Source: https://interpretacje-podatkowe.org/splata/0115-kdit2-2-4011-231-2017-1-il
Timestamp: 2018-04-25 12:50:19
Legal References Found: art. 22
 art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 19
 art. 30
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 45
 art. 30
 art. 22
 art. 22
 art. 9
 art. 21
 art. 922
 art. 924
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 22

Document Content:
♦ › Spłata › 0115-KDIT2-2.4011.231.2017.1.IL
Do kosztów uzyskania przychodu, w oparciu o art. 22 ust. 6c można zaliczyć kwotę faktycznej spłaty na rzecz byłej synowej, związaną z nabyciem od niej w wyniku zniesienia współwłasności udziału w nieruchomości zabudowanej. Kosztami uzyskania przychodu nie mogą być natomiast wydatki związane ze spłatą długów syna wobec banku.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2017 r. (data wpływu 4 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 września 2017 r. (data wpływu 3 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 28 września 2017 r. (data wpływu 3 października 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W dniu 5 wrześniu 2016 r. zmarł syn Wnioskodawczyni, który w chwili śmierci był rozwodnikiem i nie posiadał zstępnych. Jedynym majątkiem, który posiadał był:
udział w wysokości ½ w prawie własności nieruchomości zabudowanej niewykończonym budynkiem mieszkalnym położonej w miejscowości M., stanowiącej działkę nr 307/2 obszaru 0,0932 ha, dla której Sąd Rejonowy w W. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. prowadzi księgę wieczystą (nieruchomość zabudowana),
udział w wysokości 1/18 w prawie własności niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości M. stanowiącej działkę nr 307/9 obszaru 0,1020 ha dla której Sąd Rejonowego w W. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. prowadzi księgę wieczystą, stanowiącej drogę dojazdową do nieruchomości zabudowanej (nieruchomość niezabudowana).
Nieruchomości, o których mowa wyżej, zostały nabyte przez syna i synową Wnioskodawczyni w 2002 r. Była żona zmarłego syna Wnioskodawczyni z chwilą rozwodu tj. od 27 stycznia 2016 r. posiadała udział w wysokości ½ w prawie własności nieruchomości zabudowanej oraz udział w wysokości 1/18 w prawie własności nieruchomości niezabudowanej.
Syn wnioskodawczyni i jego była żona posiadali dług w stosunku do banku z tytułu umowy - ugody cywilnoprawnej zawartej w celu spłaty kredytu zaciągniętego w tym samym banku na budowę domu, o którym mowa wyżej, którego spłata jest zabezpieczona hipotekami ustanowionymi na nieruchomości zabudowanej.
W wyniku dziedziczenia ustawowego stwierdzonego poświadczeniem dziedziczenia sporządzonym dnia 7 października 2016 r. przez notariusza , jedynymi spadkobiercami po synu została Wnioskodawczyni i jej mąż, dziedzicząc spadek w wysokości ½ części każdy tj. ½ części prawa własności nieruchomości zabudowanej oraz 2/36 części prawa własności nieruchomości niezabudowanej.
W dniu 9 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli z byłą synową umowę o zniesienie współwłasności, mocą której znieśli współwłasność nieruchomości zabudowanej stając się jedynymi właścicielami tej nieruchomości ze spłatą na rzecz synowej kwoty 73.430 zł, przy czym kwota ta zgodnie z umową ma zostać zapłacona na rzecz banku tytułem spłaty kredytu oraz znieśli współwłasność udziału w prawie własności nieruchomości niezabudowanej bez spłat i dopłat stając się współwłaścicielami 1/9 części prawa własności tej nieruchomości.
W chwili zniesienia współwłasności dług w stosunku do banku z tytułu wyżej wspomnianej umowy ugody cywilnoprawnej, który obciążał syna i synową, wynosił 146.858,87 zł, a kwota spłaty stanowiła po zaokrągleniu do pełnego złotego ½ tego zadłużenia.
Współwłasność nieruchomości zabudowanej oraz udziału w nieruchomości niezabudowanej Wnioskodawczyni posiada wraz z mężem na zasadzie ustawowej współwłasności małżeńskiej.
W związku z tym, że syn w chwili śmierci posiadał długi, w tym m in. w stosunku do banku z tytułu kredytu zaciągniętego na budowę domu, o którym mowa wyżej, Wnioskodawczyni wraz z mężem zmuszona jest do sprzedaży prawa własności i udziału w prawie własności wyżej wspominanych nieruchomości celem uzyskania środków na spłatę długów syna.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości. Przepis art. 19 ust. 1 ustawy stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziału w nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą obliczenia takiego podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziału w nieruchomości zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Przepis art. 22 ust 6d ww. ustawy stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziału w nieruchomości, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 45 ust 1a pkt 3 ustawy podatnicy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e ustawy.
