Source: http://www.administrator24.info/forum/id43,it26,wykup-i-adaptacja-strychu
Timestamp: 2020-01-17 21:14:51
Legal References Found: art. 7
 art. 8
 art. 155
 art. 13
 art. 12
 art. 3
 art. 185
de lege lata

Document Content:
wykup i adaptacja strychu. - forum dyskusyjne | Administrator24.info
Administrator24.info>Forum dyskusyjne... nie tylko dla zarządców>Forum eksperckie - Ty pytasz, nasi eksperci odpowiadają>Prawo i nieruchomości publiczne>wykup i adaptacja strychu.
Autor: wercia | 02.03.2012, 11:02 | 15
02.03.2012, 11:02
mieszkam na ślasku w budynku gdzie zamieszkuje 10 rodzin i mieszkania sa wykupione oprocz jednego lokatora.
Mieszkam na drugim pietrze gdzie mieszkamy sami i obok znajduje sie strych, ktory chcielismy wykupic i adoptowac na powiekszenie mieszkania-zrobienie jednego pokoju.Wiec nie wykupujemy calego strychu lecz ok 30m2.
Na pierwszym spotkaniu z lokatorami podjelismy uchwale ze za remont i naprawe na strychu uszkodzonej belki poprzecznej i pionowej wraz z oknem ,ktorego koszt zostal okreslony na ok 4.000 zl mozemy wykupic i adaptować strych.
Nie podpisywalismy jeszcze u notariusza stosownych dokumentow poniewaz w miedzy czasie rzeczoznawca zrobil wycene tego strychu ,ktorego wartosci wedlug rzeczoznawcy wynosi 12.100.zl.
Na pierwszym spotkaniu lokatorzy -oprocz jednej rodziny zgodzili sie na ta uchwale.Ale teraz po wycenie trzech lokatorow uwaza ze jak strych zostal wyceniony na kwote 12.100 to musimy tyle zaplacic,poniewaz wspolnota jest mala a duzo prac do zrobienia.
I jedna z lokatorek uwaza ze-"prawa tego rynku są takie, że jak coś wycenione jest na daną kwotę to nie podlega ona negocjacjom. To nie jest sklep gdzie można się targować."Nasza oferta jest taka ze wpłacamy 6.000 zl na rzecz wspolnoty oraz naprawa uszkodzonej belki na rzecz wykupujacego.
Chcialam sie spytac czy ta cena musi byc sztywna z tego aparatu szacunowego bo z tego co sie dowiedzialam to tylko zalezy od dogadania sie z lokatorami ile zapłacimy za ten strych????
I mam jeszcze jedno pytanie. W tym aparacie szacunkowym rzeczoznawca zastrzegl "ze udostepnienie niniejszego opracowania osobom trzecim mozliwe jest tylko za zgoda autora".Ten dokument udostepnilam Pani notariusz a lokatorzy i Panie prowadzace nasza wspolnote mieszkaniowa dowiedzialy sie od Pani notariusz jaka jest wycena tego strychu.
Czy Pani notariusz mogla zgodnie z prawem udostepnic ta informacje??? Bardzo prosze o odpowiedz w tej sprawie.
Ostatnia edycja: 02.03.2012, 11:39 przez mariuszkorecki. Ilość zmian: 1.
jkowszuk
Przy umowie obrotu nieruchomościami, nie będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, cena nieruchomości określona w operacie szacunkowym nie musi stanowić podstawy do dokonania transakcji. W tego typu sprawach obowiązuje jedna z podstawowych zasad cywilistycznych, tj. zasada swobody zawierania umów. Dla porządku zauważyć należy, iż dla bezpieczeństwa cena nie powinna rażąco odbiegać od cen transakcyjnych (w operacie), choć nie jest to warunek. Taka uwaga ma o tyle znaczenie, iż w przypadku ceny znacznie odbiegającej od cen transakcyjnych można podważać taką transakcję, argumentując że cena została specjalnie zaniżona ze względu na chęć zapłacenia niższych podatków. W praktyce ciężko jednak określić, gdzie jest granica, po przekroczeniu której trudno kwestionować dokonanie transakcji pod tym kątem. Podkreślić jednak należy, jak już zostało to zaznaczone powyżej, iż co do zasady strony mają swobodę w kształtowaniu ceny kupna – sprzedaży.
