Source: http://wwww.wm.info.pl/zarzadzanie-w-praktyce/itemlist/user/780-wspolnotamieszkaniowa?start=50
Timestamp: 2018-12-19 12:46:10
Legal References Found: art. 18
 art. 18
 art. 199
 art. 18
 art. 12
 art. 12

Document Content:
Sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej bywa uciążliwa dla mieszkańców. Jak wygląda procedura wydawania zgody na taką działalność? Co warto zawrzeć w uchwale wspólnoty?
Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 601/0). Stwierdzenie to znajduje podstawę w treści przepisów ustawy o własności lokali (dalej: uwl) i nie budzi wątpliwości w praktyce działania wspólnot mieszkaniowych i orzecznictwie sądów.
Niezależnie od tego istnieją jednak pewne czynności związane z działalnością gospodarczą, na prowadzenie których w lokalu, zgoda wspólnoty będzie potrzebna. Przykładem takiej zgody jest właśnie przyzwolenie na prowadzenie sprzedaży alkoholu przez właściciela czy najemcę lokalu użytkowego.
Właściciele mogą mieć wątpliwości, czy dany rodzaj działalności, jaki chce prowadzić właściciel bądź najemca, nie będzie utrudniał lub znacząco ograniczał korzystania z innych lokali. Albo czy nie będzie w związku z taką działalnością dochodziło do naruszania porządku, zniszczenia mienia albo bezpieczeństwa osób mieszkających w danej nieruchomości.
Uciążliwe dla mieszkańców może być zarówno sąsiedztwo baru czy restauracji podających alkohol, jak i sklepu spożywczego, nawet niewielkich rozmiarów, gdzie alkohol jest dostępny. W każdym z wymienionych przypadków wspólnota musi wyrazić uprzednio zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu, mimo że taka działalność nie ingeruje w nieruchomość wspólną. W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej do wyrażenia tej zgody znajdą zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do podejmowania decyzji w tzw. małej wspólnocie należy zastosować przepisy kodeksu w cywilnego o współwłasności.
Regulacją o podstawowym znaczeniu dla prowadzenia sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży jest ustawa z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, dalej: uwtpa (Dz.U. z 2016 r. poz. 487 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 uwtpa sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, zwanego w ustawie „organem zezwalającym”.
Organ ten wydaje stosowne zezwolenie na podstawie wniosku przedsiębiorcy, do którego, zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa, musi być dołączona zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Należy przy tym pamiętać, że zarząd wspólnoty nie może samodzielnie wydać takiej zgody. Przekracza to bowiem czynności zwykłego zarządu (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 20 sierpnia 2008 r., sygn. akt IISA/Sz 369/08 czy Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 13 września 2012 r. o sygn. akt III SA/Wr 183/12). W przypadku współwłasności nieruchomości stosowną zgodę powinni udzielić wedle art. 199 Kodeksu cywilnego wszyscy współwłaściciele.
W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że brak udzielonej w świetle art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa zgody należy kwalifikować jako brak wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu. W tej sytuacji dla zapewnienia skutecznej możliwości uzyskania przez wnioskodawcę zgody organu zezwalającego wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uprzednio uchwałę określającą co najmniej:
1) informację komu się wyraża zgodę na sprzedaż alkoholu i w jakim lokalu,
2) wskazać typ alkoholu na jaki wyraża się zgodę – stosownie do podziału ustawowego przy występowaniu o zezwolenie (tj. do 4,5% zawartości alkoholu oraz piwo, 4,5% - 18% zawartości alkoholu (z wyjątkiem piwa albo powyżej 18% zawartości alkoholu),
3) okres na jaki udzielono zgody (bądź nie wskazywać okresu w ogóle).
Brak wskazania w uchwale wspólnoty dokładnej nazwy wnioskodawcy, a wymienienie tylko numeru lokalu spowoduje, że takiej zgody będzie mógł użyć dowolny podmiot posiadający stosowną umowę z właścicielem lokalu czy inną osobą uprawnioną do dysponowania nim na cele prowadzonej działalności. Ponadto, z uwagi na fakt, że zezwolenie wydaje się na czas oznaczony, nie krótszy niż 4 lata, a w przypadku sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży – nie krótszy niż 2 lata, to uchwała nie może udzielać zgody na krótsze okresy.
Udzielenie zgody z określeniem terminu jej obowiązywania jest korzystniejsze dla wspólnoty mieszkaniowej niż udzielenie zgody bezterminowej. Wzmacnia pozycję wspólnoty w ewentualnych kolejnych negocjacjach z osobą zainteresowaną uzyskaniem takiej zgody.
Wspólnota mieszkaniowa może wymagać od wnioskodawcy aby zawarł z nią umowę określającą jego obowiązki po uzyskaniu zezwolenia. Jako przykład można wskazać, aby wśród tych obowiązków znalazło się:
· Przestrzeganie porządku i bezpieczeństwa w lokalu i poza nim
· Podejmowanie niezwłocznych interwencji w przypadkach zakłócenia prawa
· Użytkowanie monitoringu obejmującego wejście do lokalu
· Zwracanie uwagi klientom, by nie spożywali alkohol na terenie nieruchomości i w pobliskim miejscu publicznym
· Określenie godzin otwarcia lokalu.
W jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że na przedsiębiorcy prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, spoczywa obowiązek zorganizowania jej w taki sposób, by klienci zachowaniem swoim nie naruszali przepisów uwtpa (wyrok NSA w Warszawie z 22 maja 2001 r. sygn. akt II SA 1452/00). Naruszanie przez kupujących porządku publicznego, zachowania hałaśliwe czy godzące w bezpieczeństwo osób mieszkających w nieruchomości będzie mogło stanowić podstawę do cofnięcia zezwolenia.
Powtarzające się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy (w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy) zakłócania porządku publicznego, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego, stanowi przesłankę do cofnięcia wydanego zezwolenia. W zawartej z przedsiębiorcą umowie można zatem zadbać i o to, aby kopia powiadomienia organów powołanych do ochrony porządku publicznego kierowana przez przedsiębiorcę była doręczana do wiadomości wspólnoty. W ten sposób wspólnota miałaby zapewnioną możliwość kontroli wykonywania ustawowych obowiązków przez przedsiębiorcę, a w przypadku ich zaniechania z łatwością mogłaby to wykazać.
Autor: Krzysztof G. Brudkowski, radca prawny
Artykuł ukazał się w numerze 10/2016
Ustawa o własności lokali nie zabrania wprowadzenia w umowie pomiędzy członkami wspólnoty zasady, że za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnych nie mogą być pobierane dodatkowe opłaty związane z jej utrzymaniem.
Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności R. i H. małżonkowie P. nabyli od spółdzielni stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny. Na podstawie § 5 tej umowy dokonano podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Każdy kolejny właściciel lokalu będzie korzystał na zasadzie prawa wyłączności z przyległego do lokalu i wydzielonego ogródka-tarasu o powierzchni 42 m2 i będzie ponosił koszty utrzymania tej części nieruchomości. Małżonkowie P. wystąpili przeciwko spółdzielni mieszkaniowej z pozwem o ustalenie, że spółdzielnia nie jest uprawniona do pobierania od właściciela lokalu opłat za wyłączne korzystanie z ogródka o powierzchni 42 m 2. Ich zdaniem, przydzielenie im części nieruchomości wspólnej (ogródka) do wyłącznego korzystania i umowne określenie zasad ponoszenia opłat z tego tytułu, nie może stanowić podstawy do naliczania odrębnych opłat za ogródek, niż te, które wynikają z obowiązku ponoszenia opłat z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej. Swoje roszczenie oparli na art. 12 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) twierdząc, że przepis ten zabrania wprowadzenia tego rodzaju opłat dodatkowych.
Spółdzielnia broniła się, że żądanie pozwu jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uwzględnienia roszczenia, opłatami związanymi z użytkowaniem tej części nieruchomości wspólnej obciążeni zostaliby pozostali właściciele i osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, niemający dostępu do ogródka.
Sąd uznał, że współwłaściciele mogą umownie określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Najczęściej zastosowanie znajduje podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie.
W ocenie sądu doszło do skutecznego i wiążącego uregulowania zasad korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. terenu przyległego do lokalu powoda, w tym do ważnego przyjęcia przez powoda obciążeń z tym związanych. Własność jest bowiem najsilniejszym prawem do rzeczy i z tego względu nie można odmówić właścicielom (współwłaścicielom) prawa do swobodnego dysponowania rzeczą, w tym ułożenia wzajemnych stosunków w zakresie korzystania z rzeczy. W ocenie sądu przepis art. 12 uwl nie stoi w sprzeczności z tym uprawnieniem. Reguluje on bowiem kwestie dotyczące ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości mającej faktyczny status nieruchomości wspólnej, tj. co do której nie wyłączono prawa wspólnego korzystania.
Przepis ten natomiast nie odnosi się do sytuacji, w której uprawnionym do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości staje się jeden lub kilku współwłaścicieli z wyłączeniem pozostałych. Zawarta umowa przesądza, że brak jest podstaw do ustalenia nieistnienia nałożonego na mocy § 5 umowy z 7 października 2008 r. obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oddanej powodowi do wyłącznego korzystania. W ocenie sądu brak jest podstaw do odróżniania fizycznych kosztów utrzymania ogródka w postaci np. dbania o jego ogrodzenie, nasadzenia itp. od publicznoprawnych i cywilnoprawnych obciążeń części nieruchomości w postaci np. opłat za użytkowanie wieczyste czy też podatku od nieruchomości. Brak jest bowiem normatywnych podstaw do odróżniania tych dwóch rodzajów kosztów utrzymania nieruchomości. Nie bez znaczenia jest kwestia zgodności obowiązku ponoszenia przez powoda kosztów związanych z wyłącznym korzystaniem z części nieruchomości z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uznania żądań pozwu za zasadne doszłoby do sytuacji, w której zobowiązanymi do ponoszenia kosztów utrzymania części nieruchomości byłyby osoby, które nie mają prawa korzystania z niej. Nie można w tym względzie pominąć tego, że opłata za ogródek stanowi przychód z nieruchomości wspólnej i bezpośrednio wpływa na zmniejszenie opłat ponoszonych przez pozostałe zainteresowane osoby.
Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie z 11 września 2014 r., sygn. akt II C 652/14