Source: http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3033-zaliczki-na-koszty-zarzadu-jak-zaksiegowac-wplaty
Timestamp: 2019-03-25 21:18:30
Legal References Found: art. 451
 art. 65
 art. 451
 art. 451
 art. 451
 art. 451
 art. 451
 art. 451

Document Content:
Zaliczki na koszty zarządu - jak zaksięgować wpłaty?
NAWIGACJA Nieruchomości Zarządzanie nieruchomościami Zaliczki na koszty zarządu - jak zaksięgować wpłaty?
Środa, 26 lipiec 2017 16:28
Właściciel nie płaci terminowo zaliczek na koszty zarządu, a jeżeli nawet, to jego wpłaty nie pokrywają się z należnościami – w jaki sposób zaksięgować te kwoty? Właściciel od lat nie płacił należności, teraz wnosi jedynie bieżące zaliczki i powołuje się na przedawnienie.
Tego rodzaju problemy są powszechne we wspólnotach mieszkaniowych (i nie tylko), dlatego poniżej przedstawiamy reguły, jakimi należy się kierować przy ewidencjonowaniu wpłat.
Zgodnie z brzmieniem art. 451 § 1 k.c. w sytuacji, gdy dłużnik ma względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju, może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. W wyroku z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt: CSK 233 /2011, Sąd Najwyższy dokonując wykładni tego przepisu wskazał, że wola dłużnika zaliczenia spełnionego przez niego świadczenia na poczet określonych długów może być wyrażona w dowolny sposób, a jej interpretacja podlega zasadom określonym w art. 65 § 1 k.c.
-właściciel lokalu wskazał, że wpłata dotyczy bieżącej zaliczki na poczet kosztów zarządu, tymczasem od kilku miesięcy nie reguluje opłat na fundusz remontowy, ponieważ nie zgadza się z jego utworzeniem – zarządca ma obowiązek zaksięgować wpłatę na poczet kosztów zarządu zgodnie z wolą właściciela,
-właściciel lokalu od kilku miesięcy nie wnosił zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej – ostatecznie wpłacił kwotę, która nie wystarczy na pokrycie zadłużenia i oznaczył ją jako wpłatę zaliczki za miesiąc bieżący.
Wierzyciel nie może decyzji dłużnika co prawda kwestionować, ale ma prawo zaliczyć wpłatę na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne, o czym przesądza treść art. 451 § 2. Zarachowaniu takiemu dłużnik nie może się sprzeciwić.
Właściciel ma zadłużenie za okres od 03 do 06 2015 roku oraz za okres od 01 do 04 2016 roku, dokonał wpłaty oznaczając, że dotyczy okresu od stycznia od 01 do 04 2016 – wspólnota może z tej kwoty pokryć należne odsetki dotyczące okresu 01-04 2016 – jeżeli wpłata nie wystarczy na zapłatę całego zobowiązania (zabraknie na odsetki) – na koncie dłużnika pozostanie niedopłata - właścicielowi należy przedłożyć pokwitowanie – np. rejestr wpłat. Nie można zaliczyć tej wpłaty na wcześniejsze zobowiązania z tytułu kosztów zarządu, czyli za okres od 03 do 06 2015 roku, ponieważ należności z tytułu kosztów zarządu są niezależnymi od siebie świadczeniami okresowymi. W takiej sytuacji nie można przyjąć, że to „zalegające świadczenie główne”.
Reasumując - nawet, jeżeli dłużnik posiada wielomiesięczne zadłużenie a dokonując wpłaty wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ona należności bieżących, wierzyciel musi zaliczyć tę wpłatę zgodnie z wolą dłużnika. Trzeba zachować czujność w takich sytuacjach, ponieważ błędne księgowania wpłat na wcześniejsze okresy może doprowadzić do przedawnienia roszczenia – wspólnota zamiast go dochodzić pozostaje w błędnym przekonaniu, że zostało spłacone.
Właściciel zalega z płatnościami za fundusz remontowy i koszty zarządu, ponadto nie opłacił zasądzonych kosztów przegranego procesu – wspólnota może zaliczyć wpłatę, według swego uznania - na koszty sądowe – powinna przedłożyć dłużnikowi pokwitowanie – np. rejestr należności i wpłat.
Jeżeli, ani zadłużony właściciel , ani wspólnota mieszkaniowa nie skorzystają z powyższych uprawnień – zastosowanie będzie miał art. 451 § 3: „w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet najdawniej wymagalnego.”
Właściciel nie uiścił kosztów sądowych należnych wspólnocie - jeżeli to dług wymagalny lub najbardziej wymagalny – wspólnota powinna zaewidencjonować wpłatę na poczet tej zaległości.
-ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.),
-ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)
-wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 11 października 2005 roku, sygn. akt I ACa 746/05,
-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2002 r., sygn. akt I CKN 1331/00,
-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 roku, sygn. akt II CK 433/04,
-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt IV CSK 233/11,
-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt III CNP 1/14.
#5 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-08-02 23:57
zgodnie z podjęta uchwałą właścicielei lokal ws prowadzenia pozaksięgowej ewidencji .
W związku z tym ze wiele wspólnot prowadzi ewidencję memoriałową .
Do Sądu zgodnie z wolą wpłacającego.
W takim przypadku najlepiej jest jak WM prowadzi dwa konta: jedno na eksploatację, a drugie na FR.
#4 www.zarzadca.eu: kasander 2017-08-01 20:53
piszesz art. 451 par.2 ale czego?
Jak się zaczyna polemizować w dyskusji to trzeba zapoznać się ze wpisami a Ty nawet artykułu nie czytałeś (gdybyś czytał nie byłoby Twojego pytania).
To nie ja piszę.
Jak widać jest to cytat z linkowanego artykułu i nie widzę potrzeby cytować jeszcze brzmienia przepisu art. 451 par.2 kc.
#3 www.zarzadca.eu: ijan 2017-08-01 17:27
piszesz " treść art. 451 par.2 ale czego?
#2 www.zarzadca.eu: kasander 2017-08-01 13:36
Zaległości właściciela w zaliczkach na koszty zarządu są oczywiste (jeden rodzaj długu) więc pytanie która z tych dwóch sprzecznych informacji z linkowanego artykułu jest prawdziwa?
Wierzyciel nie może decyzji dłużnika co prawda kwestionować, ale ma prawo zaliczyć wpłatę na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne, o czym przesądza treść art. 451 § 2
Reasumując - nawet, jeżeli dłużnik posiada wielomiesięczne zadłużenie a dokonując wpłaty wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ona należności bieżących, wierzyciel musi zaliczyć tę wpłatę zgodnie z wolą dłużnika.
#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-01 07:25
-właściciel lokalu wskazał, że wpłata dotyczy bieżącej zaliczki na poczet kosztów zarządu, tymczasem od kilku miesięcy nie reguluje opłat na fundusz remontowy, ponieważ nie zgadza się z jego utworzeniem – zarządca ma obowiązek zaksięgować wpłatę na poczet kosztów zarządu zgodnie z wolą właściciela