Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ilpb2-4511-1-20-15-2-jk
Timestamp: 2017-10-24 07:37:38
Legal References Found: art. 98
 art. 14
 art. 98
 art. 98
 art. 98
 art. 98
 art. 98
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 603
 art. 604
 art. 155
 art. 10
 art. 196
 art. 196
 art. 210
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 30

Document Content:
ILPB2/4511-1-20/15-2/JK | Interpretacja indywidualna
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w części w 2001 r. oraz w części w drodze zamiany dokonanej w 2010 r. w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
ILPB2/4511-1-20/15-2/JKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 5 stycznia 2015 r. (data wpływu 8 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 8 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W dniu 23 kwietnia 2001 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali od ojca Zainteresowanej w drodze darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego działki gruntu nr 2 i nr 14 (AM-29) o łącznej powierzchni 0,18 ha.
W dniu 28 lipca 2010 r. w formie aktu notarialnego zostało spisane oświadczenie Wnioskodawczyni i męża oraz oświadczenie właścicielki działek gruntu przyległych do działek gruntu nabytych w drodze darowizny.
Oświadczenia te dotyczyły m.in. tego, że:
Wnioskodawczyni wraz z mężem są właścicielami na prawach wspólności ustawowej niezabudowanej nieruchomości, składającej się z:
niezabudowanej działki gruntu nr 2 (AM-29) o powierzchni 0,0774 ha,
niezabudowanej działki gruntu nr 4 (AM-29) o powierzchni 0,1026 ha
o łącznej powierzchni 0,18 ha.
Właścicielka przyległych do działek gruntu Zainteresowanej jest właścicielką:
niezabudowanej działki grunt nr 3 (AM-29 ) o powierzchni 0,0899 ha,
niezabudowanej działki gruntu nr 1 (AM-29) o powierzchni 0,1477 ha
o łącznej powierzchni 0,2376ha.
Wszyscy wyrazili zgodę na dokonanie stosownego połączenia wyżej opisanych działek gruntu oraz ich ponownego podziału w trybie art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 2063 ze. zm.).
Ponadto w akcie tym zapisane zostało, że:
w razie podziału nieruchomości w trybie art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wszyscy zobowiązują się do dokonania między sobą zamiany nieruchomości i wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, które wejdą w skład nowo wydzielonych działek – powstałych ze scalenia i podziału działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4.
wszyscy oświadczają, że wiadomym im jest, że powierzchnia działek nabytych przez w wyniku zamiany nieruchomości i wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, będzie inna od powierzchni dotychczasowej nieruchomości, albowiem część działek powstałych ze scalenia i podziału nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 zostanie przeznaczona na drogi dojazdowe, w których zostaną nabyte udziały lub które zostaną przejęte przez gminę.
Dnia 20 sierpnia 2010 r. w formie aktu notarialnego zawarto umowę zamiany wyżej opisanych działek gruntu.
Zgodnie z tą umową oświadczono, że w celu dokonania stosownego połączenia nieruchomości oraz ich ponownego podziału w trybie art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dokonuje się zamiany części nieruchomości, w wyniku której:
właścicielka działek gruntu nr 1 i nr 3 nabywa prawo współwłasności w udziale wynoszącym 5690/10000 części niezabudowanych działek nr 2 i 4 (AM-29) o łącznej powierzchni 0,18 ha,
Wnioskodawczyni wraz z mężem nabywają na prawach wspólności ustawowej prawo współwłasności w udziale wynoszącym 4310/10000 części niezabudowanych działek nr 1 i nr 3 (AM-29) o łącznej powierzchni 0,2376 ha.
strony umowy określiły wartość każdego z zamienianych udziałów w nieruchomościach na kwotę 22.530,- zł oraz oświadczyły, że zamiana dokonywana jest bez spłat i dopłat.
strony umowy oświadczyły, że wzajemne wydanie nieruchomości do współposiadania następuje z chwilą zawarcia niniejszej umowy i z dniem zawarcia umowy przechodzą na nabywców wszelkie opłaty z nabywanymi udziałami związane.
W wyniku powyższego działka nr 1 i nr 3 (AM-29) zostały odłączone od dotychczasowych ksiąg wieczystych, które zostały zamknięte i przyłączone do księgi wieczystej działek nr 2 i nr 4.
Dnia 22 grudnia 2010 r. w formie aktu notarialnego zawarto umowę zniesienia współwłasności.
