Source: http://kancelaria-wronska.blogspot.com/2015/01/
Timestamp: 2020-07-05 16:02:51
Legal References Found: art. 541
 art. 86
 art. 541
 art. 86

Art. 15
 art. 15
 art. 29
 art. 19
 art. 135
 art. 1718

Document Content:
Spółdzielnie Mieszkaniowe, Prawo nieruchomości: stycznia 2015
Bankructwo Spółdzielni Mieszkaniowej - skutki prawne dla posiadaczy spółdzielczych praw do lokali i właścicieli odrębnych lokali
W ostatnim czasie pojawia się bardzo dużo wiadomości dotyczących skutków bankructwa Spółdzielni mieszkaniowych. Powodem tego wzmożonego przepływu informacji, a nierzadko dezinformacji, jest z pewnością głośna sprawa dotycząca niewypłacalności jednej z dużych Spółdzielni w Warszawie.
W związku z powyższym zasadnym jest omówienie rzeczywistych skutków prawnych upadłości lub egzekucji komorniczej z majątku Spółdzielni, dla osób uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) i osób posiadających odrębną własność lokalu.
Dokonując oceny prawnej sytuacji mieszkańców zasobów Spółdzielni należy dokonać następującego podziału:
1. uprawnieni z tytułu spółdzielczych lokatorskich praw do lokali – członkowie Spółdzielni;
2. uprawnieni z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni;
3. właściciele lokali (odrębna własność), w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni.
1. Uprawnieni z tytułu spółdzielczych lokatorskich praw do lokali – członkowie Spółdzielni
Na podstawie art. 541 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 86 Ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, w przypadku upadłości Spółdzielni, osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych praw do lokali i ich spadkobiercy, mogą przekształcić prawo do lokalu w prawo mocniejsze, czyli własność.
W przypadku ogłoszenia upadłości Spółdzielni po stronie osób uprawnionych z tytuł spółdzielczych lokatorskich praw do lokal pojawia się roszczenie o przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność. Wskazane osoby (członkowie i nie członkowie Spółdzielni) mogą skorzystać z roszczenia o przekształcenie tylko wtedy, gdy złożą stosowny wniosek w tej sprawie do syndyka. Istotnym jest również to, iż złożenie wniosku jest warunkiem sine qua non dla możliwości przekształcenia istniejących praw w prawo odrębnej własności. Syndyk nie jest bowiem zobowiązany do informowania wskazanych osób o przysługujących im prawach i bez wniosku nie podejmie on żadnych działań zmierzających do przekształcenia. Wnioski powinny być złożone niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości, gdyż wskazane powyżej roszczenie wygasa w sytuacji, gdy syndyk masy upadłości sprzeda nieruchomość osobom trzecim. Jest to tym samym jeden z przypadków zawartych w przepisach prawa, który wyczerpuje łacińską paremie ignorantia iuris nocet tzn. nieznajomość prawa szkodzi. Dla skuteczności wniosku osoby uprawnione muszą również spełnić wszystkie warunki wymagane przy dokonywaniu przekształcenia zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat.
Należy również zauważyć, iż roszczenie w przedmiocie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności przysługuje, na mocy art. 541 ust. 2 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 86 Ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, jedynie w przypadku postępowania upadłościowego. Wobec powyższego w sytuacji nie złożenia przez osobę uprawnioną stosownego wniosku lub też egzekucji z nieruchomości, w obu przypadkach zakończonych nabyciem budynku lub jego części przez podmiot nie będący Spółdzielnią, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształci się w najem.
Równocześnie członek, który utracił swoje lokatorskie prawo staje się wierzycielem Spółdzielni z tytułu wkładu mieszkaniowego. Jednakże prawa, już na dany moment, byłego członka są zrównane przez Prawo upadłościowe z prawami innych wierzycieli i tak jak oni były członek musi czekać na zaspokojenie swojej wierzytelności. Dlatego też w zależności od stanu masy upadłości Spółdzielni istnieje ryzyko, iż były członek nie odzyska wniesionego wkładu mieszkaniowego.
Odmiennie natomiast wygląda sytuacja członków Spółdzielni uprawnionych z tytułu spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, w przypadku nabycia budynku lub udziału w nim przez inną Spółdzielnię mieszkaniową. Wówczas przysługuje im roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni i w przypadku złożenia deklaracji członkowskiej zachowują on swoje prawa spółdzielcze.
Należy również w tym miejscu wskazać spółdzielców z lokatorskimi mieszkaniami wybudowanymi ze środków kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, na podstawie Ustawy z dnia z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Osobom tym nie przysługuje, ani w formie roszczenia, ani z mocy przepisów, prawo do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Po sprzedaży stają się najemcami, chyba że ich budynek zostanie nabyty przez inną Spółdzielnię. Wówczas zachowają oni lokatorskie prawo.
Art. 15e ust. 2 ww. ustawy, stanowi:
Lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu, o którym mowa w art. 15a ust. 1, nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 3. Do lokali mieszkalnych, o których mowa w ust. 2, nie ma zastosowania art. 29a.
Przechodząc do kwestii ponoszenia przez członków Spółdzielni konsekwencji finansowych za jej zobowiązania, wyraźnie należy wskazać, iż zgodnie z art. 19 Prawa spółdzielczego, odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości zadeklarowanych udziałów, a członek Spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli Spółdzielni za jej zobowiązania. Jednakże należy pamiętać, iż w przypadku nie wpłacenia przez członka części zadeklarowanych udziałów, zgodnie z art. 135 Prawa Spółdzielczego, po ogłoszeniu upadłości, na żądanie syndyka upadłości, członkowie są zobowiązani niezwłocznie uiścić niewpłaconą jeszcze część udziału.
2. Uprawnieni z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni.
W toku postępowania upadłościowego osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali mogą skorzystać z roszczenia dotyczącego przekształcenia prawa w prawo odrębnej własności skierowanego do syndyka (art. 1714 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Jednakże wskazane osoby są o tyle w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do posiadaczy spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, iż nawet w przypadku gdy nie skorzystają z przysługującego im roszczenia ich prawo – z mocy samych przepisów – przekształcone zostanie w odrębną własność i to zarówno w trakcie postępowania upadłościowego, egzekucyjnego jak i likwidacji Spółdzielni.
Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2014 r. w sprawie sygn. akt II CSK 353/13:
Zgodnie z art. 1718 u.s.m., jeżeli w toku postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłej spółdzielni mieszkaniowej nabywcą budynku lub udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Przekształcenie dokonuje się z mocy samego prawa, nie wymaga więc składania oświadczeń woli. Powstanie w drodze tego przekształcenia odrębnej własności lokalu, odmiennie niż ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze czynności prawnej, nie wymaga wpisu w księdze wieczystej. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu następuje z chwilą sprzedaży budynku lub udziału w budynku, w którym znajdują się lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zgodnie z powyższym osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali nawet jeśli nie złożą stosownego wniosku, a budynek lub udział w nim, zostanie sprzedany podmiotowi innemu niż Spółdzielnia, ich ograniczone prawo rzeczowe przekształci się z mocy samego prawa w odrębną własność lokalu. W przypadku natomiast gdy w trakcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego, budynek zostanie nabyty przez inną Spółdzielnię, osoby uprawnione mają roszczenie o przyjęcie w poczet jej członków. Tym samym zachowują oni swoje dotychczasowe uprawnienia w postaci niezmienionej i mogą stać się członkami „nowej” Spółdzielni.
Odpowiedzialność członka Spółdzielni uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu za jej zobowiązania, kształtuje się w sposób identyczny jak w przypadku członka posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo. Tym samym odpowiedzialność ogranicza się do wysokości zadeklarowanych udziałów, a członek Spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli Spółdzielni za jej zobowiązania. Jednakże w przypadku nie wpłacenia przez członka części zadeklarowanych udziałów, po ogłoszeniu upadłości na żądanie syndyka upadłości, członkowie są zobowiązani niezwłocznie uiścić niewpłaconą jeszcze część udziału.
Oczywistym jest, iż upadłość Spółdzielni lub postępowanie egzekucyjne skierowane w stosunku do jej majątku nie będzie miało żadnego znaczenia prawnego dla właścicieli odrębnych lokali. Lokale te jako własność osób trzecich są wyłączone zarówno z masy upadłości jak i spod egzekucji z nieruchomości.
Właściciele odrębnych lokali będący równocześnie członkami Spółdzielni odpowiadają za jej zobowiązania do wysokości zadeklarowanych udziałów i na żądanie syndyka upadłości są zobligowani niezwłocznie uiścić niewpłaconą jeszcze część udziału.
Przedstawiona powyżej sytuacja prawna osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali oraz właścicieli odrębnych lokali, wymaga stwierdzenia, iż w sytuacji upadłości Spółdzielni lub trwającego postępowania egzekucyjnego, zarówno osoby posiadające odrębną własność jak i uprawnieni z tytułu prawa własnościowego są chronieni przez przepisy prawa w stopniu zabezpieczającym ich interesy. Mniej uprzywilejowaną sytuację mają oczywiście osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które wyłącznie na wniosek uprawnionego złożony bez zwłoki w postępowaniu upadłościowym mogą swoje prawo przekształcić w prawo własności. W innych przypadkach prawo lokatorskie przekształci się w najem, a uzyskanie wpłaconego wkładu mieszkaniowego będzie uzależnione od stanu majątku Spółdzielni lub masy upadłości.
Członkowie Spółdzielni muszą także się liczyć z ich odpowiedzialnością za zobowiązania Spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów.
Ostatnią kwestią wymagającą wyraźnego podkreślenia jest fakt, iż postępowanie upadłościowe, a także egzekucyjne skierowane będą przeciwko całemu majątkowi Spółdzielni, w tym funduszy Spółdzielni oraz rachunków bankowych. Egzekucja z tych ostatnich i ich zajęcie może doprowadzić do niewypłacania należności zleceniobiorcą i usługodawcą, w tym dostawcą mediów (woda, prąd, gaz itd.), a co z kolei w rezultacie spowoduje ich odłączenie.
Autor: Unknown o 05:59 1 komentarz: