Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/mozliwosc-zostania-najemca-mieszkania-po-smierci-mamy,550,p.html
Timestamp: 2019-08-18 13:28:02
Legal References Found: art. 611
 art. 281
 art. 922
 art. 9351
 art. 659
 art. 87

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-07-22
Moja mama jest najemcą lokalu komunalnego. W tym mieszkaniu jestem zameldowana wraz z mężem. Ostatnio (ze względu na ciężki stan zdrowia mojej mamy) przenieśliśmy się do domu należącego do mojego męża (mamy z mężem ustanowioną rozdzielność majątkową), jednak w przyszłości chcielibyśmy dalej mieszkać we wspomnianym mieszkaniu. Jakie kroki powinnam podjąć, żeby mieć realną możliwość zostania najemcą mieszkania po śmierci mamy? Czy fakt, że mój mąż posiada dom może mi to uniemożliwić? Znajomi doradzili zgłoszenie separacji.
Osoby kierujące pod Pani adresem odnośne rady mogą mieć rację w jednym zakresie. Separacja – art. 611 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.o.) – wywołuje całkiem sporo skutków właściwych rozwodowi (art. 56 i następne K.r.o.); proponuję zapoznawać się z przepisami prawnymi (co może się przydać, np. w związku z odnośnym mieszkaniem). Znajomi, starający się Pani doradzać, mogą mieć rację co do tego, że skutkiem orzeczonej przez sąd separacji byłaby (między innymi) utrata przez Panią swoistego tytułu prawnego do korzystania z należącego do Pani męża domu mieszkalnego – tenże tytuł prawny uregulowano w art. 281 K.r.o. Gdyby Pani nie miała takiego tytułu prawnego do korzystania z innego (dającego się używać) mieszkania lub domu, to zmniejszyłoby się ryzyko wypowiedzenia Pani umowy najmu mieszkania komunalnego przez podmiot reprezentujący wynajmującego (jednostkę organizacyjną samorządu terytorialnego). Ryzyko (z Pani perspektywy) skierowanego do Pani wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego występowałoby, gdyby Pani była najemcą takowego mieszkania. Teraz zaś Pani nie ma statusu jego najemcy.
Pozostańmy jeszcze „w obszarze” problematyki separacji – przez sąd orzeczonej (co często różni się od separacji faktycznej). Doświadczenie uczy, że w wielu sytuacjach separacja jest „wstępem do rozwodu”; o ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, to Pani wolałaby uniknąć tak radykalnej zmiany w swym życiu rodzinnym. Jednak już samo orzeczenie przez sąd separacji – a sądem pierwszej instancji w takich sprawach jest sąd okręgowy – wywołuje istotne skutki prawne; wcale nie kończy się to na utracie swoistego tytułu prawnego do korzystania z domu (mieszkania), do którego tytuł prawny przysługuje małżonkowi (art. 281 K.r.o.). Po wprowadzeniu do prawa polskiego separacji (jako stanu prawnego, przez sąd orzeczonego) występowały wątpliwości odnośnie do tego, które ze skutków rozwodowych wywołuje orzeczenie separacji. Z pewnością nie oznacza to rozwiązania małżeństwa – węzeł małżeński nadal małżonków wiąże (choć w sposób prawnie osłabiony), a więc np. poważne skutki prawne (w tym karne) miałaby ceremonia małżeńska z udziałem (w jednej z „ról głównych”) człowieka w małżeństwie pozostającego. W zakresie „prawa spadkowego” – art. 922 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – ustawodawca rozwiał wątpliwości co do możliwości dziedziczenia z ustawy (art. 931 i następne K.c.) przez owdowiałego małżonka po orzeczeniu separacji; w art. 9351 K.c. wykluczono taką możność – co przekłada się także na brak możliwości przysługiwania zachowku (art. 991 i następne K.c.).
Wprawdzie orzeczenie separacji (faktycznie zapewne opartej na fałszywych, a więc karalnych, zeznaniach) mogłaby pomóc w „ratowania stosunku najmu mieszkania komunalnego”, ale proszę brać pod uwagę ryzyko. W dodatku aktualnie sam stosunek najmu odnośnego mieszkania „stoi pod znakiem zapytania” (jeżeli wolno użyć potocznego określenia) – chociażby z uwagi na długotrwały pobyt Pani mamy poza tymże mieszkaniem. Organa gmin oraz pracownicy zajmujący się mieszkaniami komunalnymi różnie podchodzą do faktu zamieszkiwania najemcy mieszkania komunalnego „pod innym adresem”. Czasami akceptowane jest nawet udostępnianie mieszkania komuś innemu (np. podnajemcy lub osobie korzystającej z użyczenia), a niekiedy niezbyt długa nieobecność najemcy jest traktowana jako „okazja do odzyskania mieszkania” (z reguły przysyłane są prośby lub żądania złożenia informacji). Zły stan zdrowia najemcy niekiedy wiąże się z próbą doprowadzenia do zakończenia stosunku najmu; zdarzały się sytuacje, w związku z którymi sądy orzekały, że leczenie (nawet długotrwałe) w placówce medycznej z dala od „adresu mieszkania komunalnego” nie skutkuje zmianą miejsca zamieszkania, a więc wypowiedzenie umowy najmu w takich okolicznościach było bezzasadne. Aby sąd mógł wydać orzeczenie, sprawę trzeba skierować na drogę sądową – a to czynią jedynie niektórzy.
Według artykułu 691 K.c. (o ile on lub przepisy prawne o bardzo podobnej treści będą obowiązywać w przyszłości), w stosunek najmu (nie tylko mieszkania komunalnego) wstępuje np. dziecko zmarłego najemcy, które mieszkało wraz z nim przed jego śmiercią – domyślnie chodzi o zamieszkiwanie „pod adresem najmowanego mieszkania”. Wstąpienie w prawo najmu jest okolicznością obiektywną, do której dochodzi z mocy prawa; zwracam na to uwagę, ponieważ czasami zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący (w tym gminy lub ich przedstawiciele) żądają uiszczenia czynszu (wraz z innymi opłatami) od kogoś, kto faktycznie nie był zainteresowany korzystaniem z mieszkania przez zmarłego najemcę najmowanego (chyba częściej zdarzają się spory między osobami rzeczywiście zainteresowanymi używaniem takiego mieszkania a wynajmującymi) – dla rozwiązania wątpliwości należy sprawę niezwłocznie (to jest bez zbędnej zwłoki) sformalizować (podpisując, po wcześniejszym dokładnym przeczytaniu, właściwe dokumenty lub kierując sprawę na drogę sądową).
Nie sposób przewidzieć, jak sprawy się potoczą. Na Pani rzecz – w zakresie ewentualnego wstąpienia w prawo najmu – przemawia zameldowanie „pod adresem odnośnego mieszkania”; niejako na marginesie, zwracam uwagę na to, że przepisy ustawy o ewidencji ludności wymagają doprowadzenia do: zameldowania (się) w miejscu pobytu (zwłaszcza pobytu stałego) oraz wymeldowania (się) „spod starego adresu”. Jednak już samo przebywanie najemczyni (to jest Pani mamy) – zwłaszcza zamieszkiwanie przez dłuższy czas – „pod innym adresem” zwiększa ryzyko. Chodzi o ryzyko dwojakie. Pierwsze dotyczy ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu – przydać się może regularne sprawdzanie skrzynki pocztowej lub wskazanie przez Pani mamę we właściwej administracji adresu pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.), choć inny adres pełnomocnika (szczególnie w danym mieszkaniu komunalnym zameldowanego) mógłby zwrócić uwagę urzędników samorządowych lub pracowników. Gdyby nawet nie doszło do wypowiedzenia Pani mamie stosunku najmu, to fakt Pani niezamieszkiwania „pod adresem mieszkania komunalnego” mógłby zostać zaakcentowany po śmierci Pani mamy – zwłaszcza w przypadku podjęcia przez Panią działań w celu sformalizowania swego statusu jako najemcy (wskutek wstąpienia w prawo najmu).
Jak więc widać, nie da się udzielić wskazówek – zwłaszcza „pewnych”. Często łatwo przychodzi dawanie „dobrych rad” (np. w relacjach towarzyskich). Jednak prawnik powinien przejawiać poczucie odpowiedzialności, co skutkuje zwracaniem uwagi także na potencjalne problemy (nawet w przypadku niewielkiego prawdopodobieństwa ich wystąpienia). Każdy z rozważanych przez Panią wariantów wiąże się z ryzykiem. To ryzyko może być w dodatku większe, jeżeli władze państwowe w kolejnej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów… (bo stosunek najmu uregulowano także w niej, a nie tylko w art. 659 i następnych K.c.) ułatwią wypowiadanie stosunku najmu, nawet wyłącznie w zakresie mieszkań komunalnych. To jest od dawna akcentowana tendencja – stosunkowo niedawne zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów… okazały się mniej radykalne od zapowiadanych, ponieważ zapowiedzi spotkały się z surową krytyką, ale doświadczenie uczy, że władze publiczne potrafią zaskakiwać (nie tylko „kierunkiem” zmian, ale także tempem zmian w prawie).
Ośmielam się przedstawić jeszcze jeden „punkt do przemyślenia”. Jeżeli odnośne mieszkanie komunalne zostało wyznaczone do sprzedaży na warunkach promocyjnych – czyli przez najemcę (z zastosowaniem bonifikaty, przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w „przepisach gminnych”), to proponuję rozważyć zakupienie mieszkania komunalnego. Nie znając Pań (Pani oraz Pani mamy) sytuacji rodzinnej, wolę uniknąć dawania dokładniejszych wskazówek (ewentualnie można by to omówić w ramach „procedury pytań dodatkowych”); chodzi (w dużym stopniu) o to, że angażowanie własnych pieniędzy w wykupienie mieszkania na dane osobowe innej osoby może mieć skutki dalekie od wcześniej zakładanych lub uzgodnionych (zwłaszcza nieformalnie) w gronie rodzinnym. Można by też spróbować doprowadzić do zmiany najemcy (np. Pani mama mogłaby wspólnie z Panią zawnioskować o to, by Pani stała się najemcą za jej życia) – jednak nowy najemca prawdopodobnie mógłby skorzystać z o wiele niższej bonifikaty przy zakupie mieszkania (dotychczas) komunalnego.
Pani przy załatwianiu różnych spraw mogłaby reprezentować swą mamę jako jej pełnomocnik (art. 98 i następne K.c.). Osoba z bliskiego grona rodzinnego może być pełnomocnikiem także w sprawie cywilnej – art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego.