Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przedsiebiorstwa/ippp3-4512-853-15-2-kp
Timestamp: 2018-02-19 13:58:39
Legal References Found: art. 43
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 678
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 6
 art. 551
 art. 4
 art. 2
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 15
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 87

Document Content:
IPPP3/4512-853/15-2/KP | Interpretacja indywidualna
Prawo do zastosowania zwolnienia od podatku przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami i możliwości rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.
IPPP3/4512-853/15-2/KPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami i możliwości rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy – jest prawidłowe.
W dniu 15 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami i możliwości rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.
LC sp. z o.o. <dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”> jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością rozpoczynającą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca planuje przeprowadzić inwestycję deweloperską obejmującą budowę budynku biurowego we W. W związku z planowanym projektem, Wnioskodawca planuje kupić <dalej: „Transakcja”> od W. Holding sp. z o.o. <dalej: „Zbywca”> nieruchomości położone we W. <dalej: „Nieruchomości”>, obejmujące prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własność budynków i budowli <dalej odpowiednio: „Budynki” oraz „Budowle”>. Zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Po przeprowadzeniu Transakcji oraz nabyciu sąsiadujących działek od Miasta W. Wnioskodawca planuje wyburzenie istniejących Budynków i Budowli oraz przeprowadzenie projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Na moment złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokładny termin dokonania wyburzeń nie jest jeszcze znany.
Zgodnie z praktyką rynkową, po ukończeniu budowy Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt, tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomości. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości, które zostaną wzniesione po wyburzeniu istniejących Budynków i Budowli, było opodatkowane VAT.
W ramach Transakcji Wnioskodawca zakupi od Zbywcy:
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 28/4 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy oraz
własność znajdującego się na działce 28/4 i (częściowo) na działkach dzierżawionych od Gminy W. budynku biurowego <dalej: „Budynek 1> wraz z towarzyszącymi budowlami (obejmującymi w szczególności podjazd pod Budynek 1 z niewielkim placem postojowym oraz chodniki/ciągi piesze) <dalej łącznie: „Nieruchomość 1”>;
prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr 22/2, 28/5 i 29/4 objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla W. we W., IV Wydział Ksiąg Wieczystych oraz
własność znajdującego się na działce 29/4 budynku biurowego <dalej: „Budynek 2”> wraz z towarzyszącymi budowlami (obejmującymi w szczególności wjazd do garażu znajdującego się w Budynku 2) <dalej łącznie: „Nieruchomość 2”>.
Nieruchomość 1 została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz własności budynków tytułem wkładu niepieniężnego na pokrycie udziałów w kapitale zakładowym spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 20 grudnia 2005 r. Powyższy wkład niepieniężny (niestanowiący przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części) podlegał opodatkowaniu VAT, przy czym czynność ta korzystała ze zwolnienia z opodatkowania.
Nieruchomość 2 została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2005 r. Czynność ta podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym nabycie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania dla towarów używanych zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami Ustawy o VAT.
W związku z faktem, że Budynek 1 jest zlokalizowany częściowo na działkach, które są własnością Gminy W., Zbywca jest stroną umowy dzierżawy tych terenów z dnia 26 października 2006 r. („Umowa Dzierżawy”).
Po nabyciu Nieruchomości Zbywca nie dokonywał ulepszeń istniejących Budynków ani Budowli w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Powierzchnie Budynków były wynajmowane przez Zbywcę na rzecz najemców, a Zbywca odprowadzał podatek VAT z tytułu umów najmu.
Oprócz Nieruchomości w ramach Transakcji na Wnioskodawcę zostaną przeniesione aktywa w postaci zamontowanego w Budynkach systemu monitoringu wizyjnego. Natomiast Wnioskodawca i Zbywca planują, że po Transakcji Zbywca opróżni Nieruchomości z innych ruchomości, do których przysługuje mu tytuł prawny.
W związku z planami inwestycyjnymi Wnioskodawcy, zakładającymi m.in. wyburzenie istniejących Budynków i Budowli, preferencją Wnioskodawcy jest, aby istniejące umowy najmu, dzierżawy i podobne zostały jak najszybciej rozwiązane, a Nieruchomości zostały opróżnione.
W tym celu planowane jest podjęcie negocjacji z najemcami będącymi stronami umów najmu Nieruchomości zawartych na czas oznaczony w celu rozwiązania tych umów lub ewentualnie ich przekształcenia na umowy zawarte na czas nieoznaczony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.
Jednakże, ponieważ rozwiązanie części umów najmu przed Transakcją może nie być możliwe ze względów biznesowych, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm. - dalej: „Kodeks cywilny”), wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Wnioskodawcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji.
W takiej sytuacji na Wnioskodawcę przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym kaucje pieniężne najemców. Do dnia sprzedaży czynsze z tytułu najmu Nieruchomości będzie pobierać Zbywca, a od dnia sprzedaży czynsze będzie pobierać Nabywca. Jeżeli przed dniem sprzedaży Nieruchomości Zbywca wystawi fakturę za okres obejmujący dzień sprzedaży, to będzie on zobowiązany do wystawienia faktur korygujących. Jeżeli najemca zapłaci czynsz należny Nabywcy na rachunek Zbywcy, to Zbywca będzie zobowiązany przekazać takie środki na rzecz Nabywcy.
Jednocześnie, ponieważ intencją Wnioskodawcy jest wyburzenie istniejących zabudowań i przeznaczenie nabytych Nieruchomości pod nową inwestycję, Wnioskodawca i Zbywca rozpoczną współpracę w zakresie rozwiązania umów najmu. Mianowicie, Zbywca będzie współpracował z Wnioskodawcą w opróżnieniu Nieruchomości ze wszystkich najemców i dzierżawców, przy czym opcją preferowaną przez strony Transakcji będzie opróżnienie Nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia Transakcji.
Zatem w wyniku Transakcji Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z istniejących w dacie Transakcji umów najmu, jednak będzie to sytuacja przejściowa. Jak bowiem wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie dążył do zakończenia tych umów, wyburzenia istniejących Budynków i Budowli oraz rozpoczęcia projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem.
W świetle powyższego, w wyniku Transakcji na Wnioskodawcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Zbywcy ściśle związane z Nieruchomościami oraz z istniejącymi w dacie Transakcji umowami najmu obciążającymi Nieruchomości, w szczególności:
ewentualne prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym kaucje pieniężne najemców;
oryginały, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomościami i ich wynajmem, tj. w szczególności umowy najmu, książka obiektu, protokoły z okresowych kontroli.
Ponadto, w związku z faktem, że Budynek 1 jest zlokalizowany częściowo na działkach należących do Gminy W., w celu zapewnienia możliwości korzystania z Nieruchomości planowane jest przeniesienie na Wnioskodawcę prawa do korzystania z działek Gminy W., które Zbywca użytkuje na podstawie Umowy Dzierżawy. Wnioskodawca nabędzie powyższe prawa w ramach przeniesienia (za zgodą Gminy W.) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z Umowy Dzierżawy lub w wyniku zawarcia z Gminą W. nowej umowy dzierżawy obejmującej powyższe działki (przy czym Umowa Dzierżawy pomiędzy Zbywcą a Gminą zostałaby wówczas rozwiązana).
Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków, należności oraz zobowiązań Zbywcy.
Docelowo, zgodnie z intencją stron, Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności w oparciu o cały szereg praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów zawartych przez Zbywcę, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. umów:
o zarządzanie Budynkami;
dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, ciepło, dostawa wody odprowadzanie ścieków);
usług porządkowo-czystościowych;
konserwacji dźwigów;
serwisu mat;
<dalej łącznie: „Umowy Serwisowe”>.
Mianowicie, planowane jest rozwiązanie przez Zbywcę Umów Serwisowych w terminie 7 dni od dnia Transakcji. Zbywca rozwiąże zatem powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. W takim przypadku, pomiędzy Zbywcą a Wnioskodawcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Zbywcę w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji.
