Source: http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/content/$N/154505000006027_XX_GC_000841_2010_Uz_2013-04-23_002
Timestamp: 2019-09-22 08:00:13
Legal References Found: art.556
 art. 471
 art. 405
 art. 471
 art. 415
 art. 556
 art. 245
 art. 471
 art. 556
 art. 471
 art. 481
 art. 98

Document Content:
Treść orzeczenia XX GC 841/10 - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie
XX GC 841/10 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Warszawie z 2013-04-23
Sygn. akt XX GC 841/10
sekr. sądowy Hanna Nowicka
po rozpoznaniu w dniu 9 kwietnia 2013 r. w Warszawie
1. zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 8 300 000 zł (osiem milionów trzysta tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od 27 lipca 2006 r. do dnia zapłaty;
2. zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 110 769, 97 zł (sto dziesięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt dziewięć 97/100 złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;
3. nakazuje pobrać od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz Skarbu Państwa – Kasa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 668,44 zł (sześćset sześćdziesiąt osiem 44/100 złotych) tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Pozwem z dnia 8 grudnia 2010 r. powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: powód albo spółka (...)) wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: pozwana albo spółka (...)) kwoty 8 300 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 27 lipca 2006r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (...) z obrębu (...) w W.. Decyzją z dnia 22 grudnia 2005r. wydano decyzję o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości. W kwietniu 2006r. strony niniejszego postępowania rozpoczęły negocjacje dotyczące sprzedaży wskazanej nieruchomości. W wyniku przeprowadzonych negocjacji w dniu 27 czerwca 2006r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, potwierdzając jednocześnie przekazanie stronie pozwanej dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Powód wskazał ponadto, że zezwolił pozwanemu na korzystanie z nieruchomości w celu przeprowadzenia koniecznych analiz, natomiast pozwany wniósł o wpisanie w księdze wieczystej roszczeń o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wynikających z umowy, zobowiązując się jednocześnie, że w przypadku rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej złoży odpowiednie oświadczenie do wykreślenia jego roszczeń. W związku z zawarciem umowy, pozwana przekazała powodowi zadatek w wysokości 8 300 000 zł, który został zdeponowany u notariusza. Postanowienia umowne wskazywały okoliczności uzasadniające ewentualny zwrot zadatku pozwanemu w podwójnej wysokości.
Powód wskazał, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony ustaliły na 26 lipca 2006r. Tego dnia w kancelarii notarialnej stawili się przedstawiciele obu stron i ku dużemu zaskoczeniu powoda strona pozwana przekazując pismo datowane na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, zażądała rozwiązania umowy przedwstępnej wskazując jako podstawę dwie okoliczności przewidziane w §10 umowy, uprawniające do uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej i żądania podwójnego zadatku. Przyczyny te zostały ustalone w oparciu o analizę prawną i techniczną przeprowadzoną na zlecenie pozwanego i sformułowano je jako: niezgodne z rzeczywistością dokumenty przedłożone przez powoda tj. wniosek powoda z dnia 24 listopada 2004r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, którego treść rzekomo w zasadniczy sposób odbiegała od treści wniosku na podstawie którego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę oraz niezgodne z rzeczywistością złożone oświadczenie przez powoda dotyczące dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Ponadto wskazano, że niezależnie od powyższego bezprzedmiotowe stały się założenia co do powierzchni zabudowy oraz wynikającej z niej ceny, bowiem zdaniem pozwanego decyzja o warunkach zabudowy nie uwzględnia zmienionych przepisów dotyczących minimalnej odległości od stacji gazu płynnego wynikających z Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005r.i zarzucono powodowi niedopełnienie postanowień umowy.
Powód wskazał, że pozwana przed ustalonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej nie domagała się podjęcia jakichkolwiek czynności które miałyby usunąć zastrzeżenia wyrażone w piśmie, nie twierdziła również, że byłaby gotowa podpisać umowę przyrzeczoną. Zatem w zaistniałych okolicznościach przedstawiciel powoda złożył pismo wzywające notariusza do wypłaty zdeponowanego zadatku na konto strony powodowej. Pomimo powyższego powód dużo później uzyskał informację, że w dniu 26 lipca 2006r., przedstawiciele pozwanej zażądali od notariusza wypłaty zdeponowanego zadatku, twierdząc, że stawili się w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, ale powód nie usunął przeszkód wymienionych w piśmie doręczonym jego przedstawicielowi. Kwota zadatku została zatem bez porozumienia z powodem wypłacona na rachunek pozwanego.
Powód wskazał, że kierował do pozwanej pisma wskazujące na bezpodstawność zarzutów przez niego formułowanych. Ponadto zarzucił pozwanej, iż pomimo uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie dopełniła obowiązków wynikających z §18 umowy, bowiem nie cofnął wniosku o wpis jego roszczeń do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, co jednocześnie uniemożliwiło powodowi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości innym zainteresowanym jej zakupem. Jednocześnie zaznaczył, iż bezzasadne jest powoływanie się na okoliczność rzekomych „poczynionych ustaleń” odnośnie braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej, bowiem sam dostęp znajduje potwierdzenie w wypisie z rejestru gruntów, a ponadto sam raport sporządzony na zlecenie pozwanego wprost potwierdza istnienie takiego dostępu. Powód uznał również za bezzasadne zarzuty odnoszące się do zmiany przepisów o usytuowaniu stacji paliw jako usprawiedliwiające uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Powód podniósł, że w związku z zaistniałą sytuacją wezwał pozwaną do wypłaty należności dochodzonych niniejszym pozwem. Pozwana jednak nie uznała roszczeń powoda powołując się na dwie przyczyny uchylenia się od zwarcia umowy przyrzeczonej tj. rzekomy brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej oraz rzekomą zmianę stanu faktycznego i prawnego nieruchomości w porównaniu z decyzją wynikającą rzekomo ze zmiany przepisów dotyczących usytuowania stacji paliw (k.204). Powód zarzucił pozwanemu, iż ten w żaden sposób nie wykazał zaistnienia przesłanek warunkujących prawo do zatrzymania zadatku a takowe w ogóle nie miały miejsca, co jednocześnie oznacza, że pozwany zrezygnował z zawarcia umowy przyrzeczonej w sposób i z przyczyn które nie dają podstaw do zastosowania wyjątku przewidzianego w §10 umowy przewidującego zwrot zadatku nie wykazując swoich twierdzeń żadnymi dokumentami. W tym miejscu wskazał, że na gruncie §10 umowy za dokument zarówno ze względów formalnych, jak i z uwagi na cel takowego postanowienia nie mogą być potraktowane prywatne oświadczenia własne lub osób trzecich. Celem sformułowania takiego zapisu było sformalizowanie i zobiektywizowanie podstaw uchylenia się przez pozwanego od zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem podstawy uchylenie się przez pozwanego od zawarcia umowy przyrzeczonej musiały być udokumentowane tj. udowodnione za pomocą dokumentów a samo przekazanie przez pozwanego jedynie nie podpisanych analiz nie można uznać za dokumenty o jakich mowa w postanowieniach umownych. W tym stanie rzeczy powód uznał, że wniesienie przedmiotowego pozwu jest konieczne i uzasadnione (pozew k.3-25).
W piśmie z dnia 7 lutego 2011 roku stanowiącym odpowiedź na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu w tym zastępstwa procesowego. Pozwana zakwestionowała wszelkie twierdzenia i wnioski zwarte w treści pozwu. Uzasadniając swoje stanowisko podniosła, że standardowa procedura nabywania nieruchomości w związku z działalnością jaką prowadzi, przewiduje dokonanie tzw. analizy prawnej i technicznej nieruchomości dla ustalenia jej stanu prawnego, możliwości jej zabudowy oraz ewentualnych ryzyk związanych z prowadzeniem procesu budowlanego. Dopiero na podstawie takich analiz podejmowana jest decyzja o nabyciu nieruchomości. Tak też było w przedmiotowym przypadku - pozwana zleciła wykonanie audytu prawnego i technicznego nieruchomości. Pozwana podniosła, że wstępne rozmowy z przedstawicielem powoda opierały się na zapewnieniach, że stan prawny i faktyczny nieruchomości umożliwia rozpoczęcie i szybkie zakończenie inwestycji i na takiej też podstawie strony przystąpiły do zawarcia umowy przedwstępnej. Pozwana zaznaczyła, że postanowienia zwartej umowy (§5 ust.5) wyraźnie wskazywały, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta najdalej do dnia 26 lipca 2006r. do godz. 15.00 po spełnieniu wszystkich wskazanych warunków m.in. ,że wykonane przez kupującego analizy stanu faktycznego nieruchomości nie wykażą zagrożeń dla planowanej inwestycji, dokonana przez kupującego analiza nie stanu prawnego nieruchomości nie wykaże wad prawnych w rozumieniu art.556§2 k.c., a sama kwestia zadatku miała być uregulowana zgodnie z zasadami ogólnymi k.c. Pozwana podniosła, że kilka dni przed terminem zawarcia umowy przedwstępnej przedstawiciel powoda wniósł o dopisanie do umowy zapisu §10 wskazując, że nie kwestionuje prawa do możliwości uchylenia się od zawarcia umowy jednak zapis taki uniemożliwi ewentualne uchylenie się bez podawania jakichkolwiek powodów czy przyczyn. Ponadto, w dacie formułowania tego zapisu i podpisywania umowy żadna ze stron nie wskazywała dodatkowych cech kwalifikowanych dla dokumentu, który miałby być przedstawiany w trybie tego przepisu.
Pozwana zaznaczyła, że wynik audytu wykonanego pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datą zawarcia umowy ostatecznej wskazywał na zagrożenia dla nabycia nieruchomości i następczo dla realizacji na niej inwestycji budowlanej. Wśród nich pozostały takie niewyjaśnione zagadnienia jak: czy decyzja o warunkach zabudowy jest wykonalna i ostateczna, czy nabywca ma uregulowane prawo do korzystania z nieruchomości sąsiednich przez które przebiegają wjazdy na nieruchomość, jak wygląda kwestia odległości od istniejącej w bezpośrednim sąsiedztwie stacji paliw – w świetle obowiązujących przepisów prawa, których zastosowanie wymuszać będzie ograniczenie parametrów zabudowy. Wobec powyższego w dniu 26 lipca 2006r. pozwana przekazała przedstawicielowi powoda pismo, w którym poinformował o wyniku przeprowadzonych analiz i z uwagi na opisane zagrożenia prawne złożył oświadczenie o uchyleniu się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedstawiciel powoda zapewnił jednak, że dysponuje dokumentami, które rozwieją zgłaszane wątpliwości i strony umówił się, że zostaną one przedstawione jeszcze tego samego dnia między godz.14.00-15.00. Pomimo jednak powyższych zapewnień przedstawiciel powoda nie przedstawił żadnych dokumentów, o których istnieniu wcześniej zapewnia. W związku z powyższym przed notariuszem podpisano dwa protokoły: zawierający oświadczenie, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na nie usunięcie przez powoda wskazanych przeszkód, oraz zawierający oświadczenie, że kwota 8 300 000 zł złożona tytułem zadatku powinna być zwrócona na rachunek bankowy pozwanego.
Pozwana zaprzeczyła twierdzeniom powoda jakoby przed zawarciem umowy przedwstępnej przekazana została stronie pozwanej decyzja o warunkach zabudowy z klauzulą ostateczności – co jednocześnie potwierdza dokument tej decyzji opatrzony klauzulą ale dopiero w dniu 30 sierpnia 2006r. Ponadto wskazała, że wszystkie inne dokumenty mające wyjaśnić wątpliwości strony pozwanej co do nieruchomości, zgłoszone na bazie wykonanych analiz mają daty późniejsze aniżeli 26 lipca 2006r.,co wskazuje, że powód w tej dacie takowymi dokumentami nie dysponował.
Pozwana w rezultacie zakwestionowała zasadność roszczenia powoda, wskazując, iż dla przedmiotowej oceny konieczne jest uwzględnienie celu umowy przedwstępnej oraz pozostałych jej zapisów, w szczególności §5 ust.5 a nie tylko §10 umowy, bowiem przedmiotowe zapisy wyraźnie stanowią, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu wszystkich wskazanych warunków. Pozwana podniosła, że brzmienie przedmiotowego §5 ust. 5 wskazuje, iż strony dla zawarcia umowy przyrzeczonej przewidziały warunek umowny, co w świetle obowiązującego orzecznictwa jest dopuszczalne. W związku z powyższym, zdaniem pozwanej bezpodstawne jest powoływanie się na treść §10 umowy jako podstawy zatrzymania zadatku, bowiem w omawianym przypadku nie miało miejsca jakiekolwiek uchylanie się od zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na okoliczność, że zobowiązanie po stronie pozwanej w ogóle nie powstało wobec nie ziszczenia się warunku umownego zawarcia tej umowy. Dlatego też wcześniej dany zadatek podlegał zwrotowi.
Odnosząc się natomiast do kwestii prawdziwości stawianych przez audytorów tez pozwana wskazał, że w kwestii odległości planowanej inwestycji mieszkaniowej od stacji paliw zastosowanie miałoby rozporządzenie – co wprost wynika z ogólnych zasad prawa i co potwierdza także pismo wydane w trybie tzw. odstępstwa budowlanego, będące jednocześnie potwierdzeniem, że powód wstępując o takie odstępstwo pozostawał w przekonaniu, iż zastosowanie mają nowe przepisy tzn. wskazane rozporządzenie, określające wyższe rygory dla określenia odległości zabudowy mieszkaniowej od stacji paliw.
Ustosunkowując się do kwestii dostępu do drogi publicznej, zaznaczyła, że wykonane analizy jednoznacznie wskazywały, ze przedmiotowa nieruchomość jest komunikacyjne obsługiwana przez działki, które nigdy nie były przedmiotem własności ani użytkowania wieczystego powoda. Ponadto wedle uzyskanych danych powód nie miał do tych działek jakichkolwiek praw rzeczowych czy obligacyjnych które uprawniałyby go do korzystania z nich na potrzeby wjazdu na przedmiotową nieruchomość, co dla pozwanego było jednoznaczne z brakiem dostępu do drogi publicznej.
W związku z powyższym, w ocenie pozwanej, posiadanie decyzji o warunkach zabudowy było iluzoryczne, ponieważ w praktyce realizacja inwestycji objętej tą decyzją , przez jej posiadacza nie była obiektywnie możliwa m.in. z powodu uwarunkowań własnościowych.
Pozwana wskazała ponadto, że powód nigdy nie kwestionował treści przekazanych mu analiz: technicznej i prawnej.
Podsumowując swoje stanowisko pozwana wskazała, że przedmiotowa nieruchomość z uwagi na powyżej wskazane okoliczności nie spełniała jego oczekiwań, co więcej taki jej stan pozostawał w sprzeczności z oświadczeniami zawartymi w umowie przedwstępnej. Z tego względu zupełnie niesłuszne jest stawianie tezy o bezzasadności wypłaty kwoty zadatku (odpowiedź na pozew k. 211-232).
