Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/ibpbii-2-415-888-14-lcz-pismo-wydane-przez-izba-skarbowa-184798495
Timestamp: 2020-06-02 21:58:28
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 10
 art. 31
 art. 33
 art. 195
 art. 10
 art. 14
 art. 30
 art. 45
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 45
 art. 30
 art. 21
 art. 81
 art. 14
 art. 47

Document Content:
IBPBII/2/415-888/14/ŁCz - Pismo wydane przez: Izba Skarbowa w Katowicach
IBPBII/2/415-888/14/ŁCz - Pismo wydane przez:...
IBPBII/2/415-888/14/ŁCz
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 2 października 2014 r. (data otrzymania 7 października 2014 r.), uzupełnionym 10 grudnia 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.
W dniu 7 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
W dniu 30 września 2009 r. Wnioskodawca i jego małżonek, przed zawarciem związku małżeńskiego, zakupili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 124 000,00 zł. W akcie notarialnym był zapis, że każdy z nabywców nabywa za 62 000,00 zł udział w prawie ze względu na to, że nabywcy nie byli wówczas małżeństwem. Kupno mieszkania sfinansowane było częściowo kredytem mieszkaniowym na kwotę 109 089,00 zł. W związku z zakupem mieszkania Wnioskodawca poniósł dodatkowe koszty (p.c.c., wynagrodzenie notariusza, koszty wypisów itp.). W dniu 4 września 2010 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. Żadne z małżonków nie prowadziło i nie prowadzi własnej działalności gospodarczej.
W dniu 12 lipca 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił działkę budowlaną za kwotę 92 610,00 zł oraz udział w nieruchomości gruntowej za kwotę 9 580,00 zł (zakup w kwocie 70 000,00 zł sfinansowany również kredytem).
W dniu 26 listopada 2013 r. doszło do sprzedaży mieszkania (już jako małżeństwo) za kwotę 120 000,00 zł (czyli za kwotę niższą niż cena zakupu) #8722; w akcie notarialnym widnieje zapis, że każdy z małżonków sprzedaje za kwotę 60 000,00 zł. W dniu 2 grudnia 2013 r. doszło do całkowitej spłaty zaciągniętego na to mieszkanie kredytu, czyli kwoty 95 859,53 zł. Małżonkowie ponieśli także koszty opłaty sądowej od wniosku o wykreślenie hipoteki.
Ze względu na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat małżonkowie otrzymali informację, że mają złożyć w urzędzie skarbowym PIT-39. Poinformowani o obowiązku złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w 2013 r. małżonkowie złożyli (osobno) zeznania PIT-39 29 kwietnia 2014 r. Na dzień składania zeznań każdy z małżonków wykazał przychód (poz. 20 PIT-39) w kwocie 60 000,00 zł. Kwota dochodu zwolniona na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (poz. 25) też 60 000,00 zł.
1. Czy Wnioskodawca zobowiązany jest zapłacić jakikolwiek podatek skoro sprzedał mieszkanie za kwotę niższą niż je kupił. Jeśli tak, to od jakiej kwoty sprzedaży mieszkania, czyli 60 000,00 zł na osobę.
2. Czy spłatę kredytu na zakup tego sprzedanego mieszkania można zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe... A jeśli nie można, to czy ewentualną spłatę/nadpłatę (w przyszłości) kredytu na zakupioną działkę na te cele można zaliczyć.
3. Co jest przychodem, kosztem uzyskania przychodu, dochodem/stratą, jaka kwota dochodu (ewentualnego) zwolniona jest na podstawie ustawy.
Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić żadnego podatku, gdyż na sprzedaży tego mieszkania małżonkowie stracili, bo kupili je za 124 000,00 zł, a sprzedali za 120 000,00 zł. A jeśli nie można tego stanu w ten sposób traktować, to Wnioskodawca uważa, że można zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe wydatek na spłatę kredytu mieszkaniowego na to sprzedane mieszkanie.
Potwierdzenia swojego stanowiska Wnioskodawca upatruje w broszurze na stronie internetowej Ministerstwa Finansów: "za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest, by kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia."
Dalej Wnioskodawca ocenia, że jego przychodem jest połowa kwoty ze sprzedaży tego mieszkania, czyli kwota 60 000,00 zł.
Kosztem uzyskania przychodu jest, ot choćby, kwota kupna mieszkania (więc również kwota podzielona na połowę) czyli 62 000,00 zł (Wnioskodawca pomija tu koszty zaciągnięcia kredytu, kredyt, wydatki na cele mieszkaniowe itp.)
Stratą jest różnica pomiędzy przychodem a kosztem uzyskania przychodu, czyli w tej sytuacji 2 000,00 zł.
W opinii Wnioskodawcy nie jest on zobligowany do uiszczenia podatku ze sprzedaży tejże nieruchomości, ponieważ na całej tej transakcji Wnioskodawca stracił, a nie zyskał.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:
Oznacza to, że dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub praw, istotny jest moment i forma prawna pierwotnego nabycia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z obecnym małżonkiem, przed zawarciem związku małżeńskiego, nabył 30 września 2009 r. lokal mieszkalny, który następnie 26 listopada 2013 r., a więc po zawarciu związku małżeńskiego, został sprzedany.
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) - z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). W myśl art. 33 pkt 1 Kodeksu - do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Skoro zatem udziały w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego zostały nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego, to stanowiły majątek odrębny Wnioskodawcy i jego małżonka.
Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) - współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują niepodzielnie części wspólnego prawa własności - tzw. udziały. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej nabywaniu lub zbywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w całej rzeczy a nie prawo do części rzeczy określonej wielkością jego udziału.
Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przed 1 stycznia 2015 r. nabytego 30 września 2009 r. lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania - zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej - mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.
I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości lub praw jest wartość nieruchomości lub prawa określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości lub prawa na dzień zbycia. Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy #8722; jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Niezależnie od powyższej regulacji wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.
Kosztem uzyskania przychodu będzie zatem koszt nabycia nieruchomości lub prawa wynikający z aktu notarialnego zakupu, a więc cena jaką należało uiścić zbywcy bez względu na to czy pieniądze na zapłatę ceny pochodziły z własnych oszczędności kupującego, czy z kredytów lub pożyczek. Koszt ten można powiększyć o zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego zakupu. Kosztem nie będą natomiast ani kredyt zaciągnięty na nabycie nieruchomości lub prawa, ani koszty zaciągnięcia tego kredytu (prowizje, odsetki). Skoro uzyskanie kredytu nie jest przychodem podatnika, to spłata kredytu w oczywisty sposób nie może być również kosztem uzyskania przychodu. Prowizje i odsetki są natomiast wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wydatki te w żaden sposób nie zwiększają wartości samej nieruchomości jako nakłady, jak również nie są kosztami jej nabycia. Wydatki związane z kredytem zostały poniesione celem uruchomienia i obsługi kredytu nie mogą być więc kosztem nabycia nieruchomości. Powyższe wydatki są kosztem pozyskania kapitału na zakup lokalu mieszkalnego a więc niejako "ceną" jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W sytuacji Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie wartość udziału w tym lokalu wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży, a więc kwota 60 000,00 zł o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia np. prowizję biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami z tytułu sprzedaży. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia udziału w lokalu mieszkalnym czyli kwota 62 000,00 zł (tekst jedn.: cena zakupu tego udziału w lokalu wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży z 30 września 2009 r.). Różnica w wysokości -2 000,00 zł (62 000,00 zł - 60 000,00 zł) nie będzie dochodem do opodatkowania, lecz stratą podatkową. W sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego przewyższają przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału, to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.
Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a uzyskany z tego tytułu dochód podlegałby opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże odnosząc się do podanych przez Wnioskodawcę kwot, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczenia podstawy opodatkowania, wskazać należy, że w sytuacji Wnioskodawcy nie wystąpi dochód do opodatkowania, lecz strata podatkowa, od której nie nalicza się podatku należnego.
W związku z powyższym wyjaśnieniem pytanie nr 2 zadane przez Wnioskodawcę stało się bezprzedmiotowe i wobec tego odstąpiono od udzielenia na nie odpowiedzi. Skoro bowiem nie wystąpił dochód ze sprzedaży, to nie ma potrzeby rozważania możliwości zwolnienia z opodatkowania, które dotyczy właśnie dochodu.
Jednak należy mieć na względzie, że - zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Innymi słowy Wnioskodawca zobowiązany był do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2013 najpóźniej do 30 kwietnia 2014 r. i wykazania w nim straty podatkowej uzyskanej ze sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca wskazał we wniosku, że 29 kwietnia 2014 r. złożył zeznanie podatkowe wykazując przychód (poz. 20 PIT-39) w kwocie 60 000,00 zł i kwotę dochodu zwolnioną na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (poz. 25) też 60 000,00 zł.
Mając jednak na względzie stan faktyczny w niniejszej sprawie należy podkreślić, że powyższe rozliczenie zostało sporządzone błędnie. Wnioskodawca nie wykazał kosztów uzyskania przychodu, które przewyższały osiągnięty ze sprzedaży przychód. Skoro z uwagi na poniesioną stratę Wnioskodawca nie osiągnął dochodu ze sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, to nie miał przez to obowiązku wydatkowania uzyskanych środków na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Wnioskodawca błędne wypełnił zatem zeznanie podatkowe i powinien złożyć jego korektę. Zgodnie bowiem z art. 81 § 1 Ordynacji podatkowej #8722; jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy, płatnicy i inkasenci mogą skorygować uprzednio złożoną deklarację. W myśl § 2 tego artykułu #8722; skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie korygującej deklaracji wraz z dołączonym pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty.
W opisanej sprawie koszty uzyskania przychodu przewyższyły uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przychód, a więc Wnioskodawca winien wykazać stosownie do posiadanego udziału osiągnięty ze sprzedaży przychód (poz. 20 PIT-39), poniesione koszty uzyskania przychodu (poz. 21 PIT-39) oraz stratę (poz. 24 PIT-39). Natomiast #8722; wobec braku dochodu - w poz. 23 i poz. 25 PIT-39 Wnioskodawca powinien wpisać zero.
Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Małżonek Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).