Source: https://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2015-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie?replytocom=46102
Timestamp: 2020-01-27 15:22:44
Legal References Found: art. 12
 art. 12
 art. 8
 art. 10
 art. 9
 art. 10

Document Content:
Podatek od najmu w 2015 roku - ryczałt czy na zasadach ogólnych? Jak wybrać? | Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań
utworzone przez Grzegorz Grabowski | 8 Sty, 2015 | Podatki | 50 Komentarze
(Uwaga – artykuł dotyczy 2015 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2016 roku)
Zbliża się 20 stycznia 2015 roku. Przypominam, że jest to bardzo istotny termin dla wszystkich właścicieli wynajmowanych mieszkań. Jest to nieprzekraczalny termin na ewentualne złożenie do urzędu skarbowego kilku oświadczeń:
dotyczącego wyboru formy opodatkowania,
dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu,
dotyczącego opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków.
Oczywiście, nie każdy ma obowiązek składać ww. oświadczenia, a w poniższym artykule postaram się przeanalizować, kiedy trzeba, a kiedy warto to zrobić.
Osoby rozliczające najem w ramach działalności gospodarczej (a właściwie wszystkie osoby mające zarejestrowaną działalność gospodarczą) mają jeszcze kilka dodatkowych możliwości. Mogą m.in. zmienić formę opodatkowania działalności (podatek liniowy lub zasady ogólne), wybrać zaliczki uproszczone, zrezygnować z VAT. W tym artykule skupię się jednak na najmie prywatnym.
Podatek od przychodów z najmu może być rozliczany na kilka różnych sposobów. Pierwsza Twoja decyzja dotyczy tego, czy będziesz rozliczać najem:
Czy w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.
Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (w 2015 roku 18% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (w 2015 roku 8,5% od przychodu). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (w 2015 roku 18% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (w 2015 roku 19% od dochodu).
Oczywiście, powyższa lista to tylko te najbardziej popularne formy rozliczania najmu. Można również pokusić się o rozliczanie najmu poprzez różnego rodzaju spółki cywilne czy też spółki prawa handlowego, niemniej są to bardziej skomplikowane rozwiązania, stosowane w szczególnych przypadkach. Przykładowo, często spotykam się z rozliczaniem podnajmu poprzez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i inne spółki prawa handlowego.
Generalnie, to podatnik (czyli Ty) sam decyduje o formie rozliczenia podatku od wynajmu. Istnieją jednak pewne ograniczenia i konsekwencje, które należy wziąć pod uwagę.
Przykładowo, istotne jest, czy chcemy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. W przypadku, gdy rozliczasz się na zasadzie podatku liniowego, nie ma możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem.
Najważniejszym kryterium przy wyborze formy opodatkowania jest z reguły wysokość podatku, który zapłacimy. Takie podejście jest jak najbardziej sensowne, należy jednak wziąć pod uwagę także inne czynniki. Są one z reguły trochę trudniejsze do zmierzenia/oceny.
Pod uwagę trzeba wziąć ilość pracy, jaka będzie konieczna do prowadzenia rozliczeń, jakie będą długoterminowe konsekwencje naszego wyboru, a także, jaki mamy cel: minimalizacja podatku czy też może budowa zdolności kredytowej.
Rozliczanie poprzez najem prywatny (wg skali podatkowej lub ryczałtem) nie wymaga zbyt wielu formalności na początku, natomiast rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga zarejestrowania tej działalności (co z reguły zajmuje od kilku do kilkunastu dni i wymaga co najmniej dwóch, a najczęściej więcej, wizyt w urzędach).
Rozliczanie w ramach działalności gospodarczej przed listopadem 2013 blokowało nam również możliwość podpisywania umów najmu okazjonalnego, jednak pod koniec 2013 roku definicja umowy najmu okazjonalnego zmieniła się. Dopuszcza obecnie podpisywanie umów najmu okazjonalnego przez osoby prowadzące działalność gospodarczą i osoby prawne.
Działalność gospodarcza także rodzi obowiązek odprowadzania składek do ZUS (zostało to uwzględnione w kalkulacjach poniżej).
Niektórzy specjaliści twierdzą także, że rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej komplikuje sprawę podatku od sprzedaży nieruchomości (jeśli zamierzamy wynajmowane mieszkanie w przyszłości sprzedawać).
Warto zauważyć, że w niektórych sytuacjach możemy nie mieć wyjścia i będziemy zmuszeni do rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej.
Po przeanalizowaniu powyższych, mniej „mierzalnych”, kwestii trzeba policzyć, która forma rozliczenia da nam najniższy podatek do zapłacenia. Metoda jest prosta – spójrzmy na przychody oraz koszty najmu z poprzedniego roku (tego, który właśnie się skończył) i spróbujmy oszacować, jakie będziemy mieli przychody i koszty w kolejnym roku. Najprostszym przybliżeniem będzie przyjęcie, że będą one takie same bądź podobne do tych z poprzedniego roku.
