Source: http://www.tdp.pl/pl/start/aktualnosci-ze-swiata-podatkow/41-porady-przepisy-podatkowe-dla-klientow/137-wspolnota-mieszkaniowa-w-oczach-fiskusa.html?showall=1
Timestamp: 2019-04-23 12:35:13
Legal References Found: art. 15
 art. 15
 FSK 
 art. 18
 art. 7
 art. 113

Document Content:
Wspólnota mieszkaniowa w oczach fiskusa … - Towarzystwo Doradztwa Podatkowego
Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją nietypową pod każdym względem, ale jest też organizacją niezwykle powszechną. Zadziwiające, iż funkcjonowanie tak powszechnie występującej organizacji nie jest wsparte poważnym ustawodawstwem. Wspólnota mieszkaniowa może być jednak, zdaniem zarówno sądów administracyjnych jak i Ministra Finansów (dalej: „MF”), podatnikiem podatku VAT.
Stanowisko to jest raczej wyrazem władczego stosowania prawa aniżeli obiektywną jego analizą. Kontrowersje budzi przede wszystkim nadanie wspólnocie statusu podatnika VAT co implikuje wszelkie niepożądane następstwa tego stanu formalno-prawnego wspólnoty.
Zatem, wspólnota mieszkaniowa, co istotne: nie określona żadną definicją prawną, funkcjonuje jako podmiot w wielu aspektach życia publicznego. Jako nieokreślony prawem podmiot jest też podatnikiem podatku VAT.
Zarówno Minister Finansów jak i sądy administracyjne zgodnie twierdzą, iż wspólnoty mieszkaniowe są podatnikami VAT. Konfrontując to stanowisko z przepisami dochodzimy do ciekawej konkluzji: podatnikiem VAT jest wyłącznie przedsiębiorca, a więc podmiot prowadzący jakąkolwiek działalność gospodarczą. Jaką działalność gospodarczą i za czyim przyzwoleniem lub z czyjego nakazu czy decyzji wspólnota prowadzi taką działalność – tego ani MF ani sądy określić już nie zechciały. Przepisy podatkowe - ustawa VAT w art. 15 - dosyć precyzyjnie określają podatnika, przedsiębiorcę jak i definicję działalności gospodarczej a także związki ich łączące. Obiektywnie oceniając, niezgodną z przepisami wykładnię art. 15 ustawy VAT dotyczącego wspólnoty jako podatnika VAT, prezentuje Minister Finansów w Interpretacji ogólnej z 21.06.2011r. nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, w której stwierdza, iż wspólnota mieszkaniowa odsprzedaje właścicielom lokali zakupione uprzednio i w tym celu towary i usługi, co wypełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Takie same konkluzje zawarł m. in. Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w wyroku z 5.08.2010r. o sygn. akt I FSK 1343/09. Zdaniem więc instytucji powołanych do interpretowania prawa, z przepisów wynika, iż wspólnota mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży swoim członkom towarów i usług takich jak ciepło, woda, i innych. Czy tak jest? Taka konstatacja jest raczej radosną twórczością aniżeli rzetelną analizą. Przecież wspólnota nie jest tworem (instytucją, organizacją) będącą pośrednikiem pomiędzy właścicielami lokali a dostawcą ciepła. Wspólnota mieszkaniowa nie jest tworem zakładanym przez właścicieli lokali, nie jest więc ani spółką ani instytucją do której można wstąpić lub z niej wystąpić. Członkiem wspólnoty zostaje się z mocy prawa, z chwilą nabycia odrębnego lokalu w nieruchomości wspólnej. Nie ma innej możliwości na przystąpienie do wspólnoty mieszkaniowej. Własność odrębnego lokalu we wspólnej nieruchomości stanowi jedyną podstawę do członkostwa w jednej, jedynej wspólnocie. Nie można zostać członkiem wspólnoty z własnej woli, jak też nie można ze wspólnoty wystąpić z własnej woli, a nawet nie można nikogo żadną mocą ze wspólnoty mieszkaniowej wykluczyć. Wspólnota właściwie stanowi swoistą formę wspólnego posiadania nieruchomości.
Pierwsza poważna wątpliwość dotyczy więc statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, ale jest to wyłącznie przyczynek do kolejnych błędów prowadzących do zadziwiających wniosków.
Przepisy nie regulują sposobu odpowiedzialności osób trzecich za zobowiązania podatkowe wspólnoty. Nie wiadomo jak wspólnota mieszkaniowa jako podatnik (czyli podmiot gospodarczy) jest reprezentowana przed urzędami skarbowymi ani kto odpowiada za zobowiązania podatkowe wspólnoty. Z pewnością, na podstawie przepisów do osób odpowiedzialnych za zobowiązania podatkowe nie można zaliczyć „z urzędu” zarządu wspólnoty.
W ustawie o własności lokali ustawodawca niekonsekwentnie stosuje definicję zarządu co zawiera rozdział 4 z mylącym tytułem „Zarząd nieruchomością wspólną”. Logika przesycona dychotomią stanowi podstawę ustawowego stosowania pojęcia zarządu, i tak (w art. 18 i 19) ustawodawca posługuje się tym pojęciem w rozumieniu: „zarządzanie, administrowanie nieruchomością” aby w kolejnym artykule (art. 20 i następnych) jako zarząd stosować pojęcie organu kierującego wspólnotą i ją reprezentującego.
Najłatwiej wskazać ogólnikowo – wspólnota jest podatnikiem VAT. Jeżeli wspólnota staje się podatnikiem VAT z mocy prawa to stosuje się do niej przepisy Ordynacji podatkowej a zwłaszcza ogólnikowy art. 7 OP. Z tegoż przepisu wynika iż: każda osoba fizyczna, prawna albo „jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej” może z mocy ustawy stać się podatnikiem, np. podatnikiem VAT. Wspólnota mieszkaniowa spełnia ogólnikowe warunki aby uznać ją za „jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej” ale tylko z jednego, jedynego powodu, iż w tej dziwnej definicji można zawrzeć wszystko, jak też niczego z takiej definicji nie da się wykluczyć.
Przejdźmy dalej. Jako, że wspólnota mieszkaniowa może być podatnikiem oceńmy konsekwencje, zwłaszcza te wynikające ze stanowiska Ministra Finansów i NSA.
Konsekwencje podmiotowości, czyli kto jest kim ...
Wspólnota mieszkaniowa jest stroną umów, w których działa we wspólnym imieniu i interesie wszystkich członków wspólnoty. Konieczność reprezentowania właścicieli lokali przez wspólnotę wynika z dwóch najważniejszych powodów: utrzymanie części wspólnych nieruchomości oraz niedostosowanie nieruchomości do indywidualnego rozliczania różnorodnych świadczeń pomiędzy dostawcą a właścicielem lokalu. Te cechy wpływają pośrednio na zasadność twierdzenia przez MF i NSA o prowadzeniu przez wspólnotę działalności gospodarczej na rzecz członków. Utrzymanie części wspólnej nie budzi kontrowersji natury fiskalnej. Opłaty dotyczące indywidualnych kosztów lokali powodują wbrew powszechnemu mniemaniu wiele wątpliwości w kwestiach podatkowych.
Z czego to wynika? Dostawa niektórych towarów i usług bezpośrednio oraz indywidualnie właścicielom lokali jest wykluczona w wielu nieruchomościach. Przykłady: dostawa ciepła na indywidualne potrzeby lokali, wywóz śmieci pochodzących z indywidualnego lokalu – nie ma żadnej możliwości ani technicznej ani prawnej do zawarcia indywidualnej umowy i spełnienia tych świadczeń wyłącznie pomiędzy dostawcą w właścicielem lokalu. Ale to dostawca (np. ciepła) żąda reprezentowania wszystkich właścicieli przez jednego reprezentanta a nie właściciele życzą sobie takiej reprezentacji.
W związku z tym wspólnota we wspólnym imieniu właścicieli wiąże się umowami i reprezentuje ich w tych umowach. Istotą stanowiska, właściwie poglądu, MF oraz NSA jest uznanie, iż wspólnota prowadzi działalność gospodarczą w zakresie dystrybucji dostawa pomiędzy dostawcą (np. ciepła) a osobami z niego korzystającymi. Ale czy obowiązek rozliczenia dystrybucji i reprezentowanie w umowie z dostawcą (np. ciepła) stanowi działalność gospodarczą?
