Source: https://www.filipiakbabicz.com/odszkodowania-za-grunty/2019/07/09/odszkodowania-planistyczne-po-zmianach/
Timestamp: 2020-07-08 21:43:43
Legal References Found: art. 37
 art. 37
 art. 36
 art. 37
 art. 37
 art. 36
 art. 37
 art. 36
 art. 37

Document Content:
Odszkodowania planistyczne po zmianach | FILIPIAKBABICZ
Reprywatyzacje
_f _in _t
Odszkodo
wania za
grunty i
_budowlane
Odszkodowania planistyczne po zmianach
Odszkodowania | adw. dr Lucyna Staniszewska
Niniejsza publikacja kierowana jest do osób, których nieruchomość straciła na wartości na skutek uchwalenia, bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku, gdy uchwalony plan miejscowy uniemożliwia bądź ogranicza korzystanie z nieruchomości, w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy (art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.): 1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2. wykupienia nieruchomości lub jej części. Roszczenia, mają charakter cywilnoprawny.
Roszczenia stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin ich przedawnienia wobec braku uregulowań w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy przyjąć z zasad ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego (art. 118). Termin ten wynosi 6 lat, za wyjątkiem podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – 3 lata.
Ostatnio wiele zamieszania spowodowało nowe brzmienie art. 37 ust. 11. u.p.z.p. Przepis został znowelizowany mocą ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U.2017.1566). Dotychczas brak było zasad jednoznacznie pozwalających określić sposób, w jaki należy szacować wartość zbywanej nieruchomości. Artykuł 37 ust. 11 u.p.z.p. informował bowiem jedynie o konieczności posługiwania się przepisami o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia wartości nieruchomości.
Przed nowelizacją brzmiał: ,,W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.’’.
Obecnie art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w brzmieniu nadanym nowelizacją z 1 stycznia 2018 r., samodzielnie stanowi o sposobie ustalania wartości nieruchomości. Rozróżnia sytuację, w której nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przed uchwaleniem planu wywołującego skutki ograniczające wartość nieruchomości oraz sytuację, w której plan obowiązywał tylko został zmieniony bądź zastąpiony nowym planem. Stanowi, że: ,,Wartość nieruchomości określa się na podstawie:
1) w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem – wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;
2) w sytuacji gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone – dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.’’
Przepis ten ma kluczowe znaczenie, bowiem określa wartość nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 36 u.p.z.p. Nie jest on jednak wyczerpujący, bowiem mimo uszczegółowienia zasad określania wartości nieruchomości w art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych zawarto odesłanie do ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. określa sposób ustalania wartości nieruchomości w odniesieniu do tych nieruchomości, co do których niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu, w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem. Taka regulacja tego przepisu jest niespójna z regulacją z art. 36 u.p.z.p.
Jego interpretacja może prowadzić do ograniczenia możliwości dochodzenia odszkodowania, do sytuacji w której nieruchomość nie była rzeczywiście wykorzystywana np. na cele budowlane, ale mogła być potencjalnie wykorzystana na taki cel. Niestety wielu inwestorów kupując nieruchomość, dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, nie uzyskuje decyzji o warunkach zabudowy albo występuje o jej uzyskanie a następnie organ zawiesza postępowanie ze względu na toczące się prace planistyczne, co dotąd nie przekreślało szans na uzyskanie odszkodowania, a obecnie ze względu na nowe brzmienie art. 37 ust. 11 u.p.z.p. może się zmienić.
Na ograniczenie w dochodzeniu odszkodowania nie wskazuje art. 36 ust. 1 u.p.z.p., który nie został zmieniony w tym zakresie co powoduje, że nadal dochodzenie odszkodowań w przypadku uniemożliwienia przez plan dotychczas potencjalnie dopuszczalnego sposobu wykorzystania nieruchomości jest możliwe. Wydaje się, że w odniesieniu do ustalania wartości nieruchomości w takim przypadku znajdzie zastosowanie art. 37 ust. 12 u.p.z.p., odsyłający w tych kwestiach do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże nie jest to przesądzony sposób interpretacji.
Obecnie brakuje jeszcze interpretacji sądów administracyjnych, jednakże celem ustawodawcy mogło być ograniczenie dochodzenia odszkodowań w związku z uchwaleniem planu miejscowego.
adw. dr Lucyna Staniszewska
Przyszłość sieci wodociągowo-kanalizacyjnych wybudowanych przez deweloperów
Dr hab. Sławomir Pawłowski
o odszkodowaniach planistycznych, wywłaszczeniowych, zwrotach nieruchomości, tzw. ,,za grunty’’, ochronie inwestorów, doradztwie w obsłudze prawnej procesów budowlanych od strony administracyjnoprawnej
Nasi redaktorzy:
r.pr. Maciej Woźniak
r.pr. Marcin Reszka
r.pr. Anna Foryńska
r.pr. Katarzyna Sawicka
adw. Rafał Kowalczyk
Aleksander Moroz
Paweł Musiałkiewicz
© FILIPIAKBABICZ