Source: https://www.spadek.info/czy-mamy-prawo-do-czesci-wlasnosci-mieszkania,1054,p.html
Timestamp: 2020-01-26 22:01:55
Legal References Found: art. 941
 art. 9
 art. 171
 art. 140
 art. 31
 art. 31
 art. 33

Document Content:
Czy mamy prawo do części własności mieszkania?
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-04-10
Czy mam prawo do części mieszkania własnościowego, w którym nie mieszkam i nie jestem zameldowana? W mieszkaniu mieszka moja macocha z córką (moją siostrą po tacie). Tata umarł 17 lat temu mieszkanie było spółdzielcze, tata był głównym najemcą i mieszkaliśmy z macochą i bratem. brat i ja jesteśmy z pierwszego małżeństwa, a z drugiego z obecną macochą jest siostra. Tata nie zostawił żadnego testamentu. 5 lat temu moja macocha wykupiła mieszkanie od spółdzielni na własność i jest jedyną właścicielką w akcie notarialnym tego mieszkania. Testamentem przepisała całość mieszkania na swoja córkę, nas z bratem wyrzuciła z mieszkania i wymeldowała. Czy mamy jakieś prawo do części własności mieszkania?
Z pewnością nie można od tak sobie przyjść do tamtego mieszkania i powiedzieć: „jest moje”. Pani sama wyraźnie napisała – w związku z wykupieniem tegoż mieszkania przez Pani macochę – cytuję: „jest jedyną właścicielką”. Skoro w świetle dokumentów (w tym wspomnianego przez Panią aktu notarialnego) właścicielką rzeczonego mieszkania jest wyłącznie tamta kobieta, to małe wydają się szanse na sukces – z perspektywy Pani oraz Pani brata. Obca mi jest chęć zniechęcania Pani; wprost przeciwnie: zachęcam do opracowania realistycznej strategii załatwienia spraw spadkowych po Pani tacie, a może po obojgu Pani rodzicach (jeżeli Pani mama też zmarła).
Proszę zwrócić uwagę na to, że prawnicy (w tym sędziowie), jak większość ludzi, mają ograniczoną wiedzę o sprawach innych osób, zwłaszcza obcych. Gdyby chodziło o testament Pani taty, to mogłoby wchodzić w grę dziedziczenie testamentowe – art. 941 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – mające (na podstawie artykułu 926 K.c.) pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym (art. 931 i następne K.c.). Jeśli taki testament (w przypadku testamentu Pani taty) nie został jeszcze ogłoszony (w ramach oficjalnych czynności sądowych lub notarialnych), to taki stan rzeczy mógłby zwiększać Państwa (Pani oraz Pani brata) szanse na uzyskanie zachowku (art. 991 i następne K.c.), ponieważ bieg przedawnienia roszczeń o zachowek (art. 1007 K.c.) zaczyna biec od otwarcia spadku (w przypadku dziedziczenia ustawowego) lub od ogłoszenia testamentu (w przypadku dziedziczenia testamentowego); dawniej (nieco ponad 3 lata temu, roszczenia o zachowek przedawniały się po 3 latach, a teraz po 5 latach). Po upływie przedawnienia dłużnik jest uprawniony zgłosić zarzut przedawnienia roszczeń (art. 117 i następne K.c.), co w praktyce niemalże zamyka możliwość dochodzenia roszczeń. Jeżeli jest to testament Pani macochy, to jego związek z Panią może być wyłącznie potencjalny – gdyby macocha ustanowiła Panią swą spadkobierczynią testamentową. Jedno jest pewne – niezależnie od tego, o czyj testament chodzi – testament jest rozrządzeniem na wypadek śmierci i nie może skutkować przeniesieniem własności za życia (przyszłego) spadkodawcy. Dopóki człowiek jest w stanie (w tym w aspekcie zdrowotnym), może zmienić swój testament; zdarzają się rozczarowania (nawet wielkie) osób, które uwierzyły, że im coś „zapisano” testamentem, a potem testament (o ile w ogóle był) uległ zmianie albo został odwołany. Przenoszeniu własności (art. 140 K.c.) rzeczy służyć mogą różne umowy – kilka z ich rodzajów ustawodawca wskazał przykładowo w artykule 155 K.c. (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny). Proponuję sprawdzić, czy doszło do zmiany właściciela na podstawie umowy – będącej rodzajem czynności prawnej między żyjącymi (testament to czynność prawna na wypadek śmierci).
