Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0113-kdipt2-2-4011-346-2018-2-aku
Timestamp: 2018-09-19 18:22:02
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 46
 art. 10
 art. 10
 art. 5
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 43
 art. 10
 art. 10
 art. 46
 art. 10

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0113-KDIPT2-2.4011.346.2018.2.AKU
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem agroturystycznym
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2018 r. (data wpływu 27 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 sierpnia 2018 r. (data wpływu 22 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 27 czerwca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 10 sierpnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.346.2018.1.AKU, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłane zostało w dniu 10 sierpnia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 18 sierpnia 2018 r.). W dniu 22 sierpnia 2018 r. (nadano w dniu 21 sierpnia 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.
We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług fotograficznych, usług filmowania, sprzedaży usług cateringowych oraz usług związanych z pielęgnacją zieleni.
Wnioskodawczyni pozostaje z małżonkiem w rozdzielności majątkowej od dnia 30 maja 2012 r. W dniu 8 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła udział 1/2 w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 1,1193 ha, do wspólności majątkowej małżeńskiej. W dniu 15 stycznia 2014 r. zakończono budowę oraz oddano do użytkowania decyzją powiatowego inspektora nadzoru budowlanego budynek agroturystyczny wybudowany na powyższej parceli. Wybudowany obiekt nie stanowi odrębnej własności lecz jest częścią nieruchomości stanowiącej działkę gruntu. Nieruchomość ta jest majątkiem prywatnym i nie jest ani też nie była ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.
Wnioskodawczyni zamierza sprzedać powyższą nieruchomość, tj. działkę oraz wybudowany na niej budynek.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że prawo własności opisywanej nieruchomości nabyła w drodze kupna w dniu 8 grudnia 2009 r. Czynność ta była udokumentowana aktem notarialnym. Miejsce położenia nieruchomości to Z., ul. P.
Działkę będącą przedmiotem wniosku Wnioskodawczyni nabyła w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Jeśli chodzi o sposób wykorzystania działki, to została ona zabudowana budynkiem agroturystycznym, natomiast część niezabudowana jest zagospodarowana jako łąki. Przedmiotowa nieruchomość nie była ani nie jest udostępniana osobom trzecim.
Umowa rozdzielności majątkowej z dnia 30 maja 2012 r. nie dotyczyła konkretnych czynności ani sytuacji majątkowych czy też jakichkolwiek innych. Umowę tę Wnioskodawczyni sporządziła, ponieważ taka była obopólna wola małżonków. Wnioskodawczyni nie zawierała z mężem żadnych umów majątkowych dotyczących tej nieruchomości.
Odnosząc się do daty ewentualnej sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawczyni wskazała, że może podać jedynie w przybliżeniu, iż jest możliwa w roku bieżącym Jednak jest to uzależnione od potencjalnego klienta, z którym prowadzi rozmowy negocjacyjne.
W zakres prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej nie wchodzi obrót nieruchomościami. Do dnia złożenia wniosku nie sprzedała żadnej nieruchomości, nie posiada również innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Odpłatne zbycie zabudowanej budynkiem agroturystycznym nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Czy uzyskany dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości (ich części oraz udziału) lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
W omawianej sprawie istotne jest ustalenie momentu nabycia udziału w nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest fakt wybudowania na ww. nieruchomości budynku agroturystycznego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.
Podsumowując, planowana sprzedaż nieruchomości, na której wybudowano budynek agroturystyczny – nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Ww. pięcioletni termin w omawianej sprawie upłynął w dniu 31 grudnia 2014 r. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawczyni na poparcie swojego stanowiska przedstawiła podobne interpretacje: Nr IBPB-2-2/4511-216/15/MW; Nr IBPBII/2/4511-15/JG; Nr IBPBII/2/415-1167/14/JG; Nr IPPB4/415-913/14-4/MS; Nr IPTPB2/415-848/12-4/KK; Nr IPTPB2/415-54/11-2/KK.
Z treści cytowanego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Jak podano w treści wniosku, Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie usług fotograficznych, usług filmowania, sprzedaży usług cateringowych oraz usług związanych z pielęgnacją zieleni. W dniu 8 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 1,1193 ha, w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Na przedmiotowej nieruchomości został wybudowany budynek agroturystyczny, oddany do użytkowania w 2014 r. Wybudowany obiekt nie stanowi odrębnej własności lecz jest częścią nieruchomości składającej się z działki oraz wybudowanego na niej budynku. Powyższa nieruchomość jest majątkiem prywatnym i nie jest ani też nie była ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość nie była ani nie jest udostępniana osobom trzecim. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość, tj. działkę oraz wybudowany na niej budynek. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej.
Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy dzięki niej jest możliwe potencjalne generowanie zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie osiągnąć zyski. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
– za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zatem, z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia zarówno sposobu opodatkowania przychodu jak i możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach mogą pojawić się wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód, stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy). Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tejże ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
W odniesieniu do planowanego zbycia nieruchomości zauważyć należy, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wskazano, że nieruchomość (działka gruntu) nabyta w 2009 r. przez Wnioskodawczynię wraz z mężem do majątku wspólnego małżonków, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, by sprzedaż ww. nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Zgodnie z treścią wniosku sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, a w szczególności fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, skutki podatkowe zbycia udziału w nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, z powyższych przepisów wynika, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Jeżeli zatem, na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to własność nieruchomości obejmuje zarówno grunt, jak i znajdujący się na nim budynek, trwale z nim związany.
Z treści wniosku wynika, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi (w przybliżeniu) w 2018 r. Zatem, powyższe zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, ponieważ działka gruntu, na której został wybudowany budynek agroturystyczny, została nabyta w 2009 r.
W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, której zamierza dokonać Wnioskodawczyni, nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.
0113-KDIPT2-2.4011.346.2018.2.AKU
0114-KDIP1-1.4012.365.2018.2.AM | Interpretacja indywidualna