Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6580,co-nowego-w-orzecznictwie-koszty-zarzadu-tylko-wedlug-udzialow-rozliczenie-nadwyzki
Timestamp: 2019-08-22 08:48:17
Legal References Found: art. 15
 art. 14
 art. 12
 art. 13
 art. 4
 art. 12
 art. 12
 art.12
 art. 14
 art. 13
 art. 12

Document Content:
Co nowego w Orzecznictwie? Koszty zarządu tylko według udziałów |... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| 04.08.2014
Dług wspólnoty nie jest długiem jej zarządcy | Zasady podziału nieruchomości wspólnej »
Udział wskaźnikiem kosztów? »
Zadłużony właściciel we wspólnocie »
Ustanowienie zarządcy przymusowego | Gdy głosy zbiera członek wspólnoty a nie jej zarząd »
Zmiana właściciela a zaliczki »
Zasady wyboru oferty przez wspólnotę | Zasady podziału do korzystania »
Koszty zarządu tylko według udziałów
Właściciele lokali mają obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnej do swojego w niej udziału.
Żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela, a tak by było w przypadku zmiany tych proporcji. Gdyby je pokrył ma prawo dochodzić ich zwrotu – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku.
Powód wniósł o uchylenie uchwały wspólnoty w przedmiocie zmiany sposobu rozliczania zaliczek na eksploatację oraz wynagrodzenie zarządcy w ten sposób, że koszty eksploatacji budynku przypadające na lokal będą podzielane w częściach równych na wszystkie lokale w budynku.
Sąd zważył, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy.
Zobacz też: Udział wskaźnikiem kosztów?
Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Wynikający z art. 13 ust. 1 omawianej ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m² powierzchni lokalu.
Artykuł 12 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowiąc, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, nie oznacza bowiem by zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną miały być określane w sposób jednakowy dla wszystkich właścicieli.
Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 ustawy nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.
W art. 12 ust. 3 ustawy wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przepis umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali z reguły są wyższe.
W ocenie Sądu jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń. Jednakże i w tym wypadku dodatkowe obciążenie właścicieli lokali użytkowych jest dopuszczalne jeśli rzeczywiste większe koszty ich eksploatacji jednocześnie zwiększają koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
To zaś oznacza, że podjęcie uchwały, o której stanowi art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali winno być poprzedzone stosowną analizą, z której wynikałoby, że dodatkowe obciążenie właścicieli lokali użytkowych uzasadnione jest sposobem korzystania z tych lokali.
Stosownie zatem do uregulowania wynikającego z art.12 ust.2 ustawy o własności lokali właściciele lokali mają obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, jaka nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości.
Każdy właściciel lokalu zostaje zobowiązany do ponoszenia części tych wydatków proporcjonalnej do swojego udziału we współwłasności ( w nieruchomości wspólnej). Kosztami obciążającymi wszystkich właścicieli lokali (każdego w odpowiedniej części) są co do rodzaju głównie te koszty, które zostały wymienione w art. 14 u.w.l., a co do rozmiaru te, które są związane z utrzymaniem współwłasności.
Obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust 1 u.w.l. przynoszą też takie konsekwencje, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela. A jeśli je pokrył, to może żądać ich zwrotu.
Mając powyższe na uwadze, przyjmując, że przedmiotowa uchwała narusza przepis art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali oraz interes powodów, powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 09.07.2014 roku sygn. I C 129/14
Czytaj dalej: Rozliczenie nadwyżki
koszty zarządu |
ustawa o wlasności lokali |
koszty utrzymania nieruchomości |
Wyświetleń: 5988|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 6427|Ocena: 6.0