Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa-sprzedazy/ippb2-436-433-14-2-ls
Timestamp: 2018-03-25 03:35:30
Legal References Found: art. 14
 art. 93
 art. 49
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 678
 art. 1
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPB2/436-433/14-2/LS | Interpretacja indywidualna
IPPB2/436-433/14-2/LSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2014 r. (data wpływu 31 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 31 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością <dalej: Wnioskodawca, Kupujący lub Nabywca> planuje nabyć za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością <dalej: Sprzedający lub Zbywca> nieruchomość komercyjną położoną w B. i funkcjonującą pod nazwą „G.” <dalej: Nieruchomość>.
W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że Sprzedający stał się właścicielem Nieruchomości w szczególności w wyniku połączeń przez przejęcie innych podmiotów (pomiędzy Sprzedającym i tymi podmiotami istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93 Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednicy prawni Sprzedającego są również określani jako „Sprzedający” lub „Zbywca”.
Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2014 r. lub na początku 2015 r.
prawo użytkowania wieczystego 2 zabudowanych działek gruntu o nr 1/5 i 79/4 <objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, dalej: Działki w użytkowaniu wieczystym>;
prawo własności znajdujących się na Działkach w użytkowaniu wieczystym: budynku handlowo-usługowo-biurowego <dalej: Budynek 1> i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci drogi, chodników dla pieszych, hydrantów, sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wylotu do rzeki, sieci i masztów oświetleniowych, murów oporowych, separatorów tłuszczu, barierki ochronnej i pochłaniającej, rogatek);
- w dalszej części wniosku wskazane powyżej elementy określane będą również łącznie jako „Galeria 1”;
udział w prawie własności 9 zabudowanych działek gruntu o nr 68/1, 68/2, 68/6, 68/13, 68/14, 68/16, 70/10, 70/13 i 72/4 <objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, dalej: Działki we własności>;
prawo własności znajdujących się na Działkach we własności - w budynku handlowo- usługowo-mieszkalnym <dalej: Budynek 2> i stanowiących indywidualną własność Zbywcy: trzech wyodrębnionych lokali niemieszkalnych <tj. lokal handlowo-usługowy, lokal hotelu, lokal parkingu wielostanowiskowego; dalej: Lokale niemieszkalne>;
prawo własności znajdujących się w Budynku 2 kilkudziesięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych <dalej: Lokale mieszkalne>;
udział w prawie własności części Budynku 2 stanowiącej nieruchomość wspólną w rozumieniu przepisów o własności lokali;
udział w prawie własności innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działkach we własności wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci dróg, chodników dla pieszych, pylonu, kładek, ogrodzenia, barierek, muru oporowego, sieci wodnej, hydrantów zewnętrznych, sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, sieci i masztów oświetleniowych, separatorów);
- w dalszej części wniosku wskazane powyżej elementy określane będą również łącznie jako „Galeria 2”.
Działki w użytkowaniu wieczystym oraz Działki we własności w dalszej części niniejszego wniosku będą określane łącznie jako „Działki”.
W dalszej części niniejszego wniosku Budynek 1 oraz Budynek 2 będą określane łącznie jako „Budynki”.
W zakresie Budynku 2, Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, że znajdują się w nim łącznie 104 lokale, z czego liczebną większość stanowią lokale mieszkalne. Powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m2. Niewielka część lokali mieszkalnych po ich prawnym wyodrębnieniu została już zbyta osobom trzecim. Ze względu na powyższe, nie będą one wchodzić w zakres Transakcji. Transakcja obejmować będzie również własność tych lokali mieszkalnych, które będą przedmiotem przedwstępnych umów sprzedaży zawartych przez Zbywcę z osobami trzecimi do dnia Transakcji (wraz z odpowiednim przypadającym tym lokalom udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, udziałem w prawie własności innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działkach we własności i udziałem w prawie własności Działek we własności). W związku z Transakcją, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy z tytułu zawartych przedwstępnych umów sprzedaży lokali mieszkalnych.
