Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Odstapienie_od_umowy_deweloperskiej_jako_instrument_ochrony_praw_nabywcy-ebook/p1095533i1249612
Timestamp: 2019-02-20 21:51:06
Legal References Found: art. 31
 art. 39
 art. 135
 art. 3531
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 3531
 art. 9
 art. 9
 art. 76
 art. 75
 art. 76
 art. 76
 art. 9
 art. 64
 art. 1047
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 19
 art. 23
 art. 76
 art. 26

Document Content:
Odstąpienie od umowy deweloperskiej jako instrument ochrony praw nabywcy [Weronika Wenda] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
Autor: Weronika Wenda Liczba stron: 258
ISBN: 978-83-812-8664-0 Data wydania:
Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności deweloperskiej § 1. Rozwój budownictwa mieszkaniowego i związanych z nim instrumentów prawnych w Polsce Działalność deweloperska jest ściśle związana z rozwojem budownictwa mieszkaniowego. Genezę współczesnego mieszkalnictwa w Polsce należy utoż- samiać z odrodzeniem państwa polskiego po 123 latach zaborów1. W tych czasach przeważał pogląd, iż udostępnienie mieszkalnictwa szerokim masom społeczeństwa przeciwdziałać będzie jego pauperyzacji, a jednocześnie przy- czyni się do powstania nowoczesnego społeczeństwa obywatelskiego. Na tym tle powstała jeszcze w okresie międzywojennym idea polskiego osiedla2. Kon- cepcja ta opierała się przede wszystkim na stworzonej przez Le Corbusiera3 koncepcji bloków umieszczonych w otwartym otoczeniu parkowym. Przedsta- wiciele tej koncepcji (przykładowo Helena i Szymon Syrkusowie, Barbara Bru- 1 7.10.1918 r. Rada Regencyjna (utworzona 7.9.1917 r. przez cesarzy Niemiec i Austrii) w ob- liczu klęsk państw centralnych wydała manifest do narodu polskiego proklamujący „utworzenie niepodległego państwa, obejmującego wszelkie ziemie polskie, z dostępem do morza”, http://hi- storia-polski.klp.pl/a-6245.html (dostęp: 20.12.2016 r.). W konsekwencji tego zdarzenia Józef Pił- sudski, jako Tymczasowy Naczelnik Państwa ogłosił wobec państw Ententy o powstaniu niepod- ległego państwa polskiego – o tym m.in., [w:] Kronika powstań polskich 1794–1944, praca zbio- rowa, Warszawa 1994, s. 333–338. 2 Tj. koncepcja miasta satelickiego, osiedla oddalonego od centrum miasta itp., charaktery- zującego się niską, luźną zabudową, a przede wszystkim znacznym udziałem terenów zielonych (lasów, ogrodów, parków, itp.) w ogólnej powierzchni miasta, http://www.info24.org.pl/art_Mia- sto-ogr C3 B3d.asp (dostęp: 15.8.2015 r.). 3 Charles-Édouard Jeanneret-Gris – architekt, urbanista i designer żyjący w I połowie XX w., https://www.westwing.pl/le-corbusier/ (dostęp: 22.12.2016 r.). 1 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... kalska4) uważali, że nowe zasady projektowania mają przełożyć się na nowy sposób życia społecznego. Osiedle miało realizować idę egalitaryzmu poprzez emancypację kobiet (w czym miało pomóc zakładanie przedszkoli) oraz likwi- dację podziałów społecznych. Realizacja tej idei znalazła swoje odwzorowa- nie w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, która zakładała łączenie prze- mian społecznych ze wzmacnianiem więzi pomiędzy przedstawicielami lokal- nej społeczności. W tym wydaniu zatem urbanizm społeczny łączył socjalny reformizm z ideą odbudowy więzi sąsiedzkich5. Po drugiej wojnie światowej początkowo nawiązywano do przedwojennych doświadczeń ruchu spółdzielczego, ale z uwagi na przyjętą w powojennej Pol- sce zasadę centralnego sterowania gospodarką już z końcem lat 40. XX w. odrzucono koncepcję osiedla społecznego. Początkowo rosnące potrzeby spo- łeczeństwa realizowane były w ramach scentralizowanego systemu budow- nictwa mieszkaniowego (budownictwo Dyrekcji Budowy Osiedli Robotni- czych), niemniej już na początku lat 50. poszukiwano możliwości finansowa- nia tego obszaru gospodarki poza budżetem państwa. Stąd pojawił się pomysł sięgnięcia po środki własne ludności, co uzależniano od powołania określo- nych typów spółdzielni. Istotne znaczenie w zakresie polityki mieszkanio- wej miała uchwała Nr 269 Prezydium Rządu z 8.5.1954 r.6. Na postawie tej uchwały umożliwiono powołanie do życia spółdzielni budowlano-mieszka- niowych i spółdzielczych zrzeszeń budowy domów jednorodzinnych, które w różny sposób miały otrzymać wsparcie od państwa. Uruchomienie inwe- stycji miało nastąpić po wykazaniu przez spółdzielnie zgromadzenia środków własnych, w formie wkładów budowlano-mieszkaniowych członków spół- dzielni, w wysokości nie mniejszej jednak niż 30 wartości projektowanego programu budowy. Dlatego też tą formą budownictwa mieszkaniowego byli zainteresowani lepiej sytuowani obywatele, gdyż oni mogli wnieść wkład wła- sny w formie materiałów budowlanych7. W 1954 r. ustanowiono dekret, na mocy którego wyłączono spod publicznej gospodarki lokalami zbudowane lub 4 Zob. M. Mostowska, Idea i praktyka w kształtowaniu powojennych osiedli społecznych w Polsce i Holandii, Kwartalnik Architektury i Urbanistyki: teoria i historia 2008, Nr 1, s. 46–56. 5 Por. P. Matczak, A. Figiel, Wspólnoty osiedlowe, a instytucje: funkcjonowanie samorządów pomocniczych w oczach radnych Poznania i Kalisza, [w:] M. Malikowski, S. Solecki (red.), Prze- miany przestrzenne w dużych miastach Polski i Europy Środkowo-Wschodniej, Kraków 2007, s. 371. 6 M.P. z 22.6.1954 r., Nr A-59.792. 7 J. Kujawa, Spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne na przykładzie najwięk- szych miast województwa bydgoskiego w latach 1956–1970 (część 1), s. 114–115, http://repozyto- rium.ukw.edu.pl/handle/item/3415 (dostęp: 22.12.2016 r.). 2 § 1. Rozwój budownictwa mieszkaniowego... wyremontowane już po ogłoszeniu uchwały z 8.5.1954 r. domy jednorodzinne, które składały się z nie więcej niż z 4 izb mieszkalnych z kuchnią, i mieszkania z 3 izbami i kuchnią8. Dekret ten zastąpiła w 1957 r. ustawa wyłączającą spod publicznej gospodarki lokalami większość mieszkań w domach wielorodzin- nych i jednorodzinnych stanowiących własność prywatną lub spółdzielczą9. Wyrazem zainteresowania spółdzielczością, jako sposobem na rozwiązanie problemu budownictwa mieszkaniowego było powołanie w 1956 r. Związku Spółdzielni Mieszkaniowych, który miał być finansowany ze składek człon- kowskich. Co więcej, na mocy uchwały Rady Ministrów Nr 81 z 15.3.1957 r. spółdzielnie mieszkaniowe stały się głównym inwestorem na rynku budow- nictwa mieszkaniowego i choć mogły liczyć na korzystne warunki kredytowa- nia, to pewną przeszkodą dla rozwoju spółdzielczości były relatywnie wysokie czynsze w stosunku do zarobków obywateli. Z tym problemem ówczesna wła- dza próbowała się uporać poprzez przyznanie (uchwałą Rady Ministrów Nr 59 z 15.3.1958 r.) spółdzielniom prawa do długoterminowego i nieoprocentowa- nego kredytu bankowego10. Przypieczętowaniem rozwoju spółdzielczości w powojennej Polsce było uchwalenie 17.2.1961 r. ustawy o spółdzielniach i ich związkach11. W tymże akcie prawnym (art. 1 SpółZU) zdefiniowano ogólnie spółdzielnie, jako dobro- wolne i samorządne zrzeszenie o nieograniczonej liczbie członków i zmien- nym funduszu udziałowym. Istotne było jednak to, że prowadzenie działalno- ści gospodarczej przez spółdzielnie możliwie było tylko w ramach narodowego planu gospodarczego. Nadrzędną reprezentacją ruchu spółdzielczego w Polsce była Naczelna Rada Spółdzielcza, natomiast do organów spółdzielni zaliczono zgodnie z art. 31: Walne Zgromadzenie, Radę, Zarząd i inne organy przewi- dziane w statucie spółdzielni. Walne Zgromadzenie członków było określone, jako najwyższy organ spółdzielczy, nie było to jednak ciało niezawisłe, gdyż centralne zarządy związków mogły uchylić uchwałę Walnego Zgromadzenia, w związku z naruszeniem zasad gospodarki planowej, dyscypliny finansowej i inwestycyjnej12. Tak ukonstytuowany system miał zapewnić ścisłe powiąza- nie spółdzielczości z władzą państwową, czego wyrazem było uniemożliwie- 8 Dekret z 25.6.1954 r., Dz.U. Nr 31, poz. 120. 9 Ustawa z 28.5.1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednoro- dzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych, Dz.U. z 1957 r. Nr 31, poz. 131 ze zm. 10 50-lecie gdyńskiej spółdzielni mieszkaniowej, http://www.gdynskasm.pl/userfiles/file/50- lecie-gsm-broszura.pdf (dostęp: 22.12.2016 r.). 11 Dz.U. z 1961 r. Nr 12, poz. 61. 12 Zob. art. 39 § 1 SpółZU. 3 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... nie funkcjonowania spółdzielczości poza ustanowionymi strukturami. Cie- kawe jest także to, iż zgodnie z art. 135 § 1 SpółZU podzielono spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego na: spółdzielnie mieszkaniowe (lokatorskie), spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe (własnościowe) oraz spółdzielcze zrze- szenia budowy domów jednorodzinnych. W uzasadnionej sytuacji poszcze- gólne spółdzielnie mogły się ze sobą łączyć. W ustawie określono m.in. tryb zakładania, rejestrowania i likwidacji spółdzielni oraz prawa nabywania, dzie- dziczenia i zbywania lokali mieszkaniowych. Jak już wyżej zaznaczono spółdzielczość w ówczesnej Polsce podlegała ścisłej kontroli Państwa, wyrazem czego było powołanie na III Krajowym Zjeździe Delegatów Związku Spółdzielni Mieszkaniowych i Budowlanych w czerwcu 1961 r. Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszka- niowego, który to związek miał wraz z oddziałami terenowymi (zakładanymi w każdym województwie), kontrolować spółdzielczość mieszkaniową w ca- łej Polsce. Struktury te istniały, aż do 1990 r., gdy zgodnie z ustawą o zmia- nach w organizacji i działalności spółdzielczości13 zniesiono wszystkie cen- tralne związki spółdzielcze. W latach 50. i 60. XX w. nowe inwestycje przemysłowe przyczyniły się do rozwoju mieszkalnictwa. Proces cechowała jednak niska progresja środków in- westycyjnych, stąd szukano metod na potanienie mieszkalnictwa, co wiązało się także ze standaryzacją budownictwa mieszkaniowego niezależnie od miej- sca, czasu budowy, czy cech społeczności. Przykładem tego jest uchwała Rady Ministrów Nr 216 z 13.6.1961 r. w sprawie realizacji przykładowego oszczęd- nego budownictwa mieszkaniowego14, która wprowadziła zasady tzw. budow- nictwa oszczędnościowego. Przedsiębiorstwa państwowe i rady narodowe zo- stały zobligowane do weryfikacji potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Do przydziału mieszkań spółdzielczych zamierzano kierować oczekujących, któ- rych miesięczny dochód na członka rodziny wynosił powyżej 1500 zł. Kolejno Rada i Zarząd Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkanio- wego uchwałą z 19.9.1961 r. wprowadziła nowe zasady, określając sposób za- siedlania mieszkań spółdzielczych według obowiązujących wytycznych pro- jektowania. Według przyjętych założeń koszt wznoszenia budynku mieszka- niowego powinien być niższy średnio o 20 . W konsekwencji poszukiwano prostych rozwiązań, takich jak modyfikacja wytycznych budowlanych oraz 13 Dz.U. z 1990 r. Nr 6, poz. 36. 14 M.P. z 1961 r. Nr 63, poz. 269. 