Source: https://www.prawo-budowlane.info/zmiana_statusu_najmowanego_lokalu,151,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-18 13:10:35
Legal References Found: art. 232
 art. 184
 art. 186
 art. 185
 art. 918
 art. 74
 art. 244
 art. 663
 art. 664
 art. 666

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-11-25
Chodzi o prawo cywilne, czyli część prawa prywatnego, w którym bardzo duże znaczenie ma równość podmiotów prawa oraz ich aktywność w zakresie realizowania i ochrony swych uprawnień. Za symbol wolności podmiotów prawa prywatnego można uznać artykuł 3531 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), w którym wysłowiono zasadę swobody umów. Dlatego bardzo dużo zależy od treści postanowień umownych. Dotyczy to wszystkich uczestników obrotu prawnego, ale trzeba brać pod uwagę to, że przedsiębiorców (art. 431 K.c.) uważa się za profesjonalistów, co wiąże się z wykładnią zakresu praw i obowiązków stron stosunków prawnych (art. 355 K.c.) – np. stron umowy najmu.
W przypadku umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) chodzić może, tytułem przykładu, o zakres napraw, które obciążają wynajmującego lub najemcę (art. 663 K.c.). Jeśli postanowienia umowne w tym zakresie są nieprecyzyjne, to może pojawić się problem z ustaleniem, kto (najemca czy wynajmujący) ma określone obowiązki. Skoro budynek (przynajmniej w najętym przez Panią zakresie) nie był wcześniej przeznaczony na cele magazynowe, to trudno byłoby zakładać obowiązek wynajmującego pokrywania kosztów analiz technicznych w związku z proponowaną przez Panią zmianą przeznaczenia lokalu (lub budynku). Zwłaszcza w przypadku niższego (na danym terenie) czynszu za powierzchnie magazynowe, niż w przypadku innych przeznaczeń.
Proponuję brać pod uwagę silne aktualnie tendencje indywidualistyczne oraz chęć osiągnięcia zysku, niekiedy bez liczenia się z niczym, a nawet z nikim. Szerzy się plaga bezwzględności – zarówno w relacjach międzyludzkich, jak i w gospodarczych. Można długo charakteryzować przyczyny tych zjawisk (być może plag), ale – niezależnie od ocen i opisów – trzeba mieć je na uwadze. Tak przedstawia się rzeczywistość, co wpływa także na stanowienie i stosowanie prawa, bo trudno oczekiwać idealnego jego stanowienia i stosowania po zdeprawowanych ludziach.
Sformułowanie „dowiedzieć się” jest wieloznaczne. Tytułem przykładu: jest znaczna różnica między jakąś informacją nieoficjalną (zwłaszcza plotką) a udokumentowanym wynikiem kontroli organu władzy lub administracji publicznej, zwłaszcza dokonanych w ramach ich właściwości. Zapewne trudno byłoby uzyskać pozytywną odpowiedź (np. wynajmującego) na samych podstawie nieoficjalnych informacji, zwłaszcza dalekich od rzeczywistości.
Proszę pamiętać o tym, że w sporach prawnych bardzo duże znaczenie mają dowody. Świadczyć może o tym sama liczba przepisów o dowodach i ich przeprowadzaniu w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); chodzi głównie o artykuły: od 227 do 315. Na stronach (uczestnikach) spraw cywilnych, zwłaszcza rzeczywiście spornych, spoczywa prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Duże znaczenie ma również odpowiednia aktywność, ponieważ bierność (np. milczenie wobec stanowiska przeciwnego lub co do fałszywych dowodów) może skutkować przyjęciem przez sąd (sędziego), że osoba biernie się zachowująca zgadza się z kimś innym (art. 230 K.p.c.).
Warto zastanowić się nad możliwością udowodnienia Pani twierdzeń w ewentualnym sporze prawnym – np. w procesie o ustalenie zakresu obowiązków Wynajmującego i Najemcy w ramach odnośnej umowy najmu; procesy o ustalenie (jako konstrukcję prawną) przewidziano w artykule 189 K.p.c.). Mniejsze (a prawdopodobnie znikome) znaczenie dowody miałyby w ramach możliwej próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); próba taka (mająca miejsce przed sądem rejonowym, art. 185 K.p.c.) to sposób na doprowadzenie do porozumienia, a czasami może służyć przerwaniu biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.) – jeżeli mają miejsce roszczenia.
Pani mogłaby zaproponować wynajmującemu zawarcie ugody (art. 917, art. 918 K.c.) – np. w wezwaniu przesądowym (czyli sygnalizującym gotowość wystąpienia na drogę sądową). Gdyby do ugody nie doszło, to warto zadbać o możliwość udowodnienia Pani racji – zarówno merytorycznie, jak i co do sposobu załatwiania sprawy (np. wezwania, ich treść, wskazywane w wezwaniach terminy). Chodzi o „pilnowanie szczegółów”, bo precyzja jest ważna w prawie oraz jego stosowaniu. Przydać się może korzystanie z listów poleconych (zwłaszcza z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) – w instytucjach warto dbać o uzyskanie pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez sekretariat lub biuro podawcze). Forma pisemna (równie co do doręczeń) ma duże znaczenie dowodowe – szczególne: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c..
Ewentualne kontrole właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego (np. dotyczące zagrożenia potencjalną katastrofą budowlaną) lub właściwej jednostki Państwowej Straży Pożarnej mogłyby przyczynić się udowodnieniu stanu technicznego budynku; w dodatku chodziłoby o dokumenty urzędowe (np. protokoły pokontrolne), które mają spore znaczenie dowodowe (aczkolwiek sądy powszechne mają szeroką możność weryfikowania dokumentów administracyjnych).
Pani (Państwa) zastrzeżenia powinny być komunikowane Wynajmującemu w sposób dający się udowodnić. Kierowane do niego wystąpienia mogą być nie tylko komunikatami (informacjami), bo przepisy prawa (np. art. 663, art. 664 K.c. i art. 666 K.c.) przewidują wzywanie wynajmującego przez najemcę – np. do wykonania określonych napraw lub o obniżenie czynszu. Gdyby Pani miała możność udowodnienia, że Pani nie wiedziała o określonych ważnych cechach budynku, to w grę mogłoby wchodzić nawet doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu bez terminów wypowiedzenia.
Na przeprowadzenie przez Panią (Państwa) poważniejszych prac w budynku (lokalu) potrzebna jest zgoda wynajmującego, zwłaszcza w związku z ewentualną zmianą przeznaczenia budynku; niekiedy (w przypadku poważniejszych zmian) w grę może wchodzić zgłoszenie do organu administracji budowlanej, a może też uzyskanie pozwolenia budowlanego (zależnie od zakresu prac oraz od innych ważnych okoliczności, np. objęcia budynku lub terenu szczególnym reżimem ochronnym, chociażby dotyczącym ochrony zabytków lub przyrody). Samowolne zmiany mogłyby nawet uprawniać Wynajmującego do doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 K.c.) – chociaż w przypadku umów najmu na czas określony niemalże jest to wykluczone (art. 773 K.c.).