Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9602,umowa-partycypacji-zawierana-z-tbs-em?p=2
Timestamp: 2019-08-19 12:07:31
Legal References Found: art. 29
 art. 10
 art. 29
 art. 33
 art. 15
 art. 33
 art. 922
 art. 3853
 art. 3853
 art. 15
 art. 33
 art. 33

Document Content:
Umowa partycypacji zawierana z TBS-em | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Istota umowy w sprawie partycypacji
Agnieszka Żelazna	| Administrator 3/2017 | 13.04.2017
Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa towarzystwa albo jego statut.
Umowa w sprawie partycypacji zawierana pomiędzy towarzystwem budownictwa społecznego a określoną osobą fizyczną lub prawną (bądź ewentualnie jednostką organizacyjną) ma na celu ustalenie zasad udziału ww. osoby, zwanej też często „partycypującym” lub „partycypantem”, w kosztach budowy przez towarzystwo lokalu mieszkalnego, który następnie zostanie wynajęty partycypującemu lub wskazanej przez niego osobie.
Realizacja przez towarzystwo ww. lokalu mieszkalnego następuje zwykle przy wykorzystaniu środków własnych towarzystwa, środków partycypującego oraz (często) środków zewnętrznych (w szczególności finansowanie udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego).
Szczegółowe warunki realizacji inwestycji przez towarzystwo oraz prawa i obowiązki stron wynikające z uczestnictwa w pokrywaniu jej kosztów przez partycypującego określają pozostałe postanowienia umowy (np. termin rozpoczęcia i realizacji przedsięwzięcia, standard realizacji lokalu, cena lokalu, zasady i skutki rozwiązania umowy).
W odniesieniu do osób fizycznych zawierających umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będą one następnie najemcą, ustawodawca zawarł szereg regulacji zawierających korzystniejsze dla tej kategorii partycypujących rozwiązania. Tak też kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od ww. osób (w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego) nie może przekroczyć 25% kosztów budowy tegoż lokalu.
Finansowanie zwrotne, o którym mowa powyżej, udzielane jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez udzielanie kredytów oraz organizację emisji obligacji i gwarantowanie ich nabycia w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego.
Wysokość finansowania zwrotnego jest nie większa niż 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
Okres finansowania nie może być z kolei dłuższy niż 30 lat. W przypadku zaś kredytu do okresu kredytowania wlicza się również okres karencji w spłacie kapitału[10].
W sprawach nieuregulowanych w ustawie o TBS do praw i obowiązków stron umowy w sprawie partycypacji odpowiednie zastosowanie znajdują m.in. przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie[11].
Zwrot kwoty partycypacji
Zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy o TBS, w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego (o którym mowa była wyżej) kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r.[12], „kwota partycypacji” w dniu jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Trudno jest przy tym przypisać jej charakter prawa majątkowego.
Uzasadniając zajęte stanowisko, WSA w Gdańsku wskazał zaś dalej, że: „kwota partycypacji nie jest prawem, na podstawie którego osobie uprawnionej przysługują korzyści majątkowe. Stanowi ona warunek zawarcia przez osobę fizyczną z TBS umowy najmu. Zakończenie umowy najmu powoduje zwrot wspomnianej kwoty, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu – to kwota ta może być wyższa od kwoty wpłacanej. Powstałą różnicę z uwagi na brak możliwości kwalifikacji do źródeł przychodu wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1–8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. DzU nr 51/2010, poz. 307, ze zm.) należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł”.
Zwrot kwoty partycypacji najemcy będącemu osobą fizyczną, który zawarł umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego stał się najemcą, następuje nie później niż w terminie 12 miesięcy, liczonych od dnia opróżnienia lokalu. Kwotę zwracanej partycypacji wylicza się jednocześnie według wzoru zawartego w przepisach ustawy o TBS i według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
W przypadku jednakże gdy w umowie najmu zawartej pomiędzy towarzystwem a najemcą strony uzależniły termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje dopiero z dniem zawarcia tejże umowy. Termin ten nie może jednakże nastąpić później niż z upływem 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez obecnego najemcę.
Wspomnieć jedynie można dodatkowo w tym miejscu, że zgodnie z art. 29a ust. 5 ustawy o TBS towarzystwo może dodatkowo uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Nabycie własności przedmiotu najmu
Jak stanowi art. 33e ust. 1 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na zasadach określonych w niniejszym rozdziale”.
Powyższe unormowanie stanowi zatem wyjątek od ogólnej zasady mającej zastosowanie do istoty funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego, a mianowicie wskazującej, że lokale mieszkalne wynajmowane przez tzw. TBS-y nie podlegają wyodrębnieniu i przeniesieniu ich na własność osób trzecich (zwłaszcza najemców).
Warto wspomnieć chociażby w tym miejscu, że zgodnie z art. 15e ust. 2 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność”.
Wyjątek przewidziany w art. 33e ust. 1 ustawy o TBS dotyczy przy tym wyłącznie możliwości wyodrębnienia własności tych lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach towarzystw, które wybudowane zostały z udziałem finansowania Banku Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r.
Dodatkowym ograniczeniem wyodrębniania ww. lokali jest wprowadzony przez ustawodawcę warunek, zgodnie z którym przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie (warunek łączny):
najemcą tegoż lokalu mieszkalnego, oraz
stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.
Wyodrębnienie własności lokalu, o którym mowa wyżej, nie może przy tym nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest położony[13].
Decyzję o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot najmu na własność podejmuje zgromadzenie wspólników towarzystwa, walne zgromadzenie jego akcjonariuszy albo walne zgromadzenie (w zależności od formy organizacyjno-prawnej, w której działa dane towarzystwo). Na poczet ceny sprzedaży takiego lokalu zaliczeniu podlega jednocześnie kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o TBS[14].
Śmierć partycypującego
Przepisy ustawy o TBS nie zawierają szczególnych regulacji dotyczących skutków dla bytu prawnego umowy o partycypacji czy też możliwości wyodrębnienia na własność lokalu mieszkalnego stanowiącego dotychczasowy przedmiot najmu w razie śmierci partycypującego.
Z uwagi na powyższe, zastosowanie znajdą w tej sytuacji reguły spadkobrania określone przepisami k.c.[15]
Zgodnie zatem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 922 § 1 k.c. wskazać należy, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów k.c.
Prawo partycypacji podlega z kolei dziedziczeniu.
Mając powyższe na uwadze, wskazać można jedynie w charakterze ciekawostki, że za niedozwoloną, wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, uznana została klauzula umowna, która znalazła się w umowie zawartej pomiędzy partycypującym (osobą fizyczną – konsumentem) oraz pewnym towarzystwem z siedzibą w Krakowie i wskazująca, że: „w razie śmierci partycypanta umowa niniejsza ulega wygaśnięciu, a prawo do wskazywania najemców przechodzi na wskazanego wcześniej towarzystwu następcy partycypanta z tytułu niniejszej umowy. Jeżeli partycypant nie wskazał swojego następcy, wówczas prawo do wskazywania najemców przechodzi na towarzystwo”[16].
Klauzula powyższa uznana została bowiem za niezgodną z art. 3853 pkt 5 k.c. oraz art. 3853 pkt 13 k.c. Zabronione jest zatem posługiwanie się podobnymi klauzulami w umowach zawieranych przez towarzystwa z konsumentami.
Czytaj też: Czy TBS-y mogą budować? >>>
[10] Por. art. 15a–g ustawy o TBS.
[11] tj. DzU 2016, poz. 1610, ze zm.
[12] Sygn. akt I SA/Gd 1027/12.
[13] Por. art. 33e ust. 3 ustawy o TBS.
[14] Zgodnie z art. 33e ust. 5 ustawy o TBS kwota ta odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
[15] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16/1964, poz. 93, ze zm.) – dalej: k.c.
[16] Por. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie (Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) z dnia 13.06.2005 r., sygn. akt XVII Amc 20/04.
umowa partycypacji |
ustawa o tbs |
zwrot kwoty partycypacji |
partycypant |
partycypujący |
Wyświetleń: 12795|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6231|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 7999|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 6965|Ocena: 3.5