Przykład: wyobraźmy sobie zwykłe, najlepiej cykliczne spotkanie towarzyskie - kilka osób, chce zamówić wspólnie pizzę. Grupka osób, czyli prawie wspólnota, ma dwie możliwości:
Pierwsza: jeden z członków tej grupki oświadcza – „każdy z was płaci mi po 20 zł a ja załatwiam pizzę”. Następnie pizza jest dostarczona. Nikt, poza zamawiającym, nie wie kto jest dostawcą ani ile naprawdę kosztowała pizza.
Druga: jeden z członków dzwoni po dostawcę pizzy i po przywiezieniu, w obecności wszystkich członków zbiera kwotę należną dostawcy, dzieląc ją sprawiedliwie pomiędzy wszystkich. Suma zebrana od członków stanowi dokładnie kwotę ceny, płaconą dostawcy.
Czy oba przypadki dowodzą prowadzenia jakiejkolwiek zarobkowej działalności gospodarczej, czy tylko jeden z nich można by za takową uznać?
Ale zarówno MF jak i NSA stanowczo uznają, iż wspólnota prowadzi działalność gospodarczą polegającą na „odsprzedaży” swoim członkom towarów oraz usług i z tego powodu może być podatnikiem VAT. Odnosząc to do naszego przykładu: grupka osób zamawiająca wspólnie pizzę, zdaniem MF i NSA, prowadzi działalność gospodarczą polegająca na „odsprzedaży” każdemu z członków owej grupki kawałka pizzy.
Nie ma przepisu a ciąży obowiązek?
Z wymienionych powyżej przyczyn - wspólnoty mieszkaniowe zobligowane są do ustalenia kwot otrzymywanych od właścicieli lokali innych niż mieszkalnych, stanowiących zwrot kosztów indywidualnego zużycia. To samo muszą uczynić wobec sumy zwrotu kosztów indywidualnych otrzymywanych od właścicieli lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. Suma tych ostatnich kwot stanowi, zdaniem MF i NSA „sprzedaż” powodująca powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT. Tak więc wspólnoty mieszkaniowe muszą wyodrębniać w kwotach stanowiących zwrot opłat od właścicieli lokali: kwoty przypadające na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i kwoty przypadające na indywidualne potrzeby lokali.
Przed wspólnotami nie lada wyzwanie. Lokale inne niż mieszkalne są określane w wielu dokumentach budowlanych i administracyjnych dotyczących budynku i nieruchomości, chociaż trudno doszukać się spójnej definicji legalnej. Ich powszechnie stosowana chociaż oczywiście nie wynikająca z przepisów nazwa to „lokale użytkowe”. Jednak sposób użytkowania lokali mieszkalnych i wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, np. na prowadzoną działalność gospodarczą - stanowi zagadkę dla wspólnot. Jaką drogą wspólnota ma otrzymać informację o niemieszkalnym sposobie wykorzystywania lokali mieszkalnych? Pytanie to jest niezwykle ważne. Informacje te mają stanowić podstawę do określenia podatku VAT, stanowią o istotnych obowiązkach podatkowych wspólnoty. Ale konstrukcja prawna tego niezwykle istotnego zagadnienia, zwłaszcza wobec stanowiska MF i NSA jest kuriozalna. Narzucono wspólnocie obowiązki, obowiązki które mogą doprowadzić do naruszenia prawa i uszczuplenia podatku przez wspólnotę. Nie wyjaśniono jednego: jak wspólnota ma uzyskać wiedzę o tym czy obowiązkom podlega czy też obowiązkom nie podlega? Ciekawe zagadnienie, możliwe tylko w Polsce, wynikające z prostego faktu: ustawodawca tworząc niektóre normy zlekceważył istotne zapisy prawne. Wskutek tego, organy wykonawcze (MF) wraz z niezawisłymi sądami (NSA), dokonały wykładni niejasno sformułowanego prawa. Wykładnia tego prawa powoduje, iż wspólnota nie wie czy uzyskuje „sprzedaż” opodatkowaną czy też nie uzyskuje tego rodzaju „sprzedaży”. Kuriozum polega na tym, iż jest to jedyny znany wypadek, w którym o tym czy „sprzedający” podlega obowiązkowi podatkowemu decyduje wyłącznie „kupujący”, który nawet nie musi sprzedającego o tym informować. „Sprzedający” towary i usługi czyli wspólnota jest zdana na łaskę i niełaskę członka wspólnoty czyli „Kupującego” te towary i usługi. Jaką drogą wspólnota ma rozróżnić, iż członek wspólnoty właściciel lokalu o takim samym statusie formalnym tj. lokalu mieszkalnego, któremu wspólnota musi „odsprzedawać” towary i usługi, w jednym wypadku powoduje powstanie obowiązku podatkowego ciążącego na wspólnocie a w innym wypadku takiego obowiązku nie powoduje???
