Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/0115-kdit1-3-4012-300-2018-1-eb
Timestamp: 2018-07-21 02:01:41
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43

Document Content:
♦ › Lokal mieszkalny › 0115-KDIT1-3.4012.300.2018.1.EB
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2018 r. (data wpływu 25 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku zbycia usytuowanych w kamienicy lokali mieszkalnych i użytkowych – jest prawidłowe.
W dniu 25 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku zbycia usytuowanych w kamienicy lokali mieszkalnych i użytkowych.
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami oraz obrotu nieruchomościami (kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek). W ramach swojej działalności realizuje różne projekty, w tym zakup nieruchomości, przeprowadzenie w nich gruntownego remontu, a następnie sprzedaż z zyskiem.
Obecnie Wnioskodawca planuje zakup całej kamienicy mieszkalnej, wybudowanej w okresie przedwojennym (przed 1939 r.). Kamienica stanowi budynek wielorodzinny mieszkalny wskazany w PKOB pod numerem 1122. Sprzedawcą kamienicy będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która sama nabyła kamienicę około 2000 r., choć Wnioskodawca nie zna konkretnej daty. W konsekwencji sprzedaż będzie miała charakter prywatny, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych od nabycia kamienicy.
W kamienicy będzie znajdowało się kilkanaście lokali (w większości mieszkalnych), których samodzielność stwierdzona zostanie zaświadczeniem starosty (prezydenta miasta) i które od wielu lat (znacznie ponad 2 lata) były używane. Lokale są wynajmowane przez dotychczasowego właściciela co najmniej od dnia nabycia kamienicy, a więc od około 2000 r., jednak charakter budynku wskazuje, że lokale te były przedmiotem najmu już znacznie wcześniej, tj. jeszcze przed II Wojną Światową. Co istotne, lokale nie są obecnie prawnie wyodrębnione, tj. na chwilę zakupu kamienicy lokale nie będą przedmiotem odrębnej własności.
Wnioskodawca nie wprowadzi kamienicy do ewidencji środków trwałych, ale zaewidencjonuje jej zakup jako towar handlowy. Kamienica nie spełni bowiem definicji środka trwałego – Wnioskodawca w żadnym momencie nie będzie jej używał na potrzeby własnej działalności, a jedynie wyremontuje ją, aby sprzedać lokale w kamienicy z zyskiem, w możliwie najkrótszym czasie.
Po zakupie kamienicy Wnioskodawca zamierza niezwłocznie ustanowić odrębną własność wszystkich lokali w formie aktu notarialnego, przeprowadzić gruntowny remont kamienicy (m.in. remont elewacji, wymianę instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, wymianę okien), a następnie sprzedać poszczególne, wyodrębnione już lokale na rzecz docelowych klientów. W kamienicy będą znajdowały się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, przy czym stosunek liczby lokali mieszkalnych w kamienicy w stosunku do wszystkich lokali wyniesie ponad połowę (ok. 60%).
Wnioskodawca przeprowadzi w kamienicy remont, którego łączna wartość nie przekroczy 30% ceny zakupu kamienicy (Wnioskodawca szacuje, że wydatki na remont osiągną około 25% tej wartości). Jednakże poza remontem kamienicy jako całości (wymianą elewacji i instalacji gazowej, wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej) Wnioskodawca planuje również gruntowny remont wybranych przez siebie lokali (zależnie od potrzeb biznesowych). Ponieważ remonty konkretnych lokali (np. kładzenie tynków, wymiana podłóg) nastąpią już po ustanowieniu odrębnej własności tych lokali, to koszty remontów konkretnych lokali mogą przekroczyć 30% uzyskanej ceny sprzedaży wyremontowanych lokali.
Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ustanowienie odrębnej własności lokali, które od wielu lat (ponad dwóch lat) były samodzielne i zamieszkane (wynajmowane od 2000 r.), spowoduje, że późniejsze ustanowienie ich odrębnej własności i sprzedaż przez Wnioskodawcę stanowi „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu” w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit a) ustawy o podatku od towarów i usług?
Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż przez Wnioskodawcę odrębnej własności lokali, może korzystać ze zwolnienia od podatku niezależnie od tego, czy wydatki remontowe poniesione na lokal przekroczą 30% wartości tego lokalu?
Zdaniem Wnioskodawcy (pytanie nr 1), ustanowienie odrębnej własności lokalu, który był wcześniej przez wiele lat (ponad 2 lata) używany na podstawie umowy najmu, nie stanowi „oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jego wybudowaniu”, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Przytoczone sformułowanie, jak i samą definicję pierwszego zasiedlenia wskazaną w tym przepisie, trzeba rozumieć możliwie szeroko, jako faktyczne „oddanie do użytkowania”. Czynności o charakterze czysto formalnym, jako ustanowienie odrębnej własności lokalu, nie stanowią o tym, czy następuje ponowne pierwsze zasiedlenie tego lokalu. Lokal do tej pory istniał, był samodzielny i od wielu lat był wynajmowany, a sam budynek ma kilkadziesiąt lat.
W konsekwencji, zmianie uległ jedynie status prawny już używanego lokalu, co nie skutkuje jego ponownym „pierwszym zasiedleniem” w rozumieniu cytowanego przepisu, a ustanowienie odrębnej własności lokalu nie stanowi jego „wybudowania”. Stanowisko Wnioskodawcy wynika z ugruntowanego orzecznictwa i potwierdzone jest interpretacjami indywidualnymi wydanymi w podobnych sprawach. Jako przykład wskazać można interpretację Dyrektora IS w Warszawie z 20 stycznia 2016 r. nr IPPP1/4512-1171/15-2/KR oraz interpretację z 5 czerwca 2015 r., nr IPPP2/4512-296/15-2/BH.
