Source: http://temidacontrasm.info/kto-zaplaci-za-uklad/
Timestamp: 2018-03-19 02:56:35
Legal References Found: art.4
 art. 6
 art. 6
 art. 4
 art. 6
 art. 6
 art. 27

Art. 6
 art. 6
 art. 1
 art. 4
 art.6
 art. 4
 art. 5

Art.6
 art. 4
 art. 4
 art. 6
 art. 6
 art. 27
 art.1

Art. 5
 art. 6
 art. 19
 art. 19
 art. 27
 art. 4

art. 27
 art. 4
 art. 6
 art.6
 art. 6
 Art. 90
 art. 6
 art. 4
 art. 6
 art. 1
 art. 90
 art. 27
 art. 90
 art. 90
 art. 90
 art. 4
 art. 91
 art. 78
 art. 4
 art. 4

Art. 19

Art. 19
 art. 6
 art. 4
 art. 6
 art. 4
 art. 4
 art. 19

Document Content:
KTO zapłaci za “układ”? | TEMIDA contra SM
KTO zapłaci za “układ”?
Ciąg dalszy dziejejów SM “Śródmieście” w Łodzi i związanych z nią długów w jakie ją “wpędził” oslawiony “król Mannhatanu”, czyli niejaki Diduch.
Już od kilkunastu lat było wiadomo, że “radosna”(?, a może raczej “przestępcza) “tfurczość gospodarcza” tego pożal się Boże prezia, wpędziła tą SM w NIEWYPŁACALNOŚĆ. Wszyscy to wiedzieli, tylko ci którzy go mimo wszystko kredytowali dalej – jakby nie. Albo raczej wiedzieli, tylko wychodzili z zalożenia – “spółdzielcy i tak zapłacą” Okazuje się, że to założenie chyba było słuszne, bo w dniu 4.X.2016r sąd na wniosek Rady(?) Nadzorczej(?) tej SM zmienił jej upadłość z likwidacyjnej na “ukladową”.
-KTO zapłaci za ten “układ”?
“Po blisko dwóch latach działania, Syndyk, Zarząd i Rada Nadzorcza dopięli swego, sąd wydał blisko dwa tygodnie temu postanowienie o przekształceniu upadłości likwidacyjnej w układową. Spróbuję w poniższej analizie zastanowić się, co oznacza dla nas Układ i ile będzie kosztował każdego z lokatorów Spółdzielni.
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że art.4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uniemożliwia spółdzielni przeznaczanie naszych opłat eksploatacyjnych na inne cele niż eksploatacja nieruchomości. Zgodnie z ustawą ewentualna różnica między wpływami a kosztami jest przenoszona na kolejny rok. Syndyk więc, aby móc legalnie spłacać zadłużenie spółdzielni z opłat eksploatacyjnych stworzył pojęcie Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych. Syndyk skalkulował rozdmuchane do niebotycznych rozmiarów koszty eksploatacyjne z poprzenich lat i obciążył nimi poszczególnie nieruchomości. Ponieważ, jak lubi powtarzać pani Grzybowska: “Długi trzeba spłacać”, Zarząd będzie nas teraz w majestacie prawa skwapliwie rozliczał z tych wyprowadzonych ze Spółdzielni pieniędzy.
Jedyny problem Spółdzielni to fakt, że zgodnie z paragrafem 26 statutu sposób pokrycia straty Spółdzielni należy do wyłącznych kompetencji Walnego Zgromadzenia. Ale nie miejmy złudzeń. Za każdym razem będzie to wybór między remontami albo rabunkową likwidacją spółdzielni. Nie bez powodu Syndyk remontował nieruchomości bardzo ostrożnie. Tak samo postępować będzie nowy Zarząd. O poważniejszych remontach możemy zapomnieć do 2022. Pozycja czynszowa funduszu remontowego powinna od 2 lat nazywać się “zrzutka na Diducha”.
« Widmo Kongresu
SM “Hutnik” w Ostrowcu II »
32 Responses to “KTO zapłaci za “układ”?”
CDN – wyjaśnienie – dotyczy zapytań w poprzednim komentarzu
Do Pana Markusa
Rzecz dotyczy Spółdzielni Mieszkaniowej „……….” w Tarnobrzegu.
Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Nadzorczej tejże Spółdzielni tak właśnie zabezpieczono kredyt na termomodernizację kilku budynków (spółdzielnia zarządza 117 budynkami).
Dla ciekawostki podam, że do 2007 Spółdzielnia zabezpieczała kredyt dwóch budynków właśnie przyszłymi opłatami funduszu remontowego tych nieruchomości podstawowej.
Na marginesie z dokumentów które udostępniono ( z prawem fotokopii dzięki wcześniejszym nakazom Sądów Gospodarczych).
Ogólnie sformułowane i to dodatkowo w bardzo enigmatyczny sposób zarzuty wobec tego jak zarzadzana jest SM “Siarkowiec”, naprawdę nie pozwalają na sformułowanie jakiejkolwiek odpowiedzi, która by była czymś więcej niż tylko “mądrzeniem się”. Żąda Pan odpowiedzi, która może być udzielona tylko po zapoznaniu się z całością materiałów i dogłębnym ich rozważeniu. To niestety przekracza zakres tego, czym zajmuje się witryna.
Zapytanie do Pana Markusa
W takim razie ;
– czy są zgodne z prawem,
– na jakiej podstawie je zaskarżyć
– czy mogę je zaskarżać w postępowaniu o zapłatę (ewentualne zarzuty)?
bo nie ulega wątpliwości, że naruszają moje prawa majątkowe.
Nadmieniam, iż już nie jestem członkiem tej spółdzielni
– wypowiedziałem członkostwo.
Z protokołu lustracyjnego za lata 2007 -2009 wynika, że zgodnie z uchwałami WZC:
1. spółdzielnie przeznaczyła nadwyżkę z gospodarki mieszkaniowej (ponad 800 tys. na fundusz remontowy spółdzielni – tj. z nieruchomości które miały nadwyżkę przychodów nad kosztami uchwała z 2010 roku)
2.za rok 2010 w 2011 nadwyżkę z gospodarki zasobami podobna kwotę na pokrycie kosztów nieruchomości , które posiadają nadwyżkę kosztów nad przychodami.
3.w kolejnych latach Spółdzielnia już nie wykazuje oddzielnie przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
i oddzielnie z działalności gospodarczej spółdzielni,lecz ujęła to globalnie ujmując oba przychody pod nazwą „ wynik bilansowy spółdzielni (w tym kwoty rzędu 500 do 900 tyś
z GZM – tak wynika z następnego protokołu lustracyjnego
za lata 2010 -2012),
4.za lata następne prawdopodobnie również (np. za 2013 około
1 400 tyś i za 2014 chyba takżepodobnie)
Ponadto, lustrator w protokole lustracyjnym za lata 2007-2008 wskazał na obowiązek ustalania opłat eksploatacyjnych na nieruchomości zgodnie z art. 6 ust.1 USM oraz obowiązek uwzględnienia nadwyżek przychodów na poszczególnych nieruchomościach przy ustaniu opłat eksploatacyjnych
zgodnie z art. 6 ust. 1 USM (wskazując na wyrok SN 30/05) przy uwzględnieniu pożytków z poszczególnych nieruchomości (pożytki z nieruchomości traktowane są jak z własnej działalności).
Oczywiście spółdzielnia do chwili obecnej uchwala stawki
w jednakowej wysokości dla wszystkich nieruchomości czyli
w skali całej spółdzielni , różnicując je tylko w zależności od tytułu do lokalu; spółdzielcze, z odrębną własnością dla członków i odrębną własnością dla nie członków.
1.Czy zatem mamy już do czynienia z oszustwem , nadużyciem
zaufania ,
2.Czy w postępowaniu o zapłatę można powołać się na
nieważność bezwzględną tych uchwał ponieważ nieruchomość
której jestem współwłaścicielem została pozbawiona środków
(dotyczy to wyników z obu ewidencji o których mowa
w art. 4 USM) .
Jestem bardzo ciekawy odpowiedzi na pytania i oczywiście jeśli jeszcze ktoś chce się wypowiedzieć, to jestem również ciekaw opinii.
POPRAWIONE OPINIE I ZAPYTANIE
Do ;Amon Sola
A w którym to miejscu TK stwierdził, że środki wpłacone
na fundusz remontowy należą się wspólnocie – coś nie tak z tokiem myślenia – TK stwierdził tylko, że odpowiedni udział należy się byłym członkom spółdzielni, którym przysługuje odrębna własność – i tylko tyle.
Odnosząc się do uzasadnienia dotyczącego ewentualnych roszczeń byłym członkom to TK przekroczył swoje uprawnienie, bo nie jest jego rolą ocenianie – czy i na jakiej podstawie prawnej (ustaw zgodnych z Konstytucją RP – np. KC) osoby te mogą dochodzić zwrotu roszczeń związanych z wpłaconymi
do spółdzielni zaliczkami ( bezpodstawne wzbogacenie wbrew art. 6 ust 1 USM).
Rolą TK jest tylko ocena zgodności z Konstytucją – tylko tyle.
Wielokrotnie SN w swoich orzeczeniach wskazywał na konieczność dostosowanie kosztów do wydatków i ustalania opłat w wysokości wyłącznie w celu pokrycia kosztów, a nie gromadzenia ich w nadmiernej wysokości w oderwaniu
od ponoszonych kosztów (zawyżonych) do wykorzystywania
w bliżej nie określonym czasie.
Gdzie tu jest mowa, że środki należą się wspólnocie – TK tylko zwrócił uwagę na konieczność dokonywania rozliczeń ze wspólnotami. Na marginesie środki wpłacone na fundusz remontowy wspólnoty pozostają własnością poszczególnych członków wspólnoty i podlegają zwrotom niewykorzystane przez wspólnotę w sytuacji kiedy członek wspólnoty zbywa lokal.
Do Pana Czareka Meszyńskiego.
Wątpliwe jest aby fundusz remontowy był wyłączony
w świetle art. 6 ust. 1 USM – artykuł ten jest
jednoznaczny i nie przewiduje odstępstw .
Przewiduje on konieczność ustalania stawek co najmniej rokrocznie zgodnie z wykładnią zawartą w Wyroku z dnia
11 stycznia 2006r., II CSK 30/05 sygn. akt II CSK 30/05.
Pytanie do Pana Marka.
Czy kredyt wzięty na pokrycie kosztów termomodernizacji kilku budynków (w którym są wyodrębnione lokale) może być zabezpieczony wpłatami na fundusz remontowy spółdzielni
(w skali całej spółdzielni), w sytuacji kiedy we wszystkich budynkach (nieruchomościach) zarządzanych przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust 2 USM , są lokale wyodrębnione,
a wszystkie nieruchomości są jednobudynkowe;
– czy też zabezpieczony hipoteką poszczególnych nieruchomości na które pobrano kredyt,ewentualnie środkami ( i wpłatami) funduszu remontowego nieruchomości podstawowej (z wpłat wnoszonych na fundusz remontowy nieruchomości przez osoby posiadające lokale w tych nieruchomościach )?
Termomodernizacja nie jest remontem, tak więc NIE MOŻE byc finansowana z funduszu remontowego.
Z wiedzy jaką posiadam z mojej SM, a także z innych okolicznych SM wynika, że banki nie chcą i praktycznie nie udzielają kredytów pod hipotekę na nieruchomościach zabudowanych blokami mieszkalnymi. W związku z tym praktyka najczęściej jest taka, że SM tworzy dodatkowy fundusz celowy na termomodernizację, “przypisany” do konkretnej nieruchomości i z wyodrębnionymi wpłatami na niego i to on stanowi zabezpieczenie. Banki akceptują takie rozwiązanie. Dodatkowe zabezpieczenia to nieruchomości niezabudowane i nieruchomości z budynkami z lokalami usługowymi.Nie spotkałem się z sytuacją, aby zabezpieczeniem był fundusz remontowy całej SM, czy też danej nieruchomości (w zasadzie ten ostatni jest tylko zapisem pozabilansowym i istnieje tylko wirtualnie).
Do: Marcusa
Zgadzam się, że termomodernizacja to nie remont.
Termomodernizacja to ulepszenie,
Patrz: Wyjaśnienie Ministerstwa Finansów z dnia 13/3/1995 – PO 3-722-160/94.
I tu dochodzimy do ciekawego zagadnienia prawnego:
u.s.m nakłada obowiązek wnoszenia opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania. Z tego płynie prosty wniosek, że ulepszeni (termomodernizacja) jest fakultatywna.
Do: Zbycha
Art. 6 ust. 1 u.s.m. “wyraża zasadę tzw. bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowe” i nie ma nic wspólnego z FR, ponieważ na tym funduszu mogą wystąpić nadwyżki wpłat, lub nadwyżki kosztów finansowanych kredytem. Są to jedyne środki, które mogą być kumulowane.
Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 30/05)
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia1/ii%20csk%2030-05-1.pdf
rozpatrywał art. 6 ust. 1 przed nowelizacją z 2007 r. w brzmieniu:
Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.
– przed nowelizacją mieliśmy ogólne koszty GZM,
– po nowelizacji występują koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości; koszty maksymalnie zindywidualizowane.
Dlatego mam ogromną prośbę, nim przywołamy wyrok lub uchwałę – zwłaszcza sprzed 2007 r. – sprawdźmy czy teza jest aktualna, w ten sposób dyskusja będzie klarowna.
Wracają do FR – art.6 ust. 3
Bezsporne jest, że art. 4 ust.6^3 u.s.m. wyłącza finansowanie innych celów niż te, o których mowa w ust. 1-2 i 4.
Wymienione są koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.
U.s.m. nie definiuje ani eksploatacji ani utrzymania.
Dlatego trzeba poszukać innej ustawy, która by to regulowała.
Prawo budowlane w art. 5 ust. mówi, że obiekt budowlany należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym.
A to oznacza podejmowanie czynności zapobiegających nadmiernemu pogorszeniu właściwości użytkowych i sprawności technicznej danego obiektu.
A jakie to są czynności dot. utrzymania nieruchomości?
To konserwacja i remonty.
Art.6 ust. 3 powiązany jest z art. 4, a jeżeli tak to mamy wyłączenia z art. 4 ust.6^3, ponieważ opłaty na remonty służą utrzymaniu nieruchomości.
A teraz sprawdźmy czy powyższy tok rozumowania jest poprawny!
Oparty on jest na regule, że w SM występuje dwie grupy kosztów, a mianowicie eksploatacja i utrzymanie.
Potwierdza to Wyrok SN z dnia 25/7/2013 r. sygn akt II CSK 678/12:
“Nowelizacja art. 6 u.s.m, która weszła w życie z dniem 31/7/2007 r., zastąpiła dotychczasową kategorię kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi – kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości.”
Gdyby mieli rację moi Adwersarze to wtedy w SM występowałyby następujące koszty:
eksploatacja, utrzymanie i remonty.
Szkopuł tkwi w tym, że jest to literalna interpretacja przepisów nie potwierdzona żadnym wyrokiem/uchwała SN.
Ze swojej strony pragnę serdecznie podziękować, za ciekawą i pouczającą dyskusję w temacie czy FR może finansować stratę bilansową.
Najprostsze określenie remontu (za Wikipedią):
“Remont – przywrócenie wartości użytkowej (funkcjonalności, sprawności techniczno-ekonomicznej) obiektu (maszyny, urządzenia, budynku). Należy odróżnić remont i naprawę (remont nieplanowy), która również polega na przywróceniu wartości użytkowej ale – obiektu uszkodzonego.”
Wg Prawa Budowlanego (a o nim mówimy, mowiąc “remont w SM”), to:
roboty budowlane obejmujące odtworzenie zarówno wszystkich elementów budynku, jak i jego poszczególnych części, jak np.:
-remont kominów,
-remont dachu wraz z obróbkami blacharskimi,
-remont poddasza,
-remont lokali na pierwszej kondygnacji,
-remont piwnicy,
-remont balkonów,
-remont instalacji (centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazowej, elektrycznej, wentylacyjnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, klimatyzacyjnej),
-remont dwóch kondygnacji.”
Po prostu: Remontem w przypadku GZM w SM, jest wszystko to, co nie jest bieżącą konserwacją, lub naprawą.
A w którym to miejscu TK stwierdził, że środki wpłacone na fundusz remontowy należą się spółdzielni – coś nie tak z tokiem myślenia – TK stwierdził tylko, że odpowiedni udział należy się byłym członkom spółdzielni, Którym przysługuje odrębna własność – i tylko tyle.
Odnosząc się do uzasadnienia dotyczącego ewentualnych roszczeń byłym członkom to TK przekroczył swoje uprawnienie, bo nie jest jego rolą ocenianie – czy i na jakiej podstawie prawnej (ustaw zgodnych z Konstytucją RP) osoby te mogą dochodzić zwrotu roszczeń związanych ze zwrotem wpłaconych środków. Rolą TK jest tylko ocena zgodności z Konstytucją – tylko tyle.
Gdzie tu jest mowa, że środki należą się wspólnocie – TK tylko zwrócił uwagę na konieczność dokonywania rozliczeń ze wspólnotami. Na marginesie środki wpłacone na fundusz remontowy wspólnoty pozostają własnością członków spółdzielni i podlegają zwrotom niewykorzystane przez wspólnotę w sytuacji kiedy członek wspólnoty zbywa lokal.
Wątpliwe jest aby fundusz remontowy był wyłączony w świetle art. 6 ust. 1 USM – artykuł ten jest
Jednoznaczny i nie przewiduje odstępstw . Przewiduje on konieczność ustalania stawek rokrocznie
zgodnie z wykładnią zawartą w Wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r., II CSK 30/05 sygn. akt II CSK 30/05
Czy kredyt wzięty na pokrycie kosztów termomodernizacji kilku budynków (w którym są wyodrębnione lokale) może być zabezpieczony wpłatami na fundusz remontowy spółdzielni,
w sytuacji kiedy we wszystkich budynkach (nieruchomościach) zarządzanych przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust 2 USM , są lokale wyodrębnione,
– czy też zabezpieczony hipoteką poszczególnych nieruchomości na które pobrano kredyt,
ewentualnie środkami ( i wpłatami) funduszu remontowego nieruchomości podstawowej ?
Dwa przeciwstawne sobie stanowiska:
Zarząd&RN SM “Śródmieście” w Łodzi
członkowie tejże:
http://srodmiescie.lodz.pl/2016/11/17/informacja-zarzadu-sms-dot-obowiazywania-nowego-statutu-spoldzielni/
https://wolnesrodmiescie.pl/index.php?topic=63.msg140;topicseen#msg140
Jakby “półprawdy” i riposta na nie.
Po odejściu poprzedniego złego D’ducha wydawało się, że nowy, otwarty duch zstąpił do okaleczonej SM “Śródmieście”. Trudno było uwierzyć w opinie, że nowe jest jak stare.
Wprowadzenie walnego zgromadzenia po 9 latach od nowelizacji USM z 2007 r. – zamiast ZPCz – jest dobrym krokiem!
Zupełnie niezrozumiałe jest odwlekanie walnego na wiosnę 2017 roku! To nie musi być doroczne sprawozdawcze, a nadzwyczajne WZ! Faktycznie tu nadzwyczajne!
Wystarczy kilka palących punktów do porządku:
1.Uchwalenie regulaminu WZ . Jeśli zarząd nie potrafi (nie chce?) szybko opracować sensownego projektu, to walne obraduje wprost według zapisów ustawowych i statutu!!!
2. Informacja (rzetelna) o aktualnej sytuacji spółdzielni w istotnych aspektach jej funkcjonowania, zatem o procedurach i konsekwencjach upadłości układowej, upadłości likwidacyjnej oraz o likwidacji SM wola większości członków. W tym także o faktycznej liczbie lokali w poszczególnych nieruchomościach w rozbiciu na tytuły prawne (lokatorskie, własnościowe, odrębna własność, inne – wraz z tytułami prawnymi do działek).
3. Podjęcie uchwały WZ o sposobie rozwiązania problemu głównego z punktu 2. Najlepiej
z ponad 50 % quorum. To da zarządowi podstawę do konkretnych działań w imieniu spółdzielni, zgodnie z wolą spółdzielców.
JUŻ TERAZ REZERWOWANIE SOBIE PRZEZ ZARZĄD I RN WYŁĄCZNOŚCI
W DECYDOWANIU O UKŁADZIE PRZED WALNYM OZNACZA NIESTETY ZARZĄDZANIE W STYLU ZŁEGO WW ‘DUCHA.