Odnosząc się zaś do kwestii udostępnienia operatu osobom trzecim należy najpierw ustalić kogo należy rozumieć w przedmiotowej sprawie za osobę trzecią. Bo jeżeli sporządzenie operatu nastąpiło w celu zawarcia umowy sprzedaży ze wspólnotą, to trudno byłoby kwestionować jego udostępnienie wspólnocie, szczególnie w sytuacji, gdy np. w umowie zlecenia wykonania operatu szacunkowego zostało to zaznaczone. Nieznane jest ponadto miejsce i czas udostępnienia rzeczonego operatu, ani nie wiadomo kto zlecił ten operat. Można się tylko domyślać. Przedstawiony zatem przez Czytelnika stany faktyczny nie pozwala na jednoznaczne ustosunkowanie się do zadanego pytania. Niemniej jednak zauważyć w tym miejscu należy, upraszczając na użytek niniejszej odpowiedzi, iż co do zasady zarówno notariusz, jak i rzeczoznawca majątkowy, powinni zachować w tajemnicy niektóre fakty związane z wykonywaniem przez nich czynności zawodowych.
Ostatnia edycja: 20.07.2012, 11:05 przez jkowszuk. Ilość zmian: 1.
Janusz_Gdanski
Proszę o wyjaśnienie - jaką "techniką" można sprzedać strych, który przecież nie jest wyodrębnionym LOKALEM, czyli nieruchomością? Jak urządzić KW?
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokalu odrębną własność lokalu można ustanowić:
w drodze umowy (np. sprzedaż lokalu),
a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
W praktyce ustanowienie odrębnej własności lokalu, oczywiście po uzyskaniu stosowych zgód i zaświadczeń, może zatem odbyć się w ten sposób, iż wspólnota złoży oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powstałego wyniku adaptacji, założy dla niego potem KW, a następnie dokona przeniesienia własności tego lokalu na osobę trzecią. Możliwe jest też takie rozwiązanie, że w umowie sprzedaży, oczywiście zawartej w formie aktu notarialnego, zawiera się sformułowanie o wniesieniu do sądu wieczysto księgowego wniosku o założenie księgi lokalu podlegającego sprzedaży.
Aby zaspokoić epistemologiczne potrzeby indagujących warto poruszając przedmiotową problematykę zwrócić uwagę na następujące orzeczenia sądowe.
Postanowienie SN z dnia 2 lipca 2009 r. V CSK 15/09
,,Z art. 8 ust. 3 u.w.l. wynika, że w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze umowy dochodzi do nabycia prawa przez nabywcę, a więc do przeniesienia prawa w rozumieniu art. 155 § 1 k.c. Jest to umowa o podwójnym skutku oraz umowa realna, ponieważ przejście własności na nabywcę następuje dopiero z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu oraz dokonania wpisu nabywcy jako właściciela lokalu (art. 7 ust. 2 u.w.l.). (…) Strony mogą zatem np. oświadczyć w umowie, że właściciel nieruchomości ustanawia odrębną własność na rzecz nabywcy, że przenosi na niego odrębną własność lokalu albo, jak w akcie notarialnym badanym w niniejszej sprawie, że ustanawia prawo (w jednym postanowieniu) i przenosi je na nabywcę (w drugim postanowieniu). Umowa zawierana przez właściciela nieruchomości z nabywcą lokalu nie tylko bowiem ustanawia, ale również przenosi na nabywcę odrębną własność lokalu.”
Wyrok SN z dnia 25 lipca 2001 r. I CKN 372/00:
,,Ujawnienie prawa w księdze wieczystej jest ostateczną i dopełniającą przesłanką powstania odrębnej własności lokalu. Istota i charakter prawa majątkowego wynikającego z ustanowienia odrębnej własności lokali w okresie między zawarciem umowy a wpisem konstytutywnym w księdze wieczystej jest przedmiotem licznych wypowiedzi i kontrowersji w literaturze przedmiotu. Żywe zainteresowanie ze względu na zapewnienie realizacji praw podmiotowych w ustawie zasadniczej zagwarantowanych - wywołuje dopuszczalność zbycia lokalu przed wpisaniem go do księgi wieczystej. Nie można także pomijać potrzeb praktyki - w sytuacji nie stanowiącej wyjątku - gdy postępowanie wieczystoksięgowe nie jest prowadzone na bieżąco, wywołując niezgodność stanu prawnego ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis konstytutywny mający zapewnić także i bezpieczeństwo obrotu traci - w tych warunkach - na znaczeniu.
Poszukując próby rozwiązania tego problemu w literaturze przedmiotu najwcześniej wysunięto koncepcję ekspektatywy nabycia lokalu, która może być przedmiotem obrotu, nie opowiadając się za traktowaniem jej jako postaci prawa podmiotowego, prawa podmiotowego tymczasowego, czy też jako prawa majątkowego nie będącego prawem podmiotowym. Określa się ją mianem ugruntowanej ekspektatywy.
Wyrażone zostało także zapatrywanie stwierdzające, że od daty zawarcia umowy notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali i jego sprzedaży nabywcy lokalu przysługują określone prawa majątkowe, które mogą być przedmiotem obrotu.
Fakt, że lokal w znaczeniu odrębnej od gruntu nieruchomości do chwili jego wpisu nie istnieje, pozwala traktować go jako rzecz przyszłą (art. 155 § 2 k.c.). Zbycie takiej rzeczy jest dopuszczalne. Jej skutek rzeczowy nastąpi dopiero z chwilą ujawnienia lokalu w księdze wieczystej. Do tej chwili skutek ten pozostaje w zawieszeniu. Wpis jest zatem zdarzeniem cywilnoprawnym w następstwie którego następuje przeniesienie własności na rzecz nabywcy. Zatem umowa sprzedaży stanowi wystarczającą podstawę wpisu nabywcy jako aktualnego właściciela. Jak wiadomo miarodajną chwilą dla oceny dopuszczalności wpisu jest data wpisu (art. 316 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.), a nie data złożenia wniosku. Jednakże taka niepewność sytuacji - aprobowana przecież przez nabywcę - którą mogą wywołać różne zdarzenia, pozostaje bez upływu na zarzucaną przez powodów nieważność sprzedaży spornego lokalu.”
W przypadku chęci pogłębienia przedmiotowej problematyki warto poddać pod rozwagę uczestnictwo w szkoleniu rozwijającym tego typu kwestie. W indywidualnych sprawach za zasadne uznać należy skorzystanie z profesjonalnej obsługi prawnej.
Moje pytanie dotyczyło możliwości zbycia częsci strychu, który przecież nie jest lokalem! Uważam, że sprzedaż strychu lub jego części jest po prostu niemożliwa. Oczywiście można podjąć szereg decyzji i działań których konsekwencją będzie uzyskanie przez kogoś tytułu własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu lub jego częsci na samodzielny lokal, ale to nie to samo co SPRZEDAŻ STRYCHU!
Jakieś 15 lat temu zaadoptowałem część strychu (50% powierzchni strychu) na mieszkanie w kamienicy z lat 50-60. Lokal został wykupiony, została założona Księga Wieczysta.
W kamienicy zamieszkuje 13 rodzin, z czego 6 rodzin ma mieszkania "na własność".
Oczywiście funkcjonuje wspólnota mieszkanowa. Wszyscy wpłacamy składki na fundusz remontowy.
Od dłuższego czasu mamy problem ze stanem technicznym dachu.
Kilkakrotnie problem był zgłaszany do zarządcy budynku. Po ostatniej rozmowie, zarządca stwierdził, że to jest mój problem, i że dach powinienem naprawić we własnym zakresie, ponieważ zaadoptowałem strych na mieszkanie.
Dach, klatka schodowa, piwnica, itp., itd. są częściami wspólnymi budynku.
Więc, czy istnieją takie przepisy, które zobowiązują mnie do wykonania napraw we własnym zakresie???
Czy zarządca ma prawo odmówić wykonania naprawy???
Czy na naprawę dachu, musi wyrazić zgodę wspólnota czy też zarządca budynku powinien dokonać naprawy niezwłocznie bez zgody wspólnoty???
Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ustęp 2 tegoż artykułu stanowi natomiast, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku [w stosunku do udziałów – uwag własna] właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Bezspornym jest ponadto, iż dach jest wspólną częścią nieruchomości, z której korzystają, chociażby pośrednio, wszyscy jej mieszkańcy. Dość absurdalnym twierdzeniem byłoby, że dach służy tylko mieszkańcowi poddasza. Zawsze w tego typu sprawach należy mieć na uwadze art. 3 ust. 2 ww. ustawy, zgodnie z którym, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Przedstawiony przez Pana stan faktyczny pozwala zatem sądzić, iż udzielona Panu odpowiedź zarządcy może być chęcią przerzucenia na Pana kosztów remontów dachu.
Wytłumaczeniem dla słów zarządcy mogłyby być np. następujące sytuacje:
jeżeli Pan dokonał uszkodzenia dachu i teraz w ramach restytucji powinien Pan go naprawić;
właściciele lokali podjęli uchwałę, w której dach [,,standardowy”] nie stanowi już części wspólnej budynku, tylko jest przypisany dajmy na to do właściciela poddasza – choć ze względu na funkcję dachu należałby poddać pod rozwagę, czy taka uchwała w ogóle jest ważna – w mojej ocenie, mogłaby być uznana za nie ważną.
Reasumując, przy tak przedstawionym stanie prawym i faktycznym, należy się zgodzić z zaprezentowanym przez Pana stanowiskiem.
Pomijając teoretyczne dyskusje jakie pojawiają się w piśmiennictwie, dla bezpieczeństwa prawnego, zarządca powinien się postarać o stosowną (wyrażoną w uchwale) zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Pozwoli to potem uniknąć sytuacji, w której wspólnota kwestionuje zasadność wykonania remontu dachu. Niemniej jednak w przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie [zapobieżenie to jednak zasadniczo działanie doraźne, a nie remont, który ma charakter kompleksowy i trwały].
Ostatnia edycja: 26.09.2012, 16:15 przez jkowszuk. Ilość zmian: 5.
mam pytanie dotyczace adaptacji strychu a dokładnie chodzi o to ze mam mozliwosc kupna mieszkania w dobrej cenie co prawda nie duzego ale na ostatnim pietrze 3 piertowej kamienicy powyzej znajduje sie strych przynalezny do tego mieszkania chcielibysmy adoptowac go i w ten sposub powiekszyc mieszkanie powiedzcie mi jak to zrobic poprosic pania która sprzedaje zeby zebrała podpisy od wspulnoty czy jak stryc jest przynalezny do mieszkania niemusze tego robic niewiem jak roztrzygnac ten problem prosze o pomoc mam malo czasu wiec jak mozna to prosze oszybką odp dzieki
Najlepiej, w tym najwygodniej, byłoby kupić ten lokal już po przekształceniu strychu (adaptacji) na lokal mieszkalny. W ten sposób przerzuciłby Pan ciężar przekształcenia na sprzedającego. Mając na uwadze obecny trend cenowy nieruchomości, który notabene dąży do urealnienia cen [w obliczu braku popytu], takie Pana stanowisko nie powinno dziwić sprzedającego.
wujeustachy
postanowiłem wznowić trochę wątek...
moje zapytanie dotyczy kwestii ustalenia powierzchni lokalu powstałego po adaptacji strychu na cele mieszkaniowe. W jaki sposób się to ustala?
Według mojego rozeznania powierzchnia ta zostaje określona w zaświadczeniu o samodzielności lokalu, którą oblicza rzeczoznawca na podstawie norm Polska Norma PN-70/B-02365lub PN-ISO 9836. Jednak nie do końca jestem tego pewien.
