Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/opuszczenie_mieszkania_komunalnego_z_przymusu,28,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:57:53
Legal References Found: art. 189
 art. 102
 Art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 11

Document Content:
Monika Cieszyńska • Opublikowane: 2016-03-15
Czy jeżeli ktoś wyprowadza się z mieszkania komunalnego, nie wiedząc o tym, że w 1998r. nabył prawo do umowy najmu po zmarłym ojcu, to znaczy, że zrzekł się dobrowolnie swojego prawa do umowy najmu z chwilą opuszczenia mieszkania? Siostra mieszkała w tym mieszkaniu 32 lata i została zmuszona do jego opuszczenia przez konkubenta mamy. Czy jeżeli konkubent na dzień śmierci partnerki jest właścicielem mieszkania spółdzielczego (wyodrębniona własność) i dzień po jej śmierci robi darowiznę na córkę, a za parę dni składa wniosek o umowę najmu po zmarłej partnerce i otrzymuje mieszkanie, to czy nie działa wbrew zasadom współżycia społecznego?
W obecnym stanie prawnym (art. 691 Kodeksu cywilnego) w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
– jednak pod warunkiem, że wyżeh wymienieni uprawnieni stale faktycznie zamieszkiwali z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Zgodnie z poglądem ukształtowanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego (SN) stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby, tj. miejsce, w którym koncentruje się na przykład życie dzieci obok rodziców, osoby nieporadnej przy osobie, która się nią opiekuje, itp. (przykładowo: wyrok SN z 8 stycznia 1976 r., sygn. akt I CR 926/75).
Natomiast nie ma znaczenia, czy osoba uprawniona posiadała w tym lokalu meldunek. Niezbędną i wystarczającą przesłanką jest fakt faktycznego (rzeczywistego) zamieszkiwania (tak SN w wyroku z 28 października 1980 r., sygn. akt III CRN 188/80).
Wstąpienie wymienionych osób spełniających następuje z mocy samego prawa bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między daną osobą uprawnioną a właścicielem. Nadto nie ma znaczenia, czy zmarły zajmował lokal na podstawie umowy najmu, czy decyzji administracyjnej ani czy osoba uprawniona jest spadkobiercą zmarłego.
Tym samym należy przyjąć, iż córka zmarłego wstąpiła w stosunek najmu po śmierci ojca – najemcy z mocy samego prawa, pod warunkiem że do chwili jego śmierci stale zamieszkiwała w lokalu będącym przedmiotem umowy najmu.
Na podstawie podanych przez Panią informacji trudno mi jednoznacznie powiedzieć, czy przedmiotowa umowa najmu wygasła czy też nadal trwa. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
Rozumiem, że ani ze strony gminy, ani ze strony córki nie nastąpiło formalne wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli tak, to można utrzymywać, że umowa najmu nadal trwa.
Ze strony gminy wypowiedzenie umowy najmu powinno pod rygorem nieważności zostać dokonane na piśmie i zawierać przyczynę wypowiedzenia.
W tej sytuacji doradzam wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie istnienia umowy najmu między gminą a córką na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.
Pozew taki należy złożyć do sądu rejonowego. Opłata od pozwu – w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony – wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, czyli 5% sumy czynszów za okres 3 miesięcy. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do pozwu.
Strona, która nie jest w stanie ponieść kosztów sądowych bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny, zgodnie z art. 102 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych może wystąpić z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych. Do wniosku należy załączyć oświadczenie obejmującego szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania na specjalnym formularzu (formularz dostępny jest w sekretariacie sądu lub na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości).
Wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych należy złożyć albo przed albo równocześnie z wytoczeniem powództwa o ustalenie istnienia umowy najmu.
Odnosząc się do drugiej poruszonej przez Panią kwestii należy stwierdzić, iż konkubent po śmierci partnerki również wstąpił w stosunek najmu z mocy samego prawa, jeśli stale zamieszkiwał z nią do chwili jej śmierci. Art. 691 § 1 kodeksu cywilnego stanowi bowiem: „W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”. Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1, oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie (uchwała SN z 20 listopada 2009 r., III CZP 99/2009, LexisNexis nr 2102647, OSNC 2010, nr 5, poz. 74).
W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, iż „Jeżeli po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje po nim kilka osób bliskich, które stale mieszkały z nim aż do chwili śmierci, to każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu i sąd nie może dokonać wyboru na rzecz jednej z nich, kierując się np. stopniem bliskości czy długością okresu wspólnego zamieszkania, jeżeli jednak jedna z tych osób kwestionuje uprawnienia drugiej, to sąd obowiązany jest szczególnie wnikliwie zbadać istnienie przesłanek z art. 691” (wyrok Sądu Najwyższego z 4 stycznia 1979 r., sygn. akt III CRN 271/78).
To, że konkubent w chwili śmierci posiadał tytuł do innego lokalu nie wyłącza zasady wstąpienia konkubenta w stosunek najmu z mocy samego prawa, gdyż ustawodawca nie ustanowił żadnej takie przesłanki negatywnej wstąpienia w stosunek najmu.
Inną sprawą jest to, że w przypadku gdyby konkubent nie wyzbył się prawa własności, to gmina mogłaby mu wypowiedzieć stosunek najmu, o czym stanowi art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego: „Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może bowiem wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.
Niemniej, to, czy doszło do nadużycia prawa podmiotowego ze strony konkubenta, ocenić powinien sąd, biorąc pod uwagę brzmienie przepisów prawa miejscowego oraz zebrany materiał dowodowy w sprawie.