Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0112-kdil3-2-4011-344-2018-1-ks
Timestamp: 2018-10-16 01:57:11
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 924
 art. 10
 art. 11
 art. 14
 art. 17
 art. 19
 art. 25
 art. 30
 FSK 
 art. 19
 art. 10
 art. 11
 art. 11
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 19
 art. 22

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0112-KDIL3-2.4011.344.2018.1.KS
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2018 r. (data wpływu 4 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni po rozwodzie rodziców, czyli od 5 roku życia, była wychowywana przez ojca. Po ukończeniu szkoły podstawowej, gdy miała 15 lat, ojciec wynajął jej pokój na stancji i powiedział, że musi iść do Zasadniczej Szkoły Zawodowej, bo nie będzie jej już dłużej utrzymywał i musi sama o siebie zadbać. Od tej pory, przez te wszystkie lata kontakty Wnioskodawczyni z ojcem były sporadyczne.
Miesiąc przed śmiercią ojca Wnioskodawczyni została powiadomiona, że trafił on do szpitala. Gdy Zainteresowana udała się do szpitala, lekarz poinformował ją, że stan ojca jest bardzo ciężki. W szpitalu ojciec powiadomił Wnioskodawczynię, że ma dług w ZUS.
W dniu (...) 2015 r. ojciec Wnioskodawczyni zmarł. Zainteresowana otrzymała zasiłek pogrzebowy ze swoich składek ZUS.
Następnie Zainteresowana udała się do Kancelarii Notarialnej z zamiarem zrzeczenia się spadku, ale po uzyskaniu informacji, że ojciec Wnioskodawczyni zostawił działkę przy ul. X w Y, ale również dług w ZUS, Notariusz powiedział, że jako jedyny spadkobierca Zainteresowana otrzyma spadek z dobrodziejstwem inwentarza, czyli ma spłacić jego dług z majątku, który pozostawił, ale nie odpowiada za nie swoim majątkiem.
Dalej poinformował, żeby po przejęciu spadku Wnioskodawczyni wystąpiła do ZUS o rozliczenie konta ojca i po otrzymaniu tej informacji sprzedała działkę i spłaciła dług.
W dniu 11 sierpnia 2017 r., po podpisaniu aktu notarialnego, Zainteresowana sprzedała działkę za kwotę 120 000,00 zł. Zgodnie z zapisem w akcie notarialnym kwotę 13 100,00 zł otrzymała przed podpisaniem aktu a pozostałą część nabywca zapłacił w następujący sposób (wszystko zgodnie z aktem notarialnym) – przelew na wskazane konta ZUS – zgodnie z decyzją:
kwota 54 787,59 zł na konto ZUS-51,
kwota 26 559,62 zł na konto ZUS-52,
kwota 3 716,21 zł na konto ZUS-53.
Po rozliczeniu jak wyżej, różnica w wysokości 21 836,58 zł została przelana na konto Wnioskodawczyni.
Tutejszy urząd skarbowy twierdzi, że w PIT-39 Wnioskodawczyni powinna wykazać przychód w wysokości 120 000,00 zł i od tej kwoty zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% lub wydatkować kwotę 120 000,00 zł wciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe.
Opisując całą sytuację przychodem Wnioskodawczyni była kwota 34 936,58 zł.
Od jakiej kwoty Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek lub wydatkować na inne cele mieszkaniowe jeśli faktyczny przychód to kwota 34 936,58 zł?
Zdaniem Wnioskodawczyni, jej przychodem była kwota 34 936,58 zł a nie kwota 120 000,00 zł, ponieważ fizycznie jej nie otrzymała a kupujący działkę spłacił długi jej ojca w ZUS.
Wnioskodawczyni została błędnie poinformowana w kancelarii notarialnej, że musi przyjąć spadek. Wystarczyło się go zrzec. Niestety Wnioskodawczyni go przyjęła.
Zainteresowana jako spadkobierca otrzymała kwotę 34 936,58 zł.
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu (...) 2015 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Pozostawił on działkę oraz dług. W dniu 11 sierpnia 2017 r., po podpisaniu aktu notarialnego, Zainteresowana sprzedała działkę za kwotę 120 000,00 zł. Zgodnie z zapisem w akcie notarialnym kwotę 13 100,00 zł otrzymała ona przed podpisaniem aktu a pozostałą część kupujący zapłacił przelewem na wskazane konta ZUS. Po rozliczeniu jak wyżej, różnicę w wysokości 21 836,58 zł kupujący przelał na konto Wnioskodawczyni. Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi fakt, czy w PIT-39 Wnioskodawczyni powinna wykazać przychód w wysokości 120 000,00 zł i od tej kwoty zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% lub wydatkować kwotę 120 000,00 zł wciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe, czy też jej przychodem będzie kwota 34 936,58 zł.
Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
W przedmiotowej sprawie dniem nabycia spadku przez Wnioskodawczynię jest data śmierci spadkodawcy, a więc 23 listopada 2015 r.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż w dniu 11 sierpnia 2017 r. nabytej w spadku działki stanowi źródło przychodu, gdyż odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis ten stanowi jeden z wyjątków od ogólnej zasady przewidzianej w art. 11 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którą przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nie stanowią otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, lecz – jak wyżej wskazano – jest nimi wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, odwołując się do wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14 oraz z dnia 18 maja 1999 r. sygn. akt III SA 7/98 wskazał, że przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przepisem szczególnym. Wprowadza on w stosunku do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 8 cyt. ustawy zasadę memoriałową, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie otrzymał do dyspozycji pieniądze lub inne wartości, a zatem czy cena została faktycznie zapłacona. Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę. Ta specyficzna konstrukcja powstania przychodu wyłącza przewidziany w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymóg otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych, co wynika z samej treści art. 11 cyt. ustawy.
Przychodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia będzie więc kwota za jaką faktycznie sprzedała ona działkę, tj. 120 000,00 zł.
Wskazać również należy, że bez znaczenia dla uzyskania przychodu pozostaje na jakie cele kwota z tej sprzedaży zostanie wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia pozostanie przeznaczenie uzyskanego przychodu w części lub w całości na spłatę zobowiązań spadkodawcy. Cena, którą osiągnęła Wnioskodawczyni ze sprzedaży działki jest jej przychodem, który może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu oraz koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do takich kosztów zalicza się np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Tak ustalony przychód można następnie pomniejszyć o koszty jego uzyskania.
Z kolei w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wymienionych praw określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie są wydatki na dokonanie spłaty długów spadkodawcy. Spłata zobowiązań spadkodawcy nie uzależnia dokonania sprzedaży działki. Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie spłaciła zobowiązań spadkodawcy wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży działki, lecz dlatego, że ciążył na niej obowiązek spłacania długów spadkodawcy, zmarłego ojca. Wnioskodawczyni spłacała odziedziczone długi po to, aby zwolnić się z długu jaki na niej ciążył względem wierzyciela. Stąd spłata długów spadkodawcy nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia działki, skoro nie była poniesiona w celu dokonania zbycia.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać pomniejszony jedynie o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży działki nabytej w drodze spadku.
Zauważyć należy, że długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości, lub praw nabytych w drodze spadku. Obowiązek spłaty wierzycieli jest, na skutek przyjęcia spadku, zobowiązaniem Wnioskodawczyni, które musi uregulować.
Przyjmując spadek Wnioskodawczyni przyjęła zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa, albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Chcąc uniknąć negatywnych konsekwencji otrzymania spadku, Wnioskodawczyni mogła spadek odrzucić.
W świetle powyższego, brak jest więc podstaw prawnych, aby ta część środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży działki, którą Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę długów spadkodawcy, mogła pomniejszać podstawę opodatkowania z tytułu odpłatnego zbycia tej działki.
Jak wynika z powyższego, w przypadku uzyskania przychodu, m.in. ze sprzedaży nieruchomości podatnik – w myśl obowiązującej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasady samoobliczenia podatku – ma obowiązek obliczyć podstawę opodatkowania oraz zobowiązanie podatkowe (należny podatek). Obliczona i wykazana w odpowiednim zeznaniu podatkowym przez podatnika kwota jest podatkiem należnym, chyba że organ podatkowy wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku.
Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:
Jak wskazano powyżej, przychodem Wnioskodawczyni będzie cena, którą osiągnęła ze sprzedaży działki, tj. kwota 120 000,00 zł. Jednakże część uzyskanego przychodu została przez Zainteresowaną spożytkowana na spłatę zobowiązań spadkodawcy. Kwota, która pozostała Wnioskodawczyni po uregulowaniu zadłużenia to 34 936,58 zł i tę kwotę lub jej część może ona wydatkować na wskazane powyżej inne cele mieszkaniowe i skorzystać tym samym ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Reasumując, z tytułu sprzedaży działki, którą Wnioskodawczyni nabyła w dniu 23 listopada 2015 r. w spadku po zmarłym ojcu, powstał obowiązek podatkowy, ponieważ zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż ta stanowi źródło przychodu. Przychodem podlegającym opodatkowaniu, zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest kwota 120 000,00 zł pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. W odniesieniu zaś do możliwości przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży działki na własne cele mieszkaniowe należy wskazać, że skoro część uzyskanych ze sprzedaży działki środków Wnioskodawczyni już wydatkowała, przeznaczeniu na inne cele mieszkaniowe podlegać może pozostała kwota, tj. 34 936,58 zł.
Podkreślenia wymaga fakt, że błędne – w mniemaniu Wnioskodawczyni – poinformowanie jej przez notariusza co do skutków przyjęcia spadku po zmarłym ojcu, nie ma wpływu na powstały w związku z tym obowiązek podatkowy.
0112-KDIL3-2.4011.344.2018.1.KS