Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0114-kdip3-3-4011-91-2017-2-ak
Timestamp: 2018-12-18 16:16:29
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 9
 art. 21
 art. 922
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 659
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21

Document Content:
♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK
W zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku, w przypadku nabycia budynku mieszkalnego i jednego lub dwóch lokali mieszkalnych.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 kwietnia 2017 r. (data wpływu 10 kwietnia 2017 r.) uzupełnione pismem z dnia 26 maja 2017 r. (data nadania 26 maja 2017 r., data wpływu 30 maja 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.1.AK z dnia 15 maja 2017 r. (data nadania 16 maja 2017 r., data doręczenia 23 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku, w przypadku nabycia budynku mieszkalnego i 1 lub 2 lokali mieszkalnych jest:
prawidłowe – w części dotyczącej zakupu budynku mieszkalnego i pierwszego lokalu mieszkalnego
nieprawidłowe – w części dotyczącej zakupu drugiego lokalu mieszkalnego.
W dniu 10 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku, w przypadku nabycia budynku mieszkalnego i jednego lub dwóch lokali mieszkalnych.
Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 15 maja 2017 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.1.AK (data nadania 16 maja 2017 r., data doręczenia 23 maja 2017 r.), wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.
Pismem z dnia 26 maja 2017 r. (data nadania 26 maja 2017 r., data wpływu 30 maja 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.
W 2015 roku Wnioskodawca odziedziczył razem z bratem oraz mamą w udziałach po 1/3 nieruchomość po zmarłym ojcu. Nieruchomość znajduje się w W. Spadkobiercy noszą się z zamiarem sprzedaży nieruchomości za kwotę 3 - 3,5 mln PLN. Aktualna sytuacja mieszkaniowa Wnioskodawcy: jest współwłaścicielem (50%) lokalu mieszkalnego, którego zakup został sfinansowany kredytem i jest zabezpieczony hipoteką. Kredyt w trakcie spłacania. Planowane przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości: zakup domu w celach mieszkaniowych, a także zakup 1 lub 2 lokali mieszkalnych (w zależności od uzyskanej kwoty sprzedaży), które w najbliższej przyszłości będą przeznaczone na wynajem. W dalszej przyszłości będą przeznaczone na cele mieszkaniowe dla dzieci. Możliwe, że w jednym z mieszkań docelowo również Wnioskodawca zamieszka, gdy dzieci dorosną i duży dom stanie się zbędny.
Data śmierci Spadkodawcy – 13 września 2015 roku.
Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziału w odziedziczonej nieruchomości będą wydatkowane przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, spełniając tym samym warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Planowane wykorzystanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obejmuje zakup domu w celach mieszkaniowych, a także zakup jednego lub dwóch lokali mieszkalnych (w zależności od uzyskanej kwoty sprzedaży).
W przypadku zakupu jednego lokalu mieszkaniowego, Wnioskodawca zakłada, że będzie on wynajmowany do czasu usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca sam w nim zamieszka, gdy duży dom stanie się zbędny.
W sytuacji gdy Wnioskodawca nabędzie 2 lokale mieszkalne, dla pierwszego z lokali należy przyjąć założenie jak wyżej, a zatem docelowe zamieszkanie w nim przez Wnioskodawcę po okresie przejściowego udostępnienia lokalu pod wynajem. Drugi z lokali będzie wynajmowany do czasu osiągnięcia dorosłości i usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawcy, a następnie udostępniony dzieciom Wnioskodawcy w celach mieszkaniowych. Wnioskodawca wskazuje również, że oba lokale mieszkalne pozostaną własnością Wnioskodawcy i będą służyły jego celom mieszkaniowym – Wnioskodawca nie zamierza przekazywać ich w darowiźnie, ani dokonywać ich sprzedaży.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nigdy żadnej działalności gospodarczej nie prowadził, a zatem sprzedawana nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej.
Pod adresem przedmiotowej nieruchomości była w przeszłości zarejestrowana jednoosobowa działalność gospodarcza prowadzona przez Spadkodawcę. Aktualnie pod tym adresem zarejestrowana jest jednoosobowa działalność gospodarcza prowadzona przez mamę Wnioskodawcy, a także jednoosobowa działalność gospodarcza prowadzona przez brata Wnioskodawcy (każde posiada udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący 1/3). W żadnym z wymienionych przypadków przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była bezpośrednio związana z prowadzoną działalnością, nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych żadnej z zarejestrowanych pod tym adresem działalności i była w całości wykorzystywana na cele prywatne.
Ewentualna sprzedaż nieruchomości nie będzie związana w żaden sposób z działalnością gospodarczą, nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej i będzie miała charakter prywatny.
Czy zakup więcej niż jednej nieruchomości za pieniądze uzyskane ze sprzedaży odziedziczonej po zmarłym ojcu nieruchomości, spełnia warunek realizacji celu mieszkaniowego, szczególnie jeśli zakupione nieruchomości zostaną w najbliższej przyszłości przeznaczone pod wynajem na cele mieszkaniowe dla osoby trzeciej, a w dalszej przyszłości na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego dzieci?
Czy w związku z powyższym zakup więcej niż jednej nieruchomości za pieniądze uzyskane ze sprzedaży odziedziczonej po zmarłym ojcu nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, zakup więcej niż jednej nieruchomości po sprzedaży odziedziczonej po zmarłym ojcu nieruchomości, spełnia warunek realizacji celu mieszkaniowego, albowiem zakupione nieruchomości zostaną przeznaczone najpierw pod wynajem na cele mieszkaniowe a następnie będzie kontynuacja tego celu przez dzieci Wnioskodawcy. Zakup więcej niż jednej nieruchomości zdaniem Wnioskodawcy również uprawnia do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie. Właśnie takie wydatki planuje Wnioskodawca poczynić za pieniądze uzyskane ze sprzedaży swojego udziału w zabudowanej nieruchomości otrzymanej w spadku. Ustawodawca nie określił w przepisach ustawy, że podatnik może za pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabyć tylko jedną kolejną nieruchomość. Można w tym miejscu przytoczyć na poparcie stanowiska Wnioskodawcy uchwałę siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 23 czerwca 2003 roku (FPS 1/03), w której NSA wskazał, że zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a PDOFizU – obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU – jest zwolnieniem z mocy prawa i przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Warunkami tymi są: wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego. Również z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 roku, sygn. akt III SA/Wa 1028/14, wynika korzystne stanowisko dla wnioskodawcy, albowiem stwierdzono w nim, że kupno dwóch lokali mieszkalnych za pieniądze ze sprzedaży odziedziczonych lokali mieszkalnych, spełnia wymogi do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PDOFizU pomimo, że podatnik przez pewien okres czasu zamierza wynajmować te mieszkania. Zdaniem sądu ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia od tego co z tym mieszkaniem zrobi nabywca, ani od tego, czy będzie ono zamieszkane tuż po zakupie. W opinii sądu wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkać, natomiast wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym. W rezultacie, jeżeli nawet mieszkanie kupione za środki uzyskane ze sprzedaży innego lokum zostanie wynajęte, podatnik ma prawo do ulgi podatkowej. Podobne stanowisko przedstawił m. in Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2014 roku sygn. IPPB1/415-1218/13-2/ES oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 14 marca 2014 roku, sygn. ITPB2/415-1168/13/ DSZ.
W odniesieniu do zdarzenia przyszłego opisanego w części G formularza, zdaniem Wnioskodawcy stan, w którym pierwszy z nabytych lokali mieszkaniowych będzie przejściowo wynajmowany do czasu zamieszkania w nim przez Wnioskodawcę, a drugi z lokali mieszkaniowych będzie przejściowo wynajmowany do czasu zamieszkania w nim przez dzieci Wnioskodawcy, a także fakt, że w drugim z nich Wnioskodawca prawdopodobnie nigdy nie będzie mieszkał, pozostaje bez związku prawnego z możliwością skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dla zaistnienia przesłanek przewidzianych w ww. przepisie i uzyskania zwolnienia wystarczające jest samo nabycie określonych rzeczy, bez względu na późniejszy sposób ich wykorzystania.
W uzasadnieniu do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 r., sygn. akt III SA/Wa 1028/14, Sąd stwierdził, że:
„W art. 21 ust. 25 ustawy zawarta jest ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131, i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, że własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto – verba legis – ponosi wydatki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. (...) Dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa niczego więcej nie wymaga, zatem to, czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie (w niniejszej sprawie – dwa mieszkania) nie ma żadnego znaczenia prawnego.” W związku z powyższą opinią Sądu, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że łączne spełnienie warunków przewidzianych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu i dokonanie tej czynności w ustawowym terminie dwóch lat – wyczerpuje wymogi przewidziane w ustawie uprawniające do skorzystania z rzeczonego zwolnienia.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dotyczącej zakupu budynku mieszkalnego i pierwszego lokalu mieszkalnego oraz nieprawidłowe – w części dotyczącej zakupu drugiego lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości (udziału w nieruchomości) i forma prawna jej nabycia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca odziedziczył 1/3 udziału w nieruchomości, po zmarłym w 2015 r. ojcu. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziału w odziedziczonej nieruchomości będą wydatkowane przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Planowane wykorzystanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obejmuje zakup domu w celach mieszkaniowych, a także zakup jednego lub dwóch lokali mieszkalnych (w zależności od uzyskanej kwoty sprzedaży). W przypadku zakupu jednego lokalu mieszkaniowego, Wnioskodawca zakłada, że będzie on wynajmowany do czasu usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca sam w nim zamieszka, gdy duży dom stanie się zbędny. W przypadku zakupu dwóch lokali mieszkalnych, drugi z lokali będzie wynajmowany do czasu osiągnięcia dorosłości i usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawcy, a następnie udostępniony dzieciom Wnioskodawcy w celach mieszkaniowych. Wnioskodawca wskazuje również, że oba lokale mieszkalne pozostaną własnością Wnioskodawcy i będą służyły jego celom mieszkaniowym – Wnioskodawca nie zamierza przekazywać ich w darowiźnie, ani dokonywać ich sprzedaży. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nigdy żadnej działalności gospodarczej nie prowadził, a zatem sprzedawana nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej.
Jako, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „spadek”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym. W myśl art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.
W przedmiotowej sprawie należy uznać więc, że Wnioskodawca udział w nieruchomości nabył w 2015 r. w drodze spadku po zmarłym ojcu.
Biorąc więc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że jeśli sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w 2015 r. w drodze spadku, nastąpi po dniu 31 grudnia 2020 r. - nie będzie stanowić źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Natomiast, jeśli sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpi przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nastąpi przed dniem 1 stycznia 2021 r. - będzie stanowić źródło przychodu i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie opodatkowany według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojśćdo skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.
Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy wyjaśnić, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowonabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.
W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci.
Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie budynku/lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym budynku/lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył budynek/lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w budynku/lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu, np. kilku miesięcy lub w budynku/lokalu tym po nabyciu będzie mieszkał tylko przez pewien czas. W takim przypadku prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez kilka miesięcy budynek/lokal będzie wynajmowany. Prawa do zwolnienia nie traci również podatnik, który nabył budynek/lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, mieszkał w nabytym budynku/lokalu mieszkalnym np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy budynek/lokal zbył w drodze darowizny lub sprzedaży, bądź przeznaczył go na wynajem.
Jednakże same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku/lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.
W tym miejscu wskazać należy, że przepisy prawa podatkowego ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają, w sytuacji spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, minimalnego okresu, po którym podatnik może przestać realizować własne cele mieszkaniowe, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi.
Ustawa nie posługuje się wprawdzie pojęciem „utraty” prawa do ulgi co nie oznacza bynajmniej, że działania podatnika podjęte już po skorzystaniu ze zwolnienia są obojętne dla tego zwolnienia.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego nabytego celem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Organ podatkowy jest uprawniony, a nawet zobowiązany zweryfikować wszystkie podnoszone przez podatnika okoliczności związane z zakupem lokalu i późniejszym jego najmem.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości Wnioskodawca chce przeznaczyć na zakup budynku mieszkalnego i dwóch lokali mieszkalnych, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości. Zakup domu w celach mieszkaniowych, zakup pierwszego lokalu mieszkalnego w celu wynajmu do czasu usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawcy, a następnie z zamiarem zamieszkania w nim Wnioskodawcy, gdy duży dom stanie się zbędny oraz w zależności od uzyskanej kwoty sprzedaży zakup drugiego lokalu mieszkalnego, który będzie wynajmowany do czasu osiągnięcia dorosłości i usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawcy, a następnie udostępniony dzieciom Wnioskodawcy w celach mieszkaniowych.
W tym miejscu należy przywołać legalną definicję najmu zawartą w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Należy zatem stwierdzić, że okoliczności dotyczące nabycia budynku i pierwszego lokalu mieszkalnego, czyli zamieszkiwanie przez Wnioskodawcę w budynku mieszkalnym oraz wynajem i późniejsze zamieszkiwanie w pierwszym lokalu mieszkalnym, pozwalają uznać, że pomimo początkowego wynajęcia przedmiotowego lokalu mieszkaniowego, został on nabyty przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe.
Odnosząc się natomiast do drugiego lokalu mieszkalnego, który najpierw ma być wynajmowany a następnie ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dzieci, nie ma nic wspólnego z własnymi celami mieszkaniowymi podatnika. Nie temu miała służyć idea ulgi mieszkaniowej i takiego wydatkowania środków aprobować nie można. Skoro Wnioskodawca zamierza nabyć budynek mieszkalny oraz dwa lokale mieszkalne, wówczas aby realizować „własne cele mieszkaniowe”, powinien osobiście zamieszkiwać we wszystkich nabytych nieruchomościach.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia w związku z zakupem jedynie budynku mieszkalnego i jednego lokalu mieszkalnego, w których faktycznie będzie realizował swoje potrzeby mieszkaniowe.
Wydatki zaś na zakup drugiego lokalu mieszkalnego, który będzie wynajmowany a następnie będzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dzieci Wnioskodawcy, nie mieści się w pojęciu „zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych” objętych dyspozycją przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, wydatkowanie przychodu na nabycie lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem, a w przyszłości na zamieszkanie przez dzieci Wnioskodawcy, nie uprawnia do zwolnienia przedmiotowego, w związku z czym dochód w tej części będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym – na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Realizacja własnych celów mieszkaniowych jest podstawową przesłanką dopuszczającą w ogóle przedmiotowe prawo do zwolnienia. Zatem stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodu wydatkowanego – w terminie wskazanym w ustawie – na zakup drugiego lokalu mieszkalnego, ponieważ lokal ten początkowo będzie wynajmowany, a następnie przekazany na realizację celów mieszkaniowych dzieci Wnioskodawcy. Wydatek na zakup lokalu mieszkalnego przeznaczony do wynajęcia, nie mieści się bowiem w katalogu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) wskazanej ustawy. Z ww. zwolnienia może skorzystać jedynie dochód wydatkowany na budynek mieszkalny i pierwszy lokal mieszkalny, gdyż Wnioskodawca zamieszkując w nich, zrealizuje własne cele mieszkaniowe.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej wydatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości na nabycie budynku mieszkalnego i pierwszego lokalu mieszkalnego jest prawidłowe, natomiast w części dotyczącej wydatkowania przychodów ze sprzedaży na nabycie drugiego lokalu mieszkalnego, służącemu pod wynajem i realizację celów mieszkaniowych dzieci Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.
Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji organów podatkowych i wyroków sądów administracyjnych – wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników osądzonych w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast Organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK
IPPB1/415-1218/13-2/ES | Interpretacja indywidualna