Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wykup-mieszkania-komunalnego-sasiada-jak-przeprowadzic-transakcje,413,p.html
Timestamp: 2019-09-19 19:25:56
Legal References Found: art. 659
 art. 396
 art. 34
 art. 34
 art. 37
 art. 158
 art. 74
 art. 244
 art. 777
 art. 68
 art. 140

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-08-29
Przede wszystkim trzeba zastanowić się nad tym, czy w ogóle Pan powinien angażować swoje zasoby – nie tylko pieniądze (bo czas i siły życiowe to także zasoby) – w związku z sytuacją prawnie ryzykowną. Jeżeli Pan będzie uważać, że warto się angażować, byłoby dobrze opracować strategię działań – w różnych wariantach (także dlatego, że sytuacja może się zmieniać). Proszę mieć na uwadze, że ryzyko można jedynie zminimalizować – jednak nie można go wykluczyć. Spróbujmy przeanalizować sytuację prawną – zwłaszcza w celu ukazania realiów, by ułatwić Panu podjęcie decyzji.
Punktem wyjścia jest sytuacja aktualna. Sąsiad jest najemcą mieszkania komunalnego. Gdyby płacił czynsz (wraz z opłatami z czynszem związanymi), to wywiązywałby się z podstawowego obowiązku najemcy – art. 659 Kodeksu cywilnego (K.c.) – to prawdopodobnie mógłby zachować status najemcy. Na ogół ludzie czynsz regulują na tyle długo, na ile są w stanie. Dlatego zaległości czynszowe pozwalają się domyślać również innych długów owego sąsiada. Jeżeli jest zadłużony (zwłaszcza poważnie) także z innego tytułu, to zwiększa się ryzyko związane z proponowaną przez niego transakcją. Pan, jako osoba trzecia, nie jest uprawniony wprost tego mieszkania kupić i to na atrakcyjnych warunkach finansowych, zaś w przypadku kupna na wolnym rynku (a lokale komunalne na ogół powinny być zbywane na przetargach) zbędne byłyby ustępstwa (aktualnego) najemcy – przez niego być może nazwane „odstępnym”. Sąsiad ten może być zagrożony wypowiedzeniem mu umowy najmu – o ile jeszcze do tego nie doszło – a w konsekwencji eksmisją. Gdyby płacił czynsz (i opłaty z czynszem związane), to zapewne miałby możność w dalszym ciągu być najemcą tegoż mieszkania komunalnego – być może również w przypadku ogłoszenia wobec niego tak zwanej upadłości konsumenckiej (o co zagrożona niewypłacalnością osoba jest uprawniona zawnioskować do sądu); upadłemu konsumentowi należy zapewnić możliwość regulowania płatności za zamieszkanie. Jednakże w takim stanie rzeczy bezprzedmiotowy byłby wariant, z którym wiąże się Pańskie pytanie.
Zacytujmy art. 396 K.c.: „Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego”. Jak widać, odstępne (w rozumieniu K.c.) dotyczy możliwości odstąpienia od umowy a nie np. „odstąpienia czegoś” (nie tylko popularnego niekiedy w relacjach sąsiedzkich odstąpienia jakiegoś produktu spożywczego). Bezpodstawne więc byłoby używanie rzeczownika „odstępne” w związku ze skierowaną do Pana propozycją.
Zbywanie mieszkań komunalnych regulowane jest przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz aktami prawa miejscowego; przyda się uważna lektura odpowiedniej uchwały (odpowiednich uchwał) rady miasta (rady gminy) – wskazówki powinny być dostępne w administracji (zarządzie) mieszkań (budynków) komunalnych, zaś same uchwały są publikowane w wojewódzkim dzienniku urzędowym, a często także na stronach internetowych gminy lub administracji mieszkań komunalnych. Istotne jest ustalenie tego, czy dane mieszkanie komunalne w ogóle jest na sprzedaż. Gdyby jego najemca nie skorzystał z przysługującego mu prawa pierwszeństwa, to w grę mógłby wchodzić zakup „w trybie przetargowym”; „prawo pierwszeństwa” (uregulowane zwłaszcza w art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami) jest odpowiednikiem prawa pierwokupu z K.c., zaś zagadnieniem odmiennym od „prawa pierwszeństwa” jest prawo pierwokupu nieruchomości (art. 109 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jak już wcześniej napisałem, w takim przypadku bezprzedmiotowe byłyby wszelkie rozmowy z najemcą – także dlatego, że i aspekt ekonomiczny (cena rynkowa) przemawiałby przeciwko dogadywaniu się z najemcą – jako osobą trzecią (w ramach umowy sprzedaży między gminą a osobą kupującą mieszkanie komunalne na licytacji).
Z dawien dawna wiadomo, że łatwiej jest coś dać niż zyskać lub odzyskać. Dawanie komuś pieniędzy (zwłaszcza większych kwot) bez możliwości udowodnienia takiego faktu może okazać się bardzo ryzykowne – nie tylko z powodu nieuczciwości osoby pieniądze otrzymującej (a i z samą uczciwością bywa różnie). W realiach masy regulacji prawnych oraz skutecznych sposobów kontrolowania transakcji, ukrycie przekazania większej kwoty innej osobie (zwłaszcza obcej) może okazać się ryzykowne. Skoro ów sąsiad ma tak poważne problemy finansowe, że regulowanie czynszu przekracza jego możliwości, to skąd wziął pieniądze na zakup mieszkania komunalnego – nawet po cenie uwzględniającej dużą bonifikatę? To mogłoby zainteresować Krajową Administrację Skarbową. Z perspektywy innej osoby przydałaby się umowa pożyczki (art. 720 i następne K.c.) na odpowiednich warunkach (w tym: oprocentowanie i zabezpieczenie).
Najemcom mieszkań komunalnych (w przypadku najmu na czas nieoznaczony) przysługuje prawo pierwszeństwa w prawie nabycia lokalu – art. 34 ustęp 1 punkt 3) ustawy o własności lokali. Artykuł 34 ustęp 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi: „Zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 pkt 1 i 2 nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali”. Przetargom na zbycie nieruchomości komunalnych poświęcono art. 37 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wyżej wskazane „prawo pierwszeństwa” jest prawem niezbywalnym. Sąsiad Pański nie jest uprawniony zbyć przysługującego mu „prawa pierwszeństwa”. Oznacza to, że nie jest on uprawniony upoważnić i wskazać innej osoby do kupienia na warunkach mu dostępnych rzeczonego mieszkania komunalnego. Ewentualne pełnomocnictwo (art. 98 i następne K.c.) mogłoby innej osobie ułatwić zorientowanie się w sytuacji, ale pełnomocnik powinien nabyć mieszkanie dla mocodawcy (na jego dane osobowe) – oznaczałoby to nabycie przez owego sąsiada przy pomocy pełnomocnika; pełnomocnictwo do nabycia nieruchomości powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego (art. 99 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Ewentualne porozumienia nieformalne mogłyby okazać się ryzykowne (w różnych aspektach).
Jeżeli ktoś (liczący na skuteczność umowy ustnej) przekazuje pieniądze najemcy lokalu komunalnego, to może się poważnie zawieść. Nawet uczciwy nabywca lokalu może już być (albo znaleźć się później) w tak poważnych tarapatach finansowych, że nie będzie w stanie wywiązać się z ustnej umowy; ludzie umierają (niekiedy wskutek zdarzeń nagłych); spadkobiercy (nawet wiedzący o ustnym porozumieniu między spadkodawcą a osobą trzecią) mogą odmówić wykonania ustnego porozumienia – jeżeli zaś spadkobiercy nic nie wiedzą o takowych ustaleniach, to mogą obawiać się, że ktoś próbuje nadużyć sytuacji (i to trudnej, zwłaszcza w przypadku rzeczywistego przeżywania żałoby).
Umowa (np. umowa pożyczki) powinna być sporządzona na piśmie; to jest ważne szczególnie ze względów dowodowych – głównie: art. 74 K.c. w związku z art. 244 i następnymi Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Takiej umowie może towarzyszyć złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez dłużnika – takie oświadczenie (przewidziane w art. 777 K.p.c.) znacznie upraszcza doprowadzenie do egzekucji. Co po umowie, co po poddaniu się egzekucji, jeżeli dłużnik nie ma majątku, lub ma inne poważne długi – zwłaszcza wobec uprzywilejowanych wierzycieli (np. zobowiązania podatkowe lub dług alimentacyjny)?
Po cenie preferencyjnej – z uwagi na przewidzianą w art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami – mieszkanie komunalne jest uprawniony nabyć jego najemca, a nie żadna osoba trzecia (np. wskazana przez takowego najemcę, być może w związku z jakimiś nieformalnymi ustaleniami między najemcą a takową osobą trzecią). Wierzyciel jest uprawniony domagać się egzekucji z niemalże całego majątku dłużnika – w tym z jego mieszkania (np. tak zwanego wykupionego dawnego mieszkania komunalnego). Gdyby doszło do egzekucji z tego mieszkania (jako należącego już do Pańskiego sąsiada), to mogłyby znacznie się zmniejszyć szanse na nabycie tegoż mieszkania przez Pana (zwłaszcza na warunkach przez Pana oczekiwanych).
