Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/1462-ippb4-4511-110-2017-1-ak
Timestamp: 2018-12-15 10:08:57
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 223
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 30

Art. 21
 art. 6
 art. 13
 art. 12
 art. 14
 art. 15
 art. 22
 art. 15
 art. 14
 art. 21
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 45
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 155
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 12
 art. 12
 art. 13
 art. 14
 art. 15
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 121
 art. 14

Document Content:
1462-IPPB4.4511.110.2017.1.AK | Interpretacja indywidualna
♦ › Cele mieszkaniowe › 1462-IPPB4.4511.110.2017.1.AK
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 5 maja 2017 r.
W zakresie skutków podatkowych powstałych u członka wspólnoty mieszkaniowej w związku ze sprzedażą udziałów w działkach.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2017 r. (data wpływu 8 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych powstałych u członka wspólnoty mieszkaniowej w związku ze sprzedażą udziałów w działkach jest:
nieprawidłowe – w odniesieniu do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25,
W dniu 8 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych powstałych u członka wspólnoty mieszkaniowej w związku ze sprzedażą udziałów w działkach.
Wnioskodawca jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej oraz właścicielem lokalu mieszkalnego o numerze 2 w budynku. Wspólnota Mieszkaniowa powstała w kwietniu 2007 roku wskutek prywatyzacji przez W.A. lokali w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, położonych na działce 15/1. Wspólnota, jako ogół właścicieli lokali, stała się właścicielem nie tylko gruntu i części urządzeń wspólnych budynków, ale także wszystkich podziemnych instalacji niezbędnych do jej funkcjonowania: wodociągów, ciepłociągów, kanałów i kabli elektrycznych, położonych na działce Nr 15/1. Budynki, wzniesione w latach 1936-1939, są w złym stanie i pilnie potrzebny jest ich gruntowny remont (przy tym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał w 2011 roku wyremontowanie budynków. W dniu 14 kwietnia 2008 roku współwłaściciele powzięli prawomocną uchwałę o podziale wspólnej nieruchomości w celu wydzielenia dwu niezabudowanych działek budowlanych do sprzedaży i przeznaczeniu przychodu na rewitalizację budynków Wspólnoty i całego terenu osiedla – we współpracy z nabywcą wydzielonego gruntu i jednocześnie inwestorem nowych budynków mieszkalnych. W czerwcu 2011 r., na zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli, decyzją Prezydenta wspólnotowa nieruchomość gruntowa (działka Nr 15/1) została podzielona na sześć działek o numerach 15/3, 15/4, 15/5, 15/6, 15/7 i 15/8, w tym przeznaczone do sprzedaży: niezabudowaną działkę Nr 15/6 i działkę Nr 15/8 zabudowaną wolnostojącym budynkiem garażowym przewidzianym do wyburzenia. Wskutek tego podziału wszyscy właściciele lokali stali się współwłaścicielami – według posiadanych udziałów we wspólnej nieruchomości – części i urządzeń wspólnych wszystkich ośmiu budynków oraz wszystkich sześciu działek gruntowych. Przygotowując rewitalizację swoich budynków, Wspólnota przygotowała potrzebne projekty architektoniczno-budowlane na początku 2011 roku. W dniu 23 marca 2012 roku i w dniu 20 listopada 2014 roku współwłaściciele powzięli dwie kolejne prawomocne uchwały określające zasady i cele inwestycji Wspólnoty. Uchwałą z dnia 20 listopada 2014 roku Wspólnota postanowiła o odkupieniu od A.M. budynku garażowego położonego na działce 15/8 i zburzeniu go, sprzedaży wydzielonych działek Nr 15/6 i Nr 15/8 wybranemu kontrahentowi oraz przeznaczeniu całej zapłaty (kwoty uzyskanej, tytułem ceny – sprzedaży) – na rewitalizację budynków Wspólnoty i całego terenu osiedla. Uchwałę tę następnie poparli wszyscy współwłaściciele w ten sposób, że każdy z nich (w tym Wnioskodawca) podpisał z inwestorem – nabywcą wydzielonego gruntu przedwstępną umowę sprzedaży (w formie aktu notarialnego) z dyspozycją przekazania części zapłaty, przypadającej na niego według udziału we wspólnej nieruchomości, bezpośrednio na konto Wspólnoty, z jednoczesnym upełnomocnieniem Zarządu Wspólnoty do dysponowania nią dla realizacji celu uchwały. Ostateczną umowę o zbyciu udziałów w działkach Nr 15/6 i Nr 15/8 na rzecz nabywcy, Wnioskodawca zawarł dnia 22 kwietnia 2016 roku, podobnie jak pozostali właściciele lokali. W ten sposób współwłaściciele utworzyli fundusz inwestycyjny Wspólnoty, przeznaczony jednorazowo na sfinansowanie remontów, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z odrębnym subkontem.
Działając na podstawie uchwały z dnia 20 listopada 2014 roku, Zarząd zawarł umowy o współpracy z inwestorem nowych domów na sprzedanym przez wspólnotę gruncie oraz o wykonanie robót remontowych (rewitalizacyjnych) z wykonawcą robót. W marcu 2016 roku rozpoczęto remonty budynków Wspólnoty (w budynkach Wspólnoty znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne oraz dwa wyodrębnione garaże, będące własnością Wspólnoty, które zgodnie z projektem robót rewitalizacyjnych zostaną zlikwidowane i zamienione w części wspólne budynków). Przewiduje się, że w celu rewitalizacji budynków i terenu osiedla złożonego z działek Nr 15/3, 15/4, 15/5, 15/7, których łącznie współwłaścicielem jest Wnioskodawca, wykonane zostaną następujące roboty budowlane:
termoizolacja stropodachów, remont dachów, kominów i rynien, izolacja przeciwwodna ścian piwnic z termoizolacją/termoizolacja ścian z wykonaniem nowych elewacji, wymiana okien w lokalach i częściach wspólnych, remont klatek schodowych z wymianą drzwi wejściowych i schodów zewnętrznych;
wymiana instalacji elektrycznych w częściach wspólnych, założenie domofonów, założenie instalacji telefonicznych i telewizyjnych;
wymiana instalacji gazowych (bez urządzeń końcowych);
wymiana instalacji wodnej z wykonaniem sieci ciepłej i zimnej wody z wodomierzami (bez urządzeń końcowych), wymiana instalacji kanalizacyjnej (bez urządzeń końcowych);
wymiana instalacji centralnego ogrzewania z grzejnikami i węzłami centralnego ogrzewania w budynkach;
przebudowa dróg i chodników;
urządzenie sześćdziesięciu czterech podziemnych miejsc parkingowych (po jednym dla właściciela lub lokatora każdego lokalu);
urządzenie naziemnych parkingów dla stałych mieszkańców i dla gości;
renowacja drzewostanu i uporządkowanie terenów zielonych;
ogrodzenie terenu (wzdłuż obecnej zewnętrznej granicy działek) z bramami i furtkami;
urządzenie wiat śmietnikowych;
urządzenie placu zabaw dla dzieci;
przebudowa, częściowo na koszt Wspólnoty, podziemnych instalacji do przesyłu wody, ciepła, elektryczności, gazu i sygnałów elektromagnetycznych.
Poszczególne główne składniki robót, których koszty należy zakwalifikować, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, opisane są szczegółowo poniżej.
Termoizolacja stropodachów, remont dachów, kominów i rynien, izolacja przeciw-wodna ścian piwnic z termoizolacją, termoizolacja ścian z wykonaniem nowych elewacji, wymiana okien w lokalach i częściach wspólnych oraz remont klatek schodowych z wymianą drzwi wejściowych i schodów zewnętrznych wykonywane są w celu zapewnienia dobrej izolacji cieplnej (aby spełnić wymagania obecnie obowiązujących norm) i przeciwwodnej i przez to zapobieżeniu nadmiernym stratom ciepła i zawilgoceniu ścian w lokalach i częściach wspólnych budynków. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie, jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególności ściany zewnętrzne, dachy z kominami (będącymi wyprowadzeniami kanałów wentylacyjnych z lokali), rynny, strychy, piwnice, schody wewnętrzne i zewnętrzne, drzwi w częściach wspólnych budynków, okna w piwnicach, na strychach i na korytarzach i klatki schodowe.
Całkowita wymiana instalacji elektrycznych w częściach wspólnych z wyniesieniem liczników na korytarze, całkowitą przebudową rozdzielni energetycznych oraz założeniem skrzynek mieszkaniowych, konieczna z powodu wyeksploatowania starej instalacji z lat trzydziestych ubiegłego wieku, ma na celu umożliwienie mieszkańcom lokali bezpieczne korzystanie z urządzeń elektrycznych o współcześnie stosowanych mocach elektrycznych, co dotychczas nie było możliwe. Przebudowa instalacji elektrycznych w częściach wspólnych umożliwi korzystanie ze zmodernizowanych instalacji w lokalu i znacznie podwyższy komfort życia Wnioskodawcy. Przebudowa ta jest powiązana z całkowitą przebudową zewnętrznej sieci przesyłu energii elektrycznej na terenie Wspólnoty. Założenie domofonów w lokalach będzie służyć bezpośrednio bezpieczeństwu mieszkańców i jest konieczne w związku z przebudową drzwi wejściowych do budynków i urządzeniem przedsionków. Założenie (dotychczas nieistniejących) instalacji teletechnicznych (telefonicznych i telewizyjnych) z urządzeniem skrzynek mieszkaniowych i skrzynek połączeniowych w piwnicach budynków umożliwi dostęp wszystkich mieszkańców do wszystkich usług operatorów telekomunikacyjnych (w zakresie telefonii, telewizji i Internetu) oraz odbiór sygnałów telewizji naziemnej i telewizji satelitarnej z anten zbiorczych, według standardów ustalonych stosownym rozporządzeniem ministra infrastruktury. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie, jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególności instalacje elektryczne i teletechniczne poza lokalami
Całkowita wymiana instalacji gazowych (wszystkich rur i zaworów) w lokalach i w częściach wspólnych związana jest z usunięciem gazowych podgrzewaczy wody i zastąpieniem starych instalacji nowymi według teraz obowiązujących standardów, z wyniesieniem gazomierzy na korytarze oraz powiązana jest z przebudową zewnętrznej sieci przesyłowej na terenie Wspólnoty. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególności instalacje gazowe w lokalach i poza lokalami.
Całkowita wymiana instalacji wodnej w lokalach i częściach wspólnych z wykonaniem sieci ciepłej i zimnej wody z wodomierzami i rozprowadzeniami w lokalach oraz całkowita wymiana instalacji kanalizacyjnej w lokalach i częściach wspólnych z odprowadzeniami w lokalach i wymianą podłączeń podstropowych na nadstropowe. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie, jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególności instalacje wodne i kanalizacyjne w lokalach i poza lokalami.
Całkowita wymiana instalacji centralnego ogrzewania z grzejnikami, regulatorami i zaworami połączona z urządzeniem we wszystkich budynkach węzłów cieplnych do ogrzewania pomieszczeń i podgrzewania wody użytkowej ciepłem z miejskich ciepłowni. Wnioskodawca tego rodzaju remont może przeprowadzić jedynie, jako współwłaściciel części wspólnych budynku, na które składają się w szczególności instalacje wodne i centralnego ogrzewania w lokalach i poza lokalami.
Dodatkowymi wydatkami na własne cele mieszkaniowe, niezbędnymi ze względu na zakres robót remontowych, jakie ponosi wnioskodawca, są koszty uzupełniających projektów, nadzoru autorskiego i nadzoru inwestorskiego robót budowlanych, ponoszone podczas realizacji inwestycji rewitalizacyjnej.
Wykonanie w częściach wspólnych budynków (będących współwłasnością właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcy) wszystkich wymienionych robót, których odpowiednia część zostanie zrealizowana w lokalach, w tym w lokalu Wnioskodawcy, w szczególności ze względu na uznanie za części wspólne nieruchomości całych instalacji kanalizacyjnej, wodnej, gazowej i centralnego ogrzewania (z grzejnikami) oraz konieczność wykonania w lokalach przyłączy do instalacji elektrycznych i teletechnicznych w częściach wspólnych, (będących odrębną własnością każdego z właścicieli), spowoduje znaczny wzrost wartości lokali w budynkach Wspólnoty.
W czasie trwania inwestycji właściciele lokali nadal wpłacają składkę na fundusz remontowy, który wykorzystywany jest da pokrywania bieżących kosztów konserwacji oraz napraw i usuwania awarii istniejących instalacji.
Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w drodze wykupu od A.M. w dniu 17 grudnia 2012 roku i w ten sposób stał się członkiem Wspólnoty z udziałem we wspólnej nieruchomości równym 437/40784 ustalonym w proporcji do powierzchni użytkowej lokalu, czyli w częściach i urządzeniach wspólnych wszystkich budynków i we wszystkich działkach gruntowych (a w szczególności w wydzielonych do sprzedaży działkach Nr 15/6 i 15/8).
Zapłata za zbycie jego udziału w wydzielonym gruncie zostanie przekazana na fundusz inwestycyjny Wspólnoty w czterech równych ratach, płatnych w kwietniu i październiku 2016 roku oraz w kwietniu i październiku 2017 roku (tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży i następnie w sześciomiesięcznych odstępach – do chwili obecnej dwie pierwsze raty zostały już zatem zapłacone). Wpłatę pozostałych rat zapłaty za udział w wydzielonym gruncie oraz zakończenie wszystkich robót remontowych i ostateczne rozliczenie całej inwestycji przewiduje się do końca 2017 roku.
Działając na podstawie uchwały z dnia 20 listopada 2014 roku wspólnoty Mieszkaniowej wspólnie i w porozumieniu ze wszystkimi współwłaścicielami, Wnioskodawca przeznaczył przychód ze sprzedaży swojego udziału w wydzielonej nieruchomości gruntowej w całości na własne cele mieszkaniowe, to jest remont lokalu mieszkalnego, którego jest wyłącznym właścicielem, połączony z nieodzownym remontem części i urządzeń wspólnych budynku, których jest współwłaścicielem. Zgodnie z tą uchwałą, utworzony został fundusz inwestycyjny Wspólnoty, jako wyodrębniona część funduszu remontowego, z osobnym subkontem, w całości przeznaczony na gruntowne remonty budynków Wspólnoty i ich otoczenia – rewitalizację, na którą składają się w szczególności całkowita wymiana bądź wykonanie od nowa wszystkich wewnętrznych instalacji w częściach wspólnych budynków, w tym w znacznej części w lokalach, oraz termoizolacja całych budynków z wymianą okien i drzwi; skutkiem realizacji remontów i modernizacji będzie wzrost wartości lokali i znaczna poprawa komfortu mieszkańców, w tym Wnioskodawcy.
Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcą z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Jeżeli przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na jakich zasadach Wnioskodawca powinien ustalić koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8?
Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na remont lokalu mieszkalnego, którego jest wyłącznym właścicielem oraz na remont części i urządzeń wspólnych budynku, których jest współwłaścicielem, opisanych w stanie faktycznym stanowią wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Na jakich zasadach należy określić wysokość wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe?
Przedmiotem niniejszej interpretacji są pytania Nr 1, Nr 3 i Nr 4, natomiast w zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 1.
W ocenie Wnioskodawcy, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabytie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie łub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Przepis ten ma zastosowanie w sytuacji Wnioskodawcy: nabywszy w dniu 17 grudnia 2012 roku lokal mieszkalny wraz z przypisanym do niego udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynków stal się on członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej i właścicielem lokalu o numerze 2 wraz z pomieszczeniem przynależnym w budynku oraz współwłaścicielem w 437/40784 części działek gruntowych o numerach 15/3, 15/4, 15/5, 15/6, 15/7 i 15/8, o powierzchniach odpowiednio 5706, 614, 3696, 2440, 4944, 2660 metrów kwadratowych, na których posadowione są budynki wielorodzinne Wspólnoty, oraz współwłaścicielem w 437/40784 części wspólnych tychże budynków nieprzeznaczonych do wyłącznego użytku któregokolwiek z właścicieli. Następnie, działając wspólnie i w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami, zbył swój udział w dwu niezabudowanych działkach gruntowych o numerach 15/6 i 15/8 o łącznej powierzchni 5100 metrów kwadratowych przed upływem pięcioletniego okresu od ich nabycia.
W konsekwencji, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 15/6 i 15/8, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 3.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Art. 21 ust. 25 ww. ustawy stanowi, ze za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
Przy czym przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, a których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność łub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W ocenie Wnioskodawcy, działając na podstawie uchwały z 20 listopada 2014 roku wspólnoty Mieszkaniowej wspólnie i z porozumieniu ze wszystkimi współwłaścicielami, przeznaczył on przychód ze sprzedaży swojego udziału w wydzielonej nieruchomości gruntowej w całości na własne cele mieszkaniowe, to jest remont lokalu mieszkalnego, którego jest wyłącznym właścicielem, połączony z nieodzownym remontem części i urządzeń wspólnych budynku, których jest współwłaścicielem. Zgodnie z tą uchwałą, utworzony został fundusz inwestycyjny Wspólnoty, jako wyodrębniona część funduszu remontowego z osobnym subkontem, w całości przeznaczony na gruntowne remonty budynków Wspólnoty i ich otoczenia - rewitalizację, na którą składają się w szczególności całkowita wymiana bądź wykonanie ad nawa wszystkich wewnętrznych instalacji w częściach wspólnych budynków, w tym w znacznej części w lokalach oraz termoizolacja całych budynków z wymianą okien i drzwi; skutkiem realizacji remontów i modernizacji będzie wzrost wartości lokali i znaczna poprawa komfortu mieszkańców, w tym Wnioskodawcy.
Środki te, zgodnie z ich przeznaczeniem zapisanym w uchwale, nie zasilą funduszu remontowego Wspólnoty, przeznaczonego na bieżącą konserwację i utrzymanie wartości wspólnej nieruchomości, lecz staną się wyodrębnioną częścią tego funduszu przeznaczoną na znaczną jednorazową poprawę stanu i istotne zwiększenie wartości wspólnej nieruchomości - wydzielonym funduszem inwestycyjnym), złożonym z wkładów właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcy, którego wydatkowanie zostało przez właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcę, powierzone zarządowi wspólnoty mieszkaniowej. Analizując regulacje prawne dotyczące wspólnot lokalowych, zawarte w art. 6. art. 13 ust. 1, art. 12 ust. 2, art. 14, art. 15 ust. 1 i art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), należy wskazać, że „fundusz remontowy” to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, a ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienną nazwę, czy sposób jej księgowania. Środki zgromadzone na tym funduszu wchodzą w skład własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Jak bowiem wynika z przepisów ustawy o własności lokali, do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust 1 i art. 14 tej ustawy) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek funduszu remontowego jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa działająca przez swoje organy. Istotą gromadzenia środków na funduszu remontowym jest to, że środki z tego funduszu mają na celu pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Środki te nie służą natomiast podnoszeniu wartości lokali zajmowanych przez ich właścicieli. Wydatki te są obowiązkowymi wydatkami eksploatacyjnymi, które nie są nakładami na lokale mieszkalne stanowiące własność członków Wspólnoty -współwłaścicieli, zwiększającymi wartość tych lokali. W czasie realizacji inwestycji modernizacyjnej Wspólnoty wszyscy współwłaściciele odprowadzają comiesięczne składki na fundusz remontowy, wykorzystywany w opisany tu sposób, podczas gdy odrębny fundusz, przeznaczony na remonty związane z rewitalizacją, utworzony został jednorazowo dla wyraźnie określonego celu wykonania robót budowlanych, w oczywisty sposób niestanowiących bieżącego utrzymania nieruchomości. W praktyce organów podatkowych prezentowane jest również stanowisko, zgodnie z którym przeznaczenie środków finansowych z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na remont posiadanego udziału we wspólnej części nieruchomości, należy kwalifikować jako wydatek objęty omawianym zwolnieniem (por. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 28.01.2016 r., sygn. IPTPB2/4511-661/15-3/AKu). W wyżej wymienionej interpretacji organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym pieniądze uzyskane z odpłatnego zbycia udziałów we wspólnym pomieszczeniu gospodarczym w całości przeznaczone na remont wspólnej części budynku, w której podatnikowi przysługiwał udział (w tym przypadku klatki schodowej), będą objęte omawianym zwolnieniem. Interpretacja ta dotyczy sytuacji, w której wydatkowanie środków pieniężnych, z przeznaczeniem na remont części wspólnej budynku, nie następowałoby poprzez fundusz remontowy. W ocenie Wnioskodawcy istnieją argumenty przemawiające za uznaniem, że przeznaczenie środków finansowych z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na remont posiadanego udziału we wspólnej części nieruchomości, należy kwalifikować jako wydatek objęty omawianym zwolnieniem - także w sytuacji, gdy wydatkowanie to następuje z funduszu remontowego wspólnoty: w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mowa jest o przeznaczeniu wydatków na remont części budynku mieszkalnego. Należy przy tym podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęć zawartych w tym przepisie i nie określa również, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w analizowanym przypadku zasadnym jest odwołanie się do określeń z ustawy Prawo Budowlane. Przepis art. 3 pkt 7 ustawy Prawo Budowlane stanowi, że przez sformułowanie „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zaś w myśl art. 3 pkt 8 ustawy Prawo Budowlane poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawcy, planowana w analizowanym przypadku rewitalizacja poszczególnych budynków mieszkalnych Wspólnoty (czynności polegające na wymianie wszystkich instalacji wewnętrznych, nowym pokryciu dachów, ociepleniu i remoncie wszystkich części wspólnych) niewątpliwie spełniać będzie wskazaną powyżej definicję pojęcia „remont”, o którym mowa w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo Budowlane. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, wydatki te kwalifikować należy jako wydatki poniesione na cele mieszkalne, objęte zakresem omawianego zwolnienia. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że nie znajduje uzasadnienia pogląd, zgodnie z którym wydatki przeznaczone przez podatnika na remont części wspólnych budynku mieszkalnego (analizowany przypadek) nie są objęte zakresem omawianego zwolnienia, a z kolei np. wydatki poniesione na remont budynku mieszkalnego, przez podatnika, który jest jednym ze współwłaścicieli tego budynku mieszkalnego-zakresem tego zwolnienia są już objęte (taka konkluzja wynika bezpośrednio z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika. Zatem, skoro każdy członek wspólnoty (właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność) jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych budynku mieszkalnego, w którym lokale te się znajdują, to biorąc pod uwagę, iż w art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o tym, iż własnym budynkiem jest także ten, który stanowi współwłasność podatnika – to nie ma w ocenie Wnioskodawcy przesłanek, dla których remont części wspólnych budynku nie miałby być uznany za realizujący własny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przesłanką uniemożliwiającą zaliczenie poniesionych wydatków do realizujących własne cele mieszkaniowe, uprawniające do ulgi podatkowej, nie powinno być także ich dokonywanie ze środków funduszu remontowego. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym „wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty nieruchomości, a środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli lokali” (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/2009). Powyższe potwierdza także stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. akt I ACa 1309/2000). Przyjmując ww. pogląd, wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Tym samym, wydatkowanie na remont części wspólnych budynku środków z funduszu remontowego, zasilonego kwotami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę, oznacza wydatkowanie środków samych współwłaścicieli (podatników) a nie środków wspólnoty. Inaczej rzecz ujmując, wydatek ponosi współwłaściciel budynku mieszkalnego (będący jednocześnie właścicielem wyodrębnionego w tym budynku lokalu mieszkalnego) a nie wspólnota. Brak jest więc podstaw do kwestionowania tak poniesionego wydatku, jako wydatku nieponiesionego przez samego podatnika (wskazać należy jednak, że w orzecznictwie prezentowany jest również stanowisko przeciwne, zgodnie z którym środki wpłacone na fundusz remontowy stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej; por. uchwała Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r. w sprawie IICSK 358/10). Dodatkowo należy również mieć na uwadze argumenty natury celowościowej. W budynku mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami, w którym ustanowiona została wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z przepisami regulującymi ich funkcjonowanie, dla celów remontu części wspólnych tworzy się fundusz remontowy. W konsekwencji, przy takiej formie organizacyjnej (wspólnota) brak jest innego sposobu realizowania przedmiotowych wydatków niż za pośrednictwem funduszu remontowego. Nawet w przypadku uznania jednorazowych wpłat właścicieli lokali na wspólny fundusz przeznaczony na gruntowny remont wspólnej nieruchomości specyfika funkcjonowania wspólnoty, związana z funduszem remontowym nie powinna zatem uniemożliwiać skorzystania z omawianego zwolnienia i stawiać członków wspólnoty w gorszej sytuacji, niż np. właścicieli budynku dwurodzinnego, którym przysługuje udział we współwłasności po 50% i którzy remontują razem części wspólne tej nieruchomości.
Co więcej, w omawianej sytuacji Wnioskodawca, wespół z wszystkimi pozostałymi właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej, wprawdzie powierzył środki przeznaczone na rewitalizację budynków wspólnoty zarządowi wspólnoty, ale stało się to poprzez podjęcie przez wspólnotę odrębnej uchwały oraz w drodze imiennego upełnomocnienia członków zarządu przez każdego z właścicieli do wykorzystania utworzonego w ten sposób funduszu dla realizacji uchwały. Podsumowując, należy stwierdzić, że modernizacja budynków wspólnoty w częściach wspólnych i w lokalach, opisana powyżej, istotnie poprawi komfort życia w lokalu Wnioskodawcy i podniesie wartość ww. nieruchomości, zatem wydatki na tę modernizację poniesione należy w całości uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Przy tym współwłasność części i urządzeń wspólnych niesłużących wyłącznemu użytkowi poszczególnych właścicieli należy tu rozumieć w ten sposób, że wprawdzie Wnioskodawca, jak każdy z właścicieli lokali, jest współwłaścicielem tychże we wszystkich ośmiu budynkach Wspólnoty, ale w istocie rzeczy zachodzi tu swoista wymiana współwłasności między współwłaścicielami w odniesieniu do części i urządzeń wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal, będący jego własnością, oraz części i urządzeń wspólnych pozostałych budynków, a zatem wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę na remont części i urządzeń wspólnych należy uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 4.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy, zgodnie z art. 30e ust. 1 wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa wyżej, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3, wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami z innych źródeł.
W związku z powierzeniem przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli Zarządowi Wspólnoty, poprzez indywidualne imienne pełnomocnictwa oraz uchwałą Wspólnoty realizacji wszystkich robót remontowych i rewitalizacyjnych, Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na rozliczenie wszystkich kosztów według ich udziałów we wspólnej nieruchomości, złożonej w szczególności z wszystkich ośmiu budynków Wspólnoty. Zarząd, działając w imieniu Wspólnoty, podpisał umowę o wykonanie robót budowlanych oraz inne umowy o wykonanie prac projektowych, nadzoru autorskiego i nadzoru inwestorskiego, służące realizacji celu uchwały, które zostaną rozliczone na podstawie faktur wystawianych przez wykonawców Wspólnocie. W ten sposób faktury wystawione na Wspólnotę będą dokumentować wydatki poniesione przez każdego z właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcę. Należy podkreślić, że z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, na jaki podmiot mają być wystawiane faktury. W analizowanym przypadku faktury wystawione zostaną na Wspólnotę, ponieważ Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nieruchomości powierzyli Wspólnocie realizację wszystkich robót remontowych i rewitalizacyjnych. Wydatki Wnioskodawcy na własne cele mieszkaniowe zostaną obliczone na podstawie tych faktur poprzez pomnożenie ich sumy przez ułamek równy udziałowi Wnioskodawcy we wspólnej nieruchomości.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych powstałych u członka wspólnoty mieszkaniowej w związku ze sprzedażą udziałów w działkach jest nieprawidłowe w odniesieniu do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25, prawidłowe – w pozostałym zakresie.
O tym czy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego kluczowe znaczenie ma ustalenie daty i sposobu nabycia zbywanej nieruchomości. Pod pojęciem „nabycie” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w efekcie której dochodzi do przeniesienia prawa własności do nieruchomości.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze wykupu od A.M. w dniu 17 grudnia 2012 r. Wnioskodawca umowę o zbyciu udziałów w działkach na rzecz nabywcy, zawarł dnia 22 kwietnia 2016 r., podobnie jak pozostali właściciele lokali. W ten sposób współwłaściciele utworzyli fundusz inwestycyjny Wspólnoty, przeznaczony jednorazowo na sfinansowanie remontów, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z odrębnym subkontem. Zapłata za zbycie jego udziału w wydzielonym gruncie zostanie przekazana na fundusz inwestycyjny Wspólnoty w czterech równych ratach. Działając na podstawie uchwały z dnia 20 listopada 2014 r. Zarząd wspólnoty zawarł umowy o współpracy z inwestorem nowych domów na sprzedanym przez wspólnotę gruncie oraz o wykonanie robót remontowych (rewitalizacyjnych) z wykonawcą robót. W marcu 2016 r. rozpoczęto remonty budynków Wspólnoty. Wykonanie w częściach wspólnych budynków (będących współwłasnością właścicieli lokali, w tym Wnioskodawcy) wszystkich wymienionych robót, których odpowiednia część zostanie zrealizowana w lokalach, w tym w lokalu Wnioskodawcy, w szczególności ze względu na uznanie za części wspólne nieruchomości całych instalacji kanalizacyjnej, wodnej, gazowej i centralnego ogrzewania (z grzejnikami) oraz konieczność wykonania w lokalach przyłączy do instalacji elektrycznych i teletechnicznych w częściach wspólnych, (będących odrębną własnością każdego z właścicieli), spowoduje znaczny wzrost wartości lokali w budynkach Wspólnoty. W czasie trwania inwestycji właściciele lokali nadal wpłacają składkę na fundusz remontowy, który wykorzystywany jest do pokrywania bieżących kosztów konserwacji oraz napraw i usuwania awarii istniejących instalacji.
W świetle powyższego, mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazać należy, że odpłatne zbycie w 2016 r. udziałów w nieruchomości, tj. działkach Nr 15/6 i 15/8, nabytych przez Wnioskodawcę w 2012 r., stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.
W myśl natomiast art. 30e ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak wynika z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie sprecyzował warunki, od spełnienia których uzależnione jest prawo podatnika do skorzystania z ulgi podatkowej. W pierwszej kolejności istotny jest zapis, z którego wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu.
Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.
Kwestie dotyczące wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), w myśl której ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązani, pozywać i być pozywana (art. 6 ustawy).
Zgodnie z art. 12 ust. 1 tej ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast ust. 2 art. 12 stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ww. ustawy).
Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 ww. ustawy).
W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powyższe uregulowania prawne, stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w działkach Nr 15/6 i 15/8 stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto stwierdzić należy, że środki finansowe z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości wpłacone na fundusz inwestycyjny Wspólnoty, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z osobnym subkontem i wydatkowane na remont lokalu mieszkalnego oraz remont części i urządzeń wspólnych budynku nie korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, że art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost wskazuje, że możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy poprzez wydatkowanie przez podatnika posiadanych środków na remont m.in. własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Wydatki zostały/zostaną poczynione przez wspólnotę mieszkaniową, zatem nie uprawniają do zastosowania przez Wnioskodawcę przedmiotowego zwolnienia.
Podkreślić należy, że wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winny być poniesione przez podatnika oraz udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. W przedmiotowej sprawie trudno mówić o prawidłowym udokumentowaniu przez Wnioskodawcę poniesionych wydatków na remont tego lokalu. Po pierwsze samo przekazanie środków ze sprzedaży udziałów w nieruchomości na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej nie świadczy jeszcze o tym, że Wnioskodawca wydatkował środki z tej sprzedaży na remont własnego lokalu mieszkalnego, a po wtóre skoro to zarząd wspólnoty zawarł umowę z inwestorem na roboty budowlane, to należy przyjąć, że inwestor za wykonane usługi również wystawi fakturę na wspólnotę. Zatem Wnioskodawca nie będzie dysponował żadnym dokumentem potwierdzającym poniesione przez niego wydatki na remont własnego lokalu mieszkalnego, a co za tym idzie nie będzie mógł skorzystać z przedmiotowego zwolnienia.
Reasumując stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziałów w działkach Nr 15/6 i 15/8 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie kwota uzyskana przez Wnioskodawcę z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości wpłacona na fundusz inwestycyjny Wspólnoty, jako wyodrębnioną część funduszu remontowego z osobnym subkontem nie stanowi wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Mając na uwadze powyższe, pyt. Nr 4 przestawione przez Wnioskodawcę jest bezprzedmiotowe. Tutejszy organ nie dokonał oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie zasad określenia wysokości wydatków na własne cele mieszkaniowe, gdyż jak wyjaśniono w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo, odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej oraz powołanych wyroków Sądów wskazać należy, że dotyczą one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast Organy podatkowe pomimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
Fakt, że organ upoważniony wydawał odmienne interpretacje na podstawie podobnych czy analogicznie sformułowanych wniosków jest niewątpliwie niepożądany z punktu widzenia zasady zaufania do organów, o której mowa w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej. Niemniej jednak, trudno wymagać, aby tutejszy organ, stosując przepisy Ordynacji podatkowej, powielał błędne stanowisko, tym bardziej, gdy uznał okoliczność istnienia przeszkód dla wydania tożsamej interpretacji na podstawie złożonego przez Wnioskodawcę wniosku. Odmienne zatem rozstrzygnięcia, dokonane nawet w analogicznych zagadnieniach, nie mogą stanowić podstawy do żądania analogicznego rozstrzygnięcia sprawy Wnioskodawcy, jeśli stoi temu na przeszkodzie treść przepisów prawa. Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej przysługuje prawo zmiany z urzędu wydanej interpretacji, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
1462-IPPB4.4511.110.2017.1.AK
1061-IPTPP3.4512.122.2017.1.IŻ | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/4511-661/15-3/AKu | Interpretacja indywidualna