Source: https://www.prawo-budowlane.info/jaka-jest-dopuszczalna-wysokosc-zywoplotu,478,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-09-20 23:06:33
Legal References Found: Art. 140
 art. 5

Art. 144
 art. 144
 art. 222
 art. 140
 art. 144

Art. 149

Art. 150
 art. 144
 art. 144

Art. 30
 art. 29
 art. 30

Art. 83
 art. 49

Art. 49

Document Content:
Posiadam działkę rekreacyjną w miejscowości turystycznej nad morzem. Sąsiedzi wybudowali na swoich działkach domy z przeznaczeniem na wynajem turystom. Po obu stronach domy mają okna wychodzące na moją działkę, w związku z czym moja rodzina nie może czuć się swobodnie w czasie urlopu, gdyż ciągle zerkają na nas turyści. Dlatego postanowiłem się osłonić od ciekawskich turystów poprzez zasadzenie żywopłotu o wysokości ok. 3-4 metrów). Tu jednak spotkałem się ze sprzeciwem obu właścicieli sąsiednich nieruchomości. Proszę więc o wyjaśnienia! Jaka jest dopuszczalna wysokość żywopłotu w takiej sytuacji? Co mogę zrobić, żeby moja rodzina mogła swobodnie korzystać z działki? Jaka jest dopuszczalna wysokość żywopłotu pod linią energetyczną?
Zanim odpowiem konkretnie na postawione pytania, kilka słów tytułem wstępu i lepszego zrozumienia problemu.
Na wstępie warto wskazać, czym jest właściwie prawo własności w rozumieniu ustawy oraz w jaki sposób może być to prawo ograniczone. Art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Oznacza to, że co do zasady właściciel może robić ze swoja własnością co chce, dotyczy to wszystkich rzeczy, zarówno ruchomości jak i nieruchomości. Jednak nie jest tak, że można robić ze swoją rzeczą wszystko. Prawo własności podlega ograniczeniom. Nie podlega ochronie prawnej działanie właściciela które jest:
sprzeczne z ustawami,
sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.
Wynika to wprost z art. 5 K.c.:
Przekładając te podstawowe zasady prawa cywilnego na Pana problem, wskazuję, że z ogólnych przepisów prawa cywilnego nie ma przeciwwskazań do tego, aby żywopłot był na Pana działce. Gdyż nie jest to sprzeczne ani z jakąkolwiek ustawą (nie ma przepisów zakazujących sadzenia żywopłotu), ani z zasadami współżycia społecznego (bardzo ogólnie rzecz ujmując jest to ogół wartości powszechnie uznanych w polskiej kulturze), nie sposób również dopatrzeć się niezgodności posadzenia żywopłotu jako sprzecznego ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.
Zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa z racji tego, że są to normy nieostre, często stanowią przedmiot rozważań sądów, w tym Sądu Najwyższego. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2017 r. , sygn. akt II CSK 236/16:
„Zasady współżycia społecznego to pojęcie niedookreślone, nieostre, a powoływanie się na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego powinno wiązać się z konkretnym wykazaniem, o jakie zasady współżycia społecznego w konkretnym wypadku chodzi oraz na czym polega sprzeczność danego działania z tymi zasadami. Taki charakter klauzul generalnych zawartych w rozważanym przepisie nakazuje ostrożne korzystanie z instytucji nadużycia prawa podmiotowego jako podstawy oddalenia powództwa, a przede wszystkim wymaga wszechstronnego rozważenia okoliczności, aby w ten sposób nie doprowadzić do podważenia pewności obrotu prawnego. Zasadą bowiem jest, że ten kto korzysta ze swego prawa postępuje zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego.”
Podsumowując tę część rozważań, wskazać należy, że co do zasady nie ma ograniczeń co do możliwości posadzenia przez Pana żywopłotu. Zakładając oczywiście, że nie będzie to żywopłot, który będzie w jakichś sposób niebezpieczny (np. bardzo trujący, inaczej rzecz ujmując taki, którego celem nie będzie odgrodzenie się od sąsiadów, a spowodowanie zagrożenia, oczywiście nie chodzi tu o to, że roślina będzie miała kolce, czy też to, że nie jest jadalna). Do tych abstrakcyjnych ograniczeń prawa, najprościej rzecz ujmując, należy podchodzić zdroworozsądkowo.
Należy jednak zadać sobie pytanie, czy nie istnieją przepisy szczególne, które mogą mieć wpływ na np. wysokość, gęstość, rodzaj żywopłotu.
Art. 144. [Zakaz immisji] Kodeksu cywilnego:
Immisje to termin, którym określa się zachowania mające miejsce na nieruchomości własnej (wyjściowej), lecz oddziałujące na nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. Inaczej rzecz ujmując, są to wszelkie zachowania mające miejsce na Pana nieruchomości, które wpływają na sytuację na działce sąsiadów. Immisje można podzielić na:
a) bezpośrednie – czyli takie, które bezpośrednio i celowo oddziaływują na grunt sąsiedni za pomocą urządzeń np. rury, rynny itd. w celu kierowania określonych substancji na inną nieruchomość (np. ścieków, deszczówki, gruzu itd.). Jest to działanie bardzo zbliżone do faktycznej i bezpośredniej ingerencji w cudzą nieruchomość (a więc jest to działanie sprzeczne z ustawą, a w konsekwencji nie podlega ochronie prawa);
b) pośrednie – czyli takie, które pośrednio, a w konsekwencji nie celowo oddziaływują na grunt sąsiedni. Co do zasady immisje pośrednie są dopuszczalne przez prawo, o ile nie występują ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Immisje takie można podzielić na:
materialne i niematerialne,
pozytywne i negatywne.
ad 1. Immisje materialne to przemieszczanie się na sąsiednie nieruchomości cząsteczek materii lub sił np. pyły, zapachy, hałasy.
Immisje niematerialne związane są odczuciami ludzi przebywających na sąsiednich nieruchomościach, poprzez wpływanie na ich psychikę np. prowadzenie domu publicznego na nieruchomości może negatywnie wpływać na odczucia sąsiadów.
ad 2. Immisje pozytywne – działanie właściciela nieruchomości powoduje powstanie i przenikanie na sąsiednie nieruchomości określonych wpływów (np. zapach kwiatów).
Immisje negatywne – działanie lub zaniechanie właściciela nieruchomości powoduje brak powstania lub przenikania określonych czynników na sąsiednią nieruchomość, co prowadzi do negatywnych konsekwencji np. zacienienie gruntu prowadzące do wyjałowienia lub zawilgocenia ziemi.
W Pana przypadku najbardziej interesuje nas przykład immisji pośredniej negatywnej. Pojawia się pytanie, jaki negatywny wpływ może mieć posadzenie żywopłotu na grunt sąsiadów oraz czy posadzenie takiego żywopłotu spowoduje powstanie immisji ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
W kwestii tej wypowiedział się np. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 9 lutego 2016 r. sygn. akt. I ACa 875/15. W wyroku tym Sąd stwierdził, że oczywiście możliwość nasadzeń nie podlega ograniczeniom, jednak nasadzenia te muszą odbywać się przy zachowaniu (potocznie rzecz ujmując) zdrowego rozsądku. Sąd w rozpoznawanym stanie faktycznym uznał, że posadzenie przez właściciela nieruchomości, na granicy z innymi budynkami mieszkalnymi w małej od nich odległości, drzew, które dorastają do 35 metrów, nie powinno korzystać z ochrony prawnej. Fragment ww. wyroku:
„Zdaniem Sądu Apelacyjnego na gruncie przedmiotowej sprawy szczególnego rozważenia wymaga zwłaszcza kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, uwzględniającego cel, w jakim każda ze stron korzysta z przysługującego jej prawa własności. Z ustaleń faktycznych wynika, że powodowie zajmują mieszkanie położone na parterze budynku posadowionego na gruncie sąsiadującym z działką gruntu nabytą przez powoda. Okna tego mieszkania, a także wyjście z pokoju dziennego na przynależny do niego niewielki taras, wychodzą na stronę działki pozwanego. Budynek przy ulicy (...), w którym znajduje się lokal mieszkalny powodów, zbudowany został na działce gruntu z pozostawieniem bardzo niewielkiej powierzchni wokół obrysu fundamentów budynku, co powoduje, że odległość od ściany budynku do linii granicy tej działki wynosi jedynie około 