Source: https://interpretacje-podatkowe.org/uzytkowanie-wieczyste/ippp1-4512-1061-15-5-mk
Timestamp: 2017-09-22 09:38:42
Legal References Found: art. 14
 art. 551
 art. 93
 art. 151
 art. 3
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 29
 art. 43
 art. 2
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 235
 art. 151
 art. 151
 art. 151
 art. 151
 art. 49
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 88
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 88
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 88
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 3
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 88
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 88
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 43
 art. 86
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 88

Document Content:
W zakresie prawidłowego opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz odliczenia podatku naliczonego.
IPPP1/4512-1061/15-5/MKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie organu z dnia 29 grudnia 2015 r. (doręczone 4 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowego opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz odliczenia podatku naliczonego – jest prawidłowe.
W dniu 15 października 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowego opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz odliczenia podatku naliczonego. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 29 grudnia 2015 r., (doręczone 4 stycznia 2016 r.)
A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. spółka komandytowa (dalej: „Kupujący”, i „Wnioskodawca”) z siedzibą w Polsce jest podmiotem, którego działalność (zgodnie z informacją ujawnioną w Krajowym Rejestrze Sądowym) obejmuje m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości.
1.1. Budynki, budowle, prawo użytkowania wieczystego gruntu
Kupujący zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie składających się na centrum handlowo-usługowo-biurowe (dalej: „Centrum” lub „Centrum Handlowe”) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).
inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości (w tym szlabany, słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy,
maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe itp.);
Powyższe elementy składające się na Nieruchomość należą do A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. spółka komandytowa z siedzibą w Polsce będącej właścicielem Centrum Handlowego (użytkownikiem wieczystym w odniesieniu do gruntu) (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający został przekształcony ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) w spółkę komandytową (zgodnie z art. 551 § 1 oraz 575 i 576 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1030 ze zm., dalej: „KSH”) oraz stosownie do art. 93a § 2 pkt 1 lit b) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, dalej: „Ordynacja podatkowa”).
1.2. Naniesienia w postaci fundamentów oraz określonej infrastruktury, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości
Z uwagi na uregulowanie art. 151 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm. dalej: „Kodeks cywilny”), naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony przez Kupującego na fragmentach określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości będą stanowiły własność związaną z prawem użytkowania wieczystego gruntu wyjściowego, na którym na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mają znajdować się naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą (większą) część budynku, a więc gruntu, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący. W rezultacie, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości (ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury nie wchodzą w skład Nieruchomości). Cena Nieruchomości zostanie skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmować wartości ww. naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury. Podobnie nie wystąpi w tym zakresie dostawa towarów, gdyż już przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości Kupujący mógł dysponować ww. naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastruktury jak właściciel. Jednocześnie, na pozostałych fragmentach określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości - na których mają być wznoszone ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury - posadowione są (oraz będą posadowione na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) budowle (w szczególności parkingi), które będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości.
Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości równo wartych bądź przekraczających 30% ich wartości początkowej (przy czym w odniesieniu do określonych budowli Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości żadnych wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym). Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie budynków, budowli i z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).
Dokumentacja ruchomości; decyzje administracyjne; prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli; prawa własności przemysłowej oraz prawa autorskie dotyczące Centrum Handlowego
W ramach planowanej transakcji, planowane jest, że:
7.1. Umowy serwisowe; umowy marketingowe; umowa generalnego wykonawstwa; umowy okołobudowlane; umowy doradcze; etc.
umowa o prace polegające na serwisie i konserwacji systemu sygnalizacji przeciwpożarowej; -umowa o serwis i zarządzanie siecią telekomunikacyjną;
przygotowywanie, obsługa, uaktualnienie wzoru raportu finansowego zarządzania Nieruchomością wymaganego dla oszacowania codziennego działania Nieruchomości; przewidywanie dalszego działania Nieruchomości i wykonania budżetu dla Nieruchomości, - koordynacja i nadzór nad okresowymi wycenami Nieruchomości,
W odniesieniu do umów o świadczenie usług z dostawcami mediów oraz umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością (między innymi umowy z M. SA. i V. SA., R. z o.o.), część z tych umów zostanie w całości przeniesiona na Kupującego, jako nabywcę Nieruchomości. W pozostałym zakresie Kupujący może być zmuszony do zawarcia nowych umów w ww. zakresach.
W skład Nieruchomości nie wchodzą lokale o charakterze mieszkalnym, W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 4 stycznia 2016 r. wskazano, że obiekty, określone przez Spółkę jako „inne drobne budowle” (w tym słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa) są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm. „Prawo budowlane”), za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te ostatnie stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość opisaną we Wniosku (przyłącza wodociągowe).
Dodatkowo nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest przedmiotem ciągłej rozbudowy i zabudowy, a w konsekwencji pomiędzy datą naszej odpowiedzi a datą sprzedaży nieruchomości może dojść do zmian w stanie budowli określonych przez Spółkę jako „inne drobne budowle”. Jednakże, bez względu na to, czy wskazane we Wniosku obiekty, określone przez Spółkę jako „inne drobne budowle” będą znajdować się na działkach w dniu sprzedaży tych działek, to na każdej z 19 działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości opisanej we Wniosku posadowione są (i będą posadowione na planowaną datę sprzedaży tej nieruchomości): kompleks budynków oraz/lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego kompleksu Budynków Fazy I (obejmującego: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji czy - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I obejmującego Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, a w rezultacie czy w odniesieniu do powyższych składników transakcji Kupującemu będzie przysługiwało to prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego kompleksu Budynków Fazy I (obejmującego: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I obejmującego Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, a w rezultacie w odniesieniu do powyższych składników transakcji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, a w rezultacie w odniesieniu do powyższych składników transakcji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT). w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w przypadkach wskazanych w pytaniach nr 2 oraz nr 3 - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, a w konsekwencji w odniesieniu do powyższych składników transakcji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim składniki te będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa m.in. w art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 23%.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, że opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.
W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział jednak sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionego przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla „pierwszego zasiedlenia” budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy o VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (...) nabywcy lub użytkownikowi”.
Podatnicy mogą w myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 ustawy VAT, tj. musi zawierać:
Podsumowując, jak wynika z przytoczonych uregulowań, dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Jednocześnie, w przypadku tego rodzaju dostaw dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia przytoczonych powyżej wymagań sformułowanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.
1.2. Naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury, które na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mogą znajdować się na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości
W tym miejscu Wnioskodawca uznaje za zasadne odrębne odniesienie się do zagadnienia własności naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości Kupujący jako inwestor planuje wznieść na gruncie własnym (znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Kupującego) z przekroczeniem granic tego gruntu polegającym na częściowym zajęciu fragmentów określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, w sytuacji gdy większa część fundamentów oraz infrastruktury budynku ma znajdować się (na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący, a ich mniejsza część na ww. działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zakładają (planują), że na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości zaawansowanie realizowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie ww. budynku (na gruncie użytkowanym wieczyście przez Kupującego z częściowym zajęciem gruntu użytkowanego wieczyście przez Sprzedającego) będzie na etapie fundamentów i infrastruktury.
Zdaniem Wnioskodawcy, określenie, kto jest właścicielem powyższych naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury ma istotne znaczenie dla prawidłowego określenia przedmiotu sprzedaży w przypadku analizowanej transakcji. Jeżeli bowiem okaże się, że ich właścicielem jest już Kupujący, nie będą one przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zakładają (planują), że wspomniana wyżej inwestycja będzie w całości realizowana przez Kupującego jako inwestora na gruncie użytkowanym wieczyście przez Kupującego (inwestora) oraz na części (fragmentach) określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.
Tym samym, naniesienia w postaci fundamentów pod część budynku (oraz infrastruktury jemu służącej), który ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będą stanowiły integralną część fundamentów oraz infrastruktury pod główną, wyjściową, a zarazem większą częścią budynku, które (na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) mają znajdować się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący.
Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Jednocześnie, jak wynika z art. 151 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. W analizowanej sprawie, planowana sprzedaż Nieruchomości zaspokoi roszczenia Sprzedającego wynikające z przedmiotowego przepisu.
Na tle sytuacji normowanej w art. 151 Kodeksu cywilnego (budowa budynku na własnym grancie z przekroczeniem granic grantu sąsiedniego) nasuwa się problem, komu przysługuje prawo własności budynku posadowionego - w rezultacie przekroczenia granic swojego gruntu przez Inwestora - na dwóch nieruchomościach należących do różnych osób, tj. na tzw. nieruchomości wyjściowej należącej do inwestora i nieruchomości sąsiedniej. W tym zakresie w doktrynie przeważa stanowisko, zgodnie z którym pierwszeństwa należy udzielić zasadzie jedności budynku. Stanowisko to oznacza opowiedzenie się za wprowadzeniem wyjątku od zasady superficies solo cedit. Normatywnym wyrazem tego stanowiska jest powoływany art. 151 k.c. Konsekwencją omawianego stanowisko jest przyjęcie, że w przypadku budowy budynku na gruncie własnym z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego właścicielem całego budynku, łącznie z tą jego częścią, która została posadowiona na gruncie sąsiednim, jest inwestor. Stanowisko takie przyjęte jest także w judykaturze (por. w szczególności uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, LexPolonica nr 377314).
W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na uregulowanie art. 151 Kodeksu cywilnego, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będą zatem stanowiły własność związaną z prawem użytkowania wieczystego gruntu wyjściowego, na którym na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mają znajdować się naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą (większą) część budynku, a więc gruntu, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący.
Nie jest możliwy do zaakceptowania wniosek, że naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony na części określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości (stanowiące integralną część fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą, większą część tego budynku znajdujących się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący) będą stanowiły część składową gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego, zaś takie naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część tego samego budynku są osobną częścią składową innego gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym Kupującego. Nie ma też zdaniem Wnioskodawcy podstaw do uznania, że przekroczenie granicy przez Kupującego przy wznoszeniu budynku (włączając przekroczenie na etapie fundamentów i infrastruktury) spowodowało powstanie współwłasności wznoszonego budynku.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, całość naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod wznoszony przez Kupującego budynek, w tym także naniesienia, które na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości będą zlokalizowane na części (fragmentach) określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, jest własnością Kupującego (i nie jest własnością ani współwłasnością Sprzedającego). W szczególności, Kupujący dysponuje prawem do rozporządzania jak właściciel naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.
W rezultacie, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości. A jednocześnie, biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w Ustawie o VAT nie wystąpi w tym zakresie dostawa towarów, gdyż już wcześniej (przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości) Kupujący mógł dysponować ww. naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastrukturą służącą wspomnianemu budynkowi jak właściciel.
Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje oparcie (na zasadzie analogii) w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych na tle art. 49 Kodeksu cywilnego, który dotyczy tzw. urządzeń przesyłowych, w szczególności:
interpretacja indywidualna DIS w Bydgoszczy z dnia 18 listopada 2014 r. (nr ITPP2/443-1104/14/EB);
interpretacja indywidualna DIS w Katowicach z dnia 7 lipca 2014 r. (nr IBPP1/443-318/14/DK).
Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, niedokończona inwestycja budowlana w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, które na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości będą znajdowały się na części określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości (w sytuacji gdy większa część fundamentów pod budynek oraz rzeczowej infrastruktury będzie znajdowała się na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący) nie stanowi budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu wyjaśnić należy, że Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia budynku lub budowli. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).
Stosownie do art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Za budynek uważa się natomiast obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).
Zgodnie zaś z art. 3 pkt 3 tej ustawy - przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że niedokończona inwestycja budowlana realizowana przez Kupującego na części określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości - gdy prace budowlane na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości zostaną zakończone na etapie fundamentów - nie wypełnia definicji budynku (lub jego części), gdyż nie jest zadaszona, jak również nie nosi cech budowli (lub jej części).
Jednocześnie, mając na uwadze, że na wspomnianych działkach wchodzących w skład Nieruchomości - na których mają być wznoszone ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury - posadowione są budowle (parking), do dostawy posadowionych na wspomnianych działkach budowli znajdą zastosowanie uwagi zawarte w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3, zaś do dostawy użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budowle znajdą zastosowanie uwagi zawarte w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4.
1.3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 (dostawa kompleksu Budynków Fazy I)
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (w tym kompleksu Budynków Fazy I obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) i budowli składających się na Nieruchomość w dniu 5 maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT wg stawki podstawowej (23%).
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, kompleks Budynków Fazy I (obejmujący: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) jest traktowany przez Sprzedającego jako jeden środek trwały. Z tego względu - mając na uwadze przyjęty przez Sprzedającego sposób amortyzacji w stosunku do kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) - nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego w postaci kompleksu budynków. Jednocześnie, Sprzedający nie jest w stanie określić, ani jaka jest wartość początkowa poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego (w postaci kompleksu budynków), ani jaka wartość ulepszeń (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) odnosi się do poszczególnych budynków wchodzących w jego skład.
Zdaniem Wnioskodawcy, podział wartości początkowej oraz wartości ulepszeń na poszczególne budynki w przypadku kompleksu Budynków Fazy I nie jest w świetle przepisów Ustawy o VAT uzasadniony. W szczególności należy wskazać, iż przy interpretacji przepisów Ustawy o VAT kluczowy charakter ma kryterium ekonomiczne. Przedmiotowe budynki wchodzące w skład kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) stanowią ekonomiczną całość, tworząc pierwszą fazę Centrum Handlowego. Ponadto, przepisy Ustawy o VAT mówiące o pierwszym zasiedleniu referują bezpośrednio do wartości początkowej określonej według przepisów o podatku dochodowym, nie zaś do wartości „sztucznie” określonej przez podatnika. Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie potwierdza interpretacja DIS w Warszawie z dnia 4 marca 2011 r. (nr IPPP2/443-996/10-2/KG).
Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wskazać, że gdyby natomiast analizować wszystkie budynki wchodzące w skład kompleksu Budynków Fazy I łącznie, to i tak okazałoby się, że łączna wartość wydatków, które Sprzedający poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) środka trwałego w postaci kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości wyniesie mniej niż 30% ich wartości początkowej.
Tym samym, ostatnia czynność, która zgodnie z przepisami Ustawy o VAT mogła stanowić pierwsze zasiedlenie kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiła wcześniej niż 2 lata temu (jak również wcześniej niż dwa lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości).
W związku z tym, w odniesieniu do kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupujący oraz Sprzedający, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust 1 pkt 10a Ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż w stosunku do wszystkich nabytych budynków i budowli (lub ich części), wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).
W konsekwencji, w sytuacji gdy strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż wskazanego kompleksu budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, i w przypadku wykazania przez Sprzedającego kwoty podatku należnego na fakturach dokumentujących powyższe dostawy, w odniesieniu do powyższych składników transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zakazujący odliczania VAT na podstawie faktur dokumentujących transakcje niepodlegające opodatkowaniu, bądź zwolnione z opodatkowania.
1.4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 (dostawa Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości)
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (w tym Budynku Fazy II, Budynku Fazy III) i budowli składających się na Nieruchomość w maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT wg stawki podstawowej (23%).
Od tego momentu do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie poniesie wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, równowartych bądź przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów (przy czym w odniesieniu do określonych budowli Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości żadnych wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).
Tym samym, ostatnia czynność, która zgodnie z przepisami Ustawy o VAT mogła stanowić pierwsze zasiedlenie Budynku Fazy II, Budynku Fazy III) oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiła wcześniej niż 2 lata temu (jak również wcześniej niż dwa lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości).
W związku z tym. w odniesieniu do Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupujący oraz Sprzedający, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT z uwagi na fakt, że w stosunku do wszystkich nabytych budynków i budowli (lub ich części), wchodzących w skład Nieruchomości. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał (odliczył podatek naliczony).
W konsekwencji, w sytuacji gdy strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż wskazanych budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy VAT, i w przypadku wykazania przez Sprzedającego kwoty podatku należnego na fakturach dokumentujących powyższe dostawy, w odniesieniu do powyższych składników transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zakazujący odliczania VAT na podstawie faktur dokumentujących transakcje niepodlegające opodatkowaniu, bądź zwolnione z opodatkowania.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 (dostawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości)
Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT, co do zasady zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu stawką podstawową VAT, określoną w art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja gdy zbycie dotyczy prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami których dostawa jest zwolniona z podatku VAT lub podlega opodatkowaniu stawką obniżoną VAT. W takiej sytuacji zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega odpowiednio albo zwolnieniu z VAT albo opodatkowaniu stawką obniżoną VAT. Tym samym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących dla dostawy budynków, budowli lub ich części (zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu).
Jak zostało wskazane powyżej, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, zarówno w przypadku:
sprzedaży kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
sprzedaży budynków, tj. Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT
- w sytuacji gdy strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, transakcja sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT. W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z tą samą stawką, a w konsekwencji w przypadku wykazania odpowiednio przez Sprzedającego kwoty podatku na fakturze, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty tego podatku, w zakresie w jakim przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zakazujący odliczania VAT na podstawie faktur dokumentujących transakcje niepodlegające opodatkowaniu, bądź zwolnione z opodatkowania.
Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Ze zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie składających się na centrum handlowo-usługowo-biurowe. Na Nieruchomość składa się łącznie:
kompleks Budynków Fazy l (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A),
inne obiekty (w tym słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa), które są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te ostatnie stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość opisaną we Wniosku (przyłącza wodociągowe).
W związku z opisem sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy sformułowane w pytaniu pierwszym dotyczą prawidłowego opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Jak podano w opisie sprawy, Sprzedający nabył prawo własności budynków i budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego w dniu 5 maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje były udokumentowane fakturą i opodatkowane VAT w wysokości 23%. Wnioskodawca wskazał ponadto, że sprzedawany kompleks budynków, traktowany jest jako jeden środek trwały, łączna wartość wydatków na ulepszenia tych budynków wyniesie mniej niż 30% ich wartości początkowej.
Skoro Sprzedający nabył Nieruchomość, tj. kompleks budynków, obejmujących budynek nr 2, nr 3 i budynek A, w 2011 r. i nie ponosił nakładów ani ulepszeń na te budynki, które przekraczałaby 30% wartości początkowej, to dostawa tego kompleksu Budynków Fazy I będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z ich zbyciem po pierwszym zasiedleniu, z uwzględnieniem możliwości wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania wynikającej z art. 43 ust. 10 ustawy.
Zatem Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W przedstawionej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja będzie podlegała opodatkowaniu.
W pytaniu drugim Wnioskodawca odnosi się do kwestii prawidłowego opodatkowania dostawy Budynku Fazy II i III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Jak wskazano wyżej, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (w tym Budynku Fazy II, Budynku Fazy III) i budowli składających się na Nieruchomość w maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT.
Od tego momentu do daty sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie poniesie wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów.
W związku z tym, w odniesieniu do Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, ich planowana dostawa będzie mieścić się w zakresie dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, Sprzedający oraz Wnioskodawca, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust 10 ustawy.
Zatem, jeżeli Strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawa Budynku Fazy I, Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.
W związku z tym, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W przedstawionej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja będzie podlegała opodatkowaniu.
Warto w tym miejscu wskazać, że Wnioskodawca doprecyzował czym są tzw. inne drobne budowle, znajdujące się na terenie Nieruchomości, takie jak słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa). W swoim piśmie z dnia 4 stycznia 2016 r. Wnioskodawca podał, że są to budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013r., poz. 1409 z późn. zm.), za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te bowiem stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość.
Z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1a i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W kwestii zakwalifikowania pod względem podatkowym wskazanych wyżej innych drobnych budowli, na które wskazuje Wnioskodawca w zdarzeniu przyszłym, należy przede wszystkim powołać się na przepisy prawa budowlanego. Zatem, powołując się wprost na definicję budowli zawartą w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, cyt. wyżej, jeżeli wskazane obiekty spełniają definicję budowli, to zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy rozpatrywać kwestie opodatkowania czy ewentualnego zwolnienia z VAT właśnie na podstawie tego przepisu.
Z kolei, zgodnie z Prawem budowlanym, urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. Co za tym idzie, stanowią one odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w tej ustawie. Skoro nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o VAT, to tym samym obiekty te należy traktować jako elementy przynależne do Budynku i opodatkować je łącznie z tym Budynkiem, właściwą dla niego stawką podatku.
W pytaniu trzecim kwestią wątpliwą dla Wnioskodawcy jest ustalenie czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT a w konsekwencji czy w odniesieniu do powyższych składników transakcji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.
Zatem w sytuacji wyboru przez Wnioskodawcę opcji opodatkowania, całość Budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, a w związku z tym również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku i Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim obiekty te będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego kompleksu Budynków Fazy I, Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Jeżeli Strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania dostawy kompleksu Budynków i budowli, o których mowa we wniosku, będzie ona podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Ponadto, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT tą samą stawką. Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty tego podatku, w zakresie w jakim przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zakazujący odliczania VAT na podstawie faktur dokumentujących transakcje niepodlegające opodatkowaniu, bądź zwolnione z opodatkowania.
Tut. Organ nadmienia również, że kwestia naniesień w postaci fundamentów, które znajdują się na części określonych działek, wchodzących w skład Nieruchomości, stanowi element zdarzenia przyszłego. Jednocześnie, jak wskazał Wnioskodawca, naniesienia te nie są przedmiotem planowanej sprzedaży, zatem nie były przedmiotem analizy merytorycznej w wydanej interpretacji indywidualnej.
W zakresie pytania pierwszego sformułowanego we wniosku wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
IPPP2/443-996/10-2/KG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Użytkowanie wieczyste > IPPP1/4512-1061/15-5/MK