Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/najem_prywatny_czy_w_ramach_dzialalnosci,135,p.html
Timestamp: 2019-06-20 18:40:16
Legal References Found: art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 10
 art. 3

Document Content:
Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-11-09
Czy wynajem 3 lub 4 mieszkań powinien być już zaliczony do działalności gospodarczej, czy może być traktowany jako najem prywatny? Kiedy powinno być to zaliczone jako działalność gospodarcza? Czy w najmie prywatnym powinno wystawiać się dokument, np. fakturę, rachunek?
Poruszony przez Panią problem nie jest jednoznacznie uregulowany przez prawo i pozostaje kontrowersyjny. Przepisy prawa w żadnym miejscu nie regulują wyraźnie tzw. najmu prywatnego czy też kwestii finansowych z nim związanych.
Do tzw. najmu prywatnego stosuje się ogólne regulacje zawarte w kodeksie cywilnym w dziale zatytułowanym najem. Zgodnie z definicją kodeksową przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego). Definicja ta nie stanowi jednak, jak długo najem nieruchomości stanowi najem prywatny, a kiedy i przy spełnieniu jakich warunków staje się już działalnością gospodarczą.
Za działalność gospodarczą uważa się zgodnie z ustawą o swobodzie działalności gospodarczej zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły (art. 2 ustawy). Czytając powyższą definicję, uznać należy, iż przeznaczenie posiadanej przez siebie nieruchomości do wynajmu każdorazowo stanowi działalność gospodarczą bowiem jest to:
usługa świadczona na rzecz najemcy (udostępnienie lokalu do zamieszkania ewentualnie w celach użytkowych),
w celu zarobkowym (uzyskiwanie czynszu) wykonywana w sposób ciągły (powtarzalność świadczenia czynszu co miesiąc) i zorganizowany (oparta o umowę, a często zawierana za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów – agencji nieruchomości).
Podobnie działalność gospodarczą definiuje się w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 5a pkt 6. W ustawie tej termin działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.
Ustawa stanowi w art. 10 ust. 1 pkt 6, iż „źródłami przychodów są – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”. Jednocześnie zaś w art. 14 ust. 2 pkt 11 mówi, że „przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”. W związku z tym w momencie, gdy wynajmujemy majątek niezwiązany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów. Taki sam wniosek wysnuć można, czytając ustawę o zryczałtowanym podatku dochodowym – która wskazuje, iż osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a), czyli de facto najem prowadzony przez osobę fizyczną nie musi być działalnością gospodarczą.
Tak więc sam ustawodawca tak różnym i nieprecyzyjnym podejściem do tematu pozostawia wybór kwalifikowania najmu prywatnego osobom zainteresowanym. Niestety wybór nie jest wiążący dla urzędów skarbowych i zależnie od tego, w jakiej części kraju dokonujemy najmu i pod jaki urząd podlegamy dokonujemy kwalifikacji. Proponuję więc, by skontaktowała się Pani ze swoim urzędem skarbowym i zapytała o właściwą praktykę. Na dowód wskazuję dwie interpretacje podatkowe urzędów.
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 10 września 2010 roku (IBPBI/1/415-584/10/AP):
„Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza”.
I dla przeciwwagi wyrok z dnia 5 października 2010 roku w sprawie, wydany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny z siedzibą w Bydgoszczy:
„O zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć ponadto wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności, czy też przyjęcie przez dany podmiot określonej formy organizacyjno-prawnej i dopełnienie wymogu rejestracji w ewidencji działalności gospodarczej, choć tych okoliczności nie należy uważać za element decydujący o zorganizowanym charakterze prowadzonych działań. Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki. Nie budzi wątpliwości, że w realiach przedmiotowej sprawy działania strony, polegające na wynajmowaniu wielu lokali, miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły a także podejmowane były przez nią we własnym imieniu. Zasadnie organ podkreślił, iż działania strony, przy tak znacznej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i usługowych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Podsumowując należy stwierdzić, że zasadnym jest stanowisko organu, iż osiągane z najmu przychody skarżącego pochodzą z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa jest w art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f., a nie z działalności polegającej na wynajmie (dzierżawie), o której stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy”.
Tak więc, jak Pani widzi, liczba wynajmowanych mieszkań, jak również okoliczność, iż przedmiot najmu stanowi własność lub współwłasności podatnika, nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej.
Co do kwestii wystawiania potwierdzeń za zapłatę w formie rachunku lub faktury. Ordynacja podatkowa w artykule 87 ust. 1 określa: „jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą są obowiązani, na żądanie kupującego lub usługobiorcy, wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi”. Tak więc w myśl tego zapisu obowiązek wystawiania rachunków obciąża jedynie podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Ordynacja posiada jednak własną definicję działalności gospodarczej w art. 3 pkt 9. Ordynacja pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność – do przedsiębiorców. Tak więc obciąża Panią obowiązek wystawiania rachunków. Proszę pamiętać, iż w momencie, gdy najemca zażąda rachunku przed wykonaniem usługi, musi Pani wystawić rachunek nie później niż w terminie 7 dni od dnia wykonania usługi. Jeżeli jednak żądanie wystawienia rachunku zostało zgłoszone po wykonaniu usługi lub wydaniu towaru, wystawienie rachunku następuje w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia żądania. Podatnik nie ma obowiązku wystawienia rachunku, jeżeli żądanie zostało zgłoszone po upływie 3 miesięcy od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. I jeszcze jedno, podatnicy wystawiający rachunki są obowiązani kolejno je numerować i przechowywać kopie tych rachunków, w kolejności ich wystawienia, do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Tak więc w mojej ocenie najem prywatny mieszkania stanowi zawsze działalność gospodarczą, ale radzę ustalić, jak na tę kwestię zapatruje się właściwy dla Pani organ skarbowy.
▸ Umowa najmu mieszkania i rozliczenia ze skarbówką