Source: http://www.najnajem.pl/index.php/serwis-info/72-prawo/134-prawa-i-obowiazki-najemcy-i-wynajmujacego
Timestamp: 2020-02-19 20:33:21
Legal References Found: art. 455
 art. 662
 art. 662
 art. 662
 art. 664
 art. 675

Document Content:
Umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Każda ze stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem, w zależności od rodzaju praw lub obowiązków związanych z umową.
Możliwość domagania się przez jedną ze stron spełnienia określonego świadczenia rodzi obowiązek odpowiedniego zachowania się drugiej strony. W niniejszym artykule opisane zostały poszczególne prawa i obowiązki stron umowy najmu z perspektywy obowiązanego.
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy najemcy. W zależności od rodzaju umowy będzie to wydanie na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały okres trwania najmu. Obowiązek ten ma więc kluczowe znaczenie dla dalszej realizacji umowy, a przy tym odpowiada celowi gospodarczemu, któremu najem faktycznie służy. Przyjmuje się, że wynajmujący powinien przekazać najemcy faktyczne władztwo nad rzeczą, w terminie i miejscu wskazanym w umowie najmu, zaś w przypadku braku ich określenia - niezwłocznie po wezwaniu w miejscu zamieszkania lub siedziby wynajmującego w chwili powstania zobowiązania (zob. art. 455 i 454 k.c.).
Następnym obowiązkiem wynajmującego jest wspomniane już wyżej utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Zgodnie z przepisem art. 662 k.c. powinność ta obciąża wynajmującego przez czas trwania najmu. Należy przyjąć, że wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania w szczególności napraw rzeczy oraz nakładów na rzecz koniecznych dla zachowania jej w stanie niepogorszonym. Drobne nakłady na rzecz, w myśl art. 662 §2 k.c., obciążają natomiast najemcę. Do przepisów wyłączających odpowiedzialność wynajmującego w zakresie utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku należy zaliczyć także art. 662 §3 k.c. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Należy pamiętać, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz ta nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (tzw. wykonanie zastępcze).
Wynajmujący jest odpowiedzialny za wady przedmiotu najmu na zasadzie ryzyka, zaś przesłanki jego odpowiedzialności reguluje przepis szczególny - art. 664 k.c. Najemca może żądać usunięcia wad, które ograniczają przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku lub uniemożliwiają jej używanie, zarówno w całości jak i w części. Rękojmia ta dotyczy wad fizycznych oraz wad prawnych.
Z obowiązkiem wynajmującego utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku wiąże się także obowiązek dbania przez niego o niezakłócone używanie rzeczy przez najemcę, zwłaszcza wobec działań osób trzecich. Wynajmujący winien chronić najemcę przed jakimikolwiek działaniami faktycznymi czy prawnymi tych osób, przykładowo w razie fizycznego zakłócania przez nie korzystania najemcy z przedmiotu najmu czy też występowania przez nie z roszczeniami wobec rzeczy najętej na drodze sądowej.
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie wynajmującemu umówionego czynszu najmu. Prawidłowe wykonanie przez wynajmującego swojej powinności w postaci wydania rzeczy uprawnia go do żądania zapłaty czynszu, a także - w niektórych przypadkach, świadczeń dodatkowych. Czynsz powinien być uiszczany z góry, jednak strony mogą w tym zakresie umówić się inaczej. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz uiszcza się w następujący sposób: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia każdego miesiąca.
Inne obowiązki najemcy będą różnić się w zależności od samego przedmiotu najmu i trudno o przyjęcie jednolitego katalogu powinności. Strony mogą bowiem dowolnie ustalić jakie obowiązki będą obciążać najemcę w odniesieniu do konkretnej rzeczy. Można przyjąć za obowiązek najemcy dbanie o przedmiot najmu przez cały okres trwania umowy, w tym np. ubezpieczenie jej. Najemca może zostać zobowiązany do odpowiedniego postępowania z rzeczą i obchodzenia się z nią, jeżeli będzie to rzecz o szczególnych właściwościach. Często strony określają także sposób informowania wynajmującego o wszelkich zakłóceniach w używaniu przedmiotu najmu m.in. dokonywanych przez osoby trzecie, czy też wynikających z awarii czy uszkodzenia rzeczy.
W myśl przepisów ustawowych po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym (zob. art. 675 §1 k.c.). Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania (tzw. zwykłe zużycie rzeczy).
Na zakończenie, w odniesieniu do dodatkowych uprawnień najemcy można jeszcze wskazać, że jeżeli treść umowy najmu nie zabrania mu oddania rzeczy w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, to może on tego dokonać. W takim jednak przypadku zarówno najemca, jak i osoba trzecia, są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.