Source: http://docplayer.pl/2060744-B-i-u-l-e-t-y-n-p-s-r-w-n-nr-101-czerwiec-2014-r.html
Timestamp: 2017-08-21 22:24:03
Legal References Found: art.174
 art. 6
 Art. 2
 art.1
 Art. 2
 art. 64
 art. 31
 art. 11
 art. 1
 art. 2
 art. 175
 art. 135

Document Content:
B I U L E T Y N P S R W N Nr 101 czerwiec 2014 r. - PDF
B I U L E T Y N P S R W N Nr 101 czerwiec 2014 r.
Download "B I U L E T Y N P S R W N Nr 101 czerwiec 2014 r."
1 POLSKIE STOWARZYSZENIE RZECZOZNAWCÓW WYCENY NIERUCHOMOŚCI ZARZĄD G ŁÓWNY POLISH SOCIETY OF REAL ESTATE VALUERS THE BOARD OF ADMISTRATION Warszawa, ul. Czackiego 3/5, blok B, pokój 422, tel./fax: B I U L E T Y N P S R W N Nr 101 czerwiec 2014 r.
2 Nr 101/2014 Szanowne Koleżanki! Szanowni Koledzy! Drugi pod moją redakcją biuletyn naszego Stowarzyszenia udało się zredagować zgodnie z planem. Dziękuję w tym miejscu autorom zamieszczonych w nim tekstów, za włożony w nie trud i czas. W naszym Biuletynie my, rzeczoznawcy majątkowi, możemy dzielić się naszymi doświadczeniami i spostrzeżeniami zawodowymi, i podejmować nurtujące nas tematy. A jeśli tak, zwracam się do Was o nadsyłanie tekstów, którymi chcielibyście te doświadczenia i spostrzeżenia upowszechnić w środowisku rzeczoznawców majątkowych, członków PSRWN. W niniejszym numerze znajdziecie kontynuację uwag uzupełnionych o najnowsze uregulowania dotyczących wyceny mienia zabużańskiego autorstwa Stanisława Kolanowskiego, także kontynuację podjętej w poprzednim numerze przez Adama Illera tematyki wyceny nieruchomości leśnych i obszerne opracowanie Jerzego Filipiaka zawierające zestawienie regulacji dotyczących określania wartości godziwej. Ponadto próbę odpowiedzi na pytanie co dalej z użytkowaniem wieczystym?, pismo jakie Zarząd Główny PSRWN wystosował do Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie zasad oceny operatów szacunkowych w orzecznictwie sądowo administracyjnym oraz indeksy cen mieszkań. Zachęcam czytania i jeszcze raz do pisania! Sebastian Kokot 2
3 Biuletyn PSRWN SPIS TREŚCI Ważne zmiany prawne dot. mienia zabużańskiego... 4 Co dalej z użytkowaniem wieczystym?... 9 Wybrane aspekty praktyczne wyceny części składowych nieruchomości leśnych Aktualne uregulowania wyceny wartości godziwej nieruchomości dla celów sprawozdań finansowych Pismo Zarządu Głównego PSRWN do Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Indeksy cen mieszkań
4 Nr 101/2014 Stanisław Kolanowski 4 Ważne zmiany prawne dot. mienia zabużańskiego Zgodnie z art.174 ust.3a p.1) ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest do czynności doradztwa w zakresie rynku nieruchomości. Uprawnienie to oznacza, przy kontaktach z klientami zlecającymi nam wycenę mienia zabużańskiego, że badając dokumenty podstawowe (dowody w rozumieniu przepisu art. 6 ust. 4 ustawy zabużańskiej) powinniśmy poinformować naszego rozmówcę o zakresie wyceny, wynikającą z treści dokumentów, a także doradzić drogę postepowania w przypadku, gdy postanowienie wojewody (art. 7 ust.1 u.zab.) zawiera sformułowania rozbieżne z treścią dowodów (a to się zdarza niestety), i to z reguły na niekorzyść strony. Niezbędna jest więc znajomość istotnych zmian prawnych, jakie zaistniały ostatnio w dziedzinie postępowania i wyceny dot. mienia zabużańskiego. Oto najważniejsze z nich. 1. Art. 2 p.1 ustawy zabużańskiej stanowi: Prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spełnia on łącznie następujące wymogi: 1) Był w dniu 1 września 1939 r. obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym terytorium RP oraz opuścił je z przyczyn, o których mowa w art.1; W praktyce zdarza się, że osoba będąca właścicielem
