Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_mieszkaniowe_w_praktyce__Wzory_pozwow_i_wnioskow_sadowych-ebook/p0204926i020
Timestamp: 2019-06-16 10:45:51
Legal References Found: art. 1
 art. 4
 art. 171
 art. 9
 art. 659
 art. 21
 art. 88
 art. 102
 art. 170
 art. 710
 art. 23
 art. 18
 art. 1
 art. 184
 art. 49
 art. 19
 art. 2
 art. 3
 art. 4
 art. 27
 art. 1
 art. 108
 art. 241
 art. 26
 art. 18
 art. 42
 art. 6
 art. 173
 art. 18
 art. 247
 art. 1718
 art. 16
 art. 19
 art. 232
 art. 213
 art. 30
 art. 30
 art. 33
 art. 12
 art. 12
 art. 11
 art. 13
 art. 11
 art. 4
 art. 10
 art. 7
 art. 4
 art. 12
 art. 15
 art. 4
 art. 491
 art. 14
 art. 1046
 art. 1046
 art. 1046
 art. 1046
 art. 1046
 art. 1046
 art. 1046
 art. 417
 art. 1046
 art. 1046
 art. 17
 art. 25
 art. 1046
 art. 25
 art. 19
 art. 17
 art. 14
 art. 17
 art. 2

Document Content:
Prawo mieszkaniowe w praktyce. Wzory pozwów i wniosków sądowych [Roman Dziczek] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00339 004091 14816670 na godz. na dobę w sumie
Autor: Roman Dziczek Liczba stron: 513
ISBN: 978-83-7806-664-4 Data wydania: 2014-06-24
Prawo mieszkaniowe w praktyce Wzory pozwów i wniosków sądowych Roman Dziczek Wydanie 2 Warszawa 2012 Redaktor prowadzący: Małgorzata Stańczak Opra co wa nie re dak cyj ne: Beata Gierasimowicz Redakcja techniczna: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka © Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN 978-83-7806-664-4 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 PRAWA DO LOKALI MIESZKALNYCH I ZARZĄDZANIE LOKALAMI Część pierwsza ROZDZIAŁ I. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Prawa i obowiązki 1. Własność lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . uprawnionych. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 31 1.1. Przepisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1.1.1. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – art. 1–17 . . . . . . . . . . . . Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 4–61, 18–22, 40–491 31 1.1.2. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. 37 1.2. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 1.3. Samodzielny lokal mieszkalny, lokal o innym przeznaczeniu . . . . . . . . . . 58 1.4. Odrębna własność lokalu, nieruchomość wspólna, udziały . . . . . . . . . . . 65 1.5. Prawa dotychczasowego właściciela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 1.6. Umowa z przedsiębiorcą (umowa deweloperska). Ekspektatywa odrębnej własności lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.7.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.7.2. Umowa o ustanowieniu własności lokalu 1.7.3. Jednostronne oświadczenie woli dotychczasowego właściciela . . . . . 1.7.4. Postanowienie sądu znoszące współwłasność 76 1.7. Akty ustanawiające odrębną własność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 90 . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 95 . . . . . . . . . . . . . . 96 100 105 118 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 1.8. Wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.9. Prawa i obowiązki właścicieli lokali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.10. Koszty zarządu nieruchomością wspólną . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.11. Przymusowa sprzedaż lokalu 2.1. Przepisy – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 171–1719 . . . . . . 125 5 Spis treści 2.2. Charakter, zasady ustanawiania, wielopodmiotowość, związanie z członkostwem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 2.3. Rozporządzalność. Prawo pierwokupu współuprawnionych . . . . . . . . . . 133 2.4. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu . . . . . . . . 136 2.5. Koszt budowy lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wkład budowlany . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 139 2.6. Księgi wieczyste dla spółdzielczych praw do lokali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 2.7. Dziedziczenie prawa przez kilka osób . . . . . . . . . . . . . 142 2.8. Przymusowa sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu 2.9. Wartość spółdzielczego prawa do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 2.10. Szczególny status praw hipotecznie obciążonych . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 2.11. Egzekucja z praw własnościowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 2.12. Prawo do przewłaszczenia (uzyskania własności lokalu) . . . . . . . . . . . . 147 2.13. Wynajmowanie, użyczanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 2.14. Upadłość, likwidacja, egzekucja a spółdzielcze własnościowe prawa do lokali 149 2.15. Miejsca postojowe w lokalach garażowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego . . . . . . . . . . . . . . . . 150 3.1. Przepisy – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 9–17 . . . . . . . 150 3.2. Umowa o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, charakter i cechy tego prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 3.3. Ekspektatywa lokatorskiego prawa do mieszkania, wkład mieszkaniowy . . . 161 3.4. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego . . 163 3.5. Prawo do przewłaszczeń (nabycia odrębnej własności lokalu) . . . . . . . . . 165 3.6. Ograniczenia przeniesienia własności lokali mieszkalnych . . . . . . . . . . . 167 3.7. Skutki rozwodu lub unieważnienia małżeństwa . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 3.8. Skutki śmierci małżonka uprawnionego do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . 169 3.9. Wygaśnięcie prawa do lokalu a uprawnienia osób bliskich . . . . . . . . . . . 170 3.10. Skutki likwidacji i upadłości spółdzielni oraz egzekucyjnej sprzedaży budynku dla bytu lokatorskiego prawa do mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 4. Najem lokalu mieszkalnego według Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów 4.1. Przepisy – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 poz. 93 ze zm.) – art. 659–692 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Najem kodeksowy a ochrona praw lokatorów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 178 5. Przydział kwatery i najem lokali służbowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 180 5.1. Przepisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1. Ustawa z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 ze zm.) – art. 21–54 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 5.1.2. Ustawa z 6 kwietnia 1990 r. o Policji (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 287, poz. 1687 ze zm.) – art. 88–98 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 5.1.3. Ustawa z 24 maja 2002 r. o Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego oraz Agencji Wywiadu (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 29, poz. 154 ze zm.) – art. 102–113 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 5.1.4. Ustawa z 9 kwietnia 2010 r. o Służbie Więziennej (Dz.U. Nr 79, poz. 523 ze zm.) – art. 170–192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2. Zakwaterowanie żołnierzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3. Zakwaterowanie policjantów 211 218 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 6 www.lexisnexis.pl Spis treści 6. Użyczenie, rodzinne lub quasi-rodzinne tytuły zależne do korzystania z mieszkania 221 221 6.1. Przepisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – art. 710–719 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 6.1.2. Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788) – art. 23–30 . . . . . . . . . . . . . 222 6.2. Użyczenie i inne stosunki pochodne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 ROZDZIAŁ II. Zarządzanie prawami do lokali mieszkalnych . . . . . . . . . . . . . 228 1. Zarządzanie własnością lokali we wspólnotach mieszkaniowych . . . . . . . . . . . 228 1.1. Przepisy – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – art. 18–33 . . . . . . . . . . . . . . . . 228 1.2. Zasada swobody umów o zarządzanie. Przegląd modeli zarządzania . . . . . . 234 1.3. Ustawowy zarząd małą wspólnotą mieszkaniową . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 1.4. Ustawowy zarząd dużą wspólnotą mieszkaniową 1.5. Podejmowanie i zaskarżanie uchwał w dużej wspólnocie mieszkaniowej . . . . 251 2. Zarządzanie własnością lokali oraz spółdzielczymi prawami do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 2.1. Przepisy – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 1, 23–271 . . . . . 266 268 271 2.2. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym w ogólności . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3. Zarządzanie przez spółdzielnie własnością lokali członków . . . . . . . . . . . 2.4. Prawa i obowiązki właścicieli lokali – członków spółdzielni i osób niebędących członkami (art. 4–61 u.s.m.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 2.5. Wnoszenie opłat, zasada bezwynikowej gospodarki zasobami mieszkaniowymi, fundusz remontowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 285 288 288 . . . . 292 2.6. Zmiana wysokości opłat, kontrola wewnątrzspółdzielcza i sądowa . . . . . . . 2.7. Odpowiedzialność innych osób niż właściciel z tytułu opłat za lokal . . . . . . 2.8. Ukształtowanie kompetencji organów oraz uprawnień członków . . . . . . . . 2.9. Zasady zarządu i administrowania osiedlem domów jednorodzinnych 2.10. Zaskarżanie uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni przez członków i inne osoby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 3. Zarządzanie lokalami oddanymi w najem lub jako kwatery – przez właścicieli domów lub dysponentów lokali 3.1. Przepisy – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – art. 184–190 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 3.2. Pojęcie zarządzania i obowiązki profesjonalnego zarządcy . . . . . . . . . . . . 303 307 OCHRONA PRAW LOKATORÓW I DODATKI MIESZKANIOWE Część druga ROZDZIAŁ III. Ochrona praw lokatorów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 7 Spis treści ROZDZIAŁ IV. Dodatki mieszkaniowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443 Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443 Załącznik nr 1. Wniosek o przyznanie dodatku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . 462 Załącznik nr 2. Deklaracja o wysokości dochodów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 OCHRONA SĄDOWA. WZORY POZWÓW I WNIOSKÓW SĄDOWYCH Część trzecia Wzór nr 1. Pozew o zobowiązanie spółdzielni do ustanowienia odrębnej własności lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 Wzór nr 2. Pozew o zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej do przeniesienia własności lokalu (w trybie art. 49¹ u.s.m. – roszczenie o przewłaszczenie lokalu) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 Wzór nr 3. Pozew o zobowiązanie przedsiębiorcy do ustanowienia odrębnej własności lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477 484 Wzór nr 4. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . Wzór nr 5. Wniosek właściciela lokalu o wyrażenie zgody na podział (połączenie) lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490 Wzór nr 6. Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni . . . . . . 494 Wzór nr 7. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498 Wzór nr 8. Pozew o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu . . . . . . 502 506 Wzór nr 9. Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. . . . . . . . . . . . . . . . Wzór nr 10. Pozew o zapłatę. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510 Wzór nr 11. Pozew o nakazanie dokonania napraw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514 www.lexisnexis.plWykaz skrótów Akty prawne k.c. Konstytucja RP – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – ustawa z 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. k.p.c. k.r.o. k.s.h. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788) – ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) nowela czerwcowa – ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio- do u.s.m. z 2007 r. nowela grudniowa – ustawa z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio- do u.s.m. z 2002 r. nowela grudniowa – ustawa z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio- do u.s.m. z 2009 r. pr. spółdz. wych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779) – ustawa z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. wych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) wych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.) u.d.m. u.g.n. u.k.s.c. u.k.w.h. u.n.f.p. u.n.l. u.o.p.l. u.s.m. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) – ustawa z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). – ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownic- twa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) – ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkanio- wych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.; nieobowiązująca); powoływana też jako ustawa o najmie lokali – ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym za- sobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.); powoływana też jako ustawa o ochronie praw lokatorów – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) 9 Wykaz skrótów – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – ustawa z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospoli- tej Polskiej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 ze zm.) – Biuletyn Sądu Najwyższego – „Monitor Prawniczy” – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych – Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.) – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Zbiór Dodatkowy – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecz- nych (od 1964 r. do 1994 r.) – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Izba Wojskowa (od 1962 r.) – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych – Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowym, Seria A – „Prokuratura i Prawo” – Bank Gospodarstwa Krajowego – Dziennik Ustaw – Krajowy Fundusz Mieszkaniowy – system informacji prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer – Serwis Prawniczy LexisNexis – Sąd Najwyższy – Towarzystwo Budownictwa Społecznego – Trybunał Konstytucyjny u.w.l. u.z.s.z. Czasopisma Biul. SN MoP ONSAiWSA OSA OSN OSNC OSNC-ZD OSNCP OSNKW OSP OSPiKA OSS OTK OTK-A Prok. i Pr. Inne BGK Dz.U. KFM Lex LexPolonica SN TBS TK Wprowadzenie 1. Niniejsza książka jest – przeznaczoną dla prawników praktyków oraz zaintere- sowanych właścicieli, zarządców nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych, uprawnionych do mieszkań z tytułu spółdzielczych praw do lokali oraz najemców – monografią poświęconą najważniejszym instytucjom prawa mieszkaniowego, zawartym w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) i w Kodeksie cywilnym, zawierającą klasyczny wykład wraz z ko- mentarzem, z przywołaniem przepisów i orzecznictwa sądowego. W nieco krót- szym zarysie uwzględnia także przepisy i zwięźle omawia regulacje tego przed- miotu w unormowaniach dotyczących służb mundurowych, w szczególności w takim zakresie, w jakim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych żołnierzy i funk- cjonariuszy następuje w formach właściwych dla stosunków cywilnych i cywili- stycznych. Drugie wydanie książki uwzględnia postępujący od 2007 r. rozwój rynku miesz- kaniowego na bazie budownictwa deweloperskiego oraz skomplikowanie zarzą- dzania w związku z przekształceniami własnościowymi w zasobach budownictwa spółdzielczego, następującymi po zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio- wych dokonanych nowelą czerwcową do u.s.m. z 2007 r., a także wpływ zmian prawnych w tym obszarze, w szczególności w ustawie o ochronie praw lokatorów, dokonanych w 2009 r. i w 2011 r. Odnotowuje aktualny wkład judykatury, w szcze- gólności Sądu Najwyższego, w odczytywanie istotnej treści prawa oraz wskazuje, co stanowi utrwalony dorobek tej części prawa, a co wymaga jeszcze zdecydowa- nych wypowiedzi Sądu Najwyższego lub ingerencji ustawodawcy. Zasadnicza koncepcja książki nawiązuje do pierwszego wydania, ale poprzez zmianę proporcji w przedstawianiu istotnych instytucji tej gałęzi prawa, odmienne 11 Wprowadzenie rozłożenie akcentów i dokonane w ciągu ostatnich pięciu lat zmiany w prawie we wskazanych obszarach, odnowiona szata Prawa mieszkaniowego zawiera wiele no- wości w kontekście postrzegania zarządzania, ochrony przed eksmisją i rozwiązań gwarancyjnych, w tym odszkodowawczych, dla właścicieli domów i mieszkań. Podstawowe wypowiedzi Autora zamieszczone komentarzach: do ustawy o ochronie praw lokatorów i dodatkach mieszkaniowych (Ochrona praw loka- torów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2012), ustawy o własności lokali (Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądo- wych, Warszawa 2011) oraz w monografii Zarządzanie nieruchomościami lokalo- wymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali, Warszawa 2011, zostały tu podtrzymane i rozwinięte, uzupełnione aktualnym orzecznictwem sądowym i pogłębioną refleksją. Zasadniczej odnowie poddano natomiast wypowiedzi zawarte w komentarzu do ustawy o spółdzielniach miesz- kaniowych (Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków są- dowych, Warszawa 2010). Część pierwsza zawiera przepisy oraz pełne i najbardziej aktualne omówienie róż- nych form i postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (własność lokalu i domu jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe i lokatorskie prawo do lokalu, najem lokalu, inne) – rozdział I, oraz zasady i sposoby funkcjonowania we wspól- nocie mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, w domach czynszowych i osie- dlach domów jednorodzinnych – rozdział II. Część druga odnosi się przede wszystkim do unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. ustawy mającej postać unormowania uniwersalnego, regulującego i korygującego zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Pań- stwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak i osób fizycznych. Wyłączenia dotyczą jedynie zasobów Wojskowej Agencji Miesz- kaniowej (art. 1a tej ustawy) oraz w części – najmu okazjonalnego i najmu (prawa do kwatery) pozostałych służb mundurowych (art. 3 ust. 2 i art. 19e u.o.p.l.). Oczywiście, co tu należy jedynie przypomnieć, nie odnosi się ona do właścicieli lokali, którzy nie są lokatorami, a jedynie koryguje ich uprawnienia jako wynaj- mujących w stosunku do lokatorów (z reguły najemców). Część trzecia obejmuje przykłady ochrony sądowej, na podstawie przepisów wska- zanych ustaw, w postaci wzorów wniosków i pozwów sądowych. W opracowaniu powołano dorobek Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz orzeczniczą praktykę innych sądów. Odnotowano również wpływ zmian za- chodzących w poszczególnych aktach prawnych na kształtowanie praw i obo- wiązków osób uprawnionych do mieszkań oraz bieżące funkcjonowanie i zasady kształtowania kosztów zarządzania oraz kosztów pozyskania (nabycia) tych praw. 12 www.lexisnexis.plWprowadzenie 2. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz lata pierwszej dekady XXI wieku przy- niosły – w warunkach gospodarki rynkowej – intensywny rozwój budownictwa wielomieszkaniowego, do czego przyczynili się deweloperzy prywatni i spół- dzielnie mieszkaniowe oraz proces przewłaszczenia lokali jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa i zakładów pracy na rzecz dotychczasowych na- jemców i innych uprawnionych osób. Nową falę przewłaszczeń na prawach od- rębnej własności przyniosła nowela do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r., którą obecnie uzupełnia nowela z 18 grudnia 2009 r., oraz rozwój pierwotnego rynku mieszkaniowego – szczególnie intensywny po 2006 r. – już tylko na prawach odrębnej własności. Wspólnoty mieszkaniowe weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego i okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu. Własność lokalu stała się dla wielu ludzi najpełniejszym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości. Stała się również synonimem pełnej, właścicielskiej wolności dla osób dysponują- cych spółdzielczymi prawami do lokali. Doświadczenia wynikające z pierwszych lat obowiązywania ustawy o własności lokali, zwłaszcza związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnych, które powstały na bazie zasobów komunalnych i zakładowych, przyczyniły się do prze- prowadzenia dwóch zasadniczych nowelizacji tej ustawy: z 22 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 106, poz. 682 ze zm.) i z 16 marca 2000 r. (Dz.U. Nr 29, poz. 355). Ta ostatnia rozszerzyła ustawowy reżim zarządzania z ustawy na wspólnoty składa- jące się co najmniej z ośmiu lokali, a nie – jak przedtem – obejmujących jedenaście i więcej lokali; umożliwiła zmianę – na wniosek mniejszości (mającej co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) – sposobu liczenia głosów przy podej- mowaniu uchwał przez właścicieli lokali, z dominującym udziałem jednego z nich, według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos; poszerzyła (przy- kładowy) katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz prze- sądziła o wymaganiu posiadania przez zarząd pełnomocnictwa od właścicieli lo- kali do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd; nałożyła dodatkowe obowiązki na zarząd lub zarządcę w zakresie ewidencji kosztów i ich rozliczania oraz uzyskiwania, aktualizacji i przechowywania doku- mentacji technicznej budynku, jak również inicjowania uchwał wyrażających zgodę na nabycie przyległych nieruchomości wówczas, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej. Uzupełniła także regulacje art. 2 i 3, konstruujących przesłanki po- wstania i kształtowania się odrębnej własności lokali w zakresie: pomieszczeń przynależnych, dokumentowania lokali i pomieszczeń przynależnych na potrzeby aktów ustanawiających odrębną własność, możliwości umownego określenia udziałów w nieruchomości wspólnej oraz przyjęcie prymatu zasad kształtujących obliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej według pierwszego i następnych 13 Wprowadzenie aktów ustanawiających odrębną własność, mimo ich niezgodności z zasadą usta- wową, wyrażoną w art. 3 ust. 3, ale z możliwością korekty dostosowującej udziały (w drodze stosownej uchwały właścicieli) do reżimu ustawowego. Z dniem 24 kwietnia 2001 r. weszła w życie ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spół- dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Wprowadziła ona nowy, ustawowy model umów o budowę lokalu w celu ustano- wienia na rzecz członka spółdzielni (także małżonka lub osób bliskich przez niego wskazanych, którzy ubiegają się o to prawo) odrębnej własności lokalu, skutkują- cych powstaniem „ekspektatywy odrębnej własności lokalu”, z cechą jej zbywal- ności wraz z wkładem budowlanym, dziedziczności i możnością egzekucji, a także obligatoryjnym ustawowym reżimem zarządzania przez spółdzielnię domami wie- lomieszkaniowymi z odrębną własnością lokali należącymi do członków i osób nie- będących członkami, jeżeli przewłaszczenie lokali następowało na podstawie prze- pisów tej ustawy. Konsekwencją było wyłączenie stosowania w stosunku do tak powstających zespołów właścicieli lokali przepisów ustawy o wspólnocie mieszka- niowej, zebraniu właścicieli i zarządzie nieruchomością wspólną (notabene także do praw i obowiązków, które są zasadniczo określone w art. 4–6¹ u.s.m.), a jedynie w zakresie w nich nieuregulowanym znajduje (zgodnie z art. 27 ust. 1 u.s.m.) zasto- sowanie ustawa o własności lokali i (zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l.) Kodeks cywilny. Ustawodawca – w pierwotnej wersji tej ustawy – zaprojektował organizacyjną for- mułę spółdzielni jako korporację samorządnych właścicieli. Obecnie ma temu służyć art. 108b pr. spółdz., a przejście do formuły zarządzania właściwego dla ustawy o własności lokali następuje w przypadkach określonych w art. 241, art. 26 i – stosowanego wprost – art. 18 ust. 1 u.s.m. Przepisy konstruujące cechy istotne i ustanowienie własności lokalu stosuje się za- sadniczo także do odrębnej własności lokali powstającej w ramach budownictwa realizowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe, z zastrzeżeniem procedury prze- właszczeń unormowanej w art. 42–43, 49 i 49¹ u.s.m. Odrębna własność lokalu jest szczególnym rodzajem własności nieruchomości i została całościowo uregulowana w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lo- kali, obowiązującej od 1 stycznia 1995 r. Modyfikacje dotyczące budowy i zarzą- dzania lokalami stanowiącymi odrębną własność dotyczą jedynie lokali powstają- cych w ramach spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego i zostały zamieszczone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spół- dzielni mieszkaniowej i członków, jest wykonywane przez spółdzielnię na zasa- dach określonych w Prawie spółdzielczym, ustawie o spółdzielniach mieszkanio- wych i statucie, a przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się (art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.). 14 www.lexisnexis.plWprowadzenie Ustanowienie i przeniesienie własności lokalu na rzecz członka (małżonków lub ich następców prawnych) następuje w umowie zawartej ze spółdzielnią w formie aktu notarialnego. Powstanie odrębnej własności lokalu następuje przez wpis tej własności przez sąd w księdze wieczystej, ze skutkiem od chwili, w której wniosek o wpis (zawarty w akcie notarialnym) został zgłoszony i odnotowany w księdze wieczystej jako tzw. wzmianka o wniosku. Dla każdego lokalu stanowiącego odrębną nierucho- mość prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dla nieruchomości, z której lokal został wyodrębniony, prowadzi się dotychczasową księgę, w której wymienia się współwłaścicieli, tj. dotychczasowego właściciela (np. dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową) i właścicieli poszczególnych lokali. Lokale nieprzewłaszczone na rzecz uprawnionych (np. członków spółdzielni, klientów dewelopera) pozostają własnością dotychczasowego właściciela. 3. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w rozdziale 21 pt. „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” całościowo (art. 171–1719), uregulowano z dniem 15 stycznia 2003 r. zagadnienia związane z tym prawem, eliminując dotychcza- sowe unormowania zamieszczone w dziale IV części I tytułu II ustawy – Prawo spółdzielcze. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. powstawało z chwilą zawarcia między spółdzielnią a członkiem umowy – w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, o ustanowieniu spółdziel- czego własnościowego prawa do lokalu. Wcześniej, przed 24 kwietnia 2001 r., po- wstawało na mocy pisemnego (pod rygorem nieważności) przydziału wystawio- nego przez spółdzielnię mieszkaniową i przyjętego (w dowolnej formie) przez członka. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które mogło być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Może należeć do jednej lub kilku osób, przy czym członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i pod- legające egzekucji, z którym nierozerwalnie jest związane prawo do wkładu bu- dowlanego. Umowa zbycia tego prawa (po pierwotnym jego ustanowieniu w drodze wspo- mnianej umowy lub przydziału) wymaga formy aktu notarialnego. Skuteczność nabycia nie zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków (por. wyrok TK z 30 marca 2004 r., K 32/03, Dz.U. Nr 63, poz. 591). Jeżeli jednak prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej (ma założoną księgę wieczystą), dla jego skutecz- nego przeniesienia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art. 2451 k.c.). W wypadku gdy prawo to należy do kilku osób, zbycie jego ułamkowej części jest obciążone prawem pierwokupu na rzecz pozostałych współuprawnionych, 15 Wprowadzenie a umowa bezwarunkowa albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rze- czywistością jest nieważna. Z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia mogła zawrzeć – w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. – umowę o budowę lokalu. Umowa taka, zawarta w formie pi- semnej pod rygorem nieważności, zobowiązywała strony do zawarcia – po wybu- dowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu – a ponadto zawierała zobowiązanie członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal (przez wniesienie wkładu budowlanego i partycypowanie w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową), zgodnie z postanowieniami statutu, określała zakres rze- czowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, zasady ustalania wysokości kosztów budowy oraz zawierała inne postanowienia określone w statucie, w szcze- gólności określała inne zobowiązania, jakie w związku z budową będzie ponosił członek. Po wejściu w życie 31 lipca 2007 r. ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 125, poz. 873) spółdzielnie mieszka- niowe nie mogą ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania. Wyjątki, dopuszczalne do końca 2012 roku, przewiduje art. 6 noweli grudniowej do u.s.m. z 2009 r. Umowa zawarta na podstawie nieobowiązującego już art. 173 u.s.m. stała się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m., a ekspektatywa spółdziel- czego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą odrębnej własności lokalu (art. 5 ust. 2 i 3 noweli grudniowej z 2009 r. do u.s.m.). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa, z wyjątkiem konfuzji oraz przekształcenia – z mocy prawa – w prawo odrębnej własności (art. 246 i art. 247 k.c. oraz art. 1718 u.s.m.). W warunkach dopuszczalnej wielopodmiotowości tego prawa i możliwych kom- plikacji związanych z pozbyciem się niesolidnych lub niesubordynowanych współ- uprawnionych do korzystania z lokalu albo choćby jednego z nich wyposażono spółdzielnię w prawo wystąpienia do sądu o nakazanie zbycia prawa do lokalu, stosownie do art. 16 u.w.l., tj. w trybie licytacji, odpowiednio do przepisów Ko- deksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wystąpienie zarządu spółdzielni musi mieć podstawę we wniosku (uchwale) rady nadzorczej, a mate- rialną podstawę żądania stanowią: długotrwała zaległość w uiszczeniu opłat związanych z korzystaniem z lokalu, rażące lub uporczywe wykraczanie prze- 16 www.lexisnexis.plWprowadzenie ciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej bądź spółdziel- czej uciążliwe. Umowy w sprawie budowy domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego albo lo- kalu o innym przeznaczeniu na prawach odrębnej własności lokalu, zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (24 kwietnia 2001 r.), nabyły z tym dniem cechy, o których mowa w art. 19 u.s.m., z tym jednak zastrzeżeniem, że przydziały domów i lokali wydane stosownie do art. 232 § 1–3 pr. spółdz. (obecnie uchylonego) skutkowały powstaniem ograniczonych praw rzeczowych (lub quasi-rzeczowych): prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i prawa do lokalu budowanego w celu przeniesienia jego własności na członka; stosowało się do nich odpowiednio przepisy dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (uchylone art. 213, 215, 217, 231, 233 pr. spółdz., a obecnie przepisy rozdziału 21 u.s.m.). Do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni stosuje się następu- jące zasady: 1) jeżeli prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (do lo- kalu) przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w ciągu roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokony- wania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności domu (lokalu); w razie bezskutecznego upływu tego terminu wyznaczenia przedstawiciela do- konuje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym na wniosek spadko- bierców lub spółdzielni; pełnomocnik jest uprawniony do udziału w walnym zgromadzeniu; 2) reguły te obowiązują także w przypadku śmierci jednego z małżonków, którym prawo do domu jednorodzinnego (lokalu) przysługiwało wspólnie; 3) po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładu budowlanego, wniesieniu go przez członka bądź też wniesienia jego części i przejęciu reszty należności z tytułu wkładu, spółdzielnia przenosi na członka własność przydzielonego domu (lokalu) wraz z prawem do działki (nieruchomości wspólnej); 4) przeniesienie własności domu lub lokalu może nastąpić także na rzecz spadko- bierców członka lub małżonków, jeżeli prawo to przysługuje im obojgu; 5) członkowie, oprócz wkładu budowlanego, są obowiązani pokryć koszty prze- niesienia własności domu, a także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, je- żeli przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyj- nego. 4. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać budynki w celu usta- nowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się 17 Wprowadzenie w tych budynkach lokali mieszkalnych. Obecnie prawo takie powstaje na pod- stawie umowy zawieranej między członkiem spółdzielni a spółdzielnią, a nie w wyniku przydziału dokonywanego przez spółdzielnię. Umowa – zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności – uprawnia członka (małżonków) oraz osoby z nim stale zamieszkujące do korzystania z lokalu zgodnie z jego prze- znaczeniem na czas nieoznaczony. Spółdzielnia może zawrzeć umowę o to prawo, będąc właścicielem lub współwłaścicielem budynku. W obecnych realiach finansowo-prawnych realizacja lokatorskiego budownictwa mieszkaniowego nie znajduje w istocie wsparcia w polityce państwa. W 2009 i 2011 r. doszło do zmian warunków kredytowania oraz zasad przekształceń lo- kali, przewidzianych przez ustawę z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.). Bank Gospodarstwa Krajowego może udzielać kredytów w ra- mach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego m.in. przez: 1) udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budow- nictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia in- westycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem, 2) udzielanie gminom, na warunkach preferencyjnych, kredytów na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszka- niowemu. Nie poszły jednak za tym programy finansowego wsparcia i wyasygnowanie od- powiednich środków z budżetu państwa. Lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy jego wykorzystaniu mogą być wynajęte lub może być do nich ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wyłącznie na rzecz osób, o których mowa w art. 30 i art. 30a przywołanej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkanio- wego. Ponadto lokale te, wybudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 15e). Ustawodawca nie był w tej ostatniej kwestii konsekwentny. W noweli z 19 sierpnia 2011 r. do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkanio- wego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 201, poz. 1180), w dodanych przepisach art. 33e i nast. przewidziano możliwość wykupu takich lokali na prawach odrębnej własności w stosunku do towarzystw budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowych. Dodany tą nowelą w art. 12 ust. 1 pkt 1³ u.s.m. przewiduje natomiast, że w przypadku lokalu mieszkalnego wybudo- wanego z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, spłata przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 1, podlega odprowa- 18 www.lexisnexis.plWprowadzenie dzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową do Funduszu Dopłat, o którym mowa w ustawie z 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszka- niowych o stałej stopie procentowej (Dz.U. Nr 230, poz. 1922 ze zm.). Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania jest prawem obligacyjnym, niezby- walnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Może należeć do członka będącego osobą fizyczną albo do małżonków. Jest ściśle związane z członkostwem. Umowa o lokatorskie prawo do lokalu nie może być wypowie- dziana przez spółdzielnię. Wygasa wraz z ustaniem członkostwa osób uprawnio- nych, wskutek zrzeczenia się przez nie tego prawa oraz w przypadku podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaszeniu tego prawa, w wypad- kach przewidzianych w art. 11 ust. 1¹ u.s.m. Dodatkowo, w wyjątkowych przypad- kach, gdy byli małżonkowie po rozwodzie bądź unieważnieniu małżeństwa albo małżonek zmarłego członka nie dokonali czynności, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.s.m., spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa (art. 13 ust. 2 u.s.m.). Przepis art. 11 ust. 13 u.s.m. przesądził, że do uchwał o wygaśnięciu spółdziel- czego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio prze- pisy Prawa spółdzielczego o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni, co ma przede wszystkim znaczenie dla zasad zaskarżania takich uchwał do sądu. Umowa o lokatorskie prawo do mieszkania zobowiązuje członka do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz uiszczania opłat wskazanych w ustawie i statucie spółdzielni (por. art. 4 ust. 3 i art. 10 u.s.m.). Spółdzielnia może realizować inwestycje wspólnie z towarzystwem budownictwa społecznego (TBS) i jako współwłaściciel budynku może ustanawiać lokatorskie prawa do mieszkań. W dotychczasowych zasobach, z których część to lokale o sta- tusie lokatorskim, proces przewłaszczenia lokali na rzecz osób uprawnionych nie wpływa na prawa lokatorskie pozostałych osób. Spółdzielnia mieszkaniowa, która – mocą jednostronnej czynności prawnej – usta- nowiła odrębną własność lokalu, do którego członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, nie może przenieść jego własności na rzecz innej osoby. Czynność sprzeczna z tym zakazem jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c.). Lokatorskie prawo do mieszkania może należeć do małżonków, choćby członkiem spółdzielni był tylko jeden z nich. Drugi z małżonków ma prawo (roszczenie) przystąpienia do spółdzielni również wówczas, gdy prawo do lokalu przysługuje tylko jednemu z nich (art. 3 ust. 2 u.s.m.). Ustalanie wartości lokatorskiego prawa do mieszkania zostało powiązane z war- tością rynkową lokalu. 19 Wprowadzenie Z dniem 31 lipca 2007 r. zmieniono zasady przewłaszczeń lokali o statusie lokator- skim w odrębną własność (możliwość przekształceń w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu została utrzymana tylko w przypadkach, gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego tytułu własności lub wieczystego użytkowania do gruntu, na którym znajduje się budynek z lokalami o statusie lokatorskim – art. 7 ust. 2 no- weli czerwcowej z 2007 r.), wprowadzając w tym zakresie obowiązek jedynie spłaty długów, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., uzupełnienia wkładu miesz- kaniowego w zakresie obciążającym spółdzielnię oraz spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal, jeżeli spół- dzielnia skorzystała z pomocy ze środków publicznych (lub innych środków) pod- legającej odprowadzeniu do budżetu państwa (art. 12 ust. 1 u.s.m.). Odrębne zasady spłaty kredytu i uzupełniania wkładu budowlanego odnoszą się również do mieszkań lokatorskich, do których mają zastosowanie przepisy ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszka- niowych, udzielania premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115 ze zm.). Obej- mują one kredyty mieszkaniowe zaciągnięte do 31 marca 1996 r., spełniające wy- magania określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 27 lutego 1996 r. w sprawie warunków objęcia pomocą państwa spłaty niektórych kredytów miesz- kaniowych zaciągniętych do 31 marca 1996 r. (Dz.U. Nr 27, poz. 121). Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12 u.s.m., a także te, o któ- rych mowa w art. 15, 1714, 1715, 39, 48 i 481 u.s.m., niezrealizowane do dnia wej- ścia w życie noweli czerwcowej z 2007 r. (do 31 lipca 2007 r.), powinny być rozpa- trywane na podstawie obecnie obowiązujących przepisów (zob. art. 4–6 noweli grudniowej do u.s.m. z 2009 r.). Obowiązek przewłaszczenia członków i innych osób uprawnionych na podstawie roszczeń przyznanych przez ustawę może być dochodzony przed sądem w pro- cesie – stosownie do art. 491 u.s.m. 5. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym za- sobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) została uchwalona u schyłku III kadencji Sejmu RP w niewąt- pliwej opozycji do wcześniejszej ustawy z 24 czerwca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.). Ustawa o ochronie praw lokatorów uwzględniła głosy postulujące wzmocnienie ochrony (stabilności) stosunku najmu oraz innych praw do lokali mieszkalnych, z wyjątkiem prawa własności. Te inne stosunki to przede wszystkim spółdzielcze prawo do mieszkania (lokatorskie, własnościowe). 20 www.lexisnexis.plWprowadzenie Wskazana ustawa wprowadziła, niejako recypując rozwiązania zawarte w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkanio- wych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317), obowiązek orzekania o uprawnieniu (lub jego braku) do lokalu socjalnego z urzędu. Określono w niej materialnoprawne prze- słanki przyznania takiego uprawnienia, zakazano – co do zasady – orzekania o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w odniesieniu do określonej kategorii osób, objęto ochroną przed eksmisją na bruk nie tylko (byłego) najemcę, lecz rów- nież osoby wspólnie z nim zamieszkałe, mające uprzednio zależne prawa do zaj- mowanego lokalu; wprowadzono wreszcie, związane z orzekaniem o eksmisji i prawem do lokalu socjalnego, normy o charakterze procesowym (art. 14 i 15 u.o.p.l.). Uwzględniono przy tym stanowisko Trybunału Konstytucyjnego (por. uzasad- nienie wyroku TK z 4 kwietnia 2001 r., K 11/00, OTK 2001, nr 3, poz. 54). Obligatoryjną ochroną przed eksmisją bez prawa do lokalu socjalnego objęto: ko- biety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych w rozumieniu ustawy z 29 listo- pada 1990 r. o pomocy społecznej (obecnie: ustawa z 1 maja 2004 r. o pomocy społecznej, Dz.U. Nr 64, poz. 593 ze zm.) lub ubezwłasnowolnionych oraz sprawu- jących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych, obłożnie chorych, eme- rytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych (mających status bezrobotnego) oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Te osoby, w przypadku utraty prawa do zamieszkiwania w danym lokalu, mają prawo do lokalu socjal- nego, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 u.o.p.l.), lub gdy eksmisja następuje w szczególnych warunkach (art. 13 u.o.p.l. – gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo uniemożliwiając współzamieszkiwanie współlokatorowi) i gdy sąd uzna to za nie- zbędne (art. 14 ust. 5 u.o.p.l.). Od 1 stycznia 2005 r. odstąpiono od obligatoryjnego nakazu orzekania przez sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla wymienionych w art. 14 ust. 4 u.o.p.l. ka- tegorii osób w przypadku stosunków (umów o używanie lokali mieszkalnych) na- wiązanych po 1 stycznia 2005 r., gdy lokal, do którego utraciły tytuł prawny, nie wchodzi do publicznego zasobu mieszkaniowego, a zarazem nie jest to lokal nale- żący do zasobów spółdzielni mieszkaniowej albo towarzystwa budownictwa spo- łecznego. Równocześnie na skutek obowiązującej od 5 lutego 2005 r. zmiany art. 1046 k.p.c., dokonanej ustawą z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cy- wilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804), wyeliminowano na okres do 28 stycznia 2010 r. pojęcie eksmisji na bruk. Za sprawą tego ostatniego unormowania obok kategorii „lokal socjalny” pojawiło się „pomieszczenie tymczasowe”. Przepis art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym 21 Wprowadzenie tą nowelą stanowił, że wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspo- kojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, ko- mornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tym- czasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie (z zastrze- żeniem § 5 tego artykułu, co oznacza, że komornik nie może się wstrzymać z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie). W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z 4 listopada 2010 r., K. 19/06 (OTK-A 2010, nr 9, poz. 96) stwierdził niekonstytucyjność art. 1046 § 4 k.p.c., zdecydowały o tym: 1) brak precyzyjnego określenia obowiązków podmiotów wskazanych w art. 1046 § 4 i 5 k.p.c. związanych z zapewnieniem dłużnikowi pomieszczenia tymcza- sowego, co powoduje, że podmioty te nie podejmują efektywnych czynności w tym kierunku. W konsekwencji komornik, który na podstawie art. 1046 § 4 k.p.c. był zobowiązany do wstrzymania czynności egzekucyjnych na niedający się przewidzieć czas, nie był w stanie wykonać prawomocnego wyroku sądo- wego, 2) konieczność zagwarantowania ochrony członkom rodziny osoby, w stosunku do której orzeczono nakaz opróżnienia lokalu ze względu na znęcanie się nad rodziną, wykonywany w trybie art. 1046 § 4 k.p.c., 3) konstatacja, że wstrzymanie wykonania wyroku nakazującego opróżnienie lo- kalu na podstawie art. 1046 § 4 k.p.c. skutkuje tym, że właściciel lub podmiot innych praw majątkowych nie może korzystać z lokalu i pobierać pożytków; jest też poważnie ograniczony w możliwości dysponowania lokalem. Wcześniej, w postanowieniu sygnalizacyjnym z 4 marca 2008 r., S. 2/08 (OTK-A 2008, nr 2, poz. 33) Trybunał Konstytucyjny wskazał na nieuregulowanie kwestii zawierania umów w tym przedmiocie, w szczególności co do ich czaso- wego trwania (art. 20 ust. 2 i 3 u.o.p.l.), kwestii odpłatności, a także: rozstrzyg- nięcia kolizji pomiędzy ochroną pokrzywdzonych członków rodziny a eksmitowa- niem osoby znęcającej się nad nią. Podniósł także kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej gminy wobec właściciela za niewskazanie pomieszczenia tym- czasowego. Kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy w okresie do 16 listopada 2011 r. na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę powstałą w okresie obowiązy- wania art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu została przesądzona uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 grudnia 2011 r., III CZP 48/11 (Biul. SN 2011, 22 www.lexisnexis.plWprowadzenie nr 12). Odpowiedzialność ta ma miejsce także (tym bardziej) obecnie, w nowym brzmieniu art. 1046 § 4 k.p.c. Nowela sierpniowa z 2011 r. (ustawa z 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. Nr 224, poz. 1342), wymuszona krytyką Trybunału Konstytucyjnego oraz zdecydowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego w zakresie prawnego obowiązku gmin dostar- czania pomieszczeń tymczasowych osobom eksmitowanym w postępowaniu eg- zekucyjnym (ze skutkami odszkodowawczymi w tle), niewątpliwie uczyniła prag- matyczny krok naprzód w zakresie stworzenia sprawnego instrumentarium prowadzenia eksmisji z lokali mieszkalnych. Nie można jednak nie dostrzec syste- mowych i społecznie usprawiedliwionych obaw co do właściwego określenia w tej noweli obowiązku gmin przeciwdziałania bezdomności (art. 75 Konstytucji RP) oraz konstytucyjnej ochrony rodziny (art. 18 Konstytucji RP), skoro m.in. wyłą- czyła ona kontrolę sądu rodzinnego nad eksmisją osób małoletnich i ubezwłasno- wolnionych do noclegowni i schronisk (patrz szerzej – uwagi do art. 17, art. 25b i 25c u.o.p.l.). Nowością w nowym stanie prawnym (obowiązującym od 16 listopada 2011 r.) jest zastąpienie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego oraz eksmisji na bruk, która wynikała z treści art. 1046 § 4¹ k.p.c. (wobec najemców z umów najmu okazjonal- nego zawartych w okresie od 28 stycznia 2010 r.), eksmisją do noclegowni, schro- niska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, z zachowaniem względnego prawa ograniczonego kręgu osób eksmitowanych bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, do uzyskania na krótki czas (do 6 miesięcy) prawa do pomieszczenia tymczasowego. Ten ograniczony krąg osób uprawnionych wynika z dyspozycji art. 25d u.o.p.l., zgodnie z którym prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli: 1) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orze- czone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaści- wego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w bu- dynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu praw- nego; 2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1; 3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia. Innymi słowy, krąg osób uprawnionych do pomieszczenia tymczasowego został ograniczony do wąskiej grupy dotychczasowych najemców lokalu (z wyłączeniem 23 Wprowadzenie byłych najemców z najmu okazjonalnego zawartego od 28 stycznia 2010 r.), którzy nie mają prawa do lokalu socjalnego (por. art. 17 ust. 1 u.o.p.l.) i nie zostali za- kwalifikowani przez sąd jako uprawnieni do lokalu socjalnego (por. art. 14 ust. 3 i 4 u.o.p.l.), z reguły z przyczyn społecznie nieakceptowalnych (np. nałogów), in- nych niż te wymienione w art. 17 ust. 1 u.o.p.l. Pomieszczenie tymczasowe powinno nadawać się do zamieszkania, posiadać do- stęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdo- wały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możli- wość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniać co naj- mniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znaj- dować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszki- wały osoby przekwaterowywane (art. 2 ust. 5b u.o.p.l.). Szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości określił Minister Sprawiedliwości w rozporządzeniu z 22 grudnia 2011 r. (Dz.U. z 2012 r., poz. 11). 6. Ustawa przyjęła postać unormowania uniwersalnego w tym sensie, że reguluje zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkanio- wych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spół- dzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak i osób fi- zycznych (art. 1 u.o.p.l.). Dopiero ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 1203 ze zm.) od 1 lipca 2004 r. wyłączyła spod regulacji niniejszej ustawy lokale będące w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Ponadto od 1 stycznia 2005 r. spod działania zasadniczych instytucji ochronnych tej ustawy wyłączono szczególną postać najmu (innej formy oddania lokalu do używania) – najem okazjonalny – nawiązywany, gdy właściciel przejściowo nie korzysta z całości lub z części lokalu w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszka- niowych (art. 3 ust. 1 w brzmieniu od 1 stycznia 2005 r. do 27 stycznia 2010 r.). Unormowanie to nie działało wstecz i odnosiło się tylko do umów zawartych w tym okresie. Innymi słowy, umowa, która została zawarta wcześniej, a która według tego unor- mowania miała charakter „najmu okazjonalnego”, podlega rygorom niniejszej ustawy na zasadach ogólnych, a nie z ograniczeniem przewidzianym w tym prze- pisie. Z dniem 28 stycznia 2010 r. nowo ukształtowany najem okazjonalny, w wersji właściwej dla zapobiegliwych i lojalnych wobec urzędów skarbowych właścicieli lokali, pozwalał nie tylko na wprowadzenie umownych rygorów rozwiązywania 24 www.lexisnexis.plWprowadzenie i opróżniania lokali mieszkalnych, ale ostatecznie pozwalał – do 15 listopada 2011 r. na eksmisję na bruk, a obecnie gwarantuje im jedynie prawo eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów oraz będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej, a także do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu przepisy tej ustawy stosuje się tylko wówczas, gdy odrębne przepisy dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej (art. 3 ust. 2 u.o.p.l.). Lokatorem, w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., jest najemca lokalu lub osoba używa- jąca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ta szeroka definicja, obejmująca także w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do lokalu socjalnego dotychczasowych lokatorów, tj. osoby, które utraciły przysługu- jący im tytuł do lokalu, zawiera w swoim spektrum zarówno osoby, które korzy- stają z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia, jak i te, które mają status quasi-właścicielski, jak w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lo- kali mieszkalnych. Szerok
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_mieszkaniowe_w_praktyce__Wzory_pozwow_i_wnioskow_sadowych-ebookRO/p0204926i020" target="_blank" title="Prawo mieszkaniowe w praktyce. Wzory pozwów i wniosków sądowych [Roman Dziczek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Prawo mieszkaniowe w praktyce. Wzory pozwów i wniosków sądowych [Roman Dziczek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>