Source: http://nieruchomosci-podatki.pl/
Timestamp: 2017-02-22 03:52:07
Legal References Found: FSK 
 art. 27
 art. 27
 art. 841
 art. 841
 art. 574
 art. 803
 FSK 
 FSK 
 art. 13
 art. 15
 art. 15
 art. 16
 art. 8
 art. 10
 art. 17
 art. 29
 art. 41
 art. 41
 art. 5
 art. 10
 art. 8
 art. 27
 art. 8
 art. 353
 art. 56
 art. 19
 art. 5
 art. 12
 art. 15
 art. 10
 art. 8
 art. 27
 art. 30
 art. 9
 art. 30
 art. 10
 art. 17

Document Content:
Nieruchomości Podatki | Kolejna witryna oparta na WordPressie
Najnowsze wpisy	Linia produkcyjna zlokalizowana wewnątrz innego budynku a podatek od nieruchomości
Inwestycje w zakresie elektrowni wiatrowych
Brak możliwości odliczenia VAT przez użytkownika wieczystego
Roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości nie uchroni od zajęcia w toku egzekucji
Najnowsze komentarzeKategorie	Amortyzacja
Linia produkcyjna zlokalizowana wewnątrz innego budynku a podatek od nieruchomości	W wyroku z dnia 7 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2532/14 Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że fundamenty stanowiące podporę dla linii produkcyjnej, są budowlą, a jeżeli są one na dodatek zlokalizowane wewnątrz innego budynku (np. hali produkcyjnej) ich właściciel jest zobowiązany do zapłaty dwóch podatków od nieruchomości.
Pierwszy z nich – podatek związany z fundamentami na których posadowiono linię produkcyjną jest ustalany w oparciu o kwotę wynikającą z 2% ich wartości. Drugi z nich – podatek od budynku (hali produkcyjnej) jest wyliczana na podstawie powierzchni budynku.
Sąd w omawianym wyroku nie przesądza, wbrew doniesieniom prasowym, że linia produkcyjna zlokalizowana wewnątrz budynku stanowi odrębny przedmiot opodatkowania od budynku. W myśl wyroku odrębnie opodatkowaną od budynku budowlą mogą być wyłącznie części budowlane/fundamenty takiej linii produkcyjnej, pod warunkiem że stanowią one odrębny od budynku obiekt budowlany.
Opublikowano 29 listopada 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Inwestycje w zakresie elektrowni wiatrowych	Z dniem 16 lipca 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, która w znacznym stopniu ogranicza prowadzenie przedmiotowych inwestycji w kraju.
Przede wszystkim ustawa wprowadza możliwość budowania elektrowni wiatrowych wyłącznie w lokalizacjach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wymagania wysokościowe i odległościowe, tj. konieczność zachowania:
– odległości od zabudowań mieszkalnych, form przyrody, leśnych kompleksów odpowiadającej co najmniej dziesięciokrotności wysokość elektrowni oraz
– maksymalnej wysokości elektrowni włącznie z elementami technicznymi, w szczególności wirnikiem wraz z łopatami ustalonej ad hoc w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Wyjątek dotyczy mikroinstalacji o charakterze prosumenckim o mocy nie większej niż 40kW. Będą one mogły być wydawane w oparciu o obwiązujące dotychczas mpzp jak i decyzje o warunkach zabudowy.
W każdym przypadku lokalizacja elektrowni wiatrowych będzie musiała przejść pozytywną ocenę oddziaływania na środowisko. Należy spodziewać się także dalszych ograniczeń związanych z koniecznością nowelizacji rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, poprzez określenie dopuszczalnych poziomów hałasu infradźwiękowego.
Co istotne ustawa zamyka toczący się w orzecznictwie spór co do charakteru prawnego elektrowni wiatrowych na potrzeby obowiązku podatku od nieruchomości. Dotychczas spór ten oscylował w zakresie rozstrzygnięcia jakie elementy infrastruktury elektrowni wiatrowej należą do części budowlanej, a jakie do części technicznej. Kategoryczne zakwalifikowanie przez ustawodawcę elektrowni wiatrowych do budowli i związana z tym zmiana definicji budowli w przepisach prawa budowlanego z pewnością wpłynie na zwiększenie obciążeń fiskalnych dotyczących elektrowni wiatrowych.
Ustawa wprowadza szereg ograniczeń nie tylko w odniesieniu do inwestycji planowanych, ale także w stosunku do inwestycji już istniejących, jak i będących w trakcie realizacji.
I tak nie będzie możliwości rozwijania istniejących parków elektrowni wiatrowych, poprzez zwiększenie ich parametrów użytkowych (ich rozbudowy), jeśli elektrownie te nie spełniają wymagań odległościowych od zabudowań mieszkalnych, form przyrody czy leśnych kompleksów określonych w ww. ustawie. Dopuszczalne będą jedyne działania konserwacyjne.
