Source: http://www.administrator24.info/artykul/id438,konsekwencje-wspolwlasnosci-lokalu-dla-zarzadzania-nieruchomoscia-wspolna-cz.-2
Timestamp: 2019-11-18 18:23:00
Legal References Found: art. 1027
 art. 1027
 art. 1035
 art. 19
 art. 20
 art. 201
 art. 201
 art. 201
 art.　202
 art. 1037

Document Content:
Konsekwencje współwłasności lokalu dla zarządzania nieruchomością wspólną... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Konsekwencje współwłasności lokalu dla zarządzania nieruchomością wspólną (cz. 2)
Współwłasność lokalu przysługująca spadkobiercom
Bartłomiej Żukowski	| Administrator 7-8/2010 | 30.07.2010
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie »
Dziedziczenie mieszkania w świetle prawa »
Remont bez uchwały »
Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (wykonywania prawa głosu) »
Małżonkowie we wspólnocie mieszkaniowej – Paweł Puch »
Współwłasność lokalu we wspólnocie mieszkaniowej »
W poprzednim numerze „Administratora" omówiono konsekwencje współwłasności małżeńskiej lokalu mieszkalnego dla zarządzania nieruchomością, w tym zajmiemy się sytuacjami, w których współwłaściciele lokalu uzyskali ten status na podstawie dziedziczenia.
Na wstępie rozważań dotyczących sytuacji współwłaścicieli lokalu, którzy prawo własności nabyli w drodze dziedziczenia, należy wskazać na art. 1027 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Pomimo lakonicznego brzmienia cytowanej regulacji niesie ona za sobą określone skutki dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Jedynymi dokumentami bowiem, które legitymują osoby wywodzące swoje prawo własności lokalu z faktu dziedziczenia do udziału w głosowaniu, jest właśnie postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Pozostali właściciele lokali mogą więc skutecznie sprzeciwić się udziałowi w głosowaniu osoby, która wspomnianych dokumentów nie okazała, kwestionując jej status spadkobiercy zmarłego właściciela lokalu.
Należy przy tym pamiętać, że właściciele lokali mogą także zgodzić się na udział w konkretnym głosowaniu osób twierdzących, iż są spadkobiercami zmarłego właściciela lokalu, nawet pomimo nieokazania przez nie przedmiotowych dokumentów. Taka sytuacja jest dopuszczalna, gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie kwestionują posiadania przez te osoby przymiotu spadkobiercy zmarłego właściciela lokalu. Jeżeli bowiem osoba trzecia nie kwestionuje następstwa prawnego danego podmiotu po określonym spadkodawcy, przytaczany już art. 1027 kodeksu cywilnego nie znajdzie zastosowania [1].
Z praktycznego punktu widzenia warto jednak zawsze wymagać, aby osoby twierdzące, że są spadkobiercami zmarłego właściciela lokalu, okazały wspomniane dokumenty potwierdzające fakt dziedziczenia. Dzięki temu bowiem wspólnota mieszkaniowa uniknie ewentualnego zarzutu, że dopuszczono do udziału w głosowaniu osoby niebędące właścicielami lokalu, czego efektem - jak wskazano w artykule dotyczącym wspólności ustawowej małżeńskiej (zob. „Administrator" nr 6/2010) - może być nawet nieważność podejmowanych uchwał. Wniosek taki jest tym bardziej uprawniony, że wspólnota mieszkaniowa - w przeciwieństwie do sądu prowadzącego postępowanie spadkowe - nie ma wystarczających instrumentów do zweryfikowania prawdziwości twierdzeń osób podających się za spadkobierców zmarłego właściciela lokalu.
W wypadku więc wykonywania prawa własności do lokalu przez kilku spadkobierców z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej pierwszą czynnością powinno być ustalenie faktycznego kręgu spadkobierców na podstawie wspomnianych wyżej dokumentów. Dopiero bowiem po dokonaniu takiego ustalenia będzie można zastosować reguły przewidziane dla tego typu współwłasności.
Zgodnie z art. 1035 kodeksu cywilnego jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku zasadniczo stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Odrębności od tej zasady zostały zaś unormowane w Tytule VIII Księgi Czwartej kodeksu cywilnego. Należy jednak w tym miejscu wskazać, że uprawnienia i obowiązki spadkobierców będą kształtowały się odmiennie w zależności od etapu postępowania, którego przedmiotem będzie uregulowanie spraw dotyczących dziedziczenia. Inny bowiem będzie status spadkobierców przed i po dokonaniu działu spadku.
Do czasu dokonania podziału spadku zarząd przedmiotem współwłasności odbywa się według zasad przewidzianych dla współwłasności, a określonych w kodeksie cywilnym. Istotne jest, że zasady te dotyczą wykonywania zarządu przedmiotem współwłasności, a więc w omawianym przypadku konkretnym lokalem, a nie nieruchomością wspólną. Nałożenie się tych dwóch systemów współwłasności prowadzi często do nieporozumień na gruncie czynności zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy własność jednego z lokali należy do kilku współwłaścicieli (spadkobierców). Zasady kształtujące wykonywanie współwłasności, a określone w Dziale IV Tytułu I Księgi Drugiej kodeksu cywilnego znajdują bowiem zastosowanie w opisywanej sytuacji, niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, o której mowa w art. 19 uwl, czy też z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową, o której mowa w art. 20 ust.　1　uwl. Dzieje się tak właśnie dlatego, że przepisy o współwłasności, które regulują wzajemne stosunki spadkobierców, odnoszą się wyłącznie do lokalu, który wchodzi w skład masy spadkowej.
W razie dziedziczenia lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności przez kilku spadkobierców aż do dokonania podziału spadku istnieje sytuacja, w której wykonywanie uprawnień wynikających z własności lokalu, a polegających na wyrażeniu woli wobec pozostałych właścicieli lokali musi zostać poprzedzone ustaleniami pomiędzy współwłaścicielami lokalu, z którego własnością wiążą się konkretne uprawnienia.
Podobnie jak w wypadku wspólności ustawowej małżeńskiej, również przy współwłasności wynikającej z dziedziczenia nie nastręcza większych problemów sytuacja, w której wszyscy współwłaściciele lokalu są zgodni co do zamierzeń wobec nieruchomości wspólnej. Problemem dla wspólnoty jest jednak niewątpliwie sytuacja, w której zamierzenia te są odmienne, a każdy ze współwłaścicieli zamierza skutecznie realizować swoje prawo. Niestety, w przeciwieństwie do sytuacji przedstawionej w części dotyczącej wykonywania prawa własności lokalu przez małżonków, konflikt między współwłaścicielami lokalu, którzy prawo to nabyli na podstawie dziedziczenia, może o wiele bardziej sparaliżować funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 201 kodeksu cywilnego nawet do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a jeśli jej nie ma, każdy ze współwłaścicieli może zażądać upoważnienia sądowego do podejmowania tych czynności. Przyjmując więc nawet najbardziej korzystną dla pozostałych właścicieli interpretację czynności zarządu nieruchomością wspólną przedstawioną w　wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie [2], uchwały dotyczące wykonywania przez wspólnotę remontów budynku i wprowadzania w tym zakresie zmian w zasadzie nie będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Może się jednak okazać, że bez zgody większości współwłaścicieli jednego lokalu podjęcie uchwały będzie znacznie utrudnione.
Należy zwrócić uwagę na skuteczność i ważność stanowiska artykułowanego wobec wspólnoty przez współwłaścicieli lokalu.
W sytuacji gdy od konkretnego stanowiska współwłaścicieli jednego lokalu zależy możliwość podjęcia uchwały, jakiekolwiek konflikty między nimi mogą skutecznie sparaliżować proces decyzyjny całej wspólnoty. Biorąc zaś pod uwagę możliwość skorzystania przez jednego ze współwłaścicieli z uprawnienia przewidzianego w drugiej części art. 201 kodeksu cywilnego, stan paraliżu decyzyjnego może utrzymywać się aż do czasu zakończenia stosownego postępowania przed sądem.
Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w konkretnej sprawie wymaga więc od współwłaścicieli lokalu wcześniejszego dokonania wewnętrznych ustaleń i wypracowania wspólnego stanowiska, które zostanie wyrażone wobec pozostałych właścicieli lokali. Do tego bowiem czasu osobne głosy współwłaścicieli nie mogą być traktowane jako stanowisko, za którym zostanie oddany głos poparty wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej, przypadających na lokal będący przedmiotem współwłasności. Mając na uwadze treść przytoczonych regulacji dotyczących współwłasności, nie wydaje się więc uzasadniona praktyka polegająca na przypisaniu każdemu ze współwłaścicieli lokalu ułamkowego udziału odpowiadającego wielkości jego udziału w tym lokalu. Skoro bowiem ustawodawca wyraźnie określił zasady zarządu rzeczą będącą przedmiotem współwłasności, to brak jest przesłanek dla wprowadzania w tym zakresie zasad nieprzewidzianych w aktualnie obowiązującym porządku prawnym.
Jeżeli więc, zgodnie z art. 201 kodeksu cywilnego, do skutecznego podjęcia czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, to do czasu uzyskania tej zgody nie może być ona realizowana. Niestety, nie zawsze z chwilą uzyskania stosownej większości czynność zwykłego zarządu może zostać podjęta przez współwłaścicieli bez dodatkowych konsekwencji. W myśl bowiem art.　202 kodeksu cywilnego jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Rozstrzygnięcie sądu może polegać w takim wypadku na zakazie podejmowania określonych czynności zwykłego zarządu, ich zmodyfikowaniu, a w razie uznania, że wniosek mniejszości jest nieuzasadniony - na jego oddaleniu. Ingerencja sądu oparta jest więc na ocenie określonej czynności i uznaniu przez sąd, że może ona doprowadzić do skutków rażąco sprzecznych z zasadami prawidłowego zarządu [3]. Niezależnie od dokonanej przez sąd oceny konkretnego stanu faktycznego już sam fakt wszczęcia wspomnianego postępowania może wpłynąć negatywnie na zdolność decyzyjną wspólnoty mieszkaniowej.
Opisana powyżej sytuacja będzie trwała aż do momentu dokonania podziału spadku, w wyniku którego własność lokalu zostanie przyznana jednemu ze spadkobierców. Jak stanowi art. 1037 § 1 kodeksu cywilnego, podział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami bądź orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Decyzja o tym, kiedy spadek zostanie podzielony, należy wyłącznie do samych spadkobierców. W ten sposób utrzymywanie się stanu współwłasności jednego lokalu może trwać bardzo długo, gdyż żadna regulacja nie nakłada na spadkobierców obowiązku dokonania podzielenia spadku w określonym terminie.
Reasumując, zarządzanie nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy własność jednego z lokali przysługuje kilku osobom, jest bez wątpienia procesem bardziej złożonym od sytuacji, w której każdy lokal stanowi własność wyłącznie jednego właściciela. Aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień oraz negatywnych konsekwencji wynikających z błędnych decyzji, należy zwrócić szczególną uwagę na skuteczność i ważność stanowiska artykułowanego wobec wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu oraz starannie sprawdzić przysługujące im uprawnienia do lokalu. W ten sposób można bowiem zminimalizować ryzyko związane z ewentualnym unieważnieniem uchwał podejmowanych przez ogół właścicieli lokali.
1. Skowrońska-Bocian E., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga czwarta. Spadki, wydanie IX, Warszawa 2009.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z　10　marca 2005 r., sygn. akt I Aca 828/2004, LexPolonica nr 379471.
3. Cisek A., Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. E. Gniewka, wydanie II, Warszawa 2006.
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 7-8/2010 Zobacz spis treści ≫
nieruchomość wspólna |
zarządzanie nieruchomościami |
dziedziczenie |
współwłasność lokalu |
podział spadku |
spadek |
Drony coraz częściej znajdują zastosowanie w zarządzaniu nieruchomościami. Służą m.in. monitorowaniu i wspieraniu obsługi technicznej budynków. Rynek szuka zaawansowanych technologicznie rozwiązań, a firmy... więcej »
Głośna sprawa ciszy nocnej
Od nowego roku zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych
Zarządzając garażem, wspólnota nie podejmuje uchwał
Dochód ze sprzedaży mieszkania
Oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami
Przekazanie zachowku w formie nieruchomości a podatek
Bartłomiej Żukowski
radca prawny więcej »
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej a zaliczki na koszty zarządu
Koszty ochrony jako koszty zarządu nieruchomością wspólną
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w praktyce – głosowanie
Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (wykonywania prawa głosu)
Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (windykacja)
Nowelizacja ustawy o własności lokali a windykacja
Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu
Przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej
Zaliczanie wpłat dłużnika na konkretne zobowiązania
Czy deweloperzy będą budować osiedla na obrzeżach miast?
Wyświetleń: 9031|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 17585|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10964|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 6802|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 10540|Ocena: 1.0
Wyświetleń: 8273|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 7272|Ocena: 5.8