Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/jak-wykupic-mieszkanie-komunalne-gdy-na-najemcy-ciazy-dlug-spadkowy,318,p.html
Timestamp: 2019-06-26 00:50:48
Legal References Found: art. 922
 art. 918
 art. 34
 art. 68
 art. 195
 art. 777

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-01-19
Z uwagi na długi spadku odziedziczonego przez Pańskiego teścia sytuacja rzeczywiście jest poważna. Proponuję sprawdzić, na czym polega problem z długami – art. 922 Kodeksu cywilnego (K.c.), zwłaszcza że taki dług może stać się w przyszłości wyzwaniem dla spadkobierców teścia. Jeżeli spadkodawczyni zmarła dość niedawno, to może być spore prawdopodobieństwo ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe (art. 1030 i następne K.c.). Sygnalizuję potrzebę przynajmniej porządnego zorientowania się co do tamtego spadku, ponieważ tamten problem może rzutować na sytuację dotyczącą danego mieszkania (aktualnie) komunalnego.
Prawo obowiązujące w Polsce przewiduje możność dokonywania egzekucji z każdego składnika mienia dłużnika (poza prawnymi ograniczeniami zakresu egzekucji) – w tym z używanego przez dłużnika (i jego bliskich) mieszkania lub domu; chodzi o bardzo silną tendencję właściwą kapitalizmowi, zwłaszcza liberalnemu. Ta silna tendencja (od dawna odzwierciedlona przez prawo w Polsce obowiązujące) sprawia, że do niemal każdego składnika mienia Pańskiego teścia (jako dłużnika) mogłaby być skierowana egzekucja komornicza – trzeba podkreślić wyłączność uprawnień komorników w zakresie egzekucji świadczeń (a więc wszelkich „windykatorów” należy traktować jako osoby prywatne, bez uprawnień w zakresie przeprowadzania czynności egzekucyjnych).
Z powyższego wynika (w kontekście opisanej sytuacji), że w przypadku nabycia mieszkania komunalnego przez Pańskiego teścia mieszkanie takie stałoby się potencjalnym składnikiem, wobec którego mogłyby być podejmowane czynności egzekucyjne; oczywiście, wraz ze sprzedażą mieszkania przez gminę przestałoby ono być mieszkaniem komunalnym – w praktyce oznacza to, między innymi, „wejście w realia określonej wspólnoty mieszkaniowej”.
Pańskie obawy mogą być zasadne – proponuję także brać pod uwagę zadłużenie Pańskiego teścia (w tym związane z długami odziedziczonego przezeń spadku), bo być może spłacenie zadłużenia (oczywiście, w sposób dający się udowodnić) pozwoliłoby znacznie zmniejszyć ryzyko; czasami dużą część długu stanowią odsetki za zwłokę (niekiedy także coś innego, np. kary umowne), a nie sam dług podstawowy („kapitał”), a spłacenie długu lub zawarcie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) mogłoby okazać się zasadne. Napisałem „mogłoby”, ponieważ trzeba zachować ostrożność; np. dobrze jest unikać proszenia o odroczenie zapłaty lub rozłożenie płatności na raty, bo takie okoliczności – według orzecznictwa sądowego – są traktowane jako równoznaczne z przerwaniem biegu przedawnienia lub nawet ze zrzeczeniem się zarzutu przedawnienia (art. 123 K.c.). Zdarza się, że do części zadłużenia można (zwłaszcza w postępowaniu sądowym) postawić (zgłosić) zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.); właśnie z tym wiążą się różne propagandowe zachęty handlarzy wierzytelnościami, by dłużnicy się z nimi dogadywali – takie wskazówki mogą być zasadne, ale także mogą stanowić pułapkę (zwłaszcza w związku z przyjętą wykładnią artykułu 123 K.c.).
Pełnomocnictwo (art. 98 i następne K.c.) zalicza się do przedstawicielstwa (art. 95 i następne K.c.). Artykuł 95 § 2 K.c. brzmi: „Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.”.
Część przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. art. 34 oraz art. 68 i następne) mają szczególnie duże znaczenie w zakresie zbywania mieszkań komunalnych. Pierwszeństwo w nabyciu mieszkania komunalnego (na ogół) przysługuje najemcy odnośnego mieszkania – o ile mieszkanie jest przeznaczone do sprzedaży; takie pierwszeństwo stanowi odpowiednik prawa pierwokupu (art. 596 i następne K.c.). Zapewne Pański teść jest uprawniony skorzystać z pierwszeństwa – innym osobom (również z nim współmieszkającym) takie uprawnienie nie przysługuje; uprawnienie to nie jest zbywalne oraz wykluczone jest „wskazywanie” przez najemcą innej osoby, która miałaby „przejąć” to uprawnienie w związku z podejmowaniem starań o nabycie tego samego mieszkania komunalnego przez siebie. Warto zauważyć także to, że (dość często używane) określenie „główny najemca” ma charakter potoczny – a nie prawny; można być najemcą (jednym z najemców) albo inną osobą (np. wspólnie z najemcą mieszkającą). Być może dałoby się doprowadzić do zmiany polegającej na tym, że najemcą (wyłącznym albo wraz z teściem) rzeczonego mieszkania (aktualnie) komunalnego stałaby się Pańska żona. W ten sposób być może udałoby się doprowadzić do kupienia mieszkania przez żonę, ale proszę pamiętać o tym, że uprawnienia przysługujące współnajemcom powinny być realizowane wspólnie. Dlatego w przypadku przysługiwania najmu teściowi oraz Pańskiej żonie obie te osoby mogłyby być uprawnione do kupienia mieszkania komunalnego; konsekwencją byłaby współwłasność (od art. 195 do 221 K.c.), z czym wiązałoby się ryzyko dokonywania egzekucji długów Pańskiego teścia z przysługujących mu udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności. Również w przypadku wspólnego przysługiwania prawa najmu mieszkania komunalnego Pańskiemu teściowi oraz Pańskiej żonie mogłyby powstać wątpliwości co do zakresu przysługującej bonifikaty od ceny oszacowania – w przypadku przysługiwania prawa najmu wyłącznie Pańskiej żonie zapewne bonifikata byłaby znacznie mniejsza od bonifikaty przysługującej teściowi (zwłaszcza w przypadku najmowania mieszkania komunalnego od wielu lat).
Sama konstrukcja prawna pełnomocnictwa wyklucza możność „przejęcia” przez pełnomocnika uprawnień mocodawcy. Choć w praktyce zdarzają się różne nieprawidłowości (w tym nawet będące przejawem zjawisk patologicznych), to wydaje się niemal nieprawdopodobne, by jakikolwiek notariusz zaryzykował przynajmniej utratą prawa wykonywania zawodu notariusza – bo przynajmniej taka sankcja mogłaby mieć zastosowanie w przypadku nadużycia pozycji zawodowej notariusza. Nie tylko z uwagi na aktywność Centralnego Biura Antykorupcyjnego zapewne żaden przedstawiciel gminy nie zgodziłby się podpisać aktu notarialnego, według którego pełnomocnik „miałby stać się nabywcą”.
Gdyby nawet doszło do przygotowania aktu notarialnego bezprawnej treści, to i tak dana gmina zapewne upomniałaby się – i to niezwłocznie (a więc bez zbędnej zwłoki) – o zwrot udzielonej bonifikaty (i to z odsetkami). To byłoby obowiązkiem urzędników danej gminy – jeśli by chcieli uniknąć poniesienia odpowiedzialności (przynajmniej dyscyplinarnej, a może również karnej, np. za niedopełnienie obowiązków).
Zdaję sobie sprawę z tego, że w praktyce odbywa się wykupywanie mieszkań komunalnych przez osoby trzecie z wykorzystywaniem (dotychczasowego) najemcy jako osoby podstawionej. Samo skorzystanie z dotychczasowego najemcy jako figuranta (co mało elegancko nazywa się rolą „słupa”) może skutkować stwierdzeniem przez sąd nieważności umowy. Wprawdzie na ogół do stwierdzenia nieważności umowy nie dochodzi, ale osoby finansujące kupno mieszkania komunalnego przez jego dotychczasowego najemcę dość często mają inne problemy. Jeżeli dochodzi do zbycia dawnego mieszkania komunalnego (zwłaszcza poza bliskim gronem rodzinnym), to gminy na ogół domagają się zwrotu udzielonej bonifikaty; ryzyko dla nabywcy mieszkania (dawniej komunalnego) jest większe, jeśli dany nabywca w formie aktu notarialnego poddał się egzekucji do określonej kwoty (np. kwoty nieco wyższej od wartości udzielonej mu bonifikaty) – art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Czasami ktoś z rodziny (np. jedno z dzieci lub jedno z wnucząt) najemcy mieszkania komunalnego finansuje zakup takiego mieszkania, a potem pojawiają się problemy np. dotyczące spadku, roszczeń o zachowek (art. 991 i następne K.c.) lub dokonania przez nowego właściciela darowizny (art. 888 i następne K.c.) na rzecz innej osoby. Jeżeli osoba finansująca zakup mieszkania komunalnego nie zawarła z nabywcą takiego mieszkania stosownej umowy, np. umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.), to na ogół pojawiają się rzeczywiste problemy z odzyskaniem wydatkowanych „na wykup mieszkania” pieniędzy (a przecież na ogół osoba „wykładająca pieniądze” liczyła na uzyskanie mieszkania dla siebie). Sygnalizuję także ten kontekst, bo i on powinien być brany pod uwagę. Jakże często w związku z finansowaniem nabycia czegoś przez inną osobę przejawia się bardzo stara maksyma, że „łatwiej coś dać, niż odzyskać”.
Z uwagi na potencjalne zagrożenia (zwłaszcza dotyczące zadłużenia odziedziczonego przez Pańskiego teścia lub braku porozumienia w gronie rodzinnym) warto rozważyć podjęcie próby uzyskania statusu współnajecy albo współnajemców przez Pańską żonę albo przez Państwo (jako małżonków) – oczywiście, za zgodą teścia. Jednakże przysługująca Pańskiej żonie albo Państwu bonifikata mogłaby być niższa od przysługującej teściowi. Szczegóły powinny być uregulowane w uchwale rady danej gminy – być może łatwo dostępnej (ale różnie bywa, także z Biuletynem Informacji Publicznej).