Source: https://www.sluzebnosc.info/zgoda-na-przeprowadzenie-kanalizacji-wzdluz-dzialki-material-675.html
Timestamp: 2020-05-27 14:29:05
Legal References Found: art. 3531
 art. 158
 art. 286
 art. 140
 art. 245
 art. 158
 art. 140

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 06-09-2019
Posiadam umowę rezerwacyjną sprzedaży nieruchomości z datą realizacji na 2021 rok. Na chwilę obecną pojawił się deweloper, który ma zamiar wybudować niedaleko mojej nieruchomości niewielki blok i prosi o zgodę na przeprowadzenie kanalizacji wzdłuż działki. Czy mam możliwość wydania zgody? Czy w ten sposób nie naruszam praw nabywającego nieruchomość, jeśli zgoda nie zostanie zrealizowana w formie służebności? Czy przysługuje mi odpłatność za zgodę?
Nie sposób sformułować jednoznacznej odpowiedzi na Pańskie pytania, a zwłaszcza dać wytycznych. Wiąże się to z różnymi przyczynami – zarówno z zakresu prawa, jak i z zakresu faktów (stanów faktycznych).
Trzeba nieco uwagi poświęcić „rysowi historycznemu” umowy rezerwacyjnej. Podstawy prawnej takiej umowy można doszukać się w zasadzie swobody umów, wyrażonej w art. 3531 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Umowy rezerwacyjne stały się szeroko znane po wprowadzeniu przepisów o umowach deweloperskich – w tym o wymogu zachowania formy aktu notarialnego (podobnie jak w przypadku art. 158 K.c.), choć sama konstrukcja prawna umowy przedwstępnej (art. 389 i następne K.c.) – jako takiej – nie oznacza prawnego wymogu zawarcia jej w formie aktu notarialnego (choć, szczególnie odnośnie do nieruchomości, to może się bardzo przydać). Ukształtowało się więc coś (nazywanego umową rezerwacyjną), co można (niezbyt elegancko) określić „wstępną / próbną umową przedwstępną”.
Jeżeli (co zapewne ma miejsce) Pan jest właścicielem odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.), to Pan jest uprawniony decydować o swej nieruchomości – w tym obciążać ją służebnością (art. 285 i następne K.c.) lub wyrażać (w tak zwanej zwykłej formie pisemnej) zgodę na przeprowadzenie cudzej instalacji (co powinno wystarczyć tamtemu inwestorowi do wykazania się „prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, stosownie do wymogów Prawa budowlanego).
Podobnie rzecz przedstawia się z odpłatnością, ponieważ wśród uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) jest pobieranie pożytków.
Duży jest zakres swobody decyzyjnej – także dla tego, z kim Pan zawarł umowę rezerwacyjną. Sama umowa rezerwacyjna mogłaby stanowić dla Pana okazję dla opóźnienia podjęcia decyzji, na czas uzgodnień z potencjalnym nabywcą, lub wymogu uzyskania zgody nabywcy.
Duży jest zakres swobody umów. Z tym wiąże się delikatna okoliczność, niekiedy w praktyce bez konsekwencji prawnych, a czasami skutkująca sporami prawnymi, np.: żądaniami z zakresu rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 556 i następne K.c.) lub nawet powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu przestępstwa oszustwa – stypizowanego w art. 286 Kodeksu karnego.
Z pewnością „inna osoba” (w rozumieniu art. 140 K.c.) – w tym prawnik usługowy – powinna powstrzymywać się od wydawania wytycznych, jak Pan powinien korzystać ze swych uprawnień właścicielskich. Rzetelność w traktowaniu kontrahentów (np. potencjalnego nabywcy lub tamtego inwestora) – podobnie, jak zasady współżycia społecznego (ważne nie tylko przy wykonywaniu zobowiązań) – przemawiają za tym, by potencjalny nabywca wiedział o odnośnej propozycji oraz o jej warunkach (np. mógłby złożyć stosowne oświadczenie na piśmie). Daleki jestem od przeakcentowania uprawnień potencjalnego nabywcy (ponieważ, ściśle formalnie rzecz ujmując, są one ograniczone). Jednakże (chodzi o fakt, ale mogący mieć spore znaczenie prawne) przyłącze kanalizacyjne dużego obiektu budowlanego może mieć poważny wpływ na funkcjonowanie nieruchomości, na której powstaje odnośna inwestycja budowlana; niekiedy (zwłaszcza po już nawet kilkunastu latach) zdarzają się problemy (i często spory) z przyłączami kanalizacyjnymi do domów jednorodzinnych.
Gdyby chodziło o (zwłaszcza tymczasowe, służące tylko „placowi budowy”) przyłącze wodociągowe, to prawdopodobnie „nie byłoby tematu” (tymczasowe przyłącze, małe zagrożenie problemami). Jednak chodzi o coś mogącego nawet wpływać na cenę (aktualnie) Pańskiej nieruchomości; wystarczy awaria (np. skutkująca zalaniem działki lub części budynku nieczystościami) i może dojść do „szukania winnego” (w tym nawet do powiadomienia organów ścigania). Poza tym, ewentualne odstąpienie potencjalnego nabywcy od umowy lub żądanie przez niego obniżenia ceny mogłoby mieć negatywny wpływ na prowadzone przez Pana interesy.
Z powyższych względów proponuję ostrożność, choć Pan jest uprawniony nawet ustanowić służebność (w formie aktu notarialnego, art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – a nie „tylko” wyrazić zgodę na inwestycję (np. przyłącze kanalizacyjne). Podobnie rzecz przedstawia się z odpłatnością; z pewnością odpłatność za czas, dopóki Pan będzie właścicielem, Panu może przysługiwać (z uwagi na art. 140 K.c.). Proponuję unikać przyjmowania wynagrodzenia jednorazowo (i tylko dla siebie) – szczególnie bez pisemnej zgody potencjalnego nabywcy; sporo osób przyjmuje wynagrodzenie jednorazowo, z czym później wiązać się mogą problemy (np. spory z nabywcą nieruchomości).
Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu podjąć oraz właściwie realizować dobre decyzje w związku ze swą nieruchomością. Niestety, przepisy z zakresu nieruchomości są na niskim poziomie (w tym przyczyniają się do zachowań skutkujących sporami prawnymi), więc tym bardziej proszę zachować ostrożność (w tym sprawdzić możność przeprowadzenia owej instalacji przez pas drogi publicznej). Zapraszam do zadawania pytań dodatkowych – np. do opisania Pańskiego pomysłu na rozwiązanie odnośnej sytuacji (bym mógł wskazać jego „mocniejsze i słabsze aspekty prawne”).