Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zamiana/ippb2-436-484-14-2-mk1
Timestamp: 2017-09-20 05:26:36
Legal References Found: art. 14
 art. 1
 art. 2
 art. 6
 art. 1
 art. 603
 art. 604
 art. 1
 art. 3
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 7
 art. 1
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 6

Document Content:
Czy podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji zamiany działek będzie dla stron (w tym Spółki) wartość wydzielonej (zabudowanej samowolnie) Działki Spółki, jako wartość nieruchomości, od której przypada wyższy podatek
IPPB2/436-484/14-2/MK1interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2014 r. (data wpływu 28 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu umowy zamiany nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 28 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu umowy zamiany nieruchomości.
Sp. z o.o. (dalej; „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka została zawiązana 4 marca 1998 r. Spółka jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości składającej się z działki oznaczonej w rejestrze gruntów jako teren mieszkaniowy (dalej: „Działka Spółki”). Oprócz Spółki współwłaścicielami Działki Spółki są trzy osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Udział w Działce Spółki został przez Spółkę nabyty na podstawie umowy sprzedaży z 21 grudnia 1998 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT i w związku z tym Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w Działce Spółki. W latach 80, jeszcze przed wejściem w życie przepisów o VAT (przed wejściem w życie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym; Dz. U. z 1993 r. nr 11 poz. 50 ze zm.) na Działce Spółki osoba trzecia (dałej: „Osoba X”) wzniosła budynek (samowola budowlana). Do dnia dzisiejszego nie zostały rozliczone nakłady z Osobą X z tytułu wzniesionego na Działce Spółki budynku. Spółka nie wykorzystywała Działki Spółki (udziału) w prowadzonej działalności gospodarczej, nie wynajmowała budynku osobom trzecim, ani nie oddała go do używania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka nie dokonywała również odpisów amortyzacyjnych z tytułu posadowionego na jej działce budynku, nie decydując się na wprowadzenie tego budynku do ewidencji środków trwałych. W okresie luty 1993 r. - czerwiec 1994 r., tj. jeszcze przed nabyciem przez Spółkę, miała miejsce rozbudowa (ulepszenie) budynku, której wartość przekraczała 30% wartości początkowej. Po tej dacie nie dokonywane były żadne ulepszenia w budynku znajdującym się na Działce Spółki.
Obecnie planowany jest podział Działki Spółki w wyniku, którego powstaną co najmniej dwie działki: 1/działka zabudowana budynkiem mieszkalnym; 2/ działka niezabudowana. Podział dokonywany będzie w celu ostatecznego rozliczenia nakładów dokonanego w ramach transakcji zamiany udziałów w nieruchomościach, tj. Spółka oraz pozostali właściciele Działki Spółki wydadzą Osobie X wydzieloną część zabudowanej samowolnie Działki Spółki, a Osoba X wyda Spółce (i pozostałym współwłaścicielom Działki Spółki) udział w innej działce, której jest współwłaścicielem. Osoba X jest bowiem współwłaścicielem działki oznaczonej w rejestrze gruntów jako teren mieszkaniowy (dalej: „Działka Osoby X”). Dla Spółki transakcja będzie de facto zbyciem udziału w Działce Spółki. Wartości udziałów w działkach nie będą ekwiwalentne, bowiem otrzymana przez Osobę X działka będzie więcej warta niż wydana przez tę osobę część Działki Osoby X. Podobnie udział Spółki w Działce Spółki będzie więcej wart od udziału, który dostanie w zamian od Osoby X, tj. od otrzymanego udziału w Działce Osoby X. Różnica w wartościach udziałów związana będzie z rozliczaniem nakładów, które podniosą wartość udziału w Działce Spółki - Osoba X zrzeknie się roszczenia o zwrot nakładów w zamian za nabycie udziału w budynku wzniesionego na Działce Spółki. Zgodnie z umową zamiany, jaką podpiszą strony, w zamian za wydanie udziału w Działce Spółki, Spółka otrzyma udział w Działce Osoby X, Spółka nabędzie udział w Działce Osoby X w takiej samej proporcji, w jakiej pozostaje obecnie współwłaścicielem w Działce Spółki.
Czy transakcja zbycia udziału w Działce Spółki będzie po stronie Spółki korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług...
Czy dochód Spółki z tytułu sprzedaży udziału w Działce Spółki będzie stanowiła różnica między wartością udziału w Działce Osoby X, jaką Spółka otrzyma w zamian za swój udział w Działce Spółki, pomniejszona o ekwiwalentną dla niej wartość udziału w Działce Spółki (z wyłączeniem wartości samowoli budowlanej - budynku)...
Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji zamiany działek będzie dla stron (w tym Spółki) wartość wydzielonej Działki Spółki, jako wartość nieruchomości, od której przypada wyższy podatek.
Czynność zbycia (zamiany) Działki Spółki może rodzić odrębne skutki podatkowe dla poszczególnych współwłaścicieli Działki Spółki w zależności od tego, jaki jest ich status podmiotowy (np. na gruncie podatku VAT). W odniesieniu do Spółki transakcja ogranicza się do zbycia udziału w Działce Spółki, a więc części zabudowanej nieruchomości. W odniesieniu więc wyłącznie do zbycia udziału w Działce Spółki należy więc rozpatrywać implikacje podatkowe dla Spółki w zakresie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) oraz dochodowego od osób prawnych (dalej: „CII”).
Ad 2) - dotyczy PCC
Zakładając, że zbycie udziału w Działce Spółki będzie zwolnione z VAT, czynność ta powinna zostać objęta PCC. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają umowy zamiany rzeczy (m.in. nieruchomości) lub udziałów w tych rzeczach (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12.03.2008 r., sygn. IPPB2/436-214/07-4/AA). Czynność ta nie korzysta z wyłączenia z opodatkowania PCC bowiem dotyczy ona umowy cywilnoprawnej (zamiany), na mocy której nieruchomość jest zwolniona z VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret 1 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Sformułowanie „nieruchomość lub jej część” wskazuje, że opodatkowanie PCC może dotyczyć udziału w nieruchomości.
PCC z tytułu transakcji ciążył będzie na wszystkich stronach transakcji zamiany (art. 4 pkt 2 ustawy o PCC), którzy będą solidarnie zobowiązani do zapłaty podatku (art. 5 ust. 2 ustawy o PCC).
W ocenie Spółki, podstawą opodatkowania z tytułu zamiany będzie wartość rynkowa tej z zamienianych działek, od których przypada wyższy podatek (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o PCC). Spółka zwraca uwagę, że wartości zamienianych działek (udziałów w działkach) nie będą ekwiwalentne, bowiem udział w Działce Osoby X będzie mniej warty niż wydawana w zamian Osobie X wyodrębniona część Działki Spółki. Oznacza to, że podstawą opodatkowania PCC będzie wartość rynkowa wyodrębnionej Działki Spółki, która zostanie wydana Osobie X. Jak wskazuje się w doktrynie prawa podatkowego, „Przy umowie zamiany podstawy opodatkowania nie stanowi cała wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, lecz różnica wartości rynkowych w przypadku zamiany lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość lub własnościowych spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego. Zatem w przypadku dokonywania zamiany lokali mieszkalnych lub własnościowych spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego, których wartość rynkowa jest równa, podatek od czynności cywilnoprawnych nie powinien być pobrany, ponieważ w takiej sytuacji różnica wartości rynkowych wynosi zero, a więc brak jest podstawy opodatkowania. Należy wyraźnie podkreślić, że taki sposób ustalania podstawy opodatkowania obowiązuje jedynie wtedy, gdy przedmiotem umowy zamiany są lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość lub własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego. W świetle postanowień komentowanego przepisu różnicę wartości rynkowej przyjmuje się jako podstawę obliczenia podatku zarówno wtedy, gdy dokonywana jest zamiana lokalu na inny lokal, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na takie samo prawo, a także lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu.
Podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na udział w prawie do nieruchomości lokalowej (np. wynoszący 50%) stanowi także różnica wartości rynkowych zamienianych lokalu oraz udziału w takim prawie. Jest to wyrazem określonej polityki mieszkaniowej państwa. Nie można więc interpretować komentowanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w sposób zawężający wykładnię, a należy zastosować jego wykładnię celowościową i nie wprowadzać rozróżnienia całej nieruchomości lokalowej od udziału we współwłasności w nieruchomości lokalowej.
W pozostałych przypadkach zamiany podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych, od których przypada wyższy podatek. W taki sposób powinna być opodatkowana zamiana nieruchomości niezabudowanych” (Z. Ofiarski - „Ustawy: o opłacie skarbowej, o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz”, wyd. WoltersKluwer, wyd. 3, komentarz do art. 6 ustawy o PCC, 2009 r.).
Reasumując, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji zamiany działek będzie dla stron (w tym Spółki) wartość wydzielonej Działki Spółki, jako wartość nieruchomości, od której przypada wyższy podatek.
Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest, zgodnie ze złożonym wnioskiem, ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Ponieważ przepisy ww. ustawy nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, to w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego.
W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. W przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy - występują zatem jednocześnie w charakterze dostawcy i nabywcy.
Zatem biorąc pod uwagę art. 1 pkt 1 lit. a) cytowanej ustawy należy uznać, że umowa zamiany opisana we wniosku należy do czynności objętych opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży przy umowie zamiany na stronach czynności (art. 4 pkt 2 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej (art. 5 ust. 2 ustawy).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą m.in. od umów zamiany:
przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych - 1%.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że umowa zamiany podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na stronach czynności.
O wyłączeniu czynności zamiany nieruchomości spod działania przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje przy tym okoliczność, że strony tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania transakcji zamiany podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości składającej się z działki oznaczonej w rejestrze gruntów jako teren mieszkaniowy (dalej: „Działka Spółki”). Oprócz Spółki współwłaścicielami Działki Spółki są trzy osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Udział w Działce Spółki został przez Spółkę nabyty na podstawie umowy sprzedaży z 21 grudnia 1998 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT i w związku z tym Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w Działce Spółki. W latach 80, jeszcze przed wejściem w życie przepisów o VAT na Działce Spółki osoba trzecia (dalej: „Osoba X”) wzniosła budynek (samowola budowlana). Do dnia dzisiejszego nie zostały rozliczone nakłady z Osobą X z tytułu wzniesionego na Działce Spółki budynku. Spółka nie wykorzystywała Działki Spółki (udziału) w prowadzonej działalności gospodarczej, nie wynajmowała budynku osobom trzecim, ani nie oddała go do używania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka nie dokonywała również odpisów amortyzacyjnych z tytułu posadowionego na jej działce budynku, nie decydując się na wprowadzenie tego budynku do ewidencji środków trwałych. W okresie luty 1993 r. - czerwiec 1994 r., tj. jeszcze przed nabyciem przez Spółkę, miała miejsce rozbudowa (ulepszenie) budynku, której wartość przekraczała 30% wartości początkowej. Po tej dacie nie dokonywane były żadne ulepszenia w budynku znajdującym się na Działce Spółki.
W interpretacji indywidualnej z dnia 20 listopada 2014 r. Nr IPPP3/443-834/14-2/JF w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej uznające, że „Zbycie udziału w Działce Spółki będzie zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, tj. jako zbycie nieruchomości, z tytułu nabycia której nie przysługiwało Spółce prawo do odliczenia VAT naliczonego oraz, które nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dostawa 2 lata po pierwszym zasiedleniu).”
Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że umowa zamiany nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego od którego przypada wyższy podatek zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. w przedmiotowym przypadku wartość wydzielonej Działki Spółki.
ILPB2/415-883/14-2/WM | Interpretacja indywidualna
IPPB2/436-214/07-4/AA | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Zamiana > IPPB2/436-484/14-2/MK1