Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7883,co-nowego-w-orzecznictwie-cz.-230
Timestamp: 2019-05-22 23:55:25
Legal References Found: art. 379
 art. 471
 art. 471
 art. 566
 art. 471
 art. 471
 art. 471
 art. 471
 art. 471
 art. 546
 art. 546
 art. 471

Document Content:
Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 230 | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Gmina odpowiedziała za sprzedaż lokalu w wadliwym budynku
Paweł Puch	| 06.08.2015
Każdemu nabywcy lokalu przysługują roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej. Nabywcy wadliwej rzeczy przysługuje wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od sprzedawcy. Strona, która kupiła rzecz obciążoną wadami, może dochodzić roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gwarancji lub odszkodowawczym: kontraktowym lub deliktowym – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku.
Więcej o odpowiedzialności zarządcy: Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 226
Powódka, będąc najemcą lokalu komunalnego, kupiła go od gminy. Lokal znajdował się w budynku o bardzo złym stanie technicznym, więc nowa właścicielka domagała się od gminy jego remontu. Po bezskutecznych próbach wniosła zaś do Sądu Rejonowego w Malborku pozew przeciwko gminie, domagając się zasądzenia na jej rzecz kwoty 120 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami, liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.
W ocenie sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, a ich źródłem jest umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu, zawarta między właścicielem nieruchomości, z której wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. Roszczenia te dotyczą przy tym przedmiotu współwłasności wszystkich właścicieli lokali. W związku z tym, w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu, każdy właściciel lokalu może żądać odszkodowania stosownie do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej, zapłata kwoty pieniężnej jest bowiem świadczeniem podzielnym w rozumieniu art. 379 kc.
Nabywcy wadliwej rzeczy przysługuje wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od sprzedawcy. W szczególności strona, która kupiła rzecz obciążoną wadami, może dochodzić roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gwarancji lub odszkodowawczym: kontraktowym lub deliktowym.
Dowiedz się więcej: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Powódka wystąpiła w niniejszej sprawie z roszczeniem odszkodowawczym związanym z wadami budynku. Wobec tego należy podkreślić, że obecnie dominuje pogląd, iż ten rodzaj odpowiedzialności podlega regułom przewidzianym w art. 471 kc i nie jest związany ze szczególnym reżimem rękojmi. Oznacza to, że wymienionych roszczeń można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi. Oparta na art. 471 kc odpowiedzialność sprzedawcy za szkodę wynikłą z wady rzeczy nie podlega bowiem w czymkolwiek reżimowi przewidzianemu dla uprawnień z tytułu rękojmi. Wzmianka na jej temat w art. 566 § 1 kc ma jedynie znaczenie normy kolizyjnej, usuwającej wątpliwość, czy wykonanie bądź wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi może samo przez się wyłączać zastosowanie reguł ogólnych z art. 471 i nast. kc.
Reasumując, analizowane roszczenie odszkodowawcze nie ma charakteru uprawnienia rękojmianego – jest to odrębne roszczenie z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, które można zgłosić jako roszczenie samodzielne (art. 471 kc) lub towarzyszące realizacji uprawnień z rękojmi (art. 566 § 1 kc w zw. z art. 471 kc). Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy bez znaczenia jest zatem ewentualna okoliczność, iż roszczenia właścicielki lokalu z tytułu rękojmi wygasły na skutek upływu czasu.
Na gruncie art. 471 kc wskazać następnie należy, że chodzi tu o szkodę będącą następstwem okoliczności, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność. Stosuje się więc ogólne zasady odpowiedzialności umownej (art. 471–474 kc). W takim przypadku nie wystarcza zatem wykazanie, że rzecz wydana kupującemu była dotknięta wadami, co ma miejsce w przypadku ochrony opartej na rękojmi. Konieczne jest w takiej sytuacji wykazanie przez kupującego ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 kc. Zdaniem sądu, takie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych zostały w niniejszej sprawie spełnione. Sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 kc nie za same wady, ale za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy, polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej.
Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy wskazuje zaś, że pozwana sprzedała powódce lokal wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej – budynku, który dotknięty był defektami takiego rodzaju, że groziły jego zawaleniem. Jednocześnie ustalony w sprawie stan faktyczny nie daje podstaw do przyjęcia, że pozwany wykazał wystąpienie okoliczności zwalniających go od odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy polegające na wydaniu kupującej rzeczy wadliwej.
Zasadnicze znaczenie ma w tej mierze kwestia winy sprzedawcy, a ta, w ocenie sądu, wyrażała się w nieudzieleniu przed sfinalizowaniem transakcji zakupu lokalu kompletnych, pełnych i szczegółowych informacji na temat rzeczywistego stanu technicznego budynku, oraz na nieprzekazaniu powódce wówczas istniejącej dokumentacji w postaci ekspertyzy mykologiczno-budowlanej oraz ekspertyzy stanu technicznego budynku. Tymczasem, zgodnie z art. 546 § 1 kc, sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
Ponadto, jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, brak przekazania koniecznych informacji przez sprzedawcę stanowi niewykonanie obowiązku nałożonego normą art. 546 kc, co skutkuje odpowiedzialnością za szkodę na zasadach ogólnych. Nie ma przy tym istotnego znaczenia, czy takie zaniechanie pozwanej można traktować jako podstępne zatajenie wady, gdyż nie wyklucza to przypisania winy w rozumieniu art. 471 kc Dopiero bowiem powyższe informacje pozwoliłyby powódce uzyskać pełny obraz rzeczywistego stanu nieruchomości, a w rezultacie – skrupulatnie przeanalizować decyzję o zakupie mieszkania.
Tymczasem pozwana nie przekazała powódce takich dokumentów ani informacji, mimo że była w ich posiadaniu. Kupująca zaś w toku procesu stanowczo zapewniała, że gdyby wcześniej posiadała wiedzę o rzeczywistym stanie budynku, to odstąpiliby w ogóle od pomysłu zakupu lokalu. Nadto, jak wynika z zebranego materiału dowodowego, problemy techniczne budynku miały charakter długotrwały i poważny. Wszystko to nakazywało pozwanej jako sprzedającej przekazać powódce przed sprzedażą lokalu rzetelną informację na temat stanu budynku, ażeby można było uznać, że została przez nią dochowana należyta staranność przy wykonywaniu zobowiązania.
Powódka nie mogła zaczerpnąć wiedzy na temat zakresu i charakteru istniejących w budynku defektów oraz ich wpływu na wartość i funkcjonalność przedmiotowego budynku, a także konieczności przeprowadzenia kapitalnego remontu za względu na groźbę rozbiórki, z udostępnionych jej przez pozwanego przy sprzedaży dokumentów, a zwłaszcza protokołu uzgodnień, który nie zawiera informacji dotyczących stanu technicznego obiektu. Powódka miała jedynie ogólną wiedzę o zawilgoceniu i zagrzybieniu budynku, tj. defektach, które były dla niej zauważalne. Pełną wiedzę w powyższym zakresie powzięła zaś już po zawarciu umowy sprzedaży.
Oceny powyższej nie zmienia przy tym fakt, że w latach poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży lokatorzy budynku zwracali się do administracji z prośbami o usunięcie pewnych wad budynku. Nawet zakładając bowiem, że powódka miała pewne sygnały co do tego, że budynek wymaga napraw, to nie miała ona wiedzy odnośnie do zakresu i charakteru jego defektów oraz ich wpływu na jego wartość i funkcjonalność. W szczególności nie zdawała sobie sprawy z konieczności przeprowadzenia kapitalnego remontu ze względu na groźbę rozbiórki.
W ocenie sądu przeprowadzone w sprawie dowody pozwalają również uznać, że powódka nabyła lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w pełnym zaufaniu do pozwanej, który jako jednostka samorządu terytorialnego dysponująca odpowiednimi służbami, dawała gwarancję prawidłowego wykonania przedmiotu umowy. Jednocześnie nadmienić wypada, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do ustalenia, że bonifikata udzielona od wartości lokalu mieszkalnego dotycząca również udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej (budynku), uwzględniała rzeczywisty stan techniczny budynku i konieczność przeprowadzenia kapitalnego remontu. Zauważyć bowiem należy, że sporządzony operat szacunkowy i przekazany powódce protokół uzgodnień nie zawierały szczegółowego opisu poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku ani też oceny ich stanu technicznego i w żadnej mierze nie wynikało z nich, by konieczne było przeprowadzenie kapitalnego remontu budynku.
Przeczytaj też: Przejęcie zarządzania od gminy
Podsumowując: pozwana przed sfinalizowaniem transakcji zakupu lokalu nie przekazała powódce kompletnych, pełnych i szczegółowych informacji na temat rzeczywistego stanu technicznego budynku, oraz nie przekazała powódce wówczas istniejącej dokumentacji technicznej budynku. Powódka zaś nie miała pełnej wiedzy w powyższym zakresie. A zatem pozwana ponosi odpowiedzialność za szkodę, którą powódka (nieświadoma skali problemów i właściwości budynku, które obrazowała dokumentacja sprzed sprzedaży) poniosła na skutek zakupu lokalu wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej (budynku) dotkniętej wadami. Szkoda ta wyraża się zaś w różnicy pomiędzy wartością obiektu wadliwego a wolnego od wad i w tym zakresie może być obliczona również poprzez określenie wysokości nakładów potrzebnych do usunięcia wad.
wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 25 lipca 2014 roku sygn. akt I C 1519/11