Source: https://interpretacje-podatkowe.org/grunty/0115-kdit2-3-4011-193-2018-3-aw
Timestamp: 2018-07-20 22:06:10
Legal References Found: art. 21
 art. 13
 art. 14
 art. 968
 art. 21
 art. 922
 art. 924
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 14
 art. 19
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 4
 art. 2
 art. 21
 art. 21

Document Content:
♦ › Grunty › 0115-KDIT2-3.4011.193.2018.3.AW
Czy środki uzyskane ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym po zmarłym ojcu będą podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2018 r., poz. 200), w związku z wydatkowaniem ich na zakup udziału w działce budowlanej stanowiącej własność syna Wnioskodawcy i planowanym wybudowaniem wspólnego domu?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2018 r. (data wpływu 25 maja 2018 r.) – uzupełnionym pismem dnia 19 czerwca 2018 r. (data wpływu 19 czerwca 2018 r.) – o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 25 maja 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniu 19 czerwca 2018 r. (data wpływu).
Udział w lokalu mieszkalnym zlokalizowanym w O. przy ul. M. Wnioskodawca nabył w drodze zapisu testamentowego, zmarłego w dniu 24 lipca 2016 r. ojca.
Udział we wspomnianym powyżej lokalu miały następujące osoby: matka Wnioskodawcy w wysokości 1/2 (na zasadzie współwłasności małżeńskiej ze zmarłym), brat Wnioskodawcy i Wnioskodawca po 1/4 na zasadzie zapisu testamentowego.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że pojęcie „zapis testamentowy” nie oznacza zapisu w rozumieniu art. 968 Kodeksu cywilnego. Do spadku Wnioskodawca został powołany na podstawie sporządzonego przez ojca testamentu. Zgodnie z treścią testamentu do spadku zostały powołane dwie osoby, tj. brat Wnioskodawcy i Wnioskodawca w równych częściach po 1/2.
W lutym 2018 r. lokal został sprzedany. Sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonali wszyscy współwłaściciele (bez zniesienia współwłasności) a podział dochodu ze sprzedaży nastąpił zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości i z tego tytułu Wnioskodawca uzyskał przychód w wysokości 42 500 zł.
Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca posiada, na zasadzie współwłasności z żoną, następujące nieruchomości: lokal mieszkalny w O. przy ul. W., w którym zamieszkuje i realizuje obecne cele mieszkaniowe i lokal mieszkalny w O. przy ul. J.
Uzyskany ze sprzedaży lokalu przy ul. M. przychód w wysokości 42 500 zł Wnioskodawca w całości chce przeznaczyć na zakup udziału w nieruchomości (działka nr X zlokalizowana w miejscowości S.) stanowiącej własność syna Wnioskodawcy. Zgodnie z wydanymi dla działki X warunkami zabudowy dozwolone jest wybudowanie domu jednorodzinnego wolnostojącego (zabudowa do 15% powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej do 15 m i wysokości budynku do 9 m). Po nabyciu udziału w działce Wnioskodawca planuje wraz z synem wybudowanie, na zasadzie współwłasności, domu z dwoma mieszkaniami o różnej wielkości pozwalającej zamieszkać dwóm rodzinom: syna z żoną i dziećmi oraz Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy. Wspólne zamieszkanie związane jest faktem, że w roku 2018 Wnioskodawca osiągnę wiek emerytalny (jego żona od czterech lat jest emerytką) i opieka rodziny z latami będzie coraz bardziej im potrzebna. Na wydatki związane ze wspólną budową domu Wnioskodawca zamierza przeznaczyć dochód ze sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych zlokalizowanych w O.
Zdaniem Wnioskodawcy, środki uzyskane ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym po zmarłym ojcu podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200), w związku z wydatkowaniem ich na zakup udziału w działce budowlanej stanowiącej własność syna.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 24 lipca 2016 r. Wnioskodawca nabył (w związku ze sporządzonym przez zmarłego ojca testamentem) udział w lokalu mieszkalnym (1/4 w lokalu mieszkalnym). W lutym 2018 r. lokal został sprzedany. Sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonali wszyscy współwłaściciele (bez zniesienia współwłasności) a podział dochodu ze sprzedaży nastąpił zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w 2016 r. została dokonana w lutym 2018 r., a więc przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to stanowi ona źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Wskazać także należy, że zdanie drugie art. 19 ust. 1 omawianej ustawy wprowadza szczególną procedurę służącą „blokowaniu” prób uchylania się przez podatników od wykazywania przychodów poprzez nieuzasadnione przesłankami ekonomicznymi znaczne „zaniżanie” ceny zbycia. Omawiana regulacja pozwala organom podatkowym – w przypadku zaistnienia określonych przesłanek – na odejście od treści czynności ustalonej przez strony (wartości przedmiotu zbycia wskazanej przez strony w cenie zbycia) i zrównanie skutków podatkowych takiej transakcji do skutków analogicznych transakcji dokonywanych na warunkach rynkowych. W takich szczególnych przypadkach, organ określa przychód podatnika z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych w wysokości ich wartości rynkowej.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z ust. 28 ww. przepisu wynika, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
Wyjaśnić przy tym należy, że ustawodawca formułując ww. zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Takim celem jest m.in. – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy – nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (...).
Celem mieszkaniowym niewątpliwie zatem jest przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie gruntu (udziału w gruncie) pod budowę budynku mieszkalnego.
Jednym z podstawowych warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia jest nabycie gruntu (udziału w gruncie) przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego w okresie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik sprzedał nieruchomość, jednak wydatki mają być poniesione nie wcześniej niż w dniu sprzedaży nieruchomości, z której dochód ma podlegać zwolnieniu. Innymi słowy zwolnienie związane jest z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonego gruntu (udziału w gruncie) w określonym celu i w określonym czasie. O charakterze nabytego gruntu decyduje nie tylko zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu musi być oceniony także w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy. Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia działka, na zakup której zostały wydatkowane środki ze sprzedaży nieruchomości musi być działką pod budowę budynku mieszkalnego. Ponadto w przypadku nabycia gruntu ustawodawcy nie chodziło o to, aby ze zwolnienia korzystał podatnik, który środki inwestuje w nieruchomość (grunt), lecz o to, aby ze zwolnienia korzystał ten podatnik, dla którego zakup gruntu jest pierwszym krokiem do realizacji budowy budynku mieszkalnego. Zatem samo poniesienie wydatku na nabycie gruntu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
Zauważyć również należy, że w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie gruntu (udziału w gruncie) pod budowę budynku mieszkalnego ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera warunku rozpoczęcia na tej działce w określonym czasie budowy budynku mieszkalnego. Ustawodawca zastrzegł jednak, że zakup musi być podyktowany potrzebą realizacji własnego celu mieszkaniowego. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest więc wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie aby w tym nowym miejscu mieszkać. Gdyby zatem z całokształtu okoliczności wynikało, że zakup działki budowlanej miał na celu jedynie lokatę kapitału, bez zamiaru realizowania na działce własnych celów mieszkaniowych a więc budowy budynku mieszkalnego lub realizację celów rekreacyjnych, to cel zwolnienia nie byłby zrealizowany.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, z późn. zm.).
W myśl art. 4 ust. 1 przywołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Zatem o przeznaczeniu gruntu decydować będą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których powinno wynikać, że grunt znajduje się na obszarach określonych jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu (udziału w nieruchomości) zamierza w całości przeznaczyć na zakup udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej własność syna Wnioskodawcy. Zgodnie z wydanymi dla tej działki warunkami zabudowy dozwolone jest na niej wybudowanie domu jednorodzinnego wolnostojącego. Po nabyciu udziału w działce Wnioskodawca planuje wraz z synem wybudowanie, na zasadzie współwłasności, domu z dwoma mieszkaniami o różnej wielkości pozwalającej zamieszkać dwóm rodzinom (syna z żoną i dziećmi oraz Wnioskodawcy i jego żony). Wnioskodawca zamierza sprzedać mieszkanie, w którym obecnie realizuje cele mieszkaniowe i zamieszkać wspólnie z synem w nowo wybudowanym domu.
Wskazać zatem należy, że środki uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w lokalu odziedziczonym po ojcu zostaną wydatkowane na nabycie udziału w gruncie, który będzie przeznaczony przez Wnioskodawcę pod budowę budynku mieszkalnego we współwłasności z synem. Grunt ten będzie gruntem budowlanym (będzie spełniał kryteria gruntu pod budowę budynku mieszkalnego), gdyż zgodnie warunkami zabudowy dozwolone jest na nim wybudowanie domu jednorodzinnego wolnostojącego, a także zostanie nabyty w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.
Wobec tego, skoro w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym po zmarłym ojcu – w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – na nabycie od syna udziału w nieruchomości gruntowej, na której będzie spełniał własne cele mieszkaniowe, dochód z ww. sprzedaży będzie wolny od podatku dochodowego, na zasadach wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
0115-KDIT2-3.4011.193.2018.3.AW
2461-IBPP1.4512.813.2016.2.LSz | Interpretacja indywidualna