Source: https://www.eporady24.pl/najem-w-zamian-za-dokonywanie-oplat-eksploatacyjnych,pytania,18,124,26127.html
Timestamp: 2019-10-22 01:35:37
Legal References Found: art. 140
 art. 140
 art. 713
 art. 13
 art. 6
 art. 18

Document Content:
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 25.06.2019
Jestem właścicielem mieszkania w bloku. Obecnie z rodziną mieszkamy za granicą i chcemy dać je znajomemu w najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych (nie będzie płacił nam odstępnego). Pewnie trzeba go będzie zameldować. Jaką umowę należy podpisać ze znajomym, żeby później nie było problemów z jego wymeldowaniem i wyprowadzką?
Zestaw zagadnień przez Pana przedstawionych wymaga ukazania w świetle prawa obowiązującego.
Uprawnienia właścicielskie – określone w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) pozwalają na zawieranie różnych umów, na podstawie których udostępnia się swe mienie innej osobie (która zazwyczaj, w świetle art. 140 K.c., jest wyłączona od korzystania z tego, co do Pana należy. Można swe rzeczy udostępniać odpłatnie (w przypadku mieszkań z reguły na podstawie umowy najmu) albo nieodpłatnie (na podstawie umowy użyczenia).
Jednym z przepisów o użyczeniu (art. 710 i następne K.c.) jest art. 713 K.c., stanowiący: „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Podobnie rzecz przedstawia się z umową najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…). Artykuł 659 K.c. brzmi:
„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.
Jak widać, podstawowy wybór jest między nieodpłatnością a odpłatnością (co do pobierania pożytków z należącego do Pana mieszkania), a więc między umową najmu (być może umową najmu okazjonalnego) a umową użyczenia. W przypadku każdej z tych umów osoba, której Pan udostępni swe mieszkanie, będzie miała obowiązek ponosić „koszty bieżące”. Proszę jednak zauważyć, że umowa o udostępnieniu mieszkania – niezależnie od rodzaju umowy oraz treści jej postanowień – będzie umową między Panem a osobą, której Pan swe mieszkanie udostępni. Osób trzecich – np. wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej (ewentualnie innego administratora budynku) – nie będzie taka umowa dotyczyć; poza sytuacjami ekstremalnymi (szczególnie dotyczącymi nagannego postępowania osoby z mieszkania korzystającej, z czym wiąże się nawet możność żądania rozwiązania umowy na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). Opłaty związane z funkcjonowaniem tegoż mieszkania należą się od Pana – niezależnie od tego, czy, komu oraz na jakich warunkach Pan swe mieszkanie udostępni. Osoby trzecie są i będą wolne od ponoszenia skutków umów przez Pana zawieranych. To są bardzo ważne zagadnienia z zakresu konstrukcji prawnych. W wieku wspólnotach mieszkaniowych oraz spółdzielniach mieszkaniowych okazuje się cierpliwość i czeka się na wpłaty (ale lepiej unikać przesady), ale czasami (szczególnie wobec „niepokornych” właścicieli lokali lub osób uprawnionych do „mieszkania spółdzielczego”) szybko występuje się na drogę prawną – wytaczając powództwo (często w postępowaniu uproszczonym, np. w elektronicznym postępowaniu upominawczym). Podobnie rzecz przedstawia się z innymi umowami – szczególnie dotyczącymi: energii elektrycznej, gazu, niekiedy wody (aczkolwiek w blokach na ogół funkcjonują podliczniki, a więc nie ma bezpośrednich rozliczeń z przedsiębiorstwem wodociągowym), telefonii, sygnału internetowego, sygnału telewizyjnego; proponuję rozważyć doprowadzenie do tego, by takie umowy (za Pańską pisemną zgodą) zostały zmienione tak, by odbiorcą (a więc odpowiedzialnym wobec dostawcy) stał się ten, kto będzie z korzystać z należącego do Pana mieszkania.
Proszę mieć na uwadze także treść artykułu 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”.
Warto rozważyć także możność zażądania od osoby, której Pan swe mieszanie udostępni, by poddała się egzekucji w formie aktu notarialnego – np. co do opuszczenia lokalu, jak i odnośnie do zapłaty do określonej kwoty (np. zaległości związanych z funkcjonowaniem mieszkania). Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi:
„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:
2) /uchylono/;
21) /uchylono/;
§ 3. /uchylono/”.
Skoro Pan nie zamierza pobierać czynszu, to bezprzedmiotowa wydaje się umowa najmu okazjonalnego (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny oznacza pobieranie czynszu – zaś wywiązanie się z obowiązków podatkowych uprawnia do skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji (w zakresie eksmisji).
W umowie, która powinna być dokładna (precyzyjne powinno być także ewentualne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, składane w formie aktu notarialnego), należy wpisać oficjalną nazwę tytułu prawnego do mieszkania. Ludzie używają różnych określeń – niekiedy nieprecyzyjnych lub w błędnym kontekście. W świetle prawa w Polsce obowiązującego, nie ma tytułu prawnego o nazwie „mieszkanie spółdzielczo-własnościowe”. Do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) zalicza się, między innymi, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) – dla takiego prawa do lokalu może zostać założona księga wieczysta (co się przydaje zwłaszcza w przypadku zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej lub jest niezbędne dla ustanowienia hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Szczególnie w dawnych blokach spółdzielczych sprawami wspólnot mieszkaniowych (powstałych z mocy prawa, na podstawie art. 6 Ustawy o własności lokalu) często zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe – jako zarządcy, a niekiedy jako administratorzy nieruchomości wspólnych (w tym budynków). Właściciel mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu – powinien wnosić opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowe; czynsz płaci się za korzystanie z rzeczy cudzej.
Nadal są silne mity odnośnie do zagadnień meldunkowych (uregulowanych w ustawie o ewidencji ludności). Także według poprzedniego stanu prawnego, zameldowanie nie było tytułem prawnym do lokalu, choć ma ono spore znaczenie (np. w zakresie uczestniczenia w wyborach lub korzystania z określonych usług publicznych). Jeżeli człowiek mieszka (zwłaszcza z zamiarem dłuższego pobytu), to powinien zostać zameldowany „pod danym adresem”; nawet w przypadku braku tytułu prawnego do lokalu – tak jest np. w przypadku wielu ludzi, którzy są zobowiązani płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli właściciel mieszkania mieszka „pod innym adresem”, to powinien zostać wymeldowany „spod adresu”, pod którym nie mieszka – nie traci przy tym tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli ktoś mieszka lub będzie mieszkał w należącym do Pana lokalu, to powinien zostać w nim zameldowany – przez czas swego zamieszkiwania (nawet w przypadku zamieszkiwania tam wbrew Pańskiej woli).
Wpisz wynik równania (liczba): V minus dziewięć =
Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żad
Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poin
Moja mama trzy miesiące temu dowiedziała się, że jest ciężko chora. W szpitalu wyszła więc za swojego partnera, ale nie zdążyła go zameldować w swoim mieszkaniu przydzielonym od gminy. Wkrótce później zmarła. Mąż mamy dowiadywał się, czy może zameldować się i mieszkać w&
Ochrona lokatorów przy umowie najmu okazjonalnego Problem ze zdaniem wynajmowanego mieszkania Wynajem mieszkania ukraińskiej rodzinie Wypowiedzenie najmu przez nowego nabywcę nieruchomości Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych Najem okazjonalny - zabezpieczenie się przed nieuczciwym najemcą Wcześniejszego rozwiązania umowy najmu Potrącenie z kaucji kosztów napraw Wynajęcie mieszkania firmie w celach mieszkaniowych Umowa użyczenia mieszkania zamiast najmu a podatek Wynajem mieszkania - prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej? Podnajęcie części lokalu Żądanie opuszczenia lokalu przy najmie okazjonalnym Problem ze współlokatorami w wynajmowanym mieszkaniu Podwyższanie czynszu z powodu inflacji Data zakończenia umowy najmu Jak pozbyć się lokatorów, którzy zadłużyli mieszkanie? Pułapki w umowie najmu Zabezpieczenie przed nieuczciwością najemcy Opodatkowanie kwoty z najmu okazjonalnego