Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa-dzierzawy/ippp2-443-750-14-4-mm
Timestamp: 2017-09-19 15:33:18
Legal References Found: art. 14
 art. 5
 art. 5
 art. 86
 art. 5
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 7
 art. 8
 art. 693
 art. 15
 art. 8
 art. 5
 art. 88
 art. 86

Document Content:
IPPP2/443-750/14-4/MMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z 5 sierpnia 2014 r. (data wpływu 7 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 13 października 2014 r. (data wpływu 15 października 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z 1 października 2014 r. nr IPPP2/443-750/14-2/MM o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zawartych umów dzierżawy oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów na inwestycję w trakcie trwania umowy dzierżawy – jest prawidłowe.
W dniu 7 sierpnia 2014 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zawartych umów dzierżawy oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów na inwestycję w trakcie trwania umowy dzierżawy. Wskazany wniosek zawierał braki formalne. W związku z tym tut. Organ podatkowy pismem z 1 października 2014 r. znak IPPP2/443-750/14-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.
Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce <dalej: Spółka>. Spółka jest właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości <dalej: Nieruchomości>. Spółka obecnie realizuje na Nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie centrum handlowego <dalej: Inwestycja>. Spółka nabyła Nieruchomości od innej Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce poprzez połączenie z tą spółką w trybie kodeksu spółek handlowych <dalej: Spółka Połączona>.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce <dalej: Inwestor Zastępczy>, będący wcześniej właścicielem Nieruchomości, w 2000 r. w trybie poprzednio obowiązującej ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1994 r., nr 89 poz. 415) uzyskała decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną przez Prezydenta Krakowa <dalej: WZ>, Inwestor Zastępczy uzyskał również decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestycji <dalej: Pozwolenie>. Inwestor Zastępczy zbył Nieruchomości na rzecz Spółki Połączonej, przenosząc jednocześnie na Spółkę Połączoną Pozwolenie, na podstawie którego Spółka prowadzi budowę Inwestycji. Spółka i Inwestor Zastępczy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu updop.
Zgodnie z regulacjami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 - t.j. ze zmianami) <dalej: UPiZP>, o zmianę Pozwolenia może wnioskować jedynie podmiot dysponujący nieruchomością oraz posiadający WZ. Przeniesienie WZ na inny podmiot możliwe jest jedynie w odniesieniu do WZ wydanych po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego wszczętego po wejściu w życic UPiZP. Zatem, w odniesieniu do WZ posiadanego przez Inwestora Zastępczego, wydanego w trybie poprzednio obowiązującej ustawy, taka możliwość jest wyłączona i dlatego wprowadzenie zmian do projektu Inwestycji, na który zostało wydane Pozwolenie, jest możliwe jedynie przez podmiot, który posiada WZ, czyli przez Inwestora Zastępczego.
Aby Inwestor Zastępczy mógł przeprowadzić procedurę dotyczącą zmiany Pozwolenia, Spółka wydzierżawiła Inwestorowi Zastępczemu za wynagrodzeniem Nieruchomości oraz przeniosła Pozwolenie na Inwestora Zastępczego. W okresie dzierżawy Inwestor Zastępczy zobowiązany jest płacić na rzecz Spółki miesięczny czynsz. Spółka wartość płaconego przez inwestora Zastępczego czynszu rozpoznaje jako przychód podatkowy na gruncie updop.
