Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0111-kdib3-2-4012-189-2018-1-jm
Timestamp: 2018-06-20 00:17:29
Legal References Found: art. 6
 art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 FSK 
 FSK 
 art. 551
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 3
 art. 57

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0111-KDIB3-2.4012.189.2018.1.JM
Wyłączenie z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxx na podstawie art. 6 ustawy
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 marca 2017 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxx na podstawie art. 6 ustawy − jest prawidłowe.
W dniu 22 marca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxxx na podstawie art. 6 ustawy.
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: zzz
xxx („Zbywca”) jest spółką komandytową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych.
cccc (przy czym toczy się obecnie procedura zmiany firmy spółki na zzzz.) („Nabywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, planującą rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych.
Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych Zbywcy  składających się na centrum logistyczne położone w xxx  na rzecz Nabywcy („transakcja”).
Powyższe transakcje stanowić będą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość gospodarczą. Będą też one objęte  w istotnym zakresie  wspólną dokumentacją transakcyjną, w tym w szczególności umową ramową z dnia 14 grudnia 2017 r. definiującą kluczowe parametry wszystkich powyższych transakcji („umowa ramowa”). W wykonaniu powyższej umowy ramowej zawierane będą odpowiednio dalsze umowy przenoszące własność udziałów poszczególnych spółek, nieruchomości lub zespołów składników majątku. Przykładowo – w odniesieniu do centrów logistycznych położonych w Polsce  w wykonaniu umowy ramowej poszczególne spółki należące do grupy kapitałowej Nabywcy  w tym też sam Nabywca  zawierać będą z podmiotami z grupy kapitałowej Zbywcy odrębne akty notarialne przenoszące własność poszczególnych zespołów składników majątku składających się na centra logistyczne.
Tytułem uzupełnienia, niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie zbycia składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne w xxxx, natomiast skutki podatkowe zbycia składników majątku składających się na pozostałe polskie centra logistyczne pomiędzy innymi podmiotami z grup kapitałowych Zbywcy i Nabywcy stanowić będą przedmiot odrębnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnych.
Planowane jest, że transakcja zostanie zawarta (sfinalizowana) w 2018 r. W przypadku, w którym jakimkolwiek podmiotom przysługiwałoby prawo pierwokupu do nieruchomości wchodzącej w skład przedmiotu transakcji, transakcja zostanie zawarta pomiędzy Zbywcą i Nabywcą pod warunkiem braku skorzystania z takiego prawa pierwokupu przed podmioty, którymi mogłoby ono potencjalnie przysługiwać.
Na dzień dokonania transakcji, Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.
(ii) Przedmiot transakcji  uwagi ogólne
Zbywca jest właścicielem zespołu składników materialnych i niematerialnych opisanych w punkcie (iii.) poniżej („przedmiot transakcji”) przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni przylegających do siebie dwóch budynków magazynowo-biurowych (przy czym komponent biurowy stanowi jedynie nieznaczną część powierzchni budynków; łącznie: „budynki”). Powyższa działalność gospodarcza Zbywcy podlega opodatkowaniu VAT.
Obecnie budynki posiadają jednego najemcę („Najemca”), a przedmiotem najmu jest obecnie całość powierzchni budynków (przy czym warunki umowy najmu z Najemcą są obecnie przedmiotem negocjacji pomiędzy Najemcą a Zbywcą mających na celu zawarcie aneksu do ww. umowy). Z dniem transakcji, Nabywca wstąpi  z mocy prawa na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego  w prawa i obowiązki wynikające z powyższej umowy najmu, kontynuując trwający stosunek najmu.
Nieruchomość jest zarządzana przez vvvv. na podstawie wielostronnej umowy zawartej pomiędzy Zbywcą, vvvv. oraz innymi podmiotami będącymi członkami grupy kapitałowej Zbywcy (property services agreement). vvv zatrudnia wykwalifikowanych pracowników niezbędnych do obsługi nieruchomości.
