Source: https://www.sluzebnosc.info/respektowanie-zakres-sluzebnosci-przejscia-i-przejazdu-material-492.html
Timestamp: 2019-10-23 13:22:57
Legal References Found: art. 285
 art. 285
 art. 285
 art. 145
 art. 292
 art. 222
 art. 288
 art. 222
 art. 251
 art. 222

Document Content:
Monika Wycykał • Opublikowane: 16-04-2018
Kwestie związane ze służebnościami gruntowymi regulują przepisy art. 285-296 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459, z późn. zm.; dalej „K.c.”). Definicję służebności gruntowej oraz określenie jej celów zawiera art. 285 K.c.:
Ustawodawca nie wskazuje zatem, czego może dotyczyć służebność i nie wylicza zamkniętego katalogu czynności, które mogą wiązać się z ustanowieniem i wykonywaniem służebności. W związku z powyższym rodzaj służebności zależy od konkretnych potrzeb, a niektóre z nich mogą czasem wydawać się wprost nieprawdopodobne: „Przykładowo możliwa jest służebność kolejki linowej, jeżeli tylko korzystanie w ten sposób z nieruchomości służebnej zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej (wyrok SN z dnia 11 października 2007 r., IV CSK 169/07, LEX nr 488985). Możliwa jest także służebność okna, jeżeli okno otwierane jest na zewnątrz tak, że sięga w przestrzeń nad gruntem sąsiada (uchwała SN z dnia 12 lutego 1980 r., III CZP 83/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 158), natomiast sam fakt istnienia w domu okna wychodzącego na zabudowaną nieruchomość sąsiada, ale nieotwierającego się na zewnątrz, nie może spowodować służebności widoku na rzecz nieruchomości, na której okno się znajduje (orzeczenie SN z dnia 26 października 1959 r., II CR 483/59, OSPiKA 1961, z. 5, poz. 124, z glosą A. Szpunara). (…) W powołanych wytycznych Sąd Najwyższy dopuścił nawet możliwość – w razie potrzeby – ustanowienia służebności gruntowej korzystania z klatki schodowej lub sieni znajdującej się w obrębie jednego z nowo utworzonych w wyniku działu spadku budynków, które zostały podzielone według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem (por. postanowienie SN z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSPiKA 1967, z. 5, poz. 110, z glosą Z. Radwańskiego). Służebnością gruntową można obciążyć lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności na rzecz właściciela innego lokalu w tym samym budynku, jednakże nie powinno to powodować utraty samodzielności lokalu obciążonego (postanowienie SN z dnia 13 kwietnia 1999 r., II CKN 259/98, LEX nr 359429)” (Komentarz do art. 285 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2: Własność i inne prawa rzeczowe, red. J. Gudowski, WK 2016).
Jak widać, możliwości w tym zakresie są nieograniczone.
Warto w tym miejscu wskazać inny istotny przepis prawa cywilnego, który wymienia określony rodzaj służebności: każdy właściciel nieruchomości, który jest pozbawiony dostępu do drogi publicznej, może jednostronnie zażądać ustanowienia służebności tak zwanej drogi koniecznej dla siebie. Mówi o tym art. 145 K.c.:
Służebność drogi koniecznej jest zatem służebnością regulowaną całkowicie odrębnie – ze względu na szczególną wagę, jaką posiada dostęp do arterii komunikacyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, w każdym przypadku służebność gruntowa łączy 2 nieruchomości:
Nieruchomość władnącą – należy do właściciela, który korzysta ze służebności;
Nieruchomość obciążoną – należy do właściciela, który musi znosić służebność na swoim gruncie.
Oznacza to, że obie nieruchomości muszą być ściśle oznaczone, a sam stosunek służebności – jasno określony, tym bardziej, że dla nieruchomości władnącej powoduje ona zwiększenie użyteczności, natomiast dla nieruchomości obciążonej wiąże się z pewnymi ograniczeniami w wykonywaniu prawa własności; z tego też powodu ograniczone prawo rzeczowe, o którym mówimy, musi być ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli zatem na nieruchomości A została ustanowiona służebność wyłącznie na rzecz nieruchomości B, to służebność ta nie rozciąga się na nieruchomość C – dopóki nie zostanie ustanowione odrębne ograniczone prawo rzeczowe na rzecz nieruchomości C. Podobnie jest z korzystaniem z działki C przez mieszkańców działki B – skoro nie ma między nimi stosunku służebności, to nie można domniemywać, że mieszkańcy działki B mogą swobodnie i wedle własnego uznania korzystać z działki C (bo na jakiej podstawie?). Jeżeli mieszkańcy działki B byliby zainteresowani ustanowieniem służebności na działce C, powinni wystąpić do sądu z odpowiednim wnioskiem, oznaczając zakres korzystania z działki C.
W tym kontekście nie można jednak zapominać o art. 292 K.c., tj. o zasiedzeniu służebności, nawet jeżeli nie została ona formalnie ustanowiona: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.
Jeżeli nie została ustanowiona służebność, a ktoś zachowuje się tak, jakby ta służebność została ustanowiona, i polega to na korzystaniu z trwałych, widocznych urządzeń (np. parkingów), to wówczas – o ile upłynął odpowiedni czas – można stwierdzić, że doszło do zasiedzenia służebności. W przypadku korzystania z cudzej nieruchomości w dobrej wierze, tj. korzystający myśli, że może to czynić legalnie, okres zasiedzenia wynosi 20 lat. Natomiast w sytuacji korzystania z cudzej nieruchomości w złej wierze, tj. korzystający wie, że nie może tego czynić legalnie albo powinien wiedzieć, że nie może tego czynić legalnie, okres zasiedzenia wynosi 30 lat. A zatem w najgorszym przypadku wystarczy upływ 30 lat, aby wykorzystywanie cudzej nieruchomości stało się zgodne z prawem – ustanowienie służebności zastępuje zasiedzenie służebności.
Między działkami A i C na pewno nie ma stosunku służebności, więc właściciele działki C na 100% nie mogą korzystać z Pana działki na podstawie służebności ustanowionej na rzecz działki B – to w ogóle nie podlega dyskusji. Działki A i C nic nie łączy (no, chyba że służebność została zasiedziana, bo upłynęło 20-30 lat korzystania z Pana działki). W odniesieniu do właścicieli działki C przysługuje Panu zatem roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego:
Przeciwko właścicielom działki C może Pan zatem wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszeń na podstawie tego przepisu, a właściciele w przypadku wydania korzystnego wyroku będą musieli się do niego dostosować.
Gorzej wygląda sprawa z właścicielami działki B, bo oni mają służebność przejazdu i przechodu przez Pana działkę. Teoretycznie przejazd i przechód mogą realizować, jak chcą – przez Pana działkę przechodzą i przejeżdżają głównie do działki B, a zapewne przy okazji do działki C. No i jest wątpliwość, czy to się mieści w zakresie służebności, czy też się nie mieści w zakresie służebności.
Tutaj mamy jednak przepis art. 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”. Jeżeli uważa Pan, że sposób wykonywania służebności narusza ten przepis, to również może Pan wystąpić do sądu z roszczeniem z art. 222 § 2 K.c.: „Wykonywanie służebności w sposób, który powoduje nadmierne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej, powoduje, iż właściciel nieruchomości obciążonej może skorzystać z powództwa negatoryjnego (art. 222 § 2 K.c.) o zakazanie działań sprzecznych z zakresem służebności (E. Gniewek (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2007, s. 462). Nie znajdzie natomiast w tym przypadku zastosowania roszczenie oparte na treści art. 251 w zw. z art. 222 § 2 K.c., gdyż w omawianym przypadku nie chodzi o ochronę ograniczonego prawa rzeczowego (służebności), lecz o ochronę prawa własności nieruchomości obciążonej służebnością przed wadliwym wykonywaniem tej służebności (E. Gniewek (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2007, s. 461)”.
Uprzedzam jednak, że ocena, czy służebność jest wykonywana w sposób uciążliwy, czy też nie, pozostaje czysto uznaniowa – sąd we własnym zakresie ocenia, czy zachowanie właścicieli działki B kłóci się z prawidłowym wykonywaniem służebności. Jeżeli Pan nie spróbuje wystąpić do sądu, to się jednak Pan nie dowie.
▸ Wycofanie zgody na przyłącze kanalizacyjne