Source: https://www.eporady24.pl/zarzad-nieruchomoscia-w-imieniu-dziecka-po-przekazaniu-jej-w-formie-darowizny,pytania,3,61,26389.html
Timestamp: 2020-03-30 12:21:37
Legal References Found: art. 98
 art. 101
 art. 101
 art. 58
 art. 85
 art. 101
 art. 156
 art. 58
 art. 101
 art. 199
 art. 22

Document Content:
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 21.10.2019
Rodzice zamierzają przekazać w formie darowizny swojemu małoletniemu dziecku (12 lat) kamienicę wielomieszkaniową, która nie ma żadnych obciążeń z wyjątkiem umów najmu, jest rentowna. Czy jako zarządcy będą mogli bez zgody sądu rodzinnego administrować nią w imieniu dziecka? Chodzi o zarząd zwykły nieruchomością obejmujący np. zawieranie i wypowiadanie umów najmu, zawieranie umów z dostawcami mediów, umów na remonty i konserwację itp. – w ramach zwykłego zarządu, bez powodowania obciążeń nieruchomości.
Zgodnie z art. 98 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka. Oznacza to, że czynność dokonana przez rodziców w imieniu dziecka pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla dziecka (art. 95 § 2 K.c.). Przedstawicielstwo ustawowe rodziców, o którym mowa w powołanym przepisie, obejmuje zarówno dokonywanie czynności materialnoprawnych (art. 98 § 2 K.r.o.), czynności przed sądami (art. 98 § 3 K.r.o.), jak i czynności przed organami administracyjnymi (art. 27 K.p.a.).
Stosownie do regulacji art. 101 § 3 K.r.o. – rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Funkcja tego przepisu wynika stąd, że interesy majątkowe małoletniego dziecka wymagają ochrony, do której co do zasady powołani są rodzice sprawujący władzę rodzicielską. Zwiększonej ochrony wymaga majątek dziecka w sytuacji podejmowania co do niego czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
„Zarząd majątkiem dziecka to wszelkiego rodzaju dyspozycje i czynności odnoszące się do poszczególnych składników majątku, tak jak zarząd rzeczą oznacza wszelkiego rodzaju dyspozycje i czynności dotyczące tej rzeczy. Ponadto zarząd majątkiem dziecka, jako agregatem aktywów i pasywów, obejmuje zachowania oraz czynności prawne i faktyczne, wpływające na szeroko rozumianą sytuację majątkową dziecka. Są to zachowania zmierzające do zachowania tego majątku, czynności powodujące jego zmniejszenie, poprzez zbycie albo obciążenie jego składników, a także czynności powodujące zwiększenie tego majątku, drogą nabycia nowych przedmiotów majątkowych albo umniejszenia istniejących obciążeń” (por. także J. Gajda, Kodeks, 2002, s. 399).
Brzmienie art. 101 § 3 K.r.o. pozwala na dokonanie podziału czynności zarządu majątkiem dziecka na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W przypadku tych pierwszych czynności, każdy z rodziców może podejmować je samodzielnie. Wynika to z samej istoty przedstawicielstwa ustawowego rodziców, która polega na dokonywaniu czynności w imieniu i ze skutkiem dla dziecka. Najogólniej rzecz ujmując, przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z przedmiotów wchodzących w skład administrowanego majątku i utrzymywaniem tych przedmiotów w stanie niepogorszonym, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu, dotycząca majątku dziecka, dokonana bez zezwolenia sądu opiekuńczego jest czynnością prawną bezwzględnie nieważną, gdyż sprzeczną z prawem (art. 58 § 1 K.c.). Stosownie do uchwały Całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1961 r.(I CO 16/61) – która zachowała swą aktualność pod rządami obecnie obowiązującego prawa – czynność prawna dotycząca majątku małoletniego, dokonana przez przedstawiciela ustawowego bez uprzedniego zezwolenia władzy opiekuńczej wymaganego przez przepisy art. 58 § 1 i art. 85 K.r. (obecnie art. 101 § 1 i art. 156 K.r.o) jest nieważna (art. 41 p.o.p.c. – obecnie art. 58 k.c.) i nie może być konwalidowana.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 17 października 2000 r., I CKN 319/00, przy wykładni pojęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 101 § 3 K.r.o. należy stosować obiektywne i sprawdzalne – w okolicznościach rozpoznawanej sprawy – kryteria, które m.in. obejmują ciężar gatunkowy i wartość przedmiotu dokonanej czynności, jej skutków w sferze majątku małoletniego, szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jej interesów życiowych.
Dodatkowo, odwołując się do pojęcia czynności zwykłego zarządu na gruncie art. 199 K.c. można również wskazać, iż z literatury i licznego orzecznictwa Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie – zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02).
Jednak niestety nie zawsze sądy podchodzą tak do tego problemu.
Zakwalifikowanie danej czynności zarządu może być niekiedy dość utrudnione, ponieważ przepisy tej kwestii nie normują, jedynie w ustawie o własności lokali w art. 22 ust. 3 wymieniono przykładowe czynności, które przekraczają zarząd zwykły. W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265
Reprezentacja rodzica w sprawach majątkowych dziecka, jeśli obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymaga umocowania udzielonego przez sąd opiekuńczy. Miernikiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, jej skutków w sferze majątku małoletniego, wartości przedmiotu danej czynności oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych.
Tak więc moim zdaniem zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego stanowi już czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, stąd wymagana będzie zgoda sądu. Po uzyskaniu tej zgody, która udzielana jest w formie postanowienia, każdy z rodziców jako przedstawiciel ustawowy będzie mógł zawrzeć stosowną umowę samodzielnie. W rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali niektóre czynności określa się jako zwykły zarząd – ale dotyczy to nieruchomości wspólnej. Co do małoletnich – przepisy są bardziej rygorystyczne i jakiekolwiek obciążenia, czy też zobowiązania na rzecz małoletniego powinny uzyskać zgodę sądu.