Source: https://interpretacje-podatkowe.org/najem/0111-kdib3-1-4012-394-2018-2-bw
Timestamp: 2018-12-11 00:07:18
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 659
 art. 15
 art. 8
 art. 5
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 43
 art. 82
 art. 43
 art. 288
 art. 288
 art. 135
 art. 288
 art. 19
 art. 174
 art. 15
 art. 15
 art. 113
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 3

Document Content:
♦ › Najem › 0111-KDIB3-1.4012.394.2018.2.BW
Wliczanie otrzymanych zaliczek z tytułu wynajmu lokali do limitu od którego obowiązuje zgłoszenie do VAT.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 maja 2018 r. (data wpływu 16 maja 2018r.), uzupełnionym pismem z 29 lipca 2018r. (data wpływu 7 sierpnia 2018r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczania otrzymanych zaliczek z tytułu wynajmu lokali do limitu od którego obowiązuje zgłoszenie do VAT – jest nieprawidłowe.
W dniu 16 maja 2018r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczania otrzymanych zaliczek z tytułu wynajmu lokali do limitu od którego obowiązuje zgłoszenie do VAT.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 29 lipca 2018r. (data wpływu 7 sierpnia 2018r.), przesłanym w związku z wezwaniem tut. organu z 20 lipca 2018r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.394.2018.1.BW.
Wnioskodawca (Fundacja) działa na podstawie Statutu Fundacji z dnia 14.09.2017 roku, gdzie głównym celem Fundacji są: Rewitalizacja /.../ w /... poprzez przeprowadzenie koniecznych zamian architektonicznych i budowlanych, stworzenie centrum promującego działalność /.../ wraz z niezbędną bazą konferencyjno-hotelową i biblioteką oraz prowadzenie wspomagającej działalności gospodarczej. W 2017 roku Fundacja osiągnęła przychody z tytułu darowizn, dotacji oraz zaliczek wpłacanych na poczet wynajmu lokali w przyszłości (po odbudowaniu zniszczonych obiektów /.../) oraz z działalności gospodarczej tj. gastronomi i usług hotelowych. Wszystkie przychody były przeznaczone na cele statutowe Fundacji tj. na rewitalizację istniejących obiektów, oraz koszty Fundacji związane z jej działalnością. W 2017 roku Fundacja osiągnęła niskie przychody, które nie powodowały obowiązku zgłoszenia do VAT. W 2018 w miesiącu kwietniu wartość otrzymanych przychodów przekroczyła kwotę 200.000 złotych. Fundacja dokonała zgłoszenia rejestracyjnego na druku VAT-R. Jak przedstawiono Fundacja otrzymuje zaliczki od Fundatorów na konto Fundacji na poczet wynajmu w przyszłości lokali na cele wypoczynkowe. Fundacja zawarła Przedwstępne Umowy Najmu Lokali z pięcioma osobami fizycznymi na najem w przyszłości lokali, gdzie Wynajmujący (Fundacja) zobowiązuje się wybudować i wynająć lokal, każdemu z Najemców o różnych powierzchniach użytkowych i różnych wartościach tych lokali na okresy określone w umowie, a Najemcy zobowiązują się wpłacić na rachunek Wynajmującego zaliczki określone transzami w wysokościach różnych co do ceny lokalu. Z pozyskanych pieniędzy Fundacja pokrywa wydatki związane z budową i rewitalizacją obiektów /.../. które w przyszłości będą służyły celom określonym w Statucie Fundacji.
Terminy wpłat od Najemców są określone w umowach zawartych z tymi Najemcami.
W pierwszej umowie wpłaty w/w zaliczek rozpoczynają się z dniem 15.12.2017 roku, druga wpłata przypada na dzień 15.03.2018 rok i późnej jest określona co miesiąc na każdy dzień 15-tego miesiąca, kończą się z dniem 15.01.2019 roku .
Dwie raty określone są jako 20% ceny najmu lokalu, dwie raty jako 10%, natomiast reszta jako 5% ceny najmu lokalu.
W drugiej umowie wpłaty zaczynają się z dniem 15.12.2017 rok i każda następna przypada na 15-ty dzień miesiąca roku 2018 i kończy się z dniem 15.01.2019 roku. Jedna rata określona jest jako 20% ceny najmu lokalu, 3 raty jako 10%, a reszta to 5% ceny najmu lokalu.
W trzeciej umowie wpłaty przypadają na 15.12.2017 rok, 15.01.2018 rok, 15.04.2018 rok, 15.05.2018 rok, 15.06.2018 rok, 15.07.2018 rok, 15.10.2018 rok, 15.11.2018 rok, 15.12.2018 rok, 15.01.2019 rok, każda jest określona jako 10% ceny najmu lokalu.
W czwartej umowie wpłaty zaczynają się z dniem 15.12.2017 roku i zostały określone kwotowo w wysokości 50000 złotych i każda następna do 15-tego każdego miesiąca po 10000 złotych, kończy się z dniem 15.05.2019 roku (18 rat).
W piątej umowie Najemca ma wpłacić w 11 transzach kwoty określone procentowo do każdej traszy oddzielnie i uzależnione terminowo od prac zrealizowanych i określonych w Harmonogramie rzeczowo-finansowym budowy.
Natomiast w uzupełnieniu wniosku (pismo z 29 lipca 2018r.) Wnioskodawca wskazał że:
Przedmiotem najmu będą lokale niemieszkalne - usługowe przeznaczone w celu świadczenia usług hotelarskich tj. wynajmowanie pokoi, miejsc noclegowych, a także wynajmowanie sal konferencyjnych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych w tym: gastronomicznych, konferencyjnych, obsługi imprez, usług rekreacyjno-sportowych.
Pod pojęciem „wynajem lokali na cele wypoczynkowe” Fundacja rozumie wynajem lokali opisanych na cele jak wyżej, w odpowiedzi Ad. l. Lokale te będą wykorzystywanie tylko w celach krótkotrwałego zakwaterowania.
Przedmiotem działalności gospodarczej Fundacji są:
56.10.Z - Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne.
Czy w/w zaliczki należy wliczyć do limitu określonego w ustawie VAT, czy zaliczki te obejmuje zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 u.p.t.u. ?
Fundacja uzyskała informacje, że do limitu obrotu wejścia do VAT nie wlicza się zaliczek otrzymanych, jeżeli nie są one cykliczne. Zdaniem Fundacji zaliczki nie są cykliczne, gdyż umowy zawarte z Najemcami są różne, nie są jednakowo określone w umowach, wpłaty nie są przypisane do tych samych okresów, wpłaty przypadają na początkowe lata zawartych umów a nie na cały okres trwania umowy najmu lokali. Zdaniem Fundacji kwoty wpłaconych zaliczek nie powinny być uwzględniane do kwoty limitu od którego obowiązuje zgłoszenie do VAT.
Natomiast, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Wskazać należy, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, że majątek nie jest majątkiem prywatnym, Zatem nie można uznać, aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział w ustawie zwolnienie od podatku dla pewnej grupy podatników ze względu na wysokość osiągniętej sprzedaży w roku podatkowym. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.
I tak zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
Z powyższego przepisu wynika, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami oraz usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 38, jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.
Ponadto, w tym miejscu wskazać należy, że stosownie do art. 288 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, kwota obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania procedury przewidzianej w niniejszej sekcji obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:
Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 4 również stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.
Zauważyć w tym miejscu należy, że Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z treści art. 135 lit. l Dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości.
Również „Słownik języka polskiego PWN” pod redakcją prof. Stanisława Dubisza, Warszawa 2008, definiuje słowo „transakcja” jako operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowę handlową na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.
Wskazać także należy, że ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.
Ponadto w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE, w wersji angielskiej posłużono się pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy 2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.
Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.
Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy są:
55.20.Z - Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,
W 2017 roku Wnioskodawca osiągnął przychody z tytułu darowizn, dotacji oraz zaliczek wpłacanych na poczet wynajmu lokali w przyszłości oraz z działalności gospodarczej tj. gastronomi i usług hotelowych. Wszystkie przychody były przeznaczone na cele statutowe Fundacji tj. na rewitalizację istniejących obiektów, oraz koszty Fundacji związane z jej działalnością. W 2017 roku Fundacja osiągnęła niskie przychody, które nie powodowały obowiązku zgłoszenia do VAT. W miesiącu kwietniu 2018 r. wartość otrzymanych przychodów przekroczyła kwotę 200.000 złotych. Wnioskodawca dokonał zgłoszenia rejestracyjnego na druku VAT-R.
Wnioskodawca otrzymuje zaliczki od Fundatorów na konto Fundacji na poczet wynajmu w przyszłości lokali na cele wypoczynkowe. Terminy wpłat od Najemców są określone w umowach zawartych z tymi Najemcami.
Wnioskodawca ma wątpliwości, czy wpłaty zaliczek na poczet czynszu najmu należy wliczyć do limitu obrotu (określonego w ustawie o VAT) od którego obowiązuje zgłoszenie do VAT.
Odnosząc się do powyższego należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.
Jak wynika z opisu sprawy wpłaty zaliczek na poczet najmu są dokonywane są co miesiąc od grudnia 2017r. i mają trwać do stycznia 2019r.
Zatem, wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, otrzymywane przez Wnioskodawcę zaliczki są cykliczne i przypisane do tych samych okresów.
Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie najem jest dokonywany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca otrzymuje korzyści z tytułu najmu i mają one regularny i długotrwały charakter.
W okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca z tytułu świadczenia usług najmu, działa więc w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Obrót z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu stanowi więc obrót z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
Zauważyć w tym miejscu należy ponownie, że aby ocenić czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy” należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.
Z opisu sprawy nie wynika, aby w zakresie prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności najem lokali miał mieć charakter pomocniczy do innej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Zatem, w przedmiotowej sprawie obrót z tytułu najmu lokali jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinien być wliczany do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.
Dodatkowo w tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwolnione od podatku zostały usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Należy jednakże zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55).
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienia od podatku od towarów i usług, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być ono interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.
Zauważa się, że jak wynika z wniosku przedmiotem najmu będą lokale niemieszkalne - usługowe przeznaczone w celu świadczenia usług hotelarskich tj. wynajmowanie pokoi, miejsc noclegowych, a także wynajmowanie sal konferencyjnych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych, w tym: gastronomicznych, konferencyjnych, obsługi imprez, usług rekreacyjno-sportowych.
Lokale te będą wykorzystywanie tylko w celach krótkotrwałego zakwaterowania.
Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej usługi najmu będą lokale niemieszkalne i lokale będą wykorzystywanie tylko w celach krótkotrwałego zakwaterowania, to nie zostały spełnione wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi wynajmu lokali niemieszkalnych nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
W okolicznościach niniejszej sprawy otrzymane przez Wnioskodawcę zaliczki na poczet najmu należy więc wliczyć do limitu określonego w ustawie o VAT (art. 113 ust. 1) od którego obowiązuje zgłoszenie do VAT.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w /.../, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB3-1.4012.394.2018.2.BW
0112-KDIL4.4012.259.2018.2.EB | Interpretacja indywidualna