Source: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/ustawa-o-ksztaltowaniu-ustroju-rolnego-jakie-ograniczenia/
Timestamp: 2019-06-16 03:25:02
Legal References Found: Art. 4
 art. 3
 art. 53
 art. 5
 art. 9
 art. 9
 art. 12

Document Content:
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego - jakie ograniczenia w obrocie ziemią? | MojBiznesNieruchomosci.pl
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – jakie ograniczenia w obrocie ziemią?
by Rafał 3 grudnia 2015 2
Rzutem na taśmę poprzedniej władzy udało się wprowadzić ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Odbyło się to pod przykrywką ochrony rolników przed uwolnieniem rynku, tj. potencjalnymi zakupami cudzoziemców. Ziemi rolna w wielu krajach UE jest nadal dużo droższa niż w Polsce.
Wprowadzone regulacje poza ochroną polskiej ziemi uderzają w podstawowe prawa własności i elementarne zasady wolnego rynku m.in.swobodę dysponowania swoją własnością. "Upaństwawiają" obrót ziemi, dając duże uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnej (ANR), ograniczają jednocześnie podziały nieruchomości rolnych oraz dają uprawnienia do zakupów określonej grupie społecznej. Ale to nie wszystko.
Jakie ograniczenia w obrocie ziemią rolną wprowadza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego? Kto będzie mógł kupować grunty rolne? Jak nowe regulacje mogą wpłynąć na rynek? Na te i inne pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Już na samym wstępie ustawa podkreśla, że tyczy się nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, ale wyłącza grunty objęte planami miejscowymi.
Definicja z KC wygląda tak:
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
A zatem ustawa dotyczy wszystkich gruntów rolnych sklasyfikowanych jako użytki rolne, nawet tych, które podzielono i na które wydano warunki zabudowy. Wyłącza jedynie te grunty rolne, które objęte są planami miejscowymi i w których są one przeznaczone na cele inne niż rolne, czyli np. pod mieszkaniówkę.
Za gospodarstwo rolne ustawa uznaje gospodarstwo zdefiniowane w KC, z tym że musi ono mieć powierzchnię min. 1 ha.
A def. z KC wygląda tak :
Ustawa wprowadza również definicje gospodarstwa rodzinnego, którego powierzchnia nie może być większa niż 300 ha i które musi być prowadzone przez rolnika indywidualnego. Natomiast rolnik indywidualny to:
Art. 4. 1. Za rolnika indywidualnego, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 1, uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2015 r. poz. 149, 357 i 1066), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
Na wszystkie w/w warunki bycia rolnikiem indywidualnym trzeba mieć odpowiednie dowody. Mówi o tym art. 5 ustawy.
Dalej mowa jest o możliwości przeniesienia własności nieruchomości rolnej, które powoduje podział gospodarstwa rolnego. Ustawa wprowadza w tym zakresie szereg ograniczeń i utrudnień. Ponadto uzależnia przeniesienie własności od decyzji Dyrektora Oddziału ANR. Tylko Dyrektor może stwierdzić, czy podział gospodarstwa rolnego jest możliwy.
W ustawie nie znalazłem terminu wydania takiej decyzji przez Dyrektora.
W art. 9 zawarto kluczowe regulacje dotyczące sprzedaży nieruchomości rolnej. Jest tak. Jeśli sprzedajemy nieruchomość rolną, to najpierw może ja nabyć dzierżawca (jeśli taki jest), ale jeśli spełni łącznie dwa warunki, które brzmią następująco:
umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego, oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od dnia przekazania umowy do dyrektora oddziału;
Jeśli takiego dzierżawcy nie będzie to nieruchomość będzie mógł kupić rolnik sąsiadujący ze sprzedawaną nieruchomością, jeśli jest ich kilku to kupi ten, którego wskaże sprzedający.
Jeśli żaden z sąsiadów nie będzie chętny, prawo pierwokupu przysługuje Agencji.
Cały obowiązek przeprowadzenia tej skomplikowanej procedury spoczywa na notariuszu. To on przed transakcją musi być pewien, że nikt z uprawnionych nie chciał kupić gruntu.
Jest też kilku uprawnionych do zakupów, których powyższe ograniczenia nie dotyczą. Znajdziesz ich w art. 9 ust. 6 ustawy.
Generalnie, stwierdzono, że gospodarstwo rolne może liczyć maksymalnie 300 ha. Powierzchnia ta przewija się kilka razy w ustawie.
Ustawa ingeruje także w ceny transakcyjne. Jeśli cena sprzedawanej nieruchomości rolnej będzie rażąco odbiegać od wartość rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie właściwej ceny.
Innymi słowy, jeśli stwierdzisz, że kupiłeś za drogo wystąp po kilku dniach do sądu. Sąd ustali sprawiedliwą cenę nieruchomości stosując "sposoby ustalania ceny przewidziane w przepisach o gospodarce nieruchomościami". Chodzi chyba o operaty szacunkowe i pozostałe zasady obowiązujące przy wycenach nieruchomości.
W art. 12 ustawy znajdziemy regulacje na temat prawidłowego dzierżawienia nieruchomości rolnych i kolejne ograniczenia.
Na końcu mowa jest o tym, że za wszystko odpowiada notariusz. To on musi mieć wszystkie dokumenty, oświadczenia, itd. Jeśli sprzedaż nastąpi bez spełnienia wszystkich warunków określonych w ustawie to jest nieważna.
Nie jestem prawnikiem, opisałem ustawę tak jak sam ją rozumiem. Zresztą wielu z Was będzie ją czytało i próbowało zrozumieć, jak każde prawo tworzone przecież dla ludzi. Już na pierwszy rzut oka widać, że nie jest ustawa "najwyższych lotów".
1 grudnia 2015 roku wpłynął do Sejmu wniosek o przesunięcie terminu wejścia w życie ustawy na 1 maja 2016 r. Prawdopodobnie zostaną wszczęte prace nad nowelizacją. Aż trudno uwierzyć, że politycy mogą uchwalić coś takiego. Jak inwestować w cokolwiek skoro może się okazać, że nasza inwestycja zupełnie straci płynność (nigdy jej nie sprzedaż). A swoją drogą, jak myślicie, czy gdyby ustawa weszła z dniem 1.01.16 r. to ceny nieruchomości wzrosną?
Sporo osób twierdzi, że ceny spadną bo nie będzie można swobodnie obracać ziemią. Z drugiej strony reglamentacja danego dobra, jego niedostepność zwykle sprawia, że cena rośnie. Opinie są podzielone.
Zbig Dan
Rowniez mysle ze spowoduje to wzrost cen szczegolnie dzialek budowlanych na terenach objetych juz planem zagospodarowania
Witam! W artykule nie jest poruszony temat sprzedaży, czy też przepisania ziemi rolnej „po rodzinie”. I w tej właśnie części jest kilka niejasności:
Czy rodzina, której przekazywana jest ziemia (np córka siostry) musi mieć kwalifikacje rolnika? Czy przepisanie ziemi na osoby bliskie = darowizna, czy można dokonać „przepisania” za określoną w akcie notarialnym kwotę za działkę? Wreszcie czy jeśli właścicielem działki rolnej nie jest rolnik, czy może dokonać takiego przepisania ziemi dla osoby z rodziny za określoną kwotę?
Previous Post: Jak znaleźć działkę inwestycyjną?
Next Post: Co oznacza przeznaczenie działki w Studium?