Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/699/wybor-firmy-zarzadzajacej-wspolnota-bez-konkursu-ofert/
Timestamp: 2019-03-25 17:10:58
Legal References Found: art. 201
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 103
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 27
 art. 22
 art. 98
 art. 36
 art. 935
in casu
 art. 21
 art. 22
 art. 21
 art. 22

Document Content:
Wspolnota Mieszkaniowa - wybór firmy zarządzającej wspólnotą bez konkursu ofert
Dyskusja: wybór firmy zarządzającej wspólnotą bez konkursu ofert
CommentAuthorpoziomka28
CommentTime26-10-2009
czy zarząd może w ramach swoich czynności zatrudnić nową firme zarządzająca bez porozumienia z mieszkańcami?
Mieszkam we wspólnocie, gdzie zarząd wymówił zarządzanie jednej firmie, po czym podpisał umowę z inną - nie powiadamiając o tym mieszkańców i nie przeprowadzając konkursu ofert. Czy tak podpisana umowa jest ważna?
Nowa firma zarządzająca ma przejąć zarządzanie od 1 stycznia, stara jest teraz na okresie wypowiedzenia. Zarząd tłumaczy, że musiał szybko podejmować decyzje, bo nie można było czekać z decyzją ... Tylko dlaczego dowiedzieliśy się o tym po upływie miesiąca prawie i dlaczego akurat ta a nie inna firma ma zarządzać ???
CommentTime27-10-2009
zarząd wymówił zarządzanie jednej firmie, po czym podpisał umowę z inną - nie powiadamiając o tym mieszkańców i nie przeprowadzając konkursu ofert. Czy tak podpisana umowa jest ważna?
Tylko dlaczego dowiedzieliśy się o tym po upływie miesiąca prawie i dlaczego akurat ta a nie inna firma ma zarządzać ???
Bo tak zdecydował zarząd. Jeśli chcesz współdecydować o sprawach zwykłego zarządu, daj się wybrać do zarządu wspólnoty.
Co jest dziwne i dlaczego?
Dlaczego tak Cię to obchodzi? Dla Ciebie jest najważniejsze, jak ze swoich obowiązków wywiązuje się zarząd, bo to on zarządza nieruchomością. Firmę administrującą ocenisz po jakimś czasie po efektach.
CommentAuthorgonia
te pytania szczegółowe powinnaś zadać zarządowi, dlaczego musiał się spieszyć z podjęciem tej decyzji, bo to jest ważne dla was, może były poważne zastrzeżenia, to może w najgorszym przypadku rodzić jakieś skutki dla was jako wspólnoty, dla mnie taka szybka zmiana to coś nie tak i wcale się nie dziwię, że jesteś zaniepokojona.
do ownera:nie każdy, kto jest zainteresowany swoją wspólnotą ma starać się o wybór do zarządu(czy to jest jakiś wymóg ustawowy?) dla poziomka28 jest to ważne, właśnie to są obowiązki zarządu i to ją obchodzi, firmę ocenia się po efektach i po czasie, tak, ale jeżeli się nie wie dlaczego nastąpiła zmiana administratora, to po jakich efektach można ocenić poprzedniego administratora? czy naprawdę uważasz, że nie powinno to nikogo obchodzić?
dla mnie taka szybka zmiana to coś nie tak
Szybka zmiana? Mamy jeszcze październik, a zmiana administratora nastąpi od pierwszego stycznia przyszłego roku.
te pytania szczegółowe powinnaś zadać zarządowi
Swoje zdanie podtrzymuję. poziomka 28 pytała o to, czy zarząd może samodzielnie zmienić administratora i czy umowa z nową firmą jest ważna.
Odpowiedzi na oba pytania są twierdzące.
nie każdy, kto jest zainteresowany swoją wspólnotą ma starać się o wybór do zarządu(czy to jest jakiś wymóg ustawowy?)
Tak, taki jest warunek prawny, wynikający z ustawy. Żeby decydować o sprawach zwykłego zarządu, trzeba być członkiem zarządu wspólnoty.
Nie będąc członkiem zarządu, właściciel lokalu nie ma bezpośredniego wpływu na decyzje o bieżących sprawach z zakresu zwykłego zarządu:
Samodzielnie, czyli bez pytania o zgodę właścicieli.
Jeżeli poziomka28 chce to zmienić, powinna dążyć do zmiany sposobu zarządu.
Na przykład przez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego (czyli za zgodą wszystkich współwłaścicieli) o przyjęciu sposobu zarządu, określonego w przepisach o współwłasności kodeksu cywilnego - czyli takiego, jaki obowiązuje w małych wspólnotach. Wówczas nie ma w ogóle zarządu, we wszystkich sprawach decydują bezpośrednio wszyscy współwłaściciele: albo większością głosów, albo jednomyślnie (odpowiednio: art. 201 i 199 Kodeksu cywilnego).
