Source: http://docplayer.pl/16237047-Stanowisko-fundacji-na-rzecz-kredytu-hipotecznego-do-projektu-ustawy-o-pomocy-panstwa-w-nabyciu-pierwszego-mieszkania-przez-ludzi-mlodych.html
Timestamp: 2018-06-23 10:27:13
Legal References Found: Art. 1
 art. 2
 art. 3
 art. 5
 Art. 2
 Art. 3
 art. 2
 art. 5
 Art. 4
 art. 3
 Art. 5
 art. 3
 art. 5
 Art. 5
 art. 3
 Art. 6
 art. 3
 art. 6
 Art. 6
 art. 70
 art. 3
 Art. 7
 Art. 8
 art. 7
 art. 2
 Art. 8
 Art. 10
 art. 3
 art. 3
 art. 10
 art. 10
 Art. 11
 art. 11
 Art. 11
 art. 3
 art. 2
 art. 11
 Art. 11
 art. 11
 Art. 11
 art. 3
 art. 11
 Art. 12
 art. 6
 art. 6
 Art. 13
 art. 8
 art. 2
 Art. 12
 Art. 13
 Art. 15
 art. 3
 art. 15
 Art. 15
 art. 15

Document Content:
1 Warszawa, 18/12/2012 r. Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego do w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych. Uwagi ogólne co do zasady wspiera działania legislacyjne, których celem jest zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych na rynku, w szczególności w odniesieniu do ludzi nabywających pierwsze mieszkanie. Warto podkreślić, że - mimo iż w latach dokonał się wzrost zadłużenia na cele mieszkaniowe na poziomie blisko 20% - to pod względem liczby mieszkań oddanych na 1000 mieszkańców Polska zajmuje ostatnią lokatę w EU27, w kategorii średniej powierzchni mieszkania 2. lokatę od końca, zaś w zakresie liczby osób na 1 mieszkanie - niechlubne 1. miejsce. Tak zła sytuacja na rynku mieszkaniowym nie ma szans na szybką poprawę bez wsparcia ze strony instytucji państwowych. Dotychczas obowiązujący program Rodzina na Swoim był krokiem w dobrym kierunku, choć ciągle niewystarczającym. Mając na uwadze powyższe, z zadowoleniem przyjmujemy inicjatywę systemową, której celem jest wsparcie mieszkalnictwa, należy jednak wyraźnie podkreślić, że negatywnie oceniamy fakt objęcia programem wyłącznie mieszkań deweloperskich. Przede wszystkim należy wskazać na dwie kwestie. Po pierwsze, analiza dotychczasowych wyników wykorzystania wsparcia w ramach programu Rodzina na Swoim, wskazuje, że najczęściej korzystali z niego klienci nabywający mieszkania na rynku wtórnym stanowiąc ponad 50% odbiorców programu. Ponadto, należy wyraźnie podkreślić, że pomoc oferowana w ramach nowego programu będzie zupełnie niedostępna dla mieszkańców obszarów wiejskich i wielu małych miasteczek, gdyż deweloperzy tam nie budują (w 2011 r. zaledwie 10% mieszkań w budownictwie na sprzedaż lub wynajem zostało wybudowanych na tym terenie, ok. 90% produkcji deweloperów skoncentrowano w większych miastach), co więcej: w wielu gminach w planach zagospodarowania grunty pod budownictwo wielorodzinne nie zostały przewidziane. Zważywszy na fakt, że bez dodatkowego wsparcia mieszkania na rynku wtórnym pozostaną niedostępne cenowo dla wielu gospodarstw domowych w małych miastach/ wsiach ograniczenie (i tak już okrojonego) wsparcia jest rozwiązaniem złym. Analogicznie, nie jest dobrym pomysłem wykluczenie z zakresu wsparcia zakupu/ budowy domu jednorodzinnego podczas gdy dla wielu gospodarstw domowych jest to korzystniejsza, bądź nawet jedyna możliwa forma zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Obok wspomnianego wyżej argumentu (faktyczny brak aktywności deweloperskiej poza Strona 1 z 14
