Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10659,uchwala-o-wyborze-czlonkow-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-08-17 14:57:55
Legal References Found: art. 199
 art. 201
 art. 3
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22

Document Content:
Uchwała o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
mgr Agnieszka Jurzec-Jasiecka,	mgr Andrzej Jasiecki	| Administrator 7-8/2018 | 07.09.2018 | 1
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 czerwca 2015 roku (I CSK 355/14) wyraził pogląd, że o tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu, decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania, a ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały.
Artykuł prezentuje rozważania autorów, czy uchwała o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej przekracza zakres zwykłego zarządu w oparciu o wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 roku (sygn. akt I CSK 355/14).
Jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli. Natomiast jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli. Przede wszystkim Sąd Najwyższy (SN) jednak przyjął, iż wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną.
Współwłasność lokalu a głosowanie
Na początku należy zaznaczyć, że prezentowany wyrok SN dotyczy stanu prawnego przed wprowadzeniem zmian w sprawie głosowania nad uchwałami przez współwłaścicieli lokali. Ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali[1] do tej ostatniej dodano art. 3 ust. 3a oraz art. 23 ust. 2b. Zgodnie z pierwszym z nich, na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
W myśl art. 23 ust. 2b, jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Nowelizacja ta miała na celu zrównanie statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych, ci drudzy w poprzednim stanie prawnym pozbawieni byli praw, które ustawa przyznaje wyłącznie właścicielom (np. samodzielnego głosowania nad uchwałami, kontroli zarządu, żądania ustanowienia zarządcy przymusowego)[2]. Zmiany te weszły w życie 29 sierpnia 2015 roku, a więc już po wydaniu komentowanego wyroku.
Dla oceny zasadności wyrażonego w nim poglądu nie ma to jednak znaczenia, gdyż zmiana stanu prawnego dotyczyła wprowadzenia możliwości głosowania także przez współwłaścicieli lokali nad uchwałami podejmowanymi przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Jak wynika z treści powołanych przepisów ustawodawca, przyznając współwłaścicielom takie uprawnienie, nie zróżnicował go w zależności od tego, czy przedmiotem głosowania ma być czynność z zakresu zwykłego zarządu, czy też przekraczająca taki zarząd.
Omawiane orzeczenie dotyczy zakwalifikowania wyboru członka zarządu do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a nie rozstrzygania o wątpliwościach jakie były kanwą zamiany stanu prawnego. Zatem na gruncie stanu prawnego obowiązującego przed i po wskazanej nowelizacji, zagadnienie poruszone w wyroku powinno być oceniane w ten sam sposób.
Pogląd SN, iż uchwała o wyborze członków zarządu jest czynnością zwykłego zarządu nie oddaje precyzyjnie stanu faktycznego do jakiego się odnosi, gdyż wyrok ten dotyczy współwłaścicieli lokalu, którzy są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Pogląd ten został wyrażony na gruncie stanu faktycznego, w którym współwłaściciele lokalu użytkowego (garażu) mieli głosować odnośnie wyboru członków zarządu, nie byli jednak w stanie zająć wspólnego stanowiska. Dopiero ocena tej czynności, jako pozostającej w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną lub poza tym zakresem, dawały podstawę do oceny, czy współwłaściciele lokalu mają wyrazić jeden wspólny głos – mają być jednomyślni (traktując tę czynność jako należącą do pierwszej grupy), czy też wystarczyło, że większość współwłaścicieli zajmie wspólne stanowisko (w przypadku odmiennej oceny). W istocie ta uprzednia ocena była konieczna do rozstrzygnięcia, jak mają głosować współwłaściciele lokalu użytkowego. W głosowanym wyroku chodzi zatem o ocenę uchwały o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako czynności zarządu nieruchomością wspólną.
Czytaj też: Co wolno wspólnocie mieszkaniowej? >>>
Wybór członka zarządu w ocenie SN
W uzasadnieniu wyroku w pierwszej kolejności przedstawiono wątpliwości związane z dokonaniem rozgraniczenia pomiędzy czynnościami zwykłego zarządu i czynnościami przekraczającymi taki zarząd. Następnie, po przedstawieniu przykładowych czynności z zakresu obu grup, SN zauważył, że wśród czynności wskazanych w art. 22 UWL nie ma mowy o wyborze członków zarządu. Bezpośrednio po tej uwadze rozważania przeskakują na wskazanie rozgraniczenia kompetencji pomiędzy zarządem a zebraniem właścicieli lokali. Po tym następuje nawiązanie do przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących zarządu rzeczą wspólną przez współwłaścicieli bez wskazania jednak jakie ma to znaczenie dla przesądzenia o kwalifikacji rozważanej czynności. Od razu po tym następuje przesądzenie o zaliczeniu wyboru członków zarządu, co do czynności zwykłego zarządu z podsumowaniem, że „nie ma żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd”.
Argumentem za taką interpretacją ma być to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, a poza tym podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych. W ocenie SN taka wykładnia nie narusza praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Na gruncie wyrażonego poglądu najważniejszą kwestią jest to jakie są konsekwencje poglądu wyrażanego w wyroku dla właścicieli lokali, a w szczególności, czy służą im środki ochrony prawnej dla kwestionowania tego wyboru.
Uchwała o wyborze członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie została w UWL zaliczona wprost do grupy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dawało to SN podstawy do rozważenia, czy uchwała taka jest czynnością z zakresu zwykłego zarządu. Co jednak istotne – wbrew poglądowi wyrażonemu przez SN – wskazuje się, że uchwała taka powinna być zaliczona do grupy czynności nie kwalifikowanych jako zarząd nieruchomością wspólną[3]. Konieczne jest jednak dokonanie wyboru w formie uchwały (art. 20 ust. 1 UWL). Nie przesądza to o kwalifikacji czynności, gdyż ustawa o własności lokali nie wyklucza podejmowania uchwał zarówno w przypadku czynności zwykłego zarządu, jak i tych nie mających takiego charakteru.
Sąd Najwyższy jako założenie przyjął, że rozważana czynność stanowi czynność z zakresu zarządu. Samo pojęcie zarządu nie zostało zdefiniowane w ustawie o własności lokali. W doktrynie o orzecznictwie przyjmuje się, że przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu, jak i w sytuacjach nietypowych. Czynności te dzielą się na prawne, faktyczne i procesowe. Mogą mieć charakter czynności zwykłego zarządu, przekraczających zwykły zarząd bądź czynności zachowawczych[4]. Czynności z zakresu zarządu mają dotyczyć wspólnego prawa[5] w sposób bezpośredni lub pośredni. Celem czynności zarządu jest ochrona interesów współwłaścicieli nieruchomości dotyczących przysługującego im prawa[6]. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, jak i ustawy jest utrzymanie nieruchomości w należytym stanie[7]. Działania (decyzje, czynności) mają być konieczne dla zapewnienia (normalnej lub nadzwyczajnej) eksploatacji (zapewnienia jej utrzymania w stanie niepogorszonym) nieruchomości wspólnej. Czynności zaliczane do pierwszej grupy mają być działaniami powtarzalnymi[8], a te zaliczane do drugiej grupy to z kolei czynności dokonywane sporadycznie[9].
Wybór zarządu posiada pewne wskazane powyżej cechy. Przede wszystkim jednak istotą tej czynności jest zapewnienie podmiotowi praw i obowiązków (art. 331 § 1 KC) piastuna organu, który będzie wyrażał wobec osób trzecich wolę wspólnoty mieszkaniowej, a przez to pozwalał na dokonywanie czynności bezpośrednio zmierzających do należytego utrzymania nieruchomości (np. poprzez bieżące naprawy).
Podzielenie poglądu, że rozważana uchwała nie jest czynnością zarządu pozwalałoby na jednoznaczne odrzucenie poglądu wyrażanego w wyroku Sądu Najwyższego. Jednak jak powyżej wskazano dla dokonania czynności, które wywołują bezpośredni skutek względem nieruchomości, konieczne jest podejmowanie szeregu czynności przygotowawczych.
Rozumiejąc w ten sposób pojęcie zarządu i przyjmując, że istnieje (bez wyraźniej linii demarkacyjnej) podział na co najmniej dwie grupy czynności zarządu, to zarządzanie (zarząd w znaczeniu przedmiotowym) obejmować musi także czynności związane z ustaleniem sposobu jego wykonywania, jak i ustalania składu osobowego zarządu w znaczeniu podmiotowym. W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych do dokonywania czynności zwykłego zarządu kompetencję posiada zarząd i uprawnienia tego pozbawieni są pozostali właściciele lokali. Bez istnienia organu brak jest podmiotów umocowanych do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie jest to czynność dotycząca wspólnego prawa, gdyż odnosi się do powierzenia czynności zarządu nieruchomością wspólną. Wybór członka zarządu jest czynnością „konieczną” dla zapewnienia dokonywania czynności zwykłego zarządu. Jednocześnie pośrednio wpływa ona na realizację wspomnianego celu funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.
W ustawie o własności lokali nie przeprowadzono limitacji obu grup czynności z zakresu zarządu. Z ustawy wyraźnie wynika, że zarząd samodzielnie podejmuje decyzje w sprawach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 1 UWL). W zakresie czynności przekraczających taki zakres, a nie wymienionych w art. 22 ust. 3, zarządowi pozostawiono ocenę do której grupy czynności zarządu należy zaliczyć konkretne działanie odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla właścicieli lokali nie jest to rozwiązanie korzystne, pomimo że posiadają oni środki ochrony prawnej, np. możliwość pozwania członka zarządu o zapłatę odszkodowania, gdy czynność piastuna organu doprowadziłaby do szkody po stronie wspólnoty mieszkaniowej.
Wobec wielości czynności zarządu stworzenie ścisłej definicji czynności zarządu nie jest możliwe. Niewątpliwie jednak czynności zarządu nieruchomością wspólną dzielą się ustawowo na co najmniej dwie grupy. Nie ma podstaw – jak uczynił to SN – aby pojęcie zarządzania (administrowania) zawężać tylko do tej pierwszej grupy (czynności zwykłego zarządu). W istocie bowiem zarządzanie – to podejmowanie czynności z zakresu zarządu. Zarządzają nieruchomością wspólną także właściciele lokali, podejmując uchwały o jakich mowa w art. 22 ust. 3 UWL, gdyż ta może być kontrolowana przez sąd przez pryzmat „naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną”. Zasady te nie ograniczają się zatem do czynności przekraczających zwykły zarząd. Nie można zasadnie twierdzić, że czynności „zarządzania i administrowania” są czynnościami zwykłego zarządu, skoro właśnie zarządzenie nieruchomością wspólną to dokonywanie czynności przynajmniej dwojakiego rodzaju.
[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tj. DzU z 2018 r. poz. 716 (dalej: UWL)
[2] Por. uzasadnienie projektu powyższej ustawy: http://orka.sejm.gov.pl/Druki7ka.nsf/0/266D6F73D25DDE9BC1257E060039B089/%24File/3233.pdf
[3] m.in. A. Turlej w: R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali, Komentarz, C.H. Beck, Legalis, komentarz do art. 22, teza 4
[4] Uchwała SN z 10.4.1991 r., III CZP 76/90, OSNCP 1991, Nr 10–12, poz. 117
[5] M. Balwicka-Szczyrba w: Zarząd majątkiem wspólnym, Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, Warszawa 2016, s. 148, 185
[6] M. Balwicka-Szczyrba w: Zarząd …, s. 149
[7] E. Bończak-Kucharczyk, Własności lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, Warszawa 2016, s. 628
[8] M. Balwicka-Szczyrba w: Zarząd …, s. 186
[9] M. Balwicka-Szczyrba w: Zarząd …, s. 188
[wspólnota mieszkaniowa, orzecznictwo, współwłasność lokalu, zarząd, członek zarządu, zakres zwykłego zarządu, zarząd nieruchomością wspólną, zasada woli właścicieli lokali, interes współwłaścicieli, czynności zwykłego zarządu]
zasada woli właścicieli lokali |
interes współwłaścicieli |
Ijan | 14.03.2019, 09:33
Czy zarządca i zarząd jednoosobowy może istnieć i funkcjonować we wspólnocie mieszkaniowej jako jedna i ta sama osoba.