Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0112-kdil1-1-4012-301-2018-1-mj
Timestamp: 2019-03-19 18:50:20
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 33
 art. 3
 art. 15
 art. 29
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0112-KDIL1-1.4012.301.2018.1.MJ
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2018 r. (data wpływu 2 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 2 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca jest współwłaścicielem, wraz z córką, nieruchomości (wysokość udziału po 1/2 każdy ze współwłaścicieli), nabytej w drodze dziedziczenia. Nieruchomość to działka gruntu nr 361/1, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na nieruchomości posadowiony jest trwale związany z gruntem budynek dwukondygnacyjny, mieszkalny o powierzchni zabudowy 152,00 m2 o konstrukcji drewnianej. Budynek został wzniesiony dawniej niż 5 lat temu, a jego użytkowanie przez poprzedniego właściciela rozpoczęło się dawniej niż 5 lat temu. W stosunku do tego budynku, ani Wnioskodawcy, ani jego poprzednikom prawnym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W stosunku do tego budynku nie ponoszono wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej. Budynek oraz grunt nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel zawarli w dniu 9 marca 2018 r. przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości (daje również Umowa Przedwstępna). Kupujący zamierza na ww. nieruchomości wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2, w związku z powyższym Kupujący zobowiązał się do nabycia nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
Utraty przez przedmiotową działkę o obszarze 0,4538 ha charakteru rolnego,
Uzyskania przez każdą ze Sprzedających, na ich koszt i za ich staraniem, interpretacji indywidualnej rozstrzygającej o konieczności opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy, w terminie najpóźniej 6 miesięcy od podpisania niniejszej umowy przedwstępnej sprzedaży.
Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel, w celu realizacji ww. warunków, udzielili pracownikom kupującego wszelkich pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Jednocześnie Wnioskodawca oświadczył, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu przedmiotową nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.
Podstawowym źródłem utrzymania Wnioskodawcy oraz drugiego współwłaściciela jest najem nieruchomości należących do ich majątku prywatnego. Z tytułu tych przychodów Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel rozliczają podatek dochodowy na zasadach ryczałtowych według stawki 8,5%, a w VAT korzystają ze zwolnienia podmiotowego ze względu na niewielką ilość obrotu poniżej 200.000 zł rocznie.
Czy sprzedaż nieruchomości, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Czy sprzedaż, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, działki gruntu wraz z budyniem, którego rozbiórka nie rozpocznie się przed dniem sprzedaży będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?
Czy sprzedaż, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, działki gruntu wraz z budynkiem, którego rozbiórka rozpocznie się przed dniem sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej tj. 23%?
W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów usług. Opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej o tym czy daną czynność osoby fizycznej zaliczyć można do jej działalności gospodarczej czy jej aktywności prywatnej decyduje to czy sprzedający angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Przed sprzedażą objętej wnioskiem nieruchomości nastąpi szereg czynności mających na celu przystosowanie jej do profesjonalnej działalności gospodarczej, w tym m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu handlowego o powierzchni zabudowy nie niniejszej niż 600 m2. Czynności te będą co prawda dokonywane przez potencjalnego nabywcę w celu jego przyszłej aktywności gospodarczej, nie mniej jednak będą one dokonywane na podstawie pełnomocnictwa w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. W związku z powyższym dostawa nieruchomości, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, będzie podlegała opodatkowaniu jako działalność profesjonalna.
W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, gruntu wraz z opisanym w stanie faktycznym budynkiem będzie zwolniona z VAT jeśli przed dniem sprzedaży nie rozpoczną się prace rozbiórkowe. W kwestii opodatkowania dostawy gruntu wraz z budynkiem przeznaczonym do rozbiórki wypowiedział się TSUE w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. (C-461/08). Zgodnie z tym orzeczeniem sam fakt przeznaczenia budynku do rozbiórki nie oznacza, iż ewentualną dostawę należy traktować jako dostawę wyłącznie gruntu. Dopiero rozpoczęcie prac rozbiórkowych przed dostawą powoduje, iż dostawę taką należy traktować jako dostawę gruntu, a nie dostawę budynku.
W świetle powyższego, dostawa działki wraz z budynkiem co do którego wydana została prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, ale którego rozbiórka jeszcze się faktycznie nie rozpoczęła będzie stanowiło dostawę budynku i to cechy budynku, stosownie do art. 29a ust. 8 u.p.t.u., a nie gruntu będą decydowały o zasadach opodatkowania takiej dostawy.
Użytkowanie budynku, który ma być przedmiotem dostawy, rozpoczęło się ponad dwa lata temu, a zatem przyjąć należy, iż pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło ponad dwa lata temu. W świetle wyroku TSUE z 16 listopada 2017 r. (C-308/16) z pierwszym zasiedleniem będziemy mieli do czynienia bez względu na to czy użytkowanie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej czy nie. W stosunku do budynku nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie, które spowodowałyby tzw. powtórne pierwsze zasiedlenie. W związku z powyższym przyjąć należy, iż dostawa budynku wraz z gruntem będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., gdyż nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
W ocenie Wnioskodawcy w przypadku rozpoczęcia rozbiórki budynku przed dniem sprzedaży, dostawę należy traktować jako dostawę niezabudowanego gruntu, a o zasadach opodatkowania dostawy będą decydowały cechy gruntu, a nie budynku wobec którego rozpoczęto rozbiórkę. Zgodnie z umową przedwstępną warunkiem sprzedaży będzie uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2. Grunt, wobec którego uzyskana zostanie taka decyzja będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u. To z kolei spowoduje, iż dostawa taka nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Grunt nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług, a to oznacza, iż nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., ani żadne inne zwolnienie przedmiotowe. W związku z powyższym dostawa takiego gruntu będzie opodatkowana według stawki podstawowej wynoszącej 23%.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż nieruchomości, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy wskazać, że ustalenie czy podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika, z treści wniosku Kupujący na mocy udzielonego pełnomocnictwa podejmie w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy szereg czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży m.in.: uzyska decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na działce, pozwolenie na budowę, warunki techniczne przyłączy.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025).
Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Działania te wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, zaangażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Mając zatem na uwadze całokształt działań podjętych w imieniu Wnioskodawcy należy uznać go za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Reasumując należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta będzie nosić znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Skutkiem powyższego dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wnioskodawca ma także wątpliwości w kwestii opodatkowania dostawy działki w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi przed rozpoczęciem rozbiórki posadowionego na nim budynku oraz po rozpoczęciu prac rozbiórkowych.
Należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Jednocześnie, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Jak wynika z treści wniosku, Kupujący uzależnia dokonanie czynności sprzedaży działki od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy działki, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi. Tym samym, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy, wskazana działka na dzień planowanej transakcji stanowić będzie teren budowlany, a więc nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wynika z opisu sprawy, budynek oraz grunt nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Reasumując sprzedaż na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, działki gruntu wraz z budynkiem, którego rozbiórka rozpocznie się przed dniem sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.
Odnosząc się do sytuacji, gdy rozbiórka budynku nie rozpocznie się na moment sprzedaży działki należy zauważyć, że zgodnie z powołanym powyżej orzecznictwem przedmiotem dostawy będzie wówczas grunt zabudowany.
W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania do sprzedaży działki wraz z budynkiem zwolnienia przewidzianego dla dostawy nieruchomości zabudowanych.
Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że budynek mający być przedmiotem dostawy został wzniesiony dawniej niż 5 lat temu, a jego użytkowanie przez poprzedniego właściciela rozpoczęło się dawniej niż 5 lat temu. W stosunku do tego budynku nie ponoszono wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.
Tym samym pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Reasumując, sprzedaż, na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, działki gruntu wraz z budyniem, którego rozbiórka nie rozpocznie się przed dniem sprzedaży będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. art. 29 ust. 8 ustawy.
0112-KDIL1-1.4012.301.2018.1.MJ
0113-KDIPT2-2.4011.331.2018.1.ACZ | Interpretacja indywidualna