Source: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=463164-2019-11-08-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0113-kdipt1-1-4012-565-2019-1-mh
Timestamp: 2020-07-06 02:28:59
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 3
 art. 2
 art. 551
 art. 6
 art. 2
 art. 19
 art. 33
 art. 3
 art. 33
 art. 3
 art. 195
 art. 47
 art. 47
 art. 48
 art. 31
 art. 43
 art. 693
 art. 15
 art. 33
 art. 3
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 14
 art. 14

Document Content:
Home - Interpretacje podatkowe - 2019.11.08 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH
0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 19 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki stanowiącej współwłasność małżeńską – jest nieprawidłowe.
W dniu 19 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki stanowiącej współwłasność małżeńską.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana …….
Zainteresowanego niebędących stroną postępowania: Panią ………..
Wnioskodawcy, małżeństwo nabyli umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, nieruchomość składającą się z działki nr … o powierzchni …… ha, położoną w miejscowości ., gmina ……., powiat …….., województwo ……, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą …., zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku o powierzchni użytkowej 30 m2, wymagający generalnego remontu, niezamieszkały.
W dniu nabycia przez Wnioskodawców ww. nieruchomość była oznaczona w ewidencji gruntów symbolem: ŁIV, ŁV, RIVb i B-RV oraz zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa ww. nieruchomość znajdowała się w terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oznaczonej symbolem MN1.
Małżonkowie ww. nieruchomość nabyli za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego oświadczając, że są małżeństwem i obowiązuje ich z mocy prawa ustawowa wspólność majątkowa, gdyż umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, jak również nie zaszły okoliczności, które z mocy prawa lub orzeczenia sądu powodowałyby taki skutek.
Małżonkowie o oświadczyli w akcie notarialnym nabycia nieruchomości, że są właścicielami gospodarstwa rolnego położonego m.in. na terenie gminy o powierzchni 3,4338 ha i zapewnili, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili nabycia ww. nieruchomości wejdzie ona w skład gospodarstwa rolnego będącego ich własnością.
Wnioskodawcy zaznaczają iż od nabycia ww. nieruchomości do chwili obecnej, ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez nich na cele rolnicze, ani na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczych. Ponadto zaznaczają, iż budynek mieszkalny, wybudowany przez poprzednich właścicieli nieruchomości w latach sześćdziesiątych, usytuowany na ww. nieruchomości, który jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane oraz jest trwale związany z gruntem, od momentu nabycia przez Wnioskodawców do chwili obecnej nie był zamieszkany, wynajmowany, wydzierżawiany, użyczany, ani ulepszany (Wnioskodawcy nie ponieśli żadnych nakładów na budynek) w związku z czym nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.
Ponadto małżonkowie w żaden sposób nie ogłaszali ww. nieruchomości do sprzedaży.
W 2018 r. do Wnioskodawców zgłosił się przedstawiciel spółki Spółka Akcyjna w siedzibą w ….. i zaproponował z inicjatywy ww. Spółki zakup ww. nieruchomości, na co Wnioskodawcy przystali. W dniu 15 czerwca 2018 r. Wnioskodawcy - małżonkowie zawarli z przedstawicielem Spółki Spółka Akcyjna, umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkami w formie aktu notarialnego. Należy tu zaznaczyć, co zostało zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkami, iż Pan prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą …… i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oraz że Pani prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą ……… i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Ponadto, w umowie przedwstępnej pod warunkami z dnia 15-06-2018 r. wykazano, iż:
w dacie nabycia prawa własności do nieruchomości, Wnioskodawcy pozostawali w związku małżeńskim i małżonków z mocy prawa obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa;
nieruchomość nie była i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej;
nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu;
zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa, nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i istniejącej zagrodowej z usługami podstawowymi oznaczonymi symbolem MN1, z wyłączeniem pasa terenu przeznaczonego na poszerzenie drogi powiatowej oznaczonej symbolem KL;
nieruchomość jest zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalnej - w stanie do rozbiórki;
W umowie przedwstępnej stawiający małżonkowie oświadczyli, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego Spółce Spółka Akcyjna z siedzibą ……., w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze od około 2450,00 m2 do około 2650,00 m2, stanowiącej nieruchomość opisaną wyżej, za ustaloną cenę, pod następującymi warunkami:
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału dziatki ewidencyjnej numer …., obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m2;
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer …. o planowanym ww. obszarze;
Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość gruntową, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer ………., według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00T, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcie drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
Niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji;
Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
Dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości oraz uzyskanie i przedłożenie mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej - zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
Wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z klauzulą ostateczności, jeśli taka decyzja będzie wymagana na podstawie przepisów prawa;
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m2 do około 2650,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości;
Przedłożenia w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia/zaświadczeń wydanego/wydanych przez właściwy organ/urząd potwierdzającego/potwierdzających, że nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;
niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni, po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia piętnastego czerwca dwa tysiące dziewiętnastego roku, a spółka Spółka akcyjna zobowiązuje się kupić.