Zbywca nie zatrudnia i na moment zbycia przedmiotu transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącymi funkcjonowaniem przedmiotu transakcji  czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników qqq na podstawie wskazanej wyżej umowy, której zasadniczym celem jest administrowanie/zarządzanie nieruchomością.
przysługujące Zbywcy prawo użytkowania wieczystego gruntu tj. nieruchomości składającej się z trzynastu działek ewidencyjnych (dla których prowadzona jest księga wieczysta numer xxx)  tj.:
działka oznaczona numerem,
działka oznaczona numerem
przysługujące Zbywcy prawo własności budynków magazynowo  biurowych położonych na wskazanych powyżej działkach ewidencyjnych;
prawa i roszczenia z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu ustanowione przez najemcę (np. prawa z gwarancji bankowych/gwarancji spółek macierzystych  o ile będą istniały na dzień dokonania transakcji oraz w zakresie, w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę  względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych gwarantów);
prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych Zbywcy  w zakresie w jakim dotyczą rachunku walutowego (EUR) za pośrednictwem którego dokonuje on rozliczeń z najemcą  wraz ze środkami pieniężnymi, jeśli na dzień transakcji będą zgromadzone na powyższym rachunku (do wysokości maksymalnej określonej umownie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą). Przeniesienie powyższych praw i obowiązków na Nabywcę nastąpi w zakresie, w jakim nie wystąpią ku temu ograniczenia natury prawnej (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony banku);
prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących nieruchomości (przy czym w zakresie, w jakim prawa te mogą obecnie przysługiwać innym podmiotom powiązanym ze Zbywcą, planowane jest, iż zostaną one przed dniem transakcji przeniesione na Zbywcę)  w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów);
wierzytelności w stosunku do najemcy dotyczące płatności czynszu za kwartał, w którymi zostanie zawarta transakcja (zafakturowanych przez Zbywcę i niezapłaconych na dzień dokonania transakcji)  w kwocie netto (o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
wierzytelności w stosunku do najemcy dotyczące płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych (tzw. service charge), niezapłacone na dzień dokonania transakcji  w kwocie netto (o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
wierzytelności wobec ubezpieczyciela dotyczące płatności z tytułu zawartej umowy ubezpieczenia, w zakresie przysługującej Zbywcy ochrony ubezpieczeniowej — o ile takie będą istniały na dzień transakcji w związku z potencjalnymi szkodami dotyczącymi nieruchomości poniesionymi przez Zbywcę, o ile Zbywca nie naprawi zniszczeń/szkód na nieruchomości, do dnia transakcji;
prawa i obowiązki wynikające z umowy serwisowej na usługi utrzymania technicznego nieruchomości  w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie jej przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony usługodawcy);
prawa/roszczenia wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą, w tym z gwarancji należytego wykonania zawartych w umowie z generalnym wykonawcą (przy czym w zakresie, w jakim prawa te mogą obecnie przysługiwać innym podmiotom powiązanym ze Zbywcą, planowane jest, iż zostaną one przed dniem transakcji przeniesione na Zbywcę)  w zakresie, w jakim będą istniały na dzień transakcji i nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów).
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy wskazują, iż zgodnie z ogólnymi zasadami Kodeksu cywilnego, Nabywca będzie  co do zasady  odpowiedzialny wobec stron trzecich solidarnie ze Zbywcą za jego zobowiązania związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach, mimo zachowania należytej staranności). Jednocześnie, w relacjach wewnętrznych Zbywca i Nabywca ustalą komercyjnie, że ekonomiczną odpowiedzialność za zdarzenia mające miejsce do dnia transakcji ponosił będzie  co do zasady  Zbywca, podczas gdy Nabywca będzie  co do zasady  ponosił ekonomicznie odpowiedzialność za realizację obowiązków związanych z działalnością przedmiotu transakcji w zakresie, w jakim dotyczy to okresu po dniu transakcji (z zastrzeżeniem szczególnych ustaleń opisanych w pozostałych punktach niniejszego wniosku). Podobnie, w odniesieniu do praw wynikających z umów wchodzących w skład przedmiotu transakcji, zgodnie z komercyjnymi ustaleniami pomiędzy stronami Nabywca przejmie takie prawa  co do zasady  w odniesieniu do okresu po dniu transakcji, podczas gdy prawe związane z okresem do dnia transakcji pozostaną  co do zasady  po stronie Zbywcy (z zastrzeżeniem szczególnych ustaleń opisanych w pozostałych punktach niniejszego wniosku, w szczególności dotyczących przeniesienia na Nabywcę wybranych wierzytelności wobec najemcy i ubezpieczyciela  o ile będą istniały na dzień transakcji).
środki pieniężne na rachunku walutowymi Zbywcy (EUR) służącym prowadzeniu rozliczeń z najemcą/należności przysługujące Zbywcy na podstawie umowy ramowej rachunków bankowych w odniesieniu do powyższego rachunku bankowego  w wysokości przekraczającej określony poziom maksymalny ustalony pomiędzy Wnioskodawcami;
prawo do używania nazw „xx”, „xxx” i „xx”;
inne zobowiązania pieniężne Zbywcy np. wobec dostawmy usług  o ile będą istniały na dzień transakcji;
umowa o zarządzanie nieruchomością (property services agreement), umowa o usługi administracji finansowej (financial administration service agreement) oraz umowa doradztwa inwestycyjnego (investment advisory agreement)  przedmiotowe umowy są umowami wielostronnymi zawartymi pomiędzy Zbywcą a licznymi innymi podmiotami grupy kapitałowej Zbywcy. Tym samym, ich przeniesienie na Nabywcę nie byłoby w praktyce możliwe. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowa umowa w zakresie zarządzania nieruchomością zostanie zawarta przez Nabywcę;
umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości  obowiązujące umowy ubezpieczeniowe obejmujące m.in. nieruchomość stanowią porozumienia grupowe, w ramach których ubezpieczonym jest qqqq. Tymi samymi, nie jest możliwe przeniesienie powyższej umowy na rzecz Nabywcy. W zakresie, w jakim powyższa umowa grupowa dotyczy nieruchomości, zostanie ona rozwiązania na dzień transakcji;
prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych Zbywcy, w zakresie, w jakim dotyczą rachunków bankowych Zbywcy, które nie są niezbędne do funkcjonowania przedmiotu transakcji, np.
rachunku bankowego prowadzonego w polskich złotych, na który  co do zasady  wpływa obecnie kwota VAT od płatności czynszu dokonywanych przez Najemcę oraz kwota płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Celem wyłączenia powyższego rachunku prowadzonego w polskich złotych z przedmiotu transakcji jest wykorzystanie go przez Zbywcę do dalszych rozliczeń podatku VAT  w zakresie, w jakim Zbywca może być jeszcze zobowiązany do zapłaty tego podatku na rzecz urzędu skarbowego po dniu transakcji (np. w związku z rozliczeniem podatku należnego z tytułu usług najmu świadczonych w okresie, w którym będzie dokonana transakcja);
określone w trakcie negocjacji handlowych wierzytelności przysługujące Zbywcy (w zakresie pozostałym niż wierzytelności wskazane powyżej jako wchodzące w skład przedmiotu transakcji, t.j. np. wierzytelności wobec najemcy dotyczące zapłaty czynszu za okresy poprzedzające kwartał dokonania transakcji  o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
obowiązki wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą  o ile jakiekolwiek będą istniały na dzień transakcji;
należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnymi)  o ile takie będą występowały na dzień transakcji;
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy pragną wskazać, iż umowy na dostawę mediów (jak też umowy serwisowa w zakresie pozostałym niż objęty przedmiotem transakcji) zawarte są z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez najemcę. Tym samym  biorąc pod uwagę, iż to nie Zbywca jest stroną powyższych umów  nie jest też praktycznie możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji.
