Source: https://2k2.pl/2017/12/12/uogn-definicje-cz-i/
Timestamp: 2018-02-18 08:38:44
Legal References Found: art. 4
 art. 46
 art. 21
 art. 46
 art. 21
 art. 21
 art. 2
 art. 4
 art. 150
 art. 23
 art. 25
 art. 25
 art. 25

Document Content:
WYCENA NIERUCHOMOŚCI / SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI - 2K2
Wycena nieruchomości, szacowanie nieruchomości – cz. I definicji UoGN
Posted on 12 grudnia 2017 13 lutego 2018 by 2k2
Poniżej zamieszam pierwszą z dwóch części definicji zawartych a art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z komentarzem i wskazaniem pytań egzaminacyjnych, w których mowa o danej definicji. Nareszcie będzie wiadomo jaka jest różnica pomiędzy dwiema newralgicznymi z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego definicjami: wycena nieruchomości (punkt 6), szacowanie nieruchomości (punkt 8) 🙂 Część druga znajduje się tu. Zaczynamy!
Powyższą definicję należy rozumieć podobnie jak definicję nieruchomości zapisaną w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
Różnica pomiędzy obiema definicjami polega na tym, że definicje wg KC wskazuje bezpośrednio, że jedna nieruchomość może się składać z jednej bądź kilku działek gruntu, podczas gdy w definicji UoGN nie jest to doprecyzowane. Uzupełnienie tej definicji nieruchomości gruntowej stanowi definicja działki gruntu zawartą w punkcie 3) (omówiony poniżej), gdzie jest mowa o „części lub całości”.
Innym ujęciem nieruchomości jest ujęcie wieczystoksięgowe, zgodnie z którym nieruchomość może się składać z jednej lub wielu działek gruntu o ile działki te należą do tego samego właściciela i są wpisane do jednej księgi wieczystej. Zgodnie z art. 21 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece „Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość”. Widać tu wyraźny związek:
nieruchomość = działki gruntu wpisane do jednej księgi wieczystej,
czyli na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą.
Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2350/14. Teza wyroku brzmi: „Dwie graniczące z sobą działki gruntu należące do tego samego właściciela, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości gruntowe w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Jeżeli natomiast dla takich działek jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią one – w rozumieniu powołanego przepisu – jedną nieruchomość gruntową.”
W dużym uproszczeniu, częściami składowymi nieruchomości są:
budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (z wyjątkiem nieruchomości budynkowej i nieruchomości lokalowej),
prawa związane z własnością nieruchomości.
Zapraszam do zapoznania się także z artykułem pt. Nieruchomość – co to właściwie znaczy?.
Pyt 27 Nieruchomość gruntowa przekazana w użytkowanie wieczyste obejmuje następujące części składowe:
a. grunt;
b. budynek;
c. drzewa.
Prawidłowa odpowiedź: a, c. <– w powyższym przypadku (nieruchomość oddana w UW) budynek stanowi nieruchomość budynkową.
Pyt 72 Co oznacza zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcie „nieruchomość gruntowa”?
a. grunt wraz z częściami składowymi trwale związanymi z gruntem;
b. grunt z wyłączeniem zalegających pod nim jakichkolwiek kopalin;
c. grunt bez części składowych wyłączonych na mocy przepisów odrębnych.
Prawidłowa odpowiedź: a, c
Zgodnie z art. 21a UoGN „W skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, o którym mowa w art. 21, nie wchodzą grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, w rozumieniu ustawy – Prawo wodne”.
Test dla RzM z dnia 2014.08.21 / 2015.05.21
Pyt 26 / 67 Stosownie do zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości :
Odp. a wyłącznie te, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd oraz nie są obciążone prawem użytkowania;
Odp. b wyłącznie nieruchomości stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa;
Odp. c które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Test dla RzM z dnia 2014.09.18 / 2016.10.13
Pyt 6 / 48 W ustawie o gospodarce nieruchomościami wyróżnia się:
Odp. a dwa rodzaje zasobów nieruchomości;
Odp. b trzy rodzaje zasobów nieruchomości;
Odp. c cztery rodzaje zasobów nieruchomości.
Pyt 20 Jakim podmiotom może przysługiwać prawo własności do nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości?
Odp. a wyłącznie gminie;
Odp. b jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej;
Odp. c osobie fizycznej.
Pyt 81 Jakie nieruchomości wchodzą w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, utworzonego na mocy przepisów ustawy o gospodarce nie ruchomościami?
