Source: https://interpretacje-podatkowe.org/odliczenie-podatku-od-towarow-i-uslug/ippp2-4512-699-15-2-mao
Timestamp: 2017-10-18 13:12:37
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 678
 art. 86
 art. 5
 art. 6
 art. 43
 art. 86
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 88
 art. 5
 art. 7
 art. 2
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 86
 art. 551
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 29

Document Content:
Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
IPPP2/4512-699/15-2/MAOinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2015 r. (data wpływu 20 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (Pyt. 1) - jest prawidłowe.
W dniu 20 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca, Spółka lub Nabywca) jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką G. Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem VAT (dalej: Zbywca), dotyczące nabycia nieruchomości położonej w Warszawie (dalej: Transakcja). Zbywca i Nabywca są podmiotami niepowiązanymi.
Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności: 17-kondygnacyjny budynek biurowy (dalej: Budynek) położony na działce o numerze ewidencyjnym 8/13, objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej zgodnie z zapisami w tej księdze wieczystej inne tereny zabudowane, będącej własnością Zbywcy. Oprócz Budynku na działce znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci budowli takich jak m.in. droga wewnętrzna, system parkingowy, słup reklamowy, przyłącza techniczne oraz oświetlenie (dalej: Infrastruktura). W dalszej części niniejszego wniosku Budynek, grunt i Infrastruktura są określane łącznie jako „Nieruchomość”.
Strony przewidują, że realizacja Transakcji, tj. dostawa Nieruchomości wraz z przyległą jej Infrastrukturą, nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynku lub w odniesieniu do niewynajętej do dnia Transakcji powierzchni, w ramach pierwszego zasiedlenia.
Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości, będącą wówczas w fazie budowy w wyniku podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa innego podmiotu. Na skutek dokonanego podziału przez wydzielenie Zbywca, zgodnie z zasadą sukcesji podatkowej, wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki związane z wydzielanym majątkiem, w tym dotyczące Nieruchomości. Sam podział nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast pierwotny inwestor, którego zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywca otrzymał w ramach podziału, był uprawniony i dokonywał stosownego odliczenia podatku VAT od dokonywanych na Nieruchomość nakładów oraz od nabycia działki gruntu, na której posadowiony jest Budynek z Infrastrukturą.
Zbywca jako nowy właściciel kontynuował proces inwestycyjny tj. w szczególności ponosił koszty inwestycyjne i odliczał od nich podatek naliczony VAT w całości. Oddanie do użytkowania Budynku wraz z Infrastrukturą nastąpiło w czerwcu 2014 roku. Następnie Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmował powierzchnię biurową oraz handlowo-usługową znajdującą się w Budynku. Przy czym, istnieje pewna część Budynku, która nie została jeszcze wynajęta.
Należy również wskazać, że żadna powierzchnia Budynku wraz z Infrastrukturą nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na własną powierzchnię biurową (siedzibę).
Od momentu oddania do użytkowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku oraz przynależnej Infrastruktury, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego), Zbywcy przysługiwało w całości prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na realizację budowy Budynku oraz przynależnej Infrastruktury. Jak już wskazano, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego.
W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in.:
umowę w zakresie zarządzania Nieruchomością (Property management),
umowę deweloperską obejmującą również komercjalizację Nieruchomości,
umowę na obsługę techniczną Nieruchomości (Facility management),
umowę ubezpieczenia (polisa dotycząca ubezpieczenia samej Nieruchomości oraz polisa dotycząca ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej),
umowy na dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie),
umowę dotyczącą ochrony Nieruchomości,
umowy na usługi sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych,
inne pomniejsze umowy serwisowe (m.in. dotyczące pielęgnacji terenów zielonych, dezynsekcji, deratyzacji itp.).
Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta m.in. z usług doradztwa prawnego, podatkowego oraz usług księgowych, na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie Zbywcą (Management agreement). Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na wybudowanie Nieruchomości, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy oraz uzyskał finansowanie wewnątrzgrupowe (w postaci pożyczki i zobowiązań z tytułu obligacji korporacyjnych).
W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych, czy też gwarancje bankowe związane z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu. Przy czym na obecnym etapie Transakcji, nie da się wykluczyć, iż w celu przeniesienia wspominanych gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości, z przyczyn biznesowych konieczne będzie dokonanie cesji umowy budowlanej na Nabywcę w tej części.
Możliwe jest również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości. Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby przeniesienie tej umowy okazało się niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami - nie zostanie ona przeniesiona na Nabywcę.
Jeżeli z prawnego punktu widzenia będzie to możliwe i wykonalne, na rzecz Nabywcy mogą w jakiejś formie zostać przeniesione prawa autorskie do strony internetowej dotyczącej Nieruchomości, znaku towarowego związanego z Budynkiem lub licencje związane z systemem zarządzania Budynkiem.
Kredyt bankowy zaciągnięty, przez Zbywcę zostanie w całości spłacony, ze środków uzyskanych w wyniku Transakcji. Tym samym nie przejdzie on w ramach Transakcji na Nabywcę. Na Nabywcę, co do zasady, nie będą przenoszone, także inne zobowiązania Zbywcy związane z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejące w dniu Transakcji zobowiązania handlowe (poza kaucjami wpłaconymi przez najemców) oraz z tytułu finansowania wewnątrzgrupowego (tj. pożyczki i obligacje).
Zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę:
umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością (Property management),
umowy deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości,
umowy na obsługę techniczną Nieruchomości (Facility management),
umowy dotyczącej sprzątania i wywozu nieczystości, serwisowania urządzeń technicznych czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym imieniu).
Co do zasady Zbywca nie zamierza przenosić na nabywcę umów serwisowych, chyba że przeniesienie to będzie konieczne, chociażby w okresie przejściowym, w celu zapewnienia sprawnego bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
Jednakże możliwe jest, iż część pomniejszych umów serwisowych zawartych z różnymi kontrahentami (np. na mycie elewacji czy pielęgnację roślin), może zostać przeniesiona w toku Transakcji na Nabywcę, ze względu na fakt, iż prace w nich określone nie zostały jeszcze w pełni wykonane lub w dalszym ciągu obowiązuje co do nich okres gwarancyjny.
Po Transakcji Nabywca już we własnym zakresie zawrze umowę/umowy o zarządzanie Nieruchomością, jak również umowę o wyposażenie powierzchni biurowej (fit-out). Zbywca nie może wykluczyć, że umowy będą zawarte z tym samym podmiotem, jednak ich zakres i ustalone między stronami warunki różnić się będą od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą one z negocjacji i planów Nabywcy.
Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, doradztwa prawnego czy podatkowego (Management agreement). W ramach transakcji nie dojdzie też do przeniesienia ksiąg rachunkowych Zbywcy ani umowy dotyczącej najmu powierzchni biurowej dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.
Zamiarem stron Transakcji nie jest również, co do zasady, przenoszenie na Nabywcę należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu).
Po zawarciu Transakcji, Zbywca zamierza kontynuować prowadzoną działalność, w szczególności Zbywca spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością.
Reasumując, Transakcja skutkować będzie przeniesieniem na Nabywcę jedynie Nieruchomości oraz elementów nierozerwalnie z nią związanych lub wymaganych przepisami prawa, w szczególności:
gruntu, Budynku oraz Infrastruktury,
umów najmu związanych z Nieruchomością (zgodnie z art. 678 § 1 KC),
praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców (np. gwarancje bankowe),
majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości,
praw i obowiązków z tytułu zabezpieczeń, gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości (ewentualnie w postaci cesji odpowiedniej części umowy budowlanej),
praw i obowiązków z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości,
ewentualnej części pomniejszych umów serwisowych, dotyczących konkretnych usług związanych z obsługą nieruchomości (np. mycie elewacji czy pielęgnacja roślin), w tym tych, które nie zostały jeszcze w pełni wykonane lub w stosunku do których dalszym ciągu obowiązuje okres gwarancyjny.
Jednocześnie w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu innych kluczowych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak m.in.:
umów o finansowanie Zbywcy tj. umowy kredytowej i umowy pożyczki wewnątrzgrupowej/obligacji,
zobowiązań handlowych Zbywcy,
środków pieniężnych za wyjątkiem kaucji/depozytów od najemców,
umowy o zarządzanie Zbywcą (Management agreement), na podstawie, której świadczone jest doradztwo prawne, podatkowe i usługi księgowe świadczonych na rzecz Zbywcy,
umowy na wynajem powierzchni biurowej w innej nieruchomości na cele działalności Zbywcy,
umowy o wyposażenie powierzchni biurowej (fit-out),
ksiąg rachunkowych Zbywcy,
umowy o zarządzanie Nieruchomością (Property management),
umów o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie czy wywóz nieczystości i odprowadzenia ścieków z Nieruchomości - mogą one być wykorzystywane w okresie przejściowym przez Nabywcę do czasu zawarcia nowych analogicznych umów,
umowy dotyczącej serwisowania urządzeń mechanicznych znajdujących się na Nieruchomości.
Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby rozwiązanie umów o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie czy wywóz nieczystości i odprowadzenia ścieków z Nieruchomości przed datą planowanej Transakcji okazało się niemożliwe ze względów technicznych lub z innych względów nieracjonalne (np. powiązane z nadmiernymi kosztami dotyczącymi długiego okresu wypowiedzenia umowy), dopuszcza się przeniesienie części ww. umów na Nabywcę.
Wnioskodawca dopuszcza możliwość rozliczenia ze Sprzedawcą, w ramach Transakcji, zaliczek, które na poczet opłat eksploatacyjnych uiszczali najemcy.
Po nabyciu Nieruchomości, Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.
Wnioskodawca zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostało sformułowane również przez Zbywcę.
Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:
i. planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;
ii. planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Spółkę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie;
iii. planowana Transakcja nie będzie korzystać ani z obligatoryjnego, ani opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT;
iv. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT...
Zdaniem Wnioskodawcy, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:
iv. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 (przytoczone zastrzeżenia nie znajdują zastosowania w opisywanym zdarzeniu przyszłym).
Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Aby zatem ustalić, czy w związku z planowaną Transakcją Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy ustalić czy Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się z prawa własności gruntu, Budynku i przynależnej Infrastruktury niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne) (przykładowo: Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 października 2012 sygn. IPPP1/443-647/12-2/JL; Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 11 marca 2014 sygn. IBPB1/2/423-1677/13/MS; Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 12 marca 2015 sygn. IPTPP2/443-886/14-7/DS).
Tymczasem, w omawianym przypadku, Zbywca dokona zbycia Nieruchomości, tj. gruntu zabudowanego Budynkiem i przynależną Infrastrukturą, które nie są na wskazanych płaszczyznach wyodrębnione w działalności Zbywcy. Mimo, że konsekwencją Transakcji będzie w szczególności przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy praw i obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku to nastąpi to automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Zbywcy i ustaleń stron Transakcji. Również inne prawa przenoszone w ramach Transakcji są ściśle związane z Nieruchomością (a nie z działalnością Zbywcy).
Jednocześnie, na Nabywcę nie przejdą co do zasady, zobowiązania Zbywcy takie jak istniejące na dzień Transakcji zobowiązania handlowe oraz z tytułu finansowania wewnątrzgrupowego (poza zobowiązaniami ściśle i nierozerwalnie związanymi z Nieruchomością, tj. kaucjami wpłaconymi przez najemców). Co więcej, umowy istotne dla funkcjonowania Nieruchomości (w szczególności, umowa w zakresie zarządzania Nieruchomością, jej obsługi technicznej czy umowa deweloperska obejmująca również komercjalizację Nieruchomości) nie będą podlegały przeniesieniu. Zbywca pozostanie również stroną umów dotyczących jego bieżącego funkcjonowania tj. w toku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia umowy o zarządzanie Zbywcą, umowy na wynajem powierzchni na jego cele biurowe w innej nieruchomości, ksiąg rachunkowych Zbywcy czy jego zakładu pracy.
Ponadto, Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem należności Zbywcy (w tym w szczególności z tytułu zawartych do dnia Transakcji umów najmu), rachunków bankowych, środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach (poza kaucjami/depozytami wpłaconymi przez najemców).
