Source: http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000116_2017_Uz_2017-10-17_001
Timestamp: 2019-06-19 10:53:36
Legal References Found: art. 23
 art. 99
 art. 32
 art. 189
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 104
 art. 104
 art. 95
 art. 25
 art. 98
 art. 23
 art. 73
 art. 99
 art. 233
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 98
 art. 23
 art. 23
 art. 385

Document Content:
Treść orzeczenia V ACa 116/17 - Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie
V ACa 116/17 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Warszawie z 2017-10-17
Sygn. akt V ACa 116/17
Protokolant:sekr. sądowy Dorota Jędrak
po rozpoznaniu w dniu 17 października 2017 r. w Warszawie
z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt I C 227/15
2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz J. B. kwotę 540 zł (pięćset czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Aleksandra Kempczyńska Bogdan Świerczakowski Marta Szerel
Powód J. B. w pozwie z dnia 27 lutego 2015 r. wniósł o ustalenie, że następujące uchwały podjęte przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) (...) w W. nie istnieją :
1) nr (...) z 14 marca 2012 r. w sprawie odwołania jego z członka Zarządu pozwanej Wspólnoty;
2) nr (...) z 14 marca 2012 r. w sprawie powołania Zarządu pozwanej Wspólnoty W.;
3) nr (...) z 14 marca 2012 r. w sprawie ustalenia prawidłowych zasad funkcjonowania pozwanej Wspólnoty ;
4) nr (...) z 14 marca 2012 r. w sprawie ustalenia zasady głosowania w sprawach dotyczących powoływania i odwoływania na członków Zarządu Wspólnoty, obciążeń finansowych, remontów i konserwacji części wspólnych budynków oraz odnośnie czynności przekraczających zwykły zarząd według zasady 1 właściciel - 1 głos;
5) nr (...) z 21 maja 2012 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo - finansowego na okres od 1 marca do 31 grudnia 2012 r. oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek;
6) nr (...) z 21 maja 2012 r. w sprawie zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki na remonty na rok 2012;
7) nr (...) z 21 maja 2012 r. w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczania kosztów wody zimnej, ciepłej, odprowadzania ścieków oraz dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania;
8) nr (...) z 21 maja 2012 r. w sprawie gromadzenia i rozliczania środków zgromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty mieszkaniowej;
9) nr (...) z 2013 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania ze sposobu prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną za rok 2012 oraz udzielenia Zarządowi absolutorium;
10) nr (...) z 2013 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo - finansowego na rok 2013 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek;
11) nr (...) z 2013 r. w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2013 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki ma remonty;
12) nr (...) z 7 kwietnia 2014 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania ze sposobu prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną za rok 2013 oraz udzielenia Zarządowi absolutorium;
13) nr uchwala nr (...) z 7 kwietnia 2014 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-finansowego na rok 2014 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek;
14) nr (...) z 7 kwietnia 2014 r. w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2014 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki ma remonty.
W uzasadnieniu podał, że jest w latach 2012-2014 pozwana Wspólnota podjęła 18 uchwał, z czego 4 uchwały nie wymienione w tym pozwie objęte zostały innymi procesami sądowymi. Również pozostałych 14 uchwał nie istnieje ponieważ w ich przypadku przy liczeniu głosów do udziałów właścicieli lokali doliczano udział w nieruchomości wspólnej, związany z garażem wielostanowiskowym, stanowiącym odrębny lokal, w części przypadającej proporcjonalnie na danego właściciela lokalu. Powód podniósł, że skoro on i (...) sp. z o.o. głosowali przeciwko podjęciu każdej z tych uchwał zarówno udziałami w nieruchomości wspólnej, związanymi z lokalami, które stanowiły ich wyłączna własność, jak i w ramach udziałów przysługujących powodowi w garażu wielostanowiskowym lub w ogóle nie oddali głosu to dla podjęcia tych uchwał zabrakło wymaganej większości. Zdaniem powoda wszystkie te uchwały rozstrzygają o sprawach, przekraczających zwykły zarząd. Poza tym uchwała(...), nawet gdyby istniała, byłaby niezgodna z prawem, ponieważ zakres spraw, które miałyby być głosowane tzw. systemem właścicielskim jest nieokreślony, co narusza art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Powód zaznaczył, że ma interes prawny w domaganiu się ustalenia, że uchwały te nie istnieją, bo zawarte są w nich podstawowe zasady działania pozwanej Wspólnoty, plany gospodarcze, zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i zużytych mediów, a także zmieniono nimi władze Wspólnoty, a następnie corocznie pozytywnie je rozliczno, choć, zdaniem powoda, wiele z ich działań może być uznanych za niegospodarne.
W piśmie z dnia 23 marca 2015 r. powód cofnął pozew w części dotyczącej 5 uchwał tj. (...), (...), (...), (...) , (...).
