Source: https://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/sprzedaz;nieruchomosci,142,0,229518.html
Timestamp: 2020-08-07 09:52:03
Legal References Found: art. 390
 art. 389
 art. 16
 Art. 17
 art. 32
 Art. 1047

Document Content:
Sprzedaż nieruchomości - Money.pl
Strona głównaPrawoOkiem ekspertaSprzedaż nieruchomości
Nie wywiązanie się przez jedną ze stron z zobowiązań złożonych w umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości wcale nie musi oznaczać stanu bezradności.
Nie wywiązanie się przez jedną ze stron ze zobowiązań złożonych w umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości, a w szczególności uchylanie się od jej zawarcia, wcale nie musi oznaczać dla drugiej strony stanu bezradności.
Przepisy kodeksu cywilnego1 oraz kodeksu postępowania cywilnego2 umożliwiają pod pewnymi warunkami, dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej lub naprawienia szkody, którą strona poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Przygotowując umowę przedwstępną w sposób właściwy i dodatkowo zachowując szczególną formę aktu notarialnego możemy w przypadku uchylania się osoby zobowiązanej do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) uzyskać prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek tej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Postanowienie sądu zastępuje oświadczenie strony, a tym samym umowa przyrzeczona jest skutecznie zawarta.
Dla uporządkowania pojęć i wyjaśnienia czym jest umowa przedwstępna, jakie są jej formy i przyczyny zawarcia, należy wskazać, że umowa przedwstępna ma charakter umowy zobowiązującej.
Rodzi prawa i obowiązki majątkowe po jednej lub obu stronach, a jej przedmiotem świadczenia jest złożenie oświadczenia woli o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej, ewentualnie także dopełnienie innych formalności czy działań, jakie okażą się niezbędne do zawarcia takiej umowy.
_ Umowa taka stanowi odzwierciedlenie relacji stron na pewnym etapie, którego naturalnym skutkiem powinno być zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej o charakterze rozporządzającym. Zawarcie takiej umowy pozwala stronom się zabezpieczyć i w pewien sposób zagwarantować wykonanie przyszłej umowy _.
Istotnym rozróżnieniem dla umowy przedwstępnej sprzedaży jest to, że można ją zawrzeć pod warunkiem i terminem, czego nie można zrealizować w umowie definitywnej sprzedaży.
Tym samym można w niej zastrzec, że umowa rozporządzająca dojdzie w przyszłości do skutku jeżeli np. zostanie przeprowadzone postępowanie spadkowe i uregulowane zostaną zobowiązania publicznoprawne dotyczące spadku, albo dla nieruchomości zostaną wydane w trybie administracyjnym określone pozwolenia, czy decyzje związane ze statusem nieruchomości, które są istotne dla stron i mogą wpłynąć ostatecznie na zawarcie umowy czy cenę transakcji.
Wreszcie, potencjalny kupujący może zawrzeć taką umowę będąc w trakcie uzyskania finansowania zewnętrznego lub - jako cudzoziemiec - oczekiwać na wydanie przez właściwy organ decyzji pozwalającej na nabycie nieruchomości.3
Zawarcie przez strony najpierw umowy przedwstępnej sprzedaży jest więc zwykle podyktowane bardzo życiowymi przesłankami.
_ Zawarcie takiej umowy jest prawnie doniosłe, tworzy więź prawną, nawet na takim etapie, kiedy nie wszystkie szczegóły transakcji zostały wynegocjowane. _
Dodatkowo, umowa przedwstępna może pełnić funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą w obrocie nieruchomościami. Będzie to miało miejsce wtedy, gdy w księdze wieczystej (w dziale III) ujawnione zostanie wynikające z umowy przedwstępnej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, co dotyczy także przyszłego i warunkowego roszczenia o przeniesienie własności.4 Roszczenie ujawnione w ten sposób jest bowiem skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego).
Podstawą dla zaistnienia takiego skutku jest zawarcie dobrze skonstruowanej umowy, w formie co najmniej pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie oraz złożenie stosownego wniosku do sądu prowadzącego księgi wieczyste.
*Przesłanki ważności - minimum treści i forma *
Oczywistym jest, że umowa przedwstępna nie może mieć za przedmiot takiej umowy, która byłaby sprzeczna z przepisami ustawy, zasadami współżycia społecznego albo miałaby na celu obejście ustawy, co skutkuje nieważnością w całości lub w części. Ogólne przesłanki dla ważności czynności prawnej (związane np. zdolnością stron do czynności prawnych) również powinny być zachowane.
Najważniejsze jest jednak aby umowa przedwstępna zawierała podstawowe, minimalne elementy przyszłej umowy przyrzeczonej - tzw. essentialia negotii.
Do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy w szczególności: oznaczenie stron oraz rodzaj i dane identyfikujące przedmiot umowy - oznaczenie nieruchomości, ceny.
_ Do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy w szczególności: oznaczenie stron oraz rodzaj i dane identyfikujące przedmiot umowy - oznaczenie nieruchomości, ceny. _Orzecznictwo sądów dopuszcza nawet określenie w umowie jedynie w przybliżeniu działki, która ma powstać w przyszłości w drodze geodezyjnego wydzielenia.5 Dodatkowe zastrzeżenia umowne takie jak np. zadatek czy inne nietypowe postanowienia ważne dla stron, również mogą stanowić istotne postanowienia umowy.Brak spełnienia tego warunku uniemożliwia zrealizowanie skutków umowy ostatecznej i powoduje bezwzględną nieważność samej umowy przedwstępnej. Sąd bowiem może uzupełnić umowę ponad warunki podstawowe, sięgając do przepisów dyspozytywnych, zwyczajów, okoliczności danej sprawy, ale z treści umowy przedwstępnej musi wynikać podstawowa baza dla zawarcia umowy definitywnej. Inaczej umowa przedwstępna nie wywoła swojego skutku.
Ponadto, postanowienia umowy powinny być sformułowane w sposób wyraźny, aby zapobiec ewentualnym sporom w przyszłości. Nazwa umowy ma znaczenie wtórne, ponieważ umowę ocenia się - zgodnie z ogólnymi zasadami wykładni określonymi przepisami kc - badając wolę i zgodny zamiar stron oraz cel umowy.
W związku z przeprowadzoną w 2003 roku nowelizacją kc, określenie terminu zawarcia umowy nie jest już obowiązkowe i jego brak nie stanowi o nieważności umowy, ponieważ termin ten może być wskazany później, ale w ograniczonym czasie.
Natomiast oznaczenie terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta, jest jak najbardziej wskazane chociażby ze względu na pozostawanie stron w stanie niepewności, co nie zawsze musi być korzystne.
Zgodnie z orzecznictwem6 , termin można wskazać poprzez wyraźne podanie daty kalendarzowej, bądź takie oznaczenie terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności.
Dodatkową korzyścią umowy przedwstępnej jest to, że przepisy prawa pozwalają na zawarcie umowy na korzyść osoby trzeciej, dzięki czemu osoba ta będzie uprawniona do żądania od zobowiązanego zawarcia z nią umowy w przyszłości.
* Forma umowy - jej znaczenie*
Dla ważności samej umowy przedwstępnej nie jest istotna jej forma.7 Jeżeli umowa zawiera powyższe essentialia negotii oraz została zawarta w formie zwykłej pisemnej, to jest ona ważna. Forma umowy jest natomiast istotna wtedy, kiedy chcemy, aby jej zawarcie zabezpieczało należycie stronę przed uchylaniem się zobowiązanego do zawarcia umowy i w związku z tym wywarło określone prawem skutki.