Ponieważ na moment Transakcji część Nieruchomości będzie przedmiotem najmu, Wnioskodawca, jednocześnie z rozwiązaniem Umów Serwisowych przez Zbywcę, zawrze nowe umowy z odpowiednimi dostawcami mediów w zakresie, w jakim będzie to niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji.
Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Wnioskodawcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanego powyżej rozwiązania, w którym Zbywca rozwiązuje określoną umowę, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Wnioskodawcę i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Przedmiot Transakcji nie obejmuje również praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomościami), takich jak w szczególności:
umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);
umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);
środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);
tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, know-how;
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Wnioskodawcy);
W przeszłości Zbywca dokonywał transakcji kupna i sprzedaży działek gruntu, a także prowadził wynajem samochodów osobowych, koparko-ładowarki oraz jachtu. Jest prawdopodobne, że po sprzedaży Nieruchomości Zbywca zostanie zlikwidowany, a w momencie Transakcji Zbywca będzie już postawiony w stan likwidacji.
Zbywca aktualnie zatrudnia pracowników. Planowane jest, że Zbywca nie zatrudni nowych pracowników. Ponadto, w zależności od daty zamknięcia Transakcji, Zbywca nie będzie pozostawał w żadnym stosunku pracy na dzień Transakcji, albo przekaże Wnioskodawcy porozumienia o rozwiązaniu umów o pracę/wypowiedzenia takich umów.
Wnioskodawca wskazuje przy tym, że jego intencją nie jest prowadzenie działalności w oparciu o pracowników Zbywcy. W szczególności, Wnioskodawca nie planuje zatrudniać byłych pracowników Zbywcy, a ewentualne czynności niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów bądź korzystając z usług podmiotów zewnętrznych.
Działalność gospodarcza Zbywcy prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości (w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych) nie jest prowadzona w ramach działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze nie wskazują na odrębność działalności Zbywcy prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości od jego pozostałej działalności.
Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierza wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Zbywcy) także Zbywca.
Czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT...
Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT -Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego...
Sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego.
Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09),w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto zdaniem Wnioskodawcy Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT).
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek;
środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza ewentualnymi kaucjami pieniężnymi najemców);
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Wnioskodawcy);
firmę Zbywcy.
Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że planowane jest rozwiązanie przez Zbywcę Umów Serwisowych (tj. umów o zarządzanie Budynkami, umów z dostawcami mediów itp.), a Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowy z dostawcami mediów jedynie w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (w okresie przejściowym do momentu opróżnienia Nieruchomości).
Zatem Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności w oparciu o Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę i będzie musiał we własnym zakresie (przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz nowo zawartych umów) zapewnić prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku, ponadto była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, które będą obowiązywały na moment Transakcji). A zatem po dacie planowanej Transakcji co do zasady istniejące należności i zobowiązania Zbywcy pozostaną u Zbywcy.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. sygn. S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz ze ściśle związanymi z Nieruchomością aktywami w postaci systemu monitoringu wizyjnego oraz ewentualnymi zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców.
Tym samym, po dacie dokonania Transakcji na Wnioskodawcę nie przejdą istotne aktywa, takie jak środki pieniężne, prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe. Wnioskodawca nie zamierza również prowadzić działalności w oparciu o Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądowa kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy nie zostanie przejęty przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano powyżej, w terminie 7 dni od Transakcji dojdzie do rozwiązania umów związanych z zarządzeniem i bieżącą obsługą Nieruchomości, a Wnioskodawca zawrze nowe umowy z dostawcami mediów jedynie w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
Działalność Zbywcy polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż w szczególności know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy nie zostanie przejęty przez Nabywcę.
Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.
Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania Nieruchomości.
