Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippp1-443-1458-14-3-jl
Timestamp: 2017-10-22 13:32:59
Legal References Found: art. 43
 art. 678
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 5
 art. 6
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 6
 art. 2
 art. 5
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPP1/443-1458/14-3/JL | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
IPPP1/443-1458/14-3/JLinterpretacja indywidualna
W dniu 18 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości .
A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. (dalej: „Wnioskodawca”, „A”) jest spółką komandytowo-akcyjną, prowadzącą działalność na polskim rynku nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Wnioskodawca jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości stanowiącej kompleks biurowy „G.”, zlokalizowanej w rejonie ulicy P. w Ł., obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 7/12 oraz prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 10/4 oraz 11 (dalej: „Grunt”), wraz z prawem własności dwóch, przylegających do siebie budynków biurowych zlokalizowanych na tych działkach gruntu (dalej: „Budynek A”, „Budynek B”, łącznie: „Budynki”) wraz z podziemnym garażem oraz budowlami, urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem. Dla celów niniejszego wniosku, powyższe elementy będą nazywane łącznie „Nieruchomością”.
Udział Wnioskodawcy we współwłasności Nieruchomości (dalej: „Udział A”) wynosi 64%. Drugim współwłaścicielem Nieruchomości jest spółka AT. Sp. z o.o. S.K.A. (dalej: „AT”), której udział wynosi 36% (dalej: „Udział B”). Wnioskodawca nabył Udział A na mocy umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2013 r. zawartej z Deweloperem zaś AT nabyła Udział B od Dewelopera na mocy umowy sprzedaży z dnia 8 kwietnia 2014 r. Nabycie Udziału A i Udziału B od Dewelopera było opodatkowane VAT według stawki podstawowej w wysokości 23%, a Wnioskodawcy oraz AT przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem poszczególnych udziałów w Nieruchomości.
Po nabyciu Udziału A oraz Udziału B przez odpowiednio Wnioskodawcę i AT, podmioty te zawarły umowę o podział do korzystania (quoad usum), na mocy której Wnioskodawca otrzymał do korzystania i pobierania pożytków Budynek A wraz z częścią garażu, gruntem i przynależącymi budowlami, zaś AT otrzymała do korzystania i pobierania pożytków Budynek B wraz z częścią garażu, gruntem, i przynależącymi budowlami. Równocześnie, dokonano cesji praw wynikających z istniejących umów najmu dotyczących Budynku A i B (które przypadały Wnioskodawcy i AT odpowiednio do ich udziałów) w taki sposób, że w przypadku najemców zajmujących powierzchnię w Budynku A podmiotem wynajmującym jest wyłącznie Wnioskodawca, natomiast w przypadku najemców zajmujących powierzchnię w Budynku B podmiotem wynajmującym jest wyłącznie AT. Ponadto, umowy z nowymi najemcami zawierane są w odniesieniu do Budynku A wyłącznie przez Wnioskodawcę, zaś w odniesieniu do Budynku B wyłącznie przez AT.
Obecnie, trwa procedura sądowego zniesienia współwłasności Nieruchomości, w wyniku której A miała stać się wyłącznym właścicielem Budynku A wraz z częścią garażu, gruntem, i przynależącymi budowlami, natomiast AT miała stać się się wyłącznym właścicielem Budynku B wraz z częścią garażu, gruntem, i przynależącymi budowlami.
Jednakże w aktualnej sytuacji rynkowej, współwłaściciele zamierzają dokonać zbycia Nieruchomości w pierwszym kwartale 2015 roku na rzecz spółki C. Sp. z o.o. (dalej: „C.”, „Nabywca”), (dalej: „Transakcja”). Do momentu planowanej transakcji, procedura sądowego zniesienia współwłasności Nieruchomości może jeszcze nie zostać zakończona. W takim wypadku, C. - jako kupujący - oraz A i AT - jako sprzedawcy - zawrą umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda na rzecz Nabywcy Udział A, a AT sprzeda Udział B.
Natomiast, jeżeli procedura sądowego zniesienia współwłasności Nieruchomości zakończy się przed Transakcją, to AT dokona dopłaty na rzecz A., wynikającej z różnicy wartości nieruchomości, które przypadną A. i AT po podziale, oraz aktualnie posiadanych udziałów w Nieruchomości. Zniesienie współwłasności będzie stanowiło dla A. dostawę towarów opodatkowaną VAT (tj. na A. będzie ciążył obowiązek podatkowy), częściowo obligatoryjnie a częściowo w związku z wyborem opcji opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, Wnioskodawca naliczy podatek VAT należny z tytułu otrzymanej dopłaty, a AT będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy dokonaniu dostawy (skutki w VAT zostały potwierdzone w interpretacji indywidualnej z dnia 16 czerwca 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPP1/443-562/14-2/AW oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPP1/443-563/14-2/IGo). W takim wypadku, przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż przez obu współwłaścicieli wyodrębnionych prawnie nieruchomości. Mianowicie, w ramach Transakcji A. sprzeda nieruchomość obejmującą prawo własności Budynku A wraz z odpowiadającymi mu częściami podziemnego garażu oraz budowlami, urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: „Nieruchomość A”), natomiast AT sprzeda nieruchomość obejmującą prawo własności Budynku B wraz z odpowiadającymi mu częściami podziemnego garażu oraz budowlami, urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: „Nieruchomość B”).
Nakłady dokonywane przez Wnioskodawcę oraz AT na ulepszenie Budynku A oraz Budynku B były mniejsze niż 30% wartości początkowej Nieruchomości i do daty Transakcji nie będą przekraczały 30% wartości początkowej Nieruchomości.
Możliwe jest, że po Transakcji dojdzie między Nabywcą oraz A. i AT a najemcami do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali sprzedającym, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia Transakcji i od dnia Transakcji.
W ramach Transakcji - niezależnie od tego, czy jej przedmiotem będzie Udział A czy też Nieruchomość A - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz.U. 2014 poz. 121, 827, dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów najmu z poszczególnymi najemcami powierzchni w Budynku A. Przewiduje się także, że Nabywca może przejąć także następujące elementy związane z Nieruchomością, w zakresie w jakim są one w posiadaniu Wnioskodawcy:
Wnioskodawca chciałby zaznaczyć, że analogiczne elementy zostaną nabyte przez Centren od AT w zakresie, w jakim są one w jej posiadaniu.
Z drugiej strony, planowanej Transakcji (niezależnie od tego czy jej przedmiotem będzie Udział A czy też Nieruchomość A) nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań A. (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu). Lista aktywów i zobowiązań A. niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:
A. nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją oraz funkcjonowaniem Nieruchomości (w zakresie dotyczącym Udziału A) są wykonywane na rzecz A. na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Obecnie, A. nie prowadzi innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni w Budynku A. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności A. po dokonaniu Transakcji, przy czym nie można wykluczyć likwidacji tej spółki w przyszłości.
Składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach planowanej transakcji nie są (i nie będą) wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa A.. W szczególności, nie stanowią one oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu A., oraz nie jest w stosunku do nich przygotowywany własny bilans.
W dniu planowanej transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Udziału A/Nieruchomości A od A. (oraz Udziału B/Nieruchomości B od AT), Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie know-how nabytego w tym zakresie, względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców. Dodatkowo, jak nadmieniono powyżej, umowy dotyczące bieżącego utrzymania Nieruchomości, których stroną jest Wnioskodawca, zasadniczo nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia nowych umów z podwykonawcami prowadzącymi działalność polegającą na obsłudze nieruchomości (np. z dostawcami mediów). Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości.
Czy - w przypadku gdy do daty Transakcji procedura sądowego zniesienia współwłasności nie zostanie zakończona sprzedaż Udziału A na rzecz Nabywcy będzie podlegała:
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub od momentu sprzedaży Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub sprzedażą Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1...
Czy - w przypadku, gdy do daty Transakcji procedura sądowego zniesienia współwłasności zostanie zakończona - sprzedaż Nieruchomości A na rzecz Nabywcy będzie podlegała:
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości A, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub od momentu sprzedaży Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oraz
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości A w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub sprzedażą Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1...
Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że powyższe zdarzenia przyszłe są przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Nabywcę (wniosek złożony przez C. Sp. z o.o.,), dotyczącego prawa Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
W przypadku gdy do daty Transakcji procedura sądowego zniesienia współwłasności nie zostanie zakończona, sprzedaż Udziału A na rzecz Nabywcy będzie podlegała:
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub od momentu sprzedaży Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub sprzedażą Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
W przypadku, gdy do daty Transakcji procedura sądowego zniesienia współwłasności zostanie zakończona, sprzedaż Nieruchomości A na rzecz Nabywcy będzie podlegała:
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości A, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub od momentu sprzedaży Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
w zakresie odpowiadającym powierzchniom w Nieruchomości A, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub sprzedażą Udziału A przez Dewelopera) a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Udziału A (w przypadku gdy do daty Transakcji współwłasność Nieruchomości nie zostanie zniesiona) lub Nieruchomości A (w przypadku gdy do daty Transakcji procedura zniesienia współwłasności Nieruchomość zostanie zakończona) może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy analizowana transakcja sprzedaży mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
Sprzedaż Nieruchomości A niewątpliwie stanowi odpłatną dostawę towarów. Ponadto, zgodnie z utrwaloną i jednolitą ostatnią praktyką sądów administracyjnych, sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości, jak również w prawie użytkowania wieczystego powinna być traktowana jak dostawa towarów. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 24 października 2011 r. (sygn. I FPS 2/11), wyroku NSA z 9 stycznia 2013 r. (sygn. I FSK 222/12), wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Łodzi z 5 grudnia 2012 r, (sygn. I SA/Łd 472/12), wyroku WSA w Gliwicach z 9 października 2012 r. (sygn. III SA/GI 1252/12), wyroku WSA w Gliwicach z 23 sierpnia 2012 r. (sygn. III SA/GI 287/12), wyrok NSA z 23 sierpnia 2012 r. (sygn. I FSK 449/12), wyroku NSA z 13 marca 2012 r. (sygn. I FSK 817/11), wyroku NSA z 7 grudnia 2011 r. (sygn. I FSK 244/11). Podobnie, stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości stanowi dostawę towarów zostało zaprezentowane w szeregu indywidualnych interpretacji podatkowych (np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1208/11/IK bądź w interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. IPPP1/443-1147/10-6/AW).
W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, niezależnie od faktu czy przedmiotem Transakcji będzie Udział A (w sytuacji gdy Transakcja zostanie dokonana przed zniesieniem współwłasności Nieruchomości) czy też Nieruchomość A (w sytuacji, gdy Transakcja zostanie dokonana po zniesieniu współwłasności Nieruchomości), mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.
Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja (niezależnie od tego czy jej przedmiotem będzie Udział A czy też Nieruchomość A) nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie, zasadniczo, towarzyszył transfer wierzytelności ani zobowiązań A., jak również umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości. A zatem, po dacie planowanej transakcji, istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Udziałem A/Nieruchomością A, jak także inne zobowiązania (pożyczki) pozostaną u Wnioskodawcy.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo A., dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, po dacie dokonania transakcji w rękach Wnioskodawcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa A. oraz know-how.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą A. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia) zasadniczo nie zostaną przejęte przez Nabywcę.
Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Udziału A/Nieruchomości A zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.
Ponadto, działalność gospodarcza polegająca na wynajmie powierzchni w Nieruchomości nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy dodatkowo potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są finansowo i organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie A.. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27 e) ustawy o VAT.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - sprzedaż Udziału A (w sytuacji gdy do daty Transakcji nie dojdzie do zniesienia współwłasności) czy też Nieruchomości A (w sytuacji gdy do daty Transakcji procedura zniesienia współwłasności zostanie zakończona) będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Udziału A jako odpłatnej dostawy towarów
Z uwagi na to, że sprzedaż Udziału A będzie stanowić dostawę budynków, budowli lub ich części, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Udziału A mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy zastosowanie znajdzie któreś z tych zwolnień.
Odnosząc powyższe przepisy do przedmiotowej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że pierwsze zasiedlenie Nieruchomości nastąpiło w momencie oddania poszczególnych powierzchni w Nieruchomości pierwszemu najemcy danej powierzchni przy czym nie później niż w momencie sprzedaży przez Dewelopera Udziału A (w stosunku do części Nieruchomości, które nie były wcześniej wydane najemcom). Powyższe wynika z faktu, iż wydanie powierzchni pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu następuje zasadniczo w momencie przekazania danej części nieruchomości pierwszemu najemcy (na podstawie umowy najmu lub podobnej opodatkowanej/zwolnionej z VAT) lub dopiero w momencie pierwszej po wybudowaniu dostawy nieruchomości (w odniesieniu do powierzchni nie wynajmowanych wcześniej). Tym samym w stosunku do powierzchni wynajętych przed sprzedażą Udziału A przez Dewelopera wydanie powierzchni pierwszemu najemcy danych powierzchni stanowiło pierwsze zasiedlenie. Pozostałe zaś powierzchnie zostały zasiedlone w wyniku sprzedaży przez Dewelopera Udziału A na rzecz Wnioskodawcy.
W przypadku jeżeli wystąpią powierzchnie, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem (tj. oddaniem powierzchni pierwszemu najemcy lub sprzedażą Udziału A przez Dewelopera na rzecz A.), a datą Transakcji upłynie okres przynajmniej dwóch lat, to dostawa polegająca na sprzedaży Udziału A w części odpowiadającej tym powierzchniom będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę, iż strony planowanej transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, w stosunku do takich powierzchni będzie istniała możliwość rezygnacji ze zwolnienia pod warunkiem złożenia przez A. i Nabywcę zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy (w tej części) podatkiem VAT. Jeżeli strony złożą powyższe oświadczenie, to dostawa Udziału A w części odpowiadającej tym powierzchniom będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Natomiast w odniesieniu do powierzchni, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia (tj. oddania pierwszemu najemcy lub sprzedaży Udziału A przez Dewelopera) upłynie okres krótszy niż dwa lata, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Równocześnie do tych części Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powyższe zwolnienie stosuje się bowiem, jeżeli w stosunku do budynków, budowli lub ich części nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo od obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Tymczasem, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Udziału A od Dewelopera. Tym samym, dostawa Udziału A w zakresie odpowiadającym częściom Nieruchomości, w stosunku do których okres od pierwszego zasiedlenia będzie krótszy niż dwa lata nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień z VAT i tym samym będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - planowana sprzedaż Udziału A w zakresie odpowiadającym powierzchniom w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub datą sprzedaży Udziału A przez Dewelopera na rzecz A.) a datą Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Natomiast, dostawa Udziału A w zakresie odpowiadającym powierzchniom, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub datą sprzedaży Udziału A przez Dewelopera na rzecz A.) a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a i będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości A jako odpłatnej dostawy towarów
W świetle powyższych uwag, sprzedaż Nieruchomości A będzie stanowić dostawę budynków, budowli lub ich części. A zatem, zasadniczo będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. Analogicznie jak w przypadku sprzedaży Udziału A, zastosowanie mogą znaleźć zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy któreś z tych zwolnień znajduje zastosowanie w kontekście sprzedaży Nieruchomości A.
Zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że okoliczność czy przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż Udziału A (w sytuacji gdy do daty Transakcji współwłasność Nieruchomości nie zostanie zniesiona), czy też sprzedaż Nieruchomości A (w sytuacji gdy do daty Transakcji procedura zniesienia współwłasności zostanie zakończona) pozostaje bez wpływu na fakt, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie danej powierzchni w Nieruchomości.
Konsekwentnie, konkluzje dotyczące momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych powierzchni przedstawione w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 znajdują zastosowanie również w przypadku sprzedaży Nieruchomości A. A zatem, należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie powierzchni w Nieruchomości A nastąpiło w momencie oddania poszczególnych powierzchni w Nieruchomości A pierwszemu najemcy danej powierzchni przy czym nie później niż w momencie sprzedaży przez Dewelopera Udziału A (w stosunku do tych powierzchni w Nieruchomości A, które nie były wcześniej wydane najemcom).
W przypadku jeżeli wystąpią powierzchnie, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a datą Transakcji upłynie okres przynajmniej dwóch lat, to dostawa polegająca na sprzedaży Nieruchomości A w części odpowiadającej tym powierzchniom będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak - analogicznie do Uzasadnienia stanowiska w zakresie pytania nr 1 - biorąc pod uwagę, iż strony planowanej transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia pod warunkiem złożenia przez A. i Nabywcę zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy (w tej części) podatkiem VAT. Jeżeli strony złożą powyższe oświadczenie, to dostawa Nieruchomości A w części odpowiadającej tym powierzchniom będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Równocześnie, z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Udziału A od Dewelopera, do tych części Nieruchomości A nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Konsekwentnie, dostawa Nieruchomości A w zakresie odpowiadającym częściom Nieruchomości A, w stosunku do których okres od pierwszego zasiedlenia będzie krótszy niż dwa lata nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień z VAT i tym samym będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - planowana sprzedaż Nieruchomości A w zakresie odpowiadającym powierzchniom, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub datą sprzedaży Udziału A przez Dewelopera na rzecz A.) a datą Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Natomiast, dostawa Nieruchomości A w zakresie odpowiadającym powierzchniom, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy (lub datą sprzedaży Udziału A przez Dewelopera na rzecz A.) a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a i będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Jednocześnie należy wskazać, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis nie wpływa na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa Udziału A (w sytuacji gdy Transakcja zostanie dokonana przed zniesieniem współwłasności Nieruchomości) czy też Nieruchomości A, w odniesieniu do części, w stosunku do których nie znajdują zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy jej nabyciu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPP1/443-1458/14-3/JL