Source: https://interpretacje-podatkowe.org/opodatkowanie/ippp3-4512-1067-15-2-kp
Timestamp: 2018-03-21 06:40:38
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 551
 art. 4
 art. 2
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 7
 art. 7
 art. 7
 FSK 
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 5
 art. 6
 art. 88

Document Content:
Opodatkowanie zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
IPPP3/4512-1067/15-2/KPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – jest prawidłowe.
W dniu 23 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość, składającą się z budynków i budowli centrum handlowego o nazwie „A...” oraz praw do gruntu, na którym te budynki i budowle są posadowione (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji, Wnioskodawca nabędzie również pewne ruchomości, urządzenia techniczne oraz składniki wskazane szczegółowo w pkt (iii) niniejszego wniosku.
W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością C. Spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
prawo własności budynków wraz z parkingiem zewnętrznym oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli (obejmującej m.in. pylon, drogi, itp.), zlokalizowanych na przedmiotowych działkach gruntu.
Spółka Zbywcy powstała z przekształcenia spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Uprzednio, przekształcona spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością funkcjonowała pod nazwami: od dnia rejestracji, tj. od 1 grudnia 2004 r. do 4 stycznia 2005 r. pod nazwą T. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, następnie od 4 stycznia 2005 r. do 24 grudnia 2013 r. pod nazwą Galeria C. - Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zaś w dniu 24 grudnia 2013 r. zmieniono jej nazwę na A... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Zbywcę w okresie od 2005 r. do 2006 r.
W chwili nabycia Nieruchomości prowadzona była na niej inwestycja budowy Centrum, której realizacja była finalizowana przez Zbywcę. Jednocześnie, na części wchodzących w skład Nieruchomości działek, w momencie ich nabycia przez Zbywcę znajdowały się już naniesienia, przede wszystkim w postaci budowli, wchodzących obecnie w skład Centrum (dalej: „Naniesienia”). Centrum zostało oddane do użytkowania w większości w ostatnim kwartale 2005 r. Jedno z pozwoleń na użytkowanie wydane zostało w roku 2006.
Obecnie wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości pozostają zabudowane, poza kilkoma działkami (dalej: „Działki Niezabudowane”). Działki Niezabudowane objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z dnia 2 czerwca 2011 r., w którym ustalono dla nich przeznaczenie pod zabudowę.
Nabycie przez Zbywcę wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości, poza jedną z Działek Niezabudowanych, podlegało opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku.
Ponieważ nabycie Nieruchomości i zakończenie budowy Centrum przez Zbywcę nastąpiło z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni na cele handlowo-usługowe i działalność taka rzeczywiście jest prowadzona), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku nabyciem wchodzących w skład Nieruchomości działek wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami (w tym związanymi z rozpoczętą inwestycją w Centrum). Z tego samego względu Zbywca dokonał odliczenia VAT od poniesionych kosztów dokończenia realizacji inwestycji budowy Centrum.
Po nabyciu działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości i ukończeniu inwestycji w Centrum, Zbywca nie wybudował na nich żadnych nowych budynków lub budowli.
Wnioskodawca wskazuje, że na działkach gruntu położonych obok Centrum zrealizował on własną inwestycję, która z ekonomicznego i technicznego punktu widzenia stanowi odrębny budynek handlowy („Budynek”). Niewielka część Budynku znajduje się na kilku działkach wchodzących w skład Nieruchomości (będącej własnością Zbywcy), zabudowanych również częścią budynku Centrum. Wnioskodawca wykorzystuje Budynek dla celów własnej działalności gospodarczej.
Budynek został wzniesiony samodzielnie przez Wnioskodawcę na jego własny koszt. Zbywca nie partycypował w ogóle w kosztach budowy Budynku. Ponadto, w ramach Transakcji, w celu ustalenia ceny dla Nieruchomości, strony nie zamierzają alokować żadnej wartości do części Budynku znajdującej się na Nieruchomości.
Powierzchnie użytkowe Centrum przeznaczone na cele handlowe lub usługowe były przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Okres, jaki upłynął od wydania powyższych powierzchni pierwszym najemcom przekracza 2 lata.
Od momentu oddania do użytkowania Centrum, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych Centrum, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów Centrum (dalej: „Powierzchnie Wspólne”), Powierzchnie Wspólne obejmują np. powyższy parking, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w Centrum. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców.
Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki, takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji.
Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: „Kodeks cywilny”). Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek najmu oraz dzierżawy wynikający z umów najmu oraz dzierżawy zawartych z poszczególnymi najemcami oraz dzierżawcami. W odniesieniu do umów najmu lub dzierżawy, które zostały zawarte, natomiast nie doszło jeszcze do wydania najemcom powierzchni, których te umowy dotyczą - o ile takie umowy będą istniały w dacie Transakcji, wynikające z nich prawa i obowiązki zostaną odrębnie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę, o ile i w zakresie w jakim nie przejdą one na Nabywcę z mocy prawa. Odniesienia poniżej do umów najmu i najemców mają zastosowanie do umów dzierżawy i dzierżawców.
prawa do używania nazwy ,A...” oraz prawa do używania znaku towarowego „A...”.
zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy lub modernizacji budynków i budowli lub ich modernizacją wchodzących w skład Nieruchomości,
prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedzibą Zbywcy,
prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.), obsługi serwisowej Nieruchomości (usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowej i innych powierzchni użytkowych w Centrum (równolegle z kontynuacją swojej działalności z wykorzystaniem Budynku). Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością C. spółka komandytowa.
w odniesieniu do części budynków i do budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat (włączając w to Powierzchnie Wspólne) oraz w stosunku do Naniesień - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
w odniesieniu do części budynków i do budowli (innych niż Naniesienia), w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1, oraz
w odniesieniu do Działek Niezabudowanych - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1 ustawy o VAT...
Czy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do części budynków i budowli, które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
w odniesieniu do części budynków i do budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat (włączając w to Powierzchnie Wspólne) oraz w stosunku do Naniesień - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
w odniesieniu do Działek Niezabudowanych - opodatkowane VAT wg stawia 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1.
Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do części budynków i budowli, które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/G1 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2010 r, (sygn. akt II FSK 1019/09).
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT, pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku, (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i ściśle związanych z nimi umów najmu oraz wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych). A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynków (w tym umów7 zarządzania, umów z dostawcami mediów) nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.
W szczególności też przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Wnioskodawcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania Nieruchomości. Aby zatem zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Wnioskodawca będzie musiał zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie - zawarcie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów, obsługę serwisową, ubezpieczenia Nieruchomości itp. Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27c) ustawy o VAT.
Planowana Transakcja stanowi dostawę budynków i budowli wraz z własnością i prawem użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego i prawa własności działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków i budowli znajdujących się na gruncie.
Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części Nieruchomości nastąpiło w momencie wydania poszczególnych powierzchni najemcom w wykonaniu pierwszych umów najmu dotyczących danej powierzchni, po wybudowaniu budynków i budowli tworzących Centrum (oraz w momencie nabycia gruntu przez Zbywcę w odniesieniu do Naniesień). Zasiedlenie poszczególnych powierzchni nastąpiło ponad dwa lata temu. Tym samym Transakcja (planowana w pierwszej połowie 2016 roku) będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. W konsekwencji, ta część Nieruchomości (tj. powierzchnia użytkowa wydawana najemcom na podstawie stosownych umów oraz Naniesienia) będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2013 r. (sygn. IPPP2/443-151/13-5/KG), stwierdził następująco: „Niezależnie od zapisów w umowach dotyczących określenia wynajmowanych powierzchni lokali i części wspólnych, fakt, iż wszystkie znajdujące się w budynku lokale były wynajmowane najemcom przez okres dłuższy niż dwa lata przesądza o tym, iż w stosunku do tej części budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, Wynajęcie wszystkich lokali w budynku oznacza również wynajęcie ww. części wspólnych budynku, nie jest bowiem możliwe korzystanie przez najemcę z lokalu bez możliwości korzystania z części wspólnych budynku. W konsekwencji należy uznać, iż w odniesieniu do części wspólnych budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w tym samym momencie, w którym przekazano najemcom lokale do użytkowania w ramach umowy najmu. W odniesieniu do tej części budynku (lokale i części wspólne: schody, klatki schodowe, półpiętra, korytarze i windy) planowana transakcja sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT”.
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, iż - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - na niektórych działkach gruntu zabudowanych Centrum znajduje się część wzniesionego przez Wnioskodawcę na własny koszt Budynku. Zbywca nie partycypował w kosztach budowy Budynku.
Warto wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”), definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. Przykładowo, w orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financien v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE stwierdził, że „wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), a jednocześnie podniósł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2),
Powyższe wskazuje, że dokonując analizy skutków podatkowych planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do działek gruntu, na których, oprócz części Centrum, znajduje się także część Budynku, należy mieć na uwadze nie tylko jej konsekwencje cywilnoprawne, lecz przede wszystkim te, które wynikają z ustawy o VAT, W szczególności należy ustalić, co na gruncie podatku VAT będzie przedmiotem dostawy w ramach sprzedaży tych działek.
Zbywca nie partycypował w kosztach budowy Budynku. Dodatkowo od strony ekonomicznej korzyści z Budynku czerpie Nabywca. Oznacza to, iż na moment Transakcji, przedmiotowy Budynek należy uznać za obiekt, który powstał z własnych środków Nabywcy i bez ekonomicznego udziału Zbywcy. Stąd, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że w ramach Transakcji nie dojdzie - zgodnie z ustawą o VAT - do dostawy przedmiotowych naniesień w postaci części Budynku położonego na działkach wchodzących w skład Nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawcy, dla celów podatku VAT przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie dostawa własności gruntu wraz z naniesieniami w postaci budynków i budowli stanowiących części Centrum. Tylko w odniesieniu do własności działek gruntu wraz z naniesieniami w postaci budynków i budowli stanowiących części Centrum na Wnioskodawcę przejdzie prawo do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel. Wnioskodawca nie nabędzie bowiem odrębnie w ramach Transakcji prawa do rozporządzenia jak właściciel znajdującej się na Nieruchomości części Budynku, bowiem już na chwilę obecną jest ich ekonomicznym właścicielem.
Reasumując - zdaniem Wnioskodawcy - należy uznać, że na gruncie przepisów ustawy o VAT, Zbywca w ramach Transakcji nie dokona dostawy w postaci części Budynku. Przedmiotem dostawy będzie wyłącznie własność działek gruntu wraz z naniesieniami w postaci budynków i budowli stanowiących części Centrum, co do których Wnioskodawca uzyska prawa dysponowania nimi jak właściciel (wskutek Transakcji). Wnioskodawca jest bowiem właścicielem Budynku, który na własny koszt wybudował.
Prawidłowość podejścia, zgodnie z którym - w przypadku dostawy gruntu zabudowanego budynkami/budowlami wzniesionymi przez osobę trzecią - dla potrzeb podatku VAT naniesienia takie powinny zostać pominięte (chociaż są w takim przypadku przedmiotem obrotu w sensie cywilnoprawnym), potwierdzają liczne interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego wydane przez Ministra Finansów. Przykładowo:
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 9 grudnia 2014 r. o sygn. IPPP2/443-906/14-3/DG stwierdził, że: „ z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym (...) Ponieważ Spółka nie będzie dokonywała przeniesienia na Wnioskodawcę ponoszonych Nakładów, w rezultacie należy uznać, że Wnioskodawca na podstawie regulacji ustawy o podatku od towarów i usług dokona na rzecz Spółki jedynie dostawy Gruntu. Transakcja ta nie będzie obejmowała budynków i budowli”,
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 17 listopada 2014 r. o sygn, ILPP1/443-713/14-6/NS wskazał, że: „(...) co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności budynku, jako części składowej nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru, jakim jest budynek. Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym”,
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 14 czerwca 2013 r. o sygn. IPTPP1/443-257/13-4/AK podkreślił, że: „(...) sprzedaż nieruchomości, w części dotyczącej wzniesionego przez dzierżawców budynku, nie będzie spełniać definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, albowiem Wnioskodawca nie przenosi prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel. Prawo to - do czasu rozliczenia nakładów - jest po stronie podmiotów, które za zgodą wydzierżawiającego - właściciela gruntu - wybudowały obiekt trwale z gruntem związany” (analogicznie m.in.: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 18 lutego 2014 r. o sygn. ILPP2/443-1111/13-4/SJ oraz wyrok NSA z dnia 10 stycznia 2013 r. o sygn. akt I FSK 310/12.)
Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni (lub będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment zawarcia Transakcji). A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości w stosunku do których okres pomiędzy datą ich pierwszego zasiedlenia (tj. datą wydania ich pierwszego najemcy w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT oraz datą zakupu działek w odniesieniu do Naniesień,) a datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż 2 lata, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości w częściach, w stosunku do których okres upływający pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata (tj. powierzchnia Centrum wykorzystywana przez najemców, z uwzględnieniem Powierzchni Wspólnych oraz Naniesienia), będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W odniesieniu zaś do opodatkowania pozostałych części Nieruchomości (tj. budynków i budowli wchodzących w skład Centrum, innych niż Naniesienia, które nigdy nie zostały wynajęte/oddane do korzystania najemcom w ramach Transakcji podlegających opodatkowaniu VAT lub w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej Transakcji będzie krótszy niż dwa lata), zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Wynika to faktu, iż pierwsze zasiedlenie w stosunku do tych powierzchni budynków oraz budowli dotychczas jeszcze nie nastąpiło lub okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania Transakcji będzie krótszy niż dwa lata.
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. l pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
Z kolei z uwagi na fakt, że w stosunku do budynków i budowli wchodzących w skład Centrum Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.
W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. l pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT, Tym samym, przesłaniu umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako ze dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym powierzchni budynków i budowli wchodzących w skład Centrum, innych niż Naniesienia, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. l pkt 10a, planowana Transakcja w odniesieniu do tych części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
W odniesieniu do pozostałej części Transakcji, tj. nabycia prawa własności i prawa użytkowania wieczystego Działek Niezabudowanych, nabycie tej części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Tymczasem, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż dla Działek Niezabudowanych miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalił przeznaczenie budowlane, a zatem stanowią tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.
Podsumowując, dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym Działkom Niezabudowanym (stanowiącym tereny budowlane), nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. l pkt 9, a tym samym planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do tej jej części będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w budynkach. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. l ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT części Transakcji (w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Opodatkowanie > IPPP3/4512-1067/15-2/KP