Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/0115-kdit2-3-4011-341-2018-2-ps
Timestamp: 2019-01-21 01:02:50
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 1
 art. 21
 art. 30

Document Content:
0115-KDIT2-3.4011.341.2018.2.PS | Interpretacja indywidualna
♦ › Cele mieszkaniowe › 0115-KDIT2-3.4011.341.2018.2.PS
ZWOLNIENIE PRZEDMIOTOWE - WŁASNE CELE MIESZKANIOWE – SPŁATA KREDYTU i REMONT
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2018 r. (data wpływu 15 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2018 r. (data wpływu 9 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe.
W dniu 15 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Wniosek został następnie uzupełniony pismem z dnia 9 listopada 2018 r. (data wpływu 9 listopada 2018 r.).
Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Pomiędzy Wnioskodawcą i jego żoną istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wspólnie są właścicielami domu, który nabyli w roku 2007. Na zakup domu zaciągnęli w 2007 r. kredyt hipoteczny, a na remont tego domu w tym samym roku zaciągnęli dodatkowo pożyczkę hipoteczną. Zarówno kredyt, jak i pożyczka zaciągnięte zostały w banku mającym swą siedzibę w Polsce. W umowie pożyczki hipotecznej wskazano, że została ona zaciągnięta na remont tego budynku mieszkalnego. Pożyczka została wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem na remont, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W 2016 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił lokal mieszkalny, który zamierzał wynajmować. Zakup sfinansował częściowo kredytem bankowym. W 2018 r. Wnioskodawca zdecydował o sprzedaży tego mieszkania. Otrzymany dochód (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania - koszty nabycia mieszkania) Wnioskodawca planuje przeznaczyć w ciągu dwóch lat licząc od końca rowku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie, na spłatę kredytu i pożyczki zaciągniętych w 2007 r. na zakup i remont domu oraz koszty bieżącego remontu tego domu, w którym wspólnie z żoną mieszkają.
Pod pojęciem bieżącego remontu należy rozumieć czynności opisane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca będzie posiadał dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków remontowych na własne cele mieszkaniowe. Sprzedaż lokalu nie nastąpi w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
Czy w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w przypadku przeznaczenia całości osiągniętego ze zbycia mieszkania w 2018 r. dochodu (przychodu pomniejszonego o koszty nabycia mieszkania), na spłatę kredytu i pożyczki hipotecznej (w tym bieżących rat wraz z odsetkami), zaciągniętych przez Wnioskodawcę i jego żonę w 2007 roku oraz na remont zamieszkiwanego przez nich domu, ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, będzie zwolniona od opodatkowania?
Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Definicję własnych celów mieszkaniowych w świetle przywołanego przepisu ustawodawca przedstawił w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Do wydatków tych zalicza się m. in. określone w art. 21 ust. 25 wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz na remont własnego budynku mieszkalnego. Uwzględniając zatem powyższe stwierdzić należy, że wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego w 2007 r. przez Wnioskodawcę i jego żonę, z którą pozostaje we wspólności majątkowej, na zakup domu, w którym realizują własne cele mieszkaniowe, a także remont tego domu, mogą być uznane za wydatki na własny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy. W konsekwencji, przeznaczony na spłatę zaciągniętego wspólnie z żoną kredytu na własne cele mieszkaniowe - tj. zakup domu mieszkalnego stanowiącego przedmiot współwłasności małżeńskiej, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe - oraz wydatki na remont tego domu, dochód ze sprzedaży w 2018 r. mieszkania, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy, w tej części, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ponieważ Wnioskodawca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe wyłącznie dochód, nie zaś przychód, wystąpi konieczność uiszczenia podatku od dochodu w części wyłączonej ze zwolnienia podatkowego. Wysokość dochodu zwolnionego wnioskodawca obliczy zgodnie z wzorem: dochód zwolniony = D x W/P gdzie: D - dochód ze sprzedaży nieruchomości, W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, P - przychód ze sprzedaży nieruchomości.
Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.
Jak wynika z przedstawionych okoliczności w 2016 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił lokal mieszkalny, który zamierzał wynajmować. W 2018 r. Wnioskodawca zdecydował o sprzedaży tego mieszkania.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jak informuje Wnioskodawca, dochód (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania) Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę kredytu i pożyczki zaciągniętych w 2007 r. na zakup i remont budynku mieszkalnego oraz koszty bieżącego remontu tego domu, w którym wspólnie z żoną mieszkają.
W związku z powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie możliwości skorzystania z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a dokładniej w zakresie możliwości uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków na spłatę kredytu i pożyczki hipotecznej (w tym bieżących rat wraz z odsetkami), zaciągniętych przez Wnioskodawcę i jego żonę w 2007 roku oraz na remont zamieszkiwanego przez nich budynku mieszkalnego.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do ust. 2 ww. przepisu, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu, o które pomniejsza się przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (prawa). Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą następnie sprzedał, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły np. z oszczędności nabywcy.
W art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca precyzyjnie wskazał, na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość poniesionych nakładów w przypadku kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c tej ustawy. Należą do nich faktury VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych, z których dokładnie wynika jaka była kwota faktycznie poniesionych wydatków, kto je ponosił oraz dokładny termin ich poniesienia, a także za jakiego rodzaju usługę/świadczenie jest to opłata.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Norma ta stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Nie mniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy sprzedaży, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika więc, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy - zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Nie chodzi zatem tylko o sposób wydatkowania kredytu (pożyczki), podstawową kwestią jest, aby z umowy wynikało na jaki cel został on zaciągnięty. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Jeśli z umowy kredytu lub pożyczki nie wynika na jaki cel zostały one zaciągnięte, to nie ma spełnionego podstawowego warunku aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć cześć środków uzyskanych z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie, na:
spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej w 2007 roku w banku mającym swą siedzibę w Polsce, na remont własnego budynku mieszkalnego, w którym wspólnie z żoną mieszkają (w umowie pożyczki hipotecznej wskazano, że została ona zaciągnięta na remont tego budynku mieszkalnego),
spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007 roku w banku mającym swą siedzibę w Polsce na zakup budynku mieszkalnego, w którym wspólnie z żoną mieszkają,
koszty bieżącego remontu tego domu, w którym wspólnie z żoną mieszkają.
Co istotne Wnioskodawca wskazał, że pożyczka hipoteczna została wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem na remont, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pod pojęciem bieżącego remontu należy rozumieć również czynności opisane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca będzie posiadał dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków remontowych na własne cele mieszkaniowe, a sprzedaż lokalu nie nastąpi w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
W konsekwencji, stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe z pewnością uznać należy wydatki poczynione ze środków finansowych uzyskanych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego i wydatkowanych na spłatę kredytu i pożyczki hipotecznej, związanych z uprzednim nabyciem i wyremontowaniem budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawca realizuje własne potrzeby mieszkaniowe.
Pamiętać należy jednak, że środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę ww. kredytu oraz odsetek od tego kredytu i pożyczki hipotecznej – muszą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznać należ również koszty bieżącego remontu tego budynku mieszkalnego, skoro jak wskazuje Wnioskodawca będą to wydatki, o których mowa w art. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże zwolnienie podatkowe części dochodu będzie miało zastosowanie tylko wówczas, gdy zarówno nabycie materiałów budowlanych, jak i ich wykorzystanie na remont budynku mieszkalnego, nastąpi nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości.
Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawcy, w świetle którego przeznaczony na spłatę zaciągniętego wspólnie z żoną kredytu na własne cele mieszkaniowe - tj. zakup domu mieszkalnego stanowiącego przedmiot współwłasności małżeńskiej, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe - oraz wydatki na remont tego domu, dochód ze sprzedaży w 2018 r. mieszkania, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy, w tej części, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
Jak słusznie wskazuję Wnioskodawca, skoro przeznaczy On na własne cele mieszkaniowe wyłącznie dochód, nie zaś cały przychód, wystąpi konieczność uiszczenia podatku od dochodu w części wyłączonej ze zwolnienia podatkowego.
Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że na mocy art. 1 pkt 5 lit. a tiret drugie ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) z dniem 1 stycznia 2019 r. zmianie ulega treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego znowelizowaną treścią wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
0115-KDIT2-3.4011.341.2018.2.PS