Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0113-kdipt1-2-4012-575-2018-5-prp
Timestamp: 2018-11-15 16:30:16
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 9
 art. 9
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 14

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0113-KDIPT1-2.4012.575.2018.5.PRP
Opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2018 r. (data wpływu 3 sierpnia 2018 r.), uzupełniony pismem z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 2 października 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 3 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25 września 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz przeformułowanie pytania w zakresie podatku od towarów i usług.
W dniu 30.06.2010 r. Wnioskodawca nabył jako osoba fizyczna od osoby fizycznej na własność nieruchomość o pow. 3265 m2 zabudowanej 2 małymi budynkami gospodarczymi łącznie o powierzchni ok. 100 m2, dla której Sąd Rejonowy w Iławie prowadzi księgę o nr ..... Zgodnie z zapisami w m.p.z.p. uchwalonymi w 2008 nieruchomość ta znajdowała się w jednostce planistycznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego U2, z przeznaczeniem pod zabudowę średniopowierzchniowego obiektu handlowego. Dnia 27.09.2012 r. w celu poprawy warunków zagospodarowania posiadanej nieruchomości o ww. księdze wieczystej Wnioskodawca nabył od Gminy ... na własność nieruchomość przyległą o powierzchni 239 m2 przyłączając ją w wyniku zgodnego z Gminą ... podziału do ww. nieruchomości i powiększając jej łączny obszar do wielkości 0,3448 ha. Wnioskodawca wskazuje, że w wyniku ww. zgodnego podziału z Jego dotychczasowej nieruchomości oddał Gminie ... w 2012 r. jej część o powierzchni 56 m2. Stąd posiadając pierwotnie 3265 m2, kupując 239 m2 od Gminy i oddając z 3265 (ale z innego miejsca) 56 m2, Wnioskodawcy pozostało łącznie 3448 m2 (0,3448 ha).
W chwili zakupu przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność prawniczą aktualnie nadal ją prowadzi (od 2012 r. Zainteresowany wykonuje zawód radcy prawnego). Wnioskodawca wyjaśnia, że w ramach wykonywanej działalności gospodarczej nie zajmował się i nie zajmuje sprzedażą nieruchomości, czy też budową obiektów handlowych lub o innym charakterze. Kupując wspomnianą nieruchomość (i powiększając poprzez nabycie i przyłączenie do niej w 2012 r. działki o powierzchni 239 m2) w przyszłości Wnioskodawca chciał polepszyć jej użyteczność i dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość Wnioskodawca chciał w przyszłości wykorzystać do działalności o innym charakterze niż wykonywana przez niego działalność prawnicza, którą wciąż wykonuje ale plany się zmieniły i jej nie wykorzystuje. Wnioskodawca obecnie podjął decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. W efekcie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na sprzedaż pod koniec 2017 r. zgłosił się do Wnioskodawcy podmiot zainteresowany odkupieniem przedmiotowej nieruchomości. W wyniku przeprowadzonych negocjacji w dniu 14.02.2018 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Docelowo (w przypadku ziszczenia się warunków określonych w umowie przedwstępnej) dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz tego podmiotu przez zawarcie umowy przenoszącej własność. Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w październiku 2018 r.
W piśmie z dnia 25 września 2018 r., stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca wskazał, iż jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność prawniczą. W odpowiedzi na zadane pytanie nr 2 w wezwaniu o treści: „Czy nabycie w dniu 30 czerwca 2010 r. nieruchomości o powierzchni 3265 m2 nastąpiło od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej czy od innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, będącego podatnikiem podatku VAT?”, Wnioskodawca wskazał, iż nabycie nastąpiło od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Natomiast na zadanie pytanie nr 3 w wezwaniu o treści: „W jaki sposób nabycie w dniu 30 czerwca 2010 r. nieruchomości o powierzchni 3265 m2 zostało udokumentowane (faktura, umowa cywilnoprawna, rachunek)?” odpowiedział: umowa cywilnoprawna. Z kolei na pytanie nr 4 w wezwaniu o treści: „W jaki sposób nabycie w dniu 27 września 2012 r. nieruchomości o powierzchni 239 m2 od Gminy zostało udokumentowane (faktura, umowa cywilnoprawna, rachunek)?” Wnioskodawca wskazał: Umowa i rachunek zawierający podatek VAT.
Wnioskodawca ponadto wskazał, że nieruchomość o powierzchni 3265 m2 nabyta została bez VAT (dz.nr ...), a nieruchomość o pow. 239 m2 nabyta z VAT (dz. nr. ..). Z tytułu nabycia w dniu 30 czerwca 2010 r. nieruchomości o powierzchni 3265 m2 nie przysługiwało odliczenie podatku naliczonego. Z tytułu nabycia w dniu 27 września 2012 r. podatek został odliczony.
Wnioskodawca wskazał, iż zakresem pytania 1 objęto dwie działki ...., składające się na całą nieruchomość. Cała nieruchomość była wykorzystywana prywatnie, w celach w żaden sposób nie związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca w odpowiedzi na zadane pytanie nr 9 w wezwaniu o treści: „Czy Wnioskodawca udostępniał nieruchomość/budynki osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać, na podstawie jakich umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie) oraz czy było to udostępnianie odpłatne, czy nieodpłatne?” wskazał, że nie, nie były udostępniane. Nie było żadnej umowy z osobą trzecią. Na pytanie nr 10 w wezwaniu: „Czy przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług?” odpowiedział, że w ogóle nieruchomość nie była wykorzystywana w żadnej działalności.
Żadnej działki Wnioskodawca nie wykorzystuje w działalności gospodarczej, plany wykorzystania były, ale nie zostały w żaden najmniejszy sposób zrealizowane. Nieruchomość leżała odłogiem. Wnioskodawca nie prowadzi żadnych aktywnych działań związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, ani działań marketingowych. Propozycja sprzedaży pojawiła się bez takich działań. W okresie ok. 6-7 lat poprzedzających złożenie wniosku Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Wcześniej był to jednostkowy przypadek, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie ma zamiaru sprzedawać innej posiadanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), nie ma nieruchomości do tego przeznaczonych.
Nadto Wnioskodawca wskazał, że są dwa budynki, jeden to barak niezwiązany trwale z gruntem, a drugi lekki, ale o murowanych ścianach z blaszanym dachem. Według klasyfikacji są to budynki pozaklasowe (baraki). Budynki nie były oddawane żadnej osobie trzeciej i nie było w całym okresie władztwa Wnioskodawcy żadnej umowy, a więc żadnej czynności z budynkami związanymi, które byłyby opodatkowane VAT. Od chwili zakupu Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie znajdujących się tam budynków.
Wnioskodawca wskazał, że warunkami z przedwstępnej umowy są:
uzyskanie przez przyszłego nabywcę nieruchomości ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu zgodnego z jego planami inwestycyjnymi o pow. zabudowy 550 m2,
uzyskanie przez przyszłego nabywcę nieruchomości ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość pojazdów o masie powyżej 25t,
braku stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości,
potwierdzenia badaniami geotechnicznymi przydatności gruntu do posadowienia budynków technologii tradycyjnej,
uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy, wod-kan, deszczowej, energetycznej, zgodnie z jego koncepcją,
uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew.
Wnioskodawca wskazał, że wszystkie warunki ww. na podstawie pełnomocnictwa jest zobowiązany uzyskać przyszły Nabywca.
Czy cała nieruchomość, czy jedynie działka o pow. 239 m2 będzie podlegała w razie przyszłej sprzedaży obu działek opodatkowaniu podatkiem VAT?
Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi VAT, albowiem Zainteresowany nie prowadzi i nie prowadził nigdy działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości lub budowie obiektów handlowych lub innych. Zakup nieruchomości był czynnością jednorazową o niepowtarzającym się charakterze, zaś sprzedający nie prowadził działalności przejawiającej profesjonalne zachowania gospodarcze w obrocie nieruchomościami (nie reklamował sprzedaży nieruchomości w mediach, nie dokonywał czynności sprzedaży na przestrzeni wielu lat).
Wnioskodawca nie wykorzystywał również zakupionej nieruchomości do uzyskiwania przychodów (nie uzyskiwał z niej jakichkolwiek przychodów) w związku z prowadzoną działalnością prawniczą. Oczywiście działalność prawnicza nie była tam prowadzona.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Podatnikami – wg zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości składającej się z działek o nr .... i.... należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której określono warunki tj.: uzyskanie przez przyszłego nabywcę nieruchomości ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu zgodnego z jego planami inwestycyjnymi o pow. zabudowy 550 m2, uzyskanie przez przyszłego nabywcę nieruchomości ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość pojazdów o masie powyżej 25t, braku stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi przydatności gruntu do posadowienia budynków technologii tradycyjnej, uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy, wod-kan, deszczowej, energetycznej, zgodnie z jego koncepcją, uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że wszystkie warunki ww. na podstawie pełnomocnictwa jest zobowiązany uzyskać przyszły Nabywca.
Zatem fakt, że powyższe działania, tj.: uzyskanie ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu; uzyskanie ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość pojazdów o masie powyżej 25t; braku stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi przydatności gruntu do posadowienia budynków technologii tradycyjnej; uzyskania warunków technicznych przyłączy, wod-kan, deszczowej, energetycznej; uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osobę trzecią wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoba trzecia dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownego pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane przez Wnioskodawcę w jego imieniu i na jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.
Tym samym, Zainteresowany stworzył sobie okoliczności do zarobku na handlu towarem w postaci działek. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a on sam działa jako podatnik VAT.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy z tytułu realizowanych czynności za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy całej nieruchomości składającej się z działek o nr ... i .... będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, (w tym, w szczególności dotyczące zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości), nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Końcowo tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
0113-KDIPT1-2.4012.575.2018.5.PRP
0114-KDIP3-2.4011.389.2018.3.KP | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL1-2.4012.532.2018.1.TK | Interpretacja indywidualna