Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zaliczka/0114-kdip1-1-4012-406-2018-1-iz
Timestamp: 2019-01-16 13:57:05
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 7
 FSK 
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 19
 art. 19
 art. 43
 art. 43

Document Content:
♦ › Zaliczka › 0114-KDIP1-1.4012.406.2018.1.IZ
Opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podat-ku z tytułu jej nabycia
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2018 r. (data wpływu 12 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu jej nabycia – jest prawidłowe.
W dniu 12 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu jej nabycia.
Wnioskodawca- („Spółka” lub „Kupujący”), zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, jest stroną umowy przedwstępnej zawartej z: E. S., M. G., I. R., M. Ż. oraz M. Ż. (łącznie zwanymi dalej „Sprzedającymi”), w której strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezbudowanej, stanowiącej działki gruntu:
- z obrębu ewidencyjnego o łącznej powierzchni 1.184 m2, dla którego to prawa Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (dalej zwanej „Nieruchomością”).
Przy czym Sprzedający nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się do nich z ofertą zakupu Nieruchomości.
E. S. w 2/12,
M. G, w 4/12,
I. R. w 4/12,
M. Ż. w 1/12,
M. Ż. w 1/12.
Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedających (z wyjątkiem M. G.) w następujący sposób:
Prawo użytkowania wieczystego Działki 1 zostało nabyte na podstawie decyzji Prezydenta. z dnia 18 marca 2009 r. oraz umowy oddania w użytkowanie wieczyste zawartej z Miastem w dniu 29 czerwca 2009 r. przez:
A. O. w udziale 4/12,
I. R. w udziale 4/12m,
E. S. w udziale 2/12,
Ż. w udziale 1/12,
M. Ż. w udziale 1/12.
Prawo użytkowania wieczystego Działki 2 zostało nabyte na podstawie decyzji Prezydenta z dnia 25 lutego 2010 r. oraz umowy oddania w użytkowanie wieczyste zawartej z Miastem w dniu 30 lipca 2010 r. przez:
I. R. w udziale 4/12,
M. Ż. w udziale 1/12,
Wydanie powyższych decyzji i zawarcie powyższych umów nastąpiło za czynszem symbolicznym na podstawie art. 7 ust. 1, 2 i 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. (Nr 50, poz. 279), w wyniku rozpatrzenia wniosku z dnia 15 lutego 1949 r., złożonego przez A. R., dawną współwłaścicielkę o przyznanie za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości.
Przed przejściem ww. nieruchomości na własność Gminy z dniem 21 listopada 1945 r. na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m, jako współwłaściciele tego gruntu w księdze wieczystej oznaczeni byli A. R. i A. R.
Spadek po A. R., zmarłym w dniu 11 stycznia 1945 r., nabyli z mocy ustawy: córka A. O., syn I. R. oraz córka A. Ż., każde w 1/3 części. Spadek po A. R., zmarłej w dniu 10 lutego 1960 r. nabyli z mocy ustawy: córka A. O., syn I. R. oraz córka A. Ż., każde w 1/3 części.
Spadek po A. Ż., zmarłej w dniu 17 grudnia 2005 r. nabyli z mocy ustawy: córka E. S. w 1/2 części oraz wnukowie M. Ż. i M. Ż., każde w 1/4 części.
W dniu 25 marca 2011 r. A. O. dokonała darowizny przysługującego jej udziału 4/12 w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz córki M. G.
Nieruchomość, ani żadna jej część nie jest, ani nigdy nie była oddana przez Sprzedających do używania innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani żadnej innej umowy. Ponadto, nie była ona w żaden sposób faktycznie wykorzystywana przez Sprzedających. E. S., I. R. oraz M. G. nie prowadzą, ani nie prowadzili w przeszłości działalności gospodarczej, jak również nie są, ani nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT.
Natomiast M. Ż. oraz M. Ż. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Każde z nich prowadzi samodzielnie jednoosobową działalność gospodarczą. Jednakże udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie są, ani nie były nigdy wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.
Zgodnie z zawartą przez Spółkę i Sprzedających umową przedwstępną, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości jest w szczególności:
uzyskanie przez Kupującego lub wskazany przez niego podmiot zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej do ul.
uzyskanie przez Kupującego lub wskazany przez niego podmiot docelowych technicznych warunków przyłączenia do sieci gazowej lub ciepłowniczej, teletechnicznej, wodno-kanalizacyjnej, deszczowej oraz elektroenergetycznej
Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, jako prawo użyczenia.
Ponadto, Sprzedający zobowiązani są udzielić Kupującemu lub wskazanym przez niego podmiotom wszelkich zgód i pełnomocnictw niezbędnych m.in. do uzyskania powyżej wskazanych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów lub innych decyzji, zgód, zezwoleń lub uzgodnień potrzebnych do zrealizowania procesu budowlanego, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów oraz organów administracji, w tym również w postępowaniu związanym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku nieziszczenia się przewidzianych w umowie przedwstępnej warunków zawarcia umowy przyrzeczonej Zaliczki podlegać będą zwrotowi na rzecz kupującego, z tym że w przypadku niezawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego Sprzedający będą uprawnieni do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zapłaty kary umownej - i do potrącenia wierzytelności o zapłatę tej kary z wierzytelnością kupującego o zwrot zaliczki.
Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez kupującego w terminie najpóźniej do dnia zawarcia warunkowej umowy sprzedaży ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż wskazana w umowie przedwstępnej, Sprzedającym będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m² oraz każdego 1 m² ponad ustaloną w umowie PUMiU (dalej „Wynagrodzenie Dodatkowe”) - przy czym każdej ze Sprzedających wynagrodzenie to będzie przysługiwać w proporcji do posiadanych przez nie udziałów we współwłasności Nieruchomości. Powyższe wynagrodzenie będzie płatne w terminie jednego dnia roboczego po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.
Nie później niż na 7 dni przed terminem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Kupujący uprawniony jest do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu - spółki celowej, która ma być utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej na Nieruchomości (dalej „S.”) w formie umowy przeniesienia praw i obowiązków, zawartej w formie aktu notarialnego przez Kupującego i S., na co Sprzedający z góry wyraził zgodę w umowie przedwstępnej. Celem zakupu Nieruchomości jest realizacja na niej i na nieruchomościach sąsiednich przez Spółkę lub przez S. inwestycji deweloperskiej, polegającej na budowie obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią infrastrukturą drogową i techniczną - w celu sprzedaży lokali i miejsc garażowych znajdujących się w tych obiektach.
Jeżeli to Spółka będzie realizowała na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią infrastrukturą drogową i techniczną - w celu sprzedaży lokali i miejsc garażowych znajdujących się we wniesionych w jej ramach obiektach - czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, w tym faktur na kwotę Wynagrodzenia Dodatkowego, oraz otrzymanie Zaliczek?
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
Zdaniem Wnioskodawcy, kwota Wynagrodzenia Dodatkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli to Spółka będzie realizowała na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią infrastrukturą drogową i techniczną - w celu sprzedaży lokali i miejsc garażowych znajdujących się we wniesionych w jej ramach obiektach - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, w tym faktur na kwotę Wynagrodzenia Dodatkowego, oraz otrzymanie Zaliczek.
Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z dnia 15.12.2011 r., sygn. akt I FSK 1695/11: „istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Strona w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (...).”
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy uznać, że planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Sprzedający podejmą bowiem aktywne działania zmierzające do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.
Po drugie, należy uwzględnić, że zgodnie z umową przedwstępną warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest w szczególności:
uzyskanie przez Kupującego lub wskazany przez niego podmiot zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej do ulicy
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wolna zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane. Co za tym idzie dostawa „terenów budowlanych” podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.
Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
Ad 2. Zdaniem Wnioskodawcy, Wynagrodzenie Dodatkowe będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według tej samej stawki, co cena sprzedaży prawa u zbytkowania wieczystego Nieruchomości.
Dodać należy, że w identyczną kwalifikację wynagrodzenia dodatkowego (jako elementu podstawy opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął w interpretacji indywidualnej nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r., wydanej w analogicznym stanie faktycznym, w którym sprzedającym przysługiwało wynagrodzenie dodatkowe w przypadku uzyskania przez kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę zezwalającej na realizację inwestycji o powierzchni użytkowej przekraczającej powierzchnię wskazaną w umowie przedwstępnej. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż kwota Wynagrodzenia Dodatkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
Ad 3. W przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, wówczas zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.
W takim wypadku zakup Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na realizacji na Nieruchomości oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej - budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się we wzniesionych w jej ramach obiektach.
Przy czym powyższy wniosek dotyczy zarówno podatku naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości, jak i podatku naliczonego na fakturach dokumentujących otrzymanie Zaliczek.
W przypadku uznania, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega bowiem również kwota Zaliczek, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT („Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.”).
Z powyższego przepisu wynika, że każda wpłacona przez dostawą towaru kwota, która stanowi całość lub część zapłaty, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu dostawy tego towaru - w stosunku do otrzymanej kwoty.
Z uwagi na to, że Zaliczki mają być zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, należy uznać, że stanowi ona należność, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, której otrzymanie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT.
Przy czym powyższy przepis nie traktuje zaliczek, przedpłat itp. jako samodzielnych czynności opodatkowanych VAT, lecz jedynie określa szczególny moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu dokonania dostawy towarów, na poczet której wpłacane są zaliczki. Oznacza to, że podlegają one opodatkowaniu według tych samych stawek, co sama dostawa towaru, której dotyczą - a więc w przedstawionym stanie faktycznym według stawki 23%.
Z tego względu nie zachodzą przeszkody do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących otrzymanie przez Sprzedających Zaliczek.
Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, że w przypadku, gdy to Spółka będzie realizowała na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią infrastrukturą drogową i techniczną - w celu sprzedaży lokali i miejsc garażowych znajdujących się we wniesionych w jej ramach obiektach - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, w tym faktur na kwotę Wynagrodzenia Dodatkowego, oraz otrzymanie Zaliczek.
W tym miejscu zauważyć należy, że dostawa opisanych działek (prawa użytkowania wieczystego) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nabyli udziały w prawie użytkowania wieczystego działek na mocy decyzji administracyjnych bądź w drodze postepowania spadkowego, a więc w ramach czynności, które nie były objęte opodatkowaniem podatkiem VAT. Z uwagi na brak podatku VAT, który podlegałby odliczeniu, regulacja art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w rozpatrywanej nie ma zastosowania.
0114-KDIP1-1.4012.406.2018.1.IZ