Source: https://www.sluzebnosc.info/mieszkanie_zakupione_w_zamian_za_splacenie_dlugow-material-172.html
Timestamp: 2019-10-23 07:58:37
Legal References Found: art. 415
 art. 158
 art. 918
 art. 87
 art. 245
 art. 158
 art. 1891
 art. 186
 art. 302
 art. 6
 art. 232
 art. 227
 art. 315
 art. 183

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 23-03-2015
Jestem właścicielem mieszkania zakupionego w zamian za spłacenie długów. Kupiłem je wraz z lokatorem, który jest zobowiązany do ponoszenia opłat. Niestety, nie robi tego. Co więcej, jest uzależniony od alkoholu, demoluje mieszkanie (które wyremontowałem). Wiem to wszystko od mamy, która mieszka w klatce obok, i od bezpośrednich sąsiadów. Ja obecnie przebywam za granicą, wracam do Polski za dwa miesiące. Co mogę zrobić, by odzyskać kontrolę nad mieszkaniem? Czy mam szansę na pozbycie się lokatora? Ma on dożywotnią służebność.
Skoro w Polsce będzie Pan dopiero za dwa miesiące, to teraz proponuję wysłać do lokatora list z wezwaniem (np. „przedsądowym”) do właściwych zachowań (a zwłaszcza do zaprzestania zachowań nagannych); zalecam wysłać list polecony – najlepiej „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru” (być może Pański list mogłaby zapakować do „polskiej koperty” Pańska mama i wysłać do tamtego mężczyzny). Jeżeli Pan pozostaje w dobrych relacjach z osobami mieszkającemu po sąsiedzku, to być może udałoby się w taki sposób zebrać odpowiedni materiał dowodowy (np. nagrania określonych nagannych zachowań uprawnionego); proponuję omówić ze swą mamą możliwość zbierania odpowiednich dowodów (np. przy pomocy kogoś z rodziny). Przesadą wydaje się namawianie osób z sąsiedztwa do wytaczania (również Panu) powództwa o rozwiązanie tytułu prawnego, jaki owemu mężczyźnie przysługuje do danego mieszkania; wytaczanie takich powództw przewidziano w artykule 11 ustawy o ochronie praw lokatorów). Być może ludzie z sąsiedztwa (przynajmniej jedna osoba) skierują do Pana pisemne wezwanie – np. przekazane Pańskiej mamie (by uprościć „obieg dokumentów”) – do uporządkowania sytuacji w związku z przedmiotowym mieszkaniem. Jeżeli uszkodzenia lub zniszczenia w danym mieszkaniu to uzasadniają, to być może pozwie Pan owego człowieka o odszkodowanie – art. 415 i następne Kodeksu cywilnego – a przynajmniej w skierowanym do niego wezwaniu znajdzie się zasygnalizowanie możliwości wystąpienia z powództwem.
Zachęcam Pana do przygotowania strategii działania, najlepiej w konsultacji z Pańską mamą – zwłaszcza z uwagi na jej ewentualne zaangażowanie w rozwiązanie problemu.
Pan podczas swego pobytu w Polsce będzie mógł określonych czynności dokonać samodzielnie – o wiele taniej niż w przypadku korzystania z usług konsularnych (których ceny bywają duże). Przydać się może udzielenie komuś (np. Pańskiej mamie) przez Pana pełnomocnictwa (art. 98 i następne Kodeksu cywilnego – w skrócie K.c.). Ponieważ wchodzić w grę – jak wynika z Pańskich słów – ustanowienie w innym mieszkaniu (zapewne sporo mniejszym) służebności mieszkania, to pełnomocnictwa należałoby udzielić w formie aktu notarialnego (art. 99 K.c.); dla ustanowienia służebności ustawodawca wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). W pełnomocnictwie należałoby określić jego zakres – w tym (nawet na wszelki wypadek) dochodzenie roszczeń (co bardzo często jest dokonywane na drodze procesu cywilnego). Oczywiście, należy mieć nadzieję na ugodowe załatwienie sprawy – czyli na zawarcie ugody (art. 917 i art. 918 K.c.) – więc wskazanie w pełnomocnictwie zawarcia ugody może się przydać. Proszę pamiętać o tym, że w sprawach cywilnych można udzielić pełnomocnictwa komuś z bliskiej rodziny (np. rodzicowi) – art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.).
Pańskie zamieszkiwanie poza Polską sprawia, że Pan powinien wskazać – przynajmniej w zakresie ksiąg wieczystych – adres do korespondencji w Polsce albo pełnomocnika do doręczeń w Polsce. Takie rozwiązania mogą się przydać w sprawach cywilnych, a nieodzowne są w postępowaniach administracyjnych. Być może Pańska mama byłaby takim pełnomocnikiem lub zgodziłaby się, by jej adres był adresem do doręczeń dla Pana?
Najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się zawarcie ugody z uprawnionym. Być może zgodzi się – również w formie aktu notarialnego (art. 77 K.c. w związku z art. 245 K.c. i art. 158 K.c.) na zastąpienie służebności mieszkania analogiczną służebnością „pod innym adresem”; formalnie rzecz biorąc: chodziłoby o rezygnację (w formie aktu notarialnego) z wcześniej ustanowionej służebności, w związku z czym Pan ustanowiłby stosowną służebność na innym mieszkaniu (ewentualnie na jego części); być może służebność istniejąca już zostałaby ograniczona do jednego pokoju (wraz z używaniem pomieszczeń wspólnych).
Gdyby osiągnięcie porozumienia napotykało na problemy w rozsądnym (według Pana) terminie, to można by wystąpić na drogę sądową – w pierwszym piśmie w sprawie (w pozwie) można by zawnioskować o skierowanie sprawy na drogę mediacji lub o przeprowadzenie sądowego postępowania pojednawczego; w procedurze cywilnej przewidziano szerokie możliwości osiągania porozumień (zwłaszcza: od art. 1891 do art. 186 K.p.c.).
Służebność mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.) jest rodzajem służebności osobistej (art. 286 i następne K.c.), zaś do służebności osobistych odpowiednio można stosować przepisy o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.). Na tak zwany pierwszy rzut oka wydawać się może, że w tym przypadku (zwłaszcza z uwagi na uciążliwe zachowania uprawnionego) może wchodzić w grę domaganie się zniesienia służebności – za wynagrodzeniem (art. 294 K.c.).
Służebności osobiste mają jednak „swój” przepis odnośnie do sytuacji bardzo trudnych w związku ze takimi służebnościami (w tym korzystaniem z nich). Chodzi o artykułu 303 K.c., który brzmi „jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę”. Pan przedstawił sytuację ogólnie. Zakładam, że Pańska osobista „inspekcja” w danym mieszkaniu może przyczynić się do uszczegółowienia obrazu sytuacji. Uprawniony jest lokatorem – w szerokim tego słowa znaczeniu, czyli w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego proponuję, by Pan „inspekcji” dokonał w powiązaniu z treścią artykułu 6 i następnych tejże ustawy – w owych przepisach dość dokładnie określono zakres uprawnień oraz obowiązków właściciela mieszkania oraz lokatora (nie tylko najemcy), zwłaszcza w zakresie dbałości o lokal mieszkalny. Wskazane w tej odpowiedzi akty normatywne oraz wiele innych można z łatwością pozyskać przy pomocy sejmowej bazy danych, której adres sieciowy znajduje się poniżej.
W sporach sądowych duże znaczenie praktyczne ma wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c. Zebranie oraz przedstawienie sądowi odpowiednich dowodów może się bardzo przydać. Do wielu ludzi od „opowieści” (w szerokim tego słowa znaczeniu) bardziej przemawia bezpośredni kontakt z jakimś przedmiotem. Dlatego proszę pamiętać o tym, że w postępowaniu dowodowym (od art. 227 do art. 315 K.p.c.) można zawnioskować o przeprowadzenie dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) – osoba prowadząca postępowanie (np. sędzia w postępowaniu cywilnym) ma podczas oględzin możność bezpośredniego zetknięcia się z rzeczą, której dotyczy postępowanie. Faktycznie (choć takiego określenia się nie używa) oględzinami jest przeprowadzanie dowodu z dokumentu (art. 244 i następne K.c.) – sąd ma możność bezpośrednio zetknąć się z dokumentem lub z jego odpisem (odpisy mają większe znaczenie od kopii). Udowodnienie skali uszkodzeń (oby nie zniszczeń) może mieć wpływ na wysokość renty (art. 303 K.c.) lub na wysokość innego rozwiązania (np. ustanowienia służebności mieszkania w innym lokalu, być może o standardzie bardziej odpowiadającym owemu mężczyźnie). Konsekwentna i jasno przedstawiona argumentacja mają bardzo duże znaczenie – zwłaszcza w powiązaniu z dowodami oraz z odpowiednią aktywnością w postępowaniu cywilnym (art. 230 K.p.c.).
Jeżeli ów mężczyzna stał się niepełnosprawny (np. wskutek swego pijaństwa), to w grę może wchodzić ustanowienie przez sąd dla niego kuratora – art. 183 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. O ustanowienie takiego kuratora wnioskuje się do „sądu opiekuńczego”, którym jest odpowiedni wydział sądu rejonowego.
▸ Zakup mieszkania z ograniczonym prawem rzeczowym
▸ Mieszkanie z uciążliwą ciotką mającą umowę dożywocia
Mieszkam we własnym mieszkaniu obciążonym hipoteką. Mamy z mężem rozdzielność, mąż nie jest zameldowany w tym mieszkaniu. Wraz z nami...