Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/splata-zadluzenia-mieszkania-komunalnego,157,p.html
Timestamp: 2019-09-19 19:27:52
Legal References Found: art. 680
 art. 688
 art. 659
 art. 7
 art. 15
 art. 168
 art. 169

Document Content:
Przed kilku lat otrzymaliśmy z mężem przydział na mieszkanie komunalne, którego głównym najemcą był mąż. Ja od przydziału nigdy tam nie zamieszkałam, ponieważ już wtedy nie byliśmy razem. Były mąż przestał opłacać to mieszkanie, o czym nie miałam pojęcia, ponieważ mieszkam z dziećmi u rodziców. Były mąż wyjechał na stałe za granicę, a komornik żąda ode mnie spłaty tego zadłużenia w wysokości kilkunastu tys. zł. Mimo że mieszkam u rodziców, to sama utrzymuję dom, w tym dwoje dzieci w wieku szkolnym. Czy naprawdę jestem zobowiązana do spłaty zadłużenia na tym mieszkaniu?
Przede wszystkim trzeba ustalić, czy przydział lokalu został ustanowiony także na Pani rzecz, czy też wyłącznym najemcą był Pani mąż i przydział nastąpił wyłącznie na jego rzecz. Jest to o tyle ważne, że gdyby była Pani najemcą, to mimo niezamieszkiwania w lokalu ponosi Pani odpowiedzialność za czynsz oraz inne opłaty związane z najmem.
Kwestią ważną jest to, kiedy najem został ustanowiony i na czyją rzecz.
Zgodnie z art. 680 zn. 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.”
Zgodnie natomiast z art. 688 zn. 1 K.c.:
W sprawie został już wydany nakaz zapłaty (orzeczenie sądowe), w którym zapewne ma Pani solidarnie z mężem zapłacić za lokal do momentu wypowiedzenia umowy najmu. Nie otrzymała Pani żadnej informacji zapewne dlatego, że gmina nie dysponowała Pani aktualnym miejscem zamieszkania i zakładała, że nadal mieszka Pani w tym lokalu. Przesyłki z sądu zapewne albo odbierał Pani mąż, albo nikt nie odbierał i po ponownym awizowaniu na poczcie wracały do sądu ze skutkiem doręczenia. Stąd też wobec Pani nakaz zapłaty się uprawomocnił, a następnie wierzyciel (gmina) skierował to orzeczenie do komornika w celu przymusowego wyegzekwowania.
Zakładam, że gmina żąda od Pani zapłaty zaległości, solidarnie z byłym mężem, zapewne dlatego, że po opuszczeniu lokalu nie rozwiązała Pani umowy najmu. Gmina traktowała Panią nadal jako najemcę lokalu.
Podstawowym obowiązkiem najemcy lokalu jest płacenie czynszu. Wynika to z definicji najmu zawartej w art. 659 § 1 K.c. Przepis ten wskazuje, iż przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najemcy lokalu odpowiadają za zapłatę czynszu niezależnie od tego, czy w danym okresie przebywają w lokalu i korzystają z niego.
Odpowiedzialność współnajemców lokali i wspólnie z nimi zamieszkującymi stale pełnoletnich osób jest solidarna. Oznacza to, że każda z tych osób odpowiada za zobowiązanie do pełnej wysokości, a właściciel może żądać zapłaty od każdej z tych osób lub jednej z nich.
Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełni świadczenie, to przysługuje mu w stosunku do pozostałych dłużników solidarnych regres – może żądać od nich zwrotu części zapłaconej kwoty.
Jeżeli opuszczenie przez Panią lokalu kilka lat temu było definitywne i nie zamierza Pani już z niego korzystać, to można w sprawie o zapłatę wskazywać, że nie jest już Pani najemcą lokalu, a tym samym nie odpowiada Pani za zapłatę czynszu na rzecz właściciela.
Jak wynika z orzecznictwa sądowego i doktryny umowa najmu lokalu może być rozwiązana per facta concludentia (przez czynności dorozumiane).
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 19 grudnia 1986 r., sygn. akt. III CRN 350/86 (Monitor Prawniczy 1994/9 str. 274), „z chwilą opuszczenia przez małżonka na stałe mieszkania zajmowanego wspólnie ze współmałżonkiem, małżonek traci charakter współnajemcy tego mieszkania (art. 9 ust. 3 Prawa lokalowego). Stąd też okoliczność, że osoba bliska wprowadziła się do mieszkania najemcy po opuszczeniu – w związku z rozkładem ich pożycia – lokalu zajmowanego wspólnie ze współmałżonkiem na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale i do chwili śmierci najemcy nie uzyskała rozwodu, nie sprzeciwia się – sama przez się – uznaniu, że z tą chwilą wstąpiła ona w stosunek najmu mieszkania zajmowanego odtąd wraz z najemcą (art. 691 kc). W tej chwili bowiem osoba bliska nie miała innego mieszkania”.
Następnie w wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt. II CKU 46/98 (LexPolonica nr 335304) stwierdzono z kolei – „Art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych określa sytuację prawną małżonków w stosunku do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego poza małżeńskim ustrojem majątkowym i niezależnie od niego. Dlatego też małżonek zachowuje uprawnienia współnajemcy również po orzeczeniu rozwodu i to bez względu na datę i sposób nawiązania stosunku najmu. (...) Konieczną przesłanką trwania wspólności prawa najmu jest okoliczność wspólnego zamieszkania małżonków. Inaczej – jak w odniesieniu do zasad rządzących wspólnością ustawową – data powstania stosunku najmu nie odgrywa roli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r. sygn. akt. III CZP 96/75 OSNCP 1976/7-8 poz. 161, aprobowaną w doktrynie). Skoro zatem rozstrzygającą przesłankę dla wywołania skutków z art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych jest wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do którego służy im wspólnie z mocy tego przepisu tytuł prawny, to następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z nich jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że małżonek, który definitywnie opuścił lokal, wypowiedział najem per facta concludentia.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt. II SA/Ka 1937/2000 (LexPolonica nr 357204) stwierdza, iż „umowa najmu lokalu może być rozwiązana per facta concludentia. Definitywne opuszczenie lokalu, niełożenie czynszu, świadczy o zamiarze rezygnacji z umowy najmu. Zatem jeżeli zainteresowany opuścił lokal jeszcze w trakcie małżeństwa ze skarżącą, a świadczy o tym treść wyroku rozwodowego, w którym nie orzeczono o sposobie korzystania z mieszkania, tym samym utracił status współnajemcy lokalu. Taki stan rzeczy uzasadniał uwzględnienie wniosku o wymeldowanie z pobytu stałego na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 87 poz. 960 ze zm.)”.
Obecnie ważne jest, aby złożyła Pani wniosek o przywrócenie terminu do wniesienia sprzeciwu od nakazu zapłaty, na podstawie którego komornik prowadzi egzekucję.
Proszę udać się do sądu, w którym został wydany nakaz zapłaty i podać sygnaturę akt sprawy w celu sprawdzenia, kto w imieniu Pani odbierał wezwania z sądu i sprawdzić czego sprawa dotyczy. Po tym należałoby wnieść do tego sądu wniosek o przywrócenie terminu do złożenia sprzeciwu od nakazu zapłaty, do którego dołączyć trzeba ów nakaz zapłaty, w którym sprzeciwi się Pani swojej odpowiedzialności za zadłużenie.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty może Pani wykazywać, że w Pani przypadku stosunek najmu, jaki łączył Panią z gminą na skutek opuszczenia lokalu został rozwiązany. Może Pani wskazywać, iż definitywnie opuściła Pani lokal. Nie bez znaczenia jest to, że nie wykonuje Pani od chwili opuszczenia lokalu obowiązków, jakie wynikają z umowy najmu, a także nie korzysta Pani z przysługujących Pani jako najemcy praw. Przede wszystkim nie płaciła Pani czynszu (podstawowy obowiązek najemcy), ani nie ponosiła Pani żadnych innych opłat związanych z mieszkaniem (media), nie interesowała się Pani mieszkaniem, nie dbała o nie. Można wskazywać, że w mieszkaniu nie znajdują się żadne Pani rzeczy osobiste.
