Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpb2-4511-1-48-16-4-bc
Timestamp: 2018-03-24 11:32:48
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 14

Document Content:
ILPB2/4511-1-48/16-4/BC | Interpretacja indywidualna
ILPB2/4511-1-48/16-4/BCinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2016 r. (data wpływu 14 stycznia 2016 r.) uzupełnionym pismem (data wpływu 5 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 14 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 29 stycznia 2016 r. nr ILPB2/4511-1-48/16-2/BC Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Wezwanie wysłano w dniu 29 stycznia 2016 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 1 lutego 2016 r.), zaś w dniu 5 lutego 2016 r. (data nadania 4 lutego 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.
W dniu 20 września 2006 r. A, B i C, aktem notarialnym darowali udziały we wspólności działki zabudowanej oznaczonej nr 192 wnukowi, synowi i siostrzeńcowi -D oraz jego żonie - E do majątkowej wspólności ustawowej.
Dnia 16 lipca 2009 r. na podstawie aktu notarialnego nastąpił ustrój rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami D i E.
W dniu 13 września 2010 r. zawarto umowę kredytu na cele mieszkaniowe, który przeznaczony został na spłatę kredytu mieszkaniowego, wcześniej zaciągniętego w X na budowę domu, na działce oznaczonej nr 1 . Zaciągnięto 156.500 zł kredytu.
W dniu 14 września 2010 r. zawarto umowę kredytu na cele mieszkaniowe, który przeznaczony został na dokończenie budowy położonej w G., na działce oznaczonej nr 1, wcześniej darowanej. Zaciągnięto 140.000 zł kredytu.
Dnia 27 grudnia 2010 r. notarialnie E darowała cały udział we wspólności nieruchomości swojej matce -F.
Dnia 28 grudnia 2010 r. małżonkowie F i G oraz ich zięć -D zaciągają kredyt na remont wcześniej istniejącego budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 1, oznaczonego nr 2 Zaciągnięto 260.000 zł kredytu.
Dnia 27 lutego 2012 r. aktem notarialnym, D daruje swojej żonie, z którą ma rozdzielność majątkową, cały udział we wspólności zabudowanej nieruchomości położonej na działce nr 1.
Dnia 14 października 2012 r. E daruje ojcu - G otrzymaną wcześniej część nieruchomości położonej na działce nr 1 w G., tym samym małżeństwo F i G stają się jedynymi właścicielami całej nieruchomości, oznaczonej nr.
Od tego momentu kredyty zaciągnięte na budowę nowego domu i remont starego budynku były spłacane przez małżonków F i G.
Zaciągnięte kredyty obciążały hipoteką całą nieruchomość oznaczoną nr 1.
W 2015 r. dokonano podziału nieruchomości na dwie działki o numerach 1 i 1/2. Na działce 1 znajduje się stary budynek wraz ze stodołą, na którym zaciągnięto kredyt na remont. Na działce 1/2 znajduje się nowo wybudowany dom, na którym ciążyły 2 kredyty na budowę domu. Dla obu działek utworzono księgi wieczyste.
W związku z trudnościami finansowymi F i G wystąpili do banku o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości położonej na działce 1/2 i zniesienie hipoteki oraz spłacenie dwóch kredytów zaciągniętych wcześniej przez D i E oraz części kredytu zaciągniętego przez F, G i D.
Warunkiem dokonania sprzedaży nieruchomości było uzyskanie zgody banku i zniesienie hipoteki na sprzedawanej nieruchomości.
Dnia 8 maja 2015 r. bank wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości oznaczonej nr 1/2 pod warunkiem przeznaczenia uzyskanej kwoty ze sprzedaży nieruchomości, w wysokości nie mniejszej niż 280.000 zł, na pokrycie kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe.
Aktem notarialnym dnia 28 lipca 2015 r. sprzedano nieruchomość oznaczoną nr 1/2, a cała kwota uzyskana ze sprzedaży została po podpisaniu aktu notarialnego przelana przez kupujących na rachunek bankowy banku udzielającego kredyty.
Bank rozliczył samodzielnie uzyskaną kwotę ze sprzedaży. Całkowicie spłacony został kredyt na kwotę 156.500 zł, w części kredyt na kwotę 140.000 zł (pozostało do spłaty 36.684 zł) oraz w części kredyt na kwotę 260.000 zł (pozostało do spłaty 218.924 zł). Pozostałą, niespłaconą kwotą została obciążona hipoteką łączną nieruchomość położona na działce 1.
Wnioskodawczyni poinformowała, że z tytułu sprzedaży nieruchomości nie uzyskała żadnego przychodu, cała kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została wpłacona na konto banku i przeznaczona na spłatę kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe.
W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, że stronami umowy kredytowej są F, G i D. Kredytobiorcy solidarnie zobowiązali się do zapłaty długu wynikającego z zawartej umowy kredytowej.
Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym F i G będą mogli skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku od przychodu pochodzącego ze zbycia nieruchomości, ponieważ cały uzyskany przychód został w całości przeznaczony na rozliczenie kredytów hipotecznych zaciągniętych na cele mieszkaniowe przez ich córkę E i zięcia D oraz ich osobiście.
Zdaniem Wnioskodawczyni spełniają wszelkie warunki do skorzystania ze zwolnienia w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ponieważ wypełnili wszystkie warunki określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a). Kredyty zaciągnięte były na cele mieszkaniowe - budowę sprzedanej później nieruchomości i remont pozostałej nieruchomości. Możliwość sprzedaży nieruchomości była zależna od decyzji wpisanego w hipotekę banku, a w związku z tym środki przeznaczone ze sprzedaży nieruchomości trafiły w całości na konto banku. Jako sprzedający nie uzyskali z tego tytułu żadnego przychodu. A w przypadku braku zgody banku i w związku z problemami finansowymi nieruchomość zostałaby przejęta przez bank i zlicytowana.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustaw – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Z uwagi na fakt, że nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w omawianej nieruchomości nastąpiło w 2010 r. to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy należy liczyć właśnie od tej daty.
Oznacza to, że dokonanie w 2015 r. odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w części przypadającej na udział nabyty w 2010 r. (1/2) stanowi źródło przychodów, a więc podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału do dnia sprzedaży nieruchomości nie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży nieruchomości przypadającego na udział w wysokości 1/2 nabyty w 2010 r. w drodze darowizny istnieje możliwość rozpatrywania jego zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
W myśl art. 21 ust. 26 przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Jednym z takich celów – stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy – jest m. in. wydatek poniesiony na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, tj. m. in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Ponadto zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zwolnienie ma zastosowanie również jeżeli środki z odpłatnego zbycia zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika na spłatę kredytu, o którym mowa w lit. a) lub każdego kolejnego kredytu zaciągniętego przez podatnika i przeznaczonego na spłatę kredytu, o którym mowa w lit. a) lub b) ustawy. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym istotne jest również to, aby kredyt mieszkaniowy zaciągnięty był przez osobę, która uzyska przychód ze sprzedaży.
Z wniosku wynika, że środki ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę trzech kredytów, z czego dwa kredyty zostały zaciągnięte przez córkę i zięcia Wnioskodawczyni, a tylko jeden z nich został zaciągnięty m. in. przez Wnioskodawczynię. Zainteresowana wskazała, że w związku z zaciągnięciem kredytu, kredytobiorcy stali się dłużnikami solidarnymi.
Do rozważenia pozostaje prawo Wnioskodawczyni do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „własne cele mieszkaniowe” aczkolwiek przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 – dopisując to wyrażenie – podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który zostanie wydatkowany na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy ma realizować cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie cudzych celów. „Własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną.
Zwrócić należy jednak uwagę, że realizując własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może dokonać spłaty kredytu w takiej części jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi Wnioskodawczyni w nieruchomości, której współwłaścicielem w chwili zaciągnięcia kredytu był również zięć Zainteresowanej, w udziałach w wysokości 1/2 dla każdej ze stron. Zauważyć bowiem należy, że w przedmiotowej sprawie do spłaty kredytu Wnioskodawczyni była zobowiązana w takim samym stopniu, jak zięć i mąż Zainteresowanej. Zaciągnięty przez Wnioskodawczynię, jej męża i zięcia kredyt przeznaczony został bowiem na remont istniejącego budynku mieszkalnego, którego współwłaścicielami w częściach równych była Wnioskodawczyni i jej zięć. Tym samym, oczywiste jest, że celem zaciągniętego kredytu nie było tylko dokonanie remontu budynku mieszkalnego, który był wyłączną własnością Wnioskodawczyni, ale również był własnością zięcia Zainteresowanej.
W chwili zaciągania kredytu był on zaciągany na realizację również cudzych potrzeb mieszkaniowych a nie tylko potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Tym samym, cel mieszkaniowy realizowany poprzez spłatę kredytu – w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych – został spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię, na remont budynku mieszkalnego, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiadała udziałowi Wnioskodawczyni w budynku mieszkalnym. Spłacając kredyt ponad posiadany przez siebie udział, Zainteresowana spłaciłaby bowiem zobowiązanie kredytowe nie tylko swoje własne, ale i zięcia oraz męża, a więc zobowiązanie zaciągnięte na remont budynku mieszkalnego nie będącego wyłączną własnością Zainteresowanej. Warunkiem natomiast zwolnienia jest realizowanie własnych celów mieszkaniowych przez podatnika. Innymi słowy, w przypadku posiadania udziału wynoszącego 1/2 w nieruchomości i przy zaciągnięciu równocześnie kredytu na remont tej nieruchomości – w przypadku realizacji własnego celu mieszkaniowego – Zainteresowana może odliczyć maksymalnie połowę zobowiązania kredytowego, czyli tę część, która przypada na jej udział.
Ustosunkowując się natomiast do możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytów zaciągniętych przez córkę i zięcia Wnioskodawczyni stwierdzić należy co następuje.
Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1. Zatem niemożliwe jest skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia w odniesieniu do spłaty kredytu zaciągniętego przez inne osoby niż Wnioskodawczyni. Wskazany wyżej przepis wyraźnie wskazuje, że wydatkiem, który uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia na cele mieszkaniowe jest spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika.
Mając powyższe na uwadze, stanowisko Zainteresowanej, zgodnie z którym w odniesieniu do wszystkich kredytów spełnia warunki zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 należało uznać za nieprawidłowe.
Jednocześnie, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretacje przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i zarazem jednego z kredytobiorców, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, czy też drugiego kredytobiorcy, tj. męża Wnioskodawczyni.
Mąż Zainteresowanej chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ILPB2/4511-1-48/16-4/BC