Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/itpb2-415-261-14-mm-pismo-wydane-przez-izba-skarbowa-w-184786755
Timestamp: 2020-05-29 11:03:00
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
ITPB2/415-261/14/MM - Pismo wydane przez: Izba...
ITPB2/415-261/14/MM
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2014 r. (data wpływu 12 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 12 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W dniu 6 grudnia 2001 r. Wnioskodawca "nabył" we wspólności majątkowej z byłą już żoną mieszkanie za kwotę 128.788 zł (umowa wstępna nr 23/01/RD sprzedaży lokalu mieszkalnego). Na zakup przedmiotowego mieszkania zaciągnięty został w Banku kredyt w wysokości 120.000 zł. Tuż po "zakupie" mieszkania deweloper ogłosił upadłość pozostawiając nabywców z nieuregulowaną sprawą przeniesienia własności lokali mieszkalnych na kupujących. Rozpoczęła się wieloletnia walka o uregulowanie tej sprawy i w dniu 20 kwietnia 2009 r. sporządzony został akt notarialny umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca stał się posiadaczem powyższego lokalu mieszkalnego w części #189; udział w wysokości #189; lokalu nabyła natomiast była żona Wnioskodawcy. Każda z osób poniosła wydatki w równej kwocie (64.394 zł za każdy udział). Dopiero w tym momencie Wnioskodawca i jego była małżonka stali się współwłaścicielami tego lokalu mieszkalnego. W latach 2002-2005 skorzystali z tzw. "dużej ulgi budowlanej" związanej z zakupem powyższego mieszkania. W dniu 10 lutego 2014 r. - na skutek sprawy pojednawczej dotyczącej podziału majątku wspólnego doszło do sprzedaży mieszkania na mocy aktu notarialnego za kwotę 200.000 zł - gdzie każdej ze stron, tj. Wnioskodawcy i jego byłej żonie przypadło po 100.000 zł. Z uwagi na zaciągnięty kredyt mieszkaniowy - na mocy tego samego aktu notarialnego - każda ze stron dokonała wpłaty na rzecz spłaty powyższego kredytu solidarnie po 43.000 zł, które to pieniądze zostały przelane przez kupującego na konto Banku celem całkowitej spłaty tego kredytu. Pozostała część ze sprzedaży, tj. 57.000 zł trafiła na prywatne konta sprzedających. Z tej części 6.000 zł (po 3.000 zł wpłacone przez każdą ze stron) stanowiło zapłatę dla pośrednika nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawcy ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego pozostała zatem kwota 54.000 zł.
1. Czy spłata kredytu zaciągniętego na "sprzedaż" nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu, czy wydatkiem na cele mieszkaniowe.
2. Co jest dla Wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodu, czy cena wynikająca z aktu notarialnego nabycia nieruchomości w kwocie 64.394 zł, czy też spłata kredytu.
3. Jeżeli cena z aktu notarialnego, tj. 64.394 zł jest kosztem uzyskania przychodu, to czy spłata kredytu będzie wydatkiem Wnioskodawcy na cele mieszkaniowe (czy dotyczy to również wynagrodzenia dla pośrednika nieruchomości).
Zdaniem Wnioskodawcy, spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości jest jego wydatkiem na cele mieszkaniowe, tak samo wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości, natomiast cena zakupu określona w akcie notarialnym, tj. 64.394 zł jest jego kosztem uzyskania przychodu.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, w dniu 6 grudnia 2001 r. Wnioskodawca "nabył" we wspólności majątkowej z byłą już żoną mieszkanie za kwotę 128.788 zł (umowa wstępna nr 23/01/RD sprzedaży lokalu mieszkalnego). Na zakup przedmiotowego mieszkania zaciągnięty został w Banku kredyt w wysokości 120.000 zł. Tuż po "zakupie" mieszkania deweloper ogłosił upadłość pozostawiając nabywców z nieuregulowaną sprawą przeniesienia własności lokali mieszkalnych na kupujących. Rozpoczęła się wieloletnia walka o uregulowanie tej sprawy i w dniu 20 kwietnia 2009 r. sporządzony został akt notarialny umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca stał się posiadaczem powyższego lokalu mieszkalnego w części #189; udział w wysokości #189; lokalu nabyła była żona Wnioskodawcy. Każda z osób poniosła wydatki w równej kwocie (64.394 zł - za każdy udział). Dopiero w tym momencie Wnioskodawca i jego była małżonka stali się współwłaścicielami tego lokalu mieszkalnego. W latach 2002-2005 skorzystali z tzw. "dużej ulgi budowlanej" związanej z zakupem powyższego mieszkania. W dniu 10 lutego 2014 r. - na skutek sprawy pojednawczej dotyczącej podziału majątku wspólnego doszło do sprzedaży mieszkania na mocy aktu notarialnego za kwotę 200.000 zł - gdzie każdej ze stron, tj. Wnioskodawcy i jego byłej żonie przypadło po 100.000 zł. Z uwagi na zaciągnięty kredyt mieszkaniowy - na mocy tego samego aktu notarialnego - każda ze stron dokonała wpłaty na rzecz spłaty powyższego kredytu solidarnie po 43.000 zł, które to pieniądze zostały przelane przez kupującego na konto Banku celem całkowitej spłaty tego kredytu. Pozostała część ze sprzedaży, tj. 57.000 zł trafiła na prywatne konta sprzedających. Z tej części 6.000 zł (po 3.000 zł wpłacone przez każdą ze stron) stanowiło zapłatę dla pośrednika nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawcy ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego pozostała zatem kwota 54.000 zł.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy.
Zatem w przedstawionym stanie faktycznym nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że wynagrodzenie pośrednika nieruchomości może zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe. Wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę (jak wynika z wniosku w kwocie 3.000 zł) na ten cel należy bowiem zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia.
Z zacytowanego powyżej przepisu wynika zatem jednoznacznie, że - w przedstawionym stanie faktycznym - kosztem uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest jedynie kwota którą Wnioskodawca wydatkował na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym, a wynikająca z aktu notarialnego.
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).
Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat, od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe, które zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy obejmują m.in. spłatę kredytu udzielonego na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem. Jednakże podkreślić należy, że jak wynika z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie lub - jak w niniejszej sytuacji nawet trzykrotnie - odliczyłby ten sam wydatek - raz jako poniesiony - jak w omawianej sytuacji - na zakup mieszkania korzystając z odliczeń w ramach tzw. dużej ulgi mieszkaniowej, drugim razem zaliczając wydatek na zakup lokalu mieszkalnego w koszty uzyskania przychodu, za trzecim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu którym sfinansował te właśnie cele. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz kilkukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.
Tak więc, wydatki - na spłatę tej części kredytu, którą Wnioskodawca uwzględni w kosztach uzyskania przychodu w postaci sfinansowanych z tego kredytu wydatków na nabycie nieruchomości i uwzględnionej w latach poprzednich do odliczeń w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej - nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 ust. 25 pkt 2 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego wydatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu udzielonego na jego zakup, nie uprawnia do zastosowania przedmiotowego zwolnienia w zakresie, w jakim wydatki poniesione na te cele były odliczane w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej oraz w jakiej stanowią koszt uzyskania przychodu.
Reasumując, wydatki które Wnioskodawca poniósł na wynagrodzenie pośrednika sprzedaży nieruchomości może zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia. Do kosztów uzyskania przychodów może natomiast zakwalifikować kwotę za jaką nabył udział w lokalu mieszkalnym wynikającą z aktu notarialnego. Natomiast wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego nie stanowią ani kosztu uzyskania przychodu, ani też wydatku uprawniającego do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.