Source: https://interpretacje-podatkowe.org/operat-szacunkowy/ilpp1-443-708-14-2-aw
Timestamp: 2018-03-23 01:47:40
Legal References Found: art. 14
 art. 43
 art. 15
 art. 5
 art. 8
 art. 353
 art. 35
 art. 156
 art. 156
 art. 8
 art. 8
 art. 8
 art. 8
 art. 8
 art. 15
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 41
 art. 353
 art. 35
 art. 156
 art. 8
 art. 8
 art. 29
 art. 29
 art. 29

Document Content:
ILPP1/443-708/14-2/AWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 11 sierpnia 2014 r. (data wpływu 14 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług – jest:
prawidłowe – w zakresie uznania usług wykonania operatów szacunkowych oraz podziału nieruchomości, których kosztami Gmina obciąża następnie nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości, za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,
nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usług geodezyjnych.
W dniu 14 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania usług wykonania operatów szacunkowych oraz podziału nieruchomości, których kosztami Gmina obciąża następnie nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości, za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT usług geodezyjnych.
Gmina (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Gmina jest właścicielem:
nieruchomości niezabudowanych, w tym m.in. gruntów rolnych, jak i gruntów przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę (w przypadku zaś braku planu zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do których została wydana decyzja o warunkach zabudowy),
nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami.
Gmina dokonuje transakcji sprzedaży powyżej wskazanych nieruchomości, jak i dokonuje ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których są posadowione zbywane w szczególności lokale mieszkalne i użytkowe.
Sprzedaż nieruchomości gruntowych innych niż budowlane, a także budynków, budowli lub ich części wraz z gruntami, na których są one posadowione, w przeważającej mierze korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm., dalej: ustawa o VAT). Pozostała część transakcji, tj. w szczególności sprzedaż nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, jak i oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste podlega opodatkowaniu VAT. Gmina każdorazowo dokumentuje przedmiotowe transakcje wystawianymi fakturami VAT/paragonami. Gmina wykazuje je w swoich rejestrach sprzedaży oraz deklaracjach VAT-7 i rozlicza z tego tytułu podatek należny.
Zgodnie z Zarządzeniem Burmistrza osoby (zarówno fizyczne, jak i prawne) zainteresowane nabyciem nieruchomości w trybie bezprzetargowym na poprawę nieruchomości stanowiących ich własność oraz nabywające lokale mieszkalne lub użytkowe zobowiązane są do pokrycia kosztów związanych z wykonaniem dokumentacji geodezyjnej (podział nieruchomości) oraz dokumentacji szacunkowej (wykonanie operatu szacunkowego).
Przed dokonaniem sprzedaży Gmina nabywa od zewnętrznych kontrahentów usługi podziału nieruchomości gruntowych oraz wykonania operatów szacunkowych poszczególnych nieruchomości.
Kontrahenci wystawiają na rzecz Gminy:
faktury VAT z wykazanymi kwotami podatku VAT według podstawowej stawki podatku VAT lub
Gmina obciąża podmioty zainteresowane zakupem nieruchomości poniesionymi w powyższym zakresie kosztami, zasadniczo jeszcze przed dokonaniem transakcji sprzedaży nieruchomości.
Gmina obciążając nabywców poniesionymi kosztami (koszty rzeczoznawcy oraz podziału nieruchomości gruntowych) wystawia fakturę VAT i odprowadza z tego tytułu VAT należny według stawki podstawowej podatku VAT.
Koszty sporządzenia operatu szacunkowego oraz dokumentacji geodezyjnej dotyczącej podziału nieruchomości, Gmina ponosi we własnym imieniu, w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości, zasadniczo jeszcze przed przeprowadzeniem przetargu sprzedaży nieruchomości.
Sporządzony operat szacunkowy pozostaje w dokumentach Gminy i jest udostępniany nabywcy nieruchomości do wglądu, względnie do dokonania kopii lub odpisu. Natomiast oryginał dokumentacji geodezyjnej w zakresie podziału nieruchomości otrzymuje nabywca nieruchomości, a kopię – sprzedawca, czyli w tym przypadku Gmina.
Gmina powzięła wątpliwości, co do opodatkowania VAT usług rzeczoznawcy oraz geodezyjnych, których kosztami następnie obciąża nabywców nieruchomości (użytkowników wieczystych).
Czy usługi wykonania operatów szacunkowych oraz podziału nieruchomości, których kosztami Gmina obciąża następnie nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości podlegają opodatkowaniu VAT (zarówno w przypadku, gdy usługodawca wystawi na rzecz Gminy fakturę VAT, jak i rachunek)...
W przypadku uznania, że przedmiotowe czynności podlegają opodatkowaniu VAT, jaką stawką Gmina powinna opodatkować daną usługę (w przypadku, gdy sprzedaż samej nieruchomości jest opodatkowana VAT lub zwolniona od VAT)...
Usługi wykonania operatów szacunkowych, których kosztami Gmina obciąża następnie nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu VAT. Usługi geodezyjne, z tytułu których Gmina obciąża nabywców nieruchomości (użytkowników wieczystych), podlegają opodatkowaniu VAT (zarówno w przypadku, gdy usługodawca wystawi na rzecz Gminy fakturę VAT, jak i rachunek).
Usługi geodezyjne, których kosztami Gmina następnie obciąża nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości powinny być opodatkowane stawką podstawową (niezależnie czy sprzedaż samej nieruchomości jest opodatkowana VAT czy zwolniona od VAT).
Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy uznać, że spełniają zawartą w tym przepisie definicję podatnika VAT. Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet, gdy dotyczą one zadań własnych gmin, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT. Zatem w przypadku, gdy Gmina wykonuje czynności na podstawie umów cywilnoprawnych, tj. na warunkach i w okolicznościach właściwych również dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – powinna być ona traktowana jako podatnik VAT, gdyż w przedmiotowym zakresie działa de facto w sposób analogiczny do tych podmiotów.
Jednocześnie, zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi zaś art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuj się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „świadczenie”. W takim przypadku zasadne zatem jest odwołanie się do definicji zawartej w przepisach prawa cywilnego. I tak zgodnie z art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.; dalej: Kodeks cywilny), przez świadczenie należy rozumieć działanie albo zaniechanie działania. Innymi słowy zatem świadczenie to dokonywanie czynności na rzecz innego podmiotu lub zaniechanie takiej czynności.
Dane świadczenie może zostać uznane za odpłatne, jeśli istnieje stosunek prawny między świadczącym usługę a jej odbiorcą, a usługodawca uzyskuje z tego tytułu wynagrodzenie. Stosunek prawny pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą musi implikować zatem korzyści (choćby potencjalne) po obu stronach transakcji. Usługodawca otrzymuje wynagrodzenie za usługę, odbiorca usług zaś wymierne korzyści w postaci konsumpcji danego świadczenia.
Ponadto, zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm., dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami), właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. W świetle zaś art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Natomiast, zgodnie z art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.
Mając zatem powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że Gmina, która zleca wykonanie wyceny danej nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży nie podejmuje działania na rzecz innego podmiotu, lecz wykonuje swój obowiązek nałożony przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina jest ostatecznym beneficjentem świadczenia polegającego na wycenie danej nieruchomości. Oznacza to, że Gmina nie świadczy na rzecz nabywcy (użytkownika wieczystego) nieruchomości jakiejkolwiek usługi związanej z wyceną tej nieruchomości. Fakt, że Gmina umożliwia wgląd do operatu szacunkowego i sporządzenie jego kopii czy odpisu, wynika z nałożonych na nią obowiązków określonych ustawą. Gmina w tym przypadku nie działa jako pośrednik, który poniósł koszty zakupu usługi świadczonej na rzecz innego odbiorcy, bowiem to Gmina pozostaje właścicielem operatu szacunkowego odnoszącego się do danej nieruchomości, a nabywca nieruchomości (użytkownik wieczysty) nie uzyskuje żadnej korzyści z tytułu poniesionych przez Gminę wydatków na nabycie usług wyceny.
Tym samym – zdaniem Gminy – usługi wyceny, których kosztami Gmina obciąża nabywcę nieruchomości (użytkownika wieczystego) nie podlegają po stronie Gminy opodatkowaniu podatkiem VAT.
Gmina zauważyła, że jej stanowisko znajduje potwierdzenie w:
interpretacji indywidulanej z dnia 24 kwietnia 2012 r., sygn. ILPP1/443-70/12-4/NS w której Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdził, że „Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej regulacje prawne stwierdzić należy, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzają obowiązek ustalenia wartości nieruchomości, to trudno uznać, że jednostka samorządu terytorialnego zlecając wykonanie operatu szacunkowego działa na czyjąś rzecz bowiem to ona jest odbiorcą świadczenia – wykonuje nałożony na nią przepisami prawa obowiązek. Oznacza to, że jednostka samorządu terytorialnego nie świadczy w tym zakresie usługi udostępnienia operatu stronie transakcji. To, że jednostka samorządu terytorialnego umożliwia przeglądanie operatów i sporządzanie z nich kopii lub odpisów, wynika z obowiązku ustawowego i nie może być uznane za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Gmina nie działa bowiem jako pośrednik, który poniósł koszty zakupu usługi świadczonej na rzecz innego odbiorcy. W konsekwencji, zwrot kosztów poniesionych przez Gminę za sporządzenie operatu w przypadku dostawy nieruchomości nie może być uznany za odpłatne świadczenie usług.
Mając na uwadze powyższą analizę przepisów uznać należy, iż czynność polegająca na obciążeniu strony transakcji kosztami operatu szacunkowego (wyceny) sporządzonego w celu sprzedaży nieruchomości, nie mieści się w zakresie cywilnoprawnych stosunków łączących właściciela nieruchomości z nabywcą. Gmina, udostępniając nabywcy operat szacunkowy i obciążając go kosztami jego sporządzenia, nie spełnia tym samym przesłanek wynikających z art. 8 ust. 1 ustawy, pozwalających na zaliczenie tej czynności do kategorii usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT”.
interpretacji indywidualnej z dnia 12 stycznia 2012 r., sygn. ILPP1/443-1297/11-7/NS, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdził, że „(...) skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzają obowiązek ustalenia wartości nieruchomości, to trudno uznać, że jednostka samorządu terytorialnego zlecając wykonanie operatu szacunkowego działa na czyjąś rzecz bowiem to ona jest odbiorcą świadczenia – wykonuje nałożony na nią przepisami prawa obowiązek. Oznacza to, że jednostka samorządu terytorialnego nie świadczy w tym zakresie usługi udostępnienia operatu stronie transakcji. To, że jednostka samorządu terytorialnego umożliwia przeglądanie operatów i sporządzanie z nich kopii lub odpisów, wynika z obowiązku ustawowego i nie może być uznane za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Gmina nie działa bowiem jako pośrednik, który poniósł koszty zakupu usługi świadczonej na rzecz innego odbiorcy. W konsekwencji, zwrot kosztów poniesionych przez Gminę za sporządzenie operatu w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie może być uznany za odpłatne świadczenie usług.
Mając na uwadze powyższą analizę przepisów uznać należy, iż czynność polegająca na obciążeniu strony transakcji kosztami operatu szacunkowego (wyceny) sporządzonego w celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, nie mieści się w zakresie cywilnoprawnych stosunków łączących właściciela nieruchomości z użytkownikiem. Gmina, udostępniając wnioskującemu operat szacunkowy i obciążając go kosztami jego sporządzenia, nie spełnia tym samym przesłanek wynikających z art. 8 ust. 1 ustawy, pozwalających na zaliczenie tej czynności do kategorii usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
W konsekwencji powyższego, przeniesienie kosztu wykonania operatu szacunkowego na kupującego, stanowi czynność nieopodatkowaną podatkiem od towarów i usług”.
interpretacji indywidualnej z dnia 30 kwietnia 2013 r., sygn. IBPP2/443-89/13/AB, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że „Natomiast przeniesienie przez Gminę na kupującego kosztu wykonania przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego), uwagi na fakt, iż nie może być uznane za odpłatne świadczenie usług, stanowić będzie czynność nieopodatkowaną podatkiem od towarów i usług”.
Z inną sytuacją mamy natomiast do czynienia w przypadku obciążania przez Gminę nabywców nieruchomości (użytkowników wieczystych) kosztami nabytych usług geodezyjnych. Ponoszone przez Gminę wydatki na podział nieruchomości nie wynikają z nałożonych na Gminę ustawą obowiązków. Beneficjentem tego świadczenia jest w każdym przypadku nabywca (użytkownik wieczysty) nieruchomości. Potwierdza to fakt, że oryginał dokumentacji geodezyjnej w zakresie podziału nieruchomości otrzymuje nabywca tej nieruchomości. Nabywając zatem usługę podziału nieruchomości, Gmina działa na rzecz nabywcy tej nieruchomości.
W konsekwencji – zdaniem Gminy – należy uznać, że usługi geodezyjne, których kosztami Gmina obciąża nabywców nieruchomości (użytkowników wieczystych) powinny podlegać opodatkowaniu VAT po stronie Gminy. Gmina dokonuje bowiem na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej z nabywcą nieruchomości (użytkownikiem wieczystym) odpłatnej usługi w świetle art. 8 ust. 1 oraz ust. 2a ustawy o VAT w związku z art. 15 ust. 6 cyt. ustawy.
Stosownie do art. 146a ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13 wynosi 23%, a stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.
Z uwagi na fakt, że ustawa o VAT ani rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy nie przewidują stawki obniżonej dla usług geodezyjnych, tym samym usługi podziału nieruchomości, których kosztami Gmina obciąża nabywcę nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinny podlegać opodatkowaniu VAT stawką podstawową.
Jednocześnie Gmina wskazuje, że – jej zdaniem – przedmiotowe usługi geodezyjne nie stanowią czynności zwolnionych od VAT.
Definicja usług zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma szerszy zakres od definicji usługi zawartej w klasyfikacjach statystycznych. Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W świetle art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu. Świadczenie usług powinno wynikać z wyraźnego stosunku zobowiązaniowego oraz powinien występować bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść majątkową. Spod pojęcia świadczenia usług jest natomiast wyłączone świadczenie, którego treścią jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Istotą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest opodatkowanie działalności gospodarczej. Z tego względu mając na uwadze autonomiczny charakter regulacji zawartej w ustawie o VAT związanej ściśle z prawem wspólnotowym, przy ustalaniu przedmiotu opodatkowania tą ustawą decydujące znaczenie powinny mieć aspekty ekonomiczne i cel danej czynności, a nie jej cywilnoprawna forma. Takie założenie pozwala na utrzymanie wspólnego systemu opodatkowania tym podatkiem w krajach Unii Europejskiej, w których obowiązują różne rozwiązania w zakresie prawa cywilnego. Dlatego przy interpretowaniu pojęcia „całość świadczenia”, w przypadku świadczeń o kompleksowym charakterze nie ma podstawy do dzielenia tej czynności z punktu widzenia obowiązku w podatku od towarów i usług na kilka czynności z tego powodu, że mogą być one przedmiotem odrębnych stosunków zobowiązaniowych na gruncie prawa prywatnego.
Ponadto, w niniejszej sprawie należy także odwołać się do regulacji ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.). Zgodnie z postanowieniami art. 35 ust. 1 ww. ustawy, właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.
