Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przychod/0114-kdip3-1-4011-358-2018-1-am
Timestamp: 2019-04-19 10:28:44
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 394
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 394
 art. 394
 art. 394
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 394
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 394
 art. 394
 art. 394
 art. 14
 art. 14
 art. 389
 art. 14
 art. 14

Document Content:
♦ › Przychód › 0114-KDIP3-1.4011.358.2018.1.AM
Ustalenie momentu uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wybudowanych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2018 r. (data wpływu 9 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wybudowanych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - jest prawidłowe.
W dniu 9 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wybudowanych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w ramach której realizuje projekty budowlane w zakresie wznoszenia budynków oraz dokonuje dostawy budynków mieszkalnych i użytkowych.
W dniu 16 grudnia 2016 roku na mocy aktu notarialnego dokonał nabycia prawa własności do nieruchomości gruntowej o powierzchni 1931 m2 na której w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzi inwestycję budowlaną polegającą na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych tzw. bliźniaków. Po wybudowaniu każdego budynku mieszkalnego i zgłoszeniu ich do użytkowania zostaje wydzielona osobna działka gruntu o powierzchni 220 m2 przynależna do danego budynku.
Z przyszłymi nabywcami budynków Wnioskodawca zawiera umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, o których mowa powyżej.
Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej, inwestycja w postaci budynku mieszkalnego wraz z wydzieleniem osobnej działki gruntu nie jest jeszcze dokonana. W Umowie strony wyznaczają termin zawarcia umowy właściwej z możliwością wyznaczenia nowego terminu w przypadku gdy z przyczyn niezależnych od sprzedającego w terminie wyznaczonym do zawarcia umowy sprzedaży nie będzie wydana prawomocna decyzja podziałowa. W takim wypadku strony wyznaczą nowy termin do zawarcia umowy sprzedaży.
Zgodnie z zapisami zawartej umowy przedwstępnej strona kupująca tytułem zabezpieczenia warunków umowy dokonuje na rzecz Wnioskodawcy płatności zadatku w kwocie 45 tysięcy złotych. Kwota zadatku płatna jest w terminie 30 dni roboczych od przekazania stronie kupującej pozwolenia na budowę inwestycji w postaci opisywanego budynku.
Płatność zadatku następuje za pośrednictwem przelewu bankowego. Zgodnie z treścią umowy w przypadku gdy do upływu wskazanego powyżej terminu nie wpłynie na konto strony sprzedającej kwota zadatku wówczas umowa zostaje automatycznie rozwiązana. Zgodnie z brzmieniem art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) jeżeli umowa sprzedaży nie zostanie zawarta z winy kupującego wpłacony zadatek ulega przepadkowi na rzecz sprzedającego, a w przypadku gdy umowa sprzedaży nie zostanie zawarta z winy sprzedającego zadatek w podwójnej wysokości zostanie zwrócony przez sprzedającego na rzecz kupującego.
Dalsze zapisy w umowie wskazują, że w przypadku zawarcia umowy sprzedaży kwota zadatku zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.
Przedmiotem wniosku o interpretację prawa podatkowego są wątpliwości w zakresie rozpoznania przychodu z tytułu otrzymanego zadatku.
Czy na moment otrzymania od kupującego kwoty zadatku, o którym mowa w opisie stanu faktycznego, zadatek ten stanowi przychód na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?
Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymany zadatek do czasu zawarcia umowy sprzedaży nie będzie stanowił przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie, w przypadku kiedy do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego zadatek ten stanowić będzie przychód dopiero w momencie jego zatrzymania przez sprzedającego ( przepadek zadatku dla kupującego).
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 200 z późn. zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
Podstawowa zasada określania daty powstania przychodu związanego z działalnością gospodarczą została uregulowana w treści art. 14 ust. 1c ustawy. Zgodnie z powyższą regulacją za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1 h-1 j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
Dla ustalenia przychodu istotnym zagadnieniem jest określenie daty uzyskania przychodu, z którą ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych łączy moment powstania obowiązku podatkowego. Pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu należnego ma dzień dokonania czynności wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania. Natomiast stosownie do postanowień art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).
Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodu z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane lub należne kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego, związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. W myśl art. 394 § 1 - 3 ustawy Kodeks cywilny, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zgodnie z art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Przepis art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego, stanowi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Dokonując analizy zapisów ustawy Kodeks cywilny dotyczących zadatku należy zauważyć, iż na moment dokonania wpłaty zadatku nie dochodzi do definitywnego przysporzenia kwoty zadatku przez stronę sprzedającą. Na skutek rozwiązania umowy przez strony lub jej nie zawarcia z winy sprzedającego zadatek ulega zwrotowi na poczet strony kupującej.
Przepisy podatkowe nie definiują pojęcia zadatku jednakże nie ulega wątpliwości, iż taka forma zabezpieczenia umowy wpisuje się w dyspozycję powołanego powyżej przepisu art. 14 ust. 3 ustawy. Jest to bowiem rodzaj wpłaty na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego zawarta została umowa przedwstępna dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W ramach Umowy przedwstępnej strona kupująca dokonała wpłaty zadatku na rzecz sprzedającego. W momencie zawarcia umowy właściwej (Umowy sprzedaży) kwota wpłaconego zadatku zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedawanej nieruchomości. Z Umowy wynika, że w przypadku nie zawarcia umowy właściwej z winy kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego, natomiast w odwrotnej sytuacji sprzedający zobowiązany będzie do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości na rzecz kupującego. Zatem do czasu ziszczenia się przesłanek w postaci zawarcia umowy sprzedaży lub nie odstąpienia od zawarcia umowy z winy kupującego kwota zadatku nie stanowi dla Wnioskodawcy definitywnego przysporzenia.
Należy zauważyć, iż w podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 28 kwietnia 2017 roku sygn. 0115-KDIT3.4011.13.2017.1.PSZ
Z uwagi na powyższe zdaniem Wnioskodawcy otrzymany na podstawie zawartej umowy przedwstępnej zadatek nie będzie stanowił przychodu w rozumieniu przepisów art. 14 ust. 1 Ustawy, a jedynie wpłatę na poczet przyszłej dostawy towaru o której mowa w art. 14 ust. 3 Ustawy. Tym samym o przychodzie należnym w rozumieniu art. 14 ust. 1c ustawy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości można będzie mówić dopiero wówczas gdy zostanie zawarta Umowa sprzedaży tych nieruchomości w formie aktu notarialnego. Kwota zadatku będzie stanowić także przychód podatkowy w sytuacji zaliczenia jej na rzecz Wnioskodawcy zgodnie z regulacjami art. 394 ustawy Kodeks cywilny oraz zawartej Umowy przedwstępnej ( przepadek zadatku z winy kupującego). W takim przypadku przychód nastąpi dopiero w momencie faktycznego przepadku zadatku dla kupującego i zaliczeniu go na rzecz Wnioskodawcy ze względu na nie zawarcie umowy z winy kupującego.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Podstawowa zasada określania daty powstania przychodu związanego z działalnością gospodarczą została uregulowana w treści art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
Dla ustalenia przychodu istotnym zagadnieniem jest określenie daty uzyskania przychodu, z którą ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych łączy moment powstania obowiązku podatkowego. Pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu należnego ma dzień dokonania czynności – wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania.
Natomiast stosownie do postanowień art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodu z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane lub należne kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego, związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. W myśl art. 394 § 1 - 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz.U. z 2018 r., poz. 917 z późn. zm.), w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zgodnie z art. 394 § 2 ww. ustawy, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Przepis art. 394 § 3 kodeksu cywilnego, stanowi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Należy jednak zwrócić uwagę, że na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawsze wcześniej otrzymana należność jest należnością, która na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, nie powoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. O kwalifikacji otrzymanej kwoty na poczet przyszłych okresów sprawozdawczych decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy kwoty nie stanowiące na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy przychodu, nie mają takiego charakteru ze względu na możliwość ich zwrotu przed terminem sprzedaży składników majątku, na poczet której zostały wpłacone – przy zachowaniu warunków właściwych dla danego rodzaju przedpłaty. Fakt, że określona wpłata stanowi zadatek na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, która zostanie wykonana w przyszłości, musi zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji.
Należy zauważyć, iż w umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego, w myśl których przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia wcześniej warunkowej umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej) ani wcześniejsza zapłata część lub całość kwoty ostatecznej (art. 155 i 158 ustawy Kodeks cywilny).
Powołane przepisy Kodeksu cywilnego określają, iż za moment zbycia uznaje się dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.
Zatem, o przychodzie należnym w rozumieniu art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości można mówić dopiero wówczas gdy zostanie zawarta umowa sprzedaży tych nieruchomości w formie aktu notarialnego. Natomiast środki pieniężne stanowiące zadatek, otrzymane na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie stanowią w dacie ich otrzymania przychodu dla celów podatku dochodowego.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w ramach działalności gospodarczej realizuje projekty budowlane w zakresie wznoszenia budynków oraz dokonuje dostawy budynków mieszkalnych i użytkowych. W dniu 16 grudnia 2016 roku na mocy aktu notarialnego Wnioskodawca nabył prawo własności do nieruchomości gruntowej o powierzchni 1931 m2, na której w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi inwestycję budowlaną polegającą na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych tzw. bliźniaków.
Po wybudowaniu każdego budynku mieszkalnego i zgłoszeniu ich do użytkowania zostaje wydzielona osobna działka gruntu o powierzchni 220 m2 przynależna do danego budynku. Z przyszłymi nabywcami budynków Wnioskodawca zawiera umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, o których mowa powyżej. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej, inwestycja w postaci budynku mieszkalnego wraz z wydzieleniem osobnej działki gruntu nie jest jeszcze dokonana. W umowie strony wyznaczają termin zawarcia umowy właściwej, z możliwością wyznaczenia nowego terminu w przypadku gdy z przyczyn niezależnych od sprzedającego w terminie wyznaczonym do zawarcia umowy sprzedaży nie będzie wydana prawomocna decyzja podziałowa. W takim wypadku strony wyznaczą nowy termin do zawarcia umowy sprzedaży. Zgodnie z zapisami zawartej umowy przedwstępnej strona kupująca tytułem zabezpieczenia warunków umowy dokonuje na rzecz Wnioskodawcy płatności zadatku w terminie 30 dni roboczych od przekazania stronie kupującej pozwolenia na budowę inwestycji w postaci opisywanego budynku.
W przypadku gdy do upływu wskazanego powyżej terminu nie wpłynie na konto Wnioskodawcy kwota zadatku wówczas umowa zostaje automatycznie rozwiązana. natomiast, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży kwota zadatku zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.
Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawne oraz przedstawiony stan sprawy stwierdzić należy, że kwoty zadatku otrzymane od kupujących - do czasu zawarcia umów sprzedaży - nie będzie stanowiła przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstanie w momencie przeniesienia własności nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę własność nieruchomości.
0114-KDIP3-1.4011.358.2018.1.AM