Source: https://taxmasters.eu/nieruchomosci/
Timestamp: 2020-06-01 08:12:44
Legal References Found: art. 22
 art. 22
 art. 16
 art. 22
 art. 23
 art. 71
 art. 71
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 43

Document Content:
Nieruchomości mieszkalne w działalności gospodarczej – optymalizacja podatkowa – TAXMASTERS
Nieruchomości mieszkalne w działalności gospodarczej – optymalizacja podatkowa
Odróżniając – w ślad za składem orzekającym WSA we Wrocławiu – tak pojętą optymalizację podatkową od nadużycia czy obejścia przepisów prawa podatkowego, przedstawiamy ogólne omówienie skutków podatkowych nabycia na potrzeby działalności gospodarczej i ewentualnego późniejszego zbycia nieruchomości mieszkalnej przez podatników podatku dochodowego od osób fizycznych z uwzględnieniem możliwych legalnych działań optymalizujących obciążenia podatkowe.
Za nieruchomość mieszkalną uważamy, zgodnie z KŚT:
przy czym „o zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lub lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie” (część opisowa obiektów inwentarzowych grupy 1 KŚT).
Uwzględniając powyższe opracowanie niniejsze będzie miało zastosowanie między innymi do:
lokalu mieszkalnego wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej lub w inny sposób wykorzystywanego na potrzeby tej działalności, także wówczas, gdy w całości jest wykorzystywany na cele niemieszkalne,
lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w celach zakwaterowania oddelegowanych pracowników bądź na potrzeby mieszkaniowe przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w miejscowości odległej od jego miejsca zamieszkania,
Zgodnie z art. 22a ust 1 i art. 22b ust. 1 updof amortyzacji – co do zasady – podlegają m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika:
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
3/ budynki i lokale oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy leasingu finansowego zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników – jeżeli zgodnie z przepisami odpisów amortyzacyjnych dokonuje leasingobiorca
Amortyzacja to pieniężny wyraz stopniowego zużywania się trwałych składników majątku generujących przychody i wykorzystywanych w działalności gospodarczej lub wynajmowanych i wydzierżawianych, a jej istotą jest rozpoznanie jako koszt podatkowy nakładów poniesionych na nabycie tych składników majątku, które to nadkłady – z woli ustawodawcy – nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia, lecz podlegają rozliczeniu w określonym czasie.
Optymalizacja podatkowa w rozumieniu tez wyżej przytoczonego wyroku WSA może być także realizowana przy użyciu amortyzacji, przy czym nie zawsze będzie polegała na uzyskaniu maksymalnie wysokich odpisów amortyzacyjnych w jak najkrótszym czasie. Bywają bowiem sytuacje, w których korzystniejsze będzie zastosowanie niższej amortyzacji w celu uzyskania optymalnego efektu podatkowego przy przewidywanym późniejszym odpłatnym zbyciu nieruchomości, spłacie (niepodatkowych) rat kredytu, czy – ewentualnie – w przypadku straty podatkowej.
Ten zapis ustawowy ma szczególne znaczenie dla optymalizacji podatkowej osób fizycznych: otrzymanie darowizny podlega bowiem u nich opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, w związku z czym – w obecnym stanie prawnym – możliwe jest:
w przypadku darowizny otrzymanej od osób bliskich – skorzystanie ze zwolnienia w tym podatku (art. 4a albo art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn) w odniesieniu do otrzymanej darowizny przy jednoczesnym zachowaniu prawa do ujęcia w kosztach podatkowych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości,
w przypadku darowizny niekorzystającej ze zwolnień w podatku od spadku i darowizn – uzyskanie korzyści podatkowej w postaci różnicy między wyższym podatkiem dochodowym (18%, 19% albo 32% podatek dochodowy), a niższym od niego podatkiem od darowizn (3% – 12% dla pierwszej i drugiej grupy podatkowej; dopiero dla trzeciej grupy podatek ten może wzrosnąć do 20%)
wartość określoną w umowie spółki nie wyższą niż ich wartość rynkowa – jeżeli ustalenie wydatków na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu przez wspólnika wnoszącego wkład, będącego osobą fizyczną, jest niemożliwe i przedmiot wkładu nie był wykorzystywany przez wnoszącego wkład w prowadzonej działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 22f ust. 4 updof: „Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu”.
Przepis ten umożliwia ujęcie w kosztach podatkowych np. części wydatków poniesionych na nabycie własnej nieruchomości mieszkalnej, z której jedynie część (np. wyodrębniony pokój w lokalu) przeznaczamy na potrzeby działalności gospodarczej i dotyczy nie tylko nieruchomości nabytych odpłatnie. Możliwe zatem jest zastosowanie tego przepisu także w sytuacjach opisanych w pkt 1 – 2.
wydatków na nabycie części nieruchomości lub udziału w nieruchomości w kwocie faktycznie poniesionejlub
części wartości nieruchomości otrzymanych po tytułem darmym (darowizna, spadek – art. 23 ust. 1 pkt 45a updof)
amortyzowanie w czasie według wyższych stawek np. instalacja alarmowa (KŚT 669) – 10% rocznie, sieć komputerowa (KŚT 491 – 30% – 60% rocznie.
Mówiąc najogólniej wszelkie wydatki dające się zaliczyć do wartości budowanej nieruchomości bądź związane z jej zakupem naliczone do dnia przekazania jej – jako środka trwałego – do użytku powiększają jej wartość początkową (art. 22g ust 3-4 updof), zatem mogą stanowić koszt podatkowy dopiero poprzez odpisy amortyzacyjne. O ile to możliwe warto zatem zadbać o taki harmonogram prac, aby możliwe było rozpoczęcie eksploatacji nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem – jako kompletnej i zdatnej do użytku – odpowiednio wcześnie, prowadząc ewentualne prace wykończeniowe już po jej oddaniu do użytku. Pozwoli to na bieżące obciążenie kosztów podatkowych nie tylko kwotami tych wydatków, ale też i innych związanych z obsługą samego procesu inwestycyjnego np. odsetek od kredytu.
niższy od raty – jej część będzie finansowana z czystego zysku po opodatkowaniu, co należy wziąć pod uwagę przy planowaniu przepływów pieniężnych; w takiej sytuacji po spłacie kredytu pozostanie nam do skonsumowania czysta korzyść podatkowa: koszt w postaci amortyzacji bez wydatku pieniężnego,
Podstawowa stawka amortyzacyjna dla nieruchomości mieszkalnych (zarówno dla lokali mieszkalnych – KŚT 122, jak i dla budynków mieszkalnych – KŚT 11) oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, którego wartość początkowa została ustalona w sposób uproszczony wynosi zaledwie 1,5% rocznie. Stawka ta powinna być uznana także za właściwą w przypadku przeznaczenia na cele prowadzonej działalności części lub całości lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnym (w rozumieniu KŚT), tj. takim, którego co najmniej połowa powierzchni użytkowej przeznaczona jest do celów mieszkalnych), tym niemniej można spotkać interpretacje, zgodnie z którymi „dla określenia stawki właściwej do amortyzacji wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego (…) decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystania tego składnika majątku, a nie figurujące w dokumentach jego przeznaczenie. Zakwalifikowanie środka trwałego do odpowiedniego rodzaju Klasyfikacji Środków Trwałych nie może bowiem zależeć jedynie od faktu dochowania przez podatnika obowiązku, bądź nie dokonania zgłoszenia zmiany użytkowania lokalu mieszkalnego” (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, intepretacja indywidualna z dn. 18.06.2012 r. IBPBI/1/415-325/12/ZK). Odnosząc się do zdania wyrażonego przez Dyrektora należy zauważyć, że:
– jego twierdzenie jakoby „decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystania tego składnika majątku, a nie figurujące w dokumentach jego przeznaczenie” stoi w jawnej sprzeczności z zasadami metodycznymi KŚT: „O zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych”
– zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego „przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części [pociągającą za sobą konieczność wdrożenia procedury zmiany przeznaczenia obiektu – przypisek nasz] rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń”. Tak więc nie każda zmiana sposobu użytkowania lokalu wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji, a jedynie ta której skutkiem będzie zmiana warunków wymienionych w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego. Ocena, kiedy jest to konieczne wymaga wiedzy specjalisty.
nabycie nowej nieruchomości mieszkalnej i amortyzowanie jej z zastosowaniem 1,5% stawki amortyzacyjnej, co może być korzystne przy ustalaniu dochodu z jej odpłatnego zbycia, czyli w przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 updof) – patrz przykład w części „Opodatkowanie podatkiem dochodowym odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej”​
nabycie nieruchomości używanej przez co najmniej 60 miesięcy albo wymagającej przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych odpowiednio wysokich nakładów ulepszeniowych i amortyzowanie jej przy zastosowaniu stawki indywidualnej (do 10% rocznie), co może być szczególnie korzystne dla podatników podatku dochodowego dokonujących zbycia nieruchomości mieszkalnej po upływie ww. terminu, kiedy to zbycie w nie będzie już stanowiło przychodu podatkowego podlegającego opodatkowaniu, o ile nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej.
1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
W tych dwóch sytuacjach ustawa przewiduje opodatkowanie dostawy, ale nie bezwarunkowo: można bowiem – w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 a – skorzystać ze zwolnienia z VAT dla dostawy omawianych nieruchomości, o ile:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach (art. 2 pkt 4 ustawy o czynnościach cywilnoprawnych).
W tym miejscu jedynie sygnalizacyjnie przypominamy, że zasadą jest opodatkowanie dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wg stawki VAT 8%, przy czym przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego (PKOB 11) lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (art. 41 ust 13a ustawy o VAT). Wyjątkiem przy tym są:
« Limit przychodów zobowiązujący do prowadzenia ksiąg rachunkowych w 2018 r.	Sprzedaż samochodu firmowego »