Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/druga_zona_i_prawo_najmu_w_budownictwie_komunalnym,110,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:53:58
Legal References Found: art. 7
 art. 58
 art. 18
 art. 14
 art. 918
 art. 6

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-09-14
Mieszkam w mieszkaniu komunalnym z mężem oraz jego byłą żoną. Mąż oraz jego była żona byli głównymi najemcami mieszkania. Mieszkanie było zadłużone i utracili przydział na to mieszkanie, ja wraz z mężem spłaciliśmy zadłużenie i chcemy ubiegać się o przydział na to samo mieszkanie. Ponoć jednak najem przysługuje mężowi i jego byłej żonie. Czy to prawda? Jak możemy pozbyć się tej kobiety?
Przed przejściem do zagadnień merytorycznych warto zwrócić uwagę na sposób załatwiania spraw. Wiele osób – używając przenośni – „odbija się od ściany” (często z poczuciem bezradności) w związku z próbami załatwienia czegokolwiek w formie ustnej. Administracja publiczna (w tym samorządowa) ma obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa – art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej; chodzi o zasadę praworządności (legalizmu). Nadal jednak dość sporo osób urzędowych lubi „załatwianie” poprzez „pogaduchy”; petent (bardzo często) nic nie załatwi, a ponadto nie ma możliwości zaskarżenia odmowy – ponieważ (w sensie formalnym) odmowy nie ma. Wolni ludzie mają prawo rozmawiać z innymi. Jeżeli interesant (petent) zapomina o tym, w jakim kontekście się znajduje, to może całymi latami „chodzić po urzędach” i nic nie załatwić, pomimo prowadzenia rozmów z wieloma urzędnikami. „Nie ma pisma – nie ma sprawy”; tak można skrótowo określić sytuację, gdy tylko „się gada”. Ważne sprawy należy załatwiać w formie pisemnej; pisma składając za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłając listem poleconym (najlepiej z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
Przedstawiona przez Panią sytuacja – czyli zamieszkiwanie bez tytułu prawnego – oznacza, że trudno uznać za zasadne użycie słów: „muszą” oraz „nadal” (słowa te występują w opisie sytuacji). Określenie „nadal” dotyczyć może wyłącznie faktycznego korzystania z danego mieszkania, jednak ewentualne uzyskanie (względnie odzyskanie) tytułu prawnego – w postaci statusu najemcy – byłoby czymś nowym. Pani (Państwu) zależy na tytule prawnym do tego samego mieszkania komunalnego. Być może na uzyskaniu takiego samego statusu (ale przez siebie) zależy również poprzedniej współnajemczyni. Proszę zastanowić się nad tym, czy uzyskanie wspólnie przysługującego najmu z prawnie obcą osobą byłoby odpowiednie (również w kontekście odpowiedzialności za czynsz i związane z nim opłaty). Zdarzają się takie sytuacje, że w jednym mieszkaniu są najemcy od siebie niezależni (w ramach odrębnych umów).
Określenie „główny najemca” jest rozpowszechnione, ale trudno dla niego znaleźć podstawę prawną – zarówno w przepisach Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), jak i w Ustawie o ochronie praw lokatorów …; ustawa ta oraz przepisy kodeksowe o najmie (art. 659 i następne K.c.) są niezbyt obszerne, więc można je zapisać na dysku lub wydrukować – pomocny w dostępie do przepisów może okazać się jeden z poniższych adresów internetowych. Można być najemcą (w tym współnajemcą) albo inną osobą. Jeżeli jeden z małżonków (jakichkolwiek) jest najemcą (albo współnajemcą) jakiegoś mieszkania, to drugi małżonek uzyskuje tytuł prawny do korzystania z tego samego mieszkania na podstawie artykułu 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego; jest to swoisty tytuł prawny – przysługujący najwyżej do ustania małżeństwa albo do uprawomocnienia się orzeczenia o separacji (najdłużej, ponieważ zdarzają się sytuacje szczególne). Proszę (również w kontekście sytuacji przeszłych) zwrócić uwagę na treść artykułu 6801 K.c.:
Jeżeli ówcześni małżonkowie stali się współnajemcami, to rozwód prawdopodobnie niczego nie zmienił w zakresie wspólnego przysługiwania im tytułu prawnego do lokalu. Być może doszło do określenia sposobu korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania – także z uwagi na art. 58 Kodeksu rodzinnego. Takie ewentualne orzeczenie sądowe miałoby większe znaczenie, gdyby nadal tymże Osobom przysługiwał status najemców, a więc gdyby przysługiwał im tytuł prawny do lokalu. Teraz (czyli po utracie tytułu prawnego do mieszkania) takowe orzeczenie może mieć znaczenie pomocnicze – np. w celu przekonania rzeczywistych decydentów do określonych rozwiązań.
