Source: http://www.rotundabielsko.com/wiadomosci/umowa_najmu_mieszkania.html
Timestamp: 2018-11-16 16:51:43
Legal References Found: art. 353

Art. 385
 art. 11
 art. 13
 art. 18
 art. 659
 art. 673
 art. 687
 art. 688
 Art. 11
 art. 50
 art. 2
 art. 6
 art. 10
 art. 11
 art. 13
 art. 18
 art. 19
 art. 777
 art. 8

Document Content:
Umowa najmu Dane do umowy najmu mieszkania
Wynajmując własne mieszkanie bez skorzystania z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub Notariusza powinniśmy, przed podpisaniem umowy najmu mieszkania, porozmawiać z przyszłym najemcą. Warto zaufać wyczuciu znajomości ludzi i zastanowić się, czy podpisać umowę najmu z najemcą, co do którego nie jesteśmy przekonani, że będzie najemcą jakiego poszukujemy. Należy przypomnieć najemcy, że do podpisania umowy najmu potrzebny będzie jego dowód osobisty. Przy wynajmie mieszkań w starym budownictwie nie należy ukrywać problemu hałasu i ocieplenia budynku.
Każda umowa najmu powinna określać wszystkie istotne dane podmiotowe i przedmiotowe dotyczące najmu mieszkania:
Strony umowy najmu - Data i miejsce, Dane osobowe.
Przedmiot umowy najmu - Dane mieszkania.
Czas obowiązywania umowy najmu
Czynsz najmu mieszkania - Zobowiązanie najemcy do płatności za najem.
Przekazanie mieszkania - Data i sposób przekazania.
Podnajem mieszkania - Zgoda lub jej brak.
Kaucja - inne zabezpieczenia płatności czynszu i opłat za mieszkanie
Obowiązek ubezpieczenie mieszkania przez najemcę i wynajmujacego
Odbiór mieszkania po zakończeniu najmu
Klucze do mieszkania - przekazanie, kto posiada.
Co jeszcze warto uzgodnić w umowie najmu mieszkania?
Przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu mieszkania nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa o ochronie praw lokatorów, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 353 Kodeksu cywilnego.
Art. 385 Kodeksu cywilnego ustalił katalog niedozwolonych postanowień umownych. Wszelkie postanowienia umowne rażąco naruszające interesy najemcy, są nieważne z mocy prawa, a więc wobec najemcy nieskuteczne. Nie należy podpisywać postanowień umowy, których nie rozumiemy, konsultacja z Notariuszem może wyjaśnić nasze wątpliwości.
Umowa najmu jest regulowana szczegółowo przez przepisy Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.01.71.733 z późn. zm.). Ustawa reguluje również Najem okazjonalny występujący przy wynajmie mieszkania, z którego właściciel przejściowo nie korzysta, wówczas stosuje się tylko wybrane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3 art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny art. 659-692 - reguluje ogólnie najem. Każde postanowienie w umowie najmu powininno być zgodne z obowiązującym prawem - w/w ustawami.
§ 1 Strony umowy
Zawarta w dniu w pomiędzy: zam. , legitymujący/-cą się dowodem osobistym nr , PESEL ,tel. ,e-mail: zwany/-ną w dalszej części umowy Wynajmującym/-cą, a zwanym/-ą w dalszej części umowy Najemcą; zwanymi dalej łącznie Stronami, o treści następującej:
§ 2 Przedmiot najmu
1. Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny nr położony w budynku nr mieszczącym się w przy ul. , o powierzchni użytkowej mkw, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW . Lokal mieszkalny znajduje się na piętrze i składa się z , posiada instalację: wodociągową, gazową, elektryczną, centralnego ogrzewania, zimnej i ciepłej wody.stan techniczny i wyposażenie, odczyty liczników: prądu, gazu, wody ciepłej i zimnej, ciepła zostaną potwierdzone przez obie Strony umowy w protokole zdawczo-odbiorczym, stanowiącym załącznik do niniejszej umowy. Do lokalu mieszkalnego przynależy piwnica znajdująca się w tym samym budynku.
2. Najemca oświadcza, że wymieniony lokal obejrzał osobiście i nie wnosi zastrzeżeń do jego stanu technicznego.
3. Lokal mieszkalny przeznaczony jest wyłącznie na cele mieszkalne dla Najemcy. Najemca oświadcza, że lokal będzie przeznaczony wyłącznie na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.
4. Wynajmujący oświadcza, iż jest właścicielem wymienionego w pkt. 1 lokalu mieszkalnego. Wynajmujący wynajmuje i oddaje Najemcy w użytkowanie w/w lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem.
§ 3 Czas obowiązywania umowy najmu
Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. od dnia do dnia z możliwością jej przedłużenia w formie pisemnej na warunkach pierwszeństwa dla Najemcy. Strony umowy uzgadniają, że wydanie lokalu mieszkalnego Najemcy nastąpi po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Uprawnionymi do zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym wraz z Najemcą są: .
§ 4 Czynsz najmu i opłaty dodatkowe
1. Wysokość czynszu najmu Strony ustalają na zł (słownie złotych) miesięcznie. Czynsz najmu będzie płatny z góry, do dnia każdego miesiąca, na rachunek bankowy Wynajmującego: .
2. Strony ustalają, że wszelkie koszty i świadczenia związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego przez cały okres najmu mieszkania ponosić będzie Najemca wg. wskazań dostawców usług i w terminach przez nich wskazanych, na podstawie doręczanych mu rachunków. Zaliczka opłat do Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi zł/m-c, obejmuje zarządzanie i dostawę mediów: wody ciepłej i zimnej, c.o., wywóz nieczystości. W przypadku zmiany wysokości zaliczki opłat regulowanych Uchwałą na zebraniu Spółdzielni Mieszkaniowej zmieniona zostaje automatycznie wysokość w/w kwoty.
§ 5 Kaucja
1. Najemca jest zobowiązany wpłacić Wynajmującemu, w ustalonym przez Strony terminie kaucję w wysokości: zł (słownie: złotych).
2. Kaucja stanowi zabezpieczenie ewentualnych roszczeń Wynajmującego z tytułu: zaległości powstałych w wyniku nieterminowego płacenia czynszu i opłat dodatkowych, nie dotrzymania terminu niniejszej umowy lub napraw szkód wyrządzonych w lokalu mieszkalnym.
3. Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić Najemcy kaucję po opróżnieniu lokalu mieszkalnego przez Najemcę, po dokonaniu koniecznych potrąceń i rozliczeń w terminie ustalonym przez Strony, niezwłocznie po rozliczeniu wszystkich innych opłat dodatkowych związanych z wynajmowanym lokalem mieszkalnym, w tym opłat za sezon grzewczy C.O..
4. Strony ustaliły, że w/w, w pkt. 1 kaucja nie stanowi zapłaty czynszu z góry, nie jest oprocentowana i nie będzie zaliczana na poczet bieżących należności.
§ 6 Ubezpieczenie
1. Wynajmujący zobowiązuje się ubezpieczyć lokal od następstw zdarzeń losowych, a w szczególności od zalania i pożaru oraz od odpowiedzialności cywilnej za tego typu szkody i zobowiązuje się posiadać aktualną polisę przez cały czas trwania umowy najmu. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody w mieniu Najemcy wniesionym do lokalu, powstałe na skutek kradzieży, pożaru, zalania itp.
2. Najemca na swój własny koszt zobowiązuje się uzyskać i utrzymywać w mocy, przez okres trwania niniejszej umowy, polisę ubezpieczenia OC najmu, ubezpieczającą Najemcę od odpowiedzialności cywilnej wynikającej z najmu lokalu mieszkalnego.
§ 7 Użytkowanie mieszkania
1. Najemca zobowiązuje się używać wynajmowane lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności dbać o jego należyty stan techniczny i sanitarny, zobowiązuje się również przestrzegać porządku domowego.
2. Najemca zobowiązany jest niezwłocznie do telefonicznego powiadamiania Wynajmującego o wszelkich nieprawidłowościach i usterkach w mieszkaniu, zwłaszcza tych mogących grozić awarią.