5 Biuletyn PSRWN nieruchomości położonej na Kresach Wschodnich RP zamieszkiwała poza tym obszarem. Miałem kilka takich przypadków jeden z nich dotyczył właściciela dużego gospodarstwa leśnego we wschodniej części Puszczy Białowieskiej, a osoba ta zamieszkiwała w Białowieży. Organ prowadzący postępowanie oczywiście zakwestionował prawo tej osoby do rekompensaty, gdyż zamieszkiwała na obecnym terytorium Polski. Sytuacja dość absurdalna! Obecnie absurd ten został zlikwidowany. Mianowicie Trybunał Konstytucyjny w składzie 5 sędziów w wyroku z dnia 23 października 2012 r. sygn..akt SK 11/12 orzekł: I. Art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418, z 2006 r. Nr 195, poz. 1437, z 2008 r. Nr 197, poz oraz z 2010 r. Nr 257, poz. 1726) w zakresie, w jakim uzależnia prawo do rekompensaty od zamieszkiwania 1 września 1939 r. na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. II. Przepis wymieniony w części I, w zakresie tam wskazanym, traci moc obowiązującą z upływem 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej. Sentencja wyroku została ogłoszona dnia 30 października 2012 r. w Dz. U. z 2012 r. poz Oznacza to, że orzeczenie TK weszło w życie z dniem 30 kwietnia 2014 r. i sprzeczna z prawem zasada domicylu już nie obowiązuje. Odrębnym problemem jest, czy osoby pokrzywdzone wcześniejszą rygorystyczną interpretacją będą mogły wznowić postępowanie i uzyskać należną rekompensatę. 2. Ustawa zabużańska stanowi w art. 11 ust.5 stanowi: Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu na dzień ich 5
6 Nr 101/ pozostawienia. Chodzi więc o fizyczne opuszczenie nieruchomości, o faktyczne pozbawienie władztwa nad nieruchomością, co z reguły nie było równoznaczne z pozbawieniem właściciela własności nieruchomości. Dotyczy to m.in. takich okoliczności jak przymusowe wysiedlenie związane np. z aresztowaniem i osadzeniem w więzieniu, wywózką do łagrów lub na Sybir, wyrzucenie z domu zajętego przez władze okupacyjne, a także włączenie gospodarstwa rolnego do kołchozu lub sowchozu. Dotyczy to też porzucenia nieruchomości i ucieczki właścicieli przed prześladowaniami lub nieuchronną śmiercią (np. na Wołyniu) oraz innych okoliczności będących skutkami wojny i okupacji (zarówno sowieckiej jak i niemieckiej). Często niestety zdarza się, że organy prowadzące postępowanie nadinterpretują zapisy ustawy na niekorzyść strony. W tym przypadku zastępują ustawową datę pozostawienia nieruchomości datą opuszczenia terenu b. Kresów Wschodnich RP. Prowadzi to do takich sytuacji patologicznych jak np. przy przejmowaniu gospodarstw rolnych do kołchozów w latach i następnie po 1944 r. W momencie opuszczania terenu b. Kresów Wschodnich RP w 1945 lub 1946 r. osoby ewakuowane nie dysponowały swoim majątkiem lub jego znaczącą częścią jaką były grunty i lasy. Zgodnie z podaną wyżej nadinterpretacją mienie, za które przysługuje rekompensata to jedynie dom z ogródkiem i ew. budynkiem gospodarczym. Podobną sytuację miałem z nieruchomością we Lwowie stanowiącą super elegancką willę zajętą w 1939 r. przez władze okupacyjne i następnie kompletnie zdewastowaną i taki właśnie stan nakazał przyjąć organ prowadzący postępowanie, choć opuszczenie nieruchomości dotyczyło domu o bardzo wysokim standardzie. I na nic zdały się moje przekonywania, że decyzje władz okupacyjnych nie mają znaczenia dla polskiego systemu prawnego (pisałem na ten temat również w Nieruchomościach Beck a) na szczęście w tej sprawie organ odwoławczy zadziałał prawidłowo. Szczęśliwie za ten skandal wziął się Naczelny Sąd
7 Biuletyn PSRWN Administracyjny, który w składzie 7 sędziów podjął uchwałę z dnia 16 grudnia 2013 r. (I OPS 11/13): Włączenie do kołchozu lub nacjonalizacja z innych przyczyn nieruchomości, których dotyczy art. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169 poz ze zm.), samo przez się nie wyklucza prawa do rekompensaty, określonego w art. 2 tej ustawy. W obszernym uzasadnieniu, w części stanowiącym glosę, Sąd rozważał zróżnicowane sytuacje związane z nacjonalizacją mienia obywateli polskich na terenach objętych władzą okupacyjną oraz różne spotykane interpretacje i delikty orzecznicze. W konkluzji Sąd stwierdził m.in.: W tych warunkach, wymaganie by przedwojenny właściciel nieruchomości położonej na Kresach, w celu otrzymania rekompensaty legitymował się w stosunku do niej tytułem własności, w dacie repatriacji, stanowi, niczym nie uzasadnioną nadinterpretację przepisów ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej polskiej. formalne pozbawienie prawa własności nieruchomości samo przez się nie oznacza, iż obywatel polski nie pozostawił nieruchomości na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Istotne jest również to, że anektowanie w 1939 r. przez ZSRR wschodnich terenów Rzeczypospolitej Polskiej i rozciągnięcie obowiązywania prawa radzieckiego na te tereny, nie może być akceptowane przez Polskę i nie może oddziaływać na prawa polskich obywateli, którzy byli właścicielami nieruchomości na tych terenach. Podobnie jak wyżej budzi się pytanie, czy osoby pokrzywdzone wcześniejszą rygorystyczną interpretacją będą mogły wznowić postępowanie i uzyskać należną rekompensatę. 3. Przez kilka ostatnich lat niektóre organy prowadzące postępowanie w sprawach mienia zabużańskiego (urzędy wojewódzkie) rygorystycznie egzekwowały przestrzegania 7
8 Nr 101/ w wycenach nieruchomości pozostawionych na Kresach, zapisów opracowania noszącego nazwę Standard KSWS 1.1. Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej, dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty. Podobnie postępowały niektóre komisje opiniodawcze (o różnych nazwach w rozmaitych stowarzyszeniach), a nawet Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jest to sytuacja prawnie niedopuszczalna, gdyż opracowanie to nie jest, i nigdy nie było, standardem zawodowym w rozumieniu art. 175 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nie tylko nie został uzgodniony z właściwym ministrem, ale Minister ten odmówił uzgodnienia przesłanego do uzgodnienia Standardu. Co więcej w niektórych pismach Ministra dotyczących metodyki wyceny nieruchomości zabużańskich powoływane są w opinii zapisy tego Standardu, co sugeruje zalecenie jego stosowania. I powoływano się na opinię środowiska rzeczoznawców majątkowych, jaka rzekomo ma wyrażać ten Standard. Choć, z ostrożności, zabezpieczeniem przed konsekwencjami prawnymi jest umieszczanie klauzuli, że ministerstwo nie posiada kompetencji do wykładni przepisów, zaś treść pisma jest jedynie opinią, która nie może stanowić podstawy w orzekaniu. Zadziwiające i zawstydzające! Należy więc przypomnieć, że Standard ten opracował zespół powołany przez PFSRM (bez mojego udziału) a Rada Krajowa zatwierdziła go do stosowania w 2009 r. I przez 5 lat trwał taki chocholi taniec - formalnie standard nie istnie ale pomimo to należy go stosować. Po upływie lat Rada Krajowa Federacji uchwaliła wreszcie (uchwała nr 4/12/2013 z dnia r.) wycofanie tego standardu ze składu Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Uchwala weszła w życie dnia 16 marca 2014 r. i od tego czasu to pełne błędów prawnych i metodycznych opracowanie nie może być ani powoływane w operatach ani tym bardziej egzekwowane przez organy i komisje opiniodawcze. Warszawa, 11 maja 2014 r.
