Source: https://www.eporady24.pl/podwyzka_czynszu,artykuly,4,55,279.html
Timestamp: 2019-06-20 07:45:43
Legal References Found: art. 8
 art. 2
 art. 9
 art. 9
 art. 8
 art. 9
 art. 8
 art. 189

Document Content:
Warunki podwyższania czynszu w lokalach stanowiących własność prywatną
Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 16.01.2008
Artykuł szczegółowo omawia warunki podwyższania czynszu w lokalach stanowiących własność prywatną. Zawiera wiedzę niezbędną zarówno lokatorowi jak i właścicielowi dla skutecznego realizowania ich praw w tym zakresie.
W swoim aktualnym brzmieniu ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t.: Dz. U. Nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.; dalej – u.o.l.), w zakresie regulacji dotyczącej podwyżki czynszu, stanowi próbę osiągnięcia trudnego kompromisu pomiędzy sprzecznymi interesami właściciela i lokatora (czyli najemcy lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Wymieniona ustawa w treści art. 8a ust. 4a i 8a ust. 4e określa, jaką podwyżkę należy uznać za uzasadnioną. Unormowanie to ma znaczenie zarówno dla najemcy jak i wynajmującego, gdyż dysponując odpowiednimi, ustawowymi wskazaniami mogą oni stwierdzić, czy jest sens skarżyć podwyżkę (w przypadku najemcy) albo jak zmienić stawki czynszowe w taki sposób aby nie narazić się na ewentualny spór sądowy (w przypadku wynajmującego). W szczególności właściciel lokalu musi mieć na uwadze, że w razie ewentualnego sporu i zakwestionowania przez najemcę wysokości podwyżki, to on, a nie najemca, będzie musiał wykazać przed sądem zasadność swoich działań (art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.l.).
Pierwsza sytuacja podwyżki uzasadnionej ma miejsce wtenczas, gdy podwyżka nie przekracza w skali roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym (art. 8a ust. 4e u.o.l.). W każdym wypadku, gdy podwyżka nie przekracza bądź jest równa inflacji uznawana jest za uzasadnioną.
Jeżeli podwyżka w skali roku jest wyższa od poziomu inflacji, wówczas, aby uznać ją za uzasadnioną, właściciel musi udowodnić, że nie uzyskuje dochodów z czynszu na poziomie, który zapewnia mu pokrycie wydatków związanych z:
utrzymaniem lokalu (pojęcie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu zdefiniowane jest w art. 2 ust. 1 pkt 8a u.o.l. i obejmuje np. koszty zarządzania nieruchomością, jej ubezpieczenia czy konserwacji),
zwrotem kapitału wydatkowego na uzyskanie własności nieruchomości (np. kredytu na jej zakup) lub jej trwałe ulepszenie, oraz
osiągnięcie godziwego zysku,
o ile powyższe kwoty mieszczą się w wymaganych przez ustawę granicach (art. 8a ust. 4a u.o.l.).
Precyzując, w drugim przypadku za uzasadnioną ustawodawca uznaje tylko taką podwyżkę stawek czynszowych, jaka mieści się w granicach obejmujących zwrot kapitału na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów na budowę lub zakup lokalu w skali roku lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenia zwiększające wartość użytkową lokalu w tym samym okresie czasu (pkt 2 powyżej). Użyty przez ustawodawcę spójnik „lub” oznacza, że wynajmujący może ustalić podwyżkę uwzględniającą zarówno zwrot nakładów poniesionych na zakup czy budowę lokalu jak i poniesionych na trwałe ulepszenia.
Jeżeli wynajmujący kupił lub wybudował lokal, za który zapłacił 100 000 zł, to – z powodu poniesionych w tym zakresie nakładów – może podwyższać czynsz każdego roku maksymalnie o 125 zł (100 000 x 1,5% / 12), aż do zupełnego zwrotu tych nakładów. Podobnie należy wyliczać stawki w przypadku poniesienia nakładów na już wcześniej nabyty lokal (np. jego gruntowny remont), z tym że ustawa wymaga tu, aby było to trwałe ulepszenie zwiększające wartość użytkową lokalu (i zezwala, o czym wspomniano wyżej, na podwyżki mieszczące się w granicach 10% poniesionych nakładów w skali roku). Właściciel nie może, korzystając z tej podstawy, uzasadnić podwyżki faktem dokonania nakładów polegających na utrzymaniu lokalu we właściwym stanie, umożliwiającym właściwe z niego korzystanie, co stanowi przecież jego obowiązek.
Innym elementem służącym uznaniu podwyżki za uzasadnioną, jest wykazanie przez wynajmującego, że mieści się ona w granicach tzw. „godziwego zysku”. Według Słownika Języka Polskiego pojęcie „godziwy” rozumieć należy jako „odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy” („Słownik Języka Polskiego” Wydawnictwo Naukowe PWN, wyd. 1998 r.). Zgodnie zaś z wyrokiem Sądu Rejonowego w Tarnowie(sygn. akt VII C – upr. 90/07) godziwym jest zysk 5%. Element godziwego zysku może być uwzględniony albo jako jedyny składnik podwyżki stawki czynszowej, albo też obok elementów wskazanych powyżej, a dotyczących nakładów.
Aktualna regulacja ustawy o ochronie praw lokatorów… zobowiązuje właściciela do podwyższania stawek czynszowych, z zachowaniem określonych terminów wypowiedzenia. Wypowiedzenie powinno być mianowicie dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu. Oznacza to, że wypowiedzenie stanie się skuteczne z upływem ostatniego dnia miesiąca następującego po upływie 3 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia. Można to zilustrować przykładem. Jeżeli właściciel chce zmienić stawki czynszowe i w formie pisemnej przekazuje najemcy nowe stawki w dniu 7 lipca, najemca będzie zobowiązany do płacenia nowych stawek dopiero od 1 listopada tego roku. Wypowiedzenie to powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.
Ustawodawca nie zmienił zasady wyrażonej w przepisie art. 9 ust. 1b u.o.l., w myśl której podwyżki stawek czynszowych mogą być dokonywane jedynie nie częściej niż co 6 miesięcy. Zgodnie z art. 9 ust. 1b u.o.l., termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Obecnie jasno już zostały sprecyzowane reguły na jakich lokator może zaskarżyć – w jego mniemaniu – nieuzasadnioną podwyżkę. Jeżeli podwyżka przekracza (lub następuje z pułapu) 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, wówczas lokator może zażądać przedstawienia przez wynajmującego na piśmie przyczyn podwyżki i jej kalkulacji. Jeżeli w ciągu 14 dni wynajmujący tego nie zrobi, podwyżka jest nieważna. Jeżeli jednak właściciel spełni wszystkie obowiązki, wówczas lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia ma możliwość skierowania do sądu pozwu o ustalenie, czy podwyżka w innej wysokości jest zasadna bądź niezasadna. Zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.l., lokator jest wówczas obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, z obowiązkiem jednak jego wstecznego rozliczenia w razie przegranej.
Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 9 ust. 8 u.o.l. wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn (mnożnik) wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku i powierzchni użytkowej lokalu. Wskaźnik przeliczeniowy, inny dla każdego województwa, publikowany jest w dzienniku urzędowym danego województwa.
Warto podkreślić, że lokator nie powinien odmawiać przyjęcia podwyżki w sytuacji, kiedy chce ją zaskarżyć do sądu. Jeżeli bowiem zrobi to na piśmie w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, to właściciel na podstawie art. 8a ust. 5 pkt 1 u.o.l. może uznać, że stosunek najmu ulegnie rozwiązaniu.
Jeżeli podwyżka nie przekracza bądź nie następuje z poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie oznacza to, że lokator nie ma prawa kwestionować dokonanej podwyżki. Wówczas pozostaje mu jednak mniej wygodna droga postępowania sądowego, przez wniesienie pozwu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego z żądaniem ustalenia, że łączy strony stosunek najmu o określonej treści, to znaczy, że czynsz wynosi tyle co przed podwyżką, bądź mniej niż żąda wynajmujący. Lokator musi się jednak liczyć z poważnymi trudnościami dowodowymi. Przede wszystkim to na nim, a nie na wynajmującym spoczywa ciężar dowodu, że podwyżka przekracza usprawiedliwione potrzeby wynajmującego.
Jeżeli najemca nie chce uznać wysokości podwyżki, a jednocześnie nie chce jej kwestionować przed sądem, jedyne co mu pozostaje, to w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia powinien odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem terminu wypowiedzenia (art. 8a ust. 6a pkt 2 u.o.l.). Po upływie tego terminu, jeżeli najemca pozostaje w lokalu bez tytułu prawnego, wynajmujący może żądać opuszczenia przez niego lokalu lub jego eksmisji. Gdyby najemca w terminie 2 miesięcy od wypowiedzenia nie zdecydował się na kwestionowanie podwyżki i nie oświadczył pisemnie, że jej nie przyjmuje, wówczas z upływem terminu wypowiedzenia jest obowiązany do opłacania czynszu w nowej wysokości (art. 8a ust. 6a pkt 3 u.o.l.).
Odmienne zasady zmiany czynszu od opisanych powyżej obowiązują w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (np. lokalach komunalnych) oraz w lokalach towarzystw budownictwa społecznego.
Stan prawny obowiązujący na dzień 16.01.2008