Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8109/fundusz-remontowy-na-minusie/
Timestamp: 2018-08-18 00:39:07
Legal References Found: Art.23
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 12
 Art. 12
 art.12
 art. 6
 art. 12

Document Content:
Wspolnota Mieszkaniowa - Fundusz remontowy - na minusie
Dyskusja: Fundusz remontowy - na minusie
CommentAuthoranola
od niedawna zostałam sama z rozliczeniami - poprzednia księgowa poszła na emeryturę - i rozliczając wspólnotę, okazało się, że przekroczyli stan funduszu remontowego. Generalnie wspólnota specyficzna, bo wszelkie prace remontowe chce robić jedynie ze środków, jakie otrzymuje za powierzchnie reklamowe a o zaliczkach słyszeć nie chce. Wyjątkowo, na poprzednim zebraniu zgodzili się na zaliczki do końca roku 2017, bo chcieli wykonać więcej prac remontowych, których koszt przekraczał środki z reklamy.
I teraz tak - środki z reklamy księgowane są na 731 (przych. z pow. reklamowej), fundusz remontowy na 806. Co roku środki z reklamy (731) idą na wynik finansowy (860) no i stamtąd, wiadomo, w nowym roku na FR (806).
Na koniec roku na 731 mam +9000, a na 806 mam -6000, do tego jeszcze podatek dochodowy (870) -1300. Po zebraniach i podjęciu uchwały stan FR będzie +1700, no ale na koniec roku jest -6000.
Moje pytanie brzmi, czy w bilansie i w CIT8 może być sytuacja, że fundusz remontowy jest na minusie? Czy jednak powinnam przeksięgować tę ujemną kwotę na międzyokresowe rozliczenia kosztów (640)?
Będę bardzo wdzięczna za pomoc i podpowiedzi.
Proszę postępować zgodnie z zasadami wynikającymi z uchwały dotyczącej prowadzenia ewidencji pozaksięgowej - jeżeli ta kwestia nie została uregulowana o takim ksiegowaniu decydują właściciele uchwałą.
Nie do końca też rozumiem kiedy ten fundusz remontowy powstał - w tym roku? Jakie były uchwały dotyczące finansowania tych prac? JEżeli fundusz przekroczono, to oznacza, że albo wspólnota nie zpłaciła za usługę, albo pieniądze wydatkowano z innych źródeł. Jeżeli wydatkowano z innych źródeł , to na jakiej podstawie?Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
To była wm zarządzana przez zgm... mieli dobrowolny fundusz. Bodajże 2 lata temu zlikwidowali to, wszelkie „nadpłaty” zostały zwrócone właścicielom. Do 2017 finansowali wszelkie prace remontowe ze środków, które wpłynęły za wynajem powierzchni reklamowej. W 2017 zgodzili się ma ustanowienie zaliczki, ponieważ chcieli wyremontować klatkę schodowa, co wymagało większych nakładów finansowych, niż wpływ z reklamy. Za wszelkie usługi wm zapłaciła.
Chodzi o księgowanie. Środki z najmu powierzchni księgowane są na 731, jako przychód finansowy (wyliczenie podatku), faktury za remonty na 806. Przekroczono środki z 806, ale remont został pokryty także ze środków za tę powierzchnię reklamową...stąd na 806 widnieje -6000
Rozumiem, że były na to uchwały - zatem niech zapadnie kolejna uchwała o sposobie księgowania - takich kwestii księgowy nie rozwiązuje samodzielnie, ponieważ czynność przekracza zarząd zwykły nieruchomością.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Na zwrotu tych nadpłat i później na ustanowienie zaliczki na fr i remont klatki - oczywiście, ze mieli. Czy wcześniej mieli na ten dobrowolny fr - nie wiem, bo zgm fatalnie zarządzał nimi i fatalnie przekazał dokumenty. Długa historia, a a wątek nie o tym.
Generalnie - czy fr w ogóle może być na minusie?
Jesteś pewna, że macie fundusz remontowy?
Piszesz: "Bodajże 2 lata temu zlikwidowali to, wszelkie „nadpłaty” zostały zwrócone właścicielom".
Może więc wm ma jeden fundusz, z którego pokrywa bieżącą eksploatację i remonty
Te nadpłaty wynikały z tego, ze za czasów zgm mieli dobrowolne wpłaty na fr i w końcu zdecydowali, ze chcą zwroty. Przez czy czas koszty remontów pokrywane były z przychodów za najem powierzchni reklamowej. Dopiero na zebraniu rocznym w 2017 uchwalili stawkę na fr, ze względu na remont klatki schodowej. Jednak w planie uwzględniony był właśnie przychód z tej reklamy.... No i na koncie za wynajem pow. reklamowej jest +9000, Wiec po zrobieniu bilansu to idzie na wynik finansowy a wynik finansowy zasila fr... chodzi o to, ze na koniec roku w obrotowce mam fr (806) po stronie wn...
anola: Generalnie - czy fr w ogóle może być na minusie?
księgowo oczywiście .
Jeszcze pytanie: jaką metodą prowadzisz ewidencje pozaksięgową wspólnoty - "kasowo" czy memoriałowo? UoWL ; UoGN ;
Memoriałowo.
Widzę, ze ta wm miała już taka sytuację (fr na minusie widoczny w obrotowce) a ksiegowa zgm-u w bilansie zapisała to jako międzyokresowe koszty - czyli zapis w bilansie różni się od tego, co widać w obrotowce... głupieje.
Co powinnam zrobić? Zostawić taki zapis, ze 806 ma saldo wn 6000 czy przerzucić to na międzyokresowe właśnie?
zawiesić różnicę na międzyokresowych i obciążyć właścicieli lokali ( rozliczyć na nich stratę) UoWL ; UoGN ;
Tylko, ze fizycznie te koszty zostały pokryte z przychodów za wynajem pow. reklamowej....
anola: Tylko, ze fizycznie te koszty zostały pokryte z przychodów za wynajem pow. reklamowej....
to dlaczego nie ma przychodu z reklam na FR? jeżeli przychód z reklam pokrył wszystko ?
http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe - Przykład 2
Czy ty jesteś księgową? UoWL ; UoGN ;
Tak jak pisałam wcześniej - przychód z reklam księgowany jest na 731, nie na 806 - chociażby dla klarowności przy wyliczaniu podatku dochodowego. Dopiero wynikiem finansowym przechodzi na fundusz remontowy. Jednak dopiero w kolejnym roku, prawda?
Skąd pytanie o to, czy jestem ksiegowa? Tak, jestem, ale jak każdy - uczę się cały czas. Do tej pory nie miałam takiej sytuacji. Czy to źle, że pytam osoby bardziej doświadczone? Wydawało mi się, ze po to jest właśnie forum....
Ok, druga sprawa :)
Wspólnota ma kredyt. Wykonawca wystawił Fv na początku grudnia, ze względu na święta i Panią w banku, która nie ogarnia, transza została wypłacona 2.01.2018. Na koniec 2017 fr jest więc tez na minusie. Jak to ugryźć? :) zostawić? Przerzucić na 640 (międzyokresowe)?
anola: Ok, druga sprawa :)
ja bym nic nie robił ... pokazał to SF, jako "Rozrachunki z kontrahentami"
Dopiero na postawie uchwały właścicieli lokali, przeksięgował po potrąceniu podatku, na FR .( Uchwała ws rozliczenia nadwyżek i strat wynikających ze SF) UoWL ; UoGN ;
Czy aby na pewno takie finansowanie remontów z pożytków jest zgodne z UoWL?
Czy wspólnota co roku przegłosowuje taką uchwałę (jednogłośnie) aby pożytki przeksięgować na FR?
Nowy doklejony: 14.03.18 14:32
Co ma wykonawca do płacenia za jego pracę z FR jeśli WM ma kredyt na tą pracę?
1. Bank daje kredyt pod warunkiem że wpłaty na FR pokryją ratę kredytu pozostawiając 25% wpłat na FR.
2. Wykonawcy za wykonaną całą robotę płaci bank a nie WM.
3. Bank rozpoczyna pobieranie pieniędzy z FR po zakończeniu prac na które dał kredyt.
Co to za bank który dał kredyt kiedy właściciele nie wplacają nic na FR?
Pożytki z reklamy nie mogą być brane pod uwagę jako wpływy na FR bo raz one są a następnego dnia może ich nie być.
Pomijając fakt że pożytki nie mogą być wpłacane na FR bez zgody 100% właścicieli.
ignorant ten man czy jaki diabeł ?
Ignorant ten KubaP czy jaki diabeł?
Od kiedy utrzymanie budynku to są remonty?
Od zawsze.... kolego !. Remont części wspólnej można bez uchwały właścicieli finansować z pożytków i innych przychodów... UoWL ; UoGN ;
KubaP: Od zawsze.... kolego .
Jednak ignorant.
FR służy do finansowania remontów określonych w uchwałach WM.
Pożytki mogą być użyte jedynie do utrzymania budynku i te pieniądze wydaje zarząd bez uchwały bo jest to część zarządu zwykłego.
Nadmiar pieniędzy z pożytków jest własnością współwłaścicieli i te pieniądze bez ich 100% zgody nie mogą być przeksięgowane na FR.
Problemem autorki jest to że pożytki bez uchwały lądują na FR i bank je uznaje za wpływy wystarczające do płacenia rat za kredyt.
man: FR służy do finansowania remontów określonych w uchwałach WM.
no, no ... kolega pisze od nowa komentarz do ustawy o własności lokali
man: Problemem autorki jest to że pożytki bez uchwały lądują na FR i bank je uznaje za wpływy wystarczające do płacenia rat za kredyt.
to nie jej problemem, wiem to z prywatnej korespondencji
No właśnie tak robię - pożytki przeksiegowuje dopiero po rocznym zebraniu na podstawie uchwały, UoWL ; UoGN ;
Myślisz że to co Tobie się wydaje jest jedynie słusznym komentarzem do ustawy.
No właśnie tak robię - pożytki przeksiegowuje dopiero po rocznym zebraniu na podstawie uchwały,
A ta uchwała to ma 100% za?
Co się stanie jak pożytki z reklam się skończą a kredyt trzeba dalej spłacać, a właściciele nie przegłosują składek na FR?
Ten bank to chyba jakiś chwilówkowy biznes jest ktory ma na etacie ludzi "bez karków" i dlatego się nie boi że dłużnik przestanie splacać kredyt.
WOW.... man - rozpętałeś burzę w szklance wody.
Spieszę więc wyjaśnić - ta "druga sprawa" dotyczy zupełnie innej wspólnoty, zupełnie nie powiązanej z poprzednią. Mój błąd. Nie nadmieniłam tego w poście.
Wykonawca ma tyle do płacenia za jego pracę, że to jego kasa ;) ale w tej historii był dopełnienim po prostu - to on wystawił FV, za którą transza została wypłacona później niż powinna i stąd powstał minus na FR.
1) Bank czasem też daje kredyt pozostawiając 20%, jako jego zabezpieczenie. Duży bank. Nie będę jednak tu pisać jaki, żeby nie robić lokowania produktu.
2) Tak, wiem doskonale. To oczywiste, że bank płaci wykonawcy za FV. Jednak mimo tego, ż te środki fizycznie nie przepływają przez konto bankowe WM, to trzeba to zaksięgować, prawda?
3) Serio? ;)
Kwestia "co to za bank, ktory" już chyba wyjaśniona - to dwie różne WM. Ta od kredytu ma wieloletnią historię zaliczek FR ;)
I tak wiem - dziś pożytki są, jutro ich nie ma. Jakieś tam doświadczenie mam ;) nie wszystko wiem, dlatego pytam mądrzejszych, ale jednak coś tam wiem ;)
man - a Ty tak serio? trochę czuję się urażona... Ja wiem, że różni ludzie zarządzają w różny sposób, nie zawsze właściwy, ale może najpierw dopytaj, upewnij się a później pisz takie niefajne zarzuty i insynuacje, bo to co napisałeś w temacie, nie wniosło nic kompletnie do sprawy i w niczym nie pomogło, nic nie wyjaśniło. Opisałam tu swoją zagwozdkę z nadzieją uzyskania pomocy i podpowiedzi a nie bezsensownego wymądrzania się. Faktycznie - moja wina, że nie wspomniałam, że to dwie odrębne sprawy, ale żeby tak atakować? Nie przystoi, man...
anola: WOW.... man - rozpętałeś burzę w szklance wody.
Ale to chyba nie ma znaczenia czy to jedna wspólnota czy dwie.
Problemem jest wrzucanie pożytków na FR bez 100% zgody współwlaścicieli niezależnie co uważa KubaP.
Jeśli kredyt nie dotyczy tej wspólnoty to i tak jest to problem związany ze złamaniem UoWL.
anola: I po kolei:
Wykonawcy placi bank a nie WM.
Bank pobiera ratę z FR i jeśli wpłat wystarcza to nie powinno być "minusa" bo powinno po wypłacie raty pozostać 25% wplat (lub 20% jak w Twoim przypadku)
W rzadnym wypadku wykonawca nie ma płacone za pracę z FR.
anola: 2) Tak, wiem doskonale. To oczywiste, że bank płaci wykonawcy za FV. Jednak mimo tego, ż te środki fizycznie nie przepływają przez konto bankowe WM, to trzeba to zaksięgować, prawda?
ad 2 Dlaczego WM mieszkaniowa ma księgować przepływy finasowe nie przechodzące przez jej konto. Zagadka zoologiczna. :)
ad 3 Serio. Wszędzie gdzie zarząd ma głowę na karku tak wygląda finansowanie roboty przez kredyt. Przecież to bank rozlicza wykonawcę z faktu wykonania roboty i mu płaci.
Nie czuj się urażona bo to co ja napisałem wynika z tego co Ty napisalaś, a raczej z tego czego nie napisalaś, że kredyt i pożytki nie dotyczą tej samej WM.
Słusznie - nie przystoi krytykować za coś co wynika z własnej winy. :)
Man, po wyjaśnieniu tego, ze problemy dotyczą 2 niezależnych wm ty dalej swoje.
Problem wrzucania pożytków na fr bez zgody 100% właścicieli sam na sile tworzysz, bo nigdzie jie napisałam, ze tak jest. Ba! KubaP napisał, ze uchwała jest podejmowana, ja dopisałam, ze co roku. W ogólniaków łamanie UoWL? Gdzie? Co ty wymyślasz?
Tak, wykonawcy płaci wm, nie bank, bo to wm zaciąga na poczet remontu kredyt. Bank jedynie przelewa środki na konto wm wskazane na fv wykonawcy, która to fv jest przekazana do banku przez wm. Kredyt, jak i kredytowane fv musza być zaksięgowane. Bo inaczej jak? Patykiem po wodzie pisane? Jeśli nie księgujesz kredytu ani fv z niego pokrywanych, to jak to robisz? Rata jest pobierana przez bank dopiero po wypłacie ostatniej transzy. Wykonawca ma wypłacane środki również z fr, bo jest chociażby coś takiego, jak wkład własny ;) w takim to razie właśnie tak się dzieje. Dlaczego więc fv pokrywane z kredytu są księgowane? Nie wiem, jak mogłoby być inaczej... bo w innym wypadku na co idzie kredyt?
Ad 3 .... Toz to była ironia ;) to pytanie .... bank jedynie kontroluje wykonanie prac określonych w planie, rozlicza wykonawcę wm.
Jak dla mnie pleciesz trzy po trzy. Proszę, nie zasmiecaj wątku, bo piszesz jedno a zaraz coś co wyklucza poprzednie.
man Problemem jest wrzucanie pożytków na FR bez 100% zgody współwlaścicieli niezależnie co uważa KubaP.
to jest twój problem man , twoje pobożne życzenie i nikogo więcej . Nie ma potrzeby zgody 100% właścicieli lokali, wystarczy ustawowa większość.
Generalną zasadą podejmowania uchwał w dużych WM jest :
Art.23.2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
W Art. 22.3 nie ma punktu, z którego wynikałoby, że musi byc zgoda 100% współwłaścicieli lokali UoWL ; UoGN ;
W Art. 22.3 nie ma punktu, z którego wynikałoby, że musi byc zgoda 100% współwłaścicieli lokali
Niestety pleciesz bez ładu i składu.
Nie można większościową uchwałą pozbawić kogoś jego własności a ta nadwyżka w pożytkach ktora pozostaje po zaspokojeniu z nich wszystkich wydatków na utrzymanie budynku jest własnością współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
Sam to już cytowaleś ale najwyraźniej nie rozumiesz tego co sam cytujesz z Ustawy.
Nowy doklejony: 14.03.18 22:58
anola: Man, po wyjaśnieniu tego, ze problemy dotyczą 2 niezależnych wm ty dalej swoje.
Jeśli ta uchwała ma 100% procentowe poparcie to prawo nie jest łamane.
Nigdzie nie piszecie że poparcie tych corocznych uchwał jest 100%.
Nie ja wymyślam tylko UoWL.
man Nie można większościową uchwałą pozbawić kogoś jego własności a ta nadwyżka w pożytkach ktora pozostaje po zaspokojeniu z nich wszystkich wydatków na utrzymanie budynku jest własnością współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
pożytki to nie majątek należący do właścicieli jak głosisz wszem i wobec, ale to majątek wspólnoty ,tak jak wpłaty zaliczek na utrzymanie części wspólnych.
Man nie podajesz podstawy prawnej tylko swoje błędne przemyślenia cytując wyrwane z konteksty słowa .
oczywista br^ednia i b^zdura to jest twój populistyczny wymysł Man, nic takiego nie występuje w UoWL, że do dysponowania pożytkami WM musi mieć 100% poparcie właścicieli lokali. UoWL ; UoGN ;
oczywista br^ednia i b^zdura to jest twój populistyczny wymysł Man, nic takiego nie występuje w UoWL, że do dysponowania pożytkami WM musi mieć 100% poparcie właścicieli lokali.
Czy ty potrafisz czytać co się do Ciebie pisze?
Nawet czerwony kolor tekstu do Ciebie nie dociera?
Myślisz że jak wytniesz tą część mojego wpisu to ona nie istnieje?
Czy Art. 12.2 UoWL to nie jest podstawa prawna?
Przecież tam jest wyraźnie napisane że pożytki wydać można jedynie na utrzymanie budynku a nadwyżka ponad te koszty idzie do kieszenie wlaścicieli proporcjonalnie do ich udziałow. Czyli jest ich wlasnością.
Jeżeli na utrzymanie nieruchomości wlaściciele placą składki to całe pożytki należą do nich i nikt nie można żadną uchwałą większościową im tego odebrać.
Ile razy trzeba Ci to pisać żebyś wreszcie zrozumiał?
man: Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
CommentTime15-03-2018 zmieniony
man: Myślisz że jak wytniesz tą część mojego wpisu to ona nie istnieje?
Przecież tam jest wyraźnie napisane że pożytki wydać można jedynie na utrzymanie budynku
Man nie manipuluj tekstem na własne potrzeby.
Ustawodawca nie użył określenia "utrzymania budynku " ale "nieruchomości wspólnej" i nie zmieniaj tego, bo to dwa różne znaczenia.
Fundusz remontowy nie dotyczy "utrzymania budynku" (w tym wg Ciebie też lokali wyodrębnionych) tylko remontów nieruchomości wspólnej, tak jak wskazuje ustawodawca . UoWL ; UoGN ;
Fundusz remontowy nie dotyczy "utrzymania budynku" (w tym wg Ciebie też lokali wyodrębnionych) tylko remontów nieruchomości wspólnej, tak jak wskazuje ustawodawca .
Pożytki są wlasnością współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów i żadne wudu semantyczne tego nie zmieni.
