Source: https://www.prawo-budowlane.info/jak-wypisac-dzialke-z-rejestru-objeta-ochrona-konserwatora-zabytkow,208,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-27 10:26:27
Legal References Found: art. 6
 art. 7
 art. 13
 art. 36
 art. 118
 art. 560

Document Content:
Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-07-10
Mam działkę wpisaną do terenu urbanistycznego objętego ochroną konserwatora zabytków – działka jest nieuzbrojona i w granicy tego obszaru. Potrzebuję tę działkę wypisać z rejestru, gdyż konserwator wymyśla nierealne żądania odnośnie budowy tutaj domu. Jak to zrobić?
Układy urbanistyczne mogą być uznane za zabytki, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1) lit. b) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:
b) układami urbanistycznymi, ruralistycznymi i zespołami budowlanymi”.
Zgodnie z definicją ustawową historyczny układ urbanistyczny lub ruralistyczny to przestrzenne założenie miejskie lub wiejskie, zawierające zespoły budowlane, pojedyncze budynki i formy zaprojektowanej zieleni, rozmieszczone w układzie historycznych podziałów własnościowych i funkcjonalnych, w tym ulic lub sieci dróg. Układ urbanistyczny będący zabytkiem podlega ochronie wskazanej w art. 7 omawianej ustawy, w szczególności formami ochrony zabytków są:
W omawianym przypadku mamy do czynienia z jego wpisem do rejestru zabytków oraz zapewne z ustaleniem ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.
Zasady wykreślenia zabytku (lub jego części) z rejestru są bardzo rygorystyczne i zostały opisane szczegółowo w art. 13 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:
„Art. 13. 1. Zabytek wpisany do rejestru, który uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych, zostaje skreślony z rejestru.
6. Postępowanie w sprawie skreślenia zabytku z rejestru wszczyna się z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy”.
Jak czytamy w cytowanym przepisie, zabytek wpisany do rejestru może być z niego wykreślony tylko w ściśle określonych przypadkach. Pierwszym z nich jest zniszczenie zabytku w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej. Zakładam, że w omawianym stanie faktycznym nie mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie głównie do nieruchomości budowlanych znajdujących się w złym stanie technicznym i grożących zawaleniem, natomiast ciężko wyobrazić sobie sytuację znacznej degradacji całego obszaru umożliwiającą posłużenie się tym przepisem. Jedyną możliwością na wykreślenie obiektu z rejestru jest w tym przypadku zatem podważenie podstawy, na której dokonany został wpis do rejestru zabytków, i posłużenie się w tym celu niezależnymi analizami. Niestety, proces taki może okazać się bardzo kosztowny, a i tak nie gwarantuje wykreślenia zabytku z rejestru, gdyż, jak czytamy, skreślenie z rejestru następuje na podstawie decyzji ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego i to do niego należy ostateczna decyzja w sprawie.
Niezależnie od ochrony zabytku wynikającej z wpisania do rejestru zabytków warunki ochrony zabytku mogą być ustalone także w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest także niezbędne w przypadku utworzenia na danym obszarze parku kulturowego. W takim przypadku możliwe jest powołanie się właściciela nieruchomości na art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
2) wykupienia nieruchomości lub jej części”.
Jak czytamy, przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości na dochodzenie od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Nie budzi wątpliwości, iż w omawianym przypadku mamy do czynienia ze znacznym ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż każda Państwa decyzja musi być konsultowana z konserwatorem zabytków. Roszczenie takie ulega przedawnieniu z upływem 10 letniego okresu, co potwierdził w wyroku z 20 października 2016 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 53/16), czyli na zasadach ogólnych określonych w art. 118 Kodeksu cywilnego:
Ponadto, jeśli zakupili Państwo nieruchomość na cele budowlane w ciągu ostatnich 2 lat i nie wiedzieli Państwo o objęciu jej nadzorem konserwatora zabytków, mogą Państwo skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wadę rzeczy sprzedanej. W takim przypadku, w oparciu o art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego mogą Państwo żądać obniżenia ceny (czyli tak naprawdę zwrotu części ceny) bądź nawet od umowy odstąpić:
Należy zauważyć, iż w przypadku rękojmi za wady rzeczy sprzedanej sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka tzn. niezależnie od tego czy o wadzie wiedział. Ważne żeby jedynie istniała wada ograniczająca użyteczność rzeczy (co w tym przypadku ma miejsce) ze względu na cel określony w umowie. Tzn. działka powinna być zakupiona jako budowlana.
▸ Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę
▸ Postawienie domku mobilnego dla pracowników
▸ Przebudowa dachu domu usytuowanego w granicy - czy potrzebna zgoda sąsiada?
▸ Ponowny wniosek o pozwolenie na budowę a opłata skarbowa