Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialalnosc-gospodarcza/0114-kdip3-1-4011-365-2018-2-lz
Timestamp: 2018-09-19 11:48:00
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 30
 art. 10
 art. 21
 FSK 
 FSK 
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 19
 art. 14
 art. 14
 art. 30
 art. 14
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 14
 art. 3

Document Content:
0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Działalność gospodarcza › 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2018 r. (data wpływu 4 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca wraz ze swoją żoną w dniu 9 maja 2013 r. zakupił działkę o numerze ewidencyjnym ../.. położoną w miejscowości R. przy ul. W, zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni 89 m2 oraz innym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 44 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, za łączną cenę 680.000,00 zł. W dniu 12 stycznia 2017 r. Wnioskodawca wraz ze swoją żoną przedmiotową działkę sprzedał za łączną cenę 1.200.000,00 zł wspólnikom spółki prawa cywilnego - spółka cywilna. Wnioskodawca wraz ze swoją żoną w dniu 4 kwietnia 2017 r. ze środków pozyskanych e sprzedaży powyżej wskazanej nieruchomości zakupił nieruchomości położone przy ulicy O., składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów o powierzchni 0,2770 ha stanowiącej zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz drugą, położoną w R, przy ul. O., składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów o powierzchni 0,0995 ha. Przedmiotowe działki zostały przez Wnioskodawcę i jego żonę zakupione za kwotę 1.400.000,00 zł. Wnioskodawca i jego żona część ceny - 70.000,00 zł zapłacili tytułem zadatku, nadto kwotę 630.000,00 zł zapłacili przelewem sprzedawcy nieruchomości, kwotę zaś 700.000,00 zł sfinansowali za pomocą kredytu inwestycyjnego udzielonego Wnioskodawcy prowadzącemu działalność gospodarczą, przez Bank. na podstawie kredytu inwestycyjnego. Zakupione działki były amortyzowane w firmie Wnioskodawcy. Wnioskodawca wraz ze swoją żoną mają ustawową wspólność majątkową od daty zawarcia związku małżeńskiego do nadal. W dacie zawierania przedmiotowych umów byli małżeństwem. Żona Wnioskodawcy pomaga Wnioskodawcy przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Żona Wnioskodawcy nie jest zgłoszona do ZUS. Zbywana nieruchomość była wykorzystywana w całości do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Nieruchomość ta posiada budynek magazynowy, który był wykorzystywany na cele działalności przez firmy wynajmujące tę nieruchomość. Działka była wynajmowana firmom na cele działalności. Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie prowadzili działalności gospodarczej pod tym adresem. Najem był prowadzony w ramach działalności gospodarczej, opodatkowany podatkiem VAT. Sprzedana nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej od daty jej nabycia do daty sprzedaży w sposób nieprzerwany. Jej wykorzystanie polegało na wynajmie tej nieruchomości osobom prowadzącym działalność gospodarczą. Nieruchomość była wprowadzona jako środek trwały do firmy Wnioskodawcy. Nieruchomość została wycofana z dniem sprzedaży z prowadzonej działalności gospodarczej. Firma Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem liniowym. Nieruchomość nabyta w dniu 4 kwietnia 2017 r. została przekształcona przez Sprzedawcę na usługową przed dniem jej nabycia przez Wnioskodawcę i Jego żonę. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość, która była przeznaczona na cele gospodarcze. Celem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz jego żonę było jej wykorzystanie w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę (na cele najmu innym przedsiębiorcom).
Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 30e w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się konsekwentnie, że wszelkie przepisy regulujące ulgi podatkowe, stanowiące wyjątki od zasady powszechności opodatkowania, należy interpretować ściśle przy zastosowaniu literalnej wykładni przepisów. Nadto uwydatnia się wskazanie, że zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach organu ustawodawczego realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Podatników. Celem zatem niniejszej regulacji jest preferencyjne traktowanie podatników, którzy przeznaczają środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb podatkowych. Aby skorzystać z preferencyjnych warunków podatkowych należy wydatkować przychód na cele mieszkaniowe i dokonać tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego (wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2017 r., II FSK 1475/15, i powołane tam orzecznictwo; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 31 sierpnia 2017 r., I SA/Wr 289/17). Podkreślić należy, że zgodnie za wskazaniami wyroku NSA z dnia 17 maja 2017r. II FSK 1053/15, Organ Sądowniczy zauważył, że ustawodawca w odniesieniu do omawianego zwolnienia posługuje się zwrotem niedookreślonym "własnych celów mieszkaniowych", którego nie można zawężać. W ocenie NSA, ustawodawca w żaden sposób nie limituje lokali, które podatnik może nabyć. To zaś, czy podatnik w drodze nabytych lokali realizuje własne cele mieszkaniowe, bądź jego działania wypełniają znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym. Wnioskodawca dokonując nabycia działki w 2017 r. planował realizować własne potrzeby mieszkaniowe poprzez osiąganie zysków finansowych z najmu przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej firmy, celem zabezpieczenia swoich potrzeb bytowych. Zakup nowej nieruchomości był motywowany chęcią wynajmowania nieruchomości innym przedsiębiorcom w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Ze względu na to w ocenie Wnioskodawcy niniejszy zakup jest zwolniony od podatku dochodowego.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Zatem regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz ze swoją żoną w dniu 9 maja 2013 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej zakupił działkę zabudowaną budynkiem handlowo -usługowym oraz innym budynkiem niemieszkalnym. W dniu 12 stycznia 2017 r. Wnioskodawca wraz ze swoją żoną przedmiotową działkę sprzedał wspólnikom spółki prawa cywilnego. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Firma Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem liniowym.
Sprzedana nieruchomość była w całości wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej od daty jej nabycia do daty sprzedaży w sposób nieprzerwany. Jej wykorzystanie polegało na wynajmie tej nieruchomości osobom prowadzącym działalność gospodarczą. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła środek trwały w działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę.
W konsekwencji, uzyskany ze sprzedaży przychód winien zostać opodatkowany w całości według zasad wynikających z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. Wnioskodawcę.
W świetle powyższego mając na względzie przedstawiony opis zaistniałego stanu faktycznego oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, będzie stanowił przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1. W konsekwencji będzie to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy (odpłatnego zbycia nieruchomości).
Dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranego przez Wnioskodawcę sposobu opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej.
Odnosząc się natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazać należy, że zgodnie z ww. przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z brzmienia powyższego przepisu wynika zatem, że zwolnienie przedmiotowe o którym mowa, w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 14 ust. 2c.
Powyższe oznacza, to że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości niemieszkalnej, wykorzystywanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy stanowi przychód ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, co oznacza, że przychód ten nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, ponieważ zwolnieniu takiemu mogą podlegać jedynie przychody zakwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 24, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