Source: http://pinkowski.pl/modules.php?name=News&file=article&sid=7
Timestamp: 2018-05-20 09:39:27
Legal References Found: art. 18
 art. 20
 art. 26
 art. 27
 art. 18
 art. 29

Document Content:
Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości - Wspólnota w spółdzielni, czyli o tym, jak byłoby dobrze i miło, gdyby choć kilku
Zgodnie z Ustawą o własności lokali, wraz z wyodrębnieniem własności co najmniej jednego lokalu w budynku, powstaje wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli wszystkich lokali wchodzących w skład danej nieruchomości (art.6 UoWL). I nie jest do tego potrzebna żadna uchwała ani umowa „powołująca wspólnotę” (szczególnie to podkreślam, bo często zdarza się, że pracownicy banków wymagają okazania „uchwały powołującej wspólnotę”). Po prostu; jest nieruchomość, na niej budynek, w nim co najmniej jeden lokal z wyodrębnioną własnością i już jest wspólnota. Z mocy ustawy. Tzw. „jobop”, czyli jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, która „może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana”. Gdy już powstanie, jej członkowie, czyli właściciele lokali mogą (ale nie muszą !!!) „określić sposób zarządu nieruchomością wspólną”, a w szczególności „powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej” (art. 18 ust. 1 UoWL). Jeżeli tego nie zrobią, a liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa od siedmiu, to muszą „podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu”, którego członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna. I nie koniecznie spośród właścicieli (art. 20 ust. 1 UoWL).
Z zapisów ustawy o własności lokali wynika jednoznacznie, że o sposobie zarządu nieruchomością wspólną decydują bądź wszyscy właściciele lokali w drodze umowy w trybie art. 18, bądź ich większość w drodze uchwały w trybie art. 20. Czy zawsze tak jest?
Jeśli developer posiadający w nieruchomości wspólnej prawie 80% udziałów chciałby zarządzać „po swojemu” swoją niemal nieruchomością, to szybko okaże się, że nie tylko nie wolno mu tego robić „po swojemu”, ale w ogóle zostanie zarządu z łatwością pozbawiony, z woli pozostałych właścicieli reprezentujących ponad 20% udziałów w nieruchomości wspólnej.
Co się natomiast dzieje, gdy developera „zastąpimy” spółdzielnią mieszkaniową? Otóż, art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że po wyodrębnieniu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości własności wszystkich lokali i po ustaniu członkowstwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. A co wcześniej, gdy tylko część lokali jest wyodrębniona? Otóż wtedy też stosuje się przepisy tej ustawy, ale nie wszystkich; z wyłączeniem bowiem tych, które pozwalają właścicielom lokali decydować o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, gdyż art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych decyduje za właścicieli nie pozostawiając im wyboru, że „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię, jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali”, a „przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się”. Ten sam artykuł , odwołując się w ustępie pierwszym do art. 29 ustawy o własności lokali, zobowiązuje zarządcę, czyli spółdzielnię mieszkaniową, do prowadzenia dla każdej nieruchomości wspólnej pozaksięgowej ewidencji kosztów i przychodów uzyskiwanych na ich pokrycie, natomiast już w ustępie drugim stanowi, że „przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się”. A to oznacza, że spółdzielnia może taką nieruchomością wspólną zarządzać jak chce, nie licząc się z wolą pozostałych właścicieli, nawet, gdyby była w posiadaniu ostatniego już tylko lokalu.
Konia z rzędem temu, kto potrafi do końca połapać się w plątaninie „stosuje się” i „nie stosuje się”
i wyjaśnić, dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe są „lepszym” współwłaścicielem od developerów i mogą zarządzać „po swojemu”, a właściciele lokali wyodrębnionych w budynkach stanowiących współwłasność spółdzielni są „gorsi” od innych i pozbawia się ich możliwości wyboru zarządcy i stanowienia o tym, co i przede wszystkim za ile będzie się z ich współwłasnością działo, bo przecież skoro nie stosuje się przepisów o wspólnotach mieszkaniowych i zebraniu właścicieli, to o ponoszonych kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i zaliczkach na ich pokrycie będą decydowały rada nadzorcza i zarząd spółdzielni.
O ile wspólnoty mieszkaniowe często określane są mianem „ułomnej osoby prawnej”, to w świetle przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ogół właścicieli nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność spółdzielni należałoby nazwać „ułomną wspólnotą”. A w konsekwencji autorów tej ustawy „autorami ułomnymi”. I chyba to właśnie „poeta” miał na myśli…
Wysłano dnia 04-01-2007 o godz. 19:18:24 przez admin
"Wspólnota w spółdzielni, czyli o tym, jak byłoby dobrze i miło, gdyby choć kilku" | Logowanie/Założenie konta | 0 komentarze
Tworzenie strony: 0.59 sekund