Source: https://ksiegowosc.infor.pl/podatki/ryczalt/najem-i-dzierzawa/3577136,Opodatkowanie-przychodow-z-najmu-udzialu-w-nieruchomosci.html?utm_source=ksiegowosc&utm_medium=Box_linki&utm_campaign=polecane-artykuly-id
Timestamp: 2020-07-11 03:15:46
Legal References Found: art. 659
 art. 195
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 5
 art. 5
 art. 14
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 1
 art. 2
 art. 6
 art. 11
 art. 12
 art. 12
 art. 6
 art. 5
 art. 10
 art. 2
 art. 6
 art. 12

Document Content:
Opodatkowanie przychodów z najmu udziału w nieruchomości - Najem i dzierżawa - Ryczałt - Infor.pl
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Podatki > Ryczałt > Najem i dzierżawa > Opodatkowanie przychodów z najmu udziału w nieruchomości
Przychody uzyskiwane z najmu udziału w nieruchomości mogą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę.
Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 17 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.383.2018.1.LZ.
Organ skarbowy wyjaśnił, że stosownie do treści art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 Kodeksu cywilnego, wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 Kodeksu cywilnego). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Zasady opodatkowania najmu nieruchomości
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do przepisów wyżej wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu są zawierane. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Bowiem ocena, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, uzależniona jest od ustalenia czy dana działalność spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne wymienione w art. 5b ust. 1 tej ustawy. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2157 z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.
Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Ustawą z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2175), zmieniony został przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W brzmieniu nadanym ta ustawą, obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
Z przedstawionego we wniosku o interpretację indywidualną opisu zdarzenia przyszłego wynika, że rodzice Wnioskodawcy są wspólnikami spółki jawnej. Rodzice Wnioskodawcy nabyli do ich majątku osobistego m.in następujące nieruchomości:
zabudowaną działkę nr 46 o powierzchni 1,76 ha, nabytą na podstawie prawomocnej decyzji Starostwa Powiatowego z dnia 28 lutego 2003 r. Działka ta zabudowana jest: kompleksem budynków z linią technologiczną do unieszkodliwiania odpadów (halą surowcową, kotłownią, rozdzielnią, hydrofornią, magazynem produktów oraz pomieszczeniami socjalno-biurowymi), suszarnią, warsztatem mechanicznym, garażem, pięcioma zbiornikami do magazynowania tłuszczów technologicznych, budynkiem portierni, brodzikami dezynfekcyjnymi, dwoma budynkami gospodarczymi, budynkiem i wagą samochodową oraz placem manewrowym i parkingiem dla samochodów osobowych. Nabycie przez rodziców Wnioskodawcy nastąpiło w 1992 r.
działkę o nr 187 i powierzchni 2,48 ha, oraz zostali współwłaścicielami znajdujących się na tym gruncie budynków: biurowego, produkcyjnego, magazynowych i oczyszczalni ścieków, kotłowni, budynku stacji trafo, portierni, budynku tłoczni wyposażonego w linie technologiczną do przerobu odpadów pochodzenia zwierzęcego. Nieruchomość została nabyta przez rodziców Wnioskodawcy w 2005 r.
Zakupione nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami zostały nabyte celem kontynuowania przez rodziców Wnioskodawcy przetwórstwa utylizacyjnego, które było prowadzone na tych nieruchomościach.
W kwietniu 2009 r. rodzice Wnioskodawcy jako właściciele wyżej opisanych nieruchomości dokonali darowizny na rzecz Wnioskodawcy oraz Jego siostry po 4/10 udziałów każdemu z nich w ww. zabudowanych nieruchomościach.
Po dokonaniu darowizny, nieruchomości te były w dalszym ciągu wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej w całości, pomimo że współwłaściciele spółki posiadali udział w tych ww. działkach w wysokości 2/10 jako współwłasność małżeńską. Pozostała część została użyczona przez Wnioskodawcę oraz Jego siostrę na rzecz rodziców, a oni przeznaczyli ją do wykonywania działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej. Do spółki jawnej nie wniesiono również nigdy udziału 2/10 w tych nieruchomościach.
W lutym 2016 r., spółka jawna zaprzestała prowadzenia działalności w zakresie utylizacji i wszystkie przedmiotowe nieruchomości zostały wynajęte podmiotowi, który prowadzi z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą.
Od 2017 r. Wnioskodawca użyczył swoje udziały w nieruchomości rodzicom i od tego momentu spółka jawna wystawiała fakturę na całość czynszu traktując ją jako przychód z najmu majątku. W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa aby nieruchomości te nie były użyczone Jego rodzicom i aby została zawarta umowa najmu pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą dotycząca wynajmu posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomościach. Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, z uwagi na prowadzenie działalności gospodarczej w innym zakresie niż spółka i w innym miejscu (działalność związana z elektroniką) to wystawiał będzie faktury VAT. Udziały w przedmiotowych nieruchomościach nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań w związku z prowadzonym najmem ani żadnych działań celem powiększenia ilości składników majątkowych mających być przedmiotem najmu. Wynajem posiadanego przez Wnioskodawcę udziału będzie następstwem wynajmu pozostałych udziałów w nieruchomościach przez pozostałych współwłaścicieli i będzie dokonany aby najemca mógł korzystać z wynajętej nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada żadnej struktury organizacyjnej obsługującej przedmiotowy najem ani nie zatrudnia w związku z tym żadnych pracowników.
Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawca zgodnie z opisanym zdarzeniem przyszłym nie będzie podejmował żadnych działań w związku z prowadzonym najmem, żadnych działań celem powiększenia ilości składników majątkowych mających być przedmiotem najmu, nie będzie posiadał żadnej struktury organizacyjnej, ani nie będzie zatrudniał w związku z tym żadnych pracowników - to najem ten nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie przychody uzyskiwane z najmu ww. udziału w nieruchomości należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny.
W związku z powyższym, jak uznał organ skarbowy, przychody uzyskiwane z tego najmu będą mogły podlegać opodatkowaniu – zgodnie z wolą Wnioskodawcy – na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, tj. 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Przy czym warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania jest złożenie w ustawowym terminie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania.
najem i dzierżawa, nieruchomości, PIT - podatek dochodowy od osób fizycznych, podatki, prawo, ryczałt, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, udziały, wynajem mieszkania
Opodatkowanie przychodów z najmu udziału w nieruchomości /Fot. Fotolia