Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0112-kdil2-1-4012-388-2018-4-ap
Timestamp: 2018-12-12 16:10:12
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 93
 art. 95
 art. 96
 art. 97
 art. 104
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 5
 art. 29
 art. 2
 art. 7
 art. 5
 art. 31
 Art. 35
 Art. 37
 art. 15
 art. 15
 FSK 
 FSK 
 art. 140
 art. 9
 art. 9
 art. 15
 art. 15
 art. 9
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 14
 art. 3

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0112-KDIL2-1.4012.388.2018.4.AP
Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 13 lipca 2018 r. (data wpływu 20 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismami z dnia 21 września 2018 r. (data wpływu 28 września 2018 r.) oraz z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 6 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – jest nieprawidłowe.
W dniu 20 lipca 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniach: 28 września 2018 r. oraz 6 listopada 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy
Zainteresowaną będącą stroną postępowania:A,
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:B,
Wnioskodawcy są polskimi rezydentami podatkowymi, pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. W kwietniu 2008 r. Wnioskodawcy do majątku wspólnego kupili dwie, sąsiadujące ze sobą działki budowlane (działka 1 i działka 2) w miejscowości K., o pow. odpowiednio ok. 5,5 arów i ok. 11,5 arów. Umowy – przedwstępna sprzedaży tych nieruchomości, a następnie warunkowa umowa sprzedaży – zostały zawarte w lutym 2008 r. W kwietniu 2008 r. została zawarta umowa przeniesienia własności. Działki zostały zakupione od osoby fizycznej, do ceny sprzedaży nie został doliczony podatek od towarów i usług (VAT). Wnioskodawcy byli zainteresowani nabyciem tylko jednej działki, jednak ze względu na fakt, że sprzedający godził się na sprzedaż jedynie obu działek łącznie, ostatecznie zdecydowali się na nabycie dwóch działek. Lokalizacja działek odpowiadała Wnioskodawcom, ponadto w tym czasie nie było na lokalnym rynku zbyt wielu porównywalnych ofert. Zakup działek Wnioskodawcy sfinansowali ze środków własnych (w ok. 5,5%) oraz ze środków pochodzących z dwóch kredytów bankowych (w ok. 94,5%), zaciągniętych na zakup każdej z działek z osobna, we frankach szwajcarskich (CHF), po ówczesnym kursie tej waluty, wynoszącym w kwietniu 2008 r. ok. 2,10 zł, na okres kredytowania wynoszący 30 lat. Na zabezpieczenie spłaty kredytów, na obu działkach zostały ustanowione hipoteki na rzecz banku. Celem zakupu było wybudowanie na nieruchomości wolnostojącego budynku mieszkalnego, który zaspokajałby potrzeby mieszkaniowe rodziny.
W kwietniu 2008 r. Wnioskodawczyni wystąpiła (przez pełnomocnika) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego zlokalizowanego na zakupionych działkach 1 i 2. W maju 2008 r. Wnioskodawczyni (przez pełnomocnika) dokonała korekty wniosku. Decyzja ustalająca warunki zabudowy została wydana w marcu 2009 r.
W listopadzie 2010 r. Wnioskodawcy wystąpili (przez pełnomocnika) o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. W marcu 2011 r. uzyskali decyzję o pozwoleniu na budowę – budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi i garażu wolnostojącego, po czym przystąpili do realizacji zamierzenia budowlanego. Dom (jednorodzinny, dwulokalowy, z garażem) został postawiony na większej działce (działce 2), prace budowlano-wykończeniowe były prowadzone w latach 2011-2017, obecnie mieszkają w nim Wnioskodawcy z dziećmi. Budowę tego domu Wnioskodawcy sfinansowali ze środków pochodzących ze sprzedaży w 2012 r. mieszkania z garażem, położonego w miejscowości K. (mieszkanie zostało zakupione do majątku wspólnego małżeńskiego w roku 2009).
W dacie zakupu działek, w granicach działek znajdował się prąd, w latach 2011-2013 ulica przy której położone są działki została uzbrojona w gaz. Wnioskodawcy wybudowali we własnym zakresie studnię i szambo dla domu w którym obecnie mieszkają, ponieważ ani w przeszłości ani obecnie ulica nie jest uzbrojona w instalację wodno-kanalizacyjną.