Ponadto, w § 4 umowy przedwstępnej pod warunkami, strony zgodnie oświadczyły, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków 1-8 i 10-13 szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, w § 3, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w § 3 umowy przedwstępnej.
W związku z zawarciem przez Wnioskodawców i kupującego przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami, w celu wykonania czynności przez Kupującego w imieniu Wnioskodawców, mających na celu spełnienie warunków umowy przedwstępnej, Wnioskodawcy małżonkowie udzielili w ww. umowie przedwstępnej pełnomocnictwa Kupującemu oraz jego pracownikom do:
Sprzedający oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń pisanych powyżej, a zawartych w umowie przedwstępnej pod warunkami, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m2 do około 2650,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z podziałem nieruchomości szczegółowo opisanej w § 2 umowy przedwstępnej pod warunkami, zgodnie z planem stanowiącym załącznik do ww. umowy, w szczególności do złożenia do właściwych organów/urzędów/sądów i podpisania wniosków o wydanie dokumentów i do ich odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia przez Strony przyrzeczonej umowy sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych.
Ponadto w § 10 ust. 1 umowy przedwstępnej pod warunkami zapisano, iż stawiający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupujący.
Dodatkowo w dniu 15-06-2018, razem z umową przedwstępną sprzedaży pod warunkami, Wnioskodawcy małżonkowie zawarli z Kupującym - spółką Spółka Akcyjna, umowę dzierżawy nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr …….. o powierzchni ……….położonej w miejscowości objętej Księgą wieczystą prowadzona przez Sąd Rejonowy IV wydział Ksiąg Wieczystych, za ustalony w umowie dzierżawy czynsz dzierżawny. Wnioskodawcy występujący w umowie dzierżawy jako Wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa dzierżawy została sporządzona na czas nieoznaczony.
W dniu 24 lipca 2018 kupujący, w imieniu Wnioskodawców małżonków, wystąpił o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu numerem działki. Postanowieniem z dnia l0-08-20l8 r. znak zaopiniowano pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości jako zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa uchwalonym przez Radę Gminy Uchwałą z dnia (Dz. Urz. Woj. z 2004 r. Nr …, poz. … ze zm.).
Wydzielone działki posiadają odpowiednie parametry (powierzchnię, kształt i dostęp do drogi publicznej) niezbędne do realizacji celów wynikających z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa.
W związku z powyższym Wnioskodawcy małżonkowie otrzymali decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu …, gminy ……. numerem działki … o powierzchni 0,5365 ha w sposób przedstawiony na mapie projektu podziału nieruchomości na następujące działki:
nr ………. o pow. 0,0167 ha - przeznaczona na poszerzenie publicznej drogi powiatowej nr …;
nr ………. o pow. 0,2540 ha - przeznaczona pod zabudowę;
nr …….. o pow. 0,2658 ha - przeznaczoną pod zabudowę.
Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu ……….
W dniu …….. Wnioskodawcy małżonkowie zawarli z Kupującym Aneks w formie aktu notarialnego Rep. A numer … do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkami zawartej dnia ……..r., w którym zgodnie oświadczyli, ze dokonują zmiany umowy w ten sposób, że:
Zaktualizowano informacje o opisie nieruchomości po podziale działek oraz o wpisach do Księgi wieczystej w tym zakresie.
Wykazano w Księdze wieczystej w dziale III roszczenie o treści: „roszczenie na rzecz spółki pod firmą Spółka Akcyjna z siedzibą ….., o nabycie prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m2 do około 2650,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, wynikające z umowy przedwstępnej stanowiącej podstawę wpisu” ujawnione na rzecz spółki pod firmą ……… Spółka Akcyjna z siedzibą ………, na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkami zawartej dnia 15 czerwca 2018 r. w formie aktu notarialnego.
§ 3 otrzymał następujące brzmienie: Stawiający o oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce Spółka Akcyjna z siedzibą …….., w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej numer ………. o obszarze 2540,00 m2, stanowiącej nieruchomość szczegółowo opisaną w § 2 ust. 1 powyżej, za ustaloną w umowie cenę pod następującymi warunkami:
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m2;
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości;
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00T, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
Założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości;
Uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50 % w planowanym budynku handlowym zgodnie z uchwałą w sprawi zasad usytuowania miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych na terenie gminy;
Przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd potwierdzającego, że w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości nie jest zameldowana żadna osoba na pobyt stały lub czasowy; niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia piętnastego grudnia dwa tysiące dziewiętnastego roku (15-12-2019 r.), zaś Kupujący oświadcza, że prawo własności do nieruchomości, pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić;
Ponadto, stawiający zgodnie oświadczyli, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków 1-8 i 10-11 , złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w umowie.
W związku z powyższym należy stwierdzić, iż:
Wnioskodawcy Małżonkowie nie dążyli do sprzedaży ww. nieruchomości, nie ogłaszali i nie przygotowywali nieruchomości do sprzedaży, a nabywca sam się zgłosił.
Podpisana umowa przedwstępna zawiera termin umowy przyrzeczonej oraz jest wpisane do Księgi wieczystej roszczenie na rzecz Kupującego.
Podział działki ewidencyjnej był zrealizowany z inicjatywy Kupującego, gdyż był zainteresowany tylko częścią nieruchomości.
W wyniku podziału nie wyznaczono dróg wewnętrznych.
Wnioskodawcy, ani Kupujący nie występowali o warunki zabudowy, gdyż dla danego terenu był uchwalony Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalony z inicjatywy i przez Radę Gminy Uchwałą z dnia …..
Udzielone pełnomocnictwa dla Kupującego miały na celu uzyskanie pozwoleń, decyzji i warunków technicznych koniecznych do realizacji planów inwestycyjnych Kupującego.
Wnioskodawcy małżonkowie, nie wykorzystywali nieruchomości na cele rolnicze, ani na cele prowadzonych działalności gospodarczych. Nie ponieśli również kosztów na podwyższenie wartości nieruchomości czy znajdujących się na niej budynków i budowli, które od momentu nabycia ich przez Wnioskodawców nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane, etc., ani ulepszane.
Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców małżonków na rzecz spółki, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną i której przedstawicielom udzielili pełnomocnictw - będzie stanowiło dla Wnioskodawców czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Zdaniem Zainteresowanych, zbycie nieruchomości opisanej w stanie faktycznym wniosku na rzecz spółki, z którą Wnioskodawcy podpisał umowę przedwstępną i której przedstawicielom udzielili pełnomocnictw, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji nie będą on zobligowani do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.
Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie działali w ramach niniejszej transakcji jako podatnicy VAT wykonujący działalność gospodarczą, nieruchomość stanowi ich majątek osobisty, na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza i nie nabyli przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz jako osoby fizyczne. Wnioskodawcy nie ogłaszali nigdzie nieruchomości do sprzedaży, ani w żaden sposób jej do tego celu nie przygotowywali, a wykonany przez Kupującego podział nieruchomości nie wyznaczał dróg wewnętrznych i był uzasadniony chęcią nabycia tylko części nieruchomości koniecznej do realizacji planów inwestycyjnych Kupującego. Dodatkowo w umowie przedwstępnej strony zawarły termin wykonania umowy przyrzeczonej wraz z zapisem roszczenia na rzecz Kupującego w Księdze wieczystej, jak również z możliwością rezygnacji z części warunków umowy i możliwością zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nie spełnienia warunków umowy przedwstępnej.
Ponadto, Wnioskodawcy uważają, że sprzedaż nieruchomości jest jednorazową sprzedażą majątku osobistego.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
W myśl art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania).
Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że razem z umową przedwstępna sprzedaży pod warunkami, Zainteresowani zawarli z Kupującym - spółką, umowę dzierżawy nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr ……….., za ustalony w umowie dzierżawy czynsz dzierżawny. Zainteresowani występujący w umowie dzierżawy jako Wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa dzierżawy została sporządzona na czas nieoznaczony.
Stosownie do art. 693 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki zabudowanej nr ……. stanowiącej współwłasność małżeńską, powstałej w wyniku podziału działki nr …., Zainteresowani nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Dzierżawa przez Zainteresowanych działki nr …. powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Zainteresowanych w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanych działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Zainteresowanych, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej zabudowanej działki nr …….. stanowiącej współwłasność małżeńską podejmowali/będą podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani, małżeństwo nabyli umową sprzedaży nieruchomość składającą się z działki nr ….. zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku o powierzchni użytkowej 30 m2, wymagający generalnego remontu, niezamieszkały. W dniu nabycia przez Zainteresowanych ww. nieruchomość była oznaczona zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdowała się w terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Małżonkowie nieruchomość nabyli za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego. Zainteresowani zaznaczają iż od nabycia ww. nieruchomości do chwili obecnej, ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez nich na cele rolnicze, ani na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczych. Ponadto zaznaczają, iż budynek mieszkalny, wybudowany przez poprzednich właścicieli nieruchomości w latach sześćdziesiątych, usytuowany na ww. nieruchomości, który jest budynkiem oraz jest trwale związany z gruntem, od momentu nabycia przez Zainteresowanych do chwili obecnej nie był zamieszkany, wynajmowany, wydzierżawiany, użyczany, ani ulepszany (Zainteresowani nie ponieśli żadnych nakładów na budynek) w związku z czym nie doszło do pierwszego zasiedlenia. W 2018 r. do Zainteresowanych zgłosił się przedstawiciel spółki i zaproponował z inicjatywy ww. Spółki zakup ww. nieruchomości, na co Zainteresowani przystali. W dniu 15 czerwca 2018 r. Zainteresowani zawarli z przedstawicielem Spółki, umowę przedwstępną sprzedaży. W umowie przedwstępnej stawiający małżonkowie oświadczyli, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego Spółce, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki, stanowiącej nieruchomość, za ustaloną cenę.
W związku z zawarciem przez Zainteresowanych i kupującego przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami, w celu wykonania czynności przez Kupującego w imieniu Zainteresowanych, mających na celu spełnienie warunków umowy przedwstępnej, udzielili w ww. umowie przedwstępnej pełnomocnictwa Kupującemu oraz jego pracownikom do:
Sprzedający oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń pisanych powyżej, a zawartych w umowie przedwstępnej pod warunkami, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu;
W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działki, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowanych zabudowanej działki nr ……… stanowiącej współwłasność małżeńską. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zainteresowanych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.
Wobec powyższego, Zainteresowani dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr ………. stanowiącej współwłasność małżeńską nie korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Zainteresowanych i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanych działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych zabudowanej działki nr …….. stanowiącej współwłasność małżeńską będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż przedmiotowej działki nr …….. stanowiącej współwłasność małżeńską będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Za uznaniem, w opisanej sprawie, Zainteresowanych za profesjonalne podmioty prowadzące działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Zainteresowani zawarli umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
Ponadto, pomimo iż celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpi szereg ww. czynności, które spowodują zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.
Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży zabudowanej działki nr ………., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawców należało uznać za nieprawidłowe.
Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego, tj. niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki nr …… stanowiącej współwłasność małżeńską. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem we wniosku, w tym w szczególności stawka podatku VAT, a w konsekwencji konieczność naliczenia podatku z tytułu sprzedaży zabudowanej działki nr ………. stanowiącej współwłasność małżeńską – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). a ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.