Source: https://lisieckipawel.pl/tag/faq/
Timestamp: 2019-06-17 04:06:19
Legal References Found: art. 23
 Art. 8
 art.14
 art. 69
 art. 13
 art. 21
 art. 73
 art. 21
 art. 9
 art. 1

Document Content:
FAQ – Paweł Lisiecki
FAQ – Pytania i odpowiedzi dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego we własność
Styczeń 4, 2019 Styczeń 7, 2019 poselpis-admin Zostaw komentarz
Za stroną www.warszawskipis.pl chciałbym również przekazać państwu odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania odnośnie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność
Wstęp, który ukazał się na stronie warszawskipis.pl:
1 stycznia, zgodnie z zapowiedzią, na naszym portalu opublikowaliśmy poradnik dotyczący przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, przygotowany przez radnych warszawskiego PiS. Podczas specjalnych dyżurów, na które tłumnie przychodzą mieszańcy, nasi radni odpowiadają na wiele pytań i wątpliwości, których nie pomagają rozwiązać władze stolicy. Na podstawie tych rozmów z warszawiakami przygotowaliśmy zestaw najczęściej zadawanych pytań wraz z odpowiedziami.
Czy ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego, które nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r. będzie miało wpływ na sytuację byłych właścicieli gruntów warszawskich?
Ustawa z 20 lipca 2018 r. dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Przepisy te pozostają neutralne wobec roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich, przejętych na mocy tzw. dekretu Bieruta. Już obecnie bowiem nie są zwracane „w naturze” grunty zabudowane budynkami, w których gmina sprzedała wszystkie lokale na własność. W tych przypadkach były właściciel może uzyskać jedynie odszkodowanie pieniężne. Zwrot w naturze jest możliwy jedynie w odniesieniu do udziału w gruncie, który nie został dotąd przez gminę sprzedany razem z lokalami. W tych przypadkach zwrot w naturze polega obecnie na oddaniu osobie, która zgłosiła roszczenia, części gruntu (udziału w użytkowaniu wieczystym). Zatem po 1 stycznia 2019 r. sytuacja prawna byłych właścicieli warszawskich nie ulegnie zmianie, nadal będą prowadzone postępowania dekretowe. Przepisy tej ustawy stwarzają nawet korzystniejszą sytuację osobom, które zgłosiły wnioski dekretowe i postępowania te zakończą się pozytywnie po 1 stycznia 2019 r. Na podstawie art. 23 ustawy osoby te otrzymają własność gruntu zamiast użytkowania wieczystego gruntu. Art. 8 gwarantuje nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego osobom, które przed 1 stycznia 2019 r. zakończyły pozytywnie postępowania dekretowe. Osoby te otrzymały użytkowanie wieczyste, a 1 stycznia 2019 r. prawo to ulegnie przekształceniu z mocy prawa we własność gruntu.
Co należy rozumieć pod pojęciem „co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne” (art. 2 ustawy)?
Jak będzie obliczana dopłata do wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art.14 ust. 2 ww. ustawy? Czy organy będą przyjmować założenia analogiczne do postanowień art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży?
Szczegółowe wyjaśnienia odnośnie sposobu obliczania dopłaty i zasad udzielania pomocy de minimis udziela Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jako organ właściwy w sprawach udzielania pomocy publicznej. Z dotychczasowych uzgodnień z przedstawicielami Komisji Europejskiej wynika brak możliwości zaliczania wartości prawa użytkowania wieczystego na poczet opłat za nabycie własności gruntu przez przedsiębiorcę.
Uwzględniając obawy przedsiębiorców dotyczące obciążeń finansowych z tytułu udzielonej pomocy publicznej, rząd przygotował nowelizację ustawy przekształceniowej, która została przyjęta przez parlament 6 grudnia 2018 r. i przewiduje wprowadzenie dla przedsiębiorców dodatkowego uprawnienia w postaci wyboru okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej. Ponadto przedsiębiorca będzie mógł dokonać zmiany wybranego już okresu płatności w każdym czasie w trakcie spłaty. Rozwiązanie to umożliwi dostosowanie systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej przedsiębiorcy oraz planów inwestycyjnych wobec nieruchomości, co tym samym złagodzi wpływ przekształcenia na przedsiębiorców, którzy wykorzystali limit pomocy de minimis.
Przepis art. 13 ust. 3, wskazuje, że nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę w wysokości równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku w którym oddano budynek do użytkowania. Prawo użytkowania wieczystego przeksztalca się we własność z dniem oddania do użytkowania budynku. W tymże roku zatem obowiązuje dla dewelopera stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 3%. Deweloper po oddaniu budynku do użytkowania niezwłocznie złoży wniosek o zmianę opłaty z 3% na 1%. Czy zatem suma rocznych opłat za wskazane 20 lat będzie obliczona przy zastosowaniu stawki 3% czy 1%?
