Source: https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/152505100000503_I_C_001995_2016_Uz_2017-10-18_001
Timestamp: 2020-05-25 18:24:47
Legal References Found: art. 6
 art. 663
 art. 5
 art. 22

Art. 6
 art. 6
 art. 662
 art. 675
 art. 666
 art. 663
 art. 663
 art. 480
 art. 663
 art. 675
 art. 6
 art. 3
 art. 6

Document Content:
Treść orzeczenia I C 1995/16 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych
Sygn. akt I C 1995/16
przeciwko pozwanym A. S., B. S., E. S., M. S. i Z. W.
2. nie obciąża w całości powoda kosztami procesu.
W dniu 11 lipca 2016r. powód T. P. skierował do tut. Sądu przeciwko pozwanym A. S., B. S., E. S. i M. S. żądania nakazania wykonania przez pozwanych remontu lokalu będącego ich współwłasnością położonego w K. przy ul. (...) w postaci wymiany stolarki okiennej oraz naprawy wentylacji w pomieszczeniu kuchennym. Ponadto powód zażądał wezwania do udziału w sprawie Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w K. oraz zwolnienia go w całości od kosztów sądowych.
W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, iż zwrócił się do (...)u w K. o wymianę stolarki okiennej w opisanym lokalu, że w/w zakwalifikował ją do naprawy, ale uzależnił jej dokonanie od zgody współwłaścicieli, którzy negatywnie ustosunkowali się do takiego wniosku. Ponadto powód podał, że w lokalu istnieje wadliwość działania przewodu wentylacyjnego w kuchni, a pozwani współwłaściciele odmawiają wykonania prac naprawczych.
W odpowiedzi na pozew pozwani M. S., B. S. i E. S. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwani podnieśli zarzut braku legitymacji czynnej powoda i biernej pozwanych. Pozwani wskazali ponadto, iż adresatem jego żądań powinien być wynajmujący lokal, tj. zarządzający faktycznie nieruchomością Miasto K., z którym pozwany posiada zawartą umowę najmu lokalu mieszkalnego. Dodatkowo pozwani zakwestionowali samą zasadność powództwa w zakresie stanu technicznego stolarki okiennej i wentylacji poprzez nie wykazanie ich niewystarczającej użyteczności.
W odpowiedzi na pozew pozwany A. S. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu tego kwalifikowanego pisma procesowego pozwany podniósł, iż po stronie powoda brak jest materialnoprawnej podstawy żądania, w szczególności wobec treści art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz art. 663 kc. Dodatkowo pozwany wskazał, iż zakres wykonania żądanych prac obciąża powoda jako najemcę, a także, że powód nie wykazał konieczności przeprowadzenia określonych w pozwie czynności.
Postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2016r. Sąd Rejonowy w Kaliszu w sprawie o sygn. akt I C 1995/16 zwolnił w całości powoda od kosztów sądowych, natomiast postanowieniem z dnia 30 września 2016r. oddalonym postanowieniem Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 15 listopada 2016r. w sprawie o sygn. akt II Cz 779/16 negatywnie rozpoznano wniosek powoda o ustanowienie pełnomocnika z urzędu.
Miasto K. – Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K. złożył negatywne oświadczenie procesowe o wstąpieniu do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego.
Postanowieniem z dnia 15 marca 2017r. Sąd Rejonowy w Kaliszu w sprawie o sygn. akt I C 1995/16 wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Z. W..
Postanowieniem tego Sądu z dnia 20 kwietnia 2017r. zawieszono postępowanie w sprawie, które zostało podjęte postanowieniem z dnia 10 maja 2017r.
W odpowiedzi na pozew pozwana Z. W. nie zajęła formalnego stanowiska w sprawie w zakresie żądań pozwu.
Pozwani E. S. w udziale 30/240 części, B. S. w łącznym udziale 60/240 części, M. S. w udziale 30/240 części, Z. W. w łącznym udziale 80/240 części i A. S. w udziale 40/240 części są współwłaścicielami nieruchomości położonej w K., przy ul. (...), zapisanej w księdze wieczystej nr (...).
We wskazanej nieruchomości znajduje się wynajmowany przez powoda T. P. lokal mieszkalny nr (...).
Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 2 lutego 1982r. nr G. T. (...) opisana wyżej nieruchomość została przejęta w zarząd państwowy.
Od wskazanej daty wszelkie czynności związane z nieruchomością, w szczególności z zarządzaniem, administrowaniem, zabezpieczaniem stanu technicznego, w tym wykonywaniem okresowych przeglądów i zagospodarowywaniem, w tym zawieraniem umów najmu dokonuje Miasto K. – obecnie Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K..
Pozwani E. S., B. S., M. S., Z. W. i A. S. nie uzyskują od Miasta K. – Miejskiego Zarządu Budynku Mieszkalnych w K. żadnych dochodów z tytułu prawa własności w/w nieruchomości.
Pozwani E. S., B. S., M. S. korzystają z lokali w przedmiotowej nieruchomości i z tego tytułu obciąża ich czynsz na rzecz Miasta K. – Miejskiego Zarządu Budynku Mieszkalnych w K..
( wydruk KW (...) k. 21-26, kopia decyzji k. 81-82, przesłuchanie powoda T. P. k. 127v-128, 176v, przesłuchanie pozwanego A. S. k. 128-128v, 176v-177, przesłuchanie pozwanego M. S. k. 128-129, 177-177v, protokół k. 181, z akt KZ1A/00002300/5 k. 8-9, 12-13, 23, 63)
Powód T. P. posiadał wiedzę, iż przedmiotowa nieruchomość jest zarządzana przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K., a że jej współwłaścicielami są inne podmioty niż administrator.
Pozwany M. S. na wniosek Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w K. w dniu 9 stycznia 2007r. wyraził zgodę, ażeby powód T. P. najął na okres 6 miesięcy do dnia 30 czerwca 2007r. lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w opisanej wyżej nieruchomości. Zgoda na oddanie lokalu mieszkalnego do odpłatnego używania pochodziła tylko od pozwanego M. S..
Powód T. P. zwracał się do (...) w K. o prolongowanie terminu najmu przedmiotowego lokalu.
Czas korzystania z nieruchomości był wydłużany na dalsze okresy przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K.. Aprobaty udzielał pozwany M. S..
W dniu 12 stycznia 2009r. Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K. zawarł z powodem T. P. umowę najmu lokalu nr (...) położonego w K. przy ul. (...) na czas określony, tj. od dnia 1 stycznia 2009r. do dnia 31 grudnia 2009r., natomiast w dniu 8 lutego 2010r. Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K. bez zgody pozwanych zawarł z powodem T. P. umowę najmu tego lokalu na czas nieokreślony. Strony zastrzegły, że remont lokalu nastąpi na koszt własny powoda, bez możliwości ubiegania się o zwrot poniesionych nakładów w trakcie trwania umowy najmu jak i po jej ustaniu.
Przy zawieraniu umowy najmu powód nie zgłaszał zastrzeżeń co do stanu technicznego nieruchomości lokalowej. Mankamenty lokalu dotyczące stolarki okiennej i dalsze zgłaszane przez powoda a odnoszące się do wentylacji istniały już w 2007r. Taki stan techniczny lokalu był znany powodowi w momencie wejścia w jego posiadanie w celu wykonywania prawa obligacyjnego.
Powód T. P. wykonuje swoje obowiązki najemcy, w szczególności regularnie płaci czynsz do (...) w K..
W 2012r. powód T. P. dokonał samodzielnie wymiany jednego okna w lokalu.
W okresie jesienno – zimowym powód odnotowuje w zajmowanym lokalu cofanie się nieczystości z przewodu wentylacyjnego, a ponadto stwierdził nie domykanie się okien, ich nieszczelność, co wpływa na wychłodzenie lokalu.
Powód w czasie trwania umowy najmu nie zwracał się do pozwanych o wykonanie prac polegających na usunięciu komunikowanych przez niego mankamentów nieruchomości. Takie żądania powód artykułował w stosunku do Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w K.. (...) w K. warunkował podjęcie działań w poruszanym przez powoda obszarze od uprzedniej zgody współwłaścicieli nieruchomości.
Pozwani E. S., B. S. i M. S. w odpowiedzi na korespondencję z (...) w K. w piśmie z dnia 31 sierpnia 2013r. sprzeciwili się wykonaniu przez powoda remontów lokalu mieszkalnego, podnosząc własne zarzuty dotyczące działalności (...) w K. związane z zarządem nieruchomością.
( pismo pozwanego M. S. k. 27, 29, 140, wniosek powoda T. P. k. 28, 137, 138, 139, pismo pozwanych E. S., B. S. i M. S. k. 30, 31, 162, 163, pismo pozwanego A. S. k. 50, pismo (...) k. 132, 133, 134-135, 136, 164, 165, 166, 167, umowa najmu k. 82v-83v, 107-110, 168-171, przesłuchanie powoda T. P. k. 127v-128, 176v, przesłuchanie pozwanego A. S. k. 128-128v, 176v-177, przesłuchanie pozwanego M. S. k. 128-129, 177-177v)
Powód T. P. zwracał się do Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w K. o przeprowadzenie naprawy przewodów wentylacyjnych i wymianę stolarki okiennej w zajmowanym przez niego lokalu mieszkalnym.
Administrujący nieruchomością Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w K. dokonał oceny technicznej stolarki okiennej w lokalu mieszkalnym wynajmowanym przez powoda i zakwalifikował ją do wymiany, uzależniając przy tym realizację od uprzedniego uzyskania zgody współwłaścicieli nieruchomości. (...) w K. w 2012r. wykonał w lokalu mieszkalnym wynajmowanym przez powoda remont pieca kaflowego.
Współwłaściciele nieruchomości nie wyrazili zgody na wykonanie tego typu prac.
Z punktu widzenia stanu technicznego przewód wentylacyjny w lokalu mieszkalnym najmowanym przez powoda jest sprawny i nie ma uszkodzeń. Stwierdzono natomiast wadliwość jego funkcjonowania, która może wynikać z jednej następujących z przyczyn, tj. braku dostatecznej izolacji termicznej przewodów kominowych i wentylacyjnych zlokalizowanych w ścianie szczytowej budynku, braku dostarczania wystarczającej ilości powietrza do pomieszczenia i niewystarczającego ogrzewania pomieszczenia – zbyt niskiej temperatury.
Stan techniczny nieruchomości podlega na zarządzenia administratora okresowej kontroli wykonywanej przez podmioty posiadające wiadomości specjalne.
W 2013r. stan techniczny stolarki był akceptowalny, nie przewidziano robót naprawczych, natomiast w lipcu 2017r. stan stolarki okiennej określona na dostateczny z uwagami odnoszącymi się do utraty ciepła i problemami z zamykaniem, gdzie zużycie oznaczono na poziomie powyżej 20% do 50%. W uwagach pokontrolnych zalecono wymianę stolarki okiennej w lokalach mieszkalnych, co dotyczy drobnych usterek (nie wpływających bezpośrednio na bezpieczeństwo konstrukcji obiektu oraz znajdujących się w otoczeniu w/w obiektu osób i mienia), których pogłębianie może spowodować znaczny wzrost kosztów naprawy w przyszłości oraz że należy potraktować rodzaj usterek jako usterki związane z bieżącą konserwacją, których usunięcie pozostawiono w gestii właściciela/zarządcy budynku.
Z przeprowadzonej w 2017r. okresowej kontroli sprawności przewodów i połączeń dymowych, spalinowych i wentylacyjnych wynika, iż drożność i ciąg przewodów kominowych jest prawidłowy.
( pismo (...) k. 3, 4, 142, 145, 146, 156-157, 159, 161, , pismo powoda T. P. k. 144, 147, 149, 150-151, 152, 153, 154, 160, protokół k. 148, opinia k. 155, opinia kominiarska k. 158, opinia k. 181-185, protokół k.186-189, 190-191, 192-193, 194-196, 197-199, 200-201, 202-203, pismo pozwanych M. S., B. S. i E. S. k. 162, przesłuchanie powoda T. P. k. 127v-128, 176v, przesłuchanie pozwanego A. S. k. 128-128v, 176v-177, przesłuchanie pozwanego M. S. k. 128-129, 177-177v)
Sąd pominął wniosek dowodowy o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego zgłoszony przez powoda w piśmie procesowym skierowanym do akt postępowania już po zamknięciu rozprawy albowiem stronom postępowania sygnalizowano już na rozprawie w dniu 21 czerwca 2017r. w trybie art. 5 kpc rozważenie sformułowania żądania pozyskania wiadomości specjalnych w celu ustalenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w przedmiocie stanu technicznego nieruchomości. Pomimo tego strony takiego żądania nie wyartykułowały, nie uczyniły również tego po dołączeniu do akt sprawy dokumentów technicznych dotyczących stanu nieruchomości, w tym stolarki okiennej oraz przewodów kominowych i wentylacyjnych.
