Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/itpb2-415-271-13-mm
Timestamp: 2018-03-22 21:42:36
Legal References Found: art. 14
 art. 170
 art. 22
 art. 10
 art. 9
 art. 21

Art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 45
 art. 30
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 87

Document Content:
ITPB2/415-271/13/MM | Interpretacja indywidualna
1. Czy poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz ewentualny koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2011 r.?
2. Czy poniesione nakłady, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego należy pomniejszyć o kwotę zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym?
3. Czy pozostawione w lokalu meble zamontowane na stałe, tj. szafy wnękowe i zabudowa kuchni, które zostały wytworzone własnoręcznie z materiałów zakupionych na podstawie faktur VAT można traktować jako nakłady zwiększające wartość lokalu?
4. Czy kwota jaką Wnioskodawca wpłacał na wspólny fundusz remontowy budynku, w którym znajduje się Jego lokal mieszkalny, jest nakładem zwiększającym wartość tego lokalu, a jeżeli tak, to w jaki sposób należy to udokumentować?
ITPB2/415-271/13/MMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. Nr 8, poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2013 r. (data wpływu 4 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.
W dniu 1 marca 2013 r. do Urzędu Skarbowego został złożony wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z dnia 4 marca 2013 r., działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przekazał ww. wniosek do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Bydgoszczy.
W dniu 6 maja 2011 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny o powierzchni 61 m. kw. Cena lokalu wynosiła 230.000 zł, z czego 6.000 zł Wnioskodawca przelał na konto sprzedających w marcu 2011 r. jako zadatek na ww. mieszkanie, a pozostała kwota została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank w dniu 17 maja 2011 r. Współkredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy, która przystąpiła do kredytu z obawy na brak zdolności kredytowej po Jego stronie. Stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności, na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej, zawartej w formie aktu notarialnego przed zawarciem małżeństwa.
W związku z faktem, że mieszkanie zostało zakupione w 97% za kapitał pożyczony z banku, Wnioskodawca poniósł następujące koszty:
prowizję banku od udzielonego kredytu,
wniosek o wpis hipoteczny,
PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości.
Ponadto Wnioskodawca poniósł koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego kupna ww. lokalu, tj.za:
„usługę notarialną”,
opłatę za wniosek,
wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego,
opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej.
W czasie użytkowania ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca poniósł udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły jego wartość:
dokonano renowacji lub całkowitej wymiany podłóg,
wymieniono część sanitariatów,
wymieniono lub odświeżono powłoki ścienne,
zamontowano szafy wnękowe oraz własnoręcznie wykonano zabudowę kuchenną.
Po zakończeniu ww. inwestycji Wnioskodawca skorzystał z możliwości zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym na podstawie ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.
W czasie użytkowania ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca poniósł także koszty remontów budynku, w którym znajduje się lokal, wykonane przez Zarządcę nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do powierzchni Jego lokalu mieszkalnego. Składki na remonty Wnioskodawca odprowadzał w comiesięcznym czynszu. Za te pieniądze w czasie użytkowania przez Wnioskodawcę lokalu zostały wymienione okna w piwnicach budynku.
W związku ze zmianą miejsca zatrudnienia Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaniu nabytego lokalu mieszkalnego, wraz z częścią jego wyposażenia. Decyzja taka jest podyktowana faktem, że w nowym miejscu zamieszkania żona Wnioskodawcy posiada lokal mieszkalny zakupiony w 2007 r., obciążony kredytem hipotecznym; kredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy oraz Jej rodzice.
Do transakcji sprzedaży mieszkania dojdzie prawdopodobnie za pośrednictwem biura nieruchomości, które pobierze prowizję za pośrednictwo w sprzedaży.
Proponowana cena mieszkania 240.000 zł – 250.000 zł jest kwotą niższą od kosztów jego nabycia powiększonych o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość.
Czy poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz ewentualny koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2011 r....
Czy poniesione nakłady, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego należy pomniejszyć o kwotę zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym...
Czy pozostawione w lokalu meble zamontowane na stałe, tj. szafy wnękowe i zabudowa kuchni, które zostały wytworzone własnoręcznie z materiałów zakupionych na podstawie faktur VAT można traktować jako nakłady zwiększające wartość lokalu...
Czy kwota jaką Wnioskodawca wpłacał na wspólny fundusz remontowy budynku, w którym znajduje się Jego lokal mieszkalny, jest nakładem zwiększającym wartość tego lokalu, a jeżeli tak, to w jaki sposób należy to udokumentować...
Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego koszty związane z aktem notarialnym kupna ww. lokalu, tj. usługa notarialna, opłata za wniosek, wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, stanowią koszty uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ww. koszty zostały udokumentowane i faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Poniesienie ww. wydatków było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.
Ponadto bez poniesienia kosztów związanych z kredytem, tj.: opłaty przygotowawczej, prowizji banku od udzielenia kredytu, odsetek bankowych, ubezpieczenia kredytu, opłaty od wniosku o wpis hipoteczny, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości nie doszłoby do nabycia nieruchomości. Jest to więc argument przemawiający za tym, aby uznać te wydatki za udokumentowane koszty nabycia mieszkania. Swoje stanowisko Wnioskodawca opiera na wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 28 września 2011 r., sygn. akt I SA/Bd 534/11 oraz WSA w Łodzi z dnia 27 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/ Łd 1107/12.
Kwota zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym nie zmniejsza poniesionych nakładów udokumentowanych fakturami VAT, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego. Zwrot nie stanowi przychodu, czy też dochodu podatkowego. Jest jedynie formą rekompensaty z tytułu wzrostu ceny brutto materiałów budowlanych wskutek podwyżki podatku VAT.
Ponieważ głównym elementem wyceny lokalu mieszkalnego jest jego tzw. zbywalność, Wnioskodawca sądzi, że koszty poniesione na zwiększenie standardu wykończenia, w którym zawiera się meblowa zabudowa stała są nakładami zwiększającymi wartość lokalu. W związku z tym koszt materiałów, z których zostały wykonane stanowi koszt uzyskania przychodów.
Mając na uwadze fakt, że za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji Wnioskodawca uważa, że poniesione wydatki na składki na fundusz remontowy budynku mieszkalnego, w którym mieści się Jego lokal mieszkalny należy uznać za nakłady zwiększające wartość tego lokalu. W szczególności tą ich część, która została przeznaczona na wymianę okna w piwnicy przynależnej do Jego lokalu oraz wymianę dotychczas użytkowanych zużytych składników wyposażenia technicznego bez których użytkowanie Jego lokalu byłoby niemożliwe, takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu, itp.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 6 maja 2011 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny o powierzchni 61 m. kw. Cena lokalu wynosiła 230.000 zł, z czego 6.000 zł Wnioskodawca przelał na konto sprzedających w marcu 2011 r. jako zadatek na ww. mieszkanie, a pozostała kwota została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank w dniu 17 maja 2011 r. Współkredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy, która przystąpiła do kredytu z obawy na brak zdolności kredytowej po Jego stronie. Stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności, na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej, zawartej w formie aktu notarialnego przed zawarciem małżeństwa.
Art. 30e ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30 e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
Stosownie zaś do art. 30 e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Z art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy więc stwierdzić, iż ewentualne wydatki na prowizję pośrednika w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyska z tej sprzedaży.
Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z jego nabyciem, w tym wydatki na sporządzenie aktu notarialnego oraz wydatki na opłaty sądowe.
Jednakże poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, czyli: odsetki od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na ww. lokalu mieszkalnym nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego, a w konsekwencji z konieczności poniesienia określonych wydatków oraz ustanowienia na rzecz banku hipoteki. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.
Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł natomiast zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane wyłącznie z jego remontem (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające wartość tego lokalu, a które zostały poczynione w czasie jego posiadania.
Wskazać przy tym należy, że zawarte w dyspozycji art. 22 ust. 6c ww. ustawy sformułowanie „nakłady poczynione” dotyczy nakładów faktycznie poniesionych przez podatnika, zwiększających m.in. wartość danej rzeczy.
Przez poniesienie – zgodnie ze Słownikiem języka polskiego – należy rozumieć bycie obarczonym, obciążonym. Nakładem poniesionym będzie zatem taki wydatek, którym podmiot jest obarczany, obciążony.
Zatem zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają faktycznie poniesione nakłady, tj. pomniejszone o zwrot części podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na remont przedmiotowego lokalu. Nie stanowią natomiast nakładów na ww. lokal mieszkalny wydatki poniesione na wykonanie mebli, czyli szaf wnękowych i zabudowy kuchni. Są to bowiem wydatki na wyposażenie lokalu. Tym samym wydatków poniesionych na ten cel – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie sposób również zakwalifikować wydatków poniesionych na fundusz remontowy, gdyż nie można ich zaliczyć ani do kosztów nabycia lokalu mieszkalnego, ani też do nakładów poniesionych na ten lokal mieszkalny. Jak bowiem wykazano we wniosku wydatki te faktycznie związane były z remontem budynku mieszkalnego. Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast jednoznacznie, iż koszt uzyskania przychodu stanowią nakłady poczynione w trakcie posiadania rzeczy lub prawa, zwiększające jego wartość. Przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny, a zatem mając na uwadze powołany przepis, tylko nakłady poczynione na ten lokal mieszkalny (nie zaś na budynek, w którym znajduje się ten lokal) można uznać za koszt uzyskania przychodu.
Reasumując: ewentualne wydatki z tytułu pośrednictwa w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyska z tej sprzedaży. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem ww. lokalu mieszkalnego, w tym wydatki na sporządzenie aktu notarialnego oraz wydatki na opłaty sądowe, udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z remontem tego lokalu (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające jego wartość i poczynione w czasie jego posiadania. Jednakże zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają faktycznie poniesione nakłady, tj. pomniejszone o zwrot części podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na remont przedmiotowego lokalu. Nie stanowią natomiast nakładów na ww. lokal mieszkalny wydatki poniesione na wykonanie mebli, czyli szaf wnękowych i zabudowy kuchni. Są to bowiem wydatki na wyposażenie lokalu. Tym samym wydatków poniesionych na ten cel – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Również poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, czyli: odsetki od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na ww. lokalu mieszkalnym nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie. Do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie sposób również zakwalifikować wydatków poniesionych na fundusz remontowy, gdyż nie można ich zaliczyć ani do kosztów nabycia lokalu mieszkalnego, ani też do nakładów poniesionych na ten lokal mieszkalny.
Odnosząc się natomiast do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych należy podkreślić, że aczkolwiek orzeczenia podatkowe i wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia to zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną.
ITPB2/415-167/13/RS | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-52/13/RS | Interpretacja indywidualna
ITPB3/423-154/13/PST | Interpretacja indywidualna
DD9/033/128/KCT/2011/PK-1328 | Interpretacja indywidualna
DD3/033/50/IMD/13/RD-30755 | Interpretacja indywidualna
IBPP4/443-134/13/PK | Interpretacja indywidualna
ILPP1/443-1509/11/13-S/HW | Interpretacja indywidualna
IPPB4/415-335/13-2/JK4 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > ITPB2/415-271/13/MM