Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/mieszkanie_za_granica_a_wykup_lokalu_komunalnego_w_polsce,385,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:55:39
Legal References Found: art. 13
 art. 34
 art. 34
 art. 216
 art. 37
 art. 18
 art. 34
 art. 23
 art. 23
 art. 34
 art. 34
 art. 18
 art. 18
 art. 34

Document Content:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-06-25
W 2013 r. otrzymałam przydział na lokal komunalny od gminy. Trzy lata później wyjechałam do Anglii do pracy. Wyszłam za mąż oraz w 2017 dostałam mieszkanie komunalne w Anglii ze względu na to, że mój mąż złożył aplikację o wizę EU, więc nie mogłam wynająć sama mieszkania z agencji. W 2017 r. chciałam wykupić mieszkanie komunalne w Polsce, ale pojawiły się problemy związane z faktem, że wyszłam za mąż. Czy posiadając mieszkanie komunalne w Anglii, mogę wykupić mieszkanie w Polsce? Mieszkanie w Polsce nadal regularnie opłacam.
Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).
Istotne jest to, że podmioty mienia komunalnego samodzielnie decydują o przeznaczeniu i sposobie wykorzystania składników majątkowych, przy zachowaniu wymogów zawartych w odrębnych przepisach prawa (art. 45 ust. 1 usg). W ramach tego rodzaju działalności, po pierwsze – rada gminy uchwala zasady nabywania, zbywania, ograniczania wydzierżawiania i wynajmowania nieruchomości (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg) oraz wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy zawierające opis działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, w tym planowaną sprzedaż lokali, co daje gminie prawo do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, jeżeli najemca nie skorzystał z przysługującego mu prawa pierwszeństwa w nabyciu zbywanego lokalu; po drugie – rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (art. 21 uopl). Z przepisów art. 13 ust. 1 ugn wynika, że nieruchomości gminne mogą być przedmiotem obrotu. Jeżeli gmina zdecyduje się na sprzedaż konkretnych nieruchomości, właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz lokali przeznaczonych do sprzedaży oraz zawiadamia każdego najemcę indywidualnie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i o przysługującym mu pierwszeństwie w jego nabyciu (art. 35 ust. 1 i art. 34 ust. 1 pkt 3 i ust. 4 ugn).
Wiele zatem zależy od uchwały gminy. Jednak nie zawsze zapisy ograniczające są prawidłowe.
Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy „w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która [...] jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.
Natomiast według art. 37 ust. 2 pkt 1 „nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu” (np. na rzecz najemcy).
Szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy określają stosowne uchwały rad gmin. Każda gmina ma prawo i obowiązek uchwalenia takiej uchwały.
Wiele gmin w Polsce w uchwałach wprowadziła zapis mówiący, że wykup mieszkania komunalnego w trybie bezprzetargowym przez najemcę lokalu komunalnego jest uzależniony od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (nieruchomości mogącej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy) przez tę osobę, a także przez jej współmałżonka.
W orzecznictwie sądowym jednoznacznie opowiedziano się za zakazem regulowania w akcie prawa miejscowego wydanego w oparciu o przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg przesłanek podmiotowych ograniczających prawo pierwszeństwa wynikające z art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn (np. wyłączenie najemców płacących czynsz według określonych stawek – wyrok wydany w sprawie II SA/GI 956/08; wyłączenie najemców mających tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego – wyrok wydany w sprawie I OSK 2254/12). Już w uchwale z dnia 18 czerwca 1996 r., sygn. akt W 19/95 (Dz. U. z 1996 r. Nr 91, poz. 414) Trybunał Konstytucyjny – dokonując powszechnie obowiązującej wykładni przepisu art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) regulującego pierwszeństwo byłych właścicieli w nabyciu nieruchomości – stwierdził, że w ramach przysługującego ustawodawcy władztwa do stanowienia prawa odpowiadającego przyjętym celom społeczno-gospodarczym mógłby on, w granicach wytyczonych normami konstytucyjnymi, wyraźnie i precyzyjnie określić pewne ograniczenia w stosowaniu pierwszeństwa, o którym mowa w art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami (w szczególności ograniczenia związane z poczynieniem przez właściciela publicznego znacznych nakładów budowlanych na nieruchomość).
Wyłączenia najemców o charakterze podmiotowym uniemożliwiające skorzystanie z prawa pierwszeństwa w nabyciu na własność lokalu mieszkalnego z powodu posiadania np. innego tytułu prawnego do lokalu naruszają przepis art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn, który przyznaje prawo pierwszeństwa osobie, jeżeli spełni ona następujące warunki: 1) jest osobą fizyczną lub prawną 2) osoba ta jest najemcą; 3) przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny; 4) najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Zawarcie w uchwale przepisów zawężających prawo pierwszeństwa przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn oznacza także wyjście poza upoważnienie ustawowe zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg. Uchwała tego rodzaju dotyczy spraw majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu i odnosi się tylko i wyłącznie do zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości ich wydzierżawiania i wynajmowania. W żadnym razie w zakres tej regulacji nie wchodzi określanie przesłanek podmiotowych wiążących się z obrotem nieruchomościami będącymi w zasobie publicznym.
Wprowadzając do uchwały takie zapisy, Rada przekroczyła upoważnienie ustawowe zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg i jednocześnie formułując podmiotowe ograniczenia w zbywaniu lokali mieszkalnych na rzecz najemców, nieprzewidziane w przepisie art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn, w istotny sposób naruszyła wskazane wyżej przepisy ustawowe, co obliguje Sąd do stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały w zakresie dotyczącym takich ograniczeń.
Jednak uchwałę taką należy zaskarżyć.
Obecnie powinna Pani przede wszystkim zadbać o to, aby organ nie dowiedział się, że mieszka Pani poza granicami i tam ma prawo do lokalu. Bo, o ile przed zakazem wykupu można się wybronić, to taka sytuacja jest podstawą do wypowiedzenia Pani umowy najmu lub sądowego rozwiązania umowy najmu.
▸ Jak nie stracić lokalu komunalnego?
Rodzice są najemcami mieszkania komunalnego we Wrocławiu od kilkunastu lat. W międzyczasie wybudowali dom jednorodzinny w mieście odległym od...
Jestem właścicielem mieszkania w budynku komunalnym, który jest zarządzany przez administrację budynków komunalnych. Z całego budynku (12...
Mieszkamy w lokalu komunalnym z zasobów gminnych o pow. ok. 110 m2 (4 pokoje). Od wielu lat nasz budynek kwalifikuje się do remontu....
Jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym. W tym mieszkaniu zameldowany jest również mój syn, który przebywa od pięciu lat w zakładzie karnym....