Source: https://www.prawo-budowlane.info/podniesienie-terenu-sasiedniej-dzialki-jak-sie-przeciwstawic,306,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-04-19 10:33:24
Legal References Found: art. 29
 art. 30
 art. 222
 art. 234
 art. 59
 art. 50
 art. 86
 art. 50
 art. 29

Document Content:
Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-06-18
Sąsiad ułożył kostkę brukową, która na długości 50 m wychodzi na moją posesję o ok. 20 cm. Podniósł również teren swojej działki o 25-40 cm, a do tego rzędne budynku zostały przekroczone w porównaniu z planem o 26 cm. Wjazd od drogi gminnej do bramy – szerokość ok. 8 m, powinno być 5,5 m. Napisałem do nadzoru budowlanego, ale odpisali mi, że to nieistotne. Do kogo więc mogę napisać skargę? Co zrobić, aby usunął kostkę z mojej działki i obniżył nadsypaną ziemię? Dodam jeszcze, że sąsiad planuje w budynku gospodarczym postawionym przy granicy otworzyć działalność gospodarczą – naprawę samochodów. Osiedle jest mieszkalne, jak można temu zapobiec?
Zacznijmy zatem od analizy przepisów Prawa budowlanego w kontekście utwardzenia i podwyższenia sąsiedniej działki. Otóż samo podniesienie terenu działki nie wymaga co do zasady uzyskania żadnych zezwoleń, czy też dokonania zgłoszeń, o ile nie było dokonane w związku z prowadzonymi robotami budowlanymi. Czynność ta nie jest co prawda skatalogowana w ogóle w Prawie budowlanym, lecz wynika to z jej ogólnego brzmienia oraz praktyki sądowej.
Podobna sytuacja dotyczy położenia kostki brukowej na działce. Czynność ta została najprawdopodobniej zakwalifikowana przez organy nadzoru budowlanego jako utwardzenie terenu działki budowlanej, która to czynność także zwolniona jest z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, czy dokonania zgłoszenia. W tym przypadku mamy już jednak do czynienia z jasną dyspozycją zawartą w art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego:
„Art. 29 […]
5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych; (…).”
Co więcej, utwardzenie gruntu nie zostało także wymienione w art. 30 Prawa budowlanego, który określa, jakie roboty wymagają zgłoszenia. Z powyższego płynie więc wniosek, iż utwardzenie gruntu, nie wymaga co do zasady dochowania żadnych formalności ze strony inwestora.
Nie oznacza to jednak, że w opisanym stanie nie pozostały Panu żadne środki do wywarcia nacisku na sąsiada. Odpowiednie regulacje zawarte są jednak przede wszystkim w przepisach Kodeksu cywilnego. Pomimo bowiem tego, że Pana sąsiad był uprawniony do utwardzenia gruntu na własnej działce, to w żadnym wypadku nie miał takiego uprawnienia w stosunku do Pańskiej działki. Działanie takie stanowi naruszenia Pańskiego prawa własności i uzasadnia podjęcia działań mających na celu ochronę własności. Może się bowiem okazać za jakiś czas, że Pana sąsiad traktować będzie bezprawnie zajęty (utwardzony) teren jak swoją własności i będzie dochodził jego zasiedzenia.
Co prawda, nie jest to jasno wskazane w Pana zapytaniu, ale wydaje się że opisanym stanie faktycznym nie doszło do pozbawienia Pana faktycznego władztwa nad pasem Pana nieruchomości (jak rozumiem, sąsiad nie odgrodził utwardzonego kostką terenu). Tym niemniej, w takiej sytuacji przysługuje Panu tzw. roszczenie negatoryjne, o którym mowa w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego:
Na podstawie cytowanego przepisu może Pan zatem, jako właściciel nieruchomości, żądać usunięcia kostki brukowej z pasa Pana działki. W tym celu należy wezwać sąsiada do podjęcia takiego działania, a jeśli to nie przyniesie skutku, konieczne będzie złożenie przeciwko niemu pozwu do sądu.
Przechodząc do kwestii podwyższenia terenu działki, to pole manewru jest tak naprawdę bardzo ograniczone. Jedyne w zasadzie rozwiązanie, pozwalające na przywrócenie stanu poprzedniego, dotyczy sytuacji, kiedy na skutek podwyższenia terenu doszło do zaburzenia stosunków wodnych na działkach i np. woda opadowa spływa obecnie na Pana działkę z działki sąsiedniej. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera art. 234 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r.
„Art. 234. 1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:
5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.”
Jak wynika z cytowanego przepisu, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody, spowodowane podniesieniem działki, szkodliwie wpływają na Pana grunt, może domagać się Pan, ażeby wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nakazał właścicielowi gruntu, w drodze decyzji przywrócenie stanu poprzedniego. W tym celu należy złożyć umotywowany wniosek do wójta, wskazujący na naruszenie stosunków wodnych przez Pana sąsiada.
W przypadku zaś, kiedy nie doszło do zmiany stosunków wodnych, obawiam się iż żadne przepisy nie pozwalają na nakazanie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej obniżenia działki. Co do zasady bowiem, właściciel nieruchomości może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z nieruchomości i dowolnie nią rozporządzać. Prawo to zaś ograniczane jest jedynie wówczas, kiedy na skutek jego wykonania dochodzi lub może dojść do naruszenia praw innych osób.
Ostatnią kwestią, o którą Pan pyta, jest podjęcie przez sąsiada działalności gospodarczej na jego nieruchomości. Nie wskazał Pan, czy dla nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy przewiduje działalność usługową. W przypadku gdy tak jest, obawiam się że pole manewru jest dość ograniczone. Tym niemniej, dla bardzo dużej liczby terenów nie są uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a ich zabudowa opiera się na tzw. warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku przepis art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
„Art. 59. 1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.”
W przypadku postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy przysługiwać będzie Panu, jako właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, status strony postępowania i powinien zostać Pan zawiadomiony o wszczęciu takiego postępowania. W toku takiego postępowania będzie mógł Pan zgłosić swoje zastrzeżenia, co więcej, przysługiwało będzie Panu prawo do zaskarżenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku zaś, kiedy sąsiad dokonałby zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, bez wymaganej decyzji o warunkach zabudowy, może zgłosić Pan taką sytuacje do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) i zażądać, żeby nakazał sąsiadowi przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Przekroczenie rzędnych, o którym Pan pisze, nie jest poważnym odstępstwem od projektu budowlanego i może być co do zasady zmienione w drodze wpisu do dziennika budowy, także nie dopatrywałbym się tu możliwego punktu zaczepienia. Jeśli chodzi o samo położenie, jak rozumiem, już istniejącego budynku, to o ile w chwili jego budowy zostały spełnione wszystkie wymagania prawne, a pozwolenie na budowę uwzględniało takie położenie, to także nie widzę tu co do zasady pola do manewru.
Dodatkowo, jeśli wjazdem określił Pan zjazd z drogi gminnej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to na chwilę obecną budowa takiego zjazdu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Co więcej, rozporządzenie w tej sprawie określa jedynie minimalną szerokość zjazdu. Maksymalna szerokość nie jest podana, więc co do zasady powinna odpowiadać uzasadnionym potrzebom właściciela nieruchomości. Do budowy zjazdu z drogi gminnej wymagane jest jednak zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu. Mówi o tym art. 29 ustawy o drogach publicznych:
3. Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu – jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:
a) dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
2) uzgodnienia z zarządcą drogi projektu budowlanego zjazdu – o ile projekt budowlany jest wymagany.
6. Budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Zgodnie z cytowanym przepisem, w zezwoleniu na lokalizację zjazdu zarządca drogi określa miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne (czyli m.in. szerokość). Jeśli ma Pan wątpliwości co do uzyskania przez sąsiada zgody na lokalizację zjazdu z drogi gminnej o wskazanej szerokości, może Pan powiadomić o tym zarządcę drogi, który powinien ustalić, czy zjazd odpowiada ustalonym warunkom technicznym.
Legalizacja samowoli budowlanej sprzed 1995 r.
Problem dotyczy legalizacji samowoli budowlanej sprzed 1995 r.. Tato ma dom, który odbiega od projektu. Był budowany pomiędzy 1990 a 1994 r. i nie posiada pozwolenia na użytkowanie. W inspektoracie powiedziano nam, że nie ma znaczenia, kiedy dom został wybudowany i że podlega przepisom ustawy z 1994 r. (art. 54). Czy tak faktycznie stanowi prawo? My uważamy, że dom taty podlega Prawu budowlanemu z 1974 r. Czy prowadzona w nim w latach 1993-94 r. działalność gospodarcza jest wystarczającym dowodem, że budowa była zakończona przed rokiem 1995? Dodatkowo dom był przez nas zamieszkany. Jakie dowody należałoby zebrać i gdzie? I dodatkowe pytanie: co wchodzi w skład wymienionych dokumentów – inwentaryzacji powykonawczej obiektu, ekspertyzy technicznej potwierdzającej przydatność obiektu do użytkowania?
Roboty ziemne pod przyszłą budowę a skargi sąsiada
Prowadzimy prace ziemne na działce rolnej, na której nie ma jeszcze ani warunków zabudowy. Tak naprawdę są to dwie połączone działki rolne. Jedna z nich jest moja, druga należy do mojego ojca. Złożyłem wniosek o warunki zabudowy dla tych dwóch działek, jednakże nie ma jeszcze decyzji. Prace niwelacyjne prowadzi mój tato, polegają one na zrobieniu w skarpie dwóch półek i wypłaszczeniu kawałka, aby uzyskać równy teren. Niestety mamy takiego sąsiada, którego celem jest przeszkadzanie innym i złożył on pismo do gminy z żądaniem sprawdzenia naszych działań, gdyż w jego ocenie są nielegalne. W gminie poinformowano nas, że możemy się nie przejmować i działać dalej, ale dzisiaj sąsiad znowu był i robił zdjęcia koparki i operatora. Co możemy zrobić w takiej sytuacji?
Jak sprawdzić, czy dom sąsiada wybudowany w granicy, powstał legalnie?
Sąsiad podczas mojego 20-letniego pobytu za granicą postawił w granicy dom mieszkalny i kilka małych przybudówek. Przypuszczam, że jest to samowola budowlana z lat 1995-1998. Czy mógł dokonać legalizacji tego budynku bez mojej zgody? Przypominam sobie pismo z urzędu gminy sprzed kilku lat, że można zgłosić sprzeciw, ale, o ile dobrze pamiętam, dotyczyło ono przekazania tego samowolnie postawionego domu córce. Czy tak to być mogło?
Naruszenie stosunków wodnych poprzez niwelację terenu, co za to grozi?
Dwa lata temu podwyższyłem moją działkę budowlano-rolną. Teraz sąsiad straszy, że napisze na mnie skargę, że za bardzo podwyższyłem teren. Fakt, że on jest teraz jakby w dołku i twierdzi, że z powodu moich działań woda mu stoi na działce? Czy faktycznie za to podsypanie coś mi może grozić?
Jaki jest bezpieczny odstęp od zgłoszenia upadłości do zaciągnięcia kredytu? Przedawnienie roszczenia stwierdzonego nakazem zapłaty dopiero po 10 latach Czy od razu po wyroku będę mogła zabrać syna do siebie? Przekazanie spadku po ojcu mamie Niezdolność do pracy nauczyciela Dokument potwierdzający likwidację zakładu pracy w celu uzyskania świadczenia przedemerytalnego Pożyczka dla syna a zgłoszenie do urzędu skarbowego Zakup działek przez spółkę cywilną i późniejsza sprzedaż Uściślenie zarzutów z apelacji Zgoda na budowę rampy dla niepełnosprawnych przy sprzeciwie jednego mieszkańca Zalegalizowanie drogi dojazdowej do nieruchomości Odstąpienie od wymierzenia kary zakazu prowadzenia pojazdów mechanicznych Zabudowa zagrodowa lub siedliskowa na działce rolnej