Source: https://www.prawo-budowlane.info/rozbiorka-domu-ze-wzgledu-na-zagrozenie,481,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-05-30 14:48:16
Legal References Found: art. 195
 art. 221
 art. 48
 art. 94
 art. 91
 art. 61
 art. 163
 art. 444
 art. 924
 art. 1015
 art. 640
 art. 618
 art. 210
 art. 172
 art. 336

Document Content:
Rozbiórka domu ze względu na zagrożenie
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-09-09
Mam problem dotyczący rozbiórki starego domu ze względu na zagrożenie dla ludzi mieszkających w pobliżu. Po naszej bliskiej krewnej, która zmarła 7 lat temu pozostał bardzo stary drewniany dom. Nadzór budowlany nie podejmował jeszcze żadnych czynności (nie było to zgłaszane), jednakże budynek przeszkadza sąsiadom i stanowi dla nich zagrożenie. Spadek po krewnej ma dostać sporo osób (spadkobiercy rozproszeni są po całym kraju, kilka osób mieszka za granicą), ale nikt nie próbował, nie chce i nie ma zamiaru o ten spadek się starać ze względu na małą wartość spadku. Nie ma spadkobiercy, więc nie ma kto zająć się sprawą likwidacji domu, a rozbiórki trzeba koniecznie dokonać ze względu na wspomniane zagrożenie. Jak podejść do tej sprawy?
Chodzi o współwłasność – od art. 195 do art. 221 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Niejako źródłem współwłasności jest dziedziczenie (art. 222 i następne K.c.), ponieważ w skład spadku (art. 922 K.c.) po spadkodawczyni wchodzi nieruchomość (art. 46 K.c.), której częścią składową prawdopodobnie jest (art. 47 K.c., art. 48 K.c.) odnośny budynek. Jeżeli w gronie współwłaścicieli brakuje woli współpracy – zwłaszcza w sprawach kluczowych – to może dojść do poważnych skutków (w tym prawnych i ekonomicznych); widać to np. we wspólnotach mieszkaniowych (zarówno małych, jak i dużych). Część współwłaścicieli (być może także w przypadku przedmiotowej nieruchomości) faktycznie zachowuje się w sposób, który można mało elegancko określić „zwalaniem na innych”. Ludzie lubią wyręczać się innymi – „niech ktoś to załatwi”, „niech ktoś za to zapłaci”. Jeżeli Pani ma do czynienia z takimi postawami, to proponuję dać do zrozumienia, że skutkiem takich zachowań może być nawet odpowiedzialność karna.
Prawo budowlane zawiera Przepisy karne (art. 90 – art. 94); proponuję się z nimi zapoznać (i, w miarę możliwości, uświadomić ich znaczenie także innym współwłaścicielom). W aktualnej sytuacji szczególne znaczenie może mieć treść art. 91a Prawa budowlanego: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Być może uświadomienie takiego zagrożenia sankcjami zmieni podejście części współwłaścicieli.
Surowe sankcje przewidziano w art. 163 Kodeksu karnego, który stanowi:
„§ 1. Kto sprowadza zdarzenie, które zagraża życiu lub zdrowiu wielu osób albo mieniu w wielkich rozmiarach, mające postać:
§ 4. Jeżeli następstwem czynu określonego w § 2 jest śmierć człowieka lub ciężki uszczerbek na zdrowiu wielu osób, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.”
Poważne konsekwencje przewidziano także w przypadku wystąpienia szkód, spowodowanych tak zwanymi deliktami cywilnymi (art. 415 i następne K.c.). Szczególnej uwadze wszystkich współwłaścicieli wypada polecić brzmienie artykułu 434 K.c.: „Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie”. Przepisy o szkodzie na osobie (np. skutkującej śmiercią lub urazem) uregulowano w art. 444 i nast. K.c. (warto mieć na uwadze też art.: 23 i 24 K.c.).
Wraz ze śmiercią spadkodawczyni został nabyty spadek po niej przez jej spadkobierców (art. 925 K.c. w związku z art. 924 K.c.). Już dawno temu minął (przewidziany w art. 1015 K.c.) termin do złożenia oświadczenia co do spadku (art. 1012 K.c.) – np. do odrzucenia spadku; tryb składania oświadczeń co do spadku uregulowano w art. 640 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Wyzwanie (a być może problem, szczególnie w przypadku wystąpienia szkód) dotyczy wszystkich współwłaścicieli – także żyjących za granicą; w prawie przewidziano możność egzekwowania należności zza granicy oraz dochodzenia odpowiedzialności karnej – wprawdzie jest to utrudnione (szczególnie poza obszarem Unii Europejskiej), ale determinacja (zwłaszcza w powiązaniu z możliwościami finansowymi) może przyczynić się do tego, by także kogoś żyjącego poza Polską „dosięgła sprawiedliwość”.
W organie administracji budowlanej (na poziomie powiatowym) lub w „nadzorze budowlanym” powinno być możliwe uzyskanie zgody na dokonanie rozbiórki lub nawet nakazu rozbiórki rudery. Jednak proszę liczyć się z kosztami; samodzielne wykonanie (części prac) może utrudniać odzyskanie zwrotu części kosztów od pozostałych współwłaścicieli, zaś angażowanie specjalistycznego wykonawcy może wiązać się z kosztami. Rozsądny wariant (w przypadku braku porozumienia) może polegać na ułożeniu strategii z uwzględnieniem bardzo poważnie traktowanego art. 618 K.p.c.; chodzi o dążenie do rozliczenia kosztów (i być może pożytków) w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 617 i następne K.p.c., art. 210 i następne K.c.).
W grę mogłoby wchodzić też ustanowienie przez sąd kuratora spadku (kim mógłby być np. jeden ze spadkobierców/współwłaścicieli) – ustanowienie kuratora spadku to jedno z zagadnień z zakresu zabezpieczenia spadku (art. 630 i następne K.p.c.). Do tego mogłoby dojść zwłaszcza w postępowaniu z wniosku o stwierdzenie nabycia spadku; jednakże samo zainicjowanie takiego postępowania wiązałoby się z kosztami – od opłaty sądowej (niskiej) wyższe byłyby zapewne opłaty administracyjne (np. za uzyskanie odpisów aktu stanu cywilnego). Być może „nadzór budowlany” wystąpiłby do sądu o stwierdzenie nabycia spadku.
Jeszcze inny wariant mógłby polegać na zgłoszeniu w ewidencji gruntów i budynków posiadania samoistnego (przez osoby zainteresowane), uporządkowanie terenu (na koszt posiadaczy samoistnych) i czekanie na możność zawnioskowania o stwierdzenie zasiedzenia. Według aktualnego brzmienia art. 172 K.c., do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze dochodzi po 30 latach posiadania samoistnego (a zasiedzenie w dobrej wierze to rzadkość) – ustawowe określenie posiadania zawarto w art. 336 K.c. Część współwłaścicieli może też załatwiać potrzebne sprawy (administracyjne i z zakresu dziedziczenia) oraz dążyć do „odzyskania pieniędzy” od pozostałych współwłaścicieli – np. w postępowaniu (a nie później) o dział spadku ze zniesieniem współwłasności (art. 618 K.p.c.).
Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże (przynajmniej częściowo) w dobrym załatwieniu poważnej sprawy, związanej z biernością części współwłaścicieli. Dość proste mogą okazać się środki administracyjne, ale proszę liczyć się z problemami z zakresu rozliczenia nakładów.