Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb2-4514-402-16-2-mm
Timestamp: 2018-12-19 09:17:02
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 14

Document Content:
IPPB2/4514-402/16-2/MM | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › IPPB2/4514-402/16-2/MM
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 26 października 2016 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2016 r. (data wpływu 18 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 18 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Wnioskodawca lub Nabywca] planuje nabyć za wynagrodzeniem [dalej: Transakcja] od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Sprzedający lub Zbywca] nieruchomość [dalej: Nieruchomość].
Zbywca jest polską spółką prawa handlowego, działającą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, utworzoną i działającą w oparciu o polskie regulacje prawne. Działalność gospodarcza Zbywcy polega głównie na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W portfelu Zbywcy znajduje się obecnie inwestycja biurowa, będąca przedmiotem niniejszej Transakcji. Zbywca prowadzi przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych. Dochody osiągane z wynajmu Nieruchomości są opodatkowane w Polsce podatkiem dochodowym od osób prawnych (na podstawie ewidencji rachunkowej) prowadzonej w postaci ksiąg rachunkowych] i podatkiem VAT (na podstawie rejestrów VAT). Zbywca posiada numer NIP oraz status czynnego podatnika VAT w Polsce.
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje;
prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu, oznaczonych numerami ewidencyjnymi 36/10 [dalej: Działka 1] oraz 36/11 [dalej: Działka 2], dla których Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [dalej łącznie: Działki],
własność znajdującego się na Działce 1 budynku biurowego [dalej: Budynek], wraz ze związanymi z nim obiektami budowlanymi, w tym budowlami, w szczególności w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych znajdującymi się na Działkach [dalej: Budowle].
Zbywca nabył Działki od podmiotu trzeciego jako działki niezabudowane, na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 23 kwietnia 2014 r. Sprzedaż Działek podlegała opodatkowaniu VAT w związku z tym, że Działki te były przeznaczone pod zabudowę w decyzji z dnia 31 marca 2011 r. o warunkach zabudowy. Na Zbywcę przeniesione zostały również prawa i obowiązki z decyzji administracyjnych związanych z planowaną budową Budynku i Budowli (w tym z decyzji o pozwoleniu na budowę).
Sprzedający odliczył VAT naliczony przy zakupie Działek mając na uwadze prowadzenie w przyszłości działalności gospodarczej na Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.
Zbywca wybudował Budynek i Budowle zlokalizowane na Działkach, po czym w dniu 3 lutego 2016 r. uzyskał pozwolenie na ich użytkowanie. Budynek został faktycznie oddany do użytkowania w kwietniu 2016 r., z uwagi na konieczność przeprowadzenia odbiorów pożarowych oraz usunięcia usterek zidentyfikowanych w protokole odbioru prac od głównego wykonawcy.
W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku, Budowli i z zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości), Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
Zbywca zawarł umowy najmu, zgodnie, z którymi część powierzchni Budynku, tj. wydzielone lokale, oraz w niektórych przypadkach również miejsca parkingowe, zostały już oddane najemcom do użytkowania (wraz z możliwością korzystania z części wspólnej Nieruchomości oraz Budowli). Pozostałe powierzchnie Budynku oraz Budowle nie zostały jeszcze na moment składania wniosku oddane do użytkowania w ramach umowy najmu. Nie można wykluczyć, że na moment Transakcji część lub być może nawet całość powierzchni przeznaczonych pod wynajem, ale niewynajętych w dacie złożenia niniejszego wniosku, zostanie oddana do użytkowania w ramach najmu lub innej podobnej umowy np. dzierżawy. W szczególności, nie można wykluczyć, że w dniu Transakcji bądź po jej dokonaniu Sprzedający oraz Kupujący zawrą umowę typu master lease, na mocy której Zbywca wynajmie od Nabywcy części powierzchni Budynku, które na moment Transakcji nie będą jeszcze przedmiotem umów najmu z podmiotami trzecimi, oraz ewentualnie zobowiąże się do ponoszenia innych dodatkowych kosztów związanych z niewynajętymi powierzchniami Budynku.