Zdaniem Wnioskodawcy (pytanie nr 2), sprzedaż odrębnej własności lokalu może korzystać ze zwolnienia od podatku niezależnie od tego, czy wydatki remontowe poniesione na lokal przekroczą 30% wartości tego lokalu.
Przewidziano dwa zwolnienia od podatku do towarów i usług dla dostawy nieruchomości (w tym lokali):
gdy dostawa części budynku (lokalu) jest dokonywana po upływie co najmniej 2 lat od jego pierwszego zasiedlenia. Przy czym przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się również sytuację, w której podatnik rozpoczyna korzystanie z lokalu po jego ulepszeniu, jeżeli poniesione na ten cel wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej lokalu (art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług).
gdy w stosunku do sprzedawanego lokalu podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a podatnik nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej. Zatem upraszczając, warunkiem wspólnym dla zastosowania każdego z tych zwolnień jest, aby wydatki poniesione na ulepszenie części budynku (lokalu), stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu.
Ograniczenie to ma jednak zastosowanie wyłącznie do nieruchomości będących środkami trwałymi. Świadczy o tym fakt, że ustawodawca posłużył się pojęciami „ulepszenie” oraz „wartość początkowa”, które w prawie podatkowym mają określone znaczenie i odnoszą się wyłącznie do środków trwałych. Podkreśla to treść art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, który wprost odsyła w tym zakresie do „przepisów o podatku dochodowym”.
Zatem w sytuacji dokonywania nakładów w budynkach niebędących środkami trwałymi prowadzonego przedsiębiorstwa nie dochodzi do ich ulepszenia w rozumieniu ww. przepisów. W konsekwencji, powyższe ograniczenia nie mają zastosowania do nieruchomości będących towarami handlowymi. Potwierdza to m.in. stanowisko doktryny: „Przepisy dotyczącego pierwszego zasiedlenia w zakresie ulepszeń wynoszących 30% wartości początkowej nie znajdą natomiast zastosowania do nieruchomości inwestycyjnej” (J. Matarewicz, Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, art. 2, LEX 2018). Podobnie wskazuje się w licznych interpretacjach podatkowych wydawanych w podobnych sprawach. Jako przykład wskazać można na interpretacje indywidualne:
Dyrektora IS w Katowicach z 20 października 2016 r., sygn. IBPP1/4512-544/16-2/ES,
Dyrektora IS w Poznaniu z 14 lipca 2014 r., sygn. ILPP2/443-347/14-4/AK,
Dyrektora IS w Warszawie z 16 września 2015 r., sygn. IPPP2/4512-607/15-3/DG.
Wobec powyższych rozstrzygnięć, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ograniczenia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług oraz w art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b) ustawy, nie mają zastosowania w przypadku sprzedawanych przez Wnioskodawcę lokali w kamienicy. Wynika to z faktu, że sama kamienica, jak i wyodrębnione przez Wnioskodawcę lokale, stanowią dla niego towary handlowe, a nie środki trwałe.
Wobec tego, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wystarczające będzie, że Wnioskodawca wykaże, że lokal sprzedawany jest po upływie 2 lat od oddania tego lokalu do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Bez znaczenia pozostanie wysokość wydatków na remont tego lokalu lub kamienicy.
Natomiast gdyby Wnioskodawca nie mógł skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dla objęcia dostawy lokalu zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy, wystarczające będzie wykazanie, że w stosunku do tego lokalu (jak i całej kamienicy) nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Bez znaczenia pozostanie wysokość wydatków na remont tego lokalu lub kamienicy.
Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716).
Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z dnia 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych określających go warunków.
Zauważyć ponadto należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera własnej definicji ulepszenia ani wartości początkowej środka trwałego, w tym zakresie zatem należy odwołać się do przepisów ustaw o podatku dochodowym.
Analizując treść wniosku w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do usytuowanych w kamienicy lokali mieszkalnych i użytkowych, ustanowienie ich odrębnej własności i sprzedaż nie będą stanowiły oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu, czyli nie będą pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy bowiem zauważyć, że czynność ustanowienia odrębnej własności – zgodnie z ustawą o własności lokali – będzie w tym przypadku czynnością czysto formalną, zmierzającą do uregulowania kwestii prawnej lokali, co będzie znajdowało swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych. Opisane lokale znajdujące się w kamienicy w rzeczywistości istnieją od wielu lat i są wynajmowane przez dotychczasowego właściciela co najmniej od 2000 r. Zatem – jak już wskazano – ustanowienie odrębnej własności lokali i jednoczesna sprzedaż, nie będą stanowiły ich pierwszego zasiedlenia. Ponadto należy stwierdzić, że wydatki które zostaną poniesione na remont kamienicy, nie będą stanowiły wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, gdyż kamienica wraz z znajdującymi się w niej lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, nie będzie środkiem trwałym Wnioskodawcy, lecz towarem handlowym. Jak już zaznaczono, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Tym samym w rozpatrywanym przypadku nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy. W konsekwencji sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nastąpi po upływie co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tych lokali. Zwolnienie to będzie miało zastosowanie niezależnie od wysokości wydatków poniesionych na remont danego lokalu.
W związku z powyższym rozstrzygnięciem, bezzasadne stało się rozstrzygnięcie kwestii zwolnienia od podatku planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
0115-KDIT1-3.4012.300.2018.1.EB
0111-KDIB2-1.4010.157.2018.2.AT | Interpretacja indywidualna
ILPP2/443-347/14-4/AK | Interpretacja indywidualna
IPPP2/4512-607/15-3/DG | Interpretacja indywidualna