Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9947,jak-zapisy-nowej-ustawy-wplyna-na-dzialalnosc-spoldzielni?p=2
Timestamp: 2019-11-18 08:21:42
Legal References Found: art. 1
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 18
 art. 34
 art. 172
 Art. 4
 art. 62

Art. 83
 art. 11
 art. 161
 art. 241
 art. 3
 art. 3
 art. 241

Art. 27
 art. 22
 art. 91
 art. 32
 art. 93
 art. 22
 art. 30

Document Content:
Jak zapisy nowej ustawy wpłyną na działalność spółdzielni? | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Jak zapisy nowej ustawy wpłyną na działalność spółdzielni?
Jacek Frydryszak – prezes zarządu SBM „Dom” oraz Piotr Kłodziński – prezes zarządu MSM „Energetyka”
Jerzy Jankowski ,	Jacek Frydryszak,	Piotr Kłodziński | Administrator 9/2017 | 02.10.2017 | 3
Zdaniem jednego z rozmówców sposób uchwalania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest karygodny: z Sejmu wychodzi uchwalony projekt, aby z Senatu po chwili powrócił do Sejmu inny, który Sejm od ręki przyjmuje.
Rys. redakcja Administratora
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych »
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej a prawo do lokalu »
Dochody spółdzielni do opodatkowania »
Głos w sprawie projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych »
Nowelizacja przepisów Prawa spółdzielczego »
To ingerencja w gospodarkę prywatnego podmiotu
Jacek Frydryszak – prezes zarządu SBM „Dom”, punktuje:
– W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 1 ust. 9 zlikwidowano obowiązek wniesienia wpisowego i udziału, co stanowi bezpośrednią nieuzasadnioną ingerencję ustawodawcy w gospodarkę prywatnego podmiotu. Wpisowe zasilało fundusz zasobowy spółdzielni, z którego pokrywano ewentualne straty.
– Taka sytuacja spowoduje ponadto – twierdzi Jacek Frydryszak – że w spółdzielniach będą dwie grupy członków: ci, co udziały i wpisowe wnieśli przed dniem wejścia w życie ustawy, oraz ci, którzy stali się członkami po jej wejściu w życie. Pojawia się pytanie: czy tym pierwszym należy wpłacone udziały zwrócić? Chyba nie, skoro treść tego ustępu mówi o tym, że przepisów dotyczących udziałów i wpisowego nie stosuje się, zatem również nie stosuje się przepisów o zwrocie udziałów. A skoro nie będzie funduszu udziałowego, to jaka będzie odpowiedzialność członka, który udziałów nie wniósł? Dotychczas odpowiadał on do wysokości wniesionych udziałów.
Wśród zapisów ustawy, które są niekorzystne dla spółdzielni mieszkaniowych, prezes SBM „Dom” wymienia art. 3 ust. 1–3 – wprowadzający członkostwo z mocy prawa, czyli de facto przymusowe, ingerując ponownie w sposób nadmierny w samodzielność podmiotu.
– Ponadto taki zapis, szczególnie w dużych spółdzielniach, z uwagi na konieczność ustalenia kręgu osób, których dotyczy, spowoduje konieczność analizy tysięcy akt członkowskich, wysyłania powiadomień itp. – zauważa J. Frydryszak. I dodaje: – Wybór w zakresie uzyskania i wypowiedzenia członkostwa pozostawiono tylko właścicielom lokali (patrz: art. 3 ust. 31) oraz, co dziwniejsze, najemcom lokali (patrz: art. 3 ust. 34). Taka sytuacja stoi w sprzeczności z zasadą równości członków wynikającą z postanowień art. 18 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze.
Prezes SBM „Dom” uważa ponadto, że zapisy art. 34 ust. 6 są wadliwe, ponieważ wprowadzają instytucję ustania członkostwa z mocy prawa. W pkt 3 tego ustępu za chwilę ustania członkostwa uznano np. zbycie prawa odrębnej własności lokalu. Pojawia się w tym kontekście pytanie:
Skąd spółdzielnia będzie o takim fakcie wiedziała?
Nie ma przepisu nakładającego na zbywcę i nabywcę obowiązku powiadomienia spółdzielni o tym fakcie (w przypadku wskazanym w pkt 2 tego ustępu, czyli zbycie własnościowego prawa do lokalu, o transakcji ma obowiązek powiadomić notariusz na mocy art. 172 ust. 4 ustawy).
