Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp1-4512-1000-15-4-as
Timestamp: 2017-10-17 19:03:08
Legal References Found: art. 678
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 FSK 
 art. 43
 art. 19
 FSK 
 art. 88
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 93
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 88
 art. 86

Document Content:
Opodatkowanie dostawy nieruchomości oraz prawo do odliczenia z tytułu jej nabycia
IPPP1/4512-1000/15-4/ASinterpretacja indywidualna
prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości – jest prawidłowe;
W dniu 25 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.
Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Wnioskodawca planuje nabyć od innej spółki z siedzibą na terenie Polski (dalej: „Zbywca”) zabudowane nieruchomości położone w K. (dalej: „Transakcja”) oznaczone jako:
działki nr 53/8, 48/22, 48/30, 49/24, 48/46, 48/48, 48/50 i 48/44 o łącznej powierzchni 7,5577 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, będące własnością Zbywcy;
działki nr 52/6, 52/7, 52/8, 53/15 i 53/16 o łącznej powierzchni 0,3604 ha, dla których Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą , będące własnością Zbywcy;
działka nr 53/13 o powierzchni 0,1226 ha, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (Zbywca jest właścicielem działki nr 53/13 w udziale wynoszącym 999/1000 prawa własności i ten udział będzie przedmiotem planowanej Transakcji).
Zbywca stał się właścicielem Nieruchomości na skutek otrzymania w 2007 r. aportu przedsiębiorstwa od poprzedniego właściciela Nieruchomości (dalej: „Poprzedni Właściciel”).
W chwili nabycia przez Poprzedniego Właściciela na części Nieruchomości znajdował się także staw, który na podstawie późniejszej uchwały Rady Miasta z 13 stycznia 2010 r. stanowi użytek ekologiczny i jest obecnie wykorzystywany we współpracy z K. Funduszem Ochrony Przyrody do edukacji ekologicznej. Zbywca nie ponosił nakładów finansowych w związku z utrzymaniem wspomnianego stawu, czy też innymi pracami mającymi na celu jego przystosowanie do wspomnianego powyżej celu. Staw nie jest też rozpoznany jako odrębny składnik aktywów w rejestrach i księgach podatkowych Zbywcy.
W 2007 r. Poprzedni Właściciel przeniósł własność Nieruchomości oraz posadowionych na niej obiektów na rzecz Zbywcy w formie wkładu niepieniężnego, którego przedmiotem było przedsiębiorstwo Poprzedniego Właściciela. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Sposób użytkowania Nieruchomości przez Poprzedniego Właściciela i Zbywcę
Jak wspomniano powyżej, centrum handlowe zostało oddane do użytkowania na podstawie umów najmu zawieranych przez Poprzedniego Właściciela. Zbywca kontynuował działalność polegającą na najmie powierzchni centrum handlowego, a czynsz najmu uiszczany przez najemców podlegał opodatkowaniu VAT. Zasadniczo powierzchnia centrum handlowego oddana była po raz pierwszy najemcom wcześniej niż 2 lata przed dniem planowanej Transakcji. Jednakże, z uwagi na dotychczasowe zmiany właścicielskie, Zbywca nie wyklucza, że część powierzchni komercyjnej centrum handlowego mogła zostać oddana do użytkowania najemcom w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od dnia planowanej Transakcji lub w ogóle nie była przedmiotem najmu (dotyczy to także zdefiniowanych poniżej części wspólnych centrum handlowego oraz jego części technicznych).
Część działek składających się na Nieruchomość, na których znajduje się część budynku centrum handlowego, parkingi i drogi jest przedmiotem umowy najmu oraz dzierżawy zawartej przez Zbywcę z podmiotem trzecim w celu umożliwienia korzystania temu podmiotowi z części parkingu należącego do centrum handlowego. Czynsz najmu oraz dzierżawny pobierany przez Zbywcę podlega opodatkowaniu VAT.
