Source: https://www.eporady24.pl/przedszkole_na_parterze_budynku_wielorodzinnego,pytania,4,55,9498.html
Timestamp: 2019-06-20 07:01:03
Legal References Found: art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 144

Document Content:
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 26.06.2014
Jestem właścicielem mieszkania w nowym bloku, na pierwszym piętrze. Kupiłem je od dewelopera, który wynajmuje lokal na parterze pod przedszkole. Ogródek przedszkolny jest pod moim oknem, hałasy są irytujące i trudne do zniesienia, zwłaszcza że przedszkole jest czynne do 18.30. Czy mogę jakoś walczyć o swoje prawa na podstawie zapisu z aktu notarialnego, zgodnie z którym zgadzam się na działalność nieuciążliwą? Jak mogę wpłynąć na obecną sytuację?
Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej w skrócie K.c.
Z treści Pana pytania wynika, iż kupił Pan od dewelopera mieszkanie znajdujące się na pierwszym piętrze budynku. Na parterze budynku deweloper wynajmuje pomieszczenie, w którym prowadzone jest przedszkole. Problem w tym, że dzieci uczęszczające do przedszkola bawią się na ogrodzie, który umieszczony jest od strony Pana mieszkania. Powyższe powoduje brak spokoju i przenoszenie hałasu do Pana mieszkania.
W pierwszej kolejności podnieść należy, iż ustawodawca nie definiuje pojęcia działalności uciążliwej i nieuciążliwej. Powyższe jest zatem oceniane z punktu widzenia obiektywnych okoliczności występujących w sprawie. Wskazuje Pan także, iż akt notarialny także nie definiuje tego pojęcia.
Niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości, w której położona jest nieruchomość stanowiąca Pana własność. Mniemam, iż dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej.
Brać pod uwagę należy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej Pana własność, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie ma stanowić jedynie funkcje dodatkową, a więc służebną i uzupełniającą dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tą należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, więc funkcji mieszkaniowej.
Wskazać należy na możliwość wystąpienia przez Pana wobec właściciela lokalu, który wynajmuje lokal pod przedszkole, z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawą prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., w myśl którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń wynikająca, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkaniowe), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.
Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., który odnosi się nie tylko do społeczno gospodarczego przeznaczenia, ale także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, na której zakład miałby siedzibę. Granicą końcową winno być miejsce, w którym kończyłyby się słyszalne zakłócenia towarzyszące prowadzonej działalności.
„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów”.
Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85, „ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu”. „Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 kc zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe.” (S. Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).
Wskazać należy nadto na treść uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1/08 w którym wskazano:
Celem pełnego zobrazowania omawianego problemu wskazać należy na pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1812/09, w którym wskazano, iż „dopuszczalnym jest ograniczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wyjątkiem uciążliwej w związku z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, na których z istoty działalność usługowa nie powinna ograniczać realizacji podstawowej funkcji – czyli zapewnienia możliwości odpoczynku i spokojnego przebywania w mieszkaniach.”
Reasumując, wskazać należy, iż owe immisje muszą mieć charakter obiektywny, tj. muszą przeszkadzać nie tylko Panu, ale także z obiektywnego punktu widzenia muszą być uciążliwe. Powyższe wskazuje natomiast, iż dobrze byłoby aby powództwo o którym mowa powyżej wytoczone zostało nie tylko przez Pana, ale także przez sąsiadów którym hałasy dobiegające z ogrodu przedszkolnego przeszkadzają. Mogą bowiem Państwo występować w sprawie jako powodowie. Powyższe wzmocni Państwa pozycję przed sądem, a Pana pozbawi problemów ze składaniem wniosków o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków (sąsiadów) na okoliczność uciążliwego hałasu dochodzącego z przedszkola do Pana lokalu. Dla Pana, jak i dla sąsiadów, którym hałas przeszkadza, nie ma znaczenia, kto jest właścicielem lokalu, bowiem przeciwko każdemu właścicielowi możecie wystąpić z powództwem o nakazanie zaprzestania najmu pod działalność uciążliwą.
W studium do miejscowego planu zagospodarowania terenu określono, że na działkach dopuszcza się nieuciążliwą działalność gospodarczą. Zastanawiam się, czy taką działalnością jest warsztat samochodowy (na dwa stanowiska)? Jakie przepisy regulują tę kwestię; kto o tym decyduje?