W piśmie procesowym z dnia 23 lutego 2011r., w odpowiedzi na stanowisko pozwanej zawarte w odpowiedzi na pozew, powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazując niefrasobliwość działania pozwanego w świetle przedstawionych przez niego twierdzeń, oraz niekonsekwencję twierdzeń odnośnie uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Podniósł ponadto, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej nie było jedynie wykonanie przez kupującego analizy stanu faktycznego nieruchomości, które nie wykaże zagrożeń dla planowanej inwestycji, bowiem warunkiem był w istocie brak zagrożeń dla planowanej inwestycji której koszt usunięcia przekroczyłby 1 000 000 zł, a tego pozwana w żaden sposób nie wykazała (pismo powoda k. 377-396).
W piśmie z dnia 12 kwietnia 2011 roku, w związku z zarzutami pozwanej, powód wskazał podstawę prawną roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie. Wskazał, że okoliczności niniejszej sprawy świadczą o nie wykonaniu umowy przedwstępnej przez pozwaną spółkę, która – wbrew umowie – zabrała dla siebie zadatek, który winien pozostać stronie powodowej. W ocenie powoda jego roszczenie jest uzasadnione w świetle art. 471 k.c., a także 415 k.c., a nawet art. 405 k.c. (pismo powoda k. 497-506).
Podstawa prawna roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie została przez powoda wyjaśniona również w piśmie z dnia 19 października 2011 roku. W piśmie tym powód wskazał, że pozwana jest obowiązana na podstawie art. 471 k.c., wypłacić powodowi kwotę 8 300 000 zł, którą bezpodstawnie przyjęła i zatrzymała z naruszeniem obowiązku wynikającego z § 10 łączącej strony umowy. Dodatkowo powód wskazał, że naruszenie ww. przysługujących mu praw przez pozwaną było umyślne, co uzasadnia zastosowanie w niniejszej sprawie również przepisu art. 415 k.c. (k. 536- 547).
W kolejnych pismach procesowych strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie.
W piśmie z dnia 7 lutego 2011 roku pozwana spółka wniosła o przypozwanie (...) sp. z o.o. w W. oraz spółki (...).D. sp. k. w W. (pismo pozwanej k. 369-370).
Wymienione wyżej podmioty zawiadomione o toczącym się postępowaniu w niniejszej sprawie, nie wstąpiły do niniejszego postępowania (pisma k. 490-491, 499).
Na rozprawie dnia 9 kwietnia 2013r. pełnomocnik powoda podtrzymał powództwo wskazując, że nie zostały wykazane żadne okoliczności uzasadniające odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej. Pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie powództwa wskazując na treść §5 umowy przedwstępnej.
Powód jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), położonej przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (odpis z księgi wieczystej k. 39-42).
Przedmiotowa nieruchomość sąsiaduje bezpośrednio z działkami oznaczonymi nr ew. (...), stanowiącymi drogi publiczne (wydruk z systemu iGeoMap k. 44, wypis z rejestru gruntów k. 45, opinia biegłego H. C. wraz z załącznikami k. 619-623, uzupełnienie opinii k. 672, ustne wyjaśnienia do opinii k. 675-676).
W dniu 24 listopada 2004 roku powód wystąpił z wnioskiem do Prezydenta m. st. Warszawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na modernizacji obiektów sportowych oraz realizacji zabudowy usługowej i mieszkaniowej na ww. działce ewidencyjnej nr (...) (wniosek o wydanie decyzji k. 46-49).
Decyzją z dnia 22 grudnia 2005 roku prezydent m. st. Warszawy ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i modernizacji obiektów sportowych oraz budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej i usługowej. W treści decyzji zostało wskazane, że została ona wydana po rozpatrzeniu wniosku powoda z dnia 25 listopada 2004 roku, uzupełnionego w dniu 2 lutego 2005 roku i 1 marca 2005 roku. W odniesieniu do komunikacji, w treści decyzji zostało wskazane, że obsługa komunikacyjna inwestycji odbywać się będzie od ul. (...). W załączniku (...) do ww. decyzji zostało wskazane, że teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do ul. (...). W załączniku do ww. decyzji, w części dotyczącej jej zgodności z przepisami odrębnymi (pkt 6), zostało wskazane, że Al. (...) stanowi drogę krajową, zaś ul. (...) stanowi drogę wojewódzką. Decyzja stała się ostateczna w dniu 30 marca 2006 roku (decyzja wraz z załącznikiem k. 50-59).
Wobec tego, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się m. in. stadion sportowy, plany zabudowy tego ternu budziły kontrowersje (artykuły prasowe k. 306-325).
W odniesieniu do powyższej decyzji wielokrotnie były podejmowane próby jej wzruszenia. Postępowanie przed SKO na skutek odwołania Radnych Dzielnicy W. od ww. decyzji z dnia 22 grudnia 2005 roku zostało umorzone postanowieniem z dnia 24 marca 2006 roku. Treść decyzji, jak i okoliczności jej wydania były przedmiotem badania prokuratury. (postanowienie o umorzeniu postępowania k. 416-419, pismo z 9 listopada 2009 roku k. 424).
W maju 2006 roku strony postępowania podjęły negocjacje, których przedmiotem było nabycie przez pozwaną spółkę przedmiotowej nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda. (korespondencja elektroniczna k. 62, pismo z dnia 16 maja 2006 roku k. 66-67).
Na etapie negocjacji, jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, na wniosek pozwanej, powód udostępniał jej dokumenty dotyczące nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Przekazana była np. decyzja dotycząca warunków zabudowy. W toku negocjacji strony zmieniły również kwotę ceny nieruchomości z 83 000 000 zł na 85 000 000 zł. W toku negocjacji, w końcowym ich etapie strony wprowadziły także do umowy przedwstępnej postanowienia dotyczące zadatku (okoliczność bezsporna, pismo powoda z dnia 23 czerwca 2006 roku k. 270, projekty umowy przedwstępnej k. 273-285 i 288-300, korespondencja elektroniczna w przedmiocie projektu umowy przedwstępnej k. 301, zeznania świadka L. C. (1) k. 572, przesłuchanie J. E. k. 707).
Dnia 27 czerwca 2006r. spółki (...), jako sprzedający i (...), jako kupujący, zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w W. stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla warszawy Mokotowa, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (...). Umowa została określona jako umowa warunkowa. Postanowienia przedmiotowej umowy formułowały szereg oświadczeń dotyczących stanu nieruchomości m.in. oświadczenie o wydaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; oświadczenie o dostępie do drogi publicznej, a treść §7 umowy zezwalała pozwanemu na korzystanie z nieruchomości w celu przeprowadzenia koniecznych analiz. W § 5 ust. 5 umowy strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 26 lipca 2006 roku po spełnieniu się następujących warunków: a) dokonane przez kupującego analizy stanu faktycznego nieruchomości, zwłaszcza inżynierskie badania geotechnicznego, geologicznego i sozologicznego stanu nieruchomości nie wykażą zagrożeń dla planowanej inwestycji w szczególności skażeń, ani przebiegu infrastruktury podziemnej, która mogłaby podwyższyć koszty realizacji planowanej na nieruchomości inwestycji których koszt usunięcia przekroczy 1 000 000 zł, b) dokonana przez kupującego analiza stanu prawnego nieruchomości nie wykaże wad prawnych w rozumieniu art. 556 §2 k.c., c) księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości pozostawać będzie w stanie umożliwiającym nabycie nieruchomości z pełna rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz nie będą istniały jakiekolwiek obciążenia w jej dziale III lub IV. W odniesieniu do pierwszego ze wskazanych warunków strony postanowiły, że koszty usunięcia zagrożeń zostaną wyliczone przez powołanego przez obie strony umowy biegłego rzeczoznawcę. W związku z zawarciem umowy pozwany przekazał powodowi zadatek w wysokości 8 300 000 zł, który został zdeponowany u notariusza a sama, kwestia zatrzymania lub zwrotu zadatku znalazła uregulowanie w treści §10 umowy. Zgodnie z jego treścią, w przypadku uchylania się przez kupującego od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, sprzedającemu przysługuje prawo zatrzymania zadatku , z wyjątkiem sytuacji, gdy przyczyną uchylania się przez kupującego od zawarcia tej umowy będzie dokument, z którego będzie wynikać, że dokumenty przedłożone przez sprzedającego są niezgodne z rzeczywistością, lub oświadczenia złożone przez sprzedającego się nieprawdziwe lub analiza stanu prawnego wykaże wady prawne nieruchomości i w tych przypadkach zadatek w podwójnej wysokości zostanie zwrócony kupującemu. Dodatkowo, w omawianym § 10 umowy strony postanowiły, że w przypadku gdy koszt usunięcia skażeń zanieczyszczeń lub przebieg infrastruktury podziemnej, o których mowa w § 5 pkt 5a przekroczy kwotę 1 000 000 zł, sprzedający zwróci zadatek w kwocie otrzymanej od kupującego (umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości k. 68-78).
Także w dniu 27 czerwca 2006 roku został sporządzony protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie, na podstawie którego zadatek uiszczony przez kupującego na rachunek bankowy notariusza, został złożony na przechowanie w kancelarii notarialnej notariusza M. K. (1), przed którą została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (protokół k. 79-81).
W toku negocjacji treści umowy przedwstępnej, pozwana korzystała z pomocy prawnika, z którym były konsultowane wszelkie postanowienia umowy, w tym także dotyczące zadatku (zeznania świadka A. R. (...) k. 553, zeznania świadka L. C. (1) k. 572).
Celem przeprowadzenia analizy przedmiotowej nieruchomości pozwana spółka nawiązała współpracę z firmą (...). Nawiązała również współpracę z firmą (...). Przedstawiciele tych dwóch podmiotów dokonywali analiz dotyczących sytuacji prawnej i faktycznej nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie (okoliczność bezsporna, oferta obsługi prawnej wraz z przyjęciem oferty k. 240- 249).
Na wniosek pozwanej powód przekazywał pozwanej pełnomocnictwa niezbędne do przeprowadzenia badania nieruchomości i wnioskowane przez pozwaną dokumenty (korespondencja mailowa k. 420-421, zeznania świadka A. R. – lan k. 552, przesłuchanie J. E. k. 708).
Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozwany prowadził analizę techniczną i prawną nieruchomości za pośrednictwem firm audytorskim w celu ustalenie jej stanu prawnego, możliwości jej zabudowy oraz ewentualnych ryzyk związanych z prowadzeniem procesu budowlanego. W analizach dotyczących stanu nieruchomości przeprowadzonych przez ww. firmy zatrudnione przez pozwaną spółkę zostały wskazane potencjalne zagrożenia dla możliwości sprawnego przeprowadzenia inwestycji. W analizie przygotowanej przez firmę (...) wskazano m. in. na trudności z urządzeniem dogodnego wjazdu do nieruchomości (raporty k. 100-154).
W dniu 26 lipca 2006r., tj. w dacie ustalonej na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej strony reprezentowane przez swoich przedstawicieli stawiły się u notariusza. Na wniosek pozwanej przedstawiciele stron stawili się u notariusza o godz. 10.00, zamiast o czasie ustalonym w umowie przedwstępnej (godz. 15.00). Strony nie zawarły jednak przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa ta nie została również zawarta w okresie późniejszym (okoliczność bezsporna).
O godz. 10.00 w dniu 26 lipca 2006 roku w kancelarii notarialnej M. K. (1) stawiła się prezes zarządu powoda J. E. oraz L. C. (1) i A. R. – lan w imieniu spółki (...). Przedstawicielom pozwanej towarzyszył prawnik ze spółki (...). Atmosfera tego spotkania była niemiła. Osoba towarzysząca A. R. –lanowi i L. C. wręczyła J. E. pismo datowane 26 lipca 2006 roku, w którym pozwana wskazała, że w wyniku przeprowadzonych analiz ustalono, że w okolicznościach sprawy zachodzą okoliczności wskazane w § 10 umowy przedwstępnej, tj. niezgodne z rzeczywistością dokumenty przedłożone przez sprzedającego - wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz niezgodne z rzeczywistością złożone oświadczenia przez sprzedającego tj. oświadczenie dotyczące dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W konsekwencji, w omawianym piśmie pozwana wskazała, że jest uprawniona do uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej i żądania od sprzedającego zadatku w podwójnej wysokości. W piśmie dodatkowo wskazano, że wskazane w umowie przedwstępnej założenia co do powierzchni zabudowy nieruchomości i cena nieruchomości stały się nieaktualne z uwagi na zmianę przepisów w przedmiocie minimalnych odległości od stacji gazu ziemnego nadziemnego. W piśmie wskazano, że powołane okoliczności naruszają deklaracje wynikające w umowy, a niektóre z tych okoliczności stanowią jawne niedopełnienie postanowień umowy. Pismo kończyła informacja o podjęciu przez spółkę (...) stanowczej decyzji o uznaniu umowy za rozwiązaną. Treść przedmiotowego pisma wręczonego stronie powodowej była przygotowywana przez spółkę (...) wspólnie z prawnikiem. Strona pozwana nie pozostawiła możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej, rezygnując definitywnie z jej zawarcia. Wraz z ww. pismem, przekazane zostały J. E. nie podpisane wydruki z logo firm (...) zawierające analizy faktyczne i prawne nieruchomości będącej przedmiotem umowy stron. Analizy te nie były podpisane. Kwestie podniesione w piśmie z 26 lipca 2006 roku nie były wcześniej sygnalizowane stronie powodowej (pismo z dnia 26 lipca 2006 roku k. 98-99, zeznania świadka C. k. 573, analizy k. 100-154, przesłuchanie J. E. k. 708).
Podczas wskazanego spotkania przedstawiciele stron postępowania złożyli przed notariuszem M. K. (1) oświadczenia, które zostały przez nią zaprotokołowane. J. E. oświadczyła, ze stawiła się w celu zawarcia umowy przyrzeczonej i otrzymała od przedstawicieli kupującego pismo datowane 26 lipca 2006 roku, którego kopia stanowi załącznik do oświadczenia. A. R. (...) B. i L. C. (1) oświadczyli, że stawili się w celu uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej i oświadczenie takie składają sprzedającej; jednocześnie oświadczyli, że przyczyny tego oświadczenia zostają wskazane w załączniku do tego protokołu (protokół k. 155-157, zeznania świadka M. K. (1) k. 702).
Także w dniu 26 lipca 2006 roku, w związku z tym, że umowa przyrzeczona nie została zawarta, J. E., działając w imieniu powoda, wniosła o przekazanie na rachunek powoda zadatku przyjętego przez notariusza na przechowanie (oświadczenie k. 159-160).
