Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8493/skuteczny-wybor-zarzadu/
Timestamp: 2019-03-21 04:20:52
Legal References Found: art. 20
 art. 18
 art. 18
 art. 20

Art.29
 art. 18

Document Content:
Wspolnota Mieszkaniowa - Skuteczny wybór zarządu
Dyskusja: Skuteczny wybór zarządu
Ponieważ wspólnota nie jest zadowolona ze współpracy z zarządem, chce dodać kilku członków zarządu. Wybory odbywają się elektronicznie. Niestety oddano 40% głosów w przewidzianym czasie. I co teraz? Zarządca powinien dokończyć wybory sposobem tradycyjnym czy po prostu nowy zarząd nie został wybrany?
Nie ma przeszkód, żeby zrobić jeszcze jedną rundę dodatkową drogą elektroniczną. Z krótkim terminem oddawania głosów. A brakujące głosy dozbierać już tradycyjnie.
Rozumiem. Tylko kto ma o tym zadecydować? Zarządcy jest nie na rękę zmiana składu zarządu. Więc jeżeli nie jest do tego zobligowany, zostawi to głosowanie nierozstrzygnięte i znów zostanie deweloper w roli jednoosobowego zarządu. Najlepiej byłoby dozbierać głosy tradycyjnie bo część osób pogubiła zapewne hasła dostęp do ich profili. Tylko co jeżeli zarządca nie będzie chciał?
Deweloper to najczęściej osoba prawna. Osoba prawna nie może być członkiem zarządu wspólnoty wyłonionego na podstawie art. 20 uwol. Zapewne coś mylisz lub słabo precyzujesz.
Deweloper w sensie osoba, która była inwestorem i "zbudowała" rękoma podwykonawców nasze mieszkania. Teraz jest jednoosobowym zarządem wspólnoty wybranym przez część mieszkańców a później w pewnym sensie "wybranym" bo zaakceptowanym przez resztę w AN. Ten pan ma teraz inną firmę, której jest prezesem ale u nas jest umocowany z imienia i nazwiska a nie jako firma.
A pomijając już te kwestie to decyzja odnośnie opisanego przeze mnie problemu - czy kontynuować głosowanie, jest teraz w rękach zarządu, zarządcy, mieszkańców? Bo jak rozumiem wybór przez 40% ogółu nie jest skuteczny.
Pytasz o kwestie czysto formalne. A czysto formalnie to ten facet jest osobą fizyczną pełniącą zarząd jednosobowo, wybrany na podstawie art 20 ustawy. Tak stanowią wasze akty notarialne. Nic tu nie jest w pewnym sensie, tylko jest jak jest.
Odpowiadając na konkretny dylemat jak kontynuować głosowanie, to formalnie decyzja należy do pana z zarządu, ale w praktyce może należeć do właścicieli lokali.
Jak dokończycie głosowanie samodzielnie bez niczyjej łaski i z dochowaniem minimum procedur, tj. w sposób taki, że sposób przeprowadzenia głosowania nie wpłynie na jego wynik, to nikt wam tej uchwały nie podważy. To tak ogólnie.
CommentTime11-01-2019 zmieniony [Ważne]
IwonaB: Witam,
A ile procent udziałów reprezentowali właściciele lokali, którzy zagłosowali "za"?
Nie musi zarządca kończyć tradycyjnie. Może każdy członek wspólnoty przejść się po sąsiadach i zebrać podpisy pod uchwała.
Co to znaczy, że deweloper jest jednoosobowym zarządem?
W zarządzie mogą być tylko osoby fizyczne.
Deweloper-firma nie może być w zarządzie. Może sprawować zarząd powierzony na podstawie ar.18.1. A to różnica.
Sprawdź w akcie notarialnym. I przepisz tutaj, co tam jest napisane.
Bo jeśli powierzyliście w akcie notarialnym zarząd panu X, to nie zmienicie niczego bez uchwały protokołowanej przez notariusza.
Deweloper zbudował 1 blok. Mieszkańcy bloku wybrali tego pana do zarządu. Po kilku latach deweloper na tej samej działce wybudował jeszcze 2 bloki. Kupujący mieszkania w tych budynkach dostali do podpisania AN w którym zawarta była klauzula:
"Notariusz pouczyła strony o (...), oraz treści uchwały nr 1 właścicieli lokali nieruchomości ul.Cedrowa 1 z dnia 5 lutego 2015 r. o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie Jana Kowalskiego, (...)."
