Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Nieruchomosci__Zagadnienia_prawne-ebook/p0205369i020
Timestamp: 2019-07-19 03:57:09
Legal References Found: art. 45
 art. 48
 art. 46
 art. 2
 art. 10
 art. 140
 art. 46
 art. 143
 art. 232
 art. 140
 art. 233

Document Content:
Nieruchomości. Zagadnienia prawne [Rafał Godlewski, Monika Łaczmańska, Wojciech Nosek] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
Autor: Rafał Godlewski, Monika Łaczmańska, Wojciech Nosek Liczba stron: 645
ISBN: 978-83-7806-070-3 Data wydania: 2014-06-25
NieruchomoÊci Zagadnienia prawne Helena Kisilowska | Rafa∏ Godlewski | Wojciech Nosek Dominik Sypniewski | Dorota Wilkowska-Ko∏akowska Agnieszka Woêniak | Cezary Woêniak | Monika ¸aczmaƒska Monika Zakrzewska pod redakcjà Heleny Kisilowskiej Wydanie 6 Warszawa 2011 Poszczególne rozdziały napisali: Rafał Godlewski – II, XIV; Helena Kisilowska – VII; Wojciech Nosek – I; Dominik Sypniewski – V, VIII, XI, XII; Dorota Wilkowska-Kołakowska – X; Agnieszka Woźniak – IV; Cezary Woźniak – III; Monika Łaczmańska – IX, XIII; Monika Zakrzewska – VI Redaktor prowadzący: Grażyna Polkowska-Nowak Opracowanie redakcyjne: Marzena Jurczewska, Joanna Piętowska Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka © Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2011 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autorów i wydawcy. ISBN 978-83-7806-070-3 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa, tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.LexisNexis.pl, e-mail: biuro@LexisNexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.LexisNexis.pl Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 ROZDZIAŁ I. Zarys ogólny problematyki . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1. Nieruchomości – podstawowe pojęcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 2. Prawne pojęcie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. Prawa do nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 3.1. Własność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 3.2. Użytkowanie wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 32 3.3. Ograniczone prawa rzeczowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 3.3.1. Użytkowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2. Służebność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 3.3.3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . . . . . . . 35 3.3.4. Hipoteka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3.4. Współwłasność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4. Nabywanie i utrata praw do nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . 38 4.1. Umowne nabycie własności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4.2. Dziedziczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 4.3. Połączenie osób prawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 4.4. Zasiedzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 4.5. Połączenie i odłączenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 42 4.6. Zrzeczenie się własności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7. Nacjonalizacja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 4.8. Wywłaszczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 5. Ochrona praw do nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 6 Spis treści 6. Posiadanie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 7. Dzierżenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 8. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców . . . . . . . . . . . . 46 9. Uprawnienia właścicieli nieruchomości pozostawionych za granicą . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 10. Postępowania sądowe dotyczące nieruchomości . . . . . . . . . . . . . 48 11. Postępowania administracyjne dotyczące nieruchomości . . . . . . . 49 11.1. Postępowanie administracyjne ogólne . . . . . . . . . . . . . . . 49 11.2. Postępowanie podatkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 11.3. Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 ROZDZIAŁ II. Zbiory informacji o nieruchomościach . . . . . . . . . . 51 1. Księgi wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 1.1. Ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . 52 1.1.1. Pojęcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 1.1.2. Podstawy prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 1.1.3. Zadania księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 1.1.4. Treść księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 1.1.5. Struktura księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 1.2. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . 58 1.3. Prowadzenie ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 69 1.3.1. Organy prowadzące księgi wieczyste . . . . . . . . . . . . . . 1.3.2. Postępowanie wieczystoksięgowe . . . . . . . . . . . . . . . . 69 1.3.3. Zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych . . . . . . . . 72 1.3.4. Odpis księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 73 1.4.1. Pojęcie systemu informatycznego . . . . . . . . . . . . . . . . 73 1.4.2. Struktura systemu informatycznego ksiąg wieczystych . . . 74 2. Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) . . . . . . . 77 2.1. Pojęcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 78 2.2. Podstawy prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 2.3. Zadania i zakres ewidencji gruntów i budynków . . . . . . . . . . . 79 2.4. Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków . . . . . . . . . . . . . 2.4.1. Organy prowadzące . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 2.4.2. Ewidencja gruntów i budynków – elementy składowe . . . 80 2.4.3. Zakładanie ewidencji gruntów i budynków . . . . . . . . . . 86 2.4.3.1. Źródła danych ewidencyjnych . . . . . . . . . . . . 86 2.4.3.2. Postępowanie w przedmiocie założenia ewidencji 89 1.4. Prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym . . . . Spis treści 7 2.4.3.3. Szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 2.4.3.4. Rejestr cen i wartości nieruchomości . . . . . . . . 93 2.5. Znaczenie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków i ich udostępnianie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 2.5.1. Zasada jawności danych ewidencyjnych . . . . . . . . . . . . 93 2.5.2. Rodzaje i moc dokumentów wydanych 2.5.3. Znaczenie danych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . na podstawie ewidencji gruntów i budynków . . . . . . . . . 94 96 2.6. Wymiana danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków . . 97 2.6.1. Aktualizacja danych ewidencyjnych . . . . . . . . . . . . . . 97 2.6.2. Weryfikacja danych ewidencyjnych . . . . . . . . . . . . . . 99 2.6.3. Modernizacja ewidencji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 2.7. Ewidencja gruntów a kataster nieruchomości . . . . . . . . . . . . 103 ROZDZIAŁ III. Gospodarowanie nieruchomościami przez władze 1. Zasoby nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . publiczne w Rzeczypospolitej Polskiej . . . . . . . . . . 105 105 106 1.1. Zasób nieruchomości Skarbu Państwa . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2. Gminny zasób nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 1.3. Zasoby nieruchomości powiatu i województwa samorządowego . 116 2. Obrót nieruchomościami Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 2.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 2.2. Darowizna publiczna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 2.3. Sprzedaż i oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 2.3.1. Procedura bezprzetargowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 2.3.1.1. Prawo pierwszeństwa . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 2.3.1.2. Wyjątki od zasady nabycia bezprzetargowego . . . 132 2.3.1.3. Rokowania w ramach nabycia bezprzetargowego . 133 2.3.2. Przetarg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 2.3.2.1. Zasady ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 2.3.2.2. Przetarg ustny nieograniczony . . . . . . . . . . . . 138 2.3.2.3. Przetarg ustny ograniczony . . . . . . . . . . . . . . 139 2.3.2.4. Przetarg pisemny nieograniczony . . . . . . . . . . 140 2.3.2.5. Przetarg pisemny ograniczony . . . . . . . . . . . . 143 143 146 147 2.3.3. Zakończenie przetargu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.4. Umowa sprzedaży . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.5. Użytkowanie wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Spis treści 2.3.5.1. Umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste . . . 147 2.3.5.2. Zasiedzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 2.3.5.3. Wybrane przypadki wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 2.4. Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd . . . . . . . . . . . . . 156 156 163 171 2.4.1. Charakter prawny trwałego zarządu . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2. Regulacje trwałego zarządu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ IV. Scalenie, podział i wywłaszczenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 1. Podział nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 2. Scalanie i ponowny podział nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . 186 3. Wywłaszczenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 191 3.1. Istota wywłaszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2. Odszkodowanie za wywłaszczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 3.3. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . 209 3.4. Inne sposoby ograniczania praw rzeczowych . . . . . . . . . . . . . 215 ROZDZIAŁ V. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 218 1. Geneza planowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne a prawo własności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 3. Zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego . . . . . . . . 221 4. System planowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 5. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . 224 227 6.1. Zakres, treść i forma planów miejscowych . . . . . . . . . . . . . . 227 6.2. Procedura sporządzania i uchwalania planu miejscowego . . . . . 231 6.3. Udział społeczeństwa w procedurze sporządzania planu miejscowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 6.4. Skutki prawne planu miejscowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 7. Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 7.1. Decyzja o warunkach zabudowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 7.2. Postępowanie w sprawie decyzji o warunkach zabudowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 Spis treści 9 7.3. Skutki prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4. Inwestycje celu publicznego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 244 8. Planowanie przestrzenne w województwie . . . . . . . . . . . . . . . . 247 9. Polityka przestrzenna państwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 ROZDZIAŁ VI. Gospodarowanie nieruchomościami 1. Ochrona gruntów rolnych i leśnych oraz zadrzewień . . . . . . . . . . . a prawo ochrony środowiska . . . . . . . . . . . . . . . 251 252 252 1.1. Podstawy prawne ochrony gruntów rolnych i leśnych . . . . . . . . 1.2. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . . . 253 1.3. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej . . . . . 257 1.4. Zezwolenie na usunięcie drzew i krzewów . . . . . . . . . . . . . . 259 2. Ograniczenia praw do nieruchomości związane z obszarami specjalnymi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 2.1. Podstawy prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 2.2. Tworzenie obszarów specjalnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 2.3. Rodzaje nakazów i zakazów obowiązujących na obszarach specjalnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 3. Wymagania prawa ochrony środowiska w stosunku do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko . . . . . . . . . . . . . 272 3.1. Podstawy prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 3.2. Postępowanie w sprawie strategicznej oceny oddziaływania na środowisko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3. Postępowanie w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz na obszar Natura 2000 . . . . . . . . . . . . . . 3.4. Udział społeczeństwa w postępowaniu w sprawie ocen 272 274 oddziaływania na środowisko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 4. Ochrona środowiska w zagospodarowaniu przestrzennym . . . . . . . 280 ROZDZIAŁ VII. Prawo budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 1. Porządek prawny budownictwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 2. Proces budowlany . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 3. Uczestnicy procesu budowlanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 3.1. Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego . . . . . . . 287 291 3.2. Uprawnienia budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1. Specjalności uprawnień budowlanych . . . . . . . . . . . . . 292 3.2.2. Samorządy zawodowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 3.3. Inwestor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 3.4. Projektant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 10 Spis treści 3.5. Kierownik budowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 3.6. Inspektor nadzoru inwestorskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 4. Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych . . . . . 303 4.1. Warunki uzyskania pozwolenia na budowę . . . . . . . . . . . . . . 303 4.2. Zgłoszenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 5. Realizacja robót budowlanych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 6. Oddawanie do użytku obiektów budowlanych . . . . . . . . . . . . . . 309 7. Utrzymanie obiektów budowlanych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 7.1. Okresowe kontrole obiektów budowlanych . . . . . . . . . . . . . . 311 7.2. Dokumentacja obiektu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 7.3. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 8. Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 8.1. Państwowy nadzór nad działalnością budowlaną . . . . . . . . . . 317 8.2. Zadania organów nadzoru budowlanego i administracji architektoniczno-budowlanej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 9. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320 ROZDZIAŁ VIII. Zarządzanie nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . 323 1. Geneza zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 2. Istota zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 2.1. Pojęcie zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . 324 2.2. Prawne podstawy zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . 326 3. Zasady zarządzania nieruchomościami wspólnymi . . . . . . . . . . . 327 3.1. Zasady ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327 3.2. Własność lokalu. Prawa i obowiązki właścicieli . . . . . . . . . . . 330 3.3. Wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 3.4. Duża wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 4. Zawodowe zarządzanie nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . 338 4.1. Zarządca nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 4.2. Obowiązki i prawa zarządcy nieruchomości . . . . . . . . . . . . . 339 4.3. Umowa o zarządzanie nieruchomością . . . . . . . . . . . . . . . . 344 4.4. Licencja zawodowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 5. Odpowiedzialność zarządcy nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . 349 5.1. Odpowiedzialność zawodowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 5.2. Odpowiedzialność cywilna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351 5.3. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352 354 ROZDZIAŁ IX. Spółdzielnie mieszkaniowe . . . . . . . . . . . . . . . . . Spis treści 11 1. Geneza i przegląd prawnych form korzystania z lokali w spółdzielniach mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 2. Istota spółdzielni mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 2.1. Podstawy prawne tworzenia i funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 2.2. Definicja spółdzielni mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358 2.3. Cel i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowych . . . . . 359 2.4. Pojęcie lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 2.5. Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . 362 3. Prawne formy korzystania z lokali w spółdzielniach mieszkaniowych 363 3.1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego . . . . . . 363 3.1.1. Istota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 3.1.2. Ustanowienie i wygaśnięcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 3.1.3. Przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 3.1.4. Nabycie własności lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 3.2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . . . . . . . . . . . 373 3.2.1. Istota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 3.2.2. Powstanie i wygaśnięcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 3.2.3. Nabycie własności lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu . . . . . . . 381 3.2.4. Lokale o innym przeznaczeniu w spółdzielni mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384 3.2.5. Prawo do domu jednorodzinnego . . . . . . . . . . . . . . . 384 3.3. Najem lokalu w spółdzielni mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . 386 3.4. Odrębna własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej . . . . . . . 387 3.4.1. Istota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 3.4.2. Powstanie odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 1.1. Wartość nieruchomości – regulacje prawne . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ X. Wycena nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 1. Definicja i rodzaje wartości nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . 395 395 1.1.1. Wartość rynkowa nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . 396 400 1.1.2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Wartość katastralna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402 1.1.4. Wartość bankowo-hipoteczna . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402 12 Spis treści 2. Podstawowe etapy procesu wyceny nieruchomości do momentu opracowania redakcyjnego operatu szacunkowego . . . . . . . . . . . . 406 3. Prawne wymogi wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 3.1. Formalnoprawne uwarunkowania wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 3.1.1. Obowiązek dokonania profesjonalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (wycena obligatoryjna) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 3.1.1.1. Wycena obligatoryjna ze względu na wymóg ochrony zasobu nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz majątku tych podmiotów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 3.1.1.2. Wycena obligatoryjna ze względu na wymóg ochrony praw właścicieli w przypadku wywłaszczenia lub ograniczenia prawa własności prywatnej oraz zapewnienia bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych w związku z wypłatą odszkodowań lub wykupem nieruchomości od właścicieli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423 3.1.1.3. Wycena obligatoryjna w celu ustalenia wartości katastralnej nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . 431 3.1.2. Fakultatywne uczestnictwo rzeczoznawcy majątkowego w wycenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432 3.1.3. Warunkowy udział rzeczoznawców w wycenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433 3.2. Przypadki szczególne, w których prawo przewiduje konieczność wyceny nieruchomości z reguły przy fakultatywnym uczestnictwie rzeczoznawcy majątkowego . . . . . . . . . . . . . . 434 3.2.1. Wycena środków trwałych w przypadku komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych . . . . . . . . . 434 3.2.2. Wycena nieruchomości w postępowaniu sądowym . . . . . 435 3.2.3. Zasady określania wartości nieruchomości do innych celów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437 4. Określanie wartości nieruchomości (wycena nieruchomości) – charakterystyka podstawowych podejść, metod i technik wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 4.1. Zagadnienia ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 4.2. Określanie wartości rynkowej nieruchomości . . . . . . . . . . . . 441 4.2.1. Określanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 Spis treści 13 4.2.2. Określanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444 4.3. Określanie wartości odtworzeniowej nieruchomości w podejściu kosztowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 448 4.4. Określanie wartości nieruchomości w podejściu mieszanym . . . . 4.5. Określanie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości . . . . . 449 5. Cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość . . . . . . . . . . . 450 450 5.1. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . 5.2. Określenie innych cech nieruchomości mających wpływ na ich wartość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451 6. Operat szacunkowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453 7. Rzeczoznawstwo majątkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457 457 7.1. Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa . . . . . . 7.2. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych – Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460 7.3. Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych . . . . . . 462 8. Rzeczoznawstwo majątkowe w prawie Unii Europejskiej i w prawie międzynarodowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 8.1. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w Niemczech . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 8.1.1. Wartość nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465 8.1.2. Rzeczoznawstwo majątkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465 8.2. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w Wielkiej Brytanii . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475 8.2.1. Wycena nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475 8.2.2. Rzeczoznawstwo majątkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476 9. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w prawie europejskim i międzynarodowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482 9.1. Wycena nieruchomości w prawie europejskim . . . . . . . . . . . . 482 9.1.1. Europejskie Standardy Wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . 483 9.1.2. Rzeczoznawstwo majątkowe według Europejskich Standardów Wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484 9.1.3. Zasady działalności rzeczoznawców majątkowych (EVS 3, pkt 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485 9.1.4. Europejska akredytacja rzeczoznawców i ich certyfikacja . 485 9.2. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe w prawie 486 międzynarodowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.1. Wycena nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486 9.2.2. Rzeczoznawstwo majątkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488 14 Spis treści 2. Pojęcie i zakres pośrednictwa w obrocie nieruchomościami . . . . . . . ROZDZIAŁ XI. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami . . . . . . 489 1. Rynek nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 489 1.1. Geneza pośrednictwa w obrocie nieruchomościami . . . . . . . . . 490 492 1.2. Perspektywy rozwoju . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494 2.1. Pośrednik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495 2.2. Czynności pośrednictwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497 2.3. Umowa pośrednictwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501 3. Licencja zawodowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504 4. Odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami . . . . . . 508 4.1. Odpowiedzialność zawodowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508 4.2. Odpowiedzialność cywilna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510 4.3. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511 ROZDZIAŁ XII. Opodatkowanie nieruchomości i obrotu nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Podatki majątkowe od władania nieruchomością . . . . . . . . . . . . . 513 1. Podstawowe zagadnienia prawa podatkowego . . . . . . . . . . . . . . 513 1.1. Ustrojowe aspekty podatku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513 1.2. Pojęcie i konstrukcja podatku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514 1.3. Klasyfikacja podatków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515 516 1.4. Opodatkowanie nieruchomości w systemie podatkowym . . . . . . 517 2.1. Charakterystyka opodatkowania nieruchomości w Polsce . . . . . 517 2.2. Podatek od nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518 2.3. Podatek rolny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522 2.4. Podatek leśny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527 530 3. Opodatkowanie obrotu nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . 530 3.1. Podatek od czynności cywilnoprawnych . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2. Podatek dochodowy od osób fizycznych . . . . . . . . . . . . . . . . 536 3.3. Podatek dochodowy od osób prawnych . . . . . . . . . . . . . . . . 