Source: http://kancelariaakz.pl/rewolucja-w-spoldzielniach-mieszkaniowych/
Timestamp: 2020-07-14 20:30:02
Legal References Found: art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 18
 art. 4
 art. 4

Document Content:
Rewolucja w spółdzielniach mieszkaniowych | Kancelaria Adwokacka Adwokat Agnieszka Kowalik -Zgutka
9 września 2017 r., weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r. poz. 1596). Nowelizacja ma na celu dostosowanie przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj.: Dz. U. 2018 poz. 845 ze zm.; dalej: ustawa) do orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego: z dnia 14 lutego 2012 r., sygn. akt P 17/10, z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt K 36/12, oraz z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt K 60/13.
Ustawa wprowadziła daleko idące zmiany, które bez wątpienia mają na celu umocnienie pozycji właściciela i najemcy lokalu mieszkalnego. W pierwszej kolejności wskazać należy na zmiany w zakresie nabycia i utraty członkostwa.
Wolą ustawodawcy było, aby członkostwo powstawało z mocy prawa i przysługiwało wyłącznie osobom związanym ze spółdzielnią węzłem prawnym. Co za tym idzie, dla uzyskania statusu członka spółdzielni nie jest już konieczne składanie deklaracji, wpłacanie udziałów czy wpisowego.
Katalog osób, którym z mocy prawa przysługuje członkostwo w spółdzielni zawiera art. 3 ust 1 ustawy. Zgodnie z jego brzmieniem, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:
Ustawodawca zmienił również zasady nabywania członkostwa przez małżonków. Stosownie do treści przepisu art. 3 ust 2 ustawy, członkami spółdzielni są oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.
Także osoby prawne, które w dniu wejścia w życie ustawy posiadały spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ekspektatywę własności, nabyły członkostwo z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy.
Obok członkostwa obligatoryjnego, ustawa przewiduje także członkostwo fakultatywne. Mogą się o nie ubiegać:
właściciele (art. 3 ust. 3¹ ustawy)
najemcy dawnych lokali zakładowych (art. 3 ust 3³ ustawy)
W tym przypadku jednak aktualny pozostaje wymóg złożenia deklaracji członkowskiej, gdyż konieczny jest dokument, z którego będzie wynikać chęć wstąpienia w poczet członków spółdzielni.
Z dniem 9 września 2017 r., straciły zastosowanie przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r., prawo spółdzielcze (Dz. U. 2018 poz. 1285), dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni oraz wykreślenia z rejestru członków.
Z brzmienia art. 3 ust 7 ustawy wynika, iż członkostwo w spółdzielni ustaje z chwilą:
rozwiązania umowy o budowę lokalu, o której mowa w art. 18 ustawy.
Co istotne, członkostwo w spółdzielni ustaje z chwilą utraty wszystkich tytułów prawnych (wliczając również garaże) w danej spółdzielni. Analiza przytoczonych wyżej przepisów wskazuje, iż podobnie jak powstanie, również ustanie członkostwa następuje z mocy prawa.
Bardzo istotną zmianą jest również pozbawienie możliwości podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. W przypadku zaistnienia opisanych wyżej sytuacji, spółdzielnia będzie mogła żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W przypadku gdy podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.
Zmianie uległy także zasady uczestnictwa w walnym zgromadzeniu. Znowelizowana ustawa przewiduje bowiem możliwość uczestnictwa członka spółdzielni w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia. Należy pamiętać, że pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka. Omawiana zmiana nie wyklucza osobistego udziału członka spółdzielni w walnym zebraniu.
Swoistym novum a zarazem jedną z najistotniejszych zmian jest przyznanie roszczenia osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a które wygasło na skutek nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Warunkiem jest splata całości zadłużenia wynikającego z nieuiszczania opłat warz z odsetkami.
Ustawodawca wprowadził również nowe rozwiązania w zakresie zasad rozliczenia funduszu remontowego z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z nim, właściciel lokalu, który przestał być członkiem spółdzielni, jak i ten, który nie był członkiem spółdzielni, będzie współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Dodano: 11.08.2018, do Aktualności