4. Punkt otwarty na projekty uchwał i wnioski członkowskie – według zgłoszonych.
Przedsięwzięcie wymaga rzetelnych UPRZEDZAJĄCYCH informacji do członków
i mieszkańców. Bez kunktatorstwa, opóźniania, przemilczeń, zaskoczeń.
Na koniec kamyk:
ZARZĄD I RN TO NIE ŻADNA WŁADZA, A ORGANY SPÓŁDZIELNI!!!
CZAS NAJWYŻSZY ODEJŚĆ OD TEGO WŁADCZEGO NAZEWNICTWA,
A ZWŁASZCZA I OD PRAKTYKOWANIA “WADZY” typu Alternatywy 4.
Uzasadnienie do Postanowienia sygn. akt XIV GUp 14/14 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieście (XIV Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych) oparł w całości na ustawie Prawo upadłościowe (artykuły 268, 220, 268, 536, 336, 345, 158, 156). Prawo to reguluje zasady wspólnego dochodzenia roszczeń wierzycieli od niewypłacanych dłużników będących przedsiębiorcami – art.1 ust.1.
Art. 5 ust. Przepisy ustawy stosuje się do przedsiębiorców w rozumieniu k.c. (Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową).
W art. 6 zostały zastosowane wyłączenia:
Nie można ogłosić upadłości: Skarb Państwa; jednostka samorządu terytorialnego, publiczny samodzielny zakład opieki zdrowotnej; osoby fizyczne prowadzące gospodarstwo rolne; uczelnie; fundusze inwestycyjne.
Oprócz całkowitych wyłączeń mamy ograniczenia wynikające z innych ustaw.
I tak chociażby spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiada całym swoim majątek wobec wierzycieli, ale udziałowcy/właściciele tylko do wysokości wniesionych udziałów; innymi słowy ich majątek prywatny jest zabezpieczony w przeciwieństwie do spółki cywilnej czy też komandytowej w przypadku komplementariusza wobec wierzycieli odpowiada w sposób nie ograniczony, również PRYWATNYM MAJĄTKIEM.
Takie samo ograniczenie wobec wierzycieli spółdzielni ustawodawca wprowadził w art. 19 § 2 i 3 u.p.s.
A to oznacza, że ustawodawca ograniczył odpowiedzialność członków i zabezpieczył ich prywatny majątek.
A tym czasem powszechną praktyką jest, że komornik blokuje konta spółdzielni i zabiera środki zgromadzone przez spółdzielców na eksploatację i utrzymanie nieruchomości. I żaden organ spółdzielni nawet nie zaprotestuje i nie wskaże sądowi podstawę prawną dot. ograniczenia.
Proszę sobie wyobrazić, co by się stało gdyby komornik właścicielowi spółki z o.o. wszedłby na jego prywatny majątek. Przegrałby by w cuglach w sądzie, musiałby zapłacić odszkodowanie i prawdopodobnie by stracił uprawnienia komornicze.
Po tym przydługim wstępie przejdę do konkluzji.
Sąd w uzasadnieniu napisał:
Zasadniczą przesłanką która skłoniła zarząd do takowego wystąpienia była udokumentowana w ich ocenie możliwość lepszego zaspokojenia przez Spółdzielnię wierzycieli upadłościowych w układzie, aniżeli poprzez całkowitą likwidację jej składników majątkowych.
KURIOZALNE: Zarząd bardziej się troszczy o wierzycieli niż o swoich członków. Zastanawia mnie tylko bierna postawa spółdzielców, że po ogłoszeniu tego postanowienia nie podnieśli larum i nie przepędzili nielojalny zarząd.
Zastanawia mnie również, dlaczego żaden prezes upadłej spółdzielni nie zakwestionuje czynności komornika na drodze sądowej wskazując ustawowe ograniczenie wynikające art. 19 § 2 i 3 u.p.s.
Gdyby takie ograniczenie wyegzekwować, żadna spółdzielnia by już nie upadła, bo potencjalni wierzyciele wiedzieliby, że się nie pożywią na prywatnym majątku spółdzielców.
Podzielam pogląd prof. Łętowskiej:
“Rugi spółdzielcze nie weszły jeszcze w fazę finalną (kierowanie egzekucji do mieszkań), już jednak się zaczynają przygotowania do nich – okrążanie (skupowanie długów spółdzielni, wpisy w księgach).”
http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=2219
“Jak się okazuje w praktyce, własność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie chroni przed dewastacją. Cóż z tego, że nasze mieszkania prawnie są chronione skoro budynki niszczeją i przekształcają się w rudery, a osiedla w slumsy.
Prawo to jedna rzecz, ale uczynienie z tego prawa użytku wymaga czasami ogromnego wysiłku – wyszarpania! Ochrona prawna, które nam prawo gwarantuje musi być wyszarpana na siłę i to właśnie robimy.”
http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=2098
Moim zdaniem, nie jest to przypadek, że na początek poszły spółdzielnie dysponujące cennymi nieruchomościami w śródmieściu Warszawy i Łodzi. Ani Rubikowa ani Diduch nie byliby wstanie w pojedynkę przeprowadzić takiej operacji.
FUNDUSZ REMONTOWY pod OCHRONĄ SĄDU.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I ACa 410/12) opowiedział się za poglądem:
“Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć do pokrywania wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne (…)
Decyzja o wykorzystaniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym jest sprzeczna z prawem, gdyż narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujący wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali.
Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na ten cel, dla którego zostały uiszczone.”
http://orzeczenia.bialystok.sa.gov.pl/content/$N/150500000000503_I_ACa_000410_2012_Uz_2012-09-26_001
Bezznaczenia jest to, że wyrok dot. wspólnoty mieszkaniowej, albowiem chodzi o samą zasadę.
Pamiętać należy, że dla wyodrębnionych lokali z zasobów mieszkaniowych ma zastosowanie przepis art. 27 ust. 1 u.s.m.
W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o własności lokali (…).
Niestety fakt, iż przedstawiony przez Pana wyrok dotyczy wspólnoty mieszkaniowej jest tutaj kluczowy. Wspólnota mieszkaniowa nie działa na podstawie prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali w przeciwieństwie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ogóle nie wspomina o funduszu remontowym. Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej funkcjonuje w oparciu o uchwał właścicieli wspólnoty. To powoduje iż paragrafy i wykładania ze wskazanego wyroku w ogromnej większości nie mają zastosowania w przypadku spółdzielni.
Zwrócę tutaj jednak uwagę na jeden istotny dla tej dyskusji fragment wskazanego wyroku:
“W związku z różnicą terminologiczną między pojęciem „remontu” a pojęciem „konserwacji” należy odwołać się do jej wyjaśnienia wyrażonego w orzecznictwie. Stosownie do stanowiska wyrażonego w wyroku NSA z 15 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 844/07) – prace wykonywane w obiekcie budowlanym będą remontem, jeżeli będą polegały na odtworzeniu stanu pierwotnego. Prace niepolegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mające na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie będą bieżącą konserwacją, a nie remontem.”
Akapit ten doskonale wyjaśnia (w rozumieniu sądów) jaka jest różnica między remontem a eksploatacją i tłumaczy na jakiej zasadzie sądy i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych odmiennie traktują opłaty eksploatacyjne i wpłaty na fundusz remontowy, co powoduje że funduszu remontowego nie chroni art. 4 ust 6 z indeksem 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Tere fere Kolego. Z tego co nam tu Kolega mąci konserwacja ma związek z eksploatacją budynku a remont budynku to już nie. A z czym ma związek? Z korzystaniem z trawników wokół budynku? Jeśli stan techniczny budynku jest taki podły, że nie da się go już używać (czyli eksploatować) to trzeba zrobić remont tzw kapitalny. A jeśli nie jest tak dramatycznie to się robi konserwacje zwane też remontami bieżącymi. Modernizacja (termomodernizacja) budynku też pewno zdaniem Kolegi nie ma związku z eksploatacją budynku.
Sędziowie mogą artykułować różnice między konserwacją, remontem i modernizacją budynku ale ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie specyfikuje oddzielnych funduszy na remont, konserwację i termomodernizację budynku. Wszystkie wymienione czynności mają związek z eksploatacją budynku i ustawa na ten cel przewiduje jeden fundusz, który określa ogólnym terminem funduszu remontowego. Podział na poszczególne czynności związane z utrzymaniem właściwej kondycji budynku lub poprawą standardu tej kondycji może prowadzić co najwyżej do podziału konta funduszu remontowego na podkonta ale w żadnym wypadku do tworzenia odrębnych funduszy. Praktyka tworzenia oddzielnych funduszy związanych z eksploatacją budynku stosowana jest w wielu spółdzielniach, które powołują np. oddzielny fundusz na termomodernizację budynku. To działanie spółdzielni jest absolutnie nieuprawnione. Zdzierają z ludzi oddzielną opłatę na termomodernizację i oddzielną opłatę na fundusz remontowy, który leży odłogiem, bo wpływy z opłaty na fundusz remontowy są takie wysokie, że przychodów pochodzących z tej opłaty nie sposób wykorzystać na potrzeby remontowe i konserwacyjne budynku.
O tym , że fundusz remontowy nie jest funduszem WŁASNYM spółdzielni w związku z czym nie można wykorzystywać go na pokrywanie strat spółdzielni zdecydował również Trybunał. Myślę, że kwestię różnicy pomiędzy funduszami własnymi spółdzielni a tymi funduszami, które nie są funduszami własnymi spółdzielni trzeba będzie wyartykułować w oddzielnej publikacji bo dyskusja pod tym wpisem zrobi się nieczytelna.
To fakt, wspólnota mieszkaniowa nie działa na podstawie ustaw spółdzielczych, ale spółdzielnia mieszkaniowa owszem działa jak najbardziej na podstawie ustawy o własności lokali w zakresie:
art. 27 ust. 1 u.s.m.
Fundusz Remontowy przeznaczony na nieruchomość wspólną, w której wystąpiło wyodrębnienie lokalu nie jest własnością spółdzielni tylko właścicieli danej nieruchomości licząc według udziałów. Spółdzielnia może mieć większościowy udział lub mniejszościowy.
NSA oparł prawdopodobnie swe stanowisko na szczegółowym wyjaśnieniu Ministra Finansów z dnia 13 marca 1995 (PO 3-722-160/94) – polecam.
Przez remont rozumie się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu/przywrócenie pierwotnego stanu.
Z punktu widzenia księgowości w SM do czynienia z konserwacją mamy wtedy, gdy występuje tylko robocizna, zaś z remontem gdy występuje robocizna i materiał (malowanie okien – konserwacja, wymiana okien – remont).
W mojej opinii art. 4 ust. 6^3 u.s.m. jak najbardziej chroni fundusz remontowy, ponieważ obok konserwacji służy do utrzymania nieruchomości (Prawo budowlane).
A w art. 6 ust. 3 podana jest tylko regulacja – imperatyw, że jest to fundusz obowiązkowy.
Kluczem do zrozumienia czym jest fundusz remontowy nie jest posługiwanie się terminami: fundusz własny, podstawowy, celowy, specjalny, obowiązkowy itd. tylko celowością jego utworzenia.
Przy tym należy wziąć pod uwagę złożoność uprawnień do używania lokali w SM, albowiem mamy:
– najem – czynsz,
– spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zaliczki na opłaty,
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zaliczki na opłaty,
– własność – zaliczki na opłaty,
i w zależności od tego kto wnosi opłaty z tytułu uprawnienia do lokalu będziemy mieli różne podstawy prawne.
We wspólnotach jest dużo prostsze – bo mamy tylko własność.
Dlatego przywołałem powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku:
„Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć do pokrywania wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne (…).
I to jest podana ogólna zasada do dysponowania funduszem remontowym.
Celem zarówno wspólnoty jak i spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i związku z tym mamy te same zasady ogólne.
Do Temidy:
Piszesz że “ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie specyfikuje oddzielnych funduszy na remont, konserwację i termomodernizację budynku. Wszystkie wymienione czynności mają związek z eksploatacją budynku i ustawa na ten cel przewiduje jeden fundusz, który określa ogólnym terminem funduszu remontowego.”
To już całkowite pomieszanie. Eksploatacji nie pokrywa się funduszu remontowego. Zgodnie z art.6 punkt 3 spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a więc fundusz ten dotyczy wyłącznie remontów. Finansuje się z niego wyłącznie prace o charakterze odtworzeniowym. Koszty eksploatacyjne nie są rozliczane w żadnym wyodrębnionym funduszu, chociaż zgodnie z art 4. ust. 4^1 Zarząd prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Przykładowo więc wymiana wind w budynku pokrywana jest z funduszu remontowego, natomiast bieżąca konserwacja wind podnosi koszty eksploatacyjne nieruchomości i nie może być pokryta z tego funduszu.
Prosił bym o dodatkowe informacje na temat tego że Trybunał Konstytucyjny nie uważa funduszu remontowego spółdzielni za jej fundusz własny. Był by to bardzo ważny argument w tej dyskusji.
Do Pana Czarka Meszyńskiego.
Odnośnie tego że “A w art. 6 ust. 3 podana jest tylko regulacja – imperatyw, że jest to fundusz obowiązkowy.” Proszę przeczytać treść tego ustępu poniżej i zastanowić się czy nie zawiera też obowiązku płacenia składek na fundusz przez właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni?
“Art. 6 ust. 3
Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.”
Zasada którą przywołuje Pan z treści wyroku:
„Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć do pokrywania wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne (…).”
nie ma zastosowania w przypadku Spółdzielni, ponieważ Art. 90 par. 1 prawa spółdzielczego wprost pozwala spółdzielni pokrywać starty bilansowe ze swoich funduszy własnych.
“Art. 90. § 1. Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z (…) innych funduszów własnych spółdzielni (…).”
Natomiast w kwestii prawa właścicieli wyodrębnionych lokali do swojej części funduszu remontowego faktycznie Trybunał Konstytucyjny podziela w pewnym stopniu pana argumentacje w wyroku http://trybunal.gov.pl/rozprawy-i-ogloszenia-orzeczen/wyroki/art/7402-spoldzielnie-mieszkaniowe-zasady-uzyskania-czlonkostwa/ uznając za niekonstytucyjny brak możliwości odzyskania wpłat na fundusz w momencie utworzenia wspólnoty. Co nie zmienia faktu że nie spotkałem się z sytuacją by spółdzielnia oddała komuś wpłaty na fundusz remontowy bo posiada własność lokalu.
Do: Amon Sola
Może Wyrok SN z dnia 25/7/2013 r. sygn akt II CSK 678/12 rzuci nieco snop światła na omawianą kwestię:
“Nowelizacja art. 6 u.s.m, która weszła w życie z dniem 31/7/2007 r., zastąpiła dotychczasową kategorię kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi – kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości.
Czyli w SM mamy dwie grupy kosztów:
2. utrzymanie.
W skład utrzymania wchodzi konserwacja i remonty.
Zarówno eksploatacja i utrzymanie objęte są ochroną z art. 4 ust. 6^3 u.s.m. Zasadnicza różnica z punktu widzenia ekonomicznego jest taka, że konserwacja musi być bezwzględnie rozliczona w skali roku, natomiast fundusz remontowy może być kumulowany, stąd dodatkowe regulacje w art. 6.
Zgodnie z przepisem bezwzględnie obowiązującym z art. 1 ust. 7 u.s.m. wynika, że stosujemy przepisy z u.p.s. w SM tylko wtedy jeżeli ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych czegoś nieuregulowała.
Natomiast środki gromadzone na eksploatacji i utrzymanie (konserwacja i remont) są uregulowane i nie można przeznaczyć ich na inne cele i dlatego art. 90 § 1 u.p.s nie ma zastosowania do funduszu remontowego w SM.
Boleśnie się o tym przekonała była prezes SM Domator Teresa R-M
“Działanie na szkodę spółdzielni przez Teresę R.-M. polegało na przeznaczeniu 750 tys. zł z funduszu remontowego na pokrycie bieżących kosztów działania spółdzielni” Sąd skazał ją na 1,5 roku pozbawienia wolności (w zawiasach).
Ustawodawca chroni mienie spółdzielców.
Chyba, że ktoś z nieznanych mi pobudek zamiast remontować swoją nieruchomość woli finansować “fantazje” prezesa, ale wtedy, jeżeli chciałby być w zgodzie z prawem, powinien zrobić darowiznę. Ale czy takie działanie jest racjonalne?
Spółdzielnia oddaje zgromadzone środki zgromadzone na FR właścicielowi z chwilą powstania wspólnoty – dobrowolnie albo pod przymusem sądowy; ustawodawce tego zagadnienia jeszcze nie uregulował.
Nie ma potrzeby by spółdzielnia oddawała FR właścicielowi jeżeli wspólnota jeszcze nie powstała, a spółdzielnia zgodnie art. 27 ust. 2 u.s.m. sprawuje zarząd nad współwłasnością.
Ale to oczywiście nie oznacza wcale, że środki zgromadzone na FR można wydać na inne cel niż określa ustawa.
Biorąc przepisy prawa pod uwagę według kolejności obowiązujących ustaw oraz orzecznictwo po roku 2007, działanie prokuratury i wyroki sądów karnych nie ma wątpliwości, że FR może być wykorzystywany tylko do celów do jakich on został utworzony.
Taki pogląd oczywiście spotyka się z silnym oporem organów SM, ponieważ w sposób zdecydowany ogranicza możliwość wyprowadzania zgromadzonych pieniędzy na FR ze spółdzielni na tak zwaną stratę bilansową. O wielkości tego zjawiska świadczą sprawozdania finansowe SM. W mojej małej SM liczącej 143 lokale magicy od kuglarstwa finansowego próbowali tylko na stracie bilansowej wyprowadzić blisko 0,5 mln zł z FR.
Odnośnie wyroku akt II CSK 678/12
Sprawa ta nie dotyczy kwestii przeznaczenia funduszu remontowego na pokrycie strat, więc nie jest do końca nam pomocny, ale proszę zwrócić uwagę na fragment:
“stratę bilansową Spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, a następnie z udziałowego i remontowego (§ 68 ust. 3);”
Sąd w tym miejscu w jednym zdaniu pisze dokładnie to o czym przekonuje Państwa od samego początku.
Odnośnie Prezes Spółdzielni Domator
Nigdzie nie znalazłem informacji że Prezes Domatora została skazana za przeznaczenie funduszu remontowego na pokrycie strat spółdzielni. Przywołane przez Pana artykuły prasowe wspominają jedynie że była o to oskarżona. Jest to o tyle istotne że postawiono jej 15 zarzutów a skazano za 8. Proszę porównać te 2 informacje. Jedna o postawieniu zarzutów druga o skazaniu:
http://forum.gazeta.pl/forum/w,64,125653394,125653394,Oskarzona_o_15_przestepstw_byla_prezes_Teresa_R_M.html
http://olsztyn.tvp.pl/19140383/15-roku-wiezienia-w-zawieszeniu-byla-prezes-domatora-skazana
Dodatkowo proszę zwrócić uwagę na aktualny statut Spółdzielni Domator (http://www.smdomator.pl/downloads/statut.pdf). § 154 ust. 2:
“Stratę bilansową Spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, następnie udziałowego, a następnie z funduszu remontowego. ”
W świetle tego punktu można było pociągnąć prezes do odpowiedzialności karnej jeśli wykorzystała fundusz remontowy bez zgody Walnego Zgromadzenia (nie jestem jednak pewien czy za jej kadencji on obowiązywał). Identyczny zapis znajduje się w statucie Spółdzielni Śródmieście o czym wspominałem w mojej analizie.
Rozumiem że Pana zdaniem powyższy artykuł statutu jest nielegalny i zaakceptowany przez KRS z naruszeniem prawa?
Na koniec przykładowy wyrok w sprawie konkretnie związanej w pokrywaniem strat z funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej: http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/fundusz$0020remontowy$0020strat/150515000004503_IX_Ca_000218_2014_Uz_2014-07-01_002 (Nawiasem mówiąc, wyrok ten zapadł w Olszynie a pozwaną jest była prezes T.M., także dotyczy on chyba również byłej prezes Domatora!)
Mam nadzieje że lektura tego wyroku rozwieje wszystkie wątpliwości. Szczególnie ten fragment:
“Prawo spółdzielcze wskazuje z jakich funduszy pokrywane są straty bilansowe spółdzielni. Z art. 90 ust. 1 ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze wynika, iż straty te pokrywane są z funduszu zasobowego, a w części przekraczającej fundusz zasobowy – z funduszu udziałowego i innych funduszów własnych spółdzielni według kolejności ustalonej przez statut. Ponieważ fundusz remontowy należy do kategorii funduszy własnych spółdzielni, co wynika między innymi z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2007 r. (III CSK 412/06, LEX nr 315525), działania pozwanej wydatkującej środki z tego funduszu na pokrycie zobowiązań spółdzielni były zgodne z art. 90 ust. 1 ustawy Prawo spółdzielcze. Skoro bowiem art. 90 § 1 prawa spółdzielczego żadnego z funduszy własnych nie wyłącza z zakresu pokrywania straty bilansowej, w braku szczególnej podstawy prawnej nie jest z niego także wyłączony fundusz remontowy. W rozpatrywanym okresie statut spółdzielni nie zawierał zapisów ograniczających możliwość przeznaczania środków z funduszu remontowego na inne cele niż remont nieruchomości.”
Jeżeli otworzy się ostatni link, to na “belce” u góry jest zakładka “orzeczenia podobne”. Można ja otworzyć, a wtedy znajdzie się cale mnóstwo wyroków w tym temacie. Bardzo ciekawych wyroków.
Łamiecie sobie Państwo głowy normami przepisów,
a ciekawe jak rozstrzygnie zagadnienie prawne SN
(na stronie SN znajdziecie Państwo uzasadnienie wniosku) :
Przedstawione zagadnienie prawne Sądowi Najwyższemu oznaczonej pod sygn.. akt III CZP 78/16: (Data wpływu: 25 sierpnia 2016 r.) „Czy właściciel lokalu – garażu wyodrębnionego z budynku posadowionego na gruncie stanowiącym własność gminy, na którym ustanowiono prawo użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, przysługujące obecnie spółdzielni i właścicielom wyodrębnionych lokali – garaży, jest zobowiązany ponosić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem lokalu – garażu oraz nieruchomości wspólnej na podstawie art. 4. ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity z 17.10.2013 r., Dz.U. 1222 z 2013 r.) na zasadach określonych w uchwałach rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej, czy też jest zobowiązany do uiszczania tych kosztów w wysokości rzeczywiście poniesionych przez spółdzielnię?”,
Przestańcie szukać wyroków tylko zacznijcie logicznie analizować. Każdy fundusz jest tworzony w jakimś celu czyli w przypadku remontowego został utworzony dla celów REMONTOWYCH. Nie jest to żadne świadczenie na rzecz SM tylko na wspólny cel SM jedynie gospodaruje tym funduszem w imieniu swoich mieszkańców. To , że KRS zarejestrował gówniany statut wbrew ustawie to jeszcze nie świadczy , że zapisy statutu stanowią prawo. Dodatkowo w każdej SM mieszkają osoby bez członkostwa i żaden statut ich nie dotyczy. wszyscy mamy pokryć uzasadnione koszty utrzymania nieruchomości i pozostałych wspólnych. Nie oznacza to jednak , że mamy pokryć nieuzasadnione koszty wytworzone przez zarząd i radę nadzorczą. Jeżeli np. zarząd zatrudnił sobie dla relaksu w ramach nudy spółdzielczej agencję z panienkami i obciążył tym wydatkiem mieszkańców to co MAJĄ ZAPŁACIĆ czy szukać poprzez np. prokuraturę gdzie ich kasa się podziała ? Wszyscy wpłacamy zaliczki na koszty utrzymania nie zaś jakieś świadczenie na rzecz SM. Sądy są jakie są wyroki wydają bez konsekwencji , ale może najwyższy czas aby sami spółdzielcy zaczęli sprawdzać W JAKIM CELU WPŁACAJĄ KASĘ DO SM ? Patrząc na wyroki nic nie wymyślicie , ja też posiadam wyrok wielkiego sądu apelacyjnego VI Apelacyjnego w Warszawie, gdzie kupione gęsi stwierdzają , że członek SM nie ma interesu prawnego w unieważnianiu uchwał .
Śledztwo jest prowadzone m.in. w związku z podejrzeniem niegospodarności wielkich rozmiarów zarządu SK Banku, nieprawidłowego prowadzenia ksiąg rachunkowych – podawania w nich nierzetelnych danych oraz przekazania nieprawdziwych informacji Narodowemu Bankowi Polskiemu.
http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/akcja-cba-spoldzielnia-mieszkaniowa-kolo-sk,185,0,2189497.html
Bardzo jestem ciekawa kto jest autorem tego tekstu. To osoba, która pod pozorem troski o interes spółdzielców upowszechnia wyrok Sądu Najwyższego III CSK 412/06 z dn 12.04.2007 :
https://mojepanstwo.pl/dane/sn_orzeczenia/27706,iii-csk-412-06.
z błędnie wyprowadzonymi z tego wyroku wnioskami.
Przyznaję, że jest w nim fragment, w którym skład orzekający pogubił się w logice wywodu (str. 7 akapit zaczynający się zdaniem „Twierdzenie pozwanej, że fundusz remontowy jest funduszem celowym nie podważa tezy, że jest on jednocześnie funduszem własnym”). W dalszej części akapitu SN rozwodzi się nad tezą, że wszystkie fundusze spółdzielni są CELOWE. Zgadzam się, że są celowe ale to nie oznacza, że są to fundusze WŁASNE ( art. 91 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze mówi, że straty bilansowe są pokrywane z funduszu udziałowego, zasobowego i innych funduszy WŁASNYCH spółdzielni).
Ta sama ustawa wymienia tylko dwa fundusze WŁASNE spółdzielni : ZASOBOWY i UDZIAŁOWY i w art. 78 § 2 stanowi, że spółdzielnia tworzy także inne fundusze własne przewidziane w odrębnych przepisach oraz w jej statucie.
Takim funduszem przewidzianym przez odrębne przepisy (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych) jest fundusz remontowy. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie nadaje mu jednak statusu funduszu WŁASNEGO spółdzielni, którym organy spółdzielni mogą dysponować w sposób uznaniowy. Wręcz przeciwnie w art. 4 ust 6 z indeksem 3 ustawa stanowi, że opłaty o których mowa w ust. 1-2 i 4 (dotyczy opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomość) przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach. I tu pojawia się przesłanka CELOWOŚCI funduszu. Fundusz remontowy jest więc funduszem CELOWYM i jego środki zgodnie z przywołanym zapisem mogą być przeznaczanie wyłącznie na remonty, czyli utrzymanie właściwego stanu technicznego spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.
Przepis art. 4 ust 6 z indeksem 3 został wprowadzony nowelą z dn 03.06.2005 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 122 poz. 1024). Przepis obowiązywał już w dniu kiedy Sąd Najwyższy wydawał komentowany wyrok ale skład orzekający odnosił się do uchwały spółdzielni z 2004r a więc wydanej przed wejściem w życie przepisu zabezpieczającego przed uznaniowym dysponowaniem środkami funduszów CELOWYCH w spółdzielniach mieszkaniowych.
Ps. Markus przemyśl co publikujesz, bo robienie wody z mózgu spółdzielcom nie jest naszym celem.
Art. 19. Ustawy Prawo spółdzielcze:
Strona z publikacją wyroku została wyłączona.
Wyrok dostępny jest tu:
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia2/iii%20csk%20412-06-1.pdf
Muszę nieskromnie przyznać się do popełnienia tego tekstu.
Przede wszystkim całkowicie zgadzam się z Państwem, iż pokrywanie start z funduszu remontowego jest skrajnie nieuczciwe i w praktyce oznacza, że to Spółdzielcy będą spłacać długi spółdzielni, ale wydaje mi się, że niestety taki mamy aktualny stan prawny.
Przygotowując tę analizę zainicjowałem zresztą dyskusję na temat funduszu remontowego tutaj: http://temidacontrasm.info/wyparowalo-635-26153-zl/#comments Jeszcze raz muszę podziękować Panu Czarkowi Mieszyńskiemu za udzielone mi odpowiedzi. Były one bardzo pomocne i rozwiały kilka moich wątpliwości, ale z całym szacunkiem, w sprawie funduszu remontowego jego argumentacja mnie nie przekonała. Pozwolę sobie odnieść się tutaj do poszczególnych argumentów Temidy.
Art. 19. § 2 i 3 nie mają tutaj zastosowania. Nie mamy tutaj do czynienia z egzekucją długów spółdzielni z prywatnego majątku spółdzielców.
Wszyscy zgadzamy się, że spółdzielnia może pokrywać swoje straty z funduszy własnych (art. 91 § 1) i ustawa nie definiuje zamkniętej listy tych funduszy (art. 78 § 2).
Fundusz remontowy tworzy spółdzielnia na podstawie art. 6 ust. 3:
“Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.”
Proszę zwrócić uwagę, iż obowiązek świadczenia na ten fundusz nie wypływa z art. 4 ust. 1–2 i 4, lecz właśnie z art. 6 ust. 3. To niestety powoduje, że funduszu remontowego nie chroni art. 4 ust 6 indeks 3, bo jego treść to:
“Opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.”
Brak też innego przepisu, który wprost definiowałby fundusz remontowy jako fundusz nie własny (cudzy?) spółdzielni. Mimo usilnych starań nie znalazłem, też żadnego wyroku w którym sąd podważał by zasadność pokrywania strat spółdzielni z funduszu remontowego.
I nie znajdzie Pan. Za to ja dziś “wyguglałem” ok. 10 wyrokow sadów okregowych i apelacyjnych ( wszystkie po 2010 roku i w wszystkich przywołany był ten wyrok SN z 2007r), a nawet jeden wyrok SN z 2012 roku, które:
– uznają f. remontowy SM za fundusz własny SM, a nie “celowy”;
– dopuszczają egekucję z niego długów SM;
– dopuszczaja mozliwość pokrywania z niego straty w SM.
Jakby było mało, to jeszcze “przy okazji” znalazlem wyroki tychże sądów, że opłaty mieszkaniowe są ŚWIADCZENIEM na rzecz SM, z terminem wymagalności określonym przez ustawę lub statut, a tym samym podlegaja egzekucji komorniczej na zasadach KC, KPC i ustawy o komornikach, jako wierzytelność nalezna SM.
Panowie, uwielbiam dyskusje z osobami, które mają kłopoty z logicznym myśleniem, szczególnie dlatego, że zajmują masę czasu.
Do Amona:
1)proszę się zastanowić nad pytaniem: czy remont budynku jest źródłem kosztów? Bo jeśli jest, to spółdzielca musi ten koszt pokryć. I na poczet pokrycia tego kosztu wnosi opłaty, o których mowa w art. 4. Te opłaty zgodnie z ust 6 z indeksem 3 nie mogą być zużyte na inny cel. Nie po to się tworzy w spółdzielni fundusze celowe, żeby środki jednego funduszu służyły na łatanie dziur w innym funduszu. Chaos w finansach spółdzielni jest niedopuszczalny bo jest inkubatorem bezmyślności i niefrasobliwości władz spółdzielni. Fundusz remontowy jest od pokrywania kosztów remontów a od pokrywania strat bilansowych są fundusze zasobowy i udziałowy.
2)o czym Kolega mówi utrzymując, że art. 19 § 2 i 3 nie mają tu zastosowania bo pokrywanie strat spółdzielni z funduszu remontowego nie jest egzekucją z prywatnego majątku spółdzielców. To brzmi tak jakby mi Kolega usiłował wytłumaczyć, że moje prywatne środki finansowe nie są moją własnością. Jeśli ja je odprowadzam spółdzielni na pokrycie kosztu remontu budynku a one zostaną przeznaczone na inny cel to na spłacie kosztów remontu powstanie mi minus i będę musiała dołożyć. Zapłacę więc więcej niż wynosi koszt remontu a takiego obowiązku nie mam. Taka strata to nie jest strata na moim prywatnym majątku? To zdaniem Kolegi nie jest egzekucja niezawinionej przeze mnie straty bilansowej z mojego prywatnego majątku? A z czyjego?
Do obydwu Panów: A co mają pisać ci, którzy przykładają rękę do spółdzielczych deficytów.
Dyskusję uważam za zamkniętą, bo rozmawiam z osobami, które nie dotykają tematów tabu. Przez przemilczanie nie da się uzdrowić problemu eterycznych właściwości środków finansowych w budżetach spółdzielni mieszkaniowych.
“Za to ja dziś „wyguglałem” ok. 10 wyrokow sadów okregowych i apelacyjnych ( wszystkie po 2010 roku i w wszystkich przywołany był ten wyrok SN z 2007r), a nawet jeden wyrok SN z 2012 roku”
bardzo proszę o podanie sygn. akt tych wyroków, albowiem jestem bardzo ciekawy, które sądy powołują się na nieaktualną tezę wynikającą z wyroku SN o sygn. akt III CSK 412/06 z dnia 12 kwietnia 2007. Wyrok dot. sytuacji powstałej przed rokiem 2005. Dwie nowelizacje u.s.m. z roku 2005 i 2007 w sposób zasadniczy zmieniły rzeczywistość w spółdzielniach mieszkaniowych pod względem prawnym.
“Przede wszystkim całkowicie zgadzam się z Państwem, iż pokrywanie strat z funduszu remontowego jest skrajnie nieuczciwe i w praktyce oznacza, że to Spółdzielcy będą spłacać długi spółdzielni, ale wydaje mi się, że niestety taki mamy aktualny stan prawny.”
Mam tylko do powyższego zdania drobną uwagę:
to nie jest stan prawny tylko powszechna praktyka akceptowana przez nieudolne zarządy i biernych spółdzielców.
Wynika to z syndromu gotowanej żaby:
Spółdzielcy przez całe lata tolerują patologiczne stany w swoich spółdzielniach, a gdy komornik dobiera się do ich prywatnego majątku to już nie potrafią logicznie myśleć i się bronić, czyli następuje rugowanie z ich własności.