Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wydatek/0113-kdipt2-2-4011-561-2018-1-acz
Timestamp: 2018-12-13 15:26:27
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 31
 art. 35
 art. 155
 art. 158
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 3
 art. 29
 art. 41
 art. 41
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 87
 art. 14
 art. 14
 art. 3

Document Content:
0113-KDIPT2-2.4011.561.2018.1.ACZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Wydatek › 0113-KDIPT2-2.4011.561.2018.1.ACZ
Możliwość uwzględnienia poniesionych wydatków na nabycie gruntu oraz na zaliczkę na poczet materiałów budowlanych za wydatki na własne cele mieszkaniowe
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 sierpnia 2018 r. (data wpływu 4 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 października 2018 r. (data wpływu 8 października 2018 r.) oraz pismem z dnia 25 października 2018 r. (data wpływu 29 października 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uwzględnienia poniesionych wydatków na nabycie gruntu oraz na zaliczkę na poczet materiałów budowlanych za wydatki na własne cele mieszkaniowe – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 września 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 26 września 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.447.2018.2.ACZ, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłane zostało w dniu 27 września 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 1 października 2018 r.). W dniu 8 października 2018 r. (nadano w dniu 5 października 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.
Z uwagi na konieczność doprecyzowania stanu faktycznego oraz uzupełnienia opłaty od wniosku, pismem z dnia 18 października 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.447.2018.3.ACZ, ponownie wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłane zostało w dniu 18 października 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 22 października 2018 r.). W dniu 29 października 2018 r. (nadano w dniu 26 października 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.
We wniosku i jego uzupełnieniach złożonym przez:
Pana P.B., PESEL ...,
Panią J.B., PESEL ...
W dniu 10 stycznia 2013 r. Wnioskodawca i Jego żona nabyli na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej lokal niemieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej o powierzchni 35,82 m2, położony w ..., za kwotę 69 000 zł. Lokal i związane z nimi prawa Wnioskodawca i Jego żona nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej w kancelarii notarialnej w dniu 10 stycznia 2013 r., Rep. A nr .... Lokal niemieszkalny w ... Wnioskodawca i Jego żona nabyli wspólnie jako małżonkowie (lokal ten to był wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 stycznia 2013 r. – umowa sprzedaży (wcześniej w dniu 4 lipca 2012 r. zawarty był akt notarialny – umowa przedwstępna sprzedaży) i dokonali zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu niemieszkalnego nr 1 na lokal mieszkalny nr 1 – zgłoszenie z dnia 30 października 2013 r. Wnioskodawca i Jego żona dokonali zmiany sposobu użytkowania lokalu niemieszkalnego na lokal mieszkalny.
Lokal mieszkalny położony w ... stanowił odrębną nieruchomość o łącznej powierzchni 35,82 m2, znajdował się na pierwszej kondygnacji w budynku mieszkalnym przy ul. ... w ..., gmina ... i w dziale ... księgi wpisany był udział związany z własnością lokalu obejmujący 3582/55767 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowił grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Lokal niemieszkalny w ..., dla którego Wnioskodawca i Jego żona zmienili sposób użytkowania na mieszkalny, nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, nie był środkiem trwałym działalności i nie stanowił towaru w działalności gospodarczej. Zarówno Wnioskodawca, jak i żona Wnioskodawcy, prowadzili i prowadzą działalność gospodarczą jako lekarze weterynarii. Lokal miał bardzo małą powierzchnię – 35,82 m2 oraz charakter mieszkalny. Mieszkanie to było zajmowane przez Wnioskodawcę wraz z rodziną. W związku z urodzeniem się dziecka Wnioskodawca i Jego żona musieli kupić mieszkanie o większym metrażu.
Następnie nieruchomość ta została sprzedana w dniu 24 czerwca 2014 r. za kwotę 91 500 zł. Odpłatne zbycie lokalu w ... w dniu 24 czerwca 2014 r. nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.
Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego (po zmianie przeznaczenia – mieszkalnego) w ..., w kwocie 91 500 zł, wydatkowany został na własne cele mieszkaniowe małżonków, bowiem w dniu 27 listopada 2014 r. Wnioskodawca i Jego żona kupili lokal mieszkalny w ... przy ul. ... (o powierzchni 67,83 m2), za kwotę 85 000 zł, plus koszt aktu notarialnego 2 822 zł 50 gr, tj. 87 822 zł 50 gr. Wnioskodawca i Jego żona nabyli na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej odrębną własność lokalu mieszkalnego w ... przy ul. ... wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 22 listopada 2100 r. oraz części budynku i urządzenia. Nabycie lokalu mieszkalnego w ... przy ul. ... nastąpiło ze środków uzyskanych ze zbycia lokalu niemieszkalnego (o zmienionym sposobie użytkowania na mieszkalny) położonego w ....
Ponadto, Wnioskodawca i Jego żona ponieśli wydatki na gruntowny remont całego mieszkania przy ul. ... i na wydatki remontowe mają faktury za materiały. W dniu 2 stycznia 2015 r. Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę remontu lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z tą umową przewidziane były następujące etapy realizacji remontu:
skucie starych tynków,
położenie gładzi szpachlowej oraz malowanie wszystkich pomieszczeń,
wyrównanie wszystkich posadzek, ułożenie paneli podłogowych oraz terakoty,
naprawa schodów przed wejściem do lokalu,
wymiana narożników we wszystkich pomieszczeniach,
ułożenie cegły ozdobnej w pokoju gościnnym.
