Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatnik/0114-kdip1-1-4012-659-2018-2-iz
Timestamp: 2019-01-20 12:43:16
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 9
 art. 9
 art. 6
 art. 6
 art. 2
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 4
 art. 6

Document Content:
♦ › Podatnik › 0114-KDIP1-1.4012.659.2018.2.IZ
Uznania wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży działek i opodatkowania ich 23% stawką podatku.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2018 r. (data wpływu 18 października 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji zbycia Nieruchomości (pytanie nr 1),
W dniu 18 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT w wysokości 23% planowanej transakcji zbycia Nieruchomości.
Wnioskodawca, małżonkowie M. i T. B., a także małżonkowie M. i M. K. są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 4/2 o obszarze 6,8881 ha w miejscowości K., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą xx (dalej: „Nieruchomość 1”). Wnioskodawcy przysługuje udział w wysokości 2/4 własności tej nieruchomości, a małżonkom B. i K. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej po 1/4 udziału we współwłasności Nieruchomości 1.
Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości 1 (ówcześnie oznaczoną jako działka nr 4) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 roku. Małżonkowie B. oraz małżonkowie K. nabyli prawo własności Nieruchomości 1 (ówcześnie jako nr 4) na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 28 września 2004 roku. Przy nabyciu Nieruchomości 1 żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
Nieruchomość 1 zgodnie z informacjami zawartymi w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów oznaczona jest jako nieużytki (N) - pow. 3.0202 ha, drogi (dr) - 0.1747 oraz tereny przemysłowe (Ba) 3.6932 ha.
Nieruchomości 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w K. w rejonie węzła drogi ekspresowej, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 listopada 2015 roku. W powyższym planie przedmiotowa działka zawarta jest w jednostce oznaczonej symbolem „KDG-1”- teren drogi publicznej klasy głównej; w jednostce oznaczonej symbolem „PG/P/U-1” - teren górniczy o kierunku rekultywacji pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny oraz zabudowę usługową, oraz w jednostce oznaczonej symbolem „P/U-1” tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.
Wnioskodawca wraz z żoną, małżonkowie B., a także małżonkowie K. są również współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 5 o obszarze 3,1621 ha w miejscowości K., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą xx (dalej: „Nieruchomość 2”). Każdemu z małżeństw przysługuje prawo 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości 2 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.
Wnioskodawca wraz z żoną nabyli udział w prawie własności Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 sierpnia 1998 roku. Małżonkowie B. oraz małżonkowie K. nabyli udziały w Nieruchomości 2 na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 28 września 2004 roku. Przy nabyciu Nieruchomości 2 żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
Nieruchomość 2 zgodnie z informacjami zawartymi w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów oznaczona jest jako grunty orne (RIVb) - pow. 0,9363 ha, grunty orne (RV) - 2.1562 oraz łąki trwałe (ŁIV) 0.0696 ha.
Wnioskodawca wraz żoną, małżonkowie B. oraz małżonkowie K. będą w dalszej części zwani: „Współwłaścicielami”.
Na Nieruchomości Sp.j. prowadzi od roku 2002 działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Wspólnikami Sp. j. są m.in. dwaj współwłaściciele Nieruchomości - Wnioskodawca oraz Pan T. B..
Sp. j. wykorzystuje Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia.
Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Sp.j. oddaje jej części, z których sama nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobiera określone umowami czynsze.
Żaden ze Współwłaścicieli, ani też Sp.j. nie zamierzali sprzedawać Nieruchomości i nie poszukiwali kupców. Nie zawierali również umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie ogłaszali w prasie i internecie chęci sprzedaży Nieruchomości oraz nie dokonywali ich podziału czy wyodrębniania dróg wewnętrznych. Nieruchomość nie była przez Współwłaścicieli wynajmowana lub wydzierżawiana.
Do Współwłaścicieli Nieruchomości zgłosił się natomiast z własnej inicjatywy podmiot zainteresowany ich zakupem - Kupujący.
Niniejszy wniosek dotyczy transakcji zbycia Nieruchomości w zakresie udziału przysługującego Wnioskodawcy (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części wniosku zwani: „Stronami”.
Planowanym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest m.in. dokonanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1, a także uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę na Nieruchomości budynku magazynowo produkcyjnego. W celu uzyskania pozwolenia na budowę Sprzedający udziela Kupującemu odpowiednich upoważnień, w szczególności zgody na dysponowanie gruntem w celach budowalnych. Mając na uwadze, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości wszelkie obiekty znajdujące się na Nieruchomości, w szczególności na Nieruchomości 1, zostaną zlikwidowane, a Kupujący będzie dysponował pozwoleniem na budowę.
Intencją Stron jest rozbiórka oraz usunięcie wszelkich zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1, ale niewykluczone, że na moment dostawy Nieruchomości mogą na niej znajdować się pewne elementy lub pozostałości po budynkach, budowlach czy innych obiektach (np. fragmenty instalacji). Należy podkreślić, że intencją Kupującego jest nabycie niezabudowanego gruntu, na którym zostanie zrealizowana nowa inwestycja. Co do zasady, budynki i budowle istniejące obecnie na Nieruchomości 1 nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej.
Koszty związane z dokonaniem rozbiórki i usunięciem z Nieruchomości 1 budynków, budowli i innych obiektów pokryje Sp.j..
W związku z tym, że Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości zamierza uzyskać dla Nieruchomości 2 decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, która będzie przewidywać możliwość zabudowania Nieruchomości 2. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości 2 będzie ona objęta decyzją w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostanie on przeznaczony na cele budowlane.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast jest wspólnikiem Sp.j., która prowadzi działalność gospodarczą na Nieruchomości. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. T. B. nie prowadzi działalności gospodarczej, ale wspólnie z Wnioskodawcą jest wspólnikiem w Sp.j. Pani M. B. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z- Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Pani M. K. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z- Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Pan M. K. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jego przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.20.Z- Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
Nieruchomość nie służy żadnemu ze współwłaścicieli osobiście do prowadzenia działalności gospodarczej i nie wchodzi do majątku przedsiębiorstw współwłaścicieli, którzy prowadzą działalność gospodarczą. Nieruchomość wykorzystywana była i jest wyłącznie przez Sp. j.na cele prowadzenia cegielni.
W ocenie Stron planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa”) „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, zdaniem Stron, podjęcie takich działań jak usunięcie zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1 świadczy o tym, że celem Sprzedającego jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Kupujący nie jest zainteresowany zakupem budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, gdyż nie mają one dla niego żadnej wartości ekonomicznej. Wobec tego, zostaną podjęte pewne zorganizowane działania (przeprowadzenie rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1) mające na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości dla potencjalnego inwestora - Kupującego. Bez znaczenia pozostaje fakt, że koszt rozbiórki pokryje Sp. j.. Finalnie bowiem koszty rozbiórki będą obciążać dwóch współwłaścicieli Nieruchomości będących wspólnikami Sp. j.. Istotny pozostaje natomiast cel dokonania rozbiórki, zgodnie z którym Sprzedający dążą do spełnienia warunków stawianych przez Kupującego i w konsekwencji skutkujących zbyciem Nieruchomości. Warto również podkreślić, że dodatkowym warunkiem zbycia Nieruchomości jest uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę budynku magazynowo-produkcyjnego posadowionego na całej Nieruchomości. W związku z czym, Kupujący jest zainteresowany zakupem całej Nieruchomości - ze względu na jego plany inwestycyjne nie jest on zainteresowany nabyciem wyłącznie jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości. Mając to na uwadze, Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży wszystkich swoich udziałów w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.
Zagadnieniem tym zajmował się TSUE w wyroku z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C 291/92 Finanzamt Uelzen przeciwko Armbrecht. Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Zdaniem TSUE majątek prywatny podatnika VAT to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Wynika z tego, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
W tym miejscu należy podkreślić dodatkowo, że w odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania żadne wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT, który stanowi, że przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W niniejszej sprawie brak jest podstaw ku temu, aby Nieruchomość mogła zostać uznana za przedsiębiorstwo czy zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie posiada właściwie żadnych elementów czy składników, które mogłyby świadczyć o istnieniu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części - w szczególności, że warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości ma być m.in. dokonanie przez Współwłaścicieli rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1. W tej sytuacji ciężko właściwie w ogóle mówić o zespole składników, które mogłyby nawet potencjalnie stanowić przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, gdyż przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyłącznie niezabudowane grunty. Sama niezabudowana nieruchomość gruntowa w żaden sposób nie może być uznana za zespół składników majątkowych, który może samodzielnie realizować cele biznesowe. Mając to na uwadze, zdaniem Spółki nie ulega zatem wątpliwości, że planowana transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT.
W wyroku z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. akt C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed, TSUE zajmował się podobną kwestią. Analiza tego wyroku stanowi punkt wyjścia dla dokonania prawidłowej klasyfikacji gruntu dla celów VAT.
Spółka Don Bosco zamierzała nabyć nieruchomość, na której znajdował się budynek byłej szkoły z internatem. Sprzedający uzyskał przed dniem transakcji pozwolenie na rozbiórkę istniejących na nieruchomości budynków. W dniu transakcji na nieruchomości była rozebrana część chodnika między dwoma budynkami, część bocznej ściany jednego z budynków, a ramy okienne, ościeżnice i elementy murarskie były częściowo rozebrane i usunięte (pkt 14). Po transakcji na zlecenie i rachunek Don Bosco na omawianej działce wybudowane zostały nowe, przeznaczone na biura budynki.
TSUE analizując tą sprawę doszedł do przekonania, że: „Celem gospodarczym tych czynności była dostawa działki gotowej pod budowę. Z tego względu nie można bez popadania w sztuczność uznać, że Don Bosco nabyła od tej samej osoby najpierw grunt ze stojącymi na nim starymi budynkami, bezużyteczny w tym stanie dla jej działalności gospodarczej, a następnie jedynie świadczenia obejmujące rozbiórkę budynków, które jako jedyne byty odpowiednie, by nadać działce użyteczność. W konsekwencji dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki.” (pkt 39-40 wyroku).
Pogląd powyższy został podzielony w orzecznictwie. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 września 2016 r., sygn. III SA/WA 2233/15 wskazał, że: „Sąd uznaje za istotny fakt – nie będący przedmiotem sporu między stronami, że rozbiórka budynków rozpoczęła się przed dostawą. Pozwala to na stwierdzenie, że w świetle podatku VAT Skarżąca dokonała sprzedaży samego prawa użytkowania wieczystego gruntu, a nie nieruchomości zabudowanej”.
Interpretacja indywidualna z dnia 1 czerwca 2016 r., nr IPPP2/443-642/14-7/16/S/BH, w której organ stanął na stanowisku, że: „w sytuacji gdy Spółka przed podpisaniem umowy sprzedaży rozpocznie prace rozbiórkowe, na podstawie uprawnień wynikających z umowy przedwstępnej, należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie grunt niezbudowany. [...] Z przedstawionych okoliczności wynika, że Spółka, na podstawie zapisów umowy przedwstępnej, przed nabyciem Nieruchomości, złoży wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wydanej na Jej wniosek. Zatem, przed dniem dostawy, dla Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Oznacza to, że przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę”.
Interpretacja indywidualna z dnia 11 grudnia 2014 roku, nr ITPP2/443-1245/14/AD, „przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia nieruchomości prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte, taka jest rzeczywista wola stron wyrażona w postanowieniach zawartej umowy oraz ekonomiczny/gospodarczy charakter transakcji, dostawa ww. Nieruchomości (....) będzie traktowana jako sprzedaż gruntu niezabudowanego.”
Powyższe oznacza zdaniem Stron, że jeżeli na dzień dokonania dostawy przynajmniej rozpocznie się rozbiórka budynków i budowli, znajdujących się na nieruchomości, to nieruchomość tę należy traktować dla celów opodatkowania VAT jako grunt niezabudowany. Tym bardziej, jeżeli rozbiórka budynków i budowli na dzień dokonania dostawy zostanie zakończona grunt powinien być traktowany jako niezabudowany.
Należy również zwrócić uwagę na cel ekonomiczny planowanej transakcji. Celem tym jest nabycie przez Kupującego Nieruchomości jako gruntu niezabudowanego i zrealizowanie na niej zupełnie nowej inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-produkcyjnego. Wobec tego, Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości z posadowionymi na niej budynkami, budowlami czy innymi obiektami. Intencją Stron jest zatem dokonanie dostawy wyłącznie Nieruchomości bez znajdujących się na niej zabudowań.
Nieruchomości 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości 2, przed dniem dokonania transakcji zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dla Nieruchomości 1), jak i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla Nieruchomości 2) przewidywać będą przeznaczenie Nieruchomości na cele budowlane. Wobec tego, na dzień dokonania transakcji, Nieruchomość będzie stanowić grunty budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr 4/2 – Nieruchomość 1. Wnioskodawcy przysługuje udział w wysokości 2/4 własności tej nieruchomości. Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości 1 (ówcześnie jako nr 4) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 r. Przy nabyciu Nieruchomości 1 żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Na Nieruchomości 1 znajduje się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Nieruchomość 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W planie tym przedmiotowa działka zawarta jest w jednostce oznaczonej symbolem „KDG-1”- teren drogi publicznej klasy głównej; w jednostce oznaczonej symbolem „PG/P/U-1” - teren górniczy o kierunku rekultywacji pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny oraz zabudowę usługową, oraz w jednostce oznaczonej symbolem „P/U-1” tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.
Wnioskodawca wraz z żoną są również współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 5 - Nieruchomość 2. Małżeństwu przysługuje prawo 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości 2 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli udziały w Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 sierpnia 1998 roku. Przy nabyciu Nieruchomości 2 żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Na Nieruchomości 2 nie znajdują się żadne obiekty budowlane nierozerwalnie związane z gruntem. Obecnie trwają prace nad opracowaniem dla Nieruchomości 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia umożliwią zabudowę nieruchomości budynkiem magazynowo-produkcyjnym. Strony zakładają, że na dzień transakcji plan ten nie wejdzie jeszcze w życie.
Nieruchomość 1 i 2 przylegają do siebie. Na ww. Nieruchomości Sp.j. prowadzi od roku 2002 działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Wspólnikiem Sp.j. jest m.in. współwłaściciel Nieruchomości - Wnioskodawca. Spółka wykorzystuje Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Sp.j. oddaje jej części, z których sama nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobiera określone umowami czynsze. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.
Żaden ze Współwłaścicieli, ani też Spółka nie zamierzali sprzedawać Nieruchomości i nie poszukiwali kupców. Nie zawierali również umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie ogłaszali w prasie i internecie chęci sprzedaży Nieruchomości oraz nie dokonywali ich podziału czy wyodrębniania dróg wewnętrznych. Nieruchomość nie była przez Współwłaścicieli wynajmowana lub wydzierżawiana. Do Współwłaścicieli Nieruchomości zgłosił się z własnej inicjatywy podmiot zainteresowany ich zakupem. Obecnie Strony ustalają warunki sprzedaży Nieruchomości i w najbliższym czasie planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Kupujący zamierza na Nieruchomości wybudować budynek magazynowo produkcyjny, który będzie służył mu do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Działalność ta w szczególności może polegać na wynajmowaniu w ramach umów najmu czy dzierżawy powierzchni w planowanym budynku magazynowo-produkcyjnym opodatkowanych 23% VAT. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.
Jak wskazano we wniosku, planowanym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest m.in. dokonanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1, a także uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę na Nieruchomości budynku magazynowo produkcyjnego. W celu uzyskania pozwolenia na budowę Sprzedający udziela Kupującemu odpowiednich upoważnień, w szczególności zgody na dysponowanie gruntem w celach budowalnych. Mając na uwadze, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości wszelkie obiekty znajdujące się na Nieruchomości, w szczególności na Nieruchomości 1, zostaną zlikwidowane, a Kupujący będzie dysponował pozwoleniem na budowę. W związku z tym, że Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości zamierza uzyskać dla Nieruchomości 2 decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, która będzie przewidywać możliwość zabudowania Nieruchomości 2. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości 2 będzie ona objęta decyzją w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostanie on przeznaczony na cele budowlane.
