Source: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/ustawa-o-rewitalizacji-wplynie-rynek-nieruchomosci/
Timestamp: 2017-06-25 17:18:24
Legal References Found: art. 9
 Art. 9
 art. 17
 art. 20
 art. 27
 art. 27
 art. 35
 Art. 10
 Art. 15
 art. 32

Art. 32
 art. 57
 art. 67
 art. 15

Document Content:
Jak ustawa o rewitalizacji wpłynie na rynek nieruchomości? | MojBiznesNieruchomosci.pl
Jak ustawa o rewitalizacji wpłynie na rynek nieruchomości?
Jak ustawa o rewitalizacji wpłynie na rynek nieruchomości? Jakie zmiany wprowadza w obrocie nieruchomościami i planowaniu przestrzennym? Czym jest sama rewitalizacja i jaki jest jej cel? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedź w tym artykule. Każda kolejna nowa ustawa związana z rynkiem nieruchomości to niepewność i zamieszanie. Problemy interpretacyjne pojawiają się praktycznie zawsze. Na początku każdy interpretuje przepisy po swojemu, dopiero po kilkunastu miesiącach pojawiają się pierwsze wyroki sądów administracyjnych, jednak na utrwaloną linię orzecznictwa trzeba czekać czasem nawet kilka lat. Co to rewitazliacja? Ustawa o rewitalizacji definiuje to pojęcie następująco:
No to już wiadomo czym jest ta rewitalizacja. Najczęściej to jakiś obszar, w którym mieszkają ludzie, którym kiedyś się dobrze działo, a później coś się wydarzyło i trzeba im pomóc Ale jakie czynniki powinny przesadzać o tym, czy dany obszar się nadaje? Tu z pomocą przychodzi art. 9 ustawy: Art. 9. 1. Obszar gminy znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym, można wyznaczyć jako obszar zdegradowany w przypadku występowania na nim ponadto co najmniej jednego z następujących negatywnych zjawisk:
4) technicznych – w szczególności degradacji stanu technicznego obiektów budowlanych, w tym o przeznaczeniu
mieszkaniowym, oraz niefunkcjonowaniu rozwiązań technicznych umożliwiających efektywne.
Z tak wyznaczonego obszaru zdegradowanego mozna wyznaczyć obszar rewitalizacji. W ustawie narzucono jeszcze inne ograniczenia, otóż nie może być to obszar większy niż 20% gminy i nie może obejmować więcej niż 30% mieszkańców. Popytałem w gminach, co najbardziej wpisuje się w obszar, który można objąć rewiralizacją. Najczęściej padały odpowiedzi, że to wioski popegeerowskie. W miastach to już inaczej, najczęściej będą to "mało ciekawe" dzielnice w centrum miasta. Zdegradowane centra miast i ich śródmieścia. Trzeba zrobić program rewitalizacji! Dalej ustawa narzuca obowiązek stworzenia programu rewitalizacji, przy dużym zaangażowaniu lokalnej społeczności, która to ma mieć wpływ na cały proces. Następnie, zgodnie z art. 17 ust 2 ustawy program ten będzie uzgadniany z szeregiem instytucji i uchwalony. Kto może wykonywać program rewitalizacji? Generalnie nie ma żadnych ograniczeń, czyli każdy. Ile kosztuje program rewitalizacji? Najniższa cena z jaką dotychczas się spotkałem to 8 tys. zł, ale pewnie ktoś to przebije. Zwykle cena oscyluje wokół kilkunastu tysięcy złotych. Co ciekawego znajduje sie jeszcze w ustawie o rewitalizacji?
2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uwzględniający ustalenia gminnego programu rewitalizacji, niezwłocznie po uchwaleniu tego programu.…
Ustawodawca nie precyzuje w jakim stopniu ustalenia gminnego programu rewitalizacji mają być zgodne ze studium. Można sądzić, iż prawie każdy gminny obszar rewitalizacji będzie pociągnął za sobą konieczność zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W obowiązujących dokumentach nie ma zwykle wyznaczonych obszarów rewitalizacji. Ustawa nakazuje dokonać takiej aktualizacji bezzwłocznie. Warto również zwrócić uwagę na art. 20 ust. 3, który dopuszcza jednoczesne prowadzenie postępowania w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz w sprawie uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przesądzały o takiej możliwości. Przysparzało to wiele problemów organom przeprowadzającym te procedury i organom nadzoru. Gminny program rewitalizacji będzie podlegać ocenie aktualności i stopnia realizacji co najmniej raz na 3 lata, a jego zmiany będą mogły być dokonywane w tym samym trybie, co sporządzanie. Podobnie, jak w przypadku planów miejscowych, koszty sporządzania programów rewitalizacji obciążą budżet gminy. W rozdziale 5 ustawy mowa jest o Specjalnych Strefach Rewitalizacji. Generalnie, chodzi o wydzielenie w ramach obszaru rewitalizacji takich Stref na maksymalny okres 10 lat. Po wydzieleniu takiej Strefy, zgodnie z art. 27 ust. 1 można w niej będzie realizować "budowę lub przebudowę budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego" Przedsięwzięcie takie będzie ponadto celem publicznym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej znajduje się definicja w/w budownictwa czynszowego. W myśl art. 27 ust. 2 ustawy jest to: 2. Przez społeczne budownictwo czynszowe należy rozumieć budownictwo mieszkaniowe realizowane przy łącznym spełnieniu następujących warunków:
Zgodnie z art 28 ust. 1 ustawy, na obszarze Strefy, lokator jest obowiązany opróżnić, na czas wykonywania robót budowlanych, lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy, jeżeli jest to niezbędne do realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Dalej określone są warunki i zasady opróżniania tego typu lokali. Warto zwrócić uwagę na art. 35, który daje możliwość gminie udzielania dotacji właścicielom nieruchomości na terenie Strefy. Dotowanie wykonania remontu, przebudowy lub prac konserwatorskich i restauratorskich może wynieść maksymalnie 50% kosztów. Powyżej przedstawiłem ogólną charakterystykę ustawy oraz jej główne założenia. Podsumowując. Ustawa określa zasady oraz tryb przygotowania, prowadzenia i oceny rewitalizacji. Zgodnie z założeniami ustawy, gmina chcąc przeprowadzać ten proces i korzystać z unijnych środków, które w dużej mierze będą w najbliższym czasie przeznaczone na rewitalizację powinna:
wytypować obszar rewitalizacji; sporządzić gminny program rewitalizacji; ustanowić Specjalną Strefę Rewitalizacji. Cały proces musi być "uspołeczniony", czyli konieczne będą konsultacje społeczne. Samo czas opracowania gminnego programu rewitalizacji oceniam na kilka, kilkanaście miesięcy. W wielu przypadkach konieczna będzie zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawa daje ponadto możliwość wysiedlania ludzi z mieszkań stanowiących zasoby gminy, które znajdą się w Specjalnych Strefach Rewitalizacji. Dodatkowo wprowadza ważną zmianę w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustalając, że społeczne budownictwo czynszowe stanowi cel publiczny. Prawdopodobnie jest to przejaw realizacji (zapowiadanej od wielu lat) polityki, której głównym zadaniem jest realizacja taniego budownictwa czynszowego dla biedniejszej części społeczeństwa, kosztem reszty. Ustawa ewidentnie zmierza do wpompowania w Specjalne Strefy Rewitalizacji gigantycznych środków publicznych. Czy wszechobecne piękno budynków po rewitalizacji zmieni mentalność ludzi? Ustawa o rewitalizacji wprowadziła także szereg zmian w obowiązujących ustawach. Zdecydowanie najbardziej dezorganizuje planowanie przestrzenne. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym była krytykowana od samego początku. Wielokrotnie podkreślano, że dezorganizuje przestrzeń, powoduje nadmierne rozproszenie zabudowy, które to prowadzi do marnotrawstwa publicznych środków, bo przecież to samorząd buduje i utrzymuje drogi i infrastrukturę techniczną. Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzone ustawą o rewitalizacji ewidentnie utrudniają gminom dotychczasową "rozrzutność" w planowaniu przestrzennym. Art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym otrzymał brzmienie:
d) bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę;”
W wyniku tej zmiany do procedury sporządzania zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dorzucono szereg analiz oraz bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę. Analizując w dalszej części ustawy sposób wykonania bilansu terenu wyraźnie widać, że ustawodawca zmierza do znacznego ograniczenia przenaczania w Studium nowych obszarów pod zabudowę. W sumie, dokonywanie bilansu jest bardzo złożone i skomplikowane. Trudno sobie wyobrazić na przykład, że do bilansu należy brać pod uwagę powierzchnię użytkową zabudowy. W jaki sposób ktokolwiek policzy powierzchnię użytkową wszystkich budynków w całej gminie? Dodatkowo, przeznaczanie nowych obszarów pod zabudowę ma mieć uzasadnienie w możliwościach finansowych gminy, która to m. in. wykonuje sieć komunikacyjną i infrastrukturę techniczną. Wynikać to musi z w/w analiz, które będą obligatoryjne w przypadku zmiany studium. Istotne zmiany nastąpiły również w przypadku sporządzania i uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym otrzymał brzmienie: „1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem, wraz z uzasadnieniem. W uzasadnieniu przedstawia się w szczególności:
3) wpływ na finanse publiczne, w tym budżet gminy.”
