Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek/ippp3-4512-1020-15-2-kp
Timestamp: 2017-09-22 17:13:55
Legal References Found: art. 14
 art. 551
 art. 5
 art. 6
 art. 5
 art. 7
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 6

Art. 6
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 678
 art. 5
 art. 29

Art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 88
 art. 551
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 88
 art. 86

Document Content:
Opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ich nabycie.
IPPP3/4512-1020/15-2/KPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 grudnia 2015 r. (data wpływu 11 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ich nabycie – jest prawidłowe.
W dniu 11 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ich nabycie.
Sp. z o.o. <dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący” lub „Nabywca”> planuje nabyć za wynagrodzeniem <dalej: „Transakcja”> od Torus Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa <dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”> nieruchomość komercyjną położoną w G. funkcjonującą pod nazwą „A.” <dalej: „Nieruchomość”>.
Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca stycznia 2016 r.
Ponieważ w momencie składania wniosku trwają jeszcze negocjacje ze Sprzedającym, ostatecznie Nieruchomość może zostać nabyta przez inną spółkę należącą do tej samej grupy kapitałowej, co Wnioskodawca. Niemniej, zdarzenie przyszłe opisane w niniejszym wniosku dotyczy wyłącznie sytuacji, w której Nieruchomość zostanie nabyta przez Wnioskodawcę.
prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu oznaczonych w rejestrze gruntów: (i) numerem 294/6, o powierzchni 3.706 m2, działka położona w G. oraz (ii) numerem 294/3, o powierzchni 4.498 m2, działka położona w G., dla których księgę wieczystą prowadzi Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych <dalej: „Działka”>,
własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo-usługowego <dalej: „Budynek”> oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli w postaci drogi <dalej: „Budowla”>, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
Prawo użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego w drodze umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, w którego skład wchodziło m.in prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę, z której w wyniku dalszych podziałów utworzona została Działka, oraz prawo własności stanowiących odrębne nieruchomości posadowionych na niej budynków i budowli, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2012 r. Nabycie nie było przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Budowa Nieruchomości rozpoczęła się 2 grudnia 2013 r., a pozwolenie na użytkowanie zostało udzielone decyzją z dnia 15 października 2015 r., która stała się ostateczna w dniu 30 października 2015r.
Na dzień Transakcji przeważająca część powierzchni w Budynku zostanie oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania (pierwsze przekazanie powierzchni najemcy w wykonaniu ww. umów najmu nastąpiło w dniu 2 listopada 2015 r.) Pozostałe niewielkie powierzchnie Budynku oraz Budowla nie były dotąd przedmiotem najmu ani innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
Po jego wybudowaniu, Budynek wchodzący w skład Nieruchomości był i jest w dalszym ciągu ulepszany. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku nie przekroczyła i nie przekroczy na dzień Transakcji 30% jego wartości początkowej. Budowla nie podlegała dotychczas ulepszeniom - jeżeli ulepszenia takie będą dokonywane przed dniem Transakcji, ich wartość na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej Budowli.
oryginały notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
Kupujący i Sprzedający zamierzają zawrzeć w umowie sprzedaży Nieruchomości postanowienia dotyczące odpowiedzialności Sprzedającego (gwarancja lub inny podobny rodzaj zabezpieczenia) za wady związane z konstrukcją Budynku i Budowli. Strony są na etapie ustalania formy, jaką przyjmie taka odpowiedzialność Sprzedającego. W jednej z rozważanych opcji, w sytuacji, gdy na Kupującego przeniesione zostaną gwarancje jakości z robót budowlanych, Sprzedający zostanie odpowiedzialny wobec Kupującego w przypadku nie wykonania zobowiązania przez wykonawcę.
W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
Po Transakcji na Nabywcy będzie „spoczywał obowiązek” zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie, organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest budowa i wynajem nowoczesnych powierzchni biurowych, a także działalność deweloperska w zakresie powierzchni mieszkaniowych, hotelowych i magazynowych. Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej. W szczególności, Zbywca będzie kontynuował inne projekty deweloperskie prowadzone na moment złożenia niniejszego wniosku.
Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości...
Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.
Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę
Zdaniem Wnioskodawcy, kluczowe z perspektywy prawa do odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości jest zaistnienie trzech wymienionych poniżej okoliczności:
Transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, w szczególności nie ma do niej zastosowanie wyłączenie określone w art. 6 pkt 1 tej ustawy, dotyczące transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa;
Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
W ocenie Wnioskodawcy, wszystkie powyższe przesłanki będą spełnione, a zatem będzie on uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
1.1 Nabycie Nieruchomości w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei w świetle art. 7 ust 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do dysponowania towarami jak właściciel.
Transakcja, w ramach której Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość, spełnia kryteria odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju (przeniesienie prawa do dysponowania Nieruchomością jak właściciel). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, o ile nie będzie miało zastosowania wyłączenie wynikające z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce organów podatkowych podkreślany jest obowiązek ścisłej wykładni art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, z uwagi na jego szczególny charakter (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r., nr IBPP3/4512-476/15/KG).
W ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania Transakcji za zbycie:
Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej „przedsiębiorstwa”. Powszechnie przyjmuje się, że w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT mowa jest o przedsiębiorstwie w znaczeniu przedmiotowym, w związku z czym pojęcie to należy rozumieć zgodnie z definicją przedsiębiorstwa wskazaną w art. 551 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, ze zm., dalej „Kodeks cywilny”).
Co do zasady, kwalifikacja transakcji jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa wymaga przeniesienia na nabywcę wszystkich elementów wskazanych w art. 551 Kodeksu cywilnego, o ile występują w danym stanie faktycznym. Kwalifikacja ta może być jednak zachowana w przypadku umownego wyłączenia z zakresu transakcji pewnych elementów, ale tylko wówczas, nie mają one istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 30 listopada 2012 r., nr ILPP2/443-944/12-4/MN).
prawa do znaków, pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość, prawa do domen internetowych,
prawa i obowiązki z umów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia i ochrony Nieruchomości, nadzoru przeciwpożarowego, utrzymania czystości na terenie Nieruchomości, prac konserwacyjnych, serwisowania urządzeń wentylacyjnych i klimatyzacyjnych.
W ramach Transakcji Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników Sprzedającego, co jest istotne m.in. w kontekście okoliczności, że obecnie Sprzedający zarządza Nieruchomością we własnym zakresie. Po dacie Transakcji Kupujący będzie musiał więc we własnym zakresie zorganizować zarząd Nieruchomością, bądź w oparciu o własne zasoby, bądź zlecając te czynności profesjonalnemu zarządcy (którym może być Sprzedający lub inny podmiot prowadzący działalność w tym zakresie).
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, know-how,
księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością),
należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu.
W oparciu o pozostały majątek wchodzący w skład przedsiębiorstwa (tj. niebędący przedmiotem Transakcji), po dacie Transakcji Sprzedający będzie dalej prowadził działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym, w tym kontynuował inne projekty deweloperskie, wykorzystując zdobyte doświadczenie i know-how.
Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Wnioskodawcę planowanej działalności gospodarczej w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ubezpieczenia, ochrony itp. (nowych umów bądź doprowadzenia do cesji praw i obowiązków z umów dotychczasowych), zorganizowanie zarządu Nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie kontynuować działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.
Konsekwentnie, w ocenie Wnioskodawcy nie ma możliwości uznania Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłącza również stosowanie przepisów ustawy w odniesieniu do transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Pojęcie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
W licznych interpretacjach organów podatkowych dotyczących zakresu pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa podkreśla się, że wydzielenie to powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych), (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 października 2015 r., nr IPTPP2/4512-402/15-2/KK, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r., nr IBPP3/4512-476/15/KG, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 4 września 2015 r., nr IBPP3/443-493/15/JP).
Zakwalifikowanie danego zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 ustawy o VAT uzależnione jest zatem nie od jakiegokolwiek zorganizowania masy majątkowej, musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 października 2015 r., nr IPTPP2/4512-402/15-2/KK, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r., nr IBPP3/4512-476/15/KG, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 4 września 2015 r., nr IBPP3/443-493/15/JP).
Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 sierpnia 2015 r. nr IPPP1/4512-729/15-2/Igo, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 18 sierpnia 2015 r., nr IBPP3/4512-403/15/SR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 sierpnia 2013 r., nr IPPP1/443-698/13-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r., nr IPPP3/443-1221/12-2/KT).
