Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/0113-kdipt1-1-4012-700-2018-2-mgo
Timestamp: 2018-12-12 16:30:00
Legal References Found: art. 43
 art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 43
 art. 86
 FSK 
 FSK 
 art. 15
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 15
 art. 88
 art. 86
 art. 86
 art. 88
 art. 43
 art. 113
 art. 2
 art. 43
 art. 88

Document Content:
0113-KDIPT1-1.4012.700.2018.2.MGO | Interpretacja indywidualna
♦ › Działki › 0113-KDIPT1-1.4012.700.2018.2.MGO
Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek, zastosowanie zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy sprzedaży działek,opodatkowanie podstawową stawką sprzedaż działek, prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 sierpnia 2018 r. (data wpływu 4 września 2018 r.) uzupełnionym pismami z dnia 18 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 20 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 28 września 2018 r. (data wpływu 3 października 2018 r.), 5 października 2018 r. (data wpływu 8 października 2018 r.), 18 października 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.) oraz 7 listopada 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr ... – jest nieprawidłowe,
zastosowania zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy sprzedaży działek nr .... – jest nieprawidłowe,
opodatkowania podstawową stawką sprzedaż działek nr ... – jest prawidłowe,
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr .... – jest prawidłowe.
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr ....,
zastosowania zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy sprzedaży działek nr ....,
opodatkowania podstawową stawką sprzedaż działek nr ...,
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr ....,
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 18 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 20 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 28 września 2018 r. (data wpływu 3 października 2018 r.), 5 października 2018 r. (data wpływu 8 października 2018 r.), 18 października 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.) oraz 7 listopada 2018 r. (data wpływu) w zakresie wniosku o przyspieszenie rozpatrzenia sprawy, dowodów wniesienia opłat, wycofania pytania nr 5, doprecyzowania opisu sprawy oraz pełnomocnictwa.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: ....,
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).
Uczestnik jest właścicielem działek nr .... położonych w ... - .... przy ulicy .... nr ... i ulicy .... bez numeru (dalej: Działki). Wszystkie Działki są sklasyfikowane w ewidencjach urzędowych jako grunty rolne.
Uczestnik nabył działki na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu .... do majątku osobistego.
Nabycie Działek nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Przy nabyciu Działek Uczestnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT
W ... r. zawarta została warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży pomiędzy spółką ... a ...., w której Uczestnik zobowiązał się do sprzedaży części nieruchomości wydzielonej z działki nr ... oraz oddzielnej działki nr ... na cele związane z realizacją parku produkcyjnego-logistyczno magazynowego. Umowa przedwstępna została zawarta pod następującymi warunkami:
Przedstawienia przez Uczestnika mapy podziałowej dotyczącej działki nr ... przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wraz decyzją ostateczną właściwego organu zatwierdzającego podział,
Uzyskania ostatecznej decyzji zezwalającej na dokonanie wycinki drzew posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
Przedstawienia dokumentów stanowiących podstawę nabycia udziału Działkach,
Przedstawienia dokumentu stanowiącego podstawę nabycia przedmiotowych nieruchomości.
W ramach powyższej umowy, Wnioskodawcy zobowiązali się dodatkowo do zawarcia umowy, na podstawie której Uczestnik przeniesie odpłatnie na Nabywcę wierzytelność wynikającą z ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRiD) Etap III Trasa ....
Aneksem do umowy przedwstępnej wydłużono termin przewidziany na podpisanie umowy przyrzeczonej, a także Uczestnik udzielił pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział Działek, odbioru powyższej decyzji, składania w powyższej sprawie wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów niezbędnych do pełnej realizacji pełnomocnictwa oraz reprezentacji przed wszystkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi fizycznymi w ramach czynności zmierzających do wydania decyzji o podziale działek.
Działki nie są obciążone służebnością osobistą na rzecz osoby trzeciej.
Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej podlegającej zwolnieniu z VAT. Działki nie są ani nie były wykorzystywane do prowadzenia innej działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT i/lub podlegającej zwolnieniu od podatku VAT).
W uzupełnieniu wniosku z dnia 18 października 2018 r. wskazano, że:
Zakresem wskazanych we wniosku pytań są działki nr ... powstałe z podziału działki nr ... oraz działki nr ... powstałe z podziału działki nr ....
