Source: https://poradapodatkowa.pl/zwolnienie_z_podatku_przy_sprzedazy_mieszkania,202.phtml
Timestamp: 2019-07-16 16:25:15
Legal References Found: art. 925
 art. 6
 art. 6
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21

Document Content:
Zwolnienie z podatku przy sprzedaży mieszkania
Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 2014-10-28
Mam pytanie o 5-letni okres po którym jestem zwolniony z podatku przy sprzedaży mieszkania. Mieszkanie otrzymałem w spadku po zmarłej mamie na podstawie testamentu jako współwłasność z ojcem, potem dokonaliśmy zniesienia współwłasności. Od kiedy liczy się moja własność tego mieszkania – od sądowego nabycia spadku, czy od notarialnego zniesienia współwłasności? Pomiędzy tymi wydarzeniami minęło około pół roku.
W Pańskiej sprawie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć od dwóch terminów, chyba że śmierć Pańskiej matki oraz zniesienie współwłasności nastąpiły w tym samym roku. Jeśli nie, to w stosunku do udziału 1/2 w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (lub w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), nabytego w drodze dziedziczenia, okres pięcioletni będzie biegł od końca roku, w którym zmarła Pańska matka. Bez znaczenia jest moment, w którym sąd stwierdził nabycie spadku lub chwila uprawomocnienia się orzeczenia, gdyż stanowi to jedynie potwierdzenie zaistniałego w przeszłości stanu rzeczy. Spadkobierca nabywa bowiem spadek z chwilą otwarcia spadku, tj. z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego). Z kolei, jeśli w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności zyskał Pan prawo do udziału ojca w powyższym prawie (także 1/2), to termin pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zawarcia notarialnej umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności.
Jeśli obydwa zdarzenia, a więc zarówno śmierć Pańskiej matki, jak i notarialny dział spadku i zniesienie współwłasności miały miejsce np. w roku 2012, to pięcioletni okres „karencji” w zbywaniu całej nieruchomości lokalowej upłynie z dniem 31 grudnia 2017 r. Gdyby owe fakty zaistniały w różnych latach, obowiązek zapłaty podatku z tytułu odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat mógłby dotyczyć tylko udziału 1/2 nabytego później, zależnie od terminu, kiedy dokonałby Pan rozporządzenia prawem do lokalu.
Odnieść się należy w tym miejscu do przepisu art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), zgodnie z treścią którego w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności. Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy i praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy (art. 7 ust. 6 ww. ustawy). Zatem nabywając dodatkową 1/2 udziału w prawie do lokalu, w którym posiadał Pan już własny udział 1/2 w wyniku dziedziczenia po matce, skutkuje zwiększeniem o połowę przysługujących Panu praw do rzeczy.
Analogiczne regulacje wyznaczające moment nabycia ponad pierwotny udział we współwłasności zawierają przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), stosowane w razie odpłatnego zniesienia współwłasności, czyli z zastrzeżeniem obowiązku spłat lub dopłat na rzecz ustępującego współwłaściciela. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 5 tej ustawy, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku, a obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie, nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności (art. 4 pkt 5 ww. ustawy).
Jak stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm., zwanej dalej „PDOF”), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, oraz udziałów w tych prawach, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Informuję na marginesie, iż odpłatne zbycie przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie jeszcze nie oznacza, że wystąpi zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym. Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131) PDOF, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia, po zawarciu umowy sprzedaży, a następnie wykazanie przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do transakcji sprzedaży, iż uzyskane środki zostały przekazane w całości na własne cele mieszkaniowe podatnika. Ustawa podatkowa definiuje bardzo szeroko pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” w art. 21 ust. 25 PDOF, niecelowe jest cytowanie tego przepisu, dlatego odsyłam Pana do ustawy. Podkreślenia wymaga fakt, że orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych stoi na jednolitym stanowisku, iż podatnik może mieć już zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe, a mimo to nadal zachowuje prawo do skorzystania ze zwolnienia opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131) PDOF, pod warunkiem oczywiście spełnienia wymogów zwolnienia.