Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ibpb-2-2-4511-645-15-zuk
Timestamp: 2018-03-22 04:24:24
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 14

Document Content:
IBPB-2-2/4511-645/15/ZuKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 28 października 2015 r. (data otrzymania 30 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego w części dotyczącej:
sposobu ustalenia podstawy obliczenia podatku – jest prawidłowe,
sposobu wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest nieprawidłowe.
W dniu 30 października 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.
W 2011 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie za 113.000 zł, z czego 100.000 zł to kredyt hipoteczny. W 2015 lub 2016 r. Wnioskodawca chce sprzedać ww. mieszkanie za 125.000 zł. Opłaty u notariusza przy zakupie mieszkania wyniosły 4677,60 zł, na remont Wnioskodawca przeznaczył 1693,70 zł (faktury VAT), kredyt hipoteczny, który po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca musi spłacić w banku na październik 2015 r. wynosi 92.541,34 zł. Wnioskodawca uzyskał informacje, że nie ma znaczenia, że ma kredyt hipoteczny, który w pierwszej kolejności po sprzedaży mieszkania musi spłacić, gdyż przepis wyraźnie mówi, że podatek płaci się od całości dochodu, czyli od 125.000 zł, nieważne, że zostanie Wnioskodawcy po spłaceniu długu tylko 32.458, 66 zł. Zgodnie z uzyskaną informacją Wnioskodawca nie zapłaci podatku wtedy, gdy złoży PIT-39 do kwietnia następnego roku po sprzedaży i do dwóch lat od sprzedaży rozliczy całą kwotę, czyli 125.000 zł na własne potrzeby mieszkaniowe, czyli np. na remont domu. Wnioskodawca nie zgadza się z tą interpretacją.
W jakiej kwocie Wnioskodawca zapłaci podatek... Czy zapłaci go, gdy dochód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe...
Zdaniem Wnioskodawcy, koszty to: 113.000 zł + 1693,70 zł + 4677,60 zł = 119.371,30 zł. Podatek od sprzedaży wyniesie wówczas po obliczeniu: 125.000 zł – 119.371,30 zł = 5628,70 zł (dochód ze sprzedaży). Należny podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie 1069,45 zł.
Powyższe wyliczenie zostało wykonane przy założeniach:
rok nabycia nieruchomości – 2011,
rok sprzedaży nieruchomości – 2015,
przychód uzyskany ze sprzedaży 125.000 zł,
koszty uzyskania przychodów – 119.371,30 zł,
suma dokonanych odpisów amortyzacyjnych – 0 zł
kwota przychodu ze sprzedaży mieszkania przeznaczona na własne cele mieszkaniowe – 5628,70 zł.
Zdaniem Wnioskodawcy wówczas podatek wyniesie 0 zł.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w 2011 r. kupił lokal mieszkalny, który chce sprzedać w 2015 r. lub 2016 r.
W świetle powyższych okoliczności stwierdzić należy, że sprzedaż ww. nieruchomości nie podlegałaby w ogóle opodatkowaniu, gdyby nastąpiła nie wcześniej niż 1 stycznia 2017 r. Zatem sprzedaż w 2015 r. lub 2016 r. co do zasady rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył nieruchomość. Przy opodatkowaniu ww. transakcji sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile Wnioskodawca takie wydatki poniesie w związku ze sprzedażą nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą sprzedał, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości. Warunkiem uznania powyższych wydatków za koszt jest to, aby Wnioskodawca był w stanie udokumentować poniesione powyżej wydatki.
Odnośnie natomiast do wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na remont sprzedawanego lokalu zauważyć należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy – do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.
Powyższe twierdzenia oznaczają, że kosztem uzyskania przychodu mogą być wydatki na remont, które zostaną udokumentowane fakturami VAT.
Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że w omawianej sprawie dochodem Wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie różnica pomiędzy przychodem określonym na podstawie art. 19 ww. ustawy (tj. 125.000 zł – koszty odpłatnego zbycia o ile takie zostaną poniesione) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. cena, do zapłaty której na podstawie aktu notarialnego był obowiązany Wnioskodawca aby nabyć lokal, czyli 113.000 zł + koszty notarialne wynoszące 4677,60 zł + wydatki poniesione na remont udokumentowane fakturami VAT, jak wskazał Wnioskodawca 1693,70 zł).
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy obliczenia podatku jest prawidłowe.
Nie sposób zatem zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że aby planowana przez niego transakcja sprzedaży lokalu mieszkalnego nie skutkowała dla niego obowiązkiem zapłaty podatku, musi on na własne cele mieszkaniowe wydatkować dochód uzyskany ze sprzedaży. Jak wynika z powyższych przepisów, uzyskany przez Wnioskodawcę dochód może w całości zostać zwolniony z opodatkowania w sytuacji, gdy na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca przeznaczy cały uzyskany ze sprzedaży przychód, a więc kwotę 125.000 zł. Jeszcze raz należy podkreślić, że wysokość dochodu zwolnionego ustala się na podstawie wzoru zaprezentowanego przez Organ w uzasadnieniu niniejszej interpretacji.
Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym – jak wspomniał Wnioskodawca – może być np. remont budynku mieszkalnego, w którym podatnik zaspokaja swoje własne potrzeby mieszkaniowe, a więc w nim mieszka.
Podsumowując, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2011 r. – o ile zostanie ona dokonana przed 1 stycznia 2017 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie – podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca może obniżyć podstawę opodatkowania o cenę nabycia lokalu wynikającą z aktu notarialnego, jak również o opłaty notarialne związane z zakupem lokalu oraz o kwotę wydatków na remont mieszkania, które będą udokumentowane fakturami VAT. Wnioskodawcy może przysługiwać również prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jeśli spełni warunki określone w tym przepisie i przeznaczy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (tj. 125.000 zł) wyłącznie na cele i w terminie określonym w tym przepisie. Celem tym może być np. remont budynku mieszkalnego, w którym podatnik zaspokaja swoje własne potrzeby mieszkaniowe, a więc w nim mieszka. Wówczas Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej:
Zauważyć ponadto należy, że Organ nie może potwierdzić prawidłowości obliczeń dokonanych przez Wnioskodawcę. Wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Organ nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawcę we wniosku kwot dokonać wyliczenia wysokości podatku do zapłaty przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży nieruchomości, tym bardziej, że na moment złożenia wniosku Wnioskodawca nie dokonał jeszcze sprzedaży lokalu, a więc nie jest jeszcze znana ostateczna cena sprzedaży, jak również nie wiadomo czy i jakie koszty odpłatnego zbycia Wnioskodawca poniesie. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinien dokonać Wnioskodawca z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji Organ.
ILPB2/4511-1-1300/15-2/PS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IBPB-2-2/4511-645/15/ZuK