Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ilpb2-4511-1-506-15-3-tr
Timestamp: 2017-10-17 02:16:24
Legal References Found: art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 14
 art. 139
 art. 14
 art. 21
 art. 888
 art. 889
 art. 893
 art. 889
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 22

Document Content:
ILPB2/4511-1-506/15-3/TR | Interpretacja indywidualna
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
ILPB2/4511-1-506/15-3/TRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 maja 2015 r. (data wpływu 18 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 18 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy – Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 30 lipca 2015 r. nr ILPB2/4515-1-33/15-2/TR, ILPB2/4511-1-506/15-2/TR na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni.
W konsekwencji - stosownie do art. 14b § 3 w zw. z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - wniosek należało uzupełnić przez:
precyzyjne wskazanie jego zakresu, tj. czy dotyczy on interpretacji indywidualnej przepisów ustawy:
o podatku od spadków i darowizn, czy
w przypadku gdy dotyczy on ustawy o podatku od spadków i darowizn należało:
sformułować pytanie w zakresie tego podatku;
przedstawić własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego przyporządkowane do tegoż pytania.
Dodatkowo, w sytuacji gdy przedmiotem wniosku miałyby być obydwie ww. ustawy należało wnieść dodatkową opłatę w wysokości 40 zł.
Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje rozpatrzenie podania jedynie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w części dotyczącej podatku od spadków i darowizn wniosek zostanie pozostawione bez rozpatrzenia.
Ponadto, pouczono Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.
Wezwanie wysłano w dniu 30 lipca 2015 r., w wyznaczonym terminie Zainteresowany nie usunął braków formalnych wniosku.
W dniu (...) 2010 r. matka Wnioskodawcy nabyła w ramach zniesienia współwłasności od Gminy udział wynoszący 3/4 części mieszkania położonego w B. Wartość przedmiotu ustalono na 127.350,00 zł. Sprzedający rozkłada tę kwotę na 10 rocznych rat, z których pierwsza płatna jest w momencie podpisania umowy (zgodnie z § 4 aktu notarialnego umowy sprzedaży, zawartego między Gminą a matką Wnioskodawcy). Po tym wydarzeniu nabywca (matka Wnioskodawcy) stał się jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. W dniu (...) 2010 r. ww. nieruchomość Wnioskodawca nabył tytułem darowizny. Darowizna została zwolniona od podatku od spadków i darowizn (I grupa podatkowa), jednakże mieszkanie było obciążone zobowiązaniem kredytowym wobec zbywcy (Gminy), zobowiązanie wraz z lokalem Wnioskodawca przejął na siebie – zgodnie z § 5 aktu notarialnego umowy darowizny, tj. łącznie 9 rocznych rat po 12.735,00 zł, czyli razem 114.615,00 zł, oprocentowanych według aktualnej stopy procentowej redyskonta weksli NBP.
W dniu (...) 2014 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość. Z umówionej ceny 200.000,00 zł fizycznie (faktycznie) zbywca otrzymuje 135.287,03 zł, które przeznacza na inne cele mieszkaniowe (spłatę kredytu hipotecznego na inną nieruchomość, nabytą przed datą sprzedaży przedmiotowej nieruchomości). Pozostałą kwotę, tj. 64.712,97 nabywca mieszkania zobowiązał się spłacać ratalnie na poczet zobowiązania kredytowego wobec Gminy (niejako w imieniu Wnioskodawcy) i zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego umowy sprzedaży – ponieważ Urząd Miasta, który w tym wypadku udzielił kredytu nie wyraził zgody na przejęcie długu przez nowego nabywcę.
W związku ze złożonym zeznaniem o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 (PIT-39), czy kwotę w wysokości 65.748,01 zł, stanowiąca spłacone w latach 2011-2014 zobowiązanie kredytowe wraz z oprocentowaniem wobec Gminy oraz kwotę w wysokości 64.712,97 zł, spłaconą na konto ww. Gminy przez nabywcę można zakwalifikować jako koszty uzyskania przychodu...
Zdaniem Wnioskodawcy z uwagi na, że mieszkanie nabyte w drodze darowizny w kwocie 127.350,00 zł było obciążone kredytem (114.615,00) to spłacone kwoty kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania, tj. kwota 65.748,01 zł i kwota 64.712,97 zł spłacana przez nabywcę sprzedanego mieszkania.
W opinii Wnioskodawcy przychód (na podstawie aktu notarialnego) 200.000,00 zł ulega pomniejszeniu o koszty uzyskania, tj. koszty notarialne – 1.355,34 zł plus spłacony kredyt obciążający mieszkanie otrzymane w darowizny 114.615,00 zł z odsetkami (nie było to nabycie nieruchomości w nieodpłatny sposób). Dochód do opodatkowania wynosi 84.029,66 zł. Kwotę, którą Wnioskodawca otrzymał na konto od nabywcy w wysokości 135.287,03 zł przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego, czyli kwota jest kwotą dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Tym samym zobowiązanie podatkowe nie wystąpi.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 2010 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od matki nieruchomość lokalową. Z uwagi na fakt, że przedmiot darowizny nie był jeszcze spłacony (darczyńca nabył nieruchomość od Gminy, płatność rozłożono na 10 rocznych rat) Wnioskodawca jako obdarowany przejął na siebie obowiązek spłaty mieszkania. Następnie nieruchomość została sprzedana (2014 r.). W okresie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie uregulował całej płatności za nią, w związku z czym z umówionej ceny 200.000,00 zł Wnioskodawca otrzymał 135.287,03 zł, które przeznacza na cele mieszkaniowe (spłata kredytu hipotecznego obciążającego inną nieruchomość nabytą przed datą sprzedaży darowanej nieruchomości) pozostałą cześć ceny – 64.712,97 nabywca zobowiązał się przeznaczyć na spłatę pozostałego zadłużenia.
W myśl art. 888 § 1. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jednocześnie, jak stanowi art. 889 Kodeksu nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:
Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.
Zgodnie natomiast z art. 893 Kodeksu cywilnego darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). Treść zacytowanego przepisu wskazuje jednoznacznie, że w przypadku darowizny z poleceniem mamy do czynienia z dwoma podmiotami: obdarowanym, zobowiązanym do określonego w poleceniu zachowania i beneficjariuszem, czyli uprawnionym z tytułu polecenia.
W orzecznictwie przyjmuje się, że świadczenie darczyńcy musi być subiektywnie i obiektywnie bezpłatne, tj. niezależne od uzyskania korzyści lub ekwiwalentu od obdarowanego. Czyniąc darowiznę, darczyńca realizuje zamiar przysporzenia obdarowanemu korzyści kosztem własnego majątku – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2006 r. sygn. IV CSK 172/06.
Zatem daną czynność można uznać za darowiznę, jeżeli posiada cechy tegoż zobowiązania, tzn. gdy zostanie złożone oświadczenie darczyńcy o przekazaniu darowizny oraz oświadczenie obdarowanego o jej przyjęciu, a ponadto czynność ta musi polegać na nieodpłatnym świadczeniu darczyńcy (kosztem jego majątku) na rzecz obdarowanego, pod warunkiem, że czynność ta nie została wymieniona w treści cytowanego art. 889 ustawy.
Istoty darowizny jako czynności pod tytułem darmym, nie zmienia obciążenie jej poleceniem, czyli włożeniem na obdarowanego obowiązku oznaczonego działania lub zaniechania, bez czynienia kogokolwiek wierzycielem (art. 893 k.c.). Z reguły obciążenie darowizny poleceniem nie oznacza, aby taki był cel jej dokonania, a wypełnienie polecenia nie jest traktowane jako odpłata za świadczenie darczyńcy. Adresatem polecenia, a więc osobą, na rzecz której obdarowany ma podjąć określone działanie, może być nie tylko osoba trzecia, ale także darczyńca. Sam fakt, że z wykonania polecenia ma wynikać dla darczyńcy korzyść majątkowa a dla obdarowanego zmniejszenie wartości przedmiotu darowizny, nie stanowi podstawy twierdzenia, że oceniana czynność nie była darowizną.
Z uwagi na fakt, że analizowane zbycie nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po stronie Zainteresowanej wystąpiło źródło przychodu w rozumieniu tejże ustawy.
Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej
w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
W świetle art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podkreślić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
W tym miejscu należy nadmienić, że cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego. Zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży.
W związku z powyższym ustalenia dokonane przez kupujących i sprzedających w akcie notarialnym dotyczące sposobu zapłaty są ustaleniami czysto technicznymi – wskazują jedynie jaką część kwoty uzyskanej ze sprzedaży sprzedający otrzyma w gotówce, a jaka część ceny uregulowana zostanie np. poprzez zwolnienie sprzedającego z długu wobec Gminy.
Oznacza to, że na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego, uzyskanym przez Zainteresowanego przychodem z tytułu przedmiotowej sprzedaży jest kwota wskazana w umowie sprzedaży pod pojęciem ceny – w wysokości przypadającej na Wnioskodawcę – która to cena została zapłacona na rzecz Zainteresowanego tylko częściowo w pieniądzu. Spłacone zadłużenie kredytowe wobec Gminy nie ma wpływu na obniżenie rzeczonego przychodu.
Z kolei przywołane w ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie; należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przychód który Wnioskodawca uzyskał z odpłatnego zbycia, zgodnie z dyspozycją zacytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy, może zostać pomniejszony wyłącznie o udokumentowane nakłady na zbywane nieruchomości i prawa zwiększające ich wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanych nieruchomości i praw przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Spłata rocznych rat na rzecz Gminy w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatki takie nie mogą być przyjęte jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości.
Tym samym, uzyskany przez Wnioskodawcę w 2014 r. przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, nie może być pomniejszony o wartość spłaconego do Gminy zadłużenia z tytułu zakupu nieruchomości przez darczyńcę (matkę Zainteresowanego), nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca dokonał spłaty zobowiązań wobec Gminy, nie oznacza to jednak, że od przychodu Wnioskodawca może sobie odjąć wszystkie wydatki, które miały jakikolwiek związek z darowizną. Ustawodawca enumeratywnie wymienił bowiem, co może być kosztem uzyskania przychodu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, a spłata długów nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ustawy. Spłata wierzyciela (Gminy) nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości. Z samej swej istoty długi nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo długi nie służą nigdy uzyskaniu przychodu.
Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.
Reasumując: należy stwierdzić, że podstawę obliczenia podatku z tytułu sprzedaży dokonanej w dniu 12 listopada 2014 r. stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości – wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia (o ile Wnioskodawca takie poniósł) – a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym wydatki na spłatę zadłużenia na rzecz Gminy nie są ani kosztem odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1, ani kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Długi i ciężary obciążające sprzedaną nieruchomość nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek dochodowy. Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.
Jednocześnie informuje się, że w zakresie podatku od spadków i darowizn w dniu 18 sierpnia 2015 r. wydano postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia nr ILPB2/4515-1 -33/15-3/TR.
ILPB2/4515-1-27/15-3/WS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > ILPB2/4511-1-506/15-3/TR