Source: https://snauka.pl/ograniczonych-praw-rzeczowych.html
Timestamp: 2019-08-17 18:16:33
Legal References Found: art. 140
 art. 353
 art. 140
 art. 232
 art. 244
 art. 659
 art. 693
 art. 710
 art. 903
 art. 908
 art. 252
 art. 285
 art. 296
 art. 3051
 art. 306

Art. 4
 art. 140
 art. 232
 art. 244
 art. 659
 art.49
 art. 7
 art. 8

Art. 112

art.128

Art.128

Art. 130

Art. 130

Art. 107
 art.4
 art.154

Art. 3

Art. 18
 art. 12
 art.12
 art.12

Art.252

Art. 258

Art.259

Art. 260

Art.263

Art. 265

Document Content:
Warszawa, dnia 18 marca 2011r.
I PRAW ZOBOWIĄZANIOWYCH
S P I S T R E Ś C I K O N S P E K T U
2. Ograniczone prawa rzeczowe
2.2. Służebność gruntowa, służebność osobista, służebność przesyłu
3.3. Renta
3.4. Dożywocie
3.5. Inne
P R A W A D O N I E R U C H O M O Ś C I
KC art. 140 – 335
KC art. 353 – 916;
(jedyne pełne prawo rzeczowe)
KC art. 140-231
KKC art. 232–243 oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami
KC art. 244 – 335;
(ius in re aliena)
KC art. 659-692
KC art. 693-709
KC art. 710-719
KC art. 903-907
KC art. 908-916
(katalog praw zobowiązaniowych,
w odróżnieniu od ograniczonych praw rzeczowych, jest otwarty)
KC art. 252-284
KC art. 285-295
b. Służebność osobista
KC art. 296-305
c. Służebność przesyłu
KC art. 3051-3054
KC art. 306-335
Przedmiotem wyceny rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie w obszarze wycen biegłego dla potrzeb sądowych, coraz częściej jest nie tylko prawo własności nieruchomości, ale również niektóre inne prawa rzeczowe i zobowiązaniowe.
Art. 4 ust.6a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o „określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości”. (Tabela)
Pod pojęciem „inne prawa do nieruchomości” rozumiemy przede wszystkim: użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych. W potocznym języku rzeczoznawcy majątkowi zwracają uwagę na konieczność „rozsupłania wiązki praw do nieruchomości” (np. wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb wywłaszczenia, przy czym grunt stanowiący własność gminy, pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, a w jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona służebność osobista dożywotniego zamieszkania). Rzeczoznawcy majątkowi szczególnie często spotykają się z tego rodzaju problemami, gdy działają jako biegli sądowi: wycena wartości praw może stanowić dowód w sprawie o ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmianę treści lub ustanie prawa służebności, ustalenie stawki czynszu dzierżawy, wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb określenia masy spadkowej itp.
1. PRAWO WŁASNOŚCI (jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231
2. PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomościami
wg. art. 244 - 352 KC z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w KC do ustanowienia p.r.o. stosuje się przepisy przeniesieniu własności (umowa pomiędzy uprawnionym, a nabywcą).
3.1. UŻYTKOWANIE
3.2. SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa, osobista i przesyłu)
3.3. ZASTAW
3.4. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU
3.5. HIPOTEKA
PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE KC art. 659 – 719; 809-916)
INNE (katalog praw zobowiązaniowych, w odróżnieniu od ograniczonych praw rzeczowych, jest otwarty)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r. Nr 172 poz.1804 i ustawa z dnia 30 maja 2008r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz.U. z 2008r. Nr 116, poz.731),
Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.),
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) wraz z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r. Nr 196 poz.1628),
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zmianami),
Ustawa z dnia 8 lipca 2005r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419)
Ustawa z dnia 6 maja 1981r. o pracowniczych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. Nr 96 z 1985r. poz. 390 ze zmianami)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze zmianami)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 140, poz. 940 ze zmianami).
Ustawa z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn (D.U. z 2004r. Nr 142, poz. 1514 ze zmianami)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane (jednolity tekst Dz.U. z 2003r. Nr 207 poz. 2016 ze zmianami).
Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej z dnia 22 października 2008r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193 poz. 1194) - tzw. specustawa drogowa
Aktualny komplet informacji prawnej – Internetowy serwis Kancelarii Sejmu –http://www.sejm.gov.pl . (Nowe przepisy prawne – vide strony PFSRM www.pfva.com.pl).
Projekty zmian ustaw są opracowywane przez:
Ministerstwo Infrastruktury (www.mi.gov.pl): Departament Gospodarki Nieruchomościami
Rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (projekt rozporządzenia z uzasadnieniem)
Nowa Ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych (projekt z uzasadnieniem)
Ministerstwo Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl): Komisja Kodyfikacyjna
Zmiana ustawy o zmianie Kodeksu Cywilnego – zmiany dot. art.49 i dalszych - służebności przesyłu (Rząd przyjął projekt, m.in. dotyczący sposobu określania wynagrodzenia)
Zmiana ustawy o zmianie Kodeksu Cywilnego – wprowadzenie nowego ograniczonego prawa rzeczowego – prawa zabudowy
nowe prawo odrębnej własności obiektu budowlanego;
Projekt PO nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Projekt MS ustawy wprowadzającej nowe prawo – prawo zabudowy
2.Ograniczone prawa rzeczowe
„1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
„2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
„1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności”.
„2. Jednakże do ustanowienia o.p.r. na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.
Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio o przepisy o ochronie własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu własności, uwaga: nikt nie może posiadać więcej praw niż posiadał jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r może być ustanowione pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu testamentowego.
Należy pamiętać, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, „prior tempore, potior iure”).
Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW. Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo wpisu. Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).
UWAGA: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje służebności. Przy czym rękojmię wiary publicznej rozumie się także w sensie negatywnym. Oznacza to, że nabywca w drodze czynności prawnej, odpłatnej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo, że nie zostały wpisane do księgi wieczystej obciążają nieruchomość. Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu
służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu państwowego
służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania rękojmi, przy wycenie należy uwzględnić wpływ tych praw na wartość nieruchomości, ponieważ nabywca nieruchomości obciążonej tymi prawami nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem, choć nie było ono ujawnione w księdze wieczystej. Ważne jest również że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece działanie rękojmi jest wyłączone, gdy w księdze wieczystej są ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, wzmianka o kasacji.
Źródłem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może być:
czynność prawna (umowa w formie aktu notarialnego)
orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywłaszczenie
zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwałe widoczne urządzenie - droga, most, studnia)
orzeczenie sądu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,
Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek:
orzeczenia sądu lub ugoda sądowa
wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. służebności)
zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot. służebności)
zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dot. służebności)
zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie, nacjonalizacja)
nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot. służebności)
spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez wierzyciela
zrzeczenia się
dot. służebności: nabycia nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomości przez osobę trzecią (bo to prawo do rzeczy cudzej).
dot. służebności: podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej mogący mieć następujące skutki:
przy podziale nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na rzecz każdej części utworzonej przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność tylko jednej lub kilku z nich właściciel nieruchomości może żądać zwolnienia jej względem pozostałych
przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się na częściach utworzonych, jednak gdy jej wykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności względem części pozostałych
jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej sposób wykonywania wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Podstawę wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej (w tym ustanowienia, zmiany treści lub wykreślenia tego prawa) mogą stanowić:
dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym (o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej)
decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa, lecz muszą być przewidziane w przepisach prawa)
orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o charakterze konstytutywnym (tzn. potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej) jak i deklaratoryjnym (przenoszące o.p.r.- orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności lub orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwszeństwa prawa lub o wygaśnięciu wierzytelności)
inne zaświadczenia (np. wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości, dokumenty wystawiane przez banki, ugody sadowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w postępowaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia nieruchomości).
Przepisy ustawy dotyczące wywłaszczania nieruchomości:
Art. 112 ust.2. „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości”.
art.128 ust.1. ,,Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw”.
Art.128 ust.2. ,,Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw”. (np. wywłaszczenie gruntu z ustanowioną służebnością gruntową „drogi koniecznej”).
Art. 130 ust.1. (zm. od 29.10.2010r.) ,,Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (…)”.
Art. 130 ust.2. ,,ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości”.
Wg Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):
„§38:
Przepis dotyczący opłat adiacenckich z tytułu scalenia i podziału nieruchomości:
Art. 107 ust.4. „Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości, o których mowa w ust.3. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej”.
Uwaga zmiany: nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami Dz.U z 2010r. Nr 200, poz.1323
Pojęcie „stan nieruchomości” jest zdefiniowane w art.4 pkt 17. ustawy o gospodarce nieruchomościami określającym, że ilekroć w ustawie jest mowa o „stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”.
Pojęcie stan nieruchomości nie obejmuje przeznaczenia w planie miejscowym.
Stan otoczenia jest bardzo ważny przy wycenach dotyczących dawnego stanu nieruchomości, np. stan nieruchomości drogowych w 1998r. lub „dekretowe” nieruchomości warszawskie”.
Zgodnie z art.154 ustawy wycenę nieruchomości przeprowadza się uwzględniając ”w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.
Przepisy ustawy dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością:
Ilekroć w ustawie jest mowa
Art. 3 ust.11. Ilekroć w ustawie jest mowa o „prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Art. 18. (zmiana od 10 września 2008r.)
Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
1a. Jeżeli na nieruchomościach, w których mowa w art.12.ust.4., lub prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.
1b. Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust.1e i 1f, i wysokości odszkodowania w tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
1c. Jeżeli na nieruchomościach, w których mowa w art.12.ust.4., lub prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.
1d. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust.1., wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.
Art.252 - 284 KC - Prawo używania i pobierania pożytków (zakres może być ograniczony przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości), niezbywalne, niedziedziczne, bez obowiązkowego wpisu do KW, prawo wygasa po upływie okresu, na który zostało ustanowione, wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej.
Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję alimentacyjną (np. w ramach prawa dożywocia) pomiędzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np. użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne).
KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a także inne wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych ustaw: np. użytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub użytkowanie górnicze).
Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzedaż cegły, wycinka lasu).
Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca spółdzielnią mieszkaniową, która się nie uwłaszczyła.
W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje przede wszystkim użytkowanie ustanawiane na nieruchomości lub na określonym zespole środków produkcji.
Nakłady właściciela nieruchomości i użytkownika
Art. 258 KC ”W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy”. („ciężary” tj. podatki, ubezpieczenia, część remontów; tzw. ”remonty bieżące”).
Art.259 KC „Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów, na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.(„nakłady na rzecz” tj. dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza).
Art. 260 KC „1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. („naprawy i inne nakłady” tj. część remontów tzw. ”remonty kapitalne”).
Art.263 KC „Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.
Art. 265 KC „Przedmiotem użytkowanie mogą być także prawa”.