Source: http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2534-i-aca-801-14-tresc-uchwaly
Timestamp: 2019-07-21 22:19:16
Legal References Found: art. 25
 art. 23
 art. 25
 art. 25
 art. 233
 art. 23
 art. 25
 art. 25
 art. 25
 art. 25
 art. 385

Document Content:
I ACa 801/14 treść uchwały
NAWIGACJA Prawo Orzecznictwo sądowe I ACa 801/14 treść uchwały
Środa, 04 luty 2015 10:27
Sygnatura akt: I ACa 801/14
Data orzeczenia: 19 grudnia 2014 r.
po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2014 r. w Katowicach
z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt II C 471/13
Powódka I. C. pozwem z dnia 18 czerwca 2013 roku wystąpiła z o uchylenie uchwały numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. w sprawie sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym oraz o zasądzenie kosztów postępowania, podnosząc, iż uchwała stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powódki.
Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa.
Zarzuciła, iż w okolicznościach faktycznych dotyczących procesu podejmowania zaskarżonej uchwały nr (...) nie można stwierdzić, by wystąpiły przesłanki z art. 25 ustawy o własności lokali .
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 czerwca 2013r. Sąd Okręgowy w Katowicach: 1.uchylił w całości uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.,
2. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 397,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Ustalił w uzasadnieniu, iż powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku przy ulicy (...) w K. (okoliczność bezsporna). Poza nią właścicielami lokalu mieszkalnych położonych w nieruchomości są B. E., M. N., A. P., J. K. i Gmina (...). Pozostałe lokale są lokalami użytkowymi. Jeden z lokali użytkowych należy do J. M.. (okoliczność bezsporna).
Zarząd nieruchomością wspólną położoną w K. przy ulicy (...) na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nr (...) z dnia 29 listopada 2006 roku jest dwuosobowy sprawowany przez osoby fizyczne, przy czym A. P. jest członkiem zarządu od 01 stycznia 2007 roku, a B. Ż. od dnia 01 stycznia 2008 roku na podstawie uchwały Wspólnoty Nr (...) z dnia 31 października 2007 roku. ( okoliczność bezsporna, dowód: uchwały k- 46, 49 akt)
Dnia 10 kwietnia 2013 roku odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym podjęto głosowanie w przedmiocie wyrażenia zgody na całodobową sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym należącym do J. M., a wynajętego A. K.. Uchwała nr (...) nie została jednak przyjęta, za przyjęciem uchwały oddano 45,80%, przeciw 38%, a wstrzymało się od głosowania 16,2% głosów liczonych udziałami w nieruchomości wspólnej.
(dowód: uchwała numer (...) wraz z kartą do głosowania k – 7-8 akt)
Kilka dni później członek pozwanej J. M. zwrócił się do członka zarządu pozwanej B. Ż. o przesłanie uchwały nr (...). B. Ż. nie znała przyczyn, dla których członek wspólnoty wystąpił o ten dokument. ( dowód: zeznania B. Ż. k 126 akt i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r. )
Następnie po jej otrzymaniu J. M. wręczył A. K. listę do głosowania oraz projekt uchwały numer (...), odpowiadający w swej treści uchwale numer (...) wypisanej komputerowo, jednak bez odręcznie dopisanego zwrotu „całodobowo”. Po otrzymaniu projektu uchwały i listy do głosowania A. K. dnia 18 kwietnia 2013 roku zebrała podpisy za przyjęciem uchwały od Gminy (...), A. P. głosującego także w imieniu M. N., J. M. i (...) Spółki z o.o. ( dowód: zeznania B. Ż. k- 126, świadka A. K. k- 124 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r.) A. K. zebrała głosy za przyjęciem uchwały dnia 18 kwietnia 2013 roku i wstrzymała się ze zbieraniem głosów, mając ponad połowę oddanych głosów za jej przyjęciem. Nie zebrała głosów od J. K. jak i I. C., z którą próbowała się skontaktować przez domofon tylko jeden raz. ( dowód: zeznania świadka k- 124 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r.) Z I. C. skontaktował się J. M. z zapytaniem o przyczyny, dla których nie chce glosować za przyjęciem uchwały.
(dowód: zeznania powódki k- 125 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r.)
