Source: https://www.eporady24.pl/niezgodnosc_aktu_notarialnego_sprzedazy_mieszkania_konsekwencje_skarbowe,pytania,15,86,1963.html
Timestamp: 2019-09-22 18:08:37
Legal References Found: art. 21
 art. 10
 art. 21

Art. 7
 art. 10
 art. 1
 art. 1

Document Content:
Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 w brzmieniu już nieobowiązującym z 2003 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c:
w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
Kluczowe znaczenie ma w omawianej sytuacji lit. e powyżej cytowanego art. 21 ust. 1, gdyż zwalnia przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (które Pan sprzedał), o ile kredyt został zaciągnięty nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem sprzedaży.
Art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw wskazuje jednak, że „do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.”.
Tym samym powyższy artykuł daje szansę zastosowania brzmienia ustawy z grudnia 2006 r., które jest korzystniejsze, gdyż zwalnia przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów – jak widać, zwolnienie obowiązuje bez względu na termin zaciągnięcia kredytu. Zatem kredyt czy pożyczka nie muszą zostać zaciągnięte nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem sprzedaży.
Nie jest oczywiste, które brzmienie przepisu winno znaleźć zastosowanie, gdyż ustawa zmieniająca ustawę główną wskazuje, że należy stosować treść „w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.”. Zarówno brzmienie z 2003 r., jak i 2006 r. jest brzmieniem obowiązującym przed 1.01.2007 r.
Większość organów składnia się do takiej interpretacji, że należy stosować brzmienie z grudnia 2006 r. jako ostatniego obowiązującego przed 1.01.2007 r. Zatem przepis „do zastosowania” brzmi: „(...) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży (...)”.
Czy można kwotę „ze sprzedaży” wydatkować w ogóle przed sprzedażą? Moim zdaniem tak, jeżeli otrzymano ją wcześniej (może pełnić np. rolę zaliczki). Jednakże winno to zostać uwidocznione w umowie (umowach). W przypadku gdy w akcie notarialnym widnieje zapis, że cenę otrzymuje Pan „od kupującego w dniu podpisania aktu”, to rodzi się wiele problemów. Nie tylko ten, o którym Pan wspomina.
Teoretycznie można nawet uznać, że mamy do czynienia z depozytem nieprawidłowym, od którego nie opłacono podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek powstałby z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciążyłby na Panu jako „przechowawcy” – obowiązany byłby Pan zapłacić 2-procentowy podatek, jednak stawka podatku wynosi 20%, jeżeli przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego podatnik powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, depozytu nieprawidłowego lub ustanowienia użytkowania nieprawidłowego albo ich zmiany, a należny podatek od tych czynności nie został zapłacony.
Jeżeli z żadnego dokumentu/umowy poza wyciągiem bankowym/potwierdzeniem przelewu nie wynika, że kwota, którą otrzymał Pan 2 grudnia, stanowi zaliczkę czy nawet całą cenę za sprzedawaną nieruchomość, to nie można wykluczyć nawet tak skrajnej interpretacji.
Nie podaje Pan tego szczegółu, lecz w akcie notarialnym winien widnieć zapis, w jaki sposób otrzymał Pan pieniądze – przelewem, gotówką itd. To również może wpływać na interpretację: gdy ktoś założy, a akt na to pozwala, że otrzymał Pan w dniu sprzedaży gotówkę, to nie sposób wytłumaczyć otrzymania przelewu w dniu 2 grudnia. Zachodzi wtedy podejrzenie sprzedaży za cenę niższą lub właśnie powstaje możliwość potraktowania otrzymanego przelewu jako depozytu nieprawidłowego.
Co jednak zrobić w Pana sytuacji, by przekonać urzędników, że otrzymany przelew jest przelewem na poczet ceny, a jedynie nieprecyzyjnie opisanym w akcie notarialnym? Może Pan wspólnie z nabywcą napisać oświadczenie wyjaśniające sytuację, w którym zostanie stwierdzone, że kwotę pozostawiono do Pana dyspozycji wcześniej, by spłacił Pan kredyt przed dniem sprzedaży – kwota ta jednak była ceną, którą rozliczył Pan z nabywcą w dniu sprzedaży. To rozwiązanie ma wady, nie usuwa wątpliwości, o których pisałem powyżej. Niestety rozwiązania pewnego i bezpiecznego nie ma w przedstawionej sytuacji.
Niestety organy podatkowe interpretują zapis „nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży” jako w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży i ani dnia wcześniej czy później.
Otrzymałam mieszkanie w spadku po mamie, która zmarła w 2005 roku. W tym roku sprzedałam to mieszkanie. Czy mam obowiązek składania do urzędu skarbowego deklaracji? Jeśli tak, to jakiej i w jakim terminie?