Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zamiana/0115-kdit2-3-4011-20-2018-2-aw
Timestamp: 2018-12-10 13:33:05
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 30
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 155
 art. 603
 art. 604
 art. 155
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 19
 art. 22
 art. 14

Document Content:
♦ › Zamiana › 0115-KDIT2-3.4011.20.2018.2.AW
Czy za przyłączoną działkę, a następnie sprzedaną w połączeniu z inną działką, Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy z tego tytułu, że nie był jej właścicielem dłużej niż 5 lat? Jakie są skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu do tutejszego organu – 17 stycznia 2018 r.) – uzupełnionym pismami z dnia 26 stycznia 2018 r. (data wpływu 2 lutego 2018 r.) i z dnia 6 lutego 2018 r. (data wpływu 14 lutego 2018 r.) – o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 17 stycznia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych. Wobec tego pismem z dnia 25 stycznia 2018 r. znak 0115-KDIT2-3.4011.20.2018.1.AW wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Niniejsze zostało dokonane w dniach 2 lutego 2018 r. i 14 lutego 2018 r. (daty wpływu).
Od 1984 r. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości oznaczonej nr A, położonej w L. Wymienioną nieruchomość Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej matki. Potwierdzone to jest aktem notarialnym Repertorium A nr X.
Do czasu ustanowienia na obszar nieruchomości Wnioskodawcy planu zagospodarowania przestrzennego wsi L., tj. do 2005 r., na tym gruncie Wnioskodawca prowadził uprawy rolne. Od 2005 r. ziemia była niewykorzystywana. Pod naporem społecznym wynikającym z konieczności utworzenia drogi osiedlowej prowadzenia wzdłuż niej linii kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej Wnioskodawca przystąpił w 2017 r. do podziału działki A. Decyzja Naczelnika Gminy zapadła 9 czerwca 2017 r. Na mocy tego podziału część gruntów z mocy prawa przeszła na rzecz Gminy L. (drogi osiedlowe). Powstały też działki zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczone pod zabudowę. Jednak żadna z tych powstałych działek nie jest działką samoistną i nie można prowadzić na niej zabudowy mieszkaniowej. Zezwolenie na zabudowę możliwe jest dopiero po scaleniu z sąsiednimi gruntami. Potwierdzone to zostało pismem Urzędu Gminy w L. Do działki Wnioskodawcy oznaczonej nr A/6 wymagane jest przyłączenie sąsiedniej działki nr W/55.
Wnioskodawca doszedł do porozumienia z właścicielami sąsiednich działek przylegających do jego terenów i doszło do zamiany gruntu bez rozliczeń finansowych. Zamiany dokonano metry za metry.
Ze swojej podzielonej działki A Wnioskodawca oddał sąsiadom działki A/1, A/5, A/4. Wnioskodawca otrzymał w zamian działki W/55, W/56, W/57, W/58, W/59. Zamiana została potwierdzona aktem notarialnym Repertorium A Y z dnia 9 sierpnia 2017 r.
Jak wyżej Wnioskodawca wymienił plan zagospodarowania dla tego rejonu tak ukształtował te działki. Indywidualne zbycie małych fragmentów działek było niemożliwe, co potwierdzili fachowcy zajmujący się sprzedażą nieruchomości. Żadna ze stron na tej zamianie nie zarobiła i nie zarobi ani grosza, ale też nie straci.
Działka budowlana powstała z połączenia działek A/6 i W/55 ma teraz obszar 983m2.
W myśl prawa rozumianego przez Wnioskodawcę, za obszar działki A/6, której jest Właścicielem już przez 34 lata, a więc dłużej niż 5 lat, nie będzie on objęty podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Rozumowanie Wnioskodawcy rozciąga się również na działkę, w której wszedł w posiadanie poprzez zamianę, tj. działka W/55 też nie będzie objęta obowiązkiem zapłacenia po jej sprzedaży podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Zbycie działki nie nastąpiło w czasie działalności gospodarczej, bo Wnioskodawca jej nie prowadzi. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Do działalności gospodarczej nie były też wykorzystywane grunty, które Wnioskodawca otrzymał w wyniku zamiany.