Pod koniec kwietnia 2013 roku A. K. kartę do głosowania z zebranymi głosami od części członków wspólnoty wraz z projektem uchwały nr (...) przekazała członkowi zarządu pozwanej Wspólnoty - B. Ż., która do tego momentu nie wiedziała, że odbywa się głosowanie nad przyjęciem tej uchwały i to w trybie indywidualnego zbierania głosów. (dowód: zeznania B. Ż. k- 126, świadka A. K. k- 124 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r.) A. K.k nie otrzymała żadnego pełnomocnictwa od zarządu Wspólnoty do zbierania głosów w trybie indywidualnego głosowania nad przyjęciem uchwały. Treść projektowanej uchwały nie była znana zarządowi. (dowód: zeznania B. Ż.) Drugi członek zarządu A. P. nie uczestniczył w czynnościach zbierania głosów, oddał natomiast głos za przyjęciem uchwały w imieniu własnym i M. N. dnia 18 kwietnia 2013 roku, wiedząc z informacji przekazanej mu przez A. K., iż zamierza ona sprzedawać alkohol w wynajętym lokalu użytkowym J. M.. A. P. nie poinformował B. Ż. o zbieraniu głosów przez A. K. i do momentu skontaktowania się z nim A. K. nie wiedział o zamiarze podjęcia przez Wspólnotę uchwały numer (...). (dowód: zeznania A. P. k- 127 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r.)
W tym samym czasie A. K. prowadziła prace remontowe w celu przystosowania wynajętego lokalu użytkowego na potrzeby swojej działalności gospodarczej, w tym sprzedaży alkoholu. Z tej też przyczyny J. K., będąca od marca 2014 roku członkiem pozwanej Wspólnoty, a wcześniej pełnomocnikiem właścicieli lokalu mieszkalnego numer (...), pismem z dnia 17 maja 2013 roku wystąpiła do zarządu pozwanej o informację. Tego też dnia w biurze zarządu zapoznała się z projektem uchwały nr (...) i zagłosowała przeciwko uchwale. W treści projektu uchwały był odręczny dopisek „całodobowo”, wskazujący na całodobową sprzedaż alkoholu w lokalu wynajętym A. K.. (dowód: zeznania świadka J. K. k- 112 i nagranie rozprawy z dnia 09.05.2014r. i pismo z dnia 17.05.2013r. k- 6.)
Od dnia 17 maja 2013 roku zbieraniem dalszych głosów dotyczących przyjęcia uchwały nr (...) zajęła się członek zarządu B. Ż. . (dowód: zeznania świadka J. K. k- 112, powódki k- 125 i przedstawiciel pozwanej B. Ż. k- 126-127) Powódka była ostatnim członkiem wspólnoty głosującym nad uchwałą nr (...) po dniu 21 maja 2013 roku. Następnie B. Ż. pismem z dnia 27 maja 2013 roku zawiadomiła członków pozwanej Wspólnoty o przyjęciu uchwały nr (...), wysyłając pismo do powódki listem poleconym nadanym dnia 31 maja 2013 roku. W tekście przyjętej uchwały była informacja o całodobowej sprzedaży alkoholu. (dowód: pismo z dnia 27.05.2013r. z dowodem nadania oraz uchwała nr (...) k- 52, 54 i 54 verte). Projekt uchwały w zakresie określenia czasu sprzedaży alkoholu o zwrot „całodobowo” został uzupełniony poprzez naniesiony dopisek „całodobowo” odręcznie przez A. K. na wniosek B. Ż. po otrzymaniu przez nią karty do głosowania i projektu uchwały od A. K. po zakończeniu przez nią zbierania głosów pod koniec kwietnia 2013 roku. (dowód: zeznania B. Ż. k- 126 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r., zeznania świadka A. K. k- 125)
Stan faktyczny Sąd pierwszej instancji ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, których żadna ze stron nie zakwestionowała. Okoliczności uzupełniania treści projektu uchwały nr (...) zostały wyjaśnione w toku postępowania dowodowego. W tym zakresie Sąd pierwszej instancji w całości dał wiarę zeznaniom przedstawiciela pozwanej – członkowi zarządu B. Ż. na której żądanie treść uchwały została uzupełniona o zwrot :”całodobowo” dopisany przez A. K., która tę okoliczność potwierdziła. W ocenie Sądu na wiarę zasługują zeznania świadka J. K. i powódki wskazujące na podjęcie kontynuacji zbierania głosów nad zaskarżoną uchwała dopiero po zainteresowaniu się przez świadka remontem w lokalu J. M., a to wobec faktu uprzedniego nie przyjęcia uchwały numer (...). Skoro bowiem świadek A. K. jednego dnia 18 kwietnia 2013 roku zebrała głosy w ilości odpowiadającej przyjęciu uchwały, i zaprzestała dalszego zbierania głosów, nie podejmując przy tym prób ponownego osobistego skontaktowania się czy to z powódką czy też z innymi członkami wspólnoty zajmującymi lokale mieszkalne, to zarząd wiedząc pod koniec kwietnia 2013 roku o zebraniu części głosów mógł kontynuować dalej zbieranie głosów. Tymczasem okoliczności sprawy wskazują, iż dopiero dnia 17 maja 2013 roku zarząd podjął dalsze czynności w przedmiocie zbierania głosów. W ocenie sądu świadek A. K. zaniechała dalszego zbierania głosów, mając wystarczającą ilość głosów oddanych za jej przyjęciem.
Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka A. K., mające wskazywać, iż czynności zbierania głosów podejmowała za wiedzą zarządu pozwanej wspólnoty. W tym zakresie w całości wiarygodne i logiczne są zeznania B. Ż., która wyraziła wręcz zdziwienie wszczęciem procedury głosowania nad uchwałą nr (...), zważywszy na przebieg głosowania nad uchwałą nr (...) w tej samej kwestii na zebraniu w dniu 10 kwietnia 2013 roku. Drugi członek zarządu pozwanej wspólnoty A. P. potwierdził jedynie, iż głosy zbierała A. K., od której wiedział, że w lokalu będzie sprzedaż alkoholu. Wskazał także, iż nie poinformował pozostałych członków wspólnoty i zarządu o akcji zbierania głosów.
Zdaniem sądu pierwszej instancji żądanie powódki jest uzasadnione.
Po pierwsze zarząd nie udzielił żadnego umocowania do działania w jego imieniu w przedmiocie zbierania głosów nad uchwałą nr (...), a nawet nie wiedział o głosowaniu i nie znał treści projektu uchwały. Nie może o tym świadczyć okoliczność glosowania za jej przyjęciem przez A. P., który w istocie rzeczy działał w tym momencie wyłącznie jako członek wspólnoty i pełnomocnik drugiego członka wspólnoty. Procedura wszczęcia głosowania pod uchwałą zainicjowana została przez właściciela lokalu użytkowego J. M., który chciał w ten sposób zrealizować swoje partykularne interesy, tym bardziej, że wiązała go umowa najmu z A. K. i rozpoczęty przez nią remont lokalu. Czynności powyższe podjął bez wiedzy zarządu wkrótce po nieprzyjęciu uchwały nr (...) i wybrał drogę indywidualnego zbierania głosów, znając stanowiska pozostałych członków wspólnoty, zwłaszcza tych, którzy zamieszkiwali na terenie nieruchomości.
Po drugie wskazał sąd pierwszej instancji na treść projektowanej uchwały i nanoszone zmiany w treści uchwały w trakcie procesu zbierania głosów. Treść projektu uchwały nr (...) w kwietniu 2013 roku w chwili zbierania podpisów i głosów przez A. K. nie zawierał informacji o całodobowej sprzedaży alkoholu. W ocenie Sądu informowanie ustne przez A. K. nie będącą ani członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty ani pełnomocnikiem jej zarządu nie zmienia faktu, iż w chwili głosowania za przyjęcie uchwały w dniu 18 kwietnia 2013 roku osoby głosujące na jej przyjęciem głosowały za uchwałą o treści nie zawierającej informacji o całodobowej sprzedaży alkoholu. Projekt uchwały przygotował wraz z załącznikiem listą właścicieli – Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w K., na której właściciele mieli oddawać głosy w sprawie uchwały nr (...) wyłącznie J. M.. Zmianę w treści uchwały naniosła A. K..
Zdaniem Sądu pierwszej instancji uzasadnione są twierdzenia powódki, że zaskarżona przez nią uchwała jest sprzeczna z prawem, bowiem została podjęta w trybie niezgodnym z ustawą, ponieważ narusza przepis art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Z przepisu tego wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, a nie inna osoba. W ocenie Sądu pierwszej instancji przeprowadzone postępowanie dowodowe w sposób nie budzący wątpliwości wykazało, że pani A. K. zbierając głosy w sprawie uchwały nr (...) nie informowała właścicieli, że działa w imieniu zarządu i na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez zarząd, nota bene nie dysponowała takim dokumentem. Ponadto przy zbieraniu głosów w sprawie uchwały nr (...) dysponowała projektem uchwały, którego treść została później zmieniona. W tej sytuacji zbieranie głosów przez A. K., a nie przez zarząd pozwanej, stanowiło uchybienie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowiące uchybienie formalne, które zdaniem Sądu pierwszej instancji miało wpływ na podjęcie uchwały. Nie może być bowiem tak, że członek wspólnoty mając na uwadze osiągnięcie korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia sam z własnej inicjatywy zaczyna zbierać głosy pod uchwałą bez wiedzy zarządu. Przecież to zadaniem, a wręcz obowiązkiem zarządu wspólnoty jest opracowanie projektu uchwały i wszczęcie procedury glosowania, i w zależności od przedmiotu uchwały, zwłaszcza potrzeby pilnego uchwalenia uchwały podejmuje się decyzję o podjęciu uchwały czy to dorocznym zebraniu wspólnoty, czy zwołanym na wniosek członków wspólnoty czy w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie bez znaczenia był dla sądu pierwszej instancji także okres zbierania głosów, rozciągnięty w czasie, niczym nie usprawiedliwione zawieszenie czynności przez okres ponad 3 tygodni, i ich podjęcie na skutek interwencji J. K..
W świetle tych okoliczności Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za uzasadnione w oparciu o art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1994 roku o własności lokali i uchylił uchwałę nr (...).
Od wyroku tego wniosła apelację pozwana.
1/ naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść rozstrzygnięcia tj
- art. 233 & 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, iż:
a./ zarząd pozwanej nie wiedział o głosowaniu nad skarżoną uchwałą i nie znał treści projektu uchwały, podczas gdy z całokształtu materiału dowodowego wprost wynika iż zarząd pozwanej procedował uchwałę tj. m.in. zebrał głosy od sześciu członków wspólnoty, podpisał uchwałę, oraz rozesłał zawiadomienie o jej podjęciu wszystkim członkom wspólnoty,
b./zbieranie głosów przez A. K. stanowiło uchybienie, które miało wpływ na podjęcie skarżonej uchwały, podczas gdy analiza całokształtu materiału dowodowego nie wskazuje jakiegokolwiek wpływu na treść uchwały faktu, iż początkowo głosy były zbierane przez w/w A. K..
2./ naruszenie przepisów prawa materialnego tj.
a) art. 23 ust 1 w zw. art. 25 ust 1. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez błędną ich wykładnie i przyjęcie iż skarżona uchwała jest sprzeczna z prawem.
2. zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania procesowego, z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego.
3. uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania .
Apelacja zasadna nie jest i skutku odnieść nie może. Wbrew podnoszonym przez skarżącą zarzutom zaskarżony wyrok ostatecznie uznać należy za trafny albowiem zebrany w sprawie materiał dowodowy dawał podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały.
Podziela , wbrew zarzutom skarżących Sąd Apelacyjny poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne. Dokonując tych ustaleń, wbrew zarzutom skarżącej sąd pierwszej instancji wszechstronnie rozważył zebrany w sprawie materiał dowodowy, dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego , przede wszystkim zeznań świadków i stron nie przekroczył zasady swobodnej oceny dowodów. W szczególności podziela Sąd Apelacyjny ustalenia sądu pierwszej instancji w kwestii, iż projekt uchwały w zakresie określenia czasu sprzedaży alkoholu poprzez wskazanie, że sprzedaż alkoholu ma się odbywać całodobowo został uzupełniony poprzez dopisanie słowa „całodobowo” odręcznie przez A. K. na wniosek B. Ż. po otrzymaniu przez nią karty do głosowania i projektu uchwały od A. K. już po zakończeniu przez nią zbierania głosów pod koniec kwietnia 2013 roku. Wynika to bowiem z zeznań świadków: B. Ż. k- 126 i nagranie rozprawy z dnia 16.06.2014r. i zeznania A. K. k- 125. Trafnie w tym zakresie Sąd pierwszej instancji w całości dał wiarę zeznaniom przedstawiciela pozwanej – członkowi zarządu B. Ż., na której żądanie treść uchwały została uzupełniona o zwrot: „całodobowo” dopisany przez A. K., która tę okoliczność potwierdziła.
