Source: https://www.sluzebnosc.info/o_jaka_kwote_moge_sie_starac-material-215.html
Timestamp: 2020-06-01 19:41:56
Legal References Found: art. 3051
 art. 3054
 art. 285
 art. 158
 art. 3531
 art. 6
 art. 232
 art. 64
 art. 231

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 16-07-2015
Wyceną oraz szacowaniem wartości nieruchomości zajmują się różne osoby – fachowcami w tej dziedzinie są rzeczoznawcy (z uprawnieniami), którzy niekiedy występują w charakterze biegłych sądowych. Często wynagrodzenie biegłego sądowego jest wyższe od wolnorynkowych cen za analogiczne czynności specjalistyczne. Szacowanie wartości jest bardzo ważne przy ustaleniu wynagrodzenia za korzystanie z gruntu, również w przypadku służebności przesyłu, na której ustawodawca polski skoncentrował się w czterech artykułach Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.): od art. 3051 do art. 3054.
W przypadku ustanowienia każdej służebności (w tym służebności przesyłu) należy brać pod uwagę dwa aspekty: z zakresu prawa rzeczowego oraz z zakresu prawa zobowiązań. Chodzi o zagadnienia konstrukcyjne, które mogą mieć spore znaczenie praktyczne. Dla samego ustanowienia służebności (jakiegokolwiek rodzaju) niezbędne jest złożenie oświadczenia przez właściciela nieruchomości obciążonej (w rozumieniu art. 285 K.c.); oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – jest to wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności czynności prawnej (art. 73 K.c.). Ustawodawca nie precyzuje, czy ustanowienie służebności ma się odbyć odpłatnie (za wynagrodzeniem), czy też nieodpłatnie. To zależy od ustaleń między zainteresowanymi podmiotami (w tym właścicielem nieruchomości obciążonej) albo od orzeczenia sądowego. Na mocy orzeczenia sądowego może zostać ustanowiona nie tylko służebność, ale również określona wysokość oraz sposób uiszczania opłat(y) za ustanowienie służebności; w praktyce są dwa sposoby uiszczania opłaty: jednorazowo albo okresowo (czyli rozwiązanie nieco podobne do czynszu dzierżawnego).
Dobrze jest ujawnić służebność w odnośnych księgach wieczystych. O wpisanie służebności do księgi wieczystej należy zawnioskować do sądowego wydziału ksiąg wieczystych – albo odrębnie (po ustanowieniu służebności), albo w akcie notarialnym, w którego treści zawarte jest oświadczenie o ustanowieniu służebności; standardowo notariusz ma obowiązek przedstawiać „do ksiąg wieczystych” wniosku o zmianę właściciela (np. w związku z umową sprzedaży albo umową darowizny), ale można umówić się tak, że notariusz skieruje wniosek o ujawnienie służebności we właściwej księdze wieczystej albo we właściwych księgach wieczystych. Wpisanie służebności „w księgach wieczystych” często pozwala uniknąć nieporozumień – szczególnie związanych z obrotem nieruchomościami (zwłaszcza odpłatnie). Księgi wieczyste są jawne i nie można się zasłaniać nieznajomością ich treści; chodzi o zasady wysłowione zwłaszcza w początkowych artykułach Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zatajenie przed (potencjalnym) nabywcą nieruchomości obciążającej ją służebności lub innych ważnych okoliczności (np. przyjęcia wynagrodzenia „za służebność” jednorazowo przez zbywcę nieruchomości) może nawet skutkować problemami prawnymi – np. dotyczącymi rozliczeń między zbywcą i nabywcą nieruchomości.
Pomimo różnych doniesień medialnych, w prawie polskim nadal nie ma oficjalnych stawek lub „tabel obliczeniowych” w związku z (ewentualną) odpłatnością, dotyczącą służebności (nie tylko służebności przesyłu). Dlatego bardzo dużo zależy od porozumienia między zainteresowanymi podmiotami: właścicielem nieruchomości obciążonej oraz – w przypadku służebności przesyłu – właścicielem określonej instalacji (art. 49 K.c.). Od blisko 25 lat obowiązuje art. 3531 K.c., w którym wysłowiono zasadę swobody umów. Można umówić się co do wysokości wynagrodzenia za służebność oraz sposobu jego uiszczania. Dla wielu osób atrakcyjniejsza wydaje się odpłatność jednorazowa, ale część właścicieli nieruchomości woli zapewnić sobie regularne (np. raz w roku) dochody w związku z określoną służebnością; okresowe wynagrodzenie „za służebność” powinno ułatwiać unikanie problemów w przypadku przeniesienia własności nieruchomości – zwłaszcza odpłatnie (np. umowa sprzedaży).
