Source: https://urbanistyka.info/community/main-forum/zabudowa-zagrodowa-funkcjonalne-powiazanie-terenow-rolnych-z-terenem-inwestycji/
Timestamp: 2019-08-19 21:55:49
Legal References Found: art. 6
 art. 54
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 6
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 59
 art. 63
 art. 61

Document Content:
Zabudowa zagrodowa – funkcjonalne powiązanie terenów rolnych z terenem inwestycji – Urbanistyka w praktyce – Forum Urbanistyka.info
Kategorie: Urbanistyka w prakt... Zabudowa zagrodowa ...
Zabudowa zagrodowa - funkcjonalne powiązanie terenów rolnych z terenem inwestycji
19/02/2019 9:39 pm
SKO bardzo dogłębnie bada kwestię związaną z funkcjonalnym powiązaniem terenów rolnych z terenem inwestycji w przypadku ustalania warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej. Czy ktoś ma jakieś ciekawe rozwiązania dla tej kwestii? co mogłoby stanowić udowodnienie i istnienie takiego powiązania w charakterystycznych dla Polski mocno rozproszonych gospodarstwach rolnych. Czasem gospodarstwa są w całości w jednej miejscowości, czasem w kilku ale na terenie jednej gminy, czasem na terenie dwóch gmin, czasem na terenie jednej gminy, a inwestycja w drugiej gminie, czasem w różnych powiatach a nawet województwach - ale ciągle ten Inwestor posiada ponad 1ha gruntów rolnych i łapie się na zabudowę zagrodową. Czy ktoś się spotkał z takim problemem? albo ma jakiś pomysł jak udowodnić funkcjonalne powiązanie?
21/02/2019 10:24 am
Tak, spotkałem się z tym. SKO zarzuciło, że organ w sposób niewystarczający zbadał powiązanie, no więc zasugerowałem, żeby gmina wezwała wnioskodawce o wyjaśnienie w jaki sposób budynek magazynowy, o budowę którego wnioskodawca wnioskuje, będzie powiązany z jego gospodarstwem. No i gość napisał, ze będzie tam magazynował maszyny służące do prac w gospodarstwie rolnym i płody rolne z tego gospodarstwa. Równie dobrze mógłby sobie to na poczekaniu wymyślić i nikt mu tego nie udowodni. Bardziej chodzi o to, żeby był ślad w dokumentach i decyzji, że organ tą kwestie przeanalizował.
leszek.zblewski
(@leszek-zblewski)
21/02/2019 11:49 pm
Ważną kwestię stanowi także skrupulatność badania (analizy) wniosku i danych w nim zawartych przez wnioskodawcę na etapie uzgadniania projektu decyzji wz przez organ. ds. ochrony gruntów rolnych (wydziały rolnictwa w starostwach powiatowych). Chodzi o to jak dogłębnie dane starostwo zbada sprawę - zdarzają się starostwa gdzie wniosek i wnioskodawca (np. ilość posiadanych gruntów, siedlisk, i ich rozmieszczenie) są bardzo dokładnie "prześwietlane", a wynika to m.in. ze zbyt wielu prób tzw. omijania prawa przez wnioskodawców, którzy chcą tworzyć kilka siedlisk (ze względu na brak sąsiedztwa, wysoką klasę bonitacyjną itp.). Sam spotkałem się z sytuacjami, gdzie organ uzgadniający uzasadnił odmowę uzgodnienia projektu decyzji wz tym, że np. do gruntów znajdujących się na terenie gminy sąsiedniej lub miejscowości znajdującej się na terenie tej samej gminy, można dojechać swobodnie sprzętem rolniczym w ciągu kilkunastu/kilkudziesięciu minut, a SKO przy ponownym rozpatrywaniu sprawy podtrzymywało to stanowisko, co skutkowało decyzją odmowną.
Procedowanie lokalizacji zabudowy zagrodowej w trybie decyzji administracyjnej WZ w ciągu ostatniego dziesięciolecia zostało doprowadzone "wspólnym" wysiłkiem ludzi o mentalności "homo sovieticus" do kompletnego zanegowania sensu i istoty tego instrumentu planistycznego kształtowania przestrzeni terenów rolnych.
W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w jednym z jej pierwszych, "konstytutywnych" artykułów zapisano, że w przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2).
W oparciu o ten zapis "spece od prawa" wyinterpretowali, że jest to także podstawa do określania "katalogu dopuszczalnych inwestorów" i do orzekania na podstawie tego "katalogu" o (nie)dopuszczalności ustalania warunków zabudowy na tych terenach.
Spójrzmy na inny "konstytutywny" przepis - art. 6 ust.2 pkt 1 uopizp. "Każdy ma prawo do zagospodarowania terenu , do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w warunkach zabudowy". A jakie warunki zabudowy określa się w WZ? Katalog ten został określony szczegółowo w art. 54 uopizp - nie znalazłem tam najmniejszego śladu wspomnienia o "katalogu dopuszczalnych inwestorów".
