Source: http://www.kancelarianotarialna.eu/charakterystyka
Timestamp: 2019-04-18 22:16:02
Legal References Found: art. 65
 art. 2
 art. 3
 art. 5
 art. 94
 art. 79
 art. 84
 art. 85
 art. 65
 art. 65
 art. 76
 art. 68
 art. 103

Document Content:
﻿ Charakterystyka Hipoteki- Notariusz Hipoteka
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 roku, poz. 707, tekst jednolity, ze zm. zwana w dalszej części u.k.w.h.) w art. 65 zawiera definicję hipoteki określając ją jako prawo, na mocy którego „wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.”. Celem tego prawa jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności. Takie uprawnienie przysługuje wierzycielowi hipotecznemu wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Przepis ten dopuszcza możliwość obciążenia hipoteką części ułamkowej nieruchomości w przypadku, gdy stanowi ona udział współwłaściciela. Przedmiotem hipoteki mogą być również: użytkowanie wieczyste (łącznie z budynkami i urządzeniami na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, które stanowią własność wieczystego użytkownik), własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Przy czym do hipotek ustanowionych na wymienionych prawach należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące hipoteki na nieruchomości. Interpretacja przepisów regulujących ustrój ksiąg wieczystych pozwala na wyodrębnienie podstawowych zasad dotyczących hipoteki:
Zasada szczegółowości cechująca się:
Precyzyjnym określeniem przedmiotu oraz podmiotu hipoteki,
Zabezpieczenie jedną hipoteką jednej wierzytelności jako zasada w przeciwieństwie do generalnej zasady odpowiedzialności całym majątkiem dłużnika. Taka konstrukcja daje wierzycielowi korzystniejszą pozycję oraz pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed innymi wierzycielami osobistymi dłużnika, a w przypadku zmiany właściciela możliwość zaspokojenia z nieruchomości wobec każdoczesnego jej właściciela, użytkownika wieczystego bądź uprawnionego z tytułu określonego prawa spółdzielczego.
Hipoteka rozciąga się na całą nieruchomość ujawnioną wpisem dokonanym w dziale I księgi wieczystej, bądź na cały udział (wyrażony w ułamku) dłużnika w przysługującym mu prawie. Oznacza to, że nie jest możliwe obciążenie części udziału właściciela (użytkownika wieczystego, uprawnionego z tytułu określonego prawa spółdzielczego). W postanowieniu z dnia 18 marca 2003 roku wydanym w sprawie sygn. akt IV CKN 1928/00 (OCNC 2004, nr 6, poz 90), Sąd Najwyższy orzekł, że „Zmiana charakteru współwłasności z bezudziałowej (łącznej) na współwłasność w częściach ułamkowych nie wpływa na przedmiot i zakres hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Nadal hipoteką obciążona jest nieruchomość, a nie powstałe udziały (części ułamkowe współwłaścicieli)”.
Zasada pierwszeństwa zasada nadająca wierzycielowi hipotecznemu przywilej w postaci możliwości zaspokojenia się z nieruchomości w pierwszej kolejności, tj. przed wierzycielami osobistymi dłużnika, przy czym w przypadku zmiany właściciela, prawo to rozciąga się na każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką. Zasada ta umożliwia również zaspokojenie z mocą wsteczną, tj. z chwilą wpływu wniosku o wpis hipoteki.
Zasada jawności w ujęciu formalnym oznacza, że do powstania hipoteki niezbędne jest jej ujawnienie poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Umożliwia to każdemu zainteresowanemu nieruchomością ustalenie jej ewentualnych obciążeń. Jawność ksiąg wieczystych wyrażona jest w art. 2 u.k.w.h., który stanowi:
Takie uregulowanie prawne daje gwarancję powszechnej znajomości wpisu, a przez to zapewnia bezpieczeństwo obrotu gospodarczego. Każdy kto zna numer księgi wieczystej może bez trudu zapoznać się z jej treścią przeglądając ją w dowolnym sądzie wieczystoksięgowym lub za pośrednictwem internetu.