W ramach Budynku 2 zlokalizowane są również trzy odrębne lokale niemieszkalne przeznaczone na część handlowo - usługową, hotel oraz parking wielostanowiskowy. Lokale niemieszkalne stanowią przeważającą część całkowitej powierzchni użytkowej Budynku 2.
Pozostałą część Budynku 2 stanowi nieruchomość wspólna w rozumieniu przepisów o własności lokali.
Wnioskodawca chciałby również wskazać, że na Działkach znajduje się związana z Budynkami infrastruktura techniczna (sieci przesyłowe wody, ciepła, energii etc.), która jednak zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. <Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „KC” lub „Kodeks cywilny”> wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym, nie stanowi przedmiotu Transakcji.
Działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego przed 2012 r. na podstawie stosownych umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych, przy czym część z Działek powstała w wyniku podziałów działek gruntu nabytych przez Sprzedającego w ramach tych transakcji. W odniesieniu do Działek we własności, dostawa części z nich podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w zakresie pozostałych sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywca odliczył VAT naliczony z tytułu nabycia tych ostatnich. W odniesieniu do Działek w użytkowaniu wieczystym - przeniesienie prawa użytkowania wieczystego tych działek na Zbywcę w 1999 r. nie podlegało opodatkowaniu VAT, opodatkowana VAT została sprzedaż znajdujących się na nich obiektów, tj. budynków i budowli. Zbywca odliczył VAT naliczony z tytułu nabycia tych ostatnich.
Po nabyciu Działek w użytkowaniu wieczystym, Sprzedający dokonał rozbiórki istniejących na nich obiektów budowlanych (Wnioskodawca nie wyklucza, iż pozostawiono całość lub części infrastruktury technicznej niestanowiącej własności Zbywcy a wchodzącej w skład przedsiębiorstwa przesyłowego) i rozpoczął inwestycję budowlaną - projekt budowy Galerii 1 w postaci handlowo-usługowo-biurowego Budynku 1 wraz z pozostałymi powiązanymi obiektami budowlanymi, instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku 1 na podstawie decyzji administracyjnych odpowiednio z dnia 21 grudnia 2001 r., dnia 5 lipca 2002 r., dnia 17 czerwca 2003 r., dnia 6 lutego 2007 r., dnia 13 marca 2008 r.
Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w Budynku 1 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do większości z tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.
Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku 1, inne obiekty budowlane, w tym budowle, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działkach w użytkowaniu wieczystym nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).
Po nabyciu Działek we własności w ramach przygotowania pod inwestycję w postaci budowy Galerii 2, doszło do wyburzenia istniejących naniesień (budynków, budowli oraz pozostałych obiektów i urządzeń) zlokalizowanych na Działkach we własności. Wyjątek w tym zakresie stanowią fasady dwóch budynków o walorach zabytkowych, które Zbywca wkomponował następnie w bryłę Budynku 2. Wnioskodawca nie wyklucza, że na Działkach we własności pozostawiono całość lub części infrastruktury technicznej niestanowiącej własności Zbywcy a wchodzącej w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.
Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku 2 na podstawie decyzji administracyjnych odpowiednio z dnia 28 października 2009 r., dnia 10 października 2009 r., dnia 4 grudnia 2009 r., dnia 24 grudnia 2010 r., dnia 27 lutego 2012 r. Następnie rozpoczął wyodrębnianie lokali i sprzedaż lokali mieszkalnych, jak również wynajem powierzchni komercyjnych (przy czym umowy z podmiotami trzecimi dotyczące tych powierzchni były zawierane przez Sprzedającego jeszcze przed oddaniem Budynku 2 do użytkowania).
Jak wskazano, na dzień złożenia wniosku część lokali mieszkalnych została sprzedana osobom trzecim (Zbywca nie jest w stanie wykluczyć, że przed dniem Transakcji zostaną zawarte kolejne umowy sprzedaży). Pozostałe lokale mieszkalne nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.
Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w lokalu handlowo-usługowym w Budynku 2 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do większości z tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.
Przeznaczony do wynajęcia lokal hotelu został oddany najemcy do użytkowania na podstawie odpłatnej umowy najmu - na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania go najemcy do użytkowania.
Powierzchnie w ramach lokalu parkingu, pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku 2, inne obiekty budowlane, w tym budowle, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działkach we własności nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).
W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Galerii 1 i Galerii 2 wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej w szczególności na dostawie lokali mieszkalnych oraz odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Budynków), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
Budynki (w tym lokale w Budynku 2), jak również budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.
prawa związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców oraz obowiązek zwrotu kaucji pieniężnych najemcom,
prawa z tytułu rękojmi za wady oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego, w tym prawa z gwarancji bankowych lub kaucji pieniężnych ustanowionych w związku z umowami budowlanymi;
majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych związanych z Nieruchomością
dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
prawa do korzystania z domeny internetowej i strony internetowej związanej z Nieruchomością
prawo do znaku towarowego,
określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu,
przedwstępne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Zbywcę z osobami trzecimi do dnia Transakcji (wraz z odpowiednim przypadającym tym lokalom udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, udziałem w prawie własności innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działkach we własności i udziałem w prawie własności Działek we własności).
- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, energia cieplna, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),
- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących świadczenia usług marketingowych (reklamowych) związanych z Nieruchomością,
- umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, z których wszystkie zostały przeniesione na Wspólnotę Mieszkaniową Budynku 2, tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), umowa o wywóz śmieci, umowy o obsługę techniczną, umowy dotyczące sprzątania oraz ochrony,
- umowa o zarządzanie Nieruchomością zawarta ze Wspólnotą mieszkaniową Budynku 2, na podstawie której Zbywca sprawuje zarząd nieruchomością wspólną.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami w zakresie w jakim dotyczą one Nieruchomości dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.
Transakcji nie będą podlegały także:
własność nieruchomości lokalowej (wraz z udziałem w prawie własności części wspólnych budynku oraz udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu), znajdującej się w budynku zlokalizowanym na działce sąsiadującej z Nieruchomością;
prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej z Gminą Bielsko-Biała, na podstawie której Sprzedający jako dzierżawca wybudował własnym kosztem ogólnodostępny parking miejski wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w związku z tym, że parking ten służy również klientom Galerii 1, nie jest wykluczone, że po dniu Transakcji Zbywca i Nabywca zawrą umowę, na podstawie której Nabywcy jako właścicielowi Nieruchomości przysługiwało będzie prawo korzystania z opisanych miejsc parkingowych).
środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców i wykonawców),
zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością
Sprzedający zatrudnia pracowników a łączące go z pracownikami umowy nie będą przedmiotem Transakcji.
Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki te nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.
Zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości, jak również sprzedaż lokali mieszkalnych znajdujących się w Budynku 2.
Mając na uwadze, że Zbywca zajmuje się przed dniem Transakcji również zarządzaniem Nieruchomością i posiada w tym zakresie znaczną wiedzę, Nabywca zainteresowany jest zawarciem ze Zbywcą po dniu Transakcji stosownej umowy o zarządzanie Nieruchomością. W takiej sytuacji, po Transakcji Zbywca będzie prowadził w szczególności działalność gospodarczą polegającą na odpłatnym świadczeniu na rzecz Nabywcy usług zarządzania Nieruchomością.
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości i sprzedaż Lokali mieszkalnych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
W związku z Transakcją Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca (wniosek złożony przez Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 15 października 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-725/14-2/DG.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest m.in. opodatkowana VAT.
Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki (tj. 23% lub 8%). Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.
W konsekwencji na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że N. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością <dalej: Wnioskodawca, Kupujący lub Nabywca> planuje nabyć za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością <dalej: Sprzedający lub Zbywca> nieruchomość komercyjną położoną w B. i funkcjonującą pod nazwą „G.” <dalej: Nieruchomość>.
W interpretacji indywidualnej z dnia 15 października 2014 r. Nr IPPP2/443-725/14-2/DG dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Zbywca oraz Wnioskodawca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy – tj. Strony, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części Nieruchomości, której dostawa podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, Sprzedający może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy.”
IPPB2/436-437/14-2/LS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Umowa sprzedaży > IPPB2/436-433/14-2/LS