Source: http://elzbietaliberda.pl/najem-z-opcja-i-najem-bez-opcji/
Timestamp: 2018-04-26 22:56:53
Legal References Found: art. 2
 art. 3
 art. 53
 art. 17
 art. 82
 art. 14
 art. 93
 art. 108
 art. 11
 Art. 85

Art. 88

Art. 89
 art. 75
 art. 77

Art. 91
 art. 88
 art. 90

Art. 92

Art. 93
 art. 82
 art. 82
 art. 82

Art. 94

Document Content:
Sporo zamieszania w prawie spowodowało wejście w życie ustawy o Krajowym zasobie Nieruchomości.
Przedmiotowa ustawa zmienia bowiem niektóre regulacje w aż 17 ustawach.
Najbardziej doniosłe wydają się te, które dotyczą przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610) –gdzie wprowadzany jest do ustawy nowy rodzaj umowy nazwanej („najem instytucjonalny”), o czym pisaliśmy tutaj : najem instytucjonalny , zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie o własności lokali.
Z uwagi na obszerność zagadnienia zacznijmy omawianie przedmiotowej ustawy od kwestii NAJMU .
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości weszła w życie w poniedziałek, 11 września 2017 r.
Na jej podstawie, jak wcześniej wspomniałam, utworzony został Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który to będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, przeznaczając je pod budowę mieszkań o „atrakcyjnym czynszu”.
Wysokość czynszu będzie bowiem określona rozporządzeniem Rady Ministrów.
Aby lepiej zrozumieć zagadnienie na początek słowniczek pojęć :
1) czynsz normowany – czynsz najmu określony zgodnie z przepisami rozdziału 7 ustawy;
2) inwestycja mieszkaniowa – przedsięwzięcie, w wyniku którego powstanie budynek mieszkalny, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie;
3) mieszkanie – samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), znajdujący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, albo budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332), w którym wydzielono wyłącznie lokale mieszkalne;
4) mieszkanie na wynajem – mieszkanie zlokalizowane w inwestycji mieszkaniowej zrealizowanej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w przepisie art. 53 ust. 1 lub 2, przeznaczonym na wynajem o czynszu normowanym;
5) najem z opcją – umowę najmu o czynszu normowanym związana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;
6) najem bez opcji – umowę najmu o czynszu normowanym niezwiązaną z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;
7) najem bez bliższego określenia – zarówno umowę najmu z opcją, jak i umowę najmu bez opcji;
8) najemca z opcją – osobę, która zawarła umowę najmu z opcją;
9) najemca bez opcji – osobę, która zawarła umowę najmu bez opcji;
10) najemca bez bliższego określenia – zarówno najemcę z opcją, jak i najemcę bez opcji;
11) realizacja uzbrojenia technicznego – budowę, przebudowę, rozbiórkę lub remont (..)
12) właściwy organ – starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, prezydenta miasta na prawach powiatu wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Prezesa Agencji Mienia Wojskowego lub Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych.
Najem i czynsz najmu.
Najem z opcją oraz najem bez opcji
Przedmiotowe umowy stosuje się do mieszkań, zrealizowanych przez operatora mieszkaniowego, przeznaczonych na wynajem z opcją oraz najem bez opcji.
Zgodnie z treścią ustawy możliwość zawarcia umów najmu z opcją dotyczy wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem realizowanych przez operatorów mieszkaniowych na zasadach określonych ustawą o KZN.
Warunkiem jest jednak to, iż Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna.
Podobnie jak w przypadku innych typów umowy najmu i tutaj Najemca nie może podnajmować mieszkania.
Nie dotyczy jednak to obostrzenie osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Istotne jest, iż umowa sprzedaży mieszkania przeznaczonego na wynajem z opcją oraz bez opcji, zawarta przez operatora mieszkaniowego przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej jest nieważna z mocy prawa.
Ustawodawca nałożył na operatorów określone obowiązki informacyjne.
Operator mieszkaniowy, nie później niż 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ma obowiązek upowszechniać informacje o możliwości zawarcia umów najmu z opcją oraz umów najmu bez opcji przez:
2) umieszczenie ogłoszenia o rozpoczęciu naboru na najemców
Treść ogłoszenia o naborze na najemców.
Ogłoszenie o naborze na najemców zawiera:
Termin do składania dokumentów, określony w ogłoszeniu o naborze na najemcę, nie może być krótszy niż 60 dni od dnia opublikowania tego ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.
Do ogłoszenia, dołącza się wzór:
1) wniosku o zawarcie umowy najmu, zwany dalej „wnioskiem o najem”;
Jeśli ubiegasz się o najem przepisy wymagają złożenia :
1) wniosku o najem;
2) oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu;
3) oświadczenia o adresie do korespondencji.
Dodatkowo osoba ubiegająca się o najem we wniosku o najem wskazuje, czy zamierza zawrzeć umowę najmu bez opcji, czy umowę najmu z opcją.
Osoba ubiegająca się o najem, która zamierza skorzystać z kryteriów pierwszeństwa, jest obowiązana do dołączenia do wniosku o najem kopii dokumentów potwierdzających spełnianie przesłanek umożliwiających skorzystanie z kryterium pierwszeństwa oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia kontroli przez Prezesa KZN.
Wszystkie wzory formularzy wniosków określi Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w drodze rozporządzenia w celu zapewnienia kompletności i jednolitości przekazywanych informacji.
Prezes KZN przekazuje wnioski o najem operatorowi mieszkaniowemu, który zamieścił ogłoszenie o naborze na najemców, w terminie 14 dni od dnia upływu terminu składania wniosków o najem.
Operator mieszkaniowy:
Wniosek o najem nieuzupełniony w terminie określonym przez operatora mieszkaniowego pozostawia się bez rozpoznania. Kandydat na najemcę jest obowiązany niezwłocznie zawiadomić operatora mieszkaniowego o każdej zmianie adresu do korespondencji.
W przypadku gdy po upływie terminu na złożenie wniosków o najem liczba wniosków o najem nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, operator mieszkaniowy, nie wcześniej niż po upływie 90 dni od upływu terminu na składanie wniosków, ponawia ogłoszenie o naborze na najemców. W przypadku gdy wskutek ponownego naboru liczba wniosków o najem nadal nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, operator mieszkaniowy ponawia dwukrotnie, w odstępach 60-dniowych, ogłoszenie o naborze na najemców.
Zbycie mieszkania przez operatora
W przypadku gdy w wyniku ponownych naborów na najemców, liczba wniosków o najem nadal jest mniejsza niż mieszkań, których dotyczył nabór, operator mieszkaniowy może zbyć mieszkanie, co do którego nie było zainteresowania, na zasadach ogólnych. Zbycie mieszkania nie powoduje naruszenia warunków umowy dotyczącej nabycia nieruchomości przez operatora mieszkaniowego oraz przepisów ustawy, w szczególności dotyczących udziału powierzchni mieszkań na wynajem w ogólnej powierzchni mieszkań.
Należy jednak pamiętać, że zbycie mieszkania nie może wiązać się ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości, w szczególności z przeznaczeniem mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej.
Operator mieszkaniowy, nie później niż po upływie 14 dni od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, przekazuje do KZN, w celu zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN, prospekt informacyjny, o którym mowa w art. 17 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468).
z kandydatami na najemców
Ustalanie czynszu najmu
Zgodnie a art. 82 pkt. 1.
czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją i wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłat, w mieszkaniach zrealizowanych przez operatorów mieszkaniowych nie może przekraczać, w skali miesiąca, kwot określanych dla 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania corocznie w przepisach wydanych na podstawie ust. 6.
Kwota, o której mowa w ust. 1, jest ustalana przy łącznym uwzględnieniu:
obejmuje koszty zarządu nieruchomością wspólną, w rozumieniu art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, i dla mieszkań na wynajem wynosi w skali miesiąca maksymalnie:
1) na terenie m.st. Warszawy – 10 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;
2) na terenie miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa innych niż m.st. Warszawa – 9 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;
3) w pozostałych lokalizacjach – 6,50 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania.
Opłata eksploatacyjna podlega waloryzacji nie rzadziej niż raz na 3 lata. Waloryzacja uwzględnia faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku mieszkań na wynajem będących przedmiotem umowy najmu z opcją, jeżeli zostanie podjęta przez właścicieli mieszkań uchwała, na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustalająca zwiększenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, najemca z opcją partycypuje w tych kosztach ponad kwotę opłaty eksploatacyjnej wynikającej z czynszu normowanego ustalonego dla tego mieszkania. Przepisów art. 93 ust. 4 i art. 108 pkt 2 nie stosuje się.
Rada Ministrów określi, corocznie do dnia 31 marca, w drodze rozporządzenia, dla 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania:
Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa, nie rzadziej niż raz na 3 lata, w drodze rozporządzenia, maksymalne stawki opłaty eksploatacyjnej, biorąc pod uwagę lokalizację inwestycji mieszkaniowej, w szczególności różnicując wysokość opłaty dla m.st. Warszawy, miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego oraz faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną.
Okres zawarcia umowy najmu oraz terminy wypowiedzenia
Przyczyny wypowiedzenia :
Umowa najmu może być wypowiedziana przez operatora mieszkaniowego wyłącznie w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 oraz z 2017 r. poz. 1442 i 1529) w odniesieniu do:
1) najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 – w okresie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;
2) najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 – w okresie 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
Operator mieszkaniowy przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z tytułu najmu, oprócz czynszu normowanego oraz opłaty eksploatacyjnej, może pobierać wyłącznie opłaty od niego niezależne. Opłatami niezależnymi od operatora mieszkaniowego są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
Istotnym jest, że w sprawach nieuregulowanych do najmu w trybie ustawy o KZN stosuje się przepisy rozdziału 2b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowa najmu z opcją oraz umowa przedwstępna
Przepis Art. 85 pkt 1. expressis verbis wskazuje, że umowa najmu z opcją jest zawierana na czas oznaczony wynoszący 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją.
Zawierając taką umowę najmu, operator mieszkaniowy zawiera jednocześnie umowę przedwstępną.
Forma umowy :
Umowę przedwstępną zawiera się, pod rygorem nieważności czynności prawnej, w formie aktu notarialnego. Umowa najmu z opcją stanowi natomiast załącznik do tego aktu. Roszczenie o przeniesienie przez operatora mieszkaniowego prawa własności mieszkania na rzecz najemcy podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Podstawą wpisu do księgi wieczystej jest umowa przedwstępna. W umowie przedwstępnej operator mieszkaniowy ustanawia hipotekę zabezpieczającą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy przeniesienia własności.
Obowiązki najemcy z opcją:
W umowie najmu z opcją określa się zasady potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania.
Warunki i treść umowy przedwstępnej
Umowa przeniesienia własności mieszkania
Operator mieszkaniowy zawiera umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, o ile najemca uiścił pełną cenę mieszkania.
Umowa najmu bez opcji
Art. 88 1. Umowa najmu bez opcji jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 15 lat.
W przypadku gdy operator mieszkaniowy zamierza zbyć mieszkanie, będące przedmiotem umowy, o której mowa w ust. 1, operator mieszkaniowy proponuje najemcy zawarcie umowy sprzedaży mieszkania, wyznaczając mu termin do odpowiedzi na ofertę, nie krótszy niż 30 dni.
Art. 89 [Nieważność umowy]
Umowy najmu zawarte przed upływem terminu wskazanego w art. 75 ust. 6 i terminów wynikających z art. 77 na złożenie wniosku o najem są nieważne z mocy prawa.
W przypadkach, o których mowa w ust. 1, najemcy przysługuje odszkodowanie od operatora mieszkaniowego.
Przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją
W przypadku umów najmu bez opcji najemca może złożyć pisemny wniosek o przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej.
Wniosek, o którym mowa w ust. 1, najemca może złożyć przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
Wniosek, o którym mowa w ust. 1, najemca składa do operatora mieszkaniowego za pośrednictwem KZN.
Operator mieszkaniowy zawiera z najemcą umowę najmu z opcją oraz umowę przedwstępną nie później niż w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku.
Operator mieszkaniowy odmawia przekształcenia umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli wniosek złożono 6 miesięcy przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
W przypadku, o którym mowa w ust. 5, operator mieszkaniowy proponuje najemcy bez opcji, który złożył wniosek, o którym mowa w ust. 5, zawarcie umowy sprzedaży mieszkania.
Art. 91 [Odesłanie do KC] W przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 3 i art. 90 ust. 6, stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny dotyczące pierwokupu.
Art. 92 [Zwrot ceny zakupu]
W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją i opróżnienia mieszkania operator mieszkaniowy wypłaca byłemu najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu.
Zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania.
Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób obliczania minimalnego zwrotu, o którym mowa w ust. 1, mając na względzie ochronę wartości kapitału wpłaconego przez najemcę z opcją, z uwzględnieniem powierzchni użytkowej mieszkania, wartości początkowej kapitału wniesionego przez najemcę, sumę płatności dokonanych przez najemcę oraz aktualną wartość mieszkania.
Art. 93 [Nieważność dodatkowych opłat]
Jeżeli w umowie najmu bez opcji operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty – umowa najmu w tej części jest nieważna z mocy prawa.
Jeżeli w umowie najmu z opcją operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej, raty i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty – umowa najmu w tej części jest nieważna z mocy prawa.
W przypadku gdy operator mieszkaniowy ustalił w umowie najmu czynsz na poziomie przekraczającym maksymalne kwoty czynszu normowanego określone w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, czynsz najmu, z mocy prawa, jest równy czynszowi wynikającemu z tych przepisów.
W przypadku gdy operator mieszkaniowy ustalił najemcy wysokość opłaty eksploatacyjnej wyższą niż określona w art. 82 ust. 3 lub wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7, opłata ta, z mocy prawa, jest równa opłacie wynikającej z tych przepisów.
Art. 94 [Mieszkanie wolne od hipotek i roszczeń ujawnionych w księgach wieczystych]
W ustawie zawarto odrębny rozdział zawierający szczegółowe regulacje dotyczące najmu mieszkań zrealizowanych przez operatora mieszkaniowego, przeznaczonych na wynajem o czynszu normowanym.
Wydaje się, że celem przepisów jest określenie jasnych zasad zawierania umów najmu i ochrona najemcy przed ewentualnym „nieuczciwym” działaniem operatora mieszkaniowego.
Jak czytamy w uzasadnieniu projektu –
„ Podstawowe mechanizmy ustawowe chroniące najemcę to:
1) transparentne nabory najemców – nabór odbywa się za pośrednictwem KZN;
2) nieważność umów zawartych przed upływem terminów na nabór;
3) oferowanie każdej umowy najmu jako umowy najmu z opcją – najemca może zdecydować się na sam najem;
4) możliwość przekształcenia każdej umowy najmu bez opcji w każdym czasie trwania najmu w umowę najmu z opcją – jeśli do końca 15 lat pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształca się w prawo pierwokupu;
5) prawo pierwokupu przysługuje również najemcy bez opcji, jeśli operator mieszkaniowy chce sprzedać mieszkanie;
6) obowiązek zawierania, jednocześnie z umową najmu z opcją, umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności w formie aktu notarialnego – umowa najmu z opcją stanowi załącznik do tej umowy;
7) ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu przez operatora mieszkaniowego – jedynie zaleganie z czynszem lub gdy (za Kodeksem cywilnym) najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym;
8) określenie w przepisach rozporządzenia maksymalnej wysokości czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty czy ceny 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;
9) brak możliwości pobierania przez operatora mieszkaniowego opłat wyższych niż wynikające z przepisów i opłat innych niż opłaty niezależne od operatora mieszkaniowego, którymi są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
10) zrównanie najemcy z opcją w niektórych uprawnieniach w zarządzaniu nieruchomością wspólną z uprawnieniami właściciela (ograniczenie w tym zakresie operatora mieszkaniowego).
Tego typu najem lokali na cele mieszkalne stanowi niewątpliwie istotne novum w polskim prawie.
Dotychczas nie mieliśmy regulacji zawierającej swoistą możliwość nabycia własności bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. Z pewnością dla osób niemających zdolności kredytowej to dobra zmiana😊
Otagowane jako: krajowy zasób nieruchomości, najem, umowa bez opcji, umowa z opcją
Krzysztof Kończak Listopad 9, 2017 o 11:55
Świetnie, że tak dokładnie to Pani opisała, dzięki temu chociaż trochę się już orientuję w temacie. Jestem ogromnie wdzięczny za ten wpis!
Elżbieta Liberda Listopad 29, 2017 o 11:16
Cieszę się że wpis jest przydatny:) Pozdrawiam.
Dronsfera.pl Listopad 22, 2017 o 21:07
Świetny artykuł, pełen przydatnej wiedzy. Pozdrawiam
Poprzedni wpis: Czy hotel odpowiada za rzeczy gościa.
Następny wpis: Doręczenia ! Nowa uchwała SN.