Source: http://docplayer.pl/2802192-Biuletyn-informacyjny.html
Timestamp: 2018-01-18 04:03:27
Legal References Found: Art. 4
 art. 4
 art. 35
 art. 3
 art. 12
 art. 2
 art. 4
 art. 51
 art. 140
 Art. 45
 Art. 4
 art. 29
 art. 37
 art. 3
 art. 26

Document Content:
1 BIULETYN INFORMACYJNY GRUDZIEŃ Spółdzielnia Mieszkaniowa STRZECHA w Bielsku-Białej SPIS TREŚCI: str. 2 Niektóre zagadnienia ekonomiczne na rok 2014 opłaty eksploatacyjne str. 4 Informacja o pracach nad zmianą niektórych zapisów regulaminu w sprawie sposobu ustalania opłat za konserwację i utrzymanie wind osobowych w budynkach wysokich str. 5 Stosunki sąsiedzkie raz jeszcze o tym, jak to czasem bywa między nami sąsiadami str. 6 Dewastacje urządzeń przeciwpożarowych (i nie tylko) str. 7 Pod okiem kamer str. 8 Segregacja odpadów str. 9 Informacja Zarządu Spółdzielni o realizacji wieloletniego ramowego programu remontowego spółdzielni mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej za rok 2012 str. 12 Rozliczanie zużycia ciepła w oparciu o podzielniki kosztów dlaczego mieszkańcy nie są tym zainteresowani? str. 15 Zanim rozbierzesz ściankę czyli procedura uzyskania zgody Spółdzielni i Urzędu Miejskiego na rozbiórkę ścianek działowych i wykonanie nowych o lekkiej konstrukcji str. 17 Wykaz ważniejszych telefonów str. 18 Relacja z konferencji naukowej na temat spółdzielczości mieszkaniowej 1 str. 20 Rozmowa z dr Konradem Łosiem
2 Drodzy Członkowie i Mieszkańcy Spółdzielczych Domów! Szanowne Rady Osiedli! Przed nami Święta Bożego Narodzenia. Zbliża się Nowy 2014 Rok. Przy tej okazji prosimy o przyjęcie najserdeczniejszych życzeń, płynących z głębi naszych serc. Niech w Państwa domostwach zagości zdrowie i radosny nastrój. Niechaj nadchodzące Święta przyniosą Wam szczęście oraz rodzinne wsparcie. Życzymy, by skryte marzenia stały się rzeczywistością. Dziękując za pomoc Mieszkańców w codziennej pracy na rzecz rozwoju naszej Spółdzielni zapewniamy, że wykonywanie naszych obowiązków nie jest jedynie zwykłym ciągiem zdarzeń, związanych z realizacją czynności zawodowych lub obowiązków objętych funkcjami w organie nadzorczym spółdzielni. Towarzyszy nam motywująca myśl, że to coś znacznie więcej To misja, która ma przynieść Mieszkańcom zadowolenie z miejsca, w którym odpoczywają po ciężkiej pracy, wychowują swoje dzieci, wnuki lub spędzają czas na zasłużonej emeryturze. Chcemy przyczynić się do tego, by nasze domy były dobre i lubiane. Właśnie dlatego podjęliśmy się trudu, by ich otoczenie było z roku na rok coraz bardziej przyjazne, estetyczne oraz bezpieczne. Osiągnięcie takiego celu to bardzo złożony i trudny proces, realizowany w nie zawsze sprzyjających warunkach prawnych, ustrojowych i finansowych. Piszemy o tym również w świątecznym wydaniu Biuletynu. Przybliżamy Państwu wypracowane plany rozwojowe. Bez względu jednak na te różne okoliczności deklarujemy, że wspomniane plany oraz ich realizacja spowodują zmianę oblicza naszych domów i nie będzie to dotyczyć tylko wybranych budynków. Te liczne miejsca, które już dzisiaj są naszą chlubą, staną się wizytówką wszystkich osiedli. Potrzeba nam do tego jedynie nieco więcej czasu oraz Państwa wsparcia. Prosimy także o zaufanie. Jest ono nam bardzo potrzebne. Opinie Mieszkańców są dla nas cenne. Krytyka również bywa motywująca, zwłaszcza jeśli towarzyszy jej obiektywizm. Fakt, że Państwa interes jest dla nas najcenniejszym drogowskazem nie jest wcale pustym słowem. Mamy odwagę to powiedzieć Jeśli zdarza się czasem, że nie wszystko zawsze wychodzi nam tak, jak się Państwo tego spodziewacie, postaramy się zrobić to lepiej następnym razem. Zapewne ku Waszemu zadowoleniu Przekazujemy w niniejszym Biuletynie garść informacji o tym co aktualne. Prosimy o spokojne, bez pośpiechu, zapoznanie się z tekstami tworzącymi Biuletyn, który składamy do skrzynek pocztowych. 2 Raz jeszcze życzymy Radosnych Świąt oraz Szczęśliwego Nowego Roku w imieniu Rady Nadzorczej w imieniu Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej Ilona Kumorek Przewodnicząca RN Jacek Żołubak Prezes Zarządu NIEKTÓRE ZAGADNIENIA EKONOMICZNE NA ROK 2014 OPŁATY EKSPLOATACYJNE Jak co roku w ostatnich dniach grudnia dostaniecie Państwo wydruki z opłatami eksploatacyjnymi za lokale mieszkalne, które będą obowiązywały od stycznia nowego roku. Tylko trzy spośród wszystkich wymienionych pozycji są zależne od spółdzielni. Po ich zatwierdzeniu przez Radę Nadzorczą, Uchwałą nr 42/2013 z dn r., z trzymiesięcznym wyprzedzeniem przekazaliśmy w miesiącu wrześniu bieżącego roku do Państwa skrzynek pocztowych informację o ich wysokości wraz z uzasadnieniem. Dwa z tych składników pozostają na niezmienionym poziomie i są nimi: stawka na fundusz remontowy, stawka dotycząca kosztów zarządzania i administracji nieruchomości. Zaliczka na fundusz remontowy została obniżona w 2011 roku i od tego czasu pozostaje na niezmienionym poziomie tj. 1,95 zł/m 2 /m-c. Zestawienie dotyczące kosztów i przychodów z tytułu remontów dla poszczególnych nieruchomości, jak co roku, będzie wywieszone na klatkach schodowych, po obradach Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. Zarządzanie i administracja od stycznia 2014 r. pozostaje na niezmienionym poziomie i wynosić będzie: 0,70 zł/m 2 /m-c dla członków spółdzielni po obniżeniu o wysokość pożytków z działalności gospodarczej, 0,84 zł/m 2 /m-c dla osób posiadających odrębną własność lokalu nie będących członkami, 0,86 zł/m 2 /m-c dla osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie będących członkami, 0,93 zł/m 2 /m-c dla osób bez tytułu prawnego do lokalu. Jak widać, pozostanie członkiem spółdzielni w dalszym ciągu ma korzystny wymiar w postaci niższych opłat za lokale mieszkalne, gdyż Spółdzielnia co roku dotuje opłaty dla swoich członków z przychodów z działalności gospodarczej, z najmu lokali użytkowych, odsetek od lokat bankowych i pozostałych przychodów finansowych i operacyjnych. Pożytki są więc przypisane w dwóch pozycjach. Obniżają bezpośrednio opłaty z tyt. zarządzania i administracji oraz utrzymania i konserwacji nieruchomości o łączną kwotę 0,49 zł/m 2 / x metraż mieszkania x 12 m-cy. Pozostałe składniki opłat zależnych od spółdzielni dotyczą: utrzymania i konserwacji nieruchomości oraz rozliczenia z tego tytułu z lat ubiegłych. Składniki te są kalkulowane i rozliczane dla każdej nieruchomości oddzielnie, a ewentualny wzrost lub obniżka tych pozycji w niektórych nieruchomościach wynika z indywidualnych potrzeb danej nieruchomości, będących często efektem wniosków mieszkańców w zakresie wykonania jakichś prac lub realizacji potrzeb konserwacyjnych (nie będących remontami) innego typu. Mieszkańcy zwracają się do Zarządu z dodatkowymi prośbami m.in. o montaż ochron przeciw ptakom, monitoring wizyjny (wystąpi koszt abonamentu internetowego), o zmianę sposobu zagospodarowania terenów zielonych wokół budynku, a czasem nawet dozór nieruchomości.
3 Najbardziej typowymi jednak kosztami są: proste naprawy konserwacyjne oraz zakup materiałów, skrzyń na piasek, soli, nasadzeń roślin, traw itp. Wszyscy chcemy bowiem, aby nasze nieruchomości były zadbane, a tereny wokół bloków są często jedynymi oazami zieleni pośród asfaltowych ulic i betonowych chodników. Koszty wykonania tych usług razem z kosztami obowiązkowych konserwacji budynków, energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku, utrzymania zimowego, usług kominiarskich, kosztów utrzymania czystości, ubezpieczenia nieruchomości, deratyzacji, dezynsekcji i dezynfekcji (tzw. DDD), obsługi bankowej, obsługi konserwatorskiej i transportowej są ujęte właśnie w pozycji utrzymanie i konserwacja nieruchomości. Pomimo rosnących kosztów inflacyjnych i podatkowych podwyższenie opłat w 2014 roku dotknie tylko 50% naszych nieruchomości w znacznej ich części tylko nieznacznie. W 29% nieruchomości opłata pozostanie na tym samym poziomie, a obniżenie stawki będzie miało miejsce w 21% nieruchomości ogółem. Od stycznia 2014 r. opłaty dla członków spółdzielni, po obniżeniu pożytkami z działalności gospodarczej spółdzielni, średnio będą wynosić 0,81 zł/m /m-c, co daje wzrost 2 o 4% w stosunku do średniej opłaty w 2013 r. Dla osób nie będących członkami spółdzielni, średnia opłata w 2014 r. 2 wyniesie 1,07 zł/m /m-c i również wzrośnie o 4% w stosunku do roku poprzedniego. Po zakończeniu roku koszty zostaną rozliczone wynikowo dla każdej nieruchomości w pozycji utrzymanie i konserwacja nieruchomości rozliczenie z lat ubiegłych. Składnik ten zostanie również zmieniony w opłatach za lokale mieszkalne od stycznia 2014 r. nie wynika on jednak z kalkulacji spółdzielni, lecz z rozliczenia faktycznie poniesionych kosztów w minionym okresie. W zależności od nadwyżki bądź niedoboru przychodów na danej nieruchomości z tytułu utrzymania i konserwacji, opłaty będą obniżone lub podwyższone w tej pozycji. W 20 nieruchomościach tj. 29% ogółu, nastąpi jego zmniejszenie, w pozostałych 48 nieruchomościach tj. 71% ogółu, będzie zwiększony. Ogółem do rozliczenia z mieszkańcami z tyt. utrzymania i konserwacji nieruchomości w 2014 roku jest kwota (zwrotu) zł nadwyżki przychodów nad kosztami. Podkreśla się raz jeszcze, że w tej pozycji (utrzymanie i konserwacja) dla każdej z nieruchomości opłata jest inna. Podane wyżej dane są danymi średnimi, więc można je porównać tylko statystycznie z tymi, które mieszkańcy będą mieli podane na własnych wydrukach opłat. Do opłat niezależnych od Spółdzielni (zgodnie z Art. 4 ust. 7 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) należą wszystkie pozostałe pozycje opłat za lokale, których wysokość jest określana na podstawie cen i taryf zatwierdzanych przez Radę Miasta (jak w przypadku taryf za wodę i ścieki czy podatku od nieruchomości) lub Urząd Regulacji Energetyki (dotyczy taryf dla ciepła, energii elektrycznej i dostawy gazu) oraz cen firm obsługujących spółdzielnie w danym zakresie. Już wiemy, że od stycznia 2014 r. cena za wodę i odprowadzanie ścieków wzrośnie o 1% i wynosić będzie 8,87 zł/ m 3 przy obecnych 8,78 zł/m 3, co daje wzrost o 0,09 zł/m 3. Cena zawiera upust handlowy stosowany dla Spółdzielni, dzięki czemu nasi mieszkańcy płacą mniejszą stawkę, niż to wynika z taryfy dla odbiorców indywidualnych Bielska- Białej. W związku ze wzrostem taryfy AQUA S.A. zmianie ulegną zaliczki na abonament za wodomierz główny w budynku i odprowadzanie wód opadowych do kanalizacji deszczowej, jeżeli taka występuje w danej nieruchomości. Od września bieżącego roku podwyższone zostały ceny