Konsekwentnie, nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.
1.2 Opodatkowanie dostawy Nieruchomości według podstawowej stawki VAT
Przedmiotem Transakcji będzie dostawa nieruchomości zabudowanej obejmującej jedną działkę gruntu (prawo użytkowania wieczystego). Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Konsekwentnie, należy ustalić stawkę VAT właściwą dla dostawy Budynku i Budowli, która będzie miała również zastosowanie w odniesieniu do wartości gruntu.
Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie definiuje jako rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, część wybudowanego przez Sprzedawcę Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości jest już obecnie przedmiotem umów najmu, przy czym pierwsze przekazanie powierzchni najemcy w wykonaniu umów najmu miało miejsce 2 stycznia 2014 r. W zakresie powierzchni oddanych najemcom w wykonaniu odpłatnych usług najmu doszło zatem do pierwszego zasiedlenia części Budynku. Ponieważ jednak Transakcja ma zostać sfinalizowana do końca 2015 r., w dacie Transakcji (dostawy Nieruchomości) nie upłyną jeszcze 2 lata od pierwszego zasiedlenia poszczególnych powierzchni. Zatem w odniesieniu do powierzchni wynajętych nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Pozostała część Budynku oraz Budowla nie były, po wybudowaniu, oddawane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, w szczególności nie były jeszcze przedmiotem wynajmu. Zatem dostawa pozostałej (niewynajętej) części Budynku oraz dostawa Budowli również nie będą objęte zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.
W związku z wybudowaniem Budynku i Budowli w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT Sprzedającemu niewątpliwie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabywaniu towarów i usług związanych z tą inwestycją. Nie jest więc spełniony pierwszy z wymienionych warunków, co wyklucza możliwość zastosowania względem dostawy Budynku i Budowli zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Mając powyższe na uwadze, skoro w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli nie będzie możliwe skorzystanie ze zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, ich dostawa w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT (obecnie 23%). W związku z tym, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem wartości gruntu nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania, stawka podstawowa VAT (23%) będzie miała zastosowania w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości.
1.3 Nabycie Nieruchomości do celów czynności opodatkowanych VAT
Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. wynajmu powierzchni komercyjnych (usługi objęte podstawową stawką podatku wynoszącą obecnie 23%). Spełniona będzie zatem przesłanka wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Jak wykazano w pkt 1.1. i 1.2 powyżej, nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpi w ramach czynności wyłączonej z zakresu opodatkowania bądź podlegającej zwolnieniu z VAT. Nie będzie miał zatem zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.
Konsekwentnie, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego i doręczonej Wnioskodawcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości.
Kończąc, Wnioskodawca wskazuje, że o prawidłowości zawartego w niniejszym wniosku stanowiska może świadczyć interpretacja indywidualna z dnia 16 lipca 2015 r., nr ITPP2/4512-509/15/AP wydana przez działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy. Wspomniana interpretacja indywidualna została wydana na tle zdarzenia przyszłego opisującego niemal identyczną transakcję. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy za prawidłowe uznał stanowisko Zbywcy, zgodnie z którym transakcja miała stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów o VAT, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6
Z przedmiotowego wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć <dalej: „Transakcja”> nieruchomość komercyjną położoną w G. <dalej: „Nieruchomość”>. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu oznaczonych w rejestrze gruntów:
numerem 294/6, o powierzchni 3.706 m2, działka położona w G. oraz
numerem 294/3, o powierzchni 4.498 m2, działka położona w G., dla których księgę wieczystą prowadzi Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych <dalej:„Działka”>,własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo-usługowego <dalej: „Budynek”> oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli w postaci drogi <dalej: „Budowla”>, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
Prawo użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego w drodze umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, w którego skład wchodziło m.in prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę, z której w wyniku dalszych podziałów utworzona została Działka, oraz prawo własności stanowiących odrębne nieruchomości posadowionych na niej budynków i budowli, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2012 r. Nabycie nie było przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Budowa Nieruchomości rozpoczęła się 2 grudnia 2013 r., a pozwolenie na użytkowanie zostało udzielone decyzją z dnia 15 października 2015 r., która stała się ostateczna w dniu 30 października 2015r. W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług. Na dzień Transakcji przeważająca część powierzchni w Budynku zostanie oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania (pierwsze przekazanie powierzchni najemcy w wykonaniu ww. umów najmu nastąpiło w dniu 2 listopada 2015 r.) Pozostałe niewielkie powierzchnie Budynku oraz Budowla nie były dotąd przedmiotem najmu ani innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Po jego wybudowaniu, Budynek wchodzący w skład Nieruchomości był i jest w dalszym ciągu ulepszany. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku nie przekroczyła i nie przekroczy na dzień Transakcji 30% jego wartości początkowej. Budowla nie podlegała dotychczas ulepszeniom - jeżeli ulepszenia takie będą dokonywane przed dniem Transakcji, ich wartość na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej Budowli. Na dzień Transakcji zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest budowa i wynajem nowoczesnych powierzchni biurowych, a także działalność deweloperska w zakresie powierzchni mieszkaniowych, hotelowych i magazynowych. Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.
