Source: http://www.administrator24.info/artykul/id1584,z-malej-wspolnoty-duza
Timestamp: 2019-05-27 14:25:04
Legal References Found: art. 22
 art. 7
 art. 18
 art. 18
 art. 22
 art. 15
 art. 14

Document Content:
Z "małej" wspólnoty - duża | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Janusz Gdański	| Administrator 5/2011 | 03.06.2011 | 3
Działka pod budynkiem wspólnoty mieszkaniowej »
Jako mała wspólnota wyodrębniliśmy uchwałą z powierzchni wspólnej lokal, który na razie wynajmujemy, ale lokal ten jest ósmym, co teoretycznie pozwala na przekształcenie się w dużą wspólnotę. Wydział Obrotu Nieruchomościami wyliczył udziały, lecz zarządca twierdzi, że zmienione udziały zatwierdza notariusz - oprócz lokalu utworzonego.
Ponadto lokal ten nie ma kupującego, co - zdaniem zarządcy - powoduje, że nic nie można zrobić i musi zostać po staremu. Z tego wynika, że w dalszym ciągu nie możemy przekształcić małej wspólnoty w dużą, aż do chwili pojawienia się nabywcy.
Bardzo prosimy o wyrażenie opinii o tej sytuacji.
Z treści listu, który cytuję w oryginalnym brzmieniu, wynika, że w nieruchomości, w której istniała „mała", siedmiolokalowa wspólnota mieszkaniowa, znajdowało się pomieszczenie (strych?) nieużywane i właściciele zdecydowali o zmianie sposobu jego wykorzystywania. Decyzja ta jest niewątpliwie słuszna i zgodna z interesem wspólnoty, ale sposób jej realizacji budzi pewne wątpliwości.
Czytelnik stwierdza, że wspólnota „uchwałą wyodrębniła nowy lokal". Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 4 uwl, decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu, więc jej podjęcie w „małej" wspólnocie wymaga umowy podpisanej przez wszystkich właścicieli lokali.
Ponadto wyodrębnienie lokalu jest czynnością prawną (art. 7 ust. 1), która musi być uwidoczniona w księdze wieczystej. Wyodrębnienie nie jest przecież równoznaczne ze zbudowaniem lokalu!
Nie wiem, co w przedmiotowej sprawie miał do powiedzenia Wydział Obrotu Nieruchomościami, który „wyliczył udziały" oraz czy wspólnota uzyskała, niezbędne dla wyodrębnienia lokalu, zaświadczenie starosty o jego samodzielności (art. 2 ust. 3).
Zarządca opisanej w liście wspólnoty nie ma racji twierdząc, że nie można wyodrębnić lokalu, jeśli nie ma potencjalnego nabywcy. W myśl wyżej przywołanego art. 7 ust. 1, właściciel nieruchomości może wyodrębnić lokal na mocy jednostronnej czynności prawnej na swoją rzecz. Zapewne ten zarządca oparł swoje stanowisko na działaniach gmin, które wyodrębniają lokale w chwili ich zbywania. Jest to poprawne, ale nie jest konieczne.
W tym momencie pojawiają się jednak pewne wątpliwości. Czy właścicielem nowo powstałego lokalu będzie wspólnota mieszkaniowa, czy będzie on współwłasnością dotychczasowych właścicieli lokali? Orzecznictwo w tej sprawie było sprzeczne.
Problem rozstrzygnął Sąd Najwyższy wyrokiem z 21 grudnia 2007 r., stwierdzając, że wspólnota może posiadać własny majątek, odrębny od majątku jej członków (sygn. akt III CZP 65/07).
Właścicielem nowego lokalu będzie więc wspólnota i to ona będzie decydowała o jego przeznaczeniu - może lokal ten zbyć, ale nie musi. Podkreślić należy, że wspólnoty nie dotyczą gminne przepisy dotyczące zasad zbywania lokali.
Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".
Bywa, że „duża" wspólnota na mocy art. 18 ust. 1 przyjmuje sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla „małych" wspólnot. Tak jednak zdarza się bardzo rzadko, gdyż nie jest wygodnie, by decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagały jednomyślności.
Częściej „małe" wspólnoty przyjmują sposób zarządu właściwy dla wspólnot „dużych", na co pozwala wyżej przywołany art. 18 ust. 1, i wtedy decyzje w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów.
Procedura wyodrębnienia nowego lokalu powinna przebiegać następująco:
1. Wspólnota podejmuje decyzję w formie umowy o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej do adaptacji na lokal mieszkalny. W umowie tej powinny znaleźć się ustalenia dotyczące m.in. finansowania kosztów inwestycji oraz o zamiarze wyodrębnienia nowego lokalu.
2. Wspólnota występuje o pozwolenie na budowę, załączając m.in. projekt przebudowy.
3. Po zakończeniu inwestycji wspólnota występuje do starosty o zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu.
4. Wspólnota zaprasza na zebranie notariusza, który sporządza umowę o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać wszelkie informacje o nowym lokalu, także przypisany mu udział w nieruchomości wspólnej. W umowie tej musi znajdować się zapis o zmianie udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych (na podstawie art. 22 ust. 3 punkt 5).
5. Notariusz przekazuje umowę do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.
przekształcenie |
majątek wspólny |
udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej |
crvxp7 | 02.07.2011, 11:34
Jak panu nie wstyd pisać takie bzdury panie Gdański. Wyodrębniony lokal będzie współwłasnością kodeksową (Kodeks cywilny - dział współwłasność). Nawet wyroku SN nie przeczytał pan ze zrozumieniem.
Janusz Gdański | 11.07.2011, 10:43
Podkreślałem, że eksperci nie są zgodni w kwestii zakresu pojęcia "własnośc wspólnoty", ale w uzasadnieniu wyroku, na który się powołuję, Sąd stwierdził, że wspólnota może posiadać własny lokal, chociaż zastrzegł, że może on jedynie służyć jako np. biuro wspólnoty - cyt.:"Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)". Moje stanowisko jest więc pewną nadinterpretacją wyroku (może dlatego, że nie do końca rozumiem stanowisko Sądu Najwyższego, który odróżnia lokal "przeznaczony na siedzibę zarzadu wspólnoty" od lokalu mieszkalnego lub użytkowego), ale w omawianym problemie nie jest istotne, czy nowy lokal będzie własnością wspólnoty, czy będzie stanowił "kodeksową" współwłasność jej członków - do rozporządzania nim i tak będzie konieczna jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. Procedura wyodrębniania będzie więc taka, jak to przedstawiłem. A pytającemu chodziło jedynie o to, czy wyodrębnienie lokalu jest możliwe gdy nie ma potencjalnego nabywcy.
A na marginesie - problem. Gdy "nowy" lokal przestanie być właścicielom potrzebny, to czy będą musieli go "fizycznie" zlikwidować, czy też będą mogli go sprzedać? Tego Sąd, niestety, nie rozpatrywał. I jeszcze jedna uwaga - ja się nie wstydzę swojego nazwiska - czyżby mój oponent wstydził się swojego? Podkreślam także, że nie uważam się za "wyrocznię" - mam prawo się mylić, podobnie jak każdy, kto dysutuje na jakikolwiek temat. A prowadzić dyskusji w stylu: "masz inne zdanie niż ja, wiec jesteś głupi" po prostu nie potrafię.
Posesja | 20.04.2015, 15:23
To nieprawda. Ważna jest łączna liczba lokali, a nie tylko liczba lokali wyodrębnionych. Proszę zapoznać się z ustawą:
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
Wyświetleń: 12510|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 5971|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 9541|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 7710|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 6688|Ocena: 3.5