Source: http://nowy-dom.blogspot.com/
Timestamp: 2017-07-22 06:32:31
Legal References Found: Art. 54
 Art. 57
 Art. 55
 Art. 56
 Art. 57
 Art. 57
 art.93
 Art.36
 Art. 649

Document Content:
1. USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. - znowelizowane Prawo Budowlane2. USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniuprzestrzennym3. USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych4. ROZPORZADZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA zdnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokosci opłat za czynnosci geodezyjne ikartograficzne oraz udzielanie informacji, a take za wykonywanie wyrysów iwypisów z operatu ewidencyjnego5. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. wsprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o posiadanymprawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji opozwoleniu na budowe6. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. wsprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ichusytuowanie7. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 28 czerwca 2003 rokuw sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary wymierzanej wwyniku obowiazkowej kontroli8. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 3 lipca 2003 r. wsprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego9. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. wsprawie informacji dotyczacej bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz planubezpieczenstwa i ochrony zdrowia10. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 czerwca 2002 r. wsprawie dziennika budowy, montau i rozbiórki, tablicy informacyjnej orazogłoszenia zawierajacego dane dotyczace bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia
Zakonczenie budowy i oddanie budynku do użytkowania.
Budowa konczy sie po zakonczeniu wszystkich robót budowlanych,przeprowadzeniu koniecznych prób, testów oraz rozruchu zainstalowanychurzadzen i instalacji i przeprowadzeniu odbioru koncowego całosci inwestycjiprzez inspektora nadzoru i kierownika budowy, zwykle przy udziale inwestora.Przed odbiorem koncowym kierownik budowy obowiazany jest skompletowacdokumentacje powykonawcza budynku, obejmujaca, w przypadku nieistotnychzmian w projekcie, dokumentacje budowlana z naniesionymi zmianami,potwierdzonymi przez projektanta, oraz wszystkie protokoły odbioru robót,rozruchu instalacji i urzadzen, przeprowadzonych prób, testów, a take mapy zinwentaryzacja geodezyjna poszczególnych elementów inwestycji. Wdokumentacji powykonawczej powinny sie teznalezc wszystkie atesty icertyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych, gwarancje i instrukcjeobsługi zainstalowanych urzadzen.Inspektor nadzoru powinien sprawdzic kompletnosc przygotowanej dokumentacji iprzekazac ja, wraz z kopia dziennika budowy, inwestorowi, który powinien tedokumenty przechowywac przez okres uytkowania budynku.Przeprowadzenie odbioru koncowego przez komisje odbioru koncowego,kierowana przez inspektora nadzoru lub inwestora, stanowi koncowa czynnoscpozwalajaca na stwierdzenie, czy generalny wykonawca wywiazał sie ze swoichobowiazków i czy wybudowany obiekt spełnia wymogi inwestora. Jeeli w czasieodbioru koncowego zostanie stwierdzone wystepowanie usterek, komisjawyznacza wykonawcy termin ich usuniecia i ponownego odbioru, lub odbierabudynek warunkowo, zwykle podejmujac decyzje o zatrzymaniu odpowiednichkwot z wynagrodzenia wykonawcy do czasu usuniecia usterek. Zprzeprowadzonego odbioru powinien byc sporzadzony protokół, bedacy podstawakoncowego rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy.Jeeli usterki nie kwalifikuja sie do usuniecia, lub ich usuniecie wiae sie zpowanymi kosztami, a jednoczesnie nie uniemoliwiaja uytkowania obiektuzgodnie z przeznaczeniem, inwestor moe uzgodnic z wykonawca odstapienie odich usuwania w zamian za obustronnie uzgodniona obnike wynagrodzeniawykonawcy.Zwykle po upływie roku od zakonczenia robót budowlanych, przeprowadzany jestprzeglad gwarancyjny stanu budynku, decydujacy o zwolnieniu kaucjigwarancyjnej wykonawcy, jeeli została zatrzymana. przeglady takie powtarza sieco rok, ado zakonczenia okresu gwarancji lub rekojmi, trwajacej zwykle 3 lata.W przypadku domów jednorodzinnych, czesto takich kontroli sie nieprzeprowadza, a ewentualne usterki sa zgłaszane na bieaco przez uytkownikadomu.Poza odbiorem, przeprowadzanym przez inwestora, do formalnego rozpoczeciauytkowania domu potrzebne jest jeszcze troche formalnosci.Zgodnie z aktualnym prawem budowlanym, domy jednorodzinne nie sa objetekoniecznoscia przeprowadzenia przez odpowiedni organ obowiazkowej kontroliprzed przystapieniem do uytkowania.W zwiazku z tym, do uytkowania domu, na którego wzniesienie jest wymaganepozwolenie na budowe, zgodnie z Art. 54. Prawa Budowlanego, mona przystapicpo zawiadomieniu własciwego organu o zakonczeniu budowy, jeeli organ ten, wterminie 21 dni od dnia doreczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, wdrodze decyzji. Zawiadomienia takiego, dokonuje sie co najmniej 21 dni przedzamierzonym terminem przystapienia do uytkowania. Wzór zawiadomienia oprzystapieniu do uytkowania załaczamy do poradnika. Do zawiadomieniadołaczamy, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, komplet dokumentów,opisany poniej przy omawianiu wniosku o pozwolenie na budowe.Procedura taka jest prawidłowa, jeeli wzniesiony przez nas dom nie wymagapozwolenia na uytkowanie.Uzyskanie pozwolenia na uytkowanie obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 55.Prawa Budowlanego, jest wymagane, jeeli własciwy organ:1) 1) nałoył taki obowiazek w wydanym pozwoleniu na budowe, lub2) 2) stwierdził, e zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany zostałwykonany z naruszeniem warunków okreslonych w pozwoleniu na budowe, lub3) 3) wydał decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu nawznowienie robót w przypadku budowy wykonywanej bez wymaganegopozwolenia na budowe, lub4) 4) wydał decyzje, nakładajaca obowiazek wykonania okreslonych czynnosci wcelu doprowadzenia wykonywanych prac budowlanych do stanu zgodnego zprawem,6) 5) jeeli przystapienie do uytkowania obiektu budowlanego lub jego czescima nastapic przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.Własciwy organ wydaje decyzje o pozwoleniu na uytkowanie obiektubudowlanego po przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli, przeprowadzonej przezPowiatowy inspektorat Nadzoru Budowlanego, na podstawie wniosku o udzieleniepozwolenia na uytkowanie. Wzór wniosku o udzielenie pozwolenia nauytkowanie załaczamy do Poradnika.Powysze zawiadomienie lub wniosek stanowia wezwanie własciwego organu doprzeprowadzenia obowiazkowej kontroli. Własciwy organ wydaje decyzje opozwoleniu na uytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniuobowiazkowej kontroli. Kontrole te zaczna byc przeprowadzane po 1 stycznia2004 r.Obowiazkowa kontrola obejmuje sprawdzenie:1) 1) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lubterenu,2) 2) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem architektonicznobudowlanym,w zakresie:e. e. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury,powierzchni zabudowy, wysokosci, długosci, szerokosci i liczbykondygnacji,f. f. wykonania widocznych elementów nosnych układukonstrukcyjnego obiektu budowlanego,g. g. geometrii dachu (kat nachylenia, wysokosch. kalenicy i układpołaci dachowych),i. h. wykonania urzadzen budowlanych,j. i. zasadniczych elementów wyposaenia budowlanoinstalacyjnego,zapewniajacych uytkowanie obiektu zgodnie zprzeznaczeniem,k. j. zapewnienia warunków niezbednych do korzystania z tegoobiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególnosci poruszajacesie na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu uytecznoscipublicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego,3) 3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczenstwakonstrukcji i bezpieczenstwa poarowego,4) 4) w przypadku nałoenia w pozwoleniu na budowe obowiazku rozbiórkiistniejacych obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszegouytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tegoobowiazku, jeeli upłynał termin rozbiórki okreslony w pozwoleniu,5) 5) uporzadkowania terenu budowy.W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiazkowej kontroli istotnego odstepstwaod zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego raacego naruszeniawarunków pozwolenia na budowe, wymierza sie kare stanowiaca iloczyn stawkiopłaty (s), okreslonej w Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 czerwca2003 roku w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania karywymierzanej w wyniku obowiazkowej kontroli (Dz. U. nr 120, poz. 1132),współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkosciobiektu budowlanego (w), okreslonych w załaczniku do Prawa Budowlanego.Inwestor, na którego nałoono obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanieobiektu budowlanego, zgodnie z Art. 56. Prawa Budowlanego, jest obowiazanyzawiadomic o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystapieniado jego uytkowania, zgodnie z własciwoscia wynikajaca z przepisówszczególnych, organy:1) 1) Inspekcji Ochrony Srodowiska,2) 2) Panstwowej Inspekcji Sanitarnej,3) 3) Panstwowej Inspekcji Pracy,4) 4) Panstwowej Stray PoarnejOrgany zajmuja stanowisko w sprawie zgodnosci wykonania obiektu budowlanegoz projektem budowlanym. Nie zajecie stanowiska przez powysze organy, wterminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje sie jak nie zgłoszeniesprzeciwu lub uwag.Do zawiadomienia o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku oudzielenie pozwolenia na uytkowanie inwestor, zgodnie z Art. 57. PrawaBudowlanego, jest obowiazany dołaczyc:1) 2) oryginał dziennika budowy,2) 3) oswiadczenie kierownika budowy:l. a. o zgodnosci wykonania obiektu budowlanego z projektembudowlanym i warunkami pozwolenia na budowe, przepisami iobowiazujacymi Polskimi Normami,m. b. o doprowadzeniu do naleytego stanu i porzadku terenubudowy, a take - w razie korzystania - ulicy, sasiedniejnieruchomosci, budynku lub lokalu,3) 4) oswiadczenie o własciwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeelieksploatacja wybudowanego obiektu jest uzaleniona od ich odpowiedniegozagospodarowania,4) 5) protokoły badan i sprawdzen,5) 6) inwentaryzacje geodezyjna powykonawcza,7) 7) oswiadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów, które jestobowiazany zawiadomic o zakonczeniu budowy.W razie zmian nie odstepujacych w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lubwarunków pozwolenia na budowe, dokonanych podczas wykonywania robót, dozawiadomienia powyszego, naley dołaczyc kopie rysunków wchodzacych wskład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w raziepotrzeby take uzupełniajacy opis. W takim przypadku oswiadczenie, powinno bycpotwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeeli zostałustanowiony.Inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, jest obowiazany zawiadomicwłasciwy organ o zakonczeniu robót budowlanych objetych obowiazkiemzgłoszenia, w terminie 14 dni od dnia ich zakonczenia.Tak wiec, dopiero nie zgłoszenie zastrzeen do rozpoczecia uytkowaniawybudowanego domu ze strony własciwego organu, lub uzyskanie decyzji opozwoleniu na uytkowanie, stanowi ostatnia, wymagana Prawem Budowlanymformalnosc przy budowie domu.Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na uytkowanie lub brak zastrzeen ze stronyodpowiedniego urzedu, uzupełnione protokołem koncowego odbioru, powinny bycdla inwestora podstawa do zapłacenia koncowej faktury generalnego wykonawcy.Pozostałe formalnosci, konieczne do zamieszkania, to uzyskanie wydziału geodezjiurzedu gminy lub starostwa numeru posesji zwany tepolicyjnym, adresowymlub porzadkowym, wydawanego bezpłatnie na podstawie pozwolenia nauytkowanie lub zaswiadczenia od własciwego organu o braku sprzeciwu dorozpoczecia uytkowania. Majac numer, naley sie zameldowac w wydzialemeldunkowym gminy lub urzedu dzielnicowego, po przedstawieniu poswiadczeniawymeldowania sie z poprzedniego miejsca zameldowania i mona juwprowadzicdo swojego domu.Naley pamietac, e od rozpoczecia uytkowania domu naley płacic podatek odnieruchomosci nie tylko za działke, ale take za dom. Rady gminy uchwalajawysokosc podatków od nieruchomosci w danej gminie. Obowiazek podatkowypowstaje z dniem 1 stycznia roku nastepujacego po tym, w którym budowazostała zakonczona, albo, w którym rozpoczeto uytkowanie budynku lub jegoczesci. O wysokosci podatku Urzad Gminy powiadomi własciciela pismempoleconym z decyzja.W powyszym Poradniku skupilismy sie przede wszystkim na aspektach prawnychi formalnych procesu budowlanego, nie poruszajac ogromnej tematyki np. wyborukonstrukcji planowanego domu, doboru materiałów konstrukcyjnych,wykonczeniowych i instalacyjnych, technologii wykonania poszczególnych robót,kontroli jakosci prowadzonych robót budowlanych itp.Byc moe te tematy, oraz wiele innych, zwiazanych z budowa domów, zostanadodane w nastepnych publikacjach, stanowiacych rozszerzenie i uzupełnienieniniejszego poradnika.A na razie, yczymy Panstwu szybkiego i bezbolesnego przebrniecia przezwszystkie trudnosci, pietrzace sie na drodze przyszłego inwestora, budujacegowłasny dom.
