Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_obrotu_nieruchomosciami__Wydanie_4-ebook/p1124258i1279305
Timestamp: 2019-08-18 23:55:29
Legal References Found: art. 535
 art. 517
 art. 552
 art. 3
 art. 46
 art. 4
 art. 46
 art. 4
 art. 46
 art. 235

Document Content:
Prawo obrotu nieruchomościami. Wydanie 4 [Ryszard Strzelczyk] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00180 005061 15183291 na godz. na dobę w sumie
Autor: Ryszard Strzelczyk Liczba stron: 256
ISBN: 978-83-8158-660-3 Data wydania:
Rozdział 1. Wprowadzenie § 1. Znaczenie obrotu nieruchomościami 1 Znaczenia obrotu nieruchomościami nie sposób przecenić. Szacuje się, że obecnie nieruchomości w Polsce stanowią ponad 2/3 majątku narodowego, a ich wartość stale wzrasta. Codzienne życie każdego człowieka jest nierozerwalnie związane z nie- ruchomościami, i to od chwili urodzenia aż do chwili śmierci. Każdy z nas urodził się w jakiejś nieruchomości (szpitalu, domu, mieszkaniu), uczył się w nieruchomościach (przedszkolach, szkołach, uczelniach), mieszka przez ca- łe życie w nieruchomościach (mieszkaniach, domach, willach, pensjonatach, hotelach, pałacach), pracuje w nieruchomościach (fabrykach, biurach, skle- pach, lotniskach, lasach, ogrodach, na polach), do których to miejsc pracy do- jeżdża korzystając z nieruchomości (drogi, ulice, autostrady, dworce, lotni- ska). W nieruchomościach leczymy się (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia) oraz od poczywamy (kina, teatry, parki itd.). W nieruchomościach realizuje się także nasze życie duchowe (kościoły, kaplice, klasztory). Nawet po śmierci związani jesteśmy z nieruchomościami, bowiem cmentarze, to także nierucho- mości. Nieruchomości pełnią kluczową rolę we wszystkich sferach działalności człowieka, w jego życiu rodzinnym, zawodowym, duchowym itd. Dla wielu osób przedstawiają one także stabilne źródło dochodu oraz przedmiot ﬁ nan- sowego zabezpieczenia (najem, dzierżawa itp.). Nic więc dziwnego, że prawo obrotu nieruchomościami cieszy się tak wielkim zainteresowaniem. § 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej Najistotniejszym zagadnieniem prawnym związanym z obrotem nierucho- mościami jest tryb przenoszenia ich własności, ze szczególnym uwzględnie- niem określenia chwili, w której dochodzi do przejścia własności. W kontek- 2 Nb. 1–2 3 Rozdział 1. Wprowadzenie 2 ście tym zauważyć trzeba, że w państwach Unii Europejskiej wyróżnić można pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości, a mianowicie: 1) romański – wywodzący się z kodeksu Napoleona (Francja, Belgia, Luksem- burg, Hiszpania, Włochy); 2) germański (Niemcy, Austria, Szwajcaria); 3) common law (Anglia, Irlandia, Walia, częściowo Szkocja); 4) skandynawski (Szwecja, Finlandia, Norwegia); 5) wschodnioeuropejski – stanowiący mieszaninę rozwiązań przyjętych w róż- nych systemach (kraje bloku wschodnioeuropejskiego). Trzeba jednak pamiętać, że na skutek różnych historycznych zaszłości, w większości państw Unii Europejskiej elementy powyższych systemów prze- platają się ze sobą. Badając sposób umownego (kontraktowego) przenoszenia własności nieruchomości w danym państwie należy przede wszystkim zwró- cić uwagę na pięć kluczowych wymienionych poniżej wyróżników (rozwią- zań), nie przywiązując większej wagi do faktu, z którego systemu one po- chodzą. 1) Deﬁ nitywność umowy zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany, daro- wizny) – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym sys- temie prawnym umowa zbycia nieruchomości wywołuje jedynie skutek zobowiązujący (obligacyjny), a zatem jedynie zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości, czy też wywo- łuje od razu dwa skutki, tzn. skutek zobowiązujący (obligacyjny) i jedno- cześnie skutek rozporządzający (rzeczowy), tzn. zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę i jednocześnie (od razu) własność tę na nabywcę przenosi? 2) Charakter umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpo- wiedzi na pytanie: Czy umowa ta ma charakter konsensualny, co oznacza, że samo jej zawarcie (samo porozumienie stron) przenosi własność nieru- chomości ze zbywcy na nabywcę, czy też umowa ta ma charakter realny, co oznacza, że do przejścia własności ze zbywcy na nabywcę, oprócz za- warcia samej umowy, konieczne jest jeszcze wykonanie jakiejś czynności realnej, np. przeniesienie posiadania nieruchomości na nabywcę? 3) Kauzalność (przyczynowość) przenoszenia własności nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie praw- nym do przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę konieczne jest istnienie jakiejś istotnej kauzy (przyczyny), takiej jak np. chęć otrzymania w zamian ceny (sprzedaż), chęć otrzymania w zamian innej rzeczy (zamia- na), chęć przysporzenia majątku osobie bliskiej (causa donandi) itd., czy też w danym systemie prawnym żadna kauza nie jest wymagana, a przenie- Nb. 3 § 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej 3 sienie własności nieruchomości na inną osobę może zostać dokonane abs- trakcyjnie, tzn. bez żadnej szczególnej przyczyny, np. dla kaprysu? 