Source: http://oburzeni.pl/spoldzielnie-mieszkaniowe-wlasnosc/
Timestamp: 2020-06-05 09:37:52
Legal References Found: art. 64
 art. 31
 art. 32
 art. 58
 art. 64

art. 31

art. 32
 art. 58
 art. 11
 art. 3
 art. 26
 art. 40
 art. 40
 art. 26
 art. 26
 art. 21
 art. 32
 art. 31
 art. 58

Document Content:
Spółdzielnie Mieszkaniowe a własność Oburzeni
Spółdzielnie Mieszkaniowe a własność
Do Trybunału Konstytucyjnego grupa Posłów na Sejm RP reprezentowana przez Poseł Lidię Staroń, złożyła wniosek o zbadanie zgodności z Konstytucją niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze.
Celem wniosku jest zbadanie sytuacji prawnej właściciela lokalu w nieruchomości administrowanej przez spółdzielnię mieszkaniową, który jest pozbawiony praw, jakie ma każdy inny właściciel w Polsce. Obecna sytuacja narusza w szczególności art. 64 Konstytucji, który stanowi, że własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 21 â ochrona własności), art. 31 (naruszenie zasady proporcjonalności ograniczeń praw i wolności), art. 32 (równość wobec prawa), a także art. 58 (wolność zrzeszania się). Właściciel lokalu jest bowiem zmuszany do przystąpienia do spółdzielni administrującej jego nieruchomością (często za opłatą â swego rodzaju haracz, sięgający nawet 2.000 zł) po to, aby zachować wpływ na zarządzanie nieruchomością, której jest współwłaścicielem. Posłowie zwracają uwagę na niekorzystną sytuację właścicieli lokali w budynkach administrowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Obecnie właściciele nie posiadają praktycznie żadnych praw do zarządzania swoją nieruchomością.
Nie mają wpływu na wysokość opłat,
Nie mogą decydować, jakie remonty i inwestycje będą przeprowadzane w ich nieruchomości.
Pozbawiani są prawa wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem ich budynkiem.
Nie mogą sprawdzić, czy opłaty przez nich ponoszone są zasadne i wynikają z rzeczywistych kosztów zarządu. Te dane są dla nich niedostępne.
Pozbawiani są prawa kontrolowania działań spółdzielni i decydowania o swoim majątku, decyzji bezpośrednio dotyczących ustalania opłat i rozdysponowania ich funduszu remontowego.
Mają natomiast szereg obowiązków, takich jak wnoszenie opłat, w tym także opłat na działalność gospodarczą spółdzielni, nie otrzymując z tego tytułu żadnych pożytków. Zmuszani są do przestrzegania uregulowań wewnętrznych sprzecznych z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W każdej innej poza spółdzielnią mieszkaniową nieruchomości w Polsce, każdy właściciel może uczestniczyć w zarządzie nieruchomością wspólną.
Zarówno w świetle ustawy o własności lokali, jak i Kodeksu cywilnego, właściciele lokali jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej mają realny wpływ na zarządzanie, a także na wysokość wnoszonych opłat, mogą decydować o remontach, inwestycjach. Niestety ta zasada nie obowiązuje w przypadku nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię.
Obecna sytuacja narusza w szczególności art. 64 Konstytucji, który stanowi, że własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 21 â ochrona własności),
art. 31 (naruszenie zasady proporcjonalności ograniczeń praw i wolności),
art. 32 (równość wobec prawa), a także art. 58 (wolność zrzeszania się).
Kolejnym poruszonym problemem jest istnienie regulacji pozwalającej na to, aby członkami spółdzielni mieszkaniowej były osoby, które nie mają praw do lokalu w danej spółdzielni (a mają – z uwagi na to, że są członkami â wpływ na działalność spółdzielni i np. ustalanie opłat dla tych, którzy prawo do lokalu mają). Jednocześnie też innej regulacji przewidującej, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni nie pociąga za sobą nabycia w niej członkostwa.
Nabycie członkostwa w danej spółdzielni powinno być naturalnym skutkiem nabycia spółdzielczego prawa do lokalu w budynku spółdzielni. Patologia obecnych rozwiązań w tej kwestii wynika także z istnienia fikcyjnego założenia znajdującego wyraz w art. 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm), że prawo do lokalu jest pochodne od członkostwa w spółdzielni, a zatem spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa wtedy, gdy ustanie członkostwo. Prezesi spółdzielni mieszkaniowych korzystając z tego uregulowania mogą wykluczyć niepokornych, domagających się swoich praw lokatorów, co wiąże się z utratą prawa do lokalu (i eksmisją, pomimo braku jakichkolwiek zobowiązań finansowych wobec spółdzielni), bądź (w przypadku spółdzielczych praw własnościowych) co najmniej utratą wpływu na zarząd swoją nieruchomością (skoro w następstwie wykluczenia znajduje się poza strukturami zarządzającej ich lokalem spółdzielni).
Ludzie pomimo tego, że w całości pokryli koszty budowy swojego mieszkania za sprawą tzw. wykluczenia z członkostwa tracą do niego wszelkie prawa (a co najmniej prawo do uczestnictwa w zarządzie nieruchomością), a nawet są eksmitowani. Narusza to konstytucyjną zasadę własności (art. 21 i 64 Konstytucji) i równości wobec prawa (art. 32 Konstytucji), a także wolność zrzeszania się (art. 58 Konstytucji), skoro karą za wyjście ze spółdzielni jest często utrata mieszkania.
W zakresie naruszenia zasady równej ochrony praw majątkowych należy wskazać, że w przypadku każdej innej nieruchomości wielolokalowej, gdzie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego lub ustawy o własności lokali, dopóki trwa prawo do lokalu (odrębna własność lokalu), nie ma prawnej możliwości pozbawiania prawa udziału w zarządzie nieruchomością (np. prawa uczestnictwa w zebraniach wspólnoty) osób niepokornych (często zasadnie krytykujących zarządców) i tą drogą pozbawiania praw do samego lokalu. Taka patologiczna sytuacja ma miejsce jedynie w odniesieniu do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.
Stosowne dodać, że zarządy spółdzielni korzystając z obecnej regulacji masowo przyjmują tzw. członków oczekujących nie posiadających lokalu w zasobach spółdzielni, a nawet nieubiegających się o taki lokal. Członkowie ci mają prawo decydowania o najważniejszych kwestiach dotyczących czyjegoś majątku, a często ich głos z uwagi na to, że są pod silnym wpływem zarządu spółdzielni – jest decydujący.
Obecna regulacja stwarzająca taki patologiczny stan rzeczy w szczególności dotyczy to art. 3 ust. 1 i 3 usm niespornie jest niekorzystna także dla osób nabywających spółdzielcze własnościowe prawo np. na rynku wtórnym. Obecnie osoba taka nie otrzymuje członkostwa wraz z prawem do lokalu i nie ma prawa decydowania o sprawach spółdzielni.
Równie ważnym problemem podniesionym przez grupę posłów na Sejm jest brak prawa członków do majątku spółdzielni w wypadku wystąpienia ze Spółdzielni lub zawiązania wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 26 Prawa spółdzielczego byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz do innego majątku spółdzielni, a zgodnie z art. 40 usm spółdzielnia pozostaje właścicielem nieruchomości innych, niż lokale mieszkalne (np. lokale użytkowe).
Po założeniu wspólnoty mieszkaniowej przez grupę członków spółdzielni zamieszkałych w danym budynku, nie mają oni żadnych praw do części majątku spółdzielni z której się wyodrębniają.
Nie mogą domagać się od spółdzielni wydzielenia im odpowiedniej części majątku w naturze, tj. w nieruchomościach (w związku z brzmieniem art. 40 usm), bądź też w innej formie (w związku z art. 26 Prawa spółdzielczego).
Istniejące regulacje prowadzą do tego, że nie mają prawa nawet do tych środków, które zgromadzili na funduszu remontowym, mimo, iż powstał on z ich osobistych wpłat.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się bowiem (dokonując wykładni art. 26 Prawa spółdzielczego), że środki gromadzone na funduszu remontowym są częścią majątku spółdzielni (wyrok SN w sprawie III CSK 412/06). Również tutaj powstaje kolejny problem nierówności wobec prawa członków spółdzielni tworzących wspólnotę mieszkaniową w stosunku do członków, którzy podejmują decyzję o wydzieleniu się jako odrębna spółdzielnia (tzw. podział na wniosek mniejszości).
Po podziale spółdzielni na wniosek mniejszości, nowo powstała spółdzielnia może wystąpić o zwrot części majątku spółdzielni z której się wyodrębniła (procedura podziału jest jednak niezmiernie uciążliwa).
Wspólnoty natomiast zostają po wyodrębnieniu bez żadnych środków, nawet tych zgromadzonych na remonty.
Bezspornie narusza to następujące przepisy Konstytucji: art. 21 i 64 (ochrona własności i innych praw majątkowych), art. 32 (równość wobec prawa), art. 31 ust. 3 (proporcjonalność ograniczeń praw i wolności) i art. 58 (wolność zrzeszania się).
Członkowie spółdzielni są zmuszani pozostawać w strukturach spółdzielni, bądź podjąć uciążliwą i długotrwałą procedurę podziału spółdzielni, nie dopuszczając do utraty zgromadzonych przez lata środków i majątku.
Ten wpis został opublikowany w Oburzeni dnia 17 stycznia 2015 , przez Jan Szymański.
← POLSKA = PAŃSTWO PRAWA? OBURZENI dawniej i dziś →