Source: https://www.prawo-budowlane.info/kanalizacja-polozona-bez-pozwolen-na-drodze-gminnej-co-robic,206,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-18 12:59:46
Legal References Found: art. 48
 art. 3
 art. 50
 art. 48
 art. 49
 art. 48
 art. 49
 art. 30
 art. 51
 art. 51
 art. 51
 art. 51

Document Content:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-07-03
Kupiłem działkę bez mediów celem wybudowania na niej domków letniskowych. Porozumiałem się z mieszkańcami i uzyskałem zgodę na podłączenie kanalizacji u jednego z sąsiadów. Prace wykonywała miejscowa firma. Teraz, kiedy zacząłem gromadzić dokumentację, okazało się, że rury mojej kanalizacji przebiegają przez nieutwardzoną drogę gminną. Nie miałem o tym pojęcia, szef firmy budowlanej, która wykonywała tę kanalizację, o niczym mnie nie poinformował. Dotarło do mnie, że popełniłem samowolę budowlaną. Jakie kroki teraz powinienem podjąć, żeby to zalegalizować? Czy grozi mi z tego tytułu jakaś kara?
Przedstawiony stan faktyczny rodzi szereg problemów na gruncie prawa cywilnego i administracyjnego. Otóż odnosząc się do kwestii samowoli budowlanej (a z taką mamy bez wątpienia do czynienia), trzeba stwierdzić, iż w pierwszym rzędzie problematyczne jest wskazanie, czy wykonane przez Pana prace stanowią obiekt budowlany z sankcją rozebrania obiektu. Kwestia jest sporna także w orzecznictwie sądowym.
Dyspozycją art. 48 Prawa budowlanego objęta została bowiem wyłącznie samowola budowlana polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, zgłoszenia bądź wbrew sprzeciwowi właściwego organu. Do wszystkich innych przypadków naruszenia zasad reglamentacji prawnobudowlanej mających miejsce na etapie poprzedzającym rozpoczęcie robót budowlanych – w tym do budowy (a zatem również nadbudowy, rozbudowy i odbudowy) urządzenia budowlanego, o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, zastosowanie mają art. 50-51 Prawa budowlanego (art. 50 ust. 1 pkt 1-4 Prawa budowlanego).
„Art. 50. [Wstrzymanie robót budowlanych w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1]
1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:
5. Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie.”
„Art. 51 Prawa budowlanego stosowany jest, jak wyżej wskazano, w sytuacji wykonywania robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach. Wówczas organ nadzoru budowlanego, w zależności od stwierdzonego naruszenia prawa, ma do dyspozycji następujące, wskazane w art. 51 ust. 1 powołanej ustawy rozstrzygnięcia:
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, z uwagi na wykonanie spornego odcinka sieci kanalizacyjnej bez pozwolenia na budowę, należy brać pod uwagę jedynie dwie pierwsze ewentualności, tj. zastosowanie art. 51 ust. 1 pkt 1 w przypadku, gdyby okazało się, że zrealizowanych robót budowlanych nie da się doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, albo zastosowanie art. 51 ust. 1 pkt 2, gdyby dla zalegalizowania tych robót konieczne okazało się zobowiązanie inwestora do wykonania określonych robót budowlanych.
Dokonał Pan już robót w całości. Przepisy Prawa budowlanego zawierają lukę. Generalnie wstrzymać można roboty, które są w trakcie, a nie już wykonane. W tej sytuacji organ nadzoru powinien wszcząć procedurę legalizacyjną lub nakazać rozbiórkę obiektu. W Pana sprawie problem jest ze wskazaniem adresata rozbiórki. Otóż może nim być jedynie właściciel (podmiot posiadający tytuł prawny do nieruchomości).
Od tej reguły dopuszcza się odstępstwo. Otóż nakaz rozbiórki można skierować do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości, na której wykonano nielegalny obiekt, wówczas gdy ów inwestor wykonał roboty budowlane bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości (zob. wyrok NSA z 23 lipca 2009 r., o sygn. II OSK 1234/08, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2001 r. o sygn. akt SA/Rz 597/00).
Fakt, iż wykonał Pan pracę na cudzym gruncie, nie ma znaczenia, gdyż „prawo do dysponowania gruntem ma znaczenie przy udzielaniu pozwolenia na budowę, nie zaś w sytuacji gdy roboty budowlane już zostały wykonane” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2004r. IV S.A. 3442/02). Takie też stanowisko było prezentowane we wcześniejszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyroki tego Sądu: z 11 grudnia 2002r. IV SA 639/01 opubl. M. Prawn. 2003/4/147, z 13 stycznia 2003r. IV SA 523/01, opubl. ONSA 2004, Nr 2, poz. 54). Należy bowiem stwierdzić, iż „ratio legis art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego polega na doprowadzeniu wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem, ale w aspekcie przepisów prawa administracyjnego, a nie cywilnego. W rezultacie może dojść do zalegalizowania robót budowlanych wykonanych przez inwestora z naruszeniem prawa własność. W takim przypadku pokrzywdzeni mogą dochodzić swoich praw nie przed organami nadzoru budowlanego, tylko przed sądem powszechnym” (Prawo budowlane, Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego str. 541, 542).
W dalszych krokach powinien Pan podjąć działania legalizujące samowolę i w zależności od decyzji organu dokonać niezbędnych ku temu czynności.
Reasumując, konieczne jest przeprowadzenia procedury legalizacyjnej. W tym celu musi Pan przedstawić projekt budowlany informujący o pracach już wykonanych oraz pozostałych do wykonania. Oczywiście nieodzownym będzie także przedstawienie prawa własności lub wieczystego użytkowania gruntu, na którym powstaje obiekt. Dokumentację rozpatruje nadzór budowlany. Jednocześnie do odpowiedniego organu należy dostarczyć zaświadczenie, że nielegalny obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
Oczywiście dokumentację należy złożyć w nadzorze budowlanym. Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, czyli czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia). W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia jest to stała kwota, która obecnie wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.
Złożenie wniosku legalizacyjnego w zasadzie wyłącza możliwość ukarania Pana.
Kwestia budowy na cudzym gruncie to już inny aspekt. W tym wypadku sugeruję ustalenie z gminą kwestii ustanowienia służebności odpowiedniej treści. Gmina jako właściciel będzie mogła dochodzić obrony swojego prawa własności także poprzez usunięcie urządzenia.
▸ Dwa mieszkania połączone bez pozwoleń, jak je z powrotem rozdzielić?
▸ Zacienienie działki
▸ Czy mogę domagać się sprzedaży pasa działki wzdłuż moich zabudowań?
▸ Wycinka drzew mimo zakazu
▸ Podział działki z budynkiem
▸ Brak dojazdu do własnej działki po remoncie drogi
▸ Przejęcie drogi przez gminę i dalsze naliczanie podatku