Działka 1, w przeszłości była wykorzystywana przez Wnioskodawców jako ogród, nigdy nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy. Po kilku latach Wnioskodawcy postanowili na niezabudowanej części działki 2 oraz na działce 1 wybudować dom, który w przyszłości miałby być przeznaczony dla ich dzieci. W związku z tym, w kwietniu 2015 r. Wnioskodawczyni złożyła wniosek (przez pełnomocnika) o wydanie pozwolenia na budowę drugiego budynku. We wrześniu 2015 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, o pow. ok. 125 m2 każdy. Budowa rozpoczęła się w 2015 r. i trwa nadal. Dla każdego lokalu mieszkalnego w nowobudowanym budynku mieszkalnym jednorodzinnym zostanie wybudowane oddzielne szambo. Studnia będzie wspólna dla budynku, w którym mieszkają Wnioskodawcy i dla budowanego budynku. Środki na budowę domu pochodzą ze wspólnych dochodów Wnioskodawców oraz z darowizn pieniężnych od matki Wnioskodawczyni i pomocy w formie wykonawstwa częściowego ojca Wnioskodawcy. W związku z budową Wnioskodawcy nie dokonywali rejestracji, jako podatnicy podatku od towarów i usług, ani nie dokonywali odliczeń podatku naliczonego VAT.
Ze względu na zmianę okoliczności, trudności finansowe, w szczególności rosnący i niestabilny kurs franka szwajcarskiego, w której to walucie Wnioskodawcy zaciągnęli kredyty na zakup działek 1 i 2, Wnioskodawcy rozważają obecnie możliwość sprzedaży w stanie surowym zamkniętym budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze (Wnioskodawcy planują przeznaczyć m.in. na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup działek 1 i 2, które na dzień dzisiejszy, ze względu na kurs franka szwajcarskiego, wzrósł uwzględniając obecny kurs o ok. 78% (2,10 do 3,77 dziś), zaspokojenie bieżących potrzeb rodziny, wykończenie budynku garażowego, ogrodzenia oraz zabezpieczenie potrzeb przyszłych rodziny.
Kredyt zaciągnięty: 421.201,42 CHF = 894.000 PLN
Pozostały kredyt do spłaty: 279.631,00 CHF = 1.055.887,00 PLN/ kurs 3,776/
W przeliczeniu na polską walutę, pozostała na dzień złożenia wniosku do spłaty kwota kredytu jest wyższa niż kwota kredytu z daty jego zaciągnięcia w 2008 r., mimo że kredyt jest spłacany już przez 10 lat. Wcześniejsza spłata kredytu po optymalnym kursie pozwoli znacząco ograniczyć koszty kredytu.
Przy sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy nie będą korzystać z usług biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, bez zamiaru dokonywania podobnych czynności w przyszłości. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawcy jeszcze nie wiedzą, czy sprzedadzą budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi w całości, czy też każdy lokal mieszkalny w tym budynku oddzielnie. Będzie to zależało od okoliczności, w szczególności od ofert.
W związku z tym, że budowany obecnie dom położony jest w granicach zarówno działki 1, jak i działki 2, Wnioskodawcy zainicjowali postępowanie administracyjne dotyczące działki 1 i 2, które docelowo ma doprowadzić do tego, że:
albo powstaną dwie działki, z których jedna obejmować będzie grunt pod budynkiem zamieszkałym przez Wnioskodawców, zaś druga grunt pod budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi będącym obecnie w budowie,
albo powstaną trzy działki, z których jedna działka obejmować będzie grunt pod budynkiem zamieszkałym przez Wnioskodawców, zaś dwie pozostałe działki obejmować będą grunty pod lokalami mieszkalnymi w obecnie budowanym budynku mieszkalnym jednorodzinnym – każda z dwóch działek grunt pod jednym lokalem.
Wnioskodawcy przewidują, że zmiana granic działek będzie miała wpływ na sposób obciążenia nieruchomości hipotekami zabezpieczającymi spłatę kredytów zaciągniętych w 2008 r. na zakup nieruchomości, jednak na chwilę obecną trudno jednoznacznie orzec w jakim zakresie to nastąpi. Wnioskodawcy rozważają również obciążenie całością kredytów nieruchomości, na której stoi dom w którym mieszkają Wnioskodawcy.
Wnioskodawca jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę, nie prowadzi działalności gospodarczej, rozlicza się według skali podatkowej.
Wnioskodawczyni prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie i zarządzania nieruchomościami oraz rzeczoznawstwa majątkowego na podstawie wpisu do CIDG, a ponadto jest wspólnikiem spółki cywilnej, sp. z o.o., członkiem rady nadzorczej spółki akcyjnej oraz wspólnikiem sp. jawnej w zawieszeniu. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni jest zarejestrowana, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Spółka cywilna, której wspólnikami są: Wnioskodawczyni i jej matka jest zarejestrowana w budynku mieszkalnym, w którym mieszkają Wnioskodawcy z dziećmi.
Oprócz wyżej opisanych dwóch działek, Wnioskodawcy w ramach majątku wspólnego małżeńskiego posiadają mieszkanie w miejscowości K., które zakupili w kwietniu 2017 r. i które obecnie jest przez nich wynajmowane (najem opodatkowany ryczałtem 8,5%).
