Source: http://odwroconahipoteka.pl/baza-wiedzy/zalozenia-do-projektu-odwrocony-kredyt-hipoteczny-26-01-2012/
Timestamp: 2018-02-24 15:41:56
Legal References Found: ustawy
4
 art. 75
 art. 97
 art. 98
 art. 69
 art. 70
 art. 70
 art. 151
 art. 174
 art. 471
 art. 356
 art. 75
 art. 104
 art. 104
 art. 666
 art. 666
 art. 666
 art. 668
 art. 666
 art. 75
 art. 1000
 art. 1036
 art. 158
 art. 434
 art. 2
 art. 10
 art. 22
 art. 4
 art. 4
 art. 1031
 art. 31
 art. 32
 art. 72
 art. 69
 art. 104
 art. 4
 art. 4
 art. 22
 art. 23
 art. 29
 art. 35
 art. 46
 art. 666
 art. 903

Document Content:
Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dn. 26.01.2012r. | Odwrócona hipoteka
Odwrócona hipoteka > Baza wiedzy > Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dn. 26.01.2012r.
Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dn. 26.01.2012r.
Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 5 stycznia 2012 roku z analizą wpływu projektu założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym na obywateli z dnia 26 stycznia 2012 roku
I. Syntetyczne przedstawienie założeń projektu
Doświadczenia międzynarodowe w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego:
3. Potrzeba i cel uchwalenia ustawy
4. Możliwość podjęcia alternatywnych w stosunku do uchwalenia projektowanej ustawy środków umożliwiających osiągniecie zakładanych celów
5. Podmioty, na które oddziałuje akt prawny
6. Przewidywane skutki finansowe uchwalenia ustawy i źródła ich pokrycia:
Przewidywane skutki finansowe dla instytucji kredytujących
Przewidywane skutki finansowe dla beneficjentów
II. Założenia szczegółowe
Podmioty lub sprawy wyłączone z zakresu regulacji
2. Sprawy dotyczące przepisów merytorycznych
2.1. Definicja umowy odwróconego kredytu hipotecznego
2.2. Podmioty uprawnione do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego
2.3. Rodzaje praw do nieruchomości uprawniające do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
2.4. Waluta odwróconego kredytu hipotecznego
2.5. Ocena stanu zobowiązań kredytobiorcy
2.6. Podstawa do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego
2.7. Informacje przekazywane klientowi przed podpisaniem umowy
2.8. Informacje, które powinna zawierać umowa odwróconego kredytu hipotecznego
2.9. Obowiązki kredytobiorcy
2.10. Konsekwencje nierealizowania przez kredytobiorcę obowiązków względem nieruchomości. Możliwość udzielenia instytucji kredytującej pełnomocnictwa do realizacji obowiązków w imieniu kredytobiorcy
2.11. Wymagalność roszczenia o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego
2.12. Roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą
2.13. Umożliwienie spadkobiercom dokonania spłaty kredytu
2.14. Możliwość powołania kuratora
2.15. Ograniczenie zaspokojenia roszczenia instytucji kredytującej wyłącznie do przedmiotu obciążonego hipoteką
2.16. Rozliczenie wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego
2.17. Możliwość wypowiedzenia przez kredytobiorcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego
2.18. Możliwość wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez instytucję kredytującą
2.19. Prawo do odstąpienia od umowy
2.20. Prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego
2.21. Sankcja kredytu darmowego
2.22. Obowiązek zarządzania ryzykiem długowieczności
2.23. Upadłość instytucji kredytującej
2.24. Kwestie podatkowe
2.25. Relacja do przepisów projektu ustawy o kredycie konsumenckim
2.26. Rozwiązania szczególne w zakresie prawa spadkowego
2.27. Relacja do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece
2.28. Postępowanie w sprawach nieuregulowanych w ustawie
3. Upoważnienia do wydania aktów wykonawczych
4. Potrzeba zamieszczenia przepisów dostosowujących i przejściowych
5. Zmiany w przepisach obowiązujących
6. Przewidywany termin wejścia w życie ustawy
ARKUSZ INFORMACYJNY DOTYCZĄCY ODWRÓCONEGO KREDYTU HIPOTECZNEGO
Opis głównych cech produktu
OCENA PRZEWIDYWANYCH SKUTKÓW SPOŁECZNO-GOSPODARCZYCH REGULACJI
Wpływ regulacji na dochody i wydatki sektora finansów publicznych
Wpływ regulacji na sytuacje i rozwój regionalny
Analiza wpływu projektu założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym na obywateli
Charakterystyka i rynek usług finansowych umożliwiających upłynnienie kapitału zakumulowanego w nieruchomości (Equity Release)
Ocena stanu regulacji usług Equity Release w Polsce NOWE
Wpływ projektowanej regulacji na obywateli
I 1. Aktualny stan stosunków społecznych w dziedzinie, której dotyczyć ma projektowana ustawa
Prognoza liczby ludności Polski na lata 2008-2035[1] wskazuje, że liczba ludności będzie się systematycznie zmniejszać, przy czym dynamika tego spadku będzie wzrastać wraz z upływem czasu. Jednocześnie przewiduje się, że udział osób w wieku poprodukcyjnym będzie wynosił 26,7% w perspektywie roku 2035, co oznacza wzrost o prawie 11% w porównaniu do roku 2007.
Systematycznemu wzrostowi liczby ludności w wieku emerytalnym towarzyszyć będzie w prognozowanym okresie wydłużanie przeciętnego dalszego trwania życia. Przeciętne dalsze trwanie życia mężczyzn wydłuży się do poziomu 77 lat w 2035 r. (z 71 lat w 2007 r.), natomiast kobiet do 82,9 lat (z 79,7 w 2007 r.). Oznacza to wydłużenie średniego okresu pobierania świadczeń emerytalnych.
Mając na uwadze istotę zreformowanego systemu emerytalnego, który zakłada przechodzenie od systemu repartycyjnego do kapitałowego, gdzie wysokość emerytury uzależniona jest od sumy wpłaconych składek, wydłużenie przeciętnego dalszego trwania życia w sposób istotny przełoży się na poziom świadczeń emerytalnych.
Jednocześnie należy podkreślić, że pomimo ogólnej świadomości polskiego społeczeństwa dotyczącej wysokości przyszłych świadczeń emerytalnych, skłonność Polaków do dodatkowego oszczędzania na emeryturę jest niewielka. Jedynie 13% osób w wieku produkcyjnym deklaruje, że oszczędza z myślą o emeryturze. Natomiast ponad połowa Polaków (55%) przyznaje, ze nie oszczędza z myślą o emeryturze i nie zamierza tego robić[2].
Powiększające się grono emerytów, których świadczenia emerytalne kształtują się na poziomie znacznie niższym od uzyskiwanych przez nich wcześniej wynagrodzeń za pracę, poszukuje dodatkowych źródeł finansowania. Możliwym jest czerpanie ze zgromadzonych zasobów majątkowych. Wprawdzie, w przypadku polskich seniorów, płynne zasoby majątkowe mogą nie stanowić znacznej wartości, jednakże na ogół posiadają oni własne mieszkania, które mogą stać się źródłem dodatkowego dochodu.
Jednym z instrumentów umożliwiających uzyskanie dodatkowych środków finansowych może być funkcjonująca na świecie od wielu lat usługa finansowa – odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortgage). Na rynkach światowych produkt ten jest z powodzeniem oferowany od kilkudziesięciu lat.
Najbardziej rozwiniętym rynkiem jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale produkt ten oferowany jest również w innych krajach Europy i świata. W związku z narastającymi problemami demograficznymi oraz dylematami dotyczącymi sposobów zapewnienia powiększającej się grupie emerytów odpowiedniego poziomu świadczeń emerytalnych, wiele krajów w ostatnim czasie wspiera rozwój odwróconych kredytów hipotecznych (np. Indie, Australia).
Wprowadzenie w Polsce regulacji prawnych sankcjonujących odwrócony kredyt hipoteczny umożliwi osobom posiadającym prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uzyskanie dodatkowych środków finansowych poprzez „odmrożenie” kapitału zakumulowanego w posiadanych nieruchomościach w ramach usług świadczonych przez podmioty – instytucje zaufania publicznego – podlegające szczególnym regulacjom.
[1] Prognoza ludności Polski na lata 2008-2035 – notatka informacyjna, Główny Urząd Statystyczny, Warszawa 2008.
[2] Polacy o dodatkowym oszczędzaniu na emeryturę. Raport CBOS, Warszawa, czerwiec 2010.
I 1.1 Aktualny stan prawny
W aktualnym stanie prawnym brak jest szczególnych regulacji dla odwróconego kredytu hipotecznego. Obowiązujące przepisy nie zakazują wprawdzie świadczenia tego rodzaju usług, tym niemniej istnieje szereg ograniczeń, w szczególności na gruncie przepisów prawa cywilnego, które w znacznym stopniu utrudniają funkcjonowanie tych produktów finansowych. Jako kredytowa usługa bankowa odwrócony kredyt hipoteczny nie pojawił się do tej pory na polskim rynku.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665, z póz. zm.)[1] w sposób ogólny definiuje umowę kredytu jako umowę, w której „bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie, kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu”.
Z kolei pożyczka zdefiniowana została w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z póz. zm.)[2] jako umowa, przez którą „dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić te sama ilość pieniędzy albo te sama ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości”.
W obydwu powyższych definicjach na uwagę zasługuje fakt, że do spłaty zarówno kredytu, jak i pożyczki zobligowany jest kredytobiorca/ pożyczkobiorca. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego środki udostępnione na podstawie zawartej umowy nie podlegają, co do zasady, zwrotowi do chwili śmierci kredytobiorcy, natomiast instytucja kredytująca zaspokaja swoje roszczenie z nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne.
W aktualnym stanie prawnym oferowanie przez banki odwróconych kredytów hipotecznych jest ograniczone ze względu na utrudnienia w zakresie możliwości zaspokojenia roszczenia z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego po śmierci kredytobiorcy.
Zgodnie z art. 75 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361, z póz. zm.)[3] zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Ponadto, zgodnie z art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji prowadzonej wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Wyjątek od powyższej zasady stanowi art. 98 ust. 1, zgodnie z którym bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji przeciwko osobie trzeciej, gdy osoba ta przejmie dług.
Istotą odwróconego kredytu hipotecznego jest brak obowiązku jego zwrotu do dnia śmierci kredytobiorcy lub, w zależności od przyjętych rozwiązań prawnych, do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy. Zaspokojenie roszczenia instytucji kredytującej następuje, co do zasady, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Egzekucyjny tryb zaspokojenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami, byłby zbyt czasochłonny, a ponadto nie gwarantowałby zaspokojenia roszczenia instytucji kredytującej, ponieważ z reguły kwoty uzyskiwane w trybie egzekucyjnego zbycia nieruchomości są zdecydowanie niższe od jej wartości rynkowej.
Należy wskazać, że zgodnie z informacjami płynącymi od banków właśnie uregulowania dotyczące możliwości dochodzenia roszczenia banku po śmierci kredytobiorcy stanowią najpoważniejszą barierę, od której zniesienia uzależniona jest możliwość wprowadzenia na polski rynek umów odwróconego kredytu hipotecznego.
Problematyka odwróconego kredytu hipotecznego nie jest przedmiotem regulacji na poziomie prawa wspólnotowego. Odwrócony kredyt hipoteczny oferowany jest aktualnie w 10 państwach członkowskich Unii Europejskiej i jest produktem podlegającym regulacjom krajowym.
[1] Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy ogłoszone zostały w Dz. U. z 2002 r., Nr 126, poz. 1070, Nr 141, poz. 1178, Nr 144, poz. 1208, Nr 153, poz. 1271, Nr 169, poz. 1385 i poz. 1387, Nr 241, poz. 2074, z 2003 r. Nr 50, poz. 424, Nr 60, poz. 635, Nr 65, poz. 594, Nr 68, poz. 623, Nr 91, poz. 870, Nr 96, poz. 959, Nr 121, poz. 1264, Nr 146, poz. 1546, Nr 173, poz. 1808, z 2005 r. Nr 83, poz. 719, Nr 85, poz. 727, Nr 167, poz.1398, Nr 183, poz. 1538, z 2006 r. Nr 104, poz. 708, Nr 157, poz. 1119, Nr 190, poz. 1401, Nr 245, poz. 1775, z 2007 r. Nr 42, poz. 272, Nr 112, poz. 769, z 2008 r. Nr 171, poz. 1056, Nr 192, poz. 1179, Nr 209, poz. 1315, Nr 231, poz. 1546, z 2009 r. Nr 18, poz. 97, Nr 42, poz. 341, Nr 65, poz. 545, Nr 71, poz. 609, Nr 127, poz. 1045, Nr 131, poz. 1075, Nr 144, poz. 1176.
[2] Zmiany tekstu wymienionej ustawy ogłoszone zostały w Dz. U. z 1971 r. Nr 27, poz. 252, z 1976 r. Nr 19, poz. 122, z 1982 r. Nr 11, poz. 81, Nr 19, poz. 147, Nr 30, poz. 210, z 1984 r. Nr 45, poz. 242, z 1985 r. Nr 22, poz. 99, z 1989 r. Nr 3, poz. 11, z 1990 r. Nr 34, poz. 198, Nr 55, poz. 321, Nr 79, poz. 464, z 1991 r. Nr 107, poz. 464, Nr 115, poz. 496, z 1993 r. Nr 17, poz. 78, z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 85, poz. 388, Nr 105, poz. 509, z 1995 r. Nr 83, poz. 417, z 1996 r. Nr 114, poz. 542, Nr 139, poz. 646, Nr 149, poz. 703, z 1997 r. Nr 43, poz. 272, Nr 115, poz. 741, Nr 117, poz. 751, z 1998 r. Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 758, z 1999 r. Nr 52, poz. 532, z 2000 r. Nr 22, poz. 271, Nr 74, poz. 855 i poz. 857, Nr 88, poz. 983, Nr 114, poz. 1191, z 2001 r. Nr 11, poz. 91, Nr 71, poz. 733, Nr 130, poz. 1450, Nr 145, poz. 1638, z 2002 r. Nr 113, poz. 984, Nr 141, poz. 1176, z 2003 r. Nr 49, poz. 408, Nr 60, poz. 635, Nr 64, poz. 592, Nr 124, poz. 1151, z 2004 r. Nr 91, poz. 870, Nr 96, poz. 959, Nr 162, poz. 1692, Nr 172, poz. 1804, Nr 271, poz. 2783, z 2005 r. Nr 48, poz. 462, Nr 157, poz. 1316, Nr 172, poz. 1438, z 2006 r. Nr 133, poz. 935, Nr 164, poz. 1166, z 2007 r. Nr 80, poz. 538, Nr 82, poz. 557, Nr 181, poz. 1287, z 2008 r. Nr 116, poz. 731, Nr 163, poz. 1012, Nr 220, poz. 1425 i poz. 1431, Nr 228, poz. 1506, z 2009 r. Nr 42, poz. 341, Nr 79, poz. 662, Nr 131, poz. 1075.
[3] Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy ogłoszone zostały w Dz. U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368, z 2002 r. Nr 169, poz. 1387, z 2003 r. Nr 42, poz. 363, z 2004 r. Nr 172, poz. 1804, z 2008 r. Nr 116, poz. 731, z 2009 r. Nr 131, poz. 1075.
Doświadczenia międzynarodowe w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego
Odwrócony kredyt hipoteczny zaliczany jest do grupy usług tzw. equity release (ERS), tj. umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomości w płynne środki finansowe. Zgodnie z definicja określona w opracowaniu Study on Equity Release Schemes in the EU[1], publikowanym przez Komisję Europejską w styczniu 2009r. aby usługa mogła być zakwalifikowana jako equity release, musi spełniać następujące warunki:
– być usługą finansową,
– zapewniać źródło płynności na przyszłość,
– gwarantować dożywotnie prawo zamieszkiwania w nieruchomości,
– opierać spłatę wyłącznie o wartość nieruchomości.
Wyróżnia się dwa modele ERS – model sprzedażowy polegający na przeniesieniu prawa do nieruchomości na osoby trzecie z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości (ang. home reversion) oraz model kredytowy, znany pod nazwa odwrócony kredyt hipoteczny (reverse mortgage).
Odwrócony kredyt hipoteczny jest rodzajem kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którego spłata odroczona jest do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje zasadniczo z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne.
Pomimo, że odwrócone kredyty hipoteczne oferowane są na wielu światowych rynkach, trudno jest uzyskać pełne, rzetelne i wiarygodne informacje na temat wielkości tych rynków i potencjału ich rozwoju. Poza Wielką Brytanią, największym europejskim rynkiem ERS, w większości krajów nie funkcjonują centralne bazy danych, w których byłyby gromadzone informacje o tego typu transakcjach, zarówno w kontekście ich skali, jak też profilu klientów.
Informacje przedstawione poniżej pochodzą z raportu Study on Equity Release Schemes in the EU, sporządzonego na zlecenie Komisji Europejskiej i opublikowanego w styczniu 2009 r. Badanie przeprowadzone zostało metoda ankietowa pośród zarówno instytucji oferujących produkty finansowe zaliczone do kategorii equity release, jak również beneficjentów tego rodzaju usług oraz organów państwowych.
Tabela 1 Ogólna wartość usług equity release sprzedanych w roku 2007 w krajach UE
Kraj Model kredytowy Model sprzedażowy
Wartość otwartych umów (mln EUR) Średnia wartość umowy (EUR) Liczba umów Wartość otwartych umów (mln EUR) Średnia wartość umowy (EUR) Liczba umów
Francja 20 100 000 200 n/a n/a n/a
Niemcy 10 100 000 100 n/a n/a 12
Węgry 3,2 n/a n/a 214 41 961 5100
Włochy 74,3 247 500 300 n/a n/a n/a
Hiszpania 1 268 352 222 3600 n/a n/a n/a
Szwecja 110 44 000 2500 n/a n/a n/a
WielkaBrytania 1 825 55 303 33 000 1 131 77 466 14 600
Źródło: Study on Equity Release Schemes in the EU, Project No. MARKT/2007/23/H submitted by Prof. Dr Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr Elena F. Perez-Carillo, Dr Achim Tiffe, Michael Knobloch, Institut fur Finanzdienstleistungen e.V., styczen 2009.
Tabela 2 Wiek beneficjentów
Kraj Minimalne wymagania Rzeczywisty wiek Mediana
Niemcy 60 lub 65 70-76 74,5
Hiszpania 60 lub 65 70-85 76
Finlandia 60 lub 65 n/a n/a
Wegry 65 72-85 78,5
Włochy 55 79-82 80,5
Wielka Brytania 60 lub 65 67-83 72,4
Źródło: Study on Equity Release Schemes in the EU, Project No. MARKT/2007/23/H submitted by Prof. Dr Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr Elena F. Perez-Carillo, Dr Achim Tiffe, Michael Knobloch, Institut fur Finanzdienstleistungen e.V., styczen 2009
[1] Study on Equity Release Schemes in the EU, Project No. MARKT/2007/23/H submitted by Prof. Dr Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr Elena F. Perez-Carillo, Dr Achim Tiffe, Michael Knobloch, Institut fur Finanzdienstleistungen e.V., styczen 2009.
Rynek usług equity release w Stanach Zjednoczonych jest rynkiem najlepiej rozwiniętym, na którym tego rodzaju usługi oferowane są od połowy lat 80-tych ubiegłego wieku. Najbardziej rozpowszechnionym programem na rynku USA, regulowanym prawem federalnym, jest Home Equity Conversion Mortgage (HECM) nadzorowany przez Departament Gospodarki Mieszkaniowej i Rozwoju Obszarów Miejskich (Department of Housing and Urban Development – DHUD) oraz Federalna Agencje Gospodarki Mieszkaniowej (Federal Housing Administration – FHA). Ze względu na fakt, iż warunki oferowane przez HECM są najbardziej konkurencyjne na rynku USA i gwarantowane przez rząd federalny, kredyty oferowane przez prywatne instytucje nie maja znaczącego udziału w rynku.
Usługa odwróconego kredytu hipotecznego została uregulowana przez Kongres USA ustawą The Housing and Community Development Act, przyjęta w 1987 r. W ramach ustawy, Kongres uprawnił DHUD oraz FHA do przygotowania zasad przyznawania oraz nadzoru kredytów HECM. Podmioty świadczące usługi w ramach odwróconego kredytu hipotecznego podlegają regulacjom federalnym określonym w ustawie z 1987 r. i jej uzupełnieniach oraz kwalifikowane są przez DHUD. W celu ochrony własnych praw, podmioty udzielające kredytów powołały stowarzyszenie National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA). Osiągniecie wieku 62 lat jest podstawowym warunkiem ubiegania się o przyznanie kredytu HECM i odnosi się to do wszystkich właścicieli rzeczowej posiadłości. Wysokość przyznanego kredytu zależy od wieku osoby wnioskującej. W przypadku upadłości instytucji finansowej udzielającej odwróconego kredytu hipotecznego lub przejściowego braku możliwości wypłaty środków na rzecz beneficjenta, DHUD przejmuje odpowiedzialność za dokonywanie wypłat. Również w przypadku trwałej utraty wartości nieruchomości (np. w wyniku pożaru) lub gdy wartość wierzytelności z innych względów przewyższy wartość nieruchomości, DHUD kompensuje stratę kredytodawcy.
Środki na zapewnienie wypłat gwarancyjnych DHUD gromadzi ze składek ubezpieczeniowych (tzw. Mortgage Insurance Premium) wnoszonych obligatoryjnie przez kredytobiorców i stanowiących koszt takiego kredytu. Rynek odwróconego kredytu hipotecznego monitorowany jest stale przez DHUD. W celu ochrony beneficjentów programu przed nadużyciami, wprowadzono m.in. obowiązkowy wymóg konsultacji z zakwalifikowanym przez DHUD doradca przed zaakceptowaniem przez DHUH wniosku beneficjenta o ubezpieczenie kredytu. Uruchomiono ponadto szeroki program informowania potencjalnych beneficjentów o zasadach przyznawania kredytów oraz obowiązkowych opłatach np. w ramach organizacji American Association of Retired Persons oraz National Council of Aging. Osoby, które spotkały się z nadużyciami ze strony kredytodawców mogą złożyć skargi do Federal Trade Commission (FTC), stanowego Prokuratora Generalnego lub stanowej agencji regulacji bankowości. Podejmowane są również starania w celu ograniczenia możliwości wywierania przez kredytodawców presji marketingowej na osoby starsze.
Mając na uwadze, że rynek amerykański jest rynkiem bardzo dobrze rozwiniętym, o złożonej strukturze, gdzie funkcjonują wyspecjalizowane instytucje zaangażowane w działalność w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych nie tylko w obszarze udzielania kredytów, ale również w zakresie doradztwa, szkoleń i usług informacyjnych, nie jest adekwatne odnoszenie do realiów rynku polskiego. W szczególności należy mieć na uwadze, że funkcjonowanie rozbudowanego programu rządowego wpływa na zwiększenie atrakcyjności odwróconego kredytu hipotecznego zarówno dla kredytodawców, z punktu widzenia minimalizowania ryzyka kredytowego, jak również dla kredytobiorców, dla których program gwarantuje dożywotnią wypłatę świadczeń.
Brytyjski rynek produktów finansowych typu equity release, obejmujący kredyt hipoteczny typu reverse mortgage/lifetime mortgage oraz sprzedaż nieruchomości z prawem dożywocia (home reversion) jest najbardziej rozwinięty w ramach państw UE. Zgodnie z obowiązującym prawem FSA (Financial Supervision Authority – brytyjska Komisja Nadzoru Finansowego) została umocowana przez HM Treasury (brytyjskie Ministerstwo Skarbu pełniące również funkcje Ministerstwa Finansów) do wydawania regulacji prawnych w szerokim zakresie transakcji finansowych dotyczących rynku mieszkaniowego (home finanse transactions) w tym dwóch różnych form equity release:
– lifetime mortgages – gdzie udzielana pożyczka jest zabezpieczana na aktywach stanowiących własność pożyczkobiorcy;
– home reversion schemes – gdzie konsument sprzedaje całość albo część nieruchomości mieszkaniowej w zamian za korzyści finansowe oraz najem (lease) pozostałej części takiej nieruchomości.
Obydwa powyższe produkty finansowe typu equity release są powszechnie stosowane w Wielkiej Brytanii od wielu lat.
Usługi finansowe typu equity release, w zakresie dotyczącym kredytodawcy, administrowania/zarządzania umowami odwróconego kredytu hipotecznego oraz doradców lub aranżerów takich transakcji są uregulowane przez prawo. Analogicznie, prawo reguluje świadczenie usług w zakresie sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia.
Uregulowane prawem usługi finansowe mogą być wykonywane wyłącznie przez podmioty, autoryzowane do oferowania tego typu usług i podlegające nadzorowi FSA. Wszystkie takie podmioty są objęte oficjalnym rejestrem. Przepisy prawa Wielkiej Brytanii nie wskazują konkretnego minimalnego wieku konsumentów, zarówno w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, jak i w transakcjach sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia. Jednakże są to produkty finansowe adresowane do starszych konsumentów i brytyjskie regulacje prawne uwzględniają ten fakt poprzez definicje „lifetime mortgage” (produkty są wyłącznie adresowane do osób starszych, powyżej określonego wieku (restricted to older customers above a specified age).
To podmioty podlegające regulacjom FSA i oferujące tego typu usługi maja obowiązek określić minimalny wiek klientów, uwzględniając występujące okoliczności. Regulacje wydane przez FSA w zakresie equity release zapewniają określony zakres korzyści dla konsumentów. Ponadto klienci korzystają z ochrony zapewnianej przez Rzecznika Konsumentów (Ombudsman) w zakresie dochodzenia odszkodowań (redress), a także regulacji prawnych określających standardy w takich obszarach, jak marketing i promocja produktów oraz dotyczących wymagań w zakresie pełnego ujawniania informacji o produkcie (full disclosure), zapewnienia jakości w umowach sprzedaży, serwisu posprzedażowego dla klienta opartego na zasadach traktowania fair, konkurencji pomiędzy sprzedawcami oraz informacji nt. rynku.
W Hiszpanii dostępne są usługi typu Equity Release Schemes, m.in. odwrócony kredyt hipoteczny (hiszp. hipoteca inversa) i sprzedaż mieszkania z prawem dożywocia (renta vitalicia inmobiliaria). Świadczenie ww. usług reguluje przede wszystkim Ustawa nr 41 z 7 grudnia 2007 r. o Regulacji Rynku Hipotecznego.
W/w usługi świadczyć mogą instytucje kredytowe oraz firmy ubezpieczeniowe upoważnione do prowadzenia działalności na terenie Hiszpanii. W roku 2009 było to 20 instytucji: 18 kas oszczędnościowych (m.in. La Caixa), 1 bank (BBVA) i 1 firma ubezpieczeniowa (Catalana Occidental). Ich działalność podlega nadzorowi Banku Hiszpanii (banki i kasy) oraz Ministerstwu Gospodarki i Finansów (ubezpieczyciele).
Stroną bądź beneficjentem w/w umów mogą być osoby, które osiągnęły wiek minimum 65 lat (70 w przypadku renty dożywotniej) lub posiadają wysoki stopień niesamodzielności. Jest to warunek korzystania przy tej okazji ze zwolnienia z podatku dochodowego (od wypłacanego świadczenia), podatku od nieruchomości oraz opłat administracyjnych. Z uwagi na wiek beneficjentów umowy w/w ustawa nakłada na instytucję oferującą tego typu usługi obowiązek zapewnienia niezależnego doradztwa w zakresie oferowanych produktów. Warunki, formę i wymogi, jakie musi spełnić niezależny doradca nie zostały jeszcze określone przez Ministra Gospodarki i Finansów. Generalnie, zakłada się natomiast, że ochrona beneficjentów przedmiotowych usług polegać ma na zapewnieniu przejrzystości i maksymalnie wyczerpującej informacji.
Według jednej z hiszpańskich firm doradczych wyspecjalizowanych w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego (Optima Mayores), w roku 2009 zawarto 2700 tego typu umów (8% więcej niż w roku 2007, z którego pochodzi pierwszy raport firmy) na łączną kwotę 918 mln euro (wzrost o 10,7%). Mimo obserwowanego wzrostu tych wskaźników w warunkach obecnego kryzysu gospodarczego, strony wciąż podchodzą z duża rezerwą do tego typu umów. Mimo dodatkowych przychodów beneficjenci (i ich spadkobiercy) obawiają się utraty nieruchomości w przyszłości, a instytucje oferujące tego typu usługi ryzykują zaangażowane środki (niektóre kasy podnoszą m.in. wiek z 65 do 70 lat bądź obniżają procent udzielanego kredytu do ok. 80 czy 70% wartości nieruchomości). Dodatkowo rozwój tego rynku hamuje wciąż nieuregulowana kwestia obowiązku zapewnienia niezależnego doradcy, który ma zostać zaangażowany przez instytucje finansową do, de facto, ochrony klienta przed nią samą. W efekcie, w ub. roku dwie kasy oszczędnościowe zrezygnowały ze świadczenia tego typu usług.
W Szwecji usługi typu equity release świadczone są od 2005 r. Kredyt tego typu nie jest regulowany szczegółowymi przepisami prawnymi. Banki i instytucje finansowe mogą go udzielać na podstawie przepisów odnoszących się do typowych kredytów hipotecznych w Szwecji.
Produkt w postaci dożywotnej odwróconej hipoteki jest jedynie oferowany przez szwedzką instytucję finansową o nazwie Svensk Hypotekspension, która gwarantuje klientowi możliwość dożywotniego zamieszkiwania w obciążonym hipoteką lokalu mieszkalnym nawet w przypadku, kiedy kapitał i odsetki kredytu przewyższają wartość nieruchomości. Kredyt ten nazywany jest w Szwecji „emerytura hipoteczna” (hypotekspension) i jest adresowany do osób, które ukończyły 60 rok życia. Minimalna kwota emerytury hipotecznej wynosi 100 000 SEK (ok. 10 640 EUR), a maksymalna kwota to 3 000 000 SEK (ok. 319 150 EUR). Udział procentowy kredytu w wartości nieruchomości zależy od wieku kredytobiorcy i wynosi:
60 lat 70 lat 80 lat 90 lat
Ponadto, udział kredytu, począwszy od 60 roku życia, a skończywszy na 90 roku życia, może być modyfikowany o 1% w przeliczeniu na 1 rok życia. Oprocentowanie emerytury hipotecznej jest zmienne w oparciu o wewnętrzna szwedzka stopę bankową STIBOR. Odsetki naliczane są i dopisywane do kapitału w przedziałach kwartalnych. Nieruchomości przyjmowane pod zabezpieczenie hipoteczne to domy wolnostojące, domy wypoczynkowe lub mieszkania własnościowe o minimalnej wartości 500 000 SEK (ok. 53 192 EUR), obowiązkowo ubezpieczone na pełną wartość. Kredyt – emerytura hipoteczna – może być powiększony, przy czym minimalna kwota zwiększenia jego wysokości wynosi 50 000 SEK (ok. 5 319 EUR). Zwiększenie wielkości kredytu uzależnione jest od wieku kredytobiorcy, poziomu stóp procentowych oraz poziomu cen nieruchomości. Svensk Hypotekspension gwarantuje, że kredytobiorca nigdy nie będzie winien więcej niż rynkowa wartość nieruchomości w momencie sprzedaży tej nieruchomości. Kredyt podlega całkowitej amortyzacji w momencie śmierci kredytobiorcy lub w momencie ostatecznej wyprowadzki np. do domu opieki społecznej. Kredyt – emerytura hipoteczna – może być spłacony przed upływem tego okresu bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat.
Inne szwedzkie instytucje finansowe, w tym wszystkie większe banki, oferują ponadto odmienny rodzaj kredytu w formie odwróconej hipoteki. Kredyt ten, podobnie jak w przypadku emerytury hipotecznej, adresowany jest do osób starszych, tj. od ok. 60 roku życia i nazywany ogólnie kredytem dla seniorów (seniorlån), czasami tez kredytem mieszkaniowym 60+ (Bolån 60+) czy elastycznym kredytem mieszkaniowym (Boflex).
Kredyty tego rodzaju udzielone są na czas określony, od 10 do 30 lat. Po upływie okresu umownego, kredytobiorca jest zobowiązany do całkowitej spłaty kredytu lub sprzedaży nieruchomości. Tylko w szczególnych przypadkach okres spłaty kredytu może wynieść więcej niż 30 lat. Kwota kredytu jest uzależniona od wieku kredytobiorcy – im starszy kredytobiorca, tym wyższa kwota kredytu. Warunki kredytowania uwzględniają zasadę, że spłata kapitału wraz odsetkami nie może w żadnym momencie w trakcie trwania umowy kredytowej przekroczyć rynkowej wartości nieruchomości, na której ustanowione jest zabezpieczenie kredytu.
Jeszcze innym typem produktu oferowanego kredytobiorcom pod warunkiem zabezpieczenia nieruchomości jest udzielany przez szwedzki zakład ubezpieczeń „Folksam” (we współpracy z bankami) kredyt hipoteczny objęty ubezpieczeniem na życie o maksymalnym okresie amortyzacji 10 lat. Po upływie tego okresu istnieje możliwość przedłużania spłaty kredytu o kolejne 10 lat poprzez zaciągniecie nowego kredytu hipotecznego. Produkt ten jest oferowany w Szwecji pod nazwa ubezpieczenie kapitałowe dla seniorów (Seniorkapital). Instytucje finansowe i banki, które udzielają w Szwecji kredytów typu equity release, czyli odwróconej hipoteki lub innych kredytów podlegają nadzorowi finansowemu prowadzonemu przez inspekcje finansowa – Finansinspektionen.
Na niemieckim rynku usług finansowych dostępny jest od marca 2009 roku odwrócony kredyt hipoteczny. Obecnie istnieją tylko trzy banki, które oferują tego rodzaju usługę. Należą do nich Bank Inwestycyjny w kraju związkowym Szlezwik-Holsztyn, którego oferta obowiązuje tylko na terenie tego landu, ImmoKasse, Deutsche Kreditbank (Niemiecki Bank Kredytowy), Fundacja Liebenau. W prawie niemieckim brak jest ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Funkcjonowanie kredytu oparte jest o przepisy niemieckiego Kodeksu cywilnego, które regulują usługi podobne do odwróconego kredytu hipotecznego:
– Na podstawie § 759-761 możliwa jest wyplata przez instytucje kredytowa określonej sumy pieniędzy w formie dożywotniej renty pod zastaw nieruchomości, bez konieczności płacenia rat. Wadą tej regulacji jest brak możliwości zastrzeżenia prawa własności nieruchomości przez kredytobiorcę do momentu rozwiązania umowy, co oznacza nabycie przez instytucje kredytowa prawa własności nieruchomości już w chwili zawarcia umowy.
– W oparciu o postanowienia § 488 niemieckiego Kodeksu cywilnego istnieje również możliwość zawarcia umowy pożyczki pod zastaw nieruchomości. Pożyczka taka może być wypłacana w miesięcznych ratach. Zaleta tej formy pożyczki jest możliwość zachowania prawa własności nieruchomości przez beneficjenta do czasu wygaśnięcia umowy. Również dla samych instytucji kredytowych jest to korzystne rozwiązanie, ponieważ klient (beneficjent), jako właściciel nieruchomości ponosi koszty jej utrzymania.
Usługi w zakresie odwróconego kredytu hipotecznego oferowane są w RFN przez banki działające na zlecenie sektora publicznego, które podlegają nadzorowi Federalnego Urzędu Nadzoru Usług Finansowych oraz kontroli Federalnego Związku Banków Publicznych.
W niemieckich przepisach prawa nie została określona minimalna granica wieku osób zainteresowanych skorzystaniem z usług odwróconego kredytu hipotecznego. W założeniu grupa docelowa są osoby powyżej 60 roku życia. Miesięczne wypłaty renty, wypłacane na podstawie umowy sprzedaży i wypłaty renty dożywotniej przewidziane są do momentu ukończenia przez beneficjenta 110 roku życia.
W Finlandii dostępne są usługi zaliczane do kategorii Equity Release Schemes, mające na celu finansowe wsparcie osób starszych posiadających własne nieruchomości, zarówno w postaci odwróconego kredytu hipotecznego (Käänteinen laina), jak też sprzedaży z prawem dożywocia (Käänteinen asuntokauppa). Rynek tego typu usług finansowych nie jest znaczny ani dobrze rozwinięty. Brakuje odrębnych regulacji prawnych w tym zakresie. Stosuje się pełne zabezpieczenie prawne, podobne jak przy zakupie nieruchomości. Nie ma odrębnych wymagań nadzoru i kontroli w odniesieniu do tego typu transakcji, jednakże mając na uwadze, ze tego typu działalność prowadzona jest w Finlandii przez instytucje kredytowe, podlegają one nadzorowi że strony Financial Supervisory Authority.
Katalog podmiotów uprawnionych do oferowania w/w usług nie jest określony ustawowo, ale jedynie dwie instytucje oferują taki rodzaj transakcji finansowych. Pierwsza z nich to OP-Pohjola Group, składająca się z 200 banków spółdzielczych, oferuje jedynie odwrócone kredyty hipoteczne. Drugi podmiot to fińskie stowarzyszenie hipoteczne Suomen AsuntoHypoPankki oferujące oba rodzaje transakcji.
Minimalna granica wieku beneficjenta nie jest dookreślona prawnie, aczkolwiek produkty oferowane są głównie klientom przekraczającym 60 lat, przy założeniu dożycia w przedziale 75-90 lat. Szczególna ochrona beneficjentów usług ogranicza się do obowiązywania zasad ogólnych. Umowy podlegają zasadom udzielania kredytów konsumenckich docelowo zgodnych z Dyrektywą o kredycie konsumenckim, również wtedy gdy jako zabezpieczenie ustanawia się hipotekę.
Dobrze działający system emerytalny oraz relatywnie wysoka zamożność społeczeństw sprawiają, że w Finlandii jedynie grupa o niższych dochodach wykazuje zainteresowanie takimi instrumentami finansowymi, stad też rynek tego rodzaju usług jest raczej płytki i nie podlega odrębnym regulacjom.
Usługi typu odwróconego kredytu hipotecznego (hol. opeethypotheek lub omgekeerde hypotheek) nie są w Holandii popularnym produktem finansowym. Podmiotami, które aktualnie oferują takie rozwiązanie są Rabobank, Floris i ABN AMRO, lecz skala zainteresowania nimi nie jest zbyt duża.
Nie funkcjonuje w prawie holenderskim odrębna regulacja dotycząca tych usług. Kontrakty zawierane przez podmioty finansowe w w/w obszarze funkcjonują w oparciu o kodeks cywilny oraz przepisy dotyczące nadzoru finansowego i kredytów hipotecznych. W związku z tym banki i inne instytucje finansowe same określają granice wieku, dla którego usługa ta jest dostępna (najczęściej 55 do 80 lat, w niektórych przypadkach 60 do 80 lat). Konstrukcja oferowanego w Holandii odwróconego kredytu hipotecznego przewiduje, że właściciel nieruchomości otrzymuje kredyt odpowiadający od 45% do 75% wartości rynkowej nieruchomości (w zależności od usługodawcy i od wieku właściciela domu). W zależności od produktu kredyt ten wypłacany jest w miesięcznych ratach lub przekazywany w całości właścicielowi. Nie ma ograniczonego czasu, na jaki zawierana jest umowa umożliwiająca mieszkanie właścicielowi w danej nieruchomości i otrzymywanie stałych rat pieniężnych (do końca życia). Niektóre produkty zwierają opcje przeznaczenia sumy stanowiącej 30% wartości nieruchomości na cele prywatne (np. pozostawienia spadkobiercom).
Na Węgrzech jeszcze nie funkcjonują szczególne regulacje w zakresie usług sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia oraz odwróconego kredytu hipotecznego. Osoba starsza może zawrzeć umowę z instytucją finansową i w zamian za prawo do nieruchomości otrzymywać dożywotnią rentę. Na węgierskim rynku kilka lat temu pojawiły się instytucje, które zajmują się zawodowo świadczeniem takich usług. Odwrócony kredyt hipoteczny oferuje obecnie na rynku węgierskim jedna instytucja. W tym przypadku osoba otrzymująca rentę pozostaje właścicielem nieruchomości, a po jej śmierci rozliczenia z instytucja finansowa dokonują spadkobiercy (dot. to zarówno rozliczenia z wcześniejszej jednorazowej wypłaty lub regularnej renty). Wiąże się to z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości na rzecz instytucji świadczącej taką usługę. Taką działalność reguluje ustawa o instytucjach kredytowych i przedsiębiorstwach finansowych oraz ogólne przepisy dot. udzielenia kredytu, w tym kredytu hipotecznego, zgodnie z ustawa o banku hipotecznym i liście zastawnym.
Działalność takich usługodawców nadzoruje Państwowy Nadzór Instytucji Finansowych (PSZÁF). Znane są także konstrukcje oferujące rentę za nieruchomość, w przypadku których obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego. Ich istotą jest wypłacanie dożywotniej miesięcznej renty dla starszej osoby w zamian za nieruchomość. Sprzedający może zostać w swojej nieruchomości z prawem dożywotniego użytkowania. Nadzór PSZÁF nie obejmuje tych usług. Wspomniane usługi są przeznaczone dla osób powyżej 62-65 lat.
Obowiązujące we Francji przepisy dopuszczają funkcjonowanie kredytu konsumpcyjnego m.in. w postaci kredytu hipotecznego odnawialnego (hypothèque rechargeable) oraz odwróconego kredytu hipotecznego (prêt viager hypothécaire). Instrumenty te wprowadzone zostały na mocy rozporządzenia z marca 2006 r. zmieniającego odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu konsumenta, pozwalając osobom o nieregularnych lub niedostatecznych dochodach, a będących w posiadaniu nieruchomości, na uzyskanie pożyczki w celu zakupu dóbr konsumpcyjnych. Z tego względu, ten typ produktów finansowych adresowany jest przede wszystkim do osób starszych.
Zasadę hipoteki odnawialnej i warunki jej ustanowienia reguluje kodeks cywilny, który stanowi, że „hipoteka może służyć późniejszej gwarancji wierzytelności innych niż wymienione w akcie założenia hipoteki, pod warunkiem że jest to w nim wyraźnie stwierdzone”. Tym samym hipoteka, ustanowiona początkowo w celu sfinansowania nabycia lub budowy mieszkania, może być przeznaczona na gwarancje innych wierzytelności. W miarę jak początkowy kredyt mieszkaniowy ulega spłacie, właściciel uzyskuje nową zdolność do zadłużania się, proporcjonalnie do spłaconej kwoty. W przypadku braku spłaty lub braku rozwiązania polubownego, kredytodawca może zająć i sprzedać dobro w celu odzyskania pozostałej należnej sumy. Kredyt hipoteczny odnawialny jest dostępny dla konsumentów będących właścicielami nieruchomości. Kredytobiorcy są chronieni przede wszystkim przez rygory formalne umowy kredytowej, przewidziane w kodeksie konsumenta (załącznikiem do umowy kredytowej jest dokument opisujący stan hipoteki). Ponadto, hipoteka odnawialna podlega tym samym warunkom ważności co każda hipoteka (np. obowiązek sporządzenia aktu notarialnego). Możliwość odnowienia hipoteki musi być wyraźnie stwierdzona w akcie założenia hipoteki w formie odpowiedniej klauzuli. Kodeks konsumenta przewiduje sankcje karne i cywilne za nieprzestrzeganie rygorów formalnych wstępnej oferty kredytowej.
Idea drugiego instrumentu, tj. odwróconego kredytu hipotecznego, którego celem jest ułatwienie dostępu osobom starszym do kredytu, została zaczerpnięta z prawodawstwa anglosaskiego. Jego podstawę prawną stanowi kodeks konsumenta. Kredytodawca udziela kredytobiorcy kredytu gwarantowanego hipoteką ustanowioną na nieruchomości, z wyłącznym przeznaczeniem zamieszkania. Kredytobiorca otrzymuje kredyt w formie przez siebie wybranej, tj. w postaci jednorazowej wypłaty lub miesięcznych rat. Nie może być on przeznaczony na potrzeby działalności zawodowej. Splata długu jest odłożona do momentu śmierci kredytobiorcy. W dniu śmierci spadkobiercy mogą zdecydować o spłacie długu w celu zachowania prawa do nieruchomości lub pozwolić kredytodawcy na jej sprzedaż.
