Source: https://kruczek.pl/umowa-sprzedazy/
Timestamp: 2019-05-19 18:18:36
Legal References Found: art. 535

art. 535

art. 536

art. 537

art. 538

art. 543

art. 545

art. 155

art. 547

art. 548

art. 551

art. 593

art. 597

art. 599

art. 600

art. 592

art. 583

Document Content:
Umowa sprzedaży – pełna charakterystyka i wzór umowy
15 maja 2019 / Marcin Szczęsny
Nie ma na świecie człowieka, który nigdy w życiu nie miałby styczności z umową sprzedaży. Można śmiało stwierdzić, że każda osoba zawiera ją przynajmniej kilka razy dziennie. Tym zawarciem umowy sprzedaży jest zarówno drobny wydatek w przydrożnym kiosku, nabycie kilku nowych komputerów dla swojej działalności, sprzedaż udziałów w spółce, zakup nieruchomości, czy też zbycie całego przedsiębiorstwa. Zazwyczaj stosunek ze sprzedawcą realizowany jest przy pomocy umowy ustnej. Wszak niekomfortowym rozwiązaniem byłoby spisywać stosowny dokument traktujący o zakupie paczki gum i croissant’a. Są jednak sytuację, w których jak najbardziej należy sporządzić najlepszą, a co za tym idzie skuteczną i bezpieczną umowę sprzedaży.
Istotę umowy sprzedaży uregulowano w art. 535-602 kodeksu cywilnego. Zgodnie z pierwszym przepisem przez umowę sprzedaży rozumie się sytuację, w której Sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy. Samo przeniesienie własności nie spełnia wszelkich przesłanek umowy sprzedaży. Istotne jest również wydanie rzeczy. Kupujący zaś ma obowiązek zapłacić Sprzedawcy ustaloną cenę i odebrać rzecz w podanym umową terminie.
art. 535 – ustawa Kodeks cywilny
Jak można wyczytać z treści zarówno Sprzedawca, jak i Kupujący są obciążeni pewnymi obowiązkami. Z tego powodu mamy do czynienia z tzw. umową wzajemną. Zgodnie z zamiarem ustawodawcy umowa sprzedaży ma charakter zobowiązująco-rozporządzający. Znaczy to tyle, że nie ma obowiązku zawarcia dodatkowej umowy dotyczącej przeniesienia własności rzeczy.
Umowa sprzedaży – essentialia negoti (elementy konieczne)
Ważne! Cena nie musi być określona w formie kwoty pieniężnej. Można zdecydować się także na podanie jedynie podstaw do jej ustalenia.
art. 536 § 1 – ustawa Kodeks cywilny
Umowa sprzedaży – forma
Co do zasady, nie ma obowiązku by umowę sprzedaży należałoby zawrzeć w formie pisemnej. Może być ona ustna, jednakże dla pewności oraz dla jasnego określenia praw i obowiązków Stron, umowę sprzedaży najczęściej zawiera się na piśmie. Tak jak w każdej regule, tak i tu pojawiają się wyjątki. Umowę sprzedaży nieruchomości można sporządzić jedynie w formie aktu notarialnego. Każdy inny sposób zawarcia będzie nieważny, a co za tym idzie – nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Ważne! Przy zawieraniu umowy sprzedaży warto przynajmniej zachowywać formę pisemną. Dzięki temu zobowiązanie Stron będzie precyzyjnie określone co pozwoli na uniknięcie nieprzyjemności w razie konfliktu interesów. Dzięki temu Sprzedawca i Kupujący od samego początku mogą dokładnie określić przedmiot i cenę umowy, a także dodać konkretne zastrzeżenia (np. zabezpieczenie z rękojmi, kara umowna, odsetki, itd.). Wszystkie wymienione przykłady można zawrzeć także w formie ustnej, ale… jak je potem udowodnić? Słowo przeciw słowu?
Umowa sprzedaży w formie pisemnej – dlaczego warto?
Je­den pod­pis ok­reśla, przek­reśla, pod­kreśla … zbyt wiele za­leży w naszym świecie od jed­ne­go podpisu.