Wnioskodawca w ramach majątku osobistego jest właścicielem mieszkania w K., zakupionego w 2005 r. na użytek własny.
Do majątku osobistego Wnioskodawczyni należą: 2 mieszkania w K., jedno otrzymane w darowiźnie od rodziców w 2004 r.; drugie nabyte w 2008 r. w 1/4 części na współwłasność z rodzicami, od 2017 r. jedynym właścicielem mieszkania jest Wnioskodawczyni poprzez nabycie udziałów w nieruchomości w drodze spadkobrania i darowizny; oba mieszkania są obecnie wynajmowane (najem opodatkowany ryczałtem – 8,5%), 2 działki rolne w Z., otrzymane w darowiźnie od rodziców w 1999 r. i w 2004 r., udział wynoszący 1/2 w prawie własności 6-ciu działek rolnych położonych w Polsce, otrzymany w 2008 r. w drodze spadkobrania po ojcu, własność lokalu użytkowego w K., nabytego w 2008 r., na zasadzie współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej, w której Wnioskodawczyni uczestniczy wraz z matką.
Wynajem mieszkań (2 stanowiących majątek osobisty Wnioskodawczyni i 1 będącego składnikiem majątku wspólnego małżeńskiego Wnioskodawców) dokonywany jest przez samych Wnioskodawców, jako właścicieli, osoby fizyczne. Transakcja sprzedaży mieszkania w roku 2012 dokonana w celu uzyskania środków na pokrycie kosztów budowy domu, była jedyną transakcją sprzedaży zawartą przez Wnioskodawców i nie wygenerowała żadnych zysków.
Pismem z dnia 21 września 2018 r. Zainteresowani uzupełnili opis sprawy o następujące informacje:
odpłatne zbycie działki/działek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym Wnioskodawcy planują w okresie najbliższych 1-2 lat, po zakończeniu budowy.
budynek, który znajduje się na gruncie działek nr 1 i 2 jest budynkiem, który jest częścią składową gruntu w świetle przepisów prawa cywilnego.
działki zostaną scalone.
Wnioskodawcy zainicjowali następujące postępowanie administracyjne dotyczące działki 1 i 2 w zakresie:
W związku z tym że nowo powstający budynek zajmuje częściowo teren działki nr 2, Wnioskodawcy wystąpili o podział działki nr 2 (nr ewid. 887/2) na dwie działki.
Decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 27 czerwca 2018 r. działka nr 2 (nr ewid. 887/2) została podzielona na 2 działki: o numerach ewidencyjnych 887/6 oraz 887/7.
Działka nr 1 pozostała bez zmian (nr ewid. 867/1).
W efekcie ww. działań istnieją obecnie 3 działki, które mają następujące oznaczenie geodezyjne: nr ewid.: 887/1 o pow. 0,0576 ha (działka oznaczona we wniosku jako nr 1), 887/6 o pow. 0,0934 ha, 887/7 o pow. 0,0210 ha (działki powstałe z podziału działki oznaczonej we wniosku jako nr 2), ale finalnie będą to znowu 2 działki, tylko o innych powierzchniach.
Kolejnym etapem będzie przyłączenie nowo powstałej działki nr 887/7 do istniejącej działki nr 1 (nr ewid. 887/1) – celem powiększenia powierzchni działki pod budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi będącym obecnie w budowie.
Podział ww. nieruchomości nastąpił na podstawie art. 93 ust. 3, art. 95 pkt 7, art. 96 ust.1, art. 97 ust.1, 1a, 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018r., poz. 121, z późniejszymi zmianami), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości Dz. U. z 2004 r., Nr 268, poz. 2663), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1257, z późniejszymi zmianami).
każda z działek od momentu zakupu ma dostęp do drogi publicznej.
Wnioskodawcy nie są i nie byli właścicielami lub współwłaścicielami innych nieruchomości, które były lub będą przedmiotem sprzedaży bądź odpłatnego zbycia, po uprzednim dokonaniu czynności polegających na podziale nieruchomości na działki gruntu o mniejszej powierzchni, zmianie przeznaczenia nieruchomości (w tym pod budownictwo mieszkaniowe lub usługowe), dokonaniu nakładów na nieruchomości zwiększających wartość nieruchomości.
W ramach działalności gospodarczej obejmującej pośrednictwo w obrocie i zarządzanie nieruchomościami, Wnioskodawczyni nie prowadziła budowy budynków mieszkalnych, przeznaczonych na sprzedaż.
działki budowlane, ich części nie stanowią i nie będą stanowiły składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni lub innych osób.
Wnioskodawcy nie prowadzą inwestycji budowlanych poza wskazanymi we wniosku.
