Source: https://www.eporady24.pl/wpis-sluzebnosc-przejazdu-do-kw,pytania,4,51,27432.html
Timestamp: 2020-03-30 17:13:50
Legal References Found: art. 145
 art. 145
 art. 140
 art. 145
 art. 145
 art. 145

Document Content:
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 01.03.2020
Sprawa dotyczy wpisu służebności przejazdu do KW. Moją działkę oddziela od drogi publicznej działka sąsiada. Droga istnieje od ponad 100 lat i zawsze była używana. Sąsiad, żeby dojechać do swoich działek i domu, musi przejechać także przez moją działkę. W księgach wieczystych nie ma zapisanej służebności przejazdu. Co zrobić, żeby taki wpis dostać? Dodam, że jakiś czas temu działka została przekształcona do zabudowy rodzinnej z gruntów zielonych, ale część działki, gdzie biegnie droga, nadal została jako tereny zielone. Co zrobić, żeby w tym przypadku dostać pozwolenie na budowę? I jak można załatwić taki wpis do KW na służebność przejazdu?
Brak bezpośredniego połączenia z drogą publiczną
Z tego, co Pan pisze, nie ma Pan bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Pisze Pan bowiem, że Pańską działkę od drogi publicznej oddziela działka sąsiada. Jak mniemam, nie ma Pan dostępu do drogi publicznej z żadnej innej strony. Należy sobie zatem zadać pytanie, czy wolą Pana jest uzyskanie służebności osobistej, czy dostępu do drogi publicznej.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma przepis art. 145 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Powyższy przepis zawiera zwroty nieostrych, takie jak: „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”, „z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”, „interes społeczno-gospodarczy”.
Powyższe wskazuje, iż każda taka sprawa winna być rozpatrywana indywidualnie, mając na uwadze nie tylko potrzeby uprawnionego, tj. właściciela nieruchomości sąsiedniej nie mającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jak i interes społeczno-gospodarczy uprawnionego, jak i ewentualnie obciążonego taką służebnością drogową.
Korzystna z punktu widzenia Pana interesu jest treść § 2 ww. przepisu, zgodnie z którym przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W tym miejscu wskazać należy na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84, w którym wyrażono pogląd, że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej. Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.
„Z treści art. 145 kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest »nieodpowiedni«. Kryterium »odpowiedniości« jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7–8 poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34)” (zob. LexPolonica, Piśmiennictwo: Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism., 2001-2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis – LexPolonica).
Powszechnie przyjmowany jest pogląd, iż przepis art. 145 nie może być wykładany zbyt szeroko, bowiem służebność drogowa stanowi ograniczenie będącego pod ochroną konstytucyjną prawa własności. W mojej ocenie nie można zatem twierdzić, iż istniejący dostęp do drogi publicznej, tylko z uwagi na fakt, iż jest ona nieutwardzona, jest nieodpowiedni. Nadto należy odwołać się do zd. 1 § 2 art. 145, zgodnie z którym ustanowienie drogi winno nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Trudno zatem wyobrazić sobie sytuację, gdy na nieruchomości mającej przeznaczenie do prowadzenia działalności gospodarczej, zostanie przeprowadzona droga konieczna, tylko z uwagi na fakt, iż istniejąca droga w ocenie sąsiada jest „nieodpowiednia”. Sąsiad ma bowiem prawo zwrócić się do zarządcy takiej drogi o jej utwardzenie, jeżeli uważa, że droga, która mu przysługuje jako droga konieczna jest w nienależytym stanie. Tylko wyjątkowo niedogodne połączenie nieruchomości sąsiada z drogą publiczną, mogłoby uzasadniać ustanowienie takiej drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb).
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 482/2006, „właściciel nieruchomości może się domagać ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej, także gdy ma ona dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. O tym, czy istniejący dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Wymagają one rozważenia, czy zapewniona jest niezbędna ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarczymi, czy możliwe jest normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości”.
Konstatując wszystko powyższe, w mojej ocenie na podstawie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego są podstawy do skutecznego dochodzenia ustanowienia służebności drogowej na podstawie art. 145. Fakt bowiem, iż nie ma Pan bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ma zasadnicze znaczenie dla rozpoznania niniejszej sprawy. Brak również możliwości ustanowienia takiej drogi na działkach sąsiednich.
Zawsze tego rodzaju kwestie mogą być przedmiotem regulacji notarialnej, bowiem sąsiad jako właściciel ma prawo ustanowić na swojej nieruchomości prawo na rzecz Pana polegające na prawie przejazdu i przechodu. Dla pewności regulacji i Państwa ustaleń dobrze byłoby, gdyby droga był wyznaczona przez geodetę.