Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-4512-481-16-4-kt
Timestamp: 2020-02-18 13:18:21
Legal References Found: art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 46
 art. 2
 art. 7
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 12
 art. 2
 FSK 
 art. 2
 art. 12
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 14
 art. 14

Document Content:
♦ › Nieruchomości › IPPP3/4512-481/16-4/KT
W zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2016 r. (data wpływu 1 lipca 2016 r.), uzupełnionym w dniu 12 sierpnia 2016 r. (data wpływu 16 sierpnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 1 lipca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem złożonym w dniu 12 sierpnia 2016 r. (data wpływu 16 sierpnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP3/4512-481/16-2/KT z dnia 5 sierpnia 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 9 sierpnia 2016 r.).
Spółka P. S.A. w 2001 roku nabyła (na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego) nieruchomość wspólnie z osobą fizyczną. W 2007 roku Spółka odkupiła (na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego) od ww. osoby fizycznej jej współudział i tym samym stała się samodzielnym właścicielem.
Spółka nabyła nieruchomość na podstawie umów sprzedaży sporządzonych w formie aktów notarialnych i czynności te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tymi transakcjami Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Nieruchomość w momencie zakupu była zabudowana. Spółka nie wybudowała na nieruchomości żadnego obiektu. W momencie zakupu nieruchomość stanowiła towar używany, bowiem od zakończenia budowy minęło ponad 5 lat.
Suma wydatków poniesionych przez Spółkę na ulepszenie (modernizację) w czasie całego okresu nie przekroczyła 30% początkowej wartości nieruchomości. W związku z ponoszonymi nakładami Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Przez cały okres nieruchomość była zarządzana przez spółkę zależną, która prowadziła w niej działalność hotelowo-konferencyjną. W budynku znajdującym się na nieruchomości w momencie zakupu poprzedni właściciel prowadził działalność, natomiast Spółka nie posiada wiedzy, czy prowadził ją we własnym imieniu, czy była prowadzona przez inny podmiot na podstawie umowy ze sprzedającym.
Obecnie Spółka chce sprzedać ww. nieruchomość i zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
W skład ww. nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż wchodzą następujące działki: 186/5, 186/6, 186/7, 186/9, 186/12 i 186/13, dla których Sąd Rejonowy prowadzi Księgi Wieczyste.
Na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży składają się następujące działki:
Dz.ew. nr 186/11 o pow. 478 m2 - przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej;
Dz.ew. Nr 186/6 o pow. 110 m2 - przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej;
Dz.ew. Nr 186/7 o pow. 1.414 m2 - teren usług gastronomii i turystyki (zabudowany garażem);
Dz.ew. Nr 186/9 o pow. 59.963 m2 - teren lasu, w południowej części teren zieleni urządzonej;
Dz.ew. nr 186/12 o pow. 27.832 m2 - teren usług gastronomii i turystyki oraz teren usług gastronomii i turystyki na gruntach leśnych; obecnie teren istniejącego hotelu i tereny przyległe; na terenie znajduje się budynek hotelu, portiernia, hydrofornia, śmietnik, garaże, przepompownia ścieków, stacja trafo, basen ppoż., studnia głębinowa, drogi, chodniki, parking, ogrodzenie terenu z bramą wjazdową;
Dz.ew. nr 186/13 o pow. 29.280 m2 - teren lasu.
Przedmiotem sprzedaży będzie kilka odrębnych działek. Działki nr 186/12 i 186/7 są działkami zabudowanymi. Pozostałe działki o nr 186/11, 186/6, 186/9, 186/13 są działkami niezabudowanymi.
Działka nr 186/12, w tym poszczególne budynki wchodzące w skład nieruchomości, były i są wykorzystywane jako ośrodek szkoleniowo-wypoczynkowy. Pozostałe działki oraz działka 186/7 z zabudowaniami garaży jest nieużytkowana.
Wszystkie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki nr 186/12 oraz działka nr 186/7 przeznaczone są pod zabudowę, natomiast działki o nr 186/9, 186/13 są terenami leśnymi oraz działki o nr 186/11 i 186/6 są przeznaczone na poszerzenie drogi gminnej.
Obiekty znajdujące się na nieruchomości (które Spółka chce sprzedać) są przedmiotem umowy dzierżawy od dnia 28 marca 2002 r. do chwili obecnej. Dzierżawcą nieruchomości jest spółka zależna, która od początku prowadzi w niej działalność hotelowo-konferencyjną.
Nieruchomość została oddana do użytkowania dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę zależną na podstawie umowy dzierżawy. Działalność ta podlega opodatkowaniu.
Nieruchomość jest wykorzystywana przez spółkę zależną na cele działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu.
Czy właściwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wyżej opisanej nieruchomości?
Spółka stoi na stanowisku, że spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Nieruchomości, w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W świetle powyższych przepisów, nieruchomość – zarówno budynki jak i grunt - spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust, 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.) posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.
Zgodnie z przepisami Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.
Na konieczność takiego odczytywania definicji pierwszego zasiedlenia, wynikającej z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wskazał również NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14.
Zatem, przez „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć jego pierwsze zajęcie, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Kwestia ta przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).
Jak wynika z cyt. wyżej uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, reguluje przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca od 2001 roku jest właścicielem nieruchomości nabytej na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (do 2007 roku – współwłasność z osobą fizyczną, potem – samdzielny właściciel). Zarówno czynnośc nabycia w 2001 r. jak i odkupienia udziałów w 2007 r. nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z tymi transakcjami. Nieruchomość w momencie zakupu była zabudowana (od zakończenia budowy minęło ponad 5 lat), Spółka nie wybudowała na niej żadnego obiektu. Suma wydatków poniesionych przez Spółkę na ulepszenie (modernizację) w czasie całego okresu nie przekroczyła 30% początkowej wartości nieruchomości. W związku z ponoszonymi nakładami Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Przez cały okres nieruchomość była zarządzana przez spółkę zależną, która prowadziła w niej działalność hotelowo-konferencyjną. Poprzedni właściciel również prowadził działalność w budynku znajdującym się na nieruchomości.
Obiekty znajdujące się na nieruchomości (które Spółka chce sprzedać) są przedmiotem umowy dzierżawy od dnia 28 marca 2002 r. do chwili obecnej. Dzierżawcą nieruchomości jest spółka zależna, która od początku prowadzi w niej działalność hotelowo-konferencyjną. Nieruchomość została oddana do użytkowania dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę zależną na podstawie umowy dzierżawy. Działalność ta podlega opodatkowaniu. Nieruchomość jest wykorzystywana przez spółkę zależną na cele działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu.
Obecnie Spółka chce sprzedać ww. nieruchomość. W skład nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż wchodzą działki o nr: 186/11, 186/6, 186/7, 186/9, 186/12 i 186/13, dla których Sąd Rejonowy prowadzi Księgi Wieczyste. Przedmiotem sprzedaży będzie zatem kilka odrębnych działek, przy czym działki nr 186/12 i 186/7 są działkami zabudowanymi, natomiast pozostałe działki o nr 186/11, 186/6, 186/9, 186/13 są niezabudowane. Jak wskazała Spółka, wszystkie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:
działki nr 186/12 oraz nr 186/7 (zabudowane) przeznaczone są pod zabudowę - teren usług gastronomii i turystyki;
działki nr 186/11 oraz nr 186/6 (niezabudowane) przeznaczone są na poszerzenie drogi gminnej;
działki nr 186/9 oraz nr 186/13 stanowią tereny leśne.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży opisanej nieruchomości.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji są wyodrębnione działki, które z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług mają różny status jako przedmiot sprzedaży. Zwolnienie od podatku wynikające z ww. regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma zastosowanie (po spełnieniu określonych warunków) do budynków, budowli lub ich części, a także do gruntu, na którym są one posadowione (stosownie do przepisu art. 29a ust. 8 ustawy). Zatem przedmiotowe zwolnienie może być rozpatrywane wyłącznie w odniesieniu do gruntów zabudowanych.
Wnioskodawca wskazał, że w skład opisanej nieruchomości wchodzą dwie działki zabudowane, tj. działka nr 186/7 zabudowana garażem oraz działka nr 186/12, na której znajdują się: budynek hotelu, portiernia, hydrofornia, śmietnik, garaże, przepompownia ścieków, stacja trafo, basen ppoż., studnia głębinowa, drogi, chodniki, parking, ogrodzenie terenu z bramą wjazdową.
Analiza wynikających z wniosku informacji wskazuje, że w przedmiotowej sprawie najpóźniej w 2002 roku nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków i budowli wchodzących w skład działek zabudowanych, w rozumieniu definicji pierwszego zasiedlenia wynikającej z przepisów ustawy o VAT oraz Drektywy. Jak wynika z wniosku, cała przeznaczona obecnie do sprzedaży nieruchomość od 2002 roku była (i jest nadal) oddana przez Spółkę do użytkowania na podstawie umowy dzierżawy spółce zależnej w celu prowadzenia działalności hotelowo-konferencyjnej. Ponadto Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości przekraczajacej 30% jej wartości początkowej.
Oznacza to, że planowana sprzedaż nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, ani w ciągu dwóch lata od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzacych w skład nieruchomości. Zatem, dla dostawy części nieruchomości w postaci działak zabudowanych o numerach 186/7 oraz 186/12 zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Skoro bowiem zwolnieniem od podatku będą objęte budynki i budowle, bedące przedmiotem sprzedaży, również dostawa gruntu, na którym są one posadowione, będzie korzystała z tego zwolnienia.
W odniesieniu natomiast do niezabudowanej części nieruchomości w postaci działek o nr 186/11 i 186/6 oraz działek o nr 186/9 i 186/13, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dla ich dostawy wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Przy czym, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z ww. przepisów wynika, że dostawa nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, korzysta ze zwolnienia od podatku.
Zwolnienie określone w powyższym przepisie dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
We wniosku wskazano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przetrzennego niezabudowane działki nr 186/11 oraz nr 186/6 są przeznaczone na poszerzenie drogi gminnej, natomiast działki nr 186/9 oraz nr 186/13 stanowią tereny leśne. Oznacza to, że jedynie część nieruchomości w postaci działek nr 186/9 i 186/13 mieści się w dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy jako tereny niezabudowane, niebudowlane i nie przeznaczone pod zabudowę. Nie można bowiem uznać, że takim terenem są działki nr 186/11 i 186/6, tj. grunty przeznaczone na poszerzenie drogi, a więc pod zabudowę.
Zatem, biorąc pod uwagę treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanych działek nr 186/9 oraz nr 186/13 stanowiących tereny leśne będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Planowana transakcja nie będzie natomiast objęta powyższym zwolnieniem w odniesieniu do dostawy działek nr 186/11 oraz nr 186/6, gdyż grunty te nie stanowią terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Ponadto, dostawa działek nr 186/11 i 186/6 nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem z przedstawionych przez Spółkę okoliczności sprawy nie wynika, aby działki te były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
W konsekwencji, sprzedaż części nieruchomości w postaci działek o numerach 186/11 oraz 186/6 będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.
W świetle powyższych ustaleń, dla planowanej przez Spółkę sprzedaży nieruchomości w postaci działek zabudowanych o numerach 186/7 oraz 186/12 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy, zaś dostawa niezabudowanych działek nr 186/9 oraz nr 186/13, stanowiących tereny leśne, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast sprzedaż części nieruchomości w postaci działek o numerach 186/11 oraz 186/6 będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT.
Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w odniesieniu do dostawy całej opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - należy uznać za nieprawidłowe.
Tut. Organ zauważa, że granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa Wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 tej ustawy, organ podatkowy dokonuje oceny stanowiska Wnioskodawcy. Z ww. regulacji wynika, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji organ podatkowy nie podejmuje się wyjaśnienia stanu sprawy, tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do opisanego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
IPPP3/4512-481/16-4/KT