Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0111-kdib3-1-4012-198-3-ik
Timestamp: 2018-06-20 00:13:25
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 3
 art. 43
 art. 5
 art. 7
 art. 2
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 FSK 
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 FSK 
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 FSK 
 art. 2
 art. 12
 art. 12
 art. 135
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 41
 art. 86
 art. 88
 art. 87
 art. 43
 art. 5
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 146
 art. 43
 art. 86
 art. 87

Document Content:
0111-KDIB3-1.4012.198.3.IK | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0111-KDIB3-1.4012.198.3.IK
Dostawy nieruchomości, rezygnacja ze zwolnienia oraz prawo o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 9 marca 2018 r. (data wpływu 20 marca 2018 r), uzupełnionym pismem z 21 maja 2018 r. (data wpływu 21 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości, rezygnacji ze zwolnienia oraz prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 20 marca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości, rezygnacji ze zwolnienia oraz prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 21 maja 2018 r. (data wpływu 21 maja 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 11 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.198.2018.2.IK, 0111-KDIB4.4014.112.2018.3.BD.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania „C.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedawca”),
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania M. spółka akcyjna („Nabywca”)
Spółka prowadzi działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży detalicznej towarów na terytorium Polski. Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność Spółki jest prowadzona m. in. w sklepach stacjonarnych znajdujących się w lokalach stanowiących własność Spółki.
a) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/68, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 953 m2, objętego księgą wieczystą,
b) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/2, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 763 m2, objętego księgą wieczystą,
c) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/87, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1393 m2, objętego księgą wieczystą,
d) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/58, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1193 m2, objętego księgą wieczystą,
e) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/86, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 5210 m2, objętego księgą wieczystą,
f) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/71, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 342 m2, objętego księgą wieczystą,
g) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/85, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 4870 m2, objętego księgą wieczystą,
h) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/24, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1032 m2, objętego księgą wieczystą,
i) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/88, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 6824 m2, objętego księgą wieczystą,
j) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/82, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1706 m2 objętego księgą wieczystą,
k) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/89, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1018 m2, objętego księgą wieczystą,
l) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/29, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 485 m2, objętego księgą wieczystą,
m) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/90, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą,
n) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/98, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą,
o) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/81, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą,
p) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/97, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą,
q) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/1, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 883 m2, objętego księgą wieczystą,
r) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/75, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1064 m2, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/109, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 5 m2, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/45, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 635 m2, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/110, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3571 m2, którego część o powierzchni około 296 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 62/5, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3009 m2, którego część o powierzchni około 165 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa, oraz gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 16/10, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 261 m2, którego część o powierzchni około 74 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa, objętych księgą wieczystą,
s) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/74, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 439 m2, objętego księgą wieczystą,
t) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 62/7, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1255 m2, objętego księgą wieczystą,
u) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 4/3, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 906 m2, objętego księgą wieczystą,
v) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/27, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 659 m2, objętego księgą wieczystą,
w) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/64, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1064 m2, objętego księgą wieczystą,
x) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/65, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 947 m2, objętego księgą wieczystą,
y) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/61, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1042 m2, objętego księgą wieczystą,
z) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/62, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1022 m2, objętego księgą wieczystą,
aa) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/63, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 972 m2, objętego księgą wieczystą,
bb) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/70, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 541 m2, objętego księgą wieczystą,
cc) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/59, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1071 m2, objętego księgą wieczystą,
dd) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/60, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 987 m2, objętego księgą wieczystą,
ee) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/5, z obrębu ewidencyjnego numer 151,o powierzchni 853 m2, objętego księgą wieczystą,
ff) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/4, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 901 m2, objętego księgą wieczystą,
gg) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/3, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1025 m2, objętego księgą wieczystą,
hh) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/31, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1121 m2, objętego księgą wieczystą,
ii) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/51, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1047 m2, objętego księgą wieczystą,
jj) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/57, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1232 m2, objętego księgą wieczystą,
kk) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/56, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1065 m2, objętego księgą wieczystą,
ll) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/52, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1170 m2, objętego księgą wieczystą,
mm) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 41/1, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3143 m2, objętego księgą wieczystą,
nn) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/26, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1069 m2, objętego księgą wieczystą,
oo) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/67, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 953 m2, objętego księgą wieczystą,
pp) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/69, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 883 m2, objętego księgą wieczystą,
qq) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/66, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 952 m2, objętego księgą wieczystą,
rr) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/25, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 978 m2, objętego księgą wieczystą,
ss) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/28, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 567 m2, objętego księgą wieczystą,
tt) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/79, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 17 m2 oraz gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/80, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 832 m2, objętych księgą wieczystą,
uu) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 123/2, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 2815 m2, objętego księgą wieczystą, którego cześć o powierzchni około 2104 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
vv) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/72, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3716 m2, objętego księgą wieczystą, którego część o powierzchni około 633 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
ww) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/107, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 4949 m2, objętego księgą wieczystą, którego część o powierzchni około 1191 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
xx) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 62/1, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 2906 m2, objętego księgą wieczystą, którego cześć o powierzchni około 639 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
yy) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/7, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 985 m2, objętego księgą wieczystą, którego cześć o powierzchni około 10 m2 zostanie przekazana na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
zz) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 126 oraz 116, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 2078 m2, objętego księgą wieczystą, który zostanie przekazany na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
aaa) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 122, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 2452 m2, objętego księgą wieczystą, który zostanie przekazany na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
bbb) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 121/2, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 3976 m2, objętego księgą wieczystą, który zostanie przekazany na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
ccc) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 128/23 oraz 128/25, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 96 m2, objętego księgą wieczystą, który zostanie przekazany na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa,
ddd) Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 16/30, z obrębu ewidencyjnego numer 1052, o powierzchni 5383 m2, objętego księgą wieczystą, który zostanie przekazany na rzecz Miasta B. lub Skarbu Państwa.
grunty oznaczone powyżej, jako a) - ddd), w części, w jakiej zostaną przeniesione na Nabywcę dalej łącznie jako: Grunty. Dla uniknięcia wątpliwości Strony potwierdzają, że ich intencją jest, aby niektóre z działek ewidencyjnych wskazanych powyżej, które mają zostać przekazane na rzecz Miasta B. lub Skarb Państwa w całości lub w części (dalej: Nieruchomości Drogowe), nie wchodziły w skład Gruntów. Zgodnie z ustaleniami Stron, przed dniem Transakcji (termin zdefiniowany poniżej), Zbywca zobowiązany jest na podstawie zawartego z Miastem B. porozumienia do przeniesienia Nieruchomości Drogowych na rzecz Miasta B. lub Skarb Państwa. W tym celu Zbywca zobowiązany jest wyodrębnić geodezyjnie i prawnie część z tych nieruchomości.
W przypadku, gdy Zbywca nie wykona wskazanego zobowiązania do wydzielenia części Nieruchomości Drogowych, Nieruchomości Drogowe wejdą w skład Gruntów, z wyłączeniem tych Nieruchomości Drogowych, które są już wyodrębnione geodezyjnie i prawnie a które Spółka przeniesie przed dniem Transakcji na Miasto B. lub Skarb Państwa; w takiej sytuacji po zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży Zbywca zobowiązany nadal będzie, jako pełnomocnik Nabywcy, doprowadzić do wydzielenia geodezyjnego i prawnego Nieruchomości Drogowych oraz do uzgodnienia z Miastem B. lub Skarbem Państwa warunków przeniesienia Nieruchomości Drogowych - samo przeniesienie wykona Nabywca jako ich właściciel.
Jeżeli Zbywca wykona swoje zobowiązanie do wydzielenia geodezyjnego i prawnego ale nie przeniesie przed dniem Transakcji wszystkich Nieruchomości Drogowych na Miasto B. lub Skarb Państwa to Zbywca zobowiązany będzie wobec Nabywcy do wykonania tego zobowiązania pod rygorem obniżki ceny po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, jeśli nie wykona tego zobowiązania w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Dodatkowo, niektóre z ww. działek mogą podlegać prawu pierwokupu na rzecz podmiotu trzeciego, więc w takim przypadku zostaną one objęte Transakcją, o ile uprawniony podmiot takiego prawa pierwokupu nie wykona.
Spółka nabywała działki ewidencyjne składające się na Grunty w latach 1998 - 2013, z tym, że większość Gruntów została nabyta przez poprzednika prawnego Spółki - spółkę działającą pod firmą Oscar spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - w 1998 r. W szeregu przypadków nabycie gruntów przez Spółkę nie podlegało opodatkowaniu VAT. W pozostałym zakresie, przy nabyciu działek Spółka (bądź jej poprzednik prawny) była uprawniona do odliczania podatku VAT, ponieważ grunty te zostały przez Spółkę nabyte na potrzeby planowanej inwestycji polegającej na budowie galerii handlowej, w której realizowane były czynności opodatkowane - takie jak najem, sprzedaż. Konsekwentnie, w przypadkach, gdy sprzedawcy od których Spółka nabywała grunty naliczali podatek VAT na sprzedaży, Spółka odliczyła podatek VAT.
