Source: https://umowanajmu.info/umowa-najmu-mieszkania/
Timestamp: 2019-04-19 19:12:09
Legal References Found: art. 660
 art. 661
 art. 688
 art. 11

Art. 11
 Art. 11

Art. 11
 art. 11
 art. 11

Document Content:
Witaj! Cieszę się, że odwiedziłeś mój blog dotyczący umowy najmu. Znajdujesz się w kategorii zawierającej wszystkie artykuły dotyczące umowy najmu mieszkania. Jeżeli masz jakiś problem z najemcą lub wynajmującym lub po prostu chcesz zdobyć więcej informacji na temat umowy najmu lokalu mieszkalnego, trafiłeś doskonale! Przeczytaj wpisy dotyczące tej tematyki, zostaw komentarz lub skontaktuj się ze mną osobiście. Jeżeli szukasz informacji dot. najmu lokalu komercyjnych, jesteś w złym miejscu – przejdź do kategorii umowa najmu lokalu użytkowego.
Poniżej znajdziesz podstawowe informacje na temat umowy najmu mieszkania. Najlepszym źródłem informacji będą dla Ciebie jednak poszczególne wpisy dotyczące najmu lokalu mieszkalnego – w każdym staram się wyczerpująco omówić jedno konkretne zagadnienie. Wpisy dotyczące najmu mieszkania zostały zebrane w odpowiedniej kategorii, wszystkie kategorie znajdziesz po prawej stronie bloga.
Zapraszam do lektury! Obejrzyj także materiały wideo znajdujące się przy większości wpisów, pomogą rozwiązać wiele Twoich problemów.
Jakie przepisy stosować do umowy najmu lokalu mieszkalnego?
Dla wielu osób może być zaskoczeniem, że umowa najmu mieszkania nie jest regulowana wyłącznie przepisami Kodeksu cywilnego, czyli aktu prawnego regulującego w zasadzie znaczną część umów funkcjonujących w obrocie prawnym. W przypadku tej umowy Kodeks cywilny znajduje zastosowanie, ale jego rola jest wyłącznie pomocnicza.
Największą rolę w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego odgrywają przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, które chronią prawa najemcy w sposób dużo silniejszy niż wynikałoby to z przepisów Kodeksu cywilnego. Dlatego o znaczeniu tych przepisów nie możesz zapominać.
Co istotne, stosowania przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów nie można wyłączyć w przypadku umowy najmu mieszkania. Oznacza to, że nawet jeżeli w treści umowy postanowisz, że do tej umowy będą miały zastosowanie wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego, to i tak zastosowanie będą miały przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wiele pytań dotyczy tego, czy można zmieniać zasady wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasada jest w tym przypadku jedna: wszelkie odstępstwa od reguł wynikających z Ustawy o ochronie praw lokatorów mogą być dokonywane tylko na korzyść najemcy. Jeżeli odstępstwa zostaną przewidziane w umowie najmu lokalu mieszkalnego na korzyść wynajmującego, to będą one nieważne. Oznacza to, że będą one istniały tylko na papierze, ale ich wyegzekwowanie w sądzie nie będzie w żaden sposób możliwe. Nie ma w tym przypadku znaczenia, że najemca zgodził się na takie zmiany. Są one sprzeczne z prawem, a w konsekwencji nieważne.
W jaki sposób można zawrzeć umowę najmu mieszkania?
Umowa najmu mieszkania może być zawarta w każdy sposób. Oznacza to, że dla istnienia i ważności umowy nie jest konieczne formalne sporządzenie i podpisanie dokumentu. Oczywiście powinieneś podpisać umowę ponieważ umożliwi Ci to jasne określenie praw i obowiązków najemcy i wynajmującego.
Możliwość zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w każdy sposób oznacza także, że do zawarcia umowy może dojść w sposób dorozumiany, zwłaszcza poprzez umożliwienie innej osobie korzystania z mieszkania w zamian za zapłatę comiesięcznego wynagrodzenia. Brak sporządzenia dokumentu umowy nie oznacza, że do takiej umowy nie znajdą zastosowania przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jeżeli umowa najmu mieszkania została zawarta na okres dłuższy niż rok nie została zawarta w formie pisemnej, oznacza to, że została zawarta na czas nieoznaczony. Taka zasada wynika z art. 660 Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy podpisanej na czas nieoznaczony jest wyjątkowo trudne z punktu widzenia wynajmującego (można to zrobić tylko w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów), dlatego warto aby każda umowa najmu została spisana w formie dokumentu.
Umowa najmu w pewnych przypadkach może wymagać sporządzenia dokumentów w innej formie niż pisemnej. Chodzi o umowę najmu okazjonalnego – w tym przypadku wymagane jest sporządzenie oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w formie aktu notarialnego, przy czym sama umowa najmu lokalu mieszkalnego może pozostać zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Na jaki okres i na jak długo można podpisać umowę najmu lokalu mieszkalnego?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Wyjątki przewidziane są przez Ustawę o ochronie praw lokatorów jeżeli chodzi o zawieranie umów dotyczących mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które co do zasady powinny być zawierane na czas nieoznaczony.
W przypadku mieszkania prywatnego zasadą powinno być zawieranie umowy najmu mieszkania na czas oznaczony. Maksymalny czas okresu obowiązywania takiej umowy najmu powinien być określony na 10 lat ponieważ z art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że po upływie tego okresu umowa najmu mieszkania jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.
Zawarcie umowy na czas nieoznaczony nie jest „bardziej elastyczne”, jak doradzają to niektórzy „eksperci”. Umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony nie można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia przewidzianych przez Kodeks cywilny w art. 688 Kodeksu cywilnego dla umów zawartych na czas nieoznaczony. Możliwość taką wyłączają przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, które dopuszczają jedynie złożenie wypowiedzenia w wyjątkowych przypadkach.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
Jak podkreślałem to już wcześniej, umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć tylko w przypadkach, w których pozwala na to Ustawa o ochronie praw lokatorów. Zasada ta znajduje zastosowanie niezależnie od tego co zostało wpisane w treści samej umowy.
Wszelkie odstępstwa od zasad wynikających z tej ustawy mogą być wprowadzane tylko na korzyść najemcy. Często skutkuje to paradoksalnym skutkiem, że wprowadzając do umowy postanowienia dotyczące zasad wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego właściciel mieszkania pogarsza tylko swoją sytuację w stosunku do wzorca ustawowego – umożliwia on najemcy łatwiejsze rozwiązanie tej umowy, podczas gdy sytuacja wynajmującego nie ulega zmianie.
Podstawowe przypadki, w których można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zostały uregulowane w art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Należy pamiętać, że w każdy z tych przypadków obowiązuje 1 miesięczny termin wypowiedzenia umowy, którego bieg jest określony w specyficzny sposób: naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie od tego kiedy zostało złożone wypowiedzenie i tak musi upłynąć pełny 1 miesiąc kalendarzowy okresu wypowiedzenia.
Art. 11 ust. 2 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w następujących przypadkach, przy czym przed złożeniem wypowiedzenia konieczne jest pisemne upomnienie najemcy do zaniechania naruszeń umowy:
– używanie przez najemcę mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
– zaniedbywanie obowiązków wynikających z przepisów lub umowy najmu lokalu mieszkalnego, co skutkuje powstaniem szkód;
– niszczenie urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
– wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.
A jak wygląda sytuacja w przypadku zaległości w płatnościach wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego? Art. 11 ust. 2 pkt 2) Ustawy o ochronie praw lokatorów umożliwia wypowiedzenie umowy jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. Aby wypowiedzenie było możliwe konieczne jest jednak wcześniejsze wyznaczenie najemcy dodatkowego 1 miesięcznego terminu do zapłaty bieżących i bieżących płatności wynikających z umowy.
Art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów upoważnia wynajmującego do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania jeżeli najemca wynajął lub podnajął lub oddał mieszkanie innej osobie nieodpłatnie do korzystania bez pisemnej zgody właściciela.
Niezależnie od przyczyn wypowiedzenia umowy przedstawionych powyżej, Ustawa o ochronie praw lokatorów upoważnia do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w innych przypadkach. O ile można powiedzieć, że zgodne z prawem wypowiedzenie umowy w zwykłych przypadkach jest bardzo trudne, to inne przypadki znajdują zastosowanie w zupełnie wyjątkowych sytuacjach. Wypowiedzenie jest możliwe także na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4), oraz art. 11 ust. 3 – ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wiele emocji i kontrowersji budzi możliwość zameldowania się przez najemcę w wynajętym mieszkaniu w oparciu o dokument umowy najmu lokalu mieszkalnego. Odpowiedź w tym zakresie jest jednoznaczna: najemca może zameldować się w wynajętym mieszkaniu bez zgody wynajmującego (czyli zazwyczaj bez zgody właściciela mieszkania). Co więcej, meldunek może być dokonany nie tylko na pobyt czasowy, ale również na pobyt stały.
Umowa najmu mieszkania stanowi tytuł prawny do mieszkania. Umowa taka jest tytułem cywilno – prawnym do mieszkania. Ustawa o ewidencji ludności pozwala z kolei potwierdzić pobyt w mieszkaniu danej osoby przez osobę mającą tytuł prawny do mieszkania, przy czym ustawa określa jednocześnie, że tytułem prawnym jest także umowa cywilno – prawna.
Zgodnie z przepisami Ustawy o ewidencji ludności do zameldowania wystarczy wypełnienie odpowiedniego formularza meldunkowego oraz podpisanie go przez osobę zgłaszającego potrzebę zameldowania. W treści tego formularza znajduje się pole, w którym powinna podpisać się osoba mająca tytuł prawny do mieszkania, którym jest także umowa najmu lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że właściciel mieszkania nie musi stawić się osobiście w urzędzie miasta lub gminy, nie jest także potrzebne dysponowanie „aktem własności”, z którego najemca korzysta na podstawie umowy.