Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb3-423-678-11-4-mc
Timestamp: 2020-08-09 01:50:11
Legal References Found: art. 17
 art. 14
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 3
 art. 7
 art. 21
 art. 17
 art. 17
 art. 7
 art. 21
 art. 7
 art. 10
 art. 17
 art. 17
 art. 1
 art. 17
 art. 12
 art. 15
 art. 16

Document Content:
♦ › Nieruchomości › IPPB3/423-678/11-4/MC
1. Czy dochód ze sprzedaży wydzielonej części nieruchomości będzie zwolniony od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, w części w jakiej przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych? 2. Co jest kosztem uzyskania przychodu dla Wspólnoty uzyskującej przychody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 19.08.2011 r. (data wpływu 29.08.2011 r.) uzupełnione pismem z dnia 14.11.2011r. (data wpływu 16.11.2011r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 04.11.2011r. nr IPPB3/423-678/11-2/MC o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:
zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu zbycia wydzielonej części nieruchomości gruntowej – jest prawidłowe,
wskazania czy dany wydatek jest kosztem uzyskania przychodu z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi – jest prawidłowe.
W dniu 28.08.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego i kosztów uzyskania przychodów.
Wspólnota Mieszkaniowa zamierza sprzedać część nieruchomości gruntowej będącej własnością członków Wspólnoty na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej lub spółki kapitałowej w całości do niej należącej. Nieruchomość gruntowa została wydzielona (aktualnie proces podziału dobiega końca) z nieruchomości na jakiej są posadowione budynki mieszkalne Wspólnoty. Zasadnicza część lub wręcz całość wynagrodzenia za grunt zostanie rozliczona w remoncie i innych pracach związanych z nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej, które zobowiąże się wykonać nabywca nieruchomości.
Właściciele podejmą skuteczną prawnie uchwałę uprawniającą Zarząd Wspólnoty do Sprzedaży określonej części nieruchomości oraz o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży wydzielonej części nieruchomości na remont budynków i urządzenie terenu. Wskazany remont wykona nabywca dokonując stosownego potrącenia z wynagrodzenia.
Czy dochód ze sprzedaży wydzielonej części nieruchomości będzie zwolniony od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, w części w jakiej przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych...
Co jest kosztem uzyskania przychodu dla Wspólnoty uzyskującej przychody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi...
Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko w zakresie pytania nr 1) dochód uzyskany ze sprzedaży wydzielonej części nieruchomości w części w jakiej będzie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych będzie podlegał zwolnieniu wskazanemu w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pop.
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnione z podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
W konsekwencji dla zastosowania tego zwolnienia konieczne jest spełnienie łącznie dwóch warunków:
dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, - muszą być przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedaż części nieruchomości gruntowej będącej własnością członków Wspólnoty może być traktowana jako przychód Wspólnoty. Jest to również przychód/dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Warunek drugi (2 tire) nie budzi wątpliwości w przedstawionym stanie faktycznym, tj. w zakresie w jakim dochody uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości zostaną przeznaczone na cele remontu nieruchomości mieszkaniowych Wspólnoty, warunek będzie spełniony. Pozostała część dochodu, która może pozostawać z różnicy pomiędzy ceną ustaloną za nieruchomość, a kosztem remontu będzie opodatkowana.
W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem. W sposób rzeczywisty, ale i prawny wynikający z zasady superficies solo cedit z mieszkaniem nierozerwalnie należy łączyć prawo do gruntu na którym lokal/budynek jest posadowiony. Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje również przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości. Takie stanowisko zajął m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, wydając interpretację indywidualną w imieniu Ministra Finansów z dnia 05.03.2010 r., znak IPPB3/423-930/09-2/EŻ uznając, że zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych są przychodu wspólnoty mieszkaniowej uzyskane z tytułu sprzedaży pomieszczeń strychu stanowiących część nieruchomości wspólnej, przeznaczonego na fundusz remontowy budynku wspólnoty. Zgodnie z prezentowanym stanowiskiem każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
W myśl art. 3 w/w ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa. Zgodnie z art. 7 ust. I ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie należy rozumieć: * znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: * zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
budowle komunikacyjne, jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci. Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze)oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust I pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży:
zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Na zasoby mieszkaniowe składają się, co zostało powiedziane wyżej, nie tylko lokale mieszkalne, ale także
:znajdujące się w budynku mieszkalnym tego rodzaju pomieszczenia, jak piwnice, sutereny, strychy. Źródłem powstania przychodu ze sprzedaży strychu zaadaptowanego na lokal mieszkalny są zatem posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Strych zaadaptowany na lokal mieszkalny, mimo jego sprzedaży, nadal stanowi część zasobów mieszkaniowych wchodzących w skład budynku mieszkalnego należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej.
Właściwy jest więc pogląd Wspólnoty Mieszkaniowej, że przychód uzyskany ze sprzedaży strychu zaadaptowanego na lokal mieszkalny, jest przychodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty - w tym wypadku, na fundusz remontowy w celu remontu budynku mieszkalnego Wspólnoty, oczywiście w części przypadającej na lokale mieszkalne, ponieważ lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych wspólnoty.”
Powyższa interpretacja nie odnosi się literalnie do dochodu ze zbycia gruntu, ale mając na uwadze zasadę superficies solo cedit, grunt należy traktować jako nierozerwalnie złączony z budynkiem/lokalem. W każdym wypadku zbycia lokalu dochodzi również do przeniesienia przynajmniej ułamkowej części gruntu. W tym kontekście oczywistym staje się uznanie, że zbycie gruntu wydzielonego z nieruchomości Wspólnoty należy potraktować, jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. Podobnie wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, wydając interpretację indywidualną w imieniu Ministra Finansów z dnia 03.03.2010 r., znak ITPB3/423-778a/09/MK dotyczącą opodatkowania dochodów osiąganych przez wspólnotę mieszkaniową .Stanowisko takie zajął również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w K., wydając interpretację indywidualną w imieniu Ministra Finansów z dnia 01 .09.2009 r., znak IBPB3/423-727/08/AK dotyczącą opodatkowania dochodów osiąganych przez wspólnotę mieszkaniową.
W uzupełnieniu przesłanym w odpowiedzi na wezwanie organu podatkowego Wnioskodawca napisał, że planowana transakcja dotyczy nieruchomości składającej się z dwóch działek ewidencyjnych. Działki te aktualnie wchodzą w skład całej nieruchomości złożonej z sześciu działek ewidencyjnych, należącej do członków Wspólnoty. Na podstawie decyzji podziałowej, przy transakcji sprzedaży działki te zostaną wyodrębnione. Osiem budynków istniejących teraz znajduje się na dwu działkach spośród pozostałych czterech, które pozostaną własnością Wspólnoty. Na jednej ze wskazanych działek pobudowane są dwa garaże wykorzystywane przez członków Wspólnoty. Garaże te są przeznaczone do rozbiórki. W pozostałym zakresie obie działki ewidencyjne nie są zabudowane. Wskazane działki ewidencyjne są obecnie wykorzystywane jako tereny rekreacyjne; znajdują się na nich obiekty małej architektury (piaskownicą) i zieleń służące mieszkańcom Wspólnoty. Zgodnie z warunkami zabudowy wydanymi przez Prezydenta m. st. Warszawy, po wzniesieniu nowych budynków na przedmiotowych działkach cały teren zostanie na nowo uporządkowany z urządzeniem terenów rekreacyjnych i podziemnych parkingów, a przy tym istniejące drogi i chodniki zostaną przebudowane i pozostaną na działkach należących do Wspólnoty.
Odnośnie kosztów uzyskania przychodów (stanowisko w zakresie pytania nr 2) Wspólnota może uzyskiwać przychody również z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dokonując zbycia części wspólnych członków Wspólnoty, które nie będą mieściły się w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ponieważ w przypadku Wspólnoty nie można mówić o koszcie nabycia - nie jest właścicielem, takim kosztem mogą być wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej - czyli niejako działalność bieżąca. Taka działalność polegająca na utrzymaniu stanu substancji mieszkaniowej, przeprowadzanie remontów, czy nawet modernizacji nie jest również nakładem na obcy środek trwały, która podlegałaby amortyzacji.
Po przeanalizowaniu przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:
Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm dalej: pdop), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Z art. 7 ust. 2 pdop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnoty mieszkaniowej, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:
Z treści wniosku wynika, że Wspólnota planuje sprzedaż części nieruchomości na której znajdują się garaże wykorzystywane przez członków Wspólnoty, a także tereny rekreacyjne w tym obiekty małej architektury (piaskownica) i zieleń służąca mieszkańcom Wspólnoty. Rozliczenie sprzedaży nastąpi w formie remontu i innych prac związanych z nieruchomością Wspólnoty.
Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane z tytułu sprzedaży wydzielonej części nieruchomości, będą przychodami dotyczącymi gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tylko grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych, czy np. trawniki, place zabaw, skwery, alejki spacerowe itp., które związane są z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.
Reasumując, przychody uzyskane z tytułu sprzedaży wydzielonej części nieruchomości, pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
W konsekwencji środki pieniężne z tego tytułu stanowią przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 pdop, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Wspólnota Mieszkaniowa prowadząc zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 pdop, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Niezwykle ważne jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 pdop. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.
W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca wskazał, iż planuje zbycie części wspólnej nieruchomości, która nie stanowi zasobów mieszkaniowych. Ponieważ nie ma tutaj kosztów nabycia nieruchomości Wnioskodawca chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki na remont lub modernizację nieruchomości. Zatem jeśli wykaże związek z uzyskanym przychodem z tytułu zbycia części wspólnych nieruchomości to będzie mógł uznać je za koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia.
IPPB3/423-678/11-4/MC
IBPBII/2/415-909/11/MMa | Interpretacja indywidualna
IPPP1/443-5/12-2/AW | Interpretacja indywidualna
IBPB3/423-727/08/AK | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-930/09-2/EŻ | Interpretacja indywidualna
ITPB3/423-778a/09/MK | Interpretacja indywidualna