Na wstępie należy wskazać, iż w ocenie Sądu po stronie pozwanych brak jest atrybutu legitymacji biernej.
W niniejszym postępowaniu powód nie wykazał, że pozwani spełniają materialnoprawną przesłankę procesu, która decyduje o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości jego twierdzeń, że wymieniony w powództwie stosunek prawny istnieje i co jest jego przedmiotem.
Ze względu na to, że najem wywołuje wyłącznie skutki obligacyjne, przyjmuje się, że wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu (por. orzeczenie SN z 14 kwietnia 1961r., III CR 806/60, opubl. OSN 1962, Nr 3, poz. 101). Zasadniczo na ważność umowy najmu z tych samych powodów nie wpływa także brak uprawnień wynajmującego do przedmiotu najmu – wystarczy, że strona ta może faktycznie zapewnić najemcy realizacje jego uprawnień, tzn. oddać rzecz do używania w uzgodnionym okresie trwania najmu. Sytuacja taka wpływa natomiast na odpowiedzialność wynajmującego względem najemcy.
W warunkach przedmiotowej sprawy Miasto K. od 1982r. przejęło nieruchomość stanowiącą współwłasność pozwanych w zarząd państwowy i wykonuje wszelkie uprawnienia z zakresu administrowania tą substancją budynkową, w tym zawiera umowy najmu, pobiera czynsz, sprawuje bieżący nadzór nad utrzymaniem zgodnym z przeznaczeniem i stanem technicznym nieruchomości.
Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), może po tym dniu nadal zarządzać nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a), co nie nastąpiło w warunkach przedmiotowej sprawy – por. uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009r. III CZP 129/08, opubl. Legalis nr 114991.
W zaprezentowanym układzie sytuacyjnym, gdzie współwłaściciele nieruchomości nie wykonują realnie faktycznego władztwa nad tą substancją zawieranie umów najmu oraz gwarantowanie zdatności do właściwego użytku przedmiotu tego kontraktu zgodnie z umówionym zakresem i przeznaczeniem spoczywa na wynajmującym jako dokonującym czynności zwykłego zarządu.
Ponadto zdaniem Sądu wymiana stolarki okiennej nie połączona z ingerencją w strukturę nieruchomości, nie stanowiąca jej przebudowy, jako nie zmieniająca jej przeznaczenia nie stanowi czynności przekraczającej zakresu zwykłego zarządu wymagającej zgody współwłaścicieli nieruchomości (por. uchwała SN z dnia 21 listopada 2013r. III CZP 65/13, opubl. L., art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali Dz. U. 2015.1892 – j.t. ze zm.).
Art. 6 a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U.2016.1610 – j.t. ze zm.) określa katalog obowiązków wynajmującego, natomiast art. 6b cyt. ustawy przywiduje ciężary najemcy.
Artykuł 6a precyzuje obowiązki ciążące na wynajmującym lokal, uzupełniając ogólną regulację tych obowiązków przewidzianą w art. 662 § 1 kc. Wymienia on obowiązki wynajmującego przy zawieraniu umowy najmu, a także w czasie trwania stosunku najmu.
Przepisy OchrLokU dotyczące praw i obowiązków stron stosunku najmu są przepisami szczególnymi wobec kodeksowej regulacji najmu i wyłączają zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego w takim zakresie, w jakim hipotezy przepisów kodeksu cywilnego i OchrLokU pokrywają się.
Artykuł 662 § 1 kc nakłada na wynajmującego obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku, a w art. 675 § 3 kc ustanowione zostało domniemanie, że przedmiot najmu został najemcy wydany w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
Do najmu lokali podlegającego przepisom OchrLokU stosuje się art. 666 § 2 kc. Zatem jeśli w czasie trwania najmu okaże się, że w lokalu konieczne jest dokonanie napraw, które obciążają wynajmującego, najemca zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić go o tym.
Jeśli konieczne do przeprowadzenia naprawy obciążające wynajmującego są tego typu, że bez nich lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania tych napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego ( art. 663 kc).
Do skorzystania z uprawnienia przyznanego najemcy w art. 663 kc nie jest konieczne uprzednie uzyskanie upoważnienia sądowego (jest to w tym zakresie przepis szczególny wobec art. 480 § 1 kc). Wystarczający jest upływ odpowiedniego terminu wyznaczonego wynajmującemu do dokonania koniecznych napraw.
Upoważnienie do dokonania napraw na koszt wynajmującego nie stanowi podstawy do domagania się przez najemcę od wynajmującego kwoty potrzebnej do przeprowadzenia napraw obciążających wynajmującego. Najemcy przysługuje zatem roszczenie o zwrot kosztów napraw koniecznych dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu (por. wyr. SN z 14 grudnia 2011r., I CSK 122/11, opubl. L.).
Najemca może zwrócić się do sądu o upoważnienie do dokonania koniecznych napraw, o których mowa w art. 663 kc. Najemca może więc również wystąpić do sądu z powództwem przeciwko wynajmującemu domagając się zobowiązania go do dokonania koniecznych napraw – por. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz. red. dr hab. K. O.. 2017. L..
Konstatując w ustalonym przez Sąd stanie faktycznym adresatem wszelkich roszeń odnoszących się do przedmiotu najmu winien być wynajmujący, a nie współwłaściciele nieruchomości.
Niezależnie od powyższego powód nie wykazał w niniejszym postępowaniu, iż przedmiot najmu został mu wydany lub znajduje się w stanie nie przydatnym do umówionego użytku lub też że uległ pogorszeniu czyniącym go niezdatnym do dalszego korzystania zgodnie z przeznaczeniem (art. 662 § 1 kc, art. 675 § 3 kc), w szczególności wobec wyraźnego oświadczenia powoda, iż nawiązując stosunek najmu i obejmując przedmiot najmu do używania znał jego stan techniczny, w tym w zakresie elementów jego wyposażenia objętych żądaniem pozwu oraz że komunikowane przez niego mankamenty techniczne lokalu mieszkalnego istniały pierwotnie i były objęte aprobatą powoda, tym bardziej, iż w umowie najmu deklarował, że remont lokalu nastąpi na jego koszt, bez możliwości ubiegania się o zwrot poniesionych nakładów w trakcie trwania umowy najmu jak i po jej ustaniu
Ponadto w świetle dostarczonej przez zarządcę nieruchomości dokumentacji obrazującej stan techniczny nieruchomości i najmowanego przez powoda lokalu mieszkalnego, gdzie stwierdzono sprawność i brak uszkodzeń instalacji kominowej i wentylacyjnej, a jedynie ujawniono wadliwość funkcjonowania oraz oznaczono akceptowalny według wymagań i standardów budowlanych oraz gwarancji bezpieczeństwa konstrukcji budowlanych stan stolarki okiennej, brak jest podstaw do uznania, iż stan techniczny lokalu mieszkalnego powoda od 2007r. do chwili obecnej zmienił się w taki sposób, że wymaga natychmiastowej interwencji, a jej nie wykonanie może mieć wpływ na bezpieczeństwo i komfort korzystającego. Tym bardziej, iż powód nie wykazał, iż zastosowanie innych dostępnych technik poza wymianą okna może zniwelować prezentowane przez niego wady.
Obowiązkiem powoda było w ramach postępowania przed Sądem przytoczenie okoliczności faktycznych, z których wywodzi roszczenie (art. 187 § 1 pkt 2 kpc) i wskazanie na dowody, których przeprowadzenie potwierdzi zasadność jego twierdzeń o faktach (art. 232 kpc i art. 6 kc). Zgodnie z zasadami procesu cywilnego ciężar gromadzenia materiału dowodowego spoczywa na stronach (art. 232 kpc., art. 3 kpc, art. 6 kc). Jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach istotnych dla sprawy jest tylko to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń, utraci korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem (por. wyrok s.apel w B. z dnia 28sierpnia 2014r. w sprawie o sygn. akt I ACa 286/14, opubl. LEX nr 1511625).