W umowie tej zapisano, że:
Wnioskodawczyni wraz z mężem na prawach współwłasności ustawowej w udziale 4310/10000 oraz była właścicielka działki gruntu nr 1 i nr 3 (AM-29) są współwłaścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni 0,4176 składającej się z niezabudowanych działek gruntu:
nr 46/1 AM-29 grunty orne o powierzchni 0,0161 ha,
nr 46/2 AM-29 grunty orne o powierzchni 0,1215 ha,
nr 46/3 AM-29 grunty orne o powierzchni 0,1000 ha,
nr 46/4 AM-29 grunty orne o powierzchni 0,0900 ha,
nr 46/5 AM-29 grunty orne o powierzchni 0,0900 ha,
wyżej opisane działki powstały w wyniku podziału działki nr 46 AM-29, dokonanego w oparciu o decyzję Burmistrza z dnia 26 października 2010 r., w której zaznaczono, że działka gruntu oznaczona nr 46/1 AM-29 o pow.0,0161 ha wydzielona na poszerzenie drogi publicznej przechodzi na własność Gminy z dniem, w którym decyzja staje się ostateczna, tj. 9 listopada 2010 r. Podział dokonany jest w celu wydzielenia czterech działek budowlanych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową o niskiej intensywności,
strony umowy oświadczają, że dokonują zniesienia współwłasności niniejszej nieruchomości, w ten sposób, że:
prawo własności niezabudowanych działek:
nr 46/4 AM o powierzchni 0,900 ha oraz
nr 46/5 AM o powierzchni 0,900 ha
przeniesiono na Zainteresowaną i Jej męża, którzy nabyli je na prawach własności ustawowej na wyłączna własność,
nr 46/2 AM o powierzchni 0,1215 ha oraz
nr 46/3 AM o powierzchni 0,1000 ha
przeniesiono na drugą stronę umowy, która nabyła je na wyłączna własność.
W wyniku powyższego działki te zostały odłączone od księgi wieczystej, dla działek tych założono nowe księgi wieczyste.
Dnia 14 listopada 2014 r. w formie aktu notarialnego została zawarta umowa sprzedaży, zgodnie z którą Wnioskodawczyni wraz z mężem, będąc właścicielami na prawach własności ustawowej sprzedali działkę nr 46/4 (AM-29).
W akcie tym zapisano, że zgodnie z ich oświadczeniem działkę tę nabyli na podstawie darowizny z dnia 23 kwietnia 2001 r. oraz od osób fizycznych na podstawie umowy zamiany z dnia 20 sierpnia 2010 r. oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 22 grudnia 2010 r.
Działka ta jest niezabudowana, w księdze wieczystej działka ta oznaczona jest symbolem: R-grunty orne, w ewidencji gruntów działka oznaczona jest symbolem RIVa - grunty orne, zaś w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka ta znajduje się na obszarze oznaczonym symbolami: MN/U2 - przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinno-usługowa i KDD1 - przeznaczenie podstawowe - ulica publiczna dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 10 m.
Czy sprzedaż działki nr 46/4 (AM-29) w 2014 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż tej działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ działkę tę Zainteresowana otrzymała razem z mężem w drodze darowizny w 2001 r., tj. upłynęło więcej niż 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Co prawda w 2010 r. dokonano połączenia (zamiany) otrzymanych w drodze darowizny działek z działkami przyległymi, należącymi do innej osoby fizycznej, a następnie w tym samym roku dokonano zniesienia współwłasności tych scalonych działek, celem nadania działkom innego kształtu. Jednakże w wyniku powyższego Wnioskodawczyni nie zyskała dodatkowej powierzchni działek gruntu. Zainteresowana z mężem otrzymali w darowiźnie działki gruntu o łącznej powierzchni 0,18 ha i w wyniku ich scalenia z działkami przyległymi do nich, a następnie zniesienia współwłasności połączonych działek otrzymali działki o tej samej powierzchni, tj. 0,18 ha.
Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedana w 2014 r. działka została nabyta w drodze darowizny w 2001 r. i mając na uwadze cyt. wyżej przepis jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana w 2014 roku dokonała zbycia działki. W akcie notarialny zbycia działki zapisano, że działka ta została nabyta na podstawie darowizny z dnia 23 kwietnia 2001 r. oraz od osób fizycznych na podstawie umowy zamiany z dnia 20 sierpnia 2010 r. oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 22 grudnia 2010 r. Zamiany dokonano w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepis art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami daje zatem właścicielom albo użytkownikom wieczystym nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości i ich ponownego podziału na nowe działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. W tym celu muszą oni złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu a także dołączyć do niego złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany. Warunkiem podziału jaki należy spełnić jest bowiem zobowiązanie się właścicieli (użytkowników wieczystych) do wzajemnego przeniesienia w drodze zamiany praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowych działek gruntu.
Zatem podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu, co miało miejsce w rozpatrywanej sprawie.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiążą zatem skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości z datą jej nabycia. Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.
Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu – umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.
W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.
Tym samym zawarcie w dniu 20 sierpnia 2010 r. umowy zamiany niewątpliwie skutkowało nabyciem przez Wnioskodawczynię nieruchomości, jednak wyłącznie w części odpowiadającej powierzchni działek, których przed zamianą Zainteresowana nie była właścicielem. W wyniku zamiany Wnioskodawczyni nabyła bowiem prawo do nowych nieruchomości, których przed dokonaniem ww. czynności nie była właścicielem.
Ponadto ze stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 22 grudnia 2010 r. dokonała zniesienia współwłasności nieruchomości.
W tym miejscu wskazać należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy – Kodeks cywilny).
Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.
W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.
Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości udział Zainteresowanej w tej nieruchomości nie uległ powiększeniu. W konsekwencji zniesienie współwłasności w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sprzedaną nieruchomość (działkę) Zainteresowana nabyła w dwóch datach, tj. w 2001 r. – w części odpowiadającej powierzchni działki nabytej w drodze darowizny, oraz w 2010 r. – w części odpowiadającej powierzchni działki nabytej w drodze zamiany.
Wnioskodawczyni – aby określić w jakiej proporcji przychód uzyskany ze sprzedaży działki będzie podlegał opodatkowaniu – powinna zatem ustalić dokładnie w jakiej proporcji nowo powstała w wyniku scalenia, podziału, zamiany i zniesienia współwłasności działka stanowi grunt sprzed zamiany w 2010 r. Albowiem w przypadku sprzedaży działki, której część stanowiła własność Wnioskodawczyni nieprzerwanie od 2001 r., a część stanowiła własność Wnioskodawczyni, którą nabyła w wyniku zamiany w 2010 r. datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest zarówno rok zawarcia umowy darowizny tj. 2001 r. jak również rok 2010, w których Wnioskodawczyni w drodze zamiany nabyła kolejne jej części.
Powyższe oznacza, że opodatkowaniu będzie podlegała taka część przychodu ze sprzedaży działki, która odpowiada proporcjonalnie częściom działki, których Wnioskodawczyni została właścicielem w 2010 roku.
Natomiast przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej (działki) w wysokości przypadającej na tę część działki, którą Zainteresowana nabyła w drodze darowizny w 2001 r. nie będzie stanowił dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto część działki, a tym samym nie będzie rodzić po stronie Zainteresowanej obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Natomiast z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni część sprzedawanej nieruchomości nabyła w 2010 r. w drodze zamiany, to przy sprzedaży ww. nieruchomości do tej części zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Albowiem ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.
Reasumując stwierdzić należy, że stanowisko Wnioskodawczyni – zgodnie, z którym sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ działkę tę Zainteresowana otrzymała razem z mężem w drodze darowizny w 2001 r. – jest nieprawidłowe. Mając bowiem na uwadze opisany stan faktyczny oraz prawny zauważyć należy, że przedmiotową działkę Wnioskodawczyni nabyła w dwóch datach, tj. w 2001 r. – w części odpowiadającej powierzchni działki nabytej w drodze darowizny, oraz w 2010 r. – w części odpowiadającej powierzchni działki nabytej w drodze zamiany – co podkreśliła również sama Zainteresowana wskazując w stanie faktycznym, że w akcie notarialnym zapisano, że działkę tę nabyto na podstawie darowizny z dnia 23 kwietnia 2001 r. oraz od osób fizycznych na podstawie umowy zamiany z dnia 20 sierpnia 2010 r. oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 22 grudnia 2010 r. W rezultacie powyższego przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej (działki) w wysokości przypadającej na tę część działki, którą Zainteresowana nabyła w drodze darowizny w 2001 r. nie będzie stanowił dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto część działki, a tym samym nie będzie rodzić po stronie Zainteresowanej obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Opodatkowaniu natomiast – na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – będzie podlegała taka część przychodu ze sprzedaży działki, która odpowiada proporcjonalnie częściom działki, których Wnioskodawczyni została właścicielem w 2010 roku.
Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla drugiego z nich, tj. dla męża Zainteresowanej.
IBPBI/1/4511-297/15/KB | Interpretacja indywidualna
ILPB2/415-1176/14-2/JK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ILPB2/4511-1-20/15-2/JK