W ujęciu materialnym zasada jawności hipoteki oznacza domniemanie istnienia hipoteki o tyle, o ile jest ona ujawniona wpisem w księdze wieczystej, przy czym wykreślenie hipoteki z działu IV korzysta z domniemania nieistnienia. Przewidziane to zostało w art. 3 u.k.w.h, który stanowi:
„1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. 2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.”4 Dodatkowo przepis art. 5 u.k.w.h. reguluje instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którą w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a stanem faktycznym, rozstrzyga się na korzyść osoby, która przez czynność prawną zawartą z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabyła prawa.
Zasada akcesoryjności opiera się na współistnieniu wierzytelności i hipoteki. Hipoteka zwykła nie jest prawem samoistnym, ale zależnym od istnienia wierzytelności jako prawa, które zabezpiecza. Jak zauważa S. Rudnicki „Istotę tej więzi wyrażają: art. 94, według którego wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, i art 79, według którego hipoteka nie może być (z wyjątkiem hipoteki kaucyjnej) przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza, a wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej.”5 Powyższe stwierdzenie odnośnie art. 79 dotyczy brzmienia przepisu obowiązującego do dnia 19 lutego 2011 roku. Autor zauważa „Akcesoryjność hipoteki i wierzytelności ulega w niektórych wskazanych w ustawie wypadkach wzmocnieniu, podkreślającemu gwarancyjną i zabezpieczającą funkcję hipoteki. Wyrazem takiego wzmocnienia jest przede wszystkim przepis stanowiący, że hipoteka mimo przedawnienia (ale nie prekluzji) wierzytelności zabezpieczonej hipoteką utrzymuje się nadal, zabezpieczając przedawnioną wierzytelność, z wyjątkiem odsetek (art. 77). W ten sposób hipoteka gwarantuje wierzycielowi hipotecznemu, że przedawnienie wierzytelności, które przemienia wierzytelność w niezupełną (naturalną) i niezaskarżalną, nie będzie miało takiego skutku w stosunku do wierzyciela hipotecznego i nie naruszy jego uprawnienia do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Dzieje się to dzięki „urzeczowieniu” wierzytelności przez zabezpieczenie jej hipoteką.”6 Wyjątki od zasady akcesoryjności mogą wynikać jedynie z przepisów przewidzianych w ustawie. Również strony w umowie nie mogą uchylić akcesoryjności hipoteki i wierzytelności.
Wyjątki takie dotyczą między innymi hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej wierzytelność jeszcze nie powstałą, jednakże mogącą powstać w przypadku wystąpienia pewnych zdarzeń. W takiej sytuacji hipoteka kaucyjna może być prawem samoistnym występującym bez wierzytelności. Innym istotnym wyjątkiem od zasady akcesoryjności jest sytuacja, w której w wyniku niezgodnego stanu faktycznego ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej następuje przeniesienie własności w zgodzie z rękojmią wiary publicznej. W takim przypadku nabywca staje się właścicielem nieruchomości zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej albowiem decyduje treść księgi wieczystej, a nie rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Nie jest obowiązany on do zaspokojenia wierzyciela, którego prawo nie było uwidocznione w momencie zakupu.
Zasada niepodzielności, zasada określona w art. 84 u.k.w.h.
Zgodnie z tą zasadą hipoteka obejmuje nie tylko samą nieruchomość, ale również jej przynależności. Utrzymuje się na całości nieruchomości aż do momentu zupełnego wygaśnięcia świadczenia, które zabezpiecza. Przepis art. 85 u.k.w.h. wskazuje, że części składowe również po ich odłączeniu pozostają objęte hipoteką. Konsekwencją takiego stanu jest zjawisko, w którym po odłączeniu części, hipoteka obciąża wszystkie nowoutworzone przez podział nieruchomości, stając się tym samym hipoteką łączną.
Wierzytelność – przedmiot hipoteki zwykłej
Zgodnie z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.”8Jak zauważa S. Rudnicki „Przedmiotem zabezpieczenia hipoteką zwykłą umowną jest oznaczona wierzytelność (art. 65 ust. 1) jako prawo majątkowe o charakterze cywilnoprawnym oraz – w granicach przewidzianych w odrębnych przepisach – roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania (art. 69). Należności o charakterze publicznoprawnym nie wynikające ze stosunku cywilnoprawnego nie są wierzytelnościami w rozumieniu art. 65 i jako zobowiązania wynikające ze stosunku publicznoprawnego nie mogą być zabezpieczone hipoteką zwykłą umowną. Zabezpieczenie takich należności następuje przez ustanowienie hipoteki przymusowej.”
Oznaczona wierzytelność to taka, w której została precyzyjnie określona jej wysokość, rodzaj oraz treść. Takie precyzyjne oznaczenie stanowi obligatoryjny wymóg umożliwiający w dalszej kolejności zaspokojenie przez wierzyciela roszczenia z nieruchomości, na której ujawniono zabezpieczenie w postaci hipoteki. Podkreślić należy, iż w określonych sytuacjach niezbędne jest wskazanie we wpisie hipoteki rodzaju wierzytelności. Taka sytuacja występuje na przykład w przypadku przewidzianym w art. 76 ust. 4, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność wynikającą z kredytu udzielonego na budowę domów mieszkalnych. Wówczas w przypadku podziału nieruchomości hipoteka nie przekształca się w hipotekę łączną, ale ulega podziałowi stosownie do ustaleń wynikających z postanowień umowy.
Aby wierzytelność była oznaczona i zabezpieczona hipoteką zwykłą musi ponadto wynikać z istniejącego i określonego stosunku prawnego, a wierzyciel obowiązany jest wskazać podstawę wierzytelności. Sąd wieczystoksięgowy nie jest bowiem uprawniony do badania i ustalania, z jakiego tytułu wywodzi się zabezpieczona wierzytelność. W stanie prawnym dotyczącym hipoteki obowiązującym do dnia 19 lutego 2011 roku, wierzytelności przyszłe lub warunkowe, a za takie uznawano wierzytelności wynikające z umów o kredyt odnawialny, jak też z umów o kredyt w rachunku bieżącym, mogła zabezpieczać jedynie hipoteka kaucyjna. Ponadto tylko hipoteką w tej formie można było zabezpieczyć odsetki umowne o zmiennej stopie oprocentowania. Powodowało to swoistego rodzaju trudności, ponieważ obok ustanawianej hipoteki zwykłej dla zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z tytułu kredytu (której częścią były odsetki kredytowe, o ile zostały objęte wpisem w księdze wieczystej, a także odsetki ustawowe za zwłokę, których wysokość regulowana jest przepisami rozporządzenia Rady Ministrów i które nie wymagają dla ich zabezpieczenia wpisu), ustanawiano dodatkowo hipotekę kaucyjną zabezpieczającą odsetki umowne. Zgodnie z obowiązującą wówczas treścią art. 68 u.k.w.h hipoteka zabezpieczała jedynie wierzytelności pieniężne i mogła być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej (nie występowały wyjątki od zasady).
Uzyskanie tytułu wykonawczego umożliwiało skuteczne zaspokojenie z nieruchomości właściciela przez wierzyciela posiadającego zabezpieczenie w postaci hipoteki. Niedopuszczalne w tym stanie prawnym było zabezpieczenie hipoteką wierzytelności, której nie sposób było dochodzić. Z uwagi na to, wierzytelność przedawniona mogła być dochodzona tylko i wyłącznie w przypadku zrzeczenia się przez właściciela zarzutu przedawnienia. Również wierzytelności powstałe wskutek prowadzonych gier i zakładów bez pozwolenia, cechowały się niemożliwością dochodzenia (zabezpieczenia hipotecznego) przed upływem okresu przedawnienia.
Wszelkiego rodzaju dokumenty zbywalne przez indos (nawet o ustalonej wartości) na mocy art. 103 u.k.w.h podlegały zabezpieczeniu przez hipotekę kaucyjną. Zastosowanie hipoteki zwykłej wyłączał wskazany, wyraźny przepis ustawy.