Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0111-kdib3-1-4012-173-2018-3-ab
Timestamp: 2018-06-21 04:26:47
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 11
 art. 3
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 9
 art. 12
 art. 9
 art. 295
 FSK 
 FSK 
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 86
 art. 5
 art. 2
 art. 2
 art. 195
 art. 195
 art. 196
 art. 9
 art. 9
 art. 12
 art. 295
 art. 15
 art. 15
 art. 3
 art. 7
 art. 15
 art. 95
 art. 693
 art. 15
 art. 41
 art. 146
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 86
 art. 86
 art. 43
 art. 86
 art. 43
 art. 3

Document Content:
♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0111-KDIB3-1.4012.173.2018.3.AB
Uznanie Sprzedającego za podatnika VAT, opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 lutego 2018 r. (data wpływu 7 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
nieuznania czynności zbycia nieruchomości za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT- jest nieprawidłowe,
prawa do odliczenia podatku naliczonego - jest prawidłowe.
W dniu 7 marca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania czynności zbycia nieruchomości za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 kwietnia 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4014.92.2018.2.PM, 0111-KDIB3-1.4012.173.2018.2.AB.
Wnioskodawca - N Sp. z o.o. (dalej „Spółka” lub „Kupujący”), zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zawarł umowy przedwstępne sprzedaży (objęte jednym aktem notarialnym), w których zobowiązał się do zakupu następujących nieruchomości:
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 240,00 m2, położoną w W, dzielnicy S, stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/11 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 9 (dalej „Nieruchomość 1”);
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 414,00 m2, położoną w W, dzielnicy S, , stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/9 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 8 (dalej „Nieruchomość 2”);
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1.355,00 m2, położoną w W, dzielnicy s, przy, stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/12 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 3 (dalej „Nieruchomość 3”);
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 414,00 m2, położoną w W, dzielnicy s, stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/10 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 0 (dalej „Nieruchomość 4”);
nieruchomość zabudowaną o powierzchni 5.897,00 m2, położonej w W, dzielnicy s, stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny 25/5 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 6 (dalej „Nieruchomość 5”)
łącznie zwane dalej „Nieruchomościami” lub „Nieruchomościami 1-5”.
Współwłaścicielami Nieruchomości 1 są: A - której przysługuje udział 1/4 w jej współwłasności, jej córki: K i A, którym przysługują udziały po 1/8 oraz H i jego żona M, którym na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej przysługuje udział 1/2.
A nabyła udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r. Udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości 1 we współwłasności z tym dniem także jej mąż I. Ponadto na podstawie ww. postanowienia udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 nabyli w drodze zasiedzenia, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej H. i M.
W dniu 20 czerwca 2006 r., w drodze spadku po Ch, K. i A. nabyły udziały we współwłasności Nieruchomości 1, wynoszące 1/8 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 13 stycznia 2009 r. Nieruchomość 1 nie jest i nigdy nie była oddana do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Współwłaściciele wykorzystywali ją na cele prywatne, jako działkę rekreacyjną. Żaden ze współwłaścicieli Nieruchomości 1 nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej, jak również nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Współwłaścicielami Nieruchomości 2 są: A - której przysługuje udział 1/2 w jej współwłasności oraz K i A, którym przysługują udziały po 1/4. A nabyła udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r. Udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 nabył w drodze zasiedzenia z tym dniem także jej mąż J.
W dniu 20 czerwca 2006 r., w drodze spadku po Ch, K i A nabyły udziały we współwłasności 2, wynoszące 1/4 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 13 stycznia 2009 r. Nieruchomość 2 nie jest i nigdy nie była oddana do korzystania innym podmiotom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Współwłaściciele wykorzystywali ją na cele prywatne, jako działkę rekreacyjną.
Żaden ze współwłaścicieli Nieruchomości 2 nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej, jak również nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są: Irena Organa, której przysługuje udział 3/4 w jej współwłasności i jej córka J, której przysługuje udział 1/4 w jej współwłasności. I nabyła własność Nieruchomości 3 wraz z mężem, E, na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, z dniem 4 listopada 1971 r., na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z dnia 26 października 1971 r. i aktu własności ziemi wydanego w dniu 26 czerwca 1972 r. przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej, sprostowanego postanowieniem Urzędu Dzielnicowego z dnia 8 lutego 1978 r.
W dniu 11 stycznia 2005 r., w drodze spadku po E, I oraz J nabyły udziały we współwłasności Nieruchomości 3, wynoszące 1/4 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 23 maja 2005 r. Nieruchomość 3 była do 2014 r. zabudowana budynkiem gospodarczym (wówczas został rozebrany). Budynek był w latach 1986-2007 wynajmowany kolejno trzem podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. I, ani J nie prowadzą i nie prowadziły działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.
Właścicielami Nieruchomości 4, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, są H i M. Własność Nieruchomości nabyli oni w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r.
Nieruchomość 4 nie jest i nigdy nie były oddana przez H i M do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Właściciele wykorzystywali ją na cele prywatne, jako działki rekreacyjne.
H. i M. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Właścicielami Nieruchomości 5, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, są Z i H.
Nabyli oni własność Nieruchomości 5 na podstawie umowy o dożywocie zawartej w dniu 18 listopada 1985 r. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1935 r. H. i Z. nie oddawali Nieruchomości do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy, lecz wykorzystywali ją na własne cele mieszkaniowe.
H i Z nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W dalszej części wniosku właściciele Nieruchomości 1-5 będą łącznie zwani Sprzedającymi.
Sprzedający nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się do nich z ofertą ich zakupu. Zgodnie z umową przedwstępną, nie później niż na 7 dni przed terminem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Nieruchomości Kupujący uprawniony jest do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu - spółki celowej, która ma być utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej na Nieruchomościach (dalej „S”) w formie umowy przeniesienia praw i obowiązków, zawartej w formie aktu notarialnego przez Kupującego i S, na co Sprzedający z góry wyraził zgodę w umowie przedwstępnej. Celem zakupu Nieruchomości jest realizacja przez Spółkę lub przez S na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej - budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.
Zgodnie z umowami przedwstępnymi, warunkiem zawarcia umów ostatecznych jest w szczególności:
wydanie przez organ ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiających realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku znajdującego się na Nieruchomości 5,
zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, a także faktycznego i prawnego zapewnienia możliwości przyłączenia planowanej przez Kupującego inwestycji do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej prawidłowego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia,
uzyskanie przez Kupującego na podstawie uzyskanego od Sprzedających pełnomocnictwa decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
uzyskanie przez Kupującego zapewnienia nabycia sąsiednich nieruchomości, określonych w umowach przedwstępnych,
uzyskanie przez Kupującego dziennika budowy dla planowanej inwestycji deweloperskiej wraz ze stosownym wpisem rozpoczęcia realizacji planowanej inwestycji.
Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane, w rozumieniu z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - tytułem ich użyczenia. Udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane będzie wykorzystana wyłącznie dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomościach, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomościach.
Sprzedający zobowiązani są do udzielenia Kupującemu lub wskazanym przez niego podmiotom pełnomocnictw i zgód w zakresie niezbędnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomościach, w tym decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.
Na poczet ceny zakupu Nieruchomości Kupujący zobowiązany jest do zapłaty zadatków. W przypadku zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży, zadatki zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga ze stron może bez wyznaczania terminu dodatkowego zadatek zachować, a jeśli sama go nie dała, żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku rozwiązania umowy lub niewykonania jej wskutek okoliczności, za którą żadna ze stron nie odpowiada, zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Kupującego najpóźniej do dnia 31.01.2021 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż 14.500 m2, Sprzedającym będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad wartość 14.500 m2 PUM i PUU dla inwestycji (dalej „Wynagrodzenie Dodatkowe”).
