Source: http://poradapodatkowa.pl/darowizna-firmowej-nieruchomosci-corce-i-pozniejszy-najem,625.phtml
Timestamp: 2017-08-23 15:26:30
Legal References Found: art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 23
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 30
 art. 30
 art. 9
 art. 29
 art. 7
 art. 6

Document Content:
Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2017-07-17
Pana zamiarem jest darowanie całej nieruchomości córce, a następnie wynajęcie od niej tej nieruchomości (za czynsz) z prawem podnajmu i dalsze wynajmowanie pawilonów przez Pana w ramach swojej działalności gospodarczej.
W Polsce nie jest zabronione:
dokonanie darowizny na rzecz córki dowolnej rzeczy, prawa, nieruchomości,
wynajem (dzierżawa) nieruchomości od członka rodziny,
podnajem nieruchomości, jaką się samemu wynajmuje.
Jednakże w zależności od stanu faktycznego (np. stosowanych cen najmu i podnajmu) może to być potraktowane w różny sposób.
Ponieważ pisze Pan o środkach trwałych, ich amortyzacji, a więc kosztach – to zapewne wynajem jest opodatkowany na zasadach ogólnych (wg skali podatkowej).
Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla rozstrzygnięcia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp.
Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru, np. CEIDG w przypadku osób fizycznych) tej działalności. Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi, w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Pan wynajmuje kilka pawilonów (co prawda położonych na tej samej nieruchomości) w ramach swojej działalności gospodarczej, co świadczy o tym, że najem nie ma związku z okazjonalnym, przypadkowym charakterem, ale ma charakter zarobkowy, jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek i ryzyko osoby fizycznej będącej przedsiębiorcą (a nie tylko osoby fizycznej).
Spełnione są formalne przesłanki do uznania, że jest to działalność gospodarcza.
Dodatkowo pawilony uznane zostały przez Pana za składnik majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tych pawilonów. Stąd prosta droga do twierdzenia, że taki charakter mają wszystkie pawilony – są związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.
Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. Opisany wynajem jest i będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. Najem nie tylko posiada wszystkie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ale jest prowadzony w ramach takiej formalnie zarejestrowanej działalności. W związku z tym nie ma możliwości opodatkowania go na zasadach najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu pawilonów przez córkę dla Pana obecnie oraz w przyszłości zaliczone będą do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowane powinny być w sposób przewidziany dla tego źródła (pozarolnicza działalność gospodarcza ).
Pan płacił będzie podatek dochodowy na dotychczasowych zasadach.
Przy dokonywaniu darowizny dla córki wystąpi:
podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości darowizny, płacony od razu u notariusza (on go przekazuje do US),
nie ma podatku dochodowego po stronie Pana i córki,
nie wystąpi podatek od darowizn po stronie córki, ale musi ona zgłosić darowiznę do US w ciągu 6 miesięcy od dnia dokonania darowizny, na odpowiednim formularzu,
opłata dla notariusza zależna od wartości darowizny.
Konieczne będzie poinformowanie gminy o zmianie właściciela celem ustalenia dla córki podatku od nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością (...)- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
2. Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:(...)
3) składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników - jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający.”
„Art. 22ł. 1. Od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych otrzymanych do odpłatnego korzystania, zgodnie z umowami zawartymi na podstawie przepisów o komercjalizacji i prywatyzacji, jeżeli z tych umów wynika prawo zakupu tych środków albo wartości przez korzystającego za cenę ustaloną w umowach, podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych na zasadach określonych w art. 22h ust. 1. Stawki amortyzacyjne, z uwzględnieniem art. 22i i 22m, ustala się w proporcji do okresu wynikającego z umowy, z wyjątkiem środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych o krótszym okresie amortyzacji niż okres trwania umowy.
oraz nastąpi zmiana, wygaśnięcie lub rozwiązanie umów, o których mowa w ust. 4 lub 5, i w związku z tym nie zostanie przeniesiona na korzystającego własność środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, właściciel przejmując te składniki majątku określa ich wartość początkową, zgodnie z art. 22g, przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, pomniejszoną o spłatę wartości początkowej, o której mowa w art. 23a pkt 7, oraz o sumę dokonanych przez siebie odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.”
Nie będzie Pan właścicielem nieruchomości i pawilonów. Będzie je Pan użytkował (wykorzystywał we własnej działalności) na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.
A składniki majątku podlegające formalnie amortyzacji, niestanowiące własności lub współwłasności Pana jako podatnika, wykorzystywane przez Pana na potrzeby związane z prowadzoną działalnością – mogłyby być przez Pana amortyzowane, jeżeli byłyby wykorzystywane na podstawie umowy leasingu (przepis wskazuje, że umowy leasingu zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników – jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający). A jest to możliwe przy leasingu finansowym.
I tę opcję w Państwa sytuacji warto rozważyć. Wybierając ten rodzaj umowy leasingowej, Pan jako podatnik zaliczy przedmiot leasingu do składników majątkowych w swej działalności (leasingobiorcy). Zyska Pan prawo i obowiązek dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Jak wynika z art. 23f ust. 1 ustawy o PIT, aby umowa leasingu zawarta przez podatnika była podstawą do dokonywania przez niego odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego, będącego przedmiotem takiej umowy, umowa musi spełniać następujące warunki:
1) powinna być zawarta na czas oznaczony,
2) suma ustalonych w niej opłat, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług, powinna odpowiadać co najmniej wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,
3) musi zawierać postanowienie, że w podstawowym jej okresie odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający.
Tym samym do przychodów córki jako finansującego, i odpowiednio do kosztów uzyskania przychodów Pana jako korzystającego nie zalicza się opłat leasingowych, w części stanowiącej spłatę wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, jeżeli są spełnione łącznie warunki wskazane powyżej.
Czyli odpisy amortyzacyjne tak, ale opłaty leasingowe nie są kosztem.
Jednakże do przychodów córki jako finansującego zalicza się opłaty leasingowe uzyskane z tytułu wszystkich umów leasingu zawartych przez finansującego dotyczących tego samego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, w części przewyższającej spłatę wartości początkowej, określonej zgodnie ustawą (art. 22g).
Gdyby nie wszystkie wskazane warunki przewidziane dla leasingu finansowego były spełnione, to skutki podatkowe takiej umowy należałoby uznać za zrównane ze skutkami podatkowymi dla umowy najmu lub dzierżawy.
Leasing finansowy zbliżony jest do umowy sprzedaży. W związku z tym dla określenia wartości początkowej przedmiotu leasingu zastosowanie znajdzie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, i za wartość tę uważa się cenę nabycia. Ceną nabycia będzie zaś:
suma części kapitałowych rat leasingowych (czyli kwota, która odpowiada wartości początkowej przedmiotu leasingu),
kwota, która wynika z opcji wykupu przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy,
wszelkie koszty związane z zawarciem umowy, naliczone do dnia przekazania przedmiotu leasingu do używania. W szczególności będą to więc: koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek czy prowizji,
nieodliczony podatek od towarów i usług.
Taki leasing to inaczej zakup na raty. Zatem stałby się Pan ponownie właścicielem przedmiotu leasingu automatycznie po ostatniej racie. A to tylko niepotrzebne komplikacje oraz podejrzenia ze strony fiskusa. Dodatkowo doszedłby ewentualny problem z podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Leasing operacyjny – przy tej formie umowy przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątkowych leasingodawcy (tutaj Pana córki). Prawo dokonywania odpisów amortyzacyjnych należałoby do niej – w przypadku gdyby wynajmowała nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej a nie prywatnie na zasadzie ryczałtu.
U Pana kosztami uzyskania przychodu byłyby raty leasingowe, do których doliczany jest podatek VAT oraz opłata wstępna. Suma ustalonych w umowie opłat, pomniejszona o należny podatek VAT, odpowiadać musi co najmniej wartości początkowej środków trwałych. Po zakończeniu okresu trwania umowy leasingobiorca ma prawo do wykupu użytkowanego przedmiotu. Ale nie musi tego robić.
Przy wynajmie (dzierżawie) pawilonów dla Pana ich amortyzacji może dokonywać Pana córka. Do kosztów uzyskania przychodu będzie to zaliczone, o ile córka będzie prowadziła działalność gospodarczą i w jej ramach wynajmowała pawilony dla Pana.
Czynsz najmu od córki dla Pana powinien być na poziomie czynszu rynkowego. Z uwagi na powiązanie osobowe (rodzinne) US ma prawo do zweryfikowania czynszu, a nawet ustalenia dochodów córki w kwocie wyższej. Jeżeli w wyniku takich powiązań zostaną ustalone warunki różniące się od warunków, które ustaliłyby między sobą niezależne podmioty, i w wyniku tego podatnik nie wykazuje dochodów albo wykazuje dochody niższe od tych, jakich należałoby oczekiwać, gdyby wymienione powiązania nie istniały – dochody danego podatnika oraz należny podatek określa się bez uwzględnienia warunków wynikających z tych powiązań.
Może Pan rozważyć podatek liniowy.
Jako podatnik może Pan wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c.
W tym przypadku obowiązany byłby Pan do złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego pisemnego oświadczenia o wyborze tego sposobu opodatkowania. Córka jako ewentualnie rozpoczynająca prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c mogłaby złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej.
„Art. 30c. 1. Podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej uzyskanych przez podatników, o których mowa w art. 9a ust. 2 lub 7, z zastrzeżeniem art. 29, 30 i 30d, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Gdy podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów z pewnymi wyjątkami.
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli ustawa o PIT nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. O wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.
Podatek liniowy ma to do siebie, że ma stałą stawką podatku bez względu na wysokość osiągniętego dochodu. W rachunku podatkowym pozwala na uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu. Przy określaniu prawa do niego nie ma znaczenia rodzaj działalności gospodarczej jak też jej rozmiary. Jest on zarezerwowany jedynie do przychodów z działalności gospodarczej oraz działów specjalnych produkcji rolnej.
Jeżeli dochody z działalności w skali roku przekroczą pierwszy próg podatkowy, to ta forma staje się opłacalna. Pozwala na płacenie od dochodu ponad kwotę 85 528 zł podatku w wysokości 19% a nie 32%. Wymagałoby to jednak analizy matematycznej – dokonania obliczeń i porównania możliwych skutków, celem wyboru dalszej drogi działania.
I jeszcze słów kilka o podatku VAT.
Pan jako przedsiębiorca przekazujący w darowiźnie osobie trzeciej składniki majątku swego przedsiębiorstwa powinien mieć na uwadze konieczność opodatkowania takiego zdarzenia podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega również rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
Zatem w przypadku darowizny wybudowanego przez Pana pawilonu jako składnika nieruchomości (i środka trwałego), co do którego w trakcie jego budowy odliczał Pan podatek VAT, konieczne jest opodatkowanie takiej darowizny jako dostawy w rozumieniu ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług.
Wyjątkiem jest zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o czym mowa w art. 6 ustawy o VAT. W przypadku przekazania w darowiźnie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT, zatem czynność ta nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem.
0.042340993881226 sek.