Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-4512-807-15-2-rm
Timestamp: 2018-03-23 11:18:24
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 551
 art. 6
 art. 5
 art. 6
 art. 3
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 16
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 86
 art. 87
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPP3/4512-807/15-2/RM | Interpretacja indywidualna
Opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.
IPPP3/4512-807/15-2/RMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2015 r. (data wpływu 25 września 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT - jest prawidłowe.
W dniu 25 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości prawa do odliczenia podatku VAT.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki O. sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) na mocy umowy sprzedaży (dalej: „Sprzedaż”) następujące nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów:
dwa budynki biurowo-usługowe (dalej: „Budynki”) wraz z prawami do działek gruntu (tj. odpowiednio prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego gruntu), na których Budynki są posadowione, a mianowicie:
budynek (dalej: „Budynek 1”) posadowiony na działce gruntu o numerze 16 - działka stanowiąca własność Skarbu Państwa, oddana Zbywcy w użytkowanie wieczyste, oraz na działce gruntu numer 17 stanowiącej własność Zbywcy, jak również częściowo na działce numer 15/2 omówionej poniżej (dalej łącznie jako: „Nieruchomość 1”), oraz
Budynki są przeznaczone na wynajem na cele biurowe z częścią handlowo-usługową.
Do dnia złożenia niniejszego wniosku o interpretację, cała powierzchnia najmu Budynków była już przedmiotem umów najmu. Należy przy tym wskazać, iż w stosunku do większości powierzchni najmu upłynął już okres dwóch lat od daty jej oddania w najem. Natomiast w stosunku do części powierzchni najmu Budynków nie upłynął jeszcze okres dwóch lat od daty ich oddania do używania na podstawie umów najmu. Dlatego też Wnioskodawca zakłada, iż do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w stosunku do części powierzchni najmu Budynków nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od daty ich wynajęcia.
Powierzchnie wspólne Budynków (dalej: „Części Wspólne”) zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynków. Częściami Wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynków, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe.
Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynków i infrastruktury znajdującej się na gruncie. Należy podkreślić, że wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami.
Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości 3 na podstawie aktów notarialnych z 2008 r. i 2009 r. (udział większościowy został nabyty w dniu 22 grudnia 2008 r., a pozostały udział w dniu 3 września 2009 r.). Transakcje nabycia Nieruchomości 3 nie były opodatkowane podatkiem VAT. W dacie nabycia Nieruchomość 3 była zabudowana chodnikiem.
Jak wskazano na wstępie, planowana Sprzedaż dotyczyć będzie wyżej opisanych Nieruchomości.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu dotyczących powierzchni najmu Budynków.
prawa i obowiązki z umowy na korzystanie z miejsc postojowych,
określone ruchomości i przynależności związane z nabywanymi Nieruchomościami i Budynkami służące ich odpowiedniemu funkcjonowaniu (przykładowo windy, instalacje, itp.),
prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomościami/Budynkami lub innymi naniesieniami, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
ewentualne prawa do znaków, pod jakimi Nieruchomości funkcjonują w obrocie, jak również prawa do strony internetowej,
dokumentacja związana z Nieruchomościami i wynajmem powierzchni, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i podwykonawcza (w szczególności projekty budowlane).
Planowanej Sprzedaży nie będzie natomiast, co do zasady, towarzyszyło przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Sprzedaży, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości.
W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z:
umowy o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego,
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
W ramach transakcji na Nabywcę nie będą również przenoszeni pracownicy, gdyż Zbywca nie zatrudnia pracowników. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest zarządzanie i wynajem nieruchomości. Nieruchomości 1, 2 i 3 stanowią główny składnik majątku Zbywcy. Przychody Zbywcy generowane są zasadniczo przez Nieruchomości będące przedmiotem transakcji. Wnioskodawca nie posiada wiedzy, jakie decyzje biznesowe podjęte zostaną w odniesieniu do Zbywcy przez jej udziałowców po zawarciu transakcji (czy Zbywca nabędzie inną nieruchomość, która będzie służyła jego dotychczasowej działalności, czy też rozpocznie wykonywanie innej działalności gospodarczej, czy też może nastąpi jego połączenie z inną spółką lub likwidacja).
Należy również dodać, iż będące przedmiotem transakcji Nieruchomości nie są wyodrębnione finansowo i organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie stanowią one oddziałów, zakładów pracy, nie są dla nich prowadzone odrębne księgi rachunkowe.
- i w konsekwencji powyższego, czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym...
Z uwagi na powyższą kwalifikację Sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.
