Source: http://sejm.pl.sayit.parldata.eu/sejm-2011-/posiedzenie-sejmu-nr-94/sprawozdanie-komisji-infrastruktury-o-komisyjnym-p
Timestamp: 2017-12-17 08:11:00
Legal References Found: art. 6
 art. 3
 art. 23
 art. 1
 art. 12
 art. 22
 art. 25
 art. 37
 art. 40
 art. 1
 art. 2
 art. 1
 art. 16
 art. 1
 art. 3
 art. 23

Document Content:
View Section: Sprawozdanie Komisji Infrastruktury o komisyjnym projekcie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali :: SayIt
Przystępujemy do rozpatrzenia punktu 9. porządku dziennego: Sprawozdanie Komisji Infrastruktury o komisyjnym projekcie ustawy o zmia nie ustawy o własności lokali (druki nr 3233 i 3278).
Proszę pana posła Jacka Tomczaka o przedstawienie sprawozdania komisji.
Jacek Tomczak, Poseł Sprawozdawca
Konieczność nowelizacji ustawy o własności lokali wynika z praktyki dotychczasowego funkcjonowania stosunków właścicielskich oraz sposobu i możliwości efektywnego i realnego wykonywania praw właścicielskich z części wspólnych nieruchomości. Istniejący stan prawny w praktyce w wielu przypadkach skutecznie uniemożliwia współwłaścicielom wykonywanie ich praw. W obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. zbiorowym właścicielem, a w konsekwencji zbiorowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy wyjaśnić, iż poprzez garaż wielostanowiskowy należy rozumieć hale wyodrębniane przez deweloperów w nowo oddawanych budynkach jako samodzielne lokale, w których następnie urządzane są miejsca parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż staje się własnością nawet kilkuset współwłaścicieli, a jak z każdym lokalem, również z tym garażowym, związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel lokalu nie ma zatem samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału. Stanowisko to znajduje również oparcie w definicji wspólnoty mieszkaniowej zawartej w art. 6 ustawy, zgodnie z którą wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali. Przepis ten w żadnej mierze nie odnosi się do kwestii współwłasności lokalu, tym samym przy realizacji przewidzianych przez ustawę praw i obowiązków przez współwłaścicieli lokalu powstają liczne problemy, w tym problem z wyznaczeniem pełnomocnika, co najjaskrawiej jest widoczne w przypadku oddawania głosu przy podejmowaniu przez wspólnoty uchwał, jak również sposobu partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przypadających na każdego właściciela lokalu. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, iż posiadany udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, czego konsekwencją jest niepodzielność głosu oddawanego przez zbiorowego właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwały, w tym przypadku przez współwłaścicieli garażu. Przedstawione w projekcie ustawy rozwiązanie polega na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych, ci drudzy są bowiem w obecnym stanie prawnym pozbawieni praw, które ustawa przyznaje wyłącznie właścicielom. Zatem będą oni mogli brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę, zarówno na zebraniach, jak i w trybie indywidualnego odbierania głosów przez zarząd, a co za tym idzie, będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnoty, m.in. poprzez prawo głosowania nad uchwałami dotyczącymi wysokości proponowanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, będą mogli również realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu. Co więcej, prawo kontroli dotyczyć będzie również możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty oraz prawa zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, w sytuacji gdy zarząd wspólnoty nie spełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany.
Skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się garaże wielostanowiskowe, poprzez umożliwienie głosowania udziałami także przez współwłaścicieli i ułatwienie głosowania w trybie 1 głos – 1 właściciel. W tej sytuacji nie będzie konieczna, jak dotychczas, zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu na wyznaczenie pełnomocnika. Wybór pełnomocnika będzie możliwy zwykłą większością głosów. Pełnomocnictwo będzie mogło być zawarte w formie pisemnej.
Podczas prac nad projektem nowelizacji komisja pochyliła się nad opiniami partnerów społecznych. Większość uwag została uwzględniona w przedłożonym sprawozdaniu.