Lista uwag jest długa. Art. 4 ust. 41 pkt 2 poprzez dodanie do istniejącego zapisu słowa „i rozliczenie” w sposób zasadniczy likwiduje zasady solidaryzmu, na których oparta jest spółdzielczość mieszkaniowa. Obowiązujące dotychczas przepisy mówią tylko o obowiązku ewidencji wpływów i wydatków – dla celów poglądowych.
Gromadzony fundusz remontowy spółdzielni jest konsumowany na podstawie corocznych planów gospodarczych – w kolejności potrzeb wykazywanych w obowiązkowych kontrolach okresowych (patrz: art. 62 ustawy Prawo budowlane). Nowy zapis ogranicza możliwość prowadzenia robót remontowych tylko do wielkości środków fizycznie posiadanych przez daną nieruchomość. Taka sytuacja komplikuje proces planowania, ponieważ w momencie uchwalania planów remontowych nie będzie wiadomo, ile środków wpłynie na konto funduszu. Ponadto nie podano klucza tych rozliczeń ani okresów rozliczeniowych.
Art. 83 ust. 11 wprowadza obowiązek odczytania listy pełnomocnictw na walnym zgromadzeniu, używając terminu „…po rozpoczęciu walnego zgromadzenia” – to znaczy kiedy?
W praktyce pełnomocnicy mogą przyjść np. po dwóch godzinach od rozpoczęcia zebrania albo wyjść dwie godziny przed jego zakończeniem. Czy to oznacza, że nie będą mieli uprawnień do głosowania?
Przepis jest niejasny i nie bardzo wiadomo, po co został wprowadzony, a jego stosowanie (jak sadzę w każdej spółdzielni inne) może być podstawą do podważania uchwał walnego zgromadzenia.
Z kolei art. 11 ust. 11 eliminuje możliwość wykluczenia członka spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, i wygaśnięcia tego prawa z powodu zaległości w opłatach za co najmniej 6 miesięcy, w trybie postępowania wewnątrzspółdzielczego.
W takich przypadkach spółdzielni przysługiwać będzie prawo żądania wygaśnięcia tego prawa w trybie procesu sądowego. Nie będzie jednak można orzec o wygaśnięciu prawa, jeśli przed zamknięciem rozprawy w II instancji członek wniesie zaległe opłaty.
Biorąc pod uwagę przewlekłość postępowań, w praktyce dłużnik może się finansować zobowiązaniami wobec spółdzielni przez okres kilku lat. W przepisie nie wskazano również, czy zaległe opłaty mają być uiszczone z odsetkami, kosztami procesu, kosztami zastępstwa procesowego itd. (o odsetkach wspomina się w art. 161 ust. 1).
Wątpliwości budzą również zapisy art. 241 ust. 3, które wskazują, że jeśli w danej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy UWL, z chwilą ustania członkostwa (na podstawie art. 3 ust. 7) właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym.
– A co w sytuacji, w której w danej nieruchomości właścicielowi lokalu, pomimo zaistnienia przesłanek z art. 3 ust. 7, członkostwo nie ustanie, ponieważ posiada on inny tytuł prawny w spółdzielni, który uprawnia go do bycia członkiem? – pyta Jacek Frydryszak. – Czy on w takiej sytuacji nie będzie współwłaścicielem tych środków?
Zwraca jednocześnie uwagę na art. 241 ust. 5, który – poza koniecznością rozliczenia się z wpływów i wydatków funduszu remontowego – wprowadza pojęcie rozliczenia „nakładów”, nie definiując go.
– Ta nieścisłość może mieć duże znaczenie w przypadku, gdy słowo „nakłady” będziemy interpretować jako koszty, a nie wydatki – zauważa. I dodaje: – Ponadto w przypadku, w którym to właściciele lokali będą zobowiązani do zwrotu środków (wydatki na nieruchomość przekroczyły wpływy), a tego niezwłocznie, jak wskazuje przepis, nie uczynią, spółdzielni pozostanie egzekucja na drodze postępowania sądowego; w odniesieniu do dużych spółdzielni mogą to być tysiące spraw, co generować będzie dodatkowe koszty, chociażby osobowe.
Prezes Frydryszak nieścisłości zauważa więcej.