stosowane przez P.K. Therma. Dostali Państwo w miesiącu październiku informację z nowymi wysokościami opłat z tego tytułu. Średnio taryfa wzrosła o 4,4%, natomiast średnia zaliczka, którą nasza Spółdzielnia wprowadziła od r. wzrosła tylko o 2,6%. Oczywiście wszystko zależy od warunków pogodowych oraz faktycznego zużycia danego budynku, dlatego dla 13 budynków obniżyliśmy zaliczkę w związku ze zmniejszeniem średniorocznego zużycia ciepła, w pozostałych 122 budynkach zaliczka nieznacznie wzrosła. Od stycznia 2014 roku zmianie ulegną zaliczki na dostawę gazu dla budynków ze zbiorczymi licznikami (brak indywidualnych liczników w mieszkaniach). Zaliczka ustalona jest na podstawie faktycznych kosztów bieżących i kalkulowana dla każdego budynku indywidualnie. Podobnie zmianie ulegną zaliczki na konserwację i eksploatację dźwigów. Opłaty obejmują pokrycie kosztów związanych z energią elektryczną, kosztami nadzoru technicznego oraz konserwacją bieżącą dźwigów i są kalkulowane na podstawie kosztów bieżących dla każdej nieruchomości oddzielnie. Gniazdko RTV dostarczenie pakietu podstawowego: zgodnie z ceną z VECTRA S.A. od r. opłata wzrośnie do 5,94 zł netto. Nie dotyczy to osób, które rozliczają się na podstawie umowy indywidualnej z operatorem, którym po zgłoszeniu tego faktu do Spółdzielni opłata zostanie anulowana. Aby się tak mogło stać wymaga to uzgodnienia z operatorem, aby dokonał korekty w fakturze zbiorczej, jaką wysyła on do Spółdzielni. Spośród wszystkich opłat: w czternastu pozycjach Spółdzielnia nie ma bezpośredniego wpływu na ich wysokość, tylko trzy z nich dotyczą kosztów zależnych od Spółdzielni (plus stawka rozliczenia utrzymania i konserwacji z lat minionych), przy czym w 2014 roku średnie opłaty zależne od Spółdzielni dla członków, wzrosną średnio jedynie o 0,9% w stosunku do roku poprzedniego. Na przestrzeni lat wszystkie opłaty zależne od Spółdzielni wzrosły średnio tylko o 6,1%. Przykładowo wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (potocznie zwany inflacją) za 2010 rok wynosi 2,6%, za 2011 r. wynosi 4,3%, a za 2012 rok 3,7% łącznie więc znacznie więcej niż wynosiła podwyżka opłat w tym okresie kalkulowanych w Spółdzielni. W opłatach do Spółdzielni nie są naliczane niedobory związane z zaległościami wynikającymi z nieterminowych opłat innych użytkowników lokali, które są windykowane w późniejszym okresie i nie stanowią dodatkowego obciążenia dla płacących. Aby tak się działo wymaga to od Spółdzielni zachowania dobrej płynności finansowej. Ciągle tak jest pomimo istnienia zaległości czynszowych, co świadczy o sprawowaniu w niej dobrej gospodarki finansowej. Spółdzielnia prowadzi w sposób przejrzysty ewidencję i rozliczenie każdej nieruchomości, budynku i lokalu mieszkalnego zgodnie z obowiązującymi przepisami i regulaminami wewnętrznymi. Wgląd do tych rozliczeń, zgodnie z art. 4 ust. 6 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przysługuje każdemu członkowi lub posiadaczowi własnościowego prawa do lokalu, bądź też właścicielowi lokalu bez względu na to czy jest członkiem Spółdzielni. (E.W.) 3
4 Informacja o pracach nad zmianą niektórych zapisów regulaminu w sprawie sposobu ustalania opłat za konserwację i utrzymanie wind osobowych w budynkach wysokich Uprzejmie informuje się, że w Spółdzielni trwają w chwili obecnej prace nad zmianą sposobu rozliczania kosztów konserwacji oraz utrzymania dźwigów osobowych. Konieczność ponownej analizy sposobu ustalania tych opłat pojawiła się w związku z faktem wejścia w życie postanowień prawa lokalnego w Bielsku-Białej, w zakresie sposobu ustalania ilości osób do opłaty za gospodarowanie odpadami, który jest inny niż sposób ustalania ilości osób w opłatach za windę, wynikający z art. 35 ust.2 Regulaminu zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali mieszkalnych wraz z określeniem obowiązków użytkowników tych lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej, który przewiduje ponoszenie tych opłat w postaci zaliczek przez użytkowników mieszkań w budynkach wyposażonych w dźwigi, niezależnie od tytułu prawnego do lokalu, w rozliczeniu na ilość osób zamieszkałych w nieruchomości, której te opłaty dotyczą. Jednocześnie wyłączono w tym regulaminie z ponoszenia opłat osoby zamieszkałe w lokalach usytuowanych na parterach budynków, natomiast dla osób zamieszkałych w lokalach na 1-szych piętrach ustalono opłatę w wysokości 50% stawki skalkulowanej dla danego budynku. W zapisach regulaminu istnieje też w 41 ust. 1 lit. b) następująca definicja: przez osobę zamieszkałą rozumie się liczbę osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy oraz osoby faktycznie przebywające w lokalu bez zameldowania (w domyśle o ile uda się to stwierdzić). Powyższa sytuacja powoduje w budynkach wysokich różnicę pomiędzy: 1. sposobem ustalania ilości osób liczonych do opłaty za śmieci (za gospodarkę odpadami płatną do gminy) gdzie nie jest brany pod uwagę fakt ilości osób zameldowanych, lecz ilość osób faktycznie zamieszkujących, która jest ustalana na podstawie oświadczeń cywilno-prawnych składanych pod rygorem kodeksu karno-skarbowego, a 2. sposobem ustalania ilości osób w lokalu do opłat za windę gdzie dotąd decydował aktualny meldunek, a nie oświadczenie o faktycznym zamieszkiwaniu. Podkreślić należy, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. z 2000 r. Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.) konieczność partycypowania właściciela lokalu w utrzymaniu urządzeń dźwigowych jest koniecznością bezwzględną nawet wtedy, kiedy nikt w lokalu nie mieszka, gdyż winda stosownie do art. 3 ww. ustawy jest urządzeniem stanowiącym nieruchomość wspólną i właściciele lokali mają obowiązek partycypowania udziałem swego lokalu w kosztach jej utrzymania, co nie jest konieczne w przypadku regulowania opłaty za śmieci (np. wtedy, kiedy lokal jest pusty za śmieci nie płaci się w ogóle i deklaracja jest zerowa ). Ilość osób zaewidencjonowanych w okresie wdrażania nowego systemu opłat za śmieci zmniejszyła się w III kwartale br. o ok.7%. Powyższy stan powoduje różnice w ilości osób zaewidencjonowanych w tym samym lokalu (a tym samym w całym budynku), w odniesieniu do tych dwóch różnych składników opłat za mieszkanie. Sytuacja ta sprzyja również podawaniu przez część właścicieli mieszkań danych o ilości osób zamieszkujących w lokalu niezgodnych ze stanem faktycznym, co w praktyce oznacza przerzucanie części kosztów utrzymania wind na pozostałych mieszkańców. Zachodzi więc konieczność dostosowania zapisów w/w Regulaminu do zasad obowiązujących w ustawie o własno- ści lokali w art. 12 ust. 2, oraz do ustawy z dnia r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie przepisów Kodeksu Cywilnego, art. 2 ust. 8 a). W związku z powyższym Spółdzielnia zamierza wprowadzić m.in. zmianę w 35 ust. 2, polegającą na przyjęciu rozliczania bieżących kosztów eksploatacji i konserwacji dźwigów osobowych (wind) w oparciu o kryterium udziału posiadanego lokalu w danej nieruchomości wyposażonej w dźwigi, bez zwolnień dla zamieszkałych na parterach czy też bonifikat dla posiadających mieszkania na pierwszych piętrach danej nieruchomości, tj. w oparciu o stawkę liczoną na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, położonego w danym budynku, gdzie są windy osobowe. Takie zapisy są zgodne także z art. 4 ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych i pozwalają na równomierne rozłożenie kosztów utrzymania i eksploatacji dźwigów (jako nieruchomości wspólnej, we własności której udział posiadają wszyscy właściciele lokali w budynku bez względu, na której kondygnacji zamieszkują) w obrębie danej nieruchomości, co pozostaje także w zgodzie z zasadą solidaryzmu spółdzielczego. Podkreśla się, że powyższe propozycje oparte są na opiniach prawnych, jakie Spółdzielnia uzyskała w tej sprawie. Zarząd Spółdzielni został w miesiącu wrześniu bieżącego roku zobowiązany przez Radę Nadzorczą do przygotowania projektów dostosowujących wewnętrzne unormowania Spółdzielni do przepisów prawa powszechnego. Zmiany mają nastąpić w 2014 roku. W związku z istotnym ich znaczeniem informuje się o tym mieszkańców z wyprzedzeniem, znacznie poprzedzającym moment ich wprowadzenia. (J.P. J.Ż.) 4
5 Stosunki sąsiedzkie raz jeszcze o tym, jak to czasem bywa między nami sąsiadami Podobnie, jak w ubiegłorocznym biuletynie pragniemy ponownie poruszyć ten temat. Niestety, nie stracił on na aktualności. Bez względu na to, jak te kontakty wyglądają, jedno jest pewne sąsiedzi są i będą obok nas. Stanowią nieodłączną część naszego życia. Nie mamy wpływu na to, kto mieszka w naszym bloku, ale zawsze warto zadbać o to, aby tego kogoś lepiej poznać i stworzyć z nim dobre relacje. Obok przykładów dobrosąsiedztwa, na szczęście o wiele liczniejszych, obecne są również postawy złośliwości i na szczęście bardzo rzadko sąsiedzkiej nienawiści. W naszych spółdzielczych domach doświadczamy każdej z tych sytuacji. Kiedy jest uciążliwa nie wiemy często, jak sobie z nią radzić. Są wśród nas tacy mieszkańcy, którzy opiekują się bezinteresownie samotnymi, chorymi sąsiadami, serdecznie się z nimi witają, a nawet odwiedzają się wzajemnie i pomagają sobie. Swoją postawą dają przykład dobrego myślenia o sąsiedzie. Świadomość, że każdy na terenie bloku mieszkalnego powinien tak żyć, aby nie uprzykrzać swoim zachowaniem życia innych jest na szczęście znacznie częstsza. Niestety, bywają i tacy mieszkańcy, którzy na widok sąsiada odwracają głowę, dokuczają wyzwiskami i zakłócają mu celowo spokój Wiele spraw w kontaktach sąsiedzkich reguluje nasz wewnątrzspółdzielczy Regulamin Porządku Domowego. Został on umieszczony na każdej klatce schodowej w budynku oraz widnieje na stronie internetowej Zalecenia i wskazówki w nim zawarte, oprócz tych czysto technicznych, w pewnej mierze odnoszą się także do stosunków międzyludzkich. Postuluje się w nim zachowanie dobrych relacji między sąsiadami, życzliwość wobec innych, poszanowanie praw zarówno własnych, jak i pozostałych zamieszkujących osób. Poziom stosunków sąsiedzkich oraz kultury zachowań międzyludzkich nie podlega jednak rozstrzyganiu przez Spółdzielnię. Żaden regulamin nie rozwiąże tego do końca. Spółdzielnia nie posiada przymiotu stosowania sankcji porządkowych wobec naruszającego wspomniane przepisy. O ile zakłócający mir domowy jest Członkiem, istnieje co prawda statutowa możliwość pozbawienia go przez Radę Nadzorczą stosunku członkostwa, lecz nie oznacza to jednoznacznie utraty przez niego prawa do lokalu. O tym musi dalej zdecydować Sąd w postępowaniu procesowym. Aby Zarząd Spółdzielni mógł na wniosek Rady Nadzorczej skierować do Sądu taką sprawę, musi mieć niezbite dowody skrajnie negatywnych zachowań. Bez pomocy społeczności danego bloku, wyrażonej w jednoznaczny sposób opinią większości właścicieli lokali, pozew sądowy nie ma tutaj większych szans powodzenia. Spółdzielnia nie prowadzi jednak postępowania takiego, jak Policja lub Straż Miejska, gdyż nie jest do tego upoważniona. W tym kontekście z niepokojem obserwujemy lawinowo rosnącą ilość skarg sąsiedzkich oraz coraz częściej zdarzające się próby powierzenia Spółdzielni roli podobnej do Sądu. Co zrozumiałe, i na szczęście, Sądem Spółdzielnia nie jest i nigdy nie będzie. Naturalnie nie pozostajemy bezczynni, gdy zarzuty sąsiada wobec sąsiada mogą stanowić naruszenie regulaminu. Jeżeli zdarzy się sytuacja konfliktowa lub zachowanie sąsiadów komuś nie odpowiada /np. palenie papierosów w częściach wspólnych budynku, dokarmianie gołębi, słuchanie głośnej muzyki w ciągu dnia i w nocy, szczekający pies, głośne zachowanie dzieci na klatce schodowej, nieprzestrzeganie ciszy nocnej, prowadzony niezgodnie z regulaminem remont mieszkania, trzaskanie drzwiami, zagracanie nieruchomości wspólnej/, zawsze starajmy się najpierw spokojnie porozmawiać i wysłuchać argumentów drugiej strony, a dopiero później przedstawmy swoje racje w oficjalnej skardze. Brak dobrej woli łatwo zamienić się bowiem może w utrwaloną,wzajemną niechęć lub stałą urazę. Czy to potrzebne? Zanim rozpocznie się walkę na skargi, podania i wnioski, zapewne lepiej spróbować się dogadać. W przeciwnym razie skazujemy się na długą procedurę dochodzenia swego. Jeżeli jednak sąsiad nie reaguje na nasze prośby i w sposób rażący oraz uporczywy narusza zasady Regulaminu Porządku Domowego zawsze możemy sięgnąć po pomoc Policji lub Straży Miejskiej. Spółdzielnia przypomina, że w przypadku łamania prawa, nawet na terenie nieruchomości prywatnej /taką jest nieruchomość spółdzielcza/, właściciele mieszkań mają prawo do zgłaszania skarg bezpośrednio do tych organów publicznych. Mają one bezwzględny obowiązek zbadać sprawę i w przypadku potwierdzenia łamania porządku domowego, stosować grzywny określone w kodeksie wykroczeń art. 51. Stanowi on, iż karze podlega osoba która: krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny lub wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym. Przedstawiciele obu służb zawsze powinny sporządzić notatkę, która może stać się później istotnym dowodem w sprawie sądowej. Jeżeli z wnioskiem o ukaranie ma wystąpić Spółdzielnia, należy liczyć się oczywiście z koniecznością wystąpienia mieszkańców w charakterze świadków. Mając na uwadze wzgląd na przyszłe stosunki sąsiedzkie oraz za względu na szczególną uciążliwość sankcji polegającej na utracie w ostatecznym efekcie prawa do lokalu, której zastosowanie może być w ocenie Sądu niewspółmierne do zarzucanych czynów, długotrwałość takiego postępowania i niepewność jego rozstrzygnięcia, apelować należy raczej o rozstrzygnięcie tego typu spraw na drodze polubownej, poprzez pojednawczą rozmowę, przy zachowaniu zasad współżycia społecznego oraz wzajemnego poszanowania. Niestety, trzeba stwierdzić, że przypadki łamania porządku domowego są znacznie częstsze wśród osób nie związanych ze Spółdzielnią, wynajmujących czasowo mieszkanie od właściciela, którzy traktują swoje zamieszkiwanie jedynie jako epizod, zaś poczucie wspólnoty ze Spółdzielnią mają za nic. Prosimy więc o wybaczenie naszego apelu przez wszystkich tych, którzy uważają za oczywiste poszanowanie praw sąsiadów do spokojnego zamieszkiwania. O tempora, o mores! co za czasy, co za obyczaje mawiano już w czasach rzymskich. Nie traćmy jednak wiary w pozytywną przemianę. Jeśli bowiem coś jest wyłącznie w naszych rękach, to być może nie jest też beznadziejne, gdyż sami mamy na to realny wpływ. Nie traćmy więc nadziei. Postarajmy się! Każdy z nas może mieć udział w tej pozytywnej przemianie. Niech temu sprzyjają zbliżające się Święta. Podobnie, jak w roku ubiegłym, życzmy więc sobie oprócz Zdrowych i Radosnych Świat Bożonarodzeniowych, także spokojnego, zacnego i szczęśliwego dnia powszedniego. (G.K.) 5
6 Dewastacje urządzeń przeciwpożarowych (i nie tylko) W ostatnim czasie, w trakcie przeglądów jesiennych budynków, stwierdzono szereg dewastacji urządzeń przeciwpożarowych, służących w przypadku pożaru na terenie tzw. budynków wysokich do odprowadzania dymu z klatek schodowych. Trzeba tu przypomnieć, że na skutek zmian w ustawie o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne, Spółdzielnia została zmuszona decyzjami administracyjnymi Państwowej Straży Pożarnej do stopniowego, określonego harmonogramem, dostosowywania wieżowców do nowych wymagań. Na te cele zmuszeni zostaliśmy do ponoszenia znacznych wydatków. Ustawodawca, a więc nasz Sejm oraz Rząd, w swych rozporządzeniach niestety nie przewidział w tej sprawie żadnych dotacji, które by ulżyły niezbyt dostatniemu lokatorskiemu portfelowi Z reguły najczęściej zniszczeniu ulegają szybki szklane, które zabezpieczają przyciski oddymiania, ale dochodzi również do dewastacji wyłączników p/pożarowych, czujników systemu przeciwpożarowego, a nawet niszczenia siłowników okien napowietrzających. Zgodnie z przepisami prawa, Spółdzielnia ma obowiązek utrzymania urządzeń przeciwpożarowych w stałej gotowości. Sankcją za złamanie tych przepisów jest kara grzywny, podobnie jak w przypadku nie zamontowania ich w ustalonym terminie. Dewastacje takie niosą więc za sobą obowiązek bezzwłocznej ich naprawy, aby doprowadzić urządzenia do pełnej sprawności. Ważnym jest, że w przypadku nie wykrycia sprawców, koszty tego ponoszą wszyscy użytkownicy mieszkań w budynku, w którym dewastacji dokonano. Jeśli więc sprawcy mieszkają w danym budynku, koszty tej naprawy poniosą pośrednio lub bezpośrednio również oni sami w opłatach eksploatacyjnych świadczonych do Spółdzielni. Jaki to ma więc sens, aby niszczyć te urządzenia? Ustawodawca ustalił prawny obowiązek, wg dat określonych decyzjami Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, sukcesywnego montażu i utrzymywania w budynkach wysokich urządzeń przeciwpożarowych w stałej sprawności, gdyż urządzenia tego typu służą bezpieczeństwu mieszkańców. Jeżeli ktoś je niszczy, tym samym obniża poziom bezpieczeństwa zarówno innych sąsiadów, jak i swoje własne! Zjawisko to dotyczy zarówno dewastacji wspomnianych urządzeń przeciwpożarowych, ale i innych elementów wyposażenia budynków, których standard wykończenia z roku na rok jest coraz wyższy. Niszczenie zabezpieczeń przeciwpożarowych jest więc jedynie przykładem, choć równie rażącym, wielu innych tego typu zjawisk, pojawiających się coraz częściej na terenie budynków spółdzielczych. Podany przykład najlepiej obrazuje zarówno samo zjawisko wandalizmu, jak i bezmyślność jego sprawców. Pozostałe obserwacje związane są z niszczeniem ławek parkowych, drzwi wejściowych, elewacji, gryzmolenia w klatkach czy rozbijania położonych na ścianach lub posadzkach płytek ceramicznych. Koszty każdej z napraw obciążają użytkowników mieszkań w danym budynku. Czy mamy się godzić, by owoce wspólnej pracy, remontów i konserwacji nadal zaprzepaszczano? Zarząd Spółdzielni podjął w ostatnich latach bardzo odważne decyzje, które poparło Walne Zgromadzenie Członków, o stopniowym dostosowaniu standardu zamieszkiwania do nowych czasów. Stosuje się z upływem czasu coraz lepsze technologie, wymalowane w ostatnim okresie klatki nie mają już siermiężnego wyglądu, a ściany parterów okładamy płytkami ceramicznymi, aby zwiększyć trwałość i estetykę miejsc najbardziej narażonych na zużycie. Kon- 6 sekwentnie rozbudowuje się parkingi, coraz częściej pojawiają się nowe koncepcje aranżacji miejsc zielonych, klombów kwiatowych, stawia się nowe, estetyczne ławki parkowe i buduje nowoczesne place zabaw, wymienia się drzwi wejściowe, coraz częściej także windy o lepszym niż wcześniej standardzie. Wymienia się w olbrzymim metrażu posadzki klatek schodowych, wprowadza się nowoczesne i energooszczędne instalacje oświetleniowe budynków, remontuje się konsekwentnie chodniki oraz drogi osiedlowe (te, które są w własnością Spółdzielni), buduje się nowe śmietniki, by dostosować je do nowych zasad segregacji. Przyjdzie w przyszłości także czas na modernizację oporęczowania biegów schodowych. Wszystko po to, by mieszkało się lepiej i przyjemniej, by mieć satysfakcję z trudu podjęcia zadania gruntownej zmiany oblicza naszych osiedli o zadaniach dotyczących Wieloletniego Ramowego Planu Remontowego piszemy obok. Wszystko wymaga więc czasu i pieniędzy. Będziemy w tych staraniach konsekwentni, dopóki stan techniczny ostatniego z budynków nie będzie porównywalny z tymi najlepszymi. Niestety, wiele z tych dokonań rujnowanych jest przez głupotę dewastujących mienie wspólne sprawców. Przypomnijmy więc hasło, które onegdaj propagowaliśmy na łamach biuletynów oraz na stronie internetowej, a które nadal jest aktualne: Nie reagujesz akceptujesz! Zarząd Spółdzielni zobowiązał Administracje, aby na bieżąco informowały naszych mieszkańców za pośrednictwem strony internetowej o dewastacjach i ich finansowych konsekwencjach. W związku z powyższym apelujemy do mieszkańców naszej Spółdzielni o zwiększenie czujności, o dbałość i ochronę wspólnego mienia oraz o zgłaszanie w Spółdzielni i Policji przypadków wandalizmu, usterek z nich wynikających lub innych nieprawidłowości, w celu natychmiastowego zareagowania i wszczęciu postępowania. Brak reakcji na zachowanie wandali sprawia, że stają się oni niestety bezkarni. Prosimy pamiętać, że jednocząc się jesteśmy znacznie silniejsi. Niech hasło: Bezpieczniej razem wypełni się skuteczną treścią! Aby przeciwdziałać przypadkom wandalizmu, Zarząd nie czekając na obietnice Miasta objęcia monitoringiem wizyjnym naszych osiedli, podjął decyzję o stopniowym wprowadzeniu montażu własnych, spółdzielczych kamer, których zadaniem jest odstraszanie lub rejestracja wandali (piszemy o tym szczegółowiej w innym miejscu). Bez świadomego uczestnictwa w tej sprawie samych mieszkańców, Spółdzielnia tą walkę może niestety przegrać. Prosimy więc o pomoc i wsparcie (J.M.) Wyrwane przewody siłowników napowietrzających
