Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych/0111-kdib4-4014-83-2018-2-bd
Timestamp: 2019-02-21 23:55:47
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 86
 art. 11
 art. 2
 art. 1
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2

Document Content:
0111-KDIB4.4014.83.2018.2.BD | Interpretacja indywidualna
♦ › Podatek od czynności cywilnoprawnych › 0111-KDIB4.4014.83.2018.2.BD
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 26 lutego 2018 r. (data wpływu – 6 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności niezabudowanej nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 6 marca 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności niezabudowanej nieruchomości.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: S. („Kupujący”, „Wnioskodawca”);
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Z. Sp. z o.o. („Sprzedający”, „Wnioskodawca”)
(i) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego oraz przedmiotu Transakcji
Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”, „Zainteresowany 1”) jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych. Model biznesowy Kupującego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do innego podmiotu działającego jako inwestor zastępczy, za co Kupujący płaci mu wynagrodzenie w formule koszt plus. Inwestor zastępczy jest podmiotem powiązanym z FIZ. Gdy natomiast budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Kupujący sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich. Model biznesowy Kupującego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej – stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie, Kupujący prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku dokonuje sprzedaży kilku gotowych budynków.
Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VAT).
Aktualnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) położonej w W. Sprzedawcą nieruchomości będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”, „Zainteresowany 2”).
Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami” (Zainteresowanymi). Wnioskodawcy są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 24 listopada 2017 r., (Dz.U. z 2017 r. poz. 2343 ze zm.).
Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/9, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (...), o powierzchni 2.918 m2 (dalej: „Grunt”). Sprzedający jest właścicielem działki stanowiącej Grunt.
Grunt jest i w dniu Transakcji pozostanie niezabudowany. Będę się na nim natomiast znajdować tymczasowe ogrodzenie placu budowy niebędące budowlą oraz jedna ściana szczelinowa nie będąca budowlą, ani budynkiem, ani jego częścią. Ściana szczelinowa jest jedynie podziemną konstrukcją (która w przyszłości będzie podziemnym elementem konstrukcji Budynku) mającą na celu zabezpieczenie Gruntu oraz Budynku, który zostanie na nim wzniesiony, przed tzw. siłami poziomymi (np. podziemnym przesunięciem gruntu) oraz zapewnienie wodoszczelności. Ponadto, w dniu Transakcji na Gruncie będą się znajdowały dwie, będące budowlami, linie elektroenergetyczne kablowe należące do przedsiębiorstwa energetycznego (dalej: „Linie energetyczne”). Sprzedający nie jest i nie będzie właścicielem tych Linii energetycznych w rozumieniu prawa cywilnego ani nie posiada prawa do dysponowania Liniami energetycznymi jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT. Dostęp do Linii energetycznych zapewniony jest poprzez ustanowienie na Gruncie odpłatnej służebności przesyłu.
W dniu Transakcji – w sensie fizycznym – na Gruncie nie będą trwały roboty budowlane, choć – w rozumieniu prawa budowlanego – proces budowlany już się toczy. W najbliższym czasie planowana jest jedynie wymiana istniejącego ogrodzenia placu budowy, co – zgodnie z intencją – najprawdopodobniej będzie miało miejsce jeszcze przed dokonaniem Transakcji (choć nie może być całkowicie wykluczone, że będzie to miało miejsce już po Transakcji). Ogrodzenie to również będzie miało charakter tymczasowy (zbudowane z drewnianych słupków wbitych w ziemię i drewnianych płyt OSB) i nie będzie trwale związane z gruntem. Stąd – zdaniem Wnioskodawców – takie ogrodzenie nie będzie stanowiło budowli, w rozumieniu prawa budowlanego.
Po nabyciu Gruntu, Kupujący zamierza wznieść na nim budynek biurowo-usługowy (dalej: „Budynek”), zgodnie z decyzją wydaną 8 kwietnia 2011 r. (dalej: „Decyzja o P.”), zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na wykonanie robót budowlanych polegających na budowie Budynku – potencjalnie – wraz towarzyszącymi mu budowlami, a następnie zbyć Grunt wraz z wybudowanym na nim Budynkiem (oraz – potencjalnie – towarzyszącymi mu budowlami) na rzecz podmiotu trzeciego.
Wedle przewidywań Kupującego, przyszła sprzedaż Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem (oraz – potencjalnie – towarzyszącymi budowlami) zostanie zrealizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, a zatem podlegać będzie obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. A zatem, nabycie Gruntu nastąpi wyłącznie dla celów działalności gospodarczej Kupującego w postaci wzniesienia na Gruncie Budynku (i – potencjalnie – towarzyszących budowli), a następnie ich zbycia na rzecz podmiotu trzeciego w wyniku czynności opodatkowanej VAT.
Jak wskazano wyżej w opisie modelu biznesowego Kupującego, zamierza on zlecić realizację przedmiotowej inwestycji inwestorowi zastępczemu za wynagrodzeniem wedle formuły koszt plus. Inwestorem zastępczym będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania.
Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT (będzie nim także w momencie dokonania Transakcji) z siedzibą w Polsce. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (inwestycyjną) polegającą m.in. na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz działalności w zakresie architektury.
Grunt opisany w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Gruntem nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do Gruntu poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK – „miejsca powstawania kosztów”).
Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych – dalej: „PCC”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (ii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iii) zakres Transakcji.
(ii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji
Sprzedający nabył prawo własności Gruntu na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej między D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością a Sprzedającym w dniu 16 listopada 2017 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz Monikę S. za Rep. A (...)/2017 oraz zawartej w wykonaniu tej umowy – umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej między D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością a Sprzedającym w dniu 22 grudnia 2017 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz Monikę S. za Rep. A nr (...)/2017.
określone prawa własności intelektualnej, w szczególności majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych, w tym do projektu budowlanego zatwierdzonego Decyzją o P. oraz prawa własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, na lub w których zapisane są projekty,
prawa związane z pracami w toku odnoszącymi się do wykonania konstrukcji stanowiących element przygotowawczy (w szczególności – ścian szczelinowych) przyszłej inwestycji budowlanej, która ma zostać zrealizowana na Gruncie (tj. rękojmia za wady i gwarancja jakości odnoszące się do tych prac, udzielone przez S. Sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 29 sierpnia 2016 r. zawartej pomiędzy D. Sp. z o.o. a S. Sp. z o.o., jako wykonawcą („Umowa z Wykonawcą’’)) – które to prace są kontynuowane przez Sprzedającego, co zostało opisane w niniejszym wniosku;
prawa z gwarancji bankowej nr (...) udzielonej dnia 28 lutego 2017 r. przez Bank w celu zagwarantowania należytego wykonania zobowiązań S. Sp. z o.o. z tytułu rękojmi i gwarancji wynikających z Umowy z Wykonawcą.
W powyższej umowie sprzedaży, D. Sp. z o.o. potwierdziła udzielenie zgody na przeniesienie na Sprzedającego wybranych decyzji administracyjnych, w tym w szczególności Decyzji o P. oraz decyzji Prezydenta Miasta nr (...) z dnia 27 września 2016 r. stwierdzającej brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko przedsięwzięcia planowanego do zrealizowania na Gruncie („Decyzja Środowiskowa”). W dniu 18 stycznia 2018 r., Sprzedający złożył wniosek o przeniesienie Decyzji Środowiskowej na Sprzedającego. W przyszłości, Sprzedający planuje złożyć również wniosek o przeniesienie Decyzji o P. na Sprzedającego.
Jak wspomniano powyżej, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (inwestycyjną) polegającą na nabywaniu i zbywaniu, w szczególności, nieruchomości położonych na terenie Polski. Z tego względu, zgodnie z przyjętym profilem działalności, nabycie Gruntu Sprzedający uznawał za wykorzystywane do wykonywania przez niego czynności opodatkowanych VAT, czyli docelowo – sprzedaży Gruntu podlegającej opodatkowaniu VAT. W związku z tym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z zakupu Gruntu.
Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż powyższy składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego związanych zarówno ze sprzedawanym Gruntem, jak i z prowadzonym przez Sprzedającego przedsiębiorstwem.
Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są one opodatkowane VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest z podatku VAT zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, gdyż nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W tej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji Organ przywołał powyżej tylko stanowisko dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący rozważa nabycie od Sprzedającego nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę. Grunt jest i w dniu Transakcji pozostanie niezabudowany. Będę się na nim natomiast znajdować tymczasowe ogrodzenie placu budowy niebędące budowlą oraz jedna ściana szczelinowa niebędąca budowlą, ani budynkiem, ani jego częścią. Ponadto, w dniu Transakcji na Gruncie będą się znajdowały dwie, będące budowlami, linie elektroenergetyczne kablowe należące do przedsiębiorstwa energetycznego. Grunt jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i został, zgodnie z nim, przeznaczony pod zabudowę. Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Sprzedającego, dokonanie Transakcji planowane jest na I połowę 2018 r. Po nabyciu Gruntu, Kupujący zamierza wznieść na nim budynek biurowo-usługowy, zgodnie z wydaną decyzją.
W interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.154.2018.1.IK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej.
A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży niezabudowanej nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
0111-KDIB4.4014.83.2018.2.BD