Source: http://nella-witak.pl/category/bez-kategorii/
Timestamp: 2019-12-05 16:57:55
Legal References Found: art. 336
 art. 336
 art. 336
 art. 352
 art. 305
 art. 292
 art. 305
 art. 292
 art. 172
 art. 179
 Art. 750
 art. 751
 art. 758
 art. 751
 art. 118

Document Content:
» Bez kategorii Nella Witak Nieruchomości
RODO -Twoje dane są pod lepsza ochroną.
/ 24 maja 2018 /
-RODO to rozporządzenie o ochronie danych osobowych.
Co daje mi ta regulacja?
-RODO zapewnia Ci większą kontrolę nad Twoimi danymi i wiedzę o tym, co się z nimi dzieje.
-RODO stosujemy od 25.05.2018 r.
Czy ja mam jakieś nowe obowiązki?
-W związku z wejściem RODO w życie, nic nie musisz robić. To my dostosowujemy się do nowych przepisów.
RODO to nowe zasady ochrony danych osobowych, które wynikają z unijnego „Ogólnego Rozporządzenia o Ochronie Danych”. Dzięki nowym przepisom wszyscy mamy większą kontrolę nad swoimi danymi i lepszą ich ochronę. Dodatkową korzyścią jest to, że wszystkie usługi będą teraz świadczone w jeszcze bardziej transparentny sposób. Warto znać swoje prawa i zasady, na podstawie których różne podmioty i instytucje – w tym my – mogą przetwarzać dane osobowe. Oto one:
Kiedy możemy przetwarzać twoje dane ocobowe?
wiedzieć, jakie dane
przetwarzamy – i co z nimi
robimy poprawić swoje dane – gdybyś
znalazł błędy przenieść swoje dane tam,
gdzie będziesz chciał zostać zapomnianym
Stosując RODO my:
przetwarzamy dane zawsze
zgodnie z prawem i w
konkretnym celu przetwarzamy nie więcej
danych niż
jest to koniecznie potrzebne dbamy, by Twoje dane były
aktualne, rzetelne,
prawdziwe chronimy Twoje dane,
zapewniamy ich poufność
Wizja prywatności w naszej firmie:
My wiemy, że prywatność jest istotną wartością. Rozumiemy ją jako prawo do poszanowania naszych danych osobowych i kontroli nad informacjami na nasz temat. To również prawo do tego, aby firmy kontaktował się z nami w takim czasie i w taki sposób, w jaki sobie życzymy.
Dane osobowe obywateli Unii Europejskiej, a więc i Polski, podlegają szczególnej ochronie. W naszej firmie respektujemy wszystkie uprawnienia naszych klientów. Ustawodawca europejski postanowił uregulować kwestie ochrony danych osobowych i prywatności, wydając RODO (Rozporządzenie o ochronie danych osobowych). Dało ono obywatelom Unii szereg praw i wprowadziło tak pożądaną transparentność. Przepisy RODO obowiązują od maja 2018 r. i są nowym elementem rzeczywistości, a ich wykładnia dopiero się tworzy.
Nowości w sprawie wynajmu mieszkań
/ 4 października 2017 /
We wrześniu 2017 roku został wprowadzony najem instytucjonalny, który daję jeszce lepszą ochronę przed nieuczciwymi najemcami niż najem okazjonalny. Tylko niestety najem instytucjonalny nie jest dla wszystkich, a wyłacznie dla profesjonalnych inwestorów, prowadzacych najem w ramach swojej działalnosci gospodarczej.
Czego należy obawiać się -najczęstsze praktyki oszustów w nieruchomosciach
/ 26 września 2017 /
Zarówno kupno, jak i najem nieruchomości wymaga często specjalistycznej wiedzy. Jej brak wykorzystują oszuści. Oto kilka wybranych, najczęściej występujących złych praktyk pojawiających się przy sprzedaży lub najmie nieruchomości, ale również w trakcie wykorzystywania jej.
Oszustwa najczęściej występują w okresie, gdy dochodzi do największej liczby transakcji na rynku nieruchomości. W tym czasie popyt znacząco przewyższa podaż, powodując wzrosty cen. Dla niektórych stanowi to dodatkową motywację, aby jeszcze bardziej zwiększyć osiągany przychód, wykorzystując nieuczciwe praktyki.
Podszywanie się pod właściciela
Do tego zdarzenia częściej dochodzi przy najmie niż przy zakupie nieruchomości. Czasami zdarza się, że potencjalny właściciel mieszkania postanawia wynająć mieszkanie (które sam wynajmuje, ale przy znacznie niższych opłatach). Jednak nie stanowi to jeszcze podstaw do mówienia o oszustwie. Jest to niezgodne z prawem dopiero wtedy, gdy wynajmujący nie posiada stosownej zgody właściciela. Będzie to oznaczało, że najemcy mieszkają nielegalnie, mimo opłacanego czynszu oraz zawartej umowy.
Aby uniknąć takiej sytuacji, należy poprosić wynajmującego o pokazanie dokumentu stwierdzającego jego własność. Jeśli nie chciałby tego uczynić, będzie to jasny sygnał o potencjalnej nieuczciwości wynajmującego.
Inna sytuacja będzie miała miejsce przy zakupie nieruchomości. Przy podpisywaniu aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek potwierdzić dane. Jednak w przeszłości notariusze mieli do czynienia z bardzo dobrze podrobionymi dokumentami, które nie wzbudzały u nich żadnych podejrzeń. W takim przypadku nie pomoże również obowiązkowe ubezpieczenie notariuszy, ponieważ firma ubezpieczeniowa wypłaca środki w przypadku np. skutków niedbalstwa. Przed tym zdarzeniem jest jednak ciężko się zabezpieczyć.
Wykonanie szybkiego, prowizorycznego remontu przed sprzedażą jest bardzo częstą praktyką. Polega na odmalowaniu ścian, posprzątaniu mieszkania itp. Dzięki temu można ukryć wiele wad konstrukcyjnych, np. pękające ściany, pojawiający się grzyb. Większość przyszłych właścicieli jest nieświadoma problemów, które będą się pojawiać w trakcie użytkowania nieruchomości.
Aby uniknąć podobnego ryzyka, należy dokładnie sprawdzić warunki techniczne nabywanej nieruchomości, a jeśli sami nie mamy ku temu odpowiednich kompetencji, powinniśmy posłużyć się pomocą specjalisty.
Sprzedaż tej samej nieruchomości kilku osobom
W historii odnotowane zostały przypadki nabycia przez różnych właścicieli tej samej nieruchomości. Sprzedający umawia się z kilkoma kupującymi u różnych notariuszy. Cały proces odbywa się w ciągu jednego dnia. Jest to możliwe ze względu na wynoszące jeden dzień roboczy opóźnienie w dokonaniu zapisu w księdze wieczystej.
Bardzo ciężko jest się przed taką sytuacja zabezpieczyć. Jeśli dojdzie do powyższego zdarzenia, pozostaje złożyć doniesienie o możliwości popełnienia przestępstwa przez właściciela i domagać się zwrotu przekazanych środków.
Dodatkowy współlokator
Czasami niektóre osoby posiadają prawną możliwość dożywotniego mieszkania w danej nieruchomości. Jeśli właściciel nie poinformował o takim fakcie kupującego, może pojawić się niezręczna sytuacja, z tego względu, iż uzyskany został dodatkowo współlokator na co najmniej kilka, kilkanaście lat.
Aby tego uniknąć, wystarczy przejrzeć księgę wieczystą danej nieruchomości. Informacja o osobie posiadającej dożywotnie prawo do mieszkania będzie się znajdować w dziale III.
Mieszkanie-widmo
W momencie dużego ożywienia na rynku pojawiają się pseudopośrednicy nieruchomości. Gdy przyszły najemca pojawia się w biurze, dowiaduje się, że aby otrzymać adres, musi zapłacić kwotę np. 200 zł. Nawet jeśli zapłaci, to przekazana oferta nie musi być prawdziwa. Często zdarza się, że są to oferty wymyślone lub posiadające np. znacznie wyższą cenę. Więcej o tym procederze przeczytasz w artykule „Pulsu Biznesu”.
Brak jakiejkolwiek informacji dotyczącej hipoteki nieruchomości może sprawić, że kupujący staje się z automatu dłużnikiem. Hipoteka nie znika w momencie zmiany nieruchomości. Nastąpić to może tylko wtedy, gdy kredyt zabezpieczony hipoteką zostanie spłacony.
Aby uchronić się przed uzyskaniem nie swojego długu, należy przede wszystkim sprawdzić dział IV księgi wieczystej. Tam znajdują się wszystkie informacje dot. hipoteki na danej nieruchomości.
Błędna nieruchomość
Zdarza się, że prosząc o akt własności, otrzymujemy dokument zupełnie innej nieruchomości, np. nieobciążonej hipoteką. Dlatego bardzo ważne jest sprawdzanie szczegółów takich jak adres. Pozwoli to w późniejszym czasie uniknąć niemiłych niespodzianek.
Przejęcie za pomocą listu
Ten problem dotyczy przede wszystkim starszych osób. Przejawia się on przez otrzymanie listu z informacją o konieczności przekazania nieruchomości na rzecz najczęściej państwa. Nadawcą wspomnianego listu jest zazwyczaj osoba podszywająca się pod którąś z instytucji państwowych.
Aby uchronić się przed utratą np. mieszkania, należy najlepiej skontaktować się z osobą/instytucją wskazaną jako nadawca i dowiedzieć się, czy taka sytuacja w rzeczywistości miała miejsce.
Okradanie nieruchomości
Do drzwi często pukają różne osoby, jednak nie wszystkie mają dobre zamiary. Szczególną ostrożność należy zachować w stosunku do osób podających się za urzędników i przedstawicieli różnych instytucji.
Często oszuści, „podszywając się” za pracowników opieki społecznej, urzędu skarbowego czy ZUS-u, mogą twierdzić, że ich wizyta spowodowana jest wypłatą dodatkowego świadczenia pieniężnego lub materialnego, przyznaniem większej emerytury lub renty czy zwrotem podatku dochodowego, a w celu uzyskania tych pieniędzy lub świadczeń konieczne jest wniesienie opłaty manipulacyjnej lub przekazanie pieniędzy na zakup znaczków skarbowych. Takie działanie sprawcy ma na celu wskazanie miejsca, gdzie przechowujemy pieniądze. Następnie złodziej prosi o podanie np. szklanki wody, a w międzyczasie kradnie oszczędności lub cenne przedmioty znajdujące się w mieszkaniu – ostrzega policja. Aby tego uniknąć, zawsze należy sprawdzić tożsamość wpuszczanej do mieszkania osoby, a najlepiej skontaktować się z podmiotem, który reprezentuje.
Ulga budowlana wyklucza ulgę mieszkaniową.
/ 8 kwietnia 2017 /
Ulga mieszkaniowa a inne ulgi podatkowe
Jak nie zapłacić podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości? Przeznaczyć zarobione pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Te są stosunkowo szerokie – na zakupie gruntu, domu, mieszkania zaczynając, po ich remont, przebudowę, rozbudowę, a na spłacie kredytów hipotecznych kończąc. Nie każdy jednak jest uprawniony do tej ulgi.
Podatek od sprzedaży nieruchomości do najniższych nie należy. Fiskusowi trzeba oddać aż 19% z tego, co się zarobiło (czyli około 1/5).
Sprzedaż nieruchomości podlega pod opodatkowanie podatkiem dochodowym, gdy nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca tego roku, w którym została ona nabyta lub wybudowana.
Podatek jest płacony od dochodu, czyli przychodu uzyskanego ze sprzedaży pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu. Sposób ustalania kosztów wprost określa ustawa i często istotnie ogranicza faktycznie poniesione wydatki związane z inwestycją budowlaną. Nie uwzględnimy tutaj chociażby kosztów kredytu zaciągniętego na zakup czy budowę. Musimy też skrupulatnie zbierać dowody ponoszenia poszczególnych wydatków. Ponadto w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanych w darowiźnie czy też odziedziczonych, dochód bardzo często będzie niemalże równy przychodowi, jako że katalog kosztów jest tutaj bardzo ubogi.
Oczywiście jeżeli koszty przewyższają przychód, podatek nie wystąpi. W takim przypadku trzeba w urzędzie skarbowym złożyć jedynie odpowiedniego PIT-a (chociaż przypadki takie są z reguły sporadyczne).
W zasadzie każdy, kto rozlicza podatek od sprzedaży nieruchomości, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Trzeba tylko pamiętać, że ustawodawca zawarł w ustawie bezpiecznik zabraniający odliczać te same wydatki w ramach różnych ulg.
Cele mieszkaniowe zwalniają z podatku
Wystąpienie dochodu na transakcji zbycia nieruchomości nie oznacza jednakże automatycznie wystąpienia także podatku dochodowego. Ci bowiem, którzy w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym sprzedaż nastąpiła, mogą się zwolnić od podatku przeznaczając uzyskane z tytułu takiej transakcji pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Musi przy tym zostać zachowana odpowiednia kolejność – najpierw nieruchomość sprzedajemy, a dopiero następnie pieniądze przeznaczamy na własne cele mieszkaniowe (chodzi bowiem o to, aby na takie potrzeby zostały wydane nie dowolne pieniądze, a konkretne – uzyskane ze sprzedaży).
Aby podatku w ogóle nie było, na własne cele mieszkaniowe należy wydać cały uzyskany ze sprzedaży przychód. Wydatkowanie go jedynie w części będzie skutkować zwolnieniem od podatku dochodowego odpowiedniej (proporcjonalnej) części dochodu.
Katalog celów mieszkaniowych jest tutaj stosunkowo obszerny i ściśle wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych podatnika. I tak pieniądze mogą zostać wydane m.in. na zakup domu czy mieszkania bądź udziału w nich (wraz z gruntem), nabycie gruntu bądź prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (a także udziały w takich prawach), budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę i remont budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, a także rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Co ważne – opisane nieruchomości nie muszą być położone w Polsce. Ważne aby mieściły się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Wreszcie celem mieszkaniowym może być spłata kredytu hipotecznego (czy pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego na wyżej wymienione cele, a także każdego kolejnego kredytu zaciągniętego na spłatę takiego kredytu — w banku lub SKOK-u mających siedzibę w UE, EOG czy Konfederacji Szwajcarskiej. Kredyt taki musi jednak być zaciągnięty przed sprzedażą.
Nie ma tutaj przeszkód, aby pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na kilka wymienionych wyżej celów. Szerzej na ten temat pisaliśmy w artykule: Różne cele mieszkaniowe w PIT-39
Pieniądze nie muszą także być wydatkowane jednorazowo – podatnik ma na to co najmniej 2 lata czasu.
Nie każdy może jednak ze zwolnienia skorzystać mimo, że faktycznie pieniądze przeznacza na własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca zabezpieczył się bowiem, aby te same wydatki nie mogły być odliczane kilka razy (w ramach różnych ulg podatkowych). Mówiąc dokładniej, chodzi tutaj o kredyty, jako że stare ulgi mieszkaniowe (budowlana, remontowa) z PITu zniknęły jakiś czas temu.
I tak omawianego zwolnienia się nie stosuje do spłaty kredytów i pożyczek, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części spłaty kredytów, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1 (opisane wyżej cele mieszkaniowe inne niż spłata kredytu bądź pożyczki), uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Mówiąc innymi słowy jeżeli tylko sam kredyt był już rozliczany w ramach ulg podatkowych (czyli tzw. ulgi odsetkowej) tudzież kredytem takim sfinansowano wydatki odliczone w ramach ulg podatkowych (ulga budowlana, ulga remontowa), to obecna spłata takiego kredytu nie jest celem mieszkaniowym.
Przekonał się o tym podatnik, który otrzymał interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28.03.2017 r. nr 2461-IBPB-2-2.4511.1137.2016.2.MZA. Zaciągnął on, wraz z żoną kredyt na budowę domu. Budowa ta była rozliczana w ramach ulgi budowlanej. Zainteresowany otrzymał po zmarłej w 2014 r. matce udział w nieruchomości (gospodarstwo rolne), który to następnie sprzedał w 2016 r. Przychód z tego tytułu przeznaczył na spłatę zaciągniętego kredytu na budowę. Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takim stanie faktycznym może skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie płacić 19% podatku od dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży tego udziału?
Organ podatkowy uznał że nie. Jego zdaniem zainteresowany nie ma możliwości odliczenia wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego wraz z małżonką na budowę domu, z którego była finansowana budowa i rozlicza w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej.
Zwolnienie z opodatkowania przez wnioskodawcę kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku na podstawie tzw. celów mieszkaniowych spowodowałoby sytuację, w której opisane wydatki zostałyby dwa razy odliczone, najpierw w ramach tzw. „dużej ulgi budowlanej”, a następnie w ramach tzw. „celów mieszkaniowych”.
Takiemu postępowaniu ma natomiast zapobiegać wskazany wyżej bezpiecznik w zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej.
oprac. : Krzysztof Skrzypek / eGospodarka.p
Czy ekskluzywne umowy pośrednictwa są korzystne dla zamawiającego usługę ?
/ 28 grudnia 2016 /
Z obserwacji rynku nieruchomości wynika, że klienci wciąż mają duże obawy dotyczące wiązania się z tylko jednym pośrednikiem, który miałby pomóc w przeprowadzeniu transakcji. O tym, dlaczego tak jest i co robić, by to zmienić, mówi Katarzyna Stachurska-Rexha, pośredniczka, która zrezygnowała z umów otwartych, właścicielka biura nieruchomości Ale Domy we Wrocławiu.
Jak kształtuje się rynek pośrednictwa na wyłączność w Polsce?
Powoli :-). Na jednym ze spotkań integracyjnych wrocławskich pośredników, kiedy padło pytanie dotyczące tego, kto podpisuje tylko umowy z klauzulą wyłączności w sprzedaży, byłam jedyną osobą, która podniosła rękę. Niestety nie ma u nas powszechnego przekonania, że umowy na wyłączność są czymś lepszym. Jednak powoli, krok po kroku wszystko zmierza we właściwym kierunku. Na przykład ogólnopolskie warsztaty branżowe recamp, doskonale budują w odpowiedni sposób świadomość pośredników i nawiązują podczas warsztatów niemal za każdym razem do wyłączności. Prelegenci w jasny sposób pokazują, co jeszcze wartościowego możemy w tym kierunku zrobić – zarówno dla klientów, jak i dla siebie – aby lepiej nam się współpracowało.
Dlaczego wyłączność nie jest powszechną praktyką?
Krąży wiele nieprawdziwych mitów na jej temat. Dodatkowo klienci się jej boją. A boją się, bo nie wiedzą, czym tak naprawdę ta wyłączność jest.
Nikt im dokładnie tego nie wytłumaczył, wierzą więc w zasłyszane mity. Również media nie propagują ani wyłączności, ani choćby dobrej postawy pośrednika. Nie widziałam artykułu w gazecie, który mówiłby o tym, jak dzięki pośrednikowi ktoś korzystnie sprzedał bądź kupił nieruchomość, czy na niej zarobił, o nieuczciwych pośrednikach czytałam natomiast wiele razy. Podobnie w telewizji. Wizerunek pośrednika pozostawia wiele do życzenia. Na Zachodzie pośrednik to prestiżowy zawód, u nas niekoniecznie. Aby wyłączność mogła być powszechną praktyką, potrzeba dużego zaufania, bo często powierza się w ręce jednego pośrednika majątek swojego życia.
Jak bardzo daleko nam pod tym względem do zachodnich standardów?
Wyłączność wyłączności nierówna. Bo nie chodzi o to, aby podpisać umowę z klauzulą wyłączności i traktować ją jak zwykłą umowę, ale żeby faktycznie podejść do niej w sposób profesjonalny i wyjątkowy. Jeżeli chodzi o jakość i przygotowanie oferty tak jak trzeba, to nie jesteśmy wcale w tyle. Wystarczy, że sprawdzone biuro nieruchomości dostanie klucze, a zajmie się całym procesem sprzedażowym od początku do końca. Łącznie z uporządkowaniem mieszkania, zrobieniem home stagingu, gigantyczną promocją w mediach i drzwiami otwartymi. I wcale nie gorzej, a może nawet lepiej niż na Zachodzie.
Czym różnią się procedury obsługi oferty na wyłączność i bez wyłączności?
Teoretycznie tym, co kto ma w umowie i w ofercie. A praktycznie – w każdej agencji może być zupełnie inaczej. Nie ma ogólnie przyjętego standardu czy schematu. Zanim klient podpisze umowę, niech najpierw sprawdzi, jak wyglądają oferty w danym biurze i zapyta, w jaki sposób będzie odbywał się proces sprzedaży jego nieruchomości. Jest duże prawdopodobieństwo, że oferta będzie potraktowana w podobny sposób, jak pozostałe do tej pory.
Ja mogę jedynie powiedzieć, jak to jest u mnie, w Ale Domy. Na początku współpracy rozmawiamy z klientem o jego oczekiwaniach, zwłaszcza cenowych. Kiedy zgadzamy się w tym obszarze, zaczynamy przygotowywać nieruchomość do sprzedaży. Porządkujemy, robimy home staging i sesję fotograficzną. Następnie wywieszamy baner, robimy zachęcający opis oferty, reklamujemy ją w mediach i wysyłamy mailing do 150 pośredników. Na koniec zapraszamy wszystkich zainteresowanych nieruchomością na drzwi otwarte. Najczęściej zdarza się tak, że już po pierwszej prezentacji następuje sprzedaż. Gdy oferta jest odpowiednio przygotowana, ma rynkową cenę i jest widoczna dla potencjalnych kupujących, to nie ma możliwości, aby takie mieszkanie się nie sprzedało.
A jak obsługuje się oferty otwarte?
Bez wyłączności wygląda to zupełnie inaczej. W tej chwili nie mam do czego porównywać, bo już nie podpisujemy takich umów, ale gdy zakładałam firmę, to podpisywaliśmy tylko umowy zwykłe. Wyglądało to tak, że każdy z nas miał podpisanych wiele takich umów. Byliśmy nastawieni bardziej na ilość niż na jakość, bo nie mieliśmy pewności, że to my sprzedamy nieruchomość. Jeśli sprzedający podpisał umowę z 10 agentami, to wiedzieliśmy, że prawdopodobieństwo, że inna agencja sprzeda nieruchomość, było aż rzędu 90 procent. Nie robiliśmy home stagingu, ani nie wywieszaliśmy baneru, nie podawaliśmy też dokładnej lokalizacji w obawie, że klienci sami tam trafią. Nie mogliśmy też porządnie promować wszystkich ofert, bo było ich zbyt wiele i musieliśmy wybrać tylko niektóre.
Tak jak właściciele mieszkań działali w myśl zasady „dam ofertę do kilku biur i kto pierwszy ten lepszy”, tak my działaliśmy na podobnej zasadzie, czyli „pozyskam 100 ofert i jeśli któraś się sprzeda, to dobrze, jeśli nie, to sprzeda się jakaś inna”. Od czasu do czasu dzwonił do nas sfrustrowany klient i pytał, kiedy w końcu sprzedamy jego nieruchomość. Było mi żal tych klientów, których ofert akurat nie sprzedaliśmy, dlatego też zmieniłam system sprzedażowy i przeszliśmy na wyłączności. Teraz wiem, że mogę bardziej się zaangażować, robię więc wszystko, aby sprzedać daną nieruchomość i mam czyste sumienie.
Czy wiedza na temat tych procedur jest obca klientom, czy klienci po prostu ich nie rozumieją?
Klienta za bardzo nie interesuje, w jaki sposób zostanie sprzedana nieruchomość. Interesują go tylko rezultaty. Chce sprzedać szybko i drogo.
