Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip1-3-4012-449-2018-1-mk
Timestamp: 2018-10-16 01:51:39
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 43
 art. 231
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 art. 6
 art. 43
 art. 2
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 FSK 
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 art. 6
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 86
 art. 43
 art. 678
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 5
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 6
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86

Document Content:
0114-KDIP1-3.4012.449.2018.1.MK | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP1-3.4012.449.2018.1.MK
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 sierpnia 2018 r. (data wpływu 14 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – jest prawidłowe.
W dniu 14 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
U. Sp. z o.o.
Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji
U. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedający) i E. S. prowadzący działalność gospodarczą (dalej: Kupujący; razem Sprzedający i Kupujący określani również jako Wnioskodawcy) zawarli w dniu 6 sierpnia 2018 r. warunkową umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę o numerze 1/17, o obszarze 0,4875 ha, wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku, stanowiącego odrębny przedmiot własności (dalej: Nieruchomość). Budynek stanowiący odrębną własność od Nieruchomości jest budynkiem parterowym, niepodpiwniczonym o konstrukcji stalowo-szkieletowej, o powierzchni użytkowej ok. 1.097,70 m2 (dalej: Budynek). Tym samym Wnioskodawcy zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Poza Budynkiem, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia, związane z Budynkiem, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna obejmująca sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, teletechniczną, a także drogi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie Nieruchomości, itp.).
Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 października 2015 r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (strony umowy sprzedaży złożyły oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).
W okresie dwóch lat poprzedzających datę planowanej dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego, Budynek i inne naniesienia posadowione na Nieruchomości nie były i nie będą przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (jeśli nawet takie ulepszenia nastąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku, czy innych naniesień).
Nieruchomość nie miała i nie ma żadnej nazwy używanej komercyjnie przez Sprzedającego.
Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany do świadczenia odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartej przez U. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w dniu 19 czerwca 2002 r. umowy najmu. Sprzedający stał się stroną tej umowy w chwili nabycia Nieruchomości, wstępując tym samym w istniejący na jej podstawie stosunek najmu. Wynajem Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. Na moment dostawy Nieruchomości Sprzedający będzie w dalszym ciągu świadczyć usługi wynajmu na rzecz najemcy Nieruchomości. Podmiot ten prowadzi na Nieruchomości sklep. Umowa najmu została zawarta do dnia 30 września 2027 roku, w związku z czym data wygaśnięcia umowy przypada po dacie sprzedaży Nieruchomości. Umowa najmu obejmuje całość Nieruchomości.
Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej.
Sprzedający jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą zawarł z C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Sprzedający będzie na moment dostawy Nieruchomości stroną umów związanych z bieżącą działalnością Spółki, np. umowy o usługi księgowe, umowy o usługi doradcze. Prawa i obowiązki z tych umów nie zostaną przeniesione na Kupującego. Sprzedający nie jest i nie będzie stroną umów, na podstawie których do Nieruchomości dostarczano media, czy też na podstawie których świadczono usługi związane z utrzymaniem Nieruchomości (np. utrzymanie czystości, wywóz odpadów, ochrona) - wszystkie tego rodzaju umowy zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę z dostawcami mediów i usług.
Sprzedający nie zatrudnia i nie będzie zatrudniać pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.
Po zbyciu Nieruchomości, u Sprzedającego pozostaną inne aktywa:
udział we współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w L., będącej przedmiotem umów najmu;
nieruchomość położona w L., stanowiąca lokal niemieszkalny;
nieruchomość położona w L., stanowiąca lokal niemieszkalny, będąca przedmiotem umowy najmu;
udział we współwłasności nieruchomości w L., stanowiącej lokal niemieszkalny -parking podziemny;
udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanej nieruchomości położonej w L.;
udział we współwłasności nieruchomości położonej w L., stanowiącej lokal niemieszkalny - parking podziemny;
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w P. oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębną własność, będącego przedmiotem umowy najmu;
udział we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w P.;
zabudowana nieruchomość położona w R., Gmina Z., będąca przedmiotem umów najmu.
Kupujący jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą. Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, co zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności zostało sklasyfikowane pod kodem PKD 68.20.Z.
Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym. Kupujący pozostaje w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, w związku z czym dokona nabycia Nieruchomości wraz z małżonką do ich majątku wspólnego.
Wnioskodawcy zawarli w dniu 6 sierpnia 2018 r. przed notariuszem warunkową umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości). W Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży Nieruchomości), na podstawie której Kupujący z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu z najemcą Nieruchomości (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego).
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże ewentualne umowy, których jest stroną, zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po sprzedaży Nieruchomości obowiązek prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Kupującym.
Przedmiotem transakcji nie będą:
żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego z umów zawartych przez Sprzedającego (innych niż umowa najmu), w tym w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, z umów o dostawy mediów do Nieruchomości, umów o wywóz odpadów, itp.
należności Sprzedającego, w tym wynikające z innych umów najmu, niż ta obejmująca Nieruchomość;
zobowiązania Sprzedającego,
Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości (wraz z Budynkiem oraz wszelkimi innymi naniesieniami znajdującymi się na Nieruchomości) może towarzyszyć przelew wymagalnych bądź niewymagalnych roszczeń z tytułu rękojmi za wady Budynku wobec jakiegokolwiek wykonawcy, w tym w szczególności roszczenia z tytułu wad ukrytych, a także wszelkie uprawnienia z tytułu gwarancji i zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez jakiegokolwiek wykonawcę.
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że przedmiotem dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
Jeżeli przedmiotem dostawy w ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT stawką podstawową VAT (23%), czy też zwolnieniu od VAT?
W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od VAT, czy Wnioskodawcy będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
W przypadku uznania, że Wnioskodawcy byli uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, przy założeniu, że Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana do wykonywania działalności opodatkowanej?
W ocenie Wnioskodawców, przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie będą składniki majątkowe stanowiące przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego (tak m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1125/16, a także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 572/14).
Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przedmiot transakcji sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności składników finansowych. Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość, zaś pozostałe składniki majątkowe pozostaną przy Sprzedającym (przykładowo, umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, np. umowa o usługi księgowe, należności - w tym wynikające z umów najmu, zobowiązania, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi czy umowa najmu siedziby Sprzedającego). W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa i prowadzenia działalności gospodarczej, nie zostanie przeniesiona na Kupującego. W szczególności, na Kupującego nie zostaną przeniesione prawa własności lub użytkowania wieczystego innych nieruchomości Sprzedającego, a także udziały w tych prawach, wymienione szczegółowo powyżej, ani prawa i obowiązki z umów najmu, których przedmiotem są wymienione wyżej nieruchomości.
Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy składnikiem majątkowym branym po uwagę dla celów tej identyfikacji jest nieruchomość.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, zbywana Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa.
Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (tak, przykładowo, w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.543.2017.2.PC, z dnia 11 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.554.2017.1.AO czy z dnia 31 października 2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.349.2017.1.ISZ).
Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż Nieruchomość stanowi zespół elementów ani że elementy te łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość za wyodrębnioną na płaszczyźnie:
(i) organizacyjnej
Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.
W opisanym stanie faktycznym zbywana w ramach sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.
Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży.
(ii) finansowej
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa. Jednakże, Nieruchomość nie została wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej.
(iii) funkcjonalnej
Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawców, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.
W ocenie Wnioskodawców, fakt, że Sprzedający był stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, a Kupujący nie stał się stroną tych umów, lecz zawarł lub zawrze inne umowy po nabyciu Nieruchomości, powoduje, że Nieruchomość nie może być uznana za wyodrębnioną funkcjonalnie.
W świetle powyższego, Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.
Zdaniem Wnioskodawców, w szczególności następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:
na Nieruchomość składają się w istocie jedynie środki trwałe (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz Budynek, a ponadto budowle, tj. infrastruktura i naniesienia);
Nieruchomość jest w istocie tylko sumą poszczególnych środków trwałych, niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie;
Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego;
z funkcjonalnego punktu widzenia, sama Nieruchomość nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować, bowiem nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; dodatkowo, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw Sprzedającego z umowy o zarządzanie Nieruchomością i dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wymienionych w opisie stanu faktycznego aktywów i pasywów Wnioskodawcy;
do Nieruchomości nie są przydzieleni konkretni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudniał żadnych pracowników).
W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie Nieruchomość niestanowiąca przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Pytanie nr 2 i 3
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23 %, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów ustawy o VAT. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie (jako że Nieruchomość jest zabudowana Budynkiem oraz innymi naniesieniami).
Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje przy tym, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT, może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.
Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie Budynku miało miejsce nie później niż na dwa lata przed planowanym zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości (z uwagi na fakt, iż umowa najmu Nieruchomości, której stroną stał się Sprzedający, została zawarta w 2002 r., a w okresie dwóch lat przed datą dostawy Budynek oraz budowle nie były i nie będą przedmiotem ulepszeń o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej). Oznacza to, że dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Ponieważ Sprzedający i Kupujący na dzień dostawy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.
Zatem, jeśli Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to dostawa Nieruchomości objęta zwolnieniem od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.
Konkludując, w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do rezygnacji z tego zwolnienia od VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów.
Jeżeli Sprzedający i Kupujący byli uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o całość podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości pod warunkiem, że Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych Kupujący będzie wykorzystywał nieruchomość do świadczenia usług najmu. W związku z nabyciem nieruchomości Kupujący z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu z najemcą Nieruchomości zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.).
wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu 6 sierpnia 2018 r. warunkową umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę o numerze 1/17, o obszarze 0,4875 ha, położoną w L. przy ulicy Z. wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku, stanowiącego odrębny przedmiot własności (dalej: Nieruchomość). Budynek stanowiący odrębną własność od Nieruchomości jest budynkiem parterowym, niepodpiwniczonym o konstrukcji stalowo-szkieletowej, o powierzchni użytkowej ok. 1.097,70 m2 (dalej: Budynek). Poza Budynkiem, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia, związane z Budynkiem, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna obejmująca sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, teletechniczną, a także drogi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie Nieruchomości, itp.).
Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. Sprzedający jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą zawarł z C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedający będzie na moment dostawy Nieruchomości stroną umów związanych z bieżącą działalnością Spółki, np. umowy o usługi księgowe, umowy o usługi doradcze. Prawa i obowiązki z tych umów nie zostaną przeniesione na Kupującego. Sprzedający nie jest i nie będzie stroną umów, na podstawie których do Nieruchomości dostarczano media, czy też na podstawie których świadczono usługi związane z utrzymaniem Nieruchomości (np. utrzymanie czystości, wywóz odpadów, ochrona) - wszystkie tego rodzaju umowy zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę z dostawcami mediów i usług.
Po zbyciu Nieruchomości, u Sprzedającego pozostanie szereg innych nieruchomości/udziałów w nieruchomościach położonych w różnych lokalizacjach na terenie kraju.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży w świetle przedstawionych okoliczności nie może zostać uznana ani za przedsiębiorstwo w rozmienieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Ponadto, na kupującego nie zostaną przeniesione umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, np. umowa o usługi księgowe środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi czy umowa najmu siedziby Sprzedającego.
Ponadto, przedmiot transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Jak wskazał Wnioskodawca przedmiot planowanej transakcji nie jest wyodrębniony organizacyjnie w ramach struktury Spółki jako oddział, wydział, dywizja czy pion. Poza tym, przedmiot planowanej transakcji nie będzie wyodrębniony na płaszczyźnie finansowej i funkcjonalnej.
W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży – Nieruchomość – nie będzie stanowiła ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Zatem jedną z przesłanek warunkujących objęcie zwolnieniem od podatku dostawy towarów na podstawie ww. przepisu, jest wykorzystywanie przez sprzedającego tych towarów (w tym nieruchomości), jedynie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 października 2015 r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (strony umowy sprzedaży złożyły oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). W okresie dwóch lat poprzedzających datę planowanej dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego, Budynek i inne naniesienia posadowione na Nieruchomości nie były i nie będą przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (jeśli nawet takie ulepszenia nastąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku, czy innych naniesień).
Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany do świadczenia odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartej przez U. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w dniu 19 czerwca 2002 r. umowy najmu. Sprzedający stał się stroną tej umowy w chwili nabycia Nieruchomości, wstępując tym samym w istniejący na jej podstawie stosunek najmu. Wynajem Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. Na moment dostawy Nieruchomości Sprzedający będzie w dalszym ciągu świadczyć usługi wynajmu na rzecz najemcy Nieruchomości. Podmiot ten prowadzi na Nieruchomości sklep. Umowa najmu została zawarta do dnia 30 września 2027 roku, w związku z czym data wygaśnięcia umowy przypada po dacie sprzedaży Nieruchomości. Umowa najmu obejmuje całość Nieruchomości.
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do sprzedaży Budynku oraz budowli znajdujących się na działce nr 1/17, znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z wniosku wynika, że do pierwszego zasiedlenia Budynku oraz budowli doszło w dniu 19 czerwca 2002 r. (Nieruchomość była przedmiotem umowy najmu). Co istotne, w okresie dwóch lat przed datą dostawy Budynek oraz budowle nie były i nie będą przedmiotem ulepszeń o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej. Tym samym dostawa Budynku i budowli zlokalizowanych na działce o nr 1/17 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bowiem w analizowanej sprawie nie zaistniały wyjątki przedstawione w ww. przepisie, tj. planowana dostawa ww. Budynku i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim oraz od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W związku z tym, że dostawa Budynku i budowli zlokalizowanych na działce o nr 1/17 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - ze zwolnienia z podatku będzie korzystało również przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione.
Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Zatem, w sytuacji kiedy obie strony transakcji złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku oraz budowli będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie wówczas objęte przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe obiekty.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 i 4 uznano za prawidłowe.
Jak wynika z opisu sprawy, Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych (świadczenie usług najmu). Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wówczas analizowana transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%. W konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 uznano za prawidłowe.
0114-KDIP1-3.4012.449.2018.1.MK
0114-KDIP1-3.4012.369.2018.1.MK | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-1.4012.486.2018.1.JO | Interpretacja indywidualna