W przypadkach tzw. opóźnionego przekształcenia prawa z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, właściwy organ wydaje zaświadczenie (a tym samy określa opłatę) na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Wniosek o wydanie zaświadczenia może zatem zostać złożony już po zmianie stawki procentowej stosowanie do aktualnego sposobu użytkowania lub co najmniej po wszczęciu postępowania o zmianę stawki w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. Ustawodawca przewidział bowiem w art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, że jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto przepisy art. 21 ust. 5 i 8 ustawy przekształceniowej szczegółowo określają sposób wnoszenia w takich przypadkach opłaty przekształceniowej oraz zasady późniejszych rozliczeń związanych ze zmianą wysokości opłaty spowodowaną np. zmianą wysokości stawki procentowej.
Czy bonifikata od opłat przekształceniowych (rocznej lub jednorazowej) przysługuje właścicielowi lokalu mieszkalnego, który jest równocześnie użytkownikiem garażu?
Co do zasady ustawodawca umożliwił udzielanie bonifikat od opłat przekształceniowych osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych albo spółdzielniom mieszkaniowym. Zatem bonifikaty zostały określone podmiotowo, a nie przedmiotowo. Oznacza to, że jedynym warunkiem nałożonym przez ustawodawcę jest posiadanie przez beneficjenta bonifikaty będącego osobą fizyczną lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawodawca nie wyklucza zatem sytuacji, w której właściwy organ udzieli bonifikaty osobie fizycznej, która jest właścicielem lokalu mieszkalnego, a równocześnie użytkuje związany z lokalem garaż lub miejsce postojowe na własne cele parkowania pojazdu. Dlatego też ustawodawca umożliwił właściwym organom w art. 9 ust. 5 ustawy określanie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych w zarządzeniach (wojewodów) lub uchwałach organów stanowiących samorządów (rad gmin).
Obowiązek urządzania miejsc postojowych dla samochodów użytkowników budynków mieszkalnych wynika z obowiązujących przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest zatem integralnie związane z mieszkaniem, podobnie jak posiadanie piwnicy lub dostępu do suszarni i innych części wspólnych budynku. W ustawie o własności lokali ustawodawca przesądził, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, czyli tzw. pomieszczenia przynależne. Takie rozumienie przynależności do lokali i domów mieszkalnych wpłynęło na zakres przedmiotowy ustawowego przekształcenia określony w art. 1 ust. 2. Przepis wyraźnie stanowi, że przekształcenie obejmuje nie tylko grunt pod budynkiem, ale również grunty pod budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami i urządzeniami umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Mając na względzie obowiązujące przepisy, jak również słuszny interes obywateli i cel ustawowej likwidacji użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe nic nie stoi na przeszkodzie, aby samorządy i organy reprezentujące Skarb Państwa przyznając bonifikaty osobom fizycznym właścicielom lokali mieszkalnych, obejmowały bonifikatą również opłaty wnoszone przez te osoby od miejsc w garażach wielostanowiskowych wyodrębnionych jako lokale niemieszkalne, od których pobierana jest odrębna opłata oparta na wyższej stawce procentowej. Wprawdzie w orzecznictwie sądów ugruntował się pogląd, że garaże wielostanowiskowe prawnie wyodrębniane, jako lokal stanowiący współwłasność właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych są traktowane jako lokale użytkowe, co wyklucza ich traktowanie jako części składowych (przynależności) lokalu mieszkalnego i utrudnia kwalifikowanie tych lokali jako „cel mieszkaniowy”, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jednak ukształtowana na tle tej wykładni praktyka (np. ustalanie wyższych opłat niż za lokal mieszkalny) jest coraz częściej źródłem kontrowersji i krytyki.
W ocenie resortu inwestycji i rozwoju, przepisy ustawy o przekształceniu z 20 lipca 2018 r. nie wykluczają, aby samorządy określając w uchwałach szczegółowe warunki przyzywania bonifikat udzielanych osobom fizycznym będącym właścicielami lokali mieszkalnych przesądzały, że bonifikaty te dotyczą również opłaty przekształceniowej, która dotyczy udziału w wielostanowiskowym garażu usytuowanym w budynku mieszkalnym lub garażu wolnostojącym położonym na nieruchomości podlegającej przekształceniu albo miejsca postojowego przy budynku mieszkalnym, które są wykorzystywane przez mieszkańców budynków w celach związanych z celami mieszkaniowymi (parkowanie pojazdów).