Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/itpb4-4511-459-16-aw
Timestamp: 2018-01-19 23:32:16
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 535
 art. 488
 art. 155
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 47

Document Content:
Czy raty zapłacone w 2015, 2016 i 2017 roku, zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości położonej w J, w części w jakiej stanowią one zapłatę za budynek mieszkalny oraz grunt przypadający na ten budynek, czyli kwota P zł, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe i mogą być podstawą zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia działki numer 4 w C?
ITPB4/4511-459/16/AWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2016 r. (data wpływu 24 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 24 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
W dniu 20 lutego 2015 r. na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca sprzedał działkę niezabudowaną numer 4 o powierzchni X ha położoną w C, (gmina M, powiat k, numer księgi wieczystej K) za cenę W zł. Rzeczoną działkę Wnioskodawca nabył trzy lata wcześniej w dniu 25 września 2012 r. na podstawie aktu notarialnego za cenę Z zł.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu.
Do dnia 30 kwietnia 2016 r. Wnioskodawca złożył deklarację podatkową PIT-39 za 2015 rok, w której wykazał dochód zwolniony ze zbycia ww. opisanej nieruchomości, informując o zamiarze skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli o zamiarze wydatkowania kwoty przychodu ze zbycia nieruchomości na dalsze cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat licząc od końca 2015 roku, czyli do końca 2017 roku.
W dniu 17 marca 2014 r. na mocy umowy sprzedaży, Wnioskodawca nabył nieruchomość położoną w J przy (gmina P, powiat s), obejmującą działkę gruntu numer 1 o obszarze Y ha zabudowaną budynkiem mieszkalno-socjalnym o powierzchni zabudowy T m2 w stanie do remontu, budynek gospodarczy oraz 9 domków turystycznych w stanie do wyburzenia lub kapitalnego remontu. Łączna cena nabycia tej nieruchomości wyniosła H zł. Płatność za przedmiotową transakcję odbyła się następująco:
I zł Wnioskodawca uiścił przed podpisaniem aktu notarialnego,
kwotę L zł Wnioskodawca zapłacił do dnia 18 marca 2014 r.,
pozostałą kwotę, tj. V zł Wnioskodawca zobowiązał się zapłacić w 11-tu równych ratach rocznych płatnych po U zł w terminie do 30 września każdego roku, począwszy od 30 września 2015 r. (ostatnia rata płatna do 30 września 2025 r.).
Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawca wskazuje, iż część spłat dokonanych w latach 2015-2017 stanowi wydatki na własne cele mieszkaniowe i może być podstawą do zwolnienia przychodu ze zbycia działki numer 4 w C. Łączna cena zakupu nieruchomości w J wynosiła H zł i obejmowała grunt o powierzchni Y ha wraz z budynkiem mieszkalno-socjalnym o pow. T m2, budynkiem gospodarczym oraz 9 domkami turystycznymi w stanie do wyburzenia lub kapitalnego remontu. Wnioskodawca dodaje, iż 9 domków turystycznych było w zasadzie w ruinie i nie stanowiły znaczącej wartości w całej cenie nabycia. Najważniejszymi elementami, wpływającymi na cenę, był budynek mieszkalno-socjalny i grunt. Wnioskodawca podaje, że W m2 budynku przeznaczonych jest na mieszkanie, a pozostała powierzchnia Q m2 stanowi część socjalną. Potwierdza to decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości. Działka, na której znajduje się budynek oraz domki turystyczne w 1/3 przypisana jest do budynku mieszkalnego, a na pozostałej części znajdują się domki turystyczne. Z uwagi na bardzo zły stan 9 domków nie stanowiły one istotnej kwoty w całej cenie nabycia i w ocenie Wnioskodawcy może to być maksymalnie 5% ceny, czyli E zł. Budynek gospodarczy to blaszany garaż o powierzchni I m2, którego rynkowa wartość wynosi maksymalnie R zł. Pozostała część ceny F zł to cena działki i domu. Przy kalkulacji ceny nabycia budynek został wyceniony na 3 zł, natomiast grunt na wartość 7 zł. Ceny gruntów w tej okolicy, w takiej lokalizacji (pierwsza linia zabudowy od morza) wynoszą średnio od 2 zł do 3 zł za m2. Z powyższej wyceny cena gruntu wyniosła 2,6 zł za m2.
