Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/ibpb-2-2-4511-547-15-zuk
Timestamp: 2017-09-23 00:17:32
Legal References Found: art. 14
 art. 30
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 924
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 6
 art. 6
 art. 21
 art. 31
 art. 31
 art. 33
 art. 33
 art. 21
 art. 21
 art. 6
 art. 19
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 21

Document Content:
Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
IBPB-2-2/4511-547/15/ZuKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 września 2015 r. (data otrzymania 17 września 2015 r.), uzupełnionym 3 listopada 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 17 września 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 16 października 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-547/15/ZuK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 3 listopada 2015 r.
Wnioskodawca jest w związku małżeńskim, w którym pozostaje cały czas we wspólności majątkowej ustawowej. Wnioskodawca wraz z małżonką działając jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, sprzedał w kwietniu 2015 r. wspólną nieruchomość (grunt orny niezabudowany), która nigdy nie służyła działalności gospodarczej. Dochód ze sprzedaży tej nieruchomości (dalej: dochód A) podlega opodatkowaniu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza skorzystać ze zwolnienia przewidzianego przez przepis art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pozostając w tym samym związku małżeńskim, Wnioskodawca sprzedał w czerwcu 2015 r. udział w swojej innej nieruchomości (grunty orne niezabudowane), która nigdy nie służyła działalności gospodarczej. Udział ten był odrębnym majątkiem osobistym Wnioskodawcy, ponieważ nabył go w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu. Dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości (dalej: dochód B) podlega opodatkowaniu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia przewidzianego przez przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca wraz z małżonką rozpoczyna inwestycję w postaci budowy nowego domu mieszkalnego. Po zakończeniu tej budowy Wnioskodawca zamierza przenieść się tam, a obecny dom sprzedać. Sprzedaż obecnego domu nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zezwolenie na budowę nowego domu oraz akt nabycia w tym celu nieruchomości (działka budowlana z rozpoczętą budową i wszelkimi zezwoleniami) jest sporządzony na małżonków – jest majątkiem wspólnym małżonków. Nabycie tej nieruchomości nastąpiło przed obydwoma wyżej wymienionymi aktami sprzedaży. Koszt dokończenia budowy nowego domu przekroczy około czterokrotnie sumę dochodu A i dochodu B.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że
nieruchomość wspólna została nabyta 7 czerwca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego;
ojciec Wnioskodawcy zmarł 11 czerwca 2012 r.;
postanowieniem Sądu z 10 października 2005 r. spadek po J. K. (brat Wnioskodawcy) zmarłym 12 listopada 2000 r., nabyli jego ojciec S. K. syn J. i matka M. K. oboje po 1/4 części oraz Wnioskodawca w 2/4 częściach wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym;
postanowieniem Sądu z 19 grudnia 2005 r. spadek po M. K. (matka Wnioskodawcy) nabyli jej mąż S. K. i Wnioskodawca po 1/2 wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym;
dział spadku po ojcu Wnioskodawcy miał miejsce 17 października 2012 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Jego postanowieniem, spadek po ojcu zmarłym 11 czerwca 2012 r. Wnioskodawca nabył wprost na podstawie ustawy w całości.
Na kogo imiennie i do jakich kwot powinien Wnioskodawca, małżonka lub może oboje razem, brać faktury dokumentujące koszty budowy domu, tak żeby zarówno Wnioskodawca, jak i małżonka, mogli skorzystać w pełni ze zwolnienia przewidzianego przez przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ zakup nieruchomości i budowa nowego domu jest majątkiem wspólnym, to:
część faktur dokumentujących koszty budowy domu musi być wystawiona wyłącznie na imię i nazwisko Wnioskodawcy, co najmniej do sumy wydatków równych przychodowi ze zbycia udziału w nieruchomości, wtedy nie zapłaci żadnego podatku dochodowego od dochodu B;
pozostałe koszty budowy domu muszą być udokumentowane fakturami na imię i nazwisko Wnioskodawcy oraz na imię i nazwisko małżonki razem, co najmniej do sumy wydatków równych przychodowi ze zbycia nieruchomości wspólnej; wtedy żadne z nich nie zapłaci podatku dochodowego od dochodu A.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego 7 czerwca 2010 r. nabył nieruchomość (dalej: nieruchomość wspólna), która została sprzedana w kwietniu 2015 r. Wnioskodawca i jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej.
Wnioskodawca nabył również udział w nieruchomości w drodze spadku po ojcu zmarłym 11 czerwca 2012 r., który sprzedał w czerwcu 2015 r.
Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Zatem Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w dniu śmierci ojca w czerwcu 2012 r.
W świetle powyższych okoliczności stwierdzić należy, że sprzedaż ww. nieruchomości oraz udziału w nieruchomości nie podlegałaby w ogóle opodatkowaniu, gdyby nastąpiła po 1 stycznia 2016 r. (nieruchomość wspólna) oraz po 1 stycznia 2018 r. (udział w nieruchomości nabyty w drodze spadku po ojcu). Zatem sprzedaż nieruchomości wspólnej oraz udziału w nieruchomości w 2015 r. co do zasady rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył nieruchomość oraz udział w nieruchomości.
Analizując natomiast skutki podatkowe sprzedaży nabytej w 2010 r. nieruchomości oraz nabytego w 2012 r. udziału w nieruchomości należy odnieść się do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W tym miejscu wyjaśnić należy – odnośnie do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości – że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wprost szczególne zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) formułując dwie odrębne podstawy prawne. I tak w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału nabytych odpłatnie, koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, natomiast w przypadku nieruchomości, jej części lub udziału nabytych nieodpłatnie koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie art. 22 ust. 6d ustawy.
Wskazać należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku budowy budynku mieszkalnego podatnik w wybudowanym budynku takie cele będzie realizować a więc będzie w nim mieszkał. Chodzi przy tym o budowę budynku mieszkalnego, do którego podatnikowi przysługuje tytuł własności lub współwłasności zgodnie z regulacjami prawa cywilnego a więc budynku budowanego na gruncie, do którego podatnikowi przysługuje tytułu własności lub współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania.
Odnosząc się do kwestii czy przysługuje Wnioskodawcy prawo do ww. zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości, należącej do majątku wspólnego małżonków, na budowę budynku mieszkalnego należącego do majątku wspólnego małżonków stwierdzić należy, że skoro sprzedana nieruchomość stanowiła majątek wspólny Wnioskodawcy i małżonki, to odnosząc się do rozliczenia przez małżonków przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości objętej wspólnością majątkową wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiągniętych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.
Skoro zatem samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest każdy z małżonków, to również warunki zastosowania zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Tym samym, każdy z małżonków może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki do jego zastosowania.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w małżeństwie Wnioskodawcy obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, o którym mowa w art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 583 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego. Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawca sprzedając wraz z małżonką w kwietniu 2015 r. nieruchomość wchodzącą w skład majątku wspólnego uzyskał przychód odpowiadający wyłącznie 1/2 ceny sprzedaży.
Natomiast zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa art. 33 Kodeksu, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka (np. nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej), pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.
Jeżeli zatem udział w nieruchomości, który został sprzedany, stanowił majątek odrębny Wnioskodawcy, a uzyskany ze sprzedaży tego udziału przychód Wnioskodawca przeznaczy w określonym terminie na własne cele mieszkaniowe, tj. na budowę budynku mieszkalnego, którego Wnioskodawca będzie współwłaścicielem na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej i w nowonabytym lokalu będzie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odnosząc się natomiast do kwestii dokumentowania wydatków na budowę budynku mieszkalnego stwierdzić należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Nie mniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skoro Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia winien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości wspólnej oraz udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł, czy też przez inne osoby. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy sprzedaży, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.
Jeśli chodzi o wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości wspólnej na budowę budynku mieszkalnego to faktury wystawione na imię i nazwisko Wnioskodawcy oraz imię i nazwisko małżonki będą dowodem na ponoszenie tych wydatków zarówno przez Wnioskodawcę jak i jego małżonkę. Faktury są bowiem dowodem na to kto nabywał towary i usługi. Jeżeli wynika z niej, że nabywcami byli oboje małżonkowie, to należy domniemywać zgodnie z treścią dowodu, że oboje partycypowali w ponoszeniu wydatku. Wnioskodawca nie mógłby zatem kwoty z takiej faktury przypisać w całości sobie. Sobie mógłby przypisać nie więcej niż 50 % kwoty widniejącej na fakturze wystawionej na niego i małżonkę. 100 % kwoty widniejącej na fakturze odliczy jedynie z faktur wystawionych wyłącznie na swoje imię i nazwisko.
Natomiast jeśli chodzi o wydatkowanie środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na budowę budynku mieszkalnego stwierdzić należy, że faktury muszą być wystawione na imię i nazwisko Wnioskodawcy, ponieważ wydatki ponoszone mają być z jego majątku odrębnego. Bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawca pozostaje w ustawowej wspólności małżeńskiej, gdyż wydatki te nie mają pochodzić z majątku wspólnego małżonków, tylko z jego majątku odrębnego. Ponadto skoro zwolnieniu podlegają środki uzyskane z odpłatnego zbycia i tylko Wnioskodawca je uzyskał (tylko on był właścicielem sprzedanego udziału w nieruchomości), również wyłącznie on może przeznaczyć te środki na budowę domu na działce stanowiącej majątek wspólny małżonków. Wnioskodawca chcąc zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania musi udokumentować wydatkowanie przez siebie środków pochodzących ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Faktury dokumentujące te wydatki muszą być wystawione wyłącznie na imię i nazwisko Wnioskodawcy.
Podsumowując powyższe, stosownie do art. 6 ust. 1 ww. ustawy Wnioskodawca jest obowiązany do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny, czyli połowę kwoty wynikającej z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ww. ustawy. Do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości wspólnej Wnioskodawca może zaliczyć połowę kosztów nabycia tej nieruchomości. Natomiast jeśli chodzi o udział w nieruchomości Wnioskodawca jest obowiązany do rozliczenia całości przychodu ze sprzedaży tego udziału stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy.
Tak obliczony dochód ze sprzedaży nieruchomości wspólnej oraz udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowych od osób fizycznych. Jednakże jeśli Wnioskodawca środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości przeznaczy w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na budowę budynku mieszkalnego to nie ma przeszkód aby mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeśli chodzi o wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości wspólnej to na fakturach dokumentujących wydatki powinno bezwzględnie widnieć imię i nazwisko Wnioskodawcy (wtedy Wnioskodawca będzie mógł przypisać sobie 100% kwoty widniejącej na fakturze). Jeśli na fakturze będzie również widnieć imię i nazwisko małżonki Wnioskodawcy, wtedy Wnioskodawca będzie mógł przypisać sobie nie więcej niż 50 % kwoty widniejącej na fakturze.
Jeśli natomiast chodzi o wydatkowanie środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości (majątek odrębny Wnioskodawcy) to na fakturze dokumentującej wydatki musi widnieć wyłącznie imię i nazwisko Wnioskodawcy.
IPPB4/4511-1100/15-5/MS2 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Cele mieszkaniowe > IBPB-2-2/4511-547/15/ZuK