Source: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-amortyzacja-lokalu-mieszkalnego
Timestamp: 2018-11-20 00:18:52
Legal References Found: art. 22
 art. 11
 art. 15
 art. 19
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 22

Document Content:
Amortyzacja lokalu mieszkalnego - zasady - Poradnik Przedsiębiorcy
Lokal mieszkalny - definicja
Lokal mieszkalny - ustalenie wartości początkowej
Lokal mieszkalny - metoda liniowa
Lokal mieszkalny - metoda liniowa przyspieszona
Lokal mieszkalny - metoda liniowa indywidualna
Zarówno budynki mieszkalne, jak i lokale mieszkalne mogą stanowić środek trwały i tym samym podlegać amortyzacji. Jak ustalić ich wartość początkową? Jaka amortyzacja lokalu mieszkalnego powinna zastosowana? Wyjaśniamy poniżej.
Pojęcia lokalu mieszkalnego oraz budynku mieszkalnego zostały wyjaśnione w rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie KŚT. Co ważne, podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT określono na podstawie PKOB.
Budynek mieszkalny to obiekty budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.
Lokal mieszkalny to wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielny lokal mieszkalny, jak też i jego część obejmującą co najmniej 1 pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu.
Lokal mieszkalny może stanowić środek trwały firmy, o ile spełnia wymogi stawiane w art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią składnik majątku może być środkiem trwałym, jeżeli:
przewidywany okres jego użytkowania jest dłuższy niż jeden rok,
będzie wykorzystywany jedynie do celów działalności gospodarczej lub przedsiębiorca odda go do użytkowania na podstawie umowy leasingu, dzierżawy lub najmu.
Lokal mieszkalny zakwalifikowany jako środek trwały podatnik ma obowiązek ująć w ewidencji środków trwałych i amortyzować w czasie. Jednak aby było to możliwe, należy określić jego wartość początkową.
W celu udokumentowania przyjęcia środka trwałego do użytkowania podatnik powinien sporządzić dokument OT.
Sposób ustalenia wartości początkowej środka trwałego zależy od sposobu jego nabycia, co obrazuje poniższa tabela:
Ustalenie wartości początkowej w oparciu na przepisach updof
Ustalenie wartości początkowej w oparciu na przepisach updop
cena nabycia powiększona o wartość przychodu określoną w art. 11 ust. 2b updof
cena nabycia powiększona o wartość przychodu określoną w art. 15 ust. 5a updop
darowizna, spadek lub in. nieodpłatny sposób
a) wartość początkowa, od której dokonywane były odpisy amortyzacyjne - jeżeli przedmiot wkładu był amortyzowany,
c) wartość określoną zgodnie z art. 19 - jeżeli ustalenie wydatków na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu przez wspólnika wnoszącego wkład, będącego osobą fizyczną, jest niemożliwe i przedmiot wkładu nie był wykorzystywany przez wnoszącego wkład w prowadzonej działalności gospodarczej, z wyłączeniem wartości niematerialnych i prawnych wytworzonych przez wspólnika we własnym zakresie
c) wartość określoną zgodnie z art. 14 - jeżeli ustalenie wydatków na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu przez wspólnika wnoszącego wkład, będącego osobą fizyczną, jest niemożliwe i przedmiot wkładu nie był wykorzystywany przez wnoszącego wkład w prowadzonej działalności gospodarczej, z wyłączeniem wartości niematerialnych i prawnych wytworzonych przez wspólnika we własnym zakresie
przekształcenie przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną w jednoosobową spółkę kapitałową
a) wartość początkowa, od której dokonywane były odpisy amortyzacyjne,
b) wartość poniesionych wydatków na nabycie albo wytworzenie składników majątku, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie - jeżeli rzeczy te lub prawa nie były amortyzowane
otrzymanie w związku z likwidacją osoby prawnej
ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej
Tabela 1.Sposoby wyceny środków trwałych – opracowanie własne.
Co ważne, w przypadku lokali mieszkalnych podatnik może zastosować uproszczoną metodę wyceny określoną w art. 22g ust. 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej można określić, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu oraz kwoty 988 zł. Należy pamiętać, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Lokal mieszkalny można amortyzować przy zastosowaniu jednej z trzech poniższych metod. Wyboru metody należy dokonać przed rozpoczęciem amortyzacji. Istotna kwestią jest fakt, że raz wybraną metodę amortyzacji co do zasady należy stosować do pełnego zamortyzowania środka trwałego.
Lokal mieszkalny może być amortyzowany przy zastosowaniu podstawowej metody amortyzacji, jaką jest metoda liniowa. Wówczas należy zastosować stawkę określoną w Wykazie stawek, który stanowi załącznik do Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla lokali mieszkalnych przewidziana została stawka 1,5% w skali roku.
Przy zastosowaniu metody liniowej lokal mieszkalny będzie amortyzowany przez okres 66 lat i 8 miesięcy.
W sytuacji gdy lokal mieszkalny użytkowany jest w warunkach złych lub pogorszonych, wówczas podatnik może zastosować metodę liniową przyspieszoną, uregulowaną w art. 22i ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Zgodnie z jego treścią podatnik może stawki podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych podwyższać dla budynków i budowli używanych w warunkach:
pogorszonych - przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2 (max. stawka 1,8%),
złych - przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4 (max. stawka 2,1%);
Za pogorszone warunki używania budynków i budowli uważa się używanie ich pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu. Natomiast za złe warunki używania budynków i budowli uważa się ich używanie pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy podatnik ma prawo do zastosowania indywidualnej metody amortyzacji lokali mieszkalnych - jednak aby było to możliwe, musi on spełniać określone warunki: powinien być używany lub ulepszony oraz wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy.
Lokal mieszkalny uważa się za używany, jeżeli podatnik wykaże, że przed jego nabyciem był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy. Natomiast lokal mieszkalny jest traktowany jako ulepszony, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Okres amortyzacji nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:
Na podstawie powyższego należy stwierdzić, że okres amortyzacji przy zastosowaniu metody indywidualnej dla lokalu mieszkalnego nie może być krótszy niż 10 lat - wówczas należy zastosować stawkę 10% w skali roku.