Source: https://www.epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=150500-2008-07-04-dyrektor-izby-skarbowej-w-warszawie-ippb2-415-616-08-2-as
Timestamp: 2020-01-18 06:13:17
Legal References Found: art. 2

art. 28
 art. 14
 art. 21
 art. 28
 art. 10
 art. 21
 art. 28
 art. 2
 art. 10
 art. 21
 art. 28
 art. 2
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 10
 art. 535
 art. 488
 art. 10
 art. 19
 art. 28
 art. 19
 art. 2
 art. 58
 art. 10
 art. 28
 art. 21
 art. 28

Document Content:
2008.07.04 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie - IPPB2/415-616/08-2/AS
Home - Interpretacje podatkowe - 2008.07.04 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie - IPPB2/415-616/08-2/AS
art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
IPPB2/415-616/08-2/AS
z 4 lipca 2008 r.
Rozwiązanie umowy zawartej w dniu 06.10.2006 r. na okoliczność sprzedaży nieruchomości z tej przyczyny, że Spółka kupująca nieruchomość nie dokonała zapłaty na rzecz zbywców, nie zmienia faktu, że w tym dniu Wnioskodawca uzyskał przychód podlegający opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujący do dnia 31.12.2006 roku.
Wniosek ORD-IN 237 kB
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 07.04.2008 r. (data wpływu 07.04.2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 07.04.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
W dniu 06.10.2006 r. Wnioskodawca zbył wraz ze współmałżonka (w ramach wspólnoty ustawowej) oraz współwłaścicielem nieruchomości działkę o powierzchni 1,6115 ha. Stosownie do przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 oraz art. 28 ust 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r.) złożył we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu przychodu uzyskanego z ww. transakcji na cele mieszkaniowe. Nabywcą przedmiotowej nieruchomości jest Spółka z o.o. w której Wnioskodawca jest udziałowcem (39% udziałów), tak jak i drugi współwłaściciel nieruchomości (posiadający 51% udziałów). Spółka z o.o. nabyła przedmiotową nieruchomość w celu wybudowania na niej budynków mieszkalnych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie znane stronom ww. transakcji w momencie jej przeprowadzenia przeszkody, dotyczące odmiennej interpretacji planu zagospodarowania przez Urząd Miasta oraz występujący w konsekwencji powyższego brak pozwolenia na budowę, spowodowały, że Spółka z o.o. nie rozpoczęła planowanych inwestycji. Na dzień obecny nie są znane ramy czasowe w jakich Spółka mogłaby uzyskać wnioskowane pozwolenie na budowę, a także nie można określić czy uzyskanie przedmiotowego pozwolenia w żądanym kształcie jest w ogóle możliwe.
Konsekwencją powyższego jest brak jakiejkolwiek zapłaty przez Spółkę z tytułu nabytej przez nią nieruchomości, aktem notarialnym z dnia 06.10.2006 r. Zgodnie z § 4 przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości Spółka z o.o. była zobowiązana do uiszczenia zapłaty na rzecz zbywców w nieprzekraczalnym terminie do dnia 31.12.2007 r. Pomimo wydania przedmiotu sprzedaży nabywcy.
Czy w opisanym wyżej stanie faktycznym oraz stanie mającym nastąpić, tj. rozwiązaniu przedmiotowej umowy sprzedaży z dnia 06.10.2006 r. będzie ciążył na Wnioskodawcy obowiązek wynikający treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Czy w przypadku rozwiązania umowy z dnia 06.10.2006 r., czyli anulowania jej w sensie cywilno - prawnym obowiązuje Wnioskodawcę nadal zobowiązanie wynikające z oświadczenia złożonego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 oraz art. 28 ww. ustawy...
Czy rozwiązanie przedmiotowej umowy z dnia 06.10.2006 r. oraz zwrotne przeniesienie własności nieruchomości wyczerpuje dyspozycję art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji czego fakt rozwiązania umowy zwalniałby Wnioskodawcę z dalszych obowiązków określonych ww. ustawą...
Zdaniem Wnioskodawcy: Realizacja planowanego zamiaru rozwiązania umowy z dnia 06.10.2006 r. determinuje zwolnienie Wnioskodawcę z obowiązków wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), art. 21 ust. 1 pkt 32, oraz art. 28 ust. 1 - 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niezależnie od powyższego wykonanie ww. zamiaru spowoduje, iż w przedmiotowej sytuacji będzie miał zastosowanie art. 2 ust. 1 pkt 4 cyt. wyżej ustawy. Zawarta w dniu 06.10.2006 r. umowa okaże się bezskuteczną prawnie z racji nie wykonania świadczenia (zapłaty) przez nabywcę nieruchomości.
W tej sytuacji, wobec anulowania skutków cywilno - prawnych umowy oraz jej bezskuteczności prawnej nie wystąpią obowiązki określone wyżej wskazanymi przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:
Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, dniu 06.10.2006 r. aktem notarialnym, Wnioskodawca sprzedał udział w nieruchomości, i w wymaganym ustawowo terminie złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że przychód ze sprzedaży tej nieruchomości przeznaczy na cele mieszkaniowe.
Spółka, będąca nabywcą nieruchomości nie dokonała należnej zapłaty za zakupioną nieruchomość na rzecz zbywców.
Zbywcy zamierzają umowę sprzedaży nieruchomości rozwiązać, anulować w sensie cywilno – prawnym.
W związku z tym, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji sprzedaży, należy w tym zakresie odwołać się do pojęcia umowy sprzedaży zawartego w prawie cywilnym. Wprawdzie prawo podatkowe, jako autonomiczna gałąź prawa, posługuje się często pojęciami własnymi, swoistymi, jednakże odwołuje się również do pojęć i instytucji prawnych ukształtowanych w innych dziedzinach prawa, w tym wypadku w dziedzinie prawa cywilnego.
Stosownie do przepisów art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 k.c., stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.
Według unormowania zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie, jest sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli jest ona dokonywana w ściśle określonym terminie, tj. przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia (wybudowania), licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) nieruchomości. W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem ze sprzedaży nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Z przepisu zaś art. 28 ust. 2 wynika, że podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
Ten ostatni powołany przepis w istocie swej oznacza, że w przypadku sprzedaży nieruchomości uzyskany faktycznie przychód odpowiada dochodowi. Z treści zaś art. 19 ust. 1 ustawy wynika, że skoro przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena ta została zapłacona gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy.
Powołane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznaczają, że przy braku kosztów sprzedaży przychód równy będzie dochodowi. Zaś skoro przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena została zapłacona, bowiem obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcie umowy. Zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży, która faktycznie wymieniona została w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Tak więc moment powstania obowiązku podatkowego jest związany z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena ta została zapłacona, czy zostanie zapłacona w późniejszym terminie, gdyż obowiązek powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. W przypadku przedmiotowej sprzedaży nieruchomości przychód ze sprzedaży nieruchomości uzyskał Pan w dniu dokonania sprzedaży, tj. 06.10.2006 r.
Dodać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia w żadnym wypadku uzyskanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, od okoliczności następujących po dokonaniu sprzedaży, tj. przeniesienia własności nieruchomości. Wobec powyższego, bez wpływu na ustalenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości pozostaje fakt, iż Spółka która kupiła nieruchomość nie wywiązała się ze zobowiązań i nie dokonała zapłaty za zakupioną nieruchomość.
Z powołanego przez Wnioskodawcę przepisu art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy. Oceny, czy konkretna czynność należy do grupy czynności objętych tym przepisem, należy dokonywać na bazie przepisów Kodeksu cywilnego. Z mocy art. 58 Kodeksu cywilnego nieważna będzie czynność prawna sprzeczna z ustawą, zasadami współżycia społecznego oraz czynności mające na celu obejście ustawy. W przypadku obrotu nieruchomościami będą to czynności zawarte bez zachowania zastrzeżonej pod rygorem nieważności formy, np. przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. W Pana przypadku przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 06.10.2006 r.
Wobec powyższego błędne jest uznanie przez Wnioskodawcę, iż w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości z racji niewykonania świadczenia przez kupującego, nie powstanie przychód ze sprzedaży określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie ciążył na nim obowiązek podatkowy wynikający z art. 28 tej ustawy.
Należy również pamiętać, że w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
W konsekwencji powyższego rozwiązanie umowy zawartej w dniu 06.10.2006 r. na okoliczność sprzedaży nieruchomości z tej przyczyny, że Spółka kupująca nieruchomość nie dokonała zapłaty na rzecz zbywców, nie zmienia faktu, że w tym dniu Wnioskodawca uzyskał przychód podlegający opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujący do dnia 31.12.2006 roku.