Podsumowując, pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot transakcji zachodzić będą w dalszym ciągu  niezależnie od wyłączeń wskazanych we wniosku elementów  funkcjonalne związki, tj. zespół ten będzie w dalszymi ciągu ściśle związany z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. W oparciu o te składniki Zbywca będzie realizował (do momentu transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie, Nabywca  po dniu transakcji  w oparciu o te właśnie składniki, które będą składać się na przedmiot transakcji, będzie kontynuować działalność związaną z najmem komercyjnymi. Tytułem wyjaśnienia, powyższe nie wyklucza, że Nabywca może po dniu transakcji uzupełniać nabywany przedmiot transakcji o nowe elementy  zgodnie ze strategią grupy kapitałowej, do której należy Nabywca.
(iv) Inne okoliczności z wiązane z planowaną transakcją
Zgodnie z dodatkowym ustaleniem komercyjnym między Wnioskodawcami, w sytuacji, gdy Nabywcy nie udałoby się zaspokoić z zabezpieczeń najmu, w tym wyegzekwować od najemcy środków pieniężnych wynikających z przeniesionych na niego wierzytelności w określonym umownie terminie liczonymi od dnia transakcji, Zbywca będzie zobowiązany do nabycia (odkupienia) określonej umownie części tych wierzytelności za ich wartość nominalną.
Dodatkowe, ustalenia umowne między stronami będą też szczegółowo regulować kwestię podziału kosztów utrzymania nieruchomości wynikających z faktur otrzymanych  odpowiednio  do dnia transakcji i po dniu transakcji (przy czym odrębny mechanizm znajdował będzie zastosowanie do kosztów, których ekonomiczny ciężar przenoszony jest efektywnie na najemcę w drodze opłat eksploatacyjnych, a odrębny do pozostałych kosztów).
Po nabyciu centrum logistycznego, Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy  tj.  polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”) – Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. W przypadku odmiennej kwalifikacji przedmiotu transakcji (tj. przyjęcia, że nie stanowi on przedsiębiorstwa/ZCP), taka transakcja jest co do zasady opodatkowana VAT, o ile zastosowania nie znajdzie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.
W związku z powyższym, w celu udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zmierzające do ustalenia prawidłowego opodatkowania transakcji (której istotnym elementem jest nieruchomość) VAT / PCC, niezbędne jest m.in.:
w pierwszej kolejności: analiza, czy transakcja będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT – tj. czy stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (gdyż jest to czynnik, który determinuję dalszą analizę; pytanie nr 1).
W konsekwencji, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz ZCP – ma kluczowa znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż (i.) jej dokonanie jest niezbędne do ustalenia, czy transakcja będzie opodatkowana VAT czy PCC, a (ii.) związane z tym obciążenie podatkowe (w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu) będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności transakcji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej, a organ wydający interpretację jest uprawniony do (i.) dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do (ii.) dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny, czy transakcja będzie obejmować zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych (tj. Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych; odpowiednio: „NSA” oraz „WSA”).
Klasyfikacja przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo
W przywołanym wyżej art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprawdzie posłużono się pojęciem „przedsiębiorstwa”, jednak sama ustawa nie zawiera jego definicji. W konsekwencji, w celu interpretacji tego pojęcia należy odnieść się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.; „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym „przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej” i „obejmuje ono w szczególności:
w postanowieniu z 15 grudnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawda podatkowego (sygn. 1435/DPi/423-5o/o6/MP) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście wskazał: „[...] wydaje się, że najbardziej miarodajnym kryterium jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Swoboda jednak w wyłączeniu poszczególnych składników jest ograniczona, tzn. zbyte powinny zostać co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo (wyrok Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 17 października 2000 r., sygn. I CKN 850/98). Teza ta potwierdzona została w wyroku Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 8 kwietnia 2003 r. (sygn. IV CKN51/2001)”.
wybraną dokumentację (prawną, techniczną) związaną z nieruchomością oraz know-how i szczegółową wiedzę przedsiębiorstwa związaną z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w tym np. pisemną korespondencja z najemcą);
określone należności związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w tym wierzytelność wobec najemcy o zapłatę czynszu za kwartał zamknięcia oraz o zapłatę opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych – o ile będą istniały na dzień transakcji – czy też wierzytelności Zbywcy wobec ubezpieczyciela – również o ile będą istniały na dzień transakcji i o ile Zbywca nie dokona do dnia transakcji naprawy szkód, z którymi związana będzie przedmiotowa wierzytelność wobec ubezpieczyciela).
