Source: http://solski.pl/komisja-odpowiedzialnosci-zawodowej-dla-rzeczoznawcow-majatkowych/
Timestamp: 2018-06-19 01:05:49
Legal References Found: art. 28

Art. 158

Art. 175

Art. 178

Art. 194

Art. 195

Art. 195

Document Content:
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej dla rzeczoznawców majątkowych – Kancelaria SOLSKI i Partnerzy
Inicjatywa deregulacji zawodów polegająca na osłabieniu korporacyjnych monopoli nie dotknęła profesji rzeczoznawców majątkowych. Reguły wolnego rynku, wolności oraz odpowiedzialności za czynności zawodowe mogą obowiązywać weterynarzy, maklerów, biegłych rewidentów, urbanistów, rzeczników patentowych czy tłumaczy przysięgłych ale w sferze operatów szacunkowych, w opinii korporacji raportów z rzetelnej najczęściej wyceny nieruchomości, spowodować miałyby katastrofę jakościową. Nic nie dzieje się bez przyczyny. Naszym zdaniem utrzymanie licencji nadawanych przez właściwego Ministra do wykonywania czynności wyceny służy przede wszystkim Państwu i samorządom. Najwięcej nieruchomości znajduje się w posiadaniu Skarb Państwa oraz samorządów lokalnych zatem zdaniem organów państwa instytucja kształtująca poprzez wyceny poziom cen obowiązujących na tych rynkach powinna być kontrolowana, by uniknąć pojęcia sterowana lub manipulowana. Zagadnienie zostało uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która dość ściśle ukształtowała zasady i procedury odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dalsze szczegóły architektury KOZ-y (Komisji Odpowiedzialności Zawodowej) znajdują się w projekcie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, opublikowanym z datą 27 sierpnia 2013 roku
(http://bip.transport.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_rozporzadzen/rozp_rynek_nieruchomosci/proj_rozp_odpowiedzialn_rzeczozn).
Zacznijmy od wskazania tego jak każdy z nas, którzy pokrzywdzeni zostali wadliwym operatem szacunkowym będącym pisemnym skutkiem czynności biegłego, mogą wykorzystać państwowe instrumenty egzekwowania dyscypliny zawodowej. Złożenie skargi do MTBiGM na czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego jest bezpłatne. Utarł się zwyczaj, że do skargi należy dołączyć oryginał operatu szacunkowego i wszelkie dowody i/lub przypuszczenia dotyczące naruszenia przez rzeczoznawcę przepisów prawa, zasad staranności zawodowej lub dyscypliny nakazanej porządkiem korporacyjnym. W oparciu o porządek kodeksowy rzeczoznawca majątkowy w ramach postępowań administracyjnych z mocy postanowienia o powołaniu nazywany jest także biegłym. Bezspornie uwikłanie rzeczoznawcy w postępowanie dyscyplinarne jest dotkliwą retorsją. Tak jak byliśmy bezbronni wobec nierzetelnej wyceny i stronniczych oszacowań tak teraz rzeczoznawca poddany będzie machinie inkwizycyjnej i procedurze przesłuchania z dość drakońskimi karami i sankcjami. W naszej opinii każdy skarżący, składający wniosek o przeprowadzenie postępowania dyscyplinarnego powinien przynajmniej zostać poinformowany przez organ o przekazaniu sprawy do Komisji Odpowiedzialności oraz o ostatecznym rozstrzygnięciu. W projekcie jednak tego zapisu zabrakło. Ciekawym wątkiem byłoby rozważenie nadania skarżącemu przymiot strony w świetle art. 28 k.p.a.
Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że podstawę interesu prawnego może stanowić tylko przepis prawa materialnego przyznający stronie konkretne, indywidualne uprawnienie i stwarzający tym samym dla danego podmiotu legitymację procesową strony. W motywach wyroku Sąd I instancji powołał uchwałę siedmiu sędziów NSA z dnia 5 lipca 1999 r. sygn. OPS 16/98, w której uzasadnieniu wywiedziono, „iż ustalenie interesu prawnego osoby uczestniczącej w postępowaniu administracyjnym następuje ostatecznie w wyniku konkretyzacji właściwego przepisu prawa materialnego. Z drugiej strony jednak przymiot strony w jej aspekcie procesowym, to jest zdolność do występowania w konkretnym postępowaniu, uzyskuje każdy, kto wystąpi z odpowiednim procesowym żądaniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1994 r. sygn. III ARN 64/94, OSNAPiUS 1995, nr 10, poz. 118). Łącznikiem między sferą stosowania prawa procesowego a prawem materialnym przy wszczęciu postępowania i w jego toku (nie wyłączając postępowania odwoławczego) jest pojęcie interesu prawnego, pojmowanego ogólnie jako obiektywna, czyli rzeczywista potrzeba ochrony prawnej. Interes taki powinien być konkretny, indywidualny, dający się zaspokoić przez wydanie decyzji. W pełni podzielając przytoczony wyżej pogląd przyjęty jednolicie w orzecznictwie i doktrynie Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu I instancji, że tylko przepisy prawa materialnego decydują o tym czy dany podmiot ma interes prawny.
Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy każdy podmiot, który poniósł szkodę w wyniku wadliwych lub naruszających prawo czynności rzeczoznawcy majątkowego powinien zostać uznany za stronę w postępowaniu dyscyplinarnym prowadzonym wobec rzeczoznawcy majątkowego. Pamiętajmy, że operat szacunkowy jest artefaktem czynności zawodowych, swoistym sprawozdaniem z wyceny i ostatecznie mocno osadzonym w prawie dowodem o wartości. Zwróćmy uwagę na logikę i sekwencję zdarzeń animowanych przez Ministerstwo w projekcie rozporządzenia. Elementem konstytutywnym skargi na czynności rzeczoznawcy jest podejrzenie naruszenia norm oraz obligatoryjnie dowód z operatu szacunkowego. Zatem jeśli w wyniku postępowania prowadzonego także wokół czynności sporządzenia dowodu o wartości organ wykaże istotne naruszenie prawidłowości poszczególnych czynności lub obowiązków zawodowych to narzucającą się konsekwencją jest konstatacja, że ze złych przesłanek prawdziwy wniosek powstaje jedynie przypadkowo. W naszym przypadku złe czynności rzeczoznawcy majątkowego z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością prowadzą do wady wyniku oszacowania. Po cóż zatem wstępować na kosztowną drogę usunięcia z obrotu prawnego wadliwego operatu poprzez opinię organizacji zawodowej jeśli równolegle i całkowicie bezpłatnie dostępne jest postępowanie dyscyplinarne prowadzone przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ?
Zainteresowanym złożeniem skargi prezentujemy syntetyczny przegląd źródłowych przepisów znajdujących się w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Zakres kontroli czynności zawodowych rzeczoznawcy dokonywany przez organ MTBiGM.
Art. 158 – dane do katastru – wyciągi z wykonanych operatów szacunkowych.
Art. 175 – zasady wykonywania zawodu
175.1 – przepisy prawa, szczególna staranność, etyka zawodowa, bezstronność.
175.2 – doskonalenie kwalifikacji zawodowych.
175.4 – polisa ubezpieczenia OC.
175.6 – standardy (dla zabezpieczenia wierzytelności opis ryzyk w przyszłości)
Opis procedury i podziału kompetencji organu i KOZ.
Art. 178 – odpowiedzialność zawodowa
Art. 194 – orzekanie o odpowiedzialności – skarga.
Art. 195 – postępowanie wyjaśniające.
Art. 195a – uprawnienia ministra.
Czas na kilka słów o przywołanym projekcie rozporządzenia. Generalnie w porównaniu do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 11 stycznia 2008 roku (Dz.U. 11 poz.86) usunięte zostały odwołania do zawodów pośrednika i zarządcy, które to profesje przy okazji deregulacji zawodów przeprowadzanej przez Ministerstwo Sprawiedliwości uwolniły się od presji i kontroli urzędników resortowych. Wypada jeszcze wspomnieć o Zarządzeniu w sprawie powołania KOZ, precyzyjniej akcie nominacji członków rzeczonej komisji. Każdy organ działa poprzez ludzi. To nie masy a jednostki tworzą dzieje. Dla skutecznego działania KOZ-y niezbędni są ludzie ówcześnie powołani przez Ministra. Bezskuteczne okazały się starania zmierzające do ustalenia zasad, warunków, procedur i wymagań stawianych kandydatom. Sekretarz Stanu pismem stwierdził, że Zarządzenie ukazuje się z mądrości i doświadczenia organu i finalnie stosownego regulaminu selekcji aplikujących nie ma. Zaiste budowanie tak istotnej instytucji w oparciu o intuicję urzędnika przypomina czasy despotii ludów koczowniczych z głębokiej Azji po epoce potęgi Persji i Mezopotamii. Jak w takim przypadku sfalsyfikować tezę, że być może jednym z kryteriów powołania jest posłuszeństwo i dyspozycyjność?
Rozporządzenie jak i aktualny projekt mechanicznie i bezrefleksyjnie powiela delegację ustawową materii prawodawstwa. Fundamentalnym uchybieniem jest ominięcie etapu podjęcia przez Ministra decyzji o wszczęciu postępowania i w skutek tego przekazania sprawy przewodniczącemu Komisji. Tajemne są relacje ministerialnego wszczęcia postępowania i przygotowania sprawy do rozpatrzenia z dalszym ciągiem zdarzeń. Niesformalizowana praktyka wskazuje, że aktualna technologia zdarzeń polega na przyjęciu przez urzędnika MTBiGM skargi, weryfikacji informacji o osobie rzeczoznawcy majątkowego w życzliwiej pamięci osobistych wspomnień i zapoznanie się ze skalą materii dowodowej donosu w perspektywie doniosłości osoby skarżącej. Następnie dokumenty kierowane są do wybranych osób z KOZ aby opracować listę zarzutów. Dopiero tak opracowany materiał otrzymuje gryf decyzji o wszczęciu postępowania i nadany zostaje numer sprawy dyscyplinarnej. Czy nie przypomina to sekwencji historycznie parafrazowanej jako formuła „dajcie człowieka a paragraf się znajdzie”? Z pewnością nie! Minister jest roztropnym, starannym i opartym na legalizmie urzędnikiem a udowadnianiem przekroczenia prawa i/lub dyscypliny zajmują się członkowie środowiska – rzeczoznawcy majątkowi, członkowie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Jednakże w Polskim Państwie Prawa nadal nie jest nam dane poznać jakimi to kryteriami i zasadami kieruje się Minister podejmując decyzję o wszczęciu postępowania dyscyplinarnego wobec rzeczoznawcy majątkowego lub podejmując decyzję o oddaleniu skargi. Ciekawe jest już samo rozważenie czy wszczęcie postępowania dyscyplinarnego przez Ministra materializuje się poprzez decyzję czy też postanowienie. Dociekliwych odsyłamy do tekstu rozporządzenia. Czytelników pragniemy przygotować do swoistej sekwencji zdarzeń, dość niebywałego drzewa decyzji, które nakreślone zostało przez MTBiGM dla samego siebie dla realizacji nadzoru i kontroli nad środowiskiem rzeczoznawców majątkowych poprzez instrument postępowań dyscyplinarnych. Minister zapoznaje się ze skargą obywatela lub instytucji ewentualnie organu i wszczyna postępowanie lub oddala skargę. Co jest źródłem iluminacji i oświecenia Ministra nie wiemy, który bada jedynie treść skargi aby ją rozstrzygnąć. Jednocześnie znacznie osłabiono obowiązek poinformowania skarżącego o stanowisku co do skargi i o ostatecznym rozstrzygnięciu wniosku w przyszłości. Sprawa, której nadano bieg przekazywana jest przewodniczącemu Komisji a obwiniony rzeczoznawca jest zawiadamiany przez Organ Ministra, o wszczęciu postępowania. Dopiero przewodniczący przygotowuje merytorycznie sprawę do rozstrzygnięcia. W zawiadomieniu, kierowanym do rzeczoznawcy przez przewodniczącego, o pierwszym posiedzeniu zespołu wyznacza się termin do złożenia wyjaśnień. Posiedzenie zespołu przygotowuje się i prowadzi taki sposób, aby podczas pierwszego posiedzenia można było wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy. Zarzuty wobec rzeczoznawcy oraz wszelkie okoliczności mające znaczenie dla sprawy przedstawia się rzeczoznawcy podczas posiedzenia zespołu, w którym obwiniony może wziąć udział. Czy w tym chaosie jest metoda czy też entropia wchłonęła racjonalność? Co wie i co ustala Ministerstwo? Jaka jest relacja i zasady współpracy Organu z KOZ? Jaka jest wreszcie pozycja Komisji Odpowiedzialności Zawodowej? Czuy jest to swoisty wewnętrzny departament ustalający stan faktyczny czy pozornie zewnętrzne od instytucji Państwa biuro animowane przez starannie wybranych rzeczoznawców? Z całą mocą trzeba podnosić, że w zgodzie z projektem rozporządzenia Rzeczoznawca ma wyznaczony termin na złożenie wyjaśnień a termin ten upływa przed datą, w której dowiaduje się o zarzutach. Cieszmy się jednak, że nie wytłumaczono pojęcia wyjaśnienia rzeczoznawcy wskazując, że zawierać one winny także samokrytykę i szczegółowy życiorys zawodowy.
Do końca 2012 roku wszczęto 838 postępowań dyscyplinarnych. Ukaranych zostało 517 rzeczoznawców a wobec 155 postępowania zostały umorzone. Zestawienie publikowane przez organ nie zawiera informacji o skutkach skarg do sądów administracyjnych na decyzje organu drugiej instancji. Lektura publikowanych wyroków wskazuje, że istotna ilość spraw oceniana jest przez składy orzekające sądów jako kwalifikujące się do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Z pewnością jest efekt prawdy obiektywnej, że nie wszyscy rzeczoznawcy są źli lub nie wykazują należytej staranności. Bezsprzecznie wielu to zacni, prawi i wiarygodni biegli. Zdaniem kancelarii Solski i Partnerzy inicjatywa części środowiska powołania Izby Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych jest przeciwskuteczna. Nałożenie obowiązkowej przynależności do Izby w zamian za zwiększenie siły monopolu na szacowanie skutkować musi znacznym wzrostem zależności od struktur nadzorczych. W dobie ogromnej ilości specustaw i mód na szacowanie wywłaszczanych nieruchomości lub części praw do nich powstanie zagrożenie eliminowania z rynku niezależnych rzeczoznawców, którzy w opozycji do większości sprzeciwiają się uproszczonym parametrycznym operatom szacunkowym wzmocnionych przekonaniem o istnieniu mitycznego współ korzystania.
Zapomniano lub świadomie pominięto wprowadzenie instytucji zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w przypadkach gdy obwiniony skorzysta z reprezentacji kwalifikowanego pełnomocnika, który obali zarzuty postawione rzeczoznawcy przy wszczęciu postępowania. Kluczowe jest zrozumienie rozłączności postępowania dyscyplinarnego z procedurą oceny prawidłowości operatu szacunkowego. Sprawa przed KOZ dotyczy podmiotu, osoby rzeczoznawcy, Jego czynności zawodowych. Opinia organizacji zawodowej o wycenie, oszacowaniu dotyczy przedmiotu, zapisu dochodzenia do wartości nieruchomości i uzasadnienia wskazanej wysokości. Wszelkie próby wprowadzenie postępowania na ścieżki dywagacji o operacie szacunkowym i wycenie są pozbawione podstaw prawnych i stanowią przykład przekraczania uprawnień a niekiedy i kompetencji. Należy stanowczo uchylać się od toczenia postępowania w tym aspekcie delegując przymus ustalenia oceny prawidłowości operatu szacunkowego dowolnej organizacji zawodowej. Organ Ministra ma jednak możliwość a wydaje się, że i obowiązek weryfikacji źródeł powstałej opinii o wartości. Rolą organu jest zgromadzenie danych o transakcjach nieruchomościami porównawczymi. Sprawdzenie elementów analizy rynku dotyczy zarówno ilości jak i jakości informacji. Rzetelnie i starannie działająca Komisja Odpowiedzialności Zawodowej musi dokonać kwerendy aktów notarialnych, rekordów transakcyjnych w rejestrze cen i wartości, informacji zebranych przez urzędy skarbowe, zapisy w ewidencjach i rejestrach budynków i budowli, wypisach i wyrysach stanowiących o sytuacji potencjału planistycznego nieruchomosci oraz oczywiście w źródłach, którymi dysponują konserwatorzy zabytków. Dopiero po konfrontacji tak zebranego materiału dowodowego będzie można mówić o naruszeniu czynności przez rzeczoznawcę polegającą na poświadczeniu nieprawdy w dokumencie. Oczywiście bezspornym jest, ze obowiązek ustawicznego kształcenia oraz ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej Przewodniczący KOZ powinien zweryfikować w archiwach dostępnych organowi z Urzędu. Orzecznictwo i literatura przedmiotu uczy, że niedopuszczalne jest dywagowania nad pojęciem winy. Naruszenie przepisu musi być wyraźnie wskazane z doprecyzowaniem zakresu naruszenia. Element edukacyjny i wychowawczy kary nakłada obowiązek miareczkowania, gradacji sankcji. Bogate i wyczerpujące uzasadnienie decyzji winno równocześnie wskazywać preferowany model zachowania dla sytuacji podobnych, w których mogą znaleźć się inni rzeczoznawcy. Proszę zwrócić uwagę na brak symetryczności pomiędzy zespołem KOZ a obwinianym rzeczoznawcą. Członkowie komisji odpowiadają przed płatnikiem i historią a biegły odpowiada swoim dorobkiem i karierą zawodową.
Chcąc wesprzeć represjonowanych sygnalizujemy kilka niezobowiązujących strategicznych inspiracji do walki i sporu z aparatem KOZ. Istotne jest niezwłoczne i systematyczne archiwizowanie wszystkich dokumentów z akt, w tym protokołów, ze zwróceniem szczególnej uwagi czy karty są podpisane oraz ponumerowane i ułożone chronologicznie. Warto uzyskać zgodę na rejestrowanie dźwięku podczas posiedzenia komisji, a w przypadku decyzji odmownej Przewodniczącego, spotkanie należy nagrywać bez mocy procesowej tak jedynie dla celów edukacyjnych i w formie wygodnego sporządzania elektronicznych, szczegółowych notatek. Postawione zarzuty, pouczenie o przysługujących obwinionemu prawach oraz przedstawienie ewentualnych dowodów naruszenia muszą mieć formę pisemną z datą pewną.
Pozostaje mieć wiarę, że Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych dokona przeglądu archiwalnych materiałów z postępowań dyscyplinarnych, o których wiedzą swoją podzielili się sympatycy Towarzystwa. Czas na inicjatywę zebrania obszernego materiału porównawczego z historii działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dla rzeczoznawców majątkowych. W dzisiejszej rzeczywistości informacja jest siłą. Kto lepiej pozna przeciwnika ma większą szansę na wygraną. Nie było wstydem otrzymanie sankcji dyscyplinarnej, powodem do wstydu jest trwanie w bezczynności i brak oznak solidarności z przyszłymi, którym przyjdzie zmierzyć się z często bezdusznym aparatem.
Oczywiście Kancelaria Solski i Partnerzy we wszystkich sprawach, o których zostaniemy przez Was prywatnie poinformowani zachowa pełną dyskrecję.
Skoro KOZ-a proceduje za darmo, postępowania i gromadzenie dowodów opłacane jest z budżetu, to niechaj tak kontrowersyjna instytucja eliminuje złych rzeczoznawców a my wspólnie ujmijmy się za tymi dobrymi.
opinie, rzeczoznawstwo majątkowe