Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/czy-tbs-moze-odmowic-podpisania-umowy,508,p.html
Timestamp: 2019-08-18 13:26:41
Legal References Found: art. 21
 art. 11
 art. 28
 art. 2
 art. 11
 art. 11

Document Content:
Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2019-04-12
Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 1234) nie zawierają regulacji odnośnie odmowy zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu. Takie regulacje zawarte są w uchwale odpowiedniej rady gminy.
Zgodnie z art. 21 ustawy rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które powinny w szczególności określać:
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;”
Tak więc szczegółowych zapisów dotyczących przesłanek negatywnych zawarcia umowy najmu należy szukać w uchwale gminy.
Przepisy ustawy zawierają natomiast regulacje dotyczące wypowiedzenia umowy. Kwestią wymagającą rozważenia jest posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu. W art. 11 ust. 3 ustawy określającym warunki wypowiedzenia najmu lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, w pkt 2 tego przepisu dopuszcza się wypowiedzenie tylko wówczas, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Przepis ten odnosi się do lokali mieszkalnych wchodzących w zasób gminy. Zgodnie z tezą wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.03.2006 r., V CSK 185/05, LEX nr 182894: „Małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 28(1) zdanie pierwsze k.r.o., jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianami kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)”.
Co do wypowiedzenia lokatorowi najmu lokalu, gdy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości – tej samej miejscowości oznacza, że tej samej, a nie w bliskiej odległości. Jak zauważył Sąd Okręgowy w Białymstoku w wyroku z 26 września 2014 r. (sygn. akt II Ca 729/14) w przepisie art. 11 ust. 3 pkt 2 użyto pojęcia „tytuł prawny do innego lokalu”. Oznacza ono tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnego-rzeczowego czy zobowiązaniowego (tu doktryna też wymienia prawo własności, prawa spółdzielcze do lokalu, najem).
Tak więc możliwe jest wypowiedzenie wobec Pana umowy najmu lokalu z tytułu posiadania takiej umowy przez Pana żonę w innym lokalu tego samego TBS-u.
Ale – kolejna uwaga to treść art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów: „z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku”.
Żaden przepis ustawy nie definiuje „ważnych przyczyn”, które mogą być podstawą powództwa o rozwiązanie stosunku najmu. Taką ważną przyczyną może być fakt posiadania przez najemcę lokalu komunalnego tytułu prawnego do innego lokalu. Pomoc mieszkaniowa gminy ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, niemogących samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.
Niestety poprzez brak definicji „ważnych przyczyn” może się zdarzyć tak, że każda przyczyna możne zostać uznana za ważną.