CommentTime27-10-2009 zmieniony
poziomka28 i gonia przeczytajcie uważnie wątek z innego forum, w tej samej sprawie.
Zdania są podzielone, ale logika wskazuje inne rozwiązanie.
Są wyroki sądowe odnoszące się do tego, że czynność wyboru zarządcy/administratora jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a więc nie tylko, że właściciele powinni wiedzieć, ale ostatecznie decydować, bo to oni za to płacą.
Tutaj jest link z dyskusją toczącą się w tej samej sprawie:
http://forum.gazeta.pl/forum/w,523,101880238,,wypowiedz_umowy_zarzadcy_czy_moze_tylko_zarzad_.html?v=2
Z tego artykułu wcale nie wynika, że zarząd może samodzielnie podejmować decyzje odnośnie wyboru, czy też zmiany zarządcy/administratora.
Nie ma żadnego, prawnie okrślonego katalogu czynności zarządu zwykłego.
Z czynności związanych z bieżącym gospodarowaniem, a będących czynnościami zrządu zwykłego nie wynika prawo zarządu do samodzielnego wyboru zarządcy/administratora.
poziomka28 nie chce zmieniać zarządu, ani administratora, tylko chciała wiedzieć, dlaczego następują zmiany i czy to jest zgodne z prawem, a wy gmatwacie sprawę, pytanie proste odpowiedź też prosta - jeżeli członek wspólnoty chce się dowiedzieć dlaczego, to zarząd zobowiązany jest do udzielenia takiej odpowiedzi, pytanie tylko, czy poziomka28 zapytała, czy nie, w jakiej formie dowiedziała się o tym fakcie, wybór zarządcy, czy administratora, to czynność przekraczająca zwykły zarząd i nie ma co dyskutować. Trzeba poradzić co ma zrobić dalej.
Albo zarządcy, albo administratora. W omawianej sprawie rozróżnienie tych pojęć ma decydujące znaczenie. Jeżeli jest zarząd, to nie ma zarządcy w rozumieniu ustawy.
Przy istnieniu zarządu wspólnoty nigdy nie wybiera on zarządcy (z art. 18.1), lecz administratora.
Zgadzam się, że wybór zarządcy z art. 18.1 jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły. Ale wybór administratora nią nie jest.
chciała wiedzieć, dlaczego następują zmiany
Nieprawda. Nie było pytania o powody. Zresztą słusznie, bo to pytanie do zarządu wspólnoty, a nie do użytkowników forum.
wy gmatwacie sprawę
Swoje odpowiedzi przedstawiłem w prostych, żołnierskich słowach, niczego nie "gmatwając".
wybór zarządcy, czy administratora, to czynność przekraczająca zwykły zarząd i nie ma co dyskutować
Przecież nikt Cię do dyskusji nie zmusza. Ale jesteśmy na forum dyskusyjnym i każdy, kto chce podyskutować, może to robić.
Tym bardziej, że sprawa jest dyskusyjna.
Zarządca w rozumieniu ustawy o własności lokali to wyłącznie osoba, której powierzono sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18.1 ustawy.
Administrator zaś to osoba, z którą zarząd wspólnoty zawarł umowę o wykonywanie niektórych czynności faktycznych w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością, bez prawa reprezentowania wspólnoty i bez podejmowania decyzji. Do zawarcia takiej umowy nie jest potrzebne pełnomocnictwo w formie uchwały.
Nie można mylić tych pojęć, a zwłaszcza używać ich zamiennie w omawianym kontekście (czy wybór administratora jest czynnością zwykłego zarządu).
Zgadzam się z poglądem, że zlecenie administrowania nie stanowi czynności przekraczającej zarząd zwykły, nie mniej jednak znane mi są orzeczenia, w których Sąd wyraził odmienne stanowisko. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę (np. o przyjęciu planu gospodarczego), w której określiła koszty z tym związane to sprawa nie budzi wątpliwości - Zarząd nie przekroczył swoich uprawnień.
Umowa o administrowanie zawarta bez uchwały (mam na myśli niezbędne minimum - np. koszty administrowania) nie jest jednak bezwzględnie nieważna, ponieważ właściciele mogą ją, na zasadzie art. 103 k.c. potwierdzić.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
zgoda, ale jeżeli zarządzanie różni się od administrowania tylko tym, że administrator nie podejmuje decyzji, a poza tym wszystko może, również z dysponowaniem pieniędzmi wspólnoty, to chyba mamy prawo wiedzieć dlaczego i za jaką przyczyną zarząd zmienia administratora?
we wspólnotach wszystko jest ,,cacy" dopóki nikt się nie interesuje.
administrator nie podejmuje decyzji, a poza tym wszystko może, również z dysponowaniem pieniędzmi wspólnoty
Dysponowanie pieniędzmi (wydawanie bankowi dyspozycji przelewu) to jest podejmowanie decyzji.
Gonia: "zgoda, ale jeżeli zarządzanie różni się od administrowania tylko tym, że administrator nie podejmuje decyzji, a poza tym wszystko może, również z dysponowaniem pieniędzmi wspólnoty"
Administrator nie może dysponować pieniędzmi wspólnoty, ponieważ to już sfera sprawowania zarządu.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Ok. Podam kilka faktów:
zarządzanie, sprzątanie oraz konserwacja będą w rękach jednego z członków wspólnoty, który założył właśnie firmę administrującą. Na dzień dobry wiemy już, że będziemy musieli płacić o kilkaset PLN więcej, bo poprzedna firma źle obliczła zaliczki no i musimy to uwzględnić w nowym planie gospodarczym ..
Nie jestem przekonana czy będzie to tańsze zarządzanie - dla mnie nawet droższe a wybór firmy bez konkursu jakoś mi tu nie klika ...
CommentAuthordarek12
Zdecyduj się czy większe opłaty są wynikiem zatrudnienia nowego administratora czy wynikiem źle wyliczonych zaliczek przez starego administratora :)
Przy okazji innego wątku zadawałem Ci bardzo konkretne pytania o nazwę dewelopera i administratora.
Na żadne moje pytanie nie odpowiedziałaś.
Wybacz ale odnoszę wrażenie , że zajmujesz się głównie mąceniem.
Darku - nie interesuje mnie Twoje wrażenie.
Jeżeli nie masz nic więcej do napisania oprócz własnej subiektywnej opinii - nie włączaj się w dyskusję.
To forum służy wymianie myśli i doświadczeń, radzeniu mniej doświadczonym, a nie denuncjowaniu poszczególnych podmiotów. Nie widzę niczego złego w pytaniu się o poszczególne kwestie i nie podawaniu nazw firm administrującej i dewelopera.
z tymi zaliczkami błędnie obliczonymi przez poprzednią firmę mnie też nie klika, nie wiemy, czy musicie jakieś pieniądze w związku z tym zapłacić właśnie tej poprzedniej firmie? czy obecny administrator członek wspólnoty stwierdził, że dla niego to za małe pieniądze?
wygląda to tak, że dowiedzieliśy się jakiś miesiąc temu, że winni jesteśmy deweloperowi 120 tys PLN. Okazalo się, że liczniki energii i gazu nie były przepisane na wspólnotę i deweloper przez prawie rok na zasadzie potrąceń rozliczał się z naszą wspólnotą. Oczywiście nikt do września br o tym nie wiedział (!!!). Deweloper zbierał faktury i wystawiał zbiorczą refakturę. Jednym słowem kredytował nas przez ładnych kilka miesięcy (ok 9-10 miesięcy). Ani zarząd ani administrator (zatrudniony przez dewelopera) nie informowali nas o rosnącym zadłużeniu. Teraz rozpoczęło się dochodzenie skąd takie zadłużenie - zarząd sprawdza zasadność refaktur, przy okazji wyszło , że zaliczki były zbyt niskie. Na pytanie dlaczego tak długo liczniki były na dewelopera odpowiedź administratora brzmi, że to normalna praktyka, że przepisuje się je blisko rok. Gdyby były one przepisane na wspólnotę nie byłoby kredytowania, narastania zadłużenia i refakturowania przez dewelopera ... Teraz musimy zwracać dług deweloperowi. Martwi mnie fakt, że nie powołano księgowej w celu oceny zasadności należności - sprawdzają to członkowie zarządu, którzy nie mają doświadczenia w sprawach finansów. Sprawa dla mnie (laika oczywiście) jest trochę zagmatwana a całości dopełnia wybór nowej firmy zarządzającej bez jakiejkolwiek komunikacji z członkami wspólnoty. Nie znam się na tym, ale chyba należy komunikować członkom wspólnoty decyzje zarządu - nawet jeśłi nie jest to przypisane prawem, to jest to dobra praktyka biznesowa - zwlaszca te decyzje, które wymagają większych nakładów finansowych .
CommentAuthoragni78
Poziomka, czy ty masz podejrzenia że zarzad wypowiedzial umowe poprzedniemu administratorowi żeby zarzadzanie przejela firma, w ktorej jeden z czlonkow zarzadu jest wlascicelem?
