Source: http://kancelaria-wronska.blogspot.com/2014/02/
Timestamp: 2020-07-05 15:36:58
Legal References Found: art. 2
 art. 1046

Art. 36

Art. 83
 art. 83

Art. 35
 art. 35

Art. 8
 art. 8

Document Content:
Spółdzielnie Mieszkaniowe, Prawo nieruchomości: lutego 2014
Postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu jest najczęściej długotrwałą procedurą, a wykonanie wyroku eksmisyjnego obwarowane jest przewidzianymi przez prawo obostrzeniami, dopiero po spełnieniu których, eksmisja staje się realnie możliwa.
Podstawową kwestią postępowania w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego jest okoliczność, iż polskie prawo nie przewiduje eksmisji na tzw. „bruk”. Każda osoba usuwana w sposób przymusowy z lokalu musi mieć zapewnione inny lokal lub pomieszczenie, do którego będzie eksmitowana.
Pierwszą kwestią, która niejednokrotnie wstrzymuje na wiele lat wykonanie eksmisji jest prawo eksmitowanego do lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego po przez lokal socjalny - należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
W postępowaniu sądowym w sprawie o eksmisje Sąd, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez osoby wobec, których ma być orzeczona eksmisja, a także ich sytuację rodzinna i materialną, z urzędu bada czy występują przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. W szczególności Sąd może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w sytuacji gdy:
· powództwo o eksmisję wytoczył współlokator wobec małżonka, rozwiedzionego małżonka lub współlokatora jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie;
· powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia wytoczył inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku wobec innego lokatora, który wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku;
· Ponadto regulacji prawnej dotyczącej orzekania o prawie do lokalu socjalnego nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
Ponadto Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, wobec:
Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powyższe odnosi się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład:
· publicznych zasobów mieszkaniowych,
· zasobów mieszkaniowym spółdzielni mieszkaniowej,
· zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego.
Tym samym w przypadku utraty tytułu prawnego do lokalu niemieszczącego się w jednej z podanych powyżej grup, Sąd nie jest zobligowany do orzeczenia prawa do lokalu socjalnego wobec osób wyszczególnionych w pkt od 1 do 6.
Zgodnie z powyższym jeżeli w wyroku nakazującym opuszczenie i opróżnienie lokalu Sąd równocześnie wstrzymał jego wykonanie z uwagi na orzeczone prawo do lokalu socjalnego wówczas eksmisja danej osoby lub osób będzie możliwa dopiero po zaoferowaniu przez właściwą Gminę lokalu socjalnego.
Nawet jeśli wyrok eksmisyjny nie orzeka o prawie do lokalu socjalnego, należy pamiętać, co już zostało wskazane na początku niniejszego opracowania, iż eksmisja na „bruk”, zgodnie z polskim prawem, nie jest dopuszczalna.
W oparciu o art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik przeprowadzając eksmisję dokonuje następujących czynności:
· Usuwa daną osobę do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny i w którym może zamieszkać;
· W sytuacji gdy dana osoba nie posiada tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Gmina ma na wskazanie przedmiotowego pomieszczenia okres 6 miesięcy.
· W przypadku gdy Gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe, komornik eksmituje daną osobę do rzeczonego pomieszczenia.
· W przypadku nie wskazania przez Gminę pomieszczenia tymczasowego komornik usunie eksmitowaną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez Gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając daną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.
Ponadto wierzyciel lub osoba trzecia, a także sam eksmitowany może wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Wówczas komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.
Należy również pamiętać, iż wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przy czym za lokal nie należy uważać pomieszczenia tymczasowego, schroniska lub noclegowni. Tym samym nawet w sytuacji wskazania w okresie czasu od 1 listopada do 31 marca pomieszczenia tymczasowego, do którego może nastąpić eksmisja, komornik wstrzyma się z dokonaniem jakichkolwiek czynności.
Wskazany powyżej czasookres ochronny nie będzie stanowił przeszkody dla przeprowadzenia eksmisji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Sąd w wyroku wskazuje te powody.
Tryb podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie. Sposoby liczenia głosów.
Art. 36 § 1 Prawa Spółdzielczego
Art. 83 ust. 1 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, iż Walne Zgromadzenie Spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków Spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, może ono być podzielone na części.
Walne Zgromadzenie jest zwoływane przez Zarząd przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Ponadto Zarząd zwołuje walne zgromadzenie także na żądanie:
O czasie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno zawierać:
czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.
Przejdźmy w tym miejscu do trybu podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie.
Już na wstępie należy stwierdzić, iż Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w ustawie.
Procedura podejmowania uchwał rozpoczyna się od projektu uchwały w konkretnej sprawie. Prawo zgłaszania wskazanych projektów przysługuje, zgodnie z art. 83 ust. 10 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych:
· Zarządowi,
· Radzie Nadzorczej;
· Członkom Spółdzielni – projekt uchwały musi być poparty przez co najmniej 10 członków.
Projekty uchwał powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Członkowie mają prawo zgłaszać przedmiotowe projekty w terminie do 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.
Organem odpowiedzialnym za przygotowanie pod względem formalnym i przedłożenie pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu projektów uchwał i poprawek jest Zarząd Spółdzielni.
Uzyskanie większości, a konkretnie sposób liczenia głosów, w praktyce stosowania Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stwarza pewnego rodzaju problemy. W istocie przepisy w tym zakresie nie są do końca precyzyjne i spójne.
Art. 35 § 4 Prawa Spółdzielczego, do którego w zakresie nieuregulowanym odsyła Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych, stanowi:
Powyższy przepis konstytuuje tzw. zwykłą większość głosów, gdzie uwzględnieniu podlegają wyłącznie głosy oddane „za” i „przeciw”, przy pominięciu głosów „wstrzymujących się”. Jednakże należy się zastanowić, czy wskazany art. 35 § 4 Prawa Spółdzielczego, znajdzie zastosowanie przy podejmowaniu uchwał przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowej.
Art. 8 3 ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:
Wskazana powyżej regulacja wprowadza odmienne od zwykłej większości głosów, sposoby ich liczenia tj.
· większość kwalifikowaną - większość wyrażoną najczęściej ułamkiem przekraczającym połowę głosów oddanych „za” daną uchwałą np. 2/3, ¾;
· bezwzględna większość głosów – większość gdzie głosów „za” winno być więcej niż głosów „przeciw” i „wstrzymujących się”. Tym samym w tym przypadku głosy „wstrzymujące się” są liczone na tych samych zasadach co głosy „przeciw”.
Ponadto w sprawach wskazanych enumeratywnie w zdaniu drugim art. 8 3 ust. 9 w/w ustawy dodatkowo w głosowaniu musi brać udział co najmniej połowa ogólnej liczby osób uprawnionych, chyba że statut stanowi inaczej.
Wobec powyższego należy wskazać, iż Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych posiada rangę Lex Specialis w stosunku do Prawa Spółdzielczego i to ostatnie znajdzie zastosowanie wyłącznie w sytuacji braku stosownej regulacji w w/w ustawie, której przepisy w odniesieniu do Spółdzielni mieszkaniowych mają zawsze pierwszeństwo zastosowania przed Prawem Spółdzielczym. Tym samym należy uznać, iż aby uchwała Walnego Zgromadzenia została skutecznie podjęta głos „za” musi się oddać wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Tym samym gdy ustawa lub statut stanowi, iż w przypadku przedmiotu konkretnej uchwały wymagana jest większość głosów, winna być ona liczona w przypadku Spółdzielni mieszkaniowych zgodnie z zasadami bezwzględnej większości głosów tj. głosów „za” musi być więcej niż łączna suma głosów „przeciw” i wstrzymujących się”.
Pamiętajmy również, iż niewłaściwe liczenie głosów tj. sprzeczne ustawie lub statucie jest podstawą stwierdzenia nieistnienia uchwały.