Source: https://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2013-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie?replytocom=5094
Timestamp: 2019-12-13 00:53:14
Legal References Found: art. 8
 art. 31
 art. 6
 art. 22
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 22

Document Content:
Podatek od najmu w 2013 – ryczałt czy na zasadach ogólnych? | Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań
utworzone przez Grzegorz Grabowski | 1 Sty, 2013 | Podatki | 216 Komentarze
(Uwaga – artykuł dotyczy 2013 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2014 roku)
Podobnie, jak co roku, chciałbym przypomnieć wszystkim właścicielom i właścicielkom wynajmowanych mieszkań, że w poniedziałek 21 stycznia 2013 roku mija termin na ewentualne powiadomienie Urzędu Skarbowego, jaką formę opodatkowania najmu zamierzamy stosować w roku podatkowym 2013 (ryczałt czy zasady ogólne). Przy okazji, przypominam, że w tym samym okresie trzeba również zdecydować, czy będziemy (jeśli wybraliśmy ryczałt), rozliczać się w trybie miesięcznym czy kwartalnym. Dodatkowo, należałoby również powiadomić Urząd Skarbowy o tym, czy całość przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej będzie rozliczać jeden z małżonków…
Najpopularniejsze formy opodatkowania najmu
Podatek od przychodów z najmu może być rozliczany m.in.:
Jako najem prywatny (czyli jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawa),
W ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.
Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (w 2013 roku 18% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (w 2013 roku 8,5% od przychodu). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (w 2013 roku 18% i 32%) oraz podatek liniowy (w 2013 roku 19%).
Kiedy składamy oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego?
Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:
Jeśli termin złożenia przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy. 20 stycznia 2013 roku przypada w niedzielę, tak więc termin na złożenie oświadczenia to 21 stycznia 2013 roku.
W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, po prostu nie składają oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.
Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Można wykorzystać wzór oświadczenia dot. wyboru ryczałtowego trybu opodatkowania będący częścią pakietu załączników do mojego poradnika.
Którą formę opodatkowania powinniśmy wybrać?
Pierwszą nasuwającą sie odpowiedzią jest: taką, wg której zapłacimy mniejszy podatek. Rzeczywiście, wysokość płaconego podatku zapewne powinna być głównym czynnikiem decyzyjnym. Niemniej, należy również spojrzeć na czynniki mniej „mierzalne” (trudniej przeliczalne na złotówki). Chodzi m.in. o prostotę rozliczeń czy też konsekwencje podatkowe w długim terminie. Spójrzmy więc najpierw na te czynniki, a potem spróbujmy oszacować podatek do zapłacenia dla każdej formy opodatkowania.
Poniższa tabela przedstawia krótką ocenę czynników „niemierzalnych” (kliknij na tabelę, żeby ją powiększyć).
Jak widać, rozliczanie poprzez najem prywatny (wg skali podatkowej lub ryczałtem) nie wymaga zbyt wielu formalności na początku, natomiast rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga zarejestrowania tej działalności (co z reguły zajmuje od kilku do kilkunastu dni i wymaga co najmniej dwóch, a najczęściej kilku, wizyt w urzędzie).
Rozliczanie najmu prywatnego wg skali podatkowej oraz rozliczanie w ramach działalności gospodarczej wymaga ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. W przypadku rozliczania najmu prywatnego ryczałtem, ilość formalności jest ograniczona, bo wymaga ewentualnie ewidencji przychodów. Ryczałtowy sposób rozliczania podatku od najmu jest też najprostszy „rachunkowo” – po prostu oblicza się i płaci co miesiąc podatek w wysokości 8,5% przychodu.
Wszystkie sposoby wymagają natomiast wykonania rozliczenia rocznego – każdy z nich innego, ale nakład pracy w każdym przypadku będzie podobny.
Przejdźmy teraz do oszacowania wysokości podatku do zapłacenia dla każdego ze sposobów rozliczania podatku od najmu. Należy po prostu policzyć przychody i koszty, najlepiej na podstawie danych z poprzedniego roku. Poniższy przykład jest prawdziwy i dotyczy mieszkania na warszawskich Bielanach: 33 m.kw., jeden pokój na parterze (kliknij na tabelę, żeby ją powiększyć).
Opis kolumn:
Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, według skali podatkowej, przy czym nie wchodzimy w drugi próg podatkowy
Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, według skali podatkowej, przy czym wchodzimy w drugi próg podatkowy
Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczałtem (8,5% od całkowitego przychodu, czyli czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych i za media wpłacanych nam przez najemcę)
Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczałtem (8,5% od przychodu z czynszu najmu, ponieważ opłaty eksploatacyjne i opłaty za media uiszczane są przez najemcę)
Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej według skali podatkowej, przy czym nie wchodzimy w drugi próg podatkowy
Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej według skali podatkowej, przy czym wchodzimy w drugi próg podatkowy)
Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach podatku liniowego
Poniżej kilka komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia.
Przychód (rocznie) – założono 11 miesięcy wynajmu w roku (1 miesiąc pustostanu), przy czym przychód składa się z czynszu najmu i opłat za media
Amortyzacja – zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny nabycia lokalu
Opłaty administracyjne – w tym mieszkaniu wynoszą 315,5 zł miesięcznie (ponoszone przez 12 miesięcy)
Media – około 150 zł miesięcznie, ponoszony przez 11 miesięcy w roku i 100 zł w miesiącu pustostanu
Odsetki od kredytu – suma kosztów odsetek od kredytu ponoszonych przez 12 miesięcy (czyli nie uwzględniamy kapitałowej części raty)
Ubezpieczenie – wymagane przez bank kredytujący mieszkanie
Remont (malowanie) – założono rezerwę 500 zł rocznie na odmalowanie mieszkania raz na 4 lata
Ogłoszenia – koszt ogłoszeń na portalach internetowych i w gazetach, zamieszczanych w celu znalezienia nowego najemcy
Odliczenie składek ZUS od dochodu – składki na ubezpieczenia społeczne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą. Składki te można odliczyć od dochodu. Niemniej, w przypadku tego mieszkania właściciel pracuje na etat i składki te odprowadza już pracodawca (pracownik prowadzący równocześnie działalność gospodarczą podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest niższe od płacy minimalnej). W przypadku, gdy ktoś nie pracuje na etat, należy te składki uwzględnić w obliczeniach.
Odliczenie składek zdrowotnych od podatku – składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można odliczyć od podatku.
Pliki Excel zawierające przykłady oszacowania podatku od najmu rozliczanego różnymi metodami są częścią pakietu załączników do mojego poradnika.
Z powyższego oszacowania wynika, że w tym konkretnym przypadku podatek do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie zerowy (bo można od podatku odliczyć składki na ubezpieczenia zdrowotne). Jeśli jednak doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (które przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują), to na pewno nie będzie to dobra opcja. W rezultacie z naszego oszacowania wynika, że najlepiej w tym wypadku skorzystać z rozliczenia w ramach najmu prywatnego według skali podatkowej (na zasadach ogólnych).
W zależności od ponoszonych kosztów (odsetek, opłat administracyjnych) i innych kwestii np. wartości początkowej zastosowanej do obliczenia amortyzacji, różne opcje rozliczania podatku od najmu mogą okazać się najkorzystniejsze. Ogólnie, można powiedzieć, że dla przypadków, gdzie występują wysokie koszty np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu, najczęściej bardziej opłacalne jest rozliczanie się według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma, ryczałt najczęściej daje lepszy wynik (niższy podatek). Ryczałt też ma inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania.
Rozliczanie najmu poprzez specjalnie do tego rejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności oraz większą ilość „papierkowej roboty”. Najczęściej wynajem rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej, gdy właściciel tak czy inaczej musi tę działalność zarejestrować albo już prowadzi własną firmę.
Działalność gospodarcza jest też dobrym wyborem, gdy posiadamy więcej niż kilka mieszkań. Eliminujemy wówczas ryzyko, że urząd skarbowy stwierdzi, że przy takiej liczbie mieszkań nie możemy już rozliczać się poprzez najem prywatny (bo nosi to znamiona działalności gospodarczej). Wtedy też te dodatkowe koszty prowadzenia działalności gospodarczej najczęściej nie są znaczące w porównaniu do naszych przychodów z najmu.
Jak zwykle, gorąco zapraszam do komentowania powyższych wyliczeń i wniosków.
Podatek od najmu w 2011 – ryczałt czy na zasadach ogólnych?
Aleksander	dnia 02/01/2013 o godz. 13:10
Witam, jak co roku, dokładny opis – bardzo dziękuję – jest bardzo przydatny.
Piszę z pytaniem, wynajmuję już 1 mieszkanie, rozliczam się ryczałtem sam, w grudniu kupilismy z żoną drugie mieszkanie pod najem, taa nieruchumość jest już wspólną właśnością i rodzi się kilka pytań: – muszę powiadomić US że jedno z małżonków będzie się rozliczać z najmu (ja), określić rodzaj opodatkowania – najem, a jak płacić sam podatek do US (miesięcznie)- oba najmy w jednym przelewie czy rozbić to na 2 ? i jak je później rozliczyć za 2013 rok w PIT, czy składać 2 oświadczenia czy 1 ?
Wynajmistrz.pl	dnia 02/01/2013 o godz. 16:39
Aleksander: dziękuję za miłe słowa.
Jeśli złożycie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu współwłasności małżeńskiej (pamiętaj, że oświadczenie składacie wspólnie!), to podatki rozliczasz tylko Ty (niezależnie od tego, czy wybierzesz zasady ogólne czy ryczałt). Sumujesz wszystkie przychody (i ewentualnie koszty) i robisz jeden przelew co miesiąc (możesz też wybrać kwartalne rozliczanie ryczałtu). Rozliczenie na koniec roku również robisz tylko Ty.
Zakładam, że to pierwsze mieszkanie należy do Ciebie, a nie do Twojej żony…
Agnieszka	dnia 03/01/2013 o godz. 21:21
W końcu znalazłam artykuł konkretnie opisujący kwestię podatku od najmu. Mam jednak kilka pytań, na które nie mogę znaleźć nigdzie odpowiedzi, może mógłby mi Pan pomóc?
– czy jest minimalny okres amortyzacji? np. wynajęłam mieszkanie na 4 mc. załóżmy, że później będzie pustostan przez 1 mc. i potem podpiszę umowę np. na 12 mc. Czy mogę liczyć amortyzację i odliczać ją od przychodu już od pierwszej krótkiej umowy? Co w miesiącach gdy nie ma przychodu? czy wtedy amortyzację również wliczam do kosztów?
– tak jak w powyższym przykładzie pracuję również na umowie o pracę. Kto zmniejsza podstawę opodatkowania o kwotę 556,02zł, ja czy pracodawca od dochodu z umowy pracę? Kwotę zmniejszającą podatek odejmuje się co miesiąc od miesięcznego dochodu czy w rozliczeniu rocznym od rocznego dochodu?
– kwota zwolniona od podatku 3091zł, jest to suma moich wszystkich dochodów (umowa o pracę + wynajem)? Zaliczkę za podatek od najmu liczę gdy suma moich wszystkich dochodów przekroczy 3091zł czy jeśli suma dochodów tylko z najmu przekroczy 3091zł?
– jeśli ubiegam się o zwrot VAT za materiały budowlane na wykończenie mieszkania, czy US może mi go nie zwrócić, jeśli mieszkanie zostało zakupione i wyremontowane na cele najmu?
Julia	dnia 04/01/2013 o godz. 11:54
Szanowny Winajmistrzu,
zgadzam sie z Aleksandrem, bardzo przydatny i ciekawy blog/artykul, dziekuje za jego napisanie. Mam jednak kilka pytan:
– Jak wyglada sytuacja w przypadku wynajmu krotkoterminowego? Moim mieszkaniem „opiekuje sie” agencja i wynajmuje je na okresu od dwoch dni do trzech miesiecy. Zalozmy, ze bede miec jakikolwiek przychod i dochod tylko przez szesc miesiecy, przez reszte roku mieszkanie bedzie stalo puste, a wybiore opcje rozliczania sie na zasadach ogolnych – czy oznacza to, ze za te szesc miesiecy nie place zaliczki? Tak naprawde bede wtedy ponosic tylko koszty przeciez.
– jesli w/w agencja wplaca w moim imieniu juz zaliczke na poczet podatku, to czy musze jeszcze ja sama wplacac zaliczke? Mozliwe jest, ze agencja pokrywa cala oplate juz, zwlaszcza biorac pod uwage punkt ponizej
– Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, ze podatkowo rozliczam sie za granica, wiec od paru lat nie mialam zadnego kontaktu z polskim PITem.
– Nie bardzo rozumiem na jakiej podstawie wylicza sie amortyzacje, czy jest jakis konkretny wzor?
– Oplata za niektore rachunki (gaz, elektrycznosc) jest tylko pronoza, zawsze pozniej przychodzi faktura wyrownujaca – jak moge ja uwzglednic w kosztach? Dajmy na to, ze przyjdzie w miesiacu, w ktorym nie bylo przychodu – czy oznacza to, ze nie dostane wtedy zadnego zwrotu pieniedzy od US?
Julia	dnia 04/01/2013 o godz. 11:55
Oczywiscie WYnajmistrzu, nie WInajmistzu – przepraszam. J
błażej	dnia 04/01/2013 o godz. 13:42
Wynajmuje mieszkanie którego jestem współwłaścicielem z żoną. Zostało nabyte przez nas przed zawarciem związku Czy mogę w tej sytuacji rozliczać samemu podatek od wynajmu mieszkania, czy zaleca Pan w tym przypadku notarialnie rozszerzyć wspólność majątkową?
Polecam wszystkim Pana poradnik. Rzetelne opracowanie z praktycznymi wskazówkami.
Wynajmistrz.pl	dnia 04/01/2013 o godz. 16:01
Agnieszko, dziękuję za pochwałę.
Wydaje się, że koszty poniesione podczas tzw. pustostanu, czyli wtedy, kiedy mieszkanie jest puste, a my szukaliśmy najemcy, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów (patrz np. interpretacja podatkowa IPPB1/415-14/10-2/ES oraz IPPB1/415-1140/10-4/MT: „w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.”).
Przytoczona interpretacja odnosi się również do kwestii amortyzacji tj. stwierdza, że odpisy amortyzacyjne podczas pustostanu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Co do kwoty wolnej od podatku, to może ją rozliczać pracodawca, jak i można robić to samodzielnie. Jeśli rozliczy się ją „dwukrotnie” (czyli uwzględni ją pracodawca jak i podatnik), to i tak w rozliczeniu rocznym dopłaci się podatek (ponieważ tę ulgę można rozliczyć faktycznie tylko raz). Zaliczki wpłacamy co miesiąc, od miesiąca, w którym dochód przekroczy kwotę wolną od podatku.
Julio, również dziękuję za miłe słowa 🙂
To, jaką zaliczkę masz do zapłacenia w danym miesiącu, wynika z wielkości dochodu narastająco od początku roku. W miesiącach, w których nie masz przychodu, najprawdopodobniej zaliczki nie będzie. Co do tego, czy można rozliczać koszty, jeśli mieszkanie stoi puste – patrz akapit powyżej.
Nie znam Twojej sytuacji z agencją – jak rozumiem, ona rozlicza za Ciebie podatek? Pamiętaj, że ten obowiązek należy do Ciebie i to Ty musisz zadbać, żeby zaliczki były prawidłowe, a po zakończeniu roku złożyć PIT (36 lub 28). Być może robi to wszystko agencja, niemniej wobec US nadal odpowiadasz Ty.
Amortyzacja – to księgowe „odzwierciedlenie” kosztu zużycia środka trwałego. Roczną kwotę amortyzacji oblicza się, mnożąc wartość początkową mieszkanie przez stawkę amortyzacji (najczęściej 1,5%, ale może też być 2,5% dla lokali spółdzielczych albo do 10% przy tzw. amortyzacji „przyspieszonej”).
Gdy ponosisz opłatę w miesiącu, w którym nie masz przychodu, doliczasz ją do kosztu i zmniejsza ona Twój roczny dochód. W danym miesiącu nie dostaniesz zwrotu, ale może się tak stać po rozliczeniu rocznym.
Winajmistrz – ciekawe, tak jeszcze o tym blogu nie myślałem 😉
Błażej:
Tutaj należałoby chyba sięgnąć do art. 8 ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i sprawdzić, czy Wasze przychody można zakwalifikować jako „przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy”.
Dziękuję bardzo za polecanie poradnika 🙂
Hania	dnia 04/01/2013 o godz. 16:30
fajny artykuł, mam jedno pytanie, czy wybierając ryczałt do rozliczenia najmu, będe mogła rozliczyć się wspólnie z małżonkiem z innych dochodów?
Wynajmistrz.pl	dnia 04/01/2013 o godz. 17:06
Hania: wydaje mi się, że tak…
Darek	dnia 05/01/2013 o godz. 12:57
sporo ciekawych informacji ale mam pytania:
– czy jak wynajem prywatny w formie ryczałtu ma osoba która nigdzie nie pracuje (nie płaci ZUS) – to czy ze względu na ten najem musi płacić ZUS ?
– czy jeżeli mam działalność gospodarczą gdzie płacę podatek liniowy (19%) to mogę mieć też prywatny najem w formie ryczałtu 8,5% ?
– czy jak nieruchomość jest zakupiona we współwłasności małżonków, nie ma żadnych rozdzielności, to czy umowa i prywatny najem w formie ryczałtu może być na jednego z małżonków ?
Joasia	dnia 05/01/2013 o godz. 17:06
Z gory przepraszam, jesli ten watek byl juz poruszany. Mnie nie udalo sie nic znalezc na ten temat. Interesuje mnie czy jako wynajmujaca mam obowiazek rejestrowania wplat od najemcy za pomoca kasy fiskalnej. Jakie sa dopuszczalne formy przekazywania tzw. czynszu najmu. Czy musze najemcy wystawiac rachunek za kazdomiesiaczna wplate. Ok. Poki co wystarczy moich pytan ale z pewnoscia bede drazyc tematy bo dochody z najmu maja mi zastapic mizerna emeryture jaka czeka mnie za jakis czas.
błażej	dnia 05/01/2013 o godz. 22:24
Myślałem, że możliwość opodatkowania przez jednego z małżonków całości dochodu osiągniętego ze wspólnej własności jest możliwe tylko ze względu na to, że każdy z małzonków jest ‚współwłaścicielem majątku na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej)’, a ja jestem w tej chwili właścicielem 50% mieszkania.
Czy tak należy patrzeć na moją sytuacje?
Mieszkanie zostało nabyte przed zawarciem małżeństwa i małżonkowie są właścicielami po 50% wartości każdy, mieszkanie nie jest tym samym wspólnością majątkową w świetle art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
Z tąd potrzeba rozszeżenia wspólności majątkowej i włączenie mieszkania należącego do majątku osobistego małżonków.
Wynajmistrz.pl	dnia 05/01/2013 o godz. 22:26
1. Jeśli prowadzi się najem w ramach dg, to trzeba płacić ZUS.
2. Tak, można prowadzić dg i jednocześnie rozliczać najem poprzez ryczałt (chyba że najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej).
3. Żeby rozliczać przychody z wynajmu współwłasności małżeńskiej samodzielnie, należy złożyć odpowiednie oświadczenie do US.
Joasia:
Wystawianie rachunków dla najemców to dłuższy temat (opisałem go dokładniej w poradniku). Podobnie z kasą fiskalną – istnieją sposoby na uniknięcie tego. Zapewne będę o tym pisał w jednej z kolejnych notek na blogu.
Błażej: Nie jestem pewien, czy możliwość opodatkowania przez jednego z małżonków całości dochodu ze wspólnej własności dotyczy wyłącznie majątku na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Jeśli tak jest, to rzeczywiście lepiej sprawić, żeby to mieszkanie było Waszą własnością bezudziałową.
Janusz	dnia 05/01/2013 o godz. 22:44
A jak wygląda kwestia ryczałtu przy wynajmie pawilonu usługowego czy mają do niego zastosowanie przepisy jak przy wynwjmie mieszkań Zaznaczam ze jest to wynajm na czas określony-10lat
Wynajmistrz.pl	dnia 05/01/2013 o godz. 22:50
Janusz: jak spojrzec na art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, to nie ma tam ograniczenia do wynajmu lokali mieszkalnych. Zapewne trzeba by jeszcze przeanalizować całą ustawę, żeby wyłapać ewentualne różnice.
