Source: http://arr.gov.pl/ukur/ukur-w-pytaniach
Timestamp: 2017-12-11 03:55:39
Legal References Found: art.3
 art.4
 art. 2
 art. 53
 art. 5
 art. 151
 art. 231
 art. 5
 art. 3
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 29
 art. 29
 art. 84
 art. 3
 art. 4
 art. 2

Document Content:
Ukur w pytaniach - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa
STANOWISKO KRAJOWEJ RADY NOTARIALNEJ w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 803), zwanej dalej „ustawą”, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016, poz.585), której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych, przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:
Notariusz może jedynie odebrać od podmiotu uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, na warunkach przewidzianych w umowie sprzedaży warunkowej lub w umowie przenoszącej własność innej niż umowa sprzedaży. Nie może tenże podmiot wykonywać swego uprawnienia przewidzianego w art.3 ust.8 i ust. 9 i art.4 ust.3 ustawy w treści oświadczenia objętego aktem notarialnym, gdyż ustawa wyraźnie przesądza w takim przypadku drogę sądową jako jedynie właściwą.
Za zgodą stron wypis aktu notarialnego zawierający umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR w trybie art. 2 a ust.4 ustawy może być wydany Agencji Nieruchomości Rolnej .
Zasady obrotu ziemią rolną na rynku prywatnym po 30 kwietnia 2016 r. – ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. [Dz. U. 2012.803 ze zm.]
Kiedy nie stosuje się przepisów ustawy?
Przepisy ustawy nie mają zastosowania do:
nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne,
gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2015.909 ze zm.) - (tzw. siedlisko, które nie jest częścią gospodarstwa rolnego),
nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.),
nieruchomości rolnych, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
będących drogami wewnętrznymi,
nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz będących drogami wewnętrznymi.
Co oznacza w ustawie?
Gospodarstwo rodzinne jest to gospodarstwo rolne:
prowadzone przez rolnika indywidualnego, oraz
w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha, ale większa niż 1 ha.
Rolnik indywidualny, jest to osoba fizyczna:
będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, oraz
posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres 5 lat osobiście to gospodarstwo.
osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe, lub
wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2008 r. Nr 69, poz. 415, ze zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
Dowodem potwierdzającym:
osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta),
zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały,
spełnienie warunku nie przekroczenia 300 ha użytków rolnych jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do:
przedłożenia ww. dowodów, albo
złożenia oświadczenia, że nie spełnia tych warunków. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem.
Rolnik, który posiada gospodarstwo rodzinne, położone na terenie więcej niż jednej gminy, musi w każdej z nich potwierdzić powierzchnię i osobiste prowadzenie gospodarstwa. Ta powierzchnia zliczana jest do ogólnej powierzchni gospodarstwa rodzinnego, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 2 UKUR (300 ha UR).
nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, z pewnymi wyjątkami ustawowymi, przy czym powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.
nabycie nieruchomości rolnej możliwe jest (bez ograniczeń ustawowych) przez:
osobę bliską zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby
przysposabiające i przysposobione),
Skarb Państwa (lub działającą na jego rzecz KOWR),
osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego
w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków
wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną
w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych sytuacjach może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Doradztwa Rolniczego (Dyrektora właściwego Oddziału Terenowego KOWR według miejsca położenia nieruchomości – na podstawie upoważnienia), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:
zbywcy, jeżeli:
wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnik indywidualny, osoba bliska, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, oraz kościelna osoba prawna lub związek wyznaniowy,
posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc (decyzja administracyjna o przyznaniu pomocy), o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 173, z 2015 r. poz. 349 oraz z 2016 r. poz. 337) – ułatwienie startu młodym rolnikom albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337) – pomoc na rozpoczęcie pozarolniczej działalności gospodarczej, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w sprawach decyzji administracyjnych Dyrektora Generalnego KOWR (właściwego dyrektora Oddziału Terenowe KOWR) jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
W przypadku niewyrażenia zgody, KOWR, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez KOWR przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. KOWR w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, za którą nastąpi nabycie.
Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia może:wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez KOWR, który określa ją przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami,
złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez KOWR, przy czym KOWR przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej.
Jakie obowiązki związane są z nabyciem nieruchomości rolnej?
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości:
prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście,
nabyta nieruchomość nie może być w tym okresie (10 lat od przeniesienia własności) zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Sąd, na wniosek nabywcy może wyrazić zgodę na dokonanie ww. czynności jeśli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych.
Przepisów tych i wynikających z nich obowiązków nie stosuje się, jeśli nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło przez:
osobę bliską zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby
parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody
albo nabycie następuje:
Jakie uprawnienia przysługują KOWR?
prawo pierwokupu nieruchomości rolnej - z wyłączeniem tego uprawnienia, gdy nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, dzierżawca (jeśli przysługuje mu prawo pierwokupu),
prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (z wyłączeniem akcji dopuszczonych do obrotu giełdowego, nabycia udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej),
prawo nabycia, w przypadku zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości rolnej innej niż umowa sprzedaży (darowizna, zniesienie współwłasności, aport, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej, organu egzekucyjnego, zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego),
prawo nabycia nieruchomości rolnej w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej,
prawo nabycia nieruchomości rolnej w wypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia się spółek handlowych,
kontrola nabywców nieruchomości rolnych w zakresie spełnienia zobowiązania do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na terenie której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego (zgodnie z art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c ustawy) oraz prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia nieruchomości (zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy), a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, chyba że sąd wyrazi na to zgodę z przyczyn losowych,
jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości lub przy innym przeniesieniu własności równowartość pieniężna, wynikająca z treści czynności prawnej rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonująca swe uprawniania pierwokupu albo nabycia KOWR może w terminie 14 dni od daty złożenia stosownego oświadczenia, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (biegły rzeczoznawca majątkowy).
Co to jest prawo pierwokupu i prawo nabycia?
Krajowemu Ośrodkowi Doradztwa Rolniczego przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej (w wypadku umów sprzedaży) lub prawo nabycia nieruchomości rolnej (w wypadku innych umów przenoszących własność nieruchomości rolnych np. darowizny, wniesienia mienia do spółki). Uprawnienia te polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo wejścia w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości za cenę i na warunkach określonych przez strony umowy.
Kiedy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy?
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz
nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Warunkiem jest więc, aby umowa miała formę pisemną i datę pewną (zawarta u notariusza, potwierdzona w urzędzie gminy itd.).
Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego, z tym że prawo pierwokupu, o którym mowa powyżej, przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.
Jeżeli brak jest dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo niewykona on tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje KOWR, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez:
rolnika indywidualnego, który nie mieszka w gminie gdzie położona jest nabywania nieruchomość, ani w gminie graniczącej,
kościelne osoby prawne, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit d ustawy, nie należące do tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
Kiedy KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR jeżeli nabywcą jest:
osoba bliska zbywcy, albo:
nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej , o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy (dla nieruchomości rolnych pochodzących z rynku prywatnego), albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych z Zasobu WRSP),
sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
jeżeli w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do pow. nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, gdzie nabywca ma miejsce zamieszkania lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Prawo pierwokupu - spółki prawa handlowego
Krajowemu Ośrodkowi Doradztwa Rolniczego działającego na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej.
Prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku zbywania:
akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym,
udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.
W jaki sposób KOWR zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu?
KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu (zbywcy nieruchomości) oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529 oraz z 2015 poz. 1830), a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.
Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.
Prawo pierwokupu do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od zawiadomienia, przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się odpowiednio (art. 598 Kc).
Kiedy KOWR może (lub też nie może) skorzystać z prawa nabycia nieruchomości?
KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
zapisu windykacyjnego,
Prawo nabycia nieruchomości rolnej nie przysługuje jeżeli nabycie następuje:
na powiększenie gospodarstwa rodzinnego,
za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art 2 a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
przez rolnika indywidulanego w wyniku zapisu windykacyjnego,
w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,
osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
Prawo nabycia nieruchomości - spółki osobowe:
Jeżeli Spółka osobowa jest właścicielem nieruchomości rolnej, to w sytuacji gdy nastąpiła zmiana wspólnika lub przystąpienie nowego wspólnika - KOWR przysługuje prawo nabycia:
Spółka powiadamia KOWR (w terminie 1 miesiąca od dokonania tej czynności) + dołącza wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki,
KOWR powiadamia spółkę o skorzystaniu/nieskorzystaniu z prawa pierwokupu (1 miesiąc),
Spółka w terminie 1 miesiąca może wystąpić do Sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartość rynkowej nabywanej nieruchomości,
nie stosuje się, jeżeli zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska któregokolwiek ze wspólników,
nie stosuje się, jeżeli nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.
Kto dokonuje zawiadomienia?
nabywca (w przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub w przypadku jednostronnej czynności prawnej),
sąd, organ egzekucyjny lub organ administracji publicznej (w przypadku nabycia w wyniku orzeczenia sądu, organu egzekucyjnego, organu administracji publicznej),
nabywca (w przypadku nabycia w wyniku zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego),
spółka nabywająca nieruchomość rolną (w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).
dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR – w przypadku określonym w art. 3b i art. 4 ust. 1,
zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody sądu, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy,
nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty,
Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR.