Source: http://prawo.money.pl/porady-prawne/porady/prawo-cywilne/artykul/umowa;dzierzawy;nieruchomosci,96,0,324960.html
Timestamp: 2014-10-31 17:43:44
Legal References Found: art. 661
 art. 694
 art. 693
 art. 694
 art. 659
 art. 663
 art. 670
 art. 674
 art. 669
 art. 661
 art. 661
 art. 694
 art. 695
 art. 694
 art. 661

Document Content:
Money.plPrawoPorady prawnePoradyPrawo cywilneUmowa dzier�awy nieruchomo�ci
2008-02-29 15:33Umowa dzier�awy nieruchomo�ci
[fot: Money.pl/Bartek Chocho�owski]
1. Czy umow� dzier�awy nieruchomo�ci zawart� na czas oznaczony przekraczaj�cy 10 lat poczytuje si� za zawart� na czas nieoznaczony ?
2. Czy istnieje mo�liwo�� wypowiedzenia umowy dzier�awy nieruchomo�ci zawartej na czas oznaczony, a je�li tak to na jakiej podstawie?
,,Zamierzam zawrze� umow� dzier�awy terenu. Umowa taka mo�e by� zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, przy czym drugiej z tych um�w nie mo�na rozwi�za� za wypowiedzeniem przed up�ywem terminu okre�lonego w umowie (chyba, �e jest to d�u�ej ni� 30 lat). Natomiast osoba, od kt�rej zamierzam wydzier�awi� teren obstaje przy tym, �e zgodnie z obowi�zuj�cymi przepisami okres "ochrony" przed wypowiedzeniem umowy dzier�awy zawartej na czas oznaczony wynosi 10 lat (tzn. po up�ywie 10 lat umowa mo�e zosta� rozwi�zana za wypowiedzeniem).
Podstawa prawna Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z zm. zwany dalej ,,KC");
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta�towaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64 poz. 592 ,,Ustaw� o ustroju rolnym").
1. Umowa dzier�awy zawarta na czas oznaczony przekraczaj�cy 10 lat, mo�e by� wypowiedziana wy��cznie na podstawie okoliczno�ci wskazanych w umowie.
2. W stosunku do umowy dzier�awy nie maj� zastosowania przepisy art. 661 KC w zw. z art. 694 KC. 3. Umowa dzier�awy zawarta na czas oznaczony mo�e zosta� uznana za zawart� na czas nieoznaczony po up�ywie 30 lat od jej zawarcia gdy jest nadal wykonywana.
Uzasadnienie tez opinii
Kwestia dzier�awy nieruchomo�ci jest uregulowany w polskim prawie w przepisach zawartych w art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tre�ci� art. 694 KC do dzier�awy stosuje si� odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepis�w powy�szych. Oznacza to, i� w zakresie w jakim kwestie dzier�awy nie zosta�y uregulowane w Ksi�dze III Tytu� XVII Dzia� II Kodeksu Cywilnego (art. 693-709 KC) maj� zastosowanie przepisy dotycz�ce najmu zawarte w art. 659-692 KC.
Charakter umowy dzier�awy jest zbli�ony do umowy najmu. Dlatego te�, je�eli nic innego nie wynika z przepis�w o dzier�awie, znajduj� odpowiednie zastosowanie przepisy o najmie, a w szczeg�lno�ci art. 663-667, 669 � 1, art. 670, 671, 673 � 1, art. 674, 676-679, 682 i 684 KC.
I tak zgodnie z art. 669 � 1 KC je�eli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zar�wno wynajmuj�cy, jak i najemca mog� wypowiedzie� najem z zachowaniem termin�w umownych, a w ich braku z zachowaniem termin�w ustawowych.
Nale�y pami�ta� o tym, i� zasad� jest brak mo�liwo�ci wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Jak wskaza� w swoim orzecznictwie S�d Najwy�szy : ,,Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzier�awy zawartej na czas oznaczony, przewiduj�ce mo�liwo�� jej wypowiedzenia" (uchwa�a SN z dnia 27 pa�dziernika 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).
W uzasadnieniu S�d Najwy�szy podtrzyma� dotychczasow� lini� orzecznictwa wskazuj�c na niedopuszczalno�� wypowiadania um�w najmu zawartych na czas oznaczony, poza przyj�tym pogl�dem o bezwzgl�dnym charakterze przepis�w kodeksu cywilnego o najmie. Powy�sze nie wyklucza jednak�e mo�liwo�ci rozwi�zania umowy zawartej na czas oznaczony za wypowiedzeniem ale tylko w przypadkach enumeratywnie wskazanych w umowie. Jak wskaza� S�d Najwy�szy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r. ,,Nie ma przeszk�d, a�eby strony wprowadzi�y do umowy dzier�awy, r�wnie� zawartej na czas oznaczony, mo�liwo�� jej wypowiedzenia w razie zaj�cia okre�lonej w tej umowie przyczyny." ( III CKN 365/97 OSNC 1998/9 poz. 144 ).
