Source: https://www.eporady24.pl/zmiana-lokalu-uzytkowego-na-mieszkalny,pytania,18,126,20664.html
Timestamp: 2019-11-19 20:14:19
Legal References Found: art. 32
 art. 6
 art. 22
 art. 16
 art. 18
 art. 22
 art. 22
 art. 140
 art. 222
 art. 144
 art. 140
 art. 144
 art. 22

Document Content:
Zmiana lokalu użytkowego na mieszkalny
Autor: Michał Soćko • Opublikowane: 21.10.2017
Jestem posiadaczem odrębnej własności lokalu użytkowego w bloku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Chciałbym zmienić sposób użytkowania lokalu na mieszkalny. Jak zmienić sposób użytkowania lokalu? Czy muszę wystąpić do spółdzielni o zgodę, czy złożyć wniosek do starostwa z pominięciem spółdzielni?
Z Pana relacji wynika, że jest Pan właścicielem odrębnej własności lokalu użytkowego w bloku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Obecne chciałby Pan zmienić sposób użytkowania lokalu na mieszkalny. Wobec powyższego pyta Pan, czy musi Pan występować do spółdzielni o zgodę, czy też składać wniosek do starostwa z pominięciem spółdzielni.
Odpowiedź na Pana pytanie związana jest z tym, jakie dokładnie czynności chciałby Pan podjąć, aby zmienić przeznaczenie Pana lokalu usługowego. Generalnie bowiem, jeżeli Pana lokal nie będzie potrzebował żadnych prac budowlanych na zewnątrz lokalu, to stoję na stanowisku, że zgoda taka nie będzie Panu potrzebna, z powodów, o których napiszę poniżej.
Artykuł 71 ustawy z dnia 7 listopada 1994 roku Prawo budowlane stanowi, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przepisy art. 32 Prawa budowlanego w tym wypadku stosuje się odpowiednio w zakresie wymogów, jakie należy spełnić, by uzyskać pozwolenie na budowę.
Przechodząc do odpowiedzi na przedstawione pytanie, należy zauważyć, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
W Pana przypadku, Pan jest właścicielem lokalu pozostającym pod zarządem spółdzielni mieszkaniowej.
Proszę zwrócić uwagę na art. 22 ustawy o własności lokali, który stanowi, iż:
„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”
Kwestią kluczową w Pana przypadku jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy zmiana sposobu użytkowania lokalu mieści się w katalogu czynności wskazanych w wyżej cytowanym art. 22 ust. 3, do podjęcia których potrzebna jest zgoda spółdzielni na dokonanie tych czynności.
Do Pana przypadku można odpowiednio odnosić orzeczenia sądów odnoszące się do wspólnot mieszkaniowych, tylko z tym, że zamiast uchwały właścicieli, konieczna jest zgoda zarządu spółdzielni.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 600/08) Sąd Najwyższy uznał, iż uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Czynności te dotyczą jednak wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Tę sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140, art. 222 § 2 oraz art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; w skrócie K.c.).
Według wspomnianego przepisu art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków.
Ustawodawca w art. 144 K.c. wskazał, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Dla dalszych rozważań należy wyjaśnić pojęcie nieruchomości wspólnej, a zatem w tym temacie na uwagę zasługuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Gl 115/09). W tym wyroku zinterpretowano pojęcie nieruchomości wspólnej w sposób następujący: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.”.
W okolicznościach danego stanu faktycznego znaczący pogląd został zaprezentowany w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r. (sygn. akt IV CSK 393/07), w którym to Sąd Najwyższy uznał, iż „zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy z 1994 r. o własności lokali, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego”.
Reasumując, należy stwierdzić, iż w przypadku zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego stanowiącego Pana wyłączną własność nie jest wymagana zgoda spółdzielni. Proszę mieć jednak na uwadze, iż w przypadku gdyby zmiana przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny wiązała się z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bądź przebudową ingerującą w nieruchomość wspólną – wówczas do dokonania tej czynności wymagana będzie zgoda spółdzielni.
Proszę zapoznać się także ze statutem Pana spółdzielni i odpowiednimi regulaminami.
Wpisz wynik równania (liczba): V - 0 =
Zmuszenie brata do zabrania swoich rzeczy z mojego mieszkania
W moim mieszkaniu mieszkał brat, który jednak po ślubie wyprowadził się gdzieś z żoną. Pozostawił w jednym z pokoi swoje stare rzeczy, w tym meble, i zamknął go na klucz. Jak mogę go zmusić do opróżnienia pomieszczenia? Chcemy z mężem zrobić remont.
Głośne imprezy – zakłócanie ciszy nocnej przez studentów
Moi sąsiedzi to młodzi ludzie (studenci), którzy wynajmują mieszkanie. Co jakiś czas organizują głośne imprezy, które zakłócają ciszę nocną. Wiem, że mogę wezwać policję, ale to na pewno nie rozwiąże problemu. Studenci zapłacą mandat i za jakiś czas znowu będzie to samo. W re
Czynsz za garaż – brak uwzględnienia opłat za wywóz śmieci
Kupiłem garaż na samochód od osoby, która była członkiem innej spółdzielni mieszkaniowej działającej na naszym osiedlu. Notariusz sporządził akt notarialny i stałem się właścicielem boksu garażowego. Pół roku temu został spisany akt notarialny pomiędzy mną a zarządem spółdzi
Zawyżony rachunek za wodę - wliczono osoby, które nie mieszkają Zakup drugiego mieszkania i rezygnacja z programu Rodzina na Swoim Na co uważać, kupując mieszkanie na rynku wtórnym? Ustanowienie zarządcy przymusowego Zastosowanie ustawy o własności lokali Zmiana lokalu użytkowego na mieszkalny Przyjęcie do mieszkania znajomej z portalu randkowego Płacenie za czynsz w mieszkaniu w którym nie mieszkam Zakup mieszkania, w którym właściciel dokonał przeróbek budowlanych Jak zapobiec opróżnieniu lokalu?