Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0112-kdil3-2-4011-451-2018-1-tr
Timestamp: 2019-01-24 08:13:49
Legal References Found: art. 21
 art. 21
 art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 1
 art. 1

Art. 21
 art. 3
 art. 3
 art. 21
 FSK 
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 3
 art. 21
 art. 87
 art. 21

Document Content:
0112-KDIL3-2.4011.451.2018.1.TR | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0112-KDIL3-2.4011.451.2018.1.TR
W rozpatrywanej sprawie przeniesienie własności lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego na rzecz Wnioskodawczyni nastąpi w roku 2019, tj. po upływie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie miało zastosowania w niniejszej sprawie.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2018 r. (data wpływu 4 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
Wnioskodawczyni pozostaje we związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w dniu 23 lipca 2012 r. nabyli na współwłasność z matką Wnioskodawczymi lokal mieszkalny. Udział małżonków w lokalu wynosił 2/3, a matki Wnioskodawczyni 1/3 części własności lokalu. Cena za zakup lokalu wyniosła 251 174 zł.
W dniu 4 czerwca 2014 r. matka darowała Wnioskodawczyni posiadany przez nią udział wynoszący 1/3 części własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
W dniu 26 stycznia 2016 r. nieruchomość została przez współmałżonków sprzedana. Zbycie lokalu nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym lokal został nabyty, zatem stanowiło źródło przychodu podatkowego, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych (dalej jako updof). Cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 240 000 zł.
Wobec powyższego, małżonkowie złożyli zeznania podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu ze zbycia nieruchomości na formularzu PIT-39, wykazując przychody i koszty związane ze sprzedaną nieruchomością odpowiednio do wysokości posiadanego w niej udziału, tj. Wnioskodawczyni w udziale 2/3 części, a jej współmałżonek w udziale 1/3 części własności lokalu. Przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na Wnioskodawczynię wyniósł 160 000 zł, a na jej małżonka 80 000 zł.
W przypadku małżonka Wnioskodawczyni sprzedaż nastąpiła ze stratą podatkową; koszt nabycia nieruchomości przekroczył cenę sprzedaży.
Natomiast, w zeznaniu Wnioskodawczyni (w związku z nabyciem 1/3 udziału w nieruchomości w drodze darowizny) powstał dochód. Dochód ze zbycia nieruchomości został w złożonym zeznaniu, w pełnej kwocie, zadeklarowany jako zwolniony na podstawie art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychód osiągnięty na sprzedaży nieruchomości małżonkowie przeznaczyli w całości na własne cele mieszkaniowe, tj. podjęli decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego, z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym celu w trakcie roku 2018 zawarli z deweloperem umowę deweloperską i na jej podstawie dokonywali wpłat kolejnych transz ceny zakupu nowego mieszkania, zgodnie z przewidzianym w umowie harmonogramem. Dotychczas wydatkowane na zakup mieszkania zostało 140 000,00 zł. Do końca bieżącego roku wpłacona zostanie na zakupu mieszkania kwota w wysokości łącznie 160 000,00 zł. Pozostała część ceny zostanie zapłacona na początku roku 2019 r.
Deweloper, w terminie do 31 grudnia 2018 r., zobowiązał się wznieść budynek mieszkalny, w którym jeden z lokali mieszkalnych jest przeznaczony dla małżonków. Lokal mieszkalny, którego dotyczy umowa deweloperska jest skonkretyzowany i szczegółowo w niej opisany.
Przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie poprzedniego mieszkania, cała kwota przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię z jego sprzedaży zostanie wydatkowana na zakup nowego mieszkania.
Umowa przenosząca własność lokalu zostanie zawarta już po upływie dwuletniego okresu, o którym mowa powyżej, czyli w trakcie roku 2019, tj. w terminie do trzech miesięcy po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.
Zatem, w okresie, o którym mowa w ar. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie miało miejsca przeniesienie własności lokalu, ale osiągnięty przez Wnioskodawczynię przychód zostanie w pełnej wysokości wydatkowany na zakup nowego mieszkania.
Czy wydatki na zakup lokalu mieszkalnego poniesione na podstawie umowy deweloperskiej są wydatkami na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 updof?
Czy Wnioskodawczyni prawidłowo wykazała w swoim zeznaniu rocznym dochód ze sprzedaży nieruchomości osiągnięty w trakcie roku 2016 jako zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Wydatki poniesione na zakup lokalu mieszkalnego, poniesione na podstawie umowy deweloperskiej, stanowią wydatki uprawniające do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Do wydatków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, zgodnie z ust. 25 art. 21 updof, należy zaliczyć m.in. wydatki poniesione na:
Ustawodawca wymienia zatem pośród kategorii wydatków na własne cele mieszkaniowe, zarówno wydatki na zakup lokalu mieszkalnego – lit. a, jak i na jego budowę – lit. d powyżej zacytowanego przepisu.
W ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako uopnlm) zdefiniowano umowę deweloperską jako umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 5 uopnlm.). Z kolei przez przedsięwzięcie deweloperskie ustawa nakazuje rozumieć proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną (art. 3 pkt 6 uopnlm).
Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d odnosi się z kolei do wydatku na budowę własnego lokalu mieszkalnego. W myśl prawa budowalnego budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także prace polegające na odbudowie, rozbudowie, nadbudowie obiektu budowlanego (tak art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Przepisy prawa budowlanego nie definiują budowy lokalu mieszkalnego, który sam w sobie nie jest obiektem budowlanym, co wynika z art. 3 pkt 1-5 Prawa budowlanego. Budowy lokalu mieszkalnego nie definiuje również prawo podatkowe.
Należy zatem uznać, iż budowa lokalu mieszkalnego następuje właśnie w toku realizacji umowy deweloperskiej. Zadaniem dewelopera jest bowiem w pierwszej kolejności wybudowanie budynku (wykonanie wszystkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym), w którym znajdować się będzie lokal, w odniesieniu do którego ma być ustanowiona na rzecz nabywcy odrębna własność, a dopiero po wybudowaniu budynku – ustanowienie odrębnego prawa własności lokalu.
Zatem pod względem przepisów updof, sytuacja osoby ponoszącej wydatki na zakup lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy deweloperskiej jest analogiczna względem osoby wydatkującej środki na budowę domu we własnym zakresie np. jako inwestora współpracującego z wykonawcą, firmą budowlaną, działającym na jego zlecenie. Ewentualne zróżnicowanie obu form zakupu usługi budowlanej w kontekście uprawnienia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie znajduje podstawy w obowiązujących przepisach prawa, w obu bowiem przypadkach dochodzi do poniesienia wydatków na budowę związaną z realizacją własnych celów mieszkaniowych.
Ze względu, na charakter umowy deweloperskiej, w kontekście brzemienia przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit d updof, dla spełniania warunków zwolnienia, koniecznym jest poniesienie wydatków w toku realizacji umowy deweloperskiej; jest ono bowiem równoznaczne z poniesieniem wydatków na poczet budowy lokalu mieszkalnego.
Jak podała Zainteresowana, stanowisko takie znajduje odzwierciedlenie w wyrokach sądów administracyjnych dotyczących analogicznych spraw. Zgodnie z zaprezentowanym przez Wnioskodawczynię stanowiskiem orzekł, przykładowo: NSA w wyroku z dnia 7 lutego 2018 r., sygn. II FSK 3510/17 oraz w wyroku z dnia z 16 lutego 2018 r., sygn. FSK 413/16, jak również WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 11 października 2018 r., sygn. I SA/Po 528/18.
W związku ze stanowiskiem Wnioskodawczyni zaprezentowanym w odpowiedzi na pytanie nr 1, Wnioskodawczyni uważa, że zadeklarowanie osiągniętego przez nią dochodu jako dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust 1 pkt 131 updof w pełnej wysokości jest prawidłowe. Ze sprzedaży w roku 2016 Wnioskodawczyni osiągnęła przychód w wysokości 160 000 zł i w całości wydatkuje go na zakup nowego mieszkania przed końcem roku 2018.
Skoro wydatki Wnioskodawczyni na własne cele mieszkaniowe przewyższają osiągnięty przez nią przychód ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 131 updof, dochód osiągnięty przez Wnioskodawczynię w roku 2016 jest zwolniony z opodatkowania w pełnej wysokości. Udokumentowane wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Ze względu na fakt, że udział wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyniesie 100% (do 31 grudnia 2018 r. wydatkuje na budowę lokalu mieszkalnego 160 000 zł), dochód w pełnej wysokości podlega zwolnieniu z opodatkowania.
Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 26 stycznia 2016 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, lokal mieszkalny. Przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości małżonkowie przeznaczyli w całości na własne cele mieszkaniowe, tj. podjęli decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego, z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym celu w trakcie roku 2018 zawarli z deweloperem umowę deweloperską i na jej podstawie dokonywali wpłat kolejnych transz ceny zakupu nowego mieszkania, zgodnie z przewidzianym w umowie harmonogramem. W okresie, o którym mowa w ar. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie miało miejsca przeniesienie własności lokalu, ale osiągnięty przez Wnioskodawczynię przychód zostanie w pełnej wysokości wydatkowany na zakup nowego mieszkania.
Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że przedmiotowa sprzedaż stanowiła źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na mocy art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że – co do zasady – dochód osiągnięty przez Zainteresowaną z ww. sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
W celu rozstrzygnięcia ww. kwestii należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1468) oraz przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.) bowiem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowy, inwestora, umowy deweloperskiej czy przedsięwzięcia deweloperskiego.
deweloper - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę;
nabywca - osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
umowa deweloperska - umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
Natomiast stosownie do art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
− przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Ponadto należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) wyjaśniających pojęcie „nabycia” , o którym mowa w art. 21 ust.25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wskazać bowiem należy, że z rzeczonego tytułu w realiach rozpatrywanej sprawy brak było podstaw do wykazania przez Wnioskodawczynię dochodu wolnego od podatku.
Końcowo, odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawczynię orzeczeń sądowoadministracyjnych należy wskazać, że dotyczą on konkretnej, indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym i tylko w nim są wiążące. Dlatego, stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej wskazać należy, że wyroki sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną.
W szczególności tut. organ interpretacyjny nie podziela stanowiska wyrażonego w przywołanych przez Wnioskodawczynię orzeczeniach, z którego wynika, że wpłaty dokonane na rzecz dewelopera stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
0112-KDIL3-2.4011.451.2018.1.TR