Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zamiana/ibpbii-2-415-1137-14-mm
Timestamp: 2018-03-21 01:38:08
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 45
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 30

Document Content:
Czy transakcja sprzedaży nieruchomości, która nastąpi w 2016 r. będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli w 2013 r. Wnioskodawca dokonał zamiany działek nabytych w 2009 r.?
IBPBII/2/415-1137/14/MMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 grudnia 2014 r. (data otrzymania 19 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 19 grudnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W 2009 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej kupił dwie działki stanowiące użytki „Bp” o powierzchni 1.130 m2. Działki położone są w terenie zabudowy usługowej z podstawowym przeznaczeniem pod usługi komercyjne.
W 2013 r. wyżej opisane działki Wnioskodawca zamienił na udział (1/4) w innej działce, stanowiącej użytek RIVa i Ps IV, położonej na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na obiekty wielkopowierzchniowe.
Wartość zamienionych nieruchomości określono na tym samym poziomie i w związku z powyższym strony nie dokonywały między sobą dopłat.
W 2014 r. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem działki uzyskanej po zamianie podpisali umowę przedwstępną sprzedaży całej nieruchomości, nabywcą jest osoba prawna. Wnioskodawca sprzedaży dokona jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.
Strony transakcji zadeklarowały, że podpisanie umowy sprzedaży i przeniesienie własności nastąpi w 2016 r.
Czy transakcja sprzedaży nieruchomości, która nastąpi w 2016 r. będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 – zgodnie z art. 19 przywołanej ustawy podatkowej – jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Uwzględniając wyżej cytowane przepisy, zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości i nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia będzie tu fakt, że zamiany nieruchomości Wnioskodawca dokonał w 2013 r., gdyż transakcja ta odbyła się bezkosztowo.
Data nabycia, o której mowa w wyżej cytowanym przepisie to 2009 r., a kosztem transakcji będzie koszt nabycia nieruchomości w 2009 r.
Na wstępnie Organ wyjaśnia, że przedmiotem niniejszej interpretacji są wyłącznie skutki podatkowe sprzedaży udziału 1/4 w nieruchomości nabytego w drodze zamiany. Organ nie oceniał skutków podatkowych odpłatnego zbycia w drodze umowy zamiany dwóch działek zakupionych przez Wnioskodawcę w 2009 r., gdyż nie było to objęte treścią kierowanego do Organu pytania Wnioskodawcy.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2009 r. nabył nieruchomość w postaci dwóch działek, które w 2013 r. zamienił na udział 1/4 w innej działce.
W 2014 r. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem działki zawarł umowę przedwstępną sprzedaży całej działki. Podpisanie umowy sprzedaży nastąpi w 2016 r.
Aby zatem dokonać oceny czy sprzedaż w 2016 r. działki, w której Wnioskodawca posiada udział 1/4, będzie stanowiła dla Wnioskodawcy – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegające opodatkowaniu źródło przychodu niezbędne jest ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia przez Wnioskodawcę udziału w tej działce.
W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy coś, do czego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.
Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że udział 1/4 w działce nabył w 2009 r., gdyż transakcja zamiany w 2013 r. odbyła się bezkosztowo. To, że między stronami transakcji zamiany nie doszło do wzajemnych dopłat wynika z faktu, iż wartość zamienianych nieruchomości była równa. Jednakże zgodnie z normami prawa cywilnego umowa zamiany oznacza przeniesienie prawa własności, przy czym nie ma znaczenia, czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość, przez co między stronami umowy zamiany nie dochodzi do dopłat tytułem wyrównania wartości zamienianych nieruchomości. Zamiana bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość, czy też nie, jest zawsze przeniesieniem prawa własności.
Odnosząc się do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy bezsprzecznie stwierdzić, że w 2013 r. Wnioskodawca zbył w drodze zamiany nieruchomość nabytą w 2009 r. oraz nabył jednocześnie udział 1/4 w innej działce.
Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości, to w stosunku do udziału 1/4 w działce, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bezwzględnie liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Wnioskodawcę tego udziału w drodze zamiany tj. od końca 2013 r. Tym samym planowana w 2016 r. sprzedaż działki będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdyż 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie dopiero z końcem 2018 r.
W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. wydatki związane z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m. in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.
Kosztem nabycia udziału 1/4 w działce będącej przedmiotem sprzedaży będzie zatem wartość nieruchomości (dwóch działek), które Wnioskodawca zbył w wykonaniu umowy zamiany (ustalona w umowie zamiany). Bowiem to wartość zbywanych w drodze zamiany nieruchomości określona na dzień dokonania zamiany (a nie koszt ich nabycia w 2009 r.) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką Wnioskodawca musiał zapłacić za nabywany udział w działce.
Błędnie zatem Wnioskodawca sądzi, że koszt nabycia w 2009 r. dwóch działek będzie również kosztem nabycia udziału 1/4 w działce, którą zamierza sprzedać. Aby nabyć udział 1/4 w działce Wnioskodawca oddał w zamian swoje dwie działki. I to wartość tych oddanych działek a nie cena za jaką Wnioskodawca je nabył w 2009 r. stanowi koszt nabycia udziału 1/4 w działce.
Jak wynika z powyższych przepisów podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę w 2016 r. transakcja sprzedaży udziału 1/4 w działce będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w ww. art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Zamiana > IBPBII/2/415-1137/14/MM