Część powierzchni Budynku jest ze względów technicznych i funkcjonalnych wyłączona spod najmu. W dacie planowanej Transakcji okres wykorzystywania /użytkowania powierzchni wyłączonych spod wynajmu dla celów, dla jakich są przeznaczone, będzie krótszy niż 2 lata.
Budynek od momentu jego wzniesienia przeznaczony był pod wynajem. Sprzedający okresowo użytkował dla celów własnych niektóre, w danym momencie niewynajęte powierzchnie Budynku tj. Sprzedający przejściowo przechowywał określone materiały np. do aranżacji biur na niewynajętych powierzchniach. Przy czym, w dacie planowanej Transakcji żadne z powierzchni Budynku nie będą wykorzystywane dla celów własnych Sprzedającego przez okres co najmniej 2 lat.
Podsumowując, na moment Transakcji cała powierzchnia Budynku i Budowli będzie użytkowana (czy to przez najemców czy dla potrzeb własnych Sprzedającego) przez okres krótszy niż 2 lata.
Budynek i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, od momentu oddania ich do użytkowania, nie były przez Sprzedającego ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny [Dz. U. Z 2016 r., poz. 380 - dalej: KC lub Kodeks cywilny], wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.
W wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:
prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę, przy czym nie można całkowicie wykluczyć (aczkolwiek jest to sytuacja mało prawdopodobna), że niektóre z umów budowlanych zostaną przeniesione na Nabywcę w całości;
prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego, prawa autorskie do loga oraz do domeny internetowej,
ewentualne elementy wyposażenia Budynku, w szczególności meble tarasowe.
W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, iż jego intencją jest nabycie budynku oraz praw i obowiązków, które przejdą na niego z mocy prawa lub są niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, w tym świadczeniem usług:
technicznego facility management,
utrzymania porządku/czystości w Nieruchomości,
ochrony fizycznej i monitoringu Nieruchomości;
komercjalizacji budynku
dostawy mediów do Nieruchomości (w szczególności energii elektrycznej, dostawy wody i odbioru ścieków, dostawy ciepła, dostawy usług telekomunikacyjnych),
Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
umowy o świadczenie usług prawnych,
umów o świadczenie usług marketingowych,
Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomości, jak również obsługą administracyjną działalności Zbywcy na terytorium Polski są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami z grupy kapitałowej Zbywcy lub podmiotami trzecimi.
Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych (w szczególności w sposób pozwalający na przyporządkowanie do Nieruchomości konkretnych przychodów, kosztów, należności lub zobowiązań). Również Nabywca nie planuje dokonać takiego wydzielenia po zawarciu Transakcji.
Obecnie - poza wynajmem Nieruchomości - Zbywca nie prowadzi innej działalności gospodarczej na terytorium Polski i nie jest prawnym właścicielem żadnych innych nieruchomości zlokalizowanych w Polsce ani też żadnych innych aktywów, pozwalających na osiąganie dochodów na terytorium Polski. Nie można wykluczyć, iż po Zbyciu Nieruchomości w grupie kapitałowej Zbywcy zostaną podjęte działania restrukturyzacyjne, które mogą doprowadzić do likwidacji Zbywcy, jego połączenia z inną spółką kapitałową lub sprzedaży poza ww. grupę.
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca poinformował, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Sprzedający.
Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 października 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-604/16-2/IG.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają m.in. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Jak wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, a na Wnioskodawcy nie będzie spoczywał obowiązek rozliczenia PCC z tytułu Transakcji tj. z tytułu nabycia Nieruchomości.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Wnioskodawca lub Nabywca] planuje nabyć za wynagrodzeniem [dalej: Transakcja] od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Sprzedający lub Zbywca] nieruchomość [dalej: Nieruchomość].
W interpretacji indywidualnej z dnia 24 października 2016 r. Nr IPPP3/4512-604/16-2/IG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym:
„(...) z uwagi na fakt, iż:
- w ocenie Wnioskodawcy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).”
IPPB2/4514-402/16-2/MM