Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0113-kdipt1-2-4012-242-2018-4-ir
Timestamp: 2018-06-23 17:49:08
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 10
 art. 43
 art. 43
 art. 7
 art. 5
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 37
 art. 5
 art. 15
 art. 659
 art. 8
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0113-KDIPT1-2.4012.242.2018.4.IR
Zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży budynku
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2018 r. (data wpływu 18 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu 11 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży:
części usługowej budynku – jest prawidłowe,
części mieszkalnej budynku – jest nieprawidłowe.
W dniu 18 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży budynku, jak również podatku dochodowego od osób fizycznych.
Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 maja 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy, własnego stanowiska oraz sformułowanego pytania, jak również uiszczenie brakującej opłaty.
Sprzedaż domu mieszkalno-usługowego. Wnioskodawca zamierza sprzedać dom o powierzchni 371,7 m2, w którym wynajmował lokale o pow. stanowiącej 49,3% powierzchni domu. Dom zbudował w 1998 r. i od tego czasu wynajmował lokale na parterze dla firm handlowo usługowych. Dla części domu stanowiących lokale pod wynajem Wnioskodawca wykonał operat szacunkowy i wartość rynkowa tej części w 1998 r. wynosiła 317.935 zł. Przy obliczaniu podatku dochodowego Wnioskodawca dokonywał odpisów amortyzacyjnych i do dziś suma tych kwot amortyzacyjnych wynosi ok. 150.000 zł. Wnioskodawca zamierza sprzedać cały dom za około 900.000 zł. Ponieważ część mieszkalna stanowi 50,7% powierzchni domu więc cały dom klasyfikowany jest jako mieszkalny (art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.) i w związku z tym na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Ponadto do odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych mają zastosowanie unormowania zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy wskazujące, że sprzedaż nieruchomości posiadającej status mieszkalnej (nawet jeżeli była wykorzystana przy prowadzeniu działalności gospodarczej) po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, w ogóle nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Przy budowie domu metodą gospodarczą Wnioskodawca nie odliczał naliczonego podatku z faktur za materiały budowlane ani też za usługi budowlane. W trakcie wynajmu od 1998 r. Wnioskodawca wystawiał faktury VAT najemcom i od należnego podatku VAT odliczał podatek VAT z faktur od dostawców wody, prądu, gazu i z faktur za materiały służące do remontu lokali. Remonty czy ulepszenia nie przekroczyły 5% wartości początkowej. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnione od podatku są dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostały zasiedlone dwa lata lub wcześniej przed dokonywaną dostawą (również gdy w związku z ich nabyciem lub wytworzeniem dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do odliczenia). U Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 1998 r. i trwa do dziś.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca:
W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazał, iż:
nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej,
budynek jest własnością Wnioskodawcy i jego żony (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska),
przychody z najmu były i są zaliczane do najmu prywatnego,
zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynek jest zakwalifikowany jako budynek mieszkalny,
budynek mieszkalno-usługowy został oddany do użytkowania w 1998 r.,
budynek zamierza sprzedać w 2018 lub w 2019 roku.
W zakresie podatku od towarów i usług wskazał, iż:
W odpowiedzi na pytanie o następującej treści „Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?” Wnioskodawca wskazał, że jego żona jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT,
budynek jest postawiony na działkach o nr 305/4 i 305/7,
działki są Wnioskodawcy i jego żony własnością,
dom zamierza sprzedać w 2018 lub w 2019 roku,
ww. dom mieszkalno-usługowy stanowi budynek,
według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest to budynek mieszkalny,
dom jest trwale związany z gruntem,
Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu wybudowania budynku,
amortyzowana jest część budynku (49,3%), tj. ta część, która jest wynajmowana,
część mieszkalna zawsze była i jest wykorzystywana do celów zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego żony,
część mieszkalna nigdy nie była wynajmowana,
Wnioskodawca nigdy nie ponosił i nie planuje wydatków na ulepszenie ww. budynku.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 11 maja 2018 r.).
Czy sprzedaż domu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 2)
Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 11 maja 2018 r.), na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT sprzedaż opisanego wyżej domu będzie zwolniona z podatku VAT.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży:
Według art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
Z kolei stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r. poz. 682).
