Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0113-kdipt2-2-4011-106-2018-1-akr
Timestamp: 2019-02-21 20:47:53
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 5
 FSK 
 art. 10
 art. 10
 art. 10

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0113-KDIPT2-2.4011.106.2018.1.AKR
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2018 r. (data wpływu 19 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 19 lutego 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
W dniu 23 grudnia 2003 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców w drodze darowizny gospodarstwo rolne, tj. trzy wyodrębnione geodezyjnie działki. Wnioskodawca użytkuje je rolniczo do uprawy zbóż i opłaca podatek rolny. Z inicjatywy Urzędu Miasta w dniu 30 marca 2006 r. część pola, tj. działka nr 403/34 została przekształcona w planie zagospodarowania przestrzennego z gruntu rolnego na teren inwestycyjny. Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca posiada więc ww. działkę nr 403/34 o pow. 77 585 m2, o przeznaczeniu inwestycyjnym, działkę nr 275/48 o pow. 2 500 m2, o przeznaczeniu rolnym oraz działkę nr 276/48 o pow. 21 933 m2, o przeznaczeniu rolnym.
W dniu 31 października 2014 r. Wnioskodawca uzyskał interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach działającego w imieniu Ministra Finansów nr IBPBII/415-742/14/MM. Plany Wnioskodawcy, wówczas określone jako zdarzenie przyszłe, od tego momentu uległy jednak zmianie.
Wnioskodawca planuje sprzedać część nieruchomości, tj. działkę nr 403/34 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami, a uzyskane ze sprzedaży kwoty przeznaczyć w części na własne cele mieszkaniowe (Wnioskodawca przewiduję, że przeznaczy na ten cel około 15-20% uzyskanej sumy), a w pozostałej części na zakup gruntów rolnych i budowlanych, a także na zakup maszyn rolniczych oraz budowę budynków związanych z produkcją rolną (trudno określić w jakim procencie Wnioskodawca nabędzie grunty rolne, a w jakim budowlane).
Nieruchomość obejmuje, poza gruntem rolnym, zabudowania mieszkalne, tj. budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. W akcie notarialnym sprzedaży ww. zabudowania nie będą osobno wyszczególnione, ponieważ cena działki została z nabywcą ustalona za m2 powierzchni, bez względu na to, co ów metraż obejmuje.
W celu znalezienia kupca Wnioskodawca zamieszczał ogłoszenia na portalach internetowych oraz wynajął biuro pośrednictwa nieruchomości (ściślej, biuro zostało wynajęte do pośrednictwa w sprzedaży części działki, tj. 1,2 ha). Potencjalny przyszły nabywca działki 403/34 skontaktował się z Wnioskodawcą za pośrednictwem Urzędu Miasta.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości; nie uzbrajał terenu, nie wydzielał ani nie budował dróg, nie doprowadzał do niego sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej. Zabudowania oraz tereny przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Od dnia przejęcia gospodarstwa Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Wyprodukowane zboża Wnioskodawca sprzedaje na lokalny rynek (wystawia faktury VAT RR) oraz przeznacza na użytek własny (na paszę dla zwierząt). Wnioskodawca nie wykonuje działalności w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej. Od kiedy Wnioskodawca przejął gospodarstwo, nigdy nie było ono dzierżawione, nie przynosiło zysków innych niż te wynikające z prowadzonej na niej działalności rolnej.
Zamierzona sprzedaż działki będzie pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy.
Czy sprzedaż działki, przekształconej z inicjatywy Urzędu Miejskiego w teren inwestycyjny (wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami mieszkalnymi i gospodarczymi), wchodzącej w skład otrzymanego w drodze darowizny gospodarstwa rolnego, będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w podatku dochodowym?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki inwestycyjnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami nie będzie stanowiła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm., zwaną dalej u.p.d.o.f.), czyli pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, a także ze względu na fakt, że odpłatne zbycie nie będzie w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć – na podstawie art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. – działalność zarobkową:
Aby zatem uznać określone działania za wykonywane w ramach działalności gospodarczej powinny mieć:
charakter zarobkowy, tj. aby działalność była zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem było zapewnienie określonego dochodu. Definicja ta wskazuje na zawodowy charakter prowadzonej działalności. Charakteru takiego nie mają czynności, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb.
charakter zorganizowany wykonywanych czynności. Omawiana cecha oznacza podejmowanie działalności gospodarczej jako kategorii obiektywnej, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych (istnieje szerokie orzecznictwo w tym zakresie, np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 sierpnia 2011 r., sygn. akt II FSK 433/10).
charakter ciągły wykonywanej działalności; wprowadzone kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza „względnie stały zamiar jej wykonywania”.
Odnosząc powyższe do stanu faktycznego Wnioskodawca podkreśla, że skoro zamierza sprzedać majątek prywatny, a transakcja sprzedaży będzie wykonana raz, to nie będzie nosiła znamion zorganizowania ani ciągłości. Nie będzie zatem źródłem przychodu sklasyfikowanym przez ustawodawcę jako czynności związanej z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zamieszczenie ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych nie stanowi obrotu nieruchomościami, a jest standardowym działaniem osób zamierzających zbyć swój, także prywatny, majątek.
Zaś odnośnie przekształcenia w planie zagospodarowania przestrzennego części gospodarstwa z gruntu rolnego na teren inwestycyjny, podkreślić należy, że podjęcie zmian nie zostało w żaden sposób przez Wnioskodawcę zainicjowane.
Nadmienić należy także, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku o sygn. akt I SA/Po 815/09, orzekł, że „w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż 20 działek budowlanych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem geodezyjnym działek i sporządzeniem 20 aktów notarialnych sprzedaży działek budowlanych), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu 20 nieruchomościami).”
Mając na uwadze powyższe rozważania dotyczące definicji działalności gospodarczej oraz stan faktyczny, tj. sprzedaż działki, która stanowi majątek własny, nie można przyjąć, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą handlową polegającą na sprzedaży nieruchomości. Zatem, dokonując sprzedaży Wnioskodawca powinien korzystać z przysługującego prawa dotyczącego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Czynności te oznaczają działanie w sferze prywatnej, do której przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posiadają odrębne uregulowania (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy).
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2003 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców w drodze darowizny gospodarstwo rolne, tj. trzy wyodrębnione geodezyjnie działki. Wnioskodawca użytkuje je rolniczo do uprawy zbóż i opłaca podatek rolny. Z inicjatywy Urzędu Miasta w 2006 r. jedna z działek została przekształcona w planie zagospodarowania przestrzennego z gruntu rolnego na teren inwestycyjny. Wnioskodawca planuje ją sprzedać wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami, a uzyskane ze sprzedaży kwoty przeznaczyć w części na własne cele mieszkaniowe, a w pozostałej części na zakup gruntów rolnych i budowlanych, a także na zakup maszyn rolniczych oraz budowę budynków związanych z produkcją rolną. Nieruchomość obejmuje, poza gruntem rolnym, zabudowania, tj. budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. W akcie notarialnym sprzedaży ww. zabudowania nie będą osobno wyszczególnione, ponieważ cena działki została z nabywcą ustalona za m2 powierzchni, bez względu na to, co ów metraż obejmuje. W celu znalezienia kupca Wnioskodawca zamieszczał ogłoszenia na portalach internetowych oraz wynajął biuro pośrednictwa nieruchomości. Potencjalny przyszły nabywca działki skontaktował się z Wnioskodawcą za pośrednictwem Urzędu Miasta. Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości; nie uzbrajał terenu, nie wydzielał ani nie budował dróg, nie doprowadzał do niego sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej. Zabudowania oraz tereny przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Od dnia przejęcia gospodarstwa Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Wyprodukowane zboża Wnioskodawca sprzedaje na lokalny rynek (wystawia faktury VAT RR) oraz przeznacza na użytek własny (na paszę dla zwierząt). Wnioskodawca nie wykonuje działalności w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej. Od kiedy Wnioskodawca przejął gospodarstwo, nigdy nie było ono dzierżawione, nie przynosiło zysków innych niż te wynikające z prowadzonej na niej działalności rolnej. Zamierzona sprzedaż działki będzie pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy.
W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy planowana sprzedaż działki (przekształconej w planie zagospodarowania przestrzennego z gruntu rolnego na teren inwestycyjny) wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zatem, skoro – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – ww. nieruchomość została nabyta w drodze darowizny od rodziców, Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie wydzielał ani nie budował dróg, nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał do niego sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej i nie wykorzystywał go, jak i zabudowań, do prowadzenia działalności gospodarczej, to należy uznać, że odpłatne zbycie tej nieruchomości nie będzie związane z działalnością gospodarczą.
Zatem, w wyniku sprzedaży ww. nieruchomości po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość, po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, ponieważ nabył ją w drodze darowizny w 2003 r.
W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, której zamierza dokonać Wnioskodawca, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.
0113-KDIPT2-2.4011.106.2018.1.AKR