Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/1462-ippp1-4512-866-2016-1-mpe
Timestamp: 2018-04-24 10:13:02
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 54
 art. 9211
 art. 2
 art. 678
 art. 6
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 art. 2
 art. 7
 art. 6
 FSK 
 FSK 
 art. 55
 art. 552
 art. 551
 art. 678
 art. 551
 art. 551
 FSK 
 art. 2
 art. 6
 art. 5
 FSK 
 FSK 
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 7
 art. 29
 art. 29
 art. 29
 art. 29
 art. 232
 art. 106
 art. 106
 art. 2
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 88
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86

Document Content:
1462-IPPP1.4512.866.2016.1.MPe | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 1462-IPPP1.4512.866.2016.1.MPe
W zakresie uznania przedmiotu transakcji za zbycie składników majątkowych, określenia stawki podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 października 2016 r. (data wpływu 20 października 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania przedmiotu transakcji za zbycie składników majątkowych, określenia stawki podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – jest prawidłowe.
W dniu 20 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania przedmiotu transakcji za zbycie składników majątkowych, określenia stawki podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowa (dalej: „E.”) jest spółką prawa polskiego, realizującą obecnie m.in. pierwszy etap projektu (dalej „1 Etap Projektu”), polegający na budowie pierwszego z trzech planowanych budynków w ramach business parku o nazwie „O...” na terenie, na który składają się następujące działki:
gruntu nr 812/6, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
gruntu nr 258/21, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunty”).
„O...” to nowoczesny kompleks biurowy klasy A, składający się z trzech dwunastokondygnacyjnych budynków (a także towarzyszących im trzech budynków technicznych) oraz parkingu naziemnego i podziemnego.
I Etap Projektu obejmuje budowę pierwszego z trzech planowanych budynków (oraz towarzyszącego mu budynku technicznego), z przeznaczeniem na wynajem (w tym także niektóre powierzchnie w budynku technicznym mogą zostać przeznaczone pod wynajem), (dalej: „Budynek”), wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi, z których niektóre stanowić będą odrębne środki trwałe (dalej: „Budowle”). E. jest użytkownikiem wieczystym Gruntów i jako użytkownik wieczysty Gruntów jest właścicielem wszelkich naniesień na Gruntach, w tym Budynku i Budowli. Prawo użytkowania wieczystego Gruntów na których posadowiony jest Budynek wraz z prawem własności Budynku i Budowli zwane będzie łącznie dalej: „Nieruchomością”.
Prawo wieczystego użytkowania powyższych Gruntów E. nabyła od poprzedniego ich właściciela - P. sp. z o.o. (dalej „P.”). Przy czym w momencie nabywania gruntów, E. działała jako „P.E.” sp. z o.o., a następnie przekształcona została w „Y. - Grupa E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” spółka komandytowo-akcyjna. W późniejszym okresie spółka ta działała również pod zmienioną firmą: E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna. Po czym przekształcona została w spółkę komandytową - czyli dzisiejszą E.
E. jest również właścicielem praw własności intelektualnej, na które składają się prawa do projektu, rozumiane jako: 1) Budynek, 2) projekty związane z jego wykonaniem/budową i 3) wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich. Wszystkie te prawa są w dalszej części wniosku zwane „Prawami Własności Intelektualnej”. Prawa Własności Intelektualnej zostaną zbyte przez E. na rzecz spółki M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.k. (dalej: „M.”).
Obecnie, w ramach zbycia I Etapu Projektu, planowane jest efektywne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności posadowionego na nim Budynku, jak i garażu podziemnego w tym Budynku oraz części parkingu naziemnego przynależnego do tego Budynku. I Etap Projektu w ramach tej transakcji nabędzie V. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: V.). Jednocześnie V. podejmować będzie, już po nabyciu Budynku, działania w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, o ile na dzień transakcji nie będzie on w całości wynajęty, lub w okresie po jego nabyciu pojawi się taka potrzeba. W szczególności, V. będzie po tym nabyciu zawierać lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej (dalej łącznie określana jako „powierzchnia biurowa”) oraz ewentualnie inne umowy w szczególności umowy na dostawę mediów, niezbędne do świadczenia usług na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu Budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki). Czynsze należne V. z tytułu najmu będą opodatkowane VAT.
V. i V. sp. z o.o. - komplementariusz V. - są spółkami prawa polskiego.
Ponadto, E. oraz V. są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.
W związku z tym, że E. nie jest właścicielem znaku towarowego związanego z Nieruchomością, czyli oznaczenia nazwy parku obejmującego Budynek - O... (dalej: „Znak Towarowy”), V. będzie musiała zadbać o prawa do używania Znaku Towarowego we własnym zakresie, pozyskując je bezpośrednio od jego właściciela. Znak Towarowy, który jest obecnie własnością I., zostanie jednak zbyty na rzecz M. i to od tego podmiotu nabywca Nieruchomości będzie musiał pozyskać prawa do jego używania.
Zgodnie z obecnymi planami, nieruchomości wytworzone w ramach kolejnych etapów Projektu również zostaną zbyte przez E. na rzecz V., który docelowo skupi w sobie wszystkie prawa związane z business parkiem o nazwie „O...”.
E. oraz V. zawarły umowę przedwstępną dotyczącą zbycia Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), związaną z powyższym projektem realizowanym przez E., której celem m.in. jest uregulowanie obowiązujących strony zasad zawierania umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej prawo do Nieruchomości (dalej; „Umowa Finalna”).
Zawarcie Umowy Finalnej uzależnione natomiast będzie spełnieniem kilku warunków zawieszających (dalej: „Warunki Zawieszające”):
E. uzyska pozwolenie na użytkowanie (warunek ten został już zresztą spełniony przed dniem złożenia niniejszego wniosku o interpretację), rozumiane jako ostateczne i bezwarunkowe albo warunkowe (wraz z kopią sporządzonych przez E. oraz zaopatrzonych w urzędową prezentatę dokumentów przedłożonych do właściwego urzędu w celu potwierdzenia spełnienia wszystkich warunków) pozwolenie na użytkowanie wymagane w celu użytkowania Budynku i związanej z nim infrastruktury, wszystkich dróg i infrastruktury znajdującej się na Gruntach wydane zgodnie z art. 54 - 59 ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., zezwalające na użytkowanie Budynku, zawierające potwierdzenie jego ostateczności w administracyjnym toku instancji, wydane niezależnie od tego, czy jakiekolwiek prace są prowadzone w odniesieniu do wewnętrznych części Budynku lub na Gruntach, w tym m.in. prace wykończeniowe i adaptacyjne (fit-out) najemców, nawet, jeśli takie prace wymagają odrębnego pozwolenia lub - pozwoleń na użytkowanie,
E. oraz najemcy zawrą umowy najmu w odniesieniu do co najmniej 60% każdego rodzaju powierzchni najmu Budynku (biura, a także podziemne/naziemne miejsca parkingowe) po jego ukończeniu,
E.- Opolska oraz V. zawrą umowę gwarancji czynszowej (Rental Guarantee Agreement),
zawarta zostanie nowa umowa kredytu w stosunku do Nieruchomości na warunkach, które - według uznania V. - nie będą gorsze niż warunki istniejącej umowy kredytu zawartej przez E. w stosunku do Nieruchomości (chyba że inne warunki nowej umowy kredytowej będą satysfakcjonujące dla V. i jednoznacznie zrzeknie się ona spełnienia tego warunku) oraz spełniony zostanie warunek wypłaty środków z takiej umowy kredytowej,
uzyskana zostanie interpretacja indywidualna przepisów podatkowych, o którą niniejszym występują E. i V..
Ponadto, przed zawarciem Umowy Finalnej, E. i V. zawrą także umowę dotyczącą dokończenia prac aranżacyjnych, na podstawie której V. zleci E. usługi polegające na dokończeniu prac aranżacyjnych (fit-out works) wynikających z umów najmu z najemcami.
Całokształt uregulowań i transakcji przewidzianych Umową Przedwstępną, oraz Umową Finalną, w tym sprzedaż Nieruchomości i praw z nią związanych, zwane będzie łącznie dalej: „Transakcją”.
Na mocy Umowy Przedwstępnej, zawarcie Umowy Finalnej powinno nastąpić w dzień roboczy przypadający w terminie 7 dni roboczych po spełnieniu się wszystkich Warunków Zawieszających, jednak nie wcześniej niż po sporządzeniu kosztorysu usunięcia usterek (spis kosztów usunięcia wad lub usterek Budynku wskazanych na liście usterek w Umowie Przedwstępnej, które nie zostały usunięte przez E. w terminie ustalonym przez strony), a nie później jednak niż w trzecią rocznicę zawarcia Umowy Przedwstępnej. Umowa Przedwstępna zastrzega w tym zakresie, że E. i V. mogą postanowić inaczej co do daty zawarcia Umowy Finalnej, o ile zrobią to na piśmie.
Zawarcie Umowy Finalnej będzie natomiast poprzedzone, oprócz wypełnienia Warunków Zawieszających, wykonaniem dodatkowych czynności przez E. oraz V.. Przede wszystkim, V. wpłaci cenę za przeniesienie prawa do Nieruchomości (dalej: „Cena”) powiększoną o kwotę należnego podatku VAT na rachunek zastrzeżony. Rachunek zastrzeżony (dalej: „Rachunek Zastrzeżony”), na który wpłacona zostanie Cena wraz z kwotą podatku VAT, będzie rachunkiem otwartym na mocy umowy rachunku zastrzeżonego, zawartej przez E., V. i agenta - wybrany bank (dalej: „Umowa Rachunku Zastrzeżonego”).
E. oraz V. uzgodniły, iż zasady przekazania Nieruchomości oraz odpowiedniej dokumentacji, jak i wszelkie inne rozliczenia pomiędzy nimi w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości, zostaną uregulowane w Umowie Finalnej.
Kontynuacja działalności przez E. w okresie przejściowym
W Umowie Przedwstępnej znajduje się zapis, zgodnie z którym pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, E. będzie prowadziła swoją działalność dotyczącą Nieruchomości w toku zwykłej działalności jako funkcjonujące przedsiębiorstwo. Będzie ona mogła także podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach racjonalnie niezbędne w celu ochrony i zachowania działalności i aktywów dotyczących Nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi.
Prawo monitorowania sposobu wykorzystania Nieruchomości w okresie przejściowym
Ponieważ, jak wspomniano, E. będzie miała prawo do prowadzenia działalności w odniesieniu do Nieruchomości w okresie pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, V. - na mocy Umowy Przedwstępnej - przyznane zostanie również prawo do kontrolowania sposobu wykorzystania Nieruchomości. W szczególności, prawo to może zostać zrealizowane poprzez zapewnienie dostępu do Nieruchomości przedstawicielom V., czy dostarczenie V. wszelkich informacji i dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz umów najmu.
E. oraz V. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
W przypadku objęcia Transakcji zwolnieniem z opodatkowania VAT (z opcją wyboru opodatkowania VAT), E. oraz V. zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Cena ma - w uproszczeniu - stanowić określoną w Umowie Przedwstępnej kwotę netto za przeniesienie praw do Nieruchomości, pomniejszoną o koszty transakcji, ewentualne koszty dokończenia prac aranżacyjnych oraz ewentualne koszty usunięcia usterek. Cena zostanie powiększona o kwotę należnego podatku VAT, o ile taka będzie przypadać do zapłaty przez V. według stawki obowiązującej w dniu zawarcia Umowy Finalnej, zgodnie z opodatkowaniem Transakcji.
Płatność Ceny nastąpić ma zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku Zastrzeżonego. Niemniej jednak, E. - na zasadzie przekazu (dalej: „Przekaz”), uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”) - postanowiła:
przekazać swojemu kredytodawcy (Z... Bank PLC oraz Z... Bank Polska S.A. - odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie należnej temu kredytodawcy na podstawie umowy kredytowej (a którą należy spłacić w celu zwolnienia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych w związku z tym finansowaniem dłużnym), stanowiącą świadczenie należne E. od V. (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość,
przekazać pożyczkodawcy (M. - odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie spłaty pożyczki, stanowiącą świadczenie należne E. od V. (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość.
Zgodnie z Umową Przedwstępną, w celu opłacenia Ceny, E. i V. spowodują, że Cena oraz kwota podatku VAT należnego od Ceny zostaną zwolnione na rzecz E. na zasadach określonych w Umowie Rachunku Zastrzeżonego, Ponadto, E. i V. spowodują, aby zwolnić odpowiednią część Ceny z Rachunku Zastrzeżonego na rzecz kredytodawcy (Z... Bank PLC oraz Z... Bank Polska S.A. - odbiorcy przekazu), a także aby spłacony został pożyczkodawca (M. - odbiorca przekazu), w kwocie należnej na podstawie umów pożyczek zawartych pomiędzy wspomnianym pożyczkodawcą a E.. Wspomniana umowa pożyczki została zawarta w celu finansowania realizacji projektu.
Natomiast w wyniku zawarcia Umowy Finalnej, E. wystawi na rzecz V. fakturę VAT dokumentującą należną Cenę, powiększoną o należny podatek VAT.
informacje na temat Nieruchomości i umów towarzyszących budowie Budynku
Historycznie, E. nabyła prawo użytkowania wieczystego Gruntów zawierając z P.: akt notarialny z dnia 21 grudnia 2007 roku - Umowa sprzedaży, na mocy której E. nabyła użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 812 wraz z prawem własności dwóch budynków znajdujących się na działce, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, tj. portierni oraz budynku kontroli pojazdów (budowle te zostały po nabyciu rozebrane). Nabycie wymienionych nieruchomości przez E. możliwe było dzięki przeniesieniu przez I. SA (daiej: „I.”), w tym samym akcie notarialnym, wszelkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 23 maja 2007 roku pomiędzy P. a I.. Dla przedmiotowej sprzedaży zastosowano zwolnienie z opodatkowania VAT;
akt notarialny z dnia 25 lutego 2008 roku - Umowa przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu w wykonaniu umowy zobowiązującej z dnia 21 grudnia 2007 roku, na mocy której E. nabyło użytkowanie wieczyste działek gruntu nr 258/14 oraz gruntu nr 258/15, które zgodnie z wypisem z gruntu stanowią inne tereny zabudowane (choć na moment zawarcia aktu wcześniejsze naniesienia na te grunty już wyburzone). W przypadku tej sprzedaży, cena nabycia działek została powiększona o należny podatek VAT, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez E. jako podatek VAT naliczony, w stosunku do którego E. miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na fakt, że nabycie Gruntu wynikało z zamiaru prowadzenia przez E. działalności opodatkowanej VAT (najem powierzchni w Budynku / ewentualne zbycie Nieruchomości). W oparciu o ten sam zamiar, E. korzystała następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z realizacją Projektu, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na Budynek i/lub Budowle.
W ramach projektu, wybudowany zostanie kompleks trzech biurowców. Natomiast na moment sporządzania niniejszego wniosku, ukończono i oddano do użytkowania pierwszy z nich, tj. Budynek. Budowa pozostałych dwóch budynków, zgodnie z planem, potrwa do 2018 roku.
Konsekwentnie, pierwsze powierzchnie biurowe, w oddanym do użytkowania budynku ukończonym w ramach I Etapu Projektu, zostały wydane przez E. najemcom. Najem ten podlega opodatkowaniu VAT. Także inne umowy zawierane w związku z realizacją projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów).
Na potrzeby budowy Budynku (w ramach I Etapu Projektu) E. zawarła, w szczególności:
umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: „Umowy z Wykonawcami”) i
dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby zabudowy Nieruchomości i umowę o prace konserwacyjne (dalej: „Umowy Serwisowe”).
E. zawarła z I. umowy na przygotowanie inwestycji oraz zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym (dalej: „Umowy Project Management”). Na podstawie Umów Project Management, I. jest odpowiedzialna w szczególności za doradztwo w zakresie kontraktacji robót budowlanych, prac projektowych, doradztwo w kwestiach administracyjnych związanych z inwestycją, nadzór i koordynację prac budowlanych oraz projektowych w trakcie realizacji.
Ponadto, po Transakcji zawarta zostanie nowa umowa o zarządzanie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie”) z wybranym zarządcą. Zarządca ten będzie działał samodzielnie, w oparciu o własny personel, lub będzie mógł powierzyć faktyczny zarząd Nieruchomością innemu zarządcy.
Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze E. na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału E. wyodrębnionego w KRS.
W chwili obecnej istnieje budżet realizacyjny związany z realizacją Projektu. Jest to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania Projektu (budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia Budynku).
Następnie, przed oddaniem Budynku do używania, utworzono budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej).
Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach E., tylko do zarządzania realizacją Projektu i eksploatacją Nieruchomości.
W chwili obecnej funkcjonuje dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: „Regulamin”), Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin określa m.in.:
sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych,
zasady wywozu nieczystości,
Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz E..
Po zawarciu Transakcji, najemcy nadal będą zobowiązani do przestrzegania Regulaminu, przy czym nabywca Nieruchomości nie wyklucza wprowadzenia zupełnie nowego Regulaminu.
Zgodnie z planem, sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT. Umowa Przedwstępna przewiduje jednak, że możliwa jest sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT.
Sprzedaż przynależności będących własnością E., związanych prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją Nieruchomości,
Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności - w drodze przelewu - praw z gwarancji bankowych, z pominięciem jednak kaucji składanych przez najemców, które zostaną zwrócone, o czym mowa w kolejnym paragrafie),
Przeniesienie praw (gwarancji) związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje budowlane, jeśli takowe będą istniały),
Przeniesienie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości, w tym:
oryginałów wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego,
instrukcji obsługi dotyczące wszystkich urządzeń i maszyn w Budynku,
instrukcji dotyczące bezpieczeństwa (BHP) dla Budynku i instalacji przeciwpożarowej,
książki obiektu budowlanego dla Budynku,
wszystkich kart dostępu, które są w posiadaniu E.,
kodów odnoszących się do systemu zarządzania Budynkiem,
certyfikatów energetycznych.
Co do natomiast wspomnianych kaucji wpłaconych przez najemców, E. zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz V. na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu. W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy E., najemcami i V., do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze Przekazu. Tym samym, E. (przekazany) będzie zobowiązany do zwrotu powyższych kaucji najemcom (przekazujący), którzy z kolei przekażą V. (odbiorca przekazu) świadczenie E. W przypadku natomiast odmiennych preferencji najemców, zainteresowane strony uzgodnią inny sposób wpłacenia kaucji na rzecz V..
Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników sprzedającego (E.) w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy - tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1502 ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”). Na dzień złożenia niniejszego wniosku, E. nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na V. zostaną przeniesione prawa i obowiązki E. wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na V. przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, z wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez E. do V. w ramach instytucji Przekazu (czyli odrębnego stosunku cywilnego).
Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez E. na V. w szczególności:
Umów Serwisowych;
Umów z Wykonawcami;
Umów Project Management;
Umowy o Zarządzanie;
stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli
będzie miało zastosowanie);
umów rachunków bankowych E. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami);
umów związanych z finansowaniem działalności E. i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);
praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez E. (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);
środków pieniężnych E. zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - depozytów wykonawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez V. w stosunek najmu, lecz w wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez E. do V. w ramach instytucji Przekazu - czyli odrębnego stosunku cywilnego);
tajemnic przedsiębiorstwa E.;
know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);
ksiąg rachunkowych E. i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez E. działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane V.);
firmy E.;
budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego;
pozostałych należności i zobowiązań,
domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (E. wygasi swoje prawa do adresów, M. wykupi prawa do adresów dla V.);
umów dotyczących prawa do projektu, związanych z wykonaniem/budową Budynku i wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich, a także oryginałów dokumentacji projektowej, o której mowa w tym punkcie (gdyż te zostaną wykupione przez M.);
Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego nabędzie M. od I.);
praw użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowione mają zostać pozostałe dwa budynki kompleksu (gdyż te zostają po stronie E.).
V., który nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty- np. w przypadku dostawy mediów, jak również inne podmioty - np. w przypadku umowy ubezpieczenia).
Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na V. w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (V. może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez E. będą udostępnione V. w celach informacyjnych i wiedza uzyskana w ten sposób przez V. może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez V. oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia Nieruchomości przez V.).
Nie ulegną natomiast rozwiązaniu (nie zostaną wypowiedziane) te umowy zawarte pomiędzy E. i V. przed dniem podpisania Umowy Finalnej, których kontynuacja będzie miała także sens po zbyciu Nieruchomości przez E. na rzecz V.. Nie można jednak mówić w tym przypadku o przeniesieniu tych umów w ramach Transakcji, gdyż V. nie wejdzie w prawa i obowiązki E. wynikające z takich umów.
Podjęcie własnej działalności przez V. po Transakcji
Po nabyciu Nieruchomości V. zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą w szczególności na wynajmie powierzchni biurowej. Wynajem ten będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów (jak również częściowo przy wykorzystaniu zasobów E. na podstawie zobowiązań E. wynikających z gwarancji czynszowej) oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
Mając na uwadze, iż część umów dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na V. wskutek zawarcia lub na podstawie umowy przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, V. w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte przez nią z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Faktycznie, nowy zarządca może powierzyć wykonywanie czynności tym samym osobom, które obecnie zarządzają Nieruchomością.
Podjęcie przez V. kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.
V. nie wyklucza natomiast, że pozyska odpowiedni know-how oraz zasoby poprzez zawarcie umów z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy te zawarła E.. Stąd może dojść do sytuacji, gdy ten sam podmiot będzie świadczył usługi zarówno na rzecz E. (przed sprzedażą Nieruchomości), jak i na rzecz V. (po nabyciu Nieruchomości) i w tym kontekście można mówić o tożsamości know-how czy zasobów (w tym osobowych) przed i po transakcji. Niemniej jednak, pozyskanie zasobów i know-how uregulowane zostanie odrębnymi stosunkami umownymi od tych, które łączyć będą tych profesjonalnych usługodawców z E., tj. nie dojdzie do cesji umów w tym zakresie.
W szczególności, wspomniana tożsamość know-how oraz zasobów może dotyczyć: zarządcy Nieruchomości, dostawców mediów i obsługi Nieruchomości, podmiotu prowadzącego księgowość itp. Takie jednak ustrukturyzowanie pozyskania zasobów i know-how ma swoje bezsprzeczne uzasadnienie biznesowe, tj. przemawia za nim także wola stron transakcji, aby przejęcie składników majątku przebiegło sprawnie, bez niepotrzebnych zakłóceń w możliwości kontynuacji działalności w oparciu o Nieruchomość, w tym w szczególności bez zawirowań odnoszących skutki dla najemców.
Warto w tym miejscu podkreślić jednakże, że do V. nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych w E..
Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, V. może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości.
Czy przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%)?
Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, V. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od E. faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości?
Przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%).
V. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od E. faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości.
W związku z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowiącą, że na gruncie omawianej ustawy towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zbycie Nieruchomości dokonywane przez E. na rzecz V. w zamian za wynagrodzenie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.
Powyższa konkluzja dotyczyć będzie także przeniesienia na V. prawa użytkowania wieczystego Gruntów, gdyż na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT przez odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju rozumie się również zbycie prawa użytkowania wieczystego.
W szczególności, zdaniem E. oraz V., przedmiotem transakcji nie będzie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, które to czynności są wyłączone z zakresu opodatkowania VAT. Poniżej E. oraz V. przedstawiają argumenty przemawiające za przyjętą przez siebie kwalifikacją omawianej transakcji.
W opinii E. oraz V., omawianej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie można uznać za sprzedaż przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Zarówno jednak w doktrynie prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR czy interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 (1) Kodeksu cywilnego.
oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo ilb jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
Z kolei w myśl art. 552 kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z zakresu ustawy o VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie istotne wymienione w art. 551 kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.
Na wstępie należy zaznaczyć, iż faktycznie prowadzona działalność przez E. w zasadniczy sposób różni się od działalności V.. Jak wskazano w stanie faktycznym, V. po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowej. Powyższa działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o pozyskany samodzielnie know-how.
Zatem z perspektywy V. i jej planów biznesowych nabycie Nieruchomości stanowi nabycie obiektów generujących stały dochód z najmu a nie pod inwestycję deweloperską.
Z kolei z perspektywy E., spółki prowadzącej działalność deweloperską, sprzedaż Nieruchomości będzie zakończeniem projektu, który polegał na nabyciu gruntów ich konsolidacji i scaleniu oraz budowie I Etapu Projektu w celu jego dalszej odsprzedaży. Zważywszy, iż jednym z Warunków Zawieszających jest zawarcie przez E. oraz najemców umów najmu w odniesieniu do co najmniej 60% powierzchni Budynku po jego wybudowaniu, część Nieruchomości będzie wynajmowana w momencie składania niniejszego wniosku. Jednakże ta działalność ma charakter poboczny, ograniczony w czasie i w żadnym stopniu nie wypełnia celów gospodarczych E. (które są realizowane poprzez sprzedaż I Etapu Projektu).
Po sprzedaży Nieruchomości, E. będzie w dalszym ciągu działała na rynku nieruchomości wykorzystując posiadane zasoby (w szczególności środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży po spłacie wszystkich zobowiązań) i własne know-how.
Mając na uwadze odmienny charakter przedsiębiorstw E. oraz V., w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności know-how w zakresie wyszukiwania i nabywania nieruchomości, ich przekształcania czy budowy nowoczesnego kompleksu biurowego klasy A. W szczególności do V. nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych w E..
W ramach transakcji dojdzie jedynie do sprzedaży „przedmiotu inwestycji” E., czyli Gruntów i związanych z nimi przynależności.
Na bazie tych składników, ale w oparciu o pozyskany samodzielnie know-how i własne zasoby V. będzie mogła rozpocząć swoją działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych. Z uwagi jednak na specyfikę Nieruchomości (w tym uzgodnionych pomiędzy stronami Warunków Zawieszających) V. w okresie przejściowym będzie musiała podjąć określone działania aby zapewnić wywiązanie się z istniejących już umów najmu, które z mocy art. 678 kodeksu cywilnego przejdą na V., gdyż ww. przepis przewiduje, że „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy”.
Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa E. działającego na rynku obrotu nieruchomościami (czyli know-how pozwalający na prowadzenie takiej działalności), a jedynie przeniesienie nabytych przez E. Gruntów wraz z wybudowanymi naniesieniami w ramach dotychczasowej działalności.
Z kolei z perspektywy V. przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku E. niezbędne do realizacji inwestycji deweloperskiej, tj. Nieruchomości.
W szczególności, nie dojdzie do przejścia na V.:
stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie);
pozostałych należności i zobowiązań;
domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (te, jak wskazano, zostaną wykupione przez inny podmiot);
umów dotyczących prawa do projektu, związanych z wykonaniem/budową Budynku i wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich, a także oryginałów dokumentacji projektowej, o której mowa w tym punkcie (te, jak wskazano, zostaną wykupione przez inny podmiot);
Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego nabędzie inny podmiot);
Na powyższe konkluzje nie wpłynie fakt, iż nabywca Nieruchomości może zawrzeć z tymi samymi dostawcami ww. usług nowe umowy np. w przypadku dostawy mediów, ponieważ E. nie ma na powyższą okoliczność wpływu. Co więcej, podpisanie umów z tymi samymi usługodawcami może być jedynym rozwiązaniem, aby wywiązać się z obowiązków wynikających z umów najmu, które nabywca musi przejąć z mocy prawa - przykładowo w zakresie dostawy mediów (wody, energii, gazu) nabywca nieruchomości zasadniczo nie ma wyboru dostawcy, gdyż na rynku jest w zasadzie monopol przedsiębiorstw komunalnych lub państwowych.
Dlatego w ocenie E. i V., Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 listopada 2015 r. (sygn. IBPP3/4512-733/15/SR), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 października 2015 r. (sygn, ILPP1/4512-1-544/15-3/HW), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 stycznia 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1256/14-4/MPe), 16 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-879/12-4/BH), 8 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-611/12-2/BH). Szczególnie warto zwrócić też uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r,, sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”.
W omawianym przypadku Nieruchomość nie jest zorganizowanym zespołem, który mógłby samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą, a jedynie pewną sumą składników majątkowych zgromadzonych w ramach realizacji I Etapu Projektu.
Dopiero V. za pomocą posiadanych środków będzie mogła prowadzić działalność gospodarczą związaną z Nieruchomością (w połączeniu z posiadanymi środkami, tj. know-how dotyczącym wyszukiwania i utrzymania odpowiedniego portfolio najemców, środkami pieniężnymi, umowami o współpracę itp.), będzie mogła prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem E. oraz V., nie można uznać, że przedmiotem Transakcji przedstawionej w niniejszym wniosku i objętej zakresem pytania będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT. W ocenie E. oraz V. przedmiot Transakcji nie wyczerpuje bowiem przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, która jest również przyjmowana na gruncie ustawy o VAT.
Zbywana Nieruchomość jako ZCP
Zdaniem E. oraz V. Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie można również traktować jako dostawy ZCP.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 sierpnia 2015 r., sygn. IBPP2/4512-510/15/ICz oraz z dnia 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów, Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r,, sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/IGo, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 lipca 2013 r., sygn, ILPP1/443-378/13-2/JSK, oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. IBPP1/443-474/14/AW.
W omawianym przypadku powyższy warunek nie jest spełniony, ponieważ trudno uznać za samodzielny zespół Nieruchomość bez pracowników, praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie, Umów Serwisowych, Umów z Wykonawcami, Umów Project Management, środków na rachunkach bankowych, przypisanych do Nieruchomości należności i zobowiązań. Ponadto celem nabycia Nieruchomości przez V. jest komercyjny wynajem powierzchni biurowej. To na V. spocznie bowiem ciężar podjęcia określonych czynności (jak chociażby zawieranie umów najmu), umożliwiających prowadzenie przedmiotowej działalności.
W związku z tym należy uznać, że Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników, ale wyłącznie sumę poszczególnych aktywów, niepozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających łącznie na prowadzenie działalności. Ich jedyną cechą wspólną jest w istocie bycie przedmiotem prawa własności jednego podmiotu gospodarczego tj. E..
Niezależnie od powyższego, E. i V. dodatkowo wskazują, że również pozostałe przesłanki warunkujące istnienie ZCP nie zostały spełnione, co E. szczegółowo uzasadniają poniżej.
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana Nieruchomość nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej E.. Nie stanowi ona odrębnego działu czy oddziału (odrębnej jednostki organizacyjnej). Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości, zbywanej w ramach planowanej Transakcji. Ponadto, żaden zapis statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze nie świadczy o tym, iż Nieruchomość została wyodrębniona w ramach struktury organizacyjnej E..
Tym samym, w ocenie E. i V., nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie E. i V., kryterium wyodrębnienia organizacyjnego nie jest spełnione w odniesieniu do przedstawionej w opisie stanu faktycznego Nieruchomości.
Zdaniem E. i V., wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość alokacji przychodów i kosztów do działalności prowadzonej przez ZCP. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Pogląd taki wyrażony został przykładowo przez: Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 grudnia 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-938/15-2/MAO) oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 3 września 2015 r. (sygn. IPPP3/4512-598/15-2/WH).
Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, brak jest u E. odpowiedniego przyporządkowania i ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w stosunku do Nieruchomości. W sytuacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku nie jest prowadzona żadna odrębna księgowość dla części przedsiębiorstwa E., lecz ustalany jest jeden wspólny wynik finansowy obejmujący całość działalności prowadzonej przez E.
W związku z tym, finanse Nieruchomości nie podlegają oddzieleniu od całkowitych finansów E.. W konsekwencji, Nieruchomość, którą E. planuje zbyć w ramach transakcji na rzecz V., w żaden sposób nie jest wyodrębniona (wydzielona) finansowo.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie E. i V., kryterium wyodrębnienia finansowego również nie jest spełnione w odniesieniu do przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości.
Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach prawa podatkowego oraz wyrokach sądów administracyjnych wydawanych na przestrzeni ostatnich lat, m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 27 lutego 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (sygn. IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (sygn. IBPP1/443-474/14/AW), czy Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS). Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono, iż „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.
W konsekwencji należy uznać, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia funkcjonalnego, a zatem nie stanowi ZCP. Zdaniem E. i V., pozostawienie poza zakresem sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej E. pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii V. będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej - w tym przypadku działalności komercyjnego wynajmu. W konsekwencji, zdaniem E. i V. elementy planowanej sprzedaży nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.
Biorąc pod uwagę powyższe, E. i V. stoją na stanowisku, iż planowane zbycie Nieruchomości w ramach transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
E. i V. stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana stawką VAT 23%.
W związku z faktem, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przedmiotowa sprzedaż powinna być uznana za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Warto przy tym również pamiętać, że - zgodnie z najnowszą linią orzeczniczą - pojęcie pierwszego zasiedlenia powinno być rozumiane w oparciu o znaczenie nadane mu w języku potocznym, tak aby było jednolicie interpretowane we wszystkich państwach UE (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 382/14). I tak, 14 kwietnia 2016 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP3/4512-873/15-3/S/RD) wyjaśnił, że sprzedaż budynku wybudowanego przez podatnika na potrzeby siedziby firmy (bądź nabytego od poprzedniego właściciela, ale w istotny sposób ulepszonego) jest dostawą już po pierwszym zasiedleniu i w związku z tym jest objęta zwolnieniem w VAT, mimo że budynek ten nigdy nie został przez podatnika wynajęty ani wydzierżawiony. Organ podatkowy stwierdził w interpretacji, że pierwszym zasiedleniem jest już pierwsze używanie nieruchomości.
Co więcej, również NSA (w wyroku z 30 października 2014 r., sygn. akt I FSK 1545/13) uznał, że pierwsze zasiedlenie to także udostępnienie parkingu w zamian za zapłatę ceny biletu parkingowego, w cenie którego jest wliczony podatek VAT.
Wracając natomiast do zwolnienia, o którym mowa w art. 41 ust. 1 ust. 10 ustawy o VAT, podatnicy maja prawo dokonać wyboru opcji opodatkowania VAT tych dostaw. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
W końcu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku jeśli do dostawy budynków, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może mieć obowiązkowe zwolnienie z VAT, pod warunkiem, że:
W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zwolnieniu z opodatkowania VAT podlegają zatem dostawy budynków dokonywane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Przy czym w tym przypadku możliwe jest dokonanie wyboru opcji opodatkowania VAT tych dostaw. Natomiast dostawa budynków dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT (z wyjątkiem szczególnych przypadków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).
Tym samym, sprzedaż części Budynku, które na moment sprzedaży będą już używane przez najemców, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową VAT (23%) jako dostawa nieruchomości dokonywana w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia tychże części Budynku (co wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Gdyby natomiast okazało się, że pewne części Budynku na moment sprzedaży nie zostały jeszcze wynajęte, sprzedaż tychże części Budynku również będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową VAT (23%) - w tym zakresie jako dostawa nieruchomości odbywająca się w warunkach pierwszego zasiedlenia.
Odnosząc cytowane przepisy do opisanego zdarzenia przyszłego, w przypadku dostawy Nieruchomości przez E. na rzecz V., analizując status Budynku i Budowli na opisanych działkach posadowionych, możemy mieć do czynienia z następującymi przypadkami:
dostawa części Budynku i/lub Budowli wybudowanych i wynajmowanych przez E. przez okres nie dłuższy niż 2 lata (na moment dostawy),
dostawa części Budynku i/lub Budowli wybudowanych i niewynajmowanych przez E. od momentu ich wybudowania.
W odniesieniu zatem do części Budynku i Budowli opisanych w punkcie A), z uwagi na fakt, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce mniej niż dwa lata przed planowaną Transakcją, do dostawy tych części Budynku i Budowli na rzecz V. zastosowania nie znajdzie ani art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. W pierwszym przypadku zwolnienie nie znajdzie zastosowania, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku i Budowli nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a miałby potencjalne zastosowanie, gdyby E. dokonywała transakcji dostawy Budynku i Budowli, w stosunku do których nie przysługiwałoby jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że E. po nabyciu Gruntów od poprzedniego właściciela wybudowała nowy Budynek wraz z Budowlami w ramach I Etapu Projektu, w związku z którymi przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym taka dostawa części Budynku i /lub Budowli opisana w punkcie A) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23% VAT.
W odniesieniu natomiast do niewynajmowanych dotąd części Budynku i Budowli, opisanych w punkcie B), z uwagi na fakt, że w stosunku do tych części nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu, a więc pierwsze zasiedlenie nastąpi dopiero wskutek Transakcji, zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT również nie znajdą zastosowania. Tym samym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23% VAT.
Podsumowując, biorąc pod uwagę opisane powyżej okoliczności, w opinii E. i V., dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową VAT 23%, w wyniku uznania, że w jej ramach nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.
E. i V. pragną jednocześnie zauważyć, że nawet gdyby sprzedaż Nieruchomości nastąpiła po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT - co, jak wskazano, jest możliwe w świetle zapisów Umowy Przedwstępnej - to dostawa takiej części Nieruchomości (mimo że dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) i tak będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową VAT 23%, gdyż E. i V. złożą wówczas przed Transakcją zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT.
Z kolei kwestię opodatkowania dostawy Gruntów, na których położone są budynki i budowie rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że dostawa gruntu wraz z budynkami lub budowlami trwale z tym gruntem związanymi jest opodatkowana stawką właściwą dla dostawy takich budynków lub budowli, innymi słowy, dostawa gruntu dzieli na gruncie ustawy o VAT los dostawy budynków lub budowli z tym gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.
Ponadto, w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu jest traktowane jako dostawa towarów. Do opodatkowania zbycia prawa użytkowania wieczystego Gruntów znajdzie zatem zastosowanie przepis ogólny, tj. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Tym samym, skoro - jak już wykazano - dostawa Budynku i/lub Budowli posadowionych na Gruntach znajdującej się w użytkowaniu wieczystym będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, to zbycie samego prawa użytkowania wieczystego Gruntów również będzie opodatkowane stawką 23% VAT.
W konsekwencji, biorąc pod uwagę omówione powyżej zasady opodatkowania, sprzedaży Nieruchomości (obejmujących także prawo wieczystego użytkowania Gruntów) będzie podlegało opodatkowaniu VAT podstawową stawką VAT 23%.
Jedynie na marginesie należy wskazać, że przewidziane w art. 29a ust. 9 ustawy o VAT wyłączenie zastosowania art. 29a ust. 8 tejże ustawy nie znajdzie zastosowania w omawianym stanie faktycznym, gdyż dyspozycja art. 29a ust. 9 ustawy o VAT nie obejmuje sytuacji zbywania prawa użytkowania wieczystego przez dotychczasowego użytkownika, lecz dotyczy odrębnej sytuacji oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste (do czego na mocy art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego uprawnieni są tylko Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego oraz ich związki).
Zgodnie z dyspozycją art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Zważywszy na art. 2 pkt 22 ustawy o VAT (definiujący pojęcie „sprzedaży” jako odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów) oraz na fakt, iż V. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, E. dokonując opodatkowanej według stawki 23% odpłatnej dostawy Nieruchomości na rzecz V. będzie miała obowiązek wystawić fakturę dokumentującą tę dostawę.
Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie zaś do dyspozycji art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Jak wskazano powyżej, V. będzie używał Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. wynajmu powierzchni biurowej). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, V. będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w art. 86 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Biorąc pod uwagę, że V., będąc czynnym podatnikiem VAT, po nabyciu Nieruchomości będzie je wykorzystywać do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (odpłatny wynajem powierzchni), to V. nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze wystawionej przez E. celem udokumentowania dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Finalnej w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytej Nieruchomości powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę VAT dokumentującą tę dostawę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Jednocześnie informuje się, że niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1-3 wniosku) w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 wniosku) oraz Ordynacji podatkowej (pytanie nr 5 wniosku) wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.
1462-IPPP1.4512.866.2016.1.MPe