Source: https://www.saos.org.pl/judgments/93230
Timestamp: 2020-08-03 17:43:02
Legal References Found: art. 5
 art. 56
 art. 65
 art. 65
 art. 659
 art. 661
 art. 668
 art. 675
 art. 678
 art. 688
 art. 353
 art. 372
 art. 389
 art. 98
 art. 98
 art. 192
 art. 398
 art. 398
 art. 398
 art. 27
 art. 29
 art. 668
 art. 661
 art. 668
 art. 661
 art. 675
 art. 678
 art. 56
 art. 65
 art. 3531
 art. 659
 art. 688
 art. 661
 art. 56
 art. 3531
 art. 661
 art. 688
 art. 389
 art. 5
 art. 678
 art. 675
 art. 678
 art. 661
 art. 659
 art. 65
 art. 56
 art. 65
 art. 389
 art. 372
 art. 389
 art. 372
 art. 661
 art. 389
in fine
 art. 661

art. 668
 art. 5
 art. 5
 art. 661
 art. 661
 art. 5
 art. 5
 art. 675
 art. 678
 art. 678
 art. 56
 art. 675
 art. 675
 art. 678
 art. 675
 art. 27

art. 29
 art. 27
 art. 29
 art. 675

art. 192
 art. 39814

art. 98
 art. 39821

Document Content:
I CSK 625/09 Szczegóły orzeczenia - System Analizy Orzeczeń Sądowych - SAOS
Marian Kocon Marek Sychowicz Marta Romańska
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 - art. 5, art. 56, art. 65, art. 65 § 1, art. 659 § 1, art. 661, art. 668, art. 675 § 1, art. 678 § 1, art. 688, art. 353(1))
Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 r. - Kodeks zobowiązań (Dz. U. z 1933 r. Nr 82 poz. 598 - art. 372 § 1, art. 389 § 1)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 - § 1, art. 98 § 1, art. 98 § 3, art. 192 pkt 3, art. 398(3) § 1 pkt 1, art. 398(14), art. 398(21))
Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 - art. 27 zd. 2)
Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 11 października 2001 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361 - art. 29)
III CZP 29/02 III CZP 50/05 IV CSK 163/09 VI ACa 1308/08
Sygn. akt I CSK 625/09
w sprawie z powództwa M.(...) Spółki z o.o. w W.
przeciwko D.(...) S.A. w W.
o uznanie za bezskuteczne
oraz z powództwa wzajemnego D.(...) S.A. w W.
M.(...) S.A. w W.
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 października 2010 r.,
skargi kasacyjnej powoda (pozwanego wzajemnego)
od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 26 marca 2009 r., sygn. akt VI ACa 1308/08,
2) zasądza od M.(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz
D.(...) S.A., w W. kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto zł) tytułem kosztów
Powód – M.(…) sp. z o.o. w W. wniósł o ustalenie, że bezskuteczne było
oświadczenie o wypowiedzeniu mu umowy z 30 września 1992 r. o najem lokalu przy ul.
K. w W., złożone przez D.(...) S.A. w W. 7 lipca 2003 r.
Pozwany - D.(...) S.A. w W. przy wniosku o oddalenie powództwa zgłosił
powództwo wzajemne o nakazanie powodowi opróżnienia oraz wydania mu
nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Odpis pozwu wzajemnego doręczono
powodowi i pozwanemu wzajemnie 17 sierpnia 2005 r.
Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo główne oraz uwzględnił powództwo
wzajemne, a wyrokiem z 26 marca 2009 r., Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda -
pozwanego wzajemnie od tego wyroku. Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia
faktyczne dokonane w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, z których wynika, że
umową z 30 września 1992 r. Przedsiębiorstwo D.(…), jako użytkownik wieczysty
nieruchomości i właściciel posadowionych na niej budynków zobowiązało się do
udostępnienia powodowi lokalu położonego w W. przy ul. K. Lokal został wynajęty w
celu prowadzenia restauracji, w zamian za miesięczny czynsz w wysokości 4,35% jej
obrotu. Umowa została zawarta na 20 lat od daty otwarcia restauracji z zastrzeżeniem,
że jeśli żadna ze stron nie zawiadomi drugiej pisemnie o wypowiedzeniu umowy na 12
miesięcy przed upływem tego terminu, to umowa ulega przedłużeniu na kolejnych 20 lat
po uprzednim renegocjowaniu jej warunków. Powód - pozwany wzajemnie zobowiązał
się do poniesienia kosztów adaptacji i przebudowy pomieszczeń oraz zwrotu lokalu w
okresie 3 miesięcy od wygaśnięcia umowy. Strony nazwały zawartą na piśmie umowę
„umową najmu”, a dla określenia swojego statusu używały określeń „wynajmujący” i „na-
jemca”.
