Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip1-1-4012-439-2018-2-am
Timestamp: 2018-11-14 13:40:49
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 2
 art. 29
 FSK 
 art. 2
 art. 51
 art. 157
 art. 57
 art. 43
 art. 3
 FSK 
 art. 3
 art. 3
 FSK 
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 4
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP1-1.4012.439.2018.2.AM
W zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie w całości zakończona na moment sprzedaży lub rozbiórka będzie dokonana częściowo na moment sprzedaży.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem Strony z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 7 września 2018 r. znak sprawy 0114 KDIP1 1.4012.439.2018.1.AM (skutecznie doręczone w dniu 18 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie w całości zakończona na moment sprzedaży – jest prawidłowe,
opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie dokonana częściowo na moment sprzedaży – jest prawidłowe.
W dniu 31 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie w całości zakończona na moment sprzedaży,
opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie dokonana częściowo na moment sprzedaży.
Niniejszy wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 7 września 2018 r. znak sprawy 0114 KDIP1 1.4012.439.2018.1.AM (skutecznie doręczone w dniu 18 września 2018 r.).
W dniu 12 lutego 2015 roku Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, ogłosił upadłość przedsiębiorcy Waldemara D. prowadzącego działalność gospodarczą obejmującą likwidację majątku i wyznaczył syndyka masy upadłości w osobie Wnioskodawcy. Przedmiotem działalności przedsiębiorcy była sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czystości, produkcja ceramicznych kafli i płytek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.
W skład masy upadłości wchodzi prawo własności nieruchomości o powierzchni 1.751 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Nieruchomość stanowi działkę gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem, wykonanymi utwardzeniami (kostka brukowa) oraz płotem (siatka na słupkach). Budynek posadowiony jest wzdłuż granicy działki - bryła budynku przekracza w części północno-wschodniej granicę działki o ok. 1,6 m, co oznacza, że poza terenem działki znajduje się ok. 19 m2 powierzchni zabudowy części budynku. Ponadto zarówno od strony północnej jak i południowej, poza granicami działki znajduje się część utwardzeń oraz płot. Przekroczenie ogółem od strony północnej zajmuje teren ok. 148 m2 zaś od strony południowej ok. 319 m2.
Budynek ma charakter restauracyjny, pierwotnie wzniesiony w 1988 roku jako myjnia samochodowa, przebudowę ukończono w 2002 roku, następnie użytkowany jako salon wystawowy ceramiki łazienkowej. Stan techniczny budynku został określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jako dostateczny. Dla obszaru nieruchomości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, istnieje natomiast Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określające przeznaczenie terenu jako tereny wielofunkcyjne, strefa miasta oraz teren przeznaczony pod komunikację kołową.
Przekroczenie granicy nieruchomości przez bryłę budynku ma znaczenie dla możliwości zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy bryła budynku przekracza jej granice, bez przedsięwzięcia czynności rozbiórkowych w odniesieniu do części budynku przekraczającej granicę nieruchomości może bowiem skutkować bezwzględną nieważnością umowy sprzedaży. Ta możliwość (ewentualność) nieważności umowy sprzedaży stanowi ryzyko prawne.
O sankcji nieważności umowy z uwagi na przekroczenie przez budynek granic nieruchomości Sądy wypowiadały się na kanwie sytuacji, w których dotyczyło to nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego (patrz: wyrok SN z dnia 22 grudnia 2004 r. sygn. akt II CK 262/04, postanowienie SN z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt 264/11, Wyrok Sadu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt V ACa 971/12). Co prawda zatem przedmiotowe orzeczenia zapadły w odniesieniu do rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, jednakże mogą znaleźć zastosowanie na gruncie sprzedaży prawa własności nieruchomości, tj. prawa, które na gruncie niniejszego postępowania posiada Upadły do nieruchomości objętych przekroczeniem granic przez budynki na nich posadowione. Powyższe jest tym bardziej zasadne, iż występują również orzeczenia Sądu Najwyższego, które wskazują na sankcję nieważności sprzedaży prawa własności nieruchomości, na której posadowiony jest budynek przekraczający granicę (patrz: uchwała SN z dnia 27 kwietnia 2007 r. sygn. akt III CZP 27/07, Wyrok SN z dnia 5 lutego 2014 r. sygn. akt V CSK 129/13).
