Source: http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/2208-powstanie-wspolnoty-mieszkaniowej-z-zasobow-spoldzielni
Timestamp: 2018-11-15 09:31:56
Legal References Found: art. 1
 art. 24
 art. 30
 art. 31
 art. 19
 art. 20
 art. 27
 art. 18
 art. 24

Document Content:
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni
NAWIGACJA Pytania i odpowiedzi Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni
Środa, 12 marzec 2014 02:45
W spółdzielczym wielorodzinnym budynku (20-lokalowym) wyodrębniono własność 17 –stu lokali, natomiast trzy mieszkania pozostają w zasobach własnościowych spółdzielni mieszkaniowej.
Właściciele lokali wyodrębnionych chcą mieć wpływ na zarząd nieruchomością wspólną, jednak w ich ocenie w związku z tym, że nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, nie jest możliwe powstanie wspólnoty mieszkaniowej.
Stosownie do brzmienia art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.” Co do zasady jest zatem tak, że spółdzielnia ma nie tylko prawo, ale przede wszystkim wynikający z ustawy obowiązek zarządzania nieruchomością.
Ustawa o spółdzielniach przewiduje jednak odstępstwo od tej reguły, ponieważ obowiązujący od 2005 roku przepis art. 24 (1) daje możliwość podjęcia uchwały w przedmiocie przejścia do regulacji ustawy o własności lokali w zakresie praw, obowiązków właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z nim:
„ większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.”
Powyższa regulacja jednoznacznie wskazuje, że o stosowaniu ustawy o własności lokali przesądza wola większości właścicieli lokali położonych w danej nieruchomości, nie ma zatem znaczenia, że trzy lokale pozostają własnością spółdzielni.
Jeżeli zatem siedemnaście lokali zostało wyodrębnionych, dysponując większością udziałów w nieruchomości wspólnej możecie Państwo utworzyć wspólnotę mieszkaniową, której członkiem będzie również spółdzielnia mieszkaniowa jako właścicielka tych trzech niewyodrębnionych lokali.
Innym słowy: pozostawanie trzech lokali w zasobach spółdzielni nie stanowi w tej sytuacji przeszkody do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 23 grudnia 2008 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach (I ACa 540/08, LexPolonica nr 2049423) dokonując wykładni ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych orzekł, iż :" (...) poddanie przez właścicieli lokali sytuacji prawnej ustawie o własności lokali skutkuje tym, że w pełnym zakresie zastosowanie znajdują przepisy tej ustawy. Stosownie też do regulacji zawartej w ustawie o własności lokali, niezależnie od tego, czy chodzi o wspólnotę określoną w art. 19 czy w art. 20, możliwe jest powierzenie zarządu (administrowania) nieruchomości wspólną zarządcy (art. 18 ustawy o własności lokali). W ten sposób więc może dojść do pozbawienia spółdzielni zarządu wykonywanego jako zarząd powierzony - art. 27 ust. 2 u.s.m., skoro regulacja z art. 18 ustawy o własności lokali daje właścicielom możliwość wyboru sposobu zarządu, w tym w szczególności co do podmiotu, któremu zostanie powierzony zarząd. (...). Reasumując, stwierdzić należy, iż w warunkach objętych dyspozycją art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspólnota może pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, pomimo że w nieruchomości pozostała część (choćby jeden) niewyodrębnionych lokali."