Pozwany Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazał, że wniesienie powództwa jest związane wyłącznie z faktem nieuiszczania przez powoda od 2012 r. do chwili obecnej opłat na rzecz pozwanej oraz przewleczeniem postępowania sądowego o sygn. akt I C 1321/13 przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza z pozwu Wspólnoty skierowanego przeciwko powodowi o zapłatę, a zawieszonego na wniosek powoda do czasu zakończenia niniejszego procesu. Pozwany podał, że uchwały nr (...) i nr (...) (podobnie jak nr (...) i nr (...) - co do których powód pozew wycofał) z dnia 21 maja 2012 r. zostały podjęte w drodze indywidualnego zbierania głosów, na zasadzie 1 właściciel 1 głos, na wniosek właścicieli lokali, dysponujących łącznie ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej i na tej podstawie pozwana dokonywała naliczeń opłat członków Wspólnoty, w tym powodowi. Z tej przyczyny, zdaniem pozwanego, powód stara się podważyć aktualnie fakt podjęcia tych uchwał. Nadto pozwany wskazał, że Prokuratura Rejonowa dla Dzielnicy Warszawa Praga Północ prowadzi postępowanie karne pod sygn. akt 2 Ds. 421/14 w związku ze zbyciem w dniu 6 lutego 2014 r. przez powoda na rzecz spółki (...), w której jak sam przyznaje jest większościowym udziałowcem, lokalu użytkowego(...), który w istocie stanowi pomieszczenie kotłowni, tj. część wspólną nieruchomości, a czego nigdy nie był właścicielem oraz której nie można było uwzględniać przy obliczaniu udziału powoda w nieruchomości wspólnej przed dniem 6 lutego 2014 r., a obecnie udziału (...) sp. z o.o. Zdaniem pozwanej odliczając rzekomy udział powoda albo M., związany z pomieszczeniem kotłowni, wszystkie zaskarżone uchwały zostały podjęte większością głosów liczoną udziałami z wyjątkiem uchwały nr (...), podjętych w drodze głosowania na zasadzie 1 właściciel 1 głos.
Wyrokiem z dnia 23 lutego 2016 r. Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie:
1. ustalił, że nie istnieją Uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. o nr (...), (...) , (...), (...), (...), (...), (...), (...)/ i (...);
2. zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda J. B. kwotę 1.997 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Pozwana wspólnota składa się z właścicieli i współwłaścicieli lokali mieszkalnych, 2 lokali użytkowych, 1 lokalu garażowego.
Na dzień wniesienia pozwu powód był właścicielem 3 lokali mieszkalnych o numerach: (...) oraz jednego lokalu użytkowego (...) i łącznie jego udział w nieruchomości wspólnej z tego tytułu wynosił 47.260/291.187, co stanowiło ok. 16,23 % oraz posiadał udział 7/25 (7 miejsc postojowych z 25) we współwłasności lokalu, stanowiącego garaż wielostanowiskowy, którego współwłaściciele dysponują łącznie udziałem 48.805/291.187 w nieruchomości wspólnej , co stanowi 16,76 %, a ponadto spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., w której powód jest większościowym wspólnikiem, jest od 6 lutego 2014 r. właścicielem lokalu użytkowego(...), z którym związany jest udział w wysokości 62.194/291.187, co stanowi ok. 21,36 %. Stan ten zmienił się do dnia rozstrzygnięcia w tej sprawie. W datach powzięcia zaskarżonych uchwał tj. od 14 marca 2012 r. do 7 kwietnia 2014 r. powód dysponował większą ilością udziałów niż obecnie. Był bowiem deweloperem, który wybudował budynek pozwanej Wspólnoty i był pierwotnym sprzedającym prawa własności do każdego lokalu. W związku z tym im starsza uchwała tym większy był udział powoda w nieruchomości wspólnej. W latach 2012 – 2014 r. powód zbył lokale mieszkalne: nr (...) (z udziałem 5.466) z pomieszczeniami przynależnymi na rzecz P. B. w dniu 30 marca 2012 r., (...) (z udziałem 5.221) na rzecz Y. Z. w dniu 1 kwietnia 2012 r.(...) (z udziałem 8.637) na rzecz K. i J. T. w dniu 13 września 2012 r., (...) (z udziałem 6.219) na rzecz Z. K. w dniu 30 listopada 2012 r., nr 20 (z udziałem 8.436) na rzecz A. i W. D. w dniu 13 czerwca 2013 r., nr (...) (z udziałem 8.427) na rzecz J. Z. i A. Z. (1) w dniu 11 lipca 2013 r. oraz 6 lutego 2014 r. lokal użytkowy (...) (z udziałem 62.194) na rzecz (...) sp. z o.o.
W dniu zamknięcia rozprawy powód nie dysponował żadnym wyodrębnionym lokalem ale zachował 350 udziałów w nieruchomości wspólnej wobec pozostawienia sobie pomieszczenia o pow. 35 m 2. Ostatni lokal mieszkalny nr (...) zbył H. K..
Łącznie w nieruchomości wspólnej jest 291.187 udziałów, z czego większość to 145.594 udziałów.
Zanim zapadły zaskarżone uchwały z 2012 roku Zarząd pozwanej Wspólnoty otrzymać miał wniosek 11 właścicieli, którzy reprezentowali 65.317 (= 22,43 %) udziałów w nieruchomości, w którym zażądali przeprowadzenia głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos pod uchwałami głosowanymi w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przedmiotowy wniosek nie został opatrzony datą, więc zastrzeżenia co do niego zgłosił powód, a nadto podniósł zastrzeżenia co do policzenia głosu, oddanego przez B. D. (1). Według pozwanego ww. wniosek podpisała B. D. (1) nie tylko w imieniu własnym ale też w imieniu pozostałych współwłaścicieli lokalu nr (...), co oni potwierdzili w oświadczeniach z 17 listopada 2015 r. Jednocześnie strona pozwana podniosła, że skoro ustawa o własności lokali nie mówi nic na temat formy pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami ani spornym wnioskiem to stosuje się art. 99 k.c., przyjmując za stanowiskiem Sądu Najwyższego, że jest to pełnomocnictwo rodzajowe, dla którego forma jest dowolna i nie jest wymagana forma pisemna.
Przeciwko wszystkim zaskarżonym uchwałom głosował powód, potem też jego spółka (...). Strona pozwana twierdziła, że w przypadku głosowania nad uchwałami liczonymi udziałami nie doliczała udziałów poszczególnych współwłaścicieli garażu do ich udziałów z lokali mieszkalnych, ale co innego wynika z weryfikacji dokonanej przez Sąd. Współwłaściciele lokalu garażowego jako osobnej nieruchomości nie uzgodnili jednego wspólnego głosu, więc zdaniem Sądu nie można uwzględniać w ogóle udziałów w wysokości 48.806.
Sąd wskazał, że wyniki głosowania nad poszczególnymi uchwałami przedstawiają się następująco:
1. uchwała nr (...) z dnia 14 marca 2012 r. w sprawie ustalenia zasady głosowania w sprawach dotyczących powoływania i odwoływania na członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, obciążeń finansowych, remontów i konserwacji części wspólnych budynków oraz odnośnie czynności, przekraczających zwykły zarząd została podjęta według zasady 1 właściciel - 1 głos”. Wówczas własność powoda stanowiły lokale (...), (...) (w sumie 11 lokali w tym 9 mieszkalnych i 2 użytkowe) o łącznej ilości udziałów 151.860. Uchwała została powzięta na zebraniu w dniu 14 marca 2012 r., które było protokołowane przez asesora notarialnego K. S. z Kancelarii Notarialnej B. S.. Obecnych było 12 właścicieli dysponujących ogółem 217.177 głosów. Jak wynika z treści protokołu w formie aktu notarialnego zebranie wspólnoty zwołane na 14 marca 2012 r. odbywało się prawidłowo i było zdolne zgodnie z art. 32 u.w.l. oraz 23 ust.2a u.w.l. do podjęcia uchwały według zasady, że na każdego z właścicieli przypada 1 głos stosownie do powołanego wcześniej żądania właścicieli, reprezentujących 22,43 % udziałów. Zdaniem powoda nie został zachowany powyższy warunek, bo wśród wnioskujących z lokalu (...) podpisała się tylko B. D. (1), w sytuacji kiedy lokal należy do małż. M. i B. D. (2) (18/20) oraz K. D. (1/20) i M. D. (1) (1/20). Odejmując ich udział wynoszący 6.258 od pozostałych wnioskujących z udziałami 62.156 otrzymujemy wynik 55.898 udziałów, co jest poniżej wymaganej 1/5 z 291.187 udziałów, która wynosić musiała 58.238 udziałów.
Z listy głosujących na zebraniu 14 marca 2012 r. wynika iż „za” Uchwałą (...) głosowało 9 właścicieli z ogólnej liczby 16, w tym 12 właścicieli obecnych na zebraniu. Przy czym z lokalu (...) za małż. Z. głosowała A. Z. (2) na podstawie pełnomocnictwa z 12 marca 2012 r, z lok. 3 za małż. (...) głosowała A. S. na podstawie pełnomocnictwa od E. P. z 13 marca 2012 r., z lok. (...) współwłaściciele głosowali razem jednomyślnie, zaś z lokalu (...) należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) głosowała tylko B. D. (1).
2. uchwała nr(...) z dnia 21 maja 2012 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-finansowego na okres od 1 maja do 31 grudnia 2012 r. oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Podczas jej uchwalania własność powoda stanowiły lokale (...),(...) (w sumie 9 lokali w tym 7 lokali mieszkalnych i 2 użytkowe) o łącznej ilości udziałów 141.173. Została powzięta w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 21 maja do 12 czerwca 2012 r. (...) uchwałą głosowało 10 na wszystkich 18 właścicieli. Zdaniem Sądu należy odliczyć glos właścicieli z lokalu nr (...), ale uznać pełnomocnictwa z lokalu nr (...). Przy czym w przypadku wspólności małżeńskiej głosował jeden z małżonków, z lokalu nr (...) za małżonków S. S. (2) upoważniła M. S. (1), zaś z lokalu (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) głosowała tylko B. D. (1).
3. uchwała nr(...) z dnia 21 maja 2012 r. w sprawie zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki na remonty na rok 2012. Podczas jej głosowania własność powoda stanowiły lokale (...),(...) (w sumie 9 lokali w tym 7 lokali mieszkalnych i 2 użytkowe) o łącznej ilości udziałów 141.173. Uchwała powzięta została w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 21 maja do 12 czerwca 2012 r. „Za” uchwałą głosowało 10 na wszystkich 18 właścicieli. Zdaniem Sądu należy tak jak w przypadku uchwały nr (...) odliczyć glos właścicieli z lokalu nr (...), ale uznać pełnomocnictwa z lokalu nr (...).
4. uchwała nr(...) z dnia 23 kwietnia 2013 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania ze sposobu prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną za rok 2012 oraz udzielenia Zarządowi absolutorium. Podczas jej głosowania własność powoda stanowiły lokale (...),(...) oraz lokale (...) i(...) (7 lokali w tym 5 mieszkalnych i 2 użytkowe), o łącznej ilości udziałów 126.317. (...) uchwałą głosowało udziałów 109.454 na 291.187, odpowiadających 35,59 %, należy bowiem zdaniem Sądu odliczyć udział z lokalu państwa D. w wysokości 6.258. Przy czym w przypadku wspólności małżeńskiej głosował jeden z małżonków, z lokalu nr (...) za małż. Z. – A. Z. (2) upoważniła A. Z. (3) w dniu 6 maja 2013 r., z lokalu nr (...) małż. E. L. i P. L. upoważnili w dniu 21 kwietnia 2013 r. W. P., z lokalu nr (...) głosowali zgodnie jego współwłaściciele M. S. (2) i W. P., zaś z lokalu nr (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) zagłosowała B. D. (1). Uchwała została podjęta w trybie mieszanym.
5. uchwała nr (...) z dnia 23 kwietnia 2013 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-finansowego na rok 2013 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek, podjęta została w trybie mieszanym. Wówczas własność powoda stanowiły lokale (...), (...) (7 lokali w tym 5 mieszkalnych i 2 użytkowe), o łącznej ilości udziałów 126.317. „Za” uchwałą głosowało udziałów 109.454 na 291.187 odpowiadających 35,59 % należy bowiem odliczyć udział z lokalu państwa D. w wysokości 6.258. Przy czym w przypadku wspólności małżeńskiej głosował jeden z małżonków, z lokalu nr(...) za małż. Z. – A. Z. (2) upoważniła A. Z. (3) w dniu 6 maja 2013 r., z lokalu nr (...) małż. E. L. i P. L. upoważnili w dniu 21 kwietnia 2013 r. W. P., z lokalu nr (...) głosowali zgodnie jego współwłaściciele M. S. (2) i W. P., zaś z lokalu nr (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) zagłosowała B. D. (1). Uchwała została podjęta w trybie mieszanym.
6. uchwała nr (...) z dnia 23 kwietnia 2013 r. w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2013 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki ma remonty. Podczas jej głosowania własność powoda stanowiły lokale nr (...), (...) oraz lokale (...) i(...) (7 lokali w tym 5 mieszkalnych i 2 użytkowe), o łącznej ilości udziałów 126.317. „Za” uchwałą głosowało udziałów 109.454 na 291.187 odpowiadających 35,59 %. Zdaniem Sądu należy bowiem odliczyć udział z lokalu państwa D. w wysokości 6.258. Przy czym w przypadku wspólności małżeńskiej głosował jeden z małżonków, z lokalu nr (...) za małż. Z. – A. Z. (2) upoważniła A. Z. (3) w dniu 6 maja 2013 r., z lokalu nr (...) małż. E. L. i P. L. upoważnili w dniu 21 kwietnia 2013 r. W. P., z lokalu nr (...) głosowali zgodnie jego współwłaściciele M. S. (2) i W. P., zaś z lokalu nr (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) zagłosowała B. D. (1). Uchwała została podjęta w trybie mieszanym.
7. uchwała nr (...)z 7 kwietnia 2014 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania ze sposobu prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną za rok 2013 oraz udzielenia Zarządowi absolutorium. Podczas jej uchwalania własność powoda stanowiły lokale nr (...), (...) (4 lokale, w tym 3 mieszkalne i 1 użytkowy), o łącznej ilości udziałów 47.260. (...) uchwałą głosowało udziałów 118.243 na 291.187, odpowiadających 40,610 %. Zdaniem Sądu należy bowiem odliczyć udział z lokalu państwa D. w wysokości 6.258. Przy czym z lokalu nr (...) małż. L. upoważnili do głosowania w dniu 7 kwietnia 2014 r. W. P., z garażu (...) małżonkowie Z. upoważnili A. Z. (4), zaś z lokalu nr (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) zagłosowała B. D. (1). Uchwała została podjęta w trybie mieszanym.
8. uchwała nr uchwala nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-finansowego na rok 2014 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek została podjęta w dniu 7 kwietnia 2014 r. Wówczas własność powoda stanowiły lokale nr (...), (...) (4 lokale, w tym 3 mieszkalne i 1 użytkowy), o łącznej ilości udziałów 47.260. (...) uchwałą głosowało udziałów 118.243 na 291.187, odpowiadających 40,610 %. Zdaniem Sądu należy bowiem odliczyć udział z lokalu państwa D. w wysokości 6.258. Przy czym z lokalu nr (...) małżonkowie L. upoważnili do głosowania w dniu 7 kwietnia 2014 r. W. P., zaś z lokalu nr (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) zagłosowała B. D. (1). Uchwała została podjęta w trybie mieszanym.
9. uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2014 oraz
zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki ma remonty została podjęta w dniu 7 kwietnia 2014 r. Wówczas własność powoda stanowiły lokale nr (...),(...) (4 lokale, w tym 3 mieszkalne i 1 użytkowy), o łącznej ilości udziałów 47.260. (...) uchwałą głosowało udziałów 118.243 na 291.187 odpowiadających 40,610 %. Zdaniem Sądu należy bowiem odliczyć udział z lokalu państwa D. w wysokości 6.258. Przy czym z lokalu nr (...) małżonkowie L. upoważnili do głosowania w dniu 7 kwietnia 2014 r. W. P., zaś z lokalu nr (...), należącego do M. i B. małż. D., K. D. i M. D. (1) zagłosowała B. D. (1). Uchwała została podjęta w trybie mieszanym.
Z podsumowania głosowania nad uchwałami oraz złożonego przez pozwaną Wspólnotę wynika, że z karty do głosowania dotyczącej lokalu nr (...) (taki numer nosi to miejsce garażowe w tabeli z podsumowaniem głosowania, natomiast na kartach do głosowania nosi raz numer „(...)”, a raz „(...)”) wynika, że głos oddała A. Z. (5) z upoważnienia współwłaścicieli lokalu małżonków J. i B. Z.. Jednak pozwana Wspólnota nie przedstawiła żadnych dokumentów, potwierdzających umocowanie A. Z. (5) do oddania głosu w tej sprawie i podpisania oświadczenia. Z kolei z lokalu (...) jego współwłaściciele: K. M. i M. D. (1) złożyli oświadczenia w dniu 17 listopada 2015 r., że udzielili pełnomocnictwa B. D. (1) do złożenia wniosku w sprawie głosowania nad uchwałami z 2012 r., które to przedstawił pozwany przy piśmie z dnia 18 listopada 2015 r.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów,
jakie zostały przedstawione przez obie strony gromadzone w niniejszej sprawie uznając, że stanowią one wartościowy materiał dowodowy. Ponieważ powód zakwestionował sposób liczenia głosów pod zaskarżonymi uchwałami Sąd szczególną uwagę poświecił ustaleniu ile udziałów bądź właścicieli głosowało za zaskarżonymi uchwałami, dokonując analizy kart do głosownia i pełnomocnictw.
Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Sąd wskazał, że bezsporne jest, iż powód na datę wniesienia pozwu był członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., będąc właścicielem lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego. Nadal też posiada czynną legitymację procesową skoro do dnia wyrokowania zachował 350 udziałów w nieruchomości wspólnej. Nadto poza sporem jest, że powód nie płaci zaliczek na rzecz pozwanej, w związku z czym od lat toczą się spory sądowe między stronami, m.in. o ich zapłatę jak przed Sądem Rejonowym dla Warszawy - Żoliborza w Warszawie w sprawie pod sygn. I C 1321/13 – lecz nie ma to znaczenia dla rozstrzygnięcia w tym postępowaniu.
Okolicznością sporną w tym procesie, istotną dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było to, czy zaskarżonych 9 uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zostało podjętych w sposób prawidłowy, z zachowaniem przepisów powszechnie obowiązującego prawa, regulujących sposób podejmowania uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz zgodnie z umową właścicieli lokali. Ponadto ustalenia wymagał fakt, czy powód ma interes prawny w kwestionowaniu powyższych uchwał oraz czy materia, którą one regulują przekracza czy też nie zwykły zarząd.
Sąd wskazał, że podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w związku z art. 189 k.p.c. Zgodnie z dyspozycją art. 23 ust. 1 u.w.l. „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zebrania”. Natomiast, zgodnie z ust. 2 cytowanego artykułu: „uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”. (...) „Jeżeli suma udziałów nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie, co najmniej 1/5 udziałów nieruchomości wspólnej” (art. 23 ust 2a u.w.l.). Z powyższego wynika zdaniem Sądu, że do podjęcia uchwały w pozwanej Wspólnocie (przy uwzględnieniu art. 23 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów, tj. za uchwałą muszą oddać głos właściciele reprezentujący ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej) koniecznym jest, aby „za” głosowali wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych poza powodem, a nadto powód albo jednym głosem współwłaściciele lokalu garażowego jako osobnej nieruchomości, bo udziały w garażu są niepodzielne.
Zdaniem Sądu wszystkie zaskarżone uchwały bez wątpienia są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd nieruchomością lokalową, pozostającą we współwłasności. Zatem współwłaściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości przy podejmowaniu uchwał dotyczących nieruchomości wspólnej nie mogą występować samodzielnie z powołaniem na i w granicach przysługującego im udziału we współwłasności lokalu i związanej z nim części udziału w tej nieruchomości. W przypadku współwłasności nieruchomości lokalowej obowiązkiem, o którym mowa powyżej, objęte jest również wzajemne uzgadnianie przez współwłaścicieli lokalu sposobu wykonania wobec osób trzecich uprawnienia do głosowania, wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej nad uchwałami właścicieli lokali. Gdy nieruchomość lokalowa wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, pozostających w ustroju wspólności ustawowej lub umownej, a także wówczas, gdy lokal stanowi składnik majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej (art. 863 Kodeksu cywilnego) lokale objęte są wspólnością łączną, którą wyróżnia brak oznaczenia wielkości udziałów, przysługujących podmiotom współuprawnionym. W praktyce oznacza to, że przy podejmowaniu uchwał właściciele lokali dysponują jednym, wspólnym głosem. Stanowisko takie aprobuje doktryna i przyjmuje dotychczasowe orzecznictwo w tym zakresie, potwierdzone w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 roku (III CZP 82/12). Sąd Najwyższy w ww. uchwale wyraził pogląd, że „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu, przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”. W związku z powyższym Sąd przyjął że „udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom jednego lokalu, a w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinni oni uzgodnić wspólne stanowisko, które wyrazi jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony między współwłaścicielami. W razie niemożności określenia jednolitego stanowiska współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art.195 i nast. k.c.)”.
Sąd wskazał, że z przedstawionych przez pozwaną Wspólnotę dokumentów nie wynika, aby został spełniony ustawowy obowiązek uzyskania jednomyślności współwłaścicieli lokalu garażowego, skoro współwłaściciele tej nieruchomości nie oddali głosu jednolitego, lecz ich poszczególne głosy zostały doliczone do udziałów. Sąd podkreślił, że w złożonej tabeli pozwany nie wyodrębnił udziałów z samych lokali mieszkalnych oraz osobno z garażu wielostanowiskowego, nadto nie przedłożył głosujących w roku 2014.
Co do spornej kwestii wniosku o zmianę sposobu głosowania Sąd wskazał, że przedmiotowy wniosek nie został opatrzony datą, co budzi zastrzeżenia co do faktycznej daty jego sporządzenia. Według pozwanego B. D. (1) ww. wniosek podpisała nie tylko w imieniu własnym ale też pozostałych współwłaścicieli lokalu nr (...), a co oni potwierdzili w oświadczeniach z 17 listopada 2015 r. W opinii Sądu jednak te upoważnienia pozwalają przypuszczać, że zostały sporządzone na użytek procesu, dlatego udziałów z lokalu nr (...) nie można brać pod uwagę. Sąd wskazał przy tym na treść art. 23 ust. 2b, zgodnie z którym jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Skoro ustawodawca zastrzegł powyższe w przypadku wyboru pełnomocnika, który w imieniu współwłaścicieli lokali może oddać ważny głos (według zasady „jeden właściciel - jeden głos”), to analogicznie forma pisemna powinna obowiązywać również wówczas, gdy pełnomocnictwo miałoby być udzielone osobie trzeciej, w przypadku lokalu niebędącego przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Odmienna interpretacja prowadziłaby do sytuacji, w której Sąd mógłby w inny sposób oceniać ustne pełnomocnictwa udzielane przez właścicieli lokali. Innymi słowy, powołanie się przez osobę - jako jedynego właściciela lokalu - na ustne umocowanie osoby trzeciej (np. najemcy) byłoby akceptowane, gdy tymczasem podniesienie tej okoliczności przez współwłaścicieli lokalu nie odnosiłoby już zamierzonego skutku.
Zdaniem Sądu nie można również pomijać, że dodając do art. 23 u.w.l. ust. 2b, ustawodawca przewidział formę pisemną dla pełnomocnictw udzielanych przy głosowaniu zasadą „jeden właściciel - jeden głos”. Z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej (Dz.U. z 2015, poz.1168) jednak nie wynika, dlaczego wyłącznie dla tej metody wprowadzono taki wymóg. Projektodawca wskazał, że „przedstawione w projekcie ustawy rozwiązanie polega na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych”, brak jest przy tym wyjaśnienia zarówno co do przyczyn, dla których zaistniała konieczność wyrażenia woli w formie pisemnej pod rygorem nieważności w przedmiocie upoważnienia określonej osoby do głosowania (w inny sposób niż udziałami), jak i co do tego - dlaczego forma pisemna miałaby nie obowiązywać także lokali niebędących współwłasnością w częściach ułamkowych. Powyższe stanowisko co do obowiązku zachowania formy pisemnej przy udzielaniu pełnomocnictw (bez względu na rodzaj współwłasności lub liczby właścicieli lokalu) - nawet jeśli nie znajduje odzwierciedlenia wprost w przepisach ustawy - wydaje się być zatem uzasadnione. Sąd miał także na uwadze, że pełnomocnictwo ustne, na które powołuje się pozwana, w istocie nie może być niejako „udowodnione” przez złożenie oświadczeń informujących, że dana osoba była upoważniona do głosowania. Sąd zważył na to, że wyniki pozwanego obejmują także kwestionowane również przez powoda głosy oddane przez osobę, działającą bez pełnomocnictwa z lokalu nr (...) państwa D., stanowiącego współwłasność małżeńską i poszczególnych osób.
