Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6176,fundusz-remontowy
Timestamp: 2019-10-16 17:01:54
Legal References Found: art. 4
 art. 4
 art. 14
 art. 1
 art. 4
 art. 12
 art. 16
 art. 16
 art. 6
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 4
 art. 5
 art. 4
 art. 27

Document Content:
Fundusz remontowy | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Przychody podatkowe | Koszty uzyskania przychodu | Zasilenie funduszu remontowego | Zasoby mieszkaniowe | Przekazanie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych | Sfinansowanie remontu | Fundusz remontowy przekazany na inne cele | Zwrot nadwyżki
Stella Brzeszczyńska	| Administrator 3/2014 | 14.07.2014 | 6
Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości »
Pojęcie funduszu remontowego nie występuje ani w ustawie o własności lokali, ani w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednak oba te podmioty tworzą takie fundusze.
USM nakłada na spółdzielnie obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. We wspólnotach mieszkaniowych nie ma obowiązku tworzenia funduszy, ale mogą one podjąć uchwałę w sprawie funduszu na określony cel.
Gospodarowanie środkami przeznaczonymi na remont budynku ma określone skutki podatkowe.
Fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych pochodzi z wpłat od członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących jej członkami oraz osób niebędących jej członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. To element kalkulacyjny wpłat, o których mowa w art. 4 USM, z tytułu tzw. opłat eksploatacyjnych.
Z art. 4 USM wynika, że każdy, komu przysługuje tytuł prawny do lokalu znajdującego się w budynkach należących do SM, wnosi opłaty na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych. (Czytaj więcej na ten temat)
We wspólnotach mowa o kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 UWL na koszty te składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Wpływy z tytułu ww. wpłat stanowią przychody spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Nie ma znaczenia, jak one dzielone i na co są przeznaczone.
Istotne natomiast, w jakim momencie należy je opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych. Przychody dzielą się na dwie kategorie: należne i otrzymane. Przychody należne wiążą się z prowadzoną działalnością gospodarczą; inne wpływy są opodatkowane dopiero w dacie otrzymania (wpływu).
W art. 1 USM określa się, że celem SM jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Przeczytaj: Koszty w spółdzielni mieszkaniowej
Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Spółdzielnia nie prowadzi działalności gospodarczej, a więc wpływy określone w art. 4 USM będą opodatkowane na zasadzie kasowej.
Jak podkreślił DIS w Katowicach w interpretacji podatkowej z 11.07.2011 r. (IBPBI/2/423-412/11/AK): „naliczone zaliczki stanowią dla spółdzielni przychód podatkowy. Za datę powstania przychodów z tytułu ww. opłat należy przyjąć, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 UPDOP, moment otrzymania powyższych opłat.”
Spółdzielnia może także prowadzić inną działalność: jako deweloper lub zarządca cudzych nieruchomości. Przychody z tym związane będą opodatkowane jako przychody należne, tzn. niezależnie od faktycznej zapłaty.
Datą powstania przychodu należnego jest dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie późniejszy niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.
Wspólnoty zarządzają nieruchomością wspólną – własnym majątkiem. Nie można tego zakwalifikować jak działalności gospodarczej.
Zatem wpłaty od właścicieli lokali na poczet zarządu nieruchomością wspólną są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. w dacie wpływu. WM może prowadzić działalność gospodarczą, a wpływy z tego tytułu stanowią przychody należne.
Wpływy na fundusz remontowy (fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych) należy klasyfikować jako przychody otrzymane, chyba że ich źródłem jest działalność gospodarcza. Środki finansowe na fundusz remonty należy wykazać w CIT-8.
Koszty uzyskania przychodów to koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów oraz w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Kosztem podatkowym może być każdy wydatek:
który prowadzi lub może prowadzić do uzyskania przychodu,
poniesiony w celu zachowania w dobrym stanie, uchronienia przed stratą lub zniszczeniem potencjalnego źródła przychodów.