Od momentu oddania do użytkowania powierzchni centrum handlowego znajdującego się na Nieruchomościach, najemcy oraz ich klienci korzystali również z części wspólnych kompleksu znajdujących się na wszystkich Nieruchomościach, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowego (dalej „Części wspólne”). Części wspólne obejmują w szczególności parkingi i drogi dojazdowe oraz awaryjne, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach budynku. Obiekty te pełnią funkcję pomocniczą w stosunku do budynku centrum handlowego i z oczywistych względów nie są bezpośrednio przedmiotem zawartych przez Poprzedniego Właściciela lub przez Zbywcę umów najmu. Natomiast w praktyce klienci centrum handlowego i najemcy mają prawo korzystania z tych obiektów, a koszty utrzymywania tych składników są elementem składowym opłat związanych z wynajmem powierzchni Nieruchomości (tzw. wspólnych opłat eksploatacyjnych), którymi obciążani są najemcy w odpowiedniej proporcji (co jest zgodne z praktyką rynkową dla wynajmu obiektów komercyjnych tego rodzaju). Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców. Wnioskodawca zaznacza, że część Nieruchomości oddana do używania na podstawie wskazanej powyżej umowy dzierżawy również należy do Części wspólnych i przed zawarciem wspomnianej umowy była użytkowana przez najemców powierzchni budynku centrum handlowego. Z powyższych względów określenie Części wspólne obejmuje również część Nieruchomości będącą przedmiotem umowy dzierżawy.
Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie budynku centrum handlowego o przeznaczeniu technicznym oraz pewne budowle mogły nigdy nie być wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Części wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowego.
Zarówno Poprzedni Właściciel, jak i Zbywca nie dokonywali ulepszeń obiektów znajdujących się na Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej i w związku z którymi Poprzedniemu Właścicielowi lub Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Zgodnie z intencją stron, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, a w szczególności budynek centrum handlowego wraz instalacjami i infrastrukturą związaną z tym centrum. W rezultacie, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących centrum handlowego i parkingu, których stroną jest Zbywca (w związku z tym może także dojść do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, np. gwarancji bankowych czy kaucji zabezpieczających). Wnioskodawca wstąpi także w prawa i obowiązki wynikające z w/w umowy dzierżawy.
Zgodnie z praktyką rynkową przy tego typu transakcjach Wnioskodawca nabędzie także majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami oraz prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.
Nie można także wykluczyć, że Wnioskodawca w ramach Transakcji nabędzie również pewne ruchomości związane z działalnością prowadzoną w budynku centrum handlowego oraz ich obsługą (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji).
Planowane jest, że umowa sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie wskazywała odrębnej ceny (wartości) stawu ze względu na fakt, iż nie ma on istotnej wartości ekonomicznej dla stron Transakcji. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie podkreślić, że głównym celem Wnioskodawcy jest nabycie działek gruntu oraz znajdujących się na nich naniesień, w tym w szczególności budynku centrum handlowego.
W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie także związane z prawem własności Nieruchomości prawa wynikające ze służebności gruntowych przysługujące każdoczesnemu właścicielowi, jak choćby w/w prawo do przyłączenia do istniejącej sieci gazowej, czy też prawo przejazdu i przechodu przez działki sąsiednie. Będzie to konsekwencją nabycia Nieruchomości. Należy zauważyć, iż z punktu widzenia prawa cywilnego służebności te nie mogą być przedmiotem odrębnych transakcji, gdyż przysługują one każdoczesnemu właścicielowi Nieruchomości (tzn. prawa ze służebności nie mogłyby zostać zbyte w ramach odrębnych od zbycia Nieruchomości transakcji).
praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, takimi jak umowy o zarządzanie Nieruchomością (w szczególności centrum handlowym), czy też umowy dotyczące zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, dostarczania energii elektrycznej, sprzedaży energii cieplnej, sprzedaży gazu ziemnego, utrzymania przystanku autobusowego, świadczenia usług sprzątania oraz usług ochrony mienia; nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Wnioskodawcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami / Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Wnioskodawcę.
umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczących m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej Zbywcy, obsługi prawnej Zbywcy,
należności Zbywcy, w tym w szczególności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją,
środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (za wyjątkiem kaucji z tytułu zawartych umów najmu centrum handlowego),
krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań pieniężnych Zbywcy,
know-how Zbywcy,
prawa do korzystania ze znaku towarowego Zbywcy oraz domeny internetowej poświęconej Nieruchomości.
W ramach Transakcji nie dojdzie także do przeniesienia praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót ze względu na fakt, że Zbywca ich nie posiada lub prawa te już wygasły.
Co więcej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23(1) Kodeksu pracy) na Wnioskodawcę.
Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu,regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one Zbywcy wyodrębnionego w KRS.
