Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-4512-932-15-3-rr
Timestamp: 2018-03-18 21:36:31
Legal References Found: art. 14
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 88
 art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPP2/4512-932/15-3/RR | Interpretacja indywidualna
Sposób opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu.
IPPP2/4512-932/15-3/RRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2015 r. (data wpływu 24 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 września 2015 r. (data wpływu 2 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu – jest prawidłowe.
W dniu 24 września 2015 r wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. Złożony wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 29 września 2015 r. (data wpływu 2 października 2015 r.).
G. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”), mająca siedzibę w W., jest spółką kapitałową, prowadzącą działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. W chwili obecnej Wnioskodawca planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość położoną w Szczecinie, składającą się z kompleksu handlowo-usługowego o nazwie „S.” oraz praw do gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz budowle przedmiotowego kompleksu handlowo-usługowego wraz z przylegającym do niego terenem (dalej: „Transakcja”).
W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 4/80,
budynek tworzący kompleks centrum handlowo-usługowego „S.” (dalej: „Budynek”) zlokalizowany wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli (obejmującą m.in. parking, drogę wewnętrzną, ogrodzenie, oświetlenie zewnętrzne, rampę przeładunkową, totem reklamowy, śmietnik, wiatę przeładunkową, przyłącze energetyczne, sieć wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną, elektryczną) na działce gruntu o nr 4/80.
Prawo wieczystego użytkowania działki gruntu o nr 4/80 zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy z dnia 5 września 2007 r.
Na powyższej działce gruntu sprzedawca, poprzez przebudowę i rozbudowę istniejącej uprzednio cegielni, rozpoczął budowę dwukondygnacyjnego budynku, przeznaczonego na działalność handlowo-usługową wraz z parkingiem dla samochodów osobowych oraz niezbędną infrastrukturą i przyłączeniem do sieci uzbrojenia terenu. Na mocy powyższej umowy sprzedaży z dnia 5 września 2007 r., sprzedawca wyraził zgodę na przeniesienie na rzecz Zbywcy wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących budowy, przebudowy oraz rozbudowy i zmiany użytkowania obiektów na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Powyższa inwestycja była kontynuowana przez Zbywcę, a w jej wyniku powstał przedmiotowy Budynek. Pozwolenie na użytkowanie Budynku wydane zostało w drodze stosownej decyzji administracyjnej z dnia 20 września 2010 r.
Ponieważ nabycie nieruchomości oraz budowa Budynku i towarzyszących budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni na cele handlowe), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej działki gruntu oraz budową i rozbudową powyższego Budynku i budowli.
prawa do używania nazwy, prawa ochronne na słowno-graficzne znaki towarowe „S.”, a także prawa ze zgłoszenia słownego znaku towarowego „S.”,
(iv) Pojęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości
Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca, a także Zbywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art . 15 ustawy o VAT.
w odniesieniu do części Budynku i do budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. l pkt 10 i 10a, w związku z art. 41 ust. l w związku z art. 146a pkt 1...
w odniesieniu do części Budynku i do budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. l pkt 10 i 10a, w związku z art. 41 ust l w związku z art. 146a pkt 1.
Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art . 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art . 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art . 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99), kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że in.iii. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów) nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:,
Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawcy, wraz z oddaniem powierzchni centrum (w tym w szczególności powierzchni przeznaczonych na cele handlowo - usługowe) do użytkowania najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu, nastąpiło pierwsze zasiedlenie Powierzchni wspólnych służących wszystkim użytkownikom Budynku. Tym samym, również w przypadku Powierzchni wspólnych, w momencie sprzedaży Nieruchomości upłynie ponad dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z któiym powierzchnie wspólne Budynku udostępnione najemcom do niewyłącznego korzystania bez dodatkowej opłaty są zasiedlone, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy VAT, z chwilą rozpoczęcia najmu podzielają również organy podatkowe.
Ponadto, w interpretacji w sprawie dostawy budynku, w którym znajdowały się również powierzchnie wspólne, takie jak: klatki schodowe, korytarze, itp. które nie były bezpośrednio objęte umowami najmu, jednak korzystanie z nich przez najemców było konieczne dla należytego wykonania przez wynajmującego zawartych umów, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 23 grudnia 2013 r. (sygn. IPPP3/443-1112/13-4/KC) - odpowiadając na pytanie, czy dostawa powierzchni wspólnych będzie mogła korzystać ze zwolnienia na postawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - uznał, że:
„Z ww. sytuacji wynika zatem, że powierzchnia Budynku jest wynajmowana dłużej niż dwa lata, a dodatkowo w okresie ostatnich dwóch lat nie był on ulepszany. W konsekwencji planowana dostawa nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia budynków, tym samym na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku. Podobnie należy się odnieść do powierzchni wspólnych Budynku, tj. klatek schodowych, korytarzy, itp. które nie są bezpośrednio objęte umowami najmu. Zauważyć bowiem trzeba, że korzystanie z nich przez najemców jest konieczne dla należytego wykonania przez wynajmującego zawartych umów. W stosunku do tych części Budynku wystąpiła zatem przesłanka „oddania” ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem najemcy mogli je wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem”. Do analogicznych wniosków doszedł również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2013 r. o sygn. IBPP1/443-789/13/KJ.
Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż 2 lata (czyli które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust l pkt 10 ustawy o VAT), pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż części Nieruchomości w częściach, w stosunku do których okres opływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W odniesieniu zaś do opodatkowania pozostałych części Nieruchomości (tj. powierzchni Budynku oraz budowli, które nigdy nie zostały wynajęte/oddane do korzystania najemcom w ramach Transakcji podlegających opodatkowaniu VAT lub w stosunku do których okres upływąjący pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej Transakcji będzie krótszy niż dwa lata), zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Wynika to faktu, iż pierwsze zasiedlenie w stosunku do tych powierzchni Budynku oraz budowli dotychczas jeszcze nie nastąpiło lub okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania Transakcji będzie krótszy niż dwa lata.
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. l pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
Z uwagi na fakt, że w stosunku do Budynku i budowli Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym powierzchni Budynku i budowlom, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, planowana Transakcja w odniesieniu do tych części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Jednocześnie, jeżeli strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie części Nieruchomości, w stosunku do których okres opływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości.
Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.
W ramach Transakcji Nabywca nabędzie od Zbywcy: zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów, prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców, dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością, prawa do używania nazwy, prawa ochronne na słowno-graficzne znaki towarowe „S.”, a także prawa ze zgłoszenia słownego znaku towarowego „S.”, prawa do strony internetowej, domen internetowych, aplikacji mobilnej, prawa z licencji dotyczących pewnych urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości (o ile takie będą).
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji), a także także prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy, zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem Nieruchomości, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, nazwa firmy Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.,prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (w zakresie, w jakim dotyczy ona zarządzaniem centrum usługowo – handlowym). W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów do Nieruchomości, obsługi serwisowej Nieruchomości.
Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją centrum handlowo-usługowego, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Zbywcy.
Z uwagi na przedstawiony opis sprawy i obowiązujące przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy – do planowanej transakcji nabycia opisanych składników będą miały zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nie jest wydzielona w formie działu / oddziału / wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej. W ramach Transakcji Strona nie nabędzie od Zbywcy jego środków pieniężnych, zobowiązań, nazwy firmy, tajemnic przedsiębiorstwa a także ksiąg rachunkowych. Ponadto, na nabywcę nie zostaną przeniesione również zawarte przez Zbywcę umowy o świadczenie usług w zakresie świadczenia usług księgowych, umów zarządzania nieruchomością i umów dotyczących dostawy mediów do oraz umów dotyczących obsługi serwisowej. Zatem zbywane składniki nie będą mogły zostać uznane ani za przedsiębiorstwo w rozmienieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Ze względu na przedstawione okoliczności sprawy art. 6 pkt 1 nie znajdzie zastosowania – nabycie nieruchomości nie będzie czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, wobec tego transakcja nabycia kompleksu handlowo - usługowego będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.
Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, przez które można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość położoną w Szczecinie, składającą się z kompleksu handlowo-usługowego o nazwie „S.” oraz praw do gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz budowle przedmiotowego kompleksu handlowo-usługowego wraz z przylegającym do niego terenem. Na powyższej działce gruntu sprzedawca, poprzez przebudowę i rozbudowę istniejącej uprzednio cegielni, rozpoczął budowę dwukondygnacyjnego budynku, przeznaczonego na działalność handlowo-usługową wraz z parkingiem dla samochodów osobowych oraz niezbędną infrastrukturą i przyłączeniem do sieci uzbrojenia terenu. Na mocy powyższej umowy sprzedaży z dnia 5 września 2007 r., sprzedawca wyraził zgodę na przeniesienie na rzecz Zbywcy wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących budowy, przebudowy oraz rozbudowy i zmiany użytkowania obiektów na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Powyższa inwestycja była kontynuowana przez Zbywcę, a w jej wyniku powstał przedmiotowy Budynek. Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej działki gruntu oraz budową i rozbudową powyższego Budynku i budowli. Po wybudowaniu Budynku i wskazanych wyżej budowli, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Budynku i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Obecnie Nieruchomość pozostaje wynajęta w blisko 100%, przy czym niemal wszystkie powierzchnie przeznaczone na wynajem zostały oddane do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu (podlegających opodatkowaniu VAT) ponad 2 lata temu. W odniesieniu do niektórych powierzchni, okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom na podstawie umów najmu (podlegających opodatkowaniu VAT) oraz datą dokonania planowanej Transakcji będzie krótszy niż 2 lata. W skład kompleksu centrum wchodzi również parking, który udostępniany jest nieodpłatnie na rzecz klientów. Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni Budynku, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych kompleksu. Pewne powierzchnie Budynku centrum handlowo-usługowego o przeznaczeniu technicznym oraz pewne budowle nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowo- usługowego. Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, natomiast Nieruchomość nie stanowi całości jego aktywów.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że na dzień dostawy Nieruchomości niemal wszystkie powierzchnie Budynku i budowli przeznaczone na wynajem zostały oddane do używania najemcom na podstawie umów najmu ponad 2 lata przed dostawą. Ponadto z wniosku wynika, że po wybudowaniu Budynku i budowli, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Powyższe okoliczności powodują, że dostawa tych części Budynku i budowli znajdujących się na działkach będących w użytkowaniu wieczystym może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.
Tym samym planowana Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości w odniesieniu do części Budynku i do budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat – będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z powyższego zwolnienia korzystać będą również Powierzchnie wspólne, które są wykorzystywane, a tym samym użytkowane wspólnie przez najemców lokali oraz klientów kompleksu handlowo – usługowego. Nie jest bowiem możliwe korzystanie przez najemców z poszczególnych lokali bez możliwości korzystania z części wspólnych. Zatem pierwsze zasiedlenie części wspólnych nastąpiło w momencie oddania pierwszym najemcom lokali do używania na podstawie zawartych umów najmu.
Jak wcześniej wskazano Zbywca i Wnioskodawca będą mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania w odniesieniu do części dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy spełnieniu warunków ustanowionych w tym przepisie. Zgodnie z jego zapisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 pod warunkiem, że obie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i wspólnie złożą, przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania. Rezygnując ze zwolnienia, zamierzone przez Wnioskodawcę nabycie Nieruchomości w części będzie podlegało opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.
W związku z tym strony Transakcji w odniesieniu do dostawy części Budynku i budowli korzystającej ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy będą mógły zrezygnować z tego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy w odniesieniu do tych części Budynku i budowli. W przypadku wyboru opodatkowania dla dostawy ww. części Budynku i budowli zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
Natomiast w odniesieniu do części Budynku i budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu, nie będą spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10, a tym samym dostawa ich nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w tym przepisie. W odniesieniu do tych części Budynków i budowli nie będzie miało również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż Zbywcy w stosunku do wybudowanych Budynku i budowli przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zatem brak jest spełnienia przesłanek wskazanych w tym przepisie.
Zatem planowana Transakcja dostawy tej części Budynku i budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.
Zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na to, że Zbywca wykorzystywał Budynek i budowle do czynności opodatkowanych oraz Zbywcy z tytułu wybudowania Budynku i budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa części Budynku i budowli niekorzystająca ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (część w stosunku do której między pierwszym zasiedleniem a Transakcją upłynie okres krótszy niż 2 lata lub która nigdy nie była przedmiotem najmu) nie może korzystać również ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zatem dostawa ww. części Budynku i budowli będzie opodatkowana podstawową stawka podatku VAT w wysokości 23%.
Zatem w sytuacji wyboru przez Stronę opcji opodatkowania części Budynku i budowli dla których od dnia pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, całość Budynku i budowli będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, a w związku z tym również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku.
Wątpliwości Wnioskodawca budzi również fakt, czy będzie miał prawo do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ww. Transakcję.
Jak wskazano w opisie sprawy, nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych (wynajem powierzchni). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności Transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej), będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu ustawy a sprzedający i kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w odniesieniu do tej części Budynku i budowli, których dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10).
W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Natomiast nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art . 87 ustawy.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/4512-932/15-3/RR