Na części Gruntów, tj. na gruntach oznaczonych numerami ewidencyjnymi 42/69, 42/85, 42/87, 42/107, 42/68, 42/82, 42/89, 42/90, 42/98, 42/81,42/97, 42/86, 42/27, 42/28, 42/29, 42/67, 42/88, 42/45, 42/75, wzniesiona została galeria handlowa „G.” (dalej: Budynek). Po oddaniu Budynku do użytkowania w 2006 r., Spółka prowadziła działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, taką jak sprzedaż detaliczna, a także wynajmowała pomieszczenia znajdujące się w Budynku osobom trzecim. Całość powierzchni użytkowej Budynku została skomercjalizowana w pierwszym roku po oddaniu Budynku do użytkowania - za wyjątkiem miejsc, które ze względu na swoje przeznaczenie nie podlegają najmom. Korytarze wewnętrzne (poza wyznaczonymi częściami na których znajdowały się tzw. „wyspy”), toalety, itp. nigdy nie były bezpośrednio przedmiotem najmu ale w ramach umów najmu najemcy oraz ich dostawcy i klienci mogli z nich korzystać. Pomieszczenia techniczne, pomieszczenia dla ochrony, pomieszczenia dla zarządcy itp. również nie były przedmiotem najmu, ale służyły do poprawnego funkcjonowania Budynku.
Obecnie, w związku z podjętą przez Spółkę decyzją o zmianie profilu działalności Budynku oraz jego przebudowie, Budynek nie jest użytkowany, z wyłączeniem hipermarketu pod marką „C.”, myjni samochodowej oraz stacji paliw znajdującej się na Gruncie. Ponadto, Spółka wybrała generalnego wykonawcę prac modernizacyjnych. Do tej pory jednak nie rozpoczęły się żadne prace modernizacyjne / budowlane, a umowa z generalnym wykonawcą prac nie została zawarta.
jest w posiadaniu ostatecznej i wykonalnej Decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta B. z dnia 10 sierpnia 2016 r., którą zatwierdzony został projekt budowlany i udzielone zostało pozwolenie na budowę na rzecz Spółki obejmujące zmianę sposobu użytkowania wraz z przebudową Budynku na galerię handlową typu „Outlet” oraz supermarket wraz z zapleczem i pomieszczeniami technicznymi na działkach, na których aktualnie położony jest Budynek (dalej: Decyzja),
zawarła kilkadziesiąt umów najmu, w odniesieniu do planowanej galerii handlowej typu „Outlet”, a nadto niezależnie od planowanej przebudowy Budynku Spółka ma zawartą umowę najmu gruntu na myjnię samochodową (dalej: Umowy Najmu),
Nieruchomości Drogowe, o ile będą wchodziły w skład Gruntów, będą stanowiły Grunty Zabudowane. Poza gruntem wynajętym na cele myjni samochodowej, Grunty Zabudowane (ani znajdujące się na nich naniesienia). Grunty Budowlane oraz Grunty Orne nigdy nie były przedmiotem umów najmu, jednak służyły one prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku.
Na Gruntach Zabudowanych Spółka poczyniła naniesienia trwale związane z gruntem (będące budowlami, o których mowa w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 ze zm.), które służyły prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (takie jak drogi, chodniki i in.; dalej: Budowle) i pośrednio wykorzystywane były przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych, tj. prowadzenia sprzedaży opodatkowanej w Budynku oraz na Stacji Paliw. W związku z powyższym, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego również w odniesieniu do Budowli. Budowle nie były nigdy przedmiotem umów najmu/dzierżawy. Były natomiast wykorzystywane na potrzeby funkcjonowania Budynku. Od chwili oddania do użytkowania Budowli na poszczególnych Gruntach upłynęły ponad dwa lata.
Ponadto, od momentu oddania Budowli do użytkowania łączne nakłady Spółki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do każdej z nich, nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Dalej Grunty Zabudowane, Grunty Budowlane, Budynek i Budowle łącznie będą nazywane jako: Nieruchomość. W wyniku zmiany planów związanych z Nieruchomością Spółka podjęła decyzję o sprzedaży Nieruchomości Nabywcy (dalej: Transakcja). Przedmiotem Transakcji mogą być również Grunty Orne.
zobowiązania, w tym z tytułu finansowania, handlowe wobec dostawców, podatkowe, i in.
Przebudowa Budynku musi nastąpić, aby Nabywca mógł realizować Umowy Najmu - w chwili obecnej nie istnieją bowiem lokale, które będą wynajmowane w ramach przebudowanej galerii handlowej.
