Source: http://www.administrator24.info/artykul/id8576,wirtualna-wspolnota-mieszkaniowa
Timestamp: 2020-08-11 22:26:28
Legal References Found: art. 32
 art. 60
 art. 78
 art. 18
 art. 22
 art. 99
 art. 21

Document Content:
Wirtualna wspólnota mieszkaniowa | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| Administrator 3/2016 | 06.04.2016
Głosowanie za pośrednictwem poczty elektronicznej staje się możliwe, gdy uprawniony do głosowania członek wspólnoty złoży pisemną deklarację, pozwalającą na jego identyfikację
Kilka zasad podejmowania uchwał we wspólnocie »
Sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej »
E-mail, fora dyskusyjne i strony internetowe przeznaczone dla konkretnych wspólnot mieszkaniowych są obecnie bodaj najlepszą formą wymiany informacji pomiędzy zarządcą a obsługiwaną przez niego wspólnotą oraz między właścicielami lokali.
Komunikacja elektroniczna w zarządzaniu nieruchomością z powodzeniem może służyć informowaniu się o bieżących sprawach, wymianie poglądów, ustaleniu wspólnego stanowiska, zbiorowemu przygotowywaniu treści uchwał, uzgodnieniu sposobu podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów itd. Jednak takie formy komunikacji nie są właściwe tam, gdzie konieczne jest wykazanie się dowodem doręczenia korespondencji.
E-mailem, nawet w przypadku potwierdzenia od właściciela, wskazującego dany adres internetowy jako podany do korespondencji, nie można wykazać się w razie potrzeby potwierdzenia doręczenia korespondencji, na przykład dla potrzeb postępowania sądowego.
Tymczasem każdy zarząd, a zwłaszcza zarządca, wie doskonale, że musi gromadzić w dokumentacji dowody potwierdzenia doręczenia pism wtedy, gdy może być zobligowany do wykazania, że wywiązał się z obowiązku doręczenia.
Nie stosuje się na przykład zawiadomienia właściciela o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zwykłym e-mailem, gdyż zarząd w przypadku zaskarżenia uchwały do sądu nie będzie w stanie wykazać, że zawiadomił właścicieli o zebraniu.
Po drugie, art. 32 ust 1 ustawy o własności lokali wyraźnie stanowi, że o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie. Nie musi własnoręcznym pismem sporządzać całego dokumentu.
Spełnienie wymogu formy pisemnej polega na zamieszczeniu własnoręcznego podpisu przez osobę dokonującą czynności na dokumencie zawierającym jej oświadczenie. Wprawdzie forma dokumentu elektronicznego z bezpiecznym podpisem elektronicznym jest z nią zrównana, jednak nawet jeżeli zarządca dysponuje podpisem elektronicznym (co obecnie jest rzadkie), to takim podpisem powinni dysponować też wszyscy właściciele lokali, by móc skutecznie złożyć oświadczenia, tak jakby podpisali dokument. Tak samo nie przeprowadza się wirtualnych zebrań właścicieli ani nie podejmuje uchwał w drodze indywidualnego e-mailowego zbierana głosów.
Czytaj też: Sposób zwołania zebrania we wspólnocie >>>
Jednak według Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju członkowie WM mogą oddawać głosy przy podejmowaniu uchwał nie tylko w sposób tradycyjny (na zebraniu bądź pisemnie na karcie do głosowania przy indywidualnym zbieraniu głosów przez zarząd), lecz także za pomocą poczty elektronicznej. Ustawa stanowi, że uchwały mogą być podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd i nie zastrzega żadnej szczególnej formy oddawania głosów. Tym samym decyzję co do formy, w jakiej zarząd będzie je zbierał, pozostawiono uznaniu zainteresowanych.
Zdaniem Ministerstwa, jeżeli dla dokonania danej czynności nie została zastrzeżona żadna forma, nie ma przeszkód, aby oświadczenie woli złożyć elektronicznie. Zgodnie bowiem z art. 60 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (złożenie oświadczenia woli za pośrednictwem poczty elektronicznej). Tym samym właściciel, który będzie zainteresowany głosowaniem drogą mailową na skrzynkę poczty elektronicznej zarządcy nieruchomości, winien wcześniej jednorazowo złożyć odpowiednią własnoręcznie podpisaną deklarację w formie papierowej, z podaniem swojego adresu poczty elektronicznej, i tą drogą określić sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty drogą elektroniczną.
Przepisy dla skutecznego dokonania niektórych czynności prawnych (złożenia oświadczenia woli) zastrzegają obowiązek dokonania ich w określonej przepisami szczególnej formie. W przypadku czynności, dla których ustawodawca zastrzegł pisemną formę złożenia oświadczenia woli, zastosowanie ma art. 78 § 2 kc.
Według niego, dla osiągnięcia przez korespondencję elektroniczną statusu formy pisemnej, oświadczenie woli musi być opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Tym samym brak podpisu bezpiecznego wyklucza możliwość wysłania oświadczenia za pomocą poczty elektronicznej. Ministerstwo podkreśla jednak, że odnosi się to tylko do tych czynności, dla których wymagana forma została wprost określona w przepisach prawa.
W przypadku UWL obowiązek zachowania szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. 2a określający tryb zmiany sposobu zarządu we wspólnocie.
Ponadto, jak stanowi art. 22 ust. 2, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Powyższy przepis nawiązuje do art. 99 § 1 kc, zgodnie z którym, jeśli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do jej dokonania winno być udzielone w tej samej formie.
W związku z tym jest zastosowanie takiej formy (oznaczającej konieczność wykorzystania podpisu kwalifikowanego) również w sprawach objętych zakresem działania art. 21 ust. 3, na mocy którego zarząd składa oświadczenia w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotyczy to udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonania podziału nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem).
W przypadku pozostałych uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali, zdaniem Ministerstwa, mają oni możliwość oddawania głosów za pośrednictwem poczty elektronicznej w formie zwykłej, niewymagającej podpisu kwalifikowanego.
Głosowanie za pośrednictwem poczty elektronicznej nie jest obowiązkowe i staje się możliwe wyłącznie wtedy, gdy uprawniony do głosowania członek wspólnoty złoży uprzednio pisemną deklarację (pozwalającą na jednoznaczną identyfikację osoby głosującej).
oświadczenie woli |
Wyświetleń: 16581|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 9874|Ocena: 5.8