Source: http://www.administrator24.info/artykul/id57,zarzad-nieruchomoscia-wspolna-przez-spoldzielnie-mieszkaniowa
Timestamp: 2019-12-09 20:41:41
Legal References Found: art. 27
 art. 35
 art. 27
 art. 107
 art. 3
 art. 1
 art. 199
 art. 1
 art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 27
 art. 17
 art. 199

Document Content:
Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową
dr Marek Stańko,	mgr Mariusz Kokoszka	| Administrator 4/2010 | 26.04.2010 | 15
Usunięcie nieprawidłowości w nieruchomości wspólnej »
Zarząd nieruchomością wspólną »
Komentarz do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 czerwca 2009 r. w sprawie zakresu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wyodrębnioną z majątku spółdzielni mieszkaniowych.
Zmiany w obrębie stosunków własnościowych w ostatnich latach powodują narastanie problemów we wzajemnych relacjach pomiędzy spółdzielniami a właścicielami lokali mieszkalnych wyodrębnionych z majątku spółdzielni.
Nie ulega wątpliwości, że co do zasady zmiany te są konieczne, gdyż spółdzielnie powinny dostosować swoją działalność do wymagań gospodarki rynkowej, co nie zawsze znajdowało odzwierciedlenie w nowelizowanych przepisach statutowych.
Wątpliwości budzi jednak tryb wprowadzania tych zmian, co wielokrotnie było podnoszone w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego. Natomiast orzecznictwo sądów powszechnych i administracyjnych nie zawsze ułatwia spółdzielniom konsekwentne stosowanie znowelizowanych przepisów.
Przykładem takiego kontrowersyjnego rozstrzygnięcia jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach [1]. Wyrokiem tym sąd rozstrzygnął w kwestii zakresu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnie mieszkaniowe, istotnej zarówno dla spółdzielni, jak i właścicieli samodzielnych lokali.
Wyrok zapadł na podstawie następujących faktów: 9 maja 2005 r. inwestor - spółdzielnia mieszkaniowa - złożył w urzędzie miejskim dwa wnioski o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na ocieplenie elewacji budynków mieszkalnych. Do wniosków inwestor dołączył m.in. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane.
Skarżący zakwestionował prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane bez zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali i jednocześnie współużytkowników wieczystych nieruchomości.
Natomiast inwestor konsekwentnie utrzymywał, że jego tytuł do dysponowania nieruchomością potwierdzają przepisy ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a w szczególności art. 27 ust. 2 tej ustawy.
21 czerwca 2007 r. prezydent miasta wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych z termomodernizacją budynku mieszkalnego. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że kwestionowanie prawa spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie mieści się w kompetencjach organu administracji. Ewentualne spory dotyczące prawa do nieruchomości, sprawowania zarządu oraz ponoszenia kosztów powinny rozstrzygać sądy powszechne, a nie organ administracji.
Ponieważ inwestor spełnił wymagania dotyczące zawartości złożonego wniosku, nie było podstaw do odmowy wydania pozwolenia na budowę.
Uczestnik postępowania wniósł odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji do wojewody śląskiego, stwierdzając, że inwestor przekroczył swoje uprawnienia, wynikające z powierzonego mu ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm) zarządu nieruchomością, ponieważ powinien uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na nowe działania inwestycyjne.
Organ drugiej instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazał, że inwestor spełnił wszystkie przesłanki wymagane przez przepis art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane [2], a zatem nie było możliwości wydania decyzji odmawiającej pozwolenia na budowę.
Skarżący wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, argumentując, że decyzja została wydana z pogwałceniem obowiązującego prawa. Uznał też, że inwestor jest tylko współwłaścicielem nieruchomości, obok m.in. skarżącego - właściciela lokalu usytuowanego w przedmiotowej nieruchomości.
Zdaniem skarżącego inwestor powinien uzyskać od niego, jako współwłaściciela, zgodę na wystąpienie o pozwolenie na wykonanie robót budowlanych. Twierdził bowiem, że do czynności przekraczających zwykły zarząd, a taką jest omawiana inwestycja, powinny mieć zastosowanie przepisy o współwłasności zawarte w kodeksie cywilnym.
Spółdzielnia mieszkaniowa w piśmie procesowym z 9 czerwca 2008 r. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, wskazując, że zgodnie z art. 27 ust. 2 usm była upoważniona do złożenia w postępowaniu administracyjnym przed organem budowlanym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez uzyskiwania zgody w tym zakresie przez skarżącego i pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił wniesioną skargę. Jego zdaniem w ustaleniach organów obu instancji nie ma dostatecznych argumentów uzasadniających wydaną decyzję. Naruszono zatem art. 107 § 3 kpa, nie wyjaśniając kwestii tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie sądu obowiązkiem organu było więc ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.
Sąd uznał bowiem, że prace związane z dociepleniem budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego, a tym samym przekraczają zakres zwykłego zarządu. Sąd uznał również, że zakres odesłania w usm do ustawy o własności lokali (dalej: uwl) nie wyłącza stosowania art. 1 tej ostatniej ustawy, zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kc.
Zatem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, kiedy spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały mają również osoby niebędące jej członkami, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób, gdyż w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu należało zastosować art. 199 kc.
Z takim stanowiskiem sądu nie sposób się zgodzić. Na wstępie należy zwrócić uwagę na odrębność przepisów usm [3] w zakresie sprawowania przez spółdzielnię zarządu nieruchomościami stanowiącymi jej własność lub własność jej członków. Ustawa przewiduje w art. 1 ust. 4 obowiązek sprawowania przez spółdzielnie mieszkaniowe zarządu nieruchomościami stanowiącymi ich mienie, uznając, że należy to do ich obligatoryjnych zadań.
Tym samym spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do podjęcia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami [4]. Zakresem tej działalności muszą być objęte nieruchomości stanowiące własność spółdzielni lub jej członków, nabyte na podstawie przepisów usm.
Spółdzielnia może także zarządzać nieruchomościami niestanowiącymi jej własności ani też własności jej członków. Warto jednak podkreślić, że w tym ostatnim zakresie ustawa stwarza jedynie możliwość wykonywania takiej działalności. Jej podstawą będzie jednak umowa zawierana z właścicielem (współwłaścicielem) takiej nieruchomości (art. 1 ust. 5 usm).
Rozgraniczenie zarządzania nieruchomościami na: obligatoryjne, czyli dotyczące majątku spółdzielni lub jej członków, oraz fakultatywne, w odniesieniu do własności osób trzecich, ma swoje konsekwencje w reżimie prawnym, któremu poddane są czynności zarządu spółdzielni.
Zgodnie z art. 27 ust. 2 zd. 1 usm spółdzielnia w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej własność (lub własność jej członków) sprawuje zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 uwl [5].
Wskazanie na charakter prawny tego zarządu jest niezwykle istotne, ponieważ zarząd wykonywany jest ex lege (z mocy prawa), a nie na podstawie umowy. W tym zakresie, zgodnie z art. 27 ust. 2 zd. 2 usm, nie stosuje się przepisów uwl dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Na podstawie art. 27 ust. 3 usm zarząd ten wyłączony jest spod regulacji przepisów uwl odnoszących się do wspólnoty mieszkaniowej i zebrania właścicieli.
Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że nie odnosi się to do sytuacji, kiedy większość właścicieli lokali - obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - postanowi, że do zarządu tą nieruchomością będą mieć zastosowanie w całości przepisy usm (art. 241) oraz gdy wszystkie lokale w budynku zostaną wyodrębnione (art. 26). Z takimi sytuacjami nie mieliśmy do czynienia w analizowanym przykładzie.
Zatem w „podstawowej wersji" zarządzania majątkiem przez spółdzielnie mieszkaniowe czynności wykonywane przez nie obligatoryjnie poddane zostały reżimowi prawnemu określonemu w przepisach spółdzielczych, a nie w przepisach uwl i kc.
Czytaj dalej: Natomiast inny charakter prawny będzie miało zarządzanie przez spółdzielnię mieszkaniową nieruchomościami, które nie stanowią jej własności (ani też własności jej członków), ponieważ...
zarząd spółdzielczy
kowal1102@o2.pl | 05.09.2010, 11:37
Autor jest niekompetentny. To ja wystąpiłem do sądu, ponieważ spółdzielnia mnie okradła. Jakim prawem za remont identycznych balkonów, właściciele większych lokali mają płacić więcej? Jakim prawem za remont balkonów płacą ci, którzy balkonow nie posiadają. Jakim prawem za remont balkonow spółdzielni, mają płacić współwłaściciele nieruchomości, osoby fizyczne? Itd itd. Czy Autor zdaje sobie sprawę, że jeszcze zanim uchylono art. 17zn.3 ust. 5 usm, "własnościowców" nie można było zmuszać do współudziału w nowych inwestycjach spółdzielni? (Art. 31 Konstytucji.) Temu wszystkiemu można było przeciedziałać, gdyby spółdzielnia zamiast działać rozbojem, wystąpiła do sądu z art. 199 KC. RP jest dzkim krajem w którym wszysto jest możliwe i tylko czekać(?) aż trenowe koteryjne władze zalegalizują to bezprawie. Uwaga: zdaniem prokuratury, wyroki NSA uchylające pozwolenia budowlane na dziką termorenowację, nie mają dla sprawy znaczenia a spnia egzekwuje od mieszkańców spłatę dzikiego kredytu inwestycyjnego.N.b. żywotność inwestycji to 30 lat a amortyzacja nakładów inwestycyjych nastąpi po 50-60 latach tzn wtedy, kiedy o inwestycji nie pozostanie śladu. Acha: w międzyczasie, dodatkowymi nakładami finansowymi, trzeba będzie przywrócić budynki do stanu pierwotnego!5.IX.2010r.
kowal1102 | 11.09.2010, 21:26
PS: Autor omówienia nie pojmuje, że członek spółdzielni posiadajacy wyodrębnioną własność lokalu i przynależnej części nieruchomości wspólnej ma podwójne prawa: jako członej (art. 3 Pr. Sp.) i jako "osoba trzecia" tj współwłaściciel. Ochrona prawa własności jest objęta gwarancjami Konstytucji i nie może podlegać decyzjom kolektywu wyrażonej statutem spódzielni.
były spółdzielca | 09.12.2010, 01:12
Bardzo dobry artykuł ale jak to u prawników z niedomówieniami. Autorzy nie wzięli pod uwagę czy skarżący jest czy nie jest członkiem spółdzielni oraz czy spółdzielnia podpisała z nim umowę o zarządzanie jeśli nie jest członkiem. Żadna spółdzielnia nie podpisze takiej umowy ponieważ MOŻE w-g ustawy a nie musi. Zarządzanie jest obligatoryjne natomiast sposób zarządzania jest nieokreślony i stąd konflikty. Dla spółdzielni istnieje tylko ustawa USM a innych przepisów nie zna i z jej punktu widzenia jest to słuszne. Moim zdaniem autorzy pochopnie kwestionują wyrok sądu w tej sprawie. Moja rada dla współwłaścicieli w spółdzielni - ZREZYGNOWAĆ Z CZŁONKOSTWA. W ten sposób upraszcza się sprawę dla sądu. Niektórzy mówią ,,tracisz wpływ na spółdzielnię" a to przecież iluzja. Wzmacniasz wpływ na swoje interesy. Nasza spółdzielczość mieszkaniowa w obecnej formie to M>>>A.
kowal1102 | 29.12.2010, 21:46
to o czym wyżej, co sprowada się do konstytucyjnych obowiązków RP tzn. ochrony mienia prywatnego, znalazło potwierdzenie we wyroku NSA II OSK 1283/09 z 5.VIII,2010r, Spółdzielnia nie może samowolnie tj bez zgody fizycznych współwłaścicieli (niezależnie od ich członkostwa w spółdzielni) dokonywać trwałych ingerencji w nieruchomość wspólną. Samodzielnie, może dysponować nieruchomością tylko w zakresie zarzadu zwykłego czyli utrzymującego nieruchomość w stanie niepogorszonym.