2 obszarami dużych miast), należy podkreślić, że grunty pod domy jednorodzinne zostały nierzadko nabyte przed wieloma laty, odziedziczone bądź wydzielone z rodzinnej nieruchomości. Stanowią one element wieloletniego, często nawet wielopokoleniowego procesu odzyskiwania statusu ekonomicznego rodzin naszego - tak dotkniętego przez historię - społeczeństwa. Nie jest jasne, dlaczego wsparcie państwowe (nawet limitowane) nie obejmie gospodarstw domowych, które często już posiadają część wkładu własnego w postaci gruntu. W celu zapewnienia rzeczywistego wsparcia w nabywaniu nowych mieszkań nawet w ograniczonym zakresie postulowane jest objęcie zakresem wsparcia nie tylko rynku pierwotnego, ale również: wtórnego oraz zakupu/budowy domów jednorodzinnych. Konieczne byłoby przy tym doprecyzowanie, czy dofinansowaniu powinno podlegać całe przedsięwzięcie tj. zakup działki + budowa; czy tylko zakup działki na cele mieszkaniowe, zaś koszty budowy (jako wkład własny) pokrywałby wnioskujący o dofinansowanie. Uwaga Fundacji odrzucona. W opinii Ministerstwa, ograniczenie programu wyłącznie do rynku pierwotnego przełoży się na bardziej efektywne wydatkowanie środków budżetowych. Ewentualne rozszerzenie programu w przyszłości będzie uzależnione od stanu finansów publicznych. Strona 2 z 14
3 Uwagi szczegółowe Art. 1. (zakres ustawy) Ustawa określa zasady udzielania ze środków Funduszu Dopłat finansowego wsparcia w związku z nabyciem pierwszego własnego lokalu mieszkalnego. Należy dokładnie określić definicję nabycie pierwszego własnego lokalu mieszkalnego. Uwaga Fundacji przyjęta. Zmiany wprowadzono w art. 2 (def. pierwszego zasiedlenia lokalu); art. 3 (nabycie mieszkania od podmiotów zbywających to mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), art. 5. Art. 2. (słowniczek) Użyte w ustawie określenia oznaczają: ( ) 4) dofinansowanie do wkładu własnego środki pieniężne przeznaczone na opłacenie części ceny zakupu lokalu mieszkalnego, wypłacane na warunkach określonych w ustawie jako część kwoty, którą ubiegający się o kredyt na zakup lokalu mieszkalnego deklaruje pokryć ze środków własnych; Część banków udziela kredytów w wysokości 100% ceny zakupu lokalu mieszkalnego, bez konieczności wnoszenia przez klienta środków własnych konieczne wydaje się doprecyzowanie, że w takich przypadkach dofinansowanie również będzie przysługiwało. Czy określenie cześć wkładu własnego może oznaczać cały wkład własny kredytobiorcy co znaczyłoby, że cały wkład własny będzie pochodził z dofinansowania? Uwaga Fundacji częściowo przyjęta. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa, nie ma przeciwwskazań, aby uzyskane dofinansowania stanowiło 100% wkładu własnego nabywcy, zaś w pozostałym zakresie zapłata ceny zakupu nieruchomości finansowana byłaby kredytem. Jednocześnie Ministerstwo śledzi prace KNF nad zmianą Rek. S. w zakresie wprowadzania ewent. wymogu zapewnienia przez klienta wkładu własnego. Art. 3. (podstawowe finansowe wsparcie - dofinansowanie do wkładu własnego) Dofinansowanie do wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy lokalu mieszkalnego w związku z nabyciem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. Strona 3 z 14
4 Należy dokładnie określić definicję nowo wybudowanego lokalu mieszkaniowego. Czy jest to lokal także kupiony na rynku wtórnym i niezamieszkany? Np. czy wsparcie obejmie sytuację, gdy osoba fizyczna czy fundusz inwestycyjny kupi od dewelopera nieruchomość (na etapie budowy lub już oddaną do użytkowania) i następnie odsprzedaje ją bez zamieszkania? Uwaga Fundacji przyjęta. Zmiany wprowadzono w art. 2 i art. 5. Pomoc obejmie nabywców będących pierwszymi użytkownikami lokalu, którzy do czasu zakupu użytkowali mieszkanie na podstawie umowy najmu. Nie zakłada się objęcia dofinansowaniem rynku wtórnego tj. kolejnej transakcji zakupu tego samego lokalu. Art. 4. (warunki dotyczące beneficjentów) 1. Dofinansowanie do wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli: 2) nabywca lokalu mieszkalnego, do dnia nabycia lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 3, nie był: ( ) a) właścicielem prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego; 1) Czy powyższe oznacza, że wnioskodawca nie może być właścicielem innej nieruchomości przed nabyciem lokalu z dofinansowaniem, czy nigdy nie mógł być stroną umowy kupna-sprzedaży nieruchomości? Z uzasadnienia wynika, że kredytobiorca może być właścicielem innej nieruchomości przed złożeniem wniosku, ale przed przeniesieniem własności kupowanej nieruchomości (objętej dofinansowaniem) już nie może być właścicielem innej nieruchomości? Por.: Przy czym uznano warunek nieposiadania własnego mieszkania za spełniony, także w przypadku, jeżeli potencjalny nabywca lokalu był lub jest w okresie poprzedzającym dzień złożenia wniosku właścicielem prawa własności nieruchomości mieszkalnej. W innym zdaniu: Dofinansowanie do wkładu własnego nie może, więc być udzielone osobom, które do dnia nabycia lokalu mieszkaniowego przedstawionego do objęcia finansowania wsparcie włącznie były lub są właścicielem prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkaniowego. - powyższe zdania są niespójne. Strona 4 z 14
5 Jeśli warunek nieposiadania własnego mieszkania może być spełniony także w przypadku, gdy potencjalny nabywca był lub jest w okresie poprzedzającym dzień złożenia wniosku właścicielem prawa własności - rozwiązanie to powinno wynikać wprost z postanowień ustawy. 2) Ponadto, zakładając, że uprawniony do skorzystania z programu nie może posiadać prawa własności budynku mieszkalnego /lokalu/ - do dnia nabycia lokalu mieszkalnego finansowanego kredytem powstaje kolejna wątpliwość: Standardowym przypadkiem nabycia lokalu na rynku pierwotnym przy udziale kredytu jest przypadek, w którym akt notarialny nabycia nieruchomości jest poprzedzony zawarciem umowy kredytu i wypłatą tego kredytu. Z reguły pomiędzy zawarciem umowy kredytu, wypłatą tego kredytu a podpisaniem aktu notarialnego upływa okres co najmniej kilkumiesięczny, często jest to okres kilkunastomiesięczny. Jak wobec powyższego sprawdzić czy beneficjent kwalifikuje się do wsparcia, jeśli spełnienie podstawowego warunku jest określone datą przyszłą? Fakt bycia właścicielem lokalu/domu w terminie pomiędzy datą złożenia wniosku a datą nabycia jest praktycznie niemonitorowalny. Dodatkowo to na instytucji kredytującej spoczywa obowiązek potwierdzania wobec BGK, że zostały spełnione warunki ustawowe - jak zatem sprawdzić czy w okresie zawarcia umowy kredytu do podpisania aktu notarialnego nabycia nabywca nie nabył kolejnego mieszkania? Proponujemy, aby dniem weryfikowania tego warunku był dzień zawarcia umowy kredytu (analogicznie jak w programie Rodzina na swoim) poprzez oświadczenie kredytobiorcy. 3) Potrzeba doprecyzowania: Jak będzie wyglądała sytuacja w momencie, gdy mamy do czynienia z młodym małżeństwem, gdzie tylko jedna z osób w okresie poprzedzającym złożenie wniosku była właścicielem nieruchomości. Czy wyklucza to możliwość skorzystania z dofinansowania gdy chcą razem wnioskować o wspólną nieruchomość? Uwaga Fundacji uwzględniona. Ad 1) Nabywca nigdy nie mógł być właścicielem innej nieruchomości przed nabyciem lokalu z dofinansowaniem. Ad 2) Nabywca złoży stosowne oświadczenie (podobnie jak dotychczas przy RnS). Ad 3) W przypadku małżeństw: limit wieku dotyczy młodszego małżonka; żadne ze współmałżonków nie mogło być właścicielem nieruchomości w przeszłości. Art. 5. (warunki dotyczące lokalu mieszkalnego) 1. Dofinansowanie do wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli: 1) lokal mieszkalny, o którym mowa w art. 3, służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu mieszkalnego i jest on pierwszym użytkownikiem tego lokalu, Strona 5 z 14
6 Czy powyższy zapis oznacza, że nieruchomości zakupione na rynku wtórnym niezamieszkane mogą być objęte dofinansowaniem? Np. gdy ktoś kupił od developera nieruchomość we wczesnym stadium inwestycji i następnie ją odsprzedał? Ponadto powyższe ograniczenie powoduje niemożność zakupu od dewelopera lokalu, który był przedmiotem najmu. Na rynku funkcjonuje wynajem lokali mieszkalnych, które są przeznaczone do zbycia, ale do czasu zbycia są wynajmowane. Proponujemy usunięcie tego warunku. Uwaga Fundacji częściowo uwzględniona. Wsparcie obejmie osoby, które przed nabyciem mieszkania od dewelopera były najemcą i pierwszym użytkownikiem tej nieruchomości (por. art. 5). Art. 5. (warunki dotyczące lokalu mieszkalnego) 1. Dofinansowanie do wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli: 2) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 3, nie przekracza 75 m 2, 2. Powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego, o której mowa w ust. 1 pkt 2, a także cenę zakupu, o której mowa w ust. 1 pkt 3, przyjmuje się na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, a jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej. Co w przypadku, jeśli powierzchnia w umowie zobowiązującej oraz w umowie przenoszącej własność będzie się różnić - czy będzie to miało konsekwencje dla banku/klienta? Może dojść do takiej sytuacji, kiedy klient podpisze umowę na wczesnym etapie, a po wybudowaniu powierzchnia może być nieznacznie mniejsza lub większa i ostatecznie przekroczy ona poziom graniczny tj. 75 mkw. Uwaga Fundacji uwzględniona. Jeżeli ostateczna powierzchnia mieszkania będzie w dopuszczalnych praktyką granicach przekraczała limit prawo do dofinansowania będzie zachowane. Regulacje ustawy powinny ograniczyć przypadki poważnych różnic pomiędzy deklarowaną i ostateczną powierzchnią mieszkania. Art. 6. (warunki dotyczące kredytu mieszkaniowego) 1. Dofinansowanie do wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli: 3) kredyt, o którym mowa w art. 3, został udzielony na warunkach nie odbiegających na niekorzyść nabywcy lokalu mieszkalnego od warunków oferowanych przez instytucję kredytującą w stosunku do innych kredytów mieszkaniowych; Strona 6 z 14
7 Sugerujemy wykreślenie w całości art. 6 punktu 3 w ust. 1. Jak bowiem stwierdzić, że kredyt został udzielony na warunkach nie odbiegających na niekorzyść nabywcy od warunków innych kredytów mieszkaniowych w sytuacji gdy: (i) bank udziela różnego rodzaju kredytów mieszkaniowych, również tych ze wsparciem (np. kredyt powodziowyteż jest kredytem mieszkaniowym), (ii) przeprowadza różnego rodzaju akcje promocyjne? Uwaga Fundacji uwzględniona. Warunek usunięto z ustawy. Art. 6. (warunki dotyczące kredytu mieszkaniowego) 3. Jeżeli w ocenie instytucji kredytującej nabywca lokalu mieszkalnego, pomimo dofinansowania do wkładu własnego, nie będzie posiadał zdolności kredytowej w rozumieniu art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.), do umowy kredytu, o którym mowa w art. 3, mogą przystąpić w charakterze dodatkowego kredytobiorcy: zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy lokalu mieszkalnego. Pytanie: czy część kredytu z dofinansowaniem może być przeznaczona na cele inne niż zakup nieruchomości np. konsolidację posiadanego już zobowiązania w celu poprawy zdolności kredytowej oraz ewentualnie na dowolny