Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/1462-ippb4-4511-126-2017-2-lz
Timestamp: 2018-04-21 20:50:29
Legal References Found: art. 21
 art. 30
 art. 13
 art. 14
 art. 223
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 155
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 155
 art. 158
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 30
 art. 14

Document Content:
1462-IPPB4.4511.126.2017.2.LZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Cele mieszkaniowe › 1462-IPPB4.4511.126.2017.2.LZ
Środki uzyskane ze sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych nabytych na podstawie umowy sprzedaży w 2016 r. w sytuacji gdy do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nowej nieruchomości na Wnioskodawczynie nastąpi po upływie 2 letniego terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131. - Wnioskodawczyni będzie obowiązana opodatkować 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 lutego 2017 r. (data wpływu 10 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 10 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli dwa lokale mieszkalne, tj. lokal mieszkalny A o łącznej pow. 33,76 mkw na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 kwietnia 2016 r. oraz lokal mieszkalny B o łącznej pow. 49,56 mkw na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 kwietnia 2016 r.
W chwili obecnej Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem podjęli decyzję o sprzedaży ww. lokali mieszkalnych, a środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zamierzają przeznaczyć na zakup nieruchomości lokalowej pozwalającej im na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Jednocześnie Wnioskodawczyni chciałaby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych /dalej zwany "ustawą"/, zgodnie z którą wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wnioskodawczyni zamierza nabyć nową nieruchomość na rynku pierwotnym lub też na rynku wtórnym z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych celów mieszkalnych za cenę odpowiadającą co najmniej równowartości kwoty uzyskanej ze sprzedaży wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni dopuszcza możliwość zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, wywołującej dwojaki skutek zobowiązująco-rozporządzający, na warunkach której Wnioskodawczyni uiści całość ceny sprzedaży w ramach umowy zobowiązującej sprzedaży nieruchomości przed upływem dwuletniego okresu licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie dwóch lokali mieszkalnych. Z kolei przeniesienie prawa własności nieruchomości na Wnioskodawczynię może nastąpić już po upływie ww. dwuletniego terminu, w ramach umowy rozporządzającej stanowiącej konsekwencję wykonania umowy zobowiązującej sprzedaży nieruchomości.
Czy wydatkowanie przez Wnioskodawczynię i jej męża środków pieniężnych o wartości wynoszącej co najmniej równowartość kwoty uzyskanej ze sprzedaży oznaczonych we wniosku lokali mieszkalnych na własne cele mieszkaniowe przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tychże lokali na podstawie umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości, z jednoczesnym przeniesieniem prawa własności do nowej nieruchomości na Wnioskodawczynię po upływie przedmiotowego terminu w wyniku umowy rozporządzającej sprzedaży nieruchomości stanowiącej wykonanie postanowień umowy zobowiązującej sprzedaży nieruchomości, stanowi podstawę do uzyskania przez Wnioskodawczynię zwolnienia z tytułu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia dwóch nieruchomości lokalowych A i B o wartości wynoszącej co najmniej równowartość kwoty uzyskanej ze sprzedaży oznaczonych lokali na własne cele mieszkaniowe przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ich odpłatne zbycie, z jednoczesnym przeniesieniem prawa własności zakupionej nieruchomości na Wnioskodawczynię po upływie przedmiotowego terminu, stanowi podstawę do uzyskania zwolnienia z tytułu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Wydatki na cele mieszkaniowe to wydatki określone w art. 21 ust. 25 ustawy, do których zalicza się m. in.: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, a także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Wnioskodawczyni po sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych wraz z mężem zamierza za uzyskaną cenę sprzedaży przeznaczyć na nabycie prawo własności nieruchomości umożliwiającej zrealizowanie jej własnych celów mieszkalnych.
W chwili zawarcia przez Wnioskodawczynię umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego wywołującej skutek zobowiązująco-rozporządzający, nabędzie ona nową nieruchomość lokalową celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jednakże Wnioskodawczyni dopuszcza możliwość, że na warunkach określonych w umowie sprzedaży środki finansowe będą wydatkowane na nabycie nowej nieruchomości w dwuletnim terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy przy jednoczesnym przeniesieniu prawa własności do nieruchomości już po upływie ww. terminu.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności art. 155 kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży nieruchomości wywołuje dwojaki skutek: zobowiązująco-rozporządzający. Zbywca nieruchomości zobowiązuje się bowiem do przeniesienia prawa własności nieruchomości (skutek zobowiązujący), co powoduje w konsekwencji uzyskanie własności nieruchomości przez drugą stronę umowy - nabywcę (skutek rozporządzający). Niemniej jednak uwzględniając brzmienie przepisu, na tle prawa rzeczowego możliwe jest zawarcie umów zobowiązującej sprzedaży nieruchomości oraz rozporządzającej sprzedaży nieruchomości. Umowy powyższe zawierane są w formie aktu notarialnego. Co ważne zarówno umowa zobowiązująca jak i rozporządzająca nie są zaliczane do umów obligacyjnych (jak np.: umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości) lecz do umów rzeczowych.
W okolicznościach niniejszej sprawy należy podnieść, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy w żaden sposób nie uzależnia prawa do skorzystania z przedmiotowej ulgi od dokonania definitywnego zakupu, tj. połączonego z jednoczesnym przeniesieniem na nabywcę prawa własności w związku z zakupem określonej nieruchomości nabytej w celu zaspokojenia własnych celów mieszkalnych. Powołany przepis odnosi się do wydatków mających na celu dokonanie takiego zakupu. Nie uzależnia jednak swojego zastosowania od ostatecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Umowa sprzedaży niewątpliwie w praktyce zapewnia przeniesienie prawa własności nieruchomości, której będzie dotyczyła. Z kolei wpłata kwoty, o której mowa we wniosku w ramach zawarcia umowy sprzedaży (skutek zobowiązujący) i to przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie oznaczonych we wniosku lokali, będzie spełniać przesłankę uznania tej sytuacji za dokonanie wydatku na cele mieszkalne Wnioskodawczyni. Równocześnie zostanie spełniona przesłanka poniesienia wydatku na ten cel. Wydatek ten bowiem będzie stanowiła wpłacona na rzecz zbywcy kwota pieniędzy z tytułu zawartej umowy sprzedaży nowej nieruchomości na zaspokojenie celów mieszkalnych Wnioskodawczyni. Ustawodawca w żadnym razie nie uzależnił prawa do skorzystania z tzw. "ulgi mieszkaniowej" od tego, czy w terminie powołanym w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, tj. w terminie dwuletnim od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a uzyskany przychód będzie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, dojdzie do definitywnego nabycia prawa własności nieruchomości.
Wnioskodawca jest uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w przypadku łącznego spełnienie następujących przesłanek:
poniesienia wydatku, a za taki w okolicznościach niniejszej sprawy niewątpliwie należy uznać dokonanie wpłaty na rachunek bankowy zbywcy nowej nieruchomości w związku z umową sprzedaży zawartą przez Wnioskodawczynię;
cel dokonania wydatku zgodnie ze wskazanym w art. 21 ust 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przedmiotowej sprawie cel ten jest spełniony, ponieważ zawarcie umowy sprzedaży nowej nieruchomości będzie prowadziło do nabycie przez Wnioskodawczynię prawa, o jakim mowa w art. 21 ust. 25 lit. a powołanej ustawy;
termin dokonania wydatku zgodnego z określonym celem mieszkalnym - ten warunek także zostanie spełniony przez Wnioskodawczynię, albowiem zainteresowana zamierza dokonać stosownej wpłaty przed upływem terminu, jaki został przez ustawodawcę wskazany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy w kontekście opisanego we wniosku stanu faktycznego.
Ponownie należy bowiem podkreślić, że ustawodawca wymaga wyłącznie celowości działania podatnika dla spełnienia przesłanek, od których uzależnione jest uzyskanie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wymaga natomiast, by podatnik nabył określone prawo we wskazanym w tym przepisie terminie. Tym samym nie może budzić wątpliwości, że przedstawiona we wniosku okoliczność zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży i fakt uiszczenia określonej w niej kwoty jest działaniem podatnika równoznacznym z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem Wnioskodawca w okresie 2 lat od końca roku podatkowe, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości lokalowych wskazanych we wniosku wydatkuje na rzecz zbywcy tytułem umowy sprzedaży środki otrzymane ze sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych oraz po przeniesieniu na wnioskodawcę prawa własności nowo zakupionej nieruchomości zostaną spełnione przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt, że przeniesienie prawa własności do nieruchomości nastąpi na rzecz Wnioskodawczyni dopiero po upływie terminu, wynikającego z tego przepisu, nie pozbawia Wnioskodawczyni prawa do tego zwolnienia. Warunkiem jest jedynie to, aby przeniesienie prawa własności nastąpiło przed przedawnieniem zobowiązania podatkowego za rok, w którym podatnik uzyskał dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których stanowi art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, należy uznać, że do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezbędne jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, o którym mowa w ust. 30e ustawy, na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przepis ten nie wymaga jednak, by nabycie prawa własności nieruchomości lokalowej nastąpiło we wskazanym powyżej terminie (podobnie wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 kwietnia 2014 r. sygn. Akt: I SA/PO 961/13)
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w ramach ustawowej wspólności majątkowej nabyli dwa lokale mieszkalne na podstawie umowy sprzedaży, oba w dniu 11 kwietnia 2016 r. Obecnie małżonkowie podjęli decyzję o sprzedaży ww. lokali mieszkalnych przed upływem 5 lat od daty nabycia.
Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nieruchomości nabytych przez Wnioskodawczynię wraz z małżonkiem w ramach ustawowej wspólności majątkowej w dniu 11 kwietnia 2016 r. będzie stanowił źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zatem dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Z 2017 r., poz. 459.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie notarialnym.
Natomiast zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty na poczet ceny, pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Treścią umowy zobowiązującej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy rozporządzającej przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości powoduje niewypełnienie jednego z warunków zwolnienia i pozbawia do niego prawa.
W przedmiotowej sprawie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości będzie wydatkowała na poczet ceny zakupu lokalu mieszkalnego na podstawie umowy zobowiązującej zawartej w formie aktu notarialnego natomiast definitywne przeniesienie własności na Wnioskodawczynie nastąpi w momencie podpisania umowy rozporządzającej w formie aktu notarialnego, która zostanie zawarta po upływie 2 letniego terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawczynią, że wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia dwóch lokali mieszkalnych o wartości wynoszącej co najmniej równowartość kwoty uzyskanej ze sprzedaży oznaczonych lokali na własne cele mieszkaniowe przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ich odpłatne zbycie, z jednoczesnym przeniesieniem prawa własności zakupionej nieruchomości na Wnioskodawczynię po upływie przedmiotowego terminu, stanowi podstawę do uzyskania zwolnienia z tytułu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Wyjaśnić należy, że warunkiem niezbędnym do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. W tym miejscu należy wskazać, że celem wprowadzenia zwolnienia podatkowego, co podkreśla się w orzecznictwie, było ułatwienie podatnikom poprawy sytuacji mieszkaniowej. Premiowane jest więc faktyczne spełnienie zakładanych przez ustawodawcę celów, a nie jedynie potencjalne ich zapewnianie np. w formie umowy przedwstępnej (zobowiązującej). Treścią umowy przedwstępnej jest bowiem jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz umowa ta tej własności sama nie przenosi. Natomiast zarówno zawarcie umowy przedwstępnej nie przenoszącej własności nieruchomości, jak też dokonanie – stosownie do tej umowy - wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności lokalu, ale nie są z nim równoznaczne. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i tylko umowa zawarta w tej formie przenosi jej własność. W rezultacie brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności (np. sprzedaży) ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 lipca 2007 r., sygn. III SA/Wa 845/07, Lex nr 328143). Powyższą interpretacje przepisów potwierdza również ugruntowana linia orzecznicza sadów administracyjnych, np.: wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11, wyrok NSA z dnia 26 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 3015/11 oraz wyrok NSA z dnia 28 września 2016 r. sygn. akt II FSK 2320/14. W wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. Sad wskazał, że „(...)”Nabycie”, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 u.p.d.o.f. oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 K.c.). Tak wiec, dopiero z chwila zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (lokal mieszkalny, budynek, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego). (...) zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. podlegają wydatki poniesione przez podatnika (...) jeżeli były poniesione w okresie dwóch lat od daty odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f i jeżeli w tymże dwuletnim okresie podatnik nabył od dewelopera ten konkretny lokal mieszkalny na własność.(...) ”.
W związku z czym środki uzyskane ze sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych nabytych na podstawie umowy sprzedaży w 2016 r. w sytuacji gdy do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nowej nieruchomości na Wnioskodawczynie nastąpi po upływie 2 letniego terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131. - Wnioskodawczyni będzie obowiązana opodatkować 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Zauważyć należy również, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późń. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
1462-IPPB4.4511.126.2017.2.LZ