Source: https://interpretacje-podatkowe.org/najem/0115-kdit3-4011-64-2017-2-ak
Timestamp: 2018-12-15 09:14:50
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 2
 art. 12
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 2
 art. 12
 art. 1
 FSK 
 FSK 
 art. 10
 art. 10
 art. 1
 art. 5
 art. 10

Document Content:
0115-KDIT3.4011.64.2017.2.AK | Interpretacja indywidualna
♦ › Najem › 0115-KDIT3.4011.64.2017.2.AK
Forma opodatkowania najmu wg. stawki 8,5%
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2017 r. (data wpływu 29 marca 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 31 maja 2017 r. (data wpływu 2 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – jest prawidłowe.
W dniu 1 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, głównym źródłem dochodu podatnika jest praca na umowę o pracę. Wnioskodawca posiada w majątku osobistym nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego, dla której prowadzona jest księga wieczysta. W chwili obecnej podatnik nie uzyskuje przychodu z ww. nieruchomości. W przyszłości podatnik planuje zawrzeć umowę najmu ww. lokalu. Przychody z najmu okazjonalnego Wnioskodawca chce rozliczać w formie ryczałtu w wysokości 8,5%. W najbliższym okresie Wnioskodawca zostanie także właścicielem drugiego lokalu mieszkalnego – który nabędzie również do majątku osobistego. Drugi lokal prawdopodobnie również zostanie oddany w najem na podstawie umowy najmu zawartej z najemcą (tą samą osobą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie najmu i podnajmu nieruchomości). Przychody także z tytułu najmu drugiego lokalu Wnioskodawca chce rozliczać w formie ryczałtu w wysokości 8,5%.
Ponadto Wnioskodawca podkreśla, że umowa najmu byłaby umową terminową (roczną) z określonym stałym czynszem rocznym. Planuje cyklicznie co roku oddawać nieruchomość w najem na podstawie jednej umowy (bądź dwóch umów – oddzielnie dla każdego z mieszkań) na czas określony wynoszący rok. Zgodnie z umową/umowami cały czynsz najmu byłby płatny jednorazowo za cały okres najmu (rok). Jednocześnie wyraża zgodę najemcy – prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie najmu i podnajmu nieruchomości na prowadzenie ww. lokalach działalności gospodarczej. Umowa/umowy nie będą przewidywały dalszych obowiązków po stronie Wynajmującego, wszelkie czynności związane z dalszym najmem obciążają najemcę. Czynsz, który otrzyma Wynajmujący jest stałej wysokości niezależnie od ilości osób, którym Najemca podnajmie lokale. Wynajmujący nie ponosi również odpowiedzialności względem dalszych najemców za działania Najemcy i nie ma prawa ingerować w proces podnajmu, jak i rozwiązać umowy najmu przed okresem na jaki zawarto umowę.
Najem nie będzie wykonywany w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 – dla Wnioskodawcy najbardziej istotnym elementem jest osiągany rezultat w postaci rocznego czynszu najmu – podatnik nie musi przedsięwziąć żadnych czynności celem otrzymania czynszu (reklamy, pozyskania klienta, obsługi klienta, rozliczenie księgowe, etc.), wręcz przeciwnie, czynnikiem determinującym podpisanie umowy jest otrzymanie czynszu. Ponadto trudno również mówić o prowadzeniu działalności w sposób zorganizowany – czynności Wnioskodawcy sprowadzają się do podpisania jednej bądź dwóch umów oraz przekazania kluczy do lokali. Wszelkie czynności i działania podejmowane przez najemcę (zarówno mające na celu wyszukiwanie, ewentualnie przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu) będą podejmowane w imieniu i na rzecz najemcy nie zaś wynajmującego – Wnioskodawcy. Ostateczny rezultat tych działań oraz odpowiedzialność wobec dalszych najemców spoczywać będzie tylko na Najemcy. Zawarte umowy najmu nie gwarantują ciągłości najmu, bo termin związania stron tą umową jest określony (jeden rok bądź krócej), co przemawia przeciwko uznaniu najmu za działalność gospodarczą.
Działalność zawodowa Wnioskodawcy nie jest związana z wynajmem nieruchomości. Zakup kolejnego mieszkania wiąże się jedynie z lokatą kapitału, a Wnioskodawca nie ma zamiaru prowadzić działalności gospodarczej, pozyskiwać klientów, sprzątać lokali, organizować najem, informować najemców o kwotach opłat za media, które ich obciążają, wspólnego z najemcami weryfikowania stanu liczników itp., niekiedy drobnych naprawach w wynajmowanych mieszkaniach (np. wymiana żarówki, przeglądy okresowe itp.). Środki uzyskiwane z tytułu czynszu będą stanowiły dla Wnioskodawcy niewielką część jego majątku. Najem będzie w przyszłości wykonywany osobiście, bez zatrudnienia osób trzecich. Wnioskodawca nie będzie też korzystać w tym zakresie z obsługi księgowej. Wnioskodawca nie posiada zarejestrowanej działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, a uzyskiwane przychody traktuje jako najem prywatny, wobec czego zgodnie z jego wolą przychody z tytułu wynajmu przedmiotowych mieszkań można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.
Czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę w ramach wynajmu mieszkań powinny być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa, tj. czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca wynajmując mieszkania nie musi prowadzić działalności gospodarczej w tym zakresie? A wobec powyższego czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie innym niż najem nieruchomości własnych lub dzierżawionych, osiągająca przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy może opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu mieszkania powinny być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa a nie do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy (pozarolnicza działalność gospodarcza).
W przedstawionym stanie faktycznym jednym ze źródeł przychodów będzie wynajem dwóch mieszkań, a więc jest to źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa. Główną aktywnością zawodową Wnioskodawcy jest praca na podstawie umowy o pracę, Wnioskodawca nie prowadzi i nie planuje prowadzić działalności gospodarczej.
Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca jako osoba fizyczna osiągająca przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, które nie łączą się z przychodami z prowadzonej działalności gospodarczej może opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej
W orzecznictwie wskazuje się, że w przypadku najmu lokali ustawodawca najpierw nakazuje wykluczyć pochodzenie przychodu ze źródeł innych niż działalność gospodarcza. Jeżeli dana działalność nie zostanie zaliczona do jednego z pozostałych skonkretyzowanych źródeł przychodów, to wówczas należy się zastanowić, czy dana działalność nie jest działalnością gospodarczą (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/2008). Jeżeli zatem przychody osiągnięte przez podatnika odpowiadają opisowi przychodów ze źródła innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to stanowią wówczas przychód z tego innego źródła (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2010 r. sygn. akt II FSK 47/2009).
W praktyce oznacza to, że podatnik może sam zdecydować, czy prowadzony przez niego najem stanowi działalność gospodarczą, czy też należy go potraktować jako najem prywatny. Zdaniem Wnioskodawcy, warto podkreślić, że nawet duża liczba wynajmowanych lokali nie jest czynnikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu wynajmu jako przychodu pochodzącego ze źródła, jakim jest pozarolniczą działalność gospodarcza nawet wynajmowanie kilku lokali nie powinno automatycznie prowadzić do zajęcia stanowiska, że najem prywatny przeistoczy się w najem w ramach działalności gospodarczej stanowisko takie wyraził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 10 maja 2012 r., znak: IPTPB1/415-150/12-2/ASZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 5 sierpnia 2011 r., znak: IPPB1/415-464/11-2/JB.
Podsumowując, przychód jaki Wnioskodawca będzie osiągał z najmu mieszkań – o ile Wnioskodawca złożył w terminie stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym – będzie mógł być zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016, poz. 2180 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, głównym źródłem dochodu podatnika jest praca na umowę o pracę. Wnioskodawca posiada w majątku osobistym nieruchomość. W przyszłości planuje zawrzeć umowę najmu tej nieruchomości. Przychody z najmu okazjonalnego chce rozliczać w formie ryczałtu w wysokości 8,5%. W najbliższym okresie Wnioskodawca zostanie także właścicielem drugiego lokalu mieszkalnego – który nabędzie również do majątku osobistego. Drugi lokal prawdopodobnie również zostanie oddany w najem na podstawie umowy najmu. Przychody z tego tytułu Wnioskodawca chce rozliczać w formie ryczałtu w wysokości 8,5%. Umowa najmu byłaby umową terminową (roczną) z określonym stałym czynszem rocznym. Wnioskodawca planuje cyklicznie co roku oddawać nieruchomość w najem na podstawie jednej umowy (bądź dwóch umów – oddzielnie dla każdego z mieszkań) na czas określony wynoszący rok. Zgodnie z umową/umowami cały czynsz najmu byłby płatny jednorazowo za cały okres najmu (rok).
Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że najem nieruchomości nie będzie wykonywany w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 – dla Wnioskodawcy najbardziej istotnym elementem jest osiągany rezultat w postaci rocznego czynszu najmu – podatnik nie musi przedsięwziąć żadnych czynności celem otrzymania czynszu (reklamy, pozyskania klienta, obsługi klienta, rozliczenie księgowe, etc.), wręcz przeciwnie, czynnikiem determinującym podpisanie umowy jest otrzymanie czynszu. Trudno również mówić o prowadzeniu działalności w sposób zorganizowany – czynności Wnioskodawcy sprowadzają się do podpisania jednej bądź dwóch umów oraz przekazania kluczy do lokali. Wszelkie czynności i działania podejmowane przez najemcę (zarówno mające na celu wyszukiwanie, ewentualnie przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu) będą podejmowane w imieniu i na rzecz najemcy nie zaś wynajmującego – Wnioskodawcy. Ostateczny rezultat tych działań oraz odpowiedzialność wobec dalszych najemców spoczywać będzie tylko na Najemcy. Zawarte umowy najmu nie gwarantują ciągłości najmu, bo termin związania stron tą umową jest określony (jeden rok bądź krócej), co przemawia przeciwko uznaniu najmu za działalność gospodarczą.
Działalność zawodowa Wnioskodawcy nie jest związana z wynajmem nieruchomości. Zakup kolejnego mieszkania wiąże się jedynie z lokatą kapitału, a Wnioskodawca nie ma zamiaru prowadzić działalności gospodarczej, pozyskiwać klientów, sprzątać lokali, organizować najem, informować najemców o kwotach opłat za media, które ich obciążają, wspólnego z najemcami weryfikowania stanu liczników itp., niekiedy drobnych naprawach w wynajmowanych mieszkaniach (np. wymiana żarówki, przeglądy okresowe itp.). Środki uzyskiwane z tytułu czynszu będą stanowiły dla Wnioskodawcy niewielką część jego majątku. Najem będzie w przyszłości wykonywany osobiście, bez zatrudnienia osób trzecich. Wnioskodawca nie będzie też korzystać w tym zakresie z obsługi księgowej.
Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że w związku z powyższym, przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W opisanym zdarzeniu przyszłym najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły jak i zarobkowy, nabyte lokale mieszkalne nie zostały i nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W tych warunkach – w świetle przytoczonych przepisów – najem nieruchomości będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tego najmu będą mogły być opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
0115-KDIT3.4011.64.2017.2.AK
IPPB2/4514-415/16-3/LS | Interpretacja indywidualna
0461-ITPP1.4512.147.2017.1.EA | Interpretacja indywidualna
3063-ILPB1-1.4511.414.2016.1.AA | Interpretacja indywidualna
IPPB1/415-464/11-2/JB | Interpretacja indywidualna