Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/iptpp1-4512-194-15-9-mw-pismo-wydane-przez-izba-skarbowa-184815991
Timestamp: 2020-05-29 13:37:29
Legal References Found: art. 14
 art. 90
 art. 8
 art. 7
 art. 28
 art. 43
 art. 43
 art. 11
 art. 659
 art. 29
 art. 29
 art. 73
 art. 29
 art. 43
 art. 47

Document Content:
IPTPP1/4512-194/15-9/MW - Pismo wydane przez:...
IPTPP1/4512-194/15-9/MW
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2015 r. (data wpływu 2 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 czerwca 2015 r. (data wpływu 10 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki VAT dla refakturowanych mediów - jest nieprawidłowe.
* uznania czynności odpłatnego wynajmu lokali użytkowych oraz powierzchni reklamowych za czynności opodatkowane niekorzystające ze zwolnienia z VAT oraz uznania czynności odpłatnego wynajmu lokali mieszkalnych za czynności opodatkowane korzystające ze zwolnienia z VAT,
* prawa do pełnego odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z lokalami użytkowymi oraz z utrzymaniem powierzchni reklamowych,
* braku prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z lokalami mieszkalnymi,
* prawa do częściowego odliczenia podatku naliczonego od wydatków mieszanych ponoszonych na części wspólne budynków, w których znajdują się lokale użytkowe i lokale mieszkalne według proporcji metrażowej.
* prawa do częściowego odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na części zewnętrzne budynków mieszkalnych, na których wywieszane są reklamy w oparciu o proporcję sprzedaży, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy,
* zastosowania stawki VAT dla refakturowanych mediów.
W dniu 10 czerwca 2015 r. wniosek został uzupełniony o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego oraz stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w zakresie pytania nr 1.
Gmina... (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).
* budynki, w których znajdują się wyłącznie lokale użytkowe (dalej: budynki użytkowe),
* budynki, w których znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne (dalej: budynki mieszkalne),
* budynki, w których znajdują się zarówno lokale użytkowe, jak i lokale mieszkalne (dalej: budynki mieszane),
* samodzielne lokale użytkowe, które znajdują się w budynkach wspólnot mieszkaniowych oraz
* samodzielne lokale mieszkalne, które znajdują się w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Gmina, na podstawie umowy nr.... z dnia 8 września 2014 r. (dalej: Umowa), powierzyła zarządzanie zasobem komunalnym Gminy Przedsiębiorstwu Komunalnemu Sp. z o.o.w... (dalej: Zarządca lub Spółka) - Spółce, której jedynym udziałowcem jest Gmina. Do zakresu obowiązków Zarządcy realizowanych na podstawie Umowy należy między innymi zawieranie w imieniu i na rzecz Gminy umów najmu lokali, czuwanie nad wykonaniem tych umów, a także wprowadzanie w nich zmian. Ponadto, Zarządca w imieniu i na rzecz Gminy zawiera umowy najmu powierzchni zewnętrznej ścian zasobu komunalnego na umieszczenie reklam na nieruchomościach. Reklamy te są duże i czytelne, a także przymocowywane w dobrze widocznych miejscach.
* zarządzania lokalami mieszkalnymi oraz konserwacji i drobnych napraw wykonanych przez Spółkę w budynkach mieszkalnych i lokalach mieszkalnych, tj. wynagrodzenie zarządcy związane z zasobem mieszkalnym,
* zarządzania lokalami użytkowymi oraz konserwacji i drobnych napraw wykonanych przez Spółkę w budynkach użytkowych i lokalach użytkowych, tj. wynagrodzenie zarządcy związane z zasobem użytkowym.
A. zarówno opodatkowanych VAT według odpowiednich stawek (niekorzystających ze zwolnienia z VAT) - są to czynności wynajmu lokali użytkowych oraz wynajmu powierzchni reklamowych. Transakcje te Zarządca dokumentuje wstawianymi w imieniu i na rzecz Gminy fakturami VAT. Gmina ujmuje je w rejestrach sprzedaży i składanych deklaracjach VAT-7 oraz rozlicza podatek VAT należny z tego tytułu;
B. jak również podlegających opodatkowaniu VAT, aczkolwiek zwolnionych od podatku - czynności te polegają na wynajmie lokali mieszkalnych. Transakcje te są dokumentowane przez Zarządcę, wystawianymi w imieniu i na rzecz Gminy fakturami VAT ze stawką "zw". Gmina ujmuje powyższe obroty w rejestrach sprzedaży i składanych deklaracjach VAT-7 jako zwolnione z podatku.
A. wydatki bezpośrednio związane z działalnością wynajmu lokali użytkowych (zarówno znajdujących się w budynkach stanowiących własność Gminy, jak i w budynkach wspólnot mieszkaniowych), wydatki ponoszone na budynki użytkowe oraz wydatki ponoszone w związku z utrzymaniem powierzchni reklamowych, a więc wydatki związane z czynnościami, które w opinii Gminy podlegają opodatkowaniu VAT (nie korzystają przy tym ze zwolnienia z podatku) - dotyczy to zasadniczych wydatków poniesionych na utrzymanie wskazanego zasobu, m.in. jego remonty, konserwacje, a także na wynagrodzenie zarządcy związane z zasobem użytkowym;
B. wydatki bezpośrednio związane z działalnością wynajmu lokali mieszkalnych (zarówno znajdujących się w budynkach stanowiących własność Gminy, jak i w budynkach wspólnot mieszkaniowych) oraz wydatki ponoszone na budynki mieszkalne, a więc wydatki związane z czynnościami, które w opinii Gminy podlegają opodatkowaniu VAT, aczkolwiek korzystają ze zwolnienia od podatku - dotyczy to zasadniczych wydatków poniesionych na utrzymanie lokali mieszkalnych, m.in. za remonty, konserwacje, a także wynagrodzenie zarządcy związane z zasobem mieszkalnym;
C. wydatki mieszane ponoszone na części wspólne budynków mieszanych, tj. nieruchomości, w których znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe wydatki te obejmują przede wszystkim opłaty za usługi porządkowe, oświetlenie, a także remonty, modernizacje, termomodernizacje, etc.;
D. wydatki ponoszone na części zewnętrzne budynków mieszkalnych, na których wywieszane są reklamy - wydatki takie obejmują m.in. modernizację i remonty elewacji budynków oraz poszyć dachowych, wymianę rynien. Ogólny charakter tych wydatków wynika w znacznej mierze z faktu, że są one ponoszone na przedmiotowe budynki w ujęciu całościowym, nie zaś na poszczególne piętra, lokale, ściany budynku, etc.
Wydatki A-D są dokumentowane przez dostawcóww.ykonawców wystawianymi na Gminę fakturami VAT z wykazanymi na nich kwotami VAT naliczonego.
Powyższe wydatki C są natomiast ponoszone na części wspólne budynków, w których znajdują sie zarówno lokale, użytkowe, jak i mieszkalne. Gmina rozważa sposób, w jaki mogłaby określić, w jakiej części wydatki C poniesione w szczególności na prace związane z usługami porządkowymi, remontami oraz modernizacjami w tych budynkach służą czynnościom opodatkowanym (tekst jedn.: najem lokali użytkowych), a w jakiej czynnościom korzystającym ze zwolnienia z VAT (tekst jedn.: najem lokali mieszkalnych). W opinii Gminy zasadnym byłoby w odniesieniu do tego typu wydatków zastosowanie proporcji metrażowej, w jakiej budynki te wykorzystywane są do czynności opodatkowanych. Gmina zna bowiem powierzchnie użytkowe zarówno całych poszczególnych obiektów, jak i poszczególnych lokali i jest w stanie precyzyjnie określić odpowiednie proporcje.
Gmina pragnie również wskazać, iż w umowach najmu lokali użytkowych określone są, poza czynszem, opłaty dodatkowe wymienione w załączniku będącym integralną częścią umowy. W skład opłat tych wchodzą: opłata za dostawę zimnej wody, oplata abonamentowa oraz opłata za legalizację wodomierza. Najemca zobowiązany jest do uiszczania ww. opłat dodatkowych w stosunku miesięcznym.
Gmina pragnie również zaznaczyć, że nie wyklucza w przyszłości zmiany w zakresie podmiotu zarządzającego zasobem komunalnym - czynności te mogą zostać powierzone przykładowo zakładowi budżetowemu lub też Gmina może wykonywać je samodzielnie. Powyższe jednakże nie będzie skutkowało zmianami w opisanym powyżej sposobie zarządzania zasobem komunalnym, w szczególności dochody z wynajmu będą nadal stanowiły dochody Gminy.
(we wniosku pytanie nr 6) Czy Gmina poprawnie dokonuje refaktur mediów, stosując stawkę właściwą dla refakturowanej dostawy/usługi, czy też refaktura mediów winna następować z zastosowaniem stawki właściwej dla czynności odpowiednio wynajmu lokali użytkowych i lokali mieszkalnych.
Zdaniem Wnioskodawcy, Gmina poprawnie dokonuje refaktur mediów, stosując stawkę właściwą dla refakturowanej dostawy/usługi (tekst jedn.: stawkę 8% dla dostawy wody, wywozu nieczystości i odprowadzania ścieków, stawkę 23% dla dostawy energii cieplnej) niezależnie od tego, czy dana dostawa/usługa dotyczy lokalu użytkowego czy mieszkalnego.
Gmina, jako strona umów zawartych z dostawcami tzw. mediów, nabywa energię cieplną, wodę, usługi wywozu nieczystości i odbioru ścieków we własnym imieniu, ale na rzecz podmiotów trzecich, którymi są najemcy lokali użytkowych mieszkalnych. Następnie, zgodnie z zawartymi umowami najmu, Gmina obciąża najemców lokali użytkowych oraz mieszkalnych wartością ponoszonych w powyższym zakresie wydatków wraz z należnym podatkiem VAT, wystawiając tzw. refaktury.
W myśl art. 8 ust. 2a w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Zgodnie natomiast z treścią art. 7 ust. 8 ustawy o VAT w przypadku, gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.
Na podstawie powyższych przepisów w sytuacji nabycia przez Gminę towarów i usług od dostawców mediów we własnym imienin, ale na rzecz faktycznego beneficjenta tych usług (najemcy) oraz refakturowania w następnym etapie opłat indywidualnych za media na najemcę, dla celów określenia skutków podatkowych w podatku VAT przyjmuje się, że to Gmina wyświadczyła te usługi/dokonała dostawy tych towarów na rzecz najemcy. Podkreślić należy zatem, że operacja tzw. refakturowania nie wpływa na klasyfikację usługi dla celów podatku VAT, w szczególności nie powoduje zmiany stawki podatkowej. Ze względu na powyższe zdaniem Gminy w przedmiotowej sprawie jest ona uprawniona do stosowania stawki właściwej dla mediów, tj. obniżonej stawki VAT dla refakturowania dostawy wody, wywozu nieczystości i odprowadzania ścieków oraz właściwej stawki VAT dla dostawy energii cieplnej.
W opinii Gminy tzw. refaktura nie zmienia charakteru świadczenia, gdyż refakturujący "wykonuje" dokładnie to samo świadczenie/tę samą dostawę towarów, które wcześniej nabył. Gmina bowiem nabywa energię cieplną, wodę, usługi wywozu nieczystości i odbioru ścieków we własnym imieniu, ale na rzecz podmiotów trzecich, a co za tym idzie - jest traktowana jako usługobiorca/nabywca towaru, a następnie jako usługodawca tej samej usługi/dostawca tego samego towaru.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Gminy właściwą stawką podatku VAT dla refaktury opłat za media jest ta stawka, jaką opodatkowane są te opłaty na fakturze wystawionej przez dostawców mediów. A zatem w przypadku opłat za dostawę wody oraz za usługi wywozu nieczystości i odprowadzania ścieków stawka właściwa jest stawka obniżona - obecnie 8% - gdyż to nią opodatkowane były dostawy/usługi pierwotne. Natomiast w przypadku opłat za dostarczanie energii cieplnej stawką właściwą dla refaktury opłat jest stawka podstawowa, obecnie 23%.
Powyższy przepis stanowi implementację art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Wobec powyższego usługi najmu, dzierżawy, usługi o podobnym charakterze, których przedmiotem są lokale mieszkalne (przeznaczone na cele mieszkalne) korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy. Natomiast usługi najmu, dzierżawy, usługi o podobnym charakterze, których przedmiotem są lokale niemieszkalne (przeznaczone na cele użytkowe) opodatkowane są stawką podatku VAT w wysokości 23%.
Z opisu sprawy wynika, że Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Gmina jest właścicielem zasobu komunalnego. Gmina powierzyła zarządzanie zasobem komunalnym Gminy Przedsiębiorstwu Komunalnemu Sp. z o.o. Do zakresu obowiązków Zarządcy realizowanych na podstawie Umowy należy między innymi zawieranie w imieniu i na rzecz Gminy umów najmu lokali, czuwanie nad wykonaniem tych umów, a także wprowadzanie w nich zmian. Zasób komunalny służy wykonywaniu przez Zarządcę w imieniu i na rzecz Gminy czynności zarówno opodatkowanych VAT według odpowiednich stawek (niekorzystających ze zwolnienia z VAT) - są to czynności wynajmu lokali użytkowych oraz wynajmu powierzchni reklamowych, jak również podlegających opodatkowaniu VAT, aczkolwiek zwolnionych od podatku - wynajem lokali mieszkalnych. W umowach najmu lokali użytkowych określone są, poza czynszem, opłaty dodatkowe wymienione w załączniku będącym integralną częścią umowy. W skład opłat tych wchodzą: opłata za dostawę zimnej wody, oplata abonamentowa oraz opłata za legalizację wodomierza. Najemca zobowiązany jest do uiszczania ww. opłat dodatkowych w stosunku miesięcznym. W odniesieniu natomiast do lokali mieszkalnych wielkość czynszu, opłat stałych i zaliczkowych określona jest w treści umowy najmu. W skład opłat stałych i zaliczkowych wchodzą: zaliczka za centralne ogrzewanie, zaliczka za zimną wodę, zaliczka za odprowadzanie ścieków, opłata za legalizację wodomierza, opłata abonamentowa, opłata za odbiór odpadów, opłata za legalizację licznika ciepła oraz zaliczka za podgrzanie wody. Gmina, jako strona umów z dostawcami, nabywa tzw. media, tj. energie cieplną, wodę, usługi wywozu nieczystości i odbioru ścieków we własnym imieniu, ale na rzecz podmiotów trzecich - najemców lokali mieszkalnych oraz użytkowych. Następnie Gmina obciąża najemców przedmiotowych lokali wartością ponoszonych wydatków wraz z należnym podatkiem VAT. Usługi najmu lokali użytkowych są świadczone z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej na rzecz zarówno osób fizycznych, jak i podmiotów gospodarczych. Najemca lokalu użytkowego jest zobowiązany do uiszczania na rzecz wynajmującego w określonym w umowie terminie czynszu najmu lokalu, a także określonych w załączniku do umowy opłat dodatkowych - zakres opłat dodatkowych jest uzależniony od wyposażenia technicznego lokalu i może obejmować w szczególności wszystkie lub wybrane z następujących opłat: za dostawę wody, odprowadzanie ścieków, opłaty abonamentowe, za legalizację wodomierzy, centralne ogrzewanie. Co więcej do obowiązków najemcy należy sprawowanie na własny koszt dozoru przedmiotu najmu, dokonywanie we własnym zakresie i na własny koszt konserwacji przedmiotu najmu oraz remontów bieżących, zapewnianie właściwego stanu sanitarnego, bhp i przeciwpożarowego. W umowie nie zostały wprost wskazane obowiązki Gminy, jako podmiotu wynajmującego. Z umów najmu lokali użytkowych nie wynika, iż Gmina jest zobowiązana zapewnić najemcom dostawę mediów. Umowa określa jedynie obowiązki najemcy co do konieczności dokonywania płatności z tytułu opłat dodatkowych, określonych w załączniku. Co do zasady natomiast z umów najmu wprost wynika, iż najemca zobowiązany jest do samodzielnego zawarcia umowy z dostawcą energii elektrycznej. Zgodnie z zapisami umów najmu lokali mieszkalnych, uprawnienia i obowiązki stron umowy wynikają z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W drodze art. 11 ust. 2 pkt 2 rzeczonej ustawy ustawodawca wprowadza możliwość (pod warunkiem dopełnienia określonych w ustawie warunków) wypowiedzenia przez wynajmującego stosunku prawnego w przypadku zwłoki lokatora z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie, lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Co do zasady, zgodnie z zapisami umów najmu, Gmina ma prawo do rozwiązania z najemcą lokalu użytkowego umowy bez uprzedniego wypowiedzenia w przypadku zalegania przez najemcę z należnym czynszem oraz innymi opłatami co najmniej za dwa okresy płatności. W budynkach, w których znajdują się wynajmowane przez nią lokale znajdują się wodomierze główne, za które pobierana jest miesięczna opłata. Jako że wodomierz główny służy całemu budynkowi, opłata za niego jest dzielona pomiędzy użytkowników poszczególnych lokali znajdujących się w tym budynku. Opłata przypadająca na dany lokal stanowi opłatę abonamentową wskazaną w umowie najmu.
Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W przypadku najmu lokali, pomieszczeń użytkowych ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu "czynszu", a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.
W sytuacji, gdy korzystający z wynajmowanego lokalu czy powierzchni użytkowej nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, z wyjątkiem kwoty podatku w rozumieniu art. 29a ust. 1 i 6 ustawy. W takim przypadku najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości. Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Usługa pomocnicza, taka jak zapewnienie przykładowo dostępu do wody nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej.
Zwrócić należy także uwagę na to, że zgodnie z wolą ustawodawcy kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z. art. 29a ust. 1 i 6 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347).
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali użytkowych czy mieszkalnych, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.
Tym samym, ponoszone przez najemcę wydatki (gdy korzystający z lokalu użytkowego czy lokalu mieszkalnego nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) mają/będą miały wpływ na podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców.
Mając powyższe na uwadze, odnosząc się do przedstawionych we wniosku okoliczności wskazać należy, że jeżeli z zawartej umowy najmu wynika, że oprócz czynszu najmu najemcy zobowiązani są ponosić również dodatkowe opłaty za media, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także te koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, czyli koszty, którymi obciążany jest najemca w związku ze świadczeniem usługi najmu.
Jednocześnie należy stwierdzić, że normy prawa podatkowego określają jedynie podatkowe konsekwencje umów zawieranych przez podatnika. Zasada swobody umów, obowiązująca na gruncie prawa prywatnego, nie oznacza, że podmioty stosunków prawnopodatkowych mogą dowolnie kształtować treść ciążących na nich obowiązków podatkowych, gdyż źródłem tych obowiązków jest zawsze ustawa podatkowa. Strony nie mogą więc, dokonując określonej czynności prawnej, przesądzać w jakiej wysokości powstanie zobowiązanie podatkowe.
A zatem w przypadku, gdy przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest usługa wynajmu lokalu użytkowego, a poszczególne opłaty - media stanowią element cenotwórczy tej usługi, podlega ona jako świadczenie jednolite opodatkowaniu tym podatkiem według zasad właściwych tej usłudze, tj. odpowiednio stawką podstawową w wysokości 23%.
W przypadku natomiast, gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, to zarówno usługa najmu, jak i usługi odsprzedaży mediów, jako jedno świadczenie kompleksowe podlega zwolnieniu od podatku VAT.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem nieruchomości, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu "mediów" takich jak woda, energia, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu.
Zatem świadczenie ww. usług najmu lokali użytkowych wraz z mediami (dostawa wody, odprowadzanie ścieków, opłaty abonamentowe (dot. wodomierza głównego), za legalizację wodomierzy, centralne ogrzewanie), winno być dokumentowane jedną fakturą, jako świadczenie usługi kompleksowej. Wnioskodawca powinien stosować stawkę podatku w wysokości 23% dla najmu lokali użytkowych i przenosić opłaty z tytułu ponoszonych kosztów tzw. mediów na najemców ze stawką właściwą dla usługi głównej. Otrzymywane bowiem opłaty za dostawę poszczególnych mediów, którymi Wnioskodawca obciąża najemców stanowią zapłatę za świadczone usługi najmu.
Tym samym dokumentując na fakturze dla najemców lokali użytkowych świadczenie usług najmu wraz z ww. mediami Wnioskodawca zobowiązany jest/będzie do zastosowania do całości stawki właściwej dla usługi zasadniczej, tj. usługi najmu lokali użytkowych, czyli stawki 23%
Natomiast świadczenie usług najmu lokali mieszkalnych wraz z mediami (centralne ogrzewanie, zimna woda, odprowadzanie ścieków, opłata za legalizację wodomierza, opłata abonamentowa, odbiór odpadów, opłata za legalizację licznika ciepła oraz podgrzanie wody), również stanowi/będzie stanowiło jedno świadczenie kompleksowe, które podlega/będzie podlegało w całości zwolnieniu od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, z którego wynika, że Gmina poprawnie dokonuje refaktur mediów, stosując stawkę właściwą dla refakturowanej dostawy/usługi (tekst jedn.: stawkę 8% dla dostawy wody, wywozu nieczystości i odprowadzania ścieków, stawkę 23% dla dostawy energii cieplnej) niezależnie od tego, czy dana dostawa/usługa dotyczy lokalu użytkowego czy mieszkalnego, należało uznać za nieprawidłowe.
Niniejszą interpretacją został załatwiony wniosek w zakresie zastosowania stawki VAT dla refakturowanych mediów. Wniosek w pozostałym zakresie zostanie załatwiony odrębnymi rozstrzygnięciami.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego...., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).