Source: https://interpretacje-podatkowe.org/czynnosci-cywilnoprawne/0111-kdib4-4014-73-2017-3-pm
Timestamp: 2018-12-10 08:20:43
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 6
 art. 7
 art. 1
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 2

Document Content:
0111-KDIB4.4014.73.2017.3.PM | Interpretacja indywidualna
♦ › Czynności cywilnoprawne › 0111-KDIB4.4014.73.2017.3.PM
Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 13 kwietnia 2017 r. (data wpływu – 19 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 15 maja oraz 3, 5 i 11 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami na nim posadowionymi – jest prawidłowe.
W dniu 19 kwietnia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami na nim posadowionymi.
Wniosek uzupełniono 15 maja 2017 r.
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 26 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.127.2017.1.MGO oraz 0111-KDIB4.4014.73.2017.2.PM wezwano o jego uzupełnienie.
Wniosek uzupełniono 3, 5 i 11 lipca 2017 r.
Z uzupełnienia wniosku, które wpłynęło do Organu 11 lipca 2017 r. wynika m.in., że 2 czerwca 2017 r. Fundusz dokonał zmiany nazwy, którą posługiwał się w momencie składania niniejszego wniosku.
Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Fundusz, Nabywca) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Funduszu obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. Fundusz jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
W chwili obecnej Fundusz planuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie spółka A. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”, Zainteresowany niebędący stroną postępowania). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w 2017 r.
Fundusz i Zbywca w dalszej części wniosku będą łącznie nazywani „Zainteresowanymi”.
Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Funduszu do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: przedmiot Transakcji, sposób nabycia przedmiotu Transakcji przez Zbywcę oraz przedstawiają inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją, które mogą mieć wpływ na jej kwalifikację podatkową.
prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/9, o powierzchni 12.348 m2, dla której Sąd Rejonowy w P., prowadzi księgę wieczystą oraz
prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/10, o powierzchni 20.638 m2, dla której Sąd Rejonowy w P., prowadzi księgę wieczystą
–łącznie nazywanymi „Nieruchomością”.
Działki 3/9 i 3/10 zabudowane są budynkami oraz budowlami, które w dacie Transakcji nie będą użytkowane i będą podlegały stopniowej rozbiórce. Sposób nabycia tych obiektów oraz zaawansowanie prac rozbiórkowych, które – w ocenie Zainteresowanych – mogą wpływać na kwalifikację planowanej Transakcji zostały przedstawione w punktach poniżej.
Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego powyższych działek gruntu, oraz prawo własności zlokalizowanych na nich budynków oraz budowli (w zakresie w jakim w dniu Transakcji nie zostaną poddane rozbiórce).
W ramach Transakcji na Fundusz przejdą, z mocy prawa, prawa i obowiązki z umowy najmu z 24 lutego 2017 r. zawartej z P. S.A., która została opisana w punkcie poniżej.
Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Fundusz:
należności Zbywcy względem jego dłużników,
firmy Zbywcy.
Planowanej Transakcji nie będzie także towarzyszył transfer:
decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością (wynika to z okoliczności, że – jak zostanie to opisane poniżej – po Transakcji planowane jest zawarcie ze Zbywcą umowy o zastępstwo inwestycyjne, na podstawie której Zbywca przeprowadzi prace polegające na rozbiórce budynków oraz budowie kompleksu biurowo-handlowo-usługowo-mieszkaniowego, stąd nie ma potrzeby przenoszenia tych decyzji),
praw autorskich do projektu kompleksu biurowo-handlowo-usługowo-mieszkaniowego (prawa te nie będą przeniesione z tych samych względów, które dotyczą decyzji administracyjnych),
umów na dostawę mediów do sprzedawanej Nieruchomości.
Niemniej jednak, Nieruchomość stanowi główny składnik majątku trwałego Zbywcy niepodlegający żadnemu szczególnemu wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy o charakterze organizacyjnym, funkcjonalnym czy finansowym.
Sposób nabycia przedmiotu Transakcji przez Zbywcę.
Działki 3/9 i 3/10 wraz z posadowionymi na nich budowlami i budynkami zostały nabyte przez Zbywcę 24 lutego 2017 r. od P. S.A. na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:
według stawki „zwolniona”, w stosunku do budowli instalacji CO, opisanej dalej jako budowla numer 28 oraz przypadającej na nią części gruntu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług,
według stawki 23% w stosunku do pozostałych budynków i budowli, przy czym opodatkowanie dostawy budowli nr 3 (nawierzchnia terenu dworca) oraz budynku nr 3 (stacja paliw) miało charakter obligatoryjny, gdyż dostawa tych obiektów nie była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast dostawa pozostałych budynków i budowli korzystała z takiego zwolnienie, przy czym strony zrezygnowały z jego zastosowania wybierając opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zbywca dokonał obniżenia podatku od towarów i usług należnego za miesiąc nabycia Nieruchomości o podatek od towarów i usług należny z tego tytułu zapłacony na rzecz P. S.A., jako część ceny sprzedaży.
