Source: https://interpretacje-podatkowe.org/amortyzacja/0112-kdil3-1-4011-248-2018-1-gm
Timestamp: 2018-07-18 08:49:42
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22

Document Content:
♦ › Amortyzacja › 0112-KDIL3-1.4011.248.2018.1.GM
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 maja 2018 r. (data wpływu 25 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia dochodu z najmu – jest prawidłowe.
W dniu 25 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia dochodu z najmu.
Podatnik w drodze przetargu zakupił lokal mieszkalny za kwotę 340 569,30 (akt notarialny), opłaty notarialne 1 168,50, opłata sądowa 460,- łącznie opłaty wyniosły 1 628,50. Lokal znajduje się w kamienicy z roku 1908.
Na zakup lokalu podatnik zaciągnął kredyt w wysokości 235 000,- zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu rata kredytu jest zmienna. Zakupione mieszkanie z powodu złego stanu technicznego wymagało remontu, wartość nakładów stanowi suma wartości faktur zakupu towarów, materiałów i usług 58 439,53.
Lokal po remoncie został wynajęty (umowa najmu z dnia 1 lutego 2018, 1 marca 2018 oraz 16 marca 2018), miesięczny czynsz najmu zgodnie z zawartą umową 3 400,-. Najem prywatny opodatkowano podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, należny podatek ustalono w następujący sposób:
przychód z najmu pomniejszono o koszty uzyskania przychodu,
Amortyzacja ustalona na podstawie indywidualnej stawki amortyzacyjnej zgodnie z treścią art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z aktu notarialnego wynika, że budynek, w którym znajduje się mieszkanie wybudowany został w roku 1908, zatem mieszkanie przed nabyciem było wykorzystywane dłużej niż 60 miesięcy, (art. 22j pkt 3).
Wartość nabycia mieszkania stanowi cena zakupu lokalu z aktu notarialnego = 340 569,30, plus opłaty notarialne i sądowe = 1 628,50, plus nakłady 58 439,53 razem cena nabycia lokalu mieszkalnego wyniosła 400 637,33, indywidualna stawka amortyzacyjna 10% w stosunku rocznym (ustalenie wartości miesięcznej amortyzacji 400 637,33*10%=40 063,70:12=3 338,64), amortyzacja mieszkania za 1 miesiąc wynosi 3 338,64.
Część odsetkowa raty kredytu zgodna z harmonogramem spłaty.
Czy dochód z najmu prywatnego ustalony zgodnie ze stanem faktycznym opisanym w pkt 74 niniejszego wniosku, jest zgodny z ustawą o podatku dochodowym dla osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ustalony zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym w pkt 74 jest zgodny z ustawą o podatku dochodowym dla osób fizycznych.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 22 ust. 1 tej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.
Ustawodawca przyjął zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia.
Stąd stosownie do art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.
Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych definicja środków trwałych określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji, oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.
W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
W myśl art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy amortyzacji nie podlegają:
Stosownie do treści art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
W myśl art. 22f ust. 1 tej ustawy podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych.
Szczegółowe zasady ustalania wartości początkowej zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl powołanego przepisu – co do zasady – na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ kwota należna zbywcy, jak i wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wartość początkową ustala się według wydatków faktycznie poniesionych na ich nabycie.
Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków (lokali) mieszkalnych przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 cyt. wyżej ustawy.
Stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 – 10 lat, z wyjątkiem:
Przy czym w myśl art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:
Nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) - o czym stanowi art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy.
Z kolei art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
Biorąc pod uwagę powyższe, w kwestii zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego wskazać należy, że wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu na zakup mieszkania, które to przeznaczone zostało pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przychodem z najmu - mogą, co do zasady, zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Z treści art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika bowiem, że wydatki z tytułu odsetek od kredytu - o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ww. ustawy i nie zwiększają wartości początkowej wynajmowanego lokalu - mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, że do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone przez Wnioskodawcę (od momentu przekazania lokalu do wynajmu).
Mając na uwadze powyższy stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu (mieszkania), który jest obecnie wynajmowany, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu ze źródła przychodu, jakim jest najem.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w drodze przetargu zakupił, lokal mieszkalny za kwotę 340 569,30 (akt notarialny), opłaty notarialne 1 168,50, opłata sądowa 460,- łącznie opłaty wyniosły 1 628,50. Lokal znajduje się w kamienicy z roku 1908.
Na zakup lokalu podatnik zaciągnął kredyt w wysokości 235 000,- zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu rata kredytu jest zmienna. Zakupione mieszkanie z powodu złego stanu technicznego wymagało remontu, wartość nakładów stanowi suma wartości faktur zakupu towarów, materiałów i usług 58 439,53. Najem prywatny opodatkowano podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, przychód z najmu pomniejszono o koszty uzyskania przychodu.
Jeżeli do momentu przekazania lokalu na wynajem Wnioskodawca ponosił wydatki na remonty i naprawy, i posiada dowody na ich poniesienie, należy określić wartość początkową tego lokalu powiększając cenę należną zbywcy o wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania jak również o odsetki od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego o ile były zapłacone do dnia przekazania lokalu do używania.
Ponadto, jeżeli przedmiotem amortyzacji jest lokal mieszkalny oddany do używania na podstawie umowy najmu, wykorzystywany przez poprzednich właścicieli przed okres co najmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem, (okres 60 miesięcy dotyczy okresu przed nabyciem lokalu przez Wnioskodawcę), to Wnioskodawca może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną. Zatem – na mocy art. 22j ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – Wnioskodawca przy jego amortyzacji może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Mając na uwadze powyższy stan faktyczny oraz powołane przepisy, Wnioskodawca winien ustalić wartość początkową na moment rozpoczęcia wynajmu, wpisując lokal do wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednocześnie od momentu wpisania go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, Wnioskodawca może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości 10%, a wydatki z tytułu odsetek od kredytu - o ile nie zwiększają wartości początkowej wynajmowanego lokalu - mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.
Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca prawidłowo ustalił dochód z najmu prywatnego.
Jednocześnie wskazać należy, że wydając niniejszą interpretację Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie odniósł się do wyliczeń przedstawionych we wniosku przez Wnioskodawcę, gdyż procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie obejmuje badania prawidłowości bądź nieprawidłowości przedstawionych przez Wnioskodawcę wyliczeń rachunkowych.
0112-KDIL3-1.4011.248.2018.1.GM