Source: https://interpretacje-podatkowe.org/udzial/ippb4-4511-1525-15-2-mp
Timestamp: 2017-10-20 01:21:52
Legal References Found: art. 14
 art. 158
 art. 31
 art. 43
 art. 922
 art. 924
 art. 195
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 22
 art. 21

Document Content:
IPPB4/4511-1525/15-2/MP | Interpretacja indywidualna
Czy Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży lokalu mieszkalnego?
IPPB4/4511-1525/15-2/MPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 31 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, jest:
prawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2002 r. na podstawie aktu notarialnego oraz udziału w nieruchomości nabytego w 2003 r. w drodze spadku,
nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności.
W dniu 31 grudnia 2015 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Na podstawie wniosku o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów gminy 7 stycznia 2002 r Wnioskodawczyni otrzymała wraz z mężem tytuł prawny – umowa najmu lokalu mieszkalnego i tym samym stała się najemcą. Następnie na podstawie aktu notarialnego z dnia 3 września 2002 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła od Gminy Miasta udział w nieruchomości. Na mocy ww. aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała udział wynoszący 213/2332 części i nadal zajmowała lokal mieszkalny o pow. 73,40 m2. Przedmiotowy lokal mieszkalny stanowił własność Wnioskodawczyni od 3 września 2002 r.
W dniu 20 lipca 2003 r. mąż Wnioskodawczyni został zamordowany w Moskwie i została sama z dwójką nieletnich dzieci. Po kilku latach, 1 lipca 2011 r. postanowieniem Sądu została zniesiona współwłasność na lokal mieszkalny Wnioskodawczyni. W wyniku zniesienia, udział Wnioskodawczyni zwiększył się i tym samym Wnioskodawczyni musiała dokonać spłaty 55.243,57 zł. Na podstawie ww. postanowienia Wnioskodawczyni nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego.
Ponieważ Wnioskodawczyni nie było stać na spłatę tak dużej kwoty, aby nie pogrążać się jeszcze bardziej, w dniu 9 września 2013 r. dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego za kwotę 150.000 zł. Z przedmiotowej kwoty przy akcie notarialnym została przekazana suma na zaległości wraz z odsetkami: 69.351,11 zł. W dniu 9 września 2015 r. minęło 2 lata od sprzedaży mieszkania i Wnioskodawczyni nie zakupiła żadnej innej nieruchomości.
Wnioskodawczyni zaznaczyła, że wartość lokalu mieszkalnego w wyniku zniesienia współwłasności nie mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni przed wydaniem postanowienia sądowego z dnia 1 lipca 2011 r., a przy zniesieniu współwłasności towarzyszyła spłata.
Czy Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży lokalu mieszkalnego...
Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku od sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż zakupione udziały w 2002 roku, jak również wieloletnie zamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu mieszkalnym zwalnia Ją z płacenia podatku.
W opinii Wnioskodawczyni, nie dotyczy Jej fakt sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od wyodrębnienia lokalu mieszkalnego.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na podstawie wniosku o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów gminy 7 stycznia 2002 r Wnioskodawczyni otrzymała wraz z mężem tytuł prawny – umowa najmu lokalu mieszkalnego i tym samym stała się najemcą. Następnie na podstawie aktu notarialnego z dnia 3 września 2002 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła od Gminy udział w przedmiotowej nieruchomości. Na mocy ww. aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała udział wynoszący 213/2332 części i nadal zajmowała lokal mieszkalny. Przedmiotowy lokal mieszkalny stanowił własność Wnioskodawczyni od 3 września 2002 r. W dniu 20 lipca 2003 r. mąż Wnioskodawczyni został zamordowany. 1 lipca 2011 r. postanowieniem Sądu została zniesiona współwłasność na lokal mieszkalny Wnioskodawczyni. W wyniku zniesienia, udział Wnioskodawczyni zwiększył się i tym samym Wnioskodawczyni musiała dokonać spłaty 55.243,57 zł. Na podstawie ww. postanowienia Wnioskodawczyni nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego.
Należy wskazać, że zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego, nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynność ta nie wywarła skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię.
Z punktu widzenia prawa, samo zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego nie przesądza, że w momencie jej zawarcia następuje przeniesienie (nabycie) prawa własności. Wnioskodawczyni jest osobą uprawnioną do używania lokalu mieszkalnego, nie jest natomiast jego właścicielem.
Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można, np. zakupując, bądź pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku), w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.
Należy wskazać, że akt notarialny jest dokumentem potwierdzającym przeniesienie własności nieruchomości. Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna - sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę (art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Natomiast stosownie do art. 158 ustawy Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
W przedstawionym stanie faktycznym, za datę nabycia udział w przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię i Jej męża można uznać dopiero datę podpisania aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawczyni otrzymała udział wynoszący 213/2332 części nieruchomości oraz jego zakupu od Gminy, co miało miejsce w dniu 3 września 2002 r.
Wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788 z późn. zm.).
Na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ponadto, ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tej ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Natomiast zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.
W myśl art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
Ponadto, w rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa w niej udział ponad udział dotychczas posiadany i przysługujący jej w tej rzeczy.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze m.in. zniesienia współwłasności, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:
Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia, wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje udział w nieruchomości, który przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Wnioskodawczyni wskazała, że w wyniku zniesienia współwłasności Jej, udział zwiększył się i tym samym Wnioskodawczyni musiała dokonać spłaty 55.243,57 zł. Na podstawie ww. postanowienia Wnioskodawczyni nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego.
Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny w trzech datach:
3 września 2002 roku, kiedy to aktem notarialnym, Wnioskodawczyni otrzymała udział wynoszący 213/2332 części nieruchomości oraz jego zakupu od Gminy – w udziale jaki Jej przysługiwał w majątku wspólnym małżonków;
20 lipca 2003 roku, tj. w dacie śmierci męża, kiedy to uzyskała prawo do spadku po nim;
1 lipca 2011, tj. w dacie postanowienia Sądu o zniesienie współwłasności, na podstawie, którego Wnioskodawczyni nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego.
Tym samym nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że nie powinna płacić podatku od sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż zakupione udziały w 2002 roku, jak również wieloletnie zamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu mieszkalnym zwalnia Ją z płacenia podatku.
W sytuacji przedstawionej we wniosku nieruchomość, której sprzedaży dokonała Wnioskodawczyni, została nabyta przez Nią zarówno w 2002 r. (w części odpowiadającej Jej udziałowi w majątku wspólnym), w 2003 r. w drodze spadku po mężu (w części dotyczącej udziału w nieruchomości należącego do męża, w wysokości jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w spadku), jak też w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności (wartość udziału w nieruchomości, który przekracza udział, jaki Wnioskodawczyni posiadała przed zniesieniem współwłasności).
Dokonując więc oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że odpłatne zbycie w 2013 r. lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2002 r. i 2003 r., nie stanowi źródła przychodu, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Natomiast odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego, w części odpowiadającej udziałowi, który Wnioskodawczyni nabyła w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności jest źródłem przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa nabytego ponad udział w wyniku zniesienia współwłasności, kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznie poniesionej spłaty, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwota spłaty może stanowić koszt nabycia zbywanego lokalu mieszkalnego, o którą Wnioskodawczyni może pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód, jednakże w wysokości proporcjonalnie odpowiadającej części udziału nabytego w 2011 r., pod warunkiem, że spłata ta została przez Wnioskodawczynię faktycznie poniesiona.
Przy czym, nadmienić należy, że nie jest przeszkodą uznanie za koszt uzyskania przychodu wydatku na tę spłatę, jeśli Wnioskodawczyni najpierw sprzeda nieruchomość, a potem dokona spłaty. Może się bowiem okazać, że aby dokonać spłaty i pozyskać na tę okoliczność środki pieniężne podatnik dokona sprzedaży, a dopiero potem z uzyskanych pieniędzy dokona spłaty. Jeśli zatem spłaty dokona przed terminem do złożenia zeznania PIT-39, w którym rozliczyć należy przychód z odpłatnego zbycia, to ów wydatek będzie mógł zostać wykazany w tym zeznaniu.
Wnioskodawczyni wskazała, że w dniu 9 września 2015 r. minęło 2 lata od sprzedaży lokalu mieszkalnego i Wnioskodawczyni nie zakupiła żadnej innej nieruchomości. Jednakże należy wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma nastąpić w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Oznacza to, że w opisanej sprawie dla lokalu mieszkalnego sprzedanego w 2013 r. termin wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe, aby określony dochód mógł być zwolniony z opodatkowania upływa z dniem 31 grudnia 2015 r. Tym samym po upływie tego terminu jakiekolwiek wydatki dokonane przez Wnioskodawczynię w żadnym wypadku nie będą korzystały ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym po upływie tego okresu Wnioskodawczyni może w wybrany przez siebie sposób zadysponować posiadaną kwotą, natomiast nie będzie ona już wydatkiem na własne cele mieszkaniowe uprawniającym do zwolnienia z opodatkowania.
Reasumując należy stwierdzić, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2002 r. i 2003 r., nie stanowi źródła przychodu, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a tym samym nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega natomiast pozostała część przychodu odpowiadająca udziałowi nabytemu w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności. Z uwagi na okoliczność, że nabycia w 2011 r. udziału Wnioskodawczyni dokonała za spłatą, to odpowiednia część udokumentowanej kwoty spłaty w proporcji odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, pod warunkiem, że spłata ta została przez Wnioskodawczynię faktycznie poniesiona przed terminem do złożenia zeznania PIT-39. Dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części nabytej w 2011 r. podlega opodatkowaniu, chyba że zaistnieją okoliczności do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. Wnioskodawczyni była zobowiązana złożyć zeznanie podatkowe PIT-39, do urzędu skarbowego, w terminie do 30 kwietnia 2014 r.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Udział > IPPB4/4511-1525/15-2/MP