Source: http://www.sprawnik.pl/artykuly,10251,27359,egzamin-notarialny-opracowanie-aktu-notarialnego-umowa-sprzedazy
Timestamp: 2020-01-26 23:16:26
Legal References Found: art. 3
 art. 7
 art. 80
 art. 85
 art. 87
 art. 92
 art. 94
 art. 932
 art. 933
 art. 935
 art. 87
 art. 87
 art. 87
 art. 461
 art. 19
 art. 393
 art. 468
 art. 468
 art. 229
 art. 3
 art. 6
 art. 7

Document Content:
Jesteś tutaj: Strona główna › Artykuły › Prawo administracyjne › Egzamin notarialny - opracowanie aktu no...
Kategoria: Prawo, Kariera, Aplikacje, Gorące tematy, Zawody prawnicze, Powtórki do egzaminów, Kazusy
Słowa kluczowe: Prawo o notariacie, umowa sprzedaży, egzamin notarialny, egzamin notarialny 2016
Treść zadania egzaminacyjnego
Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą numer PO1P/00543210/1 dla niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Poznaniu przy ulicy Szewskiej numer 18 B (arkusz mapy 3, obręb 0051 Poznań, Miasto Poznań na prawach powiatu, województwo wielkopolskie).
W księdze wieczystej zamieszczono następujące wpisy:
a) w dziale I-O ujawnione zostały: działka zurbanizowanych terenów niezabudowanych (Bp) numer 12 o powierzchni 0,1200 ha oraz działka terenów przemysłowych (Ba) numer 13 o powierzchni 0,1800 ha,
b) w dziale I-Sp brak wpisów,
c) w dziale II własność wpisana jest na rzecz:
Jana Krakowskiego i Anny Krakowskiej na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - w 3/4 części na podstawie umowy darowizny zawartej dnia 12 lutego 2007 roku (akt notarialny repertorium A numer 123/2007 sporządzony przez Wojciecha Trąmpczyńskiego Notariusza w Poznaniu),
spółki pod firmą Genius Loci Spółka Akcyjna z siedzibą w Krakowie - w 1/4 częścina podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 20 kwietnia 2010 roku (akt poświadczenia dziedziczenia repertorium A numer 123/2010 sporządzony przez Bolesława Leśmiana Notariusza w Zamościu),
d) w dziale III brak wpisów,
e) w dziale IV brak wpisów.
Dla tej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wyrokiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 25 stycznia 2008 roku, prawomocnym z dniem 22 lutego 2008 roku (sygnatura akt I C 123/2007) orzeczona została separacja małżonków Jana Krakowskiego i Anny Krakowskiej.
Jan Krakowski zmarł w dniu 25 kwietnia 2008 roku. Postanowieniem Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu z dnia 25 września 2009 roku, prawomocnym z dniem 20 czerwca 2010 roku (sygnatura akt I Ns 123/2009) stwierdzone zostało nabycie spadku po Janie Krakowskim na podstawie ustawy. Wszyscy spadkobiercy ustawowi Jana Krakowskiego złożyli oświadczenia o przyjęciu spadku wprost. Żaden ze spadkobierców nie został uznany przez sąd za niegodnego. Nie były zawierane również żadne umowy za życia spadkodawcy w przedmiocie zrzeczenia się dziedziczenia po nim.
Jan Krakowski pozostawił żonę Annę Krakowską, z którą w chwili śmierci pozostawał w separacji (vide: powołany wyżej wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu). Ponadto nie miał żadnych zstępnych i nikogo nie przysposobił. Podział majątku małżonków Anny i Jana Krakowskich nie został dokonany. Żyje matka Jana Krakowskiego - wdowa Teofila Krakowska, która jest głucha. Nie żyje jego ojciec Franciszek Krakowski, który zmarł 31 marca 2007 roku. Jan Krakowski miał brata Mateusza Krakowskiego, który żyje i jest kawalerem. Nie miał innego rodzeństwa.
W kapitale zakładowym spółki pod firmą Genius Loci Spółka Akcyjna z siedzibą w Krakowie akcje przysługują dwóm akcjonariuszom po 50%. W dniu 16 kwietnia 2016 roku Walne Zgromadzenie tej Spółki podjęło uchwałę numer 1 o rozwiązaniu spółki i uchwałę numer 2 o wyznaczeniu Adama Uściańskiego na likwidatora Spółki. Czynności te nie zostały jednak dotychczas zgłoszone do sądu rejestrowego, wobec czego do rejestru przedsiębiorców nie zostały dotychczas wpisane: otwarcie likwidacji, nazwisko i imię likwidatora oraz sposób reprezentowania spółki przez likwidatora, a także nie został wykreślony dotychczasowy sposób reprezentacji spółki (jednoosobowy) i dotychczasowy zarząd spółki w osobie Krzysztofa Warszawskiego. Uchwały o rozwiązaniu spółki i wyznaczeniu likwidatora nie zostały uchylone przez walne zgromadzenie, jak również nie zostały zaskarżone.
Współwłaściciele opisanej wyżej nieruchomości podjęli decyzję o sprzedaży działki numer 12. Kupującym jest spółka pod firmą Osada Świętego Gotarda spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu.
Do notariusza przybyli przedstawiciele kupującej spółki: Johanna von Heidelberg (Prezes Zarządu Spółki uprawniona do samodzielnej reprezentacji Spółki, obywatelka Republiki Federalnej Niemiec, znająca tylko język niemiecki) i jej przyjaciel Michał Wrocławski.
Michał Wrocławski oświadcza, że w razie potrzeby będzie pomagał Prezesowi Zarządu Spółki jako osobisty i zaufany tłumacz. Podał, że choć nie jest tłumaczem przysięgłym, to jego bardzo dobra znajomość języka niemieckiego wynika z faktu wieloletniego zamieszkania w Niemczech. Również notariusz bardzo dobrze posługuje się językiem niemieckim, jednakże znajomość tego języka przez notariusza nie jest wykazana w sposób określony dla tłumaczy przysięgłych. Dodatkowo do czynności tej nie jest dołączony przekład sporządzanej umowy na język znany stawającej cudzoziemce.
Umowa tej Spółki została zawarta w dniu 20 sierpnia 2014 roku, po czym spółka została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 15 lutego 2015 roku. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 5.000 zł. Wspólnikami tej Spółki są obywatele polscy.
Zgodnie z § 8 umowy spółki, nie jest wymagane podjęcie uchwały wspólników w sprawie nabycia i zbycia nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości. W myśl § 9 umowy spółki, rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego nie wymaga uchwały wspólników. W treści umowy spółki brak jest jakichkolwiek innych postanowień dotyczących nabycia dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych.
Strona sprzedająca i strona kupująca pozostają w przyjaznych relacjach i uzgodnione zostało, że pomimo faktu, iż rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość rynkową działki numer 12 na 180.000,00 zł, to działka ta zostanie sprzedana za cenę 160.000,00 zł. Strony oświadczają, że cena została zapłacona, a działka będąca przedmiotem umowy została już wydana nabywcy.
Proszę uzupełnić brakujące elementy stanu faktycznego według własnego uznania i sporządzić projekt aktu notarialnego (bez konieczności zamieszczania podpisów i sporządzania wniosków wieczystoksięgowych), obejmującego umowę sprzedaży, zgodnie ze wskazanym wyżej zamiarem stron. Strony nie są reprezentowane przez pełnomocników. Jeżeli przy nazwiskach osób stawających obywatelstwo nie zostało oznaczone należy przyjąć, że osoba ta jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto w projekcie aktu należy przyjąć, że akt sporządzany jest przez notariusza Jana Nowaka prowadzącego Kancelarię Notarialną w Poznaniu, przy ulicy Juliusza Słowackiego 13. W projekcie aktu zdający winien określić wysokość należnego wynagrodzenia notariusza (w maksymalnej wysokości) oraz pobranych świadczeń publicznoprawnych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz.
Zdający zobowiązany jest do wskazania dokumentów, stanowiących podstawę należytego zabezpieczenia interesów stron oraz do dokonania czynności i opisania ich w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Ponadto w projekcie aktu należy wskazać krąg spadkobierców po Janie Krakowskim i wysokość ich udziałów w spadku.
W ocenie Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia:
1. Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w tym art. 3, art. 7, art. 80, art. 85, art. 87, art. 92 i art. 94.
2. Osoba zdająca powinna uwzględnić, że małżonek w separacji nie dziedziczy na podstawie ustawy (art. 935 k.c.). Dla stwierdzenia nabycia spadku właściwe są przepisy obowiązujące w dniu otwarcia spadku. Jan Krakowski zmarł 25 kwietnia 2008 roku. Osoba zdająca powinna zatem zwrócić uwagę, że dla spadków otwartych w okresie od dnia 1 stycznia 1965 roku do dnia 27 czerwca 2009 roku zastosowanie mają przepisy art. 932 § 1, art. 933 § 1 i § 2, art. 935 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 27 czerwca 2009 roku, tj. że:
w braku zstępnych spadkodawcy i małżonka powołani są do spadku z ustawy rodzice i rodzeństwo,
udział spadkowy każdego z rodziców, które dziedziczy w zbiegu z rodzeństwem spadkodawcy, wynosi jedną czwartą część tego, co przypada łącznie dla rodziców i rodzeństwa. Pozostałą część dziedziczy rodzeństwo w częściach równych,
jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada po połowie drugiemu z rodziców i rodzeństwu spadkodawcy.
A zatem udział matki spadkodawcy wynosi 3/8 części spadku, a udział brata spadkodawcy wynosi 5/8 części spadku.
3. Ponieważ Teofila Krakowska jest głucha, osoba zdająca winna mieć na uwadze treść art. 87 § 2 w związku z art. 87 § 1 pkt 2 Prawa o notariacie.
4. Ponieważ Prezes Zarządu Spółki kupującej nie zna języka polskiego, osoba zdająca winna mieć na względzie treść art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie. Niezbędna będzie też weryfikacja wpisania tłumacza na listę tłumaczy przysięgłych.
5. Spółka pod firmą Genius Loci Spółka Akcyjna z siedzibą w Krakowie jest obecnie w stanie likwidacji i zachowuje osobowość prawną (art. 461 § 3 k.s.h.). Należy pamiętać, aby w treści projektu aktu notarialnego była zamieszczana firma spółki z każdorazowym dodaniem oznaczenia „w likwidacji” (art. 461 § 2 k.s.h.).
6. Fakt braku zgłoszenia do sądu rejestrowego otwarcia likwidacji, nazwiska i imienia likwidatora oraz jego adresu, a także sposobu reprezentowania spółki przez likwidatora, nie ma znaczenia w odniesieniu do sytuacji prawnej spółki, która jest w stanie likwidacji z dniem powzięcia uchwały walnego zgromadzenia o rozwiązaniu spółki (art. 459 pkt 2 i art. 461 § 1 k.s.h.).
7. Spółka pod firmą Genius Loci Spółka Akcyjna w likwidacji z siedzibą w Krakowie jest reprezentowana przez likwidatora Adama Uściańskiego, i to pomimo braku ujawnienia jego danych w rejestrze przedsiębiorców oraz pomimo braku wykreślenia dotychczasowego sposobu reprezentacji spółki i dotychczasowego zarządu spółki (art. 463, 464 § 1 i 466 k.s.h.).
8. Jan Krakowski i Anna Krakowska nabyli udział we współwłasności nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej po dniu 1 stycznia 2007 roku, zaś spadkobiercy Jana Krakowskiego swoje udziały nabyli w drodze spadku. W związku z tym przy zawarciu umowy niezbędne jest przedłożenie w odniesieniu do zbycia udziałów zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
9. Spółka sprzedająca powinna przedłożyć uchwałę walnego zgromadzenia w sprawie wyrażenia zgody na zbycie udziału w nieruchomości, a to z uwagi na wymóg podjęcia takiej uchwały wskazanej w art. 393 pkt 4 k.s.h. Dodatkowo uchwała taka wymagana jest z uwagi na treść art. 468 § 1 k.s.h. Spółka bowiem pozostaje w stanie likwidacji, wobec czego przysługujący Spółce udział we współwłasności nieruchomości może zostać zbyty w trybie z wolnej ręki jedynie na mocy uchwały walnego zgromadzenia i po cenie nie niższej niż wskazana w tej uchwale. Możliwe jest również stwierdzenie w treści projektu aktu notarialnego, że w drodze publicznej licytacji na podstawie art. 468 § 1 k.s.h. doszło do wyłonienia nabywcy udziału w nieruchomości.
10. Z uwagi na treść art. 229 k.s.h., wymagane jest podjęcie uchwały wspólników spółki kupującej, bowiem umowa spółki nie przewiduje zawarcia umowy nabycia nieruchomości, której dotyczy zadanie.
11. Osoba zdająca powinna zapisać w treści projektu, że nabywana działka numer 12 ma dostęp do drogi publicznej.
12. Przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy, a nie cena (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
13. Projekt aktu notarialnego powinien zawierać niezbędne pouczenia przewidziane w przepisach prawa.
14. W projekcie aktu notarialnego powinno być wyliczone wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług z podaniem prawidłowych podstaw ich pobrania.W ocenie Zespołu, w projekcie aktu notarialnego należy powołać zwłaszcza następujące dokumenty:
1) wypis aktu notarialnego protokołu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki sprzedającej, zawierający uchwałę o rozwiązaniu Spółki i uchwałę o powołaniu likwidatora Spółki;
2) odpisy z rejestru przedsiębiorców, bądź aktualne informacje odpowiadające odpisowi z rejestru przedsiębiorców i posiadające cechy umożliwiające weryfikację z danymi zawartymi w tym rejestrze dla spółek;
3) wypis i wyrys obejmujący wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, wydany przez Prezydenta Miasta Poznania dla działki numer 12;
4) odpis prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu, orzekającego separację małżonków Jana i Anny Krakowskich;
5) odpis prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu, stwierdzającego nabycie spadku po Janie Krakowskim;
6) dokumenty obejmujące teksty jednolite statutu spółki akcyjnej i umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością;
7) wypis aktu notarialnego protokołu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki sprzedającej, zawierający uchwałę o wyrażeniu zgody na zbycie udziału we współwłasności działki numer 12 po cenie nie niższej od uchwalonej przez zgromadzenie lub dokument potwierdzający przeprowadzenie publicznej licytacji;
8) uchwałę wspólników Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wyrażającą zgodę na nabycie działki numer 12.
Prawo, Kariera, Aplikacje, Gorące tematy, Zawody prawnicze, Powtórki do egzaminów, Kazusy
Prawo o notariacie, umowa sprzedaży, egzamin notarialny, egzamin notarialny 2016