9 Biuletyn PSRWN Sebastian Kokot Co dalej z użytkowaniem wieczystym? Problematyka użytkowania wieczystego jest złożona i jednocześnie dyskusyjna niemal od początku pojawienia się tej instytucji w polskim prawodawstwie. Doniesienia prasowe oraz informacje płynące z instytucji państwowych dowodzą, że kontrowersje wokół użytkowania wieczystego nie gasną, lecz wręcz przeciwnie, nabierają na sile. Należy więc oczekiwać, że w perspektywie kilku lat rządzący na poważnie będą musieli zmierzyć się po raz kolejny z problemem adekwatności tej instytucji do współczesnych uwarunkowań społecznych i ekonomicznych. Co nas zatem czeka? Tego dziś pewnie nie wie nikt. Możemy jednak poddać dyskusji spotykane w tym temacie trendy w wymiarze praktycznym i naukowym. Przyszłość użytkowania wieczystego zapewne ziści się jako jedna z następujących alternatyw: 1. zachowanie użytkowania wieczystego bez poważniejszych ingerencji w jego konstrukcję prawno-ekonomiczną, 2. zachowanie użytkowania wieczystego w formie zmodyfikowanej, zastąpienie użytkowania wieczystego formą prawną władania nieruchomościami o innej nazwie oraz innej konstrukcji prawnej i ekonomicznej, lub też wprowadzenie formy nowej obok użytkowania wieczystego, 3. definitywna likwidacja użytkowania wieczystego na rzecz prawa własności. Pierwsza z wymienionych opcji wydaje się mało realna. 9
10 Nr 101/2014 Użytkowanie wieczyste w obecnej postaci ma zbyt wielu sceptyków, zarówno po stronie użytkowników wieczystych jak i właścicieli nieruchomości udostępniających je w użytkowanie wieczyste tj. jednostek samorządu terytorialnego i skarbu państwa. Badania gmin dowodzą, że w większości postrzegają one rolę użytkowania wieczystego w prowadzonej przez nie gospodarce nieruchomościami jako małą lub zupełnie marginalną. Wbrew powszechnym przekonaniom wpływy do gminnych budżetów z opłat za użytkowanie wieczyste stanowią w większości gmin nie więcej niż kilka procent dochodów uzyskiwanych w ramach gospodarki nieruchomości, a w odniesieniu do wszystkich przychodów gminnych budżetów są wyrażane w promilach, a często w ułamkach promili. W praktyce wpływy te są postrzegane jako istotne jedynie w dużych miastach. Wydaje się więc, że użytkowanie wieczyste w obecnej formie będzie trwało jedynie do chwili ostatecznego wypracowania nowej koncepcji funkcjonowania konstrukcji, która miałaby tę obecną formę zastąpić oraz przeprowadzenia procesu legislacyjnego. Potrzeby takie są postulowane w piśmiennictwie oraz w znacznej mierze także i przez właścicieli nieruchomości. W literaturze od wielu lat toczy się dyskusja nad celowością dalszego utrzymywania tego prawa w katalogu form władania nieruchomościami i tym samym praktyce rynku nieruchomości. Zwraca się przy tym uwagę, że użytkowanie wieczyste przeżywa dziś kryzys i wymaga radykalnych decyzji co do jego dalszego istnienia (aż do rezygnacji z tej konstrukcji) lub koniecznych zmian. Wskazuje się, że użytkowanie wieczyste w obecnym kształcie prawnym nie może być utrzymane w przyszłym polskim prawie cywilnym. Szeroko rozumiana modyfikacja użytkowania wieczystego, zastąpienie użytkowania wieczystego formą prawną władania nieruchomościami o innej nazwie oraz innej konstrukcji prawnej i ekonomicznej, czy też nawet wprowadzenie nowej formy obok użytkowania wieczystego wydaje się najbardziej prawdopodobnym scenariuszem. Naprzeciw takiemu rozwiązaniu wychodzi projekt zmian w kodeksie cywilnym opracowanym przez Komisję Kodyfikacji Prawa Cywilnego, zgodnie z którym do obrotu 10
11 Biuletyn PSRWN gospodarczego ma zostać wprowadzona nowa forma prawna władania nieruchomościami o nazwie prawo zabudowy. W odróżnieniu od użytkowania wieczystego, prawo zabudowy, miałoby dotyczyć nie tylko gruntów należących do państwa lub gminy, ale też gruntów prywatnych. Miałoby pozwolić na wznoszenie budynków i urządzeń na cudzym gruncie, ale ponadto też nad nim i pod nim, dzięki czemu na cudzym gruncie mogłyby powstawać np. tunele oraz różnego rodzaju także instalacje przesyłowe, takie jak sieci, słupy, rurociągi. Prawo zabudowy miałoby być ustanawiane na okres od 30 lat do 100 lat odpłatnie lub nieodpłatnie. Wynagrodzenie może polegać na zapłacie określonej sumy pieniężnej albo na świadczeniu opłat okresowych, a w odniesieniu do nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego lub skarbu państwa zasady ustalania wynagrodzenia byłyby określone w odrębnych przepisach. Prawo zabudowy byłoby wpisywane do księgi wieczystej. Można byłoby je sprzedawać, dziedziczyć, a także ustanowić na nim inne prawa rzeczowe. Proponowane zmiany, co prawda nie idą w parze z likwidacją czy też zastąpieniem przez nowe prawo użytkowania wieczystego, lecz należy je postrzegać jako formę, która będzie stanowiła dla użytkowania wieczystego na tyle atrakcyjną konkurencję, że z biegiem czasu użytkowanie wieczyste zostanie wyparte przez prawo zabudowy w sposób naturalny. Niezależnie od propozycji rządowych, obserwujemy inne inicjatywy, których celem jest modyfikacja użytkowania wieczystego. Z inicjatywą taką wystąpiło Stowarzyszenie Interesu Społecznego Wieczyste, które opracowało obywatelski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie innych ustaw. Jednak proponowane w projekcie zmiany dotyczą głównie zmniejszenia stawki procentowej opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe z 1 do 0,3% wartości nieruchomości i ułatwień przy przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność sprowadzających się do tego, że przekształcony mógłby zostać udział w prawie użytkowania wieczystego na udział w prawie własności. Całkowita likwidacja użytkowania wieczystego jest poglądem 11
12 Nr 101/2014 modnym wśród użytkowników wieczystych, którzy w większości przypadków chętnie widzieliby siebie w roli właścicieli, zwłaszcza gdyby umocnienie ich statusu nastąpiłoby za darmo. Wniosek taki wyciągam na podstawie własnych doświadczeń rzeczoznawcy majątkowego wykonującego wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i z tej okazji kontaktującego się osobiście z użytkownikami wieczystymi, a także poprzez analizę składanych przez nich odwołań do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Doświadczenie to jest o tyle istotne, że ukazuje olbrzymi stopień nieświadomości i braku elementarnej wiedzy dotyczącej zasad funkcjonowania użytkowania wieczystego wśród użytkowników wieczystych. Oderwany od wiedzy, negatywny stosunek użytkowników wieczystych do tej instytucji jest podsycany, także często negatywnymi w swym wyrazie publikacjami prasy codziennej, pojawiającymi się zwykle w związku z przeprowadzaną przez właścicieli nieruchomości aktualizacją opłat rocznych. Nie brak też krytyki użytkowania wieczystego i postulatów jego likwidacji wyrażanych w poważnym tonie za pomocą masmediów, nie wspominając już o wypowiedziach chcących się przypochlebić wyborcom polityków. O powierzchownej i wycinkowej znajomości problematyki użytkowania wieczystego przez dziennikarzy i polityków wywierających duży i prawdopodobnie zasadniczy wpływ na świadomość społeczeństwa w tym względzie może świadczyć fakt, że wcale nierzadko posługują się oni nawet błędną, bo spotykaną już tylko znaczeniu potocznym nazwą tej formy władania nieruchomościami wieczysta dzierżawa. W literaturze przedmiotu zwolennicy likwidacji użytkowania wieczystego, nierzadko wymieniają główne argumenty za tym przemawiające. Za najważniejsze z nich, częściowo przynajmniej wiążące się z problematyką ekonomiczną należy uznać: niespełnienie przez użytkowanie wieczyste pokładanych w nim oczekiwań w procesach uwłaszczeniowych, które doprowadziły do faktycznego zamrożenia stanu majątkowego z okresu PRL-u, oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste 12