Zaległości (zwłaszcza poważne) w uiszczaniu czynszu (wraz z innymi właściwymi płatnościami) mogą skutkować utratą tytułu prawnego do lokalu. W takich sytuacjach właściciel lokalu (wcześniej będący wynajmującym) jest uprawniony żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – art. 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Artykuł 6881 K.c. stanowi:
Zobowiązania solidarne (art. 366 i następne K.c.) to rozwiązanie swoiste, ale mające dość szerokie zastosowanie. Solidarność dłużników ustawodawca ogólnie scharakteryzował w treści artykułu 366 K.c.:
Z uwagi na same przepisy prawne odnośne zadłużenie było również Pani zadłużeniem – od czasu Pani zamieszkania w danym lokalu; chodzi o odpowiedzialność za okresy, od kiedy Pani mieszka – to, co było wcześniej, Pani nie musi dotyczyć (jako dłużniczki). Skoro Pani mieszka tam nadal, to również teraz Panią obejmuje odpowiedzialność za dokonywanie określonych płatności – chodzi o odpowiednie stosowanie przepisów, które wprost dotyczą najemców oraz pełnoletnich osób z nimi współmieszkających.
Z perspektywy wierzyciela (czyli Właściciela danego mieszkania), zupełnie obojętne może być, kto spłacił zadłużenie oraz kto reguluje bieżące płatności. Oczywiście, poszczególni współdłużnicy solidarni mogą domagać się od innych rozliczeń – np. z uwagi na zajmowaną powierzchnie, używane pomieszczenia, stopień zużywania nośników energii. Takie rozliczenia (również na drodze sądowej) przewidziano w artykule 376 K.c., który brzmi:
Wierzyciel (np. reprezentowany przez jakiegoś administratora budynków) jest uprawniony nie angażować się w to, co dotyczy rozliczeń (tak zwanych rozliczeń regresowych) między dłużnikami solidarnymi; doświadczenie uczy, że dobrze jest unikać mieszania się w sprawy innych osób. Z perspektywy wierzyciela, zadłużenie spłacono. Nadal jednak nie ma tytułu prawnego do lokalu. Różnie zachowują się w tego rodzaju sytuacjach wierzyciele (gminy lub spółdzielnie mieszkaniowe); niekiedy doprowadza się do uzyskania tytułu prawnego do lokalu, czasami dąży się do wyeksmitowania osoby bez tytułu prawnego korzystającej z lokalu – dość często jednak trwa sytuacja dużej niepewności. Taka sytuacja może być wygodna dla właściciela lokalu. Z jednej strony, jest on uprawniony do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Z drugiej strony nie musi podejmować dodatkowych starań (np. powództwo o eksmisję oraz następne wniosek do komornika o przeprowadzenie eksmisji, często problem lokalu socjalnego). Zwłaszcza dotyczy to gmin, ponieważ to na nich spoczywa obowiązek zapewnienia lokali socjalnych lub (niekiedy) pomieszczeń zastępczych dla osób zagrożonych eksmisją – art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Według Pani słów teraz do odnośnego mieszkania nikomu nie przysługuje status najemcy. W takiej sytuacji nawet osoba trzecia (spoza osób zamieszkujących w tymże mieszkaniu) mogłaby podjąć starania o przyznanie jej tegoż lokalu mieszkalnego. Państwo (jako małżonkowie) są „w stanie zawieszenia”; tak samo rzecz przedstawia się z byłą współnajemczynią. Każdej z tych osób (również Pani) może grozić eksmisja (wpierw wyrok eksmisyjny, a następnie eksmisja komornicza, jeśli nie doszłoby do dobrowolnego zdania lokalu); na wszelki wypadek (gdyby ktoś próbował „zastępować komornika”) proponuję wczytać się w przepisy o ochronie posiadania (art. 342 i następne K.c.).
Z całą pewnością jakiś urzędnik w administracji budynków nie jest osobą, która miałaby prawo decydować o tym, komu wolno złożyć podanie, np. z prośbą o dokonanie przydziału mieszkania. Żaden urzędnik nie jest uprawniony odmówić przyjęcia pisma (np. podania albo wniosku); nawet w przypadku oczywiście bzdurnej treści (np. podania o „wysłanie w Kosmos”), gdy należałoby zareagować negatywnie (np. oddalić wniosek), a nawet pozostawić pismo bez dalszego biegu (zdarzają się czasami pisma tak bzdurne, że również bzdurne byłoby reagowanie na nie). Kto chce, ma prawo pismo złożyć, a urzędnik (np. w sekretariacie lub w biurze podawczym) jest zobowiązany pismo przyjąć – jeśli składający sobie tego życzy, to należy pokwitować przyjęcie pisma. Nie musowo „siłować się” z jakimś biurokratą w administracji budynków, ponieważ można pismo skierować wprost do prezydenta (burmistrza) miasta albo do wójta; ewentualnie można skorzystać z godzin przyjęć przez wysoko postawionego urzędnika. Możliwości jest sporo.
Z uwagi na sytuację, która zaistniała, czyli na brak tytułu prawnego do lokalu, wydaje się rozsądne złożenie wniosku (podania) o dokonanie przydziału – czy to tego samego mieszkania, czy to innego (oby o odpowiednim standardzie oraz w pasującej Państwu lokalizacji). Oczywiście, podjęcie starań formalnych może spowodować „obudzenie się” kogoś z administracji i (tytułem przykładu) wytoczenie powództwa o eksmisję. Sytuacja jest trudna, więc można spodziewać się różnego obrotu sprawy. Jednak samo „pomieszkiwanie sobie” (czyli bez tytułu prawnego) może spowodować problemy, np. związane z zaległościami w płatnościach.
Państwo są uprawnieni zażądać zwrotu na Państwa rzecz określonych kwot od byłej już współnajemczyni – chodzi o roszczenia regresowe (art. 376 K.c.). Być może udałoby się doprowadzić do ugody (art. 917 i art. 918 K.c.), na podstawie której tamta Kobieta zrezygnowałaby (na piśmie!) z ubiegania się o dokonanie na jej rzecz przydziału danego mieszkania w zamian za (częściową) rezygnację z żądania przez Państwa rozliczenia poniesionych wcześniej kosztów (w związku ze spłaceniem „zaległości czynszowych”).
Zachęcam do zapoznania się z ustawą o ochronie praw lokatorów, ponieważ część jej przepisów może pomóc Państwu w podejmowaniu decyzji oraz formułowaniu pism.
Chodzi nie tylko o przepisy o nakładach na mieszkanie – art. 6 i następne tejże ustawy zawierają uregulowania o wiele dokładniejsze od kodeksowych (art. 659 i następne K.c.). Jeżeli Państwu lub byłej współnajemczyni przysługuje tytuł prawny do lokalu (np. w związku ze spadkiem lub ze współwłasnością), jeśli z tamtego lokalu można korzystać, to uzyskanie tytułu prawnego do mieszkania komunalnego przez taką osobę może być utrudnione. Dotyczy to zwłaszcza lokali socjalnych (art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów), ale proponuję zapoznać się z przepisami gminnymi, ponieważ w nich mogą być zawarte określone postanowienia dotyczące również innych mieszkań komunalnych.
Realistycznie rzecz biorąc, przynajmniej kilka dni może być Państwu potrzebne na zebranie informacji – w tym o treści przepisów gminnych (które prawdopodobnie umieszczono na gminnych/miejskich stronach internetowych). Wydaje się więc mało prawdopodobne, by jeszcze w maju 2015 roku udało się złożyć (w dający się udowodnić sposób!) podanie lub wniosek. Proponuję jednak unikać zbyt długiego zwlekania z podjęciem się załatwienia sprawy. Można by się do tego zabrać na więcej niż jeden sposób. Z jednej strony, można by zażądać stosownych kwot (w ramach regresu) od byłej już współnajemczyni. Z drugiej strony, można by skonsultować sytuację z rzeczywistymi decydentami (np. z wójtem). W ten sposób powinno być łatwiej zebrać potrzebne informacje oraz opracować własną strategię działania, której przejawem byłoby podanie o dokonanie przydziału lokalu komunalnego.
Proszę zwrócić uwagę na sytuację w danej gminie, a może również w okolicznych gminach. Są miejsca, gdzie wiele osób czeka na przydział mieszkania komunalnego, ale są również gminy, z których masa osób wyjechała (nie tylko za granicę) – tam jest mniejsze zapotrzebowanie, a więc prawdopodobnie łatwiej jest uzyskać lokal komunalny.
Jestem głównym najemcą lokalu komunalnego, chciałabym zameldować na stałe wnuczkę koleżanki z 3 dzieci i po pewnym czasie przepisać umowę najmu...
Kilka lat temu złożyliśmy z mężem wniosek o wykup mieszkania komunalnego. Przy wykupie byliśmy już jednak rozwiedzeni. Niestety w akcie...
Moja mama z byłym mężem i synem (ze mną) mieszka w mieszkaniu komunalnym. Po śmierci dziadka w 2007 r. stała się głównym najemcą....