Source: http://www.serwisprawa.pl/porady_prawne,37,1648,sprzedaz-zamiana-lub-darowizna-wykupionego-mieszkania-komunalnego
Timestamp: 2018-03-23 08:45:07
Legal References Found: art. 691
 art. 68
 art. 68
 art. 4
 art. 4
 art. 30
 art. 21
 art. 30

Document Content:
Sprzedaż, zamiana lub darowizna wykupion...
Jak na dzień dzisiejszy wyglądają przepisy odnośnie sprzedaży mieszkania komunalnego wykupionego od gminy z bonifikatą. Mieszkanie zostało wykupione w Warszawie w 2009 roku przez moją mamę (ona jest właścicielką na akcie notarialnym). Jest wpisana hipoteka w KW na rzecz banku jako zabezpieczenie kredytu, który wzięła moja mama na wykup. Teraz chciałybyśmy sprzedać to mieszkanie i kupić nowe większe. Przede wszystkim chciałabym wiedzieć czy w pierwszej kolejności mama nie powinna ustanowić darowizny na mnie, skoro ze sprzedaży tego mieszkania ja wraz z mężem chcemy kupić mieszkanie dla siebie. Ja jestem na stałe zameldowana w tym mieszkaniu, ale czasowo w domu męża, a doczytałam się gdzieś przepisu, że po wykupie mieszkania komunalnego, w razie śmierci właściciela, odziedziczę to mieszkanie jedynie jeśli w dniu śmierci będę mieszkać z właścicielem. Druga kwestia to sprzedaż tego mieszkania przed 5 rokiem od wykupu i ew. zwrot bonifikaty. Miałam taki zamiar, aby z potencjalnym kupującym zawrzeć umowę aby zaliczka na poczet tego mieszkania została przeznaczona na spłatę mojego kredytu, co spowodowałoby usunięcie hipoteki i możliwość sporządzenia aktu notarialnego i nowego wpisu w KW. W związku z tym część środków przeznaczona by była na spłatę tego kredytu a reszta w całości na zakup nowego mieszkania (i tak potrzebny by był kredyt). Czy taka sytuacja kolidowałaby z obecnymi przepisami dotyczącymi sprzedaży mieszkań po wykupie, czy trzeba by było zwracać bonifikatę? I jak wygląda kwestia podatku dochodowego od sprzedaży tego mieszkania, czy musiałabym zapłacić 18%?
Stosownie do art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w brzmieniu ustalonym ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Zatem powyższy przepis nie ma zastosowania, gdyż dotyczy on stosunku najmu. We własność nieruchomości nie wstępuję się, wymagane jest dokonanie odpowiedniej czynności prawnej (umowa darowizny, sprzedaży, dożywocia lub nabycie w wyniku spadku lub zasiedzenia).
Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość (w przypadku lokalu mieszkalnego), przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Ustawodawca od tej zasady, w art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wprowadził wyjątki, które powodują, że mimo zbycia nieruchomości nabytej z bonifikatą, nie ma obowiązku jej zwrotu. Dotyczy to przypadku:
zbycia na rzecz osoby bliskiej, z tym zastrzeżeniem, że przepis o zwrocie bonifikaty stosuje się wówczas odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia,
Jeżeli chodzi o pojęcie osoby bliskiej, to w przedmiotowej ustawie w art. 4 pkt. 13 znajduje się definicja legalna, zgodnie z którą, za osobę bliską należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Z powyższych przepisów wynika, że dopuszczalna jest zarówno sprzedaż mieszkania, jeżeli środki z tego tytułu zostaną przeznaczone na w ciągu roku, na zakup innego mieszkania, jak również przeniesienie własności mieszkania na rzecz osoby bliskiej (np. darowizna, spadek) bez obowiązku zwrotu bonifikaty.
W opisanym stanie faktycznym, Pani matka może najpierw przenieść na Panią jako zstępną (córkę) w formie darowizny własność obecnie posiadanej nieruchomości (takie przeniesienie własności będzie zwolnione na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, gdyż następuje na rzecz osoby bliskiej wymienionej w ustawie), a Pani wówczas już jako właściciel może nieruchomość tą zbyć, z tym zastrzeżeniem, że aby nie być zobowiązanym do zwrotu wartości udzielonej bonifikaty, środki uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania musi Pani przeznaczyć w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Również możliwe jest rozwiązanie, gdy to Pani matka zbywa przedmiotową nieruchomość, a następnie kupuje nowe mieszkanie z tych środków, a już po zakupie mieszkania dokonuje darowizny mieszkania na Pani rzecz (w przypadku zięcia przepisy nie są już tak korzystne, więc darowizna nie może być dokonana na jego rzecz, jak również nie może być on nabywcą nowego mieszkania nabytego ze środków pochodzących ze zbycia starego). Należy zaznaczyć, ze przepisy nie dopuszczają możliwości spłaty kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Aby nie było problemów z ewentualnym obowiązkiem zwrotu bonifikaty, całość środków uzyskanych ze sprzedaży winna zostać przeznaczona na nabycie nowego lokalu mieszkalnego (oczywiście nie muszą być to te same środki, ale w tej samej wysokości).
Jeżeli chodzi o kwestie podatkowe związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości to (bez względu na to czy zbycia nieruchomości dokonałaby Pani matka, czy też Pani po otrzymaniu od niej darowizny), to Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W przypadku przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości ustawa dopuszcza jedynie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 131, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Reasumując, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (także nabytej w wyniku spadku czy darowizny), zobowiązana będzie Pani do zapłaty podatku dochodowego (lub Pani matka), w przypadku osiągnięcia dochodu z takiej sprzedaży, przy jednoczesnym nie korzystaniu z przewidzianej w przepisach ulgi (przeznaczenia środków na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat).