Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/iptpb2-415-776-11-3-akr
Timestamp: 2019-07-16 01:06:51
Legal References Found: art. 14
 art. 170
 art. 21
 art. 10
 art. 603
 art. 604
 art. 8
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 6
 art. 112
 art. 114
 art. 112
 art. 36
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 14

Document Content:
♦ › Nieruchomości › IPTPB2/415-776/11-3/AKr
Czy przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w dniu 20 marca 2007 r., w drodze zawarcia w dniu 11 marca 2011 r. umowy zamiany nieruchomości, połączonej z dopłatą przez Miasto różnicy wartości zamienianych nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy we wniosku z dnia 15 listopada 2011 r. (data wpływu 30 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie - jest prawidłowe.
W dniu 30 listopada 2011 r. do Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji podatkowej w Płocku wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.
Przy piśmie z dnia 7 grudnia 2011 r., nr 1462/IPA/071-36/11-2/JP, na podstawie do art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), stosownie do § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), powyższy wniosek został przekazany, celem załatwienia zgodnie z właściwością, do Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim. Zgodnie bowiem z § 2 i § 5a ww. rozporządzenia, od 1 kwietnia 2011 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi jest właściwy do wydania interpretacji indywidualnej, jeżeli wnioskodawca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w województwie: lubelskim, łódzkim, opolskim, lub świętokrzyskim.
Natomiast przy piśmie z dnia 21 grudnia 2011 r., nr 1462/IPA/071-36/11-3/JP na podstawie ww. przepisów przekazane zostało uzupełnienie do wniosku w postaci dowodu wpłaty za interpretację indywidualną.
Na mocy aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 21 lutego 2007 r. oraz aktu notarialnego umowy przeniesienia własności sporządzonego w dniu 20 marca 2007 r. Wnioskodawca nabył 1/3 nieruchomości oznaczonej jako działka ziemi nr X o obszarze 3.207 m2 Pozostałe 2/3 nieruchomości nabyły dwie inne osoby w częściach po 1/3. Łączna cena zakupu nieruchomości wynosiła 35.000 zł.
Działka ta została stosownie do decyzji o podziale nieruchomości z dnia 14 października 2008 r., wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta, podzielona na działki o nr X/3, X/4 i X/5. Działka nr X/3 ma powierzchnię 0,1745 ha, a działka X/4 powierzchnię 0,0973 ha.
W dniu 10 grudnia 2008 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzją tą ustalił dla Portu Lotniczego lokalizację terenu podejścia dla samolotów w celu zwiększenia zasięgu systemu precyzyjnego naprowadzania samolotów oraz zabezpieczenia rejonu podejścia do lotniska na terenie m. in. działki nr X należącej w 1/3 do Wnioskodawcy.
Ze względu na tę okoliczność Wnioskodawca podjął rozmowy z Miastem w celu ustalenia zasad zbycia/przekazania ww. nieruchomości na cele inwestycji celu publicznego tak by nie było potrzeby przeprowadzania postępowania wywłaszczeniowego. Pomiędzy współwłaścicielami działki nr X a Miastem odbyły się negocjacje.
W oparciu o propozycję Miasta w dniu 11 marca 2011 r. pomiędzy współwłaścicielami działki nr X a Miastem podpisana została umowa zamiany w formie aktu notarialnego. Na mocy tej umowy Miasto otrzymało nieruchomość oznaczoną jako działki nr X/3 i X/4, której wartość, zgodnie z operatami szacunkowymi wykonanymi przez rzeczoznawców majątkowych, wynosi 229.404 zł, w tym sam grunt 225.000 zł i naniesienia roślinne 4.404 zł, a Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami działek nr X/3 i X/4 działkę oznaczoną nr Y/3 w udziałach po 1/3 o łącznej wartości 54.120 zł (w tym 10.120 zł VAT). Zamiana nastąpiła za dopłatą na rzecz Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli przez Miasto kwoty łącznie 175.284 zł, stanowiącej różnicę wartości zamienianych nieruchomości, uwzględniającą potrącenie kwoty na należny podatek VAT w wysokości 10.120 zł. Według Wnioskodawcy, przychodem jest dla Niego 1/3 kwoty 175.284 zł.
Wnioskodawca stwierdza, iż nieruchomość zostałaby wywłaszczona w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyby nie doszło do zawarcia takiej umowy.
Czy przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w dniu 20 marca 2007 r., w drodze zawarcia w dniu 11 marca 2011 r. umowy zamiany nieruchomości, połączonej z dopłatą przez Miasto różnicy wartości zamienianych nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.), wolne od podatku są przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy zamiany, połączonej z dopłatą przez Miasto w sytuacji, gdy nieruchomość ta została zbyta na cele, które uzasadniałyby jej wywłaszczenie, nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości oraz nabycie nastąpiło po cenie niższej o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.
Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło odpłatnie w okresie dłuższym aniżeli 2 lata przed jej zbyciem, zaś zbycie nastąpiło w drodze zawarcia umowy zamiany, na mocy której Miasto przeniosło własność innej nieruchomości i dokonało dopłaty z tytułu różnicy pomiędzy wartościami zamienianych nieruchomości.
Według Wnioskodawcy, kwota uzyskana w tej drodze jest Jego przychodem, lecz uważa, że jest to przychód wolny od opodatkowania, gdyż cala transakcja nastąpiła w celu uniknięcia postępowania wywłaszczeniowego.
Zdaniem Wnioskodawcy, za Jego interpretacją przepisu przemawia treść interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2009 r. nr IPPB4/415-506/09-2/SP. Organ podatkowy w tej interpretacji przyjął, ze takie dochody są wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz lub rzecz i kwota pieniężna, a nie wyłącznie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany to odpłatna czynność prawna jest art. 604 ustawy Kodeks cywilny, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.
Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że udział w wysokości 1/3 w odpłatnie zbytej w 2011 r. nieruchomości Wnioskodawca nabył w 2007 r.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Z opisu stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, iż w 2007 r. nabył 1/3 nieruchomości oznaczonej jako działka ziemi nr X, która stosownie do decyzji o podziale nieruchomości z dnia 14 października 2008 r., wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta, podzielona została na działki o nr X/3, X/4 i X/5. Następnie w dniu 10 grudnia 2008 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, którą ustalił dla Portu Lotniczego lokalizację terenu podejścia dla samolotów w celu zwiększenia zasięgu systemu precyzyjnego naprowadzania samolotów oraz zabezpieczenia rejonu podejścia do lotniska na terenie m. in. ww. działki nr X należącej w 1/3 do Wnioskodawcy. W oparciu o propozycję Miasta, poprzedzoną negocjacjami pomiędzy zainteresowanymi Stronami, w dniu 11 marca 2011 r. pomiędzy współwłaścicielami działki nr X a Miastem podpisana została umowa zamiany w formie aktu notarialnego, na mocy której Miasto otrzymało nieruchomość oznaczoną jako działki nr X/3 i X/4, a Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami działkę oznaczoną nr Y/3 w udziałach po 1/3. Zamiana nastąpiła za dopłatą, na rzecz Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, przez Miasto, stanowiącą różnicę wartości zamienianych nieruchomości. Wnioskodawca stwierdza, iż nieruchomość zostałaby wywłaszczona w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyby nie doszło do zawarcia ww. umowy.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.
Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest, aby przychód był uzyskany:
Natomiast w zdaniu drugim ww. przepisu zostały zawarte warunki dodatkowe - przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:
W przypadku, gdy spełniony będzie tylko jeden ze wskazanych w przepisie warunków albo, gdy żaden z nich nie zostanie spełniony, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.
Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odwołuje się do instytucji regulowanych przez ustawę o gospodarce nieruchomościami z uwagi na towarzyszący im charakter przymusu ze strony organów administracji dotyczący pozbawienia prawa własności dotychczasowego właściciela.
Stosownie do treści art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. z 2010 r. Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.), celem publicznym w rozumieniu ustawy jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.
Zgodnie z art. 112 ust. 2 ww. ustawy, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 ww. umowy).
Natomiast w myśl art. 114 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
Z powyższego wynika zatem, że na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami również jest możliwe odpłatne zbycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej, jednakże aktywność w tej kwestii leży po stronie organu, gdyż to on jest zobligowany do przeprowadzenia rokowań zanim dokona przymusowego wywłaszczenia. Rokowania celem zawarcia umowy odpłatnego zbycia są prowadzone przed podjęciem decyzji o wywłaszczeniu a taka decyzja należy do organu. W razie wywłaszczenia organ wypłaca natomiast odszkodowanie za przymusowe pozbawienie prawa własności do nieruchomości.
Zgodnie natomiast z art. 36 ust. 1 – 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają (ust. 2).
W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca stwierdza, iż to w oparciu o propozycję organu administracji, pomiędzy współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości a organem administracji podpisana została umowa zamiany tej nieruchomości na inną nieruchomość. Nie wskazuje jednak jednoznacznie na podstawie jakich przepisów w przedstawionym stanie faktycznym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.
W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości (w 2011 r.) nastąpiło po upływie 2 lat od daty jej nabycia (2007 r), co w świetle art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje uznać, iż pierwsza z dwóch negatywnych przesłanek nie została spełniona.
Reasumując, przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia w 2011 r. nieruchomości nabytej w 2007 r., na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, iż ww. odpłatne zbycie nastąpiło stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Podkreślić jednak należy, iż Wnioskodawca błędnie wskazuje kwotę stanowiącą dopłatę jako kwotę przychodu z ww. odpłatnego zbycia w drodze zamiany z dopłatą, bowiem zgodnie z art. 19 ust. 2 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.
Końcowo organ podatkowy zauważa, że wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego. Organ podatkowy wydając indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.
Ponadto należy wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.
IPTPB2/415-776/11-3/AKr
IPTPP2/443-755/11-8/AW | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-833/11/BK | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-481/11-3/GJ | Interpretacja indywidualna
IPPB4/415-506/09-2/SP | Interpretacja indywidualna