Source: https://www.spadek.info/ograniczenie_w_zbyciu_nieruchomosci,475,p.html
Timestamp: 2019-09-22 18:09:23
Legal References Found: art. 68
 art. 68
 art. 925
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
Ograniczenie w zbyciu nieruchomości
Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 2015-04-20
W maju 2008 r. spółdzielcze mieszkanie mamy zostało przekształcone w lokal o wyodrębnionej księdze wieczystej. W lipcu 2012 r. moja mama zmarła, a mieszkanie odziedziczyłem ja. Czy mogę zbyć to mieszkanie, czy ograniczeniem jest okres 5-letni, przed którego upływem zostanie odebrana mi bonifikata?
Obowiązek zwrotu bonifikaty, udzielonej przy nabyciu prawa odrębnej własności lokalu, dotyczy tylko przypadków, w których zbywcą jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, a nie prywatny podmiot prawa (spółdzielnia). Przy nabyciu odrębnej własności lokalu przez Pańską matkę w roku 2008 nie nastąpiło w ogóle udzielenie bonifikaty, choć może się tak wydawać osobom niezorientowanym w przepisach, zwłaszcza że przeniesienie tej własności nastąpiło nie za cenę rynkową, a jedynie wobec uregulowania wszystkich opłat dla spółdzielni związanych z lokalem. To jednak nie jest bonifikata w rozumieniu przepisu art. 68 ust. 1–1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zbywanie lokali przez spółdzielnie i dalsze dysponowanie takimi lokalami przez nabywców nie podlega regulacjom ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem także powołanemu przez Pana przepisowi art. 68 ust. 2b tej ustawy.
Jak wynika z opisu okoliczności, Pańska matka była właścicielką nabytej przez siebie nieruchomości lokalowej przez cztery lata, do dnia swej śmierci w listopadzie 2012 r. Jak stanowi przepis art. 925 Kodeksu cywilnego, spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, zaś otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 ).W konsekwencji bez względu na to, kiedy zostanie przeprowadzone sądowe postępowanie spadkowe, czy też kiedy zostanie sporządzony i zarejestrowany notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, spadkobierca staje się właścicielem pozostawionych w spadku ruchomości, nieruchomości oraz innych praw majątkowych z dniu śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że nabył Pan prawo do lokalu w roku 2012 r.
Jeśli zamierza Pan zbyć nabyte w spadku mieszkanie przed dniem 31 grudnia 2017 r., należy liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości. W świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w lit. a–c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.
W opisanym przypadku jedyna „karencja”, o jakiej można mówić, to ograniczenie w zbywaniu nieruchomości przed dniem 31 grudnia 2017 r., termin pięcioletni liczymy bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oczywiście może Pan odpłatnie zbyć prawo do lokalu przed tym terminem, ale wówczas powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że skorzysta Pan ze zwolnienia podatkowego, przeznaczając uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe, o czym w dalszej części odpowiedzi. Podatek wynosi 19% od dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia i należy go rozliczyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (formularz PIT-39). Błędnie Pan sądzi, że jakiekolwiek znaczenie prawne ma dzień 21 listopada 2013 r., jak sądzę, zapewne wtedy upływa pięć lat od dnia nabycia mieszkania przez Pańską matkę. Ta data byłaby istotna tylko wtedy, gdyby nabyła ona z bonifikatą lokal od jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa i zamierzała za swego życia przekazać tę nieruchomość innej osobie, w kontekście możliwego zwrotu bonifikaty, problem ten jednak zupełnie nie dotyczy wskazanego stanu faktycznego.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Ustawa podatkowa definiuje bardzo szeroko pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” w art. 21 ust. 25. Realizację celów mieszkaniowych stanowi nabycie np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku lub lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a także nabycie własności gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem, budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub lokalu mieszkalnego. Podkreślenia wymaga fakt, że orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych stoi na jednolitym stanowisku, iż podatnik może mieć już zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe, a mimo to nadal zachowuje prawo do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Co ważne, aby skorzystać ze zwolnienia, podatnik musi stać się właścicielem lub współwłaścicielem nabytej nieruchomości, bez względu na wysokość przysługującego udziału. Nieruchomość może być położona zarówno na terenie Polski, jak i na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (dodatkowo Norwegia, Islandia, Liechtenstein) oraz w Konfederacji Szwajcarskiej.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 24 lutego 2012 r. (sygn. akt I SA/Łd 1639/11), „wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia”.
Z zasady tylko wydatkowanie całego przychodu osiągniętego z umowy sprzedaży zapewnia pełne skorzystanie ze zwolnienia. Szczegółowe zasady wypełniania deklaracji podatkowej PIT-39 wykraczają poza zakres zadanego pytania, dlatego odsyłam Pana do broszury informacyjnej do tej deklaracji, zamieszczonej na stronie internetowej Ministerstwa Finansów lub dostępnej w każdym urzędzie skarbowym, która prezentuje zasady ustalania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia, kosztów uzyskania przychodu, zależnie od tego czy nabycie nastąpiło drogą odpłatą lub nieodpłatną itd.
Zwracam także uwagę, że kwota spłaconego przez Pana kredytu nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, gdyż spłata nastąpiła przed dniem osiągnięcia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. Wprost stanowi o tym przepis art. 21 ust. 25 pkt 2. Co także bardzo ważne, jeśli nabyłby Pan grunt na cele rekreacyjne i w takim też celu wznosił na nim budynek, w ten sposób pragnąc zagospodarować uzyskany dochód ze zbycia lokalu, zwolnienie podatkowe nie będzie przysługiwać, wyraźnie wykluczają to przepisy (art. 21 ust. 28 ustawy).
▸ Brak zgłoszenia nabycia spadku
Jak najlepiej rozwiązać problem spadku i jakie ewentualnie grożą kary? Orzeczenie prawomocne sądu o nabyciu spadku nastąpiło w maju 2008 roku,...
▸ Obowiązek podatkowy spadkobiercy testamentowego, który wypłacił zapis
Dziadek zmarł w kwietniu 2013 r. Na mocy testamentu zostałam jego jedyną spadkobierczynią, odziedziczyłam mieszkanie. Równocześnie testament zawierał...
▸ Kto i kiedy płaci podatek od spadku?
Mój ojciec zmarł w 2005 r., a mama w 2012 r. Postępowanie spadkowe przeprowadziliśmy w 2013 r. Zrzekłam się nieodpłatnie swojego udziału...