Source: http://www.zarzadca.eu/extension/?PostBackAction=Mark&MarkUser=4682
Timestamp: 2018-12-17 20:46:53
Legal References Found: art. 189
 art. 25
 art. 201
 art. 203
 art. 26
 art. 13
 art. 18
 art. 23
 art. 23
 art. 1025
 art. 930

Art. 95

Art. 98
 art. 21

Art. 6
 art. 1

Document Content:
blazejh, Phantos, KubaP, azygnerski, koziorozka, alamakota, t66, man, Jaromir, alim, Lysy, tajfun, drops, Haneczka
Od 1 do 10 z 39
zaskarżenie uchwal 3-4 lata wstecz
cTnt 23 Luty 2018 Prawo
jak najbardziej jest taka możliwość. Przy czym zwrócić należy uwagę, iż będzie to powództwo o "ustalenie nieistnienia uchwały", na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Powództwo takie nie jest ograniczone w czasie. Przesłanki jakie należy wykazać w tego typu powództwie są zasadniczo różne od tych, które wykazuje się przy powództwach o których mowa w art. 25 u.w.l. Celem dokonania właściwej analizy i odpowiedzi na pytanie, czy w tym konkretnym przypadku, zważywszy na wszystkie okoliczności faktyczne, w szczególności treść dokumentów, istnieje szansa powodzenia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały, doradzam skonsultowanie się z radcą prawnym lub adwokatem.
w odpowiedziach: 16
cTnt 21 Luty 2018 Zarzadca.pl
Pani opis jest zbyt ogólny, by móc wskazać ewentualne kroki zmierzające do uregulowania kwestii administrowania terenem parkingu i drogi wewnętrznej.
1. Czy współwłaścicielem parkingu jest każdy właściciel wyodrębnionego lokalu we wszystkich 9 budynkach?
2. Jak liczone są udziały we współwłasności parkingu?
3. Na jakiej zasadzie ustanowiono podział do wyłącznego korzystania? Czy jest ujawniony w księdze wieczystej?
4. Co precyzyjnie oznacza, że udziały w działce stanowiącej drogę, ma 6 budynków?
5. Jak liczone są udziały we współwłasności drogi?
6. Czy właściciele wyodrębnionych lokali z pozostałych 3 budynków nie korzystają z tej drogi wewnętrznej?
Jeśli jest Pani przekonana, że mają Państwo obowiązek w przypadku tych 2 nieruchomości stosować się do przepisów kodeksu cywilnego, żadna ze Wspólnot nie może podjąć uchwały dotyczącej tych nieruchomości. Co najwyżej na podstawie art. 201 k.c. można sporządzić uchwały współwłaścicieli tych konkretnych nieruchomości (dla każdej nieruchomości odrębna uchwała). Proszę jednak pamiętać, że nie są to uchwały o których mowa w u.w.l. W przypadku braku możliwości zebrania głosów większości współwłaścicieli tych nieruchomości, można wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przez sąd (na podstawie art. 203 k.c.). Zwykle we wniosku wskazuje się osobę lub podmiot zajmujący się tym profesjonalnie i jeśli stawki są rynkowe oraz nie zachodzi żaden konflikt interesów, sąd przychyla się zwyczajowo do wyznaczenia na zarządcę osoby/podmiotu wskazanego we wniosku.
BRAK zgody na remont
cTnt 8 Luty 2018 Zarzadca.pl
Może się Pan dowiedzieć od administratora, czy przebieg zebrania był nagrywany. Obecnie sporo administratorów obsługujących WM, za zgodą obecnych na zebraniu, nagrywa przebieg zebrania (sam dźwięk, albo dźwięk i obraz). Może Pan wnioskować o udostępnienie takiego nagrania.
Może Pan również rozważyć wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego,na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l.
"1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania."
w odpowiedziach: 15
sprzeczna treść uchwały o odwołanie i powołanie zarządu
cTnt 7 Luty 2018 Prawo
Czy nie powinno być odrębnej uchwały do każdej osoby?
