Source: https://www.eporady24.pl/odmowa-przyjecia-reklamacji-przez-dewelopera-po-uplywie-3-lat,pytania,4,47,21013.html
Timestamp: 2018-07-20 18:30:27
Legal References Found: art. 471
 art. 566
 art. 568
 art. 471
 art. 118
 art. 6

Document Content:
Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 06.12.2017
W 2013 r. zakupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera. Kilkukrotnie zgłaszałem mu usterkę polegającą na uszkodzeniu tynków w jednym z pokoi (nad którym znajduje się taras sąsiada). Deweloper reklamacje przyjmował i wykonywał prace konserwacyjne (sprawdzenie zewnętrznej elewacji, uszczelnienie tarasu). Naprawy wystarczały na jakiś czas, a potem usterka wracała. Ostatnia naprawa miała miejsce w 2015 r., jednak w 2016 problem powrócił – co zostało również zgłoszone. Początkiem tego roku otrzymałem pismo od dewelopera, w którym odrzuca reklamację, a to dlatego, że upłynął 3-letni okres rękojmi, i wskazuje wspólnotę jako organ odpowiedzialny za konserwację budynku. Jeśli usterka nie została ostatecznie naprawiona, czy rzeczywiście deweloper nie ma już żadnych zobowiązań po upływie ustawowego czasu rękojmi? Jeśli tak, do kogo się zwrócić, aby ten problem rozwiązać (nie jest znana przyczyna uszkodzeń)?
Wyjaśnię na początek, że rękojmia rzeczywiście wygasa z upływem lat 3, to się zgadza. Jednakże po terminie wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi jest możliwe dochodzenie od dewelopera odszkodowania za szkodę na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego (K.c.). Przepis ten mówi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Powyższe potwierdza liczne orzecznictwo sądowe. Jako przykład można powołać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. akt VI ACa 1348/06, w którym sąd stwierdził, że „z przepisu art. 566 par. 1 KC wynika, że utrata uprawnień z rękojmi na skutek upływu terminów przewidzianych w art. 568 KC nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 KC, dopuszczalna jest także ekskulpacja sprzedawcy”.
Termin na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych jest w tej sytuacji dłuższy niż roszczeń z tytułu rękojmi i wynosi 10 lat, zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 Kodeksu cywilnego, gdyż roszczenie Pana nie jest roszczeniem o świadczenie okresowe, ani też nie pozostaje w związku z działalnością gospodarczą.
W myśl bowiem przywołanego przepisu – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.
W przypadku odszkodowania dochodzenie roszczeń jest jednak o wiele trudniejsze, bo musi Pan udowodnić, że poniósł szkodę, że szkoda ta pozostaje w normalnym związku przyczynowym z niewykonaniem zobowiązania przez dewelopera i musi Pan udowodnić wysokość tej szkody, czyli po prostu koszt naprawy (w takich przypadkach zwykle dokonuje się napraw na własny koszt i następnie żąda zwrotu tej kwoty w ramach odszkodowania). Jak podnosi się w judykaturze, ciężar udowodnienia istnienia związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanego a powstałą szkodą oraz powstania tejże szkody w świetle art. 6 K.c. spoczywa na wierzycielu, jako na osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne (wyrok SA w Poznaniu z dnia 8 marca 2007 r., I ACa 29/07, LEX nr 370925; wyrok SN z dnia 26 listopada 2004 r., I CK 281/04, LEX nr 146366).
Tak więc, co do zasady odszkodowanie przysługuje, ale nie jest tak łatwo je wywalczyć w procesie (zwłaszcza że tu będzie trzeba ustalić, co powoduje wyciek), z rękojmią jest o wiele prościej. Natomiast jeżeli wada jest istotna i kosztowna do usunięcia, pewnie warto spróbować.
Natomiast jeśli nie będzie Pan chciał dochodzić odszkodowania, to rzeczywiście za utrzymanie budynku odpowiada wspólnota.