Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9360,sukcesywne-wyodrebnianie-lokali-wybrane-zagadnienia
Timestamp: 2019-08-25 02:14:58
Legal References Found: art. 4
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 2
 art. 19
 art. 19
 art. 2
 art. 2
 art. 19
 art. 20
 art. 2
 art. 3
 art. 4
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 3

Document Content:
Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 12/2016 | 11.01.2017
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
W numerze „Administratora” 12/2016 omówione zostały wybrane zagadnienia dotyczące problematyki wzajemnych stosunków właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela budynku, istniejących do czasu wyodrębnienia w tym budynku własności wszystkich lokali. Portal www.administrator24.info publikuje ten artykuł.
Uprawnienia – dotychczasowy właściciel nieruchomości i właściciele wyodrębnionych lokali
Zgodnie z regulacją zawartą w art. 4 ust. 1 UWL[1], w razie wyodrębnienia lokali w budynku (skutkującego powstaniem wspólnoty mieszkaniowej), dotychczasowy właściciel nieruchomości zarówno co do lokali jeszcze niewyodrębnionych, jak i co do nieruchomości wspólnej zachowuje takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali, które zostały już wyodrębnione.
Jak podkreśla się w tym miejscu w literaturze prawniczej, zawarte w komentowanym przepisie stwierdzenie, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, należy rozpatrywać w połączeniu z treścią tych przepisów UWL, które odnoszą się do zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności zaś chodzi tu o regulacje zawarte odpowiednio w art. 19, 20 i 23 UWL.
Zgodnie bowiem z art. 19 UWL, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Jak stwierdził przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 1999 r., do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela”, w rozumieniu art. 19 UWL, zalicza się wszystkie te lokale, które mogą w myśl art. 2 ust. 1 UWL[2], stanowić odrębne nieruchomości.
Powyższe dotyczy również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu[3].
Powyższa uchwała SN podjęta została na skutek skierowanego do tegoż Sądu zapytania prawnego, w którym to sąd pytający uznał za niejasne, czy za lokal należący do dotychczasowego właściciela – w rozumieniu art. 19 UWL – należy uznawać każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne umożliwiające jego wyodrębnienie, czy też tylko te lokale, które zostały już prawnie wyodrębnione.
Uzasadniając podjętą uchwałę, Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzi na tak postawione i rozumiane pytanie dostarcza już sama tylko treść przepisów art. 19 i 20 ust. 1 UWL.
Z treści wskazanych regulacji wynika bowiem, że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela, czyli lokale jeszcze niewyodrębnione, które (stosownie do treści art. 2 ust. 1 UWL) mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości.
Jak dalej wyjaśnił to Sąd Najwyższy, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą zatem wszystkie samodzielne – w rozumieniu art. 2 UWL – lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną. Mając zaś na względzie, że zarówno w art. 19 UWL, jak i w art. 20 UWL, w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej, wykluczyć należy dopuszczalność traktowania tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości.
Zdaniem SN, stwierdzić w tym zakresie można zatem, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe na rzecz kryterium faktycznego.
Tożsamość uprawnień, jakie przysługują od chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej – zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, jak i właścicielom lokali wyodrębnionych – dotyczy również ich udziału w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem. Udział w pożytkach lub innych przychodach z nieruchomości wspólnej liczony jest bowiem z uwzględnieniem kryterium wielkości udziału posiadanego w samej nieruchomości wspólnej.
Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2003 r., w którym to orzeczeniu, SN stwierdził, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, zatem to jemu przypadają pożytki z tych lokali[4].
W uzasadnieniu powyższego stanowiska SN wyjaśnił, że zaistniała wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione stanowią element nieruchomości wspólnej – poprzez odwołanie się do treści art. 3 ust. 2 UWL[5] – została już dawno wyjaśniona w orzecznictwie. Już bowiem w wyroku tegoż Sądu z dnia 2 grudnia 1998 r., stwierdzono jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale[6].
Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z 21 lutego 2002 r., w którym wskazano, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych[7].
Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 4 ust. 1 UWL, w którym wyróżnia się wyraźnie uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (której jest współwłaścicielem), SN stanowczo uznał, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL (zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela[8].
Odwołując się zaś do przepisu art. 4 ust. 2 UWL, SN podniósł dodatkowo, że gdyby nawet przyjąć – choć niesłusznie – że lokale niewyodrębnione są objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela (stanowią zatem element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia dalszych lokali zgodnie z art. 4 ust. 2 UWL, byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz wręcz naruszałoby ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności.
Za uzasadnioną należy zatem uznać tezę, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, a więc nie stanowią one elementu nieruchomości wspólnej, zaś wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jemu zatem wyłącznie przypadają pożytki i przychody z tych lokali.
[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: UWL.
[2] Zgodnie z art. 2 ust. 1 UWL, „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości”.
[3] Sygn. akt III CZP 32/99.
[4] Sygn. akt I CK 156/02.
[5] Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
[6] Sygn. akt I CKN 903/97.
[7] Sygn. akt IV CKN 751/00.
[8] Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10, w którym to orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „podziela ten (pogląd), zgodnie z którym lokale niewyodrębnione (tu: garaże) są odrębnym przedmiotem własności tego właściciela, który z nieruchomości wyodrębnił pierwszy z lokali, ustanawiając jego odrębną własność”.
Czytaj też: Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocnika substytucyjnego na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego >>>