A w jaki sposób? To nie ma znaczenia. Dlatego też zamiast skupić się na jakości i wybrać jedno odpowiednie biuro, daje ofertę gdziekolwiek i czeka na rezultaty. Ale to tak nie działa. To tak, jakby własne dziecko oddać pod opiekę 10 opiekunom, zamiast jednemu. Gdy będzie ich 10, żaden nie będzie w pełni odpowiedzialny za to, co dzieje się z dzieckiem.
Jakie obawy i wątpliwości mają najczęściej klienci w kwestii umowy na wyłączność, jej zakresu i ceny?
Przede wszystkim długość umowy i to, że jest podpisywana na czas określony. Również wysokość wynagrodzenia, które przy umowach na wyłączność jest wyższe. Ale najwięcej obaw dotyczy tego, że nie będą mogli sami sprzedać nieruchomości. Zawsze wtedy pytam, że skoro mają możliwość sprzedania jej swoim znajomym, to w jakim celu przyszli do biura. Okazuje się potem, że nie ma nikogo takiego wśród znajomych, kto chciałby kupić nieruchomość. Co wcale nie przeszkadza im, aby dyskutować na ten temat w nadziei, że taka sytuacja może się wydarzyć.
Co najbardziej zniechęca klientów?
Jak komunikować im zatem korzyści płynące z wyłączności, by osiągnąć zamierzony efekt?
Najlepiej robić to na blogu czy stronie internetowej biura, opisując konkretne historie oparte na autentycznych przykładach lub stosować wpisy w formie poradników. Oczywiście można też komunikować się z pojedynczymi osobami telefonicznie i przekazywać wiedzę, ale to już bardziej czasochłonny i złożony proces.
Jak dobierać argumenty, by nie zadziałać na swoją niekorzyść? Czy nie jest tak, że mówiąc klientowi, że dzięki wyłączności otrzyma usługę lepszej jakości, to jak strzelić sobie w kolano i sugerować, że umowy otwarte mają niższy standard obsługi. Jak umiejętnie przekonać klienta?
W takim razie ja mam już mocno podziurawione kolana, bo mówię o tym otwarcie i nie boję się tego.
Tak jest, że umowy z klauzulą wyłączności mają o wiele wyższy standard usługi. Tu nie ma czego ukrywać. Jestem zwolenniczką umów na wyłączność i tym samym przeciwniczką umów zwykłych, powszechnie zwanych otwartymi, które są byle jakie. Umowa zwykła nigdy nie dorówna tej na wyłączność, ani pod względem staranności, ani jakości usługi.
A jak przekonuję klienta? Przede wszystkim odsyłam go do mojego bloga, który znajduje się na stronie www.aledomy.com, gdzie dokładnie jest opisane, na czym polega umowa z klauzulą wyłączności i dlaczego jest to dla niego najlepsza forma współpracy. Klienci zaskoczeni są zarówno moją szczerością, jak i informacjami, o których nie mieli do tej pory pojęcia. Kiedy klientowi wytłumaczy się dokładnie, na czym polega umowa na wyłączność i czym różni się od tej zwykłej, chętnie podejmuje współpracę. Początkowa niechęć przeważnie wynika z braku wiedzy.
Jakie narzędzia marketingowe wykorzystuje Pani w pracy z umową na wyłączność?
Proces sprzedaży w skrócie wygląda tak: wycena, home staging, sesja fotograficzna, baner, portale nieruchomościowe, social media: Facebook, Instagram, Pinterest, mailing do innych agencji, drzwi otwarte i na końcu sprzedaż. Z nowości to jesteśmy na etapie wdrażania oglądania nieruchomości poprzez okulary VR, czyli z rozszerzoną rzeczywistością. Od dłuższego czasu szukam najodpowiedniejszej do tego aplikacji.
Czy ma Pani jakieś sprawdzone metody pozyskiwania umów z klauzulą wyłączności?
Tak się fajnie składa, że nie muszę ani pozyskiwać, ani przekonywać do wyłączności, bo klienci sami się do mnie zgłaszają z poleceń. Ci, którzy do mnie dzwonią już przeważnie wiedzą, że podpisuję tylko umowy z klauzulą wyłączności, rozmawia mi się więc z nimi o wiele łatwiej. Są bardziej świadomi bądź wręcz wyedukowani. Nowi agenci w mojej firmie wykonują tak zwane zimne telefony. Uczę ich, aby w rozmowach byli zawsze szczerzy i autentyczni.
Obawy klientów są już znane, a dlaczego często sami pośrednicy rezygnują z tej formy pracy?
Przede wszystkim boją się odmowy, nie proponują więc nawet wyłączności klientom, ale również odpowiedzialności, bo sami nie mają pewności, że sprostają zadaniu.
Jak Pani myśli, kiedy zmieni się postrzeganie umów na wyłączność jako coś złego i niekorzystnego lub wbrew przeciwnie – ekskluzywnego?
Za trzy i pół roku :-). A tak na poważnie, to tylko od nas zależy, kiedy to się stanie. Jeżeli będziemy świadomie edukować społeczeństwo, udzielać się w odpowiednich mediach, mówić głośno, że tylko umowy z klauzulą wyłączności przynoszą wymierne korzyści sprzedającemu, to będzie tak, że umowy na wyłączność staną się powszechne, a rynek obrotu nieruchomościami zmieni się na lepsze.
Dominika Studniak – redaktor prowadząca magazynu „ESTATE”
Kiedy masz służebność przesyłu na swojej nieruchomości .
