Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippp2-4512-502-15-3-mj
Timestamp: 2017-10-21 19:39:58
Legal References Found: art. 14
 art. 231
 art. 43
 art. 43
 art. 678
 art. 43
 art. 551
 art. 551
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 87
 art. 87
 art. 22
 art. 22
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 86
 art. 88
 art. 88
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 87
 art. 86
 art. 87
 art. 86
 art. 22
 art. 87
 art. 87
 art. 87
 art. 87
 art. 87

Document Content:
Nabycie Nieruchomości oraz prawo do zwrotu podatku VAT w terminie 25 dni
IPPP2/4512-502/15-3/MJinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2015 r. (data wpływu 1 czerwca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 lipca 2015 r. (data wpływu 29 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nabycia Nieruchomości oraz prawa do zwrotu podatku VAT w terminie 25 dni – jest prawidłowe.
W dniu 1 czerwca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nabycia Nieruchomości oraz prawa do zwrotu podatku VAT w terminie 25 dni.
A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący) zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będą następujące nieruchomości:
nieruchomość stanowiąca prawo własności działek gruntu o łącznej powierzchni 10915 m2 położonych w Rząsce, dla której nie oznaczono sposobu korzystania, dla której Sąd Rejonowy, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w K. prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 886 m2, położonej w B., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana budynkiem”, której właścicielem jest Gmina B., wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem usługowo-biurowym, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o łącznej powierzchni samodzielnych lokali 3855,57 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy B.-Zachód w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ;
stanowiąca prawo własności działki gruntu o powierzchni 867 m2, położonej w B., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Tereny mieszkaniowe”, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem usługowo-biurowym, murowanym, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni użytkowej 3566,3 m2 będącym własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy B.-Zachód w B., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą;
stanowiąca 2/20 udziału w odrębnej własności lokalu o powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych 537,36 m2 położonego w B., dla którego przeznaczenie oznaczono jako „Lokal niemieszkalny”, dla którego Sąd Rejonowy B.-Zachód w B., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ;
nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 4875 m2, położonej w C., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Niezabudowana działka”, której właścicielem jest Gmina Miejska C., wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem parterowym, niepodpiwniczonym o konstrukcji stalowej, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni użytkowej 968,5 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy w C., IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami, i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 7946 m2 położonej w D., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Działka zabudowana”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach murowano-blaszanym budynkiem magazynowo-biurowym, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni 2862 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy w D., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 634 m2 położonej w E.ie, dla której sposób korzystania oznaczono jako „Nieruchomość zabudowana”, której właścicielem jest Gmina miasto E., wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem o powierzchni ogólnej 1154 m2 przeznaczonym pod działalność biurową, będącym własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy E. i Zachód w E. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 898 m2 położonej w F., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Droga”, której właścicielem jest Skarb Państwa, a Sprzedający użytkownikiem wieczystym z udziałem o wielkości 6/24, dla której Sąd Rejonowy F. -Stare Miasto w F, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą;
stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 3535 m2 położonej w F. dla której sposób korzystania oznaczono jako „Tereny zabudowane przemysłowe”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem gospodarczym o kubaturze 3946 m2 stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy F.-Stare Miasto w F. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 7687 m2 położonej w F. dla której sposób korzystania oznaczono „Teren zabudowany przemysłowy”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkami składającymi się z części magazynowej i administracyjno-socjalnej, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni użytkowej budynku 7163 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy F.-Stare Miasto w F. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr;
nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 575 m2 położonej w F., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Droga”, której właścicielem jest Skarb Państwa, a Sprzedający użytkownikiem wieczystym z udziałem o wielkości 4/8, dla której Sąd Rejonowy F.-Stare Miasto w F. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego łącznie w drodze wkładu niepieniężnego przedsiębiorstwa w wykonaniu uchwały nr 1 o podwyższeniu kapitału zakładowego Sprzedającego z dnia 28 listopada 2007 r. Umowa o przeniesienie wkładu niepieniężnego na Sprzedającego została zawarta w tym samym dniu.
Przedmiotowy aport do Sprzedającego podlegał wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT). W konsekwencji, Sprzedający nie był uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Jednakże, Nieruchomości nie stanowią jedynych składników majątku, w tym nie stanowią jedynych składników majątku trwałego, Sprzedającego. Sprzedający jest m. in. stroną umowy leasingu finansowego innej zabudowanej nieruchomości.
W stosunku do wydatków na ww. ulepszenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
Co do zasady, umowy najmu zawarte przez Sprzedającego z najemcami obejmują również budowle, naniesienia, urządzenia i infrastrukturę (są wprost wskazane w tych umowach najmu jako przedmiot najmu lub wynagrodzenie z tytułu najmu obejmuje korzystanie z nich). W niektórych przypadkach Sprzedający zawiera odrębne umowy najmu dotyczące wspomnianych budowli, naniesień, urządzeń lub infrastruktury, np. odrębne umowy najmu miejsc parkingowych zlokalizowanych na placach parkingowych znajdujących się na Nieruchomościach. Ponadto, zasadniczo, najemcy Nieruchomości mogą korzystać z ich części wspólnych, np. lobby wejściowego, klatek schodowych, szybów windowych, wejść itp.
Co więcej, każda z Nieruchomości lub ich części (w tym poszczególne wyodrębnione lokale lub ich części czy też poszczególne niewyodrębnione części budynków, np. pokoje biurowe lub lokale usługowe), jak również wszystkie budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT co najmniej 2 lata temu. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpiłaby po okresie dłuższym niż 2 lata od wydania przedmiotu najmu pierwszym najemcom, tj. po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.
Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Wnioskodawcę Nieruchomości (dalej: Kupujący) zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy z dnia 26 czerwca 1974 r. (Dz. U. z 1974 r., nr 24, poz. 141 ze zm.; dalej: Kodeks pracy).
Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Wnioskodawca i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawyo VAT.
W efekcie nabycia Nieruchomości, na podstawie art. 678 par. 1 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - tekst jednolity ze zm.; dalej: Kodeks cywilny), Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w umowy najmu powierzchni, wchodzących w skład Nieruchomości.
Wnioskodawca nie wyklucza, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostanie również zawarta umowa przelewu praw, na której podstawie Wnioskodawca nabędzie od Sprzedającego przykładowo:
zabezpieczenia (instrumenty zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, które zostały ustanowione przez najemców na rzecz Sprzedającego jako wynajmującego na podstawie umów najmu, na przykład w formie gwarancji bankowych, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji gotówkowych, jak również wszelkie przyszłe zabezpieczenia udzielone Sprzedającemu w związku z umowami najmu);
gwarancje budowlane (gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu lub nabyte przez Sprzedającego, dotyczące robót budowlanych, a także wszelkie umowne oraz ustawowe prawa i roszczenia Sprzedającego względem wykonawców i podwykonawców robót na terenie Nieruchomości (w tym robót wykończeniowych), a także wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z nimi, jak również wszelkie przyszłe gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu w związku z robotami wykonywanymi na terenie Nieruchomości);
Planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Wnioskodawca planuje, że przedmiotem rozważanej umowy sprzedaży Nieruchomości nie będą m.in.:
umowa najmu siedziby Sprzedającego.
Ponadto, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego do Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże wskazane wyżej umowy zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.
Po planowanej sprzedaży Nieruchomości obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Wnioskodawcy. Zawrze on nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie, niewykluczone jest, że część z nowo zawartych przez Wnioskodawcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.
Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Wnioskodawcę.
Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie stanowią formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności, lecz zostały włączone do jego działalności, w ramach której funkcjonuje jedno wspólne przedsiębiorstwo Sprzedającego.
W szczególności, Nieruchomości nie zostały wyodrębnione w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.
Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy.
Nieruchomości nie zostały również wyodrębnione w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. W szczególności, Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego poszczególnych Nieruchomości ani Nieruchomości łącznie, m. in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.
Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości na cele opodatkowanego VAT wynajmu podmiotom trzecim.
Czy Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT...
Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z przedmiotową sprzedażą (zakupem) Nieruchomości...
Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do przyspieszonego zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni...
Zgodnie z art . 6 pkt . 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - tekst jednolity z późn. zm.; dalej: Kodeks cywilny). Zgodnie z doktryną nie oznacza to jednak, że nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 <Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010> podkreśla, że „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwo” zawiera art. 551 K.c”.
Przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku planowanej transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, planowanej sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będą Nieruchomości, zaś pozostałe składniki majątkowe pozostaną przy Sprzedającym (przykładowo, umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, np. umowa o usługi księgowe, należności – w tym wynikające z umów najmu, zobowiązania kredytowe, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi czy umowa najmu siedziby Sprzedającego). W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę.
Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy składnikiem majątkowym branym pod uwagę dla celów tej identyfikacji jest nieruchomość.
Powyższej konkluzji nie zmienia fakt, że w ramach planowanej sprzedaży z mocy prawa na Wnioskodawcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości. Przejście praw i obowiązków z umów najmu nie będzie bowiem elementem sprzedaży - jest jedynie określonym przepisami Kodeksu cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu.
W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w F. z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW).
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywane w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Żadna z Nieruchomości pojedynczo ani Nieruchomości łącznie nie stanowią odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.
Jednakże, Nieruchomości nie zostały wyodrębnione na płaszczyźnie finansowej. W szczególności, Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego poszczególnych Nieruchomości ani Nieruchomości łącznie, m.in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.
W ocenie Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem planowanej sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Sprzedającego pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.
z funkcjonalnego punktu widzenia, same Nieruchomości nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, nie posiadają bowiem potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy lub jako samodzielne podmioty gospodarcze; dodatkowo, w ramach planowanej sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę praw Sprzedającego z umowy o zarząd Nieruchomościami i dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wyżej wymienionych aktywów i pasywów Sprzedającego;
Konkluzji tej nie zmienia także fakt, że Nieruchomości stanowią istotne składniki majątku Sprzedającego, wykorzystywane dla celów świadczenia usług najmu. W szczególności nie stanowią one jedynych składników majątku Sprzedającego, w tym jedynych nieruchomości. W tym kontekście, zdaniem Wnioskodawcy, warto również powołać wyrok NSA z dnia 5 października 1995 r. (sygn. akt l Sa/GD 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, że faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym” (cytat ten został także powołany w orzeczeniu WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w F. z dnia 22 marca 2011 r. (nr ILPP2/443-21/11-4/EN).
W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z przedmiotową sprzedażą (zakupem) Nieruchomości.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości dla celów opodatkowanego VAT wynajmu podmiotom trzecim. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury (otrzymanych faktur) dokumentującej (dokumentujących) zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12, 16 i 18. Natomiast zgodnie z ust. 11 tego artykułu, jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzymał fakturę może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma daną fakturę VAT dokumentującą zakup, lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych miesięcy.
Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do przyspieszonego zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni.
W związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy może wystąpić nadwyżka podatku VAT naliczonego nad należnym.
Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego.
Stosownie do art. 87 ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT, na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku, gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone, z uwzględnieniem art. 22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r., nr 155, poz. 1095 z późn. zm.; dalej: ustawa o swobodzie działalności gospodarczej).
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku bankowego przedsiębiorcy w każdym przypadku, gdy stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza równowartość 15 000 euro przeliczonych na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez Bank i z ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym dokonano transakcji.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, powinien on być uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o przyspieszony, 25-dniowy zwrot podatku VAT, jeżeli wszystkie faktury, z których wynika VAT naliczony do odliczenia w danej deklaracji VAT (w tym faktura VAT wystawiona na jego rzecz w związku z nabyciem Nieruchomości) zostaną przez Wnioskodawcę zapłacone w całości.
Ponadto z art. 2 pkt 27e ustawy wynika, że dla celów stosowania ustawy przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będą wymienione we wniosku nieruchomości wraz z naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, w tym place przed budynkami, sieci przesyłowe. Jak Wnioskodawca wskazuje, nabywane Nieruchomości nie stanowią jedynych składników majątku Sprzedającego – Sprzedający posiada także inną zabudowaną nieruchomość. Nieruchomości wykorzystywane są w działalności gospodarczej Sprzedającego do celów świadczenia usług najmu. W efekcie nabycia Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w umowy najmu. Wnioskodawca nie wyklucza że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostanie również zawarta umowa przelewu praw, na której podstawie Wnioskodawca nabędzie od Sprzedającego przykładowo:
- w zakresie, w jakim każde z nich będzie możliwe do przeniesienia.
Nieruchomości nie zostały również wyodrębnione w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. W szczególności, Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego poszczególnych Nieruchomości ani Nieruchomości łącznie, m.in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.
Wyłączenie z masy majątkowej będącej częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego – zobowiązań oraz należności, powoduje pozbawienie wydzielonego kompleksu majątkowego cechy funkcjonalnego powiązania składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę nie sposób, w świetle art. 2 pkt 27e ustawy, uznać nabywanej masy majątkowej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy wskazać, że nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest nabyciem ogółu praw i obowiązków związanych z prowadzeniem tej części przedsiębiorstwa, czyli nabywający wstępuje w prawnie wyodrębniony majątek swego poprzednika. Z nabyciem praw związane jest także przejęcie długów. Na nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny przejść zobowiązania i obciążenia związane z tą częścią przedsiębiorstwa, gdyż stanowią one składniki przedsiębiorstwa.
W rezultacie nie można powiedzieć, że w opisanym przez Spółkę zdarzeniu przyszłym dojdzie do wydzielenia zespołu składników majątkowych mogących potencjalnie stanowić niezależnie funkcjonujące na rynku przedsiębiorstwo. O tym czy doszło do wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres sprzedawanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć zorganizowanej części przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jej składników, nawet o znacznej wartości. Całokształt okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę nie wskazuje, aby przedmiotem nabycia była zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e w związku z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż składniki te nie zostały wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego.
Należy zatem dokonać analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia celem ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w okolicznościach opisanych przez Wnioskodawcę może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.
Jak Wnioskodawca wskazuje, na Nieruchomościach, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, znajdują się budynki, budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura: place przed budynkami, sieci przesyłowe itp. Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego łącznie w drodze wkładu niepieniężnego przedsiębiorstwa w wykonaniu uchwały nr 1 o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki z dnia 28 listopada 2007 r. Umowa o przeniesienie wkładu niepieniężnego na Sprzedającego została zawarta w tym samym dniu.
Przedmiotowy aport podlegał wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Sprzedajacy nie był uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
W stosunku do wydatków na ww. ulepszenia Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
W chwili obecnej części poszczególnych Nieruchomości nie są wynajmowane najemcom, jednakże Sprzedający jest w trakcie procesu pozyskiwania nowych najemców. Sprzedający nie wyklucza zatem, że w dacie sprzedaży całość lub większa niż aktualnie część Nieruchomości będzie przedmiotem opodatkowanego VAT najmu.
Co więcej, każda z Nieruchomości lub ich części (w tym poszczególne wyodrębnione lokale lub ich części czy też poszczególne niewyodrębnione części budynków, np. pokoje biurowe lub lokale usługowe), jak również wszystkie budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT co najmniej 2 lata temu. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiłaby po okresie dłuższym niż 2 lata od wydania przedmiotu najmu pierwszym najemcom, tj. po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.
Z wniosku wynika, że zarówno Sprzedawca jak i Nabywca (Wnioskodawca) są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT i będą posiadać status podatnika VAT czynnego również na dzień dokonywania dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawca i Sprzedawca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. A zatem, w analizowanej sprawie będą spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co oznacza, że Sprzedający w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie mógł wybrać opodatkowanie zamiast zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Odnosząc się z kolei do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Natomiast art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT wskazuje, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
Jak wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni (...).
Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zarówno Zbywca, jak i Nabywca (Wnioskodawca) są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomości, które będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych.
Wobec czego, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku oraz na podstawie dokonanej analizy przepisów prawa wynika, że transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie dotyczyła czynności niepodlegających opodatkowaniu, jak również zwolnionych z opodatkowania w przypadku rezygnacji ze zwolnienia przysługującego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11. Ponadto nabywane w ramach tej transakcji Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia tych Nieruchomości.
W świetle powyższych okoliczności oraz wyżej cytowanych przepisów stwierdzić należy, że zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – nabywane Nieruchomości będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
Zasady regulujące zwrot bezpośredni nadwyżki podatku naliczonego nad należnym uregulowane są w art. 87 ustawy o VAT.
Stosownie do ust. 1 tego artykułu, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Na podstawie ust. 2 ww. artykułu, zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 6, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem, wskazane w zgłoszeniu identyfikacyjnym, o którym mowa w odrębnych przepisach, lub na wskazany przez podatnika rachunek banku lub na rachunek spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, jako zabezpieczenie udzielonego przez ten bank lub przez tę kasę kredytu, na podstawie złożonego przez podatnika, do naczelnika urzędu skarbowego, w terminie do złożenia deklaracji podatkowej, pisemnego, nieodwołalnego upoważnienia organu podatkowego, potwierdzonego przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową udzielających kredytu, do przekazania tego zwrotu. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanego w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub postępowania podatkowego na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej lub postępowania kontrolnego na podstawie przepisów o kontroli skarbowej. Jeżeli przeprowadzone przez organ czynności wykażą zasadność zwrotu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, urząd skarbowy wypłaca należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty.
Natomiast, zgodnie z ust. 6 tego artykułu, na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, o której mowa w ust. 2, w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z:
Biorąc pod uwagę rozwiązania zawarte w art. 87 ust. 6 ustawy w stosunku do ust. 2 tego artykułu należy stwierdzić, że uprawnienie do ubiegania się o przyspieszony zwrot różnicy podatku w terminie 25 dni przysługuje po spełnieniu dodatkowych przesłanek przewidzianych w art. 86 ust. 6. Jedną z takich przesłanek, której spełnienie na wstępie warunkuje możliwość ubiegania się o zwrot w przyspieszonym terminie jest, aby kwoty podatku naliczonego wykazane w deklaracji podatkowej (a więc wynikające zarówno z zakupów dotyczących środków trwałych, jak i pozostałych zakupów) wynikały bądź z faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone bezpośrednio podatnikowi będącemu wystawcą faktury, z uwzględnieniem art. 22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, bądź z zapłaconych dokumentów celnych oraz decyzji, bądź z wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów lub importu usług lub dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, jeżeli w deklaracji podatkowej została wykazana kwota podatku należnego od tych transakcji.
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma wszystkich kwot podatku naliczonego w danym okresie rozliczeniowym wynikających ze wszystkich zdarzeń, które miały w nim miejsce. Zatem nadwyżka tego podatku naliczonego („różnica podatku” – expressis verbis), do której odnosi się art. 87 ust. 6 ustawy, dotyczy jej całości. Dopiero wówczas, gdy zajdzie choćby jeden z taksatywnie wymienionych w art. 87 ust. 6 pkt 1–3 ustawy przypadków, obejmujący jednak całą różnicę podatku naliczonego za dany okres rozliczeniowy, podatnik uprawniony jest do wnioskowania o zwrot w skróconym 25-dniowym terminie.
A zatem – co należy podkreślić - przepis art. 87 ust. 6 ustawy stanowi o przyspieszeniu terminu zwrotu nadwyżki podatku, o której mowa w art. 87 ust. 2 (a więc nawiązuje do całości nadwyżki wykazanej w deklaracji) i odnosi się do zadeklarowanych kwot podatku naliczonego wynikających z faktur w całości zapłaconych. Wymóg zapłaty musi być więc spełniony w odniesieniu do wszystkich faktur, z których wynika podatek naliczony zadeklarowany w danym okresie.
Wobec informacji zawartych we wniosku oraz treści przepisów prawa podatkowego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w przypadku spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 87 ust. 6 ustawy o VAT.
ILPP2/4512-1-243/15-4/JK | Interpretacja indywidualna
IBPP2/4512-655/15/KO | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPP2/4512-502/15-3/MJ