Source: http://wwww.wm.info.pl/zarzadzanie-w-praktyce/itemlist/user/780-wspolnotamieszkaniowa?start=90
Timestamp: 2018-12-19 12:47:15
Legal References Found: art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 45
 art. 6
 art. 22
 art. 29
 art. 23
 art. 23

Document Content:
Przepisy prawa wykluczają wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej do rozliczeń poboru ciepła z mocą wsteczną, a tym bardziej wobec osób, które nie są już członkami wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota mieszkaniowa złożyła pozew przeciwko Z. K. i J. K. o zasądzenie na swoją rzecz kwoty 2 930,86 zł, która była niedopłatą z tytułu rozliczenia mediów za lata 2008–2010. W odpowiedzi pozwani podnieśli, że m.in.:
– zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie miał kompetencji do podjęcia uchwały dot. dokonania korekty rozliczeń kosztów zużycia ciepła za lata 2008 i 2009 oraz dokonania rozliczeń kosztów tego zużycia za rok 2010;
– nawet gdyby uznać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej miał kompetencje w tym zakresie, to uchwała została podjęta przez zarząd już po zbyciu lokalu przez pozwanych, a zatem ich nie wiąże.
Rozpoznając sprawę, sąd rejonowy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Taki pogląd jest w orzecznictwie bezsporny. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach, co znalazło odzwierciedlenie w uchwałach Sądu Najwyższego.
Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 uwl.
Z akt sprawy wynika, że doszło do awarii instalacji centralnego ogrzewania w systemie rozdzielaczowym, w tym indywidualnych liczników wykazujących zużycie ciepła. To spowodowało, że w 2008 roku 26 z 93 liczników ciepła wskazywało zużycie bliskie zera, zaś w roku 2009 i 2010 liczba ta wzrosła do 37 liczników. Nie istniała więc możliwość rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody na podstawie wskazań liczników, a zatem słusznym rozwiązaniem było przyjęcie założenia, że w latach 2008 –2010 w budynku nie było liczników pomiaru energii cieplnej. Cała instalacja cieplna była więc urządzeniem niesłużącym do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem stanowi część nieruchomości wspólnej.
Sąd wskazał, że to zarząd wspólnoty (a nie sama wspólnota) w drodze uchwały ustalił, że wysokość opłat z rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody pobierana będzie proporcjonalnie do powierzchni danego lokalu. Analiza art. 22 ust. 3 uwl prowadzi zaś do wniosku, że to wyłącznie właściciele lokali podejmują uchwały w kwestiach związanych z nieruchomością wspólną. Tym samym, w ocenie sądu, kwestie dotyczące rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i powinny być regulowane uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, a nie zarządu.
Wspólnota nie udowodniła przy tym, aby na jej nadzwyczajnym zebraniu, w dniu 27 kwietnia 2011 r., podjęta została takowa uchwała aprobująca korektę rozliczeń za poprzednie lata oraz rozliczenie roku 2010. Zdaniem Sądu, uchwała zarządu w rzeczywistości odnosiła wobec właścicieli lokali skutek z mocą wsteczną. Zakładając przy tym, że zarząd miał prawo podjąć uchwałę o rozliczaniu kosztów zużycia ciepła, to zgodnie z art. 45a ust. 8, 9 i 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, przyjęcie metody rozliczenia kosztów zakupu ciepła wykorzystującej powierzchnię lokali lub ich kubaturę – wymaga wprowadzenia tej metody w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła. Taki regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom użytkującym lokale w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Przepis ten w zasadzie wyklucza wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej z mocą wsteczną. Nadto z akt sprawy nie wynika, że taki regulamin rozliczeń został w ramach wspólnoty mieszkaniowej w ogóle wprowadzony.
Za zasadny sąd uznał zarzut pozwanych, że uchwała została podjęta po sprzedaży przez nich lokalu, gdy nie byli już członkami wspólnoty, a zatem nie mogli brać udziału w jej zebraniach i nie mieli realnego wpływu na działalność wspólnoty i decyzje w niej podejmowane.
Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II C 2586/12, orzeczenie nieprawomocne
Wśród członków wspólnoty mieszkaniowej wiele wątpliwości i problemów budzi próba skonstruowania skutecznego i chociażby intuicyjnie sprawiedliwego – sposobu rozliczania należności z tytułu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenie, co należy do obowiązków każdej ze stron.
Zapewnienie dostaw wody i odprowadzania ścieków stanowi jeden z zasadniczych elementów, niezbędny do sprawnego funkcjonowania lokali mieszkalnych. Tematykę dostarczania wody i odprowadzania ścieków reguluje w głównej mierze ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej: ustawa). Nie można zapominać o aktach wykonawczych do tej ustawy, jak również o regulaminach dostarczania wody i odprowadzania ścieków, uchwalanych przez rady gmin. To właśnie te przepisy – stosowane łącznie – regulują zarówno zawieranie, jak i wykonywanie umów na dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Ustawodawca dostrzegł w tym zakresie pewną specyfikę budynków wielolokalowych, co zaowocowało wprowadzeniem do przepisów ustawy kilku szczególnych regulacji, które tworzą łącznie pewne ramy zawierania i wykonywania tego typu umów.
Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 ustawy dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków, zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. Zasadą jest, że umowa taka zawierana jest między właścicielem/posiadaczem danej nieruchomości a przedsiębiorstwem wod.-kan. Ujmując sprawę w dużym uproszczeniu, właściciel nieruchomości składa wniosek o zawarcie z nim umowy na dostarczanie wody (lub odprowadzanie ścieków), które to usługi świadczone są za pomocą wybudowanego przez niego przyłącza wodociągowego/kanalizacyjnego. Z kolei przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne montuje na takim przyłączu wodomierz główny, za pomocą którego dokonuje odczytów ilości pobranej wody.
Na podstawie tych odczytów (co do zasady, ponieważ ustawa przewiduje również pod pewnymi warunkami dopuszczalność stosowania innych metod rozliczania zużycia wody) przedsiębiorstwo wystawia fakturę odbiorcy usług. Jak widać, system ten – przynajmniej co do zasady – jest klasyczny i dość przejrzysty: dwa podmioty i jedna umowa.
Co jednak w przypadku, kiedy na obszarze jednej nieruchomości, przyłączonej do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej jednym przyłączem, zamieszkuje kilka czy nawet kilkadziesiąt podmiotów, z których każdy chce ponosić koszty jedynie własnego zużycia wody? W jaki sposób dokonywać rozliczeń za pobrane świadczenia, jak zagwarantować, aby każdy z podmiotów mógł swobodnie korzystać z usług, a jednocześnie – zapewnić przedsiębiorstwu wodociągowemu skuteczne środki do egzekwowania należności?
Przyczyny niezgodności wskazań wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych (uchybów)
Przyczyn rozbieżności wskazań wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych może być wiele, od nieszczelności instalacji wewnętrznej budynku począwszy, na celowych kradzieżach wody kończąc. Wymienione przyczyny niezgodności są szczególne, natomiast różnice te występują niemal zawsze, także we wspólnotach, gdzie instalacja jest w stanie idealnym i nikt wody nie podkrada.
Jedna z przyczyn ma charakter systemowy. Została przewidziana w rozporządzeniu ministra gospodarki z 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów pomiarowych (DzU z 2007 r. nr 209, poz. 1513), oraz w dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady MID (Dyrektywa 2004/22/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z 31 marca 2004 r. w sprawie przyrządów pomiarowych (DzU L 135 z 30 kwietnia 2004 r. z późn. zm.). W myśl obowiązujących przepisów, błędy graniczne dopuszczalne wodomierzy w użytkowaniu są równe dwukrotnej wartości błędów granicznych dopuszczalnych, co w praktyce przekłada się na błędy w granicach +/- 10 proc.
Odchylenia wskazań wodomierzy do 10 proc. są zatem uznawane za zjawisko zupełnie normalne i mieszczące się w normie. Drugą standardową przyczyną są różne zazwyczaj klasy metrologiczne (a więc różne dokładności wskazań i różny próg reagowania na minimalny przepływ) wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych.
Autor: Aleksandra Misiun,
radca prawny w Kancelaria Radców Prawnych
Czy określona czynność podjęta przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać konwalidowana, jeśli później potwierdzi ją drugi członek zarządu? Czy w każdym przypadku konwalidacja jest dopuszczalna i skuteczna? To nie jest oczywiste, a doktryna i orzecznictwo nie są w tej sprawie jednolite.
Zarząd pełni kluczową dla wspólnoty mieszkaniowej rolę, reprezentując ja na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl). Z wyjątkiem spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (katalog w art. 22 ust. 3 uwl), a które wymagają uchwały wspólnoty, to właśnie zarząd podejmuje wszystkie ważkie decyzje. Często są to kwestie bardzo istotne, np. wybór wykonawcy prac remontowych czy budowlanych, wybór administratora, rozliczenia z wykonawcami, dysponowanie rachunkami bankowymi wspólnoty, zawieranie umów z kontrahentami, reprezentowanie wspólnoty wobec organów administracji państwowej i samorządowej, np. nadzoru budowlalnego czy w sprawach sądowych.
Sąd dopuszcza konwalidację
Ostatnio konwalidację decyzji przez drugiego członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej dopuścił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1562/14. W sprawie tej wspólnota mająca zarząd dwuosobowy przyjęła uchwałą plan gospodarczy przewidujący remont dachu zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków. Po dokonanej okresowej kontroli przewodów kominiarskich wykazano w protokole, iż z uwagi na stwierdzenie uszkodzeń kominów należy wykonać ich remont w trybie pilnym. Kominy stanowiły zagrożenie dla przechodniów, przeciekały i groziły w każdej chwili zawaleniem oraz uszkodzeniem dachu.
W konsekwencji jeden z członków zarządu dwuosobowego we wspólnocie zawarł samodzielnie w imieniu wspólnoty umowę z firmą budowlaną, która złożyła najlepszą ofertę. W trakcie remontu zakres prac został poszerzony przez drugiego członka zarządu, który zażądał wykonania robót nieobjętych pierwotnym zleceniem. Wykonawca przeprowadził remont w terminie, sporządził kosztorys powykonawczy zatwierdzony przez inspektora nadzoru i wystawił wspólnocie fakturę, której zapłata została dokonana przez pierwszego członka zarządu, upoważnionego do jednoosobowego zlecania przelewów w imieniu wspólnoty.
Jednak na najbliższym zebraniu wspólnoty, wobec wątpliwości co do zakresu i konieczności wykonania remontu dachu, właściciele odmówili zatwierdzenia działań zarządu w tym zakresie. Odwołali dotychczasowy zarząd i wybrali nowy w innym składzie. Nowy zarząd wezwał wykonawcę do zwrotu wspólnocie pieniędzy za przeprowadzone prace remontowe. W związku z odmową, wspólnota złożyła pozew wobec wykonawcy, a także wobec tego członka odwołanego zarządu, który jednoosobowo zawarł umowę. Sąd Okręgowy oddalił pozew, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał, stwierdzając, iż bierność drugiego członka zarządu wobec kwestii remontu kominów i wykonywania związanych z nim prac nie może być utożsamiana ze zgodą (uprzednią), choćby dorozumianą, na zawarcie przedmiotowej umowy.
Fundusz Termomodernizacji i Remontów wspiera finansowo inwestorów realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne oraz remontowe. Ponadto z jego środków wypłacane są rekompensaty dla właścicieli budynków mieszkalnych, w których znajdowały się lokale kwaterunkowe. Pomoc ta jest udzielana w formie: premii termomodernizacyjnej, premii remontowej oraz premii kompensacyjnej.
Obsługą Funduszu Termomodernizacji i Remontów zajmuje się Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który podejmuje decyzje o przyznaniu premii i dokonuje jej przekazania (po spełnieniu warunków do jej wypłaty).Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2014 poz. 712.)
Premia termomodernizacyjna przysługuje właścicielom lub zarządcom budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania, lokalnych sieci ciepłowniczych, lokalnych źródeł ciepła oraz budynków użyteczności publicznej wykorzystywanych przez jednostki samorządu terytorialnego do wykonywania przez nie zadań publicznych, stanowiących ich własność. Przysługuje inwestorowi z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Z premii nie mogą korzystać jedynie jednostki budżetowe i samorządowe zakłady budżetowe. Premia termomodernizacyjna stanowi spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a zatem nie mogą z niej skorzystać inwestorzy realizujący przedsięwzięcie termomodernizacyjne wyłącznie z własnych środków.