Odnosząc się do sformułowanego w pkt h) wezwania pytania, czy odpłatne zbycie nieruchomości (działki/działek) nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), wyjaśniono, że ocena, czy opisane w części H., poz. 76 wniosku ORD-WS zachowanie Wnioskodawców nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, o której mowa w ww. przepisie, nie jest elementem opisu zdarzenia przyszłego. Stanowisko Wnioskodawców w zakresie oceny możliwości zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym jako noszącej zmaniona działalności gospodarczej, zostało przedstawione w części I. poz. 78 wniosku ORD-WS, w której Wnioskodawcy sformułowali własny sąd na ten temat. Intencją Wnioskodawców wskazaną w ostatecznie sformułowanym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej pytaniu jest uzyskanie odpowiedzi, czy prawidłowo postąpią Wnioskodawcy zaliczając przychód z tytułu zbycia zabudowanych nieruchomości do źródła przychodów o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (odpłatne zbycie nieruchomości). W tym kontekście opisano we wniosku (część H. poz. 76) zdarzenie przyszłe. Wydając interpretację organ powinien wysnuć własne wnioski w stosunku do przedstawionej we wniosku sytuacji Wnioskodawców. W niniejszej sprawie, dokonując oceny prawnopodatkowej zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, organ powinien przystąpić do wykładni sformułowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicji działalności gospodarczej i analizy, czy sprzedaż nieruchomości opisana w niniejszym wniosku będzie spełniała znamiona ustawowej definicji działalności gospodarczej. Z powyższego wynika, że ustalenie, czy odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawców nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej nie jest elementem opisu zdarzenia przyszłego, lecz oceną sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawców. Niezasadne jest zatem żądanie od Wnioskodawców złożenia oświadczenia co do tej kwestii w ramach przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego. Jednocześnie zauważyć należy, iż Wnioskodawcy przedstawili własne stanowisko w tym zakresie w części I., poz. 78 wniosku i szczegółowo je uzasadnili.
zostały zaciągnięte następujące 2 kredyty:
Zgodnie z zawartą umową kredytu hipotecznego w walucie wymienialnej Nr ... z dnia 11 kwietnia 2008 r. pomiędzy C, a A i B kredyt został przeznaczony na:
zakup nieruchomości stanowiącej działkę nr 887/2, położonej w K. o powierzchni 0,1144 ha, objętej KW nr ...
refinansowanie poniesionych środków własnych na zakup nieruchomości opisanej powyżej.
Zgodnie z drugą zawartą umową kredytu hipotecznego w walucie wymienialnej Nr ... z dnia 11 kwietnia 2008 r. pomiędzy C, a A i B kredyt został przeznaczony na:
zakup nieruchomości stanowiącej działkę nr 887/1, położonej w K. o powierzchni 0,0576 ha, objętej KW nr ...
Wnioskodawcy byli stroną umowy kredytowej w momencie zaciągania tego zobowiązania.
kredyty zostały zaciągnięte w Polsce – w C – w walucie CHF (frank szwajcarski).
Wnioskodawcy pozostawali i pozostają we wspólności ustawowej małżeńskiej w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych we wniosku.
Na moment sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powstaną dwie działki, z której jedna będzie obejmować grunt pod budynkiem zamieszkałym przez Wnioskodawców, a druga grunt pod budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi będącym obecnie w budowie.
Niemniej, na wniosek zainteresowanych kupnem przedmiotowej nieruchomości, po zakupie lub w trakcie transakcji nabycia będzie istniała możliwość podziału działki (zniesienie współwłasności) pod nowo budowanym budynkiem dla każdego z lokali mieszkalnych oddzielnie. Pozwala na to Decyzja nr ... z dnia 7 września 2015 r. Prezydenta Miasta K. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę „Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi na działce 887/1, 887/2...” (działki oznaczone we wniosku jako 1 i 2).
Dodatkowo w dniu 6 listopada 2018 r. pismem, stanowiącym uzupełnienie opisu sprawy, Wnioskodawcy przedstawili następujące informacje:
Przedmiotem sprzedaży będzie dom w stanie surowym zamkniętym. Przedmiotem sprzedaży nie będzie budynek mieszkalny przygotowany do zamieszkania. Użyte w piśmie z 21.09.2018 r. sformułowanie „po zakończeniu budowy” dotyczyło w zamyśle stanu surowego zamkniętego.
Okoliczności nabycia działki 1 i 2 Wnioskodawcy przedstawili we wniosku z 12.07.2018 r. Wnioskodawcy byli zainteresowani zakupem gruntu w celu wybudowania na nim budynku mieszkalnego na własne potrzeby. Znaleźli działkę w okolicy, która im odpowiadała, jednak właściciel, który oferował do sprzedaży dwie działki, nie chciał się zgodzić na sprzedaż jednej działki oddzielnie, a wyłącznie na sprzedaż obu sąsiadujących działek jako całości. Ponieważ lokalizacja wybranej działki odpowiadała Wnioskodawcom, a nie znaleźli atrakcyjniejszej oferty, zdecydowali się na zakup gruntu w całości (obu działek). W dacie zakupu Wnioskodawcy nie mieli sprecyzowanych planów związanych z działką 1.
