Source: https://interpretacje-podatkowe.org/rachunek-bankowy/0115-kdit1-1-4012-532-2017-1-km
Timestamp: 2018-11-15 06:12:45
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 19
 art. 59
 art. 59
 art. 1
 art. 5
 art. 19
 art. 19
 art. 19

Document Content:
♦ › Rachunek bankowy › 0115-KDIT1-1.4012.532.2017.1.KM
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2017 r. (data wpływu 3 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych przez nabywców lokali na otwarty rachunek powierniczy – jest prawidłowe.
W dniu 3 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych przez nabywców lokali na otwarty rachunek powierniczy.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność deweloperską - realizuje inwestycje budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych i użytkowych w celu ich sprzedaży.
Działalność prowadzona przez Spółkę podlega w szczególności przepisom ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. Dz.U. z 2016 r. poz. 555; dalej: ustawa deweloperska) i ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892; dalej: uwl).
Spółka zawarła z Bank Spółka Akcyjna (dalej: Bank) umowę o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (dalej: Rachunek Powierniczy) służącego do gromadzenia środków pieniężnych - na wyodrębnionych rachunkach indywidualnych, o których mowa pod lit. d - pochodzących z wpłat dokonywanych przez nabywców lokali (dalej: Powierzający lub Nabywca) w wykonaniu zawartych przez Powierzających ze Spółką umów deweloperskich (dalej: Umowy Deweloperskie).
Bank przyznał Powierzającemu rachunek indywidualny w formacie NRB, służący do dokonywania wpłat oraz wykorzystywany do ewidencji wpłat i wypłat odrębnie dla każdego Powierzającego (dalej: Rachunek Indywidualny).
W związku z realizowanym Przedsięwzięciem Deweloperskim Spółka zawiera z Powierzającymi Umowy Deweloperskie, których przedmiotem jest - między innymi - zobowiązanie Spółki do wybudowania Budynku z posadowionymi w nim lokalami mieszkalnymi.
Po zakończeniu Przedsięwzięcia Deweloperskiego Spółka - w wykonaniu Umowy Deweloperskiej - ustanowi w Budynku odrębną własność lokalu mieszkalnego i przeniesie na Nabywcę prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego (dalej: Lokal) wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej.
Z własnością Lokalu będzie związany udział w nieruchomości wspólnej, w której skład wchodzą grunt oraz części i urządzenia Budynku wraz halą garażową, które nie służą do wyłącznego użytku Nabywców Lokali, co nie stanowi przeszkody w zastrzeżeniu na rzecz poszczególnych Nabywców Lokali prawa do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej (np. miejsca parkingowego w hali garażowej).
Nabywca zobowiązuje się zawrzeć ze Spółką umowę przenoszącą na niego odrębną własność Lokalu wraz z przypadającym na ten Lokal udziałem w nieruchomości wspólnej i zapłacić Wnioskodawcy cenę sprzedaży w ratach i terminach określonych w Umowie Deweloperskiej. Cena będzie uiszczana na Rachunek Indywidualny, który jest skorelowany z Rachunkiem Powierniczym Spółki. Raty wnoszone przez Nabywcę nie mogą być wpłacane na inny rachunek. W konsekwencji zapłata ratalna ceny na Rachunek Indywidualny oznacza dokonanie wpłaty na Rachunek Powierniczy.
Umowy deweloperskie są zawierane w formie aktu notarialnego, zaś wpłata przez Nabywcę określonej w Umowie Deweloperskiej kwoty pieniężnej jest dokonywana na poczet przyszłej dostawy takiego Lokalu.
Warunkiem wypłaty środków z Rachunku Powierniczego jest stwierdzenie przez Bank ukończenia danego etapu realizacji Przedsięwzięcia Deweloperskiego określonego w harmonogramie Przedsięwzięcia Deweloperskiego oraz stwierdzenie poprawnego i zgodnego z tym harmonogramem procentu zużycia środków finansowych na jego realizację.
Wątpliwości Spółki dotyczą momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłacanych przez Powierzających kwot na Rachunek Powierniczy.
Z uwagi na specyfikę funkcjonowania otwartego rachunku powierniczego - środków wpływających na ten rachunek nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku (Spółki), w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować, tj. są ostateczne. Natomiast z chwilą ich wpłacania na rachunek powierniczy przed dostawą lokali, posiadacz rachunku (Wnioskodawca) nie ma możliwości rozporządzania nimi.
W myśl art. 59 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tj. Dz.U. z 2016 r., poz. 1988; dalej: Prawo bankowe), na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stosownie do art. 59 ust. 2 Prawa bankowego, stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
Ponadto art. 1 ustawy deweloperskiej reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
W myśl art. 5 ust. 1 ustawy deweloperskiej dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”.
Środki wpłacane przez osoby trzecie na Rachunek Powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi. Należy wskazać, że celem wprowadzenia instytucji rachunku powierniczego jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy (tu: Dewelopera) i kupującego (tu: Nabywcy). Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub, w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości), dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.
Do momentu zatem wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz dewelopera, poszczególne płatności mają charakter nieostateczny i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający i nie stanowią faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za otrzymane do jego dyspozycji.
Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) w interpretacji indywidualnej z 31 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.77.2017.2.KOM podniósł, że „decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.”.
Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej (dalej: DIS) w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 8 grudnia 2016 r., sygn. 0461-ITPP1.4512.848.2016.1.DM wskazał, że „Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający i nie stanowią faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.”.
DIS w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 25 sierpnia 2015 r., sygn. ITPP1/4512- 652/15/DM podkreślił, iż „dokonanie przez nabywcę wpłaty środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. IV przedmiotowej sytuacji obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, powstanie dopiero w momencie kiedy Spółka otrzyma wpłaty dokonywane przez nabywców na rachunek powierniczy, a więc z chwilą przeniesienia środków pieniężnych zgromadzonych przez bank z rachunku powierniczego na rachunek bankowy Spółki, tj. z chwilą otrzymania przez Spółkę tych środków, pod warunkiem, że wcześniej nie dojdzie do wydania lokalu/budynku.”.
DIS w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 24 października 2014 r., sygn. ITPP1/443- 899/14/MN uzasadnił także, że „Dopiero w momencie, kiedy Wnioskodawca otrzyma wpłaty dokonywane przez nabywców lokali na otwarty rachunek powierniczy, a więc z chwilą przeniesienia środków pieniężnych zgromadzonych przez bank z otwartego rachunku powierniczego na rachunek bankowy Wnioskodawcy, powstanie obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. z chwilą otrzymania przez Spółkę tych środków, pod warunkiem, że wcześniej nie dojdzie do wydania lokalu.”.
Z przedstawionych powyżej interpretacji wynika, że obowiązek podatkowy powstaje w momencie przekazania środków do swobodnego dysponowania Spółce. Przez pojęcie „swobodnie” należy rozumieć „niczym nieograniczoną możliwość” możność postępowania zgodnie z własną wolą” (definicja zawarta w elektronicznym Słowniku Języka Polskiego PWN). Wobec tego, dopiero uznanie właściwego rachunku bankowego Spółki - tj. moment, w którym określona kwota zgromadzonych środków na Rachunku Powierniczym faktycznie znajdzie się na rachunku Spółki - spełni warunek faktycznego otrzymania środków do swobodnego dysponowania.
W konsekwencji, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstanie w dniu uznania właściwego rachunku bankowego Spółki na skutek dokonanej przez Bank wypłaty zgromadzonych środków z Rachunku Powierniczego, zakładając że ich wypłata następuje przed wydaniem Lokalu (dokonaniem dostawy towaru).
0115-KDIT1-1.4012.532.2017.1.KM
0112-KDIL1-2.4012.317.2017.1.AW | Interpretacja indywidualna