Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ibpbi-2-423-1472-14-iz
Timestamp: 2018-02-21 05:18:12
Legal References Found: art. 14
 art. 15
 art. 18
 art. 15
 art. 16
 art. 15
 art. 15
 art. 16
 art. 16
 art. 15
 Art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 16
 art. 15
 art. 16
 art. 16

Document Content:
IBPBI/2/423-1472/14/IZ | Interpretacja indywidualna
Czy Spółka postąpi prawidłowo odraczając dla celów podatkowych moment rozpoznania kosztów wymienionych w grupie A do chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)
IBPBI/2/423-1472/14/IZinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 3 lipca 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 4 grudnia 2014 r. (data wpływu do tut. BKIP 9 grudnia 2014 r.), uzupełnionym 3 i 10 marca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Spółka postąpi prawidłowo odraczając dla celów podatkowych moment rozpoznania kosztów wymienionych w grupie A do chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1) – jest prawidłowe.
W dniu 9 grudnia 2014 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Spółka postąpi prawidłowo odraczając dla celów podatkowych moment rozpoznania kosztów wymienionych w grupie A do chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 18 lutego 2015 r. Znak: IBPBI/2/423-1472/14/IZ, IBPBI/2/4510-154/15/IZ wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 3 i 10 marca 2015 r.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Spółka”) jest spółką celową, która planuje realizację przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią usługową oraz miejscami parkingowymi. Po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego lokale mieszkalne i część miejsc parkingowych zostaną sprzedane nabywcom. Lokale użytkowe i pozostałe miejsca parkingowe prawdopodobnie również zostaną sprzedane nabywcom, ale istnieje możliwość, że zostaną przeznaczone na wynajem. Przedsięwzięcie deweloperskie będzie finansowane z kredytu bankowego oraz pożyczek uzyskanych od jednostek powiązanych. Spółka planuje zakup gruntu dla celów przedsięwzięcia deweloperskiego.
Specyfika działalności deweloperskiej polega na tym, że projekty budowlane realizowane są w długim okresie czasu. W ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego Spółka ponosi szereg kosztów; przychody zaś zostaną osiągnięte dopiero w momencie sprzedaży lokali i miejsc parkingowych. Spółka na etapie planowania przedsięwzięcia deweloperskiego przeprowadza szczegółową analizę przyszłych kosztów, aby w momencie faktycznego poniesienia kosztów dokonywać odpowiedniej ich kwalifikacji.
Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o PDOP w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, tj. przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych.
Do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodem Spółka planuje zaliczyć następujące wydatki określone jako grupa A:
1. Koszty przygotowania dokumentacji związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie budynków.
2. Koszty nabycia nieruchomości.
3. Wydatki na przygotowanie nieruchomości pod inwestycję, w tym wykonania wyburzenia istniejącej zabudowy.
4. Koszty projektu budowlanego.
5. Koszty prowizji za udzielenie kredytu bankowego zaciągniętego na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego.
6. Koszty prowizji za rozpatrzenie przez bank wniosku o kredyt bankowy na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego.
7. Zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego w celu sfinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.
8. Koszty wyceny nieruchomości niezabudowanej na etapie składania wniosków o kredyt na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego.
9. Koszty wyceny zakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego na potrzeby banku.
10. Koszty założenia i utrzymania bankowego rachunku powierniczego.
11. Koszty raportów okresowych oraz raportu końcowego dotyczących prawidłowości realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przygotowywanych dla banku przed każdą wypłatą transzy kredytu.
12. Koszty kontroli zakończenia przedsięwzięcia prowadzonych przez bank związanych z procedurą wypłaty środków z otwartego rachunku powierniczego.
13. Koszty związane z wykonaniem infrastruktury technicznej i drogowej.
14. Koszty opracowania i doręczenia nabywcom prospektu informacyjnego spełniającego warunki ustawowe i sporządzonego wg wskazanego w ustawie wzoru (art. 17 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).
15. Koszty polis ubezpieczeniowych dotyczących odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z prowadzoną działalnością deweloperską.
16. Koszty polis ubezpieczeniowych nieruchomości.
17. Opłata za założenie księgi wieczystej konkretnej działki oraz wypisy lub odpisy z tych ksiąg wieczystych.
18. Opłaty za wypisy z rejestru gruntów, wyrysy działki.
19. Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki na działkach w związku z zabezpieczeniem umowy kredytowej.
20. Koszty usług projektowych.
21. Koszty wycinki drzew znajdujących się na terenie przedsięwzięcia deweloperskiego (w tym koszty uzyskania stosowanych pozwoleń).
22. Koszty nadzoru inwestorskiego.
23. Koszty wynajmu i utrzymania kabin sanitarnych postawionych przy placu budowy.
24. Koszty wynajmu kontenerów biurowych i lokali na potrzeby pracowników budowlanych pracujących przy przedsięwzięciu deweloperskim.
25. Koszty badań archeologicznych.
26. Koszty zakupu materiałów budowlanych.
27. Koszty wywozu odpadów budowlanych.
28. Koszty wynajęcia maszyn i sprzętu budowlanego.
29. Koszty prac geodezyjnych.
30. Koszty zużycia energii elektrycznej.
31. Koszty zużycia wody.
32. Koszty zastępstwa inwestycyjnego, czyli wynagrodzenia dla podmiotu, któremu Spółka zleciła wykonanie wszelkich czynności związanych z prawidłową realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego.
33. Koszty zmian aranżacyjnych mieszkań dokonywanych przez nabywców.
34. Koszty prac budowlanych i budowlano-montażowych (w tym nabycia usług budowlanych od podwykonawców).
35. Koszty wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej oraz budowy przyłączy.
36. Koszty zagospodarowania terenu wokół budynku (tereny zielone, place zabaw, parkingi).
37. Koszty przesunięcia istniejących sieci i urządzeń znajdujących się na terenie budowy.
38. Opłata za zajęcie pasa drogowego dla celów budowlanych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim.
39. Koszty wykonania projektu organizacji ruchu.
40. Koszty prac porządkowych na placu budowy.
41. Abonament postojowy wykupiony w związku z istnieniem płatnej strefy parkowania i w celu umożliwienia parkowania przez pracowników budowlanych w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego.
42. Koszty zakupu skrzynek na listy do powstałych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lokali mieszkalnych i użytkowych.
43. Koszty zakupu wyposażenia przeciwpożarowego.
44. Koszty sprzątania budynku po zakończeniu prac budowlanych.
W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 3 marca 2015 r. (wpływ do tut. Organu 10 marca 2015 r.) Spółka wskazała, że kredyt bankowy został zaciągnięty przez Spółkę wyłącznie w celu sfinansowania budowy wielorodzinnego budynku mieszkalnego wraz z częścią usługową oraz miejscami parkingowymi.
Czy Spółka postąpi prawidłowo odraczając dla celów podatkowych moment rozpoznania kosztów wymienionych w grupie A do chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych... (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)
Zdaniem Wnioskodawcy, art. 15 ust. 1 ustawy o PDOP stanowi, ze kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o PDOP. Moment ujęcia kosztów w kosztach uzyskania przychodów zależy natomiast od bezpośredniego lub pośredniego związku z osiąganymi przychodami.
Spółka stoi na stanowisku, że koszty wymienione w grupie A stanowią koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i zgodnie z art. 15 ust. 4 są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. W związku ze specyfiką działalności deweloperskiej Spółka jest zdania, że koszty z grupy A będą przyczyniać się w sposób bezpośredni do osiągnięcia przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Konstrukcja tego przepisu daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 updop), pod warunkiem, że wykaże istnienie związku przyczynowego pomiędzy ich poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu. Dotyczy to zarówno takich wydatków, które bezpośrednio przekładają się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i tych, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione, jako zmierzające do ich osiągnięcia.
jego poniesienie miało na celu uzyskanie przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów, tj. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania;w momencie ponoszenia wydatku podatnik mógł, obiektywnie oceniając, oczekiwać skutku w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła,
Jak wynika z art. 15 ust. 4 updop, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane
z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.
-są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Art. 15 ust. 4c updop stanowi z kolei, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.