Środki uzyskane przez Sprzedających ze sprzedaży:
działki 46/9 mają zostać przeznaczone na pokrycie kosztów budowy domu mieszkalnego, a w pozostałej części służyć pokryciu bieżących kosztów utrzymania Sprzedających w przyszłości,
działki 46/11 mają zostać przeznaczone na pokrycie kosztów budowy domu mieszkalnego, a w pozostałej części służyć pokryciu bieżących kosztów utrzymania Sprzedających w przyszłości,
działki 46/10 mają pokryciu bieżących kosztów utrzymania Sprzedających w przyszłości,
działki 46/12 mają zostać przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego,
działki 25/5 mają zostać przeznaczone na zakup domu mieszkalnego, a w pozostałej części służyć pokryciu bieżących kosztów utrzymania Sprzedających w przyszłości.
Właściciele działki 46/12 dokonali w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
Przedmiotem sprzedaży był lokal mieszkalny.
Lokal ten został zakupiony przez Sprzedających we wrześniu 2012 r.
Lokal został zakupiony w celu jego odsprzedaży.
Sprzedający nie korzystali z lokalu od momentu wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży.
Sprzedający dokonali sprzedaży ww. lokalu w październiku 2012 r. Przyczyną sprzedaży był zamiar uzyskania środków pieniężnych z tego tytułu i przeznaczenia ich na pokrycie bieżących potrzeb w przyszłości.
Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży działek.
Z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Sprzedający nie odprowadzali o podatku VAT, nie składali deklaracji VAT-7, ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.
Środki uzyskane ze sprzedaży działek były przeznaczone przez Sprzedających na pokrycie bieżących potrzeb w przyszłości.
Pozostali Sprzedający - właściciele działek nr 46/9, 46/10, 46/11 i 25/5 nie dokonywali w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Sprzedających, żaden z nich nie posiada innych niż opisane we wniosku nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
Sprzedający działkę nr 46/12:
Ia - nie wykorzystywała, ani nie wykorzystuje gruntu na cele działalności objętej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług - ani opodatkowanej, ani zwolnionej,
J - nie wykorzystywała, ani nie wykorzystuje gruntu na cele działalności objętej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług - ani opodatkowanej, ani zwolnionej,
I z tytułu nabycia gruntów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
J z tytułu nabycia gruntów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, działka nr 25/5 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wzniesionym w 1935 r. obecni właściciele (Sprzedający) nabyli jej własność na podstawie umowy o dożywocie zawartej w dniu 18 listopada 1985 r. i nie oddawali jej do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy, lecz wykorzystywali ją na własne cele mieszkaniowe.
Z powyższego wynika, że budynek nigdy nie został oddany do używania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jeśli chodzi natomiast o ustalenie, kiedy budynek został zajęty przez pierwszego użytkownika w ogóle (bez względu na to, czy nastąpiło to w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT), to mając na uwadze wskazany wiek budynku, Sprzedający nie dysponują informacjami pozwalającymi na ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) przedmiotowego budynku , ani w ramach jakiej czynności to nastąpiło.
Jednakże dla oceny skutków planowanej dostawy przedmiotowego budynku na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, a w szczególności art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a tak precyzyjne ustalenie tego momentu nie jest niezbędne, zważywszy na pozostałe informacje udzielone w niniejszym wezwaniu.
Zgodnie z przyjętym założeniem, w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki 25/5 nadal będzie się na niej znajdować budynek, a proces jego rozbiórki nie zostanie jeszcze rozpoczęty.
Natomiast w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będzie wydana ostateczne i prawomocne decyzje w sprawie pozwolenia na rozbiórkę ww. budynku. Otrzymanie tych decyzji jest warunkiem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.
Rozbiórka budynku zostanie dokonana po planowanej dostawie nieruchomości, a jej koszt pokryje Spółka, a nie Sprzedający.
Odnośnie Spółki nabywającej nieruchomość:
Spółka nabędzie opisaną nieruchomość w celu wykorzystywania jej wyłącznie do czynności opodatkowanych.
Spółka dokonuje i planuje dokonywać w przyszłości odsprzedaży (refakturowania) usług medycznych, zwolnionych z VAT, a w pozostałym zakresie będzie wykonywać wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Wniosek o wydanie interpretacji w niniejszej sprawie dotyczy skutków nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (zwanego we wniosku również „Spółką”) – N Sp. z o.o., który jest podmiotem istniejący (zarejestrowanym w Krajowym Rejestrze Sądowym).
Odnosząc się do przedstawionych w wezwaniu z dnia 20 kwietnia 2018 r. pytania 5-7 dotyczące Wynagrodzenia Dodatkowego, w pierwszej kolejności należy zastrzec nie dotyczą elementu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, lecz oceny prawnej - wykładni przywołanych przepisów i ich zastosowania (subsumpcji) do stanu opisanego we wniosku. Leży to w kompetencji organu wydającego interpretację indywidualną, dla którego ocena przedstawiona przez Wnioskodawcę nie jest wiążąca.
Uwzględniając powyższe zastrzeżenie, należy stwierdzić, że w ocenie Wnioskodawcy (która nie jest wiążąca dla organu):
Wynagrodzenie Dodatkowe przysługuje w przypadku uzyskania przez Kupującego najpóźniej do dnia 31 stycznia 2021 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż 14.500 m2, i stanowić ono będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad wartość 14.500 m2 PUMiU dla Inwestycji.
W przypadku ziszczenia się powyższych przesłanek Wynagrodzenie Dodatkowe przysługiwać będzie każdemu ze Sprzedających Nieruchomości 1-5, proporcjonalnie do powierzchni danej Nieruchomości.
Oznacza to, że przesłanką wypłaty Wynagrodzenia Dodatkowego nie jest bezpośrednio żadne świadczenie ze strony Sprzedających - w zamian za samo Wynagrodzenie Dodatkowe Spółka nie otrzyma od Sprzedających ani towaru, ani usługi.
Ponadto, w umowie sprzedaży Wynagrodzenie Dodatkowe nie będzie określone jako element ceny za dostawę Nieruchomości.
Natomiast z przyczyn szczegółowo opisanych we wniosku o wydanie interpretacji, jeśli chodzi o kwalifikację Wynagrodzenia Dodatkowego z punktu widzenia przepisów o podatku od towarów usług, zdaniem Wnioskodawcy Wynagrodzenie Dodatkowe na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług powinno być uwzględnione w podstawie opodatkowania VAT z tytułu dostawy towarów (Nieruchomości). Tym samym podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na tych samych zasadach, co cena sprzedaży danej Nieruchomości.
Oznacza to zarazem, że jeśli sama sprzedaż danej Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to opodatkowaniu tym podatkiem nie podlega również Wynagrodzenie Dodatkowe, a jeśli sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona z VAT, to zwolnienie to obejmuje również Wynagrodzenie Dodatkowe.
W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania, z których pierwsze zostało ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym z 30 kwietnia 2018 r.:
Czy planowana sprzedaż Nieruchomości 1-5 przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jeżeli to Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską w postaci budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach - czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości?
W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jeżeli to Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską w postaci budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach - czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego?
Stanowisko Wnioskodawcy, odnośnie pytania nr 1 ostatecznie sformułowano w piśmie z 30 kwietnia 2018 r.):
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości 1-5 przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jeżeli to Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską w postaci budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jeżeli to Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycję deweloperską w postaci budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego.
W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu. Natomiast zdaniem Wnioskodawców, w związku z planowaną transakcją nie można przypisać im statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:
„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.” Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
Z przywołanego przepisu wynika, że - przynajmniej w przypadku osób fizycznych - dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).
Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przez Sprzedających w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, iż dokonując ww. sprzedaży Sprzedający będą działali w charakterze handlowców.
W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-81/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:
Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.
Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, jest w tym zakresie bez znaczenia.”
„Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).
Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”
„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności.” (analogiczne stanowisko NSA zajął też w wyroku z dnia 11.01.2013 r., sygn. akt I FSK 314/12). W konsekwencji, „Nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności, (wyrok NSA z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1733/11), „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Po 352/12).
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Po pierwsze, Nieruchomości nie są i nie były dotychczas wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedający wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele prywatne.
Ponadto, Nieruchomości lub ich części nie były przez żadnego ze Sprzedających wynajmowane lub wydzierżawiane osobom trzecim, ani oddana do odpłatnego korzystania na podstawie Innej umowy.
Przede wszystkim jednak Sprzedający nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak wskazane w przywołanych orzeczeniach działania marketingowe, uzbrojenie terenu itp.
Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia Nieruchomości i umożliwienia jej zabudowy. Jak wspomniano, wszelkie czynności zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę oraz wszelkie inne czynności mające na celu realizację planowanej przez Kupującego inwestycji będą dokonywane przez Kupującego. Aktywność Sprzedających w tym zakresie ograniczy się do udzielenia kupującemu pełnomocnictw i zgód niezbędnych do osiągnięcia powyższych celów.
Wreszcie, Nieruchomości nie zostały nabyte przez Sprzedających w celach handlowych.
Jak wspomniano, własność Nieruchomości została nabyta:
w drodze zasiedzenia, w 2005 r. - dotyczy to nabycia przez państwa S Nieruchomości 4 oraz udziału we współwłasności Nieruchomości 1, a także nabycia przez CH udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,
w drodze spadku - dotyczy to nabycia przez K i A udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 (w 2006 r.) oraz nabycia przez I i J udziałów we współwłasności Nieruchomości 3 (w 2005 r.),
na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z dnia 26 października 1971 r. - dotyczy to nabycia przez I udziału we współwłasności Nieruchomości 3 (w 1971 r.),
na podstawie umowy o dożywocie - dotyczy to nabycia Nieruchomości 5 przez państwa T (w 1985 r.).
Opisany sposób nabycia Nieruchomości 1-5 przez poszczególnych Sprzedających oraz odstęp pomiędzy ich nabyciem a planowaną sprzedażą jednoznacznie świadczy o tym, że nie zostały one nabyta przez Sprzedających w celach handlowych, lecz na użytek prywatny.
Powoduje to, że sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Całokształt przedstawionych okoliczności powoduje więc, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedającym nie będzie przysługiwał status podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W przypadku uznania jednak, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, wówczas zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu.
W takim wypadku zakup Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na realizacji na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej - budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.
W takim wypadku spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez Spółkę podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
W przypadku uznania jednak, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, wówczas zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy sama sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana według stawki 23%, również Wynagrodzenie Dodatkowe będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według tej samej stawki.
Powyższy przepis nakazuje zaliczać do podstawy opodatkowania z tytułu dostawy towarów „wszystko”, co dostawca ma z tytułu sprzedaży otrzymać od nabywcy. Prowadzi to do wniosku, że również Wynagrodzenie Dodatkowe stanowi element podstawy opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości na równi z jej ceną, jako należność, którą Sprzedający mają otrzymać z tytułu sprzedaży.
Bezspornym jest, że zapłata tej kwoty następuje w związku z dostawą nieruchomości - podstawą prawną do jej uiszczenia są postanowienia umowy sprzedaży: na jej podstawie w zamian za dostawę nieruchomości Spółka ma uiścić ustaloną w Umowie cenę sprzedaży oraz dodatkowo Wynagrodzenie Dodatkowe, w przypadku ziszczenia się określonych w umowie przesłanek (uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę Inwestycji o PUM i PUU łącznie większej niż 14.500 m2).
Jednocześnie obowiązek zapłaty tej kwoty przez Spółkę nie wiąże się z żadnym innym świadczeniem na jego rzecz ze strony Sprzedających (jak również nie ciąży na nich z mocy przepisów prawa).
W związku z powyższym należność ta powinna być uwzględniona w podstawie opodatkowania VAT z tytułu dostawy towarów (Nieruchomości). Tym samym podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na tych samych zasadach, co cena sprzedaży Nieruchomości, czyli według stawki podstawowej 23%.
Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego.
nieprawidłowe w zakresie nieuznania czynności zbycia nieruchomości za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.). Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm.), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji. gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-l81/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112. zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu (z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest. czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Wątpliwości Wnioskodawcy w rozpatrywanej sprawie dotyczą kwestii uznania Sprzedających za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedających 5 ewidencyjnie wyodrębnionych działek gruntu.
Działka niezabudowana o nr ewidencyjnym 46/11, której współwłaścicielami są A CH – ¼ udziału, K. A – po 1/8 udziału oraz państwo H M – ½ udziału.
Działka niezabudowana o nr ewidencyjnym 46/9, której współwłaścicielami są Ch – ½ udziału, K. i A. – po ¼ udziału.
Działka niezabudowana, której współwłaścicielami są I. – ¾ udziału i J. – ¼ udziału.
Działka niezabudowana, której właścicielami są H.M. – wspólność ustawowa małżeńska.
Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym – której właścicielami są państwo T – wspólność ustawowa małżeńska.
Nieruchomość 1, 2, 4 i 5 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a współwłaściciele nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej oraz nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Działki niezabudowane były wykorzystywane na cele prywatne, jako działki rekreacyjne. Natomiast działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wykorzystywana była na cele mieszkaniowe. Natomiast nieruchomość 3 do 2014 roku była zabudowana budynkiem gospodarczym (wówczas został rozebrany). Budynek był w latach 1986 – 2007 wynajmowany kolejno trzem podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.
Obecnie Sprzedający zawarli przedwstępna umowę sprzedaży, zobowiązującą ich do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
zapewnienie dostępu do drogi publicznej poprzez uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, a także faktycznego i prawnego zapewnienia możliwości przyłączenia planowanej przez Kupującego inwestycji do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej prawidłowego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia,
uzyskanie przez Kupującego zapewnienia nabycia sąsiednich nieruchomości,
Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - tytułem ich użyczenia.
Udzielone zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane będą wykorzystane wyłącznie dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomości.
Analiza przedmiotowej sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości - zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - należy traktować jako dostawę towarów, która objęta jest przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.
Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że okoliczność, iż nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celach handlowych, nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działki niezabudowanej bądź zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie będzie podlegała opodatkowaniu.
Znaczenie dla sprawy ma całokształt działań jakie Sprzedający podejmują w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania. W rozpatrywanej sprawie aktywność Sprzedających, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił taki ciąg zdarzeń, które wskazują na aktywność Sprzedających w zakresie obrotu nieruchomościami. Część Sprzedających wprawdzie nie prowadzili i nie wykorzystywał nieruchomości do celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte przez Sprzedawców w celu sprzedaży nieruchomości.
Z wniosku wynika, że Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Zgody te będą wykorzystane dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na nieruchomości.
Podkreślić należy, że zgodnie z art. 95 1 § i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będą Sprzedający, a nie Kupujący. Udzielenie przez Sprzedających pełnomocnictw do uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich wydania będzie nie Kupujący, ale Sprzedający właściciele. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami poniesie Kupujący. Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedającego, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez Kupującego jako przedstawiciela Sprzedającego, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedającego.
Ponadto zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy. Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do użytkowania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady dzierżawa (najem) stanowi odpłatne świadczenie usług i czynność ta jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest nieprawidłowe.
