Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek/ippp2-443-695-14-2-kbr
Timestamp: 2018-03-20 00:33:54
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 678
 art. 5
 art. 2
 art. 6
 art. 551
 art. 6
 art. 6
 art. 29
 art. 41
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPP2/443-695/14-2/KBr | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-695/14-2/KBrinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2014 r. (data wpływu 21 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.
W dniu 21 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Spółce przysługuje prawo użytkowania wieczystego (dalej: „PUW”) w stosunku do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”), na której zlokalizowany jest budynek mieszczący galerię handlową oraz pomieszczenia biurowe, wraz z obiektami zagospodarowania terenu (dalej: „Budynek”).
PUW do Nieruchomości zostało nabyte przez Spółkę w 2007 r. Na otrzymanej Nieruchomości Spółka wzniosła od podstaw Budynek. Realizacja inwestycji zakończyła się w 2013 r. (w dniu 2 października 2013 r. Spółka otrzymała pozwolenie na użytkowanie Budynku). W związku z realizacją inwestycji (budową Budynku) Spółce przysługiwało prawo do odliczania VAT naliczonego od ponoszonych wydatków inwestycyjnych.
Obecnie Budynek jest wynajmowany na rzecz klientów Spółki, prowadzących w wynajmowanych pomieszczeniach działalność gospodarczą (dalej: „Najemcy”). Spółka jest stroną umów najmu zawieranych z Najemcami (dalej: „Umowy Najmu”).
Spółka jest podmiotem, który nie zatrudnia pracowników. W związku z powyższym, całość zadań związanych z zaprojektowaniem, wzniesieniem i komercjalizacją Budynku, a także jego utrzymaniem i bieżącą obsługą Najemców, zlecana jest przez Spółkę podmiotom trzecim. Spółka jest stroną umów zawieranych w ww. zakresie z kontrahentami, obejmujących przykładowo generalne wykonawstwo inwestycji, dostawę mediów, sprzątanie, ochronę, bieżące zarządzanie Budynkiem (dalej: „Umowy I”).
Niezależnie od powyższego, Spółka jest również stroną umów zawieranych w celu bieżącej obsługi Spółki, przykładowo w zakresie prowadzenia księgowości (dalej: „Umowy II”).
W związku z realizacją Inwestycji, a także bieżącym utrzymaniem Budynku, Spółka zaciągnęła kredyt bankowy (dalej: „Kredyt”). Zobowiązania z tytułu Kredytu nie zostały jeszcze spłacone.
Niezależnie od powyższego, Spółka zaciągnęła również pożyczkę (dalej: „Pożyczka I”) od jednego ze swoich akcjonariuszy. Zobowiązania z tytułu Pożyczki I nie zostały jeszcze spłacone.
Ponadto, w toku prowadzonej działalności, Spółka udzieliła pożyczki (dalej: „Pożyczka II”) na rzecz innego akcjonariusza (będącego jednocześnie Najemcą), przy współpracy którego doszło do zrealizowania inwestycji. Wierzytelność z tytułu Pożyczki II nie została jeszcze spłacona.
Poza wymienionymi powyżej zobowiązaniami i wierzytelnościami o charakterze finansowym, Spółka posiada również wierzytelności związane z jej bieżącą działalnością operacyjną, wynikające przede wszystkim z Umów Najmu (dalej: „Wierzytelności”), a także zobowiązania związane z bieżącą działalnością operacyjną, wynikające przede wszystkim z Umów I oraz Umów II, a także z Umów Najmu (dalej: „Zobowiązania”).
Spółka planuje, że w 2014 r. Nieruchomość oraz Budynek zostaną sprzedane na rzecz innego podmiotu (dalej: „Nabywca”). W ramach ww. transakcji (dalej: „Transakcja”) Spółka planuje przenieść PUW przysługujące jej w stosunku do Nieruchomości, a także własność Budynku, jako prawo związane z PUW (235 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, dalej: „KC”).
Jednocześnie, z uwagi na brzmienie art. 678 § 1 KC, zbycie Nieruchomości wraz z Budynkiem spowoduje wstąpienie Nabywcy w prawa i obowiązki Spółki wynikające z Umów Najmu. Powyższe oznacza, że od dnia Transakcji Nabywca stanie się podmiotem cywilnoprawnych stosunków najmu, nawiązanych na podstawie Umów Najmu. W rezultacie, Nabywca m.in. nabędzie środki pieniężne pochodzące z depozytów/kaucji złożonych przez Najemców, jak również przejmie potencjalne Zobowiązania do zwrotu ww. środków, które staną się wymagalne w przyszłości.
Dodatkowo, w ramach Transakcji na Nabywcę przeniesione zostaną także Wierzytelności wobec wykonawcy Budynku z tytułu rękojmi/gwarancji jakości.
Poza powyższymi wyjątkami, wszelkie Wierzytelności i Zobowiązania pozostaną po stronie Spółki (w tym wymagalne na dzień Transakcji Wierzytelności i Zobowiązania wynikające z Umów Najmu, które nie będą objęte zakresem zastosowania art. 678 § 1 KC). Po stronie Spółki pozostaną również zobowiązania wynikające z Kredytu.
Dodatkowo, w ramach Transakcji na Nabywcę przeniesione mogą zostać prawa do dokumentacji związanej z Budynkiem (przykładowo, prawa autorskie do projektu architektonicznego, dokumentacji technicznej etc.).
Po stronie Spółki pozostaną natomiast:
środki pieniężne pochodzące z bieżącej działalności operacyjnej,
Wierzytelności i Zobowiązania (z pewnymi wyjątkami, przykładowo na Nabywcę przejdą przyszłe Zobowiązania z tytułu kaucji/depozytów oraz Wierzytelności z tytułu rękojmi/gwarancji),
zobowiązanie z tytułu Pożyczki I,
wierzytelność z tytułu Pożyczki II,
zobowiązania z tytułu Kredytu,
prawa i obowiązku wynikające z Umów I oraz Umów II,
tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Spółki.
W związku z faktem, że w wyniku zbycia Budynku Umowy I staną się bezprzedmiotowe z punktu widzenia Spółki, będą one podlegały rozwiązaniu po zawarciu Transakcji. Spółka natomiast pozostanie stroną Umów II.
W związku z Transakcją nie dojdzie do przejścia jakichkolwiek pracowników pomiędzy Spółką oraz Nabywcą (jak zostało już podkreślone, Spółka nie zatrudnia pracowników).
Spółka pragnie podkreślić, że Nabywca wystąpił z własnym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji, mającej potwierdzić prawo nabywcy do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie przedmiotu Transakcji.
Czy planowana Transakcja, polegająca na zbyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%...
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja, polegająca na zbyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Z kolei art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi, że towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.
Wyjątek od wskazanej powyżej zasady przewidziany został w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). W związku z powyższym, w celu odpowiedzi na pytanie dotyczące opodatkowania Transakcji VAT, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy przedmiot Transakcji spełnia definicję przedsiębiorstwa albo ZCP.
Klasyfikacja przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów ustawy o VAT. Ze względu na powyższe, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów ustawy o VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 KC. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Zdaniem Spółki, na tle przedstawionego stanu faktycznego nie można uznać, że opisany przedmiot Transakcji wyczerpuje definicję przedsiębiorstwa w podanym powyżej znaczeniu.
Spółka pragnie podkreślić, że w ramach planowanej Transakcji dojdzie wyłącznie do zbycia pojedynczych składników majątkowych - Nieruchomości wraz z Budynkiem. W związku z powyższą Transakcją, z mocy prawa na Nabywcę przejdą również prawa i obowiązki z Umów Najmu oraz prawa do dokumentacji Budynku. Jak zostało natomiast podkreślone, przedmiotem Transakcji nie zostaną objęte inne składniki majątkowe istotne z punktu widzenia prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej, takie jak przykładowo:
wierzytelności i zobowiązania (z pewnymi wyjątkami),
prawa i obowiązku wynikające z Umów I oraz Umów II.
Dodatkowo, podkreślenia wymaga, że Transakcja nie obejmie również składników takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Spółki.
Stanowisko Spółki, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie powinien zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo, znajduje potwierdzenie w odpowiedzi Ministra Finansów (dalej: „MF”) na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. (przedmiotowa odpowiedź dotyczyła wprawdzie podatku dochodowego od osób prawnych, jednakże zaprezentowane w niej stanowisko powinno znajdować zastosowanie również na gruncie ustawy o VAT). Z odpowiedzi MF na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być wyłącznie budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Spółki, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
Na uwagę zasługuje również fakt, że w świetle definicji przedsiębiorstwa zawartej w KC, przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą składników majątkowych, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Spółki, w związku z brakiem objęcia przedmiotem Transakcji określonych aktywów Spółki (środki pieniężne, Wierzytelności i Zobowiązania, Pożyczki I oraz II, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how etc.), Transakcja nie może zostać zakwalifikowana jako zbycie zorganizowanego zespołu składników majątkowych. Należy uznać, że fakt pozostawienia wskazanych w opisie stanu faktycznego składników majątkowych po stronie Spółki wyłącza możliwość uznania pozostałych - przenoszonych na rzecz Nabywcy składników majątkowych za zorganizowany zespół (o zorganizowanym zespole składników majątkowych można byłoby mówić jedynie wówczas, gdyby przenoszone były wszystkie aktywa związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę).