Co prawda art. 661 KC przewiduje, �e najem zawarty na czas d�u�szy ni� lat 10 po up�ywie tego terminu poczytuje si� za zawarty na czas nieoznaczony, jednak�e przepis ten nie mo�e mie� zastosowania w odniesieniu do um�w dzier�awy (na podstawie art. 661 w zw. z art. 694 KC), gdy� zgodnie z art. 695 KC dzier�aw� zawart� na czas d�u�szy ni� lat trzydzie�ci poczytuje si� po up�ywie tego terminu za zawart� na czas nie oznaczony.
Zar�wno wyk�adnia j�zykowa jak i celowo�ciowa art. 694 KC, wykluczaj� mo�liwo�� zastosowania postanowie� art. 661 KC do um�w dzier�awy. Dlatego te� nale�y stwierdzi�, i� twierdzenia potencjalnego wydzier�awiaj�cego jakoby po up�ywie 10 lat wykonywania umowy dzier�awy zawartej na lat 25, b�dzie m�g� wypowiedzie� umow� na zasadach dotycz�cych um�w na czas nie oznaczony (bez konieczno�ci powo�ywania si� na przyczyn� wskazan� uzasadniaj�c� wypowiedzenie zawart� w umowie) s� ca�kowicie nieuprawnione. Podsumowanie/uwagi ko�cowe
Nie ma �adnych przeszk�d aby zawrze� umow� dzier�awy na czas oznaczony przekraczaj�cy 10 lat bez ryzyka, �e po up�ywie tego okresu zostanie ona uznana za zawart� na czas nieoznaczony i w konsekwencji wypowiedziana przez jedn� ze stron, bez konieczno�ci wskazywania konkretnych przyczyn uzasadniaj�cych wypowiedzenie.
W przedmiotowej sprawie decyduj�ce znaczenie b�dzie mia�o to jak� ostatecznie umow� zawr� strony. W przypadku umowy dzier�awy, kt�ra jest wskazana w przedstawionym stanie faktycznym (i wydaje si� najbardziej adekwatna do przedmiotu umowy), nale�y stwierdzi�, i� umowa taka mo�e zosta� potraktowana jako zawarta na czas nieoznaczony (z wszystkim tego konsekwencjami w zakresie mo�liwo�ci jej wypowiedzenia) nie wcze�niej ni� po up�ywie 30 lat od jej zawarcia.
T�umaczenia urz�dnika mo�e wskazywa� na fakt, i� zaproponowana umowa w rzeczywisto�ci oka�e si� umow� najmu a nie dzier�awy a w�wczas dziesi�cioletni okres po up�ywie kt�rego umow� mo�na wypowiedzie� umow� bez podawania przyczyn b�dzie jak najbardziej zasadny.
Nie nale�y jednak zapomina� o istotnych r�nicach pomi�dzy istot� umowy najmu i dzier�awy. Dzier�awa dotyczy u�ywania i pobierania po�ytk�w z przedmiotu dzier�awy podczas gdy najem z definicji ogranicza si� do oddania rzeczy do u�ywania.
Ewentualne dokonanie wypowiedzenia umowy dzier�awy na czas oznaczony przez wydzier�awiaj�cego bez podawania przyczyn wskazanych w umowie (czyli jak wypowiedzenie umowy na czas nie oznaczony) b�dzie bezskuteczne i nie wywo�a skutk�w prawnych. Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Siwek, Gaczy�ski, Ka�usi�ski
Wojciech Grondys tagi
porady prawne, umowa dzier�awy, neruchomo��
2014-10-31 17:38 Wybory na Ukrainie. Putin zwo�a� Rad� Bezpiecze�stwa
Firma windykacyjna a post�powanie spadkowePytanie: M�� zmar�. W bankach d�ugi. Ka�da firma windykacyjna zosta�a powiadomiona. Chc� teraz przes�ania aktu zgonu m�a . Czy wys�a� firmie ten akt zgonu m�a?...
Szeroko�� drogi dojazdowejPytanie: Z�o�ono wniosek o ustalenie warunk�w zabudowy dla inwestycji polegaj�cej na budowie 4 budynk�w mieszkalnych z jednoczesnym wydzieleniem 4 dzia�ek budowlanych z wewn�trzn� drog� dojazdow� bez...
Handel motocyklami i skuteramiPytanie: Chc� rozpocz�� prowadzenie dzia�alno�ci gospodarczej w zakresie sprowadzania u�ywanych motocykli i skuter�w od os�b fizycznych z Niemiec i firm z Niemiec, a nast�pnie sprzedawa� je w Polsce w...