Source: http://ecio24.pl/uwagi-ecio-do-projektu-nowelizacji-ustawy-o-spoldzielniach-mieszkaniowych-kukiz-15-j-sachajko/
Timestamp: 2019-12-08 18:13:10
Legal References Found: art. 1
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 82
 art. 81
 art. 81
 art. 83
 art. 83
 art. 83
 art. 83
 art. 83
 art. 83
 art. 83
 art. 84

Document Content:
Europejskie Centrum Inicjatyw Obywatelskich » Uwagi ECIO do projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych KUKIZ ’15 ( J.Sachajko )
Data publikacji 27 mar 2017
Tag: prawo spółdzielcze, STOP łamaniu praw spółdzielców
Jako organizacja pozarządowa o charakterze strażniczym jesteśmy poważnie zaniepokojeni próbą manipulacji opinią publiczną i reklamowaniem jako rzekomo społeczny projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych firmowanego przez posła J.Sachajko ( Kukiz’15 ) .
Wątpliwości budzą zarówno okoliczności powstania tego projektu ( nie wiadomo kto go pisał , nie wiadomo kto opiniował od strony prawnej, projekt przedstawiany jest jako społeczny choć jest projektem grupy posłów Kukiz ’15). Proponowane zmiany nie tylko nie rozwiązują problemów spółdzielców ale wręcz umożliwiają dalsze patologiczne działania . Kosmetyczne zmiany niektórych zapisów stanowią przykrywkę dla dalszego utrzymania istniejącego systemu w spółdzielniach mieszkaniowych .
W trosce o zabezpieczenie interesu szeregowych członków spółdzielni mieszkaniowych w dniu 19 marca 2017 złożyliśmy nasze uwagi do w/w projektu bezpośrednio do Komisji Infrastruktury . Będziemy się przyglądać dalszym losom tego oraz innych projektów.
1. Kwestie ustanawiania odrębnej własności lokalu.Nie rozstrzygnięto, w którym momencie i jakim terminie po zakończeniu budowy Zarząd zobowiązany jest ustanowić odrębną własność (dotyczy działalności deweloperskiej spółdzielni). Taką propozycję nowego uregulowania zawiera projekt ministerialny o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – art. 1 punkt 8.
3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. Administrowanie mieniem członków spółdzielni posiadających odrębną własność wymaga odrębnej umowy.Czynność administrowania zasobami spółdzielni i członków posiadających odrębną własność nie może być zlecona jakiejkolwiek osobie trzeciej. W wypadku powstania w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej wszelkie umowy dotyczące sprawowania zarządu przez spółdzielnię tracą ważność z dniem podjęcia uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości z mocy przepisów ustawy o własności lokali.
Konieczność istnienia odrębnej umowy na administrowanie mieniem członków rodzi co najmniej dwie wątpliwości. Po pierwsze nie jest precyzyjnie powiedziane czy to ma być umowa osobna dla każdego z właścicieli (dość kłopotliwe w wykonywaniu), dla każdej nieruchomości czy dla całej zbiorowości uwłaszczonych mieszkańców zasobów. Rodzi to realne problemy w wykonywaniu tego przepisu zgodnie z wolą (jaką?) ustawodawcy. Po drugie relacje jakiegokolwiek administratora z właścicielami wyodrębnionych lokali zasadniczo reguluje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. DZ. U. 1994 nr. 85 poz. 388 (z późn. zm.) i poddanie tego regulacjom umownym może oznaczać, że właściciele mogą wyrażać zgodę na rozwiązania mniej korzystne dla nich niż to jest zapisane w/w ustawie.
Zakaz zlecania administrowania osobom trzecim to de facto w tej postaci utrwalenie, a nawet rozszerzenie obecnie panującego monopolu spółdzielni na zarządzanie nieruchomościami położonymi na jej terenie. Jeżeli w projekcie założono, że wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia lokali stanowiących 20 % ogółu powierzchni (art. 26) to ten przepis uniemożliwia takiej wspólnocie wybór innego administratora (osoba trzecia względem spółdzielni ?!), ale w kolejnym zdaniu projektodawca proponuje całkowicie odmienne postępowanie – tj podjęcie uchwały o wyborze zarządcy zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. DZ. U. 1994 nr. 85 poz. 388 (z późn. zm.), która w chwili obecnej nie nakłada takich ograniczeń jak w zdaniu poprzednim (jak należy rozumieć wspólnoty ?!)
2. Członek spółdzielni, któremu przysługuje prawo odrębnej własności lokalu obowiązany jest do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, w której znajduje się jego lokal, proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych przypadającego na ten lokal a także do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji utrzymania nieruchomości służących do wspólnego użytku członków spółdzielni. Statut spółdzielni określa zasady naliczania opłat na poczet kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w tym szczegółowy katalog elementów stanowiących składniki tych opłat wskazanych w art. 4 ust. 42. Opłaty winny być oszacowane w taki sposób, aby ich kalkulacja pokrywała się z kosztami w miejscu ich powstania.
W art. 4. w ust. 41 po pkt. 2) dodaje się pkt. 3) o brzmieniu:
W art. 4 po ust. 41 dodaje się ust. 42 i 43 w brzmieniu:
4) wynagrodzenie dla członków rady nadzorczej wypłacane w formie ryczałtu za udział w posiedzeniach, o których mowa w art. 82 ust. 1 ustawy,
2. Statut spółdzielni mieszkaniowej musi zawierać przepisy regulujące stosunki prawne między członkami spółdzielni a zarządem oraz przepisy regulujące postępowanie zarządu w obszarze gospodarczym zakreślanym na każdy rok przez walne zgromadzenie. Nadzór i kontrolę nad realizacją ustawowych i statutowych postanowień obowiązana jest sprawować rada nadzorcza.
W art. 81 ust. 1 – 2 otrzymują brzmienie:
W art. 81 po ust. 3 dodaje się ust. 4-8 w następującym brzmieniu:
Wart. 82 po ust 1 dodaje się ust 11 – 110 w następującym brzmieniu:
13. Wniosek grupy społecznej winien obejmować żądanie umieszczenia przez zarząd spółdzielni projektu uchwały w porządku obrad walnego zgromadzenia oraz zakreślać obszar jej działania, strukturę organizacyjną i czas trwania kadencji. Do wniosku załącza się regulamin, którego postanowienia nie mogą naruszać postanowień statutu spółdzielni. Przepisy art. 83 ust. 13 i 14 stosuje się odpowiednio.
14. Obszar działania grupy społecznej może dotyczyć całej spółdzielni, części nieruchomości spółdzielni wydzielonej z całości ze względu na odrębne położenie ich terenu, wskazanej nieruchomości spółdzielni lub jej części, a także może dotyczyć wyłącznie budynku lub klatki schodowej wskazanego budynku. Regulamin winien być poddany pod społeczną konsultację członków spółdzielni z obszaru objętego działaniem grupy. Zarząd spółdzielni obowiązany jest udzielać wszelkiej pomocy prawnej powołanej grupie społecznej. Grupa społeczna może kierować do zarządu spółdzielni żądania mieszczące się w granicach czynności zarządu zwykłego, które zarząd ma obowiązek zrealizować po zatwierdzeniu wniosku przez walne zgromadzenie, które w drodze głosowania decyduje o jego przyjęciu bądź odrzuceniu.
15. Wybory do organów spółdzielni dokonywane są przez walne zgromadzenie w głosowaniu tajnym spośród nieograniczonej liczby kandydatów. Zarząd spółdzielni wybierany jest w trybie określonym w regulaminie spółdzielni. Członkowie spółdzielni mają bierne prawo wyborcze w wyborach do zarządu.
To jak to ostatecznie jest czy o wyborze zarządu rozstrzyga regulamin czy ust. 16 tego artykułu.
16. Zarząd spółdzielni składa się z 1 – 3 osób. Członkowie zarządu są wybierani spośród nieograniczonej liczby kandydatów wyłonionych w konkursie ofert ogłoszonym przez radę nadzorczą zgodnie z regulaminem. Każdy członek zarządu musi być zatwierdzony indywidualną uchwałą przez walne zgromadzenie. Prezes zarządu wybierany jest spośród wybranych członków zarządu. Jeżeli spośród wybranych członków zarządu żaden nie wyrazi zgody na objęcie funkcji prezesa, wówczas rada nadzorcza unieważnia wybór wszystkich członków i ogłasza nowy konkurs . Po wypełnieniu regulaminowych warunków konkursu rada nadzorcza zwołuje walne zgromadzenie w celu zatwierdzenia kandydatur. Stosunek pracy z członkami zarządu nawiązuje rada nadzorcza po zatwierdzeniu kandydatur na poszczególne stanowiska przez walne zgromadzenie. Do czasu powołania zarządu, obowiązki pełnią członkowie rady nadzorczej powołani uchwałami przez radę nadzorczą na zasadach określonych w statucie spółdzielni. Na czas pełnienia funkcji w zarządzie, ulega zawieszeniu członkostwo w radzie nadzorczej.
Co w przypadku Walnego podzielonego na części. Nowe Walne?
Kogo jest zobowiązana powiadomić spółdzielnia ?Dlaczego zarząd jest obowiązany umieszczać projekty w części wyłącznie dla członków spółdzielni? Co z osobami posiadającymi mieszkania, a nie będącymi członkami? Jeżeli konsultacje z ust. 19 mają być realne to w którymś momencie powinny się pojawić autopoprawki lub ewentualne głosy zebrane w trakcie konsultacji. Może konsultacje powinny się odbywać w okresie 3 miesiące przed walnym a 30 dni przed walnym. Po tym terminie powinny być prezentowane projekty i ewentualne poprawki wynikające z konsultacji oraz głosy z konsultacji jaki nie stanowiły podstawy do korygowania projektów.
W art. 83 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
W art. 83 po ust. 1 dodaje się ust. 11 – 13 w brzmieniu:
Wpisywanie obligatoryjne do statutu ewentualną ilość części Walnego Zebrania może rodzić duże problemy w przypadku dużych spółdzielni przechodzących duże przemiany (np. wydzielenia mniejszych spółdzielni, masowe uwłaszczenia), aby urealnić liczbę części Walnego Zgromadzenie musiała by być dokonana zmiana statutu. Może lepszym rozwiązaniem jest propozycja przedstawiona powyżej (komentarz do art. 83 ust. 1 ).
W art. 83 ust. 6 otrzymuje brzmienie:
W art. 83 po ust. 13 dodaje się ust.14-15 w brzmieniu:
15. Członek spółdzielni ma prawo osobiście na walnym zgromadzeniu, lub w przypadku gdy walne zgromadzenie odbywane jest w częściach na wszystkich jego częściach, zaprezentować uzasadnienie do zgłoszonych projektów uchwał lub poprawek do uchwał.”
Po art. 83 dodaje się art. 84 w brzmieniu:
4) Kto będąc członkiem zarządu lub rady nadzorczej, pełnomocnikiem albo likwidatorem swoim działaniem doprowadzi do szkody, którą poniosła spółdzielnia, jej członkowie i osoby posiadające prawa do lokali zarządzane i nadzorowane przez organy spółdzielni, ponosi odpowiedzialność swoim osobistym majątkiem. Roszczenie o naprawienie szkody przysługuje każdemu członkowi spółdzielni i posiadaczowi prawa do lokalu zarządzanego przez spółdzielnię.
Niepotrzebnie usuwa się istniejące obecnie (zdanie 2) udogodnienie procesowe związane ze stosowaniem art 511 kpc.
opracowanie opinii i uwag do druku nr 11268 zostało przygotowane przez Europejskie Centrum Inicjatyw Obywatelskich i złożone do Kancelarii Sejmu W DNIU 9 MARCA 2017
Europejskie Centrum Inicjatyw Obywatelskich KRS 0000407415
90- 273 Łódź ul. Rewolucji 1905 r. 9 mail: kontakt.ecio24@gmail.com, tel 661-897-353