Source: http://matejczuk.com.pl/omowienie-projektu-standardu-ksws-4-pfsrm-wersja-z-data-19-04-2011-roku/
Timestamp: 2019-08-26 03:54:07
Legal References Found: art. 352
 art. 336
 art. 224
 art. 230
 art. 222
 art. 151
 art. 363
 art. 363
 art. 3581
 art. 175

Document Content:
Omówienie projektu standardu KSWS 4 PFSRM – wersja z datą 19.04.2011 roku | Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Jarosław Matejczuk
Omówienie projektu standardu KSWS 4 PFSRM – wersja z datą 19.04.2011 roku
Opublikowany 19 stycznia 2014 przez
INWESTYCJE LINIOWE – SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU I BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI – wersja z datą 19.04.2011 roku
W pkt. 1.1 treść proponowana wprowadza czytającego w błąd, ponieważ standard nie jest zbiorem reguł postępowania rzeczoznawcy majątkowego (co i jak zrobić), ale rodzajem recepty na sporządzenie operatu szacunkowego, swoistym algorytmem, którego wypełnienie miałoby w zamyśle autorów zapewnić poprawność sporządzonej opinii. Jak wiemy od 1997 roku żaden ze „standardów” autorstwa PFSRM nie potrafił osiągnąć tego celu, a powodem właśnie było podawanie gotowych recept na operat a nie opisywanie reguł postępowania, tak jak to ma miejsce np. w przypadku Międzynarodowych Standardów Wyceny, które faktycznie opisują tylko reguły postępowania.
W praktyce jest to powielenie błędu wadliwej oceny zdarzeń na rynku, które legło u podstaw stworzenia zapisu § 36.1 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w odniesieniu do gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi. O szkodliwości tego przepisu nie trzeba się rozpisywać – jest znana i stwierdzona w wielu wyrokach sądowych. Natomiast w zakresie przesyłu można przywołać np. wyrok z uzasadnieniem Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 29/2005 z 17.06.2005 roku: LexPolonica nr 380180.
Pkt. 1.7 pomija zupełnie orzecznictwo oraz praktykę rynkową w zakresie wynagrodzenia za służebność przesyłu, z którego wynika bezużyteczność stawek czynszowych dla tego celu. Odwoływanie się w tego rodzaju przypadkach faktycznego posiadania służebności infrastrukturowych do stawek czynszów za najem czy za dzierżawę nieruchomości podobnych najczęściej jest pozbawione waloru podobieństwa, gdyż w przypadku najmu lub dzierżawy – domyślnie – całe władztwo nad całą oznaczoną powierzchnią nieruchomości jest przekazywane dzierżawcy bądź najemcy, czego w żaden sposób nie da się powiedzieć o większości przypadków korzystania z gruntów pod sieci infrastrukturowe. W przypadkach lokowania infrastruktury – pomijając krótki okres jej budowy – władztwo i możliwość, czasem bardzo ograniczonego, ale jednak korzystania z nieruchomości, pozostaje przy jej właścicielu. Podobny błąd zawiera pkt. 2.4.
Pkt. 3.2.2 ingeruje w prawa cywilne właścicieli nieruchomości ograniczając skład – jak to tam napisano – zadośćuczynienia – tylko do pożytków z nieruchomości. Takie ograniczenie można wprowadzić jedynie ustawą.
Pkt. 3.2 Bezumowne korzystanie z nieruchomości – jako całość – pomija orzecznictwo SN w tym zakresie, chociażby wyrok z uzasadnieniem z 8.06.2005 roku w sprawie V CK 679/04 (opubl. Legalis).
„Zgodnie z art. 352 § 1 KC kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Z przepisu tego wynika, że podmiot odpowiadający wskazanej charakterystyce, ściśle rzecz biorąc, nie jest posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 KC, lecz jedynie posiadaczem służebności. […] Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 230 i 352 § 2 KC właściciel rzeczy może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy także względem posiadacza służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 K.C.”.
Z w/w orzeczenia wynika, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno być tak samo szacowane jak za służebność przesyłu. Projekt zupełnie to pomija i weksluje problem na „hipotetyczne czynsze”.