Prawdopodobnie zjawisko wspólnot, które są podatnikami VAT jest powszechne, aczkolwiek ukryte, i to ukryte również przed osobami zarządzającymi wspólnotami. Wyobraźmy sobie wspólnotę, powstałą na nieruchomości, w której skład wchodzi 20 lokali typowo użytkowych oraz ok. 100 mieszkalnych. Koszt indywidualnego zużycia towarów i usług w lokalach przeznaczonych i używanych na działalność gospodarczą jest z reguły znacznie wyższy aniżeli w lokalach wykorzystywanych na cele mieszkalne. Koszty indywidualne „odsprzedawane” właścicielom lokali użytkowych mogą np. wynosić 12.000 zł miesięcznie. W skali roku „odsprzedaż” przez wspólnotę wynosi 144.000,- zł. Limit sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT wynosi 150.000,-zł. Wystarczy, zatem iż „odsprzedaż” towarów i usług na rzecz pozostałych lokali mieszkalnych, które ich właściciele przeznaczyli na inne niż mieszkaniowe cele, np. na działalność gospodarczą, przekroczy w skali każdego miesiąca 500,- zł, w ciągu roku spowoduje to przekroczenie całkowitej kwoty „odsprzedaży” przez wspólnotę towarów i usług wynoszącą owe 150.000,- zł, a wspólnota z mocy prawa staje się podatnikiem VAT. Nie trzeba dodawać, iż wspólnota nie ma formalnych podstaw do uzyskania wiążącej informacji od właścicieli lokali o faktycznym sposobie wykorzystywania lokali.
Właściciel lokalu o charakterze mieszkalnym powinien zawiadomić właściwy organ o zmianie podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości w następstwie zmiany jego przeznaczenia, lecz nie ma ani obowiązku ani powinności innego rodzaju czy chociażby świadomości upoważniających go do zawiadomienia o tym wspólnoty mieszkaniowej. Wcale nierzadkie są przypadki, w których właściciele lokali ukrywają, dosyć skutecznie, przed wspólnotą faktyczny cel i sposób użytkowania należącego do nich lokalu o charakterze mieszkalnym.
Zalecałbym wszystkim wspólnotom zbadać wysokość kwot stanowiących sprzedaż towarów i usług dotyczącą indywidualnych potrzeb lokali innych niż mieszkalne i wyciągnięcie z tego odpowiednich wniosków. Okaże się, iż wiele wspólnot od wielu lat narusza przepisy, gdyż powinny stosować się do obowiązków ciążących na podatniku VAT.
Wspólnota mieszkaniowa – czyli podatkowa zgroza.
Zwróćmy uwagę, iż wspólnota mieszkaniowa, wskutek usprawiedliwionej niewiedzy, może rażąco naruszać przepisy dotyczące podatku VAT. Wiele wspólnot pobiera dodatkowe pożytki, np. wynajmując powierzchnię wspólną na reklamy, parkingi, anteny etc. Dochody z takich źródeł mogą być stosunkowo niewielkie ale kwoty w połączeniu z „odsprzedażą” towarów i usług właścicielom niektórych lokali mogą spowodować przekroczenie przez wspólnotę 150.000,- zł sprzedaży rocznej. Przekroczenie tej kwoty powoduje z mocy prawa podleganie obowiązkom podatkowym. Łatwo sobie wyobrazić typową wspólnotę, która wynajmuje na parkingi swoje place, i wpływa do kasy kwota np. 3.000 zł miesięcznie. Reklamy zamontowane na budynku czy ogrodzeniu mogą dać przykładową kwotę 2.000 zł miesięcznie. Tylko z tych źródeł wspólnota może uzyskać 60.000 zł rocznie. Pozostaje więc 90.000 zł rocznie a 7.500 zł miesięcznie do opłat wpłacanych przez właścicieli lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe. Możliwość przekroczenia limitu w postaci 150.000,- zł rocznie przez wspólnotę mieszkaniową jest więc niezwykle łatwa. Kontrola tejże kwoty limitu w ciągu roku przez wspólnotę jest dosyć trudna. Nawet z zużycia indywidulanego w lokalach niemieszkalnych np. ciepła, wspólnota rozlicza właściciela dopiero po zakończeniu roku kalendarzowego. W ciągu roku właściciel wpłaca zaliczki. Taki sposób rozliczeń jest kolejnym elementem wprowadzającym wspólnotę w przysłowiową ślepą uliczkę, gdyż nawet jeżeli w ciągu roku kwota zaliczek przekroczy „magiczną” sumę 150.000,- to po dokładnym rozliczeniu może się okazać, iż rzekoma „sprzedaż towarów i usług” wynosi mniej aniżeli 150.000,- zł.