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Spółki przedmiot Transakcji nie może zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Spółka pragnie podkreślić, że ww. stanowisko znajduje powszechnie potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe. Tytułem przykładu wskazać można chociażby interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 10 marca 2014 r. (IPPP1/443-180/14-2/EK) i z dnia 13 maja 2014 r. (IPPP1/443-355/14-2/IGo).
Klasyfikacja przedmiotu Transakcji jako ZCP.
Stanowisko dotyczące konieczności łącznego spełnienia przez ZCP wszystkich ww. kryteriów, jest powszechnie akceptowane zarówno w praktyce organów podatkowych (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 30 listopada 2012 r., IPTPP4/443-686/12-3/OS, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2010 r., ILPB3/423-283/10-4/EK), jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 13 sierpnia 2009 r., sygn. I SA/Ke 226/09).
Należy zauważyć, że zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (IPPP2/443-284/12-3/RR).
Wyodrębnienie finansowe z kolei oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.
Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służyły w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
W związku z powyższym, Spółka pragnie zauważyć, że przedmiot Transakcji nie będzie mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Za prawidłowością ww. stanowiska przemawiają następujące okoliczności:
przedmiot Transakcji obejmuje zasadniczo jedynie Nieruchomość wraz z Budynkiem,
przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony organizacyjnie w strukturze Spółki na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi on także oddziału Spółki wyodrębnionego w KRS,
przedmiot Transakcji nie jest zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z Umów I oraz Umów II,
nabywane w ramach Transakcji aktywa nie posiadają zdolności do funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.
Opodatkowanie VAT przedmiotu Transakcji.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Mając na uwadze powyższy przepis, w praktyce stosowania prawa podatkowego powszechnie akceptowane jest stanowisko, że w przypadku dostawy zabudowanej nieruchomości, o zasadach opodatkowania VAT (w tym o braku opodatkowania, np. na skutek zastosowania zwolnienia) decydują przepisy ustawy o VAT odnoszące się do opodatkowania budynków/budowli. Powyższa zasada dotyczy przy tym zarówno dostawy zabudowanych gruntów będących przedmiotem prawa własności, jak również gruntów będących przedmiotem PUW.
W świetle powyższego, stwierdzić należy, że na gruncie analizowanego stanu faktycznego, o faktycznym opodatkowaniu VAT Transakcji (lub o braku opodatkowania VAT) decydować będą przepisy ustawy o VAT dotyczące opodatkowania budynków/budowli.
Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.
Natomiast w myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 ustawy o VAT, wynosi 23%.
Należy jednakże zauważyć, że w treści ustawy o VAT ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia tub przed nim,
Z kolei stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:
w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Przy czym ww. warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.
Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
Mając na uwadze wszystkie przytoczone powyżej przepisy, stwierdzić należy, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego dostawa Budynku (a co za tym idzie - również dostawa Nieruchomości) nie będzie objęta żadnym ze wskazanych powyżej zwolnień z opodatkowania VAT.
W odniesieniu do zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stwierdzić należy, że w związku z faktem, że Budynek został wybudowany w 2013 r. (dnia 2 października 2013 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku), na moment dokonania Transakcji (która będzie miała miejsce w 2014 r.) nie upłyną jeszcze dwa lata od jego pierwszego zasiedlenia (rozumianego jako oddanie Budynku do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po jego wybudowaniu).
Z kolei mając na uwadze art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, Spółka pragnie podkreślić, że przedmiotowy przepis nie będzie mógł mieć zastosowania w analizowanym stanie faktycznym, gdyż Spółce przysługiwało prawo do odliczania VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych związanych z budową Budynku (z którego to prawa Spółka korzystała).
Z uwagi na brak podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, planowana Transakcja, polegająca na zbyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%.
IPPP3/443-798/14-2/RD | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Budynek > IPPP2/443-695/14-2/KBr