Source: https://www.eporady24.pl/przymusowa_sprzedaz_lokalu_we_wspolnocie_mieszkaniowej,artykuly,18,126,374.html
Timestamp: 2020-05-25 04:01:29
Legal References Found: art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 4
 art. 16

Document Content:
Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 08.06.2008
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) nakłada na właścicieli mieszkań, należących do wspólnot mieszkaniowych, szereg obowiązków związanych z nieruchomością wspólną. W szczególności właściciel jest zobowiązany do uczestniczenia w kosztach zarządu (związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej), do utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, do korzystania z części wspólnych nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, a także do współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.
Niewywiązywanie się przez współwłaścicieli z nałożonych na nich obowiązków, jako członków wspólnoty mieszkaniowej, może się spotkać z dotkliwą sankcją.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Przymusowa sprzedaż lokalu w drodze licytacji jest najsurowszą sankcją dla właściciela lokalu, który zaniedbuje swoje obowiązki. Przepis art. 16 ust. 1 ustawy stanowi środek ochrony właścicieli przed sytuacjami, w których konflikty między właścicielami czynią niemożliwym wspólne zamieszkiwanie.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy wyróżnia się dwie przesłanki umożliwiające wspólnocie wystąpienie do sądu z pozwem o sprzedaż lokalu.
Pierwszą z przesłanek jest zaleganie przez właściciela z zapłatą należnych od niego opłat. Niewywiązywanie się przez właściciela z obowiązku uiszczania opłat na rzecz wspólnoty musi mieć charakter długotrwały. Ustawodawca nie uściślił, co oznacza długotrwałe zaleganie z opłatami, należy jednak założyć, że odnosi się to do okresu co najmniej kilkumiesięcznego. O tym, czy zaległość jest długotrwała, decyduje sąd.
Wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu, z powodu zalegania z opłatami, nie jest uzależnione od uprzedniego procesu o zapłatę w postępowaniu upominawczym. W doktrynie uważa się, iż uiszczenie przez pozwanego zaległych opłat nie czyni powództwa o przymusową sprzedaż lokalu bezpodstawnym. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali – do wytoczenia powództwa wystarczy sam fakt długotrwałego zalegania z opłatami.
Drugą przesłanką, dającą podstawę do wytoczenia powództwa o przymusową sprzedaż lokalu, jest rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie, które czyni niemożliwym korzystanie z innych lokali lub z nieruchomości wspólnej.
Również w tym przypadku ustawodawca posługuje się pojęciami nieostrymi – „rażące”, „uporczywe” i „niewłaściwe”. Ocena, czy zachowanie właściciela ma taki charakter, pozostawiona została sądowi, orzekającemu w postępowaniu o przymusowej sprzedaży lokalu.
Jeśli wspólnota uchwaliła regulamin porządku domowego, odwołanie się do niego może być pomocne w ustaleniu, na ile zachowanie właściciela ma charakter rażący lub jest uporczywe. Ocena – warunkująca uwzględnienie powództwa – będzie z pewnością uzależniona od miejscowych zwyczajów oraz zasad współżycia społecznego.
Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z pozwem o przymusową sprzedaż lokalu, gdy sam właściciel narusza porządek domowy, ale również wtedy, gdy porządek domowy naruszają lub swoim zachowaniem czynią niemożliwym korzystanie z innych lokali lub części wspólnych osoby lokal zamieszkujące np. najemcy, rodzina, goście właściciela.
Wspólnota może wytoczyć powództwo o przymusową sprzedaż lokalu także przeciwko dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, w której wyodrębniono lokale. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. W doktrynie, a także orzecznictwie sądów istnieją zdania odrębne w tej kwestii.
Legitymacja czynna, w postępowaniu o przymusową sprzedaż lokalu, przysługuje wspólnocie mieszkaniowej. Pozew w imieniu wspólnoty składa w sądzie zarząd, a w przypadku tzw. małych wspólnot pozew mogą złożyć sami właściciele.
Wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością i dlatego do jej podjęcia wymagana jest zgoda właścicieli wyrażona w stosownej uchwale wspólnoty.
Pozew o przymusową sprzedaż lokalu składa się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Od pozwu należy uiścić opłatę w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu to wartość mieszkania, które ma zostać sprzedane w drodze licytacji. Jeżeli wartość przedmiotu sporu przekracza kwotę 75 000 zł, sądem właściwym rzeczowo będzie sąd okręgowy, w pozostałych przypadkach sprawa będzie rozpatrywana przez sąd rejonowy.
W przypadku wydania orzeczenia o przymusowej sprzedaży lokalu, sprzedaż lokalu odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 921 i następne).
Zgodnie z ust. 2 art. 16 ustawy o własności lokalu, właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Wynika to z tego, iż kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana byłemu właścicielowi. Wspólnota może ubiegać się o zabezpieczenie swoich należności, przez zajęcie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Stan prawny obowiązujący na dzień 08.06.2008
Działalność zawodowa polegająca na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami do niedawna była regulowana. Do wykonywania zawodu pośrednika konieczne było uzyskanie licencji. Obecnie jednak obowiązek ten jest zniesiony, a pośrednik musi jedynie wykupić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Osoba uprawniona do dodatku mieszkaniowego w celu jego uzyskania powinna złożyć odpowiedni wniosek do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wniosek należy złożyć na formularzu urzędowym, dołączając do niego deklarację o wysokości dochodów gospodarstwa domowego.
Właściciel lokalu zajmowanego przez inną osobę bez tytułu prawnego może, oprócz opróżnienia lokalu, żądać od tej osoby odszkodowania lub wynagrodzenia. W zależności od tego, czy bezprawnie zajmowany lokal jest lokalem mieszkalnym, czy też lokalem użytkowym, inne będą jednak podstawy prawne taki