Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dostawa/ippp1-4512-68-16-5-mp
Timestamp: 2017-10-20 05:16:14
Legal References Found: art. 14
 art. 6
 art. 678
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 5
 art. 6
 art. 55
 art. 55
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 FSK 
 FSK 
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 6
 art. 91
 art. 91
 art. 43
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 86
 art. 87
 art. 86
 art. 88
 art. 15
 art. 88
 art. 86
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 6
 art. 55
 art. 55
 FSK 
 art. 2
 art. 678
 art. 55
 art. 6
 art. 5
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 29
 art. 3
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 86
 art. 87
 art. 86
 art. 88
 art. 88

Document Content:
IPPP1/4512-68/16-5/MP | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie dostawy nieruchomości zabudowanej, prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości.
IPPP1/4512-68/16-5/MPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2016 r. (data wpływu 29 stycznia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 26 lutego 2016 r. (data wpływu 26 lutego 2016 r.) na wezwanie Organu z dnia 18 lutego 2016 r. (doręczone w dniu 19 lutego 2016 r.) oraz w dniu 22 marca 2016 r. (data wpływu 24 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji - jest prawidłowe.
W dniu 29 stycznia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji.
Wniosek uzupełniono w dniu 26 lutego 2016 r. (data wpływu 26 lutego 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 18 lutego 2016 r. (doręczone w dniu 19 lutego 2016 r.) oraz w dniu 22 marca 2016 r. (data wpływu 24 marca 2016 r.)
D. sp. z o. o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) planuje kupić nieruchomość komercyjną (dalej: „Transakcja”) - budynek E położony jest przy ulicy I. i stanowi część kompleksu biurowego W. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności do zabudowanej działki gruntu oraz posadowionych na powyższej działce budynku oraz budowli lub ich części (dalej: „Nieruchomość”). Właścicielem Nieruchomości jest spółka BD sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”), podmiot niebędący podmiotem powiązanym w rozumieniu odpowiednich przepisów podatkowych w stosunku do Wnioskodawcy.
Przedmiotowa Nieruchomość weszła w posiadanie Zbywcy w wyniku szeregu historycznych wydarzeń, tj.:
W 2006 r. spółka BE sp. z o. o. nabyła 100% udziałów spółki WD sp. z o. o., właściciela Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji. Nieruchomość służyła spółce WD sp. z o. o. do wykonywania działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) - na wynajem komercyjny. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, spółce WD sp. z o. o. zasadniczo przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Następnie w 2006 r. prawo własności Nieruchomości przeszło z mocy prawa na BE sp. o. o. w wyniku połączenia (połączenie przez przejęcie) jej ze spółką WD sp. z o. o. Połączenie było neutralne na gruncie VAT.
W 2007 r. spółka BE sp. o. o. objęła udziały w podwyższonym kapitale zakładowym spółki BD sp. z o. o. i przeniosła na BD sp. z o.o. swoje przedsiębiorstwo tytułem pokrycia wkładem niepieniężnym (aport) udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym BD sp. z o.o. W skład aportowanego przedsiębiorstwa, oprócz innych składników majątku spółki BE sp. z o.o. (takich, jak m.in. zobowiązania i należności, księgi rachunkowe, środki pieniężne, inne aktywa, prawa i obowiązki wynikające z umów finansujących działalność spółki i umów z kontrahentami) wchodziła m.in. przedmiotowa Nieruchomość. Aport nie podlegał VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym w dacie dokonania transakcji (Dz. U. z 2004 r. nr 54 poz. 535).
W kolejnych latach Zbywca ponosił stosowne nakłady na Nieruchomość, niemniej sumaryczna wartość tych wydatków nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Przedmiotowa Nieruchomość, od momentu oddania jej do użytkowania przed jej nabyciem przez Zbywcę była wykorzystywana do wykonywania działalności opodatkowanej VAT. Obecnie w całości służy Zbywcy do wykonywania działalności podlegającej VAT, która polega m.in. na świadczeniu usług wynajmu powierzchni użytkowej nieruchomości. Zbywca korzystał i korzysta z pełnego prawa do odliczenia VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Od momentu nabycia przedmiotowej Nieruchomości, niemal cała jej powierzchnia (ok. 90-95%) jest lub była wynajmowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pomimo tego, że część powierzchni oferowanej i dostępnej pod komercyjny wynajem nie została wynajęta w okresie, w którym Nieruchomość była własnością Zbywcy ze względu na sytuację panującą na rynku nieruchomości, zamiarem Zbywcy było i jest wynajęcie całej powierzchni Nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Niewynajęta powierzchnia nie była i nie jest w żaden sposób formalnie wyodrębniona w ramach Nieruchomości (w szczególności dla tej powierzchni nie jest prowadzona odrębna księga wieczysta).
