Source: https://www.prawo-budowlane.info/zacienienie-domu-przez-planowany-budynek,275,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-27 10:51:03
Legal References Found: art. 35
 art. 20
 art. 12
 art. 60
 art. 53
 art. 20
 art. 28

Document Content:
Zacienienie domu przez planowany budynek
Michał Soćko • Opublikowane: 2018-03-05
Posiadam połówkę tzw. bliźniaka. Obecnie do mojej połówki będzie dobudowywał się deweloper, dla którego projektanci opracowali projekt składający z dwóch lokali mieszkalnych. Ściana pierwszego z lokali przylega do mojego domu i jest dłuższa o 80 cm. Natomiast druga część budynku będzie przesunięta o około 4 metry w stosunku do mojego domu. Takie usytuowanie spowoduje, że w znacznym stopniu zostanie ograniczony dostęp światła słonecznego do mojego domu i jego zacienienie. Czy Prawo budowlane zezwala na takie rozwiązanie?
W pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestie prawne związane ze wznoszeniem budynku reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2017 r. Nr 0, poz. 1332; zwana dalej „P.b.”.
Zaznaczyć należy, że art. 35 P.b. nakazuje organom architektoniczno-budowlanym sprowadzanie z urzędu, czy projektowany budynek odpowiada wymaganiom technicznym, w tym także czy jest zapewnione naturalne naświetlenie pomieszczeń mieszkalnych.
„Art. 35. 1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:
4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7;
5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529) – w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej »inwestycją KZN«.
8. Do terminu, o którym mowa w ust. 6, nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu.”
Zatem organy administracji publicznej w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę również z urzędu sprawdzają, czy projekt odpowiada warunkom technicznym przewidzianym dla tego rodzaju budynków.
Powyższe stanowisko przyjęte jest również w orzecznictwie sądowym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 191/15, stwierdził:
„Organ rozstrzygający o pozwoleniu na budowę, obowiązany jest ocenić, na podstawie części opisowej projektu i rysunków projektu, czy dojdzie do poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.), ze szczególnym uwzględnieniem przepisów dotyczących »przesłaniania i zacieniania« określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Obowiązkiem właściwego organu jest nie tylko zbadanie, czy osoby uprawnione uczestniczyły w przygotowaniu projektu, lecz także, czy rzeczywiście załączone rysunki mogą posłużyć dla oceny oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków, a nadto dokonać stosownych obliczeń, które ewentualne twierdzenia inwestora pozwalają aprobować, bądź merytorycznie zakwestionować. Przed wydaniem decyzji strony mają prawo zapoznać się z materiałem dowodowym, w tym wynikami analizy zacienienia, wnieść doń uwagi i zastrzeżenia. Analiza spełnienia wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych powinna być sporządzona przez projektanta i stanowić element opisu projektu zagospodarowania terenu. Do obowiązków projektanta budowlanego, zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b., należy bowiem nie tylko opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, ale również wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań”.
Nadmienić również należy, że stronami w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę jest nie tylko inwestor, ale także właściciele sąsiednich gruntów. Stanowi o tym art. 28 P.b.:
4. Przepisów ust. 2 i 3 nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę wymagającym udziału społeczeństwa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2016 r., poz. 353, z późn. zm.).
Zatem jeśli takie pozwolenie na budowę nie zostało jeszcze wydane, to będzie miał Pan możliwość kwestionowania tego projektu.
W dalszej kolejności wskazać należy, że warunki techniczne budynków oraz ich usytuowanie reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz. U. 2015 r. Nr 0, poz. 1422), zwanego dalej także „rozporządzeniem”.
I tak, kwestię wzajemnego usytuowania budynków, która ma znaczenie dla zabudowy bliźniaczej, a pośrednio także dla dostępu do światła słonecznego, reguluje § 12 rozporządzenia. Stanowi on:
„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.”
Z powyższego przepisu wynika, że zasadniczo drugi bliźniak – w pasie 3 metrów od granicy – powinien mieć długość i wysokość nie większe niż ma Pana budynek. Drugi bliźniak może być oczywiście także krótszy czy niższy.
Natomiast kwestię samego nasłonecznienia reguluje przede wszystkim § 13 rozporządzenia, który stanowi:
„§ 13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:
4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.”
Powyższy przepis stanowi, że naturalne oświetlenie jest zapewnione, jeżeli są spełnione przesłanki z § 13 ust. 1 oraz zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i § 60 rozporządzenia. Przepisy te stanowią:
„§ 57. 1. Pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości, z uwzględnieniem warunków określonych w § 13 oraz w ogólnych przepisach bezpieczeństwa i higieny pracy.
§ 60. 1. Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8.00-16.00, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 7.00-17.00.
Podsumowując, należy stwierdzić, że zasadą jest, że drugi bliźniak – w pasie 3 metrów od granicy – powinien mieć długość i wysokość nie większe niż ma Pana budynek. Natomiast poza tym pasem może mieć rozmiary większe.
Odnośnie zaś nasłonecznienia wskazać należy, że dla ustalenia, czy w Pana sprawie spełnione są warunki wynikające z przepisów budowlanych, czy też nie, konieczne jest przeprowadzenie badania polegającego na wyznaczeniu w płaszczyźnie poziomej kąta 60°, z usytuowaniem jego wierzchołka w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, a następnie zbadanie, czy między ramionami tak wyznaczonego kąta, w odległości mniejszej niż wysokość przesłonienia, nie znajduje się obiekt przesłaniający (§ 13 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia).
Zaznaczyć jednak należy, że przysłonięcie dotyczy tylko okna, a nie innych części budynku. Na osi okna, w płaszczyźnie poziomej, wyznaczmy kąt 60° i badamy czy w jego ramionach, w odległości mniejszej niż wysokość przesłonienia, nie znajduje się obiekt przesłaniający.
Poza tym pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości (§ 57 ust. 1 rozporządzenia) oraz pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 700-1700.
Natomiast, żeby ustalić, czy w Pana przypadku te warunki są spełnione, to trzeba przeprowadzić szczegółowe badania, na tle konkretnych budynków (projektu).
W razie wątpliwości może Pan również zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego i przedstawić ją ewentualnie w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.
▸ Budowa w granicy na wąskiej działce
▸ Tor motocrossowy a plan zagospodarowania przestrzennego działki
▸ Sąsiad nie wyraża zgody na przyłączenie do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej
▸ Budowa domu przy drodze wewnętrznej