Source: https://www.eporady24.pl/zwrot-nadplaty-za-czynsz-z-powodu-zawyzonego-metrazu,pytania,9,228,27455.html
Timestamp: 2020-04-08 11:44:40
Legal References Found: art. 88
 art. 410
 art. 455
 art. 405
 art. 405
 art. 677
 art. 677
 art. 118
 art. 677
 art. 677
 art. 677
 art. 118
 art. 677
 art. 677
 art. 694
 art. 677
 art. 118
 art. 442
 art. 664
 art. 84
 art. 88
 art. 84
 art. 84
 art. 84
 art. 455
 art. 455
 art. 455
 art. 120
 art. 120
 art. 455
 art. 455

Document Content:
Zwrot nadpłaty za czynsz z powodu zawyżonego metrażu
Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 23.03.2020
Od 2005 r. wynajmujemy lokal użytkowy od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Wielokrotnie zwracaliśmy się do właściciela o weryfikację metrażu powierzchni. Dopiero w 2011 r. WAM dokonała pomiaru, który potwierdził metraż wynikający z dokumentów. Następnie w czerwcu 2019 r. przypadkowo stwierdziliśmy, że faktycznie lokal jest znacząco mniejszy niż według umowy. Poprosiliśmy pisemnie dwukrotnie o pomiar, ale nie było żadnego odzewu. Dlatego zwróciliśmy się o dokonanie pomiaru przez komornika sądowego, który sporządził stan faktyczny. Komornik powołał w tym celu biegłego sądowego, a dokument, który został sporządzony w sierpniu 2019 r. przez komornika, potwierdził, że mamy rację – wielkość lokalu jest mniejsza niż podana w umowie. Dopiero w grudniu 2019 r. WAM powołał kolejnego biegłego, który stwierdził to samo, co poprzedni, a w toku rozmów WAM zgodziła się na zwrot nadpłaty za trzy lata liczone od grudnia 2019 r. Czy istnieją podstawy prawne, aby ubiegać się o zwrot nadpłaty za zawyżony czynsz za cały okres najmu (względnie za 10 lat lub za dodatkowe trzy miesiące doliczane do trzech lat)? WAM już w sierpniu wiedziała, że nalicza zawyżony czynsz, a mimo to do grudnia naliczała go w starej kwocie, a później zwróciła nadpłatę tylko za trzy lata liczone wstecz od grudnia a nie od sierpnia. Rozważamy możliwości prawne, które wykluczą 3-letni okres przedawnienia, w tym: bezpodstawne wzbogacenie, względnie art. 88 § 1 i 2 K.c., art. 410 § 1 i 2 K.c., wyrok Sądu Najwyższego z 3 grudnia 1998 (sygn. akt II CKN 76/98) oraz art. 455 K.c. (uchwała Sądu Najwyższego z 26 listopada 2009 sygn. akt III CZP 102/09). Czy według Państwa jest szansa na odzyskanie większej albo całej kwoty nadpłaty?
Powołane przez Panią orzeczenia Sądu Najwyższego (II CKN 76/98 i III CZP 102/09) dotyczą całkowicie odmiennych stanów faktycznych niż ten, który Pani przedstawiła. Jeden dotyczy żądania zwrotu nienależnego świadczenia z uwagi na nieważność umowy sprzedaży samochodu, zaś drugi nieważności umowy kredytowej. Moim zdaniem w Pani przypadku nie mamy do czynienia z nieważnością umowy najmu, a jedynie z nadpłaconym czynszem. Nie można stać na stanowisku, że czynsz został uzyskany bez podstawy prawnej (umowa najmu jest bowiem ważna), ale został naliczony w sposób niewłaściwy.
Określenie podstawy roszenia: bezpodstawne wzbogacenie, umowa najmu
Odwołam się tu do wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 29 stycznia 2013 r. (sygn. akt II Ca 904/12), gdyż sąd rozpatrywał sprawę analogiczną do przedstawionej przez Panią, w której pozwana gmina podniosła zarzut przedawnienia roszczenia. Sąd wówczas przyjął, że podstawą żądania powódki jest umowa najmu lokalu, podstawą tego roszczenia nie może być zaś bezpodstawne wzbogacenie. Zgodnie bowiem z art. 405 Kodeksu cywilnego (K.c.) – kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Powołując orzecznictwo Sądu Najwyższego, sąd wskazał, że skoro z przepisu art. 405 K.c. wynika, że bezpodstawne wzbogacanie to stan przysporzenia uzyskanego bez podstawy prawnej, oznacza to sytuację, w której uzyskanie korzyści majątkowej nie znajduje usprawiedliwienia w przepisie ustawy, ważnej czynności prawnej, prawomocnym orzeczeniu sądowym albo akcie administracyjnym.
Roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia jest wyłączone, jeżeli istnieje ustawowo sprecyzowane roszczenie o wykonanie zobowiązania, w takim wypadku bowiem brak jednej z podstawowych przesłanek roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, a mianowicie wadliwości podstawy prawnej wzbogacenia. Nie można zatem konstruować roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia wewnątrz umownych stosunków zobowiązaniowych.
Odpowiedzialność z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia ma charakter subsydiarny i wchodzi w grę tylko wówczas, gdy nie ma innej podstawy odpowiedzialności, w szczególności wynikającej z umowy.
Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu nie służą do konstruowania na ich podstawie odpowiedzialności dłużnika, która ma zastępować jego odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, gdy wierzyciel bądź w ogóle nie opiera żądania na tej podstawie, bądź nie wykazał przesłanek uzasadniających takie żądanie.
Gdyby roszczenie dochodzone w sprawie nie miało podstawy w stosunku zobowiązaniowym, to dla przyjęcia odpowiedzialności pozwanego względem powoda na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, konieczne jest wykazanie przez powoda, że pozwany wzbogacił się jego kosztem (art. 6 K.c.). Roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia nie mogą być traktowane jako „uzupełnienie” roszczeń opartych na innym stosunku prawnym łączącym strony, ten bowiem stosunek wyznacza granice praw i obowiązków każdej z nich.
Nadpłacony czynsz
W przywołanym rozstrzygnięciu sąd stwierdził, że strona pozwana otrzymała wyższy niż należny jej czynsz na podstawie zawartej z powódką, a wcześniej z jej mężem, umowy najmu lokalu. W umowach tych strony określiły wynajmowany lokal, jakie pomieszczenia wchodzą w jego skład oraz jego powierzchnię. Sąd podkreślił przy tym, że umowy te były zawierane przez równorzędne podmioty i żadna ze stron, zwłaszcza powódka i jej mąż, nie byli w żaden sposób podporządkowani drugiej stronie. Mieli oni całkowitą swobodę przy zawieraniu umów najmu tego lokalu, mieli możliwość dokonania wcześniej jego pomiarów, inwentaryzacji, sprawdzenia czy powierzchnia podana przez drugą stronę umowy odpowiada stanowi faktycznemu. Nie zrobili tego, ale w związku z tym nie można uznać, że opłaty uiszczane przez powódkę, a wcześniej przez jej męża, dokonywane były bez podstawy prawnej, ponieważ podstawa taka istniała, a była nią łącząca strony umowa, w której tak określiły one powierzchnię wynajmowanego lokalu. Mając na względzie powyższe, przyjmując, iż roszczenie powódki wynika z umowy najmu i stanowi w istocie żądanie zwrotu nadpłaconego przez nią czynszu, wobec podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia, sąd stwierdził, że roszczenie powódki uległo przedawnieniu. Świadczenie, które jest spełniane jako czynsz na podstawie ważnie zawartej umowy i w czasie jej wykonywania, lecz w wysokości wyższej niż należna na podstawie łączącego stosunku prawnego jest czynszem nadpłaconym.
Okres przedawnienia roszenia o zwrot nadpłaconego czynszu
Zgodnie zaś z art. 677 K.c. – roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Szczególny termin przedawnienia roszczeń przewidziany w art. 677 K.c. wyłącza stosowanie terminów ogólnych ustanowionych w art. 118 i 442 K.c.
