Source: https://www.eporady24.pl/podzial_pionowy_budynku,uchwaly,4,55,90.html
Timestamp: 2019-08-18 09:04:28
Legal References Found: art. 235
 art. 390
 art. 97
 art. 235
 art. 31
 art. 143
 art. 46
 art. 46

Document Content:
Podział pionowy budynku - Uchwała
Opublikowane: 23.01.2007 | Zaktualizowane:
Podział pionowy budynku
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r. (sygn. akt III CZP 136/06)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa S sp. z o.o. w R przeciwko Hotele P sp. z o.o. w R z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej - Europejskiego Funduszu Hipotecznego S.A. w W o wydanie i zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2007 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie postanowieniem z dnia 5 października 2006 r.,
Rozpoznając apelację strony powodowej Sąd Okręgowy w Rzeszowie powziął przedstawioną w pytaniu prawnym wątpliwość co do dopuszczalności takiego podziału nieruchomości i znajdującego się na niej wielokondygnacyjnego budynku. Wskazał na stanowisko Sądu Najwyższego dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, stwierdzające, że linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki oraz że budynek wraz z działką może być podzielony pionowo jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą go na regularne i samodzielne części.
Uznał, że zasadę tę można odnieść także do podziału działki i budynku przez użytkownika wieczystego. W świetle art. 235 k.c. wątpliwa jest, zdaniem tego Sądu, dopuszczalność podziału nieruchomości budynkowej na dwie odrębne w ten sposób, by na poziomie jednej kondygnacji część jednej z nowopowstałych nieruchomości budynkowych wcinała się w bryłę drugiej nieruchomości, nawet przy założeniu, że oba budynki będą nadal należały do tego samego użytkownika wieczystego.
Nie ma też znaczenia, w ocenie Sądu, że wcinająca się część nieruchomości jest funkcjonalnie i faktycznie powiązana z nieruchomością budynkową usytuowaną na drugiej działce ani to, że nie jest połączona z budynkiem na działce, w którą wchodzi, skoro jest od niego oddzielona tylko ścianą działową, a zatem w sposób nietrwały. Sąd Okręgowy uznał jednak, że zagadnienie to budzi wątpliwości i przedstawił je do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Przystępując do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego na wstępie trzeba stwierdzić, że ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego dotyczące dokonanego w 1992 r. podziału nieruchomości pozostającej wówczas w użytkowaniu wieczystym spółki „B" na dwie działki nr 1072/117 i nr 1072/118, nie są na tyle jednoznaczne, by można było przyjąć, że rzeczywiście doszło wówczas do takiego podziału nieruchomości budynkowej, w wyniku którego na poziomie jednej kondygnacji przekroczyła ona granicę dzielącą obie działki i weszła obrysem w bryłę budynku mającego od chwili podziału stanowić odrębną nieruchomość położoną na sąsiedniej działce.
Z opinii biegłego geodety, załączonych map podziału i protokołu granicznego oraz z ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego zdaje się bowiem wynikać, że linia podziału nieruchomości gruntowej oraz linia podziału budynku dzielą nieruchomość na dwie działki, na których usytuowane są powstałe w wyniku podziału budynki, zaś podział budynku przebiegał wzdłuż ścian pionowych dzielących go na odrębne części na wszystkich kondygnacjach poza jedną na parterze, na której ściany takiej brak. W tym stanie rzeczy nie można stwierdzić w sposób niebudzący wątpliwości, czy istotnie w 1992 r. dokonano takiego podziału, w wyniku którego powstał stan opisany szczegółowo w przedstawionym pytaniu prawnym, czy też podział był inny, a opisany w pytaniu stan jest jedynie skutkiem faktycznego sposobu korzystania z budynku.
O dopuszczalności przeprowadzenia podziału nieruchomości przez użytkownika wieczystego przesądza art. 97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. - dalej „u.g.n.") regulujący taki podział na drodze administracyjnej. Jego sposób nie może naruszać istoty prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności położonych na nim budynków, określonej w art. 235 k.c. i art. 31u.g.n., które są przepisami bezwzględnie obowiązującymi (porównaj między innymi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r. II CKN 1155/00, OSNC z 2004 r., nr 4, poz. 61). Zgodnie z nimi przysługująca użytkownikowi wieczystemu, odrębna od gruntu, własność budynków (art. 46 k.c.) jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, które, jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy, jest prawem silniejszym, zaś własność budynków jest pochodną tego prawa.
Prawem własności użytkownika wieczystego mogą być objęte tylko te budynki i urządzenia, które znajdują się na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, a zatem częścią składową takiego budynku nie mogą być części budynku usytuowane na sąsiednim gruncie stanowiącym przedmiot innego użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 143 k.c., mającym zastosowanie także do użytkowania wieczystego, użytkowanie to, podobnie jak własność gruntu, rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, co oznacza, że powstały w wyniku podziału odrębny budynek musi być trwale związany z wyodrębnionym gruntem, a więc powinien być w całości umiejscowiony w granicach przestrzennych nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego.
Kwestia podziału budynku znajdującego się na nieruchomości ulegającej podziałowi była przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego odnoszących się do zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. We wskazanych wyżej orzeczeniach Sąd Najwyższy uznał podział pionowy budynku za, w zasadzie, niedopuszczalny stwierdzając, że jedność prawna budynku wynikająca z art. 46 - 48 k.c. znajduje swoje wytłumaczenie w jego swoistości jako budowli i w jego konstrukcyjnej nierozerwalności, która z reguły nie pozwala na pionowe rozczłonkowanie budynku na samodzielne części.
Jednakże podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, zaś jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku, możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności (porównaj wskazane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego oraz postanowienia tego Sądu z dnia 9 stycznia 1985 r. III CRN 328/84, nie publ., z dnia 12 listopada 1976 r. III CRN 243/76, nie publ., z dnia 12 października 2000 r. IV CKN 1525/00, nie publ., z dnia 20 stycznia 2000 r. I CKN 355/98).
Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 28 września 1978 r. III CRN 173/78 ( nie publ.) i z dnia 10 marca 1993 r. I CRN 13/93 (nie publ.) uznał za niedopuszczalny pionowy podział budynku w taki sposób, by linia podziału przebiegała przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieliła go na części nieregularne, jak również taki podział, w którym linia podziału budynku nie pokrywa się z granicą nowoutworzonych działek w związku z czym sfery własności właścicieli działek i budynków nachodzą na siebie, co koliduje z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego wyrażonymi w art. 46, 47 i 48 k.c.
We wskazanym wyżej postanowieniu z dnia 20 stycznia 2000 r. I CKN 355/98 Sąd Najwyższy podkreślił, że dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej, czy ściany nośnej), a od możliwości wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu rozdzieleniu podziałem gruntu.
Wskazane wyżej, utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego, podzielane w doktrynie, należy przyjąć także w odniesieniu do podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz podziału usytuowanego na niej budynku. Nie ma bowiem różnic co do istoty, zasad i skutków podziału budynku położonego na gruncie stanowiącym własność lub współwłasność i położonego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Okoliczność, że w pierwszym przypadku budynek jest częścią składową nieruchomości gruntowej i dzieli jej los prawny zaś w drugim jest odrębną nieruchomością, nie ma przy podziale większego znaczenia, skoro własność takiej nieruchomości budynkowej może należeć tylko do użytkownika wieczystego gruntu (art. 235 k.c.).
Opisane wyżej zasady podziału powinny być więc stosowane przez sądy lub właściwe organy administracyjne w obu przypadkach a także zarówno przy podziale nieruchomości budynkowej przez jednego użytkownika wieczystego, jak i przy zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku, mają bowiem w tym zakresie walor uniwersalny. To czy podziału dokonano zgodnie z tymi zasadami oraz jakie skutki wywołuje podział przeprowadzony z ich naruszeniem, ocenia Sąd w sprawie, w której z podziału budynku i gruntu wywodzone są określone skutki prawne i roszczenia.