Source: http://duszynska.eu/zasiedzenie-prawa-wlasnosci-nieruchomosci-praktyczne-problemy/
Timestamp: 2020-02-28 07:03:28
Legal References Found: art. 50
 art. 50
 art. 172
 art. 172
 art. 339
 art. 336
 Art. 172
 art. 172
 art. 339
 art. 339
 art. 206

Document Content:
ZASIEDZENIE PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI. PRAKTYCZNE PROBLEMY. | Kancelaria Adwokacka Aleksandra Duszynska
Zgodnie z obowiązującym prawem, jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest jej zasiedzenie.
W praktyce często dochodzi do problemów z doborem właściwych reguł obliczania okresu zasiedzenia, a tym samym ustalenia właściwego momentu nabycia prawa własności nieruchomości. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że regulacje w tej materii zmieniały się w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat. Część ze stwierdzanych obecnie zasiedzeń rozpoczynała swój bieg jeszcze pod pod rządami dekretu z dnia 11 października 1946 roku Prawo rzeczowe (Dz U z 1946 r, nr 57, poz. 319; dalej: p.r.). Problematykę nabycia prawa własności przez zasiedzenie dekret ów regulował w art. 50 i n. Jak stanowił art. 50 § 1 p.r.d., kto posiada nieruchomość przez lat dwadzieścia, nabywa jej własność, chyba że w chwili objęcia nieruchomości był w złej wierze. Jednakże, zgodnie z § 2 powołanego artykułu, temu kto posiada nieruchomość przez lat trzydzieści nie można zarzucać złej wiary. W razie przeniesienia posiadania, posiadacz mógł doliczyć posiadanie swego poprzednika (art. 58 § 1 p.r.d.). Od 1 stycznia 1965 roku natomiast kwestię tę regulował art. 172 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. W brzmieniu obowiązującym aż do dnia wejścia w życie noweli sierpniowej, tj. 1 października 1990 roku, przepis ten stanowił, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dziesięciu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat dwudziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (Dz U z 1964 r., poz. 16 nr 93). Istotna jest też treść przepisów przejściowych pozwalająca ustalić reżim właściwy dla obliczenia terminu zasiedzenia nieruchomości, skoro termin ten był odmienny na podstawie dekretu i kodeksu. Otóż, zgodnie z art. XLI ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz U z 1964 r., poz. 16, nr 94; dalej: p.w.k.c.), do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przez dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego, stosuje się od tej chwili przepisy tego kodeksu; dotyczy to w szczególności możności nabycia prawa przez zasiedzenie (§ 1). Jeżeli termin zasiedzenia według kodeksu cywilnego jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg zasiedzenia rozpoczyna się z dniem wejścia kodeksu w życie; jeżeli jednak zasiedzenie rozpoczęte przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego nastąpiłoby przy uwzględnieniu terminu określonego w przepisach dotychczasowych wcześniej, zasiedzenie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu (§ 2).
Zasiedzenie nieruchomości jest przedmiotem niezliczonych opracowań i orzeczeń. Mimo to wielokrotnie na gruncie konkretnych spraw dochodzi do trudności w praktycznym stosowaniu i interpretacji obowiązujących reguł.
Już sama kwestia dobrej i złej wiary nastręcza problemów, być może z uwagi na zmieniające się przez lata stanowisko Sądu Najwyższego, który od podejścia, które można by określić mianem liberalnego, przeszedł do bardzo restrykcyjnej wykładni tego podejścia. Obecnie, zgodnie z utrwalonym poglądem dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności (por. m.in. postanowienie SN z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 1973, nr 4, s. 580, z glosą A. Kunickiego; E. Skowrońska-Bocian (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2005, s. 552 i powołane tam orzecznictwo – T.A. Filipiak, Komentarz do art. 172 Kodeksu cywilnego, SIP Lex 2015).
