Source: https://www.rozwodowy.pl/jak-zostac-wspolwlascicielem-domu-w-zwiazku-partnerskim,965,p.html
Timestamp: 2020-01-20 06:30:06
Legal References Found: art. 158
 art. 195
 art. 221
 art. 48
 art. 48
 art. 414
 art. 31
 art. 4
 art. 184
 art. 186

Document Content:
Jak zostać współwłaścicielem domu w związku partnerskim?
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-10-11
Moja córka żyje od kilku lat w związku partnerskim. Oboje mają po jednym dziecku z poprzednich związków. Konkubent uzyskał w banku kredyt na kupno domu tylko na siebie (prowadzi firmę, więc nie miał z tym problemu). Córka sprzedała za moją zgodą mieszkanie własnościowe i pieniądze ze sprzedaży przeznaczyła na prace wykończeniowe domu. Córka przekazała je bez pokwitowania konkubentowi. Obecnie mieszkają w tym domu. W umowie kredytowej z bankiem występuje tylko konkubent. Co można zrobić, aby córka była współwłaścicielem domu i żeby było to prawnie wiążące?
Jeżeli nawet jest i będzie w sprawach majątkowych zgoda między Pańską córką a owym Panem, to poważnym problemem jest zabezpieczenie kredytu bankowego przy pomocy hipoteki obciążającej własność odnośnej nieruchomości. Wierzyciele (w tym banki) na ogół niechętnie podchodzą do propozycji ograniczenia zakresu zabezpieczenia wierzytelności (niekiedy można odnieść wrażenie, jakby banki chciały nawet niewielkie kwoty swych wierzytelności zabezpieczać przy pomocy hipotek na nieruchomościach bardzo cennych).
Załóżmy (czysto hipotetycznie), że właściciel nieruchomości podpisze z Pańską córką umowę, na podstawie której stanie się ona współwłaścicielką nieruchomości; taka umowa (niezależnie od jej rodzaju) powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Skutkiem takiej czynności prawnej byłoby uzyskanie przez Pańską córkę określonej liczby udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.). Udziały te jednak byłyby obciążone hipotecznie – bo teraz dana nieruchomość jest obciążona hipoteką (do powstania hipoteki niezbędne jest jej wpisanie w dziale III księgi wieczystej). Uzyskanie zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki z udziałów nabywanych przez Pańską córkę mogłoby być bardzo trudne.
Przedstawiony przez Pana opis sytuacji jest kolejnym z ogromnej liczby przykładów na funkcjonowanie odwiecznej prawidłowości, że łatwiej jest coś (zwłaszcza cennego) dać, niż odzyskać (lub uzyskać w zamian). To dobrze, że Państwo w ogóle zastanawiają się nad powagą sytuacji (sporo ludzi żyje w nieświadomości, przynajmniej do wystąpienia poważnych problemów). Byłoby znacznie lepiej, gdyby odnośna nieruchomość (art. 46 K.c.), na której powstał dom – stanowiący część składową nieruchomości (art. 47 i art. 48 K.c.) – była kupowana wspólnie przez Pańską córkę oraz przez owego Pana; wtedy każdemu ze współwłaścicieli przysługiwałaby określona liczba udziałów we współwłasności (art. 204 K.c.) – dotycząca zarówno gruntu, jak i jego części składowych (art. 46 – art. 48 K.c.), w tym domu. Gdyby Pańska córka nie korzystała z kredytu bankowego, to jej udziały we współwłasności prawdopodobnie byłyby wolne od obciążenia hipotecznego – gdyby nie doszło do obciążenia jej udziałów w celu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez współwłaściciela nieruchomości.
Odnośnie do Pańskich słów – cytuję: „W umowie kredytowej z bankiem występuje tylko konkubent”. W przedstawionym przez Pana stanie rzeczy, należy się tylko cieszyć z tego, że Pańska córka jest przynajmniej wolna od zadłużenia wobec banku. Wprawdzie nie ma żadnych udziałów w nieruchomości z domem (w który zainwestowała), ale też nie ciąży na niej prawny obowiązek spłacania zobowiązania kredytowego. Byłoby o wiele gorzej (dla Pańskiej córki), gdyby w tej (i tak ryzykownej) sytuacji była także dłużniczką kredytową w związku z kredytem spożytkowanym na cudzą nieruchomość. Umowa kredytowa nie czyni nikogo właścicielem (ani współwłaścicielem) żadnej nieruchomości – taka umowa dotyczy kredytu. Aby na podstawie umowy stać się właścicielem nieruchomości, należy zawrzeć w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.) umowę skutkującą przeniesieniem (art. 155 K.c.) własności albo udziałów we współwłasności.
Prawnie obojętne dla samego zagadnienia własności nieruchomości oraz odnośnej umowy kredytowej są takie okoliczności, jak: zamieszkiwanie lub zameldowanie w sprzedanym mieszkaniu, liczba dzieci Pańskiej córki oraz właściciela nieruchomości.
Za to bardzo istotne jest to, że doszło do zainwestowania pieniędzy w cudzą rzecz oraz to, czyje pieniądze zainwestowano (z opisu sytuacji można wnioskować, że to były pieniądze Pańskiej córki lub Pańskie). W kategoriach ogólnych doszło do bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 – art. 414 K.c.) właściciela przedmiotowej nieruchomości. Pańska córka z tejże nieruchomości korzysta, więc można brać pod uwagę także (co do jej pieniędzy) przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem (art. 224 i następne K.c.).
