Source: https://www.sluzebnosc.info/co-w-zamian-za-rezygnacje-ze-sluzebnosci-osobistej-mieszkania-material-366.html
Timestamp: 2019-10-23 07:26:45
Legal References Found: art. 227
 art. 295
 art. 297
 art. 285
 art. 288
 art. 291
 art. 294
 art. 297
 art. 289
 art. 291
 art. 297
 art. 290
 art. 294
 art. 297
 art. 291
 art. 294
 art. 297
 art. 13

Document Content:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 10-02-2017
Mam służebność mieszkania w domu wielorodzinnym (obecnie pozostałe mieszkania są puste). Otrzymałam informację, że właściciel chce sprzedać dom i pyta, co bym chciała w zamian za rezygnację ze służebności i wyprowadzkę z tego mieszkania. Jest do dla mnie o tyle trudne, że nie mam się gdzie wyprowadzić i nie stać mnie na zakup mieszkania. Dodam też, że wyremontowałam to mieszkanie na własny koszt. Jakie mam prawa? Czego mogę żądać? Czy mam prawo żądać w zamian innego mieszkania?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego do służebności osobistych stosuje się przepisy dotyczące służebności gruntowych w drodze analogii.
Właściciel chciałby znieść służebność, jednak nie powinna Pani ustąpić ze stratą dla siebie. Przede wszystkim powinna Pani zażądać zwrotu nakładów, jakie Pani poniosła.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.):
„Art. 226 § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.”
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 kwietnia 1974 r. (II CR 103/74; OSPiKA 1974 r. Nr 11, poz. 235) stwierdził, że dokonując wykładni art. 227 § 2 kodeksu cywilnego należy przyjąć, że właściciel rzeczy (nieruchomości), który chce przyłączone przez posiadacza przedmioty zatrzymać za zwrotem ich wartości i kosztów robocizny, powinien zwrócić posiadaczowi poniesione przez niego koszty w granicach jego zubożenia, np. wydatki na zakup przyłączonych przedmiotów.
Ustanie służebności następuje m.in. wskutek zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:
za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 kodeksu cywilnego). Uważa się, że przepis ten nie dotyczy służebności drogi koniecznej (S. Rudnicki „Prawo...” s. 844),
bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 kodeksu cywilnego (np. gdy nieruchomość władnąca uzyskała dogodny dostęp do drogi publicznej.
Zgodnie z art. 297 K.c. do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste. Odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż mają zastosowanie art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293-295 K.c. Natomiast w doktrynie wskazuje się na niestosowalność w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 K.c. (vide: A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego, pod. red. J. Ignatowicz, t. II, s. 720). Do poglądów A. W. odwołuje się w swoim komentarzu do art. 297 K.p.c. również K. P. (L.). J. C. w komentarzu do tegoż przepisu (Lex (...)) stwierdza, że stosowanie odpowiednio przepisów o służebnościach gruntowych do osobistych oznacza, że wyznacznikiem wykorzystania rozwiązań przyjętych w odniesieniu do służebności gruntowych do służebności osobistych będzie przede wszystkim zwrócenie uwagi na różnice w zakresie funkcji obu rodzajów prawa. Służebność osobista ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Cechuje ją alimentacyjny i osobisty charakter. Biorąc pod uwagę tę funkcję służebności osobistej, odpowiednio dojdzie więc do zastosowania przepisów o służebnościach gruntowych. I tak, o ile większość przepisów o służebnościach gruntowych będzie mogła znaleźć „bezpośrednie” odniesienie do służebności osobistych (np. art. 289, 293 ), o tyle stosowanie niektórych może wymagać szczególnego podejścia (np. stosowanie art. 291 i 294 w zakresie służebności mieszkania). W tym miejscu komentator odwołuje się do uchwały SN z 29 października 1991 r., III CZP 109/91 (LexisNexis nr (...)), w której Sąd Najwyższy wskazał, iż „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w związku z art. 297 K.c.)”. Kolejnym komentatorem, który uznaje, iż w związku ze szczególną funkcją, jaką pełni służebność mieszkania ani art. 290 § 2, ani art. 294 K.c. nie mogą stanowić podstawy dla zniesienia służebności mieszkania, jest K. O. (vide: Komentarz do art. 297, Legalis). Stwierdza on dalej, iż za poglądem tym przemawiają istotne racje aksjologiczne. Poglądy te podziela również judykatura (vide: wskazane w apelacji uzasadnienie SA w K., w sprawie I ACr 484/91, w którego uzasadnieniu stwierdzono, iż „Przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej, roszczenia z art. 291 k.c. i art. 294 k.c. dotyczą wyłącznie służebności gruntowych i nie można ich odpowiednio stosować na podstawie art. 297 k.c. do służebności osobistych, gdyż godziłoby to w ustawowe funkcje tych służebności”).
W tym wypadku zniesienie służebności powinno nastąpić za wynagrodzeniem dla Pani.
Przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają zniesienie służebności osobistej, przysługujące z tego tytułu wynagrodzenie nie jest jednak odszkodowaniem i podlega opodatkowaniu. Warto więc i to doliczyć do kwoty należnej od właściciela.
Z uwagi na fakt, iż właściciel chce załatwić sprawę polubownie, bez udziału sądu, proszę zażądać zwrotu nakładów, wynagrodzenia za zniesienie służebności oraz kwoty podatku, jaki będzie Pani musiała uiścić.
Natomiast trzeba podkreślić, że nie może Pani żądać innego mieszkania w zamian, bo nie ma Pani mieszkania na własność – służebność nie jest własnością.
Na przykład do celów podatków, zgodnie z art. 13 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wartość świadczeń powtarzających się – odpowiednio dla służebności – przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Natomiast roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością.
Przykład: jeśli służebność jest ustanowiona na rzeczy o wartości 150 000 zł, wartość służebności stanowić będzie 40% tej kwoty (10 lat x 4%). Nigdy wartość nieruchomości czy mieszkania.