Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/7912/zarzadca-nie-reaguje-na-zgloszenie-usterki/
Timestamp: 2018-04-23 05:36:06
Legal References Found: art.14

Art. 429
 art. 18
 art. 18
 art. 66
 art. 28

Document Content:
Wspolnota Mieszkaniowa - Zarządca nie reaguje na zgłoszenie usterki
Dyskusja: Zarządca nie reaguje na zgłoszenie usterki
Mój problem dotyczy braku reakcji, pomocy ze strony Zarządu u Zarządcy Wspólnoty na zgłoszoną usterkę. Usterka: podmakanie ścian przy oknie balkonowym w trakcie opadów, Przyczyna: najprawdopodobniej problem z izolacją na styku połączenia balkonu ze ścianą nośną. Po małym śledztwie okazało się, że problem jest w innych mieszkaniach i trwa już od 2015roku. Wtedy naprawy były realizowane na gwarancji dewelopera, niestety gwarancja już minęła a problem pojawił się u mnie.Po zgłoszeniu Zarządca obiecywał, że kogoś przyśle, ale już 2 mc i nikt nie dotarł. Wezwałem zarządcę pisemnie do naprawy o spisania protokołu. Brak odpowiedzi. Zgłosiłem sprawę do ubezpieczyciela, ale on wypłacił mi tylko za szkodę w mieszkaniu ( malowanie) a nie za ewentualną naprawę czy zabezpieczenia ściany i balkonu do chwili naprawy. Tego powinienem oczekiwać chyba od Zarządcy nieruchomości? Napisałem pismo do Zarządu Wspólnoty i dostałem odpowiedź, że radzą wzywać zarządcę do działania lub naprawa na własny koszt, a później dochodzenie zwrotu od wspólnoty(sąd). Zarząd zachowuje się tak jakby nie nadzorował zarządcy i nie miał na niego wpływu. Wiem, że Zarządca chce, aby deweloper naprawił wszystkie balkony( wada ukryta) i sprawę kieruje do sądu. Ale w tej chwili usterka dotyczy 2-3 mieszkań a nie całego osiedla, a on chyba chce czekać na rozstrzygnięcie sądu. Wiadomo ile może to potrwać. Dla mnie to zaniechanie Zarządu i Zarządcy, ponieważ nie podejmuje nawet kroków w celu spisania protokołu usterki czy zgłoszenia jakby jej nie było. Okazało się, że w 2014roku zgłaszałem do zarządcy problem z zaciekiem z prośbą o ustalenie przyczyny, wtedy była jeszcze gwarancja dewelopera. Niestety byłem na etapie remontu mieszkania i zaciek został zamalowany przez ekipę a ja nie sprawdziłem czy zarządca coś ustalił, czy zgłosił to do dewelopera, ponieważ do 2017 roku nic się nie działo. Proszę o poradę jak powinienem zadziałać w tej sprawie? Czy zostaje mi już tylko czekanie lub sąd?
Green: Wezwałem zarządcę pisemnie do naprawy o spisania protokołu
Green:Napisałem pismo do Zarządu Wspólnoty
Green: Dla mnie to zaniechanie Zarządu i Zarządcy
A dla mnie to kompletna dziecinada. Dwa grzybki w barszcz. Nie może jednocześnie działać w jednej wspólnocie i Zarząd WM i Zarządca. Nie może, ale u was działa - stąd kłopoty !. Dlatego moje pytatnie, z kim ( na podstawie jakiego przepisu ustawy o własności lokali) zawarła Wspólnota Mieszkaniowa umowę o zarządzanie nieruchomością WSPÓLNĄ, z Zarządcą czy z Administratorem ???
Green, żeby walczyć, to musisz wiedzieć z kim.
Masz u siebie ALBO zarząd (właścicielski) i administratora ALBO zarządcę (notarialnego) - musisz to ustalić.
Tu masz ściągawkę http://www.zarzadca.eu/wiki/zarzad
Witam zarząd wspólnoty zawarł umowę o zarządzanie i zlecił Zarządzającemu wykonanie w sposób samodzielny czynności zwyklego zarządu nieruchomością wspólną.
Zarządca zajmuje się wykonaniem bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej oraz isuwaniem awarii i ich skutków ale po akceptacji Zarządu tj zawieranie umów o roboty i uslugi zwiazane z realizacja wymienionych zadań. Jednoześnie w przypadku awarii, której usunięcie przekaracza zakres bieżących napraw Zarządzający ma obowiązek usunąć awarię i jej skutki, z jednoczesnym powiadomieniem Zarządu Wspólnoty. Nadzór nad wykonaniem umowy o zarządzanie należy do Zarządu. To tyle z umowy.