4 § 1. Rozwój budownictwa mieszkaniowego... zmiana sposobu przydziału mieszkań15. Niestety powzięte zabiegi nie przynio- sły spodziewanych rezultatów. Powyższe wymusiło na organach państwowych kolejne działania legislacyjne, mające rozwiązać narastające trudności w zakre- sie mieszkalnictwa uspołecznionego16. Na uwagę zasługują również zarządzenia Ministra Gospodarki Komunal- nej z 29.5.1965 r.17, ponieważ pokazują w istocie, jak funkcjonowało w tym cza- sie budownictwo mieszkaniowe. Przede wszystkim spółdzielnie mieszkaniowe były uzależnione od organów administracji rządowej. Otóż spółdzielnie bu- downictwa mieszkaniowego mogły podejmować przedsięwzięcia inwestycyjne wyłącznie na podstawie zatwierdzonych przez organy państwowe (prezydia rad narodowych) planów rzeczowo-finansowych i tzw. spisów zadań inwe- stycyjnych. Prezydia wojewódzkich rad narodowych otrzymały zadanie dzie- lenia nakładów i kredytów bankowych przeznaczonych na spółdzielcze bu- downictwo mieszkaniowe między poszczególne powiaty i miasta na prawach powiatu. Powyższe przekładało się na preferencję dużych ośrodków przemy- słowych z wysokim przyrostem ludności, co w efekcie oznaczało, iż kierowano się interesem preferowanych przez państwo sektorów przemysłu, nie zaś rze- czywistymi potrzebami mieszkaniowymi społeczeństwa. Jak z powyższego wynika spółdzielnie mieszkaniowe przystępowały do prac projektowych i inwestycyjnych dopiero w ramach otrzymanych środ- ków i kredytów finansowych. Wymogiem formalnym było natomiast posia- danie wkładów własnych w odpowiedniej wysokości oraz dokumentacji for- malno-prawnej i projektowej. Projekty planów rzeczowo-finansowych mu- siały nadto uzyskać akceptację Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego. Z uwagi na fakt, iż Centralny Związek Spółdzielni Budow- nictwa Mieszkaniowego był de facto pod częścią aparatu administracji rządo- wej, dokumentacja przekazana przez spółdzielnie mieszkaniowe była przeka- 15 J. Kujawa, Spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe, s. 119. 16 Przykładowo zgodnie z uchwałą Rady Ministrów Nr 122 z 22.5.1965 r. środkiem zarad- czym na niewydolność polityki inwestycyjnej miały być kredyty państwowe, nadto podporząd- kowano spółdzielczość mieszkaniową organom państwowym przez zastosowanie rozwiązań eko- nomicznych, czego przykładem były korzystniejsze warunki kredytowe dla budownictwa miesz- kaniowego opartego na tzw. standardzie podstawowym. Natomiast w uchwale Rady Ministrów Nr 123 z 22.5.1965 r. ogłoszono rozszerzoną pomoc państwa w budownictwie mieszkaniowym na lata 1966–1970, przy czym osoby, których miesięczny dochód na członka rodziny wynosił ponad 800 zł miesięcznie netto nie mogły w zasadzie otrzymać przydziału mieszkania z dyspozycji rady narodowej; potrzeby mieszkaniowe tych osób miały być zaspokajane przez spółdzielcze budow- nictwo mieszkaniowe. 17 M.P. z 1965 r. Nr 27, poz. 146–151. 5 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... zywana dalej właściwemu organowi do spraw gospodarki komunalnej i miesz- kaniowej Prezydium Rady Narodowej. Dopiero po pozytywnej weryfikacji zamierzeń inwestycyjnych przez organy nadrzędne oddział Banku Inwesty- cyjnego przyznawał środki finansowe. Możliwe było także wprowadzenie ko- rekt w już zatwierdzonych spisach zadań inwestycyjnych przez organy admini- stracji terenowej, w tym Wojewódzki Zarząd Dyrekcji Budowy Osiedli Robot- niczych z upoważnienia Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej. W tym miejscu nie można nie dodać, że nadrzędny wobec spółdzielczości mieszka- niowej i terenowych organów jednolitej władzy państwowej był Komitet Cen- tralny Polskiej Zjednoczonej Partii Robotniczej i jego wojewódzkie struktury18. W świetle powyższego stwierdzić należy, że choć oficjalnie budownictwo było spółdzielcze, to spółdzielnie mieszkaniowe były de facto jedynie z nazwy spółdzielniami. Faktycznie funkcjonowały one w ścisłym powiązaniu z jed- nostkami państwowymi. Powyższe przekładało się na to, iż spółdzielnie te były inwestorami nie dla swych członków, lecz w rzeczywistości dla jednostek ad- ministracji państwowej. Co ciekawe członkowie spółdzielni otrzymywali prze- ciętnie jedynie 30 budowanych przez spółdzielnię mieszkań, a sama spół- dzielnia nie miała nawet wpływu na to, jaki procent z budowanych przez nią mieszkań otrzymają jej członkowie. Finansowanie inwestycji mieszkaniowych pochodziło z 4 źródeł: (i) środków własnych przyszłych mieszkańców, (ii) fun- duszu mieszkaniowego zakładów pracy, (iii) kredytu bankowego i (iv) bu- dżetu państwowego. Co interesujące, w latach 70. ogółem nakłady inwesty- cyjne na budownictwo mieszkaniowe wynosiły 5 dochodu narodowego po- dzielonego19. Z rozwojem budownictwa mieszkaniowego związana była niewątpliwie także duża dynamika demograficzna (w okresie od 1950 r. do 1970 r. przy- było o 1/3 ludności). Potrzeby społeczne w zakresie budownictwa mieszkanio- wego nie były jednak w pełni zaspokajane, co nie tyle wynikało ze scentrali- zowania systemu, który de facto był w całości zależny od ówczesnej władzy, lecz miało swoje źródło także w pogarszających się wynikach ekonomicznych w gospodarce narodowej, co skutkowało spadkiem zarówno jakości realiza- cji, jak i liczby wybudowanych mieszkań. W końcu lat 80. XX w. przemiany 18 J. Kujawa, Spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe, s. 121–122. 19 Raport 2006 o naprawie sytuacji mieszkaniowej – streszczenie, praca zbiorowa, War- szawa, styczeń 2007, http://www.kongresbudownictwa.pl/pliki/Streszczenie 20Aepdf (dostęp: 22.12.2016 r.), s. 4. 6 § 2. Ewolucja działalności deweloperskiej... społeczne20 i wynikająca z nich dezintegracja struktur państwowych stały się asumptem do poszukiwania metod racjonalizowania procesów inwestycyj- nych w gospodarce narodowej, co jednak ostatecznie się nie powiodło, wo- bec załamania się budownictwa mieszkaniowego na początku lat 90. XX w. Kryzys ten związany był niewątpliwie z trudnością przejścia od systemu na- kazowo-rozdzielczego do rynkowego21. Jednocześnie zmiany ustrojowe i fak- tyczna swoboda działalności gospodarczej stały się impulsem do podejmowa- nia przez podmioty prywatne inicjatywy gospodarczej także w dziedzinach do tej pory zdominowanych przez sektor państwowy, czego przykładem było budownictwo mieszkaniowe. Na początku lat 90. XX w. do języka potocz- nego w Polsce doszło nowe pojęcie tzw. działalności deweloperskiej. Nazwa ta pochodzi od angielskiego słowa „development” oznaczającego postęp, roz- wój, rozbudowę. Działalność deweloperska to natomiast działalność polega- jąca na udoskonalaniu nieruchomości, poprzez zwiększanie jej wartości wsku- tek uzbrajania terenu, budowy, nadbudowy, rozbudowy obiektów różnego typu22. § 2. Ewolucja działalności deweloperskiej – problem braku regulacji umowy deweloperskiej Wraz z rozwojem działalności deweloperskiej w języku prawniczym za- częło funkcjonować pojęcie umowy deweloperskiej. Pojęcie to funkcjonowało początkowo wyłącznie jako nazwa zwyczajowa dla umowy nienazwanej zawie- ranej w ramach wyrażonej w art. 3531 KC zasady swobody umów, a następ- nie wraz z wejściem w życie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali23 poję- cie to zaczęto odnosić do art. 9 WłLokU, zgodnie z którym powstanie odręb- nej własności lokalu może być wynikiem wykonania umowy zobowiązującej 20 Dla przemian społecznych największe znaczenie miały obrady tzw. Okrągłego Stołu, które prowadzone były od 6.2.1989 r. do 5.4.1989 r. przez przedstawicieli władz, opozycji solidarno- ściowej oraz kościelnej (przedstawiciele Kościoła katolickiego i Kościoła Ewangelicko-Augsbur- skiego). Od tego wydarzania zaczęły się przemiany ustrojowe w Polskiej Rzeczpospolitej Ludo- wej, w tym częściowo wolne wybory do Sejmu, tzw. wybory czerwcowe, http://dzieje.pl/aktualno- sci/obrady-okraglego-stolu (dostęp: 22.12.2016 r.). 21 G. Wojtkun, Wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe w Polsce – w cieniu wielkiej płyty, Przestrzeń i Forma 2008, Nr 10, s. 175–192. 22 J. Wszołek, Umowa deweloperska – zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013, s. 16. 23 T.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716. 7 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie budynku oraz do ustano- wienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę, przy czym ważność tej umowy jest uzależniona od uzyskania przez właściciela gruntu pozwolenia na budową oraz ujawnienia w księdze wieczystej roszcze- nia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa. Wraz z zaistnieniem tej regulacji pojawiło się w doktrynie zagadnienie ważno- ści umów, które nie spełniały wszystkich warunków art. 9 WłLokU. Większość doktryny stanęła na stanowisku, że umowa unormowana w art. 9 WłLokU nie stanowi wyłącznej regulacji umów deweloperskich w polskim prawie24. W umowach powszechnie stosowanych znajdowało się zobowiązanie do za- warcia umowy sprzedaży wybudowanego lokalu, to jest do zawarcia umowy o podwójnym skutku zobowiązująco – rozporządzającym, a nie wyłącznie do zawarcia umowy przenoszącej własność, jak przewiduje to art. 9 WłLokU. W świetle tego, część doktryny reprezentowała pogląd, iż umowy niespełnia- jące wymogów art. 9 ustawy o własności lokali są ważne25. Jednocześnie jednak pojawiały się wątpliwości, co do słuszności takiego stanowiska. Podnoszono bowiem, że taka interpretacja jest sprzeczna z ratio legis art. 9 ustawy o wła- sności lokali. Jaki był bowiem sens wprowadzenie tej regulacji, która miała stworzyć prawne bezpieczeństwo dla nabywców lokali, skoro praktyka poszła w kierunku omijania wprowadzonych art. 9 WłLokU rygorów26. Do powyż- szego zagadnienia odnosił się także SN, który w orzeczeniach z 30.6.2004 r.27 oraz z 29.2.2008 r.28 wyjaśnił, iż zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ustawy o własności lokali, ale niespełniającej wymogów art. 9 ustawy o wła- sności lokali, oznacza, że przepis ten nie ma zastosowania, a nie, że jest ona nieważna. W konsekwencji powyższego zarówno umowy zawierane na podstawie KC w ramach swobody kontraktowania wynikającej z art. 3531 KC, jak i na pod- stawie art. 9 WłLokU nazywano zamiennie i niejednoznacznie, jako umowy „realizatorskie”, „deweloperskie”, „realizacyjne”, a ich istotnym elementem 24 Tak m.in. I.P. Kunicki, Umowa deweloperska – charakter prawny i zastosowanie prak- tyczne, Warszawa 2014, s. 24–25; R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywat- nego, Warszawa 2013, s. 3. 25 Tak m.in. P. Buczkowski, [w:] Forma umowy deweloperskiej w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawo własności lokali – aspekty praktyczne, PPH 2008, Nr 12, s. 48–52. 26 J. Wszołek, Umowa deweloperska, s. 18–24. 27 IV CK 521/03, Glosa 2006, Nr 4, s. 10. 28 II CSK 463/07, M.P. 2008, Nr 7, s. 341. 8 § 2. Ewolucja działalności deweloperskiej... stało się zobowiązanie nabywcy do zapłaty całej ceny z góry, tzn. przed prze- niesieniem na jego rzecz własności lokalu i przed jego wybudowaniem29. Taki stan prawny nie gwarantował dostatecznego bezpieczeństwa nabywcy lokalu. W szczególności brakowało regulacji prawnych, jakie zabezpieczałyby nabyw- ców przed skutkami upadłości deweloperów, w sytuacji gdy inwestycje nie byłe zrealizowane, pomimo dokonanych wpłat przez nabywców. Powyższe obra- zuje dobrze wystąpienie z 7.11.2003 r. Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Roz- woju Miast do Marszałka Senatu zgodnie z którym: „Prezes UMiRM podjął próbę wykreowania norm powszechnie obowiązujących, które rozwiązałyby trudne kwestie związane z kupnem lokalu mieszkalnego od dewelopera, który jako podmiot działający na rynku może borykać się z problemami finanso- wymi. (...) Głównym celem proponowanych przepisów ustawy o ochronie na- bywcy w umowach deweloperskich jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu – głównie z punktu widzenia konsumenta, ale również deweloperów”30. W wy- niku prac, o których mowa w wyżej cytowanym wystąpieniu został opraco- wany już w 2003 r. projekt ustawy autorstwa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast31. Ten projekt nie zmieniał w znaczącym stopniu ustawy o własności lokali, ale w ustawie definiował podstawowe pojęcia m.in. dewelopera (dość szeroko, uwzględniającą swoim zakresem także osoby fizyczne), nabywcy oraz „przedsięwzięcie budowlane” jako proces, w wyniku którego zostaje na rzecz nabywcy przekazane prawo odrębnej własności lokalu, obejmujący czynno- ści faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy i oddania budynku do korzystania. Projekt ustawy w ramach przedsięwzięcia budowlanego wy- odrębniał „zadanie inwestycyjne” jako odrębny wielomieszkaniowy budynek lub grupę budynków mających być wykończonymi w tym samym czasie. De- finicja ta dotyczyła zamierzenia inwestycji, które miały być oddawane w ko- lejnych etapach, co wskazywało na zbliżenie przepisów do praktyki obrotu. W 2003 r. w toku konsultacji społecznych nie udało się jednak osiągnąć con- sensusu w środowisku deweloperów oraz bankowców. W związku z tym prace zakończono, podjęto je wprawdzie na nowo w 2007 r., jednakże ponownie na- potkały one przeszkodę w postaci braku porozumienia, co skutkowało tym, że Minister Budownictwa podjął decyzję o zaprzestaniu dalszych prac i wycofa- niu się z projektu. Uzasadnieniem takiej decyzji była niechęć do ustalania ko- 29 R. Strzelczyk, Umowa deweloperska, s. 3. 30 Źródło: http://ww2.senat.pl/k5/dok/sten/oswiad/smoktuno/4601o.htm (dostęp: 17.8.2015 r.). 31 J. Kozińska, [w:] Nabycie lokalu lub domu od dewelopera, s. 368. 9 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... lejnych ustawowych mechanizmów ograniczających swobodę działalności go- spodarczej, co uznano za niecelowe i pozostające w sprzeczności z dążeniem do deregulacji i liberalizacji rynku. Wskazano również, że ochrona nabywców lo- kali jest już realizowana przez właściwe organy i instytucje na podstawie prze- pisów o ochronie konsumentów oraz, że kolejne instytucje zabezpieczające in- teres nabywców najpewniej przyczynią się do wzrostu cen mieszkań, co przy obecnym poziomie cen jest wysoce niepożądane32. Dopiero TK w orzeczeniu z 2.8.2010 r.33 zwrócił w sposób dobitny uwagę na brak kompleksowej regulacji prawnej umów deweloperskich. Zgodnie ze sta- nowiskiem TK ten stan rzeczy oznaczał lukę prawną, której usunięcie było niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczpospolitej Pol- skiej. Trybunał Konstytucyjny zwrócił także uwagę, iż cechą charakterystyczną umów deweloperskich jest dysproporcja pozycji stron, w której po jednej stro- nie występuje nabywca mieszkania – konsument, a po drugiej deweloper, czyli profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego. Jednocześnie TK mocno zaak- centował, że Polska jest jednym z ostatnich państw UE, w którym relacja mię- dzy klientem a deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. Potrzeba podjęcia inicjatywy ustawodawczej w zakresie regulacji stosun- ków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań niewątpliwie istniała z uwagi na przewlekłość braku kompleksowej regulacji dotyczącej umów deweloperskich34. W szczególności w doktrynie podkreślano, że Trybunał Konstytucyjny stosunkowo rzadko od- nosi się do tej sfery stosunków społecznych jaką jest płaszczyzna swobody kontraktowej, a zatem fakt sygnalizacji problemu związanego z niedostatkiem regulacji prawnych dotyczących relacji nabywca–deweloper może świadczyć o wadze i dojrzałości tego problemu. Pomimo ogólnej aprobaty stanowiska TK pojawiło się jednak zastrzeżenie dotyczące wskazania kręgu podmiotów zasłu- gujących, zdaniem TK, na objęcie ochroną. Otóż TK koncentrował się przede wszystkim na nabywcach będących konsumentami, nawiązując do obowiązku zapewnienia im należytej ochrony w myśl art. 76 Konstytucji. Stanowisko to było wprawdzie zrozumiałe z tego względu, że konsumenci nabywają lokale na własne potrzeby mieszkaniowe, niemniej wyjęcie spod ochrony podmiotów nabywających lokale na inne cele niż mieszkaniowe, nie wydawało się słuszne 32 J. Wszołek, Porzucony projekt ustawy deweloperskiej i jego postanowienia, Nieruchomości 2011, Nr 2, s. 1921. 33 3/10, OTK 2010, Nr 6, poz. 407. 34 R. Strzelczyk, Umowa deweloperska, s. 6. 