Source: https://docer.tips/jak-kupowac-mieszkanie-na-licytacji-komorniczej-312fd242a0e46780577cdab79c5e91f3.html
Timestamp: 2020-07-05 22:18:32
Legal References Found: art. 1000
 Art. 249
 Art. 17
 art. 4
 art. 16
 art. 1
 Art.49
 Art.49
 art. 1000
 Art. 1000
 Art. 249
 art. 967
 art. 9
 Art. 921
 Art. 9211
 Art. 923
 Art. 9231
 Art. 924
 Art. 925
 Art. 926
 Art. 927
 Art. 928
 Art. 929
 art. 8051
 Art. 930
 Art. 931
 Art. 932
 Art. 933
 Art. 934
 Art. 936
 Art. 937
 Art. 938
 Art. 939
 Art. 940
 Art. 941
 art. 940
 Art. 942
 Art. 943
 Art. 944
 Art. 945
 Art. 946
 Art. 947
 Art. 948
 Art. 949
 Art. 950
 art. 945
 art. 950
 art. 45
 art. 77
 Art. 951
 Art. 952
 Art. 953
 Art. 954
 Art. 955
 Art. 956
 Art. 957
 Art. 958
 Art. 959
 Art. 960
 Art. 961

Art. 962
 Art. 963
 Art. 964

Art. 965
 Art. 966
 Art. 967
 Art. 968
 Art. 969
 Art. 970
 Art. 971

Art. 972
 Art. 973
 Art. 974
 Art. 976
 Art. 977
 Art. 978
 Art. 979
 Art. 980

Art. 981
 Art. 982
 Art. 958
 Art. 983
 Art. 984
 art. 982
 Art. 985
 Art. 986
 Art. 987
 Art. 988
 Art. 989
 Art. 990
 Art. 991
 Art. 992
 Art. 994
 Art. 995
 Art. 996
 Art. 997
 Art. 1000
 Art. 1001
 Art. 1002
 Art. 1005
 Art. 1006
 Art. 1007
 Art. 1009
 Art. 1012
 Art. 1013

Art. 10131
 art. 946

Art. 10132
 art. 948
 art. 10131
 art. 954
 art. 10136
 Art. 10134
 art. 10133
 Art. 10135
 Art. 10136
 art. 954

Document Content:
Jak kupowac mieszkanie na licytacji komorniczej - PDF Free Download
Jak kupowac mieszkanie na licytacji komorniczej
Jak kupować mieszkanie na licytacji komorniczej...
C o p y r i g h t © WeDoMediaGroup 2016, W s z y s t k i e p r a w a zastrzeżone. Autor: Małgorzata Pioszyk W s z e l k i e p r a w a i wł a s n o ś c i i n t e l e k t u a l n e , w t y m z n a k i t o wa r o w e , z n a k i u s ł u g o we , n a z w y h a n d l o w e , z d j ę c i a , g r a f i k i , rysunki zostały użyte wyłącznie w celach informac yjnych i są o b j ę t e o c h r o n ą . W y k o r z y s t y wa n i e k t ó r e g o k o l wi e k z t y c h znaków bez uprzedniego uzyskania pisemnej zgody jego właściciela jest zabronione. W y ł ą c z e n i e o d p o wi e d z i a l n o ś c i : W s z y s t k i e i n f o r m a c j e i t r e ś c i z a wa r t e w n i n i e j s z e j p u b l i k a c j i z o s t a ł y o p r a c o w a n e p r z e z A u t o r k ę w d o b r e j wi e r z e o r a z p r z y z a c h o wa n i u s z c z e g ó l n e j s t a r a n n o ś c i i r z e t e l n o ś c i . A u t o r k a nie ponosi jednak odpowiedzialności za: kompletność, a d e k wa t n o ś ć , dokładność i aktualność zamieszczonych informacji i opinii; d e c y z j e p o d e j m o w a n e p r z e z U ż y t k o w n i k ó w n a p o d s t a wi e i n f o r m a c j i z a wa r t y c h w p u b l i k a c j i ; skutki wykorzystania przez Użytkowników informacji uzyskanych w publikacji; A u t o r k a n i e p o n o s i o d p o wi e d z i a l n o ś c i z a j a k i e k o l wi e k s z k o d y , c z y s t r a t y p o ws t a ł e w z w i ą z k u z k o r z y s t a n i e m z informacji zawartych w niniejszej publikacji, ani też za słuszność decyzji podjętych w oparciu o informacje w niej zawarte. Treści zawarte informacyjny.
http://www.jakkupicnalicytacji.pl
JAK KUPIĆ MIESZKANIE NA LICYTACJI KOMORNICZEJ Poradnik nie tylko dla inwestorów. Wydanie drugie zaktualizowane i poszerzone. Warszawa, Sierpień 2016. To
poprowadzi cię przez proces zakupu mieszkania od komornika. Dowiesz się z niego między innymi : jak się przygotować do zakupu,
na co zwrócić szczególną
uwagę przy licytacjach nieruchomości, jakie są wady i zalety takiej formy zakupu, jak opracować bezpieczną strategię zakupu. Publikacja zmierzy się także z mitem dotyczącym zakupu za gotówkę, i podpowie sfinansować
komorniczej. To kompendium wiedzy o licytacjach nieruchomości zarówno dla inwestorów jak i dla kupujących na własny użytek.
Spis treści Od autorki ..................................................................... 6 Wstęp ......................................................................... 11 Dlaczego licytacje są coraz popularniejsze ................. 20 Rośnie zadłużenie Polaków ..................................... 20 Coraz więcej nieruchomości trafia na licytacje komornicze .............................................................. 21 Co to jest postępowanie egzekucyjne ...................... 23 Z jakich składników majątku przeprowadza się egzekucję ................................................................ 23 Egzekucja z nieruchomości skuteczny sposób odzyskania wierzytelności ....................................... 24 Jak wygląda licytacja z nieruchomości ........................ 27 Zajęcie nieruchomości ............................................. 27 Przygotowanie dokumentacji ................................... 28 Obwieszczenie o licytacji ......................................... 28 Licytacja .................................................................. 30 http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Przybicie i przysądzenie własności .......................... 32 Kwestie podatkowe ..................................................... 33 Jak się przygotować do zakupu na licytacji ................ 33 Gdzie szukać informacji ........................................... 34 Jak korzystać z portalu www.licytacje.komornik.pl ... 36 Strategie zakupu ......................................................... 44 Przykładowe strategie ............................................. 47 Ważne zasady ......................................................... 50 Zasada ograniczonego zaufania .............................. 51 Zasada : oceniaj okazję w momencie zakupu .......... 53 Jak wygląda licytacja z nieruchomości ........................ 55 Co zrobić kiedy Sąd odracza lub odmawia przybicia nieruchomości ......................................................... 57 Przybicie i przysądzenie własności .......................... 59 Skargi, zażalenia, wydłużanie postępowania ........... 60 Kiedy dłużnik nie chce się wyprowadzić ...................... 63 Czy można wpłynąć na skrócenie czasu eksmisji .... 66 Kwestie etyczne ...................................................... 68 Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej ................................................................. 69 Dlaczego starać się o promesę kredytową?............. 71 Kwestie związane z własnością nieruchomości ........... 73 Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika a egzekucja z nieruchomości...................................... 74 http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]
Licytacja z nieruchomości vs licytacja własnościowego spółdzielczego prawo do lokalu .... 78 Księgi wieczyste ...................................................... 81 Nieruchomości bez wydzielonej księgi wieczystej84 Pytania i Odpowiedzi................................................... 85 Finansowanie .......................................................... 86 Koszty ..................................................................... 88 Księgi wieczyste ...................................................... 89 Licytacja .................................................................. 92 Meldunek ................................................................. 93 Objęcie nieruchomości ............................................ 94 Ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości ..... 96 Pełnomocnictwa .................................................... 101 Przysądzenie ......................................................... 102 Uprawomocnienie postanowienia sądu.................. 104 Własność spółdzielcza .......................................... 107 Zakup z pominięciem licytacji ................................ 109 Podsumowanie ......................................................... 110 Podstawy prawne ...................................................... 113 Kodeks Postępowania Cywilnego Egzekucja z nieruchomości ....................................................... 113 Słowniczek terminów................................................. 159
Od autorki Bardzo się cieszę, że po ponad roku od ukazania się pierwszego wydania mojej publikacji mogę przekazać na
i poszerzone wydanie poradnika ‘Jak Kupić Mieszkanie Na Licytacji Komorniczej.’ Moją intencją przy tworzeniu niniejszej publikacji było, aby stworzyć profesjonalne i kompletne kompendium wiedzy na temat zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Czas pokazał, że było to bardzo potrzebne, gdyż pierwsze wydanie poradnika spotkało się z ogromnym zainteresowaniem. Przez ten czas dostałam od moich czytelników wiele maili z podziękowaniami, o radę,
ale także pytania, prośby
albo o rozwiązanie jakiegoś konkretnego
problemu z zakresu licytacji komorniczych. Początkowo podchodziłam do odpowiedzi na te pytania bardzo indywidualnie.
pomiędzy mną a autorem pytania. Postanowiłam jednak zmienić
z wszystkimi czytelnikami. W ten oto sposób wspólnie stworzyliśmy rozdział Pytania i Odpowiedzi. Czytelnicy tworzyli go zadając mi pytania a ja odpowiadając na nie. Pytania i odpowiedzi podzieliłam tematycznie, aby http://www.jakkupicnalicytacji.pl
w poradniku przedstawić je w kolejności alfabetycznej, która ułatwi wyszukanie interesującego tematu. Wiele pytań się powtarzało, wybrałam więc te, które pozwoliły mi na jak najszersze omówienie danego zagadnienia. Część
w poradniku. Dlatego nie wszystkie z nich zamieściłam. Jednak te pytania, które się powtarzały postanowiłam opublikować. Doszłam do wniosku, że choć zakres został przedstawiony w poradniku, to czytelnik nadal potrzebuje potwierdzenia, że dobrze zrozumiał daną tematykę. W nowym wydaniu poradnika dodałam także rozdział związany z własnością nieruchomości. Poruszam w nim istotne sprawy związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości, takimi jak użytkownie czy
dożywotnika.
Kolejnym istotnym tematem okazało się porównanie egzekucji
nieruchomości prawa
własnościowego Choć
praktycznie nie występują to ilość pytań, jakie dostałam w tym temacie, sugeruje potrzebę czytelników do uzupełnienia publikacji o ten zakres. W tym rozdziale przeczytasz także o księgach wieczystych oraz o tym co http://www.jakkupicnalicytacji.pl
zrobić w przypadku gdy nieruchomość nie posiada wydzielonej księgi wieczystej. Korzystając z okazji, iż omawiam korespondencję z moimi czytelnikami, chciałabym również podzielić się z tobą pewnymi przemyśleniami.
Oprócz pytań oraz
podziękowań zdarza mi się również otrzymywać
maile od potencjalnych nabywców, brzmiące mniej więcej tak: „Chcę kupić mieszkanie w drodze licytacji komorniczej. Długo
sensownej
ten temat. Jedyną jaką znalazłem jest Pani książka. Jednak
dlatego chciałbym
żeby udzieliła mi Pani dużego
rabatu. ps. licytacja już jutro”, „Czy Pani książka jest dostępna w wersji papierowej? Bo tylko taką wersją jestem zainteresowany”. Przede wszystkim chcę zapewnić, iż bardzo starannie przemyślałam
publikacji. Zebranie materiałów i napisanie poradnika dotyczącego licytacji komorniczych
zajęło mi kilka Strona 8
miesięcy. Kolejny czas to praca nad jego aktualizacją. To nie było takie łatwe. Oprócz pisania mam przecież na głowie swoją pracę, obowiązki, dom, inwestycje, blogi i
innych rozmowy
z komornikami, prawnikami,
inwestorami. Pisanie głównie wieczorami i w weekendy, stosując dość rygorystyczną metodę minimum 500 słów dziennie. Po to, aby stworzyć poradnik, który krok po kroku poprowadzi cię przez zakup mieszkania na licytacji komorniczej.
wszystkim pomoże ci uniknąć popełnienia
przede błędów,
przez które możesz stracić czas i pieniądze. Mam w związku z tym do ciebie pytanie. Ile byłbyś skłonny zaoferować, aby uchronić się przed startą kilkunastu a może nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych? 100 zł? 1000 zł? czy może jeszcze więcej? To dlaczego wydatek 39,90 zł za publikację, której lektura pozwoli ci uniknąć tak kosztownych pomyłek to jest ‚za drogo’? W porównaniu do czego to jest za drogo? Do moich nakładów pracy? Z pewnością nie! Do http://www.jakkupicnalicytacji.pl
wiedzy, którą dostajesz? Z pewnością nie! Mieszkanie na licytacji to nie jest mały wydatek. Porównując to co możesz
porównywanie kropli wody do wielkiego oceanu. Pomyśl o tym. Odnosząc się do drugiego pytania o wersję papierową mojej książki. Moja książka jest dostępna tylko w wersji, jak ja to nazywam – ekologicznej - czyli e-book i
wystarczająco i do tego eko. Bo kiedy twierdzisz, że interesuje cię tylko wersja papierowa, to co tak naprawdę chcesz mi powiedzieć? Czy mam uwierzyć, że kupisz moją książkę jeśli ją wydrukuję i oprawię w ładną, kolorową
okładkę? Nie! Wtedy też jej nie
kupisz! Bo wtedy znajdziesz sobie inną wymówkę. Okładka mi się nie podoba powiesz. Bo jeśli fakt, że książka nie jest dostępna w wersji papierowej
w stanie cię powstrzymać przed zdobyciem wiedzy, której potrzebujesz, to co jeszcze jest w stanie cię powstrzymać? Na szczęście opisywane sytuacje są sporadyczne, gdyż większość ludzi doskonale rozumie wartość edukacji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Chciałam jednak o nich wspomnieć, traktując jako swojego i
przestrogę. na
Szukając musisz
wymówek także
przygotowany na niespodzianki. A niektóre z nich mogą okazać się bolesne.
Wstęp Zakup nieruchomości to bardzo poważna decyzja, która wiąże się z dużym wydatkiem. Człowiek rozsądny i odpowiedzialny do podjęcia takiej decyzji zawsze odpowiednio
w sferze praktycznej, np. rozmawia z osobami, które już wcześniej dokonały zakupu, zbiera doświadczenia innych osób w tym zakresie. Szuka też informacji w obszarze unormowań prawnych, sprawdza treści przepisów, praktykę postępowania Sądów. Zdobywając tą wiedzę zwiększa pewność działania i bezpieczeństwo przyszłej transakcji. Teraz może przygotować swój indywidualny plan. Strategię zakupu nieruchomości na licytacji
Ponieważ wtedy wie co ma robić i bezpiecznie zmierza do celu. Dobry plan, oparty na solidnym przygotowaniu pozwoli
ustrzec się od nieprzewidzianych, czasem
pieniędzy. Większość ludzi kupuje mieszkania na potrzeby własne. Są też osoby i jest ich w Polsce coraz więcej, które kupują nieruchomości w celach inwestycyjnych. Kupują mieszkania pod wynajem, które przepływ pieniężny. Inną
strategią jest kupowanie
mieszkań w dla ich dalszej odsprzedaży. Celem takiej transakcji
przepływem pieniężnym a zyskiem kapitałowym jest taka,
pasywnego ( comiesięczny czynszu ). Zysk kapitałowy zaś
pomiędzy ceną zakupu a ceną odsprzedaży mieszkania. Wśród rzeczy, które trzeba brać pod uwagę przy zakupie nieruchomości są między innymi : lokalizacja, metraż, forma zakupu – rynek pierwotny czy wtórny, standard - stan deweloperski, mieszkanie do remontu czy mieszkanie do wprowadzenia. Niezależnie jednak od celu, dla którego planujesz ten zakup, to zawsze jednym z najistotniejszych elementów wpływających na
cena. nieruchomości
kierując się wyłącznie ceną. Chcę jednak zwrócić twoją uwagę na pewien fakt. Istnieje na rynku pewna (stale rosnąca) liczba nieruchomości, które można nabyć poniżej ceny rynkowej. I nie chodzi tu o kilku procentowe okazje, jakie każdy potrafiłby wynegocjować od sprzedającego. Jeszcze do niedawna niewiele się o tym mówiło i pisało. Obecnie rosnące zainteresowanie kupujących oraz coraz większa liczba wystawianych lokali powoduje, iż kupowanie na licytacji komorniczej staje się alternatywną formą nabywania nieruchomości. Wśród osób niewtajemniczonych krąży wiele mitów na ten temat. Jednym z nim jest opinia, że zakup mieszkania od komornika, to okazja dostępna jedynie dla nielicznych. Ci nieliczni to inwestorzy, często pogardliwie nazywani ‘handlarzami’,
których hurtowo
kupują mieszkania za gotówkę. Istnieje także pewne nieliczne
wtajemniczonych,
wysiłek, zdobyli wiedzę, przygotował się, a następnie wylicytował mieszkanie. Jeśli czytasz ten poradnik, zapewne jesteś na dobre drodze, aby stać się jednym z nich. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
UWAGA : kupowanie na licytacji komorniczej staje się alternatywną formą nabywania nieruchomości.
Jak wynika z danych Krajowej Rady Komorniczej w najbliższych latach należy się spodziewać znacznego wzrostu liczby licytacji nieruchomości. Powodem jest rosnąca liczba zajęć nieruchomości w toku egzekucji komorniczych.
negatywne, a jednocześnie
się dzieje? Jest
dość naturalne zjawisko,
związane zarówno z obecną sytuacją ekonomiczną jak i z pewną - nazwijmy to delikatnie -
niezaradnością
finansową naszych rodaków. Moim zdaniem powodów owej niezaradności należy upatrywać w braku dostępu do edukacji ekonomicznej, szczególnie zaś braku edukacji w zakresie zarządzania osobistymi finansami. Nie wiem jak ty ale ja w szkole uczyłam się na przykład o życiu płciowym pantofelków. To oczywiście bardzo przydatna wiedza, wiedza z której korzystam na co dzień. Czyż nie? Nie! Nie znam zbyt dobrze obecnego programu nauczania w szkołach, ale domyślam się, że niewiele się tam zmieniło. Tymczasem z roku na rok przybywa Polaków, którzy znajdują się w finansowych tarapatach.
Według ostatniego raportu InfoDług,
zadłużenie Polaków na koniec marca 2016 wyniosło 44,65 mld zł. Dla porównania dane z pierwszego wydania niniejszej publikacji mówiły o 40,94 mld zł na koniec roku 2014, co oznacza wzrost o 3,71 mld zł (!) Chociaż sytuacja gospodarcza w Polsce powoli ulega polepszeniu, to nadal co piąty Polak (22 %) zaciąga kredyt lub pożyczkę na sfinansowanie swoich bieżących wydatków. Tak samo liczna grupa osób pożycza pieniądze na spłatę wcześniej zaciągniętych kredytów. Jak informuje Biuro Informacji Kredytowej w 2015 roku banki oraz SKOK-i udzieliły łącznie 7,3 mln kredytów konsumpcyjnych. Oznacza to spadek liczby udzielonych kredytów o 4,5 proc. w porównaniu do 2014 roku, kiedy udzielono ich 7,6 mln. Spadkowi liczby udzielanych kredytów towarzyszył jednak wzrost ich wartości o 4,2 proc. z 77,8 mld zł w 2014 r. do 79,5 mld zł w 2015 r. Głównymi celami, dla których Polacy decydują się na pożyczenie
konsumpcja bieżąca oraz spłata już zaciągniętych zobowiązań. Ta lista „top 3” kredytowych potrzeb nie ulega
Zdziwisz się być może, że to nie zaległości związane z kredytem hipotecznym są najczęstszą przyczyną egzekucji komorniczych. Okazuje się bowiem, że Polacy te zobowiązania spłacają w miarę rzetelnie, bojąc się konsekwencji w postaci utraty mieszkania. Według Krajowej Rady Komorniczej najczęściej egzekucje z
wierzycieli. Głównym powodem jest to, że obecnie egzekucje z nieruchomości są jedynym skutecznym (choć
długotrwałym)
wierzyciel ma realne szanse odzyskać swoje pieniądze. Z drugiej strony na rynku nieruchomości obserwujemy stale rosnące zainteresowanie nabywców licytacjami komorniczymi. Nie dziwi to szczególnie, biorąc pod uwagę fakt,
że licytacja stwarza możliwości nabycia
nieruchomości za cenę o wiele niższą, niż rynkowa. Czy zakup na licytacji może być okazją ? Oceń to sam. Cena wywoławcza na licytacji, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość,
wynosi ¾
pierwszej licytacji) i ⅔ (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, czyli odpowiednika wartości rynkowej nieruchomości.
UWAGA : Najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania. Jednym słowem jeśli naprawdę Ci się poszczęści to możesz kupić nieruchomość za mniej niż 70% jej wartości. Dobrze czy dobrze? Moim zdaniem to wspaniale!
Pod jednym warunkiem. Mianowicie pod
takim, że zanim wybierzesz się na licytację zdobędziesz odpowiednia wiedzę, i że się do tego zakupu właściwie przygotujesz. Jednym słowem, że zachowasz się rozsądnie i odpowiedzialnie. I temu właśnie ma służyć ten poradnik. Krok po kroku przeprowadzi cię proces zakupu na licytacji komorniczej.
z niego jak tanio i bezpiecznie kupować mieszkania od komornika. Jakie są zalety i jakie zagrożenia podczas zakupów na licytacji. Jak nie stracić na takiej inwestycji. Poznasz najistotniejsze aspekty prawne, opinie i rady praktyków.
przygotować, żeby zakup na licytacji zakończył się jak najszybszym
mieszkania. Warto chwytać okazje, kiedy się pojawiają. Taką okazją może być zakup nieruchomości na licytacji. Publikację niniejszą kieruję zarówno do obecnych jak http://www.jakkupicnalicytacji.pl
i przyszłych inwestorów oraz do osób, które planują zakup
nieruchomości na własny użytek. Jak mawia
jeden z moich mentorów ‘NIGDY NIE WIESZ, CZEGO NIE WIESZ’. Zwłaszcza kiedy w grę wchodzą twoje pieniądze, nie jest wskazane, własnych w
błędach. ‘Jak
komorniczej’
Wiedza, kupić
w przystępny
abyś uczył się na którą
sposób przekaże ci jak
kupić, żeby nie tylko nie stracić, ale aby się wzbogacić. Jak doszło do napisania tego poradnika? Podobnie jak ty dowiedziałam się o możliwości tańszego zakupu mieszkania na licytacji. Moim celem był zysk kapitałowy, chciałam zarobić na odsprzedaży mieszkania po wyższej
Najwięcej jak tylko się da dowiedzieć się o niuansach zakupu na licytacji. Jakie było moje zaskoczenie, kiedy zorientowałam się, że nie ma jednego
internetowego czy publikacji, na której znaleźć dałoby się wszystkie odpowiedzi.
A pytań miałam wówczas
bardzo wiele. Ponieważ jestem osobą odpowiedzialną i rozsądną, miałam
świadomość jak ważne jest
zgłębienie tematu, zanim znajdę się na sali sądowej, licytując
Najwięcej Strona 18
informacji znalazłam w Internecie. Szczególnie na forach
pojawiało
i wątpliwości internautów. Było także nieco porad oraz artykułów
stronniczych, z podtekstem etycznym, czy wręcz negatywnie oceniających inwestorów, kupujących od komorników. Wszystkie materiały jakie znalazłam miały jedną zasadniczą niedogodność - dotykały tematu tylko częściowo, były niekompletne. Niektórzy autorzy wręcz zniechęcali lub starali się przestraszyć potencjalnych nabywców długimi terminami postępowań w sądzie czy zawiłościami eksmisji. Brakowało mi też porad na temat tego jak stworzyć własną strategię zakupu. Dlatego właśnie postanowiłam podzielić się zebraną przeze mnie
wiedzę, popartą rozmowami z prawnikami,
inwestorami, komornikami oraz praktyką. Tak powstał ten, mam nadzieję przystępnie napisany poradnik. Na końcu
w części poświęconej
egzekucji z nieruchomości oraz praktyczny słowniczek wszystkich terminów związanych z tematyką licytacji i egzekucji komorniczych. Zapraszam do lektury!
coraz popularniejsze Rośnie zadłużenie Polaków Jak wynika z informacji publikowanych przez InfoDług (http://www.big.pl/infodlug) kwota zaległych płatności
odnotowanych
prowadzonym przez BIG InfoMonitor
Informacji Kredytowej, na koniec marca 2016 roku wyniosła 44,65 mld zł. Niemal 2 mln 150 tys. Polek i Polaków nie radzi sobie z terminowym zwrotem posiadanych zobowiązań zarówno kredytowych jak i pozakredytowych. Fakty: ❖ 20 790 zł wartość zaległego zobowiązania przypadająca na osobę; ❖ 2,14
nieregulujących
terminowo zobowiązań; http://www.jakkupicnalicytacji.pl
❖ 44,65 mld zł łączna kwota zaległych płatności Polaków; ❖ 30,2%
nieprzekraczające 2 tys. zł; ❖ 51,1%
nieprzekraczające 5 tys. zł. W
wartość woj.
Zachodniopomorskim. Zmieniło się też zestawienie województw z największymi kwotami zaległości w stosunku do poprzedniej publikacji.
awansowała Małopolska oraz woj. Zachodniopomorskie. Liderami wciąż pozostają jednak Mazowsze, Śląsk i Dolny Śląsk. Te regiony są
też zamieszkane przez
największą liczbę niesolidnych dłużników. 14,3 proc. pochodzi ze Śląska a 12,3 proc. z Mazowsza. Najmniej nierzetelnych dłużników pochodzi z woj. podlaskiego (2,1 proc.), opolskiego (2,3 proc.) oraz świętokrzyskiego (2,5 proc.). Coraz więcej nieruchomości trafia na licytacje komornicze
Niespłacone długi potrafią być ciężarem, który nie każdy potrafi udźwignąć. Najgorszą możliwą taktyką, jaką może
lekceważenie polubownych
z wierzycielem, albo
propozycji spłaty zadłużenia. Kiedy niespłacane długi i odsetki od nich narastają, a dłużnik unika, wyraźnie
najczęściej trafia do Sądu, a następnie do komornika. Zadaniem Sądu jest sprawdzenie czy roszczenia wierzycieli
dokumentów faktycznie wynika obowiązek zapłat. Czy zgadza się kwota oraz czy prawidłowo naliczone zostały odsetki oraz inne koszty. Jeśli wszystko się zgadza to sąd wydaje tzw. tytuł wykonawczy. Jest to dokument stwierdzający istnienie obowiązku zapłaty określonej kwoty pieniężnej oraz zawierający nakaz zapłaty tej kwoty. Posiadając sądowy nakaz zapłaty wierzyciel może zdecydować aby skierować sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego czyli do komornika. Jeśli zdecyduje się na takie rozwiązanie, wówczas musi złożyć do komornika odpowiedni wniosek . We wniosku podaje
wierzytelności, musi być także wskazany sposób egzekucji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Co to jest postępowanie egzekucyjne Postępowanie
cywilnoprawne,
urzeczywistnienie praw i obowiązków ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Jednym słowem egzekucja to przymus. Komornik w toku postępowania
w przepisach prawa środki przymusu,
określone w celu
doprowadzenia do wykonania obowiązku. zasądzonego w tytule wykonawczym Środki przymusu o których tu mowa polegają na zajęciu składników majątku dłużnika.
Z jakich składników majątku przeprowadza się egzekucję Komornik w ramach prowadzonego postępowania może zająć takie składniki majątku jak: wynagrodzenia
ruchomości, emeryturę,
rachunki bankowe, prawa majątkowe ( np. akcje, obligacje), oraz nieruchomości. To wierzyciel decyduje z czego - z jakich składników majątku dłużnika komornik przeprowadzi egzekucję. Zadaniem komornika http://www.jakkupicnalicytacji.pl
zaś jest zajęcie majątku dłużnika, wskazanych we wniosku,
a następnie ich spieniężenie, czyli ich
sprzedaż w trybie publicznej licytacji.
sposób odzyskania wierzytelności
ostatnich latach obserwujemy duży wzrost
egzekucji z nieruchomości. Ponieważ to wierzyciel, jest decydentem postępowania egzekucyjnego, to on także określa jego kształt, tzn. wybiera sposób, w jaki ma być prowadzona egzekucja. Wnioski wierzycieli są dla komorników wiążące. Wiele osób myśli zapewne, że powodem
związane z niespłacanymi kredytami hipotecznymi. Otóż nie. Dłużnicy mając świadomość konsekwencji, które im grożą jeśli przestaną spłacać kredyt hipoteczny. Dlatego bojąc się utraty dachu nad głową swoje zobowiązania wynikające w
spłacają
najczęściej występuje w sprawach innych wierzycieli. Dzieje się tak dlatego, że jest obecnie jedynym http://www.jakkupicnalicytacji.pl
skutecznym sposobem egzekucji, dzięki któremu wierzyciel
wierzytelność. Dlatego właśnie wierzyciele, widząc większą szansę na sprzedaż mieszkania na licytacji i odzyskanie pieniędzy, coraz częściej decydują się na takie właśnie rozwiązanie. W rzeczywistości powodem egzekucji komorniczej z nieruchomości może być zatem nawet niewielka kwota zadłużenia. Wystarczy bowiem złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Przykładem może być dość często ostatnio praktykowany proceder udzielania
pożyczek pod zastaw mieszkań przez tzw. parabanki czy inne instytucje finansowe. W tym przypadku niestety brak edukacji ekonomicznej dla części naszych rodaków kończy się dramatycznie. Okazuje się bowiem, że czasem wzięcie kredytu na bieżącą konsumpcję, wyprawienie świąt czy wyjazd na wakacje – jeśli przestaje się ten kredyt spłacać - skończyć się może nawet utratą dachu nad głową. Warto mieć tego świadomość. Z uwagi na bezskuteczne inne sposoby egzekucji (z wynagrodzenia, z rachunków bankowych, czy
ruchomości)
wnoszą
a następnie sprzedaż mieszkań dłużników. Inną sprawą http://www.jakkupicnalicytacji.pl
jest, ze często mieszkanie to jedyny majątek jaki dłużnicy posiadają. Kolejnym powodem, dla którego wierzyciele decydują się na zainicjowanie egzekucji z nieruchomości, jest sytuacja, kiedy ilość wierzycieli jest tak duża, że po podziale sumy uzyskanej np. z egzekucji wynagrodzenia czy renty niewiele przypada. Tak niewielka kwota rozkłada się w spłacie na wiele lat. A wierzyciele nie są zainteresowani zbyt długim oczekiwaniem. . Mamy obecnie w naszym kraju sytuację, w której stale wzrasta zadłużenie Polaków. Wraz z liczbą niespłacanych wierzytelności, rośnie liczba wierzycieli zainteresowanych
Najskuteczniejszym sposobem na ich odzyskanie jest egzekucja z nieruchomości. Jest to metoda, która polega
komornika i wystawieniu jej na sprzedaż w publicznej licytacji.
zaspakajane
wierzytelności, oraz koszty komornika, zaś reszta, zwracana jest dłużnikowi. Z drugiej strony obserwuje się rosnący popyt na względnie tanie nieruchomości z egzekucji komorniczych.
Jak wygląda licytacja z nieruchomości W tym miejscu przedstawię z jakich etapów składa się postępowanie egzekucyjne. Co musi się wydarzyć, żeby licytacja doszła do skutku. Jak wygląda sama licytacja komornicza oraz czego się spodziewać po wygraniu licytacji.
Zajęcie nieruchomości Pierwszym etapem jest zajęcie przez komornika nieruchomości. Wygląda to w ten sposób, że komornik dokonuje wpisu do hipoteki, jednocześnie wysyła do dłużnika wezwanie do uregulowania zadłużenia w ciągu dwóch tygodni. Jeśli dłużnik w tym czasie nie zapłaci, wówczas komornik przystępuje do opisu nieruchomości przeznaczonej do licytacji oraz do oszacowania jej wartości. Wartość nieruchomości jest oceniana przez biegłego rzeczoznawcę. Wynik jego pracy stanowi operat szacunkowy nieruchomości.
Przygotowanie dokumentacji Operat szacunkowy jest to urzędowy dokument będący autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego dotyczącą wartości nieruchomości. Operat zawiera informacje
w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych
przedstawienia toku obliczeń. Do wyceny biegłego można
postępowania, zarówno wierzyciela jak i dłużnika. Dłużnik może na przykład uznać że mieszkanie zostało wycenione zbyt nisko, zaś wierzyciel, może wnieść zarzut o zbyt wysoką wycenę mieszkania, co może negatywnie wpłynąć na perspektywę jej sprzedaży.
Obwieszczenie o licytacji Kiedy dokumentacja jest już gotowa,
i Sąd ustalają termin licytacji. Licytacja może odbyć się najwcześniej
uprawomocnieniu
upływie się
oszacowania Strona 28
nieruchomości. W praktyce jednak te terminy są o wiele dłuższe. Kupujący mają od kilku tygodni do kilku miesięcy aby przygotować się do licytacji.
w Internecie, na platformie Krajowej Rady Komorniczej (www.licytacje.komornik.pl). Oprócz Internetu informacja o licytacji
musi zostać ogłoszona na dwa tygodnie
przed jej terminem w budynku sądowym, w budynku organu gminy, w której znajduje się nieruchomość oraz w poczytnym, lokalnym dzienniku.
terminie do licytacji nieruchomości
wystawiane są za kwotę ¾ oszacowanej wartości. Jeśli na pierwszej licytacji mieszkanie się nie sprzeda to na wniosek wierzyciela może zostać wystawione do drugiej licytacji.
oszacowanej
Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Jeśli zatem mieszkanie nie sprzeda się ani na pierwszej ani na drugiej licytacji, a wierzyciel nie przejmie nieruchomości po cenie wywoławczej (¾ w pierwszej licytacji i ⅔ w drugiej licytacji),
postępowanie Strona 29
wszczęte wcześniej, niż po upływie pół roku. Może się zatem zdarzyć, że po roku ta sama nieruchomość trafi na pierwszą i drugą licytacje, w tym czasie jednak jej wartość rynkowa może ulec zmianie.
Licytacja Aby uczestniczyć w licytacji należy skutecznie wnieść rękojmię w wysokości 10 % ceny oszacowania. Rękojmia czyli inaczej wadium stanowi zabezpieczenie transakcji. UWAGA: Jeśli wylicytujesz nieruchomość, a nie wpłacisz na czas kwoty nabycia, wówczas tracisz wadium. Stracisz także możliwość brania udziału w kolejnych licytacjach (!) Licytacja jest publiczna, co oznacza, że może w niej uczestniczyć każdy,
kto skutecznie
zabezpieczenia (rękojmi). Istnieje jednak pewna grupa osób,
w licytacjach. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Do przeprowadzenia ważnej licytacji z nieruchomości wystarczy obecność jednego tylko licytanta. Licytację wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, przy czym licytować można tylko w górę, a wartość postąpienia stanowi kwotę nie mniejszą niż jeden procent ceny wywoławczej (z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych). Wygraną licytację potwierdza Sąd wydając tak zwane przybicie.
przybiciu
wydawane jest na końcu licytacji. Z ważnych przyczyn Sąd może odroczyć postanowienie o przybiciu. Może tak się stać kiedy zgłoszona zostanie
skarga, której
natychmiastowe rozwiązanie nie jest możliwe. O tym co powinien wówczas
zrobić nabywca nieruchomości
napiszę w dalszej części tej publikacji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Przybicie i przysądzenie własności Kiedy postanowienie sądu o przybiciu uprawomocni się, nabywca ma 14 dni na wpłatę wylicytowanej kwoty, pomniejszonej o kwotę wpłaconej wcześniej rękojmi. Po
wpłaceniu
postanowienie Przysądzenie
kwoty o
nabycia przysądzeniu
własności. równoznaczne
z przeniesieniem własności nieruchomości na nowego właściciela i odnotowaniem tego wpisem w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Jest to także równoznaczne z wykreśleniem wszelkich hipotek obciążających nieruchomość. UWAGA : Prawomocne przysądzenie własności jest równoznaczne z przeniesieniem własności nieruchomości na nowego właściciela i odnotowaniem tego wpisem w księdze oraz z wykreśleniem wszelkich hipotek obciążających nieruchomość.
Kwestie podatkowe Jeszcze do niedawna sprzedaż w drodze licytacji mieszkania
komorniczej własność,
w ramach postępowania egzekucyjnego i zgodnie z przepisami nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC. Aktualnie kupujący musi rozliczyć z Fiskusem podatek od
wylicytowanej kwoty.
Ma także obowiązek złożyć
deklarację na formularzu PCC-3 oraz wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia Sądu.
do zakupu na
Celem komornika jest uzyskanie jak największej kwoty z każdej przeprowadzonej licytacji, tak by wierzyciel
odzyskał,
komornicy aktywnie informują o prowadzonych przez siebie licytacjach. Dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości komornik ma obowiązek ogłosić to co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w Sądzie, czy Urzędzie Gminy możesz sprawdzać jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Oprócz tego każdą planowaną licytację komornik musi ogłosić w poczytnym w danej miejscowości dzienniku. Niektóre
ogłoszenia w wydawanych przez siebie
umieszczają regionalnych
tygodnikach tematycznych.
Informacje na temat wszystkich prowadzonych w Polsce licytacji znajdziesz w Internecie, na stronie http://www.jakkupicnalicytacji.pl
(www.licytacje.komornik.pl).
Jest to portal należący do Krajowej Rady Komorniczej, którego celem jest zapewnienie bezpłatnego dostępu do obwieszczeń o planowanych licytacjach nieruchomości i ruchomości. Informacje o licytacjach przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Serwis jest przejrzysty i intuicyjny co sprawia, że korzystanie z niego jest niezwykle łatwe. Licytacje Komornicze to największy w Polsce sprawnie funkcjonujący portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, lokalizacji ( miasta/ regiony), po datach
najwcześniejszymi/
najstarszymi terminami). Możesz także wyodrębnić wyszukiwanie nieruchomości tylko do drugiej licytacji komorniczej. Ponadto serwis www.licytacje.komornik.pl posiada o
powiadamiania na
Krajowa Rada Komornicza rekomenduje korzystanie z portalu Licytacje Komornicze ponieważ jest on bezpłatny i największy pod względem oferowanej liczby nieruchomości
obwieszczeń załączane są często zdjęcia oraz mapy http://www.jakkupicnalicytacji.pl
z dokładnym położeniem nieruchomości oraz inne praktyczne informacje. Inne nieautoryzowane przez Krajową Radę Komorniczą portale mogą pobierać opłaty za korzystanie z nich.
KROK 1 Wejdź na stronę www.licytacje.komornik.pl
KROK 2 Skorzystaj z wyszukiwarki obwieszczeń znajdującej się na górze, po prawej stronie serwisu. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Wpisz zakres wyszukiwania, który cię interesuje np. typ mienia
województwo - mazowieckie; miasto - Warszawa. Kliknij przycisk WYSZUKAJ.
KROK 3 Przeglądaj wyniki wyszukiwania. Dobrze już w tym momencie mieć obraną strategię zakupu nieruchomości. Strategia to plan działania, który ma cię zaprowadzić do celu jakim jest okazyjny zakup mieszkania. Załóżmy zatem, że moją strategią jest zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie, a cena jaką mogę za nie zapłacić nie powinna przekroczyć 300 tys. zł. Popatrzmy na wyniki mojego wyszukiwania, pod kątem obranej przeze mnie strategii. Na górze pierwszej strony wyników wyszukiwania pojawiły się dwie licytacje, którymi
zainteresowana. 285 861
mieszkanie o cenie wywołania 279 750 zł.
KROK 4 Sprawdź obwieszczenia, które odpowiadają Twoim kryteriom. konkretnego
przykładzie mieszkania
położonego w Warszawie przy ul.Kramarskiej. Na kopii obwieszczenia pozwoliłam sobie zamarkować nazwiska dłużników, jednak w obwieszczeniach o licytacji są one zawsze podawane. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
W obwieszczeniu muszą znaleźć się następujące dane: ❖ Nazwisko komornika oraz dane jego kancelarii; http://www.jakkupicnalicytacji.pl
❖ Data, godzina i miejsce licytacji, ❖ Wskazanie czy to pierwsza czy druga licytacja; ❖ Dane dłużnika; ❖ Rodzaj, adres nieruchomości, numer księgi wieczystej oraz właściwy sąd; ❖ Suma
rzeczoznawcę), cena wywołania (czyli cena, od której zacznie się licytacja), kwota rękojmi (wadium)
wniesienia; Jeśli bierzesz udział w licytacji a wadium wnosisz przelewem na konto komornika pamiętaj aby wpłacić je na tyle wcześnie, aby zostało zaksięgowane dzień przed licytacją. UWAGA: tylko wadium, które w dniu licytacji jest odnotowane na koncie komornika, jest uznawane za skutecznie wniesione.
❖ Ponadto w obwieszczeniu wskazane są osoby, które nie mogą uczestniczyć w licytacji; http://www.jakkupicnalicytacji.pl
❖ Termin i miejsce kiedy można przeglądać akta postępowania
w jakich można oglądać samo mieszkanie; ❖ W obwieszczeniu znajduje się także bardzo ważna
przyszłych roszczeń osób trzecich względem wystawionej na licytację nieruchomości. ‘Prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia zastrzeżeń,
własności jeżeli
przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie służebności
wstrzymujące i
dożywotnika,
Użytkowanie, jeżeli
ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.’
nieruchomości. O ile to możliwe i pozwalają ci na to finanse możesz wziąć udział nawet w kilku licytacjach. Zwiększa to szanse zakupu, ale trzeba wnieść wadium. Jak pokazuje praktyka oraz liczba drugich licytacji, nie rzadko zdarza się tak, że w pierwszej licytacji nie udaje się znaleźć zainteresowanych zakupem. KROK 5 Zapisz się do subskrypcji, otrzymuj powiadomienia o licytacjach na skrzynkę e-mail. Daje to możliwość bycia na bieżąco, otrzymywania informacji o nowych obwieszczeniach, które się pojawiają na platformie. Subskrypcję możesz spersonalizować. W ten sposób będziesz informacje
otrzymywać o
nowe przez
obwieszczeniach, które spełniają twoje kryteria.
Strategie zakupu Przedmiotem licytacji komorniczych są rozmaite lokale. Czasem są to apartamenty o podwyższonym standardzie,
deweloperskim. Czasem wymagają tylko odświeżenia innym razem niezbędny jest gruntowny remont. Należy mieć świadomość, że mieszkania na ogół są zamieszkiwane przez dłużników i ich rodziny. Choć http://www.jakkupicnalicytacji.pl
zdarzają się też wystawiane na licytacjach mieszkania bez lokatorów. Takie informacje sprawdzać trzeba bezpośrednio u komornika prowadzącego egzekucję. Kiedy w grę wchodzą pieniądze nie zalecam działania bez przygotowania, zdobycia wiedzy. Sam fakt, że czytasz ten poradnik świadczy o tym, iż jesteś osobą świadomą i odpowiedzialną, nie zamierzasz działać pochopnie, narażając się na nietrafioną inwestycję. Tak
stosownego planu. Czy to będzie zmiana pracy, czy uruchomienie nowego biznesu, nowa inwestycja czy przebiegnięcie maratonu. Nikt rozsądny nie rzuci się na głęboką
biznesplanu czy bez odpowiedniego
strategii może przekreślić wszystko. W przypadku zakupu
niekorzystne może być działanie pod wpływem emocji. Pod ich wpływem można nie tylko przepłacić, ale nawet stracić pieniądze z wadium oferując cenę, której nie będzie się w stanie zapłacić. Po wygranej licytacji i uprawomocnieniu się przybicia, jeśli nabywca w czasie 14 dni od otrzymania zawiadomienia nie wpłaci
sytuacjach termin na wpłatę można wydłużyć do 30 dni.
