Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ibpbii-2-415-922-14-ak
Timestamp: 2017-10-18 11:20:59
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 888
 art. 10
 art. 195
 art. 210
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 30

Document Content:
IBPBII/2/415-922/14/AK | Interpretacja indywidualna
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zniesienia współwłasności.
IBPBII/2/415-922/14/AKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 18 grudnia 2014 r. (data otrzymania 23 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zniesienia współwłasności – jest nieprawidłowe.
W dniu 23 grudnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zniesienia współwłasności.
W dniu 20 grudnia 1996 r. nabyty został grunt pod budowę domu. Nabycie gruntu nastąpiło do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonka, ponieważ córki małżonków nie było stać w tym okresie na budowę domu. Małżonkowie dokonali jednak darowizny 1/2 nieruchomości na rzecz córki. Darowizną na rzecz córki objęto 1/2 gruntu. Na nieruchomości wybudowano budynek w całości ze środków finansowych Wnioskodawcy i jego małżonka.
Aktem notarialnym z 3 kwietnia 2014 r. zniesiono współwłasność nieruchomości. Zniesienie współwłasności zostało dokonane w ten sposób, że nieruchomość wraz z domem została przyznana na wyłączną własność Wnioskodawcy i jego małżonka. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez jakichkolwiek spłat bądź dopłat na rzecz córki małżonków.
Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie podpisywał z małżonkiem intercyzy przed zawarciem związku małżeńskiego. Małżonkowie nie posiadają rozdzielności majątkowej, prowadzą wspólne gospodarstwo domowe.
Czy sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu zniesienia współwłasności z córką i zięciem skutkuje niepłaceniem podatku od 1/2 domu...
Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on ponosić żadnych kosztów, gdyż nie nastąpiła żadna operacja gotówkowa – nie uzyskano żadnych korzyści ani przychodów poprzez zniesienie współwłasności. Zniesienia współwłasności dokonano w związku z ewentualnym zamiarem sprzedaży nieruchomości w czasie, gdy córka małżonków byłaby za granicą lub spotkałoby ją inne zdarzenie losowe.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec wyżej przywołanej regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży m.in. nieruchomości istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych tej sprzedaży ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1996 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył do majątku wspólnego nieruchomość, w której udział 1/2 darował następnie córce. Z kolei w 2014 r. dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że została ona przyznana w całości na wyłączną własność Wnioskodawcy i małżonka, bez spłat na rzecz córki.
Zadając pytanie Wnioskodawca wskazał natomiast, że zniesienie współwłasności odbyło się z córką i zięciem. Organ przyjął zatem, że darowizna udziału 1/2 w nieruchomości została dokonana na rzecz córki i zięcia, dlatego też zniesienie współwłasności odbyło się pomiędzy Wnioskodawcą i małżonkiem oraz córką i zięciem.
W omawianej sprawie w pierwszej kolejności należy wskazać Wnioskodawcy na skutki podatkowe jakie wywołała umowa darowizny udziału 1/2 w nieruchomości na rzecz córki i zięcia. Wnioskodawca zdaje się bowiem nie dostrzegać tej transakcji i skutków jakie ona wywołała.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.
Wyjaśnić zatem należy, że w wyniku dokonania darowizny udziału 1/2 w nieruchomości na rzecz córki i zięcia Wnioskodawca i jego małżonek nieodpłatnie zbyli na ich rzecz udział 1/2 w nieruchomości stając się wraz z córką i zięciem współwłaścicielami nieruchomości w udziałach po 1/2. Wnioskodawca wraz z małżonkiem będąc bowiem w momencie nabycia nieruchomości – w 1996 r. – wyłącznymi jej właścicielami na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek darowizny udziału 1/2 w tej nieruchomości na rzecz córki i zięcia podzielili się z nimi własnością nieruchomości. Zatem od tego momentu ¬– od dokonania darowizny udziału 1/2 w nieruchomości na rzecz córki i zięcia – Wnioskodawca wraz z małżonkiem nie byli już wyłącznymi właścicielami nieruchomości – nie posiadali już na wyłączną własność na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej tej nieruchomości. Udział 1/2 w tej nieruchomości należał od momentu dokonania darowizny do córki i zięcia Wnioskodawcy i taki sam udział w tej nieruchomości posiadał również Wnioskodawca z małżonkiem. Zatem od momentu dokonania darowizny udziału w nieruchomości Wnioskodawca z małżonkiem utracili prawo własności do tego udziału na rzecz córki i zięcia. Odtąd Wnioskodawca, małżonek, córka i zięć byli współwłaścicielami omawianej nieruchomości. Sytuacja ta uległa jednak zmianie w 2014 r. w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, wskutek czego Wnioskodawca wraz z małżonkiem ponownie zostali wyłącznymi właścicielami nieruchomości. W wyniku dokonania zniesienia współwłasności nieruchomość została bowiem przyznana na wyłączną własność Wnioskodawcy i jego małżonka a córka i zięć utracili przysługujące im prawo własności do udziału 1/2 w nieruchomości. Oznacza to, że córka i zięć Wnioskodawcy dokonali w wyniku zniesienia współwłasności przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy i małżonka własności udziału 1/2 do nieruchomości, który im przysługiwał. W efekcie Wnioskodawca wraz z małżonkiem stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Bezsprzecznie uznać zatem należy, że w tym momencie doszło do nabycia przez Wnioskodawcę i małżonka udziału 1/2 w nieruchomości, który od dokonania darowizny należał do córki i zięcia. Zatem od daty zniesienia współwłasności należy na nowo liczyć termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do tego udziału w nieruchomości.
Objaśnić bowiem należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 Kodeksu) bądź bez takiego obowiązku.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy, tzn. tego udziału w nieruchomości, o który zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. W wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje bowiem nieruchomość, której wartość przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał w nieruchomości. Jeżeli zatem przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat. Wszelkie bowiem przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) i stan jej majątku osobistego.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że zniesienie współwłasności nieruchomości, dokonane w 2014 r., stanowiło dla Wnioskodawcy i jego małżonka datę nabycia nieruchomości, jednakże wyłącznie w udziale 1/2, czyli w udziale, w którym przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału 1/2, który Wnioskodawca wraz z małżonkiem posiadał w nieruchomości po dokonaniu darowizny na rzecz córki i zięcia a przed zniesieniem współwłasności. Bowiem choć zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, to wartość otrzymanej w 2014 r. przez Wnioskodawcę i małżonka na wyłączną własność nieruchomości przekracza wartość udziału 1/2 jaki przysługiwał im po dokonaniu darowizny udziału 1/2 na rzecz córki i zięcia a przed zniesieniem współwłasności. Nieprawdą jest zatem twierdzenie Wnioskodawcy, że poprzez zniesienie współwłasności nie uzyskał żadnych korzyści. Wnioskodawca uzyskał z małżonkiem prawo własności do udziału 1/2, który należał do córki i zięcia. Przedmiotem zniesienia współwłasności była nieruchomość, w której udział Wnioskodawcy i małżonka oraz córki i zięcia wynosił 1/2 dla każdego z małżeństw. Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności ww. nieruchomość stanowiąca współwłasność Wnioskodawcy i małżonka oraz córki i zięcia przypadła Wnioskodawcy i małżonkowi w całości na wyłączną własność, bez spłat i dopłat. Zatem będąc właścicielem wraz z małżonkiem wyłącznie udziału 1/2 w nieruchomości, Wnioskodawca wraz z małżonkiem stał się jej wyłącznym właścicielem w drodze zniesienia współwłasności. Nie zmienia tego sposób w jaki w przeszłości wyzbyto się udziału 1/2 w nieruchomości – darowizna – oraz nie zmieniają tego okoliczności, z powodu których w przeszłości dokonano darowizny udziału 1/2 w nieruchomości na rzecz córki i zięcia. Istotne znaczenie ma fakt, że w przeszłości małżonkowie wyzbyli się w drodze darowizny udziału 1/2 w nieruchomości, a w wyniku zniesienia współwłasności nabyli ten udział powtórnie. Dlatego w niniejszym przypadku należy stwierdzić, że Wnioskodawca z małżonkiem nabył udział 1/2 w omawianej nieruchomości – odpowiadający udziałowi córki i zięcia w tej nieruchomości – w 2014 r. w drodze zniesienia współwłasności.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami nieruchomość, o której mowa we wniosku, Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabyli w dwóch datach i w różny sposób, tj.:
w 1996 r. do majątku wspólnego nabyli wynoszący 1/2 udział w nieruchomości,
w wyniku zniesienia współwłasności w 2014 r. nabyli pozostały udział 1/2, który należał do córki i zięcia – drugich współwłaścicieli nieruchomości, stając się tym samym jej jedynymi właścicielami.
Ponieważ nabycie nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży nastąpiło odpowiednio w udziale 1/2 w 1996 r. oraz w udziale 1/2 w 2014 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył.
Z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych połowa przychodu ze sprzedaży nieruchomości przypadająca na udział 1/2 nabyty przez małżonków w 1996 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu. Natomiast pozostały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez małżonków udziału 1/2 w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności (czyli przed 1 stycznia 2020 r.) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.
Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.
Z powyższych przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli Wnioskodawca wraz z małżonkiem poniesie tego rodzaju koszty w związku ze sprzedażą nieruchomości, to koszty te dotyczyć będą całej nieruchomości. Jak wyżej jednak wyjaśniono, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega zbycie udziału wynoszącego 1/2 nabytego przez małżonków w 2014 r. W związku z tym podlegający opodatkowaniu przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udział nabyty w 2014 r. będzie mógł zostać obniżony wyłącznie o 1/2 poniesionych przez Wnioskodawcę i małżonka kosztów odpłatnego zbycia. Pozostała 1/2 kosztów odpłatnego zbycia przypada bowiem na udział nabyty w 1996 r. Skoro sprzedaż tego udziału nie podlega jednak opodatkowaniu, to nie może również generować kosztów podlegających odliczeniu.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość (udział w niej) nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. W rozpatrywanym przypadku opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega przychód przypadający na udział nabyty w 2014 r. nieodpłatnie, ponieważ Wnioskodawca wraz z małżonkiem nie został zobowiązany do spłaty na rzecz drugich współwłaścicieli (córki i zięcia), a zatem nabył od nich nieodpłatnie udział w nieruchomości. Zastosowanie znajdzie zatem art. 22 ust. 6d ustawy, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Podobnie jak w przypadku kosztów odpłatnego zbycia przychód ze sprzedaży przypadający na udział 1/2 w nieruchomości można pomniejszyć wyłącznie o 1/2 kosztów uzyskania przychodu o ile małżonkowie takie ponieśli bądź poniosą. Wskazać również należy, że mowa jest tutaj o kosztach poniesionych przy zniesieniu współwłasności a nie przy dokonywaniu darowizny na rzecz córki i zięcia.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (w omawianej sprawie udziału 1/2 w nieruchomości nabytego przez małżonków w drodze zniesienia współwłasności) określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nabycie tego udziału w nieruchomości nastąpiło w sposób nieodpłatny (bez spłat i dopłat na rzecz córki i zięcia).
Pamiętać należy, że każdy z małżonków składa odrębnie zeznanie PIT-39. Zarówno przychód podlegający opodatkowaniu jak i koszty jego uzyskania małżonkowie wykażą po połowie stosownie do udziału jaki posiadają w majątku wspólnym.
Podsumowując, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5-lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zniesienia współwłasności (tj. przed 1 stycznia 2020 r.) rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. podlega jednak tylko dochód ze sprzedaży odpowiadający udziałowi 1/2 w nieruchomości nabytemu przez małżonków w 2014 r. w wyniku zniesienia współwłasności.
IPPB4/415-605/14-5/JK2 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IBPBII/2/415-922/14/AK