10 § 2. Ewolucja działalności deweloperskiej... bez wcześniejszej dogłębnej analizy problemu, w szczególności iż konsumenci zawierający umowy deweloperskie nie zawsze realizując swoje potrzeby miesz- kaniowe, podlegaliby ochronie niezależnie od celu, w jakim chcą nabyć lo- kal (a więc np. także w celu późniejszej odsprzedaży czy wynajęcia). Nadto wyrażony został w doktrynie pogląd, iż w aspekcie prawno-porównawczym uchwalenie przepisów obejmujących także nabywców, którzy nie są konsu- mentami miałoby ten walor, że polska ustawa nie byłaby jedynie kopią wy- branych instrumentów zastosowanych w obcych systemach prawnych, lecz w atrakcyjny sposób rozszerzałaby zakres ochrony ponad standardy przyjęte w większości państw35. Podobnie nie można było zgodzić się ze stwierdze- niem TK, iż ochrona nabywców w umowach deweloperskich stanowi ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, gdyż nie jest to adekwatne do całości sformułowanego przez TK postulatu, a to z tego względu, że upadłość dewelopera trudno uznać za nieuczciwą praktykę rynkową. Uza- sadniona przez TK potrzeba legislacyjna wynikała przede wszystkim z koniecz- ności ochrony słabszej strony stosunku zobowiązaniowego, nie będąc realiza- cją polityki mieszkaniowej przez państwo (art. 75 Konstytucji)36. Pomimo powyższych wątpliwości, co do kręgu podmiotów jakie powinny zostać objęte ochroną TK spotkało się co do zasady z pozytywnym odzewem środowiska prawniczego. W doktrynie podkreślano, że TK przypomniał, że zgodnie z art. 75 Konstytucji do zadań władz publicznych należy zaspoka- janie potrzeb mieszkaniowych obywateli, który to obowiązek polega na po- pieraniu działań obywateli zmierzających do nabycia własnego mieszkania. W konsekwencji państwo powinno kształtować taki system prawa, który bę- dzie wspierający dla obywateli zmagających z problemem mieszkaniowym. W zakresie tak ukształtowanych obowiązków państwa mieści się również ko- nieczność kreowania spójnych przepisów chroniących klientów deweloperów. Dodatkowo TK słusznie zauważył, że art. 76 Konstytucji nakłada na wła- dze publiczne obowiązek podejmowania działań mających na celu ochronę 35 Co istotne zgodnie z realizowaną polityką UE wyrażoną przykładowo w Dyrektywie Par- lamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE z 15.5.2014 r. w sprawie rynków instrumentów fi- nansowych oraz zmieniająca dyrektywę 2002/92/WE i dyrektywę 2011/61/UE (Dz.Urz. UE L Nr 173, s. 349) ochrona klienta nie dotyczy wyłącznie konsumentów i choć jest zróżnicowana w zależności od statusu klienta to stwarza możliwość objęcia ochroną także mikroprzedsiębiorców, nadto zastrzega brak możliwości wyłączenia podstawowych przepisów tej dyrektywy bez względu na status klienta – o tym B. Gnela, [w:] M. Fras, P. Ślęzak (red.), Prawo prywatne wobec wyzwań współczesności. Księga pamiątkowa dedykowana Profesorowi Leszkowi Ogiegle Warszawa 2017, s. 96–97. 36 B. Gliniecki, Glosa do postanowienia TK z 2.8.2008 r., S 3/10, PiP 2012, Nr 3, s. 130–135. 11 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... konsumentów przed nieuczciwymi praktykami podmiotów wykorzystujących swą dominującą pozycję rynkową, a dotychczasowy brak regulacji chroniącej prawa nabywców lokali mieszkalnych w transakcjach deweloperskich pozosta- wał w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych wynikającymi z Kon- stytucji37. Niemniej jednak pojawiały się także głosy, że pomimo słuszności, co do zasady stanowiska TK, nie można nie zwrócić uwagi, iż brak ochrony nabywców lokalu może wynikać także z innych przyczyn, nie tylko z braku regulacji prawnych, ale także ze stanu rynku nieruchomości, z czego należa- łoby wnioskować, że sytuacja jest bardziej złożona, ponieważ na ówczesny stan wpływało wiele czynników, zarówno zależnych, jak i niezależnych od dewelo- perów38. Niezależnie jednak od tych zastrzeżeń niewątpliwie doktryna zauwa- żała potrzebę legislacyjną w zakresie uregulowania stosunków pomiędzy de- weloperem, a nabywcą lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego39. Wyrok TK niewątpliwie dał asumpt do rozpoczęcia prac legislacyjnych w przedmiocie uregulowania stosunków prawnych pomiędzy deweloperem, a nabywcą. Zgodnie z dominującym wówczas przekonaniem istniejąca dyspro- porcja pozycji stron determinowała konieczność takiego ukształtowania po- stanowień umowy deweloperskiej, które zapewni maksymalną ochronę słab- szej stronie stosunku umownego. Usunięcie tej luki prawnej w postaci przy- jęcia przepisów regulujących zasady funkcjonowania umowy deweloperskiej stało się zatem niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzecz- pospolitej Polskiej i realizacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 76 Konstytucji, przyznającej konsumentom, użytkownikom i najemcom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi40. W toku prac ustawodawczych podnoszono, iż charakterystyczne dla sto- sunków deweloperskich jest wykorzystywanie środków finansowych nabyw- ców już w trakcie przedsięwzięcia deweloperskiego. W praktyce oznaczało to zwiększone ryzyko po stronie nabywcy. Powyższe miało tym większe znacze- nie, że tzw. umowy deweloperskie nie zawsze były zawierane w formie aktu no- 37 Tak R. Strzelczyk, Komentarz do art. 9 ustawy o własności lokali, [w:] R. Strzelczyk, A. Tur- lej (red.), Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015, Nb 12, Legalis. 38 Por. E. Śleszyńska, O umowie deweloperskiej po postanowieniu sygnalizacyjnym TK, Kra- kowski Rynek Nieruchomości, 2011, Nr 1, https://dwutygodnik.krn.pl/artykuly/artykul/o_umo- wie_deweloperskiej_po_postanowieniu_sygnalizacyjnym_tk_1076.html (dostęp: 11.8.2017 r.). 39 B. Gliniecki, Glosa do postanowienia Trybunału Konstytucyjnego, s. 130–135. 40 Opinia prawna o zgodności poselskiego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (przedstawiciel wnioskodawców: poseł Aldona Młyń- czak) z prawem Unii Europejskiej, Biuro Analiz Sejmowych, znak: BAS-WAPEiM-1471/11, War- szawa 2011, s. 7. 