W odniesieniu do inwestycji pozostających w toku procesu w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy postępowania umarza się. Nowe decyzje wydane przed wejściem w życie ustawy tracą moc, chyba że przed wejściem w życie ustawy wszczęto postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (o momencie tym przesądza nie data złożenia wniosku ale kompletność wniosku).
Pozwolenia na budowę dotyczące elektrowni wiatrowych, wydane przed wejściem w życie ustawy oraz wydane, gdy postępowanie w sprawie pozwolenia zostało wszczęte przed wejściem w życie zachowują moc pod warunkiem uzyskania w ciągu 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Należy mieć przy tym na uwadze, że jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano lokalizację elektrowni wiatrowych, organ administracji architektoniczno-budowlanej odmówi wydania pozwolenia na budowę jeżeli inwestycja ta nie spełnia wymogów odległościowych określonych powyżej.
Ponadto zgodnie z zapisami ustawy to wojewoda, a nie jak dotychczas starosta, jest organem właściwym w sprawach o wydanie pozwolenia na budowę elektrowni wiatrowej.
Ustawa wprowadza szereg ograniczeń, które z pewnością będą mieć wpływ na zahamowanie inwestycji elektrowni wiatrowych, co może spowodować trudności w wywiązaniu się Polski względem UE z obowiązku zwiększenia udziału odnawialnych źródeł energii w całkowitym poziomie zużycia energii brutto w 2020 do poziomu 15% na podstawie dyrektywy 2009/28/WU ws. promowania stosowania energii ze źródeł odnawialnych.
Niemniej jednak można spodziewać się, że w zależności od powodzenia pierwszego w Polsce projektu budowy farmy wiatrowej na Bałtyku (POLENERGIA – zakończenie budowy planowane jest na lata 2021-2021), wraz z ograniczeniami budowy na lądzie, inwestycje na morzu będą cieszyły się większym powodzeniem niż te realizowane na lądzie.
Opublikowano 19 listopada 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Brak możliwości odliczenia VAT przez użytkownika wieczystego	Nabycie gruntu na własność przez dotychczasowego użytkownika wieczystego nie jest czynnością opodatkowaną. Wystawiona przez starostwo powiatowe faktura nie uprawnia do odliczenia.
Tak uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji podatkowej z dnia 11 września nr ITPP1/ 443-525/13/JJ.
Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy produkującego maszyny rolnicze, który w 2001 r. nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującym się na nim magazynem. Trzy lata później dokonał on podobnej transakcji – od innego podmiotu kupił prawo użytkowania wieczystego innej działki, ze znajdującą się na niej wiatą (halą). Po kilkuletnim korzystaniu z ww. nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatnik postanowił wykupić je na własności od Skarbu Państwa. We wniosku o indywidualną interpretację podatnik domagał się uznania transakcji nabycia własności jako czynności podlegającej opodatkowaniu, mającej związek wyłącznie z prowadzoną działalności gospodarczą. Zdaniem podatnika powyższe upoważniało go do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego od przedmiotowej transakcji nabycia własności.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy nie podzielił argumentacji podatnika i stwierdził, że w omawianym przypadku nie doszło do czynności opodatkowanej, a co za tym idzie wystawiona faktura była błędna i nie stanowi podstawy do odliczenia. Ponieważ przedsiębiorca już wcześniej nabył prawo dysponowania nieruchomością jak właściciel (z chwilą ustanowienia prawa użytkowania nieczystego), transakcja dokonana między nim a Skarbem Państwa nie stanowiła ponownej dostawy w rozumieniu VAT (nie doszło do zmiany władztwa nad nieruchomościami), a jedynie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Transakcja nie powinna zatem podlegać opodatkowaniu. Tym bardziej nie daje ona podstawy do odliczenia naliczonego w fakturze podatku VAT.
Pogląd wyrażony w interpretacji jest konsekwencją ukształtowania na przestrzeni ostatnich lat przez sądy administracyjne oraz organy podatkowe jednolitego stanowiska kwestionującego możliwość zaliczenia do czynności opodatkowanych transakcji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Niezależnie od kontrowersji w szczególności w zakresie skutków wadliwie naliczonego podatku VAT przez organy publiczne od transakcji sprzedaży dokonanych przed 1 stycznia 2008 r. (w odniesieniu do nieruchomości których prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r.), wydaje się że wypracowane stanowisko sprzyja pewności obrotu na rynku nieruchomościami.
W przypadku opisanym powyżej podatnik może domagać się od starostwa, aby organ ten wystąpił o zwrot nadpłaty w podatku VAT i przekazał mu kwotę zwrotu. W obliczu bezskutecznego wezwania starostwo powiatowe naraża się na możliwości wystąpienia przez podatnika z powództwem cywilnym.
Opublikowano 12 listopada 2016Kategorie VATDodaj komentarz	Zbycie przez TBS nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym	W jednym ze swoich ostatnich orzeczeń Sąd Najwyższy unieważnił umowę sprzedaży lokali należących do TBS.
Wyrok zapadł w następującymi stanie faktycznym:
Powódka Elżbieta M., najemca mieszkania w jednym z budynków w Grudziądzu wniosła pozew o unieważnienie umowy przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego. Umowa dotyczyła sprzedaży budynku przez TBS, w którym powódka mieszkała od lat 80. prywatnym osobom państwu K. Wcześniej budynek ten należał do gminy Grudziądz, a następnie – do spółki komunalnej, która wniosła swoje udziały do TBS-ów.
Zakres działalności TBS
Mieszkańcom proponowano w tym czasie wykup mieszkań, ale nie wszyscy się zgodzili, w tym także powódka. Powołała się ona w swym powództwie na art. 27 ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego. Według tego przepisu przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. W par. 2 tego przepisu w katalogu możliwości TBS nie wymieniono obrotu rynkowego mieszkaniami w celu osiągnięcia zysku. A taki zysk właśnie osiągnęło Towarzystwo po odsprzedaniu nieruchomości osobom prywatnym.
Uchwała SN: umowa nieważna
Sąd I instancji przyznał rację powódce i unieważnił umowę sprzedaży nieruchomości państwu K. Sąd Apelacyjny natomiast powziął wątpliwość i zadał pytanie Sądowi Najwyższemu w sprawie warunków zbycia lokali przez TBS. SN podjął 6 czerwca 2014 r. uchwałę według której, zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne. Chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Po tej uchwale Sąd Apelacyjny oddalił apelację Towarzystwa.
SN po raz drugi
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wnieśli państwo K. oraz TBS. Argumentowali, że sąd II instancji nie przeprowadził dowodu, czy przypadkiem nie mamy do czynienia z wyjątkiem wskazanym w uchwale SN. Radca prawny Iwona Strzyżewska, pełnomocnik TBS przekonywała, że środki ze sprzedaży budynku zostały przeznaczone na inwestycje, które są działalnością statutową Towarzystwa. Dzięki temu powstały 94 mieszkania dla osób o niskich dochodach. Ponadto w sprawach dotyczących innych nieruchomości sądy orzekały na rzecz TBS-u i akceptowały umowy sprzedaży. Te argumenty nie przekonały jednak Sądu Najwyższego, który 5 lutego 2016 r. w sprawie o sygn. akt IV 445/15 oddalił skargę kasacyjną.
Cel ustawy był inny
Sędzia Maria Szulc podkreśliła w uzasadnieniu, że skład orzekający jest związany treścią uchwały z 6 czerwca 2014 r., według, której zbycie nieruchomości należącej do TBS możliwe jest tylko wtedy, gdy cel ustawy zostałby zrealizowany. A celem ustawy o wspieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego było wspieranie budownictwa socjalnego, a więc dla osób o najniższych dochodach. Wbrew zarzutom skargi nie naruszono tu prawa spółek, a taką spółką było Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, które nieruchomościami z zasobu komunalnego gminy – zarządzało. Jednak spółka ta działała w granicach ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego. TBS ma obowiązek wspierać budownictwo socjalne, a sprzedaż oznaczała dochody. Jeśli Towarzystwo chce prowadzić taki obrót nie może być TBS-em. Dopóki Towarzystwo działa jako spółka prawa handlowego non profit, to wszelkie dochody muszą być przeznaczone na działalność statutową. Ustawodawca nie przewidział takiej sytuacji, ale to nie oznacza, że lokatorzy są wyłączeni spod działania ustawy – stwierdził SN. Jeśli chodzi o aport na budowę nowych budynków, to TBS nabyło nieruchomość celem odsprzedaży, a taka praktyka jest niedozwolona. – Nie można dopuścić do sytuacji, że lokatorzy „przechodzą” do innego właściciela, który działa na zasadach wolnego rynku i w sposób oczywisty jest zainteresowany zyskiem, a także podniesieniem czynszów – tłumaczyła sędzia Szulc.
Źródło: http://www.lex.pl/czytaj/-/artykul/sn-niewazna-umowa-sprzedazy-lokali-nalezacych-do-tbs
Opublikowano 27 września 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości nie uchroni od zajęcia w toku egzekucji	Takie wnioski płyną z wydanego w dniu 2 marca 2016 r. wyroku Sądu Najwyższego (sygn. akt V CSK 372/15), który powinien stać się przestrogą dla przyszłych nabywców nieruchomości decydujących się na zawarcie umowy przedwstępnej, poprzedzającej zawarcie umowy przyrzeczonej.
W stanie faktycznym sprawy powódka wystąpiła przeciwko wierzycielowi (wspólnocie mieszkaniowej) z powództwem z art. 841 § 1 kpc (powództwo ekscydencyjne), domagając się zwolnienia spod egzekucji odrębnej własności zamieszkiwanego przez nią lokalu.
W tym miejscu warto przytoczyć treść tego przepisu:
„Art. 841 § 1 Osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa.”
