Source: http://www.sprawymajatkowe.pl/nieruchomosci_wlasnosc.html
Timestamp: 2018-09-24 20:01:30
Legal References Found: art. 140
 art. 140
 art. 140
 art. 231
 art. 176
 art. 176

Document Content:
Nieruchomo�ci, w�asno�� - Sprawy Maj�tkowe - kancelaria prawna
Nieruchomo�ci, w�asno��
Do najcz�ciej wyst�puj�cych spraw zwi�zanych z tematyk� nieruchomo�ci s� sprawy w�asno�ciowe z zakresu prawa rzeczowego, tj. o:
ustalenie prawa w�asno�ci
uzgodnienie tre�ci ksi�gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
wydanie nieruchomo�ci
ochron� prawa w�asno�ci (powództwo windykacyjne i negatoryjne)
ochron� posiadania (powództwo posesoryjne)
zniesienie wspó�w�asno�ci
zwrot nak�adów
stwierdzenie niewa�no�ci umowy sprzeda�y nieruchomo�ci
zast�pienie o�wiadczenia woli o przeniesieniu prawa w�asno�ci orzeczeniem s�du
Poni�ej przedstawiam krótkie repertorium z omówieniem poszczególnych spraw, które ma pomóc Pa�stwu w przygotowaniu si� do ewentualnych spraw s�dowych. Stanowi ono jedynie zarys tematyki zwi�zanej z nieruchomo�ciami i zagadnieniami zwi�zanymi z prawem w�asno�ci.
Prawo w�asno�ci jest podstawowym i najszerszym prawem rzeczowym o charakterze bezwzgl�dnym i maj�tkowym przys�uguj�cym w�a�cicielowi. Jest to prawo do korzystania i rozporz�dzania rzecz�. Zawiera w swej tre�ci najszersze uprawnienia, gdy� w�a�ciciel jest uprawniony do posiadania, korzystania z rzeczy, czerpania z niej po�ytków i rozporz�dzania ni�. Ochrona tego prawa zagwarantowana przez Konstytucj� RP oraz inne ustawy, w tym kodeks cywilny.
Ograniczenie prawa w�asno�ci okre�laj� ustawy i klauzule generalne, takie jak zasady wspó��ycia spo�ecznego i spo�eczno-gospodarcze przeznaczenie prawa ( art. 140 k.c.)
Niezale�nie od tego szereg ogranicze� prawa w�asno�ci wynika z ustaw szczególnych, jak równie� z ca�okszta�tu obowi�zuj�cego ustawodawstwa, zarówno z zakresu prawa cywilnego, jak tez z innych dzia�ów prawa, przede wszystkim prawa administracyjnego.
Prawo w�asno�ci mo�e przys�ugiwa� ka�demu, poniewa� w�a�cicielem rzeczy mo�e by� ka�da osoba z ustawowo okre�lonymi wyj�tkami. Dla przyk�adu ograniczenia podmiotowe s� zwi�zane z nabywaniem nieruchomo�ci przez cudzoziemców, ograniczenia przedmiotowe dotycz� rzeczy s�u��cych bezpiecze�stwu pa�stwa.
Tre�� prawa w�asno�ci zosta�a okre�lona w art. 140 k.c. wed�ug tego przepisu, w�a�ciciel mo�e wykonywa� przys�uguj�ce mu uprawnienia do rzeczy w granicach okre�lonych przez ustawy, zasady wspó��ycia spo�ecznego, zgodnie ze spo�eczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Z tre�ci art. 140 k.c. mo�na wyprowadzi� dwie zasady. Jedna okre�la uprawnienie w�a�ciciela do rzeczy a druga wyznacza granice wykonywania tych uprawnie�. W�a�cicielowi nie przys�uguj� nieograniczone prawa do swobodnego korzystania z w�asnej rzeczy zgodnie ze swoim uznaniem, a granice jego uprawnie� okre�laj� ustawy i klauzule generalne, takie jak zasady wspó��ycia spo�ecznego i spo�eczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.
Ograniczenia prawa w�asno�ci zamieszczone w kodeksie cywilnym dotycz� ró�nego rodzaju stosunków, g�ównie s�siedzkich. Szereg ogranicze� prawa w�asno�ci przewiduj� ustawy: o zagospodarowaniu przestrzennym, prawo wodne, prawo budowlane i ustawa o gospodarce nieruchomo�ciami.
Jednym z najdalej id�cych skutków ograniczenia uprawnie� w�a�ciciela jest mo�liwo�� pozbawienia go prawa w�asno�ci nieruchomo�ci na skutek wyw�aszczenia. Jednak i w tym wypadku ustawodawca zapewni� gwarancj� ochrony prawa w�asno�ci.
Regulacja wyw�aszczenia zosta�a zawarta w Konstytucji RP oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo�ciami.
Wyw�aszczenie nieruchomo�ci polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w�asno�ci lub innego prawa rzeczowego i mo�e nast�pi� wy��cznie na rzecz Skarbu Pa�stwa lub jednostki samorz�du terytorialnego tylko wówczas, gdy nieruchomo�� jest niezb�dna do realizacji celów publicznych.
Z pewno�ci� najwi�kszym zainteresowaniem Pa�stwa b�d� cieszy�y si� sprawy, których przedmiotem jest odszkodowanie lub zwrot wyw�aszczonych nieruchomo�ci.
Zasad� konstytucyjna jest, �e wyw�aszczenie jest dopuszczalne tylko na cele publiczne i za s�usznym odszkodowaniem.
�ci�le z zagadnieniem ograniczenia prawa w�asno�ci wi��e si� konstrukcja prawa wykupu nieruchomo�ci. Musi ono wynika� wprost z przepisów ustawy i mo�na z niego skorzysta�, je�li przemawiaj� za tym wzgl�dy s�uszno�ci oraz interes spo�eczno-gospodarczy stron lub jednej z nich. Celem ustawodawcy przy konstrukcji tego prawa by�o zapewnienie ochrony w�asno�ci przez usuni�cie �róde� zagro�enia p�yn�cych z niepewnego, spornego stosunku prawnego oraz zapobie�enie powstawaniu sytuacjom konfliktowym.
Przyk�adami wyst�powania prawa wykupu w systemie prawa s�: poprzednio obowi�zuj�ca ustawa z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kszta�towaniu �rodowiska, ustawa z dnia 18 lipca 2001- Prawo wodne oraz ustawa kodeks cywilny (art. 231 k.c.) W dwóch pierwszych przypadkach prawo wykupu przejawia si� w ��danie w�a�ciciela nieruchomo�ci do wykupienia jej przez uprawniony organ administracji pa�stwowej w sytuacjach okre�lonych w ustawie lub zamiany jej na inn�, je�li korzystanie z niej w sposób dotychczasowy by�oby zwi�zane z istotnymi ograniczeniami lub utrudnieniami.
W art. 231 k.c. ustawodawca uregulowa� problematyk� wzajemnych roszcze� pomi�dzy w�a�cicielem a posiadaczem gruntu w zwi�zku ze wzniesieniem budynku na cudzym gruncie. W tym wypadku prawo wykupu zaj�tego przez budynek gruntu przys�uguje obydwu podmiotom.
Naby� prawo w�asno�ci mo�na w sposób pierwotny – niezale�nie czy przys�ugiwa�o komu� innemu lub pochodny, np. w drodze dziedziczenia, umowy kupna sprzeda�y, darowizny i innych.
Uw�aszczenie i zasiedzenie stanowi� jeden ze sposobów pierwotnego nabycia prawa w�asno�ci nieruchomo�ci.
Je�eli Pa�stwo nabyli�cie w przesz�o�ci nieruchomo�� na podstawie nieformalnej umowy sprzeda�y, zamiany, darowizny, umowy o do�ywocie lub innej umowy o przeniesienie w�asno�ci, zniesienia wspó�w�asno�ci, dzia� spadku bez zachowania formy aktu notarialnego to jedynym sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomo�ci i uzyskania jej w�asno�ci jest uw�aszczenie lub zasiedzenie.
