Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/0115-kdit2-3-4011-84-2018-4-ps
Timestamp: 2018-06-18 20:52:28
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 155
 art. 158
 art. 158
 art. 389
 art. 10
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30

Document Content:
0115-KDIT2-3.4011.84.2018.4.PS | Interpretacja indywidualna
♦ › Cele mieszkaniowe › 0115-KDIT2-3.4011.84.2018.4.PS
Zwolnienie przedmiotowe własne cele mieszkaniowe.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2018 r. (data wpływu 2 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2018 r. (data wpływu 12 kwietnia 2018 r.) oraz pismem z dnia 22 maja 2018 r. (data wpływu 24 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 2 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
W dniu 23 kwietnia 2015 roku dokonała Pani zakupu mieszkania o powierzchni 73 m2 położonego w X. Kwota zakupu wyniosła 205 000 zł. Na remont mieszkania poniosła Pani koszty w wysokości około 80 000 zł.
Po okresie dwóch lat, tj. 15 maja 2017 roku podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży, potwierdzoną przez Biuro Nieruchomości z następującym zapisem dotyczącym zapłaty za mieszkanie:
10 000 zł zadatek-zabezpieczenie przy podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży,
180 000 zł płatne do dnia 23 czerwca 2017 roku,
157 500 zł płatne do dnia 30 czerwca 2017 roku,
Łącznie 347 500 zł.
W dniu 20 czerwca 2017 roku został podpisany akt notarialny sprzedaży mieszkania na kwotę 347 500 złotych. W akcie notarialnym zostały zapisane następujące formy wpłat za mieszkanie:
10 000 zł zadatek przy podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży,
180 000 zł płatne do dnia 21 czerwca 2017 roku jako przelew gotówkowy na konto bankowe,
157 500 zł płatne do dnia 29 czerwca 2017 roku finansowany z kredytu gotówkowego, jako przelew na konto bankowe,
Łącznie 347 500 złotych.
Faktyczne daty przelewów za mieszkanie oraz kwoty wyniosły:
20.06.2017 rok - 210 000 złotych płatne na konto bankowe
26.06.2017 rok - 127 500 złotych płatne na konto bankowe
W międzyczasie, pomiędzy przedwstępną umową sprzedaży mieszkania, a aktem notarialnym sprzedaży mieszkania, czyli pomiędzy 15 maja 2017 r., a 20 czerwca 2017 roku, tj. w dniu 26 maja 2017 podpisała Pani akt notarialny zakupu działki budowlanej położonej Y, zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni około 40 m2, w którym zostały zawarte następujące kwoty wpłat za nieruchomość:
25.05.2017 - 40 000 zł, płatne gotówką w dniu podpisania aktu notarialnego,
do dnia 23.06.2017 - 160 000 zł, przelewem bankowym z konta Pani na konto sprzedającego,
kwota 160 000 zł została przelana ze środków, które otrzymała Pani ze sprzedaży mieszkania.
Ponadto oświadcza Pani, że cała kwota ze sprzedaży nieruchomości - mieszkania, jest przeznaczona na budowę domu jednorodzinnego na zakupionej działce. Dom jest w trakcie budowy.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 kwietnia 2018 r. informuje Pani, że uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczony został w kwocie 160 000 zł na zakup działki budowlanej, na której znajdował się już budynek mieszkalny o powierzchni ok. 40 m2, a następnie pozostała kwota, tj. 187 500 zł, została już wydatkowana na budowę domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 130 m2 na tejże działce budowlanej.
Zakupiona działka budowlana w dniu podpisania aktu notarialnego zabudowana była budynkiem mieszkalnym o powierzchni ok. 40 m2.
Akt notarialny został podpisany w dniu 26 maja 2017 r., jednakże w tymże akcie notarialnym zostały rozbite płatności za nieruchomości, tj.:
kwota 40 000 zł została zapłacona gotówka w dniu podpisania aktu notarialnego (z własnych środków finansowych),
kwota 160 000 zł została uregulowana po sprzedaży mieszkania i wpłacie pieniędzy na konto bankowe w dniu 23 czerwca 2017 r.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 22 maja 2018 r. (data wpływu 24 maja 2018 r.) informuje Pani, że zakupiona działka położona Y oraz budowany na tej działce dom jednorodzinny służy własnym celom mieszkaniowym i będzie w nim Pani mieszkać.
Czy w sytuacji wydatkowania całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na zakup działki oraz budowę domu zastosowanie znajdzie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i dochód ze sprzedaży mieszkania w całości będzie zwolniony z opodatkowania?
Zdaniem Pani cały dochód ze sprzedaży mieszkania został przeznaczony na zakup działki budowalnej oraz budowę domu jednorodzinnego korzysta ze zwolnienia przedmiotowego.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu
w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w dniu 23 kwietnia 2015 roku dokonała Pani zakupu mieszkania, które następnie zostało sprzedane w dniu 20 czerwca 2017 r.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jak informuje Pani, cały przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został wydatkowany na zakup działki budowalnej oraz budowę domu jednorodzinnego.
