Source: https://klodzinskikancelaria.pl/rozwiazanie-umowy-najmu-lokalu-gastronomicznego-w-zwiazku-z-epidemia-covid-19/
Timestamp: 2020-08-03 09:29:32
Legal References Found: art. 659
 art. 659
 art. 680
 art. 673
 art. 673
 art. 673
 art. 664
 art. 644
 art. 5563
 art. 644
 art. 495
 art. 495
 art. 659
 art. 680
 art. 495
 art. 3571
 art. 3571
 art. 688
 art. 673
 art. 627
 art. 664
 art. 3571
 art. 3571

Document Content:
Rozwiązanie umowy najmu lokalu gastronomicznego w związku z epidemią covid-19 – czy to możliwe? - Kłodzinski Kancelaria
Rozwiązanie umowy najmu lokalu gastronomicznego
w związku z epidemią COVID19 – czy to możliwe?
Kraków, 4 maja 2020 r.
Epidemia COVID-19 zaskoczyła chyba wszystkich, reorganizując życie ludzi dookoła globu, wymuszając na nas dostosowanie się do nowej sytuacji społecznej, ekonomicznej oraz – przede wszystkim – prawnej. Rządy poszczególnych krajów wprowadziły szereg obostrzeń związanych m.in. z możliwością swobodnego przemieszczania się, koniecznością stosowania środków ochrony osobistej, czy wreszcie dostępnością powierzchni handlowych oraz lokali gastronomicznych. Mocą Rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. 2020 poz. 433) wprowadzono ograniczenia w prowadzeniu poszczególnych rodzajów działalności gospodarczej, w tym polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (§ 5 ust. 1 pkt 1 lit. a Rozporządzenia MZ). Ograniczenia te zostały następnie utrzymane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz. 566) i sprowadzają się one w istocie do całkowitego zakazu prowadzenia działalności aż do odwołania (§ 9 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia RM).
Co zatrważające nikt nie jest w stanie z całą pewnością określić, kiedy – i czy w ogóle – sytuacja wróci do normy. W tych nowych realiach próbują odnaleźć się również restauratorzy i inne osoby prowadzące działalność gastronomiczną, z którą nieodłącznie wiąże się wynajmowanie powierzchni użytkowych w dotychczas atrakcyjnych lokalizacjach, co pociąga za sobą nierzadko astronomiczne czynsze, na które w końcu trzeba zapracować. Czy zatem w sytuacji gdy działalność de facto i de iure nie może być prowadzona najemcy lokali gastronomicznych skazani są na widmo upadłości? Celem niniejszego artykułu jest zasygnalizowanie potencjalnych instrumentów, którymi dysponują wskazane wyżej osoby i które są z powodzeniem wykorzystywane przez naszą Kancelarię do obrony interesów najemców, którzy zdecydowali się poprosić nas o wsparcie.
II. Zagadnienia podstawowe – dopuszczalność wypowiedzenia
W pierwszej kolejności należy pokrótce przyjrzeć się regulacjom, które ustawodawca poświęcił umowie najmu, a zatem normom art. 659 i n. k.c. Przepisy o najmie zbudowane zostały zgodnie z pandektową metodą kaskady pojęć tj. wychodząc od norm ogólnych, aż do regulacji szczegółowych odnoszących się sensu stricto do umowy najmu lokalu. Essentialia negotii umowy najmu określone zostały w art. 659 k.c., zgodnie z którym „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”, zaś zgodnie z art. 680 k.c. „Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.”. Z powyższego wynika, że umowy najmu lokali gastronomicznych mogą zostać ukształtowane przez strony jako stosunki zobowiązaniowe o charakterze terminowym lub bezterminowym. Ustalenie, z którym rodzajem stosunku mamy do czynienia w danych okolicznościach, jest kluczowe z perspektywy udzielenia odpowiedzi na postawione w tytule pytanie.
W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony zastosowanie znajduje bowiem art. 673 § 1 k.c., zgodnie z którym „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.”. W przypadku najmu lokalu, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, termin wypowiedzenia, o którym mowa w powyższej regulacji wynosi co do zasady 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.). Kwestią sporną pozostaje, czy powyższy przepis ma charakter imperatywny, czy też termin wypowiedzenia może zostać skrócony mocą porozumienia stron umowy najmu. Zwolennicy poglądu opowiadającego się za semiimperatywnością powyższej regulacji podnoszą, że przepis ten ma chronić najemcę przed zbyt szybkim rozwiązaniem stosunku najmu przez wynajmującego[1]. Przeciwny pogląd zdaje się jednak dominować w piśmiennictwie, a nadto został zaaprobowany w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego[2]. Oznacza to, że ustawowy termin wypowiedzenia może zostać zmodyfikowany w samej umowie najmu, a co za tym idzie analiza tej kwestii zawsze musi odbywać się in concreto.
Zupełnie odmiennie kształtuje się sytuacja najemców, którzy zawarli umowy na czas oznaczony, albowiem stosunek ten – z założenia – ma cechować się trwałością, wobec czego możliwość jego wypowiedzenia została obwarowana przez ustawodawcę pewnymi ograniczeniami. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”. Z powyższej regulacji wynika, że wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony możliwe jest – co do zasady – tylko, jeżeli strony przewidziały w umowie klauzulę wypowiedzenia. W przypadku braku takiej klauzuli najemca nie będzie mógł zatem mocą jednostronnej czynności prawnej doprowadzić do wygaśnięcia stosunku najmu[3]. Czy zatem każda klauzula wypowiedzenia pozwoli na bezbolesne zakończenie stosunku najmu przez najemcę? I tutaj znowu odpowiedź na zadane w tytule pytanie sprowadza się do ulubionego przez prawników zwrotu „to zależy”. W obrocie spotyka się bowiem różnego rodzaju klauzule, które z uwagi na swą treść budzą kontrowersje. Dla przykładu kwestią sporną jest, czy klauzula wypowiedzenia „z ważnych powodów” jest dopuszczalna z uwagi na brak wskazania konkretnych okoliczności, jak chce tego przepis art. 673 § 3 k.c. Jeżeli uznać, że klauzula ta jest dopuszczalna, a w tym kierunku podąża orzecznictwo[4], to wydaje się, że sytuacja wywołana COVID-19 idealnie wpisuje się w pojęcie „ważnego powodu”. Jeszcze więcej wątpliwości budzi określenie klauzuli wypowiedzenia bez wskazywania jakichkolwiek okoliczności uzasadniających owo wypowiedzenie (np. „każda ze stron ma prawo wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia”). W każdym wypadku możliwość zakończenia najmu wymaga dokładnej analizy poszczególnych postanowień umowy najmu, tak, aby nie narazić najemcy na bezskuteczność wypowiedzenia oraz ewentualne kary umowne, które częstokroć zastrzegane są przez strony w umowach. Często diabeł tkwi w szczegółach, a umowy najmu właściwie interpretowane dają samodzielną i nie budzącą wątpliwości podstawę do wypowiedzenia w aktualnej, dosyć trudnej sytuacji.
Czy zatem w braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu zawartej na czas oznaczone najemca pozostaje bez szans na wcześniejsze jej zakończenie? Niekoniecznie. Ustawodawca przewidział bowiem kilka sytuacji, w których stosunek zobowiązaniowy bądź wygasa ex lege, bądź też wygasa wskutek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia.
III. Rękojmia za wady lokalu – art. 664 k.c.
Stosownie do treści art. 644 § 2 k.c. „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”. Pod pojęciem wady w rozumieniu przywołanej wyżej regulacji należy rozumieć zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne przedmiotu najmu[5]. Wada prawna nie została przez ustawodawcę uregulowana w przepisach o najmie, wobec czego konieczne jest posłużenie się definicją wady prawnej ukształtowanej w przepisach o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z art. 5563 k.c. pod pojęciem wady prawnej rzeczy należy rozumieć m.in. sytuację, gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że wątpliwości w doktrynie budzi stanowisko, jakoby do hipotezy tego przepisu – obok orzeczeń lub decyzji, tj. aktów o charakterze indywidualnym i konkretnym – należało również zaliczyć ograniczenia wynikające z rozporządzeń, tj. aktów o charakterze generalnym i abstrakcyjnym, jednak kwalifikacja taka nie jest wykluczona. Trafnie przy tym wskazuje się, że „(…) jako wady prawne powinny być postrzegane takie obciążenia nieruchomości, które ze względu na ograniczenia prawne utrudniają korzystanie z rzeczy, sprzecznie z umową, czyli sprzecznie z usprawiedliwionymi oczekiwaniami kupującego”[6], a zatem ich relatywizacja następuje względem celu zawieranej umowy. Nie ulega przy tym kwestii, że podstawowym celem wynajmowania lokalu na cele działalności gastronomicznej jest możliwość serwowania posiłków oraz napojów gościom, co w aktualnej sytuacji normatywnej jest niemożliwe. Mając powyższe na uwadze nie jest wykluczone, że najemca lokalu gastronomicznego będzie mógł skutecznie skorzystać z uprawnień wynikających z normy art. 644 § 2 k.c.