Joasia	dnia 06/01/2013 o godz. 10:13
W takim razie bardzo czekam a tymczasem pytam o czesc umowy najmu od Ciebie gdzie w jednym z paragrafow dopuszczasz wypowiedzenie umowy z jakimstam okresem. Czy nie jest bezpieczniej podpisac umowe tylko na czas okreslony- czy dobrze rozumiem, ze nie ma wtedy mozliwosci wczesniejszego wypowiedzenia?
sc76	dnia 06/01/2013 o godz. 11:39
Czy muszę zgłaszać do US rozwiązanie umowy z lokatorem i podpisanie nowej z kolejnym?
Wynajmistrz.pl	dnia 06/01/2013 o godz. 14:07
Wzór umowy na WM zakłada podpisywanie tylko umów na czas określony. Taką umowę również można wypowiedzieć, ale wyłącznie z powodów określonych w umowie.
sc76:
Nie, nie trzeba zgłaszać rozwiązania umowy i podpisania nowej. Taki obowiązek (zgłoszenie umowy) istnieje jednak, gdy chcesz skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego.
Janusz	dnia 07/01/2013 o godz. 18:25
A czy jest jakiś limit w 2013r co do ryczałtu na najem?
Wynajmistrz.pl	dnia 07/01/2013 o godz. 21:41
Nic wiem na temat limitu ryczałtu na 2013. Być może chodzi Ci o limit, który obowiązuje dla kwartalnego rozliczania najmu?
Agnieszka	dnia 07/01/2013 o godz. 21:56
ciekawy i rzetelny wpis. Bardzo się cieszę, że w wszechobecnym Internecie znalazła się osoba, która chce się dzielić swoją wiedzą z innymi osobami i do tego robi to w taki sposób.
Zadałam już poniższe pytania w innym poście, ale nikt mi nie odpowiedział 🙁 więc postanowiłam jeszcze raz zapytać o zajmujące mnie kwestie. Mam jednak pytanie odnoście wynajmu nie całego mieszkania, tylko np. pokoju z używalnością reszty ogólnodostępnych pomieszczeń jak łazienka, kuchnia, toaleta, korytarz. Czy w takim przypadku również można odliczać od podatku odsetki od kredytu, amortyzację w całości czy % co do powierzchni? Tylko powierzchni czego? Pokoju, mieszkania…? Pytam, bo nie za bardzo wiem jak mam się zabrać do obliczanie korzystniejszej formy rozliczeń podatku.
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedz.
Roman	dnia 09/01/2013 o godz. 13:49
Drogi Wynajmistrzu!
Rozumiem, że przez „opłaty administracyjne” należy rozumieć opłatę eksploatacyjną ponoszoną przez właściciela mieszkania na rzecz np. spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem bloku. Jakie jeszcze inne koszty mogą być zaliczone do „opłat administracyjnych”?
Wynajmistrz.pl	dnia 09/01/2013 o godz. 14:36
Dziękuję za miłe słowa. Przepraszam, jeśli nie odpowiedziałem na Twoje pytanie przy innym wpisie – ubolewam nad tym, ale ograniczenia czasowe nie pozwalają mi na szybką reakcję na wszystkie komentarze.
W przypadku, o którym piszesz, ja bym przemnożył wszystkie koszty przez proporcję powierzchni pokoju do powierzchni całego mieszkania.
Tak, opłaty administracyjne to opłaty ponoszone na rzecz spółdzielni, wspólnoty lub firmy zarządzającej budynkiem w imieniu wspólnoty (z wyłączeniem mediów).
Agnieszka	dnia 09/01/2013 o godz. 18:00
Wynajmistrzu bardzo Ci dziękuję za odpowiedź i za przeprosiny. Oczywiście nie mam do Ciebie jakichkolwiek pretensji i dobrze wiem, że czas jest jednym z najcenniejszych dóbr, którego niestety nie mamy za dużo:)
Rozumiem, że części „wspólnej” (toaleta, kuchnia, korytarz) nie brałbyś pod uwagę w tych rozliczeniach? Jeśli tak, to chciałabym powiedzieć, że chyba jestem wyjątkiem i ryczałt w tym przypadku opłaca się bardziej.
Agnieszka	dnia 09/01/2013 o godz. 18:45
Przede wszystkim gratuluję wysokiej specjalizacji 🙂 Dzięki opisom na tym blogu, a także poradnikowi, przestaję się bać rozliczenia podatku od najmu :-))) Dziękuję :-)))
Mam pytanie Jak rozliczamy podatek w przypadku garażu, gdy jest on na osobnym akcie notarialnym? Jest wpis w akcie mieszkania o przynależnym miejscu, ale akt notarialny podpisany został osobno, po jakimś czasie. Czy dla takiego miejsca postojowego robimy odrębną ewidencję? Czy też łączymy wszystkie wpływy i koszty w jednym formularzu rozliczeniowym? A jeśli owe miejsce było wynajmowane przed aktem notarialnym? Czy ma to znaczenie? I co z amortyzacją?
Przyznam, że zabrakło mi wzmianki na ten temat w rozliczeniach 🙂
Matematyczka	dnia 09/01/2013 o godz. 18:47
Dzięki za ten artykuł, upewnił mnie, że raczej robię wszystko tak jak należy i jeszcze wiele mi podpowiedział:) Mam tylko pytanie – w zeszłym roku odliczyłam już 1,5% amortyzacji, to teraz znowu mogę odliczyć 1,5% od ceny zakupu mieszkania czy teraz już od ceny mieszkania pomniejszonej o zeszłoroczne 1,5%? I co roku wartość mieszkania mam pomniejszać o koszty amortyzacji? Niby taki szczegół, ale przy ewentualnej dyskusji z US wolę być pewna swoich argumentów. Serdecznie pozdrawiam – Matematyczka
Małgorzata	dnia 09/01/2013 o godz. 19:37
Dziękuję za przysłaną informację. Gratuluję krótko i na temat to lubię. Pozdrawiam
Tomasz	dnia 09/01/2013 o godz. 21:05
wspaniały, konkretny artykuł, kompendium wiedzy dla wynajmującego. pozdrawiam
Wynajmistrz.pl	dnia 09/01/2013 o godz. 23:26
Co do garażu – rozliczając podatek, bierzemy pod uwagę całościowe przychody i koszty (z wynajmu mieszkania jak i garażu) i płacimy podatek raz (od całości dochodu danego podatnika, a nie od każdej nieruchomości oddzielnie). Nie wiem natomiast, czy przypadkiem taki garaż nie będzie osobnym środkiem trwałym, osobno amortyzowanym (co nie zmienia faktu, że przychody i koszty liczymy łącznie).
Matematyczka:
Jeśli w zeszłym roku odliczyłaś 1,5% od wartości, to w tym roku też odliczasz 1,5% od tej samej wartości. I tak możesz robić przez następne kilkadziesiąt lat 😉 Aż zamortyzujesz mieszkanie do końca.
Małgorzata, Tomasz, dziękuję bardzo za komplementy 🙂
mk	dnia 10/01/2013 o godz. 08:18
Prosze o informację w sprawie rozliczeń odsetek od kredytu – mieszkanie wynajmowane na zasadach ogólnych (mieszkanie zakupione na kredyt)
Maria	dnia 11/01/2013 o godz. 08:52
Bardzo prosze o pomoc w następującej sprawie.
Mianowicie : jestem włascicielką mieszkania w którym mieszka mój syn z kolegą(wynajmujemy pokoj)
Za 2012 r. z US rozliczam się za zasadach ogólnych ( takie złożyłam oswiadczenie)Nie pisalm do US że będę amortyzowała lokal.Czy w tej sytuacji mogę tylko odliczyć odseteki od kredytu-dzielone na dwa( dwie osoby w lokalu)?czy w jakis inny sposób mam wyliczyć procentowy udział powierzchni wynajmowanej?
Wynajmistrz.pl	dnia 11/01/2013 o godz. 17:05
Odsetki (ale nie spłata kapitału) mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.
Żeby amortyzować lokal, nie musisz tego zgłaszać do US. Patrz też moja odpowiedź powyżej z dnia 9 stycznia na pytanie Agnieszki.
Jaana	dnia 12/01/2013 o godz. 04:57
witam i serdecznie dziękuję za Pana stałą aktywność na blogu, którego jestem fanką od roku czasu 🙂
Mam pytanie: Jestem właścicielką mieszkania i w ubiegłym roku wynajmowałam je na cele mieszkalne i rozliczałam ryczałtem.Wynajem został już zakończony. W tym roku chcę wynająć mieszkanie osobie,która zamierza prowadzić w nim działalność gospodarczą.
Na jakich zasadach rozliczam tego typu najemcę? Czy obowiązuje mnie inne oprocentowanie, niż przy wynajmie na cele mieszkalne?
Jaana	dnia 12/01/2013 o godz. 05:03
Dodam jeszcze, że przez najemcę prowadzone będzie biuro wydawnictwa ( o ile rodzaj DG najemcy ma jakieś znaczenie). Ja oczywiście jestem osobą prywatną bez działalności.
Tu jeszcze nasuwa mi się kolejne pytanie: czy skoro w moim mieszkaniu, będzie prowadzone przez najemcę biuro, to czy wzrośnie mi np. czynsz za mieszkanie lub dojdą jakieś inne opłaty?
AMorek	dnia 12/01/2013 o godz. 17:14
co do osdetek to kilka słów z interpretacji indywidualnej
dotyczy odsetek od części kredytu przeznaczonego na zakup gruntu pod nieruchomość – tę część trzeba wyłączyć z kosztów
http://interpretacja-podatkowa.pl/interpretacja/pokaz/4-podatek-dochodowy-od-osob-fizycznych/5-koszty-uzyskania-przychodow/6-wydatki-nieuznawane-za-koszty-uzyskania-przychodow/145775-koszty-uzyskania-przychodow-najem-odsetki-od-kredytu.html
„(…)Natomiast w przypadku, gdy kredyt został przeznaczony także na zakup udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu) należy mieć na uwadze następujące przepisy:
•art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy, stanowiący, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia, oraz
•art. 22c pkt 1 ustawy, stanowiący, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Zatem odsetki od części kredytu przeznaczonej na nabycie gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodów ani poprzez odpisy amortyzacyjne (w przypadku gdy odsetki powiększają wartość początkową gruntu) ani też w pozostałych przypadkach w dacie poniesienia wydatku. Wydatki te (część odsetek od kredytu przypadającego na zakup gruntu), będą jednak mogły być kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.”
AMorek	dnia 12/01/2013 o godz. 17:36
chciałam podać link do strony z której pobrałam część interpretacji i wskoczyła cała – nie wiedziałam że tak to zadziała 🙂
i jeszcze jedna sprawa
co z zaliczeniem do kosztów różnic kursowych od rat kredytowych – czytałam, że też można jeśli spłacamy po wyższym kursie niż zaciągneliśmy kredyt. Tylko czy jeśli kurs spadnie poniżej tego po którym zaciągneliśmy czy wtedy należałoby podwyższyć przychód????
AMorek	dnia 12/01/2013 o godz. 18:02
mama jeszcze wątpliwości wg jakiego kursu powinnam obliczać wartość odsetek do kosztów uzyskania. Zaciągnęłam kredyt w CHF. Raty spłacam w CHF – kupuję je wcześniej w kantorze internetowym i bank ściąga odpowiednią kwotę z mojego rachunku walutowego. Kiedy wcześniej spłacałam w zł. to bank przeliczał wg kursu sprzedaży dewiz obowiązującego na dzień spłaty i był to kurs mojego banku. I wg tego kursu liczyłabym wartość odsetek do kosztów uzyskania gdybym spłacałą w zł. A teraz kupuję te franki wcześniej – nie w dniu spłaty. Czy powinnam stosować rzeczywisty kurs zakupu franków czy kurs mojego banku w dniu spłaty, a może jeszcze jakiś inny kurs…?
AMorek	dnia 12/01/2013 o godz. 19:40
analizuję, analizuję i znów nasuwa mi się pytnie… czy ustalając wartość początkową do celów amortyzacji mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym na kredyt można doliczyć do ceny zakupu mieszkania całkowite koszty aktu notarialnego(jeśli akt dotyczy również zakupu gruntu), czy wyliczyć proporcjonalne koszty? czy można doliczyć prowizję banku pobieraną przy udzielaniu kredytu, koszty operatu szacunkowego i odsetki od kredytu spłacone przed zawarciem aktu notarialnego (czytałam, że można do ceny mieszkania doliczać koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania – no a kiedy jest ten dzień czy w dniu odbioru protokolarnego mieszkania czy w dniu podpisania aktu notarialnego, który w przypadku zakupu od dewelopera następuje później niż odbiór protokolarny)
a jeszce co z ubezieczenium wymaganym przez bank. Jeśli ubepieczenie jest na okres np. od 27 maja 2012 do 26 maja 2013 to m-czne koszty liczymy: składka/12, a od 27 maja 2013 na kolejny rok zawrę nowe ubezpieczenie i pewnie będzie inna składka. Czy jeśli za maj policzę: składka z pierwszego ubezpieczenie /12/31*26 i dodam do tego składka nowego ubezpieczenia/12/31*5 to będzie dobrze?
Łukasz	dnia 12/01/2013 o godz. 19:58
A ja mam standardowe pytanie… czy jeśli wynajmuję tylko pokoje w mieszkaniu, w którym mieszkam, to w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych mógłbym odliczać opłaty administracyjne, odsetki od rat kredytu, i inne? O ile mi się wydaje, to jeśli sam mieszkam w tym mieszkaniu to nie, ale może jednak się jakoś da? 🙂
Jaana	dnia 12/01/2013 o godz. 20:07
I trzecia część pytania: Załóżmy,że w lutym wynajmę swoje mieszkanie osobie na zasadach ogólnych na cele mieszkalne, ale od maja ta sama osoba będzie już chciała wynajmować moje mieszkanie na cele biurowe. Jak wówczas wygląda rozliczenie z US?
Iza	dnia 13/01/2013 o godz. 22:49
Nie będę oryginalna, ale pochwał nigdy za wiele. Naprawdę wartościowy blog! Gratuluję wynajmistrzom! I oczywiście mam pytania. 29 grudnia 2012 wynajęłam mieszkanie. Protokół przekazania tez podpisany był 29.12.2012. Wtedy też pobrana była kaucja i opłata za najem za styczeń 2013r. 1. Czy w związku z tym ze przychód był w grudniu 2012, powinnam juz za ten rok wykazać go na PIcie podczas rozliczani roku 2012 (tylko wtedy za styczeń 2013 nie będe miała co wykazać)? 2. Czy 1,5% dla amortyzacji to jest wysokość ustawowa? Nie chciałabym, aby przy ewentualnej kontroli zarzucili mi wysokość przyjętej kwoty. 3. Opłaty administracyjne – cały czynsz? czy tylko opłata za wywóz nieczystości i fundusz remontowy? 4. Podobne pytanie mam co do pozycji MEDIA – czy mam rozumieć, że można zsumwoać tu całe faktury za prąd gaz, wodę, teleon,kablowke i opłatę za abonament RTV? 5. 32% liczy sie od całości, czy tylko od części za miesiące, w któych był taki próg?
Beata	dnia 14/01/2013 o godz. 11:23
W jakim terminie najpóźniej muszę zgłosić najem do US?
Czy korzystniej jest załozyc firmię i wynajmowac mieszkania jak z działanosic czy rozliczac sie z wynajmu prywatnego?
Wynajmistrz.pl	dnia 14/01/2013 o godz. 13:58
Tobie również dziękuję za aktywność na tym blogu.
Jeśli w zeszłym roku rozliczałaś się ryczałtem, to w tym roku również obowiązuje Cię ryczałt, chyba że do 20 stycznia złożysz oświadczenie do US, w którym wybierzesz zasady ogólne. Jeśli zostaniesz przy ryczałcie, to stawka będzie ta sama (8,5% od przychodu). Należy tylko pamiętać, że wynajem na cele wyłącznie działalności gospodarczej powoduje pewne konsekwencji – inny podatek od nieruchomości, konieczność uwzględnienia VAT. Nie wiem też, czy przypadkiem spółdzielnia/wspólnota nie zażąda wyższych opłat.
Trzecia część pytania: rozliczenie z US się nie zmieni tj. nadal będziesz rozliczać się ryczałtem lub na zasadach ogólnych. Może się zmienić kwestia VAT-u.
AMorek:
Dzięki za dodatkową uwagę dotyczącą odsetek od części kredytu przeznaczonego na zakup gruntu pod nieruchomość.
Co do kursu walutowego, wyliczenia wartości początkowej i przypadku, który opisujesz – nie bardzo jestem w stanie tutaj coś skomentować – najlepiej po prostu do mnie zadzwoń.
Wg mnie możesz odliczać odpowiednią część tych kosztów.
Jeśli rozliczasz się w ramach najmu prywatnego, obowiązuje zasada kasowa. To znaczy, że przychód otrzymany w grudniu rozliczasz w grudniu tj. wykazujesz go w PIT za 2012 rok. W styczniu 2013 nie wykazujesz nic.
Stawka amortyzacji 1,5% obowiązuje dla mieszkań własnościowych. Są też inne stawki np. 2,5% dla spółdzielczych, są też stawki indywidualne (do 10%).
Opłaty administracyjne to cały czynsz, możesz też odliczyć od kosztów media (o ile nie ponosi tych opłat najemca) i ich opłacanie jest niezbędne do uzyskania lub zabezpieczenia przychodu.
Podatek 18%/32% liczy się od dochodu narastająco od początku roku, przy czym chodzi o całościowe przychody uwzględniające też Twoje przychody np. z etatu. Stawka 32% odnosi się do kwot ponad ok. 85 tysięcy zł.
Nie ma obowiązku „zgłaszania najmu” do US (chyba że chcesz skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego). Możesz jednak złożyć do US oświadczenie o wyborze ryczałtowej formy opodatkowania, wyboru kwartalnego rozliczania ryczałtu, opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków. I wtedy najbliższy termin to 21 stycznia 2013 roku.
To, czy korzystniej rozliczać się przez działalność czy przez najem prywatny, zależy od wielu czynników. O tym m.in. piszę w artykule powyżej.
Kasiek	dnia 14/01/2013 o godz. 17:20
Ja również mam pytanie, w roku 2011 wyszła mi strata, i w związku z tym mam pytanie czy tą stratę z roku 2011 wpisuje jako jeden z kosztów uzyskania przychodu za 2012 czy tylko w PIT w poz. „Straty z lat ubiegłych” jeżeli wyszedł w roku 2012 dochód?
renata	dnia 14/01/2013 o godz. 17:40
Dziękuję za wszystkie konkretne i rzetelne porady. Wynajmuję mieszkanie od roku i rozliczam się z US na zasadach ogólnych mam możliwość korzystania z ulgi prorodzimmej .Czy gdy zmienię sposób opodatkowania na ryczałt będę mogla nadal korzystać z tej ulgi tę ulgę .Nie mam innych żródeł dochodu.
Kasiek	dnia 14/01/2013 o godz. 17:54
Zapomniałam ze chodzi on najem prywatny, nie prowadzę działaności gosp.
Beata	dnia 14/01/2013 o godz. 21:49
Dziękuję za odpowiedz! Mam w takim razie ostatnie pytanie. Czyli jesli caly zeszly rok wynajmowałam mieszkanie i nie wybrałam formy ryczałtowej to teraz w PIT za 2012 mogę wyliczyc i zaplacic podatek wg skali podatkowej za cały 2012?
Wynajmistrz.pl	dnia 14/01/2013 o godz. 23:31
Kasiek:
wg mnie stratę z 2011 wpisujesz w PIT za 2012 w pozycji dot. straty z lat ubiegłych. Pamiętaj, że możesz uwzględnić w jednym roku maks. 50% straty.
Wydaje mi się, że w PIT-28 (formularzu, na którym robisz roczne rozliczenie ryczałtu) też można uwzględnić ulgi.
Generalna zasada jest taka: wybór formy opodatkowania w jednym roku obowiązuje w kolejnym, chyba że złoży się kolejne oświadczenie. Jeśli zaczynasz wynajem i nie wybierzesz ryczałtu, to automatycznie rozliczasz się na zasadach ogólnych (wg skali).
Sebastian	dnia 15/01/2013 o godz. 14:40
Bardzo dobry blog i poradnik – polecam wszystkim znajomym 🙂 Mimo wszystko mam kilka pytań dot. mojej specyficznej sytuacji:
– w 2006 kupiłem mieszkanie za ok. 200tyś., finansowałem je kredytem
– w 2008 przenosiłem kredyt do innego banku i dobierałem dodatkową kwotę na remont i inne wydatki nie związane z mieszkaniem
– w tym roku przeprowadzam się w inne miejsce i chciałbym mieszkanie wynająć
1) w jaki sposób liczyć amortyzację dla takiego lokalu? od 2006? od kwoty 200tyś (plus wydatki na PCC, notariusza, biuro nieruchomości)? czy uwzględnić w jakiś sposób remont (kilka lat temu)? czy może lepiej zrobić aktualną wycenę i amortyzować od 2013 od aktualnej ceny rynkowej?