a) prace rozbiórkowe:
W dniu 29 grudnia 2016 r. została wydana decyzja Prezydenta Miasta P. zezwalająca na rozbiórkę budynków posadowionych na działkach 3/9 i 3/10, których rozbiórka wymagała wydania takiej decyzji. Na podstawie ww. decyzji rozpoczęto prace rozbiórkowe, których planowany na dzień Transakcji stan zaawansowania podsumowuje poniższa tabela:
Tabela załącznik - PDF
b) decyzja o warunkach zabudowy:
W dniu 16 marca 2017 r. Prezydent Miasta P. wydał decyzję o warunkach zabudowy na działkach nr 3/7, 3/8 (nie będących przedmiotem Transakcji), 3/9 oraz 3/10. Zgodnie z tą decyzją ww. działki zostają przeznaczone pod budowę zespołu o funkcji biurowo-handlowo-usługowo-mieszkalnej składającego się z sześciu do ośmiu budynków.
c) zakres działalności Funduszu i planowany sposób wykorzystania nabytej Nieruchomości:
Model biznesowy Funduszu polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do podmiotu trzeciego działającego jako inwestor zastępczy, za co płaci temu podmiotowi wynagrodzenie w formule koszt plus. Gdy budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Fundusz sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich (np. zagranicznych funduszy inwestycyjnych). Model biznesowy Funduszu zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej. Stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie, Fundusz prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy.
W ramach powyższej działalności, na gruncie zakupionym w drodze Transakcji, Fundusz planuje realizację projektu budowlanego zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Realizacja projektu zakłada:
wyburzenie wszystkich obiektów znajdujących się na działkach oraz
budowę kompleksu przeznaczonego na wynajem podmiotom komercyjnym (powierzchnie biurowe, handlowe i usługowe) oraz na sprzedaż. Intencją jest, aby wynajem na cele komercyjne oraz zbycie przedmiotowego kompleksu były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Po nabyciu ww. nieruchomości Fundusz przewiduje podpisanie odrębnej umowy o zastępstwo inwestycyjne ze Zbywcą, który będzie działał jako tzw. inwestor zastępczy i otrzyma od Funduszu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz będzie zobowiązany do kontynuowania wyburzeń.
Planowana Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Fundusz działalności gospodarczej.
d) Zakres działalności Zbywcy:
Zakres działalności Zbywcy, ujawniony w Krajowym Rejestrze Sądowym i faktycznie realizowany obejmuje między innymi:
realizację projektów budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków,
roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
W ramach prowadzonej działalności, po dokonaniu Transakcji Zbywca planuje prowadzić działalność deweloperską poprzez świadczenie usług na rzecz Funduszu, jako inwestor zastępczy. W tym zakresie będzie zobowiązany do kontynuowania (za stosownym wynagrodzeniem należnym na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne) prac rozbiórkowych na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
W chwili obecnej Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie generuje istotnych przychodów – poza niewielkimi przychodami wynikającymi z umowy najmu z 24 lutego 2017 r. zawartej z P. S.A. Na mocy tej umowy, Zbywca oddaje w najem część działek 3/9 i 3/10 wraz z budynkami, przy czym – z uwagi na toczące się prace rozbiórkowe – od 1 lipca 2017 r. przedmiot najmu będzie obejmował jedynie części działek 3/9 i 3/10, na których zostanie urządzony plac manewrowo-postojowy i nie będzie obejmował żadnych budynków, budowli, urządzeń ani innych naniesień. Przewidziany w umowie okres najmu wynosi 4 lata.
Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 3 lipca 2017 r. (data wpływu do Organu – 11 lipca 2017 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-2.4012.127.2017.2.MGO obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.
Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, m.in. umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie stosownych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W tej sytuacji, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 lipca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.127.2017.2.MGO.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania wynosi 2% − art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy.
Jak wynika z powołanych przepisów – sprzedaż nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Fundusz planuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na cele inwestycyjne. Sprzedawcą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie spółka A. Sp. z o.o. – Zainteresowany niebędący stroną postępowania. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w 2017 r. Przedmiotem transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/9 oraz prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/10 – łącznie nazywanymi „Nieruchomością”, oraz prawo własności zlokalizowanych na nich budynków oraz budowli (w zakresie w jakim w dniu transakcji nie zostaną poddane rozbiórce).
Z opisu wynika więc, że przedmiotem umowy sprzedaży – której dotyczy sformułowane w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pytanie – będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności zlokalizowanych na nich budynków oraz budowli (w zakresie w jakim w dniu transakcji nie zostaną poddane rozbiórce).
Opisana we wniosku umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności zlokalizowanych na nich budynków oraz budowli podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 25 lipca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.127.2017.2.MGO, w której wskazano, iż cyt.: „ Z uwagi na to, iż ww. działki stanowią tereny budowlane, ich dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Dostawa przedmiotowych działek nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem jak wynika z wniosku przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Tym samym zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy o VAT ustawy o VAT dokonana przez Zbywcę dostawa działek gruntu nr 3/9 i 3/10 przeznaczonych pod zabudowę będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.”
A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
0111-KDIB4.4014.73.2017.3.PM