Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ibpbi-1-415-1245-14-esz
Timestamp: 2017-09-25 00:36:40
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 14
 art. 19
 art. 24
 art. 14
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 24

Document Content:
IBPBI/1/415-1245/14/ESZ | Interpretacja indywidualna
Czy w momencie sprzedaży nieumorzona wartość środków trwałych (udziału w przedmiotowej nieruchomości – mieszkania) sprzedanych (liczona proporcjonalnie wg współczynnika powierzchniowego), będzie stanowiła koszt uzyskania przychodów?
IBPBI/1/415-1245/14/ESZinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 października 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 14 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej nieumorzonej wartości środka trwałego – jest nieprawidłowe.
W dniu 14 października 2014 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej nieumorzonej wartości środka trwałego.
W dniu 14 lutego 2013 r. Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego nabył od Gminy 743/1000 części nieruchomości zabudowanej objętej księgą wieczystą. Na ww. nieruchomość składa się działka zabudowana budynkiem mieszkalno - usługowym, czterokondygnacyjnym, w którym znajduje się 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Powierzchnia użytkowa lokali stanowiących sprzedawany udział wynosi łącznie 541,06 m2. Powyższą nieruchomość, zakupił w przetargu ustnym, nieograniczonym za kwotę 161.600 zł, z czego kwotę 51.900 zł wpłacił, jako wkład własny, a pozostałą część w kwocie 109.700 zł przelał bank z zaciągniętego przez Wnioskodawcę kredytu. Pieniądze stanowiły jego majątek osobisty, a nabycie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kredyt ten stanowi część pasywów w bilansie firmy Wnioskodawcy, jak również jest przez nią spłacany. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (kancelarię nieruchomości) wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej. Na podstawie aktu notarialnego z 18 października 2013 r. z ww. nieruchomości wyodrębniony został, a następnie sprzedany lokal nr 2 o pow. 113,29 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 156/1000 za cenę w łącznej kwocie 70.000 zł. Należny podatek dochodowy z tej transakcji (wyliczony w następujący sposób: przychód - koszty zakupu - koszty sprzedaży), został obliczony od dochodów z działalności gospodarczej i wpłacony zgodnie z przepisami w roku 2013. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zarówno w chwili nabycia, jak i sprzedaży lokalu nr 2, jak i obecnie pozostaje w związku małżeńskim, nie zawierał umów majątkowych małżeńskich, w małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej współwłasności majątkowej, a przedmiotowy udział w nieruchomości nabył w związku z prowadzoną, wyżej opisaną działalnością gospodarczą. W 2014 r. Wnioskodawca zamierzał dokonać sprzedaży mieszkania nr 3 o pow. 77,75 m2 i nr 4 o pow. 100,88 m2. Nakłady, które poniósł na remont poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczyły 30% nakładów poniesionych na zakup nieruchomości. Przy sprzedaży mieszkań nie zostanie naliczony podatek VAT gdyż nakłady poniesione na poszczególne lokale przeznaczone do sprzedaży nie przekroczyły 30% kosztów zakupu. Środki uzyskane ze sprzedaży poszczególnych lokali ma zamiar przeznaczyć w terminie do dwóch lat na cele mieszkaniowe (wskazane w art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Istotne elementy opisu zdarzenia przyszłego zostały zawarte również w części H poz. 70 wniosku, z którego wynika, że lokale będące przedmiotem zbycia stanowiły środki trwałe od których Wnioskodawca dokonuje/będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych.
Czy w momencie sprzedaży nieumorzona wartość środków trwałych (udziału w przedmiotowej nieruchomości – mieszkania) sprzedanych (liczona proporcjonalnie wg współczynnika powierzchniowego), będzie stanowiła koszt uzyskania przychodów...
Zdaniem Wnioskodawcy, nieumorzona wartość środków trwałych będzie w proporcji stanowiła koszt uzyskania przychodów w momencie sprzedaży poszczególnych mieszkań.
Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 24 ust. 2 zd. 2 i pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.
Z powyższych przepisów wynika, że przy sprzedaży zakupionego uprzednio środka trwałego kosztem uzyskania przychodu jest różnica między wartością początkową środka trwałego, a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych – tzw. niezamortyzowana wartość środka trwałego. Na sumę odpisów amortyzacyjnych składają się przy tym odpisy amortyzacyjne zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, jak i te niestanowiące kosztów podatkowych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca 14 lutego 2013 r. na podstawie aktu notarialnego nabył udział wynoszący 743/1000 części w nieruchomości, stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem mieszkalno - usługowym, czterokondygnacyjnym, w którym znajduje się 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Nabycie nieruchomości nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (kancelarią nieruchomości), na co został zaciągnięty kredyt, który stanowi część pasywów w bilansie firmy. W dniu 18 października 2013 r. Wnioskodawca wyodrębnił w ww. nieruchomości i zbył jeden z lokali. Przychód z tej sprzedaży został zaliczony do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkowany w ramach tego źródła przychodów. W 2014 r. Wnioskodawca zamierzał dokonać sprzedaży kolejnych lokali. Nakłady, które poniósł na remont poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczyły 30% nakładów poniesionych na zakup nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży poszczególnych lokali ma zamiar przeznaczyć w terminie do dwóch lat na cele mieszkaniowe.
Przechodząc do meritum sprawy w pierwszej kolejności zauważyć należy, że w interpretacji indywidualnej z 14 stycznia 2015 r Znak: IBPBI/1/415-1244/14/ESZ Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, w szczególności wskazał, że skoro Wnioskodawca:
prowadzi działalność gospodarczą (kancelarię nieruchomości),
w ramach tej działalności zakupił wskazaną we wniosku nieruchomość (udziały w nieruchomości)
zakupu dokonał częściowo za środki pochodzące z kredytu, który stanowi część pasywów w bilansie firmy,
w krótkim od nabycia nieruchomości okresie czasu podjął działania mające na celu wyodrębnienie i sprzedaż poszczególnych lokali w tej nieruchomości,
dokonał sprzedaży jednego z lokali i planuje dokonać sprzedaży następnych lokali
stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tych lokali stanowi (będzie stanowić) przychód ze sprzedaży składników majątku obrotowego, a tym samym przychód z prowadzonej działalności gospodarczej i podlega (będzie podlegać) opodatkowaniu wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów. Powyższe okoliczności przemawiają bowiem za tym, że nabycie wskazanej we wniosku nieruchomości nastąpiło w celu jej sprzedaży po przeprowadzeniu w niej prac remontowych i wyodrębnieniu poszczególnych lokali (...)
Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że skoro wskazane we wniosku lokale nie stanowią jak wykazano składników majątku trwałego Wnioskodawcy, lecz majątku obrotowego, to dochód z ich odpłatnego zbycia nie będzie ustalany na podstawie powołanego art. 24 ust. 2 zd. 2 i pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem niezamortyzowana wartość tego składnika majątku, o której mowa we wniosku, nie będzie mogła stanowić kosztu uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej, albowiem z przyczyn wskazanych powyżej zbywane składniki majątku Wnioskodawcy nie stanowią środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
IBPBI/1/415-1244/14/ESZ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IBPBI/1/415-1245/14/ESZ