3. Najemca zobowiązany jest udostępnić Wynajmującemu lokal mieszkalny do wglądu, po uprzednim uzgodnieniu terminu przez Strony oraz niezwłocznie odpowiednim służbom celem usunięcia powstałej awarii powodującej szkodę.
4. Strony ustaliły, że w przypadku nagłej awarii wymagającej natychmiastowego działania i braku kontaktu z Najemcą, Wynajmujący ma prawo wejść do wynajmowanego lokalu w celu usunięcia awarii i zabezpieczenia mienia przed zniszczeniem.
5. Najemca zobowiązany jest ponosić drobne nakłady na utrzymania lokalu mieszkalnego. Do drobnych nakładów, które obciążają Najemcę należą w szczególności: drobne naprawy i konserwacja instalacji oraz urządzeń technicznych znajdujących się w lokalu mieszkalnym.
6. Najemca, bez pisemnej zgody Wynajmującego, nie może trzymać w wynajmowanym lokalu mieszkalnym żadnych zwierząt.
1. W wypadku zaistnienia nieoczekiwanego zdarzenia losowego Strony mogą rozwiązać niniejszą umowę za porozumieniem Stron ze skutkiem na koniec miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wynajmujący otrzymał wypowiedzenie dokonane w formie pisemnej.
2. Wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalega z zapłatą czynszu najmu lub opłat dodatkowych za 1 miesiąc, używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
§ 9 Zwrot lokalu mieszkalnego
1. Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji. Przejęcie lokalu nastąpi po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego.
2. Najemca bez pisemnej zgody Wynajmującego nie może zmieniać przeznaczenia lokalu, oddać wynajmowanych pomieszczeń w użytkowanie lub w podnajem osobie trzeciej, ani dokonywać w nim przeróbek i adaptacji.
3. Wynajmujący może żądać od Najemcy usunięcia zmian wprowadzonych w lokalu mieszkalnym bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego i przywrócenia stanu poprzedniego.
(podpis Wynajmującego) (podpis Najemcy)
Strony umowy najmu - Dane osobowe
Strony umowy najmu: właściciel mieszkania - wynajmujący oraz najemca, określamy poprzez podanie ich imion i nazwisk, adresów, nr dowodów osobistych oraz jeśli posiadamy NIP-ów:
Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu ......... r. w ......... pomiędzy: ......... zam. w ......... ul. ......... legitymującym się dow. osob. nr ......... wydanym przez ......... zwanym w dalszej części umowy Wynajmujacym, a ......... zam. w ......... ul. ......... legitymującym się dow. osob. nr ......... wydanym przez ......... zwanym w dalszej części umowy Najemcą.
Wynajmujący nie musi być właścicielem, czy współwłaścicielem mieszkania. Jego uprawnienie do wynajmowania mieszkania może wynikać z ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) albo z umów zobowiązaniowych - obligacyjnych(dzierżawa, najem, użyczenie) lub z prawa użytkowania wieczystego. W interesie najemcy jest sprawdzenie uprawnień wynajmującego i czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania. Jeśli najemcą jest więcej niż jedna osoba, to umowa najmu powinna określać skutki wycofania się przez jedną z tych osób.
Przedmiot najmu - Dane mieszkania
Dokładny opis przedmiot najmu, przez podanie: adresu mieszkania, zaznaczyć jego status prawny (np. własnościowe, nr księgi wieczystej), poziom mieszkania w budynku, ilość pięter w budynku, położenie okien, ilości pomieszczeń z których się składa i ich charakter (np. 2 pokoje, kuchnia), dodatkowe instalacje, balkon, miejsce parkingowe, garaż. Zaznaczyć w umowie jaka jest powierzchnia użytkowa, można dodatkowo podać pow. mieszkalną. Przez powierzchnię użytkową - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową mieszkania nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek. Przez powierzchnię mieszkalną - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pokoi, a w przypadku lokali jednoizbowych powierzchnię całkowitą pomniejszoną o 4 mkw (pokój z funkcją kuchni). Istotne jest podanie jakiemu celowi ma wynajmowany lokal mieszkalny służyć, np. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, oraz czy najemca jest uprawniony do używania innych pomieszczeń przynależnych do lokalu.
Wynajmujacy wynajmuje i oddaje w używanie Najemcy mieszkanie o pow. użytkowej ......... położone, w ............... przy ul. ............. składające się z ............................ . Do mieszkania przynależy piwnica oraz miejsce parkingowe na posesji. Mieszkanie zostaje oddane w używanie wyłącznie na cele mieszkalne dla Najemcy i bez zgody Wynajmującego nie może w nim czynić zmian.
Wykaz mebli, urządzeń oraz opis stanu technicznego w/w mieszkania opisany jest w protokole przekazania mieszkania - będącym załącznikiem do niniejszej umowy.
Wynajmujacy oświadcza, że jest właścicielem wyżej opisanego mieszkania, oraz że zawarcie przez niego niniejszej umowy nie narusza żadnych praw osób trzecich.
Czas trwania najmu powinien być w umowie dokładnie określony. Umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, nie ma limitu, który określałby minimalny okres, na który trzeba zawrzeć umowę na czas oznaczony; w przypadku najmu na czas dłuższy niż rok umowa powinna być zawarta na piśmie. W przypadku zawierania umowy najmu na czas oznaczony najemca może podpisać umowę najmu z datą pewną lub dokonać wpisu najmu do księgi wieczystej. Wpis ten, jak i umowa najmu z datą pewną (art. 678 Kodeksu cywilnego), ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy w przypadku zbycia wynajmowanego lokalu przez wynajmującego.
Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. od dnia ......... do dnia ......... z możliwością przedłużenia. Strony umowy uzgadniają, że wydanie Najemcy lokalu mieszkalnego nastąpi po podpisaniu przez obie Strony protokołu przekazania mieszkania.
Czynsz najmu i opłaty dodatkowe
Umowa najmu powinna określać wysokość czynszu i inne opłaty mieszkaniowe niezależne od wynajmującego, np. prąd, woda, energia cieplna, gaz. Z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, np. kosztów malowania mieszkania. Strony umowy mogą ustalić, że wszelkie koszty i opłaty związane z eksploatacją mieszkania, przez czas trwania umowy, ponosić będzie najemca. Uzgodnić i zapisać w umowie zasady płatności czynszu najmu: np. czynsz najmu płatny z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca na konto wynajmującego.
Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości ......... zł miesięcznie (słownie ......... ). Czynsz będzie płatny z góry do dnia ......... każdego miesiąca kalendarzowego, przelewen na konto bankowe Wynajmującego.
Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie zwykłe opłaty eksploatacyjne niezależne od właściciela, tzn. opłaty które mogą być pobierane przez właściciela na podstawie faktur tylko w przypadkach, gdy korzystający z mieszkania nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług. W umowie warto wyliczyć wszystkie opłaty mieszkaniowe, kto i jak będzie je regulował, przede wszystkim opłaty administracyjne, fundusz remontowy, opłaty za prąd, wodę, gaz, energię cieplną, wywóz nieczystości. Wynajmujący może w umowie najmu wyrazić zgodę na przepisanie liczników przez dostawców mediów na najemcę. Wówczas najemca będzie dokonywał osobiście opłat za media.
Oprócz czynszu najmu Najemca zobowiązuje się do uiszczenia opłat za: .............................................................. , które reguluje w miejscach i terminach wskazanych na rachunkach wystawionych przez dostawców ww. usług.
Zarządca nieruchomości dba m.in. o utrzymanie budynków wielomieszkaniowych w stanie niepogorszonym, angażowany przez Wspólnotę Mieszkaniowa, która określa zakresm jego obowiazków. Zwykle odpowiada za administrację, konserwację, remonty, czystość i porządek, przestrzeganie przepisów dotyczących nieruchomości, wystawiając właścicielom mieszkań faktury, stanowiace część kosztów eksploatacyjnych mieszkania.
Poinformuj Najemcę, kto jest Zarządcą nieruchomości.
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, obecnie praktycznie bez żadnych problemów o 10 proc. rocznie. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Kaucja lub inne zabezpieczenia płatności
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu. Zwykle jest to 1, 2 lub 3-krotny czynsz najmu bez opłat dodatkowych. Po zakończeniu najmu - wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę (po potrąceniu zaległych należności). Waloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać krotności aktualnego czynszu. Jeśli np. była pobrana za dwa miesiące - dwukrotności aktualnego czynszu. W umowie najmu można jednak zaznaczyć, że kaucja nie stanowi zapłaty czynszu z góry, nie jest oprocentowana i nie będzie naliczana na poczet bieżących należności. Istotne jest ustalenie i zapisanie w umowie jakie roszczenia zabezpiecza kaucja i kiedy oraz pod jakimi warunkami ma być zwrócona najemcy.
W celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z umowy, w tym roszczenia o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia, zniszczenia mieszkania, Najemca zobowiązuje się wpłacić na rachunek bankowy Wynajmującego ......... kaucję w wysokości ......... zł.
Ubezpieczenie mieszkania na czas najmu
Wynajmujący w drodze negocjacji może zobowiązać się do ubezpieczenia mieszkania od zalania, ognia i innych zdarzeń losowych, natomiast najemca do zabezpieczenia własnego mienia w zajmowanym lokalu przed zalaniem, ogniem, włamaniem i innymi zdarzeniami losowymi, co warto również zaznaczyć w podpisywanej umowie najmu. W umowie najmu najemca powinien być zobowiązany do posiadania aktualnej polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej, natomiast wynajmujący do ubezpieczenia mieszkania od zdarzeń losowych. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim związane z wynajmem mieszkania ponosi najemca. Ubezpieczenie powinno obowiązywać przez cały czas trwania umowy.
Wynajmujacy zobowiązuje się ubezpieczyć lokal od następstw zdarzeń losowych, a w szczególności od zalania i pożaru oraz od odpowiedzialności cywilnej za tego typu szkody i zobowiązuje sie posiadać aktualną polisę przez cały czas trwania umowy najmu. Wynajmujacy nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody w mieniu Najemcy wniesionym do lokalu, powstałe na skutek kradzieży, pożaru, zalania itp. Ewentualne ubezpieczenia leżą po stronie Najemcy.
Znajdź agencję ubezpieczeniową.
Właściciel ma prawo wymagać od najemcy, aby utrzymywał on wynajmowane mieszkanie we właściwym stanie, zgodnym z umową najmu. Najemca powinien zobowiązać się w umowie używać wynajęty lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności dbać o jego należyty stan techniczny i sanitarny. Najemca musi przestrzegać regulaminu porządku domowego, w tym także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. windy osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów). Wszelkie "przeróbki" w mieszkaniu lub poważniejsze zmiany konstrukcyjne, stawianie i rozbieranie ścianek działowych, przebudowa balkonów, loggii, zakładanie krat i instalowanie dodatkowych kranów i wanien powinny wymagać pisemnej zgody właściciela. Warto aby najemca zaznajomił się z regulaminem porządku domowego i w umowie najmu zobowiązał się do jego przestrzegania. Najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową. Jeżeli najemca mieszkania w sposób rażący i uporczywy nie stosuje się do reguł porządku domowego, wynajmującemu przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Właściciel mieszkania, jeśli podpisał umowę najmu na czas nieoznaczony, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zgodnie z Kodeksem cywilnym. Stosownie do treści art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Ścisłe określenie granic czasowych łączącego strony stosunku najmu ma dla stron charakter gwarancyjny. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, jej wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko wtedy, jeśli strony przewidziały taką możliwość w umowie. Jeśli takie postanowienie w umowie się nie pojawi, z zasady umowy najmu nie może wypowiedzieć żadna ze stron. Istnieją wyjątki, np. gdy najemca nie płaci czynszu art. 687. Zawsze jednak można rozwiązać umowę najmu za pisemnym porozumieniem stron poprzez zgodne oświadczenie woli, niezależnie od postanowień umowy.
Jeżeli lokator mimo wygaśnięcia najmu nie opuszcza mieszkania, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu mieszkalnego. W wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania mieszkania socjalnego. Do wypowiedzenia umowy najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (art. 673, art. 688) i Ustawy ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (art. 11). Art. 11 ustawy zawiera ważne informacje dotyczące możliwości i terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z Ustawą zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony są różne, w zależności od tego, która ze stron składa w formie pisemnej oświadczenie.
W uchwale z 21.11.2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn. Umowa najmu powinna określać takie sytuacje.
W wypadku zaistnienia nieoczekiwanego zdarzenia losowego: choroby, utraty pracy - Najemca może rozwiązać niniejszą umowę z 3 miesięcznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa może zostać w każdym czasie rozwiązana na podstawie zgodnego porozumienia Stron.
Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli orzeknie tak sąd.
Odbiór mieszkania po zakończeniu umowy najmu
Mieszkanie ma być zwrócone, warto jednak w umowie zaznaczyć, ze najemca zwróci mieszkanie w terminie np. 7 dni od zakończenia umowy i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, przekazania mieszkania. Protokół przekazania mieszkania po zakończeniu najmu jest ważny dla wynajmującego, jak i dla najemcy, stanowi podstawę do końcowego rozliczenia się stron, rozliczenia mediów po zakończeniu najmu, zwrotu kaucji i ewentualnych roszczeń. Powinien zawierać datę przekazania (datę zwrotu mieszkania) opis wszelkich usterek i stanu zużycia mieszkania, odpis liczników, być podpisany przez wynajmującego i najemcę. Po zakończeniu najmu, przed przekazaniem mieszkania najemca zgodnie z umową powinien usunąć wszystkie przedmioty nie objęte spisem oraz pozostawić mieszkanie w czystości. W przeciwnym wypadku najemca zostanie obciążony z tego tytułu kosztami sprzątania i kosztami przeniesienia pozostawionych rzeczy w inne miejsce. Najemca jest zobowiązany zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Roszczenie (Słownik języka polskiego): uprawnienie do żądania od określonej osoby określonego świadczenia lub zaniechania działania. Roszczenia każdej ze stron powinny być udowodnione, co w przypadku braku np. protokołu zdawczo-odbiorczego będzie trudne. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy jak również najemcy wobec wynajmujacego przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu mieszkania. W razie sporu co do stanu mieszkania po zakończeniu najmu, należy w protokole stan ten zawsze szczegółowo opisać oraz zaznaczyć, że wynajmujący przyjmuje mieszkanie, ale swoje uwagi odnośnie do stwierdzonego stanu zgłosi najemcy pisemnie w określonym terminie.
Najemca zobowiązuje się zwrócić mieszkanie, po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, w terminie 7 dni od zakończenia umowy, w stanie nie pogorszonym. Nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będących następstwem prawidłowego używania.
Przekazanie mieszkania Protokół zdawczo-odbiorczy
Protokół przekazania mieszkania powinien w szczegółowy sposób opisywać stan mieszkania, wszystkie elementy wyposażenia, stan liczników, powinien być podpisany przez wynajmującego i najemcę; stanowić załącznik do umowy najmu. Ustalić należy wszelkie braki oraz sposób ich usunięcia, np. konieczność odświeżenia mieszkania. Nie zapominajmy o umieszczeniu informacji o przekazaniu kluczy do mieszkania, bramy wejściowej, itd. Najemca powinien w umowie złożyć oświadczenie, iż zapoznał się ze stanem technicznym mieszkania i przekazanych mu urządzeń, że mieszkanie i urządzenia przekazane zostają do użytku zgodnie z ich przeznaczeniem, a on sam nie wnosi żadnych zastrzeżeń do ich stanu technicznego. Powinien również zadbać, aby protokół w spoób szczegółowy opisywał wszelkie wady, usterki mające wpływ na utrudnienia ograniczające korzystanie z mieszkania.
Zgoda lub jej brak na podnajem
Uzgadniamy i zapisujemy w umowie najmu, czy podnajem jest dopuszczalny.
Lokal mieszkalny nie może być podnajmowany ani oddawany do używania innym osobom bez pisemnej zgody wynajmującego.
Prawem osobistym każdego człowieka według art. 50 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest nienaruszalność mieszkania. Istnieją jednak wyjątki od zasady nienaruszalności mieszkania, w których wejście do cudzego mieszkania jest konieczne.
Zwykle wynajmujący przekazuje najemcy klucze do mieszkania w dniu oddania mieszkania w najem.
Przekazano …………... komplet/-y kluczy do lokalu, do bramy wejściowej oraz klucz do skrzynki pocztowej.
Wynajmujący może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie do mieszkania pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody najemca jest obowiązany do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Jeżeli najemca jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. Można w umowie zaznaczyć, najemca zobowiązany jest zawiadomić wynajmującego w formie pisemnej o każdym dodatkowym zestawie kluczy będącym w jego posiadaniu oraz, że wszystkie klucze zostaną zwrócone wynajmującemu. Wynajmujący po zakończeniu najmu może wymienić wkładki bębenkowe do zamków w drzwiach wejściowych.
Do uzgodnienia w umowie najmu
Czy istnieje możliwość korzystania z parkingu lub garażu w pobliżu wynajmowanego mieszkania?
Zgoda lub jej brak na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu.
Dostęp Wynajmującego do mieszkania, po uprzednim telefonicznym uzgodnieniu terminu. Jednak w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrożenie, najemca powinien być w umowie najmu zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal mieszklny odpowiednim służbom powołanym do usunięcia awarii oraz zawiadomić o tym fakcie wynajmującego.
Możliwość korzystania z ogrodu oraz obowiązki zwiazane z jego utrzymaniem i gospodarowaniem.
Zgoda lub jej brak na przetrzymywanie zwierząt w mieszkaniu.
Z najmem okazjonalnym mamy do czynienia, jeśli właściciel będący osobą fizyczną przejściowo nie korzysta w całości lub w części z wynajmowanego mieszkania, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkalnych. Przy umowie najmu okazjonalnego obowiązują tylko wybrane przepisy Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.01.71.733 z późn. zm.) - art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a–19d.
Umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie i zawierać określone w Ustawie załączniki (art. 19a ust. 2), z których część wymaga formy notarialnej, np. oświadczenie najemcy, w którym podda się on egzekucji Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 KPC na rzecz wynajmującego i zobowiąże się do opróżnienia i wydania używanego mieszkania na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu. Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat, z możliwością przedłużenia na następny okres.
W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, najem zwykły jest częściej wybieraną formą umowy pomiędzy najemcą a wynajmującym mieszkanie. Tego typu umowa najmu mieszkania, jest klasyczną umową cywilno–prawną, która reguluje prawa i obowiązki obu stron umowy najmu; może być również sporządzona w formie aktu notarialnego, którego cena zależy od wartości świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony - liczy się wartość świadczeń za okres 10 lat.
Umowa o najem okazjonalny wymaga wizyty u Notariusza oraz dopełnienia obowiązku zgłoszenia jej w urzędzie skarbowym.
Podatek od wynajmu - Urząd skarbowy
W oświadczeniu do urzędu skarbowego wybieramy opodatkowanie przychodów z najmu: w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub na zasadach ogólnych. Stawka ryczałtu nie jest uzależniona od wysokości przychodu i wynosi 8,5 %. Jeśli przedmiotem najmu jest składnik majątku wspólnego małżonków, można skorzystać z prawa do rozliczenia całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich art. 8 ustawy o PIT - Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350).
Oświadczenie takie o opodatkowaniu całości dochodu osiąganego z najmu składamy w urzędzie skarbowym, najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła najmu pierwszy w roku podatkowym przychód.
Sprawdź godziny urzędowania Znajdź Urząd Skarbowy
Patrz również Jak uniknąć pułapek w umowach najmu na stronie Ministerstwa Gospodarki
Damasiewicz A., Najem lokali komercyjnych, LexisNexis 2010
Grzywacz A., Porzycki M., Rusinek M., Najem lokalu użytkowego, LexisNexis 2004
Praca zbiorowa pod redakcją H. Kisilowskiej, Nieruchomości Wzory pism i umów, LexisNexis 2006
Olczyk M., Najem lokalu mieszkalnego, LexisNexis 2007
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.01.71.733 z późn. zm.)
Zobacz ogłoszenia Nieruchomości ROTUNDA Ogłoszenia
› Umowa
› Protokół przekazania
› Podatek