Bez ich zgody nie można pożytkow wydać na remonty bo to nie jest utrzymnie nieruchomości wspólnej.
man Nie spieraj się z KubąP bo to facet wszystko wiedzący i musi być po jego myśli Ty art.12 dobrze interpretujesz bo jest tak jak ty to twierdzisz a KubaP zawsze przekręca bo utrzymanie nieruchomości jest co innego niż remont ale zarządcy wolą iść na skróty i wsypują wszystko do jednego wora. Pozostałość pieniędzy z utrzymania nieruchomości jak i FR są własnością wpłacającego i na zebraniu rocznym członkowie WM podejmują uchwałę co do sposobu rozdysponowania tych pieniędzy i tak jeżeli podejmą decyzję o zwrocie tych pieniędzy z bieżącego utrzymania to je zwracają lub mogą też przepisać jako wpłata zaliczek na te utrzymania a co się tyczy FR to też trzeba podjąć uchwałę co do tych pieniędzy bo jeżeli nic się w budynku nie planuje do remontu to po co wpłacać a one leżą na nie oprocentowanym koncie.Dlatego man trzymaj się swojej wersji a nie KubyP.
ijan "utrzymanie nieruchomości jest co innego niż remont"
"członkowie WM podejmują uchwałę co do sposobu rozdysponowania tych pieniędzy "
"Pozostałość pieniędzy z utrzymania nieruchomości jak i FR są własnością wpłacającego"
ijan ... i tym poglądem wygrałeś sprawę w Sądzie ?
Aktywa wspólnoty mieszkaniowej
Aktywa wspólnoty mieszkaniowej to wykazywany w jej ewidencji rachunkowej oraz w bilansie majątek, w tym majątek finansowy. Wiadomo, że w skład majątku wspólnoty mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem (zarządzaniem) nieruchomością wspólną.
Niedawną wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa może mieć swój własny majątek, odrębnie od właścicieli lokali, w tym także – czy posiada majątek finansowy, wyjaśniono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej. Według niej majątek finansowy wspólnoty to zgromadzone przez nią na rachunku (lub rachunkach) bankowym pieniądze, także te zgromadzone na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”.
Wspólnota mieszkaniowa ma ten majątek finansowy z mocy prawa. Oznacza to, że do stwierdzenia, iż jest ona posiadaczem majątku finansowego, nie potrzeba uchwały właścicieli lokali. Nie jest ona także potrzebna do stwierdzenia, że wspólnota jest wierzycielem i że są to jej należności, a także to, że ma pokrywać ze swego majątku finansowego zobowiązania finansowe.
Źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty mieszkaniowej są przychody pochodzące z działalności operacyjnej (bieżącej) oraz z pozostałej działalności, także finansowej. Tak więc źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty, zgromadzonego na jej rachunkach bankowych, są m.in. środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także środki pieniężne otrzymane przez wspólnotę z innych tytułów, tzn. z innych przychodów wspólnoty.
Zapamiętajmy!!! W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego środki pieniężne zgromadzone przez wspólnotę mieszkaniową na jej rachunkach bankowych zawsze są jej środkami, a nie pieniędzmi właścicieli lokali, nawet po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. Oznacza to, że właściciele lokali nie mogą mieć roszczeń do wspólnoty mieszkaniowej o podział tych środków pieniężnych według udziału we współwłasności: ani w trakcie roku obrachunkowego, ani po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego.
Źródło: http://www.administrator24.info/artykul/id8417,majatek-i-zobowiazania-wspolnoty-mieszkaniowej UoWL ; UoGN ;
Źródło: http://www.administrator24.info/artykul/id8417,majatek-i-zobowiazania-wspolnoty-mieszkaniowej
"Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo dysponowania nadwyżką finansową z naruszeniem praw właściciela lokalu
Wspólnota mieszkaniowa to według normy art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej.
Ogólny zakres jej statutowego działania określają przepisy prawa, Kodeksu cywilnego i odpowiednio ustawy o własności lokali. Wynikają z tego określone konsekwencje prawne potwierdzone w orzecznictwie mówiące o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnienia do działania w zakresie nie dotyczącym części wspólnej nieruchomości. Zasada ta dotyczy także stosunków wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej z poszczególnymi właścicielami tworzącymi taką wspólnotę mieszkaniową. Sfera dominium wspólnoty mieszkaniowej, rozumianej jako jednostka organizacyjna, nie może w szczególności naruszać postanowień art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali w zakresie uprawnień w zakresie rozliczeń finansowych, przysługujących właścicielom lokali tworzącym wspólnotę mieszkaniową.
Wymieniony przepis stanowi, że:
Przepis wskazuje, kto we wspólnocie mieszkaniowej posiada uprawnienia do uzyskiwania korzyści ekonomicznych z mienia wspólnego płynących, te prawa przypisano właścicielowi lokalu a nie wspólnocie mieszkaniowej, jako jednostce organizacyjnej. Jeśli zatem we wspólnocie mieszkaniowej osiągane są różne pożytki (przychody) to służą one pokryciu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a jeśli po zakończeniu okresu obrachunkowego powstanie nadwyżka przychodów nad kosztami, to „przypada ona właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów”. Analogiczna zasada będzie obowiązywała w innym przypadku, tj. gdy wystąpi za dany okres obrachunkowy nadwyżka kosztów nad przychodami, w takim przypadku do pokrycia kosztów będzie zobowiązany właściciel lokalu także w stosunku do posiadanego udziału we współwłasności. Przedstawiona zasada jest konsekwencją maksymy prawa cywilnego – własność majątku zawsze jest związana z prawami i zobowiązaniami właściciela majątku.
Powstaje pytanie, jak i kiedy takie prawo właściciela lokalu do udziału w nadwyżce finansowej należy realizować? Odpowiemy, że jest oczywiste, że takich rozliczeń finansowych należy dokonywać na dany moment obrachunkowy, tj. w szczególności po zakończeniu roku obrachunkowego oraz po przyjęciu wyniku finansowego przez wspólnotę mieszkaniową. W tym miejscu dodajmy też, że w takim przypadku będzie chodziło o podział nadwyżki netto, tj. po pokryciu należnego organowi podatkowemu zobowiązania w podatku dochodowym od osób prawnych. Ale jeśli wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę o zadysponowaniu takiej nadwyżki finansowej na jakieś jej wydatki, to czy właściciel lokalu straci swoje prawa do zwrotu przysługującej nadwyżki finansowej?
Odpowiedzi na zadane pytanie udzieli nam orzecznictwo, w tym m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. I ACa 119/08, w którym orzeczono:
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą.
W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny w Szczecinie argumentował, że wspólnota mieszkaniowa nie może naruszać prawa do otrzymania zwrotu nadwyżki finansowej poszczególnych właścicieli lokali, nawet wówczas, gdy nadwyżkę tą przekaże na utworzony we wspólnocie mieszkaniowej fundusz remontowy. I w tym zakresie w pełni podzielił stanowisko sądu pierwszej instancji, który dowodził, że kompetencje wspólnoty mieszkaniowej nie są w świetle prawa tak szerokie i tym samym wspólnota mieszkaniowa może jedynie podejmować decyzję w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i wyłącznie w zakresie przyznanych jej kompetencji na podstawie przepisów prawa. Wspólnota mieszkaniowa nie może zatem dysponować dowolnie środkami finansowymi przekazanymi w formie zaliczek na pokrycie zarządu. Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane w danym roku obrachunkowym i stanowią nadwyżkę finansową za dany rok obrachunkowy podlegają zwrotowi właścicielom lokali.
Rozstrzygając w danej sprawie Sąd Apelacyjny orzekł, że „niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie ( …) na fundusz remontowy”. Argumentując brak uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do decydowania o przeznaczeniu środków finansowych przysługujących poszczególnym właścicielom lokali Sąd Apelacyjny w Szczecinie przywołał znane skądinąd orzecznictwo sądów administracyjnych, o czym niżej.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. I ACa 1309/00
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. I ACa 1382/03
Jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością lecz stanowią fundusze („własność”) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.
Jak widać linia orzecznicza zachowuje w przedmiotowej sprawie jednomyślność. Oznacza to, że w każdym przypadku wspólnoty mieszkaniowej, małej czy dużej, powstała nadwyżka finansowa z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną lub z tytułu wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali, zawsze podlega zwrotowi poszczególnym właścicielom lokali, chyba że inaczej o swej nadwyżce sami zadecydują. O zadysponowaniu taką nadwyżką nie może jednak zadecydować wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały.
Zastanówmy się, wobec tego, w świetle przedstawionego prawa i orzecznictwa, czy właściciele lokali mogą zrezygnować ze swojego prawa do zwrotu nadwyżki finansowej. Oczywiste jest, że każdy z właścicieli lokali może podjąć decyzję o przekazaniu nadwyżki finansowej na cele wspólnoty mieszkaniowej, składając w tej sprawie indywidualne oświadczenie woli. Warto o tym pamiętać, by nie podejmować takich uchwał, które stanowiłyby naruszenie porządku prawnego.
Eugenia Śleszyńska / Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl"
http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/czy-wspolnota-mieszkaniowa-ma-prawo-dysponowania-nadwyzka-finansowa-z-naruszeniem-praw-wlasciciela-lokalu/200.html
man Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem.
Jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali,
z tytułu wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali, zawsze podlega zwrotowi poszczególnym właścicielom lokali
Man - Walisz z grubej rury ...
No tak , Pani Eugenia Śleszyńska , ta od uspółdzielniania wspólnot mieszkaniowych jest dla ciebie autorytetem, to Tobie gratuluję . Byłeś na jej szkoleniu? bo ja tak w latach 2000-2005.
Widzę, że stare wyroki sądowe są dla Ciebie ważniejsze niż uchwała Sądu Najwyższego .... też tobie gratuluję ...
w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07
Problem w tym, że uchwała SN nie potwierdza głoszonej przez panią E.Ś. i ciebie teorii. UoWL ; UoGN ;
Dla Ciebie portal www.administrator24 jest wyrocznią?
Jak zwykle zignorowaleś przedstawione w artykule wyroki sądów bo nie pasowały Ci do koncepcji.
Co do sądu najwyższego to był ten sam sąd który uznał że kradzież OFE przez poprzedni rząd była zgodna z prawem.
Ten SN miał jeszcze kilka politycznych wyroków nie mających nic w spólnego ze stosowaniem prawa.
Nawet ten sąd zignorował cytowany przez Ciebie wyrok SN z 2007 roku.
"Odpowiedzi na zadane pytanie udzieli nam orzecznictwo, w tym m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. I ACa 119/08, w którym orzeczono:
Rozstrzygając w danej sprawie Sąd Apelacyjny orzekł, że „niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie ( …) na fundusz remontowy”. Argumentując brak uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do decydowania o przeznaczeniu środków finansowych przysługujących poszczególnym właścicielom lokali Sąd Apelacyjny w Szczecinie przywołał znane skądinąd orzecznictwo sądów administracyjnych, o czym niżej."
nie jest wyrocznią dla mnie, wyrocznią jest uchwała SN. - tak dla jasności
man: Jak zwykle zignorowaleś przedstawione w artykule wyroki sądów bo nie pasowały Ci do koncepcji.
i znowu mieszasz, aby zamulić ...
czyli rozumiem, że Tobie nie pasuje wykładnia SN więc ją olewasz, bo nie mieści się w twojej koncepcji . Na sprawy WM patrzysz z czubka swego nosa, a nie zasady prawnej UoGN: "aby nieruchomość nie traciła na wartości"
W cytowanych przez ciebie wyrokach wyraźnie zaznaczono:
- kto ma prawo do pożytków .... nie lokator, nie najemca , tylko właściciel lokalu niezależnie kto by to był .
- Nadwyżki wynikające z utrzymania lokalu ( nie nieruchomości wspólnej) należy bezwzględnie zwrócić właścicielom lokali ( nieważne w jaki sposób : czy zaliczyć na przyszłe zobowiązania, czy zwrócić na konto bankowe na podstawie wniosku pisemnego właściciela lokalu)
i ja tego nie neguję dla jasności .
Jeżeli właściciel lokalu traktuje Wspólnotę jak złodzieja, czy wyzyskiwacza ... to niech lepiej się z niej wyprowadzi, sprzedając lokal i kupi domek wolnostojący. UoWL ; UoGN ;
Powoływałem się na te twoje wyrocznie SN w sądzie apelacyjnym i jak myślisz że sąd apelacyjny też wziął pod uwagę te wyrocznię SN nie on tylko stwierdził i zaklepał orzeczenie sądu okręgowego i tyle w temacie wyroczni. Znowu nie możesz pojąć mi chodzi o nadwyżki z bieżącego utrzymania nieruchomości one po roku powinny być rozliczone i jeżeli jest nadwyżka to zwrócone lub po podjęciu uchwały mogą być przekazane na następne bieżące utrzymanie nieruchomości lub na FR bo jak śmiem po twoich wpisach twierdzić że wiesz że z konta bieżącego utrzymania nieruchomości można przekazać pieniądze na FR lub do zwrotu ale z FR nie wolno tobie brać pieniędzy na bieżące utrzymanie nieruchomości.
KubaP: i znowu mieszasz, aby zamulić ...
Nie mnie a sądowi apelacyjnemu ze Szczecina ten wyrok SN "nie pasuje" bo go kompletnie ignoruje.
Zresztą dokładnie tak jak Ty ignorujesz wyrok tego sądu z 2008 roku przywołując ciągle wyrok SN z 2007 roku.
ijan: Znowu nie możesz pojąć mi chodzi o nadwyżki z bieżącego utrzymania nieruchomości
nie ma czegoś takiego w księgowości "bieżące utrzymanie nieruchomości",
a wspólnota jest zobowiązana rozliczyć koszty utrzymani nieruchomości, które dzielą się na .
1) utrzymanie lokalu ;
2) utrzymanie nieruchomości wspólnej .... i ewentualnie
3) Fundusze celowe.
ijan: one po roku powinny być rozliczone i jeżeli jest nadwyżka to zwrócone lub po podjęciu uchwały mogą być przekazane na następne bieżące utrzymanie nieruchomości lub na FR bo jak śmiem po twoich wpisach twierdzić że wiesz że z konta bieżącego utrzymania nieruchomości można przekazać pieniądze na FR lub do zwrotu ale z FR nie wolno tobie brać pieniędzy na bieżące utrzymanie nieruchomości.
nie mieszaj pieniędzy z zapisami księgowymi, bo to są dwa odrębne światy, jak ogień i woda , niebo i ziemia ...
Na jednym koncie bankowym WM, pieniądz jest jeden , tak jak worek jest z nimi jeden. O wszystkim decydują zapisy w ewidencji pozaksięgowej wspólnoty.
man: Nie oceniaj innych po sobie.
wolno mi tak jak i tobie ... kto mi zabroni ? UoWL ; UoGN ;
wolno mi tak jak i tobie ... kto mi zabroni ?
No to dziękuję za potwierdzenie że TY:
Na sprawy WM patrzysz z czubka swego nosa, a nie zasady prawnej UoGN
Potwierdza to wszystko co piszesz w tym temacie.
man: No to dziękuję za potwierdzenie że TY:
Prowokacja mi się udała, man... UoWL ; UoGN ;
u mnie koszty utrzymania nieruchomości dzielą się też na trzy części
1. bieżące utrzymanie nieruchomości 2. Fundusz remontowy 3. Wynagrodzenie zarządcy.a co uważasz że zarządca może dowolnie rozdysponowywać pieniędzmi lokatorów na wszelki sposób jak mu się podoba czy zgodnie z podjętymi uchwałami a co zrobisz jak on nie przestrzega tych zasad zaraz napiszesz zmień zarządcę ale tu nie oto chodzi jak sam czytasz na forum są ludzie i ludziska a ustawa swoje a życie swoje.Co do wyroczni to ja nie powoływałem się na te wyroki SN tyko inne .
ijan: u mnie koszty utrzymania nieruchomości dzielą się też na trzy części
1. bieżące utrzymanie nieruchomości
2. Fundusz remontowy
3. Wynagrodzenie zarządcy.
co ja na poradzę, że u ciebie jest inaczej, niż jak to powinno wynikać z UoWL; np tak: http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka
ijan: a co uważasz że zarządca może dowolnie rozdysponowywać pieniędzmi lokatorów na wszelki sposób
jak mu się podoba czy zgodnie z podjętymi uchwałami a co zrobisz jak on nie przestrzega tych zasad zaraz napiszesz zmień zarządcę
ale tu nie oto chodzi jak sam czytasz na forum są ludzie i ludziska a ustawa swoje a życie swoje.
co ja na to poradzę, że nie chcesz zrobić wysiłku, by walczyć o to by było zgodnie z prawem . Zmień zarządcę . Sam zabierz się za administrowanie.
ijan: Co do wyroczni to ja nie powoływałem się na te wyroki SN tyko inne
to nie było do ciebie, tylko do man. UoWL ; UoGN ;
KubaP a wskaż mi w którym punkcie nie można prowadzić tak finansów jest krótko i przejrzyście wiadomo z której półki można wziąć i opłacić a z której trzeba zwrócić i nie pisz mi że to jest be!!!!
CommentTime15-03-2018 zmieniony [Ważne]
wspólnota jest zobowiązana rozliczyć koszty utrzymani nieruchomości, które dzielą się na .
ijan: KubaP a wskaż mi w którym punkcie nie można prowadzić tak finansów jest krótko i przejrzyście
wiadomo z której półki można wziąć i opłacić a z której trzeba zwrócić i nie pisz mi że to jest be!!!!
zazwyczaj płaci się z jednego wora (konta bankowego), ale księguje operacje na każdej "półce", której wydatek dotyczy( np pozycja w zaliczce http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka ) w ten sposób każdy właściciel może kontrować przepływy gotówki oraz koszty utrzymania nieruchomości.
Wie na co było za dużo, a na co za mało i myśli, jak te dziury i górki wyrównać ...
Są takie WM,co mają w zaliczce dwie pozycje : Eksploatacja lokalu ; Utrzymanie NW ....i tu jak dla mnie, to są dopiero jaja ... "ciemny lud to kupi"
1) utrzymanie lokalu ; - należy zwrócić bezwzględnie.
dla pkt. 2 i 3 - decyduje uchwała właścicieli lokali ...jak chcą zwrotu właścicielom lokali , to WM nalicza podatek i resztę zwraca, a na koniec roku obrachunkowego wystawia PIT (dochody z innych źródeł), dlaczego, bo taka jest wykładnia fiskusa.
a co powiesz jak podjęta była uchwała o otworzeniu osobnego konta bankowego na FR a inny na utrzymanie nieruchomości a zarządca olał to i nawet sąd nie pomógł i ma tylko jedno konto z którego opłaca wszystko co mu się podoba nawet te nie związane z budynkiem i co ty na to powiesz tylko nie pisz zmieńcie zarządcę.
O matko.... a ja tylko zapytałam, jak zaksięgować ..... Man, maaaaan..... człowieku. Znane jest ci pojęcie g*wnoburzy? Taka właśnie została przez ciebie wszczęta.... tylko po co? Doczepiona się do nieistniejącego problemu, który zreszta sam stworzyłeś, bo na zwróciłam się tu z kompletnie innym zapytaniem.
anola: O matko.... a ja tylko zapytałam, jak zaksięgować ..... Man, maaaaan..... człowieku. Znane jest ci pojęcie g*wnoburzy? Taka właśnie została przez ciebie wszczęta.... tylko po co? Doczepiona się do nieistniejącego problemu, który zreszta sam stworzyłeś, bo na zwróciłam się tu z kompletnie innym zapytaniem.
O g...burzę zapytaj KubaP. On się w nich secjalizuje. Wystarczy tylko że ma się inne zdanie niż on i już g... Cię zaleje.
i tu masz man rację!!!!!!