Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/vii-sa-wa-883-18-wystapienie-przeslanek-wydania-decyzji-522715382
Timestamp: 2020-01-17 21:17:26
Legal References Found: art. 66
 art. 61
 art. 61
 art. 7
 art. 61
 art. 29
 art. 156
 art. 61
 art. 66
 art. 61
 art. 66
 art. 5
 art. 156
 art. 28
 art. 66
 art. 61
 art. 156
 art. 66
 art. 5
 art. 107
 art. 66
 art. 7
 art. 66
 art. 3
 art. 156
 art. 66
 art. 61
 art. 16
 art. 156
 art. 156
 art. 156
 art. 66
 art. 66
 art. 66
 art. 61
 art. 66
 art. 61
 art. 5
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 185
 art. 61
 art. 107

Document Content:
VII SA/Wa 883/18, Wystąpienie przesłanek wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie
VII SA/Wa 883/18, Wystąpienie przesłanek...
Opublikowano: LEX nr 2621686
VII SA/Wa 883/18
Wystąpienie przesłanek wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym.
Przewodniczący: Sędzia WSA Jadwiga Smołucha (spr.).
Sędziowie WSA: Joanna Gierak-Podsiadły, Bogusław Cieśla.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Miasta K. w K. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia (...) lutego 2018 r. znak: (...) w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę
Przedmiotem skargi wniesionej przez Miasto K. - Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w K. ("skarżący") jest decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego ("GINB", "organ odwoławczy") z (...) lutego 2018 r. znak (...), którą utrzymano w mocy decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego ("WINB", "organ I instancji") z (...) grudnia 2017 r., znak (...), odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji w przedmiocie nałożenia obowiązków na zarządcę budynku przez organ nadzoru budowlanego.
Zaskarżona GINB decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Pismem z 6 marca 2015 r. PINB w K. zawiadomił skarżącego o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku przy ul. P. (...) w K. w związku z wpływem budowy prowadzonej na dz. nr (...). Jednocześnie pismem z 6 marca 2015 r. organ powiatowy zawiadomił o zamiarze przeprowadzenia oględzin budynku.
Podczas kontroli przeprowadzonej 19 marca 2015 r. wykonano dokumentację fotograficzną obrazującą stan techniczny ścian budynku.
Postanowieniem z (...) maja 2015 r., nr (...), znak: (...) PINB w K. nakazał skarżącemu przedłożenie w terminie do 31 lipca 2015 r. oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. P. (...) w K., zawierającej: 1. inwentaryzację występujących w obiekcie spękań i zarysowań z usystematyzowaniem na te, których usunięcie jest niezbędne ze względu na bezpieczeństwo konstrukcji oraz na te niemające znaczenia konstrukcyjnego; 2. określenie sposobu usunięcia spękań i zarysowań stanowiących zagrożenie bezpieczeństwa.
Skarżący przy piśmie z 20 lipca 2015 r. przekazał ekspertyzę stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. P. (...) w K. sporządzoną w czerwcu 2015 r. przez mgr inż. R. S. i mgr inż. arch. J. S. Z ekspertyzy wynika, że budynek mieszkalny pochodzi z 1900 r., został wykonany w technologii tradycyjnej murowanej. Jest w całości podpiwniczony i posiada 5 kondygnacji mieszkalnych. W budynku znajduje się 10 lokali mieszkalnych z czego część to pustostany. Ściany budynku są wykonane z cegły pełnej na zaprawie wapiennej. Stropy nad kondygnacjami mieszkalnymi są drewniane, a w pomieszczeniach kuchni częściowo żelbetowe gęsto żebrowe z wypełnieniem ceramicznym, natomiast nad piwnicami odcinkowe na dźwigarach stalowych dwuteowych. Klatki schodowe są wykonane w konstrukcji stalowej z drewnianymi stopnicami. Kubatura budynku wynosi ok. 4000 m3. Budynek w dużej części jest użytkowany. Podczas oględzin budynku autorzy ekspertyzy technicznej stwierdzili występowanie zarysowań i spękań ścian budynku. Stan techniczny budynku określono jako zróżnicowany - od złego do dostatecznego. Wskazano, że istniejące kotwienia ścian zewnętrznych budynku należy przedłużyć na całą długość budynku oraz wykonać dodatkowe kotwienia ścian podłużnych oraz "zszyć" wybrane (wskazane na rysunkach inwentaryzacyjnych) pęknięcia. Wskazano także, iż część uszkodzeń powstała w związku z realizacją na sąsiedniej działce budynku Wydziału Radia i Telewizji Uniwersytetu (...) w K., jednak nie bez znaczenia dla obecnego stanu technicznego budynku przy ul. P. (...) w K. jest jego wieloletnie użytkowanie i brak podstawowych remontów i konserwacji.
