Source: http://bdkbr.pl/nieruchomosci-inwestycyjne/
Timestamp: 2020-07-16 02:59:52
Legal References Found: art. 28
 art. 28
 art. 28
 art. 3
 art. 3
 art. 3

Document Content:
Nieruchomości inwestycyjne | Beata Dzierżanowska Kancelaria Biegłego Rewidenta
Home » Rzeczpospolita » Nieruchomości inwestycyjne
W jaki sposób wyceniać nieruchomości inwestycyjne
Budynek, którego firma sama nie wykorzystuje bezpośrednio w działalności, ale przynosi jej zyski wynikające z czynszu najmu bądź leasingu, wykazuje się w innej pozycji bilansu niż środki trwałe.
Inwestycje – według ustawy o rachunkowości (dalej: uor) – to aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a zwłaszcza aktywa finansowe i te nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne, których jednostka nie użytkuje, lecz posiada je w celu osiągnięcia omawianych korzyści.
grunty – utrzymywane ze względu na wzrost ich wartości,
budynki – z których korzyści są czerpane na podstawie umowy najmu, leasingu itp.
Do nieruchomości inwestycyjnych nie można jednak zaliczyć budynków, czy gruntów, które są przeznaczone na sprzedaż u dewelopera. Będą one w jego księgach stanowiły zapasy.
Wycena początkowa…
Na moment przyjęcia do ksiąg nieruchomość inwestycyjną wycenia się w cenie nabycia albo w cenie zakupu, jeżeli koszty przeprowadzenia i rozliczenia transakcji nie są istotne (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości; dalej: uor).
… i na dzień sporządzenia sprawozdania
Nieruchomości inwestycyjne mogą być wyceniane na dzień bilansowy, zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a uor, według:
zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub
Wybór metody wyceny należy do jednostki, natomiast obowiązkowo powinna ona być opisana w polityce rachunkowości. Ponadto należy pamiętać o stosowaniu jednolitych metod w odniesieniu do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.
Zasady wyceny środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych na dzień bilansowy są określone w art. 28.ust. 1 pkt 1 uor. Stanowią one, że środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości;
Spółka zajmująca się produkcją okien zakupiła w lipcu 2013 nieruchomość przeznaczoną na wynajem o wartości
900 000 zł. Taką cenę zapłacono za nieruchomość.
W przyjętej przez spółkę polityce rachunkowości jest zapis, że wycenia ona nieruchomości inwestycyjne według zasad przyjętych dla środków trwałych.
Dla danej nieruchomości przyjęto stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5 proc. rocznie.
Wartość początkowa nieruchomości to 900 000 zł.
Ujęcie początkowe nieruchomości przeznaczonej na wynajem
Wn „Nieruchomości inwestycyjne” 900 000 zł
Ma „Pozostałe rozrachunki” 900 000 zł.
900000 zł x 2,5proc. /12 m-cy = 1875 zł.
Wn „Amortyzacja nieruchomości inwestycyjnej” 1875 zł
Ma „Umorzenie nieruchomości inwestycyjnej” Ma 1875 zł.
Nieruchomości inwestycyjne Pozostałe rozrachunki
1) 900 000 zł 900 000 zł (1
Amortyzacja nieruchomości Umorzenie nieruchomości
2) 1875 zł 1875 zł (2
Wartość odpisów amortyzacyjnych w roku 2013 wyniosła:
900 000 zł x 2,5proc. /12*5 m-cy = 9375 zł.
Wycena nieruchomości inwestycyjnej na dzień bilansowy 31 grudnia 2013 r.:
wartość początkowa nieruchomości inwestycyjnej – dotychczasowe odpisy amortyzacyjne:
900 000 zł – 9 375 zł = 890 625 zł.
W sytuacji, gdy wynajem nieruchomości nie jest w zakresie podstawowej działalności jednostki odpisy amortyzacyjne/umorzeniowe powinny być ujmowane w pozostałych kosztach operacyjnych. Stosowny zapis powinien znaleźć się w polityce rachunkowości.
Należy również pamiętać o weryfikacji nieruchomości na dzień bilansowy pod kątem ewentualnej utraty wartości. w tym celu można porównać, jak wygląda wartość księgowa nieruchomości w stosunku dojej wartości rynkowej. W przypadku wystąpienia utraty wartości nieruchomości inwestycyjnej należy uwzględnić w księgach odpis aktualizujący jej wartość w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.
Wycena bilansowa nieruchomości inwestycyjnych według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej sprowadza się głównie do ustalenia jaka jest możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena sprzedaży netto za daną nieruchomość. Można się w tym celu posłużyć wyceną niezależnego rzeczoznawcy majątkowego.
Definicja wartości godziwej zawarta w art. 28 ust. 6 uor stanowi, że jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami
W przyjętej przez spółkę polityce rachunkowości znajduje się zapis, że nieruchomości inwestycyjne jednostka wycenia według ceny rynkowej (wartości godziwej).
Ujęcie początkowe nieruchomości:
Wycena na dzień bilansowy 31 grudnia 2013:
W celu ustalenia wiarygodnej ceny rynkowej skorzystano z usług niezależnego rzeczoznawcy majątkowego i zamówiono operat szacunkowy dotyczący nieruchomości. Z operatu szacunkowego wynikała wartość nieruchomości w kwocie 870 000 zł.
W związku ze spadkiem wartości nieruchomości ujęto w księgach odpis aktualizujący jej wartość w wysokości 30 000 zł.
Wycena bilansowa:
Wn „Pozostałe koszy operacyjne” 30 000 zł
Ma „ Odpisy z tyt. utraty wartości ” 30 000 zł.
1) 900 000 zł 900 000 (1
Pozostałe koszy operacyjne Odpisy z tyt. trwałej utraty wartości
2) 30 000 zł 30 000zł (2
wartość początkowa nieruchomości inwestycyjnej – odpisy z tyt. trwałej utraty wartości
900 000 zł – 30 000 zł = 870 000 zł.
Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a jej wartością bilansową, związana z przekwalifikowaniem tej nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji wycenianych według cen rynkowych, zwiększa pozostałe koszty lub przychody operacyjne. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c) uor, koszty i przychody związane z utrzymaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji, a także aktualizacją ich wartości, jak również przekwalifikowaniem do środków trwałych, jeśli do ich wyceny przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą, zalicza się do pozostałych kosztów i pozostałych przychodów, jako koszty i przychody pośrednio związane z działalnością operacyjną jednostki.
Standardy międzynarodowe są znacznie precyzyjniejsze, niż regulacje krajowe
Niezależność przepływów pieniężnych z nieruchomości inwestycyjnej od tych uzyskiwanych z pozostałych aktywów jednostki to podstawowa różnica między budynkiem traktowanym jak inwestycja a takim, który zajmuje właściciel.
Zagadnieniu nieruchomości inwestycyjnych dedykowany jest, osobny,. Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 „Nieruchomości inwestycyjne” (MSR 40).Międzynarodowe regulacje traktują to zagadnienie bardziej szczegółowo niż ustawa o rachunkowości patrz tabela. MSR 40 określa podejście księgowe do nieruchomości inwestycyjnych oraz wymogi dotyczące ujawniania informacji na ich temat.
Zgodnie z MSR 40, nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy), którą właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest:
– wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych lub
– przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
Oznacza to, że przepływy środków pieniężnych uzyskiwane dzięki nieruchomości inwestycyjnej są w dużej mierze niezależne od pozostałych aktywów będących w posiadaniu jednostki. To właśnie odróżnia nieruchomość inwestycyjną od nieruchomości zajmowanej przez właściciela.
Grunt i nie tylko
Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczyć można:
grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone,
budynek, którego właścicielem jest jednostka (lub nabyty przez jednostkę na podstawie leasingu finansowego), oddany przez jednostkę w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów,
budynek, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów,
nieruchomość w trakcie budowy lub dostosowywania, która ma być w przyszłości użytkowana jako nieruchomość inwestycyjna.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje w cenie nabycia lub w koszcie wytworzenia. Przy początkowej wycenie uwzględnia się koszty przeprowadzenia transakcji.
Ceny nabycia lub kosztów wytworzenia nieruchomości nie zwiększają:
koszty rozruchu (chyba że ich poniesienie jest niezbędne w celu doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego jej używanie),
straty operacyjne poniesione zanim nieruchomość osiągnie zaplanowane obłożenie,
koszty nienaturalnych strat w materiałach, robociźnie i innych zasobach zużytych w trakcie budowy i dostosowywania nieruchomości.
Do momentu zakończenia budowy nieruchomość należy wyceniać zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” Z tego powodu w koszty wytworzenia nieruchomości mogą być wliczane inne pozycje nakładów, o których w ustawie się nie wspomina, np. nakłady na późniejszą rozbiórkę nieruchomości i przywrócenie stanu gruntu przed rozpoczęciem budowy. Z dniem zakończenia budowy nieruchomość można już zakwalifikować jako nieruchomość inwestycyjną zgodnie z MSR 40.
Jeśli chodzi o zasady wyceny stosowane po początkowym ujęciu to jednostka ma możliwość wyboru jednej z metod wyceny:
model wartości godziwej lub
model ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Standard nakłada na wszystkie jednostki wymóg wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wartości godziwej albo dla celów wyceny – w przypadku stosowania modelu wyceny według wartości godziwej – albo dla celów ujawniania informacji – jeśli jednostka stosuje model ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Zatem niezależnie od przyjętej metody/modelu wyceny standard zaleca (nie wprowadza wymogu), aby jednostka wyceniła nieruchomość inwestycyjną korzystając z usług niezależnego rzeczoznawcy.
Jednostka powinna opisać przyjętą metodę wyceny w polityce rachunkowości i stosować wybraną metodę do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.
Wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej MSR 40 określa na poziomie ceny, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami. (Zainteresowany nabywca ma motywację do zakupu nieruchomości, ale nie przymus).
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej powinna zazwyczaj odzwierciedlać między innymi dochód z czynszów, z aktualnych umów leasingowych oraz inne założenia, które uczestnicy rynku wykorzystaliby do wyceny nieruchomości inwestycyjnej w aktualnych warunkach rynkowych. Do tego celu najlepiej wykorzystać aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości, z pominięciem kosztów transakcji poniesionych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub innej formy jej zbycia.
Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej ujmuje się w wyniku finansowym za okres, w którym nastąpiła zmiana.
Może się zdarzyć taka sytuacja, że wartość bieżąca oczekiwanych dokonywanych przez jednostkę płatności związanych z daną nieruchomością inwestycyjną (z wyjątkiem płatności dotyczących ujętych zobowiązań) przewyższy wartość bieżącą odnośnych wpływów środków pieniężnych. W takich przypadkach jednostka stosuje MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”, aby ustalić czy należy ująć zobowiązanie oraz ustalić sposób wyceny tego zobowiązania.
Stosując model wyceny według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia jednostka wycenia wszystkie swoje nieruchomości inwestycyjne zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”. Należy jednak pamiętać, że w przypadku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (lub ujętych w grupie do zbycia zaklasyfikowanej jako przeznaczona do sprzedaży) wycena jest przeprowadzana zgodnie z wymogami MSSF 5 „Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży i działalność zaniechana”.
MSR 40 szczegółowo reguluje możliwość przekwalifikowania nieruchomości inwestycyjnych. Przeniesienie poszczególnych nieruchomości z lub do nieruchomości inwestycyjnych może wystąpić tylko wtedy, gdy następuje faktyczna zmiana sposobu ich użytkowania. Szczegółowe warunki zostały określone w § 57 MSR 40. Są to:
rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela – w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości zajmowanych przez właściciela,
rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do sprzedaży – w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,
zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej właściciela – w przypadku przeniesienia nieruchomości zajmowanych przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych,
oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny – w przypadku przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych.
W przypadku stosowania modelu ceny nabycia reklasyfikacja nieruchomości do innej kategorii nie powoduje zmiany wartości bilansowej składnika do celów początkowej wyceny. Zmiana zachodzi, gdy jednostka stosuje do wyceny model wartości godziwej.
Różnica powstała ze zmiany kategorii nieruchomości – z inwestycyjnej na użytkowaną na rzecz właściciela – powinna zostać rozliczona w ten sam sposób jak przeszacowanie, zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 „Zapasy” (jeżeli nieruchomość zostanie przeniesiona do zapasów).
Do czasu zbycia lub wycofania
Nieruchomość inwestycyjną zaprzestaje się ujmować (eliminuje się ze sprawozdania z sytuacji finansowej) w momencie jej zbycia lub w przypadku trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się w przyszłości uzyskania żadnych korzyści wynikających z jej zbycia.
Zbycie nieruchomości inwestycyjnej następuje w drodze jej sprzedaży lub zawarcia umowy leasingu finansowego. Stosuje się wówczas kryteria MSR 18 „Przychody” lub MSR 17 „Leasing”. Jeżeli po zbyciu nieruchomości na podmiocie ciążą zobowiązania związane z tą nieruchomością, zastosowanie znajdują – co do zasady – postanowienia MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”.
Zyski lub straty wynikające z wycofania z użytkowania lub zbycia nieruchomości inwestycyjnej ustala się jako różnicę między przychodami netto ze zbycia a wartością bilansową danego składnika aktywów oraz ujmuje w wyniku w okresie, w którym nastąpiła likwidacja lub sprzedaż.
Należną zapłatę za nieruchomość ujmuje się początkowo w wartości godziwej. W przypadku odroczonej płatności (np. za rok) otrzymaną zapłatę ujmuje się jako równowartość ceny płatnej w gotówce (ekwiwalent ceny gotówkowej). Różnicę zaś między wartością zapłaty a ceną gotówkową ujmie się jako przychód (dochód) z tytułu odsetek, zgodnie z MSR 18 „Przychody”, przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej.
Nieruchomości inwestycyjne w ustawie i według MSR 40 – porównanie
Zagadnienie Regulacje zustawy o rachunkowości Regulacje zMSR 40
Kwalifikacja inwestycji w nieruchomości Utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów, przyrost wartości lub obie te korzyści. Utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów, przyrost wartości lub obie te korzyści.
Ujęcie początkowe Według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia Według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia. MSR 40 nie pozwala jednak zaliczyć do ceny nabycia lub kosztu wytworzenia następujących kategorii kosztów:- kosztów rozruchu (chyba że ich poniesienie jest niezbędne do doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego jej używanie),- początkowych strat operacyjnych (poniesionych przed osiągnięciem przez nieruchomość zaplanowanego obłożenia),- kosztów nadmiernych strat w materiałach, robociźnie i innych zasobach użytych w trakcie dostosowywania nieruchomości.
Ujęcie początkowe nieruchomości wytworzonych we własnym zakresie Wycena według kosztów wytworzenia Do momentu zakończenia budowy nieruchomość należy wyceniać zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”. Z dniem zakończenia budowy nieruchomość można już zakwalifikować jako nieruchomość inwestycyjną zgodnie z MSR 40.
Wycena bilansowa Wybór jednej z dwóch metod wyceny:
zasady stosowane do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub
wycena według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.
MSR 40 daje możliwość wyboru metody wyceny:
według modelu nabycia lub
według modelu wartości godziwej.
Wartość godziwa Jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Sprowadza się to głównie do ustalenia jaka jest możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena sprzedaży netto za daną nieruchomość. Dużo szersze uregulowania. Wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej MSR 40 określa na poziomie ceny, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej powinna zazwyczaj odzwierciedlać wysokość przychodów z czynszów aktualnych umów leasingowych i założenia dotyczące rynkowej oceny przychodów z czynszów z przyszłych umów leasingowych albo odzwierciedlać – na podobnych zasadach – wszelkie wpływy pieniężne, jakich można oczekiwać w odniesieniu do nieruchomości. Szczególnie zalecane są usługi wykwalifikowanego rzeczoznawcy.
Ujęcie skutków utraty wartości bądź wzrostu wartości nieruchomości inwestycyjnej wycenianej według modelu wartości godziwej Pozostałe koszty operacyjne i pozostałe przychody operacyjne Pozostałe koszty operacyjne i pozostałe przychody operacyjne
Przekwalifikowanie nieruchomości Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a jej wartością bilansową, związana z przekwalifikowaniem tej nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji wycenianych według cen rynkowych, zwiększają pozostałe koszty lub przychody operacyjne. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c) uor, koszty i przychody związane z utrzymaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji, a także aktualizacją ich wartości, jak również przekwalifikowaniem do środków trwałych, jeśli do ich wyceny przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą, zalicza się do pozostałych kosztów i pozostałych przychodów, jako koszty i przychody pośrednio związane z działalnością operacyjną jednostki. MSR 40 szczegółowo reguluje możliwość przekwalifikowania nieruchomości inwestycyjnych. Przeniesienia poszczególnych nieruchomości z lub do nieruchomości inwestycyjnych jest możliwe tylko wtedy, gdy następuje faktyczna zmiana sposobu ich użytkowania. Szczegółowe warunki zostały określone w § 57 MSR 40.W przypadku stosowania modelu ceny nabycia reklasyfikacja nieruchomości do innej kategorii nie powoduje zmiany wartości bilansowej składnika do celów początkowej wyceny. Zmiana zachodzi, gdy jednostka stosuje do wyceny model wartości godziwej. Różnica powstała ze zmiany kategorii nieruchomości – z inwestycyjnej na użytkowaną na rzecz właściciela – powinna zostać rozliczona w ten sam sposób jak przeszacowanie, zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 „Zapasy” (jeżeli nieruchomość zostanie przeniesiona do zapasów).
Inwentaryzacja Nieruchomości zaliczone do inwestycji podlegają obowiązkowi inwentaryzacji – w drodze spisu z natury – na ostatni dzień każdego roku obrotowego. Nie dotyczy to jednak gruntów i praw zaliczonych do nieruchomości (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).Należy je inwentaryzować drogą weryfikacji. Z kolei inwentaryzację nieruchomości zaliczonych do inwestycji znajdujących się na terenie strzeżonym przeprowadza się raz na cztery lata. Nie jest szczegółowo uregulowana.
Sprzedaż Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 uor, wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej powinien znaleźć odzwierciedlenie w pozostałych przychodach/kosztach operacyjnych. Nieruchomość wyłącza się ze składników bilansu w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści wynikających z jej zbycia. Zbycie nieruchomości inwestycyjnej następuje w drodze jej sprzedaży lub zawarcia umowy leasingu finansowego. Jeżeli po zbyciu nieruchomości na podmiocie ciążą zobowiązania związane z tą nieruchomością, zastosowanie znajdują – co do zasady – postanowienia MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”. Zyski lub straty ustala się jako różnicę między przychodami netto ze zbycia a wartością bilansową danego składnika aktywów oraz ujmuje w wyniku w okresie likwidacji lub sprzedaży
13-10-RZ_Nieruchomości inwestycyjne