12 § 2. Ewolucja działalności deweloperskiej... tarialnego. Oznaczało to, że część nabywców była pozbawiona możliwości do- chodzenia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesie- nie jej na nabywcę na drodze postępowania sądowego (w oparciu o art. 64 KC w zw. z art. 1047 KPC41). Niemniej jednak nawet w przypadku uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia nabywca nie zawsze mógł zrealizować roszcze- nia o przeniesienie własności lokalu. Otóż, w sytuacji gdy budowa nie zo- stała faktycznie rozpoczęta albo została przerwana, nie istniał lokal jaki miał być przedmiotem transakcji. W konsekwencji prace legislacyjne zmierzały do wprowadzenia takich mechanizmów ochronnych, które pozwoliłyby na wy- równanie pozycji nabywcy w stosunku do dewelopera. Projekt ustawy określał prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu deweloperskim. W szczególny sposób usta- wodawca koncentrował się na kwestii zabezpieczenia środków pochodzących od nabywcy. Projekt przewidywał nadzór nad dysponowaniem przez dewelo- pera powierzonymi mu środkami, poprzez zobowiązanie go do zapewnienia nabywcom danego przedsięwzięcia, co najmniej jednej z następujących środ- ków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty miesz- kaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy i gwarancję bankową. Na rachunkach powierniczych miały być gromadzone środki na budowę lokalu. Środki te, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, miały tworzyć (wraz z prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, na której prowadzone jest przedsię- wzięcie deweloperskie) odrębną masą majątkową, która w pierwszej kolejności służyłaby zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości lokalo- wych realizowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Po- wyższe rozwiązanie nie naruszałoby praw przysługujących wierzycielom rze- czowym, których prawa zostałyby ujawnione w księdze wieczystej lub w reje- strze zastawów42. W opinii Krajowej Rady Sądownictwa43 przewidziany w projekcie ustawy nowy rodzaj postępowania upadłościowego wywoływał wątpliwości, co do równego traktowania kontrahentów dewelopera. Powyższa konstatacja wyni- kała z niedostatecznej regulacji w zakresie zabezpieczenie nabywców w przy- padku ustanowienia hipoteki na rzecz banku (innych hipotek), albowiem po 41 T.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 155 ze zm. 42 Ibidem, s. 22–25. 43 Opinia Krajowej Rady Sądownictwa z 22.7.2011 r. w przedmiocie poselskiego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, źródło: http:// www.krs.pl/admin/files/200913.pdf (dostęp: 17.8.2015 r.). 13 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... przeprowadzeniu egzekucji z zabezpieczenia rzeczowego nie pozostanie nic w masie upadłościowej. Kolejno, postępowanie to nie dawało możliwości za- spokojenia innym wierzycielom dewelopera, głównie wykonawcom i dostaw- com, ale też wierzycielom publicznym takim jak Skarb Państwa. Jednocześnie Krajowa Rada Sądownictwa przedstawiła zastrzeżenia do art. 4 projektowanej ustawy. Otóż w myśl projektowanego art. 4, do otwartego rachunku powier- niczego należy dołączyć polisę ubezpieczeniową i to zakład ubezpieczeń po- nosi ryzyko zwrotu wpłaconych już sum, a nie bank, który prowadzi rachunek. W projekcie nie było natomiast żadnej regulacji przewidującej, że to bank po- nosi odpowiedzialność za działania swoje i dewelopera, za to projekt przeno- sił ciężar ryzyka na zakłady ubezpieczeń. Zastrzeżenia budziło ubezpieczanie rachunku powierniczego przez przedsiębiorstwa ubezpieczeniowe, chociażby z uwagi na fakt niemożności oszacowania ryzyka. Poza tym, bez względu na to kto miałby opłacać polisę koszty takiego ubezpieczenia ponosiłby ostatecznie nabywca. Także w przyjętym przez Radę Ministrów stanowisku44 zgłoszono zastrze- żenie do art. 4 projektowanej ustawy o poszerzeniu katalogu środków ochrony o otwarty rachunek powierniczy, przy czym ten środek ochrony mógłby wy- stępować wyłącznie wraz z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową. Jedno- cześnie Rada Ministrów postulowała rezygnację z nienazwanej umowy ubez- pieczenia, a w jej miejsce wprowadzenie gwarancji ubezpieczeniowej, jako bardziej adekwatnego środka ochrony interesów nabywców lokali. Ponadto wskazywano, iż z projektu ustawy nie wynika jednoznacznie co stanie się ze środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym, gdy roszczenie na- bywcy zostanie zaspokojone z tytułu gwarancji bankowej albo ubezpieczenio- wej. Jednocześnie, obok zabezpieczeń o charakterze finansowym, projekt ustawy zakładał wprowadzenie ustawowego obowiązku dewelopera do wy- czerpującego informowania nabywcy o okolicznościach mających wpływ na wywiązanie się dewelopera ze zobowiązania wzniesienia budynku, wyodręb- nienia lokal oraz przeniesienia jego własności na nabywcę. W tym celu de- weloper miał być zobowiązany do przekazania osobom zainteresowanym za- warciem umowy deweloperskiej prospektu informacyjnego, który powinien 44 Stanowisko rządu do poselskiego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu miesz- kalnego lub domu jednorodzinnego (druk sejm. Nr 4349, 4482, 4482-A), Warszawa 31.8.2011 r., źródło: http://orka.sejm.gov.pl/Druki6ka.nsf/0/0778253D7D69B591C12578FE003773B6/$file/43 49-s.pdf (dostęp: 17.8.2015 r.). 