Source: http://www.kancelariabudek.pl/2020/05/02/omowienie-umow-wystepujacych-w-procesie-zakupu-mieszkania/
Timestamp: 2020-05-30 10:33:57
Legal References Found: art. 1
 art. 22
 art. 29
 art. 22
 art. 1
 art. 389
 art. 289
 art. 390
 art. 394
 art. 394
 art. 157
 art. 158
 art. 777

Document Content:
Omówienie umów występujących w procesie zakupu mieszkania – Kancelaria Radcy Prawnego – Jakub Budek
Omówienie umów występujących w procesie zakupu mieszkania
Zakup mieszkania jest zazwyczaj poważną inwestycją, którą trzeba dobrze przygotować. Zwłaszcza w sytuacji gdy nie mamy wolnych środków w wysokości co najmniej 6cio cyfrowej i to nie koniecznie z jedynką z przodu. W takiej sytuacji kupujący zazwyczaj posiłkuje się kredytem bankowym, co jeszcze bardziej wydłuża i komplikuje cały proces. W niniejszym wpisie zostaną przedstawione umowy które najczęściej występują w procesie nabywania nieruchomości i pokrótce scharakteryzuje je.
Jest to tzw. umowa nienazwana, czyli umowa której tzw. essentialia negoti (najważniejsze postanowienia) nie są uregulowane w ustawie. Tym samym o treści tej umowy przesądza wola stron, jednakże nie może ona wykroczyć poza dyspozycję kodeksu cywilnego.
Zazwyczaj taką umowę zawiera się na samym początku, jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji co do wyboru mieszkania. Celem tej umowy jest danie potencjalnym nabywcom mieszkania czasu na podjęcie ostatecznej decyzji. W tym też czasie sprzedawca nie powinien sprzedawać mieszkania będącego przedmiotem rezerwacji innym osobom. Umowa ta jest bardzo często stosowana na rynku pierwotnym, gdy inwestycja jest na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Niekiedy umowa reguluje tylko okres rezerwacyjny, a niekiedy zawiera również elementy umowy przedwstępnej. O umowie przedwstępnej będzie mowa poniżej. W tym miejscu należy jedynie powiedzieć, że umowa przedwstępna z elementami umowy rezerwacyjnej rodzi już pewne obowiązki dla stron umowy. Zazwyczaj łączy się to z obowiązkiem wpłaty pewnej kwoty przez kupującego oraz zawarcia kolejnej umowy (np.: deweloperskiej lub przenoszącej własność). W takim przypadku strony mogą mieć wobec siebie pewne roszczenia np.: naprawienie szkody, o zapłatę ceny, o zawarcie umowy.
Jest to umowa, której treść jest uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej Ustawa Deweloperska). Zgodnie z art. 1 Ustawy Deweloperskiej przedmiotowa ustawa reguluje ochronę praw kupującego, wobec którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości i przeniesienia jej własności na kupującego. Treść Umowy Deweloperskiej została uregulowana w rozdziale VI Ustawy Deweloperskiej. W art. 22 w ust. 1 Ustawy Deweloperskiej wskazano podstawowe elementy umowy deweloperskiej. W 18 pkt wskazano tam najistotniejsze które musi zawierać Umowa Deweloperska. Do najistotniejszych postanowień, spośród 18 pkt, o których mowa powyżej należą:
1) określenie stron, ceny nabycia oraz termin przeniesienia prawa własności;
2) szczegółowe informację o nieruchomości, na której przeprowadzona inwestycja;
3) wysokość i terminy lub warunki dokonywania wpłat przez kupującego na rzecz dewelopera;
4) informacje dotyczące zabezpieczenia środków przeznaczonych na realizację inwestycji (mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa);
5) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
6) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
7) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości (mieszkania, domu) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę albo informację o braku takiej zgody. Jest to ważna informacja ponieważ Deweloper częstokroć posiłkuje się kredytem bankowym lub pożyczką od osoby trzeciej w celu sfinansowania inwestycji. W takiej sytuacji bank lub podmiot udzielający pożyczki zazwyczaj zabezpiecza zwrot środków z pożyczki poprzez ustanowienie hipoteki na gruncie będącym przedmiotem inwestycji. W związku z tym niniejsza informacja, daje kupującemu wiedzę, i to już na wstępie, czy będzie mógł zakupić nieruchomość (mieszkanie lub dom) w stanie bez obciążeniowym.
Umowa Deweloperska stanowi podstawę wpisania roszczenia o wybudowanie budynku (domu lub budynku z mieszkaniami) i przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Jeżeli zaś chodzi o zastrzeganie odsetek i kar umownych na rzecz dewelopera to nie mogą one przewyższać kar umownych i odsetek na rzecz nabywcy. Umowa deweloperska musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Koszty związane z zawarciem tego aktu oraz koszty związane z wpisem roszczeń do księgi wieczystej obciążają każdą ze stron po połowie.
Na sam koniec należy poświęcić kilka słów zasadom odstępowania od umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 29 Ustawy Deweloperskiej nabywcę może odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących sytuacjach:
umowa deweloperska nie zawiera elementów o których mowa w art. 22 Ustawy Deweloperskiej,
jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
deweloper nie załączył prospektu informacyjnego;
informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym;
w przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
W przypadkach, o których mowa w ust. 1 – 5 nabywca ma na odstąpienie od umowy 30 dni, zaś w sytuacji, o której mowa w pkt. 6) odstąpienie przez nabywcę od umowy musi być poprzedzone dodatkowym 120 dniowym terminem na zawarcie przez dewelopera umowy.
Niejednokrotnie zdążają się sytuację gdy któraś ze stron umowy sprzedaży nie może zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości (np.: kupujący musi uzyskać decyzję kredytową albo musi dobiec końca okres najmu mieszkania będącego umową sprzedaży). W takiej sytuacji warto zawrzeć umowę przedwstępną. Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości do istotnych elementów umowy przyrzeczonej zaliczają się: określenie nieruchomości oraz cenę. Bardzo ważne jest aby wskazać również, termin w ciągu którego umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. W przypadku braku takiego postanowienia, to zgodnie z §2 art. 289 Kodeksu cywilnego, decyduje termin zakreślony w wezwaniu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do wystosowania takiego żądania decyduje żądanie strony, która pierwsza wyznaczyła termin.
Bardzo istotnym elementem jest forma w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Może być to zwykła forma pisemna lub forma aktu notarialnego. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Forma aktu notarialnego pozwala później dochodzić od drugiej strony sądowego zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej ale jest droższa, zaś umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie na naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Do umowy przedwstępnej można wprowadzić dodatkowe postanowienia zależne tylko i wyłącznie od woli stron, np.: brak zameldowania osób w mieszkaniu będącym przedmiotem sprzedaży, brak zaległości w opłatach czynszowych na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej. Postanowienia te zależne są tylko od woli stron.
Zgodnie z §3 art. 390 kc roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Bardzo ważnym elementem, który częstokroć pojawia się wraz z umową przedwstępną jest zadatek. Zadatek ma wzmocnić zobowiązanie stron ponieważ jest to swojego rodzaju gwarancja finansowa. Zgodnie z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego zadatek ma to znaczenie, że: w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować [np.: kupujący nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej], a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej [np.: do umowy sprzedaży nie doszło z winy sprzedającego]. Zgodnie z §2 art. 394 Kodeksu cywilnego w przypadku gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczeń strony. W przypadku zaś rozwiązania umowy lub w sytuacji gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło w skutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony zadatek zostaje zwrócony w nominalnej wysokości.
Oczywiście jest to rozwiązanie modelowe. Strony mogą modyfikować to rozwiązanie oczywiście w takich granicach, aby nie było to sprzeczne z naturą umowy, ustawami oraz zasadami współżycia społecznego (np: w przypadku nie uzyskania przez kupującego kredytu bankowego zadatek zostaje zwrócony).
Ostatnią umową, którą należy omówić jest umowa sprzedaży. Zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, zaś art. 158 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, iż z chwilą podpisania przez strony umowy sprzedaży, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę, zaś sprzedającemu pozostaje roszczenie o zapłatę ceny. W takiej sytuacji strony częstokroć uzgadniają, iż wydanie nieruchomości nastąpi po zapłacie całości wynagrodzenia oraz, że sprzedawca poddaje się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, co niewątpliwie ułatwia egzekucję w przypadku braku zapłaty.
Podkreślić należy, że opisane powyżej rozwiązania są rozwiązaniami przykładowymi, a każdy przypadek jest inny. W związku z tym zalecamy kontakt z kancelarią celem analizy umowy przed jej podpisaniem.
Tagi:przeniesienie własności nieruchomości umowa deweloperska umowa przedwstępna umowa rezerwacyjna zadatek zakup mieszkania umowy
2 maja 2020 15 maja 2020 Porady
← Zwrot pieniędzy za wycieczkę w związku z epidemią COVID-19. Aktualizacja wpisu.
Terminy sądowe i urzędowe w okresie koronawirusa. Na co trzeba reagować, a z czym możemy poczekać. Kilka praktycznych wskazówek. →