Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/ibpbii-2-415-891-14-jg
Timestamp: 2017-09-20 05:30:00
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
IBPBII/2/415-891/14/JG | Interpretacja indywidualna
Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości
IBPBII/2/415-891/14/JGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 7 października 2014 r. (data otrzymania 9 października 2014 r. ), uzupełnionym 20 listopada 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 9 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.
W związku z brakami formalnymi, pismem z 12 listopada 2014 r., Znak: IBPBII/2/415-891/14/JG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 20 listopada 2014 r.
W dniu 14 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży domu, którego był współwłaścicielem w 1/2 części (drugim współwłaścicielem była siostra Wnioskodawcy). Udział 1/2 w domu Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłym 14 listopada 2012 r. ojcu. Sprzedaż domu nie była poprzedzona umową przedwstępną i Wnioskodawca nie otrzymał zaliczki od kupujących. Przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży domu wyniósł 37.500 zł.
Wnioskodawca wraz z małżonkiem 30 maja 2014 r. dokonał zakupu działki budowlanej za łączną cenę 39.707 zł. Część tej kwoty w wysokości 5.000 zł została wpłacona 14 marca 2014 r. właścicielce działki w formie zadatku do umowy przedwstępnej, pozostała kwota w wysokości 34.707 zł została wpłacona na konto sprzedającej 2 czerwca 2014 r. zgodnie z dyspozycją wypłaty podpisanego kredytu hipotecznego. Działka budowlana została nabyta w trakcie trwania ustroju wspólności majątkowej między Wnioskodawcą a jego małżonkiem – do majątku wspólnego.
Czy w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe można uznać:
wydatek w wysokości 5.000 zł poniesiony 14 marca 2014 r. jako zadatek zgodnie z przedwstępną umową kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej;
wydatek w wysokości 34.707 zł na spłatę kredytu hipotecznego (oraz odsetek od tego kredytu) zaciągniętego w celu nabycia działki budowlanej (do dnia 7 października 2014 r. spłacono część tej kwoty, pozostała część została jeszcze do spłaty).
Czy poniesiona przez małżonków kwota 39.707 zł na zakup działki budowlanej może stanowić kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w związku z odpłatnym zbyciem (przychód w wysokości 37.500 zł) przez Wnioskodawcę 1/2 udziału w nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy...
Ewentualnie, która część tej kwoty może stanowić kwotę dochodu zwolnionego, np. tylko kredyt i odsetki pozostałe do spłaty...
Zdaniem Wnioskodawcy, poniesiona kwota 39.707 zł na zakup działki budowlanej może stanowić kwotę dochodu zwolnionego, ponieważ służy celom mieszkaniowym.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że po zmarłym 14 listopada 2012 r. spadkodawcy Wnioskodawca nabył w spadku udział 1/2 we współwłasności domu. Pozostały udział nabyła siostra Wnioskodawcy. Sprzedaż domu nastąpiła 14 sierpnia 2014 r.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
Odnosząc powyższe wyjaśnienia do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości, który Wnioskodawca nabył w drodze spadku – stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu i podlega opodatkowaniu, ponieważ udział Wnioskodawca nabył w 2012 r. a jego sprzedaży dokonał w 2014 r. tj. przed upływem 5-letnego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.
Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny zbywanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
W rozpatrywanej sprawie przychód jaki Wnioskodawca uzyskał 14 sierpnia 2014 r. ze sprzedaży domu w przypadającej na jego udział kwocie 37.500 zł podlega rozliczeniu jako źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika został wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy. Katalog ten ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
I tak stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych ze zbycia środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszystkie przesłanki, o których mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia regulowanego tym przepisem. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie chodzi zatem o to aby na cele mieszkaniowe podatnik wydatkował jakikolwiek środki, ale wydatkować ma środki uzyskane wyłącznie ze sprzedaży danej nieruchomości. Dlatego też nie może budzić żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być właśnie przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. A więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła, ale środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości. Warunek ten zdaje się pozostawać poza jakimkolwiek sporem. Skoro zwolnienie ma dotyczyć przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest oczywiste, że wydatkowanie ma dotyczyć tych właśnie przychodów. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca nie rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia, który nie został przez podatnika wydatkowany w sposób o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tymczasem z przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia wynika, że Wnioskodawca przychód ze sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości w kwocie 37.500 zł uzyskał 14 sierpnia 2014 r. Natomiast przed sprzedażą domu Wnioskodawca wraz z małżonkiem dokonał zakupu działki budowlanej za łączną kwotę 39.707 zł. Zakup działki nastąpił najpierw poprzez zapłatę 14 marca 2014 r. właścicielce działki kwoty 5.000 zł jako zadatku a 2 czerwca 2014 r. została wpłacona pozostała kwota w wysokości 34.707 zł. Wskazując zatem na powyższe daty nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca obie kwoty 5.000 zł i 34.707 zł wydatkował na zakup działki przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu. Skoro przychód Wnioskodawca otrzymał dopiero 14 sierpnia 2014 r., to nie może być mowy o żadnym wydatkowaniu środków ze zbycia przed 14 sierpnia 2014 r. Oznacza to, że wydatku na zakup działki budowlanej Wnioskodawca nie sfinansował z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia domu, lecz ze środków finansowych z innego źródła. Źródłem tym był majątek własny Wnioskodawcy i jego małżonka oraz kredyt hipoteczny. Bez wątpienia nie były to środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Wnioskodawca dopiero nie wcześniej niż w dniu sprzedaży tj. od 14 sierpnia 2014 r. mógł ponosić wydatki na własne cele mieszkaniowe z przychodu ze sprzedaży, gdyż dopiero wówczas sprzedaż miała miejsce. Innymi słowy początkiem terminu, od jakiego Wnioskodawca mógł ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami – jest dzień odpłatnego zbycia, czyli w niniejszej sprawie 14 sierpień 2014 r. Skoro Wnioskodawca zakup działki sfinansował przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia domu czyli środkami nie pochodzącymi ze sprzedaży domu, to oznacza, że wydatki jakie poniósł na zakup działki oraz wydatki na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu przed dniem sprzedaży udziału w nieruchomości nie mogą być uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, wydatek w wysokości 5.000 zł poniesiony 14 marca 2014 r. jako zadatek zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej oraz wydatek w wysokości 34.707 zł poniesiony 2 czerwca 2014 r. z otrzymanego kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu nabycia działki budowlanej nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, gdyż wydatki te Wnioskodawca poniósł przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości i poniósł je ze środków, które nie pochodziły ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Skoro tak, to kwota 39.707 zł będąca ceną zakupu działki nie stanowi dochodu podlegającego zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Wśród katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe ustawodawca uznaje obok nabycia gruntu pod budowę domu mieszkalnego również spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia na zakup gruntu pod budowę domu. Istotnym jest aby kredyt zaciągnięty był przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Nie mniej jednak aby spłata kredytu mogła skorzystać ze zwolnienia jako wydatek na własne cele mieszkaniowe to kluczowy pozostaje także moment poniesienia wydatku na spłatę o czym wprost stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A przepis ten, jak była o tym mowa wcześniej, mówi literalnie o momencie poniesienia wydatku formułując zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”.
Stąd też wydatki jakie na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup działki budowlanej Wnioskodawca poniósł przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu nie stanowią wydatku uprawniającego do zwolnienia z opodatkowania, gdyż Wnioskodawca dokonując spłaty kredytu przed 14 sierpnia 2014 r. nie dokonał tego z przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu. Wydatkiem uprawniającym do zwolnienia z opodatkowania będzie jedynie spłata kredytu jakiej Wnioskodawca dokonał po sprzedaży domu ze środków uzyskanych z tej sprzedaży.
Podsumowując, podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższych zwolnień jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami jest – co wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – dzień odpłatnego zbycia, czyli dzień, w którym Wnioskodawca dokonał sprzedaży udziału w nieruchomości tj. 14 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca wydatek na zakup działki poniósł przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, a to wyklucza prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Dlatego też Wnioskodawca nie może w ogóle kwoty 39.707 zł (kwota zadatku 5.000 zł i kwota 34.707 zł) wydatkowanej na zakup działki budowlanej (jako cena) uznać za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe a co za tym idzie kwota ta nie będzie stanowić dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód jaki Wnioskodawca uzyskał 14 sierpnia 2014 r. ze sprzedaży domu w kwocie 37.500 zł odpowiadającej jego udziałowi nabytemu w drodze spadku stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i kwota tego przychodu podlega wykazaniu w zeznaniu PIT-39. Dopiero wydatki poniesione przez Wnioskodawcę począwszy od 14 sierpnia 2014 r., a więc po sprzedaży domu mogą być uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Również wydatki jakie Wnioskodawca poniósł na częściową spłatę kredytu przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu nie stanowią wydatku uprawniającego do zwolnienia z opodatkowania, gdyż Wnioskodawca dokonując spłaty kredytu nie dokonał tego z przychodu ze sprzedaży domu „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”. Wydatkiem uprawniającym do zwolnienia z opodatkowania będzie jedynie spłata kredytu jakiej Wnioskodawca dokonał po sprzedaży domu ze środków z tej sprzedaży.
IBPBII/2/415-621/14/MM | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Cele mieszkaniowe > IBPBII/2/415-891/14/JG