IV. Następcza niemożliwość świadczenia – art. 495 k.c.
Kolejną regulacją, która potencjalnie mogłaby okazać się pomocna w rozwiązywaniu sporów z wynajmującymi jest art. 495 § 2 k.c. statuujący niezawinioną częściową niemożliwość świadczenia. Niemożliwość świadczenia nie została wprost zdefiniowana w ustawie i w tym zakresie konkurują ze sobą dwie koncepcje, tj. koncepcja obiektywna oraz koncepcja subiektywna. Zgodnie z obiektywną teorią niemożliwości świadczenie jest niemożliwe, jeżeli nikt, a nie tylko dłużnik z konkretnego stosunku zobowiązaniowego nie byłby w stanie go spełnić. Zgodnie z ujęciem subiektywnym niemożliwość zachodzi już wtedy, kiedy wprawdzie świadczenie obiektywnie jest możliwe do spełnienia, ale pozostaje poza sferą możliwości konkretnej osoby[7].
W tym miejscu pojawia się jednak pytanie, czy w związku z zakazem wykonywania działalności gastronomicznej można mówić o – choćby częściowej – niemożliwości świadczenia ze strony wynajmującego? Wszak prima facie w dalszym ciągu udostępnia on powierzchnię lokalu najemcy, a – co do zasady – do tego sprowadza się jego podstawowy obowiązek wynikający z art. 659 w zw. z art. 680 k.c. Nie jest jednak wykluczona taka wykładnia umowy, zgodnie z którą na wynajmującym ciąży obowiązek udostępnienia nie obojętne jakiej powierzchni, ale powierzchni nadającej się do prowadzenia przez najemcę określonego typu działalności. Gdyby zatem przyjąć, że świadczenie wynajmującego stało się częściowo niemożliwe, a spełnienie świadczenia w części nie ma dla najemcy znaczenia z uwagi na cel wiadomy drugiej stronie (celem jest prowadzenie działalności gastronomicznej), najemcy przysługiwałoby uprawnienie do odstąpienia od umowy z powołaniem na art. 495 § 2 k.c. Powyższe jest jednak najbardziej wątpliwym – choć niewykluczonym – sposobem zakończenia stosunku najmu.
V. Klauzula Rebus sic stantibus – art. 3571 k.c.
Na zakończenie należy jeszcze odwołać się do art. 3571 k.c., w którym swe miejsce znalazła klauzula rebus sic stantibus, tj. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków. Nie ulega kwestii, że jeszcze od czasów rzymskich podstawową zasadą prawa zobowiązań była zasada pacta sunt servanda. Ustawodawca przewidział jednak instrument, który ma chronić strony stosunków zobowiązaniowych na wypadek zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności, których strony nie mogły przewidzieć podczas zawierania umowy, a które radykalnie wpływają na ich sytuację prawną lub faktyczną, co może prowadzić do sytuacji, w której spełnienie świadczenia dla jednej ze stron będzie połączone z nadmiernymi trudnościami albo będzie grozić jej rażącą stratą.
Pewne wątpliwości z perspektywy zastosowania klauzuli rebus sic stantibus budzi, czy zmiana przepisów prawa może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę okoliczności, jednak zgodzić należy się z P. Machnikowskim, którym wskazuje, że „Wprowadzenie nowych, niemożliwych do przewidzenia i niestosowanych w prawidłowo funkcjonujących społeczeństwach zakazów prawnych związanych z jakąś szczególną sytuacją (np. klęską żywiołową, epidemią, konfliktem zbrojnym, poważnym kryzysem gospodarczym), należy uznać, moim zdaniem, za nadzwyczajną zmianę stosunków.”[8]. Pandemia COVID-19, jak wspomniano na wstępie, zaskoczyła cały świat, a co dopiero strony stosunków zobowiązaniowych, wobec czego nie ulega wątpliwości, że sytuacja, jaka wytworzyła się wskutek jej wybuchu mieści się w pojęciu „nadzwyczajnej zmiany stosunków”. Jednocześnie strony owej nadzwyczajnej zmiany stosunków nie mogły przewidzieć w czasie zawierania umowy, a nadto spełnienie świadczenia przez jedną ze stron, w tym wypadku najemcę, z pewnością jest połączone z nadmiernymi trudnościami i groziłoby rażącą stratą. Instrument, ten został wprowadzony przez ustawodawcę właśnie po to, by pomagać stronom umów, które nie mogą być wykonywane w sytuacjach nadzwyczajnych, a taką sytuacją jest niewątpliwie stan epidemii.
