Source: https://www.epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=348159-2015-02-02-dyrektor-izby-skarbowej-w-warszawie-ippb2-436-699-14-2-ls
Timestamp: 2020-02-26 01:38:58
Legal References Found: art. 43

art. 87
 art. 14
 art. 678
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 87
 art. 2
 art. 2
 art. 1
 art. 2
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 2
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146

Document Content:
2015.02.02 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie - IPPB2/436-699/14-2/LS
Home - Interpretacje podatkowe - 2015.02.02 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie - IPPB2/436-699/14-2/LS
art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług
art. 87 ustawy o podatku od towarów i usług
IPPB2/436-699/14-2/LS
z 2 lutego 2015 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2014 r. (data wpływu 28 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 28 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
W. (dalej; „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa handlowego, planującą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. W tym celu, Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość składającą się z budynku centrum handlowego o nazwie „P.” zlokalizowanego we W., jak również z prawa wieczystego użytkowania działek gruntu, na których położony jest przedmiotowy budynek (dalej: „Transakcja”).
Obecnie właścicielem Nieruchomości jest spółka H. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w pierwszym kwartale 2015 r.
(i) Opis i dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości
Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji, obejmuje:
prawo wieczystego użytkowania działek gruntu o nr 5 oraz 6/1, położonych przy ul. K. w W.,
budynek zlokalizowany na powyższych działkach gruntu, znany jako „P.” (określany dalej jako „Budynek”), wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli (obejmującą m.in. drogi, parkingi i ogrodzenie).
W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.
Prawo wieczystego użytkowania działek gruntu zostało nabyte przez Zbywcę w 2007 r. w wyniku umowy sprzedaży. W momencie nabycia, działki gruntu nr 5 oraz 6/1 były zabudowane budynkami i budowlami o stosunkowo niskiej wartości. Powyższa transakcja była zwolniona z VAT, i opodatkowana PCC.
Po nabyciu przez Zbywcę zabudowanych działek, Zbywca dokonał wyburzenia istniejących budynków i budowli, a następnie wybudowany zostały budynek „P.” oraz inne budowle i instalacje wchodzące w skład Nieruchomości.
Ponieważ budowa Budynku i budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia na Nieruchomości działalności opodatkowanej VAT (wynajmu lokali w centrum handlowym), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem towarów i usług związanych z budową budynków, budowli i instalacji wchodzących w skład Nieruchomości.
Po zakończeniu budowy, Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu 5 grudnia 2008 r.
Po wybudowaniu Budynku i budowli Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, które jednakże stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.
Pod koniec 2008 r. wszystkie lokale handlowe w Budynku zostały oddane do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę w latach 2007-2008. W latach 2009-2012 Zbywca wynajął również wydzielone powierzchnie korytarzy pod bankomat i paczkomaty. Powyższe oznacza, iż od momentu oddania lokali handlowych i innych powierzchni do użytkowania najemcom (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) upłynął już okres ponad 2 lat.
Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionych lokali handlowych, najemcy korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowego (dalej „Powierzchnie wspólne”). Zgodnie z zawartymi przez Zbywcę umowami najmu, Powierzchnie wspólne obejmują m.in. drogi dojazdowe i serwisowe, podejścia, przejścia, schody, powierzchnie komunikacyjne, sektory, pasaże handlowe, windy, schody ruchome, tereny zielone, strefy załadunku i wyładunku, drogi ewakuacyjne, toalety, strefy gromadzenia i usuwania odpadów, urządzenia do zgniatania śmieci, parkingi i inne powierzchnie centrum handlowego przeznaczone przez wynajmującego do wspólnego użytku najemców i/lub klientów.
Ponadto, zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu Powierzchni wspólnych. Opłaty obejmują koszty związane z utrzymaniem Powierzchni wspólnych, m.in. z utrzymaniem czystości, konserwacją, ochroną, zarządzaniem i administracją. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.
Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowego.
Poza wydaniem najemcom lokali i innych powierzchni w Nieruchomości na podstawie umów najmu, Nieruchomość - od chwili oddania do użytkowania Budynku - nie była przedmiotem żadnych innych czynności podlegających VAT dokonanych przez Zbywcę.
Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie główne źródło przychodów Zbywcy, a Nieruchomość stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.
Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji.
(ii) Przedmiot Transakcji
Jak wskazano wyżej, przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu 5 i 6/1 oraz prawa własności Budynku i budowli posadowionych na tym gruncie. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) z mocy prawa przeniesione zostaną na Nabywcę prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.
Przewiduje się, iż Nabywca przejmie także następujące elementy związane z Nieruchomością:
zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych i gwarancji udzielonych przez podmioty dominujące najemców, kaucje / depozyty składane przez najemców a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
prawa autorskie do logo P. oraz domen internetowych funkcjonujących na potrzeby centrum handlowego,
prawa wynikające związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (rękojmia i określone gwarancje jakości wynikające z umów o prace projektowe i wykonawstwo zawartych przez Zbywcę oraz depozyt gotówkowy zabezpieczający prawidłowe wykonanie gwarancji),
dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością.
Ponadto, na Nabywcę zostanie przeniesione ubezpieczenie tytułu prawnego do Nieruchomości.
Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu).
zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w szczególności, zobowiązania z kredytu bankowego),
prawa i obowiązki wynikające ż umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym np. umów o. prowadzenie rozliczeń księgowo - podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.
Ponadto, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie różnego rodzaju praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem. Nieruchomości. Dotyczy to w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie:
ochrony ubezpieczeniowej Nieruchomości w zakresie ubezpieczenia majątkowego i ubezpieczenia OC (jak zaznaczono, przeniesione będzie natomiast - kluczowe dla praw Nabywcy - ubezpieczenie tytułu prawnego Nieruchomości),
dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością świadczonych dotychczas przez podmiot z grupy kapitałowej Zbywcy, usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości, usług w zakresie monitoringu przeciwpożarowego oraz usług dotyczących utrzymania urządzeń przeznaczonych do ochrony przeciwpożarowej, usług utrzymania otwieranych automatycznie wejść do budynku itp.)
Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Budynku, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, iż może się okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Zarazem Wnioskodawca zwraca uwagę, że Nieruchomość oraz prawa ściśle z nią związane (gwarancje, zabezpieczenia, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne), stanowią główne aktywa przedsiębiorstwa Zbywcy.
(iii) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali handlowych i innych wydzielonych powierzchni w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Mając na uwadze, iż - jak nadmieniono powyżej - umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do:
zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością,
zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości,
objęcia Nieruchomości nowymi polisami ubezpieczeniowymi (poza specyficznym ubezpieczeniem tytułu prawnego do Nieruchomości),
zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp.
Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.
Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.
Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. H. Sp. z o,o..
Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:
Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
w odniesieniu do , lokali handlowych i innych powierzchni Budynku oraz budowli, co do których okres pomiędzy., wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata - zwolnione z opodatkowania VAT na podstację, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT
w zakresie odpowiadającym częściom Budynku i budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu – opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1?
Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% (w zakresie lokali handlowych i innych powierzchni Budynku oraz budowli, co do których okres pomiędzy wydaniem ich pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata) oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT)
do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w zakresie lokali handlowych i innych powierzchni Budynku oraz budowli, co do których okres pomiędzy wydaniem ich pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 12 stycznia 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-1176/14-2/ISZ.
Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w zakresie lokali handlowych i innych powierzchni Budynku oraz budowli, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji i będzie nie krótszy niż dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.
Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie lokali handlowych i innych powierzchni, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata. W odniesieniu do pozostałej części powierzchni Nieruchomości, nabycie zostanie obligatoryjnie opodatkowanie VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie wspomnianych powyżej części Nieruchomości (a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, z uwagi na fakt, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że W.(daiej; „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa handlowego, planującą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. W tym celu, Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość składającą się z budynku centrum handlowego o nazwie „P.” zlokalizowanego we W., jak również z prawa wieczystego użytkowania działek gruntu, na których położony jest przedmiotowy budynek (dalej: „Transakcja”).
W interpretacji indywidualnej z dnia 12 stycznia 2015 r. Nr IPPP3/443-1176/14-2/ISZ w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „(...) planowane nabycie Nieruchomości w zakresie lokali handlowych oraz Powierzchni wspólnych, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
(...) jako że dostawa Nieruchomości w zakresie części Nieruchomości, które nigdy nie były przedmiotem najmu, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do tych części Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.”