/ 21 grudnia 2016 /
Przedmiotem niniejszej publikacji są rozważania na temat tego, czy wykonywane przez przedsiębiorcę przesyłowego posiadanie zależne nieruchomości wyprowadzane ze stosunku obligacyjnego (np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia) w zakresie urządzeń przesyłowych zlokalizowanych na tej nieruchomości może prowadzić do zasiedzenia przez niego odpowiedniej służebności przesyłu. Ujmując to zagadnienie nieco bardziej obrazowo, chodzi o ustalenie, czy przedsiębiorca przesyłowy, który od wielu lat korzysta z nieruchomości zajętej pod infrastrukturę przesyłową na podstawie umowy obligacyjnej zawartej z właścicielem nieruchomości, może po upływie ustawowych terminów powoływać się na zasiedzenie służebności przesyłu, by w ten sposób uzyskać trwalszy – od obligacyjnego – tytuł prawny do nieruchomości. Kwestia ta ma doniosłe znaczenie praktyczne. Wielokrotnie bowiem przedsiębiorcy przesyłowi będący adresatami roszczeń o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby infrastruktury przesyłowej, w obronie przed tymi roszczeniami podnoszą „z ostrożności procesowej” wszelkie możliwe zarzuty, które jednak niejednokrotnie wzajemnie się wykluczają. Odpowiedź na pytanie postawione na wstępie wymaga uprzedniego wyjaśnienia pojęcia „posiadanie” oraz podstaw zasiedzenia służebności przesyłu. Natomiast w drugiej jej części zostanie omówione zagadnienie możliwości zasiedzenia służebności przesyłu w przypadku wykonywania przez przedsiębiorcę przesyłowego posiadania zależnego nieruchomości wywodzonego ze stosunku obligacyjnego.
Posiadanie – samoistne, zależne i służebności
Posiadanie nie jest pojęciem wprost zdefiniowanym w Kodeksie cywilnym. Współcześnie dominuje pogląd, że jest ono stanem faktycznym, w którym podmiot prawa cywilnego sprawuje we własnym interesie względnie trwałe, faktyczne władztwo nad rzeczą w zakresie prawa własności albo w zakresie innego prawa podmiotowego, umożliwiającego sprawowanie faktycznego władztwa nad cudzą rzeczą (B. Lackoroński [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2015, Legalis, komentarz do art. 336). Z tak rozumianym, chronionym przez prawo, utrwalonym stanem faktycznym, przepisy prawne wiążą wiele doniosłych skutków prawnych o zróżnicowanym charakterze, a jednym z takich skutków jest nabycie prawa przez upływ czasu – zasiedzenie (Por. S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, wydanie 2, Warszawa 2010, s. 63).
Na posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny (corpus) oraz element psychiczny (animus). Najogólniej rzecz ujmując, corpus (zewnętrzna strona posiadania) oznacza, że pewna osoba (posiadacz) znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego władztwa (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2009 roku, I CSK 82/09, Lex nr 578034; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2010 roku, I CSK 586/09, Lex nr 630169). Z kolei animus (wewnętrzna strona posiadania) oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa we własnym interesie – dla siebie (J. Ignatowicz [w:] Komentarz, t. I, 1972, s. 768 i n.; A. Kunicki [w:] System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 830; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2011 roku, IV CK 1/11, Lex nr 989138). Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo.
Przepis art. 336 kc. wyróżnia dwa rodzaje posiadania: posiadanie samoistne i posiadanie zależne, a podział ten oparty jest na elemencie woli posiadacza (animus). Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią włada jak właściciel, wyrażając tym samym wolę wykonywania w stosunku do niej prawa własności. Posiadaczem zależnym natomiast jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Nie rości więc on sobie do rzeczy prawa własności, lecz zachowuje się tak jak uprawniony z innego prawa, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą. Podkreślenia wymaga, że skoro posiadacz zależny włada rzeczą jedynie jak np. najemca, to dopuszczalne jest także bezprawne posiadanie zależne, czyli sprawowane przez osobę, która włada rzeczą bez tytułu prawnego (zob. J. Gołaczyński [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2014, Legalis, komentarz do art. 336).
Jak zostało już wcześniej wspomniane, istotą podziału posiadania na właścicielskie (samoistne) i niewłaścicielskie (zależne) jest element woli (animus). W przypadku tego pierwszego posiadania posiadacz ma wolę władania rzeczą tak jak właściciel, w przypadku zaś drugiego jego wola nastawiona jest na wykonywanie względem rzeczy węższych uprawnień niźli te przysługujące właścicielowi. Posiadanie zależne ma zatem węższy zakres niż posiadanie samoistne, o ile bowiem samoistne jest „cieniem własności”, o tyle zależne jest „cieniem prawa”, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, wydanie 2, Warszawa 2010, s. 64). Interpretacja elementu woli ma charakter obiektywny. Rzeczywistą wolę posiadacza i treść zamiaru władania rzeczą, które decydują o charakterze samego posiadania, ustala się na podstawie zewnętrznych, zamanifestowanych przejawów posiadania.
Niezależnie od wskazanych wyżej rodzajów posiadania rzeczy Kodeks cywilny wyróżnia w art. 352 § 1 instytucję posiadania służebności, zwaną także posiadaniem służebnym. W nauce i orzecznictwie brak jest jednolitych poglądów w zakresie kwalifikacji prawnej posiadania służebności . Zwolennicy pierwszego poglądu twierdzą, że posiadanie służebności jest specyficznym rodzajem posiadania zależnego . Według drugiego zapatrywania posiadanie służebności jest posiadaniem samoistnym . Istnieje również stanowisko, zgodnie z którym posiadanie służebności stanowi odrębny od posiadania samoistnego i zależnego rodzaj posiadania prawa. Niezależnie od przyjmowanej koncepcji posiadanie służebności jest korzystaniem z cudzej nieruchomości tak, jak robiłby to uprawniony z tytułu służebności (art. 352 kc.); stanowi więc ono „cień” służebności. Posiadacz służebności musi mieć zamiar faktycznego jej posiadania (animus) .
Zasiedzenie służebności przesyłu – wzmianka
Artykuł 305[1] kc. nie wymienia wśród możliwych sposobów nabycia służebności przesyłu zasiedzenia tego prawa rzeczowego, ograniczając się do wskazania umownego oraz sądowego trybu ustanowienia służebności. Jednak na taką możliwość wskazuje art. 305 [4] kc., zgodnie z którym do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Oznacza to, że należy do służebności przesyłu odpowiednio stosować art. 292 kc. Kwestia dopuszczalności nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia budzi pewne wątpliwości w doktrynie i orzecznictwie. Jednak wydaje się, że należałoby się opowiedzieć za dopuszczalnością zasiedzenia służebności przesyłu, mimo ogólnego odesłania zawartego w art. 305[4] kc.
