Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb4-4511-99-15-2-jk
Timestamp: 2018-03-19 12:51:33
Legal References Found: art. 21
 art. 21
 art. 30
 ustawy 19
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 195
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 45
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 9
 art. 84
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 659
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 ustawy 19

Document Content:
IPPB4/4511-99/15-2/JK | Interpretacja indywidualna
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodu wydatkowanego – w terminie wskazanym w tym przepisie – na zakup mieszkania na współwłasność, które następnie będzie wynajmować. Wydatek ten nie mieści się bowiem w katalogu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) wskazanej ustawy, natomiast dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości należy opodatkować zgodnie z art. 30e ww. ustawy 19% podatkiem dochodowym.
IPPB4/4511-99/15-2/JKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2015 r. (data wpływu 28 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 28 stycznia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.
W dniu 14 lutego 2014 r. Mariusz i Joanna U. (udział po 50% jako współmałżonkowie) oraz Marek Wnioskodawca) i Teresa U. (udział po 50% jako współmałżonkowie) nabyli mieszkanie w stanie deweloperskim (Repetytorium A Nr xxx) na współwłasność za kwotę 296.301,96 zł i jako współwłasność mieszkanie to zostało sprzedane w dniu 27 listopada 2014 r. (Repetytorium A Nr xxx) za kwotę 399.000 zł. W czasie sprzedaży Marek U. (Wnioskodawca) został poinformowany przez Notariusza, że warunkiem zwolnienia z podatku jest przeznaczenie całości przychodu ze sprzedaży lokalu na cele mieszkaniowe. Pieniądze ze zbycia lokalu zostały przeznaczone na zakup większego mieszkania w tej samej okolicy w celu zamieszkania w nim przez wszystkich współwłaścicieli tego lokalu. W dniu 29 grudnia 2014 r. (Repetytorium A Nr xxx) została zawarta umowa deweloperska i przedwstępna umowa sprzedaży dotycząca zakupu mieszkania przez Mariusza i Joannę U.(udział po 50% jako współmałżonkowie) oraz Marka i Teresę U.(udział po 50% jako współmałżonkowie) na współwłasność za kwotę 433.405,80 zł. Umowa przeniesienia własności przewidziana jest na I kwartał 2016 r., czyli w okresie dwóch lat od zbycia poprzedniego mieszkania. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planuje zamieszkanie w nabytym mieszkaniu (Repetytorium A Nr xxx), co jednak będzie zależeć od wielu czynników zewnętrznych (np. znalezienia pracy, szkoły dla dzieci itp.). Docelowo będzie ono służyło zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Może się jednak zdarzyć, że w ciągu 5 lat od jego zakupu nie dojdzie do zamieszkania w tym lokalu, a wtedy mieszkanie to byłoby wynajmowane osobom trzecim.
Czy Wnioskodawwca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia mieszkania (nabytego w dniu 14 lutego 2014 r.), nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany w całości na własne cele mieszkaniowe – zakup nowego mieszkania w stanie deweloperskim...
Czy fakt wynajmowania mieszkania osobom trzecim nie pozbawi Wnioskodawcy prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pdof...
Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia od tego, co z tym mieszkaniem zrobi nabywca, ani od tego, czy będzie ono zamieszkane tuż po zakupie. W rezultacie, jeżeli nawet mieszkanie kupione za środki uzyskane ze sprzedaży innego lokalu zostanie wynajęte, Wnioskodawca ma prawo do zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 14 lutego 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną (udział 50%) oraz drugie małżeństwo (udział 50%) nabyli mieszkanie w stanie deweloperskim na współwłasność i jako współwłasność mieszkanie to zostało sprzedane w dniu 27 listopada 2014 r. Pieniądze ze zbycia lokalu zostały przeznaczone na zakup większego mieszkania w tej samej okolicy w celu zamieszkania w nim przez wszystkich współwłaścicieli tego lokalu. W dniu 29 grudnia 2014 r. została zawarta umowa deweloperska i przedwstępna umowa sprzedaży dotycząca zakupu mieszkania przez wszystkich współwłaścicieli na współwłasność. Umowa przeniesienia własności przewidziana jest na I kwartał 2016 r., czyli w okresie dwóch lat od zbycia poprzedniego mieszkania. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planuje zamieszkanie w nabytym mieszkaniu, co jednak będzie zależeć od wielu czynników zewnętrznych (np. znalezienia pracy, szkoły dla dzieci itp.). Docelowo będzie ono służyło zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Może się jednak zdarzyć, że w ciągu 5 lat od jego zakupu nie dojdzie do zamieszkania w tym lokalu, a wtedy mieszkanie to byłoby wynajmowane osobom trzecim.
W związku z powyższym, dochód uzyskany ze sprzedaży przez Wnioskodawcę w dniu 27 listopada 2014 r. udziału w mieszkaniu nabytego w lutym 2014 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat.
Do oceny skutków podatkowych jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39) wykazać:
Jednakże, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
Uwzględniając treść zacytowanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu w ustawowym terminie i wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).
W niniejszej sprawie, kwestią budzącą wątpliwość Wnioskodawcy jest możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego w sytuacji przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży w listopadzie 2014 r. udziału w mieszkaniu nabytego w lutym 2014 r. na zakup, w terminie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie, lokalu mieszkalnego na współwłasność, które może być wynajmowane osobom trzecim.
Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Są one przywilejem, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej na realizację własnych celów mieszkaniowych podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.
W związku z powyższym sprzedaż udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 rodzi obowiązek uiszczenia podatku. Obowiązek opodatkowania tak uzyskanego dochodu może być wyłączony przez zwolnienie przewidziane właśnie w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże przedmiotowe zwolnienie jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każde wydatkowanie środków na zakup udziału w lokalu mieszkalnym na współwłasność.
Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Celem powyższej regulacji nie było natomiast zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych innych osób. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
Przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe”. W tym miejscu podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Tymczasem w opisanym we wniosku zdarzeniu Wnioskodawca podał, że zakupione mieszkanie docelowo będzie służyło zaspokojeniu Jego potrzeb mieszkaniowych, jednakże może dojść do sytuacji, że w ciągu 5 lat od jego zakupu nie dojdzie do zamieszkania w tym lokalu, a wtedy mieszkanie to byłoby wynajmowane osobom trzecim.
W tym miejscu należy przywołać legalną definicję najmu zawartą w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Już z literalnego brzmienia powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przeznaczając lokal mieszkalny na wynajem innej osobie lub osobom Wnioskodawca nie spełnia przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obligującej Wnioskodawcę do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym lokalu mieszkalnym. Tym samym, w lokalu tym cele mieszkaniowe realizować będzie nie Wnioskodawca, lecz najemca lokalu mieszkalnego. Powyższe oznacza, że w żadnej mierze nie można pogodzić tak przedstawionej sytuacji z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. O własnych potrzebach nie sposób mówić, gdy podatnik zakupił lokal mieszkalny, w którym nie zamieszka i który to oddaje innej osobie w użytkowanie na podstawie umowy najmu. Podatnik wynajmując lokal mieszkalny nie będzie w nim realizował własnych celów mieszkaniowych, a realizował je będzie najemca.
Wnioskodawca dokonując zakupu udziału w lokalu mieszkalnym, a następnie dokonując wynajmu tego lokalu, w konsekwencji nie zaspakaja swoich celów mieszkaniowych. Tym samym, przez wzgląd na powyższą subsumcję tut. organ stwierdza, że takie działanie oznacza, że Wnioskodawca nie ma prawa korzystać z ulgi, jeśli zakup ma służyć takim celom.
Podsumowując, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decydować będzie wydatkowanie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży udziału w nieruchomości, dochodu z tej sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych. W przypadku, gdy Wnioskodawca przeznaczy środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości na zakup mieszkania na współwłasność, które następnie odda w użytkowanie najemcy, który w nim będzie realizował własne cele mieszkaniowe, to wówczas Wnioskodawca nie będzie miał prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. U podstaw omawianego zwolnienia leżało założenie, że celem ustawodawcy jest zwolnienie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości i przeznaczenie uzyskanych środków na realizację własnych celów mieszkaniowych. Zapis ten z założenia zatem wyklucza z zakresu działania zwolnienia wszystkie te inwestycje, które własnym potrzebom podatnika nie służą. Realizacja własnych celów mieszkaniowych jest podstawową przesłanką dopuszczającą w ogóle przedmiotowe prawo do zwolnienia. Kupując przedmiotowe mieszkanie na współwłasność, a następnie oddając w najem oznacza, że nabycie nie miało celu realizowania własnych celów mieszkaniowych i powoduje, że taka sytuacja nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodu wydatkowanego – w terminie wskazanym w tym przepisie – na zakup mieszkania na współwłasność, które następnie będzie wynajmować. Wydatek ten nie mieści się bowiem w katalogu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) wskazanej ustawy, natomiast dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości należy opodatkować zgodnie z art. 30e ww. ustawy 19% podatkiem dochodowym.
Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od stanu faktycznego, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym stanu faktycznego.
IPPB2/4511-189/15-4/AF | Interpretacja indywidualna
IBPBI/2/4510-350/15/PC | Interpretacja indywidualna
DD9/033/11/BRT/2014/RD-2128 | Interpretacja indywidualna
DD9/033/343/SEW/2012/PK-1380 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPB4/4511-99/15-2/JK