Z uwagi na to, że dla terenu na którym położone były działki 1 i 2 nie było miejscowego planu zagospodarowania terenu, Wnioskodawcy wystąpili (przez pełnomocnika) w kwietniu 2008 r. z jednym wnioskiem, dla obu działek nr 1 i 2, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania informacji o przeznaczeniu terenu, którego byli właścicielami. Rozważali bowiem różne koncepcje umiejscowienia budynków: domu i garażu, tj. tylko na działce nr 2, ulokowania garażu w granicy obu działek, jak i umiejscowienia garażu częściowo na działce nr 2 i częściowo na działce nr 1.
W momencie zakupu działek i złożenia wniosku o warunkach zabudowy, czyli w 2008 r. Wnioskodawcy nie posiadali środków na rozpoczęcie budowy domu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Budowę domu rozpoczęli dopiero w 2011 r., po ich zgromadzeniu.
Korekta wniosku z maja 2008 r. w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczyła liczby budynków i związana była z przyjęciem założenia, że w przyszłości najprawdopodobniej oprócz budynku mieszkalnego na własne potrzeby Wnioskodawcy wybudują dom przeznaczony dla dzieci.
Wnioskodawcy w stosunku do nabytych działek 1 i 2 nie wnioskowali o zmianę przeznaczenia, ani nie dokonywali zmiany przeznaczenia, w tym pod budownictwo mieszkaniowe lub usługowe.
Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o uzbrojenie działek 1 i 2 w gaz lub prąd. W dacie zakupu działek, w ich granicach, znajdował się prąd. Wnioskodawcy nie mają wiedzy na czyj wniosek teren wcześniej został uzbrojony w prąd. W latach 2011-2013 ulica przy której położone są działki została przez Gminę uzbrojona w gaz.
Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o uzbrojenie przedmiotowych działek w instalację wodno-kanalizacyjną.
W styczniu 2013 r. Wnioskodawcy podjęli zamiar wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, który w przyszłości miałby być przeznaczony dla ich dzieci.
W maju 2018 r. Wnioskodawcy podjęli decyzję o zbyciu działki/ek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym ze względu na bardzo wysoki i stale rosnący kurs franka szwajcarskiego (obecnie niemal dwukrotnie wyższy w stosunku do kursu z daty zaciągnięcia kredytu na ich zakup w 2008 r.) i co za tym idzie konieczności spłacania coraz wyższych rat kredytu. Po 10 latach spłat przy ogromnych ratach – Wnioskodawcom pozostała do spłaty prawie ta sama kwota, co w dniu jego zaciągnięcia. Nadto, waluta szwajcarska umacnia się i istnieje duże ryzyko kursowe. Dlatego też po sprzedaży przedmiotowego budynku Wnioskodawcy chcieliby spłacić zaciągnięty kredyt.
W dacie podjęcia decyzji o sprzedaży budowa domu była na etapie: budynek był zadaszony, posiadał szambo i podłączenie do studni Wnioskodawców, wyposażony był w wewnętrzne instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, c.o. i gazową, posiadał tynki wewnętrzne i wylewki, stolarkę okienną, bramy garażowe, parapety zewnętrzne, wykonaną elewację zewnętrzną oraz wykonaną hydroizolację na balkonach. Wnioskodawcy posiadali już wówczas zawarte z wykonawcami umowy o wykonanie przyłączy elektrycznych i gazowych.
Od momentu podjęcia decyzji o zbyciu nieruchomości do dnia dzisiejszego Wnioskodawcy: zamontowali drzwi zewnętrzne zamówione i zadatkowane w marcu br., została wykonana część frontowego ogrodzenia w stanie surowym i wykonane przyłącze gazowe oraz elektryczne zrealizowane na podstawie wcześniej zawartych umów.
Wnioskodawcy zamierzają jeszcze wykonać następujące prace: dokończyć wykonanie ogrodzenia celem zabezpieczenia nieruchomości, zainstalować kocioł c.o., uporządkować działkę, utwardzić częściowo przyległy teren oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Wszelkie rachunki/faktury na zakupione towary i usługi przeznaczone do wybudowania przedmiotowego budynku były wystawiane na Wnioskodawców, jako osoby fizyczne.
Dom jest budowany systemem gospodarczym, w miarę możliwości Wnioskodawców.
Wnioskodawcy zamierzają zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży działki/działek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym poprzez postawienie tablicy na działce oraz umieszczenie ogłoszeń w Internecie, np. w portalach D, E i inne.
Czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
Zdaniem Zainteresowanych (w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 3 w zakresie podatku od towarów i usług), w okolicznościach niniejszej sprawy, ewentualna sprzedaż nieruchomości – budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 uptu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 29a ust. 8 uptu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 uptu są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Rzeczami są tylko przedmioty materialne (art. 45 Kodeksu cywilnego). Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 Kodeksu cywilnego). Zabudowany grunt spełnia zatem definicję towaru.
W myśl art. 7 ust. 1 uptu, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumienie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Do współwłasności stosuje się – o ile nic innego nie wynika z przepisów szczególnych – przepisy o własności. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasności łączną (art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Art. 35 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, ani rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z powyższego wynika, że zarówno sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości, jak i sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów.
Aby jednak czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być ona dokonywana przez podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 uptu. Zgodnie z tym przepisem, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Z przepisu art. 15 ust. 2 uptu wynika, że na potrzeby podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zasadniczym elementem, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu czy określone zachowania danego podmiotu można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jest zorganizowany charakter tych działań. Ponadto, istotny jest zamiar zbywcy. W orzecznictwie podkreśla się dla uznania dostawy nieruchomości za działalność gospodarczą konieczne jest wykazanie, że podatnik ma zamiar dokonywać takie czynności wielokrotnie a wykorzystywane przez niego towary zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 kwietnia 2007 r., sygn. akt: I FSK 603/06, warunkiem opodatkowania danej czynności VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:
czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, taka czynnością jest dostawa budynku,
musi być ona zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem podatku VAT.
Pierwsza z wymienionych przesłanek nie budzi większych wątpliwości, albowiem sprzedaż zabudowanego gruntu spełnia definicję dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Dylemat pojawia się na tle analizy wystąpienia drugiej przesłanki. Dostawa towarów, w tym nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (art. 15 ust. 1 i ust. 2 uptu), co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Jednakże o tym, iż dana czynność jest dokonywana przez dany podmiot jako przez podatnika VAT nie przesądza sam fakt, że podmiot ten jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przesądzi o tym dopiero fakt dokonania tej konkretnej czynności w ramach działalności gospodarczej.
Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., I FSK 13/11, „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną”. Nie będzie działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego podatnika.
Z orzecznictwa wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32). Dokonanie sprzedaży rzeczy stanowi jeden z podstawowych elementów wykonywania prawa własności. Wskazuje na to art. 140 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywania określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności (inter. ind. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 czerwca 2014 r., znak: IBPP1/443-479/14/ES).
Zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej wskazuje na prowadzenie określonych czynności w warunkach ciągłości i w celach zarobkowych. Jednorazowa transakcja nie spełnia tej definicji.
Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r., dotyczącym połączonych spraw C-180/10 i C-181/10, mającym znaczenie w kontekście analizowanego zagadnienia, wskazał, że kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą nie może stanowić:
sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych,
okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, która sama z siebie nie jest decydująca,
długość okresu, w jakim następują transakcje,
wysokość osiągniętych z nich przychodów.
Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Jak zauważył Trybunał, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu y rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (Trybunał odwołał się w tym kontekście do wyroków z dnia 9 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I 4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. I 10157, pkt 39).
Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10, wskazał natomiast, że jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.
Z analizy przytoczonych wyżej przepisów wynika, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy Wnioskodawcy, w celu dokonania dostawy nieruchomości, podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 uptu, co skutkuje koniecznością uznania ich za podatników podatków VAT, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Z treści wskazanych orzeczeń wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (inter. ind. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 czerwca 2014 r., znak: IBPP1/443-479/14/ES).
W przedmiotowej sprawie nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby, że sprzedaż przez Wnioskodawców nieruchomości spełnia przesłanki działalności gospodarczej.
