Source: https://kancelaria-dek.pl/Odszkodowanie_za_przekroczenie_granic_przy_budowie_lokalu._,1018,605
Timestamp: 2020-02-16 20:37:23
Legal References Found: art. 5
 art. 151
 art. 231
 art. 6
 art. 151
 art. 232
 art. 151
 art. 1047
 art. 786
 art. 1047
 art. 151
 art. 231
 art. 151
 art. 1047
 art. 1047
 art. 1047
 art. 1047
 art. 1047
 art. 786
 art. 786
 art. 1047
 art. 64
 art. 1047
 art. 64
 art. 1047
 art. 1047
 art. 786
 art. 1047
 art. 455
 art. 233

Document Content:
Odszkodowanie za przekroczenie granic przy budowie lokalu. - Adwokat Białystok - Kancelaria Adwokacka
Kategoria: przekroczenie granic, odszkodowanie za nieruchomość
Sygn. akt XI C 2503/16.
Przewodnicząca Sędzia A
Protokolant Ł Olech
po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2018 roku w Białymstoku
sprawy z powództwa Ga Roberta TT i Ay Józefy TT
przeciwko Wspólnocie Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku
o zapłatę kwoty 61.613 zł
II. Zasądza od powodów Ga Roberta TT i Ay Józefy TT na rzecz pozwanej Wspólnoty Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku solidarnie kwotę 7.700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
III. Odstępuje od obciążania powodów brakującymi kosztami sądowymi.
Powodowie G Robert TT i Aa Józefa TT wnieśli o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku kwoty 61.613 zł ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym od dnia 6 lutego 2015 roku do dnia zapłaty. Powodowie domagali się również zasądzenia od pozwanej na ich rzecz zwrotu kosztów procesu według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu pozwu podali, że prawomocnym wyrokiem z dnia 5 lutego 2015 roku wydanym w sprawie sygn. akt II Ca x/17 Sąd Okręgowy w Białymstoku, zamieniając wyrok Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku wydany w sprawie o sygn. akt XI C x/13, zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nabycia prawa własności działki o nr geod. x/1 o pow. 98 m2, zabudowanej budynkiem nr 396 będącym własnością pozwanej za zapłatą ceny w kwocie 61.613 zł. W ocenie powodów z tego oświadczenia wynika, że własność nieruchomości przeszła na pozwaną, czemu odpowiada obowiązek uiszczenia ceny. Oznacza to ww. orzeczenie zastąpiło umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wobec powyższego powodowie domagali się zapłaty ceny z uwagi na brak dobrowolnego spełnienia wymagalnego świadczenia (k. 2-4).
Pozwana Wspólnota Lokalowa Pawilonu „SS II” w Białymstoku wniosła o oddalenie powództwa w całości z uwagi na brak podstawy prawnej dochodzonego roszczenia oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Podała, że treść wyroku z dnia 5 lutego 2015 roku wydanego w sprawie o sygn. akt II Ca x/14 ma charakter zobowiązujący jedynie w zakresie zastępującym oświadczenie woli strony pozwanej. W jej ocenie powództwo powinno zostać oddalone na zasadzie art. 5 kc także i z tej przyczyny, że poprzednicy prawni powodów otrzymali od poprzedników prawnych pozwanej kwotę pieniężną za przedmiotowy grunt, co wynika ze znajdujących się w aktach sprawy o sygn. akt XI C x/13 dowodów wpłat, które to kwoty po waloryzacji odpowiadają kwocie należnej i która powinna być zaliczona na poczet wpłaty. Wobec tego pozwana dokonała w piśmie z dnia 25 listopada 2016 roku potrącenia dochodzonej pozwem kwoty z wartością prac i nakładów stanowiących zapłatę za przeniesienie własności nieruchomości dokonane przez jej poprzednika prawnego (k. 20-23 i k. 24).
Powodowie w odpowiedzi podnieśli, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przeniesienia własności nieruchomości nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń w formie aktu notarialnego. W ich ocenie złożone oświadczenie o potrąceniu jest bezskuteczne, ponieważ powodowie nie są dłużnikami wzajemnymi pozwanej z jakiegokolwiek tytułu. Fakt, że pozwana uiściła rzekomo pewną kwotę na rzecz poprzednich właścicieli nieruchomości, zaś ci nie przenieśli na nią w sposób ważny i skuteczny własności nieruchomości, nie ma znaczenia w niniejszej sprawie (k. 44-45). Odpowiadając na stanowisko powodów pozwana argumentowała, że stan prawny nieruchomości wywodzony z wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku, sygn. akt II Ca x/14 nie znajduje oparcia w stanie prawnym ujawnionym w księdze wieczystej nieruchomości. Nie jest możliwe dokonanie wpisu prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej bez złożenia oświadczenia woli przez powodów. Sam wyrok zastępuje jedynie oświadczenie woli pozwanej, nie zastępuje natomiast umowy przeniesienia własności nieruchomości, wobec czego powodowie nie wykazali istnienia stosunku zobowiązaniowego (k. 59-60). W dalszym toku procesu pozwana podniosła dodatkowo zarzut przedawnienia roszczenia wyjaśniając, że żądanie zapłaty jest roszczeniem o charakterze materialnym i jako takie podlega przedawnieniu. Ponadto konsekwentnie utrzymywała, że roszczenia z art. 151 kc zostały skonsumowane poprzez przyjęcie przez Wandę PO (poprzedniczkę prawną powodów) należności za wykup gruntu (k. 81-83). Jej zdaniem doszło do zasiedzenia spornego pasa gruntu, ponieważ z chwilą dokonania wpłat na rzecz poprzedniczek prawnych powodów (tj. od dnia 23 września 1983 roku) zapoczątkowany został okres samoistnego posiadania pozwanej. Okres zasiedzenia upłynął zatem w dniu 23 września 2013 roku (k. 110 i v.).
W odpowiedzi na to pismo powodowie podnieśli, że kwestia zasiedzenia była już przedmiotem rozpoznania w sprawie o sygn. akt XI C x/13 (II Ca x/14). Ponadto nawet gdyby przyjąć, że okres samoistnego posiadania rozpoczął się z datą wskazaną przez pozwaną, to termin zasiedzenia został przerwany z dniem 25 lipca 2012 roku, tj. z dniem wniesienia poprzedniego powództwa, tj. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie wykupienia nieruchomości (k. 115-117).
Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 4 lutego 1985 roku w formie aktu notarialnego powodowie nabyli od Wandy PO, Anny Teresy WE, Jolanty Marii GBy oraz Grażyny Elżbiety LIcz nieruchomość położoną przy ul. św. Rocha i ul. Sukiennej w Białymstoku o powierzchni 792 m², dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Białymstoku księga wieczysta KW nr BI1B/xx/07. Na części gruntu stanowiącego obecnie własność powodów na zasadzie wspólności ustawowej, na przełomie lat 70. i 80. XX wieku rozpoczęto budowę budynku 396 – „SS II”, obecnie położonego przy ulicy Św. Rocha 13/15 w Białymstoku i będącego własnością pozwanej. Plan realizacji inwestycji związanej z budową ww. budynku został zatwierdzony decyzją nr 29/78, która została uzupełniona decyzją z dnia 7 lipca 1980 roku. Plac budowy został przekazany przez Inwestora (Cech Rzemiosł Różnych) na rzecz Wykonawcy protokołem przekazania z dnia 15 grudnia 1978 roku. Ostatecznie podczas budowy SSa II, która przebiegała kilkuetapowo i była rozciągnięta w czasie, doszło do przekroczenia granic gruntu należącego obecnie do powodów i zajęcia części stanowiącej ich własność nieruchomości.
Wobec powyższego powodowie pozwem z dnia 25 lipca 2012 roku wystąpili o zobowiązanie Wspólnoty Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nabycia prawa własności części nieruchomości, na której znajduje się będący własnością Wspólnoty budynek 396, za zapłatą wynagrodzenia w kwocie 40.000 zł.
Wyrokiem z dnia 22 listopada 2012 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku oddalił powództwo, natomiast wyrokiem z dnia 30 sierpnia 2013 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku (II Ca 249/13) uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 22 października 2014 roku wydanym w sprawie o sygn. akt XI C x/13 uwzględnił powództwo w całości, zobowiązując pozwaną Wspólnotę Pawilonu „SS II” w Białymstoku do złożenia oświadczenia woli w ten sposób, że „Wspólnota Lokalowa Pawilonu „SS II” w Białymstoku oświadcza, że nabywa od Ay Józefy TT i Ga Roberta TTa własność działki gruntu o powierzchni 98 m2 stanowiącej część działki nr x, o łącznej powierzchni 792 m2 położonej w Białymstoku przy ul. Św. Rocha i Sukiennej, dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Białymstoku księga wieczysta nr KW BI1B/xx/7, zabudowanej budynkiem nr 396 będącym własnością Wspólnoty Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku za zapłatą wynagrodzenia w kwocie 61.613 zł z odsetkami ustawowymi 13% w stosunku rocznym od dnia 25.07.2012 roku do dnia zapłaty”.
