Source: https://www.eporady24.pl/remont_balkonu,uchwaly,4,55,68.html
Timestamp: 2019-06-20 08:04:30
Legal References Found: art. 13
 art. 2
 art. 13
 art. 14
 art. 2
 art. 3
 art. 14
in fine

Document Content:
Remont balkonu - Uchwała
Opublikowane: 07.03.2008 | Zaktualizowane:
Uchwała z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy G. [...] w G. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2008 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w G. postanowieniem z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt [...],:
„Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów kontrukcyjnych balkonów?”
Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo uchylając sporną uchwałę strony pozwanej. Stwierdził, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku, lecz są częściami składowymi lokali, a w myśl art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel.
Jednakże z drugiej strony Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że balkony są elementami elewacji budynku, a elewacja stanowi wspólną część nieruchomości. W tej sytuacji koszt remontu zwłaszcza uszkodzonych elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych balkonów, jako elementów elewacji budynku, powinien – w ocenie Sądu drugiej instancji – obciążać wszystkich członków Wspólnoty.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. 2000 r., Nr 80, poz. 903) zwana dalej „ustawą”, nie posługuje się pojęciem „balkon”, nawet w sytuacji przykładowego wskazywania w art. 2 ust. 4 pomieszczeń określonych mianem „pomieszczeń przynależnych”. Nie ułatwia to rzeczowoprawnej kwalifikacji statusu balkonu, która jest niezbędną przesłanką wskazania właściwego podmiotu zobowiązanego z mocy art. 13 ust. 1 albo art. 14 ustawy do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonu w należytym stanie, w tym obejmujących również koszty jego remontu wymagającego naprawy także konstrukcyjnych elementów balkonu.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie wskazuje się na konieczność odróżniania pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 ustawy) od pomieszczenia przynależnego (art. 2 ust. 4 ustawy). W wyroku z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02 (Monitor Podatkowy 2003 nr 5, s. 29-31) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, natomiast służy zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Wymienioną dywersyfikację obu pojęć ustawowych i kryteria jej dokonania podziela też skład orzekający w niniejszej sprawie.
Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za pomieszczenie pomocnicze stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej części samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeszcze raz podkreślić należy, że uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, że balkon nie jest w pełni wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie jest wyłącznie rozstrzygającą o możliwości uznania go za pomieszczenie.
Za takim stanowiskiem przemawia wynik gramatycznej wykładni art. 2 ust. 2 ustawy, w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku odnosi ustawodawca tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które, obok już wymienionych wewnętrznych elementów lokalu mieszkalnego, tj. izb, także służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób z nim zamieszkałych.
W orzecznictwie stanowczo podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego” charakteryzuje taki funkcjonalny jego związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni” bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych (sic!) potrzeb ludzi (v. uzasadnienie wyroku SN z dnia 7 marca 2003, sygn. akt III RN 29/02, Monitor Podatkowy 2003 r., nr 5, s. 29-31).
Nadto, w innym orzeczeniu SN przyjęto - choć czyniąc to wprost w odniesieniu do pomieszczenia przynależnego – że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano – technicznych, jak samodzielny lokal (v. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, niepubl.).
Możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie zdaje się nie wchodzić w rachubę, ponieważ umowa taka mogłaby określać zasady korzystania przez właściciela lokalu ale tylko z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała SN z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, LEX nr 270441, dotychczas niepubl.), a takiego charakteru nie ma część budynku (balkon), która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób w nim zamieszkałych.
Zważyć jednak również należy, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych.
Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Warto także odnotować, że również na tle niemieckiej ustawy o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz z dnia 15 marca 1951 r. – w skrócie WEG) w orzecznictwie można zaobserwować dwoiste rozumienie określenia balkon. Na tle § 5 ust. 1 in fine tej ustawy balkony są zasadniczo uznawane jako element nieruchomości wspólnej. Jednakże w orzecznictwie widoczna jest wyraźna tendencja do uznania tylko podstawowych elementów balkonu ze element nieruchomości wspólnej.
Podkreśla się, że regulacja ustawowa pozwala wyłączyć z zakresu nieruchomości wspólnej te elementy, m.in. balkonów, których zmiana nie doprowadzi do modyfikacji wyglądu budynku, a więc tylko elementy konstrukcyjne balkonu uznaje się za należące zawsze do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego we Frankfurcie n/Menem z dnia 3 grudnia 1983 r., sygn. akt 20 W 68/83). Natomiast np. wierzchnia warstwa podłogi balkonu może stanowić element własności indywidualnej (w bezpośrednim tłumaczeniu: „szczególnej” - niem. Sondereigentum; por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego w Düsseldorfie z dnia 20 czerwca 1979 r., sygn. akt 3W 134/79 oraz powołany już wyrok Sądu we Frankfurcie n/Menem).