Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8183/remont-schodow-do-przedszkola-znajdujacacego-sie-na-terenie-wspolnoty/
Timestamp: 2018-05-24 16:01:14
Legal References Found: Art.3
 Art.3
 Art.3
 Art.3
 art. 12
 art. 12
 art. 2
 art. 3
 art. 3

Document Content:
Wspolnota Mieszkaniowa - Remont schodów do przedszkola znajdującącego sie na terenie Wspólnoty
koziorozka, azygnerski, beki429, Gat, trabka, blazejh, kamil_w, KubaP, drops
Dyskusja: Remont schodów do przedszkola znajdującącego sie na terenie Wspólnoty
CommentAuthorlolekanabolek
CommentTime24-04-2018
Na terenie naszej Wspólnoty znajduje się przedszkole prywatne. Ma ono swoje oddzielne wejście. Ostatnio wymienialiśmy płytki na wejściach schodowych do klatek, bo leżące płytki były ślizgie. Aby ograniczyć koszty wymiany płytek nie wymienialiśmy tzw. policzków, tylko same płytki, po których się chodzi. Po remoncie okazało się, że Zarząd podpisał aneks do umowy i wymienił też płytki na schodach do przedszkola. Wymiana płytek została pokryta z funduszu remontowego. Tutaj jednak operacja została przeprowadzona całościowo i kompleksowo. Tutaj powstaje pytanie. Czy takie schody prowadzące do lokalu usługowego są częścią wspólną czy też nie??
CommentTime24-04-2018 zmieniony
lolekanabolek: Na terenie naszej Wspólnoty znajduje się przedszkole prywatne. Ma ono swoje oddzielne wejście.
Po remoncie okazało się, że Zarząd podpisał aneks do umowy i wymienił też płytki na schodach do przedszkola.
Wymiana płytek została pokryta z funduszu remontowego.
Czy takie schody prowadzące do lokalu usługowego są częścią wspólną czy też nie??
z UoWL
Art.3 . 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Schody służą tylko właścicielowi lokalu - prywatnego przedszkola - więc on powinien pokryć koszty napraw i koszty bieżącego utrzymania ,
analogicznie jak z balkonami (konstrukcja/izolacja należy do wspólnoty ; wykończenie - glazura- do właściciela lokalu ). UoWL ; UoGN ;
okej, dzięki za informację
edit: coś nam Zarząd odpisał w tym temacie powołując się na jakieś orzecznictwa, bodajże chyba balkonów, przyjrzę się tematowi bliżej
Nowy doklejony: 25.04.18 13:47
Zapoznałem się z pismem Zarządcy w sprawie wymiany płytek na przedszkolu mi musze przyznać, że robią nas ostro w bambuko.
Ale może od początku. Wspólnota nasza składa się z 6 bloków na osiedlu zamkniętym. W jednym z bloków jest przedszkole, ale ma ono wejście od drugiej strony osiedla. Na zebraniu w marcu 2016 podjęliśmy temat uchwały wymiany płytek na wejściach do klatek ze względu na ich śliskość. Właściciel przedszkola nie zgłaszał na zebraniu problemów ze schodami. W lipcu przypomnieliśmy się Zarządcy jak stoi sprawa z wymianą płytek, więc przysłali pracownika na osiedle. My jako mieszkańcy wskazaliśmy mu, które płytki chcemy aby były wymienione. Na teren przedszkola nie wchodziliśmy, bo jak wspominałem wejście jest z drugiej strony osiedla, zresztą było to godzinach, gdy już przedszkole było zamknięte. Kolega poprosił o kosztorys wymiany płytek. Dostał go dopiero we wrześniu. Podpisy pod uchwałę też dopiero zarządca po jakiś 6 miesiącach od zebrania zdążył zebrać.
Zwołaliśmy więc zebrania aby zdecydować, czy wszystkie płytki wymieniamy. Zrezygnowaliśmy z wejść do CO oraz tzw „policzków” aby było taniej. Właściciel przedszkola obecny na zebraniu nie wznosi żadnych uwag.
W marcu następnego roku 2017 na zebraniu Zarządca próbuje przeforsować podwyżkę dla siebie. Nie chcemy się zgodzić, Przedszkole podpisuje się też przeciwko podwyżce.
W maju zaczynają się roboty przy wymianie płytek. Zauważamy, że robotnicy wymieniają też płytki przy wejściach do CO, kolega interweniuje i przy okazji wypływa, że do umowy podpisany jest aneks rozszerzający wymianę płytek o schody na przedszkolu. Robi się awantura, przedszkole uważa, że jak płaci fundusz remontowy to mu się należy, zarządca stoi po jego stronie. My mamy za złe, że nie raczyli nas poinformować o rozszerzeniu prac itp. Przepychanki słowne. W międzyczasie Zarządowi udaje się w końcu zebrać podpisy ZA podwyżką. Okazuje się, że w dniu, którym został podpisany aneks o płytki właściciel przedszkola zmienił zdanie w sprawie podwyżki i parafował swój podpis z PRZECIW podwyżce na ZA podwyżką. To nam daje do myślenia. Zbieramy podpisy i wysyłamy pismo do zarządu. W odpowiedzi dostajemy, że jest wszystko OK, powołują się na jakieś orzecznictwa XII C 727/15 oraz III CZP 10/08. Szczerze mówiąc nikt z nas nie pofatygował się aby zapoznać się z nimi dokładniej i odpuściliśmy sprawę. Ale od tego czasu zaczęliśmy się bardziej przyglądać co robi nasz Zarządca. W wyniku czego nie przyjęliśmy sprawozdania finansowego za rok 2017, zawierało ono rażące błędy finansowe. Niedługo mamy kolejne zebranie.
Temat przedszkola pewnie by umarł, ale jeden z sąsiadów rozmawiał z developerem, który ma na naszym osiedlu lokal usługowy i puścił on farbę, że prokurent zarządcy powiedział, mu, że schody do przedszkola nie stanowią część wspólną wspólnoty. Dlatego też wczoraj umieściłem pytanie na forum. W parę osób zebraliśmy się i próbujemy patrzeć im na ręce i dopiero jesteśmy na etapie doszkalania się z UoWM. Dzisiaj przyjrzałem się tym orzecznictwom, na które się powołują i one są nieadekwatne do naszego przypadku. W pierwszym jest mowa o schodach, które prowadziły równocześnie mieszkań i lokalu usługowego a drugie o balkonie, na którym mieścił się jakiś wspólny schowek.
I tak się zastanawiamy czy da radę jakość ugryźć temat tych schodów, bo przyznaję Zarządca naprawdę zmusił nas do tego abyśmy zaczęli się interesować tym co oni wyczyniają na naszym osiedlu
CommentTime25-04-2018
należy wykonać kosztorys na wyminę tych płytek na schodach przedszkola i obciążyć notą właściciela lokalu powołując się na art. Art.3 . 2. UoWL; jako, że schody nie są częścią wspólną. UoWL ; UoGN ;
A aneks do wymiany płytek nie wystarczy?? Dołączony jest do niego kosztorys prac
lolekanabolek: A aneks do wymiany płytek nie wystarczy?? Dołączony jest do niego kosztorys prac
wystarczy ... chodzi o to, aby wyodrębnić koszt wymiany tej glazury na "schodach przedszkolnych" UoWL ; UoGN ;
oki, dzięki. Tylko jeszcze jedno pytanie od strony jak to ma wyglądać.
należy wykonać kosztorys na wyminę tych płytek na schodach przedszkola i obciążyć notą właściciela lokalu powołując się na art. Art.3 . 2. UoWL; jako, że schody nie są częścią wspólną.
Kto tą notę ma sporządzić. Zakładam, że Zarządca będzie stawiać opór. Sami mieszkańcy mamy taką notę sporządzić i ją przekazać do przedszkola. Kto ma ją podpisać w takim razie
CommentTime25-04-2018 zmieniony
lolekanabolek: Kto tą notę ma sporządzić. Zakładam, że Zarządca będzie stawiać opór.
Sami mieszkańcy mamy taką notę sporządzić i ją przekazać do przedszkola. Kto ma ją podpisać w takim razie
podjąć uchwałę, że remont schodów do jego lokalu to nie cześć wspólna Art.3 . 2. UoWL i koszt tego remontu obciążą właściciela lokalu.
Notę wystawia Wspólnota - właścicielowi lokalu . Podpisuje Zarząd WM / Zarządca
Dobra rada : na takie zebrania Wspólnoty dobrze pozbierać pełnomocnictwa rodzajowe do głosowania, od tych właścicieli , co na nie ,nie przychodzą
http://www.zarzadca.eu/komentarz/55030/ UoWL ; UoGN ;
ok, dzięki za radę o te pełnomocnictwa, bo faktycznie u nas zbieranie podpisów pod uchwały rozciąga się ostro w czasie
oki, czyli rozumiem, że wrzucamy uchwałę, przegłosowujemy ją i piłeczka zostaje po stronie Zarządca. Wtedy on nam musi nam w razie czego udowodnić przed sądem, czy schody są częścią wspólną czy też nie??
lolekanabolek: ok, dzięki za radę o te pełnomocnictwa, bo faktycznie u nas zbieranie podpisów pod uchwały rozciąga się ostro w czasie
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/4774/glosowanie-w-drodze-indywidualnego-zbierania-glosow-przez-zarzad/
http://www.zarzadca.eu/komentarz/107895/
lolekanabolek: oki, czyli rozumiem, że wrzucamy uchwałę, przegłosowujemy ją i piłeczka zostaje po stronie Zarządca. Wtedy on nam musi nam w razie czego udowodnić przed sądem, czy schody są częścią wspólną czy też nie??
mniej więcej taki jest scenariusz. UoWL ; UoGN ;
Chyba słabo doczytałeś szczegóły orzeczenia XII C 727/15, bo tam chodziło o rozliczenie kosztów wykonanego remontu schodów z podestem prowadzących wyłącznie do sklepu. Nikt w tym sporze nie kwestionował, że te schody są częścią wspólną nieruchomości.
Procesowali się tylko o pieniądze, nie o granice NW. Sąd nawet wyraźnie stwierdził, że schody przed sklepem należą do NW.
blazejh: Sąd nawet wyraźnie stwierdził, że schody przed sklepem należą do NW.
ale to w tym przypadku, bo podest służył i mieszkańcom i sklepowi .
Poza tym Sąd zajmował się zróżnicowaniem stawek służących do naliczania zaliczek , a nie ponoszeniem/podziałem kosztów jakie właściciele mieli ponieść z tytułu remontów.
I. Uchyla uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia wysokości zaliczek na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i planu gospodarczego podjętą w dniu 13 lutego 2015 r. w § 1 w jego części ustalającej zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 7 zł za 1 m 2 lokalu użytkowego z pomieszczeniem przynależnym w okresach od stycznia do lutego 2015 r. włącznie i od marca do grudnia 2015 r. włącznie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/153510000006003_XII_C_000727_2015_Uz_2016-02-18_001
Dowód: uchwała nr (...) z dn. 30 stycznia 2014 r. (k. 42), zeznania świadka K. J. /k. 129-131/, zeznania za pozwaną G. M. /k. 153-155/
Opinia dotycząca stanu technicznego schodów zewnętrznych z tarasem przed wejściem do sklepu przeprowadzona w dniu 14 sierpnia 2013 roku na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej wykazała, że stan techniczny zagraża bezpieczeństwu użytkowania i należy dokonać rozbiórki schodów i tarasu oraz opracować projekt budowlany na budowę nowych schodów z tarasem i dostosowaniem dla osób niepełnosprawnych.
W przedmiotowej sprawie schody i podest jako części nieruchomości wspólnej niewątpliwie służyły do użytku lokalu należącego do powoda, dlatego wysoki koszt ich remontu mógłby stanowić uzasadnienie dla podwyższenia stawki zaliczki na fundusz remontowy dla powoda w oparciu o art. 12 ust. 3 ustawy.
Jednakże pozwana wspólnota w żadnej mierze nie uzasadniła kryteriów służących do ustalenia stawki na kwotę 7 zł/m 2. Tymczasem zastosowanie wyjątku od reguły określonej w art. 12 ust. 2 winno również być proporcjonalne do generowanych przez lokal wyższych kosztów, pozostawać w związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i nie może być nadmierne.
W przedmiotowej sprawie, nie wyjaśniono, czy przyjęta stawka jest adekwatna do zwiększonych kosztów. W konsekwencji ustalenie stawki na poziomie prawie pięciokrotnie wyższym od dotychczasowej stawki miało charakter arbitralny i niepoparty konkretnymi wyliczeniami możliwymi do weryfikacji dla obciążonego nią powoda. Wobec tego należy zgodzić się z powodem, że przedmiotowa uchwała w zakresie, w jakim nie zawierała uzasadnienia wysokości przyjętej stawki naruszała jego prawa.
UoWL ; UoGN ;
uuuuffff, dzięki KubaP za rozjaśnienie
nie kwestionuje tego, że czytanie ze zrozumieniem tych wyroków potrzeba minimum 0,5l wódki na rozjaśnienie umysłu
CommentTime25-04-2018 zmieniony [Ważne]
Ten wyrok jest o tyle słabym argumentem w waszym sporze, bo dotyczy kwestii obciążeń właściciela lokalu użytkowego, a nie granic wspólnych i właściwie nie podaje konkretnych argumentów z wyjątkiem cytatu z I ACa 1386/11. Nie jest najlepiej dobrany, ale przy najmniej przedmiotem sporu były pojedyncze schody, a nie balkon.
O granicach nw Sąd wspomina pobocznie, pewnie tylko na wszelki wypadek, gdyby ktoś chciał zakwestionować samą możliwość przeprowadzenia takiego remontu. I pisze wprost:
"Okoliczność, iż schody oraz podest służyły dostępowi do lokalu jedynie dla klientów jego najemcy nie ma znaczenia dla zakwalifikowania ich jako części wspólnych nieruchomości. Dopuszczalna jest bowiem sytuacja, gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele - w ramach zarządu - mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1386/11, LEX nr 1120015)."
Ten wyrok po prostu potwierdza stanowisko zarządcy w sprawie możliwości przeznaczania środków z fr na pojedyncze schody do jednego lokalu ponieważ, zdaniem sądu, takie schody należą do części wspólnych. I że dla ustalenia granic nieruchomości wspólnej nie ma znaczenia kto którędy chodzi.
Meritum sprawy były rozliczenia, które były przeprowadzone wadliwie i z naruszeniem interesu właściciela sklepu i dlatego powód wygrał, a wspólnota przegrała. Ale przy okazji sąd potwierdził granice nw w takim samym przypadku, jak schody waszego przedszkola i że sam remont był legalny.
Z opisu sprawy wynika że tamta wspólnota schodami sklepu zajmowała się latami. Zupełnie jak wasza.
IAca 1386 jest o korzystaniu z pomieszczeń wspólnych, a III CZP 10/08 o balkonach.
poniżej umieszczam plan naszego osiedla, jak widać na nim, przedszkole ma oddzielne wejście, a to coś niebieskiego to schody, o które się rozchodzi. Wyraźnie widać, że mieszkańcy nie korzystają z nich, z wyjątkiem tych, których dzieci chodzą do tego przedszkola. Z placu zabaw na przedszkolu też nie korzystamy, bo jak się okazało to jest teren prywatny przedszkola ale schody już niby należą do wspólnoty
[URL=https://www.fotosik.pl/zdjecie/0663c6f8095d13ae] [/URL]
W dalszej części pisma powołują się jeszcze na orzecznictwo I ACa 763/13 (też o balkonach) oraz na I ACa 1386/11 (o toaletach). Jak chcecie to mogę wrzucić całe pismo, wtedy będzie łatwiej dyskutować
Jeżeli w piśmie oprócz sygnatur są argumenty to wrzuć.
W orzeczeniach o balkonach zwykle chodzi o to że ich elementy konstrukcyjne oraz część zewnętrzna przynależą z definicji do nieruchomości wspólnej i nie ma znaczenia że z balkonu może korzystać tylko jeden właściciel. Ze schodami można od biedy argumentować podobnie, tylko pewnie nie ma orzeczeń.
Nie o toaletach tylko o niedopuszczalności wynajmowania pomieszczeń wspólnych niezbędnych do korzystania przez właścicieli lokali obok. WC znalazły się w nieruchomości wspólnej. Nie miało znaczenia kto korzysta z toalet na korytarzu, a kto ma szczęście posiadać własne WC w obrębie mieszkania i do tych WC nie zagląda. Toalety były tam przedmiotem współwłasności, tak samo, jak twój zarządca twierdzi że te schody są wspólne.
Logika jakby pozornie odwrotna, ale zasada ta sama: toalet nie można wynająć poszczególnym właścicielom, bo są wspólne, a schody można wyremontować, bo też są wspólne.
trochę tych argumentów w piśmie umieścili, my natomiast, przyznaje się, nie mamy takiej wiedzy, czy argumenty, których użyli mają sens czy plota 3 po 3 i mają nadzieję, że nie ogarniemy tego prawniczego słowotoku. Poniżej umieszczam pisemko od zarządcy
https://www.dropbox.com/s/mdkx0iyfdcrbcmy/odpowiedz%20na%20pismo%20o%20schody.pdf?dl=0
Trudno czegokolwiek się uczepić, a najważniejsze, że zarządca kryty jest uchwałą i to już niezaskarżalną. Nie widzę nawet drobnego punktu zaczepienia. Orzeczenia przeczytali uważnie.