Proszę przypomnieć sobie, czy załatwiano sprawy spadkowe dotyczące dziedziczenia po Pani tacie. Jeżeli doszło do stwierdzenia nabycia spadku, to należy postarać się o odpowiedni dokument urzędowy albo dążyć do jego zmiany (zwłaszcza w przypadku pominięcia kogoś z grona spadkobierców lub wyjścia na jaw testamentu). Oczywiście nie można wykluczać ewentualnego działu spadku (co również ma znaczenie), ale stwierdzenie nabycia spadku to punkt wyjścia. Z uwagi na wskazany przez Panią czas śmierci spadkodawcy – czyli czas otwarcia spadku (art. 924 K.c.) – w grę mogą wchodzić dwa sposoby doprowadzenia do stwierdzenia nabycia spadku: postanowienie sądu spadku albo sporządzany przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia; przepisy o „formie notarialnej” (w tym zakresie) są stosunkowo niedawne, więc w przypadku dość szybkiego załatwiania „spraw spadkowych” w grę wchodzi (praktycznie rzecz biorąc) postępowanie przed sądem spadku (którym najczęściej jest sąd rejonowy, na obszarze właściwości którego ostatnio za swego życia mieszkał spadkodawca). Kontakt z właściwym sądem rejonowym może pomóc w dokonaniu potrzebnych ustaleń – jeden z niżej zamieszczonych (w załączniku) adresów internetowych powinien pomóc w pozyskaniu informacji kontaktowych do sądów. Sprawdzając, jak się sprawy miały, trzeba wykazać się interesem prawnym – np. w sądzie wykazać status dziecka spadkodawcy (przydać się odpis aktu urodzenia Pani lub Pani brata albo odpis aktu zgonu Pani taty). O wiele łatwiej jest sprawdzać, czy doszło do sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia – często wystarczy wypełnić formularz elektroniczny na właściwej stronie internetowej (http://rejestry.net.pl), niekiedy trzeba udać się do kancelarii notarialnej (gdzie powinni mieć szerszy dostęp do bazy danych). W kancelariach notarialnych można sprawdzać (odpłatnie), czy osoba zmarła „wprowadziła” informacje o swym testamencie do notarialnego rejestru testamentów (istniejącego od niedawna, więc w przypadku ewentualnego testamentu Pani taty bardziej mogłaby się przydać rozmowa z osobami cieszącymi się jego zaufaniem, np. z notariuszem). Uzyskanie odpisu dokumentu stwierdzającego nabycie spadku może się Państwu przydać.
Byłoby dobrze, gdyby Państwo byli spadkobiercami, w świetle ewentualnie dokonanego w przeszłości stwierdzenia nabycia spadku. W takiej sytuacji byłoby łatwiej uzyskać odpis postanowienia sądowego albo aktu poświadczenia dziedziczenia (jeśli go sporządzono). Jeśli doszło do pominięcia Państwa (np. wskutek czyichś fałszywych zapewnień), to wykazanie pochodzenia od spadkodawcy powinno umożliwić dotarcie do akt postępowania sądowego oraz uzyskanie odpisów potrzebnych dokumentów; akty notarialne i podobne dokumenty notarialne (zazwyczaj po około pięciu latach od ich sporządzenia) powinny być przekazywane do sądowego wydziału ksiąg wieczystych (właściwego ze względu na lokalizację kancelarii notarialnej).