W ramach Transakcji, Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności do zabudowanej działki gruntu oraz posadowionych na tym gruncie budynku, budowli lub ich części.
Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji zostaną przeniesione na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością:
prawo własności rzeczy ruchomych (np. gaśnice, kosze na śmieci, itp.) o niematerialnej wartości, związane ściśle z użytkowaniem Nieruchomości;
dokumentacja techniczna i architektoniczna związana z Nieruchomością (jak i prawa do niej) o ile będzie to prawnie możliwe;
prawa wynikające z gwarancji udzielonych przez wykonawców (jeżeli takie istnieją);
nie można wykluczyć, że w ramach Transakcji na Nabywcę przeniesione zostaną również wybrane prawa własności intelektualnej, ściśle związane z nabywaną Nieruchomością (np. prawo do znaku towarowego identyfikującego Nieruchomość). Ewentualnie w ramach umowy sprzedaży Nieruchomości, Zbywca zobowiąże się do zaprzestania z korzystania z wybranych praw własności intelektualnej ściśle związanych z nabywaną Nieruchomością (w szczególności - ze znaku towarowego identyfikującego Nieruchomość) jednocześnie umożliwiając Nabywcy zarejestrowanie tych praw na własny użytek;
depozyty wykonawców, gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, kaucje (w tym także kaucje związane z dostosowaniem / wyposażeniem lokali przez najemców do własnych potrzeb) i depozyty pieniężne związane z umowami najmu (jeśli dotyczy).
decyzje administracyjne ściśle związane z przyszłą zabudową Nieruchomości, tj. decyzja o warunkach zabudowy i decyzja środowiskowa, uzyskane przez Zbywcę.
Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanych budynków. Na Nabywcę, jak to zostało wskazane powyżej, zostaną przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji gwarancyjnychSkładniki majątkowe i umowy wymienione w pkt 5, 6, i 7 będą stanowić „Przedmiot Transakcji”.
W ramach Transakcji, Nabywca nie przejmie innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, Transakcja nie obejmie:
zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych z Nieruchomością) z wyjątkiem przelewu depozytów wykonawców, gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców (w tym także kaucji związanych z dostosowaniem / wyposażeniem lokali przez najemców do własnych potrzeb) co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.
Intencją stron jest, aby umowy dotyczące:
dostawy mediów (w tym dotyczące m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych, itp.),
obsługi serwisowej (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością, usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości),
zostały rozwiązane przed dokonaniem Transakcji a Nabywca zawarł odrębne umowy we własnym zakresie. Niemniej nie można wykluczyć, że niektóre z tych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji w przypadku, gdy np. ich rozwiązanie nie będzie możliwe ze względów prawnych lub będzie powodować przerwy w dostawie tych usług po Transakcji, co jak już zostało podkreślone nie jest intencją Wnioskodawcy.
W ramach Transakcji nie jest przewidywane przejście pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę.
W związku z powyższym, intencją Wnioskodawcy jest nabycie jedynie wybranych składników majątkowych dotyczących Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.
Nabywca Przedmiotu Transakcji będzie uzyskiwał przychody z tytułu najmu powierzchni na terenie Nieruchomości, podlegające opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Przedmiot Transakcji nie jest również, ani na moment Transakcji nie będzie, wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Zbywcy. W szczególności Zbywca nie sporządza odrębnego rachunku zysków i strat oraz bilansu dla Przedmiotu Transakcji, a także nie wyłącza z rachunków zysków i strat oraz sporządzanych bilansów składników majątkowych związanych z wynajmem powierzchni Nieruchomości, które nie wejdą do Przedmiotu Transakcji, np. środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych.
Jak wskazano w punkcie 2 opisu zdarzenia przyszłego, powierzchnia Nieruchomości była oddawana przez Zbywcę i jego poprzedników prawnych w podlegający opodatkowaniu VAT najem. W przypadku zdecydowanej większości z obecnych najemców, najem rozpoczął się przed upływem co najmniej 2 lat przed dokonaniem planowanej Transakcji. Zbywca oraz jego poprzednicy prawni wystawiali na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu (z naliczonym VAT).
Zarówno Zbywca jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
Zarówno Zbywca, jak i Nabywca złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.
Z podobnym wnioskiem o interpretację podatkową w zakresie podatku VAT od planowanej Transakcji wystąpił także Zbywca, tj. BD sp. z o.o.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 26 lutego 2016 r. oraz z dnia 22 marca 2016 r. Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem nabycia (dalej: Transakcja), jest opisana we Wniosku nieruchomość (dalej: Nieruchomość), składająca się z:
jednej działki gruntu,
budynku biurowego „E”, posadowionego na powyższej działce gruntu oraz
budowli (w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane) posadowionych na powyższej działce gruntu, takich, jak: ogrodzenie, parkingi, drogi i chodniki oraz instalacji stanowiących części składowe tych budowli, zapewniających możliwość użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem (cokół wokół budynku, latarnie, znaki drogowe, tablice, szlabany oraz schody).
Na potrzeby niniejszej odpowiedzi na Wezwanie, budynek E oraz budowle, będące przedmiotem Transakcji wymienione w punkcie b) i c) są nazywane łącznie jako: obiekty (dalej: Obiekty).
Jak wskazano we Wniosku, zdaniem Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w momencie oddania jej do użytkowania, tj. w 2000 r. W związku z tym, Wnioskodawca informuje, że w stosunku do każdego z Obiektów, odrębnie, będącego przedmiotem Transakcji, doszło do pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie każdego z tych Obiektów do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub ich użytkownikowi po ich wybudowaniu, tj. po oddaniu ich do użytkowania w 2000 r.
Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, w stosunku do każdego z Obiektów, odrębnie, będącego przedmiotem Transakcji, ich zbywca (dalej: Zbywca) nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych Obiektów odrębnie.
W związku z tym, jak wskazano we Wniosku o interpretację, również w sumarycznym ujęciu wartość wydatków na ulepszenie Nieruchomości nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Zbywcy Nieruchomości przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT od dokonywanych ulepszeń.
W związku z powyższym, kolejne pytanie zadane przez Dyrektora IS w Wezwaniu, tj. w zakresie wykorzystywania obiektów w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych stało się zdaniem Wnioskodawcy bezprzedmiotowe.
Dodatkowo, odpowiadając na pytanie, czy „budynki, budowle lub ich części były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnych charakterze”, Wnioskodawca pragnie poinformować, że wszystkie Obiekty będące przedmiotem Transakcji, były przedmiotem najmu, opodatkowanego VAT.
Przedmiotowa Nieruchomość została oddana do użytkowania w 2000 r. i w przeszłości była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, przedmiotowa Nieruchomość była przedmiotem najmu od momentu oddania jej do użytkowania.
Obecnie, poszczególne Obiekty składające się na Nieruchomość w całości służą Zbywcy do wykonywania działalności podlegającej VAT, która polega m.in. na świadczeniu usług wynajmu powierzchni użytkowej nieruchomości. Niemniej, w tym miejscu warto wskazać, że głównym przedmiotem umów z kontrahentami jest najem powierzchni budynku „E” składającego się na Nieruchomość oraz, w mniejszym zakresie, miejsca parkingowe (przy czym zdarzają się sytuacje, że najem miejsc parkingowych regulowany jest w tej samej umowie, co najem powierzchni budynku, lub też w osobnej umowie najmu). Pozostałe Obiekty takie, jak ogrodzenie oraz cokół wokół budynku, drogi, chodniki, latarnie, znaki drogowe, tablice i szlabany oraz schody składają się na tzw. część wspólną Nieruchomości i nie są przedmiotem odrębnych umów najmu (są natomiast konieczne do świadczenia usług najmu powierzchni budynku).
Czy, w związku z faktem, że planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie stanowić dostawę budynków, budowli lub ich części oraz gruntu podlegającą zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z opcją opodatkowania VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawca, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT od Zbywcy, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie m.in. budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, o ile taka nadwyżka wystąpi oraz zakładając, iż strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji VAT wg stawki podstawowej poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia ...
W ocenie Wnioskodawcy, planowana dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w zakresie, w jakim Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT budynków, budowli lub ich części 23% VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, Transakcja będzie opodatkowana VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT (o ile taka nadwyżka wystąpi).
W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Przedmiotu Transakcji może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy analizowana transakcja nabycia Nieruchomości mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do Przedmiotu Transakcji.
Brak możliwości klasyfikacji Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa Zbywcy :
Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Ponadto, zgodnie z art. 55(2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
W świetle powyższego wskazać należy, że planowana umowa sprzedaży obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. prawo własności nieruchomości gruntowych wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży - określane zbiorczo jako Przedmiot Transakcji).
zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych z Nieruchomością) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę, tj. elementów, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa.
Co więcej, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23(1) Kodeksu pracy).
Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Przedmiot Transakcji nie jest również, ani na moment Transakcji nie będzie, wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Zbywcy.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znacząca część składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji i funkcjonowania przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będzie głównie nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej - nie sposób nadać przymiotu , „zorganizowania”.
W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (budynki, budowle, grunty oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nieposiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że transfer dodatkowych elementów, które mogą przejść na Nabywcę w związku ze sprzedażą Przedmiotu Transakcji, jest zgodny z praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu, Nabywca stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie powoduje, iż Przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.
Konkluzji tych nie zmienia fakt, że nabywane aktywa stanowią główne składniki majątku Zbywcy. W tym kontekście warto powołać się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 6 października 1995 r. (sygn. SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08)). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe (zob. m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN)).
w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r. (sygn. ILPP1/4512-1620/15-4/MD),
w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (sygn. IPPB2/436-180/13-4/AF), z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443- 1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR),
a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).
Brak możliwości klasyfikacji Przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy :
Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz z dnia 10 czerwca 2015 r., sygn. IPPP2/4512-276/15-2/DG).
Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana Transakcja ma objąć zabudowaną działkę gruntu oraz posadowione na powyższej działce: budynek i budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane. Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę.
Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie będzie sporządzany również odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Tym samym, aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumą poszczególnych środków trwałych. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania innych aktywów / zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne).
zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Nabywca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy (z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę).
W konsekwencji, uznać należy, że Przedmiot Transakcji, tj, grunty, budynki, budowle oraz ściśle związane z nimi składniki majątkowe, nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej Transakcji dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w analogicznych stanach faktycznych, zostało również potwierdzone w szeregu interpretacji podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in.:
w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r. (sygn. ILPP1/4512 -1620/15-4/MD),
w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 marca 2013 r.(sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 czerwca 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR),
a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD), oraz interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR).
Opodatkowanie VAT nabycia Nieruchomości jako odpłatnej dostawy towarów:
Sprzedaż prawa własności działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości będzie zatem traktowana dla celów VAT w sposób właściwy dla dostawy budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie. Wnioskodawca pragnie jeszcze raz podkreślić, że zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego w ramach Transakcji będą przenoszone wyłącznie grunty zabudowane.
W opinii Wnioskodawcy, opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym nie dochodzi bowiem do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (co Wnioskodawca starał się wykazać powyżej).
Wnioskodawca zauważa, że ustawa o VAT wprowadza szereg zwolnień z podatku dla określonych czynności i należy przeanalizować, czy nie mają one zastosowania w analizowanym zdarzeniu przyszłym.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Powyższe obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT (tj. to o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) i b) ustawy o VAT.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza zawrzeć ze Zbywcą umowę sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca kupi od Zbywcy Nieruchomość (zabudowaną działkę gruntu, budynek, budowle lub ich części) wraz z wybranymi składnikami majątkowymi. Ponadto, Zbywca wystawi na Nabywcę fakturę VAT dokumentującą przeprowadzenie powyższej transakcji.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż pierwsze zasiedlenie całej Nieruchomości zostało dokonane wraz z momentem oddania jej po raz pierwszy w użytkowanie, tj. z rozpoczęciem najmu na rzecz klientów komercyjnych przez spółkę WD sp. z o.o. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie nadmienić, iż tak jak wskazano w opisie stanu faktycznego, po nabyciu nieruchomości przez Zbywcę w - drodze aportu przedsiębiorstwa, ponosił on stosowne nakłady na Nieruchomość, niemniej sumaryczna wartość tych wydatków nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała z tzw. fakultatywnego zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z opcją wyboru opodatkowania dostawy stawką podstawową VAT po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust.10 ustawy o VAT). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem (dokonanym przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę w 2006 r.), a jej dostawą upłynie bowiem okres dłuższy niż 2 lata. Zwolnienie, zdaniem Wnioskodawcy będzie miało zastosowanie względem sprzedaży całej Nieruchomości.
Bez znaczenia, w ocenie Wnioskodawcy, pozostaje fakt, że niewielka część powierzchni Nieruchomości, która była przeznaczona na komercyjny wynajem pozostała niewynajęta w okresie w którym Zbywca był właścicielem Nieruchomości. Jak już zostało to wspomniane w opisie zdarzenia przyszłego, niewynajęcie części powierzchni Nieruchomości wynikało z warunków panujących na rynku nieruchomości i nie jest nietypowe dla tego typu działalności. Jak zostało to podkreślone w wyroku NSA z 30 października 2014 r., sygn. I FSK 1545/13: (...) „powiązanie prawa do zwolnienia od VAT dostawy nie z rozpoczęciem użytkowania, tylko z wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej dotyczącej nieruchomości, nie znajduje uzasadnienia systemowego (mając na uwadze rolę VAT jako podatku neutralnego dla przedsiębiorców i podatku obciążającego konsumpcję)”.
Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż dla całej Nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta. Powyższe oznacza, że mamy do czynienia z jednym przedmiotem sprzedaży. Sprzedaży podlegać będzie całość Nieruchomości jako jeden niepodzielny przedmiot. Wynajęcie (oddanie do używania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT) części Nieruchomości, która nie jest wyodrębniona w sposób prawny (nie stanowi nieruchomości lokalowej, dla której byłaby prowadzona odrębna księga wieczysta) wywołuje skutki w odniesieniu do całej Nieruchomości (która jest następnie przedmiotem sprzedaży). Jak zauważył NSA w wyroku z 11 stycznia 2011 r., sygn. I FSK 310/10: „Nie można dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko i wyłącznie z przyczyn leżących po stronie przepisów podatkowych (możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży.”
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w całości nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wobec czego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ zarówno Zbywca, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takich budynków, budowli lub ich części stawką podstawową.
Sukcesja prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości w drodze aportu przedsiębiorstwa:
Ponadto, Wnioskodawca pragnie zauważyć, że nawet gdyby uznać, że przepisy odnośnie traktowania sprzedaży Nieruchomości na gruncie VAT należy odnieść do poszczególnych, niewyodrębnionych prawnie części Nieruchomości, tzn. że sprzedaż części Nieruchomości może być częściowo dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a częściowo dokonana przed nim, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku dostawy Nieruchomości w części niezasiedlonej zastosowanie znajdą przepisy o obligatoryjnym opodatkowaniu VAT z uwagi na niespełnienie warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, Zbywcy w stosunku do całości Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ponieważ prowadził i prowadzi on - działalność gospodarczą w całości opodatkowaną VAT i korzysta z prawa do odliczenia VAT na zasadach ogólnych.
W opinii Wnioskodawcy, fakt, że Zbywca nabył Nieruchomość w drodze aportu przedsiębiorstwa spółki BE sp. z o.o., tj. transakcji niepodlegającej VAT, nie powinno mieć wpływu na ocenę czy Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku z Nieruchomością. Użyte w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) sformułowanie „w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego” należy - zdaniem Wnioskodawcy - rozumieć szeroko, tj. ustalenie czy w stosunku do tych obiektów dokonującemu ich dostawy przysługiwało bądź nie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie należy ograniczać jedynie do momentu ich nabycia (objęcia) lecz do tego, w jakim generalnie zakresie dokonującemu ich dostawy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.
W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że przyjęte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączenie z opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powoduje, że jego nabywca traktowany jest jako następca prawny podatnika dokonującego zbycia, w tym w zakresie sukcesji prawa do odliczenia VAT naliczonego poniesionego przez zbywcę przedsiębiorstwa.
Prawa i obowiązki następców prawnych zostały uregulowane w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz, w zakresie podatku VAT, również w przepisach ustawy o VAT. Jednym z praktycznych przykładów takiej sukcesji jest treść art. 91 ust. 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta VAT naliczonego określona w art. 91 ust. 1-8 ustawy o VAT, jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
Z uwagi na fakt, że, zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, w stosunku do Nieruchomości spółce WD sp. z o. o. (oraz jej sukcesorowi podatkowemu - spółce BE sp. z o.o.) przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, w odniesieniu do planowanej dostawy budynków i budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez Zbywcę, w części, w jakiej w dostawa budynków, budowli lub ich części miałaby być uznana za dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia (co, zdaniem Wnioskodawcy, nie byłoby właściwe), nie zostanie spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT. W takim przypadku bowiem, Zbywca powinien być potraktowany jako podmiot, któremu przysługiwało (z uwagi na sukcesję podatkową) w stosunku do Nieruchomości prawo do odliczenia VAT naliczonego.
Stanowisko Spółki w powyższym zakresie potwierdza orzecznictwo sądowe (np. wyroki NSA z 21 maja 2013 r. sygn. I FSK 559/13, z dnia 28 października 2011 r., sygn. I FSK 1660/10 oraz z dnia 20 września 2011 r., sygn. I FSK 1227/10, wyroki WSA we Wrocławiu z 13 marca 2012 r. sygn. I SA/Wr 1789/11 oraz z dnia 15 marca 2012 r. sygn. I SA/Wr 1670/11, jak również praktyka interpretacyjna Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 12 kwietnia 2013 r. nr IPTPP4/443-3/13-5/ALN, z 27 marca 2013 r. nr IPTPP2/443-1048/12-4/AW, czy przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 21 lutego 2011 r. nr IPPP2/443-994/10-2/MM).
Indywidualne interpretacje przepisów prawa podatkowego, wydawane przez organy podatkowe w podobnych stanach faktycznych (tj. w sytuacji zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze aportu) potwierdzają powyższe stanowisko odnośnie braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku, gdy zbywcy nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego, tj. gdy zbywca nie spełnia jednego z warunków dla zastosowania zwolnienia przewidzianego w tym przepisie. Przykładowo takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. ILPP2/443-1443/11-2/Akr, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 22 grudnia 2011 r., sygn. IPPP2/443- 1312/11-2/IG).
Podsumowując tę część rozważań, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nawet gdyby uznać, że dostawa części Nieruchomości (tj. niewynajętej powierzchni) dokonywana jest w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub gdy pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata (co, zdaniem Wnioskodawcy, nie jest prawidłową konkluzją), to dostawa tej części budynków, budowli lub ich części nie będzie podlegać tzw. obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ w stosunku do tych obiektów dokonującemu ich dostawy przysługiwało (z uwagi na sukcesję podatkową) w stosunku do Nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zasadach ogólnych. Dostawy tych części Nieruchomości powinny być obligatoryjne opodatkowanie VAT według podstawowej stawki podatkowej, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.
Jako, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, dostawa działek gruntowych na bazie opisanego zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana na tych samych zasadach co dostawa znajdujących się na nich budynków, budowli lub ich części. Jak wskazano wcześniej, w ramach Transakcji przenoszone będą wyłącznie grunty zabudowane.
Mając powyższe na uwadze, w opinii Wnioskodawcy, planowana dostawa Przedmiotu Transakcji przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w zakresie w jakim Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT budynków, budowli lub ich części 23% VAT.
Prawo do odliczenia VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości oraz prawo do zwrotu ewentualnej nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, powstałej w wyniku Transakcji:
W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku, gdy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, Transakcja będzie opodatkowana VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT (o ile taka nadwyżka wystąpi).
Zdaniem Wnioskodawcy, aby móc rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w ramach Transakcji, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz o prawie Wnioskodawcy do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT (o ile taka nadwyżka wystąpi), niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy budynki, budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości stanowiącej element Przedmiotu Transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy ich nabycie będzie podlegało VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.
Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 ustawy o VAT) nie mają zastosowania.
W dacie planowanej Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, Wnioskodawca generalnie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu i będzie prowadził działalność , polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - budynek, budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, nabycie budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Podsumowując, z uwagi na fakt, że budynek, budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości od Zbywcy, oraz do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy (jeśli Wnioskodawca wystąpi o zwrot na rachunek).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego (sprecyzowanego ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z dnia 26 lutego 2016 r. oraz w dniu 22 marca 2016 r.) - jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z pózn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. z 2014 r., poz. 121).
Zgodnie z art. 55(1) K.c., przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.
Ponadto art. 55(2) K.c. stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).
Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy VAT, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Na gruncie ustawy o VAT będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:
Aby uznać, że dany zespół składników majątkowych i niemajątkowych stanowi ZCP, powinien on być wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej, funkcjonalnej.
Wyodrębnienie organizacyjne polega na tym, że działalność zorganizowanej części przedsiębiorstwa dotyczy jednej ze sfer działalności, które są prowadzone odrębnie (niezależnie od siebie) oraz dla których działalności został przydzielony określony majątek (zespół składników materialnych i niematerialnych) oraz określeni pracownicy. Ponadto konieczne jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako odrębna jednostka organizacyjna: dział, wydział, oddział itp., przy czym, wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
Co istotne, wyodrębnienie organizacyjne powinno występować w istniejącym przedsiębiorstwie, co oznacza, że niewystarczający do spełniania tej przesłanki będzie fakt, iż zespół składników będzie mógł być organizacyjnie wyodrębniony u nabywcy, w sytuacji gdy takie wyodrębnienie nie zachodzi u sprzedającego.
Odrębność funkcjonalna ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.
W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje zakup nieruchomości składającej się z działki gruntu i posadowionych na powyższej działce budynku oraz budowli (ogrodzenie, parkingi naziemne, drogi i chodniki) oraz instalacji stanowiących części składowe tych budowli umożliwiające ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem ( latarnie, znaki drogowe, tablice i szlabany oraz schody).
W ramach ww. Transakcji, Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności do zabudowanej działki gruntu oraz posadowionych na tym gruncie budynku, budowli lub ich części. Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji zostaną przeniesione na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością:
dokumentacja techniczna i architektoniczna związana z Nieruchomością (jak i prawa do niej) o będzie to prawnie możliwe;
Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanych budynków. Na Nabywcę, jak to zostało wskazane powyżej, zostaną przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach Transakcji, Nabywca nie przejmie natomiast innych składników majątkowych Zbywcy, w szczególności, Transakcja nie obejmie:
obsługi serwisowej (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością, usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości) -
W ramach Transakcji nie jest również przewidywane przejście pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę.
Przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku planowanej transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Planowanej sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będą składniki majątkowe (budynek, budowle i grunty), zaś przy Zbywcy pozostaną m.in. należności i zobowiązania Zbywcy, umowy na prowadzenie rachunków pieniężnych, środki finansowe, umowy świadczenia usług administracyjnych dotyczące Nieruchomości (usługi księgowe, prawne, doradztwa podatkowego itp.), księgi rachunkowe, tajemnice handlowe i know-how Zbywcy. W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.
Z uwagi na to, że planowana Transakcja nie obejmie kluczowych z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa elementów, jej przedmiotem nie będzie funkcjonalnie i organizacyjnie powiązany zespół, stanowiący przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego, lecz składniki majątkowe (grunty, budynek i budowle) nieposiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Przedmiot Transakcji nie jest również, ani na moment Transakcji nie będzie, wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Zbywcy. W szczególności Zbywca nie sporządza odrębnego rachunku zysków i strat. Aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić zwartej, kompletnej i powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej. Pozostawienie poza zakresem planowanej sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.
W konsekwencji, przedmiot planowanej Transakcji nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Opisany przedmiot Transakcji nie będzie zatem spełniał przesłanek do uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
W analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym, opisana transakcja stanowić będzie zbycie składników majątkowych i niemajątkowych, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT wówczas dostawa gruntu jest opodatkowana tą samą stawką podatku. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa gruntu, na którym ten budynek, budowla lub ich część jest posadowiona.
Z wniosku i jego uzupełnień wynika, że przedmiotem planowanego nabycia przez Wnioskodawcę jest Nieruchomość, na którą składa się działka gruntu, oraz posadowione na tej działce: budynek biurowy „E” i budowle takie jak : ogrodzenie, parkingi naziemne, drogi, i chodniki) oraz instalacje stanowiące część składową budowli umożliwiające ich wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem ( latarnie, znaki drogowe, tablice i szlabany oraz schody) (dalej zwane Obiektami). Do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w momencie oddania jej do użytkowania, tj. w 2000 r. Jak Wnioskodawca wskazuje w stosunku do każdego z Obiektów, odrębnie, będącego przedmiotem Transakcji, doszło do pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie każdego z tych Obiektów do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub ich użytkownikowi po ich wybudowaniu, tj. po oddaniu ich do użytkowania w 2000 r. W stosunku do każdego z Obiektów, odrębnie, będącego przedmiotem Transakcji, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych Obiektów. W związku z prowadzeniem działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Zbywcy przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT od dokonywanych ulepszeń.
Wszystkie Obiekty będące przedmiotem Transakcji, były przedmiotem najmu, opodatkowanego VAT. Przedmiotowa Nieruchomość została oddana do użytkowania w 2000 r. i zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy w przeszłości była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Nieruchomość była przedmiotem najmu od momentu oddania jej do użytkowania. Obecnie, poszczególne Obiekty składające się na Nieruchomość w całości służą Zbywcy do wykonywania działalności podlegającej VAT, która polega m.in. na świadczeniu usług wynajmu powierzchni użytkowej nieruchomości.
Jak Wnioskodawca wskazuje, głównym przedmiotem umów z kontrahentami jest najem powierzchni budynku „E” składającego się na Nieruchomość oraz, w mniejszym zakresie, miejsca parkingowe (przy czym zdarzają się sytuacje, że najem miejsc parkingowych regulowany jest w tej samej umowie, co najem powierzchni budynku, lub też w osobnej umowie najmu). Pozostałe Obiekty takie, jak ogrodzenie oraz cokół wokół budynku, drogi, chodniki, latarnie, znaki drogowe, tablice i szlabany oraz schody składają się na tzw. część wspólną Nieruchomości i nie są przedmiotem odrębnych umów najmu (są natomiast konieczne do świadczenia usług najmu powierzchni budynku).
Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2016 r. poz. 290), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 (lub też ust. 10a ustawy) odnosi się naniesień stanowiących budynek lub budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Z wniosku wynika, że na Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży znajdują się oprócz budynku także budowle takie jak: ogrodzenie, parkingi naziemne, drogi i chodniki) oraz instalacje stanowiące części składowe budowli i umożliwiające użytkowanie tych obiektów zgodnie z przeznaczeniem (cokół wokół budynku, latarnie, znaki drogowe, tablice i szlabany oraz schody).
Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że planowana dostawa Nieruchomości (zarówno budynku jak budowli wraz i ich częściami składowymi traktowanych jako jedna całość, wymienionych we wniosku) może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, dostawa ta nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub też przed nim - Wnioskodawca wskazuje, że do pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie budynku lub budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy doszło już w 2000 roku. Ponadto wszystkie Obiekty (w tym budynek) były przedmiotem najmu od momentu oddania ich do użytkowania.
Planowana dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również dostawa gruntu, na którym te budynki i budowle są posadowione będzie korzystać z tego zwolnienia, w związku z cyt. wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy. Przy czym, należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.
Z wniosku wynika, że zarówno Zbywca jak i Nabywca (Wnioskodawca) są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT i będą posiadać status podatnika VAT czynnego również na dzień dokonywania dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawca i Zbywca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Zatem, w analizowanej sprawie będą spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co oznacza, że strony planowanej Transakcji, w stosunku do dostawy Nieruchomości będą mogły wybrać opodatkowanie zamiast zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Wnioskodawca będzie na dzień Transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni użytkowych . Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Jak wykazano powyżej, strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania VAT opisanej dostawy Nieruchomości, zatem nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT i nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.
W konsekwencji, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy (jeśli taka nadwyżka wystąpi).
ITPP2/4512-1058/15/PS | Interpretacja indywidualna
ILPP5/4512-1-1/16-5/KS | Interpretacja indywidualna
IBPBI/2/423-629/14/MS | Interpretacja indywidualna
ILPP2/4512-1-135/16-2/JK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Dostawa > IPPP1/4512-68/16-5/MP