Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-443-738-14-2-rr
Timestamp: 2018-10-19 08:40:59
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 6
 art. 55
 art. 6
 art. 2
 art. 2
 art. 551
 art. 5
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 86
 art. 86
 art. 88
 art. 88
 art. 678
 art. 678
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 7
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 87
 art. 86
 art. 5
 art. 86
 art. 86
 art. 87
 art. 87

Document Content:
♦ › Nieruchomości › IPPP2/443-738/14-2/RR
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 27 października 2014 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej jej nabycie – jest prawidłowe.
W dniu 4 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej jej nabycie.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Dostawa”) od Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość. Wnioskodawca planuje nabyć ww. nieruchomość w 2014 r.
91/2 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 1”),
125/2 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 2”),
114 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 3”),
W dalszej części niniejszego wniosku dokonana w ramach Dostawy sprzedaż Działki 2 oraz Działki 3 wraz z posadowionymi na tych działkach budynkami i budowlami będzie określana jako „Transakcja”. Transakcja zostanie dokonana w ramach Dostawy. W dalszej części niniejszego wniosku Działka 2 oraz Działka 3 wraz z posadowionymi na tych działkach budynkami i budowlami będzie określana jako „Nieruchomość”.
Dostawa obejmować będzie swym zakresem Transakcję (przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość), a ponadto Działkę 1.
Nieruchomość jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Działka 1 jest niezabudowana. Na Nieruchomości zlokalizowane są cztery budynki magazynowe (dalej łącznie: „Budynki”):
budynek magazynowy (dalej „Budynek B”) na Działce 2,
budynek magazynowy (dalej: „Budynek C”) na Działce 2,
budynek magazynowy (dalej: „Budynek D”) na Działce 2,
nieukończony budynek magazynowy (dalej: „Budynek A”) na Działce 3.
Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynku (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:
drogi, parkingi i płace manewrowe,
system wodno-kanalizacyjny,
system odprowadzania wody deszczowej,
zbiornik i instalacja p.poż,
pompownia p.poż,
przyłącza gazowe i elektryczne,
zbiornik na nieczystości,
Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości Zbywca przeprowadził w kilku etapach. Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku C oraz części Budowli został zrealizowany w 2010 r. i zakończony stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji. W kolejnych latach Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem kolejne Budynki i Budowle wznoszone na Nieruchomości - w szczególności w 2011 r. została zrealizowana budowa Budynku D zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji. Natomiast w 2012 r. zrealizowana została budowa Budynku B - etap I, a w 2013 Budynku B - etap II, zakończona w obydwu przypadkach uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Ponadto, na Działce 3 prowadzony jest proces inwestycyjny dotyczący budowy nieukończonego jeszcze Budynku A. Zakończenie budowy i oddanie do użytkowania Budynku A ma nastąpić w 2014 r.
Całość powierzchni magazynowej w Budynkach B, C i D była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części Budynków C i D upłynęło do chwili obecnej ponad 2 lata. Natomiast, w przypadku Budynku B w dniu Transakcji w stosunku do niektórych części wynajętych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych części powierzchni dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną. Niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT. Budynek A nie był jeszcze przedmiotem odpłatnych umów najmu, ani w żaden inny sposób powierzchnia magazynowa tego Budynku nie była oddana do użytkowania.
Zgodnie z postanowieniami umów zawieranych przez Zbywcę, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości oraz Działki 1 obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku przez któregokolwiek najemcę. Dodatkowo umowy przewidują, jako przedmiot najmu, oddanie najemcy do użytkowania określonych miejsc parkingowych wchodzących w skład Nieruchomości. Opłaty za korzystanie z takich obiektów są, co do zasady, zawarte w czynszu płatnym przez najemcę. W odniesieniu do części Budowli przeznaczonych do wyłącznego użytku danego najemcy, na dzień Dostawy upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania, w odniesieniu do pozostałych Budowli okres ten będzie krótszy niż 2 lata.
W okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%. Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli. W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości.
Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964.16.93 z późn. zm, dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.
Ponadto, w wyniku Dostawy (Transakcja jest częścią Dostawy) na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz Działką 1 oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:
dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości i Działki 1 oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości i Działki 1 oraz umów najmu obciążających Nieruchomość
prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z
gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę,ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością i Działką 1.
W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy (a tym samym również w wyniku Transakcji), Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości oraz Działki 1. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy (a tym samym również w ramach Transakcji) obejmuje w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością wraz z Działką 1,
W związku ze sprzedażą Nieruchomości wraz z Działką 1, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością oraz Działką 1, które zostaną przekazane Nabywcy),
ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością oraz Działką 1 – Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe).
Po nabyciu Nieruchomości wraz z Działką 1 od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.
W myśl art. 5 ust 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że przedmiot Dostawy (w szczególności Nieruchomość wraz z Działką 1 razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy.
Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Dostawy, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Dostawie nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Tymczasem jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego w analizowanym przypadku przedmiotowej Dostawie nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.
w podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 15 listopada 2013 r. (IPPP2/443-815/13-4/KG), który potwierdził stanowisko podatnika, iż „należy zgodzić się z Wnioskodawcą iż do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione we wniosku, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo”.
podobnie uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12 lipca 2013 r. (IPPP3/443-391/13-4/LK) „planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności: umowy licencyjnej dotyczącej korzystania ze znaku towarowego, umów o zarządzanie Nieruchomością umów dotyczących dostaw mediów, umów dotyczących usług ochrony i sprzątania, należności oraz zobowiązań sprzedawcy, w tym z tytułu pożyczek i kredytów, środków pieniężnych i rachunków bankowych, ksiąg rachunkowych czy umów dotyczących usług księgowych. W związku z powyższym nabywana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego,”
podobne stanowisko zajął Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w interpretacji z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 1471/DC/436/3/06/HB), w której Naczelnik zajął stanowisko, iż „ze względu na objęcie (...) transakcja sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008 r. (nr IPPP1/443-1637/08-03/MPe) stwierdzając, iż „skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo, gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”
Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w postanowieniu z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 1472/SPC/436-39/06/PK) stwierdził, iż „jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako niezbędny element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
W konsekwencji - po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości wraz z Działką 1 - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Dostawy nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotne podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na takt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, iż:
jest to zespól elementów, oraz
1. 3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Dostawy za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Dostawy spod zakresu VAT
W myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Dostawy Nieruchomość wraz z Działką 1 nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Dostawy.
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Dostawy Nieruchomość wraz z Działką 1 nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym, nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Dostawy nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.
Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Dostawy należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość wraz z Działką 1, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Dostawy, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej, Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Dostawy. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości, czy też Działki 1.
Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość wraz z Działką 1 zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Dostawy nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Dostawy (a tym samym przedmiot Transakcji) nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze, W rezultacie planowana Dostawa (a tym samym Transakcja) nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani jego zorganizowanej części i dlatego Dostawa (a tym samym Transakcja) będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.
2.2. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości oraz uprawnienie stron Transakcji do rezygnacji z powyższego zwolnienia
Zgodnie z art. 43 ust. 1 i Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
W związku z tym, jeżeli Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Podsumowując, w odniesieniu do Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Transakcji od pierwszego zasiedlenia upłynęło co najmniej 2 lala, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT.
2.3. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości
Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do tych części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania Transakcji nie doszło jeszcze do ich pierwszego zasiedlenia (w tym Budynku A), bądź od momentu pierwszego ich zasiedlenia nie upłyną jeszcze 2 lata, Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT według stawki podstawowej 23%. Należy bowiem zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Zbywca (dokonujący dostawy Nieruchomości) odliczał VAT w stosunku do wydatków jakie ponosił przy budowie obiektów (Budynków i Budowli) będących przedmiotem planowanej Transakcji (wydatki ponoszone przez Zbywcę służyły prowadzeniu działalności podlegającej VAT - wynajmowi powierzchni komercyjnych w Budynkach). Nie są więc spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Zbywca oraz Nabywca mają zamiar złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości, stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT należy uznać za prawidłowe. Ponadto, w odniesieniu do tych części Nieruchomości, co do których nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia, transakcja również będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Nie ma bowiem możliwości zastosowania do Transakcji zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, z uwagi na to, iż Zbywca odliczył podatek VAT naliczony przy budowie obiektów (Budynków i Budowli) wchodzących w skład Nieruchomości.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego, w przypadku wyboru przez strony Transakcji opodatkowania VAT Budynków i Budowli, Działka 2 oraz Działka 3 wchodzące w skład Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji będą podlegały takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak te Budynki i Budowle (tj. będą podlegały opodatkowaniu 23% VAT).
