Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Ustawa_o_ochronie_praw_nabywcy_lokalu_mieszkalnego_i_domu_jednorodzinnego__Komentarz__Wzory_umow_deweloperskich_i_pism-ebook/p0204944i020
Timestamp: 2019-07-19 04:08:34
Legal References Found: art. 1
 art. 4
 art. 15
 art. 22
 art. 3
 art. 13
 art. 17
 art. 36
 art. 24
 art. 38
 Art. 4251
 Art. 4252
 Art. 4253
 Art. 4254
 Art. 4255
 art. 3531
 art. 3531
 art. 75
 art. 389
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 3531
 art. 9
 art. 9
 art. 487
 art. 4
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 158
 art. 9
 art. 389
 art. 389
 art. 389

Document Content:
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism [Helena Ciepła, Barbara Szczytowska] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00057 004379 14990429 na godz. na dobę w sumie
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism - ebook/pdf
Autor: Helena Ciepła, Barbara Szczytowska Liczba stron: 317
ISBN: 978-83-7806-429-9 Data wydania: 2014-06-24
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego Wzory umów deweloperskich Komentarz i pism Helena Ciepła • Barbara Szczytowska Wydanie 1 Stan prawny na 1 czerwca 2012 roku Warszawa 2012 Poszczególne fragmenty książki opracowały: Helena Ciepła – Część II art. 1–3 tezy 1–14, art. 4–12, art. 15–16, art. 22–23, Barbara Szczytowska – Część I; Część II art. 3 tezy 15–21, art. 13–14, art. 17–21, art. 36–37, Część III Helena Ciepła i Barbara Szczytowska – Wzory nr 1–6 art. 24–35, art. 38–41 Redaktor prowadzący: Katarzyna Bojarska Opracowanie redakcyjne: Robert Stępień Redakcja techniczna: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski © Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autorek i wydawcy. ISBN 978-83-7806-429-9 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Offi ce Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . CZĘŚĆ I Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do dnia wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ROZDZIAŁ 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 2. Forma umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 3. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego CZĘŚĆ II ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1–4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 5–9) . . . . . ROZDZIAŁ 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 10–14) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa (art. 15–16) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej (art. 17–21) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 11 15 22 24 27 69 80 85 88 5 Spis treści ROZDZIAŁ 6. Umowa deweloperska (art. 22–28) . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 ROZDZIAŁ 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art. 29–31) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 ROZDZIAŁ 8. Przepisy karne (art. 32–34) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 ROZDZIAŁ 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy (art. 35–41). . . . . . . . . . 138 CZĘŚĆ III Upadłość dewelopera Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze Część trzecia. Odrębne postępowania upadłościowe . . . . . . . . . . . . . 147 Tytuł Ia. Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów . . . . . . . . . . 147 Art. 4251 [Zakres zastosowania] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Art. 4252 [Osobna masa upadłości] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Art. 4253 [Zobowiązania niepieniężne] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Art. 4254 [Uchwały zgromadzenia nabywców] . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Art. 4255 [Termin przeniesienia prawa na nabywców] . . . . . . . . . . . 154 Wzory umów deweloperskich i innych pism CZĘŚĆ IV WZÓR nr 1. Prospekt Informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 WZÓR nr 2. Umowa deweloperska dla lokali mieszkalnych budowanych w ramach inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 WZÓR nr 3. Umowa deweloperska dla lokali mieszkalnych budowanych w ramach inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego . . . . . . . . . 203 WZÓR nr 4. Umowa rezerwacyjna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 WZÓR nr 5. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej . . . 241 WZÓR nr 6. Zgoda dewelopera na przeniesienie praw i obowiązków nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej . . . . . . . 242 ANEKS 1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 6 www.lexisnexis.pl Spis treści 2. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 3. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 4. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – wyciąg . . . . 252 5. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) – wyciąg . . . . . . 253 6. Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) – wyciąg . . . 254 7. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 8. Ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . 259 9. Ustawa z 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . 264 10. Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 11. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 462) . . . . . . . . 306 12. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 13. Ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.) – wyciąg . . . 314 14. Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 15. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) – wyciąg . . . 318 Bibliograﬁ a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320 7 Wykaz skrótów Dz.U. k.c. k.p.c. – Dziennik Ustaw – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. LexPolonica MoP NSA OSA OSNC OSNP OSP OSPiKA OTK p.u.n. Pal. PiP PPH PS pr.bud. pr.not. SN SOKiK SPP u.b.f.g. u.d.u. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) – Serwis Prawniczy LexisNexis – „Monitor Prawniczy” – Naczelny Sąd Administracyjny – „Orzecznictwo Sadów Apelacyjnych” – „Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna” – „Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Pracy, Ubezpieczeń Spo- łecznych i Spraw Publicznych” – „Orzecznictwo Sądów Polskich” – „Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych” – „Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego” – ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) – „Palestra” – „Państwo i Prawo” – „Przegląd Prawa Handlowego” – „Przegląd Sądowy” – ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) – Sąd Najwyższy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – „Studia Prawa Prywatnego” – ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) – ustawa z 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.) 9 Wykaz skrótów u.k.s.c. – ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywil- nych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) u.k.w.h. – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst UOKiK u.o.p.n. u.s.d.g. u.s.m. u.w.l. ZBP jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu miesz- kalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) – ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.) – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – Związek Banków Polskich 10 www.lexisnexis.pl Wprowadzenie Wprowadzenie W ostatnich latach wzrasta ranga i rola umów deweloperskich na rynku mieszkaniowym. Popyt na lokale mieszkalne wpływa na dy- namiczny rozwój usług deweloperskich, świadczonych na podstawie szczególnego rodzaju umowy, której charakter prawny budzi kontro- wersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Zjawisko zawierania przez zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swo- body kontraktowej wynikającej z art. 3531 k.c. przybiera cechy ma- sowości. Deweloperzy stanowią szczególną odmianę inwestorów budujących domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Ich nazwa pochodzi od angielskiego słowa developer odnoszącego się do osoby, która kupuje grunt i rozwija na nim działalność inwestycyjną, podno- sząc w ten sposób wielokrotnie wartość zabudowanego przez siebie gruntu oraz gruntów sąsiednich. Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obo- wiązującym przed dniem 29 kwietnia 2012 r. była możliwa i wynikała z zasady swobody umów (art. 3531 k.c)., w ramach której strony miały do wyboru trzy możliwości: 1) przyjęcia bez jakichkolwiek modyﬁ kacji określonego typu umowy uregulowanej normatywnie; 2) zawarcia umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do niej pewnych odmienności, w tym połączenie cech kilku umów nazwanych (tzw. umowy mieszane); 3) zawarcia umowy nienazwanej, której treść ukształtują całkowicie według swego uznania (oczywiście z zachowaniem ograniczeń wynikających z art. 3531 in ﬁ ne k.c.). Helena Ciepła, Barbara Szczytowska 11 Wprowadzenie Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r., S 3/10 (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), istniejąca w tym przed- miocie luka prawna nie tylko nie sprzyjała spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej, lecz także zagrażała wartościom konstytucyjnym wyrażonym w art. 75 i 76 Konstytucji RP. Dlatego Trybunał Kon- stytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę pod- jęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. Na konieczność ochrony konsumenta jako strony umowy deweloper- skiej zwrócił także uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w Raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umo- wach deweloperskich, Warszawa, lipiec 2007 (http://www.uokik.gov.pl/ raporty2.php), wykazując, że deweloperzy zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej zamiast w formie aktu notarialnego, co pozbawia ku- pujących skutecznego dochodzenia przed sądem roszczenia o przenie- sienie prawa własności lokalu, jeżeli deweloper uchyla się od zawarcia umowy lub bezzasadnie odstępuje od umowy czy zostaje ogłoszona jego upadłość. Jeśliby nawet przyjąć, jak uważają niektórzy przedsta- wiciele doktryny (a nawet niektóre sądy), że umowa deweloperska za- warta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tzw. słabszym skutku, dając jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera, to należy pamiętać, że odszkodo- wanie przysługuje tylko w granicach ujemnego interesu. Artykuł 76 Konstytucji RP zobowiązuje władze publiczne do podejmo- wania działań uniemożliwiających stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych przez podmioty, które wykorzystują swoją dominującą pozycję wobec konsumentów m.in. przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania z zobowiązań. Środki ochrony powinny gwarantować realizację tego rodzaju działań. Tymczasem w obowiązującym stanie prawnym brak jakiejkolwiek re- gulacji ochrony praw nabywców w transakcjach deweloperskich, tym bardziej pozostaje w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych wynikającymi z powołanego przepisu Konstytucji RP. Stanowisko sądów, które uznawały zawarte przez deweloperów z kontrahentami 12 Helena Ciepła, Barbara Szczytowska Wprowadzenie umowy przedwstępne o budowę lokalu mieszkalnego za tzw. umowy deweloperskie, aby zapewnić możliwość domagania się pełnego od- szkodowania, można uznać za próbę poszukiwania sposobu przeciw- działania stosowanym praktykom deweloperskim. Wszystko to wskazywało na pilną potrzebę podjęcia inicjatywy usta- wodawczej w celu wypełnienia istniejącej luki prawnej. Wychodząc naprzeciw tym potrzebom, ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., wprowadzono do systemu prawnego umowę deweloperską, która zmienia diametralnie działanie rynku mieszkaniowego. Umowa deweloperska w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwiet- nia 2012 r. została omówiona w części I. Ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jed- norodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) została omówiona w części II. Ten akt prawny określa prawa i obowiązki stron umowy deweloper- skiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu de- weloperskim, w tym zasady prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją bankową. Przepisy ustawy będą miały za- stosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spół- dzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Przepisy dotyczące upadłości dewelopera (art. 4251–4255 p.u.n.) zo- stały skomentowane w części III. Natomiast w części IV niniejszej publikacji zamieszczono wzory umów i innych pism związanych z komentowaną ustawą. Helena Ciepła, Barbara Szczytowska 13 Część I Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do dnia wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Charakter prawny umowy deweloperskiej Rozdział 1 Brak regulacji ustawowej w przedmiocie tzw. umowy deweloperskiej powodował liczne dyskusje i spory na temat jej charakteru prawnego. Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obo- wiązującym do 28 kwietnia 2012 r. wynikała z zasady swobody umów (art. 3531 k.c.). W doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie sądów umowa dewelo- perska była najczęściej porównywana z umową przedwstępną, o której mowa w art. 389 k.c., oraz umową o wzniesienie budynku określoną w art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W obrocie prawnym umowa deweloperska była też nazywana umową: – realizatorską, – zobowiązującą (zawieraną na podstawie art. 9 u.w.l.), – zobowiązującą (podobną do zawieranej na podstawie art. 9 u.w.l.), – przedwstępną, – rozporządzającą, będącą dopełnieniem umów zobowiązujących i zawieraną w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną własność. Z braku regulacji ustawowej charakter prawny tzw. umowy dewelo- perskiej budził kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie (J. Jgnaczewski, Umowy nienazwane, Warszawa 2004, s. 4; A. Kunicki, Barbara Szczytowska 15 Część I. Umowa deweloperska do wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. Umowa deweloperska, Warszawa 2007, s. 3). Zjawisko zawierania przez zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swobody kontraktowej wynikającej z art. 3531 k.c. miało charakter masowy. Do zawarcia umowy deweloperskiej dochodzi w drodze negocjacji po- między stronami, które uzgadniają wszystkie postanowienia umowy, a jak się przyjęło w praktyce – to deweloper przedstawia kupującemu wzór umowy i ten zazwyczaj przyjmuje go bez zastrzeżeń. Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.w.l. odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wy- budowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakoń- czeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności tej umowy niezbędne jest kumulatywne spełnienie prze- słanek sformułowanych w art. 9 ust. 2 u.w.l. Według tego przepisu w chwili zawierania tego typu umowy: 1) strona podejmująca się budowy (deweloper) musi być właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony; 2) deweloper musi dysponować pozwoleniem na budowę; 3) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przenie- sienie tego prawa musi zostać ujawnione w księdze wieczystej pro- wadzonej dla nieruchomości, której budowa dotyczy. Zawarcie umowy deweloperskiej oznacza, że obydwie strony przyj- mują względem siebie zobowiązania. Jest więc umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną. Mają do niej zastosowanie przepisy Ko- deksu cywilnego o umowach wzajemnych, w tym art. 487 § 2 k.c. Zatem kupujący i deweloper są względem siebie zarówno dłużnikami, jak i wierzycielami. Zobowiązania stron nie muszą być równoważne. Należy zaznaczyć, że deweloper może być także użytkownikiem wie- czystym gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek. Wynika to wprost z przepisu art. 4 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy u.w.l. o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użyt- kowania wieczystego. Część przedstawicieli doktryny wyrażała po- 16 Barbara Szczytowska Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej gląd, że art. 9 ust. 1 u.w.l. w sposób wyczerpujący określa elementy formalne umowy deweloperskiej, i na tej podstawie formułowała wniosek, że skoro umowa zawarta została z naruszeniem tego prze- pisu, to jest bezwzględnie nieważna, a pogląd przeciwny stanowiłby obejście przepisów ustawy i godziłby w bezpieczeństwo obrotu. Do- datkowo argumentowano, że umowa deweloperska może prowadzić do przeniesienia prawa własności na nabywcę tylko wówczas, gdy zo- stała zawarta w formie aktu notarialnego. Artykuł 158 k.c. nakłada bowiem obowiązek zachowania formy aktu notarialnego przy każdej umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. W praktyce obrotu deweloperskiego najczęściej można było jednak spotkać umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej o treści zbliżonej do umowy, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l. Umowy te nie speł- niały jednak kumulatywnie wszystkich warunków określonych w tym przepisie. Spotykane w obrocie umowy zawierane przez deweloperów z nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych często były także zatytułowane jako umowy przedwstępne. Na tym tle po- wstawały pytania o kwaliﬁ kację prawną tak zawartych umów oraz ich ważność. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, zgodnie z którym zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 u.w.l. w sytuacji niespełnienia przesłanek wymienionych w art. 9 ust. 2 u.w.l. (gdy deweloper nie dysponuje prawem własności bądź użytko- wania wieczystego gruntu, na którym budynek ma zostać wzniesiony, lub nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę budynku) bądź też zawarcie takiej umowy bez zachowania formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności umowy. Umowa taka jest ważna, jeśli odpo- wiada przepisom Kodeksu cywilnego (por. wyroki SN: z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130; z 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, Pal. 2008, nr 3-4, s. 268; z 18 lutego 2011 r., I CSK 275/10, LexPolonica nr 2811288). W sprawach, których dotyczyły wyżej wy- mienione wyroki, Sąd Najwyższy nie zastosował ani art. 9 u.w.l., ani art. 158 k.c. Uznał przy tym, że umowa – zwana w praktyce obrotu umową deweloperską – jest odrębnym od umowy przedwstępnej i umowy zdeﬁ niowanej w art. 9 ust. 1 u.w.l. typem umowy. Jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku Barbara Szczytowska 17 Część I. Umowa deweloperska do wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. specjalnego połączenia czynności prawnych realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przeka- zania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych tworzące jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech orygi- nalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo ele- mentów i tylko jednym z nich jest wyrażony przez strony gospodarczy cel tej umowy, tj. zamiar przeniesienia na zamawiającego własności lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków okre- ślonych w umowie. Należy zatem stwierdzić, że w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwietnia 2012 r. prawo własności lub prawo użytkowania wieczy- stego do gruntu, na którym budynek miał zostać wzniesiony, czy też posiadanie pozwolenia na budowę nie stanowiły przesłanek ważności zawarcia umowy deweloperskiej; były jedynie obowiązkiem kontrak- towym, którego niedotrzymanie powodowało odpowiedzialność od- szkodowawczą. O ważności umowy deweloperskiej nie decydowała również forma prawna zawartej umowy (umowa w formie aktu nota- rialnego, umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej). W doktrynie umowa deweloperska była również porównywana do umowy przedwstępnej, o której mowa w art. 389 k.c. Każda bowiem umowa – zarówno nazwana, jak i nienazwana – może być poprze- dzona zawarciem umowy przedwstępnej (również umowa o wybu- dowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkal- nego i przeniesienie jego własności na nabywcę). Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, i która określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W stanie prawnym obo- wiązującym od 25 września 2003 r. termin zawarcia umowy przyrze- czonej nie stanowi już koniecznego elementu umowy przedwstępnej. Do ważności umowy przedwstępnej nie jest też niezbędne zachowanie określonej formy prawnej. Poglądu, zgodnie z którym umowa dewe- loperska była porównywana do umowy przedwstępnej, nie podzielił jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 18 Barbara Szczytowska Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej (OSNC 2004, nr 7–8, poz. 130), wyjaśniając, że tzw. umowa dewelo- perska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przed- wstępną, o której mowa w art. 389 k.c. I to właśnie przedmiot świadczenia, który przy umowie przedwstępnej ogranicza się wyłącznie do zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, odróżnia tę umowę od umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charak- teru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie prowadzi do wymiany świad- czeń, jak również nie spełnia innego samoistnego celu społeczno-go- spodarczego. Jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, a jej rola ogranicza się wyłącznie do stworzenia gwarancji prawnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej (patrz uchwała SN z 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7–8, poz. 79) i to odróżnia ją od umowy deweloperskiej, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji (budynku, lokalu) nabywcy. Celem umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a na- bywcą lokalu jest w istocie zobowiązanie dewelopera do wybudowana budynku, a w ramach tego budynku – konkretnego lokalu mieszkal- nego, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę. Przedmiotem zobowiązania nabywcy jest zaś zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia prawa, o którym mowa powyżej. Podstawową cechą odróż- niającą umowę deweloperską od innych rodzajów umów jest termin spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. Zazwyczaj deweloperzy wymagają uiszczenia całości ceny przed przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego na jego nabywcę. Przy umowie dewelo- perskiej spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera nie ogranicza się, jak to ma miejsce przy umowie przedwstępnej, do za- płaty zadatku czy zaliczki. Prawidłowa kwaliﬁ kacja prawna umowy deweloperskiej ma nie- zwykle istotne znaczenie, przesądza bowiem o tym, jakie przepisy po- winny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wy- Barbara Szczytowska 19
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Ustawa_o_ochronie_praw_nabywcy_lokalu_mieszkalnego_i_domu_jednorodzinnego__Komentarz__Wzory_umow_deweloperskich_i_pism-ebookRO/p0204944i020" target="_blank" title="Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism [Helena Ciepła, Barbara Szczytowska] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism [Helena Ciepła, Barbara Szczytowska] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>