Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/nagle-wypowiedzenie-umowy-na-czas-okreslony-przez-najemce-co-robic,441,p.html
Timestamp: 2018-11-18 16:52:26
Legal References Found: art. 5
 art. 5
 art. 140
 art. 673
 art. 357
 art. 6
 art. 232
 art. 918

Document Content:
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-02
Artykuł 673 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi:
Podstawowe uprawnienia i obowiązki stron umowy najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…) wskazano w ustawowym określeniu najmu, czyli w treści artykułu 659 § 1 K.c.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Jednym z Pani podstawowych obowiązków jest dany dom oddać do używania najemcy, zaś jednym z jego podstawowych obowiązków jest płacić czynsz za czas, gdy dom będzie mu oddany do używania – niezależnie od tego, czy będzie go używał. Taka konstrukcja prawna (będąca przejawem zasady pewności obrotu prawnego) może kojarzyć się z konstrukcja umów abonamentowych. Nabywca biletu abonamentowego (np. na przejazdy, do kina lub do teatru) może ze swych uprawnień korzystać, ale wolno mu również z nich nie korzystać. Tylko w wyjątkowych sytuacjach zwracana jest (część) ceny biletu abonamentowego; same zasady współżycia społecznego (wskazane nie tylko w art. 5 K.c.) przemawiać mogą za zwrotem pieniędzy na rzecz ofiary wypadku (zwłaszcza ciężkiego) lub osoby będącej w innej skrajnej sytuacji.
Zasady współżycia społecznego mogą być nie tylko środkiem obronnym w sporach prawnych (czego przykładem jest art. 5 K.c.), ale również należą do kryteriów wykonywania własności (ustawowo określonej w art. 140 K.c.) oraz jedno z kryteriów wykonywania zobowiązań. Mogą więc one być kryterium oceny sytuacji – zarówno przez drugą stronę umowy, jak i przez sąd (jeżeli sprawa trafia na drogę sądową).
Pani status jest równy statusowi najemcy; równość stron umowy to jeden z fundamentów prawa cywilnego. Pani wolno jest zaakceptować pozycję najemcy – czyli doprowadzić do rozwiązania umowy najmu w ustalonym z najemcą terminie. Uzgodnienie różni się od narzucania. Teraz (zapewne pod wpływem silnych tendencji liberalnych) wyraźnie przejawia się indywidualizacja, w tym niechęć do „tłumaczenia się”. Jeżeli najemca rzeczywiście chce Panią przekonać do rozwiązania umowy, to powinien przedstawić odpowiednie uzasadnienie, zaś Pani wolno takowe uzasadnienie przyjąć za wystarczające do rozwiązania umowy – jednak nie ma Pani takiego obowiązku (zwłaszcza prawnego). Jeżeli nie dojdzie do porozumienia między Panią i najemcą, to w chodzić w grę może droga sądowa.
Teraz (zwłaszcza z uwagi na art. 673 K.c. oraz na otrzymywanie czynszu) Pani nie ma podstaw występowania na drogę sądową. W przypadku braku Pani zgody na rozwiązanie umowy najmu, najemca mógłby wystąpić do sądu o zmianę, a nawet o zmianę umowy – z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków (chodzi o łacińską klauzulę rebus sic stantibus), czego dotyczy art. 357 § 1 K.c., stanowiący: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Aby móc wygrać taką sprawę, najemca powinien wykazać zasadność swego żądania – a więc „wytłumaczyć się” przed sądem. Każda ze stron byłaby uprawniona korzystać ze swych uprawnień, w tym składających się na (mające wysoką rangę prawną) prawo do sądu. W postępowaniu cywilnym (zwłaszcza rzeczywiście spornym) duże znaczenie ma udowodnienie faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); ponadto przydaje się odpowiednio aktywna postawa (art. 230 K.p.c.), w tym polemizowanie ze stroną przeciwną. Można zakładać, że sąd dociekałby nie tylko przyczyn żądania, ale również dopytywałby o ewentualną próbę ugodowego załatwienia sprawy – a skoro na rozwiązaniu umowy najmu albo w skróceniu czasu wiązania nią stron zależy najemcy, to on powinien wykazać się stosowną inicjatywą w celu osiągnięcia ugody (art. 917 i art. 918 K.c.). Często w sprawach cywilnych wnioskuje się (np. w pozwie) o „przysądzenie kosztów”; gdyby Pani wygrała, wygrywający może uzyskać zwrot kosztów (art. 109 i następne K.p.c.).
Jeżeli nie będzie płacony czynsz (w terminach jego wymagalności), to najemca (jako dłużnik) znajdzie się w zwłoce. W takiej sytuacji Pani będzie uprawniona żądać zapłaty – w tym wytaczać powództwa cywilne (jedno albo parę, co do poszczególnych okresów płatności czynszu). Wiele osób w takich sytuacjach korzysta z elektronicznego postępowania upominawczego (art. 50527 i następne K.p.c.) – co często usprawnia dochodzenie roszczeń. Na podstawie nakazu zapłaty, jeżeli nie zostanie zakwestionowany, może być prowadzona egzekucja.
Jeżeli postępowanie egzekucyjne nie przynosi oczekiwanych rezultatów, to można w jego trakcie zawnioskować o to, by komornik doprowadził do wyjawienia majątku dłużnika (art. 913 i następne K.p.c. Być może i bez wyjawienia majątku udałoby się majątek wyjawić, np. komornicy sądowi mają szerszy (od ogółu użytkowników) dostęp do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych, co ułatwia ustalenie majątku dłużnika.
Nie wiem, ile prawdy może być w skierowanych do Pani słowach o braku majątku dłużnika w Polsce, a nawet na obszarze UE. Być może jest tak w istocie, a może być zupełnie inaczej. Najemca może kiedyś coś cennego (np. nieruchomość) otrzymać w spadku lub w darowiźnie, a to dałoby szansę na egzekucję.
Tytuły egzekucyjne mogą być wykonywane w innych państwach, zwłaszcza na obszarze Unii Europejskiej. Sporo zależy od determinacji wierzyciela oraz od jego możliwości finansowych – załatwianie spraw za granicą kosztuje (także w uwagi na ceny tłumaczeń oraz często potrzebnych usług prawniczych).
Trudno jest podejmować decyzje za drugiego człowieka. Bardzo wiele zależy od Pani. Proszę brać pod uwagę, między innymi, zagadnienie opodatkowania czynszu z najmu; w sporach prawnych niekiedy bywa powiadamiana „skarbówka”.