Koszty mogą być bezpośrednio powiązane z przychodem, co oznacza, że w sposób łatwy można je przyporządkować do konkretnych przychodów. Koszty, których nie da się w ten sposób przyporządkować, są kosztami pośrednimi, zaliczonymi do kosztów w dacie poniesienia.
Zasilenie funduszu remontowego
Środki finansowe przekazane na fundusz remontowy nie są „poniesione”, gdyż nie są wydane na żaden cel, a więc nie powinny zostać wykazane jako koszty podatkowe. Ta zasada z pewnością dotyczy WM.
Warto zobaczyć: Co nowego w Orzecznictwie? Podwyżka zaliczek na fundusz remontowy
W przypadku SM obowiązuje art. 16 ust. 1 pkt 9 UPDOP. Zgodnie z nim do kosztów uzyskania przychodów zalicza się odpisy na fundusze tworzone przez podatnika, jeżeli obowiązek lub możliwość ich tworzenia w ciężar kosztów określają odrębne ustawy.
Spółdzielnie mają ustawowy obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Oznacza to, że cały dokonany nań odpis jest kosztem uzyskania przychodu w dacie dokonania odpisu. UWL nie nakłada na wspólnoty obowiązku tworzenia funduszu, dlatego ww. przepis nie ma tu zastosowania.
W art. 16 ust. 1 pkt 9 UPDOP mowa o funduszach tworzonych przez podatników, natomiast art. 6 ust. 3 USM mówi o obowiązkowym funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych.
Organy podatkowe uznają więc, że jeśli w budynku spółdzielni znajdują się lokale niemieszkalne, to w tej części fundusz nie jest funduszem na remonty zasobów mieszkaniowych, więc ta część odpisu nie może być kosztem uzyskania przychodu.
Takie rozumowanie nie ma uzasadnienia prawnego. Do kosztów uzyskania przychodów SM wlicza się całą wartość odpisu, nawet jeśli w części pochodzi on z wpłat od właścicieli lokali niemieszkalnych.
Przekazanie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 UPDOP wolne od podatku dochodowego są dochody SM i WM z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części, która zostaje w danym roku przeznaczona na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.
Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej, nawet jeśli zostają przeznaczone na ww. cele. Przepis ten dotyczy przede wszystkim środków przekazanych przez WM na fundusz remontowy.
Pieniądze są tam bowiem gromadzone na przyszłość. Kwoty zebrane w każdym roku są przychodem wspólnoty, który co do zasady powinien zostać opodatkowany. Dzięki zwolnieniu określonemu w ar. 17 UPDOP można je wykazać w CIT-8/0 jako przychody (dochody) zwolnione od podatku (w każdym roku – tylko kwotę zebraną w tym roku podatkowym).
Warunkiem zwolnienia jest „przeznaczenie” konkretnej kwoty na konkretny cel. Oznacza to, że wspólnota musi rokrocznie podejmować uchwałę w tej sprawie.
Jak zauważył SN w wyroku z 8.10.2008 r. (V CSK 133/08): „w przypadku powstania nadwyżki zaliczek nad poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu”.
W SM obowiązuje ta sama zasada ogólna. W spółdzielniach mieszkaniowych stosujemy jednak – w odniesieniu do remontów – inny mechanizm. Odpisy dokonane na fundusz remontowy pomniejszają dochód. Tak wiec owo „przeznaczenie”, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 UPDOP, może dotyczyć kwoty, która pozostała po odjęciu kosztów, w tym odpisów na fundusz remontowy.
Czytaj dalej Sfinansowanie remontu | Fundusz remontowy przekazany na inne cele | Zwrot nadwyżki | Refundacja kosztów remontu
eugeniusz | 16.09.2014, 00:48
Zaryzykuję tezę, że temat FR jest zbytnio "przegadany".
Faktycznie, dopóki istniała ulga podatkowa, związana z nakładami remontowymi, można było toczyć polemiki prawno-finansowe.
Na dziś dzień, wypada zapytać: o co chodzi w dyskusji i czy temat w tak szerokim ujęciu dobrze służy szeroko rozumianej gospodarce nieruchomościami?
Ustalmy fakt podstawowy: środki finansowe obywatela jakie Ten poświęcił nabyciu nieruchomości (tu mieszkania) zostały już dwa razy opodatkowane. Pierwszy raz w dniu kiedy je obywatel zarobił, czyli uzyskał przychód. Drugi raz, kiedy nabywał (obojętnie na jakiej podstawie) nieruchomość.
Pytam zatem: gdzie dbałość o unikanie podwójnego opodatkowania?
Druga kwestia, to zaniechanie stosowania przyjętych kierunków gospodarki nieruchomościami.
Ten kierunek to oczywiście odkładany w czasie kataster nieruchomości i nieuchronnie z nim związany system podatkowy. Jeśli obywatel, a zatem i podatnik, będzie wykładał coraz więcej pieniędzy na swoją nieruchomości, której wartość będzie dzięki temu rosła, to będzie (oby kiedyś tak się stało), to będzie płacił coraz większy podatek katastralny. To słuszniejsze rozwiązanie, niż dzisiejsza urawniłowka, gdzie posiadacz małego M płaci podatek od nieruchomości podobny (w skali) do posiadaczy znacznych nieruchomości. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, aby Państwo, nie chcąc być typowym zbójnikiem, powinno dbać oto, aby nie opodatkowywać nakładów obywatela na nieruchomość (FR), bo Ten zapłaci stosownie do posiadanych majętności.
Trzecia kwestia, to bezsensowność utrzymywania pojęcia FR.
Nakłady na ten cel, to oczywiście nakłady na nieruchomość wspólną. Te z kolei, o ile nie mają charakteru komercyjnego, podlegają zwolnieniu podatkowemu (słynny art. 17 ust. 1 pkt 44) i tu na szczęście nie widać znaczniejszych sił chcących to zmienić. Pamiętamy, a jakże, niedawną akcję zjednoczonych sił polskiej spółdzielczości mieszkaniowej i "lewicy" spod znaku SLD, lecz znamy także rzeczywiste podstawy tego wystąpienia. Mimo prawnego "bełkotu" uzasadnienia "akcji" właściwe instytucje nie uległy presji i utrzymały prawa obywatela na odpowiednim poziomie. Reasumpcja w tym miejscu powinna być taka, że nie należy szukać "dylematów" tam gdzie ich realnie nie ma.
Nie sądzę, aby w tym temacie zaistniała tutaj jakaś "szalona" dyskusja.
Będę zatem kończył, paroma słowami o dylematach spółdzielni mieszkaniowych.
Musimy pamiętać o wielu uchwałach wewnątrzspółdzielczych, przeznaczających środki z FR na inne cele. Może nie mnie oceniać wolę głosujących za takimi wnioskami Zarządów, ale warto by dziś zapytać "głosujących" za rzeczywistym wymiarem korzyści Ich samych, oraz innych spółdzielców.
Musimy pamiętać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, to tekst na dziś krytykowanych nie tylko przez jej Twórców, których intencje były zacne. Może dlatego, dziś pojęcie FR jest poza art. 4, który odnosi się realnie do obowiązków wynikających z rodzaju posiadania.
Nie znajduję szczególniejszego uznania dla tezy, że "zasady wydatkowania środków FR, sposób ponoszenia opłat, określania zdarzeń remontowych, oraz sposób finansowania określają wyłącznie statuty lub uchwalone na ich podstawie regulaminy". Te środki są ustawowo "ewidencjonowane i rozliczanego" w takim podmiocie jak "odrębna nieruchomość". Zatem, jakikolwiek Statut (uchwała, regulamin) muszą tą okoliczność uwzględnić. Nie ma tu zatem praktycznie żadnego pola dla ustaleń organów spółdzielni mieszkaniowych. Minister Finansów wydał tylko interpretację, odnoszącą się do konkretnej sytuacji dotyczącej "refundacji". Wypada zatem prosić o nie czynienie nadinterpretacji. Jest rok kalendarzowy, jest ewidencja zaliczek (na koszty zarządu nieruchomością wspólną), jest jakieś wykonanie, a zatem musi być (na ostatni dzień roku) rozliczenie. Tak wymaga ustawa, a nawet kilka ustaw, jak się dobrze zastanowić. Wynik rozliczenia oceniają właściciele (współwłaściciele) i sami decydują, czy się opodatkować, czy też nie (np. poprzez przeznaczenie nadmiaru środków na dobro nieruchomości wspólnej w roku przyszłym).
ania | 21.06.2015, 03:32
A co jak wspólnota ma dwa budynki - jeden mniejszy generalnie remontowany 10 lat temu, jeszcze płacę kredyt, idrugi, duży - ruina, rotacja właścicieli, , do małej oficyny mieszkalnej się przez bramę przechodzi i związali nas funduszem. Komornicy, i musimy płącić, i oni sobie remontują, a oficynie odmawiają bieżących napraw, przez co nasze zainwestowane w remont środki niszczeją. Sąd?
Można mieć trzy fundusze w lednej waspólnocie? Kamienica, Oficyna i Wspólne.
Dlaczego prawo jest takie zagmatwane? czy ktokolwiek jeszcze coś z tego rozumie?
eugeniusz | 29.06.2015, 10:53
Sytuacja u "ani" jest dość prosta.
Prawdopodobnie błąd popełniono przy wyodrębnieniu pierwszego mieszkania. Czasami (głównie) były to świadome działania, mające na względzie kuriozalne cele.
Teraz obowiązują bieżące decyzje (uchwały) właścicieli.
Te mogą również dotyczyć podziału nieruchomości, a tym samym udziałów. Tu oczywiście postępowanie sądowe, poprzedzone odpowiednią uchwałą właścicieli (pojedynczego właściciela!?).
Bodajże art. 5 u.w.lok..
Najpierw jednak radzę dokładnie poukładać te klocki kredytowe i kwestie komornicze.
Tu widać, że sprawy zaszły zbyt daleko, a to dobra nauczka dla innych.
Na koniec mała uwaga: prawo nie jest (akurat tutaj) pogmatwane. Ustawa o własności lokali jest prosta i daje bardzo dużo możliwości działania samym właścicielom. Ci, wbrew powszechności narzekań, w tym na "zagmatwane prawo", sami popełniają najwięcej błędów podejmując decyzje (uchwały) których konsekwencji do końca nie rozumieją. Powinien (może!?) pomóc jakiś Zarządca Nieruchomości, ale dobrze wiem, że wielu z nich zarządzając zważa uwagę głównie na kasę, a nie na interes właściciela. Taka kolejność implikuje podobne dylematy.
spółdzielca- odrębna własność | 10.01.2017, 15:17
Mam pytanie do P. Eugeniusza . SM utworzyła fundusz remontowy w 2002r na podstawie ustawie o SM z 15-12-2000. W 2015r Rada nadzorcza podjęła uchwałę o utworzeniu funduszu na wykonanie nowego układu komunikacyjnego, po zaskarżeniu przez członka rady, jako niezgodnego ze statutem ,statut nie przewiduje tworzenia funduszy celowych. Rada zmieniła nazwę na § 1 fundusz remontowy spółdzielni z przeznaczeniem na remont części wspólnych. Dodając § 3 w brzmieniu: „Środki zgromadzone na funduszu remontowym spółdzielni określonym w §1niniejszej uchwały, będą przeznaczone na wykonanie nowego układu komunikacyjnego na terenie spółdzielni. Nowy układ komunikacyjny to tylko wykonanie zaleceń w sprawie dróg przeciwpożarowych ,ile można tworzyć funduszy remontowych na konkretne cele np. wodomierze ,drogi pożarowe i inne ,możliwości jest dużo , zależy inwencji twórcy czyli zarządu
eugeniusz | 10.01.2017, 18:30
1. Chwała,że Ktoś się odważył zakwestionować.
2. Problem chyba tkwi w Statcuie, bo tojest dokument który powinien doprecyzować pojęcie "fundusz remontowy".
3. RN nie wykazała się, bo za takie nie można uznać zmiany nazwy funduszu i sądzę, że dalej jest wątpliwość, ale... jak zwykle chodzi o szczegóły.
4. Ustawa nie przewiduje czegoś takiego jak "fundusz remontowy spółdzielni", przeczytajcie sobie (RN i Zarząd w pierwszej kolejności art. 4-6 u.s.m..
5. W konsekwencji pkt 4 nie można mówić (poważnie) o "Środkach zgromadzonych na funduszu remontowym spółdzielni"
6. Nie wiem co to znaczy "wykonanie nowego układu komunikacyjnego na terenie spółdzielni".
Teraz dokładniej nieco
Nie wiadomo do jakich nieruchomości nalezy działka (działki) pod "nowym układem komunikacyjnym". Inaczej będzie wyglądać finansowanie gdy działka należy do konkretnych nieruchomości (odrębne, KW itd....), a inaczej gdy jest "poza" odrębnymi nieruchomościami, a jeszcze inaczej gdy okaże się, że np. chodzi o tereny gminne.
Wykonanie zaleceń w sprawie dróg przeciwpożarowych, to również inna kwestia, bo jeżeli to droga do konkretnej odrębnej nieruchomości to niech finansuje ją ta właśnie nieruchomość.
Jeśli należy ogólnie "do spółdzielni" to może warto oddać część działki Gminie?
Na koniec to co można "tworzyć" w kwestiach finansowych należy do danej wspólnoty mieszkaniowej. Ta jest wymieniana nawet w słynnym art. 27 u.s.m., którym jak z automatu posługują się Prezesi.
Problem jest STATUTOWY, bowiem do tego dokumentu należy doprecyzowanie zapisów ustawowych. Pamiętajcie Państwo, że STATUT to dokument typu umownego, co znaczy, że nawet jak coś jest niejasnego (najczęściej: niezgodnego z ustawami) to w kwestiach spornych (np. finansowania) może być sytuacja, ża KTOŚ (organ, Sąd, etc.) przyzna rację Statutowi.
Pamietajcie też, że "wspólnota" (również ta spółdzielcza szeroko rozumiana) wymusza inicjkatywę oddolną. Jak Zarząd (z RN) stanowią jedyny moduł decyzyjny... mamy pytań wiele.
Pozdrawiam i Dobrego Roku Życzę Nowego
spółdzielca- odrębna własność | 11.01.2017, 22:31
Paragrafy statutu na mocy którego uchwalono fundusz
Fundusze spółdzielni stanowią
§10 ust 1 punkt 4 Fundusz remontowy
§10 ust 3 Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych . Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowym stanowiącymi mienie spółdzielni .Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni , właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni oraz osób nie będących członkami spółdzielni ,którym przysługuje własnościowe prawo do lokali
Na mocy tak stanowiących punktów statutu uchwalono fundusz ,którego celem jest pobudowanie drogi przeciw- pożarowej ,nie jestem pewny w 1 lub 2 nieruchomościach spółdzielni
Spółdzielnia to 16 nieruchomości jedno i wielo-budynkowe . ten problem był rozpatrywany na walnym spółdzielni ,na walne przychodzą tylko poplecznicy prezesa
Co można jeszcze zrobić , sąd raczej porażka ,podpierałem się nawet zapytaniem poselskim nr 651 i odpowiedzią sekretarza stanu w ministerstwie i K Smolińskiego ,radę to nie interesuje rada uchwaliła walne nie skreśliło sprawa zakończona.
Szukam rady co zrobić może KRS, gdzie można złożyć skargę .