Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0111-kdib4-4014-320-2018-4-ad
Timestamp: 2018-12-12 17:43:49
Legal References Found: art. 2
 art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 2

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0111-KDIB4.4014.320.2018.4.AD
Skoro omawiana transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej umowy sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 14 września 2018 r. (data wpływu – 17 września 2018 r.), uzupełnionym 30 października 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży – jest prawidłowe.
W dniu 17 września 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży.
Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 19 października 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.559.2018.2.RR i znak: 0111-KDIB4.4014.320.2018.3.AD wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie.
Wniosek uzupełniono 30 października 2018 r.
S.I. Sp. z o.o. (Kupujący);
D. Spółka Akcyjna (Sprzedający)
W dniu 3 lipca 2018 r. R. Spółka Akcyjna zawarła z D. Spółką Akcyjną (dalej: „Sprzedający”) warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, obejmującą działki nr 171/42, 171/43 i 171/45 (dalej: „Nieruchomość”) (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Stosownie do zaświadczenia Urzędu Gminy z 18 czerwca 2018 r., Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z 18 czerwca 2018 r., z którego wynika, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z 21 sierpnia 2002 r. (dalej: „Plan”). Zgodnie z Planem działki nr 171/42 i 171/45 znajdują się w strefie terenów przeznaczonych pod drogi lokalne. Z kolei działka nr 171/43 znajduje się w strefie terenów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową uciążliwą, składową, magazynową oraz rzemieślniczą, usługi i handel z koniecznością lokalizacji zbiornika retencyjnego wód opadowych oraz pod drogi lokalne.
Na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do przeprowadzenia poniższych działań:
opracowania dokumentacji projektowej inwestycji budowlanej obejmującej budowę dwóch budynków magazynowo-biurowych wraz z konieczną infrastrukturą techniczną, sieciami wewnętrznymi i zewnętrznymi, koniecznymi do funkcjonowania budynków (dalej: „Dokumentacja Projektowa”) (dalej: „Inwestycja”);
uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych, zezwoleń, zgód, uzgodnień i warunków koniecznych do realizacji Inwestycji (dalej: „Pozwolenia”), w tym decyzji o pozwoleniu na budowę (dalej: „Pozwolenie na Budowę”);
złożenia wniosku o wydanie decyzji podziałowej zatwierdzającej podział Nieruchomości w celu wydzielenia z niej części gruntu, na którym będzie realizowana Inwestycja (dalej: „Grunt”) (dalej: „Decyzja Podziałowa”);
wybudowania na działce stanowiącej część Gruntu (dalej: „Działka I”) jednokondygnacyjnego budynku o przeznaczeniu magazynowo-biurowym w ramach I etapu Inwestycji zgodnie z Pozwoleniami, Pozwoleniem na Budowę, Dokumentacją Projektową oraz innymi wymogami przewidzianymi w Umowie Przedwstępnej wraz z wszelkimi innymi budowlami i urządzeniami zlokalizowanymi na Gruncie służącymi jego obsłudze (dalej: „Budynek”) (dalej: „I Etap Inwestycji”);
rozpoczęcia realizacji II etapu Inwestycji na Gruncie i prowadzenia robót budowlanych zgodnie z postanowieniami umowy o generalną realizację II etapu Inwestycji (dalej: „Umowa GW”) zawartej pod warunkiem zawieszającym w postaci nabycia przez R. S.A. działki stanowiącej część Gruntu (dalej „Działka II”) przeznaczonej pod realizację II etapu Inwestycji (dalej: „II Etap Inwestycji”).
Na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający i R. S.A. zobowiązali się zawrzeć w wykonaniu ww. umowy przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda R. S.A. Grunt wraz z Budynkiem oraz prawa do Dokumentacji Projektowej (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), po uprzednim ziszczeniu się następujących warunków:
wydania przez właściwy organ administracji publicznej bezwarunkowej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku (dalej: „Pozwolenie na Użytkowanie”) oraz
wydania Decyzji Podziałowej i ujawnienia podziału Nieruchomości w rejestrze gruntów.
Na moment zawarcia Umowy Sprzedaży II Etap Inwestycji będzie w trakcie realizacji. Przy czym jego status może ograniczać się do wykonania robót budowlanych, których rezultat nie będzie stanowił budynku ani budowli według Prawa Budowlanego. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”), czy też kryteriów, które można wyinterpretować z regulacji dotyczących podatku od towarów i usług (mimo braku definicji legalnej budynku i budowli w tych przepisach). Oznacza to zwłaszcza, że naniesienia na Działce II nie będą zadaszonym obiektem budowlanym nadającym się do oddania do użytkowania. Umowa Sprzedaży może jednak zostać zawarta w takim momencie realizacji II Etapu Inwestycji, że wprawdzie nie będzie ona jeszcze zakończona (tj. nie będą zakończone prace budowlane lub nie będzie wydane pozwolenie na użytkowanie drugiego budynku) jednakże naniesienia na Działce II będą już budynkiem lub budowlą w rozumieniu ww. regulacji (naniesienia na Działce II na moment zawarcia Umowy Sprzedaży bez względu na ich status dalej: „Naniesienia”).
Umowa Sprzedaży będzie więc obejmowała sprzedaż Działki I wraz z Budynkiem oraz Dokumentacją Projektową oraz Sprzedaż Działki II wraz z Naniesieniami (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”).
Sprzedający zagwarantował również w Umowie Przedwstępnej na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży dostawę usług i mediów niezbędnych do rozpoczęcia eksploatacji i utrzymania Budynku. Umowy o dostawę usług i mediów mogą obejmować:
umowę o dostawę energii elektrycznej,
umowę o dostawę gazu ziemnego,
umowę o dostawę wody,
umowę o świadczenie usług ochrony Budynku,
umowę o świadczenie usług sprzątania terenu zewnętrznego oraz utrzymania terenów zielonych.
Umowy dotyczące ww. usług i mediów mogą zostać zawarte przez Sprzedającego, lecz nabywca zawrze własne umowy na dostawę usług i mediów po nabyciu Przedmiotu Sprzedaży, za wyjątkiem umów z gestorami mediów, których przejęcie od Sprzedającego będzie konieczne ze względu na kontynuację dostaw mediów użytkownikom Budynku. Ponadto, w Umowie Sprzedaży Sprzedający udzieli nabywcy gwarancji jakości na Budynek (w tym jakość użytych materiałów, urządzeń jak i wykonawstwo robót) oraz na Dokumentację Projektową. W związku ze sprzedażą Przedmiotu Sprzedaży Sprzedający wyrazi w formie odrębnego dokumentu zgodę na przeniesienie na nabywcę pozwoleń, przenaszalnych zgodnie z obowiązującymi przepisami, uzyskanych w odniesieniu lub w związku z Przedmiotem Sprzedaży.
W skład Przedmiotu Sprzedaży nie będą natomiast wchodziły: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice handlowe przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.
Ponadto, w ramach Transakcji nie przejdą na nabywcę w szczególności: prawa i obowiązki z zawartych umów najmu odnoszących się do Budynku, bowiem nie Sprzedający jest ich stroną, lecz R. S.A., prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego z podmiotami świadczącymi usługi związane z obsługą działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, znajdujące się na rachunkach bankowych środki pieniężne, należności handlowe i zobowiązania powstałe do dnia zawarcia transakcji.
Sprzedający zatrudnia pracowników, którzy nie zostaną przeniesieni w ramach Umowy Sprzedaży.
Przedmiot Sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. W związku z nabyciem przedmiotu sprzedaży nie zostanie rozpoznana dodatnia wartości firmy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Co do zasady Umowa Sprzedaży ma być zawarta w terminie 5 dni od dnia ziszczenia się ostatniego z ww. warunków (dalej: „Dzień Zamknięcia”) nie później niż do 31 grudnia 2018 r. Jeżeli jednak na dzień 31 grudnia 2018 r. którykolwiek z ww. warunków nie zostanie spełniony, każda ze stron będzie uprawniona do żądania zawarcia Umowy Sprzedaży w terminie 5 dni od dnia ziszczenia się ostatniego z ww. warunków, nie później niż do 30 czerwca 2019 r.
