Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippp1-4512-973-15-3-mk
Timestamp: 2017-10-21 14:12:48
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 41
 art. 146
 art. 41
 art. 146
 art. 6
 art. 6
 art. 14
 FSK 
 art. 551
 FSK 
 FSK 
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 41
 art. 29
 art. 14
 art. 14

Document Content:
IPPP1/4512-973/15-3/MK | Interpretacja indywidualna
W zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości.
IPPP1/4512-973/15-3/MKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 16 września 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 października 2015 r. (data wpływu 22 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 16 września 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 15 października 2015 r. (data wpływu 22 października 2015 r.).
Spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (poprzednio T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „K. spółka komandytowo-akcyjna), będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej - „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) planuje zbyć prawo własności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 224/9 o łącznej powierzchni 6,682 metrów kwadratowych (dalej - „Grunt”) wraz z posadowionym na niej budynkiem biurowym (dalej - „Budynek”) oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.
Potencjalnym nabywcą Nieruchomości (dalej - „Nabywca”) będzie D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością albo C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa. Nabywca zamierza rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Zasadniczo, przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.
Dla Nieruchomości prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego księga wieczysta. Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w II półroczu 2015 r.
Zbywca nabył Grunt na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 lipca 2008 r. w transakcji opodatkowanej VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę Budynku i budowli. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
Na końcowym etapie budowy i po jej ukończeniu (pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane 1 sierpnia 2014 r.), Zbywca sukcesywnie oddawał powierzchnię znajdującą się w Budynku różnym podmiotom na podstawie umów najmu, podlegających opodatkowaniu VAT. W stosunku do całości oddanej w najem powierzchni Budynku, od daty oddania każdej z tych powierzchni pierwszym najemcom w wykonaniu poszczególnych umów najmu do daty planowanej transakcji, upłynie okres krótszy niż 2 lata.
Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców lub ich klientów (dalej „Powierzchnie wspólne”). Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności, parking, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynku. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wszyscy lub niektórzy najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.
Należy również wskazać, że pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym oraz budowle nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców lub ich klientów.
Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy (sporadycznie Zbywca świadczył inne usługi związane z najmem na rzecz najemców i ewentualnie może świadczyć sporadycznie takie usługi w przyszłości), a wartość Nieruchomości stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.
Należy również dodać, że Zbywca od chwili wybudowania dokonywał ulepszeń Budynku, jednak wydatki poniesione na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku. Zbywca ponosił również wydatki na ulepszenie innych budowli stanowiących infrastrukturę towarzyszącą Budynku, ale wydatki te w każdym przypadku były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Przedmiotem planowanej transakcji będzie prawo własności Gruntu wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem i budowlami oraz ewentualnie pewne ruchomości związane z Budynkiem.
Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 121 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.
określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.),ewentualnie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajęte pomieszczenia nie zostały jeszcze wydane najemcom.
Z drugiej strony, planowanej transakcji, co do zasady, nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu oraz tych, o których mowa poniżej).
Lista praw, aktywów i zobowiązań Zbywcy nie podlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:
Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innymi podmiotami lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 15 października 2015 r. wskazano, że Zbywca cały czas ponosi i będzie ponosił wydatki na ulepszenie Budynku, które to wydatki na dzień sprzedaży mogą, ale nie muszą przekroczyć 30% jego wartości początkowej.
Czy planowane zbycie Nieruchomości będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT...
Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że pytanie analogiczne do powyższego jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez każdego z potencjalnych nabywców Nieruchomości, (wnioski złożone przez D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, oraz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa).
Planowane zbycie Nieruchomości będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy wykładnia terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa” użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej.
Zdaniem Wnioskodawcy organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądowym występującym na tle przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012, Nr 749, ze zmianami) (dalej - „Ordynacja podatkowa”), dotyczących wydania interpretacji podatkowych przez Ministra Finansów. Zgodnie z poglądami sądów administracyjnych, pojęcie przepisów prawa podatkowego, objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych, należy interpretować szeroko.
Przykładowo, jak wynika z treści wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy rozumieć w ten sposób, że wnioskodawca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Podobne stwierdzenie znajduje się w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt l FSK 1239/07).
Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 551 Kodeksu cywilnego, niejednokrotnie była przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym, w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład, NSA w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), uznał że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji. Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) i wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał Sąd, przez prawo podatkowe - w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji - należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania obowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/G11044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 465/08), uznał że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT, art. 551 Kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, iż Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Biorąc pod uwagę fakt, że w ramach planowanej transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu Nieruchomości - zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi jego przedsiębiorstwo. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nabywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa zbywcy nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. W ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz z gwarancjami budowlanymi i projektowymi, a także prawami do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących Budynku oraz budowli towarzyszących oraz ewentualnie nabędzie również licencje do znaków towarowych oraz licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością. A zatem, po dacie dokonania transakcji w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów zasadniczo nie zostaną przejęte przez Nabywcę (chociaż nie można przy tym wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi Budynku zostaną przeniesione na Nabywcę).
Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Budynku nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy dodatkowo potwierdza fakt, że wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w sprawie opodatkowania planowanego zbycia podatkiem VAT
Z uwagi na to, że planowana transakcja stanowi dostawę budynków, budowli lub ich części, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy w analizowanej sprawie może znaleźć zastosowanie jedno ze wskazywanych zwolnień.
W odniesieniu do opodatkowania całości Nieruchomości (tj. jej części, które nigdy nie zostały wynajęte najemcom w ramach transakcji podlegających opodatkowaniu VAT oraz pozostałych części, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej transakcji będzie krótszy niż dwa lata), jej sprzedaż nie zostanie objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakT. przed zbyciem Nieruchomości w stosunku do niektórych części Nieruchomości, pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpi, a w stosunku do pozostałych części Nieruchomości (które były już przedmiotem pierwszego zasiedlenia) okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata.
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca ponosi cały czas wydatki na ulepszenie Budynku, które na dzień sprzedaży mogą, ale nie muszą przekroczyć 30% jego wartości początkowej.
Jednakże, nawet w przypadku, w którym na dzień sprzedaży wydatki na ulepszenie Budynku nie osiągną ww. progu 30%, od momentu pierwszego zasiedlenia (tj. od momentu oddania części Budynku najemcom do użytkowania), do momentu sprzedaży, upłynie okres krótszy niż 2 lata.
Jeżeli natomiast na dzień sprzedaży wydatki na ulepszenie Budynku przekroczą 30% jego wartości początkowej, jego sprzedaż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, co do tej części, która od momentu jego ulepszenia nie została jeszcze oddana do użytkowania najemcom w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Natomiast co do pozostałej części Budynku (tj. tej która po jego ulepszeniu została oddana do użytkowania najemcom, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) sprzedaż tej części Budynku nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia tej części Budynku.
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
W tym miejscu Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, że był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową Budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć prawo własności Gruntu wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem i budowlami oraz ewentualnie pewne ruchomości związane z Budynkiem. Na Nabywcę nie przejdą:
W odniesieniu do sprzedawanej Nieruchomości nie jest spełnione kryterium wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Sprzedającego.
Zatem zakres sprzedawanej masy majątkowej w postaci wyłącznie Nieruchomości nie wskazuje na umożliwienie Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej tylko z wykorzystaniem nabytych składników. Zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa Sprzedającego będący przedmiotem sprzedaży pozbawiony elementów, o których mowa wyżej, nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo i nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Z opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje zbyć prawo własności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 224/9 o łącznej powierzchni 6,682 metrów kwadratowych (dalej - „Grunt”) wraz z posadowionym na niej budynkiem biurowym (dalej - „Budynek”) oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”. Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w II półroczu 2015 r. Zbywca nabył Grunt na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 lipca 2008 r. w transakcji opodatkowanej VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę Budynku i budowli. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
Na końcowym etapie budowy i po jej ukończeniu (pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane 1 sierpnia 2014 r.), Zbywca sukcesywnie oddawał powierzchnię znajdującą się w Budynku różnym podmiotom na podstawie umów najmu, podlegających opodatkowaniu VAT. W stosunku do całości oddanej w najem powierzchni Budynku, od daty oddania każdej z tych powierzchni pierwszym najemcom w wykonaniu poszczególnych umów najmu do daty planowanej transakcji, upłynie okres krótszy niż 2 lata. Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców lub ich klientów (dalej „Powierzchnie wspólne”). Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności, parking, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynku. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wszyscy lub niektórzy najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzaniem. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców. Należy również wskazać, że pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym oraz budowle nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców lub ich klientów. Zbywca od chwili wybudowania dokonywał ulepszeń Budynku, jednak wydatki poniesione na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku. Zbywca ponosił również wydatki na ulepszenie innych budowli stanowiących infrastrukturę towarzyszącą Budynku, ale wydatki te w każdym przypadku były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Zbywca dodaje, że cały czas ponosi i będzie ponosił wydatki na ulepszenie Budynku, które to wydatki na dzień sprzedaży mogą, ale nie muszą przekroczyć 30% jego wartości początkowej.
Z uwagi na powołane przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości (tj. jej części, które nigdy nie zostały wynajęte najemcom w ramach transakcji podlegających opodatkowaniu VAT oraz pozostałych części, które były przedmiotem najmu wraz z „Powierzchnią wspólną”), nie zostanie objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z uwagi na fakt, że przed zbyciem Nieruchomości w stosunku do części, które nie były wynajęte nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, a do pozostałych części wynajmowanych, okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata. Ponadto Zbywca od chwili wybudowania dokonywał ulepszeń Budynku, które były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku.
Nadmienić należy, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce również do Powierzchni Wspólnych, o których mowa we wniosku, gdyż zostały one przeznaczone do użytku wspólnego przez najemców, a najemcy zobowiązani są do ponoszenia kosztów ich utrzymania. Zatem oddanie do użytkowania powierzchni w Budynku powoduje pierwsze zasiedlenie Powierzchni Wspólnych.
W przypadku gdy wydatki na ulepszenie Budynku przekroczą 30% jego wartości początkowej, jego sprzedaż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, co do tej części, która od momentu jego ulepszenia nie została jeszcze oddana do użytkowania najemcom w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Natomiast co do pozostałej części Budynku (tj. tej która po jego ulepszeniu została oddana do użytkowania najemcom, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) wraz z Powierzchnią Wspólną, sprzedaż tej części Budynku nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia tej części Budynku. W związku z tym nie będzie objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Należy zatem w odniesieniu do ww. Nieruchomości przeanalizować warunki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Z powołanej wyżej regulacji wynika, że aby dostawa nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków lub budowli oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zainteresowanemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z budową budynków i budowli.
Wobec powyższych okoliczności, sprzedaż Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie zostaną bowiem spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie od podatku określone w tym przepisie.
Sprzedaż Nieruchomości nie może również skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie dotyczących konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Podsumowując, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1. Tym samym, również dostawa gruntu, na którym posadowiona jest Nieruchomość objęta będzie opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.
Ponadto Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie informuje, że uwzględniając ilość zdarzeń przyszłych opisanych we wniosku z dnia 14 września 2015 r., Wnioskodawca powinien wnieść zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej, opłatę w wysokości 40 zł. W dniu 8 września 2015 r. Wnioskodawca dokonał wpłaty w wysokości 120 zł za wydanie interpretacji indywidualnej, a zatem kwota w wysokości 80 zł stanowi nadpłaT.zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji Podatkowej, zostanie zwrócona przelewem bankowym na rachunek wskazany we wniosku.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPP1/4512-973/15-3/MK