Wymienione wyżej prace wykonane zostały i odebrane protokołem z dnia 23 marca 2015 r. Zapłata nastąpiła na podstawie ww. umowy i wystawionej faktury w kwocie 14 500 zł.
Następnie, w dniu 10 kwietnia 2015 r. Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę remontu łazienki.
skucie starej glazury i terakoty,
położenie płyt kartonowo-gipsowych na suficie,
obróbka drzwi wejściowych do łazienki.
Wymienione wyżej prace wykonane zostały i odebrane protokołem z dnia 24 maja 2015 r. Zapłata nastąpiła na podstawie ww. umowy i wystawionej faktury w kwocie 8 000 zł. Materiały dostarczał wykonawca usługi.
Daty wydatków na remont lokalu mieszkalnego w ... przy ul. ...:
19 luty 2015 r. – przelew na rachunek bankowy wykonawcy na kwotę 12 400 zł,
23 marzec 2015 r. – kwota 2 100 zł zapłacona gotówką (pokwitowanie odbioru) w dniu odbioru robót,
24 maja 2015 r. – kwota 8 000 zł zapłacona gotówką (pokwitowanie odbioru) w dniu odbioru robót remontu łazienki.
Wnioskodawca i Jego żona posiadają dwie umowy w formie pisemnej. Wnioskodawca i Jego żona posiadają dwie faktury do zawartych umów, protokoły zdawczo-odbiorcze wykonanych robót i pokwitowania odbioru gotówki oraz potwierdzenie przelewu kwoty 12 400 zł. Umowy i faktury sporządzone są i podpisane są przez jednego małżonka – Wnioskodawcę.
Remont lokalu mieszkalnego w ... przy ul. ... został sfinansowany częściowo środkami z odpłatnego zbycia lokalu w ..., a częściowo z innych źródeł, tj. z oszczędności z dochodu uzyskanego z pracy – tj. z własnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca i Jego żona w całości wydatkowali uzyskany przychód na zakup większego mieszkania (przy ul. ...) i jego remont.
W nabytym mieszkaniu Wnioskodawca i Jego żona zamieszkali całą rodziną (małżonkowie z jednym dzieckiem) więc zostały realizowane i zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe. Mieszkanie przy ul. ... nie było udostępnianie osobom trzecim ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Było kupione tylko dla Wnioskodawcy i Jego żony w celu zamieszkiwania.
Jednak w związku ze zmianą planów życiowych mieszkanie to zostało zbyte w dniu 11 grudnia 2015 r. za kwotę 198 000 zł. Zgodnie z umową, opłacenie ceny zostało rozłożone na raty.
Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego położonego w ... przy ul. ... w dniu 11 grudnia 2015 r. nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny położony w ... przy ul. ... nie był ani przedmiotem najmu, dzierżawy, ani nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego żony, nie stanowił składnika majątkowego bądź towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego żony. Powodem zbycia było powiększenie się rodziny Wnioskodawcy i Jego żony i w związku z tym potrzeba większej powierzchni użytkowej mieszkania lub domu.
Przychody uzyskane w kwocie 198 000 zł ze sprzedaży w dniu 11 grudnia 2015 r. lokalu mieszkalnego położonego w ... przy ul. ..., zdaniem Wnioskodawcy i Jego żony, zostały w całości wydatkowane w okresie 2 lat, tj. do dnia 31 grudnia 2017 r. na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze zostały wydatkowane na zakup kompleksu dwóch sąsiadujących działek w ... koło ... (nr 336/10 i nr 336/13), za kwotę 135 200 zł, plus koszty aktu notarialnego w kwocie 4 863 zł, co nastąpiło w dniu 7 kwietnia 2016 r. Nabycie w dniu 7 kwietnia 2016 r. dwóch działek nr 336/10 i nr 336/13 (bezpośrednio połączonych ze sobą) nastąpiło do majątku wspólnego małżonków. W dniu zakupu nieruchomości stanowiące działki nr 336/10 i nr 336/13, były niezabudowane. Rodzaj praw przysługujących Wnioskodawcy i Jego żonie do działki nr 336/10 i działki nr 336/13 to własność na mocy aktu notarialnego z dnia 7 kwietnia 2016 r. Powierzchnia i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów dla działki nr 336/10 – 0,1344 ha, grunty orne klasy IVa; dla działki nr 336/13 – 0,1360 ha grunty orne klasy IVa. Wraz zakupem na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony ustanowiono służebności przechodu i przejazdu na działce nr 336/8, stanowiącej własność sprzedającego i stanowiącej drogi dojazdowe w osiedlu, gdzie znajdują się zakupione przez Wnioskodawcę i Jego żonę działki. Otrzymanie ceny sprzedaży sprzedający pokwitował podpisując umowę. Zakup działek związany był z planami wybudowania domu dla rodziny.