W wyniku przekształceń własnościowych prawo użytkowania wieczystego nie-
ruchomości, na której znajduje się wynajęty powodowi lokal zostało przeniesione na
pozwanego - powoda wzajemnego. Nowy użytkownik wieczysty rozpoczął z powodem -
pozwanym wzajemnie rozmowy zmierzające do renegocjacji warunków umowy. Dążył
do zmiany wysokości czynszu i 30 maja 2003 r. skierował do powoda - pozwanego
wzajemnie list intencyjny z propozycją nowej umowy. Ponieważ powód nie
zaakceptował tej propozycji, pismem z 7 lipca 2003 r., pozwany - powód wzajemny jako
wynajmujący wypowiedział umowę najmu, wskazując jako podstawę prawną tego
oświadczenia art. 668 w zw. z art. 661 k.c.
Umową z 28 lutego 2005 r. pozwany zbył prawo użytkowania wieczystego nie-
ruchomości i własności budynków na rzecz R.(…) Sp. z o.o. w W., który tego samego
dnia złożył wniosek o ujawnienie jego prawa w księdze wieczystej. Wpis nastąpił 11
sierpnia 2005 r., a uprawomocnił się 5 września 2005 r. Pismem z 4 marca 2005 r. nowy
użytkownik wieczysty zażądał od powoda - pozwanego wzajemnie, aby opróżnił i wydał
mu lokal.
W świetle przedstawionych wyżej faktów, Sąd Apelacyjny uznał, że umowa
zawarta przez strony była umową najmu, a kwalifikowanie jej przez powoda -
pozwanego wzajemnie jako umowy nienazwanej nie znajduje uzasadnienia. W czasie
zawierania umowy strony były reprezentowane przez prawników, a zatem zawarte w
niej postanowienia zostały sporządzone ze świadomością obowiązujących regulacji
prawnych w zakresie najmu. Umowne wyłączenie możliwości jednostronnego
wypowiedzenia umowy przed upływem 20 lat jest bezskuteczne, gdyż stoi w
sprzeczności z art. 668 k.c. w zw. z art. 661 k.c. Również stanowisko powoda - po-
zwanego wzajemnie co do możliwości odniesienia do § 9 ust. 2 umowy poglądów
doktryny międzywojennej sformułowanych na gruncie kodeksu zobowiązań (dopusz-
czających milczące przedłużenie umowy najmu na czas nieoznaczony) jest niezasadne,
gdyż nie da się go pogodzić z aktualnym stanem prawnym. Sąd Apelacyjny stwierdził
też, że wypowiedzenie umowy nie stanowiło w tym wypadku nadużycia prawa
podmiotowego, gdyż obaj kontrahenci są profesjonalistami, ponoszącymi ryzyko swoich
działań gospodarczych, w tym także co do nakładów najemcy na wynajmowany lokal.
Pozwany - powód wzajemny miał legitymację czynną do wystąpienia z powództwem o
eksmisję, ponieważ w dacie doręczania odpisu pozwu wzajemnego drugiej stronie, wpis
w księdze wieczystej nie był jeszcze prawomocny, a zatem użytkownikiem wieczystym
lokalu pozostawał pozwany - powód wzajemny. Niezależnie od tego, mimo
wypowiedzenia umowy najmu, był on „wynajmującym" w rozumieniu art. 675 § 1 k.c.
Tym samym również na tej podstawie służyło mu roszczenie o zwrot przedmiotu najmu,
gdyż przepis ten nie wymaga, by żądający zwrotu był właścicielem rzeczy. Zdaniem
Sądu Apelacyjnego, w sprawie nie ma natomiast zastosowania art. 678 § 1 k.c.,
ponieważ dotyczy on jedynie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu i nie stosuje
się go do okresu po jego ustaniu.
Powód - pozwany wzajemnie zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego z 26 marca
2009 r. skargą kasacyjną skierowaną przeciwko całości rozstrzygnięcia. Skarżący za-
rzucił, że wyrok Sądu Apelacyjnego wydany został z naruszeniem prawa materialnego
polegającym na niewłaściwym zastosowaniu: - art. 56 k.c. w zw. z art. 65 k.c. w zw. z
k.c. przez uznanie, że strony zawarły umowę najmu, podczas gdy w
rzeczywistości była to umowa nienazwana, podobna do umowy najmu, lecz zawarta na
czas określony 20 lat, a wnioskowanie Sądu oparte zostało na niewłaściwej wykładni
oświadczeń woli stron, przywiązaniu zbyt wielkiej wagi do dosłownego brzmienia i tytułu
umowy, natomiast doprowadziło do ukształtowania stosunków stron w sposób
sprzeczny z ich wolą oraz nieracjonalny z punktu widzenia stabilności obrotu i
racjonalności działań rynkowych; - art. 3531
k.c. w zw. z art. 659 § 1 k.c. przez uznanie,
że każda umowa polegająca na odpłatnym korzystaniu z lokalu, niebędąca umową
dzierżawy, stanowi umowę najmu, co narusza swobodę kształtowania stosunku
prawnego przez strony; - art. 688 k.c. w zw. z art. 661 k.c. przez przyjęcie, że po
upływie dziesięcioletniego okresu najmu umowa uległa przekształceniu w zawartą na
czas nieoznaczony, w warunkach, gdy przepisy te nie znajdują zastosowania w
sprawie, gdyż umowa zawarta między stronami nie była umową najmu; - art. 56 k.c., 65
k.c., art. 3531
k.c., art. 661 k.c. i art. 688 k.c. przez naruszenie zasady poszanowania
woli stron i błędne uznanie, że możliwość milczącego przedłużenia umowy na okres
kolejnych 20 lat zastrzeżona w § 9 ust. 2 umowy nie ma zastosowania do przedłużenia
umowy po pierwszych dziesięciu latach jej obowiązywania, w warunkach gdy
konstrukcja ta wzorowana była na art. 389 § 1 k.z., który pozwalał na milczące
przedłużenie umowy najmu na czas oznaczony w razie niewypowiedzenia jej przez
jedną ze stron przed upływem ustawowego terminu, po którym jest ona uznawana za
umowę zawartą na czas nieoznaczony; - art. 5 k.c. przez uznanie, że wypowiedzenie
umowy dokonane przez pozwaną nie narusza zasad współżycia społecznego ani
społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i nie stanowi tym samym nadużycia
prawa podmiotowego. Skarżący zarzucił nadto, że Sąd Apelacyjny dokonał błędnej
wykładni art. 678 § 1 k.c. oraz art. 675 § 1 k.c. przez uznanie, że stosunek najmu ustaje
z chwilą wypowiedzenia, przez co zbycie przedmiotu najmu po upływie terminu
wypowiedzenia nie mieści się w hipotezie art. 678 § 1 k.c. i zbywca nie wstępuje tym
samym w stosunek najmu, a legitymacja do wytoczenia powództwa o zwrot przedmiotu
najmu służy jego poprzednikowi prawnemu.
Z powołaniem się na zarzuty streszczone wyżej, skarżący wniósł o uchylenie w
całości wyroku Sądu Apelacyjnego i orzeczenie co do istoty sprawy przez
uwzględnienie w całości powództwa głównego oraz oddalenie powództwa wzajemnego,
a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. Skarżący wniósł również o zasądzenie na
jego rzecz od pozwanego - powoda wzajemnego kosztów postępowania za obie
instancje oraz kosztów postępowania przed Sądem Najwyższym.
Pozwany - powód wzajemny wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasą-
dzenie kosztów postępowania.
Skarżąca nie zgłosiła zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania
czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym i takich,
które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Ocena
zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw kasacyjnych (art. 3983
pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów, które Sądy obu instancji przyjęły
za podstawę subsumcji.
Zasadniczym problemem, wokół którego koncentruje się większość wywodów
skargi kasacyjnej, jest to, że Sądy obu instancji zakwalifikowały umowę zawartą między
stronami jako umowę najmu na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, co uzasadniało
zastosowanie w stosunku do niej art. 661 k.c. a nie - jak chciał skarżący - jako umowę
nienazwaną, do której miałyby zastosowanie tylko wybrane przepisy o najmie.
Możliwość zawierania umów spoza katalogu umów nazwanych, określonych
przez ustawodawcę wynika z ogólnej zasady swobody umów (art. 3531
k.c.), zgodnie z
którą strony mogą kształtować treść i cel łączącego je stosunku prawnego w sposób
dowolny, w granicach wyznaczonych przez właściwość (naturę) stosunku, ustawę i
zasady współżycia społecznego. Nie ulega wątpliwości, że umowy nienazwane mogą
nie tylko wprowadzać całkowicie nowe, nieznane prawu konstrukcje stosunków
obligacyjnych, lecz także modyfikować już istniejące typy umów nazwanych. Założenie,
że strony mogą zupełnie swobodnie ukształtować łączący je stosunek prawny stwarza
jednak niebezpieczeństwo, że będą one obchodzić przepisy o charakterze ius cogens
dla konkretnego typu umowy i wprowadzać w ramach łączącego je stosunku prawnego
rozwiązania odmienne od przyjętych przez ustawodawcę, a następnie twierdzić, że
doszło w ten sposób do zawarcia umowy nienazwanej. Dla oceny takich wypadków
w polskiej literaturze postuluje się stosowanie zasady subsydiarności i relatywności
umów nienazwanych względem nazwanych. Zgodnie z tymi regułami przyjęcie, że
między stronami doszło do zawarcia umowy nienazwanej jest możliwe jedynie
wówczas, gdy jej postanowienia oraz realizowane przez nią cele są istotnie różne od
postanowień przedmiotowo istotnych oraz celu umowy nazwanej. W konsekwencji,
kategoria umów nienazwanych powinna być stosowana do umów o charakterze
mieszanym w sposób ostrożny, jedynie pod warunkiem jasnego ich oddzielenia od
ustawowego pierwowzoru umowy nazwanej (por. W.J. Katner [w:] System prawa
prywatnego, t. 9, Prawo zobowiązań - umowy nienazwane, red. W.J. Katner, Warszawa
2010, s. 19).
Trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, że umowa zawarta pomiędzy stronami zawiera
wszystkie przedmiotowo istotne elementy umowy najmu wymienione w art. 659 § 1 k.c.
Głównymi świadczeniami stron są w tym wypadku: oddanie lokalu użytkowego w najem
na czas oznaczony (§ 2 i § 9 umowy) oraz zapłata czynszu (§ 7 umowy). Dla kwalifikacji
zawartej umowy bez znaczenia pozostaje natomiast ustalony przez strony sposób
obliczania wysokości czynszu (jako określonego procentu obrotu restauracji), gdyż
okoliczność ta odnosi się jedynie do sposobu obliczania a nie charakteru prawnego
świadczenia skarżącej. Dla określenia wzajemnych świadczeń strony posłużyły się
terminologią ustawową („oddanie w najem”, „czynsz”), co potwierdza, że umowa miała
zostać poddana reżimowi prawnemu umowy najmu. Gdyby umowę łączącą strony
uznać za rodzaj umowy nienazwanej, to odbiegałaby ona od prawnej konstrukcji najmu
w aspekcie długości czasu, na jaki stosunek prawny może być zawarty bez
automatycznego przekształcenia go w umowę zawartą na czas nieoznaczony, a to
byłoby równoznaczne z wyłączeniem stosowania w relacjach między stronami jedynie
Zgodnie z art. 65 § 1 k.c. przy wykładni oświadczeń woli tworzących umowę
konieczne jest wzięcie pod uwagę zgodnego zamiaru stron i celu umowy w kontekście
okoliczności złożenia tych oświadczeń oraz zasad współżycia społecznego i ustalonych
zwyczajów, ocenianych zgodnie z sytuacją z chwili zawarcia umowy. Wszystkie te
przesłanki rozważał Sąd Apelacyjny, zanim wypowiedział się o sposobie
zakwalifikowania umowy, która łączyła strony. Dokonując wykładni postanowień umowy
Sąd uwzględnił okoliczność, że umowa zawarta została w formie pisemnej, a tym
samym szczególną wagę przywiązywać należy do tekstu postanowień spisanych przez
strony, w tym do tytułu umowy, który także wskazuje na konieczność uznania umowy za
podlegającą prawnej regulacji najmu. Przy stosowaniu formy pisemnej strony mogą
szczególnie dokładnie zaplanować treść postanowień umowy, a w konsekwencji
ukształtować je w sposób najlepiej odzwierciedlający ich rzeczywistą wolę. Powód -
pozwany wzajemnie nie powoływał się na takie okoliczności, które pozwalałby
wnioskować, że w treści umowy z 30 września 1992 r. wola stron nie została
precyzyjnie oddana. Jest to tym bardziej istotne, że umowa najmu została w tym wy-
padku przygotowana przez prawników, którzy bez wątpienia zdawali sobie sprawę ze
znaczenia stosowanej terminologii (w tym tytułu umowy) oraz z kształtu reżimu praw-
nego, któremu zostaje poddany w ten sposób stosunek prawny łączący strony. Tytuł i
postanowienia dokumentu umowy nie muszą oczywiście przesądzać o jej prawnej
kwalifikacji jako jednej z umów nazwanych, zaś przypisanie stronom innej woli niż
wynikająca z użytych przez nie sformułowań może być uzasadnione jakimiś istotnymi
względami, które wystąpiły przy zawieraniu umowy. W okolicznościach sprawy brak
jednak przesłanek pozwalających na wnioskowanie, że umowa zawarta 30 września
1992 r. zmierzała do realizacji celu istotnie różnego niż typowy dla umowy najmu. Przy
uwzględnieniu tych przesłanek wskazać należy, że celem zawarcia umowy z 30
września 1992 r. było uzyskanie przez powoda - pozwanego wzajemnie prawa do
używania lokalu w zamian za określony czynsz pieniężny. Przyjęcie, że czas związania
umową jest oznaczony i wynosi 20 lat było elementem dodatkowym, nieistotnym z
punktu widzenia oceny, czy konstrukcja umowy istotnie odbiega od podstawowych cech
umowy najmu. Za niewykazane Sąd Apelacyjny uznał, że umowa zawierana była
w okolicznościach nadzwyczajnych, które miałyby wpływ na wykładnię oświadczeń woli
stron. Ogólnikowe jedynie odwoływanie się przez powoda - pozwanego wzajemnie do
zasad współżycia społecznego wymienionych w art. 56 k.c. i art. 65 § 1 k.c., w
kontekście sytuacji gospodarczej w Polsce na początku lat dziewięćdziesiątych, nie
stanowi dostatecznej przesłanki dla odmiennego traktowania umów zawieranych w tym
okresie przez profesjonalnych kontrahentów.
3. Dla uzasadnienia tezy, że stosunek prawny łączący strony uległ przedłużeniu
na kolejny okres oznaczony, skarżący powołuje się na to, że w § 9 ust. 2 umowy z 30
września 1992 r. strony przewidziały możliwość jej przedłużenia na kolejnych 20 lat,
jeżeli na 12 miesięcy przed upływem terminu najmu żadna ze stron nie zawiadomi
drugiej pisemnie o wypowiedzeniu umowy. Co istotne, w postanowieniu tym
wprowadzono równocześnie zastrzeżenie, że przedłużenie umowy nastąpi dopiero „po
uprzednim renegocjowaniu tych warunków”. Wbrew stanowisku skarżącego, strony nie
zastrzegły w tym wypadku możliwości milczącego przedłużenia umowy, lecz
specyficzną konstrukcję, w której brak pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu
otwiera jedynie drogę do renegocjowania warunków umowy, i dopiero w efekcie
renegocjacji strony mogłoby dojść do przedłużenia stosunku prawnego na kolejny czas
oznaczony. Analizowane postanowienie umowne nie może być zatem bezpośrednio
odniesione do treści art. 389 § 1 k.z. w zw. z art. 372 § 1 k.z., bo te przepisy zakładały
automatyczne przedłużenie czasu trwania najmu. Oczywiście, nie wyklucza to a limine
zasadności poglądu L. Domańskiego, sformułowanego na gruncie art. 389 § 1 k.z. w zw.
z art. 372 § 1 k.z., na który to pogląd powołuje się skarżąca (por. L. Domański,
Instytucje kodeksu zobowiązań. Komentarz teoretyczno-praktyczny. Część szczególna,
z. 1, Warszawa 1938, s. 192), ale z zastrzeżeniem, że przedłużenie najmu po okresie
dłuższym niż wynikający z art. 661 k.c. ma być przesunięte w ramy terminu
dziesięcioletniego, o jakim mowa w tym przepisie. Obowiązujący Kodeks cywilny nie zna
jednak przepisu będącego odpowiednikiem art. 389 § 1 in fine k.z., a tym samym pogląd
forsowany przez powoda - pozwanego wzajemnie nie znajduje w obowiązującym stanie
prawnym oparcia normatywnego, w przeciwieństwie do stanu, na gruncie którego
sformułowany został pogląd L. Domańskiego. Prowadzenie „życzliwej wykładni" umowy
w sposób wskazany przez skarżącego (tj. przez nadanie § 9 ust. 2 umowy znaczenia
zgodnego ze stanowiskiem L. Domańskiego) jest wykluczone, gdyż prowadziłoby do
rezultatów sprzecznych z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (art. 661
W podsumowaniu tego wątku trzeba zatem stwierdzić, że Sąd Apelacyjny
prawidłowo zakwalifikował umowę zawartą przez strony jako umowę najmu, a miał przy
tym na uwadze sposób, w jaki same strony określiły jej charakter prawny. Przez cały
czas obowiązywania umowy strony nie zgłaszały żadnych wątpliwości co do charakteru
łączącego je stosunku prawnego. Od 2003 r. strony prowadziły negocjacje w celu
zawarcia nowej umowy, zaś oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zawartej w 1992 r.
zostało złożone przez pozwanego - powoda wzajemnego dopiero po ich bezowocnym
zakończeniu. Z materiału zebranego w sprawie wynika zatem, że powód - pozwany
wzajemnie zaczął odmiennie interpretować swoje oświadczenie woli dopiero w czasie
sporu sądowego z pozwanym - powodem wzajemnym, ale wątpliwości co do charakteru
stosunku prawnego, których wówczas nabrał pozostają bez znaczenia dla wykładni
oświadczeń woli złożonych 30 września 1992 r.
Trafnie zatem Sąd Apelacyjny przyjął, że zgodnie z art. 661 k.c. stosunek najmu
łączący strony po upływie 10 lat związania umową uległ przekształceniu w najem na
czas nieokreślony, zaś rozwiązanie przyjęte w § 9 ust. 2 umowy nie znalazło w rela-
cjach między stronami zastosowania. Wypowiedzenie umowy dokonane na podstawie
art. 668 k.c. przez pozwanego - powoda wzajemnego było zatem skuteczne.
4. Brak także podstaw dla uwzględnienia zarzutu naruszenia przez Sąd Ape-
lacyjny art. 5 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie, a to w związku z uznaniem przez ten
Sąd, że złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu powodowi - pozwanemu wzajemnie
umowy najmu nie stanowiło nadużycia prawa podmiotowego przez pozwanego -
powoda wzajemnego. Profesjonalny charakter działalności prowadzonej przez stronę,
która podnosi zarzut nadużycia prawa przez przeciwnika nie wyklucza możliwości
stosowania art. 5 k.c. (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 lipca 2009 r., IV CSK
163/09, niepubl.), ale trafnie Sąd Apelacyjny wskazał, że do zawarcia umowy o
określonej treści, a potem do wypowiedzenia stosunku prawnego zmodyfikowanego
działaniem art. 661 k.c. doszło w stosunkach między profesjonalistami dysponującymi
porównywalną pozycją rynkową oraz wiedzą ekonomiczną i prawną. Działania po-
zwanego - powoda wzajemnego, które - zdaniem skarżącego - miałyby świadczyć
o nadużyciu przez niego prawa podmiotowego, nie są sprzeczne ani z zasadami
współżycia społecznego, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem uprawnienia
do wypowiedzenia umowy, z którego skorzystał. Pozwany nie postępował wobec
skarżącego w sposób nielojalny, a przed dokonaniem wypowiedzenia podjął próbę
renegocjacji warunków umowy, co oznacza, że zakończenie najmu nie było dla najemcy
zaskoczeniem. Powód - pozwany wzajemnie wiedział, że w zawiera umowę najmu na
lat 20, a z art. 661 k.c. wynika, że po 10 latach trwania tego stosunku prawnego
przekształci się ona w najem na czas nieoznaczony. Wiedział, że korzystanie z lokalu
na cele prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa wymaga istotnych nakładów. Nie
było przeszkód ku temu, by powód - pozwany wzajemnie zabezpieczył swoje interesy
na wypadek zakończenia umowy przed upływem 20 lat od daty rozpoczęcia działalności
w wynajętym lokalu.
Nie można również zgodzić się z argumentacją skarżącego, że pozwany - powód
wzajemny naruszył art. 5 k.c. nadużywając konstrukcji przekształcenia umowy najmu w
umowę na czas nieoznaczony (art. 661 k.c.). Wbrew stanowisku skarżącego, przepis
ten ma na celu ułatwienie wypowiedzenia długotrwałych stosunków najmu, mogących
stanowić obciążenie dla stron, a nie ochronę słabszego kontrahenta przed skutkami
jego pochopnych decyzji (por. J. Panowicz-Lipska [w:] System Prawa Prywatnego, t. 8,
Prawo zobowiązań - część szczegółowa, red. J. Panowicz-Lipska, Warszawa 2004, s.
15 i n.). W konsekwencji, zachowanie pozwanego - powoda wzajemnego w pełni
odpowiada przeznaczeniu regulacji, z której skorzystał. Przychylenie się do stanowiska
skarżącego i uznanie działań pozwanego - powoda wzajemnego za nadużycie prawa
podmiotowego w istocie rzeczy prowadziłoby do uniemożliwienia mu wypowiedzenia
umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, co byłoby sprzeczne z istotą art. 5 k.c.,
który nie może stanowić podstawy dla pozbawienia strony jej prawa podmiotowego.
5. Słusznie natomiast wskazano w skardze kasacyjnej na dokonanie przez Sąd
Apelacyjny błędnej wykładni art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 678 § 1 k.c. Zbycie przedmiotu
najmu po upływie terminu wypowiedzenia prowadzi bowiem do przejścia uprawnienia do
żądania zwrotu rzeczy (art. 675 § 1 k.c.) na jej nowego właściciela. Wprawdzie w
hipotezie art. 678 § 1 k.c. mowa wprost o „zbyciu rzeczy najętej w czasie trwania
najmu”, ale przesłanka ta nie powinna być jednak interpretowana w sposób literalny.
Istotą tej regulacji jest bowiem wstąpienie przez nabywcę w sytuację prawną zbywcy, a
więc we wszystkie prawa i obowiązki związane ze stosunkiem najmu. W wypadku
zbycia przedmiotu najmu dochodzi więc do przekształcenia podmiotowego, w wyniku
którego nabywca zajmuje w stosunku prawnym miejsce zbywcy (por. uchwałę Sądu
Najwyższego z 30 września 2005 r., III CZP 50/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 40 oraz
S. Buczkowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972,
s. 1476).
