Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/0115-kdit3-4011-235-2018-3-dr
Timestamp: 2018-08-14 09:06:25
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 21

Document Content:
♦ › Działki › 0115-KDIT3.4011.235.2018.3.DR
1. Czy działania podjęte przez Wnioskodawcę nosiły znamiona działalności gospodarczej?
2. Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu przeznaczenia ewentualnego zysku ze sprzedaży działek uzyskanych po podziale nieruchomości na własne cele mieszkaniowe tj. częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2018 r. (data wpływu 7 maja 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) oraz pismem z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 10 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – jest prawidłowe.
W dniu 7 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono pismem 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) oraz pismem z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 10 lipca 2018 r.).
Wnioskodawca w 2008 r. wraz z żoną kupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu. Wnioskodawca zastanawiał się nad jej zakupem, gdyż na sąsiedniej działce była obora (stara i zaniedbana). Nie chciał mieć takiego widoku z okien, lecz do zakupu przekonał go fakt, że widok ten w dużej mierze zasłaniają drzewa rosnące na granicy działek. Wraz z żoną zdecydował się więc na zakup i po pewnym czasie rozpoczął budowę domu. Pewnego dnia po przyjeździe na miejsce budowy, okazało się, że wszystkie te drzewa zostały ścięte. Wskutek tego Wnioskodawca miał okropny widok z okien salonu. Zastanawiał się nad tym, jak mógłby go zasłonić. Po zamieszkaniu w nowym domu, zasadził w miejscu ściętych drzew wysokie świerki. Niestety obora nadal była w dużej mierze widoczna. W późniejszym czasie Wnioskodawca dowiedział się, że obora wraz z działką na której stoi, została wystawiona na sprzedaż. Jej cena jednak znacznie przewyższała Jego możliwości finansowe. Wnioskodawca dowiedział się, że znalazła się osoba chcąca wydzierżawić budynek w celu rozpoczęcia w nim produkcji okien. Nie chciał na to pozwolić. Obawiał się hałasu z tym związanego. Wraz z żoną postanowił wziąć kredyt na zakup tej nieruchomości. Planował zburzyć szpetną oborę, podzielić teren na działki budowlane i je sprzedać. Pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży spłaciłby zaciągnięty kredyt. Nie liczył na zysk, gdyż był przekonany o tym, że wszelkie działania związane z przygotowaniem działek do sprzedaży będą bardzo kosztowne. Zburzenie obory, wykonanie drogi pośrodku zakupionego terenu pochłonęło dużo pieniędzy. Dzięki temu Wnioskodawca wraz z żoną osiągnęli zamierzony cel. Stary budynek gospodarczy nie szpeci widoku z głównego okna domu. Do tej pory Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał pięć z sześciu działek, jakie wygospodarował z zakupionego terenu. Ewentualny zysk z ich sprzedaży chciałby przeznaczyć na częściową spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął na budowę domu. Jednak by móc to zrobić, potrzebuje decyzji o tym, że podjęte działania nie noszą znamion działalności gospodarczej.
W pismach z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) oraz z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 10 lipca 2018 r.) stanowiących uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca dodał, że przedmiotowa nieruchomość (grunt wraz z oborą) została nabyta w dniu 11 stycznia 2016 r. W momencie nabycia ww. grunt był przeznaczony na cele rolne. Wnioskodawca nie występował o zmianę charakteru gruntu. Sprzedaż poszczególnych działek powstałych po podziale gruntu miała miejsce w następujących terminach:
I działka – 7 listopada 2016 r.,
II działka – 25 listopada 2016 r.,
III działka – 30 czerwca 2017 r.,
IV i V działka – 13 października 2017 r.
W celu przygotowania działek do sprzedaży Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy. Nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia działek powstałych po podziale gruntu. Zarówno działki sprzedane jak i działka pozostała do sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej czynności o podobnym charakterze. Kredyt na budowę domu opisanego we wniosku został zaciągnięty 2 lutego 2010 r. W ww. domu Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Ww. kredyt na budowę domu spełnia przesłanki określone w art. 21 ust 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej.
Czy działania podjęte przez Wnioskodawcę nosiły znamiona działalności gospodarczej?
Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu przeznaczenia ewentualnego zysku ze sprzedaży działek uzyskanych po podziale nieruchomości na własne cele mieszkaniowe tj. częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu?
Zdaniem Wnioskodawcy – działania polegające na zakupie przedmiotowej nieruchomości, zburzeniu obory, podziale terenu na działki i późniejszym ich sprzedaniu nie nosiły znamion działalności gospodarczej. Decyzja o zakupie ziemi wraz z budynkiem gospodarczym nie była podyktowana chęcią zysku. Celem Wnioskodawcy i jego żony była jedynie chęć poprawy widoku z głównego okna domu oraz zapobieżenie potencjalnym hałasom, wynikającym z ewentualnej produkcji, jaka mogłaby w przyszłości odbywać się w wydzierżawionym budynku gospodarczym. Wnioskodawca wraz z żoną chciałby skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu przeznaczenia ewentualnego zysku ze sprzedaży działek na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nie podlega opodatkowaniu.
Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2008 r. wraz z żoną kupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu. Wnioskodawca zastanawiał się nad jej zakupem, gdyż na sąsiedniej działce była obora (stara i zaniedbana). Nie chciał mieć takiego widoku z okien, lecz do zakupu przekonał go fakt, że widok ten w dużej mierze zasłaniają drzewa rosnące na granicy działek. Wraz z żoną zdecydował się więc na zakup i po pewnym czasie rozpoczął budowę domu. Pewnego dnia po przyjeździe na miejsce budowy, okazało się, że wszystkie te drzewa zostały ścięte. Wskutek tego Wnioskodawca miał okropny widok z okien salonu. Po zamieszkaniu w nowym domu, zasadził w miejscu ściętych drzew wysokie świerki. Niestety obora nadal była w dużej mierze widoczna. W późniejszym czasie Wnioskodawca dowiedział się, że obora wraz z działką na której stoi, została wystawiona na sprzedaż. Jej cena jednak znacznie przewyższała Jego możliwości finansowe. Wnioskodawca dowiedział się, że znalazła się osoba chcąca wydzierżawić budynek w celu rozpoczęcia w nim produkcji okien. Nie chciał na to pozwolić. Obawiał się hałasu z tym związanego. Wraz z żoną postanowił wziąć kredyt na zakup tej nieruchomości. Planował zburzyć szpetną oborę, podzielić teren na działki budowlane i je sprzedać. Pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży spłaciłby zaciągnięty kredyt. Nie liczył na zysk, gdyż był przekonany o tym, że wszelkie działania związane z przygotowaniem działek do sprzedaży będą bardzo kosztowne. Zburzenie obory, wykonanie drogi pośrodku zakupionego terenu pochłonęło dużo pieniędzy. Dzięki temu Wnioskodawca wraz z żoną osiągnęli zamierzony cel. Stary budynek gospodarczy nie szpeci widoku z głównego okna domu. Do tej pory Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał pięć z sześciu działek, jakie wygospodarował z zakupionego terenu. Ewentualny zysk z ich sprzedaży chciałby przeznaczyć na częściową spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął na budowę domu.
Przedmiotowa nieruchomość (grunt wraz z oborą) została nabyta w dniu 11 stycznia 2016 r. W momencie nabycia ww. grunt był przeznaczony na cele rolne. Wnioskodawca nie występował o zmianę charakteru gruntu. Sprzedaż poszczególnych działek powstałych po podziale gruntu miała miejsce w następujących terminach:
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że zakupione grunty nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Jedynym celem nabycia gruntu wraz z oborą, położonego w pobliżu domu Wnioskodawcy – jak wynika z treści wniosku – jest poprawa widoku z głównego okna domu oraz zapobieżenie potencjalnym hałasom związanym z ewentualną możliwością prowadzenia działalności gospodarczej na przedmiotowym gruncie. Wnioskodawca po nabyciu gruntu ograniczył swoje działania do wyburzenia obory oraz podziału gruntu na mniejsze działki wraz z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy w celu sprzedaży. Nie podejmował On żadnych działań zmierzających do uzbrojenia ww. działek. Intencją Wnioskodawcy – zgodnie z jego oświadczeniem - nie było osiągnięcie zysku, a ewentualny zysk zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe tj. na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego na dom, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe.
Całokształt opisanych we wniosku okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, że sprzedaż działek nastąpi w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek, stanowi źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;
Stosownie natomiast do art. 21 ust 25 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
Zgodnie z art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
Stosownie do przepisu art. 21 ust. 29 ww. ustawy w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1 lit. d tj. na budowę własnego budynku mieszkalnego. Innymi słowy, ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości podlegającej opodatkowaniu. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód podlegający opodatkowaniu z jej sprzedaży.
Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro – jak oświadczył Wnioskodawca – w opisanym we wniosku domu realizuje On własne cele mieszkaniowe, kredyt na budowę domu został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze zbycia działek oraz kredyt ten spełnia przesłanki określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 to wydatki na jego spłatę, przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich przesłanek wyżej opisanych, mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym dochód ze sprzedaży przedmiotowych działek w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na spłatę ww. kredytu hipotecznego może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując – mając na uwadze okoliczności wskazane w treści wniosku - uznać należy że sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. W związku z faktem, że od końca roku podatkowego, w którym przedmiotowa nieruchomość gruntowa została nabyta do momentu sprzedaży działek nie upłynęło 5 lat, przychód ze sprzedaży będzie przychodem ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednocześnie dochód ze sprzedaży przedmiotowych działek w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zwraca jednak uwagę, że postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających.
Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może zatem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym kontroli podatkowej czy postepowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację. Wydając interpretacje indywidualne organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje fakty przedstawione przez wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Nie można zatem wykluczyć, że właściwy organ prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe lub kontrolne, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.
0115-KDIT3.4011.235.2018.3.DR