Oczywiście pozostaje jeszcze przepis art. 61 ust.4 uopizp - w mojej ocenie ewidentne potknięcie legislacyjne ustawodawcy - które wprowadza drobne zamieszanie, ale przestaje mieć znaczenie w sytuacji właściwego odczytania przepisu, do którego nawiązuje (art.61 ust.1 pkt 1 uopizp). W mojej ocenie to właśnie bezrefleksyjna interpretacja obydwu przepisów w kontekście zabudowy terenów rolnych tworzy absurdy lokalizacyjne (odmowa WZ z uwagi na brak odpowiedniego areału gruntów rolnych, ich niewłaściwą lokalizację itp.)
"Bezrefleksyjna interpretacja"art.61 ust.1 pkt 1 i ust.4 uopizp polega na traktowaniu zabudowy zagrodowej identycznie jak pozostałych rodzajów zabudowy (np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna).
Jaki sens w przypadku zabudowy zagrodowej może mieć zapis:
"co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu"
w sytuacji, kiedy moja nieruchomość (kilka działek) jest kilometr od drogi publicznej, moim sąsiadem ("przez miedzę") jest rolnik prowadzący gospodarstwo specjalistyczne "o profilu mlecznym" z zabudową na kilku działkach, a ja chcę stworzyć siedlisko o profilu nastawionym na produkcję zbóż (inny typ zabudowy, niż sąsiada)? Spece od WZ-ek, dostanę WZ czy odmowę?
This post was modified 6 miesięcy temu by kontr-urbanista
22/02/2019 10:38 pm
Cały problem w tym, że pewnie z 70% wniosków o ustalenie warunków zabudowy dla siedliska rolniczego w rzeczywistości oznacza chęć wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Stąd zamieszanie z art. 61 ust.4
23/02/2019 1:26 pm
W takim razie odwróćmy ten problem - czy spełnienie wymogów art. 61 ust.4 zapobiegnie w rzeczywistości powstaniu jedynie budynku mieszkalnego jednorodzinnego a następnie jego sprzedaży i ponownemu (wielokrotnemu) równie skutecznemu (jak dotychczas) występowaniu o nową WZ na nową zabudowę zagrodową ? &#x1f600;
24/02/2019 5:11 pm
U mnie to działa tak, że jeżeli wniosek dotyczy budowy siedliska, to sprawdzane są powierzchnie gruntów rolnych posiadanych przez wnioskodawcę. Jeżeli powierzchnia tych gruntów przekracza średnią powierzchnię gruntów rolnych na terenie gminy to WZ-tke robi się bez analizy (czyli byle co i byle gdzie!) - warunek: wszystkie grunty rolne położone muszą być w granicach gminy w której planowana jest zabudowa. W każdym innym przypadku możliwa jest budowa siedliska (bez względu na klasy gruntu) ale z pełną analizą urbanistyczną, (gruntów jest mniej niż średnia gosp. w gminie, albo jest ich więcej ale położone są gdzieś daleko - inna gmina). Generalnie cały kłopot w każdym postępowaniu lądującym w SKO rozbija się o to nieszczęsne funkcjonalne powiązanie. SKO coś by chciało ale samo nie wie co. Rolnicy już wszystko piszą, że mają super sprzęt, że odległości jakie tam ich dzielą nie stanowią problemu w prowadzeniu gospodarstwa, że wskazana lokalizacja poprawi sprawność działania gospodarstwa, że chcą być bliżej miast żeby było blisko do magazynów gdy handlują na bazarach tym co im urośnie, nawet były przeprowadzane rozprawy administracyjne i wzywani byli sąsiedzi, którzy do protokołów opisywali działalność rolniczą wnioskodawcy. Wszystko ciągle za mało i dlatego pytam czy macie na to jakiś "złoty środek".
PS. cała ta zabudowa zagrodowa to jest jakieś jedno wielkie nieporozumienie, które tylko tak naprawdę jeszcze bardziej pogłębia chaos w zagospodarowaniu przestrzennym. Czasem udaje się nawet coś ratować tymi WZ-tkami (jak się tego chce) ale te zagrodówki niweczą wszystkie wysiłki w pył. A ludzie albo z zagrodówej robią sobie deweloperke i budują po kilka domów w zagrodzie, albo na ścieme od babci biorą 1ha+ wnioskują o zabudowę zagrodową z budynkiem gospodarczym, potem budują sam mieszkalny (bo przecież narazie nie ma pieniędzy na gospodarczy) i się śmieją z kulawego systemu prawnego!!
26/02/2019 10:00 am
Odpowiem inaczej, gdyby nie weryfikacja 61 ust.4 to problem z rozlewaniem się zabudowy byłby jeszcze większy
26/02/2019 7:31 pm
Dokładnie. Definicja rolnika indywidualnego z art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przedstawia praktycznie tylko górną granicę posiadania/dzierżawienia ilości gruntów tzn. 300 ha. Z drugiej strony definicja gospodarstwa rolnego mówi o powierzchni 1 ha i więcej i to pokazuje z jaką skalą "zabudowy zagrodowej" mamy lub możemy mieć do czynienia. Jedynym środkiem byłoby oczywiście tworzenie mpzp, tylko tutaj pojawią się konflikty typowo polskie: "sąsiad ma pod zabudowę mieszkaniową hektar i podzieli sobie na dziesięć działek, a ja mam tylko 0,2 ha pod zabudowę mieszkaniową, a reszta pozostaje w przeznaczeniu rolnym i ja się nie zgadzam na taki plan itd." dlatego obserwuję, że część samorządów rezygnuje z przystępowania do sporządzania mpzp i woli pchać zabudowę decyzjami wz, kto dostanie ten dostanie, a kto nie to niech się odwołuje do organu wyższej instancji. Zgadzam się również z Panem Filipem, że gdyby nie weryfikacja art. 61 ust. 4 to praktycznie zabudowa zagrodowa byłaby niekontrolowana. Zresztą chyba cechą narodową i wrodzoną w polskim społeczeństwie jest obchodzenie prawa, jak jest to np. w przypadku gruntów klas I-III gdzie pojawiają "fikcyjne dzierżawy", występowanie tylko o budynki gospodarcze (rzekome magazyny, garaże na maszyny rolnicze), które później po zmianie sposobu użytkowania zmieniają się w budynki mieszkalne. Poza tym brak określenia prawnego odnoszącego się do maksymalnego obszaru analizowanego także stanowi istotny problem. Z tego co wiem w starych planach ogólnych gmin (przypominających dzisiejsze SUiKZP), które były opracowywane przez Urzędy Wojewódzkie/Wojewódzkie Biura Planowania w latach 80-tych, znajdowały się bodajże zapisy odnoszące się do zabudowy na terenach wiejskich w maksymalnej odległości 1km od centrum/zwartej zabudowy danej wsi i tyczyły się tylko siedlisk rolniczych (choć mogę się mylić), ale z pewnością nie dopuszczały do sytuacji gdzie "w polu odciętym od wodociągu, kanalizacji, do którego prowadzi 2km drogi gruntowej" wyrastały osiedla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej składające się z kilku/kilkunastu domów.
Bardzo ciekawy temat i żałuję, że go przegapiłem. Być może dlatego, że od czasu kiedy na terenach administracyjnych miast wprowadzono wyłączenie konieczności badania, czy jest lub była wydana zgoda na zmianę przeznaczenia, przestało mnie to na co dzień interesować. Na początek może wklejka do pewnej informacji znalezionej w sieci http://orka2.sejm.gov.pl/IZ3.nsf/main/4790A9E7
Oraz (wg mnie kwintesencja) tej informacji, czyli: „Zdaniem ministerstwa nie jest możliwe ani celowe zastąpienie przedstawionych definicji, tworzonych z myślą o celu, jaki miały regulować, jedną definicją obowiązującą we wszystkich tych ustawach, z uwagi na konsekwencje, jakie by to spowodowało w dziedzinach nimi objętych. Należy także dodać, że w państwach Unii Europejskiej nie ma jednolitej definicji gospodarstwa rolnego, a nawet nie ma żadnej ścisłej definicji rolnictwa”
W cytowanej kwintesencji mnie najbardziej ujęła informacja, że w krajach UE nie ma jednolitej definicji. Żeby coś takiego napisać to naprawdę trzeba mieć JAJA albo obie półkule idealnie gładkie. Ilość ustawowych definicji w polskim systemie prawnym (zgodnych chyba z konstytucją ...) każdy zainteresowany sam sobie policzy 🙂 No i w zasadzie na tym mógłbym poprzestać, bo czyż dalsze rozważania mają jeszcze sens …?
No ale, (dlatego podpiąłem się do tematu) … wg mnie wyłączenie, o którym mowa w art. 61 ust. 4, w stosunku do art. 61 ust. 1 pkt ustawy o pizp nie jest najważniejsze lub inaczej, nie przesądza o możliwości uzyskania pozytywnej wuzetki. Żeby nie przynudzać - kluczem są raczej zapisy art. 61 ust. 1, pkt 3 i art. 61 ust. 5 ustawy, czyli - Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem”. Ja to rozumiem tak, że jeśli wnioskodawca nie dołączy odpowiedniej umowy np. z zakładem energetycznym, to niestety nie są spełnione jednocześnie wymagania określone w ustawie. Jak to działa w praktyce? Wnioskodawca (na terenie tzw. szczerego pola i to nie tylko na terenie gminy wiejskiej), idzie do ZE, żeby zawrzeć taką umowę i co mu tam (na jakieś 90%) mówią? Proszę przynieść wyrys i wypis z mpzp albo decyzję o warunkach zabudowy, bo trzeba to dołączyć do wniosku! KONIEC pieśni???. Raczej jeszcze nie :). Dlaczego??? Proza życia, prędzej lub szybciej „załatwi” jakąś umowę, że (tak bez przesady) nie wcześniej niż za 5 może 10 lat ZE wykona mu przyłącze. Tylko jak (cytując kontr-urbanistę) „spec od wuzetek” ma się wówczas zachować???
