Source: https://poradapodatkowa.pl/rozliczenie_przychodow_z_wynajmu_mieszkania,117.phtml
Timestamp: 2019-09-19 23:41:07
Legal References Found: art. 10
 art. 10
 art. 23
 art. 22
 art. 11
 art. 14
 art. 22

Document Content:
Rozliczenie przychodów z wynajmu mieszkania
Aleksander Słysz • Opublikowane: 2014-06-02
Pół roku temu odziedziczyłam mieszkanie; od tego czasu reguluję czynsz i wszystkie inne opłaty. W tym miesiącu znalazłam chętnych na wynajem nieruchomości na najbliższy rok. W związku z tym chciałbym się dowiedzieć, jak rozliczyć przychody z wynajmu. Czy przy zasadach ogólnych można odliczyć koszty opłat przed znalezieniem najemcy? Czy konieczne są rachunki wystawione na moje nazwisko, czy wystarczą przelewy z mojego rachunku?
Każda osoba fizyczna, która chce uzyskiwać przychody z tytułu wynajmu nieruchomości, ma możliwość wyboru, z jakiego źródła, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie przychód ów pochodzić. Możliwości są ograniczone, gdyż rozważamy tu jedynie:
najem – art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tu możliwe są dwie formy opodatkowania: ryczałt oraz zasady ogólne) oraz
działalność gospodarczą – art. 10 ust. 1 pkt 3 powyższej ustawy.
Nie analizując zatem prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie, pozostaje rozważenie ryczałtu i zasad ogólnych. Jak Pan zapewne wie, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych opodatkowany jest przychód bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych, stawką 8,5%. Przy zasadach ogólnych, w dużym uproszczeniu, od przychodu odejmuje się koszt jego uzyskania i powstały dochód opodatkowuje według skali podatkowej.
Co jest korzystniejsze, zależy od poziomu stałych kosztów i wartości amortyzowanej nieruchomości (odpis amortyzacyjny jest kosztem przy zasadach ogólnych – w dużym oczywiście uproszczeniu). Jeśli zatem przykładowo przychód wynosi 1000 zł, podatek zryczałtowany wyniesie 85 zł; przy zasadach ogólnych, jeśli brak jest kosztów – 180 zł, jeśli koszty wynoszą 500 zł, to dochód (1000 – 500=500) wyniesie 500 zł, więc podatek wyniesie 90 zł. Innymi słowy, od poziomu kosztów winien Pan uzależnić swoją decyzję dotyczącą rozliczenia przychodów z wynajmu – uwzględniając, że ryczałt jest, jako rozliczenie, łatwiejszy w prowadzeniu.
Pyta Pan, czy przy zasadach ogólnych można odliczyć koszty opłat przed znalezieniem najemcy i czy aby to zrobić, konieczne są rachunki wystawione na Pana, czy wystarczą przelewy z rachunku.
Odliczenie kosztów opłat przed znalezieniem najemcy jest możliwe, jednak może to być niekiedy kontrowersyjne, trudno bowiem wykazać, kiedy podejmuje się decyzję o osiąganiu przychodów z najmu. Proszę pamiętać jednak, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz iż koszty uzyskania przychodów (co do zasady) są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.
Rachunki nie są konieczne (tzn. nie tylko faktury i rachunki mogą dokumentować poniesienie kosztu), ważne jest odpowiednie udokumentowanie pozwalające bezsprzecznie ustalić, kto i kiedy koszt poniósł (np. przelew i umowa).
Pozwolę sobie przytoczyć fragment uzasadnienia z pisma z dnia 4 marca 2010 r. (sygn. IBPBII/2/415-1191/09/AK), w którym Izba Skarbowa w Katowicach wskazuje, że „z treści art. 22 ust. 4 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że koszty uzyskania przychodów, za wyjątkiem kosztów związanych z działalnością gospodarczą u podatników prowadzących księgi rachunkowe i podatkową księgę przychodów i rozchodów, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Przy metodzie tej nie ma znaczenia okres, którego koszt dotyczy, lecz okres, w którym został on poniesiony. Tym samym dla zaliczenia danego kosztu do kosztów podatkowych danego roku podatkowego istotny jest moment, w którym koszt został poniesiony.
Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa sądowego wykładnia językowa użytego sformułowania »koszty poniesione« wskazuje na czas dokonany, co oznacza, iż chodzi tu o taki stan, w którym nastąpiło obciążenie kosztem nie tylko w sensie ewidencyjnym, ale w znaczeniu realnym, a więc w faktycznym poniesieniu wydatku. Koszt poniesiony to koszt faktycznie zrealizowany – wydatek w znaczeniu kasowym. Zatem wydatek można zaliczyć do kosztów podatkowych w momencie dokonania zapłaty. Koszt jest więc związany z wydatkiem. Tym samym wnioskodawczyni nie może rozliczać kosztów uzyskania przychodu memoriałowo – niezależnie od faktycznej zapłaty – w dacie wymagalności zapłaty na fakturze. Istotne jest bowiem moment poniesienia kosztu, czyli dzień zapłaty za fakturę, rachunek.
Wykładnia taka ma swoje uzasadnienie w całościowej analizie przepisów dotyczących sposobu ustalania dochodu z najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą. I tak jak wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami m.in. z najmu są otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Powyższe oznacza, że przychodem z najmu nie jest przychód należny, lecz przychód otrzymany lub postawiony podatnikowi do dyspozycji. Skoro zatem tak, to nieracjonalnym byłoby, gdyby kosztem uzyskania przychodu mógł być koszt inny niż faktycznie przez podatnika poniesiony, czyli zapłacony. Inaczej kształtuje się natomiast sytuacja osób prowadzących działalność gospodarczą. Dla takich podatników, zgodnie z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Z tej też przyczyny ustawodawca zezwolił tymże podatnikom na szczególne zasady potrącania kosztów, zapisując, że dniem poniesienia kosztu uzyskania przychodu z działalności gospodarczej będzie dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku, innego dowodu) lub dzień wystawienia faktury (rachunku, innego dowodu) – w przypadku podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów (art. 22 ust. 5d i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Powyższe oznacza, że kosztami uzyskania przychodu w przypadku tychże podatników mogą być koszty nawet faktycznie jeszcze nie zapłacone. Zasada ta ma jednak zastosowanie wyłącznie do osób prowadzących działalność gospodarczą, o czym świadczy art. 22 ust. 4 ww. ustawy. Przepis ten mówiący o potrącalności kosztów w dacie poniesienia jednoznacznie wyłącza swoje stosowanie do podatników, o których mowa w ust. 5 i 6 ustawy.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawczyni ma zamiar rozliczać przychody osiągane z najmu poza działalnością, na zasadach ogólnych. W związku z powyższym zastosowanie w przedmiotowej sprawie znajdą przepisy, zgodnie z którymi przez koszty poniesione należy rozumieć koszty faktycznie zrealizowane w znaczeniu kasowym.
Ponadto wskazać należy, że aby dany wydatek mógł być uznany za poniesiony i stanowiący koszt uzyskania przychodów, musi on być odpowiednio udokumentowany. Oznacza to, że w celu zaliczenia wydatków związanych z najmem do kosztów uzyskania przychodów wynajmujący powinien gromadzić dowody ich poniesienia, takie jak: faktury, rachunki, dowody przelewów bankowych i inne”.