Source: https://interpretacje-podatkowe.org/grunty/0114-kdip1-3-4012-435-2018-2-sm
Timestamp: 2018-10-20 21:45:44
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 12
 art. 43
 art. 2
 art. 9
 art. 389
 art. 389
 art. 95
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 14

Document Content:
♦ › Grunty › 0114-KDIP1-3.4012.435.2018.2.SM
W zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek gruntu.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2018 r. (data wpływu 7 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 5 września 2018 r. (data wpływu 14 września 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie nr 0114-KDIP1-3.4012.435.2018.1.SM z dnia 31 sierpnia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 4 września 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży działek gruntu - jest prawidłowe.
W dniu 7 sierpnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży działek gruntu.
Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 września 2018 r. w dniu 5 września 2018 r. (data wpływu 14 września 2018 r.).
Wnioskodawczyni wraz mężem posiadają ustawową wspólność majątkową. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług sanitarnych i grzewczych, wykonując usługi głównie dla MPWiK. Mąż jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Od ponad 20 lat oboje są właścicielami gruntów rolniczych. Własność gruntowa składa się z wielu działek rolnych kupowanych w 1998 r. od sąsiadów w celu stworzenia gospodarstwa rolnego lub też realizacji inwestycji własnych. Działki są niezabudowane. Wraz z rozwojem i szybkim zabudowywaniem dzielnicy, dookoła gospodarstwa rolnego powstało wiele osiedli mieszkaniowych. Działki objęte zostały planem zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo wielorodzinne. Dlatego właściciele zdecydowali się na sprzedaż 6 działek rolnych o powierzchni 2,1762 ha i jednej działki budowlanej o powierzchni 0,3761 ha. Przy nabyciu działek Wnioskodawczyni i jej mąż nie korzystali z prawa do odliczenia podatku VAT.
W odpowiedzi na wezwanie z dnia 31 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:
Wnioskodawczyni ani jej mąż nie wykorzystywali działek po ich zakupie do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT;
działki nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej;
przed sprzedażą działek nie były podejmowane żadne czynności zmierzające do podniesienia ich wartości;
przed sprzedażą Wnioskodawczyni ani jej mąż nie ponieśli żadnych kosztów związanych z przygotowaniem działek do transakcji;
w umowie przedwstępnej sprzedaży (luty 2018 r.) zostało udzielone nabywcy pełnomocnictwo do wykonania czynności dodatkowych takich jak:
podział nieruchomości zgodny z koncepcją zabudowy nabywcy;
wystąpienie do gestorów mediów o ich zapewnienie dla planowanej inwestycji;
zapewnienie dostępu do niezbędnych mediów, tj. woda i kanalizacja, energia, poprzez udzielenie zgody na służebność przesyłu, przejazdu i przechodu przez działkę pozostającą we władaniu Wnioskodawczyni i jej męża.
W dniu 23 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała umowę sprzedaży przedmiotowych działek. Notariusz pobrał PCC.
Podział nieruchomości i zapewnienie od dostawców mediów nastąpiło przed zawarciem umowy, albowiem był to warunek do jej podpisania. Służebność została wpisana do aktu notarialnego.
Czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?
„Status podatnika uzyskuje się nie tylko poprzez zarejestrowanie czy wpis działalności do rejestru. Może go uzyskać również osoba, która faktycznie wystąpi w charakterze podatnika, czyli stanie się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą polegającą np. na obrocie nieruchomościami. Uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w odniesieniu do konkretnej czynności, każdorazowo wymaga oceny okoliczności faktycznych danej sprawy”. Trybunał Sprawiedliwości UE wydał 15 września 2011 r. wyrok w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), w którym dał istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W orzeczeniu tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, gdy państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje.
Przepis ten daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Polska nie skorzystała z „opcji opodatkowania”. Ponadto po wyroku uchylono przepis przyzwalający na opodatkowanie sprzedaży „w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwego działania”. Ten ostatni zwrot uchodził bowiem za dość kontrowersyjny.
Z orzeczenia tego wynika, że:
osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie podlega VAT, pod warunkiem że następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby;
osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców;
okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym”, jest w tym zakresie bez znaczenia.
Np. właściciel przedsiębiorstwa deweloperskiego sprzedaje prywatną nieruchomość nabytą w drodze spadku po dziadkach. Sprzedaż ta nie podlega VAT.
Jeżeli dana osoba jedynie sprzedaje swój majątek prywatny, to niezależnie od rozmiarów transakcji (liczby działek, częstotliwości transakcji, wartości) nie uzyskuje z tego tytułu statusu podatnika VAT. Przykładowo warto tu wskazać wnioski wypływające z uzasadnienia wyroku WSA w Bydgoszczy z 20 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Bd 540/17). Z opisu stanu faktycznego wynikało, że organ podatkowy stwierdził, iż skarżący działał jako podatnik VAT, o czym świadczyły m.in. następujące okoliczności:
jej podział na mniejsze działki gruntu,
podziały działek były dokonywane na wniosek strony,
do nowo powstałych działek zapewniono dojazdy,
w wyniku złożonych wniosków były wydawane decyzje o warunkach zabudowy.
Jednak w ocenie sądu przedstawione okoliczności nie wskazywały, że sprzedawca działek podejmował „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców” (cyt. eGP).
W tej konkretnej sytuacji i rozpoczętej choć na razie nie sfinalizowanej transakcji, z jednej strony Wnioskodawczyni i jej mąż nie są podatnikami VAT w związku ze sprzedażą działek, ponieważ nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. To właściwie miasto „przyszło do nich” zmieniając plan zagospodarowania przestrzennego, co spowodowało sprzedaż działek rolnych. Z drugiej zaś strony, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, co prawda zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Czyli zwolnienie z podatku, mimo iż właściciele nie mieli na to żadnego wpływu, nie przysługuje.
Tak więc Wnioskodawczyni uważa, że dostawa przedmiotowych działek podlega podatkowi VAT, aczkolwiek pozostają wątpliwości czy na pewno tak jest. Stąd wniosek o wydanie interpretacji.
Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania
w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni wraz mężem posiadają ustawową wspólność majątkową. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług sanitarnych i grzewczych. Mąż jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Od ponad 20 lat są właścicielami gruntów rolniczych. Własność gruntowa składa się z wielu działek rolnych kupowanych w 1998 r. od sąsiadów w celu stworzenia gospodarstwa rolnego lub też realizacji inwestycji własnych. Działki są niezabudowane. Wraz z rozwojem i szybkim zabudowywaniem dzielnicy, dookoła gospodarstwa rolnego powstało wiele osiedli mieszkaniowych. Działki objęte zostały planem zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo wielorodzinne. Dlatego właściciele zdecydowali się na sprzedaż 6 działek rolnych o powierzchni 2,1762 ha i jednej działki budowlanej o powierzchni 0,3761 ha. Przy nabyciu działek wnioskodawczyni i jej mąż nie korzystali z prawa do odliczenia podatku VAT.
W dniu 23 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała umowę sprzedaży przedmiotowych działek. Podział nieruchomości i zapewnienie od dostawców mediów nastąpiło przed zawarciem umowy, albowiem był to warunek do jej podpisania.
Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży ww. działek gruntu.
Zauważyć należy, że Wnioskodawczyni w lutym 2018 r. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży.
Przepisy dotyczące umowy przedwstępnej mieszczą się w art. 389-396 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości. Do momentu podpisania umowy przyrzeczonej grunt pozostanie zatem własnością Wnioskodawczyni.
W przedmiotowej sprawie należy zatem brać pod uwagę status gruntu i czynności, które zostały wykonane do momentu zawarcia w dniu 23 sierpnia 2018 r. ostatecznej umowy sprzedaży opisanych gruntów. Jak wskazała Wnioskodawczyni, w ww. przedwstępnej umowie sprzedaży zostało udzielone nabywcy pełnomocnictwo do wykonania czynności dodatkowych takich jak:
zapewnienie dostępu do niezbędnych mediów, tj. woda i kanalizacja, energia, poprzez udzielenie zgody na służebność przesyłu, przejazdu i przechodu przez działkę pozostającą we władaniu Wnioskodawczyni i jej męża
od których spełnienia uwarunkowane zostało podpisanie umowy przenoszącej własność gruntów.
Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje na aktywność Wnioskodawczyni, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie występuje ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami. Decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte w celu sprzedaży działek gruntu.
W przedmiotowej sprawie nie można uznać, że w związku ze sprzedażą działek nie podejmowano aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że powyższe działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie, nie oznacza że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
Należy podkreślić, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawczyni, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawczyni, i to pomimo tego, że Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych kosztów związanych ze sprzedażą.
Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni, podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W przedmiotowej sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży działki gruntu Wnioskodawczyni korzysta wyłącznie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowana w taki sposób zorganizowała sprzedaż nieruchomości gruntowej, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia docelowej umowy sprzedaży grunt będący własnością Wnioskodawczyni będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności (podział nieruchomości zgodny z koncepcją zabudowy nabywcy, wystąpienie do gestorów mediów o ich zapewnienie dla planowanej inwestycji, zapewnienie dostępu do niezbędnych mediów poprzez udzielenie zgody na służebność przesyłu, przejazdu i przechodu przez działkę) z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W efekcie dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Reasumując, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji czynność sprzedaży przez Wnioskodawczynię nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja wydana została w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni, nie wywołuje zatem skutków prawnych dla Jej męża.
0114-KDIP1-3.4012.435.2018.2.SM
0112-KDIL2-1.4012.406.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL1-3.4012.510.2018.1.EWW | Interpretacja indywidualna