Source: https://www.lexagit.pl/umowa-deweloperska-co-powinna-zawierac/
Timestamp: 2020-07-04 04:50:47
Legal References Found: art. 3
 art. 1
 art. 3
 art. 22
 art. 22
 art. 353
 art. 385
 art. 385
 art. 3
 art. 22
 art. 26
 art. 353
 art. 385
 art. 43
 art. 4

Document Content:
Umowa deweloperska - co powinna zawierać? - LexAgit.pl - Porady Prawne Online
Strona główna Aktualności Umowa deweloperska – co powinna zawierać?
Umowa deweloperska – co powinna zawierać?
Umowa deweloperska zawierana jest na rynku nieruchomości. Kim jest deweloper? Co powinna zawierać umowa deweloperska? O tym będzie mowa w poniższym artykule.
W art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej [1] ustawodawca definiuje dewelopera jako przedsiębiorcę [2], który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej (działalność deweloperska) zobowiązuje się wybudować lub przebudować budynek mieszkalny (np. budynek mieszkalny jednorodzinny lub wielorodzinny) lub budynek niemieszkalny (np. centrum handlowe, biurowiec) a potem go sprzedać osobie fizycznej lub prawnej. Deweloperzy kierują swoje oferty do konsumentów (B2C) lub przedsiębiorców (B2B).
Czy działalność deweloperską mogą prowadzić spółdzielnie mieszkaniowe?
Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m) [3] spółdzielnie mieszkaniowe mogą:
budować lub nabywać budynki w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
budować lub nabywać budynki w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w Raporcie z badania rynku budownictwa mieszkaniowego – rynek pierwotny potwierdza, że spółdzielnia mieszkaniowa będzie deweloperem, wtedy, gdy „(…) podejmuje działania „na zewnątrz”, czyli nie na rzecz swoich członków. (…)” Przepisy u.s.m. dopuszczają zatem możliwość prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe działalności deweloperskiej. Jednocześnie przedmiotowe przepisy nie zawierają regulacji dotyczących umowy, której przedmiotem jest budowa lokalu, ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu na klienta spółdzielni niebędącego jej członkiem. Pozwala to przyjąć, iż w takim przypadku powinny znaleźć zastosowanie przepisy u.o.p.n.” [4] tj. ustawy deweloperskiej.
Czym jest umowa deweloperska?
W art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej ustawodawca definiuje umowę deweloperską jako umowę, na podstawie której po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zobowiązuje się:
do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym ,
lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
Jest ona „(…) dwustronnie zobowiązująca, odpłatna, wzajemna” [5] oraz ma formę aktu notarialnego. Koszty jej sporządzenia oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym w równych częściach ponoszą nabywca i deweloper (art. 26 ustawy deweloperskiej).
Z art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej umowa deweloperska powinna zawierać m.in.:
określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
cenę nabycia nieruchomości zabudowanej,
informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie,
określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości,
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią,
termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
UOKiK podkreśla: „Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, o czym świadczy użycie przez ustawodawcę sformułowania “umowa deweloperska zawiera w szczególności”. W praktyce oznacza to, że w umowie deweloperskiej obligatoryjnie muszą znaleźć się elementy wymienione w art. 22 u.o.p.n. Jednocześnie oznacza to, że umowa deweloperska może zawierać inne postanowienia, na które strony wyraziły zgodę”[6].
Zasada swobody umów – na czym polega?
Strony zawierające umowę deweloperską korzystają z zasady swobody umów. Jej regulację prawną zawiera art. 353(1) Kodeksu cywilnego (K.c.): „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.
Chodzi w tym zakresie m.in. o niezamieszczanie w umowie deweloperskiej klauzul niedozwolonych, czyli zapisów niekorzystnych dla konsumentów. W świetle art. 385(1) K.c. kształtują one bowiem prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Dobre obyczaje, czyli jakie?
W art. 385 (1) Kodeksu cywilnego ustawodawca nie podaje definicji „dobrych obyczajów”. Z pomocą przychodzi judykatura. W uzasadnieniu wyroku z dnia 15 listopada 2017 r. w sprawie o sygn. akt VII ACa 974/17 Sąd Apelacyjny w Warszawie podał, że „poprzez dobre obyczaje rozumie się (-) pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. (-) dobrym obyczajem (-) jest, aby przedsiębiorca nie wykorzystywał swojej uprzywilejowanej pozycji kontraktowej, będącej rezultatem stosowania przez niego jednostronnie ustalonego wzorca umowy. Wynikająca z tego przewaga kontraktowa umożliwia mu bowiem wprowadzenie całkowicie dowolnego zapisu, na który konsument nie ma wpływu. Dobry obyczaj nakazuje także, aby przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w sposób rozsądny wyważył interesy obu stron stosunku prawnego, nie zaś uwzględniał przede wszystkim własne interesy ekonomiczne, pomijając prawa jego kontrahentów” [7].
O tym jakie zapisy abuzywne/klauzule niedozwolone występują w umowach deweloperskich napiszemy w kolejnym artykule.
– art. 3 pkt 1i pkt 5 , art. 22, art. 26 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.805)
– art. 353(1), art. 385(1) Kodeksu cywilnego (tekst jedn.Dz.U.2019.1145)
[1] ustawa deweloperska: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.805)
[2] Definicję przedsiębiorcy zawiera art. 43(1) Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U.2019.1145) oraz art. 4 ust. 1-2 Ustawy – Prawo przedsiębiorców (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1292)
[3] ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U.2018.845)
[4] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Raport z badania rynku budownictwa mieszkaniowego – rynek pierwotny, Warszawa, marzec 2014, str.294 – 295
[5] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Raport Konsument na rynku deweloperskim , Warszawa, styczeń 2014, str. 31
[6] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Raport Konsument na rynku deweloperskim, Warszawa, styczeń 2014, str. 31-32
[7] wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17 – http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003527_VII_ACa_000974_2017_Uz_2017-11-15_002 (dostęp w dniu 9 stycznia 2020 r)
Stan prawny na 9 stycznia 2020 r.
Poprzedni artykułMikrorachunek podatkowy 2020 – kogo obowiązuje i do czego służy
Następny artykułUmowa deweloperska – klauzule abuzywne (1)
kontakt@lexagit.pl - 22 czerwca 2020