Source: http://www.administrator24.info/artykul/id4516,miasto-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-10-23 05:07:48
Legal References Found: Art. 4
 art. 23
 art. 12
 art. 27
 art. 21
 art. 6
 art. 6

Document Content:
Miasto we wspólnocie mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Grzegorz Okoński	| Administrator 1/2013 | 19.07.2013
Autor artykułu, w oparciu o zapisy ustaw przekonuje, że miasto jako udziałowiec we wspólnocie mieszkaniowej ma takie same prawa i obowiązki jak właściciele wyodrębnionych lokali.
Trwający od początku lat 90. ubiegłego wieku proces prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego na rzecz ich dotychczasowych najemców stworzył wiele tysięcy wspólnot mieszkaniowych, w których do dziś swoje udziały ma właściciel publiczny.
Są wręcz miasta gdzie większość mieszkań komunalnych jest zlokalizowanych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, a udziały w częściach wspólnych są znaczące. Jest to więc mienie publiczne, na którego utrzymzanie przeznaczane są publiczne pieniądze co powoduje, że reprezentowanie udziałów jest lub powinno z założenia być jednym z poważniejszych zadań miejskich samorządów.
Miasto – udziałowiec jak każdy inny…?
Charakterystycznym zjawiskiem w wielu nieruchomościach mieszkaniowych jest sytuacja, iż status publicznego dawnego właściciela a dziś współwłaściciela we wspólnotach bywa postrzegany bardzo różnie przez indywidualnych właścicieli. Art. 4 Ustawy o własności lokali jasno wskazuje, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej przysługują takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Pomimo tak jednoznacznych zapisów ustawowych praktyka pokazuje jednak, że w wielu przypadkach niektórzy mieszkańcy próbują traktować miasto jako podmiot o innej roli niż pozostali współwłaściciele nieruchomości, pomniejszać jego znaczenie, czy też odwrotnie, oczekując od publicznego współwłaściciela różnego rodzaju świadczeń przewyższających zobowiązania wynikające z jego udziałów w nieruchomości. Dzieje się tak przeważnie dlatego, że z jednej strony publiczny właściciel kojarzy się z dawną rolą właściciela i zarazem zarządcy budynku, który za niego odpowiadał i w poprzednich latach przeważnie z braku środków nie wykonywał wszystkich oczekiwanych remontów. Paradoksalnie jednak często bywa, że taka sytuacja wynikała nie tylko z pewnych zaniedbań miasta, a z powodu zbyt niskich czynszów (niepokrywających kosztów remontów) płaconych przez lokatorów zasobu komunalnego, którzy dziś są już właścicielami swoich mieszkań. Tak więc miejski współwłaściciel jest czasem tzw. „złem koniecznym”. Zdarza się także odwrotnie, kiedy to publiczny zarządca dobrze pełnił swoją rolę rozwiązując wszystkie problemy budynku i jego mieszkańców. Niekiedy w nowej sytuacji własnościowej i prawnej, kiedy powstaje wspólnota siłą przyzwyczajenia chciałoby się utrzymania dotychczasowej odpowiedzialności za budynek przez samorząd. Zdarza się także, że sam publiczny właściciel reprezentuje swoje udziały w sposób mało aktywny lub sztampowy, np. nie zgadzając się co do zasady na podnoszenie stawek na utrzymanie części wspólnej bez wnikania w specyfikę i realne potrzeby danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Takie zachowania przeważnie nie budzą zaufania oraz szacunku do pełnomocników miasta. Często prowadzi to do głosowań w trybie „jeden właściciel jeden głos” – zgodnie z art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali (UWL) – a wiec do faktycznej marginalizacji ich roli. Taka sytuacja jest jednak dla samorządów groźna, bowiem posiadając mieszkania komunalne, a więc udziały w nieruchomościach wspólnych, których właścicielem i zarządcą jest wspólnota mieszkaniowa, odpowiedzialne są za racjonalność wydatkowania środków publicznych na ich utrzymanie. Biorą także odpowiedzialność za właściwe korzystanie z praw wynikających chociażby z art. 12 ust. 2UWL, który wskazuje, że pożytki i inne przychody z części wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (...).
W przypadku wielu samorządów miejskich, które swój zasób komunalny zlokalizowany mają w budynkach wspólnotowych, decyzje podejmowane przez wspólnoty mają bezpośrednie przełożenie na wydatki budżetowe całego miasta. Tak więc właściwy nadzór nad wykonywaniem funkcji współwłaściciela – to nadzór nad mieniem publicznym, jego racjonalnym gospodarowaniem oraz środkami publicznymi na jego utrzymanie, które miasto w postaci zaliczek wpłaca na konta wspólnot. Tej odpowiedzialności z publicznych udziałowców nie zdejmuje fakt, iż zarząd nieruchomością sprawuje zarząd złożony z osób fizycznych, a zarządza budynkiem na przykład zatrudniony prywatny zarządca. Oczywiście, zgodnie z prawem, to zarządca odpowiada za szereg czynności i bezpieczeństwo nieruchomości, jednak art. 27 Ustawy o własności lokali mówi wyraźnie o tym, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i 22 ust. 1. I o ile obowiązek ten w przypadku indywidualnych właścicieli jest de facto ich prywatną sprawą, publiczny współwłaściciel, jak sama nazwa wskazuje i co warto raz jeszcze podkreślić, reprezentuje majątek publiczny i odpowiada za wydatkowanie środków publicznych. Tak więc obowiązkiem komunalnego współwłaściciela, który zobowiązany jest w całokształcie swoich działań kierować się zasadą racjonalności i gospodarności wydatkowania środków publicznych oraz należytego nadzoru nad publicznym mieniem jest także stosowanie tych reguł do właściwego reprezentowania swoich udziałów we wspólnotach mieszkaniowych.
Miasto a lokatorzy komunalni
Nie można zapominać, że rolą miasta jest zapewnienie swoim lokatorom komunalnym określonych warunków mieszkaniowych. Kiedy zasób komunalny zlokalizowany jest w budynkach zarządzanych przez wspólnoty, sposób tego zarządzania ma istotny wpływ na standard zamieszkiwania i jakość życia miejskich lokatorów. Warto podkreślić, że miasto jako wynajmujący ma wobec lokatora szereg obowiązków i oprócz wykonywania pewnych działań w samym lokalu zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6a ust. 1. „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.”
Natomiast art. 6a ust. 3. wskazuje, że „do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.”
W świetle powyższych przepisów obowiązkiem miasta jest więc zagwarantowanie swoim lokatorom możliwości właściwego korzystania z części wspólnych, w tym także z instancji wspólnych do których podłączone są instalacje lub urządzenia lokalowe. Warto podkreślić, że w relacjach ze wspólnotą mieszkaniową to nie lokator, a współwłaściciel komunalny jest stroną. Fakt, że zarządcą nieruchomości wspólnych nie jest miasto lecz wspólnota nie zwalnia publicznego wynajmującego z realizacji ustawowych obowiązków wobec lokatora. Najemca taki może mieć w razie ich nie spełnienia roszczenie do wynajmującego i żądać na przykład zamiany mieszkania. Dlatego rolą pełnomocnika jest także współdziałanie w z zarządzaniu nieruchomością i monitowanie zarządcy, aby opisane powyżej obowiązki miasta jako wynajmującego mogły być jak najlepiej wypełnione.
Polityka miasta wobec wspólnot
Skuteczny nadzór właścicielski to zadanie, które wymaga jasnej polityki miasta wobec swoich udziałów, a także pełnomocników, którzy politykę tę będą w praktyce reprezentować.
Warto podkreślić, że gospodarność, którą powinien kierować się publiczny współwłaściciel nie oznacza blokowania wszelkich inicjatyw wspólnot mieszkaniowych co prawda na rzecz podniesienia standardu części wspólnych budynku, ale kosztem zwiększonych opłat. Zadaniem pełnomocnika winna być profesjonalna kontrola i analiza racjonalności tych działań oraz upewnienie się, że koszty te są optymalne. Pełnomocnik miasta co do zasady powinien dysponować własną wiedzą specjalistyczną, ale także możliwością wsparcia różnych służb technicznych i finansowych, tj.: inspektorów nadzoru budowlanego, księgowych czy radców prawnych jednostki publicznej, w której pracuje. Taka osoba jest nie tylko realnym reprezentantem udziałów, ale także dla innych współwłaścicieli może być swoistym punktem odniesienia w procesie podejmowania decyzji we wspólnocie. Miejski pełnomocnik powinien także posiadać wiedzę na temat wartości rynkowych różnych, kupowanych przez wspólnoty towarów i usług, szczególnie budowli, a także uzyskiwanych pożytków np. z najmu lub sprzedaży części wspólnych. Taka wiedza pozwala bowiem metodą porównawczą szybko ocenić propozycje zarządu pod kątem wspominanej już racjonalności i gospodarności w dysponowaniu środkami oraz gospodarowaniu majątkiem części wspólnej.
Pełnomocnik może, a nawet powinien wspierać i promować takie inicjatywy, które mają na celu optymalizację kosztów czy wzrost wartości nieruchomości. W interesie miasta jest chociażby w wielu przypadkach także zaciąganie przez wspólnoty kredytów termomodernizacyjnych, których efektem jest zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości i wzrost jej wartości.
Niestety problemem wielu samorządów w ostatnim czasie jest zmniejszenie środków budżetowych, co oznacza konieczność oszczędzania i braku możliwości zwiększenia wydatków bieżących, także tych na zaliczki do wspólnot z komunalnym udziałem. Nie ułatwia to sytuacji pełnomocnikom, którzy zobowiązani są przestrzegać dyscypliny budżetowej i w takich sytuacjach często sprzeciwiają się wszelkim inicjatywom, które skutkują podwyższeniem zaliczek. Jednak i w trudnej sytuacji budżetowej miasto może zachować swoją pozytywną aktywność, promując działania mające na celu obniżanie kosztów bieżących obsługi nieruchomości oraz godząc się na wieloletnie kredyty, które nie powodują zwiększenia funduszu remontowego, a pozwalają na natychmiastowe wykonanie wielu ważnych remontów. Czas oszczędności to także moment na szukanie dodatkowych pożytków, takich jak przeznaczanie części wspólnych do sprzedaży, najmu na cele komercyjne lub mieszkalne, a także wydzierżawianie elewacji czy dachów na reklamy lub nadajniki telekomunikacyjne. Rola pełnomocnika, który może pokazać takie przedsięwzięcia zrealizowane z sukcesem w innych budynkach, może być decydująca i służyć zarówno miastu, jak i współwłaścicielom prywatnym.
prywatyzacja zasobów komunalnych |
mieszkaniowym zasobie gmin
Wyświetleń: 13002|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 10018|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8206|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7190|Ocena: 3.5