Art. 27 ust. 2 stanowi, że w nieruchomościach, w których wyodrębniona jest część lokali i stosujemy zapisy tego artykułu, wprowadzenie stosowania art. 22 ustawy o własności lokali spowoduje konieczność uzgadniania z właścicielami czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymienionych w tym przepisie.
Mamy zatem do czynienia de facto z obsługą wspólnot mieszkaniowych, co będzie się wiązało z dodatkowym nakładem pracy, a w konsekwencji taki zapis spowoduje wyższe koszty funkcjonowania nieruchomości, a co za tym idzie wyższe opłaty.
Ponadto nie wiadomo, czy wystarczy forma podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, czy konieczne będzie organizowanie zebrań.
Jacek Frydryszak odnosi się też do zapisów art. 91 § 41 Prawa spółdzielczego, które eliminują członków zarządu jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej z możliwości prowadzenia lustracji. – Zakaz dotyczy wszystkich pracowników oraz świadczących usługi na rzecz spółdzielni mieszkaniowej radców prawnych i adwokatów. I, co ciekawe, dotyczy tylko spółdzielni mieszkaniowych. Przede wszystkim jest jednak niezgodny z postanowieniami art. 32 Konstytucji RP. Na marginesie – jestem wieloletnim lustratorem i taki zapis odbieram jako ustawowe usankcjonowanie twierdzenia, że dotychczasowe przepisy sprzyjają patologiom. Takie twierdzenia są obrażaniem uczciwych w większości zarządów spółdzielni i lustratorów wywodzących się ze spółdzielni; wyjątki od tej reguły nie mogą stanowić podstawy tworzenia prawa – konkluduje.
Odnosi się również do zapisów art. 93a § 2, rozszerzającego znacznie nadzór ministra nad prywatnym podmiotem, wprowadzając „podejrzenie naruszenia prawa” jako przesłankę do wystąpienia o przeprowadzenie lustracji.
Takim podejrzeniem może być np. anonimowy donos „pokrzywdzonego” członka, co stwarza zagrożenie używania organów władzy publicznej do wewnętrznych rozgrywek. Podobnie jak w poprzednim artykule, przepis ten dotyczy tylko spółdzielni mieszkaniowych.
Ustawa uszczupli kapitał spółdzielni
Piotr Kłodziński – prezes zarządu MSM „Energetyka”, emocjonalnie komentuje zmiany:
– Sposób uchwalania ustawy jest moim zdaniem karygodny: z Sejmu wychodzi uchwalony projekt, aby z Senatu po chwili powrócił do Sejmu inny, który Sejm od ręki przyjmuje. Istotne zmiany zostały wprowadzone bez żadnych konsultacji, w tym ze środowiskiem spółdzielczym.
Wprowadzono zasadę nabycia praw członkowskich z mocy ustawy, bez obowiązku wpłaty wpisowego, co uszczupli kapitał spółdzielni. Poza tym, jest to jawna niesprawiedliwość w stosunku do obecnych członków spółdzielni. Wątpliwe mogą się stać daty uzyskania członkostwa, bo wszystko będzie się odbywało bez udziału spółdzielni, natomiast ewentualne skutki pozostaną po jej stronie – np. udział w podziale wyniku, który przysługuje członkom.
Podobnie rzecz ma się z ustaniem członkostwa – po co organy spółdzielni i ich decyzje, skoro może się to odbywać automatycznie?
Z mocy prawa tracą członkostwo osoby bez tytułu prawnego do lokalu. Oczywiście pomysłodawca cieszy się, że wyeliminowano tzw. członków oczekujących, których „zarządy woziły autobusami na walne zgromadzenia i zobowiązywały, jak mają głosować, oraz wybierały ich do składu rad nadzorczych” – ująłem to w cudzysłowie, gdyż to nie jest prawda.
W MSM „Energetyka” w ciągu 9 lat w obradach walnych zgromadzeń uczestniczyło łącznie ok. 60 członków oczekujących a trzeba dodać, że bierze w nich udział zawsze od 300 do prawie 1000 członków, czyli moc sprawcza członków oczekujących jest znikoma.
W 24-osobowej Radzie Nadzorczej członków oczekujących reprezentuje 1 osoba… Czyli prasowe informacje o zawładnięciu spółdzielni przez członków oczekujących też są nieprawdziwe.
