Source: http://bpoportal.pl/co-z-ulepszeniami-najemcy-w-lokalu-po-zakonczeniu-najmu/
Timestamp: 2018-05-21 05:04:12
Legal References Found: art. 676
 art. 662
 art. 663
 art. 676
 art. 676
 art. 16
 art. 15

Document Content:
Co z ulepszeniami najemcy w lokalu po zakończeniu najmu? | BPOPortal.pl - Portal wiedzy o branży BPO
Wynajmując powierzchnię w biurowcu najemcy zwracają dużą uwagę na wykończenie biura i jego standard. Dotycz to zwłaszcza najemców z sektora BPO, ITO czy SSC, który niejednokrotnie gotowi są dopłacić z własnej kieszeni do podstawowej adaptacji oferowanej przez wynajmującego, aby mieć biuro w wyższym standardzie i tym samym zwiększyć komfort pracy swoich pracowników. Często zdarza się również, że w okresie najmu najemcy dokonują zmian i ulepszeń lokalu, aby dostosować go do swoich zmieniających się potrzeb i aktualnej sytuacji kadrowej. Jak zatem wygląda sytuacja prawna najemcy po zakończeniu najmu w aspekcie takich ulepszeń i sfinansowanych przez niego nakładów w lokalu?
Z odpowiedzią na powyższe pytanie przychodzi kodeks cywilny, który w art. 676 mówi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszeniami w rozumieniu wymienionego wyżej przepisu są dokonane przez najemcę nakłady na rzecz najętą, które w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Jak prawidłowo wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 2008 roku, sygn. akt V CSK 418/07, nie chodzi przy tym ani o drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę (art. 662 § 2 k.c.), ani o nakłady konieczne i inne nakłady, które zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 k.c. obciążają wynajmującego.
Z art. 676 k.c. wynika, że decyzja o ulepszeniach w lokalu leży po stronie wynajmującego, a najemca musi zastosować się do tej decyzji. Wynajmujący zdecydować się na jedną z dwóch możliwości: pierwszą, tj. może zatrzymać ulepszenia i zapłacić najemcy kwotę równą wartości ulepszeń wycenionych na moment zwrotu lokalu, oraz drugą, tj. może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (czyli usunięcia przez najemcę ulepszeń i doprowadzenie lokalu do stanu, w jakim lokal znajdował się przed dokonaniem w nim zmian). Wskazane uprawnienia wynajmującego mogą być zrealizowane dopiero po zakończeniu umowy najmu.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt: II CSK 69/08 „Art. 676 k.c. zawiera normę o charakterze dyspozytywnym, co pozwala stronom na odmienne uregulowanie w umowie materii objętej jego regulacją.” Oznacza to, że zasady przewidziane w art. 676 k.c. strony mogą odpowiednio zmodyfikować w umowie najmu lub określić w niej inne zasady. Przykładowo mogą one postanowić, że decyzję w zakresie nakładów po zakończeniu najmu podejmie najemca a nie wynajmujący. Zdarza się, że strony postanawiają, że po wygaśnięciu najmu nakłady dokonane przez najemcę przypadną wynajmującemu, a najemca nie uzyska zwrotu ich wartości. Takie rozwiązanie jest niebezpieczne podatkowo dla obydwu stron umowy, gdyż w przypadku najemcy istnieje ryzyko uznania, że dokonuje on wówczas de facto nieodpłatnej dostawy towarów lub świadczenia usług, od których powinien naliczyć VAT według standardowej stawki, a w przypadku wynajmującego istnieje ryzyko potraktowania pozostawionych w lokalu nakładów jako przychodu wynajmującego z tytułu tzw. nieodpłatnych świadczeń.
W kontekście nakładów na lokal warto także zwrócić uwagę na podatkowe rozliczenie takich nakładów po zakończeniu najmu. Z podatkowego punktu widzenia nakłady (ulepszenia) ponoszone na adaptację wynajmowanych lokali najemcy mają prawo uznać za inwestycje w obcym środku trwałym, od których mogą oni dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Minimalny okres amortyzacji takich inwestycji wynosi 10 lat, a zatem jeśli umowa najmu biura trwa 10 lat lub więcej, to nakłady zdążą się zamortyzować. Jeśli jednak umowa trwa krócej lub zostanie wcześniej rozwiązana, to część kosztów prac aranżacyjnych może pozostać poza wynikiem podatkowym najemcy.
Jeśli umowy najmu nie przewidują możliwości zwrotu przez wynajmującego wydatków poniesionych przez najemcę na ulepszenie lokali lub ich wyposażenie, to w jakiej sytuacji podatkowej jest najemca, który „nie zdążył” zamortyzować wydatków na lokal?
Przez długi czas kwesta ta była rozbieżnie interpretowana przez organy skarbowe, w ogromnej większości przypadków na niekorzyść podatnika-najemcy. Zwykle przyjmowano, że najemca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów strat z tytułu niezamortyzowanych inwestycji w obcych środkach trwałych. Jako podstawę takich twierdzeń przytaczano art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa o CIT), zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Organy podatkowe wskazywały, że rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy najmu nie oznacza, że miała miejsce likwidacja środka trwałego rozumiana jako jego zniszczenie lub zużycie.
Przełom przyniosła uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego podjęta 25 czerwca 2012 roku (sygn. akt II FPS 2/12), która wskazała, że najemców, którzy w wynajmowanych biurach poczynili nakłady, będą mogli zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu stratę odpowiadającą niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym. W opinii NSA nie ma powodów, aby przyjąć, że w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu warunkiem decydującym o możliwości zaliczenia niezamortyzowanej w pełni inwestycji do kosztów uzyskania przychodów jest wyłącznie fizyczna likwidacja tej inwestycji (poniesionych nakładów), czyli w praktyce demontaż lub zniszczenie ulepszeń. Likwidację trzeba rozpatrywać z punktu widzenia podatnika i rozumieć również jako pozbycie się środka trwałego (lub w tym przypadku inwestycji w obcym środku trwałym) np. poprzez pozostawienie poniesionych nakładów wynajmującemu.
Oczywiście strata w środkach trwałych, tak samo jak każdy inny wydatek mający zostać zakwalifikowany do kosztów uzyskania przychodu, powinna podlegać weryfikacji zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, pod kątem pozostawania w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami osiąganymi przez podatnika lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Zatem nie każda strata odpowiadająca niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.
Jak wynika z powyższego – nakłady na wynajmowany lokal to nie tylko kwestie aranżacyjno-budowlane, lecz również finansowe i podatkowe. Przy konstruowaniu i negocjowaniu umów najmu często pomija się lub traktuje po macoszemu kwestie rozliczenia nakładów po zakończeniu najmu, gdyż każdej ze stron temat ten wydaje się odległy i niezbyt istotny. A tylko rozważne uregulowanie w umowie kwestii nakładów na lokal sprzyja obu stronom takiej transakcji i pozwala zmniejszyć niepewność i zasygnalizowane ryzyka prawne.
← Previous Previous post: Jak rysuje się biurowy i nie tylko skyline Warszawy?
Next → Next post: Przez jaki czas należy przechowywać dokumenty firmowe?