Poniższa tabela przedstawia takie oszacowanie, stworzone na podstawie przykładu rzeczywistego mieszkania na warszawskich Bielanach.
Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego według skali podatkowej, podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy
Podatek od najmu w ramach najmu według skali podatkowej, podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy
Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5% od całkowitej kwoty wpłacanej nam przez najemcę, obejmującej czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne i media)
Poniżej kilka komentarzy dotyczących założeń zrobionych przy tworzeniu powyższej kalkulacji:
Opłaty administracyjne – w tym lokalu wynoszą 379 zł miesięcznie (ponoszone przez 12 miesięcy)
Media – około 300 zł miesięcznie przez 11 miesięcy w roku i 150 zł w miesiącu pustostanu
Odsetki od kredytu – suma kosztów odsetek od kredytu zapłaconych przez 12 miesięcy (kapitałowa część raty nie jest kosztem)
Remont (malowanie) – przewiduję mały remont w 2015 roku (odmalowanie części lokalu)
Odliczenie składek zdrowotnych od podatku – składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Część składki można odliczyć od podatku. Uwaga, kwota w tabeli powyżej to odliczenie składek zdrowotnych za 2014 rok, ponieważ z momencie publikacji tego artykułu nie znałem jeszcze odliczeń za 2015 rok.
A co jeśli właściciel powyższego mieszkania planuje za kilka miesięcy kupić kolejne mieszkanie na wynajem?
Wybór sposobu opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich umów – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i zastosować różnych form do każdego z nich (ale, jak zwykle, są wyjątki). Z tego względu, jeśli mamy więcej niż jedną nieruchomość, przy podejmowaniu decyzji o wyborze sposobu opodatkowania należy wziąć pod uwagę (oszacować) łączne przychody i koszty dla wszystkich posiadanych lokali. W ww. przykładzie należałoby po prostu dodać do przychodów przewidywane przychody z nowego mieszkania (za te miesiące, kiedy nowe mieszkanie będzie wynajmowane), a do kosztów dodać przewidywane koszty prowadzenia najmu w nowym mieszkaniu (za te miesiące, kiedy nowe mieszkanie będzie wynajmowane).
Z przykładowej kalkulacji powyżej wynika, że dla tego podatnika rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej dałoby zerowy podatek (bo odliczylibyśmy od podatku składki na ubezpieczenie zdrowotne). Tak naprawdę jednak w tym wypadku rozliczenie przez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność byłoby bez sensu, ponieważ doszłyby koszty związane z prowadzeniem tej działalności (one nie występują przy rozliczeniu najmu prywatnego), które przewyższają oszczędność na podatku.
Czy zawsze warto wybrać zasady ogólne?
Absolutnie nie. W tym konkretnym przypadku zasady ogólne dały najniższy podatek, jednak dla innych przypadków wynik może być zupełnie inny. Wszystko zależy od ponoszonych kosztów i innych kwestii np. wartości początkowej zastosowanej do obliczenia amortyzacji.
Ogólnie, można powiedzieć, że dla przypadków, gdzie występują wysokie koszty np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu, najczęściej bardziej opłacalne jest rozliczanie się według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma, ryczałt najczęściej daje lepszy wynik (niższy podatek). Ryczałt też ma inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania.
Rozliczanie najmu poprzez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności oraz większą ilość „papierkowej roboty”. Najczęściej wynajem rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej, gdy właściciel tak czy inaczej musi tę działalność zarejestrować albo już prowadzi własną firmę. Działalność gospodarcza jest też dobrym wyborem, gdy posiadamy więcej niż kilka czy kilkanaście mieszkań. Eliminujemy wówczas ryzyko, że urząd skarbowy stwierdzi, że przy takiej liczbie mieszkań nie możemy już rozliczać się poprzez najem prywatny (bo nosi to znamiona działalności gospodarczej). Wtedy też te dodatkowe koszty prowadzenia działalności gospodarczej najczęściej nie są znaczące w porównaniu do naszych przychodów z najmu.
Oddzielnym zagadnieniem jest też budowa zdolności kredytowej w oparciu o przychody/dochody z najmu. W takim wypadku podejście do wyboru formy opodatkowania warto przedyskutować z doradcą kredytowym.
Zainteresował Cię ten artykuł? Zostaw swój email, to powiadomię Cię o kolejnych. Kliknij >>
Oświadczenie o wyborze formy opodatkowaniu najmu
W przypadku, gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować. Nie będę wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie.