W porównaniu z projektem, który trafił do pierwszego czytania, w przepisach wprowadzających zmiany w art. 3 i art. 23 oraz dodających nowy art. 1a dokonano korekt precyzujących oraz podnoszących jakość legislacyjną aktu prawnego. Z kolei dodanie przepisu zmieniającego art. 12 ust. 3 ustawy ma na celu umożliwienie podjęcia uchwały właścicieli umożliwiającej zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeżeli jest to uzasadnione przez sposób korzystania z tych lokali. W przepisie zmieniającym art. 22 ust. 4 ustawy komisja proponuje, aby połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymagały zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, a w razie odmowy zainteresowany właściciel mógł żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Wprowadzenie przepisów zmieniających art. 25–32 ustawy ma na celu uporządkowanie i doprecyzowanie kwestii proceduralnych i legislacyjnych oraz wzmocnienie pozycji właścicieli i współwłaścicieli lokali.
Uchwalenie przedmiotowej nowelizacji jest konieczne i pilne, dlatego też w imieniu komisji wnoszę do Wysokiej Izby o uchwalenie przedłożonego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali. Dziękuję bardzo.
Jako pierwsza zabierze głos i przedstawi stanowisko Platformy Obywatelskiej pani poseł Teresa Świło.
Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Panie Ministrze! Mam zaszczyt przedstawić stanowisko klubu Platforma Obywatelska w sprawie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, druki nr 3233 i 3278.
Dążąc do uporządkowania, uzupełnienia i skorygowania ustawy o własności lokali, marszałek Sejmu zgodnie z art. 37 ust. 1 oraz art. 40 ust. 1 regulaminu Sejmu po zasięgnięciu opinii Prezydium Sejmu skierował w dniu 11 marca 2015 r. komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali do Komisji Infrastruktury do pierwszego czytania. Komisja Infrastruktury po przeprowadzeniu pierwszego czytania oraz rozpatrzeniu projektu ustawy na posiedzeniach w dniach 8 kwietnia oraz 26 maja 2015 r. zwraca się do Sejmu o uchwalenie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali.
Zostały wprowadzone następujące poprawki. Poprawka pierwsza proponuje wprowadzenie regulacji, która pozwala w sposób jednoznaczny na ustalenie zakresu odpowiedzialności karno-administracyjnej współwłaścicieli lokalu mieszkalnego. Poprawka druga wprowadza uściślenie sposobu określania przysługującego udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu, uznając, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Poprawki trzecia i czwarta dookreślają pojęcie właścicieli rozumianych jako właściciele lokali. Poprawka piąta zakłada powołanie w formie pisemnej pełnomocnika ustanowionego większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu, który reprezentuje lokal będący przedmiotem współwłasności podczas podejmowania uchwał. Poprawki od 6. do 11. włącznie dookreślają pojęcie właścicieli rozumianych jako właściciele lokali.
Przedstawione w projekcie ustawy rozwiązania polegają na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych. A zatem będą oni mogli brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę, a co za tym idzie, będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnoty. Będą mogli również realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli. Proponowane rozwiązania przewidują nie tylko zrównanie w ramach posiadanych udziałów praw właścicieli oraz współwłaścicieli, ale również ich obowiązków. Tym samym nakładają na współwłaścicieli obowiązek partycypacji w kosztach zarządu wspólnoty w zakresie równym iloczynowi wielkości udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Takie założenie winno zapewnić przejrzystość zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową. Skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Klub Parlamentarny Platforma Obywatelska jest zdecydowanie za przedstawionymi powyżej zmianami. Dziękuję bardzo za uwagę.
Głos zabierze pan poseł Kazimierz Smoliński i przedstawi stanowisko klubu Prawo i Sprawiedliwość.
Panie Marszałku! Panie Ministrze! Wysoka Izbo! Mam przyjemność przedstawić stanowisko klubu Prawo i Sprawiedliwość w sprawie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, druki nr 3233 – projekt i 3278 – sprawozdanie.
Początkowo projekt komisji zakładał zmiany w dwóch artykułach – w art. 1 trzy zmiany i art. 2 zawierający przepisy wprowadzające. Na skutek prac w podkomisji – początkowo wydawało się, że potrzeba na to bardzo mało czasu, jednak okazało się, że te prace musiały potrwać dłużej – doszło do rozszerzenia projektowanej zmiany. Wprowadzono aż 11 poprawek w art. 1.
Trzy poprawki w zasadzie odnoszą się do pierwotnego projektu, tj. poprawki nr 1, 2 i 5. Poprawka 1. na potrzeby ustawy określa, że przez właściciela lokalu należy rozumieć również współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16, tj. wtedy, kiedy następuje przymusowa sprzedaż w drodze licytacji po przeprowadzonym procesie.