Musisz to sprawdzic. A skad wiesz że nie było konkursu ofert? No i co zarzad mowi na temat przyczyn zmiany?
Poziomko kochana, poniżej przypominam Ci co pisałaś w innym wątku.
Jak mam Ci pisać coś więcej skoro za każdym razem Ty opowiadasz zupełnie coś innego ???
Mam nowe fakty:
1. liczniki za prąd i gaz nie były przepisane na Wspólnotę - stąd faktury docierały do dewelopera, który refakturował należności (oczywiście doliczając VAT) i obciążały Wspólnotę. Deweloper płacił za fw/w faktury w zamian za nie opłacanie zaliczek za mieszkania, które jeszcze nie były sprzedane. Ot, taki okrężny sposób rozlicznia się. Taki proceder funkcjonował przez ok. 6 miesięcy - do czasu wyłonienia Zarządu z mieszkańców wspólnoty.Co więcej nadal jeden z liczników należy do dewelopera. Firma administrująca twierdzi,że to normalny proceder, że tak długo liczniki nie są przepisywane na Wspólnotę :-).
2. Na moje pytanie, kto wyraził zgodę na refakturowanie, otrzymałam odpowiedź, że formalnie deweloper zarządzał nieruchomością czerwca i nikt nie mógł na to wpłynąć (bo nikt niw wiedziął o refekturowaniach) Czy deweloper mógł tak refakturować nas bez uzgodnień ze Wspólnotą, kóra funkcjonuje od listopada 2008? Chyba nie jest to zgodne z prawem fiskalnym? Czy można rozliczać się tak "na okrętkę" samowolnie, bez wcześniejszej umowy ze Wspólnotą ?
3. Zarząd odmawia powołania bieglej księgowej i prawnika, ze względu na opłakany stan finansów - więc weryfikacja dokumentów jest dokonywana przez samych członków Zarządu ...
4. podobno przyjęto zbyt małe zaliczki, aby utrzymać nadal firmę administrującą - no i mamy dług. Nadal jednak pozostaje fakt refakturowań - czy sa zgodne z prawem i pytanie dlaczego firma administrująca poinformowała nas o zadłużeniu dopiero po 10 miesiącach rozliczeń na okrętkę???
5. przy okazji okazało się, że powołano już nową firmę zarządzającą - bez poinformowania mieszkańców o tym - czy jest to zakres kompetencji zwykłego Zarządu? Przecież chodzi znowu o finanse i wydaje mi się, że mieszkańcy powinni mieć wpływ na wybór firmy zarządzającej ?
6. okazało się, że nie mamy funduszu remontowego - płacimy spore zaliczki co miesiąc, ale funduszu nie mamy ...
Dla dopełnienia sytuacji - firma administrująca była wybierana przez dewelopera i nie została zmieniona w momencie powstania Wspólnoty.
A skad wiesz że decyzja o zmianie wiaze się z nakladami? Czy nie pisalas że macie zwiekszac zaliczki na media a nie na administratora?
Agni - nie mam żadnych podejrzeń. MArtwi mnie tylko tak wiele niedomówień.
Nie było konkursu ofert , wiem to, ponieważ zapytałam o to.
Otrzymałam odpowiedź , że zarząd musiał działać szybko , ponieważ biegnie już okres wypowiedzenia starej firmie (wypowiedzenie do końca roku; umowa wypowiedziana z 31 września). W moim mniemaniu 3 miesiące na rozpisanie konkursu i przeprowadzenie go (do końca roku) to całkiem sporo czasu. Zarząd twierdzi , że wypowoedział poprzedniej firmie umowę ze względu na fakt, że nie poinformowała go o narastającym przez ostatnie miesiące zadłużeniu wspólnoty.
No to jednak dobrze swiadczy o zaerzadzie że wywala administratora, ktory tak zaniedbal swoje obowiazki i dopuscil do takiego zadluzenia. A i z (woich wypowiedzi wynika, że zarzad też jakoś się z wami komunikuje.
Moze po prostu przy najblizszej okazji dopytaj się o szczegoly. Moze wcale sytuacja nie jest taka zła jak się wydaje?
CommentTime28-10-2009
Skoro we wspólnocie działa zarząd, to tylko jego członkowie, a nie administrator, byli legitymowani do zawarcia umów o dostawy wody, ciepła, etc.
Jednak nie dopełnili tego obowiązku i właścicieli obciążano mniejszymi, niż wynikające z rzeczywistych kosztów, opłatami.
Jak rozumiem, ani zarząd, ani administrator nie dopatrzyli się, że wspólnota nie ponosi pewnych kosztów.
