Source: http://www.administrator24.info/artykul/id5272,wspolwlasnosc-lokalu-a-prawo-glosu
Timestamp: 2019-10-19 00:44:41
Legal References Found: art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 195
 art. 50
 art. 47
 art. 23

Document Content:
Współwłasność lokalu a prawo głosu | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Katarzyna Jachacy	| Administrator 6/2013 | 20.02.2014
Wydatki gminy na część wspólnej nieruchomości »
O sposobie głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej – przez współwłaścicieli jednego lokalu – uchwała Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku (sygn. akt III CZP 82/12).
Zgodnie z tezą stosunkowo nowej uchwały Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku, (sygn. akt III CZP 82/ 12)1 – „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.”
Orzeczenie to jest ważne, stanowi istotną dla praktyki, kolejną aktualną wskazówkę interpretacyjną. Przy stosowaniu bowiem przy głosowaniach nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych przepisu art. 23 Ustawy o własności lokali (UWL) często dochodzi do sporów interpretacyjnych w przypadkach, gdy odrębna własność danego lokalu przysługuje współwłaścicielom, czyli więcej niż jednemu właścicielowi.
Powstaje bowiem wówczas wątpliwość, czy współwłaściciel prawa odrębnej własności lokalu ma prawo zagłosować niejako „swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej” czy też do przyjęcia głosu za uchwałą niezbędne jest pełne, łączne, zgodne głosowanie wszystkich współwłaścicieli czy też działającego w ich imieniu pełnomocnika?
Przepis art. 23 UWL
Przepis art. 23 UWL stanowi, iż:
Dwojaka interpretacja
Możliwa jest dwojaka interpretacja wyżej przytoczonego przepisu:
wedle pierwszej każdy ze współwłaścicieli lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal, którego jest współwłaścicielem i sam może tym udziałem głosować niezależnie od pozostałych współwłaścicieli odrębnej własności lokalu;
wedle drugiej interpretacji udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokalu i muszą oni uzgodnić wewnątrz wspólne, zgodne stanowisko jak mają zagłosować, a w przypadku braku takiego porozumienia wewnątrz możliwe jest rozstrzygnięcie przez sąd w oparciu o przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego – art. 195 i następne KC.
W przywołanej we wstępie uchwale Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku SN wskazał, że udział w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu stanowi zgodnie z przepisem art. 50 Kodeksu cywilnego część składową rzeczy. Udział jest zatem niepodzielny, bowiem lokal odrębny jest także niepodzielnym przedmiotem współwłasności.
Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 47 §1 KC część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem współwłasności. W konsekwencji sprzeczne z tymi przepisami byłoby przyjęcie możliwości podziału udziału.
Co więcej z tak rozumianą koncepcją koresponduje zasada zawarta w przepisie art. 23 ust. 2 i 2 a UWL o głosowaniu „jeden właściciel – jeden głos”. Głos przysługuje wspólnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, bo udział jest niepodzielny i niepodzielne jest prawo głosu z udziału wynikające.
Sąd Najwyższy wskazuje wprost: „Współwłaściciele [..] mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. [..] Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 KC).”
Przyjęcie innego rozumowania prowadziłoby do rozmnożenia kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu w całej wspólnocie mieszkaniowej i wypaczyłoby wyniki głosowania, bowiem mniejszość de facto decydowałaby za większość.
W podobny sposób wcześniej Sąd Najwyższy wypowiadał się w poniższych orzeczeniach: w uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/ 03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189), w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/ 05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98), w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/ 06, OSNC 2007, nr 2, poz. 32).
udziały w nieruchomości |