Source: https://poradapodatkowa.pl/jak_niskim_kosztem_odkupic_polowe_nieruchomosci_od_spadkobiercy,254.phtml
Timestamp: 2019-10-19 15:09:33
Legal References Found: art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 4

Document Content:
Aleksander Słysz • Opublikowane: 2015-01-30
W zeszłym roku zmarł dziadek, dom odziedziczył mój ojciec i jego brat. Tata chce mi oddać swoją część, a drugą połowę, należącą do wuja, będę musiał odkupić. Jak to zrobić, by było najbardziej korzystne dla nas finansowo i zgodne z prawem? Czy wuj może przepisać swoją część na mojego ojca, a ja później ją odkupię (oni się rozliczą między sobą)? A może lepiej odkupić po prostu połowę od wujka? Jak to zrobić, by było dobrze dla mnie i dla mojej narzeczonej?
Zarówno ojciec, jak i wuj w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat od końca 2013 roku zapłacą podatek dochodowy i nie ma znaczenia, czy brat sprzeda bratu, czy komukolwiek innemu. Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in.:
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.
Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (niekiedy powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw).
Zgodnie z art. 22 ust. 6d „za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku uważa się jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”.
By uniknąć podatku, sprzedawca może skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131, który stanowi, że „wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”. Innymi słowy czy to wuj, czy ojciec, musieliby albo podatek zapłacić, albo kwotę przychodu wydać na własne cele mieszkaniowe wymienione w ustawie, by podatku nie płacić.
Ojciec może, jak Pan wskazał, darować Panu swój udział i nie zapłaci Pan podatku od spadków i darowizn, bowiem zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych (czyli Pana), jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego tj. w omawianym przypadku od dnia złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. Ust. 4 tego samego artykułu zwalnia jednak z obowiązku zgłoszenia darowizny gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nie będzie Pan zatem musiał nawet samodzielnie dokonywać zgłoszenia i skorzysta Pan ze zwolnienia niezależnie od wartości tej nieruchomości.
Pozostaje w świetle Pana pytania dodatkowego odpowiedzieć na pytanie, jak uczynić Pana narzeczoną współwłaścicielem, bowiem może Pan „wykupić” udział od wuja lub narzeczona może to zrobić. Z punktu widzenia wuja to bez znaczenia, jak już wskazałem, podatek dochodowy obejmie tę sprzedaż. Z tego powodu lepiej, by udział od wuja wykupiła narzeczona, co uczyni Pana i narzeczoną współwłaścicielami bez konieczności dokonywania rozliczeń między Państwem. Gdyby to Pan wykupił udział wuja, powstałby problem przekazania go narzeczonej, darowizna byłaby opodatkowana, mógłby Pan jej sprzedaż ten udział w cenie zakupu i podatek wyszedłby „zerowy” (koszty równe przychodowi), jednak ponownie poniesione zostałyby koszty związane z aktem notarialnym czy księgą wieczystą.
Zupełnie inna sprawa to sytuacja, gdy wuj daruje ojcu swą część, wtedy nie będzie również podatku od spadków i darowizn, następnie ojciec całość może darować Panu, co też będzie podatkiem od spadków i darowizn nieopodatkowane. Pan, sprzedając udział narzeczonej, zapłaci jednak podatek, chyba że skorzysta ze zwolnienia, które powyżej wskazałem, prostszym rozwiązaniem byłoby jednak darować udział narzeczonej gdy stanie się żoną lub rozszerzyć wspólność małżeńską po ślubie. Taki „łańcuszek” spowoduje, że nie wystąpi nigdzie podatek dochodowy ani podatek od spadków i darowizn, jednak ekonomiczny skutek jest inny, gyż Wuj nie dostaje pieniędzy (darował ojcu udział, a nie sprzedał – czy to jemu, czy też Panu).
Mój teść zmarł w 2002 r. Jedynym spadkobiercą została żona. Sąd wydał postanowienie o przyznaniu jej działki w lutym 2008 r. (wtedy się...
Przed dwoma laty założyliśmy z narzeczonym wspólne konto bankowe – tam wpływały nasze zarobki. Do konta otworzyliśmy rachunek oszczędnościowy...
Mój nieletni syn przyjął...