Source: https://nadzoryinwestorskie.pl/sposoby-prowadzenia-budowy-a-nadzor/
Timestamp: 2020-02-28 21:42:05
Legal References Found: art.17
 art. 27
 art. 17
 art. 21
 art. 23
 art.57

Document Content:
﻿ Sposoby prowadzenia budowy a nadzór | Nadzory inwestorskie
Wybór sposobu prowadzenia budowy wpływa przede wszystkim na ogólny koszt inwestycji oraz na poziom zaangażowania Inwestora w budowę.Jednym ze sposobów jest zatrudnienie Inwestora Zastępczego bądź zlecenie wykonywania robót jednej firmie czyli Generalnemu Wykonawcy.
Inwestor Zastępczy to osoba lub firma, która staje się pełnomocnikiem Inwestora bezpośredniego i w jego imieniu zajmuje się organizacją budowy. Po oddaniu projektu i udostępnieniu miejsca budowy, Inwestor nie musi się niczym przejmować. Do obowiązków Inwestora Zastępczego należy bowiem załatwienie wszelkich wymaganych przez prawo pozwoleń, zorganizowanie całego procesu budowy, zatrudnienie kierownika budowy z uprawnieniami, zakup materiałów budowlanych oraz czuwanie nad wykonaniem i odbiorem robót. Zatrudniając Inwestora Zastępczego, Inwestor bezpośredni nie musi nadzorować przebiegu budowy i osobiście rozmawiać z wykonawcami. Niewątpliwą zaletą zatrudnienia Inwestora Zastępczego jest także możliwość uzyskania wyższych rabatów od cen materiałów budowlanych, niż te, które mógłby wynegocjować sam Inwestor bezpośredni. Często bowiem zamówienie obejmuje materiały dla kilku budów jednocześnie. Zlecając budowę Inwestorowi Zastępczemu można być pewnym, że inwestycja będzie realizowana szybko i oszczędnie. Inwestor Zastępczy w procesie budowlanym jest pełnomocnikiem, który reprezentuje interesy Inwestora bezpośredniego przed wykonawcami.
W przypadku zlecenia prowadzenia budowy Generalnemu Wykonawcy, inaczej mówiąc Kierownikowi Projektu, Inwestor bezpośredni podpisuje z nim umowę na realizację inwestycji (na gotowo) lub w innym wybranym zakresie, na określonych warunkach, płaci i w ustalonym w umowie terminie odbiera budynek. Nie musi się zatem martwić praktycznie o nic, gdyż Generalny Wykonawca może w imieniu Inwestora przygotować wniosek o pozwolenie na budowę i złożyć go w urzędzie oraz wziąć udział w pozostałych postępowaniach administracyjnych. Przygotuje także różne propozycje materiałowe, przedstawi kosztorys, harmonogram prac i dostaw materiałów. Generalny Wykonawca dokonuje także zakupów materiałów budowlanych, organizuje potrzebny sprzętu i zleca prace odpowiednim ekipom budowlanym W imieniu Inwestora wynegocjuje też stawki wykonawców, kontrolując przy tym koszty i jakość. Generalny Wykonawca w porównaniu do Inwestora Zastępczego jest dla Inwestora bezpośredniego stroną i niejako pełnomocnikiem zatrudnianych przez siebie ekip.
Należy jednak pamiętać, że zatrudnienie Generalnego Wykonawcy podwyższa końcową wartość inwestycji w porównaniu z realizacją przy udziale Inwestora Zastępczego. Wynagrodzenie Generalnego Wykonawcy to kilka procent ogólnej wartości robót.
W przypadku gdy Inwestor nie zawrze kompleksowej umowy z Inwestorem Zastępczym musi zawierać umowy z wykonawcami. Ważne aby wcześniej Inwestor zorientował się do czego powinni zobowiązać się wykonawcy w tych umowach. Niełatwym zadaniem Inwestora jest także znalezienie odpowiedniej firmy budowlanej. Przed zawarciem umowy z firmą wykonawczą należy zebrać jak najwięcej informacji o dotychczasowych inwestycjach realizowanych przez firmę, zorientować się gdzie kupują materiał, jakim dysponują sprzętem. Nieoceniona w takiej sytuacji jest opinia innych Inwestorów korzystających już wcześniej z usług tej firmy.
Niezależnie od tego jaki sposób prowadzenia budowy wybierze Inwestor to niezmienny jest fakt, że uczestnikami tego procesu, według art.17 Prawo Budowlane są:
Inwestor lub Inwestor Zastępczy,
Jedną z ważniejszych osób na budowie jest projektant. Bez jego ustaleń nie jest możliwe rozpoczęcie procesu budowy, a przy tym ma także możliwość wstrzymania budowy.
1. Opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia.
2. Uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów.
3. Wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań.
stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji projektem;
5. Zapewnienie sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego pod względu zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego.
W trakcie realizacji budowy projektant ponadto ma prawo do wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji. Wpisem do dziennika budowy może żądać wstrzymania robót w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania prac niezgodnie projektem.
Dla Inwestorów nie dysponujących czasem i nie mających doświadczenia w prowadzeniu inwestycji budowlanej najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie Inspektora nadzoru inwestorskiego. W niektórych przypadkach organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę może nałożyć na Inwestora taki obowiązek.
Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia Inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, Inwestor wyznacza jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie. Inspektor nadzoru inwestorskiego wykonując nadzór na podstawie umowy z Inwestorem odpowiada za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy.
Należy pamiętać, że według Prawa Budowlanego łączenie funkcji kierownika budowy i Inspektora nadzoru inwestorskiego jest niedopuszczalne.
1. Reprezentowanie Inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli nad zgodnością realizacji projektu z pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej.
2. Sprawdzanie jakości wykonywanych robót, wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów wadliwych i nie dopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie.
3. Sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania.
Wymienione powyżej obowiązki Inspektora wynikają tylko i wyłącznie z ustawowego sprawowania nadzoru. W ramach zawartej umowy o nadzór inwestorski pomiędzy Inwestorem a Inspektorem, strony mogą przewidzieć także dodatkowe zadania w ramach tej umowy.
Rozbudowaną i dostosowaną do potrzeb rynku inwestorskiego wersją nadzoru inwestorskiego jest instytucja Inżyniera Kontraktu, szczególnie gdy działa zgodnie z art. 27 Prawa budowlanego w postaci grupy Inspektorów. Udział Inżyniera Kontraktu pozostaje jednak instytucją w pełni dobrowolną i nieobjętą do tej pory przepisami prawa.
Inżynier kontraktu jest zespołem specjalistów, jednostką będącą nowym uczestnikiem procesu budowlanego. Zakres zadań Inżyniera Kontraktu wyklucza bowiem praktycznie jednoosobowe sprawowanie tej funkcji. Omawiana instytucja występuje głównie w przedsięwzięciach współfinansowanych przez Unię Europejską, zgodnie z zasadami ustalonymi przez FIDIC. Działa przede wszystkim na podstawie Prawa budowlanego, umowy z Inwestorem, oraz jeżeli jest taka wola stron o ujednolicone warunki kontraktowe FIDIC. Kontraktem zaś jest umowa, której stronami jest Inwestor i Wykonawca.
Podstawowym zadaniem Inżyniera kontraktu jest:
nadzór techniczny nad robotami budowlanymi i jakością ich wykonywania,
nadzór nad całością dokumentacji sporządzanej przez wykonawcę,
sprawowanie kontroli prawidłowości stosowania procedur unijnych oraz dopełnienie w tym zakresie wszelkich formalności (większość projektów, w ramach których zatrudniany jest inżynier kontraktu to inwestycje współfinansowane z funduszy UE).
Funkcje Inżyniera Kontraktu sprawuje grupa która, składa się najczęściej z Inżyniera-rezydenta, Inspektorów nadzoru inwestorskiego oraz innych specjalistów, w zależności od specyfiki projektu. Inżynier-rezydent jest koordynatorem całej inwestycji budowlanej i musi na stałe przebywać na terenie budowy i uczestniczyć we wszystkich ważnych zdarzeniach. Jeżeli Inżynier-rezydent posiada też odpowiednie uprawnienia, może pełnić funkcję jednego z Inspektorów nadzoru inwestorskiego. Jeżeli prowadzenie inwestycji wiąże się z obecnością nadzoru inwestorskiego, oni również wchodzą w skład instytucji- Inżynier Kontraktu.
Kierownik budowy nadzoruje ekipę budowlaną, prowadzi dziennik budowy i koordynuje każdy etap budowy. Kierownik budowy musi posiadać odpowiednie uprawnienia i kwalifikacje.
Do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia budowy kierownik budowy dołącza:
zaświadczenie o posiadaniu stosownych kwalifikacji.
1. Protokolarne przejęcie od Inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego.
2. Prowadzenie dokumentacji budowy.
3. Zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy:
wprowadzanie niezbędnych zmian w informacji oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych,
4. Wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu.
5. Zawiadomienie Inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem.
6. Realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy.
7. Zgłaszanie Inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru.
8. Przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego.
Kierownik budowy jest zobowiązany do:
prowadzenia dziennika budowy,
umieszczenia na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia,
zabezpieczenia terenu budowy.
W tym miejscu należy rozwinąć temat dziennika budowy, który stanowi część składową dokumentacji budowy i ma status dokumentu urzędowego. Dla zachowania formy dokumentu urzędowego wymagane jest prowadzenie dziennika budowy w sposób zgodny z przepisami, a to zadanie należy właśnie do kierownika budowy. W związku z tym, że dziennik budowy jest przeznaczony do rejestracji przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, musi być prowadzony w taki sposób, aby z dokonywanych w nim wpisów wynikała kolejność zdarzeń i okoliczności, które miały miejsce na budowie.
Inwestor na pierwszej stronie dziennika budowy zamieszcza imię i nazwisko wykonawcy lub nazwę firmy oraz nazwiska osób sprawujących kierownictwo budowy i robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski, podając ich specjalności i numery uprawnień budowlanych. Osoby te z kolei potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. Ta informacja jest niezwykle istotna, dzięki niej wiadomo jakie osoby są odpowiedzialne za budowę, kto i w jakim zakresie wykonuje samodzielne funkcje techniczne na budowie. W ten sposób łatwo można wskazać osoby, które ponoszą odpowiedzialność karną i zawodową za nieprawidłowości na budowie.
Wobec powyższego wiadomo, które z tych osób mogą dokonywać wpisów w dzienniku budowy. Są to:
Osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy, na podstawie § 11,15 i16 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. Nr 25, poz. 133) oraz § 15 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz. U. Nr 38, poz. 455),
Pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.
Istnieją jeszcze inne przepisy, które dają możliwość dokonywania wpisów do dziennika budowy pracownikom innych organów, do których należą m.in.:
wojewódzki konserwator zabytków lub działający z jego upoważnienia pracownicy wojewódzkiego urzędu ochrony zabytków, prowadzący kontrolę przestrzegania i stosowania przepisów dotyczących ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, na podstawie ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.),
inspektor pracy na podstawie ustawy z dnia 6 marca 1981 r. o Państwowej Inspekcji Pracy (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1362 z późn. zm.),
państwowy inspektor sanitarny, na podstawie ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz. U. z 1998 r. Nr 90, poz. 575 z późn. zm.).
Kolejne strony dziennika budowy są przeznaczone na wpisy dotyczące przebiegu robót budowlanych. Każdy wpis powinien być oznaczony datą i podpisany przez osobę dokonująca wpisu wraz z podaniem imienia, nazwiska, wykonywanej funkcji i nazwy jednostki organizacyjnej lub organu, który reprezentuje. W przypadku zmiany kierownika budowy, kierownika robót, inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski w trakcie wykonywania robót budowlanych w dzienniku budowy dokonuje się odpowiedniego wpisu. Określa się wówczas stan zaawansowania i zabezpieczenia przekazywanej budowy, a wpis ten potwierdza się datą i podpisami osoby przekazującej i przejmującej obowiązki. Pod każdym wpisem w dzienniku budowy osoby, których wpis dotyczy, potwierdzają podpisem i datą zapoznanie się z jego treścią. Fakt zamknięcia dziennika lub jego kontynuację w następnym, kolejno numerowanym tomie, stwierdza kierownik budowy odpowiednim wpisem w dzienniku.
Każdy z wymienionych w art. 17 Ustawy – Prawo budowlane uczestników procesu budowlanego ma prawo dokonywania wpisów w dzienniku budowy, co wynika wprost z przepisów tej ustawy.
Zgodnie z art. 21 Prawa budowlanego projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji oraz żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem.
