Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wartosc-poczatkowa/0115-kdit3-4011-57-2018-1-psz
Timestamp: 2018-12-18 19:20:19
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22

Document Content:
0115-KDIT3.4011.57.2018.1.PSZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Wartość początkowa › 0115-KDIT3.4011.57.2018.1.PSZ
W jaki sposób należy ustalić wartość początkową zakupionych działek oraz nieruchomości zabudowanej - w kontekście dokonywania odpisów amortyzacyjnych?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej środków trwałych – jest nieprawidłowe.
W dniu 23 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej środków trwałych.
Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki jawnej nabył w dniu 26 września 2017 r. prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 19 o obszarze 0,0990 ha wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności oraz prawo własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 o obszarze 0,0990 ha. W umowie strony ustaliły łączną wartość zakupionych nieruchomości na kwotę netto 2.600.000 zł (3.198.000 zł brutto). Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT na której wyszczególniono następujące pozycje:
prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 19 o obszarze 0,0990 ha wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności - o wartości 1.300.000 zł netto (1.599.000 zł brutto),
prawo własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 o obszarze 0,0990 ha - o wartości 1.300.000 zł netto (1.599.000 zł brutto).
Z ww. dokumentów zakupu nieruchomości nie można jednoznacznie ustalić ceny nabycia działek oraz nieruchomości zabudowanej.
Wnioskodawca dysponuje operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 22 lutego 2017 r. dotyczącym przedmiotowych nieruchomości, z którego wynikają wartości ustalone oddzielnie dla działek gruntu - łącznie 688.300 zł (działka nr 18 - 355.100,00 zł oraz działka nr 19 - 333.200,00 zł) i nieruchomości zabudowanej - wg wartości odtworzenia budynku znajdującego się na przedmiotowych działkach wg stanu po zakończeniu inwestycji a cen obecnych - 2.912.600 zł, które odbiegają od wartości wskazanych na dokumentach zakupu.
Zdaniem Wnioskodawcy, wartość początkową działek gruntu oraz nieruchomości zabudowanej należy ustalić na podstawie operatu szacunkowego - według stanu po zakończeniu inwestycji - powiększoną o wydatki poniesione w związku z ich zakupem, tj. opłaty notarialne wynikające z umowy przedwstępnej oraz ostatecznej, koszty kredytu, odsetki od kredytu, koszty wyceny nieruchomości - poniesione do dnia wprowadzenia środka trwałego do ewidencji oraz wydatki zwiększające wartość środka trwałego poniesione po tym dniu - według proporcji wskazanej w operacie.
Z zacytowanych powyżej przepisów wynika, że zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia. Przy czym, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i brak jest możliwości ustalenia ceny nabycia. Ten sposób ustalenia wartości początkowej stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musiał posiadać – stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie określonego składnika majątku (dotyczących np. nabycia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki jawnej nabył w dniu 26 września 2017 r. prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 19 o obszarze 0,0990 ha wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności oraz prawo własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 o obszarze 0,0990 ha. W umowie strony ustaliły łączną wartość zakupionych nieruchomości na kwotę netto 2.600.000 zł (3.198.000 zł brutto). Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT na której wyszczególniono następujące pozycje:
Wnioskodawca dysponuje operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 22 lutego 2017 r. dotyczącym przedmiotowych nieruchomości, z którego wynikają wartości ustalone oddzielnie dla działek gruntu - łącznie 688.300 zł (działka nr 18 - 355.100,00 zł oraz działka nr 19 - 333.200,00 zł) i nieruchomości zabudowanej - wg wartości odtworzenia budynku znajdującego sią na przedmiotowych działkach wg stanu po zakończeniu inwestycji a cen obecnych - 2.912.600 zł, które odbiegają od wartości wskazanych na dokumentach zakupu.
W przedmiotowej sprawie nie mamy zaś do czynienia z sytuacją, w której ustalenie ceny nabycia środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie jest możliwe, gdyż cena zakupu całości nieruchomości jest wartością znaną.
Zatem w tym przypadku – odpłatnego nabycia składników majątkowych – przy ustaleniu wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych będzie miała zastosowanie generalna zasada dotycząca ustalenia wartości początkowej określona w art. 22g ust 1 pkt 1 w zw. z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W umowie zakupu oraz na fakturze VAT określono łączną wartość:
prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 19 o obszarze 0,0990 ha wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności,
prawa własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 o obszarze 0,0990 ha,
bez przypisywania wartości poszczególnym składnikom wchodzącym w skład sprzedawanej nieruchomości. Wycena ta nie określała wartości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przy tak ustalonej łącznej wartości nabycia składników majątkowych Wnioskodawca winien określić wartość poszczególnych składników we własnym zakresie. Jednak przy określaniu wartości tych poszczególnych składników majątku należy mieć na uwadze cenę rynkową każdego ze składników oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w umowie zakupu oraz wyszczególnionej na fakturze VAT.
Zatem, z łącznej ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 19 wraz z prawem własności budynku oraz z prawa własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 należy wyodrębnić części ceny dla poszczególnych zakupionych składników.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zabraniają – przy ustaleniu wartości rynkowej poszczególnych składników majątkowych – skorzystania z pomocy osób posiadających fachową wiedzę w tym zakresie.
Zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przedmiotowej sprawie winna być wyodrębniona wartość poszczególnych budynków, wartość gruntu oraz wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu. W przypadku, gdy wartość środków trwałych w umowie oraz na fakturze VAT nie uwzględnia wartości poszczególnych nabytych składników majątkowych – na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym.
Reasumując, w opisanej sytuacji - skoro Wnioskodawca posiada dowody, na podstawie których można ustalić wartość początkową środka trwałego, to nieprawidłowym byłoby ustalenie wartości początkowej nieruchomości nabytej do celów działalności gospodarczej w oparciu o wycenę dokonaną zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro na umowie oraz na fakturze VAT podana jest cena nabycia nieruchomości w łącznej kwocie, Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową poszczególnych środków trwałych poprzez podzielenie łącznej wartości wynikającej z tych dokumentów. Wnioskodawca powinien przy tym mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku. Do tak ustalonej wartości poszczególnych składników należy dodać wydatki na spłatę odsetek od kredytu na cele związane z zakupem nieruchomości i inne koszty poniesione w związku z nabyciem środka trwałego, przed oddaniem go do używania.
Ustalona w ten sposób wartość początkowa środków trwałych stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Końcowo należy zauważyć, że niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych wspólników spółki jawnej, bowiem interpretacja wywiera skutek wyłącznie w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana.
0115-KDIT3.4011.57.2018.1.PSZ