Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/62/warunki-podwyzszenia-oplat-z-tytulu-kosztow-zarzadu-nieruchomoscia-wspolna-dla-wlascicieli-lokali-uzytkowych-art-12-ust-3-uwl
Timestamp: 2020-08-14 13:58:25
Legal References Found: art. 12
 art. 12
 art. 2
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12

Document Content:
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby – przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Z kolei ust. 3 ww. przepisu dopuszcza możliwość zróżnicowania wysokości opłat ponoszonych przez właścicieli lokali - członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z jego treścią, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Obciążenie to odnosi się do wydatków i ciężarów, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a zaliczanych w poczet tzw. kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Na początku należałoby wyjaśnić pojęcie lokalu użytkowego, bowiem ustawa o własności lokali nie zawiera definicji legalnej tegoż pojęcia. Interpretacje orazobjaśnienia w tym zakresie znajdziemy w opracowaniach i wypowiedziach przedstawicieli doktryny. Próbę zdefiniowania podejmuje A. Doliwa, stojąc na stanowisku, iż „pojęcie to należy, na użytek art. 12 ust. 3 u.w.l., rozumieć jako obejmujące lokale, które nie służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, tj. lokale o innym przeznaczeniu w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.w.l., jak również lokale mieszkalne, które są faktycznie wykorzystywane w celach użytkowych, np. jako biura, pracownie, gabinety”(A. Doliwa, Ustawa…, art. 12, teza 12 – cyt. za: T. Barański, Komentarz do art. 12 u.w.l., [w:] Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2019).
Przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. daje podstawę do zobowiązania właścicieli lokali użytkowych do ponoszenia wyższych kosztów zarządu nieruchomością wspólną niż właściciele lokali mieszkalnych, jednakże nałożenie dodatkowych obciążeń na właścicieli lokali użytkowych może być dokonane wyłącznie w drodze uchwały właścicieli lokali, ponieważ stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Uchwała powinna zapaść większością głosów właścicieli lokali we wspólnocie, liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.), lub w sytuacji spełnienia szczególnych przesłanek ustawowych, większością głosów w głosowaniu w trybie 1 właściciel 1 głos.
Jak wynika z ustawy o własności lokali, zwiększenie wysokości opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną dopuszczalne jest ponadto tylko w sytuacji, kiedy będzie to uzasadnione sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej przez właściciela danego lokalu użytkowego.
Wedle wyroku SA w Szczecinie z dnia 10.04.2019 r., sygn. akt I ACa 628/18: „Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jednak wyłącznie wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nawet jeśli przyjąć, że zaskarżona uchwała w sposób pośredni prowadzi do zwiększenia obciążeń poszczególnych lokali to podkreślenia wymaga, iż podjęcie uchwały nie może wynikać wyłącznie z tego, że w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Podwyższenie opłat należnych od właścicieli lokali użytkowych musi wynikać ze sposobu korzystania z tych lokali, wpływającego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych, a ponadto nie można obciążyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych w takim samym stopniu, gdy tylko niektóre z lokali są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem użytkowania (korzystania) ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Wspólnota musi więc wykazać, że lokale użytkowe generują wyższe koszty i to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa ciężar dowodu spełnienia wskazanych powyżej przesłanek”.
Wspólnota mieszkaniowa ma więc prawną możliwość, aby stosowną uchwałą zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jednakże musi to być uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Konieczne jest zatem ustalenie, czy i w jakim konkretnie zakresie sposób korzystania z lokalu usługowego wpływa na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Przedstawienie członkom wspólnoty stosownej kalkulacji pozwoli ocenić, czy podjęcie uchwały w przedmiocie podwyżki jest uzasadnione i konieczne. Aby podjęta uchwała była zgodna z prawem, powinien zostać wykazany ścisły związek wzrostu danych kosztów ze sposobem używania lokalu użytkowego (zob. wyrok SA Białystok z dnia 23.03.2018 r., sygn. akt I ACa 959/17, Legalis).
Doktryna zwraca uwagę na takie czynniki zwiększenia obciążeń, jak „wzmożony ruch klientów lub dostawców udających się do takich lokali, połączony z intensywnym zużywaniem określonych elementów wspólnej infrastruktury, w tym podjazdów, korytarzy, szlabanów, drzwi wejściowych, wind, schodów oraz garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym lub miejsc parkingowych” (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2016, s. 156).
Możliwość odstępstwa od zasady równości obciążeń właścicieli lokali i zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych powinno być powiązane z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 u.w.l., a przesłanki te muszą zaistnieć w stosunku do danego lokalu. Wysokość przedmiotowych opłat powinna być uzależniona od sposobu korzystania z danego lokalu oraz od wysokości dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które dany lokal generuje (zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 05.03.2015 r., sygn. akt I ACa 1267/14, Legalis).
Podsumowując, dla podjęcia uchwały na podstawie art. 12 ust. 3 u.w.l. nie będzie wystarczającym uzasadnieniem to, iż dany lokal ma charakter użytkowy, a dopiero fakt prowadzenia w nim działalności gospodarczej, która zwiększa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do lokali mieszkalnych. Jak słusznie wskazał SA w Katowicach: „Regulacja art. 12 ust. 3 nie jest regulacją samodzielną lecz powiązanąsystemowo z całą normą art. 12. Nie można zatem zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu. Nadto uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki są przeznaczane na wydatki związane z jej utrzymaniem. Zatem nie można pobierać żadnych zaliczek, które nie znajdują pokrycia w wydatkach, a w konsekwencji zaliczki podlegają okresowemu rozliczeniu w kontekście wydatków i są stosownie zaliczane na poczet poszczególnych należności. Taka analiza prowadzi do wniosku, że poczucie dyskomfortu u pozostałych członków wspólnoty powstałe z tej racji, że w jednym z lokali prowadzona jest restauracja nie może mieć żadnego wpływu na wzrost kosztów zaliczki jaką obciążany jest właściciel danego lokalu użytkowego” (wyrok z dnia 20.03.2014 r., sygn. akt I ACa 1237/13, Legalis).
Co warto podkreślić, same negatywne odczucia psychiczne, takie jak wskazane w przywołanym orzeczeniu poczucie dyskomfortu, nie będą wystarczającym uzasadnieniem dla zwiększenia właścicielom lokali użytkowychwysokości opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Tematyka podwyższenia opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną dla właścicieli lokali użytkowych stanowi przedmiot wielu dyskusji, a nierzadko także sporów we Wspólnotach Mieszkaniowych. Przesądzanie a priori o zgodności z prawem albo sprzeczności z prawem konkretnego rozwiązania byłoby zbyt daleko idącym uproszczeniem. Przede wszystkim rozważając i doradzając w sprawie ewentualnego zróżnicowania opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy szczegółowo i starannie przeanalizować konkretne okoliczności i stan rzeczy funkcjonujący w danej Wspólnocie Mieszkaniowej. Wcześniejsza konsultacja prawna powyższego zagadnienia pozwoli zarówno Zarządowi/Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i właścicielom lokali, ustalić granice prawne oraz należycie przygotować stosowną uchwałę oraz jej uzasadnienie.
Autor: Joanna Bacior
Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.