Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/itpb2-4511-935-15-tj
Timestamp: 2017-12-12 06:39:49
Legal References Found: art. 14
 art. 155
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 336
 art. 22
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21

Document Content:
ITPB2/4511-935/15/TJ | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie zbycia nieruchomości – koszty uzyskania przychodu.
ITPB2/4511-935/15/TJinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2015 r. (data wpływu 6 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 6 października r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 12 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości.
W dniu 21 stycznia 2009 r. Pan S. J., będąc stanu wolnego, zakupił nieruchomość, na której posadowiony był budynek mieszkalny w stanie deweloperskim. Cena zakupu nieruchomości wynosiła zgodnie z aktem notarialnym 530 000 zł.
Nieruchomość zakupiona została w całości z kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku. Hipoteka zwykła wynosiła 533 710 zł, natomiast hipoteka kaucyjna wpisana została do kwoty 266 855 zł.
Kredyt został zaciągnięty tylko przez Pana S. J. ze względu na to, że Wnioskodawczyni nie miała zdolności kredytowej, poza tym chociaż od wielu lat byli razem, formalnie nie zawarli związku małżeńskiego.
Po zakupie domu, zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami rozpoczęły się prace remontowe, finansowane z osobistych pieniędzy Wnioskodawczyni, które kilka lat wcześniej otrzymała w darowiźnie od matki. Udział Wnioskodawczyni w przygotowaniu i doprowadzeniu domu do stanu użyteczności mieszkaniowej wyniósł ponad 100 000 zł.
W dniu 29 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński.
W dniu 27 czerwca 2011 r. na mocy darowizny S. J. przekazał Wnioskodawczyni połowę nieruchomości. Wartość darowizny wynosiła ok. 250 000 zł, natomiast nadal była obciążona w całości kredytem hipotecznym. Notariusz w akcie notarialnym darowizny zaznaczyła, że wkład Wnioskodawczyni w adaptację domu wyniósł 100 000 zł.
W marcu 2012 r. doszło do rozstania Wnioskodawczyni ze S. J.
Sytuacja majątkowa Wnioskodawczyni była trudna. Działalność, którą prowadziła nie przynosiła dochodów, a dodatkowo był jeszcze dom, w którym ani Wnioskodawczyni ani Jej był mąż – ze względu na duże obciążenie kredytowe – nie mogli mieszkać. Wspólnie postanowili więc o sprzedaży domu i spłacie kredytu na nim ciążącego za cenę 600 000 zł.
W dniu 21 sierpnia 2012 r. na podstawie aktu notarialnego sprzedano ww. nieruchomość i spłacono cały zaległy kredyt, w wysokości 495 000 zł. Pozostała nadpłata została przekazana na konto Wnioskodawczyni jako rozliczenie wkładu w remont domu. Była to kwota 104 500 zł.
Zgodnie z § 4 aktu strony oświadczyły bowiem, że cała cena zostanie zapłacona ze środków własnych kupujących do dnia 22 sierpnia 2012 r. z tym, że polecenie przelewu zostanie wydane w następujący sposób:
kwota 495 000 zł na całkowitą spłatę kredytu zabezpieczonego hipotekami,
kwota 104 500 zł na rachunek Wnioskodawczyni.
Poza rozliczeniem wkładu własnego, który faktycznie był większy Wnioskodawczyni nie uzyskała ze sprzedaży ww. nieruchomości żadnych pieniędzy, gdyż poszły one bezpośrednio na spłatę kredytu, który obciążał dom.
W uzupełnieniu stanu faktycznego Wnioskodawczyni wyjaśniła, że po zawarciu związku małżeńskiego kredyt hipoteczny spłacany był z majątku wspólnego małżonków, mimo że nie została dopisana do umowy kredytowej (uważano, że jest to zbędna formalność). Sam fakt niedopisania Wnioskodawczyni do kredytu hipotecznego, nie neguje faktu, iż był on spłacany z majątku wspólnego małżonków. W umowie darowizny 1/2 nieruchomości określono wartość nakładów poniesionych na darowaną nieruchomość w kwocie 100 000 zł, która stanowi niejako koszt uzyskania nieruchomości nabytej w formie darowizny. W momencie zbycia nieruchomości, zgodnie z zapisami w akcie notarialnym, kwota 495 000 zł została przekazana przez nabywców nieruchomości, bezpośrednio na konto kredytowe, celem spłaty kredytu hipotecznego, natomiast kwota 104 500 zł na konto Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni posiada oryginały przelewów przekazanych przez nabywców nieruchomości, świadczących o spełnieniu świadczenia bezpośrednio na konto kredytu hipotecznego.
