Source: https://www.ebos.pl/orzeczenie-ms/wyrok-najem-ii-ca-897-12-sad-okregowy-w-swidnicy-z-2013-01-17.html
Timestamp: 2018-10-23 09:51:52
Legal References Found: art. 11
 art. 221
 art. 10
 art. 17
 art. 10
 art. 17
 art.233
 art. 10
 art. 17
 art. 278
 art.177
 art. 11
 art. 386
 art. 11
 art. 10
 art. 17
 art. 233
 art. 278
 art. 108

Document Content:
Orzeczenie II Ca 897/12 Sąd Okręgowy w Świdnicy
Sąd Okręgowy w Świdnicy z 2013-01-17
II Ca 897/12
art. 11 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
Sygn. akt II Ca 897/12
po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2013r. w Świdnicy
sprawy z powództwa Gminy MiastoŚ.
przeciwko B. G., E. G., J. G., M. O. i P. O.
z dnia 22 sierpnia 2012 r., sygn. akt I C 538/12
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w Świdnicy do ponownego rozpoznania.
Sygn.akt II Ca 897/ 12
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Świdnicy nakazał pozwanym B. G., E. G., J. G., M. O., P. O.aby opróżnili i wydali stronie powodowej Gminie MiastoŚ.– Miejskiemu Zarządowi Nieruchomości w Ś.lokal mieszkalny, położony w Ś.przy ul. (...), wobec niewłaściwego zachowania pozwanych, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; nie orzekł o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego; zasądził solidarnie od pozwanych nna rzecz strony powodowej kwotę 320 zł tytułem kosztów procesu.
Pozwanemu J. G. przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ulicy (...) na podstawie umowy najmu lokalu z dnia 10 kwietnia 1966 roku. Lokal ten wraz z nim zajmują pozwani B. G., M. O., P. O. i E. G..
Na mocy § 7 ust. 2 tej umowy najemca ma obowiązek natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii oraz w celu okresowego i doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu. Budynek położny w Ś.przy ulicy (...) jest budynkiem trzykondygnacyjnym, posiada trzy grupy kominowe, przy czym tylko grupa kominowa nr 2, przebiega przez kuchnię w mieszkaniu zajmowanym przez pozwanych i mieszkanie numer (...)zajmowane przez świadka J. M.. Żadna inna grupa kominowa nie przebiega przez mieszkanie świadka. Do jednego przewodu kominowego mogą być podpięte dwa mieszkania, które są w jednym pionie, ale co drugie piętro, przy czym według nowych przepisów przewody kominowe w kuchni muszą być podpięte do osobnego komina. Z kuchenki świadka wychodzi przewód (leżak), który ma długość około 2,40 m i wchodzi do przewodu kominowego w kuchni mieszkania zajmowanego przez pozwanych. Przewód ten ma średnicę około 130 mm i jest w mieszkaniu nr (...)obudowany płytkami glazurowanym, mieści się przy suficie. Połączenie kuchenki w mieszkaniu nr(...)z przewodem kominowym w mieszkaniu nr (...)istnieje od kilkudziesięciu lat. Po przeprowadzeniu w dniu 23 sierpnia 2011 r. kontroli przewodów kominowych w lokalu, zajmowanym przez pozwanych, stwierdzono, że kanał dymny (szląg) z mieszkania nr (...), przebiegający przez kuchnię mieszkania nr (...)jest skorodowany i należy go pilnie wymienić. W pomieszczeniu nr(...)nie ma możliwości innego podpięcia pieca z uwagi na brak wolnych przewodów kominowych. Zlecenie wymiany leżaka w kuchni mieszkania nr (...)dotyczyło wymiany przewodu na rurę ze specjalnego materiału, zgodnie z normami, obudowanie jej regipsami, ocieplenie i wyciszenie. Pozwani nie wyrazili zgody na przeprowadzenie czynności w celu wymiany skorodowanego kanału dymnego. W dniu 18 października 2011 r. miała miejsce interwencja straży pożarnej w mieszkaniu w Ś.przy ulicy (...)z uwagi na zagrożenie spowodowane nieszczelnymi przewodami kominowymi, co doprowadziło do pojawienia się w budynku tlenku węgla. Pozwani nie wpuścili pracowników strony powodowej, uprawnionych do wymiany kanału dymnego do mieszkania.
Pozwani zostali wezwani pismem z dnia 6 grudnia 2011 r. do udostępnienia pomieszczenia kuchni w celu wymiany skorodowanego kanału dymnego, którego stan techniczny pozbawił możliwości ogrzewania lokalu nr(...)pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Pismem z dnia 12 stycznia 2012 r. Dyrektor Miejskiego Zarządu Nieruchomości w Ś.wypowiedział pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012 r. z uwagi na rażące wykroczenie przeciwko §7 ust. 2 umowy najmu. Świadek J. M.otrzymał zakaz palenia w piecu w swoim mieszkaniu z uwagi na niebezpieczeństwo pożaru i jest pozbawiony tego rodzaju ogrzewania.
Sąd Rejonowy wydając powyższe postanowienie wskazał na treść art. 221 § 1 k.c., art. 10 ust. 1 i 3 oraz art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 roku, nr 31, poz.266).
Pozwani zaskarżając powyższy wyrok w całości apelacją, zarzucili:
1* naruszenie prawa materialnego przez jego niewłaściwą interpretację - art. 10 ust. 1i 3 oraz art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r., nr31, poz. 266) - poprzez przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie powyższy przepis mazastosowanie, oraz iż stanowi on podstawę prawną do orzeczenia wobec powodóweksmisji bez orzekania o prawie do lokalu socjalnego;
2* naruszenie prawa procesowego - art.233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie zasadswobodnej oceny dowodów poprzez przyjęcie, iż powód wykazał, iż:
• istnieją podstawy do orzeczenia eksmisji pozwanych z zastosowaniem art. 10ust.1 i 3 , oraz art. 17 ust.1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z2005r., nr 31, poz. 266) bez orzekania o prawie do lokalu socjalnego,
• iż w przedmiotowym stanie faktycznym pozwani nie wykonali ciążącego nanich obowiązku niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia, atakże w celu dokonywania okresowego lub doraźnego przeglądu,
1* iż w przedmiotowym stanie faktycznym pozwani kilkakrotnie nie wpuścilipracowników powoda do dokonania niezbędnych czynności koniecznych dozachowania bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców budynku,
2* iż w przedmiotowym stanie faktycznym, wypowiedzenie umowy najmu byłokonieczne i uzasadnione z uwagi na naganne zachowanie pozwanych,skutkujące uciążliwościami dla innych mieszkańców budynku,
- naruszenie prawa procesowego - art. 278 k.p.c. poprzez brak powołania w przedmiotowej sprawie biegłego z zakresu kominiarstwa co do określenia, czy w przedmiotowym stanie faktycznym istniały przesłanki do uznania, iż awaria szlągu faktycznie uzasadniała wejście przedstawicieli powoda w trybie pilnym do lokalu zajmowanego przez pozwanych, czy pozostawienie szlągu mimo naprawy nie zagrażało życiu i zdrowiu jak wykazywała pozwana B. G. , oraz czy w lokalu połączonym szlągiem z pozwanymi faktycznie nie ma możliwości urządzenia ogrzewania w inny sposób poprzez np. wpięcie go do innego przewodu dymowego,
- naruszenie prawa procesowego – art.177 § 1 ust.1 k.p.c. poprzez uznanie, iż mimo złożenia przed datą pozwu o eksmisję, powództwa o wyrażenie przez Sąd zgody na wykonanie zastępcze wymiany całościowo szlągu w lokalu pozwanych z uwagi na zagrożenie dla ich zdrowia i życia.
Pozwani wskazując na powyższe zarzuty, wnieśli o:
-zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych,
względnie :
-uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemudo ponownego rozpoznania.
Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266) właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie nie ustalił istotnych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu, to jest czy pozwani używają lokalu nr (...)w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem w sytuacji, gdy mieszkanie nr (...)w budynku przy ul. (...) w Ś.powódka sprzedała panu J. M.(vide: zeznania świadka J. M.– k. 126), a w szczególności nie ustalił:
- w jakie instalacje i urządzenia zapewniające kupującemu J. M.korzystanie z ciepła był wyposażony w chwili sprzedaży przedmiotowy lokal nr(...);
- czy usytuowanie i stan przewodów kominowych: dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych uzasadniały wyodrębnienie własności lokalu nr (...)z ustanowionej odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer(...)pod względem umożliwienia kupującemu korzystanie z ciepła;
- czy lokal mieszkalny nr (...), którego najemcą są pozwani został obciążony w przedmiotowej umowie sprzedaży lokalu nr (...) służebnością na rzecz tego lokalu;
- czy nie ma możliwości zapewnienia właścicielowi lokalu nr(...) korzystania z ciepła poprzez wpięcie urządzenia grzewczego do innego przewodu dymowego.
Zatem, skoro wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, to Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu.
W celu ustalenia powyższych istotnych w sprawie faktów, Sąd Rejonowy ponownie rozpoznając sprawę, dopuści dowód z przesłuchania stron, dowód z dokumentów przedłożonych przez pozwanych na rozprawie apelacyjnej w dniu 17 stycznia 2013 roku (vide: k. 176- koperta), dowód z umowy sprzedaży lokalu nr (...)oraz dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu kominiarstwa, a w miarę potrzeby, dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa.
Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Rejonowy dokona oceny zasadności wypowiedzenia przez powódkę pozwanym umowy najmu lokalu mieszkalnego nr(...)w budynku przy ul. (...) w Ś., w świetle przesłanek wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266).
W świetle powyższego za zasadny uznać należy zarzut apelacji naruszenia art. 10 ust. 1 i 3, a także art. 17 ust. 1 i 2 wskazanej wyżej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, poprzez przyjęcie, iż mają one zastosowanie w niniejszej sprawie oraz zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i art. 278 k.p.c.
Sąd Okręgowy pozostawia Sądowi Rejonowemu rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej – art. 108 § 2 k.p.c.