Source: https://www.prawo-budowlane.info/przejecie-przez-zasiedzenie-nalezacego-do-sasiada-fragmentu-zabudowanej-dzialki,415,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-07-18 11:33:03
Legal References Found: art. 172
 art. 176
 art. 172
 art. 336
 art. 339
 art. 172
 art. 340
 art. 340
 art. 345

Document Content:
Przejęcie przez zasiedzenie należącego do sąsiada fragmentu zabudowanej działki
Marek Gola • Opublikowane: 2019-03-20
Chciałabym kupić działkę z zabudowaniami. Jeden z budynków wybudowany został w latach 70-tych i stoi w części na działce sąsiada. Obecni właściciele kupili ten dom 24 lata temu już w takim stanie granic. Porozumienie z sąsiadem raczej jest niemożliwe – za niewielki fragment gruntu, na którym stoi budynek, zażądał 30 tys. zł. Dodam, że do tego budynku przylega od strony sąsiada jego budynek gospodarczy. Czy mogę wnieść do sądu o zasiedzenie tego fragmentu, jeśli zostanę nowym właścicielem? Z jakimi kosztami muszę się liczyć? Czy sąsiad ma prawo żądać tak wysokiej kwoty ode mnie, jako nowego właściciela? [dołączam mapkę]
Na wstępie wyraźnie podkreślić należy, że legitymację czynną do wystąpienia z żądaniem zasiedzenia będzie Pani miała dopiero po zakupie działki. Podstawę prawną wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie stanowi art. 172 K.c. w zw. z art. 176 § 1 K.c., zgodnie z którym – jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Z opisu i u załączonej mapy wynika, że nieruchomość niejako wchodzi w działkę sąsiada, a budynek dobudowany przez sąsiada (przylegający) jest tak umiejscowiony, że trudno byłoby twierdzić, że aktualny właściciel nieruchomości, którą chce Pani kupić, nie był jej posiadaczem samoistnym.
Istotny w tej sprawie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:
W opisanym przypadku możemy mieć do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze, przy którym wymagany jest upływ 20 lat posiadania. Jednak gdyby nawet przyjąć posiadanie w złej wierze, to okres 30-letni także już upłynął.
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.
Pierwsza z nich to posiadanie. Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. – posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. – domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c., zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c. – posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.
Rozpatrując zasiedzenie, istotne jest nie to, kto używa określonej nieruchomości (spornego kawałka), ale kto włada nią jak właściciel, to jest tak, jakby był jej właścicielem. Z tego, co Pani podała, są to aktualni właściciele. Fakt, że traktują przedmiotową nieruchomość jak swoją własną, świadczy o tym, że jest to posiadanie samoistne. Spełniona zatem zostaje pierwsza przesłanka. Należałoby jednak dotrzeć do dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy budynek został wybudowany, a także kto otrzymał pozwolenie na jego budowę (celem zbadania, czy byli to właściciele poprzedzający aktualnych właścicieli, czy np. sąsiad). Trzeba by nadto ustalić świadków, którzy wskażę, kto dbał o budynek, kto go remontował, kto się nim opiekował i kto z niego korzystał.
Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł. Sądem właściwym jest sąd rejonowy dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawcą jest właściciel nieruchomości (na moment składania wniosku), a uczestnikami postępowania są sąsiedzi. We wniosku należy wnosić nie tylko o stwierdzenie zasiedzenia, ale także o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety na okoliczność wydzielenia działki zajmowanej przez budynek z działki dotychczasowej, celem nadania jej nowego numeru. Zasiadywać będzie Pani wówczas konkretną działkę. Mile widziane byłoby nadto dołączenie do wniosku mapy z zaznaczonym terenem, który ma być zasiedziany.
▸ Czy geodeta może oddać pomiar budynku, którego jest właścicielem?
▸ Czy możliwy jest dojazd do działki budowlanej przez las?
▸ Kupno działki budowlanej od wspólnoty wiejskiej
▸ Udostępnienie danych z bazy ewidencji gruntów i budynków innemu podmiotowi publicznemu
▸ Odpowiedzialność geodety za wytyczenie budynku