Zbywca i Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do przedmiotu Transakcji, w części podlegającej ww. zwolnieniu.
Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Nabywca oraz Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podstawową stawką VAT (tj. 23%) dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa ta podlegałyby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. Dodatkowo, Zbywca w związku z Transakcją wystawi na Nabywcę prawidłową fakturę zaliczkową oraz fakturę dokumentującą dokonanie Transakcji.
Czy - po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałaby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia) - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%)?
Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%), z wyłączeniem ewentualnej dostawy Nieruchomości Drogowych, Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy?
Czy dostawa Gruntów Ornych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy w ramach Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT?
dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%) po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałyby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia),
w ramach planowanej Transakcji, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT standardową stawką VAT (23%), z wyłączeniem ewentualnej dostawy Nieruchomości Drogowych, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy,
dostawa Gruntów Ornych w ramach Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów wyrażonej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT powodując tym samym, że Transakcja powinna być kwalifikowana na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.
Jednocześnie, Zainteresowani pragną wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej jednak, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, w takiej sytuacji należy odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, która stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”
Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (dalej: ZCP).
stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie,
mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.
Podstawową przesłanką wynikającą z zawartej w ustawie o VAT definicji ZCP jest konieczność istnienia zespołu składników materialnych i niematerialnych - w tym zobowiązań. W konsekwencji, aby w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. ZCP tworzą więc składniki będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.
Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Brak zaistnienia powyższych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
W omawianym przypadku, Zbywca dokona przeniesienia na Nabywcę jedynie pojedynczych składników majątkowych, tj. Nieruchomości i bezpośrednio związanych z nią aktywów (Decyzji, Umów Najmu, Projektu Budowlanego, Znaków Towarowych, Umów Marketingowych oraz pozostałej dokumentacji jedynie w części bezpośrednio związanej z Nieruchomością, np. prawa do fotografii, prezentacji, dokumentacji technicznej budynku, projektów i wizualizacji itd.).
Pozostałe składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa Zbywcy i związane z działalnością gospodarczą prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na Nabywcę, w tym m. in.:
umowa o zarządzanie Nieruchomością zawarta z podmiotem trzecim,
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych nie można twierdzić, że przedmiot Transakcji będzie stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązań, który mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, między innymi o elementy, które zostały wyżej wymienione, a które nie będą zbyte przez Spółkę w ramach planowanej Transakcji.
Należy również wskazać, iż przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak i żadna z jej części, nie był i nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów. Wprawdzie dla potrzeb wewnętrznych analiz, raportowania i oceny rentowności Nieruchomość funkcjonuje jako odrębna jednostka generująca przepływy pieniężne. Spółka nie prowadzi odrębnych kont księgowych z przeznaczeniem na dokonywanie zapisów kosztów i przychodów związanych z Budynkiem, natomiast na podstawie kodów przypisanych do poszczególnych zapisów księgowych ewidencjonowanych na kontach wynikowych Spółka jest w stanie ustalić przychody i koszty związane z użytkowaniem Budynku. Nie zostały również wyodrębnione i nie są prowadzone konta księgowe dla należności i zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną przy użyciu Budynku. Ponadto, w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Ponadto, co istotne w ramach planowanej Transakcji Zbywca nie przeniesie na Nabywcę zobowiązań bilansowych Spółki. Są to elementy niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej, bez których przedmiot Transakcji nie może samodzielnie funkcjonować w taki sposób, jak to miało miejsce u Zbywcy.
Dodatkowo, jak wskazali Zainteresowani w opisie zdarzenia przyszłego, po zakupie Nieruchomości Nabywca nie zamierza kontynuować działalności Zbywcy w oparciu o przedmiot Transakcji. Nie jest to możliwe nie tylko ze względu na intencję Nabywcy, ale również na fakt, że obecnie Nieruchomość, z wyłączeniem hipermarketu, myjni i stacji paliw, nie jest używana z uwagi na planowane przedsięwzięcie inwestycyjne i nie jest możliwe kontynuowanie działalności Zbywcy. Jak wskazano, po zakończeniu przebudowy i remodelingu Budynku na centrum wyprzedażowe typu „Outlet”, powierzchnia handlowa w Budynku zostanie oddana w najem przede wszystkim podmiotom oferującym sprzedaż końcówek serii czy też towarów niesprzedanych w innych sklepach najemców. Oznacza to, że strategia wykorzystania Budynku przez Nabywcę oraz profil modelowego klienta centrum wyprzedażowego ulegnie zmianie w porównaniu do strategii funkcjonowania galerii handlowej „G.” prowadzonej do niedawna przez Spółkę. Ponadto, przedmiot Transakcji nie obejmuje kluczowych dla funkcjonowania Nieruchomości umów takich jak m. in. umowa o zarządzanie Nieruchomością, bez których nie jest możliwe skuteczne utrzymanie Nieruchomości w sposób umożliwiający jej wynajem. Dodatkowo - jak wskazano wyżej i jak słusznie uwzględnia definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa z ustawy o VAT - do funkcjonowania przedsiębiorstwa potrzebne jest finansowanie jego działalności, które od strony bilansowej odzwierciedlone jest w zobowiązaniach Spółki. Jak wskazano wyżej takie zobowiązania finansowe dedykowane do Nieruchomości nie istnieją i nie są przenoszone w ramach Transakcji co uniemożliwiałoby przedmiotowi Transakcji samodzielne funkcjonowanie.
Co więcej, Spółka jest uprawniona do korzystania z powierzchni, na której prowadzi hipermarket, jedynie przez 14 dni od Transakcji. Następnie Spółka ma 6 tygodni na opróżnienie tej powierzchni ze wszelkich ruchomości.
Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część ponieważ (i) w wyniku Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie pojedyncze składniki majątku Spółki niestanowiące „zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej” oraz (ii) w oparciu tyko i wyłącznie o przedmiot Transakcji nie będzie możliwe prowadzenie przez Nabywcę działalności gospodarczej.
Jednocześnie, mając na uwadze, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy oraz że w ramach Transakcji Nabywca nie przejmie praw z istotnych umów zawartych przez Zbywcę a także zobowiązań oraz należności Zbywcy, Transakcja nie może zostać zakwalifikowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. W efekcie, przedmiotem Transakcji zbycia Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Stanowisko Zainteresowanych w zakresie braku możliwości uznania za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część zbycia pojedynczych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie są wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Spółki i bez „dodania” dodatkowych elementów należących do majątku nabywcy nie mogą samodzielnie funkcjonować w obrocie gospodarczym zostało potwierdzone w licznych interpretacjach i wyrokach sądów administracyjnych. Przykładowo, w niedawno wydanym wyroku z 26 stycznia 2018 r. (sygn. akt I FSK 1127/17) Naczelny Sąd Administracyjny utrzymał w mocy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 9 lutego 2017 roku (sygn. akt I SA/Wr 972/16), w którym skład orzekający stwierdził, że „(...) Jeśli podmiot gospodarczy prowadzi działalności gospodarczą m. in. w zakresie wynajmu lokali użytkowych i czyni to poprzez wyodrębniony w jego strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział) to wyodrębnienie tego zakładu wiąże się z obsługą tej działalności przez pracowników, finansowaniem, obsługa istniejących umów, zawieraniem nowych, itp. Sprzedaż tak wyodrębnionego zakładu - jako całości - mogłaby spełniać warunek wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Jednak sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zatem fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. ”
Nie bez znaczenia dla oceny stanowiska Zainteresowanych jest brak używania istotnej części Nieruchomości z uwagi na planowane przez Nabywcę przedsięwzięcie inwestycyjne na podstawie wydanej Decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak bowiem wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 30.11.2017 r. (sygn. I FSK 418/16): „zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT nie mogły być „budynki w budowie” (...) „Obiekty w budowie” same w sobie nie tworzą bowiem całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”
Zainteresowani pragną zwrócić uwagę, że działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Spółkę w latach 1998 - 2013. W 2006 r. Budynek został oddany do użytkowania. Od tamtej pory Budynek służył wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez Spółkę. W części Budynek był oddany przez Spółkę do użytkowania podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, w pozostałej wykorzystywany był w prowadzeniu własnej działalności Spółki - sprzedaży detalicznej prowadzonej za pośrednictwem hipermarketu. Dodatkowo w stosunku do Budynku nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej. Zainteresowani wskazują, że również w odniesieniu do Budowli wchodzących w skład Nieruchomości upłynęło ponad dwa lata od momentu oddania ich do użytkowania oraz w stosunku do żadnej z Budowli nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej którejkolwiek z nich.
W odniesieniu do części Nieruchomości, która nie została oddana podmiotom trzecim do użytkowania na podstawie umów najmu, Zainteresowani pragną wskazać, że w przeszłości kwestia rozumienia pojęcia „pierwszego zasiedlenia” - oraz wynikających z tego konsekwencji dostawy nieruchomości w VAT - była przedmiotem kontrowersji. Organy podatkowe wydawały interpretacje, w których wskazywano, że do pierwszego zasiedlenia budynku, budowli, czy ich części może dojść wyłącznie w wykonaniu czynności opodatkowanych, takich jak m.in. sprzedaż, dzierżawa, wynajem, leasing. Pogląd ten odrzucał możliwość uznania, iż doszło do pierwszego zasiedlenia obiektów, które zostały przyjęte do użytkowania przez podatnika, który wybudował je na potrzeby własnej działalności.
W ocenie Zainteresowanych, prezentowany powyżej pogląd jest nieprawidłowy. Zdaniem Zainteresowanych, jego źródła należy upatrywać w przytoczonej już wyżej treści definicji „pierwszego zasiedlenia” zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (do której odnosi się przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy).
Choć we wspomnianej definicji występuje zawężenie katalogu czynności, w wyniku których może dojść do pierwszego zasiedlenia, do czynności podlegających opodatkowaniu, to Zainteresowani uważają, że w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że przepisy krajowe mogą nie być przesądzające w zakresie określania skutków danych czynności na gruncie VAT. Wynika to z charakteru podatku VAT, który jest podatkiem zharmonizowanym w ramach Unii Europejskiej tworzącym wspólny system podatku od wartości dodanej. Oznacza to, że pojęcia, którymi posługują się przepisy krajowe w zakresie tego podatku muszą być rozumiane jednolicie wewnątrz całej Unii Europejskiej. W celu harmonizacji podatku VAT Rada Unii Europejskiej przyjęła Dyrektywę, której przepisy powinny być implementowane do ustawodawstwa krajowego.
Na niezgodność krajowych regulacji VAT dotyczących pierwszego zasiedlenia z przepisami Wspólnotowymi zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny. Już w wyroku z 14 maja 2015 r. sygn. I FSK 382/14 stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (...)”.
Rzecznik Generalny TSUE Manuel Campos Sanchez-Bardona w Opinii przedstawionej 4 lipca 2017 r. w opisanej wyżej sprawie zarekomendował Trybunałowi udzielenie polskiemu sądowi następującej odpowiedzi:
„Artykuł 135 ust. 1 lit. j) w związku z art. 12 ust. 1 lit. a) i art. 12 ust. 2 dyrektywy Rady 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że: Przepisy te stoją na przeszkodzie temu, by „pierwsze zasiedlenie” budynków, budowli lub ich części było w sposób konieczny związane z dokonaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.”
W swojej Opinii Rzecznik powołuje się m. in. na dotychczasową praktykę TSUE oraz założenia towarzyszące tworzeniu przepisów Unii Europejskiej, zgodnie z którymi:
„Opodatkowanie tego samego budynku na podstawie tego samego tytułu przy każdej jego kolejnej sprzedaży byłoby nieuzasadnione. W ramach projektu szóstej dyrektywy w pracach przygotowawczych Komisji wskazano, że »celem rozwiązania wszelkich trudności w rozróżnianiu między budynkami nowymi i starymi zostało użyte pojęcie pierwszego zasiedlenia celem określenia chwili, w której kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji, a mianowicie wówczas, gdy budynek zaczyna być użytkowany przez jego właściciela lub lokatora«.”
Choć Opinia Rzecznika Generalnego nie jest wiążąca dla TSUE, to stanowi dla niego istotny element uwzględniany w sposobie interpretacji prawa podatkowego. Ostatecznie, przytoczona Opinia znalazła potwierdzenie w wydanym przez TSUE wyroku (wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2017 r., sygn. C- 308/16). W przedmiotowej sprawie TSUE ostatecznie orzekł, iż:
„Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (...)”
Konsekwentnie, Polska jako państwo członkowskie nie jest upoważniona do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków/budowli/ich części następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w Dyrektywie, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie miałoby następować wyłącznie w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.
Warto również wskazać, że powyżej zaprezentowana wykładnia znajduje również odzwierciedlenie w aktualnej praktyce organów skarbowych, tak np. wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 maja 2017 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.52.2017.2.MW, w której ocenił, że:
„»pierwsze zasiedlenie« budynku (budowli lub ich części) - po jego wybudowaniu - należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej”.
