Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/39/oplata-za-uzytkowanie-wieczyste-ocena-prawidlowosci-sporzadzenia-operatu-szacunkowego
Timestamp: 2019-05-19 17:37:18
Legal References Found: art. 3
 art. 3
 art. 156

Art. 157
 art. 24
 art. 157
 art. 156
 art. 157

Document Content:
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (UoWL), z własnością wyodrębnionego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Tak długo, jak trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.
Ustawowe wyjaśnienie pojęcia „nieruchomość wspólna” znajduje się w art. 3 ust. 2 UoWL. Będzie to przede wszystkim grunt, a także te części budynku i te urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Grunt, a ściślej nieruchomość gruntowa, jest to część powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności (art. 46 § 1 kodeksu cywilnego). Jednakże pamiętać należy, iż realizujący budowę inwestor nie musi być właścicielem gruntu. Bardzo często spotykanym rozwiązaniem jest realizacja inwestycji np. budynków wielorodzinnych, na gruntach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, oddanych w użytkowanie wieczyste.
Kupując wyodrębniony lokal w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, stajemy się współużytkownikiem wieczystym tegoż gruntu i mamy obowiązek uiszczać z tego tytułu coroczną opłatę dla właściciela gruntu. Pamiętać jednak należy, iż opłata ta nie jest ustalana raz na zawsze i może być zmieniana. Stosowną procedurę aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przewidują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2015.1774 j.t. z dnia 2015.11.03, z późn. zm.). Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzasadniona musi być zmianą wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Taka zmiana wartości nieruchomości wykazana może być wyłącznie w pisemnym operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 w zw. z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Należy zwrócić jednak uwagę, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje także tryb kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje prawne narzędzie oraz wytyczne dla przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego:
„Art. 157.1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:
2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.”
W przypadku gdy wydana zostanie negatywna ocena co do operatu szacunkowego, zastosowanie znajdzie art. 157.1a. „Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.”
Pamiętać przy tym należy o istotnym ograniczeniu dowodowym wskazanym w ust. 2 tegoż art. 157, zgodnie z którym:
„2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.”