Decyzją z (...) sierpnia 2015 r., nr (...), PINB w K. nakazał skarżącemu wykonanie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. P. (...) w K., w terminie do 31 grudnia 2015 r., następujących robót:
1. przedłużenie na całą długość budynku istniejącego kotwienia ścian wewnętrznych oraz wykonanie dodatkowego kotwienia ścian podłużnych;
2. zszycie stalowymi prętami w sposób opisany w ekspertyzie opracowanej przez mgr inż. R. S. i mgr inż. J. S. pęknięć wskazanych na rysunkach inwentaryzacyjnych ekspertyzy jako pęknięcia do zszycia. Jako podstawę prawną decyzji wskazano art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).
Decyzją z (...) grudnia 2017 r. (...) WINB odmówił stwierdzenia nieważności decyzji PINB w K. z (...) sierpnia 2015 r., nr (...).
Decyzją z (...) lutego 2018 r. GIMB, po rozpatrzeniu odwołania skarżącego od decyzji (...) WINB z (...) grudnia 2017 r., utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji GINB, odnosząc się do kwestii racjonalności i celowości nałożonych obowiązków wskazał, że organ powiatowy oparł się w tym zakresie na fachowej wiedzy autorów ekspertyzy stanu technicznego budynku. PINB w K. nakazał wykonanie tylko tych zaleceń wskazanych w ekspertyzie, których zrealizowanie pozwoli na zapobieżenie dalszemu występowaniu stanu zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. GINB podkreślił przy tym, że lakoniczne uzasadnienie w tym zakresie nie może stanowić podstawy do stwierdzenia nieważności badanej decyzji. Sądy administracyjne stoją bowiem na stanowisku, że stwierdzenie nieważności decyzji z powodu wad w jej uzasadnieniu może mieć miejsce absolutnie wyjątkowo, a więc w sytuacji kompletnego braku uzasadnienia. Następnie organ odwoławczy podniósł, że w objętej odwołaniem decyzji wskazano, iż skarżący zarządza budynkiem przy ul. P. (...) w K. w związku z decyzją Urzędu Miejskiego w K. z (...) listopada 1981 r., wydaną w stosunku do jego poprzednika prawnego - Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w K. -na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84). Zgodnie zaś z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509), z dniem wejścia w życie tej ustawy, do czynności jednostek organizacyjnych zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych wydanych na podstawie Prawa lokalowego, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Powołany przepis wprost mówi o "jednostkach organizacyjnych zarządzających", zaś przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia jedynie stosuje się odpowiednio do czynności tych jednostek. Tym samym przepis ten nie znosi faktu zarządzania nieruchomością przez określoną jednostkę organizacyjną. W myśl zaś art. 61 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, zarząd nieruchomością może być przywrócony właścicielowi na jego wniosek. Należy wobec tego zwrócić uwagę na art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1997 r. Nr 111, poz. 723), z którego wynika, że w razie niezłożenia przez właściciela wniosku, o którym mowa w art. 61 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w terminie do 31 grudnia 1988 r., gminie przysługuje roszczenie o przejęcie przez niego zarządu. Organ odwoławczy wskazał, że na dzień wydania decyzji objętej żądaniem stwierdzenia nieważności, właściciel budynku przy ul. P. (...) w K. nie przejął zarządu nad tą nieruchomością dobrowolnie, zaś Miasto K. nie skorzystało z przewidzianego ww. przepisie prawa trybu. Zarząd taki powinien zaś trwać do czasu jego faktycznego przejęcia przez właściciela nieruchomości. W ocenie GIMB w okresie trwania zarządu, w tym takiego, do którego odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, gmina ma obowiązek wykonywania wszystkich czynności związanych z należytym; w świetle prawa cywilnego i prawa administracyjnego, zrealizowaniem praw i obowiązków właściciela nieruchomości, odnośnie do których można było przyjąć domniemaną jego wolę lub które wynikały z ustaw lub zasad współżycia społecznego bez względu na wolę właściciela. W opisanym wyżej zakresie mieści się obowiązek utrzymania obiektu w stanie zapewniającym spełnienie wymagań dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji. Ponadto na podstawie akt sprawy organ ustalił, że skarżący m.in. zlecił wykonanie inwentaryzacji budynku przy ul. P. (...) w K. oraz omówioną wcześniej ekspertyzę stanu technicznego. Ze znajdującej się w aktach sprawy korespondencji z C. S., wynika, że podmiot ten jest stroną umowy najmu lokalu nr (...) w przedmiotowym budynku. W ocenie GIMB gminna jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, zarządzająca budynkiem w następstwie decyzji o oddaniu budynku w zarząd, jest zarządcą budynku. Organ wyjaśnił przy tym także, że zgodnie z art. 29 k.p.a., stronami mogą być osoby fizyczne i prawne, a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne i organizacje społeczne - również jednostki nieposiadające osobowości prawnej. Kwestia zaś nałożenia obowiązku na zarządcę budynku, a nie jego właściciela w ocenie organu nadzoru nie wypełnia żadnej z przesłanek, o których mowa w art. 156 § 1 k.p.a. O skierowaniu decyzji do osoby niebędącej stroną można mówić wyłącznie w sytuacji, gdy została ona skierowana do osoby niemogącej być podmiotem danego prawa lub obowiązku, podczas gdy art. 61 ust. 1 wskazuje, że adresatem wynikającego z niego obowiązku może być zarówno właściciel jak i zarządca obiektu. Nałożenie obowiązku na zarządcę nie stanowi również rażącego naruszenia prawa, gdyż o takim naruszeniu można mówić wyłącznie, gdy treść rozstrzygnięcia wykazuje oczywistą sprzeczność z treścią przepisu poprzez ich proste zestawienie.
W skardze na decyzję GIMB z (...) lutego 2018 r. skarżąca zarzuciła kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie następujących przepisów:
- art. 66 ust. 1 i art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez nieprawidłowe ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie budynku i usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w obiekcie budowlanym przy ul. P. (...) w K., a w konsekwencji skierowanie decyzji do Komunalnego Zakładu Gospodarki Mieszkań W K., zamiast do właścicieli nieruchomości;
- art. 66 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie w sytuacji, gdy zły stan budynku jest wynikiem negatywnego wpływu robót budowlanych prowadzonych na sąsiedniej nieruchomości;
- art. 156 § 1 pkt 4 w zw. z art. 28 k.p.a. oraz art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji w sytuacji, gdy decyzja w sprawie nakazania usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w obiekcie budowlanym została skierowana do podmiotu niebędącego stroną, której interesu prawnego dotyczyło postępowanie administracyjne;
- art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 i art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji w sytuacji, gdy decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa polegającym na nieprawidłowym ustaleniu stanu prawnego nieruchomości położonej w K. przy ul. P. (...) oraz stanu faktycznego sprawy przez nałożenie na skarżącego obowiązków z art- 66 ust. 1 Prawa budowlanego w sytuacji, gdy stan techniczny budynku przy ul. P. (...) był wynikiem wpływu budowy prowadzonej na sąsiedniej nieruchomości;
- art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji w zakresie ustalenia adresata decyzji, w szczególności poprzez brak uzasadnienia prawnego przyjęcia przez organ, iż w sytuacji, gdy są znani współwłaściciele nieruchomości i mogą sprawować zarząd nieruchomością, obowiązki określone w art. 66 Prawa budowlanego powinny zostać nałożone na podmiot prowadzący cudze sprawy bez zlecenia;
- art. 7 § 1 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających znaczenie dla sprawy, błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia przez organ I i II instancji, poprzez wyciągnięcie błędnego wniosku z zebranego w sprawie przez organ I instancji materiału polegającego na przyjęciu, że nałożenie obowiązków określonych w art. 66 Prawa budowlanego na prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia, zamiast na właścicieli nieruchomości, było prawidłowe.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie decyzji organu I instancji w całości i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.
GIMB w odpowiedzi na wniesioną skargę wniósł o jej oddalenie.
Pismem z 30 listopada 2018 r. skarżąca uzupełniła wniesioną skargę, jednak nastąpiło to już po wydaniu wyroku w niniejszej sprawie, gdyż pismo wpłynęło do sądu 6 grudnia 2018 r.
Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718.), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż zadaniem wojewódzkiego sądu administracyjnego jest zbadanie legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia pod względem jego zgodności z prawem, to znaczy ustalenie czy organy orzekające w sprawie prawidłowo zinterpretowały i zastosowały przepisy prawa w odniesieniu do właściwie ustalonego stanu faktycznego. Realizując powyższe uprawnienia sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd uznał za prawidłowo ustalony przez organ odwoławczy stan faktyczny zaistniały w sprawie i opisany we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia, w związku z czym sąd przyjął ustalenia stanu faktycznego dokonane w zaskarżonym rozstrzygnięciu GINB z (...) lutego 2018 r. znak (...) (zob.: uchwała NSA z 15 lutego 2010 r., sygn. akt II FPS 8/09).
Materialnoprawną podstawę orzekania w rozpoznawanej sprawie stanowiły: art. 156 § 1 k.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Nie powielając wszystkich ustaleń organu, szczegółowo wymienionych w zaskarżonej decyzji, a które sąd uznaje za prawidłowe, należy zwrócić uwagę, że instytucja stwierdzenia nieważności decyzji, będąca nadzwyczajnym środkiem weryfikacji decyzji administracyjnych, stanowi wyjątek od trwałości decyzji ostatecznych wyrażonej w art. 16 k.p.a., a służącej ochronie takich wartości jak: ochrona porządku prawnego, ochrona praw nabytych, pewność, stabilność i bezpieczeństwo obrotu prawnego. Z tego powodu tryb ten może być zastosowany tylko w przypadku bezspornego ustalenia wystąpienia kwalifikowanych wad decyzji określonych w art. 156 § 1 pkt 1 - 7 k.p.a., które to przesłanki z racji ich wyczerpującego wyliczenia nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej. Przesłanka rażącego naruszenia prawa, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., wystąpi wówczas, gdy organ ustali, że decyzja w sposób oczywisty i bezsporny narusza konkretny przepis prawa i gdy charakter tego naruszenia powoduje, że owo rozstrzygnięcie nie może być akceptowane jako akt wydany przez organ praworządnego państwa.
W rozpoznawanej sprawie organy dokonały wyczerpującej analizy decyzji o pozwoleniu na budowę pod kątem wystąpienia kwalifikowanych wad decyzji określonych w art. 156 § 1 k.p.a., ze szczególnym uwzględnieniem przesłanki skierowania decyzji do osoby niebędącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.) oraz rażącego naruszenia prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.), będących podstawowymi zarzutami skarżącej.
Podstawą materialnoprawną kontrolowanej w postępowaniu nieważnościowym decyzji PINB z (...) sierpnia 2015 r. jest art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Celem decyzji wydanej na podstawie powołanego przepisu jest doprowadzenie do odpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, poprzez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przesłanka z art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego obejmuje sytuacje, w których nawet wówczas, gdy obiekt budowalny jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem i jego stan techniczny jest odpowiedni, to z uwagi na zaistniałe okoliczności faktyczne istnieje niebezpieczeństwo zagrożenia przez ten obiekt wskazanym dobrom chronionym. Dla zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego nie mają znaczenia przyczyny, które doprowadziły do tego, że obiekt znalazł się w stanie określonym w tym przepisie oraz kto ponosi za to odpowiedzialność. Organ kieruje decyzję zawierającą odpowiednie nakazy usunięcia nieprawidłowości do adresata ustalonego z zastosowaniem art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego. Stosownie do powołanego przepisu adresatem decyzji może być, w zależności od stanu faktycznego sprawy, właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca obiektu budowalnego. W sytuacji nieuregulowanego stanu prawnego nakaz może być też skierowany do podmiotu faktycznie władającego obiektem budowalnym. Nałożenie obowiązków decyzją na nie jest natomiast w żaden sposób powiązane z przyczynami, które doprowadziły do nieprawidłowego stanu obiektu budowalnego, jak również nie ma znaczenia czy i w jakim stopniu adresat decyzji do tego się przyczynił.
W rozpoznawanej sprawie organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego wykazał zaistnienie wskazanych w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego przesłanek obligujących go do podjęcia decyzji o nałożeniu obowiązku wykonania określonych robót na podmiot zobowiązany zgodnie z art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego do dbałości o odpowiednie utrzymanie i użytkowanie obiektu. W toku przeprowadzonego przez ten organ postępowania wyjaśniającego została sporządzona na zlecenie skarżącej ekspertyza techniczna budynku, która precyzyjnie określa charakter i zakres uszkodzeń budynku oraz rodzaj i zakres prac naprawczych oraz zabezpieczających, niezbędnych do doprowadzenia budynku do prawidłowego stanu technicznego. Ta opinia techniczna została przyjęta przez organ i nie była też kwestionowana przez strony postępowania. Zasadniczą kwestią sporną nie jest też stan techniczny budynku, tylko podmiot, który na gruncie przepisów Prawa budowlanego ponosi odpowiedzialność za utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. W toku postępowania wyjaśniającego organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego dokonał prawidłowego ustalenia podmiotu, który może być adresatem decyzji stosownie do art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego. Organ dokonał próby ustalenia właściciela poprzez ustalenie na podstawie ksiąg wieczystych komu przysługiwało prawo własności budynku i do osób ujawnionych w księgach wieczystych jako właściciele zostały wysłane zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Okazało się jednak, że osoby te nie żyją. W dacie wydania kontrolowanej decyzji o nałożeniu obowiązków organom nie byli znani następcy prawni nieżyjących właścicieli ujawnionych w księgach wieczystych - spadkobiercy zostali wskazani przez skarżącą już po uprawomocnieniu się decyzji o nałożeniu obowiązków. Na dzień wydania tej decyzji aktualni właściciele budynku nie przejęli też zarządu nad nieruchomością, a faktyczny zarząd budynkiem sprawowała skarżąca na podstawie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Pojęcie zarządcy nie zostało zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane, jednocześnie brak podstaw do przyjęcia by dla ustalenia odpowiedzialności podmiotu za stan techniczny budynku na podstawie art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego wiążąca była definicja zarządcy zawarta w art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą zarządcą jest osoba fizyczna lub prawna sprawująca zarząd na podstawie i w zakresie określonym w przepisach szczególnych lub na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela tej nieruchomości lub innej osoby czy jednostki organizacyjnej. Przepisy ustawy Prawo budowlane nie odwołują się bowiem do definicji zarządcy z ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast cel tych przepisów, jakim jest zapewnienie prawidłowego utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych, prowadzi do wniosku, że w przypadku, gdy nie został ustanowiony prawnie zarządca obiektu i nie jest znany właściciel obiektu, to jako zarządcę obiektu należy traktować podmiot, który faktycznie zajmuje się bieżącą eksploatacją takiego obiektu. Organy prawidłowo więc przyjęły, że skarżąca jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego, na podstawie ustalonych okoliczności faktycznych, w których skarżąca, wobec braku objęcia przez właścicieli zarządu nieruchomością, w ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, zajmowała się bieżącą eksploatacją budynku.
Reasumując uznać należy, że nie doszło do naruszeń przepisów wymienionych w skardze, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy podjął wszystkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy i dysponował materiałem wystarczającym do podjęcia rozstrzygnięcia. Sąd nie dopatrzył się również naruszeń przepisów prawa procesowego, które miałyby wpływ na wynik sprawy. Wydane w sprawie decyzje zawierają wszelkie określone prawem elementy. Organy w sposób wystarczający wyjaśniły również motywy zaskarżonych rozstrzygnięć, a uzasadnienia decyzji spełniają wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a.