Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/ippb4-4511-1120-15-4-jk3
Timestamp: 2018-03-19 05:16:28
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 603
 art. 604
 art. 155
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 22

Document Content:
Czy sprzedaż działki numer 164 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w całości czy w części, oraz jak należy określić koszty uzyskania przychodu?
IPPB4/4511-1120/15-4/JK3interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2015 r. (data wpływu 30 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 listopada 2015 r. (data nadania 18 listopada 2015 r., data wpływu 19 listopada 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB4/4511-1120/15-2/JK3 z dnia 9 listopada 2015 r. (data nadania 10 listopada 2015 r., data doręczenia 12 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-1120/15-2/JK3 z dnia 9 listopada 2015 r. (data nadania 10 listopada 2015 r., data doręczenia 12 listopada 2015 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego.
Pismem z dnia 16 listopada 2015 r. (data nadania 18 listopada 2015 r., data wpływu 19 listopada 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.
Wnioskodawczyni od 16 listopada 1982 r. była właścicielką nieruchomości obejmującej między innymi działki o numerach 224 i 271 o łącznej powierzchni 0,5536 ha. Dnia 15 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę w formie aktu notarialnego na podstawie której:
dokonała zamiany udziału wynoszącego 3/4 części we własności działek numer 224 i 271 na udziały po 1/4 części w działkach numer 11, 80, 223, 270, 225 i 272,
współwłaściciele działek 224, 271, 11, 80, 223, 270, 225 i 272 dokonali zniesienia współwłasności tych działek, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła powstałe w wyniku podziału wyżej wymienionych działek działki numer: 164 o powierzchni 0,0992 ha, 172 o powierzchni 0,1722 ha, 158 o powierzchni 0,1487 ha oraz udział wynoszący 1/4 część we własności działki numer 157 o powierzchni 0,0992 ha. Zniesienie współwłasności dokonane zostało bez spłat i dopłat, a podział w naturze odpowiadał posiadanym udziałom. Wartość rynkowa działek numer 224 i 271 określona została na kwotę 210.050 zł.
Dnia 8 września 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała działkę numer 164 za cenę 80.000 zł. Sprzedaż nie jest związana z działalnością gospodarczą.
W dniu 16 listopada 1982 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość obejmującą m.in. działki 224 i 271 w drodze kupna od Tadeusza i Pauliny K. za cenę 250 000 zł. - Akt Notarialny sporządzony przez Państwowe Biuro Notarialne.
Wartość udziałów w majątku objętym współwłasnością odpowiada wartości działek nabytych w wyniku zniesienia współwłasności, a w wyniku zniesienia współwłasności nie nastąpiło nabycie ponad udział. Wartość obu przedmiotów w chwili dokonywania zniesienia współwłasności wynosiła 210.050 zł.
Czy sprzedaż działki numer 164 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w całości czy w części, oraz jak należy określić koszty uzyskania przychodu...
Oceniając skutki podatkowe odpłatnego zbycia działki numer 164 zdaniem Wnioskodawczyni należy uznać że:
zbycie udziału wynoszącego 1/4 część we własności przedmiotowej działki nie stanowi przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ udział ten należy uznać za nabyty w 1982 r.,
zbycie pozostałego udziału wynoszącego 3/4 części stanowi przychód w rozumieniu wyżej powołanego przepisu, a przychód ten wynosi 60.000 zł (3/4 ceny sprzedaży),
w celu obliczenia podstawy opodatkowania należy od wyżej podanego przychodu odjąć koszty, to jest:
koszty nabycia udziału wynoszącego 3/4 części w przedmiotowej działce, to jest wartości zbytego w drodze umowy zamiany udziału wynoszącego 3/4 części w działkach 224 i 271 , to jest kwoty 157.537,50 w proporcji w jakiej ta kwota przypada na nabycie działki numer 164, uwzględniając fakt, że wartość jednego m2 w nabytych działkach numer 164,172, 158 oraz 157 jest taka sama; suma powierzchni nabytych działek, z uwzględnieniem udziału w działce 157, wynosi 0,4449 ha, należy przyjąć, że wydatek na nabycie udziału wynoszącego 3/4 części we własności przedmiotowej działki wyniósł 35.126,37 zł.