Zakupione przez Wnioskodawcę i Jego żonę działki w chwili zakupu nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z uwagi na jego brak dla tego terenu. Działki te jednak położone były na terenie osiedla domków jednorodzinnych, co determinowało przeznaczenie działek na potrzeby budownictwa jednorodzinnego i wykluczało funkcję inną niż budownictwo jednorodzinne.
Decyzją Wójta Gminy ... nr ... z dnia 20 lipca 2016 r., wydaną łącznie dla obu sąsiadujących działek, ustalono warunki dla rodzaju inwestycji budowa budynku jednorodzinnego. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową złożono do Starostwa Powiatowego w dniu 26 sierpnia 2016 r. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o udzieleniu pozwolenia na budowę wydana została w dniu 23 września 2016 r.
Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wykonano projekt budowlany budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wydzieloną częścią usługową, zaś decyzją Starosty ... nr ... z dnia 23 września 2016 r. zatwierdzono tenże projekt budowlany. Nie dokonano zgłoszenia o rozpoczęciu robót budowlanych.
W dniu 24 listopada 2017 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w ... zobowiązał Wnioskodawcę do złożenia wyjaśnień sprawie przyczyn niezłożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowym 2014 i 2015 w związku z czym, dnia 29 listopada 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona złożyli zeznania o wysokości dochodu w 2014 r. i w 2015 r. – wykazując w dwóch zeznaniach złożonych za każdy rok kwoty osiągniętego dochodu ze sprzedaży nieruchomości: 2014 r. – 21 610 zł (po 10 805 zł każdy); 2015 r. – 110 177 zł 50 gr (po 55 088 zł 75 gr każdy). Złożony został jednocześnie czynny żal z wnioskiem o niestosowanie wobec Wnioskodawcy sankcji przewidzianych w KKS.
W zeznaniach podatkowych za 2014 r. złożonych w dniu 29 listopada 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona dokonali rozliczenia dochodów uzyskanych ze sprzedaży w 2014 r. lokalu położonego w ... i skorzystali z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zeznaniach podatkowych za 2015 r. złożonych do Urzędu Skarbowego w dniu 29 listopada 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona dokonali rozliczenia dochodów uzyskanych ze sprzedaży w 2015 r. lokalu mieszkalnego położonego w ... przy ul. ... w związku z nabyciem działek nr 336/10 i nr 336/13 w ... koło ... i planami budowy na nich budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wydzieloną częścią usługową i skorzystali z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W dniu 29 grudnia 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę o roboty budowlane dotyczącą budowy domu jednorodzinnego na Ich działkach w .... Planowana była budowa domu jednorodzinnego mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową. Część mieszkalna miała stanowić 70,10% całości i miała służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych dla rodziny Wnioskodawcy (małżeństwa z dwójką dzieci).
Umowa o roboty budowlane z dnia 29 grudnia 2017 r. zawierała zapis o terminie rozpoczęcia inwestycji. Termin ten wskazano jako „nie później niż 60 dni od daty podpisania umowy”. W umowie o roboty budowlane z dnia 29 grudnia 2017 r. ustalono sposób przekazania i rozliczenia zaliczki za roboty budowlane w ten sposób, że zamawiający (czyli Wnioskodawca) ma obowiązek wnieść „opłatę wstępną w wysokości 150 tys. zł brutto na podstawie faktury VAT zaliczkowej nie później niż 14 dni od daty zawarcia umowy, przekroczenie tego terminu jest równoznaczne z unieważnieniem umowy”. Ponadto, ustalono rozliczenie etapami (faktura zaliczkowa „na poczet zamówienia materiałów”). Ustalono sposób płatności – przelew na rachunek bankowy. Wykonawca otrzymał zaliczkę na wskazany przez siebie rachunek bankowy w dniu 29 grudnia 2017 r.
W dniu 29 grudnia 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona dokonali wpłaty zaliczki za roboty budowlane w kwocie 150 000 zł na podstawie faktury wystawionej przez wykonawcę. Wykonawca wystawił fakturę zaliczkową nr ... na kwotę 150 000 zł brutto (netto 138 888 zł 89 gr, VAT 8% 11 111 zł 11 gr) z datą wystawienia 29 grudnia 2017 r. i datą sprzedaży 29 grudnia 2017 r.
Do końca 2017 r. były ukończone prace projektowe budynku i złożone do wniosku o pozwolenie na budowę. Nie wykonano natomiast do końca 2017 r. żadnych prac budowlanych i zakupów materiałów budowlanych. Zgodnie z umową o roboty budowlane zaliczka w kwocie 150 000 zł była na poczet zamówienia materiałów. Kolejny etap i płatność miały być na: wykonanie robót ziemnych i posadowienia budynku, kolejny etap inwestycji i nowa płatność miała dotyczyć wykonania stanu surowego parteru itd.
W marcu 2018 r. zlecone zostało badanie podłoża gruntowego pod kątem możliwości posadowienia budynku, którego dotyczył projekt i pozwolenie na budowę. W marcu 2018 r. Wnioskodawca zlecił wykonanie odwiertów geologicznych gruntu, które potwierdziły przypuszczenia, że budynek o zaprojektowanej kubaturze jest nieodpowiedni do posadowienia na tym gruncie przy zaprojektowanym sposobie posadowienia. W wyniku ww. badań stwierdzono, że nie jest możliwe posadowienie budynku w kształcie wynikającym z zatwierdzonego projektu z uwagi na warunki geologiczne gruntu, co nie zostało uwzględniane we wcześniejszym projekcie i kosztorysie wykonawczym.
Aneksem z dnia 6 kwietnia 2018 r. rozwiązana została umowa o roboty budowlane. Zawarta umowa o roboty budowlane musiała być rozwiązana, bowiem okazało się, że dotyczyła budynku, który nie mógł być posadowiony na takim gruncie. Powodem rozwiązania umowy był fakt, że wobec wystąpienia nowych nieznanych wcześniej okoliczności jakimi były złe warunki gruntowe wykonawca nie był w stanie zrealizować jej według kosztorysu nieuwzględniającego złych warunków gruntowych. Umowa o roboty budowlane została rozwiązana za zgodą stron i wykonawca zwrócił przekazaną mu zaliczkę. W związku z rozwiązaniem umowy wykonawca dokonał zwrotu zaliczki na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony. Wykonawca nie dokonał zakupu materiałów budowlanych i nie rozpoczął realizacji usług budowlanych.
Wnioskodawca zlecił wykonanie projektu zamiennego, odpowiedniego dla tego gruntu i inne prace niezbędne do podjęcia robót budowlanych. Wobec powyższego został przygotowany projekt zamienny uwzględniający niekorzystne warunki glebowe.
W dniu 6 czerwca 2018 r. Wnioskodawca i Jego żona złożyli wniosek o zmianę decyzji z dnia 23 września 2016 r. i ostateczna decyzja z dnia 23 września 2016 r. została zmieniona decyzją z dnia 18 czerwca 2018 r. Na podstawie tegoż projektu została wydana decyzja Starosty ... nr ... z dnia 18 czerwca 2018 r. zatwierdzająca projekt zamienny i zezwalająca na budowę.
Zgodnie z pozwoleniem na budowę, decyzją z dnia 18 czerwca 2018 r. i projektem budowlanym zamiennym, budynek ma być posadowiony na dwóch działkach nr 336/10 i nr 336/13. Według pierwotnego projektu obrys budynku zamykał się na jednej działce, a infrastruktura towarzysząca np. przyłącza, podjazdy były na drugiej.
W chwili złożenia wniosku rozpoczęty decyzją o pozwolenie na budowę proces inwestycyjny został wstrzymany i przeprowadzane są ponowne kalkulacje wartości robót koniecznych do wybudowania domu.
Według projektu budowlanego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym z wydzieloną częścią usługową nie zostanie wyodrębniona odrębna własność lokalu usługowego i odrębna własność lokalu mieszkalnego. Budynek jest jeden, a jedynie lokal usługowy – lecznica weterynaryjna – ma mieć odrębne wejście, a część mieszkalna odrębne. Część na cele mieszkalne, zgodnie z projektem budowlanym, wynosi 70,1%, a część na cele usługowe wynosi 29,9%.
Budynek mieszkalny jednorodzinny z wydzieloną częścią usługową i mieszkalną nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, ale część usługowa miała być użytkowana jako lecznica weterynaryjna dla działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Jego żony. Część mieszkalna nie będzie udostępniana ani odpłatnie, ani nieodpłatnie osobom trzecim.
Wnioskodawca i Jego żona nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, usług remontowych i budowlanych. Wnioskodawca i Jego żona prowadzili i prowadzą działalności gospodarcze w zakresie usług weterynaryjnych. Każde z nich jako jednoosobowa działalność gospodarcza rozliczana według podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Żona Wnioskodawcy w chwili obecnej przebywa na urlopie wychowawczym.
Poza wskazanymi w opisie stanu faktycznego nabyciami i sprzedażą w latach 2013-2017 Wnioskodawca i Jego żona dokonali innych czynności prawnych, na mocy których było nabycie nieruchomości, tj. dnia 18 lipca 2015 r. zakup nieruchomości niezabudowanej rolnej (łąka) o powierzchni 0,3 ha w gminie ... i zakup w dniu 5 grudnia 2017 r. nieruchomości rolnej o pow. 0,49 ha (łąka) w gminie ..., z przeznaczeniem na wypas dwóch koni, których Wnioskodawca i Jego żona są właścicielami.
Wnioskodawca i Jego żona pozostawali i pozostają we wspólności ustawowej małżeńskiej w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych we wniosku.
Czy w przedstawionym stanie faktycznym poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę wydatki na zakup w listopadzie 2014 r. mieszkania w ... przy ul. ... (lokal stanowiący odrębną własność), wydatki na koszty aktu notarialnego dotyczące zakupu tego mieszkania i wydatki na remont tego mieszkania stanowiącego własność Wnioskodawcy i Jego żony uprawniają do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie przychodu uzyskanego w 2014 r. ze zbycia lokalu położonego w ...?
Czy w przedstawionym stanie faktycznym poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę wydatki na zakup nieruchomości – działek nr 336/10 i nr 336/13 – pod budowę domu, wydatki na koszty aktu notarialnego dotyczące zakupu tej niezabudowanej nieruchomości i wydatek – zaliczka na roboty budowlane – uprawniają do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do przychodu uzyskanego w 2015 r. ze zbycia lokalu mieszkalnego położonego w ... przy ul. ...?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest udzielenie odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 2, natomiast w zakresie pytania oznaczonego nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2), w przedstawionym stanie faktycznym poniesione przez Nich wydatki na zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działek nr 336/10 i nr 336/13 – pod budowę domu, wydatki na koszty aktu notarialnego dotyczącego zakupu tej niezabudowanej nieruchomości i wydatek – zaliczka na roboty budowlane zgodnie z umową o roboty budowlane, uprawniają do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do przychodu uzyskanego w 2015 r. ze zbycia lokalu mieszkalnego położonego w ... przy ul. ....
Powołane wyżej przepisy stanowią, że – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Stosownie natomiast do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego (lit. c), budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (lit. d).
Kwota wydatkowana na zakup działek pod budowę domu jednorodzinnego z wydzieloną częścią usługową oraz kwota wydatkowana na koszty aktu notarialnego związanego z zakupem tej nieruchomości oraz kwota zaliczki na roboty budowlane zapłacona dnia 29 grudnia 2017 r. stanowią, zdaniem Wnioskodawców, wydatkowanie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Dochód Wnioskodawców ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania w ... przy ul. ...) stanowiącej przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej w 2015 r. wyniósł 110 177 zł 50 gr, a przychód 198 000 zł. Wnioskodawcy postanowili o sprzedaży tego mieszkania, ponieważ podjęli decyzję o wybudowaniu domu mieszkalnego, żeby powiększona o dzieci rodzina miała godne warunki mieszkaniowe.
W dniu 7 kwietnia 2016 r. Wnioskodawcy wydatkowali część uzyskanego w 2015 r. przychodu i wydali kwotę 135 000 zł na zakup działek przeznaczonych pod budowę domu jednorodzinnego. Wszelkie formalności związane z rozpoczęciem planowanej budowy Wnioskodawcy wypełniali po kolei: wystąpili o warunki zabudowy, uzyskali wszelkiego rodzaju projekty, złożyli wniosek o wydanie decyzji – pozwolenia na budowę, w końcu – zawarli umowę o roboty budowlane i zgodnie z tą umową w dniu 29 grudnia 2017 r. wydatkowali kwotę – zaliczkę 150 000 zł na poczet budowy domu.
W ocenie Wnioskodawców, zakup działek nr 336/10 oraz nr 336/13 stanowi wydatek mający na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupione przez Wnioskodawców działki znajdują się bowiem w osiedlu domków jednorodzinnych i nie ma prawnych możliwości wykorzystania ich w inny sposób niż pod budownictwo jednorodzinne.
Przeznaczenie zakupionych działek na cel budownictwa jednorodzinnego potwierdziła decyzja Wójta Gminy ... nr ... z dnia 20 lipca 2016 r. o warunkach zabudowy.
Zdaniem Wnioskodawców, również kwota 150 000 zł zapłacona wykonawcy stanowi wydatek na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Wydatek ten Wnioskodawcy ponieśli celem wybudowania domu dla Ich rodziny. Wnioskodawcy podjęli konkretne działania, by ten cel zrealizować i proces inwestycyjny został rozpoczęty. Jednak z przyczyn leżących poza Wnioskodawcami proces inwestycyjny został zakłócony poprzez ujawnienie okoliczności mogących mieć wpływ na bezpieczeństwo wybudowanej konstrukcji, jakimi były złe warunki gruntowe na zakupionych przez Nich działkach. Okoliczność ta była nieznana Wnioskodawcom wcześniej, zatem nie została uwzględniana ani w pierwotnym projekcie, ani w kosztorysie, ani w pierwotnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Okoliczność ta była przyczyną rozwiązania wcześniejszej umowy o roboty budowlane z wykonawcą, bowiem nie był w stanie w ramach wcześniejszego kosztorysu wykonać konstrukcji według projektu zamiennego uwzględniającego złe warunki gruntowe. Tym samym konieczność dostosowania projektu, jak i zastosowanych technologii budowy do tych warunków podniesie globalny koszt inwestycji, jak i w znacznym stopniu ją opóźni.
W ocenie Wnioskodawców, zarówno wydatek na zakup działki i dotyczące tego zakupu opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych, jaki i na roboty budowlane, spełniają warunki stawiane wydatkom uprawniającym do ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z orzeczeniem WSA w Olsztynie z dnia 19 listopada 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 652/15, dla skorzystania z ww. zwolnienia konieczne jest spełnienie trzech warunków:
uzyskanie przychodu z konkretnie wskazanego źródła, którym jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych,
wydatkowanie tego przychodu w okresie dwóch lat od daty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych,
wydatkowanie tego przychodu na własne potrzeby mieszkaniowe.
Powyższe stanowisko Sądu Wnioskodawcy aprobują i przyjmują za swoje w przedmiotowej sprawie.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 27 listopada 2014 r. Wnioskodawca i Jego żona nabyli w drodze umowy sprzedaży do wspólności majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, za kwotę 85 000 zł.
W związku ze zmianą planów życiowych mieszkanie to zostało zbyte w dniu 11 grudnia 2015 r. za kwotę 198 000 zł. Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny nie był ani przedmiotem najmu, dzierżawy, ani nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego żony, nie stanowił składnika majątkowego bądź towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego żony. Wnioskodawca i Jego żona nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, usług remontowych i budowlanych. Wnioskodawca i Jego żona prowadzili i prowadzą działalności gospodarcze w zakresie usług weterynaryjnych. Każde z nich jako jednoosobowa działalność gospodarcza rozliczana według podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Należy wskazać, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dokonane w dniu 11 grudnia 2015 r. odpłatne zbycie przez Wnioskodawców lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego w dniu 27 listopada 2014 r. w drodze umowy sprzedaży do wspólności ustawowej małżeńskiej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu.
Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Takimi celami mogą być m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy) oraz budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy). Należy również wskazać, że z wykładni językowej przywołanego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że powyższym zwolnieniem objęta jest nie tylko cena zakupu, lecz także inne wydatki związane z nabyciem danej nieruchomości. Można do nich zaliczyć m.in. koszty notarialne. Przepis wyraźnie mówi o wydatkach poniesionych „na nabycie”, nie ogranicza zatem ww. zwolnienia tylko do ceny zakupu nieruchomości.
Przy czym, podkreślić należy, że wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł.
Podkreślić również należy, że w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”.
Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu (dochodu) na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Zatem, wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy, jest zaspokojeniem jego celów mieszkaniowych.
Z punktu widzenia zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne znaczenie ma zatem faktyczne wydatkowanie przez podatnika (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych cele mieszkaniowe.
Ustawodawca kieruje bowiem przedmiotową ulgę podatkową do podatników, którzy pozyskali ze sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) określone środki i wydatkowali je na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zatem, niedopuszczalne jest skorzystanie ze zwolnienia na podstawie wspomnianego przepisu w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik wydatkuje na nabycie gruntu pod budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę budynku (jego części) o funkcji niemieszkalnej, a zatem takiego, który nie będzie służył zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Pominięty zostałby bowiem cel powyższego zwolnienia. Celem ustawodawcy nie było wszak zwolnienie z opodatkowania środków przeznaczonych na zakup gruntu pod budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę innego niż mieszkalny budynku (jego części innej niż mieszkalna).
Z treści wniosku wynika, że przychody uzyskane w kwocie 198 000 zł ze sprzedaży w dniu 11 grudnia 2015 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wydatkowane zostały na zakup do majątku wspólnego małżonków dwóch niezabudowanych działek nr 336/10 i nr 336/13 za kwotę 135 200 zł oraz koszty aktu notarialnego w kwocie 4 863 zł, co nastąpiło w dniu 7 kwietnia 2016 r. Nabycie w dniu 7 kwietnia 2016 r. dwóch działek nr 336/10 i nr 336/13 (bezpośrednio połączonych ze sobą) nastąpiło do majątku wspólnego małżonków. Zakup działek związany był z planami wybudowania domu dla rodziny.
Decyzją Wójta Gminy z dnia 20 lipca 2016 r., wydaną łącznie dla obu sąsiadujących działek, ustalono warunki dla rodzaju inwestycji budowa budynku jednorodzinnego. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o udzieleniu pozwolenia na budowę wydana została w dniu 23 września 2016 r.
W dniu 29 grudnia 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę o roboty budowlane dotyczącą budowy domu jednorodzinnego na działkach nr: 336/10 i 336/13. Planowana była budowa domu jednorodzinnego mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową. Umowa o roboty budowlane z dnia 29 grudnia 2017 r. zawierała zapis o terminie rozpoczęcia inwestycji. Termin ten wskazano jako „nie później niż 60 dni od daty podpisania umowy”. W umowie o roboty budowlane ustalono sposób przekazania i rozliczenia zaliczki za roboty budowlane oraz ustalono rozliczenie etapami (faktura zaliczkowa „na poczet zamówienia materiałów”). W dniu 29 grudnia 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona dokonali wpłaty zaliczki za roboty budowlane w kwocie 150 000 zł na podstawie faktury wystawionej przez wykonawcę z datą wystawienia 29 grudnia 2017 r. i datą sprzedaży 29 grudnia 2017 r.
Do końca 2017 r. były ukończone prace projektowe budynku i złożone do wniosku o pozwolenie na budowę. Nie wykonano natomiast do końca 2017 r. żadnych prac budowlanych i zakupów materiałów budowlanych. Zgodnie z umową o roboty budowlane zaliczka w kwocie 150 000 zł była na poczet zamówienia materiałów.
W marcu 2018 r. zlecone zostało badanie podłoża gruntowego pod kątem możliwości posadowienia budynku, którego dotyczył projekt i pozwolenie na budowę. W wyniku ww. badań stwierdzono, że nie jest możliwe posadowienie budynku w kształcie wynikającym z zatwierdzonego projektu z uwagi na warunki geologiczne gruntu, co nie zostało uwzględniane we wcześniejszym projekcie i kosztorysie wykonawczym.
Aneksem z dnia 6 kwietnia 2018 r. rozwiązana została umowa o roboty budowlane. Powodem rozwiązania umowy był fakt, że wobec wystąpienia nowych nieznanych wcześniej okoliczności jakimi były złe warunki gruntowe wykonawca nie był w stanie zrealizować jej według kosztorysu nieuwzględniającego złych warunków gruntowych. Umowa o roboty budowlane została rozwiązana za zgodą stron i wykonawca zwrócił przekazaną mu zaliczkę.
W dniu 6 czerwca 2018 r. Wnioskodawca i Jego żona złożyli wniosek o zmianę decyzji z dnia 23 września 2016 r. i ostateczna decyzja z dnia 23 września 2016 r. została zmieniona decyzją z dnia 18 czerwca 2018 r. Na podstawie tegoż projektu została wydana decyzja Starosty z dnia 18 czerwca 2018 r. zatwierdzająca projekt zamienny i zezwalająca na budowę.
W chwili obecnej rozpoczęty decyzją o pozwolenie na budowę proces inwestycyjny został wstrzymany i przeprowadzane są ponowne kalkulacje wartości robót koniecznych do wybudowania domu.
W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego. W tym przypadku należy odwołać się do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), zgodnie z którą budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.
Mając na uwadze powyższe przepisy prawa podatkowego oraz wskazane rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych należy stwierdzić, że podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową, którego to budynku co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana będzie do celów mieszkalnych, przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania ma prawo uwzględnić wydatki poniesione wyłącznie na nabycie gruntu w części w jakiej powstały na tym gruncie budynek będzie służył zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wynika to z faktu, że poniesiony wydatek dotyczy również gruntu pod budowę budynku, który w części będzie spełniał funkcje niemieszkalne – usługowe, a więc będzie finansował zakup gruntu pod budowę budynku, którego część nie będzie służyła bezpośrednio zaspokajaniu indywidualnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Skoro zatem, w przedstawionym stanie faktycznym wydatkowano część przychodu z odpłatnego zbycia w dniu 11 grudnia 2015 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na zakup w dniu 7 kwietnia 2016 r. działki nr 336/10 oraz działki nr 336/13 w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i na zakupionych działkach Wnioskodawcy zamierzają wybudować budynek mieszkalny z wydzieloną częścią usługową, zgodnie z wydaną łącznie dla obu działek decyzją ustalającą warunki dla inwestycji budowa budynku jednorodzinnego, to zakup jedynie tej części gruntu, związanej z celami mieszkaniowymi Wnioskodawców, tj. bez części gruntu, która będzie wykorzystywana dla działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Jego żony oraz przypadnie na część usługową budynku mieszkalnego, można uznać jako realizację własnego celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pozostałe wydatki, tj. zakup gruntu, który będzie wykorzystywany dla działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Jego żony oraz w części będzie przeznaczony pod budowę części usługowej w budynku mieszkalnym, nie zostały bowiem poniesione na nabycie gruntu w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy wskazali, że część usługowa budynku będzie użytkowana jako lecznica weterynaryjna dla działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Jego żony, co oznacza, że ta część budynku ze swej istoty nie będzie zaspokajała własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców, a w konsekwencji wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku, przypadające na tą część budynku i wydatki na grunt, który w części będzie wykorzystywany dla działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Jego żony, nie będą uprawniały do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.
Również w przypadku poniesionych przez Wnioskodawców wydatków na nabycie działek nr 336/10 i nr 336/13 związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego dotyczącego zakupu ww. działek stwierdzić należy, że za wydatki przeznaczone na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą zostać uznane jedynie te kwoty sporządzenia aktu notarialnego, które dotyczą wyłącznie zakupu tej części gruntu, która związana będzie z celami mieszkaniowymi Wnioskodawców. Wydatki te należy zatem rozliczyć proporcjonalnie.
Odnosząc się natomiast do wydatku na zapłatę zaliczki z tytułu zawartej umowy o roboty budowlane na poczet materiałów budowlanych, który został poniesiony w związku z planowaną budową budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową należy przeanalizować, czy wydatek ten będzie mógł być uwzględniony przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania jako wydatek poniesiony na budowę własnego budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego bądź jego części.
Zastrzec należy jednak, że podatnik będzie miał prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jeżeli zarówno nabycie materiałów budowlanych, ich wykorzystanie na budowę domu mieszkalnego, jak i nabycie własności nieruchomości (gruntu) na której zostanie wybudowany budynek mieszkalny, nastąpi nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego).
Przy czym podkreślić należy, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem, do obliczenia dochodu zwolnionego mogą zostać uwzględnione jedynie wydatki, które zostały sfinansowane z przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego), a więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła.
Podkreślić należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „budowa” oraz nie precyzują terminu „rozpoczęcie budowy”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.).
Zgodnie zaś z art. 3 pkt 7 ww. ustawy, przez roboty budowlane należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 (art. 28 ust. 1 ww. ustawy).
Zgodnie natomiast z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. W myśl art. 41 ust. 2 ww. ustawy, pracami przygotowawczymi są:
Przenosząc powyższe wyjaśnienia na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać wykonanie robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym.
Odnosząc się do kwestii zapłaty zaliczki na poczet materiałów budowlanych należy wskazać na definicję „zaliczki” zawartą w internetowym Słowniku Języka Polskiego PWN, zgodnie z którą „zaliczką” jest część należności wypłacana z góry na poczet należności.
W wypadku prawidłowego wykonania zobowiązania przez strony, wartość zaliczki wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Skutki prawne oznaczenia świadczenia, jako zaliczki ujawniają się szczególnie w wypadku świadczeń wzajemnych, szczególnie w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania świadczenia przez jedną ze stron. W pierwszym wypadku (niewykonania zobowiązania w całości) druga strona uprawniona jest – po wyznaczeniu dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia – odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się z wzajemnym zwrotem świadczeń przez strony umowy w tym pobranej zaliczki – oraz możliwością żądania od drugiej strony naprawienia szkody, jaką dana osoba poniosła w wyniku niewykonania zobowiązania (art. 495 Kodeksu cywilnego). W wypadku zwłoki z zaoferowaniem świadczenia wzajemnego wymagalnego wcześniej, zaliczka dana przy zawieraniu umowy może zostać zatrzymana przez jedną ze stron do czasu zaoferowania świadczenia wzajemnego przez drugą stronę (art. 490 ww. Kodeksu). W przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel nie został osiągnięty (art. 410 § 2 ww. Kodeksu). Osoba, która wpłaciła zaliczkę uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Jeżeli jedna ze stron odstąpi od umowy, to zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona.
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że zaliczka udzielona wykonawcy w dniu 29 grudnia 2017 r. na podstawie umowy o roboty budowlane z tego samego dnia, pomimo że została przeznaczona w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 2015 r.) na poczet zamówienia materiałów budowlanych, nie została wykorzystana do końca 2017 r. ani na zakup materiałów budowlanych, ani na rozpoczęcie robót budowlanych. Ponadto, wobec wystąpienia nowych nieznanych wcześniej okoliczności jakimi były złe warunki gruntowe, umowa o roboty budowlane została rozwiązana, a zaliczka udzielona wykonawcy została w całości zwrócona Wnioskodawcom.
W tej sytuacji brak jest podstaw do stwierdzenia, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia w dniu 11 grudnia 2015 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w części wydatkowanej na zaliczkę na poczet zamówienia materiałów budowlanych Wnioskodawcy wydatkowali w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na budowę budynku mieszkalnego.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawców z odpłatnego zbycia w dniu 11 grudnia 2015 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego w dniu 27 listopada 2014 r. w drodze umowy sprzedaży do wspólności ustawowej małżeńskiej, z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. lokalu mieszkalnego, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Jednakże, ww. przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w dniu 11 grudnia 2015 r. lokalu mieszkalnego, wydatkowany przez Wnioskodawców na nabycie w dniu 7 kwietnia 2016 r. dwóch niezabudowanych działek nr 336/10 i nr 336/13 w celu wybudowania na obu działkach budynku mieszkalnego z wydzieloną częścią usługową, uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale tylko w tej części, w jakiej zakupiony grunt będzie dotyczył realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawców, co oznacza, że ww. zwolnienie nie obejmuje przychodu wydatkowanego na tę część gruntu, która będzie wykorzystywana dla działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Jego żony oraz która przeznaczona zostanie pod budowę części usługowej w budynku mieszkalnym.
Z kolei wydatkowanie przez Wnioskodawców części przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego, na zaliczkę udzieloną wykonawcy w dniu 29 grudnia 2017 r. na poczet materiałów budowlanych, w związku z tym, że ww. zaliczka nie została wykorzystana do końca 2017 r. ani na zakup materiałów budowlanych, ani na rozpoczęcie robót budowlanych oraz wobec wystąpienia nowych nieznanych wcześniej okoliczności jakimi były złe warunki gruntowe, umowa o roboty budowlane została rozwiązana a zaliczka udzielona wykonawcy została w całości zwrócona Wnioskodawcom, nie uprawnia do zwolnienia dochodu uzyskanego z tego tytułu z podatku dochodowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z powyższym stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.
Jednocześnie należy zaznaczyć, że Organ nie odniósł się w niniejszej interpretacji do wskazanych przez Zainteresowanych kwot. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
Odnosząc się natomiast do powołanego we wniosku wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 listopada 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 652/15, który zdaniem Zainteresowanych przemawia za słusznością przedstawionego stanowiska, tutejszy Organ zaznacza, że przeanalizował rozstrzygnięcie Sądu w nim zawarte. Należy jednak zauważyć, że powołany przez Zainteresowanych wyrok dotyczy odmiennego stanu faktycznego niż przedstawiony przez Zainteresowanych we wniosku, ponieważ dotyczy możliwości zakwalifikowania wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego poniesionych przed sprzedażą nieruchomości, z której przychód został przeznaczony na nabycie tego lokalu mieszkalnego, jako wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślić należy, że jakkolwiek orzeczenia sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, to jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym. Powołane orzeczenie Sądu zapadło w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z późn. zm.), nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. W związku z tym, organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów administracyjnych, nie stosują wprost tych rozstrzygnięć także z tego powodu, że nie stanowią one materialnego prawa podatkowego.
Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Organ zaznacza również, że prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego. Mając bowiem na uwadze treść art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, tut. Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy Zainteresowani zrealizowali swój cel mieszkaniowy, czy nie. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej. Dodatkowo należy wskazać, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanych w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0113-KDIPT2-2.4011.561.2018.1.ACZ
0114-KDIP1-3.4012.390.2018.5.JG | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL2-2.4012.101.2018.1.AP | Interpretacja indywidualna