Source: https://nieruchomosciprawo.pl/category/najem-i-dzierzwa/
Timestamp: 2018-10-16 10:00:05
Legal References Found: Art. 19

Art. 19
 art. 19
 art. 1046

Art. 19
 art. 19
 art. 2
 art. 6
 art. 10
 art. 11
 art. 13
 art. 18
 art. 19

Document Content:
Najem i dzierżwa · Prawo nieruchomości
Niestety niezbyt wiele osób, także profesjonalnie zajmujących się rynkiem nieruchomości, ma świadomość, iż w przypadku najmu lokalu mieszkalnego osobom fizycznym prawa i obowiązki właściciela lokalu są regulowane nie tylko przez przepisy kodeksu cywilnego, a także przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższa ustawa sposób zdecydowanie mniej korzystny reguluje uprawnienia właściciela lokalu m.in. w zakresie możliwości rozwiązania stosunku najmu. Strony umieszczając w umowie najmu postanowienia o treści niezgodnej z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, a nierzadko także z przepisami kodeksu cywilnego, zwykle nie mają świadomości negatywnych konsekwencji. Takie rozwiązania przyjęte przez strony np. w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu czy też zmiany wysokości czynszu w trakcie jej obowiązywania „będą działały” tak długo jak długo strony będą je respektowały.
W momencie natomiast powstania sporu i ewentualnego postępowania sądowego, takie postanowienia mogą zostać uznane za nieważne i w ich miejsce wejdą reguły określone przez powyższe akty prawne.
Dlatego też osoby zainteresowane wynajmem posiadanych lokali powinny rozważyć Zawiercie umów na warunkach najmu okazjonalnego, które to rozwiązania prawne zostały wprowadzone do ustawy o ochronie praw lokatorów z dniem 28 stycznia 2010 roku.
Warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego
Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć każdy właściciel lokalu mieszkalnego, jeżeli nie prowadzi on działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, a umowa zostanie zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy najmu należy dołączyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem, informacji o innym lokalu do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić w przypadku zakończenia stosunku najmu, a także oświadczenie właściciela innego lokalu zawierające zgodę na zamieszkanie w takim lokalu przez najemcę w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu.
Właściciel lokalu w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu powinien zgłosić fakt zawarcia umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania.
Za zawarciem umowy najmu na warunkach najmu okazjonalnego mogą przemawiać ułatwienia w zakresie rozwiązywania umów najmu jak i odzyskiwania lokalu po zakończeniu takiego stosunku przez wynajmującego.
W przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji wynajmujący powinien wezwać najemcę do opróżnienia lokalu wyznaczając mu w tym celu termin nie krótszy niż 7 dni. Wezwanie powinno zostać dokonane w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Jeżeli skierowane do najemcy wezwanie nie przyniesie rezultatu, wówczas wynajmujący będzie uprawniony wystąpić o sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, a zatem nie będzie potrzebne wszczynanie powództwa eksmisyjnego, a dzięki uprzedniemu wskazaniu lokalu do którego najemca może zostać eksmitowany, zmniejsza się ryzyko, iż wynajmujący nie będzie mógł przez długi czas odzyskać swojego lokalu.
Dzięki wyłączeniu istotnej części przepisów ustawy o ochronie praw lokatora, wynajmujący może na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego o najmie lokali ukształtować prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu w drodze wypowiedzenia.
Najem okazjonalny, choć polepsza sytuację wynajmującego względem dotychczasowych regulacji, nie są rozwiązaniem pozbawionym mankamentów.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na dość istotne koszty związane z zawarciem takiej umowy, które mogą wiązać się z zawarciem przedmiotowej umowy. Złożenie przez najemcę oświadczenia o posiadaniu możliwości zamieszkania w innym lokalu wiązać się będzie z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia. Także w przypadku złożenia przez właściciela innego lokalu oświadczenia o zgodzie na zamieszkaniu w takim lokalu w formie z podpisem poświadczonym notarialnie, także poświadczenie podpisu będzie wiązało się koniecznością uiszczenia opłaty.
Po drugie aby móc skorzystać z uregulowań dotyczących najmu okazjonalnego najemca musi posiadać możliwość zamieszkania w jakimś innym lokalu, np. należącym do krewnych, a zatem w przypadku pewnej grupy najemców nie będzie można skorzystać z powyższych rozwiązań.
Po trzecie wreszcie przyjęte uregulowania, choć bardziej elastyczne dla wynajmującyegoaniżeli zasady zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, w dalszym ciągu są stosunkowo rygorystyczne dla wynajmujących, albowiem w miejsce wyłączonych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, strony zobowiązane będą stosować przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali mieszkalnych.
Wydaje się, że zasadniczym celem omawianych regulacji było ograniczenie szarej strefy na rynku najmu lokali. Według niektórych danych przychód z blisko 80% wynajmowanych lokali nie jest zgłaszanych przez wynajmujących do opodatkowania, dlatego też powiązanie zgłoszenia przez właściciela nieruchomości umowy do urzędu skarbowego z uzyskaniem przez niego zwolnienia z niektórych ograniczeń przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów , w wyraźny sposób wskazuje na powyższy cel działania ustawodawcy.
Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.).
Art. 19e. W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a-19d.
Umowy najmu – wskazówki dla wynajmującego
- wskazówki dla wynajmującego
Umowy najmu należą do najpowszechniej zawieranych umów, których przedmiotem są nieruchomości. Na podstawie umowy najmu wynajmujący oddaje nieruchomość najemcy do korzystania na czas określony lub nieokreślony w zamian za wypłacane okresowo wynagrodzenie. Umowa najmu jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659 i nast. k.c.), a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Powyższa regulacja wywołuje dla stron dwa zasadnicze skutki, po pierwsze strony nie mają pełnej swobody w ukształtowaniu treści umowy i muszą zastosować się bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, (2) a w zaś przypadku nieuregulowania jakiś kwestii w treści umowy zastosowanie znajdą dyspozytywne przepisy prawa cywilnego.
Poniżej przygotowałem krótkie podsumowanie najważniejszych kwestii, na jakie winien zwrócić uwagę wynajmujący negocjując umowę najmu.
W interesie Wynajmującego leży możliwie najdokładniejsze opisanie przedmiotu umowy. Ma to znaczenie zwłaszcza podczas zawierania umów o charakterze komercyjnym (np. najmu części hali magazynowej, czy budynku usługowego). Dobrze w takim przypadku zawczasu określić, czy najemca poza samym korzystaniem z przedmiotu najmu jest uprawniony do korzystania z dodatkowych powierzchni, takich jak np. miejsca parkingowe, a jeśli tak to na jakich zasadach. Dokładność przy formułowaniu postanowień umowy w powyższym zakresie pozwoli uniknąć sporów dotyczących korzystania z placu wyładunkowego czy miejsc parkingowych.
Stan przedmiotu najmu
Ważne jest dokładne ustalenie stanu nieruchomości w chwili wydania jej najemcy, co pozwoli uniknąć sporów po zakończeniu umowy najmu w zakresie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Dobrym pomysłem może być np. dołączenie do protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji zdjęciowej.
Wynajmujący, znając stan przedmiotu najmu w chwili zawierania umowy, powinien też rozważyć zakres swojej odpowiedzialności za wady nieruchomości i w razie potrzeby zawrzeć w umowie stosowne oświadczenia i postanowienia ograniczające jego odpowiedzialność.
Dodatkowo warto rozważyć uregulowanie, w jakim zakresie o stan przedmiotu najmu, w okresie najmu powinien dbać wynajmujący, a w jakim najemca.
W interesie wynajmującego leży określenie sposobu użytkowania nieruchomości oddanej w najem. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której dochodzi do nadmiernego zużycia nieruchomości lub też wykorzystania jej w sposób mogący szkodzić interesom Wynajmującego
Modyfikacje przedmiotu najmu
W przypadku umów zawieranych na dłuższy okres czasu najemcy najczęściej są zainteresowani wprowadzeniem określonych zmian w nieruchomości. Dla zabezpieczenia swoich interesów wynajmujący powinien wprowadzić mechanizm zgody, który przewidywałby konieczność uzyskiwania przez najemcę uprzedniej zgody na wszelkie istotne modyfikacje. Należy także rozważyć kwestie pozostawienia lub przywrócenia ewentualnych zmian po zakończeniu trwania umowy najmu.
