Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10809,ochrona-hipoteki.-naruszenie-bezpieczenstwa-hipoteki-cz.-ii
Timestamp: 2019-07-20 13:47:06
Legal References Found: art. 91
 art. 92
 art. 355
 art. 93
 art. 330
 art. 92
 art. 92
 art. 471
 art. 92
 art. 330
 art. 92
 art. 471
 art. 67

Document Content:
Ochrona hipoteki. Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. II) | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 10/2018 | 14.11.2018
Nieruchomość zabezpieczeniem »
Ograniczone prawa rzeczowe w Kodeksie cywilnym »
W ramach ochrony hipoteki i wierzyciela hipotecznego, przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: KWU)[1] przewidują możliwość skorzystania przez wierzyciela z innego jeszcze – poza uregulowanym w art. 91 ww. ustawy – roszczenia, gdy na skutek oddziaływania na nieruchomość, dojdzie już do zmniejszenia jaj wartości. Jeżeli bowiem na skutek okoliczności, za które odpowiada właściciel nieruchomości obciążonej hipotecznie, wartość tej nieruchomości ulegnie zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo też do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym zaś upływie wyznaczonego terminu, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności wprost z obciążonej nieruchomości (art. 92 KWU).
Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości
Pierwszym z warunków skorzystania przez wierzyciela hipotecznego z ochrony przewidzianej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest ustalenie odpowiedzialności właściciela nieruchomości za okoliczności, skutkujące zmniejszeniem wartości nieruchomości obciążonej hipoteką w stopniu naruszającym bezpieczeństwo tej hipoteki. Komentowany przepis wyraźnie stanowi bowiem o „skutkach okoliczności, za które odpowiada właściciel”. O możliwości przypisania właścicielowi powyższej odpowiedzialności można zaś mówić tylko wówczas, gdy:
jego zachowanie (tj. działanie lub zaniechanie) było bezprawne, oraz
gdy właściciel nie dołożył należytej staranności, wymaganej w okolicznościach danego rodzaju, przy czym zachowanie właściciela nieruchomości podlegać będzie w tym zakresie badaniu z uwzględnieniem modelu przeciętnej, jak i zawodowej (szczególnej) staranności, z odwołaniem się do art. 355 Kodeksu cywilnego – dalej: KC.[2] Zgodnie bowiem z powołanym przepisem, dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju, określanej mianem „należytej staranności”.
W odniesieniu natomiast do dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą, owa „należyta staranność” określana jest przy uwzględnieniu jej zawodowego charakteru.
Warto podkreślić w tym miejscu, iż stopień staranności wymaganej od właściciela w zakresie gospodarowania obciążoną hipotecznie nieruchomością może zostać podwyższony na mocy umowy zawartej pomiędzy właścicielem a wierzycielem hipotecznym,
stopień zmniejszenia wartości nieruchomości skutkuje naruszeniem bezpieczeństwa ustanowionej na niej hipoteki.
Mając powyższe na uwadze, podkreśla się, iż w sytuacji zachowania przez właściciela należytej staranności w prawidłowym gospodarowaniu nieruchomością, nie będzie można przypisać mu odpowiedzialności za zaistnienie okoliczności, których wystąpienie skutkowało zmniejszeniem wartości nieruchomości i to nawet w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki. Właściciel nieruchomości nie będzie bowiem odpowiadał, jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości (i w wyniku tego naruszenie bezpieczeństwa hipoteki), nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie można przypisać mu winy.
W takim przypadku – jeżeli doszło do naruszenia bezpieczeństwa hipoteki – wierzycielowi pozostanie jedynie możliwość wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym, o którym mowa w art. 93 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stosownie bowiem do powołanego wyżej przepisu, jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody. Chodzi tu zatem o wszystkie te sytuacje, gdy do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki doszło na skutek bądź to działania osób trzecich (za działania których właściciel nieruchomości nie odpowiada), bądź też siły wyższej.
Mimo różnych stanowisk prezentowanych z kolei przez przedstawicieli doktryny, przeważa pogląd przyznający samemu wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego bezpośrednio od sprawcy szkody powstałej na nieruchomości, z uwzględnieniem odpowiedniego stosowania art. 330–335 Kodeksu cywilnego.[3]
Ponieważ przepis art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyraźnie stanowi, iż roszczenia nim uregulowane przysługują uprawnionemu wierzycielowi w sytuacji, gdy wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki na skutek okoliczności za które odpowiedzialność ponosi właściciel nieruchomości, nie ulega zatem wątpliwości, iż zmniejszenie wartości tej nieruchomości nie może wynikać z okoliczności za które odpowiedzialność ponosi osoba trzecia, nie zaś właściciel obciążonej nieruchomości. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy za działania lub zaniechania takiej osoby trzeciej (np. użytkownika wieczystego, posiadacza nieruchomości, jej dzierżawcy, najemcy lub użytkownika), odpowiada – jak za własne działania lub zaniechania – właściciel nieruchomości.
Z uwagi zaś, iż w komentowanym przepisie brak jest wskazania wyraźnie, iż do zmniejszenia wartości nieruchomości dojść musi na skutek bezpośredniego oddziaływania na nią przez właściciela[4], przyjmuje się, iż okolicznościami, które mogą wpływać na uszczuplenie wartości nieruchomości mogą być zarówno:
zdarzenia faktyczne – będące wynikiem zarówno zachowań ludzkich, jak i efektem działania sił przyrody[5], oraz
zdarzenia prawne – wszelkiego rodzaju rozporządzania zarówno prawem własności nieruchomości, jak i ustanowionymi na nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, dokonane przez jej właściciela, jak np. wydzierżawienie, wynajęcie obciążonej nieruchomości na niekorzystnych warunkach, znacznie odbiegających od standardowych zasad i cen rynkowych, zrzeczenie się służebności gruntowej potrzebnej do korzystania z nieruchomości obciążonej, bądź też wyrażenie zgody na taką zmianę jej treści lub sposobu wykonywania, której skutkiem jest zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.[6]
Właściciel nieruchomości odpowiadał będzie zatem w szczególności za[7]:
świadome lub celowe podejmowanie działań naruszających bezpieczeństwo hipoteki,
zezwolenie osobom trzecim na oddziaływanie na nieruchomość w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki,
niepodjęcie działań mających na celu spowodowanie, by osoba trzecia zaprzestała działań naruszających bezpieczeństwo hipoteki,
brak zastosowania niezbędnych zabezpieczeń nieruchomości, jak też posadowionego na niej budynku lub znajdujących się w nim pomieszczeń, które uniemożliwiłyby lub utrudniłyby zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.
Czytaj też: Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I)
W doktrynie prawniczej[8] podkreśla się jednocześnie, iż z sytuacji opisanej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 471 Kodeksu cywilnego[9], wyprowadzić można wniosek o istnieniu domniemania, iż to właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za okoliczności, które spowodowały zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki. Zastosowanie tego domniemania zwalnia zatem wierzyciela hipotecznego z obowiązku udowodnienia ziszczenia się przesłanek odpowiedzialności właściciela, tj. zarówno bezprawności jego zachowania, jak też niedołożenia należytej staranności w gospodarowaniu obciążoną nieruchomością. Ciężar dowodu w zakresie wykazania braku odpowiedzialności za zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, spoczywa więc na właścicielu.
Pamiętać przy tym należy, iż by wierzyciel hipoteczny mógł skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do zmniejszenia wartości nieruchomości dojść musi na skutek okoliczności, które powstały już po złożeniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma bowiem charakter konstytutywny.[10]
[1] ustawa z dnia 06.07.1982 r. (tj. DzU z 2017 r., poz. 1007 ze zm.)
[2] ustawa z dnia 23.04.1964 r. (tj. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)
[3] przepisy art. 330–335 KC regulują uprawnienia zastawnika
[4] w art. 92 KWU mowa jest bowiem o „okolicznościach, za które właściciel odpowiada”, nie zaś o „oddziaływaniu właściciela lub osoby trzeciej”
[5] I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017
[6] S. Kostecki [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz pod red. dr hab. K. Osajda, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018
[7] I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017
[8] J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego, t. 4, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2012
[9] zgodnie z art. 471 KC: „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.”
[10] por. art. 67 KWU, zgodnie z którym: „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.”
• Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości
• Spadek wartości nieruchomości
• Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki - roszczenia wierzyciela
[hipoteka, ochrona hipoteki, naruszenie hipoteki, odpowiedzialność właściciela hipoteki, wierzyciel hipoteczny, ustawa o księgach hipotecznych i hipotece, spadek wartości hipoteki, zmniejszenie wartości hipoteki, dostateczne zabezpieczenie]
ochrona hipoteki |
naruszenie hipoteki |
odpowiedzialność właściciela hipoteki |
wierzyciel hipoteczny |
ustawa o księgach hipotecznych i hipotece |
spadek wartości hipoteki |
zmniejszenie wartości hipoteki |
dostateczne zabezpieczenie
Tym, którzy zaciągnęli kredyt przed kilkunastu czy kilku laty, mogą zmienić się plany życiowe, w efekcie czego na horyzoncie pojawi się perspektywa sprzedaży mieszkania z obciążoną hipoteką. Co wtedy? Czy... więcej »
Jak oceniać pomoc banków dla frankowiczów?