Sprzedaż Nieruchomości vs. zbycie przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Sprzedaży nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Nabywca zamierza nabyć składniki majątkowe w postaci nieruchomości. Nie planuje natomiast nabywać całości elementów składających się na przedsiębiorstwo. Na Nabywcę nie przejdą bowiem, między innymi:
W szczególności, przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu sprzedaży o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Sprzedaży).
W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Sprzedaży na Nabywcę nie przejdą umowy z dostawcami mediów, umowy o świadczenie usług porządkowych, o zarządzanie, ochronę oraz inne umowy dotyczące obsługi Nieruchomości 1, 2 i 3. W szczególności, na Nabywcę nie przejdzie również umowa kredytu zawarta w celu finansowania rekonstrukcji Budynków.
Sprzedaż Nieruchomości vs. zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Odrębność organizacyjna.
Przedmiot Sprzedaży nie będzie wykazywał cech zorganizowania, gdyż w oparciu o same Nieruchomości oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Zbywcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych, umów o zarządzanie Nieruchomościami), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Zbywcę, jak i Nabywcę. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomościami, natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Zbywcę. Na Nabywcę nie zostanie także przeniesione doświadczenie/know-how związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomości nie mogą poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, Nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Zbywcą i Zbywca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Sprzedaży.
Samodzielność zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Nie można też uznać, że przedmiot Sprzedaży wykazuje odrębność organizacyjną, finansową czy też stanowi zespół składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować, jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana sprzedaż nie będzie mogła zostać uznana ani za zbycie przedsiębiorstwa, ani zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu można powołać interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IPPP2/443-1352/ 08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Stawka podatku VAT właściwa dla planowanej sprzedaży nieruchomości.
Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, przy czym w niektórych przypadkach ustawa o VAT przewiduje określone zwolnienia dla transakcji dotyczących dostawy nieruchomości (o czym poniżej).
Przedmiotem planowanej transakcji jest dostawa Nieruchomości 1 i 2, zabudowanych Budynkami biurowo-usługowymi oraz Nieruchomości 3 - tj. nieruchomości gruntowej zabudowanej chodnikiem i innymi obiektami. W celu ustalenia sposobu opodatkowania całej planowanej transakcji Sprzedaży należy zatem odrębnie ustalić zasady opodatkowania właściwe dla Sprzedaży poszczególnych nieruchomości.
Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji budowli, jednakże zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż na Nieruchomości 3 znajduje się chodnik, a także inne obiekty budowlane, takie jak część schodów terenowych, kładka żelbetowa, czy też zbiornik retencyjny (pod ziemią), dostawę Nieruchomości 3 należy analizować dla celów jej opodatkowania podatkiem VAT, jako dostawę budowli, nie zaś dostawę niezabudowanego gruntu.
Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.
Powyższe zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdyż ustawodawca w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przyznał stronom transakcji możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT. Warunkiem wyboru opodatkowania jest, aby dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz aby złożyli przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie takie musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
Z powołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wynika, że zastosowanie fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części możliwe jest wówczas, gdy dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Dlatego też kluczową kwestią do ustalenia jest data, w której dochodzi do pierwszego zasiedlenia.
Oprócz wyżej omawianego zwolnienia fakultatywnego, Ustawa VAT przewiduje w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT również zwolnienie obligatoryjne. Stosownie do tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 powyżej, pod warunkiem, że:
Sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w odniesieniu do tej części powierzchni najmu Budynków, w stosunku do której do dnia Sprzedaży nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. W pozostałej części Sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tej części strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dokonywanej Sprzedaży według stawki podstawowej VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Biorąc pod uwagę powołaną powyżej definicję ulepszenia z art. 16g ust. 13 Ustawy CIT, należy uznać, że dokonana przez Zbywcę modernizacja Budynków niewątpliwie stanowiła ich ulepszenie w rozumieniu Ustawy CIT. Świadczy o tym przede wszystkim fakt, iż w wyniku modernizacji zmieniło się główne przeznaczenie Budynków (utworzenie powierzchni biurowych w miejsce powierzchni handlowo-usługowych) i modernizacja ta wiązała się z całkowitą przebudową Budynków, gdyż pozostawiono jedynie ich fasadę i konstrukcję. Co więcej, wydatki na modernizację wyniosły łącznie ponad 50 mln zł i znacznie przekroczyły kwotę 3.500 zł rocznie. Należy również wskazać, iż z porównania wartości Budynków wraz z gruntami ustaloną w dacie ich nabycia przez Zbywcę (tj. ok. 6 mln zł) oraz wartość Budynków po zakończeniu modernizacji (ponad 50 mln zł) uznać należy, że wydatki na ulepszenie każdego z Budynków znacznie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji, oddanie powierzchni Budynków do używania na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie począwszy od sierpnia 2012 r. w odniesieniu do Nieruchomości 1 i od listopada 2012 r. w odniesieniu do Nieruchomości 2 stanowiło pierwsze zasiedlenie tych Budynków. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, do daty Sprzedaży w odniesieniu do części powierzchni Budynków upłynie już okres 2 lat od daty ich wynajmu. W tym zakresie transakcja będzie, co do zasady, zwolniona z VAT, lecz strony będą miały prawo rezygnacji z tego zwolnienia zważywszy na fakt, iż zarówno Zbywca, jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Natomiast ta część powierzchni najmu Budynków, w stosunku do której do daty Sprzedaży nie upłynie jeszcze okres 2 lat od daty oddania jej do używania na podstawie umowy najmu będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT bez konieczności składania przez strony oświadczeń o wyborze tego opodatkowania.