14 § 2. Ewolucja działalności deweloperskiej... był przyjąć postać formularza informacyjnego, określonego w akcie wykonaw- czym do ustawy. Prospekt ten miał się składać z dwóch części tj. (i) ogól- nej zawierającej dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finanso- wej oraz informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego i (ii) szczególnej, której charakter byłby zindywidualizowany i odnosiłby się do konkretnego lo- kalu. Nadto obligatoryjnie komponentami prospektu informacyjnego miały być dokumenty potwierdzające informacje wskazane w prospekcie jak np. od- pis z Krajowego Rejestru Sądowego, czy odpis z księgi wieczystej, o ile dla danej nieruchomości została założona. Niezwykle ważnym założeniem był również wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, przy czym co ciekawe wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe miały obciążać wyłącznie nabywcę. Z tego prawdopodobnie względu wynagrodzenie notariu- sza miało być jednak stałe i wynosić 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z 10.10.2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu45. Projekt ustawy przewidywał także ujawnienie roszczenia nabywcy (z umowy deweloperskiej) w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na ja- kiej było realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, jednocześnie miało zo- stać ujawnione w księdze roszczenia banku, który udzielił nabywcy kredytu na finansowanie budowy lokalu lub domu jednorodzinnego o ustanowienie hipoteki na tym lokalu lub domu jednorodzinnym równocześnie z ustanowie- niem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu lub przeniesieniem własności domu jednorodzinnego na nabywcę46. Krajowa Rada Sądownictwa odnosząc się do problematyki obowiązków informacyjnych dewelopera wyraziła następujące zastrzeżenia47. Po pierwsze wskazała na nieracjonalność doręczania każdemu zainteresowanemu naby- ciem nieruchomości, na jego żądanie, prospektu informacyjnego w formie papierowej, z uwagi na wymóg załączenia każdemu chętnemu do prospektu bardzo obszernego projektu budowlanego. Kolejno, sygnalizowano dodanie w art. 17 ust. 1 pkt 3 OchrPU, jako kolejnej z informacji o nieruchomości: mapy geodezyjnej działki i odpisu księgi wieczystej, w której będzie figurował wpis dotyczący nieruchomości, jak również pozwolenia na budowę i wskazania ter- 45 T.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 847 ze zm. 46 Opinia prawna o zgodności poselskiego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (przedstawiciel wnioskodawców: poseł Aldona Młyń- czak) z prawem Unii Europejskiej. 47 W cyt. już opinii KRS z 22.7.2011 r. w przedmiocie poselskiego projektu ustawy o ochro- nie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, źródło: http://www.krs.pl/ admin/files/200913.pdf (dostęp: 17.8.2015 r.). 15 Rozdział I. Wprowadzenie do problematyki działalności... minu, do którego ma być założona księga wieczysta dla danej nieruchomości przed rozpoczęciem dokonywania wpłat. W opinii Rady prospekt informa- cyjny nie powinien być doręczany przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, bowiem oferować można coś, co posiada uregulowaną sytuację prawną. Kra- jowa Rada Sądownictwa zwróciła także uwagę na dyskryminujący dla dewelo- perów rozpoczynających działalność charakter przepisu art. 17 ust. 1 pkt 16 OchrPU z uwagi na wymóg podania informacji o co najmniej 3 ukończo- nych przedsięwzięciach deweloperskich. Krajowa Rada Sądownictwa podkre- ślała także, że w art. 17 OchrPU powinien być także usytuowany obowiązek podania informacji o obciążeniach hipotecznych dewelopera oraz planowa- nych inwestycjach budowlanych. Niepotrzebny natomiast wydawał się wymóg dostarczenia aktualnego odpisu z ksiąg wieczystych w świetle zagwarantowa- nej prawem jawności ksiąg wieczystych, skoro znając jej numer, można prze- glądać ją w systemie elektronicznym. Niejasny w opinii Rady był także sam zwrot „aktualny odpis księgi wieczystej” użyty w projektowanej ustawie, bo- wiem nie do końca wiadomo, czy chodzi o aktualny stan nieruchomości, czy też o datę wydania odpisu z księgi wieczystej. Istotną kwestią na jaką zwróciła uwagę Rada była niedopuszczalność i zbędność projektowanego art. 19 ust. 2 OchrPU, zgodnie z którym deweloper miał obowiązek podania kosztów inwe- stycji i poszczególnych jej etapów. W tej kwestii wystarczającym wydawało się podanie procentowego podziału kosztów na poszczególne etapy. Rada wska- zała także na niezgodność projektowanego art. 23 ze znowelizowanym art. 76 KWiHU48, z uwagi na akcesoryjny charakter instytucji hipoteki pozostającej w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Hipoteka nie może powstać bez wierzytelności i nie może być bez tej wierzytelności przeniesiona. Krajowa Rada Sądownictwa zwróciła także uwagę na konieczność dopre- cyzowania art. 26 OchrPU w zakresie zróżnicowania czynności odstąpienia i wypowiedzenia oraz odpowiedzialności za poniesioną szkodę, wywołaną zmianą wartości nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzin- nego. W przypadku odstąpienia od umowy – umowa uznana byłaby za nieza- wartą, co powoduje komplikacje prawne, gdyż strony w trakcie trwania umowy jednak dokonały na swoją rzecz wzajemnych świadczeń. Z kolei jeśli dopusz- czona zostałaby możliwość wypowiedzenia umowy, to zdaniem Rady powinna zostać wprowadzona gwarancja uzyskania odszkodowania od dewelopera. 48 T.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1007 ze zm. 16
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Odstapienie_od_umowy_deweloperskiej_jako_instrument_ochrony_praw_nabywcy-ebookRO/p1095533i1249612" target="_blank" title="Odstąpienie od umowy deweloperskiej jako instrument ochrony praw nabywcy [Weronika Wenda] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Odstąpienie od umowy deweloperskiej jako instrument ochrony praw nabywcy [Weronika Wenda] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>