Source: https://www.podatki.biz/artykuly/oplaty-eksploatacyjne-i-czynsz-z-najmu-a-wartosc-inwestycji_18_36513.htm
Timestamp: 2018-01-19 17:14:45
Legal References Found: art. 16
 art. 15
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 4
 art. 16
 art. 16
 art. 15

Document Content:
2018-01-12Witam Dokonuję sprzedaży udokumentowanej WZtkami wystawianymi wg cen katalogowych. Na ich podstawie,...
2017-12-06Witam. Czy osoba fizyczna (nieprowadząca działalności) wynajmująca kilka lokali komercyjnych (np....
2017-11-09Jeśli prowadzę działalność gospodarczą i dodatkowo mam najem prywatny, to czy ten najem prywatny...
2017-10-24Dzień dobry, Wynajmuję mieszkanie jako osoba fizyczna, rozliczając się w formie zryczałtowanego...
2017-10-24Proszę o podpowiedź. Wynajęliśmy dźwig do usługi budowlanej - usługa dekarska (uszkodzenie poszycia...
Opłaty eksploatacyjne obejmują opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej, tj. opłaty zarządzania nieruchomością wspólną, za media, fundusz remontowy.
Na mocy powołanej regulacji, podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, iż nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu. Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której, pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo – skutkowy.
Kosztami będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu osiągnięcia przychodów, nawet wówczas, gdy z obiektywnych powodów przychód nie zostanie osiągnięty. Zatem, do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały one prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.
Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.
W myśl natomiast art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT, amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 16c, niezależnie od przewidywanego okresu używania przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej „inwestycjami w obcych środkach trwałych”.
Ustawa nie definiuje wprost, co należy rozumieć przez inwestycje w obcych środkach trwałych, ale definiuje pojęcie inwestycji. Zgodnie z art. 4a pkt 1 ustawy, inwestycje to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Z kolei środki trwałe w budowie to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego (art. 3 ust. 1 pkt 16 ww. ustawy o rachunkowości).
Biorąc pod uwagę te definicje można stwierdzić, że inwestycje w obcych środkach trwałych, to ogół działań (nakładów) podatnika odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia, tzn. polegają na jego przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji, modernizacji lub polegają na stworzeniu składnika majątku mającego cechy środka trwałego.
Modernizacją, ulepszeniem jest trwałe unowocześnienie środka trwałego, które podnosi jego wartość techniczną, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne jego przeznaczenie lub nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych, wyrażające się w poprawie standardu użytkowego lub technicznego lub obniżce kosztów eksploatacji. Efektem ulepszenia środka trwałego ma być zwiększenie jego wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania, wyrażające się wydłużeniem okresu jego używania.
Przykładem ponoszenia nakładów w obcych środkach trwałych jest konieczność dostosowania używanych na podstawie umowy najmu czy dzierżawy lub innej umowy, obcych budynków albo lokali do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej użytkownika.
Wartość początkowa inwestycji
Stosownie do treści art. 16g ust. 7 ustawy o CIT, wartość początkowa inwestycji w obcych środkach trwałych oraz budynków i budowli wybudowanych na obcym gruncie ustala się stosując odpowiednio przepisy ust. 3-5 tej ustawy.
W myśl art. 16g ust. 4 ww. ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
W myśl powołanych przepisów, wydatki dotyczące wynajmowanego lokalu takie jak czynsz najmu oraz koszty opłat eksploatacyjnych z tytułu funduszu remontowego, opłat zarządzania nieruchomością wspólną oraz opłat za media, które nie są związane z prowadzoną inwestycją, będą stanowiły dla spółki koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami w związku z czym, będą potrącalne w dacie ich poniesienia w myśl art. 15 ust. 4d ustawy o CIT, zgodnie z którym, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.
Reasumując, koszty eksploatacyjne nie związane z prowadzoną inwestycją, a także czynsz jako wydatek związany z utrzymaniem lokalu, stanowią dla spółki koszty uzyskania przychodów o charakterze pośrednim, które nie zwiększą wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym. Natomiast, koszty mediów zużytych w trakcie prowadzonej inwestycji jakie spółka poniosła do dnia oddania lokalu do użytkowania stanowią inwestycję w obcym środku trwałym.
(Interpretacja indywidualna z 17 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB1-3.4010.395.2017.1.AN - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej)
Hasła tematyczne: koszty uzyskania przychodów, podatek dochodowy od osób prawnych, działalność gospodarcza, cit, wartość początkowa, inwestycje w obcych środkach trwałych, opłaty eksploatacyjne, czynsz, najem