Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9652,zasady-rozliczen-w-spoldzielniach-mieszkaniowych
Timestamp: 2017-10-21 10:33:33
Legal References Found: art. 4
 art. 4
 art. 5
 art. 5
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 5
 art. 4
 art. 5
 art. 4
de lege lata
de lege ferenda
 art. 4
 art. 184
 art. 185

Document Content:
Zasady rozliczeń w spółdzielniach mieszkaniowych | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 4/2017 | 16.05.2017 | 3
Partycypacja w kosztach i wydatkach polega na uiszczaniu stosownych opłat zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni mieszkaniowej.
Wysokość odsetek za nieterminowe wpłaty »
Kontrowersyjna nowelizacja Prawa energetycznego »
Absolutorium tylko dla zarządu, który przestrzega przepisów »
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM) nakładają zarówno na członków spółdzielni mieszkaniowych, jak też na osoby niebędące członkami, którym jednak przysługują prawa do lokali w zasobach spółdzielni, obowiązek partycypacji w kosztach i wydatkach związanych z utrzymaniem szeroko pojętego „mienia wspólnego”.
Zasady uczestnictwa we wspomnianych kosztach i wydatkach nie zostały przy tym uregulowane przez ustawodawcę w sposób jednolity dla wszystkich kategorii podmiotów, lecz zawierają odmienne postanowienia lub zakres obowiązkowej partycypacji, uwzględniające charakter przysługującego danej osobie prawa do lokalu w zasobach spółdzielni. [1]
Osoby będące członkami spółdzielni, którym jednocześnie przysługują spółdzielcze prawa do lokali, obowiązane są w drodze wnoszenia stosownych opłat, zgodnie z art. 4 ust. 1 USM, do uczestnictwa w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
Na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, zobowiązane do partycypowania w w/w kosztach są również osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują jednakże spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
Z powyższego wynika zatem, iż osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mają, po pierwsze, obowiązek pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, po drugie, pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Osoby te mają zatem uczestniczyć w pokrywaniu tylko tych kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 11 USM. Wskazany przepis nie obejmuje zatem kosztów, które nie są związane bezpośrednio z nieruchomościami w nim wymienionymi[2].
Do zasad uczestnictwa wskazanych wyżej osób w wyszczególnionych kosztach znajduje przy tym zastosowanie osobne zastrzeżenie, wyrażone w art. 5 USM (dotyczące zasad przeznaczania i rozliczenia pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej).
Sytuacja uczestnictwa w kosztach i wydatkach nieco odmiennie przedstawia się zaś w odniesieniu do tych członków spółdzielni, którym przysługuje prawo własności lokali znajdujących się w jej zasobach. Zobowiązani są oni bowiem uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem tylko tych lokali, których prawo własności im przysługuje, jak też eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
Partycypacja we wspomnianych kosztach i wydatkach polega również, w odniesieniu do tej kategorii osób, na uiszczaniu stosownych opłat zgodnie z postanowieniami statutu danej spółdzielni mieszkaniowej.
Z kolei, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Niezależnie od powyższego obowiązku, są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które z kolei są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Powyższe obowiązki wykonywane są w drodze uiszczania stosownych opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członków spółdzielni, z zastrzeżeniem jednakże również postanowień art. 5 USM.
Inne obowiązki, dotyczące uczestnictwa w pokrywaniu kosztów i wydatków na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, obowiązują zaś tych członków spółdzielni, którzy dopiero oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu. Do chwili bowiem postawienia im lokali do dyspozycji, obowiązani są jedynie uczestniczyć w pokrywaniu kosztów ich budowy przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Po tej zaś chwili, wnoszą oni opłaty na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali lub też (w zależności od charakteru nabytego prawa do lokalu) członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokali.
Niezależnie od obowiązku uczestnictwa w kosztach i wydatkach związanych z utrzymaniem szeroko rozumianego „mienia wspólnego”, przepisy USM nakładają dodatkowo na członków spółdzielni, obowiązek uczestniczenia w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, w sytuacji gdy uchwała walnego zgromadzenia danej spółdzielni tak stanowi.
Korzystanie z powyższej działalności spółdzielni jest przy tym możliwe – na zasadach odpłatności – także przez właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni oraz inne osoby niebędące jej członkami, którym jednakże przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
Zasady korzystania z takiej dodatkowej działalności, prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe, regulują przy tym zapisy umów zawieranych przez spółdzielnie ze wskazanymi wyżej osobami.
Dostęp do dokumentacji spółdzielni i zawiadamianie o zmianie opłat
Jak stanowi art. 4 ust. 64 USM: „spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.” Powyższy przepis dotyczy opłat związanych zarówno z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, jak też kosztów ponoszonych przez spółdzielnię w związku z prowadzoną przez nią działalnością społeczną, oświatową i kulturalną.
Jednocześnie, spółdzielnia zobowiązana jest do zawiadomienia o każdorazowej zmianie wysokości należnych opłat zarówno członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, jak też członków spółdzielni będących właścicielami lokali, czy w końcu właścicieli lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni, którzy nie są jednakże jej członkami.
Zawiadomienie w/w osób o zmianie opłat powinno zostać dokonane co najmniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Każdorazowa zmiana wysokości opłat wymaga dodatkowo uzasadnienia na piśmie.
Inaczej z kolei przedstawia się sytuacja powiadamiania o zmianie opłat należnych, gdy zmianą objęte są opłaty na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, przez które należy w szczególności rozumieć: opłaty z tytułu zużycia energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
Zawiadomienie o zmianie w/w opłat powinno nastąpić, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, lecz nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana opłat niezależnych od spółdzielni nie wymaga z kolei uzasadnienia na piśmie.
Przepisy USM przewidują dopuszczalność oraz właściwą procedurę ewentualnego zakwestionowania zasadności zmiany przez spółdzielnię wysokości należnych opłat. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 8 USM, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, jak też właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.
Jak wskazał przy tym Sąd Apelacyjny w Łodzi, w wyroku z dnia 26.03.2015 r.: „wprawdzie art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) przewiduje możliwość zakwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat na drodze sądowej. Jednak przepis ten nie tylko nie daje podstawy do żądania uchylenia uchwały rady nadzorczej określającej zakres zmiany wysokości opłat, ale nawet nie wymaga uprzedniego uchylenia takiej uchwały”[3].
Możliwość kwestionowania na drodze sądowej przez członka spółdzielni oraz osoby nie będące członkami, zobowiązane do uiszczania opłat eksploatacyjnych, ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tego tytułu nie jest przy tym uzależniona od uprzedniego uzyskania wyroku uchylającego uchwałę rady nadzorczej określającą zmianę wysokości opłat lub ustalającą ich wysokość. Można je bowiem realizować także w drodze zarzutu, w procesie wytoczonym przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jednak wymaga to co najmniej wskazania, w jakim zakresie uprawniony podmiot kwestionuje z tej przyczyny swoje zobowiązanie wobec spółdzielni z tego tytułu[4].
Czytaj też: Jakie opłaty ponoszą mieszkańcy lokali? >>>
[1] ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) – dalej: „USM”.
[2] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., sygn. akt V ACa 192/11.
[3] sygn. akt I ACa 1414/14.
[4] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.2014 r., sygn. akt V CNP 66/13.
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 4/2017 Zobacz spis treści ≫
dostęp do dokumentacji |
eugeniusz | 27.07.2017, 10:27
Cytat: Z kolei, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Niezależnie od powyższego obowiązku, są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które z kolei są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Powyższe obowiązki wykonywane są w drodze uiszczania stosownych opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członków spółdzielni, z zastrzeżeniem jednakże również postanowień art. 5 USM.... koniec cytatu
Oczywiście jest wiele kontrowersji w artykule, ale chciałbym, aby Autorka dokonała reasumpcji powyższego swojego zapisu, a przepisy ustawy właściwe temu przeczytał "literalnie i znaczeniowo"
Na jednym z budynków sądowych jest takie zdanie: umów należy dotrzymywać...
Zatem, jeśli zgadzamy się z taką zasadą (a trudno nie...) to niewątpliwie Akty Prawne Umowy ustanowienia odrębnej własności i jej przeniesienia (np. z osoby prawnej na osobę fizyczną), niewątpliwie są dokumentami, których... należy dotrzymywać.
Zatem... jeśli w ww. UMOWIE mamy określone części wspólne, a są to (realizując normę przewidzianą dla tej sytuacji z ustawy o własności lokali), to nie ulega najmniejszej wątpliwości, że CZĘŚCI WSPÓLNE mogą pochodzić wyłącznie z obszaru formalno-prawnego tej nieruchomości (odrębnej).
Skutkuje to brakiem podstaw do obciążania nabywcy prawidłowo ustanowionej odrębnej nieruchomości, innymi kosztami niż koszt tychże części wspólnych, co obejmuje także koszty zarządu częściami wspólnymi, ale to już domena Kodeksu Cywilnego...
Mając na uwadze powyższe, w polskim systemie prawnym, nie powinno być żadnej zasadności obciążania osoby której przysługuje własność odrębnego lokalu, wszystkimi kosztami osoby prawnej, która była "posiadaczem" własności nieruchomości, przed zawarciem ww. umowy.
Zresztą SN już wypowiedział się na ten temat bardzo dawno, na pewno dalej iż przywołane w artykule orzeczenia, a sprowadza się ona do podstawowej kwestii: osoba prawna wykonująca zarząd nieruchomością wspólną, nie może przerzucać wprost na właścicieli, WSZYSTKICH KOSZTÓW SWOJEGO FUNKCJONOWANIA.
Mamy jednak, jak to w Kraju Naszym nierzadkie, tendencję ku temu, aby, szczególnie polskie spółdzielnie mieszkaniowe, umocować na ścieżce "zarządzania nieruchomościami" takie, które by konsumowało możliwość przerzucania wszystkich kosztów SM nawet na osoby fizyczne, nie będące jej członkami...
Dlatego, weryfikacja głównych tez artykułu, wydaje się... konieczna, albowiem: wprowadza w błąd.
Czy ja coś przeoczyłem?
Pojawia się ponownie w dokumentach prawnych, pojęcie: zarządzanie nieruchomościami...
To ciekawe, bowiem znamy okoliczność wyrygowania tego terminu z UGN
radca prawny Agnieszka Żelazna | 28.07.2017, 08:56
Artykuł stanowi omówienie i przedstawienie obowiązujących przepisów prawa w zakresie zagadnień nim poruszonych, w tym również przybliżenie wybranych, aktualnych również obecnie poglądów orzecznictwa.
Wskazać zatem należy, iż zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych [t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.; dalej: SpółdzMieszkU]: „właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.”
Zacytowany fragment artykułu nie jest stanowi zatem wyrażenia poglądu Autorki na zagadnienie partycypacji właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni w pokrywaniu wskazanych kosztów i wydatków, lecz dosłownie powtarza treść art. 4 ust. 4 SpółdzMieszkU. Brak jest zatem błędu merytorycznego w przytoczonym fragmencie publikacji. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotem publikacji nie uczyniono rozważań de lege lata oraz de lege ferenda, a więc rozważań o kształcie obowiązujących przepisów, jak też ewentualnych propozycjach ich zmian.
W zakresie natomiast praktycznego zastosowania art. 4 ust. 4 SpółdzMieszkU polecam zapoznanie się z aktualnym orzecznictwem sądowym, w tym m.in. uzasadnieniem postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30.11.2016 r. (III CZP 78/16).
Z kolei, odnośnie pojęcia „zarządzania nieruchomościami”, wyjaśnić należy, iż w związku z wejściem w życie w dniu 01.01.2014 r. ustawy z dnia 13.06.2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów [Dz. U. z 2013 r. poz. 829 ze zm.] uchylono poprzednio obowiązujące przepisy art. 184 i art. 185 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami [t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.; dalej: GospNierU], objaśniające wskazany termin. Nie mniej jednak, samo pojęcie „zarządzania nieruchomościami”, którego zakres pojęciowy definiowany jest w bogatym orzecznictwie sądowym oraz doktrynie prawniczej, w dalszym ciągu obecne jest w niektórym innych aktach prawnych rangi ustawowej (vide: ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.). Warto w tym miejscu dodać jedynie, iż zgodnie z obecną propozycją zmian do GospNierU, autorstwa Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, przewiduje się przywrócenie w GospNierU pojęcia „zarządzania nieruchomościami”, poprzez ponowne wprowadzenie definicji legalnej powyższego terminu do przepisów wskazanej ustawy.
Odniesienie się z kolei do pozostałej części komentarza do artykułu wchodziłoby już w zakres porady prawnej.
radca prawny Agnieszka Żelazna
eugeniusz | 28.07.2017, 12:42
Myślę, że nie będzie Pani zaskoczona tym, że nie jest ona, przynajmniej dla mnie, nazbyt cenna.
Tytuł artykułu brzmi "zasady rozliczeń...", a zatem jeśli otrzymujemy suchą treść zapisu ustawowego, to zasadnym jest dopytać o dość ewidentny "dysonas" pomiędzy CZĘŚCIAMI WSPÓLNYMI nieruchomości, a NIERUCHMOŚCIAMI SM przeznaczonymi do "wspólnego korzystania", mając również na uwadze dość niedookreślone hasło: mienie wspólne.
Niewątpliwie, jest z powyższą terminologią bardzo poważny problem, który jak widzimy (min. przywołane postanowienie SN z 30-11-2016) jest również dylematem dla wymiaru sprawiedliwości, przy czym zaznaczam, że nie udzieliła mi się jeszcze "narodowa histeria sądownicza".
W tej kwestii (zasad rozliczeń i ich ocen poprawności prawnych), zauważam swoistą niechęć ww. "wymiaru" do wyjaśniania kwestii (przyp.: odmowa podjęcia uchwały), który specyficznie oddaje uwaga SN do mniejszego brata SO, wskazując, że "młodszy brat" nie wyjaśnił dlaczego uważa je za poważne...
Mogę tylko dodać, że w mojej ocenie, przywołane orzeczenia, wcale nie zbliża nas do wspólnego mianownika w ocenie "kosztów" właściwych wskazanemu artykułowi ustawy, właśnie przez brak interpretacji na wstępie wymienionych określeń.
W mojej ocenie, czas najwyższy przejść na stosowanie określeń prawidłowych, w tym przypadku CZĘŚCI WSPÓLNYCH NIERUCHOMOŚCI. Nie oznacza to, że mogą być uwzględnione inne nieruchomości, ale... muszą (powinny) być one oznaczone BARDZO DOKŁADNIE, najlepiej w formie pisemnej (notarialnej). Pamiętać bowiem należy, że znakomita większość polskich spółdzielni mieszkaniowych majątek w postaci gruntów, dostała od Skarbu Państwa nieodpłatnie, w celu realizowania "polityki mieszkaniowej" (cokolwiek to oznacza). Zatem, można zasadnie domniemywać, że całość tychże nieruchomości powinna być do zrealizowanej mieszkaniówki przypisana, ajk tego wymagają zasady gospodarki nieruchomościami, oraz ustanawiania odrębnych własności lokali mieszkalnych. To oczywiście może nie być możliwe, z wielu względów, lecz na pewno nie można przechodzić obojętnie od przykładów drastycznych (np. budynki z gruntem po obrysie) lub żądania uczestnictwa w określonych kosztach nieruchomości NIEDOOKRESLONYCH.
Jak Pani wie, ten temat, w tym miejscu, był poruszany już kilkakrotnie.
Wątpliwości... jest, przynajmniej kilka.
Adminisratora czyta wielu co pozytywnym jest, ale nie możemy (przepraszam za familiarność), a nawet nie powinniśmy, kierować kogokolwiek do "kwestionowania na drodze sądowej", sytuacji i zagadnieć powyżej poruszonych. Te bowiem mogą być załatwione w procesach poprawnie prowadzonej gospodarki nieruchomościami, czytaj: dobrze ustanowionych odrębnych własności.
Czasami jednak wydaje mi się, że na linii stosunków pomiędzy spółdzielniami mieszkaniowymi (osobami prawnymi), a ich członkami (głównie osoby fizyczne) dochodzi do... wielce niezrozumiałych dla mnie, a na pewno niepotrzebnych spięć.
A przecież, podpisując Akt Notarialny, działamy (podobno) jako strony autonomiczne?
Niejednokrotnie we wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest wynajęcie prawnika, który będzie reprezentował wspólnotę przed sądem, gdyż bardzo często ani członkowie zarządu, ani zarządca nie mają... więcej »
Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia