Source: http://www.administrator24.info/artykul/id3200,wykup-lokalu-mieszkalnego-od-gminy-z-bonifikata
Timestamp: 2019-08-22 07:26:58
Legal References Found: art. 68
 art. 37
 art. 34
 art. 777
 art. 691
 art. 68
 art. 68
 art. 75
 art. 68
 art. 68

Document Content:
Wykup lokalu mieszkalnego od gminy z bonifikatą | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
mgr Jarosław Kowszuk	| Administrator 5/2012 | 11.06.2012
Kupno lokalu mieszkalnego od gminy to jeden z tańszych i zarazem łatwiejszych sposobów aby stać się właścicielem własnego mieszkania. Wiąże się on jednak także z pewnymi niedogodnościami.
Kupno lokalu mieszkalnego od gminy to jeden z tańszych sposobów na stanie się właścicielem własnego mieszkania, albowiem zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Jest to również jeden z łatwiejszych sposobów, ponieważ co do zasady sprzedaż nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje w drodze przetargu. Jednakże zgodnie art. 37 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli następuje to na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, np. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony (vide art. 34 ust. 1 pkt 1).
Nic dziwnego, że tzw. wykup mieszkania od gminy cieszy się niemałą popularnością. Jest on bowiem tańszy niż nabycie lokalu na wolnym rynku, a ponadto dużo łatwiejszy niż nabycie własności innych nieruchomości publicznych. Trzeba jednak pamiętać, że i dla gmin takie warunki sprzedaży lokali mieszkalnych są w pewien sposób opłacalne, bowiem dzięki takim warunkom istnieje duża chęć wykupu lokali. To z kolei powoduje, iż mają one stosunkowo łatwe, dość pewne do przewidzenia i stałe źródło dochodu, którym mogą zasilić własny budżet. Powstaje jednak pytanie, czy takie podejście jest najlepszym możliwym rozwiązaniem, szczególnie w perspektywie dłuższego okresu czasu.
Sposób ustalenia i wysokość bonifikaty
W przypadku gmin właściwym organem, który określa stawki bonifikaty będzie rada gminy. Określenie tych stawek wiąże się z zasadami zbywania nieruchomości, a co z tym idzie jest czynnością zastrzeżoną do wyłącznej właściwości rady gminy [art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DzU z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.)]. Podejmując stosowną uchwalę w tym względzie, rada gminy określa w szczególności warunki udzielenia bonifikat i wysokość stawek procentowych. Rzeczona bonifikata ma charakter fakultatywny a jej przyznanie, w tym wysokość, zostało pozostawione pod uznanie właściwego organu. Bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. Określenie w uchwale warunków przyznania bonifikaty wpisuje się w całokształt przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi i ma zapewnić przejrzystość zasad w sprawowaniu zarządu nad mieniem komunalnym. W praktyce fakultatywność przyznania bonifikaty sprowadza się najczęściej do najbardziej widocznego skutku, tj. różnych stawek obowiązujących w różnych gminach (zazwyczaj związane jest to z różnym okresem najmu i jego sposobem wyliczania do wykupu), a także do różnych możliwości i warunków rozkładania ceny zakupu na raty. Rozłożenie ceny może np. być związane z zabezpieczeniem należności poprzez ustanowieniem hipoteki na sprzedawanym lokalu, czy też poddaniem się przez kupującego dobrowolnej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC. Podkreślić jednak w tym miejscu należy, iż spełnienie przesłanek uprawniających do otrzymania bonifikaty, nie uprawnia do przeniesienia własności lokalu, tzn. jego wykupu. Sprzedaż lokali komunalnych to nie obowiązek gminy, ale normalne uprawnienie do rozporządzania rzeczą przysługujące jej właścicielowi.
Wykup lokalu mieszkalnego od gminy z udzieloną bonifikatą wiąże się jednak także z pewnymi niedogodnościami, a mianowicie ze swoistym ograniczeniem swobody w rozporządzaniu zakupioną nieruchomością. Jeżeli bowiem nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Ograniczenie to nie dotyczy przeniesienia własności mieszkania poprzez:
zbycie na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem, że osoba ta nie może zbyć lub wykorzystać nieruchomości na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia;
Przez osobą bliską należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Próbując ustalić kogo należy określić mianem „osoby pozostającej we wspólnym pożyciu” można posiłkować się uchwałą Sądu Najwyższego z 20 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 99/09), chociażby z tego powodu, że w art. 691 KC znajduje się także sformułowanie dotyczące osoby „która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu” – tylko nie ze zbywcą, ale z najemcą. W nadmienionej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „…faktyczne wspólne pożycie (…) oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie (konkubinat – przyp. aut.).” Nie wystarczy zatem, aby osoba bliska stale zamieszkiwała ze zbywcą i łączyły ją z nim tylko więzy uczuciowe i gospodarcze. Nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia i w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki uzyskane z jego sprzedaży na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (patrz uchwała SN z 30 marca 2012 r., sygn. akt III CZP 4/12). Z kolei w uchwale z 26 stycznia 2012 r. (sygn. akt III CZP 87/11) Sąd Najwyższy stwierdził, iż nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu tej uchwały SN zauważył m.in., iż przyjmując ściśle literalną wykładnię art. 68 ust. 2a pkt 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami należałoby uznać, że osoby zobowiązane tym przepisem do zwrotu bonifikaty zobowiązane są do zwrotu jej w całości. Taka wykładnia prowadzi jednak do konsekwencji, które pozostają w opozycji do celu jaki ma realizować regulacja zawarta w art. 68 UGN, która z kolei jest urzeczywistnieniem zasady wyrażonej w art. 75 Konstytucji. (…) Gdyby literalnie wykładać art. 68 ust. 2a pkt 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, to cena nabycia nowego lokalu z zachowaniem prawa do zatrzymania bonifikaty musiałaby co do grosza zgadzać się z wysokością środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Oznaczałoby to konieczność poszukiwania lokalu, którego wartość byłaby identyczna jak lokalu nabytego od gminy, co wydaje się w praktyce mało realne. W istocie taka interpretacja tego przepisu zmuszałby nabywcę lokalu od gminy do ukrywania w umowach prawdziwej wartości nabywanego lokalu i wpisywania ceny równej wysokości środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy… Nie taki jest cel Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która (…) nie może zachęcać do działań niezgodnych z prawem.” (uchwała SN z 26 stycznia 2012 r., sygn. akt III CZP 87/11).
Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Patrząc tylko z perspektywy cywilistycznej lub Ustawy o gospodarce nieruchomościami można dojść do wniosku, iż słowo „żądanie” pozostawia organowi pewną swobodę w podjęciu decyzji, czy żądać zwrotu bonifikaty, czy też tego nie czynić. Niemniej jednak, rozpatrując tę kwestię powinniśmy np. także brać pod uwagę aspekt finansów publicznych. Patrząc w ten sposób można dojść do wniosku, iż właściwy organy, celem należytego zabezpieczenia interesów gminy, w każdym przypadku powinien żądać zwrotu bonifikaty, o ile oczywiście zajdą ku temu przesłanki określone w art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dochodzenie przez gminę zwrotu bonifikaty nie musi jednak polegać na bezwzględnym, ślepym, dochodzeniu należności, prowadzącym np. do egzekucji komorniczej. W szczególnie uzasadnionych przypadkach można próbować bowiem dochodzić rozłożenia wierzytelności na raty lub nawet próbować umorzyć część zobowiązania. Podkreślić jednak należy, iż takie sytuacje powinny mieć miejsce tylko wyjątkowo. Zasadą natomiast powinno być dochodzenie należności w pełnej ich wysokości oraz w możliwie najkrótszym czasie, aby nie powstał efekt tzw. kredytowania z publicznych pieniędzy osób prywatnych. Możliwości i zasad rozłożenia zobowiązania na raty lub jego ewentualnego umorzenia należy upatrywać w określających tego typu kwestie aktach wydawanych przez poszczególne gminy (np. uchwały, zarzą­dzenia).
wykup lokalu mieszkalnego |
bonifikata od ceny lokalu |
Wyświetleń: 8011|Ocena: 5.0