Pani napisała o spółdzielni mieszkaniowej oraz o własności. Sprawdzenia może wymagać rodzaj tytułu prawnego do danego mieszkania. W tym zakresie dochodzi do zmian – zarówno w aspekcie ogólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych lokali mieszkalnych. Rzeczone mieszkanie może być przedmiotem prawa własności (ustawowo określonego w artykule 140 K.c.) albo którego z „praw spółdzielczych” – takie prawa są zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), co oznacza, że właścicielem lokali (często nie tylko mieszkalnych) jest określona spółdzielnia mieszkaniowa, której własność jest ograniczona za sprawą „praw spółdzielczych”, które przysługują innym osobom.
Przez „prawa spółdzielcę” trzeba rozumieć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; każde z tych praw uregulowano w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jest to regulacja o wiele bardziej precyzyjna, niż w K.c.). Ostatnie czasy są okresem różnych przekształceń praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Różne przepisy się zmieniały, więc warto przedstawić ogólne tendencje. Często chodziło o przekształcenie „prawa lokatorskiego” w „prawo własnościowe” (które jednak własnością nie jest). Część ludzi decydowała się dążyć – niekiedy na drodze sądowej – do uzyskania prawa własności (art. 140 K.c.), wskutek przekształcenia „prawa własnościowego” we własność. Różnym przekształceniom towarzyszyły opłaty – niekiedy symboliczne, ale czasami (dość) duże. W świetle przedstawionych przez Panią informacji, kwestią otwartą jest to, jakie były wydatki na poszczególne „przekształcenia” oraz kiedy dokonywano takich wydatków i z czyich pieniędzy. Może się przydać analizowanie różnych dokumentów oraz sprawdzanie, skąd czerpano pieniądze (np. z rachunku bankowego, który wchodził w skład spadku).
Pani prawdopodobnie zdaje sobie sprawę z aktualnie dużego znaczenia ochrony danych osobowych. Dlatego wydaje się wątpliwe, by udało się uzyskać w odnośnej spółdzielni mieszkaniowej informacje (zwłaszcza wgląd do dokumentacji) bez wykazania się interesem prawnym; proszę liczyć się z żądaniem okazania odpisu dokumentu o stwierdzeniu nabycia spadku – w biurze spółdzielni może wypadnie zostawić kopię takiego dokumentu (odpisy mają większe znaczenie, zwłaszcza dowodowe, od odpisów). Teraz zapewne stało się jasne, dlaczego wyżej zachęcałem do dokonania odpowiednio dokładnych ustaleń co do stwierdzenia nabycia spadku.
Nie sposób omawiać każdego przepisu Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – nawet samych rozdziałów: 2 (Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, art. 9 i następne) oraz 21 (Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, art. 171 i następne) – trzeba jednak zwrócić uwagę na podstawowe zagadnienia konstrukcyjne każdego z tych praw. Z pewnością, trzeba unikać poddawania się jakiejkolwiek propagandzie, jakoby „nic się nie należało” Państwu z powodu braku zameldowania (meldunku). Używając kolokwialnego określenia: to są „dwie różne bajki”. Wielu ludzi nadal traktuje zameldowanie jako tytuł prawny do lokalu. Takie ujęcie jest błędne – choć sam meldunek jest istotny (zwłaszcza w zakresie administracyjnym i ewidencyjnym) i prawdopodobnie zostanie utrzymany obowiązek meldunkowy. Meldunek ma się nijak do Państwa ewentualnych uprawnień; podkreślam „ewentualnych”, ponieważ nie wiem, jak się sprawy miały i mają – ponawiam zachętę do dokonywania ustaleń (zwłaszcza przy pomocy dokumentów).
„Prawo lokatorskie” jest wyłączone z obrotu oraz nie podlega dziedziczeniu, ale zazwyczaj uzyskaniu mieszkania na takich warunkach towarzyszyło wpłacanie określonych kwot – chodzi głównie o wkład. Artykuł 9 ustęp 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brzmi: Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Bardzo dokładnego sprawdzenia wymaga to, jakie „prawo spółdzielcze” i komu przysługiwało. Jeżeli było to prawo lokatorskie, to może mieć zastosowanie treść artykułu 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Jak widać, ustawodawca wprost zdecydował o tym, że przedmiotem dziedziczenia może być wkład w spółdzielni mieszkaniowej, związany z „prawem lokatorskim”. To jest oczywiste w przypadku „prawa własnościowego, ponieważ prawo takie wykazuje sporo podobieństw do własności (aczkolwiek pozostaje ono ograniczonym prawem rzeczowym). Co więcej, przedmiotem dziedziczenia może być zarówno samo „prawo własnościowe”, jak i związany z nim wkład w spółdzielni mieszkaniowej. Artykuł 171 ustęp 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Co do samego wkładu (w przypadku „prawa własnościowego”), zwróćmy uwagę również na brzmienie artykułu 171 ustęp 3 tej samej ustawy: zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Dziedziczeniem objęta jest odrębna własność lokali (rozdział 3 tejże ustawy w związku z art. 140 K.c.).
Wyżej zacytowałem przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ponieważ w czasie jej obowiązywania doszło (wedle Pani słów) do wykupienia odnośnego mieszkania przez Pani macochę. Jednak biorę pod uwagę, że mogą mieć zastosowanie przepisy starsze. Proponuję, by Państwo dowiedzieli się, jakie tytuły prawne przysługiwały do danego mieszkania oraz w jakim czasie, jak również należy ustalić czas wszystkich transakcji (wykupień, przekształceń) – to powinno umożliwić ustalenie treści przepisów, które obowiązywały w czasie określonych zdarzeń (np. jakichś transakcji). Bardzo ważne będzie sprawdzenie wysokości wkładu oraz czasu dokonywania wpłat. Tak powinno być łatwiej ustalić, z jakiego majątku pokrywany był wkład.
Pani napisała o dwóch małżeństwach Pani taty. Do każdego z tych małżeństw mają zastosowanie przepisy z zakresu prawa majątkowego małżeńskiego – art. 31 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.io.). Po tak wielu latach od śmierci spadkodawcy może być bardzo trudno – zwłaszcza bez tak zwanych twardych dowodów – udowodnić, że określone wpłaty były dokonywane z majątku odrębnego Pani taty (teraz ustawodawca używa określenia: „majątek osobisty”). Trzeba się więc liczyć z tym, że – w przypadku pokrywania wkładu w okresie któregoś z małżeństw spadkodawcy – wpłaty na ten cel były pokrywane ze wspólności majątkowej małżeńskiej; w tym przypadku mogło chodzić o dwie takie wspólności (z uwagi na dwa małżeństwa). Proszę zwrócić uwagę na to, że – w ujęciu prawnym (a ono ma kapitalne znaczenie) – bardzo wiele rodzajów źródeł przychodu zalicza się do wspólności majątkowej małżeńskiej (szczególnie: art. 31 i art. 33 K.r.io., z którymi należałoby zestawić sytuację, być może dosłownie „punkt po punkcie”).
Wraz ze śmiercią Pani taty ustało jego ostatnie małżeństwo. W skład spadku po spadkodawcy wszedł jego majątek odrębny (według ówczesnej terminologii ustawowej) oraz jego udziały we wspólności majątkowej małżeńskiej. Standardowo udziały małżonków w ich wspólności majątkowej sąd równie (art. 43 K.r.io.) – po tak wielu latach od otwarcia spadku może być niezwykle trudno udowodnić, że udziały Pani taty w tejże wspólności były wyższe.
Jeżeli rzeczywiście ma miejsce dziedziczenie ustawowe, to spadkobiercami ustawowymi (art. 931 K.c.) Spadkodawcy są: wszystkie jego dzieci (z Pani słów wynika, że trójka) oraz wdowa. Spadek z ustawy przypada w takiej sytuacji po równo (art. 931 K.c.). Można zakładać, że w skład spadku (art. 922 K.c.) po Pani tacie wchodzą różne składniki majątkowe (np. także wyposażenie mieszkania, lokaty bankowe), ale proszę pamiętać również o tym, że określone uprawnienia z zakresu dziedziczenia po nim przysługują również Pani macosze oraz Pani przyrodniej siostrze.
Przekazanie synowej części spadku a kredyt
Przeznaczenie pieniędzy ze spadku na remont grobowca