Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/2547-czynnosci-zarzadu-nieruchomoscia-sprawdz-co-mozna-bez-uchwaly
Timestamp: 2019-07-23 16:35:22
Legal References Found: art. 22

art. 22
 art. 199

art. 30

art. 45
 art. 22
 art. 3
 art. 27
 art. 22
 art. 16
 art. 18
 art. 22

Document Content:
NAWIGACJA Komentarze Czynności zarządu nieruchomością - sprawdź co można bez uchwały?
Piątek, 20 lipiec 2018 01:12
Zakwalifikowanie danej czynności zarządu ze względu na to czy przekracza zarząd rzecz wspólną, czy też to czynność zwykłego zarządu może być niekiedy dość utrudnione, ponieważ przepisy tej kwestii nie normują, jedynie w ustawie o własności lokali w art. 22 ust. 3 wymieniono przykładowe czynności, które przekraczają zarząd zwykły, szczątkowe regulacje tej materii można też spotkać w przepisach innych ustaw, np. w ustawie z 7.05. 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675 ze zm.). gdzie zawarcie z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym umowy o dostęp do nieruchomości kwalifikuje się jako czynność zwykłego zarządu. Nie doszło zatem do ustalenia tych pojęć, ponieważ co do zasady są one względne, gdyż w pewnych okolicznościach dana czynność może przekraczać zarząd zwykły a w innych nie.
Poniżej przedstawiamy niezakwalifikowane w ustawie czynności zarządcze i ich ocenę prawną dokonaną w oparciu o orzecznictwo sądów powszechnych i administracyjnych.
rodzaj czynności zarządczej
Podstawa prawna/orzecznictwo/opinie
przeprowadzenie remontu kominów , zgodnie z protokołem mistrza kominiarskiego , z którego wynika, że konieczne jest pilne usunięcie usterki polegającej na przebudowie kominów nad dachem
art. 22 ust. 1 uwl i art. 199 k.c.: postanowienie SR w Świdnicy z 20.12.2013r., I Ns 1098/12
zawarcie z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym umowy o dostęp do nieruchomości
art. 30 ust. 4 ustawy z 7.05. 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675 ze zm.) – tzw. ustawa szerokopasmowa
wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu
przekracza zarząd zwykły
wyroki NSA z 15.09.2011 r., II GSK 854/10 oraz z 15.09.2011 r., sygn. akt: II GSK853/10, wyrok WSA w Lublinie z 19.09.2013 r., III SA/Lu 302/13,
remont instalacji elektrycznej, o ile nie wymaga naruszania elewacji ścian i przebić przez stropy
wyrok S. A. w Lublinie
z 6.04. 2011 r., I ACa 103/11
instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągowej
uchwała S.N. z 19.04.2002 r., III CZP 18/02
inwestycje, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, na ogół przekraczają zakres zwykłego zarządu
udział w charakterze uczestnika w sprawie o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu,
Postanowienie SN z 4.02.2011 r., III CSK 110/10
zasady rozliczania energii cieplne- regulamin rozliczeń
art. 45 a pkt. 10 ustawy Prawo energetyczne w zw. z art. 22 ust. 3 uwl.
pozew o zapłatę zaliczek na koszty zarządu
uchwała SN z 18.10.2013 r.,III CZP 42/13
wyrok WSA w Kielcach z 17 06.2010r., II SA/Ke 268/10
wyrok SA w Szczecinie z 06.03.2014 r., I ACa 679/13
zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną
uwaga - rozbieżności w orzecznictwie!
zarząd zwykły: wyrok S.A. w Warszawie z 4.07.2014 r., VI ACa 1630/13, odpowiedź Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury w sprawie interpelacji nr 20550 (por.: odpowiedź Podsekretarza Stanu z 8. 03. 2011 r.).
przekracza zarząd zwykły: wyrok S.R. w Mrągowie z 25.11.2014 r., V C 376/14
dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.
zarząd zwykły – gdy chodzi o spółdzielnie mieszkaniowe zarządzające na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.),
uchwała NSA z dnia 13.11.2012 r., II OPS 2/12
odłączenie lokalu od jednolitego systemu ogrzewania
uchwała S. N. z 28.08. 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998; wyrok S.A. w Białymstoku z 14.09.2012 r., I ACa 344/12
montaż ciepłomierza w lokalu przy jednolitym systemie ogrzewania
przekracza zarząd zwykły – powoduje definitywne odłączenie instalacji zawartej w obrębie lokalu od części wspólnej
wyrok SA w Białymstoku z 14.09.2012 r., I ACa 344/12
W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265). Czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej (co do zasady) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, jednak ocena charakteru czynności winna być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 1966 r.,II CR 24/66, LEX nr 5970).
W literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że każde rozporządzenie rzeczą wspólną przekracza zarząd zwykły, np. zbycie nieruchomości wspólnej, jej przebudowa, czy obciążenie zastawem, hipoteką. Również do tej kategorii zalicza się również podział rzeczy wspólnej do korzystania. Dodatkowo, jak już powyżej wspomniano, w ustawie o własności lokali w art. 22 ust. 3 wymieniono następujące czynności, jako przekraczające zakres zwykłego zarządu: ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości,wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16, ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 4 czynnością przekraczająca zarząd zwykły jest „połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu”.