Source: http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/3081-porada-prawna-wspolnota-mieszkaniowa-zarzadzanie-pelnomocnictwo-procesowe-zarzadzanie-nieruchomosciami-doradztwo-prawne-bezczynnosc-zarzadcy
Timestamp: 2018-04-26 15:30:16
Legal References Found: art. 18
 art. 405
 art. 22
 art. 33
 art. 26
 art. 471

Document Content:
NAWIGACJA Wzory uchwał i umów Uchwały Bezczynność zarządcy
Środa, 25 październik 2017 15:39
Kupiłam mieszkanie od dewelopera, który na naszej działce postawił baner reklamowy swojej firmy. Wszystkie lokale w budynku zostały sprzedane, deweloper nie jest już właścicielem, mimo to nadal trzyma swoją reklamę na naszej posesji. Jedynym ogniwem, który łączy nas z deweloperem jest zarządca – został ustanowiony aktem notarialnym i być może dlatego nie podejmuje żadnych działań w celu odzyskania pieniędzy. Czy wspólnota mieszkaniowa może żądać odszkodowania za korzystanie z gruntu pod reklamę? Czy bezczynność zarządcy jest zgodna z prawem?
Z opisu sprawy wynika, że wraz z innymi właścicielami tworzy Pani wspólnotę mieszkaniową, w której zarząd został ustanowiony na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali i sprawowany jest przez zarządcę. W takiej sytuacji, to na tym zarządcy spoczywają obowiązki wynikające z tej ustawy – jednak w takim zakresie, jaki nie został zmieniony umową o sposobie zarządu.
Obecnie deweloper bezumownie korzysta z cudzego gruntu – tj. z nieruchomości wspólnej, dlatego też wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o zapłatę wynagrodzenia. Zastosowanie w takim przypadku ma bowiem art. 405 kodeksu cywilnego regulujący instytucję bezpodstawnego wzbogacenia, zgodnie z którym wzbogacony cudzym kosztem bez podstawy prawnej winien zwrócić uzyskaną korzyść zubożonemu w naturze, a jeżeli nie byłoby to możliwe – jej równowartość.
W kwestii terminów, w jakich przedawniają się roszczenia wspólnoty mieszkaniowej wypowiedział się m.in. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który uzasadniając wyrok z dnia 16 lutego 2016 roku, sygn. akt: I ACa 1686/15, wskazał iż roszczenie wspólnoty mieszkaniowej przedawnia się po upływie 10 lat, nie jest bowiem związane z prowadzoną działalnością gospodarczą jako, że wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem gospodarczym (por., uzasad. wyroku S. A. we Wrocławiu z dnia 16 lutego 2016 roku, sygn. akt: I ACa 1686/15, niepubl.).
Podkreślenia jednak wymaga, że roszczenie to stało się w omawianej sprawie wymagalne dopiero od momentu, w którym deweloper zbył wszystkie lokale w nieruchomości, ponieważ jako właściciel lokalu miał prawo nieodpłatnie z gruntu korzystać, o ile nie sprzeciwiała się temu wspólnota mieszkaniowa.
Zarządca nieruchomości winien zatem ustalić w jakim okresie deweloper bez tytułu prawnego trzyma reklamę na nieruchomości wspólnej – to od tego momentu przysługuje wspólnocie wynagrodzenie i podjąć działania związane z dochodzeniem zapłaty.
W uchwale z dnia 6 czerwca 2012 r., sygn. akt: III CZP 25/12 (http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/1610-iii-czp-2512-dochodzenie-roszczen-za-bezumowne-korzystanie-z-nieruchomosci-wspolnej ) Sąd Najwyższy orzekł, iż:
„Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali.”
Uzasadniając powyższe orzeczenie wskazał ponadto, iż wystąpienie z tego rodzaju roszczeniem jest czynnością zachowawczą, która nie przekracza zwykłego zarządu. Zarządcy nie można co prawda utożsamiać z organem wspólnoty mieszkaniowej, jakim jest zarząd, jednak jak wskazuje najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego, tj. uchwała z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt: III CZP 106/16: „W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.”
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2981-iii-czp-106-16-pelnomocnictwo-procesowe-zarzadcy
Zarządca może zatem - w braku odmiennych postanowień umowy reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniach sądowych w sprawach dotyczących czynności zwykłego, ponieważ wchodzi to w zakres wynikającej z art. 22 ust. 1 w związku z art. 33 u.w.l. kompetencji zarządcy do samodzielnego działania w tych sprawach. W sprawach dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga uchwały. Nawet, gdyby przyjąć, że zarządca nie miał umocowania do reprezentowania wspólnoty w ewentualnym postępowaniu sądowym – to winien zwrócić się do właścicieli o wyrażenie na to zgody i udzielnie pełnomocnictwa procesowego.
Odnośnie charakteru roszczenia, to zauważyć wypada, iż nie jest to roszczenie o naprawienie szkody lecz o zapłatę za korzystanie z nieruchomości, którą deweloper musiałby uiścić wspólnocie mieszkaniowej, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej. Wypłacone świadczenie nie ma charakteru odszkodowania, nie mają zatem do niego zastosowania przepisy prawa cywilnego regulujące zasady ustalania, czy też dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.
Wysokość wynagrodzenia należnego wspólnocie powinna odpowiadać dochodowi, jaki mogłaby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego ustalanego według zasad rynkowych panujących w danym okresie, na danym terenie. Wysokość świadczenia pieniężnego powinna być zatem ustalana w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju w okresie przedmiotowego posiadania (por. m.inn. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r.,IV CKN 5/00,LEX nr 52680,wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2006 r., V CSK 192/06,LEX nr 327963,wyrok Sądu Najwyższego z 4 lipca 2012 r., I CSK 641/11,LEX nr 1218577, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 grudnia 2012 r., I ACa 1168/11, LEX nr 1286543,wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 maja 2014 roku, IACa 1175/13,LEX nr 1469430, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 4 września 2014 r., I ACa 557/14,LEX nr 1511725, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 lipca 2015 r., I ACa 301/15).
Zarządca winien zatem zwrócić się do właścicieli lokali o wyrażenie zgody na dochodzenie tego roszczenia, tymczasem nie podejmując działań narusza zasady prawidłowej gospodarki, a jest to jedna z przesłanek ustanowienia zarządcy przymusowego: art. 26 ust. 1 uwl stanowi bowiem, iż : „Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.” Swoim zaniechaniem zarządca naraża wspólnotę mieszkaniową na szkodę polegającą na utracie korzyści - co wyczerpuje przesłanki art. 471 kodeksu cywilnego i uzasadnia jego odpowiedzialność odszkodowawczą:" Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi."