Source: http://www.e-podatnik.pl/artykul/doradca_podatnika/15638/szukaj/Aport_czy_sprzedaz_analiza_podatkowa.html
Timestamp: 2018-04-26 09:47:28
Legal References Found: art. 5
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 106
 art. 15
 art. 119
 art. 120
 art. 1
 art. 9
 art. 12
 art. 16
 art. 15
 art. 4
 art. 16
 art. 1
 art. 6
 art. 175
 art. 175
 art. 5
 art. 12
 art. 1
 art. 2
 art. 175

Document Content:
e-PODATNIK :: WSZYSTKIE ARTYKUŁY ZA DARMO :: Doradca Podatnika "Aport czy sprzedaż - analiza podatkowa"
Doradca Podatnika 33-34/2007 Podatek dochodowy
Aport czy sprzedaż - analiza podatkowa
Wnoszenie nieruchomości do spółki w formie aportu, jak również obrót nieruchomościami pomiędzy spółkami kapitałowymi są czynnościami powszechnymi. Jednakże w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości i jej potencjalnym nabywcą są spółki ze sobą współpracujące, może pojawić się pytanie, które z tych rozwiązań jest podatkowo korzystniejsze.
W artykule zostaną przedstawione regulacje podatkowe dotycząc obu sposobów przeniesienia własności nieruchomości, wraz z próbą wskazania, które rozwiązanie jest podatkowo korzystniejsze w danej sytuacji. Pominięto zagadnienie obrotu obiektami budownictwa mieszkaniowego, a skupiono się na nieruchomościach niezabudowanych oraz budynkowych innych niż mieszkaniowe, a także na obrocie prawem użytkowania wieczystego.
Z art. 5 ust. 1 obowiązującej od 1 maja 2004 r. ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) wynika, że opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Towarami w świetle ustawy są rzeczy ruchome, wszelkie rodzaje energii, budynki i budowle lub ich części, a także grunty.
Dostawa towarów używanych jest zwolniona od podatku, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).
Budynki i budowle lub ich części będą uznane za towary używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT). Omawianego zwolnienia nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem używanych budynków, budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:
użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych (art. 43 ust. 6 ustawy o VAT).
Dostawa budynków, budowli oraz gruntów, jeżeli się odbyła w ramach działalności gospodarczej podatnika, jest objęta podatkiem od towarów i usług. Jednak opodatkowanie wskazanych towarów nie jest zasadą bezwzględną. Dwie pierwsze kategorie towarów mogą zostać zwolnione z podatku jako towary używane, natomiast tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę korzystają ze zwolnienia przedmiotowego.
Bardzo ważną rolę odgrywa również zasada wyrażona w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którą w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza ona, że sytuacja podatkowa gruntu jest tożsama z sytuacją posadowionego na nim budynku lub budowli.
Zwolnienie budynku od podatku rozciąga się więc na teren, na którym budynek się znajduje1. Podobna regulacja dotyczy zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, które jako czynność prawna mająca za przedmiot prawo do wartości niematerialnych i prawnych stanowi świadczenie usług2. Zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jest bowiem zwolnione z podatku w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 proc.3.
Należy również wskazać, że to na sprzedawcy ciąży obowiązek ustalenia prawidłowej stawki podatkowej dla sprzedawanego towaru, gdyż to on ma najwięcej informacji na ten temat8.
Ulepszeniem środka trwałego jest natomiast jego przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja, jeżeli doprowadziła do wzrostu wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do jego wartości z dnia przyjęcia do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji (art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych; dalej: ustawa o CIT).
Z powyższego wynika, że dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania niezbędne jest m.in. łączne spełnienie dwóch przesłanek: że przedmiotem dostawy były towary używane i że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego4.
W przypadku gdy przedmiotem umowy sprzedaży są tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, to zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dostawa tych towarów korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.
Problemem pozostaje rozróżnienie między gruntami podlegającymi opodatkowaniu a zwolnionymi od VAT. Zagadnienie to wielokrotnie rozstrzygały organy podatkowe I i II instancji. Sporny był przede wszystkim sposób ustalania przeznaczenia gruntu, tzn. czy powinno się to robić na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków, czy na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wątpliwości budziła również sytuacja, gdy brakowało obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Rodzaje gruntów określa ewidencja prowadzona na zasadach wynikających z rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001 r. nr 38, poz. 454). Z przepisu zawartego w art. 43 ust. l pkt 9 ustawy o VAT wynika, że opodatkowaniu podlega również dostawa gruntów, które są klasyfikowane nie tylko jako tereny budowlane, ale również z przeznaczeniem pod zabudowę. Nadmienić należy, że w powyższym rozporządzeniu nie wymienia się "terenów budowlanych", lecz "grunty zabudowane i zurbanizowane", co wskazuje, iż ustawodawca nie odwoływał się w ustawie o VAT do powyższego aktu prawnego przy formułowaniu art. 43 ust. 1.
Należy zatem uznać, że istotne znaczenie dla określenia przeznaczenia gruntu mają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie klasyfikacja gruntu oparta na ww. rozporządzeniu, której zapisy mogą w tym zakresie pełnić jedynie rolę pomocniczą5. Natomiast w sytuacji braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie gruntu określić należy, korzystając z takich kryteriów, jak przykładowo: zastosowanie gruntu, projekt opracowywanego planu przeznaczenia, informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też uregulowania w kwestii przeznaczenia gruntu zawarte w umowie sprzedaży.
Ważny jest również brak możliwości przeznaczenia gruntów pod zabudowę ze względu na ich charakter (np. wyrobiska żwirowe)6. Istotne w tym wypadku jest także rozstrzygnięcie m.in. następujących kwestii: Jaki status był nadany tym gruntom planem przestrzennym dotychczas obowiązującym? Czy grunty te były przeznaczone pod inwestycje budowlane? Czy sprzedawca ma w zakresie wykonywania działalności gospodarczej prowadzenie działalności rolniczej i czy ją na tych gruntach prowadził?7.
Niezależnie od faktu, że prawo cywilne przewiduje dla umowy przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego, udokumentowanie dostawy przedmiotowych towarów na gruncie przepisów ustawy o VAT powinno nastąpić poprzez fakturę VAT. Zgodnie bowiem z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę potwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, jej datę, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 169.
Dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych (art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). Zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości.
Spełnienie wymaganych przesłanek pozwala skorzystać ze wskazanej ulgi. Przepis ten odnosi się ponadto do stanu z chwili sprzedaży - nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego - nie zaś do potencjalnego przeznaczenia gruntu w przyszłości. W innych przypadkach dochód ten opodatkowany jest stawką 19 proc. Oceny, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, dokonuje się z uwzględnieniem definicji zawartej w ustawie o podatku rolnym.
Zgodnie z nią za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 ustawy o podatku rolnym, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Artykuł 1 ww. ustawy stanowi natomiast, że opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności, w których przypadku przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego (art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych; dalej: ustawa o pcc).
Ponadto zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o pcc zwolnione jest z tego podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, pod warunkiem że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.
Moment podatkowo istotny sytuacji faktycznej gruntu jest w powyższym przepisie wyrażony jeszcze precyzyjniej niż w ustawie o CIT - w chwili dokonania czynności nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne. Wniosek Sprzedając opisaną na wstępie nieruchomość, musimy odprowadzić VAT, jednakże przy spełnieniu ustawowych warunków można uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego oraz z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - § 8 ust. 1 pkt 6 - zwalnia się z podatku od towarów i usług wkłady niepieniężne (aporty) wnoszone do spółek prawa handlowego i cywilnego. Przepis ten nie precyzuje rodzaju wkładów niepieniężnych wnoszonych do spółki. W pojęciu tym mieszczą się zatem również nieruchomości.
W przypadku wniesienia aportu innego niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część przychodem jest nominalna wartość udziałów w spółce kapitałowej objętych w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część (art. 12 ust. 1 pkt 7 ustawy o CIT). Jeżeli wartość ta odbiega w sposób znaczny od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 14 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 7 ustawy o CIT).
Wspólnik obejmujący udziały w zamian za nieruchomość wniesioną aportem do spółki kapitałowej jest zatem zobowiązany do zaliczenia wartości udziałów otrzymanych w zamian za nieruchomość do przychodów i rozliczenia ich na zasadach ogólnych. Koszty uzyskania przychodu ustala się na dzień objęcia udziałów w wysokości wartości początkowej przedmiotu wkładu, zaktualizowanej zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszonej o dokonaną przed wniesieniem tego wkładu sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, jeżeli przedmiotem wkładu niepieniężnego są środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne (art. 15 ust. 1j pkt 1 ustawy o CIT).
Nie uważa się za koszt uzyskania przychodu wydatków na objęcie lub nabycie udziałów; wydatki takie są jednak kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tych udziałów (art. 16 ust. 1 pkt 8 ustawy o CIT). Przychód ten dołącza się do pozostałego przychodu podatnika, podobnie jak koszty uzyskania przychodu, i rozlicza na zasadach ogólnych, tj. zgodnie ze stawką 19 proc.
Zbycie udziałów nabytych w zamian za aport
Opodatkowanie sprzedaży takich udziałów odbywa się na zasadach ogólnych, czyli stawką 19 proc., niemniej zgodnie z art. 15 ust. 1k ustawy o CIT, w przypadku odpłatnego zbycia udziałów objętych w zamian za wkład niepieniężny, na dzień zbycia tych udziałów koszt uzyskania przychodów ustala się w wysokości: - nominalnej wartości objętych udziałów (akcji), wkładów z dnia ich objęcia - jeżeli te udziały (akcje), wkłady zostały objęte w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, - wartości początkowej przedmiotu wkładu własnego, o którym mowa w art. 4 pkt 6 lit. b) ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, zaktualizowanej zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszonej o sumę dokonanych przed wniesieniem tego wkładu odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, a w przypadku wniesienia gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów - wartości równej wydatkom poniesionym na ich nabycie, - wartości przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wynikającej z ksiąg przedsiębiorstwa, określonej na dzień objęcia tych udziałów (akcji), wkładów, nie wyższej jednak niż ich wartość nominalna z dnia objęcia.
Do opodatkowania aportu nie znajdzie zastosowania wskazane wyżej zwolnienie, gdyż wniesienie aportu do spółki nie zostało uznane za odrębną czynność cywilnoprawną (katalog tych czynności znajduje się w art. 1 ustawy o pcc). Jednak podatkowi od czynności cywilnoprawnych będzie podlegało wniesienie aportu do spółki, jeżeli w jego konsekwencji nastąpi zmiana umowy spółki. W takiej sytuacji podstawę opodatkowania stanowi wartość wkładów powiększających majątek spółki albo wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy. Stawka podatku wynosi 0,5 proc. podstawy opodatkowania.
Konieczność opodatkowania wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki potwierdziły również Izba Skarbowa w Gdańsku oraz Izba Skarbowa w Rzeszowie (decyzja Izby Skarbowej w Gdańsku z 28 kwietnia 2006 r. nr PO/436/1/0004/06, decyzja Izby Skarbowej w Rzeszowie z 16 marca 2006 r. nr IS. I/2-4361/4/06). W obu decyzjach podkreślono, że podatnicy, którzy nie rozliczą się z tego podatku przy wnoszeniu aportu, naruszą przepisy podatkowe. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o pcc wartość wkładów powiększających majątek spółki lub wartość podwyższenia kapitału są podstawą opodatkowania, od której należy uiścić podatek w wysokości 0,5 proc.
Ustalając wartość wkładów niepieniężnych, należy pamiętać o treści art. 175 kodeksu spółek handlowych. Stanowi on, że jeżeli wartość aportu została znacznie zawyżona w stosunku do jego wartości zbywczej w dniu zawarcia umowy spółki, wspólnik, który wniósł taki wkład, oraz członkowie zarządu, którzy, wiedząc o tym, zgłosili spółkę do rejestru, obowiązani są solidarnie wyrównać spółce brakującą wartość. Od obowiązku określonego w art. 175 § 1 k.s.h. wspólnik oraz członkowie zarządu nie mogą być zwolnieni.
Wnosząc nieruchomość do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jako wkład niepieniężny, korzystamy ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Musimy jednak doliczyć do przychodu wartość udziałów otrzymanych w zamian za wnoszoną nieruchomość. Ponadto w sytuacji, gdy aport ten doprowadzi do zmiany umowy spółki, konieczne jest rozliczenie się z podatku od czynności cywilnoprawnych.
SPRZEDAŻ CZY APORT
Z przedstawionych wyżej zasad opodatkowania wynika, że korzystniejsze podatkowo jest wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki, jednak z zastrzeżeniem, że wartość otrzymanych w zamian udziałów nie będzie znacząco przewyższała ceny sprzedaży nieruchomości z I wariantu. Nadto znaczne koszty uzyskania przychodu mogą w praktyce zmniejszyć dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym lub nawet go wyłączyć.
- art. 5, 15, 29, 43, 106, 119, 120 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 ze zm.)
- art. 12, 14, 15, 16, 16g, 16h, 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.)
- art. 1, 2 ustawy o podatku rolnym (j.t. Dz.U. z 2006 r. nr 136, poz. 969 ze zm.)
- art. 2, 6, 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450) - art. 175 kodeksu spółek handlowych (Dz.U. z 2000 r. nr 94, poz. 1037, ze zm.)
- § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97, poz. 970 ze zm.)
- postanowienie z 31 sierpnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Urząd Skarbowy w Jarocinie, sygn. PP/443-16/06, http://ww.sip.mf.gov.pl
- postanowienie z 4 sierpnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Urząd Skarbowy w Tarnobrzegu, sygn. U.S.V-443/16/06, http://ww.sip.mf.gov.pl
- postanowienie z 6 lipca 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Opolski Urząd Skarbowy, sygn. PP/443-29-1-GK/06, http://www.sip.mf.gov.pl
- postanowienie z 8 czerwca 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Trzeci Mazowiecki Urząd Skarbowy w Radomiu, sygn. 1473/WV/ 443/539/44/2006/JZ, http://www.sip.mf.gov.pl
- decyzja z 26 października 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Izba Skarbowa w Rzeszowie
- Ośrodek Zamiejscowy w Krośnie, sygn. IS.IX/3-443/182/06, http://www.sip.mf.gov.pl
- postanowienie z 5 lipca 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Pierwszy Urząd Skarbowy w Opolu, sygn. PP/443-64-1/06, http://www.mf.gov.pl
- decyzja Izby Skarbowej w Gdańsku z 28 kwietnia 2006 r. nr PO/436/1/0004/06, http://www.sip.mf.gov.pl,
- decyzja Izby Skarbowej w Rzeszowie z 16 marca 2006 r. nr IS. I/2-4361/4/06, http://www.sip.mf.gov.pl
Zob. przykładowo: Postanowienie z 31 sierpnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Urząd Skarbowy w Jarocinie, sygn. PP/443-16/06, http://ww.sip.mf.gov.pl.
Postanowienie z 4 sierpnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Urząd Skarbowy w Tarnobrzegu, sygn. U.S.V-443/16/06, http://ww.sip.mf.gov.pl.
§ 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97, poz. 970 ze zm.).
Postanowienie z 6 lipca 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Opolski Urząd Skarbowy, sygn. PP/443-29-1-GK/06, http://www.sip.mf.gov.pl.
Postanowienie z 8 czerwca 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Trzeci Mazowiecki Urząd Skarbowy w Radomiu, sygn. 1473/WV/443/539/44/2006/JZ, http://www.sip.mf.gov.pl.
Decyzja z 26 października 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Izba Skarbowa w Rzeszowie - Ośrodek Zamiejscowy w Krośnie, sygn. IS.IX/3-443/182/06, http://www.sip.mf.gov.pl.
Postanowienie, o którym mowa w przypisie 5.
Postanowienie, o którym mowa w przypisie 5. 9 Postanowienie z 5 lipca 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, Pierwszy Urząd Skarbowy w Opolu, sygn. PP/443-64-1/06, http://www.mf.gov.pl.