Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0115-kdit2-3-4011-210-2018-3-awo
Timestamp: 2018-09-22 07:26:39
Legal References Found: art. 21
 art. 13
 art. 14
 FSK 
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 art. 21
 art. 3
 art. 21
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 45

Document Content:
0115-KDIT2-3.4011.210.2018.3.AWO | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0115-KDIT2-3.4011.210.2018.3.AWO
Czy wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na podstawie przedwstępnej umowy notarialnej zakupu mieszkania oraz dokonanie wpłat na techniczny rachunek Nabywcy jest podstawą do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2018 r. (data wpływu 11 czerwca 2018 r.), uzupełnionym w dniu 10 lipca 2018 r. oraz w dniu 17 sierpnia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 11 czerwca 2018 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 10 lipca 2018 r. oraz w dniu 17 sierpnia 2018 r., o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego.
W roku 2016 Wnioskodawczyni nabyła spadek (nieruchomość) po zmarłych rodzicach. Wnioskodawczyni sprzedała tę nieruchomość przed upływem pięciu lat od daty nabycia. Fakt ten Wnioskodawczyni zgłosiła w Urzędzie Skarbowym składając PIT39 i deklarując zamiar wydatkowania uzyskanego przychodu na nabycie nowej własności (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W grudniu 2016 r. Wnioskodawczyni, jako współwłaściciel, podpisała umowę przedwstępną zakupu mieszkania, które miało zostać przekazane do dnia 31 marca 2018 r. Deweloper nie wywiązał się z warunków umowy. Inwestycję przejął inny deweloper, który ustalił termin zakończenia inwestycji na marzec 2019 r. Wpłaty dokonywane są przez Wnioskodawczynię na techniczny rachunek nabywcy zgodnie z harmonogramem wpłat.
W uzupełnieniach przedmiotowego wniosku wskazano, że ojciec Wnioskodawczyni zmarł dnia 6 października 2001 r., natomiast matka Wnioskodawczyni zmarła w dniu 21 stycznia 2016 r.
Spadek po rodzicach Wnioskodawczyni nabyła na podstawie zasad dziedziczenia ustawowego. Postępowanie spadkowe po obojgu rodzicach odbyło się na jednym posiedzeniu w dniu 22 czerwca 2016 r. w Sądzie Rejonowym w N. Przedmiotem spadku była tylko i wyłącznie nieruchomość gruntowa (własność rodziców) zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Nieruchomość ta zamieszkiwana była przez oboje rodziców Wnioskodawczyni do dnia ich śmierci.
Postępowanie spadkowe po rodzicach odbyło się w dniu 22 czerwca 2016 r. w Sądzie Rejonowym w N.  dwuetapowo. W pierwszym etapie odbył się podział spadku po ojcu Wnioskodawczyni, który zmarł w dniu 6 października 2001 r.
W tym podziale spadkobiercami byli: żona (matka Wnioskodawczyni), syn (brat Wnioskodawczyni) oraz córka (Wnioskodawczyni).
W dniu 22 lipca 2016 r. Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym w N. zeznanie podatkowe SD3 o nabyciu spadku po ojcu. Należny podatek od spadku (1/3 spadku po ojcu) Wnioskodawczyni zapłaciła w dniu 11 sierpnia 2016 r. (Wnioskodawczyni podała, że w przypadku matki spadek nie podlegał opodatkowaniu, ponieważ mieszkała ona w tym budynku przez ponad 50 lat).
W drugim etapie postępowania spadkowego odbył się podział tej samej masy spadkowej w części po matce Wnioskodawczyni, która zmarła w dniu 21 stycznia 2016 r. Spadkobiercami byli Wnioskodawczyni oraz Jej brat. Spadek nabyto również w dziedziczeniu ustawowym  z podziałem na Wnioskodawczynię oraz Jej brata (w częściach równych zobrazowanych na wykresie kołowym). W dniu 22 lipca 2016 r. Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym w N. zgłoszenie podatkowe SDZ2 (nabycie spadku na podstawie dziedziczenia ustawowego).
Właścicielami otrzymanej w spadku nieruchomości są dwie osoby: Wnioskodawczyni oraz Jej brat. Spadek po obojgu rodzicach został nabyty na jednym postepowaniu spadkowym w dniu 22 czerwca 2016 r. w Sądzie Rejonowym w N. Zarówno spadek po ojcu, jak i po matce podzielony został w częściach zgodnych z ustawowym udziałem w spadku. Nie wystąpił obowiązek spłaty żadnej ze stron.
W dniu 12 sierpnia 2016 r. Wnioskodawczyni (wspólnie z bratem) dokonała sprzedaży nieruchomości. Kwota ze sprzedaży nieruchomości została po połowie przekazana dla spadkobierców. Fakt ten został zapisany w akcie notarialnym.
W momencie wybudowania mieszkania Wnioskodawczyni przeprowadzi się do niego i będzie w nim mieszkać. Prace budowlane rozpoczęte w kwietniu 2016 r. zostaną zakończone do dnia 31 grudnia 2018 r. Wydanie lokalu do korzystania nastąpi do dnia 29 marca 2019 r. Umowa przeniesienia własności nastąpi natomiast do 31 maja 2019 r. Bank, w którym prowadzony jest rachunek powierniczy promesą z dnia 26 czerwca 2018 r. zaświadczył, że wyda pozwolenie na przeniesienie własności na to mieszkanie.
Wnioskodawczyni w złożonym uzupełnieniu doprecyzowała również, że „podział spadku” nastąpił w dniu 22 czerwca 2016 r.  nie na mocy umowy pomiędzy spadkobiercami, lecz odbył się na podstawie postępowania spadkowego o stwierdzenie nabycia spadku i określenie wysokości udziałów przysługujących spadkobiercom.
Wnioskodawczyni i Jej brat na dzień sprzedaży odziedziczonej nieruchomości byli współwłaścicielami całej nieruchomości (nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym).
Wnioskodawczyni wystąpiła do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłych rodzicach. W związku z tym, że „podział spadku” dotyczył wyłącznie nabycia spadku:
po ojcu  spadkobiercom (matce Wnioskodawczyni, Wnioskodawczyni i Jej bratu) przysługiwało po 1/3 części.
Podział był ekwiwalentny (nie były dokonywane spłaty). Wartość przysługujących części nieruchomości mieściła się w częściach udziału w spadku.
po matce spadkobiercom (Wnioskodawczyni i Jej bratu) przysługiwało po ½ części.
Przedmiotem spadku po matce była ta sama nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Podział spadku w części po matce był ekwiwalentny (nie były dokonywane spłaty i dopłaty).
Wnioskodawczyni dodatkowo wskazała, że Jej matka nie była zobowiązana do składania SD3, gdyż nie podlegała obowiązkowi podatku od spadku. „Podział spadku” nie nastąpił na mocy umowy między spadkobiercami.
Zdaniem Wnioskodawczyni, artykuł 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga, żeby dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości został wydatkowany w przeciągu dwóch lat na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wnioskodawczyni wskazała, że umowa przedwstępna podpisana notarialnie jest ściśle związana z umową przeniesienia własności  finalnie wpłacone fundusze zostaną zaliczone na poczet ceny zakupu mieszkania przy zawarciu umowy ostatecznej.
Na poparcie powyższego Wnioskodawczyni podała wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II FSK 2937/15, który w Jej ocenie potwierdza, że ważne jest faktyczne spożytkowanie pieniędzy w okresie dwóch lat, a nie moment przeniesienia własności, który z różnych powodów może w czasie znacznie się oddalić.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym
podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z dyspozycji wskazanego artykułu (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wynika, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa
majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in. nabycie lokalu mieszkalnego.
Warto w tym miejscu dodać, że zgodnie z art. 922 spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów ustawy.
W myśl art. 924 wskazanej ustawy spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.
Z tego też względu sprzedaż dokonana 12 sierpnia 2016 r. generuje konsekwencje podatkowe  w postaci obowiązku rozpoznania przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych  wyłącznie w części nabytej po zmarłej w 2016 r. matce Wnioskodawczyni (cześć nabyta po zmarłym ojcu jest wolna od podatku dochodowego z uwagi na upływ ustawowego  pięcioletniego  okresu od daty jej nabycia).
W przedmiotowym wniosku wskazano ponadto, że uzyskane środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup mieszkania (na współwłasność). W grudniu 2016 r. Wnioskodawczyni podpisała  stosownie do wskazania zawartego w złożonym wniosku  umowę przedwstępną zakupu mieszkania (całokształt opisanego stanu faktycznego, jak i kontekst zawarcia umowy przemawiają za uznaniem, że Wnioskodawczyni zawarła umowę deweloperską). Prace budowlane rozpoczęte w kwietniu 2016 r. zostaną zakończone do dnia 31 grudnia 2018 r. Wydanie lokalu do korzystania nastąpi do dnia 29 marca 2019 r., natomiast sama umowa przeniesienia własności nastąpi do 31 maja 2019 r.
Samo zawarcie umowy przedwstępnej (umowy deweloperskiej), jak też dokonanie wpłat na poczet ceny, bez wątpienia może prowadzić do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Treścią umowy przedwstępnej oraz deweloperskiej (pomimo faktu, że są to dwie różne w swej konstrukcji instytucje  obie nie determinują definitywnego nabycia określonego w nich prawa), jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku
do skorzystania ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z wyżej przedstawionych względów wskazać należy, że zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego na Wnioskodawczynię w 2019 roku, a więc po upływie ustawowego okresu (dwóch lat liczonych od końca 2016 r., tj. po 31 grudnia 2018 r.) spowoduje, że dwuletni termin, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazanej ustawy, nie zostanie zachowany. Istotę wskazanego zwolnienia przedmiotowego wyraża bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Celem wprowadzenia rzeczonego zwolnienia, co podkreśla się w orzecznictwie, było ułatwienie podatnikom poprawy sytuacji mieszkaniowej. Premiowane jest więc faktyczne spełnienie zakładanych przez ustawodawcę celów, a nie jedynie potencjalne ich zapewnianie np. w formie umowy przedwstępnej, czy umowy deweloperskiej. Wskazane umowy (przedwstępna, deweloperska) nie przenoszą w sposób autonomiczny prawa własności na nabywcę. Innymi słowy zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie  stosownie do tej umowy  wpłat na poczet ceny, bez wątpienia może prowadzić do nabycia własności lokalu, ale nie jest z nim równoznaczne. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia stosownej umowy w formie aktu notarialnego i tylko umowa zawarta w tej formie przenosi jej własność, warunkując tym samym spełnienie obligatoryjnych przesłanek omawianego zwolnienia.
Słuszność stanowiska prezentowanego przez tutejszy organ potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2016 r. sygn. akt II FSK 2320/14, w którym Sąd wskazuje, że „(...) Tym samym, poruszając się w zakresie wytyczonych przez art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f., pojęcie „celów mieszkaniowych” należy ograniczyć do tych sytuacji, w których następuje nabycie lokalu. Przy czym, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawarcie umowy deweloperskiej nie skutkuje nabyciem nieruchomości. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377 z późn. zm.), umowa deweloperska, to umowa, którą deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Tym samym na podstawie umowy deweloperskiej podatnik nie nabywa lokalu mieszkalnego  tak jak tego wymaga art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. Z umowy tej wynika jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości, która  mimo że w założeniu zmierza i niejako warunkuje nabycie prawa do lokalu mieszkalnego  nie jest równoznaczna z nabyciem tego prawa i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia”.
Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 2024/1. Sąd ten podniósł ponadto, że „(...) rozumienie powyższej normy jest utrwalone również w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Podkreślił to w szczególności tenże Sąd w wyrokach z 7 lutego 2018 r. o sygn. II FSK 3510/17 i z 16 lutego
2018 r. o sygn. II FSK 413/16 (dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl) - w których poddał analizie sytuację wystąpienia zwolnienia i jego podstawy prawnej, w kontekście lokalu mieszkalnego budowanego przez dewelopera - gdzie kategorycznie stwierdził, że „uznaje za prawidłowe stanowisko organów podatkowych, że wydatki na nabycie lokalu muszą być poniesione na konkretny cel w okresie maksymalnie dwóch lat od zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, przy czym w tym samym okresie musi nastąpić nabycie tego prawa, jeżeli
zwolnienie podatkowe ma być udzielone na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.f. Pogląd ten jest ugruntowany w orzecznictwie”.
Wobec powyższego, w sytuacji przedstawionej we wniosku samo zawarcie umowy i wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży wskazanej nieruchomości (w części nabytej po zmarłej matce) na nabycie lokalu mieszkalnego w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w tym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni  nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie omawianego przepisu.
Na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
0115-KDIT2-3.4011.210.2018.3.AWO
0111-KDIB2-2.4015.61.2018.2.HS | Interpretacja indywidualna