Source: https://www.praworolne.info/sprzedaz-dzialki-rolnej-pod-budowe-domu-128-material.html
Timestamp: 2020-06-01 13:04:49
Legal References Found: art. 2
 art. 9
 art. 2
 Art. 5
 art. 461
 art. 1
 art. 11
 art. 46
 art. 2
 art. 10
 art. 37
 art. 2

Document Content:
Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-05-12
Źródłem takiego stanowiska notariusza jest ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz .U. z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Zgodnie z założeniami tej ustawy sprzedaż nieruchomości (lub ich części) – wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – będzie wstrzymana przez 5 lat od wejścia w życie ustawy. Zakaz ten nie obejmie m.in.: nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż rolne ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wśród wyjątków są też nieruchomości w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze, garaże, ogródki przydomowe oraz gospodarująca Zasobem WRSP Agencja Nieruchomości Rolnych, która może sprzedawać nieruchomości wymienione w ustawie (ogólnie mówiąc, zdefiniowane jako nieruchomości o charakterze nierolnym i nieruchomości rolne do 2 hektarów).
Ustawa ta wskazuje, że, zasadniczo, nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy indywidualni. Wyjątkiem jest m.in. nabywanie ziemi przez osoby bliskie sprzedającemu, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościoły i związki wyznaniowe. Nabycie nieruchomości będzie trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 10 lat. Nowe zasady obrotu nieruchomościami nie dotyczą nabywania ziemi w wyniku dziedziczenia, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego. Ograniczeniom nie będzie podlegać też obrót prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha. Podobnie jest w przypadku siedlisk – gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie nowych przepisów, będą zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane dotychczas do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały odrolnione. Nie jest też ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są przeznaczone na cele inne niż rolne (proszę na ten fragment zwrócić uwagę).
A zatem nieruchomości rolne o powierzchni 0,3 ha i więcej będzie można sprzedawać tylko na nowo określonych zasadach. Nie dotrzymanie tych warunków skutkować będzie tym, że ważność transakcji w może być zakwestionowana. Może to zrobić każda osoba posiadająca w tym interes prawny. Wystarczy wniesienie do sądu powództwo o stwierdzenie nieważności umowy (art. 9 ust. 1).
Warto też zajrzeć do definicji, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa. Otóż definicję nieruchomości rolnej w odniesieniu do ustawy z 14 kwietnia 2016 r. znajdziemy w ustawie z 30 kwietnia 2016 r., która wprowadza gruntowną nowelę ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Według tej ustawy „nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego” („art. 461. definicja nieruchomości rolnej. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”) z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne. Dotychczas dla notariusza prawidłowe klasyfikowanie czy dana nieruchomość podpada pod pojęcie nieruchomości rolnej nie miało znaczenia. Notariusz musiałby to rozważyć jedynie wtedy gdy przedmiotem sprzedaży była działka o powierzchni ponad 5 ha, jako jedna działka ewidencyjna, co do której wydano warunki zabudowy na budowę np. 50 domów. W nowej ustawie prawidłowe klasyfikowanie nieruchomości rolnej jest zgoła odmienne, bowiem błędne przyjęcie, iż nieruchomość np. o pow. 0,1000 m jest nieruchomością nierolną, powoduje konsekwencje nieważności umowy, co rodzi wielomilionową czasami odpowiedzialność notariusza. Stąd zapewne to zamieszanie z notariuszem.
Poza tym ustawa wprowadza zakaz zbywania nabytej nieruchomości. Obowiązek ten dotyczy w szczególności rolników indywidualnych oraz podmiotów, które uzyskały zgodę prezesa ANR na nabycie. Ten obowiązek może być wyłączony orzeczeniem sądu – art. 2b ust. 3 ustawy, przy czym ustawodawca wprowadził sankcję nieważności zbycia bez zgody sądu – art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy. Niemniej jednak nawet wg przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych objętych Zasobem WRSP oraz o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (art. 1a).
Poniżej wskazuję stanowisko Krajowej Rady Notarialnej w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
„Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 803), zwanej dalej »ustawą«, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016, poz.585), której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych, przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:
nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, nieruchomości przeznaczonych zagospodarowania przestrzennego () na cele inne niż rolne. Ustawa dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych nieruchomościami rolnymi są z wyłączeniem w planie w całości.
Zgodnie z dodanym art. 2c przepisy ustawy stosuje się do nabycia udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej. Art. 5 ust. 2 i 3 ustawy nie stosuje się przy ustalaniu powierzchni nieruchomości rolnej będącej przedmiotem czynności lub zdarzenia prawnego. Przepis ten ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do konstrukcji normatywnej rolnika indywidualnego.
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego o charakterze nieruchomości jako rolnej i zastosowaniu przepisów ustawy decyduje definicja zawarta w art. 461 Kodeksu cywilnego. Ustawa nie wprowadza domniemania, iż brak planu zagospodarowania przestrzennego lub jego nieaktualność przesadzają o tym, że nieruchomość jest rolna. Zakresem ustawy nie są objęte nieruchomości, które za względu na ich charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne np. nieruchomości lokalowe, a także nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolniczej – wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie, drogi wewnętrzne, nieruchomości znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków.
Ustawa nie ma zastosowania do nieruchomości, o których mowa w art. 1a ustawy oraz w art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP. Podstawowe w tym przypadku jest pojęcie nieruchomości rolnej w znaczeniu kodeksu cywilnego. Nie jest zatem istotne pojęcie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym oraz czy przed zbyciem stanowiła ona część większej całości i czy składa się z jednej lub większej liczby działek geodezyjnych. Istotne jest by przedmiot czynności odpowiadał kryteriom wskazanym w powołanych wyżej przepisach.
Ustawa ma zastosowane w przypadku, gdy tylko część nieruchomości (w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego) będzie miała charakter rolny.
Zgodnie z dodanym art. 2a ust. 1 nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba, że ustawa stanowi inaczej; zdanie drugie tego przepisu stwierdza, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Przepis ten należy rozumieć jako wymóg posiadania przez rolnika indywidualnego wszystkich »cech« rolnika indywidualnego (wszystkie przesłanki dla uznania nabywcy za rolnika indywidualnego spełniać musi ten rolnik – nabywca, a nie część rolnik a część jego małżonek).
W przypadku zbiegu praw pierwokupu, wynikających z ustawy i innych ustaw, umowę sprzedaży należy zawrzeć pod warunkiem niewykonania wszystkich praw pierwokupu. Ustalenie kolejności wykonania prawa pierwokupu należy dokonać z uwzględnieniem przepisów szczególnych zawartych m.in. w art. 10 ust. 5i ustawy o ochronie przyrody czy art. 37a ust. 5 ustawy o lasach czy też innych ustawach.
Za zgodą stron wypis aktu notarialnego zawierający umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR w trybie art. 2a ust. 4 ustawy może być wydany Agencji Nieruchomości Rolnej”.
W mojej opinii, wziąwszy cytowaną powyżej definicję nieruchomości rolnej, do której odsyła interesująca nas tutaj ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r., oraz samo brzmienie przepisów tej ustawy, zakaz obrotu indywidualną nieruchomością rolną nie dotyczy Pani działki, ponieważ nie spełnia ona definicji nieruchomości rolnej, a nadto z uwagi na jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego jest wyłączona z działania tej ustawy.