Source: https://www.sluzebnosc.info/negocjacje_z_firma_energetyczna_%20za_sluzebnosc_przesylu-material-328.html
Timestamp: 2020-06-01 20:30:33
Legal References Found: art. 112
 art. 112
 art. 140
 art. 120
 art. 49
 art. 49
 art. 48

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 26-09-2016
Ustawodawca przewidział właściwość starostów w zakresie wywłaszczeń. Kompetencje starostów z zakresu wywłaszczeń – przewidziane głównie w art. 112 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami – wiążą się z wykonywaniem władztwa publicznego w zakresie określonych działów administracji publicznej. Na ogół wywłaszczenie kojarzy się z odebraniem (odjęciem) własności, ale ustawodawca (już w art. 112 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) przewidział także możliwość ograniczenia własności.
Typowymi sposobami ograniczenia własności są ograniczone prawa rzeczowe – zwane także „prawami na rzeczy cudzej”, ponieważ istotna ograniczonego prawa rzeczowego polega na ograniczeniu praw właściciela rzeczy (np. nieruchomości) – za to określone uprawnienia w związku z cudzą rzeczą uzyskuje ktoś, kto nie jest właścicielem rzeczy obciążonej. Uprawnienia właściciela wskazano w ustawowym określeniu własności, czyli w treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.): W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Przez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 i następne K.c.) – np. przez ustanowienie służebności (art. 285 i następne K.c.) – dochodzi do tego, że inna osoba (z art. 140 K.c.) uzyskuje tytuł prawny do rzeczy cudzej, do korzystania z rzeczy cudzej – np. do korzystania z nieruchomości (art. 46 K.c.).
Określenie „pod hipoteką” jest nieprecyzyjne, a zwłaszcza nie występuje w aktualnych przepisach prawnych. Dlatego należy rozważyć określone hipotezy w związku z nim.
Dla nieruchomości w Polsce prowadzi się księgi wieczyste (wyjątkiem są zbiory dokumentów) – prowadzenie ksiąg wieczystych uregulowano przede wszystkim w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Tytuł owej ustawy wskazuje dwa podstawowe przedmioty regulacji ustawowej: księgi wieczyste (zwane dawniej „księgami hipotecznymi”) oraz hipoteka (art. 65 i następne tejże ustawy). Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych – jedynie wspomnianym w K.c. (art. 244 K.c.).
Określenie „pod hipoteką” można rozumieć zarówno jako nieruchomość z założoną księgą wieczystą (dawniej: „księgą hipoteczną”), jak i nieruchomość obciążoną hipoteką – czyli ograniczonym prawem rzeczowym (które powstaje wraz z ujawnieniem tegoż prawa w księdze wieczystej, a dokładniej w dziale IV księgi wieczystej). Nie ma przeciwwskazać prawnych dla wywłaszczania nieruchomości, dla których założono księgi wieczyste – gdyby było inaczej, to wielka liczba nieruchomości byłaby wyłączona spod możliwości wywłaszczenia; a przypominam, że wywłaszczenie może oznaczać nie tylko pozbawienie własności, ale także jej ograniczenie – co więcej, w związku z wywłaszczeniem nieruchomości mogą zaistnieć okoliczności przemawiające za ustanowieniem określonych ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności), na co wskazano zwłaszcza w art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ogólnie rzecz biorąc, nie wyklucza się wywłaszczenia nieruchomości obciążonej hipoteką, ale polegające na pozbawieniu własności wywłaszczenie może wiązać się z komplikacjami – zarówno dotyczącymi odpowiedzialności za zobowiązanie hipotecznie zabezpieczone, jak i z możliwością zaspokojenia wierzyciela z takiej nieruchomości (zwłaszcza wykorzystanej na cele publiczne); o wiele mniej problemów powinno być w przypadku ustanowienia służebności na hipotecznie obciążonej nieruchomości.
Zgodnie z art. 49 K.c. przebiegające przez nieruchomość (nad powierzchnią, na powierzchni, jak i pod powierzchnią) należą do określonego przedsiębiorstwa (a właściwie do przedsiębiorcy, który jest właścicielem przedsiębiorstwa) – a nie do właściciela nieruchomości, przez którą instalacje przebiegają (oczywiście, instalacje własne właściciela nieruchomości, zwłaszcza przyłącza, należą do właściciela danej nieruchomości). Takie uregulowanie rozwiewa ewentualne wątpliwości dotyczące części składowych nieruchomości – w kategoriach prawnych: art. 49 K.c. stanowi przepis szczególny (łac. lex specialis), czyli wyjątek, od przepisów dotyczących części składowych nieruchomości (art. 47 K.c. oraz art. 48 K.c.).
Od stosunkowo niedawna obowiązują przepisy „dedykowane” służebnościom dotyczącym instalacji przebiegającym przez cudzą nieruchomość (cudze nieruchomości). Chodzi o (niżej zacytowane) artykuły: od 3051 do 3054 K.c. Służebność przesyłu jest przewidziana w przypadku instalacji lub urządzeń przedsiębiorstwa (a właściwie: przedsiębiorcy) – czasami służebność taka może przejść na nabywcę urządzeń (podobnie jak na nabywcę instalacji).
Niestety, nadal brak – od lat zapowiadanych – odgórnych („urzędowych”) tabel opłat za korzystanie z cudzych nieruchomości; nawet wyłącznie w przypadku służebności przesyłu (a przydałyby się odgórne stawki w przypadku różnego rodzaju służebności. Nadal więc podstawowe znaczenie mają negocjacje między stronami (właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem); często strony korzystają z pomocy specjalistycznych wyliczeń – zlecanie czynności różnym (np. reklamującym się „pośrednikom w załatwianiu służebności”) może wiązać się z kosztami wyższymi od przewidywanych w czasie zawierania umowy z takowym pośrednikiem.
Jeżeli strony nie dochodzą do porozumienia (albo jeśli brak woli dogadania się), każda ze stron jest uprawniona wystąpić na drogę sądową – by sąd zarówno ustanowił służebność przesyłu, jak i ustalił wartość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo (przedsiębiorcę). Sądy na ogół powołują biegłych sądowych z zakresu szacowania wartości nieruchomości – warto pamiętać o tym, że wynagrodzenie biegłych sądowych na ogół znacznie przekracza rynkowe stawki za analogiczne czynności specjalistyczne (warto liczyć się z kosztami).
Skoro sądy (sędziowie) prawie zawsze korzystają z pomocy biegłych sądowych, to również prawnik usługowy – nie będący jednocześnie rzeczoznawcą majątkowym – najprawdopodobniej nie podejmie się określania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu, nie tylko w związku ze służebnością przesyłu. Sam schemat lub sama mapka to stanowczo za mało – nawet dla rzeczoznawcy majątkowego. Na wartości nieruchomości (a więc również na wysokość wynagrodzenia „za służebność”) wpływają różne czynniki, a ponadto rzeczoznawcy majątkowi stoją przed wyborem metody dokonywania obliczeń – są różne propozycje w tym zakresie, ale opinię podpisuje określony rzeczoznawca (biegły), więc to na nim spoczywa ciężar nie tylko dokonania obliczeń, ale również wyboru metody.
Ustawodawca nie określił nawet tego, czy wynagrodzenie za korzystanie z „gruntu pod służebnością” powinno być płacone jednorazowo, czy też okresowo (np. jako świadczenie coroczne). W praktyce spotyka się oba sposoby. Jeżeli właściciel nieruchomości otrzymuje zapłatę jednorazowo, to powinien o jej otrzymaniu powiadomić nabywcę nieruchomości (jeśli ją zbywa) – dotyczy to zwłaszcza umów odpłatnych (np. umowy sprzedaży). Wspominam o tym szczególe, ponieważ praktyka pokazuje, iż często nabywcy są zaskakiwani tym, że poprzedni właściciel „wziął pieniądze za służebność”.
Odszkodowanie (jak sama nazwa wskazuje) jest wynagrodzeniem za szkodę. W kontekście służebności (np. służebności przesyłu) przydać się może umowa dotycząca warunków „wejścia na grunt” (np. w związku z naprawami lub konserwacją instalacji) oraz z płaceniem odszkodowania za szkody z tym związane (np. za zniszczone uprawy polowe). Przyda się także w tym zakresie unikanie podpisywania gotowych formularzy lub wzorców – zwracam na to uwagę, ponieważ niekiedy przedstawiane przez przedsiębiorstwa (nie tylko energetyczne) gotowe wzory dokumentów zawierają postanowienia (skrajnie) niekorzystne dla właścicieli nieruchomości.