540 542 3.4. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych . . . . . . . . . . . . . 3.5. Podatek od towarów i usług . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543 3.6. Podatek od spadków i darowizn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548 ROZDZIAŁ XIII. Ochrona nieruchomości zabytkowych . . . . . . . . . 554 1. Rola prawa w ochronie zabytków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554 2. Geneza prawnej ochrony zabytków w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . 555 3. Miejsce ochrony nieruchomości zabytkowych w systemie prawa . . . . 557 4. Cele ochrony zabytków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559 Spis treści 15 5. Charakterystyka nieruchomości zabytkowych . . . . . . . . . . . . . . . 561 5.1. Dobro kultury a zabytek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561 5.2. Wartość zabytku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 5.3. Nieruchomości zabytkowe. Pojęcie i klasyfikacja . . . . . . . . . . 563 5.4. Pojęcia związane z nieruchomościami zabytkowymi . . . . . . . . 565 5.5. Pojęcia związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych . . 567 6. Formy ochrony nieruchomości zabytkowych . . . . . . . . . . . . . . . 569 6.1. Rejestr zabytków. Ewidencja zabytków . . . . . . . . . . . . . . . . 570 6.2. Pomnik historii . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575 6.3. Park kulturowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576 6.4. Ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania 7. Zagospodarowanie i użytkowanie zabytków nieruchomych . . . . . . . przestrzennego albo w decyzjach określających sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, wydawanych w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577 579 7.1. Obowiązki użytkownika nieruchomości zabytkowej . . . . . . . . . 580 7.2. Uprawnienia użytkownika nieruchomości zabytkowej . . . . . . . 583 7.3. Obrót nieruchomościami zabytkowymi . . . . . . . . . . . . . . . . 586 8. Administracja ochrony zabytków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587 8.1. Organizacja organów ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587 8.1.1. Minister właściwy do spraw kultury i dziedzictwa narodowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588 8.1.2. Generalny Konserwator Zabytków . . . . . . . . . . . . . . . 590 8.1.3. Wojewoda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 591 8.1.4. Wojewódzki konserwator zabytków . . . . . . . . . . . . . . 592 8.1.5. Organy jednostek samorządu terytorialnego . . . . . . . . . 595 8.1.6. Społeczni opiekunowie zabytków . . . . . . . . . . . . . . . 596 8.2. Nadzór konserwatorski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 597 9. Odpowiedzialność karna w zakresie ochrony zabytków . . . . . . . . . 602 ROZDZIAŁ XIV. Administracyjnoprawne aspekty reprywatyzacji . . . 604 1. Pojęcie i cele reprywatyzacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604 2. Proces reprywatyzacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605 2.1. Zakres obecnie prowadzonych działań reprywatyzacyjnych . . . . 605 2.2. Globalne aspekty administracyjnoprawne procesu reprywatyzacji 607 2.2.1. Charakter administracyjnoprawny nacjonalizacji . . . . . . 610 2.2.2. Postępowanie administracyjne zmierzające do weryfikacji legalności wydanych decyzji administracyjnych . . . . . . . 611 16 Spis treści 2.2.3. Uwłaszczenie lub komunalizacja mienia, w odniesieniu do którego wydano wadliwe decyzje nacjonalizacyjne . . . 612 2.3. Procedury administracyjne stosowane w małej reprywatyzacji . . 613 2.3.1. Przesłanki umożliwiające podjęcie działań reprywatyzacyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613 2.3.2. Wznowienie postępowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 2.3.3. Stwierdzenie nieważności decyzji . . . . . . . . . . . . . . . 618 2.3.4. Podstawowa przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619 2.3.5. Nieodwracalność skutków prawnych . . . . . . . . . . . . . . 622 2.3.6. Właściwość organów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624 2.3.7. Skutki eliminacji z obrotu prawnego decyzji nacjonalizacyjnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 625 Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 629 Indeks rzeczowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 Wykaz skrótów – – – – – – – – – „Biuletyn Sądu Najwyższego” ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) ustawa z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwiet- nia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępo- wania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępo- wania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) system informacji prawnej Wydawnictwa Wol- ters Kluwer „Monitor Prawniczy” – Serwis Prawniczy LexisNexis – – Naczelny Sąd Administracyjny – Biul. SN k.c. k.k. Konstytucja RP k.p.a. k.p.c. k.r.o. k.s.h. Lex LexPolonica Mon. Pr. NSA ONSA ONSAiWSA – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj- nego Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj- nego i Wo je wódzkich Sądów Administracyjnych 18 Wykaz skrótów Ordynacja podatkowa – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podat- kowa (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) OSNAPiUS OSNC OSNCP OSP OSPiKA OSS OTK p.b. PiP p.o.ś. p.s. – Orzecznictwo Sadu Najwyższego. Izba Admini- stracyjna, Izba Pracy i Ubezpieczeń Społecznych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, – Pracy i Ubez pieczeń Społecznych – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitra- – – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – żowych Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) „Państwo i Prawo” ustawa z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.) ustawa z 16 września 1982 r. – Prawo spółdziel- cze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) – – – prawo geodezyjne i kartograficzne PUG rozporządzenie o przetargach rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków SA SN TK – ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” – – rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowa- dzania przetargów oraz rokowań na zbycie nie- – poz. 454) – sąd apelacyjny – Sąd Najwyższy – Trybunał Konstytucyjny ruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108 ze zm.) rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, Wykaz skrótów 19 u.g.n. u.i.