Source: https://grupacitihaus.wordpress.com/blog/
Timestamp: 2018-10-20 07:27:41
Legal References Found: art. 3
 art. 46
 art. 3
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 991
 art. 991
 art. 993
 art. 944
 Art. 995
 art. 1000
 Art. 1000
 art. 65
 art. 65
 art. 180
 art. 471
 art. 746
 art. 182
 art. 182
 art. 976
 art. 22
 art. 29
 art. 21
 art. 461
 art. 151
 art. 231
 art. 29
 art. 2
 art. 7

Document Content:
Blog – Grupa Citihaus
Opublikowano w Październik 17, 2018
RÓŻNICE, O KTÓRYCH WARTO WIEDZIEĆ: BUDYNEK, BUDOWLA A OBIEKT BUDOWLANY
Prawo budowlane to dla wielu coś, czego do końca życia nie będą mogli w stanie pojąć. Zawiłość
i nie zrozumiałość przepisów sprawia, że częściej sięga się po pomoc specjalistów w tej dziedzinie. Wiele pojęć, z którymi ma się do czynienia w prawie budowlanym brzmi praktycznie tak samo,
a co się okazuje- oznaczają całkiem co innego.
I tak natrafiamy się na pojęcia: budynek, budowla, obiekt budowlany. Pan Kowalski rzekłby, że jest to z pewnością jedno i to samo. A jednak! Różnice są i to nie takie małe.
Definicję „budynku” odnaleźć można w art. 3 pkt 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na gruncie której jest to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Patrząc na powyższą definicję można uznać, iż budynkiem jest dom- ma bowiem fundamenty i oczywiście dach.
W prawie budowlanym spotykamy się również z pojęciem budynek mieszkalny jednorodzinny, który w rozumieniu wspomnianej ustawy to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Zatem, nasz dom z pewnością jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Co więcej, pojęcie to pojawia się również w Kodeksie cywilnym, a mianowicie w art. 46. § 1., który brzmi: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Powyższe więc oznacza, iż na gruncie przepisów prawa budynek może stanowić nieruchomość, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W prawie budowlanym ustalenie trwałego połączenia z gruntem ma istotne znaczenie, a to przede wszystkim w kwestii obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę- to cecha przyporządkowana wyłącznie budynkowi. Tak sobie jak fundamenty- bez fundamentów nie ma budynków. Podsumowując- jeżeli obiekt nie ma fundamentów i bądź lub nie jest trwale z gruntem związany, nie jest budynkiem, ale może być np. budowlą.
I tu spotykamy się z kolejnym pojęciem „budowla”. W rozumieniu ustawy Prawo budowlane „budowla” oznacza każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. I zaczynają się schodzi. Zatem, budowla- jeżeli nie jest to budynek, ani obiekt małej architektury to więc czym?
Przedstawmy więc może pokrótce czym jest obiekt małej architektury. Artykuł art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego wskazuje, iż jest to niewielki obiekt, a w szczególności:
a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
Zatem, budowla jest czymś pomiędzy budynkiem- domem jednorodzinnym a obiektem małej architektury- np. posągiem. Znów nie stało się nic jaśniejsze, aniżeli na początku niniejszego wywodu. Można przytoczyć w tym miejscu stanowisko WSA w Kielcach (wyrok WSA w Kielcach z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 172/12), który wskazał, iż cechą różnicującą budynki od budowli lub obiektów małej architektury jest m.in. wydzielenie pewnej przestrzeni przez przegrody budowlane. Funkcjonalnie za takie przegrody należy uznać ściany danego obiektu budowlanego. Przepisy prawa wymagają bowiem, aby przegrody miały charakter budowlany czyli były związane z budowlą, a ponadto muszą wydzielać budynek z przestrzeni – mają zatem spełniać funkcję odgrodzeniową, oddzielającą wnętrze budynku od przestrzeni zewnętrznej. Obiekt budowlany posiadający przegrody budowlane spełniające tylko inne funkcje niż odgrodzeniowe nie może być uznany za budynek. Istotne jest bowiem konstrukcyjne i funkcjonalne przeznaczenie przegród. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 27 stycznia 2009 r.1 przyjął mianowicie, że obiekty budowlane, które nie są trwale związane z gruntem, mogą być na gruncie u.o.p.l. jedynie budowlami.
Przykładem budowli może być zatem: wiadukty, tunele, mosty, lotniska, oczyszczalnie ścieków, kładowiska odpadów, stacje uzdatniania wody.
Mając już wyobrażenie jak wygląda budynek a budowla bez trudnu pojmiemy, czym jest więc „obiekt budowlany”. Mianowicie, ilekroć w prawie budowlanym mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Bardziej precyzyjna definicja zawarta jest w Ustawie z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych, gdzie art. 2 pkt 5d stanowi, iż przez obiekt budywolany należy rozumieć wynik całości robót budowlanych w zakresie budownictwa lub inżynierii lądowej i wodnej, który może samoistnie spełniać funkcję gospodarczą lub techniczną.
Ciekawostką mogą być dla niektórych kwestie opodatkowania. Podatek od nieruchomości obciąża budynki i budowle. Różnica tkwi jednak w wysokości podatku. W tym miejscu przytoczyć należy orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 grudnia 2017 r. ( sygn. akt SK 48/15), w którym to Trybunał Konstytucyjny[2] orzekł, że art. 1a ust. 1 pkt 2 u.o.p.l. (a zatem wskazujący definicję legalną budowli ) w zakresie, w jakim umożliwia uznanie za budowlę obiektu budowlanego, który spełnia kryteria bycia budynkiem, przewidziane w art. 1a ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, jest niezgodny z zasadą szczególnej określoności regulacji daninowych, wywodzoną z Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał podkreślił również istnienie obowiązku jasnego formułowania stanowionych przez ustawodawcę regulacji. Przypomnijmy w tym miejscu, że podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku jest ukształtowana odmiennie dla budynku oraz budowli, stąd duża dowolność organów w podejściu do kwestii ich rozróżnienia oraz klasyfikacji nasuwała uzasadnione wątpliwości. W uzasadnieniu wskazano, iź przy uznaniu prawidłowości przeciwnej praktyki doszłoby do ukształtowania rozszerzającej wykładni definicji budowli, powodując zarazem zwężającą wykładnię definicji budynku, co stanowić mogłoby nieakceptowalną ingerencję w treść przepisów ustawowych.
Omijając przepisy podatkowe uznać należy, iż omawiane pojęcia pomimo, iż w samym brzmieniu mogą nie różnić się niczym, tak w rozumieniu prawa budowlanego różnią się między sobą kolosalnie. Zatem, nasz dom jednorodzinny jest budynkiem, bo nie jest budowlą, a lotnisko jest budowlą bo nie jest budynkiem. Proste!
Opublikowano w Październik 11, 2018
Zachowek przy darowiźnie
Zasadą jest, że nabycie spadku po zmarłym krewnym następuje na podstawie testamentu spadkodawcy bądź na podstawie dziedziczenia ustawowego. Zdarza się jednak tak, że w sporządzony testamencie testator pominął osoby mu najbliższe, przykładowo małżonkę, która dziedziczyła by z mocy ustawy i całość swego spadku przekazał komuś innemu. W takiej sytuacji, osoba pokrzywdzona ma prawo żądania od spadkobierców wskazanych w testamencie zapłaty zachowku. Zdarzają się również sytuacje, kiedy to osoba bliska cały swój majątek darowała jeszcze za życia komu innemu. Czy w takiej sytuacji należy się również zachowek ?
Instytucje zachowku w prawie polskim reguluje art. 991. § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału. W przywołanym powyżej przepisie mamy dalej § 2, który stanowi, że jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Ugruntowane orzecznictwo wskazuje, że „celem zachowku jest ochrona interesów majątkowych najbliższych członków rodziny spadkodawcy wymienionych w art. 991 § 1 k.c. przez zapewnienie im, niezależnie od woli spadkodawcy, a nawet wbrew jego woli, roszczenia pieniężnego odpowiadającego określonej ułamkowej wartości udziału w spadku, który by im przypadł przy dziedziczeniu ustawowym.” (wyrok SN z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 625/15).
Zachowek pozwala zatem na ingerencję w wolę spadkodawcy i modyfikację dokonanych przez niego rozporządzeń za życia pominiętym osobom bliskim. Podkreślić należy, iż zachowek należy się nie tylko przy dziedziczeniu testamentowym- o tą korzyść mogą się ubiegać również spadkobiercy ustawowi również w sytuacji, kiedy zmarły nie zostawił testamentu, a za swojego życia dokonał darowizny.
Zasadą jest, że przy ustalaniu prawa do zachowku dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę, o czym mowa w art. 993 kc. Wyjątek stanowi art. 944 kc, który stanowi, iż przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku:
1. drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku,
2. darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych- nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego,
3. a przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 marca 2011 r. (sygn. akt III CZP 136/10) wskazał, iż nie ma znaczenia przedmiot darowizny i cel, w jakim została ona dokonana. Co, więcej wartość spadku ustala się według cen z daty orzekania o roszczeniach z tytułu zachowku (tak: uchwała składu 7 sędziów SN z 26 marca 1985 r., III CZP 75/84, OSNCP 1985, nr 10, poz. 147, z glosą A. Mączyńskiego, OSPiKA 1988, nr 2, poz. 27). Art. 995 § 1 k.c. wprost stanowi, że wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalenia zachowku (co do zasady na podstawie opinii biegłego sądowego).
Istotne w sprawie o zachowek jest to, że jeżeli spadkodawca dokonał darowizny wyczerpującej cały spadek, uprawniony do zachowku może dochodzić od obdarowanego roszczenia o zachowek w granicach określonych w art. 1000 k.c., czym orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r. w sprawie III CSK 255/2007. Przepis art. Art. 1000. kc bowiem stanowi, że § 1. jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku. Jednakże obdarowany jest obowiązany do zapłaty powyższej sumy tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. §2.Jeżeli obdarowany sam jest uprawniony do zachowku, ponosi on odpowiedzialność względem innych uprawnionych do zachowku tylko do wysokości nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek. § 3. Obdarowany może zwolnić się od obowiązku zapłaty sumy potrzebnej do uzupełnienia zachowku przez wydanie przedmiotu darowizny. Może więc dojść do takiej sytuacji, kiedy to osoba zmarła nie miała żadnego majątku w chwili śmierci, a mimo to konieczna będzie wypłata zachowku na rzecz osób uprawnionych.
Warto równie pamiętać, iż roszczenie o zachowek przeciwko osobie obdarowanej przedawnia się z upływem lat pięciu od otwarcia spadku, to jest od dnia śmierci osoby, która darowizny dokonała. Istotne jest bowiem to, iż po upływie tego czasu nie będzie możliwe dochodzenie tego roszczenia przed sądem.
Czy istnieje więc możliwość by zabezpieczyć osobę nam równie bliską, którą obdarowało się za życia przed koniecznością wypłaty zachowku na rzecz osób uprawnionych? Co do zasady, niestety nie ma. Jak wspomniano wyżej, wyjątkiem są tylko drobne darowizny, czy te darowizny, które zostały dokonane przed 10 laty, licząc wstecz od momentu śmierci spadkodawcy. Wyjściem co najwyżej jest sytuacja, gdy spadkobiercy, którzy mogliby w przyszłości żądać zachowku od obdarowanego, zrzekną się dziedziczenia. Jest to sposób, który pozwoliłby uniknąć problemów związanych z zachowkiem.
Pewnym sposobem zabezpieczenia ponadto spadkodawcy, który został obdarowany dodatkowo jeszcze za życia zmarłego jest zwolnienie darowizny z zaliczenia na schedę spadkową. Skutkuje to tym, że darowizny nie uwzględnia się przy podziale spadku. Istotne jest w tym przypadku to, by w samej darowiźnie, lub nawet już po jej dokonaniu zastrzeżono powyższe wyłączenie. o daje obdarowanemu tę przewagę nad pozostałymi spadkobiercami ustawowymi, że darowizna nie jest liczona do części spadku, która mu przypadnie. Jest traktowana tak, jakby jej nigdy nie było.
Instytucja zachowku jest o tyle skomplikowana, o ile nie pomyśli się o tej kwestii jeszcze za życia darczyńcy. Istotne, że przykładowo nie dolicza się do spadku majątku przekazanego na podstawie innych umów niż darowizna, np. umowy dożywocia. Nie ma też możliwości żądania zachowku w przypadku, gdy spadkodawca sprzedał składniki swojego majątku. Dlatego warto pamiętać, że istnieją sposoby, by uniknąć wypłaty zachowku, jednakże wszystko zależy od nas, w jaki sposób rozdysponujemy swój majątek.
Opublikowano w Październik 3, 2018 Październik 3, 2018
Anonimowość w zarządzaniu spółką-czy jest to możliwe?
ANONIMOWOŚĆ W ZARZĄDZANIU SPÓŁKĄ- CZY JEST TO MOŻLIWE ?
Pośrednia możliwość udziału w prowadzeniu przedsiębiorstwa to coś czego ostatnimi czasy poszukują przedsiębiorcy, chcący zachować anonimowość w biznesie. Warto przybliżyć sobie zatem temat pośrednictwa, bowiem instytucja ta jest istotnym elementem obrotu gospodarczego, a powszechnie wiadomo, że prowadząc biznes, chętniej korzystamy z wyrafinowanych pomysłów i stosujemy zaawansowane konstrukcje prawnofinansowe.
Kontakt powiernictwa, inaczej fiducja to instytucja znana już od czasów starożytnego Rzymu. W prawie rzymskim fiducja była znana jako kontrakt realny, dwustronnie zobowiązujący, niezupełny, polegający na przeniesieniu własności określonej rzeczy na powiernika, zwanego fiducjariuszem, przy czym- powiernik zobowiązywał się postępować z rzeczą w określony sposób oraz przenieść z powrotem – w oznaczonych okolicznościach – własność tej rzeczy na powierzającego. Nazwa kontraktu pochodzi od słowa fides, czyli wzajemne zaufanie, na którym to opierał się stosunek łączący strony. W prawie rzymskim fiducia cum amico contracta polegała głównie na tym, że dłużnik przenosił na wierzyciela własność rzeczy, zawierając jednocześnie z nim umowę, że ponownie przeniesie on własność przedmiotu na dłużnika po upływie terminu lub po osiągnięciu umówionego celu.
Istotne jest to, że główne założenia fiducji w rozumieniu prawa rzymskiego możemy odnaleźć w ówczesnej konstrukcji prawnej umowy pośrednictwa, która polega na nadzorze nad majątkiem lub sprawami innej osoby. Choć regulacji umowy pośrednictwa nie znajdziemy w kodeksie cywilnym, to ukształtowana konstrukcja umowy wykazuje podobieństwo do umowy zlecenia. Za takim stanowiskiem opowiada się również Sąd Najwyższy, który m.in. w wyroku z dnia 18 lutego 2004 r. (sygn. akt V CK 216/03) stwierdził, iż stosunek powiernictwa, jako umowa o dokonywanie czynności prawnych oraz czynności natury faktycznej, wykazuje cechy właściwe umowie zlecenia. Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie – w przypadku umowy powierniczej zleceniodawcą będzie powierzający, a zleceniobiorcą powiernik. Zatem, umowa powiernicza polega, krótko mówiąc, na zobowiązaniu się Powiernika do świadczenia usług, dotyczących realizacji określonych interesów Powierzającego, który w tym celu dokonuje na jego rzecz przysporzenia. Powyższe oznacza, iż powiernik na mocy zawartej umowy nabywa powierzone mu prawo i uzyskuje upoważnienie do wykonywania uprawnień wynikających z powierzonego prawa. Istotne jest, że wobec osób trzecich Powiernik występuje w imieniu własnym jako podmiot danego prawa, natomiast w stosunku do powierzającego, czyli w relacji wewnętrznej pomiędzy stronami umowy powiernictwa jest związany jej postanowieniami.
Podkreślić należy, że umowa pośrednictwa nie jest skuteczna erga omnes. Oznacza to, że Powierzający nie może powoływać się na treść umowy w stosunku do osób trzecich, a Powiernik nie jest tą umową ograniczony przy dokonywaniu czynności związanych z powierzonym mu prawem. Przykładowo, Powierzający nie może powoływać się na treść stosunku powiernictwa chcąc unieważnić czynność dokonaną przez Powiernika.
Sam stosunek powiernictwa charakteryzuje się tym, że zawiera w sobie zawsze element przeniesienia jakiegoś prawa majątkowego na powiernika, zobowiązania powiernika do odpłatnego, czy też nie wykonywania zarządu tym prawem oraz zobowiązanie powiernika do powrotnego przeniesienia prawa i ewentualnych pożytków w określonych okolicznościach. Istotne jest jednak to, z uwagi na wszechstronność zastosowań powiernictwa, by umowa powiernicza precyzyjnie określała prawa będące przedmiotem umowy, cele jej zawarcia, jak również prawa i obowiązki stron, bowiem zgodnie z treścią art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 czerwca 2016 r. (sygn. akt III Aua 1128/15), iż „Cel umowy w rozumieniu art. 65 § 2 k.c. jest określony przez funkcję, jaką strony wyznaczają danej czynności w ramach łączących je stosunków prawnych. Jest to cel zindywidualizowany, dotyczący konkretnej umowy i znany obu stronom. Cel nie musi być wyartykułowany wprost w treści umowy, a może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej’. Ze względu jednak na specyfikę umowy powierniczej, warto w umowie zadbać o uregulowanie najmniejszych szczegółów, w tym obowiązków powiernika względem powierzającego. Przytoczyć w tym miejscu również należy stanowisko Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, który w wyroku z dnia 22 listopada 2012 r. (sygn. akt I ACa 477/12) wskazał, iż „przez umowę zarządu powierniczego należy rozumieć taką więź obligacyjną, gdzie jedna z osób (powierzający) – w celu przekazania zarządu – przenosi czasowo i z zastrzeżeniem zwrotu w danych okolicznościach określone prawo lub majątek (jego część) na inny podmiot (powiernika), który staje się doń uprawniony. W literaturze przedmiotu dominuje stanowisko charakteryzujące stosunek powiernictwa przez pryzmat trzech istotnych elementów: 1) przeniesienie jakiegoś prawa majątkowego na powiernika, 2) zobowiązanie powiernika do odpłatnego lub nieodpłatnego wykonywania zarządu tym prawem, 3) zobowiązanie powiernika do powrotnego przeniesienia prawa i ewentualnych pożytków w określonych okolicznościach (vide: System Prawa Prywatnego, tom 9, Prawo zobowiązań – umowy nienazwane pod red. W.J. Katnera, Warszawa 2010 r., k. 329). Z istoty umowy powiernictwa zatem wynika, że obejmuje ona przysporzenie dokonane przez powierzającego na rzecz powiernika oraz zobowiązanie powiernika do określonego postępowania z otrzymanym prawem. Tak więc umowa powiernictwa, chociaż z punktu widzenia kodeksu cywilnego stanowi umowę nienazwaną, musi mieć określony swój przedmiot. Podstawowym założeniem takiej konstrukcji umownej jest to, że powierzający przekazuje jakąś cześć swego majątku powiernikowi w określonym celu gospodarczym. Składniki majątkowe, mające następnie stanowić przedmiot rozporządzania przez powiernika, muszą więc zostać ściśle określone”.
Co do zasady, umowa powiernictwa nie wymaga szczególnej formy jej zawarcia, jednak z uwagi na przysporzenie dokonane przez powierzającego na rzecz powiernika oraz zobowiązanie powiernika do określonego postępowania z otrzymanym prawem warto zadbać o swój interes i zawrzeć przedmiotową umowę w formie pisemnej dla celów dowodowych. Przykładowym wyjątkiem zachowania szczególnej formy umowy jest sytuacja, gdyby przedmiotem umowy powiernictwa było przeniesienie własności udziałów. Wówczas, zgodnie z art. 180 Kodeksu spółek handlowych wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Na gruncie funkcjonowania omawianej instytucji mogą wystąpić trzy rodzaje umów, mianowicie:
1. powiernictwo fiducjarne- prawo własności zostaje przekazane powiernikowi by ten nimi zarządzał w interesie powierzającego,
2. powiernictwo upoważniające- prawo własności pozostaje u powierzającego, który przekazuje powiernikowi wyłącznie uprawnienie do zarządzania majątkiem w swoim imieniu, samemu je tracąc,
3. przywłaszczenie na zabezpieczenie- prawo własności rzeczy ruchomej zostaje przekazane powiernikowi np. pod warunkiem rozwiązującym, którym może być między innymi zaspokojenie wierzytelności.
Istotną kwestią dla obu stron umowy jest uregulowanie w niej kwestii zakończenia trwania umowy. Dla lepszego zabezpieczenia swoich interesów powierzający może zastrzec warunek rozwiązujący w określonych sytuacjach oraz karę umowną, która odsunie powiernika od nieuczciwych praktyk. Jeżeli natomiast z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania tej umowy, powierzający poniesie szkodę, która nie jest następstwem okoliczności, za które powiernik nie ponosi odpowiedzialności, to powierzającemu przysługuje ochrona na podstawie art. 471 KC. Warto także przewidzieć w umowie śmierć bądź utratę zdolności do czynności prawnych przez powierzającego i zastrzec w umowie czy te zdarzenia mają być przyczyna wygaśnięcia umowy, w przeciwnym razie umowa będzie trwać nadal. Jeżeli natomiast dojdzie do śmierci albo utraty zdolności do czynności prawnych powiernika (a nie postanowiono inaczej) to umowa wygaśnie. Jak widać, mamy dużą swobodę w uregulowaniu stosunku powiernictwa, zatem warto w sposób szczególny wykorzystać tą możliwość i dopieścić umowę od ogółu do szczegółu. Przyczynami, które można zawrzeć w umowie jest m.in. zwarcie umowy na czas określony, zawarcie jej pod warunkiem rozwiązującym czy też możliwość wypowiedzenia umowy. Ustawową przyczyną zakończenia umowy powierniczej może być wypowiedzenie zlecenia na podstawie art. 746 k.c. Co więcej, niemożność wykonywania działalności powierniczej, jak np. wykreślenie spółki z rejestru, stanowi przyczynę prowadzącą do zakończenia powiernictwa.
W praktyce ze stosunkiem powiernictwa najczęściej możemy się spotkać w spółkach kapitałowych. Wykorzystując omawianą instytucję zaczęto powierzać w ten sposób udziały czy akcje powiernikowi. W takiej sytuacji, powierzający zyskuje szansę na pozostanie anonimowym w danym biznesie. Oczywiście, można też powierzyć w omawiany sposób zarówno nieruchomość, rzecz ruchową czy też prawo. Stan posiadania beneficjenta pozostaje nieujawniony, a nabyty majątek wciąż podlega jego pełnej kontroli dzięki regulacjom zawartym w umowie powierniczej. Na gruncie spółek handlowych korzysta się z powiernictwa fiducjarnego, w ramach którego powiernik (osoba trzecia) staje się właścicielem udziałów. W stosunku wewnętrznym powiernik jest ograniczony wobec powierzającego, gdyż wykonuje prawa z udziałów w określony sposób – ustalony właśnie w umowie powierniczej. Umowa ta umożliwia zatem powierzającemu pośrednie uczestniczenie w spółce z o.o. zarówno w odniesieniu do praw majątkowych, jak i praw administracyjnych opartych na członkostwie. Jeżeli tylko, przeniesienie udziałów nie jest na mocy postanowień umowy spółki obarczone żadnymi ograniczeniami w rozumieniu art. 182 k.s.h., ustanowienie powiernictwa nie wymaga zgody pozostałych wspólników. W tej sytuacji dopuszczalne jest zawarcie nawet tajnej umowy powierniczej, bez konieczności informowania pozostałych wspólników o powstałym stosunku powiernictwa. Inaczej wygląda sytuacja, gdy do przeniesienia udziałów wymagana jest zgoda spółki lub innego organu. Jeżeli powiernik ma obowiązek nabycia udziałów w spółce z o.o. od osoby trzeciej, zastosowanie będzie miał art. 182 k.s.h., a więc konieczne będzie uzyskanie zgody organu spółki.
Ciekawostką dla niektórym może być to, że umowę powierniczą śmiało można zastosować w celach windykacyjnych na podstawie powierniczego przelewu wierzytelności. Stosunek taki polegać będzie na zobowiązaniu się powiernika do odzyskania określonych należności od dłużnika powierzającego, który, jeżeli nie sprzeciwia się to przepisom prawa ani zapisom umownym, przeleje na powiernika daną wierzytelność.