Jeżeli zabraknie zgody, co do rozwiązania tego problemu, to trzeba będzie skorzystać z drogi sądowej. W orzecznictwie sądów występują linie orzecznicze, w tym związane z majątkiem konkubentów – jakże często „zapisywanym” na dane osobowe jednego z nich (zwłaszcza w odniesieniu do składników majątkowych o dużej wartości). Są różne podejścia do rozwiązywania sporów prawnych z tego zakresu. Sporo propozycji i wariantów (w tym związanych z orzecznictwem) zawarł pan Mirosław Nazar w książce pod tytułem Rozliczenia majątkowe konkubentów. Minęło ponad 20 lat od ukazania się tej książki, wydano wiele orzeczeń sądowych – mimo to wątpliwości i kontrowersje pozostają. Niektórzy proponują nawet odpowiednie stosowanie do konkubinatów przepisów o zagadnieniach majątkowych w małżeństwie – art. 31 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dużo częściej stosuje się odpowiednio (to jest przez analogie) przepisy Kodeksu cywilnego – np. dotyczące: współwłasności lub umowy spółki cywilnej (która w praktyce jednak na ogół zawierana jest w celach gospodarczych).
Jeśli zaś Pańska córka i właściciel nieruchomości dojdą do porozumienia (być może także z Pańskim udziałem, jeśli Pańskie pieniądze zainwestowano w ową nieruchomość), to również proponuję unikać wariantów nadmiernie uproszczonych. W dodatku proszę brać pod uwagę to, że dotyczące nieruchomości transakcje są na ogół sprawdzane przez Krajową Administrację Skarbową, która za prawnie istotną okoliczność mogłaby uznać zainwestowanie „po cichu” pieniędzy w cudzą nieruchomość.
W zakresie samego prawa własności nieruchomości, właściciel nieruchomości może zawrzeć z Pańską córką (a może także z Panem, w przypadku zainwestowania Pańskich pieniędzy) umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której to umowy określona liczba udziałów we współwłasności zaczęłaby przysługiwać Pańskiej córce (a może również Panu, w przypadku zainwestowania Pańskich pieniędzy). Pozostaje kwestią otwartą rodzaj umowy.
Wiele osób w kontekstach rodzinnych decyduje się na zawarcie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.). Często wiąże się to z chęcią skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. To zwolnienie podatkowe może dotyczyć osób z pierwszej grupy podatkowej, zaś konkubenci najczęściej są osobami spoza pierwszej grupy podatkowej (to jest objętej odnośnym zwolnieniem podatkowym). Wobec tego umowa darowizny wiązałaby się z obowiązkiem zapłacenia podatku od darowizny („zachęta podatkowa” więc nie wchodzi w grę). Wartość przedmiotu darowizny może być uwzględniana przy obliczaniu zachowku (art. 991 i następne K.c.). Z darowizną może się wiązać „skarga pauliańska” (art. 527 i następne K.c.) – istotne w przypadku długów zbywcy.
Ze sprzedażą zapewne wiązałby się obowiązek podatkowy właściciela nieruchomości. Trudno rozważać szczegóły – nie tylko z uwagi na częste zmiany prawa podatkowego (a ewentualna sprzedaż mogłaby mieć miejsce w przyszłości), ale także dlatego, że niekiedy budynki faktycznie mieszkalne są składnikami „majątku firmowego” (związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej), z czym mogą wiązać się dodatkowe okoliczności (np. dotyczące opodatkowania).
Proszę rozważyć zawarcie ugody (art. 917 i 918 K.c.); jeżeli ugoda miałaby skutkować zmianą własności nieruchomości (np. nabyciem udziałów we współwłasności przez Pańską córkę), to należałoby ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Ugoda powinna wiązać się ze wzajemnymi ustępstwami stron. Pańska córka ustępowała dotychczas – pora więc rozważyć ustępstwa właściciela nieruchomości (np. zbycie na jej rzecz określonej liczby udziałów we współwłasności, niejako w zamian za rezygnację z dochodzenia roszczeń z tytułu zainwestowania przez nią w cudzą nieruchomość). Do ugody mogłoby dojść np. po zawezwaniu właściciela nieruchomości do próby ugodowej przed sądem rejonowym – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego; z takim wezwaniem wiąże się niska opłata sądowa. Oczywiście, strony mogłyby wcześniej omówić warunki ugody – by propozycja ugodowa (przed sądem przedstawiona) miała sporą szansę na aprobatę ze strony właściciela nieruchomości. Ugodę należałoby przedstawić sądowi do akceptacji. Byłoby bardzo dobrze, gdyby także bank (jako wierzyciel hipoteczny) zgodził się, by nabywane przez Pańską córkę udziały we współwłasności były wolne od obciążenia hipotecznego.
Od kilkunastu lat pozostawałem w związku nieformalnym (konkubinacie). Moja partnerka niedawno zmarła, była ona jedyną najemczynią mieszkania socjalnego....
Konkubent zostawił nas z kredytem hipotecznym na mieszkanie
Zamierzam kupić razem z przyjaciółką, z którą żyję w nieformalnym związku, nowe mieszkanie od dewelopera. Ponosimy koszty zakupu po równo...
Partnerka wyrzuciła mnie z domu, zatrzymując moje rzeczy, co robić?