Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych/0111-kdib4-4014-66-2017-2-bj
Timestamp: 2018-04-23 09:38:40
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 678
 art. 678
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 3

Document Content:
0111-KDIB4.4014.66.2017.2.BJ | Interpretacja indywidualna
♦ › Podatek od czynności cywilnoprawnych › 0111-KDIB4.4014.66.2017.2.BJ
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 marca 2017 r. (data wpływu – 31 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem – jest prawidłowe.
W dniu 31 marca 2017 r. do Organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem.
R I. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący);
Panią B. Ż. (Sprzedająca)
Pani B. Ż. (dalej: „Sprzedająca”) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych nr 3885/56, 4284/56 i 4285/56, położonej w R., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Działka”). Sprzedająca nabyła Działkę na podstawie umowy sprzedaży z 30 września 2014 r. Sprzedającej nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Działki.
Działka oznaczona jest w księdze wieczystej jako BI – inne tereny zabudowane. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Działka przeznaczona jest pod zabudowę usługową.
Działka w momencie jej nabycia przez Sprzedającą była zabudowana budynkami, które zostały wyburzone (wykonane zostały prace rozbiórkowe). Obecnie na działce 4284/56 i 4285/56 znajduje się trzykondygnacyjny niepodpiwniczony budynek o charakterze handlowo- usługowym (dalej: „Budynek”, a łącznie Działka i Budynek dalej jako: „Nieruchomość”). Budynek jest kompletny i zdatny do użytkowania, posiada wszelkie niezbędne instalację np. instalację wodną, kanalizacyjną, elektryczną, hydrantową oraz instalację CO. W Budynku zostały wydzielone niezależne lokale usługowe dostępne z zewnątrz obiektu. W Budynku znajdują się również części wspólne np. pomieszczenia techniczne, gospodarcze i ciągi komunikacyjne przeznaczone do użytku ogólnego.
Na działce 3885/56 z kolei znajduje się obecnie parking naziemny z kostki brukowej/ chodnikowej związany funkcjonalnie z działalnością Budynku. Dodatkowo na Działce znajdują się m.in. chodniki przeznaczone do ruchu pieszych, lampy oświetleniowe, śmietniki małogabarytowe ogólnodostępne.
Budynek wybudowany został w 2016 r. Pozwolenie na użytkowanie Budynku Sprzedająca uzyskała 23 czerwca 2016 r. Sprzedająca w związku z budową Budynku ponosiła koszty, od których odliczała podatek VAT naliczony. Od daty oddania do użytkowania Budynek nie był ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a nawet jeśli zostały wykonane prace o charakterze ulepszeń, to ich wartość z pewnością nie przekroczyła poziomu 30% wartości początkowej Budynku. Budynek funkcjonuje pod zwyczajową nazwą „D”. Nazwa ta była używana w stosunku do obiektów handlowych, które funkcjonowały na Działce już kilkadziesiąt lat temu. Nazwa „D” nie jest zarejestrowana w Urzędzie Patentowym RP.
Wszystkie lokale znajdujące się w Budynku są obecnie przedmiotem umów najmu. Lokale zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów w okresie od kwietnia 2016 r. do sierpnia 2016 r. Czynsz najmu był i jest płatny na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającą. W niektórych umowach najmu przewidziano pewien okres bezczynszowy, za który Sprzedająca nie pobierała czynszu.
Cała powierzchnia Budynku została przez Sprzedającą wynajęta za wyjątkiem powierzchni wspólnych. Na podstawie zawartych umów najmu najemcy są jednak uprawnieni do korzystania z części wspólnych Budynku oraz parkingu i nie są z tego tytułu obciążani dodatkowymi opłatami. W związku ze świadczeniem usług najmu Sprzedająca wystawiała na najemców faktury VAT z naliczonym podatkiem w wysokości 23%. Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z VAT.
Na działce 4285/56 znajduje się również pylon reklamowy wybudowany przez Sprzedającą, którego budowa zgodnie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy zakończona została 24 czerwca 2015 r. Sprzedająca ponosiła koszty wybudowania pylonu, od których odliczała VAT. Od daty wybudowania Pylon nie był ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a nawet jeśli zostały wykonane prace o charakterze ulepszeń, to ich wartość z pewnością nie przekroczyła poziomu 30% wartości początkowej pylonu.
Pylon jest wynajmowany oraz wykorzystywany przez Sprzedającą do reklamowania działalności handlowej prowadzonej na Nieruchomości. Na przełomie listopada i grudnia 2015 r. na pylonie została umieszczona reklama działalności handlowej prowadzonej na Nieruchomości zawierająca nazwę „D”.
W lipcu 2015 r. Sprzedająca zawarła również umowy najmu, w rezultacie których najemcy zamontowali na pylonie infrastrukturę telekomunikacyjną. Natomiast w listopadzie 2015 r. na podstawie ustanowionej nieodpłatnej służebności gruntowej, na pylonie została zamontowana reklama jednej sieci handlowej. W związku z udostępnieniem pylonu najemcom Sprzedająca pobiera czynsz najmu opodatkowany VAT.
Poza Nieruchomością Sprzedająca jest właścicielem również innych nieruchomości, które wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej. W strukturze organizacyjnej Sprzedającej nie da się wskazać pracowników, których zakres obowiązków i funkcji dotyczyłby jedynie czynności i prac związanych z Nieruchomością. Sprzedająca nie posiada regulaminów wewnętrznych, czy uchwał wyodrębniających Nieruchomość z ogółu działalności Sprzedającej. Dla Nieruchomości Sprzedająca prowadzi odrębny rachunek bankowy, który nie będzie jednak przenoszony w ramach transakcji. Sprzedająca nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości, a wynik działalności z nią związanej ujmowany jest w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającej i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającej.
Dnia 16 lutego 2017 r. Sprzedająca zawarła przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości z trzema osobami fizycznymi (dalej: „Umowa przedwstępna”). W Umowie przedwstępnej strony ustaliły, że podmiotem, który będzie stroną kupującą w przyrzeczonej umowie sprzedaży Nieruchomości będzie Wnioskodawca – zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący” albo „Spółka”). W dniu 21 marca 2017 r. Umowa przedwstępna została aneksowana m.in. w zakresie ustalenia nowej daty na zawarcie umowy przyrzeczonej, która podpisana zostanie do dnia 30 czerwca 2017 r. pomiędzy Sprzedającą oraz Spółką.
Sprzedająca oraz Kupujący będą łącznie nazywani „Stronami”.
W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny umowy najmu zawarte przez Sprzedającą w ramach transakcji zostaną przeniesione na Kupującego. Przeniesienie to nie jest zależne od woli Stron i wynika z bezwzględnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego. W związku z przejęciem umów najmu w trybie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w ramach transakcji zostaną rozliczone złożone przez najemców kaucje. Gwarancje bankowe udzielone Sprzedającej wygasną i najemcy złożą nowe gwarancje na rzecz Spółki.
W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia umów (innych niż opisane powyżej umowy najmu), zobowiązań czy wierzytelności związanych z dotychczasową działalnością prowadzoną przez Sprzedającą. Planowana transakcja nie będzie przenosiła praw autorskich i innych praw własności przemysłowej, czy intelektualnej. Co do zasady w ramach transakcji na Spółkę nie zostaną przeniesione żadne znaki towarowe, know-how, prawa do nazwy, prawa do domeny internetowej, informacje związane z prowadzoną przez Sprzedającą działalnością, tajemnica handlowa, itp. Po przeprowadzeniu transakcji Spółka nie zamierza wykorzystywać dotychczas stosowanej nazwy „D”. Nie jest wykluczone, że w przyszłości Spółka podejmie odmienną decyzję biznesową i będzie wykorzystywać zwyczajową nazwę „D” dla prowadzonego z wykorzystaniem Nieruchomości centrum handlowego.
W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia wierzytelności, zobowiązań, środków pieniężnych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającą działalnością gospodarczą.
Co do zasady umowy dotyczące obsługi Nieruchomości (np. umowy dotyczące ochrony fizycznej, sprzątania, odbioru nieczystości) i zaopatrywania jej w media (np. dotyczące dostaw wody, prądu, ścieków) będą rozwiązywane przed dniem transakcji. Po przeprowadzonej transakcji Spółka będzie zawierała odrębne umowy w tym zakresie. Decyzja w zakresie wyboru dostawców zostanie podjęta przez Spółkę niezależnie, w oparciu analizę dostępnych na rynku ofert.
W ramach negocjacji lub/i tzw. procesu „due dilligence”, prowadzonego przed dniem zawarcia transakcji. Spółka mogła zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy przedsiębiorstwa. Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji.
W ramach transakcji nie zostaną również przejęte przez Spółkę księgi rachunkowe prowadzone uprzednio przez Sprzedającą. Rozliczenia dotyczące Nieruchomości będą prowadzone przez inne podmioty.
Sprzedający na dzień przeprowadzenia transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników ściśle związanych z Nieruchomością. Wobec tego w ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Spółkę pracowników Sprzedającej.
W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę żadne decyzje administracyjne, zezwolenia czy koncesje uzyskane przez Sprzedającą.
Po przeprowadzeniu transakcji Sprzedająca przekaże Spółce kopie bądź oryginały dokumentacji technicznej, dokumentacji podwykonawczej, decyzji i pozwoleń związanych z nieruchomością. Dotyczy to w szczególności projektów budowlanych, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie itp. Spółka przejmie również prawa wynikające z gwarancji i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z wybudowaniem Budynku.
Po przeprowadzeniu transakcji Spółka planuje prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą na wynajmie lokali znajdujących się w Budynku. W przyszłości Spółka nie wyklucza, że nabędzie również inne nieruchomości, niemniej jednak w okresie po samej transakcji Nieruchomość będzie stanowić główne aktywo Spółki, które służyć będzie do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie można również wykluczyć, że ze względu na uwarunkowania biznesowe w przyszłości Spółka podejmie decyzję o sprzedaży Nieruchomości. W chwili obecnej Spółka nie ma jednak takich planów.
Zarówno Sprzedająca jak i Spółka są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą posiadali taki status na dzień transakcji.
Nieruchomość jest obciążona hipoteką. Zakup Nieruchomości przez Spółkę zostanie również sfinansowany w ramach kredytu hipotecznego. Cena sprzedaży, którą w ramach transakcji zapłaci Spółka zostanie częściowo przekazana na spłatę hipoteki zaciągniętej przez Sprzedającą, a częściowo na wskazany rachunek bankowy Sprzedającej. W tej sposób dojdzie do wykreślenia obecnej hipoteki ustanowionej przez Sprzedającą i wpisania hipoteki zabezpieczającej kredyt uzyskany przez Spółkę.
Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja nabycia Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki w wysokości 23%. W rezultacie planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku planowanej transakcji i w rezultacie nabycie Nieruchomości przez Spółkę nie będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji Organ przywołał tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 4.
Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 28 czerwca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.87.2017.1.WN.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Pani B. Ż. („Sprzedająca”) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych nr 3885/56, 4284/56 i 4285/56 w części zabudowanych (zwanych łącznie „Nieruchomością”). Dnia 16 lutego 2017 r. Sprzedająca zawarła przedwstępną warunkową umowę sprzedaży „Nieruchomości” z trzema osobami fizycznymi. W umowie przedwstępnej strony ustaliły, że podmiotem, który będzie stroną kupującą w przyrzeczonej umowie sprzedaży będzie Spółka („Kupujący”), tj. Zainteresowany będący stroną. W dniu 21 marca 2017 r. umowa przedwstępna została aneksowana m.in. w zakresie ustalenia nowej daty na zawarcie umowy przyrzeczonej, która podpisana zostanie do dnia 30 czerwca 2017 r. pomiędzy Sprzedającą oraz Spółką. W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo użytkowania wieczystego ww. działek wraz z zabudowaniami.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak z pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z dnia 28 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.87.2017.1.WN w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...) z uwagi na fakt, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, to transakcja sprzedaży Nieruchomości oraz gruntu, na którym jest ona posadowiona, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.”
Z uwagi zatem na fakt, że przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona) – co wynika z ww. interpretacji – to w niniejszej sprawie będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Planowana transakcja nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia transakcji.
W świetle powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB4.4014.66.2017.2.BJ