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Tak jak wskazano bowiem powyżej, w ramach Transakcji zostanie dokonana jedynie dostawa Nieruchomości, tj. gruntu, Budynku oraz przynależnej Infrastruktury.
Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 kwietnia 2015 r., sygn. IBPP3/4512-112/15/MN, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 marca 2015 r., sygn. IPPP3/4512-140/15-2/MC, czy interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 września 2014 r., sygn. IPPP1/443-866/14-2/JM.
Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą tj. od czerwca 2014 roku, jego powierzchnia biurowa oraz handlowo-usługowa została oddana do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo w stosunku do Budynku oraz przynależnej Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Mając na uwadze powyższe, w odniesieniu do powierzchni Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą, przynajmniej w części doszło już do pierwszego zasiedlenia, jednakże okres między pierwszym zasiedleniem, a datą zawarcia Transakcji będzie krótszy niż 2 lata. Natomiast, w stosunku do niewynajętej do dnia Transakcji części Budynku, do pierwszego zasiedlenia dojdzie w ramach Transakcji. Innymi słowy, dostawa całej Nieruchomości na dzień Transakcji zostanie dokonana w ramach lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Należy również wskazać, że żadna powierzchnia Budynku wraz z Infrastrukturą nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na cele prowadzenia własnej działalności gospodarczej, tj. nie stanowi jego zaplecza biurowego.
Konsekwentnie, sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia lub w odniesieniu do potencjalnej niewynajętej powierzchni - w ramach pierwszego zasiedlenia. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.
Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10, w dalszym ciągu podlegać będzie zwolnieniu z podatku pod warunkiem że zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki (przykładowo: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacja indywidualna z dnia 19 stycznia 2015 r. sygn. IPPP1/443-1382/14-2/EK):
Niemniej, jak Wnioskodawca wskazał, w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Budynku oraz przynależnej Infrastruktury Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, którego to odliczenia Zbywca dokonał. Analogiczne prawo przysługiwało również uprzedniemu inwestorowi, w wyniku podziału którego Zbywca otrzymał będącą w fazie budowy Nieruchomość.
Stąd, pierwszy ze wspomnianych warunków nie jest spełniony, a zatem dostawa Budynku wraz z przynależną infrastrukturą nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.
Konkluzja ta wynika z faktu, iż jak wskazano Nieruchomość wykorzystywana jest przez Zbywcę do działalności opodatkowanej VAT, a przy jej wybudowaniu miał on prawo i dokonał stosowanego odliczenia podatku naliczonego (na zasadzie sukcesji - w związku z nabyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa - częściowo w ramach prowadzonej inwestycji, jak i nabycia gruntu oraz w ramach prowadzonej inwestycji po nabyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa).
Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. W konsekwencji, opodatkowanie zbycia własności gruntu będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą.
Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą (wraz z prawem własności gruntu, którego dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nim Budynku oraz Infrastruktury) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%).
Jednocześnie, Spółka będzie wykorzystywała nabytą Nieruchomość w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej.
Tym samym, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), jako że:
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi negocjacje ze spółką G. Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w Polsce dotyczące nabycia nieruchomości obejmującej 17-kondygnacyjny budynek biurowy oraz budowle (droga wewnętrzna, system parkingowy, słup reklamowy, przyłącza techniczne oraz oświetlenie) położone na działce będącej własnością Zbywcy.
Dla właściwego użytkowania ww. Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania, deweloperską obejmującą również komercjalizację Nieruchomości, na obsługę techniczną, dostawy mediów, na usługi sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych, dotyczącą ochrony Nieruchomości, ubezpieczenia oraz inne pomniejsze umowy serwisowe. Dodatkowo Zbywca korzysta m.in. z usług doradztwa prawnego, podatkowego oraz usług księgowych na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie Zbywcą. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ażeby wybudować przedmiotową Nieruchomość, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy oraz uzyskał finansowanie wewnątrzgrupowe (w postaci pożyczki i zobowiązań z tytułu obligacji korporacyjnych).