W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwości dotyczące opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości.
W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w ramach przedmiotowej Transakcji, nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę takie składniki majątkowe jak: prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów w szczególności umowy rachunków bankowych, umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy, umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne, umowy na dostawę mediów, księgi rachunkowe (handlowe, korporacyjne) i inne dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością), firma Sprzedającego, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że Budynek, będący przedmiotem transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz Wnioskodawca nie przejmie żadnego z pracowników Sprzedającego.
Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do opisanej transakcji nabycia Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Nabywana przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. Transakcji powyższej nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedawcy.
Opisana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zbywanej Nieruchomości nie można uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedawcy, gdyż nie stanowią masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.
Podstawowa stawka podatku, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast w myśl art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Z powyższych przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi art. 43 ust. 7a ustawy.
Powyższe dotyczy również prawa użytkowania wieczystego gruntów.
Analiza przytoczonych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazuje, że dostawa części wybudowanego przez Sprzedawcę Budynku, który jest już obecnie przedmiotem umowy najmu, nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazuje powyższy przepis, ze zwolnienia nie korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W opisanej sytuacji nie upłynie dwuletni okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą. Jak wskazał w opisie sprawy Wnioskodawca do pierwszego zasiedlenie doszło 2 listopada 2015 r. tj. w momencie przekazania Najemcy pomieszczeń do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, natomiast planowana dostawa ma natomiast nastąpić do końca stycznia 2016 r.
Ponadto mając na uwadze treść art. 2 pkt 14 ustawy należy stwierdzić, że w przedmiotowym przypadku sprzedaż pozostałej części powierzchni przedmiotowego Budynku (niewynajmowanych) oraz Budowli będzie dokonywany w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wskazał Wnioskodawca zakończenie budowy Nieruchomości nastąpiło 30 października 2015 r. a pozostała część Budynku oraz Budowla nigdy nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem w chwili zawarcia przedmiotowej transakcji nastąpi pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy pozostałej części sprzedaży Budynku oraz Budowli. Ww. sprzedaż nie będzie zatem również korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jednocześnie w związku z tym, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z realizowaną inwestycją (budowa Budynku i Budowli) nie będzie mógł korzystać również ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
W przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z realizowaną inwestycją, jak również nie wykorzystywał tej nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Tym samym nabycie prawa użytkowania wieczystego nie będzie korzystało ze zwolnienia w związku z uregulowaniami art. 29a ust. 8 ustawy. Należy zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia i będzie opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy i art. 29a ust. 8 ustawy.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również fakt, czy będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ww. transakcję.
Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednocześnie jak wynika z wniosku nabywaną Nieruchomość Zainteresowany będzie wykorzystywać do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym - jak ustalono wyżej - dostawa przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.
Zatem stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie z uwagi na niezaistnienie przesłanki negatywnej określonej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT (dostawa prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej) oraz spełnienie warunków określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a przedmiot transakcji będzie wykorzystywać do wykonywania czynności opodatkowanych), Zainteresowanemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabywaną Nieruchomość.
IPPP3/4512-1066/15-4/RD | Interpretacja indywidualna
IPPP3/4512-61/16-2/RD | Interpretacja indywidualna
ITPP3/4512-59/16/AB | Interpretacja indywidualna
IBPP3/443-493/15/JP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Budynek > IPPP3/4512-1020/15-2/KP