Umowę najmu możemy zawrzeć na czas określony, kiedy strony z góry przewidują czas trwania umowy oraz na czas nieokreślony. Umowa na czas nie określony jest formą bardziej elastyczną i łatwiejszą do wcześniejszego rozwiązania. W przypadku stosunków w których stronom zależy na „sztywniejszym” zagwarantowaniu terminu trwania takiej umowy należy zawrzeć umowę na czas określony. Przepisy ograniczają maksymalną długość umowy najmu. Okres na jaki taka umowa zostaje zawarta nie może przekroczyć 30 lat w przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami oraz lat 10 w pozostałych wypadkach. Skutkiem zawarcia umowy na czas dłuższy jest, po upływie ustawowych okresów, przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Szczególną uwagę należy zwrócić na różnego rodzaju klauzule umowne przewidujące, automatyczne przedłużanie się umowy.
Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy
Umowy na czas nieokreślony można zasadniczo w każdym czasie wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia, nawet bez wprowadzania takich postanowień do treści umowy. W przypadku natomiast umów zawieranych na czas określony możliwość wypowiedzenia zależy od zawarcia w treści umowy odpowiednich postanowień.
Zawierając umowę najmu należy pamiętać o jej najczęściej kilkuletnim okresie obowiązywania, podczas którego wartość pieniądza (inflacja), jak i rynkowe stawki najmu mogą ulec zmianie. Może zatem się okazać, iż np. czynsz najmu, jaki ustaliliśmy zawierając umowę, okaże się po upływie kilku lat całkowicie nieadekwatny. Dlatego też dobrze jest zawrzeć w umowie najmu klauzulę waloryzującą, która będzie powodować automatyczną aktualizację czynszu. Najczęściej stosowaną podstawą do waloryzacji czynszu jest wskaźnik inflacji lub wskaźniki wzrostu cen określonych produktów i usług.
W przypadku umów najmu zawartych na czas określony, krótszy od roku, przepisy prawa nie wprowadzają wymogów odnośnie formy umowy. W przypadku natomiast pozostałych umów zawartych na czas określony konieczne jest zachowanie formy pisemnej. Skutkiem niedochowania tej formy jest przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Nie mniej mając na uwadze potrzebę precyzyjnego określenia warunków umowy
Wynajmujący powinien dobrze rozważyć ewentualną propozycję najemcy zawarcia umowy w formie pisemną z datą pewną. Taka forma znacząco poprawia bezpieczeństwo prawne najemcy w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania stosunku najmu (umowa nie będzie mogła zostać rozwiązana przez nowego właściciela), ale w oczywisty sposób utrudni również sprzedaż takiej nieruchomości.
Kaucja, gwarancje i kary umowne
Zawarcie umowy najmu niesie ze sobą kilka ryzyk, takich jak nieziszczenie czynszu, zniszczenie przedmiotu najmu czy przedterminowe wyprowadzenie się najemcy z zajmowanych pomieszczeń.
Do ochrony przed powyższymi zagrożeniami można przedsięwziąć kilka środków. Przede wszystkim warto zastrzec w umowie kaucje na poczet ewentualnych szkód w przedmiocie najmu, jak również nieuregulowanego czynszu i lub innych opłat jakie najemca miał uiszczać na podstawie umowy najmu. W przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami powszechnie stosuje się w miejsce kaucji gwarancje bankową lub ubezpieczeniową. Należy zadbać, aby przez cały okres trwania umowy była zachowana ciągłość złożonych gwarancji, a w szczególności jeśli składane przez najemcę gwarancje są krótsze niż okres najmu, najemca powinien składać kolejną gwarancję przed upływem okresu ważności poprzedniej.
Dobrym pomysłem jest także wprowadzenie kar umownych, , które mogą zapewnić odszkodowanie równe spodziewanym zyskom z umowy w przypadku wcześniejszego wyprowadzenia się najemcy.
Prawo podnajmu
W interesie wynajmującego leży zagwarantowanie sobie kontroli zarówno nad sposobem korzystania z jego nieruchomości, jak również nad osobą faktycznie korzystającą z wynajmowanej nieruchomości. Dlatego też warto zastrzec w umowie, iż podnajem nieruchomości wymagać będzie uprzedniej zgody wynajmującego.