Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/38/pelnomocnictwo-do-glosowania-nad-uchwalami-wymagajacymi-zaprotokolowania-przez-notariusza
Timestamp: 2020-01-26 07:05:17
Legal References Found: art. 18
 art. 18
 art. 1
 art. 99
 art. 99
 art. 1

Document Content:
KubaP, blazejh, norbert, gab, azygnerski, koziorozka, Haneczka, Prezesod13lat, suziiza, Phantos, lolekanabolek, JD, tajfun, bogna
Dla wielu członków wspólnot mieszkaniowych istotne jest określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. To kluczowe zagadnienie, wpływające bezpośrednio na funkcjonowanie wspólnoty, w sposób szczególny uregulowane zostało przez ustawodawcę. Regulacja go dotycząca znajduje się w art. 18 ustawy o własności lokali. Decyzja właścicieli lokali obejmująca to zagadnienie, podlega szczególnym rygorom:
„Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.”
W związku z brzmieniem przytoczonego art. 18 ustawy o własności lokali, przedmiotem kontrowersji pozostaje kwestia formy prawnej pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami wymagającymi zaprotokołowania przez notariusza.
Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii w jakiej formie powinno zostać udzielone pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie zastosowanie znajdzie art. 1 ust. 2 ustawy, odsyłający do odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 99 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Powyższe regulacje zdaniem niektórych wskazują, że jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga dla swojej ważności zaprotokołowania jej przez notariusza, to umocowanie do głosowania nad nią, udzielone przez właściciela lokalu nieobecnego na zebraniu, również powinno zostać sporządzone w tej formie.
Powyższy sposób interpretacji norm prawnych, poddany został ostrej krytyce przez Sąd Najwyższy. Jak się bowiem wskazuje, należy odróżnić oddanie głosu, do czego upoważnia pełnomocnictwo, od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania.
W uzasadnieniu do wyroku z dnia 15 stycznia 2016 r. (sygn. akt: I CSK 1047/14), Sąd Najwyższy wskazał, iż:
„Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z 1991 r. - Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.”