Source: http://smnowa.pl/index.php/2012-11-17-07-44-05/vademecum
Timestamp: 2019-02-20 00:11:29
Legal References Found: art. 11
 art. 691
 art. 680
 art. 49
 art. 13
 art. 14
 art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 1714
 art. 2
 art. 3
 art.235
 art. 11
 art. 12
 art. 174
 art. 48
 art. 18
 art. 3
 art. 35
 art. 236
 art. 33

Document Content:
Vademecum - SM "Nowa"
Przepisy dotyczące praw do lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych ulegają zmianom dlatego chcemy Państwu przybliżać najważniejsze kwestie związane z posiadanym prawem do lokalu.
Przewodnik, który dla Państwa przygotowaliśmy na celu ułatwienie znalezienie odpowiedzi na podstawowe pytania dotyczące różnic pomiędzy poszczególnymi prawami do lokali oraz wskazanie ustaw, które regulują sytuację prawną spółdzielni mieszkaniowych i jej mieszkańców.
Prawa do lokali i ich charakterystyka
Prawo do gruntu – co warto wiedzieć przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu
Dla oceny sytuacji prawnej członków oraz w stosunkach między spółdzielnią a innymi podmiotami prawa decydujące są także regulacje zawarte w statucie. W ciągu naszej działalności wielokrotnie zmieniano Statutu dostosowując go do aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Obecnie obowiązujący statut został zarejestrowany 29.06.2012 r. Jego tekst dostępny jest na naszej stronie internetowej - tutaj.
W naszej Spółdzielni występują takie prawa do lokali:
- odrębna własność lokalu.
Często się zdarza, że pytają Państwo o różnice między poszczególnymi prawami do lokali. Niniejsze opracowanie pozwoli Państwu lepiej zorientować się w tym temacie.
Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.) oraz Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
Powstaje z chwilą zawarcia umowy. Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Zgodnie z obowiązującym Statutem Spółdzielni podejmowanie rozstrzygnięć w sprawie składanych wniosków o wynajęcie lokalu mieszkalnego należy do kompetencji Zarządu (§50 ust. 2 Statutu).
Na skutek wypowiedzenia umowy najmu lub z upływem czasu, na jaki umowa została zawarta, przy czym najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony.
Osoby, które nie uiszczają w terminie swoich należności za używanie lokalu mieszkalnego albo w inny sposób niewłaściwie korzystają z zajmowanego lokalu mogą to prawo utracić. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel (czyli w przypadku naszych zasobów Spółdzielnia) może wypowiedzieć stosunek prawny, jeśli lokator: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Opisany wyżej przypadek dotyczy sytuacji kiedy to Spółdzielnia pozbawia prawa do lokalu mieszkalnego. Zdarzają się jednak takie sytuacje, że stosunki panujące w rodzinie uniemożliwiają wspólne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Wówczas współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów).
UPRAWNIENIE DO PODNAJMOWANIA LOKALU
Wymaga pisemnej zgody właściciela, czyli Spółdzielni. Umowa może zostać wypowiedziana jeżeli lokator podnajmie lokal nie uzyskując stosownej zgody.
Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Umowy zawarte w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwila wygaśnięcia najmu.
Regulowane są w art. 691 k.c.
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Ww. przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Czyli przepisów tych nie stosuje się gdy umiera jeden ze współmałżonków a oboje byli najemcami lokalu lub gdy umiera jeden ze współnajemców wymienionych wyżej.
WSPÓLNOŚĆ MAŁŻEŃSKA PRAWA NAJMU
W tym przypadku mamy do czynienia z zasadą przymusowej wspólności małżeńskiej prawa najmu. Regulowana jest w art. 680 k.c. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodzinny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu.
Aby przymusową wspólność prawa najmu znieść bez rozwiązywania małżeństwa jeden z małżonków powinien wnieść do Sądu pozew o ustanowienie rozdzielności majątkowej wraz z wnioskiem o zniesienie wspólności prawa najmu lokalu mieszkalnego z ważnych powodów (art. 680¹ § 2 k.c.)
Tak sformułowane przepisy nie dają Spółdzielni wystarczającego prawa aby oświadczenie składane przez małżonków, w którym jeden zrzeka się prawa na drugiego traktować jako wiążące.