Należy również wskazać, iż do Sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, gdyż, jak wyżej wskazano, Zbywca dokonywał ulepszenia Budynków, a nakłady na ulepszenie każdego z Budynków przekraczały 30% ich wartości początkowej. Zbywca odliczał również podatek VAT od przedmiotowych nakładów na ulepszenie. Oznacza to, że wspomniane zwolnienie obligatoryjne nie będzie miało w tym wypadku zastosowania z uwagi na niespełnienie warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b.
Sprzedaż Nieruchomości 3 również będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT, ponieważ, zdaniem Wnioskodawcy, stanowić ona będzie dostawę budowli posadowionych na przedmiotowej nieruchomości dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia.
Jak wskazano powyżej, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „wybudowanie”. Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie wyrażonym w wyroku z dnia 19 maja 2000 r. (sygn. akt I SA/Lu 238/99), pojęcie „wybudowanie” należy interpretować w myśl sensu, jaki nadaje temu słowu słownik języka polskiego, a mianowicie „postawienie, wzniesienie”. W analizowanym stanie faktycznym, Zbywca w roku 2008/2009 zakupił własność działki nr 20/1 (Nieruchomość 3) zabudowanej m.in. chodnikiem. W związku z dokonywaniem kompleksowej modernizacji nabytych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, Zbywca przeprowadził również prace budowlane na działce 20/1, w tym dokonał rozbiórki istniejących na niej elementów oraz wymiany płyt chodnika. A zatem faktycznie istniejące w dacie nabycia przez Zbywcę płyty chodnikowe i inne elementy budowlane zostały rozebrane, a w ich miejsce wybudowano nowe obiekty (m.in. nowy chodnik). Nie pozostawiono żadnych elementów pierwotnie istniejącego chodnika i innych elementów budowlanych. W rezultacie, w opinii Wnioskodawcy, w okresie od marca 2011 r. do sierpnia 2012 r. doszło do wybudowania nowego chodnika oraz innych budowli, które swoim wyglądem i funkcjonalnością bardziej przystają do sąsiadujących z nimi zmodernizowanych Budynków. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości 3 dojdzie w dacie zawarcia planowanej transakcji, gdyż oddanie nowego chodnika i innych budowli znajdujących się na działce 20/1 po ich wybudowaniu do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanej, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nastąpi dopiero z chwilą Sprzedaży Nieruchomości 3 na rzecz Nabywcy.
W konsekwencji powyższego, dostawa Nieruchomości 3 nie będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Transakcja ta nie będzie również obligatoryjnie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż Zbywca odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie nowego chodnika (tj. od wydatków na nabycie płyt chodnikowych i na prace budowlane) jak też od wydatków na wybudowanie innych obiektów budowlanych znajdujących się na gruncie 20/1 (tj. część schodów terenowych z wykończeniem, kładkę żelbetową nad schodami terenowymi wraz z balustradami i wykończeniem, część patio ze ścianami żelbetowymi i instalacjami oraz zbiornik retencyjny (pod ziemią.)
Podsumowując powyższą analizę, jeżeli Nabywca i Zbywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do Sprzedaży tej części Budynków, w stosunku do której upłynął już okres 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia, wówczas cała transakcja Sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Opodatkowanie to dotyczyć będzie również sprzedaży praw do działek gruntu będących przedmiotem Sprzedaży (czyli odpowiednio prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego poszczególnych działek). Jak bowiem wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na powyższą kwalifikację transakcji dla celów podatku VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym. Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji będą bowiem wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a ich nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.
Jak zostało wskazane, Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynkach. Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie ustawy o VAT jako odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.
Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis nie wpływa na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że transakcja nabycia Nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Nieruchomości nie były przez Zbywcę wykorzystywane wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy ich wytworzeniu Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Zatem, powyższe pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP3/4512-807/15-2/RM