Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0112-kdil4-4012-513-2018-2-ar
Timestamp: 2018-12-13 15:20:15
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 33
 art. 3
 art. 15
 art. 15
 art. 8
 art. 15
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 FSK 
 art. 2
 art. 29
 art. 43

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0112-KDIL4.4012.513.2018.2.AR
W zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca działał jako podatnik podatku VAT i wskazania stawki podatku dla ww. czynności.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2018 r. (data wpływu 17 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 listopada 2018 r. (data wpływu 27 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca działał jako podatnik podatku VAT i wskazania stawki podatku dla ww. czynności – jest prawidłowe.
W dniu 17 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca działała jako podatnik podatku VAT i wskazania stawki podatku dla ww. czynności. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 listopada 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.
Wnioskodawca (dalej również: „Zainteresowany”) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług dla motoryzacji, z której dochody opodatkowuje podatkiem liniowym. Dodatkowo Zainteresowany zajmuje się również prywatnie (poza działalnością gospodarczą) wynajmem lokali i mieszkań, a uzyskiwane przychody opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.
W 2018 r. Wnioskodawca, będąc jedynym właścicielem, zawarł umowę sprzedaży nieruchomości, w skład której wchodziły:
niezabudowana działka nr 10,
niezabudowana działka nr 15,
niezabudowana działka nr 20,
zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi działka nr 25,
o łącznej powierzchni (...) m2, objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 25 oraz część działek nr 10 i nr 15 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową. Dla pozostałej części nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dla przedmiotowej nieruchomości w roku 2017 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego z infrastrukturą techniczną, która w dniu podpisania umowy sprzedaży była decyzją ostateczną.
Przedmiotowe działki Wnioskodawca nabył z prywatnych środków do majątku osobistego w roku 2014 i 2015. Budynki gospodarcze posadowione na działce nr 25 zostały wybudowane i były używane przez poprzedniego właściciela – pierwszy powstał w roku 1997, drugi natomiast w roku 2002.
Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nigdy nie była przez Wnioskodawcę wykorzystana dla potrzeb prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
Nabycia przez Wnioskodawcę działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości nie było przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT, a Wnioskodawca w czasie jej posiadania nie poniósł na nią żadnych nakładów.
Przed zawarciem przywołanej wyżej umowy sprzedaży, Wnioskodawca zawarł z nabywcą w roku 2017 przedwstępną umowę sprzedaży m.in. pod warunkiem, że nabywca przed dniem zawarciem umowy ostatecznej uzyska dla przedmiotowej nieruchomości:
prawomocną decyzję o warunkach zabudowy,
prawomocną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków,
prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę wjazdu na zasadzie prawo- i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
prawomocną decyzję o pozwoleniu na wycinkę drzew kolidujących z zakresem pasa drogowego, obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych,
pozwolenie na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym dla realizacji planów inwestycyjnych nabywcy, obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych lub dokonanie wycinki kosztem i staraniem Wnioskodawcy,
niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
warunki technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
Wnioskodawca w przywołanej wyżej umowie przedwstępnej udzielił nabywcy pełnomocnictw w następujących zakresie:
występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień,
dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, w szczególności składania wniosków oraz odbioru warunków,
dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji.
Udzielone pełnomocnictwa upoważniały również do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi, jakie okazałyby się konieczne w zakresie ww. pełnomocnictw.
Jednocześnie Wnioskodawca, w związku z zawarciem przywołanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, zawarł w lipcu 2017 r. z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości na czas nieokreślony, obowiązywanie której zgodnie z aneksem do umowy dzierżawy ograniczono do trzech miesięcy.
Wnioskodawca w przedmiotowej umowie dzierżawy wyraża zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę (przyszłego nabywcę) przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej.
Umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z sierpnia 2018 r. nie została opodatkowana podatkiem VAT ze względu na złożone oświadczenia Wnioskodawcy, że dla tej transakcji nie jest podatnikiem VAT.
Wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 listopada 2018 r. o poniższe informacje będące doprecyzowaniem opisu sprawy:
Nabycie działek będących przedmiotem wniosku nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT – ich sprzedaż opodatkowana była podatkiem PCC.
Nieruchomości gruntowe będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – nieruchomości te były przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy przez okres 3 miesięcy.
Umowa dzierżawy zawarta z Nabywcą w roku 2017 była umową odpłatną.
Na działce nr 25 posadowione były dwa budynki gospodarcze:
wybudowany w roku 1997 – w połowie wykorzystywany jako budynek dla zwierząt, które hodował poprzedni właściciel, w drugiej połowie służył poprzedniemu właścicielowi jako garaż,
wybudowany w roku 2002 – służył poprzedniemu właścicielowi jako magazyn, m.in. opału na zimę.
Do pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działce nr 25 doszło w roku 1997 (budynek wskazany wyżej w ad. 4 pkt 1) oraz w roku 2002 (budynek wskazany wyżej w ad. 4 pkt 2). Budynki te były wybudowane przez poprzedniego właściciela, działki były przez niego używane (patrz wyżej ad. 4) do momentu sprzedaży, tj. do roku 2014.
Pomiędzy pierwszym zasiedlenie obu budynków posadowionych na działce nr 25 a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
W odniesieniu do obu budynków posadowionych na działce nr 25 nie były ponoszone żadne wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Budynki posadowione na działce nr 25 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.
Decyzja o warunkach zabudowy wydana została na działkę nr 20 oraz części powierzchni działek nr 10 i nr 15, tj. dla działki/części działek nie objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Działka nr 25 oraz część powierzchni działek nr 10 i nr 15 objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową. Pozostałą część powierzchni działek nr 10 i nr 15 nie obejmował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i plan ten nie określał w żadnej mierze ich przeznaczenia.
Żadna z działek objętych wnioskiem nie była udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych przed dniem oddania w dzierżawę, tj. lipca 2017 r.
Działki nr 10, 20 i 25 zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży w roku 2014, natomiast działka nr 15 nabyta została w drodze zamiany w roku 2015 w zamian za działkę, która została nabyta na podstawie ww. umowy sprzedaży w roku 2014. Wszystkie działki nabyte zostały ze środków prywatnych Wnioskodawcy. Zarówno w stosunku do umowy sprzedaży z roku 2014, jak i umowy zamiany z roku 2015 nie był naliczany podatek VAT (transakcje nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT).
Budynki posadowione na działce 25 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę.
Na dzień zawarcia umowy sprzedaży działek objętym wnioskiem, Nabywca posiadł prawomocne wszystkie przywołane we wniosku decyzje. Wszystkie decyzje były wydane na Nabywcę.
Czy Wnioskodawca przy sprzedaży nieruchomości działał jako podatnik VAT?
Czy w przypadku, gdy Wnioskodawca działał jako podatnik VAT przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaż działek nr 10, 20 i 10 podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, natomiast sprzedaż działki nr 25 korzystała ze zwolnienia z VAT?
Zdaniem Wnioskodawcy, Zainteresowany przy sprzedaży nieruchomości działał jako podatnik VAT.
W przypadku, gdy Wnioskodawca działał jako podatnik VAT przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaż działek nr 10, 20 i 15 podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, natomiast sprzedaż działki nr 25 korzystała ze zwolnienia z VAT.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
W świetle przedstawionego stanu faktycznego, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem y. Staatssecretaris yan Financin uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.
W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.
Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że Wnioskodawca w związku z dzierżawą przedmiotowej nieruchomości wykorzystywał ją w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika VAT.
Powyższe zostało potwierdzone przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 września 2017 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.416.2017.2.MWJ, czy interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 maja 2018 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.177.2018.2.AM.
Podsumowując, Wnioskodawca dla opisanej w stanie faktycznym transakcji sprzedaży nieruchomości działał jako podatnik VAT.
Mając na uwadze wnioski wynikające z argumentacji przedstawionej w Ad. 1 powyżej, należy wskazać, że dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która była wydzierżawiana w celach zarobkowych, Wnioskodawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
W art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych oraz zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.
Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w skład przedmiotowej nieruchomości wchodziły m.in. niezabudowane działki nr 10, 20 i 15.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działek nr 10 i nr 15 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, a w stosunku do wszystkich działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości (zarówno działek niezabudowanych, jak i działki zabudowanej) w grudniu 2017 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego z infrastrukturą techniczną, która w dniu podpisania umowy sprzedaży była decyzją ostateczną.
Jak wynika z powyższego, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, niezabudowane działki nr 10, 20 i 15 należy uznać za tereny budowlane, a tym samym ich sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ponieważ przepisy ustawy o VAT lub przepisów wykonawczych nie przewidują innych zwolnień lub zastosowania obniżonych stawek podatku dla sprzedaży przedmiotowych niezabudowanych działek będących terenami budowlanymi, ich sprzedaż podlega opodatkowaniu stawką podstawową, tj. stawką VAT w wysokości 23%.
Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Tak więc, w ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.
Potwierdzeniem powyższego rozumienia pojęcia pierwszego zasiedlenia jest także rozstrzygnięcie zawarte w orzeczeniu TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. a Dyrektorem Izby Skarbowej w Warszawie, w którym TSUE stwierdza, że pojęcie „pierwsze zasiedlenie” nie jest zdefiniowane w dyrektywie, jednak interpretacja tego pojęcia, która służy do określenia zasad zwolnienia z VAT dostawy budynków, powinna być ścisła i musi być zgodna z celami zwolnienia z VAT. TSUE odniósł się do ustaleń poczynionych przy pracach przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG, gdzie kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tych pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji.
Państwa członkowskie nie są upoważnione do zmiany samego pojęcia „pierwsze zasiedlenie” w swoich przepisach krajowych, gdyż mogłoby to podważać skuteczność wskazanego zwolnienia. W konsekwencji, przepisy krajowe, zgodnie z którymi zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków jest uzależnione od spełnienia warunku, żeby pierwsze zasiedlenie następowało w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, zostały uznane za niezgodne z dyrektywą VAT.
Mając na uwadze opisany stan faktyczny sprawy, w sytuacji gdy budynki posadowione na działce nr 25 zostały wybudowane w roku 1997 i 2002, i były wykorzystywane/używane przez poprzedniego właściciela, w przypadku zastosowania wykładni prounijnej w stosunku do tych budynków należy stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia tych budynków, bowiem przed datą ich nabycia przez Wnioskodawcę budynki te były wykorzystywane/używane przez poprzedniego właściciela.
W związku z powyższym, sprzedaży budynków posadowionych na działce nr 25, a tym samym, dostawa gruntu przyporządkowanego do tych budynków, w zw. z art. 29a ust 8 ustawy o VAT, będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Powyższe zostało potwierdzone przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 maja 2018 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.230.2018.2.MWJ, czy interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 lipca 2018 r., znak 0112-KDIL1-2.4012.346.2018.2.AW.
Podsumowując, sprzedaż działek nr 10, 20 i 15 podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, natomiast sprzedaż działki nr 25 korzystała ze zwolnienia z VAT.
0112-KDIL4.4012.513.2018.2.AR