Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_nieruchomosci__Wydanie_6-ebook/p1136497i1291905
Timestamp: 2019-09-15 23:00:18
Legal References Found: art. 664
	art.	664
	art.	664
	art. 664
	art.	23
	art.	664
	art.	96
	art.	2
	art.	2
 art. 82
	art.	7
	art.	22

Document Content:
Prawo nieruchomości. Wydanie 6 [Ryszard Strzelczyk] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00204 007080 15344509 na godz. na dobę w sumie
Autor: Ryszard Strzelczyk Liczba stron: 694
ISBN: 978-83-8128-796-8 Data wydania:
Rozdział 9. Odrębna własność lokali § 29. Modele odrębnej własności lokali 236 237 238 Odrębna własność lokalu	jest	w	istocie	rzeczy	własnością wydzielo- nej fizycznie części budynku.	Ustawodawstwo	państw	europejskich	od	setek	lat	boryka	się	z	problemem	pogodzenia	tej	instytucji	z	fundamentalną	zasadą	prawa	rzeczowego	superficies solo cedit,	przypisującą	właścicielo- wi	gruntu	wszystko,	co	jest	z	nim	trwale	związane.	Trudność	polega	prze- de	wszystkim	na	konieczności	zapewnienia	właścicielowi	lokalu	trwałego prawa do gruntu	pod	budynkiem	oraz	niektórych części budynku po- łożonych	poza	lokalem.	W	przeciwnym	razie	właściciel	lokalu	nie	będzie	mógł	wykonywać	przysługującego	mu	prawa	własności,	gdyż	już	samo	dotarcie	do	lokalu	będzie	się	wiązać	z	naruszeniem	praw	osób	trzecich,	tj.	przejściem	przez	cudze	podwórze	i	klatkę	schodową. Sposób	rozwiązania	przedstawionego	tu	problemu	przez	poszczególne	ustawodawstwa	zależy	w	dużym	stopniu	od	ich	przywiązania	do	zasady	su- perficies solo cedit. Im większe przywiązanie do tej zasady, tym mniej- sze pole dla odrębnej własności lokali. Znakomitym	punktem	odniesienia	przy	omawianiu	odrębnej	własności	lokalu	są	konstrukcje	prawne	przedstawione	w	1968	r.	przez	Z. Radwań- skiego1.	W	późniejszych	latach	analizowali	je	także	i	inni	autorzy,	m.in.	Z.K. Nowakowski2 oraz E. Gniewek3.	Obejmują	one	trzy koncepcje	odręb- nej	własności	lokalu,	przedstawione	poniżej: 1 Z. Radwański,	Funkcja	społeczna,	treść	i	charakter	prawny	odrębnej	własności	lokali,	SC	1968,	t.	XI,	s.	60–65. 2 Zob.	Z.K. Nowakowski,	[w:]	System,	t.	2,	1977,	s.	450	i	nast. 3 Zob.	E. Gniewek,	Własność	osobista	lokali	mieszkalnych	w	prawie	polskim,	AUWr.	Prawo	1986,	Nr	145,	s.	53–54. Nb. 236–238 § 29. Modele odrębnej własności lokali 121 I. Model własności lokalu połączonej z serwitutami Według	tej	koncepcji	cały	budynek dzieli się bez reszty na odrębne piętra,	których	własność,	określana	niekiedy	własnością horyzontalną,	zostaje przeniesiona na poszczególne osoby.	W	modelu	tym	właściciel parteru jest jednocześnie wyłącznym właścicielem gruntu	pod	budyn- kiem,	zaś	właściciel najwyższego piętra staje się wyłącznym właścicie- lem dachu	pokrywającego	budynek.	Z	własnością	każdego	piętra	związa- ny jest kompleks służebności	umożliwiających	korzystanie	z	innych	pięter	oraz	gruntu	i	dachu,	w	zakresie	niezbędnym	do	prawidłowego	korzystania	z	piętra	własnego	i	zgodnie	z	zasadą	servitutibus civiliter utendum est1. Przedstawiona	tu	konstrukcja	oznacza	w	zasadzie	model	odrębnej	włas- ności	„piętra”,	a	nie	„lokalu”.	Nasuwa	się	zatem	pytanie,	czy	termin	„włas- ność	lokalu	połączona	z	serwitutami”	został	przez	autora	użyty	prawidłowo. Użycie	terminu	„lokal”	w	omawianej	tu	koncepcji	jest	–	moim	zda- niem	–	dopuszczalne.	Uznanie	piętra	za	swoisty	lokal	jest	zgodne	z	se- mantyką	języka	polskiego.	Lokalami są wydzielone fizycznie części bu- dynków, a zatem mogą być nimi również i piętra. Za	poprawnością	tej	nazwy	przemawia	również	fakt,	że	w	ramach	omawianej	tu	konstrukcji	jest	dopuszczalny	także	podział	budynku	na	części pięter,	a	te	bez	wątpienia	uznać	można	za	odrębne	lokale.	Istotę	omawianego	podziału	stanowi	brak części wspólnych budynku,	tzn.	jego	parcelacja	dokonana	bez reszty. Warto	w	tym	miejscu	zaznaczyć,	że	model	ten	jest	w	praktyce	dość	nie- wygodny	i	konfliktogenny.	Na	jego	tle	pojawiają	się	trudne	do	rozwiązania	zagadnienia	prawne,	dotyczące	m.in.	dopuszczalności	dobudowy	dodatko- wych	pięter	przez	właściciela	najwyższej	kondygnacji,	sposobu	korzysta- nia	z	piwnic	i	podwórza	przez	właściciela	parteru	itp. 239 240 241 242 II. Model dualistyczny (klasyczny) W	tej	konstrukcji	właściciele odrębnych lokali stają się jednocześnie współwłaścicielami gruntu oraz wszystkich części budynku przezna- czonych do wspólnego użytku	–	stąd	nazwa	koncepcja dualistyczna. Nierozerwalne	połączenie	prawa	do	lokalu	z	prawem	do	nieruchomości	wspólnej	czyni	z	każdego	z	tych	praw	res extra commercium,	zapewniając	każdoczesnemu	właścicielowi	lokalu	trwały dostęp	do	niego2. 243 1 E. Gniewek	wymienia	dla	przykładu	służebność	przechodu	oraz	obowiązek	utrzy- mania	urządzeń.	Zob.	E. Gniewek,	Własność	osobista,	s.	54. 2 Chodzi	tu	o	„czysty”	model	dualistyczny.	Pomijam	tu	rozważania	na	temat	bardziej	skomplikowanego	stanu	prawnego	powstającego	przy	sukcesywnym	wyodrębnianiu	Nb. 239–243 122 Rozdział 9. Odrębna własność lokali 244 245 246 Koncepcja	dualistyczna,	nazywana	niekiedy	klasyczną,	cieszy	się	w	doktrynach	państw	europejskich	największym uznaniem.	W	ramach	tej	koncepcji	konkurują	ze	sobą	trzy odmienne stanowiska	określające	wzajemne	relacje	powiązanych	praw. Według	pierwszego	z	nich	prawo odrębnej własności lokalu ma cha- rakter nadrzędny,	a	udział	we	własności	nieruchomości	wspólnej	sta- nowi	jego	przynależność	(accessio)	i	dzieli jego los,	zgodnie	z	zasadą	accessio cedit principali.	Orędownicy	tego	poglądu	argumentują,	że	war- tość	użytkową	przedstawia	sam	lokal,	natomiast	udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie korzystanie z niego.	Pogląd	ten	bliski	jest	zwłaszcza	doktrynom	dopuszczającym	znaczne	odstępstwa	od	zasady	su- perficies solo cedit. Według	drugiego stanowiska prawem głównym jest udział w nieru- chomości wspólnej,	zaś	prawo odrębnej własności lokalu ma charakter akcesoryjny	(accessorium)	i	niejako	podąża za prawem głównym,	we- dług	zasady	accessorium sequitur suum principale.	Zwolennicy	tego	po- glądu	eksponują	wysoką ekonomiczną wartość gruntu oraz konstruk- cyjnych części budynku.	Pogląd	ten	dominuje	w	doktrynach	mocniej	przywiązanych	do	zasady	superficies solo cedit. Istnieje	wreszcie	stanowisko	trzecie,	zakładające	bezprzedmiotowość porównywania wartości praw, które samodzielnie istnieć nie mogą. Zwolennicy	tego	poglądu	przyjmują,	że	absolutna	nierozerwalność	obu	praw	wyznacza	jednolitą	sytuację	prawną	podmiotu	stosunku	prawnego,	a	każde	z	praw	determinuje	inną	stronę	tej	samej	instytucji1. W doktrynie niemieckiej	pojawił	się	nawet	pogląd	o	możliwości	objęcia	tą	instytucją	trzeciej	grupy	praw,	a	mianowicie	stosunków	obligacyjnych	powstałych	między	współwłaścicielami2. Należy	podkreślić	znaczną doniosłość prawną	przyjęcia	przez	okreś- lone	ustawodawstwo	konkretnego	poglądu	w	omawianej	tu	kwestii.	Wybór	stanowiska	pierwszego	oznacza,	że	odrębna	własność	lokalu,	jako	prawo	nadrzędne,	determinuje	w	pewnym	sensie	byt	prawny	udziału	w	nieru- chomości	wspólnej.	Przyjęcie	stanowiska	drugiego	prowadzi	do	wniosku	przeciwnego,	według	którego	odrębna	własność	lokalu	niejako	„podąża”	lokali,	np.	przy	sukcesywnej	sprzedaży	lokali	przez	gminę	lub	dewelopera. 1 Tak	m.in.	M. Wolff,	L. Raiser,	Sachenrech,	Tübingen	1957,	s.	358	oraz	H. Wester- mann,	Lehrbuch	des	Sachenrechts,	Karlsruhe	1953,	s.	127.	Zwolennikiem	tego	poglądu	w	doktrynie	polskiej	był	J. Liberman.	Zob.	J. Liberman,	Własność	mieszkania,	NP	1961,	Nr	4,	s.	484–485. 2 Zob.	J. Bärmann,	Wohnungseigentumsgesetz,	München–Berlin	1958,	s.	151. Nb. 244–246 § 29. Modele odrębnej własności lokali 123 za	udziałem	w	nieruchomości	wspólnej.	Zaaprobowanie	stanowiska	trze- ciego	wyklucza	podobne	rozważania. Zajęcie	zdecydowanego	stanowiska	w	kwestii	relacji	obu	praw	przybie- ra	na	znaczeniu	w	doktrynach	dopuszczających	możliwość	ustanawiania	odrębnej	własności	lokali	w	budynkach	posadowionych	na	gruntach	o	słab- szym	niż	własność	tytule	prawnym,	np. oddanych w użytkowanie wieczy- ste1.	Rodzi	się	tu	m.in.	skomplikowany	problem	losów	odrębnej	własności	lokali	po	wygaśnięciu	prawa	do	gruntu. 247 III. Model współwłasności szczególnego rodzaju (niewłaściwej własności lokalu) 248 249 W	modelu	tym	budynek i grunt pozostają przedmiotem współwłas- ności, a udział każdego współwłaściciela ukształtowany zostaje w taki sposób, że łączy się z nim uprawnienie do wyłącznego używania i dys- ponowania konkretnym lokalem.	Zdaniem	Z. Radwańskiego uprawnie- nie	to	ma	charakter	rzeczowy,	a	zatem	nie	jest	to	zwykła	współwłasność	w	częściach	ułamkowych	połączona	z	obligacyjną	umową	o	sposobie	ko- rzystania	(quoad usum).	Autor	uważa,	że	konstrukcja	ta	lokuje	upraw- nione	podmioty	w	sytuacji	prawnej	analogicznej	do	tworzonej	w	ramach	koncepcji	dualistycznej,	z silniejszym jednak podkreśleniem elementu kolektywnego2. Nauka	prawa	nie	wypracowała	jednolitej	terminologii	dla	określenia	po- wyższej	konstrukcji.	Według	niektórych	autorów	należy	tu	mówić	o	ogra- niczonym	prawie	rzeczowym,	według	innych	o	„niewłaściwej	własności	lokalu”,	choć	termin	ten	budzi	poważne	zastrzeżenia	wobec	faktu,	że	kon- strukcja	ta	nie	tworzy	odrębnej	własności	lokali3. Najodpowiedniejszy zda- je	się	być	jednak	termin	użyty	przez	Z. Radwańskiego,	który	mówi	po	pro- stu o swoiście ukształtowanej współwłasności4. Model	ten,	stosowany	dawniej	w ustawodawstwach germańskich,	przypomina	nieco	znaną	prawu	polskiemu	konstrukcję	umowy	o	sposo- bie	korzystania	(quoad usum),	której	postanowienia	zostały	wpisane	do	księgi	wieczystej. 1 O	trudnościach	interpretacyjnych	w	tym	zakresie	zob.	S. Grzybowski,	Prawo	cywil- ne.	Zarys	prawa	rzeczowego,	Warszawa	1976,	s.	111;	E. Gniewek,	Własność	osobista,	s.	62–67. 2 Tak Z. Radwański,	Funkcja	społeczna,	s.	63. 3 Pomysł	uznania	przedstawionej	tu	konstrukcji	za	ograniczone	prawo	rzeczowe	zde- cydowanie	odrzucił	E. Gniewek.	Zob.	E. Gniewek,	Własność	osobista,	s.	124. 4 Zob.	Z. Radwański,	Funkcja	społeczna,	s.	62–63. Nb. 247–249 250 251 252 124 Rozdział 9. Odrębna własność lokali § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali I. Własność lokali w starożytności i wiekach średnich Dążenie	do	posiadania	własnego	lokum	jest	pewnie	tak	stare	jak	dzieje	ludzkości.	Instytucja	odrębnej	własności	lokalu	była	znana	już	prawom antycznym Bliskiego Wschodu,	a	także	kręgu	kultury helleńskiej1. Nie znało jej jednak prawo rzymskie, sztywno trzymające się zasady su- perficies solo cedit. Średniowieczny rozwój okolonych murami obronnymi miast2 przy- czynił	się	do	regionalnych	ograniczeń	zasady	superficies solo cedit	na	rzecz	dopuszczalności nabywania przez osoby fizyczne odrębnej własności budowli bądź ich części.	Przedmiotem	odrębnej	własności	stawały	się	nie	tylko	odrębne	lokale,	lecz	często	niewydzielone	fizycznie	pomieszczenia,	a nawet pojedyncze izby.	Rygorystyczne	przestrzeganie	zasady	superfi- cies solo cedit nie	mogło	się	ostać	w	ciasnych	średniowiecznych	miastach.	Możliwość	nabycia	własnego	mieszkania	lub	warsztatu	stała	się	w	wiekach	średnich	koniecznością.	Prawom feudalnym,	tj.	prawom	ukształtowanym	w	okresie	dominacji	stosunków	feudalnych,	instytucja odrębnej własno- ści lokalu zawdzięcza początki swego rozkwitu. Z	drugiej	jednak	strony,	dochodziło	w	wiekach	średnich	do	zacierania	się	wyraźnej	cezury	pomiędzy	własnością	(proprietas,	dominium),	a	róż- nymi	formami	prawa	na	rzeczy	cudzej	(ius in re aliena).	Przyczyniało	się	to	do	częstego	zastępowania	odrębnej	własności	lokali	innymi	(słabszymi)	formami	korzystania	z	rzeczy,	a	w	konsekwencji	do	późniejszego	zaniku	tej	instytucji3,	czego	wyrazem	było	pominięcie tej instytucji w wielkich kodyfikacjach XVIII i XIX w. II. Własność lokali na tle wielkich kodyfikacji XVIII i XIX w. 253 Obowiązujący	w	krajach	dziedzicznych	monarchii	habsburskiej	Kodeks cywilny austriacki, w	pełnym	oryginalnym	brzmieniu	– Allgemeines Ge- setzbuch für die gesamten Deutschen Erbländer de Österreichischen 1 Tak	tamże,	s.	41;	Z.K. Nowakowski,	[w:]	System,	t.	2,	1977,	s.	435;	zob.	też	R. Ber- nard,	La	propriété	des	étages	et	des	appartements	dans	les	maisons	horizontalement	divisées,	Paris	1928,	s.	16–20;	R. Taubenschlag,	The	law	of	Greco-Roman-Egypt	in	the	light	of	the	papyri,	New	York	1944,	s.	180	i	nast. 2 Szerzej	o	rozwoju	miast	M. Sczaniecki,	Powszechna	historia	państwa	i	prawa,	War- szawa	2002,	s.	83,	127–129,	145,	162–163. 3 Zob.	K. Koranyi,	Powszechna	historia	prawa,	Warszawa	1976,	s.	14–15. Nb. 250–253 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 125 Monarchie, czyli Powszechna	księga	ustaw	cywilnych	dla	wszystkich	kra- jów	dziedzicznych	niemieckich	monarchii	austriackiej,	nazywany	potocz- nie Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch lub	ABGB,	nie	zawierał	żad- nych	przepisów	dotyczących	własności	lokali	i	regulował	w	§	521–522	jedynie	służebność	mieszkania. Niedopuszczalność dzielenia budynków,	a	także	„dalszego	rozdrabniania”	budynków	już	podzielonych,	wynikała	w	prawie	austriackim	z	rozporządzenia	z	8.2.1853	r.,	a	następnie	z	ustawy	z	30.3.1879	r.	o	dzieleniu	budynków	na	części	fizyczne	(w	istocie	rzeczy	o	zakazie	ich	dzielenia). Podobnie	uchwalony	dla	państw	niemieckich	w	1896	r.	Kodeks cywil- ny niemiecki1,	nazywany	Bürgerliches Gesetzbuch	lub	BGB,	nie prze- widywał możliwości nabywania odrębnej własności budynków bądź ich części.	Znana	mu	była	natomiast	konstrukcja	współwłasności szcze- gólnego rodzaju.	Formułował	ją	§	1010	tego	kodeksu,	który	dopuszczał	takie	ukształtowanie	zarządu	i	użytkowania	nieruchomości,	aby	każdemu	współwłaścicielowi	przysługiwało	prawo do samodzielnego korzystania z konkretnej jej części,	np.	określonego	lokalu.	Przepis	ten	umożliwiał	po- nadto	umowne	wyłączenie	roszczeń	o	zniesienie	współwłasności	nierucho- mości,	które	mogło	przybierać	charakter	czasowy	albo	wiekuisty.	Wciąg- nięcie takiej umowy do księgi wieczystej wywoływało skutek rzeczowy, polegający na obciążeniu poszczególnych udziałów w sposób określony w umowie.	Powstawał	tym	samym	trwały związek	pomiędzy	konkret- nym udziałem	a	związanym	z	nim	konkretnym lokalem.	Zbycie	udziału	pociągało	za	sobą	zbycie	prawa	do	wyłącznego	korzystania	z	danego	lo- kalu,	a	zatem	wywierało	podobne	skutki	gospodarcze,	jak	zbycie	odrębne- go	lokalu.	Z	tego	właśnie	powodu	opisany	tu	surogat	odrębnej	własności	lokalu	określano	niekiedy	–	niezbyt	trafnie	–	mianem	niewłaściwej włas- ności lokalu	(zob.	§	29	pkt	III). Niechęć	ustawodawcy	niemieckiego	do	dzielenia	budynków	była	tak	duża,	iż	zakazał	on	nabywania	ich	części	nie	tylko	w	ramach	prawa	włas- ności,	lecz	nawet	w	ramach	prawa	zabudowy.	Ogólny zakaz nabywania własności mieszkań został w prawie niemieckim zawarty w § 1 roz- porządzenia z 15.1.1919 r. o prawie zabudowy.	Budził	on	jednak	wiele	kontrowersji	i	głosów	krytycznych. Lukę	spowodowaną	brakiem	instytucji	odrębnej	własności	lokalu	wy- pełniała	w	prawie	niemieckim	dopuszczalność	ustanowienia	na	całym	bu- dynku	lub	jego	części	ograniczonej	służebności osobistej polegającej na prawie zamieszkiwania.	Kwestię	tę	regulowały	przepisy	§	1090–1093	254 255 256 1 Kodeks	ten	wszedł	w	życie	1.1.1900	r. Nb. 254–256 126 Rozdział 9. Odrębna własność lokali 257 258 259 Kodeksu	cywilnego	niemieckiego.	Służebność	ta	miała,	co	do	zasady,	cha- rakter nieprzenośny,	lecz	można	ją	było	odstąpić	za	zgodą	właściciela	albo	osoby,	której	służyło	prawo	zabudowy1. Instytucja	odrębnej	własności	lokalu	obca	była	także	prawu	rosyjskie- mu.	Przepis	1396	Tomu X Części I Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego (Swod Zakonow) zakazywał pod rygorem nieważności „rozdrabniania przez sprzedaż” najrozmaitszych majętności,	m.in.	zakładów	przemy- słowych,	fabryk	i	sklepów.	Nie	formułował	on	wprawdzie	ogólnego	za- kazu	dzielenia	budynków,	lecz	jedynie	z	tego	względu,	że	będąc	aktem	o	charakterze	kazuistycznym,	niczego	nie	formułował	w	ogólności.	Po- wołany	tu	przepis	1396	pojmowany	był	jednak	przez	doktrynę	rosyjską	jako przeszkoda do dokonania podziału budynku w drodze czynności prawnych innych niż eksdewizja2.	Skutki	tej	ostatniej	łagodzono	w	wo- jewództwach	zachodnich	(zapadnych gubiernjach)	przez	wprowadzenie	w	1848	r.	zakazu	dalszego	rozdrabniania	udziałów	w	domach	posiadanych	podzielnie	oraz	zakazu	sprzedaży	tych	udziałów	osobom	innym	niż	pozo- stali	współwłaściciele3. Namiastkę instytucji odrębnej własności lokalu stanowił	w	wielkich	kodyfikacjach	XVIII	i	XIX	w.	jedynie art. 664 Kodeksu Napoleona (Code Napoleon)4. Z	faktu,	że	przepis	ten	regulował	wzajemne	rozliczenia	po- między	właścicielami pięter wywodzono,	że	dopuszczał on możliwość ustanawiania ich odrębnej własności.	Komentowany	przepis	miał	za- tem	doniosłe	znaczenie	dla	instytucji	odrębnej	własności	lokali	na	obsza- rach	mocy	obowiązywania	Kodeksu	Napoleona,	w	tym	także	na	ziemiach	polskich. Z	przedstawionych	tu	faktów	wynika,	że	wielkie kodyfikacje XVIII i XIX w.,	poza	rachityczną	regulacją	zawartą	w	art.	664	Kodeksu	Napo- leona,	wprowadzoną	zresztą	ad hoc dopiero	na	ostatnim	etapie	prac	legis- lacyjnych,	pominęły całkowicie instytucję odrębnej własności lokalu. 1 Szerzej	na	temat	prawa	mieszkania	zob.	Z. Lisowski,	Kodeks	cywilny	obowiązujący	na	ziemiach	zachodnich	Rzeczypospolitej	Polskiej,	Poznań	1933,	s.	495–496. 2 Eksdewizję	określano	niekiedy	mianem	„egzdywizji”	lub	„rozbiorem”.	Zob.	A. Zda- nowicz,	M. Bohusz-Szyszko,	J. Filipowicz,	W. Tomaszewicz,	F. Czepieliński,	W. Korotyń- ski,	B. Trentowski,	Słownik	języka	polskiego,	cz.	I,	Wilno	1861,	s.	291.	Proces	eksdywi- zorski	polegał	na	wydzielaniu	z	nieruchomości	dłużnika	pomiędzy	wierzycieli	jej	części	w	naturze.	Prowadzony	był	przez	sądy	eksdywizorskie. 3 Zob.	J. Kozłowski,	W. Szawłowski,	Zwód	Praw	byłego	Cesarstwa	Rosyjskiego	Tom	X,	Część	I,	t.	I,	Wilno	1930,	s.	318. 4 Przyjęty	ustawą	z	30	ventôse’a roku	XII	(21.3.1804	r.)	Kodeks	cywilny	Francu- zów	(Code civil des Français) otrzymał	w	1807	r.	nazwę	Kodeksu	Napoleona	(Code Napoleon). Nb. 257–259 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 127 Warto	w	tym	miejscu	nadmienić,	że	możliwość	zaakceptowania	od- rębnej	własności	lokali	wykluczała	także	większość	ówczesnych	romani- stów.	Dla	przykładu,	wybitny	niemiecki	historyk	prawa	F.C. von Savigny (1779–1861)	uznawał	tę	instytucję	za	niemożliwą	do	przyjęcia	zarówno	z	przyczyn	prawnych,	jak	i	fizycznych1. Przedstawiona	tu	niechęć	do	odrębnej	własności	lokali	wynikała	zarów- no z renesansu prawa rzymskiego,	jak	i	z	pojawiających	się	coraz	częś- ciej	możliwości	bezpiecznej rozbudowy miast poza granice fortyfikacji. Brak	gruntów	budowlanych	przestał	być	w	omawianym	okresie	palącym	problemem.	Wokół	ściśniętych	murami	i	wałami	obronnymi	starych	miast	zaczęły	wyrastać	przestronne	nowe	dzielnice.	Można	w	nich	było	wzno- sić	domy	niższe,	bez	konieczności	„walczenia”	o	każdy	skrawek	gruntu. Nie	bez	znaczenia	dla	„eliminacji”	instytucji	odrębnej	własności	loka- li	w	omawianym	okresie	pozostawał	również	fakt	niedomagań	tej	insty- tucji	pod	rządami	praw	feudalnych.	Jak	już	zostało	powiedziane,	prawa	te	nie	wykształciły	przejrzystej	koncepcji	dzielenia	budynków.	Przepla- tała	się	w	nich	wielość	niespójnych pomysłów.	Niepowetowaną	szkodę	dla	rozwoju	komentowanej	instytucji	wyrządziło	dopuszczenie	w	wiekach	średnich	możliwości	prawnego	wydzielania	niewyodrębnionych	fizycznie	części	budynków,	takich	jak	np.	pojedyncze izby.	Do	powstania	odrębnej	własności	pomieszczeń	dochodziło	najczęściej	na	skutek	odziedziczenia	budynku	lub	mieszkania	przez	wielu	spadkobierców.	Powstawało	na	tym	tle	wiele	sporów,	w	tym	także	sądowych.	Nie	trudno	zresztą	wyobrazić	so- bie	możliwość	zaistnienia	konfliktu	w	mieszkaniu,	którego	każda	izba	na- leży	do	innego	właściciela. Z	przedstawionych	wyżej	powodów	nowoczesne	na	owe	czasy	wiel- kie	kodyfikacje2,	bazujące	na	przejrzystych	i	uporządkowanych	instytu- cjach	prawa	rzymskiego,	odcięły	się	od	średniowiecznej	spuścizny	prawnej	w	tym	zakresie,	powracając	do	fundamentalnej	zasady	rzymskiego	porząd- ku	prawnego	superficies solo cedit.	Miało	to	ogromny	wpływ	na	rozwój	odrębnej	własności	lokali	w	tworzącym	się	prawie	polskim,	ponieważ	ko- dyfikacje	te	nadal	obowiązywały	na	ziemiach	odrodzonego	państwa	pol- skiego	po	odzyskaniu	niepodległości	w	1918	r. 260 261 262 263 1 Zob.	Z. Radwański,	Funkcja	społeczna,	s.	43	wraz	z	powołaną	tam	literaturą,	w	szczególności	F.C. Savigny,	Das	recht	des	Besitzes,	§	22,	Giessen	1837,	s.	301–302. 2 Za	nowoczesną	nie	można	uznać	jedynie	kodyfikacji	rosyjskiej. Nb. 260–263 128 Rozdział 9. Odrębna własność lokali 264 265 266 267 III. Renesans odrębnej własności lokali w Europie okresu międzywojennego Chroniczny brak mieszkań	w	zniszczonej	I	wojną	światową	zubożałej	Europie	zmusił	ustawodawstwa	poszczególnych	państw	do	przywrócenia instytucji odrębnej własności lokalu.	Koncepcja	własnego	mieszkania	zgodna	była	ze	społecznym	i	gospodarczym	duchem	czasów.	Związana	z	industrializacją	migracja	niezamożnej	ludności	wiejskiej	do	miast	wymu- szała	rozwój	taniego	budownictwa	wielomieszkaniowego.	Problem	jego	finansowania	rozwiązywano	najczęściej	przez	udzielanie	ludności	miej- skiej	długoterminowych	kredytów	mieszkaniowych,	zabezpieczanych	hi- potecznie	na	nabywanych	mieszkaniach.	Aby	jednak	było	to	możliwe,	na- leżało	uprzednio	uregulować	prawnie	instytucję	odrębnej	własności	lokalu. Właśnie	w	tych	okolicznościach	pojawiły	się	w	poszczególnych	pań- stwach	europejskich	bardziej	lub	mniej	kompleksowe regulacje	omawia- nej	tu	instytucji.	Zaliczyć	do	nich	należy	m.in.:	ustawę	belgijską	z	1924	r.1,	rumuńską	z	1927	r.,	grecką	z	1929	r.,	bułgarską	z	1933	r.,	węgierską	z	1934	r.,	włoską	z	1934	r.2	i	francuską	z	1938	r.3.	Z	tego	też	okresu	po- chodzi	pierwsza regulacja polska zawarta w rozporządzeniu Prezyden- ta RP z 24.10.1934 r. o własności lokali	(Dz.U.	Nr	94,	poz.	848	ze	zm.). Warto	zaznaczyć,	że	w	okresie	międzywojennym	instytucja	odrębnej	własności	lokali	święciła	swe	triumfy	w	Stanach	Zjednoczonych	Amery- ki,	gdzie	na	odrębne	lokale	dzielono	nie	tylko	„zwykłe”	budynki,	lecz	na- wet	„drapacze	chmur”. Nieprzychylne	omawianej	tu	instytucji	europejskie	ustawodawstwa germańskie usankcjonowały jej prawny byt dopiero po II wojnie świa- towej.	Na	terenie	Austrii	dokonała	tego	ustawa	z	1948	r.,	na	obszarze	ów- czesnej	Niemieckiej	Republiki	Federalnej	–	ustawa	z	1951	r.,	na	obszarze	1 Belgijska	ustawa	z	8.7.1924	r.	zmieniała	i	uzupełniała	przepisy	Kodeksu	cywil- nego	dotyczące	współwłasności.	Rozwijała	ona	w	6	jednostkach	redakcyjnych	zasady	wynikające	z	art.	664	Kodeksu	Napoleona,	dookreślając	przy	tym	prawa	i	obowiąz- ki	właścicieli	mieszkań,	nie	krępując	ich	jednak	nadmiernie.	Ratio legis	tej	regulacji	przedstawił	wyczerpująco	O. Cambron,	Traité	théorétique	et	pratique	de	la	Copropriété	et	de	la	division	des	maisons	par	étages	ou	par	appartements,	Bruxelles	1925. 2 Postanowienia	zawarte	w	tej	ustawie	przeniesione	zostały	następnie	do	włoskiego	Kodeksu	cywilnego. 3 Została	ona	zastąpiona	ustawą	z	10.7.1965	r.	o	statusie	współwłasności	nierucho- mości	zabudowanych.	Zob.	A. Machowska,	K. Wojtyczek	(red.),	Prawo	francuskie,	t.	1,	Kraków	2004,	s.	152–153. Nb. 264–267 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 129 Niderlandów	–	ustawa	z	1952	r.1,	zaś	w	Szwajcarii	–	ustawa	z	1963	r.,	no- welizująca	szwajcarski	Kodeks	cywilny2. IV. Własność lokali na ziemiach odrodzonego państwa polskiego Zarówno	w	okresie	zaborów,	jak	i	w	pierwszych	latach	po	odzyska- niu	niepodległości	obowiązywała	na	ziemiach	polskich	mozaika ustawo- dawstw obcych.	Zasady	dzielenia	budynków	i	przenoszenia	ich	własności	różniły	się	w	zależności	od	miejsca	ich	położenia.	Dopuszczalność oraz formę czynności prawnych przenoszących własność części budynku przed 1934 r. należy oceniać przez pryzmat systemu prawnego obowią- zującego na obszarze, na którym budynek się znajdował. 268 1. Ziemie byłego zaboru austriackiego Kodeks cywilny austriacki	wchodził	w	życie	na	ziemiach	polskich	eta- pami.	Obejmował	on	trzy	części,	tj.	prawo	osobowe,	prawo	rzeczowe	oraz	przepisy	wspólne	obu	tym	prawom.	