Bezsprzecznym jest, iż stosunek pośrednictwa jest skutecznym sposobem na bycie anonimowym w spółce. Co więcej- jest skutecznym sposobem ominięcie przykładowo zakazu konkurencji. Korzystając z dobrodziejstw prawa możemy powierzyć swoje interesy osobie, która zobowiąże się do czynności stircte określonych w umowie, zachowując przy tym pełną anonimowość. Odpowiadając więc na pytanie czy anonimowość w zarządzaniu spółką jest możliwa- oczywiście jest i to właśnie za pomocą stosunku powiernictwa.
Opublikowano w Październik 2, 2018 Październik 2, 2018
Krótki przewodnik o licytacjach komorniczych
Zakup nieruchomości to dla wielu z nas ogromnie przedsięwzięcie. Poszukujemy mieszkań zadbanych, w nowym budownictwie, jak również w atrakcyjnej cenie. Rynek nieruchomości nie jest łatwy, zatem poszukiwania wymarzonego kąta mogą okazać się równie kłopotliwe.
Ostatnimi czasy wyraźnie wzrosło zainteresowanie kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej, gdzie coraz częściej pojawiają się nowoczesne mieszkania, w nowym budownictwie, jak i w atrakcyjnej lokalizacji. Jednak to nie standard lokalu czy też jego położenie stanowi o zainteresowaniu licytantów, a niska cena, która zawsze jest poniżej ceny rynkowej danej nieruchomości.
Popadnięcie przez dłużnika w znaczne długi to najczęstsza przyczyna wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. To przede wszystkim ostatnia szansa wierzyciela na odzyskanie swej wierzytelności, w przypadku gdy nie ma możliwości odzyskania długu z innych składników majątku dłużnika. W tym celu wierzyciel musi złożyć stosowny wniosek do komornika o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, załączając tytuł wykonawczy, który uzyskał w postępowaniu sądowym. Zasadniczo, jeżeli ma się wiedzę o położeniu nieruchomości dłużnika, czy nawet numer księgi wieczystej nieruchomości wniosek taki składa się do komornika właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jeżeli brak nam informacji, czy dłużnik w ogóle posiada jakąkolwiek nieruchomość możemy złożyć wniosek do dowolnego komornika, zlecając mu za opłatą poszukiwania majątku dłużnika, między innymi w elektronicznej bazie ksiąg wieczystych.
Kolejnym etapem, który następuje po złożeniu wniosku o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości oraz zapłaty na wezwanie komornika kwoty 60 zł na potrzeby wpisania ostrzeżenia o toczącej się egzekucji w księdze wieczystej to etap złożenia wniosku przez wierzyciela o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Czynność polega na oględzinach nieruchomości, a następnie jej wycenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta przybiera formę operatu szacunkowego, w którym znajdują się wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości, tj. opis stanu prawnego, technicznego oraz wartość rynkowa nieruchomości. Po zakończeniu czynności opisu i oszacowania należy poczekać na uprawomocnienie się operatu. Jeżeli więc tylko dłużnik nie zaskarży wspomnianej wyżej czynności to komornik sądowy dwa tygodnie od uprawomocnienia się operatu może obwieścić o terminie pierwszej licytacji. I tak nieruchomości trafiają na publiczne przetargi, do których to przystąpić może praktycznie każdy.
W czasach wszechobecnego dostępu do Internetu, wyszukiwanie nieruchomości przeznaczonych na licytacje komornicze jest niebywale proste. Krajowa Rada Komornicza stworzyła nawet oficjalny portal o obwieszczonych przetargach komorniczych. Na stronie internetowej znajdziemy aktualne obwieszczenia o licytacjach na terenie całej Polski. Informacje o licytacjach znajdziemy również w budynkach sądu, organach gminy i często w lokalnych gazetach. Z publicznych obwieszczeń otrzymamy wszystkie dane nieruchomości, w tym także adres i numer księgi wieczystej, cenę rynkową i wywoławczą oraz termin licytacji oraz okres, w którym będzie można obejrzeć nieruchomość. Oprócz tego komornik zamieszcza w obwieszczeniu wysokość i termin wpłaty wadium, czyli kwoty odpowiadającej 10% ceny wywoławczej.
Ciekawym aspektem licytacji komorniczych jest różnorodność przedmiotów, które nam oferują. Mianowicie, licytowane są nie tylko lokale mieszkalne i domy, ale również duże hale magazynowe, lokale użytkowe, samochody czy różnorakie urządzenia elektroniczne.
Jak wspomniano na wstępie, licytacje komornicze dają możliwość nabycia nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie, bowiem znacznie niższej aniżeli jej cena rynkowa. Cena wywoławcza w przypadku nieruchomości wynosi 3/4 wartości oszacowania wskazanej w operacie szacunkowym.. Z kolei, przy ogłoszeniu drugiej licytacji to już tylko 2/3 wartości..
Co do zasady, w licytacji komorniczej może wziąć udział każdy po wpłaceniu wadium w wysokości 10% ceny oszacowania. Ograniczenie w uczestnictwie wprowadza art. 976. § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi: W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Poza wymienionymi powyżej podmiotami w licytacji może wziąć udział każdy po wpłaceniu odpowiedniej sumy. Ważną informacją jest również to, że w przetargu można być zastępowanym przez pełnomocnika. Artykuł 977 kpc mówi, iż pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia.
Rękojmia, czyli wyżej wspomniane wadium to konieczność, od którego spełnienia zależy możliwość uczestnictwa w licytacji. Wskazane w obwieszczeniu wadium należy złożyć w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika prowadzącego licytację komorniczą. Wpłatę rękojmi należy dokonać najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, czyli powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed zaplanowaną licytacją, w innym wypadku nie zostaniemy dopuszczeni do przetargu.
Jeżeli więc, nie znajdujemy się kręgu osób wyłączonych z możliwości brania udziału w licytacji oraz w odpowiednim terminie wpłaciliśmy wadium w kwocie odpowiadającej 10% ceny oszacowania nieruchomość śmiało możemy stawić się na licytację. Co istotne, stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia się przetargu.
Licytację przeprowadza komornik pod nadzorem sędziego w sądzie rejonowym właściwym względem położenia nieruchomości licytowanej. Ciekawostką dla niektórych może być to, że każdy może uczestniczyć w licytacji w charakterze widza. Będąc niepewnym w kwestii przystąpienia do licytacji śmiało możemy się udać na jeden z obwieszczonych przetargów i na własne oczy zobaczyć jak to wygląda w rzeczywistości.
Sama licytacja odbywa się ustnie- wygrywa ten, kto zadeklaruje najwyższą kwotę zakupu. Istotne jest to, że każdy licytant podaje ustnie swoją ofertę, z tym, że oferta nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania. Zakończenie licytacji sygnalizuje tzw. przybicie, czyli zwyczajowe huknięcie młotka przez komornika. Po tym czasie, komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Z licytacji sporządzany jest protokół, w którym to zaznacza się m.in. dane licytantów, jakie były oferty oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Osobom, którym nie udało się wylicytować nieruchomości wpłacone wadium zwraca się w całości.
Przybicie nieruchomość na rzecz licytanta to dopiero początek drogi. Po zamknięciu licytacji sąd rejonowy wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy te się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, określając jej termin wpłaty. Wielu z Was zastanawia się w tym miejscu zapewne, czy nieruchomość z licytacji można nabyć korzystając z kredytu hipotecznego? Odpowiedź brzmi- jak najbardziej! Należy jednak dysponować środkami w wysokości co najmniej rękojmi, a całość kwoty wylicytowanej za nieruchomość możemy spłacać w ramach zaciągniętego kredytu.
Jeżeli więc, licytant wpłaci w odpowiednim terminie całą cenę nabycia, wówczas sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Postanowienie o przysądzeniu własności zastępuje akt notarialny i na podstawie orzeczenia możemy już dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Własność danej Nieruchomości przechodzi na nabywcę z dniem wydania postanowienia o przysądzeniu.
Zwyczajowo przyjęte 75% ceny wywołania jest tak atrakcyjne, iż wielu się zastanawia gdzie jest ten przysłowiowy haczyk? Niestety jest i to nie jeden. Niechciany lokator to z pewnością najczęstsza obawa osób, które myślą o przystąpieniu do przetargu. Zatem, pomyślmy o tym jeszcze przed wpłaceniem wadium i upewnijmy się, czy nieruchomość jest wolna od lokatorów. To pozwoli zaoszczędzić wiele czasu, jak i nerwów, z którymi wiąże się postępowanie eksmisyjne niechanych mieszkańców.
Niestety, gdyby proces licytacji nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego wiązał się wyłącznie z szybkim zakupem atrakcyjnych nieruchomości w prestiżowych dzielnicach, przestałby być tak dostępny dla wszystkich, a na salach sądowych zapanowałby chaos, bo ludzie w końcu biliby się przy licytując nieruchomości, którymi są zainteresowani. Należy się nastawić na fakt, że dokonując zakupu nieruchomości w licytacji to nabędziemy ją z lokatorem oraz na to, że możemy wcale tak szybko nie zamieszkać w świeżo nabytym mieszkaniu, warto więc, dokładnie przemyśleć taki sposób transakcji.
Opublikowano w Październik 2, 2018
Co wyróżnia najlepsze budynki biurowe ?
Lokalizacja to bezsprzecznie główny czynnik, który może wyróżnić kompleks budynków biurowych. Atrakcyjne położenie biurowców w połączeniu z niepowtarzalną architekturą i standardem obiektu może zdecydować o tym, że oferta będzie bezkonkurencyjna na rynku.
Wysokiej klasy powierzchnię biurową oferuje dziś większość nowych projektów wchodzących na rynek, jednak dziś potrzeba czegoś więcej by się wybić, ponieważ i przedsiębiorcy mają większe wymagania odnośnie lokali przeznaczonych na biura.
Reprezentacyjne powierzchnie wspólne, zaawansowane rozwiązania technologiczne, czy też szerokiej gamy usługi i strefy rekreacyjne na terenie kompleksu to coś czym czym zaczynają wyróżniać się oferowane obiekty biurowe. Powyższe udogodnienia mają na celu stworzenie w miejscu pracy sprzyjającego ludziom środowiska, jak i komfortu pracy. Projektowana przestrzeń biurowców ma sprzyjać warunkom pracy, jak i umilać czas po godzinach i nie tylko. Dlatego też, coraz więcej kompleksów posiada na swych terenach przedszkola, sklepy, centra medyczne, kluby fitness, czy nawet stanowiska ładowania samochodów elektrycznych i myjnie samochodowe. Takich udogodnień nie maja nawet najbardziej prestiżowe osiedla mieszkalne.
Poza tym, w atrakcyjnych rynkowo budynkach coraz częściej wykorzystuje się w obsłudze aplikacje ściągane na smartfony, które zastępują m.in. karty dostępu pracownika do budynku, czy też pozwalające sterować oświetleniem, klimatyzacją, czy rezerwować sale konferencyjne. Wspomniane aplikacje służą również pomocą w sytuacjach nadzwyczajnych, jeśli pojawiają się problemy techniczne- pomagają wezwać serwisanta, składać zamówienia na różnorakie usługi, jak i sprawdzać stan natężenia ruchu na drogach wyjazdowych z biurowca. Parkingi wyposażane są natomiast w systemy rozpoznawania samochodów.
Zarządcy prestiżowych kompleksów biurowców mają też więcej obowiązków, m.in. podejmują szersze inicjatywy, które zmierzają do aktywizacji społeczności dzięki efektywnemu zagospodarowywaniu terenu w sąsiedztwie biurowców.
Przykładem tego typu inwestycji jest Plac Europejski- ogólnodostępna, nowatorska przestrzeń miejska. Otwarty dla wszystkich mieszkańców plac wypełniony jest zielenią, obiektami sztuki, fontannami i znajduje się przy największej w Polsce inwestycji biurowej- Warsaw Spire. W tym miejscu coraz częściej odbywają się m.in. pokazy i organizowane są różnego rodzaju imprezy plenerowe. Jest to idealne miejsce wypoczynku i spotkań dla pracowników z pobliskich biurowców.
Na terenie znajdują się również kawiarnie i restauracje.
Z pewnością wiele takich inwestycji pojawi się niebawem na rynku w różnych miastach Polski, chcąc dorównać warszawskiemu Placu Europejskiemu. Zainteresowanie przedsiębiorców atrakcyjnymi biurami wciąż rośnie, zatem i inwestorzy nie zwalniają tępa w swych projektach.
Opublikowano w Wrzesień 15, 2018
ZAKUP NIERUCHOMOŚCI OD DEWELOPERA- WAŻNE ASPEKTY UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Zakup mieszkania to dla wielu z nas znacząca decyzja w życiu, która rodzi za sobą wiele wątpliwości, jak i dylematów. Może się to odnosić między innymi do wyboru mieszkanie prosto od dewelopera czy jednak z rynku wtórnego. Lokale mieszkalne na rynku wtórnym są z reguły tańsze oraz położone w dobrej lokalizacji, niż te proponowane przez firmy deweloperskie. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością, albowiem można znaleźć lokale w kamienicach, niedrogie i ciepłe mieszkania w wielkiej płycie i przede wszystkim, nie trzeba czekać aż będą gotowe. Jednak dla wielu z nas są to raczej minusy, które przychylają szalę na rzecz nieruchomości od dewelopera, które są świeże co oddane do użytku.
Wybraliśmy zatem odpowiadające naszym wymaganiom mieszkanie, które znajduje się w ofercie znanego w okolicach dewelopera. Wydaje się, że oddając się w ręce profesjonalnego podmiotu, który trudni się sprzedażą nieruchomości i któremu zaufało wiele osób to nie mamy się czego obawiać, jednak kupno mieszkania to kosztowna transakcja, zatem należałoby przygotować się do niej w sposób należyty, by deweloper niczym nas nie mógł zaskoczyć i by nie „oberwać” po kieszeniach. Pamiętać należy, że wybór lokalizacji i ewentualne wynegocjowanie to nie wszystko przy kupnie nieruchomości.
Procedura zawierania umów z deweloperem została uregulowana ustawą z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. Zgodnie z definicją zawartą w wyżej wskazanej Ustawie, umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przytoczona definicja wykazuje, iż zadaniem umowy deweloperskiej jest związać strony- dewelopera i nabywcę- oraz zabezpieczyć dokonanie transakcji w przyszłości, bowiem sfinalizowanie umowy przenoszącej własność nastąpi, gdy deweloper będzie gotowy do wydania nieruchomości. Już sam charakter umowy wskazuje na jej charakter zabezpieczający, jednak wszystko zależy również od tego co zapisane zostało w umowie deweloperskiej.
Mocodawca enumeratywnie wymienił elementy, które powinno posiadać umowa deweloperska. Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2. cenę nabycia prawa; 3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; 4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; 7. termin przeniesienia na nabywcę prawa; 8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; 9. informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; 10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; 11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; 13. określenie wysokości odsetek ikar umownych dla stron umowy deweloperskiej; 14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 15. oświadczenie nabywcy oodbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21; 16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; 18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Tych elementów jest sporo i dla wielu z nas mogą wydawać się one zbędne, jednak należy pamiętać, że bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym Trybunał stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań. Zatem, z pewnością te zapisy są konieczne, a brak tych elementów stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.
Pamiętać ponadto należy, że deweloper zobowiązany jest przed podpisaniem umowy bezpłatnie przekazać prospekt. Prospekt informacyjny stanowi podstawę zapisów umowy deweloperskiej, a finalnie zostaje jej załącznikiem. Na żądanie osoby zainteresowanej deweloper zobowiązany jest doręczyć prospekt informacyjny inwestycji wraz z załącznikami. Co istotne, w przypadku zmiany jakichkolwiek danych zawartych w prospekcie deweloper powinien o nich poinformować nabywcę. Jeżeli jednak, deweloper nie doręczyłby prospektu informacyjnego wraz z załącznikami do Umowy deweloperskiej- wówczas, nabywca może odstąpić od umowy. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Do prospektu powinny zostać dołączone m.in. rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego i wzór umowy deweloperskiej.
Istotne jest także, iż mocodawca nałożył na dewelopera obowiązek przekazania nabywcy informacji o swojej sytuacji prawno finansowej. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper ma w obowiązku zapewnić możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: aktualnym stanem kw prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z KRS lub z aktualnym zaświadczeniem o wpisie z CDEi, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie 2 lata, a gdy inwestycja realizowana jest przez spółkę celową to sprawozdaniem spółki dominującej i projektem architektoniczno-budowlanym.
Wspomnieć ponadto należy, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego to jej wymóg formalny. Warto w tym miejscu wspomnieć, iż ustawa nakłada obowiązek podziału pomiędzy nabywcą a deweloperem kosztów umowy deweloperskiej- za wszystkie czynności notariusza, w tym także za sporządzenie wypisów aktu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Zdarza się niestety tak, że w zawiłej treści umowy deweloperzy chcą przerzucić wszelkie koszty na nabywcę, zatem bądźmy czujni przy zapisie odnoszącym się do kosztów zawieranych umowy.
Ważne są również zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od umowy. Mianowicie, kupujący może odstąpić od umowy jeżeli:
1	umowa nie spełnia wszystkich warunków dokładnie opisanych w ustawie deweloperskiej;
2	informacje w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym (i załącznikami do niego);
3	w prospekcie informacyjnym znajdują się informacje niezgodne z prawem albo ze stanem faktycznym;
4	prospekt informacyjny nie spełnia wszystkich wymogów określonych w ustawie deweloperskiej;
5	deweloper nie wywiąże się z terminu, w którym kupujący ma uzyskać prawo do mieszkania bądź domu.
Z kolei, deweloper może odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie wywiąże się z ustalonych płatności oraz w sytuacji niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Ważne jest zwrócenie uwagi na sprecyzowany rachunek bankowy, na który nabywca będzie wpłacał środki pieniężne, tzw. rachunek powierniczy. Należy upewnić się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza on nasze pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera. Obowiązek zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej to istotny element umowy deweloperskiej. Zapewnienie przez dewelopera nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej powoduje, iż bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy deweloper nie dokona przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, w terminie określonym w umowie. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Umowa deweloperska jako, że jest uważana za najważniejszą umowę zawieraną z deweloperem, reguluje wszystkie kwestie dotyczące zarówno inwestycji deweloperskiej, ustala cenę oraz treść późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zanim złożymy podpis na umowie przedłożonej nam przez dewelopera warto zadbać o to, by treść była dla nas maksymalnie korzystna i pozbawiona potencjalnych pułapek, które czają się w zawiłości treści umowy deweloperskiej.
Opublikowano w Wrzesień 8, 2018 Wrzesień 19, 2018
Nieruchomość rolna nie dla każdego
Jakiś czas temu głośno było o wejściu w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która swą treścią wprowadziła istotne ograniczenia w kwestii nabywania nieruchomości rolnych. Można śmiało powiedzieć, że wprowadzone regulacje zatrzęsły rynkiem nieruchomości.
Omawiana nowelizacja odnosi się wyłącznie do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego wyłącznie na cele rolne. Zgodnie z obowiązującą definicją, którą znajdujemy w art. 461 Kodeksu cywilnego Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem, może to zadowolić wielu właścicieli nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele inne niż rolne, ale czy na pewno? W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że wiele gmin nie posiada planów zagospodarowania, a jeżeli już takie mają to mogą nie obejmować wszystkich terenów należących do danej gminy. W takich sytuacjach, o przeznaczeniu nieruchomości decydujące będą informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków, które w dużej mierze są jednak nieaktualne w stosunku do rzeczywistego wykorzystania działek. Oznacza to, że wiele nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi może posiadać status nieruchomości rolnej. Chcąc uniknąć niepotrzebnych trudności przy kupnie-sprzedaży nieruchomości gruntowej, warto sprawdzić jakie ma przeznaczenie wg informacji zawartych w gminie.
Przechodząc do regulacji wprowadzonych nowelizacją wskazać należy na istotne ograniczenie przez mocodawcę kręgu osób, które mogą nabyć grunty rolne, bowiem ziemię rolną będzie mógł swobodnie kupić jedynie rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha , posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała co najmniej 5 lat w gminie na obszarze, której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, prowadząca przez te 5 lat to gospodarstwo osobiście. Powyższe oznacza, że mocodawca wyłączył ze wspomnianej definicji osoby prawne. Pozostałe osoby, zatem i osoby prawne będą potrzebowały zgody na nabycie nieruchomości wydawanej w formie decyzji przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.
Z pewnością wielu zadowoli fakt, iż z konieczności uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych zwolniono przede wszystkim:
•	osoby bliskiej zbywcy (czyli zstępnych – dzieci, wnuki, prawnuki; wstępnych – rodzice, dziadkowie, pradziadkowie; rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione),
•	osoby prawne działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego, stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz ustawy o gwarancjach wolności sumienia i wyznania (czyli osób prawnych powstałych na podstawie statutu zarejestrowanego kościoła lub związku wyznaniowego; do rejestracji kościoła lub związku konieczne jest uzyskanie podpisów 100 członków oraz przedstawienie projektu statutu i informacji o dotychczasowych formach życia religijnego i metodach działania kościoła lub innego związku wyznaniowego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; informacji o podstawowych celach, źródłach i zasadach doktrynalnych, obrzędach religijnych; adres siedziby kościoła lub innego związku wyznaniowego oraz dane osób wchodzących do kierowniczych organów wykonawczych – szczegółowe zasady rejestracji związku wyznaniowego znajdują się w „ustawie o gwarancjach wolności sumienia i wyznania”),
•	osoby na podstawie art. 151 kc, a mianowicie w sytuacji, w której sąsiad przekroczy granicę sąsiedniego gruntu w trakcie budowy budynku, i właściciel zajętego gruntu ma roszczenie o wykup części zajętego gruntu przez „przekraczającego” oraz na podstawie art. 231 kc, czyli sytuacji, w której wybudowano budynek na cudzym gruncie i właściciel budynku zażąda od właściciela gruntu przeniesienia własności gruntu, względnie właściciel gruntu zażąda od właściciela budynku nabycia zajętej części gruntu.
Ponadto, ograniczenie powyższe (czyli konieczność uzyskania zgody na nabycie nieruchomości) nie dotyczy również dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego (czyli spadkobiercy oraz osoby, które w testamencie otrzymały nieruchomość od spadkodawcy, nie będą musiały występować o zgodę), jak również postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego które jest uregulowane w ustawie prawo restrukturyzacyjne z 2015 r. (przy czym postępowanie sanacyjne jest jedynym z postępowań restrukturyzacyjnych, które obok uniknięcia upadłości dłużnika w drodze zawarcia układu z wierzycielami, ma także doprowadzić do uzdrowienia sytuacji gospodarczej dłużnika przez przeprowadzenie działań sanacyjnych na podstawie planu restrukturyzacyjnego).
Jeżeli zatem, należymy do grona podmiotów, które nie potrzebują uzyskania gody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych to śmiało możemy nabywać nieruchomości rolne, które te ograniczenia dotyczą. Jeżeli jednak nie należymy to grona tych szczęśliwców, chcąc nabyć grunt rolny musimy wyjść z wnioskiem do Agencji. W przypadku, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości rolnej bez wspomnianej wyżej zgody istnieje poważne ryzyko tego, że Agencja lub osoba, posiadająca w tym interes prawny mogą wnieść do sądu powództwo o stwierdzeniu nieważności umowy sprzedaży tej nieruchomości.
Co przykładowo w sytuacji, kiedy to zawarliśmy przed dniem wejścia w życie Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustawprzedwstępną, a sprzedaż nieruchomości miała nastąpić już po dniu 30 kwietnia 2016 r.?
Wielu z pewnością miało poważne wątpliwości, bowiem przepisy nie były zbyt sprecyzowane, a wykładni przepisów ciężko było się doszukać. Do Sądu Najwyższego trafiło więc pytanie prawne w tym przedmiocie, w odpowiedzi na które Sąd Najwyższy w dniu 15 grudnia 2017 roku (sygn. akt III CZP 83/17) podjął uchwałę, zgodnie z którą: „Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585 ze zm.) nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawieranej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r., jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 1491 ze zm.).”
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że obywatele nie mogą być zaskakiwani przepisami, które podważają ważność wcześniejszych. Co więcej, dotyczy to także egzekucji z nieruchomości wszczętych przed dniem wejścia w życia nowelizacji. Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 18 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 13/17) uznał, że „Do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje sie ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585)”.
Z pewnością, na gruncie wprowadzonych ograniczeń doszło do znacznych zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi, a wielu z nas szczególnie to odczuło. Należy jednak mieć na uwadze, że ustawa ma służyć przede wszystkim gospodarstwom rodzinnym, a patrząc się pod tym kątem można śmiało uznać, iż pewne zmianu wręcz były potrzebne.