Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9962,postanowienie-sadu-zastepujace-uchwale-wspolnoty-mieszkaniowej
Timestamp: 2020-06-01 01:43:35
Legal References Found: Art. 24
 art. 18
 art. 22
 art. 22
 art. 32
 art. 22
 art. 22
 art. 24
 art. 73
 art. 22
 art. 24

Document Content:
Postanowienie sądu zastępujące uchwałę wspólnoty mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
mgr Andrzej Jasiecki	| Administrator 9/2017 | 06.10.2017
Wystąpienie do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie powinno być poprzedzone próbą podjęcia uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody.
Zarządzanie nieruchomością wspólną niejednokrotnie wiąże się z koniecznością rozwiązywania konfliktów powstających pomiędzy właścicielami lokali. Zdarza się, że właściciele ci nie są w stanie dojść do porozumienia odnośnie do dokonywania czynności zarządu, co przekłada się na niemożność podjęcia uchwały w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Art. 24 UWL stanowi, że w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.
• Kwestia wykładni rozumienia "zgody" i "braku zgody" właścicieli lokali w przepisach ustawy o własności lokali
• Legitymacja do złożenia wniosku o rozstrzygnięcie sporu przez sąd
• Zdolność sądowa wnioskodawcy
• Rozstrzygnięcie prez sąd
• Zamierzona czynność i jej cel
• Interesy wszystkich właścicieli
Przesłanką wydania rozważanego rozstrzygnięcia jest brak zgody wymaganej większości właścicieli lokali na czynność dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną.
W przepisie mowa jest o braku zgody, bez wskazania czego ma ona dotyczyć. Nie powinno być jednak wątpliwości, że chodzi tu o czynność zarządu nieruchomością wspólną. Choć nie wynika to wprost z brzmienia przepisu, to z jego umiejscowienia w rozdziale zatytułowanym „Zarząd nieruchomością wspólną” należy wnioskować, że czynność ta musi dotyczyć właśnie tego przedmiotu majątkowego.
Wprowadzenie jako przesłanki wydania rozstrzygnięcia braku zgody może być mylące, gdyż w UWL pojęcie „zgody” zostało użyte:
w art. 22 ust. 2 oraz art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 9 (pojęcie to oznacza tu zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, na którą potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, a także zgodę na dokonanie wyszczególnionych czynności zarządu),
w art. 32 pkt 1a (zgoda na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych)
oraz w art. 22 ust. 4 (zgoda na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu).
Dwie pierwsze grupy powołanych czynności zaliczymy do tych, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.
Natomiast w art. 22 ust. 4 UWL przedmiot uchwały dotyczy odrębnej własności lokali.
Przede wszystkim nie ma tu jednak wyraźnego odesłania do rozpoznania sprawy w postępowaniu nieprocesowym, w którym rozpoznaje się sprawy tylko wtedy, gdy tryb taki został przewidziany w ustawie. Ma to duże znaczenie, gdyż:
w postępowaniu nieprocesowym prowadzonym na podstawie art. 24 UWL biorą udział wszyscy właściciele lokali jako uczestnicy postępowania zainteresowani wynikiem sprawy[1],
a w procesie – tylko osoby wskazane przez stronę powodową (przy czym pozostaje tu kwestia współuczestnictwa jednolitego – art. 73 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego[2], co prowadziłoby do sytuacji, że skład osobowy strony pozwanej pokrywałby się z liczbą uczestników w postępowaniu nieprocesowym).
Zgodę stanowić będzie opowiedzenie się przez „wymaganą większość właścicieli lokali” za pozytywnym rozstrzygnięciem w przedmiocie dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
W związku z otwartym katalogiem tego rodzaju czynności (co wyraźnie wynika z art. 22 ust. 3 UWL – „w szczególności”), spełnienie tego warunku wchodzić będzie w grę także w przypadkach nieprzewidzianych w ustawie o własności lokali, choć w niektórych sytuacjach może to być dyskusyjne.
[1] Np. Gola A., komentarz do art. 24 ustawy o własności lokali, LEX, teza 4.
[2] Tekst jednolity DzU z 2016 r., poz. 1822 ze zm.; dalej jako kpc.
[3] Wyrok Sądu Najwyższego z 7.10.2005 r., sygn. akt IV CK 129/05, Monitor Prawniczy rok 2005, nr 23, s. 1164.
[4] Np. Dziczek R., Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2016, s. 272.
[5] Szymczak I., Wspólnota Mieszkaniowa, Warszawa 2014, s. 274–275.
postanowienie sądu |
rozstrzygnięcie sporu przez sąd |
wniosek o rozstrzygnięcie sporu |
legitymacja do złożenia wniosku |
wnioskodawca |
zdolność sądowa wnioskodawcy