Przynajmniej mamy jedną nauczkę na przyszłość, aby zwracać uwagę, by nie zapisywali uchwał w tak ogólnikowy sposób. Gdybyśmy dokładnie sprecyzowali w uchwale, o które nam płytki chodzi nie byłoby awantury
blazejh Ale przy okazji sąd potwierdził granice nw w takim samym przypadku, jak schody waszego przedszkola i że sam remont był legalny.
oczywiście, że jest to błędny wniosek
blazejh Trudno czegokolwiek się uczepić, a najważniejsze, że zarządca kryty jest uchwałą i to już niezaskarżalną. Nie widzę nawet drobnego punktu zaczepienia. Orzeczenia przeczytali uważnie.
zarządca WM [lolekanabolek] chrzani, broni własnej du..., bo nie naprawiał konstrukcji tych schodów ani izolacji tych schodów , tylko wymienił glazurę na życzenie właściciela lokalu a to jest jego koszt wg III CZP 10/08 .
Ja bym poszedł do sądu za niegospodarność, polegające na ponoszeniu kosztów przez wspólnotę , które do niej nie należą . UoWL ; UoGN ;
CommentTime26-04-2018 zmieniony
KubaP: bo nie naprawiał konstrukcji tych schodów ani izolacji tych schodów , tylko wymienił glazurę na życzenie właściciela lokalu a to jest jego koszt wg III CZP 10/08 .
trafna uwaga, mamy nawet korespondencje mailową z pracownikiem zarządu, który uparcie twierdził, że my po swojej stronie wymieniliśmy płytki bo chcieliśmy, a przedszkole z powodu złego stanu płytek, podobno odpadały samoistnie. Zaznaczam, że osiedle jest młode i ma dopiero 5-6 lat. Kolega, który drążył temat poprosił o dokumentację zdjęciową tych samoistnie odpadających płytek. Nie dostał odpowiedzi. A że sam zaprowadza dziecko do tego przedszkola zrobił zdjęcia pokazujące, że płytki są w dobrym stanie i nie odpadają
CommentAuthorkolek820
CommentTime5-05-2018 zmieniony
odświeżę temat, jestem z tego samego osiedla co autor wątku, mam interpretację z której jasno wyjaśnione co może uznać za część wspólną i prywatną. czy na tej podstawienie możemy zaryzykować i wystawić przedszkolu notę i żądać zwrotu poniesionych kosztów??
orzecznictwo w sprawie balkonu = patrz schody do przedszkola
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/3079A8BA0E
Dalej organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 2 ust.2 u.w.l., samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu. Natomiast nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Wynika stad, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym status prawny takich elementów budynku jak balkon czy taras uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Zwraca się uwagę, że balkon (taras) może być tylko częścią elewacji i być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu, a dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być zaprojektowany i wykonany również w ten sposób, że do balkonu (tarasu) dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. W pierwszym przypadku przyjmuje się, że balkon (taras) stanowi ogólnodostępne części budynku i dlatego jest częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, balkon (taras) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej lecz stanowi część składową lokalu mieszkalnego.
Z analizy projektu budowlanego wynika, że tarasy których dotyczy kontrolowana decyzja organu stopnia podstawowego służą do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadzi jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego nr [...]. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu.
CommentTime5-05-2018
Jasno jest tylko wyjaśniony przypadek tarasu dostępnego wyłącznie z lokalu. To nie jest przypadek waszych ogólnodostępnych schodów.
W waszym przypadku orzeczenia o balkonach i tarasach są nieprzydatne. Z innych orzeczeń wynika za to, że takie schody do przedszkola/sklepu są nw.
Dochodźcie najwyżej częściowego zwrotu za te płytki argumentując, że największy interes faktyczny w ich wymianie miał właściciel lokalu użytkowego. Ale nie w ten sposób, że wspólnota zasponsorowała mu na własność płytki na tych schodach, bo to się od strony przepisów raczej nie broni.
Z orzeczenia XII C 727/15 wynika że strony zgadzały się że schody (i płytki na nich) są wspólne. Czyli interes prawny był wspólny. Spierali się wyłącznie o podział kosztów wspólnego remontu. Czyli o interes faktyczny.