Source: http://www.administrator24.info/artykul/id2471,kto-placi-podatek-od-gminnych-lokali-uzytkowych
Timestamp: 2020-05-26 08:40:32
Legal References Found: art. 3
 art. 43
 art. 43
 FSK 
 art. 3
 art. 3
 art. 3

Document Content:
Kto płaci podatek od gminnych lokali użytkowych? | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Kto płaci podatek od gminnych lokali użytkowych?
Bartłomiej Żukowski	| Administrator 12/2011 | 22.12.2011
Deklaracja podatku od nieruchomości »
Od podatku zwolniony jest tylko zabytek »
Opodatkowanie powierzchni wspólnych »
Wzrosną podatki od nieruchomości »
Przypominamy: podatek od nieruchomości do 15 marca »
Zarządca czy administrator? »
To w umowie najmu lokalu użytkowego zawarta jest zazwyczaj odpowiedź, kto uiszcza podatek od nieruchomości. Jeżeli stroną takiej umowy jest np. gmina, podatek z mocy prawa obciąża najemcę. Jeżeli jednak wynajmującym jest inny podmiot, jak choćby powołana przez tę gminę jednostka organizacyjna, obowiązek podatkowy nie obciąża już z mocy prawa najemcy, albowiem jego tytuł do władania lokalem nie pochodzi bezpośrednio od właściciela, jakim jest JST.
Przełom roku kalendarzowego to już tradycyjnie czas większego zainteresowania prawem podatkowym, w tym również dotyczącym podatków lokalnych, jakim jest podatek od nieruchomości. Pomimo tego, że przepisy nakładające obowiązek podatkowy powinny być – niejako z definicji – jasne i precyzyjne, w praktyce okazuje się, że w niektórych przypadkach nawet ustalenie podmiotu, na którym taki obowiązek ciąży, może sprawiać trudności. Poniższe uwagi mają na celu przybliżenie kwestii dotyczącej podatku od nieruchomości za lokal użytkowy w sytuacji, gdy lokal taki został oddany w najem przez jednostkę samorządu terytorialnego (JST).
Nie należą do rzadkości przypadki, w których lokalni przedsiębiorcy prowadzą działalność gospodarczą w lokalach użytkowych, stanowiących własność gminy lub innej jednostki samorządu terytorialnego, zajmowanych na podstawie umowy najmu. W zdecydowanej większości przypadków umowa najmu takiego lokalu zawarta zostaje bezpośrednio pomiędzy właściwą jednostką samorządu terytorialnego a najemcą, jednak nie zawsze tak się dzieje.
Stanowiące własność JST nieruchomości mogą bowiem znajdować się w posiadaniu innych podmiotów (np. nie posiadających osobowości prawnej jednostek organizacyjnych), które są uprawnione do ich dalszego udostępniania.
Jeżeli treść samej umowy najmu nie rozstrzyga na kim w takiej sytuacji ciąży obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości należy ustalić, kogo ten obowiązek obciąża z mocy prawa. Krótko mówiąc, czy podatek od nieruchomości ma płacić – niezależnie od świadczeń określonych w umowie – najemca, czy też do zapłaty podatku zobowiązana jest jednostka organizacyjna, która takim lokalem rozporządziła.
Katalog podatników
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2010 r., nr 95, poz. 613 z późn. zm.), podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne (w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej) będące: właścicielami nieruchomości, posiadaczami samoistnymi nieruchomości, użytkownikami wieczystymi gruntów oraz posiadaczami nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych, niestanowiących odrębnych nieruchomości albo jest bez tytułu prawnego.
Na pierwszy rzut oka katalog podmiotów, które są zobowiązane do uiszczania podatku od nieruchomości, został więc przez ustawodawcę określony szeroko i bardzo szczegółowo. Sytuacja nie jest już jednak tak oczywista gdy tytułem prawnym do lokalu użytkowego – będącego własnością jednostki samorządu terytorialnego – jest umowa najmu, zawarta pomiędzy osobą fizyczną a jednostką organizacyjną tego samorządu, nie posiadającą osobowości prawnej. W takiej bowiem sytuacji nie możemy mówić o tym, że podstawą posiadania nieruchomości przez najemcę jest umowa zawarta z jej właścicielem, a tym samym obowiązek podatkowy nie ciąży na najemcy z mocy prawa.
Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi wówczas, gdy nieruchomość będąca własnością jednostki samorządu terytorialnego zostaje oddana w trwały zarząd jednostce organizacyjnej tego samorządu, a następnie ta jednostka zawiera dalsze umowy, dotyczące tej nieruchomości z osobami trzecimi. Zwróćmy uwagę, że z treści art. 43 ust. 1 oraz art. 43 ust. 2 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.) wynika, iż trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną, a po jego ustanowieniu jednostka organizacyjna nabywa prawo m.in. do oddania nieruchomości lub jej części w najem. Skoro więc trwały zarząd jest formą władania nieruchomością, a podmiot, któremu w taki zarząd nieruchomość oddano ma ustawowo zagwarantowane uprawnienie do oddawania jej w najem innym podmiotom, to w tej kwestii jednostka organizacyjna (a nie jednostka samorządu terytorialnego) posiada uprawnienie do samodzielnego (niezależnego od właściciela) dysponowania oddaną w zarząd nieruchomością.
Podatnikiem zarządca czy najemca?
Wskazać w tym miejscu należy, iż – jak wynika z treści pisma Ministerstwa Finansów (Departament Podatków Lokalnych i Katastru) z 23 maja 2005 roku, znak LK-833/KD/05/340 (LexPolonica nr 381828), aby najemca lokalu użytkowego, należącego do gminy, mógł zostać uznany za podatnika podatku od nieruchomości, niezbędne jest ustalenie, czy umowa najmu – będąca podstawą posiadania zależnego – została zawarta w imieniu i na rzecz JST. Warunek ten nie jest natomiast spełniony w sytuacji, w której – w treści umowy najmu – jako wynajmującego wskazuje się jednostkę organizacyjną, a nie jednostkę samorządu terytorialnego, a dodatkowo należny czynsz ma być płacony na konto bankowe należące do tej jednostki, z całkowitym pominięciem właściciela nieruchomości, jakim jest jednostka samorządu terytorialnego.
Bardzo ciekawy pogląd, z punktu widzenia omawianego zagadnienia, zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 września 2006 roku (sygn. akt II FSK 1090/2005; LexPolonica nr 2211769), gdzie wskazał jednoznacznie, iż przekazanie nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej, nieposiadającej osobowości prawnej, jest przykładem innego tytułu prawnego posiadania w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 4 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 roku. Podatnikiem podatku od nieruchomości będzie w takim przypadku podmiot, na rzecz którego przedstawiciel Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego ustanowił zarząd nieruchomością, przy czym sytuacja ta nie zmieni się także, gdy zarządca odda nieruchomość posiadaczowi zależnemu na podstawie umowy najmu czy też dzierżawy. Posiadacze zależni nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego oraz zarządcy takich nieruchomości są bowiem podatnikami tylko wówczas, gdy posiadanie wynika z umowy bezpośrednio zawartej z właścicielem lub zarządem ustanowionym przez właściciela.
Obliguje trwały zarząd
Naczelny Sąd Administracyjny w przedmiotowym orzeczeniu sformułował również tezę, iż jeżeli umowa dzierżawy lub najmu nieruchomości, należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie zostanie zawarta z właścicielem, a na przykład z zarządcą, podatnikiem podatku od tej nieruchomości pozostaje nadal zarządca, jeżeli jego tytuł prawny do posiadania pochodzi bezpośrednio od właściciela nieruchomości, albowiem oddanie w trwały zarząd nieruchomości JST zakładowi komunalnemu czyni ten podmiot posiadaczem tej nieruchomości. Z treści uzasadnienia cytowanego orzeczenia wynika nadto wprost, iż posiadanie nieruchomości może wynikać zarówno z umowy cywilnoprawnej, jak i z innego tytułu prawnego, którym jest np. decyzja o przekazaniu nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Oddanie zaś w trwały zarząd nieruchomości jednostki samorządu terytorialnego zakładowi komunalnemu czyni ten podmiot posiadaczem, który – w myśl art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Trwali zarządcy – jako posiadacze na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami – są więc podatnikami podatku od nieruchomości, przekazanych im w trwały zarząd. Z zarządu zaś, jako tytułu do władania nieruchomością, mogą korzystać jedynie jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Mając na względzie takie stanowisko uznać więc należy, iż nie znajduje uzasadnienia – podnoszony nierzadko przez jednostki samorządu terytorialnego – pogląd, według którego odmawia się samorządowej jednostce organizacyjnej zdolności do bycia podatnikiem podatku od nieruchomości. Za opodatkowaniem gminnych nieruchomości i obiektów budowlanych przemawia klika argumentów, wśród których wskazać należy choćby fakt, iż w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych nie obowiązuje przepis analogiczny do art. 3a pkt 2 Ustawy o podatku rolnym z 15 listopada 1984 roku (DzU z 2006 r., nr 136, poz. 969 z późn. zm.), zgodnie z którym obowiązek podatkowy w podatku rolnym nie dotyczy gmin. Podkreślić również należy, iż gmina może występować w różnych rolach. W wypadku, gdy jest właścicielem nieruchomości, występuje jako zwykły podmiot prawa cywilnego, podczas gdy pobierając podatek występuje w sferze prawa publicznego, działając na jego podstawie (tak: T.Brzezicki, K.Lasiński-Sulecki, W.Morawski [w:] Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Komentarz pod red. W.Morawskiego, Gdańsk 2009).
W konkluzji stwierdzić więc należy, iż w sytuacji, w której gmina ustala w drodze decyzji wymiar podatku od nieruchomości najemcy komunalnego lokalu użytkowego, zawsze warto sprawdzić treść umowy najmu. Może się bowiem okazać, iż umowa taka została zawarta nie z gminą, a z jej jednostką organizacyjną, co sprawia, że na najemcy nie powinien ciążyć z mocy prawa obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości albowiem jego tytuł do władania lokalem nie będzie pochodził bezpośrednio od właściciela.
umowa najmu |
ustawa o podatku rolnym |
W przypadku rynku nieruchomości w kontekście epidemii mówi się o spadku popytu na domy, lokale i działki. Warto jednak wiedzieć, że koronawirus znacznie szerzej oddziałuje na „mieszkaniówkę”. Przykładem... więcej »
W przypadku rynku nieruchomości w kontekście epidemii mówi się o spadku popytu na domy, lokale i działki. Warto jednak wiedzieć, że koronawirus znacznie szerzej...
Wyświetleń: 12040|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 7783|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 11513|Ocena: 1.0
Wyświetleń: 9541|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 9164|Ocena: 5.8