UWAGA : Dzięki zebraniu informacji i obmyśleniu planu łatwiej i bezpieczniej będzie ci osiągnąć zamierzony cel. W omawianym przypadku celem jest zakup nieruchomości na licytacji komorniczej. Zdobycie wiedzy, przygotowanie się do zakupu oraz konsekwentne wykonanie planu pozwali ci bezpiecznie osiągnąć zamierzony cel. Konieczność odpowiedniego przygotowanie się do licytacji podkreślają zarówno komornicy jak i osoby, które już kupiły mieszkanie na licytacji.
Prasowy Krajowej Rady Komorniczej : ‘Zainteresowany, moim zdaniem, powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć
sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego
o interesujące go kwestie i rozwiać
wątpliwości. Po wywołaniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni, czy miejsca położenia nieruchomości. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
przemyślany, bo po wylicytowaniu nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium.’
Przykładowe strategie Kluczowa jest odpowiedź na pytania : Jaki jest twój cel zakupu nieruchomości ? Jakim dysponujesz budżetem ? Jaką kwotę możesz przeznaczyć na zakup ? Przykładowo jeśli twoim celem jest zakup mieszkania na własne potrzeby to budżet powinien uwzględnić nie tylko koszt zakupu, ale także koszty remontu, wyposażenia itp.
z lokatorem, uwzględnić
musisz wówczas w także
planie czas
potrzebny na opróżnienie nieruchomości. Tematykę zakupu mieszkania z lokatorem szczegółowo omówię w dalszej części publikacji. Jeśli kupujesz mieszkanie celem jego dalszej (szybkiej) odsprzedaży to raczej http://www.jakkupicnalicytacji.pl
wybieraj takie nieruchomości, w których nikt nie mieszka, ani nie jest nikt zameldowany. Wyrok Sądu o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do
nieruchomości, bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak już wspomniałam wcześniej może to być zarówno kapitałochłonne jak i czasochłonne. Jeśli więc zależy ci na szybkiej sprzedaży to poszukaj lokalu bez lokatorów najlepiej licytacji od dewelopera. Kiedy już odpowiesz na pytania dotyczące CELU i BUDŻETU, łatwym staje się ustalenie KWOTY, którą możesz przeznaczyć na zakup. To bardzo ważny krok, gdyż będzie on determinował dalsze poszukiwania. Już od
www.licytacje.komornik.pl bierzesz pod uwagę tylko te nieruchomości, których cena wywołania jest określona poniżej twojej kwoty zakupu. STRATEGIA bardzo ułatwi ci zachowanie zimnej krwi podczas samej licytacji. Udział w licytacji to zwykle bardzo emocjonujące wydarzenie.
licytacje, na których licytuje tylko jeden uczestnik i wówczas sprawa jest prosta. Należy zaoferować cenę http://www.jakkupicnalicytacji.pl
o 1 % wyższą od ceny wywołania oraz cieszyć się z przybicia. Zdarzają się jednak licytacje, na których licytuje
zachowania spokoju i licytowanie tylko do górnej granicy budżetu będzie decydować o opłacalności twojej inwestycji. Na pierwszą licytację warto wybrać się z zaufaną osobą, może to być ktoś z rodziny, partner lub przyjaciel. Zadaniem takiego towarzysza powinno być nie tylko udzielenie wsparcia poprzez samą obecność, ale także możliwość zareagowania, gdyby twoje emocje wzięły górę nad wcześniejszym planem. W takiej chwili wystarczy delikatne nawet przypomnienie, by trzymać się ustalonego planu. To
może zadziałać jak kubeł
z zimną wodą, ale uchroni cię przed złożeniem zbyt drogiej oferty!
Jeśli zdecydujesz się na tego rodzaju
asystę, to koniecznie ustal jasne zasady ze swoim ‘asystentem’, tak aby po licytacji nie było wzajemnych pretensji. Takie rzeczy mogą w istotny sposób wpłynąć na relację. Uważam, że
najlepiej przygotować się do
licytacji komorniczej w ten sposób, żeby udać się wcześniej na jedną czy dwie licytacje w charakterze obserwatora. Licytacje są publiczne i każdy może na nie przyjść. Jedynie udział - czyli możliwość licytowania jest zachowany, dla osób, które wcześniej wniosły http://www.jakkupicnalicytacji.pl
wadium. Obserwowanie licytacji, zachowanie licytantów pozwoli ci by oswoić się z samą procedurą licytacji, ale także pozwoli ci wczuć się w emocje, jakie się podczas licytacji pojawiają. W ten sposób łatwiej poradzisz sobie z tymi emocjami, kiedy sam staniesz do licytacji. UWAGA : Licytacje są publiczne i każdy może się na nie udać. Idź na licytację, w charakterze obserwatora, aby oswoić się z procedurą licytacji i mogącymi wystąpić emocjami.
Ważne zasady Wyobraź sobie hipotetyczną sytuację, w której rzeczoznawca
rynkowej. Przyczyny mogą być różne, to nie miejsce, aby je szczegółowo omawiać. Wystarczy jednak, że nie wykluczysz takiej możliwości. Jeśli zatem wycena jest zawyżona, wówczas licytowanie w pierwszej licytacji ¾ ceny od ceny wyższej niż rynkowa, może nie być już wcale taką dobrą okazją. Wyobraź sobie także, że w licytacji weźmie udział kilka osób, z których każda chce wygrać. Licytujący dają się ponieść emocjom. Jak http://www.jakkupicnalicytacji.pl
myślisz co może się wydarzyć? Może wydarzyć się, że któreś z licytujących kupi ową nieruchomość powyżej jej faktycznej wartości. Jak się przed tym ustrzec? Należy przestrzegać dwóch ważnych zasad. Pierwsza to zada ograniczonego zaufania. Druga mówi o tym, aby okazję oceniać w momencie zakupu.
Zasada ograniczonego zaufania Zasada ograniczonego zaufania świetnie sprawdza się w sytuacji, opisanej powyżej. Czyli w sytuacji zawyżonej wyceny nieruchomości. ograniczonego
Osobiście zasadę
kwestiach związanych z inwestycjami. Polega ona na tym,
informacje ekspertów,
doradców czy specjalistów. Mam na myśli przede wszystkim sytuacje, w których angażuję kapitał. W końcu kto lepiej zatroszczy się o twoje pieniądze niż ty ? Bardzo ważnym elementem przygotowania do licytacji jest zapoznanie się dokumentacją przetargową, rozmowa
obejrzenie Strona 51
nieruchomości. Pierwsze i najważniejsze pytanie jakie powinieneś zamieszkuje
licytacjach - jak dobrą
pisałam wcześniej - najczęściej są przez
zamieszkiwane okazuje
dłużników. i
dłużnik zarówno
z komornikiem jaki i potem z nowym nabywcą. Niestety jednak, częściej zdarza się, że dłużnik traktuje nabywcę jak intruza i będzie za wszelką cenę próbował utrudnić przejęcie nieruchomości. Będę jeszcze o tej kwestii szczegółowo pisać w dalszej części poradnika, na tym etapie jednak, pragnę zaznaczyć, że informacja o tym czy
nastawienie, może mieć kluczowe znaczenie dla potencjalnego nabywcy. Wpłynie zarówno na czas, jak i na koszt wprowadzenia cię do wylicytowanego lokalu. Namawiam też aby sprawdzić na własne oczy, w jakim stanie jest nieruchomość, którą zamierzasz nabyć. Na co zwracać uwagę ? Na wszystko. Czy mieszkanie wymaga
remontu?
techniczny, czy były wymieniane
instalacje – jeśli to
kamienica, jak wygląda klatka schodowa, budynek, jaka
zagospodarowania itd. Polecam sprawdzić
w jakiej cenie można kupić
podobne mieszkania w tej okolicy. Możesz to łatwo zrobić porównując oferty na portalach nieruchomości. Pamiętaj aby do porównania wybrać oferty najbardziej zbliżone do tego co planujesz kupisz na licytacji. Dotyczy to lokalizacji, standardu mieszkania, wieku i rodzaju budynku, formy własności etc. Znając ceny podobnych nieruchomości w okolicy
ocenić czy licytacja faktycznie będzie okazją.
Zasada : oceniaj okazję w momencie zakupu Kolejną kwestią jest określenie kwoty powyżej, której nie licytujesz. To kwestia indywidualna. Zależy od budżetu, celu i obranej strategii. Pamiętaj natomiast o jednej rzeczy. Kupowanie na licytacji powinno być okazją. Jak ocenić okazję? Podzielę się tobą radą, jaką dostałam kiedyś od mojego Mentora - inwestora i dewelopera, który odnosi ogromne sukcesy w branży nieruchomości. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
UWAGA : Korzystny zakup to taki, gdzie cena nabycia nieruchomości w momencie jej zakupu jest niższa od jej faktycznej wartości rynkowej. Dlaczego
w momencie zakupu? Dlatego, że ludzie często myślą o nieruchomościach jak o inwestycji w czasie, czyli takiej której wartość wzrośnie w miarę upływu czasie. Prawda jest taka, że w długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna urosnąć. Cena może wzrosnąć także dlatego, że przeprowadzisz remont, czy w inny sposób kosztuje,
podniesiesz to
wartość lokalu. Jednak remont
w nieruchomość zainwestować. Do tego dochodzą koszty utrzymania, czynsze, podatki etc. Na dodatek nie jesteś w stanie przewidzieć co się wydarzy na rynku. Tego nie wie nikt, a jeśli ci mówi inaczej, to nie mówi prawdy. Jeśli zatem twoja inwestycja ma być korzystna, to jej cena musi być atrakcyjna już w momencie zakupu. Nie za miesiąc, nie za rok, za dwa, pięć czy dziesięć lat. Atrakcyjna cena to taka, która pozwoli na sprzedaż nieruchomości następnego dnia po zakupie, po cenie rynkowej i zarobienie na tej transakcji więcej niż na najlepszej, dostępnej w danym momencie lokacie http://www.jakkupicnalicytacji.pl
bankowej. Dlatego właśnie górną granicę twojej stawki na licytację ustalaj zawsze poniżej wartości rynkowej mieszkania (!) UWAGA: Okazyjna cena to taka, która pozwoli na sprzedaż nieruchomości następnego dnia po cenie rynkowej i zarobienie na tej transakcji więcej niż na najlepszej, dostępnej w danym momencie lokacie bankowej.
Jak wygląda licytacja z nieruchomości O miejscu i terminie licytacji informuje obwieszczenie o licytacji. Najczęściej przetargi odbywają się w budynkach Sądów Rejonowych. W sali sądowej zbierają się sędzia, komornik oraz licytujący. Z reguły jest też kilku gapiów, gdyż każdy może wejść na salę, w której odbywa się licytacja. Natomiast brać udział w licytacji (licytować) mogą tylko osoby, które spełniają warunki i wniosły skutecznie wadium. Nie ma konieczności, aby na licytacji obecny był dłużnik czy wierzyciel. Licytację prowadzi komornik, zaś nadzoruje sędzia. Po wywołaniu licytacji, komornik podaje do wiadomości http://www.jakkupicnalicytacji.pl
obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości. Są to: przedmiot przetargu, cena wywołania, suma rękojmi, zasady i termin uiszczenia ceny nabycia. To bardzo ważny etap przetargu, ponieważ jeśli komornik przekaże błędne informacje to będzie to miało wpływ na zachowanie się licytantów. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Komornik podaje cenę wywoławczą, minimalną wartość postąpienia (minimalna kwota, o którą należy podbić ofertę) a następnie wzywa do licytacji. Licytanci podają ustnie swoje oferty. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferuje wyższą cenę. Licytacja trwa aż do ustania ofert. Kiedy nikt nie zgłasza kolejnej oferty, wówczas
licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Warto pamiętać, że do licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. Należy jednak liczyć się z tym, że jeśli cena
licytowanej
okazyjna, to na licytacji będzie wielu zainteresowanych. Spodziewać
zawodowo zakupem nieruchomości, które znakomicie znają procedury licytacji, często też dysponują sporym kapitałem. Tacy gracze z pewnością szybko sobie licytacji nie odpuszczą. W takiej sytuacji szczególnie http://www.jakkupicnalicytacji.pl
należy zachować zimną krew i ściśle trzymać się strategii. Po
Umieszcza w nim między innymi. dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak. Po licytacji przeprowadzonej zgodnie z zasadami, co do której nie ma skarg ani zażaleń, Sąd wydaje postanowienie o przybiciu.
Co zrobić kiedy Sąd odracza lub odmawia przybicia nieruchomości Sąd
o przybiciu. Powodem tego może być min. wniesienie skargi, której nie da się natychmiast rozstrzygnąć. Innymi przyczynami mogą być, że nie zostały jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego, czy też skarga na czynności komornika.
nabywca nieruchomości może dokonać zabezpieczenia swojego prawa, poprzez złożenie wniosku o odebranie
dłużnikowi zarządu nieruchomością i wskazane innego zarządcy. Sąd odmawia przybicia nieruchomości w następujących kiedy zaistniały następujące przesłanki : - doszło do naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu,
zawieszeniu, - jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw, albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.
Po odmowie wydania postanowienia o przybiciu przez Sąd, wierzyciel może złożyć do komornika kolejny wniosek o wyznaczenie licytacji. Na postanowienie o przybiciu przysługuje zażalenie.
Przybicie i przysądzenie własności Po licytacji, czyli po zamknięciu przetargu, Sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy ono się uprawomocni wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Termin na wpłacenie pozostałej kwoty to 2 tygodnie. Na wniosek nabywcy Sąd może go wydłużyć do miesiąca. Gdy nabywca wpłaci resztę ceny nabycia, wówczas Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Przysądzenie własności
nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, jak
Nie można w sposób jednoznaczny wskazać czasu trwania postępowania w sądzie. Wszystko zależy od wielu
składanych skarg na czynności komornika i zażaleń na postanowienia sądu, a nawet to, czy strony odbierają korespondencję, czy zwlekają z tym. Na pewno jednak należy się liczyć z tym, że zajmie to kilka miesięcy.
UWAGA : Nie można w sposób jednoznaczny wskazać czasu trwania postępowania w sądzie. Na pewno jednak należy się liczyć z tym, że zajmie to kilka miesięcy.
Skargi, zażalenia, wydłużanie postępowania Zachowanie dłużnika może w pewnym stopniu skomplikować oraz wydłużyć cały proces. Omówię tutaj sytuację ekstremalną, nie dlatego, że jest to sytuacja, która najczęściej występuje, tylko dlatego, że taka sytuacja może wystąpić. Trzeba mieć tego świadomość na etapie planowania strategii zakupu. UWAGA : Dłużnik praktycznie na każdym etapie może składać skargi i zażalenia, komplikować i wpływać na wydłużanie postępowania. O ile zażalenia składane przez dłużnika jeszcze przed licytacją nie mają bezpośredniego wpływu na przyszłego nabywcę, to warto
przygotowując się do licytacji,
zbadać wcześniejsze nastawienie dłużnika. Zdarza się, że dłużnicy współpracują z Sądem. Może się jednak http://www.jakkupicnalicytacji.pl
okazać, iż strategią dłużnika będzie opóźnianie wydania nieruchomości, co skutecznie może czynić przez wiele miesięcy. Sytuacja taka, dla nabywcy jest bardzo Wyobraź sobie,
że wpłaciłeś już
pieniądze, a przez jakiś czas nie będziesz miał dostępu do wylicytowanej nieruchomości. scenariusz
może się rozegrać i należy go brać pod
uwagę. Zażalenia, które składa dłużnik, o ile ich rozstrzygnięcia nie uprawomocniły się jeszcze przed licytacją, będą skutkować
wstrzymaniem
postanowienia o przybiciu. Jeśli
prawomocnego rozstrzygnięcia zażalenia wniesionego w toku postępowania egzekucyjnego, czy też skargi na czynności
postanowienie o przybiciu. Te kwestie trzeba sprawdzić na etapie przeglądania dokumentacji oraz wywiadu z komornikiem. Dopiero po uprawomocnieniu się przybicia nabywca wpłaca resztę wylicytowanej ceny. Po wpłaceniu ceny nabycia Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na to postanowienie także przysługuje http://www.jakkupicnalicytacji.pl
zażalenie. Może się zdarzyć, że poprzez składane zażalenia uprawomocnienie się przysądzenia własności wydłuży się. Co to oznacza dla nabywcy? Oznacza to, że nabywca wpłaci pieniądze, zaś nie ma jeszcze formalnie prawomocne
nieruchomości. przenosi
Dopiero nabywcę
własność lokalu. Kolejną sytuacją, z którą można się spotkać jest sytuacja, w której
dłużnik nie będzie chciał się
wyprowadzić z wylicytowanej nieruchomości. UWAGA : Dopiero prawomocne przysądzenie przenosi na nabywcę własność lokalu. Sąd wydaje takie postanowienie po wpłacie pełnej kwoty nabycia. Jeśli przysądzenie zostanie zaskarżone, wówczas do momentu wyjaśnienia skargi, nabywca nie ma formalnie prawa do nieruchomości, pomimo iż za nią zapłacił.
wyprowadzić Jak już pisałam we wcześniejszych rozdziałach, mieszkania na licytacjach często są zamieszkiwane przez
właściciele, pomimo utraty prawa własności, nie chcą się wyprowadzić. Wówczas prawomocne postanowienie o
przysadzeniu
zaopatrzone w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy
w posiadanie nieruchomości. Na podstawie takiego dokumentu nabywca lokalu może złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie postępowania, które z kolei wygląda jak eksmisja. Pierwszym etapem jest wysłuchanie dłużnika: „Przed wykonaniem
nakazującego
wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
opróżnienia nieruchomości, wyznaczając mu na to stosowny termin. Po jego upływie komornik przystępuje do czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości, co jest równoznaczne z eksmisją dłużnika. Przepisy mówią, iż wykonując obowiązek opróżnienia (eksmisję) komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Co w przypadku jeśli dłużnik nie ma innego lokalu, w którym może zamieszkać? Komornik w żadnym wypadku nie może wyeksmitować dłużnika ‘na bruk’ . UWAGA: nie w każdej sytuacji komornik może przeprowadzić eksmisję od razu. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika,
pomieszczenie. Nie dłużej jednak niż przez okres http://www.jakkupicnalicytacji.pl
6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę
tymczasowego pomieszczenia. Często praktyka jest taka, że komornik nie ma dokąd wyeksmitować dłużnika, składa więc wniosek do gminy o tymczasowe pomieszczenie. Jeśli gmina nie wyda takiego pomieszczenia przez 6 miesięcy, dopiero wówczas
noclegowni, schroniska lub innej placówki. UWAGA : Jeśli gmina nie wyda pomieszczenia zastępczego, dopiero po upływie 6 miesięcy komornik może eksmitować dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki. W
wykonawczego do mieszkania,
dłużnik bezprawnie
przebywa w lokalu przez pół roku. To spory kłopot, http://www.jakkupicnalicytacji.pl
nabywca jednak może
Konstytucyjny wyrokiem z 2010 roku: „Jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”. UWAGA: W każdym przypadku niedostarczenia lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości.
Czy można wpłynąć na skrócenie czasu eksmisji Nabywca, chcąc wpłynąć eksmisji
na skrócenie czasu
tymczasowy. Zgodnie z prawem ‘Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające
pomieszczenia.’ Jeżeli zatem dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym http://www.jakkupicnalicytacji.pl
może zamieszkać, ani też sam nie znalazł on tymczasowego
występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia
podlegającego
opróżnieniu,
o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Chyba że wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie. UWAGA : Jeśli dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu, nie znalazł innego lokum a gmina nie przyznała mu jeszcze tymczasowego pomieszczenia, wierzyciel może wskazać tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie. Pomieszczenie tymczasowe zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w przepisach Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pomieszczenie tymczasowe jest to zatem pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, możliwość
oświetlenie ogrzewania,
niezawilgocone
elektryczne, przegrody Strona 67
zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. Zgodnie z cytowaną wyżej
Ustawą „Umowę najmu
tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.” A zatem jeśli wierzyciel ( nabywca ) zapewni dłużnikowi na czas nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy lokal tymczasowy spełniający odpowiednie warunki,
przekwaterować dłużnika do takiego lokalu, opróżniając tym samym zlicytowaną nieruchomość i wprowadzając do
(nabywcę
Kwestie etyczne Celowo nie podnoszę w niniejszej publikacji kwestii etycznych.
i pozostawiam je twojej indywidualnej ocenie. Zwracam http://www.jakkupicnalicytacji.pl
natomiast szczególną uwagę na to jak istotne jest odpowiednie
nieruchomości. To na tym właśnie etapie podejmujesz decyzję czy brać udział w danej licytacji czy nie. Jeśli z przeprowadzonego przez ciebie wywiadu okaże się, że licytowane mieszkanie należy np. do niedołężnej staruszki, albo do samotnej matki, wychowującej niepełnosprawne
w wystawionym na licytacje lokalu. To od ciebie zależy czy będziesz rozpatrywać udział w takiej licytacji.
Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej Istnieje przekonanie, że zakup nieruchomości na licytacji jest zarezerwowany wyłącznie dla osób, które płacą gotówką. Na szczęście, jak to przekonanie nieprawdziwe. Najpopularniejszą
finansowania nieruchomości jest kredyt hipoteczny.
Jeśli nabywca posiada zdolność kredytową, ma dobrą historię kredytową oraz fundusze na wkład własny (od 2015 r. to 10 % wartości ceny zakupu) raczej nie powinien mieć problemu z uzyskaniem finasowania z banku. Kluczową kwestią w powodzeniu kredytowania nieruchomości
przygotowanie się i współpraca z bankiem jeszcze przed licytacją. UWAGA: Większość banków kredytuje nieruchomości z licytacji i to na takich samych lub podobnych warunkach jak inne nieruchomość z rynku wtórnego. Najbezpieczniej dla kredytobiorcy byłoby gdyby jeszcze przed licytacją uzyskał od banku promesę kredytową. Promesa
kredytowej i jednoczesne przyrzeczenie przez bank, że po spełnieniu określonych w promesie warunków klientowi zostanie udzielony kredyt. Promesa zazwyczaj ma 30 dniowy termin ważności, a czas jej wydania to na ogół 2-3 dni.
Dlaczego starać się o promesę kredytową?
Do banku (najlepiej nawet do kilku banków ) udać się warto jeszcze przed wybraniem nieruchomości. Możesz wówczas zapoznać się z ofertami, porównać warunki kredytów, wstępnie zbadać swoją zdolność kredytową. Informując doradcę o zamiarze finansowania nieruchomości z licytacji uzyskasz pierwsze wskazówki, o tym jak najlepiej przygotować wniosek kredytowy, jaki jest średni czas oczekiwania na decyzję i uruchomienie kredytu. UWAGA: Czas odgrywa kluczową rolę w przypadku kredytowania zakupu nieruchomości z licytacji. Powodem jest fakt, iż od chwili uprawomocnienia się przybicia, czas na wpłatę pozostałej kwoty to dwa tygodnie, które w najlepszym razie uda się wydłużyć do jednego miesiąca. Co się stanie wpłyną z
Nabywca z
jeśli pieniądze nie straci
kredytowy złożyć możesz dopiero po przybiciu, to http://www.jakkupicnalicytacji.pl
kredytowej oraz uruchomienie kredytu. Dlatego tak ważna jest współpraca pomiędzy nabywcom a bankiem, jeszcze przed licytacją. Jeśli nabywca nie uzyskał promesy i nie sprawdził swojej zdolności kredytowej może okazać się, że bank kredytu mu nie przyzna. A
finansowania to straci wadium. Kolejną kwestią jest czas potrzebny na wydanie przez bank decyzji kredytowej. Większość banków rezerwuje sobie na to około miesiąca.
Na ogół jednak decyzje
zapadają już po 2 - 3 tygodniach. Co w przypadku gdy bank w trakcie rozpatrywania wniosku będzie miał jakieś dodatkowe
dokumenty. To może znacznie wydłużyć czas na wydanie decyzji. Po uzyskaniu
pozytywnej decyzji kredytowej należy
także uwzględnić czas na podpisanie umowy kredytowej oraz na uruchomienie kredytu. Co w najlepszym razie zajmie co najmniej kilka dni. Dlatego
współpraca z bankiem, znajomość oferty, procedur. Jednym słowem co podkreślam praktycznie na każdej stronie niniejszej publikacji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
UWAGA : Aby zniwelować ryzyko i zwiększyć swoje szanse - należy zdobyć wiedzę i odpowiednio się przygotować.
Kwestie związane z własnością nieruchomości Kwestie związane z własnością to całkiem nowy rozdział niniejszej publikacji. Rozdział, który dodałam sugerując się pytaniami jakie przez ostatni rok otrzymywałam od moich czytelników. Poruszam tu
związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości, takimi jak użytkownie czy służebności, oraz temat praw dożywotnika. Kolejną ważną kwestią jest
i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Choć różnice praktycznie nie występują to ilości pytań, jakie dostałam w tym temacie sugeruje potrzebę czytelników o uzupełnienie publikacji w tym zakresie. Następnie w tym rozdziale przeczytasz o księgach wieczystych oraz o tym co w przypadku gdy nieruchomość nie posiada wydzielonej księgi wieczystej. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika a egzekucja z nieruchomości Użytkowanie i służebności są to ograniczone prawa rzeczowe, które przysługują osobie fizycznej bądź prawnej względem rzeczy będącej własnością innej osoby. W tym przypadku nieruchomości. Jak nazwa wskazuje
obciążoną
przez jej właściciela. Użytkowanie
zezwalającym na jej używanie oraz pobieranie z niej pożytków. Służebność
zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej. Jak każde ograniczone prawo rzeczowe
dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. osobiste
gruntowe, Służebność
gruntowa i osobista może przybrać formę służebności
czynnej lub biernej. Forma służebności czynnej polega na
obciążonej
w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody. Forma służebności biernej polega na zakazaniu właścicielowi nieruchomości obciążonej podejmowania określonych zachowań, do których w braku służebności byłby uprawniony w ramach swego prawa własności np. zakaz budowy, zakaz zabudowy. Służebność przesyłu może
przedsiębiorcy, który zamierza wybudować bądź jest właścicielem urządzeń służących do przesyłu mediów, przykładowo:
gazowej. W
z tym może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić linię energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną przez obciążoną
dokonywania remontów, usuwania awarii tych urządzeń. Prawo dożywotnika. Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia (sprzedaży, darowizny, zamiany, itp.) nieruchomości, a nabywca http://www.jakkupicnalicytacji.pl
w zamian za jej przeniesienie zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie. Umowa ta została skonstruowana przez ustawodawcę z założeniem spełniania funkcji alimentacyjnej. Nabycie nieruchomości na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, zasadniczo bez żadnych obciążeń. Przepis art. 1000 kpc stanowi, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Natomiast jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, a także ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (np. hipoteka i służebność) obciąża tę samą rzecz, to prawo, http://www.jakkupicnalicytacji.pl
które powstało później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Oznacza to na przykład, że hipotece, która została wpisana do księgi wieczystej wcześniej, przysługuje pierwszeństwo przed służebnością, której wpis nastąpił z datą późniejszą. Art. 249. § 1. KPC Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo). Jeśli prawa o których mowa zostały zgłoszone przed licytacją, komornik ma obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji, a także o skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy. UWAGA: Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli http://www.jakkupicnalicytacji.pl
lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, oraz ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.
Licytacja z nieruchomości vs licytacja własnościowego spółdzielczego prawo do lokalu Własność nieruchomości jest Prawo rzeczowe jest to
bezwzględne prawo do
określonej rzeczy. Bezwzględność prawa rzeczowego oznacza, że jest ono skuteczne wobec każdego. Do pozostałych praw rzeczowych należą użytkowanie wieczyste oraz ograniczone
(użytkowanie,
Własność polega zarówno na faktycznym jak i na prawnym dysponowaniu nieruchomością. Jest to zatem władanie, korzystanie i rozporządzanie rzeczą – w tym wypadku nieruchomością. Władanie oznacza sprawowanie faktycznej władzy nad nieruchomością. Korzystanie uprawnia do używania i pobieranie z
pożytków
przychodów zaś
możliwość wykonywania czynności prawnych, które są z
nieruchomością związane, na
przykład możliwość
zapisania w testamencie, zamiany, itp. Spółdzielcze
mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego treść jest bardzo zbliżona do prawa własności. Na
treść spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu składają: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim, w tym do wynajęcia, oddania
prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie http://www.jakkupicnalicytacji.pl
prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać w testamencie,
powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z prawem do lokalu związany jest obowiązek wnoszenia do
eksploatacyjnych wkład
obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego. Nie ma różnicy w kwestii egzekucji z nieruchomości będącej
egzekucji do
przypadkach stosuje się przepisy kpc o egzekucji z nieruchomości. Zgodnie
o egzekucji z nieruchomości. Art. 17. 10. W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania
osoby korzystającej z lokalu przeciwko
obowiązującemu niewłaściwego
porządkowi zachowania
domowemu osoby
czyniącego Strona 80
korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Księgi wieczyste Po co prowadzi się księgi wieczyste? Zgodnie z art. 1 KWU, księgi wieczyste prowadzi się celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości, celem zagwarantowania nieruchomościami
kredytu hipotecznego. Księga wieczysta to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości. Mówi się, że księga wieczysta pozwala „autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.” Ta autorytatywność – czyli pewność – wynika z uregulowań ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a konkretnie z tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z zapisem ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W razie niezgodności między stanem
ujawnionym
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zatem założeniem, iż stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem
informacje w księgach są niezgodne ze stanem faktycznym, to nabywca działający w dobrej wierze może się powołać na rękojmię i w ten sposób chronić się
roszczeniami. Ponieważ księgach ma
rozstrzyga nad rzeczywistym stanem prawnym. Jak czytać księgi wieczyste? Księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów. Dział pierwszy KW zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz praw, jakie przysługują właścicielowi. Dział pierwszy składa się z: http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Dział „I-O” gdzie
konkretnego oznaczenia nieruchomości, takie jak numer nieruchomości,
korzystania, wyodrębnione lokale. Dział „I – Sp” gdzie znajdziesz dane dotyczące praw, jakie
nieruchomości. Są to udział w nieruchomości wspólnej, służebność
prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Jeśli nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, to w tym dziale wskazuje się termin, do którego zostało ustalone użytkowanie wieczyste oraz sposób korzystania z nieruchomości. Dział drugi KW W tym dziale znajdziesz dane właścicieli lub
informacje w jaki sposób dana osoba nabyła swoje prawo. Dział trzeci KW wskazuje na wszelkie ograniczenia dotyczące nieruchomości. Ograniczone prawa rzeczowe
(służebności osobiste i gruntowe), prawa i roszczenia osobiste (prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, umowy przedwstępne,
rozporządzaniu
nieruchomością ( wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości). Dział czwarty KW to wszystkie wpisy dotyczące hipotek, a w szczególności wysokość hipoteki, co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ustanowiona.
