Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/572-rozliczanie-kosztow-utrzymania-lokali-przez-wspolnote-mieszkaniowa
Timestamp: 2016-10-27 18:33:58
Legal References Found: Art. 13
 Art. 4
 art. 45
 art. 6
 art. 26
 art. 10

Document Content:
Rozliczanie kosztów utrzymania lokali przez wspólnotę mieszkaniową
27 października (czwartek)	-
Nowe zasady rozliczeń ciepła
Najem lokalu - jak uniknąć podatku
VI ACa 779/15 bezskuteczność uchwały
Czy zarządca może wynająć adwokata - co sąd to wyrok
I ACa 152/16 opłaty za reklamy
Korespondencja z administratorem I ACa 1249/15 statut wspólnoty mieszkaniowej
Najnowszy Artykuł Umowa najmu okazjonalnego z załącznikami - wzór	Wzory pism sądowych
Orzecznictwo sądoweInterpretacje podatkoweNajnowsze VI ACa 779/15 bezskuteczność uchwały
IV CSK 680/15 forma uchwały wspólnoty mieszkaniowej
II SA/Kr 584/16 strona w postępowaniu administracyjnym
VI ACa 245/16 głosowanie
Najnowszy Artykuł VI ACa 779/15 bezskuteczność uchwały	Finanse księgowość
KomentarzeRozliczanie kosztów utrzymania lokali przez wspólnotę mieszkaniową
Rozliczanie kosztów utrzymania lokali przez wspólnotę mieszkaniową	Email	02
Czwartek, 02 kwiecień 2009 10:02	Anna Kondrasiuk
Właściciel lokalu uiszcza na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości w zakresie objętym współwłasnością przymusową (tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną). Za pośrednictwem wspólnoty rozlicza się również z dostawcami usług świadczonych w związku z utrzymaniem jego lokalu. O ile rozliczenie tych pierwszych kosztów zasadniczo nie budzi wątpliwości, gdyż odpowiednie uregulowania zawarto w ustawie o własności lokali, to sposób rozliczenia kosztów związanych z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli jest problematyczny.
Art. 13 ustawy o własności lokali wprowadza generalną zasadę rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej stosowanie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Mimo pewnych odstępstw od niej sposób rozliczeń jest dość klarowny.
Wspólnota mieszkaniowa rozlicza jednak nie tylko wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale także koszty utrzymania lokali właścicieli w zakresie w jakim pośredniczy niejako w świadczeniu usług. Zazwyczaj są to koszty wywozu nieczystości, dostarczania energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali. Poszczególni właściciele, mimo że są odbiorcami tych usług, często nie mają możliwości zawarcia umów indywidualnych z dostawcą mediów, czy firmą wywożącą nieczystości. W ustawie o własności lokali brak jednak uregulowań dotyczących rozliczania tych kosztów przez wspólnotę mieszkaniową. W wyroku z dnia 13.12.2006 roku Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. akt: I ACa 589/06) wyraził pogląd, że koszty wszelkich usług świadczonych za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na rzecz poszczególnych właścicieli w związku z utrzymaniem ich lokali, w przypadku, gdy brak dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu nieczystości to koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Powyższa wykładania prowadzi zatem do wniosku, że koszty te należałoby rozliczać stosownie do wielkości udziałów poszczególnych właścicieli. Interpretacja taka prowadzi jednak do naruszania interesów właścicieli oraz pozostaje w sprzeczności z prawem. Wyklucza, np. rozliczanie opłat za energię cieplną wg kubatury lokali, mimo, że na taką możliwość wskazują przepisy ustawy Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 r. (D. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625z późn. zm.), czy wywozu nieczystości według liczby osób. Powodowałaby także konieczność naliczania opłat za dostawy energii cieplnej do lokali, w których brak urządzeń cieplnych (np. nieogrzewane garaże). Uniemożliwiałaby ponadto rozliczenie zużycia ciepła tych właścicieli, w których lokalach zainstalowano pomierniki, z uwagi na to, że w innych lokalach ich brak lub nie są sprawne.
Należy wskazać, że sposób rozliczania przez wspólnotę mieszkaniową kosztów utrzymania poszczególnych lokali został uregulowany w innych, niż ustawa o własności lokali aktach prawnych.
Rozliczanie wywozu nieczystości - według udziału, czy liczby osób?
Sposób rozliczania wywozu nieczystości determinują akty prawa miejscowego. Art. 4, ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z dnia 13 września 1996 roku zawiera delegację ustawową do ustalenia przez radę gminy regulaminu utrzymania czystości i porządku. Regulamin ten określa m.in. zasady dotyczące wymagań w zakresie średniej ilości odpadów komunalnych wytwarzanych w gospodarstwach domowych bądź w innych źródłach, liczby osób korzystających z tych urządzeń i częstotliwości pozbywania się odpadów komunalnych. Akt ten nakłada na właścicieli obowiązek pozbywania się zebranych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych zgodnie w wymaganiami określonymi w regulaminie gminnym. Nadzór nad jego wykonywaniem sprawuje wójt (burmistrz, prezydent). W ramach nadzoru osoby upoważnione przez ten organ dokonują kontroli właścicieli nieruchomości, na ich żądanie właściciel winien okazać umowę na odbieranie odpadów komunalnych i dowody zapłaty za tę usługę. Kontrolujący ustalają także czy ilość wywozów nieczystości, którą zleca właściciel zgodna jest z przepisami regulaminu danej gminy. Jeżeli wyniki kontroli wykażą, że wspólnota mieszkaniowa zamawia zbyt małą liczbę wywozów - wójt (burmistrz, prezydent) nakaże usunięcie nieprawidłowości. Akty prawa miejscowego liczbę wywozów nieczystości z budynków wielorodzinnych uzależniają od liczby mieszkańców. Zarządzający nieruchomością przy ustalaniu kosztów wywozu nieczystości winien w szczególności sprawdzić jakie wymogi obowiązują w danej gminie.
Przykładowo w Warszawie podstawę określenia liczby wywozów stanowi wielkość 0,05 m3 jako średnia ilość odpadów komunalnych wytwarzanych w ciągu tygodnia przez jedną osobę zamieszkującą na terenie nieruchomości.
W Krakowie, zgodnie z gminnym planem gospodarki odpadami, jako średnią ilość odpadów komunalnych wytwarzanych przez statystycznego mieszkańca w ciągu tygodnia, przyjmuje się 5 kg, co odpowiada 20-35 dm3. Częstotliwość opróżniania pojemników w budynkach wielorodzinnych w Krakowie ustalono jeden raz w tygodniu dla budynków wielorodzinnych w zabudowie zwartej oraz dwa razy w tygodniu dla budynków wielorodzinnych w zabudowie wielopiętrowej.
We Wrocławiu minimalna pojemność kontenerów, pojemników na odpady komunalne to dla budynków mieszkalnych 40 l na mieszkańca, jednak co najmniej jeden pojemnik 60 l. na każdą nieruchomość, dla lokali gastronomicznych co najmniej 20 l. na jedno miejsce konsumpcyjne. Są to również normy tygodniowe.
Rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali - należy uchwalić regulamin rozliczeń.
Sposób naliczania opłat i dokonywania rozliczeń za dostawy ciepła regulują właściciele lokali w przyjętym uchwałą regulaminie rozliczeń. Regulamin ten jednak nie może być dowolny, zgodnie z brzmieniem art. 45 a pkt 9 ustawy z dnia 10.04.1997 roku Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r., Nr 89, poz. 708 z póżn. zm.) do kosztów rozliczania zakupu ciepła w części dotyczącej:
1) ogrzewania - należy stosować metody wykorzystujące:
Wybrana przez wspólnotę metoda rozliczania powinna uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
Należy też pamiętać, że Prawo energetyczne nakłada na zarządców obowiązek przedstawienia właścicielom zatwierdzonego regulaminu w terminie 14 dni od daty jego wprowadzenia.
Rozliczanie dostaw wody do lokali i odprowadzania ścieków
Sposób rozliczania tych usług winien być również ustalony przez wspólnotę mieszkaniową. Przygotowując uchwałę należy uwzględnienić przepisy Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 7 czerwca 2001 roku (Dz. U. z 2001 r. Nr 72 poz. 747 z późn. zm.). Akt ten nakłada na zarządcę obowiązek dokonywania rozliczeń tych kosztów, jednak art. 6 umożliwia właścicielom zawarcie umów bezpośrednio z dostawcą, co jest korzystne również dla wspólnoty. Konieczne jest spełnienie pewnych wymienionych w tym przepisie warunków: - wyposażenie instalacji wodociągowej w wodomierze zainstalowane zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, przy wszystkich punktach czerpalnych; - zapewnienie odczytu wskazań wodomierzy w terminie uzgodnionym przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z właścicielem lub zarządcą.
Właściciel lub zarządca rozlicza, zgodnie z art. 26 ust. 3, różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych i reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody.
Termin wnoszenia opłat na pokrycie kosztów utrzymania lokali
Właściciele lokali, na podstawie art. 10 ustawy o własności lokali obowiązani są wnosić opłaty na pokrycie kosztów zarządu z góry do 10-ego dnia każdego miesiąca. Przepis ten odnosi się zatem do kosztów zarządu, brak takiego uregulowania w zakresie dotyczącym terminu wnoszenia opłat na pokrycie kosztów utrzymania poszczególnych lokali, dlatego właściciele lokali powinni w uchwale również określić termin płatności.
Zapraszamy na forum zarzadca.eu
Znajdź zarządcę ZZN na mapie Reklama
Joomla Random Flash Module by DART Creations	Polecane oferty
Remont BalkonówWarszawa
Korespondencja z administratorem Ciepła izolacja okien	Służebność drogowa - kto płaci za bramę wjazdową	Zielony porost na elewacji	Ekspert radzi
Pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałami wymagającymi zaprotokołowania przez notariusza