Jeżeli uda się Pani wykazać, że Pani umowa najmu została rozwiązana przez czynności faktyczne, to sąd oddali powództwo przeciwko Pani i nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty zaległego czynszu. To rozwiązanie spowoduje jednak, że nie będzie Pani miała już prawa do mieszkania. Straci Pani tytuł prawny bezpowrotnie i nie będzie Pani już miała szans na zamieszkanie w lokalu.
Jeżeli pozew o zapłatę nie dotyczy czynszu lecz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (a więc za okres po wypowiedzeniu umowy najmu), to w sprzeciwie należy wykazywać, że Pani nie zamieszkiwała w lokalu, a tym samym żądanie zapłaty odszkodowania jest bezpodstawne.
Obecnie najważniejsze jest złożenie wniosku o przywrócenie terminu jednocześnie ze sprzeciwem od nakazu zapłaty.
Sąd, w okolicznościach sprawy przedstawionych przez Panią, winien doręczyć Pani nakaz zapłaty. Skoro gmina wskazała w pozwie adres, pod którym Pani nie zamieszkuje i nie przebywa, to nie doszło do skutecznego doręczenia tego nakazu zapłaty.
W mojej praktyce lepiej jednak wnosić o przywrócenie terminu, niż ryzykować pismem o doręczenie Pani nakazu zapłaty. Do wniosku o przywrócenie terminu należałoby załączyć wniosek o zawieszenie prowadzonej egzekucji.
Zgodnie z art. 168 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):
„§ 1. Jeżeli strona nie dokonała w terminie czynności procesowej bez swojej winy, sąd na jej wniosek postanowi przywrócenie terminu.
§ 2. Przywrócenie nie jest dopuszczalne, jeżeli uchybienie terminu nie pociąga za sobą ujemnych dla strony skutków procesowych.”
Według art. 169 K.p.c.:
„§ 1. Pismo z wnioskiem o przywrócenie terminu wnosi się do sądu, w którym czynność miała być dokonana, w ciągu tygodnia od czasu ustania przyczyny uchybienia terminu.
§ 5. Postanowienie w przedmiocie wniosku o przywrócenie terminu może być wydane na posiedzeniu niejawnym.”
We wniosku musi Pani uprawdopodobnić, że w momencie wydawania nakazu zapłaty Pani w tym lokalu już dawno nie zamieszkiwała oraz że wniosek o przywrócenie terminu złożyła Pani w ciągu tygodnia od dowiedzenia się o nakazie lub egzekucji (lepiej to zrobić w ciągu tygodnia od zawiadomienia o egzekucji, jednak sądy przywracały już terminy od momentu zapoznania się z aktami sprawy). Można więc dodać i oświadczenia Pani rodziców odnośnie zamieszkiwania, czy też umowy z dostawcami mediów wskazujące Pani miejsce zamieszkania w innym miejscu niż przedmiotowy lokal.
Jeżeli sąd przywróci Pani termin, to na skutek sprzeciwu od nakazu zapłaty uchyli nakaz zapłaty i sprawa rozpocznie się na nowo, gdzie będzie Pani miała szansę przedstawić swoje stanowisko w sprawie.
▸ Żona wyrzuciła mnie z naszego mieszkania komunalnego, co robić?
Kilka lat temu razem z żoną dostaliśmy mieszkanie komunalne. Niestety od pewnego czasu nasze stosunki były tragiczne. Przed dwoma miesiącami żona razem...
▸ Odmowa miasta na zamieszkiwanie w mieszkaniu komunalnym cioci
Moja ciocia po śmierci mojej mamy zameldowała mnie u siebie i przyjęła na wychowanie. Zameldowała mnie u siebie, gdy miałam 18 lat i od...
Mama wykupuje swoje mieszkanie komunalne na własność, środki na wykup daję ja – syn. Mama chce, aby po jej śmierci mieszkanie należało do mnie. Mój...