7 POD OKIEM KAMER Kamery monitoringu towarzyszą nam dzisiaj niemal na każdym kroku. Pomagają zwalczać przestępczość, wandalizm, podnosząc bezpieczeństwo osób przebywających w danym obszarze. Kontrolują osoby wchodzące i znajdujące się w budynku, wpływając na podniesienie bezpieczeństwa osób przebywających i mieszkających w budynku. Stanowią dobre dopełnienie pracy policjantów i strażników miejskich. Mogą służyć jako materiał dowodowy w przypadku dewastacji, wandalizmu i innych zdarzeń. Świadomość tego towarzyszyła nam od dawna. Od paru lat każda modernizacja windy obowiązkowo obejmuje montaż kamer we wnętrzu kabiny oraz przed wejściem na parter i przed wejściem do budynku. Zapis zdarzeń jest rejestrowany, a w razie jakichkolwiek dewastacji służy jako materiał dowodowy. Z początkiem roku 2013, zgodnie z art. 140 Prawa telekomunikacyjnego mówiącym, że Spółdzielnia musi umożliwić operatorom instalowanie, eksploatację i konserwację urządzeń służących do dostarczania Internetu mieszkańcom, wypracowaliśmy taką umowę z firmą telekomunikacyjną zarejestrowaną przez Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej. Połączyliśmy tę usługę z wprowadzeniem monitoringu obiektów, nagrywania i przechowywania danych ze źródeł telewizji przemysłowej. W bieżącym roku w wyniku podpisanych umów Firma wykonała instalacje monitoringu w 13 budynkach wysokich (25 klatek schodowych). W roku 2014 do dalszej realizacji zaplanowano pozostałe 24 budynki wysokie. Tak przyjęta kwalifikacja podyktowana jest nie tylko względami bezpieczeństwa samych osób mieszkańców, ale również wykonanych systemów zabezpieczenia pożarowego, systemów oddymiania oraz nawodnionych pionów. Obserwujemy, że dewastacje tych urządzeń są częste i szczególnie dotkliwe finansowo. Na budynki niskie przyjdzie kolej w następnych latach, o ile zajdzie taka potrzeba. Inicjatywa Zarządu Spółdzielni budowy sieci monitoringu wizyjnego została wsparta miejską inwestycją budowy sieci światłowodowej Internetu szerokopasmowego m.in. dla potrzeb monitoringu obiektów użyteczności publicznej. W naszym przypadku są to pawilony handlowe lub place rekreacyjne. Oba te przedsięwzięcia łącznie, rokują nadzieję na zwiększenie bezpieczeństwa osób naszych mieszkańców, a w razie jakichkolwiek zdarzeń, dewastacji, wandalizmu, chuligaństwa i kradzieży na bardziej skuteczne wykrywanie sprawców. (M.D.) reklama 7
8 Segregacja odpadów Od 1 lipca 2013 roku funkcjonuje w naszym kraju, a co za tym idzie również w naszym mieście, nowy system gospodarki odpadami komunalnymi. Jego wdrożenie było procesem złożonym i wiązało się z koordynacją działań Gminy (która według nowych przepisów ustawy jest odpowiedzialna za odbiór oraz zagospodarowanie odpadów), operatora usług komunalnych firmy SITA ZOM S.A. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej STRZECHA jako jednego z podmiotów systemu. W tym miejscu przypomnijmy, że zwłaszcza II kwartał 2013 roku był okresem bardzo trudnej polemiki zarządców budynków wielolokalowych, którzy umocowani wyraźnymi żądaniami mieszkańców doprowadzili do zmiany postanowień Rady Miasta w zakresie odejścia od pomysłu rozliczania śmieci w oparciu o wskazania wodomierza głównego budynku oraz przejścia na rozliczenia w oparciu o ilość osób w gospodarstwie domowym jako bardziej sprawiedliwego. Kierując się opiniami mieszkańców, a także aspektami ekologicznymi i ekonomicznymi Spółdzielnia zdecydowała się na wprowadzenie segregacji odpadów z podziałem na mokre i suche, który to podział wynika z odpowiednich postanowień Rady Miasta. Jak pokazały pierwsze miesiące był to właściwy wybór. Docierające do nas sygnały dotyczące niewłaściwego sortowania mają charakter incydentalny i wynikają zwykle z niewiedzy, choć przypadki zwykłej bezmyślności także są odnotowywane. Dlatego warto zapamiętać prostą zasadę: odpady mokre to takie, które ulegają biodegradacji, (można przeznaczyć je na kompost choć dopuszczalne jest umieszczenie w naszym mieście pośród nich np. pampersów i chusteczek higienicznych po ich zużyciu), natomiast do odpadów suchych zaliczamy surowce wtórne takie, jak: papier i tektura, tworzywa sztuczne, metal puszki po napojach i żywności, szkło (butelki i słoiki) oraz pozostałe: drobne tekstylia, guma, skóra, twardy styropian opakowaniowy, drobne przedmioty gospodarstwa domowego (zepsute zabawki, akcesoria kuchenne). Ten stosunkowo prosty system segregacji napotyka jeszcze na niezrozumienie, dlatego też odsyłamy tych spośród mieszkańców, którzy nie mają dostatecznej wiedzy na ten temat, do treści ulotek informacyjnych, jakie dostarczono do mieszkań lub są dostępne w inny sposób, np. na stronie internetowej Urzędu Miasta lub naszej i innych spółdzielni mieszkaniowych. Dużo poważniejszym problemem jest kwestia odpadów problemowych (wielkogabarytowych, budowlanych, zużytych sprzętów elektrycznych oraz elektronicznych), które często błędnie trafiają do pojemników w komorach, altanach śmietnikowych lub co gorsza podrzucane są bezpośrednio pod budynek. Niestety, tego typu praktyki są naganną zwyczajową normą, przyczyniają się do obniżenia jakości przestrzeni wokół budynku, a także jakości życia mieszkańców niższych kondygnacji. Dbając o dobry wizerunek swoich mieszkańców oraz zasobów Spółdzielnia systematycznie wywozi nagromadzone odpady problemowe we własnym zakresie, jednak obecnie obowiązujące przepisy prawa lokalnego zmuszają nas do ulokowania kosztów wywozu w kosztach utrzymania i konserwacji budynków, co może wpływać na wzrost stawek na utrzymanie nieruchomości wspólnej budynku, gdyż zaproponowane przez Władze Miasta (jedynie raz na kwartał) częstotliwości bezpłatnych wywozów są absolutnie niewystarczające. Dlatego też nasze uwagi i stanowisko dotyczące m.in. tego problemu zamieściliśmy w piśmie skierowanym do Urzędu Miasta-Biura ds. Gospodarki Odpadami. Warto przypomnieć, że ustalone przez Radę Miasta prawo lokalne zabrania mieszkańcom wyrzucania takiego typu odpadów bezpośrednio przed budynek. Właśnie dlatego mądrym jest korzystanie z terminów wyznaczonych przez Gminę w spra- 8 wie organizowanych przez nią wywozów tzw. odpadów problemowych. Inaczej niestety wszyscy zapłacą dodatkowo w czynszu spółdzielczym za ich transport na składowisko komunalne, pomimo regulowania do Miasta opłaty za gospodarowanie odpadami. Warto w tym miejscu wspomnieć, że w celu wyeliminowania zjawiska podrzucania śmieci przez osoby postronne Spółdzielnia podjęła stosowne działania m.in. w postaci wykonania w wielu miejscach nowych altan śmieciowych oraz zamknięcia istniejących śmietników na klucz. Wielu naszych mieszkańców zadaje pytanie, w jaki sposób może zutylizować tego typu odpady problemowe. Jedną z opcji są wspomniane wyżej, organizowane raz na kwartał przez Miasto, zbiórki odpadów wielkogabarytowych. O terminie i zasadach zbiórki Spółdzielnia informuje swoich mieszkańców za pomocą ogłoszeń (publikujemy je na stronie internetowej Spółdzielni, klatkach schodowych są niestety zrywane). Harmonogram wywozu dostępny jest na stronach internetowych: możliwość daje działający w Bielsku-Białej przy ul. Krakowskiej 315d punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych, gdzie możemy nieodpłatnie, po udokumentowaniu faktu zamieszkania na terenie Bielska-Białej (dowód osobisty), oddać posegregowane odpady: niebezpieczne, wielkogabarytowe, budowlane i rozbiórkowe oraz zużyte sprzęty elektryczne i elektroniczne. Przekazano nam informację, że kolejny punkt odbioru tych odpadów (w okolicach Centrum Handlowego GE- MINI ) jest przygotowywany przez Ratusz. Odpady problemowe w postaci tzw. elektrośmieci możemy również oddać w czasie przeprowadzanych przez Miasto (za pośrednictwem wyspecjalizowanej firmy) zbiórek. O terminie i miejscu zbiórki nasi mieszkańcy mogą dowiedzieć się z plakatów informacyjnych, a także z harmonogramu zamieszczonego na stronie internetowej Pozytywnym jest, że w akcje takie angażują się coraz częściej Rady Osiedli. Mając na uwadze szerokie wcześniejsze poparcie społeczne naszych mieszkańców dla segregacji odpadów z podziałem na szkło, papier, plastik, Spółdzielnia dołożyła wszelkich starań, aby utrzymać na swoim terenie tzw. gniazda dzwonów-mini punkty selektywnej zbiórki, a także dostosować częstotliwość ich wywozu do realnego zapotrzebowania. Pamiętajmy jednak o właściwym korzystaniu z tego typu punktów i umieszczaniu odpadów zgodnie z ich przeznaczeniem. W ostatecznym przypadku zawsze można umieścić je w przydomowym kontenerze z napisem Odpady Suche i będzie to najzupełniej właściwe. (P.W.) Jedna z nowych altan śmieciowych
9 INFORMACJA ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI O REALIZACJI WIELOLETNIEGO RAMOWEGO PROGRAMU REMONTOWEGO SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ STRZECHA W BIELSKU-BIAŁEJ ZA ROK 2012 tak było tak jest Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej, które odbyło się w dniu 29 maja 2012 r. przyjęło uchwałę nr 5/2012 w sprawie: kierunków rozwoju działalności gospodarczej z uwzględnieniem polityki remontowej na lata Przypominamy, że zadania, których realizacja została wytyczona programem swym zakresem obejmuje: a) kontynuację niezakończonych w pełni robót termorenowacyjnych pierwszego etapu, w tym: dokończenie wymiany stolarki otworowej w mieszkaniach na dotychczasowych zasadach, przy udziale finansowym Członków, aż do zaniku potrzeb w tym zakresie, tj. całkowitej wymiany starej stolarki drewnianej z okresu oddania budynków do zasiedlenia, dokończenie wymiany ślusarki otworowej elewacyjnej, tj. okien na klatkach schodowych, w pomieszczeniach wspólnego użytku oraz drzwi wejściowych. b) kontynuację robót, wchodzących w skład drugiego etapu robót termorenowacyjnych, z zamiarem polepszenia pożądanego efektu cieplnego budynków oraz poprawy właściwości termicznych budynków i komfortu zamieszkiwania, w tym: kontynuację rozpoczętych w roku 2010 robót dociepleniowych w stropodachach lub na dachach budynków oraz (w usprawiedliwionych innymi przesłankami) na stropach piwnicznych lub na strychach (tam, gdzie jest to uzasadnione od strony technicznej), kontynuację rozpoczętych prac modernizacyjno-regulacyjnych na instalacjach centralnego ogrzewania oraz centralnej ciepłej wody, drogą modyfikacji automatyki sterującej, przepływów hydraulicznych wraz z ponowną analizą parametrów czynnika grzewczego i zamówionej mocy, w celu zdyskontowania finansowego poniesionych wydatków na ocieplenie przegród budowlanych, montaż systemów indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania mieszkań, który może odbywać się wyłącznie na podstawie suwerennych decyzji samych zainteresowanych oraz na ich koszt, na zasadach przyjętych w odręb- nym regulaminie, na podstawie przepisów Art. 45 a) ustawy