Source: http://www.administrator24.info/artykul/id1230,rozwiazanie-umowy-o-zarzadzanie
Timestamp: 2019-12-07 14:34:18
Legal References Found: art. 18
 art. 18
 art. 3531
 art. 18
 art. 18
 art. 188

Document Content:
Rozwiązanie umowy o zarządzanie | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Janusz Gdański	| Administrator 3/2011 | 16.03.2011 | 1
Zarządca - tani czy drogi? »
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości »
Kupiłem na wolnym rynku mieszkanie i stałem się członkiem „dużej" wspólnoty. Ze zdziwieniem przeczytałem umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, którą „moja" wspólnota powierzyła licencjonowanemu zarządcy (panu X) zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Szczególnie zdziwił mnie zapis mówiący o tym, że rozwiązanie umowy wymaga 12-miesięcznego wypowiedzenia z terminem na 31 grudnia. Uważam, że zarządca źle wypełnia swoje obowiązki, ignorując nie tylko wnioski i uwagi właścicieli lokali, ale także przepisy prawa, a mój pogląd podzielają również sąsiedzi.
Czy faktycznie nie możemy umowy rozwiązać wcześniej, np. za trzymiesięcznym wypowiedzeniem?
Zgodnie z art. 18.1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą dowolnie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności - nie muszą stosować zapisów ustawy dla określenia praw i obowiązków zarządcy i mogą je ukształtować według własnego uznania, jeśli tylko przyjmie je zarządca.
Zdarza się, że na podstawie wyżej cytowanego artykułu „mała" wspólnota decyduje o stosowaniu do zarządu nieruchomością wspólną zasad obowiązujących w „dużych" wspólnotach, w których jest wybrany jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd i odwrotnie - „duża" wspólnota przyjmuje sposób zarządu właściwy dla „małych" wspólnot.
Nie ma także żadnych ograniczeń dotyczących sposobu rozwiązania umowy - sposób ten, także termin, może być w umowie określony dowolnie. Potwierdza to m.in. art. 3531 Kodeksu cywilnego: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem ZOBACZ>>
Podejrzewam, że zapis obligujący do 12-miesięcznego terminu wypowiedzenia został do umowy wprowadzony z inspiracji zarządcy, a uzyskał akceptację wspólnoty dzięki temu, że właściciele lokali nie do końca rozumieli konsekwencje tego zapisu. Obecnie, jeśli faktycznie zarządca źle wykonuje swoje obowiązki, wspólnota ma dwa sposoby, aby się z nim rozstać bez dotrzymania umownego terminu rozwiązania umowy:
Może, na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, podjąć uchwałę zmieniającą zapisy umowy. Pamiętać jednak należy, że uchwała ta musi być zaprotokołowana przez notariusza. W uchwale można nie tylko zmienić zapis dotyczący warunków rozwiązania umowy, ale np. ustalić, że zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na podstawie zapisów uwl z wyłączeniem art. 18.
Obawiałbym się jednak, czy można tak zmienić aktualną umowę, by było możliwe rozstanie się z dotychczasowym zarządcą przed upływem 12 miesięcy.
Jeśli faktycznie zarządca rażąco narusza swoje obowiązki i działa bezprawnie, to optymalnym rozwiązaniem może być skierowanie na niego skargi do ministra infrastruktury, który może go ukarać nawet zawieszeniem lub pozbawieniem licencji (wynika to z art. 188 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Taka decyzja ministra automatycznie rozwiązałaby Wasz problem.
Z „dziwnymi" zapisami w umowach o zarządzanie nieruchomością wspólną najczęściej można się spotkać, gdy wspólnota powstała w budynku pierwotnie komunalnym, a stroną umowy o zarządzanie jest gminna spółka.
To się da wytłumaczyć - zazwyczaj członkami takiej wspólnoty są byli najemcy, którzy wykupując swoje mieszkania z dużą bonifikatą, sądzą, że „złapali Pana Boga za nogi" i podpisują wszystko, co im zaproponują gminni urzędnicy.
Ci z kolei, mając świadomość, że wiedza najemców o ustawie o własności lokali jest zwykle znikoma, w trosce o interes swojego chlebodawcy tak konstruują umowy, aby maksymalnie utrudnić ich rozwiązanie. Nie ma dla nich znaczenia, że postępują co najmniej nieetycznie, a ponieważ zwykle nie posiadają licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, to nie obawiają się konsekwencji ze strony ministra.
Tereny wspólne ZOBACZ ARTYKUŁ>>
Warto podkreślić, że dość powszechnie w postkomunalnych wspólnotach rażąco nieprawidłowo bywa stosowana ustawa o własności. Jest niemal zasadą, że zarządca jest wybierany uchwałą wspólnoty bez udziału notariusza, a dodatkowo jest wybierany zarząd, który nie ma żadnych kompetencji, gdyż nie dysponuje finansami wspólnoty.
Zdaniem gminnych urzędników rozwiązanie takiej umowy wymaga uchwały wspólnoty, co jest pozbawione podstaw prawnych - zarząd może przecież wedle swego uznania wybrać podmiot, na który sceduje swoje obowiązki i zmienić go kiedy tylko zechce bez pytania wspólnoty o zgodę.
Niesłychanie rzadko potencjalni nabywcy mieszkań - najemcy - są informowani przed nabyciem lokali o czekających ich obowiązkach a inicjatywy stowarzyszeń zarządców, które chciałyby wiedzę o ustawie o własności lokali popularyzować, są przez gminnych decydentów torpedowane.
Konsekwencje takiego stanu rzeczy są poważne - niezamożni najemcy, zachęceni wysokimi bonifikatami, wykupują mieszkania, by później unikać ponoszenia nawet najkonieczniejszych nakładów na utrzymanie w należytym stanie technicznym nieruchomości wspólnej. Gminy mają „kłopot z głowy", co prawda tylko doraźnie, bo w dalszej perspektywie budynkom pierwotnie gminnym, w których są wspólnoty mieszkaniowe, grozi dekapitalizacja.
To jednak, ze względu na kadencyjność samorządów, niespecjalnie martwi gminnych włodarzy.
sposób zarządu |
mała wspólnota |
duża wspólnota |
karciol | 07.01.2015, 15:50
Tak samo rozwiązywaliśmy umowę - za niewykonanie w prawidłowy sposób obowiązków. U nas się to sprawdziło, ale też były podstawy prawne. Od dłuższego czasu zarządcą jest Status - nie ma żadnych problemów, plan ambitny i wszystko jest realizowane zgodnie z nim.
Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, które polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym... więcej »
Wyświetleń: 13138|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6565|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 10150|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8349|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7334|Ocena: 3.5
Wyświetleń: 7454|Ocena: 5.8