W przypadku braku możliwości rozwiązania wszystkich umów najmu, Wnioskodawca (w okresie przejściowym do czasu ich rozwiązania) prowadziłby działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że prowadzenie takiej działalności w oparciu o składniki majątkowe nabyte w ramach Transakcji, bez zaangażowania własnych zasobów oraz zawarcia dodatkowych umów z podmiotami trzecimi, nie byłoby możliwe. Wynika to z faktu, że aby zagwarantować niezakłócone funkcjonowanie Nieruchomości po dniu Transakcji Wnioskodawca musiałby zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz w związku z planowanym rozwiązaniem Umów Serwisowych już we własnym zakresie zorganizować zarządzanie Nieruchomościami oraz zapewnić zawarcie nowych umów o dostawę mediów.
Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszone Nieruchomości nie będą posiadały same w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy fakt ten równocześnie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
Ponadto, biorąc pod uwagę, że Zbywca w przeszłości nabywał i zbywał działki gruntu można uznać, że Zbywca prowadzi działalność, którą można uznać za działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji posiadane przez Zbywcę nieruchomości (w szczególności Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji) nie powinny być traktowane jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie jako aktywa (towary) wykorzystywane w ramach działalności tego przedsiębiorstwa.
Dodatkowo, jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, ewentualne prowadzenie działalności w zakresie najmu powierzchni w Budynkach miałoby charakter przejściowy. Jego intencją nie jest bowiem kontynuowanie wykorzystania Nieruchomości w zakresie wynajmu, a wyburzenie istniejących Budynków i Budowli oraz zbudowanie na Działkach nowego kompleksu biurowego.
Powyższe stanowi dodatkowy argument potwierdzający, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.
Opodatkowanie dostawy Nieruchomości VAT
Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ponieważ przedmiotowa Transakcja obejmuje dostawę budynków i budowli trwale związanych z gruntem, dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie opodatkowana VAT tak samo, jak dostawa Budynków i Budowli.
Z kolei zgodnie z przepisami Ustawy o VAT - dostawa budynków i budowli jest zwolniona z podatku VAT, chyba, że zastosowanie znalazłby jeden z wyjątków zawartych w tej ustawie, przewidujących opodatkowanie VAT. W konsekwencji ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, czy też zwolniona z VAT, wymaga analizy, czy wymienione wyjątki znajdą zastosowanie.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
Zbywca nabył oba Budynki wraz z Budowlami w 2005 r. w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a
po nabyciu Budynków i Budowli nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej.
W konsekwencji, w opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do Budynków i Budowli miało miejsce najpóźniej w momencie ich nabycia przez Zbywcę, tj. w 2005 r. Zatem, do dnia Transakcji w stosunku do obu Budynków i Budowli niewątpliwie upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia.
Zatem, w odniesieniu do planowanej Transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. l pkt 10 tej ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca, są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT nabycia Nieruchomości, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.
Równocześnie, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, iż w odniesieniu do Transakcji nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym przepisem zwolnienie to odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Ponadto Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w przypadku, gdy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości były wynajmowane przez Zbywcę. Tym samym Zbywca, przy wykorzystaniu Nieruchomości, prowadzi działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni, która jest opodatkowana VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomości nie są wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.
Reasumując, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Wnioskodawca jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca planuje wyburzenie istniejących Budynków i Budowli oraz przeprowadzenie projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Po ukończeniu projektu inwestycyjnego, Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości zewnętrznym inwestorom, przy czym jego intencją będzie zbycie nieruchomości na rzecz inwestorów w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, planowane jest, że po wybudowaniu kompleksu biurowego, a przed jego sprzedażą na rzecz zewnętrznych inwestorów, powierzchnie biurowe w nowo powstałych nieruchomościach będą przedmiotem umów najmu opodatkowanych VAT.
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z przejściem na Wnioskodawcę umów najmu, które nie zostaną rozwiązane przed Transakcją, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie - w okresie przejściowym (tj. w okresie do czasu rozwiązania/wygaśnięcia tych umów) - prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynkach. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (tj. obecnie 23%).
W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawcy po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (za które należy uznać zarówno planowane zbycie nieruchomości na rzecz inwestorów, jak i ewentualną działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynkach), po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Podsumowując, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Przedsiębiorstwa > IPPP3/4512-853/15-2/KP