Source: https://www.eporady24.pl/wczesniejszego-rozwiazania-umowy-najmu,pytania,18,124,25086.html
Timestamp: 2019-10-14 06:39:00
Legal References Found: art. 673
 art. 678
 art. 673
 Art. 667
 art. 682
 art. 664

Document Content:
Wcześniejszego rozwiązania umowy najmu
Autor: Katarzyna Bereda • Opublikowane: 22.05.2019
W sierpniu 2017 r. podpisałem legalną umowę najmu lokalu na okres 2 lat. Nie ma w niej wzmianki na temat okresu jej ewentualnego wypowiedzenia, jedynie zapis że, wynajemca może wymówić umowę w przypadku dwumiesięcznego nie płacenia umownej kwoty najmu. Niestety z przyczyn osobistych nie jestem w stanie dłużej wynajmować lokalu. Skontaktowałem się z właścicielem na początku listopada, przedstawiłem sprawę, iż ze względów finansowych jestem zmuszony z końcem grudnia opuścić mieszkanie, gdyż nie chcę generować u niego długu z tytułu niepłacenia najmu. Usłyszałem, że generalnie go to mało obchodzi, gdyż mamy umowę do 2019 r., i po prostu skieruje sprawę do sądu o ściągnięcie długu. Czy przepisy dają mi jakąś szansę wcześniejszego rozwiązania tej umowy najmu, czy jestem bezsilny wobec arogancji właściciela?
Zasady rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony zostały określone w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Z uwagi więc na literalne brzmienie przepisu, jeżeli w umowie nie wskazano wypadków i okoliczności pozwalających na rozwiązanie umowy przed czasem, to jej rozwiązanie jest praktycznie niemożliwe.
Zgodnie z wyrokiem SA w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r. „istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron” (sygn. akt I ACa 336/16).
Zgodnie także inną opinią orzecznictwa „iartykuł 673 § 3 KC oznacza, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Ustawodawca dopuszcza zatem sytuację, w której strony będą przez określony czas związane stosunkiem najmu, bez możliwości jego wypowiedzenia (poza sytuacjami szczególnymi wskazanymi w przepisach ustawy – np. art. 678 § 1 KC)” (sygn. akt I CA 433/13).
Jedyną więc furtką w Pana sytuacji jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10.10.2012 r.: „wynikający z art. 673§ 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC)” (sygn. akt V ACA 697/11).
Odnosząc się do tych przepisów pojedynczo, wskazuję, iż pierwszy dotyczy wad rzeczy najętej (art. 664), a więc rękojmi. Jeżeli mieszkanie ma wady, które powodują nieprzydatność do umówionego pożytku, to może Pan rozwiązać niniejszy stosunek. Art. 667, 672 , 685, 687 i 691 dotyczą uprawnień wynajmującego w tym zakresie.
Ponadto, zgodnie z art. 682, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, to w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to - zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. akt II CR 199/74).
Proszę jednak pamiętać, iż powyższe stanowisko w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony to stanowisko jednostkowe. Większościowe stanowisko jest natomiast zdania, iż niniejsza umowa, gdy postanowienia umowne nie określają inaczej, jest niemożliwa do wcześniejszego rozwiązania.
Jedyną możliwością jest porozumienie w tym zakresie z wynajmującym. Jeżeli mieszkanie ma wady określone w art. 664 lub 682, to oczywiście przysługuje Panu uprawnienie do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.
Zaznaczam także, iż w przypadku wcześniejszego rozwiązania takiej umowy stronie, która poniosła z tego tytułu stratę, przysługuje roszczenie odszkodowawcze.
Wpisz wynik równania (liczba): dziesięć + siedem =
Problem ze zdaniem wynajmowanego mieszkania Wynajem mieszkania ukraińskiej rodzinie Wypowiedzenie najmu przez nowego nabywcę nieruchomości Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych Najem okazjonalny - zabezpieczenie się przed nieuczciwym najemcą Wcześniejszego rozwiązania umowy najmu Potrącenie z kaucji kosztów napraw Wynajęcie mieszkania firmie w celach mieszkaniowych Umowa użyczenia mieszkania zamiast najmu a podatek Wynajem mieszkania - prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej? Podnajęcie części lokalu Żądanie opuszczenia lokalu przy najmie okazjonalnym Problem ze współlokatorami w wynajmowanym mieszkaniu Podwyższanie czynszu z powodu inflacji Data zakończenia umowy najmu Jak pozbyć się lokatorów, którzy zadłużyli mieszkanie? Pułapki w umowie najmu Zabezpieczenie przed nieuczciwością najemcy Opodatkowanie kwoty z najmu okazjonalnego Wyrzucenie przez właściciela z mieszkania z powodu zwłoki w zapłacie czynszu