Source: https://www.prawo-budowlane.info/budowa_sklepu_a_zasada_dobrego_sasiedztwa,12,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-07-18 11:21:34
Legal References Found: Art. 61
 art. 4
 art. 55
 art. 64
 art. 35
 art. 4
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 144
 art. 222
 art. 144
 art. 144
 art. 222
 art. 222
 art. 144
 art. 222
 art. 222
 art. 140

Document Content:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-09-30
„Art. 4. 1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
3. W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy”.
Art. 61. określa, że: „1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy zachowaniu warunku zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Mówiąc o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, należy brać pod uwagę zarówno tytuł do władania nieruchomością w rozumieniu podmiotowym, regulujący stosunki majątkowe, jak i prawo wynikające z administracyjno-prawnego przeznaczenia gruntu, uprawniającego dany podmiot do użycia gruntu na określony cel na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym.
„Z kolei zgodnie z treścią art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Związanie to oznacza nie tylko obowiązek organu budowlanego wynikający z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) – dalej: pr. bud. tj. sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, ale także zakaz postępowania wbrew wszystkim wymogom określonym w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ustalenie tych warunków w decyzji o warunkach zabudowy polega nie tylko na określeniu parametrów samego obiektu kubaturowego, ale na ustaleniu innych warunków i zasad, które powinna spełniać planowana inwestycja. Wynika to z funkcji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która polega na określeniu dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa, oraz na wskazaniu warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać [por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 16 lipca 2008 r., sygn. akt: II SA/Kr 484/07, LEX nr 510202]. Scharakteryzowana wyżej ocena zgodności zamierzenia budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy może zostać przeprowadzona zarówno wówczas, gdy obszar objęty tą decyzją odpowiada w całości projektowi zagospodarowania terenu, jak również wtedy, gdy projekt obejmuje część nieruchomości, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Charakter decyzji o warunkach zabudowy wskazuje na to, że inwestor uzyskując taką decyzję uzyskuje tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na danej działce, przy czym zapisy decyzji co do usytuowania budynku w terenie pozostają bez znaczenia w kontekście uregulowań zawartych w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Chodzi więc o to, aby projekt zagospodarowania działki spełniał wszystkie warunki wynikające z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, zaś rodzaj inwestycji określony w projekcie budowlanym był tożsamy ze wskazanym w decyzji o warunkach zabudowy [por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 września 2006 r., sygn. akt: VII SA/Wa 452/06, LEX nr 255847; wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 stycznia 2008 r., sygn. akt: VII SA/Wa 1754/07, LEX nr 508446; wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 listopada 2008 r., sygn. akt: IV SA/Wa 425/08, LEX nr 529565]. Nie powinno być przeszkód, aby konieczne wymagania można było ustalić dla zamierzenia obejmującego jeden budynek usytuowany na działce powstałej w wyniku podziału nieruchomości, nawet jeśli decyzja o warunkach zabudowy obejmuje dwa budynki usytuowane na całej nieruchomości i została wydana przed podziałem tejże nieruchomości. Należy bowiem podkreślić, iż w razie wystąpienia wątpliwości w zakresie zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, należy mieć na uwadze charakter decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie przepisów służących zachowaniu ładu przestrzennego, nie zapominając o tym, iż art. 4 pr. bud. statuuje zasadę wolności budowlanej, mającą z kolei zapewnić inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego zapobiegając poszukiwaniu w formalistycznie rozumianych przepisach przeszkód w tym zakresie [por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2009 r., sygn. akt: II OSK 1719/07, LEX nr 530046]. Dodatkowo trzeba wskazać, że istotna jest tożsamość terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy oraz decyzją o pozwoleniu na budowę, jednakże powinna być ona rozumiana głównie w sposób negatywny, a więc taki, że niedopuszczalne jest ubieganie się o udzielenie pozwolenia na budowę na obszarze, dla którego warunki zabudowy nie zostały określone. Taka sytuacja nie ma miejsce w stanie faktycznym przedstawionym pytaniu, gdyż chodzi o tę samą nieruchomość, z tym tylko, że jej powierzchnia uległa zmniejszeniu, zaś o konkretnym usytuowaniu budynku na danym terenie decyduje pozwolenie na budowę, nie zaś decyzja o warunkach zabudowy, która co najwyżej może przewidywać określoną linię zabudowy.”
Dodatkowo w art. 61 ust. 1 u.p.z. zawarte zostały kolejne warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Spełnienie tych warunków badane jest poprzez wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, którego granice wyznacza się na kopii mapy dołączonej do wniosku, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (jest to część działki, która przylega do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588; dalej jako – wymag. zabud. zagospod.).
Warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z., określany jako „zasada dobrego sąsiedztwa”, umożliwia wydanie decyzji w przypadku, gdy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. W takim przypadku organ, ustalając warunki zabudowy, powinien przeanalizować dotychczasową zabudowę i w decyzji o warunkach zabudowy nawiązać do niej w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. W szczególności linię zabudowy wyznacza się jako: przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej również ma nawiązywać do średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, z tolerancją do 20%, podobnie jest z górną krawędzią elewacji frontowej oraz z geometrią dachu (§ 4-8 wymag. zabud. zagospod.). Pojęcie „działka sąsiednia” nie będzie tożsame z rozumieniem terminu „nieruchomości sąsiednie” w przypadku ustalania stron postępowania, a więc działki posiadającej przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza przepisu art. 61 ust. 1 u.z.p. oraz przepisów przywoływanego wyżej rozporządzenia uprawnia do stwierdzenia, iż dla potrzeb ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. „działką sąsiednią” dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu) analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (tak Grażyna Zalas, Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Nowe rozwiązania w zakresie realizacji inwestycji. Casus 2004 r. Nr 31, s. 44).