Przechodząc do kolejnego zagadnienia, a dotyczącego prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, w pierwszej kolejności należy rozpatrzeć kwestę opodatkowania bądź ewentualnego zwolnienia od podatku 5 działek gruntu, z których jedna jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Wprowadzony do ustawy przepis art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zamierza nabyć 4 wyodrębnione ewidencyjnie niezabudowane działki gruntu, z których 3 nie były wykorzystywane w działalności, natomiast, na co wskazano wyżej, jedna była wykorzystywana na cele działalności, jednakże działalności opodatkowanej, dla których na dzień dokonania transakcji zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, dostawa czterech działek gruntu o nr 46/11, 46/9, 46/12 oraz 46/10, z uwagi na fakt, że na dzień dostawy będą stanowiły teren przeznaczony pod zabudowę, będzie opodatkowana stawką podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
Przechodząc do kwestii opodatkowania działki o nr 25/5 zabudowanej budynkiem mieszkalnym wskazać należy, że:
W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt l0a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że działce 25/5 w momencie sprzedaży będzie posadowiony budynek mieszkalny, wybudowany w 1935 r. Właściciele tej nieruchomości nabyli ją na podstawie umowy o dożywocie zawartej 18 listopada 1985 r. Budynek wykorzystywany jest przez właścicieli na własne cele mieszkaniowe.
Odnosząc się zatem do budynku mieszkalnego posadowionego na działce 25/5 należy stwierdzić, że ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji, również dostawa działki, na której posadowiony został budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
W podsumowaniu dokonanej analizy należy stwierdzić, że sprzedaż budynku mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przy czym, w sytuacji kiedy Sprzedający i Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy budynku mieszkalnego. W związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również sprzedaż gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT.
Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ustawy z o podatku od towarów i usług.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegąjących temu podatkowi. W każdym przypadku należy więc dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonanie czynności opodatkowanych.
Z opisu sprawy wynika, że zakupione przez Spółkę nieruchomości będą wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że Spółce, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek 46/11, 46/9, 46/12 i 46/10, a w sytuacji kiedy Sprzedający działkę 25/5 zabudowaną budynkiem mieszkalnym i Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (ponieważ tylko wtedy przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT) również prawo do odliczenia podatku naliczonego Spółce będzie przysługiwać.
W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2), jest prawidłowe.
Odnosząc się zaś do pytania oznaczonego we wniosku nr 3, dotyczącego prawa do odliczenia podatku od towarów i usług od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego w pierwszej kolejności wskazać należy, że: jak wskazał Wnioskodawca, Wynagrodzenie Dodatkowe przysługuje w przypadku uzyskania przez Kupującego czyli Wnioskodawcę najpóźniej do dnia 31 stycznia 2021 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Działkach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług większej niż 15.500 m2, Sprzedającym będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad wartość 14.500 m2 PUM i PUU dla Inwestycji. W umowie sprzedaży Wynagrodzenie Dodatkowe nie będzie określone jako element ceny za dostawę Nieruchomości.
Zatem, w ocenie organu, na dzień dokonania transakcji w zależności od spełnienia bądź nie powyższych przesłanek wynagrodzenie jakie będzie przysługiwać Sprzedającym będzie albo takie jakie zapisano w umowie bądź wyższe.
Skoro Sprzedający w określonych wyżej warunkach uzyskają cenę wyższą to oznacza, że Dodatkowe Wynagrodzenie będzie stanowić element podstawy opodatkowania z tytułu dostawy opisanych we wniosku Działek.
W związku z powyższym Wynagrodzenie Dodatkowe będzie podlegało opodatkowaniu wg takich samych stawek jak dostawa towaru (Działek).
Zatem Spółce, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek 46/11, 46/9, 46/12 i 46/10, również wtedy jeżeli cena będzie obejmowała również Dodatkowe Wynagrodzenie, a w sytuacji kiedy Sprzedający działkę 25/5 zabudowaną budynkiem mieszkalnym i Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (ponieważ tylko wtedy przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT) również prawo do odliczenia podatku naliczonego Spółce będzie przysługiwać.
Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania dostawy budynku mieszkalnego po rezygnacji ze zwolnienia właściwą stawką podatku od towarów i usług, gdyż nie było to przedmiotem zapytania.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB3-1.4012.173.2018.3.AB