Source: http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/3158-sposoby-zarzadu-w-duzych-wspolnotach-mieszkaniowych
Timestamp: 2018-11-15 09:31:05
Legal References Found: art. 20
 art. 18
 art. 18
 art. 20
 art. 20
 art. 21
 art. 20
 art. 18
De lege ferenda

Document Content:
NAWIGACJA ABC wspólnoty Sposoby zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych
Wtorek, 30 październik 2018 01:24
Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem.
Najczęściej spotykanym sposobem zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych jest reżim ustawowy. Zgodnie z reżimem ustawowym sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej kieruje Zarząd wybierany przez właścicieli lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali (tzw. zarząd właścicielski). Członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Drugim sposobem zarządu w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej, przewidzianym przez ustawę o własności lokali, jest tzw. zarząd powierzony. Norma prawna art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, iż zarząd może być powierzony osobie fizycznej albo prawnej, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Takie ustalanie nie jest obligatoryjne, a brak stosownej umowy skutkuje automatycznie zastosowaniem powyżej wskazanego reżimu ustawowego.
Dla rozróżnienia sposobów zarządu ustawa posługuję się następującymi sformułowaniami:
- zarząd właścicielski określany jest Zarządem;
- zarząd powierzony określany jest Zarządcą.
Wobec przewidzianych przez ustawę o własności lokali sposobów zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, pojawiło się zagadnienie prawne mające kluczowe znaczenie dla funkcjonowania dużych Wspólnot Mieszkaniowych. Zagadnienie to zawrzeć można w pytaniu: czy jest możliwe jednoczesne funkcjonowanie Zarządu oraz Zarządcy w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej?
Szczegółową analizę tegoż zagadnienia przeprowadził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 20 lutego 2015 r., sygn. akt: VI ACa 603/14, wskazując, iż:
„Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 u.w.l.”
Powyższe stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie potwierdzone zostało dalszymi orzeczeniami sądów powszechnych, jednak odmienny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do postanowienia z dnia 26 stycznia 2017 r., sygn. akt: I CZ 4/17:
„Zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. pierwsze WłLokU jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd taki, będący organem wspólnoty mieszkaniowej (zarząd w znaczeniu podmiotowym), na podstawie art. 21 ust. 1 WłLokU kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Podkreślenia przy tym wymaga, że zarząd przewidziany w art. 20 WłLokU może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.”
Zacytowana treść uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego pozwala jednak wysnuć wniosek, iż mogło dojść do niewystarczającego rozróżniania przez Sąd Najwyższy znaczenia funkcji Zarządcy, a funkcji Administratora, co mogło mieć znaczący wpływ na treść rozstrzygnięcia w sprawie. Wydaje się, iż analiza przedstawionego zagadnienia powinna zostać pogłębiona w orzecznictwie, tak aby mając na uwadze także wykładnię celowościową przepisów ustawy o własności lokali, możliwe było jednoznaczne określenie chociażby ewentualnych zasad współistnienia Zarządu oraz Zarządcy. De lege ferenda wskazać zaś należy na potrzebę jednoznacznego uregulowania tej kwestii w treści ustawy o własności lokali.