Opłakane skutki niewiedzy … czyli o co toczy się gra ...
Po długich wywodach czas na finał. Jak wiadomo spory z fiskusem nie należą do przyjemności. Zapyta ktoś słusznie: czym taki spór grozi wspólnocie?
Wspólnota, która nie wywiązywała się z obowiązków podatnika VAT a „przyłapana” na tym przez fiskusa może podlegać różnorodnym sankcjom. Przyjrzyjmy się jakim.
Fiskus, jak zwykle w przypadkach podejrzenia naruszenia prawa, przeprowadza postępowanie i określa podatek należny VAT oraz podatek naliczony VAT w stosownej decyzji. Postępowanie określa osobno podatek VAT za każdy miesiąc objęty postępowaniem.
Jeżeli wspólnota „nie zauważyła”, iż stała się podatnikiem VAT to za miesiące następujące po miesiącu, w którym „odsprzedaż” przez wspólnotę wraz z innymi źródłami sprzedaży przekroczyła kwotę limitu tj. 150.000,- zł, Fiskus określa podatek VAT należny i naliczony. Rozsądek podpowiada, że suma podatku należnego i naliczonego powinna być równa za rok kalendarzowy, gdy wspólnota nie uzyskiwała dodatkowej sprzedaży a jedynie świadczyła „odsprzedaż” swoim członkom. Wynika to z faktu świadczenia „odsprzedaży” bez jakiegokolwiek narzutu czy marży na towary i usługi. Tak niestety nie będzie w realnych okolicznościach. Po rozłożeniu „odsprzedaży” i zakupów dokonywanych przez wspólnotę na pojedyncze miesiące okaże się, iż w konkretnych miesiącach występuje albo nadwyżka podatku należnego nad naliczonym czyli podatek do zapłaty albo nadwyżka podatku naliczonego nad należnym czyli kwota podatku do przeniesienia bądź do zwrotu.
Powstaną więc zobowiązania podatkowe, które spowodują co najmniej obowiązek zapłaty przez wspólnotę odsetek od zaległości podatkowych. Drugą sankcją są kary przewidziane w kodeksie karno-skarbowym tylko, że tego typu sankcje nie mogą być nałożone na wspólnotę ale wyłącznie osobę odpowiedzialną za zobowiązania podatkowe. Kogo z reprezentantów wspólnoty mieszkaniowej może to dotyczyć? Odpowiedzi prostej i jednoznacznej nie ma.
Prowadzenie rozliczeń podatku VAT przez wspólnotę w sposób zgodny z przepisami oraz z największa dbałością i starannością nie zabezpieczy wspólnoty przed kłopotami. Jedną z ciekawostek jest źródło pochodzenia pieniędzy stanowiących okresowo podatek VAT do zapłaty, skąd wspólnota ma wziąć na to środki pieniężne a okoliczność taka może wystąpić.
Należy sądzić, iż problemy podatkowe wspólnot mieszkaniowych dopiero staną się powszechne. Przyczyny kłopotów dopiero się ujawniają. Jedną z nich są podatnicy VAT żądający od wspólnot wystawiania im Faktur VAT przez wspólnoty. Drugą jest Fiskus a właściwie jego polityka: najpierw niech zjawisko się upowszechni, naruszenia prawa staną się częste a dopiero po długim okresie zostaną wszczęte kontrole i nałożone sankcje, tak aby ekonomika działania Fiskusa przyniosła mu zyski i wymierne efekty.
zastępstwo procesowe Prawo gospodarcze PDOF Podatek od osób prawnych Zmiany w CIT Doradztwo podatkowe PDOP optymalizacja podatkowa działalność przedsiębiorstw podatek liniowy zmiany w Vat 2013 Prawo podatkowe