2) czy mogę wrzucić w koszty odsetki kredytu hipotecznego, który jak wspomniałem pokrywa nie tylko koszt zakupu mieszkania, ale też remontu i innych wydatków?
nidek	dnia 15/01/2013 o godz. 14:51
Witam.Kliknołem w to forum z gazety.pl tez wynajmuje mieszkanie,odprowadzam podatek do Us,ale wiele dla mnie rzeczy jest niezrozumiałych, jakich doczytałem się na tym forum.Np.O co chodzi i co to wogóle jest 1.5% amortyzacji.
Anka	dnia 15/01/2013 o godz. 18:00
Witam. Bardzo się cieszę, że trafiłam na ten blog. Mam pytanie odnośnie amortyzacji. Od lipca 2012 wynajmuje mieszkanie(najem okazjonalny)umowa podpisana na rok czasu do czerwca 2013. Do grudnia 2012 rozliczałam ryczałt, od stycznia 2013 chce się rozliczac na zasadach ogólnych. Czy mogę amortyzować mieszkanie dopiero od stycznia 2013 i w styczniu wliczyć w koszty 1/12 rocznego odpisu? (chcę skorzystać z amortyzacji uproszczonej). Z góry dziękuję za odpowiedź.
Robert	dnia 16/01/2013 o godz. 10:45
Witam. Super artykuł i blog. Wyjaśnił mi kilka kwestii w sprawie wynajmu mieszkania.
Mam natomiast dwa pytania:
1. Czy jako koszty uzyskania przychodu dla mieszkania w bloku mogę zaliczyć podatek od nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste?
2. Czy jeżeli wynajmowałem mieszkanie przez cały 2012 rok i nie zgłaszałem tego do US, ale również nie odprowadzałem w ogóle składek miesięcznych na podatek to mogę to zrobić w zeznaniu rocznym za cały rok w ramach rozliczania na zasadach ogólnych? Czy muszę odprowadzać składki miesięcznie i nie mam w tym momencie wyprostowania sytuacji za 2012 rok?
Maria	dnia 16/01/2013 o godz. 11:11
Czy osoba wynajmująca musi być zameldowana? Jeżeli nie jest to czy US może mnie ukarać? Jestem osoba pracujaca na cały etat. rozliczam sie z mężem. Z przychodu z wynajmu za 2012r. mam kwotę 786,51 ( odsetki od kredytu hipotecznego)Nie rozliczałam amortyzacji. Rozumiem,ze będę musiala dopłacić, ale jakbym uwzgledniła amoryzcję to nie doplacę?? ( mieszkanie zakupione w 2009 r. z ruchu ludnosci za 240 tys)
Dziekuję za wczesniejsza odpowiedż i proszę o pomoc w powyższej sprawie.czas nagli, bo niewiem czy nie przejsc na ryczałt za 2013r.Pozdrawiam
Edward	dnia 16/01/2013 o godz. 13:39
W jaki sposób obliczać amortyzacją od mieszkania. Piszesz, że 1,5% od ceny nabycia. Moje mieszkanie spółczielcze-własnościowe ma 30 lat i kwota jaką za nie zapłaciłem nijak sie ma do jego wartości. Jak ten problem rozwiązać? Potrzebna jest oficjalna wycena? Czy moze wystarczy moja własna ocena wartości mieszkania ?
Wynajmistrz.pl	dnia 17/01/2013 o godz. 22:23
Dzięki za pochwałę i polecanie bloga 🙂
Mieszkanie zaczynasz amortyzować od momentu, gdy zacząłeś (zaczniesz) wynajem. Wartość początkowa to cena nabycia (kwota należna zbywcy plus koszty związane z nabyciem). Nie bardzo widzę możliwość amortyzacji od aktualnej wartości rynkowej (na bazie wyceny).
Odsetki od kredytu wrzucałbym w koszty jedynie w części odnoszącej się do mieszkania – przecież pozostałe koszty nie są związane z przychodem z najmu (nie służą jego uzyskaniu lub zabezpieczeniu).
nidek:
Amortyzacja to rozległy temat. W dużym skrócie: amortyzacja to pieniężny wyraz stopniowego zużywania się mieszkania. Jest elementem kosztów uzyskania przychodów. Zużycie oblicza się stosując stawki procentowe lub kwotowe zależne od wartości początkowej amortyzowanego składnika majątku, okresu jego używania i metody amortyzacji.
Amortyzacja nie jest kosztem gotówkowym tj. nie musimy jej co miesiąc płacić, natomiast, w przypadku, gdy rozliczamy się według skali podatkowej, możemy dzięki niej obniżyć dochód, a więc konieczny do zapłacenia podatek.
Stawka amortyzacji dla mieszkań to 1,5% dla własnościowych, 2,5% dla spółdzielczych, możliwe są też stawki indywidualne (do 10%).
Tak, możesz w styczniu wpisać w koszty 1/12 rocznego odpisu. Z formalnego punktu widzenia amortyzacja zaczęła się w momencie rozpoczęcia wynajmu (w lipcu 2012), ale dopiero od stycznia 2013 będziesz tę amortyzację odliczać od dochodu.
Cieszę się, że podoba Ci się blog – zapraszam częściej.
1. Podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste – wg mnie tak.
2. Jeśli nie złożyłeś do US oświadczenia o wyborze ryczałtu w 2012, to rozliczasz się na zasadach ogólnych. Masz obowiązek odprowadzania zaliczek od miesiąca, w którym dochód przekroczył kwotę wolnę od podatku. Sprawdź, czy przypadkiem nie było tak, że nie przekroczyłeś tego limitu (pamiętaj, chodzi o dochód a nie przychód) – wtedy musisz tylko wykazać te przychody w rozliczeniu rocznym. Jeśli okaże się, że powinieneś wpłacić zaliczkę (bo przekroczyłeś kwotę wolną od podatku), wtedy masz zaległości wobec US. Możesz to próbować wyprostować np. poprzez czynny żal.
Wydaje mi się, że zameldowanie ma niewiele wspólnego z wynajmem (chodzi o zameldowanie wynajmującego czy najemcy?). Nie do końca rozumiem, czy kwota, którą wspominasz (786,51 zł) to przychód czy koszt odsetek? Nie znam szczegółów, więc bardzo ciężko mi odpowiedzieć.
1,5% to stawka amortyzacji dla mieszkań własnościowych (choć są możliwe też inne stawki – patrz wyżej). Dla spółdzielczych wynosi ona 2,5%.
Sposób określenia wartości początkowej określa dość szczegółowo art. 22g Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie do końca mamy wybór, którą wartość weźmiemy tj. w przypadku nabycia bierze się cenę nabycia, a tylko w przypadku, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia, wartość początkową przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Maria	dnia 18/01/2013 o godz. 08:33
Kwota 786,51 to 18% kwoty (z całego roku)którą wyliczylam odejmując od przychodu z wynajmu 1/2 odsetek- poniewaz wynajmowany jest 1 pokój-w drugim mieszka mój syn.Zameldowanie – to chodzi o wynajmującego.
Wynajmistrz.pl	dnia 19/01/2013 o godz. 12:02
Jeśli podatek przekroczył kwotę zmniejszającą podatek, to należy zacząć wpłacać zaliczki. Amortyzacja od mieszkania o wartości początkowej 240K to będzie 3600 zł rocznie (jeśli założymy stawkę 1,5%, a być może mieszkanie spełnia warunki do zastosowania amortyzacji przyspieszonej do 10%), co zmniejszy podatek o 18%*3600 zł = 648 zł.
Maria	dnia 19/01/2013 o godz. 13:41
Mieszkanie jest z lat 60-tych, więc chyba 1,5% amortyzacji.Samo rozliczenie to kwota zmniejszająca podatek w moim przypadku 786,51 minus amortyzacja?? Przepraszam,ale jestem laikiem w tych sprawach, a nie chce popełnic błędu.Bardzo prosze o pomoc.
Andrzej	dnia 20/01/2013 o godz. 08:44
czy ktoś z Was orientuje się czy ja mogę mieć w DG lokal pod wynajem, a żona w najmie prywatnym na ryczałcie dwa inne lokale?
Lokale kupowane do majątku wspólnego, lokal w DG był kupowany na fakturę od dewelopera i dlatego jest w DG.
Czyli czy jeden małżonek może mieć lokal w DG a drugi małżonek rozliczać najem prywatny na ryczałcie? Wynajem lokali prywatnych jest zawierany umową tylko z zoną, a do US do 20 stycznia zawsze wysyłane jest pismo że żona rozlicza najem prywatny.
fajne forum, potrzeba tylko trochę rozreklamować go 😉
Agata	dnia 20/01/2013 o godz. 11:14
Witam i gratuluję wiedzy w tematach podatkowych. Strona powinna być wzorem kontaktów Urzędów Skarbowych z klientami. Moje pytanie: od kilku lat wynajmuję mieszkanie i rozliczam się ryczałtem. W 2013 dalej będę wynajmowała, ale jeszcze nie wiem, jaka forma rozliczenia będzie dla mnie korzystniejsza. W ostatnim roku wyszło tak, że wynajmowałam przez kilka miesięcy i bardziej opłacalne byłoby rozliczenie wg stawek podatkowych. Teraz mieszkanie stoi jeszcze puste (od dwóch miesięcy). Czy zatem deklarację sposobu rozliczania dla nowego klienta mogę zadeklarować w momencie wynajęcia? Czy deklaracja rozliczenia ryczałtem nie przejdzie automatycznie z poprzedniego roku?
Ula	dnia 21/01/2013 o godz. 00:33
Czy jeśli z poprzedniego roku wyszła mi strata przy podatku na zasadach ogólnych to moge teraz nie płacić podatku do czasu wykorzystania 50% z tej straty – czy – muszę płacić każdego miesiąca a dopiero na końcu roku wykazać stratę i poprosic o zwrot podatku?
Ula	dnia 21/01/2013 o godz. 00:53
i jeszcze pytanie – czy można wybarać sposób rozliczania się na zasadach ogólnych, przez jedno z małżonków i do tego kwartalnie? czy kwartalnie przysługuje tylko przy ryczałcie?
Wynajmistrz.pl	dnia 21/01/2013 o godz. 01:25
Jeśli mieszkanie jest z lat 60., to być może spełnia warunki do tzw. amortyzacji „przyspieszonej”. Niestety, nie jestem w stanie w kilku zdaniach wyjaśnić zasad rozliczeń przy tak niewielkiej ilości danych. Możemy się ewentualnie zdzwonić albo zachęcam do poczytania bloga/poradnika.
Nie potrafię jednoznacznie odpowiedzieć – może inny czytelnik będzie w stanie pomóc? Wg mnie należałoby złożyć oświadczenie małżonków, o tym które nieruchomości będą wynajmowane/rozliczane przez każdego z małżonków (podobno takie coś jest możliwe). Ale czy może być tak, że jeden z małżonków rozlicza prywatnie, a drugi przez dg?
Wg mnie deklaracja rozliczenia ryczałtem z 2012 „przejdzie” automatycznie na kolejny rok. To, że lokal stał pusty nie oznacza, że możemy „od nowa” wybierać formę opodatkowania. Zmianę na zasady ogólne w 2013 powinnaś zadeklarować do 21 stycznia 2013 roku.
Tak, można zadeklarować rozliczanie na zasadach ogólnych całości przychodów przez jednego z małżonków. Jednak rozliczanie kwartalne w najmie prywatnym jest możliwe tylko w przypadku ryczałtu.
Ula	dnia 21/01/2013 o godz. 01:39
a czy mogę prosić jeszcze o odpowiedź na poprzednie pytanie:
Maria	dnia 21/01/2013 o godz. 09:56
„Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu)”, a wyżej odpowiedział Pan „Żeby amortyzować lokal, nie musisz tego zgłaszać do US”
więc jak to jest z tą amortyzacja??
Rozumiem,ze jak wynajmuję połowę mieszkania to wartosc początkowa dzielę na 2 i obliczam amortyzację dzieląc wartosc na 12 miesięcy * 1,5. Tak otrzymana wartosc odejmuję od wyliczonego podatku miesięcznego(18 %kwoty z wynajmu minus 1/2 odsetek)czy dobrze rozumuję??? naczytałam się różnych komentarzy i teraz dopiero mam wodę w mózgu 🙂
bardzo proszę o pomoc ewentualnie prosze o wiadomosc o której zadzwonić, bo dzisiaj musze złożyć oświadczenie o wyborze formy opodatkowanie na 2013r i nie wiem czy nie zmienic na ryczałt??
Darek	dnia 22/01/2013 o godz. 09:08
pytałem już:
i dostałem od Ciebie odpowiedź:
ale wydaje mi się że wynajem prywatny gdzie wybieram ryczałt, a nie zasady ogólne, to nie jest działalność gospodarcza, czyli w powyższej sytuacji nie trzeba zgłaszać i płacić do ZUS.
Czy dobrze uważam ?
hania	dnia 22/01/2013 o godz. 19:25
Witam, swietna robota! Dla mnie absolutnego dyletanta w tej kwestii bardzo pomocna:) Mam pytanie. Od 3 lat wynajmuje mieszkanie, ktore jest wspolwlasnoscia moja i mojego meza. Przy rozpoczeciu wynajmu zadeklarowalam w US rozliczanie ryczaltem.Oswiadczenie takie zlozylam tylko raz. Na zakonczenie roku podatkowego skladam PIT 28, ale skladam go tylko ja. Maz takowego nigdy nie skladal, podobnie jak z odprowadzanie skladek – robilam to tez tylko ja. W tym roku nie zdazylam niestety zlozyc oswiadczenia, o checi rozliczenia podatku tylko przez jednego malzonka.. Prosze o informacje, czy rozliczalam sie nieprawidlowo? i jak mam placic skladki i rozliczac sie w roku biezacym. Chcialabym nie popelniac wiecej bledow. Bede wdzieczna za pomoc
Gosia Rourke	dnia 23/01/2013 o godz. 01:21
Podatki to dla mnie czarna magia i dlatego wynajmujac moje mieszkanie wybralam opodatkowanie miesiecznym ryczaltem.
Po przeczytaniu powyzszego artykulu doszlam do wniosku, ze w moim przypadku korzystniejsze byloby rozliczanie sie z podatku wedlug skali podatkowej.
Mieszkam za granica i w Polsce moj jedyny dochod to dochod z wynajmu mieszkania, ktory rozliczam sama.
Mieszkanie jest wynajmowane srednio przez 11 miesiecy w roku, miesiac pustostanu pomiedzy zmianami lokatorow. Place kredyt na to mieszkanie, wiec w momencie pustostanu ponisze koszty. Mieszkanie wynajmuje porzez agencje, ktora pobiera oplate w cenie miesiecznego wynajmu za znalezienie nowych lokatorow. Do tej pory nie odliczalam nic od ryczaltu, ktory placilam.
Czy te wszystkie koszty (plus naprawy i remonty) moglabym odliczyc gdybym rozliczala sie wedlug skali podatkowej?
Rozumie, ze powyzszych kosztow nie mozna odliczyc od ryczltu?
Jak zmienic forme rozliczania sie z ryczaltu na skale podatkowa?
W 2012 co miesiac wplacalam ryczalt wiec za 2012 musze sie w ten sposob rozliczyc, ale za 2013 wolalabym rozliczyc sie wedlug skali podatkowej.
piotr.le	dnia 23/01/2013 o godz. 11:09
prosze o pomoc:
chcę wynająć fimie mieszkanie: 1200 odstępne + opłaty (czynsz, media). firma ma budżet na to 1700 pln. jak spisać umowę, żeby podatek w formie ryczałtu płacić tylko od odstępnego, a nie od kwoty 1700 pln ?
– koszt czynszu do spółdzialni i mediów jest zmienny i prawdopodobnie przekroczy 1700 – wówczas pracownicy firmy mieszkający w wynajętym mieszkaniu dopłacą z własnej kieszeni kilkudzisięciozłotowa różnicę.
Wynajmistrz.pl	dnia 23/01/2013 o godz. 18:01
Można odliczyć stratę od dochodu (dla zasad ogólnych) lub od przychodu (dla ryczałtu) już w trakcie obliczania zaliczek od początku roku podatkowego(maks. 50% w danym roku).
Mam nadzieję, że wszystko podczas naszej rozmowy telefonicznej wyjaśniłem 🙂
Wg mnie nie trzeba, aczkolwiek potwierdź to jeszcze…
Hania:
Dzięki za miłe słowa. Z Twojego opisu wynika, że nie złożyliście oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów przez jednego z małżonków. Każde z Was powinno rozliczać się więc oddzielnie, ze swojej połowy przychodów.
Gosia Rourke:
Rozliczanie na zasadach ogólnych może być dla Ciebie korzystniejsze, ale trzeba to po prostu policzyć (patrz artykuł wyżej). Mogłabyś wtedy odliczyć od dochodu te wszystkie koszty (ale pamiętaj, że stawka podatku jest wyższa – 18/32% zamiast 8,5%). Przy ryczałcie kosztów nie można odliczyć.
Zmiana formy opodatkowania jest możliwa raz w roku, w Twoim wypadku do 20 stycznia danego roku. Z tego wynika, że za 2013 powinnaś się rozliczyć ryczałtem (bo termin już minął), a na zasady ogólne (jeśli rzeczywiście będą korzystniejsze) przejść od 2014 roku (termin do 20 stycznia 2014 roku).
piotr.le:
Umowa, którą udostępniam poprzez newsletter, zawiera takie zapisy. Przeanalizuj ją i dostosuj do swoich wymagań, nie powinno to być trudne.
Joasia	dnia 25/01/2013 o godz. 16:32
Witam i cytuje
„Ula:
Można odliczyć stratę od dochodu (dla zasad ogólnych) lub od przychodu (dla ryczałtu) już w trakcie obliczania zaliczek od początku roku podatkowego(maks. 50% w danym roku).” Jesli w 2011 na zasadach ogolnych mialam strate po czym w 2012 przeszlam na ryczalt i pozostalam w nim na rok biezacy to czy jest jakis sposob na rozliczenie tamtej straty? Bardzo dziekuje za maile, sa bardzo pozyteczne.
Andrzej	dnia 26/01/2013 o godz. 23:48
w 2012 roku byłem na ryczałcie. Najemca zgodnie z umową płaci opłaty do wspólnoty ale na moje konto. Niestety zapłacił powiedzmy w miesiącu IX, X, tylko za najem bez opłat do wspólnoty. Uregulował opłaty do wspólnoty na moje konto w miesiącu XI. Ja płaciłem do wspólnoty co miesiąc. Kiedy powinienem pomniejszyć podatek o opłaty do wspólnoty? W miesiącu kiedy ja płaciłem czy kiedy najemca zapłacić zaległości?
Jeszcze jedno, najemca wg umowy pokrywa podatek od nieruchomości. Powiedzmy że umowę mam od 10 września 2012 a podatek za III kwartał płacę do 15 września 2012. Czy w takim wypadku pomniejszam podstawę opodatkowania o pełna kwotę zapłaconą 15 września czy tylko proporcjonalnie do czasu trwania umowy? Jak tak to liczyć to w dniach czy miesiącach rozpoczętych, pełnych?
Joasia	dnia 27/01/2013 o godz. 10:59
Witam i znowu cytuje-
„UWAGA! W przeciwieństwie do oświadczeń dotyczących wyboru formy
opodatkowania czy też kwartalnego rozliczania ryczałtu, oświadczenie o
wyborze rozliczania najmu przez jednego z małżonków, jeśli chcemy w
kolejnym roku podatkowym rozliczać się podobnie, musimy złożyć
ponownie (i ponawiać je w każdym roku).Czy przy rozliczeniu w ryczalcie tez co roku skladam oswiadczenie, ze chce sie rozliczyc bez meza?
Joasia	dnia 27/01/2013 o godz. 11:00
zakonczenie cytatu mialo byc po nawiasie:)
Karolina	dnia 28/01/2013 o godz. 12:54
mam kilka pytań odnośnie wynajmu mieszkania. Mąż kupił mieszkanie 7 lat temu na kredyt we frankach. Nie byliśmy jeszcze małżeństwem. Od lutego 2013 chcemy mieszkanie wynająć. Wybraliśmy podatek na zasadach ogólnych.
1)Rozliczamy się razem. Ale czy rozliczając w przyszłym roku PIT-36 mąż będzie musiał wpisać dochód z wynajmu tylko w swojej rubryce dochodów? Czy trzeba to zgłosić gdzieś, że mąż rozliczy to sam?
2)Mąż ma spółdzielczo-własnosciowe prawo do lokalu. Czy roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5% czy 2,5%?