| Trzy możliwe rodzaje form umowy mogą wywoływać następujące skutki: |
| 1) poprzez zawarcie przez strony umowy w formie zwykłej pisemnej, w przypadku uchylania się strony zobowiązanej do jej zawarcia w przyszłości, strona poszkodowana może żądać odszkodowania z tego tytułu. 2) zawarcie umowy w formie pisemnej, ale z poświadczonymi notarialnie podpisami stron na niej złożonymi, umożliwia złożenie przez stronę wniosku do sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste dla danej nieruchomości, w celu wpisania tegoż roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Dla wpisu niezbędny jest dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu. Konsekwencją wpisania tego roszczenia jest jego ujawnienie w dziale III księgi wieczystej i uzyskanie skuteczności względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Co prawda nie wyłącza to możliwości zbycia własności przez właściciela, ale uprawniony z umowy przedwstępnej ma nadal
prawo dochodzić swych roszczeń także przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Nowy nabywca jest bowiem świadomy poprzez dokonany uprzednio wpis w księdze wieczystej, że kupił nieruchomość obciążoną ograniczeniem określonym w dziale III księgi wieczystej.8 3) sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego9 (forma zastrzeżona „ad solemnitatem" dla rozporządzania nieruchomościami) pozwala zabezpieczyć się stronie - beneficjentowi umowy - w dużo wyższym stopniu przed ryzykiem uchylenia się w przyszłości od jej zawarcia i skorzystanie z możliwości jakie niesie za sobą ta forma umowy, czyli przede wszystkim dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem oraz powyżej wymienione możliwości: wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia o zawartej umowie przedwstępnej i dochodzenie odszkodowania przed sądem (alternatywnie, chyba że szkoda powstała pomimo zawarcia umowy). Forma aktu notarialnego umowy pozwala więc na zabezpieczenie się w najwyższym stopniu, ale wymaga od stron
zorganizowania spotkania u notariusza oraz poniesienia zwykle przez przyszłego nabywcę kosztów (wynoszących maksymalnie połowę stawki taksy notarialnej dla umowy przyrzeczonej), które zawsze można negocjować gdyż rozporządzenie10 przewiduje maksymalne, a nie minimalne stawki. |
Niestety w praktyce potencjalny sprzedający (w szczególności np. deweloperzy) nie zawsze wykazują gotowość i chęć współpracy dla zawarcia umowy w takiej formie, wiedząc, czym to może skutkować.
* Skutki umowy a jej forma *
Znaczenie określonej formy umowy przedwstępnej jest niewątpliwie doniosłe dla jej skutków prawnych. Zgodnie z art. 390 kc, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może rozważyć następujące możliwości działania.
Skutek słabszy: Zawsze żądać naprawienia szkody, jaką poniosła licząc na dojście do skutku umowy przyrzeczonej (forma pisemna zwykła), a w przypadku poświadczenia podpisów złożonych przez strony przez notariusza może na podstawie ustawy o księdze wieczystej i hipotece wpisać do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ostrzeżenia,
*Skutek silniejszy: *Dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie, pod warunkiem, ze umowa przedwstępna spełnia podstawowe warunki dla zawarcia umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim sporządzona została w formie aktu notarialnego - właściwego dla wywołania skutku rozporządzającego dla sprzedaży nieruchomości.
Skutek odszkodowawczy - słabszy* *
Przesłanki umożliwiające wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym to: uchylenie się jednej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej zawartej w formie zwykłej pisemnej oraz równoczesne wystąpienie po drugiej stronie pozostałych, zwyczajnych przesłanek powstania takiej odpowiedzialności, tzn. szkody i związku przyczynowego.
Podstawa dla strony do skorzystania ze skutku słabszego umowy istnieje także wtedy, gdy strona mogąc dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (jest umowa w formie aktu notarialnego), z różnych przyczyn poprzestaje na roszczeniu odszkodowawczym,11 albo podjęta najpierw próba wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej nie powiedzie się, albo gdy szkoda powstała przez niewykonanie umowy przedwstępnej w terminie pomimo, że po jego upływie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa rezerwacyjna - kiedy zabezpieczenie staje się pułapką Zakresem odszkodowania jest tzw. ujemny interes umowny.12 Będzie nim na pewno szkoda rzeczywista (damnum emergens) związana np. z kosztami zawarcia umowy, ale też utracone korzyści (lucrum cessans) wynikające z faktu, że strona mogła zawrzeć tę umowę z kimś innym, czego nie zrobiła mając pewność, że umowa przyrzeczona będzie w ustalonym terminie zawarta. Granice szkody określają przepisy kc.
Należy pamiętać, że wiele zależy od tego, czy udowodnimy wystąpienie szkody, wskażemy jej wysokość oraz związek przyczynowy pomiędzy utraconymi korzyściami, a normalnym następstwem niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku.
_ Należy pamiętać, że wiele zależy od tego, czy udowodnimy wystąpienie szkody, wskażemy jej wysokość oraz związek przyczynowy pomiędzy utraconymi korzyściami, a normalnym następstwem niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku. _ Przyjmuje się, że do należnego odszkodowania wliczyć można tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej i w celu należytego doprowadzenia do umowy przyrzeczonej (w szczególności koszty notarialne, porady prawnej, opłaty sądowe za odpisy z księgi wieczystej, opłaty skarbowe związane z zaświadczeniami, podaniami i odpisami, itp.).
Problem ten może być istotny w sytuacji, gdy w okresie zawinionego przez sprzedawcę opóźnienia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, doszło do wzrostu cen podobnych nieruchomości. Trzeba pamiętać, że cena, jako istotne postanowienie umowy sprzedaży, musi być ustalona w umowie przedwstępnej i umowę przyrzeczoną powinno się zrealizować z jej zastosowaniem nawet w razie, gdyby poziom ceny rynkowej uległ zmianie.
Jednakże już same strony mogą przewidzieć powyższe i uzgodnić w treści umowy klauzule zmianę ceny w określonych warunkach. W innej sytuacji trzeba polegać na renegocjacji umowy w przedmiocie ceny, która jest szczególnie uzasadniona w sytuacji, gdyby zwłoka z zawarciem umowy przyrzeczonej obciążała kupującego (tak przy wzroście ceny rynkowej) albo sprzedawcę (tak przy spadku ceny rynkowej).
W ramach swobody umów strony mogą również ustalić w umowie określony zakres odszkodowania (np. ograniczenie odszkodowania tylko do straty, bez utraconych korzyści, ograniczenie wysokości sumy odszkodowania), a także zastrzec karę umowną na wypadek niewykonania zobowiązania zawarcia umowy definitywnej.
Podsumowując, dochodząc zawarcia umowy przyrzeczonej, strona nie powinna zarazem dochodzić alternatywnego roszczenia o odszkodowanie chyba, że za samą tylko zwłokę w zawarciu. Osiągnięcie podstawowego celu umowy przedwstępnej w zasadzie wyłącza konieczną przesłankę zaistnienia szkody. Może natomiast - mimo istnienia przesłanek dla skutku silniejszego - wybrać roszczenie odszkodowawcze jako upoważnienie przemienne.
Skutek silniejszy - dochodzenia zawarcia umowy
Realizacja tego skutku może prowadzić do uzyskania przez stronę uprawnioną z umowy prawomocnego orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o przeniesieniu na beneficjenta umowy prawa własności, które zastępuje to oświadczenie. W efekcie strony zwolnione są od ustawowego obowiązku zawarcia dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego.
Podstawą dla wszczęcia postępowania13 jest uchylanie się strony zobowiązanej od zawarcia umowy, czyli dopuszczanie się przez stronę poprzez działanie lub zaniechanie bezpodstawnego niezawarcia umowy, w sposób świadomy lub godząc się na takie skutki. (np. strona - spadkobierca właściciela nie występuje z wnioskiem do sądu o stwierdzenie nabycia spadku). Orzecznictwo przewiduje, że nawet sama nieuzasadniona zwłoka może stanowić o uchylaniu się strony.14
Przyczyny obiektywne związane np. z nieuzyskaniem przez cudzoziemca zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości, nie powodują powstania powyższych roszczeń. Wystąpienie przypadków niezależnych od stron lub strony skutkuje wygaśnięciem zobowiązań zawartych w umowie z uwagi na okoliczności, za które zobowiązany nie ponosi odpowiedzialności. Oczywiście w przypadku ewentualnego sporu sądowego z tym związanego to zobowiązany do zawarcia umowy ma obowiązek wykazać istnienie takich okoliczności.
_ Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej realizuje się na drodze sądowej. Orzeczenie sądu ma charakter konstytutywny, bo stwierdzenie przez sąd obowiązku drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje tę umowę. _15
Zakłada się, że pierwotnie wola stron została już złożona w umowie przedwstępnej, tak więc sąd orzeka jedynie o nawiązaniu stosunku między stronami i kształtuje jego treść zgodnie z ich wcześniej wyrażoną wolą.
Na tym właśnie polega tzw. skutek silniejszy umowy przedwstępnej: sąd stwierdza zawarcie umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej.
Dlatego tak ważne jest aby podstawowa treść umowy przyrzeczonej zaistniała już w umowie przedwstępnej. Podstawą treści umowy definitywnej są bowiem postanowienia zawarte w umowie przedwstępnej. Sąd może je uzupełnić postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego, ewentualnie także z ustalonych zwyczajów.
Powtarzając powyższe, brak występowania w umowie minimalnych warunków istotnych według przepisów prawa uniemożliwia zrealizowanie skutków umowy ostatecznej i powoduje nieważność samej umowy przedwstępnej.
Dla spełnienia powyższego skutku kodeks stwarza więc fikcję prawną, że z chwilą prawomocnego orzeczenia sądu oświadczenie dłużnika zostało już złożone, a właściwie pierwotnie złożona przez tę stronę wola w umowie przedwstępnej zostaje powtórzona przez sąd w orzeczeniu.
Skutki orzeczenia sadowego
Przymusowe wykonanie orzeczenia sądowego jest zbędne. Prawomocny wyrok zobowiązujący pozwanego - zgodnie z żądaniem pozwu - do zawarcia z powodem (uprawnionym z umowy) umowy przenoszącej na niego prawo własności nieruchomości, stanowi podstawę wpisu tego prawa w księdze wieczystej.16 Zastępcza funkcja orzeczenia realizuje się z chwilą uprawomocnienia się tego orzeczenia.17
Orzeczenie sądu zastępujące więc umowę przeniesienia własności nieruchomości i nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń woli w formie aktu notarialnego.
_ Orzeczenie sądu zastępujące więc umowę przeniesienia własności nieruchomości i nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń woli w formie aktu notarialnego. _Sentencja orzeczenia - jako forma zastępcza - powinna precyzyjnie określać treść umowy, dlatego też zawarcie umowy przedwstępnej i przemyślenie jej elementów jest prawnie niezwykle doniosłe.
Skutkiem podstawowym prawomocnego orzeczenia sądu jest możliwość złożenia przez powoda (uprawnionego z umowy) do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla przedmiotowej nieruchomości wniosku w sprawie zmiany w dziale II księgi, czyli wpisanie nowego właściciela nieruchomości.
Terminy* *
W ramach powyższych możliwości działania należy pamiętać, że istotne dla sprawy są również terminy: dla wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, czy też termin związany z uprawnieniem strony do wyznaczenia w przyszłości chwili zawarcia umowy przyrzeczonej.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest istotnym elementem umowy przedwstępnej wpływającej na jej ważność, ale jego wskazanie pozwala stronom umowy ograniczyć przynajmniej czasowo stan niepewności w którym się znajdują. Termin mogą oznaczyć same strony w umowie przedwstępnej, albo w odrębnym (wcześniejszym lub późniejszym) dodatkowym porozumieniu.
_ Termin ten wyznacza okres trwania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wynikającego z tego uprawnienia do żądania od strony zobowiązanej zawarcia tejże umowy. _
Prawo pozwala na dużą elastyczność w tym zakresie, dopuszczając wskazanie tak konkretnej dziennej daty, do której umowa definitywna ma być zawarta, jak i określeń przybliżonych, czy też nastąpienie określonego zdarzenia pewnego.18 Dowolność jest jednak ograniczona. Ponadto, terminy nie powinny być zbyt często przedłużane, należy bowiem pamiętać, że wskazanie okresu granicznego w umowie jest konieczne, ponieważ długotrwały stan gotowości do zawarcia umowy ostatecznej może się okazać dla obu stron uciążliwy.
Oczywiście zawsze istnieje możliwość aby strony porozumiały się i w drodze aneksu do umowy przedłużyły okres ważności w niej określony, ale winno to być przemyślane, a na pewno niedopuszczalne jest przedłużanie terminu na czas nieoznaczony.
Jeżeli strony nie wskazały terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć drugiej stronie termin „odpowiedni", czyli stosowny do zachodzących okoliczności (np. z uwzględnieniem konieczności przyjazdu do kancelarii notarialnej, załatwienia niezbędnych formalności tj. odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości itp.).
W przypadku natomiast umowy, w której obie strony są uprawnione do zadania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, to zgodnie z kc strony związane są terminem przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
W związku z powyższym, pozostaje jeszcze jeden niezwykle ważny termin o charakterze zawitym, związany z uprawnieniem do wyznaczenia chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli nie zostało to wskazane przez strony w umowie. Uprawnienie do wyznaczenia terminu wygasa w terminie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Samo zawarcie umowy przyrzeczonej może oczywiście nastąpić później, byle tylko ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Jeżeli jednak strony określą w umowie termin, to termin roczny umożliwiający skorzystanie z uprawnień dotyczących zadania zawarcia umowy lub odszkodowania, płynie od wskazanej w umowie daty.
Termin ten jest zawity, jest ostateczny, a co niezwykle istotne w skutkach: po upłynięciu tegoż terminu nie można żądać zawarcia umowy i zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa.
Z powyższego wynika, że warto zadać sobie trochę trudu aby zabezpieczyć swoje interesy w najwyższy sposób, czyli zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Pomimo faktu, że zawierając umowę przedwstępną zakłada się, że obie strony mają (albo powinny mieć) zgodny zamiar doprowadzić w efekcie do skutecznego przeniesienia własności, to jednak w dzisiejszych czasach i sytuacji na rynku obrotu nieruchomościami, zachowanie szczególnej staranności jest jak najbardziej wskazane.
Autorka jest prawnikiem w Kancelarii Prawniczej Siwek Gaczyński Kałkusiński
1)Kodeks cywilny z dnia23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93), zwany dalej kc, głównie art. 389 i nast.
2)Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz. U. Nr 43, poz. 296), zwany dalej kpc
3) Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 167 poz. 1758).
4) art. 16 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2001, Nr 124, poz. 1361),
5)Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24.09.2003 r, III CKN 493/01,
6) Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 .12.1972 r ., sygnatura III CRN 331/72
7) orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.12.1960 r., sygn. 2 CR 1239/60, wyrok SN z 14.12.1999 r., sygn. II CKN 624/98, orzeczenie SN z dnia 14.03.1973 r., sygn. III CRN 33/73,
8) Art. 17 i art. 32 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
9) orzeczenie SN z dnia 14.03.1973 r., sygn. III CRN 33/73,
10) Rozporządzenie Ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
11) wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9.05.2001 r., sygn. II CKN 440/2000,
12) orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28.10.1997 r., sygn. I CKN 390/97 niepubl., orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24.03.1998 r., sygn. I CKN 562/97.
13) Art. 1047 kpc
14) orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.12.1999 r., sygn. II CKN 624/98,
15) uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 7 stycznia 1967 r., sygn. III CZP 32/66.
16) postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19.06.2002 r., sygn. II CKN 997/00,
17) wyrok SN z dnia 5.09.2002 r., sygn. II CKN 1035/00,
18) orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.12.1960 r., sygn. 2 CR 1239/60.
1) G. Bieniek, S. Rudnicki, „Nieruchomości. Problematyka prawna", wydanie 3, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis,
2) Komentarz do kodeksu cywilnego pod redakcją K. Pietrzykowskiego, wydawnictwo C.H.Beck,
3) S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Wydawnictwo Prawnicze,
4) Z. Radwański, System, t. III.
5) Komentarz do kc, księga III, tom I, pod redakcją G. Bieńka, kom. C. Żuławska.
Tagi: sprzedaż nieruchomości, poradniki i raporty, prawo, wiadmości, okiem eksperta, poradniki, nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości w 2007