Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb4-4511-719-15-2-ms1
Timestamp: 2017-09-21 13:56:28
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 22

Document Content:
Przeniesienie udziału w nieruchomości w zamian za przejęcie długu (zobowiązania kredytowego wobec banku).
IPPB4/4511-719/15-2/MS1interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 3 czerwca 2015 r. (data wpływu 18 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości – jest:
nieprawidłowe - w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu ze sprzedaży udziałuw nieruchomości,
W dniu 18 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości.
Wnioskodawczyni - Małgorzata B. jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z którego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej), zwanego dalej również „Lokalem”. Lokal nabyła na współwłasność wraz z osobą niespokrewnioną („drugi współwłaściciel”) - w udziałach, wynoszących po 1/2 części - w dniu 30 sierpnia 2010 roku na mocy notarialnej umowy sprzedaży za cenę (745.000 zł), która obejmowała nie tylko cenę Lokalu, ale także także cenę za udział w nieruchomości stanowiącej drogi wewnątrzosiedlowe, a także cenę za udział w lokalu niemieszkalnym (garażowym) (o wartości 25000 zł), które Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyli (także po połowie) wraz z Lokalem. Przedmiotem ww. umowy było także ustanowienie hipotek między innymi obciążających Lokal.
Nabycie powyższe sfinansowane zostało przez Wnioskodawczynię i drugiego współwłaściciela z udzielonego im wspólnie kredytu bankowego w kwocie 745.000 zł (według stanu na dzień 27 maja 2015 roku zadłużenie z tytułu kredytu wynosiło 690.000 zł). Są oni zatem zobowiązani do wspólnej spłaty kredytu. W związku z powyższym są oni współwłaścicielami Lokalu i jednocześnie współkredytobiorcami. Obecnie Wnioskodawczyni i drugi współwłaściciel zamierzają doprowadzić do sytuacji, w której drugi współwłaściciel przejmie wszystkie ich wspólne aktywa i pasywa, związane w ww. nieruchomościami i kredytem.
Oboje zamierzają znieść odpłatnie współwłasność Lokalu, w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie na wyłączną własność cały Lokal za spłatą o wartości znacznie niższej od wartości udziału Wnioskodawczyni w Lokalu, przy czym w ramach odpłatności tego zniesienia współwłasności drugi współwłaściciel, ponadto:
zobowiąże się spłacić własnym kosztem i staraniem cały kredyt udzielony im wspólnie i niezwłocznie doprowadzić do uzyskania zgody banku na odstąpienie od umowy kredytu przez Wnioskodawczynię lub na zwolnienie Wnioskodawczyni w jakiejkolwiek innej formie z obowiązku spłaty kredytu oraz doprowadzić do stanu, w którym drugi współwłaściciel będzie jedynym kredytobiorcą i dłużnikiem banku z tytułu przedmiotowego kredytu, nie wyłączając zawarcia z bankiem stosownego aneksu do umowy kredytu, gdzie drugi współwłaściciel będzie jedynym kredytobiorcą i dłużnikiem banku z tytułu przedmiotowego Kredytu; do czasu uzyskania statusu jedynego dłużnika banku z tytułu przedmiotowego kredytu drugi współwłaściciel zobowiąże się także zwolnić Wnioskodawczynię z obowiązku świadczenia na rzecz banku jakichkolwiek, kwot pieniężnych wynikających z umowy kredytu i zobowiąże się wobec Wnioskodawczyni, że bank ten nie będzie żądał od niej spełnienia świadczenia w związku z umową kredytu.
(Przypadające na Wnioskodawczynię udziały w lokalu garażowym i drogach wewnątrzosiedlowych Wnioskodawczyni zamierza darować drugiemu współwłaścicielowi).
Prośba Wnioskodawczyni dotyczy udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności przed upływem 5 lat od nabycia udziału w nieruchomości i w jej efekcie przeniesienia własności przysługującego Wnioskodawczyni udziału w lokalu mieszkalnym na rzecz drugiego współwłaściciela przy jednoczesnym zwolnieniu z odpowiedzialności za spłatę kredytu przez drugiego współwłaściciela, który w perspektywie, za zgodą banku stanie się przez niego jedynym kredytobiorcą.
Czy w opisanym wyżej stanie faktycznym kosztem nabycia udziału Wnioskodawczyni w Lokalu jest dla Wnioskodawczyni połowa ceny Lokalu wskazana w umowie sprzedaży (odpowiadająca nabytemu udziałowi w Lokalu w wysokości 1/2 części), która to cena została sfinansowana z udzielonego współwłaścicielom kredytu)...
Jeśli tak, to czy przychodem Wnioskodawczyni w opisanym stanie faktycznym będzie suma kwoty spłaty (jaką otrzyma Wnioskodawczyni od drugiego współwłaściciela) oraz kwoty wynoszącej połowę długu wynikającego z udzielonego współwłaścicielom kredytu, do spłaty którego w całości zobowiąże się drugi współwłaściciel...
Zdaniem Wnioskodawczyni przy nabyciu nieruchomości (Lokalu), kosztem nabycia jest (oprócz ew. innych kosztów np. notarialnych) cena nabycia. Z uwagi na fakt, że Lokal nabywany był na współwłasność w udziałach po 1/2 części, dla Wnioskodawczyni kosztem nabycia (kosztem uzyskania przychodu) będzie połowa wartości Lokalu. Fakt, że zakup finansowany był z kredytu nie ma znaczenia dla możliwości zaliczenia ceny do kosztów uzyskania przychodów, albowiem zaciągnięty kredyt podlega spłacie, czyli zmniejsza środki pieniężne nabywcy.