2.4. Prawo odliczenia VAT naliczonego przy Transakcji
W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, prawo do odliczenia oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nie przysługuje w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega VAT albo jest zwolniona z VAT. Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych przepisów, należy stwierdzić, iż negatywne przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniom Wnioskodawcy będzie on uprawniony do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do wrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikającego z Transakcji nad VAT należnym.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć w 2014 r. Nieruchomość składającą się z trzech działek gruntu oraz położonych na dwóch działkach budynków magazynowych i innych obiektów budowlanych, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnej Budynku. Natomiast jedna działka stanowi grunt niezabudowany.
Na podstawie art. 678 § 1 ustawy Kodeks cywilny, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu oraz zostaną przeniesione należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz działką umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, jak: prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę, ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością oraz Działką 1, dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości i Działki 1 oraz dokumentacja dotycząca stanu prawnego Nieruchomości i Działki 1 oraz umów najmu obciążonych Nieruchomości.
Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości oraz Działki 1, a mianowicie: praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością oraz Działka 1, dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, odbioru odpadów.
Ponadto, przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, w szczególności: umowy rachunków bankowych Zbywcy, umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością oraz Działką 1, które zostaną przekazane Nabywcy), ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością oraz Działką 1, instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek, nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.
Jak wynika z ww. okoliczności wskutek sprzedaży Nieruchomości wraz z Działką 1 nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Zbywcy, z wyjątkiem praw z gwarancji bankowych i kaucji pieniężne najemców. Nabywca z mocy przepisów art. 678 kodeksu cywilnego wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych i obowiązujących na dzień zbycia umów najmu Nieruchomości. Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów związanych z zarządzaniem Nieruchomością, dostawą mediów, ubezpieczeniem, ochroną, odbiorem odpadów. Ponadto w związku z tą transakcją nie dojdzie do przeniesienia innych elementów przedsiębiorstwa, takich jak: umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, firma Sprzedającego, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.
Dlatego też należy stwierdzić, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturach Zbywcy pod względem formalnym na bazie statutu, regulaminu czy innego aktu o podobnym charakterze i nie stanowi oddziału, działu ani oddzielnej jednostki organizacyjnej Spółki. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Zbywcy. Nabywca nie przejmie żadnych umów związanych z dostawą mediów do Nieruchomości.
Reasumując, w świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że składniki majątku Zbywcy będące przedmiotem sprzedaży nie mieszczą się ani w pojęciu przedsiębiorstwa w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Zatem, w rozpatrywanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż Nieruchomości wraz z Działką 1 przez Zbywcę na rzecz Strony będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu według właściwej dla niej stawki.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje przed końcem 2014 r. nabyć za wynagrodzeniem nieruchomość położoną w G..
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 125/2 („Działka 2”), 114 („Działka 3”).
Nieruchomość jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Na Nieruchomości zlokalizowane są cztery budynki magazynowe z tego jeden budynek magazynowy jest nieukończony budynek magazynowy („Budynek A” - na Działce 3). Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności: drogi, parkingi i płace manewrowe, sieci zewnętrzne, system wodno-kanalizacyjny, system odprowadzania wody deszczowej, zbiornik i instalacja p.poż, pompownia p.poż, przyłącza gazowe i elektryczne, zbiornik na nieczystości, ogrodzenie, wiata, totem, mury oporowe.
Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości Zbywca przeprowadził w kilku etapach. Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku C oraz części Budowli został zrealizowany w 2010 r. W 2011 r. została zrealizowana budowa Budynku D. Natomiast w 2012 r. zrealizowana została budowa Budynku B - etap I, a w 2013 Budynku B - etap II, zakończona w obydwu przypadkach uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Ponadto, na Działce 3 prowadzony jest proces inwestycyjny dotyczący budowy nieukończonego jeszcze Budynku A. Zakończenie budowy i oddanie do użytkowania Budynku A ma nastąpić w 2014 r. Całość powierzchni magazynowej w Budynkach B, C i D była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części Budynków C i D upłynęło do chwili obecnej ponad 2 lata. Natomiast, w przypadku Budynku B w dniu Transakcji w stosunku do niektórych części wynajętych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych części powierzchni dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną. Niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT. Budynek A nie był jeszcze przedmiotem odpłatnych umów najmu, ani w żaden inny sposób powierzchnia magazynowa tego Budynku nie była oddana do użytkowania. W okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%. Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli. W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości.
Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości składając przed dniem Transakcji właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji.
Po nabyciu Nieruchomości wraz z Działką 1, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni, podlegającą opodatkowaniu VAT.
Jak wynika z opisu sprawy jedynym przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest budowa i wynajem powierzchni, zatem Budynki i Budowle są wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Wobec tego dostawa Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie, mówiącej o konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Wobec tego w niniejszej sprawie analizy wymaga, czy Transakcja sprzedaży działek o numerze ewidencyjnym 125/2 i 114 spełnia warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że na dzień dostawy Nieruchomości w stosunku do części Budynków B, C, D które były/są przedmiotem wynajmu upłynie okres dłuższy niż 2 lata licząc od dnia pierwszego zasiedlenia poprzez oddanie najemcom do użytkowania w wyniku odpłatnego świadczenia usług. Ponadto z wniosku wynika, że w okresie po wybudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% wartości początkowej danego Budynku.
Powyższe okoliczności powodują, że dostawa tych części Budynków B, C, D znajdujących się na działkach stanowiących własność Zbywcy może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.
W odniesieniu do części Budynków B, C, D oraz części Budowli będących przedmiotem najmu, w stosunku do których nie upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia nie będą spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10, a tym samym ich dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w tym przepisie i będzie podlegała opodatkowaniu VAT w wysokości 23%.
Ponadto jak wskazał Wnioskodawca część Budynków B, C, D oraz części Budowli i Budynek A nie były przedmiotem najmu, a tym samym nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji dostawa tych obiektów będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, natomiast ich dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.
Z uwagi na to, że Zbywcy przy budowie Budynków oraz towarzyszących im Budowli przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z tymi inwestycjami, brak jest przesłanek do rozpatrywania zwolnienia dotyczącego dostawy budynków i ich części i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
W odniesieniu do zbycia gruntu stanowiącego własność Zbywcy należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy budynek lub budowla jest trwale związana z gruntem to w stosunku do dostawy gruntu ma zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, która obowiązuje przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. W analizowanej sprawie części Budynków i Budowle znajdująca się na działkach mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bądź też są opodatkowane stawką VAT w wysokości 23%, a zatem dostawa działek stanowiących własność Zbywcy będzie korzystać odpowiednio ze zwolnienia od podatku oraz będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23% w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Z wniosku wynika, że zarówno Zbywca Nieruchomości jak i Wnioskodawca są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Wnioskodawca oraz Zbywca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części Nieruchomości, której dostawa podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, Sprzedający może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy.
Stosownie do treści art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zgodnie z ust. 2 ww. artykułu zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 6, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy (...). W myśl art. 5a w przypadku gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju oraz czynności wymienionych w art. 86 ust. 8 pkt 1, podatnikowi przysługuje, na jego umotywowany wniosek złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego, podlegającego odliczeniu od podatku należnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą na terytorium kraju lub poza tym terytorium, w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia, z zastrzeżeniem art. 86 ust. 19. Na pisemny wniosek podatnika urząd skarbowy dokonuje zwrotu, o którym mowa w zdaniu pierwszym, w terminie 60 dni, jeżeli podatnik złoży w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe. Przepisy ust. 2 zdanie drugie i trzecie, ust. 2a i ust. 4a-4f stosuje się odpowiednio. Natomiast przy spełnieniu dodatkowych przesłanek zawartych w art. 87 ust. 6 na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, o której mowa w ust. 2, w terminie 25 dni (...).
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Po dokonaniu zakupu Nieruchomości Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, tj. będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni. W związku ze sprzedażą Nieruchomości. W konsekwencji, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji, a także prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
IPPP2/443-738/14-2/RR
ILPB2/436-242/14-2/MK | Interpretacja indywidualna