Wnioskodawcy zakupili obie działki w 2008 r. z przeznaczeniem na zaspokojenie prywatnych celów mieszkaniowych rodziny, nie zaś w celach zarobkowych. Zakup dwóch działek podyktowany był okolicznościami niezależnymi od Wnioskodawców, albowiem poprzedni właściciel nieruchomości godził się jedynie na sprzedaż obu działek łącznie. Lokalizacja działek, jako miejsce ich przyszłego zamieszkania, odpowiadała Wnioskodawcom. W momencie zakupu Wnioskodawcy nie mieli zamiaru odsprzedaży żadnej z działek, obie działki wykorzystali do celów prywatnych – wybudowali dom, w którym obecnie mieszkają z dziećmi, zaś niezabudowana część gruntu stanowiła ogród. Po kilku latach od nabycia działek Wnioskodawcy postanowili, że na wolnej części gruntu wybudują budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi z przeznaczeniem dla swoich dzieci. Rozpoczętą w 2015 r. budowę finansowali ze środków własnych oraz przy wsparciu finansowym (darowizny od rodziców Wnioskodawczyni) i osobistym (pomoc w formie wykonawstwa częściowego ojca Wnioskodawcy) najbliższej rodziny. Na budowę domu Wnioskodawcy nie zaciągali kredytu bankowego ani pożyczek komercyjnych. Dopiero w trakcie budowy, okoliczności zewnętrzne, niezależne od Wnioskodawców – trudności finansowe, wzrost kursu franka szwajcarskiego, a co za tym idzie drastyczny wzrost rat kredytowych – skłoniły Wnioskodawców do ponownego przeanalizowania i przemyślenia sposobu zagospodarowania majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy rozważają obecnie sprzedaż budowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, by w ten sposób ograniczyć rosnące koszty kredytu frankowego poprzez wcześniejszą jego spłatę po niższym kursie i co za tym idzie przy niższych kosztach z tytułu odsetek. Część ceny sprzedaż Wnioskodawcy chcą przeznaczyć na bieżące potrzeby rodziny, wykończenie budynku garażowego, ogrodzenia lub odłożyć jako oszczędności na zabezpieczenie potrzeb przyszłych. Należy podkreślić, iż od momentu nabycia działek, czyli przez 10 lat, obie działki były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych. W związku z prowadzoną budową domu Wnioskodawcy nie dokonywali rejestracji jako podatnicy podatku od towarów i usług, jak również nie dokonywali ani nie dokonują odliczeń podatku od towarów i usług. W dacie zakupu działki były podłączone w instalacje energetyczne, kilka lat później podłączono gaz, Wnioskodawcy we własnym zakresie wykopali studnię i szambo. Podejmowane działania nie miały na celu jakiegokolwiek uatrakcyjnienia działek, a tylko zapewnienie im podstawowych mediów. Planowany podział działek wynika z konieczności sprzedaży domu jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi. Grunt i znajdujące się na nich budynki nie były wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Wnioskodawcy nie czerpali z nich jakichkolwiek dochodów. W całym okresie posiadania nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych. Plany sprzedaży domu są podyktowane względami finansowymi i uwzględniają aktualne potrzeby rodziny Wnioskodawców. Planowana sprzedaż będzie miała charakter incydentalny. W 2012 r. Wnioskodawcy dokonali tylko jednej transakcji sprzedaży nieruchomości – był to lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym, przy czym sprzedaż (zresztą bez zysku) podyktowana była potrzebą uzyskania środków pieniężnych na budowę domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawcy obecnie mieszkają. Sprzedaż nieruchomości podyktowana szczególnymi okolicznościami, a taki charakter miała transakcja zbycia lokalu mieszkalnego dokonana w 2012 r. oraz będzie miała planowana sprzedaż domu, stanowi realizację prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a co za tym idzie, nie jest objęta obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług. W związku ze sprzedażą, Wnioskodawcy nie będą podejmowali działań marketingowych wykraczających poza przyjęte, zwykłe formy informacji i ogłoszenia o przedstawieniu nieruchomości do sprzedaży.
Ze wskazanych regulacji wynika, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług taka osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnych transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość lub budynek. Okazjonalna, incydentalna sprzedaż nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym zbywcy. Jak to podnoszono wcześniej, jest to przedsięwzięcie rodzinne o charakterze jednostkowym, niepowtarzalnym, podyktowane koniecznością pozyskania środków pieniężnych. Sprzedaż dokonana w sytuacji, jak opisana w zdarzeniu przyszłym objętym niniejszym wnioskiem, nie mieści się w definicji działalności gospodarczej, definiowanej jako działalność producentów i handlowców.
Angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów nie może obejmować wydatków poniesionych na budowę jednego domu jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi. Tego typu wydatki są charakterystyczne przede wszystkim dla prywatnych działań. Żeby okazjonalna sprzedaż stała się przedmiotem działalności gospodarczej, musi odpowiadać definicji tej działalności zawartej w art. 15 ust. 2 uptu, którą cechuje przede wszystkim jej ciągłość i zarobkowy charakter. Sprzedaż domu nie czyni z Wnioskodawców producentów lub handlowców. Jest to działanie nakierowane przede wszystkim na uwolnienie się od wysokiego kredytu hipotecznego oraz dostosowanie zagospodarowania majątkiem prywatnym adekwatnie do bieżących, rzeczywistych potrzeb rodziny Wnioskodawców. Jak zauważył WSA w Bydgoszczy: „Dla oceny, czy sprzedawca gruntów działał w charakterze podatnika istotnym jest również przeznaczenie środków pozyskanych z tej sprzedaży, gdyż jeżeli nastąpiło to na cele prywatne, to należy uznać, że sprzedający nie działał w tym wypadku w charakterze podatnika (wyrok z 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Bd 744/11). Planowana, incydentalna, sprzedaż będzie dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców i nie będzie powtarzana.
