Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0113-kdipt2-3-4011-71-2018-1-ds
Timestamp: 2019-02-22 04:22:49
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 4
 art. 8
 art. 8
 art. 9
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 9
 art. 24
 art. 30
 art. 14
 art. 24
 art. 14
 art. 14
 art. 22
 art. 24
 art. 9
 art. 22

Document Content:
♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0113-KDIPT2-3.4011.71.2018.1.DS
Określenie wysokości dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży nieruchomości
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2018 r. (data wpływu 1 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia wysokości dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 1 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia wysokości dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży nieruchomości
Wnioskodawca jest wspólnikiem Spółki komandytowej (dalej: „Spółka”), która prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi. Komandytariuszami Spółki są osoby fizyczne, natomiast komplementariuszem Spółki jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Komplementariusz”).
Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowej, o powierzchni ..., dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ... (dalej: „Nieruchomość”), zabudowanej budynkami o powierzchni ... . Nieruchomość została pierwotnie nabyta przez Komplementariusza, który w dniu 3 kwietnia 2007 r. wniósł Nieruchomość do Spółki w postaci wkładu niepieniężnego. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Spółkę do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej – zarówno grunt, jak i znajdujący się na nim budynek zostały zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaklasyfikowane jako środki trwałe i zostały wpisane do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wartość początkowa gruntu, jak i budynku została ustalona według wartości ustalonej przez wspólników Spółki na dzień wniesienia wkładu, która odpowiadała wartości rynkowej przedmiotu wkładu określonej na dzień wniesienia wkładu.
Wartość rynkowa Nieruchomości została ustalona na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. Wartość rynkowa Nieruchomości na dzień jej wniesienia do Spółki była wyższa od wydatków faktycznie poniesionych przez Komplementariusza na nabycie Nieruchomości.
Spółka amortyzuje budynek dla celów podatkowych, a Wnioskodawca zalicza do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne proporcjonalnie do posiadanego udziału w zysku Spółki. Grunt nie podlegał amortyzacji podatkowej.
Obecnie Spółka planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż zostanie dokonana na warunkach nieodbiegających od warunków rynkowych, zarówno w zakresie ceny nieruchomości, jak i innych warunków sprzedaży.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą konsekwencji sprzedaży Nieruchomości w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z uzyskaną przez Wnioskodawcę informacją odpowiadającą aktualnemu odpisowi z Rejestru Przedsiębiorców pobraną w dniu złożenia wniosku na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 2007 r., Nr 168, poz. 1186, z późn. zm.) Spółka znajduje się w likwidacji.
Spółka jest zarejestrowanym na terytorium Polski czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
W jaki sposób Wnioskodawca powinien określić wysokość dochodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, który zostanie uzyskany przez Wnioskodawcę w wyniku sprzedaży przez Spółkę Nieruchomości?
Zdaniem Wnioskodawcy, dochód w podatku dochodowym od osób fizycznych, który zostanie uzyskany przez Niego w wyniku sprzedaży przez Spółkę Nieruchomości powinien zostać określony jako iloczyn przysługującego Wnioskodawcy udziału w zyskach Spółki oraz powiększonej o sumę odpisów amortyzacyjnych różnicy między przychodem odpowiadającym cenie Nieruchomości netto (bez kwoty podatku od towarów i usług), a wartością początkową Nieruchomości (suma wartości początkowej gruntu oraz wartości początkowej budynku).
W świetle art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, ze zm., dalej: „Ustawa o PIT”), przychód osiągany z udziału w spółce niebędącej osobą prawną podlega opodatkowaniu na poziomie wspólników proporcjonalnie do ich udziału w zysku spółki.
Na mocy art. 8 ust. 2 Ustawy o PIT, oprócz przychodu, proporcjonalnemu podziałowi pomiędzy wspólników spółki osobowej podlegają również koszty uzyskania przychodów, wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów, jak również ulgi podatkowe związane z działalnością prowadzoną w formie spółki niebędącej osobą prawną.
Zgodnie z art. 9 ust. 2 Ustawy o PIT, dochodem z danego źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. W konsekwencji powyższych regulacji Wnioskodawca, jako wspólnik Spółki, będzie zobowiązany do opodatkowania dochodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu udziału w Spółce i powstałego w wyniku sprzedaży Nieruchomości, w proporcji do określonego w umowie Spółki prawa Wnioskodawcy do udziału w zysku Spółki.
Dochód podlegający podziałowi (proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku Spółki) będzie zdaniem Wnioskodawcy, stanowiła różnica pomiędzy uzyskanym przychodem a wartością początkową zbywanych w ramach sprzedaży Nieruchomości środków trwałych powiększona o odpisy amortyzacyjne dokonane od tych środków trwałych do dnia ich sprzedaży.
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód wygenerowany z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie odpowiadał cenie określonej w umowie sprzedaży Nieruchomości z wyłączeniem kwoty podatku od towarów i usług.
Stosownie do art. 14 ust. 1 Ustawy o PIT, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT), stanowią co do zasady przychód z działalności gospodarczej.
W związku z powyższym, należy uznać, że przychodem z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku składników majątku stanowiących środki trwałe będzie cena określona w umowie sprzedaży pomniejszona o należny podatek od towarów i usług (jeśli sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT).
Ogólne zasady ustalania dochodu wynikają z art. 9 ust. 2 Ustawy o PIT, zgodnie z którym dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
W przypadku odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy o PIT, dochód z ich odpłatnego zbycia ustala się na podstawie art. 24 ust. 2 pkt 1 Ustawy o PIT. Zgodnie bowiem z tym przepisem, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.
Jak wynika z powyższego, w przypadku sprzedaży przez Spółkę zarówno amortyzowanego przez Spółkę środka trwałego (budynku) oraz środka trwałego niepodlegającego amortyzacji (gruntu), dochód z tego tytułu należy ustalić na podstawie przywołanego powyżej art. 24 ust. 2 pkt 1 Ustawy o PIT.
Z uwagi na fakt, że Nieruchomość została wniesiona w formie wkładu do Spółki w kwietniu 2007 r. i uznana za środek trwały w Spółce (odrębnie grunt i budynek), koszt uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia należy ustalić zgodnie z zasadami ustalania kosztów uzyskania przychodu obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2010 r.
W myśl bowiem art. 9 ustawy z dnia 25 listopada 2010 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 226, poz. 1478), do przychodów z odpłatnego zbycia przedmiotu wkładu wniesionego do spółki niebędącej osobą prawną do dnia 31 grudnia 2010 r., stosuje się zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu obowiązujące na dzień 31 grudnia 2010 r.
Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, przy ustaleniu dochodu ze zbycia Nieruchomości przychód należy pomniejszyć o wartość początkową środka trwałego, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2010 r. to jest o ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu wartość poszczególnych środków trwałych nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej i powiększyć o odpisy amortyzacyjne dokonane od zbywanych środków trwałych.
Zdaniem Wnioskodawcy, tak ustalony dochód będzie podlegał opodatkowaniu po stronie Wnioskodawcy w takiej części, w jakiej Wnioskodawcy przysługuje prawo do udziału w zysku Spółki.
Tutejszy Organ informuje, że na dzień wydania niniejszej interpretacji obowiązuje tekst jednolity ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.).
0113-KDIPT2-3.4011.71.2018.1.DS
0111-KDIB2-2.4011.414.2017.4.HS | Interpretacja indywidualna