Source: https://interpretacje-podatkowe.org/garaz/0111-kdib1-2-4010-399-2017-2-ms
Timestamp: 2019-01-22 18:31:27
Legal References Found: art. 17
 art. 13
 art. 14
 art. 17
 art. 14
 art. 6
 art. 16
 art. 2
 art. 17
 art. 17
 art. 1
 art. 7
 art. 21
 art. 7
 art. 10
 art. 11
 art. 24
 art. 15
 art. 16
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 3

Document Content:
♦ › Garaż › 0111-KDIB1-2.4010.399.2017.2.MS
- Czy prawidłowe jest opodatkowanie dochodu z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego?
- Czy dochód od każdego właściciela garażu należy traktować tak samo tj. czy dochód uzyskany od właścicieli garaży będących mieszkańcami również podlega opodatkowaniu czy też będzie traktowany jako uzyskany z gospodarki mieszkaniowej i tym samym będzie korzystał ze zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 października 2017 r. (data wpływu 15 listopada 2017 r.), uzupełnionym 3 i 5 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie ustalenia, czy:
podlegają opodatkowaniu dochody z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego – jest nieprawidłowe,
podlegają opodatkowaniu dochody z tytułu zaliczek wpłacanych przez osoby nie będące właścicielami lokali mieszkalnych na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego – jest prawidłowe,
dochód do opodatkowania dotyczy wyłącznie garaży, których właścicielami są osoby/podmioty nie będące właścicielami lokali mieszkalnych –jest prawidłowe
(pytanie oznaczone we wniosku nr 1 i 2).
W dniu 15 listopada 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie ustalenia, czy:
podlegają opodatkowaniu dochody z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego,
podlegają opodatkowaniu dochody z tytułu zaliczek wpłacanych przez osoby nie będące właścicielami lokali mieszkalnych na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego,
dochód do opodatkowania dotyczy wyłącznie garaży, których właścicielami są osoby/podmioty nie będące właścicielami lokali mieszkalnych.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 22 grudnia 2017 r. Znak: 0111-KDIB1-2.4010.399.2017.1.MS wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 3 i 5 stycznia 2018 r.
Wspólnota mieszkaniowa będąca Wnioskodawcą posiada w charakterze członków osoby będące właścicielami lokali mieszkalnych (33 lokale), lokali użytkowych (2 lokale) oraz wyodrębnionych garaży jako lokali niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Garaże nie stanowią przynależności lokali mieszkalnych. Garaże posiadają zarówno właściciele lokali mieszkalnych zlokalizowanych we Wspólnocie, jak również osoby/podmioty nie będące właścicielami lokali mieszalnych we Wspólnocie.
Wspólnota nalicza zaliczki z tytułu kosztów według udziału w nieruchomości wspólnej (garaż wielostanowiskowy jest budynkowo związany z całością nieruchomości, mieści się poniżej poziomu parteru nieruchomości) właścicielom garażu w wysokości odpowiadającej ich udziałowi.
Wspólnota rozlicza również koszty dotyczące nieruchomości wspólnej w części proporcjonalnej do powierzchni garażu. Wszystkie koszty dotyczące nieruchomości budynkowej są rozdzielane proporcjonalne według powierzchni na koszty dotyczące lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz garaży. Wspólnota oblicza należny podatek dochodowy dotyczący lokali użytkowych oraz garaży z tym jednak zastrzeżeniem, że do dochodu opodatkowanego wliczany jest dochód wyłącznie z garaży, których właściciele nie są właścicielami mieszkań we Wspólnocie. A zatem po stronie przychodów wykazuje zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do powierzchni dla lokali użytkowych oraz garaży przypadających na właścicieli nie będących właścicielami lokali mieszkalnych; z kolei po stronie kosztów wykazuje wszystkie koszty dotyczące całej nieruchomości również proporcjonalnie do powierzchni lokali użytkowych oraz garaży przypadających na właścicieli nie będących właścicielami lokali mieszkalnych.
W ten sposób obliczony dochód stanowi podstawę opodatkowania podatkiem CIT w wysokości 19%. Wątpliwości podatnika budzi w ogóle kwestia opodatkowania dochodu z tytułu garaży, w tym funduszu remontowego. Fundusz remontowy stanowi oszczędność Wspólnoty na remonty budynku, które będą realizowane w przyszłości. Aby zabezpieczyć substancję budynku niezbędne jest pobieranie opłaty przeznaczonej na przyszłe remonty. A zatem na koniec roku, w przypadku gdy Wspólnota nie realizuje remontów w danym roku, fundusz remontowy będzie zawsze wykazywał dochód - brak jest adekwatnych kosztów. Opodatkowanie również funduszu remontowego powoduje, że bardziej racjonalne dla Wspólnoty byłoby zaciągnięcie kredytu lub zebranie od właścicieli nieruchomości wysokich zaliczek dopiero w roku planowania inwestycji, co z kolei jest rozwiązaniem albo droższym albo mało stabilnym. Należy podkreślić, że zgodnie z ustawą o własności lokali obciążenia właścicieli zasadniczo nie mogą się między sobą różnić. A zatem przyjęcie określonej stawki na fundusz remontowy czy koszty zarządu dotyczy wszystkich właścicieli bez względu na rodzaj lokalu, którym władają. W tym kontekście należy podnieść dwie kwestie: jeżeli przyjąć opodatkowanie dochodu z tytułu zaliczek na garaż to czy wszystkie garaże należy potraktować tak samo. Wśród właścicieli garaży są zarówno mieszkańcy Wspólnoty, jak również osoby nie będące mieszkańcami. Czy zatem nie jest właściwe uznanie, że garaże należące do właścicieli mieszkań w tej samej Wspólnocie należy potraktować jak gospodarkę zasobami mieszkaniowym i tym samym dochód uzyskany z tych garaży jest na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolniony z podatku.
Druga kwestia dotyczy funduszu remontowego. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o ustawę o własności lokali. Zgodnie z art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację, ze względu na wiążące się z tym wysokie koszty, będą z reguły czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, dla których potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 WłLokU). Wszelkie wydatki na remonty i konserwację powinny być ujęte w rocznym planie gospodarczym. Przyjęcie i uchwalenie rocznego planu gospodarczego odbywa się podczas corocznego, obligatoryjnego zebrania ogółu właścicieli lokali (art. 30 ust. 2 pkt 1 WłLokU). W tym celu właśnie tworzy się we Wspólnocie fundusz remontowy, który jest funduszem celowym i który wymaga uchwały Wspólnoty. A zatem zarząd Wspólnoty nie ma prawa dowolnie dysponować funduszem remontowym. Dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 WłLokU), na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej (wyr. SN z 26 stycznia 2011 r. II CSK 358/10). Jak trafnie zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 24 września 2013 r. (I ACA 571/13) „Wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w WłLokU przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty”.
W tym kontekście należy przytoczyć art. 6 ust. 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, który definiuje fundusz remontowy. Z kolei art. 16 ust. 1 pkt 9 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych umożliwia dokonywanie odpisów i wpłaty na fundusz remontowy jako koszty uzyskania przychodu. Dodatkowo zapis ten posługuje się wyłącznie pojęciem „lokalu” bez wskazania przeznaczenia tego lokalu, co oznacza, że każdy odpis na funduszu remontowym również właścicieli lokali niemieszkalnych może być traktowany jako koszt uzyskania przychodu. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 20 kwietnia 2012 r. (I SA/Bk 70/12) „W myśl zaś art. 2 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokalem jest zarówno lokal mieszkalny jak też lokal o innym przeznaczeniu - a zatem również lokal użytkowy. Jeżeli obowiązek świadczenia na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych obciążą również właścicieli lokali użytkowych (a zatem o charakterze innym, niż stricte mieszkaniowy), to należy przyjąć, że fundusz ten obejmuje również odpisy na lokale użytkowe”. Per analogiam należałoby przyjąć, że orzeczenie to można zastosować tym bardziej do garaży jako do lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalny.
Czy prawidłowe jest opodatkowanie dochodu z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
Czy dochód od każdego właściciela garażu należy traktować tak samo tj. czy dochód uzyskany od właścicieli garaży będących mieszkańcami również podlega opodatkowaniu czy też będzie traktowany jako uzyskany z gospodarki mieszkaniowej i tym samym będzie korzystał ze zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Podatnik oblicza podatek dochodowy z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego, gdyż zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnione z podatku są lokale mieszkalne, a lokal garażowy nie jest lokalem mieszkalnym. Należy jednak podkreślić, że cały budynek zgodnie z ustawą Prawo budowlane jest budynkiem mieszkalnym.
Podatnik przyjął, że z uwagi na definicje „Zasobów gospodarki mieszkaniowej” pojawiającej się w wyrokach i interpretacjach, dochód do opodatkowania będzie dotyczył wyłącznie garaży, których właścicielami są osoby/podmioty spoza właścicieli lokali mieszkalnych. W przypadku właścicieli lokali mieszkalnych garaż służy gospodarce mieszkaniowej konkretnego właściciela lokalu mieszkalnego i pełni de facto funkcję przynależności do lokalu mieszkalnego.
Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm.).
Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U z 2017 r., poz. 2343 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.
Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Z art. 7 ust. 2 tej ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r.) wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r.)
Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r.) wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (...).
Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których mowa w ww. przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:
Należy zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.
Z powyższego wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.
W przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w jego zasobach znajdują się zarówno lokale mieszkalne jak i lokale niemieszkalne (użytkowe) oraz garażowe.
Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokalu garażowego, którzy nie są właścicielami lokali mieszkalnych należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny.
Odnosząc powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia do opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego należy zauważyć, że kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia) do zasobów mieszkaniowych ma związek takiego obiektu (pomieszczenia) z lokalem mieszkalnym. Garaże mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku mieszkalnym lokali mieszkalnych. W przypadku natomiast, gdy garaże służą osobom trzecim, które nie posiadają tytułu własności lokali mieszkalnych w zasobach Wspólnoty, tracą one związek z celami mieszkaniowymi, a dochody Wnioskodawcy z tego tytułu pochodzą z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Zatem, w przypadku gdy garaże użytkowane są przez osoby, które nie są właścicielami lokali mieszkalnych nie będą mieściły się w ww. pojęciu zasobów mieszkaniowych, o których stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie mają związku z celami mieszkaniowymi. Tym samym, dochód z tego tytułu nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem nie może podlegać zwolnieniu z opodatkowania.
Natomiast dochód z tytułu zaliczek wpłacanych przez osoby będące właścicielami lokali mieszkalnych na koszty zarządu nieruchomością dla lokalu garażowego będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ustalenia, czy:
dochód do opodatkowania dotyczy wyłącznie garaży, których właścicielami są osoby/podmioty nie będące właścicielami lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.
Nadmienia się, że w zakresie pytania nr 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB1-2.4010.399.2017.2.MS
0111-KDIB2-3.4010.68.2017.2.AZE | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB2-1.4010.134.2017.2.AT | Interpretacja indywidualna