Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0115-kdit2-2-4011-373-2018-2-ls
Timestamp: 2020-06-02 10:23:32
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 45
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 3
 art. 21
 art. 21
 art. 14

Document Content:
0115-KDIT2-2.4011.373.2018.2.ŁS | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0115-KDIT2-2.4011.373.2018.2.ŁS
Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie i remont zbywanej nieruchomości oraz wydatkowanie na nabycie i remont nowego mieszkania.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 września 2018 r. (data wpływu 14 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 listopada 2018 r. (data wpływu 15 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego jest nieprawidłowe.
W dniu 14 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 15 listopada 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.
Dnia 31 października 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił dom w stanie rozbudowy (stan surowy) za cenę 170.000 zł. Kwota ta została zapłacona ze środków własnych w wysokości 50.000 zł oraz z kredytu hipotecznego 120.000 zł. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w kwocie 224.400 zł. Środki z kredytu zostały wykorzystane na zakup nieruchomości – 120.000 zł oraz na prace wykończeniowe (remont) nieruchomości 100.000 zł. Ubezpieczenie kredytu wyniosło 4.400 zł. W dniu 8 czerwca 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał wyżej opisaną nieruchomość za cenę 314.000 zł. Z uzyskanych pieniędzy spłacili oni kredyt, który pozostał w wysokości 218.000 zł. Kwotę, która pozostała z tej transakcji tj. 96.000 zł Wnioskodawca zamierza przeznaczyć do końca 2019 r. na zakup i remont mieszkania. W mieszkaniu, które zamierza zakupić i wyremontować do końca 2019 r. , Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe ­ zamieszka wraz z małżonką oraz z małoletnim synem. Aktualnie nie posiada własnego mieszkania i zamieszkuje z rodziną czasowo u teściów. W ten sposób całą kwotę przychodu Wnioskodawca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe i zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie zwolniony z podatku dochodowego od zbycia nieruchomości. Podejmując decyzję o sprzedaży domu, pod koniec roku 2016 Wnioskodawca wraz z małżonką zasięgnął informacji w Urzędzie Skarbowym dotyczącej podatku dochodowego od zbycia nieruchomości. Informacje, które uzyskał zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mówiły o tym, że jeżeli przychód przeznaczy na spłatę kredytu oraz inwestycję w nową nieruchomość to będzie zwolniony od płacenia podatku. Ponadto dom został sprzedany w 2017 r. gdzie obowiązywało prawo o nie płaceniu podatku w takiej sytuacji. Jednakże w 2018 r. kiedy Wnioskodawca wraz z małżonką składał zeznanie podatkowe za 2017 r. uzyskał inne, niejednoznaczne informacje, jakoby musiał płacić podatek od dochodu ze zbycia nieruchomości. Urzędnik podawał równe kwoty podatku, twierdząc, że obecnie istnieje inna interpretacja tej samej ustawy. Powołując się na ustawę obowiązującą w 2017 r. oraz biorąc pod uwagę indywidualny wyżej opisany przypadek prosi o przychylną decyzję w sprawie.
Czy w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w powyższej sytuacji?
Zdaniem Wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego wynikającego ze sprzedaży nieruchomości albowiem całą kwotę uzyskaną z tej sprzedaży zadysponował zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. na własne cele mieszkaniowe. Urząd Skarbowy informuje Wnioskodawcę, że taki podatek dochodowy musi zapłacić, a to przez fakt, że Urząd Skarbowy do przedmiotowego rozliczenia postanawia nie uwzględnić wydatków związanych ze spłatą kredytu bankowego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
-­ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 31 października 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił dom w stanie rozbudowy (stan surowy) za cenę 170.000 zł. Kwota ta została zapłacona z środków własnych w wysokości 50.000 zł oraz z kredytu hipotecznego 120.000 zł. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w kwocie 224.400 zł. Środki z kredytu zostały wykorzystane na zakup nieruchomości – 120.000 zł oraz na prace wykończeniowe (remont) nieruchomości 100.000 zł. Ubezpieczenie kredytu wyniosło 4.400 zł. W dniu 8 czerwca 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał wyżej opisaną nieruchomość za cenę 314.000 zł. Z uzyskanych pieniędzy spłacili oni kredyt, który pozostał w wysokości 218.000 zł. Kwotę, która pozostała z tej transakcji tj. 96.000 zł Wnioskodawca zamierza przeznaczyć do końca 2019 r. na zakup i remont mieszkania. W mieszkaniu, które zamierza zakupić i wyremontować do końca 2019 r. Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe ­ zamieszka wraz z małżonką oraz z małoletnim synem. Aktualnie nie posiada własnego mieszkania i zamieszkuje z rodziną czasowo u teściów.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z zacytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na „własne cele mieszkaniowe” podatnika, katalog których został określony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zgodnie z pkt 1 tego przepisu za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
-­ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
-­ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
-­ przeznaczonych na cele rekreacyjne.
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c (art. 21 ust. 29 ww. ustawy).
Ponadto, w myśl art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W związku z przedstawionym stanem faktycznym wyjaśnić należy, że prawidłowe ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej odpłatnie winno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia ustalony stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, należy w pierwszej kolejności pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, stanowiącym, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W przypadku nabycia nieruchomości w drodze kupna, cena nabycia stanowi koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu.
Ponadto kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c komentowanej ustawy mogą być także udokumentowane fakturami VAT nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. Nakładami na nieruchomość są wydatki poniesione na ulepszenie, modernizację nieruchomości oraz nakłady o charakterze remontowym, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania.
Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest uwzględniony koszt jej nabycia oraz udokumentowane nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na nabycie i wykończenie (remont) zwiększające wartość nieruchomości jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa, stwierdzić należy, że spłata kredytu ­ przeznaczonego na nabycie i wykończenie zbytego domu ­ z uzyskanego przychodu, w zakresie w jakim wydatki poniesione na te cele stanowią koszty uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości bądź dokonanych nakładów na tę nieruchomość, nie uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uwzględnienie spłaty kredytu ­ wykazanego wcześniej jako koszt uzyskania przychodu ­ jako wydatku na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałby dwukrotnie ten sam wydatek. Raz poprzez pomniejszenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, a drugi raz zaś poprzez ujęcie go jako wydatek na cel mieszkaniowy, co jest sprzeczne z ww. art. 21 ust. 30 komentowanej ustawy.
Z kolei spłata kredytu w części w jakiej sfinansował on ubezpieczenie kredytu nie stanowi wydatku na cele mieszkaniowe, gdyż nie jest on wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy.
Przechodząc natomiast do kwestii wydatkowania do końca 2019 r. części przychodu, uzyskanego ze sprzedaży w dniu 8 czerwca 2017 r. domu, na zakup nowego mieszkania, w którym Wnioskodawca będzie wraz z rodziną realizował własne potrzeby mieszkaniowe, stwierdzić należy, że stanowić on będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), a tym samym uprawniać będzie Wnioskodawcę do skorzystania z ulgi przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od fizycznych.
Ustosunkowując się do możliwości skorzystania z omawianego zwolnienia w sytuacji przeznaczenia do końca 2019 r. części środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży ww. domu na remont nowo zakupionego mieszkania wyjaśnić należy, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „remont”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 25 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.
I tak, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”
W konsekwencji stwierdzić należy, że wydatkowany przychód z odpłatnego zbycia domu w części przeznaczonej w terminie do końca 2019 r. na wydatki, które będą poniesione w związku z remontem nowo zakupionego mieszkania ­ tj. np. na zakup materiałów budowlanych służących do remontu, elementów wykończenia podłogi, armatury łazienkowej i kuchennej ­ uprawnia do zwolnienia dochodu uzyskanego z tego tytułu na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zwolnieniem objęta będzie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Nadto, mając na uwadze, iż współwłaścicielami wskazanego we wniosku domu byli Wnioskodawca wspólnie z żoną, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy. Natomiast żona, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.
0115-KDIT2-2.4011.373.2018.2.ŁS
0111-KDIB1-2.4010.404.2018.1.PH | Interpretacja indywidualna
0115-KDIT3.4011.400.2018.2.DP | Interpretacja indywidualna
0113-KDIPT2-2.4011.445.2018.2.MP | Interpretacja indywidualna