Czy powstał obowiązek zapłaty podatku od zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny...
Czy wobec opisanego stanu faktycznego, mogą zostać zastosowane przepisy Ordynacji podatkowej o rozstrzyganiu wątpliwości na korzyść podatnika...
Zdaniem Wnioskodawczyni nie powstał obowiązek podatkowy w zakresie podatku od zbycia nieruchomości, ponieważ cały przychód przypadający na Jej udział można rozliczyć dwojako:
1. Przychód w kwocie 300 000 zł został pomniejszony o koszty uzyskania przychodu w kwotach:
100 000 zł nakłady na nabycie nieruchomości
1434 zł 55 gr koszt aktu notarialnego darowizny
195 500 zł koszt spłaty kredytu hipotecznego z majątku wspólnego małżonków, dokonanego w momencie zbycia nieruchomości
3065 zł 45 gr wartość kredytu hipotecznego spłaconego z majątku wspólnego małżonków w 1/2 części przypadającej na żonę.
Biorąc pod uwagę powyższe, dochód, stanowiący podstawę opodatkowania nie występuje.
2. Przychód w kwocie 300 000 zł
1434 zł 55 gr koszt aktu notarialnego darowizny jw.
Dochód do opodatkowania 195 500 zł - jednak w tym miejscu można zastosować ulgę w postaci poniesionych nakładów na spłatę kredytu hipotecznego na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni podkreśla, że kwota spłat kredytu w trakcie trwania związku małżeńskiego nie została ustalona na dzień złożenia wniosku w pełnej zapłaconej kwocie z uwagi na brak porozumienia z byłym mężem w kwestii udostępnienia dokumentacji kredytowej, jednak w trakcie późniejszego postępowania będzie można ustalić faktyczną, dużo większą kwotę spłaconych rat kredytu hipotecznego z majątku wspólnego małżonków.
Wnioskodawczyni nie zgadza się z sugerowanym przez organy skarbowe rozwiązaniem, iż cały przychód ze zbycia stanowi podstawę opodatkowania, mimo iż faktycznie otrzymana kwota ze zbycia wynosiła 104 500 zł. Opodatkowanie całości przychodu, w odczuciu Wnioskodawczyni jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Kwota ewentualnej daniny podatkowej wynosiłaby ponad połowę kwoty faktycznie otrzymanej przez Wnioskodawczynię ze zbycia nieruchomości, w sytuacji gdy reszta kwot została wydana na faktyczne utrzymanie (nabycie) zbywanej nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawczyni, powstała na skutek powyższego stanu faktycznego, wątpliwość co do wykładni powołanych przepisów, powinna zostać rozstrzygnięta na jej korzyść zgodnie z nowelizacją przepisów Ordynacji podatkowej.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy darowizny z dnia 27 czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni otrzymała od męża (do zawarcia związku małżeńskiego doszło w dniu 29 sierpnia 2010 r.) udział w wysokości 1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość tą mąż Wnioskodawczyni, będąc stanu wolnego, zakupił w 2009 r. ze środków pochodzących z zaciągniętego przez niego kredytu hipotecznego (Wnioskodawczyni wówczas nie posiadała zdolności kredytowej). Po zakupie nieruchomości rozpoczęte zostały prace wykończeniowe, które sfinansowane zostały ze środków Wnioskodawczyni pochodzących z otrzymanej przez Nią darowizny od matki. W 2012 r. Wnioskodawczyni rozstała się z mężem. Z uwagi na trudną sytuację materialną i zobowiązania kredytowe Wnioskodawczyni wraz z mężem postanowiła sprzedać ww. nieruchomość. Do sprzedaży doszło w dniu 21 sierpnia 2012 r. Strony umowy postanowiły, że część ceny sprzedaży w wysokości 495 000 zł zostanie przekazana przez kupujących na całkowitą spłatę kredytu, natomiast kwota 104 500 zł zostanie przekazana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni.
Dokonując oceny tak przedstawionego stanu faktycznego z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni w 2012 r. uzyskała przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Do zbycia tego doszło bowiem przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia udziału, tj. 2011 r., kiedy to Wnioskodawczyni otrzymała ten udział w drodze umowy darowizny.
Jak stanowi bowiem art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 19 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.
Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w nieodpłatny sposób zdefiniowane zostały przez ustawodawcę w art. 22 ust. 6d, zgodnie z którym za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Jak natomiast stanowi ust. 6f tego przepisu koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Z zacytowanych przepisów wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych nieodpłatnie zaliczyć można wydatki, które zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości lub prawa poczynione w czasie ich posiadania.
Wyjaśnić więc należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „posiadanie”. Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią faktycznie włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Z przepisu tego wynika, że posiadanie rozumieć należy przede wszystkim jako formę władania rzeczą. Stanowi ono również synonim słowa „mieć”. Zaznaczyć przy tym należy, że posiadanie jest kategorią ściśle związaną z władztwem faktycznym nad rzeczą. Władztwo to stanowi związek posiadacza z rzeczą. Związek ten musi być faktyczny, czyli musi zapewniać posiadaczowi możliwość wpływu na rzecz za pośrednictwem bezpośrednich środków fizycznych. Posiadanie cechuje się trwałością władztwa nad rzeczą. Nie jest zatem posiadaniem władztwo chwilowe. Za posiadanie nie może zostać również uznane władztwo nad rzeczą związane z realizacją pewnego zadania. W takim przypadku trudno bowiem dopatrzyć się innego z konstytutywnych elementów posiadania jakim jest wola posiadania (wola wykonywania prawa dla samego siebie, a nie dla innych osób).
W świetle przedstawionych wyjaśnień stwierdzić należy, że w opisanej we wniosku sytuacji sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości, stanowiła źródło przychodów podlegających opodatkowaniu. Przychodem była wartość rynkowa udziału Wnioskodawczyni w sprzedanej nieruchomości (tzn. połowa wartości całej nieruchomości), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia ustalone w proporcji stosownej do sprzedawanego udziału. Tak ustalony przychód – w celu ustalenia podstawy opodatkowania – Wnioskodawczyni mogła pomniejszyć o zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz o poniesione przez Nią i stosownie udokumentowane fakturami VAT i dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości i poczynione zostały w czasie jej posiadania. Zaznaczyć przy tym należy, że dla celów dowodowych, aby było możliwe przypisanie danego wydatku do określonego podmiotu uzyskującego przychód, którego koszt uzyskania ma taki wydatek stanowić, konieczne jest posiadanie dokumentu wystawionego na ten właśnie podmiot – w tym przypadku na Wnioskodawczynię.
Do kosztów uzyskania przychodu w opisanej sytuacji nie mogą zostać natomiast zaliczone poniesione koszty aktu notarialnego – umowy darowizny oraz koszty spłaty kredytu hipotecznego. W art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano bowiem wprost jakie wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w przypadku nabycia nieruchomości, udziałów w nich lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, tj. poniesione nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn. Wśród nich nie zostały wymienione inne wydatki poniesione w związku z nabyciem czy też posiadaniem nieruchomości, w tym te, które do kosztów uzyskania przychodu chciałaby zaliczyć Wnioskodawczyni.
Nie można również podzielić poglądu Wnioskodawczyni o możliwości skorzystania przez Nią ze zwolnienia z opodatkowania uzyskanego dochodu w części, w jakiej przeznaczony on został na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez męża Wnioskodawczyni na nabycie nieruchomości z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z ust. 26 tego przepisu wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Analiza zacytowanych przepisów prowadzi do wniosku, że dla skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania konieczne jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej na spłatę kredytu zaciągniętego na zrealizowanie jednego z celów wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 przez podatnika. W omawianej sprawie kredyt zaciągnięty został natomiast przez męża Wnioskodawczyni. Oznacza to, że Wnioskodawczyni nie posiada uprawnienia do skorzystania z tego zwolnienia. Jakkolwiek bowiem jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jednak nie jest kredytobiorcą. Tym samym jednak z przesłanek uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia nie jest spełniona.
Końcowo jedynie wskazać należy, że w ocenie tutejszego organu w niniejszej sprawie brak było podstaw do rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawczyni z uwzględnieniem zasady rozstrzygania wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego na korzyść podatnika. Treść przepisów stanowiących podstawę niniejszego rozstrzygnięcia jest bowiem jasna, a wszelkie wątpliwości Wnioskodawczyni wynikają nie z ich brzmienia, a z okoliczności faktycznych, które zaistniały w niniejszej sprawie. W takiej sytuacji zasada ta nie znajduje więc zastosowania.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > ITPB2/4511-935/15/TJ