Source: https://poradapodatkowa.pl/zwolnienie_sprzedazy_nieruchomosci_z_opodatkowania,384.phtml
Timestamp: 2019-07-20 18:26:53
Legal References Found: art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 353

Document Content:
Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2015-12-24
Półtora roku temu sprzedałyśmy z siostrą mieszkanie odziedziczone po babci. W tym roku upływa więc 2-letni okres, po którym jestem zobowiązania odprowadzić podatek dochodowy 19%. Wiem, że gdybym przeznaczyła te pieniądze na własne cele mieszkaniowe, byłabym z tego podatku zwolniona. Jednak czy można uzyskać to zwolnienie, gdybym dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczyła na spłacenie kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży? Dokładnie chodzi o spłacenie kredytu na mieszkanie, który wziął mój mąż jeszcze zanim staliśmy się małżeństwem. Myśleliśmy o notarialnym rozszerzeniu wspólności ustawowej o mieszkanie, którego właścicielem i jedynym kredytobiorcą jest mój mąż. Gdybym stała się współwłaścicielką mieszkania, czy mogłabym nadpłacić kredyt przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości, tak aby nadal korzystać ze zwolnienia?
Pani obecny małżonek zakupił mieszkanie jeszcze przed zawarciem małżeństwa z Panią. Zaciągnął na ten cel samodzielnie kredyt. Pani małżonek jest więc właścicielem mieszkania i stanowi ono jego majątek odrębny.
Mają Państwo pomysł by:
rozszerzyć wspólność majątkową na mieszkanie małżonka, by stało się ono majątkiem wspólnym,
Pani zgłosiłaby się w banku jako współkredytobiorca,
z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży udziału w mieszkaniu przez Panią spłacić kredyt i Pani skorzystałaby ze zwolnienia z tytułu wydatkowania tych pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.
Poprzez objęcie mieszkania małżonka wspólnością majątkową w praktyce dojdzie do przeniesienia na Panią współwłasności, a więc stanie się Pani współwłaścicielką mieszkania. Należy się jednak liczyć z inną oceną takiej sytuacji ze strony fiskusa.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (…)”.
Wskazać należy, że sprzedaż mieszkania, które Pani odziedziczyła, została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:
Enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.
Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) wskazuje, że wydatkami uprawniającymi do przedmiotowego zwolnienia jest spłata kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1.
Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy (Pani).
W opisanej oraz hipotetycznej sytuacji spłata kredytu (pożyczki), który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe. W Pani przypadku:
nabywcą lokalu mieszkalnego, na zakup którego (przed zawarciem związku małżeńskiego) został zaciągnięty kredyt, był Pani obecny małżonek,
kredyt został zaciągnięty tylko przez Pani małżonka jako kawalera,
zaciągnięty przez małżonka kredyt służył nabyciu lokalu mieszkalnego do jego majątku odrębnego,
Pani ewentualnie przystąpiłaby do kredytu po zbyciu swojego mieszkania (udziału).
Kredyt finansował cudze nabycie mieszkania, a nie nabycie mieszkania przez Panią.
Pani stanie się ewentualnym „współkredytobiorcą” dopiero z dniem przystąpienia do kredytu, a współwłaścicielem z dniem rozszerzenia wspólności majątkowej na mieszkanie małżonka. Pomimo najszczerszych chęci nie można uznać, że zaciągnęła Pani kredyt przed uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu.
Pomimo przystąpienia do długu, mieszkanie kupione przez męża przed ślubem nie było Pani własnym mieszkaniem, ale mieszkanie cudzym. Faktu tego nie zmieni okoliczność, iż stanie się Pani współwłaścicielem mieszkania na zasadzie współwłasności małżeńskiej oraz że przystąpi Pani do długu kredytowego męża. Przystąpienie do długu kredytowego męża nie jest równoznaczne z zaciągnięciem tego kredytu przez Panią.
Według tego stanowiska – idea zwolnienia znajdującego się w art. 21 ust. 1 pkt 32 polega na tym, że ustawodawca ma na uwadze zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy. Pani, przystępując do kredytu, będzie również odpowiedzialna za jego spłatę, co nie zmienia nadal faktu, że to nie Pani kredyt zaciągnęła na zakup mieszkania. Wydatkując środki na spłatę kredytu, do którego Pani przystąpi, w istocie pomagałaby by Pani spłacać cudzy kredyt, bo kredyt zaciągnięty przez inną osobę, realizację jej potrzeb.
W sprawie istotne jest:
czy doszłoby do przeniesienia współwłasności mieszkania z małżonka na Panią, czy też nie (taki efekt daje na pewno darowizna),
czy wyzbycie się przez małżonka połowy mieszkania (jego przekazanie Pani w dowolnej formie związane byłoby z przymusem przystąpienia do kredytu,
a zwłaszcza czy przystąpienie do długu miało miejsce przed zbyciem mieszkania przez Panią.
W ocenie sądów administracyjnych nie ma wątpliwości, że np.: darowizna prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości.
Gdyby przy takiej darowiźnie czynność przystąpienia do kredytu hipotecznego przez Panią nastąpiłaby przed planowaną sprzedażą lokalu mieszkalnego (np.: gdyby okazało się (z umowy kredytowej), że aby uzyskać zgodę banku na przeniesienie własności mieszkania i tym samym uniknąć związanych z wypowiedzeniem umowy kredytu negatywnych konsekwencji przeniesienia własności mieszkania, konieczne było zaciągnięcie przez Panią zobowiązania w postaci przystąpienia do kredytu) – doszłoby do uznania, że „zaciągnęła Pani kredyt” na nabycie lokalu mieszkalnego oraz że dokonała Pani powyższej czynności w ramach realizacji własnego celu mieszkalnego. „Zaciągniecie kredytu” może być rozumiane jako jego zadłużenie się nierozerwalnie związane z nabytym lokalem mieszkalnym. Przystąpienie przez Panią do kredytu hipotecznego, na równi z dotychczasowymi kredytobiorcami jako kolejny kredytobiorca zrównany prawami i obowiązkami z pozostałymi kredytobiorcami, w sytuacji w której stałaby się Pani właścicielem lokalu mieszkalnego, wykorzystując ten lokal dla własnych celów i ponosząc samodzielny realny ciężar ekonomiczny w postaci rat kredytowych może być rozumiane jako określone w ustawie podatkowej pojęcie „zaciągnięcia zobowiązania kredytowego”. Wobec braku definicji „zaciągnięcia zobowiązania” w ustawach podatkowych, należy odwołać się do prawa cywilnego. Zgodnie z art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego zobowiązanie na tym polega, że wierzyciel może żądać od dłużnika spełnienia świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Czynność prawna dokonana przez Panią w postaci przystąpienia do kredytu wypełnia elementy konstrukcyjne „zaciągnięcia zobowiązania”. Podmiotami zaciągniętego zobowiązania w postaci przystąpienia do kredytu byłaby Pani (jako współdłużnik wraz z małżonkiem) oraz bank. Przedmiotem zaciągniętego zobowiązania jest kredyt. Treścią zobowiązania jest spłata przez odpowiadających solidarnie dłużników, w tym Panią.
Niestety z uwagi na to, że zbyła już Pani swój udział w mieszkaniu, nie jest możliwe zastosowanie takiej interpretacji. Pani przystąpienie do długu będzie miało miejsce po uzyskaniu przychodu, a nie przed jego uzyskaniem, jak wymagają tego przepisy.