Podobne stanowisko do ww. zostało wyrażone m.in. w następujących interpretacjach polskich organów skarbowych
interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 31 stycznia 2017 r. sygn. 0461-ITPP3.4512.834.2016.1.MD,
interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach 15 grudnia 2016 r. sygn. 2461-IBPP2.4512.780.2016.2.AB.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych już w momencie oddania do użytkowania Budynku, jak i każdej z Budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Konsekwentnie, ponieważ planowana Transakcja będzie miała miejsce w 2018 r., nie ulega wątpliwości, że sprzedaż zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia całej Nieruchomości. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w przypadku omawianej Transakcji w odniesieniu do całości Nieruchomości, za wyjątkiem Gruntów Budowlanych.
W tym miejscu, Zainteresowani pragną wskazać, że Grunty Budowlane nie stanowią terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Konsekwentnie, dostawa Gruntów Budowlanych nie może podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i powinna być opodatkowana podstawową stawką podatku VAT - obecnie 23%.
W odniesieniu jednak do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu Gruntów, jak i wytworzeniu Budynku oraz Budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.
Zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. W konsekwencji, opodatkowanie zbycia własności gruntów składających się na Grunty Zabudowane będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Nieruchomości.
W odniesieniu do analizowanej Transakcji strony zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. zarejestrowanie jako podatnika VAT przez Zbywcę i Nabywcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy tej części Nieruchomości, która podlega dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości (wraz z prawem własności Gruntów Zabudowanych i Gruntów Budowlanych) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%), jako że:
Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT,
w zakresie Gruntów Budowlanych dotyczy ona terenów budowlanych oraz
w pozostałym zakresie - odbędzie się ona w okresie przekraczającym 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata) Nieruchomości, a Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości - z wyłączeniem ewentualnej dostawy Nieruchomości Drogowych - zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość - z wyłączeniem Nieruchomości Drogowych - będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości i przeprowadzeniu modernizacji, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość - z wyłączeniem Nieruchomości Drogowych - w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.
W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości - z wyłączeniem ewentualnej dostawy Nieruchomości Drogowych, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano wyżej, Transakcje będą podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia (w szczególności dotyczące przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa).
A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT – z wyłączeniem ewentualnej dostawy Nieruchomości Drogowych, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Spółki lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT – z wyłączeniem kwoty dotyczącej ewentualnej dostawy Nieruchomości Drogowych.
W ocenie Zainteresowanych, dostawa Gruntów Ornych w ramach Transakcji powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie ze wskazaną regulacją zwolnieniu z opodatkowaniu VAT podlega bowiem dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Jak wskazali Zainteresowani w opisie zdarzenia przyszłego Grunty Orne stanowią tego rodzaju tereny (tj. inne niż tereny budowlane), więc ich dostawa powinna być objęta zwolnieniem ze wskazanego przepisu ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość, składającą się z 63 wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu. Na części gruntów tj. działce nr 42/69, 42/85, 42/87, 42/107, 42/68, 42/82, 42,89, 42/90, 42/98, 42/81, 42/97, 42/86, 42/27, 42/28, 42/29, 42/67, 42/88, 42/45, 42/75 posadowiony jest budynek galerii handlowej. Pozostałe działki są częściowo zabudowane obiektami budowlanymi, np. myjnią samochodową, częściowo niezabudowane jednak stanowiące tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT, a częściowo nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu ustawy o VAT. Budynek nie jest obecnie użytkowany z wyłączeniem hipermarketu, myjni samochodowej oraz stacji paliw. Budowle były wykorzystywane na potrzeby funkcjonowania Budynku galerii. Zamiarem Zainteresowanych jest, aby w ramach transakcji doszło do przeniesienia na Nabywcę jedynie własności Nieruchomości, ewentualnie gruntów ornych i bezpośrednio związanych z nią praw i obowiązków wynikających z Decyzji, Umów Najmu, jak również autorskich praw majątkowych i praw zależnych do projektu budowlanego oraz do utworów wytworzonych na podstawie umów marketingowych, praw do znaków towarowych i pozostałej dokumentacji jedynie w części bezpośrednio związanej z nieruchomością, np. prawa do fotografii, prezentacji, dokumentacji technicznej budynku, projektów i wizualizacji, itd.
Budynek galerii w strukturach Sprzedawcy nie jest i nie był formalnie odrębną jednostką organizacyjną. Sprzedawca nie prowadzi odrębnych kont księgowych z przeznaczeniem na dokonywanie zapisów kosztów i przychodów związanych z Budynkiem. Nie zostały również wyodrębnione i nie są prowadzone konta księgowe dla należności i zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną przy użyciu Budynku galerii.
Przedmiot transakcji stanowi jeden z wielu składników majątku Sprzedawcy, w tym nieruchomości, które wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedawca posiada inne, liczne składniki majątku/zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, które nie będą przedmiotem transakcji, w tym m.in.:
umowę o zarzadzanie Nieruchomością zawarta z podmiotem trzecim,
środki trwałe inne niż Nieruchomość, z wyjątkiem środków trwałych związanych trwale lub funkcjonalnie z Nieruchomością (np. ławek lub oznakowani),
środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym,
prawa autorskie, inne niż wskazane powyżej,
zobowiązania, w tym z tytułu finansowania, handlowe wobec dostawców, podatkowe i in.
Działalność Sprzedawcy odnośnie Budynku opierała się na wynajmie powierzchni handlowej dla najemców (osoby trzecie) prowadzących sprzedaż detaliczną, działalności hipermarketu prowadzonej przez Sprzedającego oraz sprzedaży paliw na stacji benzynowej prowadzonej przez Spółkę. Po zakupie nieruchomości Nabywca nie zamierza kontynuować działalności Zbywcy w oparciu o przedmiot Transakcji według stanu na moment transakcji, z tym ze działalność może być kontynuowana w zakresie myjni. Nie jest to możliwe nie tylko ze względu na intencję Nabywcy, ale również fakt, że obecnie Nieruchomość nie jest używana, z wyłączeniem hipermarketu, myjni samochodowej uraz stacji pali w części.
Jak wskazał Wnioskodawca, nawet gdyby Nieruchomość funkcjonowała w dotychczasowym kształcie przedmiot Transakcji nie umożliwiałby samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze o elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedawcę w ramach planowanej Transakcji). Nabywca ma zamiar przebudować Budynek galerii na centrum wyprzedażowe i świadczyć usługi najmu (w tym na rzecz Sprzedającego).
Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności Zbywcy. Ponadto przedmiotowa nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące przypisane mu zadania gospodarcze.
Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w ramach Transakcji dostawy Nieruchomości zamierza zbyć grunty niezabudowane (działki wyodrębnione geodezyjnie), które stanowią tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT oraz takie, które nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu ustawy o VAT (działki orne).
Zatem mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa działek gruntu stanowiących na dzień Transakcji tereny przeznaczone pod zabudowę, będzie opodatkowana stawką podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast dostawa działek ornych czyli takich które na dzień Transakcji nie będą przeznaczone pod zabudowę, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Przechodząc do kwestii opodatkowania zabudowanych działek gruntu wskazać należy, że: W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt l0a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca (Sprzedawca) zamierza zbyć działki zabudowane. Część z tych działek zabudowana jest Budynkiem galerii, a część zabudowana jest obiektami budowlanymi np. myjnią samochodową, drogami i chodnikami. Budynek galerii został oddany do użytkowania w 2006 r. i od tego czasu Sprzedający prowadził w nim działalność gospodarczą, tj. prowadził sprzedaż detaliczną oraz wynajmował pomieszczenia znajdujące się w Budynku osobom trzecim. Korytarze wewnętrzne, toalety, itp. nigdy nie były bezpośrednio przedmiotem najmu ale w ramach umów najemcy oraz ich dostawcy i klienci mogli z nich korzystać. Budowle nie były nigdy przedmiotem umów najmu/dzierżawy. Były natomiast wykorzystywane na potrzeby funkcjonowania budynku. Od chwili oddania do użytkowania Budowli na poszczególnych Gruntach upłynęły ponad dwa lata. Ponadto od dnia oddania do użytkowania Budynku i Budowli, łączne nakłady spółki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do każdej z nich nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.
Odnosząc się zatem do Budynku i Budowli należy stwierdzić, że ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji, również dostawa działek, na których posadowione zostały Budynek i Budowle, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
W podsumowaniu dokonanej analizy należy stwierdzić, że sprzedaż Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przy czym, w sytuacji kiedy Sprzedający i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy Budynku i Budowli. W związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również sprzedaż gruntów, na których Budynek i Budowle są posadowione będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT.
Również dostawa gruntów niezabudowanych, ale przeznaczonych pod zabudowę będzie opodatkowana stawką podatku w wysokości 23% na podstawie 43 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
Natomiast dostawa działek gruntu stanowiących na dzień Transakcji w myśl ustawy o podatku od towarów i usług tereny niebudowlane (Działki orne), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i 3 jest prawidłowe.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
Jak wynika z opisu sprawy Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca zamierza świadczyć usługi najmu.
W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Nabywca Nieruchomości będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do czynności opodatkowanych, to po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym w danym okresie rozliczeniowym na rachunek bankowy Nabywcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest prawidłowe.
0111-KDIB3-1.4012.198.3.IK