Natomiast moment potrącenia kosztów pośrednich wynika z art. 15 ust. 4d ustawy, który stanowi, że koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się natomiast dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ww. ustawy). Z powyższego wynika zatem, że pod pojęciem „dzień poniesienia kosztu” należy rozumieć dzień, na który Spółka uwzględniła koszt w prowadzonych przez siebie księgach rachunkowych, za wyjątkiem kosztów ujętych jako rezerwy bądź bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest spółką celową, która planuje realizację przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią usługową oraz miejscami parkingowymi. Po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego lokale mieszkalne i część miejsc parkingowych zostaną sprzedane nabywcom. Lokale użytkowe i pozostałe miejsca parkingowe prawdopodobnie również zostaną sprzedane nabywcom, ale istnieje możliwość, że zostaną przeznaczone na wynajem. Przedsięwzięcie deweloperskie będzie finansowane z kredytu bankowego oraz pożyczek uzyskanych od jednostek powiązanych. Spółka planuje zakup gruntu dla celów przedsięwzięcia deweloperskiego.
Do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodem Spółka planuje zaliczać następujące wydatki określone jako grupa A:
W związku z powyższym, Spółka zastanawia się czy postępuje prawidłowo odraczając dla celów podatkowych moment rozpoznania kosztów wymienionych w grupie A do chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych.
Należy zauważyć, że sprzedaż lokali mieszkalnych, użytkowych i miejsc parkingowych, a tym samym uzyskanie przychodów z tego tytułu, będzie bezpośrednią konsekwencją zrealizowania projektu deweloperskiego (konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego). Koszty „wytworzenia” towarów handlowych, jakim będą dla Spółki lokale mieszkalne, użytkowe i miejsca parkingowe będą stanowić tym samym koszty bezpośrednio związane z przychodami z tytułu ich sprzedaży.
W analizowanym przypadku, do tej kategorii kosztów niewątpliwie będzie można zaliczyć wszystkie koszty wymienione we wniosku w grupie A.
Ww. koszty są ściśle związane z długofalowym procesem inwestycyjnym, tj. budową konkretnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią usługową oraz miejscami parkingowymi. Wykorzystanie do tego celu niezbędnych mediów, pełne uzbrojenie działki w infrastrukturę towarzyszącą, będzie służyć „wytworzeniu” przedmiotów realizowanej przez Spółkę sprzedaży. Należy podkreślić, że koszty te nie powstałyby samoistnie, w oderwaniu od realizowanego przedsięwzięcia budowlanego. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie ich z przychodami osiąganymi ze sprzedaży poszczególnych produktów. Tym samym, wydatki te będą stanowić koszty bezpośrednio związane z przychodami w rozumieniu art. 15 ust. 4 updop (z uwzględnieniem art. 16 ust. 1). O ile więc jest to możliwe i da się je powiązać z przychodami, o tyle koszty te powinny być potrącane w okresie, w którym wystąpi przychód. Mając na uwadze przepisy art. 15 ust. 4 updop, wydatki te należy rozpoznać jako koszty uzyskania przychodu współmiernie do przychodów, to znaczy proporcjonalnie do osiąganych sukcesywnie przychodów z tytułu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
W odniesieniu do działalności deweloperskiej, przy identyfikacji jako koszty uzyskania przychodów m.in. odsetek od kredytów (pożyczek) oraz prowizji bankowych należy uwzględnić cel kredytu (pożyczki) na jaki zostaną one zaciągnięte. Gdyby doszło do sytuacji, którą Spółka założyła we wniosku, a mianowicie, jeżeli faktycznie część lokali użytkowych i miejsc parkingowych zostałaby przeznaczona pod wynajem i Spółka dysponowała taką wiedzą na etapie wystąpienia o kredyt finansujący przedsięwzięcie deweloperskie, innymi słowy - cel zaciągniętego kredytu byłby skonkretyzowany i dotyczyłby pozyskania środków finansowych na wybudowanie budynku mieszkalnego z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi oraz miejscami parkingowymi przeznaczonymi na wynajem to na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 12 updop, odsetki od tego kredytu (pożyczki) oraz prowizje bankowe nie stanowiłyby kosztów uzyskania przychodów. Odsetki takie będą zwiększać koszty wytworzenia środków trwałych na podstawie art. 16g ust. 4 updop.
Podkreślić jednak należy, że poruszona powyżej kwestia nie była przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, bowiem jak wynikało z zadanego pytania, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwalifikacji podatkowej kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i miejsc parkingowych.
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, stwierdzić należy, że stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.
Należy jednak mieć na uwadze, że weryfikacja sposobu alokacji kosztów do przychodów jest możliwa wyłącznie w toku postępowania podatkowego, w którym możliwe jest przeanalizowanie całokształtu okoliczności oraz dokumentów związanych z zawartymi przez Spółkę umowami.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > IBPBI/2/423-1472/14/IZ