W przypadku sporu, dzięki sporządzeniu umowy pisemnej Strony mają możliwość udowodnić wszelkie ustalenia pomiędzy nimi zawarte. Zazwyczaj przy essentialia negoti nie ma najmniejszego problemu, by udowodnić swoją rację. Dzieje się tak, ponieważ Sprzedawca i Kupujący zazwyczaj dysponują dowodami zakupu, takimi jak: faktury, paragony i dowody zakupu). Problemem są sytuację, kiedy jedna ze Stron chce dochodzić swoich roszczeń na podstawie przepisów traktujących o zabezpieczeniach umownych lub innych dodatkowych postanowieniach.
Umowę uznaje się za zawartą w chwili precyzyjnego ustalenia wszystkich jej elementów istotnych (strony, przedmiot, cena).
Umowa sprzedaży – przedmiot umowy
Określenie przedmiotu umowy jest jednym z kluczowych elementów stosunku prawnego. Zgodnie z tym należy go określić jak najdokładniej i bardzo precyzyjnie. Zazwyczaj przedmiotami umowy są rzeczy, które dzielimy na te oznaczone co do gatunku i te oznaczone co do tożsamości. Zarówno w pierwszej, jak i drugiej kategorii mogą znaleźć się także rzeczy przyszłe. Można również sprzedawać również wodę, energię i prawa zbywalne.
Umowa sprzedaży – samochód jako przedmiot umowy
twórca samochodowej marki sygnowanej jego nazwiskiem
Czasami ta sama rzecz może stanowić zarówno rzecz oznaczoną co do gatunku, jak i tożsamości, w zależności od jej opisu. Jako przykład można podać samochód. W sytuacji, kiedy strony określą tylko markę i model samochodu będzie to rzecz oznaczona co do gatunku. Natomiast, jeżeli strony w umowie wskażą numer rejestracyjny lub numer nadwozia auta, wtedy samochód należy uznać za rzecz oznaczoną co do tożsamości.
Kwestia ta ma istotne znaczenie, gdyż przepisy prawa stanowią, że przeniesienia prawa własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości następuje na mocy samej umowy tj. z chwila jej zawarcia (chyba, że inaczej zastrzeżono w umowie). Natomiast, w przypadku zobowiązania do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych jedynie co do gatunku (jak również rzeczy przyszłych), potrzebne jest jeszcze przeniesienie posiadania rzeczy.
W celu dokonania skutecznego przeniesienia własności rzeczy wskazane jest zweryfikowanie tzw. tytułu prawnego jaki Sprzedający ma do rzeczy będącej przedmiotem umowy. Należy upewnić się, czy rzecz nie jest przedmiotem np. współwłasności małżonków, gdyż w takiej sytuacji stroną umowy powinni być współwłaściciele, a w umowie należy wskazać, że przedmiot umowy jest przedmiotem współwłasności.
Umowa sprzedaży – cena
Cena jest kolejnym z kluczowych elementów sprzedaży. Można ją określić w umowie na dwa sposoby:
wskazanie podstawy do ustalenia ceny sprzedaży.
Umowa sprzedaży – cena sztywna
art. 537 § 1 – ustawa Kodeks cywilny
Ceną sztywną nazywamy tą ustaloną zarządzeniem organu administracyjnego. Jeżeli dotyczy ona przedmiotu umowy sprzedaży, nie ma możliwości zastosowania innej. Strony umowy są zobowiązane do jej respektowania. Sprzedawca ma obowiązek zwrócić różnicę w otrzymanej zapłacie, która przekroczy wartość ceny sztywnej. Kupujący zaś, jeżeli zgodnie z umową zapłacił cenę niższą od ustalonej przez organ administracyjny, ma obowiązek dopłaty jedynie w sytuacji, kiedy przed zużyciem lub odsprzedaniem danej rzeczy znał cenę sztywną lub miał możliwość się z nią zapoznać, gdyby zachował należytą staranność.
Umowa sprzedaży – cena maksymalna i cena minimalna
art. 538 – ustawa Kodeks cywilny
