Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/0113-kdipt1-3-4012-682-2018-2-mj
Timestamp: 2018-12-12 17:20:04
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 43
 art. 86
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 15
 art. 9
 art. 4
 FSK 
 FSK 
 art. 15
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 88
 art. 2
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 113
 art. 2
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 43
 art. 13
 art. 28
 art. 17
 art. 43
 art. 88
 art. 3

Document Content:
0113-KDIPT1-3.4012.682.2018.2.MJ | Interpretacja indywidualna
♦ › Działki › 0113-KDIPT1-3.4012.682.2018.2.MJ
Sprzedaż działek. Opodatkowanie, stawka, brak zwolnienia. Odliczenie podatku od nabycia działek.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 sierpnia 2018 r. (data wpływu 5 września 2018 r.) uzupełnionym pismami z dnia 18 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 20 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 28 września 2018 r. (data wpływu 3 października 2018r.), 5 października 2018 r. (data wpływu 8 października 2018 r.), 17 października 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.) oraz 7 listopada 2018 r. (data wpływu 8 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 174/3 i 174/4 – jest nieprawidłowe,
opodatkowania podstawową stawką sprzedaży działek nr 174/3 i 174/4 – jest prawidłowe,
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 174/3 i 174/4 – jest prawidłowe.
W dniu 5 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 174/3 i 174/4,
opodatkowania podstawową stawką sprzedaży działek nr 174/3 i 174/4,
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 174/3 i 174/4,
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem wierzytelności wynikającej z ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID).
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 18 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 20 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), 28 września 2018 r. (data wpływu 3 października 2018r.), 5 października 2018 r. (data wpływu 8 października 2018 r.), 17 października 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.) oraz 7 listopada 2018 r. (data wpływu 8 listopada 2018 r.), w zakresie wniosku o przyspieszenie rozpatrzenia sprawy, dowodów wniesienia opłat, wycofania pytania nr 4, doprecyzowania opisu sprawy oraz pełnomocnictwa.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: E....,
Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: P...,
Strona prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przeważającym przedmiotem działalności spółki jest PKD 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowany zamierza nabyć od Uczestnika Działkę (zdefiniowaną poniżej) w celu zrealizowania na nich (oraz na działkach sąsiadujących, których nabycie jest przedmiotem odrębnych wniosków) inwestycji polegającej na budowie budynków i budowli (centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną, w tym w szczególności parkingami), które będą wykorzystywane przez Zainteresowanego do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni osobom trzecim. Wynajem powierzchni będzie co do zasady podlegał opodatkowaniu 23% VAT. Zainteresowany nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej z VAT.
Uczestnik jest właścicielem działki nr 174 położonej w ... przy ulicy ... nr ..., w obrębie geodezyjnym .. (dalej: Działki), która została nabyta w drodze darowizny na podstawie umowy z dania 4 marca 2008 r. Uczestnik nabył nieruchomość będąc w związku małżeńskim, w którym nadal pozostaje, umów majątkowych rozszerzających wspólność ustawową nie zawierano. Pierwotnie Działka była sklasyfikowana w ewidencjach urzędowych jako grunty rolne.
Nabycie Działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Przy nabyciu Działki Uczestnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
Na chwilę obecną Działka znajduje się na obszarze, który nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Według wiedzy Uczestnika nie podjęto działań zmierzających do opracowania i uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się Działka. Uczestnik nie zabiegał o uchwalenie takiego planu.
Uczestnik nie wykonywał żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działki czy polepszenie ich warunków lokalizacyjnych ani nie wydzielał dróg wewnętrznych (przed zawarciem umowy przedwstępnej, o której mowa poniżej).
Działka o numerze 174 nie była dzielona ani łączona.
W 2016 r. zawarta została warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży pomiędzy spółką E.... a P..., w której Uczestnik zobowiązał się do sprzedaży niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka 174 położona od strony południowej rowu melioracyjnego oznaczonego jako działka 87/7 na cele związane z realizacją parku produkcyjnego-logistyczno-magazynowego. Umowa przedwstępna została zawarta pod następującymi warunkami:
Dokonania przez Uczestnika wycinki drzew posadowionych na Działkach,
Uzyskania przez Uczestnika ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej Działek,
Dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych zurbanizowanych,
Działki nie będą podlegać pod przepisy ustawy o lasach oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
W ramach powyższej umowy, Nabywca zobowiązał się pokryć wszelkie koszty związane z wykonaniem przez Uczestnika umowy przedwstępnej, w tym w szczególności ponieść wszelkie koszty związane z wycinką drzew, koszty poniesienia ewentualnej opłaty adiacenckiej oraz wszelkie koszty administracyjne oraz publiczno- prawne niezbędne do wykonania powyższej umowy przedwstępnej a także koszty działania pełnomocników.
W ramach powyższej umowy, Wnioskodawcy zobowiązali się dodatkowo do zawarcia umowy, na podstawie której Uczestnik przeniesie odpłatnie na Nabywcę wierzytelność wynikającą z ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRiD) Etap III ...;
Następnie aneksami z 2017 r. do umowy przedwstępnej zmieniono m.in. termin przewidziany na podpisanie umowy przyrzeczonej, a także Uczestnik udzielił pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział Działki, odbioru powyższej decyzji, składania w powyższej sprawie wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów niezbędnych do pełnej realizacji pełnomocnictwa oraz reprezentacji przed wszystkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi, fizycznymi w ramach czynności zmierzających do wydania decyzji o podziale działek.
Decyzją Prezydenta Miasta ... nr ... z 11 czerwca 2018 r. zatwierdzono podział działek nr 174 w obrębie ... na następujące działki - 174/3 i 174/4.
Aneksem z 2018 r. do umowy przedwstępnej zmieniono min. termin przewidziany na podpisanie umowy przyrzeczonej, a także cenę sprzedaży.
Na dzień składania niniejszego wniosku zakończony został również podział Działki stanowiący warunek zawarcia umowy przyrzeczonej.
Działka nie jest obciążona służebnością osobistą na rzecz osoby trzeciej.
Działka nie jest ani nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, tym samym nie służyła do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej podlegającej VAT lub korzystającej ze zwolnienia z podatku.
Działka nie była wynajmowana/wydzierżawiana innym podmiotom.
Na Działce nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Dotyczy to w szczególności budynków oraz budowli.
Należy przy tym zauważyć, że w analogicznym stanie faktycznym będącym przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia - interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 25 maja 2018 r., 0113-KDIPT1-3.4012.300.2018.1.0S, organ stwierdził, że zbywca działek dokonując sprzedaży będzie występował jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów. Sprawa, w której wskazana interpretacja została wydana, była ściśle powiązana z wskazaną w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku - dotyczyła sprzedaży części działek pod realizację inwestycji wskazanej w niniejszym wniosku. Wnioskodawcy nie zgadzają się z rozstrzygnięciem we wskazanej interpretacji, jednak należy ją wskazać dla podkreślenia, że sprawa ta była już analizowana przez organy podatkowe.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 17 października 2018 r. wskazano, że:
Nieruchomość oznaczona we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji podatkowej jako działka nr 174 została podzielona na działki nr 174/3 i 174/4. Nieruchomość objęta przedmiotowym wnioskiem to działki oznaczone numerami: 174/3 i 174/4.
Przedmiotem dostawy na rzecz E...będą działki nr 174/3 i 174/4. P...jest wyłącznym właścicielem ww. działek.
Działki nr 174/3 i 174/4 są objęte decyzją o warunkach zabudowy i decyzja ta będzie aktualna na dzień sprzedaży ww. działek.
Decyzje te mają związek z realizowaną przez E.... inwestycją. Bez decyzji o warunkach zabudowy niemożliwym byłoby zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną.
Nie będzie wydawana nowa decyzja o warunkach zabudowy.
Działka 174/4 była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT (działalności rolniczej).
Na pytanie „Czy dojdzie do wydzielenia dróg wewnętrznych/dojazdowych?” Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał „Nie”.
Z nieruchomości oznaczonej numerami 174/3 i 174/4 nie będą wydzielane odrębne działki pod drogi dojazdowe oraz wewnętrzne (oznaczone w klasyfikacji gruntów symbolem „Dr”). Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, na działce 174/3 w przyszłości planowana jest realizacja drogi publicznej (III etap ...). Budowa drogi będzie realizowana przez Urząd Miasta ..., lecz okoliczność ta w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy.
Jak wskazano wyżej, z działek nr 174/3 i 174/4 nie będą wydzielane odrębne działki pod drogi dojazdowe oraz drogi wewnętrzne.
W uzupełnieniu z dnia 7 listopada 2018 r. wskazano, że działki objęte wnioskiem były wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej zwolnionej z VAT.
Czy planowana transakcja (sprzedaż Działek przez Uczestnika) będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na to, że Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT.
Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania sprzedawcy za podatnika VAT oraz braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, Sprzedający będzie występował w transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług, w związku z czym pojawi się obowiązek zapłaty tego podatku. Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, a także braku przesłanek do zastosowania stawki preferencyjnej, konieczna będzie zapłata podatku w stawce podstawowej, tj. 23%.
Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania 2 za prawidłowe Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Działki w myśl regulacji art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pojęcie odpłatnej dostawy towarów zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdzie stwierdzono, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Nie ma zatem wątpliwości co do tego, że grunty spełniają definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a ich sprzedaż, po spełnieniu warunków określonych w stawie o VAT, może stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.
Tym niemniej, w celu stwierdzenia, że określona czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezbędne jest, żeby została ona wykonana przez podmiot, który działa jako podatnik tego podatku. Oceniając czy dana czynność podlega podatkowi od towarów i usług, należy zatem każdorazowo przeanalizować nie tylko przedmiotowy, ale przede wszystkim podmiotowy aspekt takiej czynności.
Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Z powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - zdaniem TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo w omawianym orzeczeniu podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo aktywność marketingowa. Działania takie, zgodnie z orzeczeniem TSUE, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Podobnie wypowiedział się także Trybunał w orzeczeniu z dnia 9/07/2015 sygn. akt: C-331/14 ws Petar Kezić, s.p., Trgovina Prizma v. Republika Slovenija (publikacja: ZOTSiS 2015/7/1-456, www.eur-lex.europa.eu, LEX nr 1750101), w którym ponownie podkreślił, iż „zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Natomiast w odniesieniu do sprzedaży terenu budowlanego istotne kryterium oceny stanowi fakt, iż zainteresowany podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 4 ust. 2 szóstej dyrektywy, polegające zwłaszcza na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji sprzedaży terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem przez właściciela prawa własności”.
Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych (np.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 26 maja 2017 r., sygn. I FSK 1728/15 lub wyrok NSA z 31 maja 2017 r., sygn. I FSK 1866/17) również podkreśla, że na gruncie ustawy o VAT, w celu oceny, czy osoba sprzedająca nieruchomość działała w charakterze podatnika, kluczowe znaczenie mają kryteria sformułowane przez TSUE. Pogląd ten jest podzielany nie tylko przez Naczelny Sąd Administracyjny, ale również przez sądy wojewódzkie:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2017 r. I SA/Łd 612/17: „Nie jest przy tym tak, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.). Decyzja o warunkach zabudowy to przecież ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu. Wystąpienie o taką decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 września 2017 r. I SA/Łd 610/17: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym powstałych z podziału i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie mógł nabyć przedmiotu sprzedaży w celu jego zbycia z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 września 2017 r. I SA/Gd 884/17: „jedyną czynnością przygotowawczą, jaką podjęła i podejmie Skarżąca było i będzie dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki, które jest warunkiem sine qua non sprzedaży części posiadanej nieruchomości w postaci działki gruntu. Dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie do uznania działalności sprzedającego za zawodową. W niniejszej sprawie Skarżąca nie podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze jej działalności polegającej na zbywaniu działek. Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności, Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2007 r., III SA/Wa 3885/06: „Nie można uznać za poprawny poglądu, aby sprzedaż wielu działek budowlanych, jeżeli tylko stanowią one majątek odrębny podatnika i nie służą prowadzonej przez niego działalności, skutkowała powstaniem obowiązku w podatku VAT. Jeżeli zatem podatnik nie dokonał nabycia działek w celu ich odsprzedaży, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należy, że ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT”.
Również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 20 marca 2017 r., sygn. 1462-IPPP2.4512.75.2017.l.RR stwierdza, że: „w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.” Podobnie tenże organ wskazał w interpretacji z dnia 31/01/2018 nr: 0114-KDIP1-3.4012.533.2017.2.MT.
Należy wskazać, że na powyższą interpretację wskazuje zarówno skala i zakres planowanych przez Uczestnika czynności sprzedaży oraz charakter aktywności podjętych przez nich w celu sprzedaży Działki - nie wykonał on żadnych innych działań w zakresie poszukiwania nabywcy czy dostosowywania przedmiotu sprzedaży do potrzeb nabywcy np. przez doprowadzenie do sprzedanych gruntów energii elektrycznej, gazu czy wody. Uczestnik nie prowadzi ani nie planuje prowadzić w przyszłości działalności gospodarczej mającej na celu obrót nieruchomościami gruntowymi. Uczestnik podkreśla, że Działki nie zostały nabyte z zamiarem prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Uczestnik nie podejmował żadnej aktywnej działalności mającej na celu sprzedaż Działek.
W rezultacie, zarówno zakres działalności Uczestnika dotyczącej sprzedaży Działek, jak i okoliczność niepodjęcia przez niego żadnych działań typowych dla podmiotów profesjonalnych prowadzących działalność gospodarczą wskazują, że Uczestnik nie działał jako podmiot profesjonalny w zakresie sprzedaży działek. Tym samym dokonana przez niego sprzedaż nie może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem regulacji ustawy o VAT.
Należy podkreślić też, że Uczestnik nie prowadzi działalności gospodarczej, a tym bardziej nie wykorzystuje Działki w żadnego rodzaju działalności gospodarczej. Z samych okoliczności nabycia Działek wynika, że nie zostały one nabyte w celu odsprzedaży czy prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej, a jedynie do wykorzystania prywatnego lub do działalności rolniczej.
Ponadto Uczestnik nie uzbroił, ani nie zamierzał podejmować żadnej innej aktywności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działek przed zawarciem umowy przedwstępnej. Czynności, które zostały podjęte w stosunku do Działek po zawarciu umowy przedwstępnej stanowią warunki zawarcia umowy przyrzeczonej. Mając to na uwadze ich podejmowanie nie miało na celu zwiększenia atrakcyjności Działki dla potencjalnych inwestorów, czy maksymalizowanie ceny - działania te były podejmowane wyłącznie w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym wszelkie czynności tego rodzaju są podejmowane wyłącznie w związku z realizacją umowy przedwstępnej. Należy podkreślić również, że działania podejmowane w stosunku do Działki opisane w stanie faktycznym nie mają wpływu na cenę sprzedaży, która została z góry uzgodniona pomiędzy stronami. Mając to na uwadze, nie można stwierdzić aby te czynności stanowiły przejaw działalności podmiotu działającego jako handlowiec/przedsiębiorca, który ma na celu zwiększenie ceny towaru. Z tej perspektywy, mając na uwadze przywołane wyżej orzecznictwo TSUE Sprzedający nie może być traktowany jako podatnik VAT.
okoliczności nabycia Działki w drodze darowizny do wykorzystania prywatnego,
niewykorzystywanie Działki do jakiejkolwiek działalności gospodarczej w tym działalności rolniczej
należy uznać, że dokonując sprzedaży przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego, Uczestnik nie prowadząc działalności gospodarczej ani działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT w związku z czym sprzedaż działek pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W razie uznania, że stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe. Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że do planowanej dostawy Działki konieczne będzie zastosowanie stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%. W myśl art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 stawka podstawowa podatku VAT wynosi 23%. W celu zastosowania innej, niższej stawki podatku, konieczne jest określenie przesłanek wynikających z przepisów ustawy o VAT. W opisanym stanie faktycznym takie przesłanki nie występują, tj. nie ma podstaw do zastosowania stawki obniżonej.
Nie jest także możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku, w tym w szczególności zastosowania regulacji z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż Działka jest zdaniem Wnioskodawców gruntem niezabudowanym - nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle.
Dla Działki została wydana decyzja w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostały one przeznaczone pod zabudowę. Wobec tego mając na uwadze art. 2 pkt 33) ustawy o VAT Działki będą stanowiły grunty budowlane. W efekcie nie znajdzie zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, który przewiduje zwolnienie z VAT wyłącznie dla terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym konieczne będzie zastosowanie podatku od towarów i usług w stawce podstawowej, tj. 23%.
W przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania 2 za prawidłowe Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Działek na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Strona jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Strona nabędzie przedmiotowe działki w związku z realizacją inwestycji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Strona zamierza zrealizować na Działce (oraz na działkach sąsiednich) inwestycję polegającą na budowie budynków i budowli (centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną, w tym w szczególności parkingami). Zamiarem Strony jest wynajmowanie powierzchni w wybudowanych budynkach, co będzie stanowiło czynność opodatkowaną 23% VAT. Strona nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej z VAT. Jeżeli transakcja nabycia Działki będzie podlegała VAT, to tym samym po stronie Nabywcy powstanie podatek naliczony, który następnie będzie podlegał odliczeniu w związku z tym, że będzie on związany z działalnością opodatkowaną VAT.
Należy przy tym zauważyć, że w analogicznym stanie faktycznym, będącym przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia - interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 25 maja 2018 r., 0113-KDIPT1-3.4012.300.2018.1.0S, organ stwierdził, że zbywca działek dokonując sprzedaży będzie występował jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów. Zdaniem Wnioskodawców takie stanowisko jest błędne i, zgodnie z argumentami podanymi powyżej, nie ma podstaw do takiego traktowania transakcji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego, jednak w przypadku przyjęcia takiego twierdzenia przez tut. organ konieczne jest konsekwentne uznanie, że Nabywcy będącemu podatnikiem VAT w takim przypadku przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego, o ile spełnione są pozostałe przesłanki z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i nie zachodzą wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.
Jak wynika natomiast z art. 2 pkt 15, 19, 20 i 21 ustawy:
przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą (...) a także świadczenie usług rolniczych;
przez rolnika ryczałtowego rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych;
przez produkty rolne rozumie się towary wymienione w załączniku nr 2 do ustawy oraz towary wytworzone z nich przez rolnika ryczałtowego z produktów pochodzących z jego własnej działalności rolniczej przy użyciu środków zwykle używanych w gospodarstwie rolnym, leśnym i rybackim;
przez usługi rolnicze rozumie się usługi wymienione w załączniku nr 2 do ustawy.
Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działek, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający w przedwstępnej umowie zobowiązał się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.
I tak Sprzedający zobowiązał się do dokonania wycinki drzew posadowionych na Działkach, uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej Działek, dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych zurbanizowanych, do działań aby Działki były wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania umowy przyrzeczonej oraz aby działki nie podlegały pod przepisy ustawy o lasach oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W ramach powyższej umowy, Zainteresowani zobowiązali się dodatkowo do zawarcia umowy, na podstawie której Uczestnik przeniesie odpłatnie na Nabywcę wierzytelność wynikającą z ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRiD) Etap III ....
Przy czym Nabywca zobowiązał się pokryć wszelkie koszty związane z wykonaniem przez Sprzedającego postanowień umowy przedwstępnej, w tym w szczególności ponieść wszelkie koszty związane z wycinką drzew, koszty poniesienia ewentualnej opłaty adiacenckiej oraz wszelkie koszty administracyjne oraz publiczno-prawne niezbędne do wykonania powyższej umowy przedwstępnej a także koszty działania pełnomocników.
Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział Działki, odbioru powyższej decyzji, składania w powyższej sprawie wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów niezbędnych do pełnej realizacji pełnomocnictwa oraz reprezentacji przed wszystkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi fizycznymi w ramach czynności zmierzających do wydania decyzji o podziale działek.
Należy w tym miejscu podkreślić, iż fakt, że działania mające na celu dokonanie podziału geodezyjnego Działki na mniejsze części, zgodnie z preferencjami Nabywcy, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zbywcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei pełnomocnik, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zbywcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
W przedmiotowej sprawie, w świetle całokształtu okoliczności, nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek Zbywca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zbywca w taki sposób zorganizował sprzedaż działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą zatem świadczyć o wyłącznym działaniu Sprzedającego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i tym samym okoliczności sprawy dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający dla przedmiotowej transakcji będzie działał jako podatnik VAT. Wbrew twierdzeniu Zainteresowanych, Zbywca stworzył sobie okoliczności do zarobku na handlu towarem w postaci działek pod zabudowę.
Pomimo iż celem wykonania szeregu czynności - jak wskazali Zainteresowani – była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpił szereg ww. czynności, które spowodowały zwiększenie atrakcyjności działek i ostatecznie ich sprzedaż.
Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Odnosząc się do zakresu pytania nr 2, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą działki nr 174/3 i 174/4, dla których została wydana decyzja w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W decyzji tej Działki zostały przeznaczone pod zabudowę. Zatem przedmiotowe działki spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy zwolnienie z art. 113 ust. 1 nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.
W przedmiotowej sprawie, do dostawy działek nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy, działki Sprzedający nabył w drodze darowizny na podstawie umowy z dnia 4 marca 2008 r.
W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.
Jak wskazano we wniosku, Uczestnik nabył Działki w drodze darowizny na podstawie umowy z dania 4 marca 2008 r. Czynność nabycia Działek przez Sprzedającego – jak wskazali Zainteresowani - nie nastąpiła w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług.
Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało.
Zatem dostawa przez Sprzedającego działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.
W konsekwencji dostawa działek będzie opodatkowana przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%.
Podsumowując, dostawa przez Sprzedającego działek nr 174/3 i 174/4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%.
Jak wynika ze złożonego wniosku, Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego działki nr 174/3 i 174/4 w celu zrealizowania na nich inwestycji polegającej na budowie budynków i budowli (centrum produkcyjno-logistyczno-magazynowo-biurowego wraz z infrastrukturą techniczną, w tym w szczególności parkingami), które będę wykorzystywane przez Nabywcę do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni osobom trzecim. Wynajem powierzchni będzie co do zasady podlegał opodatkowaniu 23% VAT. Nabywca nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej z VAT.
Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy, należy stwierdzić, że Zainteresowany będący stroną postępowania będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, dokumentującej sprzedaż działek nr 174/3 i 174/4. Jak wynika z opisu sprawy Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz przedmiotowy grunt zostanie wykorzystany przez niego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek wynikających z art. 88 ustawy.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytań 1-3 wniosku. Natomiast w zakresie pytania nr 4 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0113-KDIPT1-3.4012.682.2018.2.MJ
0114-KDIP4.4012.532.2018.2.EK | Interpretacja indywidualna
0115-KDIT1-3.4012.681.2018.1.BJ | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB3-3.4012.267.2018.1.MS | Interpretacja indywidualna