Source: https://www.docsity.com/pl/gospodarowanie-nieruchomosciami-notatki-gospodarka-czesc-3/264623/
Timestamp: 2018-08-14 06:49:02
Legal References Found: art. 2
 art. 42
 art. 26
 art. 3
 art. 8
 art. 19
 art. 26
 art. 156
 art. 174
 art. 180
 art. 185

Art. 174
 art. 4

Art. 150
 Art. 152

Art. 154

Art. 152

Art. 153

Art. 156
 Art. 1
 Art. 11
 Art. 21
 Art. 38
 Art. 57

Art. 311

Art. 313
 art. 51
 Art. 921
 Art. 922
 Art. 923
 Art. 942
 Art. 945

Art. 948
 Art. 952
 Art. 953
 Art. 972
 Art. 974

Art. 976

Art. 978
 Art. 987

Art. 1003
 Art. 1
 Art. 3
 art. 2

Document Content:
Gospodarowanie nieruchomościami - Notatki - Gospodarka - Część 3 - Docsity
Gospodarowanie nieruchomościami - Notatki - Gospodarka - Część 3, Notatki'z Ekonomia. Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie (UWM)
Notatki obejmujące definicje zagadnień i ustawę o gospodarce nieruchomościami
Podgląd3 str. / 26
3 wyświetlane ||| 3 wyświetlanych na 26 str.
8.1 Polityka mieszkaniowa Państwa Przeobrażenia gospodarcze i ustrojowe jakie miały miejsce w Polsce odbijały się przede
8.2 Gospodarowanie nieruchomościami mieszkalnymi Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego
Gospodarowania nieruchomościami mieszkalnymi Skarbu Państwa jest uregulowane w kilku ustawach. O niektórych już uprzednio mówiliśmy, jak ustawy: o gospodarce nieruchomościami, o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto uregulowania dotyczące tych nieruchomości znajdują się:
- odnośnie zasobu mieszkaniowego gmin w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266),
- odnośnie zakładowych budynków i lokali mieszkalnych w: ustawie z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567), i ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 Nr 4, poz. 24).
8.3 Towarzystwa budownictwa społecznego W celu stworzenia warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla mniej
zamożnej ludności wydana została ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1070). Określa ona zasady gromadzenia oszczędności i udzielania kredytów kotraktowych na cele mieszkaniowe, zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i towarzystw budownictwa społecznego.
Zgodnie z jej przepisami w bankach ustanowiono wyodrębniona działalność finansową tzw. „kasy mieszkaniowe”, polegającą na prowadzeniu imiennych rachunków oszczędnościowo- kredytowych i udzielaniu kredytów kontraktowych długoterminowych na cele mieszkaniowe. Utworzono też Krajowy Fundusz Mieszkaniowy z przeznaczeniem na realizację zadań wynikających z polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Do prowadzenia działań w zakresie budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu ustanowiono możliwość tworzenia towarzystw budownictwa społecznego tzw. TBS-ów w formie spółek z o.o., spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych. W ustawie określono zasady i warunki działania tych towarzystw oraz ich współpracy z radą gminy w odniesieniu do ustalania stawek czynszów wynajmu dla wybudowanych mieszkań.
8.4 Ochrona praw lokatorów Sprawy ochrony praw lokatorów reguluje przytaczana już wyżej ustawa z dnia 21 czerwca
2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), jak również ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych(Dz. U. Nr 71. poz. 734).
Warto tu zwrócić uwagę, że w pierwszej ustawie zawierzy jest słowniczek, który podaje zdefiniowania pojęć ważne dla gospodarki lokalami. Zawiera je art. 2. w brzmieniu:
1. Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na
podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności; 2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże
lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu; 3) współlokatorze - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do
używania lokalu wspólnie z innym lokatorem; 4) lokalu - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;
8a) wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu – należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty: a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów, b) zarządzania nieruchomością, c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, d) ubezpieczenia nieruchomości, e) inne, o ile wynikają z umowy.
12) wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych: (...) 2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w
świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50 %, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską
Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
Wymienione ustawy regulują sprawy relacji pomiędzy lokatorem, wynajmującym lokal dla zaspakajania swoich potrzeb mieszkaniowych i innych, a właścicielem lokalu. Najemca lokalu za jego wynajem jest zobowiązany płacić właścicielowi czynsz, a w zamian za to ma prawo użytkować wynajęty lokal na zaspokajanie swych potrzeb, oczywiście przy zachowaniu obowiązujących zasad. Dokumentem wiążącym obydwie strony jest umowa najmu w której określone są szczegółowo warunki najmu. Przepisy wymienionych ustaw określają zasady zawierania tej umowy oraz prawa i obowiązki umawiających się stron. Ważną sprawą jest przy tym ustalenie wysokości czynszu obciążającego najemcę i zapewnienie płatności tego czynszu.
