Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/ibpp1-443-978-13-es
Timestamp: 2018-03-22 19:52:52
Legal References Found: art. 14
 art. 15
 art. 5
 art. 15
 art. 9
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 2
 art. 3
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 146
 art. 195
 art. 198
 art. 199
 art. 31
 art. 37
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 146
 art. 106
 art. 15
 art. 119
 art. 120
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 146

Document Content:
IBPP1/443-978/13/ES | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie dostawy nieruchomości
IBPP1/443-978/13/ESinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach 22 stycznia 2014 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 października 2013 r. (data wpływu 15 października 2013 r.), uzupełnionym pismem z 10 stycznia 2014 r. (data wpływu 14 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 10 października 2013r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 10 stycznia 2014 r. (data wpływu 14 stycznia 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 3 stycznia 2014 r. znak: IBPP1/443-978/13/ES.
W lutym 2008 roku Wnioskodawca wraz z żoną zawarli z deweloperem Przedwstępną Umowę Ustanowienia Odrębnej Własności Lokali i Sprzedaży na zakup nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy. Na poczet zakupu małżonkowie wpłacili zaliczkę stanowiącą 2/3 ceny sprzedaży. Deweloper okazał się niesolidny, nie wywiązywał się z terminów i popadł w problemy finansowe. Wnioskodawca wraz z żoną wypowiedzieli umowę, zażądali zwrotu środków, ale niestety pomimo wezwań nie zwrócono im wpłaconych zaliczek. Jako swego rodzaju ekwiwalent gotówki, w zamian za wierzytelność małżonków w stosunku do dewelopera, w październiku 2008 roku Wnioskodawca wraz z żoną objęli zaproponowany przez wspomnianego dewelopera udział we współwłasności w niezabudowanej nieruchomości przy ulicy P. w K. Nieruchomość ta w rejestrach gruntów oznaczona była jako grunty orne oraz łąki. Dla obszaru, na którym położone były działki nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ była to współwłasność z osobami trzecimi, małżonkowie dokonali zniesienia współwłasności i objęli ostatecznie cztery działki i udział w piątej działce mającej pełnić rolę drogi wewnętrznej. Działki których Wnioskodawca wraz z żoną zostali właścicielami oraz współwłaścicielami w rejestrach gruntów nadal były ujęte jako grunty orne, łąki. Czynności: zniesienia współwłasności, potem wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkalno biurową a następnie podziału jednej z działek, Wnioskodawca wraz z żoną dokonali z uwagi na zamiar sprzedaży objętej w zamian za wierzytelność nieruchomości. Wnioskodawca zaznaczył, że nieruchomość przy ulicy P. w K. w żadnej mierze nie zaspokajała potrzeb osobistych Wnioskodawcy ani jego rodziny. Wnioskodawca z żoną nabyli ją wyłącznie celem sprzedaży, aby odzyskać pieniądze wpłacone deweloperowi. Od początku nabycia nieruchomości, wszelkie działania Wnioskodawcy z nią związane zmierzały do jej uatrakcyjnienia celem sprzedaży. Cel został osiągnięty i pod koniec 2008 roku Wnioskodawca wraz z żoną zawarli Umowę Sprzedaży Warunkowej z firmą R. Po podpisaniu umowy z R. ujawnił się jeszcze inny wierzyciel dewelopera. Ów wierzyciel zgłosił sądownie roszczenie do objętych przez Wnioskodawcę i jego żonę nieruchomości w K. przy ulicy P. Zażądał sądowego unieważnienia zawartych przez małżonków umów, tak przedwstępnej sprzedaży, jak i umowy nabycia z deweloperem w zamian za wierzytelność. Na podstawie zawartej z ujawnionym wierzycielem ugody, w zamian za wycofanie wszelkich jego roszczeń, Wnioskodawca wraz z żoną musieli rozwiązać Umowę Warunkowej Sprzedaży z firmą R. oraz oddać dwie (z czterech działek, które objęli ostatecznie po podziale i zniesieniu współwłasności nieruchomości przy ul. P.) działki oraz część udziału w działce mającej być w przyszłości drogą dojazdową. Wobec zaistniałych komplikacji prawnych R. w 2009 roku ostatecznie wycofała się z zakupu nieruchomości przy ul. P.
W marcu 2012 roku Wnioskodawca wraz z żoną podpisali przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przy ul. P. (czyli dwóch działek i udziału w trzeciej mającej być drogą dojazdową) z firmą K. Zawarcie umowy ostatecznej uzależnione było od uzyskania przez kupującego między innymi decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Na poczet transakcji kupujący wpłacili kaucję.
W powołanej umowie zaznaczono, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług i również transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawca zaznaczył, co zresztą zapisano w umowie zawartej z K., że jest podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu nieruchomości. Nieruchomość Wnioskodawca wynajmuje w ramach najmu cywilnoprawnego, nie prowadzi działalności gospodarczej. W styczniu 2013 roku, złożonym oświadczeniem, Wnioskodawca wraz z żoną wyrazili zgodę na przejęcie przez firmę M. praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z firmą K. Pierwszego października 2013 roku podpisano umowę zasadniczą z firmą M., przenoszącą własność dwóch działek oraz współwłasność działki która miała być drogą wewnętrzną. Na dzień sprzedaży działek, czyli 1 października 2013 roku, na terenie na którym znajdują się działki Wnioskodawcy i jego żony, oraz szereg działek przyległych, była decyzja o warunkach zabudowy (WZ) oraz pozwolenie na budowę pawilonu handlowego o które występowała firma M. Zgodnie z deklaracją złożoną w umowie przedwstępnej zarówno Wnioskodawca jak i jego żona czynność sprzedaży opodatkowali podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług natomiast jego żona przed zawarciem umowy przyrzeczonej, czyli przed 1 października 2013 roku dokonała rejestracji dla celów podatku VAT, złożyła stosowny formularz VAT-R. Dla celów udokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca i jego żona wystawili Faktury VAT. Wnioskodawca udokumentował wystawioną przez siebie fakturą 50% ceny sprzedaży i żona Wnioskodawcy w wystawionej przez siebie jako podatnik VAT fakturze również ujęła 50% ceny sprzedaży. Transakcję Wnioskodawca wraz z żoną opodatkowali 23% stawką.
Uzgodniono, że również nabywca przedmiotowej nieruchomości, firma M. złoży w swoim imieniu zapytanie (ORD-IN) odnośnie prawidłowości opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej w niniejszym wniosku transakcji.
W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT od 3 sierpnia 2010 r.
Sprzedaż udziału w działkach na rzecz Wnioskodawcy w 2008 r. nie była udokumentowana przez dewelopera fakturą VAT, umowa zawarta była w formie aktu notarialnego. Z zapisów zawartych w akcie notarialnym nie wynikało, że deweloper naliczał przy transakcji podatek VAT. Nabyte grunty na dzień sprzedaży w 2008 r. były ujęte w rejestrach gruntów jako łąki i grunty orne. Dla obszaru, na którym położone były działki nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W akcie notarialnym sprzedaż zdefiniowano jako zwolnioną z VAT.
Przy nabyciu poszczególnych działek nabywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, więc z tego prawa nie skorzystano.
Wszystkie działki w październiku 2013 r. były niezabudowane, nie były posadowione na nich żadne obiekty, nie dokonywano żadnych nakładów ulepszeń itp. Nie dokonano więc w żaden sposób zasiedlenia obiektów położonych na działkach, gdyż ich na nich nie było. Nie dokonywano nakładów, nie ponoszono wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym na ulepszenie ani innych, w tym takich w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Wszystkie działki nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę, ziemia leżała odłogiem od chwili nabycia do dnia sprzedaży. Nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, ani rolniczej, nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.
Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkalno-biurową wystąpił dnia 5 października 2012 r. architekt działający na zlecenie Wnioskodawcy. Wniosek dotyczył wydania decyzji dla wszystkich działek Wnioskodawcy, będących przedmiotem zapytania oraz dla czterech działek sąsiednich tworzących wspólnie foremny, uporządkowany teren do zabudowy.