Intencją Stron jest rozbiórka oraz usunięcie wszelkich zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1, ale niewykluczone, że na moment dostawy Nieruchomości mogą na niej znajdować się pewne elementy lub pozostałości po budynkach, budowlach czy innych obiektach (np. fragmenty instalacji). Należy podkreślić, że intencją Kupującego jest nabycie niezabudowanego gruntu, na którym zostanie zrealizowana nowa inwestycja. Co do zasady, budynki i budowle istniejące obecnie na Nieruchomości 1 nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej. Koszty związane z dokonaniem rozbiórki i usunięciem z Nieruchomości 1 budynków, budowli i innych obiektów pokryje Sp.j..
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, ale wspólnie z ojcem jest wspólnikiem w Sp.j. Nieruchomość nie służy żadnemu ze współwłaścicieli osobiście do prowadzenia działalności gospodarczej i nie wchodzi do majątku przedsiębiorstw współwłaścicieli, którzy prowadzą działalność gospodarczą. Nieruchomość wykorzystywana była i jest wyłącznie przez Sp. j. na cele prowadzenia cegielni. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Analiza przedmiotowej sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowane zbycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż udziału w Nieruchomości - zgodnie z art. 7 ustawy o VAT - stanowić będzie dostawę towarów objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a przy dokonywaniu przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wskazano w treści wniosku, Wnioskodawca jest wspólnikiem Sp.j., która od 2002 r. prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Poza prowadzeniem działalności na Nieruchomości Sp.j. oddaje jej części (z których nie korzysta) w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobiera określone umowami czynsze. Wprawdzie Wnioskodawca ani Sp.j. wykorzystująca Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności nie poszukiwali kupców, nie zawierali również umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie ogłaszali w prasie i internecie chęci sprzedaży Nieruchomości oraz nie dokonywali ich podziału czy wyodrębniania dróg wewnętrznych a Kupujący zgłosił się do współwłaścicieli z własnej inicjatywy to zauważyć należy, że planowanym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest m.in. dokonanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1, a także uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę na Nieruchomości budynku magazynowo produkcyjnego. W celu uzyskania pozwolenia na budowę Sprzedający udziela Kupującemu odpowiednich upoważnień, w szczególności zgody na dysponowanie gruntem w celach budowalnych. Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości zamierza uzyskać dla Nieruchomości 2 decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, która będzie przewidywać możliwość zabudowania Nieruchomości 2. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości 2 będzie ona objęta decyzją w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostanie on przeznaczony na cele budowlane. Intencją Kupującego jest bowiem nabycie niezabudowanego gruntu, na którym zostanie zrealizowana nowa inwestycja.
W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które wskazują na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto za takim stanowiskiem przemawia także fakt, że Nieruchomość została oddana Sp.j. do wykorzystywania i pobierania pożytków, przy czym bez znaczenia pozostaje fakt, że czynność użyczenia Nieruchomości ma nieodpłatny charakter. Tym samym, planowana transakcja zbycia Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Obecnie Strony ustalają warunki sprzedaży Nieruchomości i planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Planowanym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest m.in. dokonanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1, a także uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę na Nieruchomości budynku magazynowo produkcyjnego. Mając na uwadze, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości wszelkie obiekty znajdujące się na Nieruchomości, w szczególności na Nieruchomości 1, zostaną zlikwidowane, a Kupujący będzie dysponował pozwoleniem na budowę. Intencją Stron jest rozbiórka oraz usunięcie wszelkich zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1, ale niewykluczone, że na moment dostawy Nieruchomości mogą na niej znajdować się pewne elementy lub pozostałości po budynkach, budowlach czy innych obiektach (np. fragmenty instalacji). Intencją Kupującego jest jednak nabycie niezabudowanego gruntu, na którym zostanie zrealizowana nowa inwestycja w postaci wybudowania budynku magazynowo-produkcyjnego. Co do zasady, budynki i budowle istniejące obecnie na Nieruchomości 1 nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej.
Należy zauważyć, ze w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie przedstawionych we wniosku pytań nr 1 i nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek zostanie rozpatrzony odrębnie.
Dodatkowo Organ zauważa, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, nie dotyczy pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Ponadto art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie był przedmiotem analizy Organu w niniejszej interpretacji, gdyż przepis ten nie był przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.
0114-KDIP1-1.4012.659.2018.2.IZ