Source: https://interpretacje-podatkowe.org/konto/ippb1-415-1136-14-3-ms1
Timestamp: 2017-10-21 06:37:59
Legal References Found: art. 14
 art. 11
 art. 11
 art. 659
 art. 10
 art. 10
 art. 11
 art. 14
 art. 17
 art. 19
 art. 20
 art. 10
 art. 11
 art. 659
 art. 22
 art. 23
 art. 44
 art. 44
 art. 45
 art. 45
 art. 195
 art. 196
 art. 11

Document Content:
1. Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne?2. Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości?3. Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela?
IPPB1/415-1136/14-3/MS1interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2014 r. (data wpływu 9 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu – jest nieprawidłowe.
W dniu 9 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.
Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości osiąga przychody z tytułu najmu na zasadach ogólnych jako najem prywatny. Wnioskodawczyni przysługuje 12/96 udziału w nieruchomości. Nieruchomość stanowi grunt wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Lokale mieszkalne wynajmowane są kilku najemcom. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej - czynności tych nie wykonuje sama Wnioskodawczyni, ani żaden ze współwłaścicieli. Należne kwoty z tytułu najmu są wpłacane przez najemców na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Wpłacone należności z tytułu najmu służą do regulowania zobowiązań z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości - przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami dysponuje zarządca nieruchomości, regulując wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością. Po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego zarządca dokonuje przelewu na konta poszczególnych właścicieli proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę różnicy między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami. Uzyskana kwota stanowi dochód z najmu w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji, czyli w dacie przelewu z konta wspólnego współwłaścicieli na konta indywidualne - zgodnie z art. 11 ustawy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne...
Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości...
Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela...
Wpływ należnych kwot z tytułu najmu na konto wspólne współwłaścicieli nie stanowi momentu uzyskania dochodu z uwagi na fakt, że żaden ze współwłaścicieli nie korzysta z uzyskanych środków, które wykorzystywane są do regulowania zobowiązali z tytułu utrzymania nieruchomości, a którymi dysponuje zarządca administrujący nieruchomością.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wówczas, gdy współwłaściciel je otrzymał lub pozostawiono je do jego dyspozycji w roku kalendarzowym tj. w momencie otrzymania przelewu na konto indywidualne w części przypadającej na jego udział po rozliczeniu roku podatkowego. Nie stanowią dochodu kwoty wpłaconych przez najemców czynszów pomniejszone o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w ciągu roku podatkowym, ponieważ konto pozostaje w dyspozycji zarządcy nieruchomości, żadnemu ze współwłaścicieli nie wolno dokonywać żadnych wypłat bez końcowego rozliczenia. Rozliczenie nieruchomości następuje tylko jeden raz w roku, tj. w I kwartale roku za cały poprzedni rok.
Według art. 659 § 2 ww. kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
W myśl w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodu są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W świetle powyższego określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy czym podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.
Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Należy przy tym mieć na uwadze, iż obowiązek wskazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności gospodarczej, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów, spoczywa na podatniku.
Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.
Przepis art. 44 ust. 3 pkt 1 powyższej ustawy wskazuje, że obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
W 2014 r. obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę 3.091 zł.
Stosownie do art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.
Stosownie do art. 45 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić różnicę między podatkiem należnym wynikającym z zeznania, o którym mowa w ust. 1, a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników;
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Jej udział we współwłasności nieruchomości wynosi 12/96 części. Lokale mieszkalne w tym budynku są wynajmowane są kilku najemcom. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej.
Należne z tytułu najmu kwoty najemcy wpłacają na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Ze środków tych regulowane są zobowiązania z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, tj. przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami tymi dysponuje zarządca nieruchomości, w tym reguluje on wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością, a po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego przekazuje na konta poszczególnych właścicieli, w tym Wnioskodawczyni, proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę stanowiącą różnicę między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami.
Należy zauważyć, że współwłasność normują przepisy Kodeksu cywilnego. Przepis art. 195 ww. ustawy wskazuje, współwłasność ma miejsce wtedy, kiedy własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. W myśl art. 196 § 1 tej ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Mając na uwadze powyższy stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, że dochód z najmu stanowi dla Wnioskodawczyni różnica między osiągniętym z najmu przychodem, a kosztami poniesionymi na utrzymanie nieruchomości, ustalona stosownie do posiadanego udziału we współwłasności nieruchomości.
Przy czym przychód w rozumieniu podatkowym generuje określona w umowie najmu wysokość czynszu. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wynajmujących muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Przychód z tytułu najmu powstanie zatem w momencie uiszczenia czynszu przez najemców.
Kosztami uzyskania przychodów z najmu będą wszelkiego rodzaju wydatki ponoszone na ww. nieruchomość przez wynajmującego/wynajmujących związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym poniesione na przeglądy techniczne, utrzymanie czystości, na usługi zarządzania, bieżące naprawy i konserwacje, opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu wywozu odpadów. Do kosztów tych można zaliczyć również wydatki na opłacenie mediów, ale tylko wtedy, gdy z umowy najmu wynika, że najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy, a nie po zakończeniu roku podatkowego, gdy na indywidualne konto Wnioskodawcy - jako współwłaściciela wynajmowanej nieruchomości, wpłynie należna z tytułu najmu za dany rok podatkowy kwota dochodu.
Należy jednocześnie wskazać, że w świetle powołanych wyżej przepisów bez znaczenia jest fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, w tym środkami znajdującymi się na koncie bankowym obsługującym tą nieruchomość oraz w jaki sposób to czyni. Sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. To samo dotyczy kwestii korzystania z należności czynszowych. Innymi słowy organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.
Reasumując w momencie wpływu na konto wspólne Wnioskodawczyni i współwłaściciela wpłat czynszu dokonywanych przez najemców powstaje dla Wnioskodawczyni przychód proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości. Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy.
IPPB1/415-1142/14-4/MS1 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Konto > IPPB1/415-1136/14-3/MS1