W tych okolicznościach sprawy za logiczny i prawidłowy uznać należy wniosek wyciągnięty przez sąd pierwszej instancji, a mianowicie, iż członkowie wspólnoty nie znali wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień uchwały, a mianowicie nie wiedzieli, że sprzedaż alkoholu w lokalu ma się odbywać całodobowo. Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dawał bowiem podstaw do przyjęcia aby istotnie byli oni o tym informowani, a bezspornym jest, że uchwała była podejmowana w wyniku indywidualnego zbierania głosów i, że głosy zbierane były przez osobę, w której interesie było podjęcie uchwały, nie miała ona zatem interesu w informowaniu członków wspólnoty o tym, że sprzedaż alkoholu ma się odbywać całodobowo. Podkreślić natomiast trzeba, że kwestia całodobowej sprzedaży alkoholu w tym samym lokalu przez tą samą osobę była już przedmiotem decyzji wspólnoty w dniu 10 kwietnia 2013r., a więc zaledwie kilka tygodni wcześniej (z ustaleń faktycznych wynika, iż już kilka dni po odmowie wyrażenia zgody przez wspólnotę p. A. K. zaczęła ponownie zbierać głosy), i w dniu 10 kwietnia 2013r. uchwałą nr (...) uchwaloną na zebraniu wspólnoty wspólnota nie wyraziła zgody na sprzedaż alkoholu całodobowo. Oczywistym jest, że członkowie wspólnoty mogą zmienić zdanie, co do sprzedaży alkoholu w budynku stanowiącym własność wspólnoty. Nie ma jednakże w zebranym w sprawie materiale dowodowym podstaw do przyjęcia aby w tak krótkim czasie od podjęcia poprzedniej uchwały nastąpiła zmiana okoliczności faktycznych, która skutkowałaby zmianą stanowiska członków wspólnoty. Podzielić więc należy stanowisko sądu pierwszej instancji, iż członkowie wspólnoty głosując za przyjęciem zaskarżonej uchwały odmiennie, niż wcześniej nie znali wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień zaskarżonej uchwały, a mianowicie nie wiedzieli, że sprzedaż alkoholu w lokalu ma się odbywać całodobowo. Całkowicie chybione są podnoszone w apelacji zarzuty jakoby nie miało znaczenia, iż w projekcie uchwały nie było dopisku „całodobowo” albowiem nie był to istotny element uchwały, gdyż głównym elementem uchwały była zgoda na sprzedaż alkoholu w lokalu stanowiącym odrębną własność członka, a czas w jakim alkohol będzie sprzedawany jest kwestią drugorzędną. Wbrew tym zarzutom kwestia czy w lokalu będzie sprzedawany alkohol czy, że będzie sprzedawany całodobowo ma istotne znaczenia z punktu widzenia interesów członków wspólnoty mieszkających w tej wspólnocie czy też prowadzących tam inną działalność gospodarczą. Uciążliwości wynikające z faktu, iż w budynku wspólnoty mieści się lokal, w którym alkohol jest sprzedawany całodobowo są dla Sądu Apelacyjnego oczywiste. Dostrzec je musieli zresztą członkowie wspólnoty, gdyż uchwałą numer (...) nie wyrazili na to zgody. Dlatego też istotnym jest aby przed podjęciem decyzji o ewentualnej zgodzie na sprzedaż alkoholu członkowie wspólnoty byli poinformowani o wszystkich przedmiotowo istotnych postanowieniach projektu uchwały, w szczególności , że sprzedaż alkoholu ma się odbywać całodobowo.
Z mocy art. 25 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.)właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Podziela Sąd Apelacyjny w tym składzie stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Warszawie prezentowane w wyroku z dnia 11 września 2008 r. VI ACa 187/08( OSA 2010/12/52-60) , iż okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Reasumując w ocenie Sądu Apelacyjnego w okolicznościach niniejszej sprawy istniały podstawy do przyjęcia, iż członkowie wspólnoty głosujący nad uchwałą nr (...) w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały, a mianowicie, że sprzedaż alkoholu będzie się odbywać całodobowo, co spowodowało, że oddali swe głosy za uchwałą, co w rezultacie skutkuje wadliwością uchwały uzasadniającą jej uchylenie z mocy art. 25 cyt. ustawy o własności lokali.
Zatem ostatecznie wyrok uznać należy za trafny, zaś apelację jako pozbawioną uzasadnionych podstaw należało oddalić na mocy art. 385 kpc.