W obu okresach działania przez Inwestora Zastępczego w tym charakterze (tj. działania jako inwestor zastępczy na podstawie Umów Współpracy), Inwestor Zastępczy nie będzie czynić żadnych nakładów na Nieruchomościach. Inwestor Zastępczy nie będzie również zobowiązany do ponoszenia ekonomicznego ciężaru Inwestycji, ani do wykonywania żadnych innych czynności budowlanych przewidzianych przepisami prawa budowlanego. Inwestor Zastępczy odpowiedzialny będzie wyłącznie za procedurę zmiany Pozwolenia, do czego jest wyłącznie uprawniony na podstawie ww. ustawy. Faktyczna realizacja inwestycji (i związane z tym koszty) będzie natomiast należeć do Spółki. W tym zakresie obecna Umowa Współpracy przewiduje, że Spółka w okresie pełnienia przez Inwestora Zastępczego funkcji inwestora zastępczego nie będzie czynić nakładów na Nieruchomościach - z tym zastrzeżeniem, że Spółka ma prawo i obowiązek bieżącego utrzymywania i zabezpieczenia Nieruchomości oraz ma prawo zlecić na uzgodnionych warunkach Inwestorowi Zastępczemu wykonywanie określonych prac na Nieruchomościach. Jednocześnie Umowa Współpracy wprost przewiduje, że wszelkie inne nakłady na realizację Inwestycji ponoszone przez Spółkę w całym okresie obowiązywania Umów Współpracy pozostają jej własnością (nie przechodzą / nie są przenoszone na Inwestora Zastępczego. Analogiczne postanowienia będzie również zawierać przyszła Umowa Współpracy z tą jednak różnicą, że ze względu na etap realizacji Inwestycji (etap wykonywania faktycznych prac budowlanych, nowa Umowa Współpracy będzie przewidywać (odmiennie od obecnej Umowy Współpracy) możliwość ponoszenia przez Spółkę nakładów na Nieruchomościach (których skala, stosownie do etapu realizacji Inwestycji, może być znaczna). Jednak również na gruncie przyszłej Umowy Współpracy nakłady te pozostaną własnością Spółki (nie przejdą / nie zostaną przeniesione na inwestora Zastępczego).
Dodatkowo, w Umowach Współpracy zawieranych pomiędzy Spółką a Inwestorem Zastępczym, zawarte będą postanowienia dotyczące kar umownych, które zobowiązana będzie ponosić strona niewywiązująca się z obowiązków umownych <dalej: Kary Umowne>, Zgodnie z postanowieniami Umów Współpracy, Spółka będzie zobowiązana do zapłaty Kar Umownych na rzecz Inwestora Zastępczego w przypadku:
naruszenia przez Spółkę zobowiązania do przystąpienia do toczących się przeciwko Inwestorowi Zastępczemu postępowań oraz do przejęcia odpowiedzialności związanej w wysuwanymi roszczeniami, w tym w szczególności do podjęcia czynności nakazanych przez odpowiednie organy administracji państwowej, zapłaty wszelkich kar nałożonych na mocy decyzji administracyjnych oraz odszkodowań lub kar umownych, związanych z prowadzoną, przez Inwestora Zastępczego procedurą zmiany Pozwolenia;
projektowania bądź realizacji przez Spółkę w ramach Inwestycji obiektu o charakterze kinowym, w konsekwencji czego Inwestor Zastępczy byłby zobowiązany do zapłaty na rzecz podmiotu trzeciego <dalej: Podmiot Trzeci> kary umownej, określonej w umowie zawartej przez Inwestora Zastępczego z Podmiotem Trzecim (kara należna na rzecz Podmiotu Trzeciego od Inwestora Zastępczego, tj. kara wynikająca z umowy łączącej Inwestora Zastępczego, a Podmiotem Trzecim pełni funkcję kary za podjęcie działalności konkurencyjnej w stosunku do działalności Podmiotu Trzeciego - który prowadzi działalność w branży kinowej).
Czy zawarte przez Spółkę Umowy Dzierżawy podlegają opodatkowaniu VAT oraz czy Spółka będzie mogła odliczyć VAT od poniesionych nakładów na Inwestycję w trakcie trwania Umowy Dzierżawy...