Prawo energetyczne. c/ kontynuację dostosowania budynków mieszkalnych wysokich do nakazów Komendanta PSP w zakresie ochrony i zabezpieczenia p/pożarowego, w tym: budowa dróg pożarowych i placów manewrowych, zabudowa instalacji wodociągowych do celów p/pożarowych, zabudowa instalacji oddymiających oraz przegród dymoszczelnych, d/ kontynuację wymiany pionów oraz poziomów wodno-kanalizacyjnych, e/ kontynuację wymiany lub realizacji głównych remontów dźwigów osobowych, f/ kontynuację opublikowanego wcześniej harmonogramu renowacji klatek schodowych, łącznie z remontami ciągów komunikacyjnych wewnątrz budynków, g/ modernizacje instalacji oświetleniowych budynków oraz remonty obwodów administracyjnych i oświetlenia piwnic, wraz z analizą kosztów związanych ze zużyciem energii elektrycznej, h/ remonty lub modernizacje oświetlenia parkowego, i/ aranżacje małej architektury osiedlowej, traktów pieszojezdnych, miejsc postojowych, dróg osiedlowych oraz zieleni osiedlowej, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, j/ aranżacje i zabudowę placów zabaw w miejscach spełniających kryteria ich funkcjonalności oraz celowości, k/ rewitalizację elementów elewacyjnych narażonych na przyspieszoną degradację płyty balkonowe oraz zadaszenia wg zakresu ujętego w stosownym regulaminie, l/ prowadzenie pozostałych, tutaj niewymienionych robót, wynikających z przygotowanej przez Zarząd inwentaryzacji technicznej budynków, nie będących robotami jednostkowymi, m/ realizacje remontów i termorenowacji obiektów handlowo-usługowych wg osobnego zestawienia, w celu podniesienia ich konkurencyjności na rynku oraz obniżenia 9
10 przerzucanych na najemców lokali użytkowych kosztów dostawy mediów, w tym głównie ciepła. Sporządzona przez Zarząd wnikliwa inwentaryzacja robót koniecznych do wykonania pozwoliła na zidentyfiko- wanie kosztów realizacji Wieloletniego Ramowego Programu Remontowego Spółdzielni, które przypominamy w poniższej tabeli. Tabela 1. Specyfikacja ogólna robót objętych WRPR wraz z określeniem ich wartości. Źródło: Opracowanie własne. WIELOLETNI RAMOWY PROGRAM REMONTOWY SM STRZECHA W BIELSKU-BIAŁEJ NA LATA l.p. Grupa robót Roboty przewidziane do wykonania w ramach grupy robót Przewidziany koszt robót 1 Ocieplenia ściany zewnętrzne, stropodachy/dachy, stropy piwnic ,85 zł 2 Modernizacja instalacji c. o. 3 Stolarka drzwiowa i okienna 4 Remonty główne dachów węzły cieplne wraz z regulacją, zawory podpionowe, centralne odpowietrzenie drzwi: wejściowe, na galerie, okna: w mieszkaniach, w piwnicach, na klatkach schodowych, na strychach jak w innym miejscu ,00 zł ,50 zł ,00 zł 5 Dźwigi osobowe jak w innym miejscu ,00 zł 6 Malowanie klatek schodowych jak w innym miejscu ,07 zł 7 Posadzki posadzki na klatkach schodowych, stopnice ,60 zł 8 Zabezpieczenia przeciw pożarowe oddymianie, instalacja wodociągowa p.poż., sieci oraz przyłącza p.poż., drogi p.poż., elektryczne instalacje p.poż. z osprzętem, inne w tym drzwi, klapy, zab. pompowni 9 Infrastruktura parkingi/miejsca postojowe, drogi wewnętrzne, chodniki, place zabaw, śmietniki 10 Instalacja elektryczna i domofonowa oświetlenie: piwnic, klatek schodowych, zewnętrzne i parkowe, domofony, wlz ,00 zł ,00 zł ,00 zł 11 Instalacja wod-kan piony wod-kan, poziomy wodociągowe ,00 zł 12 Roboty pozostałe i awaryjne jak obok ,50 zł 13 Wartość robót ogółem ,52 zł Szczegółowa inwentaryzacja prac wykazała, że realizacja WRPR przy dzisiejszej wysokości stawki opłat na fundusz remontowy, nie jest możliwa do zaplanowania w okresie tylko 6 lat. W związku z czym Zarząd Spółdzielni, aby nie formułować wniosków o zwiększenie tej stawki jednocześnie zachowując cały zakres robót, przedłożył Radzie Nadzorczej projekt zawierający dłuższy okres realizacyjny uchwały, tj. na lata Projekt ten zawierał również rozszerzenie wcześniej sporządzonego harmonogramu niektórych prac, w tym między innymi malowania klatek schodowych do roku Rada Nadzorcza, na podstawie 77 ust. 1 pkt. 1 Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha, Uchwałą 45/2012 z dnia r. pozytywnie zaopiniowała i przyjęła Wieloletni Ramowy Program Remontowy Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej na lata Biorąc pod uwagę ograniczone możliwości finansowe bardzo wielu rodzin, w sytuacji niezależnego od Spółdzielni wzrostu niektórych składników kosztów utrzymania lokali mieszkalnych, zarówno Zarząd, jak i Rada Nadzorcza negatywnie opowiedziały się za rozwiązaniem polegającym na okresowym wzroście stawki na fundusz remontowy, związanym z koniecznością realizacji WRPR w pierwotnie przyjętym okresie. Kolejnym formalnym i niezbędnym etapem było skierowanie przez Zarząd stosownego projektu modyfikacji obowiązującej Uchwały Walnego Zgromadzenia Członków n/spółdzielni zmieniającej jej zapisy, zastępując czas realizacji kierunków rozwoju z okresu lat na okres lat Uchwałą nr 5/2013 Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej, odbytego w dniu 28 maja 2013 roku zmiana ta została wprowadzona. Nie jest możliwe przedstawienie w niniejszym Biuletynie całościowego zakresu rodzajowego wszystkich planowanych robót, łącznie z ich podziałem na grupy, podgrupy i szczegółowe zadania. Takie zestawienie byłoby zbyt obszerne do lektury. Poza tym wieloletnie plany remontowe mogą podlegać korekcie, gdyż oprócz tematów tożsamych lub spójnych z ramowym programem wieloletnim, zawsze mogą zawierać szczegółowe tematy wynikające z wniosków samych mieszkańców. W naszym Programie najczęściej jest jednak tak, że jeśli mieszkańcy o coś wnioskują, to jest to już zwykle częścią wyliczonych wstępnie i ogólnie zaplanowanych prac. Reszta jest już tylko kwestią czasu oraz dostępności środków na danej nieruchomości. Rok 2012 był pierwszym, w którym realizowano założenia WRPR. Zarząd szczegółowe dane przedstawił już wcześniej, w swym sprawozdaniu z działalności Spółdzielni za ten rok. Dzisiaj zbliżamy się już do końca następnego 2013 roku i rolą tej informacji jest jedynie ogólne omówienie stopnia realizacji planu wieloletniego do końca roku 2012, którego realizacja zawierała wszystkie uwarunkowania, jakie były przedmiotem stosownych Uchwał Organów Spółdzielni, w tym następujących założeń: 1.) niezmienności stawki funduszu remontowego, 2.) wykazywania ilości oraz rodzaju wykonanych robót w korelacji z przyjętą wyceną wstępną tych robót i korektą na rzeczywiście poniesione koszty wykonawstwa, 10
11 3.) realizacji prac na podstawie stanu prawnego zgodnego z odpowiednimi uwarunkowaniami ustawowymi oraz prawnymi uregulowaniami wewnętrznymi. Wnioski z okresu do końca 2012 r.: 1. Opracowany na podstawie rzeczowo-finansowej mapy remontów poszczególnych nieruchomości WRPR, jest realizowany i rozliczany w oparciu o kierunki i czasokres zawarte w Uchwałach nr 5/2012 oraz 5/2013 Walnego Zgromadzenia Członków. Nie dokonano w nich zmian. 2. Wykonanie w wielkości 12,98% całości objętego WRPR zakresu prac, na łączną kwotę kalkulowaną w tym zestawieniu na ,84 zł, co zgodnie z opinią Rady Nadzorczej należy uznać za zadowalające. 3. Pojawiły się nowe wnioskowane zadania, których zakres wykracza poza obecne ramy WRPR, w tym między innymi: wykonanie nadzoru wizyjnego wybranych budynków i ich otoczenia, ograniczenie wjazdu na teren będący własnością Spółdzielni przez osoby do tego nieuprawnione, poprzez zabudowę szlabanów, opomiarowanie ilości zużycia gazu w poszczególnych lokalach mieszkalnych, gdzie zbiorczy system rozliczenia w korelacji z rozwiązaniami technicznymi nie daje w chwili obecnej takich możliwości, co wymaga rozważenia wprowadzenia w nim pewnych korekt dotyczących alternatywnie: a/ rozszerzenia zakresu rzeczowo-finansowego, a w konsekwencji okresu realizacyjnego Wieloletniego Ramowego Programu Remontowego SM Strzecha w oparciu o stosowne uchwały uprawnionych organów, lub b/ pominięcia części robót, o ile nowo wprowadzone miałyby być zrealizowane do roku Jako cel priorytetowy należy także przyjąć, że Zarząd Spółdzielni winien realizować wszystkie zgłoszone racjonalne wnioski mieszkańców w zakresie prac remontowomodernizacyjnych, szczególnie te, które popiera zdecydowana większość mieszkańców danej nieruchomości. Realizacja i chronologia zleceń odbywać się powinna w oparciu o analizę bezwzględnej konieczności realizacji robót w korelacji z wymogami bezpieczeństwa, saldem funduszu remontowego danej nieruchomości oraz możliwościami techniczno-finansowymi Spółdzielni. Realizacja wniosków może jednak rozciągać się w dłuższym przedziale czasowym. PODSTAWOWY CEL PRZYŚWIECAJĄCY ZARZĄDOWI, KTÓ- RY OPRACOWAŁ NI- NIEJSZE ZAŁOŻENIA JEST DOPROWADZE- NIE WSZYSTKICH BU- DYNKÓW DO PORÓW- NYWALNEGO, DOBRE- GO STANU TECHNICZ- NEGO ORAZ DO PO- ZIOMU ZNACZNIE PRZEWYŻSZAJĄCEGO POPRZEDNI STANDARD Z UWZGLĘDNIENIEM DOSTRZEGALNEGO WZROSTU ESTETYKI ORAZ BEZPIECZEŃSTWA UŻYT- KOWANIA. Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, zgodnie z zapisem Art. 4 ust. 41 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zasadą przyjętą przy realizacji wieloletnich programów, było i jest przejściowe finansowanie prac na danej nieruchomości nadwyżką środków finansowych na funduszu remontowym innych nieruchomości. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej STRZECHA chce zwrócić uwagę, że ustalone w Spółdzielni zasady finansowania strategicznych programów, jak i rozliczania przedsięwzięć remontowych spełniają kryteria wspólnej gospodarki. Dzięki żmudnej i konsekwentnej pracy, polegającej na wprowadzaniu i udoskonaleniu w latach Zintegrowanego Systemu Informatycznego, udało się nie zaprzepaścić danych rzeczowo-finansowych, zarejestrowanych wcześniej na poszczególnych budynkach i nieruchomościach, co umożliwia prowadzenie ewidencji za okres znacznie poprzedzający wymogi ustawowe tj. już od 1995 roku. WYKONANIE WIELOLETNIEGO RAMOWEGO PROGRA- MU REMONTOWEGO ZA ROK 2013 ZOSTANIE PRZED- STAWIONE PO ZAMKNIĘCIU ROKU OBRACHUNKOWE- GO W PÓŹNIEJSZYM TERMINIE. Szanowni Mieszkańcy! W tym miejscu uprzejmie informujemy, że w 2014 roku, w ramach funduszu remontowego, realizowana będzie wymiana okien i drzwi balkonowych w mieszkaniach, przy udziale finansowym użytkownika lokalu w wysokości 50% kosztów, według cen obowiązujących w Spółdzielni, dla wniosków złożonych w 2013 roku. Prosimy więc osoby zainteresowane o złożenie stosownych pism. Przypominamy, że szczegółowe zasady wymiany opisane są w 18 powyżej cytowanego regulaminu, podobnie jak w całej jego treści pozostałe zasady rozliczania wszystkich kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi zobacz w zakładce Statut i regulaminy na stronie internetowej Spółdzielni. 11 reklama
