Source: http://www.poradaprawna.pl/porada/19573/kto-wstapil-w-stosunek-najmu-po-smierci-babci
Timestamp: 2017-07-27 06:45:14
Legal References Found: art. 691
 art. 11
 art. 691
 art. 691
 art. 21
 art. 691

Document Content:
Kto wstąpił w stosunek najmu po śmierci babci? | PoradaPrawna.pl
Kto wstąpił w stosunek najmu po śmierci babci?
PYTANIE: Kto wstąpił w stosunek najmu po śmierci babci?
Mieszkanie komunalne zamieszkiwane jest przez 3 osoby (2 z nich są tam zameldowane). Główny najemca (babcia) umiera, w lokalu pozostaje wnuk zameldowany tam od urodzenia (ponad 30 lat) oraz jego matka (córka zmarłej), pomimo posiadania własnościowego mieszkania spółdzielczego w którym jest zameldowana. Kto w tej sytuacji może starać się o status głównego najemcy lokalu, pozostanie w lokalu oraz możliwość jego wykupu na własność? Czy gmina ma prawo wystąpić do sądu o eksmisję (na bruk) osoby tam zameldowanej bez propozycji zamiany/zaoferowania innego np. mniejszego lokalu o tym samym statusie (mieszkanie komunalne).
Nie podał Pan, kiedy dokładnie zmarła babcia. W takich przypadkach należy stosować przepisy obowiązujące w chwili śmierci najemcy. Wobec braku bliższych informacji poniżej prezentujemy aktualny stan prawny.
Na podstawie art. 691 § 1 kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: a) małżonek nie będący współnajemcą lokalu, b) dzieci najemcy i jego współmałżonka, c) inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, d) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.). Powyższych przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że w tym przypadku należy zbadać, kto wstąpił w stosunek najmu po zmarłej babci będącej najemcą.
Proszę zwrócić uwagę, że zameldowanie czy jego brak ma niewielkie znaczenie w tego rodzaju sprawach. Liczy się nie tyle zameldowanie, co faktyczne – rzeczywiste zamieszkiwanie danych osób ze zmarłym najemcą oraz fakt, czy np. byli z najemcą we wspólnym pożyciu. W opisanym przypadku istnieje duże prawdopodobieństwo, że w stosunek najmu weszła córka zmarłego najemcy. Jeżeli natomiast wnuk zmarłej babci pozostawał z nią we wspólnym pożyciu, to również wstąpił w stosunek najmu. Musiałby jednak wykazać, że prowadził z babcią wspólne gospodarstwo domowe, utrzymywał ją, pomagał jej w chorobie itp. Orzecznictwo sądowe dotyczące wstępowania wnuków jest niejednolite, sądy biorą pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy. Jeżeli w stosunek najmu wstąpiły dwie osoby, co jest możliwe, to najem trwa właśnie z dwoma najemcami.
Gmina, aby móc wystąpić do sądu o eksmisję, musi najpierw wykazać, że dane osoby przebywają w lokalu bez tytułu prawnego. Ponieważ w niniejszej sprawie wskazane osoby wstąpiły w stosunek najmu zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, mają one tytuł prawny do lokalu. Oznacza to, że żądanie opuszczenia lokalu jest bezzasadne.
Aby zakończyć stosunek najmu, gmina – właściciel lokalu – musiałaby wypowiedzieć trwający stosunek najmu.
W przypadku posiadania tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, właściciel lokalu (w tym przypadku gmina) na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów może wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej danego lokalu w skali roku. Wypowiedzenie umowy najmu takiej osobie odbywa się z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Reasumując - jak się wydaje, lepiej byłoby gdyby o status głównego najemcy ubiegał się wnuk, jednakże nietrudno nie zauważyć, że w grupie wstępującej w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie ujęto ani wnuków, ani rodzeństwa ani nawet rodziców najemcy. Co prawda osoby takie mogą wejść w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 k.c. o ile najemca był zobowiązany wobec nich do świadczeń alimentacyjnych, ale z taką sytuacją nie mamy tutaj do czynienia.
Dodatkowo istotny jest tutaj art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, na podstawie którego samorząd w danym mieście, gminie zobowiązany jest wydać uchwały, w których określa zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych gminy. W uchwałach tych znajdują się zasady na jakich osoby których nie ujęto w art. 691 § 1 k.c. mogą wstąpić w stosunek najmu po najemcy z którym faktycznie zamieszkiwały w chwili jego śmierci (czasami w tych uchwałach znajdują się zapisy o np: 3 letnim zamieszkiwaniu przed śmiercią z najemcą przez wnuka). Uchwały takie można odnaleźć na stronach internetowych poszczególnych miejscowości lub w odpowiednim wydziale danego miasta czy gminy. Natomiast zasady wykupu mieszkań komulanych na własność są ustalane w uchwałach właściwych rad gmin. Należy więc najpierw zapoznać się z uchwałą danej rady gminy (czy rady miejskiej) i wtedy stwierdzić czy jest możliwe aby wystąpić do gminy z wnioskiem o wykup lokalu. Nie znając położenia lokalu nie jesteśmy w stanie stwierdzić nic na ten konkretny temat i lokal.
Podstawa prawna: kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów