Source: https://www.rozwodowy.pl/prawo_najmu_lokalu_komunalnego_albo_spoldzielcze_lokatorskie_prawo_do_lokalu_przy_podziale_majatku,494,p.html
Timestamp: 2019-06-17 02:33:14
Legal References Found: art. 680
 art. 680
 art. 7
 art. 34
 art. 216
 art. 56
 art. 11
 art. 13
 art. 31

Document Content:
Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-10-24
Na początku podkreślam, że mam pewne wątpliwości co do stanu faktycznego, bowiem wspomina Pani, że wspólne mieszkanie zostało wykupione przez byłą żonę Pani męża od gminy, gdyż było to mieszkanie lokatorskie. Z tym stwierdzeniem nie mogę się zgodzić.
Jeżeli lokal był wykupiony od gminy, to był to zapewne lokal komunalny, który była żona wykupiła z określoną bonifikatą. Natomiast jeżeli mieszkanie miało charakter spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, to przekształcenie tego prawa w odrębną własność było również możliwe, jednak tylko od spółdzielni i tylko na zasadach ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.
Zacznę od kwestii lokalu komunalnego.
Stosownie do art. 680 zn. 1 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Według § 2 tego przepisu – ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
Podobne uregulowania dotyczące współnajmu małżonków znajdowały się w obowiązujących przed 10 lipca 2001 r. (od tej daty obowiązuje art. 680 zn. 1 § 1), bowiem art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wskazywał, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.
Ze względu na brzmienie powyższych przepisów należy stwierdzić, że Pani mąż wraz z byłą żoną byli współnajemcami lokalu mieszkalnego, który później wykupiła jego była żona od gminy.
Ustanie małżeństwa oraz wymeldowanie się Pani męża z dawnego mieszkania nie spowodowały, że stracił tytuł prawny do lokalu. Pani mąż był nadal – w świetle powyższych przepisów – współnajemcą lokalu mieszkalnego.
Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Jako że najemcą lokalu mieszkalnego był wtedy nadal Pani mąż, moim zdaniem tylko wspólnie mogli oni wykupić ten lokal. Trzeba więc byłoby sprawdzić, w jaki sposób gmina uznała, że Pani mężowi prawo najmu się należało.
Bowiem aby była żona mogła samodzielnie wykupić lokal mieszkalny, musiała wnieść do sądu wniosek o podział prawa najmu, które wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego. We wniosku powinna wskazać, aby w wyniku tego podziału prawo najmu lokalu, którego była współnajemcą razem ze swoim byłym mężem, przypadło wyłącznie jej. Jeżeli sąd dokonałby takiego podziału, była żona bez przeszkód mogła wykupić lokal, w którym zamieszkuje.
Jako że prawo najmu jest prawem majątkowym, więc w przypadku przyznania najmu jednemu z byłych małżonków sąd zasądza spłatę na rzecz drugiego z małżonków. Wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego – zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2002 r. (sygn. akt: III CZP 28/02) – stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem (w konkretnych okolicznościach sprawy) okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Proszę jednak wziąć pod uwagę, że w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1985 r. (sygn. akt: III CZP 53/85) stwierdzono, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego prowadzonym po rozwodzie sąd nie może objąć podziałem wchodzącego w skład tego majątku prawa najmu, nabytego przez byłych małżonków na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale. W orzeczeniu tym SN stwierdza, że to organ administracyjny przejął uprawnienia i obowiązki wynajmującego i dlatego nie sąd, lecz ten organ w drodze decyzji może dokonać podziału wspólności najmu. SN powołuje się na uchwałę z dnia 31 sierpnia 1974 r. (III CZP 8/74), gdzie ustalono zasadę prawną, według której w postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd nie może objąć podziałem wchodzącego w skład tego majątku prawa najmu, nabytego przez małżonków na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale.
Należy jednak stwierdzić, że najem powstały na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, jako źródle stosunku najmu, został zlikwidowany w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stosownie do art. 56 ust. 1 tej ustawy najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony.
Tak więc tylko przed wejściem w życie powyższego przepisu była możliwość podziału tego prawa przez gminę. Obecnie nie ma możliwości, aby gmina (właściciel mieszkania) wydała decyzję o wygaśnięciu prawa najmu Pani męża.
