Source: http://www.fvg.pl/wyrok-sa-w-szczecinie-z-11-10-2012-i-aca-50712-dot-niezgodnosci-uchwaly-wlascicieli-lokali-z-prawem/
Timestamp: 2019-10-19 14:55:38
Legal References Found: art. 25
 art. 12
 art. 13
 art. 15
 art. 12
 art. 13
 art. 12
 art. 14
 art. 14
 Art. 15
 Art. 2
 Art. 3
 art. 2

Document Content:
Wyrok SA w Szczecinie z 11.10.2012 – I ACa 507/12 dot. niezgodności uchwały właścicieli lokali z prawem | FVG Doradztwo Gospodarcze®- doradztwo strategiczne, audyt, realizacja planów sprzedażowych, kontrola kosztów, dotacje
Start > Wyrok SA w Szczecinie z 11.10.2012 – I ACa 507/12 dot. niezgodności uchwały właścicieli lokali z prawem
Przewodniczący: Sędzia SA Mirosława Gołuńska (spr.).
Sędziowie SA: Wiesława Kaźmierska, Agnieszka Sołtyka.
Powodowie i złożyli w dniu 12 kwietnia 2012 r. pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy (…) w (…) o uchylenie trzech uchwał, a mianowicie:
Pozwana Wspólnota w odpowiedzi na pozew wnosiła o oddalenie powództwa domagając się nadto zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy w S. powództwo oddalił w całości, a nadto zasądził od każdego z powodów na rzecz pozwanej 98,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Orzeczenie to zostało oparte na następujących ustaleniach: małżonkowie i są właścicielami położonego w (…) przy (…).
Właściciele lokali położonych w budynku (…) przy (…) w (…) tworzą pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, a liczba lokali jest tu większa niż siedem. W 2010 r. dwa razy we Wspólnocie doszło do zmiany składu zarządu. Uchwałą nr (…) z dnia 26 lutego 2010 r. właściciele lokali przyjęli rezygnację dotychczasowych członków zarządu i powołali nowy zarząd, w skład którego weszli: (…) powód. Uchwałą nr z dnia 15 grudnia 2010 r. ww. członkowie zarządu zostali odwołani, a uchwałą nr podjętą w tym samym dniu wybrano w ich miejsce: (…).
Na dzień 25 lutego 2011 r. zostało zwołane zebranie członków pozwanej Wspólnoty. Zgodnie z zawiadomieniem porządek zebrania miał obejmować między innymi sprawozdanie z działalności Zarządu, przyjęcie uchwały w sprawie absolutorium dla Zarządu, uchwalenie zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na rok 2011, omówienie planu gospodarczego na 2011 r. i przyjęcie tego planu. Do zawiadomienia zostały załączone projekty uchwał, sprawozdanie finansowe za 2010 r., propozycje do planu gospodarczego na 2011 r., rozliczenie wpłat z tytułu zaliczki i funduszu remontowego oraz załącznik do projektu uchwały nr 7. Zgodnie z załącznikiem do uchwały nr z dnia 14 marca 2006 r. sprawozdanie roczne powinno składać się z: rachunku wyników z elementami bilansu, wykazu dłużników, zestawienia obrotów i sald konta analitycznego, zeznania podatkowego CIT 8 i innych dokumentów związanych z obowiązkami finansowymi. Rachunek wyników z elementami bilansu i wykaz dłużników powinny być dołączone do sprawozdania zarządu, a pozostałe części sprawozdania pozostawać do wglądu w miejscu przechowywania i prowadzenia dokumentów księgowych. Do zawiadomienia o zebraniu został załączony projekt jednego z dokumentów składających się na sprawozdanie roczne, a mianowicie “sprawozdanie finansowe”. W załączniku do uchwały nr ten element sprawozdania nazwany został rachunkiem wyników z elementami bilansu.
W dniu 18 stycznia 2011 r. został podpisany aneks do umowy z dnia 31 marca 2010 r. zawartej przez pozwaną Wspólnotę z, prowadzącym działalność gospodarczą pod. Przedmiotem umowy było świadczenie przez na rzecz pozwanej usług w zakresie utrzymania czystości i porządku na terenie nieruchomości i terenie przyległym do posesji.
Na zebraniu w dniu 25 lutego 2011 r. przeprowadzono głosowanie nad uchwałami wymienionymi w porządku obrad, ale z uwagi na nieuzyskanie wymaganej większości głosów, kontynuowano je po zebraniu w drodze indywidualnego zbierania głosów. W powyższy sposób zostały podjęte między innymi:
Powodowie zostali zawiadomieni o treści podjętych uchwał w dniu 12 marca 2011 r.
Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w uchwale nr w zostały ustalone na takim samym poziomie jak w latach ubiegłych. Uchwałą nr z dnia 14 marca 1999 r. właściciele lokali przyjęli “Zasady określające prawa i obowiązki we wspólnocie mieszkaniowej”. Zgodnie z tymi zasadami opłaty wnoszone przez właścicieli lokali w formie miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wyrażane są stawką przeliczoną na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, z wyjątkiem kosztów związanych z użytkowaniem dźwigów.
Uchwałą z dnia 20 marca 2000 r. właściciele lokali postanowili dokonywać rozliczeń zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczki na fundusz remontowy i kosztów wykonywanych remontów w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu.
Po tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sad Okręgowy uznała, że powództwo w całości jest bezzasadne Podstawę prawną żądania uchylenia uchwał stanowił art. 25 ust. 1 i 1 a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z treścią wskazanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej sprawie termin zaskarżenia uchwał został zachowany.
Sąd odniósł się następnie po kolei do zarzutów powodów przeciwko poszczególnym uchwałom. Co do uchwały nr (…) w sprawie ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu wskazał Sąd na przepisy art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ustawy o własności lokali jako mające tu zastosowanie. Podkreślił, że art. 12 ust. 1 ustawy stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 – każdego miesiąca, a ich wysokość – na podstawie prognozowanych kosztów – ustala wspólnota mieszkaniowa.
W konsekwencji tak sformułowanych zarzutów, szerzej uzasadnionych, powodowie wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części tj. co do uchwały nr z dnia 6 marca 2011 r. przez uwzględnienie odwołania lub uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania, a nadto rozpoznanie sprawy także pod nieobecność powoda oraz zasądzenie na rzecz powodów kosztów procesu według norm przypisanych.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacji jako bezzasadnej domagając się jednocześnie zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.
Dodać trzeba, że rodzaje kosztów zostały wymienione jedynie przykładowo, do obowiązków właścicieli lokali należy przeto, zgodnie z art. 12 ust. 2, ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l. – jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Fakt, że art. 14 u.w.l. zalicza jakiś rodzaj kosztów do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie może być powodem domagania się zapłaty z tytułu takich kosztów, jeśli one nie występują. Nie należy też w związku z tym przepisem dążyć do wytworzenia wszystkich wymienionych tam kosztów. Omawiany przepis nie tworzy źródeł powstawania wymienionych w nim kosztów, a jedynie informuje, że jeśli w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem tej nieruchomości wymienione koszty wystąpią, to należy je zaliczyć do kosztów zarządu tą nieruchomością, obciążających wszystkich właścicieli lokali. Celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, przeto jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów, zaliczki powinny pokrywać bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Art. 15 ust. 1 nakłada na wszystkich bez wyjątku właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie można zatem zwolnić części właścicieli lokali z tego obowiązku ani nie mogą oni wyzbyć się tego obowiązku w inny sposób.
Nie można tego zmienić także umową wszystkich właścicieli lokali czy też uchwała właścicieli.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólna jest przedmiotem tzw. przymusowej współwłasności. Art. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej “pomieszczeniami przynależnymi” (ust. 1, 2 i 34). Art. 3 ust. 3 stanowi, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4). Definicją pojęcia powierzchni użytkowej lokalu zawiera art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a mianowicie – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
&nbsppoprzedni|następny