12 podejmować sami Mieszkańcy. Dlaczego jak dotąd z tego nie korzystają? Metoda rozliczeń kosztów w oparciu o wskazania ciepłomierzy, jest to metoda najbardziej dokładna, która pozwala na określenie w sposób ilościowy zużycia ciepła w poszczególnych mieszkaniach. Niestety w starszych zasobach ze względu na sposób rozwiązania przebiegu pionów instalacyjnych centralnego ogrzewania w praktyce zastosowanie tej metody wymagałoby montażu liczników na każdym grzejniku lub całkowitą modyfikację instalacji, co ze względów techniczno ekonomicznych, wymagających dużych nakładów finansowych nie przyniosłoby pożądanego efektu. W praktyce rozwiązania tego typu stosuje się w przypadkach gdzie opomiarowanie już w fazie projektowej a później wykonawczej wykonano przed wejściem instalacji do każdego mieszkania. W praktyce montowanie ciepłomierzy wewnątrz mieszkań, w takich zasobach jakie są w naszej spółdzielni nie jest możliwe (główne ciepłomierze budynkowe są oczywiście zainstalowane). Obecnie stosuje się w naszej spółdzielni metodę rozliczeń kosztów poprzez powierzchnię. Jest to najstarsza i zarazem najbardziej powszechna metoda rozliczeń kosztów stosowana obecnie na rynku. Nie wymaga ona dodatkowych omówień, gdyż jest oczywista. Metoda podzielników kosztów ogrzewania, bazuje zgodnie z Ustawą Prawo energetyczne na wskaźnikowych urządzeniach, nie będących urządzeniami pomiarowymi. Urządzenia te nie podają zużycia określonej ilości energii, lecz pozwalają choć w nieco skomplikowany sposób, na obliczenie udziału danego grzejnika w całkowitej ilości energii zużytej w budynku, przy umownie wyliczonej korekcie na energię zużytą do ogrzania nieruchomości wspólnej. W dużym uproszczeniu polega ona na zsumowaniu wskazania wszystkich podzielników (kresek na podziałkach podzielników kapilarnych z cieczą odparowującą w miarę oddawania energii przez grzejnik lub jednostek umownych na podzielnikach elektronicznych). Natak było tak jest ROZLICZANIE ZUŻYCIA CIEPŁA W OPARCIU O PODZIELNIKI KOSZTÓW dlaczego mieszkańcy nie są tym zainteresowani? W chwili obecnej sprawa rozdziału kosztów poniesionych przez Spółdzielnię w konsekwencji obciążających użytkownika mieszkania, na potrzeby ogrzewania jest regulowana poprzez ustawę z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo Energetyczne (z późniejszymi zmianami). Ustawa ta nakazuje, aby koszty zakupu ciepła dla lokali mieszkalnych lub użytkowych rozliczane były poprzez: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, powierzchnię lub kubaturę tych lokali. Ustawa nakłada na zarządcę budynku optymalne dobranie metody ustalania opłat za dostarczone ciepło oraz podejmowanie działań skutkujących oszczędnościami energii. Takie rozwiązanie ustawowe, jak wykazuje praktyka, nie determinuje skutecznie wyboru metody, gdyż powinna ona być, w zależności od licznych uwarunkowań, dostosowana indywidualnie do każdego wielorodzinnego budynku mieszkalnego, lub grupy budynków. Dodatkowo metoda rozliczania kosztów zużycia ciepła powinna stymulować energooszczędne zachowania mieszkańców. Dlatego też w 2012 r. Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu przyjęła uchwałą nr 30/2012 Regulamin rozliczania kosztów ciepła dostarczanego na potrzeby centralnego ogrzewania budynków mieszkalnych, w których przyjęto indywidualny system rozliczania oparty na podstawie wskazań podzielników kosztów, który precyzuje zasady ich montażu oraz sposób rozliczania ciepła tą metodą. Zgodnie z treścią 1 ust.3 oraz 10 ust.1, wprowadzenie systemu rozliczeń w oparciu o podzielniki kosztów odbywać się może wyłącznie na wniosek zainteresowanych Mieszkańców oraz przy zachowaniu większości głosów w nim określonej. Spółdzielnia stoi na stanowisku, że decyzję taką powinni, z uwagi na nietypowość rozliczania, 12
13 stępnie uzyskana w ten sposób wartość obrazuje całkowitą ilością ciepła pobranego przez wszystkie opomiarowane grzejniki w budynku. Kolejnym krokiem jest dzielenie powyższej wartości wykorzystując wskazania poszczególnych podzielników na wszystkie mieszkania, w oparciu o metodę proporcjonalności. Powyższy podział nie jest tożsamy z metodą wyliczenia kosztów wg powierzchni lokalu z powodu faktu, że powierzchnia danych lokali jest stała, zaś wskazania podzielników są zmienne i zależne od nastawy na zaworze przygrzejnikowym. Można więc powiedzieć w uproszczeniu, że bez podzielników cena ogrzania każdego metra kwadratowego jest solidarnie taka sama we wszystkich mieszkaniach, zaś przy zastosowaniu podzielników jest zmienna i zależna od ich wskazań, co stymuluje oszczędzanie energii. Metoda podzielników kosztów ze względu na swoje cechy stała się najbardziej powszechną i preferowaną metodą w budynkach wielorodzinnych, gdzie podjęto decyzję o zmianie sposobu rozliczania kosztów ogrzewania. Dodatkowo podjęcie decyzji determinują: wygoda, ze względu na możliwość wykorzystania do odczytu wskazań modułów radiowych i stosunkowo niewielka opłata za ich obsługę. Dla wprowadzenia takiego systemu potrzebne są też stosunkowo niewielkie nakłady inwestycyjne. W chwili obecnej w Polsce obowiązują dwie normy dotyczące stosowania podzielników kosztów ogrzewania: PN- EN podzielniki zasilane elektrycznie oraz PN- EN podzielniki działające na zasadzie parowania popularnie nazywane wyparkowymi rzadziej dyfuzyjnymi. Normy te określają sposób pomiaru ciepła, sposób wyliczeń, Dodatkowo normy wprowadzają współczynniki wykorzystania grzejników, definiują granice błędów pomiarowych, zasady montażu oraz wiele innych wymagań stawianych podzielnikom. Ten typ pomiaru nie zawiera niestety informacji podstawowej tj. faktycznej ilości ciepła dostarczanej do grzejnika, wyrażonej w ścisłych jednostkach energii. W praktyce często wprowadza się w przypadku korzystania z tego typu urządzeń dodatkowe założenia, np. przez określenie procentowego udziału opomiarowanego grzejnika (jego mocy) w całkowitej mocy wszystkich źródeł ciepła, położenia danego lokalu lub poszczególnej jego izby w bryle budynku lub też właściwości ścian zewnętrznych przegradzających lokal. W Polsce jednak, pomimo nieprecyzyjnych przepisów, już w około połowie mieszkań wdrożono system indywidualnego rozliczania w oparciu o urządzenia wskaźnikowe (podzielniki kosztów centralnego ogrzewania). Urządzenia te mają swoich zarówno zwolenników, jak i przeciwników. W wielu wypowiedziach na temat systemów rozliczeniowych, opartych na podzielnikach, można spotkać opinie pozytywne i negatywne. Decyzja o ewentualnym montażu urządzeń umożliwiających indywidualnie opomiarowanie lokali odbywa się w trybie zapisów w/cytowanego Regulaminu i jest suwerennym wyrazem woli Mieszkańców poszczególnych budynków. W związku z oczywistym faktem, że mieszkańcy różnią się od siebie przyzwyczajeniami i preferują różny komfort ogrzewania, w wyniku takich rozliczeń wysokość kosztów w oparciu o wskazania podzielników w lokalach może się znacznie różnić. Powodować to może kłótnie oraz próby podważania zasadności rozliczeń oraz wiarygodności całego systemu. Im bardziej się różnią koszty wyliczone dla poszczególnych lokali, tym więcej jest kłótni i swarów. Stan ten jest najbardziej charakterystyczny dla pierwszych rozliczeń w początkowych latach. Później lokatorzy się z tym oswajają a mieszkańcy ciepłolubni dojrzewają do konieczności oszczędzania energii. Wobec tych, którzy wychładzają ponad miarę swe mieszkania i obniżają swe rachunki kosztem sąsiadów intensywniej ogrzewających lokale, system przewiduje pewne ograniczenia polegające na odpowiednim podziale wysokości kosztów stałych (tzw. solidarnych) oraz kosztów zmiennych ( dotyczących wskazań podzielników). Ustalony w naszej Spółdzielni Regulamin zapobiega właśnie takim przypadkom, aby rozliczenie faktycznych kosztów nie odbywało się z nieuzasadnioną premią dla tych mieszkańców, którzy chodząc w kożuchach lub opuszczając swe lokale na dłużej, nie korzystali tylko z energii przenikającej przez ściany od sąsiadów lub korzystali wyłącznie z energii oddawanej przez nieopomiarowane ciepłe piony centralnego ogrzewania. Zarząd o czym parokrotnie informowaliśmy podjął również w ostatnim okresie działania zmierzające do szczegółowej inwentaryzacji węzłów cieplnych i instalacji centralnego ogrzewania. Konsekwencją tych działań, a zarazem koniecznym krokiem do uzyskania oszczędności, jest regulacja automatyki i weryfikacja mocy zamówionej u dostawcy, w oparciu o stosowne obliczenia i analizy oraz dalsza modernizacja urządzeń i układów pomiarowo-rozliczeniowych. Niestety są to przedsięwzięcia bardzo drogie, choć z perspektywy czasu opłacalne i skutkujące oszczędnościami. Racjonalne gospodarowanie ciepłem i poziom jego 13
14 zużycia są istotne z punktu widzenia budżetów domowych. Zarząd Spółdzielni wyraża przekonanie, że podejmowanie działania zmierzające do budowy spójnego systemu racjonalizacji wykorzystania energii, choć już dają efekt, to finalnie przyniosą, oczywiście w miarę upływu lat, dalsze wymierne i jeszcze większe korzyści wszystkim mieszkańcom, przede wszystkim w postaci relatywnego obniżenia ponoszonych kosztów zużycia energii. Niestety obserwujemy również bardzo lekkomyślne postawy niektórych właścicieli lokali, polegające na nadmiernym przewietrzaniu mieszkań poprzez stolarkę okienną, zamiast używania przygrzejnikowych zaworów regulacyjnych w celu obniżenia parametrów ogrzewania na grzejnikach. Postawy te z całą pewnością przyczyniają się do nieuzasadnionego wzrostu całkowitego kosztu ogrzewania lokali mieszkalnych. SYTUACJA TA WSKAZUJE, ŻE ZA- STOSOWANIE LOKALOWYCH PODZIENIKÓW KOSZ- TÓW OGRZEWANIA wydaje się najbardziej skuteczną metodą odciążenia budżetów domowych przed nieustannie rosnącymi kosztami taryf cieplnych oraz może wpływać na zmianę niepożądanych zachowań wynikających z niefrasobliwości niektórych mieszkańców. Zarząd Spółdzielni, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom coraz większej rzeszy mieszkańców pragnie stworzyć przychylne warunki umożliwiające rozliczenie ciepła w oparciu o podzielniki, między innymi poprzez pilotażową informacyjną akcję, promującą tego typu działania w paru wstępnie wybranych budynkach. Zarząd nie ma jednak żadnych możliwości, aby zmusić do tego właścicieli mieszkań, którzy sami np. we wniosku do Spółdzielni, powinni określić się czy chcą oszczędzać ciepło czy też nie. Czekamy więc na wnioski (pozostałe informacje o systemie: strona zakładka Statut i Regulaminy oraz zakładka Temat miesiąca Jak oszczędzać ciepło?, Biuletyn z 2012 r. artykuł pod tytułem: Jak racjonalnie gospodarować ciepłem porady na zimę.) (P.B.) tak było tak jest 14