Moim zdaniem za tę sytuację odpowiada również zarząd wspólnoty mieszkaniowej.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Zarządca - dzięki za głos rozsądku.
Myślałam podobnie i chciałam, aby takie rozumienie potwierdził ktoś doświadczony w kwestii.
Uważam, że wypowiedzenie umowy dotychczasowemu zarządcy jest próbą "polowania" na winnego z jednoczesnym odwróceniem uwagi od siebie.
No tak, ale Poziomka pisała wyżej, że te umowy były zawierane, kiedy nie było jeszcze zarządu wyłonionego spośród mieszkańców? To gdzie ta wina zarządu?
CommentTime28-10-2009 zmieniony
Umowy były zawarte przez dewelopera, kiedy jeszcze nie było wspólnoty. Zarząd zaniedbał zawarcia umów przez wspólnotę mieszkaniową po powołaniu zarządu.
Dziwne, że deweloper ani nie wypowiedział tych umów, ani nie wezwał wspólnoty do ich przejęcia. Administrator też zawinił. Jeśli ma licencję zawodową, to tym zaniedbaniem udowodnił, że na nią nie zasłużył.
Deweloper był i nadal jest jednym z członków zarządu ... Dla mnie ta cała sytuacja jest dziwna.
Wiele kwestii tutaj nie klika ...
No i pojawia się kwestia zaufania do takiego zarządu ...
Jak Waszym zdaniem przekonać zarząd do powołania biegłej księgowej do oceny finansów wspólnoty i przede wszyskim wspomnianych refaktur?
Na apele o takie posunięcie odpowiadają, że nie ma kasy.
Z drugiej strony kiepsko płacić za coś , co nie zostało merytorycznie zweryfikowane.
poziomka28:
Poziomko, analizy refaktur pod względem ich zasadności nie dokona biegła/biegły księgowy, który skoncentruje się raczej na poprawności ich ewidencjonowania. Nie zna przecież budynku, rozmieszczenia liczników, etc.
Tak na marginesie - niestety, ale biegli księgowi (również wykonujący ekspertyzy sądowe) w sprawach wspólnot rzadko są biegli.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Zarządco
To jak sprawdzić czy w refakturach zawarte są TYLKO nasze zobowiązania ???
Zarząd już wyliczył ile przypada na każdego lokatora do zwrotu deweloperowi.
Czy wymaga to uchwały i zgody mieszkańców ?
Co jeśli część z nas nie zapłaci, ponieważ podobnie jak ja ma wątpliwości co do zasadności wysokości zadłużenia???
CommentTime29-10-2009
Zgodę na zatrudnienie biegłego musi wydać wspólnota.
Zarząd może tylko wybrać najlepszą ofertę.
CommentAuthoramber01
CommentTime7-12-2010 zmieniony
Szanowni Dyskutanci pozwolę się nie zgodzić ze zdaniem owner'a i jeszcze paru dyskutantów którzy powielają powszechnie znane zdanie na ten temat P. Gdańskiego który opiera swoje wywody na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (ponieważ jest spółdzielcą) natomiast uwl wyraźnie w sprawach nie uregulowanych odsyła do kodeksu cywilnego a nie do ustawy o spółdzielniach. Należy przyjąć, że jeżeli właściciele chcą uregulować sprawę wyboru administratora uchwałą to mają do tego całkowite prawo i nikt im w tym nie powinien przeszkadzać. Mają do tego prawo ponieważ określony zakres spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu zgodnie z art. 22 ust. 3 jest otwarty i to wcale nie jest to sprzeczne z art. 22 ust. 1 który mówi, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Ponieważ jaki jest zakres zwykłago zarządu decydują właściciele podejmując właśnie stosowne uchwały.! Jeżeli ustawa może ograniczyć zakres spraw zwykłego zarządu to dlaczego nie mogą tego zrobić właściciele w uchwale. Tym bardziej że ustawa im tego nie zabrania a wręcz przeciwnie pozwala ponieważ nie zamyka katalogu spraw zawartych w art. 22 ust. 3. I tak interpretacja jest oczywista!
A więc powszechnie przyjmowany za P. Gdańskim pogląd, że nie można określić w uchwale administratora jest nieuzasadniony i jak sięgam pamięcią moja interpretacja tego przepisu zawsze była tak rozumiana przez zarządców dopóki Pan Gdański nie wprowadził swoją interpretacją w tym zakresie zamieszania. Tym bardziej, że robi to w wielu artykułach prasowych opierając się na przepisach ustawy o spółdzielniach, co jest niezgodne z uwl. Tylko w spółdzielni zarząd może podejmować decyzje bez zgody właścicieli i taką interpretację chce nam narzucić P. Gdański sprowadzając wspólnoty mieszkaniowe do roli małych spółdzielni.
