Source: https://www.eporady24.pl/szacowanie_wartosci_rynkowej_lub_odtworzeniowej_nieruchomosci_wywlaszczonej_na_cele_budowy_drogi_pozycja_rzeczoznawcy_majatkowego_w_zakresie_interpretacji_przepisow,artykuly,8,113,1185.html
Timestamp: 2019-11-19 06:33:27
Legal References Found: art. 21
 art. 21
 art. 175
 art. 12
 art. 134

Art. 134
 art. 134
 art. 134
 art. 134
 art. 134
 art. 134
 art. 134
in fine
in fine
 art. 134
 art. 134
 art. 134
 art. 134
 art. 87
 art. 87
 art. 175
 art. 134
 art. 134

Document Content:
Szacowanie wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonej na cele budowy drogi – pozycja rzeczoznawcy majątkowego w zakresie interpretacji przepisów
Autor: Arkadiusz Dudkiewicz • Opublikowane: 22.01.2014
Inspiracją do napisania niniejszego artykułu są – toczone od lat – spory w środowisku rzeczoznawców majątkowych w zakresie metodologii i interpretacji podstaw prawnych ustalania wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonej na cele publiczne (np. budowę drogi publicznej).
We wrześniu 2013 roku właściwy organ wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Przejście prawa własności z dotychczasowego właściciela na własność Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego odbywa się automatycznie – z mocy samego prawa – z chwilą, w której decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Tym się więc nie zajmujemy. Kwestią o podstawowym znaczeniu dla nas jest problem, ile należy za tę wywłaszczoną nieruchomość zapłacić jej dotychczasowemu właścicielowi – osobie, która została wywłaszczona. Uszczegóławiając sytuację, należy wskazać, że nasza konkretna, przykładowa nieruchomość wywłaszczona nie była wcześniej zajęta pod drogę publiczną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Z całą pewnością odszkodowanie za wywłaszczenie musi być odszkodowaniem słusznym, o czym stanowi wprost Konstytucja (argument z art. 21 ust. 2 Konstytucji). Słuszne odszkodowanie to, według mnie, odszkodowanie, które zostało obliczone zgodnie ze stosownymi przepisami. I tu zaczyna się problem, w jaki sposób te przepisy, stanowiące de facto materię ustawową w stosunku do art. 21 ust. 2 Konstytucji, interpretować.
Praktycznie od samego początku w cały proces zostaje wciągnięty rzeczoznawca majątkowy. To on musi bowiem określić wartość rynkową lub odtworzeniową wywłaszczonej nieruchomości w celu ustalenia przez właściwy organ administracji słusznego odszkodowania. Ta wartość, określona przez rzeczoznawcę majątkowego, jest podstawą do wydania przez właściwy organ administracji decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną na cele budowy drogi.
Rzeczoznawca majątkowy, wykonując swoją pracę, a więc między innymi określając wartość nieruchomości, musi działać:
ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności przez siebie wykonywanych,
(Argument z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami, zwanej dalej: „u.g.n.”).
Działanie rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa zobowiązuje – w konkretnym przypadku, analizowanym w niniejszym artykule – do zastosowania w pierwszej kolejności art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 687). Ten przepis zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do odpowiedniego stosowania przepisów o gospodarce nieruchomościami, a więc w szczególności przepisów u.g.n.
Skoro tak jest w istocie rzeczy, to w pierwszym rzędzie rzeczoznawca majątkowy winien skoncentrować się na treści art. 134 i 135 u.g.n.
Podstawowym założeniem w wycenie wartości rynkowej/ odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonej pod drogę publiczną musi być konieczność analizy przez rzeczoznawcę majątkowego tzw. zasady korzyści.
Art. 134 w ust. 3 i 4 u.g.n. stanowi:
„3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”.
