Source: https://www.eporady24.pl/ciagle-zalewanie-mieszkania-przez-sasiadke,pytania,4,60,23107.html
Timestamp: 2019-04-18 10:18:28
Legal References Found: art. 433
 art. 433
 art. 433
 art. 415
 art. 422
 art. 361

Document Content:
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 13.08.2018
Mam mieszkanie w bloku, które wynajmuję. Najemca jednak się wyprowadził, bo od 3 miesięcy mieszkanie zalewała sąsiadka z góry. Zniszczyła tym efekty remontu. Sąsiadka nie chce się zgodzić na interwencję fachowca ani ADM. Ja obecnie ponoszę straty. Co mam robić?
Istotne jest, iż ponosi Pani szkody, na które składają się nie tylko koszty remontu, ale także utrata najemcy, który na skutek powtarzających się jak mniemam zalań, wypowiedział umowę najmu.
Na pierwszy „rzut oka” wydawać by się mogło, że zastosowanie w przedmiotowej sprawie ma przepis art. 433 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”.
W literaturze przedmiotu istnieje jednak rozbieżność, którą wywołało orzeczenie Sądu Najwyższego. Zdaniem Sądu Najwyższego przepis art. 433 nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę spowodowaną przelaniem się wody z lokalu na wyższej kondygnacji do lokalu niżej położonego. W tym kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 12 lutego 1969 r., sygn. III CZP 3/69, oraz w wyroku z 11 października 1980 r., sygn. I CR 295/80, a także w wyroku z 5 marca 2002 r., sygn. I CKN 1156/99. Odmienne stanowisko zajęto w wyroku z 15 września 1959 r., sygn. akt 4 CR 1071/58. Ten ostatni pogląd, wsparty wykładnią funkcjonalną art. 433, przeważa w literaturze. W literaturze przedmiotu pierwszy pogląd od lat budzi wątpliwości. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego nie przecięło sporu wokół tego zagadnienia, a wręcz przeciwnie, biorąc pod uwagę fakt, iż w nauce jest to od wielu lat pogląd mniejszościowy.
Zastosowanie znajduje zatem przepis art. 415, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Za szkodę odpowiedzialny jest nie tylko ten, kto ją bezpośrednio wyrządził, lecz także ten, kto inną osobę do wyrządzenia szkody nakłonił albo był jej pomocny, jak również ten, kto świadomie skorzystał z wyrządzonej drugiemu szkody. Nie ma przy tym znaczenia, czy zalanie nastąpiło na skutek samodzielnego działania sąsiada z góry, czy też innej osoby, bowiem wszystkie osoby, które współuczestniczyły w procederze, który w swej konsekwencji doprowadził do Pani zalania, będą na mocy art. 422 ponosić odpowiedzialność z tego powodu.
W opisanej przez Panią sytuacji mamy do czynienia ze szkodą majątkową bezpośrednią. Zgodnie z art. 361 zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
Wszystko zatem zależy od okoliczności, do czego Pani wykorzystywała mieszkanie. Jeżeli bowiem mieszkanie było przez Panią wynajmowane, a z uwagi na permanentne zalania najemca wypowiedział umowę najmu w takiej sytuacji, możliwe jest także dochodzenie odszkodowania za straty, które Pani poniosła na skutek wyrządzenia szkody. Można bowiem wyodrębnić tzw. damnum emergens oraz lucrum cessans, czyli poniesiony uszczerbek oraz utracony zysk.
Celem przykładu wskazać należy na poniższe orzeczenie Sądu Najwyższego. „W praktyce oznacza to np., że w razie niemożności prowadzenia przez kogoś działalności w lokalu, który w uzgodnionym terminie nie został wyremontowany przez zobowiązanego, to szkodą jest utrata spodziewanego zysku, a nie uszczuplenie majątkowe w kwocie uiszczonego czynszu w wykonaniu umowy najmu lokalu wiążącej go z osobą trzecią” (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 października 2002 r., sygn. akt V CKN 1322/2000).
Jak wskazywano w orzecznictwie, „wykazanie szkody w postaci lucrum cessans wymaga udowodnienia tak dużego prawdopodobieństwa osiągnięcia korzyści majątkowej, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło określone zdarzenie” (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 stycznia 2005 r., sygn. akt V CK 426/2004).
Innymi słowy, aby uzyskać odszkodowania za wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na zalania, konieczne byłoby powołanie w poczet dowodów umowy najmu, wypowiedzenia umowy wraz z przyczynami wypowiedzenia oraz świadka w osobie najemcy na ww. okoliczności.
Konstatując wszystko powyższe, przysługuje Pani prawo wystąpienia z pozwem o zapłatę z tytułu wyrządzonej szkody. Zakres dochodzonego roszczenia w znacznym stopniu uzależniony jest przede wszystkim od okoliczności danej sytuacji i tego, jakie było przeznaczenie rzeczy, która ulegała zniszczeniu, a nadto czy rzecz taka była przedmiotem osobnego źródła dochodu.
Uniemożliwianie zamieszkania w mieszkaniu przez byłego męża po rozwodzie Jakie są podstawy obliczania operatu szacunkowego? Sprawa komornicza bez wiedzy dłużnika Propozycja ugody w sprawie zachowku Zabranie premii za nieodebranie telefonu od szefa w niedzielę Nabycie prawa do zasiłku chorobowego Wspólny zakup mieszkania za pieniądze darowane przez rodziców męża Jak można zlikwidować martwą spółkę założoną w trybie s24? Pełnomocnik osób mieszkających za granicą Wyrok opróżnienia lokalu mieszkalnego Jak uregulować stan prawny części działki zajętej pod drogę i uzyskać odszkodowanie? Dlaczego sąd pominął koszty zastępstwa procesowego w I instancji? Zakup pola przez osobę nie będącej rolnikiem