Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialalnosc-gospodarcza/0112-kdil3-1-4011-115-2017-2-aa
Timestamp: 2018-04-23 11:38:33
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 169
 art. 10
 art. 10
 art. 659
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 5
 art. 1
 art. 2
 art. 6
 art. 14
 art. 12
 art. 6
 art. 8
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 8
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 5

Document Content:
♦ › Działalność gospodarcza › 0112-KDIL3-1.4011.115.2017.2.AA
Podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2017 r. (data wpływu 2 czerwca 2017 r.), uzupełnionym w dniu 11 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – jest nieprawidłowe.
W dniu 2 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym pismem z dnia 30 czerwca 2017 r. znak 0112-KDIL3-1.4011.115.2017.1.AA na podstawie art. 169 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 6 lipca 2017 r., natomiast w dniu 11 lipca 2017 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 10 lipca 2017 r.).
Wnioskodawca jest właścicielem dwóch mieszkań, jedno z nich od 2015 r. wynajmuje na cele mieszkaniowe dla osób fizycznych i spłaca kredyt zaciągnięty pod nie, drugie z nich jest w trakcie remontu. Początkowo przez okres około rok, półtorej będzie zamieszkiwane przez Wnioskodawcę, następnie pod cel najmu mieszkalnego.
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą o przeważającym PKD 90.01.Z Działalność związana z wystawianiem przedstawień artystycznych, nie prowadzi działalności gospodarczej z tytułu najmu lokali mieszkalnych.
Wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym w terminie wskazanym w ustawie, stosowne pisemne oświadczenie i rozlicza przychody z najmu tych mieszkań w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Najem ma charakter prywatny i stanowi odrębne źródło przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Posiadane nieruchomości (2 oddzielne mieszkania) stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy.
Ze środków finansowych uzyskanych z prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca planuje zakupić kolejne mieszkania, ma już za jedno mieszkanie wpłacone około 50% całej jego wartości, ma także zamiar kupna kolejnego mieszkania pod cel najmu mieszkalnego. A więc łącznie za około rok będzie posiadał 4 mieszkania na wynajem plus jedno, w którym będzie mieszkał.
Wnioskodawca zamierza docelowo kupić jeszcze około 4 mieszkań za gotówkę plus 2-3 na kredyt, tak aby ostatecznie mieć około 10 mieszkań przeznaczonych na wynajem do celów mieszkalnych.
Czy Wnioskodawca będzie mógł nadal w przyszłości, posiadając ok. 10 mieszkań, rozliczać się z urzędem skarbowym odprowadzając co miesiąc podatek dochodowy od osób fizycznych ryczałtem według stawki 8,5% od przychodów (czynszu) z tytułu prywatnego najmu swoich mieszkań zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:
Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowanie kilku lokali mieszkalnych wynajmowanych prywatnie, bez względu na ilość lokali, a także bez względu na wysokość osiągniętych przychodów stawką 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest prawidłowe. Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osiągane dochody zakwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zdaniem Wnioskodawcy, mogą być opodatkowane według stawki 8,5%.
Wnioskodawca podkreśla, że:
nie zawiera umów w ramach działalności gospodarczej,
w terminie złożył stosowne oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu,
nie posiada żadnej strony internetowej promującej swoje mieszkania do wynajęcia,
nie współpracuje z pośrednictwem wynajmu mieszkań.
Zatem zgodnie z wolą Wnioskodawcy przychody uzyskane z najmu mogą być opodatkowane (ryczałtem) zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%. W przypadku Wnioskodawcy wynajmującego swoje mieszkania teraz i w przyszłości prywatnie nie zachodzą żadne przesłanki do twierdzenia, że jest to działalność gospodarcza.
Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodu z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem niezależnie od liczby wynajmowanych mieszkań. Mając powyższe okoliczności na uwadze oraz fakt, że Wnioskodawca nie zawiera umów w ramach działalności gospodarczej, otrzymywany co miesiąc czynsz na konto nie spełnia przesłanki ciągłości, o powtarzalności określonych czynności mających na celu osiągnięcie przychodu w przypadku najmu nie przesądza wynajmowanie danych nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań tzn. podpisywanie umów.
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Wskazana definicja pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie, a mianowicie jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny rachunek.
Dlatego nie w każdym przypadku podatnik może zaliczyć przychód z wynajmowanych nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tego źródła przychodu.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r., poz. 2180, z późn. zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Natomiast stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. z najmu poza działalnością gospodarczą.
Ponadto należy wskazać, że stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.
Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, inne niż wskazane w art. 6 ust. 1a, wymienione zostały w poz. 28 załącznika nr 2, stanowiącego Wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.
Zatem wynajem na warunkach innych niż wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy, podlega wyłączeniu z opodatkowania ryczałtem na podstawie wskazanego powyżej art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest właścicielem dwóch mieszkań, jedno z nich od 2015 r. wynajmuje na cele mieszkaniowe dla osób fizycznych i spłaca kredyt zaciągnięty pod nie, drugie z nich jest w trakcie remontu. Początkowo przez okres około rok, półtorej będzie zamieszkiwane przez Wnioskodawcę, następnie pod cel najmu mieszkalnego. Ze środków finansowych uzyskanych z prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca planuje zakupić kolejne mieszkania, ma także zamiar kupna kolejnego mieszkania pod cel najmu mieszkalnego. A więc łącznie za około rok będzie posiadał 4 mieszkania na wynajem plus jedno, w którym będzie mieszkał. Wnioskodawca zamierza docelowo kupić jeszcze około 4 mieszkań za gotówkę plus 2-3 na kredyt, tak aby ostatecznie mieć około 10 mieszkań przeznaczonych na wynajem do celów mieszkalnych.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy przychód (czynsz) otrzymany z tytułu najmu mieszkań będzie mógł być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Jednocześnie wskazać należy, że zarówno rodzaj jak i ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że w omawianej sprawie, w ocenie tut. Organu podatkowego, są podstawy do twierdzenia, że najem ten spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy zauważyć, że Wnioskodawca wskazał we wniosku, iż jest właścicielem dwóch mieszkań, jedno z nich od 2015 roku wynajmuje, a drugie jest w trakcie remontu. Wnioskodawca planuje też zakup kolejnych mieszkań pod najem mieszkalny. Łącznie za około rok będzie posiadał cztery mieszkania na wynajem plus jedno, w którym będzie mieszkał. Wnioskodawca docelowo zamierza kupić jeszcze około 4 mieszkania, aby ostatecznie posiadać 10 mieszkań przeznaczonych na wynajem do celów mieszkalnych. Zatem powyższe wskazuje, że w przedmiotowej sprawie - najem nieruchomości mieszkalnych ma charakter zarobkowy, ciągły, długotrwały i jest przewidziany dla większej ilości mieszkań. Wynajem lokali mieszkalnych, jak również planowany zakup kolejnych mieszkań w celu dalszego wynajmowania automatycznie, zdaniem Organu przesądza, że prowadzony najem nie ma charakteru okazjonalnego, przypadkowego i nieregularnego. Okoliczności te bez wątpienia świadczą o zorganizowaniu przedsięwzięcia. Działaniom Wnioskodawcy towarzyszy zamiar inwestowania w lokale mieszkalne w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie budzi wątpliwości Organu, że Wnioskodawcy towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu, który prowadzi.
Charakter wynajmowanych lokali mieszkalnych przesądza, że nie zostały one wybudowane lub nabyte wyłącznie na potrzeby osobiste Wnioskodawcy, ale na zaspokojenie potrzeb najemców - osób trzecich, którymi są w niniejszej sprawie osoby fizyczne. Z uwagi na ilość wynajmowanych lokali logicznym zdaje się, że Wnioskodawca decydując się na taki rozmiar inwestycji czerpie i planuje czerpać z niech korzyści finansowe na szeroką skalę.
Nie budzi wątpliwości Organu, że Wnioskodawcy towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu, który będzie prowadzić w przyszłości. Zatem, najem nie ma charakteru incydentalnego, przypadkowego, a co za tym idzie nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że otrzymywany co miesiąc czynsz na konto nie spełnia przesłanki ciągłości a o powtarzalności określonych czynności mających na celu osiągnięcie przychodu w przypadku najmu nie przesądza wynajmowanie danych nieruchomości przez kilka lat.
Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu. O tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, ciągłość, zarobkowy charakter - co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie - wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem lokali mieszkalnych spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany we wniosku wynajem, pomimo że w istocie Wnioskodawca nie posiada żadnej strony internetowej promującej swoje mieszkania do wynajęcia oraz nie współpracuje z pośrednictwem wynajmu mieszkań, spełnia wymogi uznania najmu za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Powyższe wyklucza prawo do opodatkowania przychodów Wnioskodawcy z ww. najmu jako najem prywatny określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że Wnioskodawca przychody z najmu lokali mieszkalnych, powinien zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować je w sposób przewidziany dla tego źródła.
Szeroki zakres prowadzonego najmu, w sposób ciągły i długotrwały oraz jego rozmiar wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich - w opisanym przypadku - osób fizycznych. Wymaga raz jeszcze podkreślenia, że z treści wniosku wynika również, że czynności związane z wynajmem lokali podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.
Reasumując, przychód uzyskany z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych, ze względu na jego rozmiar, nie podlega u Wnioskodawcy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Mając bowiem na uwadze zarobkowy, ciągły charakter prowadzonego najmu oraz jego rozmiar, należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu wskazanych we wniosku lokali, Wnioskodawca powinien zaliczyć do źródła przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
0112-KDIL3-1.4011.115.2017.2.AA
0115-KDIT3.4011.87.2017.1.AW | Interpretacja indywidualna