Audyt energetyczny określa zakres i parametry techniczno-ekonomiczne przedsięwzięcia termomodernizacyjnego oraz wskazuje optymalne rozwiązania. Przedmiotowe opracowanie jest podstawą do uzyskania premii termomodernizacyjnej.
Premia termomodernizacyjna przyznawana jest w wysokości 20% kwoty kredytu. Nie może jednak wynosić więcej niż 16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego.
Warunkiem ubiegania się o premię termomodernizacyjną jest złożenie w banku kredytującym wniosku o premię termomodernizacyjną (wraz z audytem energetycznym) i wniosku kredytowego.
Bank kredytujący po zawarciu z inwestorem umowy kredytowej przesyła do BGK komplet dokumentów wymaganych do przyznania premii termomodernizacyjnej.
BGK podejmuje decyzję o przyznaniu premii termomodernizacyjnej po pozytywnej weryfikacji audytu energetycznego. Gdy premia zostanie przyznana, inwestor rozpoczyna realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a bank kredytujący uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu.
Wypłata premii termomodernizacyjnej następuje po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia termomodernizacyjnego zgodnie z projektem budowlanym uwzględniającym założenia pozytywnie zweryfikowanego audytu energetycznego w terminie określonym w umowie kredytu. Bank kredytujący zalicza przekazaną przez BGK premię termomodernizacyjną na spłatę części kredytu wykorzystanego przez inwestora.
Premia remontowa przysługuje właścicielom lub zarządcom budynków wielorodzinnych, których
użytkowanie rozpoczęto przed dniem 14 sierpnia 1961 roku. Mogą z niej korzystać wyłącznie osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego. Powyższym podmiotom premia remontowa przysługuje z tytułu realizacji przedsięwzięcia remontowego. Stanowi ona spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację przedsięwzięcia remontowego, a zatem nie mogą po nią sięgać inwestorzy realizujący przedsięwzięcie remontowe wyłącznie z własnych środków.
Audyt remontowy określa zakres i parametry techniczno-ekonomiczne przedsięwzięcia remontowego. Przedmiotowe opracowane jest podstawą do uzyskania premii remontowej.
Premia remontowa przyznawana jest w wysokości 20% kwoty kredytu. Nie może jednak wynosić więcej niż 15% kosztów przedsięwzięcia remontowego.
Warunkiem ubiegania się o premię remontową jest złożenie w banku kredytującym wniosku o premię remontową (wraz z audytem remontowym) i wniosku kredytowego.
Bank kredytujący po zawarciu z inwestorem umowy kredytowej przesyła do BGK komplet dokumentów wymaganych do przyznania premii remontowej.
BGK podejmuje decyzję o przyznaniu premii remontowej po pozytywnej weryfikacji audytu remontowego. Inwestor rozpoczyna realizację przedsięwzięcia remontowego, a bank kredytujący uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu po przyznaniu premii remontowej.
Wypłata premii remontowej następuje po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia remontowego zgodnie z projektem budowlanym, uwzględniającym założenia pozytywnie zweryfikowanego audytu remontowego w terminie określonym w umowie kredytu. Bank kredytujący zalicza przekazaną przez BGK premię remontową na spłatę części kredytu wykorzystanego przez inwestora.
Premia kompensacyjna przysługuje właścicielom budynków mieszkalnych oraz właścicielom części budynków mieszkalnych, w których – między 12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku – znajdowały się lokale kwaterunkowe. Ma na celu rekompensatę poniesionych przez nich strat z tytułu występujących w ww. okresie ograniczeń w zakresie możliwości ustalania wysokości czynszów za najem lokali kwaterunkowych.
Z premii kompensacyjnej może skorzystać wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku mieszkalnego. Ponadto osoba ta musiała być właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku także 25 kwietnia 2005 roku albo nabyć ten budynek czy też tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem. W przypadku współwłasności budynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego do wniosku o premię kompensacyjną muszą przystąpić łącznie wszystkie uprawnione osoby fizyczne.
Premię kompensacyjną mogą otrzymać inwestorzy, którzy realizują przedsięwzięcie remontowe lub remont budynku mieszkalnego. Przysługuje inwestorom korzystającym ze środków własnych lub kredytu z premią remontową.
Wysokość premii kompensacyjnej uzależniona jest od powierzchni lokali kwaterunkowych, okresu ich kwaterunku oraz miejscowości, w której budynek się znajduje.
Warunkiem ubiegania się o premię kompensacyjną jest złożenie wniosku o premię kompensacyjną. W przypadku finansowania przedsięwzięcia lub remontu ze środków własnych wniosek o premię kompensacyjną należy złożyć w BGK. W przypadku finansowania przedsięwzięcia z kredytu z premią remontową wniosek o premię kompensacyjną składa się wraz z wnioskiem o premię remontową w banku kredytującym.
Do wniosku o premię kompensacyjną inwestor dołącza wymagane załączniki tj.:
· dokumenty lub kopie dokumentów potwierdzające, zawarte we wniosku inwestora, informacje o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresach, w jakich wynajem tych lokali podlegał ograniczeniom,
· dokumenty lub kopie dokumentów potwierdzające, że jest uprawniony do ubiegania się o przyznanie premii kompensacyjnej,
· oświadczenie o nie rozpoczęciu przedsięwzięcia lub remontu wskazanego we wniosku o przyznanie premii kompensacyjnej – składane wyłącznie w przypadku finansowana przedsięwzięcia lub remontu ze środków własnych.
Więcej informacji o Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz premii udzielanych z jego środków można uzyskać na stronie internetowej BGK: www.bgk.pl oraz pod adresem email: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Lista banków kredytujących współpracujących z BGK w zakresie udzielania kredytów z premią:
2. Bank Millennium S.A.
3. Bank Ochrony Środowiska S.A.
5. Bank Pocztowy S.A.
6. Bank Polskiej Spółdzielczości S.A.
9. Krakowski Bank Spółdzielczy
10. PKO BP S.A.
11. Spółdzielcza Grupa Bankowa - Bank S.A.
12. Getin Noble Bank S.A.
Liczba wniosków o premie (wszystkie rodzaje), które wpłynęły do BGK w latach 1999 – III kwartał 2015
Uwaga na rury spustowe deszczówki
Rury spustowe deszczówki interesują nas tylko wtedy, kiedy przestają odbierać wodę z dachu lub zamarzną w okresie zimowym. Jak zadbać o rury spustowe, aby ustrzec się kłopotów, szczególnie zimą?
Nie będę przytaczał norm i wytycznych montażu, bo te prawdy są oczywiste i każdego wykonawcę obowiązują . Swoje uwagi i spostrzeżenia zdobyte w mojej wieloletniej praktyce przekazuję Państwu z nadzieją, że przydadzą się do podejmowania właściwych decyzji i niepopełnienia nawet drobnych błędów.
Wyczystki i rewizje
Niepokojącym zjawiskiem w ostatnim okresie jest rezygnowanie przez inwestorów i administratorów budynków, posiadających zewnętrzne rury spustowe deszczówki, z montowania tradycyjnych wyczystek żeliwnych. Latami spełniły one swoją rolę i praktycznie w naszym klimacie są niezastąpione. Montowane obecnie w dolnych odcinkach rur spustowych deszczówek plastikowe elementy, które są typowymi okienkami rewizyjnymi kanalizacyjnymi (z zakręcaną pokrywą), lub pseudowyczystek plastikowych z kratkami wyłapującymi zanieczyszczenia jest nieporozumieniem. Zastosowanie okienek rewizyjnych kanalizacyjnych oprócz możliwości zajrzenia do rury spustowej nic nie załatwia, a zastosowanie pseudowyczystek z kratkami plastikowymi może przysporzyć nam tylko więcej kłopotów. Rola wyczystek to chronienie przyłączy kanalizacyjnych deszczówek przed zanieczyszczeniami stałymi i ewentualnym zapchaniem przykanalika. Zamontowanie zamiast tradycyjnej wyczystki tylko okienka wziernego nie załatwia wyłapywania zanieczyszczeń. Oczywiście okienko to ułatwia lokalizacje miejsca zapchania przykanalika i miejsca kopania do wykonania naprawy. Ale chyba nie o to chodzi.