W orzecznictwie przyjmuje się ponadto, iż nie można sankcjonować ważności czynności sprzedaży nieruchomości z budynkiem przekraczającym granicę poprzez przeniesie na nabywcę takiej nieruchomości roszczeń o uregulowanie we własnym zakresie kwestii przekroczenia (patrz: wyrok SN z dnia 22 grudnia 2004 r., sygn. akt II CK 262/04).
W celu uregulowania kwestii przekroczenia granic nieruchomości przez bryłę budynku przed sprzedażą zdecydowano się na działanie obejmujące rozbiórkę budynku, takie rozwiązanie przyjęto ze względu na ograniczenie czasu potrzebnego dla sprzedaży. Uregulowanie kwestii przekroczenia granicy w trybie KC wymagałoby rozmów z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, wydzielenia stosownej części nieruchomości z nieruchomości sąsiedniej i zawarcia umów regulujących te kwestie. W przypadku gdyby nie udało się osiągnąć w ramach rozmów porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości konieczne byłoby wystąpienie z ewentualnym powództwem na drogę sądową, którego celem byłoby uregulowanie kwestii przekroczenia granicy. W efekcie wystąpienie z pozwem skutkowałoby uwikłaniem masy upadłości w spór, który z dużą dozą prawdopodobieństwa potrwałby kilka lat. W takim stanie rzeczy rozbiórka części budynku przekraczających granice nieruchomości jest działaniem bardziej efektywnym pod względem czasu niezbędnego dla sprzedaży nieruchomości, tym bardziej, że nie będzie obniżać wartości przedmiotu sprzedaży - istotą nieruchomości jest grunt i jego możliwości inwestycyjne.
Warunki przetargu, w trybie którego będzie zbywana nieruchomość, określają, że zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu przetargu może nastąpić po usunięciu przekroczenia granicy nieruchomości przy czym przyjmuje się, iż usunięcie przekroczenia nastąpi w drodze całościowej rozbiórki budynku lub w drodze usunięcia przekroczenia w ten sposób, iż usunięte zostanie przekroczenie granic nieruchomości w części północno-wschodniej przez bryłę budynku w większości usytułowanego na nieruchomości, co oznacza, że umowa sprzedaży może zostać zawarta w przypadku, gdy istniejący na nieruchomości budynek nie będzie posadowiony w żadnej części na nieruchomościach przylegających do zbywanej nieruchomości.
Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę Syndyk ma zamiar uzyskać po rozstrzygnięciu przetargu - wyborze oferenta.
Podsumowując powyższe, sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż rozbiórka co najmniej części budynku.
Dodatkowo w piśmie z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.) Wnioskodawca, uzupełnił informacje zawarte we wniosku dotyczące opisu sprawy wskazując, że:
Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT.
Budynek będący przedmiotem rozbiórki został wybudowany na podstawie decyzji z dnia 16 października 2000 r., wydanej przez Burmistrza Gminy zmieniającej decyzję z dnia 14 kwietnia 1988 r., pozwalającą na budowę myjni samochodowej z usługami, poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku myjni samochodowej wraz z zapleczem socjalnym na salon wystawowy ceramiki łazienkowej oraz decyzji z dnia 26 marca 2001 r., zmieniającej decyzję z dnia 16 października 2000 r. poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku na salon wystawowy ceramiki łazienkowej.
Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę została wydana z dniem 28 sierpnia 2018 r. i dotyczy całego budynku.
Na moment uzupełnienia braków, budynek został rozebrany w całości co do części naziemnej i częściowo co do fundamentów zatem nie spełnia już definicji budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i nie będzie nadal mógł być użytkowany ani w całości ani w części.
Utwardzenie (kostka brukowa) nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
W dniu sprzedaży działka nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie będzie również istnieć obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w całości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku?
Czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w części, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku?
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie przedmiotowej nieruchomości, jako terenu budowlanego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku, transakcja będzie opodatkowana według stawki 23%.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W niniejszej sprawie, w przypadku całościowego wykonania rozbiórki przed datą sprzedaży, przedmiotem sprzedaży będzie grunt, stanowiący teren niezabudowany. Zważywszy zarówno na jego przeznaczenie przedstawione w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (wielofunkcyjne, strefa miasta oraz teren przeznaczony pod komunikację kołową), jak i treść decyzji o pozwoleniu na budowę myjni samochodowej z dnia 14 kwietnia 1998 r., treść decyzji zezwalającej na adaptację budynku na salon wystawowy ceramiki łazienkowej z dnia 16 października 2000 r. oraz stan faktyczny - istniejąca, przeznaczona do rozbiórki zabudowa, bez wątpienia jest to teren budowlany, zatem jego sprzedaż będzie opodatkowana stawką 23%.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie przedmiotowej nieruchomości, jako sprzedaż terenu budowlanego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku, transakcja będzie opodatkowana według stawki 23%.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Mając na uwadze powyższe - odmienność skutków podatkowych dla zbycia zabudowanych i niezabudowanych działek gruntu oraz stan faktyczny, dla oceny konsekwencji sprzedaży nieruchomości konieczne jest przede wszystkim ustalenie, czy sprzedawany grunt w sytuacji częściowo dokonanej rozbiórki traktować należy jako zabudowany czy niezabudowany w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawcy, obiekt położony na sprzedawanym gruncie (częściowo rozebrany budynek), nie powinien mieć wpływu na ocenę opodatkowania transakcji jako sprzedaży terenu budowlanego - nie będzie on przedstawiał żadnej wartości funkcjonalnej ani ekonomicznej, wręcz przeciwnie, w tym przypadku Nabywca będzie zobligowany ponieść koszty jego całkowitej rozbiórki. W sensie ekonomicznym zatem, przedmiotem transakcji jest grunt.
Wnioskodawca wskazuje na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej - w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV orzekł, że zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym dla dostaw gruntu zabudowanego istniejącymi budynkami nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który na zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji. Z powyższego jednoznacznie wynika, że dla ustalenia czy działkę gruntu będącą przedmiotem transakcji należy traktować jako zabudowaną, kluczowe znaczenie mają aspekty ekonomiczne transakcji oraz zgodna wola stron. W efekcie nawet w sytuacji, gdy na działce gruntu znajdują się budynki przeznaczone do rozbiórki, to transakcję tę należy traktować jako dotyczącą niezabudowanej działki gruntu, o ile taka była intencja stron transakcji.
Wnioskodawca wskazuje również, że powyższy pogląd dzielą polskie sądy administracyjne - wyrok NSA z dnia 31 maja 2012 r. (sygn. akt I FSK 1375/11), wyrok WSA z dnia 9 sierpnia 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 3099/11) czy wyrok WSA z dnia 9 kwietnia 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 3297/12).
Podsumowując, w świetle przedstawionej powyżej argumentacji, fakt istnienia na sprzedawanej działce gruntu częściowo rozebranego budynku, który utracił w związku z rozpoczętą rozbiórką swoją funkcjonalność i nie przedstawia wartości ekonomicznej, nie ma wpływu na ocenę transakcji jako sprzedaży gruntu niezbudowanego, co w świetle stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 oznacza, że transakcja jako sprzedaż terenu budowlanego podlega opodatkowaniu stawką 23%.
Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Stosownie do przepisu art. 51 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 2344, z późn. zm.) – Prawo upadłościowe, uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym wyznacza sędziegokomisarza i zastępcę sędziegokomisarza oraz syndyka.
Zgodnie z art. 157 ust. 1 ww. ustawy, funkcję syndyka może pełnić osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych i licencję doradcy restrukturyzacyjnego.
W świetle cytowanych przepisów, upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych. We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły – to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach, jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy konsekwencjami. W świetle powyższego, syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.
Wskazać również należy, że zgodnie z art. 57 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe, upadły jest obowiązany wskazać i wydać syndykowi cały swój majątek, a także wydać dokumenty dotyczące jego działalności, majątku oraz rozliczeń, w szczególności księgi rachunkowe, inne ewidencje prowadzone dla celów podatkowych i korespondencję. Wykonanie tego obowiązku upadły potwierdza w formie oświadczenia na piśmie, które składa sędziemukomisarzowi.
Ponadto w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.
Z opisu sprawy wynika, że w dniu 12 lutego 2015 r. została ogłoszona upadłość przedsiębiorcy Waldemara D. prowadzącego działalność obejmująca likwidację majątku i wyznaczony został syndyk masy upadłości w osobie Wnioskodawcy. Przedmiotem działalności przedsiębiorcy była sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czystości, produkcja ceramicznych kafli i płytek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT.
W skład masy upadłości wchodzi prawo własności nieruchomości, o powierzchni 1.751 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Nieruchomość stanowi działkę gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem, wykonanymi utwardzeniami (kostka brukowa) oraz płotem (siatka na słupkach). Budynek posadowiony jest wzdłuż granicy działki - bryła budynku przekracza w części północno-wschodniej granicę działki o ok. 1,6 m, co oznacza, że poza terenem działki znajduje się ok. 19 m2 powierzchni zabudowy części budynku. Ponadto zarówno od strony północnej jak i południowej, poza granicami działki znajduje się część utwardzeń oraz płot. Przekroczenie ogółem od strony północnej zajmuje teren ok. 148 m2 zaś od strony południowej ok. 319 m2.
W celu uregulowania kwestii przekroczenia granic nieruchomości przez bryłę budynku przed sprzedażą zdecydowano się na działanie obejmujące rozbiórkę budynku, takie rozwiązanie przyjęto ze względu na ograniczenie czasu potrzebnego dla sprzedaży. Uregulowanie kwestii przekroczenia granicy w trybie k.c. wymagałoby rozmów z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, wydzielenia stosownej części nieruchomości z nieruchomości sąsiedniej i zawarcia umów regulujących te kwestie. W przypadku gdyby nie udało się osiągnąć w ramach rozmów porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości konieczne byłoby wystąpienie z ewentualnym powództwem na drogę sądową, którego celem byłoby uregulowanie kwestii przekroczenia granicy. W efekcie wystąpienie z pozwem skutkowałoby uwikłaniem masy upadłości w spór, który z dużą dozą prawdopodobieństwa potrwałby kilka lat. W takim stanie rzeczy rozbiórka części budynku przekraczających granice nieruchomości jest działaniem bardziej efektywnym pod względem czasu niezbędnego do sprzedaży nieruchomości, tym bardziej, że nie będzie obniżać wartości przedmiotu sprzedaży - istotą nieruchomości jest grunt i jego możliwości inwestycyjne.
Sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż rozbiórka co najmniej części budynku.
Budynek będący przedmiotem rozbiórki został wybudowany na podstawie decyzji z dnia 16 października 2000 r., wydanej przez Burmistrza Gminy zmieniającej decyzję z dnia 14 kwietnia 1988 r. pozwalającą na budowę myjni samochodowej z usługami, poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku myjni samochodowej wraz z zapleczem socjalnym na salon wystawowy ceramiki łazienkowej oraz decyzji z dnia 26 marca 2001 r. zmieniającej decyzję z dnia 16 października 2000 r., poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku na salon wystawowy ceramiki łazienkowej.
Do dnia 25 września 2018 r. (na moment uzupełniania wniosku przez Wnioskodawcę) budynek został rozebrany w całości co do części naziemnej i częściowo co do fundamentów zatem nie spełnia już definicji budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane i nie będzie nadal mógł być użytkowany ani w całości, ani w części. Utwardzenie (kostka brukowa) nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w całości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z tego podatku.
W wariancie pierwszym dotyczącym sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zakłada, że do sprzedaży dojdzie po dokonaniu całkowitej rozbiórki posadowionego na niej budynku, zgodnie z uzyskaną decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę. Planowana sprzedaż będzie więc sprzedażą niezabudowanych gruntów.
Na uznanie terenu za niezabudowany nie ma wpływu fakt, że na działce w chwili sprzedaży będzie znajdowała się kostka brukowa, ponieważ jak wskazał Wnioskodawca nie stanowi ona budowli w myśl ustawy Prawo budowlane.
Na kwalifikację terenu jako niezabudowanego nie będzie miał również wpływu znajdujący się na działce płot tj. siatka na słupkach. Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, ogrodzenie nie jest bowiem budynkiem, ani budowlą, lecz urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.
Okoliczność, czy ogrodzenie jako urządzenie budowlane będzie znajdować się na działce w chwili jej dostawy, nie ma więc znaczenia dla oceny skutków jej dostawy w zakresie podatku VAT. Stanowisko takie prezentuje również m.in. w wyroku z dnia 8 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 102/14 Naczelny Sąd Administracyjny:
„Sensem ekonomicznym takiej transakcji, jak słusznie przyjęto w tej sprawie, jest sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia i parkingu, nawet jeżeli takie ogrodzenie ma uatrakcyjnić sprzedaż gruntu. Ogrodzenia nie można też, wbrew temu co podnosi skarżący, zakwalifikować do budowli. U.p.t.u. nie definiuje pojęcia budowli. Chcąc zdefiniować to pojęcie, można posłużyć się wykładnią systemową zewnętrzną. W Prawie budowlanym ustawodawca krajowy w art. 3 pkt 3 definiuje ogólnie pojęcie budowli, wskazując przy tym przykłady budowli. Wśród tych przykładów nie wymienia się ogrodzenia. Ogrodzenie traktowane jest jak urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (vide art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Według Słownika języka polskiego pod redakcją M. Szymczaka (PWN Warszawa 1993, tom 2, „ogrodzenie - to co ogradza, to czym coś jest ogrodzone”. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, co nie ma żadnego uzasadnienia. To ostatnie stanowisko wyrażone zostało przez NSA w wyroku z 17 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 918/11 przywołanym przez WSA. Stanowisko to Naczelny Sąd Administracyjny w tym składzie w pełni podziela.”
Zatem planowana sprzedaż działki gruntowej, na której do daty dostawy zostanie dokonana całkowita rozbiórka budynku będzie sprzedażą terenów niezabudowanych.
Do dostawy tej działki nie można jednak zastosować zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Dla działki, która została przeznaczona do sprzedaży istnieją już decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie tych decyzji został bowiem wybudowany budynek, którego rozbiórka zostanie przeprowadzona przed sprzedażą. Rozbiórka budynku nie spowoduje, że zmieni się przeznaczenia tego gruntu wynikające z wydanych dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Tym samym, działka gruntowa w chwili dokonania dostawy będzie terenem budowlanym na mocy wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - a tym samym będzie ona stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
W konsekwencji do jej dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT, ponieważ przedsiębiorca na przedmiotowej działce z wykorzystaniem posadowionego na niej budynku prowadził m.in. hurtową sprzedaż wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czystości, produkcja ceramicznych kafli i płytek – a zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego przepisu.
Zatem, planowana sprzedaż działki gruntowej, dla której na moment sprzedaży dojdzie do całkowitej rozbiórki posadowionego na niej budynku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w części, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z tego podatku.
Należy wskazać, że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
Jak wskazał Wnioskodawca warunki przetargu, w trybie którego będzie zbywana nieruchomość, określają, że zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu przetargu może nastąpić po usunięciu przekroczenia granicy nieruchomości przy czym przyjmuje się, że usunięcie przekroczenia nastąpi w drodze całościowej rozbiórki budynku lub w drodze usunięcia przekroczenia w ten sposób, że usunięte zostanie przekroczenie granic nieruchomości, gdy istniejący na nieruchomości budynek nie będzie posadowiony w żadnej części na nieruchomościach przylegających do zbywanej nieruchomości.
W zakresie budynku posadowionego na działce gruntowej przeznaczonej do sprzedaży z dniem 28 sierpnia 2018 r., wydana została decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę i dotyczy całego budynku.
Jak wskazał Wnioskodawca planuje dokonać zbycia działki po wykonaniu co najmniej części prac rozbiórkowych, jednakże nie wyklucza przeprowadzenia transakcji przed zakończeniem tych prac.
W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że na dzień 25 września 2018 r. budynek został rozebrany w całości w zakresie części naziemnej i częściowo w zakresie fundamentów, zatem nie spełnia już definicji budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz orzecznictwo należy zatem stwierdzić, że dostawa działki, na której budynek będzie w trakcie rozbiórki na moment sprzedaży stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast dla działki były już wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie których wybudowano posadowiony na tej działce budynek. Tym samym, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, wskazana działka na dzień planowanej transakcji stanowić będzie teren budowlany.
W konsekwencji, dostawa działki, jako sprzedaż terenów budowlanych, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej VAT 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, gdyż do transakcji tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.
Ponadto, jak już wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 dla transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na wykorzystywanie działki przeznaczonej do sprzedaży z posadowionym na niej budynkiem do działalności opodatkowanej. Zatem nie zostanie spełniona jedna z podstawowych przesłanek określających zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jaką jest wykorzystywanie nabytego lub wytworzonego towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
0114-KDIP1-1.4012.439.2018.2.AM