Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/smierc_lokatora_zadluzonego_mieszkania_spoldzielczego,90,p.html
Timestamp: 2019-06-19 13:25:17
Legal References Found: art. 4
 art. 27
 art. 16
 art. 16

Art. 16
 art. 31

Art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 14
 art. 2

Document Content:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-07-20
Zmarł właściciel mieszkania w bloku, który długotrwale zalegał z opłatami za czynsz dla spółdzielni; mieszkał z bratem. Został złożony pozew w sądzie o eksmisję i sprzedaż mieszkania za długi w spółdzielni, a wcześniej próba sprzedaży mieszkania przez komornika nie doszła do skutku, ponieważ ani w pierwszym, ani w drugim przetargu nie było chętnych do kupienia. Co należało by teraz w takiej sytuacji zrobić?
Jeżeli zamieszkujący lokal brat właściciela zamieszkiwał w lokalu w czasie powstania zaległości wobec spółdzielni, to także on odpowiada za te zaległości, nawet jeżeli nie jest spadkobiercą. Zgodnie bowiem z art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych:
41.Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
6. Za opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
63. Opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach”.
Oczywiście, jeżeli brat ten odziedziczył spadek po właścicielu lokalu, to będzie odpowiadał za długi w szerszym zakresie – jako spadkobierca.
Jeżeli takie postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku nie toczy ani nie toczyło się, a są informacje, że spadek przypadnie innym osobom, to można oczywiście próbować wnosić (jako wierzyciel) sprawę o stwierdzenie nabycia spadku, a następnie spółdzielnia może obciążyć opłatami spadkobierców, po odpowiedniej zmianie klauzuli wykonalności (jak rozumiem prawomocny nakaz zapłaty już istnieje, gdyż już wcześniej prowadzona była egzekucja komornicza).
Spółdzielnia wniosła pozew o eksmisję i sprzedaż mieszkania za długi w spółdzielni. Jest to działanie dobre, gdyż obecnie sprzedaż mieszkania może się nie powieść, a to dlatego, że mało kto jest zainteresowany kupnem lokalu (nawet po okazyjnej cenie) z lokatorem. W związku z tym pyta Pan, co należałoby zrobić.
Nie wiem przede wszystkim, z czyjego punktu widzenia odpowiadam na to pytanie – spółdzielni czy też lokatora. W związku z tym przyjmuję, że pyta Pan w imieniu spółdzielni.
Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
„1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości„.
Następnie według art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza ona przepisów konstytucji.
Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób.
Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu.
Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali zapewnia także inną wartość konstytucyjną „konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu”.
Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości.
Wówczas art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali.
Ponadto analiza dostępnego orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że sądy orzekając w szczególnym trybie art. 16 ust 1 ustawy o własności lokali biorą skrupulatnie pod uwagę elementy stanu faktycznego (długotrwałość zalegania z opłatami, ich wysokość, skutki zaległości dla wspólnoty, przyczyny zadłużenia, stan rodzinny i osobisty zalegającego). Przede wszystkim zaś oceniają, czy wspólnota podjęła uprzednie kroki przeciwko właścicielowi na rzecz skłonienia go do zapłaty narastającej zaległości.
Sądy powszechne podzielają inne stanowisko, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą już skutku, a stan zadłużenia ma wyraźnie negatywny wpływ na stan finansowy wspólnoty i pozostałych właścicieli lokali.
Zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2014 r. (sygn. akt V CSK 170/13) „jeżeli pozwany członek wspólnoty mieszkaniowej [w tym wypadku spółdzielni lub właściciel lokalu w spółdzielni – przyp. autora], będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała w rozumieniu art. 16 ust. 1 u.w.l., to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale”.
Tak więc długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat nie oznacza – niezależnie od oceny pojęcia „długotrwałości”, która będzie dokonywana zawsze na kanwie konkretnego przypadku – że spółdzielnia musi uzyskać nakaz zapłaty lub wyrok stwierdzający obowiązek zapłaty. Wystarczy wykazanie istnienia tego obowiązku w tym postępowaniu i długotrwałą zwłokę w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania (art. 316 Kodeksu postępowania cywilnego). Niezależnie od tego, sąd bada z urzędu, przy ocenie zasadności żądania pozwu, czy spółdzielnia nie nadużywa swego prawa (art. 5 Kodeksu cywilnego).
Jak wskazuje Roman Dziczek (w:Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VI LexisNexis, 2011), mając nakaz zapłaty przeciwko właścicielowi lokalu, występowanie na drogę procesu o nakazanie sprzedaży lokalu tylko z przyczyn zalegania przez właściciela lokalu z zapłatą należnych od niego opłat jest działaniem mało racjonalnym z punktu widzenia interesów i celów, którym służy ten przepis, gdyż wystarczy determinacja w egzekwowaniu uzyskanych tytułów zasądzających należności na rzecz wspólnoty.
Spółdzielnia może ostatecznie, w ramach prowadzonej egzekucji komorniczej (obowiązku zapłaty lub obowiązku sprzedaży lokalu), nabyć lokal na swoją rzecz (por. postanowienie SN z 10 grudnia 2004 r., sygn. akt III CK 55/2004, LexPolonica nr 371402, OSNC 2005, nr 12, poz. 212 oraz uchwałę składu siedmiu sędziów SN mającą moc zasady prawnej z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/2007, LexPolonica nr 1784000, OSNC 2008, nr 7–8, poz. 69).
Powództwo o nakazanie sprzedaży lokalu jest skierowane przeciwko konkretnemu właścicielowi (współwłaścicielom) lokalu. Zbycie lokalu przez dotychczasowego właściciela w trakcie procesu lub nawet po uprawomocnieniu się wyroku przeciwko niemu czyni dalsze postępowanie bezprzedmiotowym i powinno skutkować umorzeniem postępowania lub oddaleniem powództwa (jeżeli mimo zmiany właściciela wspólnota nadal popiera powództwo).
Każde rozporządzenie umowne prawem do lokalu przez dotychczasowego właściciela, a także przejście własności z mocy prawa na rzecz następców prawnych dotychczasowego właściciela (w wyniku spadkobrania, ustania dotychczasowej osoby prawnej) czyni zadość żądaniu wspólnoty mieszkaniowej wywodzonemu z komentowanego przepisu.
Byłemu właścicielowi, którego lokal został sprzedany w drodze licytacji, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (niewątpliwie dotyczy to również przypadku, gdy sprzedaż nastąpiła w wyniku egzekucji wyroku lub innego tytułu wykonawczego, zasadzającego należność pieniężną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej).
Byłemu właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, nawet jeśli spełnia przesłanki określone w art. 14 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Nie jest on bowiem lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 2 tejże ustawy.
Generalnie więc należy poinformować sąd o śmierci właściciela lokalu i zawieszenia postępowania do czasu ustalenia spadkobierców właściciela lokalu. W przypadku samej eksmisji z lokalu będzie ona zasadna dopiero po jego licytacji, gdyż nie można eksmitować z lokalu jego właściciela.
Stąd spółdzielnia mieszkaniowa jako wierzyciel powinna (moim zdaniem) najpierw przejąć mieszkanie na własność podczas licytacji komorniczej, a następnie występować o eksmisję lokatorów.
Zasadą bowiem jest możliwość przejęcia nieruchomości przez wierzyciela dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji. W takim przypadku wierzyciel egzekwujący lub hipoteczny mogą przejąć nieruchomość na własność w cenie nie niższej od 2/3 sumy oszacowania (art. 984 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, to wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania. Najważniejsze jest oczywiście to, że wierzyciel przejmujący nieruchomość może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia (art. 968 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Wniosek o przejęcie nieruchomości należało złożyć w sądzie w ciągu tygodnia po drugiej licytacji, składając jednocześnie rękojmię.
Obecnie więc z punktu widzenia spółdzielni, powinna ona ustalić spadkobierców, po pierwsze po to aby ustalić osoby zobowiązane do zapłaty długu, a po drugie aby wezwać ich do udziału w sprawie – najlepiej oczywiście odczekać 6 miesięcy, gdyż po upływie tego terminu – spadkobiercy dziedziczą spadek wprost, czyli bez ograniczenia za długi spadkowe.