Pozbawia się organy spółdzielni możliwości wykreślania i wykluczania członków – może od razu trzeba było zlikwidować organy?
Ustawa wzmacnia pozycję członków dłużników; sąd będzie decydował dopiero po 6 miesiącach, czyli egzekucja znacznie się wydłuży. A skąd pieniądze na finansowanie wydatków eksploatacyjnych i remontowych? W biednych spółdzielniach zwiększenie salda zadłużeń na pewno spowoduje duże problemy finansowe.
Co jeszcze złego? Krótkie vacatio legis, nakaz zmiany statutu w ciągu roku… Autorka przepisów zachowała się tak, jakby nie znała specyfiki spółdzielni.
Gdyby ustawodawca zakładał podobne kajdany spółkom Skarbu Państwa, to szybko by one poupadały. Chciałbym jeszcze wspomnieć o ingerencji rządu w sprawy wewnątrzspółdzielcze – władza ma poczucie, że tylko centralizacja ma sens. Spółdzielców trzeba więc ubezwłasnowolnić.
Czytaj też: Problemy dnia powszedniego spółdzielni mieszkaniowych >>>
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 9/2017 Zobacz spis treści ≫
spółdzielnie mieszkaniowe |
spółdzielczość mieszkaniowa |
prawo spółdzielcze |
ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych |
wykluczenie członka spółdzielni
eugeniusz | 25.10.2017, 11:32
Aktualna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, powinna być wycofana z obiegu prawnego!
To jedyny możliwy scenariusz, jeśli komukolwiek zależy na tzw. porządku prawnym.
Ta ustawa jest, po prostu, nad-regulowana.
Stawiając taki wniosek należy wskazać na jedno tylko uzasadnienie:
- istnieją przepisy w oparciu o które, po dniu wygaszenia USM, będą mogły funkcjonować SM-e.
Ba, stawiam tezę, że istniejące przepisy, zabezpieczą interesy dzisiejszy członków SM-ych pewniej.
Dlatego też, zbędne, w tym przypadku, byłoby jakiekolwiek "vacatio legis"
szymanekwojciech | 26.10.2017, 14:46
Wszelkie kontrole spółdzielni mieszkaniowych winny być prowadzone przez Najwyższą Izbę Kontrolną wówczas będzie lepiej w budownictwie i spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych.Póki tego nie będzie to będzie zawsze problem.
KWATERMISTRZ | 04.11.2017, 16:08
Panom prezesom stosowanie art. 22 uwl. ukróci ich zarobki i z tego powodu tak wielkie larum. Czas skończyć z pomiotem PRL-wskim jakim są SM bo czasy są inne niż w latach 80 tych.
Czyżby mieszkania lokatorskie wracały do łask? 1
Rośnie liczba nowych mieszkań lokatorskich, szczególnie w spółdzielniach z mniejszych miejscowości. Obecnie budowy trwają w trzech spółdzielniach: w Bielawie, Jaworze i Pleszewie. W planie jest 100 tys.... więcej »
NFOŚiGW zapowiada wsparcie dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
Zarządcy o sobie
Lista ustaw podpisanych przez Prezydenta RP w czerwcu 2019 r.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Likwidacja spółdzielni z powodu zbyt małej liczby członków
Gdy spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony
Segregowanie śmieci to jeszcze dla wielu poważny kłopot
Czy powinno się zmienić art. 30 Prawa spółdzielczego?
Prezes zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP więcej »
Efekt nocnej pracy legislacyjnej: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego po 9 września 2017 r.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (cz. II) – Warunki egzekucji z wkładów [1]
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (część I) - Prawo lokatorskie chroni przed eksmisją [1]
Jacek Frydryszak
Prezes zarządu Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Dom” w Warszawie więcej »
Pożar budynku w spółdzielni mieszkaniowej
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia
Walne zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej
Piotr Kłodziński
Prezes zarządu MSM „Energetyka” w Warszawie więcej »
Sprzedaż używanego lokalu – czy rękojmia jest problemem?
W kontekście rękojmi dotyczącej lokali oraz domów zwykle mówi się o transakcjach na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego wiele osób nie wie, że sprzedaż używanego...
Wyświetleń: 9028|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 17581|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10961|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 6799|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 10539|Ocena: 1.0
Wyświetleń: 8271|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 7270|Ocena: 5.8