Source: https://interpretacje-podatkowe.org/najem/0114-kdip3-1-4011-383-2018-1-lz
Timestamp: 2018-12-11 01:03:16
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 6
 art. 659
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 2
 art. 6
 art. 11
 FSK 
 FSK 
 art. 10
 art. 9
 art. 2
 art. 6
 art. 659
 art. 2
 art. 6
 art. 12

Document Content:
0114-KDIP3-1.4011.383.2018.1.LZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Najem › 0114-KDIP3-1.4011.383.2018.1.LZ
Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu udziału w nieruchomości.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2018 r. (data wpływu 24 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu – jest prawidłowe.
W dniu 24 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.
Rodzice Wnioskodawcy są wspólnikami spółki jawnej, która powstała z przekształcenia spółki cywilnej na mocy umowy z dnia 8 grudnia 2003 r. Rodzice Wnioskodawcy nabyli do ich majątku osobistego m.in następujące nieruchomości:
zabudowaną działkę nr 46 o powierzchni 1,76 ha w miejscowości C., nabytą na podstawie prawomocnej decyzji Starostwa Powiatowego z dnia 28 lutego 2003 r. Działka ta zabudowana jest: kompleksem budynków z linią technologiczną do unieszkodliwiania odpadów (halą surowcową, kotłownią, rozdzielnią, hydrofornią, magazynem produktów oraz pomieszczeniami socjalno-biurowymi), suszarnią, warsztatem mechanicznym, garażem, pięcioma zbiornikami do magazynowania tłuszczów technologicznych, budynkiem portierni, brodzikami dezynfekcyjnymi, dwoma budynkami gospodarczymi, budynkiem i wagą samochodową oraz placem manewrowym i parkingiem dla samochodów osobowych. Nabycie przez rodziców Wnioskodawcy nastąpiło w 1992 r.
Działkę o nr 187 i powierzchni 2,48 ha położonej w G. oraz zostali współwłaścicielami znajdujących się na tym gruncie budynków: biurowego, produkcyjnego, magazynowych i oczyszczalni ścieków, kotłowni, budynku stacji trafo, portierni, budynku tłoczni wyposażonego w linie technologiczną do przerobu odpadów pochodzenia zwierzęcego. Nieruchomość została nabyta przez rodziców Wnioskodawcy w 2005 r.
Po dokonaniu darowizny, nieruchomości te były w dalszym ciągu wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej w całości, pomimo że współwłaściciele spółki posiadali udział w tych ww. działkach w wysokości 2/10 jako współwłasność małżeńska. Pozostała część została użyczona przez Wnioskodawcę oraz Jego siostrę na rzecz rodziców, a oni przeznaczyli ją do wykonywania działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej. Do spółki jawnej nie wniesiono również nigdy udziału 2/10 w tych nieruchomościach.
W lutym 2016 r., z uwagi na zły stan zdrowia współwłaścicieli spółki jawnej, spółka ta zaprzestała prowadzenia działalności w zakresie utylizacji i wszystkie przedmiotowe nieruchomości zostały wynajęte podmiotowi, który prowadzi z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą. Od 2017 r. Wnioskodawca użyczył swoje udziały w nieruchomości rodzicom i od tego momentu spółka jawna wystawiała fakturę na całość czynszu traktując ją jako przychód z najmu majątku.
W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa aby nieruchomości te nie były użyczone Jego rodzicom i aby została zawarta umowa najmu pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą dotycząca wynajmu posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomościach. Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie działalności gospodarczej w innym zakresie niż spółka i w innym miejscu (działalność związana z elektroniką) to wystawiał będzie faktury VAT. Udziały w przedmiotowych nieruchomościach nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań w związku z prowadzonym najmem ani żadnych działań celem powiększenia ilości składników majątkowych mających być przedmiotem najmu. Wynajem posiadanego przez Wnioskodawcę udziału będzie następstwem wynajmu pozostałych udziałów w nieruchomościach przez pozostałych współwłaścicieli i będzie dokonany aby najemca mógł korzystać z wynajętej nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada żadnej struktury organizacyjnej obsługującej przedmiotowy najem ani nie zatrudnia w związku z tym żadnych pracowników. Powstała wątpliwość, czy jest możliwe opodatkowanie wynajmu posiadanych udziałów zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Czy prawidłowe jest uznanie, że przychody z najmu udziałów w nieruchomościach otrzymanych w darowiźnie należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym Wnioskodawcy przysługuje uprawnienie do opodatkowania tych przychodów na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
Zdaniem Wnioskodawcy, najem opisanych udziałów w nieruchomościach stanowić będzie najem prywatny (źródło określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i tym samym możliwe będzie opodatkowanie tego przychodu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:
najem, podnajem. dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań.
Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną - uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy. Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy - za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy)
W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności - zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy podatku o podatku zryczałtowanym – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Przenosząc powyższe regulacje na grunt przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wskazać należy, że najem prowadzony będzie we własnym imieniu, w celach zarobkowych oraz w sposób ciągły. Nie będzie natomiast spełniony ostatni warunek dla uznania, że prowadzony najem dokonywany jest w ramach działalności gospodarczej, tzn. prowadzenie go w sposób zorganizowany. Udziały w przedmiotowych nieruchomościach nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań w związku z prowadzonym najmem ani żadnych działań celem powiększenia ilości składników majątkowych mających być przedmiotem najmu. Wynajem posiadanego przez Wnioskodawcę udziału będzie następstwem wynajmu pozostałych udziałów w nieruchomościach przez pozostałych współwłaścicieli i będzie dokonany aby najemca mógł korzystać z wynajętej nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada żadnej struktury organizacyjnej obsługującej przedmiotowy najem ani nie zatrudniam w związku z tym żadnych pracowników. Wnioskodawca nie podejmuje szeregu przemyślanych i zaplanowanych czynności oraz zadań mających na celu uzyskiwanie przychodu z najmu. Prowadzonym działaniom nie można przypisać cech wskazujących na działalność profesjonalną, zorganizowaną.
Dla rozpoznania przedmiotowej sprawy istotne jest również stanowisko wyrażone przez WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 9 grudnia 2014 r. sygn. akt I SA/GI 759/14 utrzymany wyrokiem NSA z dnia 21 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 845/15. Sąd Orzekający podzielił w pełni wynik wykładni przeprowadzonej przez NSA w wyroku z 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/08, w konkluzji której stwierdzono, że „jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła” oraz „że aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła” W ocenie Sądu. wynajmowanie nieruchomości ma w praktyce charakter ciągły (obejmuje z reguły dłuższy okres czasu), dokonywane jest we własnym imieniu przez wynajmującego i na jego rachunek, a z reguły – nastawione jest na osiągnięcie przychodu Te więc elementy umowy najmu są tożsame z cechami działalności gospodarczej, zatem nie mogą stanowić cech różnicujących te dwa źródła przychodu Brak jest też podstaw do ich różnicowania ze względu na fakt, że przedmiotem najmu jest większa liczba obiektów. Nie wynika też z tego zawodowy charakter najmu. Wreszcie - domniemanie zamiaru podatnika jest także nieuprawnione, skoro deklaruje on wyłącznie wolę uzyskiwania przychodów z najmu. Planowany przez Wnioskodawcę najem udziałów w opisanych nieruchomościach nie wypełnia znamion prowadzenia działalności gospodarczej i tym samym przychody z niego uzyskiwane stanowią przychody z najmu prywatnego (źródło określonej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Tym samym w przypadku złożenia właściwemu naczelnikowi oświadczenia o którym mowa w art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będę mógł opodatkować osiągane przychody z najmu podatkiem zryczałtowanym stosownie do zapisów art. 2 ust. 1a i art. 6 ust 1a ustawy o podatku zryczałtowanym.
Stanowisko powyższe jest zgodne z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 października 2017 r. nr IBPBII/2/415-92/14-1/MZA czy z dnia 21 kwietnia 2017 r. nr 0113-KDIPT2-1 4011 38.2017.1 KU.
Stosownie do treści art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że rodzice Wnioskodawcy są wspólnikami spółki jawnej. Rodzice Wnioskodawcy nabyli do ich majątku osobistego m.in następujące nieruchomości:
W związku z powyższym, przychody uzyskiwane z tego najmu będą mogły podlegać opodatkowaniu – zgodnie z wolą Wnioskodawcy – na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, tj. 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów oraz interpretacji organów podatkowych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach są one wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego i nie mają mocy powszechnie obowiązującej.
0114-KDIP3-1.4011.383.2018.1.LZ
0111-KDIB4.4015.104.2018.2.MCZ | Interpretacja indywidualna
IBPBII/2/415-92/14-1/MZA | Interpretacja indywidualna