Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/prawo-miru-domowego-a-wynajem,568,p.html
Timestamp: 2019-10-21 22:56:19
Legal References Found: art. 5
 art. 3531
 art. 97
 art. 193
 art. 918
 art. 184
 art. 186

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-09-23
Wynajmuję stołówkę szkolną jako ajent. Ostatnio zdarza się, że dyrektor szkoły korzystając z klucza, który obowiązkowo należało dorobić, wchodzi do kuchni poza godzinami urzędowania, kiedy mnie nie ma ani żadnego mojego pracownika. Czy w przypadku oświaty nie obowiązuje prawo miru domowego? Jakie mam prawa w tym przypadku? Dyrektor utrzymuje, że to nadal pomieszczenia szkolne i ma prawo wchodzić do nich w razie potrzeby.
Faktycznie w opisanej przez Panią sytuacji przejawiają się skutki bezrefleksyjnej pogoni za zyskiem – np. pod wpływem propagandy (przekazywanej, między innymi, podczas szkoleń lub kursów), jakoby outsourcing (przekazywanie zadań podmiotom zewnętrznym) miał same zalety. Dominacja propagandy nad realiami ma swoje skutki – także w kapitalizmie. Uproszczone (a zwłaszcza prostackie) „modele ekonomiczne” w praktyce skutkują niepokojami, sporami (w tym prawnymi), zamieszaniem i często krzywdą ludzką. Szkoły oraz ich organy prowadzące (np. gminy lub powiaty) dążą do „oszczędności”, np. spychając część swych zadań na kogoś innego – często bez zastanawiania się nad tym, że ów inny (na ogół przedsiębiorca) także ma swoje uprawnienia, które mogą być dochodzone na drodze prawnej.
Pani prawdopodobnie ma umowę najmu, na podstawie której Pani korzysta z pomieszczeń szkolnych. Proponuję dokładnie wczytać się w tę umowę. Poza tym przyda się zwrócenie uwagi – przez obie strony umowy – na zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa; są to nie tylko kryteria mogące korygować korzystanie z uprawnień – szczególnie art. 5 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – ale także kryteria ograniczające wykonywanie uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) oraz wskazujące sposób wykonywania zobowiązań, szczególnie z uwagi na treść artykułu 354 K.c.:
Zasady współżycia społecznego są także kryterium ograniczającym zasadę swobody umów – wyrażoną w art. 3531 K.c.: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Treść umowy (o ile sformułowano ją sensownie i rzeczywiście dobrowolnie) może zawierać bardzo ważne wskazówki w zakresie uprawnień i obowiązków stron. Naruszenie umowy (także przez wynajmującego) może wywoływać skutki prawne – szczególnie na podstawie przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy (art. 471 i następne K.c.). W bardzo poważnych przypadkach może dojść nawet do rozwiązania umowy – nie można wykluczyć, że do tego faktycznie ktoś dąży, wywołując sytuacje Panią niepokojące (by Panią w praktyce nakłonić do zażądania rozwiązania umowy lub jej wypowiedzenia). Być może umowa zawiera postanowienia dotyczące korzystania z pomieszczeń; w przypadku powierzenia Pani żywienia uczniów (a może także pracowników szkolnych), najprawdopodobniej Pani (jako przedsiębiorca) jest uprawniona korzystać z pomieszczenia szkolnego przeznaczonego „do obsługiwania publiczności” (zwrot z art. 97 K.c.) – to jest stołówki (jadalni), a więc pomieszczenia, w którym przebywanie osób trzecich jest niezbędne do tego, by Pani mogła realizować zamierzony cel gospodarczy (odpłatne żywienie ludzi).
Prawdopodobnie chodzi o umowę bardziej złożoną, niż sam (w pytaniu akcentowany) najem pomieszczeń; Pani to wie i jest w stanie sprawdzić. W przypadku samego najmu byłoby łatwiejsze podejście zdecydowane – np. powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa naruszenia miru domowego, to jest przestępstwa stypizowanego w art. 193 Kodeksu karnego; Pani jest uprawniona zdecydować o takim powiadomieniu (np. skierowanym do organów ścigania). Wskazane przez Panią pomieszczenia (w tym przeznaczone do przygotowywania posiłków) znajdują się w budynku szkolnym, zaś za funkcjonowanie szkoły jako całości odpowiada jej dyrektor – wspomagany przez inne osoby. Pani wiedziała, gdzie Pani najmuje pomieszczenia – jest (nawet dla tak zwanego postronnego obserwatora) poważna różnica między najęciem odrębnego budynku lub pomieszczenia, a korzystaniem z części czynnej instytucji (np. szkoły). Używanie haseł (np. „mir domowy” lub „komfort”) nie zmieni realiów; zresztą zamknięcie szkoły i pozostawienie prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w danym budynku zapewne odbiegałoby od Pani celów zarobkowych – łatwiej jest mieć zapewnionych (w tym przypadku przez wynajmującego) klientów dosłownie na miejscu, niż szukać ich „w okolicy” (np. „na mieście”). Pani stoi przed poważnymi wyborami – zwłaszcza sposobu dążenia do rozwiązania konfliktu.
Kapitalizm (zwłaszcza w wersji liberalnej) oznacza, między innymi, spory zakres swobody w podejmowaniu decyzji; np. odnośnie do dochodzenia roszczeń i sposobów rozwiązywania sporów. Pani jest uprawniona zarówno skierować do organów ścigania powiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa (np. przestępstwa naruszenia miru domowego), jak i przekonywać ustnie dyrektora szkoły do zmiany praktyki (kolidującej z prowadzoną przez Panią działalnością zarobkową na terenie szkoły). Oczywiście, są także dopuszczalne „środki pośrednie”. Pani jest władna przestawić na piśmie swe żądania – czy to dyrektorowi szkoły, czy to jej organowi założycielskiemu; w piśmie (np. nazwanym „wezwaniem przedsądowym”) należałoby przedstawić właściwy (Pani zdaniem) wariant oraz wskazać czas oczekiwania na odpowiedź. Propozycja zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) powinna być zawarta także w (kierowanym do sądu rejonowego) zawezwaniu do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego; jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa. W grę mogłoby wchodzić także wytoczenie powództwa – np. o: obniżenie czynszu, rozwiązanie umowy lub o odszkodowanie (w przypadku wystąpienia szkód) w związku z nienależytym wykonywaniem umowy przez wynajmującego (art. 471 i następne K.c.). Funkcjonowanie kuchni (zwłaszcza służącej do przygotowywania posiłków dla sporej liczby ludzi) wiąże się z uprawnieniami kontrolnymi – szczególnie realizowanymi przez SANEPID; w praktyce różnie bywa z przebiegiem i wynikami różnych kontroli, ale (być może) pisemne zalecenia odnośnej instytucji skłoniłyby dyrektora szkoły do większej oględności w związku z prowadzoną przez Panią na terenie szkoły działalnością gospodarczą. Oby nie wystąpiły okoliczności uzasadniające interwencję organów ścigania w pomieszczeniach, które Pani najmuje.
Ważne sprawy powinny być załatwiane na piśmie. Pisma dobrze jest składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez biuro podawcze lub sekretariat instytucji). Wysyłając pismo listem poleconym, warto korzystać z opcji „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”.
Proponuję zastanowić się nad sposobami takiego zabezpieczania rzeczy (zwłaszcza surowców spożywczych), by były one bezpieczne (np. przed kontaktem z kimś chorym) także podczas niepożądanych „wizyt”. Doświadczenie uczy, że w pomieszczeniach kuchennych są różne schowki i szafki (które często da się zamknąć). Być może wprowadzenie korekt w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (np. przechowywanie artykułów spożywczych w zamkniętej spiżarni lub zabezpieczonych szafach) wystarczyłoby.
Strony umowy – np. strony umowy najmu (wynajmujący oraz najemca) – mają określone obowiązki i uprawnienia. W przypadku umowy najmu rzadkością jest dbanie o poczucie komfortu drugiej strony. Chodzi przecież o pomieszczenia (czyli rzeczy).
▸ Wynajem mieszkania kilku osobom - czy wystarczy jedna umowa?
▸ Prawa najemcy do decydowania o całym lokalu