Decyzje w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu obejmujące ww.działki zostały już wydane. Decyzje przeznaczające te tereny pod zabudowę będą aktualne na moment sprzedaży działek.
Wspomniane we wniosku decyzje o warunkach zabudowy stanowią punkt wyjścia do realizacji zadania inwestycyjnego, o którym mowa we wniosku. Na ich podstawie możliwe było dokonanie podziału działek .... Ponadto na podstawie ww. decyzji możliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę i zmiana klasyfikacji gruntów. Bez ww. decyzji o warunkach zabudowy niemożliwym było by zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną.
... jest jedynym właścicielem nieruchomości oznaczonych jako działki numer ... oraz .... Sprzedaży podlegają całe działki nr ... powstałe z podziału działki nr ... oraz działki nr ... powstałe z podziału działki nr ...
Zainteresowany niebędący stroną postępowania wykorzystywał działki nr ... objęte zakresem pytań wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku:
działka nr ... - wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT (działalności rolniczej),
działka nr ... - wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT (działalności rolniczej).
Zainteresowany niebędący stroną postępowania dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Sprzedaży z dnia ... r. podlegała 1/2 udziału w gruncie rolnym zabudowanym.
Część działki nr ... została wyodrębniona w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną. Działka nr ... została podzielona na trzy działki o numerach .... Działka nr ... nie będzie podlegała sprzedaży i pozostanie we władaniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Działki nr .. oraz ... będą kupione przez spółkę ... i na ich terenie będzie realizowana ww. inwestycja.
Z nieruchomości oznaczonych numerami ... nie będą wydzielane odrębne działki pod drogi dojazdowe oraz wewnętrzne (oznaczone w klasyfikacji gruntów symbolem „Dr”). Natomiast na terenie całej inwestycji (w tym na terenie działki nr ...) zlokalizowane zostaną drogi wewnętrzne dla potrzeb obsługi komunikacyjnej dwóch hal produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowych oraz parkingów i placów manewrowych. Drogi wewnętrzne zostaną wybudowane na gruntach o charakterze budowlanym. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, na działkach nr ... w przyszłości planowana jest realizacja drogi publicznej (III etap Trasy ...). Budowa drogi będzie realizowana przez Urząd Miasta ..., lecz okoliczność ta w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy.
W odpowiedzi na pytanie tut. Organu o treści „Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9 jest twierdząca, to:
„Zainteresowany z nieruchomości nie będzie wydzielał odrębnych działek stanowiących drogi dojazdowe oraz wewnętrzne, oznaczone w klasyfikacji gruntów symbolem „Dr”. Jednakże, na terenie inwestycji, w tym przez działki o numerze ..., będą przebiegać drogi wewnętrzne dla potrzeb obsługi komunikacyjnej inwestycji, które będą wybudowane przez Kupującego w ramach realizacji inwestycji po nabyciu działek.
Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie ponosił żadnych nakładów na utwardzenie dróg wewnętrznych. Realizacja dróg wewnętrznych nastąpi dopiero po sprzedaży działek oznaczonych ... na rzecz Spółki .....
W uzupełnieniu wniosku z dnia 7 listopada 2018r. Zainteresowani sprostowali stan faktyczny opisany we wniosku wskazując, iż działki objęte wnioskiem były wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej zwolnionej z VAT.
Czy w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pierwsze pytanie, planowana transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?
Czy w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pierwsze i trzecie pytanie, Stronie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?
Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, z uwagi na to, że Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania Uczestnika za podatnika podatku VAT, transakcja sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ była ona wykorzystywana przez uczestnika do działalności rolniczej zwolnionej z VAT, a Uczestnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania 3 za prawidłowe, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Działek, w myśl regulacji art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
W związku z powyższym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który w stosunku do tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Problem sprzedaży gruntu przez osobę fizyczną na gruncie ustawy o VAT był przedmiotem oceny Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). W orzeczeniu tym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej.
Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych (np.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 26 maja 2017r., sygn. I FSK 1728/15 lub wyrok NSA z 31 maja 2017r., sygn. I FSK 1866/17) również podkreśla, że na gruncie ustawy o VAT, w celu oceny, czy osoba sprzedająca nieruchomość działała w charakterze podatnika, kluczowe znaczenie mają kryteria sformułowane przez TSUE. Pogląd ten jest podzielany nie tylko przez Naczelny Sąd Administracyjny, ale również przez sądy wojewódzkie:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2017r. I SA/Łd 612/17: „Nie jest przy tym tak, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania, itp.). Decyzja o warunkach zabudowy to przecież ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu, poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu. Wystąpienie o taką decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 września 2017r. I SA/Łd 610/17: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika, prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym powstałych z podziału i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie mógł nabyć przedmiotu sprzedaży w celu jego zbycia z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 września 2017r. I SA/Gd 884/17: „jedyną czynnością przygotowawczą, jaką podjęła i podejmie Skarżąca było i będzie dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki, które jest warunkiem sine qua non sprzedaży części posiadanej nieruchomości w postaci działki gruntu. Dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie do uznania działalności sprzedającego za zawodową. W niniejszej sprawie, Skarżąca nie podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze jej działalności, polegającej na zbywaniu działek. Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności, Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2007r., III SA/Wa 3885/06: „Nie można uznać za poprawny pogląd, aby sprzedaż wielu działek budowlanych, jeżeli tylko stanowią one majątek odrębny podatnika i nie służą prowadzonej przez niego działalności, skutkowała powstaniem obowiązku w podatku VAT. Jeżeli zatem podatnik nie dokonał nabycia działek w celu ich odsprzedaży, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należy, że ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT”.
Również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 20 marca 2017r., sygn. 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR stwierdza, że: „w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.” Podobnie tenże organ wskazał w interpretacji z dnia 31 stycznia 2018 nr: 0114-KDIP1-3.4012.533.2017.2.MT.
Należy wskazać, że na powyższą interpretację wskazuje zarówno skala i zakres planowanych przez Uczestnika czynności sprzedaży oraz charakter aktywności podjętych przez nich w celu sprzedaży Działek - nie wykonał on żadnych innych działań w zakresie poszukiwania nabywcy czy dostosowywania przedmiotu sprzedaży do potrzeb nabywcy, np. przez doprowadzenie do sprzedanych gruntów energii elektrycznej, gazu czy wody. Uczestnik nie prowadzi ani nie planuje prowadzić w przyszłości działalności gospodarczej mającej na celu obrót nieruchomościami gruntowymi. Uczestnik podkreśla, że Działki nie zostały nabyte z zamiarem prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Uczestnik nie podejmował żadnej aktywnej działalności mającej na celu sprzedaż Działek.
Ponadto Uczestnik nie uzbroił, ani nie zamierzał podejmować żadnej innej aktywności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działek przed zawarciem umowy przedwstępnej. Czynności, które zostały podjęte w stosunku do Działek po zawarcia umowy przedwstępnej, stanowią warunki zawarcia umowy przyrzeczonej. Mając to na uwadze, ich podejmowanie nie miało na celu zwiększenia atrakcyjności Działek dla potencjalnych inwestorów, czy maksymalizowanie ceny - działania te były podejmowane wyłącznie w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym wszelkie czynności tego rodzaju są podejmowane wyłącznie w związku z realizacją umowy przedwstępnej. Należy podkreślić również, że działania podejmowane w stosunku do Działek opisane w stanie faktycznym nie mają wpływu na cenę sprzedaży, która została z góry uzgodniona pomiędzy stronami. Mając to na uwadze, nie można stwierdzić aby te czynności stanowiły przejaw działalności podmiotu działającego jako handlowiec/przedsiębiorca, który ma na celu zwiększenie ceny towaru. Z tej perspektywy, mając na uwadze przywołane wyżej orzecznictwo TSUE, Sprzedający nie może być traktowany jako podatnik VAT.
okoliczności nabycia Działek w drodze do wykorzystania w działalności rolniczej,
niewykorzystywanie Działek do jakiejkolwiek działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,
należy uznać, że dokonując sprzedaży przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego, Uczestnik nie prowadząc działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza w rozumieniu ustawy o VAT, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym sprzedaż działek pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Działek nie nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem przez Uczestnika lecz zostanie dokonana przez podatnika podatku VAT, należy rozważyć możliwość skorzystania przez Uczestnika ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Jak już wskazano w pkt 1 uzasadnienia, dla opodatkowania danej transakcji podatkiem VAT istotne znaczenie ma status podmiotu dokonującego dostawy. Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT wyłącznie w przypadku, gdy sprzedający zostanie uznany za podatnika podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”
Natomiast ust. 2 tego przepisu stanowi, że „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
Z przywołanego przepisu wynika jednoznacznie, że „działalnością gospodarczą” w rozumieniu przepisów o VAT jest również działalność rolników, co przemawia za uznaniem rolników, w tym rolników ryczałtowych, za podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - w zakresie prowadzonej przez nich działalności.
Na marginesie należy dodać, iż do sprzedaży Działek nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku „dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego”. Innymi słowy, rolnik ryczałtowy ma status podatnika VAT, tyle że w zakresie, w jakim dokonuje dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej oraz świadczenia usług rolniczych, jest zwolniony z tego podatku. Zwolnienie to nie rozciąga się jednak na pozostałe (tj. inne niż dostawa produktów rolnych i świadczenie usług rolniczych) rodzaje działalności prowadzonej przez rolnika ryczałtowego. W szczególności zwolnienie to nie obejmuje sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez podmiot mający taki status. Tym samym niezależnie od tego, czy Uczestnik ma status rolnika ryczałtowego czy też nie - powyższe zwolnienie nie będzie mieć wpływu na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Działek.
Przechodząc do dalszej części uzasadnienia należy podnieść, iż w przypadku dostawy nieruchomości (terenów niezabudowanych lub budynków, budowli lub ich części) należy brać pod uwagę nie tylko przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a u.p.t.u., które dotyczą zwolnień dostawy nieruchomości (terenów niezabudowanych lub budynków, budowli lub ich części), ale ró wnież przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.
I tak, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie precyzuje, jaki charakter powinna mieć działalność zwolniona - może to być działalność rolnicza.
muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej.
Ponadto należy wskazać, iż zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Tak więc - ponieważ w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów - zakresem przedmiotowym omawianego przepisu objęte będą zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome oraz wszelkie postacie energii.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż poza działalnością rolniczą (korzystającą ze zwolnienia z podatku VAT) Uczestnik nie wykorzystywał Działki na cele związane z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT. Działki w szczególności nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej oraz nie były wynajmowane ani dzierżawione. Ponadto przy nabyciu Działek, Uczestnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać, iż sprzedaż Działek będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
W razie uznania, że stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że do planowanej dostawy Działek konieczne będzie zastosowanie stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%. W myśl art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1, stawka podstawowa podatku VAT wynosi 23%. W celu zastosowania innej, niższej stawki podatku, konieczne jest określenie przesłanek wynikających z przepisów ustawy o VAT. W opisanym stanie faktycznym takie przesłanki nie występują, tj. nie ma podstaw do zastosowania stawki obniżonej.
Nie jest także możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku, w tym w szczególności zastosowania regulacji z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż Działki są, zdaniem Wnioskodawców, gruntami niezabudowanymi - nie znajdują się na nich żadne budynki ani budowle.
Dla Działek została wydana decyzja w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostały one przeznaczone pod zabudowę. Wobec tego, mając na uwadze art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, Działki będą stanowiły grunty budowlane. W efekcie nie znajdzie zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który przewiduje zwolnienie z VAT wyłącznie dla terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania 2 za prawidłowe, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Działek na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Strona jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Strona nabędzie przedmiotowe działki w związku z realizacją inwestycji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, w rozumieniu art. 15 ustawy od VAT. Strona zamierza zrealizować na Działkach (oraz na działkach sąsiednich) inwestycję polegającą na budowie budynków i budowli (centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną, w tym w szczególności parkingami). Zamiarem Strony jest wynajmowanie powierzchni w wybudowanych budynkach, co będzie stanowiło czynność opodatkowaną 23% VAT. Strona nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej z VAT. Jeżeli transakcja nabycia Działek będzie podlegała VAT, to tym samym po stronie Nabywcy powstanie podatek naliczony, który następnie będzie podlegał odliczeniu w związku z tym, że będzie on związany z działalnością opodatkowaną VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Odnosząc treść przepisu do opisanego stanu faktycznego należy stwierdzić, że wszystkie przesłanki w nim wskazane zostaną spełnione, a tym samym Strona będzie uprawniona do odliczenia naliczonego podatku VAT. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 ustawy o VAT. W tej sytuacji kwotę podatku naliczonego będzie stanowiła suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT.
Należy przy tym zauważyć, że w analogicznym stanie faktycznym, będącym przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia - interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 25 maja 2018 r., 0113-KDIPT1-3.4012.300.2018.1.OS, Organ stwierdził, że zbywca działek dokonując sprzedaży będzie występował jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów. Zdaniem Wnioskodawców, takie stanowisko jest błędne i zgodnie z argumentami podanymi powyżej, nie ma podstaw do takiego traktowania transakcji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego, jednak w przypadku przyjęcia takiego twierdzenia przez tut. Organ konieczne jest konsekwentne uznanie, że Nabywcy, będącemu podatnikiem VAT, w takim przypadku przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego, o ile spełnione są pozostałe przesłanki z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i nie zachodzą wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr .... – jest nieprawidłowe,
zastosowania zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy sprzedaży działek nr ... – jest nieprawidłowe,
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr ... – jest prawidłowe.
W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działek, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający w przedwstępnej umowie zobowiązał się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.
I tak Sprzedający zobowiązał się do przedstawienia mapy podziałowej dotyczącej działki nr ... przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wraz z decyzją ostateczną właściwego organu zatwierdzającego podział, uzyskania ostatecznej decyzji zezwalającej na dokonanie wycinki drzew posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej Działek, dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych zurbanizowanych, do działań aby Działki były wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania umowy przyrzeczonej oraz aby działki nie podlegały pod przepisy ustawy o lasach oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprzedający również jest zobowiązany do przedstawienia dokumentów stanowiących podstawę nabycia udziału w Działkach oraz przedstawienia dokumentu stanowiącego podstawę nabycia przedmiotowych nieruchomości.
W ramach powyższej umowy, Zainteresowani zobowiązali się dodatkowo do zawarcia umowy, na podstawie której Sprzedawca przeniesie odpłatnie na Nabywcę wierzytelność wynikającą z ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRiD) Etap III Trasa ....
Przy czym Nabywca zobowiązał się pokryć wszelkie koszty związane z wykonaniem przez Sprzedającego postanowień umowy przedwstępnej, w tym w szczególności ponieść wszelkie koszty związane z wycinką drzew, opłatę adiacencką oraz wszelkie koszty administracyjne oraz publiczno-prawne niezbędne do wykonania powyższej umowy przedwstępnej.
W przedmiotowej sprawie, w świetle całokształtu okoliczności nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek Zbywca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zbywca w taki sposób zorganizował sprzedaż działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Odnosząc się do zakresu pytań nr 2 i 3, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą działki nr ...., dla których została wydana decyzja w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W decyzji tej Działki zostały przeznaczone pod zabudowę. Zatem przedmiotowe działki spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył działki na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu ... do majątku osobistego. Nabycie Działek – jak wskazali Zainteresowani - nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedającego działek na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu .... nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało. Zatem, dostawa przez Sprzedającego działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie.
W konsekwencji dostawa ww. działek będzie opodatkowana przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%.
Podsumowując, dostawa przez Sprzedającego działek nr .... będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%.
Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za nieprawidłowe, natomiast stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.
Jak wynika ze złożonego wniosku, Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego działki nr ... w celu zrealizowania na nich inwestycji polegającej na budowie budynków i budowli (centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną, w tym w szczególności parkingami), które będę wykorzystywane przez Nabywcę do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni osobom trzecim. Wynajem powierzchni będzie co do zasady podlegał opodatkowaniu 23% VAT. Nabywca nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej z VAT.
Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy, należy stwierdzić, że Zainteresowany będący stroną postępowania będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, dokumentującej sprzedaż działek nr .... Jak wynika z opisu sprawy Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz przedmiotowy grunt zostanie wykorzystany przez niego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek wynikających z art. 88 ustawy.
Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytań 1-4 wniosku. Natomiast w zakresie pytania nr 5 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
0113-KDIPT1-1.4012.700.2018.2.MGO
0112-KDIL1-1.4012.646.2018.2.MJ | Interpretacja indywidualna