Kodeks	ten	nie	zawierał	żadnej regu- lacji dotyczącej ustanawiania odrębnej własności lokali. Część	Kodeksu	cywilnego	austriackiego	została	uchylona	na	zie- miach	polskich	dopiero	w	1933	r.	przez	rozporządzenie	Prezyden- ta	RP	z	27.10.1933	r.	–	Przepisy	wprowadzające	Kodeks	zobowiązań	(Dz.U.	Nr	82,	poz.	599	ze	zm.).	Wiele	regulacji	obowiązywało	jednak	jesz- cze	po	II	wojnie	światowej.	Uchylił	je	dopiero	art.	IV	§	1	pkt	1	dekretu	z	11.10.1946	r.	–	Przepisy	wprowadzające	Prawo	rzeczowe	i	Prawo	o	księ- gach	wieczystych	(Dz.U.	Nr	57,	poz.	321	ze	zm.). Brak	regulacji	kodeksowej,	połączony	z	zakazem	wyodrębniania	lokali,	zawartym	w	ustawie	z	30.3.1879	r.	o	dzieleniu	budynków	na	części	fizycz- ne,	uniemożliwiały nabywanie własności lokali na tym obszarze.	Ogra- niczenia	te	nie	znajdowały	zastosowania	jedynie	do	lokali	uprzednio	wy- dzielonych.	Lokale wyodrębnione wcześniej zachowywały swój prawny byt i mogły zostać wpisane do ksiąg publicznych.	Mogły	one	również	być	przedmiotem	obrotu,	lecz	bez	możliwości	dalszego	rozdrabniania. Miarą	niechęci	ustawodawcy	austriackiego	do	koncepcji	dzielenia	budynków	był	przepis	§	3	ustawy	z	30.3.1879	r.	o	dzieleniu	budynków	269 270 271 272 1 Podobnie	jak	we	Włoszech,	przepisy	tej	ustawy	przeniesione	zostały	następnie	do	holenderskiego	Kodeksu	cywilnego. 2 Zob.	Z. Radwański,	Funkcja	społeczna,	s.	45	wraz	z	powołaną	tam	literaturą. Nb. 268–272 130 Rozdział 9. Odrębna własność lokali na	części	fizyczne,	według	którego	skupienie w jednej osobie własności wydzielonych już części budynku powodowało ex lege ich scalenie. Po- łączonych	podmiotowo	części	nie	wolno	było	powtórnie	rozłączyć.	Podle- gały	one	łącznie	zarówno	obrotowi,	jak	i	egzekucji. 2. Ziemie byłego zaboru pruskiego Na	ziemiach	byłego	zaboru	pruskiego	obowiązywał	Kodeks cywilny niemiecki,	najsilniej	trzymający	się	zasady	superficies solo cedit. Podział budynków na tym obszarze był wykluczony,	a	występująca	na	nim	spo- radycznie	odrębna	własność	lokali	wynikała	z	zaszłości	feudalnych.	Na	obszarze	tym	nie	można	było	ustanawiać	odrębnej	własności	lokali,	moż- na było natomiast nabywać własność lokali już istniejących. Wynika- ło	to	zarówno	z	treści	samego	kodeksu,	jak	również	z	§	1	rozporządzenia	z	15.1.1919	r.	o	prawie	zabudowy. 3. Kresy Wschodnie Na	Kresach	Wschodnich,	tzn.	ziemiach	znajdujących	się	uprzednio	w	granicach	Cesarstwa	Rosyjskiego,	obowiązywał	w	zakresie	prawa	pry- watnego	Tom X Część I Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego,	który	uchylony	został	częściowo	w	1933	r.	Przepisami	wprowadzającymi	Kodeks	zobowiązań1.	Większość	zawartych	w	nim	regulacji	utrzymała	się	jednak	w	Polsce	przez	cały	okres	dwudziestolecia	międzywojennego,	mimo	że	w	samej	Rosji	zaprzestano	ich	stosowania	po	Rewolucji	Październikowej.	Przepisy	Tomu	X	Część	I	Zwodu	Praw	zostały	na	ziemiach	polskich	uchy- lone	ostatecznie	dopiero	po	II	wojnie	światowej,	przede	wszystkim	mocą	art.	VI	PWPrRzecz. Przenoszenie	własności	części	budynków	w	praktyce	zdarzało	się	na	tym	obszarze	sporadycznie,	ponieważ	podział	budynków	na	części	był	w	prawie	rosyjskim,	co	do	zasady,	niedopuszczalny.	Wyjątek	stanowiła	eksdewizja,	o	której	była	już	wcześniej	mowa. Od	1928	r.	obowiązywała	na	Ziemiach	Wschodnich	zmodyfikowana	wersja	Prawa	z	31.8.1919	r.	o	ustaleniu	własności	dóbr	nieruchomych,	o	przywilejach	i	hipotekach	(tekst	jedn.	Dz.U.	z	1928	r.	Nr	53,	poz.	510),	przez	co	regulacje	dotyczące	przenoszenia	własności	nieruchomości	273 274 275 276 1 Przepisy	szczególne	dla	obszaru	mocy	obowiązującej	Tomu	X	Części	I	Zwodu	Praw zawarte	zostały	w	rozdziale	V	Przepisów	wprowadzających	Kodeks	zobowiązań. Nb. 273–276 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 131 upodobniły	się	znacznie	do	opisanych	poniżej	rozwiązań	obowiązujących	na	ziemiach	byłego	Królestwa	Polskiego. 4. Ziemie byłego Królestwa Kongresowego Na	obszarze	byłego	Królestwa	Kongresowego,	nazywanego	niekiedy	„Kongresówką”,	funkcjonowało	prawo	francusko-polskie,	ujęte	w	wielo- krotnie	nowelizowanym	Kodeksie cywilnym Francuzów (Code civil des Français),	obowiązującym	na	ziemiach	polskich	pod	nadaną	mu	w	1807	r.	z	inicjatywy	samego	Cesarza	nazwą	–	Kodeks Napoleona (Code Napole- on).	Nazwa	ta	utrzymała	się	w	Polsce,	choć	we	Francji	zmieniano	ją	kilka- krotnie,	aby	ostatecznie	powrócić	do	nazwy	pierwotnej	–	Kodeks	cywilny (Code civil),	pod	którą	obowiązuje	do	dnia	dzisiejszego. Dla	instytucji	odrębnej	własności	lokalu	na	omawianym	tu	obszarze	najdonioślejsze	znaczenie	miał	art. 664 Kodeksu Napoleona,	dotyczący	odrębnej	własności	pięter.	Był	to	w	zasadzie	jedyny	przepis	obowiązujący	na	ziemiach	polskich	do	1934	r.,	dopuszczający możliwość dzielenia bu- dynków na części1.	Na	jego	podstawie	dokonywano	w	odrodzonej	Rze- czypospolitej	w latach 20. XX w. pierwszych wydzieleń lokali.	Komen- towany	przepis	stanowił	więc	zalążek	instytucji	odrębnej	własności	lokalu	w	Rzeczypospolitej	Polskiej.	Uchylił	go	dopiero	art.	23	rozporządzenia	Prezydenta	RP	z	24.10.1934	r.	o	własności	lokali. V. Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r. Pierwszej instytucjonalizacji odrębnej własności lokalu dokona- ło w prawie polskim rozporządzenie Prezydenta RP z 24.10.1934 r. o własności lokali.	Było	ono	aktem	rangi	ustawowej,	ponieważ	wydane	zostało	na	mocy	ustawy	z	15.3.1934	r.	o	upoważnieniu	Prezydenta	RP	do	wydawania	rozporządzeń	z	mocą	ustawy	(Dz.U.	Nr	28,	poz.	221)2. Projekt rozporządzenia	przygotowało	Ministerstwo	Sprawiedliwości,	a	jego	wy- konanie	powierzono	Ministrowi	Sprawiedliwości	oraz	Ministrowi	Spraw	Wewnętrznych.	Rozporządzenie	podpisał	Prezydent	RP	I. Mościcki. We- szło	ono	w	życie	z	dniem	ogłoszenia,	tj.	28.10.1934 r.,	uchylając	art.	664	Kodeksu Napoleona oraz	austriacką	ustawę	z	30.3.1879	r.	o	dzieleniu	277 278 279 1 Zob.	S. Płaza,	Historia	prawa	w	Polsce	na	tle	porównawczym,	cz.	3,	Kraków	2001,	s.	133–134. 2 Delegacja	dla	Sejmu	do	uchwalenia	ustawy	upoważniającej	Prezydenta	RP	do	wy- dawania	rozporządzeń	z	mocą	ustawy	wypływała	z	ust.	6	Konstytucji	RP	z	17.3.1921	r.,	który	to	przepis	został	wprowadzony	nowelą	z	2.8.1926	r.	(Dz.U.	Nr	44,	poz.	267). Nb. 277–279 132 Rozdział 9. Odrębna własność lokali budynków	na	części	fizyczne1. Od tej też daty znana jest prawu pol- skiemu kompleksowa regulacja dotycząca instytucji odrębnej włas- ności lokalu. Rozporządzenie	o	własności	lokali	nie wprowadziło definicji loka- lu.	Stanowiło	ono	jedynie,	że	mieszczące	się	w	jednym	budynku	oddziel- ne	lokale,	piętra	i	części	pięter,	uznane	przez	właściwą	władzę	budowla- ną2 za samodzielne pomieszczenia, mogły stanowić przedmiot odrębnej własności	(art.	1	ust.	1).	Wykładnia	językowa3	tego	przepisu	prowadzi	do	wniosku,	że	w	przedwojennym	prawie	polskim,	wbrew	literalnemu	brzmie- niu	tytułu	rozporządzenia,	przedmiotem	odrębnej	własności	mogły	być	sa- modzielne	pomieszczenia.	„Lokale”,	„piętra”	i	„części	pięter”	stanowiły	podzbiory	zbioru	„pomieszczenia”.	Użycie	przez	ustawodawcę	w	tytule	aktu	terminu	„lokal”	uznać	należy	za	niespójność	językową.	Przy	konse- kwentnym	zastosowaniu	w	tytule	aktu	terminologii	użytej	w	jego	treści,	prawidłowy	byłby	tytuł	„rozporządzenie	o	własności	pomieszczeń”. W	prawie	przedwojennym,	odmiennie	niż	obecnie,	warunkiem	usta- nowienia	odrębnej	własności	lokalu	było	jego	całkowite usytuowa- nie w jednym budynku.	Przepisy	nie	dopuszczały	możliwości	uznania	za	część	składową	lokalu	pomieszczenia	położonego	poza	tym	budyn- kiem4,	np.	wolno	stojącej	komórki. Rozporządzenie	o	własności	lokali	nie	wprowadziło	żadnych	ograniczeń	dotyczących	ich	przeznaczenia.	Możliwe	było	zatem	wydzielanie	lokali	za- równo	mieszkalnych,	jak	i	użytkowych. Części	nieruchomości	i	urządzenia	służące	do	użytku	wszystkich właś- cicieli	poszczególnych	lokali	lub	pewnych grup tych właścicieli	stanowiły	280 281 282 283 1 Artykuł	23	rozporządzenia	o	własności	lokali	błędnie	powołał	uchylaną	ustawę	austriacką,	jako	ustawę	z	1872	r.,	podczas	gdy	faktycznie	była	to	ustawa	z	1879	r.	Zob.	J. Korzonek,	Ustawa	hipoteczna,	Kraków	1932,	s.	48	oraz	W. Dbałowski,	J. Prze- worski,	Kodeks	cywilny	zawierający	obowiązującą	w	okręgach	sądów	apelacyjnych	w	Krakowie	i	Lwowie	oraz	sądu	okręgowego	w	Cieszynie	ustawę	cywilną,	ustawy	i	rozporządzenia	dodatkowe,	z	uwzględnieniem	ustawodawstwa	polskiego,	oraz	orzecz- nictwa	Sądu	Najwyższego,	Warszawa	1927,	s.	54. 2 Właściwość	miejscowa	i	rzeczowa	władz	budowlanych	wynikała	z	rozporządzenia	Prezydenta	RP	z	16.2.1928	r.	o	prawie	budowlanym	i	zabudowaniu	osiedli	(Dz.U.	Nr	23,	poz.	202	ze	zm.).	Było	ono	wielokrotnie	nowelizowane	i	zostało	ostatecznie	uchylone	dopiero	na	mocy	art.	96	ustawy	z	31.1.1961	r.	–	Prawo	budowlane	(Dz.U.	Nr	7,	poz.	46	ze	zm.). 3 Odnośnie	do	wykładni	językowej	przepisów	prawa	zob.	A. Brzozowski, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian,	Prawo	cywilne,	s.	70–71. 4 Obecnie	taką	możliwość	daje	art.	2	ust.	4	WłLokU,	dopuszczający	uznanie	za	części	składowe	lokalu	pomieszczeń	usytuowanych	poza	budynkiem,	pod	warunkiem	jednak,	że	znajdują	się	one	w	granicach	nieruchomości	gruntowej. Nb. 280–283 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 133 własność wspólną	(art.	1	ust.	2	tego	rozporządzenia).	Każdoczesny na- bywca lokalu nabywał związany z lokalem udział w tej własności. Udział	bez	lokalu	oraz	lokal	bez	udziału	stanowiły	res extra commercium. Współwłasnością	objęte	zostały	wymienione	exempli modo:	grunt,	funda- menty,	mury	zewnętrzne,	mury	konstrukcyjne,	mury	oddzielające	poszcze- gólne	wyłączone	ze	wspólnej	własności	lokale,	dachy,	strychy,	piwnice,	klatki	schodowe	i	wiele	innych. Rozporządzenie	nie	wprowadziło	żadnego algorytmu ustalania wiel- kości udziałów w nieruchomości wspólnej.	Przedwojenny	ustawodawca,	odmiennie	niż	ustawodawca	obecny,	zostawił	stronom	w	tym	względzie	całkowitą	swobodę. Czynność	prawna	ustanowienia	odrębnej	własności	lokali	wymagała	ad solemnitatem formy aktu notarialnego.	Rygor	nieważności	wynikał	wprost	z	art.	2	ust.	1	rozporządzenia	o	własności	lokali,	a	ponadto	z	ogól- nej	zasady	dotyczącej	przenoszenia	własności	nieruchomości	wyrażonej	w art. 82 § 1 Prawa o notariacie z 1933 r. Analiza	literalnego	brzmienia	przepisów	rozporządzenia,	mówiących	o	jednym	akcie	notarialnym	ustanowienia	odrębnej	własności	lokali,	mo- głaby	prowadzić	do	wniosku,	że	przedwojenne	prawo	nie	dopuszczało	możliwości	wyodrębnienia	pojedynczego	lokalu.	Byłby	to	jednak	wniosek	błędny.	Wprawdzie	jednoczesne	ustanowienie	odrębnej	własności	wszyst- kich	lokali	stanowiło	idealny	wzorzec,	niemniej	był	to	wzorzec	trudny	do	realizacji.	Praktyka	poszła	zatem	w	kierunku	sukcesywnego	wyodrębnia- nia	lokali.	Żaden	przepis	nie	ograniczał	takiej	możliwości. Prawu przedwojennemu nie był znany tryb ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej dokona- nej przez właściciela nieruchomości. Ustawodawca	nie	dopuszczał	ta- kiej	możliwości.	Właściciel	budynku	nie	mógł	zatem	ustanowić	odrębnej	własności	lokali	na	swoją	rzecz,	a	następnie	dokonywać	ich	sukcesywnej	sprzedaży.	Możliwość	taką	wprowadził	do	prawa	polskiego	dopiero	art.	7	ust.	1	WłLokU. Prawo	odrębnej	własności	lokalu	podlegało	obligatoryjnemu ujaw- nieniu w księgach hipotecznych.	Stanowił	tak	§	1	rozporządzenia	Mi- nistra	Sprawiedliwości	z	28.10.1934	r.	o	sposobie	ujawniania	w	księgach	hipotecznych	prawa	odrębnej	własności	lokali	i	innych	praw	rzeczowych	na	tych	lokalach	(Dz.U.	Nr	94,	poz.	853)1.	Określiło	ono	zasady	prowa- dzenia	ksiąg	dla	lokali,	tzw.	ksiąg	lokalowych,	na	terenie	całego	kraju,	284 285 286 287 288 1 Rozporządzenie	wydane	zostało	na	mocy	art.	22	ust.	2	rozporządzenia	o	własności	lokali	i	weszło	w	życie	28.10.1934	r. Nb. 284–288 134 Rozdział 9. Odrębna własność lokali z	zachowaniem	terminologicznej	spuścizny	porozbiorowej.	Na	jego	pod- stawie zakładano: 1)	księgi hipoteczne	–	dla	obszaru	mocy	obowiązywania	Kodeksu	Napo- leona	i	Tomu	X	Części	I	Zwodu	Praw; 2)	wykazy hipoteczne	–	dla	obszaru	mocy	obowiązywania	Kodeksu	cy- wilnego	austriackiego; 3)	wykazy ksiąg gruntowych,	nazywane	księgami wieczystymi	–	dla	ob- szaru	mocy	obowiązywania	Kodeksu	cywilnego	niemieckiego. Pozostawienie	w	akcie	prawa	polskiego	obcej	nomenklatury	oraz	przy- jęcie	zróżnicowanego	obszarowo	sposobu	prowadzenia	ksiąg	lokalowych	miało	na	celu	zapewnienie	spójności	tych	ksiąg	z	prowadzonymi	na	tych	obszarach	księgami	budynkowymi.	Polskie	księgi	lokalowe	niejako	„wto- piły	się”	w	obce	systemy	ksiąg	hipotecznych	(gruntowych). Przyjęty	przez	ustawodawcę	dla	ksiąg	lokalowych	termin	księgi hipo- teczne	nie	był	w	pełni	poprawny.	Historycznie	rzecz	ujmując,	księgami	hipotecznymi	nazywano	w	zasadzie	te	księgi,	które	–	jak	to	miało	miejsce	w	kodeksowej	hipotece	francuskiej	–	odzwierciedlały	jedynie	stan	obcią- żeń	hipotecznych	(registre de la conservation des hypotheques).	Omawia- ne	tu	księgi	lokalowe	miały	jednak	szersze przeznaczenie. Rejestrowano w	nich,	oprócz	obciążeń	hipotecznych,	również	inne	obciążenia	oraz	stan	własności	lokalu.	Księgami	o	tak	szerokim	przeznaczeniu	były	zazwy- czaj	księgi	gruntowe	(niem.	Grundbücher,	franc.	livres fonciers)1. Przy- jęcie	przez	ustawodawcę	nazwy	„księgi	gruntowe”	nie	wchodziło	jednak	w	rachubę,	jako	budzące	reminiscencje	niemieckie.	Ponadto	termin	ten	nie	przystawał	etymologicznie	do	określenia	nim	ksiąg	lokalowych. Wydaje	się,	że	z	przytoczonych	wyżej	powodów	najwłaściwszą	na- zwą	dla	przedwojennych	ksiąg	lokalowych	byłby	rodzimy	termin	„księgi	wieczyste”,	wprowadzony	do	prawa	polskiego	ustawą	z	1818	r.	–	Prawo	o	ustaleniu	własności	dóbr	nieruchomych,	o	przywilejach	i	hipotekach.	Nadanie	księgom	lokalowym	tej	nazwy	podkreśliłoby	szeroki	zakres	peł- nionych	przez	nie	funkcji.	Ustawodawca	przedwojenny	nie	zdecydował	się	jednak	na	ten	termin.	Za	nazwą	„księgi	hipoteczne”	przemawiało	wie- loletnie	przyzwyczajenie	ludności	polskiej,	zwłaszcza	na	ziemiach	byłego	Królestwa	Kongresowego. 289 290 291 1 Zob.	J. Glass,	[w:]	J. Glass,	A. Kraus,	F. Zoll,	Instytucja	ksiąg	gruntowych	na	zie- miach	polskich	–	zarys	prawa	hipotecznego	w	byłym	Królestwie	Polskim,	Warszawa– Kraków	1922,	s.	14	i	nast. Nb. 289–291
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_nieruchomosci__Wydanie_6-ebookRO/p1136497i1291905" target="_blank" title="Prawo nieruchomości. Wydanie 6 [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Prawo nieruchomości. Wydanie 6 [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>