15 tak było tak jest Zanim rozbierzesz ściankę czyli procedura uzyskania zgody Spółdzielni i Urzędu Miejskiego na rozbiórkę ścianek działowych i wykonanie nowych o lekkiej konstrukcji Kwestie prawne związane z robotami budowlanymi takimi, jak np. rozbiórka ścianek działowych reguluje ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz z późn. zm.) w art. 29 i 30. W zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej STRZECHA istnieje wymóg zgodnie z Prawem budowlanym i obowiązującym Regulaminem Porządku Domowego uzyskania przez mieszkańca, nawet tego, który posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności, pisemnej zgody Zarządu Spółdzielni na zamierzone prace budowlane w zajmowanym mieszkaniu. Pracami tymi mogą być np.: rozebranie części lub całej ścianki działowej (bez względu na to, czy ścianka jest murowana, czy wykonana z płyt gipsowo-kartonowych na ruszcie), wykonanie nowej ścianki działowej, czy to w formie murowanej, czy też z płyt gipsowo-kartonowych, wykonanie otworu w takiej ściance, wykonanie podwieszonego sufitu itp. Uzyskanie pisemnej zgody Zarządu Spółdzielni nie kończy postępowania poprzedzającego wykonanie prac. Zarząd udzielając zgody na podstawie 4 pkt 2 u) oraz przy zachowaniu warunków określonych w 5 pkt 1, 2, 3, 4 i 10 Regulaminu Porządku Domowego oraz pod warunkiem, że Właściciel mieszkania pokryje wszystkie koszty związane z wykonaniem prac, zobowiązuje jednocześnie właściciela mieszkania do dokonania zgłoszenia (obowiązuje również forma pisemna) w Urzędzie Miejskim Bielska- Białej, co najmniej na 30 dni przed przystąpieniem do robót. Terminu oczekiwania przez 30 dni nie można skrócić. Jeśli Urząd w tym terminie nie wniesie sprzeciwu, to po takim czasie mieszkaniec może wykonać roboty budowlane, spełniając poniższe warunki: 1) winien dostarczyć do Spółdzielni rysunek techniczny rzutu mieszkania w skali 1:50, sporządzony przez uprawnionego projektanta, uwzględniający stan przed i po wyburzeniu ścianek z usytuowaniem nowych ścianek o lekkiej konstrukcji, wraz z wykazem powierzchni pomieszczeń mieszkania (kopia planu mieszkania, na której można naszkicować wstępnie zamierzoną zmianę aranżacji ścianek lub inną przebudowę, jest dostępna w Administracjach przy ul. Sobieskiego 103 ADM Nr 1 oraz przy ul. Stawowej 29 ADM Nr 2 i może stanowić załącznik do wniosku o wyrażenie zgody przez Zarząd), 2) winna zostać zachowana wielkość udziałów powierzchni użytkowej w częściach wspólnych nieruchomości (innymi słowy: powierzchnia użytkowa nie może ulec zmianie i winien to uwzględnić projektant), 3) powinno zostać zapewnione wentylowanie mieszkania zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi (pomieszczenie z urządzeniami gazowymi nie może być pomieszczeniem przeznaczonym do spania i musi mieć kubaturę minimum 8 m3), 4) winna pozostać nienaruszona konstrukcja budynku, w tym nie będzie skuwania elementów konstrukcyjnych budynku (nie wolno wykuwać np. dodatkowego 15
16 otworu drzwiowego w ścianie konstrukcyjnej jedynie na podstawie zgłoszenia), 5) przy wykonywaniu obudowy wodomierzy (w kuchni, łazience i innych pomieszczeniach) należy pozostawić otwór rewizyjny o wymiarach przynajmniej 30x30 cm, 6) istnieje zakaz wyrzucania gruzu do śmietnika, czy też na teren posesji gruz należy wywieźć na własny koszt, 7) należy przestrzegać Regulaminu Porządku Domowego (do wglądu na stronie postanowienia Regulaminu dotyczące godzin i sposobu wykonywania robót są następujące: a) Użytkownik lokalu zobowiązany jest do zachowania ciszy nocnej w godzinach od do b) Prace remontowe w mieszkaniach winny być wykonywane w ciągu dnia, nie wcześniej niż od godz i najpóźniej do godz c) Posadzki balkonów i loggi należy sprzątać i myć w taki sposób, aby nie zabrudzić i nie zalać elewacji budynku oraz balkonów, loggi i okien niższych kondygnacji. d) Ze względu na ograniczoną ilość miejsc parkingowych niedopuszczalne jest parkowanie samochodów ciężarowych oraz przyczep osobowo-towarowych na miejscach postojowych na terenie nieruchomości. 8) jeśli w trakcie prowadzonych robót budowlanych wystąpią szkody w mieniu osób trzecich, Wnioskodawca będzie osobiście odpowiadał za nie, tj. będzie zobowiązany do zrekompensowania wyrządzonych szkód lub do przywrócenia stanu pierwotnego na własny koszt. Urząd Miejski może dla danego zamierzenia nałożyć wymóg uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wtedy właściciel, decydując się na wykonanie robót, ma obowiązek na własny koszt zlecić uprawnionemu projektantowi wykonanie projektu budowlanego wraz z oceną stanu technicznego, w której potwierdzony zostanie stan techniczny umożliwiający wykonanie przedmiotowych robót. Robotami takimi będą np. wykonanie otworu drzwiowego w ścianie konstrukcyjnej ocenę tego należy pozostawić Inspektorowi Nadzoru (ze Spółdzielni), który w każdym przypadku dokonuje wstępnych oględzin w mieszkaniu i wstępnej kwalifikacji rodzaju prac, spisując na tę okoliczność notatkę służbową. Ze względu na ograniczoną objętość naszego biuletynu nie przytaczamy tutaj innych przykładów obowiązujących procedur w odniesieniu do pozostałych robót wymagających uzgodnienia ze Spółdzielnią, względnie zgłoszenia do Wydziału Architektury Urzędu Miasta obiecujemy zrobić to innym razem. Prosimy w przypadku pytań kierować je do Administracji na piśmie lub dzwonić do Inspektorów Nadzoru Technicznego. Są gotowi, aby pomóc w tej sprawie. (M.M.) 16
17 WYKAZ WAŻNIEJSZYCH TELEFONÓW Zarząd SM STRZECHA, ul. Osuchowskiego 4 33/ , 33/ , 33/ fax 33/ , Dział czynszów, ul. Osuchowskiego / lub 75 Dział finansowo-księgowy, ul. Osuchowskiego / lub 67 Administracja Nr 1, ul. Sobieskiego / , 33/ Administracja Nr 2, ul. Stawowa 29 33/ , 33/ Awarie elektryczne, dźwigowe, domofonowe BETA SERWIS, ul. Piastów Śląskich 10a 33/ awarie elektryczne awarie dźwigowe awarie domofonów Awarie wod.-kan., gaz EL-GAZ-S, ul. Wita Stwosza 11b 33/ lub 17 33/ pogotowie awaryjne Awarie i konserwacje c.o.: Oś. Kopernika, Piastowskie, Górne i Dolne Przedmieście LEAR, ul. Piastów Śląskich 10a 33/ pogotowie awaryjne Awarie i konserwacje c.o.: Oś. Wojska Polskiego, Polskich Skrzydeł, Wapienica EL-GAZ-S, ul. Wita Stwosza 11b 33/ lub 17 33/ pogotowie awaryjne Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej, ul. Karola Miarki 11 33/ Telewizja Kablowa VECTRA, Technologie S.A., ul. Stojałowskiego Pogotowie Energetyczne 991 Pogotowie Gazowe 992 Pogotowie wod.-kan. AQUA 994 Pogotowie ciepłownicze 993 Policja 997 Straż Pożarna 998 Pogotowie Ratunkowe 999; tel. alarmowy 112 Straż Miejska
18 Relacja z konferencji naukowej na temat spółdzielczości mieszkaniowej W dniach listopada 2013 r. w Brennej k. Bielska- Białej odbyła się Ogólnopolska Konferencja Naukowa pt. Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce wobec wyzwań współczesności. Aspekty legislacyjno-prawne, finansowo-ekonomiczne, organizacyjne oraz socjologiczne. Przedmiotowa konferencja zorganizowana została przez Wyższą Szkołę Administracji w Bielsku-Białej przy współudziale m.in. Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha w Bielsku-Białej. Do Komitetu Naukowego Konferencji zaproszono wybitnych naukowców, wśród których znaleźli się między innymi: prof. zw. dr hab. Stanisława Kalus, prof. zw. dr hab. Jerzy Pisuliński, prof. zw. dr hab. Antoni Witosz, prof. zw. dr hab. Henryk Cioch, prof. zw. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, dr hab. Stanisław Nitecki, dr Jerzy Jankowski, dr Marek Stańko, dr Antoni Osierda, dr Konrad Łoś. Z kolei stronę spółdzielczą między innnymi reprezentowali: Zastępca Prezesa Zarządu Krajowej Rady Spółdzielczej, Przewodniczący Rady Nadzorczej Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Tomasz Jórdeczka oraz członek Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej, Prezes Zarządu Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Katowicach Zbigniew Durczok. Wśród zaproszonych gości nie mogło zabraknąć także prezesów i członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych z Bielska-Białej oraz całego Województwa Śląskiego. Naszą Spółdzielnię Mieszkaniową reprezentowali obok Prezesa Zarządu Jacka Żołubaka, który występował także w roli współorganizatora, Zastępca Prezesa ds. Gospodarki Zasobami Marek Drwiła oraz Członek Zarządu Główny Księgowy Jacek Pławecki. Z kolei Radę Nadzorczą naszej Spółdzielni, obok dr K. Łosia, reprezentował również Andrzej Grzegorzek. Ponadto, do udziału w konferencji organizatorzy zaprosili licznych parlamentarzystów, z grona których zaproszenie przyjęli lokalni posłowie Prawa i Sprawiedliwości Stanisław Szwed i Stanisław Pięta, a także senator PO Tadeusz Kopeć. Zaproponowana przez organizatorów pojemna i elastyczna formuła konferencji, umożliwiająca otwarty i swobodny dyskurs z udziałem przedstawicieli świata nauki, polityki oraz praktyki spółdzielczej, okazała się niezwykle twórcza i przydatna dla wskazywania ogólnych kierunków rozwiązywania skomplikowanych problemów spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce. Optymizmem napawa fakt, iż w sprawach zasadniczych dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej, kierunków jej rozwoju, definiowania roli spółdzielczości mieszkaniowej w społecznej gospodarce rynkowej zarówno naukowcy, jak i zarządzający spółdzielniami mówili jednym głosem. Owa spójność poglą- Wystąpienie Posła na Sejm RP Stanisława Pięty obok kolejno od lewej: mgr Jacek Żołubak Prezes SM Strzecha, dr Konrad Łoś, dr Antoni Osierda, dr hab. Leszek Ogiegło prof. nadzw, dr hab. Magdalena Habdas, prof. zw. dr hab. Stanisława Kalus. 18
