Source: https://lexplay.pl/artykul/Prawo-Nieruchomosci/Immisje-posrednie-i-bezposrednie
Timestamp: 2019-12-09 10:16:04
Legal References Found: art. 140
 art. 144

Art. 144
 art. 222
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 23

Art. 144
 art. 46
 art. 144
 art. 222
 art. 144
 art. 222
 art. 222
 art. 144
 art. 1
 art. 223
 art. 144

Document Content:
Immisje pośrednie i bezpośrednie - Prawo Nieruchomości | Porady i usługi prawne online – pomoc prawna – prawo on line
‹‹ Poprzedni | 47/54	| Następny ››
Ustawodawca w art. 140 k.c. określa uprawnienia jakie przysługują właścicielowi rzeczy, takie jak możliwość korzystania z niej czy rozporządzania nią. Jednocześnie jednak wskazuje granice tych uprawnień odsyłając do ustaw i klauzul generalnych: zasad współżycia społecznego i społeczno gospodarczego przeznaczenia prawa. Tak zwane prawo sąsiedzkie i wchodzące w jego skład ograniczenie dopuszczalności immisji z art. 144 k.c. należą do ograniczeń własności wynikających z przepisów prawa. Służą one zażegnywaniu sporów powstałych w wyniku wzajemnego oddziaływania na siebie nieruchomości wynikającego z ich wykorzystywania.
Art. 144 k.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Z artykułu tego wynika iż często określone działania właściciela na jego nieruchomości mogą mieć wpływ na korzystanie z innej nieruchomości. Zależnie od tego jaki charakter przyjmą te działania będziemy mieli do czynienia bądź z immisjami bezpośrednimi bądź pośrednimi. Te pierwsze charakteryzują się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności np. skierowanie za pomocą rynny wody deszczowej bezpośrednio na cudzą nieruchomość. Jak wskazuje się powszechnie w doktrynie immisje bezpośrednie są zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne z art. 222 §2 k.c. bez jakichkolwiek ograniczeń występujących w art. 144 k.c. (do działań określanych jako immisje bezpośrednie art. 144 k.c. nie ma zastosowania). Immisje pośrednie zaś wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości (nie są celowe). Są to np. hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci.
W doktrynie powszechne są następujące podziały immisji pośrednich:
- immisje pozytywne i negatywne. W pierwszym przypadku będą to wszelkie hałasy, zapachy, wibracje, fale elektromagnetyczne szkodliwe dla zdrowia i wszelkie inne cząsteczki materialne i rodzaje energii Jako przykład immisji negatywnych można wskazać zasłanianie światła przez budynek
- immisje materialne i niematerialne. Immisje niematerialne polegają na negatywnym oddziaływaniu na psychikę. Należy zaznaczyć iż również immisje materialne będą niekiedy miały, w przypadku ich długotrwałego istnienia, pośredni wpływ na psychikę np. cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych. Część środowiska naukowego uważa, że do zakresu zastosowania art. 144 k.c. nie należy włączać immisji niematerialnych gdyż do ochrony przed nimi powinno się stosować art. 23 i 24 k.c. ( ochrona dóbr osobistych)
Art. 144 k.c. dotyczy nieruchomości sąsiednich. W myśl art. 46 k.c. nieruchomości to przede wszystkim grunty. Mogą nimi być na mocy przepisów szczególnych także budynki i lokale i w takiej sytuacji również do nich może być stosowany art. 144 k.c. Ważne jest również zdefiniowanie pojęcia nieruchomość sąsiednia. W potocznym znaczeniu jest to nieruchomość granicząca z inną. Jednakże jest niewystarczające. Od właściwego zaliczenia danej nieruchomości jako sąsiedniej w stosunku do nieruchomości zakłócającej korzystanie z niej zależy czy jej właściciel uzyska legitymację czynną do dochodzenia roszczenia z art. 222 § 2 k.c. Reasumując za nieruchomość sąsiednią należy uznać każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu.
Przeciętna miara i skutki jej przekroczenia
Roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem jest możliwe tylko wtedy gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wynika z tego, że ustawodawca nie zabrania każdego działania powodującego zakłócenia w korzystaniu z innej nieruchomości lecz tylko takie które są nadmierne i przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do rzeczy. Ponadto zastosowanie koniunkcji w postaci spójnika „i” pomiędzy społeczno- gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości i stosunkami miejscowymi wskazuje, że przekroczenie przeciętnej miary musi wystąpić na płaszczyźnie obu kryteriów.
Społeczno- gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest określone przede wszystkim w planie zagospodarowania przestrzennego, a czasami także w decyzjach administracyjnych. Jak widać nie ma tu miejsca na czynniki subiektywne przy jego określaniu.
Drugim kryterium są stosunki miejscowe. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r. (sygn. akt II CR 208/69) zaznaczono, iż określenie „stosunki miejscowe" odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Tak więc chodzi o aktualne stosunki na danym obszarze różne dla obszarów wiejskich, miejskich, wielkomiejskich, terenów uzdrowiskowych i wielu innych. Dane działanie, uwzględniając stosunki miejscowe, może na danym obszarze nie powodować zakłóceń ponad przeciętną miarę, na innym zaś może być całkiem odwrotnie i tą miarę przekroczy.
Przypadkiem przekroczenia przeciętnej miary zawsze będzie działanie, które jest bezpośrednim zagrożeniem dla zdrowia lub życia ludzkiego.
Dana nieruchomość może być zagrożona immisjami z kilku nieruchomości wyjściowych. Mamy w tym wypadku również do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary pomimo tego, że działania poszczególnych właścicieli osobno takiej cechy nie mają.
Roszczenia właściciela nieruchomości sąsiedniej wobec właściciela nieruchomości wyjściowej.
Jeżeli mamy do czynienia z immisją pośrednią, która posiada cechy zawarte w art. 144 k.c. roszczeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości pośredniej jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2, który stanowi: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.” Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oznacza eliminację immisji lub ich ograniczenie do poziomu zakłóceń nie przekraczających przeciętnej miary, zaś roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje na przyszłość do poszanowania uprawnień właściciela wobec jego rzeczy. Ponadto zgodnie z wyrokiem SN z 03.06.1983 (III CRN 100/83) ”właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazanie immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje”
Sąd Najwyższy wskazał także na ograniczenia w stosowaniu roszczenia negatoryjnego. W orzeczeniu z 16.12.1992 r., CRN 188/92 (OSN 1993, Nr 5, poz.90) uznał, że „uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 k.c.), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu”.
„ Duże komentarze Becka. Kodeks Cywilny Tom I Komentarz do art. 1- 44911” pod red. K. Pietrzykowskiego, wyd. C.H. Beck
„Komentarz do Kodeksu Cywilnego Księga druga Własność i inne prawa rzeczowe” S. Rudnicki, wyd. LexisNexis
„Prawo rzeczowe” E. Gniewek, wyd. C.H. Beck
Pytanie: Czy roszczenie negatoryjne jest uzależnione od wyrządzenia szkody przez immisje?
Odpowiedź: (Konto Usunięte) Nie, jeżeli powstałaby szkoda można dochodzić odszkodowania na podstawie odpowiedzialności deliktowej. więcej >>
Pytanie: W jakim okresie można dochodzić roszczenia negatoryjnego?
Odpowiedź: (Szymon Sadulski) Z art. 223 k.c. wynika, że roszczenie negatoryjne w przypadku nieruchomości nie ulega przedawnieniu. więcej >>
Pytanie: Do której nieruchomości należy odnieść kryterium społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych?
Odpowiedź: (Szymon Sadulski) Oba kryteria należy odnieść zarówno do nieruchomości wyjściowej jak i sąsiedniej. Gdy sąsiednia nieruchomość nie jest wykorzystywana zgodnie z tymi kryteriami… więcej >>
Pytanie: Czy art. 144 k.c. dotyczy tylko relacji między właścicielami?
Odpowiedź: (Konto Usunięte) Jak stwierdził SN przepis ten można stosować w stosunkach między osobami, którym przysługuje także inne niż własność prawo rzeczowe, jak również między… więcej >>