Source: http://www.administrator24.info/artykul/id159,rozliczanie-wlascicieli-lokali-w-spoldzielni-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-08-21 22:08:18
Legal References Found: art. 27
 art. 18
 art. 29
 art. 29

Art. 25

Art. 26
 art. 6
 art. 27
 art. 18
 art. 29
 art. 30
 art. 81
 art. 8

Document Content:
Rozliczanie właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Janusz Gdański	| Administrator 5/2010 | 13.05.2010 | 2
Jesteśmy właścicielami lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność, ale nie członkami spółdzielni. W naszym budynku większość liczoną według udziałów nadal stanowią lokale spółdzielcze (własnościowe i lokatorskie). Spółdzielnia na podstawie art. 27 ust. 2 usm wykonuje zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 uwl. Czy z treści art. 29 ust. 1a uwl wynika, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mieszkaniowej powinni być rozliczani corocznie? Jeżeli tak, to w jaki sposób? Ustawodawca stwierdza jedynie, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, ale nie precyzuje sposobu rozliczenia. Wydaje się oczywiste, że obowiązkiem spółdzielni, jako przymusowego zarządcy nieruchomości wspólnej, jest rozliczenie roczne zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali wyodrębnionych na koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej, połączone ze zwrotem ewentualnych nadpłat lub wezwaniem do dokonania dopłat. Wydaje się, że w spółdzielniach mieszkaniowych dyspozycje art. 29 ust. 1 i 1a uwl są nagminnie pomijane w regulacjach wewnątrzspółdzielczych i w konsekwencji źle realizowane.
Właściciele lokali z Wrocławia
Członkowie spółdzielni mieszkaniowych oraz właściciele lokali w nieruchomościach pierwotnie spółdzielczych nierzadko mają wiele wątpliwości dotyczących przepisów, które powinny być w ich nieruchomościach stosowane. Istotnie występują tutaj dwa różne uregulowania prawne: ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych powiązana z ustawą z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ściśle związana z Kodeksem cywilnym. Pomiędzy tymi aktami prawnymi istnieją pewne powiązania - właściciele lokali wyodrębnionych, które pierwotnie należały do spółdzielni, mogą „dostać się pod rządy" ustawy o własności lokali w przypadkach, o których mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych:
Art. 25.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Art. 26.1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
W przypadku gdy większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma spółdzielnia, nie jest możliwe przyjęcie zasad zarządu nieruchomością wspólną w oparciu o ustawę o własności lokali, chyba że taka będzie także wola spółdzielni, co jednak nie wydaje się prawdopodobne. Niektórzy na tej podstawie twierdzą, że w takim przypadku w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa nie istnieje. Pogląd ten jest jednak błędny - w myśl art. 6 uwl wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w nieruchomości, w której chociażby jeden lokal został wyodrębniony i zbyty.
W omawianym przypadku jest zatem w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa, ale nie mają do niej zastosowania zapisy uwl, z wyjątkami określonymi przez art. 27 usm, tzn. art. 18 ust. 1 (sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez osobę prawną, którą jest spółdzielnia mieszkaniowa) oraz art. 29 ust. 1 i 1a:
Ustawodawca nie nałożył na spółdzielnię sprawującą zarząd nieruchomością wspólną obowiązku określonego w art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl, tzn. zwoływania w pierwszym kwartale każdego roku zebrań ogółu właścicieli. W jaki sposób właściciele lokali będą otrzymywali informacje o rozliczeniu wpłaconych zaliczek? Skoro nie określa tego ustawa, to jest oczywiste, że musi to być uregulowane wewnętrznie, gdyż cechą zaliczki jest przecież konieczność jej rozliczenia.
Sugerowałbym, aby sprawdzić statut spółdzielni. Zgodnie z art. 81 ust. 3 statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. Zapewne w statucie są opisane zasady rozliczania się z właścicielami lokali, którzy nie są członkami spółdzielni. W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (akcie notarialnym) zamieszcza się zwykle informację o stosowanych przez spółdzielnię zasadach przedstawiania rocznych rozliczeń właścicielom lokali. Można także spotkać się z zarządem spółdzielni i uzgodnić sposób oraz terminy przekazywania przez nią istotnych finansowych informacji właścicielom lokali wyodrębnionych. Być może to nie zła wola spółdzielni, ale jedynie brak zainteresowania właścicieli lokali wyodrębnionych jest przyczyną niedopracowanego obiegu informacji.
Fix | 16.11.2010, 22:11
Zgodnie z art. 8(ze znaczkiem 1) ust. 3 statut spółdzielni, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.
W praktyce jest to przepis bojkotowany przez organy spółdzielczej nomenklatury.
Sama słyszałam, jak adwokat zaproszony przez zarząd spółdzielni na walnym zgromadzeniu wyjaśniał, że
skoro ustawodawca nie przewidział sankcji karnych za niewykonanie w/wym powinności, to zarząd spółdzielni nie ma obowiązku udostępniania dokumentów na stronie internetowej spółdzielni.
A lud spółdzielczy to kupuje i tyle.
Czy to nie jest "dziki kraj" ?
Fix | 07.09.2011, 20:39
Dla właściwej praktyki organów spółdzielni, które zarządzać będą teraz mieniem swych członków oraz właścicieli niebędących członkami, przytoczyć należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00 (OSNC 2000, nr 12, poz. 215): „Zakład gospodarki mieszkaniowej lub podobna jednostka powołana do administrowania zasobami mieszkaniowymi gminy, która jednocześnie sprawuje zarząd mieszkaniami wykupionymi od gminy, nie może obciążać ich właścicieli kosztami własnego funkcjonowania, chyba że tak ustalono w umowie o sprawowaniu zarządu”.
Przytoczona teza nie ma wprost zastosowania do spółdzielni zarządzającej lokalami stanowiącymi jej zasoby oraz lokalami stanowiącymi odrębną własność członków lub osób niebędących członkami.
Wskazuje jednak – na tle ustawy o własności lokali – że koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są tożsame z kosztami funkcjonowania jednostki zarządzającej.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że kosztami zarządu są tylko te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną, a tzw. koszty własne natomiast dotyczą zarządzania własnymi zasobami bądź wynikają z innej ustawowej działalności gminy.
Uwaga ta znajdzie zastosowanie do spółdzielni mieszkaniowej, która w myśl nowej ustawy jest obligatoryjnym zarządcą zasobów należących do członków, jak i właścicieli niebędących członkami, jeżeli własność uzyskali oni na podstawie tej ustawy.
Połączenie funkcji spółdzielni jako zarządcy zasobów własnych, w tym przede wszystkim budynków z lokalami należącymi do członków (i osób niebędących członkami) na zasadzie spółdzielczych praw do lokali, oraz zarządcy zasobów należących do członków (i osób niebędących członkami) na zasadach odrębnej własności lokali, a także prowadzenie działalności dopuszczalnej w myśl ustawy i statutu, wymaga od spółdzielni precyzyjnego rozdzielenia kosztów na poszczególne grupy członków i osoby niebędące członkami. (Roman Dziczek "Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych". Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 5, Warszawa 2009r.)