Zdaniem Sądu nie można uznać, aby pełnomocnictwa z 2015 r. stanowiły dowód tego, że osoby pod nimi podpisane rzeczywiście wyraziły swoją wolę ustanowienia pełnomocnika w 2012 r. Dokumenty te, zdaniem Sądu, mają na celu co najwyżej potwierdzić tę wolę, a nie tylko stwierdzić fakt jej istnienia w dacie głosowania nad zaskarżonymi uchwałami. Sąd podkreślił jednak, że czynność głosowania nie może być potwierdzona (art 103 § 1 k.c. w zw. z art. 104 k.c.), tym bardziej po ustaleniu wyniku głosowania. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie jest jednostronną czynnością prawną, do której można stosować wprost art. 104 k.c. Nie może być traktowana jako czynność prawna niezupełna, wobec której zachodzi stan bezskuteczności zawieszonej. Udzielenie pełnomocnictwa do wykonywania prawa głosu nie jest pełnomocnictwem w rozumieniu art. 95 - 109 k.c. i instytucja potwierdzenia czynności prawnej dokonanej przez taką osobę nie ma w tym wypadku zastosowania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 czerwca 2000 r., ACa 189/00, OSA 2001/7- 8/41 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2004 r., II PK 35/04 OSNP 2005/11/156).
Sąd wskazał, że o ile niesporne jest, że właściciela lokalu w sprawach związanych z podejmowaniem decyzji może zastępować pełnomocnik, o tyle takie pełnomocnictwo rodzajowe powinno mieć formę pisemną. Uchwały wspólnot mieszkaniowych podejmowane są bowiem w formie pisemnej, która na gruncie Kodeksu cywilnego stanowi formę szczególną (art. 73 § 1 i 2 k.c.). Stąd pełnomocnictwo rodzajowe, obejmujące umocowanie do głosowania nad uchwałami w imieniu właściciela lokalu powinno być udzielone także w takiej formie. Skoro w przypadku rozważanym w niniejszej sprawie forma ta nie została zachowana, to głos pełnomocników, wskazanych w oświadczeniach, nie był skuteczny. Sąd uwzględnił natomiast głosy oddane przez pozostałych pełnomocników, jednakże głosy oddane przez te osoby nie były głosami decydującymi.
W konsekwencji powyższego Sąd uznał, że zaskarżone przez powoda uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. nr (...) z 2014 r. jako podjęte z naruszeniem ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego są uchwałami nieistniejącymi, żadna bowiem nie została podjęta. Wobec tego zbędne stało się analizowanie czy uchwala nie narusza art. 25 u.w.l., w szczególności praw powoda.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., mając na uwadze wynik procesu, zasądzając od pozwanej Wspólnoty na rzecz powoda, który wygrał niniejszy proces, - cofnięcie obyło się przed doręczeniem odpisu pozwu, w tym opłata od pozwu 200 zł za każdą z 9 uchwał oraz kwota 180 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika procesowego powoda - adwokata, a także kwota 17 zł, jaką strona powodowa uiściła od udzielonego ww. pełnomocnictwa procesowego, w sumie 1.997 zł.
Apelację od powyższego orzeczenia wniosła pozwana Wspólnota, zaskarżając go w części dotyczącej ustalenia nieistnienia uchwał:
- numer (...) z dnia 21 maja 2012 roku, w sprawie przyjęcia planu gospodarczo finansowego na okres od 1 marca do 31 grudnia 2012 roku oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek;
- numer (...) z dnia 21 maja 2012 roku, w sprawie zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki na remonty na rok 2012.
Pozwany zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 23 ustawy o własności lokali w brzmieniu obowiązującym w czasie podejmowania wyżej wskazanych uchwał, a także przepisy art. 73 par 1 i par 2 k.c., art. 99 k.c.
Pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w odniesieniu do wskazanych wyżej uchwał i oddalenie w tej części powództwa z zasądzeniem od powoda na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kosztów postępowania.
Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w tej sprawie, które sąd apelacyjny akceptuje i przyjmuje za własne. Skarżący w ramach podnoszonych w apelacji zarzutów, w tym zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., ustaleń tych w istocie nie podważa. Okoliczności faktyczne w tej sprawie były pomiędzy stronami w istocie niesporne. Spór natomiast sprowadza się do kwestii, czy w okolicznościach faktycznych tej sprawy prawidłowo i skutecznie przyjęty został, w świetle art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności o lokali, system głosowania według reguły, że na każdego właściciela przypada jeden głos w odniesieniu do uchwał numer 5 i 6, głosowanych na zebraniu właścicieli lokali w dniu 21 maja 2012 r.
Sąd Okręgowy uznał, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy w odniesieniu do zaskarżonych uchwał, głosowanych na zebraniu właścicieli lokali w dniu 21 maja 2012 r., nie została skutecznie wprowadzona zasada wynikająca z art. 23 ust. 2a u.w.l. Dokonując takiej oceny sąd pierwszej instancji wskazał na następującą okoliczność: nieprawidłowe zgłoszenie żądania w przedmiocie zmiany sposobu liczenia głosów przez właścicieli lokali. W tym zakresie należy podzielić stanowisko pozwanego, który w apelacji kwestionuje dokonaną ocenę sądu pierwszej instancji.
Wskazać należy, że zaskarżone uchwały zostały podjęte przed zmianą ustawy o własności lokali poprzez wprowadzenie unormowania zawartego w art. 23 ust. 2 b tej ustawy, a wobec braku przepisów przejściowych w ustawie nowelizującej (Dz.U. 2015 poz. 1158), do oceny skutków prawnych czynności podjętych przed jej wejściem w życie należy stosować przepisy dotychczasowe, a zatem art. 23 ust. 2 tej ustawy.
W wyroku z dnia 15 października 2002 r. (II CKN 1479/00, OSNC 2004, nr 1, poz. 8) Sąd Najwyższy stwierdził, że: „udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (...), wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego”. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd skonstatował, że ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, i dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2). Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, do ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) (por. wyrok SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 66).
Problem, który wyczerpuje istotę rozpoznawanej sprawy, a także jest przedmiotem zarzutu apelacyjnego, sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy B. D. (1) zostało udzielone przez współwłaścicieli lokalu nr (...) umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, a jeżeli tak to czy spełnia ono wymagania pełnomocnictwa rodzajowego z art. 98 k.c. Pamiętać przy tym należy, że pełnomocnictwa można udzielić również w sposób dorozumiany (konkludentny), chyba że powinno być udzielone w formie szczególnej (a taka sytuacja w przypadku uchwał podjętych w dniu 21 maja 2012 r. nie zachodzi). Ustawa o własności lokali nie przewidywała dla tego rodzaju umocowania określonej formy, w tym formy pisemnej. Żądanie to mogło więc być również zgłoszone ustnie. W tym zakresie stosuje się, jak wskazano wyżej, ogólne przepisy dotyczące oświadczeń woli. Jak wynika z oświadczeń złożonych w dniu 17 listopada 2015 r. przez współwłaścicieli lokalu nr (...): M. D. (2), M. D. (1) i K. D. udzielili oni B. D. (1) pełnomocnictwa do złożenia wniosku w sprawie głosowania nad uchwałami m.in. o numerach (...) i (...) na zasadzie, że na jednego właściciela lokalu przypada jeden głos oraz że udzielili pełnomocnictwa do głosowania za podjęciem wskazanych uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pełnomocnictwa zostały udzielone w formie ustnej, w ich treści nastąpiło dokładne określenie materii, w której miałoby nastąpić głosowanie według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Zostały zatem udzielone pełnomocnictwa rodzajowe, określające typ czynności, do których pełnomocnik jest umocowany. Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli głos został oddany przez jednego współwłaściciela w imieniu wszystkich, a pozostali nie zaprotestowali na zebraniu, ani nie kwestionowali tego później, nie zaskarżyli też uchwały, to należy domniemywać, że głos został oddany za ich zgodą i wiedzą (art. 231 k.p.c.). Niezasadne tym samym jest stanowisko sądu pierwszej instancji, który uznał, że B. D. (1) w/w wniosek podpisała tylko w imieniu własnym.
Wskazać jednakże należy, że w przypadku głosowania na zebraniu w dniu 21 maja 2012 r. nie wystąpiły przesłanki do zastosowania art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, wobec nieposiadania przez powoda większości udziałów w tym czasie. Podczas uchwalania uchwał nr (...) i (...) własność powoda stanowiły lokale (...),(...) (w sumie 9 lokali w tym 7 lokali mieszkalnych i 2 użytkowe) o łącznej ilości udziałów 141.173. Zgodnie zaś z niekwestionowanymi ustaleniami Sądu łącznie w nieruchomości wspólnej jest 291.187 udziałów, z czego większość stanowiło 145.594 udziałów. Właściciele pozostałych lokali nie mogli zatem podjąć decyzji o głosowaniu nad uchwałami według zasady „jeden właściciel – jeden głos”.
Ostatecznie trafnie więc Sąd Okręgowy uznał, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie doszło do skutecznej zmiany sposobu głosowania nad uchwałami głosowanymi na zebraniu właścicieli lokali w dniu 21 maja 2012 r. W efekcie do uchwał tych znajduje zastosowanie ustawowa zasada liczenia głosów przewidziana w art. 23 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którą uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Zasadnie Sąd Okręgowy wskazał, że według powyższej zasady żadna z zaskarżonych uchwał nie uzyskała większości głosów. Za przyjęciem uchwały nr(...) głosowało 11 właścicieli lokali reprezentujących udziały w wysokości 21,36 % części w nieruchomości, natomiast za przyjęciem uchwały nr (...) głosowało 10 właścicieli lokali reprezentujących udziały w wysokości 19,21 % części w nieruchomości.
Z tych wszystkich względów apelacja pozwanego jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 k.p.c.), ustalając wysokość należnych powodowi kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie ze stawkami minimalnymi przewidzianymi w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (§ 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 i w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia).
Dodano: 4 grudnia 2017 , Opublikował(a): Krystyna Brawecka
Osoba, która wytworzyła informację: Bogdan Świerczakowski, Marta Szerel