S.A. zawarł umowę najmu dotycząca powierzchni w Budynku, w której zobowiązał się przekazać najemcy przedmiot najmu do 2 stycznia 2019 r. (lub w terminie do dnia 1 lutego 2019 r., o ile najemca zawiadomi R. S.A. o przesunięciu terminu przekazania przedmiotu najmu w terminie do dnia 1 października 2018 r.). Przed datą zawarcia Umowy Sprzedaży R. S.A. zamierza również zawrzeć kolejne umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku, w których zobowiąże się przekazać najemcom przedmiot najmu w ww. terminach (dalej: „Umowy Najmu”).
S.A. zapłacił Sprzedającemu zadatek oraz zaliczkę na poczet Umowy Sprzedaży.
Prawa i obowiązki R. S.A. z Umowy Przedwstępnej zostaną przeniesione w drodze umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków na Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Kupujący”). W związku z tym Umowa Sprzedaży obejmująca sprzedaż Działki I wraz z Budynkiem oraz Dokumentacją Projektową oraz Sprzedaż Działki II wraz z Naniesieniami zostanie zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym (dalej: „Zainteresowani”). Na Kupującego przeniesione zostaną również roszczenia z tytułu gwarancji, rękojmi oraz związane z nienależytym wykonaniem umowy o projekt budowlany oraz umowy o roboty budowlane.
Jednocześnie z przeniesieniem praw z Umowy Przedwstępnej R. S.A. przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki z Umów Najmu, w tym zabezpieczenia Umów Najmu w postaci praw z gwarancji bankowych lub środków pieniężnych złożonych przez najemców tytułem depozytu na rachunku bankowym R. S.A. oraz oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji w celu zabezpieczenia Umów Najmu.
Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży. Zawierając w/w umowę Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedającemu będzie przysługiwało w stosunku do Budynku i Naniesień prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z podatku od towarów i usług i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego.
W piśmie z 18 września 2018 r. (data wpływu – 19 września 2018 r.), stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowani wskazali m.in., że będące Przedmiotem Sprzedaży działki gruntu: Działka I i Działka II stanowią przedmiot własności Sprzedającego.
Czy Umowa Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Zdaniem Zainteresowanych, Umowa Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu określonym w art. 1 cyt. ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:
Przedmiotem Sprzedaży będą rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Jednakże, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa Wnioskodawcy i jej zmiany:
W związku z powyższym, czynność cywilnoprawna nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z tego podatku, Umowa Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 9 listopada 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.559.2018.3.RR.
Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że 3 lipca 2018 r. R. S.A zawarła ze Sprzedającym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Na podstawie ww. umowy Sprzedający i R. S.A. zobowiązali się zawrzeć w jej wykonaniu przyrzeczoną umowę sprzedaży. Prawa i obowiązki R. S.A. z Umowy Przedwstępnej zostaną przeniesione w drodze umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków na Zainteresowanego będącego strona postępowania – Kupującego. W związku z tym Umowa Sprzedaży obejmująca sprzedaż Działki I wraz z Budynkiem oraz Dokumentacją Projektową oraz Sprzedaż Działki II wraz z Naniesieniami zostanie zawarta pomiędzy Zainteresowanym będącym stroną postepowania i Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania.
Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży Działki I wraz z Budynkiem oraz Dokumentacją Projektową oraz Sprzedaż Działki II wraz z Naniesieniami, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 9 listopada 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.559.2018.3.RR. Z interpretacji tej wynika, że Umowa Sprzedaży obejmująca sprzedaż Działki I wraz z Budynkiem oraz Dokumentacją Projektową oraz Sprzedaż Działki II wraz z Naniesieniami – to Transakcja stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Cała Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146 a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług to do opisanej umowy sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu umowy sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
0111-KDIB4.4014.320.2018.4.AD
0112-KDIL2-1.4012.388.2018.4.AP | Interpretacja indywidualna