Jak wcześniej Wnioskodawca napisał działka A została mu podarowana przez matkę w roku 1984 (akt notarialny). Działkę uprawiał do czasu ustanowienia dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Do chwili obecnej nie jest uprawiana.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań związanych z działką A w celu jej uzbrojenia. Nigdy w przeszłości nie dokonywał zakupu innych nieruchomości, a też nie dokonywał ich sprzedaży.
Działki, które powstały po podziale geodezyjnym i po zamianie gruntów są własnością Wnioskodawcy, tj. działka A/1+W/56 i działka A/8+W/57. Ich przeznaczenie na razie jest Wnioskodawcy niewiadome. Może przekaże je członkom swojej rodziny lub jest sprzeda, jeżeli będzie tego wymagała jego sytuacja rodzinna.
Pozostałe działki, tj. A/9, A/10, A/11 i działka A/12 będą leżały odłogiem, z tej przyczyny, że nie można ich na razie połączyć, zamienić z gruntami sąsiedniej działki B. Działka B ma nieuregulowaną sytuację prawną w temacie własności. Nikt jej nie kupi, ani nie podzieli i zamieni do czasu wszystkich regulacji.
Umowa zamiany gruntów (działek) nastąpiła na mocy aktu notarialnego z dnia 9 sierpnia 2017 r.
Zbycie działki nastąpiło w dniu 10 stycznia 2018 r. (akt notarialny).
Stanowisko Wnioskodawcy w sprawie zbycia działki przyłączonej do działki A/6, tj. działki W/55 – Wnioskodawca nie powinien płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, chociaż nie był jej właścicielem dłużej niż 5 lat. Został jej właścicielem w drodze zamiany. Oddał w zamian inne tereny, których był właścicielem przez 34 lata.
Bez połączenia terenów z sąsiednich działek nie mogą powstać w tym rejonie L. tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Ani grunty Wnioskodawcy, ani żadne inne do granic Wnioskodawcy nie spełniają wymogów planu zagospodarowania wsi L. Samoistnie nie spełniają warunków zabudowy wymaganych przez polskie przepisy budowlane.
Czy za przyłączoną działkę W/55, a następnie sprzedaną w połączeniu z działką A/6, Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy z tego tytułu, że nie był jej właścicielem dłużej niż 5 lat?
Jednocześnie w poz. E pkt 69 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca wskazał jako przedmiot wniosku art. 30e – Jakie są skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w L. Dz. W/55?
Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), za działkę W/55 o powierzchni 431 nie powinien płacić podatku dochodowego, ponieważ kosztem uzyskania tego przychodu było oddanie takiej samej ilości metrów kwadratowych, w tym samum rejonie, tej samej okolicy i o tej samej wartości co sprzedana ziemia.
Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku oraz z pism stanowiących jego uzupełnienie wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działki oznaczonej nr A od 1984 r. (otrzymał ją w formie darowizny od swojej matki). W 2017 r. Wnioskodawca przystąpił do podziału tej działki. Powstały też działki zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczone pod zabudowę. Jednak żadna z tych powstałych działek nie jest działką samoistną i nie można prowadzić na niej zabudowy mieszkaniowej. Zezwolenie na zabudowę możliwe jest dopiero po scaleniu z sąsiednimi gruntami. Wobec tego Wnioskodawca doszedł do porozumienia z właścicielami sąsiednich działek przylegających do jego terenów i doszło do zamiany gruntu bez rozliczeń finansowych. Zamiany dokonano metry za metry. Zamiana została potwierdzona aktem notarialnym z dnia 9 sierpnia 2017 r. W związku z zamianą Wnioskodawca wszedł w posiadanie działki W/55, którą zbył w dniu 10 stycznia 2018 r.
Jednocześnie Wnioskodawca podaje, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Zbycie działki nie nastąpiło w czasie działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Do działalności gospodarczej nie były też wykorzystywane grunty, które Wnioskodawca otrzymał w wyniku zamiany. Działka A została Wnioskodawcy podarowana przez matkę w roku 1984 i ją uprawiał do czasu ustanowienia dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmował żadnych działań związanych z działką A w celu jej uzbrojenia. Nigdy w przeszłości nie dokonywał zakupu innych nieruchomości, a też nie dokonywał ich sprzedaży.
Na podstawie treści wniosku można więc stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie spowoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nr A w 1984 r. przez Wnioskodawcę, tj. w drodze umowy darowizny w 1984 r. Na powyższe nie będzie miał wpływu podział tej nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.
Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości odpowiadającej części nieruchomości nabytej w 1984 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.
Co do nieruchomości nabytej w drodze zamiany, tj. działki nr W/55, należy wskazać, że w myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności i nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału, w tym do zamiany. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem.
Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.
Poprzez dokonanie zamiany nieruchomości dochodzi do ich nowego nabycia. Określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „nabycie” oznacza każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę trzecią. Ww. przepis nie określa szczególnych sposobów nabycia (np. odpłatne, nieodpłatne), czy warunków jakim to nabycie miałoby podlegać, ewentualnie wyłączeń w tym zakresie. Nabycie prawa w drodze zawarcia umowy kupna sprzedaży, czy też zamiany (która ze swej natury podobna jest do umowy sprzedaży) stanowi klasyczne przykłady nabycia. Przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych nie zawierają regulacji, które uzależniałyby określenie momentu nabycia nieruchomości od celu, w jakim to nabycie nastąpiło. Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie” oznacza więc każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.
Tym samym, sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze zamiany w 2017 r. – z uwagi na to, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na niniejsze nie mają wpływu przywołane przez Wnioskodawcę okoliczności, takie jak: zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, brak możliwości zabudowy bez dokonania zamiany oraz brak rozliczeń finansowych pomiędzy stronami transakcji.
Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w zbyciu nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem zbycia nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Ponadto, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d omawianej ustawy podatkowej).
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu stosownie do cytowanego art. 22 ust. 6c ustawy jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży (w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku wartość własnej nieruchomości, którą „oddał” w zamian za działkę o numerze W/55) oraz inne koszty poniesione w związku z zamianą nieruchomości.
Wobec powyższego w analizowanym stanie faktycznym podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w formie zamiany, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. cena nieruchomości pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c cyt. ustawy podatkowej.
Nadmienić należy, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe zostały szczegółowo wyliczone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, na gruncie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, odpłatne zbycie w 2018 r. nieruchomości nabytej w drodze zamiany w 2017 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c cyt. ustawy podatkowej.
Nieprawidłowe jest zatem stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nie powinien on płacić podatku w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej w drodze zamiany. Co więcej, na niniejsze nie ma wpływu okoliczność „oddania takiej samej ilości metrów kwadratowych, w tym samym rejonie, tej samej okolicy i o tej samej wartości co sprzedana ziemia”.
Niemniej zauważyć należy, że w analizowanej sprawie może jednak nie powstać zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku, gdy przychód z omawianej transakcji będzie równy dochodowi, bądź też w sytuacji skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia dochodu na tzw. „cele mieszkaniowe”.
Końcowo trzeba wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Podkreślenia wymaga również fakt, że dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej, tutejszy organ nie może rozstrzygać w kwestiach, które wymagają przeprowadzenia postępowania podatkowego. W konsekwencji zatem, nie może dokonać ustalenia wysokości podatku, do zapłaty którego będzie Pan zobowiązany, co sugeruje treść wniosku. Przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.
0115-KDIT2-3.4011.20.2018.2.AW
0111-KDIB2-2.4011.403.2017.2.HS | Interpretacja indywidualna
0113-KDIPT2-3.4011.435.2017.1.IS | Interpretacja indywidualna