Po zmianach w przepisach w doktrynie i w orzecznictwie panuje pogląd, że w postępowaniu o podział majątku sąd może objąć podziałem wchodzące w skład tego majątku prawo najmu lokalu mieszkalnego.
Należy też zaznaczyć, że gmina mogła również wypowiedzieć Pani mężowi umowę najmu zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Według tego przepisu właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Jednak gminy w sytuacjach podobnych do przedstawionej w pytaniu rzadko korzystają z tej możliwości, pozostawiając byłym małżonkom uregulowanie spraw związanych z tym, że są współnajemcami lokalu. Należałoby to sprawdzić.
Troszeczkę inne zasady obowiązują przy podziale spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię:
któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo
przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa (jeśli małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia co do tego, komu przypaść ma prawo).
Jeżeli małżonkowie nie dokonają powyższych czynności, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – wówczas roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim.
Byli małżonkowie muszą zdecydować, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, z uwagi na zasadę, że prawo to może przysługiwać tylko jednej osobie bądź małżonkom.
Tym samym, jeśli prawo przysługiwało obojgu małżonkom (a przysługiwało wówczas, gdy przydział mieszkania nastąpił w czasie trwania małżeństwa dla zaspokajania celów mieszkaniowych), to ustanie małżeństwa na skutek rozwodu powoduje obowiązek podziału tego prawa, mówiąc prościej – „mieszkanie po rozwodzie” trzeba było podzielić.
Jeśli Pani mąż dobrowolnie wyraził zgodę, by spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypadło jego byłej żonie, to powinien był poinformować o swojej zgodzie spółdzielnię.
Ustawodawca milczy na temat formy, w jakiej winno nastąpić zawiadomienie spółdzielni, toteż należy przyjąć, że zawiadomienia można dokonać w każdej formie. W praktyce jednak dochodzi do składania tego typu oświadczeń na piśmie.
Natomiast odrębną sprawą jest kwestia wkładu mieszkaniowego, który po ustaniu małżeństwa przysługuje byłym małżonkom po połowie. Istnieją trzy możliwości:
albo była żona powinna spłacić Pani męża (tj. przekaże mu równowartość połowy wkładu mieszkaniowego), albo
Pani mąż przekaże swoją część wkładu nieodpłatnie (tj. w darowiźnie), albo też
była żona Pani męża wpłaciła do spółdzielni równowartość połowy wkładu.
Jeśli więc była żona Pani męża przekształciła spółdzielcze prawo do lokalu w prawo odrębnej własności, bezwzględnie musiała mieć uregulowaną kwestię wkładu, inaczej mówiąc – musiała dysponować całym wkładem.
Warto pamiętać, że jakakolwiek umowa z Pani mężem co do wkładu winna być dla celów dowodowych sporządzona na piśmie z własnoręcznym podpisem. Natomiast ewentualna darowizna wkładu winna być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Jeżeli więc oprócz zrzeczenia się prawa (lub nie) doszło do zrzeczenia się wkładu mieszkaniowego (lub nie), to tylko wtedy moim zdaniem, była żona Pani męża mogła przekształcić lokal w odrębną własność lokalu.
Jeżeli te kwestie nie były załatwione, to Pani mąż ma nadal prawo do wkładu mieszkaniowego, z którego, w wyniku podziału majątku, jego była żona powinna się rozliczyć.
Oczywiście prawo do lokalu to z pewnością nie wszystko, co wchodziło do majątku wspólnego małżonków (po tak długim czasie jednak w miarę najłatwiejsze do udowodnienia).
Stosownie bowiem do art. 31 § 1 K.r.o. – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Jak więc z tego wynika, także ruchomości (samochody, sprzęt RTV-AGD i inne wartościowsze przedmioty) nabyte w trakcie trwania małżeństwa weszły do majątku wspólnego.
Można więc spokojnie wezwać pisemnie (listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) do rozliczenia się z majątku wspólnego. Najpierw więc należałoby wskazać, co wchodzi w jego skład, podać rynkową (orientacyjną wartość), a następnie wnosić o zapłatę tej sumy.
Przed sądem łatwe to nie będzie, bowiem należy (po 20 latach) wykazywać, że dane przedmioty rzeczywiście wchodziły do majątku wspólnego i Pani mąż nie zrzekł się do nich prawa.