Kierownik budowy jest odpowiedzialny za prowadzenie dziennika budowy i w tym zakresie spoczywają na kierowniku jeszcze inne obowiązki. Kierownik budowy ma bowiem obowiązek zawiadomienia Inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem. Powinien również czuwać nad realizacją zaleceń wpisanych do dziennika budowy, a na zakończenie budowy powinien dokonać zgłoszenia obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy. Poza tym kierownik budowy przygotowuje dokumentację powykonawczą obiektu budowlanego, w której skład wchodzi także dziennik budowy (art. 22).
W ramach uprawnień Inspektora nadzoru inwestorskiego jest prawo wydawania kierownikowi budowy lub kierownikowi robót poleceń, które należy potwierdzić wpisem do dziennika budowy. Mogą one dotyczyć usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych (art. 26 pkt 1).Kierownik budowy natomiast zgodnie z art. 23 pkt 2 ma prawo ustosunkowywać się w dzienniku budowy do poleceń Inspektora nadzoru inwestorskiego oraz do wszelkich zaleceń wpisanych do dziennika.
W myśl art.57 ust.1 do obowiązków Inwestora, odnośnie dziennika budowy, należy dołączenie oryginału dziennika budowy do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Do obowiązków Inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W praktyce wykonywaniem obowiązków Inwestora może, na podstawie zawartej umowy, zajmować się inny podmiot do tego uprawniony.
W umowie o zastępstwo inwestycyjne Inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec Inwestora bezpośredniego do przejęcia na siebie jego obowiązków wynikających z umowy o roboty budowlane, reprezentowania go wobec osób trzecich, czuwania nad przebiegiem prac zgodnie z harmonogramem, realizacją poszczególnych etapów budowy, jakością wykonanych działań i zgodnością zarówno z normami jak i ze specyfikacją całej inwestycji. Jednocześnie ponosi pełną odpowiedzialność za zgodność wykonanych prac z zamówieniem przedłożonym przez Inwestora. Inwestor bezpośredni zobowiązuje się natomiast do sfinansowania inwestycji.
W przypadku zlecenia prowadzenia budowy Generalnemu Wykonawcy czyli Kierownikowi Projektu, Inwestor bezpośredni podpisuje z nim umowę na realizację inwestycji w wybranym zakresie, na określonych warunkach, płaci i w ustalonym w umowie terminie odbiera budynek. Nie musi się zatem martwić praktycznie o nic. Należy jednak pamiętać, że wynagrodzenie Generalnego Wykonawcy to kilka procent ogólnej wartości robót.
Inwestor nie musi sam sprawować nadzoru i kontroli na budowie, może powołać Inspektora nadzoru inwestorskiego. Poza tym organ wydający pozwolenie na budowę (starosta) może w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko nałożyć na Inwestora obowiązek ustanowienia Inspektora nadzoru. Jeśli zatrudnienie Inspektora nie jest nałożone z obowiązku to warto zatrudnić taką osobę w ramach swojej inwestycji budowlanej. Z reguły kierownik budowy jest jednocześnie przedstawicielem wykonawcy, a zatrudniony przez Inwestora Inspektor będzie reprezentował jego interesy. Będzie sprawował władzę nad robotnikami i nadzorował wykonywane prace. Inwestor zyska przez to pełną kontrolę nad przebiegiem budowy, która będzie realizowana zgodnie z założonym harmonogramem i planem prac. Funkcję Inspektora może bowiem sprawować jedynie osoba posiadająca odpowiednie przygotowanie i kwalifikacje budowlane.
Odmiennie niż Inspektor inwestorski, Inżynier Kontraktu ma być podmiotem bezstronnym i niezależnym od osoby Inwestora co wynika z warunków FIDIC. Inżynier kontraktu nigdy nie jest stroną umów zawieranych pomiędzy Inwestorem a Wykonawcą i jest instytucją bez podstaw ustawowych i w pełni dobrowolną. Zakres zadań zaś, jest efektem zastosowania ujednoliconych warunków kontraktowych FIDIC, a nie narzuconych ram prawnych. Obecność instytucji Inżyniera Kontraktu to zapewnienie, że inwestycja zostanie ukończona zgodnie z wymogami kontraktu, a odpowiednio sporządzone raporty pozwolą na sprawne i rzetelne rozliczenie dotacji z Unii Europejskiej.