Od tej pory każdy plan musi posiadać uzasadnienie, w którym przedstawi się zgodność z wynikami analizy, o której mowa w art. 32 ust. 1. O co chodzi z tą analizą? Art 32 ust. 1 stanowi:
Art. 32. 1. W celu oceny aktualności studium i planów miejscowych wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, ocenia postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowuje wieloletnie programy ich sporządzania w nawiązaniu do ustaleń studium, z uwzględnieniem decyzji zamieszczonych w rejestrach, o których mowa w art. 57 ust. 1–3 i art. 67, oraz wniosków w sprawie sporządzenia lub zmiany planu miejscowego.
Do tej pory niewiele samorządów wykonywało analizy. Powód? Nie było żadnych sankcji za jej brak. Czasami, kiedy jakaś kontrola Wojewody, czy NIK-u zwróciła na to uwagę to dokonywano takie analizy. Czasami była to jedna kartka, a czasami elaborat na kilkadziesiąt stron wyposażony dodatkowo w kilka załączników graficznych. Ustawa o rewitalizacji wprowadziła konieczności sporządzania i uchwalania analizy zmain zagospodarowania przestrzennego, a każdy sporządzany plan miejscowy musi być zgodny z jej wynikami. Nie jest do końca jasne na jakim etapie sporządzania planu miejscowego uzasadnienie musi być wykonane. W wielu przypadkach nie pomagają tu również "świeże" stanowiska Wojewodów w sprawie interpretacji nowych przepisów. Dodatkowo w art. 15 upizp dołożono określenie wpływu uchwalenia planu miejscowego na finanse publiczne, w tym budżet gminy. Wyżej przedstawione zagadnienia dotyczące zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znacznie komplikują i utrudniają przenaczania nowych obszarów pod zabudowę. Wydłużają i tak trwające latami procedury związane z uchwalaniem zmian studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W wielu przypadkach zmiany są niespójne z obowiązującymi przepisami i wręcz niewykonalne. Intencje dobre, jednak z mojego punktu widzenia z "naprawieniem" planowania przestrzennego ustawa o rewitalizacji nie ma to zbyt wiele wspólnego. Jak każde kolejne skomplikowanie przepisów, ustawa o rewitalizacji negatywnie wpłynie na płynność gruntów, utrudni zmiany przeznaczenia gruntów poprzez plany miejscowe, ale w żaden sposób nie zahamuje hałasu rozproszonej zabudowy, która jest wynikiem wprowadzenie w 2003 roku do polskiego ustawodawstwa decyzji o warunkach zabudowy, która nie musi być zgodna ze Studium, czyli z aktem polityki przestrzennej gminy. Jeśli interesuje Cię, co myślą na temat ustawy rewitalizacyjnej inni urbaniści, zapraszam tutaj.
Jeśli uznasz, że to co robię ma dla Ciebie wartość, pomogło Ci rozwiązać jakiś problem lub po prostu zaoszczędziłaś(-eś) czas i chcesz się jakoś odwdzięczyć, przekaż proszę darowiznę na Fundację Pierwsze Skrzypce. Wspierasz w ten sposób ideę wolnej przedsiębiorczości, nowoczesną edukację oraz działalność twórczą dzieci i młodzieży. Liczy się każda złotówka! Dobro powraca.
Previous Post: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – jakie ograniczenia w obrocie ziemią?
Najnowsze	Jak odrolnić III klasę?