Source: https://www.prawo-budowlane.info/rezygnacja_z_projektu_na_ktory_mam_pozwolenie_na_budowe,60,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-08-21 18:15:15
Legal References Found: art. 65
 art. 65
 art. 162
 art. 64
 art. 54
 art. 52
 art. 72
 art. 35

Document Content:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-02-12
Należy zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej Ustawa o planowaniu) ma co do zasady charakter bezterminowy (nie jest ograniczona terminem ważności), jednak ustawodawca w art. 65 tej ustawy formułuje przesłanki skutkujące stwierdzeniem jej wygaśnięcia.
Zgodnie z art. 65 Ustawy o planowaniu:
„1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:
3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego”.
W pierwszej kolejności powinien Pan więc sprawdzić, czy dla danego terenu w międzyczasie nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
I tak właśnie jednym z przypadków oznaczających bezprzedmiotowość jest uchwalenie dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Zastosowane przez ustawodawcę określenie „inne” stanowi kategorię szerszą niż pojęcie „sprzeczne” lub „niezgodne”. Ustawodawca dopuszcza zatem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu.
Wymaga podkreślenia, że uchwalenie planu miejscowego – nawet o odmiennej regulacji niż ustalone w decyzji warunki zabudowy – nie mogłoby również stanowić przyczyny stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej, jeżeli przed jego wejściem w życie Pan jako inwestor uzyskałby ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.
Dalej należy zaznaczyć, co w swojej treści zawiera decyzja o warunkach zabudowy wydana dla Pana inwestycji (czy jest ogólna, czy zawiera postanowienia bardziej szczegółowe). Jeżeli więc decyzja o warunkach zabudowy była szczegółowa (zawierała w miarę dokładny opis inwestycji), to przedstawiony przez Pana zakres planowanych zmian w przedmiotowej inwestycji będzie moim zdaniem wymagał uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „decyzja o warunkach zabudowy określa:
3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1”.
Natomiast w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy doprecyzowano w jaki sposób należy określać w decyzji o warunkach zabudowy rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady jej realizacji.
Z treści tego rozporządzenia wynika, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się szczegółowo rodzaju planowanego obiektu budowlanego i jego usytuowania na działce budowlanej (z wyjątkiem określenia linii rozgraniczających), gdyż tego rodzaju szczegółowe informacje zamieszcza się w projekcie budowlanym, zatwierdzanym w pozwoleniu na budowę.
W decyzji o warunkach zabudowy określa się natomiast ogólnie:
1) ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:
a) zabudowa mieszkaniowa, w tym:
zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
b) zabudowa usługowa,
c) zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,
d) zabudowa produkcyjna,
e) cmentarze,
f) drogi publiczne,
g) drogi wewnętrzne,
h) obiekty infrastruktury technicznej;
2) ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu;
3) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu;
4) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu zapisuje się poprzez nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, wynikające z:
a) potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 72 i 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627, z późn. zm.),
b) obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody, o których mowa w przepisach o ochronie przyrody;
5) ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej zapisuje się poprzez określenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenu;
6) ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych;
7) ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:
a) pozbawieniem:
dostępu do drogi publicznej,
możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,
dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,
b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,
c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby;
8) ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, powinny zawierać nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów”.
Gdyby w decyzji o warunkach zabudowy dokonano ogólnych i nakazanych prawem ustaleń dotyczących przeszłej zabudowy, możliwe byłoby dokonywanie zmian w projekcie budowlanym bez powstania wątpliwości odnośnie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.
Jednak jeżeli w Pana przypadku decyzja o warunkach zabudowy przewidywała dokładnie, jaka inwestycja ma powstać, z wytyczeniem jej granic, a planowana ma zmienić zakres inwestycji z dużego domu murowanego na mały dom drewniany położony w innym miejscu działki, to w takiej sytuacji należy przyjąć, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy znacznie odbiegają od planowanych zmian w projekcie budowlanym. Oczywiście takie badanie będzie następowało już po złożeniu zawiadomienia o planowanej budowie.
Oczywiście czym innym będzie już badanie przez konkretnego starostę (czy prezydenta miasta na prawach powiatu) zgodności konkretnego projektu budowlanego z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji starosta nie może stwierdzić nieważności decyzji o warunkach zabudowy, ale może zauważyć jej sprzeczność z projektem i wnieść sprzeciw do Pana zgłoszenia (obecnie pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego nie jest już wymagane).
Wtedy to organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, powinien nałożyć postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Reasumując, jeżeli Pana projekt budowlany jest niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy, to niestety będzie musiał Pan wnosić o wydanie nowej decyzji. Najpierw jednak proszę sprawdzić, czy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którym zresztą projekt również musi być zgodny.
▸ Zakup domu posadowionego na granicy działki
▸ Stary budynek gospodarczy bez pozwolenia
▸ Legalizacja urządzenia wodnego
▸ Aprobaty techniczne, jakie przepisy obowiązują?
▸ Jak wypisać działkę z rejestru objętą ochroną konserwatora zabytków
▸ Pozwolenie na budowę tylko na męża, który wnioskował o wydanie warunków zabudowy