Source: http://www.uzytkowaniewieczyste.com.pl/pytania-i-odpowiedzi-2/
Timestamp: 2020-08-11 07:32:12
Legal References Found: art. 234
 art. 234
 art. 232
 art. 232
 art. 331
 art. 51
 art. 57
 art. 64
 art. 232
 art. 232
 art. 236
 art. 239
 art. 240
 art. 72
 art. 9021
 art. 9022
 art. 240
 art.33
 art. 33
 art. 77
 art. 77
 art. 80
 art. 67
 art. 72
 art. 72
 art. 73
 art. 221
 art. 78
 art. 73
 art. 78
 art. 71
 art.72
 art. 73
 art. 77
 art. 33
 art. 236
 art. 72
 art. 72
 art. 73
 art. 76
 art.72
 art. 73
 art. 77
 art. 68

Document Content:
Użytkowanie wieczyste FAQ
Co to jest prawo użytkowania wieczystego?
Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, zbliżonym co prawda do własności, jednak do którego w drodze analogii należy również stosować przepisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowym. Powyższe powoduje umiejscowienie użytkowania wieczystego w kodeksie cywilnym pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi – właśnie z uwagi na fakt łączenia cech zarówno prawa własności, jak i ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z definicją, jest jednym z praw rzeczowych polegających na korzystaniu przez osoby fizyczne lub osoby prawne z oddanych w użytkowanie wieczyste gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz gruntów Skarbu Państwa położonych poza tymi granicami, lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki, a także z gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Użytkownik wieczysty jest uprawniony do korzystania z gruntów z wyłączeniem innych osób będąc jedynie ograniczony przez obowiązujące ustawodawstwo, zasady współżycia społecznego oraz postanowienia zawarte w umowie o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste.
Co istotne, istnieje możliwość rozporządzania prawem użytkowania wieczystego – chodzi tu przede wszystkim o możliwość przeniesienia tego prawa na inną osobę, rozporządzanie na wypadek śmierci a także możliwość obciążenia go niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Ponadto należy zauważyć, iż użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, które trwa od 40 do 99 lat, z tym że w większości przypadków jest to 99 lat. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Z powyższego wynika, że podstawową przyczyną wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest upływ czasu na jaki zostało ustanowione. Inną przyczyną wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest zgodne rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W przypadku jednak gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń umowa może ulec rozwiązaniu przed ustalonym terminem. W takim przypadku Sąd na żądanie właściwego organu rozstrzyga o przedterminowym rozwiązaniu umowy. Użytkowanie wieczyste wygasa również w przypadku tzw. konfuzji, tj. w momencie przejścia własności na użytkownika wieczystego lub przejścia prawa użytkowania wieczystego na właściciela, a także w sytuacji gdy użytkownik wieczysty zrzeka się swojego prawa.
Jak powstaje prawo użytkowania wieczystego?
W myśl art. 234 k.c. do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
Regułą jest, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego następuje w drodze umowy – obecnie poza wyjątkowymi sytuacjami jest to zasada. Ponieważ jak wyżej wskazuje art. 234 k.c. do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste należy stosować przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, co z perspektywy praktycznej powoduje konieczność zachowania formy aktu notarialnego umowy. Należy wskazać, że inaczej niż przy umowach dotyczących przeniesienia własności, umowa nie ma charakteru konsensualnego, tj. powstanie użytkowania wieczystego nastąpi z momentem dokonania wpisu do księgi wieczystej.
Wskazane w punkcie o podstawowych aktach prawnych dotyczących użytkowania wieczystego, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości reguluje zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, które powinno być poprzedzone przetargiem. Należy jedynie na marginesie dodać, iż przepisy przejściowe ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość uwłaszczenia państwowych i samorządowych osób prawnych, które uprzednio zarządzały nieruchomościami i takie nabycie prawa użytkowania wieczystego potwierdzane jest wydaniem decyzji administracyjnej.
Kolejną możliwością nabycia praw użytkowania wieczystego jest możliwość jego zasiedzenia przez posiadacza władającego nieruchomością w zakresie prawa użytkowania wieczystego. Należy jednak dodać, iż zasiedzenie takie jest możliwe tylko w przypadku uprzedniego ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz innej osoby – nie jest możliwe powstanie samego prawa w drodze zasiedzenia.
Jaka jest historia prawa użytkowania wieczystego?
Użytkowanie wieczyste w formie jaką znamy obecnie istnieje od stosunkowo niedługiego czasu, jednak należy zauważyć, iż wcześniej istniało szereg innych instytucji, które miały zbliżony charakter.
Pierwszej z nich należy szukać już w XIX w. Dynamiczny rozwój miast spowodowany gwałtownym rozwojem przemysłu doprowadził do powiększenia się liczy ich mieszkańców wywodzących się przede wszystkim z warstw ubogich. Powstał wówczas problem dotyczący mieszkań dla tzw. klasy robotniczej. Rozwiązaniem tej kwestii było dostarczanie przez państwo oraz gminy miejskie terenów budowlanych, aby sami zainteresowani mogli wybudować swoje domy. Wówczas zrodziła się potrzeba nadania odpowiedniej formy prawnej przekazywania terenów pod budownictwo mieszkaniowe, formą tą stało się tzw. prawo zabudowy funkcjonujące na ziemiach polskich w okresie zaborów oraz jako prawo ogólnokrajowe na mocy dekretu z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy. Dekret umożliwiał wzniesienie za wynagrodzeniem na gruncie stanowiącym własność państwa lub związku samorządu terytorialnego budynku który stanowił własność uprawnionego mając jednocześnie prawo użytkowania do gruntu. Prawo zabudowy było ustanawiane na okres od 30 do 80 lat.
Kolejna konstrukcją prawną była własność czasowa wprowadzona przez Prawo Rzeczowe z 1946 r. Własność czasowa polegała na tym iż grunt oddany pod budowę stawał się własnością uprawnionego na czas ograniczony w czasie. Z formy własności czasowej zrezygnowano w latach 60 XX w. w ustawie z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami pojawiła się nowa forma prawna – użytkowanie wieczyste, którą przejął następnie kodeks cywilny z 1964 r. jednakże znacznie ja modyfikując.
Kolejne zmiany przyszły na przełomie lat 80 i 90 XX w. w wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarowaniu gruntami doszło do nowego ujęcia tej instytucji.
Co jest przedmiotem prawa użytkowania wieczystego?
Przedmiotem użytkowania wieczystego zgodnie z dyspozycją art. 232 kodeksu cywilnego mogą być grunty, oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym, stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Zgodnie z poglądem panującym w orzecznictwie nie jest możliwe nabycie gruntu stanowiącego użytkowanie wieczystego w drodze ustanowienia takiego prawa (przez odpowiedni organ państwowy) na nieruchomości nie będącej własnością państwową, choćby nawet nabywca działał – będąc w dobrej wierze – w zaufaniu do księgi wieczystej (por. wyr. SN z 21.6.1968 r., III CRN 139/68, OSN 1969, Nr 5, poz. 93). Sprzeczne są natomiast poglądy dotyczące zasady wiarygodności ksiąg wieczystych odnoszącej się do użytkowania wieczystego. W orzecznictwie panują w tej kwestii dwa odmienne i sprzeczne ze sobą poglądy (por. wyrok SN z 14.5.1986 r., II CR 28/86, OSN 1987, Nr 8, poz. 122; wyrok SN w z 9.10.1989 r., III CRN 298/89).
Niewątpliwie przedmiotem prawa użytkowania wieczystego może być fizycznie wydzielona stanowiąca własność Skarbu Państwa (względnie innych jednostek) część powierzchni ziemskiej. Nie jest przy tym możliwe ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności nieruchomości. Tym bardziej przyjmuje się, że nie jest możliwe ustanowienie takiego prawa na gruncie stanowiącym współwłasność Skarbu Państwa i osób fizycznych. Mogłoby to doprowadzić bowiem do sytuacji, gdy w związku z obciążeniem udziału we własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego pozostałe osoby będące współwłaścicielami zostałyby pozbawione możliwości zniesienia współwłasności celem wyjścia ze stanu niepodzielności nieruchomości albo użytkownik wieczysty zostałby narażony na utratę swojego prawa w związku ze zniesieniem współwłasności.
W orzecznictwie przyjmuje się natomiast, iż nie ma przeszkód do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na ułamkowej części gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. Również analogicznie przyjmuje się, że własność gruntu, będącego w posiadaniu gminy, może być przez nią oddany w użytkowanie wieczyste spółdzielni mieszkaniowej w ułamkowej części. Podkreślić przy tym należy, że ten sam grunt nie może być jednocześnie przedmiotem współwłasności i użytkowania wieczystego.
Poza powyższymi rodzajami gruntów przepis 232 § 2 kodeksu cywilnego przewiduje, iż w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Mając na uwadze powyższą regulację, niewątpliwie ustawodawca założył, iż użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione także na tych gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, które są położone poza granicami administracyjnymi miast, jak również które nie zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta, ani też przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.
Dalsza treść powołanego wyżej przepisu, niewątpliwie wskazuje, że przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być również inne grunty jednostek samorządu terytorialnego lub związków takich jednostek, bez względu na ich przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i położenie.
Powyższe rozszerzenie przedmiotowe zawarte w art. 232 § 2 kodeksu cywilnego niewątpliwie koresponduje z uregulowaniami zawartymi w ustawie o gospodarki nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518). Zgodnie z tą ustawą możliwe jest ustanawianie prawa użytkowania wieczystego na wszelkich gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym gruntach rolnych, za wyjątkiem gruntów wchodzących w skład Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. Konsekwencją takiego uregulowania jest to, że niemal wszystkie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (w tym również ich związków) mogą być objęte prawem użytkowania wieczystego, bez względu na ich położenie.
Kto może być podmiotem prawa użytkowania wieczystego?
Podmiotem prawa użytkowania wieczystego może być każda osoba fizyczna lub prawna, która nie jest właścicielem gruntu. Nie jest bowiem możliwe skumulowanie prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu w rękach jednej osoby. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 marca 1999 r., III CZP 28/94.
Powstaje bowiem pytanie co się dzieje w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego przechodzi na właściciela gruntu np. w drodze dziedziczenia czy w drodze likwidacji osoby prawnej. W takiej sytuacji na skutek konfuzji prawo użytkowania wieczystego wygasa.
Odnosząc się do szczególnych uregulowań pozakodeksowych w zakresie nabywania prawa użytkowania wieczystego przez osoby fizyczne należy niewątpliwie zwrócić uwagę na sytuację prawną cudzoziemców w kwestii nabycia prawa użytkowania wieczystego, co uregulowane jest to w ustawie o cudzoziemcach z dnia 12 grudnia 2013 r. (Dz. U. z 2013 r., poz. 1650). Ustawa ta w sposób restrykcyjny reguluje kwestię nabycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego gruntu przez cudzoziemców.
Podkreślić należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) reguluje kwestię nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu przez przedstawicielstwa dyplomatyczne lub urzędy konsularne państw obcych oraz inne przedstawicielstwa i instytucje zrównane z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów poprzez umowy zawierane przez ministra właściwego do spraw administracji publicznej.
Odnosząc się do osób prawnych to regulacje kodeksowe oraz pozakodeksowe nie regulują tej kwestii w sposób szczegółowy, poprzez między innymi wskazanie jakie konkretnie osoby prawne uprawnione są do nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Niewątpliwie przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez osoby prawne stosuje się przepisy art. 331 kodeksu cywilnego, umożliwiając nabycie tego prawa między innymi przez spółki osobowe czy spółki kapitałowe w organizacji.
Co więcej, nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste także jednostkom samorządu terytorialnego. Dopuszczalna jest również sytuacja odwrotna, a zatem Skarb Państwa może być użytkownikiem wieczystym gruntów stanowiących własność komunalną. Ponadto możliwa jest sytuacja, gdy jednostka samorządu terytorialnego jest użytkownikiem wieczystym gruntów stanowiących własność innej jednostki samorządowej.
W jaki sposób następuje wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego?
Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym z określonym z góry w umowie okresie, który trwa od 40 do 99 lat z tym że w większości przypadków jest to okres 99 lat. Istnieje możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejny okres od 40 do 99 lat, użytkownik wieczysty może wystąpić z takim żądaniem w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem określonego w umowie terminu. Z powyższego wynika, że podstawową przyczyną wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest upływ czasu na jaki zostało ustanowione.
Inną przyczyną wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest zgodne rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W przypadku jednak gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń umowa może ulec rozwiązaniu przed ustalonym terminem. W takim przypadku Sąd na żądanie właściwego organu rozstrzyga o przedterminowym rozwiązaniu umowy.
Użytkowanie wieczyste wygasa również w przypadku tzw. konfuzji, tj. w momencie przejścia własności na użytkownika wieczystego lub przejścia prawa użytkowania wieczystego na właściciela, a także w sytuacji gdy użytkownik wieczysty zrzeka się swojego prawa.
Czy możliwa jest sprzedaż użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu?
Co do zasady prawo własności nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste nie może stanowić przedmiot obrotu.
Jednakże ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) roku zawiera regulację, zgodnie z którą nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przy czym nieruchomość gruntowa, której właścicielem jest Skarb Państwa może być sprzedana przez starostę za uprzednią zgodą wojewody wyrażoną w zarządzeniu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie w art. 51 ust. 2 i art. 57 usta. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy sprzedającego reprezentuje minister właściwy do spraw Skarbu Państwa.
Niewątpliwie z chwilą zawarcia umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wygasa. Równocześnie wygasa też odrębne od gruntu prawo własności budynków i urządzeń znajdujących się na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Jeżeli zaś chodzi o obciążenia, które istniały na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym, to nie wygasają one i wówczas przechodzą na nieruchomość stanowiącą własność.
Wskazać ponadto należy, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje roszczenie przewidziane w art. 64 kodeksu cywilnego, co oznacza, że użytkownik wieczysty nie może wystąpić do sądu powszechnego o zobowiązanie właściciela nieruchomości do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Niewątpliwie sprzedaż nieruchomości gruntowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego osobie nie będącej użytkownikiem wieczystym postrzegana powinna być jako sprzeczna z ustawą.
Zauważyć należy, że nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być przedmiotem obrotu pomiędzy podmiotami uprawnionymi do oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Skarb Państwa jest uprawniony do przeniesienie takiej nieruchomości na jednostki samorządu terytorialnego, zaś jednostki samorządu terytorialnego mogą przenieść taką nieruchomość na inne jednostki samorządu terytorialnego.
Na koniec wskazać należy, że ustawodawca wskazał, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.
Jak uregulowane jest prawo użytkowanie wieczyste w kodeksie cywilnym?
Ustawodawca umieścił regulacje dotycząca użytkowania wieczystego w odrębnym tytule Kodeksu Cywilnego z 1964 r. w art. 232 – 243. W tej regulacji zostały zamieszczone najbardziej podstawowe informacje o użytkowaniu wieczystym. Znajdziemy tam odpowiedz m. in. na pytanie jaka jest treść użytkowania wieczystego czyli uprawnienia użytkownika wieczystego, definicje użytkowania wieczystego.
Kodeks cywilny wskazuje także jakie grunty mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego – art. 232 kc oraz na jaki okres możemy ustanowić użytkowanie wieczyste – według art. 236 jest to co do zasady okres 99 lat, choć istnieje możliwość aby okres ten wydłużyć. Ważną informację o treści umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego znajdziemy w art. 239 kodeksu cywilnego zgodnie z którym to umowa reguluje m. in. tak ważna kwestię jak sposób korzystania z gruntu.
Z punktu widzenia użytkownika wieczystego ważny jest również art. 240 mówiący o możliwości rozwiązania umowy przed upływem ustalonego terminu ze względu na to że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.
Jaki charakter mają zapisy w akcie notarialnym ustanawiającym prawo użytkowania wieczystego?
Podstawową formą oddania gruntów w użytkowanie wieczyste jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego pomiędzy Skarbem Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, które są właścicielami gruntu a jego nabywcą , którym może być osoba fizyczna lub prawna.
W umowie tej uregulowany jest zapis dotyczący celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
W zależności od ustalonego w umowie celu na który odda no nieruchomość gruntową w użytkowanie wieczyste naliczane są opłaty. Wysokość zarówno pierwszej opłaty jak i opłat rocznych uregulowana jest w art. 72 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nabywając prawo użytkowania wieczystego gruntu na rynku wtórnym nabywca winien dokładnie sprawdzić zapis umowny dotyczący celu na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste gdyż determinuje on możliwość zabudowy tej nieruchomości, która musi być zgodna z opisanym w umowie celem.
W sytuacji, gdy zbywca nie dysponuje kopią umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste winna ona znajdować się w dokumentach księgi wieczystej ustanowionej dla przedmiotowej nieruchomości. Właściwy organ, który ustanowił prawo użytkowania wieczystego również powinien dysponować stosownym egzemplarzem umowy.
Nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzi w prawa i obowiązku zbywcy i tym samym od momentu nabycia nieruchomości to na nim spoczywa obowiązek postępowania z gruntem w sposób zgodny z zawartym w umowie celem na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.
Nawet w wypadkach gdy nabycie nastąpiło w toku postępowania upadłościowego nabywca nie jest zwolniony z powyższego obowiązku. Stanowisko takie potwierdził Sąd Najwyższy w swym orzeczeniu wydanym w sprawie V CSK 425/13.
W jaki sposób następuje ochrona użytkowania wieczystego?
Prawo użytkowania wieczystego jako prawo pośrednie pomiędzy prawem własności a ograniczonym prawem rzeczowym korzysta per anologiam bądź przez klauzulę odpowiedniego stosowania z przepisów o ochronie własności.
W przypadku, gdy osoba trzecia włada gruntem, który stanowi prawo użytkowania wieczystego i nie jest do tego uprawnione, wówczas użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie windykacyjne. Analogiczny środek prawny przysługuje użytkownikowi wieczystemu także w sytuacji gdy to właściciel narusza prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Co istotne, użytkownikowi wieczystemu przysługują również uprawnienia wynikające z roszczenia negatoryjnego, na podstawie którego użytkownik wieczysty jest uprawniony do żądania i zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
W orzecznictwie wskazuje się również, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do wystąpienia z roszczeniem o zakaz wykonywania służebności drogowych, jak również zniesienia służebności, które istnieją na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym.
Istotne jest, że słusznie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 czerwca 1984 r. (III CZP 26/84) wskazał, że w przypadku gdy osoba trzecia swoim bezprawnym działaniem bądź też zaniechaniem doprowadzi do degradacji gruntu objętego użytkowaniem wieczystym w ten sposób, że niemożliwe będzie wykorzystywanie tego gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, wówczas użytkownikowi wieczystemu przysługuje przeciwko takiej osobie roszczenie o naprawienie szkody, która powstała także przed ustanowieniem wieczystego użytkowania, nawet w przypadku gdy Skarb Państwa nie przeniósł na użytkownika wieczystego tego roszczenia.
Na koniec wskazać należy, że użytkownikowi wieczystemu na podstawie przepisów prawa cywilnego przysługuje także ochrona posesoryjna.
Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że mimo iż użytkowanie wieczyste jest prawem niejako na pograniczu prawa własności i ograniczonych praw rzeczowych do jego ochrony mają zastosowanie przepisy dotyczące prawa własności, które w najszerszy sposób zapewniają użytkownikowi wieczystemu swobodne posiadania i korzystanie z przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z wyłączeniem innych osób, w tym również właściciela gruntu.
Czy można się zrzec prawa użytkowania wieczystego nieruchomości?
Odnosząc się do użytkowania wieczystego nieruchomości, ustawodawca przewidział w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) możliwość zrzeczenia się tego prawa przez państwową lub samorządową osobę prawną odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Możliwość zrzeczenia się dotyczy również udziału we współużytkowaniu wieczystym.
Powyższe uregulowanie jest niejako szczególne w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego regulujących przekazanie nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa, przewidzianych w art. 9021 kc i art. 9022 k.c.
Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego na gruncie powołanej wyżej ustawy jest czynnością prawną jednostronną, natomiast zawarcie umowy przekazania nieruchomości wymaga oświadczeń woli obu stron tej umowy. Dalej podkreślić należy, że zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz podmiotu założycielskiego i tak odpowiednio państwowa osoba prawna zrzeka się własności wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa zaś samorządowa osoba prawna zrzeka się użytkowania wieczystego na rzecz tej jednostki samorządu terytorialnego, która tę samorządową osobę prawną utworzyła.
Nie jest możliwie zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego przez samorządową osobę prawną na rzecz dowolnej jednostki samorządu terytorialnego. Odpowiednie zrzeczenie się przez państwową osobę prawną na rzecz Skarbu Państwa oznacza, iż samorządowa osoba prawna zrzeka się prawa własności na rzecz tej jednostki samorządu terytorialnego, która ją utworzyła. Jeżeli samorządowa osoba prawna została utworzona przez kilka jednostek samorządu terytorialnego, wówczas zrzeczenie powinno nastąpić na współwłasność tych wszystkich jednostek.
Przepisy ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przewidują z kolei, że użytkownik wieczysty nieruchomości rolnej będącej własnością Skarbu Państwa może zrzec się użytkowania wieczystego przez złożenie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego.
Wskazać ponadto należy, że obowiązujących przepisach regulujących zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego nie ma informacji w zakresie uzyskania zgody wierzyciela, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką na prawie użytkowania wieczystego, na zrzeczenie się obciążonego prawa do nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.
Co się dzieje w przypadku, gdy zrzeczenie się dotyczy prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości. Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 28.9.1992 r., sygn. III CZP 89/92 iż na skutek zrzeczenia się użytkowania wieczystego prawo to wygasa, a wraz z nim wygasa też z mocy prawa odrębna własność budynków i budowli.
Czy może nastąpić rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste?
Umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązana przed upływem określonego w niej terminu.
Problem ten jest uregulowany w art. 240 Kodeksu cywilnego oraz w art.33 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tymi przepisami Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Oznacza to, że właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
W razie gdy dojdzie do rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie to zgodnie z art. 33 ust.3a Ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciel zwraca mu sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może jednak przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
Jednocześnie w razie rozwiązania umowy przed upływem okresu zawartego w umowie, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie to winno być równe wartości budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie na przysługuje.
O rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego z powyższych powodów orzeka sąd powszechny.
Zgodnie z najnowszym orzeczeniem Sądu Najwyższego ( V CSK 425/13) nabycie prawa użytkowania wieczystego w toku postępowania upadłościowego nie zwalnia nabywcy z obowiązku zabudowy wynikającym z zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.
Co to jest aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i jak następuje?
Aktualizacje opłat rocznych z tytułu użytkowania regulują przepisy art. 77 – 82 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518). W związku z tym, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości ustanawiane jest z reguły na okres 99 lat, w wypadkach wyjątkowych gdy cel gospodarczy nie wymaga takiego okresu, dopuszczalny jest okres krótszy, ale nie krótszy niż 40 lat. W związku z tym, że jest to prawo ustanawiane na długi okres czasu ustawodawca dopuścił możliwość aktualizacji wysokości opłat rocznych, które to opłaty stanowią niejako ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, z wyłączeniem osób trzecich.
Aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego ma na celu dostosowanie opłaty rocznej do wartości nieruchomości. W związku z tym istotną przesłanką aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości. Przyjmuje się natomiast, że aktualizacja dokonywana jest w sytuacji znacznej zmiany wartości nieruchomości, z uwagi na koniczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z postępowaniem aktualizacyjnym. Niejednokrotnie zdarza się, że z uwagi na stabilność cen na danym rynku aktualizacja może nie być przeprowadzana przez kilka lat. Ustawodawca przewidział, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być dokonywana nie częściej niż raz na 3 lata. Przy czym zaktualizowana opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym na skutek wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty wszczęto postępowanie zmierzające do aktualizacji opłaty rocznej.
Wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Może dojść do sytuacji gdy zaktualizowana opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, wówczas użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w dwukrotnej wysokości dotychczasowej opłaty, zaś nadwyżkę (pozostałą kwotę ponad dwukrotność) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w kolejnych dwóch latach. Dopiero opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od dokonania aktualizacji jest równa kwocie tej aktualizacji. Warto też wskazać, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości wiąże każdoczesnego kolejnego nabywcę takiej nieruchomości.
Aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonuje się z urzędu lub też na wniosek użytkownika wieczystego, biorąc pod uwagę wartość nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym.
Ustawodawca przewidział, że dokonując aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na poczet różnicy pomiędzy dotychczasową opłatą a tą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego gruntu na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonaniu ostatniej aktualizacji. Dokonuje się tego na wniosek użytkownika wieczystego, który wskazuje poniesione przez niego nakłady i wówczas właściciel nieruchomości nie może uchylić się od zaliczenia wartości tych nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą aktualizowaną.
Aby skutecznie doprowadzić do zaktualizowania dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego konieczne jest pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości przez organ uprawniony do jego reprezentacji (odpowiednio starosta reprezentujący Skarb Państwa lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego reprezentujący daną jednostkę samorządu terytorialnego) zawierające wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej. Przy czym istotne jest, aby złożenie tego wypowiedzenia właściciel nieruchomości dokonał do 31 grudnia danego roku, jeżeli opłata w nowej wysokości miałaby obowiązywać już od 1 stycznia roku następnego. Jeżeli właściciel uchybi temu terminowi, wówczas jego oświadczenie wywoła skutek dopiero od kolejnego roku.
Jeżeli użytkownik wieczysty nie zaskarży tego wypowiedzenia, wówczas ofertę zmiany przedstawioną przez właściciela nieruchomości uważa się za przyjętą począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym złożono to wypowiedzenie. Użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, który należy złożyć w terminie 30 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego od dnia otrzymania wypowiedzenia. Przy czym ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Przy czym złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości nie zwalnia go z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.
Postępowanie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym ma przede wszystkim na celu polubowne załatwienie sprawy w drodze ugody, co może nastąpić na rozprawie przed nim wyznaczonej. Najczęściej w praktyce jednak Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.
Jeżeli orzeczenie jest niekorzystne dla użytkownika wieczystego, wówczas jest on uprawniony do wniesienia sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Poprzez wniesienie sprzeciwu w terminie, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego traci moc, nawet wówczas gdy sprzeciw nie odnosi się do całości orzeczenia. W ten sposób poprzez możliwość ponownego zaskarżenia dochodzi do rozpoznania sprawy przez sąd powszechny, który w żaden sposób nie odnosi się do orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Powyższe stanowi ciekawą konstrukcję prawną, gdyż w zasadzie sprawę o charakterze cywilnym rozstrzygają organy odpowiednio zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego i kodeksu postępowania cywilnego.
Na koniec wspomnieć należy, że analogicznie użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie a właściwy organ nie dokonał jej aktualizacji.
Jakie są środki zaskarżenia niekorzystnego rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego?
Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może być wypowiedziana. Właściciel nieruchomości na której ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego może nie częściej niż raz na 3 lata dokonać aktualizacji opłaty rocznej. Zgodnie z art. 77 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Tej aktualizacji nie stosuje się, gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej była by niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu jej oddania w użytkowanie wieczyste.
W przypadku zaś nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis ten stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien wypowiedzieć jej wysokość pisemnie dołączając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Jeżeli użytkownik wieczysty uważa, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona ale w innej wysokości to może złożyć do kolegium odwoławczego stosowny wniosek.
Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego.
Sądem właściwym jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Sprzeciw należy wnieść w terminie 14 dni od doręczenia orzeczenia kolegium. Od korzystnego dla użytkownika wieczystego rozstrzygnięcia samorządowego kolegium odwoławczego sprzeciw może wnieść właściwy organ. Niezależnie od tego kto złoży sprzeciw to użytkownik wieczysty opłaca pozew. Pozwem w przedmiotowej sprawie jest złożony przez wieczystego użytkownika wniosek do kolegium odwoławczego, a nie sprzeciw złożony od orzeczenia tegoż kolegium.
Sprzeciw składa się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które wydało zaskarżoną decyzję. Kolegium to przesyła akta wraz ze sprzeciwem do właściwego sądu.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego „powództwo rozpoznawane przez sąd na podstawie art. 80 Ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a zatem sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego” (IV SCK 430/12).
Jakie są zasady ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego?
Niewątpliwie jedną z najważniejszych kwestii dotyczącej użytkowania wieczystego jest problematyka ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które obciążają każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości. Wysokość opłat niejednokrotnie przerasta nasze oczekiwania, w związku z tym warto bliżej przyjrzeć się zasadom ustalania tych opłat.
Problematykę tę reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), a w szczególności art. 67 tej ustawy, który odnosi się do ceny nieruchomości oraz art. 72 dotyczący wysokości stawki procentowej. Dla ustalenia bowiem wysokości opłaty tytułu użytkowania wieczystego znamienne jest ustalenie dwóch wartości tj. ceny nieruchomości oraz wysokości stawki procentowej.
Pokrótce wskazać należy, że ustawodawca powiązał cenę nieruchomości z jej wartością. Są to dwa znaczeniowo różne pojęcia. Cena jest to ustalona kwota pieniędzy, za którą strony transakcji są gotowe do jej przeprowadzenia. Wartość nieruchomości zaś ustala rzeczoznawca majątkowy w wyniku przeprowadzenia jej wyceny. Przy zbywaniu nieruchomości zazwyczaj ustala się wartość rynkową, zaś wartość odtworzeniową jedynie w wyjątkowych przypadkach.
Podkreślić należy, że w przypadku pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustawodawca określił dolną i górną wartość – od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej, przy czym założono, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. I tak tytułem przykładu w ślad za art. 72 ust. 3 powyższej ustawy, wskazać można, że np. za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne przewidziana jest stawka wynosząca 1% ceny czy np. za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową również przewidziana jest stawka w wysokości 1% ceny.
Problem może pojawić się w sytuacji, gdy w umowie o oddaniu w użytkowanie wieczyste wskazany jest więcej niż jeden cel. Wówczas zgodnie z art. 73 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty ustala się w oparciu o stawkę procentową dla celu, który został uznany za podstawowy. Przy czym ustawodawca założył, że po oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości zostanie zmieniony cel poprzez zmianę trwałego sposobu korzystania, wówczas stawkę opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Co się dzieje w przypadku, gdy przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana. Kwestię tę reguluje art. 221 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Niewątpliwie unormowanie to ma wymiar praktyczny, przewidziany na wypadek, gdyby w umowie nie został wskazany cel, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Mając to na uwadze, w chwili obecnej, o zastosowaniu konkretnej stawki procentowej nie decyduje określenie charakteru nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego ani także faktyczny sposób jej wykorzystywania (poza wskazanym wyjątkiem przewidzianym w powyżej).
Dalej wskazać należy, że wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego określa się w umowie. W związku z tym przyjęto, że zmiana stawki procentowej wymaga wypowiedzenia i zachowania trybu ustalonego dla aktualizacji opłat rocznych zgodnie z przepisami art. 78-81 u.g.n. Przy czym podkreślić należy, że zmiana stawki procentowej związanej ze zmianą celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste niejednokrotnie wiąże się zarówno z podwyższeniem jak również obniżeniem opłaty rocznej. Użytkownik wieczysty ma bowiem uprawnienie do wystąpienia o obniżenie opłaty rocznej, jeżeli w wyniku zmiany sposobu korzystania z nieruchomości nastąpi zmiana celu, przewidująca niższą stawkę procentową.
Ustawodawca przewidział sytuację, w której możliwe jest podwyższenie stawki procentowej za pozostałe nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.) jedynie poprzez zarządzenie wojewody w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa lub przez uchwałę odpowiedniej rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Przy czym podwyższenie takie nastąpić może tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Wówczas oznacza to, że zastosowania nie znajduje w takiej sytuacji tryb przewidziany w art. 73 ust. 2 u.g.n.
Podsumowując podkreślić należy, że powyższe uregulowanie nie wprowadza żadnej bariery przy podwyższeniu stawki za użytkowanie wieczyste. Przy czym należy mieć na względzie, iż istnieją instrumenty prawne umożliwiające użytkownikowi wieczystemu żądanie obniżenia takiej stawki.
Czy jest możliwe wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego?
Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty dokonać może właściwy organ na piśmie do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty. Ponadto powinno ono zawierać wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty, pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia jak również informację o wysokości oszacowania nieruchomości oraz miejscu, gdzie można zapoznać się z operatem szacunkowym. Słusznym wydaje się, że wypowiedzenie takie stanowi wypowiedzenie zmieniające umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Podkreślić należy, że w przypadku gdy takie wypowiedzenie nie zawiera informacji w jaki sposób użytkownik wieczysty może je zakwestionować wówczas przekroczenie wymaganego ustawą terminu na złożenie wniosku o ustalenie po jego upływie może doprowadzić do sytuacji, gdy samorządowe kolegium odwoławcze rozpatrzy taki wniosek mimo niezachowania terminu.
Wskazać należy, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do złożenia, do samorządowego kolegium odwoławczego miejsca położenia nieruchomości, w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu wypowiedzenia wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie jest uzasadniona lub też jest uzasadniona w innej wysokości.
Co się dzieje w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nie zakwestionuje wypowiedzenia. Wówczas ofertę uznaje się za przyjętą i od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty, obie strony obowiązuje nowa wysokość opłaty rocznej.
Jeżeli użytkownik wieczysty złoży wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie jest uzasadniona lub też jest uzasadniona w innej wysokości, niewątpliwie postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym przebiega dalej na podstawie przepisów o postępowaniu administracyjnym i w postępowaniu tym przewidziana jest rozprawa. Zaś po zakończeniu postępowania, jeżeli nie doszło do zawarcia ugody, samorządowe kolegium odwoławcze wydaje orzeczenie oddalające wniosek lub ustalające nową wysokość opłaty.
Co więcej, ciężar dowodu w zakresie istnienia przesłanek aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie, który reprezentuje właściciela nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości zostanie wykazany poprzez przedłożenie uprzednio sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości. Podkreślić należy, iż złożenie wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.
Dalej od wydanego przez samorządowe kolegium odwoławcze orzeczenia odwołanie nie przysługuje. Nie oznacza to, że zarówno użytkownik wieczysty, jak i organ administracji nie mają środków prawnych w celu wzruszenia tego orzeczenia. Mogą bowiem wnieść oni sprzeciw od tego orzeczenia. Jest on równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego i zastępuje pozew. Gdy zostanie wniesiony w terminie sprzeciw, wówczas orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego traci moc. Sprawa jest rozpoczyna się od początku i w całości rozpatrywana przez właściwy sąd cywilny.
W ten oto sposób na skutek wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego powstaje sytuacja, w której w jednej i tej samej sprawie organ administracji publicznej działając na podstawie przepisów o postępowaniu administracyjnym orzeka w sprawie niejako o charakterze cywilnym, by następnie sąd powszechny rozpatrujący spór w wyniku wniesionego sprzeciwu w żaden sposób nie odnosił się do postępowania prowadzonego przez samorządowe kolegium odwoławcze.
Jaki charakter prawny ma operat szacunkowy przy dokonaniu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego?
Podstawową przesłanką dokonania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest zmiana wartości nieruchomości. Aby czynić zadość i ustalić czy wartość konkretnej nieruchomości wskazuje na konieczność wszczęcia postępowania aktualizacyjnego powinna być ona wskazana przez kompetentną i posiadającą fachową wiedzę osobę będącą rzeczoznawcą majątkowym.
Operat szacunkowy sporządzany jest na zlecenie organu, który uiszcza także koszty za sporządzenie tego operatu. Przy czym istotne jest, że kosztami tymi nie można obciążać stron biorących udział w postępowaniu. Operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i tym obowiązkiem organu administracji publicznej jest w sposób wyczerpujący zebranie i ocena całego materiału dowodowego.
Rzeczoznawca majątkowy w sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego sam dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody jak również techniki szacowania wartości nieruchomości. Dokonując sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy opiera się na przepisach rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).
Co istotne, w postępowaniu sądowym uznaje się, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie właściciela nieruchomości stanowi dokument prywatny, jeżeli zostanie zgłoszony przez niego jako dowód w sprawie. W sytuacji bowiem, gdy użytkownik wieczysty kwestionuje walor takiego dokumentu w kontekście zasadności aktualizacji opłaty, wówczas konieczne są wiadomości specjalne w celu zweryfikowania tego operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami to na właściwym organie spoczywa ciężar wykazania, że istnieją przesłanki do dokonania aktualizacji opłat rocznych. W orzecznictwie prezentowany też jest pogląd przeciwny, że to na użytkowniku wieczystym spoczywa ciężar wykazania, że wartość nieruchomości była niższa, niż to przyjął właściwy organ w wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości (wyrok Sadu Najwyższego z dnia 11 września 2003 r., sygn. III CKN 239/01). W praktyce jednak, w większości przypadków to sami użytkownicy wieczyści kwestionując wycenę nieruchomości sporządzoną na wniosek organu i sami wnioskują o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia nowej wyceny.
Operat szacunkowy sporządzany na wniosek organu, który stanowi podstawę do wypowiedzenia przez niego dotychczasowej opłaty rocznej może zostać na etapie postępowania sądowego zweryfikowany bądź poprzez przeprowadzenie dowodu na okoliczność oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych lub też poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia nowej wyceny. Podkreślić należy, że słusznym wydaje się, że w przypadku gdy operat szacunkowy załączony przez organ nie zawiera rażących błędów i jest logiczny, zasadnym jest zgłoszenie wniosku dowodowego dotyczącego oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Dalej może pojawić się dopiero konieczność uzupełnienia tej opinii lub powołania nowego biegłego, który na nowo dokona wyceny nieruchomości.
Konkludując wskazać należy, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie ma szczególne znaczenie dla stron postępowania, bowiem sposób istotny determinuje ich prawa i obowiązki. Tym bardziej rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca wiadomości specjalna powinien dołożyć należytej staranności w celu jego sporządzenia, zaś organy rozstrzygający sprawę powinny wnikliwie i starannie dokonywać jego oceny.
Jaka jest sankcja za nie dotrzymanie terminów zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste?
W umowie oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określa się sposób i termin zabudowania nieruchomości gruntowej, które są ustalane zgodnie z celem, na jaki zostaje oddana nieruchomość. Przy czym należy mieć na uwadze, że ustalone zapisy wiążą nie tylko użytkownika wieczystemu, któremu została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste ale także każdorazowego użytkownika wieczystego tej nieruchomości.
Przepisy nie przewidują, czy zapisy określające sposób i termin zabudowania nieruchomości powinny mieć charakter ogólny czy może szczegółowy. Umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste może zawierać szczegółowe parametry obiektów budowlanych oraz sposobu korzystania z tej nieruchomości.
Ustawodawca przewidział, że jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości polega na jej zabudowaniu, wówczas należy określić w umowie termin rozpoczęcia budowy i termin jej zakończenia. Dalej wskazano, że terminem rozpoczęcia budowy jest wybudowanie fundamentów, a terminem jej ukończenia wybudowanie budynku w stanie surowym. Może się okazać, że obiekt budowlany nie posiada fundamentów wówczas termin rozpoczęcia budowy powinien być w inny sposób wskazany w umowie oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Termin zagospodarowania nieruchomości może być na wniosek użytkownika wieczystego przedłużony, jeżeli nie mógł być z przyczyn od niego niezależnych dotrzymany.
W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej właściwy organ (tj. starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub zarząd województwa) może, także z urzędu, wyznaczyć użytkownikowi wieczystemu termin dodatkowy. Przy czym wyznaczenie terminu dodatkowego nie jest konieczne dla skorzystania przez organ z możliwości naliczenia opłaty dodatkowej czy też z możliwości wniesienia powództwa o rozwiązanie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej. W sytuacji, gdy organ wyznaczy użytkownikowi wieczystemu termin dodatkowy wówczas jest tym terminem związany i nie może ustalić opłaty dodatkowej w stosunku do użytkownika wieczystego, któremu termin dodatkowy zagospodarowania nieruchomości jeszcze nie upłynął.
Dodatkowe opłaty roczne nakładane są przez organ na użytkownika wieczystego w drodze uznania administracyjnego i to organ decyduje czy obciąży nimi użytkownika wieczystego nieruchomości, który naruszył terminy zagospodarowania nieruchomości w drodze zabudowy. Do wydania decyzji administracyjnej upoważniony jest organ wykonawczy reprezentujący właściciela gruntu. Organ decyduje, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności danej sprawy, czy obciążyć użytkownika wieczystego dodatkowymi opłatami z tytułu niedotrzymania terminu zabudowy może przesunąć lub wyznaczyć dodatkowy terminu zagospodarowania nieruchomości, jednakże jest to zmiana warunków umowy i wymaga sporządzenia aneksu do umowy sporządzonej przez notariusza, z jednoczesnym wpisem do księgi wieczystej
Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, gdy upłynie bezskutecznie termin zagospodarowania nieruchomości, ustalony w umowie bądź decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% powyżej wartości. Przy czym dodatkowe opłaty roczne ustala właściwy organ wydając decyzję.
W przypadku nie uiszczenia dodatkowych opłat z tytułu niezagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w terminie wówczas zastosowanie znajdują przepisy o egzekucji w administracji.
Kto ponosi opłaty od sprzeciwu złożonego od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego w sprawie wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej od prawa użytkowania wieczystego?
Informacja o wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste to podstawowa wiedza, którą powinien posiadać potencjalny nabywca tego prawa. Zależy ona od wartości nieruchomości oraz od celu na kaki użytkowanie wieczyste zostało ustanowione.
Zgodnie z art. 71 Ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W zależności czy nieruchomość gruntowa jest oddawana w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu czy też w drodze bezprzetargowej podlega ona zapłacie jednorazowej ( w pierwszym wypadku) lub może być rozłożona na oprocentowane raty ( w drugi wypadku).
Wysokość stawek procentowych opłaty rocznej wynosi od 0,35 ceny do 3% ceny w zależności od celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Najniższa opłata jest w wypadku oddania nieruchomości gruntowej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa , w tym ochrony przeciwpożarowej a najwyższa w wypadku oddania na inne cele niewymienione w katalogu zawartym w art.72 Ustawy.
Zawsze, gdy nabywamy prawo użytkowania wieczystego musimy sprawdzić na jaki cel zostało to prawo ustanowione. W sytuacji, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na więcej niż jeden cel to zgodnie z art. 73 Ustawy stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.
Dla nabywców tego prawa jest również istotne, że uregulowania powyżej opisane stosuje się odpowiednio w wypadku nabywania udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej gdy ustanowiono odrębną własność lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub nastąpiła zmiana korzystania z lokalu.
Właściciel nieruchomości na której ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego może nie częściej niż raz na 3 lata dokonać aktualizacji opłaty rocznej. Zgodnie z art. 77 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się , przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste określonej na dzień aktualizacji opłaty. Tej aktualizacji nie stosuje się, gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej była by niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości. w dniu jej oddania w użytkowanie wieczyste.
Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien wypowiedzieć jej wysokość pisemnie dołączając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.
Jeżeli użytkownik wieczysty uważa, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona ale w innej wysokości to może złożyć do kolegium odwoławczego stosowny wniosek. Od orzeczenie kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty ,mogą wnieść sprzeciw, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego.
Sądem właściwym jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Sprzeciw należy wnieść w terminie 14 dni od doręczenia orzeczenia kolegium. Pozwem w przedmiotowej sprawie jest złożony wniosek do kolegium odwoławczego a nie sprzeciw złożony od orzeczenia tegoż kolegium. Niezależnie od tego kto złoży sprzeciw to użytkownik wieczysty opłaca pozew.
Jakie są skutki ekonomiczne rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste?
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Takie wcześniejsze rozwiązanie prawa użytkowania wieczystego rodzi dla użytkowania tego prawa daleko idące skutki ekonomiczne.
W razie gdy dojdzie do rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie to zgodnie z art. 33 ust.3a Ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciel jest obowiązany jedynie do zwrotu użytkownikowi wieczystemu sumy opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego, wypłaty wynagrodzenia za wzniesione przez użytkownika wieczystego lub nabyte przez niego na własność budynki i inne urządzenia.
Opłaty te (o ile zostały wniesione) podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty z tego tytułu podlegającej zwrotowi nie może jednak przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
Przysługujące użytkownikowi wieczystemu wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia winno być równe wartości budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie na przysługuje.
Zgodnie z najnowszym orzeczeniem Sądu Najwyższego (V CSK 425/13) nabycie prawa użytkowania wieczystego w toku postępowania upadłościowego nie zwalnia nabywcy z obowiązku zabudowy wynikającym z zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.
Jaka jest wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest zgodnie z art. 236 Kodeksu cywilnego na okres nie krótszy niż 40 lat i nie dłuższy niż lat 99. Tym samym znajomość tej podstawowej danej informacji ekonomicznej, oprócz oczywiście ceny jeżeli jest to nabycie na rynku wtórnym, udzieli nam odpowiedzi na pytanie o opłacalność nabycia tego prawa.
Opłatę roczną wnosi się do właściwego organu ( zależności kto jest właścicielem nieruchomości) przez cały okres użytkowania do 31 marca każdego roku. Na wniosek użytkownika wieczystego, złożony najpóźniej na 14 dni przed upływem terminu zapłaty kolejnej opłaty rocznej , właściwy organ może ustalić inny termin zapłaty. Nie może on jednak przekroczyć danego roku kalendarzowego.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 72 Ustawy o gospodarce nieruchomościami są ustalane według stawki oprocentowuj liczonej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej.
Wysokość stawek procentowych opłaty rocznej wynosi od 0,35 ceny do 3% ceny w zależności od celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Najniższa opłata jest w wypadku oddania nieruchomości gruntowej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa , w tym ochrony przeciwpożarowej a najwyższa w wypadku oddania na inne cele niewymienione w katalogu zawartym w art. 72 Ustawy.
Musimy pamiętać, że jeśli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości to stawkę opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego nowego celu.
Powinniśmy również pamiętać, że właściwy organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych, a jest obowiązany do zastosowania takiej bonifikaty i to wysokości 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Bonifikaty i sposób ich zapłaty, tak jak wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych są ustalane w umowie.
Bonifikaty te mogą być również cofnięte w wypadku spełnienia przesłanek przewidzianych art. 73 Ustawy. Stawka procentowa może być również podwyższona.
Opłat rocznych nie pobiera się od użytkowników wieczystych (określonych w art. 76 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) którzy jednorazowo wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
Jaki jest tryb postępowania w wypadku wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste?
Wysokość stawek procentowych opłaty rocznej wynosi od 0,35 ceny do 3% ceny w zależności od celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Najniższa opłata jest w wypadku oddania nieruchomości gruntowej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa , w tym ochrony przeciwpożarowej a najwyższa w wypadku oddania na inne cele niewymienione w katalogu zawartym w art.72 Ustawy.
Bonifikaty te mogą być również cofnięte w wypadku spełnienia przesłanek przewidzianych art. 73 Ustawy.
Właściciel nieruchomości na której ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego może nie częściej niż raz na 3 lata dokonać aktualizacji opłaty rocznej. Zgodnie z art. 77 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się , przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Tej aktualizacji nie stosuje się, gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej była by niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości. w dniu jej oddania w użytkowanie wieczyste.
Czy możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w kodeksie cywilnym znajduje się pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Stanowi ono specyficzne prawo, które polega na oddaniu nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków na czas oznaczony użytkownikowi wieczystemu. Dlatego też niejednokrotnie wielu użytkowników wieczystych zmierza do nabycia uprawnień do nieruchomości stricte właścicielskich. Ustawodawca zagwarantował takim użytkownikom wieczystym możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Uregulowane jest to w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. ze zm. (Dz. U. z 2012, poz. 83) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Na podstawie powyższej ustawy osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości są
uprawnione do wystąpienia z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Ustawa wskazuje ponadto, iż
z powyższym żądaniem nie mogą wystąpić określeni użytkownicy wieczyści np. wobec których toczy się postępowanie administracyjne zmierzające
do nabycia nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego. Ponadto z żądaniem takiego przekształcenia mogą wystąpić także osoby
fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, a także
spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Dodatkowo ustawodawca przewidział sytuację, w której osoby
fizyczne i prawne, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie po dniu 13 października 2005 r., mogą wystąpić z
żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Następnie starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa w stosunku do nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego wydają decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z dniem uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności następuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie można dokonać bez uiszczenia przez osobę, na rzecz której następuje przekształcenie, opłaty dotychczasowemu właścicielowi. Wysokość tej opłaty jest ustalana w powyższej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Co istotne, użytkownik wieczysty może złożyć wniosek, aby rozłożono mu tą opłatę na raty, z reguły na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że użytkownik wieczysty wnioskuje o rozłożenie opłaty na raty na okres krótszy niż 10 lat. Co istotne, ustawodawca uregulował także kwestię oprocentowania rozłożonej na raty opłaty i wskazał, że nieuiszczona jej część podlega oprocentowaniu stosując stopę procentową równą stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Ponadto wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości będącej przedmiotem przekształcenia lub odpowiednio nieruchomości lokalowej, jeżeli przekształcenie dotyczyło udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego ściśle z odrębną własnością lokalu. Wspomnieć należy, że właściwe organy uprawnione są do udzielania bonifikat od opłat, co znacznie może ułatwić użytkownikowi wieczystemu podjęcie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Przy czym należy mieć na uwadze, że w szczególnych przypadkach osoba, która otrzymała bonifikatę zobowiązana być może do jej zwrotu w kwocie równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Niewątpliwie przewidziana powyżej przez ustawodawcę instytucja przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawie własności zagwarantować może, że w przypadkach przewidzianych w ustawie, użytkownik wieczysty będzie miał realną możliwość decydowania o charakterze przysługującego mu prawa.
Czy możliwe jest uzyskanie bonifikat od opłat z tytułu użytkowania wieczystego?
Ustawodawca W przypadkach przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm. (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) przewidział sytuacje, w których użytkownik wieczysty może uzyskać bonifikaty od pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i opłat rocznych. Uprawnienie do udzielania bonifikat przysługuje staroście w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa za zgodą wojewody oraz organom wykonawczym jednostek samorządu terytorialnego w stosunku do nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego za uprzednią zgodą rady lub sejmik. Bonifikaty można stosować także do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r.
Bonifikaty powyższe organy udzielają przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej i to od ich uznania (za zgodą wskazanych wyżej organów) zależy czy zostaną one przyznane użytkownikowi wieczystemu. Przy czym nie dotyczy to nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.
W drodze zarządzenia lub uchwały przed odpowiednio wojewodę oraz radę lub sejmik ustalane są stawki procentowe udzielonych bonifikat oraz ich warunki ustalane są. Przy czym udzielenie w drodze zarządzenia lub uchwały zgody na przyznanie bonifikat również w tym przypadku ma charakter indywidualny.
Ustawodawca przewidział enumeratywnie w art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sytuacje, które uprawniają organy do udzielenia bonifikat od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Przy czym szczególny status posiadają nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, gdyż ustaloną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego obniża się wówczas o 50%.
Wskazać należy, że uprawniony organ wypowie udzieloną bonifikatę jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała zbycia prawa użytkowania wieczystego lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Przy czym nie dotyczy to zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz bliskiej osoby, pomiędzy jednostki samorządu terytorialnego jak również zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego a Skarbem Państwa.
Na wniosek osób fizycznych, których miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa GUS, właściwy organ udziela 50% bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub też wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
Osoby fizyczne, o których mowa powyżej, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do uzyskania bonifikaty.
Podnieść ponadto należy, że w przypadku zbiegu praw do bonifikaty, czy to w związku z wydanym zarządzeniem lub uchwałą, bądź też z tytułu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków czy też w związku z osiąganiem wskazanego powyżej pułapu dochodu – dla użytkownika wieczystego stosuje się najkorzystniejszą dla niego bonifikatę.
Jakie są podstawowe akty prawne regulujące instytucję użytkowania wieczystego?
Poniżej zostają wskazane podstawowe akty prawne, w których można znaleźć dokładne informacje dotyczące użytkowanie wieczyste:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.)
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 z późn. zm.)
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U.2004 nr 207 poz. 2108 z późn. zm.)
4. Ustawa z dnia 1 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2007 nr 231, poz. 1700)
5. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, poz. 1459)
6. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207, poz. 2108).