Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/roszczenia-wlasciciela-mieszkania-po-zakonczeniu-najmu,609,p.html
Timestamp: 2020-07-05 14:43:29
Legal References Found: art. 6
 art. 232
 art. 230
 art. 6
 art. 19
 art. 6
 art. 184
 art. 186

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-05-29
Zakończyłem umowę najmu. Właściciel podczas oddania mieszkania nie zgłosił żadnych zastrzeżeń. Po dwóch tygodniach zauważył, że sofa, którą pozwolił wynieść z mieszkania do piwnicy, jest brudna. Teraz po zakończeniu najmu i wyprowadzce ma o to roszczenie finansowe. Chce potrącić tę stratę z kaucji. Czy ma do tego prawo?
Dowody na twierdzenia najemcy i roszczenia właściciela
Podstawowy problem dotyczy dowodów. Bardzo trudno rozstrzyga się spory typu „słowo przeciw słowu” (o ile to w ogóle jest możliwe). Dowody mają duże znaczenie w różnego rodzaju postępowaniach. Tytułem przykładu, w sprawach cywilnych (szczególnie rzeczywiście spornych) należy wywiązać się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne - art. 6 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Ponadto ważna jest odpowiednia aktywność (np. art. 230, w postępowaniach cywilnych).
Odniesienia wymaga czasownik „móc” – z uwagi na sformułowanie Pańskiego pytania. Niestety, ustawodawca nie ułatwia zadania, ponieważ w aktach prawnych (np. w K.c.) często występuje sformułowanie „może” (ewentualnie „nie może”), co przyczynia się do utożsamiania czasownika „móc z uprawnieniem”. Czasownik ten ma dwa podstawowe konteksty: w zakresie faktów oraz w zakresie uprawnień; problem i wątpliwość dotyczą uprawnienia do zatrzymania części kaucji.
Zatrzymanie kaucji przez właściciela mieszkania
Proszę zwrócić uwagę na treść art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.
Przewidziana w odnośnej umowie kaucja bez waloryzacji odbiega od ustawowego wymogu zwrotu kaucji zwaloryzowanej (o ile są przesłanki zwrotu kaucji). Wprawdzie w ciągu niewielu miesięcy, gdy Pan był najemcą odnośnego mieszkania, kwota waloryzacji jest niska, ale nawet niskie dochody mogą być przedmiotem postępowań Krajowej Administracji Skarbowej; w przypadku stosowania takiego samego „manewru” w zakresie kaucji przez wynajmującą w związku z innymi umowami (najmu), mogłaby „uzbierać się” na tyle wysoka kwota, że zwiększyłoby się prawdopodobieństwo zainteresowania „skarbówki” dochodami wynajmującej. Co więcej, bezzasadnie zatrzymana kaucja powinna być traktowana jako dochód (okoliczność bardzo ważna w zakresie podatków dochodowych). Na potencjalny kontekst podatkowy może wskazywać także inny „manewr” w odnośnej umowie.
Chodzi o wskazanie adresu zamieszkania najemcy (innego od adresu odnośnego mieszkania), do którego najemca miałby się wyprowadzić. Takie zastrzeżenie w umie najmu może mieć duże znaczenie prawne wyłącznie w przypadku umowy najmu okazjonalnego (co uregulowano w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów). Wskazywanie „adresu do wyprowadzki” stosuje się w przypadku umowy najmu okazjonalnego w związku z oświadczeniem dysponenta takowego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy innego lokalu; wtedy wynajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma szanse liczyć na uproszczone doprowadzenie do eksmisji (której dokonywać wolno komornikowi sądowemu) – i to pod warunkiem wywiązania się przez wynajmującego z obowiązków wobec skarbówki (zaczynając od zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego). Czasami zdarza się ukrywanie wynajmowania (np. lokali lub budynków) przed „skarbówką” (ale korzystanie z rachunku do wpłacania czynszu pozwala przypuszczać, że podatki z tego tytułu są płacone – przynajmniej część).
Daleki jestem od zachęcania Pana do stawiania ultimatum – np. przez wskazywanie na „skarbówkę”; ewentualnie jakaś luźna aluzja mogłaby być właściwa – ale proponuję ostrożność. Wynajmująca (w świetle udostępnionej przez Pana korespondencji) pisała o „straszeniu”, więc tym bardziej proszę zachować ostrożność – niestety zdarza się, że ludzie nieuczciwi (np. stosujący groźby lub nękający innych) sami oszczerczo powiadamiają organa ścigania o tym, jakoby ktoś inny dopuścił się przestępstwa (np. nękał ich lub im groził). Trzy artykuły (190, 190a, 191) Kodeksu karnego odnoszą się do ww. wskazanych przestępstw.
Roszczenia właściciela po zakończeniu najmu
Wynajmująca ma pieniądze, które Pan tytułem kaucji wpłacił, więc (w zakresie samych faktów) jest w stanie kaucję zatrzymać (nawet w całości). Przedmiotem konfliktu jest to, czy jest do tego uprawniona. Jedno jest dobre (zwłaszcza co do dowodów) – wynajmująca napisała, jak wysokie ma być maksymalne potrącenie. Chodzi o połowę wpłaconej kaucji – bez waloryzacji; nawet przyjęcie dopuszczalności umówienia się co do kaucji bez waloryzacji nie wpływa na ewentualne skutki podatkowe z tym związane; są dyskusje i spory co do tego, jak daleko korzystanie z zasady swobody umów (art. 3531 K.c.) może skutkować odstępstwami od przepisów prawnych (zwłaszcza rangi ustawowej). Skoro wynajmująca wskazała także na inne okoliczności (poza przez Pana akcentowana sofą), to proponuję sytuację zestawić również z art. 6a i następnymi ustawy o ochronie praw lokatorów (tam ustawodawca określił zagadnienia ważne dla rozliczeń między stronami umowy najmu).
Pan zna swą sytuację oraz swe priorytety; czasem decydują względy ekonomiczne (np. z czegoś się rezygnuje z uwagi na koszty związane z załatwianiem sprawy), a niekiedy robi się coś dla zasady (nawet bez zwracania na koszty). Da się wskazać stan niepewności. Wprawdzie (i to atut dla Pana) Wynajmująca później napisała o swej wcześniejszej zgodzie na wyniesienie sofy do piwnicy, ale napisała także o jakichś wymogach z tym związanych (choć mało realnych zapewne, nie tylko z uwagi na warunki w większości typowych piwnic; o wiele rozsądniejsze byłoby pominięcie w umowie najmu sofy (jako składnika wyposażenia mieszkania), by wynajmująca sama sofą się zajęła. Co do innych wytykanych przez wynajmującą okoliczności (jej zdaniem, uzasadniających potrącenie z kaucji) – również mogą być trudności dowodowe; w ewentualnym sporze sądowym mogłoby dojść do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego, a koszty z tym związane mogłyby okazać się wyższe od spornej kwoty (z uwagi na wynagrodzenie biegłych sądowych, często wyższe od stawek rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne). Jakąś alternatywą (być może skuteczną) dla klasycznego „sądzenia się” mogłoby okazać się zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla Wynajmującej) - od art. 184 do art. 186 K.p.c.; jedną z zalet takiego wezwania (w którym trzeba wskazać warunki proponowanej ugody) jest niska opłata sądowa (wprawdzie wielu spraw może tyczyć się niedawna zmiana stawek w stosunkowo niedawnej nowelizacji ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, ale wartość, teraz potencjalnego, przedmiotu sporu) pozwala przewidywać wyliczenie w sądzie niezbyt wysokiej opłaty sądowej. Gdyby Pan zdecydował się ustąpić (w zakresie samego roszczenia), to z tym wiązać mogłoby powiadomienie o sytuacji „skarbówki” – zwłaszcza bez wcześniejszego wspominania kontekstu podatkowego (by drugiej stronie utrudnić skorzystanie z czynnego żalu).
Licytacja komornicza wynajmowanego mieszkania
Mieszkam w budynku wspólnoty mieszkaniowej (8 mieszkań, w tym tylko 3 są własnością prywatną). Podlegamy pod gospodarkę komunalną. Na terenie...