Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippb4-4511-1047-16-7-jk3
Timestamp: 2018-12-15 09:23:00
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 922
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 FSK 
 art. 21
 art. 21

Document Content:
IPPB4/4511-1047/16-7/JK3 | Interpretacja indywidualna
♦ › Sprzedaż nieruchomości › IPPB4/4511-1047/16-7/JK3
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2016 r. (data wpływu 24 sierpnia 2016 r.) uzupełnionym pismem (data nadania 14 października 2016 r., data wpływu 19 października 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB4/4511-1047/16-2/JK3 z dnia 28 września 2016 r. (data nadania 29 września 2016 r., data doręczenia 10 października 2016 r.) oraz pismem (data nadania 21 listopada 2016 r., data wpływu 23 listopada 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB4/4511-1047/16-5/JK3 z dnia 10 listopada 2016 r. (data nadania 10 listopada 2016 r., data doręczenia 16 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:
nieprawidłowe – w części dotyczącej zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego przez ojca Wnioskodawczyni,
W dniu 24 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-1047/16-2/JK3 z dnia 28 września 2016 r. (data nadania 29 września 2016 r., data doręczenia 10 października 2016 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.
Pismem (data nadania 14 października 2016 r., data wpływu 19 października 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.
W związku z dalszymi wątpliwościami pismem Nr IPPB4/4511-1047/16-5/JK3 z dnia 10 listopada 2016 r. (data nadania 10 listopada 2016 r., data doręczenia 16 listopada 2016 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.
Pismem (data nadania 21 listopada 2016 r., data wpływu 23 listopada 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.
W dniu 16 czerwca 2015 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni Stanisław P., po którym Wnioskodawczyni odziedziczyła dwie nieruchomości: jedną położoną w X, drugą w Y (z kredytem hipotecznym zaciągniętym przez ojca). Przejęcie spadku było na mocy testamentu i odbyło się dnia 19 czerwca 2015 r. w kancelarii notarialnej.
Do nieruchomości w X, którą Wnioskodawczyni odziedziczyła miała już wcześniej prawa. W dniu 31 lipca 2004 r. zmarła mama Wnioskodawczyni Magdalena P.. Dnia 7 kwietnia 2005 r. odbyła się sprawa spadkowa, w wyniku której otrzymała 1/3 nieruchomości.
Dnia 11 lipca 2008 r. nastąpiło sądowe przejęcie spadku po mamie Magdalenie P. w wyniku, którego Wnioskodawczyni odziedziczyła 1/3 lokalu mieszkalnego. Pozostała część należała do Jej ojca Stanisława P. i brata Adama P.
W dniu 11 lipca 2008 r. dokonano zniesienia współwłasności, brat Adam P. zrzekł się swojej części. Lokal mieszkalny w X został podzielony na pół.
Dnia 18 lipca 2014 r. dokonano ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności.
W dniu 8 sierpnia 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości położonej w X. Przed sprzedażą została zrobiona cesja, z której wynika, że to Wnioskodawczyni jest właścicielem kredytu hipotecznego. Obecnie też spłaca ten kredyt.
Wnioskodawczyni wie, że aby nie płacić podatku w wysokości 19% od sprzedaży nieruchomości, środki z tytułu jej sprzedaży powinny być przeznaczone na cele mieszkaniowe, jeżeli nie minęło 5 lat od czasu jej posiadania.
W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że wartość całej nieruchomości wynosiła 200.000 zł. W wyniku postępowania spadkowego Wnioskodawczyni, Jej ojciec i brat odziedziczyli po 1/3 nieruchomości (każdy osobno). Zatem każdemu przysługiwało 66,6 tys. zł wartości nieruchomości. W wyniku zniesienia współwłasności brat zrzekł się swojej części nieruchomości. Zatem Wnioskodawczyni i jej ojciec otrzymali po połowie - 100.000 zł wartości nieruchomości.
Czy Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości (przez ponad 5 lat przed sprzedażą była właścicielem połowy nieruchomości)?
Czy środki ze sprzedaży Wnioskodawczyni może przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego i będzie to zaliczane jako cel mieszkaniowy?
Wedle ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8) podatek nie należy się osobie, która ponad 5 lat jest właścicielem nieruchomości, którą sprzedała. Dnia 7 kwietnia 2005 r. odbyła się sprawa spadkowa, w wyniku której Wnioskodawczyni otrzymała 1/3 nieruchomości. Dnia 11 lipca 2008 r. brat Wnioskodawczyni zrzekł się swojej części nieruchomości. Została ona podzielona na połowę pomiędzy Wnioskodawczynię i Jej ojca. Zatem od ponad pięciu lat Wnioskodawczyni jest właścicielem połowy nieruchomości. Uważa, że podatek od sprzedaży nieruchomości należy się jedynie z połowy wartości nieruchomości.
Wedle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, środki ze sprzedaży nieruchomości muszą być przeznaczone na cel mieszkaniowy. W przypadku Wnioskodawczyni celem mieszkaniowym będzie spłata kredytu hipotecznego, który odziedziczyła po zmarłym ojcu. W obecnej sytuacji Wnioskodawczyni jest właścicielem kredytu na mocy cesji.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwila jego śmierci przechodzą na jedna lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.
Za datę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) - w przypadku jej sprzedaży - która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością i zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób powiększeniu uległ zarówno dotychczasowy zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.
Z taką sytuacją mamy właśnie do czynienia w przedmiotowej sprawie. Jak bowiem wynika z informacji zawartych we wniosku, w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni i Jej ojciec otrzymali po połowie nieruchomości, a brat zrzekł się swojej części nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazała, że wartość całej nieruchomości wynosiła 200.000 zł. W wyniku postępowania spadkowego Wnioskodawczyni, Jej ojciec i brat odziedziczyli po 1/3 nieruchomości. Zatem każdemu przysługiwało 66,6 tys. zł wartości nieruchomości. W wyniku zniesienia współwłasności brat zrzekł się swojej części nieruchomości. Zatem Wnioskodawczyni i jej ojciec otrzymali po połowie - 100.000 zł wartości nieruchomości.
Tak więc rzeczoną nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w trzech datach:
w 2004 r. w spadku po matce,
w 2008 r. w drodze zniesienia współwłasności,
w 2015 r. w spadku po ojcu.
Biorąc pod uwagę powyższe, odpłatne zbycie nieruchomości w 2016 r., w stosunku do udziału który został nabyty w 2004 r. i w 2008 r. nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Termin ten upłynął odpowiednio z końcem 2009 r. i 2013 r.
Natomiast odpłatne zbycie w 2016 r. w stosunku do udziału nabytego w wyniku spadku po ojcu w 2015 r. będzie podlegać opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
W rozpatrywanej sprawie rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego m. in. w spadku na spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę na nabycie tego lokalu mieszkalnego będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, a tym samym uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Oznacza to, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe jednakże pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na jego własne cele mieszkaniowe – cele określone w pkt 1 ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych. Przy czym podatnikiem jest osoba, u której powstaje obowiązek podatkowy, a więc osoba, która dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy tylko jeżeli podatnik zaciągnął kredyt na cele wskazane w ustawie i ten sam podatnik spłaca taki kredyt środkami ze sprzedaży nieruchomości, to spłata takiego kredytu jest wydatkowaniem o jakim mowa w rzeczonym przepisie. Celem powyższej regulacji nie było zwolnienie z opodatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości a wydatkowanych na spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę niż ta, która uzyskuje ze sprzedaży przychód i ze zwolnienia chce skorzystać, bez względu na to kim jest ta osoba dla podatnika.
W rozpatrywanej sprawie to nie Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt, który chce spłacić z przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Kredyt ten zaciągnął ojciec Wnioskodawczyni i służył on nabyciu lokalu mieszkalnego przez ojca. Istotny jest zatem fakt, że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawczynię na nabycie lokalu mieszkalnego celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a w momencie nabycia spadku nie uległ zmianie cel zaciągnięcia kredytu. Nadal kredyt ten pozostał kredytem zaciągniętym na nabycie lokalu mieszkalnego przez ojca. Na nabycie przez siebie lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni kredytu nie zaciągnęła, bo nieruchomość otrzymała pod tytułem darmym, w drodze spadku.
Kredyt został zaciągnięty przez zmarłego ojca i to na jego własne cele mieszkaniowe a nie na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni. Zakupu lokalu mieszkalnego dokonał ojciec Wnioskodawczyni, natomiast Wnioskodawczyni po jego śmierci jako spadkobiercy wstępującemu w prawa i obowiązki zmarłego ojca przysługuje prawo własności tego lokalu mieszkalnego. Jednak samej czynności jego nabycia dokonał ojciec a nie Wnioskodawczyni. Podobnie z czynnością zaciągnięcia kredytu. To ojciec Wnioskodawcy za życia zaciągnął ten kredyt, natomiast Wnioskodawczyni na mocy cesji przejęła kredyt i zobowiązała się go spłacić.
Zatem sam fakt wydatkowania przez Wnioskodawczynię środków pieniężnych otrzymanych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu, nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jako że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawczynię na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, lecz przez ojca Wnioskodawczyni na jego cele mieszkaniowe. Nie mamy tu zatem do czynienia ze spłatą kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię na nabycie lokalu mieszkalnego. Nie mamy też do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni a jedynie ze spłatą środkami ze sprzedaży lokalu mieszkalnego kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu mieszkalnego przez spadkodawcę.
Powyższy pogląd podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt II FSK 1083/14 oraz w wyroku z dnia 19 maja 2016 r. sygn. akt II FSK 1065/14.
Podsumowując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2016 r. w odniesieniu do udziału nabytego w 2004 r. i w 2008 r. nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w spadku po ojcu będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Spłata przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego przez ojca Wnioskodawczyni na nabycie lokalu mieszkalnego, które przypadło w spadku Wnioskodawczyni nie będzie stanowić dla niej wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata kredytu nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, z uwagi na fakt, że kredyt nie był zaciągnięty przez Wnioskodawczynię na jej własne potrzeby mieszkaniowe.
Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni w tej części jest nieprawidłowe.
IPPB4/4511-1047/16-7/JK3