Co w opisanym wyżej stanie faktycznym, w przypadku osiągnięcia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej i udziału w nieruchomości niezabudowanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca 2016 r., będzie kosztami nabycia prawa własności ww. nieruchomości :
czy tylko kwota 73.430 zł spłaty ustalona w umowie zniesienia współwłasności zawartej z synową ?
czy kwota 73.430 zł spłaty ustalona w umowie zniesienia współwłasności zawartej z synową, powiększona o ½ kwot zapłaconych w okresie od 5 września 2016 r. (otwarcie spadku) do 9 listopada 2016 r. (zniesienie współwłasności) przez spadkobierców tytułem spłaty długu wynikającego z wyżej wymienionej umowy ugody cywilnoprawnej ?
Zdaniem Wnioskodawczyni prawidłowym będzie uznanie, iż w przypadku osiągnięcia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej i udziału w nieruchomości niezabudowanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca 2016 r., kosztem nabycia prawa własności tych nieruchomości będzie kwota 73.430 zł spłaty ustalona w umowie zniesienia współwłasności zawartej z synową, powiększona o ½ kwot zapłaconych w okresie od 5 września 2016 r. (otwarcie spadku) do 9 listopada 2016 r. (zniesienie współwłasności) przez spadkobierców tytułem spłaty długu wynikającego z wyżej wymienionej umowy ugody cywilnoprawnej.
W ocenie Wnioskodawczyni nakładem, o którym mowa w przepisie art. 22 ust 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który zwiększy wartość nieruchomości zabudowanej jest spłata długu, który obciąża tą nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipotekami powoduje to, że cena sprzedaży musi uwzględniać takie obciążenia, bowiem wartość takiej nieruchomości jest obniżona przez te obciążenia. Uwolnienie nieruchomości nabytej w drodze spadku od takiego obciążenia, poprzez spłatę nie swojego długu powoduje wg Wnioskodawczyni to, że zwiększy się jej wartość i co będzie stanowiło nakład, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 5 wrześniu 2016 r. zmarł syn Wnioskodawczyni, który w chwili śmierci był rozwodnikiem i nie posiadał zstępnych. Jedynym majątkiem, który posiadał był:
W związku z tym, że syn w chwili śmierci posiadał długi, w tym m in. w stosunku do banku z tytułu kredytu zaciągniętego na budowę domu. o którym mowa wyżej, Wnioskodawczyni wraz z mężem zmuszona jest do sprzedaży prawa własności i udziału w prawie własności wyżej wspominanych nieruchomości celem uzyskania środków na spłatę długów syna.
Wobec powyższego wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dla ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy istotny jest dzień otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy. Natomiast prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Jednakże, co wynika z analizy orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:
Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić należy, iż w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez nią udział we współwłasności.
Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej i udziału w nieruchomości niezabudowanej nabytych w drodze spadku po zmarłym synu oraz w wyniku zniesienia współwłasności przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).
W związku z powyższym ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie.
W rozpatrywanym przypadku art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie jedynie do udziału w zbywanej nieruchomości zabudowanej, który został nabyty przez Wnioskodawczynię odpłatnie to jest w wyniku zniesienia nieruchomości, ponad udział pierwotnie posiadany.
Wobec tego stwierdzić należy, że dokonana przez Wnioskodawczynię udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz byłej synowej może zostać uznana za koszt uzyskania przychodów, ponieważ stanowi ona koszty nabycia ww. udziału, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
Natomiast wydatki (½ kwoty) poniesione przez Wnioskodawczynię w okresie od 5 września 2016 r. (otwarcie spadku) do 9 listopada 2016 r. (zniesienie współwłasności) tytułem spłaty długu wynikającego z umowy ugody cywilnoprawnej nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w zacytowanym art. 22 ust. 6c i ust. 6d.
Spłata długów nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości stanowi jedynie wykonanie zobowiązania ciążącego na Wnioskodawczyni w związku z przyjęciem spadku.
W świetle zacytowanych wyżej przepisów na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego uznać zatem należy, iż planowane odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej i udziału w nieruchomości niezabudowanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca 2016, nabytych w 2016 r. w drodze spadku i zniesienia współwłasności stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu.
Przychodem Wnioskodawczyni uzyskanym z tego tytułu będzie zgodnie z art. 19 ww. ustawy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, Do kosztów uzyskania przychodu, w oparciu o art. 22 ust. 6c można zaliczyć kwotę faktycznej spłaty na rzecz byłej synowej, związaną z nabyciem od niej w wyniku zniesienia współwłasności udziału w nieruchomości zabudowanej. Kosztami uzyskania przychodu nie mogą być natomiast wydatki związane ze spłatą długów syna wobec banku.
0115-KDIT2-2.4011.231.2017.1.IL
0111-KDIB1-1.4010.82.2017.3.MG | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB4.4015.118.2017.2.BB | Interpretacja indywidualna