Source: https://www.eporady24.pl/wynajem-lokali-mieszkalnych-do-krotkotrwalego-zamieszkania,pytania,9,33,18629.html
Timestamp: 2019-11-12 15:58:02
Legal References Found: art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 30

Document Content:
Autor: Wioleta Biel • Opublikowane: 11.03.2017
Spółka cywilna, czynny podatnik VAT od 1996 r., prowadzi działalność w zakresie wynajmu własnych lokali mieszkalnych krótkotrwałego zamieszkania, lokali usługowych oraz własnych działek budowlanych. Po wycofaniu z działalności nieruchomości (oraz z ewidencji środków trwałych) na potrzeby osobiste wspólników zakupioną od syndyka upadłego przedsiębiorstwa w 1998 r., bez prawa odliczenia VAT, jeden ze wspólników sprzeda swój udział 1/3 tej nieruchomości drugiemu. Na nieruchomości posadowiony jest budynek hotelowy, mieszkalny, magazynowy, basen. Jak będzie wyglądało opodatkowanie PDOF sprzedającego?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8a ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Ustęp 2 pkt 3 ww. artykułu stanowi wyjątek, do którego nie stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Zgodnie z nim przepisów ust. 1 pkt. 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT (czyli m. in. do przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 do przychodów z działalności gospodarczej ustawodawca zalicza m.in. przychody ze sprzedaży wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej składników majątku będących środkami trwałymi oraz wartościami niematerialnymi i prawnymi. Przepis ten ma zastosowanie nawet w sytuacji, gdy przed sprzedażą dany składnik majątku został przez podatnika wycofany z działalności gospodarczej, a w momencie sprzedaży nie upłynął jeszcze okres sześciu lat.
Sprzedaż przed upływem 5 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie) nieruchomości, przesuniętej uprzednio do majątku prywatnego wspólnika, na której usytuowany jest budynek mieszkalny, stanowi przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, czyli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W takim przypadku, zgodnie z dyspozycją art. 30e ustawy o PIT, podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a kosztami jego uzyskania (czyli udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania) powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.
Przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości, koszty uzyskania tego przychodu, dochód i należny podatek należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39.
Sprzedaż przed upływem 6 lat nieruchomości (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej), na której nie znajdują się budynki mieszkalne, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie wtedy wykazana w ewidencji środków trwałych wartość początkowa nieruchomości pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT).
Przychód ze sprzedaży nieruchomości rozliczany w ramach działalności gospodarczej należy uwzględnić w zeznaniu podatkowym 36-L.
Mając na uwadze powyższe, w zaprezentowanym stanie faktycznym istnieją dwie możliwości opodatkowania. W celu prawidłowego opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości wycofanej ze spółki, należy więc prawidłowo zakwalifikować sprzedawane budynki.
W tym celu należy odnieść się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Zgodnie z tą klasyfikacją:
Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.
W przypadku kompleksowych obiektów budowlanych, składających się z kilku budynków, każdy budynek powinien być klasyfikowany jako samodzielna jednostka. W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem) klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem. Główne użytkowanie powinno być określane następująco:
należy określić, jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie,
następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą „gór–dół” [najpierw określa się sekcję – 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie 2 znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu, itp.) najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (3 cyfry) najważniejszą w ramach działu, klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy].
W związku z powyższym musi Pan wpierw dokonać klasyfikacji budynków, które będą następnie sprzedane dla wspólnika. Proszę przy tym mieć na uwadze, że zgodnie z niniejszą klasyfikacją budynek hotelowy stanowi budynek niemieszkalny (sekcja 1, dział 12, grupa 121).
Jeżeli po dokonanej przez Pana analizie odnośnie prawidłowej kwalifikacji budynków okaże się, że żaden nie został ostatnie zaliczony jako budynek mieszkalny, cały przychód ze sprzedaży kompleksu przed upływem 6 lat (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej) powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Mianowicie spółka cywilna jest osobową spółką prawa cywilnego i tym samym nie posiada zdolności prawnej, a z punktu widzenia prawa podatkowego podatnikami są poszczególni wspólnicy tej spółki, czyli osoby fizyczne, które są zobowiązane do prowadzenia spraw spółki.
Jeżeli okazałoby się, że niektóre z budynków zostałyby zakwalifikowane przez Pana na podstawie PKOB jako budynki mieszkalne, to zgodnie z informacjami pozyskanymi z Krajowej Informacji Podatkowej należałoby sprzedaż budynków mieszkalnych przed upływem 5 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie) opodatkować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast przychód z pozostałych części sprzedawanej nieruchomości jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jednakże w takiej sytuacji, w naszej opinii, Pana rozliczenie podatkowe nabrałoby niestandardowego charakteru i byłoby także skomplikowane pod względem logistycznym. W związku z tym w takiej sytuacji rekomendowalibyśmy wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w Pana sprawie podatkowej.
Wniosek o wydanie interpretacji byłby wtedy szczególnie zasadny, bo sprawę może komplikować fakt, że spółka cywilna prowadzi działalność z zakresu obrotu nieruchomościami. Implikuje to ryzyko, że urząd skarbowy potraktuje transakcje sprzedaży udziału w nieruchomości jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej nawet w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym.
W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość nie zostanie zakwalifikowana jako budynek mieszkalny, przychód ze sprzedaży należy opodatkować w całości jako przychód z działalności gospodarczej.
W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość będzie miała charakter mieszany, to rekomendujemy wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w Pana sprawie podatkowej.
Wpisz wynik równania (liczba): 0 + sześć =
Czy dwuosobowa spółka może dalej prowadzić działalność jeśli nastąpi śmierć obydwu wspólników, a umowa spółki miała zapis, że spadkobiercy mogą wejść w miejsce zmarłych wspólników? Czy w dwuosobowej spółce cywilnej, której wspólnicy są małżonkami, będzie można prowadz