Odp. a nieruchomości stanowiące własność gminy znajdujące się w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa;
Odp. b nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa znajdujące się w użytkowaniu wieczystym gminy;
Odp. c nieruchomości Skarbu Państwa znajdujące się w dyspozycji Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego oraz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
działka gruntu = działka ewidencyjna
Działka ewidencyjna została zdefiniowana w § 9 ust. 1 Rozp. EGiB, zgodnie z którym „działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.”
Działka budowlana wg UoGN nie jest tożsama z działką budowlaną zdefiniowaną w art. 2 pkt 12) UoPLAN, zgodnie z którą przez działkę budowlaną należy rozumieć „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.
UWAGA! Zasadnicza różnica polega na tym, że działka budowlana wg UoPLAN to działka niezabudowana, nadająca się do zabudowy, a tymczasem wg UoGN jest to działka zabudowana.
Pyt 5 W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod pojęciem „działki budowlanej” należy rozumieć:
c. działkę ewidencyjna stanowiącą ciągły obszar gruntu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony liniami granicznymi.
Pyt 14 Parametry, które w myśl przepisów o gospodarce nieruchomościami decydują o tym, że działka gruntu może być działką budowlaną to:
Pyt 27 Ilekroć w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest mowa o zbywaniu i nabywaniu nieruchomości, należy przez to rozumieć czynności prawne, na podstawie których następuje:
a. przeniesienie prawa użytkowania wieczystego;
b. oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste;
c. oddanie nieruchomości w trwały zarząd na czas nieokreślony.
O „postępowaniu” wspomina również §55 Rozp.WN: „Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.”
Test dla RzM z dnia 2014.04.24 / 2016.09.15
Pyt 30 / Pyt 52 W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami przez określenie „wycena nieruchomości” rozumie się:
a. ustalenie przeciętnej ceny nieruchomości;
b. postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;
c. postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia ceny nieruchomości.
Pyt 35 Pojęcie „wycena nieruchomości” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza:
a. postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;
b. czynności rzeczoznawcy związane z określaniem wartości nieruchomości;
c. sporządzanie opinii o wartości nieruchomości.
Pyt 33 Czym różni się pojęcie wycena nieruchomości od pojęcia szacowanie nieruchomości?
a. obydwa pojęcia oznaczają to samo i można je używać przemiennie;
b. różni się tym, że wycena oznacza postępowanie, a szacowanie oznacza czynności;
c. różni się tym, że wycena nieruchomości oznacza ustalanie jej ceny, a pojęcie szacowanie nieruchomości oznacza określanie jej wartości.
Prawidłowa odpowiedź: b. wycena nieruchomości
Rzeczoznawca majątkowy określa więc nie wartość nieruchomości a wartość praw do nieruchomości.
Pyt 77 W rozumieniu zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami przez określanie wartości nieruchomości rozumie się:
a. szacowanie wartości nieruchomości;
b. postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;
c. określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.
UWAGA! tu jest mowa o ustaleniu wartości katastralnej. Pozostałe rodzaje wartości, czyli np. wartość rynkową, odtworzeniową czy inne rodzaje wartości przewidziane w odrębnych przepisach się określa. Wynika to z art. 150 UoGN. W pytaniach egzaminacyjnych ta nomenklatura jest zachowana, ale niestety zdarzają się też pytania nieprawidłowo sformułowane, np. pyt 88 z 2016.09.15.
Pyt 88 Celem powszechnej taksacji nieruchomości jest określenie wartości:
a. rynkowej nieruchomości;
b. odtworzeniowej nieruchomości;
c. katastralnej nieruchomości.
Prawidłowa odpowiedź: c. <– ale żeby być w zgodzie z przepisami prawa, w pytaniu słowo „określenie” powinno być zastąpione słowem „ustalenie”. W obecnym kształcie żadna z odpowiedzi nie jest prawidłowa…
Pyt 74 Rzeczoznawcy majątkowi dokonują określenia wartości nieruchomości:
a. rynkowej;
b. odtworzeniowej;
c. katastralnej.
a. ustalenia wartości katastralnej;
b. określenia wartości rynkowej;
c. określenia wartości godziwej.
b. katastralnej;
c. odtworzeniowej.
Szacowanie nieruchomości jest pojęciem szerszym od określania wartości nieruchomości, bo na szacowanie to składają się różne czynności, a nie tylko samo określenie wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisami działu IV UoGN w skład szacowania nieruchomości wchodzą także:
zebranie danych (informacji) o nieruchomościach,
wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości,
wybór nieruchomości podobnych i analiza ich różnic, analiza cen transakcyjnych za nieruchomości podobne oraz
Test dla RzM z dnia 2014.08.21 / 2015.11.19
Pyt 40 / Pyt 21 Pojęcie „szacowanie nieruchomości” na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza:
Pyt 90 W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez pojęcie „szacowanie nieruchomości” rozumie się:
a. czynności związane z określaniem wartości nieruchomości;
c. określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych praw do nieruchomości.
9) właściwym organie – należy przez to rozumieć starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy , powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa;
Sprawy związane z gospodarowaniem nieruchomościami są rozwinięte w art. 23 ust. 1 UoGN, art. 25 ust. 1 UoGN, art. 25b UoGN, art. 25d UoGN. W skrócie, gospodarowaniem nieruchomości zajmuje się organ wykonawczy. Dla przypomnienia poniżej tabela przedstawiająca kształt władzy lokalnej:
nieruchomościami gminy gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta,
nieruchomościami powiatu gospodaruje zarząd powiatu,
nieruchomościami województwa gospodaruje zarząd województwa,
nieruchomościami Skarbu Państwa gospodaruje starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Pyt 89 Ilekroć w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest mowa o właściwym organie, należy przez to rozumieć:
a. organ wykonawczy gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej własność;
b. starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność powiatu;
c. marszałka województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność województwa.
Pyt 25 Jaki organ administracji publicznej posiada kompetencje do bezpośredniego gospodarowania nieruchomościami wchodzącym i w skład powiatowego zasobu nieruchomości?
Odp. a rada powiatu;
Odp. b zarząd powiatu;
Odp. c starosta.
Test dla RzM z dnia 2014.07.24 / 2015.03.26
Pyt 59 / 34 Jaki organ administracji publicznej posiada kompetencje do bezpośredniego gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład wojewódzkiego zasobu nieruchomości?
Odp. a sejmik województwa;
Odp. b zarząd województwa;
Odp. c marszałek województwa.
Pyt 60 Gospodarowanie zasobem nieruchomości wojewódzkich należy do kompetencji:
Odp. a wojewody;
Odp. b marszałka województwa;
Odp. c zarządu województwa.
Pyt. 8 Jaki organ administracji publicznej posiada, przyznane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, kompetencje do bezpośredniego gospodarowania nieruchomościami wchodzącym i w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa?
Odp. a wojewoda;
Odp. b starosta wykonujący to zadanie, jako zadanie rządowe;
Odp. c starosta wykonujący to zadanie, jako zadanie własne.
Pyt 80 Jaki organ administracji publicznej posiada kompetencje do bezpośredniego gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład gminnego zasobu nieruchomości?
Odp. a rada gminy;
Odp. b zarząd gminy;
Odp. c wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Pyt 37 Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gospodaruje:
Odp. b marszałek województwa w ramach zadań z zakresu administracji rządowej;
Odp. c starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
W odróżnieniu od jednostki organizacyjnej z definicji w pkt 10), samorządowe osoby prawne posiadają osobowość prawną.
Pyt 46 W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, samorządową osobą prawną jest:
a. osoba prawna powołana lub utworzona przez organy jednostek samorządu terytorialnego;
b. każda jednostka organizacyjna samorządu terytorialnego;
c. Skarb Państwa i jednostki organizacyjne Skarbu Państwa.
UWAGA! W pytaniach egzaminacyjnych często w odpowiedziach pojawia się zarówno „starosta” jak i „prezydent miasta na prawach powiatu” – w takim przypadku zazwyczaj obie odpowiedzi będą poprawne (oczywiście zależy od kontekstu pytania), np.:
Pyt 17 Rejestr cen nieruchomości, określonych w aktach notarialnych oraz wartości nieruchomości, określonych przez rzeczoznawców majątkowych prowadzi:
a. wójt, burmistrz;
b. prezydent miasta na prawach powiatu;
c. starosta.
Pyt 71 Organem właściwym w sprawie wywłaszczenia nieruchomości jest:
a. zarząd powiatu;
b. starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej;
c. prezydent miasta działającego na prawach powiatu.
Brak osobowości prawnej odróżnia jednostkę organizacyjną od samorządowej osoby prawnej, o której mówi definicja w pkt 9a).
Test dla RzM z dnia 2014.05.22 / 2017.06.29
Pyt 19 / Pyt 16 W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jednostką organizacyjna jest:
a. jednostka samorządu terytorialnego;
b. państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej;
c. związek organizacji zawodowych.
Pytań z testów: 35. Na dzisiaj to tyle. Jak zwykle proszę o uwagi, jeżeli umknęło mi coś ważnego.
This entry was posted in Definicje and tagged działka budowlana, działka gruntu, nieruchomość gruntowa, powszechna taksacja nieruchomości, szacowanie nieruchomości, wycena nieruchomości, zasób nieruchomości.