Uw�aszczenie dotyczy nabycia w�asno�ci gospodarstw rolnych i zosta�o uregulowane w ustawie z dnia 26 pa�dziernika 1971 r. (Dz. U. nr 27, poz. 250). Skorzysta� z tej instytucji mog� jedynie osoby, które udowodni� spe�nienie wszystkich ustawowych przes�anek, tj. musz� na dzie� 4 listopada 1971 r. jako posiadacze samoistni w�ada� wcze�niej nabyt� nieruchomo�ci� nieprzerwanie co najmniej przez 5 lat, a w przypadku posiadaczy w z�ej wierze - lat 10.
Posiadaczami samoistnymi s� osoby, które w�adaj� nieruchomo�ci� jak w�a�ciciele, chocia� w rzeczywisto�ci nie przys�ugiwa� im tytu� prawny do nieruchomo�ci.
Po spe�nieniu wskazanych wy�ej warunków s�d stwierdza nabycie w�asno�ci gospodarstw rolnych w trybie wskazanej ustawy z mocy prawa.
Wniosek o uw�aszczenie jest wolny od op�at s�dowych, a sprawa rozpoznawana jest przez s�d rejonowy w�a�ciwy dla miejsca po�o�enia nieruchomo�ci w post�powaniu nieprocesowym.
W praktyce najwi�cej trudno�ci przysparza próba udowodnienia przes�anki samoistnego posiadania nieruchomo�ci, czyli innymi s�owami w�a�cicielskiego. Najcz�ciej wtedy nale�y posi�kowa� si� dowodami z zezna� �wiadków, którzy mog� potwierdzi�, �e w�adali�my nieruchomo�ci� jak w�a�ciciele, chocia� nimi nie byli�my. Dla przyk�adu podam, �e fakt pobudowania domu i ogrodzenia nierzadko przes�dza o uznaniu przez s�d samoistnego charakteru posiadania.
Istotne jest, �e mo�liwe jest wykazanie przes�anek uw�aszczenia na rzecz osoby zmar�ej i nabycia przez ni� prawa w�asno�ci, które przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.
Niestety nabycie nie ka�dej nieruchomo�ci mo�e nast�pi� w drodze uw�aszczenia. Uw�aszczenie dotyczy wi�kszych nieruchomo�ci, które stanowi� gospodarstwo rolne. Dzia�ki gruntu o mniejszej powierzchni skuteczniej mo�na naby� przez zasiedzenie.
Sprawy o uw�aszczenie s� bardzo szczegó�owo badane przez s�dy z uwagi na korzy�ci p�yn�ce z faktu uzyskania w�asno�ci nieruchomo�ci w trybie wskazanej ustawy.
Nabycie w�asno�ci nieruchomo�ci przez zasiedzenie zosta�o uregulowane w kodeksie cywilnym (art. 172-176 k.c.) W literaturze mo�na spotka� si� z pogl�dem, �e zasiedzenie jest kar� dla opiesza�ego w�a�ciciela. Instytucja ta ma umo�liwi� nabycie prawa w�asno�ci samoistnemu posiadaczowi, któremu nie przys�uguje to prawo, na skutek jego d�ugotrwa�ego posiadania. Posiadacz b�d�cy w�a�cicielem nie mo�e ponownie naby� prawa w�asno�ci.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia praw ju� istniej�cych, tzn. �e je�eli w�asno�� np. lokalu lub odr�bna w�asno�� budynku nie powsta�a to nie mo�na takiego prawa naby� przez zasiedzenie. Nie podlegaj� zasiedzeniu cz�ci fizyczne domu, które nie odpowiadaj� definicji nieruchomo�ci w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Z omawianej instytucji mo�e skorzysta� wy��cznie osoba, która jest posiadaczem samoistnym. Posiadanie mog�ce prowadzi� do zasiedzenia musi mie� kwalifikowany charakter, tzn. musi by� posiadaniem „w�a�cicielskim”. Chodzi tu o tak� sytuacj�, w której osoba, na skutej jakiego� konkretnego zdarzenia, uzyskuje tytu� prawny do posiadania rzeczy wy��cznie we w�asnym imieniu, niezale�nie od tego czy dzia�a w dobrej wierze. Najcz�ciej jest to nabycie rzeczy w drodze umowy przenosz�cej w�asno��, ale zawartej bez zachowania wymaganej formy, np. przej�cie posiadania pod tytu�em rzekomego spadkobiercy, obj�cie rzeczy niczyjej.
Nie uzasadnia za� zasiedzenia posiadanie zale�ne. Nie nab�dzie w�asno�ci rzeczy przez zasiedzenie u�ytkownik, najemca, dzier�awca, itp. Jednak�e w razie trudno�ci z okre�leniem charakteru posiadania mo�na pos�u�y� si� ustawowym domniemaniem, �e „ten kto rzecz� faktycznie w�ada, jest posiadaczem samoistnym”.
Posiadanie mog�ce doprowadzi� do zasiedzenia musi by� ci�g�e, nieprzerwane. W prawie polskim istnieje domniemanie ci�g�o�ci posiadania.
Zasiedzenie obejmuje nabycie nieruchomo�ci, udzia�u we wspó�w�asno�ci, odr�bnej w�asno�ci lokalu, rzeczy ruchomych oraz prawo u�ytkowania wieczystego. Zasiedzenie s�u�ebno�ci gruntowej jest mo�liwe, je�eli polega na korzystaniu z trwa�ego i widocznego urz�dzenia. Ten sam warunek dotyczy zasiedzenia s�u�ebno�ci drogi koniecznej.
Nabycie rzeczy ruchomej mo�e nast�pi� tylko przez posiadacza w dobrej wierze. Dobra wiara musi istnie� przez ca�y okres posiadania. W przypadku uzyskania wiedzy przez posiadacza przed up�ywem okresu zasiedzenia, i� naby� on rzecz od osoby nieuprawnionej, nale�y go od pocz�tku traktowa� jako posiadacza w z�ej wierze. Zatem w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w b��dnym, ale usprawiedliwionym okoliczno�ciami prze�wiadczeniu, �e przys�uguje mu prawo w�asno�ci. Natomiast w z�ej wierze jest posiadacz, który wie lub przy do�o�eniu nale�ytej staranno�ci powinien wiedzie�, �e nie przys�uguje mu prawo w�asno�ci.
Niezb�dnym warunkiem stwierdzenia zasiedzenia jest up�yw terminów zasiedzenia, które dla posiadacza nieruchomo�ci w dobrej wierze wynosz� 20 lat, a w z�ej wierze – lat 30 . Bieg terminu zasiedzenia liczy si� od daty wej�cia w posiadanie. W przypadku kiedy nie wykazali�my odpowiednio d�ugiego okresu posiadania istnieje mo�liwo�� zaliczenia okresu posiadania przez naszego poprzednika. W praktyce taka sytuacja ma miejsce przy dziedziczeniu.
Zasiedzenie w�asno�ci rzeczy ruchomych nast�puje z up�ywem trzyletniego terminu nieprzerwanego posiadania.
Przeszkod� do stwierdzenia zasiedzenia jest uprzednie uw�aszczenie tej samej nieruchomo�ci lub nabycia jej przez przemilczenie w drodze dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o maj�tkach opuszczonych i poniemieckich. Ponadto niekiedy charakter nieruchomo�ci wyklucza jej zasiedzenie. Tak samo pojawiaj� si� trudno�ci przy ustaleniu rodzaju posiadania Skarbu Pa�stwa.
Postanowienie s�du stwierdzaj�ce zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny wobec odnosi skutek wobec wszystkich uczestników post�powania oraz osób zainteresowanych, które nie sta�y si� uczestnikami. Co wi�cej, w�asno�� nieruchomo�ci nabyta przez zasiedzenie wchodzi w sk�ad wspólno�ci ustawowej ma��e�skiej, je�eli up�yw terminu koniecznego do jej nabycia w tym trybie, przypada� w czasie trwania wspólno�ci maj�tkowej ma��e�skiej bez wzgl�du na to, który z ma��onków i kiedy wszed� w jej samoistne posiadanie.
Skutkiem zasiedzenia posiadacz rzeczy nabywa prawo w�asno�ci, a traci je dotychczasowy w�a�ciciel. Nabycie i utrata w�asno�ci nast�puje z mocy prawa z up�ywem terminu zasiedzenia.
Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia w�asno�ci i powoduje przej�cie uprawnie� w�a�cicielskich bez obci��e�. Nie dotyczy to ograniczonych praw rzeczowych.
Odnosz�c si� do zasiedzenia, to wskaza� nale�y, �e zgodnie z art. 176 kc, je�eli podczas biegu zasiedzenia nast�pi�o przeniesienie posiadania, obecny posiadacz mo�e doliczy� do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Je�eli jednak poprzedni posiadacz uzyska� posiadanie nieruchomo�ci w z�ej wierze, czas jego posiadania mo�e by� doliczony tylko wtedy, gdy ��cznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzie�ci. Zgodnie z art. 176 § 2 przepisy te stosuje si� odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobierc� poprzedniego posiadacza. Je�eli przeniesienie posiadania nast�pi�o w drodze spadkobrania, to przyj�� nale�y, �e to spadkobierca naby� to posiadanie i to on mo�e doliczy� do okresu zasiedzenia czas posiadania przez spadkodawc�.
Ze spraw� o ustalenie prawa w�asno�ci mamy do czynienia w przypadku, kiedy powstanie spór, komu przys�uguje w�asno�� nieruchomo�ci. Nierzadko na podstawie dawnych przepisów istniej� w�tpliwo�ci, kto jest faktycznym w�a�cicielem danej nieruchomo�ci. Ustalenie tego prawa mo�e odby� si� tylko na drodze s�dowej.
W praktyce cz�sto wyst�puj� rozbie�no�ci mi�dzy zapisami w ksi�gach wieczystych w przedmiocie w�asno�ci a rzeczywistym stanem prawnym. Ich usuni�cie nast�puje w drodze powództwa o ustalenie tre�ci ksi�gi wieczystej.
W przypadku, gdy kto� faktycznie w�ada cudz� nieruchomo�ci�, w�a�ciciel mo�e za�o�y� spraw� o jej wydanie. Wtedy za po�rednictwem s�du mo�na przywróci� w�adztwo nad rzecz�.
Roszczenie windykacyjne i negatoryjne s�u�y ochronie prawa w�asno�ci. Pierwsze z nich chroni uprawnienie w�a�ciciela do posiadania rzeczy. Roszczenie windykacyjne (wydobywcze) przys�uguje nie posiadaj�cemu w�a�cicielowi przeciwko posiadaj�cemu niew�a�cicielowi. Istot� roszczenia windykacyjnego jest ��danie wydania rzeczy. Nie ulega ono przedawnieniu. W ka�dej sprawie o wydanie rzecz na w�a�cicielu spoczywa ci�ar dowodu wykazania, �e przys�uguje mu prawo w�asno�ci.
Roszczenie negatoryjne dotyczy innych narusze� prawa w�asno�ci. Przys�uguje ono w�a�cicielowi przeciwko osobie, która narusza w�asno�� w inny sposób ani�eli przez pozbawienie w�a�ciciela faktycznego w�adztwa nad rzecz�. W przypadku naruszenia prawa w�asno�ci w�a�ciciel mo�e ��da� przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania narusze�. Sprawy te dotycz� szeregu stanów faktycznych, w których dochodzi do tzw. immisji, czyli narusze� prawa w�asno�ci.
Do ochrony posiadania s�u�� takie �rodki, jak: obrona konieczna i dozwolona samopomoc.
W przypadku pozbawienia posiadania lub innego jego zak�ócenia posiadaczowi przys�uguje roszczenie posesoryjne, którego tre�ci� jest ��danie przywrócenia stanu poprzedniego lub zaniechanie narusze�.
Instrumentem s�u��cym po�rednio ochronie prawa w�asno�ci jest post�powanie rozgraniczeniowe. Spraw� o rozgraniczenie zak�ada si� wtedy, gdy granice gruntu sta�y si� sporne. Najpierw nale�y skierowa� tak� spraw� na drog� administracyjn� o rozgraniczenie nieruchomo�ci. W razie braku mo�liwo�ci pozytywnego rozstrzygni�cia sprawy przys�uguje droga s�dowa.
Przedmiotem spraw o zniesienie wspó�w�asno�ci jest likwidacja stosunku wspó�w�asno�ci. Chodzi zatem o likwidacj� stanu, w którym w�asno�� jednej rzeczy przys�uguje niepodzielnie kilku osobom. Zniesienie wspó�w�asno�ci mo�e nast�pi� w ka�dym czasie. Roszczenie to przys�uguje ka�demu wspó�w�a�cicielowi i nie ulega przedawnieniu.
Uprawnienie do zniesienia wspó�w�asno�ci mo�e by� wy��czone przez czynno�� prawn� na czas nie d�u�szy ni� lat pi��. Jednak�e w ostatnim roku przed up�ywem zastrze�onego terminu dopuszczalne jest jego przed�u�enie na dalsze lat pi��, a przed�u�enie mo�na ponowi�.
Zniesienia wspó�w�asno�ci mo�na dokona� w trybie umownym, b�d� w trybie s�dowym.
Je�eli chodzi sposoby zniesienia wspó�w�asno�ci to mo�e nast�pi� przez: podzia� rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze wspó�w�a�cicielowi, sprzeda� rzeczy wspólnej.
Sprawy o zwrot nak�adów dotycz� sytuacji, w których jaki� podmiot dokona inwestycji na gruncie nie b�d�cym jego w�asno�ci�, np. wybuduje dom na cudzym gruncie. Mo�e si� on domaga� zwrotu warto�ci nak�adów jakie poczyni�. Roszczenie to przys�uguje samoistnemu posiadaczowi, a jego zakres zale�y od jego dobrej lub z�ej wiary.
Istot� spraw o ustanowienie s�u�ebno�ci drogi koniecznej jest zapewnienie w�a�cicielowi oznaczonej nieruchomo�ci odpowiedniego dost�pu do drogi publicznej lub zabudowa� gospodarczych. Nie chodzi tu o zupe�ny brak dost�pu do nieruchomo�ci. Roszczenie to mo�na tak�e kierowa�, gdy dost�p jest nieodpowiedni, cho�by w przypadku drogi zbyt w�skiej, bardzo okr�nej, przebiegaj�cej w trudnym terenie.
Oprócz s�u�ebno�ci drogi koniecznej mo�na wyró�ni� s�u�ebno�ci gruntowe polegaj�ce na prawie korzystania w ograniczonym zakresie z cudzej nieruchomo�ci i osobiste, które SA ustanawiane na rzecz osób fizycznych.
W sprawach o stwierdzenie niewa�no�ci umów przeniesienia w�asno�ci nieruchomo�ci chodzi o wyeliminowanie z obrotu prawnego umów zawartych z naruszeniem przepisów prawa lub warunków ustawowych. Po stwierdzeniu ich niewa�no�ci przez s�d takie umowy s� traktowane jakby nigdy nie by�y zawarte.
Sprawy, których przedmiotem jest ��danie przeniesienia prawa w�asno�ci dotycz� stanów faktycznych, gdzie inny podmiot na podstawie ró�nych zdarze� prawnych jest zobowi�zany do z�o�enia o�wiadczenia woli o przeniesieniu w�asno�ci jego nieruchomo�ci. Najcz�ciej do takiej sytuacji dochodzi przy zawarciu umowy przedwst�pnej sprzeda�y nieruchomo�ci. W przypadku, gdy zobowi�zany z takiej umowy uchyla si� od z�o�enia stosownego o�wiadczenia woli przenosz�cego w�asno�� nieruchomo�ci, mo�na ��da� na drodze s�dowej zast�pienia jego o�wiadczenia orzeczeniem s�du.