Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wejscie_w_najem_mieszkania_komunalnego_przez_wnuka,26,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:53:29
Legal References Found: art. 8
 art. 691
 art. 691
 art. 2
 art. 32
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 9
 art. 8
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 8
 art. 11
 art. 691
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 11
 art. 14
in fine
 art. 11
 art. 14
 art. 1046
 art. 1046
 art. 31
 art. 9
 art. 691

Art. 21

Art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 3

Document Content:
Wejście w najem mieszkania komunalnego przez wnuka
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-03-13
Jakie mam szanse jako wnuczka na wejście w najem mieszkania komunalnego po zmarłej babci? Jestem zameldowana w tym mieszkaniu od 30 lat. Z babcią mieszkałam od urodzenia do 12 roku życia, 6 lat mieszkałam w innym miejscu, później ponownie z babcią, aż do jej śmierci. Ostatnie lata mieszkałyśmy tylko we dwie, prowadziłyśmy wspólne gospodarstwo, ponieważ byłam w tym czasie studentką (studia dzienne). Zapoznałam się już z ustawą, która wyłącza wnuków, ale czy jest szansa dla mnie jakaś szansa utrzymania tego mieszkania ze względu na to, że przez ostatnie lata byłam na babci utrzymaniu, a w zamian ja opiekowałam się nią w chorobie? Nie posiadam tytułu własności żadnego innego lokalu.
Faktycznie Kodeks cywilny wyklucza wstąpienie w stosunek najmu przez wnuczkę, po śmierci babci z mocy prawa.
W tym wypadku warto zerknąć na pojęcie innych osób, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Jest to najbardziej kontrowersyjna przesłanka warunkująca o ustaleniu wstąpienia w stosunek najmu. Przede wszystkim pojawiła się wątpliwość, jak rozumieć ów obowiązek do świadczeń alimentacyjnych po stronie najemcy; istnieją w tej mierze dwa rozwiązania – tzn. albo można przyjąć, że chodzi o osoby, wobec których obowiązek alimentacyjny najemcy przewidują przepisy prawa (czyli chodziłoby także o obowiązek potencjalny), albo tylko o te osoby, wobec których najemca został już zobowiązany do alimentowania na podstawie orzeczenia sądowego, umowy, ugody sądowej, czy też postępowania pojednawczego (zobacz J. Panowicz - Lipska, w: System Prawa… s. 89, która wskazuje na te wątpliwości i przywołuje wypowiedzi niektórych Autorów). Przyjęcie drugiego z przedstawionych rozwiązań powodowałoby przede wszystkim znaczne zawężenie kręgu osób mogących wstąpić w stosunek najmu w porównaniu do art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. 1998 r. Nr 120, poz. 787; dalej jako – u.n.l.m.;. Oznaczałoby również, że sytuacja rodziców najemcy, jego rodzeństwa czy wnuków byłaby znacznie gorsza w sytuacji, gdyby o wstąpieniu w stosunek najmu miało decydować przysługujące im względem najemcy roszczenie alimentacyjne, a nie sama przynależność do kręgu osób, między którymi ustawodawca zakłada istnienie obowiązku alimentacyjnego. Dlatego też mając głównie na uwadze interes wyżej wspomnianych osób, słusznie przyjmuje się, że wystarczające dla wstąpienia w stosunek najmu, jest zaliczenie do kręgu osób uprawnionych do świadczeń alimentacyjnych, a nie jedynie istnienie skonkretyzowanego obowiązku po stronie najemcy (za taką interpretacją opowiedzieli się m.in. J. Panowicz-Lipska w: System Prawa… s. 89; J. Jezioro w: Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 535-1088. Tom II pod red. E. Gniewka), Warszawa 2004 r. s. 295; także A. Gola, M. Myczkowski Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003 r. s. 139).
Jak wspomniałam, wyrażono również i inny pogląd, według którego bardziej odpowiadające praktyce i właściwie ważące interesy dwóch stron stosunku najmu jest stanowisko zakładające, że jedynie te osoby, wobec których najemca realizował swój obowiązek alimentacyjny (bez względu na jego źródło) mogą być zaliczane do kręgu uprawnionych do wstąpienia po nim w stosunek najmu (o argumentach zobacz niżej – uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego).
Jak przekonuje praktyka, wybór jednego z prezentowanych rozwiązań nie ma jedynie waloru teoretycznoprawnego. Po raz pierwszy wątpliwość o możliwości wstąpienia przez wnuka w stosunek najmu po zmarłej babce, rozstrzygnął Sąd Najwyższy, który w jednym z orzeczeń przyjął, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r.; III CZP 26/2002; OSN 2003 r. nr 2 poz. 20, z tym, że Sąd nie zajmował się analizą pojęcia obowiązku świadczeń alimentacyjnych). Natomiast Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 691 Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim dokonał zawężenia kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 1 lipca 2003 r.; P 31/2002, sentencja została ogłoszona dnia 9 lipca 2003 r. w Dz. U. Nr 119, poz. 1120). W uzasadnieniu wskazał, że ujęcie art. 691 Kodeksu cywilnego oznacza, że obowiązek ten jest obowiązkiem konkretnym, a nie potencjalnym, bo obowiązek alimentacyjny ma nie tylko istnieć, ale najemca ma być zobowiązany już wręcz do świadczeń alimentacyjnych (Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu do wyroku, s. 10; wniosek taki Trybunał Konstytucyjny wyprowadza głównie z porównania treści art. 691 i 688[1] kodeksu cywilnego, który to posługuje się pojęciem obciążenia obowiązkiem alimentacyjnym; stąd też zdaniem Trybunału, art. 691 Kodeksu cywilnego konstruuje krąg osób upoważnionych jako lokatorzy do sukcesji po zmarłym najemcy nie jako grupę osób potencjalnie uprawnionych do alimentacji (art. 138 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), ale jako osoby, względem których zmarły realizował (bez znaczenia, czy w drodze orzeczenia sądowego, czy dobrowolnie) swój obowiązek alimentacji m.in. poprzez przyjęcie do wspólnoty mieszkaniowej).
„(…) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.”
Również i zakres tego pojęcia budzi wątpliwości. Powstało pytanie, czy obejmuje on także osoby jednej płci, pozostające w związku, czy też dotyczy jedynie osób tworzących związki nieformalne (heteroseksualne). Aktualnie, jak trafnie zauważono, brak jest w porównaniu do brzmienia art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (j.t. Dz. U. 1987 r. Nr 30 poz. 165), czy art. 8 u.n.l.m. przymiotnika małżeńskiego, co może sugerować także uwzględnienie związku osób tej samej płci (zobacz J. Panowicz-Lipska, w: System Prawa… s. 91). Wobec tego wydaje się, że tak sformułowana przesłanka oznacza możliwość objęcia zakresem art. 691 Kodeksu cywilnego nie tylko konkubinatu w tradycyjnym znaczeniu (za tą możliwością opowiada się także J. Panowicz-Lipska w: System prawa... s. 91. przeciwko jest np. J. Pietrzykowski, w: Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz Warszawa 2003 r. s. 252, który twierdzi, że w obecnym brzmieniu art. 691 kodeksu cywilnego „niefortunnie pominięto określenie, iż chodzi tu o wspólne pożycie małżeńskie”, co oczywiście oznacza, że nie chodzi tu o związki homoseksualne). W cytowanym już uzasadnieniu wyroku z dnia 1 lipca 2003 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że „osobę pozostającą we wspólnym pożyciu” interpretuje się jako oznaczenie konkubenta najemcy. Zdaniem Trybunału, na aprobatę zasługuje kierunek interpretacji, wyrażonej w przekonującym orzeczeniu Sądu Najwyższego, który m.in. stwierdził, że nawet więc, gdy brak przymiotnika „małżeńskie”, nie można tego terminu używać w innym znaczenia niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. To, że w art. 691 Kodeksu cywilnego nie użyto określenia „pożycie małżeńskie”, nie daje więc żadnych podstaw dla wykładni rozszerzającej i oderwanej od ugruntowanego znaczenia terminu „wspólne pożycie”. Jest to wykładnia jednoznacznie sprzeczna z wnioskami, do jakich prowadzi odtworzenie na podstawie reguł logiczno-językowych znaczenia słów użytych w art. 691 Kodeksu cywilnego (tak uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r.; III CZP 26/2002; OSNC 2003/2/20). Wydaje się jednak, że argumenty te nie przekonują, a art. 691 Kodeksu cywilnego w obecnym brzmieniu przyznaje możliwość wstąpienia w stosunek najmu osobom będącym w związku homoseksualnym.
Wszystkie wskazane wyżej grupy osób powinny stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Zwrot o stałym zamieszkiwaniu tłumaczy się w ten sposób, że chodzi tu o sytuację, w której przedmiotowy lokal stanowi dla tej osoby centrum jej spraw życiowych, o czym może świadczyć to, że nie ma się ona z tego lokalu, po śmierci najemcy, dokąd wyprowadzić (tak J. Panowicz-Lipska w: System Prawa…, s. 92). Ocena musi jednak uwzględniać fakt, że w porównaniu do art. 8 u.n.l.m. ustawa nie zawiera wymagania, by osoba nie posiadała tytułu do innego lokalu. Słusznie zauważono, że jeżeli taki tytuł posiada, to może to być jedynie przyczyna wypowiedzenia najmu, ale nie oddalenia żądania ustalenia wstąpienia w stosunek najmu (J. Pisuliński w: Prawo lokalowe, s. 17).
Jeżeli brak jest osób, o których mowa, stosunek najmu wygasa. Jednakże według § 5 przepisów tych nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu. Uzasadnione jest to tym, że nadal istnieje chociażby jedna osoba, będąca najemcą, a więc nie ma powodu, by umożliwiać innym osobom wejście w sytuację zmarłego.
Jednakże na mocy art. 11 ust. 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 (dodanym ustawą z dnia 17 grudnia 2004 o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw; Dz. U. 2004 r. Nr 281, poz. 2783) przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się do tych przypadków, gdy lokator, któremu właściciel wypowiedział umowę najmu, ukończył w dniu otrzymania wypowiedzenia 75 lat, z tym że dotyczy to jednak tylko wypowiedzenia w związku z zamiarem zamieszkania przez właściciela w lokalu, gdy nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać na takich warunkach, jak w lokalu zamiennym. Jednakże dodany art. 11 ust. 12 wymaga, by po upływie 3 lat od dnia otrzymania wypowiedzenia, lokator taki nadal nie posiadał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, ani żeby nie było osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych. Przy zaistnieniu tych warunków wypowiedzenie otrzymane przez lokatora, stanie się wobec niego skuteczne dopiero w chwili jego śmierci. Jest to więc przepis mający na celu ochronę ludzi starszych, przed koniecznością eksmitowania (przenoszenia) ich do innych lokali, zwykle o niższym standardzie niż dotychczas zajmowany (do lokalu socjalnego, czy zastępczego). W związku z powyższym pewne wątpliwości można mieć co do tego, czy wyłączenie od wstąpienia w stosunek najmu, a tym samym od „przedłużonego” terminu wypowiedzenia, ma dotyczyć także sytuacji określonych w art. 11 ust. 7 u.o.l. Wzgląd na wyjątkowy charakter przepisu jak i to, że ustawodawca w ust. 12 wyraźnie wspomina jedynie o przyczynie wypowiedzenia zawartej w art. 11 ust. 5 u.o.l sugerowałoby, że jedynie w tym wypadku ustawodawca chciał przedłużyć trwanie stosunku prawnego uprawniającego lokatora do zajmowania lokalu. Z drugiej strony treść art. 11 ust. 12 w związku z art. 11 ust. 7 u.o.l. (ten ostatni przepis nakazuje stosować art. 11 ust. 5 do przypadków wskazanych w jego treści), jak i funkcja ochronna jaką ma spełniać wprowadzony art. 11 ust. 12 u.o.l., skłaniają do przyjęcia, że zarówno w sytuacji, gdy właściciel wypowiada umowę najmu lokatorowi, o którym mowa w art. 11 ust. 12 u.o.l. z tego powodu, że sam chce zamieszkać w lokalu jak i żeby zamieszkały w nim osoby wymienione w art. 11 ust. 7 u.o.l., ustawodawca dopuszcza przedłużenie czasu trwania stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu, i wyłącza tym samym możliwość stosowania art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego w tych przypadkach. Wydaje się jednak, że druga z proponowanych możliwości interpretacji zdaje się być bardziej przekonywująca, co z jednej strony potwierdza potrzeba ochrony starszych lokatorów, z drugiej zaś potwierdza to także tekst uzasadnienia do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (druk nr 3282 z dnia 9 września 2004 r.; s. 11, zobacz www.sejm.gov.pl/prace/prace.html).
Zabieg polegający na wyłączeniu z zastosowania w analizowanych przypadkach art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego jest konsekwencją wyważenia interesów stron. Z jednej bowiem strony najemca, który po upływie trzyletniego terminu wypowiedzenia utraciłby tytułu do zajmowania lokalu, musiałby go opuścić i przenieść się do innego lokalu, albo dobrowolnie albo zostałby eksmitowany do lokalu socjalnego czy zastępczego. Z kolei, ponieważ odbywa się to kosztem właściciela, nie można było, z wyjątkowego rozwiązania w stosunku do starszego najemcy, stwarzać dla innych osób możliwości uzyskania kosztem właściciela skutecznego tytułu do zajmowania lokalu. W normalnej sytuacji bowiem, po upływie terminu wypowiedzenia najemca traciłby tytuł do zajmowania lokalu i otwierałaby się droga do jego eksmisji, a wskazane w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogłyby wstąpić w stosunek najmu, którego już by nie było.
Zwrócić jeszcze wypada uwagę na pewną różnicę w określeniu warunków lokalu, w którym może zamieszkać starszy lokator. W razie dokonania wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 5 u.o.l., jego termin wynosi 3 lata, gdy lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w warunkach takich, w jakich otrzymałby lokal socjalny. Wypowiedzenie uzyskuje dłuższy termin, gdy po upływie trzech lat, przynajmniej 78-letni lokator nie ma tytułu prawnego do lokalu, w którym mógłby zamieszkać (oczywiście także, gdy nie ma osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych – o pojęciu zobowiązania do alimentacji zobacz wyżej). Brak wymagań co do warunków, jakim ten lokal ma odpowiadać, prowadziłby do wniosku, że chodzi o każdy lokal, do którego przysługuje mu jakikolwiek tytuł i w jakim ten człowiek, mógłby zamieszkać, a więc także w wynajęty, użyczony mniejszy od dotychczas zajmowanego lokalu. Analogicznie jak w przypadkach, o których mowa w art. 14 ust. 4 in fine, chodziłoby o lokal, który spełnia przynajmniej standardy lokalu socjalnego zwłaszcza, gdy chodzi o metraż pomieszczenia. (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie… s. 220). Taka wykładnia nie wydaje się właściwa, z tego względu, że wprowadzony przepis ma spełniać funkcję ochronną, która w razie uznania, że starszy lokator może zamieszkać np. w użyczonym, podnajętym mieszkaniu w bloku na czwartym piętrze, bez windy, w sytuacji gdy ma trudności z chodzeniem itp., w mieszkaniu zawilgoconym, byłaby iluzoryczna. Dlatego też należy przyjąć, że tytuł prawny do zamieszkania w lokalu, który przysługuje lokatorowi, i z powodu którego nie ma do niego zastosowania art. 11 ust. 12 u.o.l., powinien dotyczyć takiego lokalu, w jakim by zamieszkał, gdyby otrzymał lokal zamienny. Poza tym, przy odmiennej interpretacji, przepis ten byłby zbędny z uwagi na art. 14 ust. 3 i 4 u.o.l., czy w ostateczności przepis art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, przewidujące możliwość (art. 14 ust. 3 u.o.l.) czy obowiązek (art. 14 ust. 4, art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego) przyznania lokalu socjalnego, czy zastępczego.
Nadto przy stosowaniu omawianego przepisu należy pamiętać o art. 31 ustawy o ochronie praw lokatorów, według którego: „Do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (...), stosuje się art. 691 kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed 12 listopada 1994 r.”
Gdyby dysponowała Pani taką umową – sprawa byłaby prosta.
W ostateczności pozostaje jeszcze wystąpienie do gminy z wnioskiem o zwarcie umowy najmu na ten lokal.
Art. 21. ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw:
„1. Rada gminy uchwala:
2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.
4) zasady polityki czynszowej,
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.”
Przepis ten upoważnia radę gminy do podjęcia uchwał dotyczących:
zasad wynajmowania mieszkań należących do mieszkaniowego zasobu gminy,
wieloletniego programu gospodarowania tym zasobem, w tym uchwalanie zasad polityki czynszowej i wskazanie źródeł finansowania gospodarki mieszkaniowej, i to na okres co najmniej 5-letni.
Art. 21 ust. 3 ustawy konkretyzuje wymagania, jakimi powinny kierować się rady gmin, wskazując, że istnieje nadal możliwość dokonywania zamian lokali, i to zarówno w ramach zasobu gminnego, jak i z osobami spoza tego zasobu (ust. 3 pkt 4), a nadto że gmina może ustalić bardziej korzystne – niż wynikające z ustawy – zasady postępowania wobec osób pozostawionych przez najemcę (ust. 3 pkt 6). W tym zakresie np. Rada Gminy Warszawa Centrum podjęła uchwałę w październiku 1995 r. przewidującą m.in. możliwość zawarcia umowy najmu z osobą, która zamieszkiwała z najemcą przez okres co najmniej 10 lat. Podobne moratorium mieszkaniowe przewiduje art. 30 , uznając, że 10-letnie przebywanie w lokalu, nieoprotestowane przez wynajmującego w drodze sądowej, uzasadnia przyznanie tytułu prawnego osobie korzystającej z tego mieszkania. W kwestii limitów dochodowych gospodarstwa domowego, o których mówi art. 21 ust. 3 pkt 1, należy zwrócić uwagę na kryteria przewidziane w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (175% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w wieloosobowym), które naszym zdaniem będą brane pod uwagę przy formułowaniu zasad wynajmu przez rady gminne i miejskie.
Jeśli spełnia Pani wymogi określone w uchwale gminy czy miasta, nie powinno być problemu z zawarciem umowy.
Powództwo sądowe zapewne Pani przegra.
▸ Fałszywe zgłoszenie w celu zmniejszenia opłat za mieszkanie komunalne
Półtora roku temu zmarła moja mama, która była najemcą mieszkania komunalnego. Od początku jestem w nim zameldowany. Po jej śmierci okazało się, że...
Jestem najemcą mieszkania komunalnego po śmierci mamy; mieszkam w nim nieprzerwanie do chwili obecnej, płacę regularnie czynsz. Syn kupił sobie...
▸ Zrzeczenie należności mieszkania komunalnego
Siedem lat temu zmarł mój ojciec. Wraz z bratem zostałem najemcą mieszkania komunalnego, w którym w ogóle nie mieszkałem (przebywam za...