Każda opinia specjalistyczna powinna być oparta na odpowiednich danych. Podobnie jest z orzeczeniami sądowymi; w przypadku spraw cywilnych chodzi o wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Sama długość instalacji oraz wielkość studzienki to stanowczo za mało, by rzeczoznawca majątkowy (a nie prawnik) mógł oszacować wysokość wynagrodzenia za korzystanie z gruntu oraz aby sąd mógł wydać w tym zakresie orzeczenie (w ramach zastępczego oświadczenia woli, o którym mowa w art. 64 K.c. Potrzebne (a często niezbędne) są również inne dane, szczególnie: wartość nieruchomości, jej umiejscowienie (np. z dostępem do drogi publicznej), sposób zagospodarowania oraz treść planu zagospodarowania przestrzennego, utrudnienia (np. dotyczące zabudowy lub roślinności) w związku z określonym przebiegiem instalacji.
Prawnicy (w tym sędziowie) i rzeczoznawcy majątkowi – jak większość ludzi – mają ograniczoną wiedzę o sprawach innych osób. Trzeba przedstawić dane wyjściowe, aby można było spodziewać się rzetelnej oceny sytuacji – czy to w opinii specjalistycznej, czy to w orzeczeniu sądowym. Pan może zdecydować się na zlecenie szacunku rzeczoznawcy lub zorientować się w inny sposób (np. przez rozmowy z właścicielami innych nieruchomości) co do stawek za korzystanie z gruntu w związku z przebiegiem określonych instalacji. Z uwagi na dużą (być może nawet niekiedy przesadną) ochronę tajemnicy kontraktowej proszę spodziewać się odmowy podania takich informacji (a zwłaszcza pokazania dokumentów) przez odnośnego przedsiębiorcę branży wodociągowej – wszakże nie można wykluczyć innego zachowania (zwłaszcza pokazania tego, co „jest pomyśli” osób z danego przedsiębiorstwa). Polska stała się oficjalnie krajem kapitalistycznym (niezależnie od „maskujących” określeń), a dla kapitalizmu – zwłaszcza w wykonaniu wyznawców skrajnego liberalizmu gospodarczego – właściwa jest walka konkurencyjna; czasami przejawiająca się w zachowaniach przykrych dla innych osób (np. oszukiwanie w celu osiągnięcia zysku).
W skrajnych przypadkach można żądać nawet wykupienia gruntu przez tego, kto na cudzym gruncie swą budowlę zrealizował – art. 231 K.c. (co dotyczy posiadania samoistnego). Zazwyczaj jednak instalacja (np. wodociągowa) pozwala na domaganie się wynagrodzenia, ale nie na domaganie się „wykupu ziemi”.
Praktyka pokazuje, że różnie bywa z opiniami specjalistycznymi (np. biegli korzystają z różnych wzorców obliczeń), więc proszę pamiętać o możliwości wnioskowania, by sąd przeprowadził dowód z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Oględziny mogą pozwolić na ustalenie, jak sprawy mają się naprawdę; niekiedy oficjalny grunt rolny (lub inny użyteczny) okazuje się zwykłym nieużytkiem (nawet z kilkuletnimi drzewami, które się same wysiały). Oficjalny dostęp do drogi publicznej może wyglądać różnie „w terenie”: raz jest to szeroki i dobrze utrzymany zjazd, a innym razem coś o wiele gorszego. Różne szczegóły (niekiedy dostrzegalne „w terenie”) mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, a w związku z tym również na wysokość (ewentualnego) wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu. Z uwagi na rozwój systemów mapowych oraz zdjęciowych, niekiedy można sporo wykazać bez przeprowadzania oględzin.
W zakresie samych rozliczeń jedną z ważniejszych okoliczności praktycznych może być określenie, kto zapłaci taksę notarialną oraz wniesie opłaty w wydziale ksiąg wieczystych.