Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-443-724-14-3-rr
Timestamp: 2017-09-21 03:23:04
Legal References Found: art. 14
 art. 93
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 41
 art. 114
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 41
 art. 41
 art. 2
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 5
 art. 678
 art. 551
 art. 93
 art. 49
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43

Document Content:
IPPP2/443-724/14-3/RR | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-724/14-3/RRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy -przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2014 r. (data wpływu 31 lipca 2014 r.), uzupełniony pismem z dnia 28 lipca 2014 r. (data wpływu 20 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 31 lipca 2014 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 28 lipca 2014 r. (data wpływu 20 sierpnia 2014 r.).
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością <dalej: Wnioskodawca, Sprzedający lub Zbywca> planuje zbyć za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> na rzecz N. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością <dalej: Kupujący lub Nabywca> nieruchomość i funkcjonującą pod nazwą „G.” <dalej: Nieruchomość>. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że Sprzedający stał się właścicielem Nieruchomości w szczególności w wyniku połączeń przez przejęcie innych podmiotów (pomiędzy Sprzedającym i tymi podmiotami istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93 Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednicy prawni Sprzedającego są również określani jako „Sprzedający” lub „Zbywca”.
Działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego przed 2012 r. na podstawie stosownych umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych, przy czym część z Działek powstała w wyniku podziałów działek gruntu nabytych przez Sprzedającego w ramach tych transakcji. W odniesieniu do Działek we własności, dostawa części z nich podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w zakresie pozostałych sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywca odliczył VAT naliczony z tytułu nabycia tych ostatnich.
W odniesieniu do Działek w użytkowaniu wieczystym - przeniesienie prawa użytkowania wieczystego tych działek na Zbywcę w 1999 r. nie podlegało opodatkowaniu VAT, opodatkowana VAT została sprzedaż znajdujących się na nich obiektów, tj. budynków i budowli. Zbywca odliczył VAT naliczony z tytułu nabycia tych ostatnich.
prawa do korzystania z domeny internetowej i strony internetowej związanej z Nieruchomością,
umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, z których wszystkie zostały przeniesione na Wspólnotę Mieszkaniową Budynku 2, tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), umowa o wywóz śmieci, umowy o obsługę techniczną, umowy dotyczące sprzątania oraz ochrony,
umowa o zarządzanie Nieruchomością zawarta ze Wspólnotą mieszkaniową Budynku 2, na podstawie której Zbywca sprawuje zarząd nieruchomością wspólną.
prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej z Gminą, na podstawie której Sprzedający jako dzierżawca wybudował własnym kosztem ogólnodostępny parking miejski wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w związku z tym, że parking ten służy również klientom Galerii 1, nie jest wykluczone, że po dniu Transakcji Zbywca i Nabywca zawrą umowę, na podstawie której Nabywcy jako właścicielowi Nieruchomości przysługiwało będzie prawo korzystania z opisanych miejsc parkingowych).
Mając na uwadze, że Zbywca zajmuje się przed dniem Transakcji również zarządzaniem Nieruchomością i posiada w tym zakresie znaczną wiedzę, Nabywca zainteresowany jest zawarciem ze Zbywcą po dniu Transakcji stosownej umowy o zarządzanie Nieruchomością.
W takiej sytuacji, po Transakcji Zbywca będzie prowadził w szczególności działalność gospodarczą polegającą na odpłatnym świadczeniu na rzecz Nabywcy usług zarządzania Nieruchomością.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Zbywca, jak i Nabywca (wniosek złożony przez N. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).
Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie wchodziła w zakres opodatkowania VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT...
W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie wchodziła w zakres opodatkowania VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.
W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest rozstrzygnięcie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
Zdaniem Wnioskodawcy w świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem - Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności, Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
Poniżej przedstawiona jest argumentacja, potwierdzająca powyższe stanowisko.
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
1.1.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa
Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku.
stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(..) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa (por. np. wyrok NSA z dnia 6 października 1995r., sygn. SA/Gd 1959/94).