Poprawka 2. to z kolei ustalenie, że wysokość udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu przyjmuje się jako odpowiadającą iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Poprawka 5., również merytoryczna: Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Wyboru pełnomocnika właściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. To jest istotna zmiana, ponieważ do tej pory najczęściej w przypadku tzw. garaży wielostanowiskowych dochodziło do paraliżu decyzji w czasie zebrań wspólnoty, ponieważ z reguły ci współwłaściciele nie brali udziału w tych głosowaniach i nie można było podejmować uchwał zgodnie z ustawą o własności lokali oraz Kodeksem cywilnym, który wymagał podejmowania decyzji o wyborze pełnomocnika w formie jednomyślnej uchwały. W tej chwili zmieniamy to, traktujemy to jako lex specialis według przepisu Kodeksu cywilnego. Niewątpliwie usprawni to funkcjonowanie wspólnot.
Pozostałe zmiany: trzecia, czwarta, szósta, siódma, ósma, dziewiąta, dziesiąta i jedenasta są konsekwencją zmiany dokonanej w pkt 1 i 2, to znaczy wszędzie tam, gdzie wcześniej była mowa tylko o właścicielu, teraz wprowadzamy pojęcie właściciela lokalu, bo wcześniej tym właścicielem mógł być również właściciel udziału w nieruchomości. Teraz wszędzie stosujemy pojęcie właściciela lokalu.
Niewątpliwie, biorąc pod uwagę debatę przeprowadzoną nad tym projektem ustawy, skutkiem tej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w przypadku budynków, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże oraz lokale należące do wielu właścicieli, co jest coraz częstszą praktyką, szczególnie że deweloperzy budujący budynki stawiają właścicieli, przyszłe wspólnoty przed faktem dokonanym, często bowiem sprzedają udziały w garażach wielostanowiskowych osobom spoza budynku, w którym mieszkają właściciele lokali. Wtedy dochodzi do paraliżu decyzyjnego.
Biorąc pod uwagę argumenty, które zostały przedstawione, zarówno sprawozdanie komisji, jak i wcześniejsze wystąpienia, Prawo i Sprawiedliwość będzie popierać przyjęcie proponowanej zmiany ustawy. Dziękuję.
W istniejącym stanie prawnym właściciele garażu wielostanowiskowego są zbiorowymi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Przedmiotem sprzedaży na własność jest udział w garażu, a to oznacza związanie z udziałem w nieruchomości wspólnej. Udział ten nie przysługuje samodzielnie właścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel lokalu nie ma zatem samodzielnego udziału. Przepisy prawne nie określają sposobu reprezentacji przy podejmowaniu uchwał, np. dotyczących sposobu partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Dodanie art. 1a spowoduje, że pojęcie właściciela lokalu będzie obejmować również współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. W dodanym art. 3a określono sposób ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu. W dodanym ust. 2b w art. 23 wskazano metodę głosownia przez współwłaścicieli przy podejmowaniu uchwał. Artykuł 26 zawiera zapis, że każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeżeli dotychczasowy zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
Mając na uwadze potrzebę doprecyzowania istniejących zapisów w ustawie o własności lokali, Klub Parlamentarny Polskiego Stronnictwa Ludowego będzie głosował za przyjęciem sprawozdania Komisji Infrastruktury zawartego w druku nr 3278. Dziękuję za uwagę.
O zabranie głosu proszę pana posła Leszka Aleksandrzaka.
Projekt ten dotyczy oczywiście zrównania statusu właścicieli oraz współwłaścicieli, kwestii głosowania – jeden właściciel, jeden głos – oraz ustanowienia pełnomocników. Oczywiście to jest bardzo istotne i ważne, bo przyjmując różne rozwiązania, o pewnych sprawach rzeczywiście zapomnieliśmy i sprawiało to olbrzymie kłopoty, szczególnie tam, gdzie rzeczywiście podział właścicieli, kwestie głosowania, ustalania kwestii związanych z opłatami czy inwestycjami remontowymi były bardzo utrudnione. Klub Sojuszu Lewicy Demokratycznej oczywiście popiera te rozwiązania. Ale gdy mówimy o tym, myślę, że warto by było się zastanowić, i to jest pytanie do pana ministra, nad taką kwestią: wiele spółdzielni mieszkaniowych zgłasza problemy dotyczące budynków spółdzielni mieszkaniowych, w których zostały wykupione pojedyncze lokale. W ostateczności okazuje się, że spółdzielnia, mając 90% lokali, ma takie samo prawo głosu, jak jeden lokator w budynku spółdzielczym. Z tym problemem też trzeba by się zmierzyć i rozwiązać go, bo rzeczywiście to przysparza olbrzymich kłopotów, jeśli chodzi o funkcjonowanie spółdzielni czy funkcjonowanie określonych budynków, w których został nabyty chociażby jeden lokal mieszkalny, ale tutaj trochę wybiegam.
