Source: https://www.eporady24.pl/przeznaczenie-dochodu-ze-sprzedazy-darowanego-domu-na-zakup-mieszkania,pytania,15,86,26426.html
Timestamp: 2019-12-13 15:14:57
Legal References Found: art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 21.09.2019
Kupiłam mały dom w kilka miesięcy temu na kredyt, później sprzedałam mieszkanie i garaż po 4 latach i spłaciłam część kredytu, a część dochodu przeznaczyłam na remont. W tej chwili mieszkam, ale dom nie spełnia moich oczekiwań. Czy mogę wydać resztę dochodu na spłatę kredytu tak, żeby wydać cały dochód, i darować dom dla syna? I czy syn będzie mógł go sprzedać i przeznaczyć dochód na zakup mieszkania? Albo kupić mieszkanie na kredyt i potem sprzedać dom i spłacić kredyt? Proszę o pomoc, bo jestem zagubiona i szukam wyjścia tak, żeby nie płacić podatku. Czy muszę zgłosić fakt zamieszkania w tym domu do urzędu skarbowego?
Z przedstawionego przez Panią opisu sytuacji wynika, że dokonała Pani odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie, a następnie, aby uniknąć zapłaty podatku, skorzystała Pani ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z nim (w brzmieniu obowiązującym do końca 2018 r.) zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie w ciągu 2 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce sprzedaż, przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
Ustawodawca nie wyjaśnia, w jaki sposób należy interpretować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, dlatego też w tym zakresie należy odnieść się do dostępnego orzecznictwa. W wyroku WSA w Gliwicach z 25.10.2017 r., I SA/Gl 767/17 czytamy:
„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wyjaśnia, które wydatki należy uznawać za wydatki poniesione na "własne cele mieszkaniowe", lecz zawęża stosowanie omawianej ulgi do enumeratywnie wymienionych w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. wydatków. Dopiero do tak określonego katalogu wydatków o charakterze przedmiotowym należy zastosować kwalifikator o charakterze podmiotowym wyrażający się w zwrocie "własne". Nawiązując zaś do słownikowej definicji terminu »własny« trzeba wskazać, że oznacza on: należący do tego, o kim jest mowa, jemu właściwy, bezpośrednio go dotyczący”.
W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowonabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnychpotrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego”.
Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku/lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. Zwolnienie nie może zatem dotyczyć potrzeb mieszkaniowych innych członków rodziny. Poprzez własne cele mieszkaniowe rozumie się bowiem taką nieruchomość, która stanowi dla podatnika korzystającego ze zwolnienia „dach nad głową”. W konsekwencji jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyła Pani na dom, który teraz przekaże Pani synowi, to istnieje bardzo duże ryzyko, iż organ podatkowy zakwestionuje wydatek jako niespełniający kryterium własnego celu mieszkaniowego i odmówi Pani prawa do skorzystania ze zwolnienia, co wiązać się będzie z koniecznością zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania.
Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11.09.2014r., nr IPPB2/415-492/14-7/MK1:
„Podatnik, który przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innej nieruchomości mieszkalnej, którą jednocześnie zbył w drodze darowizny, przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania nie ma prawa uwzględnić wydatków poniesionych na nabycie takiej nieruchomości. Zakładając bowiem zbycie lokalu mieszkalnego, nabytego ze środków z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie spełnił przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obligującej go do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym lokalu mieszkalnym.
Powtórzyć bowiem wypada, że poprzedzenie wyrażenia »cele mieszkaniowe« przymiotnikiem »własne« świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Wyraz »mieszkaniowe« w wyrażeniu »własne cele mieszkaniowe« należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania (mieszkań) w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem, aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie mieszka lub ma możliwość mieszkania w nabytej nieruchomości/lokalu mieszkalnym. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zwolnieniem tym nie są objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczone na zakup innych nieruchomości w sytuacji, gdy czynności te wskazują na działanie mające na celu uchylenie się od opodatkowania”.
W tej samej interpretacji czytamy:
„Przepisy prawa podatkowego, ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określa minimalnego okresu, po którym nieruchomość może zostać zbyta, tak by podatnikowi nie zostało odebrane prawo do skorzystania z ulgi, ani kwestii momentu kwalifikacji lokalu jako lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. Podatnik nie utraciłby prawa do skorzystania z ulgi jeżeli nieruchomość zostałaby zbyta przed upływem przedawnienia zobowiązania podatkowego, jeżeli decyzja o zbyciu podjęta by była w terminie późniejszym i nie była planowana już w momencie przeznaczenia przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na zakup przedmiotowego lokalu (np. decyzja zostanie podyktowana zmianą sytuacji życiowej lub ekonomicznej podatnika)”.
W rezultacie jest szansa na zbycie nieruchomości na rzecz syna, jeżeli decyzja taka jest podyktowana Pani sytuacją życiową lub ekonomiczną. Trzeba jednak liczyć się, że z pewnością w takim przypadku urząd skarbowy będzie taką transakcję kwestionował jako wykluczającą prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku. Należy zatem spodziewać się długotrwałego sporu z fiskusem albo można wcześniej wystąpić z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji w tej sprawie.