3)Jak już jesteśmy przy amortyzacji to czy mogę odliczać ją co miesiąc przez cały okres wynajmowania mieszkania?
4)Czy zakup np. wersalki i płyty gazowej odliczam jako amortyzację czy na podstawie faktur w rozliczeniu rocznym? Czy może odliczam od dochodu w miesiącu, w którym te rzeczy zakupiłam?
5)Czy jeśli nie chcę odliczać kwoty wolnej od podatku (556,02zł) sama tylko nadal robiłby to pracodawcy to czy muszę go informować o nowym źródle dochodu?
6)Prosiłabym również o podpowiedź, w jaki sposób obliczyć odsetki od kredytu, które mogę sobie również odliczyć? Kredyt był we frankach, jednak bank ściąga raty w złotówkach. Nie za bardzo rozumiem stwierdzeń „kredyt musi być zaciągnięty w związku ze swoimi przychodami; nie mogą być to odsetki, które zwiększają koszt inwestycji”. Czy rozliczam je miesięcznie czy w rozliczeniu rocznym?
7)Mieszkanie musi być ubezpieczane ze względu na kredyt. Czy to również mogę odliczyć w miesiącu zapłaty za ubezpieczenie?
Wynajmistrz.pl	dnia 28/01/2013 o godz. 16:01
Joasia,
Stratę, wygenerowaną podczas rozliczania na zasadach ogólnych, jeśli w 2012 i 2013 rozliczasz się ryczałtem, można rozliczyć poprzez odjęcie jej od przychodu w 2012/2013 (maks. 50% rocznie) albo poprzez rozliczenie jej w 2014 roku (jeśli przejdziesz w kolejnym roku na zasady ogólne). Na jej rozliczenie masz 5 lat. Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków należy składać co roku również przy rozliczaniu ryczałtem.
Nie do końca rozumiem całą sytuację, ale obowiązuje zasada kasowa tj. rozliczasz koszt w momencie jego poniesienia. Z drugiej strony, jeśli dany koszt ma ponosić najemca, Ty nie możesz go odliczać od dochodu.
Co do podatku od nieruchomości, to wydaje mi się, że nie można go „przerzucić” na najemcę (bo płacenie tego podatku jest Twoim obowiązkiem). A propo pytania o sposób odliczania podatku – koszty ponoszone podczas pustostanu (jeśli dalej chcesz wynajmować, ale akurat szukasz kolejnego najemcy) też można odliczać.
1) Wydaje mi się, że mieszkanie jest majątkiem odrębnym męża, stąd to jego przychód i dochód.
2) Dla spółdzielczego lokalu to 2,5%.
3) Tak, można ją odliczać co miesiąc.
4) Jest kilka możliwości. Proponowałbym w miesiącu zakupu, na podstawie fv (o ile <3500 zł).
5) Wydaje mi się, że nie
6) Można odliczyć odsetki, w miesiącu, w którym zostały zapłacone, biorąc kwotę w złotówkach (aczkolwiek kwestia kursu franka to oddzielna i dłuższa kwestia).
7) Wydaje mi się, że tak, bo nie bardzo potrafię wskazać inny sposób rozliczenia tego kosztu.
Jaana	dnia 29/01/2013 o godz. 01:23
Czu osoba, która nie pracowała przez cały ubiegły rok i miała jedyny dochód z wynajmu na ryczałcie składa jeszcze jakiś dodatkowy PIT, oprócz PIT-28?
Jaana	dnia 29/01/2013 o godz. 01:25
Dodam tylko, że osoba ta nie prowadziła działalności gospodarczej i wynajmowała mieszkanie na cele mieszkalne.
Euniczka	dnia 31/01/2013 o godz. 11:20
Od stycznia 2013 roku Spółdzielnia, która nie jest podatnikiem VAT, udostępniła firmie internetowej jeden z dachów na bloku do zamontowania anteny internetowej. Z umowy wynika, że najemca płacić nam będzie czynsz w formie ryczałtu w wysokości 100zł netto za każdy miesiąc. Dodam, że Spółdzielnia jest tylko zarządcą, lokale są własnościowe. Czy jesteśmy zobowiązani płacić podatek do U.S.?
z góry dziękuję za pomoc…
Wynajmistrz.pl	dnia 31/01/2013 o godz. 13:40
Nie mam 100% pewności, ale nie mam pomysłu, co jeszcze taka osoba miałaby składać? Może ktoś z Was ma jakieś sugestie?
Euniczka:
Jeśli powstał dochód, to nieodwracalnie wiąże się z tym kwestia jego opodatkowania. Ale powiem szczerze, nie wiem, czyj to jest dochód, a w związku z tym, kto i w jaki sposób powinien zapłacić podatek. Może ktoś z czytelników się wypowie?
Jaana	dnia 01/02/2013 o godz. 16:46
Dziekuję Panie Grzegorzu.W międzyczasie zasięgnęłam informacji w KIP i już wiem, że jeśli wynajmowało się na ryczałcie i nie miało innych dochodów,wówczas składa się tylko PIT28.Jeśli wynajmowało się na ryczałcie i miało inne dochody wówczas składa się PIT28 oraz PIT37, przy czym rozlicza się je oddzielnie i w PIT37 nie wpisuje dochodu z najmu.
Przy wynajmie na zasadach ogólnych jest tylko PIT36 i jeśli poza najmem były dodatkowe dochody wówczas PIT36 rozlicza się zbiorczo.
Karolina	dnia 01/02/2013 o godz. 18:31
Artykuł jest bardzo rzetelny i pomocny, ale mam kilka pytań. Poprzez umowę darowizny rodzice i ja otrzymaliśmy dom i chcemy go teraz wynająć jednak nie bardzo wiem jak „rozegrać” sprawę z rozliczaniem się. Rodzice pracują na umowę o pracę/ zlecenie, a ja studiuję i dochód mam tylko w czasie wakacji. Powinniśmy podzielić jakoś przychód z najmu między siebie, czy każdy ma taką samą podstawę? Myślę, że najlepszy dla nas byłby ryczałt, ponieważ w umowie chcemy zawszeć, że najemca ponosi koszty utrzymania, remontu itp., a może jednak to nie jest dobry wybór?
Studiuję prawo, ale podatki to dla mnie czarna magia, więc będę wdzięczna za pomoc 🙂
Artur	dnia 05/02/2013 o godz. 09:57
Wielkie dzięki za tak szczegółowy i rzelny opis kwestii wynajmu !
Mam jeszcze małe pytanie z własnego podwórka: wynajmuję mieszkanie którego jestem właścicielem (mieszkanie było moją własnością jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego). W związku z faktem, że mieszkanie jest moją własnością, czy muszę w oświadczeniu o wyborze formy opodatkowania wpisywać również dane żony..? Opodatkowany będę oczywiście tylko ja.
Wynajmistrz.pl	dnia 05/02/2013 o godz. 14:10
Jaana, dziękuję za dodatkowe wyjaśnienia 🙂
Ciężko mi na podstawie tych informacji sugerować coś konkretnego, wymagałoby to zapewne dłuższej analizy. Niemniej, wg mnie powinniście rozliczać się wg swojego udziału we własności tj. jeśli masz np. 30% udziałów, to rozliczasz podatki od 30% przychodu z najmu. Opodatkowanie całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków jest możliwe tylko przy współwłasności małżeńskiej.
W przypadku majątku odrębnego to Ty rozliczasz podatek, więc wg mnie na oświadczeniu nie są konieczne dane Twojej żony.
wiosna	dnia 05/02/2013 o godz. 15:25
1) jeśli wynajmowałam mieszkanie przez 2 miesiące ubiegłego roku (listopad i grudzień) i nie zgłosiłam tego do US do ryczałtu, to powinnam zapłacić dwie zaliczki na podatek w grudniu 2012 r.? Uzyskuję też dochody z innych źródeł m.in. umowy o pracę więc pewnie o nieprzekroczeniu kwoty wolnej od podatku nie może być mowy? Co mogę zrobić jeśli zapomniałam o uregulowaniu tych zaliczek w powyższym terminie?
2) czy możliwe jest rozliczenie najmu we wspólnym PIT z małżonkiem (wspólność majątkowa) w sytuacji gdy mieszkanie, które jest wynajmowane należy do majątku osobistego jednego z małżonków? W jakim PIT i jak należy to ująć?
r	dnia 06/02/2013 o godz. 14:20
witam i proszę o pomoc,
chcę prowadzić najem sezonowy 4 domkow letniskowych bez prowadzenia dodatkowych usług typu posiłki itd.
Najem mam zamiar prowadzić poza działalnością gospodarczą – pracuję na umowę o pracę. napotykam na różne interpretacje sposobów rozliczenia owego najmu. teoretycznie decyzja należy do podatnika czy prowadzi najem jako dg czy poza nią.
proszę o mądre zdanie
z poszanowaniem
Wynajmistrz.pl	dnia 07/02/2013 o godz. 10:02
1) Jeśli nie złożyłaś oświadczenia o wyborze ryczałtu, to automatycznie „wpadasz” w zasady ogólne. Należało wtedy, jeśli przekroczyłaś kwotę wolną od podatku, wpłacić zaliczkę za listopad oraz za grudzień. Ale zapewne możesz tę kwotę wolną liczyć tylko od dochodów z najmu (później i tak dopłacisz w rozliczeniu rocznym).
2) Dochody z mieszkania będącego osobistym majątkiem jednego z małżonków możesz wykazać we wspólnym PIT 36 (bo takowy zapewne wypełniacie). Tam są rubryki, gdzie wpisujesz przychody z różnych źródeł dla każdego z małżonków.
Dorota	dnia 08/02/2013 o godz. 19:37
Mam pytanie odnośnie amortyzacji mieszkania powyżej 5 lat. Czy jeśli wynajmuję takie mieszkanie i stosuję amortyzację jako środek trwały, to jak wygląda podatek od sprzedaży tego mieszkania? Słyszałam, że płaci się różnicę między kwotą sprzedaży pomniejszoną o tą amortyzację, chyba, że minie 5 lat – tylko nie wiem czy od ostatniej amortyzacji czy końca roku kiedy była amortyzacja? Proszę o sprecyzowanie tego przypadku.
Drugie pytanie dotyczy ilości mieszkań jakie można rozliczać jako osoba prywatna? Czy jest jakiś limit mieszkań lub kwota z wynajmu powyżej której należy założyć działalność gospodarczą by móc wynajmować mieszkania?
I trzecie dotyczy przejścia z ryczałtu na zasady ogólne – czy w tę stronę można przejść w dowolnym momencie w roku (inaczej niż przy przejściu z zasad ogólnych na ryczałt – do 20. stycznia)?
Z góry dziękuję za odpowiedzi i profesjonalną wiedzą, którą się dzielisz 🙂
Agnieszka	dnia 15/02/2013 o godz. 11:58
Czy rozliczajac najem na zasadach ryczaltu (8,5%) przy ustalaniu podstawy opodatkowania moge od kwoty czynszu otrzymywanego od najemcy odliczyc kwote czynszu odprowadzanego do spoldzielni mieszkaniowej? Zapis w moje umowie mowi o tym, ze czynsz najwu wynosi X z czego Wynajmujacy odprowadza czynsz do SM. W kwocie czynszu zawarte sa oplaty licznikowe (woda, ogrzewanie, wywoz smieci itp.) w jaki sposob ewentualnie zmodyfikowac zapis w umowie?
Rafał	dnia 17/02/2013 o godz. 21:05
Dzięki wielkie za artykuł. Właśnie szukałem informacji jak rozliczać się za wynajem. I mam wszystkie informacje. Dzięki jeszcze raz.
Andrzej	dnia 18/02/2013 o godz. 08:23
czy przy najmie opodatkowanym ryczałtem można odliczyć kwotę wolną od podatku?
Wynajmistrz.pl	dnia 19/02/2013 o godz. 00:38
Najprawdopodobniej chodzi o 5 lat od zakupu.
Co do limitu rozliczania jako osoba prywatna – wg mojej wiedzy nie ma oficjalnego limitu ilościowego czy wartościowego i, wydaje mi się, nie ma jasnej wykładni w tym temacie. Jest kilka wskazań np. stosunek przychodów z najmu do reszty Twoich przychodów, ale każdy US różnie do tego podchodzi.
Zmiany formy opodatkowania można dokonać raz w roku, niezależnie od „kierunku”.
Ryczałt jest podatkiem od przychodu, więc nie można odejmować kosztów (bo wtedy byłby podatkiem od dochodu). Natomiast należy tak sformułować umowę, żeby te dodatkowe opłaty ponosił najemca. Możesz wykorzystać np. wzór umowy z mojego newslettera.
Najczęściej rozlicza ją pracodawca…
Andrzej	dnia 19/02/2013 o godz. 00:53
Dodam dla uzupelnienia ze nie pracuje, wiec zaden pracodawca nie rozlicza kwoty wolnej od podatku.
Wynajmistrz.pl	dnia 19/02/2013 o godz. 00:57
Andrzej, niestety przy ryczałcie nie wykorzystasz kwoty wolnej od podatku.
Agnieszka	dnia 19/02/2013 o godz. 10:16
Dziekuje bardzo za odpowiedz.Nie mam watpliwosci jezeli chodzi o oplaty za media za ktore dostaje faktury od dostawcow (energia,gaz) mam jednak problem z oplatami wliczonymi do czynszu ktory odprowadzam do Spoldzielni Mieszkaniowej (woda,co,smieci). W umowie mam zapis, ze kwota czynszu ktora biore od najemcy obejmuje czynsz ktory ja odprowadzam do SM. Czy to wystarczy? Czy moge w takiej sytuacji wyjac sobie z przychodu podlegajacego opodatkowaniu ta kwote czynszu?
Piotr	dnia 19/02/2013 o godz. 18:36
Kupiłem mieszkanie w październiku 2012 roku za kwotę 245000,00 zł. Od stycznia 2013 roku wynajmuje je studentom. Zgłosiłem do US przed pierwszym podatkiem tj. przed 20 lutego 2013 roku, iż jedna osoba tj. moja żona będzie się rozliczała indywidualnie z podatku na zasadach ogólnych.
Zatrudnieni jesteśmy oboje z żona na umowę o prace.
Mam pytanie czy dobrze liczę?
umowa wynajęcia od osoby to 450 zł czynsz i 100 opłata za media dla mnie gdyż sam opłacam czynsz x 3 studentów, tj. miesięcznie 1650 złotych przychodu.
Przychód miesięczny 1650 x 9 miesięcy (na tyle zamierzam wynająć) = 14850 zł rocznie.
Ponoszone przeze mnie koszty:
Amortyzacja 1,5 % = 3675 zł
Odsetki miesięczne od kredytu 1250 zł x 9 m-cy = 11250 zł
czynsz ustalony przez Spółdzielnię Mieszkaniową ( mieszkanie własnościowe Spółdzielcze) 450 zł x 9 m-cy = 4050 zł.
prąd ok wg faktur 9 m-cy = 500 zł
gaz ok wg faktur 9 m-cy = 250 zł
internet wg faktur 9 m-cy 549 zł
Przychód = 14850 zł rocznie
Koszty = 16599 zł rocznie
= – 1749 złotych.
Pytanko po tych obliczeniach, czy wystąpi mi w okresie roku jakaś zaliczka na podatek dochodowy, czy wystarczy rozliczyć się do 30 kwietnia 2014 roku PITem podliczając przychody i koszty?
PS. Zakupiłem jeszcze meble do tego mieszkania, płacę za nie 209 zł miesięcznie raty. Czy mogę całą ratę kredytu wpisać w koszty. Sam nie zamieszkuje w tym mieszkaniu.
Z czego wynika 2,5 % amortyzacji za mieszkanie spółdzielcze. Ja jestem właścicielem mieszkania własnościowego spółdzielczego, czy mam odliczyć 2,5 % czy 1,5 %?
mateusz	dnia 22/02/2013 o godz. 15:08
Witam, jestem osobą prywatną od 1 marca będę wynajmował niewielkie pomieszczenie za niewielką kwotę 300zł. Chciałbym odprowadzać podatek ryczałtem. Jeśli dobrze zrozumiałem to mam czas na poinformowanie US do 20 kwietnia o sposobie i trybie rozliczania ? Czy to wystarczy ? US skarbowy wymaga kopie umowy najmu ?
Henryk	dnia 25/02/2013 o godz. 17:39
Witam. W jaki sposób rozliczyć przychód z najmu mieszkania na które w 100% został zaciągnięty kredyt w Polsce, a źródło dochodu kredytobiorcy w 100% uzyskiwane jest w Wielkiej Brytanii (rezydent). Może ktoś z Panstwa ma doświadczenie w tym zakresie.
Anna	dnia 04/03/2013 o godz. 09:15
Do Mateusz – zgłosić najem na ryczałcie musisz do 20 dnia następnego miesiąca po tym w którym otrzymasz pierwszy przychód. Jeśli otrzymasz 1szą zapłatę w marcu to termin przez Ciebie podany jest prawidłowy. Umowa jak umowa, potwierdza stan rzeczy, pewnie wymagać nie powinni, ale papierologia musi być, więc dla świętego spokoju zrób kopię.
Wynajmistrz.pl	dnia 04/03/2013 o godz. 15:23
Wydaje mi się, że przy takim zapisie nie możesz wyjąć tego czynszu z przychodu do opodatkowania, bo czynsz najmu obejmuje czynsz do SM. Generalnie, ten czynsz nie będzie przychodem tylko wtedy, jeśli jest opłacany przez najemcę.
Jeśli miesiąc w miesiąc osiągasz stratę księgową, to nie powinna wystąpić zaliczka.
Co do mebli, to raczej należałoby wciągnąć je do ewidencji środków trwałych (zakładam, że kosztowały >3,5K) i amortyzować, a w koszty wpuszczać tylko odsetki od kredytu.
Stawka 2,5% dla mieszkania spółdzielczego wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (jest zapisana wprost w jednym z paragrafów). Możliwe jest stosowanie stawki 1,5%, ale tylko, gdy stosujesz amortyzację uproszczoną (wartość początkowa to 988 zł za każdy m2).
Anna, dziękuję za odpowiedznie Mateuszowi 🙂
Henryk:
Wydaje mi się, że z dochodu uzyskanego w Polsce rozliczasz się w Polsce (masz ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce), a potem jeszcze trzeba zajrzeć do umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, żeby sprawdzić, jak to uwzględnić w rozliczeniu w UK.
Karolina	dnia 09/03/2013 o godz. 20:05
Mam troszkę zagmatwaną sprawę. Jestem właścicielem 1/3 nieruchomości gruntowej zabudowanej domem dwurodzinnym i domkiem gospodarczym. Wg sposobu korzystania zawartego w umowie darowizny korzystam z domku gosp i chciałabym go wynająć jednak nie było dodatkowo umowy Quoad usum i zastanawiam się czy jeśli pozostali współwłaściciele nie ponoszą nakładów na domek i nie uzyskają korzyści z najmu to muszą jakoś uwzględnić najem w rozliczeniu rocznym lub zapłacić podatek? Utrudniłoby mi to znacznie już niełatwą sytuację 🙂
Gosia	dnia 09/03/2013 o godz. 20:15
Chciałabym dowiedzieć się czy do kosztów uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć podatek od nieruchomości (wynajmuję dom), który płacę gminie.
Gosia	dnia 09/03/2013 o godz. 20:22
I jeszcze jedna kwestia. Mąż rozlicza przychody z najmu ryczałtem a ja na zasadach ogólnych. Stąd ja mogę odliczać pewne koszty, jak malowanie, przy płaceniu podatku. Czy wszelkie koszty zaliczam w wysokości 50%? Czy nie ma znaczenia na kogo z nas (na mnie lub na męża) jest wystawiana faktura za usługę malowania?
MARIANNA	dnia 11/03/2013 o godz. 21:55
W m-cu sierpniu uzyskałam przychód w kwocie 1.060zł.z tyt. najmu domku letniskowego. Jestem na emeryturze. Nie mam żadnych rachunków dot. kosztów.Czy podatek od nieruchomości jest kosztem. Domek jest drewniany i ma 16 lat. Mam rachunek nie wiem czy mogę naliczyć amortyzację. Domek wynajmowałam przez 10 dni.Chcę ten dochód rozliczyć w PIT – 36. Nie odprowadziłam zaliczki od tej kwoty.Jestem pełna obaw że popełniłam błąd. Skoro pobierałam emeryturę to ZUS odliczał kwotę wolną od podatku. Mam pytanie czy powinnam w tym konkretnym przypadku odprowadzić zaliczkę do 20 września.Czy mogłam tą kwotę uwzględnić tylko w rozliczeniu rocznym. Uprzejmie proszę o pomoc!
