Source: http://www.prawo.nieruchomosci.pl/2017/07/28/rozstrzygniecie-przez-sad/
Timestamp: 2019-04-20 06:42:04
Legal References Found: art. 24

Art. 24
 art. 18
 art. 24
 art. 18
 art. 24
 art. 22
 art. 24
 art. 24

Document Content:
Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd w razie braku zgody właścicieli wmPrawo Nieruchomości
strona główna › Uncategorized › Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali – art. 24 ustawy o własności lokali (U.wł.lok.)
Art. 24 ustawy o własności lokali stanowi:
„W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym”
Niniejszy artykuł będzie skrótowo prezentował szereg praktycznych wskazówek dotyczących postępowania nieprocesowego, w toku którego sąd może rozstrzygnąć (najczęściej: zatwierdzić albo upoważnić). Problem w uzyskaniu wystarczającej liczby głosów, reprezentujących więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, za przyjęciem uchwały najczęściej występuje w: (i) dużych wspólnotach mieszkaniowych, które tworzą właściciele np. 300, 700, 900 lokali, (ii) w prestiżowych apartamentowcach, w których jest wspólnota mieszkaniowa, a właściciele niejednokrotnie na stałe zamieszkują w innych miastach lub za granicą.
W praktyce z wnioskiem o wydanie przez sąd rejonowy rozstrzygnięcia na podstawie art. 24 U.wł.lok. występuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd zgodnie z art. 18 ust. 1 U.wł.lok. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, a jego uczestnikami będą wszyscy właściciele lokali.
Rozstrzygnięcie przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali – w jakich sytuacjach znajdzie zastosowanie ?
Analizując tę kwestię przytoczyć należy przede wszystkim wskazany w art. 22 ust. 3 U.wł.lok. otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przykładowo będą to więc sytuacje takie jak:
Najczęściej, przy chronicznym braku możliwości uzyskania wymaganej liczby głosów za przyjęciem uchwał kluczowych dla zgodnego z prawem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej wnioski oparte na art. 24 U.wł.lok. dotyczą:
- zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenie absolutorium zarządowi albo zarządcy wspólnoty mieszkaniowej;
- przyjęcie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej na dany rok kalendarzowy;
- upoważnienia do wykonania przez zarząd / zarządcę określonych inwestycji oraz pokrycie ich kosztów z funduszu remontowego etc.
Należy pamiętać, że wniosek nie może być sformułowany w taki sposób, że czynność sądu zastępowałaby brakującą liczbę głosów pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Np. w przypadku planu gospodarczego, który nie został zatwierdzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej wniosek powinien być sformułowany w sposób prezentujący planowaną wysokość zaliczek na media, zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną etc.
Mając na uwadze wymogi ustawowe oraz przesłanki ustawowe, którymi kieruje się sąd rejonowy w postępowaniu z wniosku art. 24 U.wł.lok. trzeba jednoznacznie stwierdzić, że wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd „nie należy do najkrótszych pism” kierowanych do sądów w postępowaniach nieprocesowych
W komentarzach zachęcam Państwa do dyskusji nt. przedmiotowej i dość rzadko stosowanej w praktyce regulacji umożliwiającej rozstrzygnięcie przez sąd – tj. zatwierdzenie lub upoważnienie do dokonania określonej czynności przez Zarząd lub Zarządcę (odnosząc to do liczby Wspólnot Mieszkaniowych posiadających chroniczny problem z uzyskaniem wymaganej zgody właścicieli lokali przy głosowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej).