Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7040,funkcjonowanie-wspolnoty-w-spoldzielni-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-12-13 22:03:34
Legal References Found: art. 40

Art. 40
 art. 20
 art. 12
 art. 12
 art. 10
 art. 1714
 art.1714
 Art. 1715
 art. 241
 art. 30
 art. 31
 art. 241
 art. 27
 art. 18
 art. 241
 art. 26
 art. 18
 art. 29
 art. 241
 art. 26
 art. 27
 art. 7
 art. 4
 art. 26

Document Content:
Funkcjonowanie wspólnoty w spółdzielni mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Stanisława Dmitroca-Wilkos	| Administrator 10/2014 | 08.12.2014
W spółdzielniach mieszkaniowych trwa proces przekształcania spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności. Spółdzielnie sukcesywnie realizują wnioski osób w tej kwestii. Co to w praktyce oznacza?
Podstawa prawna funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest Ustawa o własności lokali (UWL), uchwalona przez Sejm w dniu 24 czerwca 1994 r., a opublikowana w Dzienniku Ustaw pod nr. 85, poz. 388. Wzmiankowana ustawa przyniosła zmiany w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi w państwowych i komunalnych jednostkach organizacyjnych.
Zastąpiła ona dotychczasową ustawę – Prawo lokalowe. Weszła w życie 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wszedł w życie już z dniem ogłoszenia ustawy, to jest 27 lipca 1994 r.
Art. 40 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowił, że: „państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie dotychczasowych przepisów zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów”.
Jak z powyższego wynika, Ustawa o własności lokali dotyczyła zasobów lokalowych będących we władaniu jednostek komunalnych i jednostek państwowych, które w swoich zasobach miały także lokale stanowiące własność osób fizycznych i innych osób prawnych.
Do czasu uchwalenia Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM) w grudniu 2000 roku Ustawa o własności lokali nie dotyczyła lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, ponieważ w nich właścicielami lokali były wyłącznie spółdzielnie mieszkaniowe.
Lokale w spółdzielniach miały status spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale w każdym przypadku prawnym właścicielem tych lokali pozostawał spółdzielnia.
W ciągu dwudziestolecia obowiązywania ustawy o własności lokali, ustawa ta była tylko parokrotnie nowelizowana. W czasie minionych dwudziestu lat obowiązywania Ustawy o własności lokali zaobserwowano wyzwolenie szerokiego zaangażowania społecznego mieszkańców miast oraz właścicieli lokali na rzecz podnoszenia stanu technicznego i estetycznego swoich nieruchomości.
Odnotowano również działania na rzecz oszczędnego gospodarowania środkami finansowymi wspólnot mieszkaniowych. To sprawia, że funkcjonowanie wspólnot jest bardzo pozytywnie oceniane w społeczeństwie.
Podstawę prawną funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych w ciągu minionych dziesięcioleci stanowiły ustawy zwane powszechnie spółdzielczymi. Obecnie podstawą prawną funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych jest Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (z późn. zm.) oraz Ustawa – Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. z późn. zm).
Przypomnieć wypada, że pierwszą polską ustawą dotyczącą spółdzielczości była Ustawa z dnia 29 października 1920 r. o spółdzielniach, zastąpiona 17 lutego 1961 r. tzw. drugą polską ustawą o spółdzielniach i ich związkach, która zawierała zarówno przepisy części ogólnej, jak i przepisy części szczegółowej, dotyczące m.in. spółdzielni budownictwa mieszkaniowego.
Ustawa z 17 lutego 1961 r. została natomiast zastąpiona uchwaloną przez Sejm 16 września 1982 r. ustawą – Prawo spółdzielcze, o której mowa powyżej.
Różnice w powstawaniu wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych
Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa. Wspólnotę taką tworzy ogół właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa związana jest z prawem własności do lokalu. Ustawa o własności lokali określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 UWL).
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art. 6 UWL).
Ustawa o własności lokali w zakresie zarządu nieruchomością wspólną stanowi, że „właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 UWL).
Ustawa o własności lokali stanowi także, że właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego zarządu lub kilkuosobowego zarządu, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 Ustawy o własności lokali).
Wspólnota mieszkaniowa, która pod względem kryterium liczby lokali wypełnia wymóg art. 20, to znaczy ma więcej niż siedem lokali, w praktyce zarządzania nazywana jest „dużą wspólnotą”.
Natomiast wspólnota mieszkaniowa, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, w praktyce zarządzania nazywana jest „małą wspólnotą”, a do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 UWL).
Zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).
Spółdzielnia mieszkaniowa jest zakładana przez osoby. Liczba założycieli spółdzielni nie może być mniejsza od dziesięciu, jeżeli założycielami są osoby fizyczne, i trzech jeżeli założycielami są osoby prawne (art. 6 §2 zdanie pierwsze ustawy – Prawo spółdzielcze).
Spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, która w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą (art. 1 §1 USM).
Osoby zamierzające założyć spółdzielnię (założyciele) uchwalają statut spółdzielni, potwierdzając go przez złożenie pod nim swoich podpisów, a także dokonują wyboru organów spółdzielni, których wybór należy w myśl statutu do kompetencji walnego zgromadzenia lub komisji organizacyjnej, w składzie co najmniej trzech osób.
Spółdzielnia podlega obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego i dopiero do dopełnieniu tej formalności nabywa osobowość prawną. Zmiana statutu spółdzielni wymaga uchwały jej walnego zgromadzenia, podjętej większością 2/3 głosów. Zmiana statutu nie wywołuje skutków prawnych przed jej wpisaniem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych udziałów stosownie do postanowień statutu. Może wystąpić ze spółdzielni za wypowiedzeniem. Spółdzielnia może rozwiązać stosunek członkostwa przez wykluczenie albo wykreślenie członka. Organami spółdzielni mieszkaniowej są: walne zgromadzenie; rada nadzorcza oraz zarząd.