19 Wystąpienie Posła na Sejm RP Stanisława Szweda pozostałe osoby, jak przedstawiono obok. dów jest dobrym prognostykiem na przyszłość, a zarazem stanowi istotne wzmocnienie głosu samych spółdzielców w sprawach kształtowania kierunków dalszego rozwoju i funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Podczas dwudniowych obrad odbyło się pięć tematycznych sesji referatowych zwieńczonych emocjonującymi panelami dyskusyjnymi. W sumie wygłoszono 20 zróżnicowanych tematycznie referatów obejmujących co najmniej trzy wyodrębniające się tematycznie płaszczyzny badawcze. Szczególnym zainteresowaniem cieszyły się referaty poświęcone zagadnieniom legislacyjnym, związanym z projektowaniem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i prawa spółdzielczego. Zwykle jest tak, że kontrowersyjnym propozycjom rozwiązań prawnych, dla których trudno znaleźć właściwe ratio legis towarzyszą ożywione dyskusje. Nie inaczej było w trakcie naszej konferencji, gdzie emocjonujące dyskusje prowadzone na forum konferencji kontynuowane następnie były w trakcie licznych spotkań kuluarowych. Ponadto prelegenci w licznych wystąpieniach mierzyli się z problematyką wykładni aktualnie obowiązujących przepisów prawa, a zwłaszcza tych, które są przyczyną rozlicznych trudności interpretacyjnych i przekładających się bezpośrednio na jakość funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Otrzymane przez naukowców rezultaty wykładni prawa częstokroć ilustrowane były bogatym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz sądów administracyjnych. Z kolei trzecia płaszczyzna rozważań obejmowała niezmiernie interesujące zagadnienia urbanistyczno-socjologiczne, dotyczące spółdzielczych osiedli mieszkaniowych w świetle wyników polsko-niemieckiego projektu badawczego pt. Wczoraj, dziś i jutro polskich i niemieckich wielkich osiedli mieszkaniowych, zrealizowanego przez naukowców z Lipska i Politechniki Śląskiej, którym to projektem kierowała Pani prof. zw. dr hab. Elżbieta Niezabitowska. Konferencja odbiła się szerokim echem w lokalnych mediach, w szczególności zrelacjonowana została przez Radio Bielsko. Ukazał się także obszerny wywiad z Prezesem Jackiem Żołubakiem zamieszczony w dniu r. w Kurierze Radia Bielsko. Za merytoryczną stronę konferencji odpowiadał Komitet Naukowy którym mieli zaszczyt kierować: znany cywilista dr hab. Leszek Ogiegło, prof. nadzwyczajny zatrudniony na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, a także w Wyższej Szkole Administracji w Bielsku-Białej oraz dr Konrad Łoś pracownik Zakładu Prawa Publicznego i Sądowego Wydziału Administracji Wyższej Szkoły Administracji, ekspert prawa spółdzielczego i lokalowego. Nie jest tajemnicą, iż idea zorganizowania przedmiotowej konferencji pomyślanej jako forum wymiany poglądów, opinii i wzajemnych doświadczeń w celu rozwiązywania kluczowych problemów stojących współcześnie przed spółdzielczością mieszkaniową wyszła już na początku bieżącego roku od doktora Łosia, który jak dzisiaj podkreśla nie miał najmniejszych problemów, aby zjednać do swojego pomysłu środowisko spółdzielców i współpracujących z nim naukowców. Dlatego też wydaje się, iż relacja z konferencji byłaby połowiczna bez oceny tego ważnego dla spółdzielczości mieszkaniowej wydarzenia, ze strony pomysłodawcy i zarazem członka Rady Nadzorczej naszej Spółdzielni. (patrz strona następna) 19
20 Dr KONRAD ŁOŚ Przewodniczący Komisji Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi RN SM STRZECHA nauczyciel akademicki, prawnik, biegły sądowy, społecznik. Redakcja: Panie doktorze to, że konferencja się udała to wiemy, ale jak zrodził się pomysł zorganizowania spółdzielczej konferencji naukowej? Konrad Łoś: Szanowni Państwo, wydaje mi się, iż co najmniej dwa istotne wydarzenia dały asumpt do zaplanowania a następnie zorganizowania przedmiotowej konferencji. Po pierwsze pomysł zrodził się jeszcze pod koniec ubiegłego roku, który był proklamowany przez Organizację Narodów Zjednoczonych Międzynarodowym Rokiem Spółdzielczości. Zresztą fakt ten był obecny w niektórych wystąpieniach konferencyjnych, np. Prezesa Z. Durczoka. Rezolucja proklamująca rok 2012 Rokiem Spółdzielczości przyjęta została przez 64 Sesję Zgromadzenia Ogólnego ONZ drogą consensusu już w dniu 18 grudnia 2009 r. W obliczu prac sejmowej Komisji Nadzwyczajnej paradoksem wydaje się, iż przedmiotowa Rezolucja m.in. zaleca rządom państw członkowskich (także Polsce) dokonanie przeglądu ustawodawstwa dotyczącego spółdzielni, pod kątem tego, czy gwarantuje ono spółdzielniom możliwości rozwoju i trwałości. Po drugie, w dniu 25 stycznia 2013 r. Sejm Rzeczypospolitej Polskiej na mocy uchwały powołał Komisję Nadzwyczajną do rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego. Fakt ten całkowicie utwierdził mnie w przekonaniu nie tylko o słuszności, a wręcz konieczności zorganizowania pierwszej tego typu debaty spółdzielczej w Bielsku-Białej. Kolejne miesiące to okres żmudnych przygotowań i zabiegów organizacyjnych. Obsługę kancelaryjno-biurową zapewniał Dział Promocji Wyższej Szkoły Administracji w Bielsku-Białej. Tam też spotykali się członkowie Komitetu Organizacyjnego. Szczególne wyrazy uznania należą się Prezesowi Jackowi Żołubakowi, który będąc członkiem Komitetu Organizacyjnego bez reszty i z pełnym oddaniem zaangażował się w organizację konferencji, w szczególności mobilizując środowisko spółdzielcze, a także pomagając pozyskać sponsorów, którzy zapewnili pełne pokrycie finansowe kosztów organizacji tego przedsięwzięcia. Redakcja: Panie doktorze, swoje merytoryczne wystąpienie konferencyjne zakończył Pan sugestywnym wezwaniem w obronie 150-letniej tradycji ruchu spółdzielczego w Polsce. Czy spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce rzeczywiście może czuć się zagrożona? W jakim kierunku idą projekty ustaw dotyczące spółdzielczości? Konrad Łoś: Istotnie, spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce jest zagrożona. To nie tylko moja ocena. Wydaje się, iż najwięcej niekorzystnych dla spółdzielczości mieszkaniowej rozwiązań przewiduje poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych autorstwa PO (druk 819). Jak wskazują eksperci projekt ten zasługuje na krytyczną ocenę przede wszystkim ze względu na niezgodności szeregu jego postanowień z przepisami Konstytucji RP. Ponadto projekt ten nie respektuje zasad prawidłowej legislacji, charakteryzuje się brakiem wewnętrznej spójności regulacji prawnych, a przede wszystkim bezkrytycznie powiela zapisy zaczerpnięte z poprzednich projektów skrytykowane przez doktrynę prawną jako sprzeczne z ustawą zasadniczą. Redakcja: Jakie rozwiązania zawarte w tym projekcie są szczególnie niebezpieczne dla spółdzielczości? Konrad Łoś: Regulacją, która praktycznie prowadzi do likwidacji spółdzielni mieszkaniowych jest przepis art. 37 ust. 3 tego projektu, który przewiduje, iż po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w określonej nieruchomości stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli lokali członkami spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten nie pozostawia żadnego wyboru przewidując z mocy samego prawa przekształcenie spółdzielni we wspólnoty mieszkaniowe. Nie godzę się na rozdrobnienie i podział własności spółdzielczej w imię partykularnych interesów politycznych. Pamiętać należy, iż majątek spółdzielni wypracowywany był z mozołem przez wiele pokoleń Polaków i póki co na mocy art. 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze stanowi własność członków spółdzielni. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie w swoich orzeczeniach wskazywał, że własność spółdzielcza w świetle przepisów Konstytucji podlega takiej samej ochronie jak każda inna własność prywatna. Godzi się wszakże podkreślić, iż spółdzielnia mieszkaniowa to nie tylko lokale mieszkalne, lecz złożona forma organizacyjno-prawna, na którą składają się liczne grunty wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, pawilony handlowe, boiska, place zabaw, skwery, zieleńce, drogi wewnętrzne, kluby osiedlowe, świetlice a także domy kultury. Spółdzielnie dzisiaj działają prospołecznie, gdyż udostępniają swoją infrastrukturę (np. place zabaw, świetlice) całemu społeczeństwu, a nie tylko swym członkom. Eksperci już dzisiaj wskazują, iż wspólnotowy powszechny model zarządzania sprawia, że właściciele wydzielonych, rozdrobnionych nieruchomości nie koniecznie będą zainteresowani utrzymywaniem całej tej bogatej infrastruktury, gdyż to oni (w ramach danej nieruchomości budynkowej) będą bezpośrednio ponosić koszty jej utrzymania, a nie jak dotychczas w imię zasady solidaryzmu i egalitaryzmu spółdzielczego wszyscy właściciele mający prawa do lokali w całych zasobach danej spółdzielni. Propozycje te stanowią przykład ograniczania praw członków spółdzielni (właścicieli mieszkań), naruszają i osłabiają ich interesy. Z kolei Państwo na naszych oczach zupełnie chce wyzbyć się odpowiedzialności za sprawy ogólnospołeczne, cedując niejako tę odpowiedzialność na społeczeństwo i poszczególnych obywateli. Redakcja: Co wobec tego Pan proponuje? Konrad Łoś: Nie należy wywracać wszystkiego do góry nogami w imię doraźnych, bliżej nie skonkretyzowanych interesów politycznych, bo to zawsze się źle kończy, a skutki tych działań odczują w szczególności spółdzielcy. Należy poprawiać to, co źle działa, udoskonalać rozwiązania prawne. Wygłaszając swój referat podczas konferencji na temat granic samodzielności spółdzielni mieszkaniowej jako zarządcy przy wykonywaniu zarządu powierzonego w oparciu o przepis art ustawy z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych wyraziłem przekonanie, iż w obliczu przyjętych przed laty rozwiązań uwłaszczeniowych należy dyskutować nad udoskonalaniem modelu zarządu nieruchomościami przez spółdzielnie mieszkaniowe tak, aby rozwiązania w tym zakresie były optymalne. W procesie tym powinna jednak przyświecać ustawodawcy idea wzmacniania (a nie osłabiania) mechanizmów demokracji wewnątrzspółdzielczej, umożliwiająca realizację samorządności spółdzielni oraz ochronę i poszanowanie praw właścicielskich. Podkreślałem, iż rozwiązania prawne, na mocy których ex lege (z mocy samej ustawy) może w rezultacie dochodzić do zmiany w stosunkach własnościowych, są nie do przyjęcia w demokratycznym państwie prawa. Jestem przekonany, iż obywateli w sprawach dotyczących ich majątku i sposobu zarządzania nim, nie można stawiać niejako pod pręgierzem ustawy i usiłować narzucać im co jest dla nich najlepsze. Ludziom należy dać wolny wybór w sprawach ich majątku, a nie uszczęśliwiać ich na siłę. Należy pamiętać, iż w świetle obowiązujących przepisów prawa właściciele lokali mogą już dzisiaj się wyłączać i przechodzić na powszechny zarząd wspólnotowy. Taką możliwość dają przepisy art oraz art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, lecz zainteresowania takimi możliwościami np. w obrębie SM Strzecha nie odnotowano. Redakcja: Trudno się z tymi argumentami nie zgodzić. Dziękuję za rozmowę życząc Panu doktorowi jeszcze wielu udanych konferencji oraz dalszych sukcesów w pracy na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej Strzecha. Spółdzielnia Mieszkaniowa STRZECHA, ul. Osuchowskiego 4, Bielsko-Biała tel.: , , fax: