Source: http://forum.darzycia.pl/index.php/topic,995.50.html
Timestamp: 2019-06-16 03:05:26
Legal References Found: art. 9
 art. 42
 art. 199
 art. 44
 art. 10
 art. 10
 art. 691
 art. 21
 art. 10
 Art. 68
 art. 28
 art. 28
 art. 2
 art. 2
 art. 14
 art. 20
 art. 16
 art. 16
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 394
 art. 57
 art. 1047
 art. 64
 art. 4
 art. 18
 art. 417

Document Content:
Autor Wątek: Mieszkanie -prawo (Przeczytany 416984 razy)
« Odpowiedź #50 dnia: Grudzień 31, 2005, 09:46:45 am »
PRAWO ADMINISTRACYJNE. Zameldować się można tylko w lokalu mieszkalnym
Nie można nikogo zameldować np. na dworcu kolejowym. Odpowiednim
miejscem jest tylko budynek lub pomieszczenie przeznaczone do zamieszkania.
Dworzec nie może być miejscem zameldowania - orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.
- Ustawa z 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych mówi, że każdy, kto przebywa pod tym samym adresem dłużej niż trzy doby, musi się zameldować na pobyt stały bądź czasowy. Określając miejsce zameldowania, ustawa posługuje się takimi pojęciami, jak nazwa województwa, gminy, miasta, ulicy, numer domu i lokalu.
- Dworzec Główny we Wrocławiu przy ul. Piłsudskiego 105/3 spełnia te warunki - mówi Lech Figlus.
Lech Figlus nigdy nie miał stałego zameldowania, a ostatnią pracę stracił w 2004 r.
- Zostałem bezrobotnym i bezdomnym - opowiada. - Pomieszkiwałem u znajomych, na klatkach schodowych, na działkach, w schronisku brata Alberta, wreszcie na dworcu. A ponieważ ustawa zobowiązuje do zameldowania się w miejscu stałego pobytu, wystąpiłem o nie właśnie tam.
Odmowne decyzje prezydenta Wrocławia i wojewody dolnośląskiego Lech Figlus zaskarżył do sądu, gdyż brak meldunku utrudnia mu lub wręcz uniemożliwia znalezienie pracy.
WSA oddalił skargę. Uznał, że wprawdzie art. 9b ust. 1 i 2 ustawy, definiujący miejsce stałego bądź czasowego pobytu, nie wprowadza wprost wymogu adresu domu czy lokalu o charakterze mieszkalnym, warunek taki wydaje się jednak oczywisty.
Zameldowanie na pobyt stały czy czasowy może nastąpić jedynie w
budynku czy lokalu do tego przeznaczonym. Wyjątki, np. zameldowanie w hotelu, internacie, szpitalu, domu opieki itp., są w ustawie wyraźnie wskazane.
- Sprawą o zameldowanie na dworcu chciałem zwrócić uwagę na to, że problem bezdomnych jest w Polsce źle rozwiązywany - mówi Lech Figlus. - Bez meldunku formalnie nie istnieją, a więc nie mogą znaleźć pracy i mieszkania, czyli tego, co jest im najbardziej potrzebne. No i oczywiście naruszają przepisy, gdyż przebywają niezameldowani pod tym samym adresem, w moim wypadku na dworcu, ponad trzy doby.
Tomasz Schabowski, główny specjalista w Zespole Administracji
Publicznej Biura Rzecznika Praw Obywatelskich, przypomina, że
rzecznik wielokrotnie zabierał głos w sprawie meldunków. Nie jest ona jednak łatwa do rozwiązania.
Teoretycznie w ustawie meldunkowej chodzi jedynie o rejestrowanie miejsc pobytu osób. W praktyce meldunek odgrywa wciąż dużą rolę w życiu społecznym i utarło się, że jest niezbędny. Powoduje to wiele komplikacji. W przepisach nie jest
też wprost powiedziane, że zameldować można się tylko w lokalu
mieszkalnym. Nie wiadomo, czy samo tylko orzecznictwo sądowe może usunąć tę lukę, czy też należałoby rozwiązać tę kwestię ustawowo, gdyż trudno meldować ludzi w miejscach użyteczności publicznej. Prawo szeroko rozumiane nigdy jednak nie będzie w stanie uregulować każdej sytuacji, w której znajduje się człowiek, także bezdomny. Na pewno jednak przedstawiony tu przykład skłania do przemyśleń.
Bonifikaty powinny być różne
« Odpowiedź #51 dnia: Styczeń 19, 2006, 11:32:48 pm »
Spółdzielnie mieszkaniowe powinny same ustalać wysokość bonifikat udzielanych przy wykupie ich mieszkań - uważa rzecznik praw obywatelskich. W tej chwili narzuca je ustawa.
Do rzecznika wpływa wiele skarg od spółdzielni oraz ich członków. Kwestionują zmiany dwóch ustaw: o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego (obowiązujące od 22 lipca 2005 r.).
Spółdzielnie mieszkaniowe na ich podstawie mogą udzielać 50proc. bonifikaty przy przekształceniach lokatorskich praw we własnościowe lub własność. Wcześniej natomiast od nich samych zależała wysokość upustu. Często ustalały one wyższe bonifikaty.
R.p.o. uważa, że spółdzielnie mieszkaniowe w dalszym ciągu mogą to robić i przytacza fragmenty uzasadnień orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, dotyczących tych kwestii. Wynika z nich, że jest to dopuszczalne.
Jednocześnie rzecznik krytykuje wprowadzenie nadzoru ministra transportu i budownictwa nad spółdzielniami mieszkaniowymi. W jego ramach minister może zlecać lustrację spółdzielni mieszkaniowych.
Nadzór organu administracji nad podmiotem z sektora prywatnego zdaniem r.p.o. jest niedopuszczalny.
Rzecznik zwraca też uwagę, że omawiane przepisy wymagają dostosowania do orzeczeń TK.
28 kwietnia utraci ważność część przepisu ust. 1 art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określająca czas, w jakim spółdzielnia musi przygotować się do wykupu mieszkania (to efekt orzeczenia TK z 20 kwietnia 2005 r.). Po tym dniu więc już wiadomo, od kiedy liczy się ów okres.
R.p.o. apeluje do ministra transportu i budownictwa o niezbędne zmiany. Z informacji "Rz" wynika, że podjęto już prace nad nimi.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_060119/prawo/prawo_a_10.html
« Odpowiedź #52 dnia: Luty 06, 2006, 10:54:38 am »
Nie orientujecie się w mieszkaniach socjalnych czy to daje MOPS czy urząd miasta chce się wyprowadzić z domu
« Odpowiedź #53 dnia: Luty 06, 2006, 02:00:07 pm »
Paulinko, sa 2 rodzaje lokali o które można się starać
(obydwa w gestii gminy)
-lokal komunalny tu przyklad
-lokal socjalny
o ten pierwszy mogą się ubiegać osoby żyjące w bardzo trudnych warunkach mieszkaniowych (zagęszczenie coś. ok. 5 m. na osobę,
bariery architektoniczne,złe warunki mieszk.-brak wody itd.)
lokal socjalny przyznawany jest raczej osobom po wyroku,
(więzienie, eksmisja)i taki lokal może nie mieć wody, WC
tyle mówi prawo
i jednych i drugich lokali jest b.mało a kolejki straszne
więc czasami i lata całe ludzie czekają aż coś się zwolni ,
albo gmina wybuduje
ale wniosek możesz złożyć w gminie
« Odpowiedź #54 dnia: Luty 06, 2006, 03:07:16 pm »
Dzięki za odpowiedź a np jeśli wychowałam sie w rodzinie zastepczej i mam 1 gr inwalidzką i nie dogaduje się z ojcem to mogę sie starac o mieszkanie komunalne?
« Odpowiedź #55 dnia: Luty 06, 2006, 03:49:31 pm »
Paulinko,chyba nie powinnaś motywować wniosku tym, że nie możesz porozumieć się z rodziną
raczej tym ,że obecne mieszkanie nie jest przystosowane do Twojej niepełnosprawności
« Odpowiedź #56 dnia: Luty 06, 2006, 03:54:12 pm »
To mi powiedzą że moge zlozyc wniosek w pcpr o likwidacje barier co zrobiłam na tym mieszkaniu ale go wycofałam bo ojciec mnie straszy że sprzeda to mieszkanie a nie chce robic remontu dla kogoś
« Odpowiedź #57 dnia: Luty 06, 2006, 03:57:47 pm »
« Odpowiedź #58 dnia: Luty 06, 2006, 04:00:11 pm »
acha jeszcze takie malutkie pytanko czy za mieszkanie komunalne trzeba zapłacić komuś?
« Odpowiedź #59 dnia: Luty 06, 2006, 04:51:00 pm »
Gmina ma prawo pobrać kaucję, jak dużą - nie wiem,
nie wiem także czy reguluje to ustawa, czy każda gmina
sama ustala
« Odpowiedź #60 dnia: Luty 06, 2006, 05:34:40 pm »
« Odpowiedź #61 dnia: Luty 06, 2006, 08:51:21 pm »
nie doczytałam wczesniejszego postu
Paulinko,w gmienie nie powinni udzielać takich rad
z tego co wiem jesteś osobą dorosłą, pewnie pracujesz?
a może jeszcze się uczysz? właściwie o to powinnam zapytać wcześniej
jeżeli jeszcze się uczysz w systemie dziennym ,to według prawa
(nawet jak gdzieś dorabiasz i jestes pełnoletnia) jesteś na utrzymaniu rodziców i z wnioskiem o lokal musisz poczekać
jeżeli już pracujesz ( a uczysz się zaocznie)i masz własne dochody
to możesz próbować
tak jak wspomniałam wczesniej, na przydział lokalu czeka się długo i trzeba spelnić kryteria (pewnie poznasz je wypełniając wniosek),ale jako osoba niepełnosprawna masz szansę
wydaje mi się że trochę się pospieszyłaś wycofując wniosek
o dofinansowanie, za kilka lat -nawet jak w tym mieszkaniu skorzystasz z dofinansowania do likwidacji barier
-będziesz mogła ponownie starać sie o dofinansowanie w nowym lokalu ( u nas chyba nie częściej niż 5 lat)
ludzie zmieniają mieszkania , nie znaczy to, że nie mają prawa ubiegać się o ponowne dofinansowanie
jeżeli mieszkanie w którym obecnie mieszkasz jest duże,
szanse są niewielkie, ale może sie uda
pisałaś o tym że rodzice chcą sprzedać mieszkanie, może to dobry moment, żeby przy kupnie innego wzieli pod uwagę Twoje potrzeby
i pomyśleli o 2 osobnych??
wiem że to trudne , zwłaszcza finansowo, ale może???
« Odpowiedź #62 dnia: Luty 06, 2006, 09:05:21 pm »
ucze sie wszkol zaocznej mam ręnte i zasiłek na kontynuacje nauki byłam w rodzinie zastępczej
« Odpowiedź #63 dnia: Luty 06, 2006, 09:14:42 pm »
Paulinko, dopytaj w gminie jakie trzeba spełniać kryteria
jeżeli się uda, złóż wniosek
Jak zamienić mieszkanie własnościowe
« Odpowiedź #64 dnia: Luty 21, 2006, 03:25:25 pm »
PRAWO CYWILNE. KIEDY KONIECZNA DOPŁATA
Każde mieszkanie można zamienić na inne, nawet wówczas, gdy ich wielkość i standard wyposażenia różnią się w sposób istotny. Gdy ich wartość jest równa, zamiany dokonuje się bez dopłat. W razie różnicy wartości rynkowej zamienianych lokali przy umowie zamiany należy ustalić wartość i sposób dokonania dopłaty.
Umowa zamiany musi być zawarta w formie aktu notarialnego – zarówno gdy przedmiotem zamiany są mieszkania stanowiące odrębną własność (tzw. hipoteczne), jak i spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu.
Zanim dojdzie do sporządzenia umowy zamiany, właściciele powinni przede wszystkim ustalić, czy własność obu mieszkań jest równa. Wartość mieszkania ustala się mnożąc jego powierzchnię przez stawkę za 1 mkw. Stawka za 1 mkw. zależy od wielu czynników: m.in. od położenia mieszkania w określonej dzielnicy, budynku, w którym się znajduje, a także od wyposażenia.
W każdym większym mieście są bardziej i mniej prestiżowe dzielnice. Na przykład w Warszawie stawka za 1 mkw. mieszkania na tzw. starym Mokotowie jest znacznie wyższa niż np. na Bródnie.
Na wysokość tej stawki ma istotny wpływ także położenie mieszkania w budynku, tzn.:
• piętro (mieszkania na parterze i na ostatnim piętrze są najczęściej najtańsze),
• strona budynku (od ruchliwej i głośnej ulicy czy też od zacisznego podwórza, na którym jest sporo zieleni),
• winda (większą wartość mają mieszkania położone na piętrze, do których można dojechać windą),
• materiał, z którego został wybudowany budynek (mieszkanie w budynku z cegły ma o wiele większą wartość niż w budynku z tzw. wielkiej płyty).
Wartość mieszkania zależy również od stanu, w którym się ono znajduje, na przykład czy aby w nim zamieszkać, należy przeprowadzić tzw. remont kapitalny, czy wystarczą tylko drobne naprawy i pomalowanie ścian.
Strony powinny się też porozumieć w sprawie terminu sporządzenia umowy oraz terminu, w którym każda ze stron zwolni swoje mieszkanie, zabierając z niego rzeczy oraz wymeldowując wszystkich mieszkańców i w ten sposób udostępni je drugiej stronie, przekazując przy tym wszystkie klucze od lokalu. Gdyby do mieszkania należały jeszcze dodatkowo: schowki, piwnice, komórki i miejsce w garażu, to wówczas, w tym samym terminie, powinny też zostać udostępnione drugiej stronie.
Gdyby wartość obu mieszkań nie była taka sama, strony powinny obliczyć wysokość dopłaty oraz ustalić termin i sposób jej uiszczenia (np. na konto w banku jeszcze przed sporządzeniem umowy).
Po zamianie strony powinny dokonać zmiany wpisu właściciela w księgach wieczystych założonych dla obu mieszkań oraz uiścić opłaty i koszty związane z transakcją.
« Odpowiedź #65 dnia: Marzec 04, 2006, 10:15:37 am »
Za półdarmo czy za prawdziwe pieniądze
Spółdzielnie powinny sprzedawać mieszkania na własność z zyskiem, a tzw. własnościowe prawo do lokalu jedynie po kosztach - uważa Ministerstwo Transportu i Budownictwa
Ministerstwo chce, by przy wykupie mieszkania przez spółdzielcę wartość rynkową lokalu pomniejszać o koszty poniesione na podniesienie standardu lokalu.
Projekt ten to efekt wyroku z 20 kwietnia 2005 r. Trybunału Konstytucyjnego, który uznał wówczas, że nie można żądać takich samych pieniędzy za lepsze i gorsze prawa. A tak jest podczas sprzedaży spółdzielczych mieszkań własnościowych oraz odrębnej ich własności. Po transakcji pierwsze pozostają własnością spółdzielni, a drugie jej członka. Tak kwestie te reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego trzeba ją zmienić.
Autorem pierwszego projektu w tej sprawie jest Ministerstwo Transportu i Budownictwa.
Przewiduje on, że spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły oferować lokale spółdzielcze własnościowe oraz na odrębną własność. Pierwsze po kosztach, ze sprzedaży drugich mogłyby czerpać zyski. W ten sposób miało dojść do zróżnicowania cen obu kategorii mieszkań.
Spółdzielcom, którzy dysponują lokatorskimi prawami do mieszkań, pozostawiono by wybór rodzaju przekształcenia. Przy wykupie mogliby skorzystać z ustawowej bonifikaty wynoszącej 50 proc. pomocy publicznej, z jakiej spółdzielnia korzystała, budując ich mieszkania (nie można by przekształcać mieszkań budowanych przy udziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego).
Spółdzielca, który chce wykupić mieszkanie, według propozycji ministerialnej będzie musiał wpłacić różnicę między wartością rynkową mieszkania a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego. Tak jest i teraz. Ale ministerstwo chce, by wartość rynkową mieszkania pomniejszać jeszcze o koszty poniesione przez spółdzielcę na podniesienie standardu lokalu. Poza tym spółdzielnie mogłyby ustalać w statutach korzystniejsze zasady wykupu mieszkań własnościowych.
Radykalni posłowie
Poselski projekt natomiast (grupy posłów LPR) zawiera radykalniejsze rozwiązania. Proponuje wprowadzenie zakazu ustanawiania nowych własnościowych praw, i to już w tym roku. W zamian za to projekt przewiduje, że członkowie spółdzielni będą mogli żądać przekształcenia lokatorskiego prawa we własność po wpłaceniu różnicy między wartością rynkową mieszkania a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.
Jeżeli spółdzielnia korzystała z pomocy publicznej, to bonifikata będzie bardzo wysoka, spółdzielcy muszą spłacić bowiem tylko nominalną wartość tej pomocy. Nie są to wysokie kwoty, w budynkach sprzed 1990 r. wynoszą od 6 do 12 zł na jedno mieszkanie.
odrębna własność lokalu - właścicielem mieszkania jest członek spółdzielni, może je sprzedać, wynająć, odziedziczyć; lokal podlega egzekucji, w razie upadłości spółdzielni nie wchodzi w skład masy upadłościowej
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - właścicielem takiego mieszkania jest spółdzielnia, jej członkowi przysługuje ograniczone prawo rzeczowe; może je sprzedać, wynająć, podlega ono dziedziczeniu oraz egzekucji, w razie upadłości spółdzielni wchodzi w skład masy upadłościowej
pomoc publiczna - umarzanie przez państwo części kredytów zaciąganych przez spółdzielnie na budowę mieszkań
Ile za wykup według projektów
Wartość rynkowa mieszkania wynosi 100 tys. zł, a zwaloryzowany wkład mieszkaniowy 60 proc. tej wartości. Pomoc państwa wyniosła więc 40 proc. wartości lokalu, bonifikata natomiast połowę tej kwoty. Za przekształcenie prawa do lokalu trzeba zapłacić obecnie oraz według projektu ministerialnego 20 tys. zł oraz plus ewentualnie bonifikata, którą ustali już sama spółdzielnia. W wersji poselskiej ta kwota wyniosłaby od 6 do 12 zł.
Projekt narusza konstytucję
Rozwiązania zaproponowane przez posłów to jakieś nieporozumienie. Chcą rozdawać prywatny majątek spółdzielni mieszkaniowej. Jakim prawem? Już uchwalono przepisy, które przewidywały sprzedaż lokali lokatorskich za 3 proc. ich wartości.
Trybunał Konstytucyjny uznał je w 2001 r. za niekonstytucyjne. Poza tym ci sami posłowie wnieśli w listopadzie 2005 r. wniosek do TK o stwierdzenie niekonstytucyjności przepisów, które teraz proponują zmienić, zanim wypowie się TK.
PRAWO MIESZKANIOWE/OCHRONA LOKATORÓW
Na bruk nie wolno eksmitować rodzin z małoletnimi dziećmi. Nawet jeżeli sąd nakaże, aby opróżniły mieszkanie, to musi jednocześnie orzec o prawie do lokalu socjalnego.
Istnieje grupa osób, w stosunku do której sąd nie może orzec eksmisji na bruk. Są to: kobiety w ciąży, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej i osoby mające status bezrobotnego. Z ochrony korzystają też małoletni, niepełnosprawni i ubezwłasnowolnieni oraz osoby, które sprawują nad nimi opiekę i wspólnie z nimi mieszkają. Rada gminy może też w drodze uchwały rozszerzyć katalog osób uprawnionych do lokalu socjalnego.
Osoba, której sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego, powinna go otrzymać od gminy.
Wystarczy, że w rodzinie jest przynajmniej jedna osoba spełniająca kryteria do objęcia jej ochroną przed eksmisją na bruk, by sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego.
Z ochrony przed eksmisją polegającej na przyznaniu prawa do lokalu socjalnego nie mogą skorzystać, osoby które muszą opuścić swoje dotychczasowe mieszkanie, dlatego że w sposób rażący i uporczywy wykraczały przeciwko porządkowi domowemu.
Osoby objęte ochroną przed eksmisją mogą nie otrzymać prawa do lokalu socjalnego, gdy utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W takiej sytuacji będą na przykład lokatorzy, którym właściciel wypowiedział stosunek najmu, uprzedzając ich o tym co najmniej na trzy lata wcześniej.
Osoba, której sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego, powinna go otrzymać od gminy właściwej ze względu na położenie mieszkania, z którego będzie eksmitowana. Nie będzie to jednak lokal o podobnym standardzie do tego, który do tej pory zajmował. Może być też znacznie mniejszy od dotychczasowego. Wystarczy, że nadaje się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Nie musi jednak być wyposażony w takie same urządzenia techniczne, jak ten, w którym do tej pory mieszkał. Również powierzchnia pokoi może w lokalu socjalnym być znacznie mniejsza. Wystarczy, że na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy wyniesie 5 mkw., a gdy mieszka on sam – pokój nie może być mniejszy niż 10 mkw.
Nawet jeżeli sąd orzeknie eksmisję, lecz przyzna przy tym prawo do lokalu socjalnego, to wykonanie wyroku będzie możliwe dopiero po złożeniu przez gminę oferty zawarcia umowy najmu tego lokalu. Wprawdzie sąd sam decyduje o tym, czy w wyroku eksmisyjnym przyzna prawo do lokalu socjalnego, to jednak powinien przy tym wziąć pod uwagę, w jaki sposób do tej pory lokator korzystał z mieszkania – na przykład czy nie demolował go, nie urządzał awantur oraz w inny sposób nie zakłócał porządku domowego w budynku. Sąd powinien też uwzględnić sytuację materialną i rodzinną eksmitowanego.
Gazeta Prawna 6.03.2006r
Niższa opłata za założenie księgi wieczystej
« Odpowiedź #66 dnia: Marzec 04, 2006, 04:34:54 pm »
Będziemy mniej płacili, m.in. za założenie księgi wieczystej. Od początku marca obowiązywać będzie nowa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Dzięki temu założenie księgi wieczystej będzie kosztowało tylko 200 złotych.
Prezes Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa Małgorzata Kluziak wyjaśnia, że nowa ustawa całkowicie zmieni dotychczasowy sposób naliczania kosztów związanych z założeniem księgi wieczystej. Poprzednio opłaty pobierane były proporcjonalnie do wartości nieruchomości, teraz będą to opłaty stałe.
Doradca finansowy Maciej Kossowski uważa, że nowa ustawa jest bardzo korzystna dla kupujących nieruchomości. Według wcześniej obowiązujących przepisów, założenie księgi wieczystej przy drogich mieszkaniach kosztowało nawet kilka tysięcy złotych.
Niewykluczone, że po wejściu nowej ustawy wydanie księgi wieczystej będzie przebiegało szybciej. Na pewno natomiast zostaną ułatwione procedury związane z jej założeniem.
Nowa ustawa zmniejsza tylko jedną z wielu opłat przy zakupie mieszkania, jednak daje ona pewność, że koszt założenia księgi wieczystej będzie teraz przewidywalny.
Meldunek nie daje prawa do mieszkania
« Odpowiedź #67 dnia: Marzec 13, 2006, 10:37:09 am »
Wiele osób uważa, że jeżeli są zameldowane w danym lokalu, to mają prawo tam mieszkać. Są w błędzie, bo od dawna meldunek nie rodzi takich praw
Małżonkowie się rozwiedli. W mieszkaniu pozostała żona i to jej sąd przyznał prawo najmu do tego mieszkania. Były mąż twierdzi, że ma do niego w dalszym ciągu prawo, bo jest tam zameldowany. - Bardzo często spotykam się z podobnymi przypadkami, wiele z nich ma swój finał w sądzie - mówi mec. Magdalena Podsiadło-Pawlak.
Tymczasem konfliktów na tym tle można uniknąć. Przepisy są bowiem jasne. Ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych nie przyznaje osobom zameldowanym w danym lokalu żadnych do niego praw. Od wielu już lat meldunek to tylko - w myśl jej przepisów - rejestracja faktu pobytu danej osoby w lokalu.
Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny swoim wyrokiem z 2002 r. Ewidencja ludności służy - jak czytamy w jego uzasadnieniu - tylko rejestracji stanu faktycznego, a nie prawnego. Właściciel lub zarządca może dzięki niemu uzyskać informację o osobach zamieszkałych i zameldowanych w należącym do niego budynku.
Zameldowanie w danym lokalu czasem ułatwia stwierdzenie, czy danej osobie przysługuje prawo do lokalu. Tak jest na przykład w razie wstępowania w stosunek najmu (kontynuuje się zawartą wcześniej umowę najmu, zmienia się tylko jedna ze stron: najemca).
Kodeks cywilny określa krąg osób, które mogą z tego skorzystać. Prawo do tego mają osoby z rodziny zmarłego najemcy (pod warunkiem, że stale z nim mieszkały, aż do jego śmierci): małżonek, dzieci najemcy i jego współmałżonka, konkubent (konkubina) oraz inne osoby, względem których najemca ma obowiązek do świadczeń alimentacyjnych.
Jeżeli właściciel odmawia jednej z wymienionych osób prawa dowstąpienia w stosunek najmu, to może ona wystąpić do sądu o "przymuszenie" właściciela do tego. Sąd rozpatrując sprawę, bada, czy danaosoba faktycznie mieszka stale w tym lokalu, a ewentualne zameldowanie ułatwi mu to zadanie.
Kiedy meldunek
Osoba, która ma polskie obywatelstwo, ma obowiązek zameldowania się na pobyt stały lub czasowy. Pierwszy meldunek musi uzyskać, jeżeli w danej miejscowości przebywa z zamiarem stałego zamieszkania, drugi gdy jej pobyt jest dłuższy niż dwa miesiące (można się zameldować na dowolny, ale ściśle ustalony okres). Obowiązku tego dopełnia się w urzędzie gminy lub miasta. Nie wnosi się żadnych opłat. Zameldowany otrzymuje zaświadczenie, przy pobycie czasowym jest ono ważne przez cały okres zameldowania, przy stałym dwa miesiące (w tym czasie trzeba zmienić dowód). Osoba, która nie jest zameldowana, popełnia wykroczenie i może być ukarana grzywną w wysokości do 5 tys. zł lub aresztem. Nie jest jednak znany żaden przypadek nałożenia kary z tego powodu.
« Odpowiedź #68 dnia: Marzec 13, 2006, 11:40:44 pm »
Znika podatek od darowizn
Od 2007 roku ma już nie być podatku od darowizn przekazywanych członkom najbliższej rodziny. To samo ma dotyczyć podatku od spadków. Taki pomysł przedstawiło Ministerstwo Finansów w ramach programu reformy sytemu podatkowego.
Jeśli te zapowiedzi zostaną zrealizowane, podatnicy dużo zyskają. Eksperci chwalą pomysł ministerstwa. Ich zdaniem podatek od spadków i darowizn jest niesprawiedliwy, nieefektywny i demoralizujący. Prawda jest taka, że dziś i tak istnieje on bardziej w teorii niż w praktyce. Mało kto informuje fiskusa o darowiźnie przekazywanej rodzinie.
Likwidacja skończyłaby absurd płacenia podatku od majątku, który wcześniej był już opodatkowany. Nie trzeba byłoby też, w przypadku gdy rodzice pomagają dzieciom w zakupie mieszkania, rozpisywać darowizny na kilkanaście osób w rodzinie tylko po to, by zmieścić się w kwotach wolnych i nie zapłacić podatku.
Gazeta Prawna 3.03.2006 r
PROCEDURY / PRAWO DO LOKALI SPÓŁDZIELCZYCH
■ Można uniknąć podatku od podarowanego przez najbliższych mieszkania
■ Wystarczy nieodpłatnie znieść współwłasność lokalu
■ Taką procedurę przewiduje ustawa o podatku od spadków i darowizn
– Podstawowe znaczenie będzie miał fakt, czy osoby zaliczane do I grupy podatkowej zawrą między sobą umowę darowizny czy też zniosą uprzednio istniejącą między nimi współwłasność. W pierwszym przypadku zastosowanie będzie mogło znaleźć zwolnienie przewidziane do łącznej wysokości nieprzekraczającej
110 mkw., w drugim natomiast będziemy mogli skorzystać z rozwiązania, zgodnie z którym zwolnione z opodatkowania jest nabycie własności rzeczy w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – uważa Łukasz Strzelec z działu doradztwa podatkowego PricewaterhouseCoopers.
– Stosując takie rozwiązanie, podatnik uniknie zapłaty podatku od spadku i darowizn – potwierdza Radosław Kowalski.
Urząd musi udowodnić
Niestety, przy takim sposobie istnieje ryzyko, że organ podatkowy zechce bliżej się przyjrzeć transakcji ustanowienia i zniesienia współwłasności.
– Organy podatkowe ustalając treść czynności prawnej, uwzględniają zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony. W przypadku uznania danej czynności za pozorną, organ podatkowy wywodzi skutki podatkowe z ukrytej czynności prawnej – zwraca uwagę Łukasz Strzelec.
– Zgodnie z art. 199a Ordynacji podatkowej organ podatkowy może to robić. I zapewne darowizna zostanie opodatkowana, jeżeli organ uzna, że ukrytym faktycznym celem ustanowienia współwłasności było, dzięki jej późniejszemu zniesieniu, ominięcie obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. Organ jednak musi to udowodnić – przypomina Radosław Kowalski.
Trudno podważyć
W przypadku sporu z fiskusem dotyczącym pozorności ustanowienia współwłasności podatnik jest i tak w lepszej sytuacji niż w przypadku bardziej błahych spraw rozstrzyganych przed organami podatkowymi. Trzeba pamiętać, że w tym przypadku to organ podatkowy musi udowodnić nam działanie z chęcią obejścia prawa. A to nie jest takie proste.
– Nie można wykluczyć sytuacji, w której w przypadku ustanowienia współwłasności na prawach do lokalu o powierzchni większej niż 110 mkw. z synem, a potem zniesieniu na jego rzecz tej współwłasności, organy skarbowe postawią zarzut, że faktyczną intencją stron było dokonanie darowizny i w konsekwencji zastosowania nie może znaleźć zwolnienie. Ryzyko to będzie szczególnie istotne w sytuacji, gdy współwłasność zostanie zniesiona po krótkim okresie jej obowiązywania, a syn będzie miał stosunkowo niski w niej udział – zaznacza Łukasz Strzelec. Być może już wkrótce podatnicy nie będą się musieli uciekać do takich sposobów na uniknięcie podatku przy darowiznach na rzecz najbliższych. Ministerstwo Finansów zapowiedziało, że w ramach reform podatkowych zamierza zwolnić z podatku od darowizn osoby zaliczane do I grupy podatkowej.
a tu podpowiedź internauty
Najlepiej jest sprzedać mieszkanie zamiast zostawiać je w spadku rodzinie z zaznaczeniem, że przekazane zostanie dopiero po śmierci i ma sie zapewnione dożywocie w użytkowaniu tego mieszkania.
Wówczs płaci sie tylko 2% wartości plus opłaty notarialne co jest mniej niż podatek spadkowy. A zwolniona jest tylko suma około 10.000 przy I stopniu pokrewieństwa a potem ponad trzeba płacić.
To sie lepiej kalkuluje niż pisac testament. A duzo sie oszczędza przy dalszym pokrewiństwie. O ty juz piosała GP chyna z 2 razy.
Gazeta Prawna 13.03.2006r.
« Odpowiedź #69 dnia: Kwiecień 11, 2006, 04:57:40 pm »
Fundacja „Normalna Przyszłość” jest prowadzona przez niepełnosprawnych studentów. Celem fundacji jest aktywizacja młodych ludzi niepełnosprawnych w społeczeństwie. Swoją działalność skupiamy na pomocy osobom niepełnosprawnym w rozpoczynaniu aktywnego życia zawodowego, czyli uzyskaniu mieszkania oraz pracy.
Osoby niepełnosprawne kończące studia z reguły nie posiadają środków finansowych wystarczających nawet na wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu mieszkaniowego. Dlatego też fundacja „Normalna Przyszłość” zajmuje się pozyskiwaniem środków na dofinansowanie kredytów mieszkaniowych dla studentów niepełnosprawnych, pozyskiwaniem lokali na mieszkania dla osób niepełnosprawnych oraz współpracą z instytucjami zajmującymi się udzielaniem tych kredytów.
także tu info
http://www.niepelnosprawni.info/ledge/x/15282;jsessionid=5D8A57862BD3FCA710F78402159E891C
PRAWO RODZINNE Podział majątku dorobkowego
« Odpowiedź #70 dnia: Maj 14, 2006, 06:50:15 pm »
Rozwiedziony małżonek przejmuje prawo do służbowego mieszkania
Prawo najmu mieszkania uzyskane w czasie trwania małżeństwa przysługuje obojgu małżonkom i należy do dorobku małżeńskiego
W razie rozwodu sąd decyduje, któremu z nich je przyznać. Może je otrzymać także ten z małżonków, który nie był tzw. głównym najemcą. W ten sposób najem mieszkania uzyskany w związku z pracą jednego z małżonków może po rozwodzie przypaść drugiemu. Dotyczy to również tzw. mieszkań kolejowych.
Mieszkania te mogą być zgodnie z ustawą z 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji Przedsiębiorstwa Państwowego Polskie Koleje Państwowe sprzedawane najemcom na warunkach preferencyjnych.
Powstało w związku z tym pytanie, co będzie, jeśli uprawnienie do pomniejszenia ceny przysługuje jednemu z małżonków, a prawo najmu w związku z rozwodem zostało przyznane przez sąd drugiemu. Czy z prawa do wykupu lokum i pomniejszenia jego ceny może w takiej sytuacji skorzystać ten drugi małżonek?
Takie pytanie prawne skierował do Sądu Najwyższego sąd II instancji rozpatrujący apelację od postanowienia w sprawie podziału majątku dorobkowego rozwiedzionych małżonków.
SN w uchwale z 22 marca 2006 r. odpowiedział, że uprawnienie do nabycia lokalu mieszkalnego przy zastosowaniu art. 44 ust. 2 wskazanej ustawy przechodzi na byłego małżonka, któremu przy podziale majątku wspólnego zostało przyznane prawo najmu.
Zgodnie z przepisem powołanym przez SN przy sprzedaży mieszkania kolejowego cenę ustaloną wedle zasad przyjętych w ustawie z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pomniejsza się o 6 proc. za każdy rok pracy w PKP, PKP SA lub firmach, które wykonują lub wykonywały zadania na ich rzecz, oraz o 3 proc. za każdy rok najmu mieszkania od PKP albo PKP i PKP SA łącznie, ale nie więcej niż o 95 proc. ceny (sygn. III CZP 15/06)
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_060513/prawo/prawo_a_13.html
« Odpowiedź #71 dnia: Maj 26, 2006, 01:47:08 pm »
Pani Dorota walczy o lepsze mieszkanie dla siebie i syna
Gdyby pani Dorota demolowała mieszkanie, nie płaciła czynszu, mogłaby dostać tańszy i bardziej komfortowy lokal od miasta. Ale nie dostanie. W ten sposób płaci za swoją zaradność
Dorota Ratajczak-Gabryś razem z 16-letnim niepełnosprawnym synem Adrianem mieszkają na ostatnim, czwartym piętrze kamienicy przy ul. Wierzbowej. Budynek sprawia wrażenie, jakby za chwilę miał runąć. Tynk odłazi płatami, na odrapanej, brudnej klatce śmierdzi. - Zimą ktoś nawet zaczął schody rozbierać na opał - opowiada lokatorka. Za drzwiami malutkiego mieszkania pani Doroty jest już inny świat: czysto, jasno, pachnie. - Nic na to nie poradzę, że nie potrafię mieszkać w brudzie. Grzyby i pleśń przykryłam styropianem i zamalowałam. Meble mam ze śmietnika i od ludzi, ale pomalowałam je, poobklejałam i jakoś wyglądają. Na punkcie sprzątania jestem skrzywiona, bez przerwy muszę wycierać, dezynfekować - tłumaczy pani Dorota. Pleśni wprawdzie nie widać, ale czuć. Szczególnie męczy Adriana, który ma alergię. Poza tym chłopiec ma porażenie mózgowe, epilepsję, wady genetyczne, nie domyka powiek, nie ma węchu. W mieszkaniu (pokój z kuchnią, bez łazienki i WC) nie ma ogrzewania. Stary piec już się chwieje.
- Zimą siedzimy przy grzejniku. Okna uszczelniam watą, obkładam ręcznikami. Ale i tak jest zimno i wilgotno, zwłaszcza w kuchni. Adriana kąpię wtedy w misce w pokoju - opowiada pani Dorota. Latem rolę łazienki pełni wanna, ustawiona w kuchni za zasłonką.
Bo rzetelnie płaci czynsz
Toaleta jest na półpiętrze. W mieszkaniu nie było ciepłej wody, ale tej zimy pani Dorota wystarała się o pieniądze z Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie i kupiła mały bojler. - Byłam niedawno u prezydenta Kruszyńskiego, prosiłam o inne mieszkanie. Pan prezydent umówił się z właścicielem, obejrzał dom, zażądał przeglądów technicznych instalacji. Nie było. Skutek jest taki, że w kamienicy jeszcze odcięto gaz i sąsiedzi przestali się do mnie odzywać - opowiada lokatorka.
Za tę ruderę pani Dorota płaci miesięcznie ponad 300 zł czynszu. Na tańsze i bardziej komfortowe mieszkanie od miasta nie ma szans. Mimo że jej starania popiera MOPR, szkoła specjalna, do której chodzi Adrian, i lekarze.
- Niestety, w świetle zapisów obowiązującej uchwały Rady Miasta jest to niemożliwe, dopóki ta pani ma tytuł prawny do lokalu - tłumaczy Aleksandra Konieczna z Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miasta. Wszystko przez to, że pani Dorota rzetelnie płaci czynsz. Gdyby przestała, mogłaby dostać mieszkanie od miasta. - Właściciel musiałby najpierw wypowiedzieć jej umowę, czyli straciłaby tytuł prawny do lokalu. Potem wezwałby ją do opróżnienia mieszkania, poszedłby do sądu, ten zasądził eksmisję z prawem do lokalu socjalnego. I miasto musiałoby jej taki lokal dostarczyć - wyjaśnia Konieczna.
- Ale ja nie potrafię nie płacić, oszukiwać - załamuje ręce pani Dorota.
Dorota chce pracować
Mimo fatalnych warunków, pani Dorota radzi sobie doskonale. Trzy lata temu skończyła technikum odzieżowe. Na zajęcia chodziła z synem, razem z nim zdawała też maturę. - On potrzebuje ciągłej opieki. Zostawiam go tylko w szkole - mówi. Pracę dyplomową obroniła na szóstkę. Nauczyciele chwalili, że ma dryg do projektowania odzieży. Pani Dorota marzy, żeby się jeszcze dokształcić i projektować ubrania dla teatru. Na razie jednak z jakiejkolwiek pracy musi zrezygnować. Inaczej straci 420 zł tzw. świadczenia pielęgnacyjnego, czyli ponad jedną trzecią swoich dochodów. - To dla nas mnóstwo pieniędzy. Żyjemy tylko z opieki społecznej. Mąż nas zostawił, nie chciał zajmować się chorym synem. Zasądzonych alimentów nigdy nie płacił - mówi kobieta.
- Jeżeli mama pójdzie do pracy, będzie to oznaczało, że dziecko może być samo i świadczenie na opiekę nad chorym dzieckiem faktycznie będziemy musieli zabrać - przyznaje Lidia Leońska, rzecznik prasowy MOPR.
- To faktycznie absurdalna sytuacja. Znam osoby, które mieszkają w lokalu komunalnym, nie płacą, demolują, mają wyroki eksmisyjne, sąd im przyznał lokal socjalny i dalej spokojnie mieszkają w komunalce - mówi Anna Borucka-Cieślewicz, radna z komisji gospodarki komunalnej i mieszkaniowej. - Dobrze by było zlikwidować zapis o tytule prawnym do mieszkania. Na najbliższej Radzie Miasta 30 maja złożę zapytanie, czy nie należy się zastanowić nad modyfikacją tej uchwały - obiecuje.
Gazeta Wyborcza 25.05.2006r
« Odpowiedź #72 dnia: Czerwiec 07, 2006, 09:52:39 pm »
PRAWO CYWILNE Syn odzyskał mieszkanie lokatorskie rodziców
Tyle wkładu od dziecka, ile wyliczono rodzicom
Dzieci czy inni bliscy zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które utracili ich bliscy, wpłacają wkład mieszkaniowy, jaki przysługiwał ich poprzednikom.
Ten wkład jest znacznie niższy, niewaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. Wynika to z wyroku warszawskiego Sądu Apelacyjnego.
Takie waloryzowanie przewiduje art. 10 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stanowi on, że jeżeli między datą wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a ustanowieniem nowego prawa wartość rynkowa mieszkania uległa istotnej zmianie (najczęściej będzie to wzrost ceny), to nowy członek musi wnieść wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej mieszkania. Bez takiej wpłaty spółdzielnia nie podpisze z nim umowy. Ta zasada waloryzowania wkładu nie dotyczy tylko najbliższej rodziny.
Ale takie wyłączenie bliskich jest w ustawie dopiero od 15 stycznia 2003 r., od tej daty kwestia wysokości wkładu jest wyraźnie uregulowana (ostatnie zdanie art. 10 ust. 4). Wyrok ważny jest więc dla rodzin, które utraciły prawa do mieszkań przed 15 stycznia 2003 r. - najczęściej z powodu przedłużającego się zalegania z zapłatą czynszu.
Rodziców Piotra D. wykluczono ze spółdzielni - właśnie z powodu zaległości czynszowych - w 1994 r. On sam miał 15 lat i o zaległościach bodaj nawet nie wiedział. Gdy uzyskał pełnoletność, zaczął czynsz regulować i wszczął starania o odzyskanie prawa do mieszkania.
Takie uprawnienia mają (art. 15 ust. 2) zamieszkali razem z byłym członkiem: małżonek, dzieci oraz inne osoby bliskie. Piotr D. warunki te niewątpliwie spełniał, ale spółdzielnia odmawiała przyznania mu mieszkania, gdyż po rodzicach pozostawały znaczne zaległości czynszowe, a ponadto powstała kwestia, jaki wkład miałby wpłacić - a to warunkuje zawarcie umowy ze spółdzielnią. O ile wkład przysługujący rodzicom spółdzielnia wyliczyła na 8 tys. zł, o tyle od niego wymagano - według wartości rynkowej lokalu - 100 tys. zł.
Nawet prawnik spółdzielni, który przyszedł do sądu obserwować sprawę, nie krył, że coś jest nie w porządku, jeśli syn miałby wpłacać wkład nieporównywalnie wyższy niż przysługujący rodzicom. Aproblem to tym ważniejszy, że spraw takich jest więcej.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a ściślej mówiąc, jej nowela ustanawiająca wyłączenie bliskich z rynkowej rewaloryzacji wkładu, nie zawiera jednak przepisów przejściowych. Dlatego zdaniem pełnomocnik powoda adwokat Bożeny Olszewskiej należy stosować ustawę nową.
Sąd okręgowy uwzględnił pozew i zobowiązał spółdzielnię do przyjęcia Piotra D. w poczet członków, a także do zawarcia z nim umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu. Sąd w szczególności nie znalazł podstaw, by długi rodziców były przeszkodą w odzyskaniu mieszkania przez syna.
Nie sprecyzował jednak, na jakich zasadach nowa umowa ma być zawarta, a konkretnie - jaki wkład syn ma wpłacić. Osiem czy sto tysięcy? Tego sprecyzowania domagała się adwokatka przed sądem apelacyjnym.
SA uwzględnił jej apelację. Spółdzielnia może żądać od Piotra D. wkładu w wysokości, w jakiej wyliczono go jego rodzicom.
Wyrok jest prawomocny (sygn. I ACa 1027/05).
Rzeczpospolita 6.06.2006
« Odpowiedź #73 dnia: Czerwiec 15, 2006, 10:53:56 am »
PRAWO NAJEM LOKALI
Dziedziczenie prawa do lokalu
W razie śmierci najemcy, krewni i konkubent, którzy z nim mieszkają, nie tracą prawa do mieszkania. Mogą wstąpić w stosunek najmu. Bez względu na to, czy to zrobią, mogą przez trzy miesiące korzystać z mieszkania i urządzeń domowych.
Przez trzy miesiące po śmierci najemcy z mieszkania może nadal korzystać małżonek i inne osoby bliskie zmarłemu – na przykład konkubina. W tym czasie mogą ubiegać się o wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym. Nawet jeżeli w tym czasie w stosunek najmu wstąpi tylko jedno z nich lub inna osoba – na przykład sprawująca do chwili śmierci opiekę nad nim, na podstawie umowy zawartej przed 12 listopada 1994 r., to wówczas przez trzy miesiące będą mogli z mieszkania i urządzeń korzystać we własnym zakresie.
Pozbawienie uprawnień
Zmarły najemca nie może ich pozbawić tych uprawnień nawet w testamencie. Przysługują im bez względu na to, czy przed śmiercią najemcy prowadzili z nim wspólne gospodarstwo oraz bez względu na to, czy po nim dziedziczą. Dla ustalenia uprawnień ważne jest, aby to wspólne zamieszkiwanie miało charakter stały. Prawa do korzystania przez 3 miesiące z mieszkania po śmierci najemcy nie będą więc miały osoby, które przebywały tam tylko od czasu do czasu.
Kto ma uprawnienia
Natomiast w stosunek najmu po zmarłym może wstąpić: małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu, dzieci najemcy, i jego małżonka, a także inne osoby, w stosunku do których miał obowiązek do świadczeń alimentacyjnych. Oprócz nich o wstąpienie w stosunek najmu może ubiegać się także konkubina.
Ubiegając się o wstąpienie w stosunek najmu, należy wykazać, że w chwili śmierci dana osoba stale mieszkała z najemcą w tym lokalu. Takie uprawnienia przysługują im bez względu na to, czy umowa najmu ze zmarłym była zawarta na czas określony czy nieokreślony.
Gdyby jednak nikt nie wystąpił z wnioskiem o wejście w prawa poprzedniego najemcy, albo nie spełniał przewidzianych w przepisach wymogów dających mu takie uprawnienia, to wówczas stosunek najmu wygasa. Zdarza się, że prawa do lokalu mają dwaj współnajemcy. W razie śmierci współnajemcy lokal będzie miał tylko jednego najemcę.
PRZYKŁAD Jeśli współnajemcami byli małżonkowie, to po śmierci męża w jego prawa nie wchodzą jego dzieci, ich żony lub mężowie oraz inne osoby, w stosunku do których był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Najemcą lokalu zostanie wówczas tylko żona zmarłego, która do tej pory była współnajemcą.
Podstawa prawna art. 691 i 923 kodeksu cywilnego
Gazwta Prawna 13.06.2006r
« Odpowiedź #74 dnia: Lipiec 20, 2006, 12:23:06 pm »
Czy mieszkanie spółdzielcze uda się wykupić taniej
Zasady i koszty wykupu mieszkań spółdzielczych budzą kontrowersje. Wczoraj Trybunał Konstytucyjny odroczył do 5 września rozprawę w tej sprawie.
TK miał wczoraj rozpatrywać wniosek grupy posłów LPR. Nie zrobił jednak tego, ponieważ Sejm zbyt późno przesłał swoje stanowisko w tej sprawie.
Gorsze i lepsze prawo
We wniosku parlamentarzyści kwestionują konstytucyjność części przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nie podobają się im warunki finansowe ustanawiania własnościowych praw do lokalu oraz przekształcania we własność. - Nie można za te same pieniądze nabywać praw słabszych i silniejszych. A tak jest w wypadku mieszkań własnościowych i stanowiących odrębną własność - argumentowała wczoraj w Trybunale pos. Gabriela Masłowska, przedstawicielka wnioskodawców. Powoływała się przy tym na wyrok TK sprzed roku, który podważył konstytucyjność przepisów w tej sprawie.
Wydanie tego wyroku zbiegło się z zakończeniem prac nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (weszła ona w życie 22 lipca 2005 r.). Było to o tyle niefortunne, że nie udało się już uwzględnić go w pracach i wprowadzone w ustawie zmiany były z nim sprzeczne.
Nowelizacja przewiduje jednakowe bonifikaty podczas przekształcania lokatorskich praw we własnościowe oraz we własność. Jest to 50 proc. tego, co ma zapłacić spółdzielca. Można jednak z niej skorzystać tylko w tych spółdzielniach, które dostały pomoc kredytową od państwa. Od lat 50. do 80. ubiegłego wieku państwo część tych kredytów spółdzielniom umarzało.
Kontrowersje budzą też koszty wykupu mieszkań. Gruntowny remont lokalu (np. położenie glazury lub parkietu), którego lokator czeka na przekształcenie, podnosi jego wartość. Oznacza to, że za jego wykup trzeba będzie zapłacić więcej, bo - oprócz innych zobowiązań - należy wpłacić różnicę między zwaloryzowanym wkładem a wartością rynkową mieszkania. Tak wynika z ustawy. Paradoksalnie więc, z położeniem parkietu na podłodze, glazury w łazience oraz wymianą okien warto teraz poczekać aż do sfinalizowania wykupu mieszkania.
Spółdzielcy tracą też, gdy ich blok został gruntownie wyremontowany i zmodernizowany. W wypadku przekształcenia mieszkania lokatorskiego we własnościowe albo w pełną własność muszą bowiem dopłacić odpowiednią kwotę do wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji. Analogiczna zasada obowiązuje w razie przekształcenia mieszkania własnościowego w pełną własność. Nierzadko jednak trudno odróżnić modernizację od remontu. - Wiele spółdzielni za modernizację uznaje też m.in. wymianę starych okien na nowe, co jest krzywdzące dla spółdzielców - mówi Masłowska. Wykupując mieszkanie, trzeba też spłacać kredyty i pożyczki remontowe. - To niesprawiedliwe, bo koszty remontów finansowane są z funduszu remontowego - podkreśla.
W Sejmie są aż cztery projekty nowelizacji ustawy: rządowy, senacki i dwa poselskie. Pomysły są różne. Posłowie Platformy Obywatelskiej chcą zlikwidować własnościowe prawo do lokalu. Argumentują, że nie uda się zróżnicować finansowo tego prawa od własności. Podobnie chce PiS. Własnościowe prawo do lokalu byłoby ustanawiane tylko do końca 2007 r. Niższe byłyby też koszty wykupu - spółdzielcy nie dopłacaliby wtedy dużych kwot aż do poziomu wartości rynkowej mieszkania.
Senatorowie natomiast proponują, aby wykupujący nie płacili za modernizację budynku (tak też chce PO) oraz nie musieli spłacać części kredytów i pożyczek remontowych. Zamiast też dopłacać różnicę między zwaloryzowanym wkładem a wartością rynkową mieszkania, wpłacaliby tylko nominalną kwotę wartości pomocy, jaką spółdzielnia dostała ze środków publicznych. To małe, nierzadko symboliczne sumy, a nie kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
« Odpowiedź #75 dnia: Lipiec 25, 2006, 07:30:34 pm »
Czy jest podatek od podarowanego domu
Moja córka otrzymała w darowiźnie nieruchomość – dom. Zamierza go w krótkim czasie sprzedać. Czy będzie musiała zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek od sprzedaży nieruchomości?
Nie Co prawda, nabycie nieruchomości w drodze darowizny korzysta po spełnieniu określonych warunków z preferencji w postaci zwolnienia od podatku od darowizn, ale przy nabyciu dużych nieruchomości podatek trzeba zapłacić. Nie dotyczy to jednak 10-proc. zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego w całości są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. W związku z tym, jeżeli ktoś nabywa w drodze spadku lub darowizny dom i sprzedaje go przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabyto (w tym w drodze darowizny) lub wybudowano nieruchomość, korzysta z tego zwolnienia. Warto podkreślić, że zbycie po upływie tego okresu powoduje, że nie powstaje przychód. W obu więc przypadkach na podatniku nie ciąży obowiązek zapłaty 10-proc. zryczałtowanego podatku od zbycia nieruchomości.
Gazeta Prawna 25.07.2006r
« Odpowiedź #76 dnia: Lipiec 31, 2006, 09:27:46 pm »
Czy trzeba zwrócić bonifikatę
W akcie notarialnym zobowiązałem się jako nabywca do zwrotu kwoty równej bonifikacie, po jej waloryzacji, jeżeli mieszkanie zostanie zbyte lub będzie wykorzystane na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat. Chcę sprzedać obecne mieszkanie, ale nie wiem, czy nie złamię zapisu w akcie notarialnym?
Tak W przypadku sprzedaży mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą należy liczyć się z obowiązkiem jej zwrotu. Artykuł 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeśli nabywca nieruchomości zbędzie ją lub wykorzysta na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Wyjątek dotyczy między innymi sytuacji, gdy kupującym są osoby bliskie, np. rodzeństwo, dzieci, rodzice.
PODSTAWA PRAWNA• Art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz. 741 z późn. zm.).
Gazeta Prawna 31.07.2006r
« Odpowiedź #77 dnia: Sierpień 02, 2006, 10:53:00 am »
Każdy spółdzielca może poznać długi sąsiada
Rz 02.08.06 Nr 179
W niektórych spółdzielniach mieszkaniowych nazwiska niepłacących członków nie są tajemnicą. Czasami jest to legalne - twierdzi generalny inspektor ochrony danych osobowych.
Prawie każda spółdzielnia mieszkaniowa ma wśród mieszkańców dłużników, którzy płacą za mieszkanie z opóźnieniem lub w ogóle tego nie robią. Krajowa Rada Spółdzielcza szacuje, że łącznie długi wynoszą prawie 2 mld zł.
Nie płacą, bo nie chcą
- Nie zawsze te osoby są w trudnej sytuacji życiowej. Wiele z nich nie płaci, ponieważ zwyczajnie nie chce. Z takimi chcemy walczyć. Ich długi powinni znać także inni członkowie - mówi Czesław Staśkiewicz, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej w Jarosławiu. Od czerwca każdy członek ma prawo przeglądać w siedzibie tej spółdzielni informacje nie tylko na swój temat. Może także dowiedzieć się, który z sąsiadów nie płaci za swój lokal. Dane znajdują się w komputerze. Żeby z nich skorzystać, trzeba się zalogować, a następnie podać swój numer członkowski oraz PESEL.
- Pomysł jest dobry, ale może się sprawdzić w wypadku małych spółdzielni - ocenia Elżbieta Tutak, wiceprezes Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Jej spółdzielnia dysponuje 26 tys. lokali, samo wpisanie numerów PESEL wszystkich członków i ich małżonków byłoby przedsięwzięciem zbyt pracochłonnym.
Dane można chronić i udostępniać innym
- Postępujemy zgodne z prawem - dodaje Staśkiewicz. - Nasz statut przewiduje, że w rejestrze członków mogą znajdować się informacje o zadłużeniach z tytułu opłat eksploatacyjnych (art. 5 § 2 prawa spółdzielczego). Rejestr jest jawny m.in. dla członków spółdzielni oraz ich małżonków (art. 30 prawa spółdzielczego).
Taki sposób udostępniania danych jest ponadto zgodny z interpretacją generalnego inspektora ochrony danych osobowych.
Potwierdza to Małgorzata Jasak-Kałużyńska z Biura GIODO. Przetwarzanie danych jest legalne, jeżeli nie narusza ustawy o ochronie danych osobowych.
Czasami, zamiast niej, stosuje się inne przepisy, pod warunkiem jednak, że regulują te kwestie. Tak jest w wypadku członków spółdzielni. Ich dane udostępnia się na podstawie dwóch ustaw: prawa spółdzielczego oraz o spółdzielniach mieszkaniowych. Pierwsza z nich mówi, że rejestr członków spółdzielni, oprócz wyraźnie wskazanych w tym przepisie informacji, może zawierać także "inne dane przewidziane w statucie" (art. 30). W statucie zaś mogą znaleźć się również "inne postanowienia" (art. 5).
Informacje o zadłużeniach czynszowych członków spółdzielni mogą być więc ujawnione w rejestrze, jeżeli spółdzielnia przewiduje to w swoim statucie.
Natomiast - zdaniem Jasak-Kałużyńskiej - żaden z przepisów tych dwóch ustaw nie zezwala na podawanie do publicznej wiadomości danych osobowych członków spółdzielni mieszkaniowej np. poprzez wywieszanie ich w gablotach informacyjnych na klatkach schodowych.
Wywieszamy, bo działa
Są jednak i takie spółdzielnie jak Słoneczny Stok w Białymstoku, które wywieszają na klatkach schodowych informacje o numerach zadłużonych lokali oraz kwotach długu.
- Robimy to co najmniej raz w roku - mówi Jerzy Cywoniuk, jej prezes. - Wiemy, że łamiemy prawo, ale to pomaga. Jak sąsiedzi się dowiadują, kto nie płaci, długi zaczynają topnieć. Po ostatnim ogłoszeniu zmniejszyły się o 250 tys. zł.
Nie wolno informować o zadłużeniu
Członków spółdzielni, którzy nie płacą, stale przybywa. Nie dziwię się więc spółdzielniom, że szukają różnych sposobów na rozwiązanie tego problemu.
Ale niestety zarządy spółdzielni nie mają prawa informować członków o zadłużeniu ich sąsiadów. Zabrania tego ustawa o ochronie danych osobowych.
Ma ona charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących. Nie stosuje się jej tylko wtedy, gdy inne ustawy wyraźnie o tym mówią. Ani prawo spółdzielcze, ani ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawierają tego typu uregulowań.
Samo odesłanie do statutu nie jest wystarczające.
« Odpowiedź #78 dnia: Sierpień 29, 2006, 12:32:48 pm »
NOTARIUSZE. Opłaty za mieszkanie, dom i działkę mają być mniejsze
Czy warto czekać na obniżkę taksy
Osoby zdecydowane na kupno mieszkania lub domu powinny rozważyć, czy opłaca im się
wstrzymać z transakcją do czasu, aż spadnie koszt aktu notarialnego.
Stanie się tak, jeżeli minister sprawiedliwości spełni swoją zapowiedź i za miesiąc, dwa
zmieni rozporządzenie o stawkach opłat notarialnych, zmniejszając je o połowę. Tyle będzie można zaoszczędzić na usłudze rejenta, kupując mieszkanie. Za lokum warte 100 tys. zł zamiast 1210 zł zapłaci się wtedy 600 zł, a za mieszkanie dwa razy droższe, nie 1710 zł jak dziś, lecz 850 zł.
Projekt zmian rozporządzenia minister ogłosił w ubiegłym tygodniu. Zaczynają się jego
konsultacje m.in. z Ministerstwem Finansów. Opiniować go będzie także Krajowa Rada Notarialna, która już ostro zaprotestowała przeciwko zmianom.
Tomasz Błeszyński, doradca z rynku nieruchomości, uważa, że obniżka maksymalnych stawek opłaty notarialnej może być kolejnym krokiem po niedawnej obniżce opłat sądowych za wpis w księdze wieczystej, prowadzącym do rozwoju rynku nieruchomości. Ograniczenie wysokości kolejnego składnika kosztów nabycia mieszkania może zwiększyć ich dostępność.
Jego zdaniem osoby, które zamierzają kupić lokum, zastanawiając się nad wstrzymaniem się z transakcją, muszą jednak brać pod uwagę, że na razie jest tylko projekt obniżki, a ceny na rynku cały czas idą w górę.
Z kolei według Karola Kapicy z Biura Obsługi Rynku Nieruchomości Kapica & Bakun wpływ
zmniejszenia taksy na rynek będzie nieznaczny. - Taksa to zaledwie 1 proc. wartości
transakcji. Dziś co innego wyznacza tendencje na rynku nieruchomości - mówi. - Obecnie przy galopujących cenach każdy, kto kupuje w dużym mieście mieszkanie za 250 - 300 tys. zł, może negocjować z notariuszem taksę nawet do połowy stawki maksymalnej - dodaje.
Ireneusz Walencik, Rzeczpospolita 29.08.06 Nr 201
ABC opodatkowania nieruchomości. Podatek od spadków i darowizn
GAZETA PRAWNA NR 165 (1783) 2006-08-25 > Prawo i Życie
« Odpowiedź #79 dnia: Sierpień 31, 2006, 12:40:02 pm »
PRAWO CYWILNE. Sąd zbada, czy wyeksmitowanej kobiecie przysługuje lokal socjalny od gminy.
W mieszkaniu męża żona jest lokatorką
Małżonek, któremu zgodnie z kodeksem rodzinnym przysługuje prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu będącym osobistym majątkiem męża czy żony, jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.
Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku orzeczonym w sprawie o eksmisję toczącej się przeciwko Joannie K. i jej małoletniej córce. Joanna K. po ślubie wprowadziła się do mieszkania stanowiącego własność jej męża, należącego do jego majątku osobistego (odrębnego). Ów mąż Andrzej K. wyprowadził się z tego lokum i sprzedał je Alfredzie Ż.
Nowa właścicielka wystąpiła do sądu o eksmisję. Sąd uwzględnił to żądanie. Uznał, że wskutek sprzedaży mieszkania Joanna K. i córka z małżeństwa z Andrzejem K. straciły prawo do zamieszkiwania w nim. Jednocześnie w wyroku eksmisyjnym sąd przyznał Joannie K. prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia jej przez gminę oferty zawarcia umowy najmu takiego mieszkania.
Wyrok I instancji zaskarżyła nowa właścicielka mieszkania. Sąd II instancji uchylił go w
części zawieszającej eksmisję. Uznał, że Joanna K. i córka nie były lokatorkami w
rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc w konsekwencji prawo do lokalu
socjalnego im nie przysługuje.
Wskutek skargi kasacyjnej Joanny K. sprawa trafiła do Sądu Najwyższego. Ten uchylił wyrok II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
SN w uzasadnieniu odwołał się do przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego normujących prawa i obowiązki małżonków. Choć kodeks ten nie nakazuje małżonkom wspólnego zamieszkiwania, tak zwykle jest, co zdecydowanie ułatwia im wywiązywanie się z obowiązków.
SN przypomina, że przez wiele lat nie była jasna kwestia uprawnień małżonka do zamieszkiwania w lokum należącym do żony czy męża. Nowelizacją z 2004 r. do k.r.o.
wprowadzony został art. 28 1 normujący tę kwestię. Zapisano w nim, że jeśli prawo do
mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi jest uprawniony do korzystania z tego
mieszkania wcelu zaspokojenia potrzeb rodziny. Prawo to zresztą nie zależy od nieposiadania przez współmałżonka innego lokum.
Skoro zatem Joannie K. przysługiwało na podstawie art. 28 k.r.o. prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu będącym własnością męża,to - stwierdza SN - była ona lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji sąd musi zbadać, czy przysługiwało jej prawo do lokalu socjalnego z zasobów gminy (sygn. V CSK 185/05).
Liczy się każdy tytuł do lokalu
Wedle art. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów ilekroć mowa w niej o lokatorze, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W art. 14 zobowiązuje ona sąd, by w wyroku orzekającym eksmisję zadecydował o uprawnieniu do lokalu socjalnego albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których wyrok ten dotyczy. Do zapewnienia takiego mieszkania zobowiązana jest gmina. Jeśli sąd przyzna eksmitowanemu to prawo, to do czasu zaoferowania go przez gminę eksmisja jest wstrzymana.
« Odpowiedź #80 dnia: Wrzesień 05, 2006, 11:40:41 pm »
Mieszkanie w TBS na własność?
Lokatorzy z czynszówek należących do Towarzystw Budownictwa Społecznego będą mogli wykupić mieszkania - zapowiedział minister budownictwa Antoni Jaszczak. Czy pomysł jest realny?
Kredyty i mieszkaniaJaszczak ogłosił publicznie swój plan w Poznaniu, w czasie poniedziałkowej konferencji Towarzystw Budownictwa Społecznego świętujących właśnie dziesięciolecie działalności. Minister zastrzegł jednak, że prace nad stworzeniem projektu stosownej ustawy ruszą nie wcześniej niż za kilka miesięcy. Dla ministerstwa priorytetowe są obecnie inne projekty, m.in. o planowaniu przestrzennym i prawo budowlane.
Dla wielu z prawie 70 tys. rodzin zajmujących mieszkania w TBS-ach możliwość wykupu mieszkania byłaby istnym darem z niebios. Obecne prawo nie daje tym ludziom takiej nadziei, mimo iż wielu sfinansowało nawet 30 proc. kosztów budowy mieszkania. W dodatku w czynszu spłacają oni kredyt, który na ten cel zaciągnął ich TBS w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym (KFM).
Na zjeździe TBS-ów Jaszczak, którego na stanowisko ministra wskazała Samoobrona, przekonywał, że proponowane przez niego rozwiązanie zwiększy atrakcyjność mieszkań budowanych przez TBS-y. Wczoraj w rozmowie z "Gazetą" wyznał jednak, że to na razie tylko "jego chciejstwo". Dodajmy, że podobny pomysł od kilku miesięcy chodzi po głowie zastępcy Jaszczaka Piotrowi Styczniowi, ale ten nie odważył się go publicznie zaprezentować.
Prezes Stargardzkiego TBS Piotr Mync, który za rządów AWS pełnił funkcję wiceministra rozwoju regionalnego i budownictwa, radzi lokatorom i potencjalnym klientom TBS-ów, by nie robili sobie zbytnich nadziei. - Obawiam się, że nie uda się stworzyć zasad wykupu, które byłyby społecznie akceptowalne i sprawiedliwe także w stosunku do tych, którzy kupili mieszkania za kredyty komercyjne - mówi Mync. - Ponadto status lokatorów w TBS-ach jest bardzo zróżnicowany. Jedni partycypowali w kosztach budowy np. w 30 proc., a inni w 15 czy 10 proc. Są też i tacy, którzy w ogóle nie ponieśli tego typu kosztów lub poniósł je ich zakład pracy albo gmina. Dochodzi też kwestia rozliczeń z budżetem państwa, który dotuje kredyty dla TBS-ów. Jeszcze kilka lat temu ta dotacja była bardzo duża. Mync wspomina, że kiedy ruszały pierwsze inwestycje, oprocentowanie kredytów komercyjnych sięgało 35 proc. Wtedy kredyty dla TBS-ów były o przeszło połowę tańsze. Poza tym budżet umarzał im 10 proc. wartości inwestycji. Obecnie kredyt z KFM kosztuje tylko 3,5 proc., a mimo to TBS-y zaapelowały do rządu o zmniejszenie oprocentowania.
To oznaczałoby zwiększenie wydatków budżetowych. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza funduszem, podaje, że program budownictwa czynszowego pochłonął już 5,5 mld zł, z czego lwią cześć wyłożył budżet państwa. Od pięciu lat bank zmuszony jest posiłkować się kredytami z Banku Rozwoju Rady Europy i Europejskiego Banku Inwestycyjnego.
Według Mynca mimo tanich kredytów umożliwiających zakup mieszkania TBS-y wciąż mają wielu klientów. W dużych aglomeracjach ustawiają się nawet kolejki. Tam ceny mieszkań własnościowych mogą przyprawić o zawrót głowy, a nie każdemu bank pożyczy np. 200 tys. zł. Tymczasem, żeby dostać mieszkanie w TBS, trzeba mieć oszczędności na sfinansowanie 30 proc. kosztów budowy i na kaucję. TBS zwraca te wpłaty, odpowiednio zwaloryzowane, w momencie wyprowadzki. Czynsz jest z reguły wyższy niż w czynszówkach komunalnych, ale niższy od rynkowego.
BGK poinformował, że najwięcej mieszkań czynszowych powstało w Krakowie, Szczecinie, Poznaniu, we Wrocławiu, w Białymstoku i Warszawie.
Gazeta Wyborcza 5.09.2006r
« Odpowiedź #81 dnia: Wrzesień 06, 2006, 06:43:17 am »
PRAWO MIESZKANIOWE. Posłowie zdecydują, ile kosztuje własność
Spółdzielnie powinny same decydować, jak wysokich bonifikat udzielą swoim członkom, którzy chcą wykupić mieszkania. Jednolite, narzucone ustawą stawki są niekonstytucyjne.
Tak wynika z wyroku Trybunału w sprawie spółdzielni mieszkaniowych. Posłowie Ligi Polskich Rodzin, którzy złożyli wniosek do TK w tej sprawie, chcieli, aby uznać za niekonstytucyjne jednakowe stawki bonifikat obowiązujące zarówno przy przekształcaniu mieszkań lokatorskich we własnościowe, jak i ich wykupie na własność. Bonifikaty wynoszą 50 proc., ale można z nich skorzystać tylko w tych spółdzielniach, które w przeszłości dostały pomoc kredytową od państwa.
Sędziowie nie zostawili na tych przepisach suchej nitki. - Nadmiernie ingerują one w stosunki cywilnoprawne - uzasadniał przewodniczący rozprawie prof. Marek Safjan.
Nie oznacza to, że pomysł z bonifikatami jest zły. Wręcz przeciwnie. Obecnie jednak przez
sztywne regulacje spółdzielnie nie mogą wprowadzić bardziej korzystnych upustów dla swoich mieszkańców, którzy chcą wykupić zajmowane lokum.
Nie trzeba spłacać kredytu
Posłowie chcieli również, aby osoby, które wykupują mieszkanie w gruntownie zmodernizowanym bloku, nie musiały jednorazowo wnosić specjalnych dopłat na poczet swojego wkładu mieszkaniowego. TK uznał jednak, że nie narusza to ustawy zasadniczej, bo dopłaty z tytułu modernizacji, która podniosła wartość rynkową mieszkania, mają obowiązek wnosić wszyscy, a nie tylko ci, którzy dokonują wykupu.
Wnioskodawcy nie chcieli też, aby jednym z warunków wykupu mieszkania była spłata przypadającej na nie części kredytów i pożyczek zaciągniętych przez spółdzielnię na
sfinansowanie kosztów remontowych. Argumentowali, że spółdzielcy płaciliby dwa razy za to samo, bo po wykupie i tak uiszczają opłaty na fundusz remontowy, z którego spółdzielnia spłaca te kredyty i pożyczki. Trybunał podzielił te wątpliwości i uznał takie rozwiązanie za sprzeczne z konstytucją.
Wartość rynkowa mieszkania
Inny problem to koszty wykupu. Posłowie LPR argumentowali, że przepisy nie różnicują obecnie sytuacji finansowej osób nabywających własnościowe prawo do lokalu i tych, którzy nabywają pełną własność mieszkania. Choć oba prawa do mieszkań można sprzedać, dziedziczyć lub wynająć, to jednak się one od siebie różnią. Przepisy każą jednak w obu wypadkach dopłacać różnicę między zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym a wartością rynkową lokalu.
Trybunał uznał jednak, że rynkowa wartość lokalu dla obu tych praw nie oznacza tego samego - mogą to być różne kwoty. Może więc dojść do zróżnicowania obowiązków finansowych osób, które chciałyby wykupić zajmowane przez siebie mieszkania.
Posłowie bez powodzenia kwestionowali też samą zasadę rozliczania się spółdzielni z uwłaszczającym się lokatorem według wartości rynkowej mieszkania. Podkreślali, że znacznie korzystniejsza finansowo i sprawiedliwsza byłaby zasada rozliczeń według kosztów budowy mieszkania. Tym bardziej że mieszkańcy, inwestując w mieszkanie przed jego wykupem (kładąc glazurę, parkiet, remontując itp.), działają na swoją niekorzyść, bo zwiększają jego wartość rynkową, do której poziomu muszą potem dopłacać.
Własnościowe pozostaje
Reprezentująca wnioskodawców posłanka Gabriela Masłowska zaznaczała też, że od 2001 r. obowiązywał już zakaz ustanawiania własnościowych praw do lokalu, ale potem Sejm go
zniósł. Było to niekorzystne dla mieszkańców. - W wielu spółdzielniach pod pretekstem
oczekiwania na kolejne nowelizacje zarządy nie realizowały składanych wniosków o
uwłaszczenie - podkreślała podczas rozprawy Masłowska. Trybunał uznał jednak, że Sejm miał tu swobodę działania i mógł przywrócić możliwość ustanawiania własnościowego prawa do lokalu.
Wyrok Trybunału jest ostateczny (sygn. K 51/05).
Sejm chce zmienić przepisy
Projekty nowelizacji Posłowie pracują obecnie nad aż pięcioma projektami nowelizacji
przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeden z nich złożyli posłowie z LPR i jest on
zbieżny z tezami zawartymi we wniosku, który rozpatrywał Trybunał Konstytucyjny. Swoje
projekty wnieśli też posłowie PiS i PO, rząd oraz Senat. PO optuje za likwidacją
własnościowego prawa do lokalu. Także PiS chce, aby własnościowe prawa do lokali można było ustanawiać tylko do końca przyszłego roku. Zdaniem posłów niższe powinny być też koszty wykupu mieszkania. Senat proponuje, aby wykupujący mieszkanie nie płacili za modernizację budynku. Spłacaliby też tylko nominalną kwotę otrzymanych przez spółdzielnię kredytów, a nie jak to jest teraz nawet po kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Obecnie wszystkie te projekty rozpatruje sejmowa podkomisja nadzwyczajna.
- Rzeczpospolita 06.09.06 Nr 208
« Odpowiedź #82 dnia: Wrzesień 07, 2006, 10:18:23 am »
Czy darowizna to też składnik majątku
Otrzymałem mieszkanie w formie darowizny od mojej matki. Czy wartość tej darowizny będzie brana pod uwagę jako wartość majątku przy określaniu przez urząd podstawy opodatkowania przy dochodach nieujawnionych?
NIE Na problem poruszony w pytaniu zwrócił uwagę WSA w Warszawie w wyroku z 18 marca 2004 r. (sygn. akt III SA 1255/02; niepublikowany), w którym stwierdził, że kwoty darowizny nie można utożsamiać ze składnikiem mienia zgromadzonego w roku podatkowym oraz w latach poprzedzających pochodzących z przychodów opodatkowanych lub wolnych od opodatkowania, o czym mowa w art. 20 ust. 3 ustawy o PIT (dochody nieujawnione). W zależności więc od kwoty darowizny zmniejszają się różnice pomiędzy porównywalnymi przez organy podatkowe wydatkami i mieniem zgromadzonym a tzw. przychodami legalnymi, czyli mieniem pochodzącym z przychodów opodatkowanych i wolnych od opodatkowania.
GAZETA PRAWNA NR 174 (1792) 2006-09-07 > Podatki
« Odpowiedź #83 dnia: Wrzesień 10, 2006, 08:25:53 pm »
PODATKI Sprzedaż odziedziczonego mieszkania
Można sprzedać nim upłynie pięć lat
Nie zapłaci podatku od darowizny ten, kto sprzeda od razu darowane mieszkanie i przeznaczy pieniądze na inne lokum, jeśli mieszka i pracuje w innej miejscowości, a przeprowadzka oznaczałaby pogorszenie warunków materialnych.
Tak uznał Urząd Skarbowy w Wąbrzeźnie w interpretacji z 23 maja 2006 r. (sygn. PM436-1/06/ZSz). Dotyczy ona ulgi dla bliskich obdarowanych mieszkaniami i domami oraz dziedziczących je przewidzianej w art. 16 ustawy z 1981 r. o podatku od spadków i darowizn. Jednym z warunków korzystania z niej jest - oprócz nieposiadania własnego mieszkania albo domu - zamieszkiwanie w spadkowym lokum przez 5 lat. W myśl art. 16 ust. 8 ustawy warunek pięcioletniego zamieszkiwania w darowanym lokum uważa się za spełniony również wtedy, gdy zostało sprzedane przed zamieszkaniem w nim "ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania", a nie później niż w ciągu sześciu miesięcy po sprzedaży spadkobierca lub obdarowany kupił inne mieszkanie, dom albo uzyskał pozwolenie na budowę.
Urząd skarbowy uznał we wskazanym piśmie, że przepis ten dotyczy również sytuacji, w jakiej znalazła się podatniczka, której ojciec podarował spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Lokum to znajduje się 45 km od Wąbrzeźna, w którym mieszka i pracuje.
Przeprowadzka wiązałaby się z dojazdami do pracy jej i męża oraz szukaniem opieki dla dzieci, którą teraz zapewnia jej matka. Podatniczka sprawuje, że w ciągu 6 miesięcy od sprzedaży mieszkania uzyska pozwolenia na budowę domu w Wąbrzeźnie. Urząd potwierdził, że w opisanej sytuacji skorzysta ona z ulgi obejmującej wartość darowanego mieszkania.
« Odpowiedź #84 dnia: Wrzesień 12, 2006, 09:15:02 am »
Od gminy należy się lokal socjalny albo odszkodowanie
Po raz drugi Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że właściciel mieszkania nie może ponosić
strat, gdy gmina nie zapewni lokalu socjalnego najemcy z wyrokiem eksmisyjnym. Gmina musi wtedy dać pełne odszkodowanie
Chodzi o przepis, który stanowi, że właścicielowi mieszkania zajmowanego przez lokatora z wyrokiem eksmisyjnym, któremu gmina nie przyznała lokalu socjalnego, przysługuje odszkodowanie jedynie w wysokości różnicy między czynszem rynkowym a tym, do opłacania którego lokator jest zobowiązany. Trybunał uznał wczoraj, że narusza on konstytucyjne prawo własności właścicieli wynajmowanych lokali i powoduje, że gminy często nie kwapią się z wykonywaniem prawomocnych wyroków sądowych, bo jest to dla nich bardziej opłacalne niż inwestowanie w mieszkaniowy zasób gminy.
Towarzystwo czuje się wywłaszczone
Trybunał odpowiedział na pytanie prawne sądu w Kościanie związane z zawisłą przed nim sprawą roszczeń Towarzystwa Budownictwa Społecznego wobec gminy, która nie zapewniła mieszkania socjalnego lokatorowi z wyrokiem eksmisyjnym. Sąd wstrzymał eksmisję do czasu przydzielenia tego lokalu, ale gmina swojego obowiązku nie wypełniła. Lokator zaś nie płaci czynszu i nie reguluje rachunków za energię, a TBS ponosi straty i nie może doczekać się wyprowadzki. Uważa więc, że faktycznie zostało wywłaszczone na cele publiczne, a gmina za pomocą jego lokali wypełnia swój ustawowy obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności.
Czy więc art. 18 ust. 4 ustawy lokatorskiej nie ogranicza nadmiernie uprawnień odszkodowawczych właściciela? - pyta sąd kościański.
Prokurator i poseł popierają
Poseł Wojciech Szarama w imieniu Sejmu i prokurator Barbara Długołęcka w imieniu prokuratora generalnego poparli wątpliwości sądu. Podobnie jak kilka miesięcy temu, kiedy Trybunał zajmował się skargą konstytucyjną w analogicznej sprawie trojga właścicieli kamienicy kupionej pod wynajem. Kwestionowany był wówczas ten sam przepis, w niemal identycznym brzmieniu, lecz obowiązujący do 1 stycznia 2005 r. Trybunał orzekł o jego niekonstytucyjności, jednak nie mógł odnieść się do treści obowiązującej po tej dacie, bo jej nie zaskarżono.
Trybunał powtórzył wczoraj swoje stanowisko. Sprawa dotyczy każdego, kto podnajmuje pokój czy mieszkanie i nie otrzymuje za to czynszu, a potem nie może wykonać eksmisji. Przepis uniemożliwia korzystanie ze swojej własności, nie mobilizuje gmin do budowania lokali socjalnych, a lokatorów do płacenia czynszu. Wyrok jest ostateczny (sygn. P 14/06).
Błąd po raz trzeci?
Tymczasem Ministerstwo Budownictwa po majowym wyroku przygotowało projekt nowelizacji art. 18 ust. 4. Nadal jednak przewiduje on ograniczenie wysokości odszkodowania dla właściciela lokalu do różnicy pomiędzy czynszem rynkowym a tym, co płaci lokator. Kolejny raz powiela się więc rozwiązanie, które zostało uznane za sprzeczne z konstytucją. Nowelizacja precyzuje jedynie, że odszkodowanie wyliczać się będzie od następnego dnia po wystąpieniu właściciela z wnioskiem o nie - aż do chwili dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego.
JOLANTA KRONER, MICHAŁ KOSIARSKI
Treść projektowanej nowelizacji:
http://www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/projekty/opl.pdf
Podwyżki czynszów po nowemu
Przygotowywana nowela przewiduje też inne zmiany dotyczące m.in. zasad podwyższania
czynszów, które uwzględniają wyrok TK z 17 maja 2006 r. (sygn. K 33/05). Gdy właściciel
mieszkania lub kamienicy nie uzyska przychodów zapewniających utrzymanie nieruchomości oraz odpowiedniego zwrotu z kapitału i zysku, to może czynsz podnieść. Podwyżka taka będzie uznana za uzasadnioną (tak jak podwyżka, która nie przekracza wskaźnika inflacji).
Kalkulując podwyżkę urealniającą, właściciel musi przyjąć roczny zwrot kapitału w wysokości do 1,5 proc. nakładów na budowę albo zakupu lokalu lub 10 proc. nakładów na jego trwałe ulepszenie zwiększające wartość użytkową. Wolno też uwzględnić tzw. godziwy zysk.
W razie podwyżki czynszu wynoszącego powyżej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu właściciele będą mieli 14 dni na pisemne przedstawienie lokatorom przyczyny podwyżki i jej kalkulację. Bez tego podwyżka będzie nieważna. Gdy sąd uzna, że zaskarżona podwyżka była zasadna, lokator musi niezwłocznie pokryć różnicę.
« Odpowiedź #85 dnia: Wrzesień 12, 2006, 01:54:46 pm »
PIT OPODATKOWANIE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI. Na zakup mieszkania tylko dwa lata
Podatnik, który chce skorzystać ze zwolnienia od podatku od sprzedaży nieruchomości, musi wydać pieniądze na określone cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od sprzedaży.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami o podatku chodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), sprzedaż mieszkania czy domu przed upływem 5 lat jest opodatkowana. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Sprzedaż opodatkowana jest 10-proc. zryczałtowanym podatkiem od uzyskanego przychodu. Podatek trzeba zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego.
Jeśli jednak pieniądze ze sprzedaży zostaną wydane m.in. na zakup mieszkania lub spłatę kredytu mieszkaniowego, przysługuje zwolnienie. Warunkiem jest złożenie oświadczenia do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży.
Pieniądze ze sprzedaży trzeba jednak zainwestować w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży. Jeżeli podatnik nie wyda w tym czasie pieniędzy, będzie musiał zapłacić podatek z odsetkami.
GAZETA PRAWNA NR 177 (1795) 2006-09-12 > Podatki
« Odpowiedź #86 dnia: Wrzesień 20, 2006, 01:17:53 pm »
NIERUCHOMOŚCI Niejasne zasady przekształceń mieszkań lokatorskich
Spółdzielnia sama ustali zniżki na wykup
Spółdzielcy nie wiedzą, czy mogą liczyć na bonifikaty, gdy zechcą zmienić status swojego lokalu. Wątpliwości powstały po publikacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego
Do niedawna wszystkie spółdzielnie stosowały takie same upusty podczas wykupu mieszkań lokatorskich. Była to 50-proc. bonifikata, a otrzymywali ją spółdzielcy zajmujący stare lokale, wybudowane z pomocą środków publicznych, głównie kredytów zaciąganych w latach 1950 - 1980. Teraz to się zmieni, bo 15 września został opublikowany wyrok TK z 5 września (DzU nr 165, poz. 1180) dotyczący również bonifikat.
Sentencja wyroku TK nie jest jednak do końca jasna i może budzić wątpliwości, czy nadal obowiązują ustawowe 50-proc. bonifikaty. Ministerstwo Budownictwa uważa wręcz, że spółdzielnie na razie nie powinny rozpatrywać wniosków o wykup złożonych po 15 września i poczekać na nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm).
Odmiennego zdania jest prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego. - Trybunał nie uchylił przepisu w sprawie bonifikat, lecz jedynie stwierdził, że ustawa powinna pozwalać spółdzielniom na określanie swoich upustów, korzystniejszych od ustawowych. Tym samym wskazał na lukę w prawie - uważa.
Jedno jest pewne. Od połowy września spółdzielnie same mogą określić, za ile chcą przekształcać lokatorskie mieszkania we własnościowe lub we własność. Ale i tu pojawiają się wątpliwości. Brakuje przepisu w usm, który wyraźnie upoważniałby je do określenia bonifikat w statucie. Trzeba więc ustawę zmienić, a to wymaga czasu. Wprawdzie w Sejmie toczą się prace nad czterema projektami nowelizacji, ale rychłego ich zakończenia nie ma co się spodziewać.
- Spółdzielnie mieszkaniowe, nie czekając na nowelizację, mogą ustalać bonifikaty - twierdzi prof. Pietrzykowski. Od nich samych zależy jednak, czy chcą ryzykować bez wyraźnego upoważnienia w ustawie.
Nie pierwszy raz wyrok Trybunału wywołuje zamieszanie. Przez długie lata spółdzielnie same ustalały, czy chcą udzielać bonifikat i ile powinny one wynosić. Przestały to samodzielnie robić, bo taka była wola TK. W ubiegłym roku 28 kwietnia został opublikowany inny jego wyrok. Kwestionował on konstytucyjność przepisów regulujących finansowe zasady tych przekształceń. Wówczas wstrzymano udzielanie bonifikat. Trzeba było poczekać do czasu znowelizowania usm. Wtedy właśnie pojawił się w niej przepis z 50-proc. bonifikatą, zakwestionowany 5 września przez TK.
Tak jak przed rokiem spółdzielnie są zaskoczone takim obrotem sprawy. - Nie mamy wyjścia, musimy po raz kolejny czekać, aż wyjaśnią się wątpliwości - mówi Sylwester Mirecki, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej "Energetyka" w Warszawie.
Tracą na tym spółdzielcy. Pecha mają przede wszystkim ci, którzy złożyli wnioski o wykup po 15 września. Osoby, które zrobiły to wcześniej, mogą liczyć na rozpatrzenie na zasadach obowiązujących przed wyrokiem TK z 5 września.
Po staremu lub lepiej
Niektóre spółdzielnie deklarują już, że wprowadzą atrakcyjne bonifikaty. Tak jest w wypadku Spółdzielni Mieszkaniowej "Blok" w Poznaniu. - Dysponujemy 1200 lokalami, tylko 10 z nich ma status lokatorskich, pozostałe - to mieszkania własnościowe. Atrakcyjne bonifikaty powinny zachęcić spółdzielców do wykupu. Dzięki temu spółdzielnia będzie miała wyłącznie lokale własnościowe - mówi prezes Zbigniew Wasilewski. Z kolei Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ma żadnych wątpliwości. - W statucie mamy bonifikatę w wysokości do 50 proc. Jeżeli faktycznie przepis dotyczący bonifikat nie obowiązuje, to będziemy po prostu stosować zasady ze statutu - mówi Elżbieta Tutak, wiceprezes tej spółdzielni. Zapewnia, że u nich nie będzie wstrzymanych wykupów.
Jakie były wcześniej upusty
Przed wprowadzeniem w ub.r. bonifikat do ustawy spółdzielnie stosowały różne zasady. Niektóre były korzystniejsze od tych z nowelizacji. W Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zainteresowany płacił np. 45 proc. wartości lokalu, ale nie mógł sprzedać mieszkania przez 5 lat. W małkińskiej SM "Zacisze" członkowie wnosili 49 proc. wspomnianej wartości, musieli jednak przyrzec, że przez 3 lata nie zmienią statusu swojego mieszkania na pełną własność. Były jednak i takie spółdzielnie, które nie stosowały żadnych bonifikat. I tam członkowie skorzystali na wprowadzeniu ustawowej bonifikaty.
Decyduje data wniosku wskazówka
Sytuacja członków spółdzielni może być różna. O wysokości bonifikaty decyduje data złożenia wniosku o wykup.
>Osoby, które złożyły go do 28 kwietnia ub.r., dostaną taką bonifikatę, jaką przewidywał do tego dnia statut ich spółdzielni.
>Spółdzielcy, których wniosek wpłynął między 28 kwietnia zeszłego roku a 15 września bieżącego roku, otrzymają upust w wysokości 50 proc.
>Ci, którzy zdecydowali się po 15 września br., są w sytuacji nie do pozazdroszczenia. Dużo zależy od ich spółdzielni. Wiele wstrzyma wykup do czasu wyjaśnienia wątpliwości, a w najgorszym razie do czasu znowelizowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niektóre będą kontynuować sprzedaż na zasadach ustawowych, czyli za 50 proc.
« Odpowiedź #87 dnia: Wrzesień 21, 2006, 07:47:19 am »
NIERUCHOMOŚCI. Gmina zapłaci właścicielowi za lokatora
Do gminy można składać już wnioski o pełne odszkodowanie za niedostarczanie lokalu socjalnego eksmitowanym.
To efekt wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 11 września. Zakwestionował w nim konstytucyjność przepisu ograniczającego wysokość odszkodowania (chodzi o art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, dalej jako:)
Gmina musi dostarczyć lokal socjalny osobom, którym sąd przyznał w wyroku eksmisyjnym prawo do niego. Do tego czasu niechciany lokator mieszka w dotychczasowym lokalu, trwa to bardzo często latami (np. w Łodzi około 2 lat, a w Poznaniu 5 lat). Jeżeli nie płaci za mieszkanie, a tak często bywa, właściciel może wystąpić o odszkodowanie do gminy (art. 18 uol). Najczęściej robią to kamienicznicy oraz spółdzielnie mieszkaniowe.
Do niedawna odszkodowanie nie mogło przekraczać różnicy między czynszem rynkowym a tym, który lokator powinien płacić. Po publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw z 19 września (nr 167, poz. 1193) przepis ograniczający wysokość odszkodowania przestał obowiązywać. Oznacza to, że właściciel, któremu były najemca nie płaci za mieszkanie, może żądać wypłaty całego odszkodowania, a nie - jak to jest obecnie - tylko jego części.
Gminy mogą spodziewać się teraz lawiny wniosków w tej sprawie. - Właściciel, który dostanie takie odszkodowanie, może przestać dokładać do lokatorów. Jest więc o co walczyć - ocenia Tomasz Urbaś z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości. Jego zdaniem gminy nie mają wyjścia i albo zaczną działać, albo ich wydatki na odszkodowania będą rosnąć. Większość z nich nie robi bowiem nic, by lokali socjalnych przybywało.
Część gmin zastanawia się nad dalszym postępowaniem. Inne już podejmują działania. Tak np. Kraków pracuje nad nowym wzorem ugody uwzględniającym wyrok TK. Prawdopodobnie nie będzie przewidywał wypłaty pełnego odszkodowania.
Według resortu budownictwa dobrym rozwiązaniem problemu braku lokali jest ich najem. Gminy mogą wynajmować mieszkania od innych właścicieli, a następnie je podnajmować mieszkańcom jako lokale socjalne. Od wielu lat robi tak Poznań. - Na razie wynajmujemy 70 lokali - przyznaje Waldemar Flugel, dyrektor zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w tym mieście.
Renata Krupa-Dąbrowska, Rz 21.09.06 Nr 221
« Odpowiedź #88 dnia: Wrzesień 21, 2006, 08:46:18 am »
PRAWO CYWILNE Zapłaciła niepotrzebnie
Zadatek zwraca tylko winna strona
Jeśli nie wykonano umowy z powodu, za który żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, nie zwraca się zadatku w podwójnej wysokości.
Dlatego właścicielka mieszkania, która zwróciła kupującemu zadatek w podwójnej wysokości, nie odzyska tych pieniędzy od spółdzielni. Nie miała bowiem obowiązku go płacić. Nie ma znaczenia, że mieszkania nie sprzedała, gdyż spółdzielnia bezprawnie nie wydała jej zaświadczenia.
Alicja O. zawarła 27 grudnia z Piotrem R. umowę przedwstępną na sprzedaż mieszkania spółdzielczego, a termin spisania umowy ostatecznej ustalono na 11 stycznia. Do jej podpisania jednak nie doszło, gdyż sprzedająca nie uzyskała w spółdzielni zaświadczenia, że jest właścicielką mieszkania. Spółdzielnia podjęła bowiem znacznie wcześniej uchwałę, że nie będzie wydawać takich zaświadczeń dla lokatorów zalegających z opłatami. Alicja O. winna zaś była 1500 zł. Strony 15 stycznia zawarły kolejną umowę przedwstępną (tym razem u notariusza), określając nowy termin podpisania umowy ostatecznej na 31 stycznia. Tego terminu też nie dochowano. Wprawdzie Alicja O. uregulowała część zadłużenia, ale nadal zalegała z kilkuset złotymi i spółdzielnia konsekwentnie odmawiała zaświadczenia.
Powstał problem zwrotu zadatku, który sprzedającej już przy pierwszej umowie wręczył kupujący (50 tys.). Zastrzeżono wtedy, że w razie niedojścia do skutku umowy będą miały zastosowanie rygory dotyczące wręczenia zadatku (art. 394 kodeksu cywilnego). Już 1 lutego Piotr R. wezwał Alicję O. do zwrotu 50 tys., co niezwłocznie uczyniła. Znacznie później zażądał kolejnych 50 tys. zł, gdyż dowiedział się, że strona, która dała zadatek, może domagać się sumy dwukrotnie wyższej. Alicja O. także to drugie 50 tys. bez oporów zapłaciła niedoszłemu nabywcy. Samo mieszkanie sprzedała znacznie później komu innemu.
Alicja O. pozwała spółdzielnię. Domagała się zrefundowania jej 50 tys. zł. Spór był rozpatrywany dwa razy. Już przy pierwszym podejściu sąd orzekł, że spółdzielnia nie miała prawa odmawiać wydania zaświadczenia, mogła ewentualnie zaznaczyć, że Alicja O. zalega z opłatami. Nie oznacza to jednak, że teraz ma zrefundować Alicji O. wypłacony zadatek. Należy natomiast zbadać, czy rzeczywiście miała ona obowiązek płacić go w podwójnej wysokości.
Podczas ponownego rozpatrywania sporu pełnomocnik Alicji O. adwokat Iwona Winiarska przekonywała sąd apelacyjny, że jej klientka musiała zadatek zapłacić, ponieważ do umowy nie doszło, gdyż nie mogła przedstawić zaświadczenia. Nie ma jednak powodów, by ponosiła konsekwencje bezprawnej odmowy spółdzielni.
Sąd apelacyjny nie podzielił tej argumentacji i oddalił pozew. Sędzia Urszula Wiercińska przypomniała, że zwrot zadatku następuje w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron. Tu zaś doszło do jej niewykonania z winy spółdzielni, która stroną umowy nie była. W takim wypadku ma zastosowanie § 3 art. 394, gdy do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Wtedy zadatek się zwraca, ale nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (sygn. VI Aca 237/06).
Wyrok jest prawomocny, ale służy kasacja.
« Odpowiedź #89 dnia: Wrzesień 21, 2006, 09:49:52 am »
« Odpowiedź #90 dnia: Wrzesień 23, 2006, 08:04:35 pm »
Skuteczna eksmisja ze sponsorem
Małgorzata Wach 2006-09-22
Na mieszkanie od gminy czeka się w Krakowie latami. Są jednak tacy lokatorzy, dla których urzędnicy znaleźli je w kilka miesięcy.
Nad gminą Kraków wisi 1500 wyroków eksmisyjnych. Miastu udaje się co roku zapewnić około 100 mieszkań socjalnych. Kolejka nie topnieje, bo w miejsce osób, które dostają mieszkania, pojawiają się kolejne nazwiska.
Okazuje się, że są osoby, które dostają mieszkania poza kolejnością. Choć o to nie proszą.
Prywatna kamienica przy ul. Kazimierza Wielkiego. Dwa lata temu 62-letnia pani Lidia dostała wyrok eksmisyjny. Oficjalny powód - była uciążliwa dla sąsiadów. Nieoficjalny - właścicielka kamienicy chce, by w kamienicy mieszkali lokatorzy majętni.
W grudniu ubiegłego roku pani Lidia złożyła wniosek o przyznanie mieszkania z zasobów gminy. Minęło zaledwie osiem miesięcy i dostała z magistratu pismo z informacją, że jej wniosek został rozpatrzony poza kolejnością. Wkrótce czeka ją przeprowadzka do Huty.
Kazimierz. Tu w prywatnej kamienicy przy ul. Miodowej mieszka pani Barbara. Trzy lata temu dostała z rodziną nakaz eksmisji. W magistracie usłyszała, że na lokal socjalny przyjdzie jej czekać co najmniej pięć lat. O tym, że jest na liście osób, które dostaną lokal socjalny poza kolejnością, dowiedziała się od nas.
Jak to się stało, że z odległych miejsc na liście ich nazwiska trafiły na sam początek? Magistrat zasłania się przepisami.
- Wiąże się to z indywidualną sytuacją lokatora - tłumaczy Edward Siatka, wicedyrektor wydziału mieszkalnictwa UMK. - Przy rozpatrywaniu wniosku bierzemy pod uwagę stan techniczny budynku, zachowanie porządku przez takiego lokatora, oraz jego sytuację rodzinną.
Magistrat nie kryje jednak, że procedura często przyspieszana jest na wniosek właściciela kamienicy bądź spółdzielni, której zależy na jak najszybszym opróżnieniu lokali.
- Pod warunkiem, że zgodzą się na własny koszt wyremontować lokal socjalny, do którego mógłby zostać przeniesiony eksmitowany lokator - mówi Siatka, dodając, że najwyższe kwoty za remont to ok. 30 tys. zł.
Ekspresowa ścieżka to jeden ze sposobów na spełnienie obowiązku znalezienia lokalu dla eksmitowanego. Wybierają ją przede wszystkim właściciele atrakcyjnych kamienic w centrum miasta. Przy okazji miasto nie musi płacić z publicznej kasy na remont lokali, które często znajdują się w tragicznym stanie. Za zwłokę w eksmisji miasto płaci prywatnym właścicielom gigantyczne odszkodowania - tylko w tym roku prawie 1,8 mln zł.
Są też inne sposoby, by pozbyć się niewygodnego lokatora. Właściciele kamienic starają się przekonać urzędników, że lokator jest wyjątkowo uciążliwy: zbierają podpisy innych mieszkańców, kolekcjonują doniesienia na policję, wyłączają prąd i wodę itp. Trwa to dłużej, ale wychodzi taniej.
Rekordziści, którzy nie mają szans na mieszkanie poza kolejnością, czekają na lokal socjalny nawet sześć lat.
Ramka: Skąd się wzięło 1500 wyroków eksmisyjnych?
2000 r. - 11
2001 r. - 8
2002 r. - 110
2003 r. - 216
2004 r. - 394
2005 r. - 502
2006 r. (do wczoraj) - 360
« Odpowiedź #91 dnia: Wrzesień 26, 2006, 10:21:16 am »
NIERUCHOMOŚCI. Spółdzielnie nie mogą utrudniać obrotu mieszkaniami
Każdemu, kto sprzedaje swoje własnościowe mieszkanie nawet zadłużone, spółdzielnia musi wydać zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu.
Tak orzekł warszawski Sąd Apelacyjny. Prawo nic nie mówi o tego typu zaświadczeniach wymaganych podczas sprzedaży mieszkań własnościowych. Nie ma więc przepisu, który nakładałby na spółdzielnie obowiązek jego wydania. Po co więc takie zaświadczenie? Tak naprawdę jest ono potrzebne tylko notariuszowi. Spółdzielca, który sprzedaje mieszkanie, musi mu udowodnić, że ma do niego prawo. - Inaczej można byłoby to samo mieszkanie sprzedać kilkakrotnie - tłumaczy notariusz Lech Borzemski. Umowa sprzedaży własnościowego mieszkania będzie jednak ważna nawet, gdy sprzedający nie dostarczy zaświadczenia ze spółdzielni.
Zablokowana transakcja
Wiele spółdzielni nie chce ich wydawać. Spotkało to Alicję O. Podwarszawska spółdzielnia
mieszkaniowa odmówiła wydania zaświadczenia, że Alicji O. przysługuje własnościowe prawo do lokalu. Zarząd spółdzielni podjął bowiem uchwałę, że nie będzie wydawał zaświadczeń lokatorom zalegającym z zapłatą za mieszkanie, nawet jeśli jest to tylko kilkaset złotych. Alicja O. miała niewielkie zaległości. Nie uregulowała też całości wpłaty na
budowę kotłowni ekologicznej wynoszącej około 1500 zł (uiściła mniej więcej połowę).
W rezultacie musiała zrezygnować ze sprzedaży i zwrócić niedoszłemu nabywcy zadatek w
podwójnej wysokości.
Sąd stanął po stronie zbywcy
Obowiązkiem spółdzielni jest umożliwienie jej członkowi zbycia przysługującego mu prawa do lokalu, m.in. właśnie przez wydanie zaświadczenia potwierdzającego jego prawa - napisała w apelacji adwokat Iwona Winiarska, pełnomocnik Alicji O.
Zgodnie bowiem z art. 57 § 1 kodeksu cywilnego nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnień do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli jest ono zbywalne. Nie ma zaś wątpliwości, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu się zbywa.
Sąd Apelacyjny podzielił tę argumentację.
Jeśli chodzi o wspomnianą uchwałę zarządu, SA stwierdził, że wprowadziła ona pozaprawny warunek, mający wpływ na ograniczenie możności rozporządzania prawem, które jest zbywalne. Dodatkowo chodziło o mieszkanie nabyte przed laty, i jeśli nie założono dla niego księgi wieczystej, to zaświadczenie o stanie prawnym lokalu jest jedynym dokumentem, który można przedstawić podczas sprzedaży w celu wykazania przysługującego prawa. Spółdzielnia miała więc obowiązek wydać Alicji O. zaświadczenie, nie mogła uzależniać tego od spłaty zadłużenia. Argumenty natury funkcjonalnej (że ułatwia to spółdzielni odzyskanie należności) są bez znaczenia. Jeżeli więc na skutek niewydania zaświadczenia nie doszło do sprzedaży, to spółdzielnia może ponosić odpowiedzialność.
Co ciekawe, sąd niższej instancji uważał inaczej (sygn. IV C 2412/01). Według warszawskiego Sądu Okręgowego Alicja O. powinna skorzystać z drogi wewnątrzspółdzielczej i zaskarżyć uchwalę do rady nadzorczej. Tymczasem wiedząc, że zaświadczenia nie dostanie, zagroziła zażądaniem zrefundowania wypłaconego zadatku. Takie zachowanie nie zasługuje na aprobatę, jest bowiem rzeczą naturalną i powszechnie praktykowaną, że spółdzielnie dążą do rozliczenia się z lokatorami w przypadku dowiedzenia się o zamiarze zbycia prawa do lokalu (sygn. VI ACa 1014/03).
Za mało ksiąg wieczystych
Sprawa byłaby prosta, gdyby każde własnościowe mieszkanie miało urządzoną księgę wieczystą. Wtedy do kancelarii notarialnej wystarczy dostarczyć odpis z księgi. Księgi wieczystej nie ma jednak większość własnościowych lokali.
- Wiele spółdzielni wystawia zaświadczenia, ale nie chce wręczyć spółdzielcom, dopóki nie uregulują swoich długów - twierdzi Zbigniew Wasilewski, prezes poznańskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej Blok. Stoją jednak za tym konkretne powody. Prawie każda spółdzielnia ma kłopoty finansowe z powodu zaległości w czynszach. Jeżeli dana osoba sprzeda mieszkanie, to trudno potem jest wyegzekwować długi. Trzeba bowiem iść do sądu.
Jak sobie z tym poradzić? Spółdzielnia Blok, a także Zacisze z Małkini wydają takie
zaświadczenie, nawet gdy lokator ma długi. Zapisują w nim jednak wyraźnie, jakie długi
ciążą na lokalu. Od kupującego i sprzedającego zależy wówczas, czy kwotę potrącą z ceny
mieszkania, czy też w inny sposób dojdą do porozumienia.
RENATA KRUPA-DĄBROWSKA, MAREK DOMAGALSKI
Zaświadczenie na każde żądanie
prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego
Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odmówić wydania zaświadczenia potwierdzającego prawo do lokalu własnościowego. Jeżeli to robi, narusza prawo. Jedyną formą obrony jest sąd cywilny. Trzeba wystąpić do niego w trybie art. 1047 § 2 kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 64 kodeksu cywilnego. Orzeczenie sądowe zastępuje zaświadczenie spółdzielni.
Ale jego wydanie wymaga czasu. Nierzadko krzyżuje to plany sprzedającego lub zwyczajnie on na tym traci. Wtedy może wystąpić do spółdzielni o odszkodowanie za utracone korzyści.
Przykładowo: mógł sprzedać mieszkanie po wyższej cenie, ale nabywca zrezygnował z lokalu, kiedy dowiedział się, że sprzedający nie może uzyskać zaświadczenia.
Rz 26.09.06 Nr 225
« Odpowiedź #92 dnia: Wrzesień 29, 2006, 07:49:09 am »
NIERUCHOMOŚCI Danina na rzecz spółdzielni
Śląskie spółdzielnie mieszkaniowe pobierają bezprawnie od swoich członków bardzo wysokie opłaty za wydanie zaświadczenia potwierdzającego ich prawo do lokalu.
Członek spółdzielni, który chce sprzedać mieszkanie własnościowe, powinien uzyskać zaświadczenie w spółdzielni o przysługującym prawie do tego lokalu oraz ciążących na nim ewentualnie długach.
- Wiele śląskich spółdzielni mieszkaniowych żąda od swoich członków dodatkowych opłat, i to bardzo wysokich, bo sięgających od 1 do 2,5 proc. wartości wkładu budowlanego.
Pobieranie takich opłat przewidują ich statuty - mówi Kamila Dołowska z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich. Jej zdaniem jest to działanie bezprawne. Spółdzielnie mieszkaniowe, nakładając opłaty,wkraczają w sferę publiczną. Prawo do nakładania tego typu danin ma tylko państwo.
Nie mówiąc już o tym, że członkowie spółdzielni dwukrotnie płacą za zaświadczenie, raz opłatę skarbową, a drugi - nakładaną przez spółdzielnię.
Spółdzielnia ma prawo pobierać tylko opłaty pokrywające wydatki, o których mówi art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Te koszty są ściśle związane z utrzymaniem zasobów spółdzielczych. Przepis nie wymienia wśród nich kosztów wydania zaświadczenia potrzebnego do sprzedaży mieszkania własnościowego.
Żądanie takiej daniny jest także dyskryminacją członków spółdzielni, ponieważ osoba, która zrzekła się członkostwa, nie musi już jej płacić.
« Odpowiedź #93 dnia: Październik 02, 2006, 07:22:36 am »
PRAWO MIESZKANIOWE. Szykują się zmiany w ochronie lokatorów
Podwyżka czynszu tylko raz na pół roku
Właściciel mieszkania będzie mógł wprowadzić każdą podwyżkę czynszu, lokator może się bronić przed nimi w sądzie.
Okres wypowiedzenia czynszu wyniesie trzy miesiące. To propozycje rządowe, którymi
wkrótce zajmie się Sejm.
Obecnie właścicielowi wolno podnosić czynsz nie częściej niż co pół roku. Lokator może zaskarżyć podwyżkę do sądu, ale dopiero wówczas, gdy komorne przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (średnio 6 - 9 zł za mkw. lokalu). To się jednak zmieni. W
październiku w Sejmie rozpoczną się prace nad rządowym projektem nowelizacji ustawy o
ochronie praw lokatorów.
Realizuje on postulaty Trybunału Konstytucyjnego, który wydał postanowienie (tzw. sygnalizację) zwracające uwagę na niedostatki ustawy. Ale nie tylko. Wciela on w życie dwa inne wyroki TK dotyczące czynszów oraz wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.
Do niedawna, oprócz wymienionych 3 proc. wartości odtworzeniowej, było jeszcze jedno ograniczenie podwyżek - 10 proc. dotychczasowego czynszu. Zakwestionował je TK i
przestało ono obowiązywać.
Teraz rząd proponuje nowe regulacje. Właściciel może podnieść czynsz o tyle, o ile zechce, ale jeżelipodwyżka będzie nieuzasadniona, to lokator podważy ją w sądzie.
Projekt uznaje za uzasadnioną podwyżkę, która nie przekracza inflacji z roku poprzedniego. Może być ona większa, jeżeli czynsz nie pokrywa wydatków związanych z
utrzymaniem lokali lub nie gwarantuje zysku.
Rząd zapewnia jednak, że nie będzie tu pełnej dowolności. Maksymalna podwyżka nie może przekroczyć 1,5 proc. nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 proc. wydatków na poprawienie standardu lokalu. Muszą jednak zagwarantować mu godziwy zysk.
Przy czym nowelizacja nic nie mówi, co kryje się pod tym pojęciem. Określenie więc godziwego zysku może nastręczać problemów i rodzić konflikty między właścicielami a
lokatorami.
Autorzy utrzymują też zasadę, że podwyżki nie mogą być wprowadzane częściej niż co sześć miesięcy (będzie liczyło się je od dnia wejścia w życie podwyżki).
Projekt wskazuje, jakie wydatki powinny być pokrywane z czynszu. Mianowicie na poczet czynszu zalicza się: podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,
ubezpieczenie. Stanowią go także koszty: remontów bieżących, konserwacji i utrzymania
technicznego budynku, administrowania, utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania. Składnikami czynszu są ponadto opłaty za: utrzymanie czystości, ciepło, prąd, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (w części przypadającej na dany lokal).
Nie jest to jednak lista zamknięta, właściciel może zaliczyć do czynszu też inne wydatki.
Określenie składników czynszu ma pomóc sądom w ustaleniu zasadności podwyżki.
Czynsz będzie można wypowiedzieć trzy miesiące przed planowaną podwyżką. Lokator będzie mógł żądać podania jej powodów dopiero, gdy w jej wyniku wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Z takim uzasadnieniem w ręku (właściciel ma na jego dostarczenie 14, a nie jak obecnie 7 dni) może złożyć pozew w
- Renata Krupa-Dąbrowska,
Co uwzględniono w nowelizacji
Wyroki W projekcie wzięto pod uwagę orzeczenia:
>Trybunału Konstytucyjnego z 19 kwietnia 2005 r. (sygn. K 4/05),
>Trybunału Konstytucyjnego z 17 maja 2006 r. (sygn. K 33/05),
> z 19 czerwca 2006 r. Europejskiego Trybunału Praw Człowieka,
> postanowienie TK z 29 czerwca 2005 r. (sygn. S 1/05).
Oba sądy skrytykowały polski system ustalania i podnoszenia czynszu za nadmierną ochronę lokatorów kosztem właścicieli.
Rz 02.10.06 Nr 230
« Odpowiedź #94 dnia: Październik 02, 2006, 07:24:37 am »
Notariusze proponują niższe stawki od zakupu mieszkania
Nie jest wykluczone, że minister sprawiedliwości zmodyfikuje swój radykalny projekt
obniżenia taksy notarialnej. Pomogą w tym zapewne propozycje zgłaszane przez organizacje zawodowe rejentów.
Notariusze proponują kompromisowo, aby: nie zmieniać opłat za transakcje o mniejszej
wartości, zmniejszyć - za akty notarialne o wartości ponad 60 tys. zł, a podwyższyć
stawki - za akty dotyczące drogich nieruchomości gospodarczych. W wypadku kupna mieszkania na własne potrzeby taksa mogłaby być o połowę niższa niż w razie zakupu innej nieruchomości. Takie pomysły ma Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej.
Konsultacje z praktykami się przydają
Ponad miesiąc temu minister sprawiedliwości Zbigniew Ziobro ogłosił zamiar obcięcia o
połowę opłat za akty notarialne niezbędne podczas zakupu mieszkania, domu czy działki.
Pomysł tak dużej obniżki wzburzył notariuszy. Zarzucili ministrowi manipulację liczbami,
które miały go uzasadniać. Ministerstwo Sprawiedliwości oszacowało bowiem średni dochód notariusza na 90 tys. zł. - Tyle i więcej zarabia tylko 4 proc. z 1760 notariuszy - mówi Anna Ewa Dańko-Roesler, prezes Stowarzyszenia NotariuszyRP. Padły słowa o zamykaniu kancelarii. Przedstawiciele Krajowej Rady Notarialnej przekonywali, że nawet co trzecia mogłaby pójść z torbami.
Potrzebne wiarygodne wyliczenia
Prace nad projektem zmiany rozporządzenia dotyczącego maksymalnych stawek opłat
notarialnych trwają. Ministerstwo dało go notariuszom do konsultacji.
- Jeśli przedstawią wiarygodne wyliczenia, weźmiemy je pod uwagę - obiecał publicznie
podczas konferencji prasowej wiceminister Andrzej Kryże.
Swoje uwagi przekazały ministerstwu Krajowa Rada Notarialna oraz Stowarzyszenie
Notariuszy RP. Są wśród nich opracowane przez organizacje rejentów zarówno propozycje stawek, jak i wyliczenia dotyczące przychodów, kosztów i zysków kancelarii notarialnych w
różnych regionach kraju. Urzędnicy ministerstwa przyznają, że operowanie średnimi nie
jest miarodajne, ponieważ te wielkości są znacząco zróżnicowane - inne w dużych miastach i inne w mniejszych. - Notariusze z południa i wschodu Polski robią akt notarialny o wartości 100 tys. zł raz w roku lub rzadziej - wyjaśnia Anna Ewa Dańko-Roesler.
- Dzisiaj nasza wiedza o tym jest głębsza i pełniejsza. Wydaje mi się, że minister weźmie
to pod uwagę podczas podejmowania decyzji - stwierdza Tomasz Jaskłowski, wicedyrektor w Departamencie Organizacyjnym MS.
Obniżka jak wyrok
Generalnie środowisko przyjęło do wiadomości, że obniżka taksy nastąpi. Chodzi tylko o
jej skalę oraz kształt konkretnych rozwiązań.
- Uważamy, że nie ma podstaw do zmiany rozporządzenia w sprawie stawek, ale
przygotowaliśmy własne propozycje - mówi prezes Stowarzyszenia Notariuszy RP.
Te propozycje z grubsza to: pozostawienie bez zmian stawek za czynności notarialne o
wartości do 60 tys. zł, obniżenie taksy za akty o wartości od 60 tys. zł do 1 mln zł i
wprowadzenie wyższej opłaty za najdroższe transakcje ponad 2 mln zł, czyli za umowy
dotyczące nieruchomości gospodarczych (z zachowaniem ustawowego limitu sześciu
miesięcznych płac). Stowarzyszenie proponuje też swego rodzaju ulgę mieszkaniową w
postaci obniżenia o połowę opłaty od kupna pierwszego mieszkania do 70 mkw. na własne
potrzeby od dewelopera i na rynku wtórnym. Stowarzyszenie chciałoby także niewielkiego
wzrostu niektórych innych opłat, np. ze 100 do 150 zł za sporządzenie testamentu
zawierającego zapis. Zaprojektowało też rozwiązanie, według którego za czynność
notarialną przygotowaną przez notariusza, która nie doszła do skutku z woli stron, płaciłyby one 1/3 przewidzianej dla niej stawki.
- Napłynęło dużo uwag do projektu i wydaje mi się, że część zostanie wzięta pod uwagę w
pracach nad nim, ale decyzja należeć będzie do ministra - mówi wicedyrektor Jaskłowski.
« Odpowiedź #95 dnia: Październik 04, 2006, 12:27:45 pm »
Co znaczy opodatkowanie nieruchomości
Od czego tak naprawdę płaci się podatek od sprzedaży nieruchomości.
Co się pod tym pojęciem kryje?
Pod opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości kryje się podatek, który musimy zapłacić z chwilą sprzedaży domu, mieszkania lub gruntu. Podatek ten dotyczy sprzedaży i zamiany nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów. Dziś taki podatek wynosi 10 proc. przychodu ze sprzedaży, ale tylko gdy sprzedaż dokonywana jest przed upływem 5 lat od momentu nabycia lub wybudowania. Po tym czasie podatku już nie ma.
PODSTAWA PRAWNA ■ Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
« Odpowiedź #96 dnia: Październik 04, 2006, 12:30:30 pm »
Czy trzeba płacić opłatę skarbową
Czy przy sprzedaży mieszkania trzeba będzie płacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania i dodatkowo opłatę skarbową?
Nie Podatek dochodowy i podatek od czynności cywilnoprawnych (a nie opłatę skarbową) trzeba będzie płacić. Podatek dochodowy płacony będzie od dochodu ze sprzedaży, a 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży. W przyszłym roku mają się jednak zmienić zasady, na jakich płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych. Dziś za zapłatę tego podatku odpowiada zarówno sprzedający, jak i kupujący. Po 1 stycznia 2007 r. za zapłatę podatku miałby odpowiadać już tylko kupujący mieszkanie.
« Odpowiedź #97 dnia: Październik 04, 2006, 12:33:58 pm »
Gminy zapłacą więcej za brak lokali socjalnych dla eksmitowanych
Zapowiada się lawina wniosków właścicieli mieszkań o odszkodowania za to, że nie dostarczają lokatorom lokali socjalnych. To efekt wyroku Trybunału Konstytucyjnego
Eksmitowany nie może trafić na bruk, lecz do lokalu socjalnego, a gdy prawa do niego mu nie przyznano - do pomieszczenia tymczasowego. Obowiązek dostarczania lokali socjalnych mają gminy. Nie radzą sobie jednak. Na lokal czeka się latami (np. w Łodzi około 2 lat, a w Poznaniu - 5). Właściciele mieszkań mogą domagać się odszkodowania od gmin za szkody, jakie ponoszą, bo muszą kredytować lokatora, który nadal u nich mieszka (nie mogą dysponować swoimi lokalami). Mówi o tym art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej: uol). W ubiegłym tygodniu zmieniły się zasady ich wypłacania.
Po wyroku - większe wydatki
Do niedawna właściciel mógł żądać od gminy tylko różnicy między czynszem, który otrzymywałby za lokal, gdyby wynajął go na wolnym rynku, a odszkodowaniem, które płaci lokator za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 ust. 4 uol). Trybunał Konstytucyjny 11 września br. uznał to ograniczenie za sprzeczne z konstytucją. Przestało ono obowiązywać z chwilą publikacji wyroku TK w Dzienniku Ustaw nr 167 (poz. 1193), czyli 19 września.
Od tego dnia właściciele, którym byli lokatorzy nie płacą za mieszkania, będą mogli żądać od gminy, na podstawie kodeksu cywilnego, pełnych odszkodowań, a nie tylko części. - Nareszcie właściciele przestaną dokładać do niechcianych lokatorów - twierdzi Tomasz Urbaś z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości. Gminy mogą się spodziewać lawiny wniosków w tej sprawie. To - jego zdaniem - powinno zmusić je do działania, bo nie robią nic, by lokali socjalnych przybywało.
Obecnie grupa właścicieli dostających odszkodowania nie jest duża: w Łodzi jest ich 12, w Poznaniu - 100, w Krakowie - 300. Głównie są to spółdzielnie mieszkaniowe i właściciele prywatnych kamienic.
Średnie roczne odszkodowanie wynosi obecnie w Łodzi 3 tys. zł, w Poznaniu - od 6 do 10 tys. zł, w Krakowie spółdzielnie mieszkaniowe dostają miesięcznie 300 zł za lokal, a właściciele kamienic od 9 do 15 zł za mkw. Wydatki na ten cel w sumie są spore. Tylko w Krakowie na wypłatę odszkodowań przeznacza się rocznie 1,6 mln zł.
Gminy są rozgoryczone. - Nakłada się na nas nowe obowiązki, powinniśmy więc otrzymać z budżetu państwa pieniądze - uważa Tomasz Ciszewski, zastępca dyrektora wydziałów budynków i lokali w Urzędzie Miasta Łodzi. - Był rządowy program pilotażowy dofinansowujący budowę lokali socjalnych z budżetu państwa, ale wsparcie było małe i dla nielicznych - ocenia. Nie zmieni tego projekt, który ma być kontynuacją tego programu. W ślad za nim powinna iść bowiem zmiana prawa budowlanego. Jego zdaniem prawo nie powinno zabraniać budowania mieszkań socjalnych o obniżonym standardzie.
Gminy liczą też na nowelizację uol. W Sejmie trwają nad nią prace.
A może wynająć
Tego poglądu nie podziela Ministerstwo Budownictwa. Zmiana przepisów - według niego - nie jest potrzebna. Gminy mogą wynajmować, na podstawie uol, mieszkania od innych właścicieli, a następnie podnajmować, już jako lokale socjalne. Od wielu lat robi tak Poznań.
- Wynajmujemy blisko 80 lokali, a ich liczbę zamierzamy zwiększyć - przyznaje Waldemar Flugel, dyrektor Zarządów Komunalnych Zasobów Lokalowych w tym mieście. - Z właścicielami mamy zawarte dziesięcioletnie kontrakty, płacimy im rocznie 800 tys. zł, część tej kwoty odzyskujemy, gdyż pobieramy opłaty od lokatorów z tytułu podnajmu.
- Nasze analizy - dodaje - wskazują jednoznacznie, że wynajem mieszkań przez gminy jest najszybszym i najbardziej efektywnym sposobem na rozwiązanie problemu odszkodowań.
Sceptycznie do tego pomysłu podchodzi Tomasz Ciszewski. Najemca lokalu socjalnego płaci w Łodzi czynsz w wysokości 50 gr za mkw. Prywatni właściciele żądają natomiast za jeden mkw. od 6 do 10 zł. Miasta na to nie stać.
W Krakowie narodził się inny pomysł. Zgłosiła się spółdzielnia mieszkaniowa, która domaga się od gminy, aby wynajęła mieszkania z niepłacącymi czynszu lokatorami, którym nie może dostarczyć lokalu socjalnego.
Właściciel nie dostanie wszystkiego
Gminy czekają na uzasadnienie wyroku. Niektóre z nich przygotowują się jednak do zmian. Kraków pracuje nad nowym wzorem ugody, uwzględniającym wyrok TK. Nie będzie przewidywała wypłaty pełnego odszkodowania. - Zapłacimy więcej, ale nie pokryjemy wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Właściciel, który się na to nie zgodzi, będzie musiał pójść do sądu i udowodnić, że faktycznie ponosi szkodę z tego tytułu, iż lokator nie płaci - mówi Anna Rudek z krakowskiego Urzędu Miasta. Nie jest to takie proste i nie wszystkim to się uda.
Gmina musi dostarczyć lokal socjalny osobom, którym sąd przyznał go w wyroku, czyli:
> ciężarnym,
> rodzinom z małoletnimi dziećmi,
>niepełnosprawnemu,
>ubezwłasnowolnionemu oraz jego opiekunowi mieszkającemu z nim,
> obłożnie chorym,
> emerytom i rencistom, bezrobotnym,
> ubogim mieszkańcom spełniającym przesłanki określone uchwałą przez radę gminy.
« Odpowiedź #98 dnia: Październik 09, 2006, 08:27:32 am »
LOKALE SOCJALNE Wyrok Trybunału Konstytucyjnego korzystny dla właścicieli kamienic
Powinni dostać odszkodowania]
Gminy, które nie udostępniają mieszkań socjalnych zadłużonym lokatorom z prywatnych kamienic i nie płacą odszkodowań właścicielom budynków, działają niezgodnie z prawem -
orzekł Trybunał Konstytucyjny.
Lokatorom z wyrokami eksmisji przysługuje prawo do mieszkania socjalnego, co wynika z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Obowiązkiem zaś każdej gminy jest zapewnienie takiego lokalu. W przeciwnym razie właścicielowi nieruchomości, w której przebywa lokator z wyrokiem eksmisji, przysługuje odszkodowanie. Tak jest tylko w teorii.
W rzeczywistości bowiem gminy nie zapewniają takich lokali oraz odrzucają roszczenia o odszkodowanie. W takiej sytuacji właściciele często decydują się na skierowanie sprawy do sądu, co kończy się różnie. Na ogół sprawy tego rodzaju ciągną się latami, a w tym czasie lokator mieszka na koszt właściciela.
Nadzieja dla właścicieli
Korzystny dla pokrzywdzonych właścicieli jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który uznał, że gminy działają niezgodnie z konstytucją, nie przyjmując na siebie
odpowiedzialności za niezapewnienie lokalu socjalnego osobom z wyrokami eksmisji.
- Gminom bardziej opłaca się niewykonanie prawomocnych wyroków sądowych niż długofalowe inwestowanie w budowę i odtwarzanie zasobu mieszkaniowego. Konsekwencje braku aktywności władzy publicznej w zakresie polityki mieszkaniowej ponoszą natomiast właściciele lokali - stwierdził TK.
Wyrok TK prawdopodobnie nie doprowadzi do zmiany przepisów dotyczących tej kwestii w noweli ustawy o ochronie praw lokatorów, która niedawno trafiła do Sejmu. Właściciele kamienic, domagając się swoich praw, będą mogli jednak powołać się na art. 417 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że jednostki samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność za wyrządzoną im szkodę. Dlatego właściciele budynków cieszą się z wyroku TK. - Jest dla nas korzystny, mamy nadzieję, że zmieni podejście gmin do prywatnej własności. Z powodu luk prawnych gminy nie chciały bowiem odpowiadać za lokatorów, których właściciele kamienic muszą utrzymywać - uważa Mirosław Szypowski, prezes Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.
Szacuje, że dziś w Polsce jest ponad 20 tys. roszczeń właścicieli starających się bezskutecznie o odszkodowania od gmin. Średnia wartość roszczenia wynosi 6 - 7 tys. zł.
Rzeczywistość gminna
Zadanie zapewnienia lokali zamiennych zostało przekazane gminom w połowie lat 90. Jak twierdzi Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich, odbyło się to w sposób niekonstytucyjny, gdyż gminy nie otrzymały adekwatnych środków na jego realizację.
Jego zdaniem wyrok TK rodzi skutki, których samorządy nie są wstanie udźwignąć. - Ustawodawca, zmieniając ustawę o ochronie lokatorów, powinien to wziąć pod uwagę i zwiększyć zasoby gmin w taki sposób, aby mogły one faktycznie to zadanie realizować, albo budując odpowiednią ilość nowych mieszkań, albo płacąc ekwiwalent zgodnie z wyrokiem TK - mówi Porawski.
Łukasz Jędruszuk, Kancelaria Controlling
Co może zrobić zadłużony najemca:
> jeśli podwyżka przekroczyła w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, najemca może zażądać od właściciela uzasadnienia podwyżki i jej kalkulacji; właściciel musi przedstawić to na piśmie w ciągu 7 dni. Następnie najemca może zakwestionować przed sądem zasadność podwyżki (do czasu rozstrzygnięcia sprawy płaci czynsz w dotychczasowej stawce, ale jeśli sąd uzna podwyżkę za zasadną, najemca powinien zwrócić właścicielowi niezapłaconą część) - to, że podwyżka jest zasadna, musi udowodnić właściciel,
> najemca może odmówić przyjęcia podwyżki przekraczającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, co skutkuje rozwiązaniem umowy najmu z upływem trzech miesięcy od dnia zażądania podwyżki przez właściciela; korzyścią dla najemcy jest powstrzymanie wzrostu zaległości czynszowych, bo do dnia rozwiązania umowy płaci dotychczasową stawkę czynszu,
> jeśli podwyżka nie przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, najemca może złożyć pozew o stwierdzenie przez sąd, że oświadczenie właściciela o podwyżce czynszu jest nieważne, jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a do czasu orzeczenia przez sąd płaci dotychczasową stawkę,
> w każdym wypadku najemca może zakwestionować przed sądem podwyżkę, jeśli została dokonana niezgodnie z prawem, tj. gdy właściciel nie dochował trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu bądź nie dokonał tego na piśmie, bądź dokonał podwyżki częściej niż co 6 miesięcy, bądź przekracza ona 10 proc. w skali roku czynszu, który jest ustalony na poziomie wyższym niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku,
> opłaty miesięczne za lokal składają się z czynszu (płaconego właścicielowi i przez niego ustalanego) oraz z opłat niezależnych od właściciela (wywóz śmieci, ogrzewanie, woda) właściciel ma obowiązek przedstawić najemcy pisemne zestawienie tych opłat i przyczyny ich podwyższenia, jeśli tego nie zrobi bądź najemca widzi, że podwyższenie ich jest nieuzasadnione, może skarżyć taką podwyżkę przed sądem,
> jeśli najemca najmuje w tzw. publicznym zasobie mieszkaniowym (samorząd terytorialny, Skarb Państwa, agencje państwowe itp.) i ma kłopoty z opłatami, może złożyć do właściciela wniosek o obniżkę czynszu na okres 12 miesięcy. not. blik
Dorota Kaczyńska, Rz 09.10.06 Nr 236
« Odpowiedź #99 dnia: Październik 11, 2006, 09:17:33 pm »
Dopłatę dostanie rodzina i samotny rodzic
Rodzina, która nie ma własnego mieszkania, będzie mogła kupić sobie lokum, biorąc kredyt, do którego przez osiem lat będzie dopłacał budżet państwa
Ustawa z 13 lipca 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania - to oferta skierowana do ściśle określonej grupy osób. Kilka dni temu podpisał ją prezydent. Wejdzie w życie 14 dni po jej publikacji. Prawdopodobnie więc pod koniec października br. Do jej realizacji będą jeszcze potrzebne przepisy wykonawcze.
Z kredytu preferencyjnego mogą skorzystać tylko małżeństwa oraz samotnie wychowujący dzieci (które nie ukończyły jeszcze 25 lat). W momencie zawarcia umowy kredytowej nie mogą dysponować tytułem prawnym do innego mieszkania.
Ustawa robi wyjątek dla najemców oraz posiadaczy mieszkań lokatorskich w spółdzielniach mieszkaniowych. Mogą oni zaciągnąć kredyt, ale muszą zobowiązać się pisemnie do zrzeczenia się mieszkań w ciągu sześciu miesięcy od przeprowadzki do nowego lokum.
Na mieszkanie, dom i przebudowę
Kredyt można otrzymać na następujące cele:
> zakup mieszkania na własność lub własnościowego albo domu jednorodzinnego (także w budowie) na rynku wtórnym lub pierwotnym,
> budowa domu jednorodzinnego,
> nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego, np. adaptacja strychu na mieszkanie,
> adaptacja budynku lub lokalu niemieszkalnego na mieszkanie, np. przebudowa budynku gospodarczego na mieszkanie.
Całkowita powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 mkw., a domu - 140 mkw. Dopłaty będą jednak przysługiwały nie dla całego kredytowanego lokum, lecz części. W wypadku mieszkania będzie to 50 mkw., domu - 70 mkw. Jeżeli więc np. dom będzie miał 100 mkw., dopłata obejmie tylko 70 mkw.
Pomoc zależy od wskaźnika
Przepisy nie zawierają żadnych ograniczeń dotyczących dochodów kredytobiorcy, ale cena 1 mkw. mieszkania lub domu nie może przekroczyć średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Wskaźnik przeliczeniowy ogłasza raz na pół roku wojewoda. Robi to osobno dla województwa i miast wojewódzkich. Publikuje go w swoim dzienniku urzędowym.
Średni wskaźnik przeliczeniowy - o którym mówi ustawa - to nic innego jak średnia arytmetyczna dwóch ostatnio opublikowanych przez wojewodę wartości wskaźnika, obowiązujących dla gminy, na terenie której znajduje się kredytowane mieszkanie lub dom. Będzie to więc połowa sumy dwóch wskaźników z ostatnich okresów.
Rodzinie lub samotnemu rodzicowi nie tak łatwo będzie go jednak zdobyć, aby się przekonać, czy ich wymarzone lokum spełnia warunki ustawy. Wskaźniki mają być publikowane na stronie internetowej Ministerstwa Budownictwa (www.mb.gov.pl). Po uruchomieniu programu będą one prawdopodobnie dostępne na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego (www.bgk.com.pl). Z pewnością jednak zainteresowany otrzyma je w banku udzielającym preferencyjnego kredytu. To warunek prowadzenia akcji kredytowej zgodnie z ustawą, do czego bank będzie zobowiązany.
Z ustawy nie skorzystają kupujący nowe mieszkania (domy) w dużych miastach, gdyż ceny mieszkań są tam z reguły znacznie wyższe. Większe szanse na preferencyjny kredyt mają osoby kupujące lokale na rynku wtórnym poza aglome racjami lub adaptujące budynki czy różnego typu pomieszczenia na mieszkania.
Rządowe prognozy są jednak optymistyczne Według nich do 2011 r. skorzysta z kredytu 315 tys. rodzin, a budżet państwa wyda na ten cel 3,2 mld zł (netto).
Jan Kowalski chce kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe o powierzchni 49 mkw. Cena 1 mkw. to 3900. Mieszkanie chce kupić w Wyszkowie. Wskaźnik obowiązujący dla woj. mazowieckiego (na terenie którego leży to miasto) wynosi 2667 za 1 mkw. Jan Kowalski nie ma więc żadnych szans na zaciągniecie kredytu z dopłatami. Gdyby jednak miał działkę i zaczął budowę domu jednorodzinnego w systemie gospodarczym, jego szanse na kredyt się zwiększą.
Średni wskaźnik przeliczeniowy w przybliżeniu (zł)
Wskaźnik może się zmienić, wojewoda nie opublikował jeszcze wskaźnika za drugie półrocze tego roku. Nie powinien jednak różnić się znacząco od tego z I półrocza. Cena mieszkania za mkw. nie może więc przekroczyć:
> w woj. dolnośląskim - 2400,00
> we Wrocławiu - 2656,00
> w woj. kujawsko-pomorskim - 2002,00
> w Bydgoszczy - 2413,00
> w Toruniu - 2413,00
> w woj. lubuskim - 2360,00
> w Łodzi - 2873,00
w woj. Łódzkim - 2364,00
> w woj. małopolskim - 2502,00
> w Krakowie - 2745,00
> w woj. mazowieckim - 2667,00
> w Warszawie - 4067,00
> w woj. podkarpackim - 1556,00
> w Rzeszowie - 2109,00
> w woj. podlaskim- 2020,00
> w Białymstoku - 2386,00
> w woj. pomorskim - 2221,30
> w Gdańsku - 2541,71
> w woj. świętokrzyskim -1899,55
> w Kielcach - 2308,96
> w woj. wielkopolskim - 1907,00
> w Poznaniu - 2711,00
> w woj. zachodniopomorskim - 2380,00
> w Szczecinie - 2680,00 wskazówka Źródło: Ministerstwo Budownictwa
Głównie dla mieszkańców małych miast
Dopłaty do oprocentowania to dobry pomysł. Niestety, nie wszyscy mają szansę z nich skorzystać. Powodem są ograniczenia, które zawiera ustawa. Cena mieszkania nie będzie mogła przekroczyć wskaźnika, który nie jest wysoki. W tej chwili średnia cena 1 mkw. zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym sięga np. w Warszawie 6,5 tys. zł, podobnie jest w Krakowie. Tymczasem wskaźniki są znacznie niższe. Na dopłaty nie mają więc co liczyć mieszkańcy dużych miast. Będzie to oferta dla mieszkańców małych miasteczek, kupujących lokale lub budujących domy w systemie gospodarczym.
Autorzy ustawy zakładali też, że skoro budżet państwa dopłaci do oprocentowania, to banki udzielą kredytów mniej zamożnym. Są w błędzie. Bank to nie instytucja charytatywna. Każdy z nich będzie sprawdzał zdolność kredytową kredytobiorcy nie z okresu, kiedy korzysta on z dopłat, ale z późniejszego, gdy państwo przestanie mu pomagać. Zastosuje przy tym takie same zasady jak w przypadku kredytów komercyjnych.
Najlepiej zobrazuje to przykład. Mamy rodzinę 4-osobową o dochodzie 2 tys. zł netto. Na utrzymanie każdej osoby bank odlicza 400 zł, pozostaje jeszcze 400 zł. Te pieniądze muszą wystarczyć na opłaty za mieszkanie oraz utrzymanie samochodu (jeżeli rodzina go posiada) i obsługę innych kredytów (jeśli je spłaca) itd. Ta rodzina nie będzie miała żadnych szans na kredyt.
Rzeczpospolita 6.10.2006r