Source: https://www.eporady24.pl/sasiedztwo_tartaku,pytania,4,195,13070.html
Timestamp: 2019-10-19 06:45:01
Legal References Found: art. 144
 art. 144
 art. 222
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 222
 art. 144
 art. 144
 art. 144

Document Content:
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 14.10.2015
Kilka lat temu zakupiłem działkę pod budowę domu. W jej sąsiedztwie stał tartak. Przed zakupem rozmawiałem jednak z właścicielem tartaku, który poinformował mnie, że zamknie tę działalność do dwóch lat. Tak się jednak nie stało. Tartak działa dalej, także na nowych działkach przeznaczonych pod budowę mieszkalną. Hałas jest ogromny, trociny latają wszędzie i trudno tu żyć. Czy mogę coś z tym zrobić, jak reagować?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. Z treści Pana pytania wynika, że w najbliższym sąsiedztwie Pana domu znajduje się tartak. W chwili zakupu działki prowadził Pan rozmowy z właścicielami tartaku celem uzyskania informacji o przewidywanej długości prowadzenia działalności. Z informacji, które Pan uzyskał, tartak miał być zamknięty do 2 lat. Aktualnie prowadzone działania wskazują, iż właściciele nie zamierzają zamykać tartaku, a wręcz przeciwnie – powiększają teren swojego działania. Co istotne, działalność prowadzona ma być na działkach przeznaczonych za zabudowę mieszkaniową.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, w której położona jest nieruchomość stanowiąca Pana własność, jak i nieruchomość sąsiednia. Mniemam, że dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej. Co prawda, w treści pytania wskazuje Pan jedynie na przeznaczenie dla celów mieszkaniowych, ale osobiście radziłbym to sprawdzić w planie.
Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów nim objętych winien ustalać zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeni podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów. Wskazuje Pan, iż w najbliższej okolicy znajduje się kilkanaście domów mieszkalnych.
Brać pod uwagę należy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej Pana własność, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie powinno stanowić jedynie funkcje dodatkową, a więc służebną i uzupełniająca dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze, działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tą należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, więc funkcji mieszkaniowej.
W pierwszej kolejności niezbędne jest zatem ustalenie listy przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko stosownie do planu zagospodarowania przestrzennego.
W kontekście rozpoznawanej sprawy wyraźnie podkreślić należy treść art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Stosownie do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.
Wskazać należy na możliwość wystąpienia Pana wobec spółki [należy ustalić, czy jest to spółka osobowa, czy kapitałowa (sp. z o.o., SA)] do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., w którego myśl „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.
Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W tym przypadku właściciele tartaku winni zabezpieczyć trociny, by te nie wydostawały się w miarę możliwości poza obszar przeznaczony na prowadzenie działalności, a jeżeli nie jest to możliwe w obecnym stanie, by podjęte zostały kroki do zaniechania takich skutków, np. postawienie wysokiego ogrodzenia, umieszczenie trocin w zamkniętym, zadaszonym pomieszczeniu.
W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.
Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., która odnosi się nie tylko do społeczno-gospodarczego przeznaczenia, ale także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, na której zakład miałby siedzibę. Granicą końcową winno być miejsce, w którym kończyłyby się słyszalne zakłócenia towarzyszące prowadzonej działalności.
Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 kc zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).
Jestem najemcą mieszkania komunalnego. Podczas mojej nieobecności pękł wężyk doprowadzający wodę do spłuczki, skutkiem czego zostało zalane mieszkanie sąsiadki mieszkającej pode mną. Sąsiadka miała ubezpieczone mieszkanie, ja nie. Poszkodowana sąsiadka zgłosiła szkodę swojemu ubez