Statut spółdzielni może przewidywać powołanie także innych organów, składających się z członków spółdzielni. Najwyższym organem spółdzielni jest walne zgromadzenie. Rada nadzorcza sprawuje kontrolę i nadzór nad jej działalnością. Zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz.
Podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom należy do zarządu. Obecnie członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej nie jest związane z prawem do lokalu ani też prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej nie jest związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej.
Proces przekształceń prawa do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych
W spółdzielniach mieszkaniowych trwa proces przekształcania spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności. Spółdzielnie sukcesywnie realizują wnioski osób w tej kwestii.
Historycznie rzecz ujmując, prawna możliwość takiego przekształcenia nastąpiła od 24 kwietnia 2001 r., czyli od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnie mieszkaniowe zostały obowiązane do zawarcia z członkiem spółdzielni umowy przeniesienia własności lokalu na jego pisemne żądanie.
W odniesieniu do członków spółdzielni dysponujących spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, warunki przekształcenia regulował art. 12 ust.1 ww. ustawy, który stanowi, że: „na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: 1) spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami i inne zobowiązania enumeratywnie wyszczególnione w ww. art. 12".
Wskazać należy, że ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych w art. 10 zobowiązywała członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego.
Członek spółdzielni wnosił wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.
Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnie kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek był zobowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Na ogół wysokość wkładu mieszkaniowego wynosiła 10% wartości lokalu.
W odniesieniu do członków spółdzielni dysponujących spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu regulacja dotycząca przeniesienia własności lokalu zawarta jest w art. 1714, który stanowił, że: „na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami i inne zobowiązania wyszczególnione w przedmiotowym art.1714".
Wskazać należy, że status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabywała osoba, która wypełniła obowiązująca w spółdzielni dla tej sprawy procedurę przekształcenia w tym dokonanie spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
Spłata części takiego zadłużenia wynosiła nawet 60% zobowiązań przypadających na lokal. Art. 1715 USM regulował przeniesienie udziału we współwłasności garażu w odniesieniu do osób, którym przysługiwało prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu.
Przyśpieszenie procesu przekształceń spółdzielczych praw do lokalu, a zwłaszcza spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, nastąpiło po 31 lipca 2007 r., czyli po wejściu w życie Ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, na podstawie której przekształcenie odbywało się za tzw. symboliczną złotówkę.
W procesie przekształcania spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności pojawiają się różnorodne problemy, których doświadczały i doświadczają strony tego postępowania, tzn. spółdzielnie i osoby zainteresowane przekształceniem.
Wielorakość praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych i jej konsekwencje
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyróżnia cztery grupy uprawnień do lokali w zasobach spółdzielni:
członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali (art. 4 ust. 1 USM), spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 4 ust. 11),
członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokali (art. 4 ust. 2),
właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni. (art. 4 ust. 4).
Powyższe prawa maja ogromne znaczenie dla stosowania ustawy o własności lokali w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi w zasobach spółdzielni.
Podstawy prawne funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni mieszkaniowej
Mając na uwadze wielorakość praw do lokali w spółdzielni mieszkaniowej, w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. przed nowelizacją w 2007 r. znajdował się art. 241 (44), który ust. 1 stanowił, że: „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali".
Do podjęcia takiej uchwały [dotyczącej zwołania zebrania właścicieli – przypis autorki] miały zastosowanie przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali. Przy tym ust. 2 art. 241 (44) stanowił, że uchwała taka nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.
Natomiast w sytuacji, kiedy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosowało się przepisy o własności lokali.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 27 ust. 2 i 3 zastrzegała stosowanie ustawy o własności lokali w zakresie: zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni postanawiając, że: „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni z zastrzeżeniem art. 241 (44) i art. 26 USM. Nie stosuje się także przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio”.
Nie stosuje się także przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 USM (art. 27 ust. 3 USM).
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przenosiła na organy spółdzielni niektóre kompetencje właścicieli lokali, wynikające z ustawy o własności lokali art. 27 ust. 4, na radę nadzorczą – te w zakresie ustalania zwiększonych obciążeń dla właścicieli lokali użytkowych, a na zarząd spółdzielni – prawo żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Prawa właścicieli lokali w tym zakresie sprowadzały się do wnioskowania.
31 lipca 2007 r. weszła w życie Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2007 r. nr 125, poz. 873), która wprowadziła istotne zmiany w zakresie ustanawiania spółdzielczych praw do lokalu.
Mianowicie postanowieniem art. 7 ust. 1 uchwalono, że: „po wejściu w życie niniejszej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego”.
Natomiast do 31 grudnia 2010 r., na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia była obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Wcześniej jednak konieczne jest dokonanie spłat z tytułu części kosztów budowy przypadających na lokal, spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji, spłaty zadłużenia z tytułu opłat na koszty eksploatacji, fundusz remontowy oraz kosztów utrzymania mienia spółdzielni stosownie do zapisów art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Te regulacje, a także inne związane z wyodrębnianiem nieruchomości gruntowych, na których posadowione są budynki, nie ją wyodrębnianiu się nieruchomości budynkowych we wspólnoty mieszkaniowe w zasobach spółdzielni mieszkaniowych.
Zdaniem autorki artykułu, Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. wprowadziła istotną zmianę, mającą znaczenie dla procesu wyodrębniania się wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych.
Zmiana ta dotyczy art. 26 ust. 1, który otrzymał brzmienie „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli lokali członkami spółdzielni”.
przekształcenie prawa do lokalu
Wyświetleń: 13165|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6586|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 10173|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8372|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7357|Ocena: 3.5