Odwróconego kredytu hipotecznego udzielają we Francji instytucje finansowe wyspecjalizowane w udzielaniu kredytów mieszkaniowych, tj.: Crédit Foncier, UCB, Caisse d’Epargne, Crédit Immobilier de France. Kodeks konsumenta wskazuje, iż umowę, której przedmiotem jest odwrócony kredyt hipoteczny zawierać mogą instytucje kredytowe oraz finansowe.
Przepisy nie określają minimalnej granicy wieku beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego. Instytucje udzielające takiego kredytu określają wiek w wewnętrznych regulaminach, w przypadku np. Crédit Foncier kredyt jest udzielany osobom powyżej 65 lat.
Przyjmuje się, iż w ciągu 10 dni można odstąpić od umowy. W okresie tym nie jest dokonywana żadna wypłata. Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, w przypadku gdy dobrem hipotecznym jest nieruchomość. Ochronę kredytobiorcy stanowi wysokość pożyczki, która kredytodawca ogranicza do części wartości nieruchomości. Wysokość pożyczki zależy od wieku i płci kredytobiorcy oraz wartości nieruchomości określonej na podstawie dokonanej ekspertyzy. Zadłużenie nie może przekroczyć wartości nieruchomości ustalonej na koniec terminu umowy kredytowej. Kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości, a wiec może ja zamieszkiwać lub wynajmować. Kredytobiorca może wnioskować o zawieszenie lub zmianę terminarza płatności rat okresowych. Może także z własnej inicjatywy dokonać wcześniejszej spłaty kredytu. Kredytodawca ma prawo domagać się wówczas odszkodowania proporcjonalnego do dotychczasowej długości trwania umowy.
Umowa wygasa również w rezultacie sprzedaży nieruchomości przez kredytobiorcę. W tej sytuacji wierzyciel powinien zostać o tym uprzednio powiadomiony i jeśli nie zgadza się co do ceny, ma prawo zażądać ekspertyzy. W momencie śmierci kredytobiorcy, ochronę spadkobierców zapewnia ograniczenie maksymalnej wysokości długu do wartości nieruchomości oszacowanej na koniec terminu umowy kredytowej. Spadkobiercy korzystają w przypadku, gdy cena nieruchomości jest wyższa, natomiast w sytuacji odwrotnej stratę ponosi bank.
I 3. Potrzeba i cel uchwalenia ustawy
Oferowanie usług equity release w modelu kredytowym jest w Polsce ograniczone ze względu na szereg barier prawnych, w szczególności w zakresie możliwości dochodzenia roszczeń kredytodawców. Jednocześnie na rynku pojawiły się usługi spełniające podobna funkcje do umów odwróconego kredytu hipotecznego, oferowane przez podmioty spoza sektora finansowego.
Jest to tzw. model sprzedażowy oparty o konstrukcję dożywocia uregulowana przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości.
Różnica pomiędzy umowa dożywocia a umową odwróconego kredytu hipotecznego polega przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców beneficjenta. W przypadku umowy dożywocia świadczeniodawca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia umowy. Dla spadkobierców beneficjenta takiej umowy oznacza to całkowita utratę praw do nieruchomości.
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się natomiast tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości.
Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą podjąć decyzje o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą. Jednocześnie należy podkreślić, że nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą spadkobiercom jest przekazywana kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji kredytującej a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia.
Jeżeli natomiast beneficjent umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub skarbu państwa.
W praktyce światowej obydwa wymienione rodzaje umów funkcjonują paralelnie. Należy zauważyć, że model sprzedażowy w większości krajów nie podlega szczególnym regulacjom i jest oferowany na podstawie przepisów prawa cywilnego lub prawa umów. Wyjątkiem jest Wielka Brytania i Irlandia, gdzie umowy dożywocia są regulowane przepisami szczegółowymi, a ich oferowanie poddane kontroli ze strony nadzoru finansowego.
Natomiast model kredytowy poddany jest na ogół pewnym restrykcjom prawnym ze względu na znaczną różnicę w czasie pomiędzy zawarciem umowy i udostępnieniem środków finansowych a przeniesieniem prawa do nieruchomości. W szczególności restrykcje dotyczą zatem katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania tego rodzaju usług, którymi są na ogół instytucje uprawnione do udzielania kredytów lub inne instytucje finansowe podlegające nadzorowi finansowemu.
Celem projektowanej ustawy jest wprowadzenie mechanizmów umożliwiających bankom, instytucjom kredytowym prowadzącym działalność trans -granicznie, oddziałom instytucji kredytowych oraz oddziałom banków zagranicznych, działającym na polskim rynku, oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych, w tym zapewnienie mechanizmów skutecznego dochodzenia roszczeń.
Jednocześnie projekt ma na celu ochronę interesów beneficjentów usługi poprzez zapewnienie im odpowiedniego zakresu informacji dostarczanych zarówno przed podpisaniem umowy, jak też w samej umowie, umożliwienie odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, zagwarantowanie prawa do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ścisłe określonych sytuacji.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji, w szczególności mając na uwadze konsekwencje podjęcia przez osobę starsza decyzji o zawarciu takiej umowy, należy dążyć do zapewnienia klientowi uzyskania jak najszerszego zakresu informacji na temat warunków umowy, praw i obowiązków oraz wszystkich kosztów związanych z przystąpieniem i obsługą takiej umowy.
Z drugiej strony istotne jest, aby instytucje uprawnione do zawierania tego typu umów posiadały wyposażenie kapitałowe umożliwiające prowadzenie tego rodzaju działalności. Zakłada się zatem, że odwrócony kredyt hipoteczny będą oferować podmioty profesjonalne, przygotowane do udzielania kredytów, tj. banki oraz inne instytucje określone w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, podlegające nadzorowi finansowemu, które zagwarantują ciągłość realizacji świadczeń z tytułu umów odwróconego kredytu hipotecznego.
W wersji skierowanej do uzgodnień zewnętrznych projekt założeń przewidywał wprowadzenie minimalnego wieku beneficjentów umów odwróconego kredytu hipotecznego na poziomie 60 lat. Powyższa propozycja była podyktowana potrzeba minimalizacji ryzyka instytucji kredytujących. Jednakże w toku konsultacji zewnętrznych zgłosiły jednak szereg uwag kwestionujących słuszność tego rozwiązania, w szczególności wskazując, że w sposób istotny ogranicza ono krąg potencjalnych beneficjentów umów odwróconego kredytu hipotecznego.
Z powyższego względu zrezygnowano z wprowadzania limitu wiekowego dla kredytobiorców odwróconego kredytu hipotecznego, mając jednakże świadomość, że ze względu na konstrukcje tego rodzaju umowy, jej głównymi beneficjentami będą osoby starsze.
Należy zapewnić możliwość wycofania się kredytobiorcy z umowy poprzez zagwarantowanie prawa do odstąpienia od umowy oraz do wcześniejszej spłaty kredytu. Mając na uwadze tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce jako efektu życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia istotne jest zapewnienie udziału spadkobierców poprzez umożliwienie im dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości lub otrzymania różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a roszczeniem instytucji kredytującej.
Z uwagi na szczególny charakter projektowanej usługi finansowej oraz uwzględniając fakt, że niektóre z proponowanych rozwiązań stanowią odstępstwa od ogólnych zasad przyjętych w obowiązujących przepisach prawa i nie będą miały zastosowania do zdarzeń dotyczących innych stosunków prawnych, regulacje ustawy będą miały charakter lex specialis w odniesieniu do zasad ogólnych określonych w ustawach Kodeks cywilny, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo bankowe, ustawa o kredycie konsumenckim, prawo upadłościowe i naprawcze, ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Opracowanie projektu założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zostało zgłoszone do planu pracy Rady Ministrów na I półrocze 2011 roku.
I 4. Możliwość podjęcia alternatywnych w stosunku do uchwalenia projektowanej ustawy środków umożliwiających osiągniecie zakładanych celów
Na etapie opracowywania wstępnych założeń do ustawy rozpatrywano alternatywne rozwiązanie, jakim byłoby wprowadzenie regulacji dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe. Propozycja ta poddana została konsultacjom z członkami działającej przy Ministrze Finansów Rady Rozwoju Rynku Finansowego.
W wyniku konsultacji ustalono ostatecznie, że optymalnym rozwiązaniem będzie opracowanie odrębnego aktu prawnego regulującego odwrócony kredyt hipoteczny.
Jest to w szczególności podyktowane specyfiką tego instrumentu oraz faktem, że problematyka odwróconego kredytu hipotecznego obejmuje kwestie z różnych dziedzin prawa, tj. prawo cywilne, regulacje dotyczące instytucji finansowych, prawo ochrony konsumenta itd. Istotne jest zatem, aby beneficjenci projektowanej usługi finansowej, którymi będą w szczególności osoby starsze, otrzymały akt prawny, który w sposób kompleksowy będzie regulował te usługę, bez konieczności przeszukiwania wielu aktów prawnych w celu uzyskania wyczerpujących informacji na temat przysługujących im praw oraz zobowiązań związanych z zawarciem takiej umowy.
Należy zauważyć, że realizacja celów planowanych do osiągnięcia poprzez wprowadzenie projektowanej regulacji nie mogłaby zostać osiągnięta przy zastosowaniu innych środków, tj. środków o charakterze ekonomicznym, zmianę sposobu wykładni obowiązujących przepisów, zmianę sposobu stosowania obowiązujących przepisów, wydanie aktu normatywnego wykonawczego w stosunku do obowiązujących regulacji prawnych.
I 5. Podmioty, na które oddziałuje akt prawny
Projektowany akt prawny oddziaływać będzie na banki, oddziały banków zagranicznych i oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność trans-granicznie, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
Pod wpływem projektowanego aktu prawnego znajdą się osoby fizyczne posiadające określone prawa do nieruchomości, które będą mogły zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego. Ustawa oddziaływać będzie również na inne osoby fizyczne – spadkobierców kredytobiorców – którzy będą uczestniczyć w rozliczeniu kwoty kredytu z instytucją kredytująca oraz będą uprawnieni do spłaty kredytu lub będą partycypować w kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Projektowana ustawa oddziaływać będzie ponadto na rzeczoznawców majątkowych, których udział w procesie szacowania nieruchomości jest obligatoryjny. Ustawa będzie również oddziaływać na Komisje Nadzoru Finansowego, która pełni funkcje nadzorcze nad instytucjami ustawowo upoważnionymi do udzielania kredytów oraz będzie zobligowana do określenia wymogów ostrożnościowych wobec podmiotów świadczących tego typu usługi.
Projektowany akt prawny będzie ponadto oddziaływał na sądy powszechne skutkując spodziewanym zwiększeniem liczby spraw w sądach, tak w wydziałach prawa cywilnego, jak i w wydziałach ksiąg wieczystych. Pod wpływem projektowanego aktu prawnego znajdą się również notariusze, dla których projekt przewiduje obowiązek poinformowania instytucji kredytującej o fakcie przeniesienia przez kredytobiorcę prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego na osoby trzecie.
I 6. Przewidywane skutki finansowe uchwalenia ustawy i źródła ich pokrycia
Ustawa nie będzie obligowała instytucji uprawnionych do oferowania tego typu usług, a jedynie wprowadzi taką możliwość. Nie można zatem przewidzieć ile instytucji kredytujących zdecyduje się na wprowadzenie umów odwróconego kredytu hipotecznego do swoich ofert.
Mając na uwadze zindywidualizowany charakter umowy odwróconego kredytu hipotecznego, na który wpływać będzie wartość nieruchomości, wiek kredytobiorcy oraz uwarunkowania rynkowe i przewidywania co do ich zmian w przyszłości, nie jest aktualnie możliwe oszacowanie prawdopodobnej liczby udzielonych kredytów oraz ich wartości.
Należy zauważyć, ze wartość odwróconego kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości będzie stanowiła odzwierciedlenie oceny ryzyka związanego z takim kredytem, która każdorazowo dokonywana będzie w sposób zindywidualizowany. Biorąc pod uwagę ilość zmiennych wszelkie próby dokonywania ilościowej analizy przewidywanych skutków uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym byłyby obarczone znaczącym ryzykiem błędu i nie mogłyby zostać uznane za wiarygodne. Na obecnym etapie nie jest zatem możliwe dokonanie ilościowej analizy skutków finansowych uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
Przewidywane skutki finansowe dla budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego. Uchwalenie ustawy nie spowoduje zmian w wydatkach budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego, jak również nie spowoduje zmniejszenia ich dochodów. Wejście w życie ustawy może natomiast przyczynić się do zwiększenia wpływów z podatku dochodowego od osób prawnych w związku ze zwiększeniem przychodów instytucji kredytujących.
Projektowany akt prawny wiązać się będzie ze zwiększeniem liczby spraw w sądach powszechnych, tak w wydziałach prawa cywilnego jak i w wydziałach ksiąg wieczystych, np. spraw o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego z powództwa instytucji kredytującej po zrealizowaniu przez nią roszczenia o przeniesienie własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu na opróżnione miejsce hipoteczne.
Projektowana regulacja spowoduje pojawienie się nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku instytucji kredytującej. Projektowane regulacje nie będą jednakże skutkować zwiększeniem wpływu spraw w stopniu wymagającym zwiększenia liczby etatów w pierwszych latach obowiązywania nowych rozwiązań.
Ocena skutków nowych rozwiązań, w tej płaszczyźnie będzie mogą nastąpić zatem w perspektywie późniejszej, po analizie danych statystycznych sądów z okresu po wejściu w życie proponowanych unormowań.
I 7. Przewidywane skutki finansowe dla instytucji kredytujących
Uchwalenie ustawy nie stanowi dla instytucji kredytujących zobowiązania do podjęcia działalności w zakresie oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego. Podmioty, które zdecydują się na wdrożenie odwróconych kredytów hipotecznych do swoich ofert ponosić będą koszty związane z przystosowaniem infrastruktury do nowej usługi finansowej. Podjęcie działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych może się również dla tych instytucji wiązać z koniecznością podwyższenia wyposażenia kapitałowego w związku ze zmianą profilu ryzyka. Jednocześnie instytucje kredytujące będą osiągać przychody z tytułu odsetek od oprocentowania udzielanych odwróconych kredytów hipotecznych.
I 8. Przewidywane skutki finansowe dla beneficjentów
Uchwalenie ustawy umożliwi wprowadzenie na polski rynek finansowy nowej usługi finansowej, dzięki której osoby posiadające określone prawa do nieruchomości, a w szczególności osoby starsze, uzyskają dostęp do dodatkowego źródła długoterminowego finansowania.
Dzięki nowej usłudze finansowej osoby posiadające określone prawa do nieruchomości uzyskają instrument wsparcia swoich dochodów środkami pochodzącymi z kapitału zakumulowanego w nieruchomościach. Umożliwi to zmniejszenie zależności beneficjentów w/w usługi od finansowej pomocy członków rodziny czy też pomocy państwa.
Jednocześnie należy mieć na uwadze, ze projektowana usługa finansowa będzie miała charakter komercyjny. Podobnie jak w przypadku innych usług kredytowych kredytobiorca będzie ponosił koszty oprocentowania oraz innych opłat naliczanych przez instytucje kredytujące przy tego typu usługach.
II 1 a Zakres podmiotowy
Zakres podmiotowy ustawy będzie dotyczył następujących kategorii podmiotów:
Banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie;
Osoby fizyczne mogące stać się beneficjentami usługi;
Osoby fizyczne będące spadkobiercami beneficjentów umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
Komisja Nadzoru Finansowego i Urząd Komisji Nadzoru Finansowego;
Zakłady ubezpieczeń, w zakresie możliwości współpracy z instytucjami kredytującymi (np. oferowanie rent dożywotnich w zamian za środki z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, ubezpieczanie ryzyka instytucji kredytujących);
II 1 b Zakres przedmiotowy
Projektowana ustawa określi:
1) Definicje umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
2) Podmioty uprawnione do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego;
3) Beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego;
4) Rodzaje praw do nieruchomości, które mogą zostać uznane za uprawniające do zawarcia umowy;
5) Sposób zabezpieczenia spłaty odwróconego kredytu hipotecznego;
6) Walutę, w której może być zawarta umowa odwróconego kredytu hipotecznego;
7) Kwestie oceny stanu zobowiązań kredytobiorcy;
8) Podstawę do ustalania kwoty odwróconego kredytu hipotecznego;
9) Obowiązki informacyjne instytucji kredytujących wobec klientów w zakresie informacji przedkontraktowych, w tym wzór jednolitego formularza informacyjnego, oraz informacji przekazywanych w umowie;
10) Obowiązki kredytobiorcy dotyczące nieruchomości oraz konsekwencje braku ich realizacji;
11) Zasady zaspokajania roszczenia instytucji kredytującej z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego;
12) Okoliczności wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę oraz przez instytucję kredytującą;
13) Prawo do odstąpienia od umowy przez kredytobiorcę;
14) Prawo do przedterminowej spłaty kredytu,
15) Prawo spadkobierców do spłaty kredytu po śmierci kredytobiorcy oraz zasady rozliczania instytucji kredytującej ze spadkobiercami;
16) Sankcje za naruszenie obowiązków ustawowych przez instytucję kredytującą.
II 1 c Podmioty lub sprawy wyłączone z zakresu regulacji
Propozycja założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym nie obejmuje:
sposobu kalkulacji kwoty kredytu;
sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy;
maksymalnej kwoty kredytu w odniesieniu do wartości nieruchomości;
rodzajów nieruchomości, na których instytucja kredytująca może ustanowić hipotekę zabezpieczająca spłatę kredytu;
określenia, która ze stron poniesie koszty wyceny nieruchomości;
sposobu oraz częstotliwości weryfikacji przez instytucje kredytowa wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu.
Powyższe kwestie będą podlegały regulacjom na poziomie umownym i będą mogły stanowić przedmiot negocjacji pomiędzy stronami.
Sposób kalkulacji kwoty kredytu powinien pozostać poza materia ustawowa ze względu na zindywidualizowany charakter tego rodzaju umów. Należy ponadto zauważyć, że ustawy regulujące działalność instytucji kredytowych również nie przesadzają o sposobie kalkulacji w odniesieniu do innego rodzaju kredytów i pożyczek. Jednocześnie mając na uwadze, że kalkulacja kwoty kredytu związana będzie z szacowaniem ryzyka długowieczności, projekt przewiduje wprowadzenie obowiązku współpracy instytucji kredytującej z aktuariuszem.
Sposób postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy nie powinien podlegać regulacji ustawowej, ponieważ zostałaby ograniczona elastyczność projektowanej usługi. Sposób postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy powinien być uzgadniany pomiędzy stronami tak, aby w sposób optymalny dopasować usługę do potrzeb beneficjenta. W praktyce światowej powstają różne kombinacje podstawowych form wypłaty, np. część jako wypłata jednorazowa, pozostała część w transzach lub jako linia kredytowa.
Ustawa nie będzie określała maksymalnej kwoty kredytu w odniesieniu do wartości nieruchomości. Mając na uwadze, ze kwota kredytu możliwa do otrzymania przez kredytobiorcę będzie tym wyższa, im wyższy wiek kredytobiorcy na dzień zawarcia umowy, wprowadzenie sztywnego limitu LtV na poziomie ustawy mogłoby uniemożliwić najstarszym beneficjentom odwróconego kredytu hipotecznego wypłatę kwot adekwatnych do ich wieku.
Należy jednocześnie zauważyć, że stosowne regulacje w tym zakresie mogą zostać wprowadzone przez Komisje Nadzoru Finansowego w celu ograniczania ryzyka kredytowego instytucji kredytujących.
Poza regulacją ustawową pozostaną rodzaje nieruchomości, na których instytucja kredytująca będzie mogła ustanowić zabezpieczenie hipoteczne. Ma to na celu umożliwienie zastosowania szerokiego katalogu nieruchomości jako zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego.
Ocena ryzyka związanego z daną nieruchomością będzie dokonywana indywidualnie przez instytucję kredytującą. Ustawa nie określa, która ze stron ponosi koszty wyceny nieruchomości przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego ani w jaki sposób koszty te powinny zostać pokryte. Należy zauważyć, że ustawowe przesądzenie, że koszty wyceny nieruchomości ponosi instytucja kredytująca skutkowałoby wkomponowaniem tych opłat w koszty kredytu, np. w postaci podwyższonej marży. Można liczyć się z tym, że w ostateczności koszty te i tak zostałyby przerzucone na klienta. Pozostawienie tej materii poza regulacją ustawową pozwoli ponadto na elastyczne rozliczanie kosztów z tytułu wyceny. Nawet w sytuacji gdy strony uzgodnią, że do ich poniesienia zobligowany będzie kredytobiorca, będą one mogły zostać doliczone do ogólnej kwoty zadłużenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, w związku z czym kredytobiorca nie będzie musiał fizycznie ponieść tych kosztów.
Projekt nie przewiduje określenia sposobu oraz częstotliwości weryfikacji przez instytucję kredytującą wartości nieruchomości w okresie kredytowania, bowiem obowiązek oraz procedury monitorowania zabezpieczeń hipotecznych przez banki wynikają z innych regulacji. Natomiast instytucja kredytująca będzie zobligowana do podania w umowie odwróconego kredytu hipotecznego informacji na temat zasad i częstotliwości monitorowania stanu nieruchomości oraz na temat sposobu rozliczania ewentualnych kosztów z tego tytułu.
II 2.1 Definicja umowy odwróconego kredytu hipotecznego
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego stanowi szczególny rodzaj umowy kredytu określonej w art. 69 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub określonym prawie do nieruchomości, o którym mowa w pkt 2.3. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca zobowiązuje się do postawienia do dyspozycji kredytobiorcy określonej kwoty środków pieniężnych, a kredytobiorca zobowiązuje się względem instytucji kredytującej do spełnienia określonych w ustawie obowiązków dotyczących nieruchomości.
Instytucja kredytująca ustanawia zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego w postaci hipoteki na nieruchomości lub określonym w ustawie prawie do nieruchomości.
Instytucji kredytującej przysługuje z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości, ustanowione zgodnie z pkt 2.12.
Umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się na czas nieokreślony. Instytucja kredytująca udostępnia kredytobiorcy środki z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez okres ustalony w umowie lub w postaci świadczenia jednorazowego.
Wyplata środków z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostaje wstrzymana z chwilą śmierci kredytobiorcy.
Kwota kredytu wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami staje się wymagalna, jeżeli wystąpi którekolwiek z poniższych zdarzeń:
upłynie okres 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy (dzień otwarcia spadku),
kredytobiorca rozporządzi prawem do nieruchomości w sposób sprzeczny z treścią umowy,
kredytobiorca nie realizuje obowiązków dotyczących nieruchomości.
Sposób uregulowania odwróconego kredytu hipotecznego jako szczególnego rodzaju umowy kredytu jest wynikiem konsultacji z członkami grupy roboczej ds. kredytu hipotecznego, powołanej w ramach Rady Rozwoju Rynku Finansowego. W toku dyskusji rozważano przyjęcie różnych opcji, w tym opcji umowy pożyczki. Należy jednak mieć na uwadze, że w praktyce rynkowej granica pomiędzy umowa kredytu i pożyczki ulega zacieraniu.
Podstawowym kryterium odróżniającym powyższe umowy jest zdefiniowanie celu przeznaczenia środków w przypadku umowy kredytu i jego brak przy umowie pożyczki. Należy jednak mieć na uwadze, ze w praktyce bankowej oferowane są kredyty, których przeznaczenie definiowane jest w sposób ogólny, np. kredyt na bieżące wydatki. W aktualnych pracach nad nowelizacja ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny postuluje się rezygnacje z rozróżniania powyższych umów i zdefiniowanie umowy kredytu jako rodzaju umowy pożyczki, ograniczonej podmiotowo. Z powyższego względu nie ma przeciwwskazań do definiowania umowy odwróconego kredytu hipotecznego jako szczególnego rodzaju umowy kredytu, w szczególności mając na względzie proponowane ograniczenie podmiotowe tej usługi.
Projekt przewiduje, ze instytucja kredytująca zawierając z kredytobiorcą umowę odwróconego kredytu hipotecznego, zobowiąże się do wypłaty oznaczonej w umowie kwoty środków pieniężnych przez czas określony w umowie lub udostępnienia kwoty kredytu w formie wypłaty jednorazowej. Intencja projektodawcy jest, aby wypłaty z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego możliwe były w dowolnej formie uzgodnionej pomiędzy instytucją kredytującą a kredytobiorcą. Doświadczenia innych krajów, w których oferowane są odwrócone kredyty hipoteczne wskazują, ze nie zawsze najpopularniejsza forma wypłaty środków z tytułu tego rodzaju kredytów jest forma świadczeń okresowych. Przykładowo w Stanach Zjednoczonych około 66% osób zawierających umowy odwróconego kredytu hipotecznego wybiera linię kredytową, natomiast w Australii ponad 90% kredytobiorców preferuje wypłatę jednorazową.
Instytucja kredytująca nie będzie dokonywać wypłaty środków z tytułu kredytu dożywotnio. Okres wypłaty środków zostanie ustalony w umowie, o ile kredytobiorca wybierze formę wypłaty w postaci świadczeń okresowych. Jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na wypłatę jednorazową, pełną kwota kredytu zostanie mu udostępniona jednorazowo. Propozycja, zgodnie z która instytucja kredytująca będzie udostępniała środki z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez okres ustalony w umowie wynika z konstrukcji projektowanej umowy oraz konieczności uwzględnienia mechanizmów zabezpieczających ryzyko instytucji kredytujących. Konstrukcja projektu przewiduje, że instytucja kredytująca każdorazowo jest zobowiązana do dokonania rozliczenia ze spadkobiercami kredytobiorcy.
Mechanizm wypłaty dożywotniej byłby uzasadniony, gdyby udział spadkobierców w rozliczeniu wierzytelności z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostać wypłacony. Wówczas instytucja kredytująca mogłaby „kompensować” ryzyko. Należy ponadto podkreślić, ze ustawowe przesadzenie określonego czasu wypłaty środków nie eliminuje możliwości wydłużenia tego okresu, jeżeli strony się na to zgodzą.
Kredytobiorca do dnia swojej śmierci pozostanie właścicielem/współwłaścicielem/ wieczystym użytkownikiem nieruchomości lub posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i będzie miał prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do dnia swojej śmierci, o ile nie naruszy określonych dla niego w ustawie obowiązków lub nie rozporządzi prawem do nieruchomości w sposób sprzeczny z treścią umowy (np. przeniesie prawo do nieruchomości na osoby trzecie pomimo zawartego w umowie zobowiązania do powstrzymania się od przenoszenia prawa do nieruchomości na inne osoby).
Projekt nie ogranicza sposobów wykorzystywania przez kredytobiorcę środków w tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego, umożliwiając tym samym przeznaczenie ich na dowolny cel. Odwrócony kredyt hipoteczny jest produktem finansowym, który zasadniczo ma pełnić funkcje dodatku do otrzymywanych dochodów (np. emerytury), a zatem ograniczanie możliwości wydatkowania środków z tego tytułu nie byłoby uzasadnione.
II 2.2 Podmioty uprawnione do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego
Do zawierania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione są banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, zwane dalej instytucjami kredytującymi, których działalność objęta jest nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub właściwych organów nadzoru w innych niż Polska państwach członkowskich UE.
Projekt przewiduje ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego. Do świadczenia tego typu usługi finansowej uprawnione będą wyłącznie instytucje, o których mowa w ustawie Prawo bankowe. Powyższa propozycja jest konsekwencja zaprojektowania odwróconego kredytu hipotecznego jako szczególnego rodzaju umowy kredytu oraz wynika z potrzeby zapewnienia pewności i bezpieczeństwa dla beneficjentów tego rodzaju umowy. Wskazane wyżej instytucje są bowiem odpowiednio wyposażone do prowadzenia tego rodzaju działalności, co ma szczególne znaczenie z punktu widzenia zapewnienia ciągłości realizacji świadczeń, a także podlegają regulacji ustaw szczególnych oraz nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego lub organów nadzorczych w macierzystych państwach członkowskich Unii Europejskiej w przypadku instytucji prowadzących działalność transgranicznie.
Wybór instytucji kredytowych jako uprawnionych do zawierania umów odwróconego kredytu hipotecznego podyktowany został faktem, ze podmioty te cieszą się największym zaufaniem społecznym spośród wszystkich instytucji finansowych nadzorowanych przez Komisje Nadzoru Finansowego. Wyniki raportu Diagnoza społeczna 2009. Warunki i jakość życia Polaków[1] pokazują, ze pomimo spadku zaufania do sektora bankowego wywołanego kryzysem finansowym, nadal blisko połowa Polaków zadeklarowała zaufanie do banków (44,4% w 2009 r.), w tym blisko 40% osób w wieku powyżej 65 lat. Rok 2010 przyniósł dalszy wzrost poziomu zaufania do instytucji finansowych. Zgodnie z badaniem Gfk Polonia przeprowadzonym we wrześniu 2010 r. na zlecenie Rzeczpospolitej zaufanie do banków deklaruje 60% badanych. Dla porównania zakładom ubezpieczeń ufa 48% Polaków, funduszom inwestycyjnym 25%, natomiast otwartym funduszom emerytalnym 29%[2].
Należy zauważyć, ze ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego jest zbieżne z praktyka europejska. Zgodnie z badaniem Equity Release Schemes in the EU opublikowanym w styczniu 2009 r. przez Komisje Europejska, zdecydowana większość podmiotów oferujących odwrócone kredyty hipoteczne stanowią instytucje kredytowe, zakłady ubezpieczeń i inne instytucje finansowe, podlegające nadzorowi finansowemu oraz przygotowane w sposób profesjonalny do udzielania kredytów.
W modelu kredytowym powyższe wymogi maja istotne znaczenie, co wynika z konstrukcji tego rodzaju umów. W umowach sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia kwestia posiadania przez świadczeniodawcę odpowiedniego wyposażenia kapitałowego nie ma znaczenia fundamentalnego, ponieważ prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na świadczeniodawcę w momencie zawarcia takiej umowy. Podmiot świadczący tego rodzaju usługi nabywa nieruchomość za kwotę stanowiąca najczęściej ok. 50% jej wartości rynkowej, pozostawiając sobie pewien bufor bezpieczeństwa na wypadek spadku wartości nieruchomości w czasie oraz faktu przeżycia przez dożywotnika okresu zakładanego na etapie zawierania umowy. Jeżeli natomiast wartość nieruchomości w czasie wzrośnie lub śmierć dożywotnika nastąpi wcześniej niż zakładano, świadczeniodawca, jako właściciel nieruchomości, uzyskuje pełną kwotę z jej sprzedaży. W modelu kredytowym prawo do nieruchomości nie zostaje przeniesione na kredytodawcę do chwili śmierci kredytobiorcy.
Prawo to może nie zostać przeniesione na kredytodawcę w ogóle, jeżeli na spłatę zobowiązania zdecydują się spadkobiercy kredytobiorcy. Natomiast jeżeli prawo do nieruchomości zostanie po śmierci klienta przeniesione na kredytodawcę, będzie on mógł z nieruchomości zaspokoić wyłącznie przysługujące mu roszczenie, natomiast ewentualne różnice pomiędzy wartością tego roszczenia a rynkowa wartością nieruchomości będzie zobowiązany przekazać spadkobiercom kredytobiorcy, a w przypadku ich braku, na rzecz gminy lub skarbu państwa.
Z powyższych względów uprawnienia do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego zostały ograniczone do ścisłe określonego katalogu podmiotów profesjonalnych.
Ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego nie ingeruje w działalność prowadzona na podstawie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez podmioty spoza sektora finansowego, oferujące dożywotnie renty w zamian za nabycie prawa do nieruchomości.
[1] Diagnoza społeczna 2009. Warunki i jakość życia Polaków, red. J. Czapiński, T. Panek, Rada Monitoringu Diagnoza społeczna 2009.
[2] Badanie Omnibus na zlecenie Rzeczpospolitej, próba 984 osób w wieku powyżej 18 lat, GFK Polonia, wrzesień 2010 r.
II 2.3 Rodzaje praw do nieruchomości uprawniające do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
Instytucja kredytująca może zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z osoba fizyczna, która posiada:
– prawo własności nieruchomości lub
– prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub
– prawo użytkowania wieczystego gruntu, lub
W przypadku zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego z więcej niż jednym kredytobiorca śmierć jednego z kredytobiorców powoduje wygaśniecie obowiązku realizacji świadczenia w stosunku do zmarłego kredytobiorcy, natomiast pozostali kredytobiorcy są uprawnieni do otrzymywania całości świadczenia (tj. zarówno kwot jakie otrzymywali dotychczas, jak również kwoty udostępnianej dotychczas zmarłemu kredytobiorcy). Realizacja świadczeń kontynuowana jest do chwili śmierci ostatniego z kredytobiorców.
Zgodnie z propozycją zawartą w projekcie założeń umowę odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły zawrzeć osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości, prawo współwłasności ułamkowej części nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego gruntu, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Propozycja założeń nie określa rodzajów nieruchomości, pod względem przeznaczenia i sposobu użytkowania, na których instytucja kredytująca będzie mogła ustanowić hipotekę zabezpieczająca spłatę odwróconego kredytu hipotecznego.
W ramach konsultacji z członkami grupy roboczej ds. kredytu hipotecznego rozważano opcje, zgodnie z która zabezpieczeniem odwróconego kredytu hipotecznego mogłyby być wyłącznie nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne. Propozycja ta nie spotkała się jednakże z akceptacja zarówno przedstawicieli środowiska bankowego, jak również innych resortów, ponieważ stanowiłaby w istocie znaczące ograniczenie kręgu beneficjentów tego produktu.
Mając na uwadze zindywidualizowany charakter odwróconego kredytu hipotecznego to instytucja kredytująca powinna dokonać oceny, czy dana nieruchomość daje gwarancje odzyskania zaangażowanej kwoty kredytu wraz z odsetkami w przyszłości. Zatem decyzja, czy dany rodzaj nieruchomości może stanowić zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, w opinii projektodawców, powinna zostać pozostawiona instytucjom kredytującym.
Projekt przewiduje również możliwość zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez więcej niż jednego kredytobiorcę. Zaproponowano, aby śmierć jednego z kredytobiorców powodowałaby wygaśniecie obowiązku instytucji kredytującej do realizacji świadczenia na jego rzecz, natomiast w takiej sytuacji całość świadczenia (również kwota udostępniana dotychczas zmarłemu kredytobiorcy) wypłacana jest pozostałym kredytobiorcom.
II 2.4 Waluta odwróconego kredytu hipotecznego
Umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się w walucie polskiej.
W projekcie zaproponowano, aby umowy odwróconego kredytu hipotecznego mogły być zawierane wyłącznie w walucie polskiej. Rozwiązanie powyższe ma na celu ograniczenie ryzyka walutowego zarówno na po stronie kredytobiorcy, jak również instytucji kredytującej, która byłaby zobligowana do stosowania mechanizmów zabezpieczających to ryzyko w niemożliwym do oszacowania na dzień zawarcia umowy horyzoncie czasowym.
II 2.5 Ocena stanu zobowiązań kredytobiorcy
Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca nie dokonuje oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy, w rozumieniu przepisów art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz oceny stanu prawnego nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego.
Odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą finansową, w której spłata następuje, co do zasady, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Zgodnie z art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe pod pojęciem zdolności kredytowej należy rozumieć zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Mając na uwadze, ze kredytobiorca nie jest zobowiązany do dokonania spłaty kredytu, z zastrzeżeniem sytuacji przewidzianych w ustawie, obowiązek badania przez instytucje kredytująca jego zdolności kredytowej przed udzieleniem odwróconego kredytu hipotecznego nie znajdowałby uzasadnienia. Należy jednak wziąć pod uwagę, ze ocena stanu zobowiązań klienta wobec innych podmiotów może być istotna z punktu widzenia określenia poziomu ryzyka instytucji kredytującej. Wysoki poziom zobowiązań potencjalnego kredytobiorcy rodzi ryzyko pojawienia się ewentualnych wierzycieli. Instytucja kredytująca będzie zatem zobligowania do dokonania oceny stanu zobowiązań klienta oraz stanu prawnego nieruchomości przed zawarciem umowy.
[1] Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy ogłoszone zostały w Dz. U. z 2004 r. Nr 281, poz. 2782, z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420, Nr 175, poz. 1459, z 2006 r. Nr 64, poz. 456, Nr 104, poz. 708, Nr 220, poz. 1600 i poz. 1601, z 2007 r. Nr 173, poz. 1218, z 2008 r. Nr 59, poz. 369, Nr 220, poz. 1412, z 2009 r. Nr 19, poz. 100, Nr 42, poz. 335 i poz. 340, Nr 98, poz. 817.
II 2.6. Podstawa do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego
Podstawa do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest rynkowa wartość nieruchomości zdefiniowana w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z póz. zm.) oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Potrzeba dokonywania wyceny nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego podyktowana jest koniecznością zapewnienia profesjonalizmu przy określaniu wartości nieruchomości. Niezbędne jest zagwarantowanie potencjalnemu kredytobiorcy dostępu do rzetelnych i wiarygodnych informacji na temat wartości posiadanej przez niego nieruchomości, co może zostać zapewnione jedynie poprzez dokonywanie wyceny przez niezależne podmioty posiadające uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.
Ustawa nie przesądza, która ze stron ma ponosić koszty szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, pozostawiając te kwestie do rozstrzygnięcia w drodze negocjacji pomiędzy stronami.
II 2.7 Informacje przekazywane klientowi przed podpisaniem umowy
Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca dostarcza kredytobiorcy, w formie papierowej, na innym trwałym nośniku lub droga elektroniczna na wskazany przez niego adres e-mail, na jednolitym arkuszu informacyjnym, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z oferta, informacje niezbędne do podjęcia decyzji o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Arkusz informacyjny zawiera dane identyfikacyjne kredytodawcy, opis głównych cech kredytu, koszty kredytu oraz informacje o prawach i obowiązkach kredytobiorcy. Wzór jednolitego arkusza informacyjnego stanowi załącznik do ustawy.
Dokument przekazywany przez instytucje kredytująca nie stanowi prawnie wiążącej oferty. Zawarte w nim dane liczbowe określane są na podstawie informacji udzielonych przez klienta, nie zweryfikowanych przez instytucje kredytująca.
Mając na uwadze grupę osób, do których adresowane będą usługi odwróconego kredytu hipotecznego (w szczególności osoby starsze) należy określić szczegółowy zakres i sposób przekazywania istotnych informacji o ofercie instytucji kredytującej. Instytucje kredytujące powinny być zobligowane do udzielania klientom wyczerpujących informacji o wszystkich kosztach, które kredytobiorca będzie musiał. ponieść w związku z zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, jak również o wszelkich obowiązkach i ograniczeniach oraz o przysługujących im prawach.
Informacje przekazywane przez instytucje kredytująca powinny być klientowi dostarczone na jednolitym wystandaryzowanym arkuszu informacyjnym, aby ułatwić beneficjentom proces porównywania ofert, i powinny być sformułowane w sposób dla nich zrozumiany. Wzór arkusza informacyjnego, stanowiący załącznik do projektowanej ustawy, został opracowany na podstawie arkusza dla kredytów zabezpieczonych hipoteka dla celów ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 126, poz. 715).
Należy podkreślić, ze informacje przekazywane przed podpisaniem umowy nie będą stanowiły wiążącej oferty i będą miały jedynie charakter symulacyjny w zakresie kwoty kredytu, sposobu i harmonogramu udostępniania kredytobiorcy środków, wysokości oprocentowania itp. Przykładowo dokładna kwota kredytu mogłaby zostać ustalona dopiero po oszacowaniu wartości nieruchomości, co wiązałoby się z koniecznością poniesienia kosztów wyceny. Tymczasem idea informacji przed umownej jest umożliwienie potencjalnemu kredytobiorcy porównania ofert różnych instytucji kredytujących i dokonania wyboru najkorzystniejszej z jego punktu widzenia. Z tego względu informacja przedumowna opiera się na informacjach dostarczonych przez klienta oraz danych znanych instytucji kredytującej na dzień jej udzielenia.
II 2.8 Informacje, które powinna zawierać umowa odwróconego kredytu hipotecznego
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności:
*strony umowy;
*rodzaj kredytu;
*całkowitą kwotę kredytu, rozumiana jako sumę wszystkich środków pieniężnych, które instytucja kredytująca jest zobligowana udostępnić kredytobiorcy na podstawie zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
*wartość nieruchomości;
*stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości;
*informacje o sposobie zabezpieczenia spłaty kredytu oraz opłatach należnych instytucji kredytującej z tego tytułu;
*informacje, która ze stron ponosi koszty wyceny nieruchomości;
*wysokość oprocentowania kredytu, zasady jego naliczania (w tym kapitalizacji) i warunki zmiany;
*terminy, wysokość i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
*wysokość i sposób płatności prowizji, jeżeli umowa ja przewiduje;
*opłaty oraz inne koszty związane z zawarciem i wykonywaniem umowy kredytu, w tym opłatom za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego;
*warunki, na jakich koszty kredytu mogą ulegać zmianie;
*obowiązek zawarcia i posiadania umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych;
*obowiązki kredytobiorcy związane z nieruchomością, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne;
*informacje o sposobie i częstotliwości monitorowania wartości nieruchomości przez instytucje kredytująca oraz kosztach monitorowania, o ile takie wystąpią, i sposobie ich rozliczania;
*sposób postępowania w sytuacji niezrealizowania przez kredytobiorcę obowiązków dotyczących nieruchomości, w tym możliwość udzielenia instytucji kredytującej pełnomocnictwa oraz sposób ewentualnego rozliczenia kosztów związanych z wykonywaniem przez instytucje kredytująca pełnomocnictwa do realizacji obowiązków związanych z nieruchomością;
*prawo do przedterminowej spłaty kredytu oraz procedurę przedterminowej spłaty, w szczególności sposób postępowania w sytuacji przedterminowej spłaty kredytu, w którym nie zakończył się okres udostępniania kredytobiorcy środków pieniężnych;
*sposób wykonywania sankcji kredytu darmowego;
*prawo do odstąpienia od umowy, sposób oraz termin na odstąpienie;
*warunki dokonywania zmian i rozwiązywania umowy; zasady wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę;
*zasady wypowiedzenia umowy przez instytucje kredytująca, termin wymagalności kredytu i zasady jego zwrotu;
*informacje o osobach do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.
W umowie odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca nie może zobowiązać kredytobiorcy do ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń kredytu.
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego nie może obligować kredytobiorcy do zawarcia dodatkowych umów, od zawarcia których uzależnione byłoby udzielenie odwróconego kredytu hipotecznego, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych.
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego może zawierać zobowiązanie się kredytobiorcy do ograniczenia rozporządzania prawem do nieruchomości.
Uzasadnienie dotyczące treści umowy jest analogiczne jak do poprzedniego punktu.
Ustawa wprowadza ponadto możliwość zawarcia w umowie odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązania kredytobiorcy do ograniczenia rozporządzania prawem do nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca dokona określonej czynności prawnej wbrew zobowiązaniu będzie na nim ciążyć odpowiedzialność odszkodowawcza za szkodę spowodowana niewykonaniem zobowiązania, zgodnie z art. 471 ustawy Kodeks cywilny.
II 2.9 Obowiązki kredytobiorcy
Kredytobiorca jest zobligowany do:
– utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jej właściwości użytkowych i sprawności technicznej,
– terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości,
– zawarcia i posiadania umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych.
Ze względu na specyficzną konstrukcję umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w której nieruchomość pozostaje podstawowym źródłem zaspokojenia roszczenia instytucji kredytującej, konieczne jest zapewnienie utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie.
Ponieważ prawo do nieruchomości pozostaje po stronie kredytobiorcy, na nim również spoczywają obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości. Co do zasady kredytobiorca będzie musiał zadbać, aby stan nieruchomości nie pogarszał się z upływem czasu, w stopniu przekraczającym naturalne zużycie eksploatacyjne, co będzie na ogół wiązało się z koniecznością dokonywania bieżących napraw i remontów. Kredytobiorca nie powinien również zalegać z regulowaniem opłat i podatków związanych z nieruchomością, a także ma obowiązek zawarcia i posiadania aktualnej umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych. Powyższe obowiązki maja na celu zminimalizowanie ryzyka nieodzyskania kwoty udzielonego kredytu wraz z odsetkami przez instytucje kredytująca.
II 2.10 Konsekwencje nierealizowania przez kredytobiorcę obowiązków względem nieruchomości. Możliwość udzielenia instytucji kredytującej pełnomocnictwa do realizacji obowiązków w imieniu kredytobiorcy
W przypadku nierealizowania przez kredytobiorcę obowiązków wymienionych w pkt II.2.9. instytucja kredytująca wzywa kredytobiorcę do dopełnienia tych obowiązków w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni. Termin wyznaczony przez instytucję kredytującą jest uzależniony od rodzaju obowiązku, który nie został zrealizowany i powinien być dostosowany do rodzajów działań, które kredytobiorca będzie zobowiązany podjąć w celu jego realizacji.
Jeżeli pomimo wezwania kredytobiorca nie dopełni określonych obowiązków instytucja kredytująca zaproponuje udzielenie jej pełnomocnictwa do wykonywania obowiązków w imieniu kredytobiorcy. Pełnomocnictwo udzielone instytucji kredytującej będzie mogło być w każdym czasie odwołane przez kredytobiorcę. Sposób rozliczania kosztów związanych z wykonywaniem pełnomocnictwa będzie regulowała umowa kredytu.
Brak realizacji w/w obowiązków oraz odmowa udzielenia instytucji kredytującej pełnomocnictwa do ich wykonywania stanowią podstawę do wypowiedzenia przez kredytodawcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Mając na uwadze istotę realizowania przez kredytobiorcę obowiązków wymienionych w pkt II.2.9., projekt przewiduje zapewnienie instytucji kredytującej możliwości wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego w sytuacji, kiedy kredytobiorca ww. obowiązków nie wykonuje. Z drugiej jednak strony należy mieć na względzie szczególne grono beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, którymi będą przede wszystkim osoby starsze, nierzadko o pogarszającej się kondycji zdrowotnej. Może zatem dochodzić do sytuacji, w której kredytobiorcy nie będą wykonywać nałożonych na nich obowiązków, przy czym brak realizacji tych obowiązków nie będzie wynikiem celowego działania. Instytucja kredytująca powinna zatem najpierw wezwać kredytobiorcę do dopełnienia tych obowiązków oraz wyznaczyć stosowny do tego termin, nie krótszy niż 30 dni, uzależniając go od rodzaju zobowiązania, które nie zostało wykonane.
Przykładowo inny termin instytucja kredytująca powinna wyznaczyć, jeżeli kredytobiorca zalega z zapłatą podatku od nieruchomości, ubezpieczenia lub czynszu, a inny termin, jeżeli w nieruchomości wymagane jest przeprowadzenie remontu. Instytucja kredytująca będzie mogła wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego dopiero, jeżeli kredytobiorca nie zastosuje się do wezwania ani nie wyrazi zgody na udzielenie instytucji kredytującej pełnomocnictwa do wykonywania całości lub części w/w obowiązków w jego imieniu.
Projekt przewiduje obowiązek złożenia kredytobiorcy przez instytucje kredytująca propozycji udzielenia jej pełnomocnictwa do wykonywania obowiązków nałożonych na kredytobiorcę w jego imieniu. Udzielenie pełnomocnictwa instytucji kredytującej będzie dobrowolne, a pełnomocnictwo będzie mogło zostać w każdym momencie odwołane przez kredytobiorcę.
Rozwiązanie to ma umożliwić efektywne zarządzanie nieruchomością w sytuacji kiedy kredytobiorca z różnych względów nie będzie mógł sprostać nałożonym na niego obowiązkom. Szczegółowe zasady rozliczania kosztów z tytułu wykonywania przez instytucję kredytującą pełnomocnictwa zostaną określone w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, natomiast informacja o nich będzie również musiała być zawarta w formularzu informacyjnym przekazywanym klientowi przed podpisaniem umowy.
Powyższa propozycja nie wyłącza możliwości udzielenia pełnomocnictwa już na etapie zawierania umowy lub w dowolnym jej momencie, również wówczas kiedy kredytobiorca realizuje wszystkie nałożone przez niego obowiązki, ale z różnych względów chce te czynności powierzyć instytucji kredytującej.
II 2.11 Wymagalność roszczenia o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego
Roszczenie o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego, wraz ze skapitalizowanymi należnymi odsetkami i pozostałymi kosztami, wskazanymi w umowie, staje się wymagalne, gdy:
– upłynął okres 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, a przed jego upływem spadkobiercy kredytobiorcy nie dokonali spłaty kredytu lub nie zobowiązali się do jego spłaty lub
– upłynął termin 30 dni od dnia wypowiedzenia umowy przez instytucje kredytująca na podstawie przepisów ustawy, lub
– upłynął trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę.
Instytucja kredytująca nalicza oprocentowanie oraz inne opłaty związane z udzieleniem i wykonywaniem umowy odwróconego kredytu hipotecznego do dnia przeniesienia na nią prawa do nieruchomości, chyba ze wierzytelność została wcześniej rozliczona. W takim przypadku oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego oraz pozostałe opłaty naliczane są do dnia rozliczenia.
W projekcie zaproponowano, aby roszczenie o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami, stawało się wymagalne po upływie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy. Intencja tego zapisu jest umożliwienie spadkobiercom kredytobiorcy dopełnienia formalności spadkowych oraz spłatę kredytu i zachowanie prawa do nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, ze w celu spłaty odwróconego kredytu hipotecznego spadkobiercy nie muszą stwierdzać praw do spadku (zgodnie z art. 356 § 2 ustawy Kodeks cywilny odwrócony kredyt hipoteczny będzie mógł zostać spłacony przez osobę trzecią).
Należy przyjąć, ze nie muszą oni czekać do upływu 12-miesiecznego terminu od otwarcia spadku. Projekt nie eliminuje zatem możliwości dokonania spłaty kredytu przed upływem 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, co oznacza, ze będą oni mogli dokonać wcześniejszej spłaty kredytu, tym samym unikając dalszego naliczania odsetek przez instytucje kredytująca. Spadkobiercy nie będą ponadto musieli dokonywać natychmiastowej spłaty kredytu, będą mogli zobowiązać się do jego spłaty. Powyższa propozycja ma na celu ułatwienie spadkobiercom zgromadzenia środków na spłatę odwróconego kredytu hipotecznego (będą oni np. mogli zaciągnąć w tym celu kredyt hipoteczny).
Projekt przewiduje ponadto wymagalność kredytu w dwóch innych przypadkach – kiedy instytucja kredytująca wypowiedziała umowę kredytu z przyczyn określonych w ustawie i upłynął termin 30 dni od dnia wypowiedzenia oraz w sytuacji kiedy upłynął termin trzech miesięcy od dnia wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę.
II 2.12 Roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą
Instytucji kredytującej przysługuje roszczenie o przeniesienie własności określonej w umowie odwróconego kredytu hipotecznego nieruchomości lub odpowiednio roszczenie o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości staje się wymagalne wraz z chwila, kiedy wymagalne staje się roszczenie o zwrot kredytu.
Roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości podlega wpisowi w księdze wieczystej.
Podstawa wpisu roszczenia do księgi wieczystej jest zaświadczenie instytucji kredytującej potwierdzające zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości wygasa z chwila spłaty kredytu lub wygaśnięcia hipoteki.
Intencją propozycji jest konieczność zabezpieczenia interesów instytucji kredytujących w celu umożliwienia skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu umów odwróconego kredytu hipotecznego. Ujawnione w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości umożliwi instytucji kredytującej przejecie nieruchomości w sytuacji, kiedy spadkobiercy kredytobiorcy nie dokonają spłaty kredytu. Uzasadnieniem dla takiego wyjątku od zasady wyrażonej w art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest ograniczenie odpowiedzialności osobistej kredytobiorcy, a po śmierci – jego spadkobierców, do tej nieruchomości.
Zaproponowano, aby podstawę wpisu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienia prawa do nieruchomości stanowi oświadczenie instytucji kredytującej potwierdzające zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Celem powyższej propozycji jest uproszczenie procedury ujawniania roszczeń oraz zminimalizowanie kosztów po stronie kredytobiorcy.
II 2.13 Umożliwienie spadkobiercom dokonania spłaty kredytu
Instytucja kredytująca umożliwia spadkobiercom kredytobiorcy dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i innymi kosztami lub zobowiązanie się do jego spłaty w terminie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku (dzień śmierci kredytobiorcy).
Instytucja kredytująca informuje potencjalnych spadkobierców o możliwości spłaty kredytu poprzez dwukrotne ogłoszenie w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim oraz umieszczenie stosownej informacji na swojej stronie internetowej. W ogłoszeniu instytucja kredytująca wskazuje imię i nazwisko kredytobiorcy, fakt zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego oraz informuje wszystkie osoby należące do kręgu jej spadkobierców o możliwości spłaty kredytu w terminie określonym w ustawie.
Ujawnienie powyższych informacji będzie stanowiło ujawnienie informacji objętych tajemnica bankowa, zgodnie z art. 104 ust. 1 ustawy Prawo bankowe. Z powyższego względu w art. 104 ust. 2 dodaje się pkt 8) w brzmieniu: „8) ujawnienie informacji objętych tajemnica bankowa jest niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, zgodnie z przepisami ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”
Niezależnie od instrumentów przewidzianych powyżej, instytucja kredytująca zawiadamia znanych jej spadkobierców kredytobiorcy o możliwości spłaty odwróconego kredytu hipotecznego lub obowiązku przeniesienia prawa do nieruchomości.
Ideą propozycji jest zapewnienie spadkobiercom kredytobiorcy dostępu do informacji na temat możliwości dokonania przez nich spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i zachowania prawa do nieruchomości. Instytucja kredytująca będzie zobowiązana do umieszczenia informacji dwukrotnie w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim oraz opublikowania jej na swojej stronie internetowej. Należy zauważyć, że bezpośrednie poinformowanie spadkobierców o możliwości spłaty odwróconego kredytu hipotecznego byłoby niewykonalne ze względu na nieustalony krąg spadkobierców. Nawet w sytuacji gdyby kredytobiorca przekazał instytucji kredytującej informacje na temat swoich spadkobierców, należy mieć na uwadze, ze krąg spadkobierców nieustannie się zmienia, a zatem tego typu informacje ulegałyby szybkiej dezaktualizacji.
Ujawnienie przez instytucje kredytująca informacji o kredytobiorcy oraz fakcie zawarcia przez niego umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie stanowiło ujawnienie informacji objętych tajemnica bankowa. Z powyższego względu projekt przewiduje wybaczenie obowiązku zachowania tajemnicy bankowej, jeżeli jej ujawnienie będzie niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego.
Instytucja kredytująca będzie miała ponadto obowiązek zawiadomienia znanych jej spadkobierców kredytobiorcy o możliwości spłaty kredytu lub obowiązku przeniesienia prawa do nieruchomości.
II 2.14 Możliwość powołania kuratora
Instytucja kredytująca może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o powołanie kuratora dla celów przeniesienia na nią prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego. Instytucja kuratora powoływanego dla celów przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucje kredytująca nie jest tożsama z kuratorem spadku powoływanym na podstawie art. 666 Kpc.
Regulacje dotyczące kuratora powoływanego dla celów przeniesienia na instytucje kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego umiejscowione zostaną ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym i nie będą wymagały zmiany przepisów ustawy kodeksu postępowania cywilnego.
Kurator dla celów przeniesienia na instytucje kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego powoływany jest przez sąd spadku wyłącznie na wniosek instytucji kredytującej, złożony po upływie terminu wymagalności odwróconego kredytu hipotecznego. Kuratora tego powołuje się w przypadku, gdy brak jest podstaw prawnych do powołania kuratora spadku, o którym mowa w art. 666 ustawy Kodeks postępowania cywilnego w sytuacji, gdy na dzień rozpoznania przez sąd w/w wniosku instytucji kredytującej nie zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub nie został zarejestrowany akt notarialny potwierdzający dziedziczenie.
Kurator powołany dla celów przeniesienia na instytucje kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego działa jako zastępca pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców (również tych znanych oraz tych, co do których nie ma sporu, ze są uprawnienie do dziedziczenia).
Do działań tego kuratora stosuje się odpowiednio przepisy ustawy kodeks rodzinny i opiekuńczy dotyczące kurateli. Kurator powołany dla celów przeniesienia na instytucje kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego działa do chwili uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jeżeli do chwili uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie zostanie zawarta umowa przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucje kredytującą, kurator nie będzie mógł jej zawrzeć po uprawomocnieniu się tego postanowienia.
Jeżeli jednakże przed uprawomocnieniem się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku zostanie zawarta umowa przenosząca prawo do nieruchomości na instytucje kredytującą, działanie kurara nie kończy się z chwila przeniesienia prawa do nieruchomości, a jego zadaniem jest dopilnowanie prawidłowości rozliczenia przez instytucje kredytującą umowy odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednakże niż do chwili uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.
W przypadku gdy, po upływie terminu wymagalności odwróconego kredytu hipotecznego a przed złożeniem przez instytucje kredytującą wniosku o powołanie kuratora dla celów przeniesienia prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, powołany został kurator spadku na podstawie przepisów art. 666 Kodeksu postępowania cywilnego, instytucja kredytującą może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o upoważnienie kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącej na nią prawo do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego.
Powyższa regulacja wymaga doprecyzowania obowiązujących przepisów dotyczących kuratora spadku poprzez dodanie w ustawie Kodeks postępowania cywilnego art. 668¹ stanowiącego, że sąd może upoważnić kuratora spadku, o którym mowa w art. 666 § l KPC, do zawarcia umowy przenoszącej prawo do nieruchomości wchodzącej w skład spadku, w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
Wynagrodzenie dla kuratora powołanego dla celów przeniesienia na instytucje kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego oraz koszty zawarcia urnowy przenoszącej prawo do nieruchomości na instytucje kredytującą pokrywa instytucja kredytującą, na której wniosek kurator ten został powołany.
Instytucja kredytująca może uwzględnić kwotę wynagrodzenia należna kuratorowi w sumie wypłacanej spadkobiercom kredytobiorcy z tytułu rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. W przypadku gdy kwota wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego przewyższa wartość nieruchomości, instytucja kredytującą nie może dochodzić od spadkobierców zwrotu kosztów wynagrodzenia należnego kuratorowi oraz kosztów zawarcia umowy przenoszącej prawo do nieruchomości.
II 2.15 Ograniczenie zaspokojenia roszczenia instytucji kredytującej wyłącznie do przedmiotu obciążonego hipoteką
Kredytobiorca oraz jego spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność osobista ograniczona do określonej w umowie odwróconego kredytu hipotecznego nieruchomości, obciążonej hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu. Jeżeli wartość wierzytelności instytucji kredytującej przewyższy wartość nieruchomości lub prawa do nieruchomości, instytucja kredytującą może dochodzić zaspokojenia wyłącznie do wartości nieruchomości lub prawa do nieruchomości.
Od powyższej zasady wprowadza się wyjątki, w których odpowiedzialność osobista kredytobiorcy lub jego spadkobierców będzie nieograniczona:
1) Jeżeli kredytobiorca lub jego spadkobiercy przeniosą prawo do nieruchomości na osoby trzecie bez uzgodnienia z instytucja kredytującą,
2) Jeżeli wskutek niezrealizowania przez kredytobiorcę, z przyczyn za które odpowiada (art. 472 k.c. – niezachowanie należytej staranności) obowiązków określonych w ustawie wartość przedmiotu obciążonego hipoteką ulegnie zmniejszeniu.
Wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego z przyczyn wskazanych powyżej skutkuje nieograniczona odpowiedzialnością osobista kredytobiorcy lub jego spadkobierców.
Instytucja kredytującą może zadać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie w sytuacji, gdy zaspokojenie z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu nie jest możliwe lub możliwe jest jedynie zaspokojenie częściowe.
Instytucja kredytującą może zadać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców wyłącznie do wysokości kwoty, o jaka została zmniejszona wartość nieruchomości obciążonej hipoteka na skutek działań lub zaniechań kredytobiorcy bądź jego spadkobierców.
Projekt przewiduje ograniczenie odpowiedzialności finansowej kredytobiorcy oraz jego spadkobierców z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wyłącznie do nieruchomości lub prawa do nieruchomości, na którym ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Brak regresu w stosunku do innych składników majątku kredytobiorcy (tzw. no negative equity guarantee) jest rozwiązaniem stosowanym w wielu krajach, w których oferowane są odwrócone kredyty hipoteczne.
Wartość odwróconego kredytu hipotecznego wypłacanego kredytobiorcy z reguły nie przekracza 50% wartości rynkowej nieruchomości. Stanowi to swoisty bufor bezpieczeństwa dla instytucji kredytującej, zapewniający zaspokojenie wierzytelności na koniec okresu kredytowania. Jeżeli jednak z jakichś względów wartość wierzytelności przewyższy wartość nieruchomości, wówczas instytucja kredytującą będzie mogła zadać zaspokojenia wyłącznie do wartości nieruchomości.
Oznacza to, ze kwota zobowiązania nie może przekroczyć aktualnej wartości nieruchomości. Wyjątkiem od ograniczenia odpowiedzialności osobistej kredytobiorcy oraz jego spadkobierców będzie sytuacja, w której kredytobiorca lub spadkobiercy rozporządza przedmiotem obciążonym hipoteka bez uzgodnienia z instytucja kredytującą lub jeżeli wartość przedmiotu zabezpieczenia ulegnie zmniejszeniu wskutek niezrealizowania przez kredytobiorcę obowiązków określonych dla niego w ustawie. Uzasadnieniem dla pierwszego wyjątku jest fakt, ze w sytuacji zbycia nieruchomości lub prawa do nieruchomości nabywca nie jest zobowiązany do jej utrzymania w należytym stanie (obowiązek ten spoczywa jedynie na kredytobiorcy).
Uzasadnieniem dla drugiego wyjątku jest niebezpieczeństwo nieodzyskania wypłaconej kwoty kredytu wraz z należnymi odsetkami przez instytucje kredytującą. Skoro bowiem odpowiedzialność kredytobiorcy jest ograniczona do konkretnego przedmiotu majątkowego, zmniejszenie jego wartości na skutek okoliczności, za które odpowiada kredytobiorca lub jego spadkobiercy, winno uchylać ograniczenie odpowiedzialności.
Projekt przewiduje, ze w powyższych przypadkach wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytodawcę będzie skutkowało nieograniczoną odpowiedzialnością osobista kredytobiorcy lub jego spadkobierców, przy czym instytucja kredytującą będzie mogła dochodzić zaspokojenia z innych składników majątku dopiero kiedy zaspokojenie z nieruchomości okaże się niemożliwe lub będzie możliwe jedynie zaspokojenie częściowe.
Kredytodawca będzie mógł zadać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie do wysokości kwoty, o jaka zmniejszyła się wartość nieruchomości na skutek działań lub zaniechań kredytobiorcy bądź jego spadkobierców. Powyższe rozwiązanie pozwoli na zapewnienie, z jednej strony, odpowiedniego zabezpieczenia interesów kredytodawcy w przypadku działań lub naruszeń spowodowanych przez druga stronę umowy, natomiast z drugi ej strony wprowadzi współmierna odpowiedzialność kredytobiorcy lub jego spadkobierców w stosunku do spowodowanych naruszeń.
II 2.16 Rozliczenie wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego
Zaspokojenie roszczenia o przeniesienie prawa do nieruchomości następuje w drodze umowy przenoszącej prawo do nieruchomości, która instytucja kredytująca zawiera z kredytobiorca (w sytuacji wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez instytucję kredytującą i niespłacenia kredytu w terminie), jego spadkobiercami, wykonawca testamentu, kuratorem, jeżeli został powołany, a gdyby prawo do nieruchomości zostało przeniesione na osobę trzecia – z ta osobą.
Z chwilą zawarcia umowy wygasa hipoteka przysługująca instytucji kredytującej, a wartość nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami określonymi w umowie.
Po przeniesieniu prawa do nieruchomości na instytucje kredytująca jest ona zobowiązana do dokonania rozliczenia wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego z kredytobiorca, spadkobiercami kredytobiorcy, wykonawca testamentu, jeżeli został powołany, lub kuratorem, jeżeli został ustanowiony.
Nie później niż w terminie 30 dni od dnia nabycia prawa do nieruchomości instytucja kredytująca, w uzgodnieniu z kredytobiorca, spadkobiercami kredytobiorcy, wykonawcą testamentu lub kuratorem, zleca rzeczoznawcy majątkowemu określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.
Podstawę do rozliczenia wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego stanowi wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.
Jeżeli podstawa do rozliczenia przewyższa wartość wierzytelności instytucji kredytującej, instytucja kredytująca zwraca kredytobiorcy, spadkobiercom kredytobiorcy lub wykonawcy testamentu kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy rynkowa wartością nieruchomości a wartością wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego. W przypadku ustanowienia kuratora ww. kwota przekazywana jest do depozytu sadowego. Instytucja kredytująca przekazuje kwotę rozliczenia nie później niż w terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego.
Jeżeli rynkowa wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym jest niższa niż wartość wierzytelności instytucji kredytującej, instytucja kredytująca informuje o tym fakcie kredytobiorcę, spadkobierców kredytobiorcy, wykonawcę testamentu lub kuratora.