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 powołanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, kiedy spełniona zostanie przesłanka o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy oraz przesłanka o charakterze podmiotowym, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.
Należy wskazać, że nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i jest wykorzystywany na potrzeby osobiste. Sprzedaż majątku prywatnego oznacza, że majątek ten nabywany był na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, a zatem jego zbycie zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznane za działalność gospodarczą ze skutkiem uznania tej osoby za podatnika.
Uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać dom, stanowiący współwłasność ustawową majątkową małżeńską, wybudowany przez niego w 1998 r. W przedmiotowym budynku Wnioskodawca od 1998 r. wynajmował znajdujące się na parterze tego budynku lokale dla firmy handlowo-usługowej. Część mieszkalna zawsze była i jest wykorzystywana do celów zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego żony, nigdy nie była wynajmowana. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych ww. budynek jest zakwalifikowany jako budynek mieszkalny. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wybudowania przedmiotowego budynku. Wnioskodawca nigdy nie ponosił i nie planuje wydatków na ulepszenie ww. budynku.
W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i przywołanych przepisów, odnosząc się do sprzedaży części mieszkalnej budynku należy zauważyć, że część ta nie była przedmiotem najmu, służy natomiast zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji należy stwierdzić, że w tej konkretnej sytuacji ww. czynność stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym sprzedaż ww. budynku w części mieszkalnej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Natomiast inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą części usługowej budynku.
W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W myśl § 2 ww. przepisu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Stosownie do treści powołanych przepisów prawa, umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wykonywane jest w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają z definicji długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).
W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona charakter długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji, najem stanowi usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle powyższego wskazać należy, że Wnioskodawca świadcząc usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie, dokonuje czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Tym samym ta część budynku, która była przedmiotem najmu jako wykorzystywana w działalności gospodarczej, a więc w celach zarobkowych, przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem w związku z dostawą wyżej wskazanej części nieruchomości Wnioskodawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy, pozwalające uznać czynność sprzedaży nieruchomości w tej części za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
W świetle powołanych wyżej przepisów dokonując analizy opodatkowania transakcji w odniesieniu do dostawy części usługowej budynku należy stwierdzić, że planowane zbycie części usługowej budynku wykorzystywanej w działalności gospodarczej, nie zostanie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy – Wnioskodawca po wybudowaniu budynku mieszkalnego w 1998 r. wynajął lokale, znajdujące się na parterze tego budynku, firmom handlowo-usługowym. Ponadto Wnioskodawca nigdy nie ponosił i nie planuje wydatków na ulepszenie ww. budynku. Tym samym uznać należy, iż ta część budynku po jego wybudowaniu została oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie była przedmiotem ulepszeń. Od pierwszego zasiedlenia usługowej części budynku będącego przedmiotem planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że dostawa części usługowej budynku będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, że strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.
Jednocześnie stwierdzić należy, że skoro – jak wyżej wskazano - dostawa części usługowej przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, z kolei sprzedaż części mieszkalnej tego budynku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to przy uwzględnieniu zapisu art. 29a ust. 8 ustawy, uznać należy, iż zbycie działek o nr 305/4 i 305/7, na których posadowiony jest ww. budynek, związanych z częścią usługową budynku będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (o ile strony nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy), natomiast związanych z częścią mieszkalną budynku nie będzie podlegało opodatkowaniu tym podatkiem.
W konsekwencji powyższego, oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części mieszkalnej budynku należało uznać je za nieprawidłowe, natomiast części usługowej budynku za prawidłowe.
Końcowo należy jednak zwrócić uwagę, że w związku z rozstrzygnięciem zawartym w orzeczeniu TSUE w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, Wnioskodawca ma prawo do zastosowania obowiązujących norm prawa krajowego albo może bezpośrednio zastosować przepisy Dyrektywy z uwzględnieniem wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia przedstawionego w orzecznictwie sądowym, w tym w wyroku C-308/16. Również w przypadku zastosowania wykładni prounijnej w rozpatrywanej sprawie dostawa części usługowej budynku, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia i będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży budynku (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2). Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.
0113-KDIPT1-2.4012.242.2018.4.IR
0112-KDIL2-1.4012.143.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB4.4014.122.2018.2.ASZ | Interpretacja indywidualna