Source: http://docplayer.pl/2461309-Przejsciowych-do-konca-2013-r-ltv-bedzie-moglo-wynosic-100-w-2014-r-90-ale-juz-od-2015-r-ma-byc-ustalane-na-nowych-zasadach-80-90.html
Timestamp: 2018-02-23 18:57:45
Legal References Found: Art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 3
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 Art. 5
 art. 2
 art. 5
 art. 5
 art. 2
 art. 3
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 2
 art. 6
 art. 3
 art. 6
 art. 6
 art. 5
 art. 7
 art. 7
 art. 8
 art. 8
 art. 8
 Art. 9
 art. 9
 art. 4
 art. 8
 art. 2
 art. 10
 art. 3
 art. 10
 art. 24
 art. 10
 art. 11
 art. 24
 art. 10
 art. 6
 art. 4
 art. 5
 art. 10
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 10

Document Content:
przejściowych: do końca 2013 r. LTV będzie mogło wynosić 100%, w 2014 r. 90%, ale już od 2015 r. ma być ustalane na nowych zasadach (80/90%). - PDF
Download "przejściowych: do końca 2013 r. LTV będzie mogło wynosić 100%, w 2014 r. 90%, ale już od 2015 r. ma być ustalane na nowych zasadach (80/90%)."
1 UZASADNIENIE Wstęp W dniu 4 marca 2011 r. Sejm Rzeczypospolitej Polskiej przyjął uchwalony przez Radę Ministrów w dniu 30 listopada 2010 r. dokument pt. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, będący próbą określenia podstawowych zasad polityki wsparcia budownictwa mieszkaniowego w średniookresowym horyzoncie czasowym. W dokumencie tym, jako jeden z podstawowych celów, na osiągnięciu których powinna się koncentrować polityka mieszkaniowa w okresie najbliższych dziesięciu lat, wskazano wprowadzenie efektywnych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na wynajem oraz budownictwie własnościowym. Ponadto, wśród podstawowych kierunków działań polityki mieszkaniowej uwzględniono: precyzyjną w adresowaniu segmentację instrumentów finansowego wsparcia mieszkalnictwa, koncentrację środków budżetowych na obszarach priorytetowych społecznie z punktu widzenia wspomagających rynek funkcji władz publicznych, zmianę struktury wydatków budżetowych. W zakresie polityki mieszkaniowej adresowanej do segmentu mieszkań na wynajem, Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zaproponowało reformę systemu najmu zasobów publicznych, modyfikację funkcjonowania segmentu budownictwa społecznego oraz zniesienie części barier zniechęcających inwestorów komercyjnych do wynajmowania mieszkań na rynku. Konsumujący powyższe rozwiązania projekt założeń zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz o zmianie Kodeksu cywilnego i zmianie niektórych innych ustaw, po uzgodnieniach międzyresortowych został przedłożony Komitetowi Rady Ministrów. Dokument pt. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku zapowiedział również wygaszenie dotychczasowego programu wsparcia budownictwa własnościowego, promowanego pod hasłem Rodzina na swoim, co zostało zrealizowane w ustawie z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 168, poz. 1006). W powyższym akcie prawnym określono, że proces wygaszenia dotychczasowego instrumentu wsparcia gospodarstw domowych w zaspokajaniu
2 potrzeb mieszkaniowych w segmencie mieszkań użytkowanych na podstawie tytułu własności rozpocznie się z końcem 2012 roku. Będzie to proces stopniowy, ponieważ na podstawie złożonych do końca 2012 roku wniosków preferencyjne kredyty mieszkaniowe będą nadal udzielane w I połowie 2013 roku, zaś budżet państwa będzie ponosił w kolejnych latach (do 2021 roku) wydatki związane z przysługującymi dopłatami do ich oprocentowania. Wskazana powyżej ustawa, wprowadzając termin zakończenia przyjmowania wniosków o kredyt preferencyjny w programie Rodzina na swoim, jednocześnie nałożyła na Radę Ministrów zobowiązanie do przedłożenia Sejmowi i Senatowi, do dnia 31 marca 2013 r., informacji o realizacji rządowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych Rodzina na swoim oraz zamierzeń w sprawie wprowadzenia po dniu 31 grudnia 2013 r. systemów wspierania rodzin w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca wyraził tym samym wolę kontynuowania wsparcia działań obywateli zmierzających do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup mieszkania na rynku z udziałem kredytu hipotecznego. Projektowana regulacja jest jednym ze sposobów realizacji powyższego kierunku działań. Celem proponowanych rozwiązań jest zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych na rynku w odniesieniu do osób młodych, nabywających pierwsze mieszkanie i niedysponujących zdolnością kredytową do obsługi zobowiązania, które bez wsparcia finansowego byłoby wyższe. Proponowane instrumenty wsparcia łączą jednocześnie cel polityki mieszkaniowej z celami polityki prorodzinnej, zmierzającej do powstrzymania negatywnych tendencji demograficznych związanych z niskim poziomem dzietności. Nowy instrument byłby skierowany do zbliżonej grupy docelowej i stanowiłby naturalną kontynuację części programu Rodzina na swoim, z istotnymi zmianami i uzupełnieniami, powodującymi lepsze adresowanie proponowanych rozwiązań. W szczególności ważne jest złagodzenie początkowej bariery uniemożliwiającej zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, czyli wymogów dotyczących wysokości wkładu własnego. Pokrycie ze środków publicznych części wkładu własnego zmniejszy wysokość wymaganego kredytu, co się przełoży na niższą wysokość spłacanych rat i objęcie zdolnością kredytową większej liczby potencjalnych kredytobiorców. Jest to szczególnie ważne wobec planów Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących modyfikacji rekomendacji S, która ma wprowadzić maksymalną wartość LTV. Dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkaniowych maksymalny poziom LTV nie powinien przekroczyć 80% lub 90%, jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% jest odpowiednio ubezpieczona. KNF proponuje wprowadzenie okresów 2