W takim przypadku właściwe postępowanie to założenie sprawy w Sądzie o ustalenie istnienia stosunku najmu jedynie w odniesieniu do jednego małżonka.
PRZEKSZTAŁCENIA NAJMU
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązująca od 09.09.2017 r. przywraca możliwość ustanawiania odrębnej własności przez najemców, przy czym uwaga, z roszczeniem takim może wystąpić najemca, który był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia przez Spółdzielnię lub osoba bliska w stosunku do takiego najemcy (co eliminuje te osoby, które zawarły umowę najmu dopiero po przejęciu mieszkania zakładowego przez Spółdzielnię). Ustawodawca wymienia też warunki finansowe jakie musiałaby spełnić osoba przenosząca własność. Każdy wnioskodawca spełniający prawne warunki otrzyma wyliczenie żądanej przez Spółdzielnię wpłaty umożliwiającej sfinalizowanie notarialnego przeniesienia własności.
Kodeks cywilny nakłada na osoby pełnoletnie stale z najemcą zamieszkujące odpowiedzialność solidarną za zapłatę czynszu.
OBOWIĄZEK POWIADAMIANIA O ZMIANIE ADRESU
Zarówno najemca jak i wynajmujący zobowiązani są do informowania się na piśmie o każdej zmianie adresu. Jest to szczególnie ważne, bowiem korespondencję wysłaną na ostatnio podany adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.
Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach rozdziału 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z późn. zm.) oraz w Statucie. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem osobistym, niezbywalnym, niepodlegającym dziedziczeniu i egzekucji, prawem ściśle powiązanym z członkostwem w spółdzielni.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje tylko w wyniku czynności prawnej – umowy o jego ustanowienie zawieranej miedzy spółdzielnią a jej członkiem.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 09.09.2017 r. wprowadziła istotne zmiany w zakresie ustawania prawa. Obecnie wygaśniecie prawa na skutek utraty członkostwa występuje tylko w przypadku śmierci członka Spółdzielni.
W pozostałych zaś przypadkach, kiedy np. występują zaległości Spółdzielnia musi wystąpić do sądu z pozwem o wydanie orzeczenia o wygaśnięciu prawa do lokalu (wcześniej w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym można było podjąć uchwałę o wygaśnięciu takiego prawa), a jeśli w trakcie postępowania lokator spłaci zaległości, sąd nie będzie mógł orzec o wygaśnięciu prawa.
WYNAJMOWANIE LUB ODDAWANIE LOKALU W BEZPŁATNE UŻYWANIE
Nie jest wymagana zgoda Spółdzielni, jak to miało miejsce na gruncie przepisów Prawa spółdzielczego, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu lub jego części.
Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności.
JEDNOPODMIOTOWOŚĆ PRAWA
Prawo to może należeć do jednej osoby; wyjątkiem od tej zasady jest wspólna przynależność prawa do małżonków.
CZŁONKOSTWO MAŁŻONKÓW
Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów jeżeli małżonkowie razem posiadają spółdzielcze prawo do lokalu, to też są oboje członkami Spółdzielni.
Wcześniej, przed nowelizacją, współmałżonek członka też mógł zostać członkiem Spółdzielni nawet jeżeli prawo do lokalu jemu samemu nie przysługiwało. Pod rządami nowych przepisów, jeśli taka sytuacja miała miejsce, to z dniem 9 września 2017 r. współmałżonek, który był członkiem spółdzielni, ale nie ma prawa do lokalu, utracił członkostwo w Spółdzielni.
WSPÓLNOŚĆ MAŁŻEŃSKA LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU
Poprzednia regulacja prawna wynikająca z Prawa spółdzielczego wprowadziła zasadę przymusowej wspólności małżeńskiej wszystkich rodzajów praw spółdzielczych przydzielanych obojgu lub jednemu z nich w trakcie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca odstąpił od szczególnej regulacji stosunków prawno-rodzinnych i obecnie prawo nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego może należeć do jednego z małżonków.
Poniżej przykładowe sytuacje uzyskania prawa lokatorskiego:
1. uzyskanie prawa lokatorskiego przed zawarciem związku małżeńskiego – prawo należy tylko do jednego ze współmałżonków i nie można nawet w drodze umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzyć wspólność ustawową na prawo lokatorskie. Zgodnie bowiem z art. 49 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nie można przez umowę rozszerzyć zakresu wspólności na prawa niezbywalne (a takim jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu). W przypadku ustania członkostwa osoby uprawnionej, małżonek podobnie jak inni bliscy, ma roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
2. uzyskanie prawa lokatorskiego przez małżonków wspólnie – powstaje w wyniku wspólnego zawarcia umowy, albo w wyniku zawarcia umowy przez jednego ze współmałżonków jeżeli pozostają oni we wspólności majątkowej.
Należy podkreśli, że obecnie istnieje możliwość zmiany takiej sytuacji, małżonkowie mogą wyłączyć wspólność drogą umowy notarialnej.
3. uzyskanie prawa lokatorskiego przez jednego ze współmałżonków – dopuszczalne jest obecnie aby w przypadku rozłączności majątkowej małżonków tylko jedno z nich zawarło ze Spółdzielnią umowę. Umowa taka wywiera skutek tylko w stosunku do tego z małżonków, który jest stroną umowy. W takim przypadku nie będą miały zastosowania: art. 13 usm dotyczący podziału majątku po ustaniu małżeństwa oraz art. 14 usm przyznający małżonkowi prawo do całego lokalu po śmierci współmałżonka.
Ustawodawca nie narzuca rozwiedzionym małżonkom terminu na powiadomienie Spółdzielni, któremu z nich przypadło prawo lokatorskie.
Natomiast, co dla rozwiedzionych małżonków na pewno istotne, do czasu rozstrzygnięcia tej sprawy ponosić oni będą solidarną odpowiedzialność za zapłatę należnych opłat.
Przepisy opisywanego art. 13 nie mają zastosowania w przypadku orzeczonej separacji
Ustawa nie przewiduje żadnych wyjątków od zasady niedziedziczności spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
Dziedziczeniu podlega wkład mieszkaniowy.
Dziedziczne jest także roszczenie o przeniesienie własności lokalu. Oznacza to, że jeżeli umarł członek Spółdzielni, który wcześniej wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu, a brak jest osób bliskich, to wówczas jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, choćby żaden z nich nie był członkiem spółdzielni (art. 481 ust. 1 usm).
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą śmierci jednego z małżonków lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi.
Jeżeli umiera członek spółdzielni a prawo lokatorskie przypadało tylko jemu roszczenie o zawarcie umowy mają: małżonek, dzieci i inne osoby bliskie. Wówczas konieczne jest w terminie jednego roku złożenie pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy.
Odrębną kwestią jest sprawa wkładu mieszkaniowego, do którego mają prawo spadkobiercy. W związku z tym osoba uzyskująca prawo do lokalu mieszkalnego na mocy art. 14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zobowiązana do wniesienia sprawy o stwierdzenie nabycia spadku i przedłożenia tego postanowienia w Spółdzielni. Obowiązek ten dotyczy osoby niebędącej członkiem jak również członka Spółdzielni, w przypadku śmierci współmałżonka niebędącego członkiem Spółdzielni.
W niniejszym artykule wielokrotnie pojawia się termin „osoba bliska”. W rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osobą bliską jest zstępny (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępny (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI LOKALU - ODRĘBNA WŁASNOŚĆ
Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości przekształcanie prawa lokatorskiego we własnościowe natomiast ciągle istniej możliwości uzyskiwania odrębnej własności lokalu.
Na pisemne żądanie Członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Lokatorzy naszej Spółdzielni z tego tytułu ponoszą tylko koszty notarialne i sądowe, które wylicza notariusz.
Regulacja tego prawa zawarta jest w przepisach rozdziału 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013, Poz. 1222 z późn. zm.)
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Z pewnymi wyjątkami od czasu wejścia w życie z dniem 31.07.2007 r. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie można ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych.
Natomiast podkreślamy, prawa ustanowione przed tą datą pozostają w mocy i dokonywany jest obrót na rynku wtórnym tymi prawami.
Zbycie ww. prawa wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Wypis z tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie Spółdzielni. Niezależnie od tej informacji strony transakcji powinny zgłosić się do Spółdzielni w celu dopełnienia formalności związanych z członkostwem i uregulowaniem opłat za używanie lokalu mieszkalnego.
USTANIE PRAWA I ROZLICZENIE Z BYŁYM LOKATOREM
Ustanie tego prawa czyli wygaśniecie może nastąpić praktycznie tylko na skutek zrzeczenia.
