Source: http://www.gratka.pl/mieszkam/artykul/umowa-dozywocia,3390780,art,t,id,tm.html
Timestamp: 2016-05-25 01:18:30
Legal References Found: art. 908
 art. 46
 art. 172
 art. 244
 art. 16
 art. 7
 art. 92
 art. 80
 art. 913
 art. 557
 art. 471
 art. 560

Document Content:
Umowa dożywocia | Poradnik Nieruchomości
Umowa dożywocia “Na wycug do waju nie pójdę”.
To cytat z Chłopów”, który oddaje specyfikę stosunków na polskiej XIX-wiecznej wsi. Wydawać się mogło, że zawierane wówczas umowy na dożywocie, które obligowały przejmujące gospodarstwo dzieci do zapewnienia rodzicom dachu nad głową i miski strawy odeszły w niepamięć. Jednak tzw. dożywocie nadal istniej w polskim prawie. Co to jest umowa dożywocia? Właściciel nieruchomości zobowiązuje się w niej przenieść własność na nabywcę, w zamian za co ten zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, które w braku odmiennych uzgodnień między stronami obejmuje: przyjęcie uprawnionego jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnianie pomocy i pielęgnowanie w chorobie, jak również sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908–916 kodeksu cywilnego.
Zaznaczyć należy, że przedmiotem własności przenoszonej przy umowie dożywocia jest nieruchomość. Samo pojęcie nieruchomości definiuje art. 46 §1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W związku z powyższym przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i mimo że jest zbywalne, nie może być traktowane jako prawo własności, co potwierdza art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 244 §1 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Prawo takie ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego, to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. W art. 7 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece enumeratywnie wymienione są prawa, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wśród katalogu praw zawartych w powyższym przepisie wymieniono między innymi prawo dożywocia. W związku z powyższym nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest w żaden sposób ograniczona i do zbycia takiej nieruchomości nie jest wymagana zgoda dożywotnika (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 roku, Sygnatura akt III CRN 194/73). Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości.
Jak zabezpieczyć się przed taką niespodzianką?
Gdzie można sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia? Sprawdzając księgi! Dla nieruchomości, które mogą być obciążone prawem dożywocia, sądy rejonowe, wydziały ksiąg wieczystych prowadzą księgi wieczyste, które odzwierciedlają stan prawny nieruchomości. Chcąc wykazać należytą staranność w zabezpieczeniu swoich interesów, należałoby uzyskać odpis z księgi wieczystej. W tym celu trzeba wypełnić wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej i go opłacić, a następnie złożyć w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych.
Nie zawsze w księdze wieczystej znajdziesz całą prawdę o nieruchomości!
Jak się jednak okazuje ostrożności (czytaj – sprawdzania statusu prawnego interesującej cię nieruchomości) nigdy dosyć. Praktycy ostrzegają: trzeba jeszcze sprawdzić czas, w jakim pojawiały się w księdze wieczystej poszczególne wpisy o transakcjach. Należy podkreślić, iż wpis prawa dożywocia nie zawsze musi być ujawniony w księdze wieczystej! Ale - po kolei...
* Zgodnie z art. 92 §4 Ustawy prawo o notariacie, jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej (albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej) bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości – notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta. Taki wpis powinien zawierać wszystkie dane, wymagane przepisami kodeksu postępowania cywilnego.
* Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej, wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu (w terminie trzech dni od sporządzenia aktu).
W związku z powyższym wpis w księdze wieczystej obciążeń, wynikających z prawa dożywocia lub służebności, powinien być ujawniony. Powinien, ale... nie zawsze jest. Dlaczego? Ustawa Prawo o notariacie jest ustawą z dnia 14 lutego 1991 roku i przed wejściem tej ustawy w życie notariusze opierali się jedynie na kodeksie cywilnym. Z jego przepisów nie wynikał obowiązek złożenia wniosku do sądu o wpis prawa dożywocia! Zatem sama księga wieczysta może nie odzwierciedlać w pełni stanu prawnego nieruchomości, która została zbudowana (lub wykupiona od państwa czy spółdzielni) przed tą datą. Czy można coś zrobić, by nie wpaść w taką pułapkę?