Karolina	dnia 18/03/2013 o godz. 09:20
Witam, wynajmuję mieszkanie jako osoba prywatna. Jaki tytuł przelewu należy umieścić przy przekroczeniu kwoty wolnej od podatku podczas wpłacania pieniędzy na rachunek US za wynajem mieszkania? Czy podczas rozliczenia za cały rok należy posługiwać się nr PESEL czy NIP?
Paweł	dnia 18/03/2013 o godz. 11:41
Witam, jestem zatrudniony na umowę o pracę, ale od marca wynajmuję mieszkanie i 15 uzyskałem pierwszy dochód. Dziś zgłosiłem to mojemu pracodawcy. Czy od przyszłego miesiąca sam mogę odliczać sobie kwotę 556,02 od dochodu za wynajem? Czy moze jednak będzie to kwota pomniejszona o 3 miesiące (3×46,33) jakie odliczał sobie mój pracodawca? Jeśli kwota ma być jednak pomniejszona to czy skoro dochód uzyskałem w marcu i w marcu zgłosiłem to pracodawcy to pomniejszam kwotę 556,02 tylko o dwa miesiące (styczeń, luty)?
krzysztof	dnia 19/03/2013 o godz. 13:23
witam i proszę o pomoc ponawiając pytanie:
Jacek	dnia 20/03/2013 o godz. 12:36
Witam. Moje zapytanie dotyczy następującej sprawy. Z końcem marca zamykam dzialalność gospodarczą. Najem był rozliczany na ZO w zakresie prowadzonej dzialaności. Wybrane opodatkowanie to liniowy 19%. Czy od 1 kwietnia mogę przejść na podatek ryczałtowy (faktycznie będę bezrobotnym), czy też muszę prowadzić najem na zasadach ogólnych, opodatkowanych do końca roku podatkiem liniowym? Jaki dowód przychodu wystawie po 1 IV: rachunek? Dziękuję za rozwianie moich wątpliwości.
Maria	dnia 21/03/2013 o godz. 07:51
Mam pytanie dotyczące amortyzacji.
Otóż moje mieszkanie ma status:
„Własnosciowe spóldzielcze prawo do lokalu” czy 1,5 % czy 2,5% ewentualnie więcej??
Blok jest z 1980r
( wystawiam PIT do US)
Michał	dnia 22/03/2013 o godz. 11:19
Bardzo profesjonalny artykół. Mam pytanie . Czy mając dom i wydzielone kilka pokoi ( 4) z łazienkami w miejscowości turystycznej moge wynajmować poszczególne pokoje z łazienkami korzystając z reklamy i pomocy serwisów takich jak Boocking.com , podpisując z nimi umowę na zasadach ryczałtu 8,5 % ,czy muszę miec działalnośc gospodarczą . Obecnie pracujemy z Żoną na etatach .Było by to dla nas dodatkowym źródłem dochodu a ułatwione rozliczanie podatku . Dodatkowo ryczałtu się nie łączy ponoć z dochodami . Oraz czy muszę zgłosić w gminie na której jest dom powierzchnię wynajmowanych lokali i odprowadzac większy podatek od nieruchomości ? czy muszę zgłosić fakt wynajmowania lokali prywatnych do Naczelnika Urzędu skarbowego w miejscowości gdzie stoi dom którego lokale będą wynajmowane czy do Us wg zameldowania mnie i żony na czas stały ( inne miejsce w kraju )
Pozdrawiam serdecznie Michał
Michał	dnia 22/03/2013 o godz. 11:27
Przepraszam za błąd w słowie artykuł . Poprawiam się i przepraszam
konrad	dnia 23/03/2013 o godz. 14:15
jestem posiadaczem domu którego 50% powierzchni wynajmuję. Mam pytanie odnośnie wysokości procentowej amortyzacji (czy stawka 1,5%,2,5% czy może 10%?) dom jest moją własnością uzyskaną w wyniku darowizny w 2006 roku. Wartośc tej dartowizny to około 150 tys złotych (dom był w stanie surowym ) resztę kosztów na przystosowanie go poniosłem już później i to było około 180 tys. Czy amortyzację liczę dla całej powierzchni domu (uzytkowanej również przeze mnie), czy amortyzację liczę od kwoty 150 tys. czy 330 tys. (szacunkowa wartość domu), jaki procent amortyzacji powinienem wybrać? co dzieje się jeśli dom zostanie zamortyzowany w całości (wiem że najszybciej nastąpi to za 10 lat , ale może są jakieś wady amortyzowania domu) Z góry dziękuję za odpowiedź:)
konrad	dnia 23/03/2013 o godz. 14:26
Do Gosia
-według mnie podatek od nieruchomości możesz wpuścic w koszty
uprzedzam że nie jestem wynajmistrzem i najlepiej gdyby On potwierdził moje przypuszczenia
Marcin	dnia 25/03/2013 o godz. 08:17
zakupiłem prywatnie mieszkanie które zamierzam wynajmować, dodatkowo prowadzę działalność gospodarczą. Dodatkowo planuję zakup kolejnego mieszkania, zastanawiam się czy zakup bezpośrednio „na firmę” robi jakąś różnicę? Czy prywatne mieszkanie mogę rozliczać w ramach działalności? Czy na któreś z nich będę mógł wystawiać faktury najmu np. dla firm (czy to się praktykuje?) Czy powstał już artykuł na temat konieczności stosowania kasy fiskalnej w tych rozliczeniach, gdzieś powyżej trafiłem na taki wątek ale nie widziałem artykułu?
Anka	dnia 25/03/2013 o godz. 08:35
Mam takie pytanie. Jak można udokomentować zakup używanej rzeczy do mieszkania- chodzi o kuchenkę gazową koszt ok 250 zł. Osoba sprzedająca nie prowadzi działalności i nie wystawia rachunku. Ja rozliczam sie z wynajmu na zasadach ogólnych i chciałabym ten wydatek zakwalifikować w koszty, ale na jakiej podstawie ( czy w gre wchodzi jedynie umowa kupna -sprzedaży)Proszę o podpowiedź. Jeszcze jedno pytanie. Jeśli najemca sam dokona w mieszkaniu remontu: malowanie, tapetownie,a w zamian nie płaciiłby przez jakiś czas odstępnego w ustalonej wysokości to jak to zakwalifikować w koszty, chodzi mi o dokumenty. Dziekuję z góry za każdą odpowiedź w tej sprawie.
Kasienka	dnia 26/03/2013 o godz. 18:07
Zwracam się z gorącą prośbą o pomoc w rozwikłaniu kilku przeze mnie wątpliwości. Jestem w tych sprawach na razie „zielona”, ponieważ po raz pierwszy będę rozliczać najem w rozliczeniu podatkowym także proszę o wyrozumiałość jak pomylę jakieś pojęcia.
Dochodem moim będzie 12 x 300=3600
Przychód to będzie dochód + czynsz płacony do Spółdzielni, którzy Najemca nam płaci(czy dobrze myślę?
Po za tym zrobiliśmy w ubiegłym roku remont tego mieszkania, wymieniliśmy podłogę, płytki – otrzymaliśmy za to częściowy zwrot podatku. Czy uwzględniam to gdzieś w PIT- 36?
Kosztem uzyskania przychodu z umowy o pracę jest kwota 1668,06. Pracodawca nie był poinformowany o dodatkowym dochodzie z najmu, czy mam odjąć sama kwotę 556,02 z kosztów uzyskania przychodu?
Patrycja	dnia 31/03/2013 o godz. 22:41
Jak wszyscy, i ja mam kilka pytań. Wynajmuję 2 osobom 2 pokoje w swoim mieszkaniu (mieszkam w 3-cim pokoju), na które wzięłam kredyt wspólnie z rodzicami (ale jednynym właścicielem jestem ja). Jak mam liczyć odpisy amortyzacyjne? Tylko za oba pokoje czy również (dwie trzecie) za części wspólne, z którch korzystają najemcy, tj. łazienki, WC (osobne), kuchni, przedpokoju?
Jeśli podatki od nieruchomości, ubezpieczenie mieszkania i czynsz płacę ja, to czy mogę je odliczyć w całości, czy tylko w 2/3? Podobnie z wszelkimi wydatkami remontowymi, tj. zakup farb, narzędzi remontowych, urządzeń AGD, mebli itp? Biurka do mojego pokoju nie mogę odliczyć, ale szafę do tego wynajmowanego już w całości tak, zgadza się? A farby do odmalowania mieszania – jak to policzyć, przecież ciężko wyliczyć ile farb się zużyło w tych 2 pokojach, a ile na kuchnię, przedpokój, łazienkę i WC.
I ostatnie pytania – czy mogę teraz złożyć korektę PIT36 za 2011 rok (nie odliczyłam wtedy amortyzacji, ubezp., czynszu itp.) czy już nie można? Jeśli tak, to jaki jest na to czas i czy tylko za 2011 czy za 2010 też można?
Czy jako dowody zakupu liczyć mogą się również paragony czy tylko faktury na moje nazwisko (i czy ważny jest adres na nich podany – czy może być mój stary adres zameld., gdyż część rzeczy kupiłam do tego mieszkania, będąc zameldowana w innym mieście; zameldowanie uzyskałam dopiero po prawie roku od kupna mieszk.)
Z góry pięknie dziękuję za odpowiedzi.
mania	dnia 05/04/2013 o godz. 11:19
Naczytałam się już tyle artykułów, ale żadne nie były tak jasno opisane jak tutaj.
Jednak mimo to mam pytania. Moja sytuacja przedstawia się nasępująco:
Mam dom jednorodzinny, z czego piętro zamieszkuję, a parter przeznaczę na wynajem. Umowę podpiszę z 3 firmami, które będą w pomieszczeniach tego buidynku prowadziły działalność gospodarczą.
Dla całego budynku jest jeden licznik na wodę i jeden na energie elektr. oraz gaz( ogrzewanie gazowe) i nie ma podliczników pomieszczeń na aprterze ( cały parter i piwnica idą pod najem).
Zamierzałam wybrać formę opdatkowania ryczałt ewidencj. 8,5%. Teraz jednak zastanawiam się czy nie lepiej formę ogólną 18%. Oprócz najmu prywatnego prowadzę działąlność gospodarczą.
Pytanie: żeby rozliczać najem pod działąlnością to muszę dokonać rozszerzenia działalności gosp.? Jeżeli to zrobię to wówczas calość mediów będzie szła w koszty czy muszę jakoś wyliczać ile zużyto na cele prywatne( bo mieszkam w tym budynku)? Jeżeli forma opodatk. najmu prywanego na zas.ogólnych jak traktować opłaty za medi? Całość czy proporcjonalnie do metrażu np? Jak liczyć wówczas amortyzację? Czy w umowie mogę zapisać że to firmy ponoszą wszelkie koszty napraw i remontów bieżących??
mania	dnia 05/04/2013 o godz. 11:22
. Moja sytuacja przedstawia się nasępująco:
wiollinek	dnia 07/04/2013 o godz. 11:13
artykuł faktycznie świetny Gratulacje !!! Ale nie doczytałam (nie znalazłam ) sytuacji jak się rozliczać gdy jest się zatrudnionym na umowę o prace oraz wynajmuje mieszkanie. Podatek od najmu obliczam od przychodu za najem – logiczne. Ale w przypadku gdy chciałabym rozliczać się na zasadach ogólnych to muszę zsumować dochód z umowy o pracę i z najmu(totalnie nie opłacalne) czy tylko sprawdzić w który próg podatkowy wpadam sumując dochód z umowy o pracę oraz z najmu. Nie wiem czy jasno to opisałam. HELP
Wynajmistrz.pl	dnia 10/04/2013 o godz. 20:02
Ups. Trochę się zebrało tych komentarzy, na które nie odpowiedziałem. Miałem nadzieję, że ktoś inny jeszcze odpowie 😉 No nic, poniżej moje komentarze. Nie na wszystkie pytania dałem radę odpowiedzieć ze względu na ograniczenie czasowe.
Wydaje mi się, że przychody rozlicza się proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach. Ale nie potrafię dokładnie odpowiedzieć.
Wydaje mi się, że tak. Każde z Was powinno rozliczać koszty proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach (czyli najczęściej 50%). Nie ma znaczenia, na kogo są faktury.
Ja bym tę kwotę przychodów uwzględnił w rozliczeniu rocznym, natomiast z kosztami bym uważał. Nawet jeśli miałaś obowiązek odprowadzić zaliczkę, kwota nie jest duża.
Dobre pytanie 🙂 Chyba powinieneś odjąć kwotę 556,02 od podatku, pomniejszoną o 2 miesiące. Choć chętnie zobaczyłbym opinię innych na ten temat.
Spróbowałbym rozliczać to poza dg, a jeśli US będzie miał z tym problem, to założysz dg.
Zapytałbym o to w US albo w KIP. Chyba trudno byłoby kontynuować to jako najem prywatny z podatkiem liniowym, bo podatek liniowy istnieje tylko w dg. A ryczałtu nie wybrałeś, więc wg mnie pozostaje rozliczanie wg skali podatkowej (jako najem prywatny).
Dla spółdzielczego stawka wynosi 2,5% (art. 22m ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)
Myślę, że powinieneś spytać w US, jak podchodzą do wynajmu na cele turystyczne. Jeśli byłby to wynajem na cele mieszkaniowe, to można zastosować ryczałt. Przy czym rozliczacie się w swoim US (wg miejsca zamieszkania).
Wg mnie stawka powinna wynosić 1,5%, przy czym powinieneś brać 50% powierzchni. Co do wartości początkowej, to trzeba zapewne sięgnąć do art. 22g Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wartość początkową uznałbym darowiznę i udokumentowane koszty wykończenia domu.
Dzięki za odpowiedzenie Gosi.
Wydaje mi się, że przy indywidualnej dg firma to tak naprawdę Ty, więc zakup na firmę jest zakupem na Ciebie. Prywatne mieszkanie możesz wciągnąć do dg i wystawiać faktury. Co do kasy fiskalnej, to nadal nie powstał artykuł.
Wszystkie koszty odliczane od dochodu powinny być właściwie udokumentowane, więc może umowa kupna-sprzedaży kuchenki i potwierdzenie zapłaty wystarczy?
Co do malowania i tapetowania, to albo będziesz mieć faktury na Ciebie (i wtedy wpuszczasz w koszty) albo wykazujesz niższy przychód (bo obowiązuje zasada kasowa).
Kasienka:
Nie do końca rozumiem wszystkie pytania. Musiałbym znać dokładniej sytuację, żeby coś odpowiedzieć.
Odpisy amortyzacyjne: wg mnie tylko za pokoje (podobną proporcję powinnas stosować do innych kosztów). Koszty przypisane do mieszkania bierzesz proporcjonalnie. Koszty przypisane wyłącznie do wynajmowanych pokoi (szafa) bierzesz w całości.
Korekty zawsze można złożyć, nie wiem, czy US je uzna.
Jako dowody powinny być faktury/rachunki na Ciebie. Adres ma mniejsze znaczenie.
Ponownie, nie znam dokładnie sytuacji i nie jestem w stanie jednoznacznie odpowiedzieć. Sporo zależy od szczegółów…
wiollinek:
zaliczkę obliczasz biorąc pod uwage przychody z najmu. A potem i tak obydwa przychody (najem i praca) wpadają na jedno zeznanie roczne.
Magdalena	dnia 11/04/2013 o godz. 17:41
Od kilku lat wynajmuję mieszkanie z 1996r. Do tej pory stosowałam 1,5% amortyzacji. Czy mogę zmienić stawkę w tym roku na 2,5%?
Dziękuję za ewentualną pomoc
asia	dnia 11/04/2013 o godz. 21:03
Myślę że dgyby więcej było takich ludzi na Świecie którzy tak fajnie , dokładnie i rzetelnie pomagają załatwiać spray które dla nas zwykłych śmiertelników są czrrrrrrrrną magią to życie było by o wiele prostsze.
Dzziękuję Wynajmistrzu
Oczywiście też zwracam się z pytaniem
1. Czy jezęli moja siostra rozlicza się z 8,5% od przychodu to czy moze też byc wpisana jako współmałóżonek w rozliczeniu podatku dochodowego swojego męża (PIT 37)
2. Ja sama poszukuję pokoju do wynajęcia i chciałabym znać już ewentualne problemy moich hipotetycznych Najemców czy będą musieli przychody z tytułu wynajmu zgłosić jako przychód w US?
Patrycja	dnia 12/04/2013 o godz. 18:43
Dziękuję Wynajmistrzu za odpowiedzi. Dołączam się do innych i chylę czoła za pomaganie nam i dzielenie się swoją wiedzą i czasem. To bardzo szlachetne z Twojej strony.
Renata	dnia 15/04/2013 o godz. 11:37
Witam,Mam pytanie do Wynajmistrza 🙂 Starałam się dokładnie prześledzić odpowiedzi,ale być może coś przeoczyłam :). W tabelce jest podane, że można pomniejszyć podatek od najmu przy ryczłcie prywatnym w przypadku, gdy opłaty administracyjne przerzucone są na najemnce. Znalazłam Interpretację Organu Podatkowego, który pisze, że nie ma takiej możliwości. Może ja coś źle rozumiem. Mam taki przypadek, że mam umowę najmu, w której jest zapis,że czynsz ustalony jest w wysokości… zł i, że w nim zawarte są opłaty administracyjne, wywóz śmieci, ciepła i zimna woda, centralne ogrzewanie. Dzwoniłam, też swoją drogą do US, w którym powiedzieli, że przy ryczłcie od najmu nie ma żadnych odliczeń.
Poniżej podaję link do strony z interpretacją US. Proszę o poradę.
http://interpretacja-podatkowa.pl/interpretacja/pokaz/4-podatek-dochodowy-od-osob-fizycznych/102-zryczaltowany-podatek-dochodowy/103-ryczalt-od-przychodow-ewidencjonowanych/576-spis-z-natury-podatnikow/160208-ryczalt-ewidencjonowany-umowa-najmu-czynsz-najem-oplata-eksploatacyjna-oplata-administracyjna-wspolnota-mieszkaniowa-koszt-media.html
Hanna	dnia 19/04/2013 o godz. 11:34
Witam i mam pytanie: Jak obliczyć amortyzację w przypadku, gdy:
-mieszkam w budynku zabytkowym od 1990(budynek powstał w 1914r), jestem jego właścicielką od 1998, w 2008 przeprowadziłam totalny remont z wymianą wszystkich instalacji i ogrzewania, podłóg, drzwi,okien, łazienki i kuchni- słowem przeobraziłam mieszkanie na nowo;
-zamierzam od maja br. wynajmować mieszkanie, które od czasu remontu stało puste;
– chcę opodatkować się na zasadach ogólnych z 18% stawką;
Nie wiem jak obliczyć w tym przypadku amortyzację – czy ktoś może mi pomóc? Z góry baaardzo dziękuję
Dorota	dnia 23/04/2013 o godz. 23:26
Mam pytanie. Emerytka wynajmuje garaż na warsztat na terenie swojej nieruchomości i rozlicza się na ogólnych zasadach(PIT36).Od tego roku rozwiązała umowę najmu, czy musi to zgłosić w US, czy po prostu w przyszłym roku nie składać PITa,bo jedynym jej źródłem utrzymania będzie emerytura? Dziękuję za ewentualną odpowiedź.
EVa	dnia 26/04/2013 o godz. 08:37
Mam pytanko kupiliśmy z narzeczonym dopiero co mieszkanie. zastanawiam sie jak zapisać własność u notariusza biorąc pod uwagę ze kiedys na pewno je bedziemy wynajmowac czy korzystniej bedzie zostawić w akcie przeniesienia własność po własności 1/2 czy lepiej zrobić wspólnote majątkową??? mój narzeczony ma działalność gospodarcza ja etat co bedzie dla nas korzystniejsze przy wyborze opodatkowania z najmu???? widze że Pan jest dobrym specjalistą i wierzę że Pańska rada bardzo mi się przyda
rexio	dnia 28/04/2013 o godz. 16:26
Dużo czasu zajęło mi poczytanie wszystkiego, ale jest tu skarbnica wiedzy. Wielkie dzięki!!! Mam jednak cztery pytania, ponieważ moja sytuacja tym razem nie jest typowa:
1. Czy jeśli wynajmowałam w 2012 mieszkanie na jedną umowę 9 miesięcy (+1 miesiąc, najemca bezprawnie zamieszkiwał mieszkanie mimo, iż umowa się skończyła i miał opuścić mieszkanie w poprzednim miesiącu – czyli mieszkał i powodował koszty bez umowy), 1 miesiąc pustostanu i 1 miesiąc nowy najemca z nową umową, to mogę odliczyć w 2012 – 1,5% amortyzację? Mimo, że efektyny najem trwał mniej niż 12 miesięcy? Rozliczać się będę na zasadach ogólnych.