1.1.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna
Tymczasem Transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).
W konsekwencji - po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości i sprzedaży Lokali mieszkalnych, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem (Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99).
W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedającego w ramach Transakcji).
W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.
1.2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT
1.2.1. Zorganizowana część przedsiębiorstwa
1.2.2. Odrębność organizacyjna
W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Transakcji nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.
Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji należy zauważyć, że o ile Sprzedający zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa przedmiot Transakcji, wraz ze ściśle związanymi z nim innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, że ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.
1.2.3. Odrębność finansowa
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.
1.2.4. Samodzielność ZCP
1.2.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie .”
1.3 Podsumowanie argumentacji w zakresie uznania przedmiotu Transakcji za ZCP oraz przedsiębiorstwo
Opodatkowanie VAT planowanej Transakcji
Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa m.in. w art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 23%.
Zgodnie jednak z przepisem szczególnym, tj. art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Na mocy art. 146a pkt 2 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa m.in. w art. 41 ust. 2 ww. ustawy, wynosi 8%.
Na podstawie art. 41 ust. 12 Ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
W świetle art. 41 ust. 12a Ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.
Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 12 Ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Należy w tym miejscu wskazać, że dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia l999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), która to klasyfikacja stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.
W dziale 12 PKOB mieszczą się natomiast:
Konsekwentnie, w zależności od charakteru przedmiotu Transakcji, dostawa Nieruchomości (lub jej poszczególnych części) może podlegać opodatkowaniu stawką podstawową (23%) lub preferencyjną (8%). Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca zastosuje właściwą stawkę VAT przewidzianą odpowiednimi przepisami.
Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
2.1.1. Wybór przez strony Transakcji opodatkowania VAT w odniesieniu do części Nieruchomości podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, większość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku 1, lokalu handlowo-usługowym w Budynku 2, jak i lokal hotelu w Budynku 2 zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją w wykonaniu odpłatnych umów najmu. Ponadto, Budynki (w tym lokale w Budynku 2), jak również budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji, do tej części Nieruchomości (tj. do dostawy lokalu hotelu, części Budynku 1 i części lokalu handlowo-usługowego, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją), jak również przyporządkowanej im części Działek znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
Jak Wnioskodawca zaznaczył powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.
W związku z tym, skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, przedmiotowa Transakcja we wskazanym zakresie będzie podlegać opodatkowaniu VAT (nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT).
Mając na uwadze, że do dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie nie znajdzie również zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (co Wnioskodawca wykazuje poniżej), dostawa całej Nieruchomości będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT odpowiednią stawką - 23% lub 8%.
2.1.2. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do pozostałej części Nieruchomości
Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do tych części Nieruchomości, dla których na moment dokonania planowanej Transakcji nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia bądź od momentu pierwszego ich zasiedlenia nie upłyną jeszcze 2 lata (tj. w odniesieniu do dostawy części Budynku 1 i części lokalu handlowo-usługowego w Budynku 2, które zostały oddane najemcom do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją oraz tych części Nieruchomości, które nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanych VAT), Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT. Należy bowiem zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Galerii 1 i Galerii 2 wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej w szczególności na dostawie lokali mieszkalnych oraz odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Budynków), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług. W konsekwencji, nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
2.2. Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opodatkowania Transakcji VAT i niepodlegania Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT
Nabywca oraz Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tej części Nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (tj. lokalu hotelu, części Budynku 1 i części lokalu handlowo-usługowego, które zostały oddane najemcom do użytkowania co najmniej dwa lata przed Transakcją),
do dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ani obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,
stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania Transakcji podatkiem VAT (odpowiednią stawką tj. 23% lub 8%) należy uznać za prawidłowe.
W świetle powyższego, dostawa Działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT, jak zlokalizowane na nich obiekty budowlane (budynki, budowle lub ich części).
Należy więc przyjąć, że zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 93 ze zm.).