* Niezbędne jest dokładne sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości. Najczęściej podstawą nabycia jest akt notarialny. Z jego treści możemy wyczytać postanowienia umowy oraz zawarte w nim ewentualne obciążenia. Należy również wskazać, że odpis księgi wieczystej (zwykły lub zupełny), nie zawiera w sobie treści podstawy nabycia danej nieruchomości. Podstawa nabycia winna się znajdować w aktach księgi wieczystej, które się znajdują w sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą.
* Uwaga! Nabycie nieruchomości możliwe jest nie tylko na drodze kupna, o tym trzeba pamiętać. Zapisy o dożywociu często znajdują się np. w akcie darowizny - dzieciom, wnukom. Sprawdzenie księgi wieczystej i podstawy nabycia nieruchomości zabezpiecza przed nabyciem nieruchomości obciążonej dożywociem.
Notariusz powinien sprawdzić nieruchomość
Przy podpisywaniu umowy (niezależnie od tego, czy to będzie umowa przedwstępna sprzedaży czy ostateczna) – notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz poinformować i pouczyć o skutkach prawnych, jakie mogą wywoływać dane wpisy. Zgodnie z art. 80 §2 i 3 prawa o notariacie - to on jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne oraz jest obowiązany udzielać stronom wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.
Co zrobić, gdy już się kupi mieszkanie obciążone prawem dożywocia?
Z art. 913 §1 kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między osobą zwaną w prawniczym języku dożywotnikiem a zobowiązanym do zapewnienia mu praw, wynikających z umowy dożywocia, takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę. Do dokonania takiej zamiany musi być spełniona przesłanka wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, które nie pozwalałyby na dalsze wykonywanie umowy. Nie jest jednak wskazane, jakie konkretnie są to przyczyny. Każda ze stron umowy - dożywotnik i właściciel nieruchomości - może wystąpić z żądaniem takiej zamiany.
Ustawa przewiduje również w wyjątkowych sytuacjach rozwiązanie umowy dożywocia, jednak nie „na żądanie”. O tym, czy zaszły wyjątkowe okoliczności, które uzasadniają podjęcie takiej decyzji, orzeka sąd.
Ponadto należy wskazać, że sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne. Obciążenie nieruchomości prawem osoby trzeciej - dożywociem lub służebnością osobistą mieszkania - jest wadą prawną rzeczy. W sytuacji, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady, sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. Takie unormowanie zawarte jest w art. 557 § 1 kodeksu cywilnego.
Nabywca nieruchomości, obciążonej dożywociem nieujawnionym w księdze wieczystej, o ile nie wiedział o ich istnieniu przed kupnem, może jeden z możliwych sposobów, jakie gwarantuje mu prawo.
* Może wysunąć roszczenie o naprawienie szkody, która powstała na skutek wadliwego wykonania zobowiązania, wynikające z art. 471 kodeksu cywilnego.
* Drugie wyjście to zgłoszenie roszczenia o obniżenie ceny.
* Trzecia ewentualność to odstąpienie od umowy. Oba wymienione rozwiązania opierają się na tej samej podstawie prawnej - mają zastosowanie przepisy, dotyczące rękojmi - art. 560 § 1 i 2 kodeksu cywilnego (jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny). Jednak - trzeba o tym pamiętać – te przepisy mówią także, że kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.
* Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny
* Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych
* Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece
* Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 roku w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydawanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych
* Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku prawo o notariacie
* Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Dwa wpisy: ile to kosztuje?
Istnieją dwa rodzaje odpisów z księgi: odpis zwykły i odpis zupełny.
* Zwykły przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz ewentualnie zarejestrowane wzmianki o wnioskach (opłata 30 zł).
* Zupełny - to ostatni stan wpisów w księdze, wpisy wykreślone oraz zarejestrowane wzmianki o wnioskach (opłata 60 zł).
Dożywocie to wada prawna
Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia jest wadą prawną. Jeżeli nie była ona ujawniona w księdze wieczystej, a sprzedający ją zataił, kupującemu przysługuje roszczenie naprawienia szkody. Jeżeli to nie nastąpi, kupujący może odstąpić od umowy bądź domagać się obniżenia ceny. Jeśli wpłacił zadatek, powinien otrzymać go z powrotem.
Ksiąg Wieczystych, Stanu Cywilnego, Darowizny Autor
Spadek: nieruchomość