3 przejściowych: do końca 2013 r. LTV będzie mogło wynosić 100%, w 2014 r. 90%, ale już od 2015 r. ma być ustalane na nowych zasadach (80/90%). W dniu 12 października 2012 r. w trakcie udzielonej na posiedzeniu Sejmu RP informacji Prezes Rady Ministrów nakreślił podstawowe priorytety polityki państwa w okresie spowolnienia gospodarczego. Priorytety te zostały podzielone na trzy główne grupy: Inwestycje Praca Rodzina. Wśród działań zmierzających do poprawy sytuacji polskich rodzin i wzrostu dzietności zaproponowano takie propozycje, jak wydłużenie okresu urlopu macierzyńskiego oraz ułatwienia w dostępie do żłobków i przedszkoli. Prezentowane rozwiązania uzupełniają w tym aspekcie powyższe propozycje. Projektowane rozwiązania mieszczą się również w kolejnym priorytecie rządu dotyczącym zwiększenia wolumenu inwestycji. Proponowany instrument będzie oddziaływać korzystnie na branżę budowlaną, sprzyjając zachowaniu notowanych w okresie ostatnich lat efektów nowego budownictwa mieszkaniowego. Rozwiązania dotyczące wsparcia młodych osób w nabyciu własnego mieszkania pozwolą na zwiększenie efektywnego popytu i łatwiejsze osiągnięcie stanu równowagi rynkowej. Jednocześnie zaproponowane ograniczenia dotyczące np. maksymalnych limitów cenowych nie spowodują wzrostu cen na rynku. Zaplanowane wsparcie w postaci dofinansowania wkładu własnego będzie udzielane na podstawie wniosków składanych do końca 2018 r. Wnioski o dodatkowe wsparcie w formie spłaty części kredytu będzie można składać w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, którego zakup był warunkiem uzyskania dofinansowania wkładu własnego. Do końca I kwartału 2017 roku planowana jest ewaluacja realizacji celów ustawy, w wyniku której Rada Ministrów powinna rozstrzygnąć o ewentualnej inicjatywie legislacyjnej dotyczącej parametrów programu lub okresu jego realizacji. Uzasadnienie szczegółowe proponowanych rozwiązań Proponowany tytuł ustawy odzwierciedla zasadniczy cel, jakiemu ma służyć przedłożony projekt rozwiązań prawnych, tj. zapewnienie pomocy państwa umożliwiającej nabycie własnego mieszkania, kierowanej do małżeństw, osób samotnie wychowujących dzieci i osób samotnych (tzw. singli) podlegających ograniczeniu ze względu na wiek, dla których będzie to pierwsze mieszkanie. Art. 1 projektu określa przedmiot ustawy, jakim są zasady udzielania pomocy w związku z nabyciem pierwszego własnego mieszkania, wraz ze wskazaniem finansowego charakteru 3
4 proponowanych działań (finansowe wsparcie) oraz źródła, z jakiego będzie ono finansowane (Fundusz Dopłat). W art. 2 projektu ustawy wprowadzono definicje upraszczające konstrukcję kolejnych jednostek redakcyjnych. Obok wprowadzenia jednostek redakcyjnych zawierających definicje w bezpośrednim odwołaniu do obowiązujących już regulacji prawnych (lokal mieszkalny, powierzchnia użytkowa lokalu, umowa deweloperska, mieszkaniowy rachunek powierniczy, prospekt informacyjny, Fundusz Dopłat), w kilku przypadkach ograniczono zakres tych definicji na potrzeby projektowanej ustawy. Określono również w sposób ramowy rozumienie stosowanych w kolejnych przepisach pojęć określających beneficjenta wsparcia (nabywca lokalu mieszkalnego, osoba samotnie wychowująca dziecko, pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego) oraz formy wsparcia finansowego (dofinansowanie wkładu własnego, spłata części kredytu). Określona w art. 2 pkt 12 definicja średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, dotycząca jednego z przyjętych w projekcie parametrów adresowania programu wsparcia (standard nabywanych nieruchomości), zostanie omówiona bardziej szczegółowo w dalszej części uzasadnienia. W rozdziale 2 projektu zawarte zostały przepisy określające dwa typy wsparcia finansowego udzielanego w oparciu o przepisy ustawy: dofinansowanie wkładu własnego (art. 3 7) oraz pomoc udzielana warunkowo na jednorazową spłatę części kredytu (art. 8). Zgodnie z art. 3 projektu dofinansowanie wkładu własnego rozumiane, zgodnie z art. 2 pkt 6, jako środki pokrywające część wkładu własnego kredytobiorcy przy zakupie mieszkania, przysługiwać może: 1) nabywcy lokalu mieszkalnego, 2) w związku z nabyciem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego od osoby, która wybudowała lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oraz 3) zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. Wskazane powyżej trzy warunki umożliwiające uzyskanie wsparcia stanowią odniesienie dla kolejnych trzech artykułów projektu ustawy, w których określone zostały szczegółowe kryteria, jakie powinien spełniać nabywca lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny, w związku z zakupem którego przysługuje wsparcie, oraz kredyt mieszkaniowy współfinansujący zakup nieruchomości. W art. 4 określono warunki dotyczące beneficjenta finansowego wsparcia udzielanego na podstawie ustawy, czyli nabywcy lokalu mieszkalnego, odnoszące się do możliwości uzyskania dofinansowania wkładu własnego. Ograniczenia określone w tym przepisie służą 4
5 doprecyzowaniu grupy docelowej wsparcia, tj. osób młodych, nieposiadających własnego, samodzielnego mieszkania, które z racji wieku cechuje najwyższa zdolność tworzenia przyrostu naturalnego. Warunek nieposiadania własnego mieszkania odnosi się także do przeszłości (beneficjenci nie mogli mieć innego mieszkania do dnia nabycia lokalu objętego finansowym wsparciem). Pierwszy z określonych w tym artykule warunków dotyczy ograniczenia wieku nabywcy lokalu do 35 lat, przy zastrzeżeniu, że w przypadku małżeństw ograniczenie będzie dotyczyło młodszego małżonka. Kryterium to podlegałoby weryfikacji według roku złożenia wniosku o dofinansowanie do wkładu własnego, tzn. potencjalni beneficjenci tego rodzaju wsparcia uzyskiwaliby uprawnienie do niego, jeżeli złożą wniosek najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym kończą 35 lat. Zasadność wprowadzenia ograniczenia wieku na poziomie 35 lat potwierdzają doświadczenia uzyskane w trakcie realizacji programu preferencyjnych kredytów Rodzina na swoim większość beneficjentów zaciągających kredyty preferencyjne i korzystających ze wsparcia w postaci dopłat do ich oprocentowania mieści się w przedziale między 25 a 34 rokiem życia. Według danych na koniec 2012 roku ok. 76,2% ogólnej liczby udzielonych kredytów preferencyjnych zostało udzielone osobom do 34 roku życia, mimo że do 31 sierpnia 2011 roku w programie nie funkcjonowały ograniczenia wiekowe. Drugie ograniczenie uzyskania dofinansowania wkładu własnego dotyczy sytuacji mieszkaniowej nabywcy lokalu. Dofinansowanie wkładu własnego nie może więc być udzielone osobom, które do dnia nabycia lokalu mieszkalnego, tj. przeniesienia na nabywcę lokalu prawa własności mieszkania w wyniku transakcji objętej finansowym wsparciem, były lub są właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego. Analogiczne ograniczenie dotyczy także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Z grona beneficjentów wyłączeni zostali również współwłaściciele budynków bez wyodrębnionych lokali mieszkalnych, jeżeli ich udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Powyższe ograniczenie związane jest z jednym z podstawowych założeń ustawy, zgodnie z którym wsparcie jest kierowane do osób, które nabywają swoje pierwsze samodzielne mieszkanie. Ograniczenie zostało jednak złagodzone, aby nie eliminować z grona beneficjentów osób, które w przeszłości były właścicielami ułamkowych części lokali lub budynków, nabytych np. w drodze spadku, a których własność w praktyce nie wpływała na 5
6 ich możliwości zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Należy podkreślić, że w przypadku gdy nabywcą lokalu jest małżeństwo, warunek nieposiadania własnego mieszkania dotyczy obojga małżonków. Projekt ustawy nakłada na nabywcę lokalu mieszkalnego obowiązek złożenia oświadczenia na piśmie o spełnieniu powyższego warunku (w tym zobowiązanie się, że warunek ten będzie spełniony również w okresie od złożenia wniosku o wsparcie do dnia nabycia nieruchomości podlegającej dofinansowaniu). Złożenie oświadczenia niezgodnego z prawdą jest zagrożone odpowiedzialnością karną na podstawie art Kodeksu karnego. Szczegółowe rozwiązania związane z trybem składania stosownego oświadczenia na etapie wnioskowania o wsparcie zostaną omówione w dalszej części uzasadnienia (art. 10). Uwzględniając charakter proponowanej w projekcie formy wsparcia w zakupie mieszkania, zaspokajającego własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy, w art. 4 ust. 3 projektu wprowadzony został również warunek zobowiązania się nabywcy lokalu do rozwiązania umowy najmu dotychczas użytkowanego mieszkania, lub zrzeczenia się na rzecz spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do użytkowanego lokalu (w obu przypadkach ze skutkiem opróżnienia dotychczas zamieszkiwanego mieszkania), w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawa własności do mieszkania, którego nabycie objęte było pomocą finansową. Art. 5 odnosi się do przedmiotu objętego dofinansowaniem wkładu własnego, określa więc warunki, jakie musi spełniać lokal mieszkalny, aby mogło być udzielone tego rodzaju finansowe wsparcie. Warunki te pełnią także funkcję pośredniego adresowania finansowego wsparcia do ludzi młodych, nieposiadających własnego mieszkania, a przy tym posiadających ograniczone możliwości finansowe. Lokal mieszkalny objęty finansowym wsparciem musi więc wyłącznie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe nabywcy lokalu. Ponadto lokal musi być po raz pierwszy zasiedlony przez nabywcę. Pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 2 pkt 4, jest rozumiane w ustawie jako pierwsze oddanie do pierwszego użytkowania lokalu mieszkalnego przez osobę, która wybudowała lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W art. 5 ust. 2 projektu dopuszcza się sytuację, w której w okresie przed wejściem w życie ustawy, nie wcześniej jednak niż od 1 stycznia 2013 r., uprawniony do uzyskania wsparcia nabywca rozpoczął już użytkowanie nowo wybudowanego mieszkania na podstawie umowy najmu zawartej z przedsiębiorstwem prowadzącym działalność gospodarczą w tym zakresie, jako pierwszy i jedyny użytkownik, i dopiero na tym etapie będzie przeniesione na niego w drodze sprzedaży prawo własności do 6
7 mieszkania. Proponowane rozwiązanie nie wyłącza tym samym z programu osób, które w pewnym okresie przed zakupem zaspokajają już własne potrzeby mieszkaniowe w wynajmowanym nowym mieszkaniu, dochodząc do uzyskania prawa własności po pewnym czasie trwania umowy najmu (np. z racji zgromadzenia wystarczających środków). Jednocześnie, w kontekście daty kończącej okres przyjmowania wniosków o kredyt w programie Rodzina na swoim, w pewnym zakresie zapewnia ciągłość stosowania instrumentów wsparcia w tym segmencie rynku. Przyjęta data nie oznacza jednak, że prawo do dofinansowania będzie przysługiwało osobom, które nabyły lokal mieszkalny i go zasiedliły od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia wejścia w życie ustawy. Kolejne warunki określone w art. 5 ust. 1 dotyczą standardu nabywanej nieruchomości. Wielkość powierzchni użytkowej lokalu nie może przekroczyć 75 m 2, z tym, że samym dofinansowaniem będzie objęty metraż maksymalnie 50 m 2 (art. 7). Rozwiązanie to jest analogiczne jak w programie kredytów preferencyjnych Rodzina na swoim. Przyjęty mechanizm służy tworzeniu zasobów mieszkaniowych odpowiadających swoją strukturą powierzchniową współczesnym standardom europejskim, zapobiegając jednocześnie tworzeniu zasobów substandardowych. Trafność przyjętych parametrów powierzchniowych w tym przypadku potwierdzają statystyki dotyczące wyników uzyskiwanych w ramach programu Rodzina na swoim. Przeciętna wielkość mieszkania finansowanego kredytem preferencyjnym wyniosła na dzień 31 grudnia 2012 r. ok. 52 m 2 i jest zbliżona do przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem, która wg danych Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących mieszkań oddanych do użytkowania w 2012 r. wyniosła 62,2 m 2. Ponadto cena zakupu lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem ustalana na podstawie umowy zawartej do dnia złożenia wniosku o dofinansowanie do wkładu własnego, także nie może przekroczyć (w przeliczeniu na 1 m 2 ) pewnego limitu limit ten został określony jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych 1) obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny. Szczególną regułę ustalania tego limitu wprowadzono dla gmin sąsiadujących z miastami będącymi siedzibami wojewody lub sejmiku wojewódzkiego. W takich gminach ceny mieszkań zazwyczaj znacznie przekraczają ceny obowiązujące na pozostałym obszarze danego 1) Wskaźnik ten ogłaszają na okresy 6-miesięczne wojewodowie, odrębnie dla miasta wojewódzkiego oraz reszty województwa, na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 7
8 województwa. Dlatego dla tych gmin zaproponowano rozwiązanie, zgodnie z którym średni wskaźnik przeliczeniowy byłby określany jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla stolic wojewódzkich i dla pozostałych gmin (czyli średnia arytmetyczna z czterech wartości wskaźników). Jednocześnie tak uzyskana wartość nie mogłaby przekroczyć 120% średniego wskaźnika przeliczeniowego obowiązującego w gminach niebędących siedzibą wojewody lub sejmiku wojewódzkiego. Cena zakupu lokalu mieszkalnego objętego wsparciem stanowi cenę całkowitą transakcji, a więc zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz ze wszystkimi elementami związanymi z takim lokalem, stosownie do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Na wysokość ceny wpływa charakterystyka przedmiotu transakcji, związana z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi do lokalu mieszkalnego, których własność jest związana z własnością samego lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Cena zakupu uwzględnia więc poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń. Ponadto, w przypadku wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) jako prawo związane z własnością lokali. Zakup lokalu mieszkalnego zawiera więc w sobie, jako element konieczny, także zakup udziału w nieruchomości wspólnej (w tym odpowiednią część ułamkową gruntu), który, stanowiąc część integralną dokonywanej transakcji, jest konsekwentnie częścią integralną ceny zakupu lokalu mieszkalnego. Podobna zasada dotyczy innych elementów wpływających na cenę i wyróżnionych w umowie, o ile są one związane z wybudowaniem lokalu mieszkalnego i doprowadzeniem go do standardu określonego w opisie przedmiotu transakcji (określony w umowie standard wykończenia, w tym przyłączenie prądu lub gazu, itp.). Wartości limitów ceny zakupu lokalu mieszkalnego, jakie obowiązywałyby przy zastosowaniu dwóch ostatnio opublikowanych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, przedstawia tabela 1. 8
9 Tabela 1. Wysokości limitów ceny zakupu lokalu mieszkalnego uprawniających do skorzystania z finansowego wsparcia w poszczególnych lokalizacjach (PLN), stan na dzień 31 marca 2013 r. Lp. Lokalizacja Średnia arytmetyczna 2 ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych 1.1. Wrocław 5 182, Dolnośląskie 3 549, Gminy sąsiadujące z Wrocławiem 4 259, Bydgoszcz, Toruń 5 628, Kujawsko-pomorskie 4 014, Gminy sąsiadujące z Bydgoszczą, Toruniem 4 817, Lublin 3 718, Lubelskie 2 795, Gminy sąsiadujące z Lublinem 3 257, Gorzów Wlkp., Zielona Góra 3 836, Lubuskie 3 566, Gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp., Zieloną Górą 3 701, Łódź 4 670, Łódzkie 3 538, Gminy sąsiadujące z Łodzią 4 104, Kraków 4 406, Małopolskie 3 811, Gminy sąsiadujące z Krakowem 4 108, Warszawa 5 789, Mazowieckie 3 450, Gminy sąsiadujące z Warszawą 4 140, Opole 3 547, Opolskie 3 219, Gminy sąsiadujące z Opolem 3 383, Rzeszów 3 787, Podkarpackie 2 908, Gminy sąsiadujące z Rzeszowem 3 347, Białystok 3 987, Podlaskie 3 532, Gminy sąsiadujące z Białymstokiem 3 759, Gdańsk 5 277, Pomorskie 4 279, Gminy sąsiadujące z Gdańskiem 4 778, Katowice 4 220, Śląskie 3 481, Gminy sąsiadujące z Katowicami 3 850, Kielce 4 084, Świętokrzyskie 2 850, Gminy sąsiadujące z Kielcami 3 420, Olsztyn 4 235, Warmińsko-mazurskie 3 156, Gminy sąsiadujące z Olsztynem 3 695, Poznań 5 150, Wielkopolskie 3 445, Gminy sąsiadujące z Poznaniem 4 134, Szczecin 3 740, Zachodniopomorskie 3 615, Gminy sąsiadujące ze Szczecinem 3 677,75 9
10 Ostatnim warunkiem jest usytuowanie lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem na terytorium RP. Jak wskazano powyżej, projekt ustawy dopuszcza możliwość ubiegania się o wsparcie przez osoby, które nabywają lokal mieszkalny, w którym wcześniej zamieszkiwały jako najemcy (na zasadach pierwszego użytkownika). Należy jednak spełnić wszystkie warunki określone w art. 5 ust. 1 (zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, pierwsze zasiedlenie przez nabywcę po dniu 31 grudnia 2012 r., limity cenowe i powierzchniowe). Ponadto, zgodnie z art. 5 ust. 2 projektu, nabywca lokalu mieszkalnego do chwili nabycia prawa własności w okresie od pierwszego zasiedlenia do dnia nabycia lokalu użytkuje go na podstawie umowy najmu zawartej z osobą, która wybudowała ten lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Rozwinięciem tego przypadku są zapisy art. 5 ust. 3, które uwzględniają różne sytuacje, jakie mogą dotyczyć nabywcy w okresie wynajmowania przez niego lokalu przed ostatecznym nabyciem. Uwzględniony więc został przypadek umożliwiający uzyskanie dofinansowania przez małżeństwo, w przypadku kiedy lokal w przeszłości został wynajęty przez jednego z obecnych małżonków. Również osoba samotna w sytuacji, gdy mieszkanie było wynajmowane przez jej byłego małżonka mogłaby uzyskać dofinansowanie na zasadach określonych w ustawie. Warunek pierwszego zasiedlenia lokalu uznaje się we wskazanych przypadkach za spełniony. W art. 5 ust. 4 sformułowane zostało dodatkowe zastrzeżenie odnoszące się do ceny lokalu nabywanego przez osobę, która przed nabyciem wynajmowała lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu zawartej z deweloperem. Cena taka uwzględnia kwotę wszystkich świadczeń pieniężnych poniesionych przez najemcę (a także osoby wskazane w art. 5 ust. 3) w okresie obowiązywania umowy najmu, w związku ze zobowiązaniem przeniesienia w przyszłości prawa własności do lokalu na rzecz najemcy. Zastrzeżenie przewidziane w tym przypadku w projekcie ustawy odnosi się do możliwych przypadków obejścia ograniczeń ustawy dotyczących limitów ceny nabywanego mieszkania, poprzez praktykę rozliczania części ceny zakupu (w przypadku gdy cena przekraczałaby limit ustawowy) na etapie najmu mieszkania, w celu zaniżenia ostatecznej ceny zakupu zgodnie z limitem ustawowym. Wybór finansowania w ramach proponowanego projektu tylko transakcji dokonywanych na rynku pierwotnym (z wyjątkiem możliwości najmu, o czym mowa powyżej) jest uzasadniony przede wszystkim czynnikami gospodarczymi. Mieści się to w priorytecie rządu dotyczącym zwiększenia wolumenu inwestycji. Wybór rynku pierwotnego jest powodowany koniecznością maksymalnie efektywnego wydatkowania ograniczonych środków publicznych 10
11 przeznaczonych na nowy program Mieszkanie dla młodych, z uwzględnieniem deklarowanego przez rząd nadania nowym wydatkom budżetowym w kolejnych latach charakteru wyraźnie proinwestycyjnego. Proponowany instrument będzie oddziaływać korzystnie na wzrost gospodarczy i zatrudnienie poprzez m.in. zwiększenie portfela zamówień firm wykonawczo-budowlanych, zwiększenie produkcji materiałów budowlanych oraz zwiększenie produkcji w sektorach powiązanych (np. artykuły wyposażenia wnętrz). Efektów takich nie zapewnia finansowanie transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Jednocześnie celem ustawodawcy jest wykreowanie lokalnych rynków pierwotnych również na obszarach, gdzie dotychczas nie powstawały nowe mieszkania. Biorące udział w konsultacjach projektu przedsiębiorstwa budowlane i deweloperskie wyraziły chęć inwestowania na takich terenach, pod warunkiem że będzie tam popyt na nowe mieszkania. Jednym z założeń projektowanego programu jest pomoc młodym ludziom w zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup pierwszego samodzielnego mieszkania. Budowa domu jednorodzinnego jest przedsięwzięciem zapewniającym zaspokojenie warunków mieszkaniowych o relatywnie wysokim standardzie, zaś dom jednorodzinny jest najczęściej docelowym lokum dla danej rodziny. Dlatego przedsięwzięcia tego typu nie zostały objęte możliwością finansowania z budżetu państwa. Finansowemu wsparciu będą mogły jednak podlegać (zgodnie z definicją lokalu mieszkalnego zawartą w art. 2 pkt 3) lokale znajdujące się w budynku, w skład którego wchodzą dwa takie lokale. Muszą one jednak spełnić warunki powierzchniowe i cenowe przewidziane w programie. W art. 6 określone zostały warunki ustawowe dotyczące kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Z racji adresowania programu do gospodarstw domowych nieposiadających własnych środków na zakup mieszkania, w tym proponowanego modelu wsparcia jakim jest zapewnienie zdolności kredytowej poprzez dofinansowanie wkładu własnego kredytobiorcy, warunek nabycia mieszkania przy wykorzystaniu kredytu mieszkaniowego jest, zgodnie z art. 3 projektu, wymaganym komponentem schematu udzielanej pomocy finansowej. W odróżnieniu od programu dopłat do oprocentowania kredytów mieszkaniowych Rodzina na swoim projekt ustawy, wprowadzający formę jednorazowego wsparcia do wkładu własnego, nie przewiduje konieczności definiowania odrębnego produktu bankowego w przepisach ustawowych. Określone w art. 6 warunki ograniczają się do określenia wyłącznie tych charakterystyk udzielanego kredytu, które w ocenie projektodawcy są konieczne dla osiągnięcia zakładanego celu. 11
12 Zgodnie z art. 6 ust. 1 stroną zawartej umowy kredytowej jest nabywca lokalu mieszkalnego (w przypadku małżeństw warunek ten dotyczy obojga małżonków). Ponadto kredyt udzielony może być wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego (art. 6 ust. 1 pkt 1), zdefiniowany zgodnie z zasadami opisanymi w uzasadnieniu do art. 5. Wykluczone są więc przypadki finansowania ze środków kredytu takich powierzchni jak garaż, miejsce postojowe czy pomieszczenie gospodarcze stanowiące odrębne nieruchomości użytkowe lub części takich nieruchomości. Zakłada się, że proponowane rozwiązanie skutecznie ograniczać może przypadki zawyżania ceny należnej za zakup pomieszczeń towarzyszących nabyciu mieszkania, jako praktyki mającej na celu obejście przepisów ustawy (niezgodne ze stanem faktycznym rozliczanie ceny przez dewelopera w celu spełnienia limitu maksymalnej ceny mieszkania określonej na podstawie ustawy). Projekt ustawy przewiduje również wprowadzenie zasady, zgodnie z którą kwota kredytu stanowi co najmniej 50% ceny należnej na zakup lokalu (art. 6 ust. 1 pkt 2). Przyjęte rozwiązanie eliminuje przypadki, w których kredyt zaciągany byłby na stosunkowo niewielkie kwoty w celu uzyskania finansowego wsparcia (spełnienie warunku ustawy), a nie z uwagi na rzeczywiste problemy z posiadaniem zdolności kredytowej, uzasadniającej uzyskiwanie wsparcia ze środków publicznych w formie części wkładu własnego. Innymi słowy zakłada się, że gospodarstwo domowe zaciągające kredyt w równowartości do 50% nabywanego mieszkania nie powinno korzystać z dofinansowania wkładu własnego, mając realne możliwości istotnego pomniejszenia wymaganych środków własnych poprzez zwiększenie spłacanego w długim okresie czasu zobowiązania kredytowego wobec banku. Z podobnych względów w projekcie przyjęto warunek, zgodnie z którym okres spłaty kredytu powinien wynosić co najmniej 15 lat (art. 6 ust. 1 pkt 4). Wyłącza to z grona beneficjentów wsparcia osoby zaciągające kredyt na zakup mieszkania, który w momencie udzielenia może zostać spłacony w relatywnie krótkim czasie. Podobnie jak w przypadku programu Rodzina na swoim proponuje się, aby kredyt był udzielany jedynie w walucie polskiej (art. 6 ust. 1 pkt 3). Regulacja ta ma na celu wyeliminowanie ryzyka kursowego, które mogłoby powodować istotne konsekwencje finansowe dla adresatów programu. W przypadku osób niedysponujących zdolnością kredytową pozwalającą na zaciągnięcie kredytu w wysokości umożliwiającej nabycie mieszkania, projekt przewiduje możliwość przystąpienia do kredytu w charakterze dodatkowego kredytobiorcy członków najbliższej rodziny (art. 6 ust. 3). 12
13 W art. 7 określono wymiar i zasady ustalania wysokości finansowego wsparcia udzielanego w formie dofinansowania wkładu własnego, w zależności od okoliczności towarzyszących składaniu wniosku o dofinansowanie do wkładu własnego i wielkości lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem. Podstawę określenia kwoty dofinansowania stanowi wartość odtworzeniowa lokalu mieszkalnego, obliczona jako iloczyn średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny, i odpowiednio: faktycznej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, jeżeli jej wielkość nie przekracza 50 m 2, lub 50 m 2, jeżeli wielkość powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego przekracza 50 m 2. Tak określona podstawa wymiaru wsparcia stanowiła będzie podstawę ustalenia konkretnych kwot dofinansowania wkładu własnego, uwzględniając sytuację rodzinną kredytobiorcy. Proponuje się, aby wysokość dofinansowania w przypadku osób nieposiadających dzieci wynosiła 10% podstawy określonej na wskazanych powyżej zasadach. Kwota ta będzie powiększona o dodatkowe 50% w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych (małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dziecko), w skład których wchodzą osoby wskazane w art. 7 ust. 2 pkt 1 3, tj. dzieci pozostające na utrzymaniu kredytobiorcy. Dofinansowanie otrzymają również małżeństwa wychowujące dzieci, nawet jeżeli dziecko jest formalnie przysposobione tylko przez jednego z małżonków. Zgodnie z projektem średni wskaźnik służący do określenia wysokości wsparcia będzie przyjmowany na dzień złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego. W przypadku zmiany wartości wskaźnika na późniejszych etapach (podpisanie umowy kredytowej, przeniesienie prawa własności nabywanego lokalu), pierwotnie określona wysokość wsparcia nie będzie ulegała zmianie. Określenie jako podstawy wyliczenia wysokości wsparcia średniego wskaźnika przeliczeniowego, a nie np. ceny nabywanego mieszkania, ma na celu promowanie nabywania lokali o jak najniższej cenie. Nabywcy, którzy są w stanie znaleźć na rynku najtańsze oferty korzystają z dofinansowania w największym stopniu. Na przykład, jeżeli średni wskaźnik przeliczeniowy będzie się kształtował na poziomie 5000 zł/m 2, a nabywca zakupi mieszkania w cenie 4000 zł/m 2, to dofinansowanie realne w takim przypadku wyniesie 13
14 nie 10% i 15% w przypadku nabywcy posiadającego dzieci, lecz odpowiednio 12,5% i 18,75%. 2) W art. 8 określono wymiar i zasady ustalania wysokości dodatkowego finansowego wsparcia udzielanego w formie spłaty części kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem. Przewiduje się, że wsparcie to będzie udzielane nabywcy lokalu mieszkalnego jednorazowo, w związku z urodzeniem lub przysposobieniem dziecka będącego trzecim lub kolejnym dzieckiem w rodzinie nabywcy lokalu, pod warunkiem że zdarzenie to będzie miało miejsce w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem. Ponieważ dodatkowa forma wsparcia bezpośrednio wiąże się z uznaniem zwiększonych wydatków ponoszonych przez rodziny o większej liczbie dzieci, przesłanką do otrzymania wsparcia będzie nie tylko fakt urodzenia lub przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka, ale związany z tym warunek pozostawania określonej liczby dzieci na wychowaniu kredytobiorcy. Dodatkowe wsparcie będzie wypłacane danemu nabywcy lokalu mieszkalnego jeden raz (art. 8 ust. 2). Projekt ustawy wprowadza dodatkowe ograniczenie w art. 8 ust. 3, zgodnie z którym w przypadku urodzenia danego dziecka, będącego trzecim (lub kolejnym) dzieckiem beneficjenta, finansowe wsparcie w związku z tym zdarzeniem może zostać udzielone tylko jeden raz. Wprowadzone rozwiązanie dotyczy teoretycznie możliwych przypadków, w których rodzicami urodzonego, trzeciego lub kolejnego dziecka, będzie dwoje beneficjentów programu. W konsekwencji np. w przypadku małżonków, z których każdy był niezależnie beneficjentem wsparcia przed datą zawarcia związku małżeńskiego, fakt urodzenia lub przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka będzie mógł być podstawą dla uzyskania dodatkowego wsparcia w formie jednorazowej spłaty części kredytu wyłącznie jednej z tych osób. Przyjęto rozwiązanie, zgodnie z którym podstawą określenia kwoty spłaty części kredytu będzie jako pochodna udzielonego kredytu objętego częściową spłatą z Funduszu Dopłat wielkość stanowiąca w przeszłości podstawę określenia wysokości dofinansowania wkładu własnego (art. 8 ust. 4). Obowiązujący będzie więc średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych z okresu udzielenia 2) Przykład dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego o powierzchni do 50 m 2. 14
15 dofinansowania do wkładu własnego. Wymiar dodatkowego wsparcia wynosił będzie 5% podstawy wyliczonej w powyższy sposób. W art. 8 ust. 5 proponuje się wprowadzenie ograniczenia wyłączającego możliwość pobierania przez bank dodatkowych opłat z tytułu jednorazowej spłaty części kredytu będącej wynikiem uzyskanej pomocy finansowej. Poniższa tabela przedstawia wysokość finansowego wsparcia (dofinansowania do wkładu własnego oraz dodatkowo spłaty części kredytu) w poszczególnych lokalizacjach, według stanu obowiązującego w dniu 31 marca 2013 r. Podane wartości zostały obliczone przy założeniu, że powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 50 m 2. Tabela 2. Wysokość finansowego wsparcia w poszczególnych lokalizacjach (PLN), stan na dzień 31 marca 2013 r. Lp. Województwo/stolica województwa 15 Wysokość finansowego wsparcia 10% 15% 20% 1.1. Wrocław Dolnośląskie Gminy sąsiadujące z Wrocławiem Bydgoszcz, Toruń Kujawsko-pomorskie Gminy sąsiadujące z Bydgoszczą, Toruniem Lublin Lubelskie Gminy sąsiadujące z Lublinem Gorzów Wlkp., Zielona Góra Lubuskie Gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp., Zieloną Górą Łódź Łódzkie Gminy sąsiadujące z Łodzią Kraków Małopolskie Gminy sąsiadujące z Krakowem Warszawa Mazowieckie Gminy sąsiadujące z Warszawą Opole Opolskie Gminy sąsiadujące z Opolem Rzeszów Podkarpackie Gminy sąsiadujące z Rzeszowem Białystok Podlaskie Gminy sąsiadujące z Białymstokiem Gdańsk Pomorskie Gminy sąsiadujące z Gdańskiem
16 12.1. Katowice Śląskie Gminy sąsiadujące z Katowicami Kielce Świętokrzyskie Gminy sąsiadujące z Kielcami Olsztyn Warmińsko-mazurskie Gminy sąsiadujące z Olsztynem Poznań Wielkopolskie Gminy sąsiadujące z Poznaniem Szczecin Zachodniopomorskie Gminy sąsiadujące ze Szczecinem W rozdziale 3 projektu ustawy zawarte zostały przepisy określające zasady udzielania finansowego wsparcia ze środków Funduszu Dopłat, jak również przepisy określające przypadki, w których występować może obowiązek zwrotu części lub całości uzyskanego finansowego wsparcia (w tym przypadku otrzymania wsparcia z naruszeniem przepisów ustawy), z określeniem zasad, w oparciu o które następować powinno rozliczenie się nabywcy lokalu mieszkalnego z uzyskanej pomocy. Art. 9 projektu zawiera postanowienia ogólne, tj. przepisy odnoszące się do obu form finansowego wsparcia udzielanych na zasadach określonych w ustawie. Finansowego wsparcia będzie udzielał Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Funduszu Dopłat. Określone w projekcie ustawy formy wsparcia mają charakter bezzwrotnej pomocy związanej z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i są finansowane corocznie w oparciu o środki budżetu państwa. Tym samym proponowane źródło finansowania programu dobrze odpowiada profilowi funkcjonowania Funduszu Dopłat utworzonego na podstawie ustawy z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej, którego środki służą lub służyły dotychczas realizacji programów: wsparcia budownictwa komunalnego/socjalnego jednorazowe bezzwrotne dofinansowanie części kosztów przedsięwzięcia (program funkcjonujący systemowo), dopłat do oprocentowania kredytów mieszkaniowych bezzwrotne dopłaty do oprocentowania kredytów w ramach realizowanych programów kredytu o stałej stopie procentowej (kredyty udzielane do końca 2005 r.) oraz Rodzina na swoim (wnioski o kredyt preferencyjny przyjmowane do końca 2012 r.). Zgodnie ze sformułowaną w art. 9 ust. 1 zasadą ogólną, udzielenie wsparcia finansowego w obu proponowanych formach będzie następowało wyłącznie na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego. Podobnie jak to ma miejsce w przypadku ustawy o finansowym wsparciu 16
17 rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania, wprowadzono zasadę (w ust. 2) zobowiązującą Bank Gospodarstwa Krajowego do prowadzenia ewidencji osób, które dotychczas uzyskały wsparcie na podstawie ustawy (nabywców lokalu mieszkalnego), jak również osób, w związku z którymi takie wsparcie w przeszłości zostało udzielone (chodzi o urodzone lub przysposobione dzieci, będące trzecim lub kolejnym wychowywanym dzieckiem). Powyższe ewidencje będą wewnętrznymi ewidencjami BGK, nieudostępnianymi innym podmiotom. Zakres danych będących podstawą wpisu, przekazywanych do Banku Gospodarstwa Krajowego przez instytucje udzielające wsparcia, określi umowa zawarta pomiędzy BGK a bankiem kredytującym (art. 16). W przypadku nabywców lokalu mieszkalnego ewidencja będzie stanowiła źródło weryfikacji, przez podmiot przyznający finansowe wsparcie (BGK) pod kątem niewystępowania przesłanki uniemożliwiającej ponowne uzyskanie wsparcia przez tę samą osobę (zgodnie z projektem warunek wykluczający takie przypadki jest konsekwencją art. 4 ust. 1 pkt 2). W przypadku dodatkowego wsparcia, w formie spłaty części kredytu związanej z urodzeniem lub przysposobieniem trzeciego dziecka w rodzinie, prowadzenie przez BGK całościowej ewidencji osób, w związku z którymi zaszła przesłanka do udzielenia dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu, pozwoli na weryfikację spełnienia warunku określonego w art. 8 ust. 3 projektu. Ponadto Bank Gospodarstwa Krajowego będzie miał obowiązek publikowania w poszczególnych kwartałach wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego, o którym mowa w art. 2 pkt 12 oraz listy instytucji kredytujących, które udzielają kredytów w ramach programu. Przepis ten ma na celu zapewnienie transparentności funkcjonowania programu i ułatwienie zainteresowanym finansowym wsparciem dotarcia do aktualnych informacji. W art. 10 projektu ustawy określono zasady dotyczące trybu składania w Banku Gospodarstwa Krajowego wniosków o dofinansowanie wkładu własnego. Mając na względzie warunki określające możliwość uzyskania dofinansowania wkładu własnego wskazane w art. 3 i 6 projektu ustawy, w art. 10 ust. 1 projektu, przyjęto zasadę, zgodnie z którą wniosek o dofinansowanie do wkładu własnego nabywca lokalu mieszkalnego składa za pośrednictwem instytucji kredytującej, wraz z kierowanym do niej wnioskiem o udzielenie kredytu na zakup lokalu mieszkalnego, w związku z którym ma zostać udzielone wsparcie. Wniosek będzie mógł być złożony do dnia 30 września 2018 r. Termin ten wynika z ograniczenia okresu wypłacania środków w ramach programu do końca 2018 r. (zgodnie z art. 24). Zakłada się, że ewentualne wnioski składane w IV kwartale 2018 r. ze względu na 17
18 procedurę ich rozpatrywania nie miałyby szansy na realizację zakończoną wypłatą środków przed końcem 2018 r. W art. 10 ust. 2 projektu wprowadzono zasadę, zgodnie z którą wniosek o dofinansowanie wkładu własnego powinien określać termin wypłaty wsparcia, w formie wskazania kwartału i roku przewidywanej wypłaty środków z Funduszu Dopłat na rzecz nabywcy lokalu mieszkalnego. Określenie we wniosku terminu wypłaty środków z Funduszu Dopłat jest rozwiązaniem koniecznym z uwagi na przyjęte w projekcie ustawy mechanizmy zarządzania limitem wydatków i związane z tym zasady limitowania świadczeń (szczegółowo w dalszej części uzasadnienia). Powinien on odpowiadać szczegółowym zasadom wyznaczającym wypłatę środków z Funduszu Dopłat, określonym w oparciu o znane nabywcy lokalu mieszkalnego zamierzenia dotyczące planowanego kwartału zakupu mieszkania oraz charakteru samej transakcji mieszkaniowej. Wypłaty środków, zgodnie z przypadkami opisanymi w art. 11 ust. 3 projektu, mogą dotyczyć: zakupu mieszkania oddanego do użytkowania (wypłata następuje po zawarciu umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu), zakupu mieszkania na podstawie umowy deweloperskiej (wypłata jest ostatnią częścią świadczeń pieniężnych należnych sprzedawcy i może przypadać na lata następne po roku złożenia wniosku). Z uwagi na przyjęte w projekcie ustawy ramy czasowe finansowania programu, dotyczące limitowania wydatków budżetowych (szerzej w uzasadnieniu do art. 24 projektu), ostatnim możliwym terminem wypłaty jest IV kwartał 2018 r. Uwzględniając praktykę rynkową, projekt ustawy nie wyklucza możliwości złożenia przed ostatecznym wyborem konkretnego banku wniosków o kredyt i towarzyszących im wniosków o finansowe wsparcie w więcej niż jednej instytucji kredytującej. W odniesieniu do takich przypadków w art. 10 ust. 3 projektu wprowadzono zasadę, zgodnie z którą wniosek złożony przez tego samego nabywcę za pośrednictwem więcej niż jednej instytucji kredytującej może dotyczyć wyłącznie jednego lokalu mieszkalnego, a określone we wnioskach terminy wypłaty środków z Funduszu Dopłat nie mogą się różnić. Z uwagi na określone ramy finansowania programu ze środków budżetu państwa przyjęte rozwiązanie powinno wykluczyć ryzyko blokowania środków budżetowych, zapewniając również na etapie przed dokonaniem wyboru kredytodawcy (banku) możliwość ubiegania się w danym momencie o wsparcie zakupu wyłącznie konkretnego, jednego mieszkania. 18
19 Projekt przewiduje, że na instytucji kredytującej spoczywał będzie obowiązek weryfikacji spełnienia przez ubiegającego się o kredyt nabywcy lokalu mieszkalnego warunków ustawowych umożliwiających udzielenie finansowego wsparcia. Proponowane w tym względzie rozwiązanie bierze pod uwagę zarówno specjalny charakter podmiotu prowadzącego działalność kredytową (instytucja zaufania publicznego), jak również możliwość przeprowadzania stosownej weryfikacji w przypadku większości warunków w oparciu o: 1) samą decyzję kredytodawcy (warunki dotyczące kredytu wskazane w art. 6), 2) datę złożenia wniosku o kredyt (kryterium wieku beneficjenta, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 1) lub 3) dokumenty, które ubiegający się o kredyt nabywca lokalu mieszkalnego składa niezależnie od faktu ubiegania się o pomoc państwa również z samym wnioskiem o kredyt 3) (większość warunków dotyczących lokalu mieszkalnego wskazanych w art. 5). W przypadku warunków wymaganych do uzyskania dofinansowania do wkładu własnego, których spełnienia obiektywnie nie można zweryfikować w oparciu o przedłożone przez wnioskodawcę dokumenty, przepis art. 10 ust. 4 nakłada na nabywcę lokalu mieszkalnego obowiązek złożenia wraz z wnioskiem pisemnych oświadczeń potwierdzających: a) cel nabycia lokalu, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych beneficjenta finansowego wsparcia, b) spełnienie warunku nieposiadania przez beneficjenta w przeszłości innego mieszkania na własność, w zakresie określonym w ustawie, jak również zobowiązanie dotrzymania tego warunku do czasu nabycia mieszkania, w związku z którym ma zostać udzielone finansowe wsparcie (zgodnie z ust. 5 nabywca lokalu jest w tym ostatnim przypadku zobowiązany do niezwłocznego poinformowania instytucji kredytującej o sytuacji, która powoduje naruszenie tego warunku po dniu złożenia wniosku o wsparcie), c) zobowiązanie beneficjenta wsparcia, wynajmującego inny lokal mieszkalny lub posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo do innego lokalu, do wypowiedzenia umowy najmu lub zrzeczenia się stosownego prawa na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, 3) Jedynym warunkiem, w związku z którym projektowane przepisy nakładać mogą na instytucję kredytującą obowiązek weryfikacji dokonywanej na innej podstawie niż wskazana w powyższym wyliczeniu, będzie obowiązek weryfikacji faktu posiadania dziecka (stosowany, w przypadku gdy nabywca lokalu mieszkalnego ubiega się o wyższą kwotę wsparcia na podstawie art. 7 ust. 2). Chociaż stan faktyczny, związany z liczbą osób na utrzymaniu kredytobiorcy, jest co do zasady brany pod uwagę przez bank przy udzieleniu kredytu, w kontekście możliwości uzyskania wyższego wsparcia nabywca lokalu mieszkalnego będzie zobowiązany przedstawić w tym przypadku dokumenty potwierdzające spełnienie tego warunku. 19
20 wraz z opróżnieniem użytkowanego mieszkania, w terminie 6 miesięcy od nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego. Projekt nie nakłada na instytucję kredytującą obowiązku weryfikacji spełnienia ww. warunków będących przedmiotem oświadczenia ubiegającego się o wsparcie 4). Jednocześnie złożenie oświadczenia niezgodnego z prawdą jest zagrożone odpowiedzialnością karną na podstawie art Kodeksu karnego, a w kontekście projektowanych przepisów ustawy uzyskanie nienależnego finansowego wsparcia skutkowało będzie istotnymi konsekwencjami finansowym dla nabywcy lokalu mieszkalnego (więcej w dalszej części uzasadnienia). Dodatkowo, nabywca lokalu mieszkalnego przedstawia oświadczenia sprzedającego lokal, które dotyczą spełniania warunku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 (pierwsze zasiedlenie lokalu). W przypadku gdy pierwszy nabywca użytkuje lokal na podstawie umowy najmu zawartej z osobą, która wybudowała lokal mieszkalny w ramach wykonywania działalności gospodarczej, sprzedający potwierdza również w formie oświadczenia warunek, o którym mowa w art. 5 ust. 2. Weryfikacji spełnienia przez nabywcę lokalu mieszkalnego warunków dotyczących: ograniczenia wiekowego nabywcy lokalu mieszkalnego (art. 4 ust. 1 pkt 1), ograniczeń dotyczących lokalu mieszkalnego (art. 5 ust. 1 i 2), wychowywania przez nabywcę dzieci, w przypadku ubiegania się o wsparcie w wysokości 15% (art. 7 ust. 2) dokonuje instytucja kredytująca na podstawie dokumentów dostarczonych przez nabywcę wraz z wnioskiem o dofinansowanie wkładu własnego. W art. 10 ust. 7 i 8 określone zostały zasady, na jakich następować powinna weryfikacja spełnienia warunków dotyczących parametrów cenowych i powierzchniowych kredytowanej nieruchomości. Zgodnie z ust. 7 podstawą powinna być w tym przypadku umowa o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub umowa deweloperska, a jeśli stosowna umowa nie została zawarta do dnia złożenia wniosku, odpowiednia umowa określająca zobowiązanie do zawarcia umowy ostatecznej lub umowy deweloperskiej. Z uwagi na stosowaną w przypadku przedsięwzięć deweloperskich praktykę rozpatrywania przez banki po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw 4) Należy podkreślić, że analogiczne rozwiązanie było w ostatnich latach, na podstawie rozwiązań ustawowych, stosowane w programie Rodzina na swoim w odniesieniu do warunków uzyskania dopłat do oprocentowania kredytów niepodlegających weryfikacji w oparciu o dokumenty. Od uruchomienia programu RnS w 2007 r. do końca 2012 r. nie stwierdzono jednak takich przypadków, pomimo objęcia programem wsparcia kredytobiorców (według stanu na dzień 31 grudnia 2012 r.). 20
s ~ p ekazywania przez Bank Gospodarstwa Krajowego środków z tytułu
Projekt 25.04.2013 ROZPORZĄDZENIE MINISTRA TRANSPORTU, BUDOWNICTWA I GOSPODARKI MORSKIEJ 1 l z dnia... 2013 r. w sprawie wymaganego zakresu postanowień zawartych w umowach w sprawie stosowania finansowego