I tyle. Pan sprawuje cały czas zarząd naszej wspólnoty. Na zebraniu została podjęta próba zmiany zarządu a raczej dodania do zarządu jeszcze 6 osób, które mogłyby patrzeć deweloperowi na ręce. Niestety jak pisałam uchwała ta z braku odpowiedniej frekwencji na głosowaniu na razie jest w zawieszeniu. Spośród kilkudziesięciu mieszkańców tylko kilku mieszkańców zdaje sobie sprawę z powagi sytuacji, gdyż ten pan kryje różne niedoróbki w budynkach co zostało wykazane w 2 kolejnych przeglądach rocznych. Zarząd ukrywa te protokoły i tylko wielka determinacją udało mi się "wyszarpać" je a teraz jest blokada na kolejny i nie mogę się go doprosić. Jak rozumiem ponieważ pan Kowalski figuruje w AN jako zarząd, żeby go odwołać musimy poprosić notariusza o obecność na zebraniu? Chyba z tego powodu, i z powodu kosztów nowego AN, zrezygnowano z odwołania dewelopera a ludzie chcieli dodać tych kilku nowych członków. Co jak na razie się nie udało. A może poszerzenie składu zarządu też musi odbyć się w obecności notariusza?
IwonaB: Deweloper w sensie osoba, ..... Teraz jest jednoosobowym zarządem wspólnoty wybranym przez część mieszkańców a później w pewnym sensie "wybranym" bo zaakceptowanym przez resztę w AN.
to w ten sam sposób musi się odbyć rozszerzenie składu Zarządu WM, czyli uchwała z udziałem notariusza UoWL ; UoGN ;
A jeżeli uchwały są glosowane droga elektroniczną to w którym momencie i kto przedkłada notariuszowi to do zatwierdzenia? Czy notariusz musi przyjść na kolejne zebranie członków wspólnoty? I jeszcze jedno. O ile dobrze rozumiem zarząd u nas to jest zarząd powierzony zgodnie z art. 18 ust. 1 UWL a w związku z tym jest to ujęte w KW nieruchomości. w którym dziale księgi tego szukać, bo jakoś nie mogę znaleźć?
IwonaB: A jeżeli uchwały są glosowane droga elektroniczną to w którym momencie i kto przedkłada notariuszowi to do zatwierdzenia? Czy notariusz musi przyjść na kolejne zebranie członków wspólnoty?
tego co mnie wiadomo to takiej uchwały nie da się glosować za pomocą portalu ,
Notariusz potwierdza co i kto glosował czyli głosy muszą byc oddawane w jego obecności .
W jednej WM zrobiono tak, że pozbierano pełnomocnictwa rodzajowe do głosowania od właścicieli lokali i trzy osoby poszły do notariusza z treścią uchwały i tam oddały głosy. UoWL ; UoGN ;
Ok, to już jest jakaś informacja. A przypadkiem te pełnomocnictwa rodzajowe nie mogą być zbierane właśnie droga elektroniczną? Bo jeżeli nie, to zostaliśmy wsadzeni na minę przez zarząd - dewelopera oraz jego pomocnika administratora, którzy o takim głosowaniu zdecydowali.
to w ten sam sposób musi się odbyć rozszerzenie składu Zarządu WM, czyli uchwała z udziałem notariusza
Powierzenie zarządu (zarządzania) i wybór członka zarządu (zarząd osobowy) to dwie różne sprawy.
Jeśli właściciele lokali nie zawarli między sobą umowy, że wybór/odwołanie członka zarządu wymaga formy notarialnej, to mimo że w akcie notarialnym jest informacja o wyborze członka zarządu, odwołanie lub zmiania nie wymaga formy notarialnej.
Z przytoczonej treści wynika , że nie ma dodatkowej umowy i że wybrali członka zarządu a nie powierzyli zarząd.
Nowy doklejony: 11.01.19 19:16
Macie coś wpisane w KW na temat zarządu/zarządcy/członka zarzadu?
Nie, nigdzie takiego zapisu nie znalazłam. A jeżeli by był to w którym dziale, tak z ciekawości? Myślę, że bardziej prawdopodobna jest opcja z wyborem a nie z powierzeniem zarządu. Czyli raczej masz rację, że czynności z wyborem zarządu nie będą wymagały obecności notariusza. Natomiast jeżeli chodzi o to, że zagłosowało tylko 40% to dobrze rozumiem, że ten wybór jest nierozstrzygnięty? Mimo, że większość głosujących jest za wyborem nowych członków?
Sprawdź księgę gruntową i księgę pierwszego kupującego mieszkanie.
Jak tam prześledzisz wpisy, to zobaczysz kto pierwszy kupił lokal - będzie podany numer KW tego lokalu . Wejdź do tej księgi i sprawdź dział III.
Musisz znać udziały poszczególnych właścicieli.
Dzięki. Sprawdzałam księgi. Nie ma żadnych wzmianek o zarządzie. Natomiast jeżeli chodzi o głosowanie to u nas było udziałami i nie uzyskano większości mimo, że prawie wszystkie z tych głosów były za zmianą zarządu. Jedna rzecz jest jeszcze dość irytująca. Chcemy zmienić zarząd ponieważ nie kwapi się do usuwania usterek. Niby coś robi ale widać, że gra na czas i czeka na koniec okresu rękojmi. W tym czasie trudno wyegzekwować jakiekolwiek papiery z przeglądów rocznych bądź stanu instalacji wentylacyjnej, z którą od początku są problemy. Za te wszystkie przeglądy płacimy my, mieszkańcy. Jest jakiś skuteczny sposób na zarządcę, który unika kontaktu w tej sprawie. Tylko forma pisemna w postaci poleconego za potwierdzeniem odbioru?
Tylko odwołanie starego i powołanie nowego zarządu. Ile u was jest lokali?
Za przegląd macie obowiązek płacić. Usuwanie usterek powinno być zrobione w ramach rękojmi.
Nawet jeśli wyślesz polecony za potwierdzeniem, to nie zmusisz człowieka do działania. Odbierze i zignoruje; Co najwyżej będziesz miała dowód w sądzie, że coś wysłałaś.
Najlepszy sposób na usterki, to podanie dewelopera do sądu. Albo chociaż pismo prawnika, że jeśli nie naprawi w ramach rkojmi, to sprawa trafi do sądu.
Niby coś robi ale widać, że gra na czas i czeka na koniec okresu rękojmi.
Właśnie dlatego został waszym zarządem. Klasyczne deweloperskie działanie.
Nowy doklejony: 11.01.19 22:04
Coś dla mnie jest niejasne.
Właściciele lokali z ilu bloków tworzą twoją wspólnotę?
Ile wyodrębnionych lokali widać w KW gruntowej?
gab: Tylko odwołanie starego i powołanie nowego zarządu. Ile u was jest lokali?
Właśnie. A najgorsze jest to, że na palcach jednej ręki można policzyć osoby, które wiążą obecność dewelopera w zarządzie z faktem że usterki nie są naprawiane. Sami w kilka osób świata nie zbawimy.
Co do liczby lokali we wspólnocie to jest 45 mieszkań w 3 blokach i 2 lokale usługowe, z czego jeden niesprzedany jeszcze przez dewelopera.
IwonaB a co jest zapisane w AN o zarządzaniu .... takie sformułowanie powinno być wpisane w AN "Zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany ...." UoWL ; UoGN ;
CommentTime12-01-2019 [Ważne]
Tam jest sformułowanie o wyborze pana X do zarządu, bez podania podstawy prawnej z art 20.1. Celowy kamuflaż.
Ten przypadek Iwony już omawialiśmy jakiś rok temu czy dwa, wałkujecie od nowa.
To jest nietypowa sytuacja:
jest wybór zarządu na podstawie art 20 ustawy, przy czym wybór ten przeprowadzono na poziomie zawieranych kolejno aktów notarialnych, faktycznie był to wybór drogą obiegowego zbierania głosów
to jest namiastka zarządu powierzonego (18.1), inne zapisy w aktach, bez podania wyraźnej podstawy prawnej, a praktyczny skutek dla dewelopera ten sam, jakby był zarząd powierzony
skutek osiągnięty, bo deweloper ma kontrolę nad usuwaniem bądź nieusuwaniem usterek, wedle własnej woli, choć nie pełni powierzonego
pan z jednoosobowego zarządu wspólnoty jest słupem dewelopera, słup polega na tym że on jest równocześnie szefem formy która wybudowała bloki, a pełniąc funkcję zarządu właścicielskiego realizuje przede wszystkim interesy swojej firmy, a wspólnoty w drugiej kolejności
Zmiana pana z zarządu , jak piszecie, raczej z zachowaniem tej samej formy notarialnej. Może się okazać że zwykła procedura nie wystarczy, bo sąd uzna, że zapis notarialny podpisany przez wszystrkich właścicieli przeważa na uchwałą większości właścicieli.