Jeśli zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.
Oświadczenie nie ma oficjalnego druku, aczkolwiek niektóre urzędy skarbowe udostępniają wzory takich oświadczeń (możemy, ale nie musimy, z nich skorzystać). Możesz też skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika.
W przypadku, gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym i kwartalnym (art. 21 ust. 1 i 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 Euro (art. 21 ust. 1b Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Przeliczenia tej kwoty na walutę polską dokonuje się, stosując średni kurs ogłaszany przez NBP, obowiązujący 1 października poprzedniego roku podatkowego. Biorąc pod uwagę średni kurs Euro z 1 października 2013 roku można wyliczyć, że limit na 2014 rok wynosi 105 575 zł. Analogicznie, według kursu Euro z 1 października 2014 roku, limit na 2015 rok wynosi 104 480 zł.
Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest zawiadomienie o tym naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Jest to jedyny wymieniony w ustawie termin na złożenie tego oświadczenia, w związku z tym dla podatników rozpoczynających najem w trakcie roku podatkowego (po 20 stycznia danego roku) nie przewidziano możliwości wyboru trybu kwartalnego. Powinni oni w danym roku rozliczać się w trybie miesięcznym, a dopiero w kolejnym roku podatkowym będą mogli wybrać tryb kwartalny (o ile spełnią pierwszy wymieniony wyżej warunek tj. przychody nie przekroczą 25 000 Euro).
Jak już wspomniałem powyżej, podatnicy, którzy po raz pierwszy wybiorą kwartalne rozliczanie ryczałtu, powinni zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno (art. 8 ust. 1 i 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i 6 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek oraz w rozliczeniu rocznym.
Istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem że:
Wydaje się, że, o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków, warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze.
Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.
Nie można też tego mechanizmu zastosować do współwłasności np. z członkami rodziny (nie będącymi małżonkami), gdy odziedziczyliśmy jakąś nieruchomość. W takiej sytuacji każdy z współwłaścicieli rozlicza się oddzielnie, stosownie do jego prawa do udziału w zysku (i każdy z nich może rozliczać się inaczej).
W przypadku, gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć naczelnikowi US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
W przypadku, gdy rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Do 2014 roku oświadczenie o wyborze rozliczania najmu przez jednego z małżonków, jeśli chcieliśmy w kolejnym roku podatkowym rozliczać się podobnie, musieliśmy składać ponownie (i ponawiać je w każdym roku), w terminie do 20 stycznia danego roku.
Rodziło to sporo problemów, bo wielu wynajmujących zapominało o tym, że oświadczenie to należało powtarzać co roku. Potem dalej rozliczenie było prowadzone przez jednego z małżonków, mimo tego, że z powodu braku oświadczenia powinno być prowadzone przez obydwoje małżonków, po połowie. Generowało to konieczność późniejszych korekt i wyjaśnień w urzędzie skarbowym.
W styczniu 2013 roku jeden z posłów złożył do Ministra Finansów interpelację w tej sprawie (interpelacja nr 13793), pytając, czy nie lepiej zmienić prawa tak, żeby deklaracja o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków obowiązywała „do odwołania”. Dostał jednak odmowną odpowiedź.
Niemniej, widocznie ustawodawca zmienił zdanie, bo Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw zmodyfikowała ten mechanizm.
W Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym został dodany art. 12 ust. 8a:
Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, […] dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.
W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych został dodany art. 8 ust. 6:
Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, […] dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 [czyli z najmu – dopisek autora], pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków.
Powyższe zapisy tych dwóch ustaw obowiązują od 1 stycznia 2015 roku.
Opisana wyżej zmiana oznacza, że od 2015 roku nie będziemy już musieli powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie i powinno obowiązywać przez kolejne lata. Na wszelki wypadek zalecam złożenie go na początku 2015 roku (o ile, oczywiście, jest to dla Ciebie opłacalne).
Wojtek	dnia 09/01/2015 o godz. 09:37
Mam techniczne pytanie do bardziej doświadczonych Kolegów:
1. Od grudnia prowadzę remont mojego pierwszego mieszkania, które przewiduję skierować do wynajmu od 1.2.2015.
2. Planuję rozliczać się na zasadach ogólnych.
– Czy koszty remontu poniesione w grudniu 2014 mogę uwzględniać jako koszty w uzyskaniu przychodu z najmu w 2015 roku?
– Czy może powinienem rozliczyć koszty poniesione w grudniu 2014 w rozliczeniu za 2014 (bez wykazywania przychodów z najmu)?
– Czy ew. roczna strata z najmu (koszty remontu przewyższają przekraczają przychody) może być przenoszona na następny rok?
Piotr	dnia 16/01/2015 o godz. 22:04
Ja takze dolaczam sie do powyzszego pytania: czy koszty poniesione w 2014 mozna odliczac od przychodu z najmu w 2015 ?
Jesli ktos zna odpowwiedz na to pytanie to bardzo prosze o pomoc
Marcin	dnia 22/01/2015 o godz. 19:36
Pewności nie mam, ale rachunki po remontach można używać do 6 miesięcy.
Kate	dnia 03/12/2015 o godz. 22:06
Zejdę nieco z tematu, ale nie mogę się powstrzymać widząc ten, niestety stały, błąd wśród Polaków 🙂
Używamy kogoś lub czegoś (zawsze! z dopełniaczem).
Używamy „tych rachunkÓW”, nie „te rachunki”.
Z biernikiem (kogo? co?) łączy się czasownik „zużywać”.
Zużywamy: rachunki/rachunek, wodę, prąd, ten samochód, …
Używamy: rachunków/rachunku, wody, prądu, tego samochodu, …
Mateusz	dnia 04/02/2015 o godz. 13:41
W najmie prywatnym, podobnie jak w przypadku innych źródeł przychodu, może wystąpić sytuacja, w której w danym roku podatkowym poniesione koszty będą wyższe od osiągniętych przychodów (np. z powodu przeprowadzenia kosztownego remontu przedmiotu najmu lub nieuzyskiwania przychodu z najmu przez kilka miesięcy przy obowiązku ponoszenia kosztów jego utrzymania). W takiej sytuacji wynajmujący poniesie stratę podatkową. Strata ta podlega w podatku dochodowym rozliczeniu na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 ustawy o pdof. Przepis ten wskazuje, że podatnik ma prawo do rozliczenia straty poniesionej z danego źródła przychodów (np. prywatnego najmu) poprzez obniżenie dochodu uzyskanego z tego samego źródła, w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Jednocześnie wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty straty. Rozliczeniu na wskazanych zasadach nie podlegają jedynie straty:
z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof, oraz
ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego (art. 9 ust. 3a ustawy o pdof).
Stratę z najmu za dany rok można rozliczyć w ciągu 5 lat.
Z uwagi na to, że wśród wyłączonych z możliwości rozliczenia nie ma strat ze źródła, jakim jest najem, mogą być one rozliczane według wskazanych wcześniej zasad. Należy jednak szczególną uwagę zwrócić na to, że strata z najmu za dany rok podatkowy może być rozliczona z dochodami następnych lat podatkowych, ale tylko uzyskanymi z tytułu najmu. Nie jest możliwe rozliczenie jej z dochodami z innego źródła przychodów.
Kate	dnia 09/01/2015 o godz. 15:24
Czy mogę prosić o informację do kiedy należy złożyć PIT jeśli rozlicza się z wynajmu na zasadach ogólnych?
Z powyższego artykułu zrozumiałam, że termin do 20 stycznia obowiązuje tylko osoby, które rozliczają się ryczałtem. Czy to prawda?
Mateusz	dnia 04/02/2015 o godz. 13:43
Osoby, które wybrały opodatkowanie dochodów osiąganych z prywatnego najmu według skali rozliczają za dany rok podatkowy przychody, koszty i dochód z najmu opodatkowanego według skali podatkowej następuje w zeznaniu rocznym składanym na formularzu PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeżeli wynajmujący uzyskuje równocześnie z dochodami z najmu inne dochody opodatkowane według skali podatkowej, opodatkowaniu w PIT-36 podlega suma tych dochodów.
Rafał	dnia 09/01/2015 o godz. 16:34
Witam, ja również mam pytanie. Jeśli zastosuję indywidualną stawkę amortyzacji na 10%, a np. po roku przestanę wynajmować, a następnie po jakimś czasie znowu zacznę, to czy mogę wrócić znów do indywidualnej stawki 10% i „dokończyć” amortyzację, czy nie ma możliwości ponownego wznowienia jej zastosowania ?
Dorota	dnia 15/01/2015 o godz. 19:47
Witam, mam pytanie odnośnie amortyzacji stawką 10% i wartości mieszkania od której mam wyliczać ten procent. Mieszkanie zostało zakupione od miasta w 2004r jako mieszkanie do remontu. W akcie notarialnym widniała kwota 17.000zł. Budynek z lat 60-tych, wiec był wcześniej zamieszkiwany. Lokal został wyremontowany, ale nie posiadam już na to faktur. Mieszkałam tam 9 lat i od tego roku wynajmuję. Czy mam prawo do indywidualnej stawki amortyzacji 10% i jaką mam przyjąć wartość początkową mieszkania, te 17.000 z aktu, czy obecną wartość rynkową która wynosi ok 70.000
Mateusz	dnia 04/02/2015 o godz. 13:47
Cenę rynkową stosuje się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;
Rafał	dnia 16/01/2015 o godz. 22:33
Wydaje mi się, że musisz się zgłosić aby rzeczoznawca wycenił aktualnie nieruchomość i na podstawie jego pisma ustalasz wartość. Możesz przyjąć z dnia kupna ale nie będzie się to w ogóle opłacało. Tak interpretuje to co już wyczytałem w internecie, ale może najprościej zadzwoń na infolinię podatkową, tam powinni być bardziej pewni.