W toku postępowania okazało się, że powódka wraz z mężem w 2008 r. sprzedała przedmiotowy lokal mieszkalny. W dacie sprzedaży powódka i jej mąż zawarli dodatkowo z nabywcą mieszkania przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania. W umowie strony ustaliły, że odsprzedaż mieszkania przez nabywcę powódce i jej mężowi nastąpi nie wcześniej niż 01.01.2019 r. i nie później niż 31.12.2019 r. pod warunkiem, że powódka i jej mąż zobowiążą się do wynajmowania przez cały ten czas tego mieszkania. Po zawarciu umowy najmu okazało się, że nabywca pozostawał dłużnikiem jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Wspólnota ta wszczęła postępowanie egzekucyjne i domagała się zaspokojenia swojej wierzytelności z mieszkania, które teraz stanowiło przedmiot własności dłużnika (tj. nabywcy).
Powództwo powódki z art. 841 § 1 kpc w ocenie sądów obu instancji nie zasługiwało na uwzględnienie. Przede wszystkim dlatego, że na przepis ten może powołać się osoba trzecia, której przysługuje prawo własności lub ograniczone prawo rzeczowe, ewentualnie niektóre prawa obligacyjne, jednak w tym ostatnim przypadku tylko wtedy, gdy zajęta u dłużnika rzecz nie była jego własnością, a także gdy na korzyść tej osoby istniał obowiązujący dla wierzyciela zakaz zbywania lub obciążania takiego przedmiotu. Tymczasem w stosunku do powódki żadna z powyższych okoliczności nie wchodziła w grę. Powódka nie była właścicielem mieszkania, a przysługujące jej prawo najmu dotyczyło nieruchomości będącej przedmiotem własności nabywcy, przeciw któremu została skierowana egzekucja. Ponadto na rzecz powódki nie został ustanowiony umowny zakaz zbywania lub obciążania przez nabywcę przedmiotowego lokalu. Tym samym przysługująca powódce tzw. ekspektatywa nabycia lokalu wynikająca z umowy przedwstępnej nabycia lokalu nie mogła stanowić podstawy zwolnienia lokalu spod egzekucji.
Sąd Najwyższy podzielił argumentację sądów niższych instancji i dodatkowo zaprezentował rozbudowaną wykładnię omawianego przepisu także w kontekście historycznym (sięgając przy tym do art. 574 § 1 kpc z 1930 r.). Stwierdził, że wprawdzie wykładnia językowa omawianego przepisu nie daje zadowalającej odpowiedzi, to jednak wykładnia systemowa i celowościowa wskazuje, że nie każde prawo podmiotowe względne (np. roszczenie z umowy przedwstępnej) i to w nieograniczonym zakresie podlegać może ochronie w drodze powództwa ekscydencyjnego. Przyjęcie odmiennego stanowiska skutkowałoby podważeniem reguły wynikającej z art. 803 kpc, według której wierzyciel może zaspokoić się z całego majątku dłużnika, zwłaszcza w takiej sytuacji, jaka miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, tj. gdy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości może powstać po ponad 10 latach od daty zawarcia umowy przedwstępnej.
Opublikowano 13 sierpnia 201613 sierpnia 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Zwrot podatku od nieruchomości nie podlega opodatkowaniu	Ciekawą interpretację w sprawie zwrotu podatku od nieruchomości wydał ostatnio Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach.
Stan faktyczny sprawy dotyczył podatnika, który wydzierżawiał osobie prawnej działkę budowlaną. W związku z otrzymywanym czynszem podatnik ten odprowadzał zryczałtowany podatek dochodowy od osób prywatnych w stawce 8,5%, podatek od towarów i usług, a także podatek od nieruchomości. Przy czym kwota związana z podatkiem od nieruchomości była mu zwracana przez dzierżawcę, co wynikało z postanowień łączącej strony umowy dzierżawy. I właśnie w związku z otrzymanym zwrotem tego podatku podatnik powziął wątpliwość, czy powinien od niego dodatkowo odprowadzić podatek dochodowy, czy też z obowiązku tego jest zwolniony. Dlatego też wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji w tym zakresie.
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 21 kwietnia 2016 r., nr IBPB-2-2/4511-429/16/MM uznał, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązany jest – zgodnie z zawartą umową dzierżawy – dzierżawca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawcy. W związku z tym otrzymane od dzierżawcy kwoty zapłaconego przez właściciela nieruchomości podatku od nieruchomości, nie powodują powstania po jego stronie przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Opublikowano 3 lipca 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Czy organy podatkowe zmieniły zdanie w sprawie pierwszego zasiedlenia?	Pierwsze zasiedlenie jest pojęciem zdefiniowanym w ustawie o podatku od towarów i usług. Fakt jego zaistnienia jest kluczowy dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części dokonywanej przez czynnego podatnika VAT.
Niestety, prawidłowe zastosowanie instytucji pierwszego zasiedlenia jak dotąd bywało kłopotliwe. Największe wątpliwości podatników wzbudzał użyty przez ustawodawcę zwrot „oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności polegających opodatkowaniu”. Przepisy nie wskazują bowiem kiedy z taką czynnością mamy do czynienia.
Dopiero w wyrokach z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14 oraz z dnia 9 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 213/14 Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że ustawowa definicja pierwszego zasiedlenia w zakresie, w jakim odnosi się do oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, nie ma umocowania w przepisach unijnych.
W świetle tych orzeczeń, aby doszło do pierwszego zasiedlenia, wystarczające jest, aby budynek przez podatnika wybudowany (lub ulepszony) został oddany do używania na cele firmowe – nie musi być wynajęty. Nowe stanowisko wyrażone w wyrokach NSA zostało uwzględnione w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2016 r., nr IPPP3/4512-873/15-3/S/RD oraz z dnia 25 kwietnia 2016 r., nr IPPP3/4512-208/16-2/ISZ.
Należy jednak podkreślić, że w dalszym ciągu część organów podatkowych obstaje przy starym stanowisku, utożsamiającym użytkowanie ze sprzedażą, najmem bądź dzierżawą. Przykładem mogą być interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 maja 2016 r., nr ITPP3/4512-144/16-4/AT, Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 29 kwietnia 2016 r., nr 1061-IPTPP3.4512.65.2016.2.JM, a także Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 18 kwietnia 2016 r., nr ILPP3/4512-1-11/16-4/DC.
Pomimo to, należy mieć nadzieję, że stanowisko DIS w Warszawie wpłynie na zmianę dotychczasowego stanowiska pozostałych organów skarbowych. Wydane interpretacje należy bowiem ocenić jak najbardziej pozytywnie. Wpisują się one w nurt prawidłowej wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia w prawie wspólnotowym.
Opublikowano 11 czerwca 201611 czerwca 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Optymalizacja podatkowa w branży deweloperskiej cz. 3	Przedsiębiorąca prowadzący spółkę deweloperską może skorzystać z możliwości zmniejszenia kosztów podatkowych także w odniesieniu do formy w jakiej wynagradza kadrę zarządzającą czy też kadrę marketingową i doradczo-biznesową.
Może managerowi zaproponować, że część wynagrodzenia zostanie mu wypłacone z tytułu uczestnictwa w tzw. programie motywacyjnym, opartym na pochodnym instrumencie finansowym (art.5a pkt 13 u.p.d.o.f). Wysokość wypłaty tej części wynagrodzenia uzależniona będzie wówczas od wskaźników finansowych spółki. Uprawnienie do uzyskania wypłaty z tytułu uczestnictwa w programie motywacyjnym będzie w takim przypadku skorelowane z przyszłymi (niepewnymi) wynikami finansowymi przedsiębiorstwa.
W związku z powyższym uczestnik programu motywacyjnego przychód uzyska dopiero w momencie realizacji tego prawa (a nie jego nabycia), co w ujęciu praktycznym zbiegnie się najczęściej z wynikiem finansowym spółki ujętym w sprawozdaniu finansowym. Przychód taki zostanie dopiero wówczas zaliczony do źródła przychodów z kapitałów pieniężnych (art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.o.d.f.) i opodatkowany liniowo (19%).
Ponadto w przypadku kadry biznesowo-doradczej oraz marketingowej z puntu widzenia optymalizacji podatkowej bardziej opłacalne jest oferowanie potencjalnym pracownikom możliwości zawarcia ze spółką umów o współpracę. Wtedy występują oni w stosunku do spółki jako przedsiębiorcy prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą (ich dochód podlega opodatkowaniu podatkiem liniowym 19%) i za razem stanowi koszt uzyskania przychodu po stronie spółki. Niezwykle ważne aby usługobiorca gromadził dokumentację wskazującą na faktyczne zrealizowanie usługi (same faktury mogą okazać się niewystarczające). Sama umowa o współpracę winna zostać tak skonstruowana aby nie nasuwała wątpliwości, że stanowi obejście przepisów z zakresu umów o pracę (z umowy nie powinno wynikać podporządkowanie organizacyjno-porządkowe względem usługobiorcy).
Należy pamiętać, że model umowy o współpracę nie jest korzystny z punktu widzenia optymalizacji podatkowej w odniesieniu do kadry managerskiej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą (takie przychody nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej managera a z działalności wykonywanej osobiście – art. 13 pkt 9 u.p.o.d.f.)- stąd podlegają opodatkowaniu według skali podatkowej (18% i 32%).
Opublikowano 27 maja 201627 maja 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Optymalizacja podatkowa w branży deweloperskiej – na przykładzie spółki cichej cz. 2	W poprzednim artykule http://nieruchomosci-podatki.pl/optymalizacja-podatkowa-cz-1/ starałam się wyjaśnić niuanse w zakresie prawidłowej klasyfikacji przychodów wspólników spółki cichej. Dziś kontynuuję wątek Odrębnym zagadnieniem z zakresu optymalizacji podatkowej dochodów generowanych przez spółkę cichą jest możliwość zakwalifikowania wynagrodzenia wypłacanego wspólnikowi cichemu do kosztów uzyskania przychodów przez wspólnika aktywnego- spółkę kapitałową. W zakresie obowiązków podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie, w oparciu o zgromadzone dowody, związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. Co do zasady, pozyskanie kapitału przez przedsiębiorcę – a wiec podmiot gospodarczy nastawiony na uzyskanie zysku, przyczynić może się m.in. do dokapitalizowania przedsiębiorstwa i zwiększenia zdolności kredytowej, zdynamizowania zakresu prowadzonej działalności, zwiększenia konkurencyjności i skali prowadzonych projektów inwestycyjnych, a więc w konsekwencji przyczynia się do realizacji celów, o których mowa w przepisie art. 15 ust. 1 cyt. ustawy. Tym samym koszty finansowe w postaci wynagrodzenia wspólnika cichego najczęściej będą zaliczane do kosztów pośrednich, jeżeli nie będą one bezpośrednio związane z działalnością spółki kapitałowej (np. z wytwarzaniem budynków i mieszkań sprzedawanych przez spółkę – developera). Marginalnie wskazać należy, że nie znajdzie w takim przypadku zastosowanie wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów określone w art. 16 ust. 1 pkt 13 u.p.d.o.p. – interpretacja podatkowa DIS w Bydgoszczy z dnia 10 czerwca 2008 r. nr ITPB3/423-139/08/MK.
Stanowisko odmienne dotyczy sytuacji kiedy wspólnikiem cichym jest także spółka kapitałowa- wówczas brak jest podstaw do zaliczenia wyplata z udziału w zysku do kosztów uzyskania przychodów wspólnika aktywnego (spółki kapitałowej). Wskazać bowiem należy, iż wynagrodzenie to w takim przypadku nie służy uzyskaniu przez wspólnika aktywnego przychodów. Wydatek ten stanowi realizację podziału zysku osiągniętego w ramach wspólnego przedsięwzięcia – interpretacja podatkowa DIS w Poznaniu z dnia 14 marca 2013 r. nr ILPB4/423-419/12-6/DS.
W kontekście możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wynagrodzenia wspólnika cichego (osoby fizycznej) na uwagę zasługuje także problematyka ograniczenia wynikającego z tzw. cienkiej kapitalizacji (art. 16 ust. 1 pkt 60 u.p.d.o.p.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wspólnik cichy (osoba fizyczna) jest równocześnie podmiotem posiadającym nie mniej niż 25 % udziałów (akcji) wspólnika aktywnego (spółka kapitałowa), to wypłacane mu wynagrodzenie nie podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów tej spółki w proporcji w jakiej wartość zadłużenia przekraczająca wartość kapitału własnego spółki pozostaje do całkowitej kwoty tego zadłużenia wobec wspólnika cichego – interpretacja podatkowa DIS w Bydgoszczy z dnia 10 czerwca 2008 r. nr ITPB3/423-139/08/MK.
W literaturze odnaleźć można także taki pogląd, zgodnie z którym nie ma przeszkód do kwalifikowana przychodu wspólnika cichego (osoby fizycznej nieprowadzącej osobiście działalności gospodarczej jak i osoby fizycznej taką działalność prowadzącej) na zasadzie wyrażonej w art. 8 u.p.d.o.f. – według zasad przewidzianych dla wspólników spółki niebędącej osobą prawną J. Jankowski „Obniżanie podstawy opodatkowanie w spółce prowadzącej działalność deweloperską” – wybrane zagadnienia Nieruchomości C.H. Beck maj 2015 r.,str. 31. Niemniej jednak autor nie powoływał się na żadne interpretacje podatkowe, które wprost akceptowałyby taki sposób kwalifikacji.
Odmienne od powszechnie akceptowanego poglądu (w zakresie kwalifikacji przychody wspólnika cichego jako przychody z kapitałów pieniężnych) zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 22 kwietnia 2015 r. sygn. akt I SA/Wr 213/15. „W ocenie Sądu postanowienia umowy spółki cichej, przedstawione we wniosku Spółki o wydanie interpretacji indywidualnej nie odpowiadają essentialia negotii umowy pożyczki, tak więc organ interpretacyjny błędnie potraktował wniesienie wkładu przez wspólnika cichego (osobę fizyczną rezydenta podatkowego Niemiec) jako udzielenie pożyczki, a udział w zysku jako dochód z odsetek od pożyczki, naruszając w ten sposób art. 10 ust. 1 pkt 7 oraz art. 17 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f. W konsekwencji organ podatkowy błędnie przyjął, że spółka jako płatnik zobowiązana jest do poboru podatku u źródła z tytułu wypłat dokonywanych na rzecz wspólnika cichego, naruszając art. 29 ust. 1 pkt 1 oraz art. 41 ust. 4 w związku z art. 41 ust. 1 u.p.d.o.f. (…). Udział w zysku osiągnięty przez wspólnika cichego nie może być zakwalifikowany jako przychód z tytułu udziału w zyskach osób prawnych (art. 17 ust. 1 pkt 4 u.p.d.o.f.), skoro spółka cicha nie posiada osobowości prawnej, jak również jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Zgodnie bowiem z art. 5a pkt 6 pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową (…) prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Natomiast wspólnik cichy nie prowadzi działalności gospodarczej we własnym imieniu. Przychody wspólnika cichego należy zakwalifikować jako przychody z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f.). Do opodatkowania dochodów wspólników spółki cichej winien mieć również odpowiednie zastosowanie art. 8 ust. 1 u.p.d.o.f., zgodnie z którym przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Jak słusznie wskazała strona, do „wspólnego przedsięwzięcia” w rozumieniu art. 8 u.p.d.o.f. należy zaliczyć przedsięwzięcie realizowane na podstawie umowy spółki cichej, ponieważ jest ukierunkowane na działalność zarobkową, przyznaje uprawnienie do partycypowania w zyskach i stratach inwestorowi, jest zorganizowane w stopniu pozwalającym na realizację inwestycji w celu osiągania przychodów. W konsekwencji wspólnik cichy zobowiązany jest do samoobliczenia podatku dochodowego bez pośrednictwa płatnika.”
Jak widać wybór prawidłowej podstawy prawnej kwalifikującej przychód wspólnika spółki cichej to zadanie wcale nie tak proste. Dlatego przed jego dokonaniem warto zwrócić się do organu podatkowego z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Na koniec wypada podkreślić, że otrzymane przez wspólnika cichego wynagrodzenia nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – interpretacja podatkowa Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 1 lutego 2012 r. nr IBPP4/443-1609/11/EJ.
Opublikowano 22 maja 201622 maja 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Optymalizacja podatkowa w branży deweloperskiej – na przykładzie spółki cichej cz.1	W branży deweloperskiej dominującą formą działalności są spółki kapitałowe (z o.o. , s.a.), w których niejednokrotnie dochodzi do podwójnego opodatkowania (w momencie osiągania dochodu- stawka 19%) oraz w momencie wypłaty dywidendy (stawka 19%). To dlatego, deweloperzy nierzadko poszukują alternatywnych form działalności, z którymi niezwiązany jest efekt podwójnego opodatkowania. Taką alternatywę stanowić może umowa spółki cichej.
Zasadę swobody umów przewiduje art. 353¹ Kodeksu cywilnego. W myśl ww. przepisu, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z zasady tej wynika możliwość zawierania tzw. „umów nienazwanych”, tj. nieuregulowanych w ww. Kodeksie. Pamiętać przy tym należy, że treść dozwolonej umowy przez prawo wyznaczają postanowienia art. 56 i 58 Kodeksu cywilnego.
Z uwagi na brak ustawowych uregulowań umowy spółki cichej należy stwierdzić, że umowa ta jest jedną z tzw. umów nienazwanych. Zauważyć przy tym należy, że o rodzaju zawartej umowy nie decyduje nadana jej przez strony nazwa, lecz treść złożonych przy jej zawieraniu oświadczeń woli.
Funkcjonowanie spółki cichej opiera się na wniesieniu przez wspólnika cichego, dysponującego majątkiem rzeczowym lub finansowym, wkładu (niekiedy w postaci wkładu własnej pracy) na rzecz drugiego wspólnika, prowadzącego przedsiębiorstwo lub inną działalność zarobkową we własnym imieniu. Wspólnik cichy w zamian za swój wkład uczestniczy w zyskach tej działalności, nie ujawniając się jednak na zewnątrz, nie mając też praw do majątku tej spółki. Udział wspólnika cichego nie prowadzi do utworzenia jakiegokolwiek rodzaju wspólnoty ze wspólnikiem – ani rzeczowej, ani majątkowej, ani osobowej. Wspólnik cichy nie odpowiada też za zobowiązania spółki wobec wierzycieli. Spółka taka jest po prostu odmianą umowy cywilnoprawnej dwóch stron.
– uczestniczenie w cudzym przedsiębiorstwie (strony dążą do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego),
– poprzez wniesienie wkładu (wkład wspólnika cichego, który może być w formie zarówno pieniężnej, jak i niepieniężnej, staje się częścią majątku przedsiębiorcy),
– wniesienie wkładu daje prawo do udziału w zysku (nie można wyłączyć wspólnika cichego od uczestnictwa w zyskach – inaczej jest w odniesieniu do strat),
– w zamian za wniesienie wkładu wspólnik cichy nie otrzymuje udziałów w podmiocie (spółce) do którego wkład wnosi
– wyłączenie osobistej odpowiedzialności (wobec wierzycieli przedsiębiorcy).
Istota spółki cichej wyczerpuje się w stosunku zobowiązaniowym łączącym wspólników (spółka wewnętrzna). Wspólnik cichy nie staje się współwłaścicielem majątku, do którego wniósł wkład, ani nie występuje w stosunkach zewnętrznych.
Kluczowymi dla opłacalności przedsięwzięcia objętego spółką cichą są kwestie opodatkowania dochodu wspólnika cichego. Pod tym względem zarówno w interpretacjach podatkowych jak i orzecznictwie sadów administracyjnych istnieją liczne kontrowersje.
Z całą pewnością udział w zysku osiągnięty przez wspólnika cichego nie może być zakwalifikowany jako przychód z tytułu udziału w zyskach osób prawnych (art. 17 ust. 1 pkt 4 u.p.d.o.f. art., 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.p.), skoro spółka cicha nie posiada osobowości prawnej.
Wyróżnić można trzy grupy wspólników cichych w oparciu o kryterium opodatkowania:
Wspólnik cichy – będący przedsiębiorącą w formie spółki kapitałowej
Wspólnik cichy – będący osobą fizyczną prowadzącą działalności gospodarczej
Wspólnik cichy – będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalność gospodarczą
W pierwszym przypadku przychody wspólnika cichego łączą się z przychodami z innej działalności gospodarczej tego wspólnika i są opodatkowane według stawki liniowej (art. 5 w zw. z art. 19 u.p.d.o.p.). Powstały w tych warunkach przychód jest przedmiotem opodatkowania osobno u każdego uczestnika jako dochód z udziału w zysku ze wspólnego przedsięwzięcia. Ta sama zasada dotyczy rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, zwolnień i ulg podatkowych oraz obniżenia dochodu, podstawy opodatkowania lub podatku. Łączenie przychodów według art. 5 ww. ustawy odbywa się proporcjonalnie do udziału posiadanego przez osobę prawną we wspólnym przedsięwzięciu. Jeżeli tej proporcji nie da się ustalić, przyjmuje się, że udziały wspólników są równe. W rezultacie, uzyskane we wspólnym przedsięwzięciu przychody oraz poniesione koszty uzyskania przychodów podlegają rozliczeniu u wspólników proporcjonalnie do ich udziałów w zyskach tego przedsięwzięcia. Jednocześnie wskazać należy, iż w celu ustalenia przychodów i kosztów podatkowych z tytułu udziału we wspólnym przedsięwzięciu, konieczne jest przyjęcie przesłanek z art. 12 – 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (w części dotyczącej przychodów) oraz art. 15 – 16 tejże ustawy (w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodów) – interpretacja podatkowa Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 14 marca 2013 r. ILPB4/423-419/12-6/DS.
W drugim przypadku wspólnik cichy uzyskuje przychody, które należy zakwalifikować jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Jeżeli opodatkowanie działalności gospodarczej wspólnika podlega na opodatkowaniu według skali to zgodnie z art. 8 ust. 1 w zw. z art. 27 ust. 1 przychód z wspólnika z tytułu uczestnictwa w spółce cichej łączy się z jego przychodami z działalności gospodarczej i jako taki też podlega opodatkowaniu według skali. Jeżeli wspólnik wybierze sposób opodatkowania dochodów z udziału w spółce na zasadach określonych w art. 30c UPDOF (podatek liniowy), zachowując przy tym prawo do opodatkowania swoje działalności według skali, dochód z udziału w spółce nie będzie łączył się z innymi dochodami opodatkowanymi według skali (art. 8 ust. 1a – dokonanie wyboru opodatkowania zgodnie z art. 9a ust. 2, na zasadach określonych w art. 30c u.p.d.o.f. – interpretacja podatkowa Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 lipca 2014 r. ITPB1/415-291/14/WM).
W trzecim przypadku co do zasady przychody opodatkowane są na równi z odsetkami od pożyczek (tj. przychody z kapitałów pieniężnych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 17 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.- kwalifikacja per analogiam) i nie łączą się z innymi przychodami opodatkowanymi według skali (art. 8 ust. 1a u.p.d.o.f.), jeżeli udzielanie pożyczek nie będzie przedmiotem działalności wspólnika cichego – interpretacja podatkowa DIS w Poznaniu z dnia 23 czerwca 2014 r. nr ILP1/415-267/14-4/AP, DIS w Warszawie z dnia 5 grudnia 2007 r. nr IPPB1/415-137/07-2/AM. Udział w zysku spółki cichej jest wówczas opodatkowany zryczałtowanym podatkiem w wysokości 19% uzyskanego przychodu, który nie jest pomniejszany o koszty uzyskania (art. 30 ust. 3 u.p.d.o.f.). Płatnikiem podatku jest w takiej sytuacji wspólnik aktywny spółki cichej. Dotyczy to także takiej sytuacji, kiedy stroną umowy wspólnego przedsięwzięcia (art. 8 ust. 1) jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej a będąca jednocześnie wspólnikiem spółki cywilnej lub osobowej – w tym przypadku także wykluczona jest możliwość łączenia przychodów z tytułu uczestnictwa w spółce cichej z przychodami w spółkach cywilnej lub osobowej – interpretacja podatkowa Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2014 r. IPPB1/4511-39/15-2/EC.
Opublikowano 21 maja 2016Kategorie InneDodaj komentarz	Nawigacja wpisów