Po podjeciu decyzji o sposobie realizacji robót, musimy uzyskac od przyszłegokierownika budowy jego dane dotyczace posiadanych uprawnien budowlanych,wpisania na liste własciwej izby samorzadu zawodowego i opłacenia składkiubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej.Po uzyskaniu i uprawomocnieniu sie pozwolenia na budowe, co najmniej nasiedem dni przed przystapieniem do robót budowlanych, obowiazani jestesmy dozłoenia w urzedzie wydajacym pozwolenie, zgłoszenia o terminie rozpoczeciarobót budowlanych. Zawiadomienie to powinno byc wysłane take do projektanta,sprawujacego nadzór autorski. Wzór zgłoszenia o terminie rozpoczecia robótbudowlanych jest dołaczony do Poradnika.W zgłoszeniu okreslamy przewidywany termin rozpoczecia budowy, jednoczesniewnoszac o wydanie dziennika budowy. Do zawiadomienia zobowiazani jestesmydołaczyc na pismie:1. 1. oswiadczenie kierownika budowy, stwierdzajace sporzadzenie planubezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz przyjecie obowiazku kierowaniabudowa, a take zaswiadczenie potwierdzajace jego wpisanie na listewłasciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia kierownikabudowy jest dołaczony do Poradnika),2. 2. w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego lub autorskiego –oswiadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, lub autorskiego,stwierdzajace przyjecie obowiazku pełnienia nadzoru inwestorskiego naddanymi robotami budowlanymi, a take zaswiadczenie potwierdzajace jegowpisanie na liste własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczeniainspektora nadzoru inwestorskiego i autorskiego jest dołaczony do Poradnika),6. 3. informacje zawierajaca dane, majace byc zamieszczone w ogłoszeniu natemat bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (ogłoszenie takie musiumiescic na budowie jej kierownik, jesli budowa lub rozbiórka ma trwac dłuejni30 dni roboczych, przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20pracowników albo na których planowany zakres robót przekracza 500osobodni – czyli np. 5 robotników pracujacych przez 100 dni).Po upływie 7 dni od złoenia zgłoszenia i po odebraniu dziennika budowy,moemy wreszcie rozpoczac wykonywanie robót.Pierwsza czynnoscia powinno byc protokolarne przekazanie terenu budowywykonawcy. Od tego momentu ado odbioru koncowego, bedzie onodpowiedzialny za wszystko, co bedzie sie dziac na placu budowy.Nastepna czynnosc, konieczna do wykonania, to wytyczenie przez geodetegłównych osi budynku i ewentualnie przebiegu przyłaczy, oraz lokalizacji innych,charakterystycznych punktów pozostałych obiektów na placu budowy. Geodetapowinien tewyznaczyc punkty wysokosciowe (tzw. repery) do pomiarówwysokosci poszczególnych elementów budynku i innych obiektów.Jeeli wytyczenie geodezyjne wykonywane było na nasze zlecenie, wtedy przyprzekazaniu placu budowy przekazujemy kierownikowi budowy szkice geodezyjnei wytyczone punkty w terenie. Kierownik ma obowiazek odpowiednio zabezpieczycwytyczone punkty, w sposób umoliwiajacy ich ewentualne pózniejszeodtworzenie.Do obowiazków inwestora naley take zwykle zapewnienie dostawy energiielektrycznej i wody dla potrzeb budowy. W tym celu, na zlecenie inwestora, napodstawie odpowiednich projektów uzgodnionych z dostawcami pradu i wody, pookazaniu prawomocnego pozwolenia na budowe, wykonuja odpowiednieprzyłacza., które nastepnie przekazujemy wykonawcy, spisujac stan licznikówpradu i wody, dla celów rozliczen zgodnie z umowa za zuyte media.Dalsze działania w zakresie prac przygotowawczych i zasadniczych robótbudowlanych wykonywac bedzie juwykonawca pod nadzorem kierownika robót.Wanym elementem robót przygotowawczych jest zdjecie i złoenie wbezpiecznym miejscu warstwy ziemi urodzajnej, tzw. humusu, do wykorzystaniapózniej przy zagospodarowaniu terenu wokół domu po zakonczeniu budowy.Naley pamietac, e inwestor jest obowiazany bezzwłocznie zawiadomic własciwyorgan o zmianie kierownika budowy lub robót; inspektora nadzoruinwestorskiego; lub projektanta sprawujacego nadzór autorski, podajac date, odktórej nastapiła zmiana i dołaczajac oswiadczenia tych osób o przejeciuobowiazków. Zawiadomienia dokonuje sie na odpowiednich formularzach: ozmianie kierownika budowy, o zmianie inspektora nadzoru inwestorskiego i ozmianie projektanta pełniacego nadzór autorski, których wzory sa załaczone doPoradnika.Kierownik budowy obowiazany jest umiescic na budowie, w widocznym z drogipublicznej miejscu, na wysokosci co najmniej 2 m tablice informacyjna budowykoloru ółtego, o wymiarach 90 x 70 cm, z napisami koloru czarnego wysokosci conajmniej 4 cm, o tresci i formie zgodnej z Rozporzadzeniem MinistraInfrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montau irozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierajacego dane dotyczacebezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (Dz. U. Nr 108, poz. 953).Tablica informacyjna zawiera:1. 1. okreslenie rodzaju robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót,2. 2. numer pozwolenia na budowe oraz nazwe, adres i numer telefonuwłasciwego organu nadzoru budowlanego,3. 3. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres oraz numer telefonu inwestora,4. 4. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres i numer telefonu wykonawcy lubwykonawców robót budowlanych,5. 5. imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów:a. a. kierownika budowy,b. b. kierowników robót,c. c. inspektora nadzoru inwestorskiego,d. d. projektantów,6. 6. numery telefonów alarmowych Policji, stray poarnej, pogotowia,7. 7. numer telefonu okregowego inspektora pracy.Przez cały okres trwania budowy powinien sie na niej znajdowac dziennik budowy,bedacy podstawowym dokumentem obrazujacym przebieg budowy.Dziennik budowy jest wydawany przez odpowiedni urzad w terminie 3 dni oddnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowe stała sie ostateczna, za zwrotemkosztów zwiazanych z jego przygotowaniem. Dziennik budowy jest przeznaczonydo rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkichzdarzen i okolicznosci zachodzacych w toku ich wykonywania i majacychznaczenie przy ocenie technicznej prawidłowosci wykonywania budowy, rozbiórkilub montau.Dziennik budowy ma format A4, ponumerowane strony opieczetowane przezwłasciwy organ i jest zabezpieczony przed zdekompletowaniem. Strony dziennikabudowy przeznaczone do wpisów sa podwójne - oryginał i kopia z perforacjaumoliwiajaca łatwe jej wyrywanie.Na stronie tytułowej dziennika budowy własciwy organ zamieszcza numer, datewydania oraz liczbe stron dziennika, imie i nazwisko lub nazwe (firme) inwestora,rodzaj i adres budowy, numer i date wydania pozwolenia na budowe orazpouczenie o sposobie prowadzenia dziennika i odpowiedzialnosci okreslonej w art.93 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane. Na pierwszej stroniedziennika budowy inwestor zamieszcza imie i nazwisko lub nazwe (firme)wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujacych kierownictwo budowy irobót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski, podajac ich specjalnosci inumery uprawnien budowlanych. Osoby te potwierdzaja podpisem i data przyjeciepowierzonych im obowiazków.Kolejne strony dziennika budowy przeznacza sie na wpisy dotyczace przebiegurobót budowlanych. Kady wpis oznacza data i podpisuje osoba dokonujacawpisu, z podaniem imienia, nazwiska, wykonywanej funkcji i nazwy jednostkiorganizacyjnej lub organu, który reprezentuje. Pod kadym wpisem w dziennikubudowy osoby, których wpis dotyczy, potwierdzaja podpisem i data zapoznaniesie z jego trescia.Wpisów w dzienniku budowy dokonuje sie w sposób trwały i czytelny naoryginałach i kopiach stron, zamieszczajac je w porzadku chronologicznym, wsposób uniemoliwiajacy dokonanie pózniejszych uzupełnien.Do dokonywania wpisów w dzienniku budowy upowanieni sa:1. 1. inwestor,2. 2. inspektor nadzoru inwestorskiego,3. 3. projektant,4. 4. kierownik budowy,5. 5. kierownik robót budowlanych,6. 6. osoby wykonujace czynnosci geodezyjne na terenie budowy,7. 7. pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionychdo kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanychczynnosci kontrolnych.Za własciwe prowadzenie dziennika budowy, jego stan oraz własciweprzechowywanie na terenie budowy jest odpowiedzialny kierownik budowy.W dzienniku wpisywane byc powinny najwaniejsze informacje dotyczaceprzebiegu budowy, jak np. daty rozpoczecia i zakonczenia poszczególnych robót,dane odpowiednich kierowników robót, zgłoszenia do odbioru robót ulegajacychzakryciu i robót zakonczonych, zapisy o dokonanych odbiorach, wpisy inspektoranadzoru z zaleceniami dotyczacymi prowadzonych robót, stanu bezpieczenstwana budowie itp., a w koncu zgłoszenie gotowosci do odbioru koncowego i zapisy odokonanym odbiorze.Oryginał dziennika budowy jest przekazywany po jej zakonczeniu własciwemuorganowi wraz z dokumentacja powykonawcza, a kopie zatrzymuje w aktachinwestor.Inspektor nadzoru, jeeli jest ustanowiony, ma obowiazek bieacego sprawdzaniaprawidłowosci wykonywanych robót, przeprowadzenia odbiorów technicznychrobót zanikajacych oraz zakonczonych i wpisywania informacji o nich do dziennikabudowy. Dodatkowo inspektor nadzoru potwierdza zaawansowanie robótbudowlanych w protokołach, stanowiacych podstawe do wystawienia faktury zawykonane roboty. Jeeli na budowie nie ma ustanowionego inspektora nadzoru,odbiorów i wpisów do dziennika o dokonanych odbiorach dokonuje kierownikbudowy. On tepotwierdza zaawansowanie robót budowlanych do fakturowania iodpowiada za prawidłowosc ich wykonywania.W takcie budowy zachodzi niekiedy koniecznosc wprowadzenia zmian wuzgodnionym projekcie budowlanym. Istotne zmiany te sa moliwe, zgodnie z Art.36a. Prawa Budowlanego, jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia nabudowe, w przeciwnym razie grozi nam uchylenie pozwolenia na budowe. Jeelinie jestesmy pewni, czy zmiany, które zamierzamy wprowadzic, sa istotne,powinnismy wystapic do własciwego organu, wydajacego pozwolenie na budowe,o udzielenie informacji, czy planowana zmiana wymaga uzyskania decyzji ozmianie pozwolenia na budowe. Do wystapienia załaczamy opinie projektanta zopisem planowanych zmian. Jeeli odpowiedni organ nie udzieli odpowiedzi wciagu 14 dni, przyjmuje sie, e opisane zmiany sa nieistotne.W przypadku zmian istotnych, jak np. zmiana konstrukcji, ilosci kondygnacji,gabarytów budynku itp., po opracowaniu przez projektanta zamiennego projektubudowlanego, uwzgledniajacego planowane zmiany, musimy wystapic dowłasciwego urzedu z wnioskiem o zmiane pozwolenia na budowe. Trybuzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowe jest identyczny, jak decyzjio pozwoleniu na budowe.Usytuowanie wszystkich wybudowanych obiektów, przewodów, sieci i przyłaczy,ogrodzen, dróg i innych stałych elementów zagospodarowania otoczenia budynkupowinno byc zinwentaryzowane przez uprawnionego geodete, który sprawdzazgodnosc ich połoenia z zatwierdzonym w Zespole Uzgadniania DokumentacjiProjektowej połoeniem, naniesionym na mape załaczona do protokołuuzgodnienia. W przypadku znacznych rozbienosci, naley uzyskac ponowneuzgodnienie usytuowania wybudowanych obiektów, a jeeli uzgodnienie bedzieniemoliwe z powodu kolizji z innymi, projektowanymi budowlami, obiekty naleyprzebudowac.Kompletna powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna to koszt rzedu paru tysiecyzłotych.
W umowie o wykonawstwo robót budowlanych, lub o generalne wykonawstwodomu, powinny sie znalezc zapisy, zabezpieczajace nasze interesy, jako inwestorai umoliwiajace skuteczna kontrole wykonywanych robót budowlanych na kadymz ich etapów. Trudno jest przedstawic uniwersalny wzór takiej umowy, z powodurónorodnosci moliwych sposobów realizacji budowy, warunków prowadzeniarobót, sposobów finansowania prac, rónego stopnia skomplikowaniawznoszonego budynku i innych czynników, wpływajacych na moliwa forme itresc umowy.Wielu wykonawców proponuje własne wzory umów. Przed ich podpisaniem naleyje starannie przeczytac i przeanalizowac, a take w miare moliwosci dac doprzeczytania i zaopiniowania np. znajomemu prawnikowi. Dobrze jest pamietac,e zapisy kadej umowy mamy prawo negocjowac i jedynymi ograniczeniami wtych negocjacjach sa przepisy kodeksu cywilnego, z którymi umowa musi byczgodna.W niniejszym rozdziale Poradnika spróbujemy podac podstawowe zapisy, jakiepowinny sie znalezc w umowie, aby skutecznie chroniła nasze interesy.Umowa o wykonawstwo robót budowlanych jest pewnym rodzajem umowy odzieło i zgodnie z wymogami kodeksu cywilnego, musi byc sporzadzona napismie. Jej podstawowe postanowienia zawarte sa w tresci Tytułu XVI kodeksucywilnego „Umowa o roboty budowlane”, w powiazaniu z Tytułem XV „Umowa odzieło”.W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiazuje sie do oddania wustalonym terminie okreslonego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie zprojektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiazuje sie dodokonania wymaganych prawem czynnosci zwiazanych z przygotowaniem robót,w szczególnosci do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz doodebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.Przed podpisaniem umowy, powinnismy zaadac dołaczenia do niej, zalenie odformy prawnej firmy budowlanej, aktualnych wypisów z Krajowego RejestruSadowego lub uwierzytelnionej kopii zaswiadczenia potwierdzajacego wpis dorejestru działalnosci gospodarczej firmy, której zamierzamy zlecic wykonanierobót.Wypisy te podaja podstawowe dane o firmie wraz z zakresem jej działalnosci idanymi osób, upowanionych do zaciagania zobowiazan, wiec take podpisywaniaprawnie wiaacych umów. Tylko takie osoby powinny byc wpisane w umowie,jako podpisujacy ja reprezentanci firmy. W umowie powinny tebyc podane danestron umowy, wiec dla firmy jej pełna nazwa, siedziba, numery odpowiednichrejestrów, numer REGON, numer NIP oraz nazwiska i funkcje reprezentantów. Wprzypadku inwestora prywatnego powinno to byc imie, nazwisko, adres, zwykletenr dowodu osobistego i nr PESEL, czasem tenr NIP zleceniodawcy.Nastepne postanowienia umowy, to dokładnie okreslony zakres robót objetychumowa. Jeeli nie jest on dokładnie okreslony, to zgodnie z Art. 649. kodeksucywilnego poczytuje sie, iwykonawca podjał sie wszystkich robót objetychprojektem stanowiacym czesc składowa umowy.Zazwyczaj szczegółowy zakres zleconych robót jest wyszczególniony wodpowiednich załacznikach do umowy, okreslajacych take standardy zleconychprac, terminarz wykonywania poszczególnych etapów robót powiazany zterminarzem płatnosci.Poniewakodeks cywilny stanowi, e Wymagana przez własciwe przepisydokumentacja stanowi czesc składowa umowy, wiec jednym z załacznikówpowinien byc zatwierdzony projekt budowlany, lub projekt wykonawczy zodpowiednimi uzgodnieniami, w przypadku np. przyłaczy mediów.Kolejne postanowienia umowy to dane, dotyczace podstawowych terminówwykonania robót. Beda to terminy przekazania placu budowy, rozpoczecia robótoraz zakonczenia robót. W przypadku koniecznosci bardziej szczegółowegookreslenia terminów wykonania poszczególnych etapów budowy, do umowydołacza sie harmonogram robót, jako jeden z załaczników, zwykle uzupełniony oharmonogram płatnosci.Zapisy dotyczace terminów, zwykle sa uzupełnione o wyszczególnienieprzypadków, w których jest moliwe przesuniecie terminów. Zwykle sa toprzypadki wystapienia tzw. siły wyszej, zmian w projekcie, wprowadzonych naadanie inwestora, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemoliwiajacepoprawne technicznie i bezpieczne wykonywanie robót (np. mróz poniej –10 °Cuniemoliwiajacy betonowanie), opóznienia w płatnosciach za wykonane roboty,siegajace np. dłuej ni1 miesiac itp. Naley starac sie ograniczac katalogzdarzen, dajacych moliwosc wykonawcy przesuwania terminu budowy i strac sieokreslac je jak najbardziej precyzyjnie, np. w przypadku mrozu podaniegranicznej temperatury (–10 °C) i czasu jej pomiaru (7 rano).Nastepnym elementem umowy jest zwykle okreslenie wartosci wynagrodzenia zajej wykonanie. Powinna to byc kwota wyraona w złotych, jako wartosc netto, zokresleniem, e do tej wartosci zostanie w fakturach doliczony podatek VATzgodnie z obowiazujacymi przepisami. Obecnie dla budownictwa mieszkalnegopodatek ten wynosi 7%.Naley dayc do tego, eby wynagrodzenie wykonawcy było okreslone jakoryczałt, bez moliwosci jego zmiany, poza scisle okreslonymi przypadkami, cozabezpieczy nas przed jego nieuzasadnionym wzrostem. Z uwagi na bardzo niskaobecnie inflacje i na stosunkowo krótki czas realizacji robót przy budowie domujednorodzinnego, nie powinna byc przewidziana w umowie moliwosc waloryzacjiwynagrodzenia.Moliwosc zmiany wysokosci wynagrodzenia powinna istniec jedynie w przypadkuwprowadzenia zmian w projekcie na yczenie inwestora, lub na wniosekwykonawcy zatwierdzony przez inwestora. Zmiana powinna byc moliwa zarównow góre, jak i w dół, zalenie od rodzaju wprowadzonych zmian, np. zamianaparkietu na panele powinna spowodowac odpowiednie obnienie wynagrodzenia.Kada zmiana wysokosci wynagrodzenia oraz innych postanowien umowypowinna byc do niej wprowadzona w formie pisemnej jako numerowany kolejnoaneks do umowy.W tej czesci zwykle okresla sie te, czego powysza kwota nie obejmuje, czyli, zaco inwestor zobowiazuje sie płacic samodzielnie. Moe to byc np. koszt nadzoruinwestorskiego i autorskiego, koszt pradu i wody zuytego na budowie, koszttymczasowego przyłacza energii elektrycznej i wody dla potrzeb budowy, kosztyczasowego zajecia terenu pasa drogowego dla wykonania przyłaczy i kosztprojektu organizacji ruchu na czas wykonywania tych robót itp. Zakres tychwyłaczen jest uzgadniany wzajemnie w czasie negocjacji postanowien umowy. Tutake naley ograniczac katalog wyłaczen oraz dbac o jednoznacznosc zapisów.Warto zadbac np. o to, aby wywóz smieci i nieczystosci z terenu budowy, apoostateczne wysprzatanie domu i otoczenia przed przekazaniem uytkownikowinaleał do generalnego wykonawcy, i był ujety w ryczałtowym wynagrodzeniuwykonawcy, gdywtedy bedzie on dbał o to, eby kontenery na smieci nie byływykorzystywane przez naszych sasiadów do usuwania nieczystosci na nasz koszt.Take np. koszt wynajmu kabin sanitarnych powinien obciaac generalnegowykonawce, dopingujac go do zamawiania ich uzasadnionej ilosci.Nastepne, wane zapisy, to sposób płatnosci poszczególnych rat wynagrodzenia.W umowie powinny byc zapisy uzaleniajace płatnosc kolejnych rat od wykonaniaprzez wykonawce poszczególnych etapów inwestycji, stwierdzonego protokołamiodbioru podpisanymi przez inspektora nadzoru. Nie powinnismy sie zgadzac napłatnosci miesieczne, nie uzalenione od postepów budowy. Inna moliwa doprzyjecia forma rozliczen moe byc płatnosc miesieczna w wysokosciodpowiadajacej procentowemu zaawansowaniu wykonanych robót,stwierdzonemu na podstawie protokołów odbioru podpisanych przez inspektoranadzoru.W umowie powinien byc zapis, e dopiero uzyskanie decyzji o pozwoleniu nauytkowanie, jesli jest wymagane, lub brak zastrzeen ze strony odpowiedniegourzedu w czasie 21 dni od zgłoszenia zakonczenia robót, uzupełnione protokołemkoncowego odbioru, moe byc podstawa do zapłacenia koncowej fakturygeneralnego wykonawcy.Płatnosci powinny byc dokonywane przelewem na wskazane w umowie konto.Naley unikac płacenia gotówka, chociaby dlatego, e chodzi tu o znaczne kwoty.Jeeli juzaistnieje koniecznosc płacenia gotówka, to płacmy tylko osobomupowanionym do reprezentowania firmy i zawsze bierzmy pisemne pokwitowaniez okresleniem numeru faktury, której płatnosc dotyczy, z czytelnym podpisemodbiorcy pieniedzy i pieczatka firmy budowlanej. Na fakturze lub rachunkupowinna wtedy byc pieczatka „Opłacono gotówka”.W umowie powinno byc uzgodnione zatrzymywanie okreslonych kwot z kadejfaktury, jako gwarancji dobrego wykonania. Zwykle jest to kwota w wysokosci 5-10% wartosci netto kadej faktury (VAT powinien byc zapłacony w całosci,zgodnie z przepisami obowiazujacymi w tym zakresie). Kaucja gwarancyjnapowinna byc rozliczona w dwóch etapach: połowa powinna byc wypłaconawykonawcy po uzyskaniu pozwolenia na uytkowanie domu, jeeli jestwymagane, lub po pozytywnym przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli pozakonczeniu budowy, oraz po usunieciu usterek stwierdzonych w czasiekoncowego odbioru robót. Druga połowa powinna zostac jako zabezpieczenieobowiazku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym. W przypadku gdybywykonawca nie przystapił do usuwania usterek w czasie gwarancji wuzgodnionym terminie, inwestor mógłby wykorzystac zatrzymane kwoty na ichusuniecie. Ostateczne rozliczenie zatrzymanej kaucji gwarancyjnej powinnonastapic po zakonczeniu okresu gwarancji.W przypadku uzgodnienia wpłacenia zaliczki wykonawcy przed rozpoczeciemrobót, powinnismy w umowie uywac okreslenia „zadatek”, gdywtedy, zgodnie zkodeksem cywilnym, w przypadku nie wywiazania sie wykonawcy z umowy, musion zwrócic zadatek w podwójnej wysokosci. Poza tym powinnismy dayc dorozliczania zadatku w kilku pierwszych fakturach, poprzez potracanie z nichodpowiedniej jego czesci, a nie do potracenia zadatku np. z ostatniej faktury.Kolejna czescia umowy powinny byc obowiazki stron. Obowiazki inwestorawyszczególnione zostały na poczatku rozdziału 4 Poradnika. Uzupełnic je naley oobowiazek zapłaty za wykonane roboty.W obowiazkach wykonawcy musimy wpisac wykonanie robót pod nadzorem osóbuprawnionych, zgodnie ze sztuka budowlana, wiedza techniczna orazobowiazujacymi przepisami prawnymi, dotrzymywanie terminów prac,przestrzeganie przepisów BHP i p-po., dostarczanie niezbednych atestów,wyników oraz protokołów badan, sprawozdan i prób, skompletowaniedokumentacji powykonawczej i przekazanie jej inwestorowi przed odbioremkoncowym, dbanie o porzadek na placu budowy i w jego sasiedztwie orazuporzadkowanie ich po zakonczeniu prac, usuniecie tymczasowych obiektówzaplecza i doprowadzenie otoczenia budynku do stanu zgodnego z planemzagospodarowania z projektu budowlanego, a take usuwania wszelkich wad iusterek stwierdzonych w czasie budowy i w trakcie okresu gwarancyjnego.Dalsze postanowienia to sposób przeprowadzania odbiorów wykonanych robót iodbioru koncowego, terminy zgłaszania robót zanikajacych i wykonanychelementów do odbioru przez inspektora nadzoru, termin zgłoszenia wykonanychrobót do odbioru koncowego, sposób przeprowadzenia odbioru koncowego,obowiazek skompletowania i przekazania inwestorowi dokumentacjipowykonawczej oraz wszystkich atestów, protokołów wykonanych odbiorów, próbi przegladów, zwłaszcza przegladu kominiarskich i protokołów odbioru instalacjigazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania, kotłowni itp., wraz z protokołamiprzeprowadzonych prób cisnieniowych, testów, rozruchów, instrukcji i kartgwarancyjnych zamontowanych urzadzen, oraz naniesionych na mape wynikówobowiazkowych pomiarów geodezyjnych budynku, przyłaczy, ogrodzenia i innychelementów, ze stwierdzeniem zgodnosci ich usytuowania z zatwierdzonymprojektem.Powinny tebyc jasno i jednoznacznie okreslone obowiazki i terminy usuwaniawad stwierdzonych podczas odbiorów oraz stwierdzenie, e tylko protokół zpotwierdzeniem usuniecia wad uprawnia do wystawienia faktury za wykonaneprace.Wykonawca powinien tezostac zobligowany do zawarcia ubezpieczenia budowyod wszelkich szkód, do wysokosci wartosci wynagrodzenia, obejmujacegowykonawce, inwestora i ewentualnych podwykonawców jako ubezpieczonych,uzupełnionego o ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu realizacji robótbudowlanych do wysokosci uzgodnionej z inwestorem. Jeeli wykonawca niezgodzi sie na zawarcie takiego ubezpieczenia, to radzimy inwestorowi zawrzec jesamodzielnie. Moe to uchronic go od duo wiekszych strat w przypadku np.poaru na budowie domu. W takim wypadku naley jednak wymagac odwykonawcy i podwykonawców dostarczenia polis ubezpieczenia ododpowiedzialnosci cywilnej z tytułu prowadzenia działalnosci zawodowej, z kwotaubezpieczenia co najmniej dziesieciokrotnie przewyszajacej wartosc zleconychprac.Nastepny element umowy, to kary umowne za nie wywiazanie sie stron zobowiazków. Kary nakładane wykonawcy za opóznienie w realizacji przedmiotuumowy wynosic moga od 0,1% do 1% wartosci netto umowy za kady dzienopóznienia. Przy opóznieniu w usuwaniu stwierdzonych wad kary moga wynosicod 0,1% do 1% wartosci netto elementów, w których stwierdzono wady. Powinnabyc teokreslona górna granica kar za opóznienia, w wysokosci np. 10% wartosciumowy, po przekroczeniu której, inwestor bedzie uprawniony do zerwania umowyz winy wykonawcy. W przypadku zerwania umowy z winy wykonawcy, nawykonawce moe zostac nałoona kara w wysokosci np. 10% wartosci nettoumowy. Inwestor powinien miec take moliwosc zerwania umowy z winywykonawcy, gdy np. została ogłoszona upadłosc wykonawcy lub został sadowniezajety jego majatek, uniemoliwiajac wykonywanie umowy, gdy wykonawca nierozpoczał robót w przewidzianym terminie, lub, gdy je przerwał bezuzasadnionych przyczyn ze strony inwestora i nie kontynuuje, pomimo pisemnegowezwania, a przerwa trwa dłuej, ni30 dni.Inwestor moe byc take zobowiazany do zapłacenia kar umownych za zwłoke wwykonywaniu swoich obowiazków, np. za zwłoke w przekazaniu placu budowy wwysokosci analogicznej, jak wykonawca. W przypadku zwłoki w płatnosciach,wykonawcy powinny przysługiwac ustawowe odsetki karne. W przypadkuzerwania umowy z winy inwestora, kara umowna powinna byc ustalona wwysokosci analogicznej, jak kara dla wykonawcy. Prawo do zerwania umowypowinno byc zagwarantowane wykonawcy w wypadku zwłoki w przekazaniu palcubudowy np. ponad 2 tygodnie, przerwania realizacji budowy np. o ponad 30 dni zwiny leacej po stronie inwestora lub zwłoki w płatnosciach o ponad 30 dni wstosunku do ustalonego w umowie terminu płatnosci faktu.W przypadku przerwy w realizacji robót z powodu siły wyszej o np. ponad 60 dni,strony powinny miec prawo do rozwiazania umowy bez naliczania kar umownych,przy zachowaniu obowiazku rozliczenia robót wykonanych do dnia przerwaniaprac.Poza górnym ograniczeniem kwoty kar umownych, powinna byc wpisana wumowe moliwosc dochodzenia poniesionych rzeczywistych strat,przewyszajacych kary umowne, na zasadach ogólnych.W umowie powinny byc teokreslone obowiazki stron w przypadku rozwiazaniaumowy, w zakresie inwentaryzacji i zabezpieczenia wykonanych robót, orazrozliczenia ich wartosci.Pozostałe wane zapisy, to ustalenie długosci okresów gwarancji i rekojmi zawykonane roboty, terminów przystapienia wykonawcy do usuwania wad i usterek(zwykle 1 tydzien na rozpoczecie, a obustronnie ustalony, uzasadnionytechnicznie termin zakonczenia), oraz postanowienia koncowe, okreslajace sposóbrozstrzygania sporów i lokalizacje sadu, przed którym strony moga dochodzicswoich roszczen i wreszcie stwierdzenie, e wszelkie zmiany w umowie muszamiec forme pisemna.Warto jeszcze wspomniec o uregulowaniach, dotyczacych podwykonawców.Zgodnie z nowymi uregulowaniami w kodeksie cywilnym, wykonawca musi mieczgode inwestora na zatrudnienie podwykonawców, a inwestor i wykonawcasolidarnie ponosza odpowiedzialnosc za opłacenia nalenosci podwykonawców.Odmienne postanowienia umów sa niewane.Po uzgodnieniu z wykonawca wszystkich zapisów umowy, i po jej podpisaniu,moemy przystepowac do wykonywania robót budowlanych.
Majac uprawomocnione pozwolenie na budowe, moemy wprowadzic na budowewykonawce robót budowlanych. Oczywiscie, moemy, a nawet, eby nie tracicczasu, powinnismy rozpoczac starania o znalezienie wykonawcy przedpozwoleniem na budowe, ale roboty mona rozpoczac, pod grozba grzywny iwstrzymania robót, a nawet rozbiórki wykonanych prac, jako samowolibudowlanej, dopiero po uprawomocnieniu sie pozwolenia.W zasadzie istnieja trzy podstawowe sposoby zlecania i prowadzenia robótbudowlanych przy wznoszeniu domu jednorodzinnego przez prywatnegoinwestora:1 - budowa sposobem gospodarczym,2 - budowa z indywidualnie zlecanymi poszczególnymi robotamibudowlanymi,2 - zatrudnienie generalnego wykonawcy.Pierwszy sposób, polegajacy na wznoszeniu budynku siłami własnymi, najbliszejrodziny lub znajomych, polecany moe byc jedynie w przypadku niewielkich,prostych budynków, o nieskomplikowanej, typowej konstrukcji. Naley jednakpamietac, e niektóre prace, jak instalacje elektryczne, gazowe, czy wszystkiezewnetrzne przyłacza, musza byc wykonywane przez wyspecjalizowanychwykonawców, posiadajacych odpowiednie uprawnienia. Musimy temiecwiadomosci o sposobie wykonawstwa poszczególnych robót budowlanych idysponowac odpowiednimi umiejetnosciami do ich poprawnego wykonania. Pozatym musimy dysponowac dua iloscia wolnego czasu nie tylko na samobudowanie, ale take na załatwianie zaopatrzenia w materiały, przeprowadzanieodbiorów itp. Musimy tezatrudnic kierownika budowy z odpowiednimiuprawnieniami do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie(tzw. uprawnieniami wykonawczymi), który bedzie odpowiadał za prawidłowoscwykonywanych robót budowlanych i prowadził dziennik budowy.Drugi sposób, polega na wyszukiwaniu firm do wykonania poszczególnych robótbudowlanych (fundamentów, konstrukcji, prac wykonczeniowych, instalacji,przyłaczy itd.) i zlecaniu im indywidualnie tych prac. W tym przypadkuprowadzenie budowy jest duo łatwiejsze i zajmuje mniej czasu, ale powinnismyzadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, z odpowiednimiuprawnieniami, w celu nadzorowania jakosci wykonywanych prac przezposzczególnych wykonawców i prowadzenia odbiorów wykonanych robót. pozwolito na unikniecie wielu usterek, wychodzacych pózniej na jaw w trakcieuytkowania budynku. W systemie tym nie ma zwykle jednego kierownikabudowy, a sa jedynie kierownicy robót z poszczególnych firm, którzy musza byczgłoszeni odpowiedniemu urzedowi i wpisani do dziennika budowy, odpowiadajacyza prawidłowosc wykonywanych robót.W trzecim sposobie całosc robót jest zlecana jednej firmie, generalnemuwykonawcy, który odpowiada za wykonawstwo, formalnosci, odbiory itp.,przekazujac gotowy budynek inwestorowi. Kierownik budowy jest wtedyzatrudniany przez generalnego wykonawce, natomiast my, we własnym interesie,powinnismy zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego.We wszystkich powyszych przypadkach naley pamietac, e, zgodnie z PrawemBudowlanym, niedopuszczalne jest łaczenie przez jedna osobe funkcji kierownikabudowy (robót) i inspektora nadzoru.Teoretycznie, najtanszy powinien byc pierwszy sposób. Naley jednak wziac poduwage due upusty cenowe, jakie wielu wykonawców ma w hurtowniachmateriałów budowlanych, co pozwala na znaczne obnienie cen ich zakupu.Dodajac do tego wartosc naszego własnego czasu, włoonego w budowe wpierwszym sposobie, moe sie okazac, e pierwszy sposób nie jest wcalenajtanszy. W drugim wypadku moemy wybudowac dom tanio, ale musimyposwiecic duo czasu na wyszukiwanie wykonawców, koordynacje ich robót,odbiory czesciowe i koncowe. Dua zaleta tego sposobu jest moliwoscdostosowania tempa realizacji prac do własnych zasobów finansowych.Trzeci sposób wymaga od nas poswiecenia najmniejszej ilosci własnego czasu nabudowe domu i zwykle sama budowa trwa najkrócej. Wybudowanie typowegodomu jednorodzinnego przez generalnego wykonawce powinno trwac nie dłuej,niok. 6 miesiecy. W przypadku wybrania do jego realizacji firmy wykonawczej,majacej własne brygady do wykonania przynajmniej podstawowych robótbudowlanych, instalacyjnych i wykonczeniowych, moe byc take atrakcyjnefinansowo. Obecnie, koszt wykonania w systemie generalnego wykonawstwa, 1m2 budynku w stanie surowym, zalenie od powierzchni, waha sie od ok. 750 dook. 1600 zł/m2 (im mniejszy dom, tym wysza cena 1 m2). Na robotywykonczeniowe trzeba jeszcze zarezerwowac, zalenie od standardu wykonczeniai powierzchni domu, od ok. 750 do ok. 1100 zł/m2.Powyszy koszt jest aktualny dla typowych projektów, oferowanych przezgeneralnego wykonawce, i nie obejmuje wykonania przyłaczy poszczególnychmediów, dróg dojazdowych, nietypowych ogrodzen.Moe sie on tewahac, zalenie od wielkosci miejscowosci, w której zamierzamyzbudowac dom.W kadym wypadku, bedziemy musieli zawrzec co najmniej jedna umowe zwykonawca okreslonych robót budowlanych. Naley byc swiadomym, co powinnazawierac taka umowa.
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowe jest ukoronowaniem etapu działan,zwiazanych z załatwianiem najprzeróniejszych formalnosci urzedowych, dajacymnam moliwosc rozpoczecia robót budowlanych na naszej działce.Wniosek o wydanie pozwolenia na budowe składamy do własciwego organu,zgodnie z lokalizacja działki, na odpowiednim formularzu, którego wzór stanowizałacznik nr 1 do Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia oposiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzjio pozwoleniu na budowe (Dz.U. nr 120, poz. 1127) Wzór wniosku o pozwolenie nabudowe załaczony został do Poradnika. Zgodnie z aktualnym PrawemBudowlanym, własciwym organem wydajacym pozwolenia na budowe, jeststarosta. Wobec powyszego, wniosek o pozwolenie na budowe składamy wodpowiednim wydziale w Starostwie Powiatowym, w przypadku miast na prawachpowiatu w wydziale lub referacie w Urzedzie Miasta, a w przypadku Warszawy wodpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta Warszawy.Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowe naley załaczyc:1. 1. projekt budowlany w 4 egzemplarzach, wraz z uzgodnieniami, opiniami ipozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi;2. 2. oswiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia nacele budowlane (oswiadczenie stanowi załacznik nr 2 do wspomnianego wyejRozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. Wzóroswiadczenia o prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlanezałaczony został do Poradnika);3. 3. decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowani terenu (WZiZT), jeslijest wymagana zgodnie z przepisami Ustawy o zagospodarowaniuprzestrzennym;4. 4. specjalistyczna opinie, wydana przez osobe fizyczna lub jednostkeorganizacyjna wskazana przez własciwego ministra, wymagana dla obiektów:a. a. których wykonanie lub uytkowanie moe stwarzacb. powanezagroenie dla uytkowników, takich jak: obiekty energetyki jadrowej,rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lubc. b. których projekty budowlane zawieraja nowe, nie sprawdzone wkrajowej praktyce, rozwiazania techniczne, nie znajdujace podstaw wprzepisach i Polskich Normach5. 5. Upowanienie, udzielone osobie działajacej w imieniu inwestora.Urzad, wydajacy pozwolenie na budowe, sprawdza zgodnosc projektubudowlanego z odpowiednimi zapisami w miejscowym planie zagospodarowaniaprzestrzennego lub zapisami z WZiZT i wymaganiami ochrony srodowiska,przepisami szczególnymi, w tym techniczno-budowlanymi, warunkamitechnicznymi, Polskimi Normami itp. kompletnosc projektu budowlanego iposiadanie wymaganych opinii, uzgodnien, pozwolen i sprawdzen, oraz wykonanie- a w przypadku obowiazku sprawdzenia projektu take sprawdzenie projektu -przez osobe posiadajaca wymagane uprawnienia budowlane.W przypadku stwierdzenie niezgodnosci wzywa inwestora do skorygowaniaprojektu budowlanego, podajac termin na wprowadzenie korekty. Po stwierdzeniupoprawnosci wykonania projektu i zgodnosci z wszystkimi wymogami formalnymii prawnymi, urzad zatwierdza projekt i wydaje decyzje o pozwoleniu na budowe,załaczajac do niej zatwierdzony projekt budowlany.Wane jest, e w razie spełnienia okreslonych wymagan urzad nie moe odmówicwydania pozwolenia na budowe.W przypadku, gdy własciwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia nabudowe w terminie 2 miesiecy od dnia złoenia wniosku o wydanie takiej decyzji,organ wyszego stopnia (w przypadku domku, bedzie to wojewoda) wymierzatemu organowi kare w wysokosci 500 zł za kady dzien zwłoki. Kara ta stanowidochód Skarbu Panstwa.W decyzji o pozwoleniu na budowe własciwy organ, w razie potrzeby:1. 1. okresla szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzeniarobót budowlanych,2. 2. okresla czas uytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,3. 3. okresla terminy rozbiórki:d. a. istniejacych obiektów budowlanych nie przewidzianych do dalszegouytkowania,e. b. b) tymczasowych obiektów budowlanych,4. 4. okresla szczegółowe wymagania dotyczace nadzoru na budowie w tymobowiazek ustanowienia, w razie koniecznosci, inspektora nadzoruinwestorskiego lun nadzoru autorskiego,5. 5. nakłada obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanie, jeeli jest touzasadnione wzgledami bezpieczenstwa ludzi lub mienia badz ochronysrodowiska,6. 6. zamieszcza informacje o obowiazkowej kontroli budowy, przeprowadzanejna wezwanie inwestora, po zawiadomieniu o zakonczeniu budowy lub złoeniuwniosku o wydanie pozwolenia na uytkowanie.Wydana decyzje urzad wysyła do inwestora oraz innym stronom postepowania.Stronami w postepowaniu w sprawie pozwolenia na budowe sa: inwestor orazwłasciciele, uytkownicy wieczysci lub zarzadcy nieruchomosci znajdujacych sie wobszarze oddziaływania obiektu. W przypadku domu jednorodzinnego stronamibeda posiadacze działek, graniczacych z nasza działka. Nie istnieje wiec jumoliwosc oprotestowywania inwestycji przez rónorakie stowarzyszenia itp.,wycofujace swoje protesty dopiero po uzyskaniu sowitych dotacji (czyt. łapówek).Wana zmiana jest teto, e w przypadku wniesienia skargi do saduadministracyjnego na decyzje o pozwoleniu na budowe, wstrzymanie wykonaniatej decyzji na wniosek skaracego sad moe uzalenic od złoenia przezskaracego kaucji na zabezpieczenie roszczen inwestora z powodu wstrzymaniawykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszna w całosci lub w czescikaucja podlega zwrotowi, a w przypadku oddalenia skargi kaucje przeznacza siena zaspokojenie roszczen inwestora.Strony maja czas 14 dni od otrzymania kopii pozwolenia na budowe na złoenieskargi na decyzje. Po tym czasie pozwolenie staje sie prawomocne i inwestormoe przystapic do wykonywania robót budowlanych.