4) Formę umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy dla ważności umowy zbycia nieruchomości wymagana jest w danym systemie prawnym jakaś forma szczególna, np. umowa pisemna, umowa pisemna z podpisami stron notarialnie poświadczonymi, umowa przygotowana przez notariusza w formie aktu notarialnego itp.? 5) Wpis do rejestru publicznego – pod kątem udzielenia odpowiedzi na trzy pytania, a mianowicie: a) Czy w danym systemie prawnym funkcjonuje ja- kiś rejestr publiczny, w którym rejestruje się umowy zbycia nieruchomo- ści lub ujawnia się ich nowych właścicieli?; b) Czy wpis do tego rejestru jest obligatoryjny (obowiązkowy)? oraz c) Czy wpisy do tego rejestru ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), tzn. wywołuje skutek rzeczowy polegający na przeniesieniu własności nieruchomości, a zatem bez dokona- nia tego wpisu własność nieruchomości nie przechodzi na nabywcę, czy też wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że tylko informuje on o dokonanym wcześniej przejściu własności? O powyższych kryteriach warto pamiętać, gdyż ich znajomość umożliwia bezpieczne nabycie własności nieruchomości w dowolnym państwie Unii Eu- ropejskiej, bez względu na okoliczność, do którego systemu prawnego dane państwo należy. Zauważyć jednak trzeba, że powyższe rozwiązania bywają na- gminnie mylone lub rozumiane opacznie. 4 Przede wszystkim sporo problemów rodzi się na tle deﬁ nitywności umo- wy zbycia nieruchomości. Mylone bywają bowiem czynności zobowiązujące (obligujące do przeniesienia własności) z czynnościami rozporządzającymi (przenoszącymi własność). Dla przykładu, w powszechnym mniemaniu domi- nuje pogląd, że umowa sprzedaży nieruchomości zawsze przenosi jej własność na kupującego. Jest to pogląd błędny, gdyż – pomijając materię konstytutyw- ności wpisu – w wielu systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, umowa sprzedaży nieruchomości nie zawsze przenosi jej własność. Według brzmienia art. 535 KC „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobo- wiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Z brzmienia tego prze- pisu wynika, że sprzedażą jest już samo zobowiązanie się do przeniesienia na kogoś własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się tej drugiej osoby do za- płacenia ceny. Do przejścia własności może zatem dojść później, tzn. w dru- giej umowie, obejmującej już tylko skutek rzeczowy, czyli samo przeniesienie własności, którą to umowę strony zawierają w celu wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy sprzedaży. Nadmienić w tym miej- Nb. 4 Rozdział 1. Wprowadzenie 4 scu trzeba, że tylko ta druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność, musi być bezwarunkowa, czyli nie może zostać zawarta z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Natomiast, pierwsza umowa, tzn. umowa sprzedaży może zostać zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Opacznie rozumiana bywa także istota konsensualności przeniesienia wła- sności. Wielu nabywców nieruchomości jest zaskoczonych faktem, że w nie- których systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, do przejścia prawa własności ze zbywcy na nabywcę wystarcza samo podpisanie umowy, co oznacza, że nie jest w tym zakresie konieczne ani zapłacenie ceny, ani wyda- nie nieruchomości nabywcy. Najwięcej nieporozumień powstaje jednak w wyniku mylenia obligatoryj- ności wpisu z jego konstytutywnością (prawotwórczym charakterem), a są to instytucje diametralnie różne. Obligatoryjność wpisu oznacza, że nowy wła- ściciel nieruchomości, notariusz albo inny podmiot dokumentujący zawarcie umowy przenoszącej jej własność, jest zobowiązany wystąpić do rejestru pu- blicznego z wnioskiem o ujawnienie w nim nowego właściciela. Wpis nabyw- cy nieruchomości w tym rejestrze nie ma jednak wpływu na przejście prawa własności, gdyż prawo to przeszło na nabywcę już z chwilą podpisania umowy. Ujawnienie nabywcy w księdze wieczystej jest wprawdzie obowiązkowe, lecz ma ono charakter tylko informacyjny. Naruszyciel obowiązku ujawnienia no- wego właściciela w księdze wieczystej może w danym systemie prawnym za swoje zaniedbanie zostać ukarany, np. grzywną lub dyscyplinarnie. Nie będzie to jednak miało wpływu na przejście prawa własności. Konstytutywność wpisu nabywcy nieruchomości oznacza, że to właśnie z chwilą dokonania wpisu, a nie z chwilą podpisania umowy, przechodzi na nabywcę własność nieruchomości. Siłą rzeczy wpis ten jest z reguły także obli- gatoryjny, a za jego zawiniony brak ktoś może zostać ukarany. Różnica polega jednak na tym, że niezależnie od nałożenia kary na naruszyciela tego obowiąz- ku, nabywca nie nabywa własności nieruchomości, dopóki wpis ten nie zosta- nie dokonany. § 