Ceną maksymalną nazywamy górną granicę ceny, którą można otrzymać za rzecz danego gatunku lub rodzaju. Ustala ją organ administracyjny poprzez wydanie stosownego zarządzenia. W sytuacji, kiedy przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz objęta ceną maksymalną Kupujący nie ma obowiązku zapłaty wyższej kwoty. Innymi słowy, Sprzedawca ma obowiązek zwrócić otrzymaną różnicę.
W stosunku do ceny minimalnej (art. 539 kodeksu cywilnego) stosuje się warunek odwrotny. Jest to dolna granica ceny, którą można otrzymać za rzeczy danego gatunku lub rodzaju. Sprzedawca ma prawo żądać od Kupującego dopłaty różnicy.
Umowa sprzedaży – cena wynikowa
Cenę wynikową (art. 540 kodeksu cywilnego) ustala sam Sprzedawca, jednakże w oparciu o wytyczne właściwego organu państwowego określające sposób jej ustalenia. W przypadku problemów związanych z prawidłowością obliczania danej ceny – ustali ją sąd.
Błędna cena na półce sklepowej – skutki
art. 543 – ustawa Kodeks cywilny
Powyższy przepis można interpretować wprost. Cena, która znajduje się przy towarze (np. na metce) jest wiążąca dla Sprzedawcy. Jest to bardzo ważny przepis dla zwykłego konsumenta. Warto zwracać uwagę na ceny znajdujące się przy konkretnej rzeczy (np. plakietki przy artykułach spożywczych). W przypadku nabicia innej (często wyższej) kwoty przy kasie uprawnia Kupującego do reklamacji.
Umowa sprzedaży – odsetki
Jedni potrącają ludzi, inni odsetki.
Kodeks cywilny przewiduje możliwość żądania odsetek w przypadku opóźnienia ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. Odsetki należą się na poziomie ustawowym, jeśli strony nie zastrzegą inaczej. Zgodnie z ustawą – maksymalna wysokość odsetek nie może w stosunku rocznym przekroczyć czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).
Umowa sprzedaży – wydanie rzeczy
art. 545 § 1 – ustawa Kodeks cywilny
Zgodnie z kodeksem cywilnym takim momentem jest, czas przesłania przez Sprzedawcę przedmiotu umowy, do miejsca spełnienia świadczenia (uzgodnionych w treści zobowiązania), jak również moment gdy Sprzedawca powierzył dostarczenie rzeczy przewoźnikowi trudniącemu się przewozem rzeczy danego rodzaju. Regulacja kodeksowa zastrzega dodatkowo, że Kupujący jest zobowiązany do zapłaty ceny dopiero po nadejściu rzeczy na miejsce przeznaczenia i po umożliwieniu mu zbadania rzeczy.
Umowa sprzedaży – zastrzeżenie prawa własności
§ 1 Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2 Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
art. 155 – ustawa Kodeks cywilny
Zgodnie z kodeksem cywilnym własność przedmiotu umowy sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przechodzi na Kupującego już w chwili zawarcia umowy. Nie ma znaczenia, czy zapłacił on umówioną cenę, czy też dopiero ma zamiar tego dokonać. W wypadku zaś umowy sprzedaży rzeczy ruchomych oznaczonych co do gatunku, jak i rzeczy przyszłych własność tych rzeczy przechodzi na Kupującego z chwilą przeniesienia na niego ich posiadania.
Kiedy zapłata całości lub części ceny ma nastąpić w przyszłości, w tym także przy sprzedaży na raty, Sprzedawca może zabezpieczyć zapłatę ceny, poprzez wskazanie w umowie, że własność rzeczy przejdzie na Kupującego dopiero po zapłaceniu całej ceny.