W oparciu o art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Z powyższego wynika, że nie tylko strona umowy zawartej z jednostką samorządu terytorialnego, ale każdy kogo interesu prawnego dotyczy treść opinii ma prawo się z nią zapoznać.
Z opisu sprawy wynika, że Gmina, będąca zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, jest właścicielem nieruchomości niezabudowanych oraz nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami. Gmina dokonuje transakcji sprzedaży powyżej wskazanych nieruchomości, jak i dokonuje ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których są posadowione zbywane w szczególności lokale mieszkalne i użytkowe.
Sprzedaż nieruchomości gruntowych innych niż budowlane, a także budynków, budowli lub ich części wraz z gruntami, na których są one posadowione, w przeważającej mierze korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Pozostała część transakcji, tj. w szczególności sprzedaż nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, jak i oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste podlega opodatkowaniu VAT. Gmina każdorazowo dokumentuje przedmiotowe transakcje wystawianymi fakturami VAT/paragonami.
Kontrahenci wystawiają na rzecz Gminy faktury VAT z wykazanymi kwotami podatku VAT według podstawowej stawki podatku VAT lub rachunki.
W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą uznania usług wykonania operatów szacunkowych oraz podziału nieruchomości, których kosztami Gmina obciąża następnie nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości, za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto Zainteresowany powziął wątpliwość w zakresie opodatkowania podatkiem VAT lub zwolnienia od tego podatku usług geodezyjnych.
Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzają obowiązek ustalenia wartości nieruchomości, to trudno uznać, że jednostka samorządu terytorialnego zlecając wykonanie operatu szacunkowego działa na czyjąś rzecz, ponieważ to ona jest odbiorcą świadczenia – wykonuje nałożony na nią przepisami prawa obowiązek. Oznacza to, że Gmina, tj. jednostka samorządu terytorialnego, nie świadczy w tym zakresie usługi udostępnienia operatu stronie transakcji. To, że jednostka samorządu terytorialnego umożliwia przeglądanie operatów bądź dokonanie kopii lub odpisu, wynika z obowiązku ustawowego i nie może być uznane za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Gmina w tej sytuacji nie działa bowiem jako pośrednik, który poniósł koszty zakupu usługi świadczonej na rzecz innego odbiorcy.
W konsekwencji, zwrot kosztów poniesionych przez Gminę za sporządzenie operatu szacunkowego (koszty rzeczoznawcy) nie może być uznany za odpłatne świadczenie usług.
W związku z powyższym, czynność polegająca na obciążeniu strony transakcji kosztami operatu szacunkowego sporządzonego w celu sprzedaży (planowanej sprzedaży) nieruchomości, nie mieści się w zakresie cywilnoprawnych stosunków łączących właściciela nieruchomości z nabywcą. Gmina, udostępniając nabywcy operat szacunkowy i obciążając go kosztami jego sporządzenia, nie spełnia tym samym przesłanek wynikających z art. 8 ust. 1 ustawy, pozwalających na zaliczenie tej czynności do kategorii usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
Mając na uwadze powyższą analizę przepisów należy uznać, że usługi wykonania operatów szacunkowych, których kosztami Gmina obciąża nabywców (w tym użytkowników wieczystych) nieruchomości nie stanowią/nie będą stanowiły czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zarówno w przypadku, gdy usługodawca wystawi na rzecz Gminy fakturę VAT, jak i rachunek).
Przy czym, jak wynika z art. 29a ust. 9 ustawy, przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przypadku dokonywania przez Wnioskodawcę dostawy budynków lub budowli wraz z czynnością oddania w wieczyste użytkowanie gruntu, podstawę opodatkowania należy ustalić odrębnie dla lokali lub budynków i odrębnie dla gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.
W kwestii poniesienia przez Gminę kosztów w zakresie podziału nieruchomości, którymi następnie zostanie obciążony nabywca tej nieruchomości, należy podkreślić, że przedmiotem głównego świadczenia realizowanego przez Wnioskodawcę na rzecz nabywców jest sprzedaż nieruchomości (budynków lub budowli), natomiast ww. koszty podziału nieruchomości są elementem usługi pomocniczej do tego świadczenia. Nie jest ona bowiem dla nabywcy nieruchomości celem samym w sobie, a jej nabycie w oderwaniu od transakcji kupna nieruchomości nie miałaby sensu. W efekcie, na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy, przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym z tytułu sprzedaży nieruchomości (budynków lub budowli), a nie z tytułu odsprzedaży tego świadczenia nabywanego przez Gminę od podmiotów trzecich (refakturowania).
W ocenie tut. Organu, odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających nabywców budynków lub budowli wraz z ustanowionym prawem użytkowania wieczystego stanowiłoby sztuczne dzielenie przedmiotu sprzedaży nieznajdujące uzasadnienia ekonomicznego i gospodarczego.
Tym samym, w przypadku dokonywania przez Wnioskodawcę dostawy budynków lub budowli wraz z oddaniem gruntu w wieczyste użytkowanie za podstawę opodatkowania należy uznać całość świadczenia pieniężnego pobieranego od nabywcy. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania w przypadku dokonywanych dostaw należy wliczyć pobierane przez Zainteresowanego koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a także wszystkie inne elementy będące elementami składowymi świadczenia zasadniczego – dostawy nieruchomości, np. koszty podziału nieruchomości.
W konsekwencji usługi geodezyjne polegające na dokonaniu podziału nieruchomości, z tytułu których Gmina obciąża nabywców nieruchomości, podlegają/będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże przy dostawie budynków lub budowli:
niekorzystającej ze zwolnienia, przynależna dla tej dostawy wartość kosztów podziału nieruchomości jest/będzie opodatkowana wg takiej samej stawki jak dostawa budynków lub budowli,
korzystającej ze zwolnienia od podatku, przynależna dla tej dostawy wartość kosztów podziału nieruchomości korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Natomiast przy czynności oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, która – jak wskazał Wnioskodawca – podlega opodatkowaniu VAT, przynależna dla tej dostawy wartość kosztów podziału nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg takiej samej stawki, jak przedmiotowa czynność oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Podkreślić należy, że to na Wnioskodawcy ciąży obowiązek przyporządkowania kosztów do danej dostawy zasadniczej. Zatem, w celu prawidłowego rozliczenia podatku VAT, Zainteresowany winien przyporządkować ww. koszty podziału nieruchomości do danej dostawy zasadniczej, w sposób miarodajny i uzasadniony, uwzględniając m.in. specyfikę dokonywanych transakcji.
Podsumowując, usługi wykonania operatów szacunkowych, których kosztami Gmina obciąża następnie nabywców (w tym użytkowników wieczystych) z uwagi na fakt, że nie mogą/nie będą mogły być uznane za odpłatne świadczenie usług, stanowią/będą stanowiły czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Natomiast w sytuacji, gdy Gmina obciąża nabywcę nieruchomości dodatkowymi kosztami takimi jakimi jak podział nieruchomości, a w konsekwencji koszty te zwiększają/będą zwiększały kwotę należną z tytułu transakcji, to należy je traktować jako element świadczenia zasadniczego. Zatem usługi geodezyjne polegające na wykonaniu podziału nieruchomości, jako niestanowiące odrębnego świadczenia od dostawy nieruchomości, podlegają/będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla danej dostawy, z którą koszty te są/będą związane, bądź korzystają/będą korzystały ze zwolnienia od tego podatku, tak jak dostawa danej nieruchomości.
IBPP2/443-753/13/KO | Interpretacja indywidualna
IBPP2/443-89/13/AB | Interpretacja indywidualna
ILPP1/443-70/12-4/NS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Operat szacunkowy > ILPP1/443-708/14-2/AW