Source: https://www.sluzebnosc.info/dojazd-do-dzialki-przez-wewnetrzna-droge-sasiada-material-414.html
Timestamp: 2020-06-02 11:13:58
Legal References Found: art. 145
 art. 47
 art. 47
 art. 47
 art. 51
 art. 47
 art. 5
 art. 119
 art. 47
 art. 40
 art. 40

Document Content:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 21-07-2017
Przede wszystkim należy ustalić, czy chciałby Pan wbrew zgłoszeniu budowlanemu korzystać z opisanej drogi prywatnej, czy też ma to być korzystanie jedynie na potrzeby trwających robót budowlanych.
Nie ma wątpliwości, że jeżeli posiada Pan dojazd do swojej nieruchomości i budynku (placu budowy), to nie powinien Pan korzystać z innej drogi, która ze względu na odległość jest dla Pana i Pana pracowników wygodniejsza.
Działania właściciela drogi wynikają z jego prawa własności i są dozwolone.
Jeżeli, mimo jego sprzeciwu do korzystania z jego drogi, nadal będzie Pan z tej drogi korzystał, to naraża się Pan na zarzut tzw. bezumownego korzystania z nieruchomości. Trudno wymagać od właściciela nieruchomości, żeby ograniczał korzystanie ze swojej działki i ponosił skutki Pana decyzji o budowie w miejscu oddalonym od drogi publicznej. Co innego bowiem, gdyby Pan nie miał w ogóle dojazdu do swojej nieruchomości.
Oczywiście właściciel drogi wewnętrznej musi pamiętać, że prawo nie zabrania handlu działkami bez dojazdu i właściciel nieruchomości, która go nie posiada, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich potrzebnej służebności drogowej, tzw. drogi koniecznej. Zgodnie bowiem z art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Zaznaczam, że droga konieczna powinna jak najmniej obciążać grunt, przez który ma prowadzić, a ponadto jej przeprowadzenie powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy, np. możliwość zabudowania działki o statusie budowlanej.
Po drugie, właściciel drogi wewnętrznej otrzyma wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności, a dodatkowo – jeśli wykaże spadek wartości działki – również odszkodowanie (co nie powinno mieć miejsca, jeżeli mówimy o i tak już istniejącej drodze wewnętrznej).
Generalnie też nie jest powiedziane, że droga konieczna musi być wyznaczona po drodze sąsiada. Obecnie w orzecznictwie ujawniają się tendencje do tego, że jeżeli droga konieczna jest możliwa do przeprowadzenia po drodze żądającego jej ustanowienia, to sąd w pierwszej kolejności wytyczy taką drogę po tej nieruchomości. Oznacza to, że droga konieczna może być wytyczona przez teren Pana gospodarstwa rolnego (gruntów rolnych).
Jeżeli Pan bezumownie korzystał z drogi sąsiada, to, jak już wspomniałem, grozi Panu roszczenie o wynagrodzenie. Za cały okres, w którym Pan korzystał bezumownie z dojazdu przez jego działkę, może on żądać wynagrodzenia. Jeśli zdecyduje się o to wynagrodzenie wystąpić do sądu, to powinien przygotować dowody (np. zdjęcia, zeznania świadków) potwierdzające, iż Pan przez określony czas przejeżdżał przez jego działkę.
Roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy ulega dziesięcioletniemu przedawnieniu (uchwała Sądu Najwyższego z 24 października 1972 r., sygn. akt III CZP 70/72).
Wniesienie sprawy już na tym etapie – tylko na potrzeby budowy – jest dla Pana nieopłacalne, gdyż często te sprawy trwają nawet kilka lat.
Istnieje jeszcze inny (szybszy) sposób na uzyskanie zgody na korzystanie w określonym zakresie z działki Pana sąsiada, a mianowicie wystąpienie o wydanie takiej zgody przez starostę na podstawie przepisów Prawa budowlanego.
Z powyższego artykułu wynika zasada, że inwestor nie może samowolnie wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.
W celu wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Jeżeli sąsiedni lokal jest przedmiotem najmu, to zgody musi udzielić także jego najemca. Zgoda, o której mowa, jest rodzajem umowy pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcą). Powinno się w niej określić przewidywany sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, zakres i terminy korzystania z nich oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Nie jest dla tej umowy przewidziana żadna szczególna forma. Jednakże, w celu uniknięcia możliwych sporów co do treści umowy, powinna być zawarta na piśmie.
Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemca) oraz Pan jako inwestor nie dojdą do porozumienia co do warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, inwestor może zwrócić się do właściwego organu, którym jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.
Jest to więc przypadek, gdy organ administracji rozstrzyga w istocie spór cywilny pomiędzy dwoma równorzędnymi podmiotami. Jest to spór cywilny, gdyż jego przedmiotem jest czasowe korzystanie z cudzej własności.
Organ administracji posiada jednak uprawnienie tylko do ograniczenia własności właściciela nieruchomości sąsiedniej. Nie ma natomiast uprawnień do rozstrzygania o naprawieniu ewentualnej szkody. Naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania przez inwestora z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu następuje według zasad określonych w Kodeksie cywilnym.
