Source: http://nieruchomosci.mawen.pl/kto-jest-odpowiedzialny-za-remonty-balkonow/
Timestamp: 2020-01-21 11:20:47
Legal References Found: art. 2
 art. 2
 art. 13
 art. 3
 art. 14
in fine

Document Content:
Kto jest odpowiedzialny za remonty balkonów? - Mawen - Nieruchomości
„Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów kontrukcyjnych balkonów?” – to pytanie spędza sen z powiek wielu wspólnotom mieszkaniowym, zarządcom a nie rzadko również sędziom rozstrzygającym w sprawach dotyczących ustalenia odpowiedzialności za remonty balkonów.
Wskazówką może być wyrok i uzasadnienie Sądu Najwyższego z marca 2008 roku w sprawie powództwa jednej z gmin przeciwko tamtejszej wspólnocie mieszkaniowej dotyczącego pytania z początku artykułu.
Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za pomieszczenie pomocnicze stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej części samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeszcze raz podkreślić należy, że uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, że balkon nie jest w pełni wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie jest wyłącznie rozstrzygającą o możliwości uznania go za pomieszczenie. Za takim stanowiskiem przemawia wynik gramatycznej wykładni art. 2 ust. 2 ustawy, w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku odnosi ustawodawca tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które, obok już wymienionych wewnętrznych elementów lokalu mieszkalnego, tj. izb, także służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób z nim zamieszkałych.
W orzecznictwie stanowczo podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego” charakteryzuje taki funkcjonalny jego związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni” bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych (sic!) potrzeb ludzi (v. uzasadnienie wyroku SN z dnia 7 marca 2003, sygn. akt III RN 29/02, Monitor Podatkowy 2003 r., nr 5, s. 29-31). Nadto, w innym orzeczeniu SN przyjęto – choć czyniąc to wprost w odniesieniu do pomieszczenia przynależnego – że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano – technicznych, jak samodzielny lokal (v. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, niepubl.).
W tej sytuacji – w ocenie składu orzekającego – istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza z mocy art. 13 ust. 1 ustawy o tym, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
Zważyć jednak również należy, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Warto także odnotować, że również na tle niemieckiej ustawy o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz z dnia 15 marca 1951 r. – w skrócie WEG) w orzecznictwie można zaobserwować dwoiste rozumienie określenia balkon. Na tle § 5 ust. 1 in fine tej ustawy balkony są zasadniczo uznawane jako element nieruchomości wspólnej. Jednakże w orzecznictwie widoczna jest wyraźna tendencja do uznania tylko podstawowych elementów balkonu ze element nieruchomości wspólnej. Podkreśla się, że regulacja ustawowa pozwala wyłączyć z zakresu nieruchomości wspólnej te elementy, m.in. balkonów, których zmiana nie doprowadzi do modyfikacji wyglądu budynku, a więc tylko elementy konstrukcyjne balkonu uznaje się za należące zawsze do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego we Frankfurcie n/Menem z dnia 3 grudnia 1983 r., sygn. akt 20 W 68/83). Natomiast np. wierzchnia warstwa podłogi balkonu może stanowić element własności indywidualnej (w bezpośrednim tłumaczeniu: „szczególnej” – niem. Sondereigentum; por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego w Düsseldorfie z dnia 20 czerwca 1979 r., sygn. akt 3W 134/79 oraz powołany już wyrok Sądu we Frankfurcie n/Menem).