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce 5 Patrząc na pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości w pań- stwach Unii Europejskiej, określanych jako systemy: romański, germański, common law, skandynawski oraz wschodnioeuropejski, nie trudno odgadnąć, że Polska znajduje się wśród krajów zaliczanych do tej ostatniej grupy. Granice pomiędzy powyższymi systemami są jednak nieostre, a ich elementy przeplata- Nb. 5 § 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce 5 ją się ze sobą w różnych krajach. Oznacza to, że elementy typowe dla państwa zaliczanego tradycyjnie do jednego systemu można spotkać w państwie zali- czanym do innego systemu. Dla rzetelnej analizy trybu zbywania nieruchomo- ści w systemie prawnym danego kraju znacznie ważniejsze jest ustalenie, jakie konkretne rozwiązania prawne zostały w nim przyjęte, od tego, z jakiego syste- mu prawnego rozwiązania te recypowano. W powyższym kontekście można zatem stwierdzić, że w systemie prawa polskiego umowa zbycia nieruchomości jest, oczywiście z pewnymi wyjątkami: 1) obligacyjno-rozporządzająca, gdyż zobowiązuje do przeniesienia własno- ści i jednocześnie ją przenosi; 2) konsensualna, gdyż samo zawarcie umowy (solo consensu) przenosi wła- sność nieruchomości i nie jest do tego konieczne wydanie nieruchomości nabywcy; 3) kauzalna, gdyż niezbędne jest istnienie ważnej z jurydycznego punkt wi- dzenia przyczyny przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę; 4) wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego oraz 5) podlega ujawnieniu w rejestrze publicznym zwanym księgą wieczystą, przy czym wpis w tej księdze ma charakter jedynie deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego, choć rodzą się na tym tle pewne niejasności. Powyższa materia, a także wiele innych zagadnień dotyczących obrotu nie- ruchomościami, zostały omówione na dalszych kartach niniejszej publikacji. Nb. 5 6 Rozdział 2. Pojęcie nieruchomości § 4. Geneza i ewolucja pojęcia nieruchomości Dla pełnego zrozumienia mechanizmów rządzących współczesnym obro- tem nieruchomościami przydatnym będzie odwołanie się do początków insty- tucji nieruchomości w prawie rzymskim oraz jej późniejszej ewolucji. Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica 6,3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Choć podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w pra- wie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to z uwagi na nadrzędność ich po- działu na res mancipi i res nec mancipi, tym niemniej to właśnie z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superﬁ cies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superﬁ cies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budy- nek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość ponie- sionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzega- no tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2. Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superﬁ cies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znaj- dujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej niekiedy obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została recypowana przez większość ustawodawstw europejskich. 1 Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka, [w:] W. Wołodkiewicz, M. Zabłoc- ka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48 oraz K. Sójka-Zielińska, Historia pra- wa, Warszawa 2000, s. 25–27. 2 Zob. W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253. Nb. 6 § 4. Geneza i ewolucja pojęcia nieruchomości 7 Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona1, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego Kodeksu, głoszący, że własność zie- mi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza. Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który mocą § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome2, zaś w § 293 dookreślał, że nie- ruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego Kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi. Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej deﬁ nicji nieru- chomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią je- go istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu3. Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa wła- sności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzy- stania z gruntu, uznawane były za ruchomości4. Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzch- ni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim. 7 8 9 10 11 1 Zob. Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, War- szawa 1937, s. 151. 2 Zob. M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich kra- jów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181. 3 Zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospo- litej Polskiej, Poznań 1933, s. 36. 4 Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, cz. I, Zwodu Praw Rosyjskich, prze- kład Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147. Nb. 7–11 8 Rozdział 2. Pojęcie nieruchomości § 5. Deﬁ nicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim Legalna deﬁ nicja nieruchomości zawarta została w art. 46 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.), według której nieruchomościami są: 1) części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty); 2) budynki trwale z gruntem związane, jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności; 3) części budynków (lokale), jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Deﬁ nicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności. Wprawdzie powielanie deﬁ nicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną1, tym niemniej deﬁ nicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą2. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właści- ciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu. Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest bu- dynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytu- acji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo wo- jewództwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC są w tym przypadku przepisy do- 12 13 14 15 1 Zgadzam się z poglądem wyrażonym przez J. Szachułowicza, iż ustawodawca w trosce o spójne i stabilne prawo powinien dbać o to, aby każde pojęcie użyte w prawie i odnoszą- ce się do zrozumienia jego treści, miało to samo znaczenie. Autor uważa za zbędne, a nawet szkodliwe, formułowanie pojęcia na użytek stosowania konkretnej ustawy, przy braku wąt- pliwości co do rozumienia jego treści. Tak J. Szachułowicz, [w:] J. Szachułowicz, M. Kras- sowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2002, s. 28. 2 Również zdaniem S. Rudnickiego, art. 4 pkt 1 GospNierU nie daje żadnych podstaw do rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej odmiennie niż to wynika z art. 46 KC. Tak S. Rudnicki, [w:] S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierw- sza. Część ogólna, Warszawa 2003, s. 179. Nb. 12–15 § 5. Deﬁ nicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim 9 tyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowią- cy m.in., że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związ- ków przez wieczystego użytkownika, stanowią własność wieczystego użyt- kownika. Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony prawnie z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym prze- znaczeniu (lokal użytkowy). Przepisy szczególne na mocy, których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności takiego lokalu, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Po dokonaniu takiego podziału, każdy z lokali staje się odrębną nieruchomością, tzw. nieruchomością lokalową, dla której zakłada się odręb- ną księgę wieczystą. Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz grunta- mi innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął SN w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu, za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyj- ne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, na- wet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wie- czysta. Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepi- sów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odręb- ną nieruchomość. Z tego punktu widzenia, dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych wła- ścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wie- czystych. Wieczysto księgowe pojęcie nieruchomości dominuje w doktrynie i orzecznictwie. 16 17 18 Nb. 16–18 10 Rozdział 2. Pojęcie nieruchomości § 6. Klasyﬁ kacja nieruchomości 19 20 Istnieje wiele kryteriów klasyﬁ kowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne, leśne, przeznaczone pod za- budowę, rekreacyjne, cmentarne1 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, loka- lowe2, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych. Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych. Dla przykładu, nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomo- ścią zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości skła- dające się z działek o różnym przeznaczeniu, np. nieruchomość składająca się z pięciu działek, z których trzy przeznaczone są pod budownictwo mieszkanio- we, a dwie pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona. 1 Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 912 ze zm.) oraz usta- wa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2337 ze zm.). 2 Uregulowane w ustawie o własności lokali. Nb. 19–20
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_obrotu_nieruchomosciami__Wydanie_4-ebookRO/p1124258i1279305" target="_blank" title="Prawo obrotu nieruchomościami. Wydanie 4 [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Prawo obrotu nieruchomościami. Wydanie 4 [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>