Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/czy-wynajmujacy-prawidlowo-wypowiedzial-umowe-najmu,239,p.html
Timestamp: 2019-06-19 13:52:45
Legal References Found: art. 659
 art. 659
 art. 664
 art. 680
 art. 681
 art. 271
 art. 688
 art. 673
 art. 687
 art. 78
 art. 61

Document Content:
Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2017-07-19
Mieszkam w wynajętym pokoju. Przypadkowo okazało się, że kobieta, z którą umowa najmu została podpisana, nie jest właścicielem lokalu. W umowie figuruje jako „właścicielem lokalu”, nie ma tam wpisu „z upoważnienia właściciela”. Dwa dni temu umowa najmu została mi wypowiedziana telefonicznie. Poprosiłam o formę pisemną, ale otrzymałam tylko e-maila z wypowiedzeniem, w którym nie wszystkie rubryki są wypełnione i brakuje podpisu wynajmującej. Nakazano mi, abym wyprowadziła się w ciągu miesiąca. Moje pytania: czy umowa najmu podpisana z osobą, która nie jest właścicielem, jest ważna? Czy wypowiedzenie wysłane w formie elektronicznej bez podpisu stwarza podstawy do rozpoczęcia biegu miesięcznego terminu wypowiedzenia? Czy właściwie jest ono skuteczne w sytuacji, gdy nie wiedząc o tym, zawarłam umowę z osobą, która nie jest właścicielem?
Znalazła się Pani w dość trudnej i kłopotliwej sytuacji. Niekiedy niestety natykamy się na osoby, które wykorzystują dobrą wiarę w swoich celach. Nie znam treści umowy najmu, jaka została zawarta, w związku z tym mogę odpowiedzieć jedynie w oparciu o przepisy obowiązującego prawa.
Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym (K.c.), w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne Kodeksu cywilnego. Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 K.c. jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas wynajmujący ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 Kodeksu cywilnego normują wyłącznie najem lokalu. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 681 K.c. to najemcę obciążają drobne nakłady czynione na rzecz lokalu, np. malowanie ścian, drobne naprawy drzwi, okien itp.
Niestety przepisy wprost nie zawierają żadnego stwierdzenia, z którego by wynikało, że wynajmującym musi być właściciel mieszkania. Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu najemcy, a jak rozumiem, obowiązek ten został wypełniony. Nie wpływa to na ważność samej umowy najmu, jednakże może rodzić kłopoty dla najemcy, zwłaszcza gdy właściciel będzie chciał dysponować swoim mieszkaniem. Przykro mi, ale umowa mimo to pozostaje ważna, choć uważam, że stanowiłoby to podstawę do jej wypowiedzenia przez Panią.
Jeśli w umowie był zapis, iż osoba ta jest właścicielem, wówczas mogło dojść do popełnienia przestępstwa tzw. fałszerstwa intelektualnego. Zgodnie z art. 271 Kodeksu karnego dochodzi do niego, gdy osoba uprawniona do wydania dokumentu poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne. W tym wypadku chodzi o okoliczność, która ma istotne znaczenie i można stwierdzić, że doszło do fałszerstwa. Jeśli więc taka będzie Pani wola, może Pani złożyć zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa.
Nie wiem, jakie terminy wypowiedzenia zostały przewidziane w umowie najmu. Jeśli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, wówczas zgodnie z art. 688 K.c. termin wypowiedzenia to trzy miesiące naprzód. W przypadku umowy na czas oznaczony, zgodnie z art. 673 K.c., gdy czynsz jest płatny miesięcznie, można ją wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli w umowie nie było innego zapisu, a umowa jest na czas oznaczony, wówczas obowiązuje miesięczny termin wypowiedzenia.
W Kodeksie cywilnym nie zapisano, w jakiej formie powinno zostać złożone wypowiedzenie umowy najmu, w związku z tym może być złożone w każdej, nawet dorozumianej formie. Jedynie gdy wynajmujący zamierza rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu opóźnień w płatnościach, wówczas zgodnie z art. 687 K.c. powinno być ono złożone w formie pisemnej, i wówczas nie wystarcza SMS czy e-mail.
Zasadne jest odwołanie się w tym miejscu do art. 78 K.c., gdzie uregulowana została forma pisemna. Dla zachowania formy pisemnej potrzebne jest złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. To, o czym Pani pisze, nie świadczy o zachowaniu formy pisemnej, wręcz przeciwnie. Jednak, jak rozumiem, wobec Pani zastosowano „zwykłe” wypowiedzenie, przy którym nie trzeba zachowywać takiej formy. Nie wiem jednak, czy w umowie, jaka została zawarta, ten zapis nie został zmodyfikowany. Jeśli tam wprowadzono taki zapis, wówczas wynajmująca naruszyła umowę.
Takie wypowiedzenie umowy najmu jest oświadczeniem woli i zgodnie z art. 61 K.c. oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do drugiej osoby w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią, a złożone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, by mogła się zapoznać z jego treścią. Tak więc wypowiedzenie zostało złożone w chwili, gdy zostało ono złożone i mogła się Pani z nim zapoznać. Niestety mimo faktu, że wynajmująca nie jest właścicielem mieszkania, jest ona stroną umowy i miała prawo ją wypowiedzieć. Pani oczywiście może zrobić to samo.
Jeśli umowa nie zawierała odmiennych zapisów, wprowadzających konieczność zachowania formy pisemnej, wówczas takie oświadczenie pozostaje ważne i istniejące. Natomiast jeśli Pani chciała zachowania formy pisemnej, to należy zaznaczyć, że wynajmująca tego nie uczyniła, jednakże jeśli przepisy ani umowa nie przewidują formy pisemnej, wówczas tak naprawdę nie może jej Pani do tego zmusić.
Tak się przedstawia sytuacja pod względem prawnym. Jeśli Pani uważa to za konieczne, może Pani złożyć zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa. Natomiast druga strona mimo wszystko ma prawo rozwiązać umowę.