Źródłem moich wątpliwości jest fakt, iż jedna ze wspólnot mieszkaniowych zakwestionowała ten sposób obliczania powierzchni uważając, że należy ją liczyć "po podłodze" nie uwzględniając skosów w mieszkaniu.
Powierzchnie lokalu można mierzyć wg normy PN-70/B-02365 lub PN-ISO 9836.
Podkreślić jednak w tym miejscu należy, iż de lege lata stosowanie polskich norm jest dobrowolne. Aczkolwiek wiele osób je stosuje np. na zasadzie ,,autorytetu” opartego na sposobie ich powstawania i przejęcia (zatwierdzenia).
Najlepiej w kwestii obliczania powierzchni w pomieszczeniach, w których występują tzw. ,,skosy” odnieść się do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku od spadków i darowizn, a także ustawy o ochronie praw lokatorów… Stosownie do tych przepisów powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50 %, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Strych można wyodrębnić jako samodzielny lokal niemieszkalny i założyć dla niego kartotekę lokalu niemieszkalnego, co będzie podstawą do założenia księgi wieczystej.
amelia_slu
wątek dość ciekawy, więc postanowiłam coś dorzucić w obydwu kwestiach:
1. Jeśli chodzi o wykup części wspólnej - strychu przekazanego do adaptacji na cele mieszkaniowe dla najemcy niebędącego właścicielem lokalu mieszkalnego w danej wspólnocie - moje pytanie jest takie: czy do sprzedaży takiej może dojść w oparciu o uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podpisanej przez większość włascicieli, a nie 100% (tak jest często praktykowane) i jak sie to ma w odniesieniu do przepisów o własności, a szczególnie ochrony "świętego" prawa własności?
2. Nawiążę jeszcze do tych wspomnianych już skosów. W którymś poprzednim poście ktos napisał, że jedna ze wspólnot zanegowała fakt naliczania opłat za powierzchnię po odliczeniu skosów. Moim zdaniem powinno stosowac się naliczanie za powierzchnię "po podłodze", a przede wszystkim dlatego, ze nie mozna zapominać, że przekazujemy część wspólną. Zgodnie z zapisami UoWL każdy z włascicieli ma obowiązek ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnych (czyli nie służących wyłącznie jednemu włascicielowi). Zgodnie z przepisami tejże samej ustawy każdy ma prawo do współkorzystania z cześci wspólnych. W momencie adaptacji strychu na mieszkanie już tylko jeden właściciel ma możliwość korzystania z tej powierzchni, natomiast w momencie, kiedy nalicza mu się opłaty z wyłączeniem skosów, to powierzchnie skosów wlicza się ponownie w powierzchnię części wspólnych, a co za tym idzie nakłada się na pozostałych właścicieli obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania tych cześci pozbawiając ich jednoczesnie prawa współkorzystania z nich. I nie oszukujmy się, skosy są doskonale wykorzystywane przez włascicieli adaptowanych powierzchni na schowki i inne tego typu.
14.01.2015, 09:14
Ale nie będzie tu mowy o SPRZEDAŻY STRYCHU, a jedynie lokalu samodzielnego!
Sprawa dotyczy przekazania całości strychu na przebudowę pod lokal mieszkalny. Jestem jednym z lokatorów kamienicy. Na zebraniu wspólnoty pojawiła się informacja dotycząca wspomnianego planu. Osobą zainteresowaną taką inwestycją jest rodzina jednego z lokatorów. W kamienicy mieszka 6 rodzin z czego 5 nie wyraża na to zgody (z wyjątkiem wspomnianego lokatora). Czy w takiej sytuacji może dojść do realizacji takiego przekształcenia strychu w lokal mieszkalny pomino nieonal jednogłośnego sprzeciwu mieszkańców?
Wyświetleń: 11249|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 7078|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 10824|Ocena: 1.0
Wyświetleń: 7847|Ocena: 5.8