1 m. Przedmiotowe drzewa zostały posadzone wzdłuż linii granicy działki, w odległości 1,35 m od ściany budynku, przy czym linia nasadzeń biegnie wprost przed oknami mieszkania i wyjściem z niego na taras. Według obmiarów wynikających z opinii biegłej przedmiotowe nasadzenia od linii granicznej pomiędzy działkami stron znajdują się w odległości zaledwie 42 cm (0,42 m). Gęstość tych nasadzeń według pomiarów biegłej wynosi od 140 do 180 cm i więcej (v.mapa do celów informacyjnych stanowiąca załącznik do opinii – k. 131, dokumentacja zdjęciowa z opinii – k. 132-137, opinia na k. 119). Powyższe oznacza, że w przypadku powodów w bardzo bliskiej odległości, nieprzekraczającej 1,5 m od okien ich mieszkania, posadzone zostały rośliny, których naturalna wysokość osiąga ponad 20 metrów (brzozy) lub nawet do 35 metrów (lipa). Jak wynika z opinii biegłej, ich dalszą specyfiką jest szybki wzrost oraz zajmowanie znacznej przestrzeni. Ich trwałość i żywotność wynosi 100-120 lat w przypadku brzóz i aż 300 do 600 lat w przypadku lipy. Ponadto brzozy obficie pylą (stanowią powszechnie znany alergen) i owocują, zaś lipy wytwarzają gęstą koronę z liści nieprzepuszczających promieni słonecznych. Biegła w swojej opinii określiła je jako drzewa wysoko rosnące, których sadzenie wymaga szczególnego namysłu i uwzględnienia warunków otoczenia, w jakim mają wzrastać.
Opinia jednoznacznie wskazuje, że ze względu na swoje właściwości drzewa te nie powinny być sadzone pod oknami pomieszczeń mieszkalnych, a ich umieszczenie w miejscu posadzenia przez pozwanego, niemal wzdłuż linii granicy działki i bezpośrednio przed tarasem i oknami mieszkania powodów nie jest zgodne z zasadami projektowania i urządzania terenów zielonych. Naturalne właściwości biologiczne tych roślin powodują, że przy pozostawaniu w tak niewielkiej odległości od zabudowania nieruchomości sąsiedniej muszą być uznane za zakłócające korzystanie z niej zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, bowiem przy takim usytuowaniu oczywiste jest, że po uzyskaniu odpowiedniej wysokości pozbawią one powodów jakiejkolwiek perspektywy przestrzennej poza ich mieszkaniem i co najmniej istotnie ograniczą – zwłaszcza lipa – dostęp światła dziennego i słońca do pomieszczeń lokalu znajdujących się po tej stronie działki.”
Oznacza to, że posadzenie żywopłotu jest jak najbardziej dozwolone, jednak rośliny powinny być dobrane w sposób odpowiedni do przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Trudno podać, czym będzie przeciętna miara wynikające z art. 144 K.c., gdyż zależy to od stanu faktycznego. Inne będą kryteria dla działki o powierzchni 1000 m2, a inne dla działki o powierzchni 100 m2.
Jakie ewentualnie czynności mogą podjąć Pana sąsiedzi?
Sąsiedzi mogą wystąpić do sądu z roszczeniem wynikającym z art. 222 § 2 K.c. w związku z art. 140 K.c. (omawiany wcześniej).
„Art. 222. [Roszczenie windykacyjne; roszczenie negatoryjne] Kodeksu cywilnego
Jeżeli sąd podzieliłby argumentację sąsiadów, że posadzenie żywopłotu jest immisją ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, to może nakazać Pani przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W praktyce oznaczałoby to np. skrócenie żywopłotu, a w skrajnym przypadku pozbycie się go. Jednak z praktyki wiem, że proces taki jest długotrwały oraz czasochłonny. Ponadto w mojej opinii 3-4-metrowy żywopłot nie wypełnia dyspozycji art. 144. Gdyby podzielać zdanie Pana sąsiadów, to doszłoby do paradoksu, że tak naprawdę nic nie można posadzić (większość drzew czy krzewów bez większych problemów osiąga takie rozmiary). W mojej najbliższej okolicy, gdzie działki są naprawdę malutkie, a ludzie wręcz zaglądają sobie w okna, standardem jest sadzenie właśnie takich żywopłotów (o podobnej, jak opisana przez Pana, wysokości).
Wskazać jednak należy, że w przypadku takiego żywopłotu, jeżeli jego część przechodzi na nieruchomość sąsiada, jest Pan zobowiązany do pielęgnacji takiego żywopłotu np. przycinania, leczenia z chorób itd. W innym przypadku właściciel sąsiedniej nieruchomości może tego dokonać sam.
Art. 149. [Wejście na grunt sąsiedni] K.c.
„Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 150. [Korzenie, gałęzie, owoce] K.c.
„Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.”
Odpowiadając na Pana dwa pierwsze pytania.
1. Jaka jest dopuszczalna wysokość żywopłotu? Co mogę zrobić, żeby moja rodzina mogła swobodnie korzystać z działki?
Jak zostało to już przeze mnie dokładnie opisane, przepisy prawa nie regulują wysokości żywopłotu w centymetrach czy też metrach. Wysokość ta podlega ocenie zgodnie z dyspozycją art. 144 K.c. Jednak w mojej opinii żywopłot o wysokości opisanej przez Pana, z roślin, które nie osiągają jakichś kolosalnych rozmiarów, jest jak najbardziej dopuszczalny, nawet jeżeli nieruchomość jest mała.
Co do drugiej części pytania, to Pana rozwiązanie wydaje się być prostym i skutecznym. Ze względów opisanych wcześniej nie może Pan wystąpić z roszczeniem do sądu o zakazanie patrzenia się, jest to normalna konsekwencja posiadania działek wypoczynkowych (zwłaszcza jeżeli działki te są małych rozmiarów), i trudno byłoby sformułować skuteczne roszczenie. Oczywiście może Pani sprawdzić, czy budynki na sąsiednich nieruchomościach zostały zbudowane zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego (o ile taki jest w danej gminie) oraz czy było pozwolenie na budowę. Jednak wydaje mi się mało prawdopodobne, aby sąsiedzi nie dochowali tak podstawowych formalności.
Pojawia się jeszcze pytanie, czy zasadzenie żywopłotu o tak dużej wysokości nie powinno zostać zgłoszone (jako zgłoszenie budowy) do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Regulacja taka co prawda nie wynika bezpośrednio z przepisów ustawy, jednak w orzecznictwie pojawiają się poglądy, iż nasadzenie żywopłotu o większej wysokości niż opisana w ustawie – Prawo budowlane powinno zostać zgłoszone. Ewentualnie właśnie wysokość 2,20 m interpretowana jest jako ta, do której należy odnosić regulację wynikającą z omawianego wcześniej art. 144 K.c.
Art. 30. [Zgłoszenie budowy; sprzeciw; nałożenie obowiązku uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu lub robót budowlanych] ustawy – Prawo budowlane
„1. Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4:
b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych; (…).”
Stosowanie takiej analogii jest sporne w doktrynie i nie ma jednoznacznego stwierdzenia, czy przepis art. 30 ust. 1 pkt 3) należy stosować również do żywopłotów.
Wskazać też trzeba, że maksymalna wysokość żywopłotu została uregulowana w Pana gminie (gminie położenia nieruchomości) poprzez akt prawa miejscowego. Dla pewności należałoby to sprawdzić w urzędzie gminy. Takie rozwiązanie również budzi wątpliwości doktryny. Gdyż jak już wcześniej wspominałem, prawo własności może być ograniczone jedynie poprzez ustawę, a akty prawa miejscowego nie mają takiej mocy.
2. Jaka jest dopuszczalna wysokość żywopłotu pod linią energetyczną?
Jeżeli chodzi o drzewa czy też żywopłoty, to brak jest jednoznacznej, wyrażonej w metrach odległości, w jakiej mogą zostać zasadzone drzewa czy też krzewy, ponadto nie ma również bezpośrednio wskazanej odległości, jaka musi dzielić kable linii energetycznej od korony drzewa.