W ramach planowanej dostawy Nieruchomości, Nabywca wstąpi w stosunki najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych, czy też gwarancje bankowe związane z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu. Przy czym na obecnym etapie planowanej transakcji, nie da się wykluczyć, iż w celu przeniesienia wspominanych gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości, z przyczyn biznesowych konieczne będzie dokonanie cesji umowy budowlanej na Nabywcę w tej części. Możliwe jest również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości. Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby przeniesienie tej umowy okazało się niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami - nie zostanie ona przeniesiona na Nabywcę. Jeżeli z prawnego punktu widzenia będzie to możliwe i wykonalne, na rzecz Nabywcy mogą w jakiejś formie zostać przeniesione prawa autorskie do strony internetowej dotyczącej Nieruchomości, znaku towarowego związanego z budynkiem lub licencje związane z systemem zarządzania budynkiem. Kredyt bankowy zaciągnięty przez Zbywcę zostanie w całości spłacony ze środków uzyskanych w wyniku dostawy. Tym samym nie przejdzie on w ramach planowanej sprzedaży na Nabywcę. Ponadto nie będą przenoszone, także inne zobowiązania Zbywcy związane z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejące w dniu nabycia zobowiązania handlowe (poza kaucjami wpłaconymi przez najemców) oraz z tytułu finansowania wewnątrzgrupowego (tj. pożyczki i obligacje). Zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, tj. w zakresie zarządzania, deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości, na obsługę techniczną, dotyczącej sprzątania i wywozu nieczystości, serwisowania urządzeń technicznych czy dostawy mediów. Zbywca nie zamierza przenosić także na nabywcę umów serwisowych, chyba że przeniesienie to będzie konieczne, chociażby w okresie przejściowym, w celu zapewnienia sprawnego bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Część pomniejszych umów serwisowych zawartych z różnymi kontrahentami może zostać przeniesiona w toku planowanego nabycia na Nabywcę, ze względu na fakt, iż prace w nich określone nie zostały jeszcze w pełni wykonane lub w dalszym ciągu obowiązuje co do nich okres gwarancyjny. Po planowanym zakupie Wnioskodawca już we własnym zakresie zawrze umowę/umowy o zarządzanie Nieruchomością, jak również umowę o wyposażenie powierzchni biurowej (fit-out). Zbywca nie może wykluczyć, że umowy będą zawarte z tym samym podmiotem, jednak ich zakres i ustalone między stronami warunki różnić się będą od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą one z negocjacji i planów Nabywcy. Dodatkowo nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, doradztwa prawnego czy podatkowego. W ramach transakcji nie dojdzie też do przeniesienia ksiąg rachunkowych Zbywcy ani umowy dotyczącej najmu powierzchni biurowej dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy. Nie nastąpi także przenoszenie na Nabywcę należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed planowaną dostawą), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Poza tym Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.
Po dokonaniu dostawy przedmiotowej Nieruchomości, Zbywca zamierza kontynuować prowadzoną działalność, w szczególności Zbywca spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością.
Planowana dostawa skutkować będzie przeniesieniem na Nabywcę jedynie Nieruchomości oraz elementów nierozerwalnie z nią związanych lub wymaganych przepisami prawa, tj. gruntu, budynku oraz budowli, umów najmu związanych z Nieruchomością, praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości, praw i obowiązków z tytułu zabezpieczeń, gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości oraz z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości, a także ewentualnej części pomniejszych umów serwisowych, dotyczących konkretnych usług związanych z obsługą Nieruchomości. Jednocześnie w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu innych kluczowych elementów umów o finansowanie Zbywcy, zobowiązań handlowych i należności Zbywcy, środków pieniężnych za wyjątkiem kaucji/depozytów od najemców, rachunków bankowych, umowy o zarządzanie Zbywcą, na wynajem powierzchni biurowej w innej Nieruchomości na cele działalności Zbywcy, o wyposażenie powierzchni biurowej, ksiąg rachunkowych Zbywcy, o zarządzanie, deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości, na obsługę techniczną, o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie i wywóz nieczystości oraz odprowadzenia ścieków czy umowy dotyczącej serwisowania urządzeń mechanicznych znajdujących się na Nieruchomości. Wyjątkowo, w przypadku gdyby rozwiązanie umów o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie czy wywóz nieczystości i odprowadzenia ścieków z Nieruchomości przed datą planowanej dostawy okazało się niemożliwie ze względów technicznych lub z innych względów nieracjonalne, dopuszcza się przeniesienie części ww. umów na Nabywcę. Wnioskodawca dopuszcza możliwość rozliczenia ze Sprzedawcą, w ramach Transakcji, zaliczek, które na poczet opłat eksploatacyjnych uiszczali najemcy.
Przedmiot planowanej sprzedaży, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.
Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych.
Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Strona prowadzi negocjacje ze spółką G. Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem VAT, dotyczące nabycia nieruchomości obejmującej 17-kondygnacyjny budynek biurowy oraz budowle (droga wewnętrzna, system parkingowy, słup reklamowy, przyłącza techniczne oraz oświetlenie) położone na działce będącej własnością Zbywcy. Strony przewidują, że dostawa przedmiotowej nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynku lub w odniesieniu do niewynajętej powierzchni w ramach pierwszego zasiedlenia.
Zbywca nabył prawo własności ww. Nieruchomości, będącą wówczas w fazie budowy w wyniku podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa innego podmiotu i jako nowy właściciel kontynuował proces inwestycyjny tj. w szczególności ponosił koszty inwestycyjne i odliczał od nich podatek naliczony VAT w całości. Oddanie do użytkowania budynku wraz z budowlami nastąpiło w czerwcu 2014 roku. Następnie Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmował część powierzchni biurowej oraz handlowo-usługową znajdujących się w budynku biurowym, zaś pozostała część nie została jeszcze wynajęta. Ponadto żadna powierzchnia budynku biurowego ani budowli nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na własną powierzchnię biurową (siedzibę). Od momentu oddania do użytkowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Po nabyciu nieruchomości, Strona będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.
W niniejszych okolicznościach Zbywca nabył prawo własności ww. Nieruchomości, będącą wówczas w fazie budowy w wyniku podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa innego podmiotu i jako nowy właściciel kontynuował proces inwestycyjny tj. w szczególności ponosił koszty inwestycyjne i odliczał od nich podatek naliczony VAT w całości. Oddanie do użytkowania budynku wraz z budowlami nastąpiło w czerwcu 2014 roku. Następnie Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmował część powierzchni biurowej oraz handlowo-usługową znajdujących się w budynku biurowym, zaś pozostała część nie była i nie jest wynajmowana. Ponadto żadna powierzchnia budynku biurowego ani budowli nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na własną powierzchnię biurową (siedzibę). Od momentu oddania do użytkowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej Nieruchomości, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Jak wynika z wniosku Strony przewidują, że dostawa Nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynku lub w odniesieniu do niewynajętej powierzchni w ramach pierwszego zasiedlenia.
W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że skoro po oddaniu do użytkowania budynek wchodzący w skład nieruchomości nie był ulepszany w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej to planowana dostawa Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie obejmować powierzchnie budynku wydane najemcom w ramach umów najmu w okresie nieprzekraczającym dwa lata przed dostawą nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa tych powierzchni w budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania przedmiotowych powierzchni w opodatkowany najem i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym nabyciem nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Również planowana sprzedaż Budowli i Budynków w odniesieniu do niewynajmowanej powierzchni nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ponieważ w tym zakresie dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.
Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że planowane nabycie budynku oraz budowli będzie podlegało opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej - zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. W niniejszych okolicznościach nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia w stosunku do wydatków jakie ponosił w związku z wytworzeniem budynku i budowli będących przedmiotem planowanej transakcji. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.
Ze złożonego wniosku wynika, że Nieruchomość składająca się z działki gruntu oraz wybudowanych na niej obiektów w postaci budynku i budowli nie była przez Zbywcę wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku VAT. Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem VAT wynajmował część powierzchni biurowej oraz handlowo-usługowej, zaś pozostała część nie była i nie jest wynajmowana.
W świetle przywołanego przepisu na tle przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż budynku i budowli, dla której nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie dotyczącej konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Podsumowaniem powyższej analizy jest stwierdzenie, że planowane nabycie nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowy budynek i budowle.
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy Nabywca przy jej wykorzystaniu będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast dostawa nieruchomości, jak wywiedziono wyżej, w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Odliczenie podatku od towarów i usług > IPPP2/4512-699/15-2/MAO