Załóżmy – czysto hipotetycznie – że udałoby się uniknąć wyżej wskazanych poważnych problemów. Proszę zwrócić uwagę również na brzmienie artykułu 68 ustęp 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”. Umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) na ogół skutkuje przeniesieniem własności rzeczy sprzedanej ze sprzedającego na kupującego (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) – gdyby we wskazanym okresie doszło do sprzedaży ze skutkiem rzeczowym (czyli do przeniesienia własności, to ów sąsiad (jako zbywca) mógłby być prawnie zobowiązany do zwrotu bonifikaty; niekiedy w umowach sprzedaży mieszkań komunalnych znajdują się nie tylko zastrzeżenia zwrotu udzielonej bonifikaty z odsetkami, ale także oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 K.p.c.). Pan zapewne wolałby odnośne mieszkanie kupić w miarę szybko, zaś to mogłoby okazać się nieopłacalne dla owego sąsiada – gdyby był zobowiązany do zwrotu udzielonej mu bonifikaty. W przepisach o przeniesieniu własności (art. 155 i następne K.c.) przewidziano możność zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego; wprawdzie umowę przedwstępną (art. 389 i następne K.c.) wolno zawrzeć w dowolnej formie prawnej, ale forma aktu notarialnego – w zakresie obrotu nieruchomościami – upoważnia nabywcę do wystąpienia na drogę prawną z roszczeniem o przeniesienie własności, a poza tym umowę przedwstępną (zawartą w formie aktu notarialnego) można ujawnić w księdze wieczystej (roszczenie takie jest wpisywane, na wniosek zainteresowanej osoby, w dziale III księgi wieczystej). Ostatnio zacytowany przepis sformułowano tak, że nie można wykluczyć żądania zwrotu bonifikaty także w przypadku zawarcia przez nabywcę lokalu komunalnego także umowy przedwstępnej (zobowiązującej).
Zapłacenie cudzych długów czynszowych, uiszczenie taksy notarialnej i opłat sądowych, zapłacenie za ekspertyzę specjalistyczną (dotyczącą możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu) – to wszystko kosztuje. Poza tym ów sąsiad zapewne chciałby zarobić (na co wskazuje użyte przez Pana określenie „odstępne”). Umowa sprzedaży (przez niego na Pańską rzecz) powinna wskazywać cenę zbliżoną do rynkowej – w przeciwnym razie można by spodziewać się żądania wyjaśnień przez organa administracji skarbowej. Gdyby w dodatku sąsiad (jako najemca) nadal zajmował to mieszkanie, to mogłyby dojść dodatkowe koszty – związane z procesem o eksmisję i egzekucją; czasami starania o przydział mieszkania socjalnego okazują się trudne i mało skuteczne; ewentualne poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego mogłoby dotyczyć (również) „zwrotu lokalu” (ułatwienie w doprowadzeniu do eksmisji). Proszę zastanowić się, czy – zwłaszcza w związku z odnośnym mieszkaniem – Pańskie zaangażowanie miałoby skutki przez Pana oczekiwane; ów sąsiad może znajdować się w bardzo poważnej sytuacji, co, zwłaszcza w powiązaniu ze słabą znajomością prawa, może skutkować projektowaniem wariantów nadmiernie uproszczonych (nawet w związku z wyłącznie dobrymi intencjami).
Posiadam tytuł prawny do mieszkania spółdzielczego w Bielsku-Białej, czy ten fakt uniemożliwi mi wykup mieszkania komunalnego w Krakowie, na które...
▸ Zamieszkiwanie w mieszkaniu komunalnym bez tytułu prawnego
Mieszkałyśmy z mamą w mieszkaniu komunalnym bez umowy, ponieważ około 20 lat temu gmina wystąpiła o eksmisję. Sprawa się odbyła, eksmisja...
▸ Dom mieszkalny w innej gminie a mieszkanie komunalne
Mam pytanie dotyczące mieszkania komunalnego w kontekście posiadania domu mieszkalnego w innej gminie. Sytuacja przedstawia się w ten sposób, że...
▸ Posiadanie innego lokalu mieszkalnego a mieszkanie komunalne
Mieszkam z żoną w mieszkaniu gminnym. Żona jest głównym najemcą, a ja mam prawo do zamieszkiwania. Mamy prawo własnościowe do...