Decyzja ta została wydana w dniu 30 kwietnia 2013 roku. Wynikało z niej, że na działkach stanowiących własność Wnioskodawcy t.j. oznaczonych numerami: 194/56, 194/57 (powstałych z podziału 194/24) i 194/23 oraz na działce nr 194/45 stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy, a także na działkach nr 194/43, 194/22, 194/25, 194/26 niestanowiących własności Wnioskodawcy, powstać może zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne i infrastruktura techniczna. Podział funkcji w terenie został określony w decyzji w sposób ogólny: „Budynki mieszkalne planuje się od zachodniej strony, a budynek usługowy od wschodniej strony terenu objętego wnioskiem. Działka 194/26 pozostanie niezabudowana.” Działki nr 194/22, 194/56, 194/57 znajdują się po wschodniej stronie, działka nr 194/45 mniej więcej pośrodku, gdzie przewidywana była droga wewnętrzna, a działki 194/43, 194/23, 194/25, 195/26 po stronie zachodniej. Decyzja o warunkach zabudowy nie wskazywała precyzyjnie granic realizowanych funkcji w odniesieniu do istniejącego podziału nieruchomości. Możliwe było zrealizowanie zabudowy mieszkalnej i drogi wewnętrznej częściowo na działkach 194/45, 194/22, 194/56 i 194/57. Możliwa była też zabudowa w ramach, której usługi zrealizowane były w całości na działkach 194/45, 194/22, 194/56, 194/57, ale też i w części na pozostałych działkach. Ostateczny sposób zabudowy zależy od projektu budowlanego stanowiącego podstawę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wnioskodawca dokonał podziału działki 194/24 na działki 194/56 i 194/57 w dniu 15 maja 2012 r. aby ułatwić i przyspieszyć postępowanie administracyjne dotyczące uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i dalszych. Powodem był nieuregulowany stan prawny działki sąsiedniej, która w ten sposób mogła ewentualnie nie brać udziału w postępowaniu administracyjnym.
Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem jak opisano w punktach powyżej, nie wyposażył działek w żadne urządzenia, sieci itp.
Wnioskodawca po nabyciu działek w 2008 r. dał ogłoszenie do prasy o zamiarze sprzedaży działek, nie cieszyły się jednak zainteresowaniem z uwagi na brak planu zagospodarowania terenu na którym były położone. Stąd późniejsze działania aby przygotować dokumenty do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy.
Nabywcę pozyskano przypuszczalnie z ogłoszenia umieszczonego w miejscu położenia nieruchomości „Do sprzedaży”.
W najbliższym czasie Wnioskodawca nie potrafi określić, czy dokona sprzedaży nieruchomości, obecnie nie dysponuje nieruchomością do odsprzedaży.
W 2008 roku Wnioskodawca z żoną sprzedali na rzecz podmiotu gospodarczego nieruchomość - grunt niezabudowany, stanowiący majątek prywatny. Dla celów tej transakcji Wnioskodawca dokonał w dniu 11 grudnia 2007 r. zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Za grudzień 2007 r. (po otrzymaniu zaliczki) oraz za luty 2008 r. (po dokonaniu sprzedaży) Wnioskodawca złożył deklarację VAT-7 i zapłacił należny podatek VAT. Po tej sprzedaży nie wykonywał innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zgłosił zaprzestanie wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na formularzu VAT-Z. Wnioskodawca podał datę zaprzestania wykonywania czynności 29 lutego 2008 r. Od 3 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca dokonał ponownej rejestracji dla celów podatku od towarów i usług, gdyż podjął wykonywanie czynności opodatkowanych VAT z tytułu najmu (najem cywilnoprawny). W chwili sprzedaży nieruchomości - przedmiotu zapytania Wnioskodawca był czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.
Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca postąpił prawidłowo uznając, iż w związku z czynnością sprzedaży nieruchomości przy ul. Połomskiego, jest podatnikiem VAT, a tym samym opodatkował tę czynność 23% stawką VAT i wystawił nabywcy fakturę VAT ujmując w niej 50% ceny...
Zdaniem Wnioskodawcy, postąpił prawidłowo jako czynny podatnik VAT opodatkowując 23% stawką VAT 50% ceny sprzedaży nieruchomości położonych w K. przy ul. P.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego powyższe nieruchomości (działki) nabyto w charakterze niejako ekwiwalentu za wpłaconą gotówkę, z zamiarem jej odsprzedaży. Działania jakie Wnioskodawca podjął wraz z żoną po nabyciu przedmiotowych nieruchomości zmierzały do ich uatrakcyjnienia celem znalezienia nabywcy, stąd podział fizyczny nieruchomości oraz zniesienie współwłasności. Małżonkowie czynnie szukali potencjalnego kupca. Te intensywne działania Wnioskodawcy i jego żony ograniczyły się do sprzedaży nieruchomości przy ul. Połomskiego, nabytej w celu odsprzedaży, ale w szczególnych okolicznościach, dlatego Wnioskodawca wraz z żoną nie podjęli działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Nie dokonali zgłoszenia działalności gospodarczej do CEIDG bo nie parają się zawodowo obrotem nieruchomościami, niemniej odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca uznaje, że spełnia definicję działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Uznaje również, iż postąpił prawidłowo opodatkowując 23% stawką VAT przedstawioną transakcję. W odniesieniu do sprzedawanych nieruchomości, na dzień przeniesienia własności (akt notarialny przenoszący własność zawarto 1 października 2013 r.) wydano decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę pawilonu handlowego. Tym samym sprzedawana nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego. Również opodatkowanie przez Wnioskodawcę 50% ceny sprzedaży i ujęcie jej w wystawionej fakturze VAT Wnioskodawca uznaje za prawidłowe. Nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną nabyli, a następnie sprzedali w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie nie przyjęli innego podziału uzyskanych przychodów, dlatego Wnioskodawca uznaje, że partycypuje z żoną po połowie w przychodach uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przy ul. P.
Na wstępie należy zauważyć, iż przedmiotową interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 31 grudnia 2013 r., gdyż we wniosku z 10 października 2013 r. (data wpływu 15 października 2013 r.) Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem wniosku jest zaistniały stan faktyczny, który dotyczy dokonanej w dniu 1 października 2013 r. sprzedaży działek.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku niezabudowanych działek, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Należy także zauważyć, iż Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, czyli działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną (w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej) w lutym 2008 r. wpłacił zaliczkę i zawarł z deweloperem przedwstępną umowę na zakup nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i swojej rodziny. Z powodu problemów finansowych dewelopera, Wnioskodawca wraz z żoną wypowiedział umowę i zażądał zwrotu zaliczki, lecz w zamian za wierzytelność w październiku 2008 r. objął we współwłasność z osobami trzecimi nieruchomość niezabudowaną.
W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca wraz z żoną został właścicielem 4 działek i udziału w działce przeznaczonej pod drogę wewnętrzną.
Nieruchomość w żadnej mierze nie zaspokajała potrzeb osobistych Wnioskodawcy ani jego rodziny, została nabyta wyłącznie w celu sprzedaży, aby odzyskać pieniądze wpłacone deweloperowi, a wszelkie działania Wnioskodawcy z nią związane zmierzały do jej uatrakcyjnienia celem sprzedaży. Czynności: zniesienia współwłasności, wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkalno-biurową i podziału jednej z działek, Wnioskodawca wraz z żoną dokonali z uwagi na zamiar sprzedaży nieruchomości. Cel został osiągnięty i pod koniec 2008 roku Wnioskodawca wraz z żoną zawarli Umowę Sprzedaży Warunkowej z firmą R.
Po podpisaniu umowy ujawnił się inny wierzyciel dewelopera, który zgłosił sądownie roszczenie do objętych przez Wnioskodawcę i jego żonę nieruchomości. Zażądał sądowego unieważnienia zawartych przez małżonków umów: umowy nabycia z deweloperem w zamian za wierzytelność i przedwstępnej sprzedaży. Na podstawie zawartej z ujawnionym wierzycielem ugody, Wnioskodawca wraz z żoną rozwiązali w 2009 Umowę Warunkowej Sprzedaży oraz oddali dwie (z czterech działek, które objęli ostatecznie po podziale i zniesieniu współwłasności nieruchomości) działki oraz część udziału w działce mającej być drogą dojazdową.
W marcu 2012 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży dwóch działek i udziału w trzeciej mającej być drogą dojazdową z kolejną firmą tj. K.
W dniu 15 maja 2012 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki 194/24 na działki 194/56 i 194/57, aby ułatwić i przyspieszyć postępowanie administracyjne dotyczące uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i dalszych. Powodem był nieuregulowany stan prawny działki sąsiedniej, która w ten sposób mogła ewentualnie nie brać udziału w postępowaniu administracyjnym.
W dniu 5 października 2012 r. architekt działający na zlecenie Wnioskodawcy wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkalno-biurową dla wszystkich działek Wnioskodawcy, będących przedmiotem zapytania oraz dla czterech działek sąsiednich tworzących wspólnie foremny, uporządkowany teren do zabudowy.
W styczniu 2013 r., złożonym oświadczeniem, Wnioskodawca wyraził zgodę na przejęcie przez firmę M. praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z firmą K.
Decyzja o warunkach zabudowy została wydana 30 kwietnia 2013 r. Wynikało z niej, że na działkach stanowiących własność Wnioskodawcy t.j. oznaczonych numerami: 194/56, 194/57 (powstałych z podziału 194/24) i 194/23 oraz na działce nr 194/45 stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy, powstać może zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne i infrastruktura techniczna.
W dniu 1 października 2013 r. podpisano umowę zasadniczą z firmą M., przenoszącą własność dwóch działek oraz współwłasność działki która miała być drogą wewnętrzną. Wszystkie działki były niezabudowane. Wnioskodawcę w żaden sposób nie wykorzystywał przedmiotowych działek - ziemia leżała odłogiem od chwili nabycia do dnia sprzedaży, działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, ani rolniczej, nie były też przedmiotem najmu ani dzierżawy.
Ponadto Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości. W 2008 r. Wnioskodawca z żoną sprzedali na rzecz podmiotu gospodarczego nieruchomość - grunt niezabudowany. Dla celów tej transakcji Wnioskodawca dokonał 11 grudnia 2007 r. zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, a następnie złożył deklarację VAT-7 i zapłacił należny podatek VAT. Po tej sprzedaży nie wykonywał innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zgłosił zaprzestanie wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na formularzu VAT-Z od 29 lutego 2008 r. Od 3 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca dokonał ponownej rejestracji dla celów podatku od towarów i usług, gdyż podjął wykonywanie czynności opodatkowanych VAT z tytułu najmu. W chwili sprzedaży nieruchomości - przedmiotu zapytania Wnioskodawca był czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.
Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W ocenie tut. organu w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że zakup i sprzedaż ww. działek wypełniają przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca - czynny zarejestrowany podatnik VAT, dokonał nabycia nieruchomości, której nie zamierzał przeznaczać na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych lecz na sprzedaż, zniósł współwłasność nieruchomości z osobami trzecimi, wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkalno-biurową, dokonał podziału jednej z działek, następnie podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działek, po ujawnieniu się wierzyciela rozwiązał ww. umowę, następnie podpisał kolejną przedwstępną umowę sprzedaży, dokonał podziału działek, wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zabudowy mieszkalno-biurowej) dla wszystkich działek, wyraził zgodę na przejęcie praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez inną firmę, otrzymał decyzję o warunkach zabudowy na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową, drogi wewnętrzne i infrastrukturę techniczną.
Ponadto Wnioskodawca dokonywał już wcześniej (w 2008 r.) sprzedaży nieruchomości i dla tej sprzedaży zarejestrował się (w 2007 r.) jako podatnik VAT.
Działki od chwili nabycia w żaden sposób nie były faktycznie wykorzystane do celów osobistych Wnioskodawcy.
Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Zaznaczyć należy również, iż nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.
W tej sprawie Wnioskodawca nie wykorzystał posiadanych działek do potrzeb osobistych.
Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.
Jednocześnie wskazać należy, że działania Wnioskodawcy zmierzające do sprzedaży działek, oceniane pojedynczo nie decydowałyby jeszcze o handlowym charakterze działań Wnioskodawcy, jednak brane pod uwagę łącznie dowodzą, że Wnioskodawca dokonał dostawy działek w warunkach, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
A zatem, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy. Należy zatem stwierdzić, że dostawa przedmiotowych działek była dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.
Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nosi znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego dokonana przez Wnioskodawcę (we wspólności majątkowej małżeńskiej) sprzedaż działek niezabudowanych oraz udziału a działce niezabudowanej przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Odnośnie zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla czynności dostawy ww. nieruchomości należy wskazać, że w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 dodanym do ustawy o VAT od dnia 1 kwietnia 2013 r., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż dla przedmiotowych działek, które Wnioskodawca zbył 1 października 2013 r. została wydana w dniu 30 kwietnia 2013 r. decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej, dróg wewnętrznych i infrastruktury technicznej. W chwili sprzedaży działki były niezabudowane.
Mając zatem na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy wskazać należy, że sprzedaż ww. działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT stawką określoną w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, tj. 23%.
Reasumując, stwierdzić należy, że Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowych działek wypełnił definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz spełnił przesłanki dla uznania go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, natomiast dostawa ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką określoną w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, tj. 23%.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również tego czy postąpił prawidłowo w związku ze sprzedażą nieruchomości należącej do Wnioskodawcy i jego żony, wystawiając nabywcy fakturę VAT, ujmując w niej 50% ceny.
Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).
Należy podkreślić, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, stanowi odpłatną dostawę towarów.
Natomiast w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W oparciu o art. 37 § 1 pkt 1 ww. ustawy, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m. in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Stosownie do zapisu zawartego w art. 43 § 1 ww. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nic nie uprawnia do wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.
Z rozstrzygnięcia dokonanego w niniejszej interpretacji wynika, że Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowych działek wypełnił definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz spełnił przesłanki dla uznania go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, natomiast dostawa ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką określoną w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, tj. 23%.
Z opisu sprawy wynika natomiast, że żona Wnioskodawcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej, czyli przed 1 października 2013 r. dokonała rejestracji dla celów podatku VAT i złożyła formularz VAT-R. Dla celów udokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca i jego żona wystawili faktury VAT. Wnioskodawca udokumentował wystawioną przez siebie fakturą 50% ceny sprzedaży i żona Wnioskodawcy w wystawionej przez siebie jako podatnik VAT, fakturze również ujęła 50% ceny sprzedaży. Transakcję opodatkowano 23% stawką podatku VAT.
W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że jeżeli przedmiotem dostawy była nieruchomość stanowiąca majątek wspólny małżonków, która nie była związana wyłącznie z działalnością gospodarczą prowadzoną przez jednego z małżonków, a dokonując dostawy przedmiotowych działek każdy z małżonków wypełnił definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz spełnił przesłanki dla uznania go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to zdaniem tut. Organu, podatnikiem z tytułu wskazanej dostawy będzie każdy z małżonków odrębnie, ponieważ każdy z nich wykorzystał przedmiotową nieruchomość w działalności gospodarczej.
Ponieważ żaden z przepisów ustawy o VAT nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom, zatem skoro Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowych działek wypełnił definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz spełnił przesłanki dla uznania go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a dostawa ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką określoną w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, tj. 23%, to w wystawionej przez siebie fakturze może ująć 50% ceny sprzedaży tych działek.
Mając zatem na uwadze opisany przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne, stanowisko Wnioskodawcy, że w związku z czynnością sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, oraz, że prawidłowo opodatkował tę czynność 23% stawką VAT i wystawił nabywcy fakturę VAT ujmując w niej 50% ceny, należało uznać za prawidłowe.
IBPP1/443-804/14/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Działki > IBPP1/443-978/13/ES