W tym miejscu zaznaczyć należy, że zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus możliwe jest jedynie na drodze postępowania sądowego, co wymaga wytoczenia powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego[9]. Sąd w takiej sytuacji dysponuje kompetencją do oznaczenia sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia a nawet orzeczenia o rozwiązaniu umowy.
Podsumowując powyższe wywody należy wskazać, że sytuacja najemców lokali gastronomicznych jest trudna, choć daleko jej do sytuacji beznadziejnej. Istnieje bowiem sporo instrumentów prawnych, które pozwalają na doprowadzenie do rozwiązania stosunku najmu w sposób satysfakcjonujący najemcę. Choć nie można dać pełnej gwarancji skuteczności wyżej opisanych środków prawnych i podjętych działań, jednak w naszej ocenie, właściwe zastosowanie omówionych przepisów powinno poskutkować osiągnięciem zamierzonego efektu w postaci doprowadzenia do zakończenia stosunku najmu.
Bardzo często dochodzą do nas budujące głosy, że wynajmujący lokale ze zrozumieniem podchodzą do sytuacji najemców, godząc się na renegocjowanie warunków najmu poprzez na przykład poprzez znaczne obniżenie czynszu czy w ogóle zaprzestanie jego pobierania przez określony czas, a nawet rozwiązywanie umów za porozumieniem stron. Taka współpraca jest niewątpliwie sytuacją najbardziej pożądaną. Czasami jednak niektórych trzeba przekonać, by usiedli do stołu, pokazując że obie strony mają bardzo silne argumenty prawne w tym sporze.
Autor: Antoni Skoczek*
NASZA KANCELARIA POMAGA NAJEMCOM ZARÓWNO W SYTUACJACH KONFLIKTOWYCH, SPORACH SĄDOWYCH, PRZYGOTOWANIU DOKUMENTÓW WYPOWIEDZEŃ JAK I W ROZMOWACH Z WYNAJMUJĄCYMI LOKALE CELEM DOPROWADZENIA DO OBNIŻKI CZYNSZU LUB ZAKOŃCZENIA STOSUNKU NAJMU W SPOSÓB SATYSFAKCJONUJĄCY WSZYSTKIE STRONY. MACIE PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA ALBO POTRZEBUJECIE POMOCY PRAWNEJ W PRZEDMIOCIE WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU?
ZAPRASZAMY DO DODAWANIA KOMENTARZY PONIŻEJ LUB KONTAKTU Z AUTOREM POPRZEZ BIURO@KLODZINSKIKANCELARIA.PL
*Autor jest wielokrotnie docenianym ekspertem w zakresie prawa cywilnego i upadłościowego, stałym członkiem Zespołu Kancelarii, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego, odbywającym aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie, współredaktorem i współautorem książki Prawo cywilne. Glosy do orzeczeń Sądu Najwyższego, Kraków 2019.
[1] K. Pietrzykowski, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 688, Nb 3
[2] wyr. SN z 6.4.2000 r., II CKN 264/00, OSNC 2000, Nr 10, poz. 186; wyr. SA w Katowicach z 23.2.2005 r., I ACa 1951/04, OSAK 2005, Nr 2
[3] J. Górecki, G. Matusik, [w:] K. Osada (red.), Tom III B. Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczegółowa. Ustawa o terminach zapłaty, Legalis 2020, kom. do art. 673, Nb. 13.
[4] uchw. SN z 21.11.2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7–8, poz. 102)
[5] J. Panowicz-Lipska [w:] M. Gutowski (red.),Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz do art. 627–1088, Warszawa 2019, kom. do art. 664, Nb. 2; wyr. SN z 27.11.1973 r., II CR 335/73, Biul. SN 1974, Nr 5, poz. 84.
[6] tak trafnie F. Zoll, Rękojmia. Odpowiedzialność sprzedawcy, Warszawa 2018, rozdz. II, § 1, XII.
[7] Z. Radwański, [w:] Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2010, s. 323.
[8] P. Machnikowski [w:] Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019, kom. do art. 3571 Nb. 7.
[9] P. Machnikowski [w:] Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019, kom. do art. 3571 Nb. 12.
Previous Article: Wypowiadanie umów najmu lokali użytkowych w galeriach handlowych
Next Article Jak uzyskać obniżenie czynszu najmu lokalu gastronomicznego z powodu pandemii COVID-19.