Source: https://prenumeruj.forumakademickie.pl/fa/2010/09/student-w-akademiku-lokatorem/
Timestamp: 2020-06-01 15:24:24
Legal References Found: art. 185
 art. 207
 art. 173
 Art. 103
 art. 99
 art. 2
 art. 185
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 185
 art. 14
 art. 13
 art. 14

Document Content:
Student (w akademiku) lokatorem? | FA 09/2010 | Forum Akademickie - portal środowiska akademickiego i naukowego
Szczególny tryb przyznawania studentowi miejsca w akademiku nie wyklucza konieczności jego zgody na warunki korzystania z tego miejsca, w tym na wysokość opłaty. Czy jednak studenta zalegającego z opłatą lub zakłócającego porządek trzeba eksmitować sądownie, i to z uwzględnieniem prawa do lokalu socjalnego?
Student (w akademiku) lokatorem?
W „Forum Akademickim” 6/2009 wskazywałem m.in., że do przyznawania przez uczelnię na wniosek studenta „pierwszeństwa w przyznaniu miejsca w domu studenckim uczelni publicznej” – o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z 27 lipca 2005 r. Prawo o szkolnictwie wyższym (zw. dalej PSW) – należy stosować, w sytuacji nadmiaru chętnych nad liczbą tych miejsc, tryb określony art. 207 ust. 1 PSW, tj. odpowiednie stosowanie kodeksu postępowania administracyjnego. Nawet jeśli decyzji w tej sprawie nie podejmują komisje stypendialne (jak w zakresie klasycznych świadczeń pomocy materialnej wskazanych w art. 173 ust. 1 PSW), ale powołana przez organ inna komisja czy dowolny inny pracownik uczelni. I nie tylko dlatego, iż działają one/i z upoważnienia organu uczelni, ale także dlatego, ponieważ dysponują benefitem „zakwaterowania w domu studenckim uczelni”, finansowanym ze środków publicznych, o jaki student może się „ubiegać”. Można sobie ewentualnie i alternatywnie wyobrazić owo prawo „pierwszeństwa” jako roszczenie cywilnoprawne studenta o zawarcie właśnie z nim umowy korzystania z DS, przed innymi ubiegającymi się o zakwaterowanie (zawarcie umowy najmu?). Takie założenie jeszcze bardziej zbliża nas do cywilnoprawnego charakteru relacji korzystania z DS. Dziś chcę postawić kropkę nad „i”.
Podstawa prawna, wysokość i tryb ustalania opłat za akademik
Prowadzenie akademików (art. 14 PSW) zostało wyodrębnione od działalności podstawowej uczelni (art. 13 PSW) i od działalności gospodarczej (art. 7 PSW). Art. 103 ust. 2 pkt 2) PSW stanowi, iż opłaty „za korzystanie z domu studenckiego” trafiają do funduszu pomocy materialnej z przeznaczeniem na „pokrycie kosztów utrzymania domów i stołówek studenckich”, w tym wynagrodzenia ich pracowników, tzw. narzut na koszty obsługi FPM (art. 103 ust. 4 i 6 PSW), ale również – fakultatywnie (art. 103 ust. 5 PSW) – na stypendia i zapomogi. To zaś wymagałoby nadwyżki „opłat” nad „kosztami”, jako źródła finansowania owych stypendiów i zapomóg. W takiej sytuacji mamy więc swoiste „zarabianie” na prowadzeniu akademików, przez co opłata za korzystanie z nich zbliża się do pojęcia czynszu, jak przy umowie najmu. Możliwe jest oczywiście prowadzenie przez uczelnię działalności hotelowej lub utrzymywanie lokali na wynajem w ramach dopuszczalnej działalności gospodarczej uczelni (art. 7 PSW). Dla dalszych rozważań tę opcję jednak pomijamy.
W jakiej więc wysokości opłaty „za korzystanie z domu studenckiego” (zw. dalej DS) może pobierać uczelnia publiczna? Mimo iż trudno je zaliczyć do opłat za usługi edukacyjne, o jakich mowa w art. 99 ust.1 PSW, to jednak nie można uznać, iż z samego przyznania prawa pierwszeństwa zakwaterowania w DS student zmuszony jest ponosić opłatę. Wiąże go ona dopiero, gdy z owego pierwszeństwa zechce skorzystać, wchodząc w relację cywilnoprawną z uczelnią. Kodeks cywilny relację oddania do odpłatnego używania lokalu nazywa umową najmu, wskazane w PSW „korzystanie” z DS to wg KC „używanie” przedmiotu najmu, ujęta zaś w PSW „opłata” za korzystanie z DS to wg KC „czynsz”.
Umowa „na akademik”
Zasady tej relacji, bez względu na ich ewentualne spisanie lub charakter ustny, stanowią umowę, jako wynik co najmniej zgodnych oświadczeń woli obu stron, wyrażonych choćby per facta concludentia (student korzysta i płaci, uczelnia pobiera opłatę i umożliwia korzystanie). Nie ma większego znaczenia (poza dowodowym), czy treść łączącej uczelnię i studenta umowy odtwarzać będziemy z jej druku czy – w braku takowego – z faktów konkludentnych, czy regulaminu korzystania z DS. Mamy tu więc sytuację podobną do przyjmowania na studia i ustalania warunków opłat. Decyzja pojawia się przy rekrutacji, potem jedynie określamy w trybie umowy warunki korzystania ze świadczenia, do którego prawo ową decyzją przyznaliśmy. W braku zawarcia owej umowy (wyrażenia zgodnego oświadczenia woli obu stron, niekoniecznie na piśmie) prawo pierwszeństwa zakwaterowania w DS, przyznane decyzją, nie zostanie wykorzystane.
Zasadnie więc coraz liczniejsze uczelnie, dla własnego bezpieczeństwa posiadania akceptacji studenta i możności egzekwowania od niego treści warunków korzystania z DS, spisują je w formie umów. Pamiętać należy jednak, iż także te umowy podlegać mogą kontroli UOKiK pod względem stosowania klauzul niedozwolonych, zaś regulaminy (korzystania z DS), stanowiące ich część czy załącznik, uznać można za wzorce umowne, analogicznie jak regulaminy opłat. Regulaminy takie można ponadto uznać za kodyfikacje zasad „porządku domowego”, wykraczanie przeciw którym (rażące lub uporczywe) uzasadnia eksmisję (wg. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 (Dz.U. z 2001r. Nr 71, poz. 733), zwanej dalej „ustawą”).
Student lokatorem?
Skoro jednak student (korzystając z prawa pierwszeństwa do zakwaterowania w DS albo – przy deficycie chętnych – bez tego prawa) umowę zawrze, to pojawia się po jego stronie swoisty tytuł prawny do lokalu w DS. Wedle art. 2 ust. 1 pkt 1) ustawy, lokatorem jest „najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”, zaś lokalem (o jakim mowa w definicji lokatora) jest wedle pkt 4) tego artykułu: „lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych”.
Skoro „domu studenckiego” (pojęcia znanego prawu – PSW), ani – tym bardziej – „akademika” ustawa tu nie wyłącza (mimo wyłączenia „internatów” i „burs”), a DS służy bez wątpienia do „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”, to dla rozstrzygnięcia, czy student jest lokatorem w rozumieniu przywołanej ustawy kluczowe staje się określenie pojęcia „krótkotrwałego pobytu”. Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 13 sierpnia 2008 r. (I OW 42/08) stwierdził: „Użycie w powołanym przepisie zwrotu «w szczególności» wskazuje na jedynie przykładowy charakter wyliczenia. Wszystkie zatem pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, nawet te, które w ustawie nie zostały wprost wymienione, lokali mieszkalnych w rozumieniu powołanej ustawy nie stanowią”. Istotne więc staje się dookreślanie czasu pobytu w umowach ze studentem, a nawet – przy decyzjach o przyznaniu prawa pierwszeństwa z art. 185 ust. 1 PSW – w tych decyzjach. Bowiem czy przyznanie prawa do DS na cały okres pięcioletnich studiów, a potem podpisanie lub zawarcie per facta concludentia umowy ze studentem na czas nieokreślony umożliwi dowiedzenie „krótkotrwałego pobytu”? Pewnym wskazaniem może być fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 9 lutego 2008 (III CZP 157/06): „Przepis art. 2 ust. 1 pkt 4 tej ustawy posługuje się wprawdzie z jednej strony wyrazem «służący», z drugiej zaś słowem «przeznaczone», których zestawienie mogłoby sugerować, że o ile w pierwszym przypadku chodzi o sposób faktycznego korzystania, to w drugim istotne jest samo przeznaczenie pomieszczenia. Imiesłów «służący» występuje jednak również w końcowej części art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy, gdzie kontekst, w jakim został użyty, wskazuje jednoznacznie, że należy przezeń rozumieć zakładane przeznaczenie budynku, nie zaś rzeczywisty sposób jego wykorzystywania. Silniejszy wydaje się za to argument celowościowy”.
Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego na koszt uczelni?
Możliwe jest jednak twierdzenie, iż nawet gdyby uznać, że DS jest przeznaczony zasadniczo do krótkotrwałego pobytu, to pobyt ten w przypadkach szczególnych, nawet sankcjonowany umową, staje się „długotrwały”. Tu zaś warto wskazać na słowa przywołane w części sprawozdawczej uzasadnienia wyroku NSA z 2 kwietnia 2008 (I OSK 592/07), gdzie – mimo iż skarżący zamieszkał w hotelu robotniczym: „W ocenie Sądu pierwszej instancji powyższe legitymowałoby do przyjęcia, że skarżący zajmuje lokal w celu zaspokojenia swoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a w konsekwencji, lokal ten odpowiada definicji przedstawionej w treści art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów”. Gdyby zaś uczelnia odpłatnie udostępniała pomieszczenia DS w trybie właściwym dla klasycznego wynajmu – a nie w trybie art. 185 ust. 1 PSW w zw. z art. 14 PSW – to wydaje się, że raczej nie mogłaby liczyć na ustrzeżeniem się przed popadnięciem w definicję „lokalu” i „lokatora”, zawartych w ustawie, opartą na przeznaczeniu pomieszczeń w DS na „krótkotrwały pobyt”.
Powyższe rozważania mają ten praktyczny aspekt, iż gdyby uznać pokoje w DS za lokale w rozumieniu ustawy, to studenta (najemcę) uzyskującego w powyższy sposób ochronę z ustawy, który nie płaci za korzystanie z DS umówionej kwoty, można jedynie eksmitować. Takiej eksmisji wymaga także sytuacja wskazana w art. 13 ustawy: „Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”. Eksmisja zaś po pierwsze proceduralnie wymaga pozwu sądowego, a po drugie generuje uprawnienia do lokalu socjalnego na koszt gminy, w przypadkach wskazanych w art. 14 ustawy, tj. m.in.: kobiety w ciąży; małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą; obłożnie chorych; bezrobotnego – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, np. u rodziców. A że gminy najczęściej lokali socjalnych nie mają w nadmiarze, wstrzymuje to wykonanie eksmisji i obciąża wierzyciela (tu: uczelnię) kosztami dalszego rezydowania eksmitowanego w lokalu tegoż wierzyciela. Skoro zaś uczelnie chcą „zarządzać” nieruchomościami czy „prowadzić” akademiki, to powinny się z tym liczyć.
Marcin Chałupka, ekspert prawa szkolnictwa wyższego. W praktyce prawniczej, jako pełnomocnik procesowy m. st. Warszawy, zajmuje się także prawem lokalowym. Więcej o autorze na www.chalupka.pl