Klub Sojusz Lewicy Demokratycznej będzie popierał projektowane zmiany. Dziękuję bardzo.
W ten sposób wyczerpaliśmy wystąpienia klubowe.
Do zadania pytań zapisał się jeden poseł.
Czy ktoś z pań lub panów posłów chciałby dołączyć do listy zadających pytania?
Pytania skierowane do przedstawiciela rządu zada pan poseł Jacek Tomczak.
Panie Marszałku! Panie Ministrze! Chciałem tylko podkreślić, że ten projekt, cała zmiana, jest odpowiedzią Komisji Infrastruktury na bardzo palący problem, który dotyczy kwestii współwłaścicieli garażów wielostanowiskowych. Inspiracją do pracy nad tym projektem była inicjatywa prezydium komisji. Mieliśmy wiele sygnałów w trakcie tych prac i wiele wspólnot sygnalizowało nam swoje uwagi, poprawki – uwzględniliśmy je.
Chciałem zapytać pana ministra: Czy w tym czasie udało się może pozyskać jakieś informacje albo dane, jak duży to jest problem? Chodzi o sparaliżowanie części wspólnot bezwładem decyzyjnym wynikającym z tego, że do tej pory udziały w garażach wielostanowiskowych nie brały udziału w głosowaniach na zebraniach wspólnot. Dziękuję.
Na pytanie pana posła odpowie podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju pan Paweł Orłowski.
Panie Marszałku! Wysoki Sejmie! Twardych danych nie jestem w stanie podać, odpowiadając na pytanie pana posła. Takich analiz nie prowadzimy, aczkolwiek mogę potwierdzić, że z pewnością jest to palący problem, w szczególności dotyczy to nowej zabudowy, dlatego że takie zapytania do ministerstwa trafiały, korespondencja od wspólnot, zarządców spływa do ministerstwa. Jest to sygnalizowane podczas konferencji, podczas naszych spotkań o charakterze konferencyjnym, uzgodnieniowym z przedstawicielami branży, rzeczywiście ten problem przewija się dosyć często. Co więcej, w reakcji na inicjatywę komisji, na inicjatywę klubów, spływały do ministerstwa sygnały, stanowiska zawierające poparcie dla tych zmian, taką bardzo pozytywną opinię wobec tego projektu.
Dzisiaj z tej mównicy mogę wszystkim klubom i państwu posłom podziękować, że państwo taką inicjatywę podjęli i ten problem, wydawałoby się, nie aż tak duży, ale bardzo przykry z punktu widzenia zarządzania wspólnotami i dla wielu Polaków ważny, rozwiązujemy. Nie jest to wielki, fundamentalny projekt, z którym Sejm wychodzi, niosąc go na sztandarach, ale pokazuje tę codzienną, bieżącą, dobrą pracę w celu zmiany przepisów, które nie są dzisiaj życiowe, dostosowane do nowych wyzwań. Dziękuję bardzo.
Czy sprawozdawca komisji zgłasza wolę zabrania głosu?
Wszystkim bardzo dziękuję, w szczególności panu ministrowi, za wsparcie przy pracy nad tym projektem. Dziękuję bardzo.
Wystąpienie posła sprawozdawcy zamyka dyskusję w tym punkcie.
Powracamy do rozpatrzenia punktu 9. porządku dziennego: Sprawozdanie Komisji Infrastruktury o komisyjnym projekcie ustawy o zmia nie ustawy o własności lokali.
Komisja wnosi o uchwalenie projektu ustawy z druku nr 3278.
Kto z pań i panów posłów jest za przyjęciem w całości projektu ustawy w brzmieniu z druku nr 3278?
Głosowało 432. Za – 430, przeciw – nikt, wstrzymały się 2 osoby.
Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o własności lokali.
« Sprawozdanie Komisji Gospodarki o rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy Prawo własności przemysłowej oraz niektórych innych ustaw Sprawozdanie Komisji Infrastruktury oraz Komisji Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa o poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych »