Source: http://www.dauerman.com.pl/p,515,radykalny-wzrost-oplat-z-tytulu-uzytkowania-wieczystego-gruntu-.html
Timestamp: 2018-02-17 21:44:52
Legal References Found: art. 78
 art. 79
 art. 2
 art. 79
 art. 73
 art. 68
 Art. 73
 Art. 74
 art. 32

Document Content:
Radykalny wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. › Kancelaria Tomasz Dauerman
Radykalny wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.
W ciągu kilku ostatnich miesięcy wielu użytkowników wieczystych otrzymało wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wraz z propozycją opłaty w nowej wysokości. Z uwagi na skalę podwyżek, wynoszących kilkadziesiąt, a czasem nawet kilkaset procent (dla zobrazowania wysokości podwyżki posłużę się konkretnym przykładem podwyższenia opłaty z kwoty 4.210,44 zł na kwotę 27.420,48 zł), pojawiają się pytania, czy takie działania są zgodne z prawem i co w takiej sytuacji można zrobić? Odpowiadając na pierwsze z nich należy stwierdzić, iż działania urzędu nie są niegodne z prawem i nie stanowią naruszenia przepisów prawa. Możliwość aktualizacji opłaty z uwagi na zmianę wartości nieruchomości jest przewidziana wprost w ustawie. Podwyższenie wysokości opłaty tłumaczone jest znacznym wzrostem wartości nieruchomości oraz tym, iż od kilkunastu lat aktualizacja nie była dokonywana, wobec czego dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu były znacznie zaniżone. Opata ta stanowi bowiem określony w ustawie procent od jej wartości i tak: za nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkaniowe wynosi ona 1 proc. wartości gruntu, zaś w przypadku gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi jest wyższa i wynosi 3 proc. tej wartości. Pomimo tego, iż działania w zakresie aktualizowania wartości opłaty są zgodne z prawem, to tak radykalna ich podwyżka powoduje rozgoryczenie i oburzenie, zarówno wśród osób fizycznych, jak i przedsiębiorców. W powszechnym odczuciu takie drastyczne podnoszenie opłaty, z kilkumiesięcznym zaledwie wyprzedzeniem, łamie zasady współżycia społecznego i podważa zaufanie obywateli do Państwa. Dla zdecydowanej większości użytkowników wieczystych nowa wysokość opłaty jest po prostu nie do przyjęcia. Z uwagi na liczne skargi i prośby o interwencje zrzeszenia przedsiębiorców i pracodawców przygotowują list otwarty z apelem o podjęcie działań zmierzających do zapobieżenia tak radykalnym podwyżkom opłat, które stają się poważnym obciążeniem finansowym, zwłaszcza w czasach kryzysu gospodarczego.
Pewne jest, iż aktualizacja wartości nieruchomości, a tym samym wysokości opłat będzie dokonywana sukcesywnie, wobec czego podwyżka ta, prędzej czy później, dotknie każdego użytkowania wieczystego gruntu. Co zatem można zrobić, aby doprowadzić do obniżenia wysokości opłaty? Odpowiadając na to pytanie należy przede wszystkim wskazać, iż użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo złożenie wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości1. Wniosek taki, w dwóch egzemplarzach, wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w terminie 30 dni od daty doręczenia wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej. Wniosek składa się przeciwko organowi, który wydał decyzję. Istotne jest w tym przypadku to, iż nie podlega on opłacie skarbowej2. Wniosek powinien zawierać argumentację wykazującą, iż podwyższenie opłaty jest w ogóle nieuzasadnione, czy też co prawda jest uzasadnione, ale w innej, niższej wysokości. Najprostszym sposobem wykazania, iż wartość nieruchomości podana w operacie szacunkowym, będącym podstawą ustalenia nowej wysokości opłaty, została zawyżona, jest przedłożenie kontroperatu. Jego brak nie jest jednak przeszkodą do złożenia wniosku, bowiem w postępowaniu przed SKO ciężar dowodu, iż przysługują przesłanki aktualizacji opłaty spoczywa na organie i to właśnie organ musi udowodnić, iż istnieją podstawy żądania opłaty w wyższej, określonej wysokości. Niemniej jednak przedłożenie kontroperatu, wykazującego niższą wartość nieruchomości, znacznie zwiększa szanse pozytywnego rozstrzygnięcia. Tak czy inaczej, w każdym przypadku drastycznego zwiększenia opłaty, jeżeli nie ma szans na obniżenie jej w inny sposób, użytkownik wieczysty powinien złożyć wniosek i podjąć próbę doprowadzenia do zmiany jej wysokości. We wniosku najczęściej podnosi się nieadekwatność wzrostu opłaty do wzrostu wartości nieruchomości, nieuwzględnienie nadkładów poniesionych na nieruchomość przez użytkownika wieczystego, czy też fakt, iż operat szacunkowy będący podstawą ustalania wysokości opłaty, z reguły opracowywany jest zbiorczo dla kilku czy kilkunastu nieruchomości danego obszaru, a nie indywidualnie dla poszczególnej z nich. Wobec tego może on nie odzwierciedlać rzeczywistej wartości konkretnej nieruchomości.Złożenie przedmiotowego wniosku powoduje, iż użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wniesienia dotychczasowej opłaty, co powinien uczynić do 31 marca. Dzięki temu, o co najmniej rok (tyle bowiem średnio trwają sprawy przed SKO) przesunie się obowiązek uiszczenia opłaty w nowej, wyższej wysokości. W postępowaniu przed SKO dąży się przede wszystkim do zawarcia ugody, w przypadku jednak podtrzymania decyzji użytkownik wieczysty zobowiązany będzie do uzupełnia uiszczonej kwoty opłaty. Od orzeczenia SKO nie przysługuje odwołanie w rozumieniu przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego, ale można wnieść sprzeciw, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (cywilnego) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W takiej sytuacji wniosek skierowany wcześniej do SKO zastępuje pozew. Oznacza to, iż w przypadku braku porozumienia co do wysokości opłaty i niezawarcia ugody, sprawa ostatecznie trafi do sądu cywilnego.
Złożenie wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości nie jest jedyną możliwością ubiegania się o obniżenie opłaty. Innym instrumentem, o którym chciałbym wspomnieć, jest złożenie wniosku o udzielenie bonifikaty od opłaty rocznej3. Bonifikata ta jest udzielana przez właściwy organ za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku. Niestety, o udzielnie bonifikaty mogą wystąpić wyłącznie użytkownicy wieczyści nieruchomości wskazanych w ustawie, są to np. nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Bonifikata przyznawana jest również osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. W niektórych przypadkach, wskazanych w ustawie, udziela się bonifikaty obligatoryjnej w wysokości 50 %.Dotyczy to jednak wyłącznie nieruchomości gruntowych wpisanych do rejestru zabytków4 oraz osób fizycznych o niskich dochodach, przy spełnieniu warunków określonych w treści ustawy, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe5.
Inną alternatywą dla użytkownika wieczystego jest dążenie do zmiany przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego we własność, co może nastąpić w drodze przekształcenia6 lub nabycia7. Przekształcenie i nabycie użytkowania wieczystego na zasadach określonych w ustawach, co do zasady są odpłatne, z nielicznymi jedynie wyjątkami przewidzianymi w PrzekszUWU. Opłatę tę ustala się na podstawie wartości nieruchomości. Na jej poczet zalicza się jednak kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia/nabycia. W określonych sytuacjach, wymienionych w treści przepisów powołanych ustaw, istnieje również możliwość rozłożenia przedmiotowej opłaty na raty lub uzyskania bonifikaty co do jej wysokości. Omawiane rozwiązanie jest o tyle korzystne, iż po uzyskaniu prawa własności nieruchomości dotychczasowy użytkownik wieczysty nie musi już regulować opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (stał się już bowiem jego właścicielem). Należy jednak mieć na uwadze, iż w takiej sytuacji będzie on zobowiązany do uiszczenia podatku od nieruchomości, którego wysokość każdorazowo ustalana jest dla danego obszaru przez uprawnioną jednostkę samorządu terytorialnego.
1na zasadzie art. 78 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) – zwanej dalej Ustawą o gospodarce nieruchomościami (GospNierU).
2 Po wejściu w życie ustawy z 16.11.2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 225, poz. 1635 ze zm.) brak jest bowiem przepisów, które konkretyzowałyby obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej, wynikający z art. 79 ust. 1 zd. 2 Gosp.NierU i wskazywały wysokość tej opłaty. Jednocześnie zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 lit. h w/w ustawy o opłacie skarbowej nie podlega opłacie dokonanie czynności urzędowej w sprawach załatwianych na podstawie GospNierU. Uwzględniając więc treść "nowej" ustawy o opłacie skarbowej, należy uznać, iż obecnie wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, nie podlega opłacie. – tak: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 2009, komentarz do art. 79 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3 Na zasadzie art. 73 ust. 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 1-6,8 i 9 GospNierU.
4 Art. 73 ust. 4 GospNierU.
5 Art. 74 ust. 1 i 2 GospNierU.
6 Na podstawie Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29.07.2005r. (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.) – zwanej dalej Ustawą o przekształceniu (PrzekszUWU).
7 Na podstawie art. 32 GospNierU.