Source: https://interpretacje-podatkowe.org/czynnosci-podlegajace-opodatkowaniu/ippp1-443-354-14-2-aw
Timestamp: 2018-11-13 02:56:13
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 14
 art. 551
 FSK 
 FSK 
 art. 6
 art. 551
 art. 6
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146

Document Content:
IPPP1/443-354/14-2/AW | Interpretacja indywidualna
♦ › Czynności podlegające opodatkowaniu › IPPP1/443-354/14-2/AW
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 29 kwietnia 2014 r.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2014 r. (data wpływu 28 marca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.
W dniu 28 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
P.. z o.o. (dalej: „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką kapitałową prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Zbywcy jest między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT.
Obecnie, Wnioskodawca zamierza zbyć za wynagrodzeniem na rzecz spółki C. Sp. z o.o. (dalej; „Nabywca”) nieruchomość stanowiącą park logistyczny „A.”, położoną w miejscowości X. (dalej: „Transakcja”). Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona nie później niż do końca 2014 r.
Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności działki gruntu o nr 4/37 zabudowanej jednym budynkiem magazynowym, budynkiem wartowni oraz towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli i instalacji (obejmującą m.in. drogi i parkingi, przyłącze wodociągowe, kanalizację sanitarną, ogrodzenia, kanalizację deszczową, sieć hydrantową, zbiornik retencyjny, przyłącze energetyczne, sieć gazową, przepompownię wód deszczowych, system monitoringu). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.
Prawo własności gruntu, na którym znajduje się Nieruchomość, zostało nabyte przez Zbywcę w roku 2008 w wyniku umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Zbywcą a osobą fizyczną. W momencie nabycia działka gruntu nr 4/37 była niezabudowana. Powyższa transakcja była opodatkowana VAT.
Po dokonaniu wskazanej powyżej transakcji, na nabytej niezabudowanej działce gruntu wybudowane zostały budynki, budowle i instalacje wchodzące w skład Nieruchomości.
Ponieważ zarówno nabycie gruntu, jak i budowa budynków, budowli i instalacji zostały dokonane z zamiarem prowadzenia na Nieruchomości działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem gruntu oraz z nabywaniem towarów i usług związanych z budową budynków, budowli i instalacji wchodzących w skład Nieruchomości.
Po zakończeniu budowy, Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie z dnia 23 stycznia 2009 r.
Po wybudowaniu budynków, budowli i instalacji Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, które na dzień Transakcji będą stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.
Powierzchnia w budynku magazynowym była w przeważającej części przekazywana po raz pierwszy przez Zbywcę najemcom (będącym podmiotami trzecimi) sukcesywnie w latach 2009 - 2011 (na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę). Oznacza to, iż od momentu oddania tych części powierzchni do użytkowania najemcom (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) upłynął już okres ponad 2 lat.
Niemniej jednak, niektóre części powierzchni w budynku magazynowym były wydawane po raz pierwszy na rzecz najemców w okresach późniejszych (w tym m.in. we wrześniu 2012). Tym samym, w stosunku do pewnych części budynku magazynowego okres, który upłynie pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji może być krótszy niż 2 lata.
Ponadto, pewna niewielka część budynku magazynowego (np. powierzchnie o przeznaczeniu technicznym), jak też budynek wartowni nigdy nie były samodzielnym przedmiotem umów najmu zawieranych przez Zbywcę.
Dodatkowo, w skład Nieruchomości wchodzi również parking, którego poszczególne części były wydawane przez Zbywcę na rzecz najemców, przy czym - podobnie jak w przypadku budynku magazynowego - w stosunku do części parkingu do dnia planowanej Transakcji upłynie już okres co najmniej dwóch lat od wydania ich pierwszym najemcom, a w stosunku do innych części parkingu okres ten może być krótszy niż dwa lata lub też pewne części parkingu mogły nigdy nie być wynajmowane.
Pozostałe budowle wchodzące w skład Nieruchomości stanowią infrastrukturę przeznaczoną do obsługi całości Nieruchomości i służą wszystkim najemcom, w związku z czym nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu / dzierżawy lub podobnych umów.
Poza wydaniem najemcom powierzchni Nieruchomości na podstawie umów najmu, Nieruchomość - od chwili oddania do użytkowania budynku magazynowego - nie była przedmiotem żadnych innych czynności podlegających VAT dokonanych przez Zbywcę.
Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie główne / zasadnicze źródło przychodów Zbywcy, a Nieruchomość stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.
Dotychczas nie podjęto jeszcze decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, Zbywca może podjąć dalszą działalność na rynku nieruchomości; nie można również wykluczyć przeprowadzenia likwidacji Zbywcy.
Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działki gruntu 4/37 oraz budynków i budowli posadowionych na tym gruncie (a także instalacji i urządzeń związanych z Nieruchomością).
Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm. dalej: „Kodeks cywilny’’) z mocy prawa przeniesione zostaną na Nabywcę prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją, a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, w którym Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów, Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.
zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych i gwarancji (poręczeń) ustanowionych przez podmioty dominujące najemców oraz kaucji / depozytów składanych przez najemców (o ile takie będą),
majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości
gwarancje budowlane oraz prawa z rękojmi wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę, wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi w związku z gwarancjami budowlanymi oraz prawami z rękojmi, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych (o ile będą pozostawać w mocy w dacie Transakcji),
Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości np. pozwolenie wodno-prawne.
Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu - o ile takie będą).
jakiekolwiek znaki towarowe, licencje czy patenty związane z działalnością prowadzoną przez Zbywcę,
zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy budynków / budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w szczególności, zobowiązania z umów pożyczek / kredytów bankowych),
środki pieniężne Zbywcy zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji / depozytów ustanowionych przez najemców),
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym np. umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.
Ponadto, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
ochrony ubezpieczeniowej Nieruchomości,
dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków itp.),
obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze serwisu pokryć dachowych), przeglądów konserwacyjnych Nieruchomości, usług odśnieżania dachu i wywozu śniegu, usług ochrony Nieruchomości itp.
Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów zawartych z podmiotami trzecimi.
Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Jak zostanie jeszcze szerzej wskazane poniżej, nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę.
Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku magazynowym i podlegającą opodatkowaniu VAT.
Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Mając na uwadze, iż - jak nadmieniono powyżej - umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości nie zostaną zasadniczo - w całości lub części - przeniesione na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywca będzie zasadniczo we własnym zakresie zobowiązany m.in. do:
objęcia Nieruchomości nową polisą ubezpieczeniową,
zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony, itp.
Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości.
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Nabywca, tj. C. Sp. z o.o..
Czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie:
w zakresie odpowiadającym częściom budynku magazynowego oraz parkingu, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata - podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art, 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT...
w zakresie odpowiadającym częściom budynku magazynowego oraz parkingu, budynkowi wartowni oraz pozostałym budowlom, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu - opodatkowana VAT wg stawki 23% na podstawie art. 41 ust 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT...
Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie:
w zakresie odpowiadającym częściom budynku magazynowego oraz parkingu, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata - podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT
w zakresie odpowiadającym częściom budynku magazynowego oraz parkingu, budynkowi wartowni oraz pozostałym budowlom, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu - opodatkowana VAT wg stawki 23% na podstawie art. 41 ust 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust.1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż podleganie planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT będzie miało istotny wpływ zobowiązania podatkowe Wnioskodawcy. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej.
Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w interpretacjach art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej dokonywanych przez sądy administracyjne, zgodnie z którymi pojęcie przepisów prawa podatkowego - objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych - należy interpretować szeroko.
Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 551 Kodeksu cywilnego była niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09) NSA uznał, że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji. Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) i wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał Sąd, przez prawo podatkowe - w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji - należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 465/08) uznał, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT art. 551 Kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, iż Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.
Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).
Biorąc pod uwagę fakt, że w ramach planowanej Transakcji Wnioskodawca sprzeda Nieruchomość, a z mocy prawa Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu Nieruchomości - zdaniem Wnioskodawcy - nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa (w tym w szczególności z finansowaniem nabycia / budowy Nieruchomości),
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę),
tajemnice przedsiębiorstwa, know -how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy,
środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji / depozytów złożonych przez najemców).
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem tych wynikających zabezpieczeń złożonych przez najemców). A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, jak także inne zobowiązania (w tym ewentualne pożyczki / kredyty związane z dotychczasowym finansowaniem nabycia / budowy Nieruchomości) pozostaną u Zbywcy.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. sygn. akt SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz z gwarancjami budowlanymi i prawami z rękojmi (oraz ewentualnymi zabezpieczeniami z nimi powiązanymi), zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami zależnymi do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości. Tym samym, po dacie dokonania Transakcji w rękach Zbywcy pozostaną istotne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. m.in. środki pieniężne (z zastrzeżeniem ewentualnie kaucji / depozytów złożonych przez najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r. sygn. akt SA/Sz 2724/95, lub NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn. Akt I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia Nieruchomości) nie zostaną przejęte przez Nabywcę (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę).
Ponadto, działalność polegająca na wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.
Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku (w tym, umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia Nieruchomości) nie zostaną przejęte przez Nabywcę (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę).
Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy.
Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym dla celów rachunkowości zarządczej).
Tymczasem, z uwagi na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu umów fundamentalnych dla funkcjonowania Nieruchomości, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do wykonywania zadań związanych z działalnością parku logistycznego. Aby zatem zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować własny know - how, własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie - zawarcie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów, obsługę serwisową itp. (niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę). Analogicznie, z uwagi na fakt, że przedmiotem Transakcji nie będą też prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącym prowadzeniem działalności przez Zbywcę (m.in. w zakresie rozliczeń księgowo - podatkowych), po dniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić obsługę administracyjno - księgową obszaru działalności związanego z nabytą Nieruchomością. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.
Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.
Z uwagi na to, iż planowana Transakcja stanowi dostawę budynków i budowli wraz z prawem własności działki gruntu, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o N/AT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie któreś z tych zwolnień.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku, budowli (lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części Nieruchomości nastąpiło w momencie wydania poszczególnych części budynku magazynowego lub parkingu najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej danej powierzchni (po wybudowaniu budynków / budowli). A zatem, w zakresie części budynku magazynowego oraz parkingu odpowiadającej powierzchniom, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem ich pierwszemu najemcy oraz datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, sprzedaż będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, ta część Nieruchomości będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.
Równocześnie, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, iż w odniesieniu do części Nieruchomości wymienionych powyżej obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.
Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Wnioskodawcę powyżej, części Nieruchomości odpowiadające powierzchniom budynku magazynowego oraz parkingu, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania nabycia będzie nie krótszy niż dwa lata, będą objęte zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art, 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAI nie znajdzie zastosowania w stosunku do tych części Nieruchomości.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie części budynku magazynowego oraz parkingu, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W odniesieniu do pozostałych części Nieruchomości, tj. pozostałych części budynku magazynowego i parkingu, jak też budynku wartowni i pozostałych budowli, które nigdy nie zostały wynajęte najemcom w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT lub też w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej Transakcji będzie krótszy niż dwa lata, dostawa tych części Nieruchomości nie zostanie objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż przed dniem Transakcji w stosunku do tych części Nieruchomości pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpi (lub okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania Transakcji będzie krótszy niż dwa lata).
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w odniesieniu do powyższych części Nieruchomości nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
Tymczasem, jak wcześniej wskazano, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz nabycia samego gruntu. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości w zakresie części Nieruchomości, które nigdy nie były przedmiotem najmu, lub w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania nabycia będzie krótszy niż dwa lata, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do tych części Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
IPPP1/443-354/14-2/AW
IBPP1/443-875/13/ES | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-863/13-2/KOM | Interpretacja indywidualna
ITPP1/443-1051/13/JJ | Interpretacja indywidualna