Zdaniem Wnioskodawcy oddanie Nieruchomości do używania Inwestorowi Zastępczemu na podstawie Umów Dzierżawy będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast wygaśnięcie Umów Dzierżawy, podobnie jak sama czynność przeniesienia / zwrotnego przeniesienia Pozwolenia, nie powodują konsekwencji na gruncie VAT, gdyż czynności te nie stanowią czynności opodatkowanych w rozumieniu ustawy o VAT (nie są to bowiem czynności, o których mowa w art. 5 ustawy o VAT).
Ponadto, zawarcie przez Spółkę z Inwestorem Zastępczym Umów Dzierżawy oraz związane z tymi umowami oddanie do używania / zwrotne przeniesienia posiadania Nieruchomości, jak również przeniesienie / zwrotne przeniesienie Pozwolenia, nie będą mieć również wpływu na odliczenie VAT przez Spółkę od nakładów czynionych na Inwestycję, gdyż Spółka będzie przez cały okres realizacji Inwestycji właścicielem Nieruchomości i będzie ponosić nakłady na Inwestycję, a po wybudowaniu lokale komercyjne w Centrum Handlowym będą wynajmowane. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, od poniesionych nakładów na Inwestycję w trakcie trwania Umów Dzierżawy, Spółka będzie mogła również odliczać VAT.
Zgodnie bowiem z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Należy zauważyć, że nakłady poniesione przez Spółkę na Inwestycję będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych (wynajem lokali komercyjnych), Spółka jest zaś podatnikiem VAT, w konsekwencji więc będzie mogła odliczać VAT od poniesionych nakładów.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2011r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wskazano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Należy wskazać, że czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Mając powyższe na uwadze, aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności dokonywanej w zamian za opłatę, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy czynności te skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz – art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121).
Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wydzierżawiającego, zaś świadczenie dzierżawcy, polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy dzierżawy innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca płaci za oddaną mu w dzierżawę nieruchomość umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) wynika, że Wnioskodawca realizuje obecnie na posiadanych nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie centrum handlowego. Inwestor Zastępczy będący wcześniej właścicielem nieruchomości, w 2000 r. w trybie poprzednio obowiązującej ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym uzyskał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestor Zastępczy uzyskał również decyzję o pozwoleniu na budowę inwestycji. Inwestor Zastępczy zbył Nieruchomości na rzecz Spółki Połączonej, przenosząc jednocześnie na Spółkę Połączoną pozwolenie, na podstawie którego Spółka prowadzi budowę inwestycji.
Aby Inwestor Zastępczy mógł przeprowadzić procedurę dotyczącą zmiany pozwolenia, Spółka wydzierżawiła Inwestorowi Zastępczemu za wynagrodzeniem nieruchomości oraz przeniosła pozwolenia na Inwestora Zastępczego. W okresie dzierżawy Inwestor Zastępczy zobowiązany jest płacić na rzecz Spółki miesięczny czynsz. Spółka zawarła również z Inwestorem Zastępczym umowę współpracy, na podstawie której Inwestor Zastępczy przeprowadzi procedurę zmiany pozwolenia. W zamian za przeprowadzenie procedury zmiany pozwolenia, Inwestor Zastępczy otrzyma od Spółki wynagrodzenie. Po zakończeniu procedury administracyjnej dotyczącej zmiany Pozwolenia, Inwestor Zastępczy przeniesie zmienione pozwolenie z powrotem na Spółkę, a umowa dzierżawy i umowa współpracy zawarte pomiędzy tymi podmiotami wygasną. Proces budowlany będzie już prowadziła Spółka. Spółka będzie też zawierała umowy najmu z potencjalnymi najemcami lokali wybudowanych na nieruchomościach. Spółka przewiduje, że w przyszłości podczas dalszych prac na nieruchomościach wymagana będzie ponowna zmiana pozwolenia (co wynika z faktu, że potencjalni najemcy Nieruchomości oczekują dostosowania poszczególnych lokali do ich potrzeb jeszcze na etapie budowy). Tym samym, Spółka ponownie wydzierżawi Inwestorowi Zastępczemu Nieruchomości wraz z poniesionymi już na nich nakładami, natomiast Inwestor Zastępczy, wstępując w rolę inwestora zastępczego, przeprowadzi ponownie procedurę administracyjną zmiany Pozwolenia, na podstawie analogicznych umów do zawartych obecnie.
Z uwagi na opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, że oddanie nieruchomości przez Zainteresowanego Inwestorowi Zastępczemu w ramach odpłatnej umowy dzierżawy spełnia przesłankę prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sam charakter stosunku prawnego jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji wydzierżawienie nieruchomości Inwestorowi Zastępczemu jest usługą, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast wygaśniecie umów dzierżawy, podobnie jak sama czynność przeniesienia / zwrotnego przeniesienia pozwolenia, nie powodują konsekwencji na gruncie VAT, gdyż czynności te nie stanowią czynności opodatkowanych w rozumieniu ustawy o VAT.
Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Z opisu sprawy wynika, że w trakcie obowiązywania umów dzierżawy Inwestor Zastępczy nie będzie czynić żadnych nakładów na nieruchomościach. Inwestor Zastępczy nie będzie również zobowiązany do ponoszenia ekonomicznego ciężaru inwestycji, ani do wykonywania żadnych innych czynności budowlanych przewidzianych przepisami prawa budowlanego. Inwestor Zastępczy odpowiedzialny będzie wyłącznie za procedurę zmiany pozwolenia, do czego jest wyłącznie uprawniony na podstawie ww. ustawy. Faktyczna realizacja inwestycji (i związane z tym koszty) będzie natomiast należeć do Spółki. W tym zakresie obecna umowa współpracy przewiduje, że Spółka w okresie pełnienia przez Inwestora Zastępczego funkcji inwestora zastępczego nie będzie czynić nakładów na nieruchomościach - z tym zastrzeżeniem, że Spółka ma prawo i obowiązek bieżącego utrzymywania i zabezpieczenia nieruchomości oraz ma prawo zlecić na uzgodnionych warunkach Inwestorowi Zastępczemu wykonywanie określonych prac na Nieruchomościach. Jednocześnie umowa współpracy wprost przewiduje, że wszelkie inne nakłady na realizację Inwestycji ponoszone przez Spółkę w całym okresie obowiązywania Umów Współpracy pozostają jej własnością (nie przechodzą / nie są przenoszone na Inwestora Zastępczego. Analogiczne postanowienia będzie również zawierać przyszła umowa współpracy z tą jednak różnicą, że ze względu na etap realizacji Inwestycji (etap wykonywania faktycznych prac budowlanych), nowa umowa współpracy będzie przewidywać możliwość ponoszenia przez Spółkę nakładów na nieruchomościach, które pozostaną własnością Spółki (nie przejdą / nie zostaną przeniesione na Inwestora Zastępczego).
W świetle przytoczonych powyżej regulacji prawnych oraz uwzględniając okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że Wnioskodawca – ponosząc nakłady na zakup towarów i usług związanych z planowaną inwestycją (budową Centrum Handlowego), służącą w zamiarze działalności opodatkowanej (wynajem powierzchni użytkowych Centrum Handlowego) – ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z poniesieniem tych nakładów. Oddanie nieruchomości w odpłatną dzierżawę Inwestorowi Zastępczemu nie zmienia faktu, że nakłady na inwestycję są poniesione w celu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.
Dla oceny związku wydatku ze sprzedażą opodatkowaną należy brać pod uwagę przede wszystkim cel wydatku w dacie jego poniesienia. Oddanie nieruchomości w odpłatną dzierżawę Inwestorowi Zastępczemu nie powoduje, że ulega zmianie cel wydatków ponoszonych w związku z tą inwestycją. Zatem Zainteresowany od ponoszonych nakładów na inwestycję w trakcie trwania umów dzierżawy, jest uprawniony do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Końcowo tut. Organ podatkowy informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
IBPP1/443-672/14/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Umowa dzierżawy > IPPP2/443-750/14-4/MM