Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-dzialek/0113-kdipt1-3-4012-514-2017-2-mj
Timestamp: 2019-03-25 21:56:19
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 94
 FSK 
 FSK 
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 15

Document Content:
♦ › Sprzedaż działek › 0113-KDIPT1-3.4012.514.2017.2.MJ
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2017 r. (data wpływu 9 maja 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 lipca 2017 r. (data wpływu 27 lipca 2017 r.) oraz pismem z dnia 16 sierpnia 2017 r. (data wpływu 17 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 563/2 – jest prawidłowe.
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 25 lipca 2017 r. oraz z dnia 16 sierpnia 2017 r. w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.
W związku z wyrokiem NSA z dnia 29.10.2007 (.....), w którym Sąd podkreślił, że aby przesądzić o opodatkowaniu danej czynności należy każdorazowo ustalić w odniesieniu do konkretnej czynności, czy podmiot działał w charakterze podatnika...., Wnioskodawca zwraca się z uprzejmą prośbą o wydanie orzeczenia w jego sprawie.
05/03/2015 r. Wnioskodawca dokupił jako osoba fizyczna do majątku osobistego nieruchomość rolną 5,9774 ha w miejscowości, w której posiadał już inną nieruchomość rolną od 2008 roku czyli na powiększenie gospodarstwa (działka nr 115, obręb ..., gmina ...). Na obszar nie było i nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Mając już spore gospodarstwo Wnioskodawca planował w okolicy zbudować dom i przeprowadzić się. Po zakupie postanowił wydzielić z niej małe działki i w darowiźnie przekazać bratu, bratankowi i bratanicy, dla tworzenia rodzinnej enklawy przy dalszym użytkowaniu przez Wnioskodawcę całości w nadchodzących latach. Przy pracach podziałowych okazało się, że działka ma wydaną Decyzje o Warunkach Zabudowy. Wnioskowało o jej wydanie i adresatem było biuro nieruchomości, które w 2012 roku na wniosek poprzedniego właściciela prowadziło sprzedaż tej działki (nie był jej adresatem nawet poprzedni właściciel od którego Wnioskodawca kupił działkę). Do WZ nr ... na działkę nr 115 w miejscowości .... Mówi ona o możliwości budowy 6-ciu budynków w tym 3 mieszkalnych i 3 rekreacji indywidualnej. W związku z tym przy Interpretacji przepisów dot. podziału, mimo iż projekt mówił o podziale „z klucza rolnego”, tj. działki miały powyżej 7999 m2 powierzchni Pani Kierownik Wydziału Geodezji gminy ... brała pod uwagę Ustawę o gospodarce nieruchomościami i przy interpretacji art. 94 uznała, iż Wnioskodawca mógł podzielić ją wyłącznie na 6 części. Nie mógł ani na więcej ani na mniej. Wnioskodawca uznał, że nie jest to problemem ktoś otrzyma dwie sąsiednie działki. Zamysłem Wnioskodawcy nie było wydzielenie tylu działek. Działka nr 115 została przez Wnioskodawcę podzielona na 6 działek wg opisu wyżej odpowiednio 115/1 - 4,0959ha, 115/2 3604 m2,115/3 4935 m2,115/4, droga 1134 m2, 115/5 3000 m2, 115/6 3139 m2 i 115/7 3003 m2 czyli wszystkie miały powierzchnię powyżej 0,2999ha jak przy podziale działki rolnej. (W związku z tym taki podział wg Wnioskodawcy nie zmienił też ich charakteru wg przepisów dot. podziału.)
Przed podziałem działka 115 w całości ok. 6 ha była działką rolną.
W praktyce działka po podziale już nie istnieje więc nie ma też swoich parametrów określających wg ustawy Prawo Budowlane Warunki Zabudowy - analizowana zabudowa w promieniu szerokości 3x front działki przed podziałem (dla 6 ha...) to obszar w promieniu pow. 700 m I, zaś po podziale dla jednej z działek 36 a to tylko 120m więc zmienia się wszystko, cała analiza. Działki po podziale nowe, małe mogą już w ogóle nie spełniać warunków ustawy dot. możliwości wydania DoWZ. (I taka sytuacja dokładnie ma miejsce - opis niżej).
Na złożone wnioski o wydanie DoWZ Wnioskodawca nie otrzymał dla żadnej z działek decyzji pozytywnej. Dla 2 działek, tj. 115/5, 115/7 otrzymał Decyzje o braku w ogóle możliwości przeprowadzenia postępowania, ponieważ zmarła właścicielka sąsiadującej nieruchomości i nie było przeprowadzone postępowanie spadkowe więc nie można zawiadomić strony postępowania o jego prowadzeniu, gdyż ta strona jest na dziś nieokreślona. Następnie postępowania umorzono. Stąd brak możliwości wydania DoWZ w ogóle, a co za tym idzie brak możliwości zabudowy.
Dla działki 115/1 Wnioskodawca otrzymał Decyzje odmowne z uzasadnieniem, że obszar inwestycji nie spełnia dwóch z czterech podstawowych warunków niezbędnych dla możliwości wydania DoWZ określonych w ustawie PB - nie ma w obszarze analizy zabudowy, nie ma dostępu do drogi spełniającej parametry drogi publicznej. Decyzja nr ..., Decyzja nr ..., Decyzja nr ... z dnia 14.04.2016 r. (Ww. uzasadnienie tym samym dotyczyło właściwie wszystkich działek powstałych po podziale skoro leżą na tym samym terenie i mają ten sam dojazd).
działka nr 563/2 o pow. 3001 m2 w miejscowości ... gm. ...., powiat ...,
Podział działki 115 nastąpił na podstawie Decyzji Burmistrza ... ... z dnia 24.08.2015 roku uprawomocniony 31.08.2015 r. Wynikało to z bardzo dokładnie opisanej sytuacji w złożonym wniosku część G pole 74 punkt 2 mimo, że podział był przygotowany dla nieruchomości rolnej, tj. działki powyżej 3000 m i więcej gdyż przy zakupie Wnioskodawca nie wiedział, że jest wydana Decyzja o Warunkach Zabudowy na tą działkę.
Sprzedaż działki 563/2 w miejscowości ..., gmina ... powiat ... -15.07.2016; w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i usługową.
Dla określonego w uzupełnieniu wniosku jako zdarzenie przyszłe.
Działka 115/12 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.
Na pytanie nr 10 „Czy do momentu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca poczyni/zamierza poczynić jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działek przeznaczonych do sprzedaży (np. uzbrojenie ternu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)?” Wnioskodawca wskazał, że forma pytania z punktu 10 wskazuje, że jak Wnioskodawca rozumie dotyczy ono zdarzeń przyszłych. Wnioskodawca nie zamierza wykonywać żadnych zorganizowanych działań na rzecz podniesienia wartości planowanej do sprzedaży działki wskazanej w zdarzeniu przyszłym opisanych w pytaniu: Zgodnie z opisem we wniosku oraz wyżej w uzupełnieniu wniosku: - dla działki 115/12 Wnioskodawca wystąpił i uzyskał Decyzję o warunkach zabudowy oraz wydzielił z niej drogę, ale dla alternatywnego dojazdu do działki sąsiada, tj. nie na potrzeby Wnioskodawcy, ta droga obniża! wartość tej działki, tym bardziej, że okala ją z dwóch stron, zmniejszyła też jej powierzchnię. Żadnych innych wskazanych w pytaniu działań dla tych działek Wnioskodawca nie prowadził i nie zamierza prowadzić - zgodnie z opisem we wniosku.
Żadna z działek powstała po podziale działki 115 ani działka 563/2 w miejscowości .... nigdy nie byty i nie są w żaden sposób udostępniane osobom trzecim.
Działka 563/2 w miejscowości .... nie była udostępniana osobom trzecim
Wnioskodawca zdecydował o zakupie przedmiotowej nieruchomość jako działki budowlanej z zamiarem zbudowania domu i przeprowadzenia się bliżej swojego rozwijanego gospodarstwa rolnego, a jednocześnie obok miasta korzystając ze względu na dorastające dziecko z jego infrastruktury. Tym samym nie miał zamiaru dalszej odsprzedaży. Z przyczyn losowych - choroba - zdecydował o sprzedaży wszystkich swoich nieruchomości znacząco oddalonych od obecnego miejsca zamieszkania. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej jakkolwiek związanej z obrotem nieruchomościami. Nie prowadził żadnych działań dla tej działki podobnych do podmiotów zajmujących się profesjonalnie działalnością handlową w tym zakresie. Działkę w związku ze swoją sytuacja zdecydował się sprzedać z niewielka stratą. Wynika z tego, iż realizował wyłącznie swoje prawo rozporządzania majątkiem osobistym, przez co transakcja nie podlega Ustawie o podatku od towaru i usług. Tym samym nieprawidłowo opłacił wyodrębniony z ceny podatek VAT.
W piśmie z dnia 16 sierpnia 2017 r. na pytanie: „Czy Wnioskodawca występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki o nr 563/2?”, Wnioskodawca wskazał: „Niniejszym wyjaśniam, iż nie występowałem z wnioskiem o Decyzje o Warunkach Zabudowy na działkę 563/2. Działka w momencie zakupu była już objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego- zgodnie z opisem we wniosku.”
Na pytanie: „Czy do momentu sprzedaży działki nr 563/2 Wnioskodawca poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działki przeznaczonej do sprzedaży (np. uzbrojenie ternu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru)?”, Wnioskodawca odpowiedział: „Nie wykonałem absolutnie żadnych czynności związanych z tą działka do momentu sprzedaży. Ani na terenie, ani związanych z dokumentacją.”
Na pytanie: „Wobec wskazania we wniosku, że „Należny podatek Wnioskodawca wyodrębnił z ceny sprzedaży po proporcjonalnym odliczeniu ceny powierzchni wyłączonej z zabudowy (wskazanej w MPZP jako strefa ochronna rurociągu)...” należy wskazać czy cała działka nr 563/2 jest przeznaczona pod zabudowę?”, Wnioskodawca wskazał: „Należałoby w tym miejscu sprecyzować co oznacza sformułowanie postawione przez Państwa: „należy wskazać czy cała działka nr 563/2 jest przeznaczona pod zabudową”.
Nie przedłużając postaram się ze swej strony wyjaśnić co wg mnie należałoby sprecyzować oraz oczywiście dokładniej opiszę sytuację.
Zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym oraz dalej przepisami prawa budowlanego fakt, że działka w całości leży na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a w nim jej teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową nie oznacza, że w każdym takim przypadku w całości jest przeznaczona pod zabudowę. Dokument ten zawiera właściwie zawsze wiele wyłączeń - od ogólnych/najprostszych typu wskazanie nieprzekraczalnej linii zabudowy kilka metrów od granicy działki z drogą dla wypracowania ładu przestrzennego po bardziej indywidualne dla danego terenu jak w omawianym przypadku.
Opieram się na dwóch Zaświadczeniach informujących o przeznaczeniu działki w MPZP, które pobierane były na potrzeby zakupu oraz na potrzeby sprzedaży (nie mam wyciągu z MPZP, nie był do niczego potrzebny).
Teren tej działki jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a w nim przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i usługowa, ale z wyłączeniem określonej jasno strefy ochronnej rurociągu przechodzącego przez działkę, w której tym samym nic zbudować nie można. Tym samym ta cześć działki nie jest przeznaczona pod zabudowę.
To nie jest najprostsze wyłączenie ogólnie stosowane np. określone nieprzekraczalną linia zabudowy od granicy działki z drogą dla opanowania ładu przestrzennego lecz już jest związane z wyjątkową i indywidualna dla tej działki kwestia istnienia w terenie infrastruktury, która uniemożliwia wykorzystanie określonej części tego terenu pod zabudowę co dodatkowo jest specjalnie wskazane w MPZP. Dalej zgodnie z dostępnymi interpretacjami - wydanymi dla sytuacji gdy część działki jest przeznaczona pod zabudowę, a część nie jest - wg mnie należy wyodrębnić z ceny część kwoty nie podlegającej ewentualnemu opodatkowaniu proporcjonalną do powierzchni nie mającej możliwości zabudowy przez wskazane wyłączenie.
Jednak to wszystko ma znaczenie o ile w ogóle ta transakcja powinna zostać opodatkowana. Rozumiem, że w tej kwestii zostały zadane przez Państwa pierwsze dwa pytania. Jeżeli nieprawidłowym było opłacenie przeze mnie podatku ze względu na fakt, iż ta transakcja w ogóle nie podlega opodatkowaniu jako rozporządzanie majątkiem osobistym (z jakiej to możliwości wcześniej nie zdawałem sobie sprawy i uległem histerii niekompetentnego doradcy podatkowego) to sama zasada naliczenia nie ma znaczenia. Zaś samo pytanie Wnioskodawca sformułował w taki sposób, aby odpowiedź na nie dawała Wnioskodawcy jasność także co do ew potwierdzenia prawidłowości sposobu naliczenia opartego na dostępnych interpretacjach o ile jednak ta transakcja miałaby podlegać opodatkowaniu.
Dodatkowo w załączeniu kopia Zaświadczenia o MPZP dla tej działki uzyskanego dla przedłożenia przy akcie notarialnym zakupu.”
Czy Wnioskodawca prawidłowo przyjął, że powinienem zapłacić podatek VAT od tej transakcji, jeżeli była to jak dotąd pierwsza i jedyna sprzedaż gruntu pod zabudowę dodatkowo sprzedana bez zysku? (oznaczone we wniosku jako nr 3)
Głównie ze względu na poniżej wskazane wyroki Sądów wielokrotnie dotychczas uzasadniające orzecznictwo: -wg wyroku NSA z dnia 29.10.2007 (I FPSK 3/07), okoliczność że czynność została wykonana z zamiarem częstotliwości nie może przesądzać o jej opodatkowania. W sytuacji, gdy grunty nabywane są na cele własne, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, ich sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach z zyskiem lub bez nie może być uznana za działalność handlową.
Podkreślić należy, że powyższe orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych wielu sprawach np. NSA z dnia 14 czerwca 2012 (sygn. akt I FSK 1453/11), z dnia 13 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 890/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału. Lub jeśli ta sprzedaż mimo ww. miałaby zostać potraktowana jako nosząca znamiona prowadzenia działalności wg autonomicznej definicji VAT to: -dla pytania 1) dot. części 4 jest zwolniona z opodatkowania VAT art. 43 ust. 1 pkt 9. gdyż był to jednoznacznie grunt inny niż budowlany (przy potwierdzeniu decyzjami odmowy wydania Warunków Zabudowy na działki po podziale).
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek wyłącznie w zakresie pytania nr 3.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy od sprzedaży działki gruntu niezabudowanej o nr ewidencyjnym 536/2 Wnioskodawca powinien zapłacić podatek VAT.
Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy należy wskazać, że w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonujący dostawy opisanej działki Wnioskodawca, wystąpił w charakterze podatnika.
Powyższe wynika z faktu, że nieruchomość gruntowa została nabyta z myślą o postawieniu domu blisko dużego miasta z możliwością korzystania z jego infrastruktury. Nadto, jak wskazał Zainteresowany, przedmiotowa działka gruntu nie była udostępniana osobom trzecim, nie była wykorzystywana do żadnej działalności związanej jakkolwiek z VAT. Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności związanych z przedmiotową działką do momentu sprzedaży. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o Decyzje o Warunkach Zabudowy dla działki nr 563/2. Przedmiotowa działka w momencie zakupu przez Wnioskodawcę była już objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Zatem, z wniosku nie wynika aby Wnioskodawca podejmował aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany nie wykonywał żadnych istotnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywców działki (Wnioskodawca prosił poprzedniego właściciela o pomoc w sprzedaży i w efekcie odkupił tą działkę jego szwagier reprezentujący własna spółkę z o.o.) i wykonywał zwykłe czynności zarządcze wynikające z posiadania gruntu.
Uwzględniając powyższe, stwierdzić należy, że okoliczności wskazane we wniosku nie wskazują na to, aby Zainteresowany wykorzystywał działkę gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym Zainteresowany, dokonując sprzedaży wymienionej działki, korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę działki, cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Podsumowując, sprzedaż działki nr 563/2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawca, w związku z dostawą przedmiotowej działki, korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpił w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 563/2.
Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki gruntu nr 563/2, należało uznać za prawidłowe.
Niniejszą interpretacją załatwiono sprawę w zakresie podatku od towarów i usług odnośnie pytania nr 3. Natomiast w zakresie pytań 1, 2, 4, 4a oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.
0113-KDIPT1-3.4012.514.2017.2.MJ