Source: https://www.podatki.biz/sn_autoryzacja/logowanie.php5/artykuly/koszty-uzyskania-przychodu-przy-sprzedazy-lokalu_14_18496.htm?idDzialu=14&idArtykulu=18496
Timestamp: 2020-02-23 11:30:44
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 21
 art. 999
 art. 999
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 19

Document Content:
Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży lokalu
Pytanie podatnika: Czy kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w postaci pojedynczego lokalu będzie koszt zakupu całej nieruchomości, a dopiero nadwyżka uzyskanej kwoty ze sprzedaży wszystkich lokali nad sumą kosztów zakupu nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2012 r. (data wpływu 18 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia części nieruchomości- jest nieprawidłowe.
W dniu 18 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia części nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z powyższym, pismem z dnia 26 lipca 2012 r., nr IPTPB2/415-366/12-2/AKr, IPTPP2/443-442/12-2/IR wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłane zostało w dniu 27 lipca 2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 31 lipca 2012 r.). W dniu 8 sierpnia 2012 r. (data nadania 6 sierpnia 2012 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.
W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą, oraz podatnikiem podatku od towarów i usług.
W drodze licytacji ułamkowych, od Komornika Sądowego nabył nieruchomość składającą się: z lokalu użytkowego znajdującego się na parterze, trzech kondygnacji oraz poddasza (łącznie ok. 640 m2). Nieruchomość została nabyta przez osobę fizyczną – nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz wyłącznie w celach mieszkaniowych - po dwóch obwieszczeniach z dnia 12 sierpnia 2008 r. o licytacji ułamkowej części nieruchomości ogłoszonych przez Komornika Sądowego, który prowadził egzekucję wobec dwóch współwłaścicieli ww. nieruchomości. Po wygraniu przetargu, Sąd postanowił dokonać przybicia na rzecz Wnioskodawcy, który następnie uiścił cenę związaną z nieruchomością. Zapłacona kwota należności za nieruchomość, pochodziła z kredytu bankowego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup domu jednorodzinnego. W dniu 17 października 2008 r. Sąd Rejonowy wydał dwa postanowienia: sygn. akt X/06 oraz sygn. akt Y/06 w sprawach egzekucyjnych dwóch różnych wierzycieli przeciwko byłym współwłaścicielom ww. nieruchomości, przy czym pierwsze z nich uprawomocniło się w dniu 17 listopada 2008 r., a drugie - po wniesieniu i rozpatrzeniu przez Sąd Okręgowy zażalenia – w dniu 13 stycznia 2009 r. Sąd, w każdym z ww. aktów, postanowił przysądzić po 1/2 udziału w nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta pod jednym numerem, na rzecz Wnioskodawcy oraz nakazał wydanie nieruchomości nabywcy. Podczas zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę, zarówno Komornik jak i Sąd nie określili wartości choćby poszczególnych kondygnacji znajdujących się w nieruchomości z podziałem na daty nabycia.
W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zająć co najmniej jedną kondygnację na własne cele mieszkaniowe, drugą kondygnację - po wydzieleniu lokali mieszkalnych – sprzedać przed upływem 5 lat od nabycia, natomiast nie ma jeszcze sprecyzowanych planów odnośnie pozostałej części nieruchomości. Należy nadmienić, że na piętrze przeznaczonym do sprzedaży będą znajdować się dwa lub trzy lokale mieszkalne, ponieważ Wnioskodawca obawia się, że jeden lokal o tak dużym metrażu nie znajdzie nabywcy na lokalnym rynku. Sprzedaż lokali po ich wydzieleniu związana jest z koniecznością spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nieruchomości, którego wysokość, oprocentowanie i koszty zaczynają przerastać możliwości finansowe Wnioskodawcy.
Po sprzedaży ww. mieszkań Wnioskodawca zamierza skorzystać z ulgi wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając przynajmniej część kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie był zameldowany na pobyt stały w ww. nieruchomości, sprzedaż mieszkań nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej i nie jest to pierwsze zasiedlenie.
Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych wydzielonych z nieruchomości najprawdopodobniej odbywać się będzie odrębnie. Na sumę kosztów zakupu nieruchomości, o której mowa w pytaniu nr 1 składają się koszty nabycia każdej z części ułamkowej nieruchomości, powiększone o ułamkowe nakłady. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży wydzielonych z nieruchomości lokali jako wyodrębnione części nieruchomości.
Czy kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w postaci pojedynczego lokalu będzie koszt zakupu całej nieruchomości, a dopiero nadwyżka uzyskanej kwoty ze sprzedaży wszystkich lokali nad sumą kosztów zakupu nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym...
Zdaniem Wnioskodawcy niezwykle istotne znaczenie ma w przedmiotowym przypadku prawidłowe ustalenie daty nabycia nieruchomości.
W myśl art. 999 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
Z cytowanego przepisu art. 999 § 1 ww. ustawy wynika, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Dopiero prawomocne postanowienie sądu jest m.in. podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, w związku z tym dzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jest dniem, w którym następuje nabycie nieruchomości w drodze licytacji.
Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko, nabyta nieruchomość nie posiada jednej daty nabycia, gdyż zgodnie z wyżej opisanymi postanowieniami Sądu przysądzona (zakupiona) została w częściach ułamkowych: 1/2 w dniu 17 listopada 2008 r. i 1/2 w dniu 13 stycznia 2009 r. Tak więc obie ww. daty nabycia mają swoje skutki w podatku dochodowym, w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia, jednakże cechą wspólną wszystkich nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. jest 19% podatek dochodowy liczony od różnicy między ceną sprzedaży, a ceną zakupu sprzedawanej nieruchomości (odpowiednio art. 19 ust. 1 i art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym).
W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym, kosztami uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości są m.in. koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, zaś w świetle art. 19 ust. 1 tejże ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Powołane wyżej przepisy art. 22 ust. 6c oraz art. 19 ust. 1 mają więc ścisły związek nie tyle z ustaleniem kosztu nabycia poszczególnych lokali mieszkalnych, lecz z ustaleniem kosztu ich odpłatnego zbycia dla celów podatkowych. Z uwagi na fakt, że nie ma możliwości wyodrębnienia wartości nabycia poszczególnych lokali mieszkalnych, biorąc ww. przepisy pod uwagę, Wni...