Source: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/966D8A6B48
Timestamp: 2019-08-25 17:41:16
Legal References Found: art. 36
 art. 37
 art. 104
 art. 36
 art. 37
 art. 138
 art. 36
 art. 107
 art. 36
 art. 37
 art.7
 art.77
 art. 107
 art. 36
 art. 36
 art. 7
 art. 200

Document Content:
II SA/Kr 493/08 - Wyrok WSA w Krakowie z 2008-09-02
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości, Planowanie przestrzenne Opłaty administracyjne, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, Uchylono zaskarżoną decyzję, II SA/Kr 493/08 - Wyrok WSA w Krakowie z 2008-09-02, Centralna Baza Orzeczeń Naczelnego (NSA) i Wojewódzkich (WSA) Sądów Administracyjnych, Orzecznictwo NSA i WSA
Decyzją z dnia [...] grudnia 2007r., nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust.1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), uchwały nr [...] Rady Miasta z dnia [...].06.2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" (Dz.Urz. Woj. [...] z [...].08.2005r., nr [...], poz. [...]) oraz art. 104 kpa, Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu stosunku do J. D. – zbywcy udziału wynoszącego 2/8 części w nieruchomości gruntowej położonej w [...], oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], o pow. 0,9782 ha - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł.
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła J. D. działająca przez pełnomocnika radcę prawnego Z. B. W odwołaniu poddała w wątpliwość, czy istnieje związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości zbywanej a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dalej Strona podniosła, że wartość zbytej przez nią nieruchomości, zarówno przed jak i po wejściu w życie planu, należy odnieść do chwili zbycia nieruchomości. Natomiast według odwołującej się rzeczoznawca przy ustalaniu wartości gruntu, przyjął do porównań transakcje mające miejsce od stycznia 2006r. do marca 2007r. (przy ustalaniu wartości przed wejściem w życie planu), zaś dla ustalenia wartości gruntu po wejściu w życie planu, przyjął transakcje mające miejsce między lutym 2006r. a czerwcem 2007r. Rozbieżność ta wpłynęła na rozstrzygnięcie, ponieważ w drugim kwartale 2007r. ceny nieruchomości w [...] wzrosły w stosunku do I kwartału 2007r. o 8,4 %.
Odwołująca się zarzuciła także, merytoryczną wadliwość opinii biegłego i brak przeprowadzenia innego dowodu, na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Opinia stanowiąca dowód w sprawie, bezzasadnie zaniża wartość nieruchomości przed wejściem życie planu. Dlatego też wniosła o przeprowadzenie kolejnego dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Decyzją z dnia [...]r. nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.6 oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
Zatem decyzja organu I instancji jest prawidłowa, bowiem oparta została, zdaniem składu orzekającego Kolegium, na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 ust. 3 kpa. Organ I instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem. Omówił też przeprowadzony dowód w sprawie - operat szacunkowy rzeczoznawcy.
Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła J. D. działająca przez ustanowionego pełnomocnika.
Skarżąca zarzuciła, iż naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust.1 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także naruszenie art.7, art.77 i art. 107 k.p.a.
W uzasadnieniu skargi wskazano, iż podstawą sporu pomiędzy skarżącą a organami administracji publicznej jest wysokość nałożonej renty planistycznej orzeczonej przez Prezydenta Miasta w związku ze zbyciem przez skarżącą należącego do niej udziału w nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...]. Renta planistyczna nakładana jest na zbywców nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 upzp zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Kluczowe znaczenie dla interpretacji tego przepisu ma zwrot "w związku", który ściśle określa warunki w jakich może zostać nałożona na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości opłata za zwiększenie wartości nieruchomości. Należy więc rozumieć, że wzrost wartości nieruchomości ma mieć bezpośredni związek z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił niezależnie od uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego nie może mieć wpływu na określanie wysokości renty planistycznej, co wynika wprost z przywołanego art. 36 ust. 4 upzp.
Okoliczności te w ogóle nie zostały rozważone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, choć są zdaniem skarżącej kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO szeroko zajęło się metodologią przyjętą przez biegłego w opinii dotyczącej zmiany wartości nieruchomości, nie wspominając ani jednym zdaniem o tak ważnej dla sprawy kwestii jak ogólna zmiana cen nieruchomości w [...], mimo że skarżąca podnosiła takie zarzuty w odwołaniu.
Skarżąca nie zgodziła się również ze stanowiskiem SKO, dotyczącym zwiększenia się możliwości inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślono, że gdyby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wszedł w życie przedmiotowa nieruchomość mogłaby zostać zabudowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, co oznacza -mając na uwadze tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa i biorąc pod uwagę sposób zabudowy najbliższych okolic ul. [...] w [...] - możliwość zabudowania gruntu, którego współwłaścicielem był skarżąca nie tylko budownictwem jednorodzinnym, ale również budynkami wielorodzinnymi lub biurowymi. Wprowadzenie planu miejscowego wręcz ograniczyło możliwości inwestycyjne, eliminując możliwość wznoszenia budownictwa mieszkaniowego w tej okolicy.
Zdaniem skarżącej, zaskarżona decyzja naruszyła również art. 7 i 77 kpa, albowiem ustalając stan faktyczny SKO oparło się na wadliwej merytorycznie opinii biegłego rzeczoznawcy, nie przeprowadzając przy tym innych dowodów na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i poziomu tego wzrostu. Opinia będąca podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie w sposób oczywisty zaniża wartość, jaką przedmiotowa nieruchomość posiadałaby gdyby nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem strony skarżącej, za zupełnie oderwaną od realiów rynku nieruchomości uznać należy tezę, iż tylko sam fakt wejścia w życie planu spowodował wzrost wartości nieruchomości aż o 174 %.
Dodatkowym pismem procesowym z [...].08.2008r. pełnomocnik skarżącej wskazał dodatkowe zarzuty. Wskazano, że w aktach sprawy brak potwierdzenia aby kiedykolwiek skarżąca zeznała, że przedmiotowa działka była używana jako zabudowa zagrodowa. Nie ma żadnego potwierdzenia takiej informacji. Przedmiotowa nieruchomość leżąca w granicach administracyjnych [...] była wykorzystywana głównie pod budownictwo jednorodzinne. W przypadku jeżeli jej część wykorzystywana była w inny sposób autor operatu powinien uwzględnić ten fakt. Nadto autor operatu dokonuje korekty czasowej cen ze względu na upływ czasu. Stosując przy tym bardzo ogólne wskaźniki w wysokości 0,5% miesięcznie za rok 2005, 1,0% miesięcznie za rok 2006, 2,0% miesięcznie za rok 2007, nie uzasadnia wysokości przyjętych wskaźników w żaden sposób. Niepodważalnym faktem jest wzrost cen nieruchomości gruntowych w [...], jednakże wzrost nie był równomierny dla wszystkich nieruchomości. Stosowanie wskaźnika uśrednionego bez wyraźnej metodologii i podstawy jest niepoprawne.
W świetle powyższego oraz podniesionych przez pełnomocnika skarżącej zarzutów skład orzekający w przedmiotowej sprawie stwierdził, że w znaczącej części nie zasługują one na uwzględnienie. W szczególności z zebranego i przedstawionego Sądowi materiału dowodowego wynika bezpośredni związek pomiędzy uchwaleniem i wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" (Dz. Urz. Woj. [...] z [...].08.2005r., nr [...], poz. [...]).
Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę, po odbyciu oględzin terenu z udziałem byłych właścicieli. W toku wizji ( popartej zdjęciami k - 43 i 44 akt administracyjnych sprawy) ustalono, że działka stanowiła gospodarstwo rolno-sadownicze zabudowane domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi, co stanowiło pozostałość zabudowy zagrodowej osiedla [...]. Dlatego też ustalając wartość gruntu przed wejściem w życie planu, rzeczoznawca przyjął, że był to grunt stanowiący zabudowę zagrodową.
Co do twierdzeń strony skarżącej, iż stanowiąca podstawę dla ustalenia wysokości opłaty opinia rzeczoznawcy jest wadliwa, to podzielić należy jedynie zarzut, iż w operacie szacunkowym pojawiają się błędy rachunkowe. Mają one wpływ na ustalenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu, a więc mają bezpośredni wpływ na ustalenie wysokości należnej jednorazowej opłaty. Otóż zgodzić się należy, iż w tabeli na str.11 operatu wartość [...] powinna wynosić 170,07, a nie jak to wskazano 170.08. Następnie na str.15 operatu szacunkowego w pierwszej kolejności tabeli zakres współczynników korygujących i wartość współczynnika korygującego powinny wynosić odpowiednio: 0,76; 1,34 i 1,01 a nie jak to wskazano: 0,74; 1,31 i 1,017. W konsekwencji również wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej po uchwaleniu planu byłaby inna – co przy dużej powierzchni przedmiotowej nieruchomości daje istotne różnice dla wartości wyjściowych do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości. Również na str.17 operatu szacunkowego w tabeli zakres współczynników korygujących i wartość współczynnika korygującego powinny wynosić odpowiednio: 0,54; 1,40 i 0,92 a nie jak to wskazano: 0,52; 1,40 i 0,916. W konsekwencji również wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej przed uchwaleniem planu byłaby inna – co przy dużej powierzchni przedmiotowej nieruchomości daje istotne różnice dla wartości wyjściowych do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi