Source: https://rachunkowosc.com.pl/nieruchomosci_inwestycyjne_wyodrebnienie_ujecie_i_prezentacja_wedlug_ustawy_o_rachunkowosci
Timestamp: 2020-07-09 05:52:44
Legal References Found: art. 10
 art. 3
 art. 24
 art. 14
 art. 13
 art. 244

Document Content:
Katarzyna Trzpioła Dr nauk ekonomicznych, adiunkt na Wydziale Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego, Katedra Finansów i Rachunkowości, członek Komitetu Standardów Rachunkowości
Faktem jest, że w uor nie poświęcono nieruchomościom zaliczanym do inwestycji wiele uwagi. Nie doczekały się one w ustawie artykułu, odmiennie niż różnice kursowe, odroczony podatek, niezakończone usługi itd.
Regulacje, dotyczące tego rodzaju nieruchomości, są zawarte w ogólnych zasadach ujmowania oraz wyceny aktywów i pasywów (art. 28 ust. 1 pkt 1a), a także pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych (art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32c).
Wydawałoby się, że to trochę mało, ale z drugiej strony, jeśli nałoży się ogólne zasady rachunkowości, a w szczególności zasadę ostrożności oraz przede wszystkim wiernego i rzetelnego obrazu, to okazuje się, że przy rozwiązywaniu problemów, jakie wywołuje wyodrębnienie, ujęcie i prezentacja nieruchomości inwestycyjnych, przeważnie nie ma potrzeby korzystania z MSR, na co zezwala art. 10 ust. 3 uor (w sprawach nieuregulowanych w ustawie i KSR jednostki mogą korzystać z postanowień MSR).
Które nieruchomości kwalifikują się do inwestycji
Samo pojęcie „nieruchomości” nie powinno budzić wątpliwości. Są to grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną inwestycją lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, których przewidywany okres ekonomicznej użyteczności jest dłuższy niż rok, kompletne i zdatne do użytku (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor).
Nieruchomości zalicza się do środków trwałych, jeżeli są przeznaczone na potrzeby jednostki. KSR 11 Środki trwałe (pkt 4.24) wyjaśnia, że środek trwały jest przeznaczony na własne potrzeby wtedy, gdy jednostka będzie go użytkowała w ramach własnej działalności operacyjnej (statutowej) o charakterze produkcyjnym, usługowym lub handlowym albo dla celów administracyjnych.
Natomiast cechy przesądzające o tym, że nieruchomość zalicza się do inwestycyjnych, należałoby wywieźć z ogólnej definicji inwestycji, a więc z analizy art. 3 ust. 1 pkt 17 uor. Przepis ten wskazuje, że inwestycje to aktywa posiadane (utrzymywane) przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych w postaci przyrostu ich wartości lub uzyskania dzięki nim przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) bądź innych pożytków, w tym z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne (wnip), które nie są użytkowane przez jednostkę (nie służą potrzebom jednostki), lecz posiadane przez nią w celu osiągnięcia wymienionych korzyści. Nie tylko zatem rodzaj składnika aktywów, lecz także cel jego posiadania (utrzymywania przez jednostkę) decyduje o zakwalifikowaniu do środków trwałych bądź do nieruchomości inwestycyjnych.
W tym momencie pojawia się kluczowe dla kwalifikacji nieruchomości do inwestycji pytanie: Czy celem tym są korzyści wynikające z wykorzystania w ogóle tego składnika aktywów, czy z jego wykorzystywania na inne potrzeby niż obsługa działalności operacyjnej jednostki (własne potrzeby)? Jeśli główną działalnością jednostki jest np. działalność produkcyjna i jednostka wynajmuje nieruchomość, która nie służy tej produkcji – wątpliwości nie powstają. Sytuacja nie jest już tak oczywista, gdy główna działalność polega na lokowaniu środków w nieruchomości i potem ich odsprzedawaniu albo przekazywaniu w najem, a innej działalności jednostka nie prowadzi.
Gdzie zakwalifikować korzyści z utrzymywania nieruchomości inwestycyjnych i związane z tym koszty
Obiekty nieruchomości inwestycyjnych
Przekwalifikowanie nieruchomości
Nieruchomości inwestycyjne w sprawozdaniu finansowym
Temat: „Księgi rachunkowe”
Czy osoba fizyczna, która w poprzednim roku podatkowym prowadziła indywidualną działalność gospodarczą (przychody przekraczały równowartość 2 mln euro) i księgi rachunkowe, może w kolejnym roku, po przekształceniu tej działalności w spółkę z o.o., zarejestrować w CEIDG drugą firmę i prowadzić dla niej podatkową księgę przychodów i rozchodów?
W myśl art. 24a ust. 4 updof obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych dotyczy osób fizycznych, spółek cywilnych i jawnych takich osób, oraz spółek partnerskich, jeżeli ich przychody, w rozumieniu art. 14, za poprzedni rok podatkowy wyniosły w walucie polskiej co najmniej równowartość kwoty określonej w euro w przepisach o rachunkowości.
W związku z cesją na rzecz naszej spółki przedmiotu leasingu operacyjnego, użytkowanego dotychczas przez innego korzystającego, jesteśmy zobowiązani zapłacić mu odstępne.
Jak je zaksięgować?
Z ekonomicznego punktu widzenia odstępne stanowi dla dotychczasowego korzystającego rekompensatę części opłat manipulacyjnej i wstępnej, poniesionych przy zawarciu umowy leasingu. Przemawia to za uznaniem odstępnego, przez spółkę przejmującą przedmiot leasingu, za opłatę wstępną, obciążającą konto 40 „Koszty według rodzajów – usługi obce” (Ma konto 24 „Pozostałe rozrachunki”).
Wypłaty wynagrodzenia księgujemy na podstawie łącznego zestawienia listy płac. Zbiorcze kwoty są księgowane na poszczególne konta pomocnicze podbudowujące konto 23 „Rozrachunki z pracownikami”, a obejmujące zaliczkę na PIT, składki ZUS, składkę zdrowotną, rozrachunki z tytułu wynagrodzenia, pozostałe rozrachunki dotyczące potrąceń z wynagrodzenia.
Nie prowadzimy dla każdego pracownika imiennego konta księgowego, które zawierałoby m.in. informację o saldzie rozrachunków z pracownikiem. Natomiast w ramach programu płacowego prowadzimy dla każdego pracownika imienne karty wynagrodzenia z podziałem na każdy wypłacony mu składnik wynagrodzenia (stawka zasadnicza, godziny nocne, godziny nadliczbowe, za czas usprawiedliwionej nieobecności) oraz potrącenia z wynagrodzenia (m.in. składki ZUS, zaliczki na PIT).
Czy tego rodzaju ewidencja spełnia wymogi uor?
W myśl uor:
konta ksiąg pomocniczych zawierają zapisy będące uszczegółowieniem i uzupełnieniem zapisów kont księgi głównej; prowadzi się je w ujęciu systematycznym jako wyodrębniony system kont, kartotek (zbiorów kont), komputerowych zbiorów danych, uzgodnionych z saldami i zapisami na kontach księgi głównej (art. 16 ust. 1),
Państwowa jednostka budżetowa prosi o wyjaśnienie sposobu ujęcia w ewidencji księgowej operacji polegającej na podziale działki gruntowej na dwie odrębne działki.
Jak tę operację udokumentować?
Jednostki budżetowe – jako zobowiązane do stosowania uor – prowadzą księgi rachunkowe m.in. na podstawie zasad określonych w rozdz. 2 „Prowadzenie ksiąg rachunkowych” tej ustawy. Z art. 13 uor wynika, że księgi rachunkowe obejmują m.in. zbiory zapisów księgowych, obrotów (sum zapisów) i sald, które tworzą: dziennik, księgę główną, księgi pomocnicze, zestawienia: obrotów i sald kont księgi głównej oraz sald kont ksiąg pomocniczych. Konta księgi głównej zawierają zapisy o zdarzeniach w ujęciu systematycznym, zgodnie z zasadą podwójnego zapisu, przy czym obowiązuje ich uprzednie lub równoczesne zarejestrowanie w dzienniku.
Zakup i używanie roweru – rozliczenie podatkowe i ujęcie w księgach
Spółka z o.o. planuje zakup rowerów elektrycznych dla pracowników. Taki środek transportu umożliwi sprawne poruszanie się po mieście, ułatwiając dojazd do klientów z ominięciem utrudnień komunikacyjnych. Przemawiają za tym też względy ekonomiczne – utrzymanie roweru jest z pewnością tańsze niż eksploatacja motocykla czy samochodu.
Jakie będą skutki podatkowe i księgowe takiej operacji?
Kluczowym problemem, jaki musi rozwiązać księgowy, aby prawidłowo ująć w księgach i przedstawić w sprawozdaniu finansowym nieruchomości inwestycyjne, jest określenie, co kwalifikować do tej kategorii.
W „Rachunkowości” nr 12/2019 ukazał się artykuł dr Katarzyny Trzpioły „Nieruchomości inwestycyjne – wyodrębnianie, ujęcie i prezentacja według ustawy o rachunkowości”. Przedstawione w nim problemy uważam za ważne i zarazem trudne z dwóch powodów:
niestabilność rynków finansowych sprawia, że wiele podmiotów lokuje wolne środki pieniężne w nieruchomościach, uznając takie inwestycje za bezpieczniejsze i bardziej zyskowne niż zakup akcji, udziałów czy obligacji,
polskie uregulowania w omawianym zakresie, od 2002 r. stopniowo ewoluują w stronę rozwiązań przyjętych w MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, jednak wciąż pozostają lakoniczne – nasze prawo bilansowe poświęca nieruchomościom inwestycyjnym niewiele miejsca.
Spółka kapitałowa mająca udziały w innej spółce kapitałowej oraz w spółce osobowej otrzymuje zaliczki na poczet dywidendy, a także na poczet udziału w zysku.
Czy wpływ zaliczek (Wn konto 13) wykazać jako:
⋅ przychód finansowy (Ma konto 75-0), czy
⋅ pozostałe rozrachunki i zobowiązania (Ma konto 24)?
Zaliczki na poczet dywidendy oraz na poczet udziału w zysku mają charakter tymczasowy. Jeżeli przekraczają ostateczną wysokość należnej udziałowcowi dywidendy lub udziału w zysku, to podlegają zwrotowi. Dlatego – do czasu zatwierdzenia sprawozdania finansowego oraz podjęcia uchwały o sposobie podziału zysku i wysokości dywidendy (udziału w zysku) należnej poszczególnym udziałowcom/wspólnikom – zaliczkę traktuje się jako zobowiązanie (Ma konto 24, Wn konto 13).
Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.
Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).
Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego zalicza się – zgodnie z art. 244 Kc – do ograniczonych praw rzeczowych, których cechą charakterystyczną jest, że są to prawa związane z rzeczą-nieruchomością (właścicielem budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany na podstawie prawa spółdzielczego, pozostaje spółdzielnia).
Sprzedaż towaru w promocji – podatki i ewidencja księgowa
Sprzedaż towarów po promocyjnej cenie (niższej od regularnej ceny stosowanej przez sprzedawcę, ceny rynkowej lub ceny zakupu) bądź wręcz za symboliczną złotówkę jest często stosowanym narzędziem marketingowym służącym pozyskaniu nowych klientów oraz zatrzymaniu dotychczasowych.
Przyjrzyjmy się, w jaki sposób rozliczyć ją dla celów VAT oraz podatku dochodowego, i jak ująć w księgach rachunkowych.