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość w skład której wchodzą:
2 działki w użytkowaniu wieczystym zabudowane budynkiem handlowo-usługowo-biurowym <Budynek 1> i innymi obiektami budowlanymi wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowlami) – tzw. Galeria 1;
udział w prawie własności 9 zabudowanych działek gruntu wraz ze znajdującym się na nich budynkiem handlowo-usługowo-mieszkalnym <Budynek 2> i stanowiących indywidualną własność Zbywcy trzech wyodrębnionych lokali niemieszkalnych <tj. lokal handlowo-usługowy, lokal hotelu, lokal parkingu wielostanowiskowego; tj. Lokale niemieszkalne>, prawo własności znajdujących się w Budynku 2 kilkudziesięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych <Lokale mieszkalne>, udział w prawie własności części Budynku 2 stanowiącej nieruchomość wspólną w rozumieniu przepisów o własności lokali; udział w prawie własności innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działkach we własności wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli) - tzw. Galeria 2.
W wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu:
prawa związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców oraz obowiązek zwrotu kaucji pieniężnych najemcom,
prawa z tytułu rękojmi za wady oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych, w tym prawa z gwarancji bankowych lub kaucji pieniężnych z ww. tytułu;
majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych dot. Nieruchomości;
dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem;
prawo do korzystania z domeny internetowej i strony internetowej związanej z Nieruchomością;
ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu;
przedwstępne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Zbywcę z osobami trzecimi do dnia Transakcji.
Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).
W wyniku Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę:
prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia, ochrony i utrzymania czystości Nieruchomości,
umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, z których wszystkie zostały przeniesione na Wspólnotę Mieszkaniową Budynku 2, tj. umowy z dostawcami mediów, o wywóz śmieci, obsługi technicznej, sprzątania oraz ochrony,
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami w zakresie w jakim dotyczą one Nieruchomości. W stosunku do niektórych z tych umów Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego, jednakże będzie to sytuacja wyjątkowa.
prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej z Gminą, na podstawie której Sprzedający wybudował ogólnodostępny parking miejski wraz z infrastrukturą towarzyszącą (po dniu Transakcji Zbywca i Nabywca mogą zawrzeć umowę dotyczącą korzystania przez Nabywcę z miejsc parkingowych).
Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z Nieruchomością
Nabywca nie przejmie także pracowników zatrudnianych przez Sprzedającego.
Jak wynika z ww. okoliczności wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Sprzedającego, z wyjątkiem praw z gwarancji bankowych i kaucji pieniężnych najemców lub ustanowionych w związku z umowami budowlanymi. Nabywca z mocy przepisów art. 678 kodeksu cywilnego wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych i obowiązujących na dzień zbycia umów najmu Nieruchomości. Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, dostawy mediów, ubezpieczenia, ochrony, utrzymania czystości Nieruchomości. Ponadto w związku z tą transakcją nie dojdzie do przeniesienia innych elementów przedsiębiorstwa, takich jak: umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, firma Sprzedającego, a także nie zostaną przejęci pracownicy, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.
Zatem należy stwierdzić, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturach Sprzedającego i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Spółki. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Sprzedającego. Nabywca nie przejmie żadnych umów związanych z dostawą mediów do Nieruchomości.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość, w skład której wchodzą:
2 działki w użytkowaniu wieczystym zabudowane budynkiem handlowo-usługowo-biurowym <Budynek 1> i innymi obiektami budowlanymi wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowlami w postaci drogi, chodników dla pieszych, hydrantów, sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wylotu do rzeki, sieci i masztów oświetleniowych, murów oporowych, separatorów tłuszczu, barierki ochronnej i pochłaniającej, rogatek) – tzw. Galeria 1;
udział w prawie własności 9 zabudowanych działek gruntu wraz ze znajdującym się na nich budynkiem handlowo-usługowo-mieszkalnym <Budynek 2> i stanowiących indywidualną własność Zbywcy trzech wyodrębnionych lokali niemieszkalnych <tj. lokal handlowo-usługowy, lokal hotelu, lokal parkingu wielostanowiskowego; tj. Lokale niemieszkalne>, prawo własności znajdujących się w Budynku 2 kilkudziesięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych <Lokale mieszkalne>, udział w prawie własności części Budynku 2 stanowiącej nieruchomość wspólną w rozumieniu przepisów o własności lokali; udział w prawie własności innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działkach we własności wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli w postaci dróg, chodników dla pieszych, pylonu, kładek, ogrodzenia, barierek, muru oporowego, sieci wodnej, hydrantów zewnętrznych, sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, sieci i masztów oświetleniowych, separatorów) - tzw. Galeria 2.
Sprzedający stał się właścicielem Nieruchomości w wyniku połączeń przez przejęcie innych podmiotów (pomiędzy Sprzedającym i tymi podmiotami istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93 Ordynacji podatkowej).
W Budynku 2 znajdują się łącznie 104 lokale, z czego liczebną większość stanowią lokale mieszkalne. Powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m2. Część lokali mieszkalnych po ich prawnym wyodrębnieniu została już zbyta osobom trzecim, zatem lokale te nie będą wchodzić w zakres Transakcji. Transakcja obejmować będzie własność tych lokali mieszkalnych, które będą przedmiotem przedwstępnych umów sprzedaży zawartych przez Zbywcę z osobami trzecimi do dnia Transakcji.
W Budynku 2 zlokalizowane są również trzy odrębne lokale niemieszkalne przeznaczone na część handlowo - usługową, hotel oraz parking wielostanowiskowy. Lokale niemieszkalne stanowią przeważającą część całkowitej powierzchni użytkowej Budynku 2. Pozostałą część Budynku 2 stanowi nieruchomość wspólna w rozumieniu przepisów o własności lokali.
Na Działkach znajduje się związana z Budynkami infrastruktura techniczna (sieci przesyłowe wody, ciepła, energii etc.), która zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie stanowi przedmiotu Transakcji.
Działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego przed 2012 r. na podstawie umów sprzedaży, przy czym część z Działek powstała w wyniku podziałów działek gruntu nabytych przez Sprzedającego w ramach tych transakcji. W odniesieniu do Działek we własności, dostawa części z nich podlegała zwolnieniu z VAT, a w zakresie pozostałych sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywca odliczył VAT naliczony z tytułu nabycia tych ostatnich.
Po nabyciu Działek w użytkowaniu wieczystym, Sprzedający dokonał rozbiórki istniejących na nich obiektów budowlanych i rozpoczął inwestycję budowlaną - projekt budowy Galerii 1 w postaci handlowo-usługowo-biurowego Budynku 1 wraz z pozostałymi powiązanymi obiektami budowlanymi, instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
Zbywca użytkował Budynek 1 w całości od marca 2008 r. Powierzchnie w Budynku 1 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do większości z tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.
Po nabyciu Działek we własności w ramach przygotowania pod inwestycję w postaci budowy Galerii 2, doszło do wyburzenia istniejących naniesień (budynków, budowli oraz pozostałych obiektów i urządzeń) zlokalizowanych na Działkach we własności. Wyjątek w tym zakresie stanowią fasady dwóch budynków o walorach zabytkowych, które Zbywca wkomponował następnie w bryłę Budynku 2.
Sprzedający uzyskał ostateczne pozwolenie na użytkowanie Budynku 2 na podstawie decyzji administracyjnej z dnia 27 lutego 2012 r. Następnie rozpoczął wyodrębnianie lokali i sprzedaż lokali mieszkalnych, jak również wynajem powierzchni komercyjnych (przy czym umowy z podmiotami trzecimi dotyczące tych powierzchni były zawierane przez Sprzedającego jeszcze przed oddaniem Budynku 2 do użytkowania).
Pozostałe lokale mieszkalne nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.
Powierzchnie w lokalu handlowo-usługowym w Budynku 2 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do większości z tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.
