Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/162341,Prywatnego-najmu-nie-mozna-kompensowac-z-dzialalnoscia-gospodarcza,1,70,1.html
Timestamp: 2020-05-29 04:37:31
Legal References Found: art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 5
 art. 9
 art. 23
 art. 23
 art. 24
 art. 24
 art. 24
 art. 30
 art. 30
 art. 30
 art. 9
 art. 9
 art. 10
 art. 30
 art. 9
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10

Document Content:
Prywatnego najmu nie można kompensować z działalnością gospodarczą - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Prywatnego najmu nie można kompensować z działalnością gospodarczą
Straty podatkowej nie można przenieść do innego źródła przychodu © thodonal - Fotolia.com
Powstała z tytułu prywatnego najmu strata podatkowa może zostać rozliczona wyłącznie w ramach dochodu uzyskanego z tego właśnie źródła przychodów. Nie jest możliwe rozliczenie straty poniesionej w ramach najmu prywatnego z dochodów uzyskanych z innego źródła tj. z przychodów z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 31.01.2020 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.661.2019.1.RK.
Wnioskodawca, jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej i właściciel budynku mieszkalno-usługowego, wynajął go w ramach tzw. najmu prywatnego. Z uwagi na remont budynku w ostatnich latach zainteresowany poniósł straty podatkowe (przychody z najmu były niższe od kosztów remontowych).
W kolejnym roku kalendarzowym wnioskodawca zamierza dotychczasowy wynajem własnych nieruchomości przekształcić w jednoosobową działalność gospodarczą związaną z wynajmem.
Wnioskodawca zadał pytanie, czy poniesione z prywatnego najmu straty podatkowe będzie mógł odliczyć od dochodów uzyskanych w ramach prowadzonej firmy w tym samym zakresie? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), źródłami przychodów są:
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
Straty podatkowej nie można przenieść do innego źródła przychodu
Poniesioną w danym roku podatkowym stratę można w przyszłości rozliczyć wyłącznie w ramach tego samego źródła przychodów. Warunek ten obejmuje także straty z tzw. prywatnego najmu, który następnie został przekształcony w jednoosobową działalność gospodarczą. Są to dwa odrębne źródła przychodu i nie można i nawzajem kompensować.
Istniejące regulacje prawne dopuszczają możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartej umowy najmu zarówno w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny, jak i w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.
Ponieważ aktywność gospodarczą podmiotu w zakresie najmu można kwalifikować zarówno do najmu, jak i do przychodów z działalności gospodarczej, istotne w sprawie jest określenie relacji pomiędzy art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określających – każdy z nich – odrębne źródło przychodów.
A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności, wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.
W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Stosownie do art. 9 ust. 3 ww. ustawy, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, podatnik może:
1.	obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty, albo
2.	obniżyć jednorazowo dochód uzyskany z tego źródła w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu lat podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5 000 000 zł, nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty.
Zapis art. 9 ust. 3a ww. ustawy stanowi, że przepis ust. 3 nie ma zastosowania do strat:
1.	z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8;
2.	z odpłatnego zbycia walut wirtualnych;
3.	z niezrealizowanych zysków, o których mowa w art. 30da;
4.	ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego.
Jak wynika z powyższego strata nie jest podatkowo obojętna, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera uregulowania, zgodnie z którymi strata ze źródła przychodów może być rozliczana przez podatnika z dochodów uzyskanych z tego źródła przychodów w następnych latach podatkowych. Strata jest nadwyżką kosztów uzyskania przychodów nad sumą przychodów i określana jest za rok podatkowy. Podstawowym warunkiem dla zaistnienia możliwości rozliczenia (odliczenia) straty podatkowej przez podatnika jest wystąpienie w latach następnych dochodu do opodatkowania z tego źródła, z którego poniesiona została strata.
Podatnik może zatem odliczyć stratę od dochodów osiągniętych z tego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Ma również możliwość wyboru, w których latach i w jakiej wysokości dokona odliczeń, z zachowaniem warunku co do dopuszczalnej, określonej przez ustawodawcę, kwoty odliczenia w roku podatkowym. Brak dochodu do opodatkowania w określonym roku podatkowym oznacza brak możliwości rozliczenia straty podatkowej w tej jednostce czasowej. W przypadku, kiedy w kolejnych pięciu latach podatkowych nie wystąpi dochód ze źródła, z którego poniesiono stratę, strata podatkowa może nie być w ogóle rozliczona.
Tak więc, stratę może rozliczyć wyłącznie ten podatnik, który ją poniósł. Rozliczenie straty ze źródła przychodów polega na tym, że o wysokość tej straty można obniżyć dochód uzyskany z danego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, przy czym wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty poniesionej straty. W związku z tym, rozliczenie straty może nastąpić w okresie nie krótszym niż dwa lata i nie dłuższym niż pięć lat. O tym, jaka część straty będzie rozliczana w danym roku podatkowym decyduje podatnik. Należy jednocześnie podkreślić, że przy rozliczaniu straty obowiązuje zasada, że strata z danego źródła przychodu może być pokryta jedynie z dochodów z tego samego źródła.
Jak wskazano w komentarzu (Ustawa o podatku dochodowym, Katarzyna Koperkiewicz-Mordel, Włodzimierz Nykiel, Wydawnictwo Prawnicze, opubl. LexisNexsis, 2006), do art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Jeśli źródło przychodu przyniesie stratę, może ona być uwzględniona w rozliczeniach podatkowych w następnych latach. Przy rozliczaniu strat mają zastosowanie następujące reguły:
1.	strata z danego źródła przychodu może być pokryta jedynie z dochodów z tego samego źródła (przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1); nie można więc, np. straty poniesionej z tytułu najmu odliczyć od dochodów osiąganych z działalności gospodarczej,
2.	stratę pokrywa się dochodu uzyskiwanego w najbliższych pięciu latach podatkowych kolejno po sobie następujących po tym roku, w którym strata miała miejsce, przy czym wysokość obniżenia nie może w żadnym roku przekroczyć 50% kwoty straty; oznacza to, iż podatnik może stratę odliczyć nawet w ciągu dwóch lat; jeśli podatnik w ciągu pięciu lat nie osiągnie dochodów równych lub wyższych niż poniesiona strata będzie pozbawiony możliwości pokrycia tej straty w całości,
3.	nie można pokryć strat ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego, oraz strat z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8,
4.	jeśli podatnik w danym roku poniósł stratę, a w następnych latach podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43) odpowiednią część straty odlicza się od przychodów (oczywiście z tego samego źródła)”.(…)
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że skoro strata powstała z tytułu najmu prywatnego, prowadzonego przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, a więc ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to może ona zostać rozliczona wyłącznie w ramach dochodu uzyskanego z tego właśnie źródła przychodów. Nie jest zatem możliwe rozliczenie straty poniesionej w ramach najmu prywatnego z dochodów uzyskanych przez Wnioskodawcę z innego źródła przychodów tj. z przychodów z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, czyli ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, gdyż są to dwa odrębne źródła przychodów. (…)”
Więcej na ten temat: najem lokalu, wynajem mieszkania, podatek od najmu, podatek od wynajmu mieszkania, forma opodatkowania, ulgi podatkowe, działalność gospodarcza, źródła przychodów podatkowych, źródła przychodów, strata podatkowa, PITy