CommentTime7-12-2010 [Blog]
poziomka28 zadała w pierwszym wejściu pytanie:
"...czy zarząd może w ramach swoich czynności zatrudnić nową firmę zarządzająca
bez porozumienia z mieszkańcami? ..."
Pomijając całą dyskusję na temat czy zarząd sam może zatrudnić (wymienić) administratora, która to sprawa jest definitywnie nieroztrzygnięta - myślę że poza dyskusją jest fakt który najbardziej zabolał poziomkę28 czyli brak informacji, brak wpływu na decyzje podejmowane w imieniu właścicieli.
Rodzi to od razu podejrzenia o niecne, ukryte cele takich działań - stąd wytykany brak konkursu ofert, który przecież we wspólnotach nie jest wymagany (UoWL nie przewiduje takich procedur).
Dobrze działający zarząd powinien wiedzieć i znać oczekiwania właściciceli i w tak zasadniczych sprawach, niecodziennych - bo przecież trudno zaliczyć zmianę administratora (zarządcy) do codziennych, bieżących spraw związanych z utrzymaniem nieruchomości - poinformować jeżeli nie przed to przynajmniej tuż po fakcie o takiej zmianie i jej przyczynach pamiętając o bezwzględnie obowiązującym art. 27 UoWL.
Pytanie jest - co można zrobić żeby zarząd wspólnoty takich błędów nie popełniał - w świetle obowiązującej praktyki w stosowaniu prawa niewiele - można zmienić zarząd, to jedyna recepta - nie zawsze niestety możliwa do zastosowania.
amber01: pozwolę się nie zgodzić ze zdaniem owner'a i jeszcze paru dyskutantów którzy powielają powszechnie znane zdanie na ten temat P. Gdańskiego który opiera swoje wywody na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (ponieważ jest spółdzielcą) (...)
amber01: powszechnie przyjmowany za P. Gdańskim pogląd, że nie można określić w uchwale administratora jest nieuzasadniony i jak sięgam pamięcią moja interpretacja tego przepisu zawsze była tak rozumiana przez zarządców dopóki Pan Gdański nie wprowadził swoją interpretacją w tym zakresie zamieszania. Tym bardziej, że robi to w wielu artykułach prasowych opierając się na przepisach ustawy o spółdzielniach, co jest niezgodne z uwl. Tylko w spółdzielni zarząd może podejmować decyzje bez zgody właścicieli i taką interpretację chce nam narzucić P. Gdański sprowadzając wspólnoty mieszkaniowe do roli małych spółdzielni.
Podaj cytat z Janusza Gdańskiego na dowód, że w sprawach uprawnień zarządu wspólnoty mieszkaniowej odwołuje się do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. I cytat ze mnie - że ja czynię podobnie.
Masz bardzo prostą wizję świata - jeśli jakiś pogląd ci się nie podoba, uznajesz jego głosiciela za istotę w twoim mniemaniu najgorszą na świecie - za spółdzielcę! To "potworne" oskarżenie nie wymaga dowodu i zamyka dyskusję
Jeśli boisz się, że możesz ulec sugestii autorów artykułów prasowych, to powinieneś się zastanowić - bo może jednak to oni mają rację i twój rozum chce ci to podpowiedzieć?
Co do meritum - dyskusja dotyczy nie tego, czy właściciele mogą podjąć uchwałę o wyborze administratora - bo mogą.
Dyskusja toczy się wokół pytania, czy zarząd mógł samodzielnie dokonać wyboru administratora - otóż mógł. Uchwała w tej sprawie nie jest wymagana.
CommentTime8-12-2010
amber01: Szanowni Dyskutanci pozwolę się nie zgodzić ze zdaniem owner'a i jeszcze paru dyskutantów którzy powielają powszechnie znane zdanie na ten temat P. Gdańskiego który opiera swoje wywody na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (ponieważ jest spółdzielcą) ...
A więc powszechnie przyjmowany za P. Gdańskim pogląd, że nie można określić w uchwale administratora jest nieuzasadniony i jak sięgam pamięcią moja interpretacja tego przepisu zawsze była tak rozumiana przez zarządców dopóki Pan Gdański nie wprowadził swoją interpretacją w tym zakresie zamieszania.
Przyznam, że nie znane są mi poglądy Pana Gdańskiego, może się z nim zgadzam, ale o ty nie wiem?
Ponadto, Pan Gdański nie bierze udziału w naszej dyskusji, dlatego nie może nawet obronić swojego stanowiska, o ile rzeczywiście takie poglądy wyraża.
Proszę też mieć na uwadze, że często można swoje własne zdanie, właśnie w wyniku konstruktywnej krytyki i dalszych przemyśleń po prostu zmienić uznając, że ktoś inny ma rację.
Zatem nie jesteśmy w stanie jednoznacznie stwierdzić czy Pan Gdański swoje zdanie, o ile takie wyraził , jeszcze w tej materii podtrzymuje.
Wracając do meritum, sądzę, że to treść umowy przesądza o tym czy dana czynność przekracza zarząd zwykłego zarządu czy też nie przekracza.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
CommentTime8-12-2010 zmieniony
Pozwalam sobie wkleić fragment uzasadnienia wyroku SN dotyczący dyskutowanej sprawy (czynności zwykłego zarządu i przekraczające je).
Być może, pomoże to rozwikłać toczący się spór.
"...W prawie cywilnym pozytywnym zarówno samo pojęcie zarządu, jak i pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd nie zostały zdefiniowane. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 i 4 wymienia przykładowo czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W piśmiennictwie dotyczącym wykładni wymienionych pojęć, występujących np. w art. 98 i 201 k.c., art. 36 k.r.o. oraz art. 935 k.p.c. przyjmuje się - co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej - że zarząd rzeczą wspólną polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa. Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy przyjmując, że zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego - wśród nich czynności, których treścią jest zarówno zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku wspólnego, jak i na przeniesienie tego prawa na inną osobę (uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 117) oraz że zarząd majątkiem wspólnym, to całokształt okoliczności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio przez osiągnięty skutek gospodarczy (uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146).
Jakkolwiek obie cytowane uchwały dotyczyły bezpośrednio zarządu majątkiem wspólnym małżonków, to wyjaśnienia te można odpowiednio odnieść także do zarządu rzeczą wspólną, o którym mowa w kodeksie cywilnym i w ustawie o własności lokali.
W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na: czynności faktyczne, czynności prawne z zakresu prawa materialnego i czynności ,,procesowe", polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących rzeczy wspólnych, przed sądami, władzami i urzędami.
W doktrynie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia.
Pozostałe czynności, nie mieszczące się w tych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie podkreśla się, że rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla poszczególnych wypadków odrębnie. Tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanej uchwały III CZP 182/93 oraz w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 października 1997 r., II CKN 362/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 33)..." - Wyrok SN z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00
CommentAuthorromek5257
CommentTime9-12-2010
Nie wiem czy taka zawiła interpretacja przepisów na tak proste pytanie może w czymś pomóc,sprawa jest banalnie prosta,umowy w imieniu wspólnoty zawiera zarząd tej wspólnoty,jednakże taka umowa o którą pytała poziomka28 nie jest umową o dostarczenie np. mediów,a o sprawowanie zarządu, to tutaj moim zdaniem potrzebne jest pełnomocnictwo czyli zgoda wszystkich członków WM.
pełnomocnictwo czyli zgoda wszystkich członków WM
Tylko w małej wspólnocie.
Przejrzałem dyskusję na ten temat i nie znalazłem (może coś jednak mi umknęło) odniesienia do "Art. 27. UoWL - Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1." I uważam, że to przesądza spór. Jeżeli każdy właściciel ma prawo, a nawet obowiązek, to Zarząd musi liczyć się z jego opinią. Uważam, że ci którzy uparcie trzymają się tego, że tylko zarząd ma prawo wyboru administratora, to mają w tym interes niezupełnie zgodny z interesem wspólnoty! Inaczej mówiąc - mają w tym swój własny interes sprzeczny z interesem wspólnoty! Jeżeli właściciel zarzuca zarządowi niewłaściwe postępowanie, to co robi uczciwy zarząd wybrany przecież przez właścicieli? Odwołuje się do decyzji większości udziałowców. Jeżeli tego nie zrobi z powodu nieczystych intencji, to oczywiście naraża wszystkich właścicieli nie tylko na niepotrzebne koszty, ale także na utratę zaufania, a w konsekwencji na odwołanie i dożywotnią banicję, co najmniej wśród właścicieli wspólnoty."MÓJ" balkon
"Art. 27. UoWL - Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1."
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/6207/czy-wybor-administratora-jest-czynnoscia-zwyklego-zarzadu-czy-wymaga-uchwaly-wlascicieli/
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/5700/podpisanie-nowej-umowy-na-administrowanie/
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/699/wybor-firmy-zarzadzajacej-wspolnota-bez-konkursu-ofert/ UoWL ; UoGN ;
Na pierwszym zebraniu wspólnoty mam zamiar zaproponować:
1. Wybór zarządu tylko na jeden rok kalendarzowy - najdłużej do 31 marca następnego roku (na początek istnienia wspólnoty), aby mógł się rozliczyć ze swojej działalności na obowiązkowym corocznym zebraniu. Jeżeli poznamy się lepiej jako właściciele i dojedziemy do wniosku, że zarząd działa zgodnie z wolą większości, to nic nie stanie na przeszkodzie, aby ten skład zarządu pozostał na dłużej.
2. Wybór zarządcy/administratora:
Zaproponuję podjęcie uchwały, aby wyboru zarządcy/administratora dokonywało zebranie wspólnoty na podstawie ofert złożonych do zarządu i z opinią zarządu przedstawienie wyniku oceny ofert do akceptacji właścicielom. Wtedy właściciele będą mieć możliwość wyboru. Zaproponuję także, aby umowę podpisać na rok jako próbę dla zarządcy/administratora.
Po podjęciu uchwały zarząd podpisze z wybranym uchwałą zarządcą/administratorem umowę na warunkach określonych w uchwale właścicieli. Uważam, że właśnie tak powinna działać demokracja - najwięcej mają do powiedzenia ci, którzy za wszystko płacą, a zarząd (lub inny wybrany organ) ma obowiązek wykonywać to co uchwali większość."MÓJ" balkon
Sambor: właśnie tak powinna działać demokracja - najwięcej mają do powiedzenia ci, którzy za wszystko płacą,
No, tak... No, tak... Ale... pod jednym warunkiem, że oni na pewno wiedzą co mówią.
Szanowna Haneczko, ci co płacą mają także prawo oceniać czy każdy wie co mówi!"MÓJ" balkon
CommentTime4-11-2018 [Ważne]
Na zebraniu zbierzecie ponad 50% głosów za: przedłużeniem działania obecnego zarządu lub wyborem nowego zarządu?
Bo jeśli 31 marca odwołacie starego to kto będzie zarządzał??
Co możesz zrobić Zarząd w jeden rok kalendarzowy? Trzeba się zorientować co jest do zrobienia, co warto zrobić, co działa, co nie działa i zaproponować uchwały.
Nie widzę tego w jeden rok, jeśli ma to być zrobione dobrze.
Ja nie wierzę w zaangażowanie właścicieli do wyboru Administratora. A zmiany co roku to chyba tylko, żeby było coraz taniej i taniej. A jakość i zaangażowanie pójdzie w drugą stronę.
Po podjęciu uchwały zarząd podpisze z wybranym uchwałą zarządcą/administratorem umowę na warunkach określonych w uchwale właścicieli.
No i co zrobicie jak nie znajdzie się, żadna firma gotowa podpisać umowę na Waszych warunkach lub będzie chciała 2x więcej niż macie w budżecie?
Będziecie zmieniać uchwałę czy zostaniecie ze swoim administratorem?
CommentTime4-11-2018 zmieniony
Sambor: Szanowna Haneczko, ci co płacą mają także prawo oceniać czy każdy wie co mówi!
Widzisz, tak się zagalopowałeś w swoich podsumowaniach, że nie zrozumiałeś tego, co napisałam. Co do ocen to, oczywiście, każdy ma prawo oceniać - nie tylko ci co płacą. Jednak istotne jest to (na co starałam się zwrócić Twoją uwagę, by ci co płacą i wymagają również wiedzieli o czym i co mówią. Samo płacenie mądrymi i zorientowanymi ich nie czyni, a Ty z tego faktu czynisz rodzaj namaszczenia do mądrości wszelakiej.
to czas uwierzyć, że sąsiad "swój rozum ma" / wiedzę i nie jest głupkiem z założenia wiary.
Ja nie wierzę w takie cuda, że nie znajdzie się taki podmiot, chyba, że WM okaże się centusiem a swoje wymogi będą pozaustawowe.
Nie ma potrzeby zmieniać uchwały właścicielei lokali, bo, jak się wybiera daną ofertę, to w całości, a nie we fragmentach: to akceptujemy , tego nie ...
Nie robi się zebrania właścicieli lokali, jak nie ma się konkretnych ofert wykonanych na warunkach określonych praz Zarząd WM. UoWL ; UoGN ;
Haneczko - nie ma probierza mądrości i prawa, które eliminuje z udziału w głosowaniu właściciela lokalu we wspólnocie z wyjątkiem ubezwłasnowolnienia (nawet gdy wg mnie jest głupszy od mojego buta). Decyduje wola właściciela, a nie ocena jego mądrości dokonana przez jeszcze głupszego od niego (skoro chce oceniać mądrość innych). Poza tym kto i jakim prawem dokonuje oceny jego mądrości? Pozdrawiam."MÓJ" balkon