Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ilpb1-4511-1-51-15-7-amn
Timestamp: 2018-03-23 21:04:44
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 22
 art. 22
 art. 24
 art. 10
 art. 14

Art. 14
 art. 19
 art. 24
 art. 14
 art. 14
 art. 22

Art. 24
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 24
 art. 14
 art. 14
 art. 22

Document Content:
ILPB1/4511-1-51/15-7/AMN | Interpretacja indywidualna
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie oraz w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej.
ILPB1/4511-1-51/15-7/AMNinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 14 stycznia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 15 stycznia 2015 r. oraz w dniach: 13, 19, 30 i 31 marca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia:
wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie – jest prawidłowe,
podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej w części dotyczącej:
Budynku i Lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe,
Budynku i Lokalu niemieszkalnego – jest prawidłowe.
W dniu 14 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie oraz w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej.
W dniu 15 stycznia 2015 r. do Biura KIP w Lesznie wpłynęło uzupełnienie wniosku.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1 i art. 14b § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 11 marca 2015 r. znak ILPB1/4511-1-51/15-2/AMN na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Dnia 13 marca 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek o brakującą opłatę. W dniu 19 marca 2015 r. do tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie. Ponadto Wnioskodawca uzupełnił wniosek w dniach: 30 i 31 marca 2015 r.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 672, z późn. zm.). W 2014 roku Wnioskodawca otrzymał od swojego ojca w darowiźnie nieruchomość (lokal wraz z udziałem w gruncie nieruchomości wspólnej), która nie była wcześniej wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej (dalej: Nieruchomość lokalowa).
Wnioskodawca w przyszłości rozpocznie jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości, wykorzystując w tym celu m.in. Nieruchomość lokalową. W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą otrzyma od swojego ojca, również w drodze darowizny, drugą zabudowaną nieruchomość, która także będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (dalej: Nieruchomość zabudowana).
W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę zostaną odrębnie wykazane:
budynek posadowiony na Nieruchomości zabudowanej (dalej: Budynek),
grunt wchodzący w skład Nieruchomości zabudowanej (dalej: Grunt),
lokal wchodzący w skład Nieruchomości lokalowej (dalej: Lokal),
udział w gruncie nieruchomości wspólnej wchodzący w skład Nieruchomości lokalowej (dalej: Udział w gruncie).
Możliwe, że w przyszłości Nieruchomość lokalowa i Nieruchomość zabudowana zostaną sprzedane.
W uzupełnieniu wniosku z datą wpływu 30 marca 2015 r. Zainteresowany poszerzył opis zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, że opisana we wniosku Nieruchomość lokalowa składa się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość opisana we wniosku jako nieruchomość zabudowana będzie zabudowana nieruchomością mieszkalną.
Natomiast w uzupełnieniu z datą wpływu 31 marca 2015 r. Wnioskodawca podał, że możliwe, iż w przyszłości, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości lokalowej będzie się ona składać z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej, ponieważ przed sprzedażą nieruchomości lokalowej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z dnia 1999 r. Nr 112., poz. 1316, dalej: Rozporządzenie).
Możliwe, że w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zabudowanej, nieruchomość będzie miała charakter niemieszkalny ponieważ przed sprzedażą nieruchomości zabudowanej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, zgodnie z Rozporządzeniem.
W jaki sposób powinna zostać ustalona przez Wnioskodawcę wartość początkowa Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie...
W jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej...
W oparciu o art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się, w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
A zatem, wartość początkową darowanego środka majątkowego ustala się według wartości rynkowej z dnia nabycia, chyba że w umowie darowizny została ustalona niższa wartość przedmiotu darowizny.
Wartość początkowa wg powyższych zasad zostanie odrębnie ustalona dla Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie. W tak ustalonych wartościach ww. składniki majątku zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
Budynek oraz Lokal spełniają powyższe warunki, nie należą również do kategorii środków trwałych wyłączonych z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych na gruncie ustawy o PIT.
Zgodnie natomiast z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami, trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z powyższego przepisu wynika zatem, iż Grunt i Udział w gruncie powinny zostać zaliczone do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże od ich wartości początkowej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie zalicza się ich do kosztów uzyskania przychodów.
Wnioskodawca podał, że powyższe stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach indywidualnych z dnia 6 lutego 2013 r. Nr BPBI/1/415-1440/12/EZ i Nr BPBI/1/415-1441/12/EZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2010 r. nr IPPB1/415-156/10-4/KS.
W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, wartość początkową Budynku stanowić będzie wartość rynkowa Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia, w części przypadającej na Budynek. Wartością początkową Gruntu będzie wartość rynkowa Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia, w części przypadającej na Grunt.
Natomiast wartość początkową Lokalu stanowić będzie wartość rynkowa Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia, w części przypadającej na Lokal. Wartością początkową Udziału w gruncie będzie wartość rynkowa Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia, w części przypadającej na Udział w gruncie.
Podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Budynku.
Natomiast podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości lokalowej będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Lokalu.
Ustalenie dochodu ze zbycia Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej nastąpi w oparciu o przepisy art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, tj. za dochód zostanie uznana różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkowa wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę ewentualnych odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tych środków trwałych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c: przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków wartości.
Art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, określając sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości, nie posługuje się kategorią kosztów podatkowych lecz wskazuje na konieczność uwzględniania w tej mierze wyłącznie trzech wartości:
Przy ustalaniu dochodu ze zbycia Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej nie można uwzględniać odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej odpowiednio Gruntu i Udziału w gruncie, gdyż (w przeciwieństwie do budynków i lokali) nie podlegają amortyzacji (art. 22c pkt 1 ustawy o PIT). W ww. zakresie należy uwzględnić jedynie dwie wartości, tj. przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości oraz wartość początkową tego środka trwałego. Natomiast dochodem ze sprzedaży znajdującego się na Nieruchomości zabudowanej oraz Nieruchomości lokalowej odpowiednio Budynku i Lokalu stanowiących środki trwałe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej będzie różnica między przychodem z ich odpłatnego zbycia, a ich wartością początkową powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Powyższe stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach indywidualnych z dnia 6 lutego 2013 r. Nr BPBI/1/415-1440/12/ESZ i Nr IBPBI/1/415-1441/12/ESZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2010 r. Nr IPPB1/415-156/10-4/KS.
W związku z powyższym podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych, będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości zabudowanej a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Budynku.
Natomiast podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości lokalowej, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych, będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości lokalowej a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Lokalu.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie sposobu ustalenia:
Stosownie do treści art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Środki trwałe stanowią składniki majątku trwałego firmy.
Środkami trwałymi, w świetle cytowanego wyżej przepisu, mogą być spełniające powyższe kryteria m.in. budynki i lokale będące przedmiotem odrębnej własności.
W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
W myśl art. 22g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W 2014 roku Wnioskodawca otrzymał od swojego ojca w darowiźnie Nieruchomość lokalową (lokal wraz z udziałem w gruncie nieruchomości wspólnej), która nie była wcześniej wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości, wykorzystując w tym celu m.in. Nieruchomość lokalową. W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą otrzyma od swojego ojca, również w drodze darowizny, drugą zabudowaną nieruchomość, która także będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Opisana we wniosku Nieruchomość lokalowa składa się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość opisana we wniosku jako nieruchomość zabudowana będzie zabudowana nieruchomością mieszkalną. Możliwe, iż w przyszłości, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości lokalowej będzie się ona składać z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej, ponieważ przed sprzedażą nieruchomości lokalowej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Możliwe, że w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zabudowanej, nieruchomość będzie miała charakter niemieszkalny ponieważ przed sprzedażą nieruchomości zabudowanej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną.
Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, że wartość początkową składników majątku, o których mowa we wniosku, należy ustalić w oparciu o cytowany art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową:
Budynku – jako wartość rynkową Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na Budynek,
Gruntu – jako wartość rynkową Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na Grunt,
Lokalu – jako wartość rynkową Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na Lokal,
Udziału w Gruncie – jako wartość rynkową Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na udział w gruncie.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie - jest prawidłowe.
Odnośnie ewentualnej sprzedaży w przyszłości przez Wnioskodawcę przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy). v
Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy, spełnione winny zostać, co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychód z działalności gospodarczej stanowią przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2014 roku otrzymał w darowiźnie Nieruchomość lokalową (lokal wraz z udziałem w gruncie nieruchomości wspólnej), która nie była wcześniej wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości, wykorzystując w tym celu m.in. Nieruchomość lokalową. W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą otrzyma od swojego ojca, również w drodze darowizny, drugą zabudowaną nieruchomość, która także będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Opisana we wniosku Nieruchomość lokalowa składa się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość opisana we wniosku jako nieruchomość zabudowana będzie zabudowana nieruchomością mieszkalną. Możliwe, iż w przyszłości, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości lokalowej będzie się ona składać z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej, ponieważ przed sprzedażą nieruchomości lokalowej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Możliwe, że w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zabudowanej, nieruchomość będzie miała charakter niemieszkalny ponieważ przed sprzedażą nieruchomości zabudowanej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Istnieje możliwość, że w przyszłości Nieruchomość lokalowa i Nieruchomość zabudowana zostaną sprzedane.
Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że ewentualne zbycie wskazanej we wniosku Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości zabudowanej nieruchomością mieszkalną, nie będzie generować przychodu ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podlega on bowiem wyłączeniu z tych przychodów na mocy cytowanego art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Z uwagi na okoliczność, że przedmiotem zamierzonej przez Wnioskodawcę sprzedaży będzie Nieruchomość lokalowa składająca się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomość zabudowana, która jest zabudowana nieruchomością mieszkalną uzyskany z tego tytułu przychód stanowił będzie przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, o ile jego odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi jego nabycie.
W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do ustalenia dochodu oraz kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tych składników majątku – Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości zabudowanej, która jest zabudowana nieruchomością mieszkalną – nabytych w formie darowizny będą mieć zastosowanie przepisy dotyczące źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie powoływane przez Wnioskodawcę przepisy dotyczące źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, a zatem pozarolniczej działalności gospodarczej.
W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
Przepis art. 22h ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Podkreślić należy, że zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że dokonując zamierzonej sprzedaży Nieruchomości składającej się z Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz sprzedaży Nieruchomości zabudowanej, która jest zabudowana nieruchomością mieszkalną (nabytych w drodze darowizny) ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi ich nabycie Wnioskodawca osiągnie przychód ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim przypadku koszty uzyskania przychodów Wnioskodawca powinien ustalić na podstawie wskazanego przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 22 ust. 6e tej ustawy. Dochodem ze zbycia wyżej wymienionych Nieruchomości będzie natomiast różnica pomiędzy uzyskanym przychodem a ustalonymi na podstawie ww. przepisu kosztami uzyskania przychodu, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych w części przypadającej odpowiednio na lokal mieszkalny (wchodzący w skład Nieruchomości lokalowej) i nieruchomość mieszkalną (wchodzącą w skład Nieruchomości zabudowanej).
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Budynku i Lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.
Natomiast odnosząc się do ewentualnej sprzedaży Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego, wykazanych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, należy wskazać, że przychód z odpłatnego ich zbycia będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w tej sytuacji, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego należy ustalić w oparciu o przepis art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, zgodnie z którym dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:
Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że kosztem uzyskania przychodu, w przypadku zbycia środka trwałego, który nie został zamortyzowany, będzie jego wartość początkowa pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne. Inaczej mówiąc, wyliczając dochód ze sprzedaży należy obliczyć różnicę między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową środka trwałego, a następnie do tak obliczonej kwoty dodać wartość dokonanych zgodnie z ustawą podatkową odpisów amortyzacyjnych.
Zatem dochodem ze zbycia Budynku niemieszkalnego, Lokalu niemieszkalnego będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych od ww. Budynku niemieszkalnego i Lokalu niemieszkalnego.
Natomiast dochodem ze sprzedaży Gruntu, Udziału w gruncie będzie różnica pomiędzy przychodem z tego tytułu a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych bez uwzględniania odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej Gruntu, Udziału w gruncie bowiem grunty, udział w gruncie – stosownie do art. 22c ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie podlegają amortyzacji.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Budynku i Lokalu niemieszkalnego jest prawidłowe.
IPTPB2/4511-199/15-4/MP | Interpretacja indywidualna
IPPB1/415-156/10-4/KS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ILPB1/4511-1-51/15-7/AMN