ś. u.k.w.h. u.o.g.r. u.o.p. u.p.r. u.p.z.p. u.s.m. ustawa o przenoszeniu u.w.l. u.z.p. WSA – – – – – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nie- ruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnia- niu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199, poz. 1227 ze zm.) ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przy- rody (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220 ze zm.) – – – – ustawa z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.) ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zago- spodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) systemie – – – wojewódzki sąd administracyjny Wstęp Nieruchomości stanowią istotny przedmiot stosunków prawnych wszystkich państw i ustrojów. Znaczenie nieruchomości w gospodarce, kulturze, tradycji jest niepodważalne. Wynika to przede wszystkim ze specjalnego charakteru fizycznego nieruchomości, ich trwałości i war- tości, a co za tym idzie, szczególnego przedmiotu praw – nie tylko ma- jątkowych. Dlatego tak istotna jest prawidłowa gospodarka nierucho- mościami. Zagadnienie to z punktu widzenia prawa obejmuje zarówno aspekty administracyjnoprawne, jak i cywilnoprawne. Wymaga zatem podejścia interdyscyplinarnego. Problematyka ta jest niezwykle ważna z uwagi na członkostwo Polski w Unii Europejskiej, wymagające zarówno dostosowania polskiego prawa do wymogów unijnych, jak i zabezpieczenia polskich interesów, zwłaszcza w okresie dochodzenia polskiej gospodarki do poziomu in- nych państw członkowskich. Dotyczy to przede wszystkim podstawowych praw i wolności, a także rynku nieruchomości i występujących na nim podmiotów, prawa bu- dowlanego, planowania przestrzennego czy ochrony zabytków. Prezentowany podręcznik obejmuje zagadnienia podstawowe, takie jak istota nieruchomości, gospodarowanie nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, spółdziel- czość mieszkaniowa, zarząd nieruchomością wspólną, wycena nieru- chomości. W książce uwzględniono także zagadnienia dotyczące zago- spodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i budynków, prawa budowlanego, ochrony środowiska, ochrony nieruchomości zabytko- wych, wywłaszczenia i reprywatyzacji. Przedstawiono również kon- strukcję podatku od nieruchomości oraz zagadnienia związane z po- średnictwem w obrocie nieruchomościami. Podręcznik zawiera liczne odniesienia do orzecznictwa sądownictwa polskiego i europejskiego. 22 Wstęp Autorzy dokonują porównań polskiego prawa z prawem europejskim, co powinno ułatwić zrozumienie zagadnień implementacji norm prawa europejskiego do prawa polskiego. Monografia została opracowana przez zespół pracowników Zakładu Prawa i Administracji Wydziału Administracji i Nauk Społecznych Poli- techniki Warszawskiej na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. Przedstawione problemy stanowią istotny element toczącej się w Pol- sce od wielu lat dyskusji prawnej mającej na celu uporządkowanie po- jęć i doprowadzenie do powstania prawidłowego systemu prawnego gospodarowania nieruchomościami w warunkach gospodarki wolno- rynkowej i rozszerzającej się przestrzeni europejskiej. Mamy nadzieję, że nasza praca pomoże studentom i słuchaczom studiów podyplomo- wych zajmującym się szeroko rozumianą problematyką nieruchomości zrozumieć te trudne zagadnienia oraz że będzie służyć jako źródło do- datkowej informacji dla praktyków administratywistów, prawników i inżynierów. Helena Kisilowska Rozdział I Zarys ogólny problematyki 1. Nieruchomości – podstawowe pojęcia Termin prawny „nieruchomość” swym znaczeniem nie różni się w za- sadzie od potocznego rozumienia tego pojęcia. Nieruchomość – we- dług słownika – to „dobra nieruchome, nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie”1. W znaczeniu prawnym nieruchomość to pewien obszar ziemi (gruntu) i to, co trwale z gruntem związane: z natury (zadrze- wienie, roślinność) i naniesienia, w tym zwłaszcza budynki. Obszary gruntu jako części powierzchni ziemi często mają naturalne granice (nierówności, morze, rzeki), co stanowi łatwo zrozumiałą podstawę ich wyodrębnienia. Tam, gdzie nie ma granic naturalnych, wyodrębnie- niu służy ustanawianie granic sztucznych, fizycznych lub wirtualnych, pozwalających na dokładne określanie zakresu obszaru. Można mówić o odróżnieniu znaczenia prawnorzeczowego nieru- chomości od znaczenia wieczystoksięgowego. Według tego pierw- szego nieruchomością będzie „teren stanowiący własność jednego pod- miotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych”, a według dru- giego „grunt wpisany do księgi wieczystej stanowi jedną nierucho- mość”2. 1 2 1 Słownik języka polskiego, Warszawa 1979. 2 S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1997, s. 11. 24 I. Zarys ogólny problematyki Zakres i treść uprawnień, jakie mogą przysługiwać do rzeczy jako przedmiotów materialnych, określa prawo cywilne. Stosunki prawne przez to prawo ustanawiane to stosunki o charakterze majątkowym po- między równorzędnymi względem siebie podmiotami prawa. Przed- miotem takich stosunków są określone dobra mające wartość ekono- miczną wyrażoną w pieniądzu. Dobra te to przede wszystkim przedmioty materialne, a wśród nich części przyrody w stanie natural- nym lub przetworzonym, ale też energia czy wytwory myśli ludzkiej. Prawo cywilne – z różnych powodów – poświęca, gdy chodzi o te do- bra, najwięcej uwagi dobrom materialnym, czyli fizycznym częściom przyrody, nazywając je rzeczami. W polskim prawie regulacje doty- czące rzeczy znajdują się w tytule III księgi pierwszej Kodeksu cywil- nego3 („Część ogólna”), a regulacje dotyczące prawnych form korzysta- nia z rzeczy, którymi zajmuje się część prawa cywilnego nazywana prawem rzeczowym, w księdze drugiej Kodeksu: „Własność i inne prawa rzeczowe”. „Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przed- mioty materialne” – stwierdza art. 45 k.c. Rzeczami w rozumieniu naszego prawa są więc takie dobra, które od- powiadają łącznie następującym wymaganiom: 1) są materialnymi częściami przyrody (verba legis: przedmioty mate- rialne) oraz 2) mają charakter samoistny, tzn. są na tyle wyodrębnione, że mogą być w obrocie traktowane jako dobra samoistne (wynika to z okreś- lenia „przedmioty” – mogą być „przedmiotem” stosunku prawnego). Dla oceny natomiast, czy dane dobro stanowi rzecz, jest bez znaczenia, czy chodzi o część przyrody w stanie pierwotnym czy też przetworzo- nym przez człowieka. Nie są rzeczami dobra niematerialne, np. utwory literackie i na- ukowe, wynalazki, prawa oraz różnego rodzaju energia, ponieważ nie stanowią one materialnych części przyrody. Nie są rzeczami części składowe rzeczy, złoża minerałów (kopaliny) oraz tzw. res omnium communes (woda płynąca, woda w morzu, powietrze), bo nie odpowia- dają wymaganiom samoistności4. 3 Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.). 4 Por. J. Ignatowicz, w: Kodeks cywilny – komentarz, Warszawa 1972, s. 124. 1. Nieruchomości – podstawowe pojęcia 25 Dobra niesamoistne wchodzące w skład rzeczy głównej to części skła- dowe i przynależności. Częścią składową rzeczy Kodeks cywilny na- zywa „wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego” (art. 47 § 2 k.c.), z wyjątkiem przedmiotów połączonych tylko dla przemijającego użytku. Przynależnościami zaś są „rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli po- zostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi” (art. 51 k.c.). Charakteru przynależności nie traci przedmiot przemija- jąco pozbawiony faktycznego związku z rzeczą główną. Pożytkami rzeczy są „płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy” – pożytki naturalne, lub „dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego” – pożytki cywilne (art. 53 k.c.). Kodeks cywilny dzieli rzeczy na: 1) nieruchomości i 2) rzeczy ruchome. Obok tego podziału występują także inne, dokonywane według róż- nych kryteriów, z którymi spotkać się możemy zarówno w samym Kodeksie, jak i poza nim. Te inne kodeksowe podziały odróżniają np.: 1) rzeczy oznaczone co do tożsamości i oznaczone gatunkowo; 2) rzeczy niepodzielne i podzielne. Rzeczami oznaczonymi co do tożsamości są rzeczy posiadające włas ne cechy, im tylko właściwe. Gatunkowo oznaczone są rzeczy określane przez wskazanie gatunku oraz oznaczenie ilości, miary lub ciężaru. O charakterze rzeczy decydują nie jakieś immanentnie zamknięte w rzeczy właściwości, lecz wola stron stosunku prawnego, którego przedmiotem jest rzecz. Znane jest także odróżnienie rzeczy znajdujących się w obrocie (res in commercio) i rzeczy wyłączonych z obrotu (res extra commercium), rze- czy zużywalnych i niezużywalnych czy też środków trwałych i obroto- wych. Podstawowym jednakże podziałem dla prawa cywilnego, w tym zwłaszcza prawa rzeczowego, jest podział rzeczy ze względu na ich 3 4 26 I. Zarys ogólny problematyki przenoszalność – na rzeczy ruchome i nieruchomości. Nieruchomość to prawne pojęcie części powierzchni ziemskiej wraz z trwale związa- nymi z nią zabudowaniami. Nieprzenoszalność takiej rzeczy jako przedmiotu prawa majątkowego odróżnia ją od innych przedmiotów, określanych jako rzeczy ruchome czy ruchomości. Nieruchomość cieszy się znacznym zainteresowaniem prawa, które w odniesieniu do tego przedmiotu stosuje zazwyczaj inne niż do pozo- stałych, szczególnie pieczołowite regulacje, często bardziej rygory- styczne i precyzyjniejsze. 2. Prawne pojęcie nieruchomości Nieruchomościami – według Kodeksu cywilnego (art. 46 § 1) – są: grunty, czyli „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności”. Budynki trwale z gruntem związane są – zgodnie z art. 48 k.c. – częściami składowymi gruntu, podobnie jak są nimi i inne urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i roś liny od chwili zasadzenia lub zasiania. Takie pojęcie nieruchomo- ści właściwe jest różnym systemom prawa, wywodzi się zaś z prawa rzymskiego. Dodatkowo jednak polskie prawo cywilne za nieruchomość uznaje „budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (art. 46 § 1). W tradycyjnym ujęciu nieruchomością jest grunt jako część powierzchni ziemskiej wraz ze wszystkimi trwale z gruntem związanymi zabudowaniami i innymi elementami przyrody, będą- cymi częściami składowymi rzeczy głównej, którą jest ten grunt. W tym ujęciu zabudowanie nie jest rzeczą samoistną, a więc także nie może być nieruchomością odrębną od gruntu, z którym jest fizycznie związane. Celem wprowadzenia regulacji art. 46 § 1 było umożliwie- nie obywatelom wznoszenia budynków na gruntach państwowych. Nie przenosząc na nich własności gruntów, uznawano ich za właścicieli zbudowanych na tych gruntach budynków. Konstrukcja ta jest na tyle specyficzna, że uzasadnione będzie wyelimi- nowanie jej z systemu prawa, czego można się spodziewać. Nieruchomością może też być – w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l. – „samo- dzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu”. 5 3. Prawa do nieruchomości 27 3. Prawa do nieruchomości Prawne formy korzystania z rzeczy ukształtowały się w wiele praw rzeczowych, z których najważniejszym jest własność. Obok tego najpełniejszego prawa, jakim jest własność, do nieruchomości mogą przysługiwać inne prawa rzeczowe. W polskim prawie cywilnym, oprócz własności, prawami rzeczowymi są: 1) wieczyste użytkowanie oraz 2) ograniczone prawa rzeczowe, jakimi są: a) służebność (gruntowa i osobista), b) zastaw, c) hipoteka, d) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nieruchomości mogą dotyczyć następujące prawa: wieczyste użytko- wanie, użytkowanie, służebności, hipoteka oraz spółdzielcze własno- ściowe prawo do lokalu (zastaw dotyczy jedynie rzeczy ruchomych). Do niedawna Kodeks cywilny wymieniał wśród rzeczowych praw ograniczonych nie jedno, lecz trzy różne prawa do lokali w spół- dzielniach mieszkaniowych: własnościowe spółdzielcze prawo do lo- kalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Obec- nie prawa te zastępuje jednolite spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Istniejące poprzednie prawa spółdzielcze: własnościowe spółdziel- cze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użyt- kowego, w tym garażu, oraz prawo do domu jednorodzinnego w spół- dzielni mieszkaniowej istniejące 14 stycznia 2003 r. stały się od 19 sierpnia 2004 r. – w myśl art. 10 ustawy z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw5 – spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu. Do- tychczas prowadzone księgi wieczyste dla własnościowego spółdziel- czego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszka- niowej uważane są za księgi wieczyste prowadzone dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 5 Dz.U. Nr 172, poz. 1804. 6 7 28 3.1. Własność I. Zarys ogólny problematyki Własność tradycyjnie ujmuje się w postać tzw. triady, a więc trzech praw do: 1) dysponowania rzeczą (w znaczeniu używania, korzystania) – ius utendi; 2) pobierania pożytków (jeśli rzecz takie przynosi, niezależnie – na- turalne czy cywilne) – ius fruendi; 3) rozporządzania rzeczą (w znaczeniu jej zbywania przez przenie- sienie na inną osobę umową lub przekazywania w spadku) – ius aliendi (disponendi). Konstrukcja własności w polskim prawie odpowiada temu tradycyj- nemu ujęciu, choć z pewnymi modyfikacjami i ograniczeniami w sto- sunku do zakresu tego prawa. Artykuł 140 k.c. tak ujmuje treść własności: „W granicach okreś- lonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właś ciciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze spo- łeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych grani- cach może rozporządzać rzeczą”. Artykuł ten łączy ius utendi i ius fruendi w jednym pojęciu korzystania z rzeczy i wprowadza ograniczenia w absolutnym, nieskrępowanym korzystaniu z rzeczy odnoszące się do kolizji z ustawami i zasadami współżycia społecznego oraz w sposób niezgodny ze społeczno-gospo- darczym przeznaczeniem prawa. Uregulowanie to nie odbiega w swej istocie od tradycyjnego rozumienia treści własności. Przewidziane ramami art. 140 k.c. ograniczenia w absolutnym ko- rzystaniu przez właściciela z rzeczy wyrażają się m.in. w tym, że: 1) właściciel nie może sprzeciwić się użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli jest to konieczne do od- wrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom oso- bistym tej osoby lub osoby trzeciej, co nie pozbawia go prawa do żądania naprawienia szkody (art. 142 k.c.); 2) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieru- chomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze spo- łeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.), właścicielowi nie wolno dokonywać 3. Prawa do nieruchomości 29 robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom są- siednim utratą oparcia (art. 147 k.c.). Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziała- nia przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych zna- ków granicznych i wspólnego ponoszenia kosztów ich utrzymania. Własność gruntu – w myśl polskiego prawa – rozciąga się na prze- strzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.), ale tylko „w gra- nicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu”, a ponadto zasięg ten może być ograniczony przepisami prawa wodnego, a także prawa górniczego i lotniczego. „Nieruchomość gruntowa przedstawia się zatem w świetle art. 46 § 1 i art. 143 jako bryła ograniczona płaszczyznami pionowymi przebiega- jącymi według jej granic na powierzchni ziemi, sięgająca tylko do pew- nej głębokości i pewnej wysokości”6. 3.2. Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste jest w istocie quasi-własnością. Różnice w od- niesieniu do treści własności sprowadzają się do, formalnie rzecz biorąc, czasowego charakteru tego prawa oraz do możliwości pozbawienia użytkownika wieczystego tego prawa w określonych okoliczno- ściach. Obie te różnice nie wpływają w zasadzie na uprawnienia, które są identyczne jak przysługujące właścicielowi lub do nich zbliżone. Użytkowanie wieczyste, w odróżnieniu od tradycyjnej i znanej już prawu rzymskiemu instytucji użytkowania jako prawa przysługującego innemu niż właściciel podmiotowi do korzystania w pewnym zakresie z przed- miotu własności (bez prawa do dysponowania nim, a więc zbywania, przekazywania w spadku), jest prawem wprowadzonym po to, by pogo- dzić wymóg doktryny państwa socjalistycznego (głoszącego niezbywal- ność majątku ogólnospołecznego) z potrzebami życia i pragnieniami obywateli chcących – co naturalne – budować domy mieszkalne. 8 Przedmiotem użytkowania wieczystego mógł zatem być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa. Obecnie mogą nim być także grunty stanowiące własność jednostek samorządu teryto- 9 6 J. Ignatowicz, w: Kodeks cywilny – komentarz…, s. 375. 30 I. Zarys ogólny problematyki rialnego lub ich związków7. Grunty te powinny być położone w gra- nicach administracyjnych miast lub poza tymi granicami, lecz włą- czone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji jego gospodarki (art. 232 k.c.). Zgodnie z art. 232 § 2 k.c. w wypadkach przewidzianych przez przepisy szczególne przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Artykuł 233 k.c., który, analogicznie jak art. 140 k.c. w odniesie- niu do własności, określa treść prawa wieczystego użytkow- nika, stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współ- życia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użyt- kownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać”. Szczególną cechą tego prawa jest to, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie bądź nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie nie stanowią włas- ności właściciela gruntu – jak wynikałoby to z zasady superficies solo cedit – lecz własność wieczystego użytkownika jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 k.c.). Umowa, o której mowa w art. 233 k.c., ma określać sposób korzysta- nia z gruntu i jeśli celem oddania gruntu jest wzniesienie budynku, powinna określić termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj bu- dynków oraz wynagrodzenie, jakie będzie przysługiwać użytkowni- kowi wieczystemu za budynki i inne urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje na okres 99 lat lub wyjątkowo na okres krótszy, lecz co najmniej na lat 40. Na żądanie użytkownika wieczystego, zgłoszone w ciągu ostat- nich pięciu lat przed upływem ustalonego w umowie terminu, okres ten przedłuża się na dalsze 40–99 lat. Czasowość użytkowania za- leży więc całkowicie od użytkownika wieczystego i praktycznie nie ma 7 Po powstaniu własności komunalnej i zmianach w Kodeksie cywilnym wprowadzonych ustawami: z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) oraz z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.). 10 11 3. Prawa do nieruchomości 31 tu różnicy między wieczną własnością (która przecież też nie jest wieczna)
Autor: Rafał Godlewski, Monika Łaczmańska, Wojciech Nosek
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Nieruchomosci__Zagadnienia_prawne-ebookRO/p0205369i020" target="_blank" title="Nieruchomości. Zagadnienia prawne [Rafał Godlewski, Monika Łaczmańska, Wojciech Nosek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Nieruchomości. Zagadnienia prawne [Rafał Godlewski, Monika Łaczmańska, Wojciech Nosek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>