Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpb1-415-750-14-2-tw
Timestamp: 2018-03-18 09:58:44
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 45
 art. 21
 art. 10

Art. 21
 art. 30
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 30
 art. 21
 art. 30
 art. 10
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10

Document Content:
ILPB1/415-750/14-2/TW | Interpretacja indywidualna
ILPB1/415-750/14-2/TWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2014 r. (data wpływu 23 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 23 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Dnia 11 sierpnia 2000 r. Wnioskodawca nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość położoną w G.: dwie działki 177/6 i 178 o łącznej powierzchni 1917 m2, zabudowane domem piętrowym o powierzchni użytkowej 280 m2, halą produkcyjną o powierzchni użytkowej 290 m2, pomieszczeniami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 120 m2 i wiatami. Dotychczasowi właściciele budynek piętrowy wykorzystywali do celów mieszkaniowych, a halę produkcyjną, zabudowania gospodarcze i wiaty w działalności gospodarczej (tartak-stolarnia). Po przeprowadzeniu remontu zabudowań z dniem 1 stycznia 2001 r. Wnioskodawca rozpoczął kontynuację działalności gospodarczej po przeniesieniu z dotychczasowej siedziby firmy w P. Przedmiotem działalności firmy była dystrybucja kosmetyków. Budynek piętrowy w całości Wnioskodawca przekształcił na biura, a hale produkcyjne w magazyn kosmetyków. Całość nieruchomości Zainteresowany wprowadził do ewidencji środków trwałych i przez okres 10 lat dokonywał odpisów amortyzacyjnych zabudowań nieruchomości. Nieruchomość została zamortyzowana w 100%.
W 2007 roku Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 178 na 178/1 i 178/2 i tę oznaczoną nr 178/2 o powierzchni 233 m2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 78 m2 wymagającym remontu kapitalnego sprzedał w 2008 r.
W 2012 roku zmuszony został do zakończenia działalności dystrybucyjnej co w zdecydowany sposób zmieniło jego sytuację finansową. Próby prowadzenia działalności hurtowej a później usługowej zakończyły się niepowodzeniem. Obecnie z braku dochodów na utrzymanie nieruchomości zmuszony jest ją sprzedać.
Z dniem l stycznia 2013 roku nieruchomość (budynek biurowy + zabudowania oraz grunt) przestała być środkami trwałymi prowadzonej przez Zainteresowanego firmy „A” i stała się jego prywatną własnością.
W maju 2013 r. Wnioskodawca sprzedał swoje mieszkanie w P., by uzyskać środki na podtrzymanie działalności gospodarczej i zamieszkał w budynku mieszkalnym (biurowym) nieruchomości.
W marcu 2014 r. podjął starania o formalną zmianę sposobu użytkowania budynku biurowego na budynek mieszkalny, jednorodzinny i taką zgodę od Starosty w maju 2014 r. uzyskał.
W lipcu 2014 r. Wnioskodawca zlecił Rzeczoznawcy Majątkowemu wykonanie Operatu Szacunkowego nieruchomości w podziale na dwie części: część nieruchomości zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz część zabudowana budynkiem hali magazynowo-usługowej. Operat Szacunkowy z 7 lipca 2014 r. określa wartość rynkową nieruchomości zapisanej w cz. K(...) na dzień wizji na kwotę 934.700 zł z czego:
przyjęta wartość rynkowa nieruchomości zapisanej w cz. K(...) – cz. dz. nr 177/6 i 178/1 zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym na dzień wizji w kwocie 606.800 zł,
przyjęta wartość rynkowa nieruchomości zapisanej w cz. K(...) – cz. dz. nr 177/6 i 178/1 zabudowana budynkiem hali magazynowo-usługowej na dzień wizji w kwocie 327.900 zł.
Zatem wartość części zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym stanowi 64,9% wartości całej nieruchomości.
Który sposób rozliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości opisanej w poz. 68 powinienem przyjąć jako właściwy...
kwotę uzyskaną za sprzedaż nieruchomości Wnioskodawca dzieli na dwie części:
kwotę odpowiadającą części mieszkalnej, tj. 64,9% kwoty sprzedaży nieruchomości i podatek tej części oblicza jako ryczałt w wysokości 19% z możliwością wykorzystania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na pokrycie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania); rozliczenie podatku przez złożenie deklaracji PIT-39,
kwotę odpowiadającą części magazynowo-usługowej, tj. 35,1% kwoty sprzedaży nieruchomości i podatek oblicza jako przychód z działalności gospodarczej za miesiąc, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.
sprzedaż nieruchomości traktuje jako sprzedaż zabudowań mieszkalnych (w związku z przeważającą wartością części z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w ogólnej wartości nieruchomości) i podatek oblicza jako ryczałt w wysokości 19% od całości kwoty uzyskanej za sprzedaż nieruchomości z możliwością wykorzystania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na pokrycie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania); rozliczenie podatku przez złożenie deklaracji PIT-39.
Zdaniem Wnioskodawcy, jest za rozwiązaniem przedstawionym w poz. 69 jako B/ sposób drugi.
Sprzedaż nieruchomości Zainteresowany traktuje jednorodnie, jako odpłatne zbycie wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych na podstawie większościowego udziału wartości części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w ogólnej wartości nieruchomości (64,9%) na podstawie wartości rynkowej przyjętej w Operacie Szacunkowym z dnia 7 lipca 2014 r. wykonanym przez Rzeczoznawcę Majątkowego.
Obliczenie wysokości podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia wyżej określonej nieruchomości Wnioskodawca chciałby dokonać w następujący sposób:
Wysokość podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ( art. 10 ust. 1 pkt 8a) po uwzględnieniu:
zastrzeżenia ust. 2 ( art. 10 ust. 2 pkt 3 z zastrzeżeniem ust. 3), gdyż przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej przed upływem 6 lat, oraz zastrzeżenia ust. 3, które mówi: „Przepisy ust. l pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ....: budynku mieszkalnego, .... .” lub
zastrzeżenia ust. 2c w odniesieniu do składników majątku będących środkami trwałymi, ujętymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ( art. 14 ust. 2 pkt l i ust. 2c), które mówi: „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ..... . Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.”,
ust. 1 „Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku”
ust. 2 „Podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnice pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.”
ust. 4 „Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3. Wykazać
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.”
ust. 5 „Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.”
Art. 21 ust.1 pkt 131 „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;” wyniesie 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł w okresie dwóch lat wykorzystać na pokrycie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe a chęć takiego wykorzystania dochodu Zainteresowany zobowiązany jest do określenia w rocznym zeznaniu podatkowym, złożonym w urzędzie skarbowym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że powyższa kwalifikacja jest niezależna od faktu wykorzystywania tych składników majątku na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej czy też faktu ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.
Potwierdza to treść art. 14 ust. 2c ww. ustawy, który stanowi, że do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W tym miejscu zauważyć należy, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, w związku z tym sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W rozpatrywanej sprawie nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt. Zauważyć bowiem należy, że z tego zwolnienia korzystają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast – jak wyjaśniono powyżej – odpłatne zbycie ww. nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu.
Natomiast sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek hali magazynowo-usługowej oraz grunt niezwiązany z budynkiem mieszkalnym (tj. nieruchomości o charakterze niemieszkalnym wykorzystywanej w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej) skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu za miesiąc, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.
Na kanwie przedmiotowej sprawy sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast przychód ze sprzedaży pozostałej części nieruchomości, tj. nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek hali magazynowo-usługowej oraz grunt niezwiązany z budynkiem mieszkalnym, należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.
Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że właściwym sposobem rozliczenia podatku dochodowego ze środków uzyskanych z nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jest sposób pierwszy oznaczony literą A, jednakże na zasadach opisanych w niniejszej interpretacji.
Zatem stanowisko przedstawione przez Zainteresowanego jest nieprawidłowe.
IPPB1/415-1271/14-2/EC | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-702/14-2/DP | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-782/14/TJ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ILPB1/415-750/14-2/TW