Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippp1-4512-158-16-4-bs
Timestamp: 2018-03-21 05:22:00
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 14
 FSK 
 art. 2
 art. 14
 art. 2
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 9
 art. 15
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 15

Document Content:
Sprzedaż nieruchomości jako czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
IPPP1/4512-158/16-4/BSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 lutego 2016 r. (data wpływu 26 lutego 2016 r.), uzupełnionym w dniu 5 kwietnia 2016 r. (data wpływu 11 kwietnia 2016 r.), na wezwanie tut. Organu z dnia 25 marca 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 31 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 26 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.
Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 5 kwietnia 2016 r., złożonym w dniu 5 kwietnia 2016 r. (data wpływu 11 kwietnia 2016 r.).
Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Spółka zamierza nabyć nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 15/1 stanowiące grunty rolne – grunty orne oznaczone symbolem RIIIa (dalej: „Nieruchomość”).
Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT). Wykorzystanie Nieruchomości, po wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, w prowadzonej działalności gospodarczej polegać ma na wybudowaniu na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Nieruchomości (dalej: „Inwestycja”).
W dniu 21 grudnia 2015 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”). Na dzień sporządzenia Umowy Nieruchomość położona była na terenie dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiająca realizację Inwestycji na Nieruchomości.
Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania przez Wnioskodawcę i na jego koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu umożliwiającej realizację Inwestycji na Nieruchomości, tj. przeznaczenia go na cele budowlane lub wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego realizację Inwestycji na Nieruchomości, tj. przeznaczenia go na cele budowlane, a także uzyskania przez Spółkę na jej koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę umożliwiającego realizację Inwestycji na Nieruchomości.
Sprzedawcami Nieruchomości będą osoby fizyczne niebędące stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej na skutek niniejszego wniosku mające status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazane w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B (dalej: „Sprzedawcy”). Sprzedawcy nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, ani też nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu lub pośrednictwa przy obrocie nieruchomościami.
Sprzedawcy nabyli tytuł prawny do Nieruchomości od osoby prawnej na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 lipca 2003 r. Transakcja nabycia Nieruchomości opodatkowana została podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ppkt a ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym w 2003 r.
Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedawców. Ponadto Sprzedawcy nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, itp., gdyż czynności te będą wykonane przez Spółkę.
Sprzedawcy nie będą również prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 5 kwietnia 2016 r., (data wpływu 11 kwietnia 2016 r.) Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z informacjami udzielonymi przez Sprzedających (tj. Pani Marianny T., Pana Janusza T., Pani Elżbiety M., Pana Marcelego M.) Sprzedający nabyli nieruchomość do swoich majątków prywatnych i od momentu jej nabycia Nieruchomość ta nie była użytkowana.
Czy przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki...
W ocenie Wnioskodawcy, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy nie staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi dotyczyć może prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i podatnika podatku VAT jak i Sprzedawców. Ze strony Sprzedawców dotyczyć może wprost ich obowiązków na gruncie VAT jako ewentualnych podatników, natomiast dla Spółki wiąże się z kwestią ustalenia czy transakcja będzie podlegać PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.
Kwestia ta w przypadku Spółki wpływać będzie również na ewentualne powstanie prawa do odliczenia VAT, jeżeli Sprzedający zostaną uznani za podatników VAT. W jednym ze swych orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że podatnikowi VAT z mocy ustawy o VAT przysługuje uprawnienie do odliczenia podatku – co ma niewątpliwie wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego – a zatem ma on prawo do zadawania pytań dotyczących tego podatku. Sam fakt, że kontrahenci skarżącego nie są treścią takiej interpretacji związani nie może świadczyć o tym, że skarżący może być przez organ podatkowy traktowany jako nie mający statusu zainteresowanego w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej (szerzej: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 1572/12).
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że problem opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedawców jak i Wnioskodawcy.
Jak wspomniano powyżej, z perspektywy PCC, to czy Sprzedawca ma opodatkować VAT sprzedaż Nieruchomości ma wpływ na sposób opodatkowania lub też nie tej transakcji na gruncie ustawy o PCC, gdyż w przypadku podlegania opodatkowaniu PCC transakcji nabycia Nieruchomości od Sprzedawców to na Spółce, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2 ust. 4 ustawy o PCC, ciążyłby obowiązek uiszczenia PCC według stawki 2%, a Sprzedawca pewny byłby swojej prawnopodatkowej sytuacji na gruncie.
Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustaw o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r., poz. 1649), którą wprowadzono od 1 stycznia 2016 r. nowy art. 14r Ordynacji podatkowej dotyczący tzw. „wspólny wniosek” o indywidualną interpretację prawa podatkowego. W uzasadnieniu tym stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(...) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (...)”.
Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt jak również budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.
Pod pojęciem działalności gospodarczej – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.
Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót bowiem „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu PCC.
W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedawcy w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – Dz. Urz. UE L 347.1, z późn. zm. – (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że Sprzedawcy nie są podatnikami VAT oraz nabyli tytuł prawny do Nieruchomości od osoby prawnej na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 lipca 2003 r.
Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedawców opodatkowana została podatkiem do czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ppkt a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959) w brzmieniu obowiązującym w 2003 roku.
Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedawców. Ponadto Sprzedawcy nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ich ogrodzenia, itp. Sprzedawcy również nie prowadzili ani nie będą prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.
Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedawców w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedawcy wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami.
Ponieważ jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedawcy dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.
W ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy nie staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Jednocześnie, zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), w części wniosku dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPP1/4512-158/16-4/BS