13 Biuletyn PSRWN przez Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego stanowi w rzeczywistości formę prowadzenia przez nie działalności gospodarczej, w celu pozyskiwania środków finansowych na ich działalność, podczas gdy środki takie powinny pochodzić z obciążeń typu daninowego, złe praktyki przetargowe przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste prowadzące do windowania cen nieruchomości przez deweloperów i przerzucania obciążeń z tytułu wysokich opłat rocznych na nabywców lokali w budynkach wzniesionych przez tych deweloperów, praktyka wymieniona w pkt. 3 pociąga za sobą nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości na lokalnym rynku, redukowanie do minimum zasadniczej funkcji użytkowania wieczystego jaką ma być wspieranie preferowanych inwestycji (głównie mieszkaniowych), poprzez dążenie zwłaszcza przez gminy do maksymalizacji wpływów z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, obecny mechanizm aktualizacji opłat rocznych wywołuje negatywne skutki społeczne i gospodarcze. Często zdarza się, że wysokie, zaktualizowane opłaty roczne są dla użytkowników lokali mieszkalnych ciężarem trudnym do udźwignięcia, a dla podmiotów gospodarczych nieplanowanym wzrostem kosztów prowadzonej działalności, wysokie koszty wycen nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych, bardzo skomplikowane procedury przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Zwolennicy likwidacji użytkowania wieczystego postulują zwykle dokonanie tego poprzez powszechne, z mocy samego prawa uwłaszczenie wszystkich, bez żadnych wyjątków, użytkowników 13
14 Nr 101/2014 wieczystych, niezależnie od tego w jakim trybie i w jakim czasie prawo to uzyskali. Według nich ma to doprowadzić do znacznego uproszczenia konstrukcji przekształcenia, oszczędzając pracę urzędów i koszty. Proponują także dokonanie stosownych wpisów do ksiąg wieczystych z urzędu w chwili pierwszej czynności dotyczącej danej księgi. Zgodnie też jako najtrudniejszy do rozwiązania przy przyjęciu takiej koncepcji problem wskazują kwestię wynagrodzenia należnego dotychczasowym właścicielom, w związku z utratą przez nich własności nieruchomości. Propozycje w tym względzie idą w kierunku zachowania na uwłaszczonych użytkownikach wieczystych obowiązku wnoszenia opłat rocznych w okresie, na jaki zostało ustanowione, przekształcone już we własność prawo użytkowania wieczystego. Spotykane też są propozycje usankcjonowania tych opłat w nowej formie prawnej opłaty wieczystej. Opłata wieczysta stanowiłaby ograniczone prawo rzeczowe i funkcjonowała w oderwaniu od użytkownika wieczystego. Propozycje w tym względzie skłaniają się nawet do możliwości ustanawiania opłaty wieczystej na nieruchomościach nią dotychczas nieobciążonych, z zasadą określania wysokości stawki procentowej przez strony umowy oraz z możliwością wykupienia tej opłaty w każdej chwili poprzez jednorazowe uiszczenie całej jej skapitalizowanej wysokości. Wysokość stawki procentowej opłaty wieczystej podlegałaby wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości opłatą ta obciążoną. Trudno nie zgodzić się z większością podnoszonych przeciw użytkowaniu wieczystemu argumentów. Ale też trudno przychylić się do poglądu, że likwidacja użytkowania wieczystego jest jedyną słuszną metodą zwalczenia patologii związanych z funkcjonowaniem użytkowania wieczystego. 14
15 Biuletyn PSRWN Adam Iller Wybrane aspekty praktyczne wyceny części składowych nieruchomości leśnych Część II. Wycena drzewostanu - uwagi do uregulowań zawartych w Standardzie V.6. Określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych (status - tymczasowa nota interpretacyjna) Kilka uregulowań Standardu V.6. Określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych budzi wątpliwości. Poniżej uwagi do kontrowersyjnych zapisów: 1). Największe rozbieżności, w określaniu wartości drzewostanów, pomiędzy wyceną wykonaną zgodnie ze Standardem V.6. a praktyką wyceny, powstają w wyniku określenia w Standardzie V lat, jako granicznego wieku określania wartości odtworzeniowej drzewostanu, natomiast powyżej 20 lat wartości rynkowej. Zapis o ograniczeniu wieku określania wartości odtworzeniowej nie jest zamieszczony wprost w Standardzie V.6. ale wynika on z interpretacji pkt. 4.3.a. w związku z definicją pojęcia młodniki, zamieszczoną w słowniku pojęciowym do Standardu V.6. Standard V.6. pkt Wartość odtworzeniową nieruchomości leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Zastosowanie tego podejścia dotyczy: 15
16 Nr 101/2014 a)nieruchomości leśnych których częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i młodniki, b) nieruchomości leśnych objętych wywłaszczeniem w których wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej (art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami), c) nieruchomości zadrzewionych objętych wywłaszczeniem w których wartość rynkowa drzew jest niższa od ich wartości odtworzeniowej, d)nieruchomości zadrzewionych lub zakrzewionych stanowiących parki wiejskie udostępnione publicznie o których mowa w 46 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Słownik do Standardu V.6. pkt Młodniki - obszary odnowione lub zalesione w I klasie wieku do 20 lat, od chwili osiągnięcia zwarcia. Standard V.6. pkt Wartość drzew i drzewostanów określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo lub drzewostan materiałów użytkowych poprzez określenie rynkowej wartości spodziewanych pożytków lub obliczenie kosztów poniesionych nakładów. W powyższym tekście brak stwierdzenia o wycenie według zasady większej wartości poniesionych kosztów lub wartości drewna, natomiast w związku z treścią pkt. 4.3.a oraz definicją pojęcia młodniki często można spotykać interpretacje o wieku 20 lat jako granicy określania wartości odtworzeniowej drzewostanu. Treści zamieszczone w punktach 4.3.b oraz 4.3.c są zgodne z art. 135 ust. 5, Rozdział 5 Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, ustawy o gospodarce nieruchomościami - Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie 16
17 Biuletyn PSRWN występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Powyższa zasada obliczania wartości drzewostanów, według większej wartości, poniesionych kosztów lub wartości drewna niezależnie od wieku drzewostanu, określona została również w pkt. 3 Tablic wartości drzewostanów z 1985 roku opracowanych przez T. Partykę i T. Tramplera (IBL), które stanowiły załącznik numer 3 do zarządzenia nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 23 sierpnia 1985 roku: wartość według wyłożonych kosztów (WKi) ustala się dla drzewostanów, w których jest ona wyższa od wartości sprzedażnej (WSPi). W przypadku interpretacji zapisów Standardu V.6. pkt. 4.3.a, jako zasady określania wartości odtworzeniowej drzewostanu do 20 lat, w następnym przedziale wiekowym 25 lat wartości rynkowe określone w oparciu o wartość wytworzonego drewna (sosna - Tablica numer 1b), obniżają się do poziomu kilkuletniej uprawy (tabela poniżej, sosna bonitacji Ia - III), dla sosny bonitacji IV i V wartość rynkowa nie została określona. Wyceniając natomiast według wyłożonych kosztów, zgodnie z zasadą zawartą w pkt. 3 Tablic wartości drzewostanów z 1985 roku, wartość odtworzeniowa drzewostanu sosnowego w wieku 25 lat wzrasta w stosunku do poprzedniego przedziału wiekowego 20 lat. W skrajnym przypadku, dla sosny bonitacji V, wartość odtworzeniowa obliczona na podstawie wyłożonych kosztów jest wyższa, od wartości rynkowej obliczonej na podstawie wartości wytworzonego drewna na pniu, do wieku 60 lat. W poniższej tabeli, kolorem intensywnie zielonym, wyróżnione zostały przelicznikowe wartości odtworzeniowe (Wk), dla sosny w wieku powyżej 20 lat, które są wyższe od wartości rynkowych (Ws). 17