W tej samej dacie (26 lipca 2006 roku) w godzinach popołudniowych przedstawiciele stron postępowania ponownie stawili się w kancelarii notarialnej. O godz. 14.30 został sporządzony przez notariusza M. K. (1) protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie. Przedstawiciele pozwanej spółki oświadczyli w nim, że pozwana składa notariuszowi na przechowanie kwotę 76 200 000 zł, która została uiszczona na rachunek bankowy notariusza. W wypadku gdyby do godz. 15.00 została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, kwota ta miała zostać wypłacona na rachunek powoda, gdyby do zawarcia takiej umowy nie doszło – miała zostać zwrócona na rachunek bankowy pozwanej (protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie k. 326-327, zeznania świadka M. K. (1) k. 702).
Także w dniu 26 lipca 2006 roku, z tym że o godz. 15.00 przedstawiciele pozwanej – A. R. (...) B. złożyli przed notariuszem M. K. (1) oświadczenie, że wobec nie usunięcia do tego czasu przeszkód wskazanych w piśmie doręczonym powodowi o godz. 10.00, pozwana nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej na warunkach umowy przedwstępnej. Nadto, tego samego dnia, z tym, że o godz. 17.30 przedstawiciele pozwanej złożyli oświadczenie, że wobec tego, że umowa nie została zawarta, zadatek w kwocie 8 300 000 winien zostać zwrócony na rachunek bankowy pozwanej. Oświadczyli oni również, że pozwana spółka złożył na przechowanie pieniądze w kwocie 76 200 000 zł w związku z zamiarem zawarcia umowy przyrzeczonej (protokoły k. 161-163 i 164-166 oraz 330-331 , zeznania świadka M. K. (1) k. 702).
Zarówno zadatek w kwocie 8 300 000 zł, jak i reszta ceny nabycia nieruchomości zdeponowanej u notariusza M. K. (1) została przez nią zwrócona pozwanej spółce (okoliczność bezsporna).
Pismem z dnia 2 sierpnia 2006 roku powód odpowiedział pozwanej na jej zarzuty i stanowisko zawarte w piśmie z dnia 26 lipca 2006 roku. Powód wskazał m. in., że zostały spełnione wszystkie warunki zawarcia umowy przyrzeczonej wymienione w § 5 ust. 5 umowy przedwstępnej. Powód wskazał również, że jest zgodny z rzeczywistością wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz, że zgodne z rzeczywistością były oświadczenia złożone przez sprzedającego, w tym również w zakresie dostępu nieruchomości do drogi publicznej (pismo powoda z 2 sierpnia 2006 roku k. 170-173).
Odnosząc się do powyższego stanowiska powoda, w piśmie z dnia 23 października 2006 roku pozwana spółka wskazała, że rezygnacja z ostatecznego nabycia nieruchomości wynika z poważnych niedogodności, jakie pozwana napotkała po przeprowadzeniu badań due diligence, a mających wpływ na realizacje planowanego projektu na nieruchomości. W piśmie tym pozwana wskazała kwotę wydatków jakie poniosła w związku z planowanym nabyciem nieruchomości. Pozwana zagroziła, że w wypadku braku zapłaty wskazanej kwoty wydatków wystąpił o zapłatę kwoty podwójnej kwoty początkowej wpłaty do depozytu (pismo pozwanej k. 174-183).
W piśmie z dnia 7 listopada 2006 roku kierowanym do pozwanej, powód podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. W piśmie w szczególności zwrócono uwagę, że wbrew zapisowi w § 10 umowy przedwstępnej, pozwana nie przedstawiła dokumentu, z którego wynikałoby, że oświadczenia złożone przez powoda są nieprawdziwe, a na żądanie pozwanej i podmiotów działających na jej zlecenie powód przedstawiał żądane dokumenty i udzielał wnioskowanych pełnomocnictw (pismo k. 184-189).
Pomimo, że umowa sprzedaży nieruchomości nie została zawarta, pozwana spółka nie wystąpiła z wnioskiem o wykreślenie wpisu roszczenia o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z księgi wieczystej. Wpis ten został wykreślony na wniosek powoda postanowieniem z dnia 18 grudnia 2006 roku (postanowienie k, 190-192).
Na wniosek Zastępcy Naczelnego Architekta m. st. Warszawy, w piśmie z dnia 17 stycznia 2007 roku Ministerstwo Budownictwa wyjaśniło, że w sprawie niniejszej, przy projektowaniu usytuowania budynków w pobliżu istniejącej stacji benzynowej u zbiegu ulic (...). (...), należy stosować przepisy rozporządzenia z dnia 20 września 2000 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie (pismo z dnia 17 stycznia 2007 roku k. 197-198).
Pieniądze złożone do depozytu w kwocie 8 300 000 zł zostały wypłacone przez notariusza M. K. (1) pozwanej spółce, na jej wniosek (okoliczność bezsporna).
Uznając takie działanie notariusza za bezpodstawne, powód wystąpił przeciwko ww. notariuszowi o zapłatę ww. kwoty. Powództwo to zostało oddalone prawomocnym wyrokiem z dnia 4 marca 2009 roku wydanym przez Sad Okręgowy w Warszawie w sprawie XX GC 642/07 (wyrok Sądu Okręgowego k. 199-200, wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 2 czerwca 2010 roku k. 201).
Do chwili obecnej nie zostało wydane pozwolenie na budowę dotyczące nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie. Powód wnioskował o wydanie pozwolenia na budowę – 1 etapu zespołu budynków mieszkalnych. Dwie decyzje odmowne wydane w tej sprawie (z dnia 3 grudnia 2008 roku i 23 marca 2010 roku) zostały uchylne (wyrok Wojewódzkiego SA w Warszawie z dnia 2 lipca 2009 roku wraz z uzasadnieniem k. 399-403 i z dnia 20 lipca 2010 roku k. 404-411).
Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o wskazane powyżej dowody. Dla oceny materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie znaczenie ma okoliczność, że w odniesieniu do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia prawy sprowadzały się odmiennej oceny niespornych faktów. Przechodząc do bardziej szczegółowej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie, jako w pełni wiarygodne należy ocenić złożone do akt sprawy dokumenty. Ich autentyczność nie budzi wątpliwości i nie była kwestionowana przez żądną ze stron postępowania. Z tym, że w odniesieniu do analiz nieruchomości opatrzonych logo firm (...), nie stanowią one dokumentu w rozumieniu art. 245 k.p.c.. W orzecznictwie jednoznacznie bowiem jest prezentowane stanowisko, że dowodem w sprawie może być tylko dokument, który został podpisany. Tytułem przykładu przytoczyć należy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2008 roku (III CSK 299/07), w którym Sąd ten wskazał, że dokument prywatny nie może istnieć bez podpisu. W związku z tym omawiane analizy dotyczące nieruchomości stanowią dowód tego, że przeprowadzenie takich analiz zostało zlecone przez pozwaną spółkę, co znajduje potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie.
Oceniając zeznania świadka A. R. –lan należy wskazać, że znaczna część zeznań tego świadka zasługuje na uwzględnienie, jako dowód wiarygodny i znajdujący oparcie w pozostałym materiale dowodowym. W ocenie Sądu nie jest natomiast wiarygodne zeznanie tego świadka w tej części, w której stwierdził on, że po przekazaniu stronie powodowej pisma z dnia 26 lipca 2006 roku, pozwana oczekiwała na wyjaśnienie wątpliwości wskazanych w tym piśmie. Treść zeznań w tej części stoi w sprzeczności z przesłuchaniem J. E. (przedstawicielki powoda), zeznaniami świadka L. C. (1), a nade wszystko z treścią samego pisma z 26 lipca 2006 roku, w którym zawarte zostało jednoznaczne oświadczenie o uchyleniu się od zawarcia umowy przyrzeczonej i brak w nim oświadczenia, które wskazywałoby na oczekiwanie pozwanej na wyjaśnienie wskazanych w piśmie uwag.
W ocenie Sądu w pełni wiarygodny dowód w niniejszej spawie stanowią zeznania świadka L. C. (1), który brał bezpośredni udział w negocjacjach stron postępowania i spotkaniach stron mających na celu zawarcie umów. Jednocześnie świadek ten, w przeciwieństwie do A. R.-lana nie współpracuje obecnie z żadną ze stron postępowania, co dodatkowo wpływa na jego wiarygodność, jako osoby nie zainteresowanej wynikiem postępowania w niniejszej stawie. Pojawiające się rozbieżności w zeznaniach L. C. (1), czy niezgodność tych zeznań z pozostałym materiałem dowodowym jest – w ocenie Sądu - wynikiem wyłącznie tego, że od 2006 roku świadek nie miał kontaktu ze sprawą i niedokładnie pamięta jej wszystkie okoliczności.
W ocenie Sądu wiarygodne są również zeznania świadka M. K. (1) – notariusza przed którym strony zawierały umowę przedwstępnej i u którego miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jest to osoba, która brała bezpośredni udział w relacjach stron postępowania, a jednocześnie – jako nie związana z żadną ze stron postępowania – nie jest zainteresowana konkretnym rozstrzygnięciem sprawy. W ocenie Sądu treść zeznań tego świadka nie wnosi jednak do sprawy okoliczności istotnych dla jej rozstrzygnięcia.
W ocenie Sądu wiarygodnym dowodem jest także przesłuchanie J. E. – Prezesa Zarządu powoda. Treść tego przesłuchania znajduje potwierdzenie w okolicznościach niniejszej sprawy i zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. W szczególności za wiarygodne uznać należy przesłuchanie J. E. w tej części, w której wskazała ona, że przed dniem 26 lipca 2006 roku, pozwana nie wnosiła o przekazanie jej dokumentu potwierdzającego ostateczność decyzji o warunkach zabudowy. Pismo w tej sprawie nie zostało złożone do akt niniejszej sprawy.
W ocenie Sądu nie wnoszą istotnych okoliczności do niniejszej sprawie przesłuchanie przedstawiciela pozwanego M. L. – S., który w bardzo ograniczonym zakresie brał udział w relacjach stron postępowania. Dodatkowo kontakt ten nie był bezpośredni, z uwagi na nieznajomość przez ww. języka polskiego; w relacjach ze stroną powodową kontaktował się on za pośrednictwem A. R. (...).
Odnosząc się do opinii biegłego geodety, wskazać należy, że została ona sporządzona prawidłowo i w sposób fachowy. Wnioski z niej wynikające pokrywają się z dokumentacją znajdującą się w aktach niniejszej sprawy.
W ocenie Sądu okoliczności wynikające z dokumentów znajdujących się w aktach postępowań administracyjnych pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Nie mają bowiem związku z postanowieniami umowy przedwstępnej w przedmiocie rozliczenia zadatku.
Wskazać natomiast należy, że w ocenie Sądu, nie jest przedmiotem wiadomości specjalnych okoliczność dotycząca możliwości uzyskania pozwolenia na budowę na działce nr (...) w sytuacji gdy decyzja o warunkach zabudowy przewiduje realizację inwestycji na działkach nr (...). Pozytywna odpowiedź na to zganienie wynika z obowiązujących przepisów prawa i została wskazania w uzasadnieniach wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wydanych w związku z decyzjami w przedmiocie odmowy pozwolenia na budowę. Dodatkowo, ustalenie tej okoliczności jest zbędne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, o czym szerzej jest mowa w dalszej części uzasadnienia. Z tych względów punkt 2. postanowienia z dnia 4 stycznia 2012 roku (k. 591) został uchylony postanowieniem z dnia 19 lutego 2013 roku (k. 767).
Postanowieniem z dnia 19 lutego 2013 roku Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości, wobec tego, że okoliczność wskazana przez stronę pozwaną w odniesieniu do tego wniosku dowodowego nie była sporna w toku postępowania w sprawie, a dodatkowo jest to okoliczność nie mająca znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy zostały również oddalone wnioski dowodowe o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków Z. B., P. S., A. Z., A. B., J. S., J. R. (1), M. M. (1), A. O., N. R. i M. M. (2) (postanowienie k. 676).
Dowód z zeznań świadków J. K. i M. C. nie został przeprowadzony wobec jego cofnięcia przez pełnomocnika powoda (k. 705).
Powództwo jest w pełni uzasadnione.
W ocenie Sądu, okoliczności niniejszej sprawy potwierdzając stanowisko powoda, że pozwana nienależycie wywiązała się z łączącej strony umowy przedwstępnej odbierając zdeponowany u notariusza zadatek w kwocie 8 300 000 zł. Takie działanie pozwanej bez wątpienia doprowadziło do szkody po stronie powoda, który w konsekwencji nie otrzymał należnego mu zadatku. Zasadne jest zatem stanowisko strony powodowej, w myśl którego pozwana winna zwrócić mu wskazaną kwotę 8 300 000 zł na podstawie art. 471 k.c..
Uzasadniają powyższe stanowisko wskazać należy, że – świetle materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie i wbrew stanowisku pozwanej prezentowanemu w toku postępowania w niniejszej sprawie - po stronie spółki (...) powstał obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej.
Poza sporem pozostaje w niniejszej sprawie okoliczność, że zawarta przez strony umowa przedwstępna z dnia 27 czerwca 2006 roku była umową warunkową. W świetle treści §5 ust. 5 umowy umowa przyrzeczona miała zostać zawarta we wskazanej dacie po spełnieniu się wskazanych warunków.
Materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej spawie, wskazuje na to, że wszystkie trzy wskazane w umowie warunki spełniły się do dnia 26 lipca 2006 roku. Co do tego, że warunki powołane w podpunktach b) i c) ustępu 5 §5 umowy zostały spełnione strony były co zasady zgodne. Pozwana nie wskazywała w toku postępowania, że którykolwiek z dwóch ostatnich warunków nie został spełniony do dnia 26 lipca 2006 roku . Nie ulega wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość nie była obciążona wadą prawną w rozumieniu art. 556 § 2 k.c.. W dacie ustalonej na zawarcie umowy przyrzeczonej, nieruchomość nie stanowiła bowiem własności osoby trzeciej, ani nie była obciążona prawem osoby trzeciej. Również stan księgi wieczystej umożliwiał zawarcie umowy przyrzeczonej.
Spór toczył się w toku postępowania w niniejszej sprawie przede wszystkim co do tego, czy spełniony został również warunek wskazany w podpunkcie a) wskazanego postanowienia umownego. Wbrew stanowisku strony pozwanej prezentowanemu w toku postępowania w niniejszej sprawie, także ten warunek został spełniony do dnia 26 lipca 2006 roku. Wobec sporu także co do tego o jakich zagrożeniach jest mowa w §5 ust. 5 a) umowy przedwstępnej, wskazać należy, że – zdaniem Sądu – w omawianym przepisie chodzi o zagrożenia natury faktycznej dotyczące stanu faktycznego (fizycznego) nieruchomości. Chodzi o takie zagrożenia, które są możliwe do usunięcia, jednak wymagają dodatkowych wydatków, podwyższając tym samym koszty realizacji inwestycji. Na takie rozumienie użytego przez strony pojęcia „zagrożeń dla planowanej inwestycji” wskazuje literalna treść omawianego przepisu. Dodatkowo przemawia za tym okoliczność, że koszt usunięcia wskazanych zagrożeń mógł być określony przed ich usunięciem. Jako warunek zostały określone takie zagrożenia, których koszt usunięcia przekroczyłby kwotę 1 000 000 zł. W świetle powyższego nie można podzielić stanowiska strony pozwanej, że omawiany przepis dotyczy wszelkiego rodzaju zagrożeń dla sprawnego przeprowadzenia inwestycji np. związanych z protestami grup społecznych wobec inwestycji. Twierdzenia pozwanej w tym zakresie nie mogą się ostać choćby dlatego, że koszt usunięcia zagrożeń wskazywanych przez pozwaną nie mógłby być wyliczony do dnia 26 lipca 2006 roku (co jest możliwe np. w odniesieniu do kosztu przesunięcia podziemnego urządzenia infrastruktury). Przede wszystkim zaś okoliczności wskazywanych przez pozwaną nie można uznać za okoliczności dotyczące stanu faktycznego nieruchomości, a tylko brak zagrożeń w tej sferze został wskazany jako jeden z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo (na co słusznie zwraca uwagę powód) warunkiem nie był sam brak zagrożeń, ale brak takich zagrożeń, których koszt usunięcia przekroczyłby kwotę 1 000 000 zł.
Za taką interpretacją powołanego przepisu § 5 umowy opierającą się na jego literalnym brzmieniu przemawia okoliczność, że treść umowy była ustalana przez strony postępowania z udziałem prawników. Pamiętać bowiem należy, że prezes zarządu powoda – J. E. jest prawnikiem (radcą prawnym), zaś pozwana spółka korzystała z pomocy prawnika, co jednoznacznie wynika z zeznań świadków A. J. R. (2) (...) i L. C. (1). Ta okoliczność – w ocenie Sądu – pozwala na ustalenie, że sama treść umowy odzwierciedla rzeczywistą wolę stron postępowania.
Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują na to, że opisane powyżej zagrożenia w niniejszej sprawie nie wystąpiły. Świadczy o tym postawa samej pozwanej. Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że w piśmie z dnia 26 lipca 2006 roku (stanowiącym podstawę do tego, że umowa przyrzeczona nie została zwarta) pozwana w ogólne nie wskazuje na jakiekolwiek zagrożenia dla realizacji przedmiotowej planowanej inwestycji. W piśmie wskazano jedynie na ewentualną konieczność zmniejszenia powierzchni zabudowy nieruchomości. Także w piśmie z dnia 23 października 2006 roku kierowanym do powoda (k. 174-183) pozwana nie wskazała żadnych konkretnych zagrożeń dla realizacji inwestycji. W piśmie tym jest mowa jedynie o niedogodnościach w przeprowadzeniu inwestycji. Raz jeszcze podkreślić należy, że wszelkiego rodzaju niedogodności w samej realizacji inwestycji, czy też wpływające na opóźnienie w rozpoczęciu, czy zakończeniu planowanej inwestycji, nie stanowią zagrożeń w rozumieniu § 5 ust 5 a) umowy przedwstępnej.
Reasumując powyższe, po stronie spółki (...) istniał obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej
Wobec powyższego ustalić należało, czy odstępując od zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwana miała prawo „odebrać” uiszczony przez nią zadatek. Zdaniem Sądu pozwana takiego prawa nie miała. W okolicznościach niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że to pozwana, jako kupujący uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Dla ustalenia zatem czy pozwana miała prawo odebrać zadatek konieczne jest ustalenie, czy przyczyną uchylenia się były okoliczności wymienione w § 10 umowy przedwstępnej. Zasadnie bowiem podnosi powód, że w świetle § 10 umowy przedwstępnej (który ma zastosowanie w niniejszej sprawie) strony ustaliły zasadę, zgodnie z którą w sytuacji odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedającemu przysługuje prawo zatrzymania zadatku. Taką strony ustaliły taką zasadę; literalnie nie ma wątpliwości, co do takiego charakteru zadatku. Okoliczności niniejszej sprawy wskazują jednoznacznie taki charakter jak wynika z treści samej umowy. Wynika to także np. z zeznań świadka L. C. (1), który wskazał, że zadatek miał klasyczną formę, tzn. gdy od umowy odstępuje nabywca, to traci zadatek, a gdy sprzedający, to płaci zadatek w podwójnej wysokości (k. 572)
W ocenie Sądu na powyższą interpretację postanowień umowy przedwstępnej zawartej przez strony niniejszego postępowania nie mają wpływu zeznania świadka M. K. (1), zdaniem której także nie spełnienie się warunków zawarcia umowy powodować miało zwrot zadatku. Jak to już zostało bowiem wyżej wskazane, spełniły się warunki, od których strony postępowania uzależniły zwarcie umowy przyrzeczonej.
Jedynie w wyjątkowych okolicznościach – w świetle §10 – w razie uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującego sprzedający miał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Te okoliczności to: uchylenie się przez kupującego od zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na dokument, z którego wynikać będzie, że dokumenty przedłożone przez sprzedającego są niezgodne z rzeczywistością lub oświadczenia złożone przez sprzedającego są nieprawdziwe lub analiza stanu prawnego wykaże wady prawne nieruchomości. W ocenie Sądu w odniesieniu do pierwszej ze wskazanych okoliczności, nie może ulegać wątpliwości, że dokument, o jakim mowa w powołanym przepisie umownym nie może być jedynie takim dokumentem, który ocenia dokumenty przedłożone przez sprzedającego, czy złożone przez niego oświadczenia. W treści §10 wynika jednoznacznie, że ma to być dokument „z którego będzie wynikać” niezgodność z rzeczywistością dokumentów sprzedającego, czy nieprawdziwość jego twierdzeń; chodziło zatem o dokument źródłowy. W toku postępowania w niniejszej sprawie pozwana powoływała się na uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej właśnie z uwagi na dokument, o którym mowa w § 10 umowy. Nie można jednak uznać, że taki dokument został przez pozwaną przedstawiony w dniu 26 lipca 2006 roku. Nie stanowi go samo pismo pozwanej z dnia 26 lipca 2006 roku, które w tej dacie zostało wręczone przedstawicielce powoda. Pismo to, o ile stanowi dokument (prywatny), o tyle nie można powiedzieć, że wynika z niego niezgodność z rzeczywistością dokumentów przedstawionych przez powoda, czy nieprawdziwość jego oświadczeń. Pismo jedynie wskazuje na taką niezgodność dokumentów, czy nieprawdziwość oświadczeń, które jednak z niego nie wynikają; nie stanowi dokumentu źródłowego.
W ocenie Sądu omawianego dokumentu nie stanowią analizy zatrudnionych przez pozwaną firm (...). Przede wszystkim podzielić należy stanowisko powoda, że analizy te, jako nie podpisane w ogóle nie stanowią dokumentu. Zresztą, podobnie jak samo pismo z 26 lipca 2006 roku one jedynie wskazują na pewne okoliczności, które jednak z nich nie wynikają. Analizy te (nawet gdyby były podpisane) nie stanowiłyby dokumentów źródłowych.
W podsumowaniu powyższego wskazać, należy, że w rzeczywistości podstawą uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez pozwaną była obawa pozwanej, co do niemożności sprawnego zrealizowania planowanej inwestycji na nieruchomości będącej przedmiotu postępowania w niniejszej sprawie (potencjalne zagrożenia dla realizacji planowanej inwestycji). Wskazał na to w swoich zeznaniach świadek A. R. – lan (k. 553) oraz przedstawiciel pozwanej spółki (...) (k. 714).
W tym miejscu podkreślić należy, że badając przyczyny dla których pozwana uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej należy ustalać okoliczności, które miały miejsce w dniu 26 lipca 2006 roku i przyczyny na które pozwana powoływała się w tamtej dacie. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie mają znaczenia te okoliczności dotyczące przedmiotowej nieruchomości, które mogłyby stanowić przyczynę uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a o których istnieniu pozwana dowiedziała się po dniu 26 lipca 2006 roku. Dla porządku wskazać należy, że przyczyny wymienione w § 10 umowy nie ujawniły się również po dniu 26 lipca 2006 roku.
Niezależnie od powyższego wskazać, okoliczności niniejszej sprawy wskazują jednoznacznie, że dokumenty przedstawione przez powoda (jako sprzedającego) były zgodne z rzeczywistością, a złożone przez niego oświadczenia były prawdziwe. W szczególności nie ma podstaw do podzielenia zarzutu pozwanej, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezgodny z rzeczywistością, o czym mowa w punkcie (i) pisma z dnia 26 lipca 2006 roku. Przede wszystkim sama rozbieżność między treścią wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i samą decyzją nie stanowi o niezgodności z rzeczywistością tego wniosku. W pełni wiarygodna jest argumentacja powoda, że pierwotnie złożony przez niego wniosek z dnia 24 listopada 2004 roku był modyfikowany. Wynika to z treści samej decyzji o warunkach zabudowy, w której jest mowa o wniosku z dnia 24 listopada 2004 roku uzupełnionym 2 lutego 2005 roku i 1 marca 2005 roku. Należy zwrócić uwagę na to, że jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej pozwana dysponowała przedmiotową decyzją o warunkach zabudowy, a zatem miała wiedzę o zmianach, czy modyfikacjach wniosku powoda z 24 listopada 2004 roku. Reasumując, dokumentu w postaci wniosku z 24 listopada 2004 roku nie można uznać za niezgodny z rzeczywistością.
W ocenie Sądu okoliczności sprawy wskazują również na to, że oświadczenia złożone przez sprzedającego w umowie przedwstępnej są prawdziwe. W szczególności dotyczy to oświadczenia w przedmiocie dostępu do drogi publicznej, o czym mowa w punkcie (ii) z dnia 26 lipca 2006 roku. Okoliczność, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy stron ma dostęp do drogi publicznej wynika z dokumentów w postaci wyrysu z mapy i wypisu z rejestru gruntów, czy załącznika do decyzji o warunkach zabudowy. Z dokumentów tych wynika jednoznacznie, że działki ewidencyjne nr (...), z którymi sąsiaduje przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę nr (...), stanowią drogi publiczne (ul. (...). (...)). Okoliczność dostępu przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej została potwierdzona również w toku postępowania w niniejszej sprawie przez biegłego geodetę. Również w raporcie przygotowanym przez firmę (...)- wbrew stanowisku pozwanej - nie ma mowy o tym, że przedmiotowa nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Wskazano jedynie na trudności z dojazdami do nieruchomości (ich usytuowaniem).
Mając na uwadze powyższe uznać należy, że przyczyną uchylenia się przez pozwaną spółkę od zawarcia umowy przyrzeczonej nie były okoliczności wymienione w § 10 umowy przedwstępnej (tj. okoliczności takie powołane przez pozwaną nie istniały w dniu 26 lipca 2006 roku). W związku z tym, zadatek uiszczony przez pozwaną, winien zostać zatrzymany przez powoda. Zatem odebranie go przez pozwaną od notariusza stanowiło naruszenie postanowienia § 10 umowy przedwstępnej.
W świetle powyższego pozostałe okoliczności podnoszone w toku postępowania w niniejszej sprawie, nie miały znaczenia dla jej rozstrzygnięcia. Jedynie na marginesie wskazać należy, że znaczna cześć publikacji prasowych wskazujących na niezadowolenie lokalnej społeczności, na które powołuje się pozwana w odpowiedzi na pozew i których kopie załącza, pochodzi z samego początku (styczeń, luty) 2006 roku, a zatem z okresu, zanim zaczęły się negocjacje stron postępowania. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że wskazane spory wokół nieruchomości nie były znane pozwanej przed zawarciem umowy przedwstępnej. Również niezasadny jest zarzut nieostateczności decyzji o warunkach zabudowy. W toku postępowania w niniejszej sprawie zostało bowiem wykazane przez powoda, że do dnia 26 lipca 2006 roku przedmiotowa decyzja była ostateczna. Stała się ostateczna w dniu 30 marca 2006 roku (k. 50). Przy czym należy wskazać, że nie ulega bowiem wątpliwości, że o ostateczności decyzji nie stanowi właściwa pieczęć właściwego urzędu. Niezależnie od tego wskazać należy, że pozwana nie wykazała, że żądała od powoda przedłożenia decyzji z adnotacją o jej ostateczności. Zasadnie podnosi powód (także np. podczas przesłuchania J. E.), że jeżeli kwestia ostateczności decyzji była sprawą istotną, powód zostałby wezwany do jej przedstawienia pisemnie. Pismo takie nie zostało przedstawione w toku postępowania przez stronę pozwaną.
W ocenie Sądu nie mają znaczenia okoliczności związane z ujęciem zadatku w księgach rachunkowych powoda. Jest to bowiem kwestia dotycząca jedynie zagadnień finansowych, a nie cywilnoprawnych i nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Dlatego nie mają znaczenia dowody tego dotyczące złożone przez pozwaną przy odpowiedzi na pozew. Nie mają również znaczenia w niniejszej sprawie zeznania złożone przez J. E. na rozprawie w dniu 14 maja 2010 roku w sprawie przeciwko M. K.. Inny był bowiem przedmiot postępowania w tamtej sprawie i spór dotyczył innych okoliczności – w powołanej sprawie chodziło o umowę między powodem a notariuszem, a nie między stronami niniejszego postępowania. Z uwagi na te okoliczności dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma znaczenia wynik postępowania w sprawie z powództwa spółki (...) przeciwko M. K. (1).
Wobec powyższego powództwo o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 8 300 000 zł jest uzasadnione w świetle art. 471 k.c.. Zdaniem Sądu zasadne jest również zasądzenie odsetek ustawowych od tej kwoty, w myśl art. 481 § 1 k.c.. Zasadne jest również żądanie zasądzenia odsetek od dnia 27 lipca 2006 roku. Już bowiem od dnia 26 lipca 2006 roku, w związku z uchyleniem się od zawarcia od umowy przyrzeczonej przez kupującego, zadatek winien być przekazany powodowi.
O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 § 1 k.p.c.. Na kwotę zasądzoną od pozwanej na rzecz powoda z tego tytułu składają się: opłata od pozwu – 100 000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika – 7 200 zł oraz wydatek pełnomocnika w postaci opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł.
Sąd nadto zasądził od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 668,44 zł tytułem zwrotu wydatków (kosztów stawiennictwa świadka i wynagrodzenia tłumacza) poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.