Source: https://poradapodatkowa.pl/zakup-mieszkania-z-przeznaczeniem-na-krotkotrwaly-wynajem,989.phtml
Timestamp: 2020-04-01 23:02:28
Legal References Found: art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10

Document Content:
Adam Dąbrowski • Opublikowane: 2020-03-16
Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Zamierzam kupić nowe mieszkanie z przeznaczeniem na krótkotrwały wynajem. Czy lepiej kupić je na siebie i przekazać w użytkowanie firmie, czy też kupić na firmę? Co jest bardziej korzystne?
Zakup mieszkania na wynajem krótkotrwały przez osobę fizyczną a na firmę
Istotne jest to, że Pani będzie właścicielem nieruchomości (gruntu, budynku, mieszkania) niezależnie od tego, czy prowadzi Pan działalność (firmę) jako osoba fizyczna, czy też nie. Nie zmieni tego stanu fakt, że kupi Pani mieszkanie na „firmę”. Wszak to Pani firma.
Działalność indywidualna nie powoduje rozróżnienia majątku firmy oraz majątku prywatnego.
Dla sprawy istotne kwestie to:
jak potraktowane będą wydatki na zakup,
co w razie wycofania mieszkania z działalności.
Zakup mieszkania na wynajem krótkotrwały przez osobę fizyczną
Może Pani kupić mieszkanie jako osoba fizyczna bez działalności i następnie wykorzystywać w tejże działalności, ująć jako środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej. Dla takiej sytuacji składa Pani po zakupie odrębne oświadczenie o przekazaniu składnika nieruchomości do firmy. Takie oświadczenie nie będzie ono wymagane, gdy z treści aktu notarialnego przenoszącego własność na Panią będzie jednoznacznie wynikać, że wspomniane nabycie następuje na cele prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Wtedy od razu nieruchomość jako Pani własność prywatna jest w działalności.
Wprowadzenie mieszkania do ewidencji środków trwałych
Dalej następuje decyzja, czy mieszkanie wprowadzić do ewidencji środków trwałych, czy nie (EŚT). Ocena – jak lepiej – zależna jest od obowiązujących w tym zakresie regulacji, a także własnych zapatrywań co do postępowania z zakupionym mieszkaniem.
Zakup prywatny mieszkania a odliczenia podatku VAT
Zakup prywatny eliminuje możliwość odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu. Cena zakupu nie jest kosztem uzyskania przychodu w chwili jego dokonania ani kosztem uzyskania w działalności niezależnie od sposobu zakupu. Jest ona odzyskiwana w działalności w postaci amortyzacji. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 8 ustawy PIT „odpisów amortyzacyjnych można dokonywać od składników majątkowych będących środkami trwałymi. Natomiast w myśl art. 22a ust. 1 ustawy jednym z warunków uznania danej rzeczy za środek trwały jest to, aby stanowiła ona własność lub współwłasność podatnika”.
Wydatki poniesione na nabycie mieszkania a koszt uzyskania przychodu
Przy zakupie prywatnym jest do odzyskania przy zbyciu mieszkania jako poniesiony koszt nabycia. W świetle art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów – w art. 23 ustawy o PIT.
Wydatki poniesione na nabycie mieszkania i gruntów z nim związanych – na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT, nie są kosztem uzyskania przychodu w chwili zakupu. Są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodów z odpłatnego zbycia tych składników majątku.
Amortyzacja mieszkania zakupionego mieszkania
Amortyzacja możliwa jest w obydwu sytuacjach – oczywiście po wprowadzeniu do EŚT. Zakup do działalności, ujęcie w EŚT, amortyzacja. Zakup prywatny, wprowadzenie do działalności, ujęcie w EŚT, amortyzacja.
Określenie wartość początkowej zakupionego mieszkania
Wartość początkową środków trwałych w razie ich nabycia w drodze kupna stanowi cena nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku”.
Czyli wartością początkową – niezależnie, czy nabędzie Pani nieruchomość „w działalności”, czy prywatnie i wprowadzi ją do działalności – będzie cena zakupu, powiększona o opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych – od tej wartości będzie Pani dokonywała odpisów amortyzacyjnych.
Rozliczenie remont mieszkania wykorzystywanego w działalności
Po wprowadzeniu (przy zakupie prywatnym) do środków trwałych nieruchomości, ma Pani prawo do jej remontu. Jednakże fiskus często korzysta z możliwości kwestionowania tego, czy będzie Pan miał do czynienia z remontem, czy z inwestycją w obcym środku trwałym – to zależy od zakresu i charakteru prac. Organy podatkowe często wskazują, że inwestycja (nie remont) we własnej nieruchomości, niewprowadzonej jako środek trwały, nie może być rozliczona w działalności, gdyż nie jest nawet inwestycją w obcym środku trwałym.
Rozliczenie wydatków eksploatacyjnych mieszkania wykorzystywanego w działalności
Druga kwestia - to możliwość zaliczenia wydatków eksploatacyjnych do tego rodzaju kosztów, która będzie zależeć od tego, jaka część nieruchomości (np. budynku albo lokalu mieszkalnego) służy wspomnianej działalności. Jeżeli taka nieruchomość będzie wykorzystywana do celów komercyjnych(działalności) w 100%, to podatnikowi wolno będzie rozliczyć w kosztach, o których mowa jeśli całość, ponoszonych z tego tytułu wydatków.
Niewprowadzanie zakupionego mieszkania na stan środków trwałych firmy
Istnieje także możliwość niewprowadzania zakupionej nieruchomości na stan środków trwałych firmy, lecz traktowania jej jako składnika majątku prywatnego i wykorzystywania w tym charakterze do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie nakazują bowiem wprowadzania składników majątku prywatnego do środków trwałych, ani nie zawierają zakazu ujmowania wydatków związanych z utrzymaniem takiej nieruchomości w kosztach uzyskania przychodu. Jeśli podatnik nie podjął decyzji o amortyzacji mieszkania jako środka trwałego, wówczas nie ma konieczności wprowadzenia do ewidencji środków trwałych po to, by mógł on zostać wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Taki obowiązek zaistnieje jedynie w sytuacji, gdy podatnik podejmie decyzję o amortyzacji budynku lub lokalu mieszkalnego służącego prowadzeniu działalności gospodarczej.
Co z wydatkami na zakup mieszkania, amortyzacją, remontami i eksploatacją?
Wydatki na zakup nie będą kosztem uzyskania przychodu w działalności. Nie będzie możliwa amortyzacja. Wydatki eksploatacyjne oraz remonty jak wyżej.
Zakończenie korzystania z mieszkania w działalności gospodarczej
Idąc dalej – może pojawić się chęć zakończenia korzystania z nieruchomości w działalności gospodarczej. W rachubę wchodzi jej sprzedaż w ramach prowadzonej działalności, wycofanie z EŚT i działalności oraz przekazanie na potrzeby własne: zarówno po zakupie prywatnym, jak i po zakupie do działalności.
Jeżeli sprzeda Pani nieruchomość w ramach działalności, to powstanie przychód do opodatkowania na zasadach ogólnych. Niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej odbędzie się w ramach firmy czy po wycofaniu do majątku prywatnego, dochód uzyskany ze sprzedaży jest zawsze kwalifikowany jako dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych (chyba że podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami). Rozliczenia odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym dokonuje się w zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej a podatki
Samo zamknięcie lub likwidacja działalności, wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej na gruncie podatku dochodowego nie powoduje powstania zobowiązania podatkowego ( podatek dochodowy) z tytułu posiadania nieruchomości w chwili likwidacji, wycofania. Przychód ze sprzedaży może powstać w przypadku sprzedaży w ciągu 6 lat od likwidacji/wycofania. Według art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 2 pkt 3: „przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia (...) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat”.
Odpłatne zbycie mieszkania wykorzystywanego w działalności
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej( zawodowy obrót nieruchomościami) z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy.
W art. 10 ust. 3 ustawy wskazano, że zasada z art. 10 ust. 1 pkt 8 znajdzie zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Będzie stosowana zasada zwykłego zbycia z okresem 5 lat od nabycia dla potrzeb zwolnienia z podatku. Będzie to przychód ze zbycia nieruchomości, o ile będzie ona zbyta przed upływem 5 lat od nabycia, licząc od końca roku w jakim była nabyta.
Na taki sposób interpretacji przepisów wskazuje interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC:
„Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie”.
Sprzedaż mieszkania w ramach działalności a podatek VAT
Zwykła sprzedaż w ramach działalności to podatek VAT i jego ewentualna korekta. W razie wycofania z EŚT niezbędne będzie dokonanie korekty podatku VAT odliczonego. Wskażę, ze odpowiedź oparta jest na aktualnym brzmieniu przepisów. Z uwagi na to, że nie wiadomo, jakim zmianom one ulegną w przyszłości, nie jest możliwe dokonanie oceny sytuacji za kolka lat.
Osobiście wybrałbym zakup prywatny oraz wprowadzenie do działalności i EŚT dla potrzeb amortyzacji. A potem remonty i koszty eksploatacji jako koszty uzyskania przychodu w działalności (tym bardziej, że celem jest najem mieszkania).
Razem z żoną zamieniliśmy swój dom na mieszkanie. Cena naszego domu to 620 000 zł, cena mieszkania 185 000 zł. Różnicę pomiędzy wartością domu...