Source: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-sprzedaz-dzialki-z-niedokonczona-budowa-bez-zwolnienia-z-vat
Timestamp: 2019-10-16 20:06:48
Legal References Found: art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 FSK 
 art. 41
 art. 146

Document Content:
Sprzedaż działki z niedokończoną budową - może być zwolniona z VAT? - Poradnik Przedsiębiorcy
sprzedaż działki z niedokończoną budową
Budynek – jaka jest jego definicja?
Sprzedaż budynku – czy jest opodatkowana podatkiem VAT?
Obniżona stawka 8% a sprzedaż działki z niedokończoną budową
Sprzedaż zabudowanej nieruchomości, którą w świetle ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę budynku, wiąże się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Ustawodawca przewidział jednak sytuacje, w których taka transakcja będzie zwolniona z tego podatku. Jakie skutki podatkowe wywoła sprzedaż działki z niedokończoną budową? Wyjaśniamy poniżej.
Aby odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż działki z niedokończoną budową spowoduje obowiązek zapłaty podatku VAT, kluczowe jest ustalenie, z jakim momentem procesu budowy mamy do czynienia.
Ustawa o VAT nie zawiera definicji budynku, należy zatem posłużyć się definicją z ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, zgodnie z którą budynek to „obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”. W praktyce taki etap inwestycji budowlanej nazywany jest stanem surowym otwartym.
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przedmiotem dostawy może być zarówno ukończony budynek, jak i obiekt budowlany nie posiadający jeszcze cech budynku. Okazuje się, że stopień zaawansowania sprzedawanej inwestycji budowlanej może mieć wpływ nie tylko na cenę sprzedaży, lecz również na kwestię opodatkowania podatkiem VAT. Ustawodawca przewidział zwolnienie podatkowe dla budynków, budowli i ich części. Czy mogą z niego skorzystać inwestycje budowlane, które potencjalnie mają być budynkami?
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
Zgodnie z ustępem 10 a przywołanego przepisu, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
Jak wynika z powyżej przywołanego przepisu, zakres zwolnienia jest bardzo szeroki. Czy mieszczą się w nim jednak niedokończone inwestycje budowlane?
W orzecznictwie podkreśla się, że dopóki prowadzona inwestycja budowlana nie osiągnie etapu zaawansowania, w którym powstanie obiekt budowlany posiadający cechy budynku, dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, ponieważ zwolnieniem nie są objęte potencjalne budynki, lecz obiekty rzeczywiście posiadające takie cechy, czyli posiadające minimum fundamenty, ściany i dach.
Zagadnienie to było przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wskazał, że:
„Analizując zatem w powyższym otoczeniu prawnym sporne zagadnienie stwierdzić przede wszystkim należy, że wykładni art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy dokonywać z uwzględnieniem normy poprzedzającej, tzn. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w którym generalnie zwolniono z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Jedynie jako wyjątek potraktowano dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, poszerzony o sytuację, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Jeżeli zatem w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT postanowiono, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to oznacza, że przepis ten – przy spełnieniu ww. warunku - obejmuje przypadki, gdy ma miejsce dostawa budynku, budowli lub ich części:
1) przed i w ramach pierwszego zasiedlenia czyli – przy uwzględnieniu definicji pierwszego zasiedlenia - po wybudowaniu lub ulepszeniu tych obiektów, a przed oddaniem do użytkowania lub w ramach oddania do użytkowania oraz
2) w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, tzn. 2 lat od oddania do użytkowania po wybudowaniu lub ulepszeniu.
To oznacza, że przedmiotem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT objęte są jedynie takie budynki, budowle lub ich części, które po wybudowaniu lub ulepszeniu nadają się do oddania do użytkowania". (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2017 r., sygn. akt I FSK 1691/15)
Spółka XYZ Sp. z o. o. oferuje sprzedaż działki z niedokończoną budową. Inwestycja budowlana na dzień sprzedaży polega jedynie na wylanych ławach i ścianach fundamentowych żelbetowych z częściowo wykonanymi podejściami przyłączy mediów. Spółka nie odliczała VAT. Czy transakcja będzie zwolniona z podatku VAT?
Nie, ponieważ poziom zaawansowania inwestycji nie pozwala na przyjęcie, że stanowi ona budynek. Jedynie sprzedaż budynku, budowli lub jego części jest zwolniona od podatku. W tej sytuacji dojdzie do dostawy terenu niezabudowanego, przeznaczonego pod budowę, a zatem z zastosowaniem podstawowej (23%) stawki podatku od towarów i usług.
Stosownie do art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy o VAT preferencyjną 8% stawkę podatku stosuje się do:
termomodernizacji lub
obiektów budowlanych, lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Tak jak w przypadku zwolnienia z VAT dla zastosowania niższej stawki VAT konieczne jest osiągnięcie takiego zaawansowania prac, które pozwolą na uznanie, że przedmiotem dostawy jest budynek. W przeciwnym razie należy uznać, że mamy do czynienia z dostawą terenu niezabudowanego, przeznaczonego pod budowę, a zatem z zastosowaniem podstawowej (23%) stawki podatku od towarów i usług.
Niekiedy, przedsiębiorca decyduje się na sprzedaż niedokończonej inwestycji. Okazuje się, że sprzedaż działki z niedokończoną budową nie daje prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT. Dowiedz się, jaką stawkę podatku VAT należy zatem zastosować!