Lokal hotelu został oddany najemcy do użytkowania na podstawie odpłatnej umowy najmu – na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania go najemcy do użytkowania.
Powierzchnie w ramach lokalu parkingu, pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku 2, inne obiekty budowlane, w tym budowle, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działkach we własności nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części mogą być również przedmiotem najmu).
Ze złożonego wniosku wynika, że Nieruchomość składająca się z działek oraz wybudowanych na nich obiektów – Galeria 1 i Galeria 2 nie była przez Zbywcę wykorzystywana do czynności zwolnionych od VAT. Sprzedający wykorzystywał znajdujące się w nich lokale (powierzchnie) użytkowe do odpłatnego wynajmu lub znajdujące się w Budynku 2 lokale mieszkalne po wyodrębnieniu sprzedawał na rzecz osób trzecich. Budowle i inne urządzenia techniczne znajdujące się na poszczególnych działkach, które nie były przedmiotem wynajmu, służyły do obsługi Budynku nr 1 i 2, a więc również nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych.
Wobec tego ww. Nieruchomość jest wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu i niekorzystających ze zwolnienia od VAT.
W związku z tym dostawa ww. obiektów nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie, mówiącej o konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Zatem w niniejszej sprawie analizy wymaga, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że na dzień dostawy Nieruchomości w stosunku do części lokali i powierzchni użytkowych w Budynku nr 1 i 2 , które były/są przedmiotem wynajmu upłynie okres dłuższy niż 2 lata licząc od dnia pierwszego zasiedlenia poprzez oddanie najemcom do użytkowania w wyniku odpłatnego świadczenia usług. Ponadto z wniosku wynika, że w odniesieniu do zabudowy znajdującej się na działce nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Powyższe okoliczności powodują, że dostawa tych części Budynków nr 1 i 2 znajdujących się na działkach stanowiących własność Zbywcy lub będących w użytkowaniu wieczystym może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.
W odniesieniu do lokali lub powierzchni użytkowych będących przedmiotem najmu w ww. Budynkach, w stosunku do których nie upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, nie będą spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wskazał Wnioskodawca powierzchnie w ramach lokalu parkingu, pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku 1 i 2 oraz znajdujące się na działkach budowle nie były przedmiotem najmu, a tym samym nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji dostawa tych obiektów (powierzchni) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, natomiast ich dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.
Z uwagi na to, że Zbywcy przy budowie obiektów Galerii 1 i Galerii 2 oraz towarzyszących im budowli i urządzeń technicznych przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z tymi inwestycjami, brak jest przesłanek do rozpatrywania zwolnienia dotyczącego dostawy budynków i ich części i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem dostawa tych części Budynków będących przedmiotem najmu, w stosunku do których nie upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia oraz części Budynków i budowli, w których nie doszło do pierwszego zasiedlenia, będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%.
Przedmiotem dostawy będą również wyodrębnione lokale mieszkalne znajdujące się w Budynku nr 2 wraz z przypadającym im udziałem w częściach wspólnych nieruchomości. Jak wskazał Wnioskodawca powierzchnia lokali mieszkalnych znajdujących się w Budynku nr 2 nie przekracza 150 m2, tym samym więc lokale te będą spełniać warunki wskazane w art. 41 ust. 12a i 12b ustawy, a zatem ich dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 8%.
W odniesieniu do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz gruntu stanowiącego własność należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy budynek lub budowla jest trwale związana z gruntem to w stosunku do dostawy gruntu ma zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, która obowiązuje przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. W analizowanej sprawie części budynków i budowle znajdująca się na działkach mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bądź też są opodatkowane stawką VAT w wysokości 8% i 23%, a zatem dostawa prawa wieczystego użytkowania działek i działek stanowiących własność Zbywcy będzie korzystać odpowiednio ze zwolnienia od podatku oraz będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 8% i 23% w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Wnioskodawca oraz Nabywca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części Nieruchomości, której dostawa podlegała zwolnieniu z VAT, Sprzedający może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/443-724/14-3/RR