Stanowisko Sądu Apelacyjnego opiera się w tym wypadku na błędnym utożsa-
mieniu umowy najmu, która została wypowiedziana przez pozwanego - powoda wza-
jemnego, z opartym na niej stosunkiem zobowiązaniowym. Treść stosunku prawnego
łączącego strony czynności prawnej nie jest tożsama z treścią dokonanej przez nie
czynności, lecz uzupełniają ją także inne elementy wskazane w art. 56 k.c., m. in.
przepisy prawa („ustawa”). Wynikający z art. 675 § 1 k.c. obowiązek zwrotu przedmiotu
najmu należał więc do treści stosunku obligacyjnego łączącego powoda - pozwanego
wzajemnie z poprzednikami prawnymi aktualnego użytkownika wieczystego, a zatem
najpierw z przedsiębiorstwem D.(…), a następnie pozwanym - powodem wzajemnym i
wreszcie z R.(…) sp. z o.o. w W. W konsekwencji, uprawnienie do żądania zwrotu
rzeczy najętej przeszło na następcę prawnego wynajmującego, który wstąpił nie w
umowę najmu (uprzednio wypowiedzianą), lecz w stosunek zobowiązaniowy związany z
tą umową Zgodnie z hipotezą art. 675 § 1 k.c., powstanie obowiązku zwrotu rzeczy
najętej uzależnione jest od zakończenia najmu. Wypowiedzenie dokonane przez
pozwanego - powoda wzajemnego skonkretyzowało ten obowiązek, a uprawnienie z
tym związane następnie zostało przeniesione na kolejnego użytkownika wieczystego
nieruchomości. Wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego, istotę problemu decydującego o
zasadności powództwa o wydanie lokalu stanowi więc w tym wypadku zbycie prawa
użytkowania wieczystego i konsekwencje z tym związane, a z mocy art. 678 § 1 k.c.
oddziałujące na stosunek prawny najmu, zaś bez znaczenia pozostaje, czy osoba
występująca z roszczeniem z art. 675 § 1 k.c. jest właścicielem rzeczy najętej, czy też
przysługuje jej do niej inny tytuł prawny.
Pozwanemu - powodowi wzajemnemu przysługiwała jednak legitymacja do wy-
toczenia powództwa o zwrot rzeczy najętej, ponieważ w dacie doręczenia przeciwnikowi
odpisu pozwu wzajemnego pozostawał on użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Z
mocy art. 27 zd. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U.
z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. (dalej jako: u.g.n.), przeniesienie użytkowania
wieczystego wymaga bowiem konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie ze
stanowiskiem dominującym w orzecznictwie Sądu Najwyższego wpis ten - na podstawie
art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. z 2001 r. Nr
124, poz. 1361, (dalej jako: u.k.w.h.) - wywiera skutek wsteczny od daty złożenia
wniosku o jego dokonanie, i z tą datą dochodzi do przeniesienia użytkowania
wieczystego (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, OSNC
2003, nr 6, poz. 76). Powództwo wzajemne w sprawie zostało wniesione po złożeniu
wniosku o wpis, a przed jego prawomocnym dokonaniem. Przyjmując powyższą
wykładnię art. 27 u.g.n. w zw. z art. 29 u.k.w.h., stwierdzić trzeba, że w chwili
zawiśnięcia sporu wywołanego wniesieniem pozwu wzajemnego, pozwanemu -
powodowi wzajemnemu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości,
a tym samym mógł on wystąpić z roszczeniem wywodzonym z art. 675 § 1 k.c.
Późniejsze przeniesienie prawa użytkowania wieczystego (dokonane w stanie
zawisłości sprawy z powództwa wzajemnego), powinno być ocenione z punktu widzenia
art. 192 pkt 3 k.p.c. jako pozostające bez wpływu na dalszy bieg sprawy o zwrot rzeczy
najętej.
Z uwagi na powyższe, zaskarżone orzeczenie Sądu Apelacyjnego odpowiada
prawu także w zakresie rozstrzygnięcia o powództwie wzajemnym.
6. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c. Sąd Najwyższy
orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie
art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 39821
k.p.c., przy uwzględnieniu
taryfowych stawek opłat za czynności adwokackie określonych w rozporządzeniu
Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.), li-
czonych od wartości przedmiotu zaskarżenia dla rozstrzygnięć w powództwie głównym i