Source: http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3050-nieruchomosci-zarzadzanie-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia
Timestamp: 2017-09-21 21:32:45
Legal References Found: art. 185
 art. 185
 art. 405
 art. 185
 art. 18
 art. 185
 art. 18
 art. 185
 art. 185

Document Content:
NAWIGACJA Nieruchomości Zarządzanie nieruchomościami Umowa o zarządzanie nieruchomością
Poniedziałek, 14 sierpień 2017 11:08
Wyłączeni z tego obowiązku są ci zarządcy, którzy świadczyli swoje usługi na rzecz danej wspólnoty jeszcze przed dniem 15 lutego 2000 roku – to właśnie wtedy wszedł w życie przepis wprowadzający dla umowy o zarządzanie formę pisemną pod rygorem nieważności. Wcześniejszy przepis art. 185 ust. 2 tej ustawy w pierwotnym brzmieniu stanowił bowiem, że „zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej”
Przed wejściem w życie tej regulacji nie było zatem obowiązku zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie, na co zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 lutego 2016 roku, sygnatura akt: I ACa 1686/16 (niepubl.).
Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym. Wspólnota mieszkaniowa pozwała swojego byłego zarządcę o kwotę przeszło 268 tys. złotych, na którą składało się pobrane przez niego wynagrodzenie za usługę zarządzania w latach 2002 – 2005. W ocenie powódki kwoty te były wypłacone nienależnie, ponieważ między stronami nigdy nie doszło do zawarcia umowy o zarządzanie w formie pisemnej mimo, że taki wymóg przewiduje art. 185 ust. 2 u o.g.n.
Strona pozwana zarządzała obiektem nieprzerwanie od 1998 roku – początkowo zawarła umowy: z deweloperem jako właścicielem nieruchomości i poszczególnymi nabywcami lokali. Następnie w aktach notarialnych w grudniu 1998 roku zarząd ten został określony przez samych właścicieli, przy czym wskazano w nich jako osobę zarządcy pozwaną i w kwestii wynagrodzenia przywołano zapisy tychże umów (o administrowanie zawartych przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej). Pozwana zarządzała przedmiotową nieruchomością do 2005 roku i pobierała ustalone w ten sposób wynagrodzenie, z którego opłacała ochronę fizyczną obiektu.
Pozwem z 2012 roku wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz przeszło 268 tys, zł. wraz z odsetkami ustawowymi wskazując, że taka kwota została pobrana bez podstawy prawnej, ponieważ między stronami nie doszło do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością w formie pisemnej, mimo, że taki wymóg istnieje od dnia 15 lutego 2000 roku. Roszczenie powódki opierało się zatem w całości na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 410 w zw. z art. 405 k.c. ).
Sąd Okręgowy rozpoznający sprawę w pierwszej instancji powództwo oddalił przyjmując za zasadny zarzut prekluzji. Zarządzanie było bowiem świadczone w ramach działalności gospodarczej pozwanej, dlatego też obowiązuje w takim przypadku trzyletni termin przedawnienia. Nadto, wynagrodzenie pozwanej było przeciętne na rynku, co potwierdziła opinia biegłej.
Sąd Apelacyjny, do którego odwołała się wspólnota mieszkaniowa nie podzielił jednak zapatrywania w zakresie dotyczącym prekluzji, wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem podmiotem gospodarczym, dlatego też jej roszczenie nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie będzie miał do niego zastosowania trzyletni skrócony termin przedawnienia. Niezależnie od powyższej konstatacji apelację powódki oddalił, przyjął bowiem, że przepis art. 185 ust. 2 wprowadzający obowiązek zawarcia umowy na piśmie pod rygorem nieważności wszedł w życiu w dniu 15 lutego 2000 roku. Tymczasem pozwana zarządzała już nieruchomością, kiedy to takiego wymogu nie było. Tytuł prawny do zarządzania i pobierania wynagrodzenia wynikał natomiast z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Kasację od tego orzeczenia wniosła wspólnota mieszkaniowa, jednak Sąd Najwyższy w pełni podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego wskazując, iż brak jest podstaw do kwestionowania wiążącego Wspólnotę Mieszkaniową sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną po zmianie treści art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (od dnia 15 grudnia 2000 r.).
„Wspomniane ukształtowanie się umownego zarządu nieruchomością wspólną nastąpiło jeszcze przed taką zmianą i zgodnie z przepisami art. 18 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. Jeżeli do 2005 r. w powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej nie doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością w wyniku odpowiedniej uchwały i przy zachowaniu wymagań przewidzianych m.in. w art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., to wcześniej ukształtowany sposób zarządu mógł być kontynuowany także do 2005 r. ze wszystkimi wynikającymi stąd konsekwencjami prawnymi. „ (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8.06.2017 r. ., sygn. akt: V CSK 578/16, http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3049-wspolnota-mieszkaniowa-zarzadzanie-nieruchomosciami-v-csk-578-16-umowa-o-zarzadzanie ).
#4 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-08-21 17:09
Adresatem są zarządcy - m.in. ci, którzy zarządzają wspólnotami mieszkaniowymi, dlatego pośrednio ustawa dotyczy wspólnot mieszkaniowych.
#3 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-08-21 08:23
Wspó lnota nie jest adresatem ani jednego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościam i. Nie stosuje tych przepisów i nigdy nie stosowała. Warto je tylko znać i wiedzieć kto te przepisy ma stosować.
#2 www.zarzadca.eu: kotek1 2017-08-20 15:37
Myślę że to oczywiste, umowa o zarządzanie musi być na piśmie bo skąd wiadomo jakie obowiązki ma zarządca wobec właścicieli według mnie umowa ustna to umowa "tajna" w której nikt nic nie wie. Jednak zawód zarządca był miał licencje potem go nie było i od września się go przywraca pytanie z licencją czy bez, wielu zarządców posługuje się pieczątką zarządcy przez cały ten okres do dziś. Pisząc już o przy wróceniu zawodu otrzymałem odpowiedź, że nie dotyczy to wspólnot a kogo i że wspólnoty nie dotyczy ustawa o gospodarce nieruchomościam i jeśli idzie o umowy to wskazuje się właśnie na ową ustawę, przecież są wspólnoty w których swój udział ma PKP bądź inne podmioty z udziałem skarbu państwa. Pozdrawiam.
#1 artykuły zarzadca.pl 2017-08-20 08:21
Wymóg zachowania takiej formy wynika bezpośrednio z brzmienia art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościam i – należy jednak mieć na uwadze, że nie dotyczy on wszystkich zarządzających nieruchomościam i.