Dość kuriozalny jest projekt pkt. 4.2.3 wprowadzający ogólny „współczynnik ustalany przez wyceniającego”. Tym sposobem można oszacować wszystko bez żadnego standardu. Gdybyż chociaż autorzy projektu podali jedną regułę postępowania w celu ustalenia tego współczynnika. Przecież zgodnie z pkt. 1.1 standard ten ma być zbiorem takich reguł.
W pkt. 4.2.4 nadużyto określenia „wartość rynkowa”, wystarczy sprawdzić definicję w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wgłębiając się w treść pkt. 4 odnajdujemy kolejne warstwy współczynników, które są objaśniane kolejnymi współczynnikami, zaś na samym końcu i tak jest współczynnik ustalany przez szacującego. Stwarza to wrażenie bardzo rozważnego szacowania, ale w istocie jest tylko żonglerką współczynnikami bez możliwości ich opierania o dane rynkowe, których nie ma i bez możliwości zapanowania przez szacującego nad wynikiem obliczeń – ot po prostu tak wyszło z obliczeń. Metodyka tam zaproponowana – nawet bez przesądzania o jej poprawności merytorycznej – jest na tyle zawiła i niezrozumiała, że albo nieprzydatna do stosowania, albo właśnie mająca na celu wprowadzenie kolejnej sekwencji szkieł obowiązkowych na podobieństwo przeforsowanego przez PFSRM tzw. standardu „bankowego”, który nie poprawa poziomu merytorycznego oszacowań ani wiedzy rzeczoznawców, a jedynie realizuje merkantylne cele autorów.
Proponowana treść pkt. 5 jest w całości merytorycznie wadliwa, gdyż pomija orzecznictwo i kodeks cywilny w zakresie którego dotyczy, w szczególności art. 363 § 2 k.c.. Skoro – jak to zadeklarowano np. w pkt. 3.2.2 „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest zadośćuczynieniem”, to stosowanie art. 363 § 2 k.c jest oczywiste. Ponadto w dalszym ciągu operuje pojęciem czynszów rynkowych, których nie ma. Ponadto pomija utrwalone orzecznictwo w zakresie waloryzacji, jak np. wyrok SA w Gdańsku z 16.10.1991 roku w sprawie ACr 524/91 (opubl: Wokanda rok 1992, Nr 4, str. 27):
„1. Wspomniany przepis art. 3581 K.C. nie zawiera wskazówek co do kryteriów oceny zmiany siły nabywczej pieniądza oraz pozostawia do uznania sądu orzekającego przyjęcie w tym zakresie konkretnych rozwiązań, przy czym do wykorzystania pozostają tu m.in. wskaźniki zmian ceni usług, stopy oprocentowania wkładów bankowych, cena złota i kurs dewiz. Bez wątpienia kryteria te można by powiększyć o najniższą płacę za pracę najemną, wartość świadczeń emerytalnych, ceny samochodów, bądź nieruchomości oraz inne jeszcze zdarzenia mogące stanowić punkt odniesienia do obserwacji zmian zachodzących w szeroko rozumianej sytuacji gospodarczej w Polsce, a których – jak się wydaje – nie sposób wyliczyć wyczerpująco.
2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak: charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania, z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć”.
„Przedstawione w standardzie zasady określania wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie są jedynymi sposobami określenia w/w wartości i wynagrodzeń. Prezentowane zasady nie obejmują również wszystkich sytuacji, z jakimi spotka się rzeczoznawca majątkowy w praktyce wyceny”.
Skoro istnieją zasady odmienne od opisanych, to przedstawione w projekcie standardu metody – pomijając zagadnienie ich prawidłowości – nie mogą być obowiązującymi powszechnie, zatem nie mogą mieć statusu standardu uzgodnionego na podstawie art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wprowadzenie wadliwego merytorycznie uregulowania na poziomie standardu zawodowego uzgodnionego z właściwym ministrem spowoduje, że rozwiązane to jako niezgodne z prawem nie będzie w żaden sposób obowiązujące, a ponadto będzie samo zaprzeczało sobie – skoro istnieją inne zasady, to wskazane w standardzie nie mogą być obowiązującymi czyli jedynymi dopuszczonymi do stosowania. Natomiast wykreślenie pkt. 7.1 z projektu standardu będzie wprowadzeniem środowiska rzeczoznawców majątkowych, a przede wszystkim odbiorców ich opracowań w błąd, będzie zwykłym oszustwem intelektualnym.
Kategorie: Moje publikacje. Autor: . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.