Z kolei przy ocenie samoistności posiadania nie można zapominać, że na gruncie polskiego prawa obowiązuje zasada, że władający rzeczą może sam zmienić charakter swego władztwa. W szczególności, przez własne działania (najczęściej bezprawne) dotychczasowy posiadacz zależny może stać się posiadaczem samoistnym. Skoro bowiem posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą „faktycznie włada jak właściciel”, ustalenie, kto jest posiadaczem rzeczy i jaki jest charakter tego posiadania zależy wyłącznie od istniejącego w danym momencie stanu faktycznego (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016, SIP Legalis). Co więcej, samoistnych posiadaczy chroni domniemanie z art. 339 k.c., zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Konkluzja jest taka, że możliwości zasiedzenia nie wyklucza automatycznie fakt pierwotnego objęcia nieruchomości w posiadanie jako posiadacz zależny (np. dzierżawca). Istota rzeczy będzie się zatem sprowadzała do skutecznego wykazania w postępowaniu sądowym, że nastąpiła zmiana charakteru posiadania.
Posiadaczem samoistnym jest taki posiadacz nieruchomości, który włada nią jak właściciel (art. 336 KC). Elementami posiadania jest corpus (czyli fizyczne władanie rzeczą), jak i animus (czyli wola władania rzeczą dla siebie jak właściciel) (por. komentarz do art. 336 KC). Przejawem samoistnego posiadania, czyli posiadania właścicielskiego, są uprawnienia właściciela (wywodzące się z prawa rzymskiego) – prawo rozporządzania rzeczą, prawo korzystania z rzeczy i prawo posiadania rzeczy (Komentarz do KC, Art. 172 KC T. I red. Gutowski 2016, wyd. 1/J. Kępiński, SIP Legalis).
Posiadacz samoistny nie musi wprawdzie udowadniać, iż władał nieruchomością z zamiarem władania dla siebie jak właściciel (zob. post. SN z 21.7.2006 r., III CSK 33/06, Legalis). Zwalnia go z tego domniemanie samoistnego posiadania, zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 KC). Jednakże szczególnego rodzaju sytuację stanowi zasiedzenie udziału we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli. W tym wypadku okazuje się, że istnieje istotny problem. Zasiadający współwłaściciel musi bowiem w postępowaniu o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie własności udziału w nieruchomości, której jest współwłaścicielem, nie tylko udowodnić, przesłanki z art. 172 k.c., ale także, że rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania ponad swój udział i uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli i ją wyraźnie zamanifestował (zob. post. SN z 20.10.1997 r., II CKN 408/97, OSNC 1998, Nr 4, poz. 61). Możliwość stwierdzenia zasiedzenia udziału we współwłasności jest dodatkowo utrudniona przez fakt, że zasiadujący współwłaściciel nie może skorzystać z domniemania płynącego z art. 339 k.c., czyli nie wystarczy udowodnienie faktycznego władztwa nad rzeczą (corpus), by wykazać, że jest się posiadaczem samoistnym. Musi on udowodnić, że władał nieruchomością (ponad swój udział) z zamiarem władania dla siebie jak właściciel (animus). Nie wystarczy przy tym udowodnienie, że zakres samoistnego posiadania został uzewnętrzniony wobec osób trzecich. Sąd Najwyższy argumentując brak możliwości skorzystania z domniemania z art. 339 k.c., powołuje się na art. 206 k.c. (zob. post. SN z 26.6.2013 r., II CSK 581/12, Legalis; post. SN z 2.4.2014 r., IV CSK 412/13, Legalis; post. SN z 30.10.2013 r., V CSK 488/12, Legalis).
Podobnie kwestią niekiedy trudną a jednocześnie niezmiernie istotną na gruncie postępowania dowodowego będzie wykazanie momentu objęcia w posiadanie samoistne, który oznacza początek biegu terminu zasiedzenia. Manifestacja objęcia gruntu w posiadanie jest w praktyce rzeczą wysoce problematyczną i z pewnością nastręczającą rozlicznych problemów na gruncie dowodowym w postępowaniu niniejszym, jak i analogicznych doń. Zgodnie z utrwalonym poglądem nauki i orzecznictwa, kwalifikacji władania rzeczą należy dokonywać przy uwzględnieniu zarówno jego elementu „fizycznego” (corpus), jak i „psychicznego” (animus). Szczególnie istotny jest drugi z wymienionych aspektów władania rzeczą, a więc nastawienie psychiczne posiadacza do wykonywanego władztwa. Trafnie bowiem podkreśla się w literaturze, że w większości wypadków zakres faktycznie dokonywanych względem rzeczy czynności jest często – zwłaszcza z punktu widzenia otoczenia – identyczny w wypadku każdej postaci posiadania, a nawet dzierżenia (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016. SIP Legalis).