Przeobrażenia ustrojowe jakie nastąpiły w ostatniej dekadzie ubiegłego wieku są związane z przywracaniem gospodarki rynkowej również w dziedzinie wynajmu lokali mieszkalnych, której zaniechano w PRL-u. Gospodarka rynkowa wymaga równowagi pomiędzy kosztami związanymi z utrzymaniem budynków i ich remontami, a opłatami wnoszonymi na pokrycie tych kosztów, czyli sumą płaconych czynszów. Warunek ten nie był spełniony w PRL-u., czynsze za mieszkania były niskie. Niestety sytuacja materialna większości lokatorów nie pozwalała na odpowiednią zwyżkę czynszów dla zapewnienia takiej równowagi. Stąd w omawianych ustawach określone zostały z jednej strony ograniczenia możliwości zwiększania czynszów poprzez ustalenie pewnych progów dopuszczalnej ich wysokości, a z drugiej strony ustanowiono tzw. dodatki mieszkaniowe, które mogą uzyskać najbiedniejsi lokatorzy legitymujący się dochodami poniżej określonych progów. Pozwala to na łagodzenie przejścia do gospodarki rynkowej przy wynajmie lokali mieszkalnych. Jednocześnie przepisy regulują inne sposoby porządkowania tych spraw, jak np. umożliwienie lokatorom biednym zamianę lokali większych, droższych na tańsze, albo na tzw. lokale zamienne lub socjalne.
8.5 Lokale w spółdzielniach mieszkaniowych Rozwijane ze wzmożonym nasileniem w PRL spółdzielcze budownictwa mieszkaniowe
doprowadziło do powstania ogromnej liczby domów i lokali mieszkalnych wybudowanych i administrowanych do dziś przez spółdzielnie mieszkaniowe. Pod rządami ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. nr 12, poz.61) poszczególne spółdzielnie realizowały swoje zadania w jednej – właściwej dla siebie – formie: spółdzielnie mieszkaniowe budowały domy wielorodzinne i przydzielały swoim członkom lokale mieszkalne na zasadzie tzw. lokatorskiego prawa do lokalu; spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, nazywane też własnościowymi, budowały również domy wielorodzinne, rzadziej małe domy mieszkalne, i przydzielały poszczególne lokale członkom na zasadzie tzw. własnościowego prawa do lokalu. Były też spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych, które budowały domy jednorodzinne, a następnie przenosiły na rzecz członków własność tych domów wraz z prawem do działek. Z czasem przeorganizowywano wcześniejsze lub organizowano nowe spółdzielnie mieszkaniowe lokatorsko-własnościowe, które z założenia miały budować domy wielorodzinne i przydzielać swoim członkom lokale mieszkalne, w zależności od rodzaju wniesionego wkładu (wkład lokatorski lub budowlany), na zasadzie lokatorskiego bądź własnościowego prawa do lokalu. Spółdzielnie te budowały również domy jednorodzinne [Rudnicki i in. 1999].
Ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. jedn. Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz.288) zerwała z podziałem spółdzielni mieszkaniowych na różne rodzaje i przyjęła jedno określenie „spółdzielnia mieszkaniowa”. Każda spółdzielnia mieszkaniowa może odtąd przydzielać członkom lokale w budynkach stanowiących jej własność oraz budować domy jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów lub inne domy w celu przeniesienia na rzecz członków znajdujących się w nich lokali mieszkalnych, a także udzielać pomocy członkom w budowie przez nich domów mieszkalnych. Szczególne uregulowania w Prawie spółdzielczym odnoszą się do uprawnień członka spółdzielni do budowanego dla niego domu jednorodzinnego.
Spółdzielnia w trakcie budowy mogła dokonać przydziału członkowi przyszłego domu przed jego wybudowaniem, co owocuje obowiązkiem oddania przez spółdzielnię tego domu po jego wybudowaniu danemu członkowi. W tej sytuacji, z chwilą przydziału domu członkowi powstawało prawo noszące ustawową nazwę prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, do którego mają zastosowanie przepisy odnoszące się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu [Rudnicki i in. 1999].
Ostatnio znowelizowane zostały przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach mieszkaniowych (t. jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116). Z szerokiego zakresu wprowadzonych zmian zwrócimy uwagę tylko na te, które stwarzają możliwości przekształcanie wymienionych wyżej praw: lokatorskiego prawa do lokalu, własnościowego prawa do lokalu i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej na inne prawa, zmierzające do ustanowienia w domach spółdzielczych praw własności na wzór tych jakie powstają w trybie ustawy o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje to prawo, może ulec przekształceniu na prawo własności lokalu (art. 12 ustawy o spółdz. mieszk.). Może to nastąpić po spełnieniu przez wnioskodawcę określonych w ustawie warunków, w tym spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni oraz spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków. W ustawie określono, że w przypadku złożenia takiego wniosku przez członka spółdzielnia jest zobowiązana w terminie trzymiesięcznym zawrzeć z nim umowę przenoszącą własność.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może na wniosek członka zostać przekształcone na prawo własności po wcześniejszym uregulowaniu spłaty przez członka pełnego wkładu budowlanego. Szczegółowe przepisy dotyczące trybu tego przekształcania zawiera art. 42 omawianej ustawy.
Ustanawianie prawa własności lokali spółdzielczych odbywa się według wymienionych przepisów, które realizują analogiczne zasady do określonych w ustawie o własności lokali (o których niżej jest mowa). W szczególności dotyczą one konieczności określenia nieruchomości wspólnej oraz udziałów przypadających dla poszczególnych wyodrębnionych lokali w tej nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z chwilą wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w budynku (lub budynkach) danej nieruchomości stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
8.6 Nieruchomości lokalowe Wprowadzaniem zasad rynkowych do gospodarki lokalami wyraża się w szczególności
stabilizacją własności lokali. Sprawy te reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przytoczyliśmy już na początku (przy definiowaniu nieruchomości) jej przepisy, które stanowią o warunkach wydzielania lokali jako odrębnych nieruchomości, a także związanej z nimi nieruchomości wspólnej.
