Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7168,zakres-zarzadu-spoldzielni
Timestamp: 2019-12-12 02:06:42
Legal References Found: Art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 64
 art. 199
 art. 27
 art. 27
 art. 18
 art. 18
 art. 22
 art. 27
 art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 1
 art. 18
 art. 4
 art. 199
 art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 31
 art. 64
 art. 27

Document Content:
Zakres zarządu spółdzielni | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| Administrator 12/2014 | 13.01.2015
Projekt nowelizacji UWL »
Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze? »
Art. 27 ust. 2 USM głosi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL.
Zarząd ten jest jedną z form zarządu, przewidzianą w ustawie o własności lokali, zatem nie wygaśnie on automatycznie, a jeżeli właściciele lokali chcieliby ten stan zmienić, to muszą podjąć zaprotokołowaną przez notariusza uchwałę o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu, ale mogą to zrobić dopiero po podjęciu uchwały o odłączeniu się od spółdzielni.
Ustawodawca w art. 27 ust. 2 ustawy rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale nie doprecyzował jego zakresu.
Przeczytaj: Upadłość spółdzielni mieszkaniowej - wybrane zagadnienia
Według niego zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL. Odwołanie to należałoby rozumieć tak, że i zakres tego zarządu należy rozumieć w sposób, w jaki przepisy normują zarząd powierzony.
W uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 USM zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.
NSA wskazał na znaczenie treści art. 64 ust. 2 Konstytucji, zgodnie z którym własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie Sądu oznacza to również zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli.
NSA zauważył, że przyjęcie zasady, iż spółdzielnia może bez zgody pozostałych współwłaścicieli podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania.
Jak podał Sąd, z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Zobacz też: Ustanie zarządu powierzonego spółdzielni
W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W niektórych orzeczeniach Sądów administracyjnych pojawiło się jednak odmienne stanowisko.
NSA przyjął w wyrokach z dnia 19 kwietnia 2011 r., II OSK 694/10 i II OSK 695/10, że w sprawach nieuregulowanych w USM odsyła ona do przepisów prawa spółdzielczego.
Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 21 czerwca 2011, II SA/Ol 293/11, opowiedział się za szerokim zakresem zarządu sprawowanego przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 USM.
Podkreślił, że przyjęte stanowisko nie narusza Konstytucji RP, skoro ustawowy zarząd spółdzielni został powiązany z zagwarantowaniem drogi sądowej do kwestionowania uchwał organów spółdzielni.
Podkreślił również, że spółdzielnia nie może być w gorszej sytuacji niż wspólnota mieszkaniowa, w której decyzje co do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu zapadają w trybie uchwały.
W USM brak odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, które mają jedynie ograniczone zastosowanie w sprawach uregulowanych w ustawie o własności lokali.
Z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 roku. sygn. akt III CZP 122/13, uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 27 ust. 2 USM, zarząd nieruchomością wspólną jest wykonywany jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 UWL.
Trzeba przede wszystkim zauważyć, że art. 18 ust. 1 UWL nie określa zakresu zarządu powierzonego. W przepisie tym przyjęto, że reguły zarządu nieruchomością wspólną mogą być określone w umowie zawartej przez właścicieli lokali, w szczególności zaś właściciele mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, to obowiązują zasady określone w rozdziale 4 UWL przepisy mają charakter względnie obowiązujący.
Zakres zarządu wynika z dalszych przepisów, zwłaszcza z art. 22 UWL, którego zastosowanie zostało jednak wyłączone przez art. 27 ust. 2 zd. drugie USM. Odesłanie w art. 27 ust. 2 USM do art. 18 ust. 1 UWL oznacza więc tylko tyle, że spółdzielnia wykonuje ex lege zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony.
Warto przeczytać: Funkcjonowanie wspólnoty w spółdzielni mieszkaniowej
Współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym jest ze swej istoty konstrukcją tymczasową, stąd też ustawodawca bardziej koncentruje się na zabezpieczeniu praw poszczególnych właścicieli. Tymczasem współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem koniecznym, nierozerwalnie związanym z odrębną własnością lokali.
Nie ma możliwości jej zniesienia co do elementów koniecznych, stąd też rozstrzyganie kolizji interesów współwłaścicieli musi nastąpić w obrębie współwłasności przez stworzenie efektywnego mechanizmu zarządzania, polegającego m.in. na poskramianiu interesów poszczególnych współwłaścicieli na rzecz ich interesu wspólnego.
Interes wspólny ma podstawowe znaczenie również z punktu widzenia regulacji dotyczących sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową. Nie ma przy tym podstaw do twierdzenia, że ustawodawca nie uregulował zakresu takiego zarządu.
W art. 27 ust. 2 USM został wyłączony reżim zarządzania przewidziany w UWL, w konsekwencji czego wprowadzono reżim uregulowany w USM, nie zamieszczając przy tym odesłania do stosowania przepisów kc.
Zgodnie z art. 1 ust. 3 USM, spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Może ponadto zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z jej właścicielem (współwłaścicielami) (art. 1 ust. 3 USM).
Zastosowanie prawa spółdzielczego we wspólnotach mieszkaniowych
Z tego przepisu mogłoby wynikać, że to, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie stanowiącym współwłasność osoby niebędącej członkiem, znajduje źródło nie w ustawie, a w umowie.
Prawidłowości takiej wykładni przeczy jednakże sformułowanie zarówno art. 18 ust. 1 USM, który odnosi się do członków i do właścicieli niebędących członkami, jak i art. 4 ust. 4 USM, nakładającego na właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni takie same, jak na członków, obowiązki w zakresie uczestniczenia w uiszczaniu tzw. opłat eksploatacyjnych, obejmujących m.in. koszty zarządu nieruchomością wspólną.
We wszystkich powołanych przepisach USM wspomina się ogólnie o zarządzie albo zarządzaniu, bez rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 kc do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej. Stosownej podstawy prawnej w tym zakresie nie ma.
Nie można też mówić o istnieniu luki prawnej, skoro nie ma podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 USM w związku z art. 18 ust. 1 UWL, odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu.
Nie można wreszcie twierdzić inaczej, niż to przyjął NSA w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, że brzmienie art. 27 ust. 2 USM jest niejednoznaczne, a skoro przepis ten ogranicza uprawnienia właściciela, to jest uzasadniona jego wykładnia prokonstytucyjna, uwzględniająca sformułowania art. 31 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP.
Zdaniem SN oznaczałoby to w istocie dokonanie oceny zgodności art. 27 ust. 2 USM z Konstytucją, do czego jest uprawniony wyłącznie Trybunał Konstytucyjny.
zarząd zwykły |
Wyświetleń: 13158|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6580|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 10165|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8364|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7350|Ocena: 3.5
Wyświetleń: 6913|Ocena: 0.0