Ad "byłego spółdzielcy": spółdzielnia prowadzi zarzad ustawowy i nikt nie musi (niezaleznie od członkostwa) podpisywać z nią umowy o zarzadzanie. W świetle wyroku II OSK 1283, przestrzegałbym spółdzielców przed podpisywaniem jakichkolwiek umów bo mogą się w nich kryć - haczyki. Haczyki torpedujące postanowienia NSA.
nori | 27.01.2011, 13:44
HA,HA nie może dokonywać trwałych ingerencji we własność wspólną, to jakaś paranoją, ustalmy co jest trwałą ingerencją, czy dziurawy dach i całkowite pokrycie nową papą przy tym opierzenia itd są trwałą ingerencją ? są, bo są na wiele lat, czy przeciekające fundamenty i ich nowa izolacja są trwała ingerencja - są. To bzdura, żeby czekać na zgodę współwłaścicieli, gdy budynek zamaka, trzeba robić szybko. Na szczęście w mojej spółdzielni wszyscy, co przewłaszczają za złotówkę mają w akcie, ze spółdzielnia zarządza i dzięki bogu, bo oszołomy zrujnowałyby wszystko.
właściciel | 06.03.2011, 19:26
"nori" jesteś pozbawiony podstawowej wiedzy o wspówłasności. Mało tego jesteś zwykłym ignoratem, bo zabierasz głos, a nie możesz zrozumieć jakie są prawne uwarunkowania powinności właścicieli. Nie oszołomy, tylko ludzie. Podobni Tobie. Nikt przy zdrowych zmysłach nie działa na szkodę budynku w którym mieszka. Nikt, może z wyjatkiem spóldzielni w której mieszkasz, a która doprowadziła swoim działaniami dach do ruiny. Teraz próbuje się zwlać na włascicieli. To bardzo nieładnie. To przykre. No coż, idiotów nie sieją
Fix | 16.04.2011, 17:00
Autorzy tego artykułu powinni odrobić pracę domową.
W szczególności trzeba im zalecić lekturę książki Romana Dziczka - sędziego Sądu Apelacyjnego w Warszawie:
"Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych".
Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 1,
Warszawa 2009r.
obserwator | 25.04.2011, 00:14
Trafne przemyślenia. Jednak...
Dlaczego nikt się nie interesuje spóldzielniami mieszkaniowymi, które powstały na tzw. nieruchomosciach po byłych PGR-ach? Byli najemcy wykupili od Skarbu Państwa mieszkania na orebną własność, a więc nie na podstawie ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych, a powstałe spóldzielnie mieszkaniowe do administrowania budynkami, w których znajdują się te mieszkania, powszechnie stosują ustawę prawo spółdzielcze i ustawę o spóldzielniach mieszkaniowych. Oczywiście wbrew woli właścicieli mieszkań i współwłaścicieli nieruchomości wspólnej,. O żadnych umowach o zarządzanie nikt z właścicieli mieszkań i udziałów w częściach wspólnych nic nie wie, a w/w spółdzielnie na osiedlu robią co im się podoba lub nie robią nic, a pobierają kasę od nieświadomych prawa właścicieli i uzurpują sobie prawo do dodysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Gdy w Starostwie Powiatowym w mieście P. wymienić miejscowość z nieruchomościami wspólnot, to w odpowiedzi słyszy się o spółdzielni.
Jeszcze ciekawiej wygląda to z perspektywy Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Agencja po prostu udziela wsparcia finansowego założonym na podstawie ustawy o gospodarowniu nieruchomościami rolnymi spóldzielniom mieszkaniowym (nawet tym, którym nie przekazała żadnej infrastruktury) , nie intersując się, dlaczego i na jakiej podstwie prawnej powstałe spółdzielnie mieszkaniowe na nieruchomościach przez nią sprzedanych stosują prawo spóldzielcze i ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Dodam, że często osoby zarządzające takimi spóldzielniami to byłe kierownictwo byłych PGR-ów.
Weronika | 13.06.2011, 21:22
Obserwator słusznie zauważył,że nikt nie interesuje się co robią i jak okradają ludzi spóldzielnie mieszkaniowe"twory"po byłych PGR.Mieszkania sprzedano w 1996-2000 r,Zostały utworzone spóldzielnie mieszkaniowe,ale?,tym spółdzielnom mieszkaniowym przekazano kotłownie/kolesiom/,które zarabiają na biednych ludziach.Dostali kotłownie zrobione na przysłowiowe "cacy".Mają po kilka kotłowni i robią kokosowy interes.W niektórych miejscowościach ludzie są niby członkami tych "tworów",ale to nic im nie daje.Sami remontują,sami za wszystko opłacają,a spóldzielnie za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę z nich zdzierają.Wykazują ciągłe niedopłaty,rozliczenia są takie jak im pasuje,unikają płacenia podatków do US.Otrzymali nieodpłanie dobrze wyposażone kotłownie, w koszty ciepła wliczają amortyzacją,która jest ich zyskiem,bo nie mają co amortyzować,a ponadto amortyzację powinny księgować po stronie Wn i Ma,ale lepiej po Wn,bo wyjdzie niedopłata i zysk do kieszonki.Czas skończyć z tym procederem.Dostają dotację z ANR,ale nie dla ludzi,niby na spóldzielnię,ale/jak jakiś remont to sobie kasują,a rachunek przecież dla wspólnoty można wystawić fikcyjny.Czas by ktoś te spółdzielnie twory rozliczył i zlikwidował.Kotłownie należą się ludziom mieszkającym na osiedlach po pgr,a nie kolesiom z ARWSP.Przekazali notarialnie,bo wiedzieli,że ludzie będą chcieli odzyskać swoje mienie,a takie odzyskanie jest trudne,kosztowne i ciągnie się latami.No i jeszcze jedno,,czy zwykły człowiek wygra proces z przedsiębiorą na pewno nie bo te procesy są kosztowne,a portfele zwykłych ludzi mało zasobne!!!!!!!!!!!
Martyna | 16.06.2011, 22:39
W pierwszej kolejności powinny być zlikwidowane spółdzielnie mieszkaniowe utworzone z infrastruktury/kotłownie/po byłych PGR.Na osiedlach po byłych PGR z chwilą sprzedaży pierwszych mieszkań/sprzedano wszystkie pracownikom/potworzyły się wspólnoty.Ale ARWSP wpadła na pomysł abyzapewnić kopalnię pieniędzy swoim kolesiom i utworzyła spółdzielnie mieszkaniowe,tak jak w poprzednim komentarzu autorka pisała "twory kotłowniane/.Te spółdzielnie działają na prawawch spółdzielni,wspólnoty nie są i nigdy nie były jej członkami,tylko maszynką do robienia pieniędzy.Nikogo nie interesuje los ludzi we wspólnotach muszą sobie radzić same,ale spółdzielnie mają się dobrze.W sprawozdaniach chwalą się jak one działają,jak inwestują w zasby mieszkaniowe,jak potrafią dobrze gospodarować.BZDURA,potrafią dobrze oszukiwać biednych emerytów po byłych pgr,a emeryci to najlepsi płatnicy.Nie wykupią leków,oszczędzają na jedzeniu,bo jak taki PAN PREZES postraszy sądem to biedni biorą kredyt,byle nie do sąddu.Przecież oni nie działają zgodnie z literą prawa,a kotłownie po pgr,to własność każdego osiedla,nie jakiegoś Pana Prezesa Spółdzielni kotłownianej.Niech Rząd zrobi porządek najpierw w tych spółdzielniach,lub da wskazówki mieszkańcom niezależnych od tych spółdzielni kotłowniach/sami potrafią sobie palić,bo przecież kiedyś nie było spółdzielni,a kotownie działały i ludzie jakoś dawali radę.No,ale ludzi po byłych pgr najlepiej osądzać ,że to margines społeczny.Nic bardziej mylnego,to tacy sami ludzie jak wszyscy,nie wstydzą się pracy,a czy w miastach wszyscy miszkańcy są idealni,ale mają większe szanse korzystania z przywilejów Państwa niż ci,którzy żyją gdzieś w oddali.
Wydanie pozwolenia na rozbiórkę budynku nie jest jeszcze jednoznaczne z automatycznym obniżeniem podatku od nieruchomości – stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 16 października... więcej »
radca prawny, adiunkt, Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego więcej »
Wpływ zmian własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych na system zarządzania
mgr Mariusz Kokoszka
doktorant, Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego więcej »
Wyświetleń: 17718|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10644|Ocena: 1.0
Wyświetleń: 8382|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 7478|Ocena: 5.8