Source: http://cliff-broker.pl/baza-wiedzy/zarzadca-nieruchomosci-zwolniony-z-obowiazkowego-oc.html
Timestamp: 2020-08-03 08:36:31
Legal References Found: art. 184
 art. 185
 art. 185
 art. 184
 art. 31
 art. 185
 art. 185
 art. 184
 art. 185
 art. 11
 art. 474

Document Content:
Zarządca nieruchomości zwolniony z obowiązkowego OC - Cliff-broker
Zarządca nieruchomości zwolniony z obowiązkowego OC
Opublikowano: 2016-02-08 00:13
nr 28 (lipiec 2010)
Z dniem wejścia w życie ustawy o świadczeniu usług na terytorium Rzeczpospolitej, tj. z dniem 10 kwietnia 2010 r., z obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości zostały zwolnione podmioty prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. Obowiązek zawarcia umowy obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości dotyczy tylko i wyłącznie licencjonowanych zarządców nieruchomości. Zmiana ta niestety nie usunęła istniejących wątpliwości interpretacyjnych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zasady zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Zgodnie z art. 184 i 185 ustawy, zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w tej ustawie. Prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomością jest możliwe w przypadku, gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości. Natomiast zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Należy zaznaczyć, że zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z przepisów odrębnych ustaw, do których należy zaliczyć ustawę z dnia 12 czerwca 2003 r. Prawo pocztowe, ustawę z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawę z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, oraz z umowy o zarządzanie.
Na uwagę zasługuje fakt, że umowa o zarządzanie wymaga dla swej ważności formy pisemnej. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonywanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.
Przy okazji należy dodać, że zgodnie z uchwałą z dnia 17 lipca 2007 r. Sądu Najwyższego (III CZP 69/07) zawarta po dniu 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości – jest nieważna.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zgodnie z artykułem 186 ust. 3 nakłada na licencjonowanych zarządców nieruchomości obowiązek zawarcia umów ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości. Treść ww. artykułu została zmieniona ustawą o świadczeniu usług, otrzymując z dniem 10 kwietnia 2010 r. poniższe brzmienie:
Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Jak z powyższego wynika, podmioty prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomością nie podlegają (w przeciwieństwie do stanu sprzed 10 kwietnia 2010 r.) obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.
Zapisy ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych, przepisy kodeksu cywilnego oraz Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. z dnia 22 września 2004 r.) zastosowanie mają tylko i wyłącznie do umów ubezpieczenia zawieranych po 10 kwietnia 2010 r. przez zarządców nieruchomości. Natomiast zarządca nieruchomości to zgodnie z poprzednim i obecnym brzmieniem art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
Należy dodać, że nadal nie zostało określone rozporządzenie ustalające szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, o którym mowa w art. 31 pkt 10 ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o świadczeniu usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Należy dodać, że ochroną ubezpieczeniową w powyższym zakresie, pomimo rozbieżnych interpretacji w tym zakresie, obejmowani są również zarządcy nieruchomości związani z przedsiębiorstwem umową o pracę.
Jak z powyższych przepisów wynika, zakresem ubezpieczenia objęte są szkody wyrządzone w związku z prowadzoną działalnością w zakresie zarządzania nieruchomościami zdefiniowaną w art. 185 pkt 1, 1a i 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego bardzo istotną kwestią jest rozstrzygnięcie, co ustawodawca rozumie przez pojęcia użyte w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem od tego zależy, czy wykonywanie określonej czynności powinno być tylko i wyłącznie wykonywane przez licencjonowanego zarządcę, a w związku z tym, czy istnieje obowiązek zawarcia obowiązkowej umowy ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości.
Dobrym przykładem obrazującym powyższe wątpliwości jest orzeczenie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym można uznać, że pojęcia „zarządzania” i „administrowania” nie są tożsame. W wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r. (IV CK 343/05) SN wskazał bowiem, że w świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji.
Skoro SN uznał, że pojęcie „administrowania” jest węższe od pojęcia „zarządzania” (co wynika zresztą także z redakcji art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym bieżące administrowanie nieruchomością wymieniono jako jedną tylko z kategorii czynności składających się na zarządzanie nieruchomością), przyjąć należy, że jest ono jednym z przejawów zarządzania, a zatem winno być wykonywane tylko przez licencjonowanych zarządców (lub przedsiębiorców posługujących się licencjonowanymi zarządcami).
Określony powyższymi przepisami prawa zakres ochrony ubezpieczeniowej jest bardzo szeroki. W rozporządzaniu znajdują się zaledwie cztery wyłączenia ochrony ubezpieczeniowej. Jedynym bardzo istotnym ograniczeniem odpowiedzialności ubezpieczyciela w szczególności dotyczącym przedsiębiorstw jest suma gwarancyjna. W rozporządzeniu jej minimalny poziom został określony zaledwie na poziomie 50 000 euro.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych ochrona ubezpieczeniowa obejmuje również szkody wyrządzone w wyniku rażącego niedbalstwa ubezpieczonego lub osób, za które ponosi on odpowiedzialność.
Należy jednak dodać, że zakładowi ubezpieczeń przysługuje prawo dochodzenia od ubezpieczonego lub osób, za które ponosi on odpowiedzialność, zwrotu wypłaconego z tytułu ubezpieczeń obowiązkowych, a także w przypadku, jeżeli szkoda została wyrządzona przez ubezpieczonego lub osoby, za które ponosi on odpowiedzialność, w stanie po użyciu alkoholu albo pod wpływem środków odurzających, substancji psychotropowych lub środków zastępczych w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu narkomanii.
Na polskim rynku ubezpieczeniowym można spotkać umowy ubezpieczenia, w których to ubezpieczyciele odstępują od roszczeń regresowych do sprawcy w przypadku szkody wyrządzonej wskutek rażącego niedbalstwa oraz z rozszerzeniem ochrony ubezpieczeniowej o szkody spowodowane winą umyślną.
W rozporządzeniu oraz ustawie o ubezpieczeniach obowiązkowych (art. 9a) został również określony trigger czasowy odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń, którym jest działanie lub zaniechanie w okresie ubezpieczenia.
Wymóg zawarcia umowy obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przez zarządcę nieruchomości powstaje nie później niż przed wykonaniem pierwszej czynności objętej ochroną ubezpieczeniową. Takie rozwiązanie pozwala na zbliżenie w czasie momentu poniesienia kosztu z tytułu należnej składki ubezpieczeniowej z osiągnięciem przychodu z prowadzonej działalności lub wykonywanej pracy.
Jak wynika z powyższej regulacji prawnej, w przypadku gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności zarządzania przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.
Na uwagę zasługuje fakt, że powyższa regulacja prawna ma również zastosowanie do umów obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości zawartych przed 10 kwietnia 2010 r., a trwających do chwili obecnej i do końca ich okresu ubezpieczenia zarówno przez licencjonowanych zarządców, jak i przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Natomiast do umów ubezpieczenia zawieranych po 10 kwietnia 2010 r. przez podmioty prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomością zastosowanie mają dobrowolne ogólne warunki ubezpieczenia wybranego ubezpieczyciela.
Należy wskazać, że zmiany wprowadzone ustawą o świadczeniu usług na terytorium RP nie pociągnęły za sobą zmian w zakresie odpowiedzialności cywilnej podmiotów prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami zawierający umowę o zarządzanie jako strona umowy ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone nieprawidłowym wykonaniem tej umowy lub jej niewykonaniem (odpowiedzialność kontraktowa), a w określonych sytuacjach ponosić może również odpowiedzialność z tytułu czynów niedozwolonych (odpowiedzialność deliktowa). Jednocześnie zgodnie z art. 474 kodeksu cywilnego podmiot odpowiedzialny jest za własne działanie lub zaniechanie osób, z których pomocą zobowiązanie wykonuje, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.
W związku z powyższym podmioty prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami po zwolnieniu ich z obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości nie powinny zapominać o zawarciu odpowiedniej umowy ubezpieczenia OC na bazie dobrowolnych ogólnych warunków ubezpieczenia ze szczególnym zwróceniem uwagi na istniejące w nich wyłączenia oraz ze stosowaną wysokością sumy gwarancyjnej dopasowaną do skali prowadzonej działalności oraz zagrożeń, jakie niesie ze sobą wykonywanie ww. działalności. A zagrożenia mogą być znaczne, zwłaszcza w przypadku zarządzania dużymi obiektami, np. handlowymi, gdzie w jednej chwili może być bardzo duże skupisko osób.
Należy zwrócić się z pytaniem do ustawodawcy o cel wprowadzenia powyższej zmiany. Niestety nie usunęła ona istniejących wątpliwości interpretacyjnych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadal pozostają wątpliwości związane z przypisaniem odpowiedniemu podmiotowi odpowiedzialności za zaistniałą szkodę. Nadal w niektórych przypadkach dublować się będzie ochrona ubezpieczeniowa, a w wielu przypadkach umowa ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości nie będzie służyła zaspokojeniu roszczeń osób trzecich, ale jedynie wywiązaniu się zarządcy nieruchomości z obowiązków nałożonych przez ustawodawcę. Zniesienie obowiązku ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości podmiotów prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami spowoduje, że część z nich zrezygnuje w ogóle z zawierania umów ubezpieczenia OC, co poszkodowanym uniemożliwi skorzystanie ze stosunkowo dogodnej drogi dochodzenia roszczeń, czyli od towarzystwa ubezpieczeniowego.
Wejście w życie ustawy o świadczeniu usług na terytorium Rzeczpospolitej z dnia 4 maja 2010 r. (Dz.U. z 2010 r. Nr 47, poz. 278) wprowadziło zmiany w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości. Niniejsza ustawa dokonuje w zakresie swojej regulacji wdrożenia dyrektywy 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym (Dz.Urz. UE L 376 z 27 grudnia 2006 r., str. 36).