Zbywca oświadczył, iż nabywane Nieruchomości stanowią główny składnik jego majątku i nie posiada on innych nieruchomości, niż opisane powyżej. Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron Transakcji jest przeniesienie na Wnioskodawcę konkretnych składników majątku Zbywcy (Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.
Wnioskodawca podkreśla, że strony Transakcji zamierzają złożyć, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.
Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT. W szczególności, Wnioskodawca zamierza kontynuować działalność polegającą na najmie powierzchni komercyjnej budynku centrum handlowego. Jednakże Wnioskodawca nie wyklucza, iż w przyszłości może także podjąć decyzję o usunięciu wszelkich naniesień znajdujących się na Nieruchomości i realizacji inwestycji deweloperskiej. Wówczas wybudowane przez Wnioskodawcę mieszkania zostaną przeznaczone na sprzedaż, a transakcje zbycia poszczególnych lokali mieszkalnych będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
W związku z opisaną powyżej Transakcją, Wnioskodawca spodziewa się otrzymać od Zbywcy fakturę lub faktury VAT dokumentujące opisaną powyżej dostawę Nieruchomości (dalej: „Faktura VAT”). Z tego względu, Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z Faktury VAT. W pierwszej kolejności, Wnioskodawca powinien jednak uzyskać potwierdzenie, iż sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca zmierza do jednoznacznego potwierdzenia (i) kwalifikacji przedmiotu Transakcji na gruncie podatku VAT jako składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (ii) opodatkowania VAT Transakcji oraz (iii) prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną od Zbywcy Fakturą VAT.
Z podobnym wnioskiem o interpretację podatkową w zakresie podatku VAT od planowanej Transakcji wystąpił także Zbywca (spółka K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.).
W piśmie z dnia 13 listopada 2015 r. Wnioskodawca wskazał ponadto, że Zbywca prowadzi obecnie działalność gospodarczą w formie spółki komandytowej. Do momentu przekształcenia w spółkę komandytową, które miało miejsce 1 lipca 2015 r. Wnioskodawca działał w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Oznacza to, że zdarzenia dotyczące Zbywcy, które miały miejsce przed dniem przekształcenia, opisane we wniosku o interpretację dotyczą sytuacji, w której Zbywca miał formę prawną spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przykładowo, w 2007 roku Poprzedni Właściciel przeniósł Nieruchomość (w ramach aportu przedsiębiorstwa) na rzecz Zbywcy mającego wówczas formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
W związku z trwającymi dyskusjami, Strony rozważają wyłączenie z Transakcji lub przeniesienie na Wnioskodawcę w terminie późniejszym (na podstawie odrębnego dokumentu) nieznacznej części Nieruchomości (tj. całości lub części działek nr 53/15 o pow. 0,0034 ha oraz nr 53/16 o pow. 0,0549 ha, będących drogą dojazdową, niezabudowanych centrum handlowym).
Czy Wnioskodawca i Zbywca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia...
Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na Fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji...
Wnioskodawca i Zbywca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.
Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na Fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji.
Przedmiotem sprzedaży jest także udział w prawie własności działki wynoszący 999/1000 częściowo zabudowanej drogą, która to czynność stanowić będzie, zdaniem Spółki, dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Kwalifikacja sprzedaży udziału w prawie własności działki gruntowej, jako dostawy towaru nie budzi żadnych wątpliwości w praktyce (por. przykładowo interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 2 lipca 2015 r. sygn. IPTPP2/4512-216/15-4/PRP, z dnia 20 maja 2015 r. sygn. IPTPP2/4512-140/15-4/PRP, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 8 maja 2015 r. sygn. IPPP1/4512-239/15-2/MPe, z dnia 4 lutego 2015 r. sygn. IPPP2/443-1043/14-4/DG, z dnia 13 stycznia 2015 r. sygn. 1PPP2/443-1144/14-2/MT, oraz z dnia 2 grudnia 2014 r. sygn. IPPP3/443-910/14-2/KB).
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, centrum handlowe znajdujące się na Nieruchomości zostało oddane do użytkowania na podstawie umów najmu zawieranych przez Poprzedniego Właściciela. Zbywca kontynuował działalność polegającą na najmie powierzchni centrum handlowego, a czynsz najmu uiszczany przez najemców podlegał opodatkowaniu VAT. Zasadniczo powierzchnia centrum handlowego oddana była po raz pierwszy najemcom wcześniej niż 2 lata przed dniem planowanej Transakcji. Jednakże, z uwagi na dotychczasowe zmiany właścicielskie, Zbywca nie wyklucza, że część powierzchni centrum handlowego mogła zostać oddana do użytkowania najemcom w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od dnia planowanej Transakcji lub w ogóle nie była przedmiotem najmu (dotyczy to również Części wspólnych centrum handlowego oraz części technicznych).
W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w odniesieniu do tej części Nieruchomości, która została oddana do użytkowania najemcom w wykonaniu umów najmu wcześniej niż 2 lata przed dniem Transakcji należy stwierdzić, że jej dostawa będzie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tej części Nieruchomości, a zatem jej dostawa będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym, Zbywca i Wnioskodawca będą uprawnieni, na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do złożenia oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe uwagi znajdują odpowiednie zastosowanie także do dostawy Części wspólnych.
Najemcy oraz ich klienci korzystali i nadal korzystają z Części wspólnych znajdujących się na wszystkich Nieruchomościach. Części wspólne pełnią funkcję pomocniczą w stosunku do budynku centrum handlowego i z oczywistych względów nie są bezpośrednio przedmiotem zawartych przez Poprzedniego Właściciela lub przez Zbywcę umów najmu. Natomiast w praktyce klienci centrum handlowego i najemcy mają prawo korzystania z tych obiektów, a koszty utrzymywania tych składników są elementem składowym opłat związanych z wynajmem powierzchni Nieruchomości (tzw. wspólnych opłat eksploatacyjnych), którymi w odpowiedniej proporcji obciążani są najemcy (co jest zgodne z praktyką rynkową dla wynajmu obiektów komercyjnych tego rodzaju). Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2013 r. (sygn. IPPP2/443-151/13-5/KG), stwierdził następująco: „Niezależnie od zapisów w umowach dotyczących określenia wynajmowanych powierzchni lokali i części wspólnych, fakt, iż wszystkie znajdujące się w budynku lokale były wynajmowane najemcom przez okres dłuższy niż dwa lata przesądza o tym, iż w stosunku do tej części budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Wynajęcie wszystkich lokali w budynku oznacza również wynajęcie ww. części wspólnych budynku, nie jest bowiem możliwe korzystanie przez najemcę z lokalu bez możliwości korzystania z części wspólnych budynku. W konsekwencji należy uznać, iż w odniesieniu do części wspólnych budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w tym samym momencie, w którym przekazano najemcom lokale do użytkowania w ramach umowy najmu. W odniesieniu do tej części budynku (lokale i części wspólne: schody, klatki schodowe, półpiętra, korytarze i windy) planowana transakcja sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w dniu zakupu przez Poprzedniego Właściciela działek gruntu będących częścią Nieruchomości, na dwóch z nich znajdował się staw. Zbywca nie ponosił nakładów finansowych w związku z utrzymaniem wspomnianego stawu, czy też innymi pracami mającymi na celu jego przystosowanie do celów edukacyjnych. Staw nie jest też rozpoznany jako odrębny składnik aktywów w rejestrach i księgach podatkowych Zbywcy.
Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego wskazał, iż znajdujący się na Nieruchomościach staw nie ma istotnej wartości ekonomicznej dla stron Transakcji i z tego względu umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie określała odrębnej ceny (wartości) w stosunku do stawu. Głównym celem Wnioskodawcy jest bowiem nabycie centrum handlowego, zaś nabycie stawu jest niejako efektem ubocznym, aczkolwiek koniecznym, Transakcji z uwagi na umiejscowienie stawu na działkach kompleksu centrum handlowego.
W tym kontekście Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę na wyrok NSA z 1 sierpnia 2014 r., sygn. akt l FSK 1169/13, w którym sąd, przywołując właściwe orzecznictwo TSUE w tym zakresie zgodził się z wykładnią zaprezentowaną przez Dyrektora Izby Skarbowej i w sprawie dotyczącej dostawy gruntu, na którym znajdował się staw o powierzchni 800 m2 oraz ogrodzenie wskazał, że „(...) celem gospodarczym Skarbu Państwa było nabycie działki gruntu w żadnej mierze zaś tym celem nie było dokonanie dostawy stawu wraz z przyległym gruntem. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież dostawa gruntu, po to aby na niej przeprowadzić inwestycję drogową a nie dostawa stawu, który dla nabywcy jest zbędny. Z uwagi na powyższe trafnie autor skargi kasacyjnej wywodzi, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy, będzie miała miejsce dostawa niezabudowanej działki gruntu, a nie dostawa budowli w postaci stawu.”
W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku znajdujący się na Nieruchomościach staw nie powinien mieć wpływu na opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.
Podsumowując, w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części (w tym również Części wspólnych), w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia Wnioskodawca i Zbywca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W odniesieniu do dostawy tej części Nieruchomości, która potencjalnie mogła zostać oddana do użytkowania najemcom / dzierżawcom w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od dnia planowanej Transakcji, zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie ona korzystała ze zwolnienia z VAT i będzie ona podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT ze względu na fakt, iż (i) w stosunku do obiektów wybudowanych na Nieruchomościach przysługiwało Zbywcy prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz (ii) zarówno Poprzedni Właściciel, jak i Zbywca nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, których suma przekraczałaby 30% wartości początkowej tych obiektów.
Ad (i) Prawo Zbywcy do odliczenia podatku naliczonego
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wszelkie obiekty budowlane znajdujące się obecnie na Nieruchomościach zostały wybudowane przez Poprzedniego Właściciela, który w 2007 r. przeniósł własność Nieruchomości wraz ze wspomnianymi obiektami budowlanymi na rzecz Zbywcy w ramach aportu przedsiębiorstwa.
Z przepisów art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE oraz polskich przepisów ustawy o VAT dotyczących transakcji na przedsiębiorstwach można wywnioskować, że przy zbyciu (w tym aporcie) przedsiębiorstwa dochodzi do sukcesji prawnopodatkowej dla celów VAT. Oznacza to, że podatnik, który nabył przedsiębiorstwo i nadal je prowadzi może korzystać z uprawnień służących zbywcy tego przedsiębiorstwa w zakresie, w jakim jest to związane ze zbywanym przedsiębiorstwem. Stanowisko, zgodnie z którym w związku ze zbyciem, w tym w drodze aportu, przedsiębiorstwa dochodzi do sukcesji na gruncie VAT jest powszechnie prezentowane w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (por. przykładowe interpretacje wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 12 grudnia 2014 r., sygn. ILPP5/443-226/14-8/PG, z 16 października 2014 r. nr ILPP1/443-578/14-4/NS, Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 16 maja 2014 r., sygn. IPTPP2/443-180/14-4/PR, czy też Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG, z dnia 21 marca 2013 r., sygn. IPPP1/443-105/13-2/ISZ, z dnia 22 grudnia 2012 r., sygn. IPPP3/443-1300/11-2/KB, z dnia 21 lutego 2011 r., sygn IPPP2/443-994/10-2/MM,) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 28 października 2011 r., sygn. akt l FSK 1660/10, wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 1438/11)
skoro wniesienie Nieruchomości przez Poprzedniego Właściciela na rzecz Zbywcy nastąpiło w ramach aportu przedsiębiorstwa, należy przyjąć, iż zgodnie z powszechnie akceptowaną praktyką, Zbywca był sukcesorem Poprzedniego Właściciela w zakresie podatku VAT w odniesieniu do otrzymanego przedsiębiorstwa, w tym Nieruchomości,
skoro więc Poprzedni Właściciel miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wybudowaniem wskazanych powyżej obiektów budowlanych, w stosunku do których nie doszło do pierwszego zasiedlenia, to takie samo prawo przysługuje sukcesorowi, czyli Zbywcy,
w rezultacie, skoro Zbywcy przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w odniesieniu do powyższych składników majątkowych, w stosunku do których nie doszło do pierwszego zasiedlenia, ich sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy powinna podlegać opodatkowaniu VAT.
W rezultacie należy uznać, iż w stosunku do obiektów znajdujących się na Nieruchomościach Zbywcy – będącego sukcesorem prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługującemu Poprzedniemu Właścicielowi - przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Poprzedni Właściciel, jak i Zbywca nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomościach, których suma przekraczałaby 30% wartości początkowej tych obiektów i w stosunku do których Poprzedni Właściciel i Zbywca mieliby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wnioskodawca zajmuje stanowisko, iż będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na Fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji.
Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości będzie ją wykorzystywał do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W szczególności, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (Wnioskodawca i Zbywca zamierzają złożyć wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części podlegających zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy). W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego wykazanego na Fakturze VAT dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Zgodnie zaś z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Stosownie do ust. 11 tego artykułu, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na Fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości w rozliczeniu za miesiąc, w którym powstanie obowiązek podatkowy u Zbywcy, jednak nie wcześniej niż w miesiącu, w którym Wnioskodawca otrzyma wystawioną przez Zbywcę Fakturę VAT dokumentującą ten zakup, lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych miesięcy.
W piśmie z dnia 13 listopada 2015 r. Spółka uzupełniła uzasadnienie własnego stanowiska wskazując, że przekształcenie Zbywcy działającego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę komandytową pozostaje bez wpływu na stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania VAT Transakcji.
Mając na uwadze powyższe, przekształcenie Zbywcy w spółkę komandytową skutkowało wstąpieniem spółki komandytowej we wszelkie prawa i obowiązki podatkowe spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na gruncie podatku VAT, w tym np. dotyczące możliwości wyboru opcji opodatkowania VAT Transakcji.
W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy, przekształcenie Zbywcy w spółkę komandytową pozostaje bez wpływu na stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania VAT Transakcji, w tym możliwości odliczenia przez Wnioskodawcę podatku VAT naliczonego z faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości
Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy wyłączenie z Transakcji opisanej powyżej nieznacznej części Nieruchomości lub jej przeniesienie na Wnioskodawcę w terminie późniejszym w żaden sposób nie wpływa na przedstawione we wniosku o interpretację, podatkowe traktowanie Transakcji (w tym także ewentualnego późniejszego przeniesienia części Nieruchomości).
prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości;
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość, na którą składają się budynki i budowle wraz z prawem własności gruntu, a także udział w prawie własności działki częściowo zabudowanej drogą. Wszystkie działki ewidencyjne składające się na Nieruchomość są zabudowane. Na poszczególnych działkach znajdują się obiekty:
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości wyboru opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia oraz obligatoryjnego opodatkowania VAT w przypadku pozostałych budynków, budowli lub ich części oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
W odniesieniu do stawu, który znajduje się na nieruchomości Wnioskodawca wskazał, że stanowi on użytek ekologiczny i jest wykorzystywany do edukacji ekologicznej. Zbywca nie ponosił nakładów finansowych w związku z utrzymaniem stawu, czy też innymi pracami mającymi na celu jego przystosowanie do ww. celu. Staw nie jest rozpoznany jako odrębny składnik aktywów w rejestrach i księgach podatkowych Zbywcy.
Ponadto Wnioskodawca wskazał, że staw znajdujący się na Nieruchomościach nie ma istotnej wartości ekonomicznej dla stron Transakcji i z tego względu umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie określała odrębnej ceny w stosunku do stawu. Głównym celem Wnioskodawcy jest nabycie centrum handlowego, zaś nabycie stawu jest efektem ubocznym, lecz koniecznym z uwagi na jego umiejscowienie na działkach kompleksu centrum handlowego.
Jak wynika z opisu sprawy intencją i zamiarem Wnioskodawcy jest nabycie budynków kompleksu centrum handlowego, natomiast zakup stawu nie leży w kręgu zainteresowania Wnioskodawcy. Umowa sprzedaży nie będzie określała odrębnej ceny sprzedaży w stosunku do stawu, gdyż nie ma on istotnej wartości ekonomicznej dla stron Transakcji.
Z uwagi na powyższe wyjaśnienia, zgodzić należy się z Wnioskodawcą, że w okolicznościach niniejszej sprawy będzie miała miejsce dostawa nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami składającymi się na kompleks centrum handlowego, nie zaś dostawa stawu, który dla Wnioskodawcy jest zbędny.
Zwolnienie określone w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Jednakże w analizowanej sprawie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajdzie zastosowania, z uwagi fakt, że Zbywca wykorzystywał opisaną nieruchomość do działalności opodatkowanej.
Nieruchomości zostały nabyte przez Zbywcę, mającego wówczas formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, łącznie w drodze aportu przedsiębiorstwa w 2007 r. Aport podlegał wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Zbywca nie był uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Część działek składających się na Nieruchomość, na których znajduje się część budynku centrum handlowego, parkingi i drogi jest przedmiotem umowy najmu i dzierżawy zawartej przez Zbywcę z podmiotem trzecim w celu umożliwienia korzystania temu podmiotowi z części parkingu należącego do centrum handlowego. Czynsz najmu i dzierżawny pobierany przez Zbywcę podlega opodatkowaniu VAT.