Jeżeli rzecz wydano Kupującemu, zastrzeżenie własności należy stwierdzić pismem. Natomiast skuteczność dokonania takiego zastrzeżenia, względem wierzycieli Kupującego jest uzależniona od tego, czy pismo zawierające zastrzeżenie własności (np. umowa sprzedaży) ma datę pewną. Poświadczenia daty dokumentu dokonuje notariusz jako osoba zaufania publicznego. Funkcję taką pełni również stwierdzenie dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty tego dokumentu urzędowego, lub umieszczenie na obejmującym czynność prawną dokumencie jakiejkolwiek wzmianki o dacie przez organ administracji państwowej, jednostki samorządu terytorialnego – od daty tej wzmianki.
Umowa sprzedaży – koszty wydania i odbioru przedmiotu umowy sprzedaży
art. 547 – ustawa Kodeks cywilny
Przepisy kodeksowe regulują kwestie podziału kosztów wydania i odebrania rzeczy pomiędzy Stronami, w sytuacji, gdy podział ten nie wynika ani z umowy sprzedaży, ani z zarządzeń określających cenę.
Koszty odebrania ponosi Kupujący. Jeżeli rzecz ma być przesłana do miejsca, które nie jest miejscem spełnienia świadczenia, koszty ubezpieczenia i przesłania ponosi Kupujący.
Umowa sprzedaży – korzyści i ciężary związane z przedmiotem umowy sprzedaży
art. 548 § 1 – ustawa Kodeks cywilny
Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na Kupującego przechodzą zarówno korzyści, jak i ciężary związane z nią związane. Kupujący od tej chwili ponosi odpowiedzialność za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy.
Ważne! Jeżeli Strony zastrzegły w umowie sprzedaży inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, to niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy (jeżeli nie opisane w umowie) przechodzi na Kupującego z tą samą chwilą.
Umowa sprzedaży – zwłoka w odbiorze
art. 551 – ustawa Kodeks cywilny
Jeżeli Kupujący popadnie w zwłokę, czyli nie spełni świadczenia do którego się zobowiązał (odbiór przedmiotu umowy sprzedaży) z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność Sprzedający ma pewne uprawnienia. Mianowicie, sprzedaż przedmiotu umowy na rachunek Kupującego lub oddanie nieodebranej rzeczy na przechowanie. Koszty takiego depozytu ponosi Kupujący.
W pierwszym przypadku, generalna zasada stanowi, że Sprzedawca ma obowiązek wyznaczyć Kupującemu dodatkowy termin do odebrania rzeczy pod rygorem jej sprzedania. Przepisy zwalniają Sprzedawcę z tego obowiązku w przypadkach, kiedy wyznaczenie terminu nie jest możliwe albo rzecz jest narażona na zepsucie, albo z innych względów groziłaby szkoda. Po dokonaniu sprzedaży Sprzedawca ma niezwłocznie powiadomić o tym fakcie kupującego oraz powinien rozliczyć z nim uzyskaną z tej sprzedaży cenę z ceną otrzymaną najpierw (należną) od Kupującego.
W drugim przypadku, obowiązkiem Sprzedawcy jest wybranie przechowawcy z należytą starannością oraz uzgodnienie z nim warunków przechowania oraz kosztów, które powinny kształtować się na poziomie cen rynkowych za tego typu usługi. Obowiązkiem Sprzedawcy jest też niezwłoczne powiadomienie Kupującego o fakcie oddania rzeczy na przechowanie i wystawienie odpowiedniego upoważnienia umożliwiającego dokonanie odbioru rzeczy od osoby, która świadczy usługę przechowania.
art. 593 – ustawa Kodeks cywilny
Skutkiem zastrzeżenia prawa odkupu w umowie sprzedaży będzie nadanie Sprzedawcy dodatkowego uprawnienia. Chodzi o możliwość złożenia oświadczenia woli Kupującemu, która doprowadzi do tzw. sprzedaży powrotnej. Innymi słowy, Sprzedawca stanie się Kupującym w stosunku do tego samego przedmiotu umowy. Takie oświadczenie można złożyć w każdej chwili do czasu oznaczonego w umowie terminu.
Prawo odkupu można zastrzec na czas nieprzekraczający 5 lat. Każdy dłuższy termin, określony umową Stron nie ma mocy prawnej i ulega skróceniu do maksymalnego okresu, który jak wskazano wyżej, trwa pół dekady.
art. 597 – ustawa Kodeks cywilny
Strony umowy sprzedaży mają prawo zastrzec dla Kupującego pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby Sprzedawca sprzedał rzecz osobie trzeciej. Jest to tzw. prawo pierwokupu. Przedmiot umowy, którego dotyczy ten przywilej może być sprzedany osobie trzeciej jedynie wtedy, kiedy Kupujący nie skorzysta ze swojego uprawnienia.
Ważne! Prawo pierwokupu wykonuje się przez złożenie oświadczenia Stronie zobowiązanej (Sprzedawcy). Oświadczenie Kupującego jest skuteczne jeżeli złożono je w takiej samej formie, w jakiej sporządzono umowę (np. w formie aktu notarialnego, w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości).
Ważne! Praw pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, zaś w stosunku do innych rzeczy – w ciągu tygodnia. Termin biegnie od czasu otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Strony w umowie mogą zastrzec inne terminy.
Prawo pierwokupu – konsekwencje dla Sprzedawcy
Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
art. 599 § 1 – ustawa Kodeks cywilny
Kodeks cywilny podkreśla, że Sprzedawca nie może sprzedać rzeczy osobie trzeciej bez wiedzy i reakcji ze strony Kupującego, któremu przysługuje prawo pierwokupu. Choć w tym przypadku umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Sprzedawcą, a osobą trzecią jest ważna to Zobowiązany ponosi odpowiedzialność za wynikłą szkodę.
Prawo pierwokupu – wykonanie umowy
Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (…)
art. 600 § 1 – ustawa Kodeks cywilny
Postanowienia umowy z osobą trzecią, które mają na celu udaremnienie prawa pierwokupu są bezskuteczne względem Uprawnionego. Każdy przepis w umowie sprzedaży zawartej z osobą trzecią, który przewiduje świadczenia dodatkowe nie mogące być spełnione przez Uprawnionego (Kupującego), może on je wykonać w formie uiszczenia równowartości tych świadczeń.
Ważne! W przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub JST z mocy ustawy, wszelkie wspomniane świadczenia dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.
Prawo pierwokupu – zapłata ceny w późniejszym terminie
W przypadku, gdy w umowie sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w późniejszym terminie, to Strona uprawniona może z tego terminu skorzystać. Musi jednak zabezpieczyć zapłatę ceny. Powyższe rozwiązanie nie może być stosowane w przypadku, gdy Stroną jest państwowa jednostka organizacyjna.
Prawo pierwokupu – niezbywalność i niepodzielność
art. 592 – ustawa Kodeks cywilny
art. 583 – ustawa Kodeks cywilny
W celu kwalifikacji określonego stosunku umownego jako sprzedaż na raty należy spełnić kilka przesłanek. Mianowicie:
przedmiotem umowy sprzedaży będzie rzecz ruchoma, nie przeznaczona do dalszego rozporządzania;
Chcesz stworzyć umowę sprzedaży?
Na wstępie należy zaznaczyć, iż warianty wskazane we wzorach umów dotyczą najczęściej występujących sytuacji, nie wyczerpują jednak wszystkich możliwych sposobów umownego uregulowania poszczególnych kwestii. W związku z powyższym należy je uznać za przykładowe.
cena klient Kodeks Cywilny kontrakt nabywca odstąpienie od umowy przedmiot umowy reklamacja rękojmia sprzedający stosunek prawny strony umowy umowa sprzedaży umowa wzajemna wada wadliwa rzecz wadliwy produkt