Kate	dnia 17/01/2015 o godz. 13:12
Zwracam się ponowną gorącą prośbą o odpowiedź na moje pytanie. Jeśli ktoś z Was wie, to bardzo bym prosiła o informację do kiedy należy złożyć PIT jeśli rozlicza się z wynajmu NA ZASADACH OGÓLNYCH?
Piotr	dnia 17/01/2015 o godz. 13:51
Do 20 stycznia skalda sie oswiadczenia o formie opodatkowania a takze sposobie wplaty zaliczek.
Zeznanie przy ryczalcie skladamy do konca stycznia
a przy zasadach ogolnych tak jak zwykly PIT czyli do konca kwietnia
Kate	dnia 20/01/2015 o godz. 16:08
Piotrze, serdecznie dziękuję Ci za tą odpowiedź.
pustnick	dnia 19/01/2015 o godz. 12:45
Od 1sty 2015 osiągam przychody z najmu prywatnego, wybrałem przy tym rozliczanie podatku na zasadach ogólnych. Mam pytanie: czy comiesięczne zaliczki na podatek muszę odprowadzać nawet w przypadku, gdy nie mam dochodu czyli przychód = koszty. Krótko mówiąc: czy koszty odejmuje się przy obliczaniu zaliczek czy dopiero przy rozliczeniu rocznym? Z góry dziękuję za odpowiedź!
Mateusz Pustnicki
kamila	dnia 19/01/2015 o godz. 13:40
Joanna	dnia 20/01/2015 o godz. 09:42
Witam, mój mąż wynajmuje mieszkanie, które kupił przed zawarciem związku małżeńskiego i nie należy do wspólnoty majątkowej. W pierwszym roku wynajmu złożyliśmy oświadczenie o opodatkowaniu najmu przez jednego z małżonków, bo tak poinstruowano nas w us. Pani z us twierdzi, że rzeczywiście mieszkanie nie należy do wspólnoty majątkowej ale nadal powinniśmy takie oświadczenie składać, skoro złożyliśmy w pierwszym roku. Czy rzeczywiście powinniśmy je składać, czy też napisać wyjaśnienie dotyczące pierwszego oświadczenia? Proszę o podpowiedź
Arkadiusz	dnia 22/01/2015 o godz. 10:59
Witam, przymierzam się do zakupu mieszkania trzypokojowego w Warszawie na kredyt hipoteczny. Niestety nie będzie mnie stać na samodzielne utrzymanie i chcę to też niejako potraktować jako inwestycję, wynajmując dwa pokoje. Pojawia się tutaj problem odnośnie podatku, bo nigdzie nie mogę znaleźć odpowiedzi – jeżeli wynajmuję dwa pokoje a sam mieszkam w jednym to mogę od podatku (na zasadach ogólnych) dokonywać normalnych odliczeń, czy jako że również tam zamieszkuję nie jest to możliwe i korzystniejszą opcją będzie ryczałt? Pozdrawiam.
Marcin	dnia 22/01/2015 o godz. 19:46
Witam,ja ze swojej strony prosiłbym o pomoc w takiej sytuacji. Chcę wynająć mieszkanie za pośrednictwem firmy. Od kwoty pobranej od wynajmującego podobno płacony jest 8%VAT. Procentowy udział od kwoty netto idzie do agencji, a reszta do mnie. Jak ja mam się znaleźć teraz w tym z 18%podatkiem od dochodu? Przykładowo: w danym miesiącu klient zapłacił 100zł. Agencja płaci z tej kwoty 8zł VAT. Zostaje 92zł netto. Z 92 zł agencja zabiera 20% co daje 73,60 zł dla mnie. Czy dopiero od tej kwoty mam odjąć wszystkie koszty przychodu ( amortyzacje, media, opłaty) i dopiero obliczyć podatek 18%? Byłbym wdzięczny za pomoc. Pozdrawiam
Beata	dnia 25/01/2015 o godz. 21:05
Czy jest sposób, by czynsz, który płacę spółdzielni za wynajmowane mieszkanie odliczyć od dochodów?
Tomasz L.	dnia 26/01/2015 o godz. 00:36
Chciałem poruszyć pominiętą kwestie podatku od nieruchomości, który wydaje się być zróżnicowany w zależności od wyboru formy opodatkowania.
Np. w Krakowie i Warszawie podatek od nieruchomości mieszkalnej przy najmie prywatnym wynosi 0,74 pln/m2 p.u. ale już ten sam podatek przy najmie rozliczanym w ramach działalności gospodarczej wynosi 23,03 pln/m2 p.u. Czy z tego wynika ,że stawka podatku od nieruchomości zależy od formy rozliczenia z US.
W związku z powyższym, czy kalkulacje dotyczące szacunku należnego podatku przy różnych formach rozliczenia, nie muszą zostać skorygowane o różnice w podatku od nieruchomości? Proszę Pana Grzegorza o odpowiedź. Pozdrawiam.
Marcin	dnia 26/01/2015 o godz. 10:36
myślę, że nie ma takiej możliwości, jaka według was jest najlepsza metoda rozliczania dla osoby pracującej na umowę, bez rodziny?
Adam	dnia 28/01/2015 o godz. 09:34
jak wygląda sytuacja gdy po ustaleniu ryczałtu muszę przestać wynajmować mieszkanie, ale zakładam, że po jakimś czasie ponownie będę chciał je wynajmować, czy będę mógł wrócić do takiej samej wysokości %?
Wojciech	dnia 09/02/2015 o godz. 10:23
Bardzo proszę o umowę najmu zgodnie z intencją nad tytułem artykułu.
Ewa	dnia 11/02/2015 o godz. 00:18
Witam, wynajmuje mieszkanie, zglosilam ryczalt, wplacam zaliczki. Wynajmujacy chce czesc mieszkania wrzucic w koszty swojej firmy – czesc tak aby nie musial wieszac tabliczki z nazwa firmy itp. Czy
Moge mu wystawic rachunek czy tez
Powinnam wystawiac fakture…? Czy ryczalt jest wlasciw forma opodatkowania w takiej sytuacji czy w momencie gdy lokal ma byc wrzucony w koszty musze sie jakos inaczej rozliczac..?
mm	dnia 18/02/2015 o godz. 12:42
Od obliczonego ryczałtu można odjąć składki zapłacone na ubezpieczenie zdrowotne czyli czasem podatek zero
ARek	dnia 18/02/2015 o godz. 23:51
mam pytanie: sytuacja jest taka: prywatnie wynajmuję mieszkanie i podatek opłacać chcę na zasadach ogólnych, ponadto prowadzę działalność z której podatek jest na „minusie” w tym miesiącu (większy niż należny za wynajem mieszkania) – czy w tej sytuacji, wpłatę podatku za wynajem należy wykonać na konto urzędu ? czy mogę (należy) podatki zsumować i w wyżej opisanej sytuacji nie wpłacać zaliczki?
Paulina	dnia 23/02/2015 o godz. 17:30
a jak to jest z rocznym zeznaniem wspólnie z małżonkiem – czy płacąc ryczałt od wynajmu prywatnego można się nadal wspólnie rozliczać z dochodów wszystkich w kwietniu? …bo sprzeczne informacje znajduję… dziękuję za odpowiedź 🙂
Ewa	dnia 02/03/2015 o godz. 20:39
Witam! Czy koszty utrzymania rachunku bankowego, do którego posiadania i utrzymywania zobowiązał mnie bank udzielając kredytu na zakup mieszkania można zaliczyć do kosztów przy rozliczaniu wynajmu na zasadach ogólnych. Nadmieniam, że posiadam w tym banku również rachunek bieżący, za prowadzenie którego nie ponoszę żadnych opłat, ale z tego związanego z kredytem nie mogę zrezygnować, gdyż z niego dokonywana jest spłata kredytu.
Paweł	dnia 03/03/2015 o godz. 14:57
Witam,w 2002r. wybudowaliśmy z żoną (mając wówczas wspólnotę mająt.)budynek, w którym prowadziłem działalność gospodarczą,w 2004r. ustanowiliśmy rozdzielność majątkową .W 2014 wynająłem ten budynek firmie w ramach mojej działalności gospodarczej i wystawiałem za najem faktury VAT.
1.Czy jeśli zakończę działalność gospodarczą to moja żona (która nadal jest współwłaścicielką tego budynku)będzie mogła przejąć ten najem jako osoba prywatna i wybrać zwolnienie z VAT?Odliczeń remontowych dokonywałem ostatnio w 2008r.Chciałaby opłacać zryczałtowany podatek dochodowy- 8,5%.
2.Czy może opodatkować ten przychód sama? -Mamy rozdzielność.
Paweł	dnia 04/03/2015 o godz. 00:31
czy jest możliwe wciągnięcie do ewidencji mojej działalności gospodarczej mieszkania (i wynajmować go poprzez dg) zakupionego przez żonę przed zawarciem małżeństwa? Mamy wspólnotę majątkową.
Drugi przypadek jest także ciekawy: czy można w jakikolwiek sposób wciągnąć do ewidencji mojej dg mieszkanie odziedziczone w spadku przez moją żonę i szwagierkę (50/50)? Oba mieszkania mają być wynajmowane.
Miko	dnia 04/03/2015 o godz. 18:53
Mam pytanie, jaką treść przelewu trzeba wpisać przy przelewie za ryczał 8,5% do US?
wystarczy numer PESEL, czy wpisać „Wynajem za mieszkanie za miesiąc”, czy wpisać PPE?Czy wszystko razem?I czy można zrobić przelew stały do US?
Radeknow	dnia 09/03/2015 o godz. 23:47
Mam dość nie typową sprawę – rozliczam się na zasadach ogólnych. W rozliczeniu za rok 2013 nie uwzględniłem pewnych kosztów (odsetek od kredytu) i wykazałem mniejsze koszty uzyskania przychodu z najmu niż faktycznie poniesione. Za rok 2013 poniosłem stratę na tej działalności. Swój błąd odkryłem wypełniając oświadczenie za rok 2014 – czy jest możliwość ujęcia jeszcze tamtej kwoty by powiększyła stratę i można ją było odliczyć przez kolejne 5 lat po nie więcej niż 50%?
Kasia	dnia 23/03/2015 o godz. 16:14
mam pytanie odnośnie podatku od najmu. Od 18.03.2015 wynajmujemy na warunkach najmu okazjonalnego mieszkanie, w umowie okres wynajmu to 2 lata, a więc do 18.03.2017 roku zapłacone z góry. Moje pytanie: czy muszę zapłacić podatek za dwa lata z góry czy do końca roku wystarczy i w kolejnych latach dokonać kolejnej wpłaty? W przelewach tez podaje się okres, a nie widnieją też dłuższe okresy niż 1 rok, dokonać dwóch przelewów, jeżeli należy zapłacić z góry?Czy jeżeli wynajem obowiązuje od 18 marca, to naliczam podatek od 18 marca?
Rafał	dnia 24/03/2015 o godz. 09:21
Na jakim formularzu podatkowym mogę rozliczyć podatek za najem za I kwartał 2015 r.? Niby proste pytanie, a jednak jest problem – w 2014 r. robiłem to za pośrednictwem formularzy interaktywnych ze strony Ministerstwa Finansów, a w tym roku wygląda na to, że nie ma takiej możliwości…
Michał	dnia 24/03/2015 o godz. 16:24
Mam nietypowe pytanie. Wynajmuję od października zeszłego roku mieszkanie w którym wcześniej zamieszkiwałem. Czy mogę uwzględnić w rozliczeniu podatku koszty za cały rok czy tylko za okres w którym mieszkanie było wynajmowane(3 miesiące)?
Kasia	dnia 19/04/2015 o godz. 16:49
mieszkanie pod wynajem kupiłam pod koniec 2013 r. i od razy wynajęłam rozliczając się ryczałtem. Od tego roku rozliczam się na zasadach ogólnych i chciałabym skorzystać z indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Czy mogę to zrobić, po zmianie formy opodatkowania? czy będzie to wtedy traktowane jako wpisane po raz pierwszy do ewidencji, skoro przy ryczałcie jest prowadzony wykaz? Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź
Iwona Chwaścińska	dnia 10/05/2015 o godz. 20:46
1. W pozycji 146 PIT-36 trzeba wpisać straty z lat ubiegłych (w tym przypadku z tytułu najmu). Potem w
pozycji 149 trzeba wpisać dochód po odliczeniu m.in. straty ujętej w pozycji 143. Jednak odjąć od dochodu mogę tylko 50% strat z lat ubiegłych. Czyli w pozycji 143 wpisuję 50% tej straty? A co wpisuję jeśli w kolejnym roku również osiągnęłam stratę? (Uzyskuję jednocześnie dochody z pracy, rozliczam się samodzielnie).
2. W swojej książce „Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami” napisałeś Grzegorzu, że „czasami nawet do mieszkania, które posiadasz da się zastosować indywidualną stawkę amortyzacji”. Czy da się taką stawkę zastosować do mieszkania, w którym mieszkałam (powyżej 5 lat), a teraz będę je wynajmować (sama przeprowadzam się do innego mieszkania)?
Radek	dnia 18/05/2015 o godz. 11:29
Mieszkałem w mieszkaniu przez kilka lat, po przeprowadzce chcę je wynająć i rozliczać w ramach działalności gospodarczej (prowadzonej obecnie w innym zakresie). Tylko co z podatkiem od nieruchomości? Czy powinienem zgłosić do gminy, że lokal jest wykorzystywany do działalności gospodarczej i zapłacić wyższy podatek od nieruchomości? To dodatkowy, niemały koszt.
Włodek	dnia 03/06/2015 o godz. 11:44
Witam Panie Grzegorzu, mam pytanie zbieżne z tematem, ale dotyczy wynajmu garażu. Prowadzę działalność gospodarczą niezwiązaną z najmem i wynajmuję (od kilku dni) garaż na cele prywatne. Pytanie brzmi czy wynajem garażu na cele prywatne również jest zwolniona z podatku VAT, oraz czy niezależnie od odpowiedzi (muszę lub nie muszę) powinno to być uwzględnione w deklaracji VAT-7 związanej z działalnością i jeżeli tak to w którym miejscu? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Marek	dnia 17/06/2015 o godz. 11:20
Czy jeśli mam sprzedaż wyłącznie zwolnioną z VAT z tytułu najmu, powinienem wypełnić deklarację VAT-R i przesłać ją do US?
Marek	dnia 17/06/2015 o godz. 11:22
Czy jeśli mam sprzedaż wyłącznie zwolnioną z VAT z tytułu najmu, prowadząc działalność gospodarczą powinienem wypełnić deklarację VAT-R i przesłać ją do US?
Marek	dnia 05/08/2015 o godz. 21:18
A jak powinny się rozliczać osoby, które nie mieszkają w Polsce i nie zarabiają w Polsce. Jak najlepiej rozliczyć ten jedyny dochód jaki będzie z tytułu najmu? Nie mam działalności gospodarczej ale spłacam kredyt (we frankach). Czy nie lepiej rozliczyć się ryczałtem? I czy odsetki z tytułu rat kredytu można odliczyć? Czy amortyzację też możne odliczyć osoba prywatna rozliczająca się ryczałtem?
Pozdrawiam i z góry dziękuję za informacje.
Aga	dnia 13/08/2015 o godz. 16:51
Prowadzę działalność gospodarczą i wynajmuję mieszkanie w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych. W działalności przekroczyłam II próg podatkowy. Czy również w obliczaniu zaliczki z najmu muszę uwzględnić podatek 32%?
zo	dnia 02/11/2015 o godz. 20:58
Mam pytanie odnośnie podstawy opodatkowania przy ryczałcie. Lokator płaci mi „czynsz najmu” plus dodatkowo zaliczkę na „koszty administracyjne”, czyli opłata do wspólnoty, koszty energii.
Rozumiem, że podatek obliczam od „czynszu najmu”. Kłopotliwe byłoby uwzględnianie zmiennych, bo zależbych od zużycia mediów „kosztów administracyjnych”
Renata Hanna	dnia 17/11/2015 o godz. 19:09
Razem z siostrą dostalysmy aktem darowizny mieszkania, ktore chcemy wynająć i rozliczać się ryczałtem. Czy obie musimy figurowac w umowie najmu? jesli tak to jak mamy rozliczać się z US, dodam ze mieszkamy w roznych miejscowościach i podlegamy pod inne US
Renata Hanna	dnia 17/11/2015 o godz. 19:11
w moim pytaniu zakradl sie bląd, chodzi o jedno wspolne mieszkanie
Kasia	dnia 05/01/2016 o godz. 21:16
Mam mieszkanie, które wynajmuję i podatek od najmu płacę ryczałtowy. Najemca zapłacił mi za najem za 24 miesiące z góry za najem i czynsz. Płacę podatek od średniej miesięcznej. Czy w tym przypadku, jeżeli jest to ryczałt, to powinnam zapłacić od całej kwoty 8,5% podatku, bo w sumie to był mój przychód czy mogę jednak rozliczać się co miesiąc? Z góry dziękuję!
Matilda	dnia 11/02/2016 o godz. 10:21
Wynajmuje mieszkanie od 8 lutego 2016. Chce sie rozliczac na zasadach ogolnych. W umowie zawarta jest informacja ze najem wynosi 1500 zł płatny z gory do 10 oraz rachunki( czynsz administr. + media) rozliczane co miesiac wg zuzycia ( kwota w umowie nie jest wpisana z racji ze bedą to koszty ruchome) Wszystko razem wpływa na moje konto i ja reguluje rachunki. Czy zatem moim przychodem jest kwota 1800 ( przyjełam ze rachunki będę 300zl) i w koszt wpisuje te 300 zł za media i czynsz, czy moim przychodem jest kwota z umowy 1500 zł ( sam najem) ale w koszty wpisuje tez te 300 zł ( za opłaty).
Marcin	dnia 12/02/2016 o godz. 16:54
Bardzo ciekawy jest przypadek Kasi, również jestem ciekaw odpowiedzi.