Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6133,co-nowego-w-orzecznictwie-spoldzielnia-a-zarzad-powierzony-zaskarzenie-decyzji-zarzadu
Timestamp: 2019-09-22 09:58:56
Legal References Found: art. 27
 art. 27
 art. 27
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 27
 art. 27
 art. 27
 art. 27
 art. 27
 art. 27

Document Content:
Co nowego w Orzecznictwie? Spółdzielnia a zarząd powierzony | Zaskarżenie... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Spółdzielnia a zarząd powierzony
Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie.
W przedmiotowej sprawie powódka domagała się zobowiązania spółdzielni mieszkaniowej do rozbiórki podjazdu wybudowanego dla osoby niepełnosprawnej przy budynku wielorodzinnym przylegającego do parterowych okien jej mieszkania.
Sąd Rejonowy oddalił powództwo. Zważył, iż zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.
Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W ocenie Sądu Rejonowego z wykładni art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością wspólną „jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l." nie zaś „jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.1.".
Użycie zwrotu „jak zarząd powierzony" należy interpretować w ten sposób, że zbieżne z wykonywaniem zarządu z art. 18 ust. 1 u.w.1. jest jedynie określenie sposobu i zakresu czynności wykonywanych przez spółdzielnię, lecz bez uzyskania pozycji prawnej tożsamej z zarządcą, któremu współwłaściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną.
Gdyby bowiem spółdzielnia miała w omawianej sytuacji uzyskać status zarządcy, któremu powierzono zarząd użyte byłoby sformułowanie, że zarząd nieruchomością wspólną jest „wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony".
Oznaczałoby to, że występuje zbieżność charakteru prawnego tego zarządu i związanej z tym pozycji prawnej spółdzielni z umownym powierzeniem zarządu.
Skoro, zdaniem Sądu Rejonowego, ustawodawca przyjął, iż spółdzielnia wykonuje zarząd jedynie „jak", nie zaś „jako" nieuzasadnione jest w ocenie sądu twierdzenie, że pozwana posiada status zbieżny z zarządcą umownym w rozumieniu powołanego przepisu.
Dlatego też w ocenie Sądu Rejonowego wątpliwym wydaje się możliwość zastosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową w ramach zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zdaniem Sądu I instancji, pochylnia wzniesiona na wspólnym gruncie nie uniemożliwia powódce właściwej eksploatacji jej lokalu, albowiem może nim swobodnie dysponować. Ponadto istnienie pochylni nie zagraża bezpieczeństwu korzystania ze wspólnego gruntu.
Niewątpliwie pochylnia ta nie spełnia już swojego przeznaczenia z uwagi na śmierć użytkownika jednakże nie było podstaw prawnych, aby podmiotem odpowiedzialnym za jego rozbiórkę była spółdzielnia.
Od powyższego wyroku apelację złożyła powódka ale Sąd Okręgowy uznał, że apelacja jest niezasadna i nie podlega uwzględnieniu. Sąd Okręgowy podzielił interpretację art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Spółdzielnia nie może być więc w niniejszej sprawie odpowiedzialna za dokonanie rozbiórki podjazdu. W przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brak jest uregulowania, które by wskazywało wprost na zakres i sposób wykonywania przez spółdzielnie zarządu powierzonego.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się dość jednolicie, iż nie ulega wątpliwości, że pojęcie zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym.
Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Zasady ustalania wynagrodzenia członków zarządu
Należy jednak zauważyć, iż ustawodawca zaniechał bliższego określenia zakresu funkcjonalnego (przedmiotowego) zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową z mocy ustawy w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.
Chodziłoby tu o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych (w tym także procesowych) koniecznych do utrzymania tej nieruchomości.
Oznacza to, że gdy spółdzielnia jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości (budynku, w którym wyodrębniono lokale będące własnością innych osób) i gdy spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od tego, czy określone zamierzenie budowlane wynika z obowiązków i uprawnień spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomościami wspólnymi.
Jednakże spółdzielnia w ramach zarządu powierzonego może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Aby inwestor mógł wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, obejmujące nieruchomość wspólną, obowiązany jest uzyskać oświadczenie woli właścicieli wyodrębnionych lokali.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 12.02.2014 roku sygn.akt IX Ca 811/13
Czytaj dalej: Zaskarżenie decyzji zarządu
Joanna | 10.04.2014, 14:33
Witam, proponuję aby autor artykułu zapoznał się z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27.03.2014 IIICZP 122/13 Pozdrawiam
eugeniusz | 10.04.2014, 15:09
Myślę, że nie jest prawdą, że ustawodawca zaniechał bliższego określenia zakresu funkcjonalnego (przedmiotowego) zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową z mocy ustawy w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.
Myślę, że było to świadome działanie większości poselskiej wówczas, mające na względzie "przypodobanie się" spółdzielniom mieszkaniowym. Swiadczą o tym zachowania poselskie w latach następnych, aż do dnia dzisiejszego, skutkujące "leniwą" pracą Komisji Nadzwyczajnej ds. ustaw spółdzielczych.
Przejdźmy jednak do kwestii prawno-formalnych.
Gdyby faktycznie chodziło o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w Kraju, to nie zachodziła by potrzeba konstruowania art. 27 (w tym ust. 2), bowiem wszyscy zainteresowani tymi kwestiami wiedzą, że istnieje ustawa o własności lokali i u.g.n., które te kwestie wystarczająco regulują. Nie ma zatem najmniejszej potrzeby stosowania innych dodatkowych regulacji, tym bardziej, że mamy doświadczenie, że takie mnożenie zapisów prawnych niczemu dobremu nie służy.
Analizujmy podstawy formalno-prawne dalej.
Podstawowa wiedza wystarcza, aby skutecznie wskazać na błędność tezy o jakiejś "współwłasności spółdzielni". Majątek spółdzielni mieszkaniowych jest wyłączną własnością jej członków, co stwierdza ustawa, ale też wiadomym jest, że z księgowego punktu widzenia spółdzielnia, jako osoba prawna, nigdy nie posiadała majątku (odrębnego od majątku członków), który pozwalał by na skuteczne wykazanie pokrycia określonej "własności" środkami finansowymi własnymi.
Mamy tu zatem do czynienia ze swoistą patologią prawno-finansową.
Wiemy też, że tak było bodaj od ustawy z lat 60-tych.
Na budowę mieszkań środki finansowe łożyło Państwo, a spłacanie tych środków było obarczone odpowiedzialnością wyłącznie po stronie szeregowych członków spółdzielni, którzy spłacali wieloletnie kredyty. Spółdzielnie mieszkaniowe były tylko pośrednikiem i to w dodatku takim, który swoje koszta dodawał do kolejnych rat kredytu państwowego.
To że w Księgach Wieczystych jest odnotowana spółdzielnia jako właściciel (współwłaściciel), jest konsekwencją przyzwolenia na stosowanie swoistych (odrębnych) zasad księgowości dla spółdzielni mieszkaniowych. Dopiero od tego roku jest cień szansy na poprawę tego stanu rzeczy, o ile biegli badający sprawozdania finansowe spółdzielni mieszkaniowych rzetelnie zastosują się do Uchwały KNF z 10 lipca 2013 roku.
Przejdźmy teraz do kontrowersyjnego art. 27 ust. 2 u.s.m..
Skoro spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na tej podstawie to nie wolno nadmiernie nobilitować jej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Powinniśmy uczynić wszystko, aby te uprawnienia, były wynikiem decyzji faktycznych współwłaścicieli nieruchomości, czyli zgodnie z ustalonymi w k.c. normami.
Zwracam Państwa uwagę na fakt, że ww. nadmierne uprawnienia po stronie SM, funkcjonują wraz z art. ust. ust. 3 i 5.
Nikt nie zabrania zawierania umów, wszędzie tam gdzie chodzi o współwłasność.
Ba, normy cywilne wskazują, że to najsłuszniejsze czynności.
Natomiast, tzw. czynności zwykłego zarządu, to nic innego jak zbiór czynności otwarty, a jeszcze bardziej otwarty jest zbiór czynności przekraczających ten zakres zarządu.
Aż prosi się umowę, bo każda nieruchomość jest inna, podobnie jak nie dwóch identycznych osób.
Dzięki jednak przyzwoleniu na rozchwianie interpretacyjne przepisów, mamy do czynienia dość powszechnie, nie z umowami pomiędzy równoprawnymi podmiotami (osobami), tylko ze zbirami klauzul abuzywnych, które miast znikać z "podwórka" nieruchomości, stają się jego kulą u nogi.
skorp | 10.04.2014, 19:30
Proponuję, aby Pani Prezes zapoznała się z Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. II OPS 2/2012 ONSAiWSA 2013/2 poz. 23 : wpisaną do księgi zasad prawnych.
persistent | 22.12.2014, 12:17
Ja również myślę, że nasz Pawełek nie do końca został dobrze wyedukowany, popełniając po raz kolejny gafę.
Zniesmaczony | 19.01.2017, 22:03
Odpowiedź na komentarz DorothyEmowl: Sralis mazgalis referendus duptus.......