W analogicznej sytuacji rozstrzygnął Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt VI ACa 409/13) w wyroku z dnia 13 grudnia 2013 r., w którym stwierdził, że o nadpłaconym czynszu można mówić wówczas, gdy w czasie trwania stosunku najemca zapłaci czynsz w wyższej wysokości niż określony w umowie. Czynsz jest świadczeniem okresowym spełnianym na podstawie umowy i może należeć się wyłącznie za czas jej trwania. Po rozwiązaniu umowy odpada obowiązek płacenia czynszu, gdyby po rozwiązaniu umowy strona uiściła świadczenie nazwane czynszem, to można byłoby mówić jedynie o świadczeniu nienależnym, a nie o czynszu nadpłaconym.
W przedmiotowej sprawie powódka po rozwiązaniu umowy nie zapłaciła na rzecz pozwanej żadnej kwoty, natomiast świadczenie spełnione przez powódkę zanim doszło do rozwiązania umowy, zachowało charakter świadczenia spełnionego na podstawie umowy. Sąd wskazał, że, skoro powódka zgodziła się świadczyć czynsz, to świadczenia takiego nie można uznać za świadczenie nienależne. Ustawodawca przewiduje kwalifikację dla roszczenia takiego jak dochodzone w niniejszej sprawie w relacji najemca – wynajmujący o zwrot nadpłaconego czynszu w art. 677 K.c. Sąd podkreślił, że dla dokonania wzajemnych rozliczeń między stronami tych stosunków prawnych można sięgnąć do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu tylko wówczas, gdyby nie było możliwe przywrócenie między nimi równowagi zgodnie z zasadą ekwiwalentności świadczeń z odwołaniem się do przepisów o łączących je stosunkach obligacyjnych. Sąd wskazał na utrwalony w orzecznictwie pogląd, że nie jest możliwe łączenie odpowiedzialności kontraktowej z odpowiedzialnością opartą o przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia.
Sąd Okręgowy nie uznał za uzasadniony zarzut przedawnienia roszczenia. Roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu powstało bowiem w dniu zwrotu przedmiotu najmu, a roszczenie określone w art. 677 K.c. przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Szczególny termin przedawnienia roszczeń wyłącza stosowanie terminów ogólnych
Należy pamiętać, że szczególny termin przedawnienia roszczeń przewidziany w art. 677 K.c. wyłącza stosowanie terminów ogólnych ustanowionych w art. 118 i 442 (wyrok SN z 17 października 1988 r., IV CR 258/88, LexPolonica nr 320107).
Jak wskazuje w komentarzu do art. 677 Piotr Nazaruk [w: Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II autor: Ciszewski Jerzy (red.) Jędrej Kamil Karaszewski, Grzegorz Knabe Jakub, Ruszkiewicz Beata, Sikorski Grzegorz, Stępień-Sporek Anna] – „art. 677 K.c. przewiduje roczny termin przedawnienia o zwrot nakładów, stanowiących zastępcze świadczenie za odszkodowanie należne najemcy od wynajmującego z tego powodu, że nie otrzymał on przedmiotu najmu (lokalu) w należytym stanie. Z tego tytułu nie ma on już innych roszczeń, które mógłby realizować przy zastosowaniu ogólnych terminów przedawnienia. I o to ustawodawcy właśnie chodzi, aby wszelkie roszczenia związane z jakością przedmiotu najętego były rozpatrywane w krótkim, rocznym terminie liczonym od dnia zwrotu rzeczy (art. 677). Dlatego właśnie przepis ten odnosi się także do roszczeń najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu, m.in. z uwagi na przysługujące mu uprawnienia o obniżenie czynszu z tytułu wady rzeczy najętej (art. 664 § 1), jak i roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o »naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy« (art. 677) (Z. Radwański, Glosa do wyroku SN z dnia 16 stycznia 1991 r., I CR 776/90, LexisNexis nr 318657, OSP 1992, nr 5, s. 108)”.
W tym wypadku świadczenie, które jest spełniane jako czynsz na podstawie ważnie zawartej umowy i w czasie jej wykonywania, lecz w wysokości wyższej niż należna, na podstawie łączącego strony stosunku prawnego, jest czynszem nadpłaconym. Jeżeli strony umowy dzierżawy ustaliły, że czynsz dzierżawny będzie płatny z góry, to w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego dzierżawca może dochodzić czynszu, który nie znajduje pokrycia w okresie korzystania z przedmiotu dzierżawy na podstawie art. 677 K.c. w zw. z art. 694 K.c., jako „czynszu nadpłaconego”, nie zaś na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu. Szczególny termin przedawnienia roszczeń o zwrot nadpłaconego czynszu przewidziany przez art. 677 K.c. wyłącza stosowanie do tych roszczeń terminów ogólnych ustanowionych w art. 118 i 442 K.c. (por. wyrok SN z 8 kwietnia 2011 r., II CSK 434/2010, LexisNexis nr 2578261; art. 442 został uchylony z dniem 10 sierpnia 2007 r.).
Moim zdaniem, jeżeli czynsz jest ustalany w zależności od 1 m2, a w rzeczywistości okazuje się, że wynajmowała Pani lokal o powierzchni większej od należnej, to jest to czynsz nadpłacony, gorzej jeżeli czynsz jest ustalony z góry i tak jak w przypadku stanu faktycznego z sądu warszawskiego jest jedynie podana powierzchnia lokalu niezależnie od wartości płaconego czynszu.
Czy ma zastosowanie rękojmia za wady rzeczy najętej?
Wydawałoby się, że Pani przysługuje roszczenie z tytułu wad lokalu o obniżenie czynszu na przyszłość. Tutaj jednak sąd zapewne zaznaczy, że to na Pani jako najemcy ciążył obowiązek dokładnego zbadania przedmiotu najmu, toteż powoływanie się na rękojmię będzie wyłączone, tym bardziej że po obu stronach mamy podmioty profesjonalne (przedsiębiorców). Zgodnie z art. 664 K.c.:
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”
Nawet gdyby założyć, że wynajęte pomieszczenie ma mniejszą powierzchnię niż wskazana w umowie najmu i uznać, że stanowiło to wadę fizyczną rzeczy, z pewnością nie była to wada, która ograniczałaby przydatność wynajmowanego lokalu do umówionego przez strony użytku – por. wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 2013-11-19, II Ca 213/13. W ocenie tego sądu pozwana wynajmowała lokal, którego stan i powierzchnię znała (art. 664 § 3 K.c.). Lokal wynajmowany był jako pewnego rodzaju całość, a czynsz najmu nie był uzależniony od metrażu. Świadczą o tym jednoznacznie postanowienia samej umowy, które nie przewidują czynszu jako iloczynu przyjętej stawki za metr kwadratowy i powierzchni lokalu, nie wskazują stawki za metr kwadratowy lokalu, przyjmując pewną kwotę globalną, która zresztą była przedmiotem negocjacji stron. Nie sposób również nie brać pod uwagę, że lokal składał się z powierzchni handlowej i pomieszczenia przynależnego, piwnicy. Pomieszczeń o innej funkcji i standardzie.
Nadpłacone kwoty jako nienależne świadczenie – uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli dokonanego pod wpływem błędu
Jest też inne wyjście prezentowane przez część prawników, a które daje Pani szansę na zwrot całości. Mianowicie, jeżeli rzeczywiście czynsz był uzależniony od powierzchni najmu, to można byłoby spróbować najpierw uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli dokonanych pod wpływem błędu, a następnie żądać zwrotu tytułem nienależnego świadczenia w wysokości nadpłaconych kwot. Zgodnie z art. 84 K.c.:
Według zaś art. 88 K.c.:
§ 2. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.”
W doktrynie podniesiono, że „błędem co do treści czynności prawnej jest zatem błędne wyobrażenie dotyczące przedmiotu świadczenia, np. cech zbywanego towaru (dr Konrad Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, Legalis 2012)”.
Definicja przedstawiona przez K. Osajdę przeniesiona na grunt analizowanej sprawy pozwoliłaby przyjąć, że błąd co do wielkości wynajmowanego pomieszczenia mieści się w pojęciu błędu w rozumieniu art. 84 K.c., ponieważ wielkość jest cechą przedmiotu świadczenia, jakim było najmowane pomieszczenie.
Po pierwsze, aby można było uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, błąd musi być istotny. Przez błąd istotny należy zgodnie z przepisem art. 84 § 2 K.c. rozumieć taki błąd, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod jego wpływem i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Drugi warunek dotyczący błędu przewiduje przepis art. 84 § 1 zd. 2 K.c., zgodnie z którym: „Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.”. Trzeci warunek warunkujący możliwość uchylenia się przez najemcę od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu dotyczył terminu, w którym mógł on złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli (zawarcia umowy) złożonego pod wpływem błędu. Pani dowiedziała się o złym pomiarze niedawno, toteż należy zaznaczyć, że do tej pory jest zachowany termin do uchylenia się. Tak więc według tego sposobu, aby odzyskać nadpłacony czynsz, należy uchylić się od skutków oświadczenia woli.
Czynność prawna nieważna z mocą wsteczną
Samo oświadczenie powoduje skutek taki, że cała czynność prawna, w której skład wchodzi wadliwe oświadczenie woli, jest nieważna z mocą wsteczną (J. Strzebinczyk, [w:] Gniewek, Komentarz 2011, s. 235, Nb 7). Zatem oświadczenie złożone przez najemcę powoduje, że umowa najmu była nieważna. Jeżeli odpadła podstawa świadczenia (umowa), to nadpłacony czynsz należy uznać za świadczenie nienależne.
W orzecznictwie utrwalone jest także stanowisko, że zobowiązanie do zwrotu nienależnego świadczenia ma charakter bezterminowy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1976 r., III CRN 289/76, nie publ., z dnia 16 lipca 2003 r., V CK 24/02, OSNC 2004, nr 10, poz. 157, z dnia 28 kwietnia 2004 r., V CK 461/03, „Izba Cywilna”, 2004, nr 11, s. 43, oraz uchwała z dnia 6 marca 1991 r., III CZP 2/91, OSNCP 1991, nr 7, poz. 93).
Termin spełnienia przez dłużnika świadczenia w przypadku tych zobowiązań określa zatem art. 455 K.c., według którego dłużnik powinien je spełnić niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Tutaj do rozważenia pozostaje, czy termin wymagalności roszczenia z tytułu nienależnego świadczenia jest związany z terminem spełnienia świadczenia, podobnie jak w przypadku zobowiązań terminowych, czy też przypada w innym terminie, co zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w części orzeczeń Sądu Najwyższego dotyczy chwili spełnienia nienależnego świadczenia, jeżeli już wówczas miało ono taki charakter (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 769/00, OSNC 2001, nr 11, poz. 166). W związku z tym wymaga pokreślenia, że na gruncie art. 455 K.c. wezwanie wierzyciela niewątpliwie poprzedza obowiązek spełnienia świadczenia, co jednak nie oznacza, że jest ono wynikiem wymagalności świadczenia.
W orzecznictwie podniesiono, że wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia przez wierzyciela na podstawie art. 455 K.c. powoduje jedynie postawienie tego świadczenia, którego termin spełnienia nie był określony, w stan wymagalności obejmującej czas niezbędny dla dłużnika do spełnienia świadczenia (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2003 r., I CKN 316/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 117 i z dnia 3 lutego 2006 r., I CSK 17/05, nie publ.). Ma on więc obowiązek spełnienia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu wierzyciela, co pozwala indywidualnie określić obowiązek dłużnika, stosownie do okoliczności sprawy. Wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia wynikającego z zobowiązania bezterminowego jest jedynie czynnością warunkującą wymagalność roszczenia. Za taką oceną przemawia również treść zdania drugiego art. 120 § 1 K.c. Nie budzi wątpliwości, że art. 120 § 1 K.c. stanowi podstawę określenia początku biegu terminu przedawnienia roszczeń także z tytułu nienależnego świadczenia. Istotne jest przy tym, że przepis ten w zdaniu drugim przewiduje wprost, że wymagalność roszczenia może zależeć od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, co odnosi się także do regulacji zawartej w art. 455 K.c.
Nie można również pomijać, że wymagalność roszczenia – rozumiana jako możliwość żądania przez wierzyciela wykonania zobowiązania przez dłużnika – powinna być postrzegana jako uprawnienie do skutecznego domagania się przez wierzyciela spełnienia świadczenia przez dłużnika. Wymagalność powinna obejmować zatem także możliwość skutecznego wytoczenia powództwa o zapłatę, jeżeli dłużnik nie spełnił świadczenia. W literaturze i orzecznictwie zasadnie podniesiono, że konstruowanie stanu wymagalności roszczenia poprzedzającego termin spełnienia świadczenia jest nie do pogodzenia z zasadami sądowego dochodzenia roszczeń, dochodzenie bowiem roszczenia przed terminem jego spełnienia przewidzianym dla dłużnika byłoby przedwczesne. Koncepcja zakładająca, że zobowiązanie z tytułu nienależnego świadczenia staje się wymagalne przed terminem, w którym świadczenie dłużnika powinno być spełnione (z chwilą powstania roszczenia), nie odpowiada też ogólnemu rozumieniu wymagalności roszczenia jako stanu umożliwiającego wierzycielowi domaganie się spełnienia świadczenia, które dłużnik ma obowiązek spełnić.
Uwzględniając, że w przypadku zobowiązań terminowych powszechnie przyjmuje się, iż wynikające z nich roszczenia stają się wymagalne po nadejściu terminu spełnienia świadczenia przez dłużnika i brak przekonywających argumentów dla odmiennego traktowania wymagalności roszczeń powstałych z zobowiązań bezterminowych, należy przyjąć, że roszczenia z tytułu nienależnego świadczenia stają się wymagalne po upływie terminu do spełnienia świadczenia przez dłużnika, określonego w art. 455 K.c. Pozwala to rozumieć pojęcie wymagalności roszczenia jednolicie, bez względu na charakter zobowiązania, jako stan, w którym wierzyciel może skutecznie domagać się spełnienia świadczenia przez dłużnika, ze względu na spoczywający na dłużniku obowiązek jego spełnienia.
Tak więc zgadzając się ze stanowiskiem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2009 r. III CZP 102/09 – roszczenie najemcy o zwrot nadpłaty czynszu nie jest ograniczone do nadpłat czynszów dokonanych 3 lata wstecz. Roszczenie o nadpłaty poszczególnych czynszów stawało się wymagalne jak zobowiązanie bezterminowe, czyli niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty.
Tutaj jednak proszę zauważyć pierwsze orzeczenia sądów, które Pani przedstawiłem. Jeżeli sąd w Pani sprawie nie uzna oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli pod wpływem błędu, to roszczenie świadczone na podstawie umowy najmu nie będzie mogło być dochodzone z tytułu nienależnego świadczenia (wtedy ewentualnie można wnosić o zasądzenie na podstawie przepisów o najmie lokalu w związku z nadpłatą czynszu – roszczenie ewentualne). Drugie roszczenie będzie jednak uzależnione od opuszczenia najętego pomieszczenia, gdyż przypada termin jego wymagalności (art. 677 K.c.).
Radzę jednak przyjąć proponowaną kwotę przez WAM, oczywiście bez zrzeczenia się dalszych roszczeń w porozumieniu z nimi. Zwrot z tytułu nienależnego świadczenia nie będzie możliwy, jeżeli umowa najmu nadal będzie ważna i skuteczna. Wskazuję jednak, że ze względu na niejednolitość orzecznictwa w tym zakresie nie daję gwarancji co do skuteczności zaprezentowanych poglądów przed sądem.