Source: http://wycena.com.pl/przepisy-unijne-pozwalaja-na-stosowanie-metod-statystycznych-w-wycenie-nieruchomosci/
Timestamp: 2018-06-20 17:12:12
Legal References Found: Art. 208
 art. 208
 art. 208
 art. 19
 Art. 19
 art. 154
 art. 154
 art. 208
 art. 208
 art. 19

Document Content:
Wojtek Nurek / 30 stycznia 2018
Art. 208 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady(UE) nr 575/2013) nie odnosi się do wycen wykonywanych przez polskich rzeczoznawców majątkowych na podstawie obowiązujących w Polsce przepisów prawa lecz określa obowiązki stawiane wyłącznie instytucjom (między innymi kredytowym czyli głównie bankom) dotyczące zabezpieczenia w formie nieruchomości. Dyrektywy Parlamentu Europejskiego wskazują, że polscy rzeczoznawcy majątkowi dokonując wyceny nieruchomości mają działać zgodnie z przepisami krajowymi. Przepisy polskiego prawa dopuszczają stosowanie metody analizy statystycznej rynku a metoda ta w żadnym razie nie jest tożsama z AVM (Automatyczny Model Wyceny).
Czytając udostępniony za pośrednictwem Internetu artykuł „Po co wymyślono statystykę?” autorstwa pana profesora Mieczysława Prystupy, który ukazał się w kwartalniku „Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw” nr 4/2017, można odnieść wrażenie, że nieuprawnione jest w Polsce stosowanie metod statystycznych w wycenie nieruchomości a nadto autor wydaje się sugerować że także Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (ENUB) nie popiera wykorzystywania modeli statystycznych do wycen nieruchomości na potrzeby zabezpieczeń wierzytelności w związku z brzmieniem art. 208 (3) (b) Rozporządzenia UE 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie UE nr 648/2012. Tezy ferowane przez prof. M. Prystupę co do wycen sporządzanych w Polsce przez rzeczoznawców majątkowych metodą analizy statystycznej rynku są nieprawdziwe co niżej zostało szczegółowo wyjaśnione i uzasadnione.
Dla zobrazowania faktycznego stanowiska ENUB warto przytoczyć pełne brzmienie art. 208 Rozporządzenia UE 575/2013 umieszczonego w Rozdziale 4 zatytułowanym: Ograniczenie ryzyka kredytowego:
Wymogi dotyczące zabezpieczenia w formie nieruchomości
1. Nieruchomość kwalifikuje się jako uznane zabezpieczenie wyłącznie w przypadku, gdy spełnione zostaną wszystkie wymogi określone w ust. 2–5.
2. Spełnione zostają następujące wymogi w zakresie pewności prawa:
a) hipoteka lub obciążenie podlegają egzekucji we wszystkich jurysdykcjach uznawanych za właściwe w momencie zawarcia umowy kredytowej oraz są prawidłowo i terminowo rejestrowane;
b) wszystkie wymogi prawne dotyczące ustanowienia zastawu zostały spełnione;
c) umowa o ochronie kredytowej oraz procedury prawne, na których jest oparta, pozwalają instytucji zrealizować wartość ochrony w odpowiednim terminie.
3. W odniesieniu do monitorowania wartości nieruchomości oraz wyceny nieruchomości spełnione zostają następujące wymogi:
a) instytucje regularnie monitorują wartość nieruchomości: nie rzadziej niż raz w roku w przypadku nieruchomości komercyjnych i co trzy lata w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Instytucje przeprowadzają częstsze monitorowanie w przypadku wystąpienia istotnych zmian warunków rynkowych;
b) wycena nieruchomości podlega weryfikacji, jeżeli informacje będące do dyspozycji instytucji wskazują, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do ogólnych cen rynkowych, a weryfikację tę przeprowadza rzeczoznawca, który posiada kwalifikacje, zdolności i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny i który pozostaje niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu. W przypadku kredytów przekraczających 3 mln EUR lub 5 % funduszy własnych instytucji wycena nieruchomości jest weryfikowana przez takiego rzeczoznawcę przynajmniej raz na trzy lata.
Do monitorowania wartości nieruchomości i określania nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny instytucje mogą wykorzystywać metody statystyczne.
4. Instytucje dokumentują w jasny sposób uznawane przez siebie rodzaje nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych oraz związaną z nimi politykę kredytową.
5. Instytucje ustanawiają procedury mające na celu monitorowanie, czy nieruchomości wykorzystane w charakterze ochrony kredytowej są odpowiednio ubezpieczone od ryzyka powstania szkody.
Oczywiście, żeby zrozumieć ideę Rozporządzenia należy przeczytać i przeanalizować całą jego treść, a nie tylko część artykułu wyrwanego z kontekstu. Żeby wysnuwać wnioski dotyczące sporządzania wycen nieruchomości przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku przez rzeczoznawców majątkowych w Polsce na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, należy sięgnąć głębiej i przeczytać ze zrozumieniem oraz przeanalizować Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE. W tym miejscu pozwolę sobie zacytować art. 19 tej Dyrektywy: Art. 19 Wycena nieruchomości
1. Państwa członkowskie zapewniają, by na ich terytoriach opracowywano wiarygodne standardy wyceny nieruchomości mieszkalnych dla celów udzielania kredytów. Państwa członkowskie nakładają na kredytodawców wymóg zapewniania, by takie standardy były stosowane podczas przeprowadzania wyceny nieruchomości lub by podejmowały rozsądne działania zmierzające do zapewnienia, by takich standardów przestrzegano, gdy wycenę przeprowadza strona trzecia. Gdy organy krajowe są odpowiedzialne za regulowanie działalności niezależnych rzeczoznawców przeprowadzających wyceny nieruchomości, zapewniają, by działali oni zgodnie z obowiązującymi przepisami krajowymi.
2. Państwa członkowskie zapewniają, by wewnętrzni i zewnętrzni rzeczoznawcy przeprowadzający wyceny byli odpowiednio wykwalifikowani i wystarczająco niezależni w procesie zawierania umów o kredyt, aby przedstawić bezstronną i obiektywną wycenę, która zostanie udokumentowana na trwałym nośniku, a także by kredytodawcy posiadali kopię tej dokumentacji.
I tak się składa, że możemy w naszym kraju powiedzieć, że posiadamy standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności ( Dz. Urz. MIiB 2017.59 z dnia 2017.09.01.). Z pkt. 4.1. standardu zawodowego wynika co następuje:
Przeprowadzając wycenę dla celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i w każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione, rzeczoznawca powinien zaznaczyć ten fakt w operacie szacunkowym. Nieuwzlędnienie wymagań może być spowodowane m in. brakiem możliwości uzyskania przez rzeczoznawcę majątkowego informacji dotyczących wymagań wierzyciela lub niezgodnością tych wymagań z przepisami prawa lub standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.
Z pkt. 5.1. standardu zawodowego wynika, co następuje:
Nieruchomości wyceniane na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, mogą wymagać różnego potraktowania z punktu widzenia procesu i procedur wyceny. Wycenę można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez wierzycieli, o których mowa w punkcie 4.1 o ile uregulowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.
§ 4.2. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazuje:
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku
Tym samym metodą wyceny w podejściu porównawczym dopuszczoną prawem jest metoda analizy statystycznej rynku.
Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.
Z przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Ustawodawca nie dał w Polsce bankom uprawnień do narzucania czy też limitowania podejść oraz metod i technik szacowania wykorzystywanych przez rzeczoznawcę. Z powyższego wynika, że wewnętrzne procedury bankowe, które ograniczają wybór o jakim mowa w art. 154 ust. 1 ugn nie mogą stanowić wymogu wierzyciela, który winien być honorowany przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie sporządzania wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności, ponieważ są niezgodne z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i standardem zawodowym rzeczoznawców majątkowych nr 1, które to przepisy nie ograniczają metod i technik szacowania w sprawach wycen sporządzanych dla zabezpieczenia wierzytelności.
1. z cytowanego art. 208 Rozporządzenia UE 575/2013 jak i całego Rozporządzenia wynikają obowiązki stawiane wyłącznie instytucjom (między innymi kredytowym czyli bankom), zarówno art. 208 jak i Rozporządzenie w żaden sposób nie odnoszą się do wyceny nieruchomości dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego,
2. art. 19 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE wskazuje, że dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi w naszym kraju mają działać zgodnie z przepisami krajowymi,
3. przepisy krajowe w postaci Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, pozwalają na stosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego w podejściu porównawczym dopuszczonej prawem metody analizy statystycznej rynku.