Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0111-kdib4-4014-338-2018-5-lb
Timestamp: 2018-12-12 16:09:37
Legal References Found: art. 2
 art. 86
 art. 9211
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 29
 art. 2

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0111-KDIB4.4014.338.2018.5.LB
Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Jako, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych (zawierał braki), w piśmie z 31 października 2018 r. znak: 0114-KDIP4.4012.593.2018.2.MP, 0111-KDIB4.4014.338.2018.4.LB wezwano o jego uzupełnienie.
Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (Zainteresowany 2, Sprzedajacy)
Kupujący jest tzw. spółką celową, której przedmiotem działalności będzie długoterminowy najem powierzchni biurowej i handlowej w nieruchomości nabytej w wyniku powyższej Transakcji. Spółka rozpocznie prowadzenie aktywnej działalności gospodarczej po dokonaniu Transakcji. Kupujący najpóźniej na moment dokonania opisanej poniżej Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny oraz będzie dokonywał zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których będzie odliczał podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług. Realizacja Transakcji jest planowana na grudzień 2018 r., lecz nie później niż do końca czerwca 2019 r.
Fundusz nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami Sprzedającego, jak również obsługą administracyjną działalności na terytorium Polski są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami. W związku z tym, dokonywane przez niego sprzedaże nieruchomości nie wiążą się z przejściem pracowników (tj. wstąpieniem Kupującego w stosunki pracy, których stroną byłby dotychczas Fundusz) w ramach przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. z 2018 r., poz. 917, ze zm.).
Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w K., na którą to nieruchomość składają się prawo wieczystego użytkowania gruntu działki 71/32 oraz działki 47/66 (dalej: „Grunt”), budynek biurowy o nazwie handlowej D (dalej: „Budynek”), który znajduje się na działce 71/32, a którego część podziemna (m.in. garaż podziemny) znajduje się na działce 47/66 oraz wybudowane przez Fundusz obiekty stanowiące elementy infrastruktury Budynku, które mogą stanowić budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ich lista zamieszczona jest poniżej.
Budowle oraz elementy infrastruktury Budynku na Gruncie:
Ww. elementy infrastruktury (z których co najmniej niektóre mogą stanowić budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego), zwane będą dalej „Budowlami”. Budynek jest ukończony i zostało dla niego wydane 22 sierpnia 2018 r. pozwolenie na użytkowanie. W Budynku prowadzone są obecnie i – zgodnie z przewidywaniem Sprzedającego – będą prowadzone na moment Transakcji prace wykończeniowe na potrzeby poszczególnych najemców.
Budynek, Grunt oraz Budowle w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako „Nieruchomość”. Księga wieczysta obejmuje również sąsiednią działkę 47/65, jednak jest ona zabudowana innym budynkiem i nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji, w związku z czym Fundusz planuje założenie dla działki 47/65 odrębnej księgi wieczystej przed Transakcją.
Zgodnie z Polska Klasyfikacją Obiektów budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.), wszystkie wymienione powyżej obiekty będące budowlami w rozumieniu prawa budowlanego mieszczą się pod oznaczeniem 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są związane z budynkiem. Dodatkowo pod tym oznaczeniem mieści się również teren zielony.
Proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz komercjalizacji Budynku, realizowany był przez Sprzedającego przy wsparciu innego podmiotu z grupy – S. sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Inwestor Zastępczy”) na podstawie umowy koordynacji projektu deweloperskiego pod nazwą S. W efekcie, w toku realizacji projektu Inwestor Zastępczy nabywał m.in. majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz inne umowne i ustawowe prawa i roszczenia związane z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynków lub utworami wykorzystanymi do ich realizacji. Na podstawie umowy koordynacji projektu deweloperskiego pod nazwą S., Sprzedającemu przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz, bądź na rzecz podmiotu trzeciego przez niego wskazanego. W związku z planowaną Transakcją, na mocy umowy, która zostanie zawarta między Sprzedającym a Kupującym, Inwestor Zastępczy przeniesie na Kupującego świadczenie Inwestora Zastępczego polegające na przeniesieniu powyższych praw na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 9211 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459, ze zm.). Spełnienie świadczenia Inwestora Zastępczego nastąpi w dacie Transakcji.
W stosunku do powierzchni w Budynkach, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym (Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa w tym zakresie).
Sprzedający nabył Nieruchomość 29 kwietnia 2016 r. na mocy umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu zawartej w formie aktu notarialnego (z T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. Umowa ta dotyczyła nabycia m.in. większej działki o numerze 47/64. Następnie decyzją Prezydenta Miasta z 4 października 2016 r., nastąpił podział działki 47/64 w taki sposób, że została z niej wydzielona działka o numerze 47/65 oraz działka o numerze 47/66.
Sprzedaż Nieruchomości podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług. Dostawa Nieruchomości (tj. działka 71/32) stanowiła dostawę gruntu niezabudowanego, ze względu na wczesne stadium zaawansowania prac budowlanych Budynku. W pozostałym zakresie (działka 47/66) dostawa Nieruchomości stanowiła dostawę gruntu zabudowanego budynkiem w ramach jego pierwszego zasiedlenia (tj. bez prawa do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług) ze względu na fakt, iż działka 47/66 stanowiła ówcześnie część większej działki 47/64, zabudowanej budynkiem niestanowiącym przedmiotu planowanej Transakcji. W stosunku do Nieruchomości Funduszowi przysługiwało przy jej nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego, potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 22 lipca 2016 r., znak: IPPP3/4512-309/16-4/KP.
Po nabyciu, Sprzedający korzystając z usług Inwestora Zastępczego, wykończył Budynek oraz Budowle i 22 sierpnia 2018 r. otrzymał pozwolenie na ich użytkowanie. Zarówno budowa jak i wykończenie Budynku i Budowli miały na celu wykonywanie przez Sprzedającego czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a więc przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, wynikającego z zakupu towarów i usług związanych z budową.
Powyższe pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane pod warunkiem zakończenia prac wykończeniowych do 31 października 2021 r. W związku z tym, w Budynku toczyły się i na moment Transakcji mogą się jeszcze toczyć prace wykończeniowe i mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb ich najemców. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu poniesienia wydatków związanych z wykonaniem tych prac.
Wnioskodawcy pragną jednak zaznaczyć, iż poniesienie tych wydatków miało na celu doprowadzenie nowego budynku i budowli do poziomu ich pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i jako takie nie ma charakteru „przebudowy” w rozumieniu dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, mającej na celu istotną zmianę celu wykorzystania budynku lub warunków jego zasiedlenia. W związku z tym, zgodnie z tezami wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 listopada 2017 r. w sprawie K. sp. z o.o., fakt realizacji tych prac i ponoszenia przedmiotowych wydatków przez Sprzedającego powinien pozostać bez wpływu na sposób opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem od towarów i usług.
Budynek podlega procesowi komercjalizacji i obecnie jest wynajęty w ok. 46%. Sprzedający przewiduje, że stosunek ten wyniesie ok. 80% na moment zawierania planowanej Transakcji (choć istnieje możliwość, że stosunek ten będzie niższy, a strony dokonają zniesienia warunku dla zawarcia Transakcji przewidującego konieczność wynajęcia Budynku na poziomie 80%). Pierwsze przekazanie powierzchni Budynku najemcy nastąpiło 3 września 2018 r. Powyższy stan wynajęcia odnosi się do zawartych umów najmu, co nie oznacza, że wszystkie te powierzchnie zostaną już na ten moment wydane najemcom i rozpocznie się okres najmu. Należy zaznaczyć, iż podpisywane umowy najmu dotyczą wyłącznie powierzchni użytkowej w Budynku, nie dotyczą natomiast Budowli. W związku z tym, nie można uznać iż w wyniku nawiązania stosunku najmu Budowle zostają bezpośrednio oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Niemniej jednak, Budowle stanowią elementy infrastruktury umożliwiającej sprawne funkcjonowanie Budynku, a więc w sposób pośredni są użytkowane na potrzeby wypełnienia obowiązków Sprzedającego, jako wynajmującego.
Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jak wskazano – w opinii Zainteresowanych – Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie zatem w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), gdyż w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 27 listopada 2018 r., znak: 0114-KDIP4.4012.593.2018.3.MP.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży obejmie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki 71/32 oraz działki 47/66) wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku biurowego i towarzyszących mu budowli i naniesień.
Opisana we wniosku Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 27 listopada 2018 r., znak: 0114-KDIP4.4012.593.2018.3.MP, w której wskazano, że: ,,W konsekwencji, planowana Transakcja w zakresie sprzedaży Budynków i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w cytowanych wyżej przepisach, a w rezultacie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej (podstawowej) stawki podatku VAT.
Do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych. Zatem do opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowanie znajdą odpowiednio te same zasady opodatkowania, jak do budynków/budowli będących przedmiotem zbycia – w myśl przywołanego art. 29a ust. 8 ustawy.
W analizowanej sprawie do dostawy wymienionego we wniosku wyposażenia nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT (...) Zatem opisana we wniosku, planowana sprzedaż wyposażenia powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawek właściwych dla danego towaru”.
A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na kupującym nie będzie ciążył zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tego tytułu.
0111-KDIB4.4014.338.2018.5.LB