prawa i obowiązki wynikające z umowy serwisowej dotyczącej utrzymania technicznego nieruchomości;
prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy na prowadzenie rachunków bankowych Zbywcy  w zakresie w jakim dotyczą rachunku walutowego prowadzonego w euro, za pośrednictwem którego Zbywca dokonuje rozliczeń czynszu netto z najemcą;
prawa/roszczenia wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą, w tym z gwarancji należytego wykonania prac budowlanych;
Wnioskodawcy wskazują, że (ewentualny) brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów – tj. np. umowy zarządzania, zobowiązań podatkowych Zbywcy, firmy Zbywcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Zbywcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Zbywcy oraz brak ścisłego związku siedziby Zbywcy z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości, możliwe podejście dostawców itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo/ZCP (w szczególności, dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu).
Jak też wskazano, umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe (w zakresie pozostałymi niż objęty przedmiotem transakcji) zawarte są z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez najemcę.
Tym samym – biorąc pod uwagę, iż to nie Zbywca jest stroną powyższych umów  nie jest też praktycznie możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców opisane wyżej składniki materialne/niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 551 Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości). W ocenie Wnioskodawców, materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące przedmiot transakcji tworzą bowiem kompleks/zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Zbywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Główny element tego zespołu stanowi nieruchomość (wraz z obowiązującą umową najmu), niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z działalnością Zbywcy polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po transakcji Nabywca będzie kontynuował działalność gospodarczą Zbywcy w zakresie wynajmu nieruchomości, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.
Spełnianie przez przedmiot transakcji kryteriów ZCP
Ustawodawca nie precyzuje, w jaki sposób należy zweryfikować spełnienie wymienionych warunków, zatem – w ocenie Wnioskodawców – konieczne jest indywidualne rozpatrzenie każdego z przypadków, biorąc pod uwagę w szczególności warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży – na co zwrócił uwagę również DIS w Poznaniu w przytoczonej już interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ): „Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży”.
Istotnym kryterium warunkującym istnienie ZCP jest istnienie grupy składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jak o zespole. Stanowisko takie prezentują również organy podatkowe – przykładowo, w przywołanej już interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2- 2.4512.149.2016.2.MŁ) DIS w Poznaniu stwierdził, że „zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą [...] składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego”.
Zgodnie z ustawową definicją ZCP taki zespół musi być przeznaczony do prowadzenia określonej działalności gospodarczej – tzn. być wyodrębniony funkcjonalnie. Ponadto, zespół ten musi również posiadać zdolność stanowienia przez niego niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. W ocenie DIS w Katowicach wyrażonej w interpretacjach indywidualnych z 4 września 2014 r. (sygn. IBPBI/2/423-744/14/BG i IBPBI/2/423-745/14/BG; wymienione interpretacje zostały wydane na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a ich przywołanie w niniejszym wniosku wynika z tożsamości definicji ZCP w tej ustawie oraz w ustawie o VAT) „wyodrębnienie funkcjonalne należy [...] rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych”, a „zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, (tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa”.
prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów (w tym w szczególności umowy najmu, umowy serwisowej utrzymania technicznego nieruchomości czy też np. umowy ramowej na prowadzenie rachunków bankowych  w zakresie dotyczącym rachunku walutowego, za pomocą którego dokonywane są rozliczenia czynszu z najemcą  o ile ich przeniesienie nie będzie podlegać ograniczeniom prawnym);
pozostałe składniki (takie jak np. prawa z gwarancji budowlanych wynikających z umowy z generalnym wykonawcą, dokumentacja prawna/techniczna).
Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku skomercjalizowanych nieruchomości (a taką właśnie jest nieruchomość w postaci logistycznego centrum biurowo-magazynowego), będących funkcjonującymi organizmami gospodarczymi, dla zapewnienia niezakłóconej kontynuacji ich działalności kluczowa jest realizacja zadań związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości i jej eksploatacją. Zadania te obejmują w szczególności zabezpieczenie obsługi serwisowej nieruchomości (np. utrzymania technicznego). Jednocześnie, zgodnie z praktyką rynkową zadania te nie są zazwyczaj realizowane przez właściciela danej nieruchomości, a z wykorzystaniem usług oferowanych przez wyspecjalizowane podmioty zewnętrzne. Z taką sytuacją mamy do czynienia również w przypadku niniejszej nieruchomości – stanowi ona bowiem nieruchomość skomercjalizowaną (a jej powierzchnia jest przedmiotem umowy najmu), zaś obsługa serwisowa jest realizowana przez podmioty zewnętrzne na podstawie odpowiedniej umowy.
Jak więc wskazano powyżej, zarówno sama nieruchomość, jak również prawa i obowiązki wynikające z umów zapewniających jej niezakłócone funkcjonowanie i eksploatację, a także szereg innych związanych z nią składników materialnych i niematerialnych (prawa autorskie, prawa z gwarancji budowlanych wynikających z umowy z generalnym wykonawcą, dokumentacja etc.), zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji. Wnioskodawcy wskazują również, że przejmowany zespół składników posiada również własne źródła przychodów (z tytułu wynajmu nieruchomości). W konsekwencji, przedmiot transakcji obejmuje komplet elementów (rzeczowych, finansowych, organizacyjnych) pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. W ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną bowiem przeniesione przypadkowe składniki majątkowe, a cala, gotowa „struktura” służąca funkcjonowaniu organizmu gospodarczego, jakim jest działający obiekt komercyjny (tj. nieruchomość).
W prawie podatkowym nie określono, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia organizacyjnego. Zdaniem Wnioskodawców w praktyce oznacza ono, że w ramach danej spółki (danego przedsiębiorstwa) możliwe jest takie wyodrębnienie składników majątkowych i niemajątkowych, w tym praw i obowiązków wynikających z umów, składających się na prowadzony typ działalności, że za ich pomocą można kontynuować dany typ działalności bez posiłkowania się dodatkowymi aktywami alokowanymi do innych działów funkcjonujących w ramach danej spółki. Zgodnie z praktyką organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części przedsiębiorstwa może nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, ale może też mieć charakter faktyczny.
W prawie podatkowym nie zdefiniowano również wyodrębnienia finansowego. Jednocześnie, w świetle ugruntowanej praktyki organów podatkowych wyodrębnienie finansowa oznacza sytuację, w której prowadzenie ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa umożliwia przyporządkowanie do ZCP przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną w ramach ZCP. Organy podkreślają, że wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, a dla spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego wystarczającym jest prowadzenie rachunkowości w taki sposób, aby można było przyporządkować do ZCP przychody, koszty, należności oraz zobowiązania [zob. np. interpretację indywidualną DIS w Katowicach z 26 maja 2014 r. (sygn. IBPP3/443-203/14/AŚ), interpretację indywidualną DIS w Bydgoszcz) z 4 lipca 2014 r. (sygn. ITPB3/423-170/14/DK) oraz interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 10 stycznia 2013 r. (sygn. ILPP2/443-1044/12-4/EN)].
Odnosząc powyższe na grunt planowanej transakcji, Wnioskodawcy wskazują, że (zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) system księgowy używany przez Zbywcę umożliwia przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów – (na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji, w tym w szczególności należności z tytułu najmu i innych umów). Należy bowiem wskazać, że Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji – zatem przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów odbywa się niejako naturalnie (gdyż ewidencja jest prowadzona prawie wyłącznie dla tej działalności). Innymi słowy, księgowość i dokumentacja finansowa Zbywcy prowadzone są w sposób umożliwiający (w przypadku zaistnienia takiej potrzeby) sporządzenie odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat dla przedmiotu transakcji. W oparciu o księgi rachunkowe Zbywcy możliwe jest również przypisanie działalności prowadzonej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji związanych z nim przepływów finansowych.
Z kolei odnosząc się do wyodrębnienia organizacyjnego Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Zbywcy ma ono charakter faktyczny. Wynika to w szczególności z faktu, że działalność prowadzona z wykorzystaniem przedmiotu transakcji stanowi de facto jedyną działalność Zbywcy, zatem zasadniczo składniki majątkowe będące w posiadaniu Zbywcy (za wyjątkiem nielicznych związanych z ogólnym funkcjonowaniem spółki Zbywcy jako takiej) służą do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. W konsekwencji, możliwe jest łatwe przyporządkowanie elementów służących do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości i objęcie ich przedmiotem transakcji – do którego przypisano m.in. składniki majątkowe, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, know-how i wiedzę związaną z funkcjonowaniem działalności polegającej na wynajmie etc. Jak wykazano powyżej, przedmiot transakcji posiada również własne źródła przychodów i możliwe jest przyporządkowanie do niego odpowiednich przepływów finansowych. Innymi słowy, przedmiot transakcji obejmuje określone funkcje, aktywa oraz umowy zapewniające bieżące funkcjonowanie nieruchomości – jest on więc przeznaczony do prowadzenia konkretnej działalności u Zbywcy, do której przypisane zostały określone zadania i funkcje, które realizowane są przy wykorzystaniu konkretnych zasobów.
(i) stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w zakresie wynajmu nieruchomości i zdolny do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania
Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z aktualną praktyką sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11) oraz organów podatkowych, przejęcie zobowiązań nie jest decydujące o klasyfikacji transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji indywidualnej z 17 lutego 2014 r., sygn. IBPP4/443-605/13/LG, powołując się na przywołany powyżej wyrok NSA, stwierdził jednoznacznie, że „nie ma podstaw do przyjęcia, iż przeniesienie zobowiązań (długów, wierzytelności) jest tą okolicznością, która decyduje bądź współdecyduje o możliwości wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11). Nawet więc jeśli zobowiązania i należności nie zostaną przeniesione, nie oznacza, to, że zbywana masa majątkowa nie może być uznana za zorganizowaną część przedsiębiorstwa”. Istotne powinno być zatem, iż składniki wchodzące w zakres przedmiotu transakcji (w tym obowiązki z przenoszonych umów) stanowią zorganizowaną, wystarczająco kompletną całość gospodarczą i umożliwiają niezakłóconą kontynuację działalności w obszarze najmu powierzchni magazynowo – biurowych.
Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
(Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxx na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone na podstawie art. 6 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Zbywca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych. Zbywca planuje dokonać transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych – składających się na centrum logistyczne położone w xxx. Przenoszony na Nabywcę majątek objęty transakcją stanowić będzie praktycznie całość kluczowych aktywów wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.
prawo do używania nazw „qqq”, „qqq” i „qq”;
umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości  obowiązujące umowy ubezpieczeniowe obejmujące m.in. nieruchomość stanowią porozumienia grupowe, w ramach których ubezpieczonym jest qqq. Tymi samymi, nie jest możliwe przeniesienie powyższej umowy na rzecz Nabywcy. W zakresie, w jakim powyższa umowa grupowa dotyczy nieruchomości, zostanie ona rozwiązania na dzień transakcji;
Jak wynika z opisu sprawy pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów w dalszymi ciągu zachodzić będą funkcjonalne związki, tj. zespół ten będzie w dalszym ciągu ściśle związany z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. W oparciu o te składniki Zbywca będzie realizował (do momentu transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie, Nabywca – po dniu transakcji – w oparciu o te właśnie składniki, które będą składać się na przedmiot transakcji, będzie kontynuować działalność związaną z najmem komercyjnym. Jak podał Wnioskodawca po nabyciu centrum logistycznego, Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy – tj. polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Analiza przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż przedsiębiorstwa Zbywcy, spełniającego warunki określone w art. 551 Kodeksu cywilnego, wyłączona jest spod działania ustawy o VAT.
Zaznacza się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że jeżeli w toku przeprowadzonego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej zostanie ustalony inny stan interpretacja nie wywoła skutku prawnego. W związku z powyższym, interpretacja traci aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w xxxx, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
0111-KDIB3-2.4012.189.2018.1.JM