2. Przychodu miałam ok. 2700 w pierwszym półroczu, a później dodatkowo tylko w grudniu. W pozostałych miesiącach najemca nie płacił mi czynszu najmu, ale również nie płacił poddostawcom za media, opłaty do wspólnoty. Ja to wszystko zapłaciłam sama w listopadzie, aby nie naliczano mi już odsetek. Jednym słowem czy te wszystkie opłaty, które był zobowiązany najemca zapłacić podostawcom, czy wspólnocie, a tego nie uczynił, ja mogę zaliczyć teraz sobie jako koszt? W umowie mam zaznaczone, że płaci to najemca.
3. W związku z tym, że mieszkanie zostało zdemolowane, ja w listopadzie zrobiłam remont i byłam zmuszona kupić farby i podstawowe sprzęty, mam jednak faktury tylko na kilka rzeczy. Czy np. na łóżko wystarczy mi jedynie paragon (cena 2500 zł.) i mogłabym je włożyć w koszty? W sumie te faktury i ten paragon, które posiadam to tylko 2900 zł., bo jakoś wtedy nie pomyślałam, że będę mogła tego typu rzeczy odliczać. Remont kosztował mnie niestety prawie 10 000, więc chciałabym przynajmniej cokolwiek odliczyć, a największa kwota to ten paragon, wraz z zamówieniem. Na fakturach mam adres mojego zameldowania, a nie wynajmowanego mieszkania.
Posiadam, też drugi najem apartamentu i tam miałam większe dochody, a mniejsze koszty i nie miałam tam strat. Czy jak to wszystko w sumie pokażę w zeznaniu rocznym, to te straty będą się rónież odzwierciedlały na konieczności mniejszych dopłat podatku z tyt. tego drugiego najmu i stosunku pracy? Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź. Bo chciałabym w pon. już wysłać ten PIT.
Jacek	dnia 06/05/2013 o godz. 20:17
Witam – świetna stronka. Szkoda, że rok temu na nią nie trafiłem 🙁
Mam mieszkanie na kredyt i jeszcze pożyczkę hipoteczną. Udało się znaleźć firmę, której wynająłem mieszkanie za niezłe pieniądze. Tylko oni chcieli płacić co miesiąc stałą kwotę (czynsz + wszystkie opłaty eksploatacyjne i media w tym). Podejrzewam, że w tym przypadku najlepsze dla mnie były by zasady ogólne, ale niestety wtedy miałem „nóż na gardle” i dużo innych spraw na głowie – więc z wygody wybrałem ryczałt, który płaciłem od całości przelewanej kwoty na moje konto. W tym roku kontynuuję rozliczanie ryczałtem, a pod koniec maja kończy się umowa najmu. Firma chce przedłużyć najem na kolejny rok aneksem do umowy. Pytanie moje jest takie – czy w mojej sytuacji mogę w jakiś sposób tym aneksem zmniejszyć podstawę opodatkowania ryczałtem? Tak, żeby firma dalej przelewała stałą kwotę na moje konto.
Andrzej	dnia 08/05/2013 o godz. 19:00
świetna robota! i też mam pytanie. wydaje mi się że jeszcze nie padło.
sytuacja: najem prywatny, rozliczenie podatku na zasadach ogólnych.
1. czy amortyzację 1,5% należy rozliczać miesięcznie czyli każdego miesiąca kosztem jest 1/12 część z 1,5% ceny nabycia nieruchomości?
2. jeśli do mieszkania w maju kupię pralkę za 2.000 zł to jest to koszt dotyczący maja czy należy ten koszt rozliczać kawałkami bo jeśli tylko w maju to mam stratę. czy wtedy zaliczka na podatek wynosi zero a stratę mogę rozliczyć też w kolejnych miesiącach ?
Jola	dnia 10/05/2013 o godz. 15:33
posiadam jeden lokal który ma określone SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU
drugi STANOWIĄCY ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ
jaką amortyzację miesięczną mogę odliczać i czy w którymś przypadku będzie to 10 % mieszkania mają więcej niż 10 lat
ps. w US poinformowano mnie, że stawkę 10 % odliczam tylko jako firma , to chyba nie jest prawda ?
Jola	dnia 10/05/2013 o godz. 15:35
zapomniałam zapytać, czy żeby odliczyć amortyzację umowa najmu musi być zawarta na co najmniej rok, czy może być umowa bezterminowa, czy nie ma to znaczenia ?
Przemek	dnia 16/05/2013 o godz. 13:04
Witam, w lipcu kończę wynajmować mieszkanie , rozliczam się ryczałtem.
Czy muszę ten fakt zgłaszać do US ? Ostatnią zaliczkę zapłacę za 2 kwartał i rozliczę się rocznie za 2013. Co dalej ? zgłaszać , nie zgłaszać ?
Jacek	dnia 20/05/2013 o godz. 12:24
Przemek – ale co zgłaszać do US? Że kończysz wynajem? Przecież nie możesz być do końca pewien, że już nie będziesz na pewno wynajmować do końca roku. Po to jest rozliczenie roczne….
Witek	dnia 29/05/2013 o godz. 12:39
Witam prosze o informację. mój dochód roczny nie przekracza kwpty wolnej od podatku -mniej niż 3091 zł. Wynajmuję mieszkanie jako osoba fizyczna -podatek ryczałtowy 8,5% . Dochód roczny to 5000 zł . Czy mogę liczyć na zwrot podatku z urzędu skarbowego pobranego z tytułu umów zleceń ( nie więcej niz 3091 zł rocznie) Witek
Marzena	dnia 29/05/2013 o godz. 19:59
Mam nowe,66 m^2 w pełni wyremontowane w ubiegłym roku mieszkanie. Chciałabym wynająć w nim jeden pokój 12m^2. (Pozostały pokoje zajmuje moja rodzina). Czy mogę rozliczać się na zasadach ogólnych i odliczyć amortyzację jednego pokoju oraz odsetki od kredyty- uwzględniając tylko metraż tego pokoju?
Gosia	dnia 03/06/2013 o godz. 12:35
Moja sytuacja przedstawia sie nastepująco: miesiac temu wyszlam za mąz, mamy z męzem podpisana rozdzielnosc majatkową. Rok temu kupiłam mieszkanie, które zaczelam wynajmować od czerwca br. Czy w tej sytuacji dochod ten traktowany jest jako wspolny a tym samym powinniśmy roliczac sie z tego dochodu wspolnie z mezem?
Ewa	dnia 04/06/2013 o godz. 11:43
Mam taką sytację – mam dwupokojowe mieszkanie, które dotychczas zajmował moj brat i nie maiałam z tego tytułu żadnych dochodów. Trzy miesiące temu brat się wyprowadził i udało mi się wynająć mieszkanie -umowę podpisalismy na 12 miesięcy 31.05.2013r.
Najemca zapłacił mi z góry za 12 miesięcy 12.000,00. Czynsz i media będą opłącane na bieżąco. Czy gdzieś znajdę informację jak mam od takiej płaności odprowadzic podatek?
Dorota M-J	dnia 09/06/2013 o godz. 10:31
Witam Pana serdecznie,
Mam pytanie : na prośbę znajomych zostałam pełnomocnikiem ich mieszkania, które ma być wynajmowane od września. Znajomi są obywatelami Kanady i w związku z tym pytanie. Jeżeli będę chciała opłacać podatek zryczałtowany od wynajmu, to kto ma się rozliczać w US z przychodu? Mieszkanie ani dochody nie są moje, więc jak mam rozwiązać tą sprawę? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
Sandra	dnia 13/06/2013 o godz. 11:06
czy rozliczając się na zasadach ogólnych muszę wystawić najemcy oprócz rachunku za czynsz również rachunek za media jeżeli faktury są wystawione na mnie?
Janusz	dnia 13/06/2013 o godz. 11:21
W jednej z wypowiedzi na pytanie Joanny odpowiedziales, ze przy wynajmie tylko na DG nalezy wziac pod uwage VAT. Mozesz to rozwinac? Jestem osoba prywatna i wynajmuje cale mieszkanie na biuro. Ja nie jestem platnikiem VAT’u.
Rozumiem, ze zmiany z ryczaltu na ogolny i w druga strone w ciagu roku nie da sie wykonac? 🙂
A sam blog ciekawy.
Ciekawy	dnia 15/06/2013 o godz. 15:24
Od jakiej ilości mieszkań/dochodu urząd skarbowy może zinterpretować ,że podatnik prowadzi działalność gospodarczą a nie ryczałtową? W istniejących przepisach nie ma na ten temat ani słowa i na dobrą sprawę wynajęcie nawet jednego mieszkania może być tak interpretowane…
Pati	dnia 25/06/2013 o godz. 22:36
Witam serdecznie 🙂 Mam pytanko:
Jestem na ryczałcie i wynajmuje pomieszczenie gospodarcze dla osoby , która prowadzi tam działalnośc gospodarczą . Wytawiam jej rachunek za wynajem i płace od tego podatek 8.5 %. A co ze światłem ? Wystawiam jej rachunek za światło wedlug wyliczenia licznika i stawki elektrowni (nie na tym nie zarabiająć)i czy muszę od tego też zapłacić podatek 8,5% ? Czy nie bo to przecież nie jest mój przychód ……Z góry dziękuję za odpowiedz
tola	dnia 27/06/2013 o godz. 09:57
Wynajmistrzu robisz super robotę.
Nie będę wyjątkiem jeśli zadam pytanie.
Prowadzący działalnośc gospodarczą opodatkowany p.liniowym , pkpir. vat -chce wynająć część pomieszczeń dla osoby opodatkowanej ryczałtem.
Czy będzie to rozliczenie w ramach prowadzonej działalności gosp. czy jako osobna działalność ryczałtowa 8,5 procent.? Jak rozwiązać sprawę z rachunkami za media , chodzi mi o rózne stawki na wodę, energię, śmieci?
Proszę o jakieś sugestie
Andrzej	dnia 03/07/2013 o godz. 17:07
1. W jaki sposób ewidencjonować przychody i koszty najmu prywatnego- skala podatkowa?
2. Czy do kosztów można zaliczyć zakup mebli, pralki, lodówki- dokonanych przed pierwszym/ w trakcie najmu?
3. Czy do opłat administracyjnych zaliczyć: utrzymanie zieleni, opłatę z tytułu przeglądów technicznych, utrzymanie mienia spółdzielni, eksploatację, podatek od nieruchomości, konserwację domofonów, fundusz remontowy?
bloom	dnia 04/07/2013 o godz. 18:01
Brawa za pomysł i uznanie za kompetencje i chęć dzielenia się wiedzą. Wiele w artykule użytecznych informacji ogólnych,choć wiadomo, każda sytuacja jest indywidualna i z niej właśnie mogą wynikać jakieś dodatkowe pytania. Moje np. brzmią tak:
1) jeśli nabyłem mieszkanie kilka lat temu (2005), ale to nie było kupno, a w akcie notarialnym jego wartość została wyceniona na 55 tys.PLN, to w tej chwili rozliczając się normalnie wg. skali podatkowej od tej kwoty powinienem naliczyć 1,5% amortyzacji, mimo, że mieszkanie przeszło gruntowny remont (2007), ale nie było to rozliczane z US?
2)czy jednorazowa kaucja zwrotna pobierana zgodnie z umową od najemcy (i zwracana ostatniego dnia obowiązywania umowy najmu) powinna być rozliczana z US jako dochód?
3) czy koszty uzyskania przychodu takie np. jak remont (powiedzmy 500zł rocznie), które chciałbym odliczyć od podstawy opodatkowania z tytułu wynajmu, są weryfikowana dokładnie przez US na podstawie faktur, rachunków etc? Czy np, jeśli kupię farbę, mogę jej koszt wpisać od odpisu, ale jeśli pomaluję sobie sam, to swoich roboczogodzin już nie wliczam, i wpisać koszty robociznę mógłbym tylko wtedy, gdybym malowanie zlecił firmie, która wystawiłaby mi fakturę?
4) czy zakupione do mieszkania wyposażenie (np. prysznic, okna, pralka) można wpisać do odpisu z tytułu remontu czy kosztów własnych?
Jojoanna	dnia 11/07/2013 o godz. 10:40
Mam problem – wynajmuję mieszkanie płacąc zryczałtowany podatek w US. Do niedawna dany US był właściwy zarówno dla miejsca mojego ZAMIESZKANIA, jak i położenia nieruchomości. Co w sytuacji, kiedy w trakcie roku następuje zmiana miejsca zamieszkania – czy od tej chwili mam wpłacać ryczałt na konto nowego US? Trzeba obydwa urzedy o tym informować?
Peter	dnia 19/07/2013 o godz. 04:43
Jeżeli koszty znacząco przekraczają przychód czy mozna je odliczyć od podatku na następne lata ?
Na przykład jeżeli na remont mieszkania wydałem 150 tys zł w 2012 a w 2013 r uzyskałem przychód z wynajmu 30 tys zł . To czy mozna z kwoty 150 tys zł wykorzystać 30 tys jako koszty zeby nie płacić podatku w 2013 r a pozostalą kwotę przeznaczyc na koszty w kolejnych latach ?
Czy raczej powinno sie kwotę wydana na remont dodać do wartości mieszkania i policzyć amortyzacje 1,5 % ?
Przykład : koszt zakupu mieszkania 360 tys zł + koszt remontu 150 tys zł = 510 tys zł x 1,5 % amortyzacji = 7650 zł kosztów do odliczenia podatku .
piatek	dnia 24/07/2013 o godz. 11:25
Witam,proszę o poradę: przejęłam w spadku kamienicę w której muszę przeprowadzić remont.Znajduje się w niej 6 mieszkań i dwa sklepy , na jakich zasadach mam się rozliczać, czy muszę być Vatowcem przy kosztach remontu a pracuję na etacie.
dziękuję za pilną odpowiedz
goja	dnia 31/07/2013 o godz. 08:06
Witam, pochwała za bardzo przydatny artykuł:)
Mam pytanie: 2 lata temu kupiłam mieszkanie z rynku wtórnego, kupiłam tylko kilka mebli i agd i wynajęłam.Odliczałam amortyzację i ewentualne koszty (FV za dodatkowe łóżko,dywanik itp.) Teraz chcę zrobić generalny remont , część materiałów ( meble , lampy, płytki itp.)kupiłam w trakcie trwania umowy najmu , czy muszę wciągnąć te zakupy i wyliczyć nową amortyzację czy potraktowac to jako koszty ?
Jeszcze jedno pytanie : Remont ma potrwać 1 miesiąc czy materiały które kupię w tym okresie ( nie mając umowy najmu) jak je rozliczyć?-( po remoncie znowu chcę wynająć.
mgd	dnia 31/07/2013 o godz. 12:11
Mam mieszkanie kupione jako współwłasność (ale nie małżeńska) i najmowane (umowa najmu na obie osoby) firmie, która będzie prowadziła tam działalność gospodarczą. Chcemy rozliczać się ryczałtem 8.5%. Kto z nas powinien rozliczyć ryczałt? Każde osobno (po połowie), wspólnie, czy jedno z nas w całości?
Gdzie powinniśmy płacić podatek – do US zgodnego z moim miejscem pracy, miejscem pracy mojego partnera czy miejscem, w którym znajduje się lokal (to trzy różne US’y).
Łukasz	dnia 31/07/2013 o godz. 15:03
Gratuluję świetnej z profesjonalnym doradztwem strony internetowej.
Mam wielką nadzieję, że dostanę od Ciebie jako fachowca w dziedzinie najmu konkretne odpowiedzi.
Prowadzę działalność gospodarczą, gdzie jestem na podatku liniowym. Nie jestem płatnikiem VAT.
Działalność nie jest związana z żadnym najmem.
Rok temu kupiłem od dewelopera mieszkanie (umowa przedwstępna), które odbiorę za miesiąc (umowa przyrzeczona).
Mieszkanie kupiłem na siebie jako osobę fizyczną (nie na firmę) na kredyt hipoteczny w Euro.
Całe wykończenie będę realizować z gotówki.
Celem tej inwestycji jest krótkoterminowy najem turystyczny. (krótkoterminowy tzn. turyści zagraniczni przyjeżdżający do Krakowa na kilka dni)
Proszę o informację i poradę jakie mam możliwości rozliczania się z fiskusem, aby móc wszystkie wydatki w związane z wykończeniem mieszkania wrzucić w koszty, czy odliczyć od podatku?
Co kosztami administracyjnymi (np. czynsz),czy odsetkami kredytu hipotecznego?
Czy w mojej sytuacji jest tylko możliwość rozliczania najmu poprzez działalność gospodarczą, czy jednak mogę skorzystać z innej opcji?
Czy w sytuacji poszerzenia działalności gospodarczej o działalność związaną z najmem, muszę wciągać mieszkanie w firmę?
Co w mojej sytuacji będzie najkorzystniejsze?
Z góry bardzo dziękuję i pozdrawiam.
Wynajmistrz.pl	dnia 15/08/2013 o godz. 11:58
Generalnie, jeśli mieszkanie nie jest spółdzielcze (i nie stosujesz amortyzacji przyspieszonej), to obowiązuje stawka 1,5%.
1. Wydaje mi się, że tak. Jeśli rozlicza wynajem ryczałtem samodzielnie, to może też występować jako współmałżonek w rozliczeniu innych dochodów na zasadach ogólnych.
2. Rozumiem, że chodziło Ci o wynajmujących (właścicieli mieszkania). Generalnie tak – każdy przychód z wynajmu wymaga rozliczenia podatku (niekoniecznie ich zapłacenia).
To jest problem b. często się pojawiający. Generalnie, opłaty przerzucone na najemcę nie stanowią przychodu, należy tylko zrobić to w odpowiedni sposób. Przy ryczałcie rzeczywiście nie ma odliczeń (bo to jest podatek od przychodu). Chodzi o to, żeby dodatkowe opłaty nie były traktowane jako przychód.
Ustalenie wartości początkowej to szeroki remat, najwięcej zależy od tego, w jaki sposób weszłaś w posiadanie nieruchomości.
Nie trzeba zgłaszać zakończenia wynajmu. Natomiast nie wiem, czy to spowoduje, że nie będzie musiała złożyć zeznania (bo rozliczenie roczne dotyczy nie tylko najmu).
Musiałbym znać szczegóły, żeby coś podpowiedzieć. Nie jestem też pewien, czy można mieć wspólnotę majątkową (własność bezudziałowa), jeśli nie jest się (jeszcze) małżeństwem.
Rexio:
1. Amortyzację liczysz od miesiąca, w którym zaczął się wynajem, nawet za późniejsze miesiące, w których był pustostan.
2. Wg mnie możesz zaliczyć te wydatki w koszty uzyskania przychodu.
3. Koszty muszą byc udokumentowane, żeby można było je odliczyć. Wg mnie możesz odliczyć te koszty, na które masz dokumenty ze swoim nazwiskiem. Adres zameldowania na fakturze jest ok.
4. Najem rozliczasz jako całość, a nie każde mieszkanie oddzielnie. Więc należy patrzeć na całość przychodu.
To, czy kwota wpłacana przez firmę na opłaty będzie przychodem (podlegającym ryczałtowi), zależy od treści umowy. Niemniej, wg mnie ciężko będzie, żeby zawsze płacili stałą kwotę – przecież opłaty są zmienne.
1. Amortyzację możesz rozliczać miesięcznie, kwartalnie, a nawet rocznie.
2. Koszt pralki zaliczasz w koszty w maju. Dochód się liczy narastająco od początku roku, więc jeśli pralka spowoduje, że masz stratę w całym roku, to nie wpłacasz zaliczki. W kolejnych miesiącach kolejne przychody mogą spowodować, że strata się zmniejszy…
Dla mieszkań spółdzielczych własnościowych nie ma możliwości zastosowanie amortyzacji przyspieszonej (stawka wynosi 2,5%). Dla tego drugiego najprawdopodobniej tak (ale nie znam szczegółów) – wtedy stawka jest maks. 10%.
Długość umowy nie ma znaczenia, liczy się fakt kontynuacji wynajmu.
Tak jak napisał Jacek, nie ma potrzeby „zgłaszania” zakończenia wynajmu do US.
Witek:
Fakt wynajmu i rozliczania go przez ryczałt nie wpływa na możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku przy dochodach z innych źródeł.
Marzena:
Tak, wydaje mi się, że wszystkie koszty bierzesz w części odpowiadającej powierzchni wynajmowanego pokoju (amortyzację, odsetki itd.).
Wg mnie, jeśli mieszkanie jest Twoją odrębną własnością, to tylko Ty się rozliczasz z tego przychodu.
