Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/sprzeciw-na-przeksztalcenie-lokali-z-mieszkalnych-na-uslugowo-uzytkowe-we-wspolnocie-mieszkaniowej,599,p.html
Timestamp: 2020-07-13 03:51:14
Legal References Found: art. 140
 art. 6
 art. 22
 art. 22
 art. 71
 art. 71
 art. 31
 art. 18
 art. 18

Document Content:
Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2020-03-09
Większościowy udziałowiec kamienicy z kilkunastoma mieszkaniami, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa, zwrócił się z wnioskiem do wydziału architektury miasta o przekształcenie dwóch lokali mieszkalnych, których jest właścicielem, w lokale usługowe. O fakcie tym urząd poinformował pozostałych członków wspólnoty. Procedura przekształceniowa jest w toku. Przedmiotowe lokale zostały kilka miesięcy temu wynajęte przez ich właściciela firmie budowlanej, która je remontuje w celu przystosowania do zamieszkania czasowego dla swoich pracowników. Innymi słowy – ma w nich funkcjonować hotel pracowniczy, o czym zarząd oficjalnie poinformował członków na zebraniu wspólnoty. Jak możemy się przeciwstawić przekształceniu lokali z mieszkalnych na usługowo-użytkowe? Co możemy zrobić jako właściciele mieszkań i to położonych w tym samym pionie pomiędzy tymi lokalami? Czy przepisy pozwalają na urządzenie w kamienicy zamieszkałej przez stałych lokatorów hotelu pracowniczego? Chyba mają tu jakieś znaczenie względy bezpieczeństwa lokatorów, np. pożarowego. O prowadzonym remoncie tych mieszkań powiadomiliśmy Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który właśnie przeprowadził inspekcję, ale nie znamy rezultatów. Co możemy jeszcze zrobić?
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej
Zacznijmy od tego, że zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Natomiast art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, że: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. W art. 22 tejże ustawy określono zaś czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu:
Zmiana przeznaczenia lokalu jako czynność przekraczająca zwykły zarząd
Jak z tego wynika, ustalenie, czy zmiana przeznaczenia lokalu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, wymaga sięgnięcia do dorobku orzecznictwa. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08) wskazał, że uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w powyższym przepisie. Czynności te dotyczą jedynie zarządu nieruchomością wspólną i nie mogą ingerować w odrębne prawo własności.
Właścicielowi przysługuje uprawnienie do korzystania z rzeczy (ius utendi) zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności i w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, w szczególności zaś uprawnienie do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. W ramach uprawnienia do korzystania z rzeczy właściciel ma prawo używania rzeczy, również takiego, które prowadzi do jej unicestwienia (zużywania rzeczy), a także do jej zniszczenia. Na uprawnienie do korzystania z rzeczy przez właściciela składają się uprawnienia do dokonywania zarówno czynności faktycznych, jak i czynności prawnych odnoszących się do rzeczy. Sposób dokonywania tych czynności jest uzależniony od tego, o jaką rzecz chodzi. Duże zróżnicowanie rzeczy uniemożliwia określenie wszystkich możliwych sposobów i form korzystania z nich (zob. W. Szydło, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz K.c., 2014, s. 303-304).
Jak wskazał dalej SN w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r. (IV CSK 393/07) – zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy o własności lokali. Dlatego też zmiana przeznaczenia własności lokalu stanowiącego odrębną własność nie wymaga zgody wspólnoty. Nie ma przy tym znaczenia, iż nastąpi zwiększona możliwość korzystania z części wspólnych. Proszę jednak zauważyć, że jeżeli remont oraz zmiany ingerują w części wspólne budynku – elewację, klatkę schodową itp., to do tego typu działań wymagana jest uchwała wszystkich współwłaścicieli, w takim aspekcie mogą Państwo skutecznie blokować te działania.
Pomocne w Państwa sprawie mogą okazać się przepisy ustawy – Prawo budowlane. Na Wprawdzie w obecnie obowiązujących przepisach nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, które rodzaje działalności gospodarczej mogą być prowadzone „w domu” bez zmiany sposobu użytkowania. Jednak tutaj z odpowiedzią śpieszy Prawo budowlane, gdzie w art. 71 ust. 1 pkt 2 czytamy: „Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”.
Niestety, jest to jedyny przepis regulujący powyższą wątpliwość. Nie ma w ustawie, ani w żadnym innym akcie enumeratywnego wyliczenia działalności, które wymagają lub nie wymagają zmiany sposobu użytkowania lokalu. Dlatego rozważając wątpliwości, należy mieć na uwadze istotę każdego przypadku. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2017 r.:
„Legalna definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego opiera się na przykładowym wskazaniu sytuacji, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (jego części) jest podjęcie w nim takiej działalności, do której mają zastosowanie inne normy z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź dotyczące wielkości lub układu obciążeń, aniżeli normy, które znajdowały zastosowanie do dotychczasowego sposobu użytkowania. Przyjęta przez ustawodawcę formuła »podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego...« (w przeciwieństwie do formuły, np. »podjęcie działalności zwiększającej ryzyko pożarowe«) wskazuje na zamierzone odwołanie się ustawodawcy do pewnych norm (»warunków«), które mogą mieć zastosowanie do nowo podjętej działalności. Celem reglamentacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332) jest zapewnienie zgodności obiektów budowlanych z przepisami (art. 4 ustawy – Prawo budowlane). Zasadne jest zatem reglamentowanie nowego sposobu użytkowania obiektu ze względu na podjęcie działalności, do której mają zastosowanie inne (względem dotychczasowego sposobu użytkowania) normy wynikające z przepisów prawa – z reguły z zakresu bezpieczeństwa, czy techniczne” (II OSK 964/15).
Co ważne – zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje skutki określone w art. 71 ust. 1 Prawo budowlane, może wymagać uzyskania pozwolenia właściwego organu. Na przykład znaczące zwiększenie realizowanej już działalności wytwórczej lub usługowej w danym obiekcie mogą powodować niekorzystne dla otoczenia skutki i tym samym wymagać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zatem nie chodzi tylko o przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania.
Dlatego też, w mojej ocenie, słusznie Państwo postąpili informując o prowadzonych pracach Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jako osoby zainteresowane mogą Państwo jak najbardziej dowiadywać się o etapach podejmowanych działań przez ten organ. Jak już wskazałam — sama zmiana sposobu użytkowania lokalu nie wymaga zgody ogółu współwłaścicieli, jednak forma prowadzonej działalności, która będzie ingerować w Państwa części wspólne, już tak, np. powieszenie szyldu na elewacji, zwiększone korzystanie z korytarza itp. Dlatego też, zgodnie z treścią art. 31 ustawy o własności lokali, powinni Państwo zwołać zebranie, na którym przedstawią projekt uchwały, w której zakazują Państwo prowadzenia działalności w postaci hotelu, gdyż ingeruje to w Państwa wspólną część. Zebrania ogółu właścicieli lokali: 1. mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1; 2. zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.