W związku z powyższym wartość nieruchomości przeznaczona na własne cele mieszkaniowe w opinii Wnioskodawcy wyniosła:
wartość gruntu: 1/3 z kwoty 7 zł co wyniosło 25 zł, tj. 21,53%,
wartość budynku w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe: 22 zł, tj. 65,22% wartości budynku, a 19,02% całkowitej ceny nabycia.
Łącznie na własne cele mieszkaniowe przypadło 40,55% ceny nabycia.
W związku z powyższymi wyliczeniami z rat zapłaconych w latach 2015-2017 w łącznej kwocie 3 zł na własne cele mieszkaniowe przypada kwota 1,2 zł i tę kwotę według Wnioskodawcy można przypisać do wydatków stanowiących podstawę zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości, tj. działki numer 4 w C.
a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
Wątpliwość Wnioskodawcy budzi fakt, czy (w przypadku, gdy płatność za daną nieruchomość nastąpi w częściach) raty wymagalne w okresie ustalonym dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą zostać objęte przedmiotowym zwolnieniem.
Wobec powyższego, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.). Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je – biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny – interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne. Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. Z uwagi na brak stosownej definicji legalnej na gruncie omawianej ustawy należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego.
W myśl art. 535 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym.
Zważyć również należy na art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny, a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.
Podsumowując, w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny czy wydania rzeczy, zatem Wnioskodawca w dniu 17 marca 2014 r. stał się właścicielem nieruchomości położonej w J.
Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż określone zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w nim cele mieszkaniowe obejmujące m.in.: nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz dokonania tej czynności najpóźniej przed upływem dwóch lat od dnia sprzedaży. Oznacza to, że dla skorzystania z tego zwolnienia konieczne jest dokonanie w powyższym terminie zarówno wydatkowania przychodów pochodzących ze sprzedaży poprzednio posiadanego lokalu mieszkalnego, jak i dokonanie czynności związanych z nabyciem kolejnego lokalu czy nieruchomości, czyli zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.
Z powyższego przepisu wynika jednoznacznie, że z prawa do zwolnienia może skorzystać jedynie podatnik, który nabył na własność nieruchomość w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości.
Z zawartego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca 25 września 2012 r. nabył działkę niezabudowaną numer 4 o powierzchni X ha położoną w C. Dnia 17 marca 2014 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość położoną w J. Sprzedaż „pierwotnej” nieruchomości Wnioskodawcy (położonej w C) nastąpiła natomiast w dniu 20 lutego 2015 r.
Biorąc pod uwagę powyższe należy zaznaczyć, że dokonując wykładni określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pojęcia „wydatkowania przychodu na nabycie” należy mieć na uwadze przedstawiony cel, jakim kierował się ustawodawca wprowadzając zwolnienie podatkowe oraz kierować się zasadą sprawiedliwości podatkowej, polegającej na powszechności i równości opodatkowania. Zwolnienia i ulgi podatkowe są bowiem odstępstwem od powyższej zasady i muszą być interpretowane ściśle, z wyłączeniem interpretacji rozszerzającej.
Z literalnego brzemienia art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, iż niezbędną przesłanką jest wydatkowanie środków na nabycie. Podatnik powinien nabyć, w okresie dwuletnim, wymienione we wskazanym przepisie nieruchomości i prawa majątkowe, bowiem jedynie w takim przypadku organy podatkowe mają możliwość stwierdzenia, czy ewentualne wydatki poniesione przed nabyciem mają charakter celowy w rozumieniu tego przepisu.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy jednoznacznie wskazać, iż w omawianej sprawie skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie warunkuje sprzedaż pierwotnej (pierwszej) nieruchomości przed nabyciem kolejnej, następnej nieruchomości. Zatem, aby Wnioskodawca został objęty dyspozycją wskazanego przepisu sprzedaż działki położonej w C powinna nastąpić przed zakupem nieruchomości położonej w J.
W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Zastrzec trzeba również, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku w kontekście zadanego pytania. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
ITPP3/4512-345/16-2/AT | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ITPB4/4511-459/16/AW