Green: Zarządca zajmuje się wykonaniem bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej oraz usuwaniem awarii i ich skutków, ale po akceptacji Zarządu tj. zawieranie umów o roboty i usługi związane z realizacja wymienionych zadań
Czy to ma oznaczać, że z strony wspólnoty mieszkaniowej umowy podpisuje zarządca , czy zarząd wspólnoty ? Zarząd zaprzestał reprezentować wspólnotę ? Udzielił pełnomocnictwa zarządcy ? Zarządca nie jest organem wspólnoty !
P.S. Nie może jednocześnie istnieć Zarząd i Zarządca w jednej wspólnocie, co potwierdza również m.in. art.14 pkt.5 : "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy".
Jak widać ustawodawca założył, że NIE MOGĄ działać jednocześnie, i w tym samym czasie i w tej samej wspólnocie, zarząd WM i zarządca.
Zarządca podpisuje umowy, to on pobiera wynagrodzenie. Zarząd działa bez wynagrodzenia, są to członkowie wspólnoty.
CommentTime12-10-2017 zmieniony [Ważne]
Zarządca może wykonywać w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu ale ma nadzór zarządu wspólnoty. Czynności takie jak umowa kredytowa to raczej nie czynności zwykłego zarządu i i do tego potrzebna jest uchwała wspólnoty. Wydaje mi się, że ten nasz Zarządca faktycznie jest administratorem ale umowa nazywa go Zarządcą i umowa jest o zarządzanie a nie administrowanie. Albo to jakaś karykatura zarządcy administratora. Dla mnie w tej chwili najważniejsze jest kto odpowiada za remonty i do kogo powinienem pisać. Bo na dziś ani zarządca ani zarząd nie poczuwa się do odpowiedzialności. A kwestię zarządcy i zarządu poruszę na zebraniu wspólnoty bo faktycznie trzeba to wyjaśnić. Choć na dzień dzisiejszy działają tak jakby ich nie było.
Nowy doklejony: 12.10.17 20:31
Art. 429. Kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Czyli rozumiem, że jeżeli zarząd wspólnoty powierzył wykonanie czynności zarządzania osobie, które zajmuje się tym zawodowo ( ma licencję ) to za szkody odpowiada zarządca?
Od 1 stycznia 2014 roku zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości może wykonywać każdy. A u was odpowiedzialność się rozmydla.
Green: Zarządca podpisuje umowy, to on pobiera wynagrodzenie. Zarząd działa bez wynagrodzenia, są to członkowie wspólnoty.
Zarząd nie działa. On został ubezwłasnowolniony. To figuranci, a zarządca cwaniak.
Nie wiem czy coś się od tego czasu zmieniło ale dotarłem do:
Sąd Najwyższy w sprawie z dnia 14 września 2005r., sygn. akt III CZP 62/05. „Właściciele lokali ze zrozumiałych względów są zainteresowani, by zarządca działał efektywnie i by nie generował nadmiernych kosztów. Nie są do tego na ogół należycie przygotowani, nie dysponują czasem, a oczywiste jest, że im liczniejsza wspólnota, tym większy jest stopień komplikacji. Pożądane jest, by taką stałą bieżącą kontrolę zarządcy powierniczego prowadził wyspecjalizowany organ wspólnoty, a jedynym znanym ustawie organem jest wybieralny zarząd.”
Podobne stanowisko przyjął również Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13, w którym wskazał, iż „Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami już się wykształciła od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 k.c.)”. Zdaniem tego sądu nieruchomością wspólną zarządza zarząd, a zarządca może sprawować niektóre czynności związane z administrowaniem tą nieruchomością wspólną. Wobec tego nie jest wymagane powierzenie zarządu zarządcy na podstawie art. 18 u.w.l. i nie jest on podmiotem konkurencyjnym do zarządu wspólnoty jako quasi-organu. Podobnie wypowiedział się w tym zakresie Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt V ACa 533/12.
Tylko u nas jest w tytule umowa zarządzadzania a nie administrowania. Jednak wydaje mi się , że chodzi o o administrowanie. Umowa nie była zawierana w formie aktu notarialnego.
CommentTime13-10-2017 [Ważne]
Green: Wiem, że Zarządca chce, aby deweloper naprawił wszystkie balkony( wada ukryta) i sprawę kieruje do sądu. Ale w tej chwili usterka dotyczy 2-3 mieszkań a nie całego osiedla, a on chyba chce czekać na rozstrzygnięcie sądu. Wiadomo ile może to potrwać.
Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi, to nie jest sprawa zarządcy, chyba że właściciele przelali na wspólnotę mieszkaniową swoje roszczenia. Dokonał Pan takiej cesji praw?
"Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w stosunku do dewelopera i to nawet takich, które dotyczą nieruchomości wspólnej, ponieważ to poszczególni właściciele byli stronami umów kupna – sprzedaży, przy czym poza lokalem lub udziałem w lokalu nabyli również udziały we wspólnej nieruchomości.
Więcej na ten temat w artykule: "Rękojmia za wady - czy cesja praw wymaga uchwały? "
http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/3038-rekojmia-za-wady-czy-cesja-praw-wymaga-uchwaly
Obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, kwestia ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi jest wtórna.
"W wyroku z dnia 22 kwietnia 2015 roku,sygn. akt: III CSK 230/14,Sąd Najwyższy wskazał, że w sytuacji, gdy deweloper nie usunie usterek, odpowiedzialna wobec właścicieli lokali jest wspólnota mieszkaniowa, od tej odpowiedzialności nie zwalniają jej błędy dewelopera, ponieważ to na niej spoczywa obowiązek utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z wymogami wynikającymi z prawa budowlanego."
Więcej na ten temat w artykule: "Wspólnota usunie niedoróbki dewelopera "
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2820-wspolnota-usunie-niedorobki-dewelopera
Jeżeli ani deweloper, ani wspólnota mieszkaniowa usterek nie usuną, to proponuję wystąpić do nadzoru budowlanego.
"Warto jednak spróbować załatwić tę sprawę na drodze administracyjnoprawnej, tj. zgłosić ją we właściwym inspektoracie nadzoru budowlanego – o tym, kto ma roboty wykonać zdecyduje organ z urzędu w drodze decyzji. Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości - określając termin wykonania tego obowiązku - w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym."
Więcej na ten temat w artykule: "Nadzór budowlany nakaże naprawić wadliwy taras"
to nie oznacza, że Zarząd nie odpowiada prawnie za to, co robi "Zarządca" ... oczywiście odpowiada, choc nie pobiera wynagrodzenia, a może na podstawie art. 28 UoWL
http://www.zarzadca.eu/komentarz/52813/
Green: Nie wiem czy coś się od tego czasu zmieniło ale dotarłem do:
Sąd Najwyższy w sprawie z dnia 14 września 2005r.
a ten wyrok dotyczy twojej wspólnoty ? chyba nie , więc i ciebie nie obowiązuje UoWL ; UoGN ;
Nie przypominam sobie. Deweloper już dokonywał napraw wszystkich balkonów po przeglądzie budowlanym chyba w 2015roku, który wykazał usterki. Może dochodzenie roszczeń wyszło z inicjatywy członka zarządu ,który jest też właścicielem mieszkania. Niestety nie mam takiej wiedzy. Oficjalna wiadomość brzmi, że Zarząd i Zarządca próbowali negocjować z deweloperem i nastąpiło fiasko. A teraz chcą iść z tym do sądu. Może to będzie pozew zbiorowy bo chyba tylko taka forma wchodzi w grę jak rozumiem?
a ten wyrok dotyczy twojej wspólnoty ? chyba nie , więc i ciebie nie obowiązuje
Oczywiście masz rację. Zostałem zaskoczony informacją, że nasz model zarządzania nieruchomością jest nieprawidłowy. Nie jestem prawnikiem, sam domagam się tylko swoich praw (naprawy usterki), a nie mogę ustalić kto jest za to odpowiedzialny. Ani jeden organ ani drugi nie poczuwa się do winy. Po informacji na forum szukałem odpowiedzi i znalazłem , że jednak występują takie modele, więc chyba...... w tej kwestii nie złamali prawa. Choć mogę się mylić. Zakładam, że jeżeli we wspólnocie jest 3 prawników to któryś by zauważył tak ewidentny błąd. Oczywiście zakładam, a jak jest w rzeczywistości próbuję ustalić.
Green: jeżeli we wspólnocie jest 3 prawników to któryś by zauważył tak ewidentny błąd.
to , że są, to nic nie oznacza. Trzeba jeszcze znać się, jak działają wspólnoty mieszkaniowe i czym się zajmują , a takich to ze świecą szukać . UoWL ; UoGN ;
Green - nieważne jak w umowie (z osobą, która zatrudnił zarząd) jest ona tytułowana.
Masz u siebie administratora i tego się trzymaj - od razu będziesz miał jaśniejszą sytuację co kto może, kto decyduje.
"Podmakanie ścian przy oknie balkonowym" - decyzje wydaje zarząd, administrator wykonuje.
Masz opinię rzeczoznawcy o przyczynach?
Znasz przybliżony koszt naprawy?
Jeden haczyk. Zarząd wchodzi w spór sądowy z deweloperem, więc ma długą listę różnych wad ukrytych.
Wykazałby się niegospodarnością wydając kasę na coś, za co powinien zapłacić deweloper.
Bym pokombinowała, jak to rozegrać. Spisać umowę, że ty zapłacisz teraz a jak wspólnota wygra, to...
Wspólnota mieszkaniowa nie zajmuje się obsługą pozwów zbiorowych, może jedynie wystąpić jako strona powodowa po tym, jak właściciele przeleją na nią swoje roszczenia.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Obecnie stosowana jest zasada, że to właściciele sami dochodzą roszczeń wobec dewelopera w pozwach zbiorowych, jest to szybsze i bardziej oczywiste niż działanie przez pośredników - tu Wspólnotę . UoWL ; UoGN ;