Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/ryzyka-ograniczenia-i-nowe-szanse-zwiazane-z-kredytowaniem-inwestycji-wspolnot-i-spoldzielni-mieszkaniowych
Timestamp: 2020-05-31 10:05:14
Legal References Found: art. 22
 art. 98
 art. 22
 art. 27
 art. 3
 art. 27
 art. 22
 art. 8

Document Content:
Ryzyka, ograniczenia i nowe szanse związane z kredytowaniem inwestycji wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych - Mieszkanie i Wspólnota | czasopismo dla zarządców i właścicieli nieruchomości
Finanse , Otwarty dostęp
Ryzyka, ograniczenia i nowe szanse związane z kredytowaniem inwestycji wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
W jakich sytuacjach warto rozważyć kredytowanie inwestycji? Na co należy zwrócić uwagę, dokonując wyboru oferty? Co jest istotne przy podpisywaniu umowy kredytowej.
Kredyt lub pożyczka na termomodernizację
Dla części wspólnot mieszkaniowych (dalej WM) lub spółdzielni (dalej SM) jedyną szansą wykonania prac modernizacyjnych jest zaciągnięcie kredytu lub pożyczki. Decyzja o zaciągnięciu kredytu każdorazowo musi być poprzedzona analizą potrzeb i możliwości. Zgromadzenie środków na funduszu remontowym w wysokości 100% planowanego kosztu zadania wymaga czasu.
Dodatkową trudnością są zaległości w opłatach, wskutek których obniża się zdolność do finansowania zadań. Przeciwdziała się temu, przekazując środki na lokaty, ale ich opłacalność jest na poziomie inflacji. Jednocześnie od dłuższego czasu obecny jest boom budowlany, a ceny materiałów i robocizny rosną szybciej niż oprocentowanie na lokatach. Powoduje to, że pomimo oszczędzania, za parę lat, wartość nabywcza lokowanych środków będzie mniejsza.
Przykładem inwestycji, w której często stosuje się kredytowanie jest termomodernizacja. Co istotne, w przypadku zrealizowania prac termomodernizacyjnych efekt w postaci oszczędności energii, a tym samym kosztów, jest obecny natychmiast i po części finansuje on nakłady. Po zakończeniu okresu spłaty pozostają już tylko oszczędności. Termomodernizacja polega na przeprowadzeniu robót budowlanych, dzięki którym zostaną zmniejszone straty energii cieplnej przez przegrody zewnętrzne budynku oraz dostosowane urządzenia grzewcze do nowych warunków w budynku. Docieplenia wykonuje się, wykorzystując dostępne na rynku rozwiązania systemowe, oparte głównie o metodę tzw. lekką-mokrą – jako materiał izolacyjny stosuje się styropian i wełnę mineralną.
Specjaliści szacują, że wykonanie prac termomodernizacyjnych w budynku mieszkalnym pięciokondygnacyjnym przyniesie oszczędność energii w wysokości 10–25% w przypadku docieplenia przegród wewnętrznych i zewnętrznych, wymiana okien to oszczędność 10–15%, a zastosowanie automatyki w węźle cieplnym 5–10%.
Przykładem inwestycji, w której często stosuje się kredytowanie jest termomodernizacja. Co istotne, w przypadku zrealizowania prac termomodernizacyjnych efekt w postaci oszczędności energii, a tym samym kosztów jest obecny natychmiast i po części finansuje on nakłady. Po zakończeniu okresu spłaty pozostają już tylko oszczędności.
Okres zwrotu poniesionych kosztów na termomodernizację jest każdorazowo ustalany już na etapie audytu energetycznego i może wynosić od kilku do kilkunastu nawet lat. Taka rozpiętość jest wynikiem tego, że koszt termomodernizacji jest zróżnicowany i zależy od stanu technicznego budynku oraz zakresu robót koniecznych do wykonania. Istotne jest również to, że część robót remontowych należałoby i tak wykonać w celu utrzymania dobrego stanu technicznego budynków. Analiza opłacalności prac termomodernizacyjnych powinna mieć charakter wielowymiarowy. Oprócz oszczędności energii i kosztów eksploatacji dochodzą elementy związane z ochroną środowiska, zmniejszeniem emisji CO2, poprawą komfortu użytkowania i zamieszkania, a także poprawa estetyki.
Kto decyduje o zaciągnięciu kredytu we WM
We WM umowę kredytu zawiera wspólnota, która działa poprzez swój organ, jakim jest zarząd. Zaciągnięcie kredytu to czynność przekraczająca kompetencje zwykłego zarządu, stąd też wymagane jest uprzednie podjęcie uchwały przez właścicieli na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). W przypadku głosowania uchwały przez pełnomocników, stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), do czynności przekraczających moce zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe, a więc takie, które określa rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.
Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli właściciela lokalu mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.).
Za zobowiązania z tytułu kredytu odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, ale również każdy właściciel lokalu, przy czym właściciel lokalu odpowiada jedynie do wysokości wartości jego udziału w nieruchomości wspólnej (art. 17 uwl).
Kto decyduje o zaciągnięciu kredytu w SM
O ile sposób procedowania zawarcia umowy kredytowej w WM jest prosty, o tyle w przypadku SM sprawa jest bardziej skomplikowana, a to wszystko za sprawą nowelizacji przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm), która weszła w życie 9 września 2017 roku. Do czasu wejścia w życie noweli SM była z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych.
Zaciągnięcie kredytu to czynność przekraczająca kompetencje zwykłego zarządu, stąd też wymagane jest uprzednie podjęcie uchwały przez właścicieli na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: uwl).
W takich przypadkach nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali i zebraniu właścicieli oraz o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 i 3 usm w wersji obowiązującej do 8 września 2017 roku). Przepis ten budził kontrowersje, ostatecznie wyjaśnione przez Sąd Najwyższy, który w dniu 27 marca 2014 roku podjął uchwałę (sygn. akt: III CZP 122/13), że „spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.
Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny 19 października 2015 roku podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt: II OPS 2/15), zgodnie z którą „spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej”.
Natomiast 9 września 2017 roku znowelizowano treść art. 27 usm, który obecnie przyznaje właścicielom lokali prawo do współuczestniczenia w podejmowaniu decyzji dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu poprzez odpowiednie stosowanie art. 22 uwl. Ustawodawca wprowadził mieszany sposób zarządzania nieruchomością wspólną, tj. reżim spółdzielczy wynikający z przepisów ustaw spółdzielczych i statutów oraz reżim wynikający z ustawy o własności lokali, ale odpowiednio stosowanej, w przypadku dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Dodatkowo stan prawny komplikują przepisy intertemporalne zawarte w ustawie z 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Zgodnie z art. 8 tejże ustawy „spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy, w trybie przewidzianym w ustawie z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (ust. 1). W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy (ust. 2). Analizując ten artykuł, można dojść do wniosku na temat wewnętrznej sprzeczności zapisów. Z jednej bowiem strony...