Czyli jest obawa że jak procedura elektroniczna zostanie dokończona, to uchwała natychmiast trafi do sądu.
ps. Iwona niepotrzebnie pisze o panu z zarządu wspólnoty jako o deweloperze , to dwa odrębne podmioty,
dewelopera nie można się pozbyć decyzją właścicieli, ale pana właściciela dewelopera z funkcji zarządu - jak najbardziej
@KubaP, nie mamy żadnej tego typu wzmianki w AN. Jedyna wzmianka to jest ta którą przytoczyłam wyżej o "wyborach" Zarządu w osobie pana X.
@blazejh, dzięki za wyczerpująca odpowiedź. Niezła kombinacja z tym zarządem. Czyli jak rozumiem ten kombinowany sposób, jaki u nas się odbył nie rzutuje na zapis w KW bo tam nic nie ma o zarządzie nieruchomością?
Z tego wynika, ze najbezpieczniej jednak spróbować odwołać tego pana z zarządu drogą notarialną. Najciekawsze jest to, że ludzie do tego stopnia dali się omotać panu deweloperowi i jego prawej ręce czyli administratorowi, że zamiast głosować uchwałę o odwołaniu pana z zarządu i jednocześnie powołaniu kilku osób nowych została wersja o dodaniu nowych osób a pozostawieniu dewelopera w zarządzie. Dlatego ja nie jestem dobrej myśli, patrząc na dotychczasowe postępowanie mieszkańców.
A najfajniej to się tłumaczy sam deweloper - że tu nie ma żadnego konfliktu interesów bo wszystkie usterki to wina wykonawcy a nie jego. Ale kasę to brał on i z nim podpisywaliśmy umowy. Poza tym wykonawca w postaci małej rodzinnej firemki już się ulotnił bo to była jakaś firma krzak.
Niemniej jeżeli jakimś cudem uda nam się dewelopera z zarządu odwołać to dam znać.
IwonaB: @KubaP, nie mamy żadnej tego typu wzmianki w AN.
Jedyna wzmianka to jest ta którą przytoczyłam wyżej o "wyborach" Zarządu w osobie pana X.
To obowiązuje Was treść z ustawy w sprawie zarządzania nieruchomością wspólną. To jest dobra wiadomość UoWL ; UoGN ;
Możecie jeszcze tak bardziej "łopatologicznie" wytłumaczyć laikowi, którym jestem, czym przejawia się wyższość zarządu powierzonego na podstawie art. 18, nad zarządem wybranym z art. 20, w szczególności w kwestii usuwania usterek. Nie jest to dla mnie do końca jasne.
W kwestii gwarancji na usterki nie powinno być żadnej różnicy.
Tym bardziej, że gdyby było u was klasyczne powierzenie zarządu 18.1, to najprawdopodobniej powierzono by jego sprawowanie jeszcze innemu podmiotowi, niż deweloper. Np. takiemu, w którym wasz pan z zarządu zasiadałby jako prezes tej spółki córki. Albo jego kolega, czy nawet żona. Tak się robi najczęściej, jeśli deweloper zakłada, że będzie coś ukrywał przed wspólnotą.
Gwarantem usterek jest podmiot, który zbudował budynki i uzyskał decyzje na ich użytkowania. I to jest zawsze deweloper. Ten, kogo akt wskazuje jako sprzedawcę lokalu.
Sposób zarządu nieruchomością wspólną to w kontekście usterek jest to więc kwestia wtórna.
Sam zarząd powierzony (18.1) ma swoje zalety. Trudno tu mówić o wyższości, bo obydwa sposoby nie są dla siebie w pełni alternatywne do wykorzystania.
Temat rzeka. Mnóstwo jest tutaj patologii, które te zalety powierzonego przesłaniają. Zwłaszcza ludziom, którzy czytają to forum i trafili tu z ich powodu.
Konfiguracja w twojej wspólnocie jest niestety celowo zamotana. /to hybryda ułożona z dwóch przepisów. Moim zdaniem jest to celowe obejście przepisów prawa regulujących zarząd powierzony i art 20 uwol, (czyli dotyczącego wyboru zarządu właścicielskiego). Obejście dwóch przepisów na raz. Nieźle ktoś to wykombinował, ale trochę jakby pod górę, bo gdyby i Ciebie był prawdziwy powierzony, to z tymi usterkami byłoby u was tak samo jak przy z tym zarządzie quasi właścicielskim z tym panem X w roli głównej.
Nowy doklejony: 12.02.19 15:11
Mam jeszcze takie pytanie: jeżeli zarząd w naszej wspólnocie został wybrany w opisany powyżej sposób to jakie to ma skutki jeżeli chodzi o dokumentacje techniczną budynku i obowiązek jej udostępniania? W UWL czytam o obowiązkach zarządu powierzonego w trybie art 18:
Art.29.(...)
A jak to się ma do naszej sytuacji? Od kogo domagać się wglądu do protokołów pokontrolnych z przeglądów budynku? Też od zarządu?
CommentTime13-02-2019 zmieniony [Ważne]
Przepis mówi jasno, że jeśli jest zarząd właścicielski, to ten zarząd w imieniu wspólnoty przejmuje od dewelopera.
W takim układzie (zamotanym celowo) pan X de facto mógł przejąć te dokumenty od siebie samego.
Mógł je np. zebrać je z siedziby dewelopera i zanieść do własnego mieszkania.
I potem udostępniać właścicielom, lub.
Nie twierdzę, że powinien. Mógł tak porobić. Układ jest patologiczny przecież, więc ten człowiek mógł wszystko.
Jeśli go już nie ma w zarządzie, to jest byłym członkiem zarządu obowiązanym do przekazania dokumentów nowemu zarządowi.
Albo wszystko wciąż leży u dewelopera.
I teraz uwaga, bo to są z reguły chytrusy.
Jak napiszesz o przekazanie dokumentów do dewelopera to ci odpiszą, że nie mają, bo ma pan X.
Jak napiszesz do X , to odwrotnie, ten odeśle do dewelopera.
Czyli musisz pisać w obydwa kierunki. Jeden będzie prawidłowy.
CommentTime13-02-2019
Niestety pan X, który był deweloperem dalej pełni rolę zarządu zgodnie z zapisem w naszych aktach notarialnych. Jest to jedyna osoba w Zarządzie. Czyli jak rozumiem, tylko on jest odpowiedzialny u nas za udostępnianie tej dokumentacji? Czy chodzi o podstawę z art. 18 czy 20 UWL, obowiązek udostępniania tych dokumentów ciąży na nim?
CommentTime13-02-2019 zmieniony
Na nim. Jeśli X nadal jest jedynym członkiem zarządu, to na nim. Myślałem że już się gościa pozbyliście z zarządu, albo przy najmniej dokoptowaliście mu kogoś do zarządu, żeby ten jednoosobowy zarząd nie był fikcyjny.
Dobrze, dzięki. Zarządu nie poszerzyliśmy, gdyż nie zebrało się 50% głosów w głosowaniu internetowym. Ale zbliża się zebranie roczne. Może ludzie w końcu się obudzą, bo na razie świadomość problemu jest nadal mała.
Jeśli ludzie nie widzą, że zarząd jest fikcyjny, to co oni w ogóle widzą? A że usterki nie są naprawiane, to też nie widzą?
Myślałem że nie można być w połowie ślepym.
Sytuacja jest ciekawa, ponieważ pan deweloper stawia się w roli "ofiary" wykonawcy, ew. projektanta. To oni sp..li robotę a on biedny musi cierpieć. Taka jest jego narracja. I śmieszno i straszno. Wszystko fajnie tylko to z nim zawieraliśmy umowę i to on wziął pieniądze. Większość mieszkańców jednak chyba uwierzyła "biednemu" deweloperowi.
CommentTime14-02-2019 zmieniony
Znam ten typ. Psychologicznie rzeczywiście ciekawy, bo ten X może być przekonany, że faktycznie to on wcale nie jest gwarantem, lecz jego podwykonawcy.
W swoim samopoczuciu, a może tylko w zachowaniu, wcale nie jest gwarantem. Zapomniał nawet o zasadach gwarancji, a wręcz przeciwnie, jest taką samą ofiarą, jak właściciele lokali.
Łączy się więc w bólu, potakuje, popiera roszczenia gwarancyjne właścicieli, potem zbywa, obraca w żart na zebraniach, ponarzeka na rynek robót budowlanych...
Ale przecież nic nie może. I radzi czekać. I sobie poczekacie te pięć lat i potem zniknie. I stwierdzicie nagle, że jesteście bez zarządu. Nawet tego fikcyjnego.
Spotkałem się tym.
Zbierajcie lepiej już na FR jakieś większe pieniądze.
CommentTime14-02-2019
Tak jest. To ten typ. Sytuację pogarsza fakt, że gość jest synem jakiegoś miejscowego szychy z branży budowlanej a sam nie ma w ząb pojęcia o temacie. Umie tylko brać pieniądze. Ale o psychologii dużo wie, ooo to już inna śpiewka. Tak potrafił ludzi omotać, że myślą że to on jest ofiarą. Ale my go rozpracowaliśmy od początku gdy zaczęliśmy drążyć temat hałasu od wentylacji w bloku. Facet zaplanował zupełnie inny system, po czym jak ludzie już popodpisywali umowy, zmienił projekt na wentylatory dachowe. Jestem w stanie sobie dać coś uciąć, że zrobił to żeby sprzedać więcej metrów bo w. grawitacyjna lub ten system co miał być wcześniej wymagałby szerszych kanałów wentylacyjnych. A mechanicznej w ogóle nie musiał u nas robić, zwłaszcza wersji wywiewnej, bo mamy niskie 3 kondygnacyjne budynki. Ale kumpel z podstawówki, projektant mu tak dobrze doradził. No i mamy ciągłe buczenie z dachu, które niby mieści się w jakiejś normie decybelowej tylko co z tego jak w nocy słychać. Szkoda gadać. Były też inne kwiatki typu parking z częścią miejsc na osiedlu i częścią kilometr dalej oraz walka o instalacje satelitarną, która się wg nowych przepisów należy. No ale odbiory techniczne poszły gładko. Wiadomo, tatuś.
Staram się kogo mogę uświadamiać ale idzie jak po grudzie. Jak się nic nie zmieni to może skończy się nawet wyprowadzką, jak dzieci pokończą tu szkoły. Bo że czeka tu masa problemów jak się te gwarancje pokończą, jestem niemal pewna.
Taki mieli plan od początku.
Stąd ten zawijas prawny w waszych aktach.
Super chytrze wymyślony. Ja bym w życiu na to nie wpadł.
Obejście prawa na rympał, na beszczela.
CommentTime15-02-2019 zmieniony
IwonaB, pięknie Ciebie maglują i poklepują po plecach koledzy z forum.... UoWL ; UoGN ;
Tak, a Ty KubaP jaką masz koncepcję?
CommentTime15-02-2019
IwonaB: Tak jest. To ten typ. Sytuację pogarsza fakt, że gość jest synem jakiegoś miejscowego szychy z branży budowlanej a sam nie ma w ząb pojęcia o temacie. Umie tylko brać pieniądze. Ale o psychologii dużo wie, ooo to już inna śpiewka. Tak potrafił ludzi omotać, że myślą że to on jest ofiarą. Ale my go rozpracowaliśmy od początku gdy zaczęliśmy drążyć temat hałasu od wentylacji w bloku. Facet zaplanował zupełnie inny system, po czym jak ludzie już popodpisywali umowy, zmienił projekt na wentylatory dachowe. Jestem w stanie sobie dać coś uciąć, że zrobił to żeby sprzedać więcej metrów bo w. grawitacyjna lub ten system co miał być wcześniej wymagałby szerszych kanałów wentylacyjnych. A mechanicznej w ogóle nie musiał u nas robić, zwłaszcza wersji wywiewnej, bo mamy niskie 3 kondygnacyjne budynki. Ale kumpel z podstawówki, projektant mu tak dobrze doradził. No i mamy ciągłe buczenie z dachu, które niby mieści się w jakiejś normie decybelowej tylko co z tego jak w nocy słychać. Szkoda gadać. Były też inne kwiatki typu parking z częścią miejsc na osiedlu i częścią kilometr dalej oraz walka o instalacje satelitarną, która się wg nowych przepisów należy. No ale odbiory techniczne poszły gładko. Wiadomo, tatuś.
teoria spiskowa, standard wykonania masz w prospekcie, przy umowie deweloperskiej.
Powinnaś się bardziej frustrować postawą sąsiadów. A jaki masz plan działania jak już będziesz w zarządzie z panem deweloperem? Jak będziesz wpływała na terminy usuwania usterek?
IwonaB: Tak, a Ty KubaP jaką masz koncepcję?
nie chciałabyś wiedzieć
Nowy doklejony: 15.02.19 12:23
A ile ten wasz gość bierze za administrowanie od metra?
Nowy doklejony: 15.02.19 12:26
Jeśli widzisz jakieś usterki lub wady fizyczne, to zgłoś na piśmie/emailowo, termin nie ucieknie, a wykonawca będzie zobligowany.
Gdybym był "deweloper samo zło", to na okresową kontrolę budynku zaprosiłbym kolegę z branży... cóz tam takiego strasznego wyczytałaś w protokole pokontrolnym?
Powinnaś się bardziej frustrować postawą sąsiadów.
No własnie to jest najgorsze. Standard w umowie? Śmiech na sali. O wentylacji nie ma ani słowa, stąd nasze zaskoczenie. Tak samo o parkingu poza terenem inwestycji.
Od 2 miesięcy jest zgłoszony problem z przegrzewaniem się ściany w miejscu gdzie idzie przewód z gniazdka. Pojawiła się taka ciemna linia od gniazdka do sufitu.
Co 2 tygodnie deweloper zatroskany pyta, czy już zgłosił się wykonawca do naprawienia tego. Nie zgłasza się. I czym innym oprócz sądu można takiego postraszyć?
U nas wykonawca nie = deweloper. Deweloper miał kasę i wynajął wykonawców. Sam jest "tabula rasa".
CommentTime15-02-2019 [Ważne]
Projekt powstaje przed podpisaniem umowy i nie może się tak radykalnie zmienić. Być może nie dopytałaś o wentylację. Niestety, ten rodzaj wentylacji jest coraz częściej stosowany, i zawsze stwarza problemy.
Piszę, że spiskowa, bo deweloper nie mógł po zawarciu umów dew zmienić sobie projektu, żeby zarobić na dodatkowej przestrzeni.
Te 2 zł to prawdopodobnie stawka zaliczki na zarząd NW, ja pytam, ile stawka za jego administrowanie. W tych 2 zł jest wynagrodzenie dla administratora, głównie prowadzenie księgowość i spraw związanych z obsługą NW. To może być w okolicach 0,4~0,8 za m2. Za dwa złote, to żegnałby was przed wyjściem do pracy osobiście otwierając drzwi i tak samo po powrocie
Kabelek? A coś grubszego; nieszczelności, podsiąkanie, problemy z ogrzewaniem, wodą... To co tam było w protokole?
U mnie była taka sytuacja, że psioczyli na forum, ale nikt się nie rwał do działania, o wybieraniu nowego zarządu zapomnij.
W zarządzie był pracownik dew. miał do pomocy chłopaka, mili sympatyczni, to i nikt nie wnikał, czy usługa jest na właściwym poziomie i za odpowiednią kasę, takie reali.
Jak kwestia nie dotyczy lokalu, to właściciele nie wykazują
Projekt powstaje przed podpisaniem umowy i nie może się tak radykalnie zmienić.
U nas się zmienił. O wentylację nikt nie pytał gdyż oczywistym było, że w niskim kameralnym budynku nie jest potrzebny system z wentylatorami dachowymi. Jeżeli masz wymienione wszystkie instalacje w budynku i nie ma tam inst. wentylacyjnej to chyba jasne, że będzie grawitacyjna, tak? Gdy podpisywaliśmy pierwsze umowy, deweloper własnie był w trakcie zmiany koncepcji o czym nikogo nie poinformował.
e 2 zł to prawdopodobnie stawka zaliczki na zarząd NW, ja pytam, ile stawka za jego administrowanie.
Proszę bardzo, w okolicach minimalnej krajowej miesięcznie za 3 małe 3 kondygnacyjne budynki + garaż podziemny, mała działka+ mały plac zabaw, śmietnik i kilka miejsc zew. parkingowych.
A co uważasz, że jak w nowym pokoju mam ciemną krechę przez ścianę, to jest sympatycznie? Trzeba kuć, wymieniać przewody, szpachlować, malować. Jakoś się nie spieszy do tej małej robótki.
Macie stawkę za administrowanie ukrytą w stawce głównej na koszty NW?
Mamy taką pozycję "koszty zarządzania nieruchomością". I tu jest stawka za metr. Natomiast wynagrodzenie zarządcy jest ujęte tylko w kosztach rocznych wspólnoty jako jedna kwota na całe osiedle.
CommentTime16-02-2019
Kwota roczna jest jedynie wyszczególniona w sprawozdaniu rocznym.
Czyli stawka dla wynagrodzenia administratora ukryta jest w stawce kosztów zarządów osiedla. W tych dwóch złotych od metra.
CommentTime16-02-2019 zmieniony [Ważne]
IwonaB: Mamy taką pozycję "koszty zarządzania nieruchomością".
w sprawozdaniu finansowym za rok obrachunkowy ?
SPRAWOZDANIE FINANSOWE WM “Nasza kamienica”
CommentTime17-02-2019 [Ważne]
IwonaB: U nas się zmienił. O wentylację nikt nie pytał gdyż oczywistym było, że w niskim kameralnym budynku nie jest potrzebny system z wentylatorami dachowymi. Jeżeli masz wymienione wszystkie instalacje w budynku i nie ma tam inst. wentylacyjnej to chyba jasne, że będzie grawitacyjna, tak? Gdy podpisywaliśmy pierwsze umowy, deweloper własnie był w trakcie zmiany koncepcji o czym nikogo nie poinformował.
Myślę, że koloryzujesz, prawdopodobnie była zaplanowana od samego początku went. mech. a nie grawitacyjna. W budynkach niskich, jak najbardziej, jest dopuszczalna wentylacja mechaniczna a i w wysokich występuje grawitacyjna, chodzi tu bardziej o zapewnienie parametrów skutecznej wentylacji niż o wysokość.
Zmiana mogła być w obrębie zastosowania konkretnego systemu, rozwiązania jednej lub drugiej firmy, ale ty w tym momencie nie masz na to wielkiego wpływu, generalnie ma działać i nie sprawiać problemu.
Czyli nie orientujesz się za co i ile płacisz i czy to jest odpowiednia cena
Wręcz przeciwnie, kiepsko to wygląda, sam mam takie smugi gdzieniegdzie, najgorzej wygląda na ciemnej ścianie. Jednak, nie sądzę, że powstają w wyniku nagrzewania i coś z instalacją nie halo, moim zdaniem, poliwinyl który stanowi izolację przewodu wchodzi w reakcję z tynkiem i farbą. Główny problem, to, że jest zbyt płytko pod warstwą tynku. Być może pole elektromagnetyczne ma również jakiś wpływ na zmianę struktury farby w miejscu przebiegu, ale nie badałem tego. Na pewno nie chodzi o grzanie i zbieranie się kurzu w tym miejscu.
Dobra strona jest taka, że nie potrzebujesz detektora przed wierceniem :)
Myślę, że koloryzujesz, prawdopodobnie była zaplanowana od samego początku went. mech. a nie grawitacyjna.
Była zaplanowana mechaniczna ale inny system wymagający dużo więcej powierzchni, dla każdego z osobnym przewodem kominowym. Podobno też dużo droższa niż went. dachowe.
W budynkach niskich, jak najbardziej, jest dopuszczalna wentylacja mechaniczna a i w wysokich występuje grawitacyjna
W wysokich chyba tylko starych jest dopuszczalna grawitacyjna. Teraz są przepisy w myśl których powyżej 7 pietra musi być mechaniczna.
chodzi tu bardziej o zapewnienie parametrów skutecznej wentylacji niż o wysokość
No i tej skuteczności właśnie nie ma i nie będzie dzięki byłemu deweloperowi w zarządzie.
Nic to nie zmienia czy się orientuję, bo jeżeli nawet się zorientuję to jakie to ma znaczenie. Jeżeli ludzie nie rozumieją po co jest deweloper w zarządzie i jego kumpel w administracji?
Na pewno nie chodzi o grzanie i zbieranie się kurzu w tym miejscu.
Nie upieram się, że chodzi o grzanie czy coś innego. W każdym razie coś na pewno jest nie tak i nie pociesza mnie nawet fakt o wierceniu bez detektora.
Dobrze byłoby się orientować, bo wnioskuję z pierwszego posta, że zależy ci na zmianie, chcesz/chcecie patrzeć na ręce dotychczasowemu zarządowi (może nawet go zmienić). Co zdziałacie, nie mając podstawowej wiedzy, planu? Obalić tyrana i co dalej?
Powodzenia z przewodem el. w ścianie i z wyciszeniem wentylacji.
Chcę patrzeć na ręce jako chyba jedyna, wg mojej wiedzy, osoba w naszej wspólnocie. Bo poraża mnie buta i krętactwa dewelopera, który zasiadł w zarządzie, kryje problemy przez siebie spowodowane i myśli że nikt mu nic nie może zrobić. To przynajmniej go ponękam. A mam ku temu podstawy, również prawne.