Zgodnie z art. 292 kc., służebność gruntowa może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, przy czym przepisy o nabyciu własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (m.in. art. 172 kc.) stosuje się odpowiednio. Artykuł 172 § 1 i 2 kc. umożliwia nabycie w drodze zasiedzenia własności nieruchomości przez osobę, która posiada nieruchomość nieprzerwanie przez okres 30 lat (w złej wierze) lub 20 lat (w dobrej wierze). W przypadku zasiedzenia służebności wystarczy posiadanie służebności przez ten okres.
Stan prawny aktualny na: 21.12.2016
Autor: Zespół Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy
Taki wniosek wynika z uzasadnienia niedawnego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 roku wydanego w sprawie o sygnaturze akt III CSK 346/14. Kwalifikacja umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w tym jako umowy zlecenia, stanowi istotny i często pojawiający się w praktyce problem.
Zwłaszcza po zmianie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 782) i uchyleniu z dniem 1 stycznia 2014 roku jej art. 179 – 183 (z wyjątkami wskazanymi poniżej) określającymi zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz umowy pośrednictwa. W tej materii pozostawiono jedynie regulację, zgodnie z którą czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ww. ustawy) oraz wymóg obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami (art. 181 ust. 3 ww. ustawy).
Umowa pośrednictwa stanowi zatem umowę nazwaną. Jednakże z uwagi na jej bardzo ograniczoną, by nie powiedzieć, że znikomą, regulację ustawową konieczne jest w praktyce sięganie do przepisów regulujących podobne kontrakty. Może to dotyczyć przykładowo kwestii rozwiązania (wypowiedzenia) umowy, zasad wynagradzania czy terminów przedawnienia. To ostatnie zagadnienie było akurat przedmiotem badania w przywołanej powyżej sprawie, a także wcześniejszej zakończonej wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 roku o sygnaturze akt IV CSK 267/06. Mimo że orzeczenie to zapadło na gruncie poprzedniego stanu prawnego (przed ww. nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami) to zachowuje swoją aktualność. Wyklucza ono możliwość stosowania do umowy pośrednictwa przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę zlecenia (lub szerzej umowę o świadczenie usług).
Kwalifikacja umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w tym jako umowy zlecenia, stanowi istotny i często pojawiający się w praktyce problem.
Zgodnie z nim umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi nowy typ umowy nazwanej. Art. 750 k.c. stanowi, że do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Jednoznaczne sformułowanie o zastosowaniu tego przepisu do umów, gdy nie są one uregulowane odrębnymi przepisami, wyklucza jego zastosowanie do umowy o świadczenie usług polegających na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami – umowy pośrednictwa – uregulowanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skoro zakres unormowania nie obejmuje umowy pośrednictwa, to wyłączona jest możliwość odwoływania się do terminu przedawnienia z art. 751 k.c. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano co prawda, że przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniu przez tą ustawę umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami do umowy o wykonywaniu usługi w postaci skojarzenia dwóch stron umowy, stworzenia sposobności do zawarcia umowy przez zleceniodawcę stosowane były odpowiednio w braku przepisów szczególnych – przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.). Ponadto, że ten typ umowy, powtarzający się w obrocie nieruchomościami, zawiera wiele cech charakterystycznych jedynie dla tej umowy oraz że (…) stanowi nowy typ umowy nazwanej.
Ta linia orzecznicza jest kontynuowana również po zmianie ww. przepisów. Pomimo tego, że w obecnym stanie prawnym ww. przepisy nie regulują już szczegółowo umowy pośrednictwa pozostaje ona nadal umową nazwaną objętą odrębnymi przepisami, usytuowanymi poza kodeksem cywilnym. Fakt, że unormowanie to nie ma jednak wyczerpującego charakteru sprawia, że w sprawach nie uregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w kodeksie cywilnym. Będą to przepisy dotyczące umowy agencyjnej (zawarte w art. 758 – 7649 k.c.), jako najbardziej zbliżonej do umowy pośrednictwa (por. uzasadnienie powyżej przywołanego wyroku w sprawie o sygn. akt III CSK 346/14). Konsekwentnie, wyłączenie stosowania przepisów o zleceniu wyklucza również odwoływanie się w odniesieniu do umów pośrednictwa do krótszego (2-letniego) terminu przedawnienia roszczeń określonego w art. 751 k.c. Z kolei wobec braku szczególnej regulacji w tym zakresie w ustawie u gospodarce nieruchomościami, a także w przepisach o umowie agencyjnej, zastosowanie znajdą ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Czyli art. 118 k.c. przewidujący dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej trzyletni termin przedawnienia.
Poza powyższym, z uzasadnienia przywołanego wyroku wynika jeszcze jeden istotny dla praktyki wniosek. Mianowicie, że osoba zawierająca z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa nie musi posiadać tytułu prawnego do nieruchomości czy pełnomocnictwa do jej zawarcia i może zawrzeć taką umowę we własnym imieniu zlecając poszukiwanie kontrahenta umowy dotyczącej (nabycia) nieruchomości. Choć, ze względów ostrożnościowych i chcąc zapobiec ewentualnym przyszłym wątpliwościom czy sporom, oczywiście bezpieczniej i pewniej już na etapie zawierania umowy pośrednictwa zweryfikować umocowanie i zadbać o należyte określenie drugiej strony umowy.
oprac. : Agnieszka Śniegowska / GHMW – Gach, Hulist, Prawdzic Łaszcz Radcowie Prawni sp.p
Czy wiesz jak załatwić sprawy urzędowe bez wychodzenia z domu?
/ 28 października 2016 /
Wystarczy, że zaczniesz korzystać z ePUAP – czyli Elektronicznej Platformy Usług Administracji Publicznej. Przez ePUAP załatwisz wiele ważnych spraw przez internet, bez konieczności wizyty w urzędzie.
Aby załatwić sprawę przez ePUAP, musisz najpierw założyć profil zaufany, którym będziesz się logować do platformy.
Profil taki trzeba potwierdzić w jednym z wyznaczonych punktów.
Sprawdź co możesz załatwić przez ePUAP i jak krok po kroku założyć profil.
Klienci doceniają jakość usługi pośrednictwa na wyłączność w odróznieniu od zwykłej.
/ 19 października 2016 /
2016-10-18 | Grzegorz Maciejowski
Od kilku miesięcy obserwuję zmieniający się rynek oferowanych przez pośredników nieruchomości. Bardzo powoli ale jednak coraz częściej mieszkańcy Małopolski oddają swoją ofertę na umowę wyłączną. Dlaczego?? Ponieważ bardzo powoli pośrednicy uczą się czym różni się praca na umowie wyłącznej od umowy otwartej. A za pośrednikami uczą się tego ich klienci. Nazwa. Czy nazwa „wyłączność” oznacza rzeczywiście ograniczenie właściciela? Generalnie nie. Jeśli właściciel nieruchomości decyduje się sprzedać ją we współpracy z pośrednikami to nie ma mowy tutaj o jakimkolwiek ograniczeniu. Co zatem różni umowę otwartą od wyłącznej??
Po pierwsze pośrednik posiadający tylko kilka ofert na wyłączność po prostu ma czas zajmować się taką oferta. Może poświęcić czas na jej przygotowanie, dobranie odpowiednich elementów reklamy, rozmowę z właścicielem oraz przygotowanie właściwej kampanii reklamowej. Żeby to zobrazować: pośrednik pracujący w dużym biurze nieruchomości na umowach otwartych często swoje oferty przyjmuje w ilości 20 ofert miesięcznie. Jeśli miesiąc ma 21 dni roboczych tak jak obecnie październik, to oznacza to, że przyjmuje jedną ofertę dziennie. Co oznacza przyjąć ofertę? Znaleźć ofertę, porozmawiać z właścicielem, pojechać i zobaczyć nieruchomość, porozmawiać o szczegółach z właścicielem, zrobić zdjęcia, opisać nieruchomość na karcie nieruchomości, podpisać umowę pośrednictwa, wrócić do biura, wprowadzić ją do systemu (to średnio ok. godziny), skontrolować stan prawny, opracować dokumenty, zarchiwizować w biurze. Przy umowie na wyłączność pośrednik przyjmuje 2-3 oferty miesięcznie co oznacza, że na przygotowanie oferty z właścicielem do sprzedaży średnio trwa ok. 10 dni. Różnica jest zasadnicza. Pośrednik omawia z właścicielem wszelkie wady i zalety nieruchomości, robi profesjonalne zdjęcia [właściwe oświetlenie, właściwe ujęcia, odpowiednie przygotowanie nieruchomości (nie mylić z Home Stagingiem) – sesja zdjęciowa może trwać nawet 1,5 godziny] oraz szereg innych działań aby prawidłowo i profesjonalnie przygotować nieruchomość do sprzedaży. Podsumowując: na umowie otwartej pośrednik przyjmuje ofertę taką jaka ona jest; na umowie na wyłączność pośrednik przygotowuje nieruchomość do oferowania i sprzedaży.
Po drugie: współpraca. Najczęstszym argumentem przeciwko wyłączności jest to, że.. oferuje tylko jedno biuro. Otóż nic bardziej błędnego. Ile właściciel jest w stanie podpisać umów otwartych? 10? 15? A potem nie ma już czasu dla biur a te 15 biur nie mając pewności swojego wynagrodzenia „wrzuca” ofertę do internetu jako jedną z kolejnych. A na wyłączność?? Pośrednik „wyłączny” przede wszystkim współpracuje z innymi biurami co nie zawsze się zdarza pośrednikom „otwartym”. Pośrednik wyłączny często pozwala innym biurom oferować tą nieruchomość na swoich stronach co NIGDY nie zdarza się pośrednikom „otwartym”. Pośrednik wyłączny często ze swojego wynagrodzenia oddaje część drugiemu pośrednikowi aby tylko ten przyprowadził klienta na jego nieruchomość co NIGDY nie zdarzy się pośrednikowi otwartemu. Pośrednik wyłączny wie wszystko o swojej nieruchomości na co nie zawsze ma czas pośrednik otwarty.
Po trzecie: co z tego ma właściciel? Właściciel rozmawia tylko z jedną osobą, z jednym pośrednikiem. Nie musi 15 razy opowiadać tego samego i 15 razy jeździć na nieruchomość żeby tylko podpisać umowę pośrednictwa. Jedzie tylko raz a i tak jego nieruchomość może oferować 20, 30 czy 40 pośredników. Poza tym właściciel jest w STAŁYM kontakcie z pośrednikiem (bo pośrednik ma na to czas i ma PEŁNĄ wiedzę o tym co w każdej chwili dzieje się z ofertą).
Po czwarte: wynagrodzenie. Temat najtrudniejszy choć nie wiadomo dlaczego. Jeśli właściciel decyduje się w ogóle na współpracę z pośrednikiem to… trzeba mieć świadomość , że za usługę trzeba zapłacić. Pytanie: „ile?” – to zależy za jaką i jak bardzo profesjonalną usługę. Wynagrodzenie podlega oczywiście negocjacjom ALE powiedzmy jasno dwie kwestie: jeśli pośrednik w Polsce ma stawkę wyjściową 6 % + VAT (7,38 % brutto ceny transakcyjnej) branej od jednej strony tylko albo w częściach od obydwu stron transakcji to powiedzmy sobie jasno: NIE DA SIĘ rzetelnie pracować za 1 %. Zatem wracając do mojego zdania z początku niniejszego felietonu: „Jeśli właściciel nieruchomości decyduje się sprzedać ją we współpracy z pośrednikami …” to trzeba mieć świadomość realnego kosztu tej usługi. To zarówno koszt czasu poświęconego na pracę z nieruchomością, koszty pieniężne przygotowania nieruchomości, koszty reklamy, ale przede wszystkim koszt wiedzy specjalisty czyli pośrednika. Czy warto zainwestować w specjalistę? Zawsze warto.
/ 23 kwietnia 2016 /
Autor Magdalena Tomaszewska 22.04.16