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. oraz przepisy wymag. zabud. zagospod. wykluczają w zasadzie możliwość ustalenia warunków dla działki, w której sąsiedztwie również znajdują się działki niezabudowane, co przeciwdziałać ma zabudowie rozproszonej, a tym samym zmniejszać koszty budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Problemem może być sytuacja, gdy działki sąsiednie w stosunku do działki, na której planowana jest inwestycja, zabudowane są budynkami o różnych funkcjach, np. z jednej strony działki jest zakład produkcyjny a z drugiej dom jednorodzinny. W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie dominującej funkcji, jaką pełnią budynki zlokalizowane na danych terenie i ustalenie warunków zabudowy na inwestycję, która będzie zgodna z tą dominującą funkcją.
Co do zasady ustalenie warunków zabudowy możliwe jest przy spełnieniu wymogów określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717). Wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 zasada tzw. „dobrego sąsiedztwa”. Zasada ta w poważny sposób ogranicza jednak działalność inwestycyjną w przypadkach, gdy przedmiotem inwestycji mają być obiekty niewystępujące powszechnie, które najczęściej ze względów ekonomicznych nie są lokalizowane w sąsiedztwie.
Decyzja pozwolenia na budowę musi być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Być może są podstawy, aby tę decyzję zaskarżyć, być może jej Pani nie otrzymała albo otrzymała niekompletną – bez załączników, planu.
Zgodnie z brzmieniem § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (po nowelizacji z dnia 12 marca 2009 r.), które jest najistotniejsze brzmi:
1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 (ww. rozporządzenia) lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
Jeśli więc decyzja o warunkach zabudowy dopuściła taką budowę – a nie została zaskarżona – trudno zrobić cokolwiek w takiej sytuacji. Największe pole do popisu w sprzeciwie daje właśnie decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie pozostawia zasadniczo już wiele możliwości.
Jest dopuszczalna budowa 1,5 m od granicy.
Musi Pani jednak wiedzieć, że uciążliwe sąsiedztwo takiego sklepu jest podstawą do roszczeń cywilnoprawnych, jeśli już zamknięta jest droga administracyjna.
Na gruncie polskiego prawa ochrona przed immisjami przewidziana jest w art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Według art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli właściciel nie powstrzymuje się od tych działań, wówczas można wystąpić na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego z powództwem o zaprzestanie naruszeń. Ochroną przed immisjami objęty jest nie tylko właściciel.
Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z jego treścią, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, właściciel powinien być więc we władaniu nieruchomości.
Ingerencja w cudzą własność nieruchomości może mieć charakter:
Niedopuszczalność nadmiernych immisji pośrednich wprowadza art. 144 K.c., ale podstawą do wystąpienia z roszczeniem o ich zaniechanie jest art. 222 § 2 K.c. Ochrona przed bezpośrednim wtargnięciem na cudzą nieruchomość (np. gdy osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez sąsiednią nieruchomość) oraz immisjami bezpośrednimi (np. nieuprawnione kierowanie odpływu wody deszczowej na działkę sąsiada) przysługuje natomiast bezpośrednio na podstawie art. 222 K.c. (jako wynikająca z prawa własności – art. 140 K.c.). Wówczas mamy do czynienia z samodzielnym roszczeniem negatoryjnym.
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega przede wszystkim na usunięciu się z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia (np. na zasypaniu rowu). Jeżeli, mimo usunięcia ograniczeń lub utrudnień, powstała szkoda, można dochodzić jej naprawienia tylko w drodze powództwa odszkodowawczego. Podobnie zresztą będzie w przypadku naruszenia własności, którego skutków nie można uznać za ograniczenia właściciela w korzystaniu z rzeczy lub za utrudnienia w jej używaniu (w takiej sytuacji przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń czy usunięcie skutków naruszania jest w tym przypadku bezprzedmiotowe). Dochodzenie odszkodowania następuje na zasadach ogólnych (art. 415 i n. K.c.). Jak wynika z powyższych uwag, nie zawsze przywrócenie stanu zgodnego z prawem będzie pokrywać się z przywróceniem stanu poprzedniego.
Skuteczność dochodzenia zaniechania naruszenia uzależniona jest od występowania naruszenia w chwili wystąpienia z odpowiednim roszczeniem. Jeżeli naruszanie ustało, skutecznie można żądać zakazu dalszych naruszeń tylko, jeżeli istnieje takie niebezpieczeństwo (jeżeli z natury rzeczy naruszenie ma charakter jednorazowy, np. tłum ludzi podążając w określonym celu, pielgrzymka, koncert, przejdzie przez cudzą nieruchomość, to generalnie nie będzie można mówić o niebezpieczeństwie dalszych naruszeń ze strony określonych podmiotów).
Hałas może być podstawą do takiego roszczenia.