W takim przypadku Spółdzielnia dokonuje rozliczenia z byłym Lokatorem wypłacając wartość rynkową wg stanu na dzień wygaśnięcia prawa, przy czym kwota uzyskana w rozliczeniu nie może być wyższa od kwoty, jaką Spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal po przeprowadzonym przetargu.
Z wartości rynkowej potrąca się: koszty określenia wartości rynkowej, wszelki należności wobec Spółdzielni i niewniesioną część wkładu budowlanego.
Należy również pamiętać, że warunkiem wypłaty wartości rynkowej jest opróżnienie lokalu, dopóki mieszka były Lokator lub jego rodzina nie może dojść do rozliczenia mieszkania.
W przypadkach gdy przepisy przewidują wygaśniecie prawa a jest ono obciążone hipoteką prawo to nie wygasa lecz przechodzi z mocy prawa na Spółdzielnię. Prawo nabyte w ten sposób Spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy. Wierzyciel zabezpieczony hipoteką zaspokajany jest w pierwszej kolejności.
WYNAJMOWANIE LUB ODDAWANIE W BEZPŁATNE UŻYWANIE LOKALI
Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie całego lub części lokalu nie wymaga zgody Spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz Spółdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności.
Wspomniane wyżej umowy w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego prawa do tego lokalu.
ODEJŚCIE OD ZASADY JEDNOPODMIOTOWOŚCI
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób.
CZŁONKOSTWO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ - ZMIANY DOTYCZĄCE DEKLARACJI CZŁONKOWSKIEJ
Posiadacze odrębnej własności mają wybór, mogą w każdej chwili wystąpić ze Spółdzielni lub do niej przystąpić.
W przypadku spółdzielczych praw, żeby „pozbyć” się członkostwa trzeba zbyć prawo.
ZMIANY W ZAKRESIE UDZIAŁU I WPISOWEGO
Osoby, nabywające prawo w spółdzielniach po nowelizacji ustawy, na pewno ucieszy obecne rozwiązanie. Otóż ustawodawca postanowił, że nie będzie stosowało się przepisów Prawa spółdzielczego, które dotyczą udziałów i wpisowego.
Innymi słowy aby być członkiem nie trzeba wpłacać do Spółdzielni ani udziału, ani wpisowego. Zmiana z pewnością korzystna dla nowych nabywców, może budzić niezadowolenie osób, które aby zostać członkami wpłacały 250 zł.
Oczywiście po zbyciu lokalu, osobom które wpłacały udziały, Spółdzielnia będzie je zwracać w terminie określonym w Statucie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem dziedzicznym. Po śmierci osoby uprawnionej do lokalu należy przeprowadzić sprawę spadkową. Można to zrobić w sądzie lub u notariusza i nie ma innego sposobu aby wiążąco ustalić spadkobierców osoby zmarłej.
Załatwione sprawy członkowskie, a nawet uzyskanie odrębnej własności, jak zdarza się niektórym sądzić, nie rozstrzygają kwestii komu po śmierci przysługuje prawo do lokalu.
Konieczność przejścia tych formalności czasem budzi zdziwienie a nawet zdenerwowanie, ale innego, prostszego sposobu nie ma.
Zostawiony przez zmarłego testament określa komu ma przypaść prawo do lokalu, ale również on nie zwalnia z obowiązku udania się do sądu lub do notariusza po śmierci osoby uprawnionej.
Przypominamy, że do dziedziczenia, jeśli nie ma testamentu, z ustawy powołane są do spadku dzieci spadkodawcy i jego małżonek. Dziedziczą oni w równych częściach, jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż ¼ .
Jeżeli dziecko zmarłego nie żyje a pozostawiło potomstwo wówczas dziedziczą wnuki,
- rodzice zmarłego dziedziczą jeżeli spadkodawca nie miał dzieci,
- rodzeństwo dziedziczy jeżeli zmarły nie ma dzieci i jedno z jego rodziców nie żyje, gdy któreś z rodzeństwa nie żyje dziedziczą jego dzieci (ww. osoby dziedziczą z żyjącym współmałżonkiem spadkodawcy),
- dziadkowie, gdy nie ma ww. osób, a gdy oni nie żyją to majątek przypada ich dzieciom lub dalszym zstępnym (ww. osoby dziedziczą z żyjącym współmałżonkiem spadkodawcy),
- pasierbowie gdy nie ma ww. osób i pod warunkiem że nie żyją ich biologiczni rodzice.
Jeżeli spadkobierca nie ma bliższej lub dalszej rodziny spadek przechodzi na gminę, w której zmarły ostatnio zamieszkiwał.
Po zmarłym nie dziedziczy małżonek będący z nim w orzeczonej przez sąd separacji.
W przypadku konkubinatu ustawa nie przewiduje dziedziczenia, jedynym sposobem aby zabezpieczyć byt bliskiej nam osoby jest testament.
W przypadku gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu.
Spadkobiercy mogą żądać przeniesienia własności lokalu jeżeli przed śmiercią z żądaniem takim wystąpiła osoba uprawniona do lokalu.
STATUS PRAWNY MAŁŻONKÓW
Obecnie w przepisach nie ma już przymusowej wspólności majątkowej. Zastosowanie mają tu przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące stosunki majątkowe małżeńskie.
Małżonkowie, którzy nabyli prawo do lokalu w trakcie małżeństwa ze środków pochodzących z majątku wspólnego, mają do niego równe prawo.
ZASADY ODPOWIEDZIALNOŚCI W PRZYPADKU ZALEGANIA Z ZAPŁATĄ ALBO W PRZYPADKU RAŻĄCEGO WYKRACZANIA PRZECIWKO OBOWIĄZUJĄCEMU PORZĄDKOWI DOMOWEMU
W tej sytuacji zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 16).
Ustawa ta daje możliwość żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Egzekucja z ww. prawa należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu prawo się znajduje.
Rozporządzanie prawem po jego zajęciu nie ma wpływu na postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że dłużnik może na przykład sprzedać zajęte prawo, ale nie zmienia to faktu, że prawo to ma status prawa zajętego czyli egzekucja nadal będzie prowadzona.
Jeśli dłużnik w ciągu 2 tygodni wyznaczonych przez komornika nie ureguluje długu, na wniosek wierzyciela czyli np. spółdzielni komornik dokonuje opisu i oszacowania zajętego prawa.
Prawo ulega sprzedaży przez licytację publiczną i zostaje sprzedane w trybie licytacji licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Po zamknięciu przetargu sąd wydaję postanowienie o przybiciu, a po spełnieniu warunków licytacyjnych postanowienie o przysądzeniu prawa. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu przenosi prawo na nabywcę.
ZBYWALNOŚĆ PRAWA
Konsekwencją odejścia od zasady jednopodmiotowości jest dopuszczenie konsekwentnie do tego, by przedmiotem zbycia mogła być ułamkowa cześć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.
Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne
Posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą to prawo zamienić we własność odrębną. Warunki przeniesienia własności lokalu określa art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć taką umowę po dokonaniu przez lokatora spłat określonych w powyżej wymienionym artykule.
Lokator ponosi też opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego oraz za założenie i wpis do księgi wieczystej.
OBOWIĄZKI LOKATORA ZWIĄZANE Z BEZPIECZEŃSTWEM WSPÓLNEGO ZAMIESZKIWANIA
- zastępczego wykonania przez Spółdzielnię prac obciążających członka albo osobę niebędącą członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem Spółdzielni.
Ponadto w obowiązujących w naszej Spółdzielni regulaminach rozliczania mediów zawarte są inne powody udostępniania lokalu np. w celu montażu, wymiany, odczytu i kontroli urządzeń odczytowych.
Przepisy przewidują możliwość założenia księgi wieczystej, ale nie nakładają na osoby posiadające takie prawo obowiązku zakładania księgi wieczystej.
Sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2015 poz. 1892 ze zm.).
Do lokali o statusie odrębnej własności, położonych w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali w zakresie nie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
W świetle art. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości, przy czym samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Spełnienie wspomnianych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
W naszej Spółdzielni wszystkie lokale spełniające ww. warunki posiadają potwierdzenie w formie wspomnianego zaświadczenia.
CZĘŚCI SKŁADOWE (POMIESZCZENIA PRZYNALEŻNE)
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej" pomieszczeniami przynależnymi"
W świetle art. 3 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. windy, instalacje, klatki schodowe, dach, elewacje).
Do wyznaczenia wspomnianego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
W naszej Spółdzielni dla wszystkich lokali zostały określone wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
UPRAWNIENIA DOTYCHCZASOWEGO WŁAŚCICIELA
W świetle art.235 § 1 kc budynek znajdujący się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest odrębną nieruchomością budynkową i stanowi własność użytkownika wieczystego. Właścicielom lokali przysługują zatem udziały we własności budynku i udziały we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym usytuowany jest budynek. Prawem głównym jest prawo własności lokalu, a udział we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym to prawa związane (por. M. Nazar: Odrębna własność lokali, PiP 1995 r. nr 10-11,A. Doliwa: Prawo mieszkaniowe Komentarz).
I. Ustawa o własności lokali przewiduje 3 sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
2. Jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości – właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
3. Orzeczenie sądu znoszące współwłasność – w świetle art. 11 ust. l ustawy o wl przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
II. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest możliwe również na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (3 pierwsze podpunkty dotyczą naszych Mieszkańców), która przewiduje 4 typy umów ustanawiających to prawo. Są to:
- umowa przenosząca własność lokalu na Członka Spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – art. 12 ustawy,
- umowa przenosząca własność lokalu na osobę, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu – art. 174 ustawy,
- umowa przenosząca własność lokalu na rzecz najemcy który był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia przez Spółdzielnię lub osoba bliska w stosunku do takiego najemcy – art. 48 ustawy,
- umowa deweloperska (o budowę lokalu) – art. 18 ustawy,
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa, a w spółdzielniach mieszkaniowych Zarząd, na wniosek większości właścicieli lokali w budynku, może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Przy czym właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
W przypadku odrębnej własności właściciel lokalu może zdecydować czy chce zostać członkiem Spółdzielni. Jeśli chce nim zostać, musi złożyć deklarację członkowską. Posiadacze odrębnej własności mają wybór, mogą w każdej chwili wystąpić ze Spółdzielni lub do niej przystąpić.
Odrębna własność jest prawem dziedzicznym. Po śmierci osoby uprawnionej do lokalu należy przeprowadzić sprawę spadkową. Można to zrobić w sądzie lub u notariusza i nie ma innego sposobu aby wiążąco ustalić spadkobierców osoby zmarłej.
W przypadku gdy odrębna własność przechodzi na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa.
Podobieństwa i różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym
prawem do lokalu, a odrębną własnością lokalu
Spółdzielcze własnościowe Odrębna własność lokalu
5. Możliwość zaciągania kredytów bankowych
i ustanawianie hipoteki na lokalu.
7. Osoba uprawniona do lokalu jest członkiem spółdzielni.
8. Ograniczone prawo rzeczowe, jest prawem na rzeczy cudzej.
3. Podlega egzekucji, związane z udziałem
w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt
i części wspólne budynku.
5. Możliwości zaciągania kredytów bankowych
8. Jeżeli właściciel lokalu nie jest członkiem spółdzielni, to nie może korzystać z pożytków
z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni
i innych przychodów z działalności gospodarczej spółdzielni.
PRAWO DO GRUNTU - CO WARTO WIEDZIEĆ PRZED USTANOWIENIEM
Budynki (będące własnością Spółdzielni) stoją na gruntach będących własnością Skarbu Państwa natomiast nasza Spółdzielnia jest ich użytkownikiem wieczystym do 2089 roku.
Posiadane obecnie przez Spółdzielnię prawo do gruntu pozwala w pełni realizować postanowienia znowelizowanej ustawy w zakresie przenoszenia na lokatorów prawa odrębnej własności lokalu.
Zgodnie bowiem z ustawą własność lokalu może być związana z udziałem w prawie własności gruntu lub z udziałem
w prawie użytkowania wieczystego [art. 3 ust. 2 Ustawy z dnia 24.06.1994 o własności lokali (t.j. Dz. U z 2000 r.,
nr 80 poz. 903 ze zm) w związku z art. 3a wymienionej ustawy oraz 12 ust. 11, 1714 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz 1116 ze zm)]
Zatem osoba nabywająca obecnie prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabywa również udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym stoi budynek.
Podkreślamy to jeszcze raz, spółdzielnie posiadające użytkowanie wieczyste gruntu mają w myśl ustawy uregulowaną sytuacją związaną z prawem do gruntu. I w tym m miejscu wyjaśnia się nieporozumienie wynikające
z błędniej interpretacji art. 35 ust 21 znowelizowanej ustawy, dokonywanej przez niektórych członków naszej Spółdzielni. Przywołany przepis umożliwiający wystąpienie z żądaniem przeniesienia własności gruntu dotyczy tylko tych sytuacji gdy spółdzielnia wybudowała budynki na cudzym gruncie i nie ma żadnego prawa do gruntu. W związku z tym nie dotyczy naszej Spółdzielni ponieważ posiadamy prawo użytkowania wieczystego.
Prezentowany Państwu pogląd wynika z opinii prawnych. Wszystkich zainteresowanych sprawą nabywania gruntu zapraszamy do Spółdzielni, gdzie możecie się Państwo zapoznać m. in. z opinią Biura Analiz Sejmowych na ten temat.
Oczywiście nie oznacza to, że Spółdzielnia nie podejmuje starań w zakresie nabycia własności gruntów. Pragniemy przypomnieć, że już dwukrotnie temat nabywania gruntów był rozpatrywany prze Zebranie Przedstawicieli i dwukrotnie nie podjęto w tym zakresie uchwały.
Mając jednak na uwadze sygnały naszych Lokatorów zainteresowanych nabyciem gruntów dnia 29.08.2007 r. Rada Nadzorca SM „Nowa” uchwałą nr 100/2007 upoważniła Zarząd do wystąpienia do właściwych organów z wnioskami o nabycie własności nieruchomości gruntowych, będących w użytkowaniu wieczystym SM „Nowa”, których właścicielem jest Skarb Państwa. Zarząd Spółdzielni wystąpił z pierwszymi takimi wnioskami do Prezydenta Miasta Jastrzębia Zdroju, realizującego zadania z zakresu administracji rządowej.
Należy jednak zwrócić Państwa uwagę na fakt, iż nabycie własności gruntów, abstrahując od niepodjętej jeszcze decyzji zaakceptowanej przez Wojewodę, w sprawie udzielania bonifikat, uzależnione jest od zgody wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych, czyli osób, które ustanowiły odrębną własność lokalu. W obecnej sytuacji w związku z masowym przenoszeniem własności lokali ze Spółdzielni na Lokatora liczba takich osób dynamicznie się zmienia, zmieniają się również właściciele lokali bowiem osoby, które ustanowiły to prawo na rynku pierwotnym już dokonują zbycia swojego prawa.
Nie możemy więc na dzień dzisiejszy przedłożyć w Urzędzie zamkniętej ostatecznej listy współwłaścicieli nieruchomości i wymaganej przez nich pisemnej zgody na nabycie własności gruntu. Stanowi to formalną przeszkodę dla sfinalizowania nabycia własności gruntu.
Dlatego wskazane jest oczekiwanie na zakończenie realizacji wniosków o ustanowienie odrębnej własności lokali, ponieważ wstrzymanie ich realizacji na okres załatwiania formalności związanych z nabyciem własności gruntu nie ma prawnych podstaw. To rozwiązanie wydaje się również słuszne z punktu widzenia Lokatorów, którzy z niecierpliwością oczekują na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i tak już niezależnie do Spółdzielni mocno opóźnionego.
Na koniec chcemy Państwu przybliżyć co oznacza termin - użytkowanie wieczyste. Mamy nadzieję, ze dzięki temu zostaną sprostowane pewne fałszywe poglądy dotyczące np. rzekomego zagrożenia „wykupem ziemi” przez obcokrajowca.
Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym zbliżonym do prawa własności. Od własności różni się tym, iż jest to prawo terminowe, gdyż zgodnie z art. 236 §1 kodeksu cywilnego oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat.
Nie oznacza to jednak, że prawo to w każdym przypadku wygasa po upływie wskazanego okresu ponieważ użytkownik wieczysty może starać się o przedłużenie okresu użytkowania na okres od 40 do 99 lat, zaś odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny (art. 236§2 kodeksu cywilnego).
W praktyce oznacza to, że użytkowanie winno być przedłużane tak dugo jak długo na gruncie stoi budynek mieszkalny.
Ponadto użytkownik wieczysty chroniony jest przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 nr 261, poz. 2603 ze zm). Zgodnie z art. 33 ust. 1 tego aktu prawnego, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu (art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).