Propozycja ma na celu zagwarantowanie udziału kredytobiorcy (w sytuacji wypowiedzenia umowy przez instytucje kredytująca) oraz spadkobierców kredytobiorcy w rozliczeniu umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Jeżeli kredytobiorca lub spadkobiercy nie dokonają spłaty kredytu instytucja kredytująca zrealizuje przysługujące jej roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości.
W celu zaspokojenia roszczenia o przeniesienie prawa do nieruchomości instytucja kredytująca zawrze z kredytobiorca (w określonych okolicznościach), jego spadkobiercami, wykonawcą testamentu, jeżeli został powołany, kuratorem lub z osobą trzecią (jeżeli zostało na nią przeniesione prawo do nieruchomości), umowę przenosząca prawo do nieruchomości.
Z chwila zawarcia takiej umowy wygaśnie hipoteka zabezpieczająca spłatę odwróconego kredytu hipotecznego.
Przewidziany powyżej sposób zaspokojenia instytucji kredytującej nie wyłącza możliwości wszczęcia egzekucji z nieruchomości przez instytucją kredytującą. Możliwość wszczęcia egzekucji z nieruchomości jest szczególnie uzasadniona w sytuacji obciążenia nieruchomości innymi hipotekami, na rzecz innych wierzycieli kredytobiorcy, które utrzymywałyby się na nieruchomości po przeniesieniu prawa do niej na instytucję kredytującą.
Po przeniesieniu prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą będzie ona zobowiązania do dokonania rozliczenia z kredytobiorcą, spadkobiercami, wykonawcą testamentu, jeżeli został ustanowiony, lub kuratorem spadku, jeżeli został powołany. Rozliczenie będzie dokonywane jeszcze przed zbyciem nieruchomości przez instytucje kredytująca, na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.
Jeżeli podstawa rozliczenia przewyższa wartość wierzytelności instytucji kredytującej wówczas jest ona zobowiązana do przekazania kredytobiorcy, spadkobiercom, wykonawcy testamentu lub do depozytu sądowego, różnicy pomiędzy wartością wierzytelności a rynkową wartością nieruchomości. Instytucja kredytująca będzie musiała ww. różnicę przekazać w terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Jeżeli natomiast wartość wierzytelności przewyższy wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym, wówczas kredytobiorca, spadkobiercy lub kurator otrzymają stosowną informację. W takiej sytuacji nie będą oni partycypować w rozliczeniu wierzytelności.
II 2.17 Możliwość wypowiedzenia przez kredytobiorcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego
Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu trzymiesięcznego.
Propozycja jest zbieżna z postanowieniami art. 75a ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
II 2.18 Możliwość wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez instytucje kredytującą
Instytucja kredytująca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w sytuacji, kiedy:
– kredytobiorca nie realizuje obowiązków przewidzianych dla niego w ustawie,
– kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie prawo do nieruchomości, na której odwrócony kredyt hipoteczny został zabezpieczony poprzez ustanowienie hipoteki, bez zgody instytucji kredytującej, pomimo zobowiązania do ograniczonego rozporządzania prawem do nieruchomości,
– została wszczęta egzekucja z nieruchomości przez innego wierzyciela.
Możliwość wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego z powodu wszczęcia egzekucji przez innego wierzyciela nie przysługuje instytucji kredytującej, jeżeli fakt istnienia wierzytelności był instytucji kredytującej znany na dzień zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
W przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego notariusz sporządzający umowę zawiadamia instytucję kredytującą o zawarciu takiej umowy, jeżeli w księdze wieczystej została wpisana hipoteka zabezpieczająca spłatę odwróconego kredytu hipotecznego oraz roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą.
W przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na osoby trzecie bez zgody instytucji kredytującej, instytucja kredytująca wstrzymuje dokonywanie wypłaty kredytu. W przypadku braku realizacji obowiązków przez kredytobiorcę instytucja kredytująca może wstrzymać wypłatę środków z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego.
Wypowiedzenie umowy powinno jednak następować dopiero wówczas, jeżeli nie przyniosą rezultatu środki służące osiągnieciu porozumienia z kredytobiorcą. Wypowiedzenie umowy w powyższym przypadku następuje z zachowaniem 30- dniowego terminu wypowiedzenia, po upływie którego wymagalne staje się roszczenie o zwrot kwoty głównej kredytu, wraz z odsetkami i innymi należnościami, określonymi w umowie.
Idea propozycji jest ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytodawcę. Instytucja kredytująca będzie mogła wypowiedzieć umowę tylko w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie będzie realizował nałożonych na niego przez ustawę obowiązków i tylko wówczas, jeżeli najpierw podejmie działania zmierzające do zawarcia porozumienia z kredytobiorcą, w tym złoży propozycje realizacji tych obowiązków na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez kredytobiorcę, i nie przyniosą one skutku.
Jeżeli kredytobiorca nie wyrazi zgody na zawarcie porozumienia lub, pomimo jego zawarcia, nie doprowadzi do realizacji swoich obowiązków, instytucja kredytująca będzie miała prawo wypowiedzenia umowy. Kredytodawca będzie również mógł wypowiedzieć umowę w sytuacji, jeżeli kredytobiorca przeniesie na inne osoby prawo do nieruchomości, pomimo zawartego w umowie zobowiązania do ograniczonego rozporządzania prawem do nieruchomości. W przypadku zawarcia przez kredytobiorcę umowy przenoszącej prawo do nieruchomości na osoby trzecie, notariusz sporządzający taka umowę zawiadamia o tym fakcie instytucję kredytującą.
Pozwoli to na uzyskanie przez instytucję kredytującą informacji, ze prawo do nieruchomości zostało przeniesione, co umożliwi wypowiedzenie przez nią umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Nałożenie na kredytobiorcę w umowie obowiązku zawiadomienia instytucji kredytującej o przeniesieniu prawa do nieruchomości nie byłoby wystarczające, ponieważ jedyna sankcja za naruszenie tego obowiązku byłaby odpowiedzialność odszkodowawcza. Instytucja kredytująca mogłaby wiec nadal, nie wiedząc o przeniesieniu prawa do nieruchomości, dokonywać wypłat na rzecz kredytobiorcy, co narażałoby ja na dodatkowe ryzyko, ze nie odzyska udostępnionych kwot (w razie np. spadku wartości nieruchomości, jeżeli nowy właściciel nie będzie jej utrzymywał w należytym stanie – nie będzie on do tego zobowiązany, ponieważ nie jest strona umowy zawartej przez instytucje kredytująca z kredytobiorca).
Wypowiedzenie umowy przez instytucje kredytująca powinno również zostać zagwarantowane w sytuacji wszczęcia egzekucji z nieruchomości przez innego wierzyciela kredytobiorcy. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości powoduje bowiem, ze w razie jej sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustanowiona na rzecz instytucji kredytującej hipoteka wygasa, jak również wygasa roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości, zgodnie z art. 1000 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
Jednocześnie, aby uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji instytucja kredytująca musiałaby dysponować tytułem wykonawczym. W przeciwnym wypadku kwota przyznana instytucji kredytującej w planie podziału zostanie złożona do depozytu sądowego, zgodnie z art. 1036 § 2 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, co naraża ja na niebezpieczeństwo związane ze spadkiem wartości zdeponowanej kwoty. Aby móc uzyskać tytuł wykonawczy, roszczenie o zwrot kredytu musi być wymagalne, co jest możliwe dopiero wtedy, gdy dojdzie do wypowiedzenia umowy o odwrócony kredyt hipoteczny.
Instytucja kredytująca nie będzie miała jednak możliwości wypowiedzenia umowy w sytuacji wszczęcia egzekucji przez innego wierzyciela, jeżeli fakt istnienia wierzytelności był jej znany na dzień zawarcia umowy.
II 2.19 Prawo do odstąpienia od umowy
Kredytobiorca może, bez podania przyczyny, odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy.
Termin do odstąpienia od umowy jest zachowany, jeżeli kredytobiorca przed jego upływem złoży pod wskazanym przez instytucje kredytująca adresem oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Wzór oświadczenia, z oznaczeniem nazwy i adresu siedziby, instytucja kredytująca jest zobowiązana wręczyć kredytobiorcy, na trwałym nośniku, przy zawarciu umowy. Do zachowania terminu 30 dni wystarczy wysłanie oświadczenia przed jego upływem.
Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, z wyjątkiem odsetek, które kredytobiorca jest zobowiązany zwrócić instytucji kredytującej za okres od dnia udostępnienia środków do dnia spłaty kredytu.
Kwota udostępnionego kredytu wraz z odsetkami podlega zwrotowi nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Dniem spłaty kredytu jest dzień przekazania środków pieniężnych instytucji kredytującej przez kredytobiorcę.
Instytucji kredytującej nie przysługują żadne opłaty w przypadku odstąpienia od umowy przez kredytobiorcę, z wyjątkiem bezzwrotnych kosztów poniesionych przez nią na rzecz organów administracji publicznej oraz opłat notarialnych.
Strony mogą postanowić, ze rozpoczęcie udostępniania kredytobiorcy środków pieniężnych z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego nastąpi po upływie terminu odstąpienia od umowy.
Projekt przewiduje zagwarantowanie kredytobiorcy prawa do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy, bez podania przyczyny. Proponowany termin na odstąpienie od umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest dłuższy niż przyjęte aktualnie rozwiązania w zakresie kredytów konsumenckich, który wynosi 10 dni (nowa ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim implementująca postanowienia dyrektywy 2008/48/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie umów o kredyt konsumencki przewiduje wyduszenie tego terminu do 14 dni) i wynika z faktu skierowania oferty do szczególnej grupy beneficjentów, jakimi są osoby starsze, a zatem bardziej wrażliwe, o ograniczonej zazwyczaj wiedzy ekonomicznej i prawniczej.
Wprowadzenie odpowiednio długiego okresu na odstąpienie od umowy kredytu ma na celu umożliwienie kredytobiorcom wycofania się z pochopnie zawartej umowy kredytowej bez konieczności ponoszenia jakichkolwiek kosztów, poza obowiązkiem zwrotu udostępnionej kwoty kredytu wraz z odsetkami za okres od dnia zawarcia umowy do dnia spłaty kredytu.
Propozycje zawarte w projekcie są analogiczne do przepisów projektowanej ustawy o kredycie konsumenckim.
II 2.20 Prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego
Kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całości lub części odwróconego kredytu hipotecznego. Kredytobiorca powinien poinformować instytucje kredytująca o zamiarze przedterminowej spłaty kredytu, przy czym instytucja kredytująca nie może uzależnić przedterminowej spłaty kredytu od jej poinformowania przez kredytobiorcę.
Informacja o zamiarze przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przekazana instytucji kredytującej w okresie udostępniania środków w postaci wypłat okresowych powoduje wstrzymanie dokonywania wypłat.
Kredytobiorca jest zobowiązany do zwrotu faktycznie udostępnionej kwoty kredytu wraz z oprocentowaniem naliczonym do dnia wcześniejszej spłaty oraz prowizjami i opatami za okres, w którym środki z odwróconego kredytu hipotecznego były udostępnione kredytobiorcy. Kredytobiorca nie jest zobowiązany do zapłaty oprocentowania, prowizji i opłat za okres po spłacie kredytu.
Za wcześniejsza spłatę odwróconego kredytu hipotecznego kredytodawca nie może zastrzec prowizji. Kredytodawca jest zobowiązany do rozliczenia z kredytobiorca umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 14 dni od dnia dokonania przedterminowej spłaty kredytu w całości.
Projekt wprowadza możliwość dokonania przez kredytobiorcę przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu w dowolnym momencie. Jednocześnie, projekt określa, w jaki sposób powinna zostać ustalona kwota, która kredytobiorca będzie zobowiązany zwrócić instytucji kredytującej z tytułu przedterminowej spłaty kredytu. Kwota ta będzie obejmowała udostępnioną kwotę główna kredytu wraz z oprocentowaniem naliczonym do dnia przedterminowej spłaty kredytu oraz opłatami i prowizjami za okres, w którym środki z odwróconego kredytu hipotecznego były udostępnione kredytobiorcy.
II 2.21 Sankcja kredytu darmowego
W przypadku naruszenia przez instytucję kredytującą obowiązków określonych w pkt 2.7. oraz 2.8. kredytobiorca, po złożeniu instytucji kredytującej pisemnego oświadczenia:
– zwraca kredyt bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów kredytu należnych instytucji kredytującej, w sposób ustalony w umowie lub
– w przypadku kontynuowania umowy nabywa prawo do pomniejszenia kosztów kredytu o dziesiąta część odsetek i innych kosztów kredytu należnych instytucji kredytującej, w sposób ustalony w umowie.
W powyższym przypadku kredytobiorca ponosi koszty ustanowienia zabezpieczenia kredytu przewidziane w umowie.
Projekt przewiduje wprowadzenie sankcji kredytu darmowego, na wzór regulacji zawartych w ustawie o kredycie konsumenckim. Sankcja kredytu darmowego polega na pozbawieniu kredytodawcy prawa do pobierania odsetek i innych opłat określonych w umowie, z wyjątkiem opłat związanych z ustanowieniem zabezpieczenia i ubezpieczenia.
W przypadku naruszenia przepisów dotyczących obowiązków informacyjnych przedumownych oraz umownych kredytobiorca, po złożeniu instytucji kredytującej pisemnego oświadczenia będzie mógł w dwojaki sposób skorzystać z sankcji kredytu darmowego. Pierwszym sposobem będzie zwrot kredytu bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów kredytu, analogicznie do postanowień ustawy o kredycie konsumenckim w tym zakresie. Drugim sposobem, dostosowanym do specyfiki odwróconego kredytu hipotecznego, będzie możliwość kontynuowania umowy, przy jednoczesnym pomniejszeniu kosztów kredytu o dziesiąta część odsetek i innych kosztów należnych instytucji kredytującej.
Przyjęcie powyższego, dwutorowego podejścia, wynika z faktu, iż obligowanie każdorazowo kredytobiorcy odwróconego kredytu hipotecznego do jego zwrotu w przypadku stwierdzenia naruszenia przez instytucje kredytująca obowiązków informacyjnych, stanowiłoby znaczące obciążenie dla kredytobiorcy, w rzeczywistości kierując tą sankcję przeciwko niemu.
Propozycja sankcji kredytu darmowego zawarta w projekcie różni się od regulacji wprowadzonych w ustawie z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim również w zakresie sposobu kalkulacji. Ustawa o kredycie konsumenckim przewiduje dla kredytów zabezpieczonych hipoteka możliwość skorzystania z sankcji kredytu darmowego za okres 4 lat poprzedzających dzień złożenia oświadczenia przez konsumenta. Należy jednak mieć na uwadze, ze odwrócony kredyt hipoteczny nie jest standardowym rodzajem kredytu, do którego powyższa formuła mogłaby nie mieć zastosowania. Projekt nie ogranicza bowiem możliwości stosowania różnych form udostępniania środków kredytobiorcy przez instytucję kredytująca. Oznacza to, ze odwrócony kredyt hipoteczny będzie mógł. zostać udostępniony w formie wypłat okresowych, ale również w formie wypłaty jednorazowej, dla której formuła 4 lat poprzedzających złożenie oświadczenia byłaby nieadekwatna. Z powyższego względu projektodawca zadecydował o wprowadzeniu formuły proporcjonalnej w wysokości dziesiątej części należnych instytucji kredytującej odsetek i innych kosztów jako sankcji kredytu darmowego.
II 2.22 Obowiązek zarządzania ryzykiem długowieczności
Instytucja kredytująca ma obowiązek ustalenia zasad zarządzania ryzykiem długowieczności. Instytucje kredytujące, których skala działalności w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych jest znacząca, powołują aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2010 r., Nr 11, poz. 66, z póz. zm.), do wykonywania czynności w zakresie szacowania ryzyka długowieczności.
Komisja Nadzoru Finansowego, na podstawie analizy skali działalności instytucji kredytującej w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych, informuje ja o konieczności powołania aktuariusza do wykonywania czynności w zakresie szacowania ryzyka długowieczności.
Prowadzenie działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych będzie powodowało ekspozycje instytucji kredytujących na ryzyko długowieczności. W związku z powyższym instytucje kredytujące, w których skala działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych będzie znacząca, będą musiały powierzyć czynności związane z szacowaniem ryzyka aktuariuszowi. Decyzje o konieczności powołania aktuariusza podejmie Komisja Nadzoru Finansowego na podstawie analizy skali działalności instytucji kredytującej w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych.
II 2.23 Upadłość instytucji kredytującej
Jeżeli środki pieniężne z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostały udostępnione kredytobiorcy w części, z chwilą ogłoszenia upadłości instytucji kredytującej umowa o odwrócony kredyt hipoteczny ulega rozwiązaniu w zakresie niewykonanej części.
Niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości instytucji kredytującej syndyk masy upadłości składa do właściwego sądu rejonowego wniosek o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej wysokości udostępnionej kwoty kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami określonymi w umowie, naliczonymi do dnia ogłoszenia upadłości instytucji kredytującej.
Skutek ogłoszenia upadłości instytucji kredytującej na umowę o odwrócony kredyt hipoteczny i zabezpieczająca jego spłatę hipotekę należy rozważać osobno dla trzech sytuacji, w których środki pienienie z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego:
1. zostały w całości udostępnione kredytobiorcy przed ogłoszeniem upadłości,
2. do dnia ogłoszenia upadłości zostały kredytobiorcy udostępnione w części,
3. nie zostały udostępnione kredytobiorcy do dnia ogłoszenia upadłości.
Analiza obowiązujących przepisów dotyczących upadłości banków wskazuje, ze potrzeba dodatkowych regulacji uzasadniona jest jedynie w przypadku 2.
W sytuacji, w której kredyt został. wypłacony w całości przed ogłoszeniem upadłości instytucji kredytującej, nie istnieje już wierzytelność kredytobiorcy wobec instytucji kredytującej, a jedynie wierzytelność instytucji kredytującej o zwrot kredytu. Upadłość instytucji kredytującej nie ma wpływu na wymagalność wierzytelności z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Wierzytelność o zwrot kredytu wchodzi zatem do masy upadłości banku i podlega zbyciu wraz z przedsiębiorstwem bankowym, a jeżeli przedsiębiorstwo bankowe nie zostało sprzedane w całości – nastąpi sprzedaż składników jego majątku, w tym także wierzytelności o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego.
Nabywca wierzytelności nie będzie mógł zadać wcześniejszej spłaty kredytu, poza przypadkami uregulowanymi w projektowanej ustawie. Regulacja ta jest zatem wystarczająca i nie wymaga żadnych zmian.
Jeżeli do chwili ogłoszenia upadłości instytucji kredytującej kredytobiorcy nie została wypłacona kwota kredytu, wówczas zgodnie z art. 434 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2009 r., Nr 175, poz. 1361, z póz. zm.) umowa odwróconego kredytu hipotecznego ulega rozwiązaniu z dniem ogłoszenia upadłości. W takim przypadku wygaśnie także hipoteka ustanowiona na rzecz instytucji kredytującej, a syndyk powinien wydać zaświadczenie kredytobiorcy pozwalające na wykreślenie hipoteki.
Jeżeli natomiast odwrócony kredyt hipoteczny został wypłacony w części, umowa ulega rozwiązaniu w odniesieniu do niewypłaconej części, a wiec kredytobiorca nie mógłby żądać wypłaty pozostałej kwoty kredytu. W związku z powyższym w projekcie zaproponowano wprowadzenie uregulowania, zgodnie z którym w razie ogłoszenia upadłości instytucji kredytującej syndyk zobowiązany jest do złożenia wniosku o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej wysokości wypłaconej już kwoty kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami określonymi w umowie, naliczonymi do dnia ogłoszenia upadłości instytucji kredytującej. W istocie będzie to oznaczało częściowe zrzeczenie się hipoteki – syndyk powinien złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się częściowym hipoteki kredytobiorcy.
Kredytobiorca w celu uzyskania środków na spłatę wypłaconej części kredytu wobec upadłej instytucji kredytującej będzie mógł zawrzeć nowa umowę o odwrócony kredyt hipoteczny z inna instytucja kredytująca. W takiej umowie powinno znaleźć się postanowienie, ze część kwoty z tytułu nowego kredytu zostanie przeznaczona na spłatę dotychczasowego kredytodawcy, co spowoduje wygaśniecie hipoteki ustanowionej na jego rzecz, oraz zobowiązanie kredytobiorcy do ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesienia na opróżnione miejsce hipoteczne hipoteki ustanowionej na rzecz nowego kredytodawcy. Rozwiązanie takie pozwoli zapewnić kredytobiorcy dalsze finansowanie, a nowej instytucji kredytującej dostateczne zabezpieczenie.
Jeżeli kredytobiorca nie zdecyduje się na spłatę wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego, umowa będzie nadal wiązana strony na dotychczasowych zasadach. Syndyk upadłej instytucji kredytującej dokona sprzedaży wierzytelności o spłatę odwróconego kredytu hipotecznego. Sytuacja kredytobiorcy będzie się wówczas przedstawiała tak jak w przypadku, gdyby kredyt został wypłacony w całości (por. sytuacja 1).
II 2.24 Kwestie podatkowe
Dla kredytodawców odwrócony kredyt hipoteczny powinien być opodatkowany analogicznie do innych umów kredytowych, tj. spłata kwoty głównej kredytu nie podlega opodatkowaniu, natomiast odsetki od kredytu opodatkowane są na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654, z póz. zm.).
Zaspokojenie roszczenia instytucji kredytującej, pomimo ze nie następuje w drodze tradycyjnej spłaty kredytu przez kredytobiorcę, lecz w drodze nabycia prawa do nieruchomości, powinno być traktowane jako spłata kredytu.
W przypadku instytucji kredytujących podatkowe zasady rozliczania z podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych kwot uzyskiwanych ze zbycia nieruchomości powinny być analogiczne jak w przypadku rozliczeń środków pochodzących ze zbycia przejętych przez bank zabezpieczeń kredytów (pożyczek) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności.
Nie będzie mogła stanowić kosztów uzyskania przychodów wartość niepokrytej części odwróconego kredytu hipotecznego środkami ze zbycia nieruchomości. Również dla kredytobiorców zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie równoznaczne z zaciągnięciem kredytu, pomimo ze nie będą mieli obowiązku dokonywania jego spłaty. Zatem dla nich środki uzyskane z tytułu zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zgodnie z ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307, z póz. zm.)
Przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucje kredytująca przez spadkobierców, choć będące następstwem dziedziczenia, będzie stanowiło odrębną czynność prawna od nabycia spadku. Oznacza to, iż nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast zgodnie z ogólnym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, przeniesienie własności nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie, będzie stanowiło odpłatne zbycie, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Spadkobiercy będą jednakże mogli, na podstawie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Spadkobiercy będą mogli ponadto zastosować przepis art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tj. Dz. U. z 2009 r., Nr 93, poz. 768, z póz. zm.), co będzie skutkować całkowitym zwolnieniem z podatku.
Nabywając prawo do nieruchomości instytucja kredytująca zaspokoi swoja wierzytelność z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego, co będzie się wiązało z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego z tytułu oprocentowania kredytu. Na podstawie ustalonej wartości nieruchomości lub prawa do nieruchomości instytucja kredytująca dokona następnie rozliczenia ze spadkobiercami lub kuratorem, jeżeli został powołany. Kwota, która otrzymają spadkobiercy nie powinna podlegać opodatkowaniu, ponieważ nabywając nieruchomość w ramach postępowania spadkowego na spadkobiercach ciążył już obowiązek zapłaty podatku od spadku, bądź byli z tego podatku zwolnieni, zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
W przypadku zbycia nieruchomości lub prawa do nieruchomości przez instytucje kredytująca, nadwyżka ponad wartość zaspokojonego roszczenia z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego oraz kwotę przekazana spadkobiercom podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Odwrócony kredyt hipoteczny będzie dla kredytobiorcy stanowi zobowiązanie finansowe. Kredytobiorca nie ma wprawdzie obowiązku bezpośredniego dokonywania spłaty kredytu, tym niemniej kredyt zostanie spłacony z kapitału zakumulowanego w nieruchomości.
Instrumentu tego nie należy traktować jako dodatkowego dochodu, a tym samym nie ma podstaw do opodatkowania podatkiem dochodowym. Rozliczenie wierzytelności ze spadkobiercami będzie odbywać się na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów podatkowych.
II 2.26 Rozwiązania szczególne w zakresie prawa spadkowego
Projekt przewiduje rozwiązania szczególne w odniesieniu do aktualnie obowiązujących zasad odpowiedzialności za długi spadkowe spadkobierców w związku z udzielonym spadkodawcy odwróconym kredytem hipotecznym.
Wartości nieruchomości obciążonej na rzecz instytucji kredytującej nie uwzględnia się przy obliczaniu czynnej wartości spadku, zgodnie z art. 1031 § 2 ustawy Kodeks cywilny, wyznaczającej granice odpowiedzialności spadkobierców za drugi spadkowe. Do czynnej wartości spadku może zostać zaliczona jedynie kwota nadwyżki obliczona na chwile przejęcia na własność nieruchomości ponad wysokość należnej instytucji kredytującej kwoty z tytułu spłaty kredytu, podlegająca rozliczeniu zgodnie z zasadami wskazanymi w projekcie założeń.
Wartości nieruchomości obciążonej na rzecz instytucji kredytującej oraz zobowiązania z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego nie uwzględnia się przy obliczaniu substratu zachowku.
Zapis nieruchomości lub prawa do nieruchomości, obciążonego hipoteka na rzecz instytucji kredytującej z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonany przez kredytobiorcę na rzecz osoby trzeciej jest bezskuteczny.
Zaproponowane przepisy dotyczące skutków śmierci kredytobiorcy – ze względu na ich szczegółowość – powinny znaleźć się w projektowanej ustawie, nie zaś jako zmiany w przepisach prawa spadkowego w ustawie Kodeks cywilny. Stosowne przepisy projektowanej ustawy będą stanowić legis specialis do odpowiednich przepisów ustawy Kodeks cywilny.
II 2.27 Relacja do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Projektowana ustawa będzie zawierała przepisy szczególne do art. 31 § 1 i art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zakresie, w jakim zezwala na wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz instytucji kredytującej na podstawie dokumentu wystawionego przez te instytucje, stwierdzającego udzielenie odwróconego kredytu hipotecznego. Ponadto przepisy projektowanej ustawy wprowadzają wyłom do zasady zaspokojenia wierzyciela hipotecznego wyłącznie w drodze postępowania egzekucyjnego (art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), gdyż przyznają instytucji kredytującej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości obciążonej na jej rzecz hipoteka.
Projektowana ustawa zezwala także – w drodze wyjątku od zasady wyrażonej w art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – na ograniczenie rozporządzania nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, obciążonej hipoteka na rzecz instytucji kredytującej. Naruszenie takiego zakazu nie wpływałoby na skuteczność rozporządzenia, lecz upoważniało instytucje kredytująca do wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Ten wyjątek jest podyktowany tym, że instytucja kredytująca może żądać zwrotu kwoty należnej z tytułu wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego w zasadzie tylko z tej nieruchomości.
II 2.28 Postępowanie w sprawach nieuregulowanych w ustawie
W sprawach nieuregulowanych w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym zastosowanie maja przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, z wyjątkiem art. 69, 70, 75, 75a, 76a, 77, 78, 78a.
II 3. Upoważnienia do wydania aktów wykonawczych
Komisja Nadzoru Finansowego określi, w drodze uchwały, zasady zarządzania ryzykiem instytucji kredytujących związanym z prowadzeniem działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych.
II 4. Potrzeba zamieszczenia przepisów dostosowujących i przejściowych
Projekt nie przewiduje potrzeby wprowadzenia przepisów dostosowujących i przejściowych.
II 5. Zmiany w przepisach obowiązujących
5.1. W ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665, z póz. zm.) w art. 104 w ust. 2 dodaje się pkt 8 w brzmieniu:
„8) ujawnienie informacji objętych tajemnicą bankową jest niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, zgodnie z przepisami ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”
5.2. W ustawie z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 162, poz. 715):
5.2.1. w art. 4 w ust. 1 dodaje się pkt 7 w brzmieniu:
„7) umów odwróconego kredytu hipotecznego zawartych na podstawie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”
5.2.2. w art. 4 ust. 2 pkt 1 otrzymuje brzmienie:
„1) umów o kredyt zabezpieczony hipoteka oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteka stosuje się art. 22, art. 23, art. 29, art. 35 i art. 46, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 7)”
5.3. W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego w art. 666 dodaje się § 11 w brzmieniu:
„11. Sąd spadku może upoważnić kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącej prawo do nieruchomości w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.”
II 6. Przewidywany termin wejścia w życie ustawy
Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące kredytodawcy/pośrednika kredytowego
Kredytodawca Adres Nr telefonu Adres poczty elektronicznej Nr faksu Adres strony internetowej [Dane identyfikacyjne][Adres oddziału/punktu, z którego ma korzystać konsument]
W stosownych przypadkach Pośrednik kredytowy Adres Nr telefonu Adres poczty elektronicznej Nr faksu Adres strony internetowej [Dane identyfikacyjne][Adres oddziału/punktu, z którego ma korzystać konsument]
Całkowita kwota kredytu Całkowita kwota kredytu oznacza sumę wszystkich środków pieniężnych, które instytucja kredytująca jest zobowiązana udostępnić kredytobiorcy na podstawie zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Okres udostępniania środków (w przypadku wypłat okresowych) – okres w którym instytucja kredytująca będzie udostępniać kredytobiorcy środki pieniężne
Terminy, wysokość i sposób postawienia środków pieniężnych do dyspozycji kredytobiorcy W jaki sposób i w jakim terminie otrzyma Pani/Pan środki pieniężne oraz jaka będzie kwota udostępnianych środków
Sposób zabezpieczenia spłaty kredytu Informacja, ze zabezpieczenie spłaty kredytu stanowi hipoteka ustanowiona na jednej lub kilku nieruchomościach lub prawach do nieruchomości
Informacja o kosztach wyceny nieruchomości Która ze stron ponosi koszty wyceny nieruchomości
Roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucje kredytująca Informacja, ze instytucji kredytującej przysługuje roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości, jeżeli kredytobiorca nie dokona spłaty kredytu w okolicznościach określonych w ustawie lub spadkobiercy nie dokonają spłaty kredytu po śmierci kredytobiorcy
Wysokość oprocentowania kredytu (wg stanu na dzień sporządzenia arkusza), zasady jego naliczania (w tym kapitalizacji) i warunki zmiany – stopa oprocentowania kredytu- zasady ustalania wysokości oprocentowania kredytu;- czy odsetki podlegają kapitalizacji oraz zasady i częstotliwość kapitalizacji odsetek,- warunki zmiany stopy oprocentowania kredytu z podaniem indeksu lub stopy referencyjnej mającej zastosowanie do pierwotnej stopy oprocentowania kredytu- wysokość marży
Koszty jednorazowe (Należy podać informacje o kosztach jednorazowych, które ponosi kredytobiorca w związku z zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w szczególności koszty administracyjne związane z zawarciem i zmiana umowy kredytu, koszty ustanowienia zabezpieczenia, koszty wyceny nieruchomości itp. Jeżeli koszt jest znany instytucji kredytującej należy podać jego wysokość. W innej sytuacji należy poinformować o konieczności poniesienia przez kredytobiorcę takiego kosztu).
Pozostałe koszty Należy podać informacje o wszystkich kosztach związanych z umowa kredytu ponoszonych przez kredytobiorcę. Jeżeli koszt nie jest znany instytucji kredytującej należy poinformować o konieczności jego poniesienia, w szczególności:- obowiązek zawarcia i posiadania umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych,- koszt monitorowania stanu nieruchomości przez instytucje kredytująca, o ile taki występuje,- koszty wykonywania przez instytucje kredytująca ewentualnego pełnomocnictwa do realizacji w imieniu kredytobiorcy obowiązków względem nieruchomości i proponowane sposoby ich rozliczania
Całkowity koszt kredytu Należy podać informacje o wszelkich kosztach, które kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umowa o odwrócony kredyt hipoteczny, w szczególności:- odsetki, opłaty, podatki, prowizje i marze, jeżeli są znane kredytodawcy oraz- koszty usług dodatkowych, jeżeli ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego z wyjątkiem kosztów notarialnych ponoszonych przez kredytobiorcę.
Warunki, na jakich koszty związane z umowa o kredyt mogą ulegać zmianie(Należy podać informacje o wszystkich kosztach, takich jak np. możliwości podwyższenia marzy kredytu do czasu dokonania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej)
Szczególne obowiązki kredytobiorcy – Informacja o obowiązkach kredytobiorcy związanych z nieruchomością (obowiązek utrzymywania w należytym stanie technicznym, obowiązek uiszczania podatków i opłat w terminie)- Informacja o konsekwencjach niezrealizowania wymienionych obowiązków przez kredytobiorcę- Informacja, czy umowa będzie wymagała zobowiązania się kredytobiorcy do ograniczonego rozporządzania prawem do nieruchomości oraz konsekwencjach niedotrzymania tego zobowiązania
Przedterminowa spłata Należy podać informacje o warunkach przedterminowej spłaty (np. w całości lub w części i w jakim momencie, czy wcześniejsza spłata kredytu udostępnianego w postaci wypłat okresowych powoduje wstrzymanie wypłat)
Odstąpienie od umowy – ma Pani/Pan prawo do odstąpienia od umowy- sposób odstąpienia od umowy- termin do odstąpienia- warunki i sposób zwrotu udostępnionych środków w przypadku odstąpienia od umowy
Wypowiedzenie umowy przez kredytobiorcę – ma Pani/Pan prawo do wypowiedzenia umowy- termin wypowiedzenia- warunki i sposób spłaty kredytu w przypadku wypowiedzenia
Wypowiedzenie umowy przez instytucje kredytująca – Należy podać, w jakich sytuacjach instytucja kredytująca ma prawo do wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego- termin wymagalności kredytu- sposób postępowania w przypadku niedokonania przez kredytobiorcę zwrotu kredytu wskutek wypowiedzenia
Informacje końcowe Niniejszy dokument nie stanowi prawnie wiążącej oferty. Dane liczbowe podano na podstawie informacji udzielonych przez konsumenta nie zweryfikowanych przez instytucje kredytująca. Dostarczenie niniejszych informacji stanowi odzwierciedlenie oferty jaka kredytodawca złożyłby konsumentowi w obecnie panujących warunkach rynkowych na podstawie udzielonych przez niego informacji. Informacje zawarte w Arkuszu podane są na moment jego wydania konsumentowi.
Projekt ustawy nie spowoduje zmian w wydatkach sektora finansów publicznych. Projektowany akt prawny niewątpliwie będzie wiązał się ze zwiększeniem liczby spraw w sadach powszechnych, tak w wydziałach prawa cywilnego, jak i w wydziałach ksiąg wieczystych, np. spraw o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego z powództwa instytucji kredytującej po zrealizowaniu przez nią roszczenia o przeniesienie własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu na opróżnione miejsce hipoteczne.
Projektowana regulacja spowoduje pojawienie się nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku instytucji kredytujące. Należy jednak podkreślić, ze projektowane zmiany nie będą skutkować zwiększeniem wpływu spraw w stopniu wymagającym zwiększenia liczby etatów w pierwszym roku obowiązywania nowych rozwiązań. Ocena skutków nowych rozwiązań, w tej płaszczyźnie będzie mogła nastąpić zatem w perspektywie późniejszej, po analizie danych statystycznych sadów z okresu po wejściu w życie proponowanych unormowań.
Projektowany akt prawny może natomiast mieć wpływ na zwiększenie dochodów sektora finansów publicznych. Wpływ te uzależniony będzie od stopnia rozwoju akcji kredytowej w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych i może obejmować:
* Wpływy z tytułu opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów instytucji kredytowych z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego,
* Wpływy z tytułu kosztów postępowań sadowych w związku z realizacja roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości.
Mając na uwadze, że aktualnie na rynku polskim dostępne są jedynie usługi sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wejście w życie ustawy może wpłynąć na zmniejszenie dochodów z tytułu tego podatku. Jednakże uwzględniając aktualna skale działalności funduszy świadczących tego rodzaju usługi oraz fakt, że część potencjalnych beneficjentów oczekuje wprowadzenia na rynek modelu kredytowego, wpływ ten będzie marginalny.
Wpływ ustawy na dochody sektora finansów publicznych jest na dzień projektowania ustawy trudny do oszacowania w sposób jednoznaczny.
Wejście w życie ustawy nie będzie miało wpływu na rynek pracy.
Wejście w życie ustawy może mieć pozytywny wpływ na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość w związku z wprowadzeniem na rynek nowej usługi finansowej, która umożliwi beneficjentom wybór pomiędzy modelem sprzedażowym oraz modelem kredytowym.
Wejście w życie ustawy nie wpłynie na sytuacje i rozwój regionalny.
Zakres przedmiotowy ustawy jest neutralny z punktu widzenia obciążeń budżetu państwa i budżetów jednostek samorządu terytorialnego.
Projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym został przekazany do zaopiniowania w ramach uzgodnień zewnętrznych do organizacji społeczno-zawodowych, takich jak: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Związek Banków Polskich, Krajowy Związek Banków Spółdzielczych, Krajowa Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa, Polska Izba Ubezpieczeń, Biuro Informacji Kredytowej, Parlamentarny Zespół do Spraw Osób Starszych, Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych, Polska Izba Pośredników Finansowych i Ubezpieczeniowych, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Konferencja Pracodawców Polskich, Polska Konferencja Pracodawców Prywatnych Lewiatan, Business Centre Club, Polski Związek Emerytów, Rencistów i Inwalidów, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Fundusz Hipoteczny DOM sp. z o.o.
Przekazanie projektu na ścieżkę legislacyjna zostało ponadto poprzedzone konsultacjami Ministerstwa Finansów z grupa robocza ds. kredytu hipotecznego przy Radzie Rozwoju Rynku Finansowego, powołanej przez Ministra Finansów. Powyższe konsultacje były uzasadnione z uwagi na innowacyjny charakter projektowanej usługi finansowej oraz zakres niezbędnych regulacji.
Projekt ustawy na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414, z póz. zm.) został umieszczony w Biuletynie Informacji Publicznej.
W dniu 2 marca 2010 r. zainteresowanie pracami nad projektem założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, na podstawie ww. ustawy o działalności lobbingowej, zgłosił Fundusz Hipoteczny DOM sp. z o.o., który zgłosił szereg uwag do projektu założeń.
Przedstawiciele Funduszu Hipotecznego DOM sp. z o.o. uczestniczyli we wszystkich etapach procesu konsultacji projektu założeń.
W ramach uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych projektu założeń odbyły się 3 konferencje uzgodnieniowe z udziałem zainteresowanych podmiotów, podczas których wszystkie zgłoszone uwagi zostały wnikliwie przeanalizowane, a większość z nich została uwzględniona.
1. Charakterystyka i rynek usług finansowych umożliwiających upłynnienie kapitału zakumulowanego w nieruchomości (Equity Release)
Usługi finansowe umożliwiające upłynnienie kapitału zakumulowanego w nieruchomości z jednoczesna gwarancja dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości (ang. Equity Release) funkcjonują w praktyce światowej od ponad 40 lat. Dostępne są w tzw. modelu sprzedażowym oraz modelu kredytowym.
Model sprzedażowy (ang. Home reversion) polega na przeniesieniu na świadczeniodawcę (wyspecjalizowany podmiot) prawa do nieruchomości, przy jednoczesnym zagwarantowaniu świadczeniobiorcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomości.
Model kredytowy (ang. Reverse mortgage) polega na zawarciu umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, gdzie kredytodawca zobowiązuje się do wypłaty na rzecz kredytobiorcy określonej kwoty kredytu jednorazowo lub w ratach, przez czas oznaczony lub dożywotnio, a kredytobiorca nie ma obowiązku dokonywania spłaty tego kredytu. Po śmierci kredytobiorcy spłaty kredytu dokonują spadkobiercy lub kredytodawca zaspokaja się z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, która staje się jego własnością.
W poniższej tabeli przedstawiono porównanie podstawowych cech modelu sprzedażowego i modelu kredytowego, które sporządzone zostało w oparciu o analizę zawarta w Raporcie Komisji Europejskiej Equity Releast Schemes in the EU, opublikowanego w styczniu 2009 r. Porównanie w/w modeli wskazuje wyraźnie, że o ile zbieżny jest ich cel, o tyle konstrukcja oraz charakterystyka jest zróżnicowana, zarówno pod względem podmiotowym, jak też przedmiotowym.
Ocena stanu regulacji usług Equity Release w Polsce
W Polsce usługi Equity Release pojawiły się w 2009 roku w modelu sprzedażowym, który oferowany jest na podstawie przepisów art. 903-916 ustawy Kodeks cywilny, dotyczących renty i dożywocia. Stosownie do ww. przepisów umowy renty lub umowy dożywocia mogą być zawierane pomiędzy dowolnymi osobami, w tym również pomiędzy osobami fizycznymi (np. członkami rodziny).
W poniższej tabeli przedstawiono porównanie prawnych aspektów konstrukcji dożywocia i renty, które aktualnie stosowane są przez fundusze hipoteczne jako podstawa transakcji sprzedaży nieruchomości z prawem dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Przepisy prawa cywilnego regulujące instytucje renty i dożywocia nie są dostosowane do komercyjnej działalności, w której podmiot profesjonalny zajmuje się oferowaniem usług renty dożywotniej osobom, które na jego rzecz przeniosą prawo do nieruchomości.
Podmioty działające aktualnie na polskim rynku są najczęściej spółkami prawa handlowego działającymi w oparciu o przepisy kodeksu spółek handlowych oraz przepisy ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, nie podlegają regulacjom szczególnym, w tym w aspekcie ostrożnościowym, tj. w zakresie minimalnego wyposażenia kapitałowego, czy tez nadzoru nad prowadzona działalnością.
Ewentualne regulacje modelu sprzedażowego, mające na celu zabezpieczenie interesów osób starszych, których poziom wiedzy z zakresu prawa i ekonomii jest zazwyczaj niski, wymagałoby horyzontalnego podejścia, w odrębnym akcie prawnym, stanowiącym lex specjalis wobec rozwiązań przewidzianych w ustawie Kodeks cywilny, w którym uwzględnione byłoby szerokie spektrum czynników minimalizujących ryzyko nadużyć wobec seniorów. W szczególności kluczowe byłoby:
zdefiniowanie podmiotu w sposób profesjonalny świadczącego usługi sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia tak, aby nie wprowadzać rygorystycznych wymogów wobec osób fizycznych zawierających tego rodzaju umowy (np. członków rodziny, znajomych);
określenie minimalnych wymogów, jakie podmiot profesjonalny musiałby spełnić, przed rozpoczęciem świadczenia usług, tj. wymóg posiadania minimalnego poziomu kapitałów własnych, wymóg niekaralności członków zarządu, obowiązek posiadania umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej;
wprowadzenie centralnego, ogólnodostępnego rejestru podmiotów dopuszczonych do oferowania usług sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia – podmiot byłby wprowadzany do rejestru po zweryfikowaniu, czy spełnia wymogi określone w ustawie. Umożliwiłoby to weryfikacje przez potencjalnego beneficjenta czy podmiot, z którym chce zawrzeć transakcje, jest podmiotem wiarygodnym;
wprowadzenie sankcji karnych za świadczenie w/w usług w sposób profesjonalny bez rejestracji;
poddanie podmiotów świadczących usługi sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia bieżącemu nadzorowi, w szczególności w celu monitorowania, czy posiadane wyposażenie kapitałowe jest odpowiednie do pokrycia zobowiązań wynikających z zawartych umów – w przypadku niewystarczających kapitałów nadzór zobowiązywałby podmiot do ich podwyższenia;
określenie zakresu informacji, jakie osoba starsza powinna otrzymać przed zawarciem umowy oraz wprowadzenie minimalnego przedziału czasowego od momentu otrzymania tych informacji do chwili zawarcia umowy, w celu zapewnienia możliwości zapoznania się z oferta, konsultacji i podjęcia decyzji;
obowiązek dostarczenia, wraz z informacjami przed umownymi, wzoru umowy;
określenie zakresu informacji, jakie powinna zawierać umowa.
Równocześnie z pojawieniem się na polskim rynku modelu sprzedażowego rozpoczęły się prace nad wprowadzeniem norm prawnych umożliwiających oferowanie usług Equity Release w modelu kredytowym. Nie jest bowiem możliwe funkcjonowanie odwróconych kredytów hipotecznych w sposób analogiczny jak model sprzedażowy, tj. w oparciu o przepisy ogólne, w związku z istnieniem szeregu barier prawnych, wśród których najistotniejsza kategorie stanowią bariery uniemożliwiające skuteczne dochodzenie roszczenia nieruchomości po śmierci kredytobiorcy. Projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, poza regulacjami mającymi na celu zniesienie istniejących barier dla potencjalnych podmiotów oferujących tego rodzaju usługi, wprowadza również szereg zabezpieczeń dla beneficjentów, w szczególności:
uprawnienia do oferowania odwróconych kredytów hipotecznych zostały powierzone wyłącznie instytucjom kredytowym, które działają jako podmioty profesjonalne na podstawie przepisów szczególnych i poddane są bieżącemu nadzorowi finansowemu;
kredytobiorca przed zawarciem umowy otrzyma, w formie wystandaryzowanego formularza informacyjnego, szczegółowe informacje na temat kosztów kredytu, składowych tych kosztów, ewentualnych dodatkowych opłat oraz praw i obowiązków wynikających z zawarcia umowy;
kredytobiorca będzie miał prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, bez podania przyczyny;
kredytobiorca będzie miał prawo do wcześniejszej bezpłatnej spłaty kredytu;
ograniczono możliwości kredytodawcy w zakresie wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
wprowadzono sankcje kredytu darmowego za naruszenie obowiązków informacyjnych – klient będzie miał prawo do pomniejszenia kosztów kredytu.
Ministerstwo Finansów, opracowując kształt rozwiązań prawnych dotyczących umowy odwróconego kredytu hipotecznego prowadziło konsultacje z uczestnikami rynku finansowego, w szczególności ze Związkiem Banków Polskich, jako podmiotem zrzeszającym adresatów projektowanej normy prawnej.
W dniu 25 października 2011 r. Ministerstwo Finansów zwróciło się do Związku Banków Polskich z prośba o dokonanie oceny projektu założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym pod względem jego efektywności i funkcjonalności, z punktu widzenia banków jako instytucji dopuszczonych przez projekt do oferowania tego rodzaju usług finansowych.
Związek Banków Polskich wyraził zadowolenie co do kierunków założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, które, jak zaznaczył, w pewnym stopniu opierają się o postulaty i uwagi środowiska bankowego. ZBP wyraził pogląd, iż wprowadzenie zaproponowanych rozwiązań prawnych umożliwi sektorowi bankowemu przygotowanie odpowiednich produktów z uwagi na usuniecie podstawowych barier odnoszących się do nabywania przez banki tytułu prawnego do zabezpieczającej odwrócony kredyt hipoteczny nieruchomości oraz okresu i zasad postępowania wobec potencjalnych spadkobierców beneficjenta.
ZBP wyraził nadzieje, iż opiniowane założenia będą przedmiotem prac parlamentarnych w najbliższym czasie, co jest oczekiwane przez potencjalnych beneficjentów, którzy bezpośrednio lub przez media wyrażają zainteresowanie i oczekują konkretnych dostępnych produktów.
Jednocześnie ZBP przedstawił kilka uwag, których uwzględnienie, w opinii Związku, doprowadziłoby do „ulepszenia” projektu, które jednakże maja przede wszystkim na celu wzmocnienie pozycji kredytodawcy, kosztem osłabienia pozycji kredytobiorcy, np. propozycja skrócenia okresu na odstąpienie od umowy z 30 do 14 dni, czy rozwiązanie problemu eksmisji (co należy uznać za postulat działania systemowego). Jednocześnie Związek nie zgłaszał uwag do samej konstrukcji umowy odwróconego kredytu hipotecznego, natomiast problemy sygnalizowane przez ZBP nie będą miały realnego przełożenia na wysokość kwot kredytu możliwych do udostępnienia potencjalnym kredytobiorcom.
Należy podkreślić, ze w dniu 9 sierpnia 2011 r. opinie o projekcie założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym wyraziła Rada Legislacyjna przy Prezesie Rady Ministrów wskazując, iż „założenia są korzystne dla kredytobiorcy i jego spadkobierców. Pozwalają bowiem na podjęcie decyzji o spłacie kredytu (bez dodatkowych prowizji) i uwolnienie nieruchomości od obciążenia hipoteka.
Równocześnie założenia zapewniają instytucjom bankowym skuteczne dochodzenie roszczeń z tytułu odwróconych kredytów hipotecznych. Chronią jednak także interesy kredytobiorców, zwłaszcza przez wprowadzenie rygorów w zakresie informowania kredytobiorców przez instytucje bankowe -jeszcze przed zawarciem umowy – o istocie proponowanej transakcji, ale także przez nadanie kredytobiorcy ustawowego prawa do odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia (…) ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ścisłe określonych sytuacji: Interesy kredytobiorców zabezpiecza również ograniczenie możliwości udzielania tego rodzaju kredytów przez podmioty ścisłe wskazane w ustawie prawo bankowe (…). Reasumując, przedstawione założenia należy uznać za dobry punkt wyjścia do formułowania projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym’
Wpływ projektowanej regulacji dotyczącej odwróconego kredytu hipotecznego na obywateli należy oceniać zarówno w aspekcie ekonomicznym, tj. w kontekście wysokości kredytu wypłacanego beneficjentowi, jak również w aspekcie pozaekonomicznym, tj. w odniesieniu do uwarunkowań społecznych, mentalności czy przyzwyczajeń.
Analiza czynników ekonomicznych
Projektowana ustawa będzie oddziaływać na obywateli (zarówno potencjalnych kredytobiorców odwróconego kredytu hipotecznego, jak tez pośrednio na ich spadkobierców) w aspekcie ekonomicznym poprzez zaadresowanie do grupy docelowej oferty odwróconego kredytu hipotecznego, zakładającej określona kwotę kredytu możliwa do udostępnienia kredytobiorcy, przy uwzględnieniu jego wieku, płci, wartości posiadanej nieruchomości oraz aktualnych i przewidywanych warunków rynkowych. Ministerstwo Finansów zwróciło się z prośba do Związku Banków Polskich, jako instytucji zrzeszającej adresatów projektowanej regulacji, o przygotowanie symulacji obrazującej możliwa wartość odwróconego kredytu hipotecznego, w zależności od wieku, płci, regionu zamieszkania, rodzaju i wartości posiadanej nieruchomości oraz formy i okresu wypłaty.
Należy mieć na uwadze, ze przedmiotowa symulacja ma jedynie charakter orientacyjny, oparty o przyjęte założenia, które byłyby odmienne przy dokonywaniu rzeczywistej kalkulacji, a które aktualnie nie są możliwe do oszacowania (np. przyjęta stała stopa oprocentowania w całym okresie kredytowania, zakładany stały wzrost wartości nieruchomości w czasie, jednakowy dla wszystkich rodzajów nieruchomości). Tym niemniej przedstawiona symulacja pokazuje, w jaki sposób może kształtować się kwota kredytu, która bank byłby w stanie zaoferować kredytobiorcy, w zależności od indywidualnych parametrów. Dla symulacji przyjęto uproszczone następujące założenia:
1. Z uwagi na różnice w przeciętnym trwaniu życia symulacje przeprowadzono oddzielnie dla kobiet i mężczyzn.
2. Przyjęto 3 kategorie wiekowe osób zawierających umowę o odwrócony kredyt hipoteczny: 50 lat, 65 lat i 75 lat.
3. Wykorzystano tablice przeciętnego trwania zżycia publikowane przez GUS dla obu płci, jako przeciętne wartości dla całego kraju, bez wyróżniania wybranego regionu. Z uwagi na zastosowany model obliczania danych, przeciętne trwanie życia jest wyrażone jest w pełnych latach.
4. Przyjęto granice 95 lat dla symulacji wypłat w układzie dożywotnim (wariant III).
5. Zaproponowano jako zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego różnego rodzaje nieruchomości, których położenie subiektywnie wybrano z uwagi na poziom i liczbę transakcji dla regionu i rodzaju nieruchomości.
6. Przyjęto, iż lokal mieszkalny ma powierzchnie 50m, budynek jednorodzinny 140 m2(limit stosowany w finansowaniu preferencyjnym kredytem w ramach programu Rodzina na Swoim), grunt pod zabudowę 500m2i grunt rolny 21 ha (co przy średniej cenie pozwala odnieść wartość gruntu do wartości mieszkania o zaproponowanej powierzchni).
7. Wszystkie wartości nieruchomości wskazane są dla faktycznych średnich cen transakcyjnych nieruchomości pozyskanych z systemu Związku Banków Polskich- AMRON.
8. Prognozy dla wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji oparto o Wytyczne dotyczące założeń makroekonomicznych na potrzeby wieloletnich prognoz finansowych jednostek samorządu terytorialnego, Aktualizacja grudzień 2011 r.
9. W związku z tym, iż prognozy wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji wskazywały na stabilny poziom dynamiki tych wskaźników makroekonomicznych (średnio dla wykazanego w Wytycznych okresu odpowiednio 2,29% i 2,91 %), przyjęto:
a. stała stopę oprocentowania kredytów na cały okres kredytowania (maksymalnie 45 lat)- 7,9%
b. stały wzrost wartości nieruchomości w wysokości 1,5% w skali rocznej.
10. Przyjęto, iż wartość odwróconego kredytu hipotecznego i należnych odsetek nie może przekroczyć 50°/o dla wariantu l i 80°/o dla wariantu II wartości nieruchomości w roku, w którym następuje zaprzestanie kredytowania w związku z upływem przeciętnego dalszego trwania zżycia dla danej kategorii wiekowej.
11. Wyliczono poziom wartości zadłużenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami – Zadłużenie z tytułu wypłaconego odwróconego kredytu.
12. Wskazano na potencjalna wartość nieruchomości w dniu zaprzestania wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego (wymagalność spłaty kredytu), przy przyjętych założeniach makroekonomicznych.
Wariant I- ostrożny
Na podstawie w/w założeń opracowano symulacje kształtowania się kwoty odwróconego kredytu hipotecznego możliwej do udostępnienia kredytobiorcy, przyjmując ze wartość zadłużenia z tytułu wypłaconego kredytu (kwota główna + odsetki) na koniec ostatniego roku wypłaty (t) nie przekracza 50% wartości nieruchomości w roku t.
LtV ≤ 50%
Wariant I jest wariantem ostrożnym dla banku. Zakłada on, ze na koniec okresu wypłaty środków wartość nieruchomości zostanie „skonsumowana” w 50%. Pozostałe 50% stanowi „bufor bezpieczeństwa” dla banku, związany z koniecznością zarządzania ryzykiem długowieczności kredytobiorcy (koniec okresu wypłaty środków nie jest tożsamy z data śmierci kredytobiorcy oraz z momentem rozliczenia wierzytelności). Pozostawienie pewnej nieskonsumowanej części wartości nieruchomości jest również konieczne w związku z kosztami oraz antycypowanym terminem rozliczenia wierzytelności po śmierci kredytobiorcy.
Wariant II – realny
LtV ≤80%
Wariant II zakłada, ze na koniec okresu wypłaty środków wartość nieruchomości zostanie „skonsumowana” w 80%. Pozostałe 20% stanowi „bufor bezpieczeństwa” dla banku, związany z koniecznością zarządzania ryzykiem długowieczności kredytobiorcy (koniec okresu wypłaty środków nie jest tożsamy z data śmierci kredytobiorcy oraz z momentem rozliczenia wierzytelności). Pozostawienie pewnej nieskonsumowanej części wartości nieruchomości jest również konieczne w związku z kosztami oraz antycypowanym terminem rozliczenia wierzytelności po śmierci kredytobiorcy.
Wariant III (hipotetyczny) – wyplata dożywotnia
Symulacje wartości odwróconego kredytu hipotecznego przeprowadzono w odrębnym wariancie również w oparciu o założenie, ze wyplata środków z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego następuje dożywotnio. Konstrukcja wypłaty dożywotniej nie została przewidziana w projekcie założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, symulacja ma natomiast na celu zobrazowanie, w jaki sposób mogłyby kształtować się wypłaty dożywotnie, przy projektowanym kształcie umowy.
Na podstawie w/w założeń opracowano symulacje kształtowania się kwoty odwróconego kredytu hipotecznego możliwej do udostępnienia kredytobiorcy, przyjmując ze wartość zadłużenia z tytułu wypłaconego kredytu (kwota główna + odsetki) na koniec ostatniego roku wypłaty (t) nie przekracza 80% wartości nieruchomości w roku t. Dla uproszczenia przyjęto jednakowa maksymalna granice wieku dla kobiety i mężczyzny – 95 lat (opierając się na danych zawartych w tablicach przeciętnego trwania życia, które wskazują na zbliżone prawdopodobieństwo zgonu obu płci po przekroczeniu wieku 90 lat).
LtVt≥ 80%
W celu porównania finansowego aspektu modelu kredytowego i sprzedażowego poniżej zaprezentowano kwoty renty dożywotniej oferowanej w modelu sprzedażowym, możliwe do uzyskania w zależności od wieku oraz wartości nieruchomości. Mając na uwadze powściągliwość funduszy hipotecznych w zakresie ujawniania stosowanych przez nie modeli kalkulacji, co jest podyktowane strategią biznesowa, poniższe dane liczbowe oparte są o publikacje prasowe. W portalu finanseosobiste.pl znalazło się porównanie kwot możliwych do uzyskania z trzech największych funduszy hipotecznych, przy założeniu, ze przedmiotem transakcji jest mieszkanie własnościowe w Warszawie, o powierzchni 50m² i wartości 400 000 PLN.
Żródło:Portal finanseosobiste.pl na podstawie opracowania Open Finance
Poniżej przedstawiono wykres obrazujący kształtowanie się miesięcznych wypłat z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego w wariancie I – III oraz renty dożywotniej z trzech największych funduszy hipotecznych, dla kobiety posiadającej mieszkanie w Warszawie o powierzchni 50m²oraz wartości ok. 400 000 PLN.
Dla mężczyzny, przy analogicznych założeniach, kwoty możliwe do uzyskania kształtowałyby się w sposób przedstawiony na poniższym wykresie.
Analiza powyższych wykresów wskazuje wyraźnie, ze najwyższe kwoty miesięcznej wypłaty będa możliwe do uzyskania w wariancie II odwróconego kredytu hipotecznego. Jak wskazano powyżej, jest to jednocześnie wariant realny. Nawet przyjmując ostrożniejsze podejście należy oczekiwać, ze rzeczywiste kwoty wypłat z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego w kształcie proponowanym aktualnie w projekcie założeń będa przyjmować wartości w przedziale pomiędzy wariantem I oraz wariantem II, co wciąż będzie stanowić dla potencjalnych beneficjentów rozwiązanie korzystniejsze pod względem finansowym, niż model sprzedażowy.
Na uwagę zasługuje również niski poziom przewidywanych wypłat w hipotetycznym wariancie dożywotnim odwróconego kredytu hipotecznego. Model kredytowy z opcja dożywotniej wypłaty byłby nieefektywny ekonomicznie zarówno dla beneficjentów, jak również dla instytucji kredytowych.
Wynika to z odmiennego modelu biznesowego w porównaniu z forma sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia – bank ponosiłby podwójne ryzyko związane z długowiecznością kredytobiorcy – z jednej strony ryzyko związane z brakiem możliwości oszacowania momentu odzyskania zabezpieczenia, z drugiej strony brakiem możliwości oszacowania pełnej kwoty kredytu, bez możliwości kompensacji tego ryzyka w sposób analogiczny, jak ma to miejsce w modelu sprzedażowym.
Analiza czynników pozaekonomicznych
Projektowana regulacja będzie oddziaływać na obywateli również w kontekście pozaekonomicznym. Zawarte w niej rozwiązania pozwalają na dopasowanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego do poziomu rozwoju społecznego kraju, w tym w szczególności do stanu relacji międzypokoleniowych, oczekiwań w odniesieniu do poziomu bezpieczeństwa, czy mentalności społeczeństwa i sposobu postrzegania nieruchomości.
Analizując ukształtowanie relacji międzypokoleniowych należy wskazać, ze pomimo iż osoby starsze zaliczane są w Polsce do grupy osób o niedostatecznych zasobach finansowych, obserwowane jest zjawisko asymetryczności świadczeń, polegające na pomocy płynącej od pokoleń starszych ku młodym. Pomoc dorosłym dzieciom czy wnukom świadczyło w 2007 roku ponad 20% osób starszych, w tym prawie 6% udzielało jej w sposób stały[1].
Specyficzne ukształtowanie relacji międzypokoleniowych, które sprawia, ze starsze pokolenia stanowią źródło pomocy i wsparcia dla młodszych pokoleń, obejmuje również sposób postępowania z posiadanymi nieruchomościami. Najczęstszym sposobem dystrybuowania praw do nieruchomości przez osoby starsze jest przekazywanie ich swoim dzieciom, wnukom lub krewnym.
Stan stosunków międzypokoleniowych w Polsce, w którym dominuje tendencja do materialnego zabezpieczania interesów młodszych pokoleń przez pokolenia starsze, przemawia za tym, aby projektowana usługa finansowa mająca na celu wsparcie finansowe osób posiadających nieruchomości, którzy w większości będą osobami starszymi, przewidywała również pewien mechanizm finansowej partycypacji spadkobierców.
Projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym został opracowany w sposób, który umożliwia „konsumowanie nieruchomości” w pierwszej kolejności osobie, która taka umowę zawarła, a w sytuacji gdy do śmierci kredytobiorcy pełna wartość nieruchomości nie została „skonsumowana”, wypłatę równowartości pozostałej wartości nieruchomości na rzecz spadkobierców. Należy podkreślić, ze tego mechanizmu pozbawiony jest model sprzedażowy.
Funkcjonujące na rynku fundusze hipoteczne umożliwiają wprawdzie spadkobiercom wykup nieruchomości po śmierci beneficjenta, nie przewidują jednakże możliwości zwrotu części nieskonsumowanej. Podstawowa różnice pomiędzy modelem sprzedażowym a kredytowym stanowi zatem dystrybucja tej części kapitału zakumulowanego w nieruchomości, której równowartość nie została beneficjentowi udostępniona.
W przypadku modelu sprzedażowego śmierć beneficjenta oznacza zwolnienie nieruchomości z ciążących na niej obciążeń (dożywocie, służebność osobista), natomiast różnica pomiędzy cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości a wartością świadczenia wypłaconego beneficjentowi stanowi zysk podmiotu wypłacającego świadczenie. Zysk świadczeniodawcy jest zatem tym wyższy, im wcześniej po zawarciu umowy nastąpi śmierć beneficjenta.
Model kredytowy zaprojektowany został w sposób odmienny. Po śmierci beneficjenta bank zwraca się do jego spadkobierców z propozycja dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości. Należy zaznaczyć, ze rozwiązanie takie będzie korzystne dla spadkobierców w sytuacji, kiedy śmierć kredytobiorcy nastąpiła w krótkim okresie po zwarciu umowy, a kwota kredytu wypłacana była w ratach. Jeżeli jednak spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty kredytu, maja obowiązek przeniesienia prawa do nieruchomości na bank.
Kluczowym rozwiązaniem jest obowiązek dokonania przez bank zwrotu różnicy pomiędzy wartością nieruchomości oraz wysokością kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami, na rzecz spadkobierców. Zatem na wzroście wartości nieruchomości w czasie (który jest zjawiskiem naturalnym) zyskuje kredytobiorca (który może renegocjować z bankiem umowę odwróconego kredytu hipotecznego w celu podwyższenia kwoty kredytu) lub spadkobiercy. Zysk banku stanowią jedynie odsetki od kredytu, analogicznie jak przy tradycyjnej działalności kredytowej. Zysk ten będzie tym wyższy, im później nastąpi śmierć kredytobiorcy.
Projektowana regulacja będzie wpływać w sposób pozytywny na obywateli również w kontekście ich oczekiwań w odniesieniu do poziomu bezpieczeństwa oraz sposobu postrzegania nieruchomości jako efektu życiowego dorobku. W Polskim społeczeństwie dążenie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poprzez nabycie prawa własności nieruchomości jest bardzo silne, w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, w których dominuje model długoterminowego najmu (np. Niemcy, gdzie w strukturze własnościowej mieszkań tylko ok. 35% zasobu mieszkaniowego znajduje się w rękach osób fizycznych).
Posiadanie prawa własności nieruchomości stanowi swego rodzaju gwarancje bezpieczeństwa, dając możliwość zamieszkania lub pełniąc funkcje lokacyjna (tezauryzacja), tj. stanowiąc sposób lokowania środków finansowych. Nieruchomość jako lokata środków finansowych jest relatywnie trwała, a przez to specyficznie bezpieczna, w związku z generalna tendencja wzrostu jej wartości w czasie, i jest pożądana w szczególności w okresie nasilonych zjawisk inflacyjnych w gospodarce. Nie stanowi zatem zaskoczenia fakt, ze osoba nabywająca prawo własności nieruchomości niechętnie się tego prawa pozbywa (o ile sprzedaż nieruchomości nie jest związana z nabyciem innej).
W przypadku osób starszych istotna role odgrywają czynniki emocjonalne – osoba zamieszkująca w danej nieruchomości przez wiele lat nie jest skłonna do jej opuszczenia. Odwrócony kredyt hipoteczny w kształcie zaproponowanym w projekcie założeń w sposób odpowiedni wpisuje się w powyższe uwarunkowania, umożliwiają upłynnienie kapitału zakumulowanego w nieruchomości bez konieczności sprzedaży nieruchomości, a zatem zapewniając poczucie bezpieczeństwa w postaci nieprzerwanego dysponowania prawem własności nieruchomości oraz dając gwarancje dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości.
[1] Elżbieta Tarkowska, Oblicza polskiej biedy, http :/ jwww.przeciw-ubostwu.rpo.gov.pljpliki/1179995085.pdf