Zakres tej ustawy jest praktycznie nieograniczony. Stanowi ona podstawę do wyodrębniania samodzielnych lokali w każdym budynku, bez względu na to czyją on jest własnością: Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, państwowej osoby prawnej, spółki prawa handlowego, spółdzielni mieszkaniowej, niepaństwowej osoby prawnej lub osoby fizycznej. Ustawa nie stawia ograniczeń odnośnie powierzchni samodzielnego lokalu. Dopuszcza sukcesywne wyodrębnianie poszczególnych lokali w budynku. Nie stwarza też ograniczeń odnośnie liczby lokali należących do jednej osoby, zarówno fizycznej jak i prawnej [Rudnicki i in. 1999].
Z zakresu zagadnień i działań związanych z własnością lokali zwrócimy uwagę na następujące tematy: - odrębna własność lokali i jej ustanawianie, - wspólnota mieszkaniowa i zarząd nieruchomością wspólną, - prawa i obowiązki właścicieli lokali.
8.6.1 Odrębna własność lokali i jej ustanawianie
Zgodnie z ustawą o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust.1).
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości (którzy w ten sposób znoszą współwłasność należącej do nich nieruchomości), albo przez właściciela nieruchomości (budynku) i nabywcę lokalu. Umowa ta powinna określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 8).
Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności tej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu (art. 9).
Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy stosuje się również dla przypadków:  jeżeli właściciel nieruchomości ustanawia odrębną własność lokali dla siebie, na mocy
jednostronnej czynności prawnej (art. 10)  wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność
nieruchomości. W tym przypadku, jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy (art. 11).
Jak pamiętamy, zgodnie z art. 3 ust.1 ustawy o własności lokali, wyodrębnienie własności lokalu jest obligatoryjnie związane z określeniem – przysługującego nabywcy lokalu – udziału w nieruchomości wspólnej. Przy tym, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele (art.3 ust.6).
Ustanowienie własności lokali w drodze umowy można dokonywać sukcesywnie. W tym trybie właściciele lokali wyodrębnionych wcześniej nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. Jednakże do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jakie przyjęto przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu tego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust 7). Umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu musi zawierać przede wszystkim obligatoryjną treść ustaloną w art. 8 ustawy, czyli: 1) określenie rodzaju, położenia i powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz 2) określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Dane z p. 1 określa się na podstawie planu i opisu sporządzonego przez właściwe organy nadzoru architektoniczno- budowlanego, a dane wym. w p. 2 ustala się w oparciu o powierzchnie lokali wyliczone w tym planie i określają one udziały we współwłasności nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem, a w przypadkach gdy budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość – udziały we współwłasności budynku i takie same udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Ponadto umowa musi zawierać oznaczenie nieruchomości, z której lokal zostaje wyodrębniony z podaniem jej właściciela i księgi wieczystej. Dalej – wskazanie warunków, na jakich doszło do wyodrębnienia lokalu, sposobu zapłaty, ceny, daty wydania lokalu nabywcy, oznaczenie strony ponoszącej wydatki związane z zawarciem umowy i założeniem księgi wieczystej. W umowie także zamieszcza się wniosek o założenie dla tego lokalu odrębnej księgi wieczystej oraz wniosek o ujawnienie sposobu zarządu. Określenie sposobu zarządu może nastąpić również później w odrębnej umowie notarialnej [Rudnicki i in. 1999].
8.6.2 Wspólnota mieszkaniowa i zarząd nieruchomością wspólną
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art.6).
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa równocześnie z wyodrębnieniem w budynku wielolokalowym pierwszego samodzielnego lokalu. Członkami wspólnoty są zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych, w tym również lokali użytkowych. Wspólnota nie jest osobą prawną, jednak stanowi odrębny podmiot prawa, który może posiadać odrębny majątek, np. nabyty na potrzeby zarządu (samochód, komputer). Powinnością wspólnoty jest sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota wypowiada się we wszystkich sprawach w formie uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali w trybie określonym w przepisach ustawy (art. 23 do 25).
Sposób funkcjonowania wspólnoty i forma zarządu zależne są od ilości lokali związanych z nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 19 ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Natomiast przy większej od siedmiu liczbie lokali powoływany jest zarząd, którego zasady powoływania i kompetencje określają przepisy ustawy o własności lokali (art. 20 i dalsze).
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20).
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest
kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21).
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art.22). Szereg czynności wymienionych dalej w ustawie wykracza poza ten zakres i w tych przypadkach potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie określonej czynności, a przy niektórych czynnościach udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w formie prawem przewidzianej. Bazując na rozwiązaniach ustawowych można wyróżnić trzy podstawowe formy sprawowania zarządu: zarząd bezpośredni, powierzony i sądowy [Stefańczyk i Węglowski 2000]: 1) Zarząd bezpośredni, uregulowany w przepisach działu IV K.c. normujących sprawy związane
ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Stanowią one, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony i zobowiązany współzarządzać rzeczą wspólną. Dotyczy to wspólnot składających się z co najwyżej 7 lokali, jeżeli w drodze umowy współwłaściciele ci nie ustanowią innej formy zarządu.
2) Zarząd powierzony dotyczący budynków powyżej 7 lokali. Zarząd w tym przypadku powoływany jest w drodze uchwały właścicieli lokali (o ile wcześniej nie nastąpiło jego ustalenie w ramach umowy). Powierzenie zarządu uwalnia właścicieli lokali od zajmowania się czynnościami zwykłego zarządu, a jednocześnie umożliwia przekazanie tych czynności osobie zawodowo przygotowanej do spełniania funkcji zarządcy. Pewną modyfikacją zarządu zleconego jest rozwiązanie polegające na powołaniu zarządu wspólnoty spośród właścicieli lokali i powierzenie czynności administracyjnych osobie trzeciej. Rozwiązanie takie stanowi połączenie kompetencji zawodowych administratora z kontrolą sprawowaną bezpośrednio przez właścicieli wchodzących w skład zarządu. Ci ostatni zostają dzięki temu uwolnieni od czynności administrowania.
3) Zarząd ustanowiony przez sąd. Zgodnie z art. 26 ustawy o własności lokali może dojść do ustanowienia przymusowego zarządu przez sąd, jeżeli zarząd nie został powołany lub nie wypełnia swoich obowiązków albo je wypełnia nieprawidłowo, zwłaszcza w zakresie gospodarki. W takich przypadkach każdy a właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Zarządca taki ustanawiany jest na czas trwania przyczyn powołania i w razie ich ustania sąd odwołuje zarządcę.
8.6.3 Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Właściciel lokalu ma prawo do wyłącznego korzystania z lokalu będącego jego własnością oraz do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciel ma też prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną i kontroli działalności zarządu
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art.13).
Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej odnosi się głównie do takich urządzeń jak klatki schodowe, windy, strychy oraz teren poza budynkiem. W sposób bierny korzysta się z takich urządzeń jak dachy, mury, fundamenty, stanowiące konstrukcję budynku. W pewnych przypadkach nieruchomość wspólna może przynosić dochody, np. reklamy na ślepej ścianie [Rudnicki i in. 1999].
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom
lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2).
9. Zawody ustanowione przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami
9.1 Zdefiniowania i zakresy czynności zawodów Działalność zawodowa w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami została uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie z trybem zdobywania kwalifikacji i nadawania uprawnień i licencji zawodowych w każdym z tych zakresów. Ustawa ta stanowi, że działalność zawodową w tych zakresach mogą wykonywać tylko osoby fizyczne posiadające uprawnienia lub licencje zawodowe, potwierdzone świadectwem, nadane przez właściwego ministra do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w wyniku postępowania kwalifikacyjnego przeprowadzonego zgodnie z przepisami ustawy. Uzyskujące uprawnienia i licencje osoby są wpisywane do centralnych rejestrów prowadzonych dla każdego z tych zawodów i nabywają prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego, który podlega ochronie prawnej. Działalność zawodową mogą również prowadzić przedsiębiorcy w ramach zorganizowanej firmy, jeżeli czynności zawodowe z tych zakresów będą wykonywane przez osoby legitymujące się świadectwami uprawnień lub licencji zawodowych. Rzeczoznawcymajątkowi są przygotowani i uprawnieni do określania wartości nieruchomości i zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o g.n. – sporządzania opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Stosownie do art. 174 ust. 3 i 3a tejże ustawy, rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Może także sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, 2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, 4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, 5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, 6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, 7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, 8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami dostarczają decydentom wiedzy o istniejącym rynku i kojarzą potencjalnych kontrahentów oraz realizują prowadzenie formalności aż do ich uwieńczenia w momencie przeniesienia praw własności u notariusza. Zasady pośrednictwa reguluje art. 180 ustawy o g.n. następująco:
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, 2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,
4) innych niż określone w pkt 1-3 mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Zarządcy nieruchomości, którzy zarządzają nieruchomością w imieniu właściciela. Zarządzanie nieruchomością jest to działanie w sferze administracji, eksploatacji oraz inwestycji dla osiągnięcia celu właściciela. Zasady wykonywania zarządzania nieruchomością określa ustawa o g. n. w art. 185 następująco:
1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 4) bieżące administrowanie nieruchomością; 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość
9.2 Wymogi kwalifikacyjne i system nadawania uprawnień i licencji zawodowych
Zgodnie z przepisami ustawy, uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego i licencje zawodowe pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości może uzyskać osoba fizyczna, która: 1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych; 2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze,
za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód;
3) posiada wyższe wykształcenie, przy czym dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego muszą być ukończone studia magisterskie;
4) ukończyła odpowiednie studia podyplomowe w zakresie: wyceny nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami albo ukończyła studia wyższe których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych odpowiednie dla wybranego zawodu (stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych następuje na podstawie zaświadczenia uczelni);
5) odbyła odpowiednią praktykę zawodową w zakresie: wyceny nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami;
6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości (ten ostatni warunek nie dotyczy zawodów: pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości). Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych odbywa się w trybie szczegółowo określonym w
przepisach ustawy (art.191) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 35, poz. 314). Nowa wersja tego rozporządzenia uwzględniająca zmiany trybu postępowania kwalifikacyjnego
jest już poddana konsultacjom w środowiskach zawodowych i ma się ukazać na początku 2008 roku.
W celu przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego powołana jest Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, w ramach której działają trzy podkomisje, odpowiednio do spraw:
1) szacowania nieruchomości, 2) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, 3) zarządzania nieruchomościami.
Obsługę organizacyjna oraz administracyjną postępowania kwalifikacyjnego zapewnia ministerstwo. Minister ogłasza w dzienniku urzędowym i na stronie internetowej ministerstwa komunikaty o terminach i miejscu postępowań kwalifikacyjnych.
Kandydaci ubiegający się o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego składają do ministerstwa wniosek udokumentowany według ustaleń w rozporządzeniu. Zobowiązani są przy tym do pokrycia opłaty za postępowanie kwalifikacyjne.
Postępowanie kwalifikacyjne według zmienionych ostatnio zasad będzie prowadzone dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego w dwóch etapach (jak było to dotychczas: etap wstępny i egzamin), natomiast dla zawodów pośrednika i zarządcy w jednym etapie (bez egzaminu). Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadzają odpowiednio powołane zespoły.
Wyniki postępowania kwalifikacyjnego zapisuje się w protokóle sporządzanym indywidualnie dla każdego kandydata, który stanowi podstawę do wydania świadectwa stwierdzającego nadanie uprawnień lub licencji zawodowej albo decyzji odmawiającej nadania uprawnień lub licencji zawodowej.
9.3 Organizacje zawodowe Rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy
nieruchomości stowarzyszają się w swoich organizacjach zawodowych, które prowadzą różnorodną działalność na rzecz rozwoju poszczególnych zawodów, a w szczególności organizacyjną, szkoleniową i wydawniczą. Ustanawiają standardy zawodowe oraz kodeksy etyki zawodowej i czuwają nad ich przestrzeganiem. W rozporządzeniem w sprawie nadawania uprawnień i licencji... związkom stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami lub zarządców nieruchomości powierzono organizację praktyk zawodowych, których odbycie jest warunkiem dopuszczenia do postępowania kwalifikacyjnego o uzyskanie uprawnień i licencji zawodowych. Mogą też prowadzić te praktyki.
Organizacje zawodowe działają w formie stowarzyszeń regionalnych, które na szczeblu centralnym zorganizowały swe federacje o następujących nazwach:
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – www.pfva.com.pl, Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości – www.pfszn.pl, Polska Federacja Rynku Nieruchomości – www.pfrn.pl.
Ważnym zadaniem federacji jest opracowywanie i uchwalanie standardów zawodowych, które zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu. Standardy te opracowują federacje w porozumieniu ze stowarzyszeniami regionalnymi oraz w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Standardy zawodowesą najpełniejszym zbiorem zasad i przepisów szczegółowych oraz instrukcji, które określają warunki i sposoby wykonania zadań poszczególnych zawodów i których stosowanie oraz przestrzeganie jest wymagane w ramach działalności przedstawicieli tych zawodów.
Na wskazanych stronach internetowych można zapoznać się z różnymi sferami działalności poszczególnych organizacji zawodowych.
9.4 Ogólne zasady organizacji działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami
Przepisy z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami(art.180 i 181): Pośrednik wykonuje swe czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących
czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów (nabycia, zbycia, najmu, dzierżawy nieruchomości), a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia. W umowie pośrednictwa określa się też sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać zawód jako przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania swych czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Jest przy tym zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
9.5 Ogólne zasady organizacji działalności zarządcy nieruchomości Przepisy z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (art.185 i 186): Zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności zawodowe osobiście lub przy pomocy innych
osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.
Zarządca nieruchomości (lub przedsiębiorca) działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. W umowie określa się sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością.
Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania swych czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Jest przy tym zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
9.6 Wybrane zagadnienia dotyczące rzeczoznawstwa majątkowego
9.6.1 Ogólne zasady organizacji działalności rzeczoznawcy majątkowego
Art. 174. ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie.
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania swych czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych Działalność rzeczoznawcy majątkowego polega przede wszystkim na wycenie nieruchomości, która jest dokonywana w dokumencie nazwanym operatem szacunkowym. Pojęcie wycena nieruchomości oznacza postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Dla czynności związanych z określeniem tej wartości przyjęta jest nazwa szacowanie nieruchomości. Trzecim pojęciem z tego zakresu jest powszechna taksacja nieruchomości, rozumiana jako wycena nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości. Wszystkie te pojęcia definiuje w art. 4 ustawa o g.n.
Wycenę nieruchomości prowadzi się zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanym z jej delegacji rozporządzeniu R.M. z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jego treść rozwija zasady ogólne określone w ustawie i stanowi zbiór przepisów szczegółowych według których rzeczoznawca majątkowy ma realizować wycenę i sporządzać operat szacunkowy. Dalsze uszczegółowienie zasad, warunków i sposobów prowadzenia wycen zawierają standardy zawodowe.
9.6.2 Rodzaje wartości określanych dla nieruchomości oraz czynniki kształtujące tę wartość Wartość jest kategorią ekonomiczną. Wyrażona w pieniądzu oznacza opinię o możliwej cenie, a nie samą cenę. Jest bowiem skażona subiektywnym odczuciem oceniającego. Różnica między wartością a ceną polega na tym, że wartość określa rzeczoznawca, a cena uzgadniana jest na rynku przez kontrahentów dokonujących transakcji. W każdym z tych działań na podejmowane ustalenia ma wpływ subiektywne widzenie zainteresowanych. Dla rzeczoznawców dokonujących wyceny ważne jest jednak, aby możliwie najbardziej zobiektywizować określanie wartości, aby wyceny dokonane niezależnie przez różnych rzeczoznawców odnoszące się do tej samej nieruchomości – przy uwzględnieniu warunków jakimi się ona znajduje i cech, którymi się charakteryzuje – dawały określenie wartości na zbliżonym poziomie. Z tego względu ustanawiane przepisy prawa, definicje pojęć, metody i procedury
postępowania mają na celu stworzenie reguł pozwalających odpowiednio zdyscyplinować pracę rzeczoznawcy, a przez to bardziej zobiektywizować jego ustalenia. Uregulowania te dotyczą m. in. rodzajów wartości i zasad jej określania. Zostały one wymienione i zdefiniowane w przepisach ustawy o g.n., która stanowi:
Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: 1) określenia wartości rynkowej, 2) określenia wartości odtworzeniowej, 3) ustalenia wartości katastralnej, 4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
Wartość nieruchomości zależy zawsze od jej walorów, czyli cech które sprawiają, że ma ona
określoną zdolność do zaspokajania potrzeb ludzkich. Do cech nieruchomości zalicza się np. ich walory przyrodnicze (ukształtowanie terenu, jakość gleb, klimat, szata roślinna), położenie (w mieście, na wsi, w różnych strefach tych jednostek terytorialnych), stan zagospodarowania (zabudowana w celu spełniania określonej funkcji, z uprawami rolniczymi, z drzewostanem leśnym) i inne. Oprócz tych cech przedmiotowych nieruchomości są też czynniki wpływające na wartość nieruchomości zależne od ludzi. Jako najważniejszy z nich należy wymienić popyt, czyli zainteresowanie i starania podmiotów o pozyskanie (nabycie) określonych nieruchomości. Im więcej jest chętnych do nabycia nieruchomości, tym bardziej wzrasta cena (wartość) nieruchomości. Wynika to stąd, że podaż nieruchomości jest ograniczona. Nieruchomości stanowią części powierzchni ziemskiej, której obszaru nie da się zwiększyć. Podaż uzależniona jest również od podmiotów, ale w tym przypadku są to podmioty dysponujących prawem własności nieruchomości, jeżeli zdecydują się zbyć to prawo. Innymi czynnikami podmiotowymi są ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z ustaleń władzy terenowej zawarte w planach miejscowych oraz decyzjach administracyjnych. One stanowią o przeznaczeniu terenu i związanych z nim możliwościach rozwoju określonych funkcji oraz odpowiedniego zagospodarowania terenu dla ich realizacji. Ma to zasadniczy wpływ na rozwój zainwestowania terenów, a z nim w parze następuje zawsze wzrost wartości nieruchomości.
Wartość rynkowa, jako odzwierciedlająca poziom ceny na rynku ukształtowanej w wyniku oddziaływania popytu i podaży nieruchomości, uznawana jest jako typ wartości podstawowej dla wycen nieruchomości. Jej też poświęcona jest szczególna uwaga w teorii i praktyce wyceny oraz w standardach.
9.6.3 Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości
Według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami: Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich
wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.
1. Metoda porównywania parami 2. Metoda korygowania ceny średniej 3. Metoda analizy statystycznej rynku
1.Metoda inwestycyjna
Techniki dla metod dochodowych: a) kapitalizacji prostej b) dyskontowania strumieni
2. Metoda zysków
1. Metoda pozostałościowa 2. Metoda kosztów likwidacji 3. Metoda wskaźników szacunkowych
gruntów Kosztowe
1. Metoda kosztów odtworzenia Techniki dla metod kosztowych: a) szczegółowa b) elementów scalonych c) wskaźnikowa
2. Metoda kosztów zastąpienia
Art. 154. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zdefiniowania podejść, metod i technik wyceny według ustawy o gospodarce nieruchomościamii rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: Podejście porównawcze
§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
§ 5 1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
Metody wyceny w podejściu porównawczym:
§ 4 2.W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 1. Metoda porównywania parami
§ 4 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 2. Metoda korygowania ceny średniej
§ 4. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 3. Metoda analizy statystycznej rynku
§ 4. 5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Podejście dochodowe
§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
Metody wyceny w podejściu dochodowym:
§ 7. 1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.
1. Metoda inwestycyjna § 7. 2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. 2. Metoda zysków
§ 7. 3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten ustala się w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Techniki wyceny w podejściu dochodowym:
§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni pieniężnych. Technika kapitalizacji prostej
§ 9. 1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.
2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów uzyskiwanych z tych nieruchomości podobnych.
3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami uzyskiwanymi z tych nieruchomości. Technika dyskontowania strumieni pieniężnych
§ 10. 1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskiwania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.
2. Liczba lat, o których mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości, przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
Art. 152. 2. Podejście mieszane zawiera elementy podejść poprzednich. Metody wyceny w podejściu mieszanym:
§ 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. 1. Metoda pozostałościowa
§ 16. 1. Metodę pozostałościową stosuje się do określania wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. 2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
2. Metoda kosztów likwidacji § 17. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi
nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. 3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów
§ 18. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy stosowaniu tej metody wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich.
Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, są określone w załączniku do rozporządzenia.
§ 18. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy: 1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; 1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.
Art. 153. 3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
§ 21. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Metody wyceny w podejściu kosztowym:
§ 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. 1. Metoda kosztów odtworzenia
§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych. 2. Metoda kosztów zastąpienia
§ 22. 2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie
mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Techniki wyceny w podejściu kosztowym:
§ 23. 2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Technika elementów scalonych
§ 23. 3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Technika wskaźnikowa
§ 23. 4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
9.6.4 Operat szacunkowy
Art. 156. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po upływie tego okresu, operat może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
10. Postępowanie upadłościowe i postępowanie egzekucyjne
10.1 Postępowanie upadłościowe Wybrane przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze
(Dz.U. Nr 60, poz.535): Art. 1. 1. Ustawa reguluje zasady wspólnego dochodzenia roszczeń wierzycieli od
niewypłacalnych dłużników będących przedsiębiorcami oraz skutki ogłoszenia upadłości, a także zasady postępowania naprawczego wobec przedsiębiorców zagrożonych niewypłacalnością.
PODSTAWY OGŁOSZENIA UPADŁOŚCIArt. 10. Upadłość ogłasza się w stosunku do dłużnika, który stał się niewypłacalny. Art. 11. 1. Dłużnik jest niewypłacalny, jeżeli nie wykonuje swoich wymagalnych
WNIOSEK O OGŁOSZENIE UPADŁOŚCIArt. 20. 1. Wniosek o ogłoszenie upadłości może zgłosić dłużnik lub każdy z jego
wierzycieli. Art. 21. 1. Dłużnik jest obowiązany, nie później niż w terminie dwóch tygodni od dnia, w
którym wystąpiła podstawa do ogłoszenia upadłości, zgłosić w sądzie wniosek o ogłoszenie upadłości.
PRZEPISY O POSTĘPOWANIUArt. 26. 1. Uczestnikiem postępowania o ogłoszenie upadłości jest każdy, kto złożył
wniosek o ogłoszenie upadłości, oraz dłużnik. Art. 38. 1. Po złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości przez dłużnika sąd niezwłocznie
dokonuje zabezpieczenia jego majątku. 2. Sąd zabezpiecza majątek dłużnika przez ustanowienie tymczasowego nadzorcy sądowego.
3. Przed podjęciem uchwał, o których mowa w ust. 1, oraz przed zawarciem układu, o którym mowa w ust. 2, na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli sporządza się spis wierzytelności. Spis wierzytelności sporządza pod nadzorem sędziego tymczasowy nadzorca sądowy albo zarządca, jeżeli był ustanowiony.
ORZECZENIE O OGŁOSZENIU UPADŁOŚCIArt. 51. 1. Uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o
ogłoszeniu upadłości, w którym: 1) wymienia imię i nazwisko, nazwę albo firmę, miejsce zamieszkania albo siedzibę
upadłego dłużnika (upadłego); 2) określa sposób prowadzenia postępowania; 3) określa, czy i w jakim zakresie upadły będzie sprawował zarząd swoim majątkiem,
jeżeli postępowanie będzie prowadzone z możliwością zawarcia układu; 4) wzywa wierzycieli upadłego do zgłoszenia wierzytelności w wyznaczonym terminie,
nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym niż trzy miesiące; 5) wzywa osoby, którym przysługują prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ciążące na
nieruchomości należącej do upadłego, jeżeli nie zostały ujawnione przez wpis w księdze wieczystej, do ich zgłoszenia w wyznaczonym terminie nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym
niż trzy miesiące, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w postępowaniu upadłościowym;
6) wyznacza sędziego-komisarza oraz syndyka albo nadzorcę sądowego, albo zarządcę; 7) oznacza godzinę wydania postanowienia, jeżeli upadły jest uczestnikiem systemu
płatności lub systemu rozrachunku papierów wartościowych (...) 2. Postanowienie o ogłoszeniu upadłości jest skuteczne i wykonalne z dniem jego
wydania, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Art. 57. 1. Jeżeli ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego, upadły
jest obowiązany wskazać i wydać syndykowi cały swój majątek, a także wydać wszystkie dokumenty dotyczące jego działalności, majątku oraz rozliczeń, w szczególności księgi rachunkowe, inne ewidencje prowadzone dla celów podatkowych i korespondencję. Wykonanie tego obowiązku upadły potwierdza w formie oświadczenia na piśmie, które składa sędziemu- komisarzowi.
SYNDYK, NADZORCA SĄDOWY, ZARZĄDCAArt. 156. 1. Syndyka powołuje się w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację
majątku upadłego. 2. Nadzorcę sądowego powołuje się w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia
układu. 3. Zarządcę powołuje się w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu,
gdy odebrano zarząd majątkiem upadłemu. Zarządcę ustanawia się także, gdy ustanowiono nad częścią majątku zarząd własny upadłego. W sprawach objętych tym zarządem zarządca pełni czynności zastrzeżone dla nadzorcy sądowego.
Zgłoszenie wierzytelnościArt. 239. Zgłoszenia wierzytelności dokonuje się na piśmie w dwóch egzemplarzach. Do
pisma zgłaszający wierzytelność dołącza oryginał lub notarialnie poświadczony odpis dokumentu uzasadniającego zgłoszenie. Poświadczenia odpisów może dokonać także radca prawny lub adwokat, będący pełnomocnikiem wierzyciela, który zgłasza wierzytelność.
