Source: http://forum.darzycia.pl/index.php/topic,995.200.html?PHPSESSID=i2hcn8v98q537cq82cerbnibp0
Timestamp: 2018-10-23 18:05:00
Legal References Found: art. 7
 art. 171
 art. 245
 art. 29
 art. 7
 Art. 908
 art. 3851
 art. 491
 art. 3853
 art. 3853
 art. 3853
 art. 34
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 7
 art. 18
 art. 4
 art. 4
 art. 34
 art. 21
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 7
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 7
 art. 21
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 25
 art. 11
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 1
 art. 14
 art. 18
 art. 22
 art. 25
 art. 18
 art. 2
 art. 68
 art. 68
 art. 691
 art. 21
 Art. 11
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 8
 art. 21
 art. 32

Document Content:
Mieszkanie -prawo
Czerp z innych, ale nie kopiuj ich. Bądź sobą.
Autor Wątek: Mieszkanie -prawo (Przeczytany 412457 razy)
« Odpowiedź #200 dnia: Grudzień 24, 2007, 10:39:16 am »
Akt notarialny zwiększa koszty spółdzielców
Notariusze i rzecznik praw obywatelskich uważają, że konieczna jest zmiana prawa, która rozstrzygnie, jakim wymogom powinna odpowiadać umowa przekształcająca spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
Po ostatniej nowelizacji ustawy z 16 września 1982 r. prawo o spółdzielniach mieszkaniowych jednoznacznie już nie określa formy umowy, w jakiej ustanawia się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego po przekształceniu go z prawa spółdzielczego lokatorskiego. Wątpliwości dotyczą tego, czy potrzebny jest akt notarialny, co znacznie podnosi koszty. Do 31 lipca 2007 r. spółdzielcze prawo do lokalu można było ustanawiać w formie pisemnej.
Czesława Kołcun, prezes Izby Notarialnej w Warszawie interpretując art. 7 znowelizowanej ustawy, uważa, że do tego, aby przekształcenie było skuteczne, wystarczy umowa pisemna. Jej zdaniem sporządzenie aktu notarialnego nie jest bezwzględnie wymagane i zawarcie umowy w tej formie może nastąpić wówczas, gdy strony wyrażą taką chęć. Natomiast zawsze jest konieczny akt notarialny wówczas, gdy następuje przekształcenie własnościowego lub lokatorskiego prawa spółdzielczego we własność. Taksa notarialna wynosi wówczas 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę i została ustalona w znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Notariusze nie podzielają natomiast opinii rzecznika praw obywatelskim, który uważa, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można ustanowić w formie umowy pisemnej. O stanowisku RPO pisaliśmy w nr 247 GP. Rzecznik uważa, że na skutek przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego we własnościowe dochodzi faktycznie do pierwotnego ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, która jest właścicielem nieruchomości. Skoro został uchylony art. 171 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to zdaniem rzecznika przy wyborze formy ustanowienia własnościowego prawa do lokalu należy się oprzeć na art. 245 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Oznacza to, że umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co znacznie podnosi koszty.
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2119.218.0.39.6.3.0.1.htm
« Odpowiedź #201 dnia: Styczeń 02, 2008, 09:55:11 am »
Mieszkania w TBS będzie można wykupić
Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje przepisy, które umożliwią wykup na własność mieszkań znajdujących się w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Do wykupu konieczne będzie rozliczenie zaciągniętych kredytów na budowę.
Ministerstwo Infrastruktury chce dopuścić możliwość wykupu tanich mieszkań, które powstały w formie TBS (towarzystwa budownictwa społecznego).
Prace nad projektem ustawy, która wprowadzi możliwości wykupu mieszkań w TBS, trwają już w Ministerstwie Infrastruktury. Do wykupu konieczne będzie rozliczenie zaciągniętych kredytów na budowę oraz wsparcia finansowego udzielonego przez państwo lub samorząd.
Musimy jednak dokładnie rozwiązać kwestię rewaloryzacji wartości takiego mieszkania, określić zasady, na jakich pomoc państwa powinna być zrekompensowana i czy w ogóle powinna być ona zrekompensowana oraz w jakiej procedurze wykup ten powinien się odbywać - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za budownictwo.
Jego zdaniem kwestia wprowadzenia możliwości wyku- pu na własność mieszkań w TBS-ach jest już przesądzona, tym bardziej że wykup ten ma uzasadnienie, gdyż Sejm poprzedniej kadencji dopuścił możliwość wykupu spółdzielczych zasobów lokatorskich.
Z takich zapowiedzi ucieszą się przede wszystkim osoby zamieszkujące w TBS-ach, które dziś są jedynie najemcami swoich lokali i nie mają możliwości wykupu ich na własność. Są to przede wszystkim osoby średnio zamożne, których nie stać na zakup własnego mieszkania, ale które regularnie płacą czynsze. Zdecydowały się one na zamieszkanie w TBS-ach głównie z tego względu, że mieszkania tam są tanie, gdyż są najczęściej budowane przez gminy lub prywatnych inwestorów przy udziale gminy. Dodatkowo ich budowa dofinansowywana jest ze środków państwa w postaci preferencyjnego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, który może sięgać nawet 20 proc. kosztów budowy. Zachętą dla nich był również fakt, że aby zamieszkać w TBS-ie, trzeba wpłacić jedynie 30 proc. wartości mieszkania.
Pomysł Ministerstwa Infrastruktury popierają również podmioty zarządzające TBS-ami, czyli przede wszystkim gminy.
Pomysł dopuszczenia możliwości wykupu na własność mieszkań w TBS-ach jest bardzo dobry. Jeżeli kredyt jest już spłacony oraz jeżeli rozliczona jest pomoc państwa i samorządu, to nie ma żadnych przeszkód do wykupu takiego mieszkania - uważa Bolesław Grygorewicz, zastępca prezydenta Bydgoszczy i przewodniczący Komisji ds. Mieszkalnictwa i Infrastruktury Osiedlowej w Unii Metropolii Polskich.
Jego zdaniem prywatna własność zawsze jest najlepszą formą władania daną rzeczą.
Niestety, resort infrastruktury nie ma jeszcze gotowego projektu ustawy, który umożliwiałby wykup mieszkań w TBS-ach. Nie jest również jeszcze przesądzone, od kiedy wykup taki byłby możliwy.
Arkadiusz Jaraszek
http://finanse.wp.pl/kat,69476,wid,9525836,raportwiadomosc.html?rfbawp=1199262994.817&ticaid=151b2
« Odpowiedź #202 dnia: Styczeń 14, 2008, 08:43:42 am »
Zawieramy i rozliczamy umowę najmu
Anna Koleśnik, Izabela Lewandowska 11-01-2008
Wielu z nas wynajmuje mieszkania – nie tylko te kupione specjalnie pod wynajem, ale również te odziedziczone, które np. oczekują na dorastające dzieci.
Wynajmujemy też garaże i lokale użytkowe. Z myślą o takich osobach przygotowaliśmy dzisiejszy poradnik. Czytelnicy dowiedzą się z niego m.in., jakie prawa i obowiązki związane są z najmem, jak zawrzeć i rozwiązać umowę najmu, za jakie naprawy w lokalu płaci właściciel, a za jakie najemca, czy i kiedy można dokonywać podwyżek czynszu.
Wynajmowanie mieszkań czy innych lokali to również dodatkowe źródło dochodu. Dlatego radzimy, w jaki sposób rozliczyć się z fiskusem.
W poradniku zostały również zamieszczone ujednolicone teksty ustawy o ochronie praw lokatorów i kodeksu cywilnego.
http://www.rp.pl/artykul/82967.html
Jakich formalności musisz dopełnić, rozliczając VAT od najmu
Anna Koleśnik 11-01-2008,
Jeśli, świadcząc usługi najmu, nie korzystasz ze zwolnienia z VAT, musisz zarejestrować się jako czynny podatnik
W tym celu powinieneś złożyć w urzędzie skarbowym formularz VAT-R (uiszczając 170 zł opłaty skarbowej). Wówczas masz możliwość odliczania podatku zawartego w wystawianych przez kontrahentów fakturach dokumentujących zakupy związane ze świadczeniem usług najmu i sam uzyskujesz prawo do wystawiania faktur.
Podatek co miesiąc lub co kwartał
Z VAT możesz się rozliczać miesięcznie lub kwartalnie (na deklaracji VAT-7 lub VAT-7K). Obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia w Polsce usług najmu powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT). Tak więc – inaczej niż w wypadku rozliczenia podatku dochodowego od najmu niezaliczanego do działalności gospodarczej – jeśli minie termin płatności czynszu, a najemca go nie zapłaci, i tak musisz wykazać sprzedaż opodatkowaną VAT w miesiącu (kwartale), w którym upłynął termin płatności. Z kolei jeśli najemca zapłaci czynsz wcześniej (także częściowo, zaliczkowo), obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanej kwoty powstanie w miesiącu (kwartale), w którym nastąpiła zapłata.
Faktura na usługę
Fakturę dokumentującą usługę najmu wystawiasz nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego i nie wcześniej niż 30. dnia przed powstaniem tego obowiązku (§ 15 rozporządzenia ministra finansów z 25 maja 2005 r.; DzU nr 95, poz. 798).
Termin wystawienia faktury jest więc uzależniony od tego, kiedy otrzymasz czynsz. Jeśli otrzymasz zapłatę w terminie lub przed terminem płatności, to obowiązek podatkowy i jednocześnie obowiązek wystawienia faktury powstanie w dniu zapłaty. Z tym że fakturę musisz w tym wypadku wystawić najpóźniej w dniu zapłaty. Możesz też jednak wystawić ją w ciągu 30 dni poprzedzających dzień zapłaty. Jeżeli natomiast nie otrzymasz czynszu mimo upływu terminu płatności, obowiązek podatkowy w VAT z tytułu świadczenia usług najmu powstanie w dniu, w którym termin ten upływa. Najpóźniej w tym dniu powinieneś wystawić fakturę, chyba że wystawiłeś ją w ciągu 30 wcześniejszych dni.
Refakturowanie opłat na najemcę
VAT obliczasz od obrotu, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy usługi. Oprócz należności za samo używanie rzeczy wynajmujący często pobiera od najemcy także inne świadczenia, np. w wpadku najmu lokalu użytkowego opłaty za wodę, ogrzewanie, oświetlenie, wywóz śmieci, usługi telekomunikacyjne, na które otrzymuje faktury od usługodawców. Czy od tych dodatkowych opłat związanych z najmem również trzeba naliczyć VAT (jak wiesz, nie są one przychodami i nie płaci się od nich podatku dochodowego)?
W praktyce przyjęło się, że jeśli tak wynika z umowy najmu, właściciel może odrębnie obciążyć najemcę kosztami usług świadczonych przez inne podmioty poprzez refakturowanie ich na najemcę, bez doliczania jakiejkolwiek marży. Organy podatkowe uważają, że cena netto usługi oraz stawka VAT na refakturze powinna być identyczna jak zastosowana na fakturze wystawionej przez sprzedawcę usługi (zob. fragment pisma Izby Skarbowej w Olsztynie – w ramce obok).
W świetle orzecznictwa nie jest natomiast możliwe odrębne obciążenie najemcy kosztami podatku od nieruchomości poprzez wystawienie np. noty obciążeniowej (co jest równoznaczne z nienaliczeniem od tej kwoty VAT). Tak orzekł NSA w wyrokach z 10 listopada 1999 r. (I SA/Gd 1329/97) i z 31 maja 2000 r. (I SA/Gd 812/98). Chociaż orzeczenia te dotyczą starej ustawy o VAT, są aktualne i dziś.
Gdy jest kilku współwłaścicieli
Jeśli wynajmowana rzecz jest współwłasnością kilku osób, to każdy ze współwłaścicieli jest odrębnym podatnikiem VAT osiągającym obrót z najmu proporcjonalnie do udziału we współwłasności. Każdy może też skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze względu na nieprzekroczenie limitu obrotów (50 tys. zł).
Gdy jest kilku współwłaścicieli, może się pojawić kłopot z właściwym udokumentowaniem usługi najmu. Zwłaszcza jeśli niektórzy współwłaściciele korzystają ze zwolnienia z VAT, a inni są czynnymi podatnikami. Wówczas czynni podatnicy powinni naliczać VAT od przypadającej na nich części wpływów z najmu (podstawą opodatkowania jest przypadająca na nich część kwoty należnej z tytułu najmu pomniejszona o podatek od towarów i usług) i wystawić fakturę (jeśli najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, fakturę wystawia się tylko na jej żądanie).
Dodajmy, że nie ma możliwości, by jeden z wynajmujących wystawił fakturę za pozostałych. Możliwe jest jednak wystawienie jednej wspólnej faktury dokumentującej usługę najmu, w której zostaliby wyszczególnieni wszyscy usługodawcy (czynni podatnicy VAT).
Małżonkowie to wyjątek
Ustawa o VAT w przeciwieństwie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy ustawy o ryczałcie nie przewiduje wyraźnie możliwości rozliczania VAT od najmu wspólnej rzeczy tylko przez jednego małżonka – tego, który złoży stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym. Mimo to organy podatkowe nie wykluczają takiego sposobu rozliczenia VAT od najmu.
Na ten temat wypowiedziała się Izba Skarbowa w Katowicach w decyzji z 31 stycznia 2007 r. (nr IPB1/449-10/06/I). Uznała, że małżonkowie wynajmujący lokal użytkowy będący ich współwłasnością mogą wybrać, które z nich będzie wypełniać obowiązki z tytułu VAT. Powołała się na kodeks rodzinny i opiekuńczy, z którego wynika, że istotą wspólności majątkowej małżeńskiej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego na zasadach współwłasności łącznej (czyli bezudziałowej). Każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, a zgoda drugiego z małżonków na dokonanie przezeń czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie oznacza, że przez jej wyrażenie staje się on też stroną czynności prawnej. O tym, które z małżonków jest (lub będzie) podatnikiem VAT, rozstrzyga ich wola co do tego, które z nich będzie w konkretnej sytuacji wykonywało określone czynności zarządu majątkiem wspólnym. Skoro umowę najmu podpisał tylko jeden małżonek, to wyłącznie na nim ciążą obowiązki w zakresie VAT.
Organy podatkowe o refakturowaniu„
(...) w przypadku gdy pan Piotr W. świadczy, zgodnie z zawartą umową najmu, całościową usługę, a dodatkowe koszty (np. opłaty za: wodę, ścieki i centralne ogrzewanie) są tylko elementem kalkulacyjnym ceny za wynajem, to postawą opodatkowania zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o VAT jest wartość czynszu wraz z kosztami eksploatacyjnymi.(...)
Jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemcę obciążają koszty eksploatacji, niezależnie od umówionego czynszu, to refakturowanie jest dozwolone przy zachowaniu jednak warunków opisanych na stronie 3 niniejszej decyzji. Jednakże w przedmiotowej sprawie z uwagi na fakt, iż strona otrzymuje od wspólnoty mieszkaniowej rachunek, nie zaś fakturę, refakturowanie nie jest możliwe. Strona winna więc wystawić fakturę dla najemcy opiewającą na wartość czynszu wraz z kosztami eksploatacyjnymi stosownie do art 29 ust. 1 ustawy o VAT.(...)
Przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:
- przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot (lub korzysta w części), na którego wystawiona jest pierwotna faktura,
- sprzedaż (odsprzedaż) musi być dokonana po cenie zakupu, bez marży narzuconej przez odsprzedającego,
- podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,
- strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji tej umowy.
Przy spełnieniu powyższych warunków dana usługa może być przedmiotem odsprzedaży w drodze refakturowania”.
(fragmenty pisma Izby Skarbowej w Olsztynie z 20 sierpnia 2007 r., PPII/4407-005-9/07)
http://www.rp.pl/artykul/82978.html
« Odpowiedź #203 dnia: Styczeń 17, 2008, 11:33:05 pm »
TBS-y nas wykończą!
Nie ma zgody na dalsze podwyżki! - denerwują się mieszkańcy budynków TBS Prawobrzeże. Protestują przeciwko nowym stawkom czynszu, które zaczną obowiązywać w lutym. Zebrali 462 podpisy, protest zanieśli do zarządu spółki. Grożą, że przestaną płacić
- Od pięciu lat, jak tu mieszkam, co roku podnosili nam czynsz, ale teraz to już przesada - denerwuje się pan Marian Rutkowski, mieszkaniec ul. Koszarowej w Dąbiu. - Tak drastycznych podwyżek jeszcze nie było. Coraz trudniej jest nam płacić. Od lutego sam czynsz za moje 48-metrowe mieszkanie przekroczy 500 zł. Do tego inne opłaty ponad 300 zł, a moja emerytura to 1500 zł i nie rośnie tak szybko jak czynsz. Za co mam żyć?
- Jesteśmy zdani na TBS i na te podwyżki, bo przecież nigdy nie wykupimy lokali, w których mieszkamy - skarży się Zdzisław Buczkowski, sąsiad pana Mariana.
Informacje o nowych stawkach czynszu mieszkańcy dwóch szczecińskich TBS-ów otrzymali w listopadzie. Spółki podnoszą opłatę z 9,17 zł za mkw. do 10,55 - przeciętnie każda rodzina zapłaci kilkadziesiąt złotych miesięcznie więcej. Mieszkańcy budynków TBS Prawobrzeże w Dąbiu zareagowali natychmiast. Napisali protest przeciwko drastycznej podwyżce, zebrali podpisy 462 mieszkańców i zanieśli go do siedziby spółki. Liczyli na spotkanie z prezesem, rozmowę, wyjaśnienia. Dostali jedynie pismo, że podwyżki są zgodne z prawem, a nawet niższe niż pozwalają przepisy, bo zgodnie z ustawą TBS mógł podnieść czynsz do 11 zł za mkw.
- Zwykle racja jest po stronie silniejszego - ubolewa pan Marian. - Nas boli to, że miasto robi podwyżki, nie analizując, czy my, mieszkańcy jesteśmy w stanie im sprostać.
Chcą przestać płacić, ale TBS już zagroził im skierowaniem sprawy do sądu. - Ten protest nic nie zmieni - uważa Roman Dutka, prezes TBS Prawobrzeże. - Załóżmy, że przestaną płacić, spółka upadnie, sprawa znajdzie się w sądzie, przyjdzie bank i wyegzekwuje należności. To nie jest żadne wyjście. Niech najemcy nie robią nas odpowiedzialnymi za to, co się dzieje w Polsce.
TBS, jak wyjaśnia prezes Dutka, ma prawo ustalić czynsz na poziomie 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu - wskaźnik, według którego się to oblicza, ustala wojewoda. Obecnie 4 proc. to właśnie 11 zł.
- Nie podnieśliśmy stawek tak bardzo, wyliczyliśmy, że wystarczy nam 10,55 zł - mówi Grażyna Szotkowska, prezes Szczecińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, drugiej z gminnych spółek. U niej też mieszkańcy protestowali, ale, jak twierdzi, wszystko zostało wyjaśnione. - My na tym czynszu nie zarabiamy. Musimy spłacić kredyt zaciągnięty na budowę. On ma zmienną stopę oprocentowania, która jest uzależniona od wzrostu cen robót budowlano-montażowych. W 2007 r. te ceny wzrosły o ponad 10 proc. O tyle wzrosła też kwota naszego kredytu.
Obecne stawki będą obowiązywały przez rok. Jak mówią zgodnie prezesi obu spółek, potem znów wzrosną. Czy nie obawiają się, że mieszkańcy przestaną radzić sobie z rosnącymi czynszami?
- Przed podjęciem decyzji o podwyżkach robimy analizy - mówi Szotkowska. - Na wolnym rynku wynajem 50-metrowego mieszkania kosztuje 18-30 zł za mkw., czyli o wiele więcej niż u nas. W porównaniu z mieszkaniami komunalnymi (maksymalna stawka za mkw. to 6,66 zł) też nie jesteśmy bardzo drodzy. Ściągalność należności w naszej spółce nie jest uzależniona od podwyżek, utrzymuje się na stałym poziomie. Liczba dłużników nie wzrasta.
- Mieszkańcy o niższych dochodach zawsze mogą skorzystać z dodatku mieszkaniowego - radzi Roman Dutka.
Rozmowa z Piotrem Myncem
Model się sprawdza
Kinga Konieczny: Mieszkańcy, którzy protestują przeciwko podwyżkom, zapamiętali pana jako orędownika idei TBS-ów, którą rozumieli jako mieszkania dla mniej zamożnych. Ich zdaniem to, co się dzieje teraz, nie ma z tą ideą nic wspólnego.
Piotr Mync: Mieszkania TBS nigdy nie były dla tych niezamożnych. Od początku czynsz był wyższy niż w mieszkaniach komunalnych. Wówczas maksymalny, dopuszczony prawem czynsz w mieszkaniach komunalnych wynosił 3 proc. wskaźnika wartości odtworzeniowej, w praktyce rzadko sięgał 2 proc. W TBS-ach w pierwszych latach, dzięki dużej inflacji, czynsz średnio utrzymywał się na poziomie 3 proc., teraz jest to blisko 4 proc. Ów wskaźnik, za którym TBS-y muszą podążać, by zgodnie z przepisami podołać spłacie rat kredytu, rośnie, rosną więc czynsze. Ostatni rok był pod tym względem szczególny - przeżyliśmy boom inwestycyjny, co znalazło odzwierciedlenie w tej stawce, ale myślę, że za rok to się skończy i wskaźnik wyhamuje.
Czy nadal uważa pan, że idea TBS-ów się sprawdza?
- W mniejszych miastach i miasteczkach można znaleźć na wolnym rynku mieszkanie na wynajem o porównywalnym czynszu i tańsze, rola TBS polega tam na współpracy z samorządem lokalnym w rozwiązywaniu problemu zapewniania mieszkań mniej zamożnym - w stosunku do nich część kosztów budowy i opłat czynszowych przejmuje na siebie gmina.
Jeśli chodzi o duże miasta, TBS się sprawdza zarówno jako pomysł na mieszkania na wynajem na rynku, jak i jako instrument gminy. W Szczecinie czynsz TBS-u jest wciąż ponad dwukrotnie niższy niż rynkowy. Cały czas jest też kolejka partycypantów, którzy czekają na mieszkanie TBS. Są gotowi zapłacić wkład własny i godzą się na ustalone stawki czynszu. Jak długo będą kolejki po te mieszkania, tak długo będzie można powiedzieć, że model się sprawdza.
not. end
Piotr Mync był wiceprezydentem Szczecina odpowiedzialnym m.in. za politykę mieszkaniową w latach 1991-98. Za jego kadencji powstały oba szczecińskie TBS-y. Obecnie jest szefem Stargardzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
« Odpowiedź #204 dnia: Luty 02, 2008, 10:30:47 pm »
Likwidując obowiązek meldunku, rząd skasuje ulgę podatkową przy sprzedaży mieszkań
Jeśli podatnik chce uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania, wystarczy, że zamelduje się w nim na pobyt stały 12 miesięcy przed sprzedażą. Tak jest dziś. Premier zapowiada jednak zniesienie obowiązku meldunkowego. Gdyby zapowiedzi te miały oznaczać całkowity brak możliwości zameldowania się pod określonym adresem, skutek może być taki, że zniknie też ulga meldunkowa. W ten sposób, chcąc ułatwić życie obywatelom, premier Donald Tusk pozbawi ich wyjątkowo korzystnego zwolnienia podatkowego. Eksperci podkreślają, że jeżeli zniesienie obowiązku meldunkowego rzeczywiście jest rozważane, ustawodawca powinien przygotować przepisy przejściowe. Powinny one gwarantować podatnikom zachowanie prawa do korzystania ze zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości.
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2145.178.0.39.1.2.0.1.htm
« Odpowiedź #205 dnia: Luty 07, 2008, 07:59:05 am »
Można wyodrębnić kilka lokali jednym aktem notarialnym
jednym akcie notarialnym można zawrzeć nawet kilka umów przekształcających mieszkania lokatorskie w odrębną własność.
Lokatorzy mogą przyspieszyć procedurę przekształcania swoich mieszkań we własność, podpisując kilka umów w jednym akcie notarialnym.
- Jest to sposób na przyspieszenie i usprawnienie procedury. Część spółdzielców zdecydowała się na ten krok, jednak każdy z nich wyraził zgodę na taką formę aktu notarialnego - mówi Jacek Cieślar, wiceprezes Mysłowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
- Jednym aktem notarialnym może być objętych kilka czynności, nawet jeżeli nie są dokonywane pomiędzy tymi samymi stronami. Zainteresowani muszą wyrazić na to zgodę, gdyż w grę wchodzi ochrona tajemnicy notarialnej - tłumaczy Lech Borzemski z Krajowej Rady Notarialnej (KRN).
Akt notarialny jest tylko udokumentowaniem czynności zawarcia umowy. W związku z tym nie ma znaczenia, ile takich umów w nim będzie.
- Nie ma zakazu prawnego ani na gruncie prawa cywilnego, ani prawa o notariacie - mówi Leszek Zabielski z KRN.
Podpisywanie kilku umów o wyodrębnienie własności lokalu w jednym akcie przyspieszy procedurę, jednak notariusze odradzają łączenie takich czynności w jednym dokumencie.
- Akt notarialny jest traktowany jak tytuł własności. Nie ma powodu, żeby akt Jana Kowalskiego mieszać z aktem Pawła Nowaka - podkreśla Leszek Zabielski.
Oprócz czasu, na wspólnym akcie nie zyskają spółdzielcy. Zapłacą tyle samo. Inne problemy pojawiają się przy przekształcaniu mieszkań lokatorskich na spółdzielcze własnościowe. Do tej pory nie rozstrzygnięto, czy ma się ono dokonywać u notariusza czy wystarczy umowa pomiędzy członkiem a spółdzielnią.
Zdaniem Stanisława Trociuka, zastępcy rzecznika praw obywatelskich, umowa przekształcająca lokatorskie prawo w spółdzielcze własnościowe powinna być notarialna.
Z kolei według Czesławy Kołcun, prezesa Izby Notarialnej w Warszawie, z przepisów art. 7 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. nr 125, poz. 873) wynika, że wystarczy forma pisemna.
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2149.221.0.39.16.2.0.1.htm
« Odpowiedź #206 dnia: Luty 09, 2008, 09:49:43 pm »
Jak przekazać mieszkanie za dożywotnie utrzymanie
Sąsiadka chce przepisać na nas mieszkanie w zamian za zapewnienie jej dożywotniego utrzymania. Jakie obowiązki ciążyłyby wówczas na nas. Czy takie przeniesienie własności jest możliwe?
Tak, radzimy z sąsiadką zawrzeć u notariusza umowę dożywocia. Umowa zawarta w innej formie niż aktu notarialnego (np. pisemnej lub ustnej) nie będzie ważna. Prawo dożywocia może też zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, która została przekazana w zamian za dożywotnie utrzymanie. Jednak nawet nie ujawniona tam umowa dożywocia jest ważna.
Na podstawie umowy dożywocia zostanie przewidziana własność nieruchomości na nabywcę, który podejmuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W umowie należałoby też dokładnie określić obowiązki nabywcy mieszkania.
Najczęściej polegają one na przyjęciu zbywcy jako domownika, zapewnieniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, a nawet sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu, który odpowiadałby zwyczajom miejscowym.
Może się zdarzyć, że między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od nich, żeby pozostawali nadal w bezpośredniej styczności. Wtedy na żądanie jednej ze stron sąd może zamienić wszystkie lub tylko niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę. Renta przyznana jest w wysokości wartości uprawnień, które zostały na nią zamienione. Sąd dokładnie wyszczególnia je w orzeczeniu.
■ Art. 908-913 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
« Odpowiedź #207 dnia: Luty 11, 2008, 09:15:41 am »
Nielegalne zasady odstąpienia od umowy
UMOWA O PARTYCYPACJĘ Z TBS Umowa o partycypację, której autorem jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego Invest - Wawel z siedzibą w Krakowie, zawierała przepisy niekorzystne dla klientów. Po interwencji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zostały one usunięte.
Towarzystwa budownictwa społecznego to firmy, które mają za zadanie przede wszystkim budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatację na zasadach najmu. Partycypacja to finansowy wkład w budowę mieszkania, który daje prawo wytypowania najemcy lokalu w zasobach TBS. Aby uzyskać takie prawa, partycypant musi zawrzeć z TBS przed rozpoczęciem inwestycji umowę o partycypację. Określa ona prawa i obowiązki stron wynikające z faktu wpłacenia wkładu partycypacyjnego. Jak się niestety okazuje, także w tego typu umowach zawierane są klauzule, które łamią prawa klientów. Takie niekorzystne dla konsumentów zapisy znaleźliśmy w umowie, której autorem jest TBS Ivest - Wawel w Krakowie.
Bezprawne rozwiązanie
Dokonując analizy umowy o partycypację, której autorem jest TBS z Krakowa, zaniepokoił nas par. 6 ust. 6. Stanowi on, że od niezapłaconej w terminie jakiejkolwiek kwoty wynikającej z umowy partycypanci są zobowiązani do zapłacenia odsetek ustawowych, bez konieczności dokonania jakichkolwiek wezwań ze strony towarzystwa. Ponadto autor umowy zastrzegł, że zwłoka przekraczająca 14 dni w zapłacie jakiejkolwiek kwoty wynikającej z umowy skutkuje automatycznym jej rozwiązaniem z dniem następnym, bez konieczności dokonywania przez towarzystwo wezwań lub składania oświadczeń. Takie rozwiązanie stanowi naruszenie klauzuli, zawartej w art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego, kształtuje bowiem prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Umowa o partycypację jest umową wzajemną. Towarzystwo powinno więc regulując skutki niewykonania przez klienta zobowiązań stosować przepisy kodeksu cywilnego. Natomiast jak wynika z art. 491 par. 1 k.c. - w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu ciążącego na niej zobowiązania, druga strona może wyznaczyć jej dodatkowy termin do wykonania. Strona wzywająca powinna również zawrzeć w takim piśmie zastrzeżenie, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może także żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Konsument oczekuje bowiem od profesjonalisty, że będzie postępował zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz dobrymi obyczajami i zwyczajami handlowymi. Stanowią one dla konsumenta gwarancję pewności i stabilności warunków kontraktu oraz działań profesjonalisty. Niestety, omawiany par. 6 ust. 6 nie spełnia tych wymogów.
Niedozwolone przeniesienie prawa
Kolejnym zapisem, który może zostać uznany za sprzeczny z prawami konsumentów, jest par. 10 omawianej umowy. Stanowi on, że w przypadku nieuregulowania w terminie wszystkich wpłat lub niewskazania osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu towarzystwo wzywa partycypantów do spełnienia obowiązków w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania. Po upływie terminu umowa ulega rozwiązaniu, a partycypanci tracą wszystkie roszczenia, w szczególności roszczenie o zwrot dokonanych wpłat, które zostaną zaliczone na poczet kary umownej. Prawo wskazania najemcy przechodzi na towarzystwo.
Paragraf 10 zawiera dwie niedozwolone klauzule umowne, o których mowa w art. 3853 pkt 5 oraz 13. Punkt 5 wskazanego przepisu prawa cywilnego wyraźnie bowiem stanowi, iż niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis, który zezwala kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta. Omawiany przypadek jest tym bardziej nieuczciwy, że dotyczy przeniesienia bez zgody konsumenta jego praw i obowiązków, a podmiotem przejmującym te prawa jest pozbawiający ich kontrahent konsumenta.
Ponadto zdanie drugie par. 10 może być zakwalifikowane jako niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 3853 pkt 13. Zgodnie bowiem z tym przepisem takim postanowieniem jest zapis, który przewiduje utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy.
Taka sytuacja z całą pewnością będzie miała miejsce w przypadku, gdy partycypanci nie wskażą w terminach - określonych przez towarzystwo - najemców lub ci ostatni nie spełnią wszystkich warunków niezbędnych do zawarcia z nimi umowy najmu. Wówczas bowiem partycypanci, poza prawem do wskazywania najemców, tracą również prawo żądania zwrotu spełnionych świadczeń w postaci zapłaconych już rat na wykup prawa najmu lokalu mieszkalnego.
Co zrobić, gdy umowa zawiera niedozwolone postanowienia
1 Próbować negocjować umowę z towarzystwem.
2 Zwrócić się do miejskiego (powiatowego) rzecznika konsumentów lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, gdy dojdzie do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.
3 Zwrócić się do odpowiedniego sądu konsumenckiego z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu z towarzystwem.
4 Gdy firma nie usunie klauzuli i nie wyrazi zgody na sąd polubowny, wnieść pozew do sądu powszechnego o ustalenie, że konkretny paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.
Wątpliwy zapis umowy
W przypadku nieuregulowania w terminie wszystkich wpłat lub niewskazania osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu towarzystwo wzywa partycypantów do spełnienia obowiązków w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania. Po upływie terminu umowa ulega rozwiązaniu, a partycypanci tracą wszystkie roszczenia, w szczególności roszczenie o zwrot dokonanych wpłat, które zostaną zaliczone na poczet kary umownej. Prawo wskazania najemcy przechodzi na towarzystwo.
Jeżeli partycypanci nie wskażą najemcy w terminie określonym przez towarzystwo lub wskazany najemca nie spełni wszystkich warunków towarzystwa, wówczas tracą roszczenia wynikające z umowy. Nie będą mogli także ubiegać się o zwrot dokonanych wpłat. Natomiast prawo wskazania przejdzie na towarzystwo.
Czy jest zgodny z prawem
Zgodnie z art. 3853 pkt 5 kodeksu cywilnego - zapis w umowie, który zezwala kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta, jest niedozwolony.
Rekomendacja dla klienta
Partycypant powinien zwrócić się do rzecznika praw konsumenta o zbadanie, czy umowa nie zawiera niedozwolonych lub niekorzystnych dla niego postanowień, oraz spróbować negocjować z TBS-em zmianę takich zapisów.
Rekomendacja dla firm
Towarzystwo, które zamieściło w swojej umowie takie lub podobne postanowienie łamiące prawa partycypanta, powinno je usunąć lub przeredagować.
malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl
Iwona Smolak
radca prawny z Kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Przy podpisywaniu umowy partycypacyjnej przyszły najemca winien zwrócić uwagę, aby kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, jaką zobowiązuje się uiścić, nie przekraczała 30 proc. kosztów budowy lokalu. W umowie winny być również określone m.in. skutki braku lub opóźnienia wpłaty opłaty partycypacyjnej, a także termin zakończenia inwestycji. Umowy partycypacyjne winny być również wolne od klauzul abuzywnych, m.in. nie powinny nakładać na partycypanta rażąco wygórowanych kar umownych, pozbawiać wyłącznie jego uprawnień do rozwiązania umowy, uprawniać TBS do jednostronnej zmiany umowy, nakładać wyłącznie na partycypanta obowiązku zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z umowy.
Waldemar Jurasz
główny specjalista w Delegaturze UOKiK w Krakowie
Najczęściej spotykanymi nieprawidłowościami w umowach partycypacji są te, które przewidują: zwłokę w realizacji inwestycji bez ponoszenia przez Towarzystwo odpowiedzialności kontraktowej z tego tytułu, a z drugiej strony - w wypadku nienależytego wykonania umowy przez konsumenta - obowiązek zapłaty wyłącznie przez niego kary umownej lub zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej. Szczególnie niekorzystne i naruszające interesy konsumentów są postanowienia uzależniające rozliczenie, w przypadku rozwiązania umowy partycypacji, od podpisania nowej umowy z innym partycypującym lub wręcz przewidujące utratę umownych uprawnień konsumenta, w tym wyłączające obowiązek zwrotu wniesionych przez niego opłat (tzw. kwoty partycypacji). Postanowienia o takiej treści zostały już uznane za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych.
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2151.221.0.39.20.1.0.1.htm
« Odpowiedź #208 dnia: Luty 13, 2008, 06:47:13 am »
Prawo pierwokupu lokalu od gminy jest ograniczoneI
zabela Lewandowska 12-02-2008, ostatnia aktualizacja 12-02-2008 22:56
Najemcom mieszkań, które stały się w 1990 r. własnością gminy w wyniku tzw. komunalizacji, nie przysługuje prawo ich pierwokupu
Tak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 30 stycznia 2008 r. Jeśli jednak gmina sprzedaje takie mieszkania, lokatorzy mogą skorzystać z zapisanego w art. 34 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami prawa pierwszeństwa w ich nabyciu.
Także dla najbliższych
Uchwała dotyczy pierwokupu przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (DzU nr 157, poz. 1315). W myśl tego przepisu, jeżeli w procesach przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości mieszkanie albo dom jednorodzinny przestało być mieszkaniem zakładowym, lokatorowi będącemu osobą fizyczną, który w dniu wejścia w życie wskazanej nowelizacji zajmował to lokum na podstawie umowy najmu albo decyzji o jego przydziale, przysługuje prawo jego pierwokupu.
Mają je także osoby bliskie najemcy, jeśli przysługuje im prawo wstąpienia po nim w stosunek najmu. Chodzi o małżonka, dzieci oraz synowe i zięciów najemcy oraz inne osoby, wobec których na najemcy ciążył obowiązek alimentacyjny, oraz o osobę, z którą pozostawał on we wspólnym pożyciu.
Gwarancja wykupu
Jednakże – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z 2005 r. – prawo pierwokupu wchodzi w grę w sytuacji, gdy we wskazanych w art. 4 ust. 1 procesach przekształceniowych:
- zostało naruszone prawo pierwszeństwa lokatora mieszkania zakładowego przewidziane w ustawie z 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, instytucji państwowych i mieszkań będących własnością Skarbu Państwa albo gdy
- został naruszony interes prawny tych najemców.Art. 4 miał zagwarantować wszystkim najemcom mieszkań zakładowych możliwość wykupienia ich na własność na wskazanych w tej ustawie preferencyjnych warunkach.
W sprawie, której dotyczy uchwała, chodzi o mieszkanie służbowe, które państwo G. zajmowali od 1963 r. W 1994 r. wojewoda wydał decyzję stwierdzającą komunalizację działki, na której znajduje się budynek z tym mieszkaniem, czyli o przejściu własności tej działki na gminę z mocy samego prawa, na podstawie art. 7 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych.
W 1997 r. gmina zawarła z małżonkami G. umowę najmu tego lokum. W 2003 r. rada gminy podjęła uchwałę o sprzedaży mieszkań komunalnych ich najemcom w trybie ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednakże wójt odmówił małżonkom G. sprzedaży, ponieważ uchwała nie precyzowała powierzchni działek, które miały być sprzedane wraz z mieszkaniami.
Chodzi o inne przekształcenia
Danuta G. złożyła ponowny wniosek o wykup, tym razem powołując się na prawo pierwokupu przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy z 2005 r. Po odmowie wystąpiła do sądu przeciw gminie, domagając się stwierdzenia, iż gmina naruszała jej uprawnienie. Sąd uznał, że przepis ten nie ma w tym wypadku zastosowania, i oddalił jej żądanie. W ocenie sądu chodzi w nim o przekształcenia własnościowe innej natury niż komunalizacja, do której doszło automatycznie, z mocy samego prawa.Sąd II instancji zaś zwrócił się do Sądu Najwyższego o wyjaśnienie, czy prawo pierwokupu przewidziane w tym przepisie dotyczy także mieszkań w nieruchomościach, których własność gmina uzyskała na podstawie przepisów wprowadzających z 1990 r.
W uzasadnieniu pytania prawnego, powołując się na wykładnię celowościową, przychylał się do poglądu, że prawo to dotyczy również tych mieszkań.SN ma jednak w tej kwestii zdanie przeciwne. W uchwale z 30 stycznia 2008 r. stwierdził, że prawo pierwokupu przewidziane w art. 4 ust. 1 tych mieszkań nie dotyczy.
Ich najemcom postaje więc tylko droga do wykupu przewidziana w art. 34 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (sygn. III CZP 136/07).
Pierwszeństwo dla najemców
Najemcom wszystkich mieszkań komunalnych, również tych, które zajmowali wcześniej, jak zakładowe czy służbowe, przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, jeśli mają umowę najmu na czas nieoznaczony. Wchodzi to jednak w rachubę wówczas, gdy właściciel – gmina albo Skarb Państwa – zdecyduje się na ich sprzedaż. Wtedy musi najemców:
- zawiadomić na piśmie o przeznaczeniu mieszkania do sprzedaży oraz przysługującym im pierwszeństwie,
- wyznaczyć termin do złożenia wniosków o wykup, przy czym termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia,
- wskazać cenę nabycia.Gmina i Skarb Państwa odpowiadają za szkody wyrządzone lokatorom wskutek naruszenia ich prawa pierwszeństwa. Odszkodowania można dochodzić przed sądem cywilnym.
http://www.rp.pl/artykul/92006.html
« Odpowiedź #209 dnia: Luty 16, 2008, 10:03:27 am »
Sąd Najwyższy zdecyduje, czym jest balkon
ksta 16-02-2008, ostatnia aktualizacja 16-02-2008 09:24
7 marca Sąd Najwyższy ma rozstrzygnąć, czy balkon jest częścią danego mieszkania, czy też zarazem może stanowić część wspólną nieruchomości. Będzie to ważne dla rozwiązania sporu, czy za remont balkonu ma płacić wyłącznie właściciel lokalu, czy też cała wspólnota mieszkaniowa.
Więcej : http://www.rp.pl/artykul/93663.html
« Odpowiedź #210 dnia: Luty 16, 2008, 04:37:42 pm »
Najciekawszym jest fakt, że balkony nie są ogrzewane a wliczane do powierzchni grzewczej. Sp-nie Mieszk. "doją" więc w ten sposób lokatorów za ogrzewanie.
« Odpowiedź #211 dnia: Luty 19, 2008, 10:38:30 pm »
Spółdzielnie każą płacić czynsz za piwnicę
Ursynowska spółdzielnia powiększyła mieszkańcom metraż o piwnicę i teraz żąda wyższego czynszu jak za dodatkowy pokój. To samo czeka innych warszawskich spółdzielców
- Zwiększono mi powierzchnię użytkową mieszkania o powierzchnię piwnicy, a to pomieszczenie niepełnowartościowe, bez okna, tynków, kanalizacji, wody, mediów - oburza się na forum gazeta.pl internauta o pseudonimie "jedynymarek". Mieszka w bloku należącego do spółdzielni SBM Ursynów.
Beata Kunstetter z jej zarządu od dwóch tygodni tłumaczy decyzję zdenerwowanym lokatorom. Przekonuje, że powiększenie metrażu to konsekwencja wejścia w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy mówią, że przy zakładaniu księgi wieczystej do mieszkania trzeba przypisać piwnice. - Dlatego przyporządkowujemy je do wszystkich lokali - mówi Beata Kunstetter.
- Rzeczywiście, tak trzeba zrobić przy wyodrębnianiu lokali. Ten proces postępuje we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych. Należy się spodziewać, że prędzej czy później wszędzie piwnice będą doliczone do metrażu - ocenia Cezary Grzybowski, radca prawny specjalizujący się w sprawach mieszkaniowych. Radzi, żeby spółdzielcy dokładnie przyjrzeli się pożółkłym dokumentom o przydziale lokalu - jeżeli nie ma w nim wymienionej komórki lokatorskiej, teoretycznie spółdzielca może odmówić przyjęcia piwnicy na własność.
"Przecież wcześniej te piwnice też były utrzymywane przez mieszkańców. Jeżeli koszty piwnic zostały teraz wyszczególnione w innej pozycji rachunkowej, to o taką samą kwotę powinny być zdjęte z pozycji poprzedniej. W związku z tym koszty się nie zmieniły i czynsz też nie powinien być podwyższany z tego tytułu" - dziwi się forowicz "polskieosiedla".
Beata Kunstetter przyznaje, że w niektórych budynkach jej spółdzielni czynsze wzrosły nawet o 10 proc. Zapewnia jednak, że to nie z powodu przyłączenia piwnic do mieszkań. - Powodem jest to, że każdą nieruchomość zaczęliśmy rozliczać oddzielnie. To też konsekwencja ustawy. Kiedyś wszyscy płacili na wszystkich i stawki opłat były jednakowe. Teraz dla każdej nieruchomości z osobna musieliśmy obliczyć przewidywane koszty eksploatacji i utrzymania na cały rok. Podwyżki wynikają głównie z tych prognoz, bo rosną ceny remontów i usług konserwatorskich. Do tego miasto drastycznie podniosło nam opłaty za użytkowanie wieczyste, od 35 do nawet 66 proc.! - podkreśla.
Te ostatnie podwyżki są szczególne dotkliwe dla małych domów, do których przypisana jest duża działka. A tak właśnie jest z wieloma blokami na luźno - jak na dzisiejsze standardy - zabudowanej starej części Ursynowa.
Źródło: Gazeta Wyborcza Stołeczna 19.02.2008r
« Odpowiedź #212 dnia: Luty 20, 2008, 08:01:58 am »
ZMIANA PRAWA | PREMIE GWARANCYJNE | Wspieranie termomodernizacji
Remont za premię z książeczki
Za premię gwarancyjną można będzie wymienić okna lub instalacje
Wniosek o wypłatę premii gwarancyjnej trzeba będzie złożyć w PKO BP
Wkład z książeczki może być przedmiotem cesji między najbliższymi
Wczoraj rząd przyjął projekt ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Przewiduje on rozszerzenie listy czynności uprawniających do uzyskania premii gwarancyjnej przy likwidacji książeczek mieszkaniowych. Pieniądze będzie można odzyskać, przeprowadzając remont lokalu mieszkalnego. Uprawniony do pobrania środków będzie tylko właściciel lokalu lub osoba, która ma spółdzielcze prawo do lokalu. Remont powinien dotyczyć wymiany okien, instalacji gazowej lub elektrycznej. Dodatkowym warunkiem jest to, że wartość wykonanych prac musi przekroczyć wartość zgromadzonego na książeczce wkładu wraz z premią gwarancyjną ustalonych na dzień złożenia wniosku o wypłatę premii.
- Bardzo pozytywnie oceniam propozycję rozszerzenia katalogu czynności, które uprawniają do premii gwarancyjnej. Dotąd wielu członków spółdzielni nie miało możliwości skorzystania z tych pieniędzy przy likwidacji starej książeczki, bo nie było ich stać na spełnienie warunków, jakie stawiają przepisy, czyli np. budowa domu lub kupno mieszkania - wskazywała Jolanta Kwiatkowska z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.
Wypłaty według harmonogramu
- Rozszerzenie zakresu czynności umożliwiających uzyskanie premii gwarancyjnej z pewnością spowoduje zwiększenie likwidacji książeczek mieszkaniowych z prawem do premii gwarancyjnej, jednak - z uwagi na fakt, iż zapis nowelizowanej ustawy ogranicza czynności, w związku z którymi będzie można taki wniosek złożyć (wymiana: okiem, instalacji gazowej oraz elektrycznej) oraz ogranicza krąg osób uprawnionych (właściciele książeczek mieszkaniowych, którzy posiadają własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo odrębną własność lokalu mieszkalnego) - trudno jest oszacować, jaka to będzie skala - mówi Tomasz Fill, rzecznik prasowy PKO Banku Polskiego.
Aby zapobiec zbyt dużym obciążeniom dla budżetu państwa, wypłaty premii będą odbywać się stopniowo według ściśle określonego harmonogramu. Ustali go wkrótce w rozporządzeniu minister infrastruktury. Wniosek o wypłatę premii gwarancyjnej będzie więc należało złożyć w PKO BP w dokładnie określonym roku, w zależności od roku, w którym książeczka mieszkaniowa została założona.
Pomysł nie jest nowy
Rozszerzenie możliwości uzyskania premii gwarancyjnej to nie nowy pomysł. Identyczne zmiany w ustawie z 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1115 z późn. zm.) chciał wprowadzić już minister budownictwa Andrzej Aumiller. Z kolei minister Mirosław Barszcz dodatkowo proponował możliwości przeznaczenia premii gwarancyjnej na wkład własny związany z zaciąganym kredytem mieszkaniowym.
Możliwa cesja
W sumie Polacy mają jeszcze 1,5 mln książeczek mieszkaniowych, jednak większość z nich nie ma szansy na spełnienie warunków wypłaty premii gwarancyjnej. Średnio przy likwidacji książeczki mieszkaniowej można dostać premię w wysokości 6 tys. zł. Wkład zgromadzony na książeczce mieszkaniowej może być przedmiotem cesji pomiędzy: małżonkami (również rozwiedzionymi), rodzicami i dziećmi (również przysposabiającymi i przysposobionymi), dziadkami i wnukami, rodzeństwem rodzonym i przyrodnim, powinowatymi - macochą lub ojczymem i pasierbami.
W przypadku gdy właścicielem książeczki mieszkaniowej jest osoba małoletnia, cesja wkładu może nastąpić po przedłożeniu prawomocnego postanowienia sądu rodzinnego i opiekuńczego, zezwalającego na dokonanie tej czynności.
Źródło: Gazeta Prawna nr 36
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2158.221.0.39.16.1.0.1.htm
« Odpowiedź #213 dnia: Luty 20, 2008, 05:22:03 pm »
Zapłaciłeś podatek od mieszkania?
RadioPiN 102FM 2008-02-20 (15:07)
Zapłaciłeś podatek od mieszkania? Odbierz go w urzędzie skarbowym! Ministerstwo finansów wprowadziło jednolitą interpretację przepisów dotyczących tak zwanej ulgi meldunkowej.
Więcej: http://forum.darzycia.pl/topic,1567.htm?postdays=0&postorder=asc&start=380
« Odpowiedź #214 dnia: Luty 21, 2008, 12:00:54 pm »
ZMIANY W PRAWIE BUDOWLANYM | Wpływ mieszkańców na sporządzanie planów
Od 2009 roku nie będą potrzebne pozwolenia na budowę
ZMIANA PRAWA - Nie będą już potrzebne pozwolenia na budowę. Przygotowywane plany miejscowe mają być przedstawiane do wglądu mieszkańców.
Tam, gdzie nie ma planów miejscowych, przy wydawaniu decyzji o zagospodarowaniu terenu zostaną uwzględnione założenia polityki miejskiej.
Szykuje się kolejna gruntowna nowelizacja prawa budowlanego. Ministerstwo Infrastruktury zakończy prace nad nią w końcu marca. Nowe przepisy zaczną obowiązywać już od 2009 roku. Przewidziana została półroczna vacatio legis przepisów, z których najczęściej korzystają deweloperzy.
Zamiast pozwolenia
- Nie będą już potrzebne pozwolenia na budowę, ponieważ wszystkie informacje o obiekcie znajdują się w planie miejscowym - wyjaśnia podsekretarz stanu w resorcie infrastruktury Olgierd Dziekoński. Dlatego wniosek inwestora dotyczący zabudowania terenu musi uwzględniać założenia polityki miejskiej, która przewiduje postawienie określonych obiektów, np. wysokich, niskich, użyteczności publicznej.
Plan miejscowy ma być uzyskanym kompromisem między deweloperami, inwestorami, właścicielami terenu i tymi, którzy mieszkają w sąsiedztwie. W dodatku należy uwzględnić w nim sprawy związane z zasadami ochrony środowiska wynikającymi z dyrektyw unijnych.
- W tym kierunku idą zamierzone zmiany ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - wyjaśnia Olgierd Dziekoński. Chodzi o dopuszczenie mieszkańców do udziału w sporządzaniu planów, tak aby polityka przestrzenna gminy była egzekwowana w procesie inwestycyjnym - dodaje.
- Dzięki zmianom będzie można uniknąć późniejszych protestów osób sąsiadujących z inwestycją, ponieważ wszystkie wątpliwości zostaną już wyjaśnione podczas prac nad sporządzaniem planu miejscowego - mówi Wojciech Konferowicz, właściciel firmy Magnat
Korzystne procedury
Podobne procedury obowiązują w innych krajach europejskich, gdzie prace nad przygotowaniem odpowiednika polskiego planu miejscowego trwają około dwóch lat, twierdzą eksperci.
Zmiany przepisów doprowadzą do konieczności przeprowadzenia scaleń i wyłączenia gruntów przeznaczonych na cele publiczne. Określone zostaną zasady odszkodowań za te grunty i wzrost ich wartości z tytułu objęcia planem miejscowym.
Skutki zmian staną się korzystne dla gmin, które będą wiedziały, kto zapłaci za przewidziane rozwiązania. Na przykład zostanie zmieniona kwalifikacja gruntów rolnych objętych planem. Nie będą one wyłączone z produkcji rolnej, ale skoro figurowałyby w ewidencji jako grunty nierolne, to będzie można pobierać od nich podatek od nieruchomości, zamiast podatku rolnego.
malgorzata.piasecka@infor.pl
http://www.gazetaprawna.p....39.9.2.0.1.htm
« Odpowiedź #215 dnia: Luty 21, 2008, 12:01:14 pm »
« Odpowiedź #216 dnia: Luty 21, 2008, 01:35:59 pm »
Interpretacja Ministra Finansów z 20 lutego 2008 r. w sprawie "ulgi meldunkowej"
W związku z pojawiającymi się wątpliwościami oraz rozbieżnymi interpretacjami organów podatkowych w zakresie stosowania przepisów art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) dotyczących zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a-c ustawy, w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej, na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), uprzejmie wyjaśniam.
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) od dnia 1 stycznia 2007r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie ustawodawca w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw wskazał, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.
Znowelizowane zasady opodatkowania nie wprowadzają jednakże zmian przepisów odnoszących się do powstania przychodu z tego źródła. Przychód powstaje jedynie wówczas, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji, kiedy nie upłynął pięcioletni okres, powstaje zobowiązanie podatkowe. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit.a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, po spełnieniu określonych prawem warunków.
Zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów ustawy, warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wyżej wskazany okres.
Na gruncie polskiego systemu prawa, a w szczególności prawa podatkowego, można mówić o zasadzie pierwszeństwa wykładni językowej. Posługując się jedną z reguł tej wykładni można stwierdzić, że skoro przepis nie precyzuje, czy okres zameldowania rozpoczyna się od dnia 1 stycznia 2007 r. albo od dnia nabycia nieruchomości lub prawa – to, zgodnie z treścią przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, przyjąć należy, że obejmuje (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty ich zbycia.
Tym samym należy uznać, że dzień 1 stycznia 2007 r. nie wywiera bezpośredniego wpływu na liczenie okresu zameldowania. Dzień 1 stycznia 2007 r. to data wejścia w życie przepisów wprowadzających nowe zwolnienie. Z przepisów ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw nie wynika, że od tej daty należy liczyć 12-miesięczny okres zameldowania. Ustawodawca w przejściowym przepisie art. 7 ust. 1 powołanej nowelizacji również nie zawarł nakazu obliczania okresu zameldowania począwszy od dnia 1 stycznia 2007 r.
W tej sytuacji zasadne jest, iż do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa. Słuszność takiego stanowiska potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych (np. sygn. akt I SA/Sz 330/07 i sygn. akt III SA/Wa 1387/07).
Źródło : ROL
http://www.rp.pl/artykul/95943.html
« Odpowiedź #217 dnia: Luty 23, 2008, 08:32:03 am »
Zanim podarujesz, najpierw się zamelduj
Katarzyna Jędrzejewska 22-02-2008
Sprzedając mieszkanie, płaci się 19-proc. podatek dochodowy. Cedując na obcą osobę prawo do nabycia tego lokalu od dewelopera, można zapłacić jeszcze więcej. Najbardziej opłaca się darowizna
Dwa lata temu zaczęliśmy z żoną wpłacać pieniądze deweloperowi na mieszkanie. W tym roku okazało się jednak, że nasza córka będzie wkrótce potrzebowała pieniędzy. Chcieliśmy odsprzedać nasze wkłady, a kwotę ze sprzedaży podarować córce. Czy to możliwe, czy powinniśmy jednak najpierw zameldować się na rok w tym mieszkaniu? Czy od sprzedaży wkładów zapłacimy podatek? A może lepiej byłoby podarować córce to mieszkanie, żeby potem sama je sprzedała? – pyta czytelnik.
Każde z tych rozwiązań jest możliwe, ale najbardziej opłacałby się zupełnie inny wariant: odbiór mieszkania przez rodziców, jak najszybsze w nim zameldowanie, a po roku sprzedaż i przekazanie pieniędzy córce w formie darowizny.
Oczywiście takie rozwiązanie wymaga wstrzymania się ze zbyciem mieszkania przez co najmniej rok (a nie wiemy, jak długo córka może czekać).
Odsprzedaż wkładów, o której pisze czytelnik, to w języku prawnym cesja praw wynikających z umowy (w tym wypadku jest to sprzedaż wierzytelności przysługujących w stosunku do firmy deweloperskiej).
Cesja praw to nie sprzedaż mieszkania
Nie jest to sprzedaż mieszkania, ale zbycie praw majątkowych (art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Dlatego w tym wypadku nie ma zastosowania przepis o tzw. uldze meldunkowej (czyli art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, wymagający zameldowania na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy, nim dojdzie do sprzedaży).
Przychody z cesji praw są opodatkowane na zasadach ogólnych, co oznacza, że podatek płacimy od nadwyżki przychodów nad kosztami, według skali podatkowej: 19, 30 i 40 proc. (potwierdził to Pierwszy Urząd Skarbowy w Gdańsku w piśmie z 12 kwietnia 2007 r., nr WP/415-47/07).
W tym wypadku kosztem uzyskania przychodu byłyby nie tylko wpłaty na rzecz dewelopera na zakup mieszkania, ale także wydatki związane z zawarciem umowy (np. koszty umowy przedwstępnej zawartej przed notariuszem). Oczywiście, jeśli przychód z cesji praw byłby równy kosztom poniesionym przez małżonków, to oboje nie wykazywaliby dochodu, a tym samym nie płaciliby podatku.
Czytelnik i jego żona musieliby rozliczyć podatek od cesji w rocznym zeznaniu, do 30 kwietnia następnego roku.
Zupełnie nie opłaca się wariant, w którym rodzice podarują córce gotowe mieszkanie, a ta natychmiast je sprzeda. W tym wypadku bowiem będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2007 r. Córka musiałaby więc zapłacić 19-procentowy podatek od różnicy między ceną ze sprzedaży a ceną nabycia. Ponieważ w tym wypadku dostałaby mieszkanie za darmo (darowizna od rodziców), w praktyce musiałaby oddać fiskusowi 19 proc. przychodu ze sprzedaży.
Dlatego lepiej byłoby, gdyby córka zameldowała się na 12 miesięcy w podarowanym jej mieszkaniu, a dopiero potem je sprzedała. W tym wypadku zadziałałaby ulga meldunkowa, dzięki której córka nie zapłaciłaby podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży.
Najlepiej dać pieniądze
Jeszcze korzystniej byłoby, gdyby to nie córka, ale rodzice zameldowali się w mieszkaniu. Podatkowo będzie to bez znaczenia, ale rodzina zaoszczędzi na notariuszu. Jeśli bowiem rodzice zameldują się na 12 miesięcy, a następnie sprzedadzą mieszkanie i pieniądze podarują córce, to nie będą musieli spisywać darowizny przed notariuszem. Córka musiałaby tylko pamiętać, że aby nie zapłacić podatku od spadków i darowizn, trzeba w ciągu miesiąca zgłosić darowiznę naczelnikowi urzędu skarbowego. Sama zaś darowizna musi być przekazana przekazem pocztowym lub na rachunek bankowy albo rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową.
Co innego, gdyby rodzice darowali córce mieszkanie – wówczas wszyscy musieliby się stawić przed notariuszem. Doszłyby jeszcze koszty wpisów do księgi wieczystej. Jedyną preferencją byłoby to, że córka nie musiałaby zgłaszać tak spisanej darowizny do urzędu skarbowego (art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
PCC płaci kupujący
Niezależnie od tego, czy mieszkanie sprzedadzą rodzice czy córka, żadne z nich nie musi się obawiać podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W wypadku umowy sprzedaży płaci go kupujący.
Również cesja praw wynikających z umowy z deweloperem byłaby obciążona PCC (w tym wypadku jako sprzedaż praw), ale i tu podatek płaci kupujący.
http://www.rp.pl/artykul/96874.html
« Odpowiedź #218 dnia: Luty 23, 2008, 08:38:20 am »
Własne ogrzewanie tylko za zgodą wspólnoty
i.l. 22-02-2008
Na odłączenie swego lokalu od instalacji centralnego ogrzewania właściciel musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej
Może jednak przed sądem doprowadzić do legalizacji tej przeróbki. Czytelnik jest właścicielem lokalu użytkowego, do którego podłączone jest centralne ogrzewanie. Z ogrzewania tego w ogóle nie korzysta. Stan podzielników ciepła stale wskazuje zero. Ponosi jednak wysokie koszty posiadania c.o. Pyta, czy wolno mu jako właścicielowi całkowicie odłączyć c.o. w lokalu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Twierdzi, że jest techniczna możliwość odłączenia bez zakłócenia pracy systemu c.o. w budynku.
Członek wspólnoty mieszkaniowej nie ma zasadniczo prawa do samowolnej zmiany systemu ogrzewania w swym lokalu, jeśli jest on podłączony do instalacji centralnego ogrzewania, ani do odłączenia lokalu od tej sieci. Potwierdził to Sąd Najwyższy w dwu orzeczeniach, które, choć wydane przed kilkoma laty, są wciąż aktualne. Nie zmieniły się bowiem przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), które zadecydowały o stanowisku SN. W uchwale z 28 sierpnia 1997 r. (sygn. III CZP 36/97) SN uznał, że członek wspólnoty mieszkaniowej nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swego lokum od zainstalowanej w budynku sieci i przy jej wykorzystaniu zastosować innego rodzaju ogrzewania. Ten pogląd podtrzymał w wyroku z 7 lutego 2002 r. (sygn. I CKN 489/00).
Wyjaśnił, że zgoda pozostałych właścicieli na taką zmianę potrzebna jest, ponieważ:
- urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworzące jednolity system ogrzewania stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Taka czynność wymaga stosownie do art. 22 ust. 2 tej ustawy zgody właścicieli, a tryb podejmowania uchwał reguluje jej art. 23. SN zaznaczył, iż uchwała taka może być podjęta ex post (po przeprowadzeniu modernizacji). Żaden jednak przepis ustawy nie uprawnia właściciela do zobowiązania wspólnoty do jej podjęcia.
SN mimo to wskazał prawne możliwości wpłynięcia na stanowisko wspólnoty, gdy chodzi o zgodę na odłączenie lokum od zainstalowanej w budynku sieci c.o. i wykorzystanie jej do innego rodzaju ogrzewania. Otóż uchwałę odmawiającą zgody na tę zmianę można zaskarżyć do sądu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy. Przepis ten upoważnia właściciela lokalu do zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Gdyby zaś wspólnota celowo nie podejmowała w wyznaczonym przez sąd terminie uchwały o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu ogrzewania czy o odłączeniu lokalu od instalacji c.o., w rachubę wchodzi wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej zmiany.
Wynika z tego, że samowolne odłączenie lokalu od instalacji c.o. jest niedopuszczalne. A skoro tak, to jeśli właściciel na wskazanej drodze nie doprowadzi do legalizacji swych zamierzeń, wspólnota może domagać się od niego opłat za centralne ogrzewanie na dotychczasowych zasadach.
http://www.rp.pl/artykul/96869.html
« Odpowiedź #219 dnia: Luty 23, 2008, 08:40:58 am »
Mieszkanie wykupione rozliczane po rozwodzie
Izabela Lewandowska 22-02-2008
Rozwodzący się małżonkowie mogą przekształcić prawo lokatorskie do mieszkania we własność, by je sprzedać i podzielić się uzyskaną kwotą
W praktyce takie rozwiązanie będzie dla nich korzystniejsze niż podział lokum o statusie lokatorskim.
Czytelniczka, której sprawa rozwodowa jest w toku, złożyła wspólnie z mężem wniosek o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Po przekształceniu zamierzają mieszkanie sprzedać, by następnie podzielić się pieniędzmi.
Czytelniczka pyta, w jaki sposób w tym rozliczeniu powinien być uwzględniony fakt, że chociaż przydział mieszkania opiewał na męża i zostało ono przydzielone w trakcie małżeństwa, to pieniądze na wkład mieszkaniowy ona dostała od rodziców.
Jeśli pieniądze na wkład pochodziły z majątku osobistego (odrębnego) jednego z małżonków, a więc ze środków uzyskanych przed ślubem albo z darowizny czy spadku uzyskanego w trakcie małżeństwa, stanowią one nakład z majątku osobistego (odrębnego) na majątek wspólny.
Jako taki nakład traktuje się również wkład na przedmałżeńskie mieszkanie lokatorskie przekształcone następnie w czasie małżeństwa we własność. Wtedy to jedno z małżonków, które dokonało takich nakładów, wycofa tylko ich wartość jako nakład z majątku odrębnego na majątek wspólny.
Wyliczenie wartości tego nakładu nie będzie zapewne proste. Należy, jak się wydaje, stosować z odpowiednimi modyfikacjami zasady, które obowiązują podczas zwrotu przez spółdzielnię mieszkaniową wartości lokatorskiego prawa do mieszkania po wygaśnięciu tego prawa. Zgodnie z art. 11 ust. 21 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w takim wypadku spółdzielnia zwraca wartość rynkową mieszkania, ale nie może ona być wyższa niż kwota uzyskana przez spółdzielnię w wyniku przetargu. Punktem wyjścia jest w każdym razie wartość rynkowa.
Sposób traktowania w tych rozliczeniach kwoty umorzonej podczas przekształcania statusu mieszkania z lokatorskiego na własnościowy wskazał Sąd Najwyższy, m.in. w uchwale z 26 kwietnia 1995 r. (sygn. III CZP 41/95). Korzyść ta stanowi dorobek małżonków także w sytuacji, gdy tylko jedno pokryło z majątku odrębnego wkład mieszkaniowy albo wkład budowlany związany z przekształceniem.
To samo odnieść trzeba do faktycznej wartości części mieszkania pokrytej przez kredyt udzielony spółdzielni, który – według aktualnych przepisów – w razie przekształcenia prawa lokatorskiego do mieszkania we własność członek spółdzielni zwraca według wartości nominalnej. Ta wartość obecnie to często (po denominacji) kilkaset, a nawet kilkadziesiąt złotych.
http://www.rp.pl/artykul/96866.html
« Odpowiedź #220 dnia: Luty 23, 2008, 08:44:59 am »
Kiedy deweloper buduje z gorszych materiałów
Renata Krupa-Dąbrowska 22-02-2008
Kupujący ma prawo zażądać od dewelopera, by wykończył jego mieszkanie w standardzie, który obiecał w notarialnej umowie przedwstępnej
Wielu przyszłych mieszkańców Miasteczka Wilanów w Warszawie jest niezadowolonych ze standardu wykończenia swojego osiedla. Na forach w Internecie można znaleźć wiele skarg.
Mieszkanie nie tak wykończone
Chodzi o to, że jeden z deweloperów, zawierając umowy przedwstępne, wiele obiecywał.
Kupujący czuli się też bezpiecznie, bo umowy przedwstępne zawarli w formie aktu notarialnego. Załączniki zaś do umów gwarantowały im określony standard wykończenia mieszkania oraz budynku. Tymczasem w praktyce wszystko wygląda inaczej.
– Nie dostajemy tego, za co płacimy – skarżą się. Zapowiadają, że będą walczyć.
Forma to podstawa
– Są dwa rodzaje umów wstępnych, które można zawrzeć w formie notarialnej: zobowiązująca i zwykła przedwstępna – wyjaśnił adwokat Stefan Jacyno, partner z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Te umowy różnią się między sobą. Pierwsza daje kupującemu więcej praw niż druga. Stawia jednak deweloperom wysokie wymagania, dlatego rzadko proponują ją klientom. Zawiera się ją na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). Musi być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna.
W takiej umowie deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność. Musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu, na którym buduje, oraz mieć ostateczne pozwolenie na budowę. Roszczenie kupującego powinno zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której stawiany jest budynek.
– Mając taką umowę w ręku – mówi Jacyno – niezadowolony z wykończenia lokalu lub budynku może żądać od dewelopera, żeby zaczął przestrzegać umowy i wykończył je w standardzie, o którym mówi załącznik (jeśli oczywiście go precyzuje – patrz ramka).
Zwykła umowa przedwstępna zawarta notarialnie (art. 389 kodeksu cywilnego) również daje prawo do stawiania takiego żądania. Notariusz nie ma jednak obowiązku sprawdzać, czy formalności budowlane zostały załatwione (tak jest przy umowie zawartej na podstawie uwl), a kupujący nie musi wpisywać swojego roszczenia do księgi. Umowa z art. 9 uwl daje poza tym kupującemu prawo do wystąpienia przeciwko deweloperowi do sądu, żeby powierzył dalsze wykańczanie budynku innemu przedsiębiorcy. Zapłaci za to deweloper.
– W praktyce jednak – twierdzi Jacyno – zaspokojenie tego roszczenia jest trudne. Sąd może mieć problemy ze znalezieniem przedsiębiorcy, który się tego podejmie.
Kupujący zawsze też może wykazać, że budynek ma wady fizyczne, i skorzystać z przysługującej mu w związku z tym rękojmi.
– W jej ramach może odstąpić od umowy, nie jest to jednak takie proste, ponieważ większość osób zaciąga kredyty, żeby nabyć wymarzone lokum – wyjaśnia Jacyno. Dla nich korzystniej będzie żądać obniżenia ceny (art. 556 k. c.). Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu. Terminy te nie dotyczą tylko takich wad, które sprzedawca podstępnie zataił.
– Z rękojmi można skorzystać dopiero, gdy kupiło się lokal. Nie można wtedy zapomnieć o wpisaniu swoich zastrzeżeń do protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania – przestrzega Jacyno.
Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje już tylko długa i kosztowna droga sądowa. Można żądać naprawienia szkody (jeśli się ją wskaże) z racji nienależytego wykonania zobowiązania, czym niewątpliwie jest sprzedaż mieszkania z wadami.
Małgorzata Rothert, rzecznik praw konsumentów w Warszawie
Standard wykończenia budynku oraz lokalu może być przedmiotem sporu, jeśli umowa (np. w załączniku) nie dość dokładnie tę kwestię precyzuje. Jeżeli zapisy są bardzo ogólnikowe, to deweloper, wykańczając budynek, ma sporą dowolność w doborze materiałów i nie można mieć pretensji, że np. na schodach położył nie takie płytki, o jakich myślał kupujący.
Inaczej sprawa wygląda, gdy umowa dokładnie określa, jakie konkretnie materiały mają zostać użyte, w jakiej cenie itp. Gdyby w takiej sytuacji deweloper położył materiały gorszej jakości, tańsze – oznaczałoby to, że sprzedał nam mieszkanie z wadą. Wówczas możemy dochodzić roszczeń z rękojmi za wady budynku i żądać obniżenia ceny.
http://www.rp.pl/artykul/96865.html
« Odpowiedź #221 dnia: Luty 25, 2008, 02:03:08 pm »
Podatnicy stracili ulgę przez upór ministra
Interpretacja dotycząca ulgi meldunkowej nie uwzględnia podatników, którym fiskus uniemożliwił skorzystanie z niej
Podatnicy, którzy w ciągu 14 dni od zbycia domu lub mieszkania nie złożyli oświadczenia, stracili prawo do ulgi Resort finansów powinien przedłużyć termin do złożenia oświadczenia, a podatnicy mogą domagać się przywrócenia ulgi
Więcej: http://forum.darzycia.pl/vp130488.htm#130488
« Odpowiedź #222 dnia: Marzec 01, 2008, 08:46:04 am »
Jeśli deweloper upadł, mieszkanie stracone
Izabela Lewandowska 01-03-2008
Nawet gdy wpłaciliśmy całą należność za mieszkanie, a deweloper zbankrutował przed spisaniem aktu notarialnego, możemy żądać tylko zwrotu pieniędzy
Nie ma prawnych możliwości zmuszenia syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu.
Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 29 lutego 2008 r. (sygn. II CSK 463/07). Można starać się odzyskać część pieniędzy i kupić od syndyka lokum, za które się już zapłaciło.
To była lekkomyślność
Małżonkowie W. zawarli w czerwcu 1997 r. umowę ze spółką deweloperską DIM-BUD o budowę konkretnego mieszkania, o pow. 54 mkw. na osiedlu Widawska Górka w Łodzi. Gdy uiścili całość ceny, deweloper w styczniu 1999 r. wydał im mieszkanie, by mogli wykonać roboty wykończeniowe. Rodzina wkrótce wprowadziła się do niego i mieszka tam do dziś. Choć deweloper kilkakrotnie wzywał państwa M. do podpisania aktu notarialnego, do sfinalizowania transakcji z ich winy nie doszło. W podobny sposób nie zadbał o swe interesy jeszcze jeden klient dewelopera.
We wrześniu 2003 r. ogłoszona została upadłość DIM-BUD. Zobowiązania tej spółki, także wobec osób, z którymi zawarła umowy deweloperskie, objęły mechanizmy prawa upadłościowego.
W sierpniu 2004 r. w celu tymczasowego unormowania swego statusu małżonkowie M. zawarli z syndykiem umowę najmu zajmowanego lokalu, z zastrzeżeniem na ich rzecz prawa pierwokupu. Ich wierzytelność, czyli kwota zapłacona deweloperowi powiększona o wycenione na 18 tys. zł wydatki na wykończenie mieszkania, została zgłoszona do masy upadłości i uznana przez syndyka do 71 tys. zł.
W 2005 r. sędzia komisarz zezwolił na sprzedaż mieszkania. Mieszkanie bowiem wobec braku aktu notarialnego przenoszącego własność na małżonków W., nadal było własnością upadłego dewelopera.
W październiku 2005 r. syndyk zawarł z osobami trzecimi warunkową umowę sprzedaży tego lokum za 40 tys. zł – pod warunkiem że małżonkowie W. nie skorzystają z prawa pierwokupu. Małżonkowie złożyli oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa, złożyli do depozytu sądowego kwotę równą tej cenie, ale jednocześnie wystąpili do sądu o unieważnienie umowy sprzedaży zawartej przez syndyka. Sprawa ta nie została jeszcze rozstrzygnięta. Wcześniej bowiem państwo W. wystąpili do sądu z żądaniem wyłączenia ich mieszkania z masy upadłości i zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej na nich jego własność.
Przegrali przed sądami
Sądy nie znalazły w prawie upadłościowym podstaw do uwzględnienia tych żądań, choć ważność umowy z 1997 r. nie budziła ich wątpliwości.
W skardze kasacyjnej małżonkowie W. zwrócili się do Sądu Najwyższego o nadanie przepisom takiej wykładni, by zapewnić klientom deweloperów na wypadek upadłości taką ochronę prawną, jaką nabywcom mieszkań od spółdzielni zapewnia ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Kwestionowali zgodność z konstytucją art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali dotyczącego tzw. umowy deweloperskiej i sugerowali potrzebę zwrócenia się przez Sąd Najwyższy w tej kwestii do Trybunału Konstytucyjnego.
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną małżonków W., choć nie ze wszystkimi stwierdzeniami sądów się zgodził.
Sędzia Barabara Myszka zaznaczyła, że oczekiwania autorów skargi kasacyjnej są nieadekwatne do stanu faktycznego tej sprawy i powołanych podstaw tej skargi. Sąd Najwyższy nie znalazł też podstaw do kwestionowania konstytucyjności art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali traktującego o umowie deweloperskiej.
Można dostać tylko trochę pieniędzy
Sąd Najwyższy nie dopatrzył się też sprzeczności z konstytucyjną zasadą równości w innym traktowaniu przez obowiązujące przepisy klientów deweloperów, a innym klientów spółdzielni mieszkaniowych. Sędzia stwierdziła, że ustawodawca może sytuację osób nabywających mieszkania od spółdzielni uregulować odmiennie.
– Trudno uznać – mówiła sędzia – że rozwiązania na wypadek upadłości tak zasadniczo się różnią, skoro ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje automatyczne przekształcenie w odrębną własność praw już istniejących: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Także w ocenie Sądu Najwyższego po ogłoszeniu upadłości dewelopera osoba, która zawarła z nim taką umowę jak małżonkowie K., nie może domagać się od syndyka przeniesienia własności lokum. Tego rodzaju niepieniężne zobowiązania upadłego zmieniają się bowiem z dniem ogłoszenia upadłości automatycznie w zobowiązania pieniężne. Nie zmieniłoby tego uznanie – jak chciał autor skargi kasacyjnej – że umowa deweloperska jest umową powierniczą.
Osobie takiej pozostaje więc tylko zgłoszenie roszczenia o zwrot pieniędzy do masy upadłości. To zaś oznacza, że w najlepszym razie otrzyma tylko część należności, a w najgorszym – nic.
Umowa o budowę, czyli deweloperska
W art. 9 ustawy z 1994 r. o własności lokali przewidziano możliwość powstania odrębnej własności lokalu także w umowie zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz do przeniesienia tej własności na stronę tej umowy lub osobę przez nią wskazaną. Jest to tzw. umowa deweloperska.
Przepis ten wymaga, by podejmujący się budowy deweloper był właścicielem gruntu, uzyskał pozwolenie na budowę, a wynikające z tej umowy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę było wpisane do księgi wieczystej. Oznacza to, że umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli deweloper narusza umowę, sąd może powierzyć jej wykonanie innemu wykonawcy na jego koszt.
http://www.rp.pl/artykul/100249.html
« Odpowiedź #223 dnia: Marzec 05, 2008, 06:39:07 am »
Ulga meldunkowa dla wprowadzonych w błąd
Konrad Piłat 05-03-2008, ostatnia aktualizacja 05-03-2008 01:25
Osoby, które zostały błędnie poinformowane przez urząd, że ulga meldunkowa im się nie należy, nie zapłacą podatku. Ministerstwo wyda rozporządzenie w tej sprawie
Zwolnienie będzie więc przysługiwać, nawet jeśli podatnik – kierując się błędnymi wskazówkami urzędników – nie złożył oświadczenia, że spełnia warunki.
Chodzi o osoby, które w 2007 r. stały się właścicielami nieruchomości i od razu ją sprzedały. Uzyskane kwoty są zwolnione od PIT, jeśli podatnik był zameldowany w domu lub mieszkaniu na pobyt stały nie krócej niż rok przed datą sprzedaży. Dodatkowym warunkiem, który trzeba spełnić, aby skorzystać z tego zwolnienia, jest złożenie w ciągu dwóch tygodni od zbycia nieruchomości oświadczenia o spełnieniu wspomnianego wymagania. Tak wynika z ustawy o PIT.
Początkowo fiskus interpretował jednak przepisy w sposób niekorzystny dla podatników. Uznawał, że okres zameldowania uprawniający do ulgi należy liczyć od daty nabycia nieruchomości. Tak też informował podatników – zarówno w oficjalnych interpretacjach, jak i nieformalnych ustnych odpowiedziach udzielanych przez pracowników urzędów. Przy takiej wykładni z ulgi nie mogły skorzystać np. osoby, które wykupiły mieszkanie od spółdzielni, nawet jeśli wcześniej mieszkały w nim kilkanaście lat. Podobny problem mieli spadkobiercy. Ostatnio minister finansów zmienił zdanie i wydał w tej sprawie oficjalną interpretację prawa podatkowego. To jednak nie rozwiązuje problemu osób, które na skutek błędnych wskazówek nie złożyły w urzędzie skarbowym oświadczenia będącego warunkiem skorzystania z ulgi.
Naczelnik rozumie problem...
Oto tylko jeden z listów, które otrzymaliśmy:
„Proszę mi doradzić, co zrobić. W kwietniu 2007 r. wykupiłam mieszkanie. Sprzedałam je w maju 2007 r., aby za uzyskane pieniądze wykończyć wybudowany na kredyt dom. Byłam z mężem w urzędzie skarbowym tydzień po sprzedaży. Pytaliśmy, czy możemy skorzystać z ulgi. Powiedziano nam, że w tej sytuacji ulga meldunkowa nie wchodzi w rachubę. Pracownica urzędu stwierdziła, że możliwość złożenia oświadczenia nas nie dotyczy, więc go nie złożyliśmy. Jak można wybrnąć z tej sytuacji? Czy jesteśmy na straconej pozycji tylko dlatego, że pracownicy urzędu źle zinterpretowali przepisy?” – pyta nasza czytelniczka. Dodaje, że ze swoim problemem była na spotkaniu z naczelnikiem urzędu. Tam się dowiedziała, że on rozumie jej problem, ale jako organ podatkowy musi działać zgodnie z ustawą. Ulga więc nie przysługuje.
...a minister chce go rozwiązać
Na szczęście resort finansów zamierza rozwiązać problem.– W grę wchodzą dwa rozwiązania: albo wydanie rozporządzenia przedłużającego termin złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków uprawniających do skorzystania z ulgi podatkowej, albo zaniechanie poboru podatku, również w drodze rozporządzenia – powiedziała „Rzeczpospolitej” Elżbieta Chojna-Duch, wiceminister finansów. Na razie, jak podkreśliła, ministerstwo analizuje orzecznictwo sądów administracyjnych, aby wybrać najodpowiedniejsze rozwiązanie.
– Postaramy się je przygotować w trybie przyśpieszonym, tak aby osoby, które sprzedały mieszkanie w minionym roku, nie musiały płacić z tego tytułu podatku na podstawie zeznania za 2007 r. – zapewnia Elżbieta Chojna-Duch.
Dariusz Malinowski, doradca podatkowy w firmie KPMG
Podatnicy, którzy zostali wprowadzeni w błąd przez udzieloną im pisemnie interpretację, nie są na straconej pozycji. Po pierwsze, mogą próbować argumentować, że dla nich 14-dniowy termin biegnie od daty wydania przez ministra finansów pisma, w którym przedstawił on wykładnię przepisów korzystną dla podatników. Jeśli urząd tego nie zaakceptuje, mogą wystąpić o odszkodowanie. Zarówno wysokość szkody, jak i wprowadzenie w błąd będą bardzo łatwe do wykazania. Osoby, które nie złożyły oświadczenia na skutek błędnych ustnych wyjaśnień, są w dużo gorszej sytuacji. Dobrze więc, że Ministerstwo Finansów zamierza rozwiązać kłopoty wszystkich podatników. Tym bardziej że w znacznej części przyczyniło się do ich powstania. Najprostszym wyjściem byłoby wydanie rozporządzenia o zaniechaniu poboru podatków. Możliwość ta została wprowadzona do ordynacji podatkowej właśnie po to, aby rozwiązywać tego rodzaju problemy.
http://www.rp.pl/artykul/102037.html
« Odpowiedź #224 dnia: Marzec 07, 2008, 04:24:28 pm »
Remont balkonu może obciążać wspólnotę mieszkaniową
amk 07-03-2008
Remont tych części balkonu, które są trwałym elementem budynku, obciąża wspólnotę mieszkaniową - orzekł Sąd Najwyższy. Uznał zarazem, że balkon jest częścią składową danego lokalu jako tzw. pomieszczenie pomocnicze, a koszty jego utrzymania ponosi właściciel lokalu
http://www.rp.pl/artykul/103365.html
« Odpowiedź #225 dnia: Marzec 10, 2008, 06:53:05 am »
Balkon należy do właściciela lokalu
Za utrzymanie i konserwację wewnętrznej części balkonu będzie płacić właściciel mieszkania. Natomiast koszty naprawy jego konstrukcji ponosi wspólnota mieszkaniowa.
Uchwała Izby Cywilnej SN z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08
Uchwała przedstawiona w Gazecie Prawnej nr 49
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2171.221.0.39.19.2.0.1.htm
« Odpowiedź #226 dnia: Marzec 11, 2008, 09:39:16 am »
PRAWO MIESZKANIOWE | Ustawa o własności lokali
Zlicytowane mieszkanie trafi do majątku wspólnoty
Status wspólnoty mieszkaniowej
Sąd Najwyższy interpretuje przepisy ustawy o własności lokali
Wspólnota mieszkaniowa może posiadać odrębny majątek
Zarządcy wskazują na problem rozliczania majątku wspólnoty
Gazeta Prawna dotarła do uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), w której sąd stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznania jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
- To przełomowe orzeczenie, gdyż Sąd Najwyższy nadał mu moc zasady prawnej. Sądy będą musiały je uwzględnić - tłumaczy Roman Dziczek, sędzia sądu apelacyjnego w Warszawie.
Dotychczas w sprawie podmiotowości prawnej wspólnoty i posiadania przez nią odrębnego majątku pojawiały się sprzeczne stanowiska - zarówno w publikacjach naukowych, jak i w orzeczeniach sądów. Pole do interpretacji pozostawia nieprecyzyjna ustawa o własności lokali z 1994 roku (dalej u.w.l.).
Podmiot prawa
Sąd Najwyższy w uchwale z 21 grudnia 2007 r. stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). I chociaż różni się od innych osób ustawowych (np. spółki jawnej) - powstaje z mocy prawa, nie podlega likwidacji - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku. Zdaniem sądu potwierdza tę tezę fakt, że na wspólnotę została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast poszczególni jej członkowie - do części odpowiadającej ich udziałom we wspólnej nieruchomości.
Sąd Najwyższy stwierdził też, że zdolność prawna osoby ustawowej może zostać ograniczona tylko wyraźnym uregulowaniem ustawowym. Takie ograniczenia znajdują się w przepisach ustawy o własności lokali o zarządzaniu nieruchomością wspólną (np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 u.w.l.). Zdaniem SN - przepisy te pozwalają stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.
Odrębny majątek
Przyjęcia, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych - zdaniem SN oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.
- W praktyce oznacza to, że jeśli dojdzie do skutecznego nabycia nieruchomości przez wspólnotę, np. zadłużonego lokalu w drodze postępowania egzekucyjnego, to wspólnota będzie ujawniona w dziale drugim księgi wieczystej - wyjaśnia sędzia Roman Dziczek.
Artur Fadrowski - członek Polskiego Stowarzyszenia Zarządców nieruchomości - zwraca uwagę na problemy, jakie mogą pojawić się w rozliczeniach między zbywcą a nabywcą lokalu. Jak dokonać rozliczeń lokalu, którego właścicielem jest wspólnota - pyta Artur Fadrowski.
Uprawnienia zarządu
Dotąd odmiennie interpretowane były przepisy dotyczące kompetencji zarządu wspólnoty.
- Jeden z warszawskich sądów rejonowych nie uznawał zarządu w trybie art. 18 u.w.l. jako organu uprawnionego do reprezentowania wspólnoty, a w konsekwencji odrzucał na etapie wstępnym pozew - mówi adwokat Katarzyna Jachacy.
W uchwale z 21 grudnia 2007 r. SN stwierdził, że skoro wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 k.c.) - zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Z mocy ustawy upoważniony jest więc do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu, natomiast czynności przekraczające ten zakres mogą być podejmowane tylko na podstawie uchwały właścicieli.
TERESA SIUDEM
Gazeta Prawna nr 50
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2172.221.0.39.16.1.0.1.htm
« Odpowiedź #227 dnia: Marzec 13, 2008, 08:06:57 am »
PIT | Rozliczenie transakcji związanych z obrotem nieruchomościami
Ulga meldunkowa przywrócona do 30 kwietnia 2008 r.
ZMIANA PRAWA - Resort finansów przedłuży termin na złożenie oświadczenia uprawniającego do ulgi meldunkowej do 30 kwietnia.
Po publikacji Gazety Prawnej dotyczącej utraty przez podatników ulgi meldunkowej w związku z błędną interpretacją przepisów przez organy podatkowe, wiceminister finansów Elżbieta Chojna-Duch obiecała, że Ministerstwo Finansów przygotuje rozwiązanie, które umożliwi przedłużenie terminu na złożenie oświadczenia uprawniającego do skorzystania z tego zwolnienia. Resort finansów słowa dotrzymał. Jest już gotowy projekt rozporządzenia w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do ulgi meldunkowej.
Gazeta Prawna nr 52
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2174.220.0.39.10.2.0.1.htm
« Odpowiedź #228 dnia: Marzec 25, 2008, 09:29:34 am »
Rozmawiamy z KRZYSZTOFEM PIETRZYKOWSKIM, sędzią Sądu Najwyższego
Spółdzielnie powinny mieć prawo do gruntów
Spółdzielnie powinny zostać jak najszybciej uwłaszczone na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Należy też uprościć procedurę przekształceń własnościowych oraz podnieść kompetencje członków zarządów i rad nadzorczych.
■ Co jest największym sukcesem ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?
- Na pierwszym miejscu wymieniłbym możliwość wykupienia na własność mieszkania lokatorskiego na atrakcyjnych warunkach. Niektórzy twierdzili, że te przepisy są sprzeczne z konstytucją. Od początku jestem innego zdania. Sprzeczne z konstytucją były wszystkie wcześniejsze rozwiązania. Dawne przepisy prawa spółdzielczego, a później ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pozwalały spółdzielniom zarabiać na przekształceniach mieszkań lokatorskich. Spółdzielnie uzyskiwały więc świadczenia mające wprawdzie formalną podstawę prawną, ale oczywiście niesłuszną. Nie było racjonalnego powodu utrzymywania takich regulacji.
UWŁASZCZENIE ZA KILKA ZŁOTYCH
Od 31 lipca 2007 r. 1 mln lokatorów może wyodrębnić własność mieszkania bez konieczności wpłacania spółdzielni różnicy pomiędzy aktualną wartością rynkową zajmowanego mieszkania a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego (od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych). Zamiast tego trzeba zapłacić nominalną cenę kredytu umorzonego przez państwo (kilkanaście złotych). Do przekształcenia potrzebna jest spłata kosztów związanych z budową lokalu i zaległych opłat.
■ Jest pan zwolennikiem zniesienia spółdzielczej formy własności. Czy nowelizacja słusznie dopuszcza możliwość ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych do lokali?
- Ustawodawca w końcu prac komisji sejmowej trochę wystraszył się tego, że znaczna grupa członków spółdzielni mających prawa lokatorskie nie skorzysta z dobrodziejstwa ustawy, i dopuścił możliwość ustanawiania spółdzielczego prawa własnościowego w budynkach na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Ten przepis jest niezgodny z art. 2 konstytucji, dlatego że narusza zasady przyzwoitej legislacji. Jest on niewykonalny. Spółdzielnia nie może przekształcić prawa, które nie powstało, tylko dlatego, że wzniosła budynek na gruncie, do którego nie ma ani tytułu własności, ani użytkowania wieczystego. Ten budynek na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego stanowi część składową gruntu będącego własnością innej osoby. Nie można na nim ustanawiać praw lokatorskich, a tym bardziej ich przekształcać.
WŁASNOŚĆ DO 2010 ROKU
Do 31 grudnia 2010 r. spółdzielnie mogą przekształcać spółdzielcze prawo do lokalu na spółdzielczą własność. Mieszkanie musi znajdować się jednak w budynku położonym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.
■ Czyli spółdzielnie ustanawiały prawa do lokali, mimo że nie miały do tego prawa...
- Jest to efekt budowania bloków wbrew obowiązującym procedurom. Sprawy załatwiano na telefon, urzędy wydawały promesę użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni, na tej podstawie wydawano pozwolenia na budowę, spółdzielnia realizowała inwestycje, a później nie otrzymywała użytkowania wieczystego. Nikt się takimi drobiazgami nie przejmował, ale dzisiaj jest kłopot.
■ Jak więc rozwiązać sytuację lokatorów, którzy mieszkają na takich gruntach?
- W pierwszej kolejności trzeba uwłaszczyć spółdzielnie i przyznać im prawa do gruntów. W projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z końca lat 90. zaproponowałem mechanizmy, które z mocy ustawy przyznawały spółdzielniom użytkowanie wieczyste gruntów. Państwo musi ponieść konsekwencje zaniedbań z lat 70. i 80. To byłby jedyny skuteczny mechanizm. Wszystko to, co przewidują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zmusza ich do załatwienia spraw gruntowych.
Zarząd ma obowiązek wystąpienia do sądu z wnioskiem o zasiedzenie gruntu dopiero wtedy, gdy z żądaniem przeniesienia własności lokalu zgłosi się pierwszy uprawniony członek. Ma na to trzy miesiące, jednak ustawa nie przewiduje sankcji za niedotrzymanie terminu.
■ Dlaczego warto być członkiem spółdzielni?
- Z dwóch powodów. Uzyskuje się wpływ na zarządzanie sprawami spółdzielni, a więc również swojego lokalu. Po drugie, uzyskuje się możliwość wnoszenia niższych opłat eksploatacyjnych. Właściciel lub osoba będąca podmiotem spółdzielczego prawa własnościowego, niemająca członkostwa, nie korzysta z efektów działalności gospodarczej spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia uzyskuje dochody, to nie korzystają z nich osoby spoza kręgu członków spółdzielni.
■ Zarządy spółdzielni mają często za nic ustawy i nie stosują się do nich, nawet jeżeli teoretycznie grozi im odpowiedzialność karna...
- Jeżeli przepisy są obchodzone lub spółdzielnie się do nich nie stosują, to znaczy, że zostały źle skonstruowane. Ustawodawca musi mieć wyobraźnię i widzieć, jak wprowadzane przez niego rozwiązania będą działać. Od początku obowiązywania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych śmieszyły mnie przepisy, które pokazywały władzom spółdzielni, co trzeba zrobić, żeby przenieść własność mieszkania. Zrobiono to niby dla dobra członków, bo opisana procedura miała ułatwić otrzymanie odrębnej własności. Efekt był odwrotny, bo niektóre patologiczne spółdzielnie wykorzystały ustawę do opóźnienia uwłaszczeń. Po co zarządom dawać liczone w latach terminy. Lepiej nakazać, że mają zrobić coś od razu.
Sprawę przekształcenia można załatwić w prosty sposób. Powinna wystarczyć umowa notarialna. Notariusz powie, jakie dokumenty trzeba przygotować, i sprawa jest załatwiona. Im bardziej szczegółowa regulacja, tym większe pole do jej obchodzenia.
■ Może takim rozwiązaniem byłoby wprowadzenie wymogów dla kandydatów na członków zarządów i rad nadzorczych?
- Ten pomysł zgłaszałem przy projektowaniu pierwotnej wersji ustawy o spółdzielniach. Niestety propozycja egzaminów dla członków zarządów i rad nadzorczych upadła. Twierdzono, że będzie to zbyt daleko posunięta ingerencja w samodzielność. Był to błąd. Dzisiaj do tego trzeba wrócić, zwłaszcza gdy chodzi o rady nadzorcze. Członkami zarządów często są ludzie, którzy dobrze się orientują w działalności spółdzielni czy w zagadnieniach ekonomicznych. Członkowie rad nadzorczych to niejednokrotnie pospolite ruszenie.
W wielu spółdzielniach normą jest sytuacja patologiczna. Rady nadzorcze nie są w stanie spełniać funkcji ustawowych, dlatego trzeba pomyśleć o tym, żeby je wzmocnić. Pomoże wprowadzenie do nich osób niebędących członkami spółdzielni. Chodzi o to, żeby spółdzielnia zatrudniała w radzie nadzorczej fachowca, który będzie kontrolował zarząd. Trzeba też wprowadzić wymagania kwalifikacyjne dla członków zarządów.
Rozmawiał Adam Makosz
■ KRZYSZTOF PIETRZYKOWSKI
prof. zw. dr hab., cywilista specjalizujący się w prawie spółdzielczym, prof. Uniwersytetu Warszawskiego, sędzia Sądu Najwyższego, członek Komisji
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2181.221.0.39.15.1.0.1.htm
« Odpowiedź #229 dnia: Marzec 26, 2008, 06:34:41 am »
Lokator nie musi rezygnować z kaucji, aby taniej kupić mieszkanie
Danuta Frey 26-03-2008
Bonifikaty przy sprzedaży mieszkań nie wolno uzależniać od zrzeczenia się roszczeń do zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej
Uchwała rady miejskiej w Strykowie w woj. łódzkim podjęta w 2006 r. w sprawie zasad sprzedaży na rzecz najemców lokali mieszkalnych w budynkach komunalnych przewidywała, że cena za lokal mieszkalny może być zapłacona jednorazowo lub rozłożona na raty. W razie zapłaty jednorazowej udziela się bonifikat. W § 12 uzależniono to jednak od złożenia oświadczenia, że stanowią one rekompensatę z tytułu roszczeń o zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej.
Jedna z lokatorek zaskarżyła § 12 do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Zarzuciła, że uzależnienie udzielenia bonifikaty od złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń o zwrot zwaloryzowanej kaucji jest bezprawne. Zwrot kaucji mieszkaniowej przysługuje najemcy także w razie udzielenia bonifikaty. Artykuł 36 § 1 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że kaucja wpłacona przez najemcę przed 12 listopada 1994 r. podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Lokatorka zajmuje swoje mieszkanie od 1987 r. W 1991 r. zawarła umowę najmu, wpłacając jako kaucję 40-krotność miesięcznego czynszu.
Rada miejska w Strykowie twierdziła, że uchwała wcale nie uzależnia udzielenia bonifikaty od zrzeczenia się roszczenia o zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. Przewiduje jedynie, że bonifikaty udziela się po złożeniu przez nabywcę oświadczenia, iż stanowi ona rekompensatę z tytułu roszczeń o zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej.
WSA stwierdził jednak, że wbrew tej ocenie § 12 jednoznacznie uzależnia udzielenie bonifikaty od zrzeczenia się przez nabywcę roszczenia o zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. Żaden przepis ustaw o gospodarce nieruchomościami oraz o samorządzie gminnym, wskazanych jako podstawa prawna uchwały, nie upoważniał rady miejskiej do wprowadzenia takiego wymogu.
Z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby organy samorządu terytorialnego mogły ustalać w akcie prawa miejscowego inne od przewidzianych w tym przepisie reguły udzielania bonifikat. Przedmiotem aktu prawa miejscowego nie może też być sprawa zwrotu kaucji mieszkaniowej, która jest kwestią cywilnoprawną.
Dlatego sąd doszedł do wniosku, że § 12 uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i stwierdził jego nieważność. Wyrok (sygn. III SA/Łd 655/07) jest nieprawomocny.
http://www.rp.pl/artykul/111745.html
« Odpowiedź #230 dnia: Marzec 28, 2008, 11:49:35 am »
Rozmawiamy z PIOTREM STYCZNIEM, podsekretarzem stanu w Ministerstwie Infrastruktury
Właściciel TBS-u zdecyduje o sprzedaży mieszkań
Wspieranie osób, które chcą wykupić mieszkania od TBS-u, jest niecelowe. Koszty wykupu będą i tak niższe od cen rynkowych. Nie będziemy zatem wspierać osób, które zechcą stać się właścicielami, a nie mają na to środków.
■ Ministerstwo Infrastruktury zapowiadało, że mieszkańcy TBS-ów będą mogli wykupić swoje mieszkania na własność. Czy takie rozwiązanie zostanie wprowadzone?
- Nie chcemy przepisów, które spowodują możliwość wniesienia roszczeń przez najemców o wykup mieszkania. Nikt nigdy nie obiecywał najemcom TBS-ów, że będą mogli wykupić mieszkanie na własność. Chcemy wprowadzić rozwiązania, zgodnie z którymi właściciel TBS-u będzie miał uprawnienie do podjęcia decyzji w sprawie sprzedaży lokalu. Dopiero jeżeli właściciel zdecyduje, że sprzedaje mieszkania, to najemcy będą mogli z tego skorzystać.
■ Czy ustawa wprowadzi warunki, po spełnieniu których możliwa będzie sprzedaż mieszkań w TBS-ach?
- Właściciel TBS-u oraz najemcy będą musieli zwrócić środki przekazane na budowę budynków z budżetu państwa, czyli kredytu z odsetkami. Konieczne będzie też zwrócenie pomocy z budżetu, czyli części odsetek oraz innych form umorzenia zobowiązań TBS-u do budżetu. Zwrot dopłat i dofinansowań nastąpi np. według wartości nominalnej z chwili ich udzielenia. Ustawa będzie także nakazywała zwrot wartości wniesionych przez gminę gruntów pod zabudowę. Ich wartość ma być obliczana na podstawie cen rynkowych obowiązujących w chwili złożenia oferty sprzedaży.
■ Czy zwrot dopłat i bonifikat według cen nominalnych nie jest uprzywilejowaniem pewnej grupy osób i rozdawnictwem?
- Według wstępnych kalkulacji po rozliczeniu dopłat, odsetek wartości gruntów ceny sprzedawanych mieszkań będą zbliżone do cen rynkowych. Mogą one być niższe w związku z różnicą pomiędzy aktualnymi kosztami budowy a tymi, które były w chwili ich powstania. Ostatnio koszty te wzrosły, ale TBS-y nadal mają ograniczone koszty budowy. Ceny mieszkań nie będą też znacząco niższe od rynkowych, gdyż ich właścicielom nie będzie opłacało się sprzedawać lokali poniżej ich rzeczywistej wartości.
■ Czy mieszkańcy mogą liczyć na wsparcie państwa, jeżeli zdecydują się na wykupienie mieszkania?
- Wspieranie osób, które chcą wykupić mieszkania od TBS-u, mija się z celem. Koszty wykupu będą i tak niższe od cen rynkowych. Nie będziemy zatem wspierać osób, które zechcą stać się właścicielami, a nie mają na to środków.
■ Jak będzie wyglądało zarządzania blokiem, jeżeli tylko część jego mieszkańców zdecyduje się na wykup mieszkań?
- Problem ten rozwiązuje ustawa o własności lokali. W bloku takim powstanie wspólnota. Jej udziałowcem będzie TBS.
■ Czy właściciele TBS-ów będą zainteresowani sprzedażą mieszkań?
- Część właścicieli prywatnych chce się pozbyć tych zasobów, bowiem powstawały one z powodu dekoniunktury na rynku mieszkaniowym i ta formuła pozwalała deweloperom utrzymanie się na rynku. Gminy różnie oceniają ten pomysł. Powinny jednak zwrócić uwagę na to, że jeżeli TBS-y będą sprzedawać lokale korzystnie, w tym według cen rynkowych sprzedadzą grunt, na którym są budynki, to mogą otrzymać kapitał na budowę kolejnych mieszkań.
■ Krajowy Fundusz Mieszkaniowy ma coraz mniej pieniędzy. Czy rząd przewiduje stworzenie dodatkowych form wspierania budownictwa?
- Myślimy o wprowadzeniu możliwości przekazywania gruntów Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe. Jednocześnie dla budownictwa społecznego chcemy stworzyć zasoby gruntów dodatkowych nieobjętych formułą sprzedaży. Podmiot, który zobowiąże się do wybudowania mieszkań, nie będzie musiał ponosić kosztów pozyskania gruntów. Wpłynie to na obniżkę cen mieszkań. Jednocześnie proponujemy ustawowe ograniczenie, powodujące, że w przypadku sprzedaży mieszkań według cen rynkowych gmina będzie miała prawo do zwrotu wartości rynkowej przekazanego gruntu. Chcemy też wprowadzić możliwość udziału przedsiębiorstw w budowie mieszkań. Firma zawierałaby kontrakt z TBS-em o wybudowanie określonej liczby lokali. Przedsiębiorstwo wnosiłoby część kapitału lub grunt. Właścicielem mieszkań byłby TBS, a wynajmującym przedsiębiorstwo. Jeżeli przedsiębiorstwo będzie chciało zmienić produkcję lub ją zlikwidować, to wynajmie mieszkania innej grupie osób. Chcemy też wprowadzić możliwość zaciągania przez TBS-y kredytów komercyjnych.
■ Czy możliwości budowy mieszkań finansowanych z kredytów komercyjnych oznacza, że najemcy będą płacić wyższe czynsze?
- Chcemy rozluźnić politykę czynszową w budynkach TBS-ów wybudowanych z kredytów komercyjnych. Tym bardziej że rosną koszty utrzymania zasobów. Regulacje czynszowe w TBS-ach powinny opierać się na ustawie o ochronie praw lokatorów. Dziś nie da się ustalić czynszu tak, żeby zapłacić za utrzymanie budynku, a jednocześnie spłacać kredyt komercyjny.
■ Kiedy nowe regulacje zostaną przyjęte?
- Do końca półrocza powinny powstać założenia projektu ustawy. On zaś będzie gotowy do końca tego roku. Wejście w życie regulacji musi nastąpić wtedy, gdy powstanie pakiet ustaw dotyczących budownictwa mieszkaniowego, np. liberalizujący procedury inwestycyjne. Wszystkie zmiany muszą być skorelowane ze sobą.
Rozmawiał ARKADIUSZ JARASZEK
■ PIOTR STYCZEŃ
ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego oraz Państwową Wyższą Szkołę Zawodową w Gorzowie Wlkp. Od 1992 roku związany jest zawodowo ze spółdzielczością mieszkaniową, był sekretarzem stanu w Ministerstwie Transportu i Budownictwa, Ministerstwie Budownictwa, dziś podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury odpowiedzialny za sprawy budownictwa mieszkaniowego
GAzeta Prawna nr 62
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2184.221.0.39.15.1.0.1.htm
« Odpowiedź #231 dnia: Marzec 30, 2008, 02:56:08 pm »
Spółdzielcze własnościowe mieszkania nie do sprzedaży
Jeśli po lipcu 2007 r. przekształciłeś spółdzielcze mieszkanie lokatorskie we własnościowe na podstawie zwykłej umowy ze spółdzielnią, prawdopodobnie nie uda ci się go sprzedać ani podarować.
Od Jerzego Olszewskiego z Izby Notarialnej w Warszawie dowiedzieliśmy się, że tutejszy sąd rejonowy właśnie wydał pierwsze orzeczenie w tej sprawie. Przyznał w nim rację notariuszowi, który odmówił sporządzenia aktu darowizny mieszkania o statusie spółdzielczym własnościowym. Pod koniec ubiegłego roku było ono przekształcone z lokatorskiego na podstawie zwykłej umowy pisemnej ze spółdzielnią, a jej legalność została przez sąd zakwestionowana.
Orzeczenie sądu powinno być więc ostrzeżeniem dla kilkudziesięciu tysięcy lokatorów, którzy mieszkają w budynkach stojących na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym). To właśnie tych ludzi dotyczy problem. Ponieważ jeszcze przez co najmniej kilka lat nie będą mogli uzyskać prawa odrębnej własności, bo tyle może potrwać prostowanie spraw dotyczących własności gruntu, obowiązująca od sierpnia nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozostawiła możliwość przekształcenia mieszkania lokatorskiego w tzw. spółdzielcze własnościowe w prawo do lokalu.
Sęk w tym, że wskutek tej nowelizacji z ustawy zniknęły przepisy, dzięki którym przekształcenie było prostą operacją - wystarczyła umowa pisemna z zarządem spółdzielni. Zastępca rzecznika praw obywatelskich Stanisław Trociuk już trzy miesiące temu radził więc, by dokonywać przekształcenia w formie aktu notarialnego, bo umowy pisemne są w tym przypadku nieważne.
Jednak nie wszyscy prawnicy uznali, że jest coś na rzeczy. W dodatku notariusz kosztuje, więc najprawdopodobniej tysiące lokatorów zignorowało radę rzecznika.
Np. tylko w warszawskiej spółdzielni Wyżyny przeszło 100 ze 160 uprawnionych lokatorów zawarło z nią zwykłe umowy. Spółdzielnia zaproponowała później tym ludziom zawarcie aktów notarialnych, ale nie było chętnych (koszty wyceny mieszkań i aktu sięgałyby nawet 3 tys. zł). Ci, którzy nie zamierzają w tym roku zbywać swoich mieszkań, prawdopodobnie zaoszczędzą te pieniądze. Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje bowiem projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który usankcjonowałby praktykę polegającą na przekształcaniu mieszkań lokatorskich w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na podstawie zwykłej umowy pisemnej. Trociuk przyznaje, że ponieważ jest to rozwiązanie korzystne dla spółdzielców, nic nie stoi na przeszkodzie, by objęło ono także tych, którzy już tego dokonali.
Spółdzielcza własność bez aktu notarialnego
Czy aby przekształcić spółdzielcze mieszkanie lokatorskie we własnościowe konieczna jest wizyta u notariusza? Ministerstwo Infrastruktury chce rozstrzygnąć spór dotyczący tej kwestii w sposób korzystny dla tysięcy lokatorów W resorcie powstaje już stosowny projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ta nowelizacja powinna ucieszyć tych lokatorów mieszkań spółdzielczych, którzy mieszkają w budynkach stojących na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym. Ludzie ci będą mogli bowiem zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych.
Wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń poinformował nas w poniedziałek, że jedna z poprawek usankcjonuje praktykę polegającą na przekształcaniu mieszkań lokatorskich w "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu" na podstawie zwykłej umowy pisemnej.
Obecnie legalność tego typu umów, zawieranych pomiędzy lokatorami a spółdzielniami, jest podawana w wątpliwość. Rzecznik praw obywatelskich zauważył, że po ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (w sierpnia ub.r.) nie ma w niej przepisu, który zwalniał z konieczności zawarcia aktu notarialnego. Zdaniem rzecznika niezbędna jest wizyta u notariusza. Podobnie uważają prawnicy Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Tymczasem np. w warszawskiej spółdzielni Wyżyny przeszło 100 ze 160 uprawnionych lokatorów zawarło z nią zwykłe umowy, które - zdaniem rzecznika praw obywatelskich - są nieważne. Wiceprezes Wyżyn ds. członkowskich Cyryl Graczyk przyznaje, że kiedy to wyszło na jaw, spółdzielnia natychmiast zaproponowała tym ludziom zawarcie aktów notarialnych. Nie było jednak chętnych. Graczyk tłumaczy to tym, że nie wszyscy prawnicy zgadzają się z opinią RPO. Przykładowo, Izba Notarialna w Warszawie oświadczyła, że jeżeli spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu, to nie jest wymagane zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Tym bardziej że akt notarialny słono kosztuje. Poprzedni Sejm, gdy uchwalał stosowne przepisy, zapomniał bowiem o uregulowaniu kwestii opłaty notarialnej. W efekcie za akt notarialny, ustanawiający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokator płaciłby notariuszowi normalną stawkę. - Policzyliśmy, że nawet 3 tys. zł sięgałyby koszty, jakie musieliby ponieść lokatorzy w związku z wyceną mieszkań i zawarciem aktu notarialnego - mówi Graczyk. - Czekamy więc z niecierpliwością na nowelizację, dzięki której mogliby oni zaoszczędzić te pieniądze - dodaje.
« Odpowiedź #232 dnia: Kwiecień 05, 2008, 01:13:45 pm »
Jak przejąć mieszkanie po zmarłym lokatorze
Renata Krupa-Dąbrowska 05-04-2008
Najmu mieszkania komunalnego nie można odziedziczyć. Nie oznacza to, że rodzina zmarłego lokatora nie ma do niego praw. Może wstąpić w stosunek najmu
Z chwilą śmierci najemcy jego rodzina nie traci automatycznie dachu nad głową. Może się ubiegać o lokal komunalny po krewnym. Ma dwie możliwości: wstąpić w stosunek najmu albo zawrzeć nową umowę najmu.
Wstąpić w stosunek najmu można na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego. Prawo do tego mają: wdowa lub wdowiec (niebędący współnajemcami), dzieci i ich współmałżonkowie, konkubent (konkubina) oraz inne osoby, wobec których najemca ma obowiązek świadczeń alimentacyjnych. Do tych ostatnich zalicza się m.in. wnuki.
Kłopot z wnukami
Przez długie lata wnukowie mogli bez przeszkód wstępować w stosunek najmu. Ograniczenie pojawiło się kilka lat temu i od razu wywołało kontrowersje. Ostatecznie spór rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny 1 lipca 2003 r. (sygn. P31/02). Stwierdził, że ograniczenia w przejmowaniu po zmarłych krewnych praw najemcy lokalu mieszkalnego są zgodne z konstytucją.
– Oznacza to, że w stosunek najmu mogą wstąpić tylko ci, których dziadkowie utrzymywali przed swoją śmiercią – wyjaśnił Tomasz Tatomir, radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy. Inni wnukowie mogą się jedynie zwrócić do gminy o zawarcie nowej umowy najmu.
Wszystkie osoby, które chcą wstąpić w stosunek najmu, muszą spełniać jeszcze jeden warunek. Powinny stale mieszkać z najemcą do chwili jego śmierci. Przepisy nie precyzują, co należy rozumieć pod tym pojęciem. Pokutuje jednak pogląd, że wystarczającym dowodem jest zameldowanie.
– Wiele osób melduje się więc np. u rodziców lub dziadków, ale z nimi nie mieszka. Potem dziwią się, że gmina nie chce uznać meldunku za wystarczający dowód na to, że zamieszkiwali ze zmarłym najemcą – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych. – Tymczasem sam fakt zameldowania nie przesądza, że taka osoba na stałe mieszkała z najemcą. Jest dowodem, ale nie może być jedynym. Jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 27 maja 2002 r. (sygn. K20/01) rozstrzygający, że zameldowanie jest czynnością administracyjną, potwierdzającą jedynie stan faktyczny, ale go nie kreującą – twierdzi Łapiński.
Przede wszystkim liczy się to, że mieszkanie jest centrum życiowym dla starającego się o nie, ma on tam swoje rzeczy, przebywa, nocuje itd. Dowodami na to są zaś głównie oświadczenia sąsiadów. Gmina je sprawdza, robiąc wywiad środowiskowy, a jeżeli istnieją rozbieżności, odrzuca wniosek.
Można iść do sądu
W razie sporu można iść do sądu. Ten, rozpatrując sprawę, bada, czy dana osoba znajduje się na wymienionej liście uprawnionych oraz czy faktycznie mieszkała ze zmarłym najemcą, czyli nocowała, miała tam swoje osobiste rzeczy itd.
Wstąpienie w stosunek najmu ma swoje zalety. Kontynuuje się wówczas starą umowę najmu. Ma ono też formę roszczenia, co jest istotne w razie sporu. Jeżeli gmina robi trudności i nie chce przyjąć danej osoby do grona najemców, zainteresowany zawsze może wystąpić do sądu.
Jeżeli natomiast dana osoba nie ma szans, żeby skorzystać z tej formy, może złożyć wniosek o zawarcie nowej umowy najmu. Wtedy jednak od dobrej woli gminy zależy, czy zechce ją zawrzeć właśnie z tym kandydatem. Podpisuje się wówczas nową umowę, nierzadko o innej treści, np. z wyższym czynszem.
Jakie dokumenty są niezbędne
Podanie o wstąpienie w stosunek najmu
Akt zgonu najemcy oraz decyzja o przydziale lokalu lub umowa najmu zmarłego najemcy
Dodatkowo można dostarczyć oświadczenia sąsiadów, że osoba, która się stara o mieszkanie, stale zamieszkiwała ze zmarłym najemcą
Niektóre gminy żądają opinii administratora budynku
Zaświadczenie o zameldowaniu w tym lokalu
http://www.rp.pl/artykul/116326.html
« Odpowiedź #233 dnia: Kwiecień 08, 2008, 09:27:28 am »
BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE | Koszty ostateczne inwestycji
Ze spółdzielnią będzie drożej
Osoby budujące mieszkania ze spółdzielnią nie wiedzą, ile za nie zapłacą
Zarząd może żądać dopłaty nawet po ostatecznym rozliczeniu kosztów
Spółdzielnia nie odpowiada za opóźnienia w oddaniu lokali do użytku
Wiele osób podjęło decyzję o budowie mieszkania wraz ze spółdzielnią jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen nieruchomości. Teraz okazuje się, że podwyżki wcale ich nie ominą.
Budowa za pieniądze członków
- Dwa lata temu podpisałem ze spółdzielnią umowę o budowę mieszkania. Planowany koszt budowy wynosił 5,3 tys. zł za mkw. Spłaciłem go w sześciu ratach. Przed rozliczeniem kosztów budowy zarząd przysłał mi aneks do umowy, w którym ustalił dodatkową ratę w wysokości 60 tys. zł i dał mi trzy miesiące na jej zapłatę. Jeśli tego nie zrobię, zerwie umowę. Czy spółdzielnia działa zgodnie z prawem? - pyta w liście do Redakcji GP czytelnik z Warszawy.
Budowa mieszkania ze spółdzielnią podlega innym zasadom niż budowa lokali z deweloperem.
- W spółdzielniach nie płacimy za mieszkanie ceny ustalonej na początku inwestycji, bo ostateczne rozliczenie kosztów dokonuje się po jej zakończeniu - tłumaczy Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli przy końcowym rozliczeniu inwestycji okaże się, że początkowy kosztorys zakładał mniejsze wydatki na budowę, to powstałą różnicę trzeba dopłacić.
- Zarząd nie może aneksować umowy i żądać dopłaty przed rozliczeniem kosztów - podkreśla Leszek Zabielski, notariusz, członek Rady Fundacji Centrum Naukowe Notariatu.
Deweloper czy spółdzielnia
Spółdzielnia nie jest przedsiębiorcą, w związku z czym nie może zarabiać na swoich członkach, którzy powinni wydać na mieszkanie tyle pieniędzy, ile potrzebne było do jego wybudowania.
- Nie ma mowy o marżach. Koszt budowy uwzględnia wydatki, jakie spółdzielnia rzeczywiście ponosi - dokumentacja, materiały budowlane, robocizna urządzenie terenów zieleni itd. - mówi Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej.
Członkowie muszą także pamiętać, że po 31 lipca 2007 r. w nowo budowanych lokalach nie można ustanawiać spółdzielczej własności do lokali. Oznacza to, że do kosztów mieszkania trzeba doliczyć koszt udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu.
U deweloperów jest inaczej.
- Przedsiębiorcy zawierają umowę, w której jest ostateczna cena mieszkania. Gdy koszt budowy mieszkania wzrośnie, to deweloper będzie musiał dopłacić. Umowną cenę mieszkania może podnieść tylko, gdy zmieniają się niezależne wskaźniki, np. inflacji - podkreśla Jacek Bielecki.
Zdaniem Leszka Zabielskiego, mamy tu do czynienia z nierównością podmiotów i obciążaniem spółdzielców zbyt dużym ryzykiem.
- Deweloper, planując inwestycję w rejonie X, musi skrupulatnie wyliczyć cenę lokalu. Zarząd spółdzielni może powiedzieć, że na tym samym terenie wybuduje lokal za 3 tys. zł. Jak zabraknie pieniędzy, to i tak spółdzielcy dołożą - dodaje.
Dopłata goni dopłatę
Po wybudowaniu lokalu zarząd ma sześć miesięcy na rozliczenie kosztów. Członkowie muszą dopłacić powstałą różnicę lub otrzymują zwrot nadpłaconych środków. W praktyce bywa, że po tym terminie spółdzielnia żąda kolejnej dopłaty.
- Sąd Najwyższy orzekł, że spółdzielnia może zmienić uchwałę o rozliczeniu kosztów, jeżeli powoła się na wadę oświadczenia woli przy jej podejmowaniu. Chodzi o błąd dotyczący istotnych okoliczności ustalenia kosztów - podkreśla prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.
- Członek ma prawo zapłacić spółdzielni dopiero wtedy, kiedy zostaną przedstawione dokumenty uzasadniające podwyższenie ceny 1 mkw. U dewelopera nie ma możliwości sprawdzenia, jakie były koszty budowy - podkreśla Jerzy Jankowski.
6 miesięcy termin na ostateczne rozliczenie kosztów budowy od dnia oddania budynku do użytkowania
3 miesiące w takim czasie zarząd musi przenieść na rzecz członka odrębną własność lokalu po jego wybudowaniu
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2190.221.0.39.18.1.0.1.htm
« Odpowiedź #234 dnia: Kwiecień 09, 2008, 08:43:07 pm »
Bez wzmianki w księdze komornik nie może zająć nieruchomości
Izabela Lewandowska 09-04-2008
Zajęcie nieruchomości przez komornika jest bezskuteczne wobec jej nowego właściciela, jeśli w chwili kupna w księdze wieczystej nie było wzmianki o tym zajęciu
Inaczej będzie, jeśli nabywca wiedział skądinąd o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości.
Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 4 kwietnia 2006 r. (sygn.I CSK 3/08). Praktycznego znaczenia tego wyroku zarówno dla kupujących nieruchomości, jak i dla wierzycieli nie sposób przecenić. Zwiększa on pewność nabywców, że nie obciążą ich długi dotychczasowego właściciela. Dla wierzycieli nie jest, oczywiście, korzystny.
Więcej: http://www.rp.pl/artykul/118036.html
« Odpowiedź #235 dnia: Kwiecień 12, 2008, 08:54:16 am »
PIT | Ulga meldunkowa
Przedłużono czas składania oświadczeń
NOWE PRAWO - Do 30 kwietnia 2008 r. muszą złożyć oświadczenia podatnicy, którzy uzyskali przychody ze sprzedaży mieszkań w 2007 roku.
Potwierdziły się informacje Gazety Prawnej dotyczące podpisania oraz publikacji rozporządzenia w sprawie ulgi meldunkowej. Otóż w Dzienniku Ustaw nr 59, poz. 361 ukazało się rozporządzenie ministra finansów z 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych.
Zgodnie z ustawą o PIT przychody uzyskane z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu są zwolnione z podatku, jeżeli podatnik był zameldowany przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Zwolnienie stosuje się jednak do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania.
Dłuższy termin
Nowe rozporządzenie ministra finansów przedłuża do 30 kwietnia 2008 r. termin do złożenia oświadczenia dla podatników, którzy uzyskali przychody ze sprzedaży wspomnianych nieruchomości w 2007 roku. Podatnikom, którzy uzyskali tego rodzaju przychody w 2008 roku, termin na złożenie oświadczenia przedłużono do 30 kwietnia 2009 r.
Gazeta Prawna nr 72
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2194.220.0.39.12.3.0.1.htm
« Odpowiedź #236 dnia: Kwiecień 15, 2008, 09:59:41 pm »
Istotne zameldowanie przed zbyciem
Z ulgi meldunkowej mogą skorzystać podatnicy, którzy byli zameldowani w lokalu lub budynku na pobyt stały na 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie potwierdził stanowiska innych sądów administracyjnych dotyczące ulgi meldunkowej. Zgodnie z tymi interpretacjami, z ulgi meldunkowej mogą skorzystać podatnicy, którzy zbyli nieruchomość, w której byli zameldowani na pobyt stały przez 12 miesięcy przed datą zbycia. Zdaniem sądu błędne jest twierdzenie organu podatkowego, który przyznawał prawo do ulgi odnosząc okres zameldowania do daty nabycia albo do daty wejścia przepisu w życie (czyli 1 stycznia 2007 r.).
- Nie jest konieczne, by podatnik był właścicielem prawa majątkowego. Istotny jest tu tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym lokalu lub budynku - czytamy w pisemnym uzasadnieniu wyroku. Ponadto sąd powołał się na orzeczenia innych sądów, które były publikowane na łamach Gazety Prawnej. Chodzi o wyrok WSA w Szczecinie (I SA/Sz 340/07) oraz WSA w Warszawie (III SA/Wa 1387/07). Interpretację zgodną z tymi wyrokami potwierdził również minister finansów w interpretacji ogólnej z 19 lutego 2008 r.
Sygn. akt I SA/Rz 862/07
Autor: Łukasz Zalewski
http://podatki.gazetaprawna.pl/orzeczenia/13816,istotne_zameldowanie_przed_zbyciem.html
« Odpowiedź #237 dnia: Kwiecień 16, 2008, 11:41:59 am »
Zgłoszenie zamieszkania zamiast meldunku
WYWIAD - Jakie obowiązki związane z ewidencją będzie miał obywatel po zniesieniu obowiązku meldunkowego? - Z chwilą zniesienia obowiązku meldunkowego jedyną czynnością, jaka będzie spoczywała na obywatelu, będzie konieczność zgłoszenia do urzędu miejsca zamieszkania.
W miejsce dotychczasowego obowiązku zameldowania się na pobyt stały, czasowy trwający ponad trzy miesiące oraz czasowy do trzech miesięcy planujemy wprowadzić jedynie obowiązek zgłaszania miejsca zamieszkania do właściwego urzędu. Jednocześnie planujemy uprościć procedury realizacji tego obowiązku. Największą zmianą w tym zakresie będzie możliwość zgłoszenia zmiany miejsca zamieszkania poprzez internet oraz ograniczenie liczby czynności dokonywanych przez obywatela. Naszym celem jest zwiększenie swobody obywatela przy wyborze formy kontaktowania się z urzędem, a także wprowadzenie uproszczeń przy wypełnianiu formularzy. Najważniejsza korzyść, jaką przyniesie ze sobą zmiana w przedmiotowym prawie, dotyczy zniesienia konieczności wpisywania adresu zamieszkania w dowodzie osobistym.
• Jakie ustawy należy zmienić, aby w prawie nie powstała luka po zniesieniu obowiązku zgłoszenia zameldowania?
- Założenia dotyczące zniesienia obowiązku meldunkowego są wstępnym etapem prac nad projektowaniem konkretnych przepisów i wyborem różnych wariantów w zakresie obowiązku meldunkowego. Dopiero na podstawie tych założeń będziemy konsultowali możliwości różnych rozwiązań prawnych i organizacyjnych.
Pragniemy do końca roku przygotować odpowiednie przepisy prawne. Nie planujemy jednak natychmiastowej rewolucji z dnia na dzień. Cały czas będą prowadzone konsultacje.
• Czym będzie się różnił obowiązek meldunkowy od zgłoszenia zamieszkania?
- Dotychczasowy obowiązek meldunkowy od planowanego obowiązku zgłoszenia miejsca zamieszkania różni stopień sformalizowania. Zmiany, nad którymi pracuje w chwili obecnej resort, zmierzają w kierunku odformalizowania większości czynności związanych z obecnością obywatela w urzędzie. Procedura rejestracji obywatela oraz czynności związane ze zmianą miejsca zamieszkania będą znacznie prostsze niż dotychczas. Przykładowo wyrejestrowanie z poprzedniego miejsca zamieszkania nastąpi automatycznie, bez konieczności wizyty obywatela w urzędzie. Czynności tej dokona organ przyjmujący zgłoszenie nowego miejsca zamieszkania. Sama procedura rejestracji będzie znacznie prostsza. Ponadto obywatel będzie miał możliwość wypełnienia formularza również elektronicznie.
« Odpowiedź #238 dnia: Kwiecień 18, 2008, 09:14:37 am »
Jak skorzystać z ulgi spadkowej przy dziedziczonym mieszkaniu
Osoby, które nabyły w spadku dom lub mieszkanie, mogą skorzystać ze specjalnej ulgi pozwalającej nie płacić podatku od powierzchni użytkowej nieruchomości nieprzekraczającej 110 mkw.
Prawo do uwzględniania z ulgi uzależnione zostało od spełniania przez spadkobierców wymogów ściśle określonych w ustawie.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest nieposiadanie własności budynku, lokalu, mieszkalnego, niedysponowanie spółdzielczym lokatorskim lub własnościowym prawem do lokalu czy wreszcie niekorzystanie z prawa najmu budynku lub lokalu. Osoba, która posiada własny dom lub mieszkanie lub dysponuje prawem spółdzielczym, zachowa jednak prawo do ulgi, jeżeli przeniesie ich własność na zstępnych lub odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa (lub gminy) albo do dyspozycji spółdzielni, w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego. W tym samym terminie najemcy, którzy chcą skorzystać ze zwolnienia, muszą rozwiązać umowę najmu. Osoby spełniające powyższe warunki mają ponadto obowiązek zamieszkiwania w nabytym budynku lub lokalu, będąc zameldowanym na pobyt stały i nie mogą dokonać jego zbycia przez okres pięciu lat. Okres ten liczy się od dnia złożenia zeznania podatkowego, jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku. W przypadku gdy nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego, pięcioletni okres liczony jest od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały.
Spadkobiercy uwzględniają ulgę w składanym do urzędu skarbowego zeznaniu podatkowym na druku SD-3. Na postawie złożonego zeznania urząd skarbowy wydaje decyzję wymiarową o wysokości należnego podatku. Informacje o korzystaniu z ulg podatkowych, w tym z ulgi mieszkaniowej, podatnik podaje w części H formularza Uwagi składającego zeznanie. Zeznanie należy złożyć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.
Jak ustalić powierzchnię
W rozumieniu ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku lub lokalu uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę należy pominąć.
Spadkobiercy uwzględniają ulgę w składanym do urzędu skarbowego zeznaniu podatkowym na druku SD-3.
I grupa podatkowa - najbliższa rodzina spadkodawcy,
II grupa - dalsza rodzina,
III grupa - pozostali nabywcy.
Z dniem 1 stycznia 2007 r. większość osób zaliczanych do I grupy podatkowej została objęta całkowitym zwolnieniem z podatku od spadków. Przywilej ten obejmuje: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie itd.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Osoby te nie muszą korzystać ze szczególnego zwolnienia przy dziedziczeniu nieruchomości.
Autor: Magdalena Majkowska
http://podatki.gazetaprawna.pl/artykuly/14162,jak_skorzystac_z_ulgi_spadkowej_przy_dziedziczonym_mieszkaniu.html
« Odpowiedź #239 dnia: Kwiecień 21, 2008, 08:32:12 am »
Wymeldowanie nie wpływa na ulgę
Osoba, która chce sprzedać mieszkanie, musi się z niego wymeldować przed sfinalizowaniem transakcji. Niektóre urzędy skarbowe w takim przypadku odmawiają podatnikom prawa do skorzystania z ulgi meldunkowej. Fiskus liczy meldunek potrzebny do ulgi wstecz od dnia zbycia danej nieruchomości
Podatnik, który chce sprzedać mieszkanie, musi się z niego wymeldować przed sfinalizowaniem transakcji. Kupujący zazwyczaj żąda przedstawienia zaświadczenia z urzędu miasta lub gminy o wymeldowaniu. Takie praktyki nie wynikają z przepisów prawa, a raczej zwyczaju przy transakcjach związanych z obrotem nieruchomościami. Trudno się temu dziwić. Nikt nie chce kupić mieszkania czy domu z bonusem w postaci lokatorów.
W takiej sytuacji 12-miesięcznego okresu zameldowania potrzebnego do skorzystania z ulgi meldunkowej nie da się obliczyć bezpośrednio od dnia sprzedaży. Jeden z urzędów skarbowych odmówił podatniczce prawa do ulgi meldunkowej, bo wymeldowała się z nieruchomości przed sprzedażą.
- Urząd Skarbowy w Lęborku odmówił mi prawa do ulgi meldunkowej, mimo że byłam zameldowana w sprzedawanym mieszkaniu od urodzenia. Urząd stwierdził, że ulga mi nie przysługuje, bo wymeldowałam się z mieszkania przed sprzedażą - pisze w liście do redakcji czytelniczka. Zdaniem ekspertów, to absurdalna interpretacja.
- Ani data zameldowania, ani data wymeldowania nie powinny mieć znaczenia, jeśli podatnik wykaże, że był zameldowany w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lokalu - argumentuje Elżbieta Mucha, była wiceminister finansów.
Przepisy są jasne
W art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT ustawodawca określił warunki skorzystania z ulgi meldunkowej. Jednym z warunków jest obowiązek zameldowania w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lokalu.
- Przepis ten nie określa ani daty rozpoczęcia biegu terminu zameldowania, ani nie określa daty końcowej zameldowania, tj. do jakiego dnia przed zbyciem podatnik powinien być zameldowany w zbywanym lokalu - tłumaczy Elżbieta Mucha.
Dodaje, że w interpretacji ogólnej wydanej przez ministra finansów z 19 lutego 2008 r. minister, odnosząc się do obowiązku spełnienia tej przesłanki, również podkreślił, że warunkiem skorzystania z ulgi jest spełnienie warunku zameldowania na okres 12 miesięcy przed zbyciem lokalu.
- Ani w ustawie, ani w interpretacji MF nie ma takiego sformułowania, które nakazywałoby, aby w momencie zbywania lokalu podatnik był zameldowany w tym lokalu. Natomiast musi on wykazać, że przed datą zbycia był zameldowany na okres 12 miesięcy w danym lokalu - podkreśla Elżbieta Mucha.
Również Marcin Panek, doradca podatkowy w Kancelarii White&Case uważa, że stanowisko Urzędu Skarbowego w Lęborku nie ma żadnego uzasadnienia ani w treści przepisów, ani w wiążącej interpretacji ministra finansów wydanej w tej sprawie.
- Przepis formułujący ulgę meldunkową zawiera wyłącznie warunek, aby podatnik był w lokalu zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia. Fragmentu tego przepisu o zameldowaniu przed datą zbycia nie można interpretować w taki sposób, jakoby końcowa data zameldowania była na stałe przyklejona do daty zbycia. Wymeldowanie się z lokalu przed zbyciem nie ma żadnego wpływu na obliczanie okresu zameldowania - osoba zameldowana w nim ponad rok nie przestaje być takową, nawet jeśli na dzień przez zbyciem lokalu dokona wymeldowania - podkreśla Marcin Panek.
Według naszego rozmówcy, w wydanej interpretacji minister jednoznacznie potwierdził, że okres 12-miesięcznego zameldowania należy liczyć wstecz od daty zbycia nieruchomości. Określenie wstecz od daty zbycia nie oznacza jednak, że końcowy okres zameldowania musi się zbiegać z datą zbycia. Należy po prostu obliczyć, ile czasu łącznie podatnik był zameldowany przed datą zbycia lokalu.
Interpretacje mogą być różne
Do 12-miesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały potrzebnego do skorzystania z ulgi meldunkowej wlicza się okresy przed i po 1 stycznia 2007 r., jak też okresy przed datą nabycia nieruchomości czy prawa.
Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy w BDO Numerica, zwraca uwagę, że możliwe jest dokonanie takiej wykładni przepisów o uldze meldunkowej, że skoro omawiane przepisy nie określają ani daty początkowej, od której należy liczyć bieg terminu zameldowania, ani też nie wymagają, aby była zachowa- na jego ciągłość - to można byłoby przyjąć, że do zwolnie- nia uprawnia zameldowanie w zbywalnym lokalu na pobyt stały przez okres obejmujący (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty zbycia. Takie stanowisko przedstawił w interpretacji np. dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB1/415-743/07/IL).
- W związku z tym można byłoby wysunąć wniosek, że wymeldowanie się na kilka dni przed zbyciem lokalu mieszkalnego (o ile łączny okres zameldowania na pobyt stały przekracza wymagany okres 12 miesięcy) nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania z ulgi meldunkowej. Proszę jednak mieć na uwadze, że można również argumentować, że przepisy o uldze meldunkowej, jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, powinny być interpretowane zwężająco niż rozszerzająco - ostrzega Marcin Szymankiewicz.
Radzi więc, że z tego względu bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wymeldowanie się ze zbywanego lokalu w dniu jego zbycia po okresie zameldowania na pobyt stały (ciągłego) przekraczający okres 12 miesięcy.
Nie ma ryzyka
Maciej Hadas, starszy konsultant w HLB Frąckowiak i Wspólnicy wyjaśnia, że brak zameldowania podatnika pod adresem zbywanej nieruchomości nie stwarza żadnego ryzyka utraty prawa do zastosowania ulgi meldunkowej.
- Z przepisu wynika jedynie, że warunkiem skorzystania z ulgi jest co najmniej 12-miesięczny okres zameldowania przed datą zbycia. Nie ma natomiast dodatkowego warunku, by w momencie zbycia podatnik musiał być zameldowany w zbywanym mieszkaniu - stwierdza Maciej Hadas.
Podkreśla, że także minister finansów nie stwierdził wprost, że brak zameldowania w dniu zbycia przez podatnika nieruchomości powoduje utratę ulgi. Okres zameldowania obejmuje okres co najmniej 12-miesięcy wstecz od daty zbycia. Pismo ministra rozstrzygało jednak zupełnie inną kwestię i było korzystne dla podatników.
- Nie można z tego pisma wywodzić, że jeżeli tydzień przed zbyciem podatnik się wymeldował, to nawet spełniając warunek 12-miesiecznego okresu zameldowania utracił prawo do ulgi - wyjaśnia ekspert HLB Frąckowiak i Wspólnicy.
Według niego, jeżeli organy podatkowe odmawiają podatnikom prawa do ulgi meldunkowej i uzasadniają tę odmowę brakiem zameldowania podatnika w dniu zbycia nieruchomości, niewłaściwie interpretują przepis, który tę ulgę wprowadził.
Furtka do nadużyćMeldunek to kategoria prawa administracyjnego i nie rodzi żadnych praw do lokalu. Jednak nabywcy faktycznie żądają wymeldowania właściciela ze sprzedawanego lokalu. Jak wskazuje Paweł Jabłonowski, doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy, zwolnienie dotyczące przychodów ze zbycia nieruchomości jest dosyć jasne. Zbywca, jeżeli chce skorzystać ze zwolnienia, powinien być zameldowany w konkretnym budynku lub lokalu przez okres przynajmniej 12 miesięcy przed datą zbycia.
- Jeżeli wymeldowanie nastąpi przed sprzedażą, okresu pomiędzy wymeldowaniem a sprzedażą nie liczy się do okresu uprawniającego do skorzystania z ulgi. Rozwiązaniem problemu jest opóźnienie momentu zawarcia umowy sprzedaży, ewentualnie zawarcie umowy przedwstępnej i udostępnienie w tym czasie lokalu nabywcy do korzystania, jeżeli pilne nabycie jest istotne dla kupującego - radzi Paweł Jabłonowski.
Warto walczyćEksperci są więc zgodni: w piśmie MF nie ma sugestii, by podatnik, który sprzedaje nieruchomość i chce skorzystać z ulgi meldunkowej, był zobowiązany zamieszkiwać w niej do momentu zbycia. Z przepisu ustawowego wprost wynika, że wystarczy, by był kiedykolwiek zameldowany przez 12 miesięcy przed datą zbycia. Paweł Małecki, doradca podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego PAMA przedstawia tę sytuację na przykładzie.
- Przykładowo, gdy podatnik zameldował się w nieruchomości 1 lutego 2002 r. i następnie wymeldował się 2 grudnia 2005 r., a następnie sprzedał to mieszkanie 15 maja 2007 r., to spełnił warunek zameldowania przez 12 miesięcy przed datą zbycia. Gdyby przepis brzmiał: podatnik powinien być zameldowany przez okres minimum 12 miesięcy w sposób ciągły do momentu zbycia lokalu, to wtedy należałoby stosować pogląd wyrażony przez Urząd Skarbowy w Lęborku - tłumaczy Paweł Małecki.
Dodaje, że nie taki przepis zastosował ustawodawca.
- Pomysły na nowe warunki ograniczające stosowanie ulgi (lub wręcz uniemożliwiające jak w opisanym przypadku), wymyślane przez organy podatkowe, należy po prostu skarżyć i cierpliwie czekać na wyrok - podsumowuje Paweł Małecki.
19 proc. wynosi podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami. Płacony jest od uzyskanego z takiej transakcji dochodu
Ustawodawca określił warunki skorzystania z ulgi meldunkowej. Jednym z warunków jest obowiązek zameldowania w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lokalu
Autor: Ewa Matyszewska
Artykuł z dnia: 2008-04-21
« Odpowiedź #240 dnia: Kwiecień 25, 2008, 10:12:54 am »
Kogo można eksmitować z lokalu?
Uciążliwemu lokatorowi, który zalega z zapłatą czynszu albo innych opłat bądź zakłóca porządek domowy, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Gdy wówczas dobrowolnie nie wyprowadzi się, właściciel ma prawo wystąpić o eksmisję.
Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania. Prowadzona jest wyłącznie na podstawie wyroku sądu, który zostaje wydany po przeprowadzeniu sprawy z powództwa właściciela lokalu.
Zanim jednak właściciel wniesie pozew do sądu, powinien pozwanemu wypowiedzieć stosunek najmu lub inny stosunek prawny, na podstawie którego zajmował on lokal.
Wypowiedzenie powinno nastąpić wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Gdyby jednak lokator, który otrzymał wypowiedzenie, po upływie okresu wypowiedzenia nadal zajmował mieszkanie i nie chciał go dobrowolnie opuścić, właściciel ma prawo wnieść pozew o jego eksmisję. Do eksmisji może dojść również z powództwa innego lokatora lub właściciela mieszkania w budynku, w którym mieszka osoba eksmitowana.
Lokator bądź właściciel innego mieszkania mogą wnieść pozew o eksmisję do sądu wówczas, gdy pozwany w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.
O eksmisji sąd orzeka też z powództwa współlokatora przeciw małżonkowi, rozwiedzionemu małżonkowi, a także innemu współlokatorowi. Może mieć to miejsce wówczas, gdyby pozwany swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie w lokalu.
Pozew o eksmisję należy wnieść do wydziału cywilnego w sądzie rejonowym właściwym miejscowo dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli lokatora, który ma zostać eksmitowany. W uzasadnieniu pozwu należy przede wszystkim określić przyczynę eksmisji. Powód powinien też określić, czy domaga się tzw. eksmisji na bruk czy do lokalu
Po przeprowadzonej rozprawie sąd wydaje wyrok, w którym może orzec eksmisję, czyli opróżnienie lokalu. Musi przy tym orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, albo o jego braku, w stosunku do osób, których nakaz dotyczy. Lokal socjalny musi zapewnić gmina właściwa miejscowo dla lokalu, który na podstawie wyroku sądu będzie opróżniony.
Przyczyny eksmisji
Jedną z przyczyn eksmisji jest zajmowanie mieszkania bez posiadania do tego uprawnień, czyli wówczas gdy został wypowiedziany stosunek najmu. Wypowiedzieć go można wyłącznie na piśmie. Na przykład nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki lub dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi, lub też zwleka z zapłatą czynszu albo innych opłat za co najmniej trzy okresy płatności. Zanim jednak w takim przypadku nastąpi wypowiedzenie, właściciel powinien uprzedzić o swoim zamiarze lokatora i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny okres do zapłaty zaległych i bieżących
należności.
Wypowiedzenie stosunku prawnego grozi też lokatorowi, który bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część, a także osobie, która używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Natomiast z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia można wypowiedzieć stosunek prawny najemcy, który nie mieszka w nim przez okres co najmniej 12 miesięcy. Gdyby zaś najemcy przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości i może go używa, a także gdy mieszkanie to spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, to wówczas właściciel ma prawo wypowiedzieć mu stosunek prawny z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie musi mu wówczas załatwiać innego lokalu do przekwaterowania, ponieważ najemca może przeprowadzić się do swojego drugiego mieszkania.
Gdyby właściciel chciał zamieszkać w lokalu zajmowanym aktualnie przez lokatora, to wówczas ma prawo wypowiedzieć mu stosunek prawny. Może to zrobić wówczas, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do lokalu, w którym zamieszka w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, albo wówczas gdyby sam dostarczył mu taki lokal. Natomiast nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi wówczas, gdy sam zamierza zamieszkać w tym lokalu.
W tych wszystkich opisanych obok przypadkach po upływie terminu wypowiedzenia najemca powinien wyprowadzić się, a gdy tego nie zrobi, to wówczas właściciel może skutecznie wystąpić z roszczeniem do sądu.
Dla kogo lokal socjalny
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o tym, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego. Bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do przyznania takiego lokalu i zwraca przy tym uwagę na dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania przez osobę eksmitowaną, a także na jej szczególną sytuację rodzinną i materialną.
PRZYKŁAD: UPRAWNIENIA DO LOKALU SOCJALNEGO
Pozwana w sprawie o eksmisję jest w ciąży. W wyroku sąd musi orzec o jej uprawnieniu do lokalu socjalnego. Sąd nakazuje też wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz wobec osób sprawujących nad nim opiekę i wspólnie mieszkających.
Oprócz tego nie może również tego zrobić w stosunku do emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych oraz osób, które spełniają wymogi określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że mogłyby zamieszkać w innym lokalu niż do tej pory.
Natomiast o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego sąd może orzec wówczas, gdy opróżnienie lokalu nastąpiło z powodu rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu i czyniło uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku lub gdy eksmitowanym jest rozwiedziony małżonek albo inny współlokator tego samego lokalu, który rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie.
PRZYKŁAD: BEZ PRAWA DO LOKALU
Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej długotrwale zalega z zapłatą opłat i wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Wspólnota może domagać się w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Właścicielowi, któremu lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Lokal socjalny powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadających na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw. Natomiast w razie jednoosobowego gospodarstwa nie może być mniejsza niż 10 mkw. Lokal ten może mieć obniżony standard.
Gmina musi zapewnić lokal socjalny eksmitowanemu lokatorowi wówczas, gdy sąd przyzna mu prawo do otrzymania takiego lokalu.
• Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
« Odpowiedź #241 dnia: Maj 05, 2008, 11:25:44 pm »
Wspólnoty bezradne wobec uciążliwych lokatorów
Przymusowa sprzedaż lokalu członka wspólnoty mieszkaniowej, który długotrwale zalega z opłatami, jest fikcją. Zarządców wspólnot do egzekucji z nieruchomości zniechęcają zbiurokratyzowane przepisy i wysokie koszty procesu. Wspólnoty mieszkaniowe powinny być zwolnione od ponoszenia kosztów sądowych - uważają eksperci.
Co zrobić z członkiem wspólnoty mieszkaniowej, który zalega z ponaddwuletnim czynszem za mieszkanie, wyjechał za granicę i dalej nie płaci - pyta nasza czytelniczka pani Elżbieta z Warszawy.
Teoretycznie rozwiązanie jest proste, twierdzą zarządcy nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (art. 16), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Realia są jednak inne i korzystanie z tego przepisu jest utrudnione, dodają zarządcy.
Martwy przepis
- Artykuł 16 ustawy o własności lokali jest w praktyce martwy. Nie korzystałem z niego ani razu, ale nie dlatego, że nie ma powodów, tylko dlatego, że przepis ten jest bardzo zbiurokratyzowany i powoduje wysokie koszty sądowe. W tym przypadku wartością przedmiotu sporu jest wartość lokalu, który zamierza się poddać przymusowej sprzedaży. W dużych miastach są to wysokie koszty - mówi Jerzy Górski, współwłaściciel i licencjonowany zarządca nieruchomości z warszawskiej spółce Victus.
- Wpisy sądowe są duże, tym bardziej że wspólnoty nie prowadzą działalności zarobkowej - tłumaczy Hanna Szamborowska, licencjonowany zarządca i prezes Ad Uni - Dom.
Nieostra procedura
Zdaniem Bartosza Frączyka, radcy prawnego z Kancelarii Frączyk & Frączyk w Krakowie, art. 16 ustawy o własności lokali jest najbardziej dotkliwym dla właścicieli lokali sposobem dochodzenia roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową.
- Aby wspólnota mogła go zastosować, to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Wykazanie spełnienia przesłanek z tego przepisu spoczywa na wspólnocie. Analizując orzecznictwo sądów w analogicznych sprawach, można zauważyć, że sposób orzekania w sprawach o eksmisję wszczętych na podstawie art. 16 jest powściągliwy - tłumaczy Bartosz Frączyk.
W opinii Borysa Budki, radcy prawnego, asystenta w Katedrze Prawa Akademii Ekonomicznej w Katowicach, wspólnoty powinny korzystać z tego przepisu w ostateczności.
- Ustawodawca wymaga, żeby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego - rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, tak naprawdę każdorazowo decyduje sąd, który ocenia, czy konkretny właściciel dopuścił się naruszeń mogących być podstawą przymusowej sprzedaży lokalu, bez prawa do lokalu zamiennego - tłumaczy Borys Budka.
Zarządcy nieruchomości podkreślają, że barierą w stosowaniu przepisu są wysokie wpisy sądowe. Przy 250 tys. zł wartości licytowanego mieszkania na opłata sądowa wynosi 12,5 tys. zł.
Zdaniem Bartosza Frączyka, opłata od pozwu w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (5 proc. wartości mieszkania) nie jest zbyt wysoka.
- Ma ona za zadanie ograniczenie pieniactwa, a nie dostępu do sądu. Obowiązek uiszczenia wpisu od pozwu jest nałożony na stronę powodową bez względu na to, czy jest to osoba fizyczna, osoba prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. W szczególnych sytuacjach nie jest wykluczone uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową zwolnienia od kosztów sądowych, jednak musi ona wykazać, że nie ma pieniędzy na ich uiszczenie - tłumaczy Barosz Frączyk.
Według Hanny Szamborowskiej pieniactwem nie jest żądanie sprzedaży lokalu.
- Wspólnota wytacza proces nie dlatego, że lokator jej się nie podoba, ale długotrwale zalega z płatnościami - tłumaczy.
Dodaje, że sądy powinny podejść do wspólnot mieszkaniowych trochę inaczej. - To nie jest podmiot gospodarczy jak spółka handlowa. Wspólnoty powinny być zwalniane od ponoszenia kosztów sądowych - uważa Hanna Szamborowska.
Pogląd ten podziela również Borys Budka. Jego zdaniem wysokość opłaty sądowej może być barierą dla wspólnot mieszkaniowych.
- Mimo że wspólnoty mieszkaniowe mogą składać wnioski o zwolnienie z kosztów sądowych, praktyka uczy, że sądy niechętnie korzystają z tej instytucji w stosunku do podmiotów niebędących osobami fizycznymi. Dodatkowo, ewentualna przegrana wspólnoty skutkuje koniecznością pokrycia przez nią kosztów procesu - podsumowuje Borys Budka.
Zarządcy podkreślają, że konieczne jest odbiurokratyzowanie art. 16.
- Jest on potrzebny przeciwko osobom szczególnie lekceważącym swoje obowiązki. Rozumiem pewne ograniczenia, bo przepis ten dotyczy bytu człowieka, jednak z drugiej strony nie może być tak, że jeden mieszkaniec sumiennie płaci czynsz, a inny nie reguluje swoich należności przez długi okres, bo zmienił samochód - podsumowuje Jerzy Górski.
• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
« Odpowiedź #242 dnia: Maj 14, 2008, 05:24:32 pm »
Rządowy program wsparcia budownictwa mieszkaniowego
Fundusze będą budowały tanie mieszkania
Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad projektem ustawy, który przewiduje, że tanie mieszkania pod wynajem będą budować prywatni inwestorzy. Sfinansują oni też infrastrukturę techniczną.
Projekt ustawy wspierającej zorganizowane budownictwo mieszkaniowe ma zostać przygotowany najpóźniej do końca 2009 r.
Założenia przewidują, że zwiększony zostanie udział w rynku budownictwa mieszkaniowego prowadzonego przez prywatne firmy. Tanie mieszkania głównie będą budować prywatni deweloperzy, zakłady pracy, towarzystwa budownictwa społecznego, otwarte fundusze inwestycyjne.
- Chcemy wprowadzić np. możliwość udziału przedsiębiorstw w powstawaniu zasobów mieszkaniowych. Zawierałyby one kontrakt o wybudowanie określonej liczby mieszkań, wnosząc część kapitału lub grunt pod budowę - mówi Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
Budownictwo pod wynajem
Przewiduje się, że tanie mieszkania mają być przeznaczone przede wszystkim na wynajem. Dziś większość prywatnych firm inwestuje w budowę mieszkań sprzedawanych na wolnym rynku. Budownictwo pod wynajem nie cieszy się dużą popularnością. Realizowane jest przede wszystkim przez towarzystwa budownictwa społecznego.
- W Polsce potrzebna jest formuła budownictwa pod wynajem, bowiem jest grupa społeczna, której nie stać na zakup mieszkania, a która jest zbyt bogata, żeby korzystać z mieszkań socjalnych czy komunalnych - mówi Piotr Styczeń.
Ministerstwo Infrastruktury chce, by prywatni przedsiębiorcy uczestniczyli także w budowie infrastruktury. Dziś wielu gmin nie stać na uzbrojenie terenu.
- Inwestorzy chcieliby często budować tam, gdzie jest im wygodniej, ale gminy muszą dbać o rozwój miast, gdyż są odpowiedzialne za powstanie infrastruktury, dróg, doprowadzenie mediów, budowę szkół, przedszkoli. Jeżeli zbyt wielu prywatnych inwestorów w gminie rozpocznie inwestycje i jednocześnie nie zostanie zobowiązanych do stworzenia infrastruktury, to samorząd może stanąć na krawędzi bankructwa - mówi Mariusz Poznański, wójt gminy Czerwonak pod Poznaniem i przewodniczący Związku Gmin Wiejskich.
Wkład w postaci gruntu
Budowaniu tanich mieszkań pod wynajem ma sprzyjać także przekazywanie gruntów Skarbu Państwa i samorządów pod budownictwo. Deweloperzy wskazują coraz częściej, że nie są w stanie budować tanich mieszkań z powodu wysokich cen gruntów.
- Chcemy stworzyć dla budownictwa mieszkaniowego zasoby gruntów dodatkowych, które nie będą objęte formułą sprzedaży. Podmiot, który zobowiąże się do wybudowania mieszkań, nie będzie ponosić kosztów pozyskania gruntów - dodaje Piotr Styczeń.
Jego zdaniem, wpłynie to na obniżenie cen mieszkań, gdyż wartość gruntu radykalnie zawyża koszty w budownictwie.
- Proponujemy też ustawowe ograniczenie powodujące, że w przypadku sprzedaży mieszkań według cen rynkowych gmina lub Skarb Państwa będą miały prawo otrzymania zwrotu wartości rynkowej gruntu przekazanego na budownictwo mieszkaniowe - wyjaśnia wiceminister.
Zdaniem Jacka Bieleckiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, propozycje resortu są słuszne. Jednak, aby jakikolwiek podmiot prywatny zdecydował się na wybudowanie mieszkań pod wynajem, to musi być zmieniona ustawa o ochronie praw lokatorów, dodaje.
- Dziś, jeżeli lokator nie będzie płacił czynszu, to prywatny inwestor nie wyrzuci go z mieszkania. Będzie musiał wystąpić do gminy o przyznanie lokalu zastępczego. Koniecznie trzeba to zmienić - wyjaśnia Jacek Bielecki.
Prywatni inwestorzy czekają na precyzyjne określenie finansowego wsparcia.
- Z naszego punktu widzenia, jest to po prostu jeszcze jeden biznes - mówi Michał Okoń, z firmy budowlanej Marvipol. - Każdy deweloper, które będzie widział w tym potencjalny zysk z pewnością zainteresuje się nowymi możliwościami.
- Jednak dla funduszy inwestycyjnych oferta proponowana przez resort infrastruktury może nie być wystarczająco atrakcyjna. W ich przypadku stopa zwrotu nie jest tak wysoka, jaką można dzisiaj uzyskać na rynku w innych alternatywnych obszarach inwestowania - dodaje Michał Okoń.
Autor: Arkadiusz Jaraszek
Artykuł z dnia: 2008-05-14
Komentarz GP: Nie ma tanich mieszkań
Tak jak nie istnieją darmowe lunche, tak też nie ma tanich mieszkań. Mało kosztowne mogą być tylko lokale o obniżonym standardzie. Do tych, które trzymają się wymogów cywilizacyjnych, ktoś będzie musiał dopłacić. Ktoś, czyli podatnik.
Polityka budowania tanich mieszkań na wynajem jest potrzebna, ale trzeba za nią zapłacić. Podmioty prywatne, jak chce resort infrastruktury, nie będą budować bez zysku dla siebie. Deweloper nie zdecyduje się na wynajmowanie mieszkań, jeśli nie będzie mógł wyeksmitować w krótkim czasie niepłacącego czynszu lokatora. Na to jednak nie pozwolą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Budowanie dla tych, których nie stać na kredyt hipoteczny, musi uwzględniać realia prawne, które nie pozwalają na eksmisję na bruk. Budownictwo to także polityka społeczna, w którą prywatny podmiot nigdy się nie zaangażuje.
« Odpowiedź #243 dnia: Maj 16, 2008, 07:59:00 am »
Wartość najmu mieszkania do podziału po rozwodzie
Izabela Lewandowska 15-05-2008
Prawo najmu mieszkania komunalnego wchodzi w skład majątku wspólnego, dorobkowego małżonków i podlega rozliczeniu przy jego podziale
Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 9 maja 2008 r. Chodzi o mieszkania, za które opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej zgodnie ze stawkami przyjętymi w uchwale rady gminy, z reguły znacznie niższy od czynszu wolnego. Prawną podstawą do wyznaczenia stawek czynszu za takie lokale jest art. 8 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
W myśl tego przepisu rada gminy obowiązana jest do kierowania się zasadami polityki czynszowej przewidzianymi w art. 21 ust. 2 pkt 4 wskazanej ustawy oraz warunkami obniżania czynszu przyjętymi przez radę gminy w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Mieszkanie dla męża
Wątpliwości prawne wyjaśnione w uchwale powstały na tle sprawy o podział majątku dorobkowego. Wniósł ją Ryszard O. Jego małżeństwo z Renatą O. trwające od 1971 r. zakończyło się rozwodem w 2003 r. W sprawie Ryszard O. domagał się wyłączenia z tego majątku mieszkania będącego własnością gminy Katowice i ustalenia, że lokum to stanowi jego majątek odrębny (osobisty). Przydział tego mieszkania uzyskał w 1977 r., ale w zamian za mieszkanie, które było jego własnością przed ślubem, a więc należące wówczas do jego majątku odrębnego. W decyzji o przydziale wymieniono jako uprawnionych do zamieszkania w nim żonę Renatę O. i ich syna.
Sąd uznał, że prawo najmu należy do majątku dorobkowego i przyznał je Ryszardowi O. Jednocześnie jednak przyjął, że nie przedstawia ono żadnej wartości, bo nie jest dziedziczne, nie można go sprzedać, a więc nie ma możliwości ustalenia jego wartości rynkowej.
Żona chce spłaty
Była żona domagała się ustalenia wartości prawa najmu i przyznania jej w związku z tym od Ryszard O. odpowiedniej spłaty. Powoływała się na uchwałę z 24 maja 2002 r., (sygn. III CZP 2 8/02), w której SN stwierdził, że wartość prawa najmu mieszkania komunalnego, za które opłacany jest czynsz regulowany, stanowi różnica między czynszem wolnym a regulowanym ustalona z uwzględnieniem – stosownie do konkretnych warunków – przypuszczalnego okresu trwania tego najmu.
Sąd II instancji miał wątpliwość, czy pogląd ten jest słuszny i aktualny, a to wobec zmiany stanu prawnego.
Uchwała bowiem pochodzi z okresu, gdy obowiązywały przepisy o czynszu regulowanym. Wtedy różnice między czynszem wolnym i regulowanym były jeszcze większe niż dziś między czynszem płaconym wedle stawek ustalonych przez gminę. Zasadniczo, jeśli czynsz jest ekwiwalentną zapłatą za korzystanie z lokalu, jeśli jest wolny, najem nie ma żadnej wymiernej, rynkowej wartości, mówiąc inaczej, ma wartość zerową.
Sąd II instancji nie był jednak pewny, czy ze względu na ustawowe ograniczenie swobody w ustaleniu czynszu za mieszkania komunalne wartość prawa najmu dla potrzeb podziału majątku dorobkowego powinna być ustalona jako zerowa. O wyjaśnienie tej wątpliwości zwrócił się do SN. Ten we wskazanej uchwale stwierdził, że prawo najmu takiego mieszkania stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy jego podziale.
Jak wyceniać wartość
Sąd II instancji dostrzegł jeszcze jedno zagadnienie wymagające rozstrzygnięcia SN. Chodzi o sposób wyceny wartości prawa najmu, a zwłaszcza uwzględnienia możliwości wykupu mieszkania przez najemcę na warunkach preferencyjnych. Gmina Katowice przy sprzedaży mieszkań najemcom stosuje znaczne bonifikaty: 40 proc. przy zakupie na raty, 60 proc. przy zakupie za gotówkę i 80 proc., gdy jednocześnie mieszkania w domu wielomieszkaniowym wykupują wszyscy najemcy. Warunkiem sprzedaży jest brak zaległości czynszowych, a czynsz za mieszkanie, o które chodzi w tej sprawie, jest płacony na bieżąco.
Jest to jednak możliwość hipotetyczna. Mimo preferencji wykup jest jednak odpłatny i nie musi odpowiadać rzeczywistym potrzebom czy możliwościom majątkowym najemcy.
SN w uchwale przede wszystkim wyjaśnił, że wartość prawa najmu odpowiada w tym wypadku różnicy między czynszem opłacanym a czynszem wolnym z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Stwierdził też, że przy ustaleniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę (sygn. III CZP 33/08).
Majątek dorobkowy i osobisty
Zgodnie z fundamentalną zasadą zapisaną w art. 32 § 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dorobkiem małżonków są wszystkie przedmioty majątkowe, a więc i prawa nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez każdego z małżonków lub przez jednego z nich. Są jednak liczne wyjątki od tej zasady. Do majątków osobistych należą przede wszystkim dobra nabyte przed ślubem oraz odziedziczone i uzyskane w drodze darowizny w trakcie małżeństwa, a także przedmioty nabyte w zamian za te dobra. Wspólność ustawowa powstaje zaś automatycznie z chwilą ślubu, chyba że narzeczeni podpisali intercyzę. Ustaje przede wszystkim wskutek rozwodu.
http://www.rp.pl/artykul/134806.html
« Odpowiedź #244 dnia: Maj 24, 2008, 03:46:04 pm »
Podaruj żonie, jeśli nie masz prawa do ulgi meldunkowej
Katarzyna Jędrzejewska 24-05-2008
Jest sposób na to, by mąż, który nie był zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu, nie zapłacił podatku od dochodu z tej sprzedaży. Powinien podarować żonie swój udział w nieruchomości
Taka operacja nie wygląda zachęcająco i na pewno wymaga od małżonków wzajemnego zaufania. Korzyści jednak mogą być naprawdę spore. Zamiast kilku tysięcy złotych podatku zapłacimy bowiem tylko kilkaset złotych notariuszowi.
Kto z tego korzysta
Korzyść z transakcji odniosą przede wszystkim osoby, które dostały w spadku dom lub mieszkanie albo kupiły je wyłącznie w celach inwestycyjnych. Po wejściu w życie przepisów o tzw. uldze meldunkowej wielu takich nabywców melduje się w nowym mieszkaniu czy domu tylko na rok, żeby po ich sprzedaży nie zapłacić podatku dochodowego.
Bywa, że nieruchomość należy do obojga małżonków i nie jest im na rękę wymeldowywanie się spod dotychczasowego adresu (gdzie z reguły wciąż mieszkają, pracują, posyłają dzieci do szkoły itd.).
W efekcie pod nowym adresem melduje się tylko mąż lub żona. Muszą być jednak świadomi, że po roku, gdy będą sprzedawać dom lub mieszkanie, jedno z nich (to niezameldowane) będzie musiało zapłacić podatek. Tak przynajmniej uważa Ministerstwo Finansów.
Zameldować muszą się oboje
Od początku wprowadzenia ulgi meldunkowej resort stoi na stanowisku, że jeżeli oboje małżonkowie nie chcą płacić podatku dochodowego od sprzedaży domu czy mieszkania, to oboje muszą być w nim zameldowani przez co najmniej rok na pobyt stały. Interpretację tę resort potwierdził ostatnio w odpowiedzi na nasze pytanie. Jest ona identyczna z wyjaśnieniami sprzed roku.
Wystarczy meldunek męża
Co ciekawe, nie wszystkie organy podatkowe są tego samego zdania. Na stronie Ministerstwa Finansów można znaleźć decyzję Izby Skarbowej w Rzeszowie o całkiem innej treści (pismo z 17 września 2007 r., sygn. IS. I/2-4151/9/07, IS. I/2-4151/10/07).
Uchylając wcześniejsze postanowienie jednego z urzędów skarbowych w tej sprawie, Izba stwierdziła: „W przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność małżeńską do skorzystania z ulgi meldunkowej wystarczy, aby tylko jeden z małżonków był zameldowany w tym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia”.
Fiskus weźmie połowę
Niewykluczone jednak, że większość podatników spotka się z interpretacją, jaką prezentuje Ministerstwo Finansów, a nie rzeszowska Izba. W takiej sytuacji, jeśli tylko jeden z małżonków będzie zameldowany przez co najmniej rok w sprzedawanym mieszkaniu lub domu, to tylko on skorzysta z nowej ulgi. Od połowy dochodu z tej transakcji fiskus pobierze podatek.
Jest jednak sposób na uniknięcie tego obciążenia. Ten z małżonków, który nie jest zameldowany w domu lub mieszkaniu planowanym do sprzedaży, powinien podarować współmałżonkowi swoje prawo do tego lokum.
Ponieważ w małżeństwie mamy z reguły do czynienia ze wspólnością majątkową, w języku prawnym określa się to jako „przesunięcie składników majątkowych z majątku wspólnego do majątku odrębnego”.
Taką możliwość potwierdził Sąd Najwyższy już w 1967 r. (I CR 296/66): „Małżonkowie mogą w akcie notarialnym postanowić, że nieruchomość nabyta za pieniądze dorobkowe staje się wyłączną własnością jednego z nich”. Podobnie Sąd Najwyższy stwierdził w uchwałach z 10 kwietnia 1991 r. (III CZP 76/90) i z 19 grudnia 1991 r. (III CZP 133/91).
W praktyce przesunięcie polega na zawarciu przed notariuszem umowy darowizny. Fakt, że do takich umów między małżonkami dochodzi, potwierdzają warszawscy notariusze: Luiza Kwaśnicka i Sławomir Ogonek.
Interpretację Ministerstwa Finansów publikujemy na stronie: http://www.rp.pl/artykul/135150.html
Policz, co się bardziej opłaca
Małżonkowie Roman i Zofia K. kupili za oszczędności życia mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Po roku sprzedali je za 400 tys zł. Dochód z tej transakcji to 100 tys. zł. Ponieważ w mieszkaniu była zameldowana tylko pani Zofia, pan Roman musiałby zapłacić 19-procentowy podatek od połowy dochodu z tej transakcji, czyli od 50 tys. zł (dla uproszczenia pomijamy inne koszty poniesione przy nabyciu, np. notarialne, sądowe). Podatek wyniósłby więc 9500 zł.
Jednak przed sprzedażą, gdy mieszkanie było jeszcze warte 300 tys. zł, pan Roman podarował żonie przed notariuszem swoje prawo do tego lokum. Taka darowizna jest zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Małżonkowie zapłacą więc tylko taksę notarialną. Od wartości 150 tys. zł opłata wyniesie maksymalnie 685 zł. Po roku mieszkanie sprzedaje samodzielnie pani Zofia. Była w nim zameldowania przez rok, więc nie zapłaci podatku od dochodu ze sprzedaży.
http://www.rp.pl/artykul/138440.html
« Odpowiedź #245 dnia: Czerwiec 09, 2008, 06:20:24 pm »
Gminy będą mogły kupić mieszkania zakładowe
Renata Krupa-Dąbrowska 09-06-2008
Prywatni właściciele, którzy kupili przed laty całe osiedla za marne grosze, podnoszą teraz czynsze i lokatorom grożą eksmisje. Problem chce rozwiązać Ministerstwo Infrastruktury
– Chcemy zachęcić gminy do wykupu tych budynków – wyjaśnił Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury. Pomoże im w tym państwo, dopłacając do kredytu. Ale nic za darmo. Lokatorzy musieliby brać udział w spłacaniu rat kredytowych. Gdyby zaś chcieli wykupić lokal, musieliby spłacić kredyt w całości.
Kredytów mają udzielać banki komercyjne, które podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, a dopłaty będą pochodzić z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wysokość wsparcia nie jest jeszcze znana.
Całość : Rzeczpospolita
http://www.rp.pl/artykul/145772.html
« Odpowiedź #246 dnia: Czerwiec 13, 2008, 08:34:05 am »
Kredyt refinansowy nie pozbawi ulgi odsetkowej
Spłata kredytu hipotecznego innym kredytem nie pozbawi ulgi odsetkowej.
Na wczorajszym posiedzeniu Komisja Przyjazne Państwo omówiła kolejne propozycje zmian w podatkach. Do najważniejszych należy projekt zakładający umożliwienie odliczenia w ramach ulgi odsetkowej również odsetek od kredytu refinansowego udzielonego podatnikowi na spłatę kredytu (pożyczki) mieszkaniowej. Podatnik, który w latach 2002-2006 zaciągnął kredyt mieszkaniowy, będzie miał prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od kredytu refinansowego. Odsetki będzie można odliczać do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt mieszkaniowy zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r. Ustawa umożliwia także odliczenie odsetek od kredytu refinansowanego, jakie podatnik spłacił przed 1 stycznia 2008 r. (tj. przed wejściem w życie projektowanych zmian), w przypadku podatników, którzy inwestycję mieszkaniową zakończyli przed tym dniem. Osoby, które inwestycję taką zakończą w 2008 roku lub w latach następnych, odsetki od kredytu mieszkaniowego lub refinansowanego odliczą na dotychczasowych zasadach, czyli po raz pierwszy w zeznaniu podatkowym składanym za rok zakończenia inwestycji.
http://podatki.gazetapraw...odsetkowej.html
« Odpowiedź #247 dnia: Czerwiec 14, 2008, 08:56:47 pm »
INWESTYCJE Premia gwarancyjna
Cesja lub likwidacja książeczki mieszkaniowej
Właściciele starych książeczek mieszkaniowych mogą w dowolnej chwili wycofać wkłady. Uzyskają wtedy jednak tylko odsetki od oszczędności.
Gdy zgromadzoną kwotę właściciele starych książeczek wydatkują na cel mieszkaniowy, otrzymają ponadto premię gwarancyjną. Na premię może liczyć osoba, na rzecz której zostanie dokonana cesja praw z książeczki.
Premia po cesji
Prawo do premii gwarancyjnej dają jedynie książeczki mieszkaniowe, które zostały założone do 23 października 1990 r. Takie książeczki były zakładane tylko w banku PKO BP. Po tej dacie bank ten oferuje, co prawda, nadal prowadzenie książeczek mieszkaniowych, ale już bez prawa do premii z kasy państwa. Po prostu są one formą systematycznego oszczędzania, za które przysługują odsetki - jak od każdej lokaty.
Przy zakładaniu książeczki mieszkaniowej należało zadeklarować, przez jaki okres (minimum pięć lat) oszczędzający będzie wnosił wpłaty. Mimo to, nawet jeśli zadeklarowany okres dawno minął, na książeczkę dalej można wpłacać oszczędności, zyskując nie tylko na oprocentowaniu, ale także pomnażając premię.
Pierwotny właściciel książeczki, który ani obecnie, ani w przyszłości nie planuje własnego przedsięwzięcia mieszkaniowego - a w związku z tym nie ma szans na bezpośrednie skorzystanie z premii - powinien porozumieć się z krewnym, który finalizuje własne przedsięwzięcie mieszkaniowe. Jeśli drogą cesji krewny ów przejmie książeczkę mieszkaniową, a następnie - jako jej pełnoprawny posiadacz - zlikwiduje ją, odzyska zgromadzony na książeczce kapitał, odsetki, a ponadto uzyska premię.
Nie wdając się w szczegóły rodzinnych rozliczeń (czy będzie to w całości darowizna czy np. wariant zwrotu pierwotnemu właścicielowi kapitału, odsetek i połowy premii, by druga połowa była gratyfikacją za korzystne zlikwidowanie książeczki), ważne jest, że premia wówczas nie przepadnie, ale - tak czy owak - wzbogaci rodzinę.
Wniosek o likwidację
Właścicielowi książeczki mieszkaniowej przysługuje premia gwarancyjna, jeśli dokona on jednej z dziewięciu czynności, wymienionych na zasadzie pełnej listy w ustawie, związanych z własną inwestycją mieszkaniową. Aby uzyskać taką premię, przedmiotowa nieruchomość musi znajdować się na terytorium Polski, a właściciel książeczki mieszkaniowej musi złożyć wniosek o jej likwidację i wypłatę premii gwarancyjnej w terminie 90 dni od dnia dokonania jednej z tych dziewięciu czynności.
Wniosek o likwidację książeczki i wypłatę premii składa się w oddziale PKO BP prowadzącym książeczkę (zazwyczaj jest to I oddział w danym mieście lub województwie; który konkretnie wpisany jest na drugiej stronie okładki książeczki). Do wniosku o likwidację należy dołączyć dokumenty potwierdzające powstanie prawa do uzyskania premii gwarancyjnej. Jeśli wniosek jest odpowiednio udokumentowany, bank likwiduje książeczkę, wylicza premię i wraz z kapitałem oraz odsetkami wypłaca ją właścicielowi. Zazwyczaj odbywa się to w ciągu 30 dni od dnia złożenia wniosku.
W przypadku nienależytego udokumentowania wniosku, bank wyznacza termin na uzupełnienie dokumentów, nie dłuższy niż 30 dni, licząc od dnia złożenia wniosku. Po upływie tego terminu bank zwraca wniosek bez rozpatrzenia.
Całość: http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/21762,cesja_lub_likwidacja_ksiazeczki_mieszkaniowej.html
« Odpowiedź #248 dnia: Czerwiec 19, 2008, 11:36:15 pm »
Stare zameldowanie też daje prawo do ulgi w podatku
Konrad Piłat 19-06-2008
Aby sprzedać nieruchomość bez podatku, wystarczy być w niej zameldowanym przez rok na pobyt stały. Nie ma znaczenia, czy okres ten przypada bezpośrednio przed zbyciem czy też wiele lat wcześniej
Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 3 czerwca 2008 r. (nr IPPB1/415-495/08-2/MO).
Całość : http://www.rp.pl/artykul/150600.html
« Odpowiedź #249 dnia: Czerwiec 28, 2008, 08:18:41 pm »
Remont domu ze zwrotem podatku
Monika Pogroszewska 28-06-2008
Osoby fizyczne, które budują dom lub remontują mieszkanie, mogą odzyskać część wydatków. Chodzi o system zwrotu, który ma zrekompensować podatnikom podwyżkę VAT na materiały budowlane
Całość ( szczegółowe omówienie zasad zwrotu VAT ) http://www.rp.pl/artykul/155122.html