Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosc-niezabudowana/ippp1-4512-678-16-3-kc
Timestamp: 2018-10-22 20:26:35
Legal References Found: art. 14
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 43
 art. 2
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 86
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 106
 art. 106

Art. 106
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 86
 art. 15
 art. 88
 art. 86

Document Content:
♦ › Nieruchomość niezabudowana › IPPP1/4512-678/16-3/KC
W zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej w związku z nabyciem Nieruchomości niezabudowanych
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2016 r. (data wpływu 23 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 października 2016 r. (data wpływu 10 października 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 26 września 2016 r. (skutecznie doręczone dnia 29 września 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej w związku z nabyciem Nieruchomości niezabudowanych - jest prawidłowe.
W dniu 23 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej w związku z nabyciem Nieruchomości niezabudowanych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 października 2016 r. (data wpływu 10 października 2016 r.).
Wnioskodawca jest spółką prawa handlowego, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, doradztwa architektonicznego oraz inżynieryjnego a także prowadzenia prac budowlanych. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawca jest opodatkowany podatkiem VAT.
Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od jej aktualnego właściciela („Sprzedawca”) celem późniejszego jej wykorzystania do czynności opodatkowanych. Sprzedawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Sprzedawca nie jest i nie był zarejestrowany w ewidencji działalności gospodarczej jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Sprzedawca nie jest i nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedawca poza przychodami z najmu opisanymi poniżej osiąga wyłącznie przychody z tytułu umowy o pracę. Sprzedawca nie handlował w przeszłości nieruchomościami w celach zarobkowych a także nie planuje dokonywać takiego handlu w przyszłości. Sprzedawca nie posiada żadnego zaplecza technicznego pozwalającego mu na ciągły i zorganizowany obrót nieruchomościami ani także nie posiada innych nieruchomości.
Sprzedawca, poza opisaną niżej nieruchomością posiada jedynie nieruchomości wykorzystywane w celach prywatnych. Sprzedawca w 2002 r. zakupił na mocy umowy sprzedaży nieruchomość gruntową, zabudowaną o łącznej powierzchni 5.476 m2 (działki 24/7, 24/5). („Nieruchomość 1”). Sprzedawca w 2013 r. otrzymał w drodze darowizny od swojego męża udział (159/260) we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę 23/5 o powierzchni 865m2. („Nieruchomość 2”). Nieruchomości 1 oraz 2 były przez Sprzedawcę wynajmowane, w tym na podstawie umowy dzierżawy z 2013 r., której przedmiotem była dzierżawa za wynagrodzeniem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz wyrażenie zgody na przeprowadzenie przez dzierżawcę określonej inwestycji na Nieruchomości 1 oraz 2 oraz wyrażenie zgody na prowadzenie przez dzierżawcę działalności gospodarczej na Nieruchomości 1 oraz 2.
Ostatecznie jednak inwestycja (budowa hurtowni) którą przewidywała umowa dzierżawy nie została przeprowadzona z przyczyn niezależnych od stron (opór okolicznych mieszkańców). Sprzedawca nie prowadził na Nieruchomości 1 oraz 2 żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (nie był zarejestrowany w CEiDG) w tym w szczególności usługowej ani handlowej. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są przeznaczone jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej.
Sprzedawca planuje obecnie sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Wnioskodawcy. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Sprzedawca rozważa możliwość zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, bowiem wartość transakcji przekroczy limit zwolnienia i wystawienia faktury VAT dokumentującej transakcję, naliczając podatek wedle stawki 23%. Wnioskodawca wskazuje, że działki nr 23/5, 24/5 i 24/7 stanowią teren niezabudowany.
Czy w razie wystawienia przez Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej dokonaną sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 ze stawką 23%, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z wystawionej faktury, przy założeniu późniejszego wykorzystania nabytej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 do czynności opodatkowanych?
W ocenie Wnioskodawcy w razie wystawienia przez Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej dokonaną sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 ze stawką 23%, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z wystawionej faktury, przy założeniu późniejszego wykorzystania nabytej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 do czynności opodatkowanych.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 Ustawy VAT „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Natomiast zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 Ustawy VAT „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
W konsekwencji zgodnie z treścią powyższych przepisów osoba wykorzystująca towary, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest uznawana na gruncie Ustawy VAT za podatnika podatku VAT. Należy więc przyjąć, że taki status ma też Sprzedawca skoro wykorzystywał Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w sposób ciągły do celów zarobkowych.
Podsumowując w związku z wykorzystywaniem w sposób ciągły Nieruchomości do celów zarobkowych Sprzedawca posiada status podatnika podatku VAT.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy VAT „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...)”. Za taką odpłatną dostawę towarów z pewnością należy uznać sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.
Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy VAT „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”. Z kolei zgodnie z treścią art. 2 pkt 22 Ustawy VAT „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.
Na podstawie wskazanych przepisów należy przyjąć że sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 jako gruntów przeznaczonych pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, będzie dostawą terenów budowlanych. W konsekwencji nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i pozostanie opodatkowana tym podatkiem.
Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 Ustawy VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1) lit. a) Ustawy VAT „Kwotę podatku naliczonego stanowi: suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług”.
W konsekwencji jeśli Wnioskodawca otrzyma od Sprzedawcy fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości to w związku z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych będzie przysługiwać mu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedawcę faktury.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest spółką prawa handlowego, zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, doradztwa architektonicznego oraz inżynieryjnego a także prowadzenia prac budowlanych. Zamierza nabyć nieruchomość od jej aktualnego właściciela („Sprzedawca”) celem późniejszego jej wykorzystania do czynności opodatkowanych.
Sprzedawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, który nie jest i nie był zarejestrowany w ewidencji działalności gospodarczej jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą oraz nie jest i nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Poza przychodami z najmu opisanymi poniżej osiąga wyłącznie przychody z tytułu umowy o pracę. Sprzedawca nie handlował w przeszłości nieruchomościami w celach zarobkowych a także nie planuje dokonywać takiego handlu w przyszłości. Sprzedawca nie posiada żadnego zaplecza technicznego pozwalającego mu na ciągły i zorganizowany obrót nieruchomościami ani także nie posiada innych nieruchomości.
Sprzedawca, poza opisaną niżej nieruchomością posiada jedynie nieruchomości wykorzystywane w celach prywatnych. Sprzedawca w 2002 r. zakupił na mocy umowy sprzedaży nieruchomość gruntową, zabudowaną o łącznej powierzchni 5.476 m2 (działki 24/7, 24/5). („Nieruchomość 1”). Sprzedawca w 2013 r. otrzymał w drodze darowizny od swojego męża udział (159/260) we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę 23/5 o powierzchni 865m2. („Nieruchomość 2”). Nieruchomości 1 oraz 2 były przez Sprzedawcę wynajmowane, w tym na podstawie umowy dzierżawy z 2013 r., której przedmiotem była dzierżawa za wynagrodzeniem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz wyrażenie zgody na przeprowadzenie przez dzierżawcę określonej inwestycji na Nieruchomości 1 oraz 2 oraz wyrażenie zgody na prowadzenie przez dzierżawcę działalności gospodarczej na Nieruchomości 1 oraz 2. Ostatecznie jednak inwestycja (budowa hurtowni) którą przewidywała umowa dzierżawy nie została przeprowadzona z przyczyn niezależnych od stron (opór okolicznych mieszkańców). Sprzedawca nie prowadził na Nieruchomości 1 oraz 2 żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (nie był zarejestrowany w CEiDG) w tym w szczególności usługowej ani handlowej. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są przeznaczone jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej i stanowią teren niezabudowany.
Sprzedawca planuje obecnie sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Sprzedawca rozważa możliwość zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, bowiem wartość transakcji przekroczy limit zwolnienia i wystawienia faktury VAT dokumentującej transakcję, naliczając podatek wedle stawki 23%.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy w razie wystawienia przez Sprzedawcę faktury VAT dokumentującej dokonaną sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 ze stawką 23%, będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku wynikającego z wystawionej faktury, przy założeniu późniejszego wykorzystania nabytej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 do czynności opodatkowanych.
Jak wskazuje Wnioskodawca w opisie sprawy, aktywność Sprzedawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedawca nabył w drodze darowizny w 2013 r. udział 159/260 we współwłasności działki 23/5 oraz na mocy umowy sprzedaży w 2002 r. nieruchomości gruntowe nr 24/5 i 24/7 a następnie były one wynajmowane przez Sprzedającego na podstawie umowy dzierżawy z 2013 r.
Pomimo, że Sprzedający nie handlował w przeszłości nieruchomościami w celach zarobkowych, a także nie planuje dokonywać ww. handlu w przyszłości to przy planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości nr 23/5 oraz działek nr 24/5 i 24/7 Sprzedającego należy uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Fakt, że przedmiotowe Nieruchomości Sprzedający oddał w odpłatne użytkowanie osobom trzecim, wskazuje na brak ich wykorzystania do celów prywatnych i używanie ww. Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Oddanie Nieruchomość 1 i 2 w dzierżawę spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT. W ramach takiej umowy dzierżawca zobowiązuje się oddać rzecz do używania w zamian za zapłatę czynszu dzierżawnego a takie działanie stanowi wykorzystywanie dobra w sposób ciągły do celów zarobkowych,a tym samym stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Zatem w odniesieniu do dostawy nieruchomości nr 23/5 oraz działek nr 24/5 i 24/7 należy uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 oraz 2 będzie podlega opodatkowaniu VAT.
Jak wskazał Wnioskodawca, działki będące przedmiotem dostawy, są niezabudowane.
Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.
W przedstawionej sytuacji, w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr 23/5, 24/5 i 24/7 przeznaczone są jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej. Zatem działki te spełniają definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Planowana transakcja dostawy nieruchomości nr 23/5, 24/5 i 24/7 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ pomimo że z tytułu ich nabycia Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego to z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki te wykorzystywane były przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Przeciwnie - przedmiotowe Nieruchomości były wynajmowane na cele komercyjne na podstawie umowy dzierżawy. Oznacza to, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 1 oraz 2 przez Sprzedawcę powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.
Odnośnie obowiązku wystawienia faktury dokumentującej planowane transakcje zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
Art. 106e ust. 1 pkt 1-15 ww. ustawy wskazuje elementy jakie powinna zawierać faktura.
Analiza przywołanych przepisów na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że w związku z opodatkowaniem planowanej transakcji zbycia przedmiotowych Nieruchomości, Sprzedający jako podatnik VAT będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu tej transakcji stosując stawkę podatku VAT w wysokości 23%.
Dochodząc do zagadnienia prawa do odliczenia podatku z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, należy wskazać na art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Jak wskazano w opisie sprawy, na dzień dokonania transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać przedmiotowe Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości (jak wskazano powyżej), będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu ustawy ani nie będzie zwolniona z podatku).
W świetle powyższych okoliczności, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ww. transakcję, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Końcowo Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
IPPP1/4512-678/16-3/KC