cel? Uwaga Fundacji uwzględniona. Cel kredytu jednoznacznie zdefiniowany w ustawie. Art. 7. (wysokość podstawowego finansowego wsparcia) 1. Dofinansowanie do wkładu własnego przysługuje w wysokości 10% kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie do wkładu własnego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny, oraz: 1) powierzchni użytkowej nabywanego lokalu mieszkalnego dla lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 m 2, lub 2) 50 m 2 dla lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej większej niż 50 m 2. Spełnienie powyższych wymogów będzie wymagało dodatkowych obliczeń (narzędzi) ze strony banku, które nie są wykonywane dla kredytów obecnie oraz pobierania danych dot. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2. Strona 7 z 14
8 Uwaga Fundacji odrzucona. W opinii Ministerstwa, rekompensatą za dodatkowe czynności administracyjne ma być zwiększony popyt na kredyt i wzrost bezpieczeństwa kredytów. Art. 8. (dodatkowe finansowe wsparcie spłata części kredytu) 4. Spłata części kredytu przysługuje w wysokości 5% kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych stanowiącego podstawę dla określenia wysokości udzielonego dofinansowania do wkładu własnego, oraz powierzchni ustalonej stosownie do powierzchni użytkowej zakupionego lokalu mieszkalnego, zgodnie z zasadą wskazaną w art. 7 ust. 1. Z tego punktu wynika, że - przy dodatkowym finansowym wsparciu w wysokości 5% za urodzenie 3 dziecka - przy określeniu dodatkowego dofinansowania przez bank, instytucje kredytowe powinny bazować na historycznej wartości tj. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzeniowego 1 mkw powierzchni użytkowej z dnia złożenia wniosku kredytowego? Czy może raczej na aktualnie obowiązującej wartości? Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Wysokość spłaty części kredytu będzie określana w oparciu o wartość średniego wskaźnika przeliczeniowego obowiązującego w momencie złożenia wniosku o finansowe wsparcie z tyt. dofinansowania wkładu własnego. Czy w przypadku, gdy dodatkowe finansowe wsparcie jest wyższe niż pozostała kwota kredytu bank powinien nadwyżkę przekazać kredytobiorcy, czy zwrócić do BGK? Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Ewentualna nadwyżka zostanie zwrócona na konto Funduszu Dopłat. Czy części kredytu to są to także zaległe odsetki karne i inne wymagane koszty kredytu np. ubezpieczenia czy dodatkowe wsparcie może być przeznaczone tylko na spłatę kapitału? Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Wprowadzono zmiany w art. 2, p. 7. Art. 8. (dodatkowe finansowe wsparcie spłata części kredytu) 5. W przypadku spłaty części kredytu, o której mowa w ust. 1, instytucja kredytująca nie pobiera od nabywcy lokalu mieszkalnego opłat z tego tytułu. Strona 8 z 14
9 Spełnienie powyższego wymogu będzie wymagało ręcznego sprawdzania pochodzenia "nadpłaty" kredytu, w sytuacji kiedy od pozostałych nadpłat kredytu (dokonywanych ze środków klienta) bank pobiera opłaty. Spowoduje to również skomplikowanie zapisów w umowach kredytowych, ewentualnie ewidencjonowanie nadpłat na różnych kontach. Uwaga Fundacji uwzględniona; wyjaśnienie. Ministerstwo przewiduje, że zmiany wprowadzone w ostatecznym tekście ustawy będą skutkowały automatyzacją procesu rozliczeń. Art. 10. (wniosek o podstawowe finansowe wsparcie) 1. Wniosek o dofinansowanie do wkładu własnego nabywca lokalu mieszkalnego składa do Banku Gospodarstwa Krajowego za pośrednictwem instytucji kredytującej, wraz z wnioskiem o udzielenie kredytu, o którym mowa w art. 3. ( ) 3. Instytucja kredytująca przekazuje do Banku Gospodarstwa Krajowego wniosek, o którym mowa w ust. 1, dołączając do niego: 1) informację o udzieleniu nabywcy lokalu mieszkalnego kredytu, o którym mowa w art. 3, na podstawie umowy zawartej z nabywcą lokalu mieszkalnego pod warunkiem przyznania dofinansowania do wkładu własnego, 1) Zwracamy uwagę że złożenie wniosku kredytowego o którym mowa w ust. 1 jest oddalone w czasie od podpisania umowy (informacja o podpisanej umowie ma być dołączona do wniosku o dopłatę - ust 3. pkt.1). Skoro bank ma wysłać informację o podpisanej z kredytobiorcą umowie kredytowej, nie wydaje się konieczne wysyłanie wniosku o udzielenie kredytu, zwłaszcza, że potwierdzenie iż kredytobiorca i nieruchomość spełniają warunki stawiane przez ustawę bank ma potwierdzić w formie oświadczenia złożonego BGK. Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Wprowadzono zmiany w art ) Potrzeba doprecyzowania zapisu - w art. 10 w ust. 3 w zdaniu wstępnym jest odwołanie do ust. 1 w którym to ustępie mówi się o wniosku o dofinansowanie oraz o wniosku o udzielenie kredytu o który wniosek chodzi? Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Wprowadzono zmiany w art. 10. Art. 11. (udzielenie podstawowego finansowego wsparcia) Strona 9 z 14
10 1. Bank Gospodarstwa Krajowego przyznaje dofinansowanie do wkładu własnego lub odmawia przyznania dofinansowania do wkładu własnego, niezwłocznie informując instytucję kredytującą o negatywnym rozpatrzeniu wniosku wraz z uzasadnieniem podjętej decyzji. Zasadne wydaje się doprecyzowanie terminów, w jakich BGK podejmuje decyzję o przyznaniu dofinansowania i przekazuje środki. Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Wprowadzono zmiany w art. 11 (BGK przekazuje środki 10,20 i ost. dnia miesiąca). Art. 11. (udzielenie podstawowego finansowego wsparcia) 2. W przypadku przyznania dofinansowania do wkładu własnego Bank Gospodarstwa Krajowego przekazuje kwotę przyznanego wsparcia na: 1) mieszkaniowy rachunek powierniczy w przypadku, gdy z zamiarem nabycia lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 3, związane jest zawarcie umowy deweloperskiej, lub 2) rachunek instytucji kredytującej przeznaczony do przekazywania otrzymanego przez nabywców lokali mieszkalnych wsparcia, określony w umowie, o której mowa w art. 2 pkt 6 w pozostałych przypadkach. Od dnia wejścia w życie ustawy deweloperskiej deweloperzy mają obowiązek zawierania umów deweloperskich, natomiast obowiązek zapewnienia środka ochrony nabywcy w postaci rachunku powierniczego wymagane jest wyłącznie w odniesieniu do inwestycji, dla których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce po wejściu w życie ustawy deweloperskiej nie każda umowa deweloperska będzie miała taki środek ochrony. W projekcie ustawy nie wskazano natomiast rozwiązania w przypadku, gdy developer nie jest objęty ustawą developerską; dodatkowo, jeśli kupowana nowa nieruchomość jest sprzedawana przez osobę fizyczną (odsprzedawana). Takie podejście znacząco ogranicza dostępność wsparcia klientów przy kupnie nowego mieszkania. Propozycja, aby dla projektów inwestycyjnych nieobjętych ustawą developerską stosować zasady jak w przypadku dodatkowego finansowego wsparcia, czyli podstawowe dofinansowanie byłoby przeznaczone na wcześniejszą spłatę kredytu lub byłoby dostępne po realizacji projektu lub jako ostatnia transza do developera (bez umowy warunkowej). Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie. Wprowadzono zmiany w art. 11 ust. 2. Art. 11. (udzielenie podstawowego finansowego wsparcia) Strona 10 z 14
11 3. Bank Gospodarstwa Krajowego przekazuje środki z tytułu przyznanego dofinansowania do wkładu własnego na mieszkaniowy rachunek powierniczy w wysokości i terminach zapewniających realizację świadczenia pieniężnego nabywcy lokalu mieszkalnego, wynikającego z umowy deweloperskiej, po otrzymaniu dokumentów potwierdzających uprzednią realizację przez nabywcę lokalu mieszkalnego wynikających z tej umowy świadczeń pieniężnych do wysokości, jaką nabywca lokalu mieszkalnego, po uwzględnieniu kwoty dofinansowania do wkładu własnego, pokrywa ze środków własnych. Zapis jest nieczytelny. Co oznacza sformułowanie: po otrzymaniu dokumentów potwierdzających uprzednią realizację przez nabywcę lokalu mieszkalnego wynikających z tej umowy świadczeń pieniężnych do wysokości jaką nabywca lokalu mieszkalnego po uwzględnieniu kwoty dofinansowania do wkładu własnego pokrywa ze środków własnych? Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie art. 11. Art. 11. (udzielenie podstawowego finansowego wsparcia) 7. Środki z tytułu przyznanego dofinansowania do wkładu własnego przekazane na rachunek, o którym mowa w ust. 2 pkt. 1, instytucja kredytująca po zawarciu przez nabywcę lokalu mieszkalnego umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego wpłaca na rachunek sprzedającego wraz ze środkami udzielonego kredytu, o którym mowa w art. 3. 1) Kredyty na budowę lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, realizowanych przez deweloperów, są przez banki z reguły uruchamiane w transzach, stosownie do postępu prac, natomiast umowa o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot kredytowania zawierana jest najczęściej po zakończeniu przez dewelopera całego etapu inwestycji i oddaniu do użytkowania wszystkich budynków, realizowanych w danym etapie. Wkład własny klienta powinien ponadto być wniesiony na początku, przed rozpoczęciem finansowania kredytem. 2) Powyższa sytuacja odnosi się wyłącznie do rachunku powierniczego zamkniętego - wyklucza dokonywanie wypłat na rachunki powiernicze otwarte, preferowane z resztą przez sprzedających lokale mieszkalne. Sugerujemy dodanie również sposobu wypłat na rachunki otwarte, gdyż definicja mieszkaniowego rachunku powierniczego, zawarta w słowniku, nie wyklucza stosowania rachunków otwartych. Uwaga Fundacji uwzględniona; doprecyzowanie art. 11 ust. 2. Art. 12. (wniosek o dodatkowe finansowe wsparcie) Strona 11 z 14
12 1. Wniosek o spłatę części kredytu, o którym mowa w art. 6 nabywca lokalu mieszkalnego składa do Banku Gospodarstwa Krajowego za pośrednictwem instytucji kredytującej, 1) Naszym zdaniem wniosek o dodatkowe wsparcie w czasie spłaty kredytu mógłby być składany bez udziału banku. 2) Wskazany artykuł powinien w treści powoływać się na artykuł 8, a nie na art. 6. Uwaga Fundacji odrzucona. Bank powinien mieć kontrolę nad wnioskiem. Art. 13. (udzielenie dodatkowego finansowego wsparcia) 1. Bank Gospodarstwa Krajowego przyznaje dodatkowe finansowe wsparcie, o którym mowa w art. 8 ust. 1, lub odmawia przyznania dodatkowego finansowego wsparcia, niezwłocznie informując instytucję kredytującą o negatywnym rozpatrzeniu wniosku wraz z uzasadnieniem podjętej decyzji. Zasadne wydaje się doprecyzowanie terminów, w jakich BGK podejmuje decyzję o przyznaniu/ odmowie przyznania dodatkowego wsparcia. Uwaga Fundacji częściowo uwzględniona. Rozliczenia będą uregulowane zgodnie z umową wymienioną w art. 2 p. 8. Art. 12. (wniosek o dodatkowe finansowe wsparcie) Art. 13. (udzielenie dodatkowego finansowego wsparcia) Powyższe artykuły regulują kwestie przekazywania dodatkowego wsparcia finansowego, przyznanego przez BGK, bezpośrednio na rachunek służący do spłaty kredytu, w celu potraktowania tego dodatkowego wsparcia jako formy spłaty części zadłużenia nabywcy lokalu względem instytucji finansującej. Celem takiej operacji jest zmniejszenie należnych rat w pozostałym okresie spłaty kredytu. Zwracamy tutaj uwagę, że częstokroć rachunkiem do spłaty kredytu jest rachunek ROR klienta decyzja o wyborze rodzaju rachunku do spłaty należy do klienta. W przypadku gdy wskazanym rachunkiem do spłaty będzie ROR - bank nie ma możliwości, bez dodatkowej dyspozycji złożonej przez klienta, rozdysponować tych środków na nadpłatę kredytu. Możliwa jest więc taka sytuacja, że dodatkowe dofinansowanie nie zostanie, w konsekwencji, zaliczone na nadpłatę kredytu. Aby takiej sytuacji uniknąć proponujemy aby BGK przekazywał dodatkowe wsparcie - zbiorczo na wskazany rachunek banku wraz z listą beneficjentów dodatkowego wsparcia. Dodatkowo informujemy, że kredytobiorca ma możliwość rozdysponowania Strona 12 z 14
13 kwoty nadpłaty również na skrócenie okresu kredytowania (przy zachowaniu tej samej wysokości raty), zaliczenie kwoty nadpłaty na poczet kolejnych spłacanych rat. Uwaga Fundacji częściowo uwzględniona. Art. 15. (rozliczenie finansowego wsparcia w przypadku zmiany przeznaczenia lub zbycia lokalu) 1. W okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 3, nabywca lokalu mieszkalnego nie może: 1) dokonać zbycia prawa własności lub współwłasności tego lokalu mieszkalnego, 2) wynająć lub użyczyć ten lokal mieszkalny innej osobie, 3) dokonać zmiany sposobu użytkowania tego lokalu mieszkalnego w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, 4) uzyskać prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku lub w związku z zawarciem przez nabywcę lokalu mieszkalnego związku małżeńskiego. Zastrzeżenie rozporządzania nieruchomością, stanowiącą własność klienta, jest klauzulą abuzywną zapis powinien zostać przeredagowany. Uwaga Fundacji uwzględniona. Wprowadzono zmiany w art. 15 p. 1. Art. 15. (rozliczenie finansowego wsparcia w przypadku zmiany przeznaczenia lub zbycia lokalu) 5. Instytucja kredytująca informuje Bank Gospodarstwa Krajowego o zaistnieniu zdarzenia, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, niezwłocznie po powzięciu stosownej informacji. Proponujemy usunąć ten punkt w całości wielokrotnie bank nie posiada informacji o zmianie stanu prawnego (zbycia nieruchomości), w szczególności w przypadku spłaty kredytu przez kredytobiorcę i ustaniu relacji z bankiem. Ewentualnie, proponujemy aby przede wszystkim, nałożyć obowiązek poinformowania instytucji kredytującej o zdarzeniach zawartych w ust. 1 - na nabywcę lokalu. Niejednokrotnie instytucja kredytująca nie posiada informacji nt. wynajęcia, użyczenia czy dokonania zmiany sposobu użytkowania etc. Uwaga Fundacji uwzględniona. Wprowadzono zmiany w art. 15 bank przekazuje BGK stosowną informację tylko w przypadku posiadania wiedzy o zbyciu lokalu przez kredytobiorcę.. Strona 13 z 14
14 Dodatkowe pytanie Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego: Czy klient może skorzystać z kilku programów wspierających np. MDM i planowanego do wprowadzenia przez NFOŚIGW dotacji dla tzw. mieszkań/domów ekologicznych? W ustawie MDM nie przewiduje się zakazu łączenia obu form wsparcia. Sporządzono 17/01/2013 r. Sporządzono z uwzględnieniem obiegowej konsultacji w gremiach Fundacji: Grupa Robocza Ramy Prawne dla kredytu hipotecznego Grupa Robocza Ochrona konsumenta Grupa Robocza Ekonomiczne aspekty kredytu hipotecznego Do wiadomości: Rada Programowa Fundacji Strona 14 z 14