Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/1462-ippb1-4511-142-2017-1-kp
Timestamp: 2018-12-13 02:05:02
Legal References Found: art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 6
 art. 13
 art. 12
 art. 14
 art. 15
 art. 22
 ustawy 2
 art. 15
 art. 14
 art. 21
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 45
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 22

Document Content:
1462-IPPB1.4511.142.2017.1.KP | Interpretacja indywidualna
♦ › Cele mieszkaniowe › 1462-IPPB1.4511.142.2017.1.KP
Przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziałów w działkach Nr 15/6 i 15/8 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie kwota uzyskana przez Wnioskodawcę z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości wpłacona na fundusz inwestycyjny Wspólnoty, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z osobnym subkontem nie stanowi wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
nieprawidłowe – w odniesieniu do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 oraz w odniesieniu do ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8 nabytych w drodze kupna.
Wnioskodawca (dalej: Wnioskodawca), jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej oraz właścicielem lokalu mieszkalnego o numerze 4 w budynku o numerze 25 (z księgą wieczystą). Wspólnota Mieszkaniowa powstała w kwietniu 2007 roku wskutek prywatyzacji przez Wojskową Agencję Mieszkaniową (od września 2015 roku Agencja Mienia Wojskowego) lokali w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych na działce 15/1, (z księgą wieczystą).
Wspólnota, jako ogół właścicieli lokali, stała się właścicielem nie tylko gruntu i części urządzeń wspólnych budynków, ale także wszystkich podziemnych instalacji niezbędnych do jej funkcjonowania: wodociągów, ciepłociągów, kanałów i kabli elektrycznych, położonych na działce 15/1. Budynki, wzniesione w latach 1936-1939, są w złym stanie i pilnie potrzebny jest ich gruntowny remont (przy tym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał w 2011 roku wyremontowanie budynków 21 i 21A). W dniu 14 kwietnia 2008 roku współwłaściciele powzięli prawomocną uchwałę o podziale wspólnej nieruchomości w celu wydzielenia dwu niezabudowanych działek budowlanych do sprzedaży i przeznaczeniu przychodu na rewitalizację budynków Wspólnoty i całego terenu osiedla - we współpracy z nabywcą wydzielonego gruntu i jednocześnie inwestorem nowych budynków mieszkalnych.
W czerwcu 2011 roku na zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli, decyzją Prezydenta miasta, wspólnotowa nieruchomość gruntowa (działka 15/1) została podzielona na sześć działek o numerach 15/3, 15/4, 15/5, 15/6, 15/7 i 15/8, w tym przeznaczone do sprzedaży: niezabudowaną działkę 15/6 i działkę 15/8 zabudowaną wolnostojącym budynkiem garażowym przewidzianym do wyburzenia. Wskutek tego podziału wszyscy właściciele lokali stali się współwłaścicielami - według posiadanych udziałów we wspólnej nieruchomości - części i urządzeń wspólnych wszystkich ośmiu budynków oraz wszystkich sześciu działek gruntowych. Przygotowując rewitalizację swoich budynków, Wspólnota przygotowała potrzebne projekty architektoniczno-budowlane na początku 2011 roku. W dniu 23 marca 2012 roku i w dniu 20 listopada 2014 roku współwłaściciele powzięli dwie kolejne prawomocne uchwały (nr 1/2012 i nr 7/2014), określające zasady i cele inwestycji Wspólnoty.
Uchwałą z 20 listopada 2014 roku Wspólnota postanowiła o odkupieniu od Agencji Mienia Wojskowego budynku garażowego położonego na działce 15/8 i zburzeniu go do sprzedaży wydzielonych działek 15/6 i 15/8 wybranemu kontrahentowi oraz przeznaczeniu całej zapłaty (kwoty uzyskanej tytułem ceny sprzedaży) na rewitalizację budynków Wspólnoty i całego terenu osiedla. Uchwałę tę następnie poparli wszyscy współwłaściciele w ten sposób, że każdy z nich (w tym Wnioskodawca) podpisał z inwestorem-nabywcą wydzielonego gruntu przedwstępną umowę sprzedaży (w formie aktu notarialnego) z dyspozycją przekazania części zapłaty, przypadającej na niego według udziału we wspólnej nieruchomości, bezpośrednio na konto Wspólnoty, z jednoczesnym upełnomocnieniem Zarządu Wspólnoty do dysponowania nią dla realizacji celu uchwały. Ostateczną umowę o zbyciu udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8 na rzecz nabywcy, Wnioskodawca zawarł 23 kwietnia 2016 roku, podobnie jak pozostali właściciele lokali. W ten sposób współwłaściciele utworzyli fundusz inwestycyjny Wspólnoty, przeznaczony jednorazowo na sfinansowanie remontów, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z odrębnym subkontem.
Całkowita wymiana instalacji elektrycznych w częściach wspólnych z wyniesieniem liczników na korytarze, całkowitą przebudową rozdzielni energetycznych oraz założeniem skrzynek mieszkaniowych, konieczna z powodu wyeksploatowania starej instalacji z lat trzydziestych ubiegłego wieku, ma na celu umożliwienie mieszkańcom lokali bezpieczne korzystanie z urządzeń elektrycznych o współcześnie stosowanych mocach elektrycznych, co dotychczas nie było możliwe. Przebudowa instalacji elektrycznych w częściach wspólnych umożliwi korzystanie ze zmodernizowanych instalacji w lokalu i znacznie podwyższy komfort życia wnioskodawcy. Przebudowa ta jest powiązana z całkowitą przebudową zewnętrznej sieci przesyłu energii elektrycznej na terenie Wspólnoty. Założenie domofonów w lokalach będzie służyć bezpośrednio bezpieczeństwu mieszkańców i jest konieczne w związku z przebudową drzwi wejściowych do budynków i urządzeniem przedsionków. Założenie (dotychczas nieistniejących) instalacji teletechnicznych (telefonicznych i telewizyjnych) z urządzeniem skrzynek mieszkaniowych i skrzynek połączeniowych w piwnicach budynków umożliwi dostęp wszystkich mieszkańców do wszystkich usług operatorów telekomunikacyjnych (w zakresie telefonii, telewizji i internetu) oraz odbiór sygnałów telewizji naziemnej i telewizji satelitarnej z anten zbiorczych, według standardów ustalonych stosownym rozporządzeniem ministra infrastruktury. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie, jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególności instalacje elektryczne i teletechniczne poza lokalami.
Całkowita wymiana instalacji wodnej w lokalach i częściach wspólnych z wykonaniem sieci "ciepłej i zimnej wody z wodomierzami i rozprowadzeniami w lokalach oraz całkowita wymiana instalacji kanalizacyjnej w lokatach i częściach wspólnych z odprowadzeniami w lokalach i wymianą podłączeń podstropowych na nadstropowe. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie, jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególność instalacje wodne i kanalizacyjne w lokalach i poza lokalami.
Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny (z księgą wieczystą) w wyniku darowizny ( w 1/3) w dniu 11 lipca 2014 roku oraz w wyniku zakupu (w pozostałych 2/3) w dniu 15 wrzenia 2014 roku i w ten sposób stał się członkiem Wspólnoty z udziałem we wspólnej nieruchomości równym 1031/40784 ustalonym w proporcji do powierzchni użytkowej lokalu, czyli w częściach i urządzeniach wspólnych wszystkich budynków i we wszystkich działkach gruntowych (a w szczególności w wydzielonych do sprzedaży działkach 15/6 i 15/8).
Zapłata za zbycie jego udziału w wydzielonym gruncie zostanie przekazana na fundusz inwestycyjny Wspólnoty w czterech równych ratach, płatnych w kwietniu i październiku 2016 roku oraz w kwietniu i październiku 2017 roku (tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży i następnie w sześciomiesięcznych odstępach - do chwili obecnej dwie pierwsze raty zostały już zatem zapłacone). Wpłatę pozostałych rat zapłaty za udział w wydzielonym gruncie oraz zakończenie wszystkich robót remontowych i ostateczne rozliczenie całej inwestycji przewiduje się do końca 2017 raku.
Przepis ten ma zastosowanie w sytuacji Wnioskodawcy: nabywszy w dniach 11 lipca 2014 roku (w 1/3) i 15 września 2014 roku (w pozostałych 2/3) roku lokal mieszkalny wraz z przypisanym do niego udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynków stał się on członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej i właścicielem lokalu o numerze 4 wraz z pomieszczeniem przynależnym w budynku o numerze 25 oraz współwłaścicielem w 1031/40784 części działek gruntowych, o powierzchniach odpowiednio 5706, 614, 3696, 2440, 4944, 2660 metrów kwadratowych, na których posadowione są budynki wielorodzinne Wspólnoty, oraz współwłaścicielem w 1031/40784 części wspólnych tychże budynków nieprzeznaczonych do wyłącznego użytku któregokolwiek z właścicieli. Następnie, działając wspólnie i w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami, zbył swój udział w dwu niezabudowanych działkach gruntowych o numerach 15/6 i 15/8 o łącznej powierzchni 5100 metrów kwadratowych przed upływem pięcioletniego okresu od ich nabycia.
Zgodnie z art. 19. ust. 1. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust 6c 1 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Jak jednocześnie wynika z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Stosownie do treści art. 21. ust 1. pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W ocenie Wnioskodawcy, działając na podstawie uchwały z 20 listopada 2014 roku wspólnoty Mieszkaniowej wspólnie i z porozumieniu ze wszystkimi współwłaścicielami, przeznaczył on przychód ze sprzedaży swojego udziału w wydzielonej nieruchomości gruntowej w całości na własne cele mieszkaniowe, to jest remont lokalu mieszkalnego, którego jest wyłącznym właścicielem, połączony z nieodzownym remontem części i urządzeń wspólnych budynku, których jest współwłaścicielem. Zgodnie z tą uchwałą, utworzony został fundusz inwestycyjny Wspólnoty, jako wyodrębniona część funduszu remontowego z osobnym subkontem, w całości przeznaczony na gruntowne remonty budynków Wspólnoty i ich otoczenia - rewitalizację, na którą składają się w szczególności całkowita wymiana bądź wykonanie od nowa wszystkich wewnętrznych instalacji w częściach wspólnych budynków, w tym w znacznej części w lokalach oraz termoizolacja całych budynków z wymianą okien i drzwi; skutkiem realizacji remontów i modernizacji będzie wzrost wartości lokali i znaczna poprawa komfortu mieszkańców, w tym Wnioskodawcy.
Środki te, zgodnie z ich przeznaczeniem zapisanym w uchwale, nie zasilą funduszu remontowego Wspólnoty, przeznaczonego na bieżącą konserwację i utrzymanie wartości wspólnej nieruchomości, lecz staną się wyodrębnioną częścią tego funduszu przeznaczoną na znaczną jednorazową poprawę stanu i istotne zwiększenie wartości wspólnej nieruchomości -wydzielonym funduszem inwestycyjnym, złożonym z wkładów właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcy, którego wydatkowanie zostało przez właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcę, powierzone zarządowi wspólnoty mieszkaniowej. Analizując regulacje prawne dotyczące wspólnot lokalowych, zawarte w art. 6. art. 13 ust. 1, art. 12 ust. 2, art. 14, art. 15 ust. 1 i art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy 2 dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.. Nr 80, poz. 903 że zm.), należy wskazać, że "fundusz remontowy" to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, a ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienną nazwę, czy sposób jej księgowania. Środki zgromadzone na tym funduszu wchodzą w skład własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Jak bowiem wynika z przepisów ustawy o własności lokali, do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust 1 i art. 14 tej ustawy) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek funduszu remontowego jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa działająca przez swoje organy. Istotą gromadzenia środków na funduszu remontowym jest to, że środki z tego funduszu mają na celu pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Środki te nie służą natomiast podnoszeniu wartości lokali zajmowanych przez ich właścicieli. Wydatki te są obowiązkowymi wydatkami eksploatacyjnymi, które nie są nakładami na lokale mieszkalne stanowiące własność członków Wspólnoty - współwłaścicieli, zwiększającymi wartość tych lokali. W czasie realizacji inwestycji modernizacyjnej Wspólnoty wszyscy współwłaściciele odprowadzają comiesięczne składki na fundusz remontowy, wykorzystywany w opisany tu sposób, podczas gdy odrębny fundusz, przeznaczony na remonty związane z rewitalizacją, utworzony został jednorazowo dla wyraźnie określonego celu wykonania robót budowlanych, w oczywisty sposób niestanowiących bieżącego utrzymania nieruchomości. W praktyce organów podatkowych prezentowane jest również stanowisko, zgodnie z którym przeznaczenie Środków finansowych z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na remont posiadanego udziału we wspólnej części nieruchomości, należy kwalifikować jako wydatek objęty omawianym zwolnieniem (por. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 28.01.2016 r., sygn. IPTPB2/4511-661/15-3/AKu). W wyżej wymienionej interpretacji organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym pieniądze uzyskane z odpłatnego zbycia udziałów we wspólnym pomieszczeniu gospodarczym w całości przeznaczone na remont wspólnej części budynku, w której podatnikowi przysługiwał udział (w tym przypadku klatki schodowej), będą objęte omawianym zwolnieniem. Interpretacja ta dotyczy sytuacji, w której wydatkowanie środków pieniężnych, z przeznaczeniem na remont części wspólnej budynku, nie następowałoby poprzez fundusz remontowy.
W ocenie Wnioskodawcy istnieją argumenty przemawiające za uznaniem że przeznaczenie środków finansowych z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na remont posiadanego udziału we wspólnej części nieruchomości, należy kwalifikować jako wydatek objęty omawianym zwolnieniem - także w sytuacji, gdy wydatkowanie to następuje z funduszu remontowego wspólnoty: w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mowa jest o przeznaczeniu wydatków na remont części budynku mieszkalnego. Należy przy tym podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęć zawartych w tym przepisie i nie określa również, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w analizowanym przypadku zasadnym jest odwołanie się do określeń z ustawy Prawo Budowlane. Przepis art. 3 pkt 7 ustawy Prawo Budowlane stanowi, że przez sformułowanie „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zaś w myśl art. 3 pkt 8 ustawy Prawo Budowlane poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawcy, planowana w analizowanym przypadku rewitalizacja poszczególnych budynków mieszkalnych Wspólnoty (czynności polegające na wymianie wszystkich instalacji wewnętrznych, nowym pokryciu dachów, ociepleniu i remoncie wszystkich części wspólnych) niewątpliwie spełniać będzie wskazaną powyżej definicję pojęcia „remont”, o którym mowa w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo Budowlane. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, wydatki te kwalifikować należy jako wydatki poniesione na cele mieszkalne, objęte zakresem omawianego zwolnienia. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że nie znajduje uzasadnienia pogląd, zgodnie z którym wydatki przeznaczone przez podatnika na remont części wspólnych budynku mieszkalnego (analizowany przypadek) nie są objęte zakresem omawianego zwolnienia, a z kolei np. wydatki poniesione na remont budynku mieszkalnego, przez podatnika, który jest jednym ze współwłaścicieli tego budynku mieszkalnego - zakresem tego zwolnienia są już objęte (taka konkluzja wynika bezpośrednio z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika. Zatem, skoro każdy członek wspólnoty (właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność) jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych budynku mieszkalnego, w którym lokale te się znajdują, to biorąc pod uwagę, iż w art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o tym, iż własnym budynkiem jest także ten, który stanowi współwłasność podatnika – to nie ma w ocenie Wnioskodawcy przesłanek, dla których remont części wspólnych budynku nie miałby być uznany za realizujący własny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przesłanką uniemożliwiającą zaliczenie poniesionych wydatków do realizujących własne cele mieszkaniowe, uprawniające do ulgi podatkowej, nie powinno być także ich dokonywanie ze Środków funduszu remontowego. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym „wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty nieruchomości, a środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli lokalf (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/2009). Powyższe potwierdza także stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. akt I ACa 1309/2000). Przyjmując ww. pogląd, wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Tym samym, wydatkowanie na remont części wspólnych budynku środków z funduszu remontowego, zasilonego kwotami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność właścicieli (lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę, oznacza wydatkowanie Środków samych współwłaścicieli (podatników) a nie środków wspólnoty. Inaczej rzecz ujmując, wydatek ponosi współwłaściciel budynku mieszkalnego (będący jednocześnie właścicielem wyodrębnionego w tym budynku lokalu mieszkalnego) a nie wspólnota. Brak jest więc podstaw do kwestionowania tak poniesionego wydatku, jako wydatku nieponiesionego przez samego podatnika (wskazać należy jednak, że w orzecznictwie prezentowany jest również stanowisko przeciwne, zgodnie z którym środki wpłacone na fundusz remontowy stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej; por. uchwała Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r. w sprawie IICSK 358/10). Dodatkowo należy również mieć na uwadze argumenty natury celowościowej. W budynku mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami, w którym ustanowiona została wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z przepisami regulującymi ich funkcjonowanie, dla celów remontu części wspólnych tworzy się fundusz remontowy. W konsekwencji, przy takiej formie organizacyjnej (wspólnota) brak jest innego sposobu realizowania przedmiotowych wydatków niż za pośrednictwem funduszu remontowego. Nawet w przypadku uznania jednorazowych wpłat właścicieli lokali na wspólny fundusz przeznaczony na gruntowny remont wspólnej nieruchomości specyfika funkcjonowania wspólnoty, związana z funduszem remontowym nie powinna zatem uniemożliwiać skorzystania z omawianego zwolnienia i stawiać członków wspólnoty w gorszej sytuacji, niż np. właścicieli budynku dwurodzinnego, którym przysługuje udział we współwłasności po 50% i którzy remontują razem części wspólne tej nieruchomości. Co więcej, w omawianej sytuacji Wnioskodawca, wespół z wszystkimi pozostałymi właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej, wprawdzie powierzył środki przeznaczone na rewitalizację budynków wspólnoty zarządowi wspólnoty, ale stało się to poprzez podjęcie przez wspólnotę odrębnej uchwały oraz w drodze imiennego upełnomocnienia członków zarządu przez każdego z właścicieli do wykorzystania utworzonego w ten sposób funduszu dla realizacji uchwały. Podsumowując, należy stwierdzić, że modernizacja budynków wspólnoty w częściach wspólnych 1 w lokalach, opisana powyżej, istotnie poprawi komfort życia w lokalu Wnioskodawcy i podniesie wartość ww. nieruchomości, zatem wydatki na tę modernizację poniesione należy w całości uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Przy tym współwłasność części i urządzeń wspólnych niesłużących wyłącznemu użytkowi poszczególnych właścicieli należy tu rozumieć w ten sposób, że wprawdzie Wnioskodawca, jak każdy z właścicieli lokali, jest współwłaścicielem tychże we wszystkich ośmiu budynkach Wspólnoty, ale w istocie rzeczy zachodzi tu swoista wymiana współwłasności między współwłaścicielami w odniesieniu do części i urządzeń wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal, będący jego własnością, oraz części i urządzeń wspólnych pozostałych budynków, a zatem wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę na remont części i urządzeń wspólnych należy uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy, zgodnie z art. 30e. ust 1. wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa wyżej, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust la pkt 3, wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust/1 pkt 131. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a-c nie łączy się z dochodami z innych źródeł.
