Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0112-kdil3-2-4011-198-2018-1-mka
Timestamp: 2018-06-22 10:54:50
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 FSK 
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 155
 art. 158
 art. 389
 art. 10
 art. 10
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 155
 art. 535
 art. 488
 art. 488
 art. 488
 art. 394
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 153

Document Content:
0112-KDIL3-2.4011.198.2018.1.MKA | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0112-KDIL3-2.4011.198.2018.1.MKA
Sprzedaż nieruchomości umowa przedwstępna oraz zadatek przed upływem pięciu lat umowa przenosząca własność po tym terminie.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2018 r. (data wpływu 24 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 24 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.
Wnioskodawca jest jedyną osobą powołaną na mocy testamentu do spadku po matce, zmarłej (...) 2018 r. W skład masy spadkowej wchodzi między innymi prawo własności lokalu mieszkalnego. Do dnia złożenia niniejszego wniosku nie nastąpiło stwierdzenie nabycia spadku przez Wnioskodawcę. Zakładając, że stwierdzone zostanie nabycie spadku przez Wnioskodawcę i Zainteresowany stanie się właścicielem lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład masy spadkowej, Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowy lokal mieszkalny. Spadkodawczyni zmarła w 2018 r., a zatem zgodnie z wykładnią dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 września 2011 r., sygn. akt II FSK 500/10, początek pięcioletniego terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miał miejsce 1 stycznia 2019 r., więc termin ten upłynie z dniem 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca - jeszcze przed upływem pięcioletniego terminu - zamierza zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa zawierać ma zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego po dniu 1 stycznia 2024 r., przy czym przyszły kupujący w dniu zawarcia umowy przedwstępnej miałby być zobowiązany do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy zadatku w kwocie 90% ustalonej przez strony ceny sprzedaży. Zapłata zadatku nastąpić miałaby przed upływem pięcioletniego terminu. Zawarcie umowy sprzedaży i przejście własności lokalu nastąpić miałoby po dniu 1 stycznia 2024 r., a zatem po upływie pięcioletniego terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Czy Wnioskodawca będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy rozporządzającej sprzedaży nieruchomości zawartej po 1 stycznia 2024 r., jeżeli przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawrze umowę przedwstępną, na mocy której Wnioskodawca i kupujący zobowiążą się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, natomiast kupujący zobowiąże się do zapłaty zadatku w wysokości 90% ustalonej ceny sprzedaży przed dniem 2 stycznia 2024 r.?
Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie nieruchomości odziedziczonej w spadku będzie zwolnione z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, albowiem od nabycia lokalu do momentu jego sprzedaży upłynie okres 5 lat zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl powołanego wyżej przepisu, nie stanowi źródła przychodu odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 ustawy). Natomiast postanowienie sądu, czy akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Zatem dla podatku dochodowego istotna z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będących przedmiotem spadku jest data śmierci spadkodawcy, a nie data stwierdzenia nabycia spadku przez sąd bądź dokonanie poświadczenia dziedziczenia przez notariusza.
W związku z tym, że sprzedaż lokalu zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (data śmierci spadkodawcy) nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży (tak: pismo z dnia 7 marca 2014 r. Izba Skarbowa w Bydgoszczy ITPB2/415-1134/13/IL).
Wnioskodawca wskazuje, że nabycie mieszkania nastąpiło w dacie śmierci matki, tj. 2 lutego 2018 r., zatem termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy upłynie z dniem 2 stycznia 2024 r. Tym samym sprzedaż mieszkania po tej dacie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, przy założeniu, że umowa przedwstępna nabycia zostanie podpisana jeszcze przed upływem 5-letniego terminu., a umowa rozporządzająca po jego upływie (tak też: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Po 849/11; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I SA/Sz 1261/13).
Ponieważ moment przeniesienia własności nieruchomości w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego, to odwołać należy się do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosownie do art. 158 kc, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z kolei art. 389 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa przedwstępna, przez którą jedna ze stron albo obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.
Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Rozpatrując skutki umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest m. in. zbycie nieruchomości. Zatem, skoro w cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, to aby wywołać skutek prawnopodatkowy z nim związany musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości.
Wobec powyższego z zawarciem umowy przedwstępnej nie są związane konsekwencje podatkowe, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości. Określone skutki wywołać może dopiero zawarcie - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy przyrzeczonej, co w niniejszej sprawie ma mieć miejsce po dniu 1 stycznia 2024 r.
Biorąc jednak pod uwagę fakt, że umowa przenosząca prawo własności odziedziczonej nieruchomości ma zostać zawarta przez Wnioskodawcę po dniu 1 stycznia 2024 r., jej sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i tym samym nie będzie rodzić obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowe zbycie zwolnione będzie z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazując, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.
Stosownie do art. 924 i 925 ww. ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § Kodeksu cywilnego).
Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego opisu stanu faktycznego, stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości, doszło w dacie śmierci matki, po której Zainteresowany nabył spadek czyli 2 lutego 2018 r.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy Zainteresowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, na mocy której Zainteresowany i kupujący zobowiążą się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości oraz kupujący zobowiąże się do zapłaty zadatku w wysokości 90% ustalonej ceny sprzedaży przed dniem 2 stycznia 2024 r. Przy czym umowa rozporządzająca sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta po dniu 1 stycznia 2024 r.
Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Zgodnie z § 2 ww. art. 488, jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.
Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego:
Zatem jak wskazano powyżej instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek (zaliczka) uiszczane przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).
Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Tak więc, kwota zadatku stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Jednakże, zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej, tj. nie wcześniej niż w dniu 1 stycznia 2024 r.
Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której Wnioskodawca otrzyma część ceny (zadatek) nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Wnioskodawcę przed dniem 2 stycznia 2024 r. kwota zadatku na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego po 1 stycznia 2024 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zadatku.
Mając na uwadze powyższe oraz opisany stan faktyczny, wskazać należy, że odpłatne zbycie po 1 stycznia 2024 r. nieruchomości nabytej w 2018 r. w drodze spadku, nie będzie stanowić źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, że interpretacja została wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.
Odnosząc się zaś do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych, wskazać należy, że stanowisko przyjęte w tych orzeczeniach nie może stanowić samodzielnej podstawy prawnej stanowiska tut. Organu. Powyższe wynika przede wszystkim z przeszkód natury formalnoprawnej. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.
0112-KDIL3-2.4011.198.2018.1.MKA
0114-KDIP3-3.4011.172.2018.2.AK | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL3-2.4011.183.2018.1.AK | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP3-2.4011.294.2018.1.MZ | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-1134/13/IL | Interpretacja indywidualna