Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7115,ustanie-zarzadu-powierzonego-spoldzielni
Timestamp: 2019-06-18 14:37:44
Legal References Found: art. 27
 art. 26
 art. 27
 art. 18
 art. 24
 art. 27

Document Content:
Ustanie zarządu powierzonego spółdzielni | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| 29.12.2014
Wyrok w sprawie ustania zarządu przymusowego
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi w spółdzielniach mieszkaniowych »
Z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w budynku spółdzielczym ustaje zarząd sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową, stosownie do art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a do zarządu nieruchomością zastosowanie w pełnym zakresie zaczynają mieć przepisy ustawy o własności lokali.
Oznacza to, że z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu winna zacząć funkcjonować wspólnota mieszkaniowa i jej organy. Powołany skutek następuje z mocy prawa i jakiekolwiek dodatkowe „powierzenie” zarządu nieruchomością wspólną wspólnocie nie jest konieczne – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie.
Powodowie domagali się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zmiany w treści regulaminu funduszu remontowego wspólnoty.
Podnieśli, iż obecny zarząd wspólnoty nie został prawidłowo powołany, gdyż wspólnota mieszkaniowa wyodrębniła się z zasobów spółdzielni i – mimo że wszystkie lokale zostały wyodrębnione i obecnie wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie ustawy o własności lokali nie nastąpiło formalne odwołanie zarządu powierzonego spółdzielni.
Przeczytaj: Funkcjonowanie wspólnoty w spółdzielni mieszkaniowej
Sąd ustalił, że w związku z ustanowieniem na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności wszystkich lokali w budynku spółdzielnia poinformowała pismem, że budynkiem zarządzać będzie jedynie do dnia 28 lutego 2011, a następnie zarząd przejmie wspólnota mieszkaniowa.
Począwszy od dnia 17 lutego 2011 r. wspólnota zaczęła więc podejmować uchwały w bieżących sprawach. Pierwsze podjęte przez nią uchwały dotyczyły m. in. powołania zarządu. Zatem sąd uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Stosownie do art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu do zarządu nieruchomością stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Do tego czasu zarząd nieruchomością sprawuje spółdzielnia, stosownie do art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.
W doktrynie prawa i orzecznictwie sądów ugruntowany jest pogląd, że z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu ustaje zarząd sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową, a do zarządu nieruchomością zastosowanie w pełnym zakresie zaczynają mieć przepisy ustawy o własności lokali.
Oznacza to, że z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu winna zacząć funkcjonować wspólnota mieszkaniowa i jej organy. Powołany skutek następuje z mocy prawa i jakiekolwiek dodatkowe „powierzenie” zarządu nieruchomością wspólną wspólnocie nie jest konieczne.
Odmienna sytuacja ma miejsce na gruncie art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który znajduje zastosowanie w przypadku, gdy zarząd nieruchomością sprawowany jest przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 i 3 ustawy i gdy nie doszło jeszcze do wyodrębnienia własności wszystkich lokali.
Stosownie do niego większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
W takim wypadku dla wywołania skutku w postaci zmiany zasad zarządu nieruchomością niezbędne jest podjęcie uchwały w tym przedmiocie przez właścicieli nieruchomości.
Nawet przy tym gdyby przyjąć pogląd przeciwny uznać należy, że wobec faktu, iż wspólnota rozpoczęła funkcjonowanie, doszło do powołania jej zarządu i przy akceptacji tego stanu rzeczy ze strony spółdzielni mieszkaniowej sprawuje ona faktycznie zarząd nieruchomością, w związku z czym doszło do powstania nieodwracalnych już skutków w sferze prawnych i faktycznych stosunków wspólnoty i jej członków.
Warto przeczytać: Lokale wyodrębnione a opłaty od piwnic
W chwili obecnej zbyt daleko idący i nie do przyjęcia byłby skutek, aby wobec braku formalnej uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością przyjąć, że nie ma podstaw prawnych dla funkcjonowania wspólnoty.
Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 28.10.2014 roku, sygn. I C 261/14