W związku z powierzeniem przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli Zarządowi Wspólnoty, poprzez indywidualne imienne pełnomocnictwa oraz uchwałą Wspólnoty nr 7/2014 realizacji wszystkich robót remontowych i rewitalizacyjnych. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na rozliczenie wszystkich kosztów według Ich udziałów we wspólnej nieruchomości, złożonej w szczególności z wszystkich ośmiu budynków Wspólnoty. Zarząd, działając w imieniu Wspólnoty, podpisał umowę o wykonanie robót budowlanych oraz inne umowy o wykonanie prac projektowych, nadzoru autorskiego I nadzoru inwestorskiego, służące realizacji celu uchwały, które zostaną rozliczone na podstawie faktur wystawianych przez wykonawców Wspólnocie. W ten sposób faktury wystawione na Wspólnotę będą dokumentować wydatki poniesione przez każdego z właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcę. Należy podkreślić, że z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, na jaki podmiot maja być wystawiane faktury. W analizowanym przypadku faktury wystawione zostaną na Wspólnotę, ponieważ Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nieruchomości powierzyli Wspólnocie realizację wszystkich robót remontowych i rewitalizacyjnych. Wydatki Wnioskodawcy na własne cele mieszkaniowe zostaną obliczone na podstawie tych faktur poprzez pomnożenie ich sumy przez ułamek równy udziałowi Wnioskodawcy we wspólnej nieruchomości.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych powstałych u członka wspólnoty mieszkaniowej w związku ze sprzedażą udziałów w działkach jest nieprawidłowe w odniesieniu do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25, oraz w odniesieniu do ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8 nabytych w drodze kupna, prawidłowe – w pozostałym zakresie.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze darowizny (w 1/3) w dniu 11 lipca 2014 r. oraz w drodze zakupu w dniu 15 września 2014 r. (w pozostałych 2/3). Wnioskodawca umowę o zbyciu udziałów w działkach na rzecz nabywcy, zawarł dnia 22 kwietnia 2016 r., podobnie jak pozostali właściciele lokali. W ten sposób współwłaściciele utworzyli fundusz inwestycyjny Wspólnoty, przeznaczony jednorazowo na sfinansowanie remontów, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z odrębnym subkontem. Zapłata za zbycie jego udziału w wydzielonym gruncie zostanie przekazana na fundusz inwestycyjny Wspólnoty w czterech równych ratach. Działając na podstawie uchwały z dnia 20 listopada 2014 r. Zarząd wspólnoty zawarł umowy o współpracy z inwestorem nowych domów na sprzedanym przez wspólnotę gruncie oraz o wykonanie robót remontowych (rewitalizacyjnych) z wykonawcą robót. W marcu 2016 r. rozpoczęto remonty budynków Wspólnoty. Wykonanie w częściach wspólnych budynków (będących współwłasnością właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcy) wszystkich wymienionych robót, których odpowiednia część zostanie zrealizowana w lokalach, w tym w lokalu Wnioskodawcy, w szczególności ze względu na uznanie za części wspólne nieruchomości całych instalacji kanalizacyjnej, wodnej, gazowej i centralnego ogrzewania (z grzejnikami) oraz konieczność wykonania w lokalach przyłączy do instalacji elektrycznych i teletechnicznych w częściach wspólnych, (będących odrębną własnością każdego z właścicieli), spowoduje znaczny wzrost wartości lokali w budynkach Wspólnoty. W czasie trwania inwestycji właściciele lokali nadal wpłacają składkę na fundusz remontowy, który wykorzystywany jest do pokrywania bieżących kosztów konserwacji oraz napraw i usuwania awarii istniejących instalacji.
W świetle powyższego, mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazać należy, że odpłatne zbycie w 2016 r. udziałów w nieruchomości, tj. działkach Nr 15/6 i 15/8, nabytych przez Wnioskodawcę w 2014 r., stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
W przypadku sprzedaży udziałów nabytych w drodze darowizny podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, z uwagi na nabycie w 1/3 przez Wnioskodawcę udziałów w nieruchomości w 2014 r. w drodze darowizny, Wnioskodawca może do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły ich wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udziały w tej nieruchomości. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na postawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W przypadku natomiast zbycia udziałów nabytych w drodze zakupu, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodami z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 10 ustawy a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych.
1462-IPPB1.4511.142.2017.1.KP
ITPB2/415-823/12/RS | Interpretacja indywidualna