Przepisy prawa nie nakładają na Wspólnoty obowiązku głosowania kandydatury każdej osoby w oddzielnej uchwale. Przypadki kolektywnego powoływania Zarządu w jednej uchwale, są częste i sądy akceptują takie uchwały.
Co do kwestii jednoczesnego odwołania Zarządu i powołania nowego Zarządu, również i w tym przypadku brak przepisów, które zakazywałyby takiego postępowania. Uchwały takie również funkcjonują w praktyce i sądy akceptują takie uchwały.
a ten punkt? u mnie we wspólnocie nigdy czegoś takiego nie było
3) zobowiązuje się Zarząd aby zwołując kolejne zebranie roczne każdorazowo umieszczać w porządku obrad punkt, w którym obecni na zebraniu członkowie wspólnoty zwykłą większością głosów zdecydują czy uważają za konieczne poddanie się pod głosowanie uchwały o zmianie składu zarządu.
Co do tego zapisu, w pierwszej kolejności wskazać wypada na błędy językowe, które utrudniają jego wykładnie. Ponadto mam zastrzeżenia z uwagi na zbyt daleko idącą ingerencję w prawa członków Wspólnoty Mieszkaniowej.
Prosze o informację - czy członkiem zarządu Wspólnoty mieszkaniowej może być osoba prowadząca działalność gospodarczą?
tak, członkiem Zarządu WM może być osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Można tylko domyślać się że założyli ją w celu czerpania korzyści od firm którzy świadczą usługi dla wspólnoty mieszkaniowej, na zasadzie podpiszemy z wami stałą umowę o świadczenie usług dla wspólnoty a Wy będziecie nam za to płacić jakąś prowizję. W rezultacie te koszty ponosi pewnie Wspólnota mieszkaniowa. Proszę o odpowiedź co można w takiej sytuacji zrobić?
Można wnioskować do zarządu o udostępnienie do wglądu wszystkich umów dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz związanych z nimi faktur. Można także wnioskować o udzielenie informacji, na jakiej podstawie dana firma została wybrana, czy zebrano kilka ofert i wybrano najbardziej korzystną, etc. Znając zakresy umów, można także samemu sprawdzić ceny rynkowe i mniej więcej zweryfikować, czy cena jaką płaci Wspólnota, jest adekwatna do wartości usług, czy zawyżona.
w odpowiedziach: 12
Jeden lokator przeciw inwestycji w budynku. Co robić?
cTnt 31 Styczeń 2018 Wolne tematy
w pierwszej kolejności należy, zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l. wezwać właściciela lokalu do udostępnienia lokalu w określonym terminie, celem wykonania prac. Wezwanie powinien wystosować Zarząd WM, albo w przypadkach o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. - Zarządca. Pismo podpisane przez administratora nie będzie żądaniem o którym mowa w ustawie.
"Art. 13. ust. 2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje."
Jeśli właściciel odmówi wstępu do lokalu, należy skierować powództwo do sądu. Przy czym treść pozwu powinna obejmować takie elementy jak:
- zgoda na przymusowe otwarcie lokalu,
- zgoda na wstęp do lokalu,
- zgoda na dokonanie demontażu zabudowy kuchennej w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia prac konserwacyjnych/remontowych pionów wod-kan w lokalu,
- zgoda na przeprowadzenie prac konserwacyjnych/remontowych pionów wod-kan w lokalu,
By uzyskanie zastępczej zgody sądu było mniej czasochłonne, można przewidzieć ewentualne przywrócenie lokalu do stanu sprzed wykonania prac, przy czym zwyczajowo materiały niezbędne do wykonana prac "przywrócenia stanu lokalu" powinien zapewnić właściciel lokalu.
w odpowiedziach: 4
Głosowanie uchwały - ilość głosów współwłaścicieli
cTnt 30 Styczeń 2018 Wolne tematy
Powyższe orzecznictwo można w sposób uproszczony podsumować następująco:
1. uchwała ustanawiająca generalną zasadę głosowania we wszystkich sprawach, według reguły "jeden właściciel - jeden głos", jest nieważna.
2. późniejsze uchwały podejmowane z powołaniem się na wcześniej podjętą uchwałę ustanawiającą generalną zasadę głosowania we wszystkich sprawach, według reguły "jeden właściciel - jeden głos", najczęściej będą uchwałami nieistniejącymi.
Opisanego przez Panią konkretnego przypadku nie sposób ocenić bez wglądu i analizy dokumentacji źródłowej. Zauważyć przy tym należy, iż opisywana sytuacja sugeruje, iż mamy do czynienia z uchwałami, jednak mimo wszystko kluczowe będzie dokonanie stosownej wykładni.
w odpowiedziach: 13
cTnt 29 Styczeń 2018 Wolne tematy
odpowiedź na Pani pytanie wymaga uzyskania dodatkowych informacji:
1. Czy na 100% jest to uchwała, czy może jest to umowa ws. określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną, określająca zasady głosowania?
2. Czy zgodzili się wszyscy właściciele mieszkań, czy wszyscy poza tą jedną sąsiadką posiadającą ponad 40% udziałów w nieruchomości wspólnej?
Jeśli jest to notarialna umowa ws. określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną, a zawarta jest przez właścicieli reprezentujących 100% udziałów w nieruchomości wspólnej, głosowanie według zasady "1 właściciel - 1 głos", będzie zgodne z prawem. Dodatkowo wzmianka o tej umowie powinna zostać wpisana do księgi wieczystej dla głównej nieruchomości gruntowej i budynkowej.
Natomiast jeśli jest to notarialnie zaprotokołowana uchwała ws ustalenia zasad głosowania, tutaj sprawa wymagałaby dokładnego przeanalizowania całej treści uchwały oraz konkretnej sytuacji Wspólnoty. Generalnie jednak raczej trudno będzie obronić kolejne uchwały podjęte z powołaniem się na tę uchwałę. Poniżej cytaty z orzecznictwa:
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt: II CSK 83/09
"Stosownie do art. 23 ust. 2 u.w.l., uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, głosowanie zaś według reguły "jeden właściciel - jeden głos" dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając expressis verbis, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.10.2005 r., IV CSK 129/05 (nie publ.), podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady głosowania, jeden właściciel - jeden głos" nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a u.w.l., tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.
Taka sytuacja w niniejszej sprawie jednak nie zachodzi, gdyż głosowanie według zasady "jeden właściciel - jeden głos" przeprowadzono z powołaniem się na treść uchwały z dnia 18.12.2003 r. Ustanowienie w tej uchwale zasady głosowania w pozwanej wspólnocie "wszystkich uchwał" według reguły, jeden właściciel - jeden głos" było zatem niedopuszczalne, a uchwała ta, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy, jest nieważna (art. 58 § 1 KC; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4.8.1992 r., I CRN 113/92, OSNC 1993, nr 5, poz. 86). Przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do przyznania właścicielom lokali tworzącym wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały, czego nie można zaakceptować.
Jeżeli zatem głosowanie na zebraniu pozwanej wspólnoty w dniu 31.3.2007 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów odbywało się według wspomnianej zasady, bez podjęcia specjalnej uchwały, a uzyskany wynik głosowania nie oddaje większości głosów, liczonej według wielkości udziałów właścicieli lokali, to podjętą w taki sposób uchwałę trzeba uznać za nieistniejącą."
Zmiany w ustawie o własności lokali obowiązujące od 11 września 2017 roku
cTnt 11 Styczeń 2018 Prawo
tak jak wspomniałam wcześniej, dział I-O obejmuje dane, które wynikają z dokumentacji prowadzonej przez odpowiednie organy administracji architektoniczno-budowlanej. Ponieważ dział I-O nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, co do zasady nie wpisuje się tam ostrzeżeń o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dodać należy także, iż dział I-O opisuje stan rzeczowy, a nie stan prawny nieruchomości. Aby sprostować powierzchnię lokalu przynależnego, konieczne jest podjęcie uchwały ws. przeprowadzenia nowego obmiaru oraz zgoda współwłaścicieli na zmianę udziału w nieruchomości wspólnej. Wymóg zgody współwłaścicieli wynika z faktu zmiany mianownika ułamka w jakim wyrażany jest udział. W niektórych sytuacjach zgoda musi być udzielona przez wszystkich współwłaścicieli i wymaga formy aktu notarialnego oraz wpisu do wszystkich ksiąg wieczystych (budynku oraz lokali).
w przypadku odmowy podjęcia uchwały lub niepodjęcia takiej uchwały, można wystąpić z powództwem p/ko wspólnocie - o nakazanie wykonania nowego pomiaru, a następnie z powództwem p/ko wszystkim współwłaścicielom lokali o ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej. Wyrok sądu stanowił będzie podstawę wpisu do ksiąg wieczystych.
w odpowiedziach: 10
Właściciel z komornikiem na karku
cTnt 23 Listopad 2017 Prawo
Kolejność zaspokajania z kwoty uzyskanej z egzekucji uregulowana została w art. 1025 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (dalej k.p.c.)
Z perspektywy większości egzekucji najważniejszy będzie § 1 ww. artykułu:
§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:
1) koszty egzekucyjne;
2) należności alimentacyjne;
3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;
6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
10) inne należności.
Powyższe 10 punktów nazywane jest również kategoriami. W kolejnych przepisach stypizowane zostały pewne wyjątki i regulacje szczególne, które na potrzeby niniejszej wypowiedzi nie zostaną zacytowane.
W sytuacji przedstawionej w pytaniu, konieczne wydaje się wystąpienie z pozwem o zapłatę, lub chociaż z wnioskiem o zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej – choć tutaj zależy od okoliczności. Optymalnym rozwiązaniem byłoby zwrócenie się z tą sprawą do profesjonalnego pełnomocnika, który po pełnej analizie będzie mógł przedstawić najkorzystniejsze rozwiązanie.
Zwłoka w skierowaniu powództwa do sądu może doprowadzić do powstania po stronie Wspólnoty szkody w związku z przedawnieniem roszczenia. Termin przedawnienia roszczeń okresowych, jakimi są płatne co miesiąc, do 10-go danego miesiąca, zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wynosi 3 lata. Odpowiedzialność cywilnoprawną za powstała szkodę ponosili będą członkowie Zarządu, przy czym w niektórych przypadkach będzie to także przestępstwem ściganym z oskarżenia publicznego.
Bez względu na to, czy z obecnie prowadzonej egzekucji Wspólnota uzyska spłatę, czy nie, w mojej ocenie dobrym rozwiązaniem będzie wniesienie powództwa do sądu. Co do należności objętych prawomocnym wyrokiem (takim jest np. prawomocny nakaz zapłaty), termin przedawnienia biegnie od nowa i wynosi 10 lat. Ponadto bieg tego terminu przedawnienia przerywa np. wniesienie wniosku o wyjawienie majątku lub złożenie wniosku egzekucyjnego do komornika. Po przerwaniu, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od nowa.
Jeśli już na obecnym etapie postępowania komorniczego wiadomym jest, iż egzekucja z nieruchomości będzie skuteczna i zabraknie środków na zaspokojenie wierzytelności Wspólnoty, szkoda czasu na zabezpieczanie powództwa poprzez ustanawianie hipoteki przymusowej. Zgodnie z art. 930 § 3 zdanie ostatnie k.p.c. obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową po jej zajęciu przez komornika nie daje wierzycielowi przywilejów wynikających z zaspokojenia roszczeń w planie podziału w kategorii 5. Wierzytelność ta trafia do kategorii 10.
Pelnomocnictwo udzielane przez czlonka zarzadu WM
cTnt 31 Sierpień 2017 Prawo
W pierwszej kolejności rozróżnić należy tematykę dopuszczalności udzielania pełnomocnictwa przez Zarząd jako organ, od tematyki dopuszczalności udzielania pełnomocnictwa przez jednego z członków zarządu Wspólnoty, do dokonywania czynności prawnych w jego imieniu.
Aby jednak można było kontynuować dalsze rozważania, koniecznym jest zrozumienie czym jest pełnomocnictwo.
Art. 95. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Art. 98. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Choć potocznie często określa się, iż pełnomocnik "reprezentuje" podmiot/osobę w imieniu którego/której działa, uproszczenie takie jest błędne z punku widzenia prawa, bowiem pełnomocnik występuje w imieniu tegoż podmiotu/osoby.
Pełnomocnictwo udzielane przez Zarząd- jako organ Wspólnoty – w imieniu tejże Wspólnoty, wymaga zachowania zasad reprezentacji. Oświadczenie woli organu-zarządu, traktowane jest jak działanie samej wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu - w tym przypadku w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, dla np. administratora (tzw. umocowanie), jest dopuszczalne i nie stanowi o scedowaniu uprawnień do reprezentacji. Uprawnionym do reprezentacji cały czas pozostaje zarząd, w którego imieniu działa pełnomocnik.
Dla pełnego zrozumienia powyższego zagadnienia można zapoznać się z podstawami prawa w zakresie odróżnienia roli organu od roli pełnomocnika. Przybliżenie tego zagadnienia znaleźć mogą Państwo tutaj: http://www.zarzadca.eu/komentarz/99557/
Czynności prawnych, w których nie ma możliwości posłużenia się pełnomocnikiem, jest mało. Każdy członek zarządu - jako osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych, może ustanowić pełnomocnika. Możliwość ustanawiania pełnomocnika przez członka zarządu jest uwarunkowana brakiem odmiennego uregulowania przedmiotowego zagadnienia w umowie właścicieli lokali lub uchwale właścicieli lokalu. Pełnomocnictwo udzielane przez członka zarządu – jako osobę fizyczną, udzielane jest we własnym imieniu tegoż członka zarządu i nie wymaga zachowania zasad reprezentacji. Udzielając takiego pełnomocnictwa ten konkretny członek zarządu nie reprezentuje Wspólnoty, ale sam siebie. W konsekwencji, pełnomocnik nie będzie zastępował Wspólnoty, ale tego konkretnego członka zarządu, który udzielił mu pełnomocnictwa. Wobec osób trzecich, wspólnota reprezentowana będzie przez Zarząd w osobach X i Y, gdzie w imieniu Y występuje pełnomocnik Z. Jest to w pełni zgodne z art. 21 i 22 u.w.l.
Pełnomocnik działa w granicach umocowania. Są to działania własne pełnomocnika, a podejmowane w imieniu i na rzecz osoby trzeciej. Pełnomocnictwo jest jedynie umocowaniem do działania w cudzym imieniu. Tym samym udzielenie pełnomocnictwa ogólnego nie jest zmianą sposobu reprezentacji i dalej, nie stanowi zmiany sposobu zarządu.
Jeśli chodzi o wątek udzielenia pełnomocnictwa przez posła, wyklucza to ustawa o wykonywaniu mandatu posła i senatora - tekst jednolity obecnie obowiązującej ustawy stanowi załącznik do obwieszczenia Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 29 sierpnia 2016 r.
1. Posła i senatora obowiązuje obecność oraz czynny udział w posiedzeniach Sejmu lub Senatu oraz Zgromadzenia Narodowego, a także ich organów, do których zostali wybrani.
2. Zasady usprawiedliwiania nieobecności posłów lub senatorów nieuczestniczących w posiedzeniach Sejmu lub Senatu oraz Zgromadzenia Narodowego, a także ich organów, określają regulaminy Sejmu lub Senatu.
Jak już to było wskazywane w innych wątkach, w pewnych okolicznościach nawet małżeństwo można zawrzeć przez pełnomocnika - kodeks rodzinny i opiekuńczy:
Art. 6. § 1. Z ważnych powodów sąd może zezwolić, żeby oświadczenie o wstąpieniu w związek małżeński lub oświadczenie przewidziane w art. 1 § 2 zostało złożone przez pełnomocnika.