koszty aktu notarialnego z dnia 15 czerwca 2010 r. obejmującego wyżej opisane czynności, przy czym należy uwzględnić to, że ponoszone były one przez strony proporcjonalnie do nabywanych działek, co oznacza, że Wnioskodawczyni poniosła 1/4 kosztów aktu notarialnego (8140 zł) oraz 1/4 kosztów trzech wypisów aktu notarialnego, które trafić musiały do instytucji publicznych (sąd wieczystoksięgowy, wydział geodezji oraz urząd skarbowy - łącznie 1.317,60 zł) oraz całość kosztów wypisu przeznaczonego dla Wnioskodawczyni (439,20 zł), co łącznie daje kwotę 2.803,60 zł.
Łącznie koszty uzyskania przychodu wynoszą 37.929,97 zł. Dochód z odpłatnego zbycia wyniósł kwotę 22.070,03 zł.
W związku z powyższym w deklaracji podatkowej związanej ze zbyciem przedmiotowej działki Wnioskodawczyni winna wskazać, że zapłaci podatek w wysokości 4.193 zł lub przeznaczy kwotę w wysokości 22.070,03 zł na własny cel mieszkaniowy.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy kupna dnia 16 listopada 1982 roku Wnioskodawczyni nabyła działkę Nr 224 i Nr 271. Dnia 15 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której dokonała zamiany udziału wynoszącego 3/4 części we własności działek numer 224 i 271na udziały po 1/4 części w działkach numer 11, 80, 223, 270, 225 i 272. Współwłaściciele działek 224, 271, 11, 80, 223, 270, 225 i 272 dokonali zniesienia współwłasności tych działek, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła powstałe w wyniku podziału wyżej wymienionych działek działki numer: 164 o powierzchni 0,0992 ha, 172 o powierzchni 0,1722 ha, 158 o powierzchni 0,1487 ha oraz udział wynoszący 1/4 część we własności działki numer 157 o powierzchni 0,0992 ha. Zniesienie współwłasności dokonane zostało bez spłat i dopłat, a podział w naturze odpowiadał posiadanym udziałom. Wartość udziałów w majątku objętym współwłasnością odpowiada wartości działek nabytych w wyniku zniesienia współwłasności, a w wyniku zniesienia współwłasności nie nastąpiło nabycie ponad udział. Wartość obu przedmiotów w chwili dokonywania zniesienia współwłasności wynosiła 210.050 zł.
Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.
W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości lub prawa jest nabycie na własność innej nieruchomości lub prawa. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa nabytego uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości lub praw.
Podkreślić ponadto w tym miejscu należy, że nie ma przy tym znaczenia, czy zamieniane nieruchomości bądź udziały w nieruchomościach mają taką samą wartość lub powierzchnię. Zamiana bowiem, niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości bądź udziały w nieruchomościach mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.
Zatem dla sprzedanej przez Wnioskodawczynię nieruchomości, w części odpowiadającej udziałom nabytym w drodze umów darowizny i zamiany, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy liczyć od końca roku, w którym dokonano tych darowizn i zamian.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia, wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje udział w nieruchomości, który przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Wnioskodawczyni wskazała, że w wyniku zniesienia współwłasności wartość udziałów w majątku objętym współwłasnością odpowiada wartości działek nabytych w wyniku zniesienia współwłasności, a w wyniku zniesienia współwłasności nie nastąpiło nabycie ponad udział.
Podsumowując, należy wskazać, że udziały w nieruchomości, która została sprzedana w 2015 r., tj. działkę Nr 164, Wnioskodawczyni nabyła w różnym czasie:
w drodze kupna w 1982 roku, (w części dotyczącej udziałów jakie nie zostały przekazane w 2010 r. w drodze umowy zamiany, tj. 1/4),
w drodze umowy zamiany w 2010 r., tj. 3/4),
Sprzedając w 2015 roku nieruchomość Wnioskodawczyni nie sprzedała konkretnej nieruchomości, którą nabyła w wyniku umowy kupna w 1982 r., lecz sprzedała udział w nieruchomości nabyty w 1982 r. w drodze kupna, oraz udział nabyty w 2010 r. w drodze umowy zamiany i zniesienia współwłasności.
Nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości, którą sprzedała w 2015 r. nastąpiło niewątpliwie w dwóch datach, tj. zarówno w 1982 r. w wyniku kupna, oraz w 2010 r. w wyniku zamiany i zniesienia współwłasności. Wnioskodawczyni nabywając kolejno w poszczególnych latach udziały w nieruchomości nabywała prawo do każdego metra kwadratowego tej nieruchomości w takiej wielkości i w takiej dacie jak nabywany udział, co oznacza że miała prawo do każdego metra kwadratowego w tej nieruchomości proporcjonalnie do nabytego udziału. W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się bowiem współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości.
Z uwagi zatem na fakt, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 1982 r., w części w 2010 r., pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawczyni nabyła.
Biorąc więc powyższe pod uwagę, sprzedaż nieruchomości (działki Nr 164) w 2015 r., w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1982 r. nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Natomiast, sprzedaż nieruchomości w 2015 r., w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w wyniku zamiany oraz w wyniku zniesienia współwłasności, nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w związku z tym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaś dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie przychodem ze sprzedaży działki będzie wartość jaka jest wyrażona w cenie umowy sprzedaży (w części dotyczącej udziału nabytego w drodze zamiany i zniesienia współwłasności), o ile odpowiada wartości rynkowej. Przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej części działki może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).
Kosztami uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty nabycia nieruchomości zbywanej przez Wnioskodawczynię w drodze sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.
Na podstawie powyższego, w przypadku Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży działki nabytej w części w 2010 r. w drodze zamiany, można zaliczyć wartość części działek zbytych w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć określoną część działek sąsiednich Wnioskodawczyni oddała w zamian inne części swoich działek. I to wartość tych oddanych części działek stanowić będzie koszt nabycia nowych części działek, z których tylko jedną Wnioskodawczyni w 2015 r. sprzedała.
Zauważyć zatem należy, że nie cała wartość oddanych w drodze zamiany działek może pomniejszać 3/4 przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2015 r. działki powstałej w wyniku zamiany części działek Wnioskodawczyni. Oddając w drodze zamiany (dokonując równocześnie zniesienia współwłasności) swoje części działek Wnioskodawczyni nabyła inne działki, z których nie tylko będąca przedmiotem sprzedaży w 2015 r. składała się z działek nabytych w drodze zamiany. Cała wartość oddanych w drodze zamiany działek mogłaby stanowić koszt uzyskania przychodu wyłącznie w przypadku, gdyby Wnioskodawczyni sprzedawała wszystkie działki nabyte w wyniku zamiany i zniesienia współwłasności. Wartość ta nie może jednak stanowić w całości kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży jednej działki. Wnioskodawczyni powinna zatem ustalić wartość wszystkich części oddanych w drodze zamiany działek i proporcjonalnie przyporządkować tę wartość do części działek, które nabyła wyniku zamiany i zniesienia współwłasności. W celu ustalenia kosztu uzyskania części działki sprzedanej w 2015 r. należy ustalić wartość wszystkich części nieruchomości oddanych w drodze zamiany i ustalić jaki procent tej wartości przypada na zbytą w 2015 r. działkę, a jaki na pozostałe części działek nabytych w drodze zamiany, których Wnioskodawczyni nie sprzedała.
Podsumowując, mając na uwadze powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości w odniesieniu do udziałów nabytych w 1982 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu pięcioletniego i nie podlega opodatkowaniu. Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałom nabytym w 2010 r., podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, chyba że objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawą opodatkowania będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy 3/4 kwoty przychodu (3/4 wartości wyrażonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, przy uwzględnieniu, że za koszt uzyskania przychodu można uznać część wartości działek oddanych w wyniku zamiany, przypadającą proporcjonalnie na opodatkowaną część sprzedanej działki.
ITPP2/4512-519/15/AW | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Działki > IPPB4/4511-1120/15-4/JK3