Zauważyć też należy, że na mocy art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego inwestor jest obowiązany do naprawienia szkody powstałej w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Jednak ustawodawca, stanowiąc o tym, bliżej nie wyjaśnia, o jakie zasady chodzi. Skoro inwestor jest uprawniony do wejścia na teren cudzej nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, to trudno mówić o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych (art. 415 k.c.). Można jednakże przyjąć, że art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego jest samoistną podstawą obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej przez inwestora, a zasady Kodeksu cywilnego, do których ten przepis odsyła, to przede wszystkim przepisy mówiące o sposobie naprawienia szkody (art. 363 k.c.) oraz zakresie odszkodowania (art. 361 k.c.).
Powyższy art. 47 ust. 1 dotyczy dwóch sytuacji:
wykonywania prac przygotowawczych oraz
Nie jest jasne, czy decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości może być wydana jedynie wtedy, gdy chodzi o wykonanie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też można ją wydać, gdy konieczność wykonania robót budowlanych wynika z innego rodzaju decyzji, np. decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych przewidzianej w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego.
Mając na uwadze cel decyzji o zezwoleniu na wznowienie robót – zastąpienie pozwolenia na budowę, które się zdezaktualizowało z powodu istotnego odstąpienia przez inwestora od warunków tego pozwolenia – należałoby się opowiedzieć za tym, że decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości może być wydana także wtedy, gdy niezbędność ta jest związana z wykonaniem decyzji o zezwoleniu na wznowienie robót budowlanych.
Jak już wspomniałem, wejście inwestora do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcy) lub, w razie braku tej zgody, mimo niewydania decyzji o niezbędności wejścia na sąsiednią nieruchomość (do sąsiedniego budynku lokalu) uzasadnia podjęcie przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu działań dopuszczalnych przez Kodeks cywilny w celu ochrony naruszonego posiadania. Może to być np. powództwo o ochronę naruszonego posiadania (art. 344 K.c.) lub nawet dopuszczalną samopomoc (art. 343 ust. 2 K.c.), przy czym należy jednak pamiętać, że posiadaczowi nieruchomości nie wolno stosować przemocy wobec osób.
Konstrukcja prawna uregulowana w art. 47 ust. 2, polegająca na tym, że to organ administracji decyduje o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, ma ten mankament, że inwestor nie jest wierzycielem przyznanego mu taką decyzją uprawnienia w rozumieniu przepisów ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 1015 ze zm.). Zgodnie z tą ustawą w przypadku obowiązków wynikających z decyzji administracyjnej wierzycielem jest właściwy do orzekania organ pierwszej instancji, czyli w tym przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 1a pkt 13 i art. 5 § 1 pkt 1 u.p.e.a.). Opór właściciela nieruchomości sąsiedniej (budynku, lokalu), mimo wydania decyzji o niezbędności wejścia, może być przełamany w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Właściwym środkiem egzekucyjnym jest w tym przypadku grzywna w celu przymuszenia.
Obowiązek właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, w stosunku do których wydano decyzję stwierdzającą niezbędność wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu, na sąsiednią nieruchomość, polega na znoszeniu wykonywania przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych.
Zgodnie zaś z art. 119 ust. 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić za zobowiązanego inna osoba.
Jeśli jednak egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów Prawa budowlanego, grzywna w celu przymuszenia może być wymierzana tylko jeden raz (art. 121 § 4 u.p.e.a.). Maksymalna wysokość tej grzywny wynosi 10 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba fizyczna, lub 50 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
Jeżeli wierzyciel, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, nie podejmuje czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych, inwestor może wnieść, do organu wyższego stopnia, skargę na bezczynność wierzyciela.
Prawo budowlane zawiera szczególne w stosunku do Kodeksu postępowania administracyjnego przepisy regulujące postępowanie w sprawie wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Takim szczególnym przepisem jest obowiązek załatwienia sprawy w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Według Kodeksu postępowania administracyjnego sprawy, które mogą być rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę, łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania, lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ, powinny być załatwiane niezwłocznie, sprawy wymagające postępowania wyjaśniającego powinny być załatwiane nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowane – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania (art. 35 § 1-3 K.p.a.).
Zgodnie z art. 47 ust. 4 przepisów Prawa budowlanego nie stosuje się w przypadku zajęcia, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części. W tym zakresie mają zastosowanie przepisy ustawy o drogach publicznych, w szczególności art. 40 u.d.p. Należy przy tym pamiętać, że art. 40 reguluje sytuację zajęcia pasa drogowego drogi publicznej. Poza zakresem jego oddziaływania pozostają drogi wewnętrzne.
Składając więc wniosek do starosty powinien Pan udowodnić, że czynił Pan starania dotyczące porozumienia się w kwestii korzystania z drogi wewnętrznej jedynie na czas prowadzenia robót budowlanych (np. załączając pismo do sąsiada z dowodem nadania na jego adres listem poleconym i z wyznaczeniem terminu na ustosunkowanie się.
Nie wiem jednak, czy starosta nie odmówi w tym przypadku, jeżeli stwierdzi, że korzystanie z tej drogi nie jest konieczne do prowadzenia budowy.