W związku z powyższym powzięła Pani wątpliwość, czy wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup działki i budowę domu jednorodzinnego uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się m. in.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego
przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy
o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1
pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Z treści przytoczonego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu. Ustawodawca jednoznacznie wprowadził do treści przepisu zapis, że zwolnienie obejmuje przychód z odpłatnego zbycia wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że nie jest istotny moment otrzymania przychodu z odpłatnego zbycia, istotne jest aby był wydatkowany nie wcześniej niż rozpoczynając od dnia odpłatnego zbycia, zgodnie z treścią tego przepisu.
Organ analizując sytuację Pani nie kwestionuje spełnienia warunku dotyczącego okresu wydatkowania przychodu począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Fakt poniesienia wydatku nie jest jednak jedyną przesłanką uprawnienia do skorzystania ze zwolnienia. Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że nie chodzi o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkalnego, ale o wydatek na własny cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wyjaśnić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizacje celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki nie wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b na realizacje własnego celu mieszkaniowego jakim jest m.in. poniesienie wydatku na nabycie:
gruntu pod budowę budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz
budowę własnego budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d tej ustawy).
Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że pomiędzy przedwstępną umową sprzedaży mieszkania, a aktem notarialnym sprzedaży mieszkania, czyli pomiędzy 15 maja 2017 r., a 20 czerwca 2017 roku, tj. w dniu 26 maja 2017 r. podpisała Pani akt notarialny zakupu działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego.
Jednakże zgodnie z normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), a art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Stosownie zaś do przepisu art. 389 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta.
Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem „odpłatne zbycie”. Zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie prawa własności np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Innymi słowy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie jest odpłatnym zbyciem tej nieruchomości, gdyż umowa przedwstępna nie powoduje skutku przeniesienia prawa własności.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że (...) „Nabycie, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak więc dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (...)”.
Z powyższych informacji wynika, że nabycie wiąże się z przeniesieniem własności danej nieruchomości na kupującego i następuje w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Skoro zatem, w celu skorzystania ze zwolnienia, podatnik ma wydatkować uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przychody na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na nabycie gruntu pod budowę domu mieszkalnego, to warunek ten będzie spełniony wówczas, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia, czyli ponieść wydatek na nabycie. Wynika stąd, że nabycie gruntu musi nastąpić po uzyskaniu przychodu ze zbycia nieruchomości.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt omawianej sprawy należy stwierdzić, że nabycie gruntu nastąpiło w dniu 26 maja 2017 r. Sprzedaż lokalu mieszkalnego miała tymczasem miejsce w dniu 20 czerwca 2017 r., a to oznacza, że w momencie sprzedaży lokalu mieszkalnego przysługiwało już Pani prawo własności gruntu.
Odnosząc się do przedstawionych we wniosku okoliczności i wskazania dat konkretnych wydatków zaznaczyć ponownie trzeba, że samo wydatkowanie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innej, dokonane po sprzedaży tej nieruchomości jest niewystarczające dla możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i uznania wydatków poniesionych na nabycie gruntu pod budowę domu mieszkalnego, za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 pkt 25 lit . c ustawy.
Warunkiem ww. zwolnienia przedmiotowego jest bowiem zarówno nabycie, jak i wydatkowanie związane z tym nabyciem, dokonane po sprzedaży nieruchomości.
Odnośnie zatem nabycia gruntu pod budowę domu jednorodzinnego nie spełniła Pani warunku wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie nieruchomości, ponieważ nabycie miało miejsce przed sprzedażą mieszkania, a więc poniesienie wydatku nie służyło już nabyciu, bo ono miało miejsce wcześniej.
Wskazała Pani także, że pozostała kwota ze sprzedaży lokalu mieszkalnego po nabyciu działki, tj. 187 500 zł, została wydatkowana na budowę domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 130 m2 na tejże działce budowlanej, który jest w trakcie budowy i służyć będzie własnym celom mieszkaniowym, tj. ma Pani zamiar w nim zamieszkać.
Odnosząc się zatem do tej części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która została wydatkowana na budowę domu jednorodzinnego na zakupionej działce wskazać należy, że będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z pkt 25 lit. d tej ustawy, pod warunkiem, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały wydatkowane na budowę tego domu nie wcześniej niż po sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, która miała miejsce w dniu podpisania aktu notarialnego.
Reasumując, dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie będzie w całości korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie można uznać, że cały przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został zgodnie z wolą i intencją ustawodawcy wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy obejmować będzie więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe (budowę budynku mieszkalnego) w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
W konsekwencji, w odniesieniu do kwoty przeznaczonej na zakup działki budowlanej nie przysługuje Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, wobec czego kwota ta podlega opodatkowaniu na zasadach, wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
0115-KDIT2-3.4011.84.2018.4.PS