Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-443-1034-14-5-dg
Timestamp: 2018-03-19 09:16:16
Legal References Found: art. 14
 art. 49
 art. 678
 art. 86
 art. 5
 art. 6
 art. 5
 art. 2
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 4
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 55
 art. 55
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 551
 art. 5
 art. 6
 art. 5
 art. 6
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 87
 art. 87
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPP2/443-1034/14-5/DG | Interpretacja indywidualna
W zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej jej nabycie.
IPPP2/443-1034/14-5/DGinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 16 grudnia 2014 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy -przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2014 r. (data wpływu 20 października 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 listopada 2014 r. (data wpływu 13 listopada 2014 r.) oraz pismem z dnia 10 grudnia 2014 r. (data wpływu 15 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej jej nabycie - jest prawidłowe.
W dniu 20 października 2014 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 10 listopada 2014 r. (data wpływu 13 listopada 2014 r.) oraz pismem z dnia 10 grudnia 2014 r. (data wpływu 15 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej jej nabycie.
Spółka Akcyjna <dalej Wnioskodawca> planuje utworzyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością której będzie 100% udziałowcem. Utworzona przez Wnioskodawcę spółka <dalej Nabywca> nabędzie za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna <dalej: Zbywca> nieruchomość komercyjną <dalej: Nieruchomość>.
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie obejmować:
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 8 <na dzień złożenia niniejszego wniosku objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka>,
własność znajdujących się na Działce: budynku biurowego z parterem użytkowym <dalej: Budynek> i innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działce (w tym budowli, w szczególności chodników z kostki brukowej) związanych z Budynkiem <dalej: Budowle>.
Własność infrastruktury technicznej związanej z Budynkiem, znajdującej się na Nieruchomości (w szczególności infrastruktura sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ciepłowniczej etc.), będzie zaliczać się do zakresu Transakcji tylko w zakresie, w jakim nie wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: KC lub Kodeks cywilny).
Działka wchodząca w skład Nieruchomości nabyta została przez spółkę C. Spółka Akcyjna będącą poprzednikiem prawnym Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 2 września 2011 r. Sprzedaż Działki podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Zbywca zamierzając wykorzystywać ww. działkę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej Działki.
Na nabytej Działce Zbywca rozpoczął inwestycję budowlaną – projekt budowy budynku biurowego z parterem użytkowym wraz z pozostałymi obiektami, instalacjami i urządzeniami <dalej: Inwestycja>.
W związku z Inwestycją, Zbywca uzyskał stosowne pozwolenia na budowę.
W związku z realizacją Inwestycji Zbywca ponosił wydatki, od których odliczał podatek VAT.
Nieruchomość oddana została do użytkowania w dniu 30 września 2013 roku. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez Zbywcę, pierwsze powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości zostały wydane najemcom począwszy od października 2013 r. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Budynek w około 90% swojej powierzchni, został oddany najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.
Pozostałe obiekty lub ich części zlokalizowane na Działce nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre bądź nawet wszystkie z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).
Budynek i Budowle po ich wybudowaniu nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby, co najmniej 30% wartości początkowej Budynku lub danej Budowli.
Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w momencie zawarcia Transakcji. Nabywca na dzień transakcji również będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
Na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu.
Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:
prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości udzielone przez generalnego wykonawcę wynikające z umów budowlanych,
prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;
ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz ewentualne prawa do domen internetowych,
oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane), określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.).
Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy.
W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności wynikających z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,
prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa ciepła, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne,
ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
monitoringu (ochrony) Nieruchomości,
utrzymania czystości,
najmu pojemników na odpady komunalne,
usług opróżniania i czyszczenia separatorów,
przeglądów i konserwacji instalacji technicznych i urządzeń.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.
Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.
Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności aby nie wystąpiły przerwy w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
Niewykluczone, że niektóre z powyższych umów, będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po dacie Transakcji, (tj. umowa pomiędzy Zbywcą a dostawcą usług). W takim przypadku, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Zbywcę w związku z ww. usługami dostarczanymi do Nieruchomości po dniu Transakcji.
Ponadto, przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
firma Zbywcy.
Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.
Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności.
Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Ponadto Wnioskodawca wskazał dane nowej spółki, którą zamierza utworzyć, a mianowicie:M. Sp. z o.o.
Strona poinformowała, że obecnie spółka jest na etapie przygotowania statutu.
Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym...
Zdaniem Wnioskodawcy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
1.1. Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT
W celu rozstrzygnięcia, czy Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.
Z kolei w celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest rozstrzygnięcie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej Ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.
Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem - Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności, Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
Poniżej przedstawiono argumentację potwierdzającą stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie.
1.2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT
1.2.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części
Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że – dla celów podatku VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
własność nieruchomości lub ruchomości w tym urządzeń materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT – przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
1.2.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa
Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku, która – co należy zaznaczyć – była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.
Tymczasem – jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.
Prawidłowość stanowiska, że brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, że Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:
interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 sierpnia 2013 r. (IPPP1/443-698/13-2/PR), w której stwierdzono, że: „Zbywca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego, takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne Zbywcy”.
podobne stanowisko zostało zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą:
,‚(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.
analogiczny wniosek płynie z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r. (IPPP2/443-1104/12-4/BH):
„Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie niektóre składniki przedsiębiorstwa Sprzedawcy – w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w tym środki finansowe. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione we wniosku w świetle Kodeksu cywilnego tworzące przedsiębiorstwo.”
stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2012 r. (ILPP2/443-944/12-4/MN) stwierdził natomiast, że: „Aby zatem, w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej – musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Transakcja mająca za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Podkreślić należy, że na gruncie przytaczanego przepisu istnieje możliwość umownego wyłączenia pewnych elementów z transakcji zbycia przedsiębiorstwa, ale tylko wówczas, gdy elementy te nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.”
w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94), w którym wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
1.2.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna
W konsekwencji – po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników majątku.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99) kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.
Z uwagi na fakt, że Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, że:
jest to zespół elementów, oraz
W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Transakcji). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.
1.3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT
1.3.1 Zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/AKr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
1.3.2. Odrębność organizacyjna
Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, że ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.
1.3.3. Odrębność finansowa
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
1.3.4. Samodzielność ZCP
1.3.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.
1.4. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku przesłanek do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP oraz przedsiębiorstwo
W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.
Podsumowując – zdaniem Wnioskodawcy – Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.
1.5. Stawka VAT właściwa dla planowanej Transakcji
1.5.1. Zastosowanie stawki podstawowej
Jak już wskazano powyżej, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.
1.5.2. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT w stosunku do planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości
Zdaniem Wnioskodawcy, przesłanek zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie spełnia planowana Transakcja w zakresie dostawy całości Nieruchomości, gdyż na moment dokonania Transakcji w odniesieniu do żadnej z części Nieruchomości nie upłynie jeszcze od momentu pierwszego zasiedlenia okres 2 lat. Dotyczyć to będzie zarówno tej części Nieruchomości, która już została wydana najemcom (w ocenie Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie tych części Nieruchomości miało miejsce w dacie rozpoczęcia okresu najmu i wydania Nieruchomości przyszłym najemcom), jak i części, która nie została jeszcze najemcom wydana – w tym przypadku pierwsze zasiedlenie dopiero nastąpi (w ramach Transakcji albo w momencie przejęcia tej części Nieruchomości przez najemców przed Transakcją).
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Transakcja nie będzie zatem podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, przy którym możliwe byłoby zastosowanie opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
1.5.3. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT w stosunku do planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości
Zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie również zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (co Wnioskodawca wykazuje poniżej). Zatem Transakcja w całości będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT.
Aby możliwe było zastosowanie ww. zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie wskazanego przepisu, spełnione muszą być kumulatywnie następujące warunki:
w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku VAT;
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
W związku z nabyciem przez Zbywcę, na mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 2 września 2011 r., Działka wchodząca w skład Nieruchomości z zamiarem budowy kompleksu biurowego z parterem użytkowym oraz późniejszego wykorzystywania go do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości.
Ponadto Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę Budynku oraz Budowli posadowionych na Nieruchomości. W konsekwencji, nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
1.5.4. Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opodatkowania Transakcji stawką podstawową VAT
Podsumowując, z uwagi na fakt, że:
dostawa Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,
w ocenie Wnioskodawcy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT.
1.6. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji)
Zdaniem Wnioskodawcy, kolejnym elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług – podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).
W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawcy – po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jednocześnie nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT (w szczególności zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy), Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.
Zdaniem Wnioskodawcy utworzona przez niego spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą W Warszawie, której Wnioskodawca będzie 100% udziałowcem <Nabywca> zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT będzie miała prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy w związku z nabyciem za wynagrodzeniem od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna <Zbywca> nieruchomości komercyjnej położonej w W. przy ulicy R..
Powyższe uprawnienie Nabywcy wynika ze wspomnianego art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 ustawy o VAT, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołana podstawa prawna nie zmienia rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanego przepisu prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zbywca prowadził i prowadzi przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości, która jest działalnością opodatkowaną podatkiem VAT. Tak więc Nieruchomość nie jest przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Natomiast ww. zwolnienie przysługuje w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w rzeczonym przepisie. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
IPPP3/443-721/13-4/MKw | Interpretacja indywidualna
ILPP1/443-959/14-4/HW | Interpretacja indywidualna
IBPP1/443-981/14/ES | Interpretacja indywidualna
IBPP2/443-1037/13/ICz | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/443-1034/14-5/DG