Source: https://interpretacje-podatkowe.org/spoldzielcze-wlasnosciowe-prawo-do-lokalu/0461-itpb4-4511-101-2017-1-mt
Timestamp: 2018-11-18 15:03:39
Legal References Found: art. 21
 art. 13
 art. 14
 art. 223
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 394
 art. 19
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
0461-ITPB4.4511.101.2017.1.MT | Interpretacja indywidualna
♦ › Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu › 0461-ITPB4.4511.101.2017.1.MT
Kwestia zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof w sytuacji wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych tytułem zadatku (zaliczki) na poczet ceny sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przez rodziców Wnioskodawcy na zakup tego mieszkania i następnie przejętego przez Wnioskodawcę w związku z otrzymaniem mieszkania w darowiźnie od rodziców).
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2017 r. (data wpływu 3 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie warunków stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest nieprawidłowe.
W dniu 3 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie warunków stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W dniu 26 września 2002 r. rodzice Wnioskodawcy zaciągnęli w Banku S.A. z siedzibą w W. kredyt hipoteczny w wysokości 10 900 USD na zakup lokalu mieszkalnego o pow. 32,3 m2. W październiku 2002 r. Wnioskodawca wraz z małżonką i dzieckiem wprowadzili się i zameldowali we wskazanym lokalu.
W dniu 24 marca 2009 r. Wnioskodawca otrzymał powyższą nieruchomość od rodziców w drodze aktu notarialnego – umowy darowizny.
W dniu 14 maja 2009 r. z Bankiem S.A. została zawarta umowa o przejęcie długu na mocy której Wnioskodawca wraz z małżonką przejął dług od swoich rodziców. Na mocy zapisów tej umowy strona przejmująca dług wraz z odsetkami, zobowiązała się go spłacić oraz przejąć wszystkie zobowiązania zwalnianych z długu z umowy kredytu hipotecznego z dnia 26 września 2002 r.
W dniu 1 grudnia 2009 r. w Banku X S.A. Wnioskodawca wspólnie z małżonką zawarł umowę - Umowa kredytu hipotecznego w wysokości 320 000 zł na zakup nowego większego lokalu mieszkalnego (60 m2). Mieszkanie miało być dostępne do odbioru we wrześniu 2011 r.
Na początku 2011 r. Wnioskodawca wspólnie z małżonką postanowili sprzedać mieszkanie, w którym dotychczas mieszkali. W dniu 17 marca 2011 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną z kupującymi. Zgodnie z jej zapisami zobowiązał się spłacić zadłużenie zabezpieczone hipoteką z zadatku otrzymanego od kupujących i przedstawić wystawioną w wymaganej formie zgodę banku na wykreślenie hipoteki najpóźniej do dnia umowy przenoszącej własność. Wraz z kupującymi Wnioskodawca ustalił, że przeniesie na ich rzecz własność przedmiotowego prawa za cenę 148 000 zł. W dniu podpisania umowy przedwstępnej Wnioskodawca otrzymał od kupujących gotówką zadatek w wysokości 20 000 zł.
W dniu 22 marca 2011 r. Wnioskodawca z otrzymanego od kupujących zadatku dokonał przelewu na rachunek bankowy Banku tytułem całkowitej spłaty kredytu w wysokości 21 696 zł 27 gr (1696 zł 27 gr dopłacił z własnych funduszy z uwagi na zmieniający się kurs dolara, tj. waluty w której zaciągnięty był kredyt). W dniu 31 marca 2011 r. Wnioskodawca otrzymał z Banku S.A. pismo z potwierdzeniem rozwiązania umowy na skutek całkowitej spłaty kredytu.
23 marca 2011 r. Wnioskodawca otrzymał od Naczelnika Urzędu Skarbowego zaświadczenie, z którego wynika, że nabycie aktem notarialnym w dniu 24 marca 2009 r. w drodze darowizny zostało zgłoszone w tym organie podatkowym. Notariusz sporządzający wyżej opisany akt notarialny nie pobrał podatku.
W dniu 26 maja 2011 r. Wnioskodawca zawarł z kupującymi umowę sprzedaży – akt notarialny. W akcie notarialnym Wnioskodawca oświadczył, że sprzedaje kupującym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 148 000 zł. Z tej ceny zapłacona została kwota w wysokości 20 000 zł, a resztę ceny w kwocie 128 000 zł kupujący zobowiązują się zapłacić przelewem na wskazany rachunek. Zgodnie z tą umową wydanie przedmiotu umowy ustalono do dnia 15 października 2011 r.
W październiku 2011 r. doszło do przekazania wskazanej nieruchomości protokołem, a Wnioskodawca przeprowadził się do zakupionej nowej nieruchomości.
Czy spłata kredytu z zaliczki otrzymanej od kupujących stanowiła własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, spłata kredytu w Banku była jednym z jego własnych celów mieszkaniowych. Głównym celem mieszkaniowym Wnioskodawcy było wykończenie, a następnie przeprowadzka do nowego zakupionego lokalu o powierzchni 60 m2. Celem pośrednim była sprzedaż mieszkania, które dotychczas posiadał.
Z uwagi na cenę zakupionego mieszkania i zaciągnięty wysoki kredyt, Wnioskodawca wspólnie z małżonką nie posiadał już zdolności kredytowej na dodatkowe zobowiązanie finansowe na wykończenie lokalu. Rok 2009 r. był rokiem rosnących cen mieszkań na rynku deweloperskim oraz niekorzystnych warunków kredytowych w bankach – bardzo wysokie marże. Ponadto ceny mieszkań były wysokie w porównaniu do średnich zarobków.
Aby pozyskać środki na wykończenie zakupionego w stanie deweloperskim lokalu, Wnioskodawca planował sprzedać dotychczasowo posiadane mieszkanie i – w jego opinii – było to jedyne możliwe rozwiązanie.
Aby sprzedać posiadane mieszkanie Wnioskodawca był zobowiązany do spłaty reszty kredytu ciążącego na tej nieruchomości, w wysokości ok. 20 000 zł. Wiązało się to ze znalezieniem kupca, który wyrazi zgodę na podpisanie umowy przedwstępnej i zapłatę zadatku w wysokości 20 000 zł.
Zdaniem Wnioskodawcy, w opisywanym przypadku zostały spełnione warunki zapisane w ustawie, a mianowicie cel mieszkaniowy, kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu i został spłacony w ciągu dwóch lat od momentu uzyskania przychodu ze środków pochodzących bezpośrednio ze sprzedaży.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.) – dalej: ustawa – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powołana regulacja została dodana do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez ustawę z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 28 listopada 2008 r.) z dniem 1 stycznia 2009 r. Wprowadzone tym przepisem zwolnienie ma zastosowanie do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2009 r. (art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej a contrario).
Jak wynika z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wprowadzone zwolnienie dotyczy określonej kategorii dochodów – dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy, czyli dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem ust. 2:
Cytowana regulacja art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustanawia odrębne źródło przychodów w postaci czynności odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw do nieruchomości, jeżeli:
nie jest dokonywana w wykonywaniu działalności gospodarczej (Brak spełnienia tego warunku przesądza o powiązaniu przychodów z odpłatnego zbycia ww. składników majątku ze źródłem przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy) oraz
następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (Odpłatne zbycie dokonywane po upływie tego terminu nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie wiąże się z powstaniem obowiązków podatkowych, w tym podatku po stronie zbywającego).
Co istotne, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy powstaje w momencie odpłatnego zbycia.
Warunkiem objęcia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie przez podatnika przychodu z takiego zbycia na własne cele mieszkaniowe. Pojęcie wydatków na własne cele mieszkaniowe zostało szczegółowo uregulowane w art. 21 ust. 25-29 ustawy. Ustawodawca wymienił w ww. przepisach cele przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości (praw do nieruchomości), które uprawniają do skorzystania z omawianego zwolnienia. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty. Oznacza to, że – dla potrzeb stosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wydatkami na własne cele mieszkaniowe podatnika są tylko i wyłącznie wydatki wskazane przez ustawodawcę, a nie inne czy podobne wydatki (nawet jeśli obiektywnie służą realizacji własnych celów mieszkaniowych podatników w potocznym rozumieniu tego pojęcia).
I tak, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się m.in. wydatki poniesione na:
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b);
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30 (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy).
Co istotne, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:
dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.
Regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. I tak, warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie:
od dnia odpłatnego zbycia (czyli wydatkowanie może nastąpić już w dniu odpłatnego zbycia lub po tym dniu),
do momentu upływu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (czyli np. w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia doszło w 2011 r., wydatkowanie powinno nastąpić do końca 2013 r.).
W opisanym stanie faktycznym w dniu 24 marca 2009 r. Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w drodze darowizny od rodziców. W dniu 14 maja 2009 r. Wnioskodawca przejął dług rodziców wobec banku z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego przez nich w 2002 r. na nabycie ww. prawa.
W dniu 17 marca 2011 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i otrzymał zadatek (zaliczkę), który wydatkował w dniu 22 marca 2011 r. na spłatę przejętego kredytu.
W dniu 26 maja 2011 r. Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Ponieważ odpłatne zbycie ww. prawa do lokalu:
miało miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie oraz
jak wynika z treści wniosku – nie zostało dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej
stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z powyższym, Wnioskodawca rozważa, czy opisana spłata kredytu ze środków pieniężnych otrzymanych tytułem zadatku (zaliczki) mieści się w pojęciu jego „własnych celów mieszkaniowych” w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym uprawnia go do skorzystania z omawianego zwolnienia podatkowego.
Wbrew stanowisku Zainteresowanego, cel, na który wydatkował problemowe środki pieniężne nie jest jego „własnym celem mieszkaniowym” w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 omawianej ustawy. Co prawda Wnioskodawca wydatkował środki otrzymane tytułem zadatku (zaliczki) na spłatę kredytu, a kredyt ten został zaciągnięty:
na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. na cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b);
w dniu 26 września 2002 r., tj. przed dniem uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu z odpłatnego zbycia lokalu (przed dniem 26 maja 2011 r.);
w Banku z siedzibą w W., tj. w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej,
niemniej jednak spłacony kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę (podatnika). To rodzice Wnioskodawcy zaciągnęli kredyt na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (tj. na cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b). Wnioskodawca przejął dług kredytowy od rodziców po otrzymaniu od nich tego prawa do lokalu w drodze darowizny. Przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – jako kwalifikujące do zastosowania zwolnienia – wymienia natomiast wyłącznie przypadki spłaty kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) „zaciągniętego przez podatnika”.
A zatem, choć opisana spłata kredytu służyła realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy w potocznym rozumieniu tego pojęcia, nie była jego własnym celem mieszkaniowym w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie można również zgodzić się z Wnioskodawcą, że w opisanej sytuacji zachowany został warunek omawianego zwolnienia, jakim jest termin wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia.
W celu uzasadnienia powyższej oceny stanowiska Zainteresowanego w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.):
Jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego, instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek (zaliczka) uiszczane przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).
Z uwagi na omówiony charakter zadatku (zaliczki) nie stanowi on przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jego otrzymanie jest neutralne podatkowo dla podatnika tego podatku.
Odnosząc powyższe uwagi do sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę, należy wskazać, że:
otrzymanie przez Wnioskodawcę w dniu 17 marca 2011 r. zadatku w wysokości 20 000 zł nie skutkowało powstaniem po jego stronie przychodu, w tym przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
dopiero z momentem zawarcia w dniu 26 maja 2011 r. umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego po stronie Wnioskodawcy powstał przychód z tej sprzedaży w wysokości ceny ustalonej przez strony (tj. 148 000 zł), z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie i trzecie ustawy.
Wobec powyższego – niezależnie od celu na jaki Wnioskodawca przeznaczył otrzymane środki pieniężne – wydatkowanie przez Wnioskodawcę zadatku w dniu 22 marca 2011 r. nie było wydatkowaniem przychodu uzyskanego ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (przychód taki powstał bowiem później). Było to wydatkowanie środków pieniężnych, które na gruncie przepisów podatkowych nie były klasyfikowane jako „przychód”.
Co więcej, wydatkowanie to nie nastąpiło w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w okresie od dnia odpłatnego zbycia prawa do momentu upływu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to odpłatne zbycie). Odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego miało bowiem miejsce w dniu 26 maja 2011 r., a Wnioskodawca wydatkował środki pieniężne wcześniej – w dniu 22 marca 2011 r. Tymczasem konstrukcja omawianego zwolnienia podatkowego przewiduje wyraźne następstwo zdarzeń:
odpłatne zbycie;
powstanie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia;
wydatkowanie ww. przychodu.
Oznacza to, że w opisanej sytuacji faktycznej moment wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych tytułem zadatku (zaliczki) jest niezgodny z wymogami art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Podsumowując, w analizowanym stanie faktycznym spłata przejętego kredytu dokonana przez Wnioskodawcę ze środków pieniężnych otrzymanych tytułem zadatku (zaliczki):
nie jest wydatkiem na jego własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
nie jest wydatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
nie nastąpiła w okresie wymaganym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Tym samym, w odniesieniu do analizowanego wydatku na spłatę kredytu nie został spełniony żaden z warunków uwzględnienia go dla potrzeb omawianego zwolnienia, tj. zarówno warunek celu wydatkowania, terminu wydatkowania, jak i źródła finansowania wydatku.
0461-ITPB4.4511.101.2017.1.MT
2461-IBPB-2-2.4511.77.2017.2.MK | Interpretacja indywidualna
2461-IBPB-2-2.4511.843.2016.1.AR | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP3-2.4011.407.2017.1.KP | Interpretacja indywidualna
0115-KDIT3.4011.13.2017.1.PSZ | Interpretacja indywidualna
0115-KDIT1-3.4012.560.2017.1.JC | Interpretacja indywidualna