Source: https://interpretacje-podatkowe.org/gospodarstwo-rolne/ibpbii-2-4511-205-15-mm
Timestamp: 2017-10-24 06:01:49
Legal References Found: art. 21
 art. 14
 art. 2
 art. 2
 art. 21
 art. 2
 art. 21
 art. 2
 art. 924
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 45
 art. 21
 art. 2
 art. 21
 art. 21

Document Content:
Skutki podatkowe sprzedaży gruntów ornych rolnikowi na cele rolnicze oraz gruntów rolnych zabudowanych innemu nabywcy na cele mieszkalne i możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28.
IBPBII/2/4511-205/15/MMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 5 lutego 2015 r. (data otrzymania 12 lutego 2015 r.), uzupełnionym 30 marca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiących gospodarstwo rolne:
w części dotyczącej gruntu ornego – jest prawidłowe,
w części dotyczącej nieruchomość zabudowanej – jest nieprawidłowe.
W dniu 12 lutego 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiących gospodarstwo rolne.
W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 24 marca 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-205/15/MM, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 30 marca 2015 r.
W dniu 9 października 2014 r. Wnioskodawca nabył w drodze spadku po matce własność nieruchomości, w skład których zgodnie z wypisami z rejestru gruntów wchodzą:
grunty orne (symbol użytku R) o powierzchni 0,5639 ha oraz
nieruchomość zabudowana o powierzchni 0,0810 ha stanowiąca:
grunty orne (symbol użytku R) o powierzchni 0,0288 ha (przydomowy ogródek) oraz
grunty rolne zabudowane (symbol użytku Br-R) budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi o powierzchni 0,0522 ha.
Łącznie ww. nieruchomości stanowią gospodarstwo rolne o powierzchni 1,0815 ha przeliczeniowego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, którego nabycie Wnioskodawca wykazał w złożonym 24 października 2014 r. zgłoszeniu SD-Z2. Nieruchomości opisane w pkt 1 i pkt 2 są oddalone od siebie o ok. 2 km. Dla obu nieruchomości prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Wcześniej, przed nabyciem w drodze spadku, Wnioskodawca nie posiadał innego gospodarstwa rolnego.
Nabyte gospodarstwo rolne Wnioskodawca zamierza obecnie sprzedać w taki sposób, że tego samego dnia sporządzi akty notarialne i wyda nieruchomości obydwu nabywcom:
rolnikowi – grunty orne o powierzchni 0,5639 ha opisane w pkt 1, które w związku z tą sprzedażą nie utracą charakteru rolnego,
innemu nabywcy – nieruchomość o powierzchni 0,0810 ha opisaną w pkt 2a i 2b na cele mieszkalne.
Drugi warunek do zastosowania zwolnienia z podatku tj. aby sprzedawane grunty nie utraciły ich rolnego charakteru zostanie spełniony w taki sposób, że:
grunty orne wymienione w pkt 1 nabędzie rolnik na cele rolnicze i będzie kontynuował ich uprawę,
grunt zabudowany wymieniony w pkt 2a i 2b będzie nadal wykorzystywany w dotychczasowy sposób tj. jako miejsce zamieszkania, uprawiania przydomowego ogródka, hodowli drobiu oraz korzystania z podwórza, a więc grunty te również nie zmienią swojego dotychczasowego charakteru.
Oświadczenia tej treści zostaną zamieszczone w obydwóch aktach notarialnych jako zamiary nabywców znane w dniu sprzedaży.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że matka zmarła 6 grudnia 2013 r. Rolnik, któremu Wnioskodawca zamierza sprzedać grunt orny o powierzchni 0,5639 ha posiada już i uprawia własne gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym i nabyty grunt powiększy to gospodarstwo.
Czy przychody uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości – dwóm różnym nabywcom – będą korzystały w całości ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy wyłącznie wtedy, jeśli obydwie transakcje sprzedaży i wydanie nieruchomości nabywcom będą miały miejsce tego samego dnia...
Jeśli jednak sprzedaż obydwu części nieruchomości, wymienionych w pkt 1 i pkt 2 nastąpiłaby w dwóch różnych datach, to ze zwolnienia z opodatkowania będzie korzystał wyłącznie przychód z wcześniej dokonanej transakcji (nieistotne, której nieruchomości będzie ona dotyczyła)...
Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedzi na obydwa zadane pytanie będą twierdzące.
Bezsporne jest, że Wnioskodawca nabył w drodze spadku nieruchomości stanowiące gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, bo mają one łączną powierzchnię 1,0815 ha przeliczeniowego (choć ich powierzchnia wynosi w sumie tylko 0,6449 ha). Zatem przychód ze sprzedaży całości jednemu nabywcy korzystałaby również w całości wprost ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy, przy zachowaniu drugiego warunku, o którym mowa w tym przepisie. Jednak w sprawie Wnioskodawcy nastąpi odrębna sprzedaż każdej z nieruchomości opisanych w pkt 1 i pkt 2, na pewno dwóm różnym nabywcom i być może w dwóch różnych terminach.
Samodzielnie każda z dwóch części nieruchomości nie spełnia warunku powierzchni większej od 1 ha przeliczeniowego, zatem nie posiada statusu „gospodarstwa rolnego”.
Jednak również sprzedaż części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego korzysta ze zwolnienia z podatku. Z treści tego przepisu nie można wywodzić, że aby zastosować zwolnienie z podatku, każda część sprzedawanej nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego musiałaby również spełniać warunek powierzchni większej niż 1 ha przeliczeniowy. Wówczas przepis musiałby brzmieć: „sprzedaż części nieruchomości stanowiących gospodarstwo rolne”. Innymi słowy, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedawana nieruchomość musi być częścią gospodarstwa rolnego, ale sama jako taka nie musi spełniać jego ustawowej definicji.
Jednak w razie wystąpienia różnicy czasowej między obiema transakcjami sprzedaży, pojawi się wątpliwość co do zastosowania zwolnienia z podatku w stosunku do drugiej transakcji. Przychód z pierwszej transakcji byłby zwolniony z podatku, bo sprzedawana byłaby część nieruchomości wchodzącej w skład istniejącego gospodarstwa rolnego. Ale drugiej transakcji dokonywanej w późniejszym terminie (nieistotne której nieruchomości), można postawić słuszny zarzut, że jej przedmiotem nie będzie już część istniejącego w dniu tej sprzedaży gospodarstwa rolnego. Bowiem po dokonaniu pierwszej sprzedaży, pozostała część nabytej w spadku nieruchomości nie będzie stanowić już gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym.
Z powyższych faktów Wnioskodawca wnioskuje, że tylko dokonanie obydwu transakcji sprzedaży w tym samym dniu, tj. gdy obydwie nieruchomości mają jeszcze status części istniejącego w tym dniu gospodarstwa rolnego uprawniałoby do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego przychodu uzyskanego z obydwu transakcji sprzedaży. Z kolei zachowanie rolnego charakteru sprzedawanych gruntów w sposób opisany w zdarzeniu przyszłym wyczerpuje drugą przesłankę do zastosowania zwolnienia z podatku obydwóch transakcji.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość, którą nabył w spadku po zmarłej w 2013 r. matce.
Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Zatem dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2013 r. znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30 e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:
muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością lub współwłasnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,
Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego, ponieważ posiada grunt orny i grunt rolny zabudowany o łącznej powierzchni przeliczeniowej 1,0815 ha. Wnioskodawca zamierza sprzedać w sumie całą nieruchomość, ale dwóm różnym nabywcom. Pierwszy nabywca posiada własne gospodarstwo rolne i nabędzie grunt orny od Wnioskodawcy w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. Drugi nabywca, który nabędzie od Wnioskodawcy nieruchomość zabudowaną, nabędzie ją na cele mieszkalne.
W sytuacji sprzedaży gospodarstwa rolnego różnym nabywcom na podstawie kilku aktów notarialnych istotne jest zatem czy w momencie sprzedaży sprzedawany grunt nadal jest częścią gospodarstwa rolnego tzn. czy w momencie sprzedaży sprzedający posiada obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.
Skoro Wnioskodawca zamierza sprzedać posiadane grunty dwóm różnym osobom i żadna ze sprzedawanych części nieruchomości samodzielnie nie stanowi gospodarstwa rolnego, to istotny jest dzień sprzedaży gruntów. Jeżeli w dniu sprzedaży sprzedający nie posiada gospodarstwa rolnego, to oczywiste jest, że przedmiotem sprzedaży nie może być grunt stanowiący część gospodarstwa rolnego. Tylko dokonanie obydwóch transakcji sprzedaży w tym samym dniu oznacza, że przedmiotem sprzedaży jest część gospodarstwa rolnego, gdyż obydwie nieruchomości mają jeszcze status części istniejącego w dniu sprzedaży gospodarstwa rolnego.
Podsumowując, w przypadku gdy transakcje sprzedaży nie będą dokonane tego samego dnia istotna będzie kolejność w jakiej będą zawierane transakcje, bowiem z uwagi na powierzchnię sprzedawanych gruntów druga transakcja nie będzie już dotyczyła sprzedaży części gospodarstwa rolnego skoro Wnioskodawca nie będzie już w posiadaniu innych gruntów rolnych.
Jednakże dla możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotna jest również przesłana dotycząca utraty charakteru rolnego sprzedanego gruntu. Grunt rolny o powierzchni 0,5639 ha Wnioskodawca sprzeda rolnikowi w celu powiększenia jego gospodarstwa rolnego, a nabywca będzie kontynuował jego uprawę. W tym przypadku wskutek sprzedaży grunt nie utraci charakteru rolnego.
Natomiast nieruchomość zabudowana, którą drugi nabywca nabędzie na cele mieszkaniowe tj. w celu zamieszkania, uprawy przydomowego ogródka, hodowli drobiu oraz korzystania z podwórza, wskutek sprzedaży bezwzględnie utraci charakter rolny. Nieruchomość ta nie wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy, sama również ze względu na powierzchnię poniżej 1 ha nie stanowi gospodarstwa rolnego. Nabywca nabędzie zabudowaną nieruchomość do celów mieszkalnych a nie w celu stworzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego. Uprawa przydomowego ogródka i hodowla drobiu tego celu nie zmienią.
Podsumowując, rację ma Wnioskodawca, że istotna jest kolejność zawieranych transakcji sprzedaży gruntów, jeżeli nie będą one zawarte tego samego dnia. Sprzedawana w terminie późniejszym nieruchomość nie będzie już stanowić części gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ww. ustawy o podatku rolnym. Ważne jest również w omawianej sprawie, że tylko sprzedaż gruntów ornych rolnikowi nie spowoduje utraty ich charakteru rolnego. Aby zatem przychód ze sprzedaży gruntu ornego korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jego sprzedaż powinna nastąpić w tym samym dniu co sprzedaż nieruchomości zabudowanej lub w terminie wcześniejszym.
Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej – bez względu na to czy nastąpi przed, czy po sprzedaży gruntu ornego – nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warunkiem prawa do zwolnienia jest zachowanie przez grunt charakteru rolnego a nie charakteru mieszkalnego, co będzie miało miejsce w rozpatrywanej sprawie. Skoro grunt nie stworzy ani nie powiększy gospodarstwa rolnego, to jego sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania z uwagi na utratę charakteru rolnego i w tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Gospodarstwo rolne > IBPBII/2/4511-205/15/MM