O rozliczaniu podatku od najmu jest sporo artykułów na tym blogu. Polecam ich przejrzenie, powinny wyjaśnić podstawowe kwestie. Ewentualnie polecam swój poradnik: http://www.podatekodwynajmu.pl.
Dorota M-J:
Podatek powinni w tym wypadku rozliczyć właściciele. Polecam artykuł:
http://www.wynajmistrz.pl/blog/2013/04/25/podwojne-opodatkowanie-najem/
To zależy od zapisów umowy. Jeśli opłaty za media od najemcy są Twoim przychodem, rachunek powinien je obejmować.
Generalnie, przy wynajmie tylko na cele dg należy doliczyć VAT, chyba że skorzysta się ze zwolnienia podmiotowego. To temat dość rozległy, nie bardzo mogę to dokładnie rozwinąć w krótkim komentarzu. Zachęcam do kontaktu.
Niestety, zmiana formy opodatkowania w ciągu roku jest raczej niemożliwa.
Ciekawy:
Ponownie, to temat rzeka (kiedy wynajem staje się działalnością gospodarczą). Napiszę kiedyś artykuł na ten temat.
Sporo zależy od zapisów umowy, żeby ocenić, czy opłaty dodatkowe będą stanowiły przychód podlegający ryczałtowi. Wg mnie powinny one być równe kwotom, które Ty wpłacasz do elektrowni…
Właściciel może rozliczyć wynajem przez dg jak również jako najem prywatny np. przez ryczałt.
1. Wystarczy prowadzić ewidencję przychodów i kosztów w odpowiedniej tabeli. Można też wykorzystać do tego KPiR.
2. Koszty poniesione po oddaniu lokalu do używania.
3. Generalnie, nie ma listy dozwolonych kosztów. Ocena należy do podatnika. Można odliczyć te, które zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów (art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nie znajdują się na liście kosztów nieuznanych za koszty uzyskania przychodu i są właściciwie udokumentowane.
1. Za mało znam szczegółów, żeby stwierdzić, jak ustalić wartość początkową lokalu do amortyzacji.
2. Przy najmie prywatnym kaucja nie jest przychodem, jej oddanie nie jest kosztem
3. Co do kosztów, patrz odpowiedź wyżej na pytanie Andrzeja.
Jojoanna:
Zapytaj w swoim US – powinni dokładnie wyjaśnić. Z tego co pamiętam, istotne jest, który US był właściwy w ostatnim dniu roku podatkowego. Jak dowiesz się szczegółów, napisz, proszę w komentarzu.
Koszy poniesione przed oddaniem do używania wchodzą w wartość początkową i rozliczamy je przez amortyzację. Stratę poniesioną w jednym roku można wykorzystać w kolejnych: minimum dwóch, maksimum pięciu latach.
Potrzebowałbym więcej szczegółów. Proszę, skontaktuj się ze mną.
Goja:
Ja bym potraktował te wydatki jako koszty. Wydatki w okresie pustostanu (remontu) też wrzuć w koszty. Przecież nie przerwałaś wynajmu, nadal go prowadzisz, tylko chwilowo nie ma najemcy.
Mgd:
Każde z Was powinien rozliczyć przychody ze swojej części (stosownie do prawa udziału w zyskach). Każde z Was rozlicza się we właściwym US (tym, w którym rozliczacie swoje podatki). Położenie lokalu nie ma znaczenia (chyba że mieszkacie za granicą).
Koszty poniesione przed oddaniem mieszkania wchodzą w wartość początkową.
Wydaje mi się, że możesz to rozliczyć zarówno przez dg (wtedy dodaj wynajem do listy prowadzonych działalności) jak i jako najem prywatny (wtedy nie dodawaj wynajmu do listy swoich PKD) – aczkolwiek nie wiem, jak US podchodzi do wynajmu krótkoterminowego.
Odliczenia kosztów – patrz odpowiedź wyżej na pytanie Janusza.
Odsetki od kredytu w EURO – zajrzyj tutaj:
http://www.wynajmistrz.pl/blog/2013/08/13/czy-odsetki-od-kredytu-sa-kosztem/
Jerzy	dnia 18/08/2013 o godz. 09:47
Jak każdy powyżej mam pytanie 🙂
Wynajmuję mieszkanie (jako wynajmujący), i jednocześnie sam mieszkam w (innym) wynajmowanym mieszkaniu. Przychód z najmu to okolo 1500 zł, wydatki na mieszkanie w którym mieszkam – około 1300. Jak wygląda w takiej sytuacji sprawa podatku?
Wynajmistrz.pl	dnia 18/08/2013 o godz. 10:37
Jerzy, wydaje mi się, że 1500 zł, które otrzymujesz od najemcy, będzie Twoim przychodem, który podlega opodatkowaniu. Natomiast nie bardzo widzę, co wspólnego z tym ma fakt, że wynajmujesz mieszkanie od kogoś innego – niestety, ten wydatek nie będzie Twoim kosztem.
Marek	dnia 09/09/2013 o godz. 14:15
Posiadam apartament w miejscowości turystycznej i chcę go wynajmować wczasowiczom w okresie weekend majowy, czerwiec,lipiec i sierpień. Pracuję na etacie. Proszę o poradę jaką wybrać formę najem prywatny czy działalność gospodarcza.Apartamentem w okresie najmu będzie opiekowała się osoba której muszę zapłacić.Chcę również do kosztów przychodu wliczyć koszt przejazdu samochodem (faktura z tankowania) w związku z odległością apartamentu od miejsca zamieszkania. Proszę o pomoc i podpowiedź.
Pozdrawiam serdecznie Marek
Wynajmistrz.pl	dnia 09/09/2013 o godz. 15:34
Nie chcę się wypowiadać, czy najem na cele turystyczne można rozliczać inaczej niż przez dg. Natomiast biorąc pod uwagę te założenia, które opisałeś, to właśnie dg wydaje się być dobrą formą rozliczania w Twoim przypadku.
Ola	dnia 12/09/2013 o godz. 11:52
Czy wydatki poniesione przeze mnie przed wynajmem mieszkania(dotyczyły zakupu mat. budowlanych potrzebnych do postawieniem ściany g-k
, mat. do malowania, wydatki na remont poniosłam na miesiąc przed wynajmem mieszkania)mogę zaliczyć do kosztów wynajmu w celu obniżenia podatku? Postawienie ściany było warunkiem koniecznym wynajęcia mieszkania przez obecnie wynajmujących – nie mam tego na piśmie. Mieszkanie jest wynajmowane pierwszy raz.
Czy wydatki na zakup lamp oświetleniowych, żarówek mogę również odliczyć jw.?
Wynajmistrz.pl	dnia 19/09/2013 o godz. 08:49
Wydatki poniesione przed oddaniem ŚT do używania mogą ewentualnie wejść do wartości początkowej – wtedy są rozliczane przez amortyzację. Te poniesione po oddaniu możesz już „wpuszczać w koszty” bezpośrednio.
Tomasz	dnia 19/09/2013 o godz. 21:40
myślę zacząć wynajmować mieszkanie także artykuł idealny, po prostu rewelacja ! wszystko pięknie opisane, czytelnie i łatwe do zrozumienia… dla mistrza leci wirtualne piwo za takie coś 😉 pzdr
Angela	dnia 08/10/2013 o godz. 12:16
mieszkamy z mężem w mieszkaniu, którego właścicielką jest teściowa. Teściowa wyprowadziła się i nie jest zameldowana, natomiast mąż mieszka i zameldowany jest w nim od urodzenia. Czy teściowa powinna zawrzeć umowę o wynajem własnemu synowi, mimo iż mąż nie płaci za to że mieszkamy i zgłosić to do US? Uprzedzam, że teściowa nie ma żadnych korzyści materialnych z tego tytułu.
Pozdrawiam i dziękuję za odpowiedź.
Zdzich	dnia 08/10/2013 o godz. 23:12
Witsm!
Moje pytanie dotyczy kosztów i amortyzacji. Wynajmuję swój dom od połowy lutego. Ponieważ już wcześniej szukałem najemcy czy mogę koszty utrzymania nieruchomości (prąd, gaz) zaliczyć do kosztów poniesionych. I czy mogę już odliczyć amortyzację od początku stycznia (jak za okres pustostanu) czy też dopiero od połowy lutego kiedy rozpoczął się najem? Może przydałby się wpis nie tyle o możliwych stawkach amortyzacji do zastosowania ale o samej metodologii naliczania (np. jak liczy się amortyzację w kolejnych latach).
Wynajmistrz.pl	dnia 10/10/2013 o godz. 09:12
Dziękuję 🙂 Mam nadzieję, że wypijemy kiedyś piwo nie tylko wirtualne…
Nie jestem pewien, ale darowizny dla najbliższej rodziny są zwolnione z podatku, więc wg mnie nie powinno być problemu.
Zdzich:
Jeśli to był pustostan (tj. wcześniej miałeś już najemców i tylko chwilowo dom stał pusty), to koszty jego utrzymania w trakcie pustostanu można odliczyć. Natomiast jeśli dopiero zacząłeś wynajem, to bałbym się odliczać koszty poniesione przed oddaniem do używania (chyba że poprzez amortyzację). Podobnie z amortyzacją.
skavenik	dnia 22/10/2013 o godz. 00:49
Witam, niezły blog. Szacunek dla Pana prowadzącego.
Czy przy formie opodatkowania – najem prywatny, ryczałt, opłaty przerzucone na najemcę – forma umowy wynajmu musi być pisemna z oddzieleniem mediów itd czy może być to tylko umowa ustna wynajmu?
Czy jest wymóg by przychód, czyli czynsz + opłaty były płacone przelewem przez wynajmującego, czy może to być rozliczane gotówką i jak to ewidencjonować?
Grzegorz Grabowski	dnia 22/10/2013 o godz. 13:44
Skavenik: jeśli wysokość czynszu nie jest określona pisemną umową, wtedy należy prowadzić ewidencję przychodów. Zwróć uwagę, że bez umowy i płatności gotówką nie do końca wiadomo, co jest czynszem najmu, co opłatami i US może stwierdzić, że podatek należy zapłacić od całości. Nie ma wymogu płatności przelewem, ale uważaj, żeby nie wpaść w obowiązek korzystania z kasy fiskalnej (patrz tu: http://wynajmistrz.pl/kasa-fiskalna-wynajem).
Dominika	dnia 28/10/2013 o godz. 18:26
Dziękuję bardzo za masę świetnych porad!
Mam jedno pytanie 🙂 Mieszkanie kupiliśmy z mężem na kredyt w 2011 roku w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Teraz wyprowadzamy się i je wynajmujemy. Czy w tej sytuacji odsetki od kredytu na to mieszkanie możemy wrzucić w koszty? Kredyt nie był brany oryginalnie pod najem…
Grzegorz Grabowski	dnia 29/10/2013 o godz. 02:28
Nie znam wszystkich szczegółów (a one mogą zmienić ocenę), ale nie widzę powodu, dlaczego nie moglibyście wrzucić w koszty odsetek od tego kredytu.
Dorota	dnia 29/10/2013 o godz. 05:25
Siostra przebywająca za granicą wynajęła swoj dom w Polsce za 5000zł /mies. na okres 3 lat – tak jest w umowie. W US zgłosiła formę ryczałtu, jest to jej jedyny dochód, nie prowadzi działalności gospodarczej. Ponieważ najemca osobiście zainstalował pewne urządzenia , przez 2 kolejne miesiące wpłacał na jej konto mniejsze, niż w umowie kwoty. 1/ czy 8,5 % oblicza się od 5000 zł czy od sumy, którą otrzymała? 2/ czy w przypadku wynajmowania domu /a dokładniej 1/2 bliżniaka/ obowiązuje limit, po przekroczeniu którego zapłaci wyższy podatek? Chyba nie jest to 4000 euro rocznie? 3/ W US potraktowano wynajem jako okazjonalny, został dołączony akt notarialny o podaniu się egzekucji wprost. Notariusz, który ten akt sporządzał, stwierdził, że przy wynajmie domów i spisaniu takiego dokumentu obowiązuje inna ustawa i wynajem okazjonalny dotyczy tylko mieszkań /chodzi o któryś paragraf ustawy o ochronie lokatorów/. Czy to coś zmienia i właściwie czym skutkuje wynajem okazjonalny poza możliwością pozbycia się uciążliwego lokatora bez rozprawy sądowej? Będę wdzięczna za odpowiedż. Pozdrawiam, Dorota
Dorota	dnia 29/10/2013 o godz. 05:35
I jeszcze jedno pytanie: czy przy ryczałcie istnieje możliwość jakichkolwiek odliczeń od przychodu? Jeszcze raz pozdrawiam serdecznie, Dorota
Grzegorz Grabowski	dnia 13/11/2013 o godz. 18:19
Co do pytania 1, to nie mam pewności, nie widząc umowy. 2. Nie ma limitu przy rozliczaniu ryczałtu, nie ma też już granicy 4000 EURO, od której stawka ryczałtu wzrastała do 20% (teraz ryczałt wynosi 8,5% niezależnie od przychodu). 3. Co do najmu okazjonalnego, to zajrzyj, proszę, tutaj:
http://wynajmistrz.pl/najem-okazjonalny-wzor-umowy
Przy ryczałcie nie można odliczać kosztów (bo jest to podatek od przychodu). Można natomiast przy rozliczeniu rocznym np. odliczyć stratę z lat ubiegłych (jeśli rozliczaliśmy się przedtem na zasadach ogólnych).
Dawid	dnia 12/11/2013 o godz. 10:18
bardzo ciekawe i przydatne informacje mogłem tutaj otrzymać.
zaciekawiła mnie odpowiedź na jedno z ostatnich pytań p. Doroty. Razem z mężem brali kredyt na mieszkanie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych a teraz wynajmują je. Napisał Pan, że odsetki można byłoby wliczyć w koszty ale: „Nie znam wszystkich szczegółów (a one mogą zmienić ocenę),” co mogłoby zmienić klasyfikację i uniemożliwić odliczanie odsetek? Mam podobną sytuację.
Grzegorz Grabowski	dnia 13/11/2013 o godz. 18:21
Przykładowo, jeśli kredyt posłużył nie tylko do sfinansowania mieszkania, ale miał jakąś kwotę dodatkową, która została przeznaczona na inne cele (wtedy najczęściej można odliczyć tylko odpowiednią część odsetek).
Marta	dnia 14/11/2013 o godz. 19:52
witam, jestem osoba fizyczną, chciałabym wynająć mieszkanie pod firmę. Czy w tym przypadku coś się zmienia w porównaniu do wynajmowania mieszkania osobie fizycznej?
Grzegorz Grabowski	dnia 16/11/2013 o godz. 14:21
Jeśli wynajmujesz firmie, ale na cele mieszkalne, to nic się nie zmienia. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na cele dg, to należy wziąć pod uwagę VAT (naliczyć albo skorzystać ze zwolnienia), wzrasta też podatek od nieruchomości.
Anna	dnia 15/11/2013 o godz. 09:09
Bardzo rzetelnie napisany artykuł. Mam pytanie – czy na powyższych zasadach można również rozliczać najem lokali użytkowych czy należy założyć w tym celu działalność gospodarcza?
Oczywiście, zależy od szczegółów, ale generalnie tak. Żeby wynajmować komuś lokale użytkowe, nie trzeba do koniecznie zakładać dg.
Ewa	dnia 16/11/2013 o godz. 22:49
Mam zapytanie, jak rozliczyć przychód z najmu (ryczałt) gdy czynsz za wynajem pobiorę z góry za 5 lat? czy podatek muszę opłacić od razu od tej kwoty, a co z deklaracjami i zaliczkami w trakcie tych 5 lat?
Grzegorz Grabowski	dnia 17/11/2013 o godz. 16:20
Zależy m.in. od tego, w jaki sposób rozliczasz najem (czy przez dg czy „prywatnie”). Generalnie, jeśli otrzymasz całą kwotę, to raczej nie unikniesz jej opodatkowania od razu. Odezwij się do mnie mailowo lub telefonicznie, spróbujemy się przyjrzeć sprawie.
Piotr	dnia 17/11/2013 o godz. 00:10
,mam pytanie ,ale wcześniej opiszę sytuację.
Piszę jako ojciec.
Wynająłem Córce mieszkanie 2-pokojowe na zasadzie najmu okazjonalnego umowa jest zawarta na nią ,córka jest studentką pierwszego roku nie osiąga dochodów .
Za mieszkanie i czynsz wynajmującemu płacę ja ,w tytule przelewu podaję że opłata jest za czynsz 350zł i drugi przelew opłata za odstępne 700zł.W przelewach zaznaczam że jest to opłata w jej imieniu i podaję imię i nazwisko córki.
Teraz znaleźliśmy dwóch lokatorów do jednego z pokoi w mieszkaniu ,uzgodniliśmy że będą płacić za pokój 850 zł + media 2/3, chcemy sporządzić jakąś sensowną umowę o podnajem tego pokoju .Z wynajmującym córce mieszkanie sporządzimy aneks do umowy o możliwości podnajmu (standardowa umowa zakazywała podnajmu).
Moje pytanie jest takie,jaką umowę sporządzić i co najważniejsze jak się z niej rozliczyć z urzędem skarbowym i czy w ogóle trzeba się rozliczać skoro nie ma tutaj żadnego dochodu ,bo nadal ponośmy koszty najmu tylko pomniejszone o podnajem.
Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedz .
i pozdrawiam Piotr
Grzegorz Grabowski	dnia 17/11/2013 o godz. 16:25
Z punktu widzenia podatkowego podnajem jest traktowany jak najem, a więc należy się z tego przychodu rozliczyć – możesz to zrobić np. ryczałtem, na zasadach ogólnych. Nie unikniecie tego, ponieważ osiągacie przychód (a ściślej, osiąga go Twoja córka), nawet jeśli nie osiągasz dochodu. Dodatkowo, wg mnie możliwe jest, że osiągniecie dochód, bo podnajmujecie przecież tylko część mieszkania, więc tylko część wydatków na najem możecie „wpuścić” w koszty.
Piotr	dnia 17/11/2013 o godz. 16:37
Tak ,rozumiem że podnajem jest tym samym co najem ale ;
może ja rozumuje jakoś nie właściwie , skoro koszty najmu są większe od uzyskanych z podnajmu dochodów to na zasadach ogólnych obowiązujących przy naliczaniu podatku ;
dochód = przychód (850zł )- koszty uzyskania przychodu (1050zł)
to jest to strata…..chyba?…:)
Violetta	dnia 18/11/2013 o godz. 20:51
przez 5 lat korzystałam z mieszkania na własne potrzeby, a teraz chcę go wynająć, to od jakiej wartości powinnam naliczyć amortyzację. Mam watpliwości, czy to powinna być wartość nabycia, czy raczej obecna wartość rynkowa mieszkania? Ponieważ mieszkanie uważam za używane (ponad 60 miesięcy od nabycia), czy mogę zastosować indywidualna stawkę amortyzacji 10%? Z góry dziękuję za odpowedź.
Marcin	dnia 21/11/2013 o godz. 09:52
Witaj Violetto,
Aby korzystać z indywidualnej stawki amortyzacji poza użytkowaniem mieszkania minimum 5 lat wstecz, musi być spełniony warunek w postaci wyodrębnionej własności lokalu (odpada spółdzielcze własnościowe prawo itp.. tam stawka jest dużo niższa).
Popraw mnie Grzegorzu jeśli się mylę i odpowiedz proszę na moje pytania powyżej 🙂
Violetta	dnia 21/11/2013 o godz. 10:16
dzieki Marcin, masz rację, forma własności jest istotna.
Mieszkanie stanowi wyodrębnioną własność, czyli teoretycznie mogę użyć 10 % stawki. Ale nie wiem, jak do tego się ma okres używania mieszkania przez 5 lat (60 miesięcy). Wcześniej mieszkanie nie było wynajmowane. Stąd nie wiem, jak wyznaczyć podstawę amortyzacji (wartość rynkowa?; koszt nabycia – amortyzacja 1,5 % przez 5 lat?…). I czy w ogóle w tym przypadku mogę naliczać 10% amortyzację? Będę wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam serdecznie Violetta
Marcin	dnia 19/11/2013 o godz. 14:17
Na wstępie dziękuję za tak udanego bloga! Cieszę się, że są jeszcze w tym kraju osoby z pasją i chęcią pomocy innym.
Poniżej moja sytuacja:
1) Kupiłem mieszkanie do remontu kapitalnego 2.X.2013, po wykonaniu remontu wprowadził się najemca 14.XI… Wpłacił czynsz za listopad i grudzień z góry. Pytanie brzmi: Jak wygląda kwestia zaliczki na podatek przy rozliczaniu na zasadach ogólnych (pracuję na etacie). Od razu mówię, że wyodrębniłem własność tego lokalu (rok budowy 1980) i planuję korzystać ze stawki przyspieszonej amortyzacji, która w sumie z innymi kosztami da dochód na poziomie bliskim 0.
2) Czy poniesione nakłady inwestycyjne mogę rozliczać razem z amortyzacją powiększając na wstępie wartość początkową mieszkania? (cena zakupu + koszty notarialne + PCC + materiały budowlane + wyposażenie).
3) Czy i jak można amortyzować koszty wyposażenia?
4) Czy kolejne zakupy do mieszkania (już po prowadzeniu się najemcy) amortyzuje się oddzielnie, czy po prostu całość od raz jednorazowo wlicza w koszt?
5) Czy istnieje jakiś ekwiwalent faktury, który wynajmujący będący osobą fizyczną może wystawić przedsiębiorcy, aby ten mógł wrzucić sobie najem w koszty?
Basia	dnia 19/11/2013 o godz. 15:31
Witam, Panie Piotrze ciekawy wątek, rozważałam go myśląc o wynajmie rodzinie i oto wątek… Mnie zainteresował fakt konieczności płacenia samemu sobie, bo rozumiem , że płatnikiem i odbiorcą tychże jest sam Pan ? Przyszło mi jeszcze do głowy pytanie czy wie Pan, że kwota darowizny przekraczająca 9000 zł/ 5 lat wymaga zgłoszenia do US aby Pana córka nie zapłaciła podatku… To taki szczegół , nie na temat, który mi przemknął podczas lektury pytania. Ciekawa jestem odpowiedzi Wynajmistrza, bo według mnie dotychczas przychody i koszta się zerowały i z podnajmu to córka będzie osiągać dochód tyle, ona a nie Pan.
Piotr	dnia 19/11/2013 o godz. 15:59
Witaj Basiu
Nie ja jestem odbiorcą, nie jest to moje mieszkanie ,wynajmującym jest obca osoba,ja tylko w tym wszystkim przelewam Wynajmującemu czynsz z odstępnym w imieniu Córki .Umowa najmu całego mieszkania jest na Córkę i umowa podnajmu pokoju ma być na Córkę jako podnajmującej pokój.
Może źle napisałem że Wynająłem, miałem na myśli że pomogłem w poszukiwaniach i załatwieniu formalności :).
Trochę mi wbiłaś klina z tą darowizną ,może powinna sama wpłacać czynsz i odstępne za wynajmowane mieszkanie.
Przydała by się jakaś podpowiedz od Pana Grzegorza jak to dobrze rozliczać.
Mnie nurtuje to że koszty najmu poniesione przez Córkę są większe od uzyskanych z podnajmu dochodów ,matematycznie to się gryzie .
Z góry dzięki za poświęcony czas Panie Grzegorzu.
Grzegorz Grabowski	dnia 21/11/2013 o godz. 00:44
Nie wnikając w inne szczegóły, z księgowego punktu widzenia, od przychodu z podnajmu można odjąć jedynie koszty związane z przedmiotem podnajmu, a więc tylko kawałek kosztów najmu całego mieszkania. Zakładając, że podnajmowany pokój to 40% powierzchni całego mieszkania:
dochód = przychód (850zł) – koszty uzyskania przychodu (40% * 1050zł) = 430 zł dochodu.
Przecież w drugim pokoju mieszka córka i nie ma powodu, dla którego koszt pokoju córki miałby pomniejszać dochód.
Piotr	dnia 21/11/2013 o godz. 10:27
Panie Grzegorzu ,
Jeszcze raz dziękuje za poświęcony czas i konkretną odpowiedz,
mam jeszcze jedno pytanie ;
-co zrobić z kosztem najmu całego mieszkania ponoszonego przez córkę , z tym 1050 zł ?
Czy można to w jakiś sposób wykorzystać jako koszt ,jeżeli tak to gdzie to ująć?
Jak pisałem wcześniej córka jest studentką i nie ma dochodów.
Basia	dnia 20/11/2013 o godz. 13:39
Piotrze przepraszam, prześledziłam zapis i widzę, że moja interpretacja, że Pan sam własne mieszkanie wynajmuje córce była nadużyciem, ale taki jest nasz język ojczysty czasem nieprecyzyjny, co blondynkom daje pole do popisu ….. A jeśli chodzi o rozliczanie się z US to wpłaty powinny być dokonywane z konta córki, aby ona mogła je rozliczyć jako własne koszta uzyskania przychodów. Miałam podobne wątpliwości, bo dokonywałam opłat z własnego konta w imieniu Ojca, a w US dowiedziałam się , że takich poświadczeń przelewu mi nie uznają w rozliczaniu podatku na zasadach ogólnych i od tego czasu zamiast prostego jednego przelewu wydłużam drogę i wpłacam Tacie a on dalej, absurd, ale takie są przepisy i żadne pełnomocnictwo ani inne uzasadnienia nie przekonywały pani w US. Powodzenia. Ciekawa jestem jak Pan Grzegorz tę sprawę rozgryzie. Myślę, że jakoś procentowo trzeba by było obliczyć jaką część całości stanowi podnajmowany pokój i tak obliczyć koszty uzyskania przychodu, może się wyzerują z dochodem ? Pozdrawiam : )
Grzegorz Grabowski	dnia 21/11/2013 o godz. 00:46
Basia, dzięki za b. sensowne komentarze 🙂
Mirek	dnia 26/11/2013 o godz. 16:24
Witam Panie Grzegorzu
Od stycznia tego roku wynajmuję mieszkanie, jednak nie zgłosiłem tego faktu do Urzędu Skarbowego. Chciałbym rozliczać się na zasadach ogólnych stosując indywidualną stawkę amortyzacji wynoszącą 6,5% wartości mieszkania. Po dokonaniu odpisów amortyzacyjnych nie osiągam żadnych dochodów z tytułu wynajmu. Czy niezgłoszenie wynajmu mieszkania do US może mieć w tej sytuacji dla mnie jakieś konsekwencje prawne? Czy wystarczy tylko jak złożę PIT-36? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Basia	dnia 29/11/2013 o godz. 13:47
Mirku, z tego co mi wiadomo to zgłoszenia wymaga tylko umowa najmu okazjonalnego oraz ryczałtowe rozliczanie podatku (do 20 stycznia) lub zmiana formy opodatkowania ( np. z ryczałtu na zas. ogólne). Nie zgłaszasz wynajmu, ale zakładając odpisy amortyzacyjne rozumiem , że prowadzisz ewidencję przychodów i kosztów, wyzerowane przychody i koszty wykazujesz w rozliczeniu podatkowym przed US nie płacąc zaliczek na podatek. To tak na moje rozeznanie, bo też dopiero „obczajam” temat. basia
Marcin	dnia 27/11/2013 o godz. 10:55
Agnieszka	dnia 29/11/2013 o godz. 13:10
Gratuluję udanego bloga.
Proszę o wyjaśnienie pewnej kwestii. Zamierzam wynając mężowi 1 pokoj do prowadzenia działalności gospodarczej, aby mogł sobie wliczac w koszty media. Koszt wynajmuj bedzie: 100zł/mc. Kiedy powinnam to zgłosic do us? i jak najlepiej to rozliczac? Z góry dziękuję za odpowiedź, pozdrawiam,
Basia	dnia 29/11/2013 o godz. 14:05
Agnieszko,( rozumiem , że Ty sama wynajmujesz pokój mężowi a nie dla niego od kogoś) Powinnaś znając swoje uwarunkowania rozstrzygnąć jak najlepiej to rozliczać, bo ryczałt będzie od Ciebie wymagać odprowadzania 8,5% od tych uzyskanych 100 złotych, a zasady ogólne ewidencjonowania przychodów i kosztów – poczytaj wątki bloga – kilkakrotnie w wielu wariantach się przewija twoje pytanie i zrób małą symulację co Ci się bardziej opłaci.
( tzn. kiedy zapłacisz mniejszy podatek, bo na zas. ogólnych płacisz 18 %, ale dopiero po przekroczeniu kwoty wolnej od ….. itd.) Powodzenia – basia
Basia	dnia 29/11/2013 o godz. 15:00
… a jeszcze Agnieszko jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych to nie musisz zgłaszać umowy najmu a w przypadku ryczałtu chyba ( ale nie umowę tylko chęć rozliczania ryczałtem nowego najmu ) do 20 dnia miesiąca następującego po pierwszym przychodzie o ile dobrze pamiętam. Błagam o poprawienie mnie Panie Grzegorzu, bo jeśli mi coś się „pomiksowało” to najwyższy czas to wyprostować. basia
Małgorzata	dnia 06/12/2013 o godz. 06:43
Witam serdecznie! rozpoczynam dopiero wynajmować mieszkanie stąd kilka moich pytań: posiadam mieszkanie własnościowe wraz z mężem,które chcę wynająć.(zakupione w czasie trwania małżeństwa) sama prowadzę dg.czy mogę zgłosić iż mimo prowadzenia dg chcę płacić podatek z tytułu wynajmu jako najem prywatny w formie ryczałtu? rozliczam się sama jak rozliczyć przychód z wynajmu skoro mieszkanie jest wspólne z mężem?
Basia	dnia 09/12/2013 o godz. 13:56
Małgorzato — zacytuję pana Grzegorza odp. z 05.02: „Opodatkowanie całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków jest możliwe tylko przy współwłasności małżeńskiej.”- możecie zgłosić w US chęć rozliczania podatku z najmu tylko przez jednego z małżonków. Dg nie obliguje Cię do włączenia w nią najmu chyba, że właśnie tego dotyczy. Ryczałt wymaga zgłoszenia do 20 dnia miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu, w przypadku braku tego zgłoszenia wpada się w zasady ogólne. Powodzenia basia
mika	dnia 11/12/2013 o godz. 21:47
Mam zamiar wynajmowac mieszkanie-sama od kilku lat przebywam za granica wiec nie rozliczam sie z US i nie posiadam zadnych innych ,krajowych przychodow.
Czy gdy zglosze to w US,oni zalicza moje zagraniczne zarobki i wtedy bedzie to inny prog podatkowy. Czy tez uznaja ze nie osiagam wcale innych dochodow (krajowych) ?
Edyta	dnia 15/12/2013 o godz. 21:30
Witam, Bardzo pomocny blog, mialam szczęście że trafiłam na tę stronę. Mam do Pan pytanie-będę wdzięczna za podpowiedź. Mieszkam poza Polską i w kraju zamieszkania płacę podatki, ubezpieczenia itp. Mam mieszkanie w Wawie i chciałabym je wynając. Już trochę orientuję się(po przeczytaniu wpisów na blogu) jak wygląda sprawa wyliczenia podatku ale nie mam pojęcia, gdzie mam zapłacic ten podatek skoro mieszkam na stałe w innym kraju i w nim jestem opodatkowana . Z tego co mi wiadomo, nie mogę w 2 krajach (mieszkam na Słowacji) jednocześnie płacic podatkow. Może Pan orientuje się jak rozwiązac tę sytuację? Pozdrawiam, Edyta
Dorota	dnia 15/12/2013 o godz. 22:39
Witam Mistrzu. Przeczytałam wszystkie komentarze i przede wszystkim – pełny szacunek i słowa uznania za ten blog – za cierpliwość w odpisywaniu na powtarzające się pytania. Jestem pełna podziwu, że prawie na każde pytanie odpowiadasz. Ja mam trochę zagmatwaną sytuację.
W 2007 kupiłam z mężem mieszkanie w Olkuszu na kredyt z myślą zamieszkania w nim. I tak też było. Mieszkałam w tym mieszkaniu z mężem do roku 2012. W kwietniu 2012 roku razem z mężem opuściłam mieszkanie i przeprowadziłam się do domu koleżanki na wieś która wyjechała za granicę i w zamian za opiekę nad domem zaproponowała nam mieszkanie w tym domu. Zameldowani jesteśmy nadal w mieszkaniu w Olkuszu. I od kwietnia 2012 wynajmujemy mieszkanie w Olkuszu. Rozliczamy się na zasadzie ryczałtu. Moje pytanie:
Czy mogę przejść od 2014 na zasady ogólne i czy mogę skorzystać w zaliczenia w koszty amortyzacji, odsetek od kredytu itd? Czy jednak przez wzgląd na to że jesteśmy cały czas zameldowani na mieszkaniu – nie mogę jednak tego uczynić. Osoba która wynajmuje mieszkanie płaci mi kwotę na czynsz + kwotę za wynajem tzw odstępne. Z tych pieniędzy ja płacę za prąd, gaz i inne opłaty ponieważ to moje nazwisko jest na rachunkach.
Co w takiej sytuacji zrobić?
Wojtek	dnia 16/12/2013 o godz. 13:01
Witam, mam pytanie, czy posiadając kilka nieruchomości, np mieszkania, dom można rozliczać część ryczałtem a część wg skali? jeśli nie lub tak to czy jest jakas podstawa prawna? pozdrawiam, Wojtek
Paweł	dnia 23/12/2013 o godz. 13:19
Chciałby prosić o rozstrzygnięcie co jest prawidłowe.
We wzorze umowy najmu okazjonalnego zamieszczonej na portalu jest zapis dotyczący prawa rozwiązania umowy przez wynajmującego „dopuszczenie się zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za jeden pełen okres płatności” natomiast w Ustawie o ochronie praw lokatorów (…) jest „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności”. Co jest właściwe, czy zapisy w umowie są ważniejsze niż ustawa ? Proszę o interpretację i wskazanie podstawy prawnej, jeśli faktycznie zapisy w umowie są ważniejsze niż w ustawie.
Lidka	dnia 27/12/2013 o godz. 16:01
Dzieki za swietny artykul. Mam pytanie. Nie mieszkam w Polsce – pracuje i rozliczam sie ze swoich dochodow w Luksemburgu. Mam w Polsce mieszkanie, ktore chce wynajac. Ktora forma opodatkowania bedzie dla mnie najwygodniejsza w tym wypadku? Moja rezydencja podatkowa jest zagranica i oczywiscie nie chce . nie moge tgo zmieniac, wiec podat z wynajmu bedzie jedynym podatkiem, jaki zaplace w Polsce.
Tomasz	dnia 07/01/2014 o godz. 00:24
Mam prawdopodobnie banalne pytanie. Wynajmuję mieszkanie i wystawiam lokatorom uproszczone rachunki raz na kwartał (w styczniu, kwietniu, lipcu i październiku) dla oszczędności biurokracji. Nie mam rozliczenia kwartalnego sensu stricte ale podatek płacę zawszę w miesiącu następnym po miesiącu wystawienia rachunku za cały kwartał (lokatorzy płacą najczęściej 1/3 miesięcznie). Jak powinienem ująć w części L PIT-a 28 rachunek wystawiony w styczniu – czy jeżeli cały należny podatek za kwartał wpiszę w rubryce II (luty) czyli miesiącu w którym rzeczywiście wpłaciłem zaliczkę to będzie to OK? (czy powinienem wpisać to już w rubryce I – styczeń). Z góry dziękuję za poradę.
Grzegorz	dnia 18/01/2014 o godz. 13:08
W sierpniu 2013 zacząłem wynajmować mieszkanie,którego jestem właścicielem od 14 lat (zakupione nowe od dewelopera), i w którym wcześniej mieszkaliśmy przez 14 lat.
1. Jak przyjąć wartość mieszkania do amortyzacji? (zakupione w 1999r za 130.000, wycenione przez biegłego w 2010r na 405.000 zł, a dzisiejsza cena rynkowa wydaje się być ok 300.000zł)
2. Czy mogę zastosować indywidualną stawkę amortyzacji (10%)?
Beata	dnia 31/01/2014 o godz. 20:23
Jestem tu pierwszy raz i bardzo dużo dowiedziałam się o rozliczeniu najmu. Ale czy mogę się dowiedzieć również jak rozlicza się wynajem 20-stu garaży na swojej posiadłości. Dopiero zacznę wynajmować i nie wiem jak do tego się zabrać?
wojtek	dnia 01/02/2014 o godz. 10:06
Witam, przeczytałem Pana książkę i wyrazy uznania za dobrze napisany poradnik. Jedna uwaga to kwestia prostych sytuacji, które w rzeczywistości są zawsze bardziej skomplikowane. Nie mniej jednak bardzo pomocny. W moim przypadku mam jeden problem którego nie mogę rozgryźć lub w zły sposób to interpretuje. Mieszkanie zakupione kilka lat temu z rynku wtórnego (2005) za cenę ca. 120tyś PLN (dobre czasy), przez pewien okres czasu było zamieszkane przeze mnie, następnie wynajmowane ryczałt, obecnie chcę przejść na zasady ogólne ze względu na inne nieruchomości i mam problem w zakresie ustalenia wartości początkowej aby amortyzować na zasadzie stawek indywidualnych. To znaczy w okresie tych 8lat mieszkanie było 2-krótnie remontowane i doposażane (meble, sprzęt itp) za kwoty poniżej 30% wartości mieszkania (rok. 2008 następnie 2011) – faktury związane z powyższymi kosztami są w moim posiadania, pytanie czy zaczynając amorytyzować mieszkania od 2014.01 mogę wliczyć niniejsze koszty w wartość początkową przy założeniu że były to kwoty ulepszenia? z góry dziękuje za pomoc.Pozdrawiam wojtek
Dorcia	dnia 01/03/2014 o godz. 14:43
witam. po raz pierwszy w ubiegłym roku wynajęłam mieszkanie. Rozliczałam za 2013r najem prywatny ryczałtem na pit 28. (wysłany i przyjęty przez urząd skarbowy) jestem osoba samotnie wychowującą dziecko, nie prowadzę działalności gospodarczej, dziecko nie ma dochodu. czy powinnam wypełniać pit 36 czy tak jak dotychczas pit 37. w niektórych opisach w internecie jest napisane, ze takie rozliczenie najmu nie podlega ponownemu wpisowi w picie rocznym a więc pit 37. w innych opisach -jest pit 36 bo tego nie rozlicza płatnik. mam wątpliwości. proszę o podpowiedź, najchętniej na maila.
Janusz	dnia 19/03/2014 o godz. 07:52
Nie dokonałem rozliczenia rocznego( forma ryczłtowa) do 31.01.2014 w PIT 28 ( z niewiedzy…) co mam zrobić? jakie mogę ponieś konsekwencje?
Agata	dnia 26/03/2014 o godz. 15:05
Miałam to samo w tym roku. Jak najszybciej złóż zaległy PIT a wraz z nim pismo do Naczelnika US wyrażające „czynny żal”. W necie znajdziesz wzory.
Ula	dnia 27/04/2014 o godz. 14:31
Bardzo prosze o porade. Nie mieszkam w Polsce od 10 lat. Kilka miesiecy temu kupilam mieszkanie za gotowke. Urzadzilam je i obecnie znalazlam osobe ktora chce je wynajac na ok 2 lata. Ja nie jestem w Polsce zameldowana i prosze mi podpowiedziec jak mam placic podatek od wynajmu. Najemca sam bedzie oplacal media. Nie interesowalam sie podatkami w Polsce i byc moze sa to banalne pytania ale nie chcialabym miec jakis klopotow ze nie dopelnilam formalnosci w US Czy formalnosci zgloszeniowe w US i dokumenty moge przekazac droga internetowa?
Basia	dnia 28/04/2014 o godz. 21:27
Czy wydatki na remont i wyposażenie mieszkania poniesione w zeszłym roku mogę mogę odliczać w bieżącym? Mieszkanie zakupiłam w listopadzie, akt notarialny w grudniu, wynajem od kwietnia. Jeśli tak to czy tylko fakturki od daty aktu notarialnego? Jak z amortyzacją, czy za kwiecień już mogę odliczyć 1,5% i jaką kwotę załóżmy że mieszkanie kosztowało 100 tyś.
Izka	dnia 25/06/2014 o godz. 22:20
Bardzo prosze o pomoc czy jesli mieszkam w mieszkaniu i chce wynajac pokoje muszę placic podatek?
Podatek od najmu w 2012 – ryczałt czy na zasadach ogólnych? Miesięcznie czy kwartalnie? | Wynajmistrz.pl - blog dla właścicieli wynajmowanych mieszkań - [...] (Uwaga – artykuł dotyczy 2012 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2013 roku) [...]
Odpowiedz Basia Anuluj pisanie odpowiedzi
Zmiany w podatkach w II połowie 2019 i na początku 2020
Mój Plan B (wywiad z Bartkiem Jezierskim)
Przemek o Podatek od najmu w 2018 roku – ryczałt czy zasady ogólne?
Michał o Podatek od najmu w 2019 roku – ryczałt czy zasady ogólne?
Marek o Zmiany w podatkach w II połowie 2019 i na początku 2020
Patrycja o Zmiany w podatkach w II połowie 2019 i na początku 2020