Powyższe regulacje nakazują rzeczoznawcy majątkowemu przeprowadzenie analizy de facto dwóch przypadków, a więc nakazują rzeczoznawcy majątkowemu w pierwszej kolejności ustalić, co będzie korzystniejsze dla danego wywłaszczonego właściciela. Rzeczoznawca majątkowy musi zatem stwierdzić, czy korzystniejsze będzie określenie wartości nieruchomości według tzw. aktualnego sposobu użytkowania (bez uwzględnienia ustaleń decyzji – np. nieruchomość wywłaszczona przed dniem wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona na cele zabudowy przemysłowej), czy słuszniejsze będzie określenie wartości nieruchomości przy przyjęciu jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia (nieruchomość drogowa).
Przepisy art. 134 i 135 u.g.n. nie budzą moich zasadniczych wątpliwości. Jednakowoż powołane przepisy niestety nie stanowią jedynych norm prawnych, które musi stosować rzeczoznawca majątkowy, aby określić wartość nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości na cele budowy drogi. I tu jest, mówiąc kolokwialnie, „pies pogrzebany”.
Według mojej opinii, art. 134 i 135 u.g.n. znajdują uszczegółowienie w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami, dalej zwanego: „rozporządzeniem”). Z tego przepisu wynika punkt po punkcie procedura postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy określaniu wartości rynkowej lub odtworzeniowej wywłaszczonej nieruchomości. Przepis ten, a w szczególności § 36 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia lub § 36 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia w związku z § 36 ust. 2 rozporządzenia, wskazuje – analogicznie jak art. 134 i 135 u.g.n. – na konieczność uprzedniej analizy przez rzeczoznawcę majątkowego zasady korzyści dla wywłaszczanego, przy czym konsekwencje zastosowania tej zasady korzyści są tu niestety inaczej określone niż w art. 134 i 135 u.g.n.
Przechodząc do naszego przykładu, należy wskazać, iż w pierwszej kolejności rzeczoznawca majątkowy – sporządzający operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej/ odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonej pod drogę publiczną – musi zbadać rynek tzw. nieruchomości drogowych i rynek nieruchomości przeznaczonych na cele zabudowy przemysłowej. Drogowych dlatego, że takie przeznaczenie nadała wywłaszczonej działce decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a przeznaczonych na cele zabudowy przemysłowej dlatego, że takie przeznaczenie ma działka wywłaszczona bez uwzględnienia ustaleń tej decyzji.
Po zakończeniu ww. analizy rzeczoznawca majątkowy może otrzymać dwojakiego rodzaju wynik, tj. albo może ustalić, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie wartości wycenianej nieruchomości, albo że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości.
Jeżeli rzeczoznawca majątkowy musiałby zastosować wyłącznie art. 134 i 135 u.g.n., to sprawa byłaby prosta. Wartość rynkową/ odtworzeniową określiłby on albo bez uwzględnienia ustaleń decyzji lokalizacyjnej, albo z uwzględnieniem ustaleń decyzji lokalizacyjnej. Decydowałaby wtedy zasada korzyści dla wywłaszczanego. Innymi słowy, jeżeli za jednostkę porównawczą nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod zabudowę przemysłową wywłaszczony otrzymałby średnio 95,00 zł/ m2, a za jednostkę porównawczą nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod drogę wywłaszczony otrzymałby średnio 110,00 zł/ m2, to rzeczoznawca majątkowy musiałby przyjąć wartość ustaloną z uwzględnieniem ceny 110,00 zł/ m2.
Żeby nie było jednak za prosto, to § 36 rozporządzenia rozwija procedurę postępowania rzeczoznawcy majątkowego w zakresie zasady korzyści, a więc ten przepis mówi mu, jak ma postępować w sytuacji, gdy już ustali, co jest korzystniejsze. Dotychczasowe przeznaczenie czy przeznaczenie nadane decyzją lokalizacyjną.
W moim przekonaniu problemu nie ma wtedy, gdy z analizy rynku wynika, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości tej nieruchomości. Przyjmijmy zatem – na potrzeby aktualnej analizy – że jest odwrotnie, niż wskazałem powyżej, a więc cena jednostkowa nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę przemysłową jest wyższa niż przeznaczonej na cele drogowe. Wtedy sprawa jest jasna. Wartość rynkową nieruchomości określa się de facto w oparciu o przeznaczenie nieruchomości nieuwzględniające ustaleń decyzji, a więc pod zabudowę przemysłową. Przyjmujemy cenę 110,00 zł/m2 (§ 36 ust. 1 lub § 36 ust. 1 rozporządzenia w związku z § 36 ust. 2 rozporządzenia i art. 134 ust. 3 u.g.n.).
Problem pojawia się natomiast wtedy, gdy z analizy rynku wynika, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie wartości tej nieruchomości (tak jak w naszym przykładzie).
W tej sytuacji, moim zdaniem, należy zastosować § 36 ust. 3 rozporządzenia lub § 36 ust. 3 w związku z § 36 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia:
„W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
– powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%”.
W przedstawionym przykładzie mamy do czynienia z nieruchomością wydzieloną pod nową drogę publiczną. Zastosowanie znajdzie zatem § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, a wartość rynkowa/ odtworzeniowa nieruchomości wycenianej określona zostanie jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono działkę wycenioną, i powierzchni tej działki wycenianej. Czyli w dalszym ciągu – w naszym przypadku – będą to ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. Przyjmując w uproszczeniu cenę 95,00 zł/m2 i powierzchnię działki wycenianej (100 m2), wartość stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania to 9500,00 zł.
To jeszcze nie koniec, albowiem § 36 ust. 3 in fine rozporządzenia wskazuje na konieczność powiększenia określonej powyżej wartości, na podstawie badania rynku nieruchomości, o nie więcej niż 50%. Z tego wynika, że rzeczoznawca majątkowy może teraz określić wartość nieruchomości w przedziale 9500,00 zł – 14 250,00 zł, a powiększenie wartości „wyjściowej” (9500,00 zł) o określoną wartość (maksymalnie do kwoty 14 250,00 zł, czyli 50% kwoty 9500,00 zł) winno wynikać z analizy rynku.
W mojej ocenie ta analiza rynku może sprowadzać się do prostej czynności, na podstawie której porównać można cenę jednostkową nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę przemysłową i nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne.
95,00 zł/m2 kosztują nieruchomości przeznaczone pod zabudowę przemysłową.
110,00 zł/m2 kosztują nieruchomości drogowe.
Około 14% – różnica pomiędzy ww. wartościami, przyjęta na podstawie § 36 ust. 3 in fine rozporządzenia.
Z tego – w znacznym zaznaczam uproszczeniu – wartość rynkowa nieruchomości wycenianej to:
9500,00 zł + (14% × 9500,00 zł) = 10 830,00 zł
W moim przekonaniu postępowanie rzeczoznawcy majątkowego byłoby dużo prostsze, gdyby nie pojawiające się interpretacje art. 134 i 135 u.g.n. w związku z § 36 rozporządzenia, zgodnie z którymi jedyną podstawą prawną sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego winny być przepisy ustawy, tj. art. 134 i 135 u.g.n. i wyartykułowana tam wprost zasada korzyści, a nie także § 36 rozporządzenia, który – w moim przekonaniu – tę zasadę korzyści uszczegóławia. Zwolennicy tej teorii przekonują, że § 36 rozporządzenia jest niezgodny z art. 134 i 135 u.g.n., a tym samym nie może być przez rzeczoznawcę majątkowego stosowany.
Z przedstawioną teorią fundamentalnie się nie zgadzam nie tylko na poziomie merytorycznym, ale także – a może przede wszystkim – na poziomie konstytucyjnym i systemowym.
Konstytucyjnie i systemowo rzecz ujmując, stanowisko o konieczności stosowania w procesie wyceny tylko art. 134 i 135 u.g.n. jest daleko nieprawidłowe z prostego powodu. Proces wyceny przeprowadza i finalizuje w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, który musi działać zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Skoro tak jest w istocie rzeczy, to musi w tym procesie uwzględniać cały porządek prawny obowiązujący w Polsce, a więc:
ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz
(Vide – art. 87 ust. 1 Konstytucji RP).
Już z prostej wykładni systemowej art. 87 ust. 1 Konstytucji RP w związku z art. 175 ust. 1 u.g.n. wynika, że rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości musi stosować zarówno art. 134 i 135 u.g.n., jak i § 36 rozporządzenia. Ze wszystkimi rzekomymi mankamentami tych przepisów.
W tym miejscu na usta ciśnie się wątpliwość. Czy aby rzeczoznawca majątkowy nie może sam, osobiście uznać, że § 36 rozporządzenia jest sprzeczny z art. 134 i 135 u.g.n.?
W mojej ocenie rzeczoznawca majątkowy nie może odmawiać zastosowania danego przepisu nawet wtedy, gdy w jego subiektywnym odczuciu jest on sprzeczny z innym przepisem prawa (w tym wypadku przepis rozporządzenia miałby być niezgodny z przepisem rangi ustawowej).
Wiele wątpliwości budzi nawet teza, że to organy administracji publicznej mogą uznawać sprzeczność konkretnych przepisów (vide – np. liczne wyroki sądów administracyjnych w zakresie podatku akcyzowego od energii elektrycznej wydawane na podstawie ustawy akcyzowej z 2004 roku) i odmawiać ich stosowania, a co dopiero rzeczoznawca majątkowy, którego rolą jest między innymi pomoc organom administracji publicznej w ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod drogi publiczne. Pomoc i tylko pomoc, a nie faktyczne ustalenie odszkodowania. To ostatnie robi organ administracji publicznej, wydając decyzję odszkodowawczą.
Na marginesie należy stwierdzić, iż orzekanie między innymi w sprawach:
zgodności ustaw i umów międzynarodowych z Konstytucją oraz
należy do kompetencji Trybunału Konstytucyjnego (art. 2 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 roku o Trybunale Konstytucyjnym, Dz. U. z 1997 r. Nr 102, poz. 643 ze zmianami).
Odmówić zastosowania konkretnego przepisu w konkretnej sprawie może także sąd – czy to powszechny, czy też administracyjny, przy czym praktykowane jest jednak występowanie do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniami prawnymi (art. 3 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym).
Reasumując, mało odpowiedzialne są te głosy, które próbują wciągnąć rzeczoznawców majątkowych w interpretację przepisów z uwzględnieniem zagadnień konstytucyjnych i kompetencji w tym zakresie zastrzeżonych dla innych podmiotów.
Smutna jest jednakowoż konstatacja, zgodnie z którą rzeczoznawca majątkowy, mimo że de facto nie wydaje decyzji odszkodowawczej, a wyłącznie sporządza operat szacunkowy zgodnie ze stosownymi przepisami, jest jednak niejednokrotnie zmuszany, w przypadku uchylenia decyzji odszkodowawczej przez organ odwoławczy, do sporządzania kolejnego operatu szacunkowego uwzględniającego interpretację przepisów dokonywaną contra legem.
Stan prawny z 13.01.2014 r.
Stan prawny obowiązujący na dzień 22.01.2014
Wpisz wynik równania (liczba): jeden minus sześć =
Podział działki a plan zagospodarowania Zwiększenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie - płacić czy przekształcić we własność? Sąsiad nie uznaje granicy wytyczonej przez geodetę - co zrobić? Wykup pasa drogowego od GDDKiA Przeniesienie prawa do działki w ROD - zgodność z regulaminem Obowiązek koszenia trawy pomiędzy moją posesją a drogą gminną Roboty remontowe związane z usuwaniem szkód górniczych Cofnięcie wypowiedzenia umowy najmu lokalu wynajmowanego od gminy Wykup dzierżawionej działki od Lasów Państwowych Wykup działki rekreacyjnej w wieczystym użytkowaniu