Source: https://www.prawo-budowlane.info/zanizenie_wartosci_dzialki_przeznaczonej_pod_budowe_drogi,157,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-05-27 12:32:51
Legal References Found: art. 98
 art. 9
 art. 98
 Art. 1
 art. 2
 art. 7
 art. 98
 art. 100
 art. 128
 art. 120
 art. 98
 art. 106
 art. 134
 art. 135
 art. 151
 art. 36
 art. 36
 art. 36

Document Content:
Zaniżenie wartości działki przeznaczonej pod budowę drogi
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-12-23
Przed 18 laty kupiliśmy działkę w pełni budowlaną, co potwierdza zarówno zaświadczenie z gminy od sprzedającego, jak i uzyskane przez nas pozwolenia na budowę domu. Dotychczas nie podjęliśmy się budowy tego domu. W międzyczasie uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął naszą działkę, wydzielając z niej pas 304 m2 pod drogę gminną. Teraz gmina podjęła decyzję o budowie tej drogi i zaprosiła nas do rokowań. Nie jesteśmy przeciwni drodze, problem jednak polega na tym, że ceny rynkowe kształtują się obecnie na poziomie 600 zł/m2, a gmina zaproponowała nam 50 zł/m2 – bo takie są ceny działek drogowych. Jest to cena zaniżona o 100% w stosunku do tej, za jaką przed latu kupiliśmy ten grunt. Boli nas to, że poniesiemy tak duże straty na skutek zmiany planu. Uważamy, że powinniśmy otrzymać godziwe odszkodowanie, gdyż kupując działkę, kupiliśmy grunt jako budowlany, a nie drogowy. Czy prawo nas jakoś chroni przed negatywnymi skutkami obniżenia wartości naszej nieruchomości, bo wójt gminy twierdzi, że jeśli nie zgodzimy się na 50 zł/m2, to i tak zostaniemy wywłaszczeni? Czy mamy szansę na uzyskanie godziwego odszkodowania uwzględniającego teren budowlany a nie drogowy?
Materialnoprawną podstawą orzeczenia o odszkodowaniu dla Państwa są przepisy art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako: „u.g.n.”). Zgodnie z ustępem 1 zd. 1 przywołanego artykułu działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Ustęp 3 art. 9 stanowi zaś, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Ustalenie prawa do odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwarunkowane zostało dwoma przesłankami: po pierwsze wydzieleniem działek gruntu pod drogi publiczne, w tym drogi gminne, w następstwie podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, a po drugie przejściem ich z mocy prawa na własność gminy – w przypadku drogi gminnej.
Pojęcia drogi publicznej i drogi wewnętrznej definiuje ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 460, dalej jako: „u.d.p.”). Art. 1 u.d.p. stanowi, iż drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Kategorie te ustawodawca wyszczególnia w art. 2 ust. 1 u.d.p. określając je jako drogi wojewódzkie, drogi krajowe, drogi powiatowe i drogi gminne. Drogami gminnymi zgodnie z art. 7 ust. 1 u.d.p. są drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych. Drogami wewnętrznymi są natomiast drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg (art. 8 ust. 1 u.d.p.). Ustawa o drogach publicznych dzieli zatem wszystkie drogi na dwie kategorie: tj. kategorię dróg publicznych i kategorię dróg wewnętrznych, nie przewiduje się dróg, które pozostawałyby poza tym podziałem.
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęto, że za działkę wydzieloną pod drogę w rozumieniu art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przechodzi z mocy prawa na własność gminy, rozumie się działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 614/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2868/13 – dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).
W przypadku niezasadnego zaliczenia drogi w planie zagospodarowania przestrzennego do dróg wewnętrznych zamiast do dróg publicznych, stronie zainteresowanej przysługuje prawo wniesienia skargi na uchwałę z wnioskiem o stwierdzenie jej nieważności w trybie art. 100 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, a w sytuacji stwierdzenia przez sąd administracyjny nieważności planu w części przeznaczającej nieruchomość pod drogę wewnętrzną zamiast drogę publiczną, strona może wystąpić do sądu cywilnego o zasądzenie odszkodowania rekompensującego związaną z tym szkodę.
Zatem uznajemy, że w tej sprawie mamy do czynienia z drogą publiczną. A gmina zaoferowała cenę 50 zł/m2, w innym wypadku dokona wywłaszczenia. Tak ta kwestia wygląda w świetle prawa – ale wywłaszczenie nie jest za darmo.
Zgodnie z art. 128: „1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.
4. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.”
„Art. 130. 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.
Przez stan nieruchomości w rozumieniu komentowanego przepisu należy rozumieć zarówno stan prawny, tj. rodzaj prawa przysługującego do nieruchomości i jego obciążenia, jak również stan faktyczny, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość, a więc m.in. jej położenie, rodzaj użytków oraz sposób zagospodarowania nieruchomości, zabudowania i naniesienia oraz ich funkcje użytkowe, a także wartości krajobrazowe i zabytkowe. Okoliczności przesądzające o stanie nieruchomości powinny być ujmowane szeroko ze względu na konieczność uwzględnienia wszystkiego, co pozwoli na ustalenie słusznego odszkodowania. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania te przykładowo wyliczone czynniki powinny być brane pod uwagę według stanu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Zgodnie z art. 134: „1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
3. Wartość rynkową nieruchomości określa się we dług aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.”
Wartość rynkowa nieruchomości – to cena, jaką można uzyskać przy jej sprzedaży na rynku obrotu nieruchomościami. Punktem wyjścia ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jest cena rynkowa. Zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 wartość rynkowa jest to cena przewidywana, możliwa do uzyskania na rynku nieruchomości, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Obecnie w planie jest to droga, i taki stan będzie brany pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości. O wartości rynkowej nieruchomości przesądza stan jej użytkowania z dnia wywłaszczenia, jeżeli jednak plan miejscowy przewiduje możliwość zagospodarowania nieruchomości pozwalający na inny sposób użytkowania, zwiększający jej wartość, to wartość rynkową określa się według możliwego – ze względu na plan miejscowy – sposobu użytkowania.
Zastanawia mnie jednak, dlaczego nie wystąpili Państwo o odszkodowanie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli nie minął okres 10 lat, możecie nadal to zrobić. Mianowicie:
Zmiana w sposobie korzystania polegać może na tym, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dzieje się tak w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej części, np. z budowlanej na pozbawioną prawa zabudowy, na cele publiczne, np. drogę, wodociąg, kanalizację. Jeśli konsekwencją będzie spadek wartości nieruchomości to lub użytkownikowi wieczystemu (nie ma takiego uprawnienia np. dzierżawca, najemca, czy użytkownik) przysługuje wówczas, zgodnie z art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717), prawo żądania od gminy:
Jeśli nie dojdą Państwo do porozumienia z gminą, dojdzie do wywłaszczenie w oparciu o przywołane wyżej przepisy. Muszą więc Państwo sami zdecydować, co będzie dla Was korzystniejsze, możliwe że należałoby dokonać wyceny u rzeczoznawcy ds. wycen nieruchomości.
Przywołany art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie wchodził w grę w zakresie odszkodowania za obniżenie wartości gruntu – różnica pomiędzy 600 zł a 50 zł/m2.