18 Nr 101/2014 Wiek Rodzaj wartości Bonitacja (sosna) Ia I II III IV V Przelicznik w m3 surowca tartacznego sosna II kl. jakości (WB0) Ws Wk 19, ,3 11,3 8,7 6,4 5 Ws Wk 55,1 47,4 39,6 31,3 24,5 17,7 10 Ws Wk 59,4 51,3 42,8 33,6 26,4 19,1 15 Ws 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Wk 64,9 56,2 46,8 36,8 28,9 21,1 20 Ws 27,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Wk 69,4 59,8 49,8 39,4 30,9 22,3 25 Ws 46,5 33,7 21,1 8,7 0,0 0,0 Wk 74,3 64,3 53,4 42,1 33, Ws 65, ,5 5,8 0,0 Wk 81,1 70,0 58,3 46,0 36,2 26,2 35 Ws 81,3 63,7 45,8 29,5 13,5 2,6 Wk 85,3 73,6 61,5 48,5 38,1 27,7 40 Ws 101,8 79,7 58,0 39,6 20,9 7,2 Wk 101,7 79,6 65,7 51,9 40,6 29,6 45 Ws 126,5 101,8 70,9 50,7 29,2 13,9 Wk 0,0 0,0 70,9 54,3 42,6 30,9 50 Ws 159,2 126,4 84,4 60,2 37,4 19,8 Wk 0,0 0,0 0,0 60,2 44,3 32,1 55 Ws 181,1 144,0 101,5 67,1 44,4 25,9 Wk 0,0 0,0 0,0 0,0 46,2 33,4 60 Ws 197,3 160,1 121,0 77,3 51,2 31,0 Wk 0,0 0,0 0,0 0,0 51,1 34,7 65 Ws 219,6 177,8 137,2 93,9 58,1 37,2 Wk 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 37,0 18
19 Biuletyn PSRWN Wartości przelicznikowe, drzewostanu sosnowego bonitacji II, przedstawione zgodnie z zasadą określania wartości odtworzeniowej, drzewostanu do 20 lat (widoczne załamanie wzrostu wartości w wieku 25 lat). 19
20 Nr 101/2014 Wartości przelicznikowe, drzewostanu sosnowego bonitacji II, przedstawione zgodnie z zasadą określania wartości drzewostanu według większej wartości, odtworzeniowej lub rynkowej (widoczny stały wzrost wartości drzewostanu wraz z wiekiem). Zdaniem autora interpretacja zapisu pkt. 4.3.a, Standardu V.6. jako zalecenie stosowania granicznego wieku 20 lat, do określania wartości odtworzeniowej, jest niewłaściwa. Przeliczając powyższe dane, zawarte w wykresach, na wartości kwotowe (przelicznik So WBO2, cena netto pomniejszona o koszty pozyskania i zrywki drewna zł/m3 ), wartość drzewostanu w wieku 1 roku wynosi ,00zł/ha, w wieku 20 lat ,00 zł/ha, w wieku 25 lat wartość obliczona według wartości drewna (zgodnie z pkt. 4.3.a 20
21 Biuletyn PSRWN Standardu V.6.) obniża się do 5 908,00 zł/ha, natomiast w wieku 25 lat obliczona według poniesionych kosztów na założenie i pielęgnacje drzewostanu, które są wyższe od wartości wytworzonego drewna ,00zł/ha. 2) Tablice wartości drzewostanów. a) Tablice wartości drzewostanów, opracowane przez T. Partykę i T. Tramplera (IBL), stanowiły załącznik numer 3 do zarządzenia nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 23 sierpnia 1985 roku, dotyczyły obliczania wartości drzewostanów w celu określenia wysokości jednorazowego odszkodowania za straty powstałe z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu, za zniszczenia powodowane w lasach przez pożary oraz szacowania wartości drzewostanów leśnych, wchodzących w skład gospodarstw rolnych przekazywanych na Skarb Państwa. Przeliczniki wartości w tablicach podane są w odstopniowaniu co 5 lat, w przypadku wieku drzewostanu przypadającego między przedziałami, wartość oblicza się przez interpolację liniową miedzy wartościami najbliższych przedziałów lat. Wartości podane w tysiącach złotych (1985 rok), są przeliczone na m 3 surowca tartacznego sosnowego II klasy jakości. Według klasyfikacji jakościowo-wymiarowej drewna (KJW), obowiązującej od 1 lipca 1993 roku, przelicznik ten oznaczany jest jako So WB0 (So - gatunek sosna; W - drewno wielkowymiarowe ( kategoria grubości ); B - klasa drewna wielkowymiarowego; 0 - drewno bez określania (podklasa drewna wielkowymiarowego). W literaturze można spotkać oznaczenie przelicznika jako So WB02, 2 oznacza drugą (średnią) klasę wymiarową drewna wielkowymiarowego o średnicy środkowej bez kory od 25 cm - 34 cm. Cenę przelicznika wartości tabelarycznych należy pomniejszyć o koszty pozyskania i zrywki drewna, wynika to z pkt.1.4) tablic: Aby uzyskać wartość w złotych, mnoży się masę odczytaną z tablic przez aktualną cenę zbytu loco las drewna tartacznego sosnowego II klasy jakości pomniejszoną o koszt pozyskania i zrywki drewna. 21