Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/smierc-wynajmujacego-kontynuacja-najmu-bez-umowy,245,p.html
Timestamp: 2019-06-19 13:25:09
Legal References Found: art. 674
 art. 674
 art. 60
 art. 674
 art. 224
 art. 225
 art. 225
 art. 224

Document Content:
Monika Wycykał • Opublikowane: 2017-08-02
Moja mama wynajmuje lokal na sklep w kamienicy w centrum miasta. Rok temu zmarła właścicielka tej nieruchomości – wynajmująca. Umowa najmu była spisana na czas określony i wygasła 2 miesiące temu. Zmarła nie zostawiła testamentu. Nie miała męża i dzieci, o spadek procesuje się dalsza rodzina. Nie wiadomo, kto będzie spadkobiercą. Czy jeżeli spadkobierca pojawi się po roku, to może stwierdzić, że skoro umowa wygasła rok wcześniej, a mama przez rok handlowała w sklepie bez ważnej umowy, musi mu zapłacić zaległy czynsz, ale takiej wysokości, jaką on określi (np. 3 razy wyższy)? Jeżeli nie było umowy, czy można odmówić płacenia czynszu?
Umowy najmu zawiera się na czas określony lub nieokreślony — zależnie od woli stron. Jednakże przepisy Kodeks cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz. U. 2016 r., poz. 380, z późn. zm.; dalej: „K.c.”) przewidują również sytuacje, gdy umowa na czas określony jest traktowana jak umowa na czas nieokreślony. Dotyczy to, po pierwsze, umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, gdy strony nie zawarły jej na piśmie (art. 660 K.c.); po drugie, najmu zawartego na czas dłuższy niż lat dziesięć po upływie tego terminu (art. 661 § 1 K.c.); po trzecie, najmu zawartego między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści (art. 661 § 2 K.c.). Nie napisała Pani, kiedy mama zawarła umowę, ani w jakiej postaci, dlatego trudno mi jednoznacznie rozstrzygnąć, czy któraś z powyższych sytuacji ma miejsce. W każdym razie:
jeżeli mama zawarła umowę w formie ustnej i umowa trwała dłużej niż rok — jest to umowa na czas nieokreślony;
jeżeli mama zawarła umowę w formie pisemnej, ale na 10 lat i te 10 lat upłynęło 2 miesiące temu – jest to umowa na czas nieokreślony.
Oprócz tego przepisy Kodeksu cywilnego zawierają również następującą regulację w postaci art. 674 K.c.: „Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”. Tym samym jest możliwe trwanie umowy najmu mimo upływu terminu, na jaki została zawarta, jednakże ustawodawca bardzo wyraźnie podkreślił, że przedłużenie może nastąpić tylko za zgodą wynajmującego: „Zgodnie z treścią art. 674 K.c., do przedłużenia umowy najmu po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu nie wystarczy samo używanie przez najemcę przedmiotu najmu, ale niezbędne jest, by to korzystanie odbywało się »za zgodą wynajmującego«. Złożenie oświadczenia – ujawnienie woli – zgodnie z treścią art. 60 K.c. może wprawdzie nastąpić przez jakiekolwiek zachowanie się ujawniające tę wolę, jednakże w świetle okoliczności towarzyszących, musi to być taki przejaw, który w sposób dostatecznie zrozumiały i niewątpliwy wyraża wolę wywołania skutków prawnych objętych czynnością prawną” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2000 r., sygn. IV CKN 65/00).
Jeżeli właścicielka nieruchomości zmarła przed końcem umowy, to niestety, nie można skorzystać z dobrodziejstwa, jakie daje art. 674 K.c., ponieważ brakuje zgody wynajmującego. Samo korzystanie z przedmiotu najmu jest niewystarczające dla osiągnięcia opisanego powyżej skutku.
W związku z powyższym, jeżeli nie znajduje zastosowania żadna z powyższych sytuacji, należy przyjąć, że umowa najmu wygasła skutecznie i ostatecznie, natomiast Pani mama od 2 miesięcy korzysta z lokalu bezumownie. Nie ma bowiem żadnego tytułu prawnego do dalszego używania przedmiotu najmu.
Pani obawy w zakresie przyszłych żądań spadkobierców są ze wszech miar słuszne. Należy bowiem pamiętać, że bezumowne korzystanie z rzeczy może wiązać się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia na tej podstawie:
posiadacz w dobrej wierze nie płaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, dopóki ktoś nie wytoczy powództwa o wydanie rzeczy;
posiadacz w dobrej wierze płaci wynagrodzenie za korzystania z rzeczy od chwili, gdy dowiedział się, że ktoś wytoczył przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy;
posiadacz w złej wierze płaci wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy za cały czas, niezależnie od tego, czy ktoś wytoczył powództwo o wydanie rzeczy.
Przepisy są zatem bardziej przyjazne posiadaczowi w dobrej wierze niż w złej wierze. Dlatego należy określić, co kryje się pod tymi pojęciami. Różnice między nimi dobrze ujął J. Gudowski:
„Dobrą wiarę samoistnego posiadacza rzeczy można scharakteryzować od strony negatywnej przez określenie, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, tj. że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu prawo własności konkretnej rzeczy. Tak więc w dobrej wierze jest samoistny posiadacz, który uważa się za właściciela, nie wiedząc o tym, że umowa, na podstawie której miało nastąpić przeniesienie własności, jest nieważna. Dobrą wiarę wyłącza niedbalstwo, przez które należy rozumieć znajomość okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanej rzeczy” (J. Gudowski, Komentarz do art. 224 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2: Własność i inne prawa rzeczowe, red. J. Gudowski, WK 2016).
Pani mama doskonale wie, że nie jest właścicielem nieruchomości i nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, ponieważ umowa najmu wygasła. Stąd też niestety jest posiadaczem w złej wierze i w tej sytuacji znajdują zastosowanie surowsze przepisy z art. 225 K.c. — w razie pojawienia się spadkobiercy może otrzymać wezwanie do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.
Powstaje pytanie, ile może sięgać takie wynagrodzenie. Tutaj przychodzi z pomocą orzecznictwo sądowe, gdzie stwierdza się, że wynagrodzenie powinno wynosić tyle, ile zarobiłby właściciel nieruchomości, gdyby zawarł umowę i czerpał korzyści w czasie bezumownego korzystania: „wynagrodzenie takie powinno odpowiadać dochodowi, jakie właściciel mógłby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego, na przykład umowy najmu czy dzierżawy. Czynsz taki co do zasady byłby wtedy ustalany według zasad rynkowych panujących w danym okresie, na danym terenie. Wysokość świadczenia pieniężnego powinna być zatem ustalana w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju. Do ustalenia tak określonej stawki najczęściej niezbędna jest wiedza specjalistyczna biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który stosuje zasady określone ustawą z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13 stycznia 2015 r., sygn. I ACa 1418/14); „Na podstawie art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. właścicielowi należy się odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza w złej wierze, który nie miał do tego tytułu prawnego. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać dochodowi, jaki w normalnych okolicznościach właściciel mógłby osiągnąć z czynszu za wynajęcie albo wydzierżawienie nieruchomości podobnego rodzaju, według stawek rynkowych obowiązujących w stosunkach miejscowych” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 r., sygn. I ACa 315/12).
Na marginesie chciałabym jeszcze dodać, że Pani mama może mieć również problemy natury podatkowej, ponieważ bezumowne korzystanie stanowi nieodpłatne świadczenie, od którego powinna odprowadzić podatek dochodowy.