Source: https://www.prawo-budowlane.info/jak-odrolnic-dzialke-aby-podzielic-ja-na-mniejsze,421,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-17 15:01:43
Legal References Found: art. 53
 art. 61
 art. 2
 art. 7
 art. 61
 art. 5
 art. 2

Document Content:
Skoro działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem powinien Pan złożyć wniosek do gminy o ustalenie warunków zabudowy. Gminy posiadają najczęściej własne wzory wniosku o uzyskanie warunków zabudowy.
Dla ustalenia warunków zabudowy konieczne jest złożenie wniosku i uzyskanie wymaganych uzgodnień (art. 52 i art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717; dalej jako „u.p.z.”).
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy:
a) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu („zasada dobrego sąsiedztwa” – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.) – warunek ten nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
b) działka ma dostęp do drogi publicznej – przez co należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 u.p.z.). Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg (krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami (art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; j.t. Dz. U. 2007 r. Nr 19, poz. 115;
c. istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
d) działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów w przeszłości. Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych zmiany przeznaczenia gruntu rolnego lub leśnego można dokonać tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego za zgodą właściwych organów. Można natomiast wydawać decyzje o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia zgodne z rolnym lub leśnym przeznaczeniem terenu, np. urządzeń produkcji rolnej.
Możliwe jest jednak wydanie decyzji pozytywnej o warunkach zabudowy dla obszaru wymagającego zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych, jeżeli jest on objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych obowiązujących przed 1.1.1995 r. Nie ma tu znaczenia, czy będzie to plan, który utracił moc z początkiem czy końcem 2003 r. Wystarczy, że dany teren objęty tym planem uzyskał przeznaczenie na inne cele niż rolne, niż leśne. Należy jednak zaznaczyć, że można ustalić warunki zabudowy dla terenu rolnego lub leśnego dla inwestycji niezgodnej z przeznaczeniem rolnym lub leśnym, pod warunkiem, że inwestycja ta będzie mieścić się w zakresie celu, na jaki nastąpiło odrolnienie w starym planie.
e) decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. wykluczają w zasadzie możliwość ustalenia warunków dla działki, w której sąsiedztwie znajdują się działki niezabudowane.
Wniosek o uzyskanie warunków zabudowy składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Po odrolnieniu konieczne jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wniosek o wyłączenie należy złożyć do wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki.
Ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2008 r. Nr 237, poz. 1657) w art. 5b stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. W przypadku gruntów rolnych położonych w miastach nie ma znaczenia kwestia ich przeznaczenia na cele nierolnicze. Nie ma jednak konieczności zmiany ich przeznaczenia ani też stosowania innych regulacji, np. dotyczących ochrony, czy wyłączania z produkcji, uregulowanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt. 2-10 u.o.g.r.l., oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, określa się obowiązki związane z wyłączeniem.
Wyłączenie następuje nieodpłatnie tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o pow. do 500 m2 na cele budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.
Zgodnie z treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1297/09:
„Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego.
W zasadzie o tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko wówczas, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości.”
Reasumując: najpierw proszę zwrócić się o warunki zabudowy – najlepiej, aby obejmowały podział działki. Następnie proszę dokonać podziału działki. Zwrócę Pana uwagę na fakt, że podział działek rolnych doznaje ograniczeń – nie można dzielić działki rolnej na mniejsze niż 0,3 ha. Na koniec proszę zwrócić się o wyłączenie działki spod produkcji rolnej. Grunty słabsze (IV-VI klasa pochodzenia mineralnego) nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.
Pozostaje jeszcze opłata za wyłączenie – wysokość należność (płatność jednorazowa) zależy od klasy gruntu. W przypadku klasy (I) – 437 175 zł, w przypadku VI klasy – 87 435 zł za 1 ha.