Pewne powierzchnie budynku centrum handlowego o przeznaczeniu technicznym, tj. np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę.
Zarówno poprzedni właściciel, jak i Zbywca nie dokonywali ulepszeń obiektów znajdujących się na Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej i w związku z którymi poprzedniemu właścicielowi lub Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Jednocześnie, jak wynika z opisu sprawy, strony Transakcji zamierzają złożyć, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.
W rezultacie zatem, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, sprzedaż wynajmowanych budynków i budowli oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych przez najemców, w stosunku do których upłynął okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją, łącznie z wartością gruntu – będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%.
Z kolei, w odniesieniu do kwestii dostawy części nieruchomości, która została oddana w najem mniej niż 2 lata temu, a przewidywany okres jaki upłynie pomiędzy jej wydaniem najemcy oraz planowaną datą zbycia Nieruchomości przez Zbywcę będzie krótszy niż 2 lata, należy stwierdzić, że od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży nie upłynie okres przekraczający 2 lata, zatem do opisanej dostawy tej części nieruchomości, będzie mieć zastosowanie wyłączenie ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy.
W niniejszej sprawie analiza zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tej części nieruchomości, która była przedmiotem najmu przez okres krótszy niż 2 lata przed planowaną dostawą, a także tej części nieruchomości, która nigdy nie była przedmiotem najmu, powinna obejmować również prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez poprzedniego właściciela nieruchomości, ponieważ Zbywca nabył opisaną nieruchomość w drodze aportu przedsiębiorstwa.
Tym samym, należy stwierdzić, że skoro – jak wskazano we wniosku – Zbywca nabył przedsiębiorstwo w drodze aportu, to jest następcą prawnym podmiotu wnoszącego aport.
Bez wpływu na powyższe pozostaje również przekształcenie Zbywcy, będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w chwili przyjmowania aportu w spółkę komandytową. Stosownie bowiem do art. 93a § 1 Ordynacji podatkowej, osoba prawna zawiązana (powstała) w wyniku:
Z powyższego wynika, że osobowa spółka handlowa powstała w wyniku przekształcenia spółki kapitałowej wstępuje we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki spółki przekształcanej. Tym samym przekształcenie Zbywcy – spółki z o.o. w spółkę komandytową skutkuje wstąpieniem spółki komandytowej we wszelkie prawa i obowiązki podatkowe spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na gruncie podatku VAT.
Z informacji zawartych we wniosku wynika, że wszelkie obiekty znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wybudowane przez poprzedniego właściciela, któremu przysługiwało prawo do odliczenia. Poprzedni właściciel w 2007 r. przeniósł własność Nieruchomości wraz z obiektami na rzecz Zbywcy w ramach aportu przedsiębiorstwa. Uwzględniając powyższe wyjaśnienia, skoro poprzedni właściciel był uprawniony do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową obiektów, prawo to przysługiwało również Zbywcy jako następcy prawnemu. Zatem przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy nie została spełniona. Należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. Niespełnienie jednej z przesłanek z ww. przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania w sprawie.
Tym samym na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, sprzedaż wyżej opisanych części nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23%. W związku z tym, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu (udziału w gruncie), na którym posadowione są ww. części nieruchomości również będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach jak posadowione na tym gruncie nieruchomości.
Przechodząc z kolei do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze, dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji, należy wskazać, że stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zatem podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze, jednak transakcja nie podlega opodatkowaniu.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do czynności podlegających opodatkowaniu, tj. kontynuować działalność polegającą na najmie powierzchni komercyjnej budynku centrum handlowego, nie wyklucza także w przyszłości usunięcia wszelkich naniesień znajdujących się na Nieruchomości w realizacji inwestycji deweloperskiej. Wówczas wybudowane przez Wnioskodawcę mieszkania zostaną przeznaczone na sprzedaż, a transakcje zbycia poszczególnych lokali mieszkalnych będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, jak wyjaśniono wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.
Zatem w stosunku do opisanej transakcji nie zaistnieją przesłanki wymienione w art. 88 ustawy, tym samym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.
Tym samym w ww. zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z jej nabyciem, natomiast w zakresie uznania planowanej transakcji za składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostanie wydana odrębna interpretacja.
Ponadto w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych (odpowiedź na pytanie nr 5) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP1/4512-1000/15-4/AS