Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-443-734-14-2-ao
Timestamp: 2017-10-20 07:01:35
Legal References Found: art. 43
 art. 14
 art. 678
 art. 43
 art. 2
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 5
 art. 6
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 86
 art. 86
 art. 87
 art. 88
 art. 88
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 678
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 5
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 87
 art. 86
 art. 87
 art. 86
 art. 86
 art. 87
 art. 43
 art. 87

Document Content:
Skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Wnioskodawcy po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej Dostawę Nieruchomości w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
IPPP2/443-734/14-2/AOinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - jest prawidłowe.
W dniu 4 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Dostawa”) od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość.
W dacie Dostawy, nieruchomość obejmować będzie prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”):
5/1 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 1”),
6/1 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sad Rejonowy (dalej: „Działka 2”),
7/3 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sad Rejonowy (dalej: „Działka 3”),
8/19 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 4”),
budynek magazynowy (dalej: „Budynek C”),
budynek magazynowy (dalej: „Budynek D”).
Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:
drogi, parkingi, plac manewrowy,
instalacje elektryczne, oświetlenie zewnętrzne,
instalacja telekomunikacyjna,
system odprowadzania wody deszczowej,system odprowadzania ścieków sanitarnych,
Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości przeprowadził Zbywca w kilku etapach.
Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku A oraz części Budowli został zrealizowany w 2012 r. i zakończony stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (wrzesień 2012 r.). W kolejnych latach Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem kolejne Budynki i Budowle wznoszone na Nieruchomości - w szczególności w 2013 r. została zrealizowana budowa Budynku B zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (sierpień 2013 r.). W 2014 r. została zrealizowana budowa Budynku C zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (marzec 2014 r.). Natomiast najprawdopodobniej jeszcze w 2014 r. zakończona zostanie budowa Budynku D, a następnie nastąpi oddanie go do użytkowania.
Całość powierzchni magazynowej w Budynkach A, B i C była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części Budynków A, B i C do chwili obecnej nie upłynęły jeszcze 2 lata. Natomiast, na moment składania wniosku Budynek D nie był jeszcze przedmiotem odpłatnych umów najmu, ani w żaden inny sposób powierzchnia magazynowa tego Budynku nie była oddana do użytkowania. Może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Dostawy, również powierzchnia magazynowa w Budynku D, na dzień Dostawy będzie przedmiotem odpłatnych umów najmu.
Niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.
Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.
Co istotne, postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych). W odniesieniu do Budowli na moment Dostawy nie upłyną jeszcze 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.
W okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%.
Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli.
W ramach Dostawy Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964.16.93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.
Ponadto, w wyniku Dostawy na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:
dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości oraz umów najmu obciążających Nieruchomość,
ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.
Planowanej Dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).
W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy obejmuje w szczególności:
ubezpieczenia Nieruchomości (po Dostawie Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
obsługi serwisowej pokrycia dachu,
przeglądu instalacji wentylacyjnych,
przeglądu konserwacyjnego instalacji tryskaczowej,
monitoringu systemu alarmowego pożarowego,
przeglądu konserwacyjnego klap dymowych.
Po Dostawie na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Dostawy i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Ponadto, przedmiotem Dostawy między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Dostawą we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
Budynki, będące przedmiotem planowanej Dostawy, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności.
Po przeprowadzeniu planowanej Dostawy Budynki nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Po Dostawie może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet czynszu oraz kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.
Przed dokonaniem Dostawy, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.
Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Dostawę Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym...
W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Dostawę Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz, ich części, jak również, wszelkie postacie energii.
Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że przedmiot Dostawy (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Dostawy, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Dostawie nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Dostawa nie może zostać uznana za niepodlegającą opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:
interpretację wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 sierpnia 2012 r. (nr IPPP2/443-611/12-2/BH), w której organ ten stwierdził, iż: „do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt l ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.”
w podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 15 listopada 2013 r. (IPPP2/443-815/13-4/KG), który potwierdził stanowisko podatnika, iż ,,należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione we wniosku, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.”
podobnie uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12 lipca 2013 r. (IPPP3/443-391/13-4/LK) „planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności: umowy licencyjnej dotyczącej korzystania ze znaku towarowego, umów o zarządzanie Nieruchomością, umów dotyczących dostaw mediów, umów dotyczących usług ochrony i sprzątania, należności oraz zobowiązań sprzedawcy, w tym z tytułu pożyczek i kredytów, środków pieniężnych i rachunków bankowych, ksiąg rachunkowych czy umów dotyczących usług księgowych. W związku z powyższym nabywana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.”
w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone te składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Dostawy nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
W konsekwencji - po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Dostawy nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Dostawy nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Dostawy o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Dostawy). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych, czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Dostawy Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Dostawy.
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Dostawy Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym, nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Dostawy nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.
Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.
Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Dostawy należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Dostawy, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Dostawy. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Dostawy nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę, w ramach Dostawy nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Dostawy nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Dostawa nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.
Skoro przedmiot planowanej Dostawy nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Dostawa, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych, podlega przepisom Ustawy o VAT.
Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Dostawa będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, ark 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana Dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.
2.2. Podleganie planowanej Dostawy zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do części Nieruchomości (będącej przedmiotem najmu przez okres dłuższy niż dwa lata przed Dostawą) oraz uprawnienie stron Dostawy do rezygnacji z powyższego zwolnienia.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, jedynie jeżeli na dzień Dostawy upłynąłby już okres 2 lat od momentu oddania Nieruchomości najemcom do użytkowania, to Dostawa w zakresie, w jakim będzie obejmować powierzchnie Budynków i Budowli wydane najemcom w ramach umów najmu w okresie przekraczającym dwa lata przed Dostawą, spełni przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
W takim wypadku zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
W analizowanym stanie, zarówno Zbywca, jak i Nabywca planują w takim wypadku złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania. Na moment składania oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej Dostawy VAT, jak również na moment dokonania tej Dostawy będą oni zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni.
W związku z tym, jeżeli Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT przedmiotowa Dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Podsumowując, w odniesieniu do tych części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęłoby co najmniej 2 lata, Dostawa będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Dostawy będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej Dostawy VAT.
2.3. Niepodleganie planowanej Dostawy zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości
Jednakże jak to było wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, założeniem jest, że w dniu Dostawy od dnia oddania najemcom do użytkowania powierzchni magazynowej w Budynkach nie upłyną jeszcze dwa lata. Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do tych Budynków i ich części oraz Budowli, dla których na moment dokonania Dostawy nie upłyną jeszcze 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, jak również dla tych części Budynku C i Budowli, dla których na moment dokonania Dostawy nie dojdzie jeszcze do ich pierwszego zasiedlenia, Dostawa będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT według stawki podstawowej 23%. Należy bowiem zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Zbywca (dokonujący dostawy Nieruchomości) odliczał VAT w stosunku do wydatków jakie ponosił przy budowie obiektów (Budynków i Budowli) będących przedmiotem planowanej Dostawy (wydatki ponoszone przez Zbywcę służyły prowadzeniu działalności podlegającej VAT - wynajmowi powierzchni komercyjnych w Budynkach). Nie są więc spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Zbywca oraz Nabywca mają zamiar złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości w przypadku gdyby na dzień dokonania Dostawy upłynął już okres 2 lat od oddania najemcom Budynków (a przynajmniej ich części) do użytkowania, stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania Dostawy podstawową stawką VAT należy uznać za prawidłowe. Ponadto, w odniesieniu do tych Budynków lub ich części, co do których nie dojdzie jeszcze na moment dokonania Dostawy do pierwszego zasiedlenia, Dostawa również będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Nie ma bowiem możliwości zastosowania do Dostawy zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, z uwagi na to, iż Zbywca odliczył podatek VAT naliczony przy budowie obiektów (Budynków i Budowli) wchodzących w skład Nieruchomości.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego, w przypadku wyboru przez strony Dostawy opodatkowania VAT Budynków i Budowli, Działki wchodzące w skład Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Dostawy będą podlegały takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak te Budynki i Budowle (tj. będą podlegały opodatkowaniu 23% V A T).
2.4. Prawo odliczenia VAT naliczonego przy Dostawie
W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10 ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Zgodnie z art. 87 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy w terminie 60 dni (lub 25 dni przy spełnieniu dodatkowych przesłanek do zastosowania tego terminu) od dnia złożenia rozliczenia, m.in. jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wykonał czynność opodatkowaną VAT na terytorium kraju (art. 87 ust. 5a ustawy o VAT).
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, prawo do odliczenia oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nie przysługuje w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega VAT albo jest zwolniona z VAT.
Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych przepisów, należy stwierdzić, iż negatywne przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż Dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony z faktury dokumentującej Dostawę oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikającego z Dostawy nad VAT należnym.
Na mocy art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W organizmie gospodarczym przedsiębiorstwa istotny jest pierwiastek organizacji. Od innych kategorii mienia i np. zbiorów rzeczy, różni się tym, że pierwiastek organizacji kreuje powstanie samodzielnego organizmu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, która w dacie Transakcji obejmować będzie prawo własności czterech działek gruntu o nr 5/1, 6/1, 7/3 i 8/19. Na Nieruchomości zlokalizowane są budynki magazynowe „Budynek A”, „Budynek B”, „Budynek C” i niezakończona budowa „Budynku D”. Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków, w szczególności drogi, parkingi, plac manewrowy, mury oporowe, instalacja wodociągowa, instalacje elektryczne, oświetlenie zewnętrzne, instalacja telekomunikacyjna, system odprowadzania wody deszczowej, system odprowadzania ścieków sanitarnych, instalacja gazowa, instalacja ppoż. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto, w wyniku Dostawy na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości oraz umów najmu obciążających Nieruchomość, prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę, ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.
Planowanej Dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy obejmuje w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne), ubezpieczenia Nieruchomości (po Dostawie Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu), odśnieżania dachu, obsługi serwisowej pokrycia dachu, przeglądu instalacji wentylacyjnych, przeglądu konserwacyjnego bram, przeglądu konserwacyjnego instalacji tryskaczowej, monitoringu systemu alarmowego pożarowego, usług ochrony mienia, przeglądu konserwacyjnego klap dymowych. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Dostawie na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Dostawy i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa. Ponadto, przedmiotem Dostawy między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy), ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Dostawą we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe), instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek, nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.
Budynki, będące przedmiotem planowanej Dostawy, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Dostawy Budynki nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Po Dostawie może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet czynszu oraz kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości. Budowa i wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.
W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że dostawa Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku Dostawy, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach i planuje wykonywać ją przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.
Przedmiotowe nabycie Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Zbywana w ramach Dostawy Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Co więcej, Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Pozostawienie poza zakresem Dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Tak więc przedmiot planowanej Dostawy nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. Tym samym, przedmiot planowanej Dostawy nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.
W niniejszych okolicznościach dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że Budynki i Budowle będące przedmiotem planowanej dostawy wykorzystywane były na cele działalności opodatkowanej i Zbywcy w związku z przeprowadzonym procesem inwestycyjnym przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli. Dlatego też, analizy wymagają inne zwolnienia odnoszące się do terenów zabudowanych przewidziane w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.
Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing lub podobne, które to czynności w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tak więc z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.
Jak wynika z ww. przepisów zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT warunków mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W myśl art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
W przedstawionej treści wniosku Wnioskodawca wskazał, że planuje w 2014 roku nabyć Nieruchomość obejmującą prawo własności działek gruntu o numerach 5/1 „Działka 1”, 6/1 „Działka 2”, 7/3 „Działka 3”, 8/19 „Działka 4”. Na Nieruchomości zlokalizowane są budynki magazynowe „Budynek A”, „Budynek B”, „Budynek C” i „Budynek D”. Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków, w szczególności drogi, parkingi, plac manewrowy, mury oporowe, instalacja wodociągowa, instalacje elektryczne, oświetlenie zewnętrzne, instalacja telekomunikacyjna, system odprowadzania wody deszczowej, system odprowadzania ścieków sanitarnych, instalacja gazowa, instalacja ppoż. Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości przeprowadził Zbywca. Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku A oraz części Budowli został zrealizowany w 2012 r. i zakończony stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (wrzesień 2012 r.). W kolejnych latach Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem kolejne Budynki i Budowle wznoszone na Nieruchomości - w szczególności w 2013 r. została zrealizowana budowa Budynku B zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (sierpień 2013 r.). W 2014 r. została zrealizowana budowa Budynku C zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (marzec 2014 r.). Natomiast najprawdopodobniej jeszcze w 2014 r. zakończona zostanie budowa Budynku D, a następnie nastąpi oddanie go do użytkowania. Całość powierzchni magazynowej w Budynkach A, B i C była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części Budynków A, B i C do chwili obecnej nie upłynęły jeszcze 2 lata. Natomiast, na moment składania wniosku Budynek D nie był jeszcze przedmiotem odpłatnych umów najmu, ani w żaden inny sposób powierzchnia magazynowa tego Budynku nie była oddana do użytkowania. Może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Dostawy, również powierzchnia magazynowa w Budynku D, na dzień Dostawy będzie przedmiotem odpłatnych umów najmu. Niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT. Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych). W odniesieniu do Budowli na moment Dostawy nie upłyną jeszcze 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. W okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%. Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli.
W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana dostawa w odniesieniu do tych części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęłoby co najmniej 2 lata będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wskazano wyżej ww. zwolnienie jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Jak wskazano we wniosku na moment dokonania tej Dostawy jak i na moment składania oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej Dostawy Zbywca i Nabywca będą zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni. Tak więc strony Dostawy będą uprawnione do zrezygnowania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania przedmiotowej Dostawy podatkiem VAT. Wobec tego wskazano we wniosku, że zarówno Zbywca, jak i Nabywca planują w takim wypadku złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania.
Skoro więc Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotowa Dostawa w odniesieniu do tych części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęłoby co najmniej 2 lata będzie podlegać - w związku z brakiem preferencyjnej stawki podatku VAT dla dostawy Budynków i Budowli - opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W odniesieniu do tych Budynków i ich części oraz Budowli, dla których dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia, lecz na moment dokonania Dostawy nie upłyną jeszcze 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, jak również dla tych części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania Dostawy nie dojdzie jeszcze do ich pierwszego zasiedlenia należy wskazać, że z przestawionej treści wniosku wynika, że w okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%. Jednakże Zbywca odliczał i odlicza podatek VAT w stosunku do Budynków i Budowli.
Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że planowana dostawa w odniesieniu do tych Budynków i ich części oraz Budowli, dla których doszło do ich pierwszego zasiedlenia, lecz na moment dokonania Dostawy nie upłyną jeszcze 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, jak również dla tych części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania Dostawy nie dojdzie jeszcze do ich pierwszego zasiedlenia, będzie także podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej tj. 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
W niniejszych okolicznościach nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w związku z odliczaniem przez Zbywcę podatku VAT w stosunku do wydatków jakie ponosił przy budowie Budynków i Budowli będących przedmiotem planowanej transakcji. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.
Zatem w sytuacji kiedy Zbywca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tej części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęłoby co najmniej 2 lata to Dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe Budynki i Budowle.
Jak stanowi art. 87 ust. 1 ww. ustawy w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 6, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem, wskazane w zgłoszeniu identyfikacyjnym, o którym mowa w odrębnych przepisach, lub na wskazany przez podatnika rachunek banku lub na rachunek spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, jako zabezpieczenie udzielanego przez ten bank lub przez tę kasę kredytu, na podstawie złożonego przez podatnika, do naczelnika urzędu skarbowego, w terminie do złożenia deklaracji podatkowej, pisemnego, nieodwołalnego upoważnienia organu podatkowego, potwierdzonego przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową udzielających kredytu, do przekazania tego zwrotu. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanego w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub postępowania podatkowego na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej lub postępowania kontrolnego na podstawie przepisów o kontroli skarbowej. Jeżeli przeprowadzone przez organ czynności wykażą zasadność zwrotu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, urząd skarbowy wypłaca należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty (art. 87 ust. 2 ww. ustawy).
W myśl art. 87 ust. 5a ww. ustawy w przypadku gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju oraz czynności wymienionych w art. 86 ust. 8 pkt 1, podatnikowi przysługuje, na jego umotywowany wniosek złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego, podlegającego odliczeniu od podatku należnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą na terytorium kraju lub poza tym terytorium, w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia, z zastrzeżeniem art. 86 ust. 19. Na pisemny wniosek podatnika urząd skarbowy dokonuje zwrotu, o którym mowa w zdaniu pierwszym, w terminie 60 dni, jeżeli podatnik złoży w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe. Przepisy ust. 2 zdanie drugie i trzecie, ust. 2a i ust. 4a-4f stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 87 ust. 6 ww. ustawy na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, o której mowa w ust. 2, w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z:
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Natomiast Dostawa Nieruchomości jak wywiedziono wyżej przy rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tej części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęłoby co najmniej 2 lata w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.
Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Wnioskodawcy po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej Dostawę Nieruchomości w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Tym samym, Wnioskodawca z tytułu nabycia przedmiotowej Nieruchomości będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
IPPB1/414-1100/14-4/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/443-734/14-2/AO