usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
64.99.Z - pozostałe usługi finansowe (z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych), gdzie indziej niesklasyfikowane,
66.22.Z - usługi agentów i brokerów ubezpieczeniowych,
66.29.Z - pozostałe usługi wspomagające ubezpieczenia i fundusze emerytalne.
Z tytułu wykonywania ww. działalności Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym (usługi doradcze na stawce 23% VAT) oraz na gruncie podatku dochodowego opłaca 19% podatek liniowy zgodnie z art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca prowadzi działalność w mieści 1 i w związku, z tym by zakończyć uciążliwe dla niego dojazdy do pracy (miasto 2 - miasto 1 i z powrotem to (…) km) w dniu (…) kwietnia 2017 roku kupił lokal mieszkalny (kawalerka o pow. około 40 m2), żeby od czasu do czasu móc w nim nocować. Zakupiony lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył prywatnie, nie jest on środkiem trwałym w działalności gospodarczej i jedynie służy zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych.
Ze względu na to, że działalność zaczęła przynosić wymierne zyski oraz to, że pod względem opieki zdrowotnej aglomeracja 1. jest znacznie bardziej rozwinięta od 2. Wnioskodawca zaczął planować zakup kolejnego mieszkania celem przeprowadzenia rodziców z 2. Dodatkowo mieszkając blisko rodziców mógłby lepiej się nimi opiekować. W związku z tym w dniu (…) kwietnia 2017 roku podpisał on umowę deweloperską, umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego o pow. około 52 m2, którego oddanie do użytku nastąpi z końcem 2019 roku. Pracując w 1 Wnioskodawca poznał kobietę, z którą planował założyć rodzinę i mieć dzieci. Ponieważ chciał mieć liczną rodzinę jego kawalerka była zdecydowania za mała, a dobrze prosperująca działalność pozwoliła mu myśleć perspektywicznie. W związku z planami rodzinnymi w dniu (…) marca 2018 roku podpisał on przedwstępną umowę zakupu domu w zabudowie szeregowej o łącznej powierzchni około 140 m2. Przy czym deweloper sprzedawał dom jako dwa osobne lokale by dostosować się do trendów obowiązujących na rynku budownictwa mieszkalnego. Lokale te były oddzielone jedynie ścianą działową i jej bezproblemowe wyburzenie z dwóch lokali tworzyło dom o łącznej powierzchni 140 m2.
W wyniku różnych zdarzeń w życiu prywatnym, Wnioskodawca rozstał się z partnerką i obecnie jest kawalerem. Jednak grożące mu kary w umowach deweloperskich sprawiły, że nie mógł się z nich wycofać i w wyniku takiego splotu wydarzeń obecnie posiada, aż cztery lokale o charakterze mieszkaniowym. Ponieważ jego rodzice ciągle mieszkają w 2 i przekładają przeprowadzkę Wnioskodawca postanowił, że gdy tylko mieszkanie zostanie oddane do użytku z końcem 2019 roku sam zajmie lokal o pow. 52 m2 (ma dla Wnioskodawcy dogodniejszą lokalizację), a rodzicom udostępni kawalerkę. Część wydatków na mieszkania Wnioskodawca pokrył z własnych oszczędności, a pozostałą uzyskanymi z banków pożyczkami i aby zmniejszyć obciążenia finansowe w postaci spłat rat pożyczek postanowił wynająć dwa lokale stanowiące dom w zabudowie szeregowej o łącznej pow. 140 m2 oraz 40 m2 kawalerkę, w której do tej pory mieszka.
Wnioskodawca w uzupełnieniu do wniosku z dnia 6 grudnia 2019 r. w zakresie podatku od towarów i usług w odpowiedzi na pytanie:
„Z kim Wnioskodawca zawiera umowę najmu (osoby fizyczne, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, firmy)? Proszę odrębnie podać dla każdego mieszkania/domu” - wskazał, że „Umowy zawieram tylko z osobami fizycznymi”.
„W jaki sposób najemcy wykorzystują wynajęte mieszkania/dom?” - wskazał, że „Najemcy wykorzystują wynajęte lokale tylko by zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe”.
„Na jaki okres są wynajmowane mieszkania/dom, o których mowa we wniosku?” - wskazał, że „Umowy na wynajem moich lokali są zawierane na okres jednego roku”.
„Czy z zawartej umowy pomiędzy wynajmującym, a najemcami wynika jednoznacznie, że przedmiotowe lokale są wynajmowane wyłącznie w celach mieszkaniowych?” - wskazał, że „Tak, z umowy jednoznacznie wynika z lokal jest wynajmowany jedynie w celach mieszkaniowych i nie wolno w nim prowadzić działalności gospodarczej”.
„Czy Wnioskodawca dokonuje wynajmu mieszkań/domu na własny rachunek?” - wskazał, że „Tak wynajmu lokali dokonuję na własny rachunek”.
„Jaki jest Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2008 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2008 r., Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.) dla świadczonych przez Wnioskodawcę usług najmu mieszkań/domu” - wskazał, że „Symbol PKWiU 2008 dla usług najmu to 68.20.11.0 - Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.
„W jakiej formie będzie wnoszona zapłata za usługi najmu, tj. czy Wnioskodawca będzie otrzymywał w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub na jego rachunek w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której Zainteresowany jest członkiem)?” - wskazał, że „Opłaty za najem lokali są wnoszone tylko i wyłącznie w formie przelewu bankowego na moje osobiste konto bankowe”.
„Czy z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie będzie wynikało, jakiej konkretnie transakcji zapłata będzie dotyczyła?” - wskazał, że „Z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczy”.
Czy na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) tego typu najem stanowi działalność gospodarczą i jeżeli tak to jaką należy zastosować stawkę podatku VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Czy w przypadku podatnika VAT czynnego usługi najmu lokali mieszkaniowych w ramach majątku prywatnego należy ujmować w deklaracji VAT-7, rejestrze sprzedaży VAT, pliku JPK VAT oraz ewidencjonować przy zastosowaniu kasy rejestrującej? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) tego typu najem stanowi działalność gospodarczą jednakże świadczenie usług najmu lokali o charakterze mieszkalnym korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
W art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.) zawarto definicję działalności gospodarczej, która to obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W przeciwieństwie do ustaw regulujących podatek dochodowy od osób fizycznych ustawa o podatku od towarów usług zawiera znacznie szerszą definicję działalności gospodarczej co oznacza, że najem prywatnych lokali mieszkalnych na gruncie ustawy VAT należy traktować jako czynność wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Z racji tego, że Wnioskodawca prowadzi jako podatnik VAT czynny działalność gospodarczą w branży finansowej i ubezpieczeniowej (głównie usługi doradcze) to również najem, na co wskazałem wyżej, jest działalnością gospodarczą. Sprzedaż (a więc uzyskiwane przychody) z tego tytułu muszą być doliczone do pozostałych czynności, które jako podatnik VAT wykazuje w swojej ewidencji. Kierując się dalej regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawodawca zwolnił z podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że świadcząc usługi najmu prywatnych lokali mieszkaniowych ma on prawo zastosować zwolnienie z podatku VAT.
W przypadku podatnika VAT czynnego usługi najmu lokali mieszkaniowych w ramach majątku prywatnego należy ujmować (w tym przypadku Wnioskodawca rozlicza się miesięcznie) w deklaracji VAT-7, rejestrze sprzedaży VAT, pliku JPK oraz ewidencjonować przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Przy czym jest możliwość skorzystania ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej.
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej. Powyższy przepis jest dedykowany tzw. podatnikom VAT czynnym, którzy są zobowiązani rozliczać podatek należny od opodatkowanych transakcji oraz mają prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie w jakim wykorzystują nabyte towary i usługi do wykonywania czynności opodatkowanych. W przypadku Wnioskodawcy oznacza to, że przychody z tytułu najmu prywatnych lokali mieszkaniowych ma on obowiązek ująć w deklaracji VAT-7, rejestrze sprzedaży VAT, pliku JPK VAT.
Zgodnie z art. 111 ustawy o VAT podatnicy (czyli podmioty prowadzące działalność gospodarczą) dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że, osoba fizyczna oddająca w najem mieszkanie (oczywiście przy przyjęciu, że najem ten ma charakter ciągły i dokonywany jest w celach zarobkowych, czyli stanowi w myśl ustawy o VAT działalność gospodarczą) innej osobie fizycznej bądź rolnikowi ryczałtowemu, podlega obowiązkowi, o którym mowa w przytoczonym wcześniej art. 111 ustawy o VAT. Wskazany przez ustawodawcę obowiązek ewidencji obrotu przy zastosowaniu kasy rejestrującej został jednak uszczegółowiony w przepisach wykonawczych. W rozporządzeniu ministra finansów z 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących znajdziemy szczegółowe ustalenia w zakresie rodzajów działalności, podmiotów oraz warunków dokonywania i dokumentowania sprzedaży, które pomimo wykonywania działalności gospodarczej na rzecz osób fizycznych i rolników ryczałtowych oraz posiadania statutu podatnika VAT pozwolą uniknąć nam obowiązku ewidencji obrotu za pomocą kasy rejestrującej. W przywołanym rozporządzeniu ustawodawca pozwala podatnikom VAT, pod wskazanymi tam warunkami, uniknąć obowiązku zakupu kasy rejestrującej. Będzie tak m.in. wtedy, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo -kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. Wnioskodawca uważa, iż warunki zwolnienia opisane ww. rozporządzeniu zostały przez niego spełnione. Najemcy jego lokali płacą mu wyłącznie w formie przelewu bankowego, a także prowadzi on we własnym zakresie ewidencję sprzedanych usług najmu, która pozwala na łatwe powiązanie płatności z czynnością, której dotyczyła.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o ...