Fakt, że ostatecznie Wnioskodawczyni nie będzie spłacała kredytu nie ma znaczenia, ponieważ w miejsce tego wydatku zmniejsza się wartość jaką otrzyma za przysługujące mu prawo 1/2 własności lokalu.
Z kolei zdaniem Wnioskodawczyni zniesienie współwłasności Lokalu przed upływem 5 lat od jego nabycia spowoduje, że po stronie Wnioskodawczyni może powstać przychód. Przychodem będzie zarówno kwota należnej spłaty jak i połowa wartości zadłużenia z tytułu kredytu, z którego spłaty Wnioskodawczyni zostanie zwolniona. W ostatecznym rozrachunku Wnioskodawczyni uzyska ewentualnie dochód w kwocie równej dodatniej różnicy między taką kwotą przychodu a 1/2 ceny. Lokalu nabytego wspólnie z drugim współwłaścicielem (i ew. połową innych kosztów np. notarialnych).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości prawidłowe w pozostałej części.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 30 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła udział w lokalu mieszkalnym wynoszący 1/2 wraz z osobą niespokrewnioną - drugim współwłaścicielem, na mocy notarialnej umowy sprzedaży za cenę (745.000 zł), która obejmowała nie tylko cenę Lokalu, ale także także cenę za udział w nieruchomości stanowiącej drogi wewnątrzosiedlowe, a także cenę za udział w lokalu niemieszkalnym (garażowym) (o wartości 25000 zł), które Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyli (także po połowie) wraz z Lokalem. Przedmiotem w/w umowy było także ustanowienie hipotek między innymi obciążających Lokal. Nabycie powyższe sfinansowane zostało przez Wnioskodawczynię i drugiego współwłaściciela z udzielonego im wspólnie kredytu bankowego w kwocie 745.000 zł. Obecnie Wnioskodawczyni i drugi współwłaściciel zamierzają doprowadzić do sytuacji, w której drugi współwłaściciel przejmie wszystkie ich wspólne aktywa i pasywa, związane w ww. nieruchomościami i kredytem. Oboje zamierzają znieść odpłatnie współwłasność Lokalu, w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie na wyłączną własność cały Lokal za spłatą o wartości znacznie niższej od wartości udziału Wnioskodawczyni w Lokalu, przy czym w ramach odpłatności tego zniesienia współwłasności drugi współwłaściciel, ponadto zobowiąże się spłacić własnym kosztem i staraniem cały kredyt udzielony im wspólnie.
Podkreślenia wymaga fakt, że charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, iż każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się w zwolnieniu Wnioskodawczyni ze spłacania kolejnych rat kredytu.
Wskazany wyżej przepis reguluje zatem materię tzw. translatywnego przejęcia długu. Polega ono na tym, że w istniejącym stosunku zobowiązaniowym osoba trzecia wstępuje w dług w miejsce dotychczasowego dłużnika, dłużnik zaś zostaje z długu zwolniony. Translatywne przejęcie długu nie wpływa na treść stosunku łączącego dawnego dłużnika z wierzycielem. Nie umarza także przejmowanego zobowiązania i nie tworzy na jego miejsce nowego. Tym samym, poprzez zawarcie umowy przejęcia długu, w miejsce Wnioskodawczyni jako dłużniczki banku wejdzie inna osoba – drugi współwłaściciel. Innymi słowy, dokona ona zbycia przedmiotowych udziałów w zamian za zwolnienie Jej z długu. Przejęcie długu będzie miało więc w niniejszej sytuacji dla Wnioskodawczyni określoną wartość majątkową – w jego wyniku przestanie być Ona zobowiązana wobec swojego dotychczasowego wierzyciela do zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Wartość długu, z którego Wnioskodawczyni zostanie zwolniona w zamian za ww. udziały jest wobec tego dla Niej wynagrodzeniem za przeniesienie ww. prawa, a więc i przychodem podatkowym. Tym samym stwierdzić należy, że w opisanym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni uzyska przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym oraz udziału w nieruchomości wspólnej i lokalu niemieszkalnym – garażu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Jednakże wyjaśnić należy, że kosztem uzyskania przychodu bezwzględnie nie są kredyty, pożyczki itp., ale cena, do zapłaty której na podstawie aktu notarialnego sprzedaży był obowiązany nabywca aby nabyć udział w lokalu mieszkalnym. Istotne jest zatem ile wynosiła cena zakupu udziału w 2010 r. Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym oraz nieruchomości wspólnej i lokalu niemieszkalnym - garażu, który został nabyty w 2010 r. w zamian za zwolnienie z długu oraz spłatą, w związku ze zbyciem przysługującego Wnioskodawczyni udziału w lokalu mieszkalnym, nieruchomości wspólnej oraz lokalu niemieszkalnym - garażu na rzecz drugiego współwłaściciela, które ma być dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością 1/2 udziału przysługującego Wnioskodawczyni, pomniejszoną o ewentualnie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, czyli ceną nabycia przez Wnioskodawczynię w 2010 r. 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym mieszkalnym, nieruchomości wspólnej oraz lokalu niemieszkalnym – garażu i udokumentowanymi kosztami aktu notarialnego.
W świetle powyższych przepisów w przedmiotowej sprawie, przychodem z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, nieruchomości wspólnej oraz udziału w garażu jest wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 1/2 lokalu mieszkalnego, 1/2 udziału w nieruchomości wspólnej, który nabyła Wnioskodawczyni wspólnie z drugim współwłaścicielem w 2010 r. oraz 1/2 garażu na dzień sprzedaży.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, że przychodem będzie zarówno kwota należnej spłaty jak i połowa wartości zadłużenia kredytu jest nieprawidłowe.
IPPB3/4510-338/15-2/MC | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPB4/4511-719/15-2/MS1