Likwidacja masy upadłościArt. 306. Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, syndyk
niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz sporządzenia planu likwidacyjnego. Syndyk składa sędziemu-komisarzowi spis inwentarza wraz z planem likwidacyjnym w terminie jednego miesiąca od dnia ogłoszenia upadłości. Plan likwidacyjny powinien określać proponowane sposoby sprzedaży składników majątku upadłego, w szczególności sprzedaży przedsiębiorstwa, termin sprzedaży, preliminarz wydatków oraz ekonomiczne uzasadnienie dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.
Art. 311. 1. Likwidacji masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części, sprzedaż nieruchomości i ruchomości,
przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie innych jego praw majątkowych wchodzących w skład masy upadłości albo ich zbycie.
Art. 313. 1. Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej.
2. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej.
3. Służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy.
10.2 Egzekucja z nieruchomości według przepisów kpc Wybrane przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
(Dz.U. Nr 43, poz. 296): Art. 921. § 1. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w
którego okręgu nieruchomość jest położona. (...) Art. 922. Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby,
którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.
Zajęcie Art. 923. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości
wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
Opis i oszacowanie Art. 942. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik
na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Art. 945. § 1. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu
uczestników. § 2. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. § 3. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, (...)
Obwieszczenie o licytacji Art. 952. Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji
nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Art. 953. § 1. Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, (...)
Licytacja Art. 972. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Art. 974. Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i
oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.
Art. 976. § 1. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. § 2. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.
Art. 978. § 1. Przetarg odbywa się ustnie. Przybicie Art. 987. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa
się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.
Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. § 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
10.3 Postępowanie egzekucyjne w administracji Wybrane przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w
administracji (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954): Art. 1a. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) czynności egzekucyjnej - rozumie się przez to wszelkie podejmowane przez organ egzekucyjny działania zmierzające do zastosowania lub zrealizowania środka egzekucyjnego,
4) egzekutorze - rozumie się przez to pracownika organu egzekucyjnego wyznaczonego do dokonywania czynności egzekucyjnych,
5) nieruchomości - rozumie się przez to również: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w tym także prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni,
7) organie egzekucyjnym - rozumie się przez to organ uprawniony do stosowania w całości lub w części określonych w ustawie środków służących doprowadzeniu do wykonania przez zobowiązanych ich obowiązków o charakterze pieniężnym lub obowiązków o charakterze niepieniężnym oraz zabezpieczania wykonania tych obowiązków,
a) w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym należności pieniężnych, egzekucję: z pieniędzy, z wynagrodzenia za pracę, ze świadczeń emerytalnych i rentowych, (....), z ruchomości, z nieruchomości,
b) w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym obowiązków o charakterze niepieniężnym: grzywnę w celu przymuszenia, odebranie rzeczy ruchomej, odebranie nieruchomości (...)
13) wierzycielu - rozumie się przez to podmiot uprawniony do żądania wykonania obowiązku lub jego zabezpieczenia w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym lub zabezpieczającym,
18) zajęciu egzekucyjnym - rozumie się przez to czynność organu egzekucyjnego, w wyniku której organ egzekucyjny nabywa prawo rozporządzania składnikiem majątkowym zobowiązanego w zakresie niezbędnym do wykonania obowiązku objętego tytułem wykonawczym,
1) podatki, opłaty i inne należności, (...),
2) grzywny i kary pieniężne wymierzane przez organy administracji publicznej,
(cały szereg innych wymienionych w kolejnych punktach tego paragrafu) Art. 3. § 1. Egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków określonych w art. 2, gdy
wynikają one z decyzji lub postanowień właściwych organów, albo - w zakresie administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego - bezpośrednio z przepisu prawa, chyba że przepis szczególny zastrzega dla tych obowiązków tryb egzekucji sądowej.
LITERATURA Brzeski W.J., Dobrowolski G. Sędek Sz. Vademecum pośrednika nieruchomości. KIN. Kraków
1996. Rudnicki S. (red.), Bieniek G., Dmowski S., Rudnicki G.. Prawo obrotu nieruchomościami. Wyd.
C.H. BECK. Warszawa 1999. Standardy zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie 8,
Warszawa 2003. Stefańczyk M., Węglowski M. Wspólnota mieszkaniowa. Poradnik zarządzania. Warszawa 2000. Śliwiński A. Zarządzanie nieruchomościami. AW Placet. Warszawa 2000. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t. jedn. Dz. U. z
2004 r. Nr167, poz. 1758). Ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. Nr 12. poz. 61). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 91 z późniejszymi
zmianami). Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego(Dz.U. Nr 43, poz. 296 z
późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji(t. jedn. Dz. U, z
2005 r. Nr 229, poz. 1954). Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. jedn. Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz.288). Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115). Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435). Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa (t. jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128). Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016). Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe(Dz. U. Nr 119, poz. 567). Ustawa z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz Krajowym Funduszu
Drogowym (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2571). Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.
jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398). Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1070). Ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa
oraz o Agencji Mienia Wojskowego (t.jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711). Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r
Nr 261, poz. 2603). Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością
przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa(Dz. U. Nr 4, poz. 24).
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych(Dz. U. Nr 71. poz. 734). Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019). Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze(Dz.U. Nr 60, poz.535).
Gospodarowanie nieruchomościami - Notatki - Gospodarka - Część 2