Zapewnienie załatwia sprawę. ZE nigdy nie określi terminu - napisze za to o ekonomicznym uzasadnieniu rozbudowy sieci - chociaż to dotyczy naprawdę skrajnych przypadków, we wszystkich innych piszą, że nie ma technicznych przeciwwskazań, co oczywiście jeszcze nie oznacza stwierdzenia "podłączymy!". Wg mnie wyłączenie z art. 61 ust. 4 praktycznie uniemożliwia odmowę i jedynym wyjściem jest doczepienie się o hektary:)
13/03/2019 1:27 pm
OK, ale co to wg Ciebie jest zapewnienie??? Wg mnie jeśli nie ma to formy konkretnej umowy, określającej kto komu co i kiedy, to tak naprawdę można spłycić sprawę do - "panie przynieś pan jakieś pismo z pieczątką zakładu energetycznego" i tyle.
Sądy interpretują warunek art. 61 ust 5 w taki sposób, że umowa na wykonanie uzbrojenia terenu nie jest konieczna w momencie ubiegania się o warunki zabudowy - konieczna jest natomiast gwarancja w formie pisemnej, że taka umową będzie mogła być zawarta. W praktyce wystarczy pisemko od gestora sieci, że nie ma technicznych przeciwwskazań do przyłączenia. Czasami jednak, w przypadku braku sieci wod - kan, gestor oświadcza, że możliwe będzie przyłączenie po rozbudowie sieci, która jest warunkowana względami ekonomicznymi.. i to też przechodzi. Może inaczej - nie spotkałem się z sytuacją, że wpisanie w WZ odprowadzenia ścieków docelowo do sieci, a do czasu jej wybudowania do szczelnego zbiornika bezodpływowego było kiedykolwiek kwestionowane - o ile oczywiście nie jest to wykluczone innymi przepisami. Taki pogląd jest zresztą zgodny z innym powszechnie spotykanym stanowiskiem w orzecznictwie, że skoro o WZ może wystąpić każdy (nawet osoba nie będąca właścicielem nieruchomości), to trudno na tym etapie oczekiwać umów, z którymi oczywiście wiążą się określone koszty.
14/03/2019 8:43 am
Nie chciałbym aby moje wypowiedzi umieszczane w wątku miały charakter jedynej słusznej, obowiązującej interpretacji, ale ... ale odnoszę wrażenie, że cała dyskusja zaczyna powoli przemieszczać się merytoryczne „na manowce” – mam tu na myśli „przerzucanie się” cytowaniem licznych bogatych i różnorodnych „przykładów z życia, w tym interpretacji z bogatego orzecznictwa”. Zawsze w takiej sytuacji mam odruch, i to wszystkim uczestnikom dyskusji niniejszym rekomenduję, powrotu do źródeł czyli do przepisów prawa w ich ustawowym brzmieniu. A ustawowe brzmienie przepisów jest w tym przypadku ... bełkotliwe (przepraszam „ustawodawcę” za to eufemistyczne wyrażenie). I z tego banalnego powodu nie da się wyprowadzić choćby jednej poprawnej ścieżki proceduralnej ustalania warunków zabudowy w trybie art. 59 ustawy planistycznej. Konia z rzędem temu, kto rozszyfruje sformułowanie: „(...) jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem”. Oczywiście nie w formie wykładni językowej, ale w kontekście obowiązujących przepisów polskiego prawa.
14/03/2019 11:07 am
Podsumowując pewien fragment naszej dyskusji tak mnie naszło, że zgodnie z art. 63 ust. 1 decyzję można wydać każdemu, z kolei w art. 61 ust. 5 jest już mowa o jednym inwestorze, który powinien dostarczyć do wniosku o wuzetkę stosowną gwarancję (wg mnie konkretną umowę). No i tutaj można dojść do prostego wniosku, że (jak to ładnie ustawodawca określił) właściwa jednostka organizacyjna nie zawrze umowy z kimś, kto nie legitymuje się prawem do terenu. Zatem czy stwierdzenie (tak to ujmując) "że decyzji o warunkach zabudowy nie można wydać każdemu", jest prawdziwe? &#x1f92a;