Jako podstawę rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy w Białymstoku wskazał art. 231 § 2 kc, zgodnie z którym właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W toku procesu pozwana podniosła zarzut zasiedzenia spornej nieruchomości, niemniej jednak Sąd Rejonowy w Białymstoku nie znalazł podstaw do jego uwzględnienia. Według Wspólnoty Lokalowej termin zasiedzenia rozpoczął się w dniu 15 grudnia 1978 roku, kiedy to - zgodnie z protokołem – nastąpiło przekazanie placu pod I etap budowy pawilonu „SS II”, upłynął zaś w dniu 15 grudnia 2008 roku (tj. po 30 latach). Sąd uznał jednak, że nie sposób przyjąć jakoby data sporządzenia tego protokołu była równoznaczna z datą wejścia przez poprzednika prawnego pozwanej w posiadanie spornego gruntu. Powyższego nie potwierdziły w sposób jednoznaczny inne przeprowadzone dowody, w tym dowód z zeznań świadków. Strona pozwana w żaden sposób nie wykazała, a na niej zgodnie z treścią art. 6 kc spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie, ażeby doszło do zasiedzenia spornej działki z dniem 15 grudnia 2008 roku. Nie wykazała również, by doszło do zasiedzenia w innym terminie. Sąd dodatkowo stwierdził, że wbrew zarzutom pozwanej podnoszącej zarzut przedawnienia roszczenia powodów o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli powodowie mogli dochodzić swego roszczenia na podstawie art. 151 kc. Roszczenie z tego artykułu, mimo że ma charakter majątkowy, nie ulega przedawnieniu. Wobec tego Sąd stwierdził, że powodowie mieli prawo wystąpić z przedmiotowym roszczeniem i przeprowadził dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji Mirosława Mirończuka na okoliczność dokonania ostatecznego podziału działki nr x położonej w Białymstoku przy ul. Sukiennej 1, polegającego na wydzieleniu zabudowanej części budynkiem nr 396 oraz przy pomocy biegłego z zakresu szacowania nieruchomości określił wartość rynkową tego gruntu o pow. 98 m2 na kwotę 61.613 zł.
Apelację od powyższego wyroku złożyła pozwana Wspólnota. Wyrokiem z dnia 5 lutego 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt II Ca x/14 Sąd Okręgowy w Białymstoku zmienił zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że zobowiązał pozwaną Wspólnotę Lokalową Pawilonu „SS II” w Białymstoku do złożenia oświadczenia woli w ten sposób, że „Wspólnota Lokalowa Pawilonu SS II w Białymstoku oświadcza, że nabywa od Ga Roberta TTa i Ay Józefy TT własność działki o numerze geodezyjnym x, o powierzchni 98 m2, oznaczoną na szkicu biegłego sądowego Mirosława M (k. 204 akt sprawy), który to szkic stanowi integralną część orzeczenia, położoną w Białymstoku przy ul. Sukiennej, dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Białymstoku księga wieczysta nr KW BI1B/xx/7, zabudowanej budynkiem numer 396, będącym własnością Wspólnoty Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku za zapłatą ceny w kwocie 61.613 (sześćdziesiąt jeden tysięcy sześćset trzynaście) zł”. W zakresie roszczenia odsetkowego Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił powództwo. Oddalił również apelację pozwanej w pozostałym zakresie.
Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne Sąd I instancji jednak uznał, że podstawą prawną dochodzonego roszczenia powinien być nie art. 232 § 2 kc, ale art. 151 kc, zgodnie z którym jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. W ocenie Sądu Okręgowego jedynym zarzutem tamującym roszczenie powodów mógł być zarzut zasiedzenia. Sąd przyjmując jako dowód również dokumenty złożone przez pozwaną na etapie postępowania odwoławczego ustalił, że wznoszenie pawilonu obejmowało trzy etapy, a poprzednicy prawni pozwanej nie mogli wejść w posiadanie spornej nieruchomości wcześniej niż we wrześniu 1982 roku. Kolejno z dokumentów przedstawionych przez pozwaną wynikało, że inwestor Cech Rzemiosł Różnych płacił poprzedniczce prawnej powodów za użytkowanie terenu, co wykluczało przyjęcie w sprawie posiadania samoistnego i ewidentnie wskazywało na posiadanie zależne. Tym samym Sąd uznał, że inwestor był posiadaczem zależnym w stosunku do nieruchomości i z tego względu nie mógł doprowadzić do jej zasiedzenia. Również podnoszone przez pozwaną kwestie rozliczeń pomiędzy poprzednikami prawnymi powodów świadczą na niekorzyść stanowiska pozwanej, według której jej poprzednik miał doprowadzić do wykupienia spornego pasa gruntu. Zaoferowane dokumenty w postaci wpłat czekami z września 1983 roku oraz pismo Komitetu Budowy Pawilonu „SS II” z dnia 24 czerwca 1983 roku potwierdzają istnienie co najmniej dwóch tytułów, z powodu których uiszczano należności. Po pierwsze inwestor miał wpłacić kwotę 770.000 zł jako „niewykonane prace w budynku”, po drugie właściciel był uprawniony do odbioru kwoty 5.152 zł za użytkowanie terenu i straty uprawowe. Oznacza to, że uiszczane czekami kwoty nie mogą być traktowane jako zapłata za wykup nieruchomości, skoro istniały ww. podstawy, z tytułu których wpłaty te mogły być dokonywane. Poza tym w ocenie Sądu Okręgowego jeżeli miałoby dojść do wykupienia gruntu, to na rzecz Skarbu Państwa, a nie na rzecz poprzednika prawnego pozwanej. W powyższym zakresie zarzuty pozwanej okazały się bezskuteczne, wobec czego Sąd Okręgowy zamienił wyrok Sądu I instancji poprzez doprecyzowanie identyfikacji działki oraz co do odsetek od ceny wykupu. W zakresie roszczenia odsetkowego Sąd wyjaśnił, że odsetki za opóźnienie spełnienia świadczenia pieniężnego należą się właścicielowi zabudowanej nieruchomości dopiero od daty przejścia własności działki, nie zaś od chwili utraty samoistnego posiadania nieruchomości.
W dniu 20 marca 2015 roku powód wniósł o nadanie klauzuli wykonalności prawomocnemu wyrokowi Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku sygn. akt II Ca x/14. Sąd Okręgowy nadał klauzulę wykonalności ww. wyrokowi w zakresie punktu II. W dniu 10 kwietnia 2015 roku powód wniósł o nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi z dnia 5 lutego 2015 roku również w zakresie punktu I.1. W uzasadnieniu wyjaśnił, że na podstawie art. 1047 kpc konieczne jest nadanie klauzuli wykonalności wskazanej części orzeczenia, co uprawniałoby wierzycieli do wyegzekwowania zasądzonej kwoty 61.613 zł w postępowaniu egzekucyjnym.
Postanowieniem z dnia 16 kwietnia 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt II Ca x/14 Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił wniosek powodów i wyjaśnił, że przedmiotowy wyrok nie nadaje się do wykonania w drodze egzekucji. Sąd zasugerował, że zgodnie z treścią art. 786 kpc, jeżeli sentencja orzeczenia stwierdzającego obowiązek dłużnika do złożenia oświadczenia woli uzależni ten obowiązek od uprzedniego lub równoczesnego spełnienia przez wierzyciela oznaczonego świadczenia wzajemnego, to skutek takiego orzeczenia w postaci fikcji złożenia oświadczenia woli nastąpi dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności, którą sąd nada po złożeniu dowodu spełnienia tego świadczenia. W przedmiotowej sprawie natomiast obowiązek zapłaty ceny nie spoczywał na wierzycielu, ale na dłużniku, zatem zastosowanie miał art. 1047 § 1 kpc i brak było podstaw do nadania klauzuli wykonalności.
Od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku sygn. akt II Ca x/14 skargę kasacyjną wywiodła pozwana. Postanowieniem z dnia 6 listopada 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt IV CSK 252/15 Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania wyjaśniając, że w sprawie nie występuje istotne zagadnienie prawne, albowiem kwestia przedawniania roszczeń właściciela gruntu z art. 151 kc była już przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego. Ponadto w sprawie brak jest podstaw do uznania, że skarga kasacyjna jest oczywiście uzasadniona, ani też nie zachodzi w sprawie nieważność postępowania, którą Sąd Najwyższy bierze pod uwagę w granicach zaskarżenia z urzędu.
Powodowie kolejno podawali, że pozwana nie zapłaciła ceny wykupu spornej nieruchomości i domagali się nadania klauzuli wykonalności w zakresie punktu I wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku sygn. akt XI C x/13 zmienionego wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku sygn. akt II Ca x/14. Postanowieniem z dnia 28 stycznia 2016 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku oddalił wniosek powodów z dnia 26 stycznia 2016 roku o uzupełnienie postanowienia z dnia 15 stycznia 2016 roku poprzez nadanie klauzuli wykonalności punktowi I ww. wyroku. Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił zażalenie powodów na powyższe postanowienie i po raz kolejny wyjaśnił, że przymusowe wykonanie orzeczenia jest zbędne.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzone w niniejszej sprawie oraz znajdujące się w aktach sprawy o sygn. XI C x/13 (II Ca x/14) dokumenty, a także w oparciu o dokumenty znajdujące się w księdze wieczystej o nr KW nr BI1B/xx/07.