Nieruchomości bez wydzielonej księgi wieczystej Przede wszystkim, warto zauważyć, że nie wszystkie nieruchomości mają wyodrębnioną księgę wieczystą. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczych mieszkań własnościowych. W tym przypadku należy
czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste
nieruchomość. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z późniejszym założeniem księgi wieczystej. Natomiast w przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe. Taką nieruchomość z kolei trudno będzie potem sprzedać. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Pytania i Odpowiedzi Pytania i odpowiedzi to kolejny nowy rozdział niniejszej Rozdział,
naprawdę został
stworzony przez czytelników pierwszego wydania. Od czasu pierwszej publikacji regularnie zdarzało mi się otrzymywać od czytelników pytania, prośby o radę, albo o rozwiązanie jakiegoś konkretnego problemu z zakresu licytacji komorniczych. Początkowo podchodziłam do odpowiedzi na te pytania bardzo indywidualnie i cała korespondencja odbywała się pomiędzy mną a autorem pytania/
i podzielić się z wszystkimi czytelnikami odpowiedziami na te
pytania. Aby nie ograniczać się jedynie do
korespondencji mailowej ogłosiłam ten temat na moim blogu
(www.jakkupowacmieszkania.pl)
nieruchomości zachęciłam
odbiorców do zadawania mi pytań w obszarze licytacji http://www.jakkupicnalicytacji.pl
komorniczych. Spotkało się z dużym zainteresowaniem. W ten sposób wspólnie stworzyliśmy niniejszy rozdział. Czytelnicy zadając pytania a ja odpowiadając na nie. Moim celem przy inicjowaniu tej akcji było stworzenie profesjonalnej i kompletnej bazy pytań i odpowiedzi na temat zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczych. Pytania podzieliłam tematycznie, aby w poradniku przedstawić je w kolejności alfabetycznej, która ułatwi wyszukanie interesującego tematu. Wiele pytań się powtarzało, wybrałam więc te, które pozwoliły mi na jak najszersze omówienie tematu. Część pytań dotyczyła kwestii już omówionych w poradniku. Nie wszystkie z nich tutaj zamieszczę, jednak te pytania, które się powtarzały postanowiłam opublikować. Doszłam do wniosku, w
poradniku,
zakres czytelnik
potwierdzenia, że dobrze zrozumiał daną kwestię.
Finansowanie Pytanie:
Czy można sfinansować zakup z licytacji komorniczej, kredytem hipotecznym? Odpowiedź: Tak, oczywiście istnieje możliwość finansowania zakupu kredytem hipotecznym. Przy finansowaniu kredytem dość istotną kwestią są terminy w sądach vs terminy w bankach. Zalecam kontakt z Bankiem jeszcze przed licytacją i uzyskanie promesy kredytowej. Szczegółowo opisuję tę kwestię w poradniku, w rozdziale : Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji. Pytanie: A jak struktura transakcji z licytacji komorniczej ma się do warunków wypłaty kredytu, skoro wypłata środków następuje przed AN przenoszącą nieruchomość na moją rzecz ? Standardowym warunkiem banków jest wypłata kredytu po AN. Odpowiedź: W przypadku licytacji nie ma aktu notarialnego tylko postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Bank http://www.jakkupicnalicytacji.pl
powinien być od początku poinformowany o rodzaju transakcji i wystawić promesę kredytową przed licytacją. Kiedy wygrasz licytację i wyrok się uprawomocni pozostaje niewiele czasu na uruchomienie kredytu.
Koszty Pytanie: Witam, Mam pytanie dotyczące wyliczenia kosztów egzekucji komorniczej prowadzonej z nieruchomości. Jak wynika z Art.49.1 ustawy o komornikach i egzekucji komornik pobiera opłatę stosunkową 15% wartości wyegzekwowanego świadczenia. Czy to oznacza, że te 15% jest liczone od ceny z przybicia wylicytowanej nieruchomości, A
wartości umorzenia
zadłużenia? postępowania
egzekucyjnego? Art.49.2 podaje że komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania. Co tu jest podstawą naliczenia
Przeczytałem Pani publikację ale nie znalazłem tam odpowiedzi na moje pytania. Odpowiedź: http://www.jakkupicnalicytacji.pl
w zakresie mojej publikacji, ponieważ nie są to koszty, które Pana – jako kupującego dotyczą. Pytanie: Jakie
podatek od czynności cywilno-prawnych (w przypadku mieszkania spółdzielczego), czy jest coś jeszcze? Odpowiedź: Koszt zakupu to wartość wylicytowanej nieruchomości + podatek
Księgi wieczyste Pytanie: Co jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej? Odpowiedź: Przede wszystkim, warto zauważyć, że nie wszystkie
wyodrębnioną
wieczystą. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczych http://www.jakkupicnalicytacji.pl
mieszkań własnościowych. W tym przypadku należy sprawdzić czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie
zlokalizowana nieruchomość. Jeśli tak, to nie powinno być
wieczystej. Natomiast w przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe. Taką nieruchomość z kolei trudno będzie potem sprzedać. Pytanie: Czy zakup nieruchomości bez założonej KW jest gorszy od transakcji gdy nieruchomość posiada KW ? Odpowiedź : Przede wszystkim należałoby sobie zadać pytanie dlaczego nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. W przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe. Pytanie: http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Czy przy okazji transakcji zakupu można zawnioskować o założenie KW ? Odpowiedź: Księgę wieczystą można założyć składając w sądzie rejonowym
(właściwym
położenia nieruchomości) odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi dokumentami. Można to zrobić także online, wypełniając elektroniczny wniosek dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wniosek o założenie księgi złożyć mogą:
nieruchomości, osoba, której przysługuje ograniczone prawo
hipoteka)
określonej nieruchomości, wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi wieczystej, właściwa
osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste,
własnościowe prawo do lokalu. Księgę wieczystą można także założyć w momencie zawierania umowy sprzedaży – poprzez wniosek w treści aktu notarialnego. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Pytanie: Czy posiadanie KW jest konieczne dla sprzedaży nieruchomości w przyszłości ? Odpowiedź: Brak księgi wieczystej dla nieruchomości formalnie nie powinien być przeszkodą w jej sprzedaży. W praktyce jednak stanowi dość duże utrudnienie, ponieważ wiąże się
z pozbawieniem ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego mieszkania bez wydzielonej księgi są sprzedawane w niższych cenach.
Licytacja Pytanie: Czy przychodząc na licytacje wiem ile osób będzie licytować? Czy jest jakaś lista dostępna dla wszystkich? Odpowiedz: Wybierając się na licytacje raczej nie będzie wcześniej wiadomo ile osób będzie uczestniczyć w przetargu. Licytacja jest publiczna, co oznacza, że może w niej uczestniczyć każdy,
w licytacjach. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
Meldunek Osoby zameldowane w lokalu Pytanie: Spotkałam się też z tym, że komornicy nie ujawniają czy w danej nieruchomości jest ktoś zameldowany czy nie. Poza tym nie bardzo wiadomo jak to sprawdzić, informacje o zameldowanych osobach są dostępne w spółdzielniach ale tylko lokatorom… A jeśli w lokalu będą mieszkać osoby bez zameldowania, które nie będą chciały opuścić lokalu co należy w takiej sytuacji zrobić? http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Odpowiedź: Komornik o ile wiem nie zawsze ma wiedzę na temat zameldowanych osób w lokalu, który jest wystawiony na licytację. Jeśli takiej wiedzy nie ma, to faktycznie jej nie ujawni. Co z kolei nie powinno stanowić dużej przeszkody. Jeśli wylicytuje Pani mieszkanie, to jako właściciel będzie Pani mogła wymeldować takich lokatorów w trybie administracyjnym. O ile się nic nie zmieniło, to taka procedura trwa około 3 miesięcy. Jeśli lokatorzy nie będą chcieli opuścić lokalu to będzie to
prawomocne postanowienie o przysadzeniu własności, które wydaje Sąd, zaopatrzone w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy do tzw. wprowadzenia właściciela w posiadanie nieruchomości. Na podstawie takiego dokumentu może Pani złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie postępowania, które z kolei wygląda jak eksmisja.
Objęcie nieruchomości Pytanie:
Jak wygląda procedura po wydaniu przysądzenia własności np. w przypadku gdy dłużnik współpracuje i chce się wyprowadzić. Czy przy przejęciu takiego mieszkania trzeba spisać protokół, aby dłużnik nie zarzucił
prywatnych. Czy mogłaby pani tą kwestię bardziej wyjaśnić? Albo w przypadku jak nikt nie mieszka w mieszkaniu i nie jest w nim zameldowany. Czy w takim przypadku wystarczy porozmawiać z dłużnikiem i umówić się na dokładny termin przejęcia mieszkanie. Odpowiedź:
rekomendowałabym
przypadkach protokołu
przekazania lokalu. Najważniejsze informacje jakie w takim protokole powinny się znaleźć, to aktualny stan liczników
(energii
wodomierzy) na dzień objęcia lokalu. Proszę też pamiętać,
zobowiązany zawrzeć nowe umowy z dostawcami mediów.
przekazywanego lokalu a nawet wykonać dokumentację zdjęciowa. Nie jest to konieczne, ale może się przydać. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
No i oczywiście zalecam przynajmniej wymianę zamków o ile nie ma potrzeby wymiany drzwi.
Ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości Pytanie: Mieszkania posiadające księgę wieczystą, zbywane w drodze licytacji komorniczej zwykle mają sporo wpisów w części III i IV KW. Część z nich pochodzi od komornika i jest usuwana po zakupie. Pytanie: na które zapisy / rubryki warto uważać na etapie zapoznawania się z KW przed licytacją? Które wpisy mogą dotyczyć służebności nieruchomości, która dotyczyć będzie także nowego właściciela? W większości bowiem ogłoszeń komorników można znaleźć następujący zapis: „Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym
wygasną
uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.” Dodatkowe pytanie do ww. zapisu: czy dokumentację u komornika warto zatem sprawdzać w ostatnich trzech dniach przed licytacją, skoro mogą zostać do niej dołączone istotne zmiany? Odpowiedź: Księga wieczysta posiada cztery działy. W dziale II księgi figurują dane właściciela wskazanego z imienia i nazwiska, a także imion rodziców lub numeru PESEL (w przypadku osób fizycznych), czy też z nazwy i numeru REGON
spółek).
Oczywiście, warto zapytać przynajmniej komornika lub sprawdzić w sądzie ( bo tam z reguły w tym terminie przed licytacją znajdują się akta ) czy zostały zgłoszone na trzy dni przed licytacją prawa, o których mowa. Komornik ma także obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji i o skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy. Generalnie nabycie nieruchomości na licytacji jest tzw. nabyciem
obciążeń. Przepis art. 1000 kpc stanowi, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Natomiast jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości
z mocy ustawy,
koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, a także ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i
prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. Art. 1000 § KPC § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 2) (uchylony) 3)
ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. § 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej
użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje
hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (m.in. hipoteka i służebność) obciąża tę samą rzecz, to prawo, które powstało później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem
Oznacza to na przykład, że hipotece, która została wpisana do księgi wieczystej wcześniej, przysługuje pierwszeństwo przed służebnością, której wpis nastąpił z datą późniejszą Art. 249. § 1. KPC Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo). Pytanie: Mam jeszcze pytanie, jak uzyskać pełną dokumentację o nieruchomości ( bo z tego co zauważyłam komornicy i sądy przekazują do wglądu tylko operat….) i jeśli np. w Księdze Wieczystej nie ma ujawnionej służebności to gdzie znaleźć takie informacje? Czy komornik ma obowiązek o tym poinformować? Odpowiedź:
„Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym
uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.” Warto zapytać komornika lub sprawdzić w sądzie ( bo tam z reguły w tym terminie przed licytacją znajdują się akta ) czy zostały zgłoszone na trzy dni przed licytacją prawa, o których mowa. Komornik ma obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji,
skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy.
Pełnomocnictwa Pytanie: Czy może za mnie licytować upoważniona osoba? Jeśli tak to jakiego upoważnienia potrzeba? Odpowiedź: http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Zgodnie z artykułem 977 kpc 'Pełnomocnictwo do udziału
dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy
pełnomocnictwach jednostki
jednostki oraz
pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. ' Oznacza to, ze w przetargu może Pana reprezentować pełnomocnik, zaś pełnomocnictwo powinno być poświadczone przez notariusza.
Przysądzenie Pytanie: Witam, mam pytanie odnośnie tego, jakie konkretnie kroki należy podjąć po zakupie nieruchomości z licytacji i jak ten cały proces wygląda (wiem, że należy czekać na pismo z sądu, że należy do 14 dni od otrzymania pisma wpłacić pieniądze i co dalej? Odpowiedź: http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Kiedy już wpłaci Pani resztę ceny nabycia, wówczas Sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Jeśli
uprawomocni
dniach. przenosi
własność nieruchomości na nabywcę – czyli w tym wypadku na Panią. Na jego podstawie może Pani dokonać zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, Prawomocne
katastrze własności
nabywcę własność lokalu, czyli na jego podstawie przejmuje Pani własność lokalu. Pytanie: Jak wygląda całościowo proces z punktu widzenia kupującego? Wpłaca wadium, licytuje, wygrywa. W ciągu 14 dni wpłaca wylicytowaną kwotę na konto podane przez komornika. I od tego czasu czeka na pismo z sądu? Po otrzymaniu sporządza się umowę z notariuszem i komornikiem/poprzednim właścicielem? I jest to koniec formalności? Odpowiedź:
Prawomocne równoznaczne
przysądzenie z
nieruchomości na nowego właściciela i odnotowaniem tego wpisem w księdze oraz z wykreśleniem wszelkich hipotek obciążających nieruchomość. Nie ma już potrzeby sporządzania żadnych dodatkowych umów u notariusza, orzeczenie sądu jest podstawą do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
Uprawomocnienie postanowienia sądu Pytanie: Ile trzeba czekać na uprawomocnienia się przebicia po wygranej licytacji komorniczej ? Czy przysądzenie własności po wygranej licytacji komorniczej też musi się uprawomocnić? Odpowiedź: Orzeczenie (w tym postanowienie) sądu staje się prawomocne, jeżeli nie przysługuje co do niego środek odwoławczy lub inny środek zaskarżenia. Zarówno na postanowienie o przybiciu jak i na postanowienie http://www.jakkupicnalicytacji.pl
o przysądzeniu własności przysługuje zażalenie, które wnosi się w ciągu 7 dni od doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem. Jeżeli więc minął już termin 7 dni na wniesienie zażalenia
postanowienie staje się prawomocne. A zatem : Postanowienie o przybiciu staje się prawomocne z upływem terminu do zaskarżenia – czyli z upływem terminu 7 dni od dnia ogłoszenia lub od doręczenia stronie,
niejawnym, jeżeli nie złożono w tym terminie zażalenia. Postanowienie o przysadzeniu własności staje się prawomocne z upływem terminu do zaskarżenia – czyli z upływem terminu 7 dni od dnia ogłoszenia lub od doręczenia
postanowieniu niejawnym, jeżeli nie złożono w tym terminie zażalenia. Uprawomocnienie swoją drogą, natomiast przeciążenie polskich sądów swoją drogą. Na pismo z sądu trzeba http://www.jakkupicnalicytacji.pl
czasem poczekać nawet do miesiąca czasu. Trzeba uzbroić się w cierpliwość. Można również dzwonić do Sądu,
Wówczas będzie szansa na to, że szybciej zajmą się tematem. Pytanie: Witam! Chciałbym się zapytać, czy praktyką Sądu jest wysyłanie pisma informującego o tym, że przybicie stało się prawomocne? Wygrałem licytację mieszkania 10 dni temu. Do dzisiaj nie dostałem żadnej informacji, czy ktoś wniósł zażalenie czy też po 7 dniach przybicie stało się prawomocne. Wydawało mi się, że z art. 967 KPC wynika, że skoro „sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie” to otrzymam pismo listownie. Ponieważ mam 14 dni na wpłatę reszty ceny zaczynam się niepokoić. Postępowanie odbyło się jawnie, brały w nim udział również osoby, które nie licytowały a przyszły, żeby tylko
Odpowiedź: Proszę zadzwonić albo udać się do Sądu, żeby sprawdzić na jakim etapie jest Pana sprawa. Często się zdarza, ze pisma z Sądów wychodzą z dużym opóźnieniem, gdyż Sądy są przeciążone. Może to być nawet kilkutygodniowe opóźnienie, dlatego zachęcam do bezpośredniego kontaktu.
Własność spółdzielcza Pytanie: Czy
mieszkalnego jest gorszy, bo mieszkania nie da się później
wcześniej wykupić? Odpowiedź: Spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych dzielimy na własnościowe i lokatorskie. Jak sama nazwa wskazuje posiadacze tych praw nie są właścicielami mieszkań
z lokalem. Spółdzielcze
mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego treść jest bardzo zbliżona do prawa własności. Jego posiadacz może rozporządzać swoim prawem podobnie jak właściciel. Może go w szczególności zbyć, obciążyć hipoteką lub wynająć. Nie potrzebuje do tego zgody spółdzielni mieszkaniowej, nie musi być także jej członkiem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega także dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega egzekucji, do której stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości Z kolei spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jedynie prawem do korzystania z lokalu bez możliwości swobodnego rozporządzania nim. W szczególności właściciel prawa lokatorskiego nie może zbyć prawa do lokalu lub obciążyć go hipoteką. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze
niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Zakup z pominięciem licytacji Pytanie: Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przed licytacją komorniczą, po oszacowaniu i ustaleniu stanu zadłużenia, niższego niż jej wartość? Na co zwracać uwagę? Jak dogadać się z komornikiem? Które przepisy warto znać? Odpowiedź: O ile dobrze zrozumiałam pyta pan o możliwość zakupu mieszkania przed licytacją już po wykonaniu operatu i ustaleniu
nieruchomości? Osobiście nie spotkałam się z taką możliwością. Wycena jest jednym z etapów egzekucji. Pierwszym
nieruchomości. przygotowanie
Następnie dokumentacji
przez komornik
komornika zleca wyceny
nieruchomości przez biegłego. Następnym etapem jest http://www.jakkupicnalicytacji.pl
obwieszczenie o licytacji i potem sama licytacja. Podstawą do wszczęcia postępowania egzekucyjnego jest złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości skutecznych wierzyciel
sposobów ma
realne Dlatego
swoją większą
szansę na sprzedaż mieszkania na licytacji i odzyskanie pieniędzy, decyduje się na takie właśnie rozwiązanie. W rzeczywistości
komorniczej niewielka
zadłużenia. Jeśli chodzi o przepisy to polecam KPC Część trzecia. Postępowanie świadczeń
Podsumowanie Zakup mieszkania na licytacji komorniczej jeśli właściwie się przygotujesz może być dobrą inwestycją http://www.jakkupicnalicytacji.pl
alternatywnym,
zakupem każdej
poradnika piszę o tym jak ważne jest zdobycie wiedzy i odpowiednie przygotowanie do zakupu nieruchomości na licytacji. Podkreślam jakim ryzykiem obarczone są pochopne działania w kwestiach inwestycji. Mam nadzieję, ze przekazane przez mnie informacje okażą się pomocne i wykorzystasz je dla twoich celów najlepiej. Pamiętaj abyś nie bał się pytać, jeśli czegoś nie wiesz, jeśli coś nie jest dla ciebie jasne. Zadawaj pytania
twojemu doradcy bankowemu, napisz maila do mnie. Pamiętaj, że na przygotowanie i zadawanie pytań jest czas przed licytacją, gdyż na samej licytacji nie ma już miejsca na to miejsca a wszystko toczy się bardzo szybko.
Kodeks Postępowania Cywilnego Egzekucja z nieruchomości KPC Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296, tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 101
Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne Tytuł II. Egzekucja świadczeń pieniężnych Dział VI. Egzekucja z nieruchomości Rozdział 1 Przepisy wstępne Art. 921. § 1. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. § 2. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania http://www.jakkupicnalicytacji.pl
wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie
poprzedzającego, mogłaby należeć egzekucja. Art. 9211. O wszczęciu i ukończeniu egzekucji komornik zawiadamia sąd, przy którym działa. Art.
wierzyciela i dłużnika są również osoby,
oprócz którym
przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a
jest zawarł
użytkowanie umowę
użytkowanie wieczyste. Rozdział 2 Zajęcie Art. 923. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Art. 9231. § 1. Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi http://www.jakkupicnalicytacji.pl
podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. § 2. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie
wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. Art. 924. § 1. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. § 2. W razie umorzenia postępowania egzekucyjnego komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Art. 925. § 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest
zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. § 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy
wszczęciu
powziął
chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany. § 3. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Art. 926. § 1. Postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania
nieruchomości i jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza na wniosek jednej ze stron komornik, a gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych, sąd okręgowy przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję.
§ 2. Postępowanie można rozdzielić, jeżeli w dalszym jego toku odpadną przyczyny, które spowodowały połączenie. Art. 927. Wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel. Art. 928. W celu dopilnowania praw osoby, której miejsce pobytu nie jest znane i której z powodu nieobecności nie można dokonywać doręczeń, sąd na wniosek komornika ustanowi kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Kurator będzie wykonywał swe czynności także w interesie innych osób, którym w dalszym toku postępowania doręczenia nie będą mogły być dokonane. Kurator może jednak reprezentować równocześnie tylko osoby, których interesy nie są sprzeczne. Art. 929. § 1. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. § 11. Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy
niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. § 2. Jeżeli egzekucję prowadzi się w poszukiwaniu należności z umów ubezpieczenia lub wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, zajęcie obejmuje także prawa wynikające z umów ubezpieczenia przedmiotów wymienionych w paragrafie poprzedzającym. § 3. Komornik z urzędu zbada, czy ruchomości, wierzytelności lub prawa zajęte według przepisów § 1 i § 2 nie są obciążone zastawem rejestrowym. Przepisy art. 8051 § 1 i § 4 stosuje się odpowiednio. Art. 930. § 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca
charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. §
zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.
§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią
pierwszeństwa należności
zabezpieczonych hipotecznie. § 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Art. 931. § 1. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. § 2. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy. § 3. Sąd oddali wniosek o ustanowienie innego zarządcy, jeżeli sprawowanie zarządu wymaga kosztów, na których pokrycie nie wystarczają na razie dochody bieżące, a wnioskodawca nie złoży w ciągu tygodnia kwoty wyznaczonej przez sąd. § 4. Jeżeli dłużnik, któremu odjęto zarząd, w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w zajętej http://www.jakkupicnalicytacji.pl
nieruchomości, należy mu je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, przeszkadza
Zarządca może zatrudniać dłużnika i jego rodzinę za wynagrodzeniem, które ustali sąd. Art. 932. (uchylony) Art. 933. Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. Art. 934. Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Art.
zajętej
obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać
nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu
wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W http://www.jakkupicnalicytacji.pl
sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. § 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które
nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. § 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia
zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Art. 936. Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju
przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. Art. 937. § 1. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe. § 2. Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu sprawozdań, http://www.jakkupicnalicytacji.pl
rachunkowych, zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części. §
zatwierdzenia sprawozdania przysługuje zażalenie. Art. 938. § 1. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. § 2. Zarządca, który bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych przez sąd wydanych poleceń, może być skazany na grzywnę. Art. 939. § 1. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. § 2. Jednakże zarządcy, który jest dłużnikiem, nie należy się wynagrodzenie; może on tylko pokrywać
najkonieczniejsze
pożytków potrzeby
z własne
rozmiarze, jaki oznaczy sąd, oraz swoje wydatki związane z zarządem. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
§ 3. (uchylony) § 4. Roszczeń o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i o zwrot poniesionych w związku z
powództwem. Zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu. Art. 940. Z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności: 1) koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków; 2) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika; 3) bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika
gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji; 4) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2; 5) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
6) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków. Art. 941. Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940, za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca
Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomości. Jeżeli egzekucja ulega umorzeniu, nadwyżkę tę otrzymuje dłużnik. Rozdział 3 Opis i oszacowanie Art. 942. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik
wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Art. 943. § 1. Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien: 1) złożyć wyciąg – a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie
nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś
nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości – także odpowiedni wyciąg; 2)
postępowania. § 2. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika. §
poprzedzającym może żądać od właściwych organów także komornik. Art. 944. (uchylony) Art. 945. § 1. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. § 2. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta, (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. § 3. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
§ 4. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie
zawiadomieniu,
ukończeniu opisu i oszacowania zawiadomi znanych mu uczestników oraz dokona obwieszczenia stosownie do §2. Art. 946. § 1. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości. § 2. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. § 3. W razie wydzielenia części, dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części. Art. 947. § 1. W protokole opisu i oszacowania komornik wymieni: 1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów; 2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia
nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; http://www.jakkupicnalicytacji.pl
3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5)
nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika; 7) oszacowanie z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9)
oszacowania nieruchomości. § 11. Jeżeli na ruchomościach, wierzytelnościach lub prawach zajętych wspólnie z nieruchomością ustanowiony został zastaw rejestrowy, w opisie należy wymienić przedmiot obciążony zastawem rejestrowym oraz wierzytelność, którą zastaw ten zabezpiecza. § 2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określi szczegółowy
oszacowania nieruchomości. Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada http://www.jakkupicnalicytacji.pl
wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości,
przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art.
oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających
świadczeń z tytułu takich praw. § 3. Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do
wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone
przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość
gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna. Art. 949. Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do
przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich, oznacza się osobno wartość rzeczy spornej, osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy, wreszcie osobno wartość całości tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną,
obciążających
szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Art. 950. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie
zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. Uwaga
Konstytucyjnego z dnia 22.01.2013 r., sygn. akt SK http://www.jakkupicnalicytacji.pl
18/11 (Dz. U. z 2013 r. poz. 142), art. 950 zdanie pierwsze w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16.09.2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 233, poz. 1381), został uznany za niezgodny z art. 45 ust. 1 oraz art. 77 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Art. 951. Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem licytacyjnym
wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Rozdział 4 Obwieszczenie o licytacji Art. 952. Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Art. 953. § 1. Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia: http://www.jakkupicnalicytacji.pl
wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony; 2) czas i miejsce licytacji; 3) sumę oszacowania i cenę wywołania; 4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może
oszczędnościowej właściciela
książeczce upoważnienie
stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób; 5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego; ponadto w obwieszczeniu należy podać: 6) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły http://www.jakkupicnalicytacji.pl
przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję; 7) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą
przysądzeniu własności. § 2. (uchylony) § 3. (uchylony) Art. 954. Obwieszczenie o licytacji doręcza się: 1) uczestnikom postępowania; 2) organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji. Art. 955. § 1. Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej
terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. § 2. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. § 3. W ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć. Art. 956. Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości
sądowych, obwieszczenie wywiesza się ponadto we wszystkich właściwych sądach, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w okręgach tych sądów. Art. 957. (uchylony) Art. 958. § 1. Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości
wchodzącej
rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje aż do trzeciego dnia przed licytacją prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od sumy oszacowania.
Przy wniosku o przejęcie wnioskodawca powinien złożyć rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. § 2. Jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Art. 959. O pierwszeństwie przejęcia nieruchomości w myśl dwóch artykułów poprzedzających rozstrzyga sąd, wydając postanowienie o przybiciu. Art. 960. Jeżeli nikt z prawa przejęcia nieruchomości na podstawie trzech artykułów poprzedzających wcześniej nie skorzysta albo jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość obwieszczeń spostrzeżenia
po sądowi. lub
dokonaniu W
wadliwości
postępowania sąd poleci komornikowi ich usunięcie. Art. 961. (uchylony) Rozdział 5 Warunki licytacyjne
Art. 962. § 1. Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. § 2. (uchylony) Art. 963. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono
przybicia,
licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Art. 964. § 1. Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. § 2. Jeżeli w warunkach przewidzianych w paragrafie poprzedzającym
wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania.
Art. 965. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Art. 966. Suma przypadająca w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia dłużnikowi, przeciwko któremu przechodzi
toczy na
niepodlegającej zajęciu. O sumę tę podwyższa się cenę nabycia. Art. 967. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od
depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Art. 968. § 1. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. § 2. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność
wierzyciela powinna być stwierdzona dokumentem z http://www.jakkupicnalicytacji.pl
podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia. Art. 969. § 1. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny
postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. § 2. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. § 3. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa. Art. 970. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Art. 971. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia
nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Rozdział 6 Licytacja http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Art. 972. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Art. 973. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: 1) przedmiot przetargu; 2) cenę wywołania; 3) sumę rękojmi; 4) termin uiszczenia ceny nabycia; 5) ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; 6)
utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; 7) wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Art. 974. Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony
nieruchomości lub części. Art. 976. § 1. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu
przedstawiły. § 2. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Art. 977. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo
pełnomocnictwach
Podpisy przez
jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. Art. 978. § 1. Przetarg odbywa się ustnie. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
§ 2. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. § 3. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Art. 979. § 1. Jeżeli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości i jeżeli za te, które już zostały sprzedane,
zaspokojenie należności wierzyciela egzekwującego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części. § 2. Jeżeli przy podziale sumy uzyskanej za sprzedane niektóre
nieruchomości okaże się, że należność wierzyciela i koszty egzekucji istotnie znajdują w tej sumie pełne pokrycie, egzekucję co do pozostałych nieruchomości lub części nieruchomości należy umorzyć. Art. 980. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych,
obwieszczeniu
postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.
Art. 981. Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz
komornik umorzy egzekucję. Art. 982. § 1. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Art. 958 § 2 stosuje się odpowiednio. § 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia. § 3. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi. Art. 983. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu
poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Art. 984. § 1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu
współwłaścicielowi.
przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w
nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu. § 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. § 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto
zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa. Art. 985. § 1. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie
egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. § 2. Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek przed upływem dwóch tygodni od daty ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go uprzedzić przy doręczeniu wezwania. Art. 986. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga. Rozdział 7 Przybicie Art. 987. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą http://www.jakkupicnalicytacji.pl
cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Art. 988. § 1. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono
rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. § 2. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Art. 989. Gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku drugiej
przybicia po
wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie. Art. 990. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Art. 991. § 1. Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku http://www.jakkupicnalicytacji.pl
licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu. § 2. Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało
uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. Art. 992. Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację. Art.
niezwłocznie po ukończeniu przetargu, sąd na wniosek licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, może, w wypadku gdy zarządcą jest dłużnik, odjąć mu zarząd i ustanowić innego zarządcę. § 2. Po przybiciu sąd wyda zarządzenie, o którym mowa w paragrafie poprzedzającym, na wniosek nabywcy lub uczestnika postępowania. Nabywca może być na własne żądanie ustanowiony zarządcą, jeżeli oprócz rękojmi złożył w gotówce nie mniej niż piątą część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swej wierzytelności na poczet ceny nabycia.
§ 3. W razie wygaśnięcia skutków przybicia bez równoczesnego postanowienie
umorzenia co
dotychczasowym zarządcą był nabywca. Art. 994. Jeżeli nabywca nie uzyska przysądzenia własności, należność przypadająca na niego z tytułu zarządu będzie pokryta z pierwszeństwem przed innymi jego zobowiązaniami z kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza rękojmią. Art. 995. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne,
przysądzenia
nieruchomości. Art. 996. Postanowienie o przybiciu, które zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku
zaskarżyły
udzielaniem przybicia, jako też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, postanowienie zaś o odmowie przybicia – wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę. Art. 997. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą
zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego. Rozdział 8 Przysądzenie Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 2) (uchylony) 3)
użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli http://www.jakkupicnalicytacji.pl
hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. § 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Art. 1001. Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Art. 1002. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących http://www.jakkupicnalicytacji.pl
te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy
oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć
uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności,
wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego,
zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Art.
przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. §
przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
nieruchomości oraz użytkowania wieczystego
nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości z zachowaniem przepisów poniższych. Art. 1005. O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik
współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gminę. Art. 1006. § 1. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami, a mianowicie: 1) ruchomościami, będącymi własnością wieczystego użytkownika, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu wieczystego
przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi, oraz
przynależnościami budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika; 2) prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów podlegających zajęciu, tudzież należnościami z tych umów już przypadającymi. § 2. Zajęcie obejmuje także przedmioty wymienione w pkt 1 paragrafu poprzedzającego wprowadzone później oraz później wzniesione budowle i posadzone rośliny, jak również prawa z umów ubezpieczenia później zawartych. Art. 1007. Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela. Art.
zawieszeniu, jeżeli właściwy organ wystąpił z żądaniem rozwiązania
Egzekucja może być podjęta na wniosek wierzyciela, jeżeli sąd orzeknie, że brak jest podstaw do rozwiązania umowy
rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, komornik umarza postępowanie egzekucyjne. Art. 1009. W razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i http://www.jakkupicnalicytacji.pl
oszacowaniu
oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Art.
użytkowanie wieczyste, w protokole wymienia się końcową datę użytkowania wieczystego oraz ujawniony w księdze wieczystej sposób korzystania z terenu przez wieczystego użytkownika. Art.
użytkowanie wieczyste, postanowienie o przysądzeniu tego
rzeczowych na nieruchomości powstałych przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste. Art. 1012. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności. Art. 1013. Postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie
narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Dział VIa. Uproszczona egzekucja z nieruchomości Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne Tytuł II. Egzekucja świadczeń pieniężnych
Art. 10131. § 1. Przepisy niniejszego działu stosuje się do
gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku
wszczęcie o
wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie
budowlanego. § 2. Przepisy działu niniejszego stosuje się także do części nieruchomości wydzielonych do sprzedaży w trybie art. 946, jeżeli część wydzielona jest nieruchomością wymienioną w § 1. § 3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym dziale stosuje
poprzedzającego. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Art. 10132. § 1. Komornik na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu dokona
podstawie wartości określonej przez biegłego. Przepis art. 948 § 1 stosuje się odpowiednio. § 2. Dokonując zajęcia, komornik, w miarę możności, zabezpieczy budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie. W razie potrzeby komornik ustanowi dozór nad budynkiem lub lokalem. Dozorcą może być także wierzyciel. Do dozoru stosuje się odpowiednio przepisy o dozorze ruchomości. § 3. Jeżeli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie odpowiada wymogom określonym w art. 10131, dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się w trybie przepisów działu poprzedzającego. Art.
nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
§ 2. Sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. O sprzedaży komornik zawiadamia uczestników stosownie do art. 954. § 3. Jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż nieruchomości następuje w trybie art. 10136. Art. 10134. Przepis art. 10133 stosuje się odpowiednio do zbycia innych nieruchomości, do których stosuje się przepisy niniejszego działu, jeżeli oszacowanie nieruchomości nie zostało zaskarżone przez dłużnika. Za zgodą dłużnika sprzedaż z wolnej ręki może nastąpić także w pozostałych przypadkach; wtedy jednak dłużnik może określić cenę minimalną i wyznaczyć nabywcę. Art. 10135. § 1. Podejmując czynności związane ze sprzedażą, określone w przepisach poprzedzających, komornik sporządzi protokół,
przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości, a także wpłaconą przez nią całą cenę nabycia; po czym niezwłocznie przedłoży protokół wraz z aktami sądowi.
§ 2. Na podstawie protokołu komornika, o którym mowa w § 1, a także na podstawie akt sprawy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność
przysądzeniu służy zażalenie jedynie dłużnikowi i tylko wtedy,
gdy naruszone
przepisy o
minimalnej. § 3. W razie stwierdzenia naruszenia przepisów o oszacowaniu odmawia
komornikowi,
własności ponownie
postępowanie według przepisów niniejszego działu. § 4. W razie stwierdzenia, że nieruchomość nie podlega sprzedaży według przepisów niniejszego działu, sąd poleca komornikowi prowadzenie dalszej egzekucji według przepisów o egzekucji z nieruchomości. § 5. W razie wydania przez sąd postanowienia nakazującego ponowne przeprowadzenie sprzedaży lub podjęcie dalszych czynności według przepisów o egzekucji z nieruchomości, komornik niezwłocznie zwraca oferentowi kwotę wpłaconą przez niego na cenę nabycia. Art. 10136. § 1. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży http://www.jakkupicnalicytacji.pl
z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości. O terminie licytacji komornik zawiadamia uczestników postępowania stosownie do art. 954. §
niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
Słowniczek terminów Cena wywołania to cena, od której rozpoczyna się licytacja. Cena wywołania w pierwszej licytacji to ¾ a w drugiej ⅔ sumy oszacowania. Eksmisja pod tym pojęciem należy rozumieć wszelkie czynności
opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób i rzeczy i wydania jej uprawnionej osobie. Kredyt hipoteczny długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzi się celem ustalenia stanu prawnego
zagwarantowania
bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zapewnienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Księga wieczysta to publiczny rejestr
przedstawiający stan prawny
nieruchomości. Mówi się, że księga wieczysta pozwala „autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.” Ta autorytatywność – czyli pewność – wynika z uregulowań ustawy o księgach wieczystych
i hipotece, a konkretnie z tzw. rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych. Licytacja – rodzaj publicznej sprzedaży, w której nabywcą zostaje osoba lub podmiot prawny , która zadeklaruje najwyższą kwotę. Licytacja zawsze odbywa się "w górę" poprzez postąpienie. Operat szacunkowy to urzędowy dokument będący autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego dotyczącą wartości nieruchomości. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw
czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń. Pomieszczenie tymczasowe pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te http://www.jakkupicnalicytacji.pl
urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne
zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. Postąpienie - to minimalna kwota, o którą podbija się cenę w licytacji. Przykładowo kwota postąpienia na licytacjach komorniczych wynosi 1 % ceny wywołania (po zaokrągleniu do pełnych złotych). Postępowanie egzekucyjne to postępowanie cywilnoprawne,
urzeczywistnienie praw i obowiązków ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Jednym słowem egzekucja to przymus. Komornik w toku postępowania egzekucyjnego stosuje określone w przepisach prawa środki przymusu, w celu doprowadzenia do wykonania obowiązku. zasądzonego w tytule wykonawczym.
właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia (sprzedaży, darowizny, zamiany, itp.) nieruchomości, a nabywca
w zamian za jej przeniesienie
zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie. Umowa ta została skonstruowana
spełniania funkcji alimentacyjnej. Promesa
kredytowej i jednoczesne przyrzeczenie przez bank, że po spełnieniu określonych w promesie warunków klientowi zostanie udzielony kredyt. Promesa zazwyczaj ma 30 dniowy termin ważności, a czas jej wydania to na ogól 2-3 dni. Przepływ pieniężny to źródło dochodu pasywnego generowane np. w postaci comiesięcznego czynszu z wynajmowanej nieruchomości bądź z innych źródeł pasywnego dochodu. Przybicie - to ta część postępowania egzekucyjnego, która potwierdza złożenie najkorzystniejszej oferty. Przybicie
zasądzenia
własności Strona 162
nieruchomości. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Udziela go Sąd na posiedzeniu jawnym ( z reguły ) w obecności i z udziałem stron oraz obecnych na licytacji uczestników. Jeśli
(posiedzenie niejawne), wówczas Sąd ma obowiązek doręczyć
wierzycielowi,
dłużnikowi,
uczestnikom licytacji. Przysądzenie własności - prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na jego
nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu
postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
Zgodnie z zapisem ustawy o księgach wieczystych http://www.jakkupicnalicytacji.pl
i hipotece: „W razie niezgodności między stanem prawnym
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Rękojmi jest zatem założeniem, iż stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli zaś okazałoby się, iż informacje w księgach są niezgodne ze stanem faktycznym, to nabywca działający w dobrej wierze może się powołać na rękojmię i w ten sposób chronić się przed roszczeniami. Ponieważ
księgach ma pierwszeństwo – czyli rozstrzyga nad rzeczywistym stanem prawnym.
Służebność to to ograniczone prawa rzeczowe, polega na
obciążeniu nieruchomości w celu zwiększenia
użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby
możność Strona 164
dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.
osobiste oraz służebności przesyłu.
prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Suma oszacowania to wartość rynkowa nieruchomości wystawionej na licytację , przyjęta na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy. Tytuł
stwierdzający istnienie i zakres nadającego się do egzekucji roszczenia wierzyciela i odpowiadającego mu obowiązku dłużnika. http://www.jakkupicnalicytacji.pl
Użytkowanie to ograniczone prawa rzeczowe, które przysługują osobie fizycznej bądź prawnej względem rzeczy będącej własnością innej osoby. Jak sama nazwa
rzeczowe obciążoną
nieruchomością przez jej właściciela. Użytkowanie to obciążenie nieruchomości prawem zezwalającym na jej używanie oraz pobieranie z niej pożytków. Własność polega zarówno na faktycznym jak i na prawnym dysponowaniu nieruchomością. Jest to zatem władanie, korzystanie i rozporządzanie rzeczą – w tym wypadku
sprawowanie faktycznej władzy nad nieruchomością. Korzystanie
używania i
pożytków i innych przychodów
Rozporządzanie zaś oznacza możliwość wykonywania czynności
nieruchomością związane, na sprzedaży,
zapisania w testamencie, zamiany, itp.
Wydawnictwo : StayInTouch Copyright© 2016 Wszystkie prawa zastrzeżone. Żaden fragment tego wydania nie może być powielany lub rozpowszechniany w żadnej formie i w żaden sposób oraz nie może być przechowywany w bazie danych lub systemie wyszukiwania bez uprzedniego zezwolenia na piśmie sporządzonego przez wydawcę
Jak zarabiac na lotto i zakladach bukmacherskich
Jayne Ann Krentz - Jak woda na pustyni
Jak liscie na wietrze- Leila Meacham
5. Jak zaprosic osobe na spotkanie
36 i 6 sposobow na to, jak unik Szymon Holownia
092 SAMOLOT MYSLIWSKI JAK
M jak Mieszkanie_2015_11
Jak tanio przebudowac komputer
M jak mieszkanie_04_2014
1. Jak liczyli
M jak Mieszkanie_2015_12
3. Jak zrobic zamowienie
D jak dluznik - Sue Grafton
092 SAMOLOT MYSLIWSKI JAK-1
Grafton Sue - S jak stryczek
Jak sprawdzic auto po blacharce
M jak magia - Gaiman Neil
Brown Sandra - Jak nakazuje honor
Jak w raju McNaught Judith
Wydawnictwo Militaria 309 JAK 9
Sandra Brown Jak nakazuje Honor
Gaiman Neil - M jak magia
David Ash - Ludzie jak Bogowie
Grafton Sue - C jak cisza
052 SAMOLOT MYSLIWSKI JAK-3
Sue Grafton - B jak bezwzglednosc
Czysta jak lza - Charlaine Harris