Zalecenia dla administratorów
· Jeśli rury spustowe deszczówki odbiegają od wymienionych w tym artykule zaleceń, nie należy się tym zbytnio przejmować, jednak trzeba pamiętać o częstszej kontroli pokrycia dachowego i nie dopuszczać do dostawani się do rur spustowych deszczówki elementów stałych.
· Czyszczenie w okresie jesiennym dachu, rynien i wyczystek z liści – to uniknięcie kłopotów z blokowaniem odpływów i ich zamarzaniem .
· Dostosowanie rur spustowych do stanu optymalnego należy zaplanować tak, aby powiązać te zmiany z wykonywaniem remontu elewacji lub pokrycia dachowego.
Autor: mgr. inż. Wojciech Tajchert
Czy zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali? Kto ma ponosić koszty żmudnych i czasochłonnych prac weryfikacyjnych?
Zarządzamy ponad 1000 lokali wspólnot mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu ostatniej nowelizacji ustawy o własności lokali mamy szereg istotnych pytań. Czy zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali ? – pyta w liście do redakcji zarządca Michał Cz. Czytelnik podkreśla, że w umowach o zarządzanie mamy do czynienia jedynie z weryfikacją okazjonalną stanu prawnego nieruchomości, zaś po nowelizacji pojawiają się setki przypadków. Wymaga to od zarządcy znacznych sił i środków, bo postępowania te są żmudne i czasochłonne. Kto ma ponieść koszty tych prac? Zaznaczam, kontynuuje Michał Cz., że umowy o zarządzanie generalnie przewidują weryfikowanie stanu własności, ale umowa o zarządzanie nie była konstruowana pod ryzyko tak radykalnej zmiany ustawy. Czy listy/karty do głosowania na najbliższe zebrania powinny być przygotowane w ten sposób, że prawo do głosowania współwłaścicieli lokalu jest podzielone na współwłaścicieli?
W świetle powyższego zarząd/zarządca musi dysponować aktualnymi informacjami na temat stosunków własnościowych każdego lokalu we wspólnocie, gdyż tylko wtedy będzie w stanie wywiązać się z ww. obowiązków, a w szczególności – wyliczyć udział każdego współwłaściciela lokalu w NW. Bez tego niemożliwe jest chociażby przeliczenie liczby i wagi głosów oddanych na każdą uchwałę, a w konsekwencji ustalenie, czy została ona przyjęta, czy też nie. Wiedza na temat udziałów poszczególnych współwłaścicieli w ich nieruchomości lokalowej oraz NW jest również niezbędna do windykacji ewentualnych zaległości płatniczych z tytułu opłat za media lokalowe i/lub kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, co również należy do obowiązków zarządu/zarządcy.
Warto też pamiętać, że ustawodawca przewidział konieczność uzyskania przez zarząd/zarządcę takich informacji, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1e uwl może on żądać od właścicieli lokali (a zatem i współwłaścicieli) okazania dokumentów potwierdzających prawo własności (współwłasności) lokali.
Skoro ustawodawca w noweli wprowadził zasadę głosowania przez współwłaścicieli lokali ich udziałem cząstkowym (udziałem w udziale) w NW, to zarząd/zarządca musi się do tego dostosować i przygotować odpowiednie warunki techniczne i proceduralne związane z rejestrowaniem głosów, tak oddawanych na zebraniu, jak i w drodze ich indywidualnego zbierania.
Natomiast w przypadku wprowadzenia głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos, zgodnie z art. 23 ust. 2 lub 2a uwl, należy pamiętać, że zastosowanie będzie miał art. 23 ust. 2b tekstu ujednoliconego uwl, zgodnie z którym jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, to współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, a czynności tej dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
W ogromnej większości umów o zarządzanie/administrowanie strony zapewne nie zawarły klauzuli o podwyżce wynagrodzenia wraz ze zwiększeniem obciążeń świadczeniodawcy wynikającej ze zmiany stanu prawnego, którego w dodatku nie można było w momencie zawierania umowy w żaden sposób przewidzieć. Tak więc zarządcom pozostaje zwrócenie się do wspólnot, na rzecz których świadczą usługi, z propozycją renegocjacji umów, w związku z istotną zmianą warunków prawnych ich realizacji.