W ocenie Sądu powództwo skierowane przeciwko Wspólnocie Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku o zapłatę ceny w kwocie 61.613 zł jest przedwczesne. Zasadnie również pozwana Wspólnota w toku procesu podnosiła, że aktualnie brak jest podstawy materialnoprawnej do dochodzenia tego roszczenia.
Istotą sporu jest okoliczność, że Sąd Okręgowy w Białymstoku wydając wyrok z dnia 5 lutego 2015 roku zmienił go w taki sposób, że oddalił powództwo w zakresie roszczenia odsetkowego, którego powodowie dochodzili od kwoty 61.613 zł od dnia 6 lutego 2015 roku do dnia zapłaty. Sąd uznał przy tym, że należało podzielić pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 20 czerwca 1974 roku, sygn. akt II CR 309/74 i zastosować go również do niniejszej sprawy mimo, że dotyczył roszczenia właściciela gruntu określonego w art. 231 § 2 kc, a nie roszczenia z art. 151 kc. Zgodnie z tym poglądem, gdy przejście prawa własności zabudowanej działki następuje z mocy prawomocnego orzeczenia sądowego (art. 64 kc, art. 1047 § 1 kpc), obowiązek zapłaty należnego z tego tytułu wynagrodzenia powstaje dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku uwzględniającego żądanie przeniesienia własności zabudowanej działki. Odsetki zatem za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego należą się właścicielowi zabudowanej nieruchomości dopiero od daty przejścia własności zabudowanej działki (art. 481 § 1 kc), nie zaś od chwili utraty samoistnego posiadania nieruchomości. Sąd Okręgowy w Białymstoku tym samym wyraźnie dał powodom sygnał co do braku wymagalności roszczenia o zapłatę ceny w kwocie 61.613 zł.
Po wydaniu wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku w sprawie o sygn. akt XI C x/13, zmienionego wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku sygn. akt II Ca x/14 powodowie bezskutecznie próbowali uzyskać tytuł wykonawczy, domagając się nadania klauzuli wykonalności w zakresie punktu I ww. wyroku zastępującego oświadczenie woli pozwanej o nabyciu prawa własności przedmiotowego gruntu za zapłatą ceny w kwocie 61.613 zł. Postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2016 roku wydanym w sprawie o sygn. II Cz /16 Sąd Okręgowy w Białymstoku jako podstawę odmowy nadania klauzuli wykonalności wskazał art. 1047 § 1-2 kpc, zgodnie z którym jeżeli dłużnik obowiązany jest do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia woli zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w paragrafie poprzedzającym powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności. Przy tym art. 1047 § 1 kpc należy rozumieć w ten sposób, że skoro skutek orzeczenia sądowego jest równoznaczny z oświadczeniem woli dłużnika, to nie zachodzi potrzeba przymusowego wykonania takich orzeczeń. Natomiast art. 1047 § 2 kpc odracza powstanie skutków orzeczenia stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli do chwili prawomocnego nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 1047 § 2 kpc pozostaje w związku z art. 786 kpc i dotyczy tylko takich orzeczeń, które złożenie oświadczenia woli przez dłużnika, a zatem i powstanie skutku przewidzianego w § 1 uzależniają od wykonania przez wierzyciela świadczenia wzajemnego. Stosownie do tego przepisu, tj. 1047 § 2 kpc w zw. z art. 786 kpc, jeżeli sentencja orzeczenia stwierdzającego obowiązek dłużnika do złożenia oświadczenia woli uzależni ten obowiązek od uprzedniego lub równoczesnego spełnienia przez wierzyciela oznaczonego świadczenia wzajemnego, to skutek takiego orzeczenia w postaci fikcji złożenia oświadczenia woli nastąpi dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności. W niniejszej sprawie istotne jest to, że rozstrzygnięcie zawarte w pkt I sentencji wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku sygn. akt XI C x/13 zmienionego wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku, sygn. akt II Ca x/14 nie nadaje się do wykonania w drodze egzekucji (art. 1047 § 1 kpc). Sąd Okręgowy wyraźnie wyjaśnił, że w sprawie obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego nie spoczywa na wierzycielu, wobec czego nie ma zastosowania art. 1047 § 2 kpc. W niniejszej sprawie powodowie dochodzą zapłaty ceny w kwocie 61.613 zł, a sami uchylają się od wykonania umowy. Jeżeli domagają się prowadzenia egzekucji w trybie art. 64 kc w zw. z art. 1047 § 2 kpc, to stwierdzić należy, że to pozwana Wspólnota jest uprawniona do domagania się od powodów złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności spornej części nieruchomości na jej rzecz. Wyjaśnić przy tym należy, że art. 64 kc określa skutki materialnoprawne stwierdzenia orzeczeniem sądowym obowiązku złożenia oświadczenia woli, a jego odpowiednikiem procesowym jest art. 1047 kpc. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Jeżeli jednak oświadczenie takie ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami (jak to ma miejsce w rozpoznawanym sporze), do zawarcia umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to zawarcia umowy przyrzeczonej w wykonaniu umowy przedwstępnej (art. 390 § 2 kc) oraz sytuacji, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem pozwu; w takich przypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (por. bliżej uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 roku, sygn. akt III CZP 32/66 (OSNC z 1968 roku, nr 12, poz.199). W sprawie o sygn. akt XI C x/13 z treści żądania pozwu wynika, że powodowie domagali się zobowiązania pozwanej do złożenia określonego oświadczenia woli, co też znalazło odzwierciedlenie w wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku, zmienionego wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku. Skonfrontowanie treści żądania pozwu złożonego w tamtej sprawie z zapadłym rozstrzygnięciem pozwala przyjąć, że orzeczenie zastąpiło tylko oświadczenie woli pozwanej. Jeżeli intencją powodów było uzyskanie rozstrzygnięcia, które miałoby zastąpić oświadczenia woli obu stron umowy mającej za przedmiot przeniesienie własności zajętego przez pozwaną gruntu, to takie żądanie powinni byli zawrzeć w treści pozwu. Nie ulega wątpliwości, że umowa przeniesienia własności nieruchomości jest czynnością prawną dwustronną, która dla wywołania skutków prawnych wymaga złożenia zgodnych oświadczeń woli obu stron. Natomiast treść wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku wskazuje, że orzeczenie to, ani też orzeczenie Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku, nie zastępuje oświadczenia woli powodów w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości. Zaakcentować należy, że aby doszło do skutecznego zawarcia umowy konieczne jest oświadczenie woli pozwanej Wspólnoty, że nabywa własność nieruchomości za cenę 61.613 zł. Z tym oświadczeniem ściśle związany jest obowiązek powodów do złożenia oświadczenia woli w przewidzianej dla przeniesienia własności nieruchomości formie, tj. w formie aktu notarialnego. W niniejszej sprawie brak było więc podstaw do przyjęcia fikcji prawnej, że z chwilą uprawomocnienia się wyroku doszło między stronami procesu do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Oznacza to, że powód, który legitymuje się prawomocnym wyrokiem stwierdzającym obowiązek pozwanego złożenia oświadczenia woli powinien złożyć własne oświadczenie woli, które wspólnie z oświadczeniem pozwanego doprowadzi do połączenia tych osób umową (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2015 roku, sygn. akt V CSK 620/15). Ustawa nie wskazuje jednak terminu, w ciągu którego takie oświadczenie powód powinien złożyć. Obecnie pozwana pozostaje w niepewności co do treści stosunku prawnego łączącego ją z powodami. Takie zagadnienie nie zostało jednak rozstrzygnięte ani w nauce ani w orzecznictwie. W uzasadnieniu wyroku z dnia 19 czerwca 2002 roku, sygn. akt II CKN 997/00 Sąd Najwyższy wskazał, że w sytuacji, gdy wyrok zastępuje tylko oświadczenie woli pozwanego, sąd stwierdzając obowiązek złożenia tylko jednego oświadczenia woli powinien, stosując w drodze analogii przepis art. 1047 § 2 kpc, zakreślić powodowi termin do złożenia korelatywnego oświadczenia woli. Prowadziłoby to do sytuacji, w której wyrokowi zawierającemu oświadczenie pozwanego zostałaby nadana klauzula wykonalności (ze skutkiem wynikającym z tego przepisu) dopiero po wykazaniu, że powód złożył odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie i w oznaczonym terminie własne oświadczenie woli - art. 786 § 1 kpc). Wyrok Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku zmieniony wyrokiem Sadu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku nie zakreślił powodom terminu do złożenia przez nich oświadczenia woli. Niemniej jednak Sąd Okręgowy uwypuklił, że wskazana w wyroku cena nie może być uznana za świadczenie wzajemne powodów wymagające nadania temu wyrokowi klauzuli wykonalności ze skutkami z art. 1047 § 2 kpc. Brak terminu pozwala na uznanie, że w sytuacji, gdy wyrok zastępuje jedynie oświadczenie woli jednej strony, to wymagalność roszczenia uzależniona jest od wykonania umowy przez drugą stronę, która (jak ma to miejsce w niniejszej sprawie) uchyla się od ciążącego na niej obowiązku. Dopiero w momencie, gdy powodowie złożą oświadczenie woli w przedmiocie przeniesienia na pozwaną prawa własności nieruchomości w formie aktu notarialnego, to ich roszczenie o zapłatę ceny w kwocie 61.613 zł może stać się wymagalne jako roszczenie wzajemne. Należy jednak zauważyć, że fakt złożenia takiego oświadczenia woli nie oznacza jeszcze, że na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku zmienionego wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku będzie można wszcząć i prowadzić postępowanie egzekucyjne, albowiem oba wyroki dotyczą świadczenia niepieniężnego. Zgodnie z art. 455 kc jeżeli termin spełnienia świadczenia (w tym przypadku o zapłatę ceny w wysokości 61.613 zł) nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Dopiero zatem gdy zostanie skutecznie zawarta umowa przeniesienia własności spornej nieruchomości (do czego niezbędne jest współdziałanie wierzyciela), roszczenie pieniężne o zapłatę ceny zaktualizuje się poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty i wówczas dopiero stanie się wymagalne.
Ponieważ powodowie nie domagali się wydania wyroku zastępującego umowę wzajemną, a z akt sprawy nie wynika, aby złożyli oświadczenie woli w formie aktu notarialnego dla skuteczności umowy wzajemnej, powództwo należało oddalić jako pozbawione podstawy materialnoprawnej, a tym samym jako przedwczesne. W tym sensie pozwana miała rację podnosząc, że brak jest materialnej podstawy do dochodzenia roszczenia, ponieważ sentencja wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 22 października 2014 roku zmienionego wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2015 roku nie zastępuje umowy stron. Należy dodatkowo zauważyć, że stanowisko powodów w przedmiocie nabycia prawa własności nieruchomości przez pozwaną z chwilą uprawomocnienia się wyroku nie znajduje również oparcia w stanie prawnym ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości o nr KW BI1B/xx2/7, w której nadal w dziale II figurują poprzedni właściciele. Powodom nie wydano bowiem tytułu wykonawczego, a tym samym brak było podstaw do ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności pozwanej Wspólnoty Lokalowej Pawilonu „SS II” w Białymstoku.
Pozwana utrzymywała konsekwentnie, że pomiędzy poprzednikami prawnymi stron doszło do zawarcia nieformalnej umowy nabycia zajętego pod budowę budynku pasa gruntu. Na tą okoliczność przedstawiła dokumenty w postaci: pisma Wandy PO z dnia 26 lipca 1982 roku (k. 37), pisma Komitetu Budowy Pawilonu „SS II” w Białymstoku z dnia 24 czerwca 1983 roku (k. 28), operatu szacunkowego z dnia 8 sierpnia 1983 roku sporządzonego na zlecenie Komitetu w przedmiocie wyliczenia odszkodowania za zniszczone rośliny ogrodnicze rosnące na działce z chwilą rozpoczęcia budowy Pawilonu, dokumentacji zdjęciowe, z której miała wynikać pozorność szacowania wartości nasadzeń i upraw (k. 38) oraz dowody wpłaty i czeki gotówkowe mające świadczyć o tym, że cena z tytułu nabycia gruntu została w całości uiszczona (k. 33-35v.). Podnosiła również zarzut zasiedzenia spornej części gruntu, jako datę początkową biegu terminu zasiedzenia wskazując, że pozwana weszła w posiadanie samoistne gruntu z chwilą zapłacenia Wandzie PO we wrześniu 1983 roku całej wynegocjowanej kwoty 770.000 zł.
Biegły sądowy Stanisław Zimnoch na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dokumentów księgowych (czeków) stwierdził, że widnieje na nich adnotacja „odszkodowanie PO”, a łącznie zrealizowane czeki stanowią kwotę 837.670,50 zł przed denominacją. Natomiast kwota 880.000 zł przed denominacją zwaloryzowana metodą wskaźników wzrostu cen i usług wynosi obecnie 109.348,45 zł (k. 124-126). Zdaniem Sądu opinia biegłego została sporządzona w sposób rzeczowy i zgodny z tezą dowodową sformułowaną przez Sąd. Biegły wyjaśnił swoje ustalenia i nie sposób dopatrzeć się w przedstawionych wnioskach oraz uzasadniających je wywodach błędów, nieścisłości, czy też braku logiki, dla których należałoby odmówić jej waloru dowodowego. Stąd mając na uwadze przepis art. 233 § 1 kpc brak jest podstaw, by przyjąć, że wnioski biegłego obarczone są błędami lub nieścisłościami nie pozwalającymi na oparcie się o opinię przy rozstrzyganiu sprawy.
Zeznania świadków Alicji S (k. 97v.-98), Witalisa S (k. 98 i v.), Piotra R (k. 98v.), Zuzanny D (k. 98v.), Józefa M (k. 99), Anny T WE (k. 99), Waldemara WE (k. 99v.), Grażyny E LIcz (k. 106v.) i Jerzego L (k. 106v. -107) nie wniosły do sprawy istotnych okoliczności. Z ich wypowiedzi nie można było bowiem wywnioskować w sposób pewny i jednoznaczny, czy wpłaty dokonywane na rzecz Wandy PO i jej dzieci stanowiły należność uiszczoną tytułem wykupu działki. Alicja S podała, że zapłata miała nastąpić i musiała zaspokoić wszystkie roszczenia, bo ze strony właścicielki nie było żadnych pretensji. Problemy zaczęły się dopiero gdy doszło do zmiany właściciela (na powodów). Z kolei Witalis S o fakcie konieczności zapłaty za plac wiedział jedynie od kierownika administracji. Wyjaśnił, że były dokonywane rozliczenia kosztów budowy. Józef M stwierdził, że Cech Rzemiosł mógł kupić grunt od osób prywatnych, ale nic więcej na ten temat nie wiedział. Waldemar WE stanowczo podał, że jego teściowa nie przyjmowała żadnych pieniędzy od SSów przed sprzedażą nieruchomości na rzecz powodów. Z zeznań Jerzego L wynikało natomiast, że musiała być jakaś zapłata, ale nie podał z jakiego tytułu i w jakiej wysokości.
W ocenie Sądu powyższe dowody, którym Sąd dał wiarę w zakresie w jakim były ze sobą spójne, świadczą na niekorzyść stanowiska pozwanej. Z przedstawionego zdjęcia nie wynika, by na gruncie nie znajdowały się żadne nasadzenia, za zniszczenie których miało być uiszczone odszkodowanie; ponadto nie jest wiadome, z jakiej daty pochodzą te zdjęcia (k. 38). Natomiast pozostałe dowody w postaci zrealizowanych czeków oraz dowodów wpłat na rachunki bankowe, wbrew twierdzeniu pozwanej, prowadzą do odmiennych wniosków od tych wywodzonych przez pozwaną. W tytule dowodów wpłat czekami wskazano „odszkodowanie PO”. Wyklucza to zatem przyjęcie, że inwestor uiszczał w ten sposób cenę nabycia, w wykonaniu rzekomej nieformalnej umowy sprzedaży części gruntu. Również pismo Komitetu Budowy Pawilonu „SS II” mimo, że potwierdza dokonywanie rozliczeń pomiędzy poprzednikami prawnymi stron, to wskazuje, że były co najmniej dwa tytuły stanowiące podstawę wpłat. Kwota 770.000 zł miała być zapłacona jako niewykonane prace w budynku, kwota 5.152 zł stanowiła należność za użytkowanie terenu, natomiast należność z tytułu strat uprawowych wynikała wprost z operatu szacunkowego i została wyliczona na kwotę 47.534 zł. Ostatecznie zrealizowane przez Wandę PO czeki stanowiły kwotę 837.670,50 zł przed denominacją. Również zeznający w sprawie świadkowie mimo, że wiedzieli o rozliczeniach poprzedników prawnych stron, to nie byli w stanie podać, z jakiego tytułu były one dokonywane i w jakiej wysokości. Powyższe dowody wskazują, że uiszczanych kwot nie można więc traktować jako ceny nabycia gruntu, skoro istniały wyraźne podstawy, z tytułu których wpłaty te mogły być dokonywane. Istotnie Komitet w piśmie z dnia 24 czerwca 1983 roku poinformował Wandę PO o ewentualnym wykupieniu części gruntu przez Skarb Państwa. Oznacza to, że jeżeli wykup nieruchomości w ogóle miał nastąpić, to na rzecz Skarbu Państwa, a nie poprzednika prawnego pozwanej. Odmiennych okoliczności, w kontekście przedstawionych przez samą Wspólnotę dowodów, nie udało się pozwanej udowodnić w tym postępowaniu.
data publikacji: 2018-07-06 16:11:31