Jak już wcześniej wspominałem, jeżeli przepisy ustawy nie zakazują Panu zasadzenia żywopłotu, to nie ma podstaw do tego, aby zabronić Panu jego zasadzenia. Jednak w przypadku linii energetycznych przedsiębiorstwo, którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, ma prawo wystąpić o zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu, czy też jego części (przycięcie) jeżeli drzewo lub krzew zagraża funkcjonowaniu tych urządzeń.
Art. 83. [Obowiązek uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów] ustawy o ochronie przyrody
2) właściciela urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 i 1104) – jeżeli drzewo lub krzew zagrażają funkcjonowaniu tych urządzeń.”
Art. 49. [Urządzenia przesyłowe] Kodeksu cywilnego
Nie sposób odnaleźć w przepisach, czym jest owo zagrożenie funkcjonowania urządzeń (w Pana przypadku sieci energetycznej). Jednak z orzecznictwa wynika, że to podmiot będący właścicielem urządzeń przesyłowych jest uprawniony do złożenia wniosku o zezwolenie na przycięcie czy też wycięcie drzew (krzewów), a nie np. sąsiedzi. Ponadto zagrożenie musi być realne, a nie potencjalne. Oznacza to, że jeżeli będzie Pan pielęgnować żywopłot w taki sposób, aby nie zagrażał linii energetycznej, to nie będzie żadnego problemu. Oczywiście tak naprawdę to właściciel urządzeń przesyłowych jest zobowiązany do zabezpieczenia linii energetycznych. Rozwiązanie wynikające z ustawy o ochronie przyrody ma przede wszystkim zastosowanie wtedy, gdy właściciel danej nieruchomości nie wyraża zgody na przycięcie (usunięcie) drzew. W innym przypadku może Pan robić to sam lub zawiadomić właściciela urządzeń przesyłowych, żeby dokonał przycięcia. Z praktyki jednak wiem, że lepiej zrobić to samemu, gdyż wtedy sami podejmiemy decyzję, jak uformować roślinę, o ile ją skrócić itp.
Problematyka nasadzeń przy linii energetycznej poruszana jest np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 434/10. Fragment wyroku:
„Po trzecie, zgoda na wycięcie przedmiotowych trzech drzew nie może być oparta tylko na hipotetycznej przesłance ewentualnego zagrożenia dla mienia strony skarżącej czy też zdrowia lub życia ludzi z powodu np. potencjalnego pojawienia się silnych wiatrów. Z kolei w odniesieniu do oceny przesłanki ich wycięcia z powodu zagrożenia dla linii energetycznej należy stwierdzić, że o wycięcie tych drzew nie występował właściwy Rejon Energetyczny w W. Natomiast ustalenia faktyczne w tym zakresie przedmiotowym, które poddał prawidłowej kontroli Sąd I instancji, są oparte na ustaleniach oględzin dokonanych przez właściwy organ. Stąd, słusznie Sąd I instancji także stwierdził, że nie mogą stanowić przesłanki do wycięcia tych trzech drzew okoliczności faktyczne, iż przedmiotowe drzewa przeszkadzają przy wjeździe do garażu, otwieraniu bramy wjazdowej lub inne tego rodzaju okoliczności faktyczne, takie jak hipotetyczne (ewentualne) zagrożenie dla fundamentów budynku oparte wyłącznie na stwierdzeniach strony skarżącej.”
W mojej opinii może Pan zasadzić żywopłot na swojej nieruchomości, jednak powinien on być o wysokości odpowiadającej stosunkom miejscowym, wielkości działki, odległości od domu sąsiadów oraz składać się z roślin adekwatnych do ww. czynników. Jeżeli chodzi o podaną przez Pana wysokość żywopłotu, to w mojej opinii nie jest ona nadmiernie pokaźna i jak najbardziej zgodna z wykonywanym przez Pana prawem własności. Przepisy nie regulują maksymalnej wysokości żywopłotu. W odniesieniu do żywopłotu przy linii energetycznej – taki żywopłot nie może zagrażać bezpieczeństwu. Zachowanie żywopłotu w odpowiedniej odległości od linii energetycznej leży oczywiście również w Pana interesie, gdyż niezachowanie środków bezpieczeństwa może skutkować np. pożarem. Jednocześnie wskazuję, iż możliwe jest, że maksymalna wysokość żywopłotu została określona przez gminę w akcie prawa miejscowego, warto to sprawdzić.