Okoliczność, że Wnioskodawczyni w związku z wykonywaną przez nią działalnością gospodarczą jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie jest przesądzająca dla opodatkowania planowanej sprzedaży domu. W wyroku z dnia 13 czerwca 2013 r., C-62/2, TSUE uznał, że osoba fizyczna, która z uwagi na wykonywaną działalność gospodarczą jest zarejestrowana jak podatnik dla celów podatku VAT, nie staje się automatycznie podatnikiem tego podatku w związku z każdą inną czynnością podejmowaną przez siebie. Stanie się tak wówczas, gdy ta inna czynność wykonywana w sposób okazjonalny stanowić będzie działalność w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy w sprawie podatku VAT. Potwierdza to, że czynności podlegające opodatkowaniu wykonywane przez podmiot niewystępujący w tym konkretnym przypadku w charakterze podatnika (nawet jeżeli jest on podatnikiem w odniesieniu do innej czynności) pozostają poza zakresem opodatkowania VAT.
W tym stanie rzeczy sprzedaż przez Wnioskodawców budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Tut. Organ nadmienia, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2018 r., poz. 646, z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.). W konsekwencji, ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.
W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.
W analizowanej sprawie, wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości podatkiem VAT.
W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawców, należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, Zainteresowani będą działali w charakterze podatnika VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.
Przy czym, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Odnosząc przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe do obowiązujących w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, że wytworzenie przez Wnioskodawców – na nabytej wspólnie działce – budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, które początkowo miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dzieci, dokonane z majątku prywatnego nie może przesądzać o tym, że automatycznie w przedmiotowej sprawie sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Istotne znaczenie będą miały bowiem okoliczności towarzyszące faktycznemu wykorzystaniu zakupionej działki, a także działania, które podjęli Wnioskodawcy po zdecydowaniu o sprzedaży tego budynku.
W tym miejscu trzeba mieć na uwadze, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustaleniu zamiaru nie można poprzestać tylko na oświadczeniach zainteresowanych osób, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.
W rozumieniu wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w analizowanej sprawie odpłatne zbycie działki/działek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym będzie działalnością gospodarczą. A zatem w przedmiotowej sprawie występują przesłanki powodujące konieczność uznania Wnioskodawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Wznoszony przez Wnioskodawców budynek na nabytym gruncie stanowi w istocie ich majątek osobisty i jego sprzedaż – jako majątku osobistego – odbywałaby się poza regulacją ustawy o podatku od towarów i usług, gdyby Zainteresowani nie poczynili żadnych czynności związanych ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości. W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawcy w kwietniu 2008 r. do majątku wspólnego kupili dwie, sąsiadujące ze sobą działki budowlane (działka 1 i działka 2). Wnioskodawcy byli zainteresowani nabyciem tylko jednej działki, jednak ze względu na fakt, że sprzedający godził się na sprzedaż jedynie obu działek łącznie, ostatecznie zdecydowali się na nabycie dwóch działek. Jednocześnie Zainteresowani wskazali, że w dacie zakupu nie mieli sprecyzowanych planów związanych z działką 1. Wnioskodawcy wystąpili (przez pełnomocnika) w kwietniu 2008 r. z jednym wnioskiem, dla obu działek nr 1 i 2, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania informacji o przeznaczeniu terenu, którego byli właścicielami. Rozważali bowiem różne koncepcje umiejscowienia budynków: domu i garażu, tj. tylko na działce nr 2, ulokowania garażu w granicy obu działek, jak i umiejscowienia garażu częściowo na działce nr 2 i częściowo na działce nr 1. Jednocześnie, z opisu sprawy wynika, że korekta wniosku z maja 2008 r. w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczyła liczby budynków i związana była z przyjęciem założenia, że w przyszłości najprawdopodobniej oprócz budynku mieszkalnego na własne potrzeby Wnioskodawcy wybudują dom przeznaczony dla dzieci. W styczniu 2013 r. Wnioskodawcy podjęli zamiar wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, który w przyszłości miałby być przeznaczony dla ich dzieci. W związku z tym, w kwietniu 2015 r. Wnioskodawczyni złożyła wniosek (przez pełnomocnika) o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, o pow. 125 m2 każdy. Budowa rozpoczęła się w 2015 r. W maju 2018 r. Wnioskodawcy podjęli decyzję o zbyciu działki/ek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym w okresie najbliższych 1-2 lat, po zakończeniu budowy.
Zainteresowani wskazali, że od momentu podjęcia decyzji o zbyciu nieruchomości zamontowali drzwi zewnętrzne zamówione i zadatkowane w marcu br., została wykonana część frontowego ogrodzenia w stanie surowym i wykonane przyłącze gazowe oraz elektryczne zrealizowane na podstawie wcześniej zawartych umów. Ponadto zamierzają jeszcze wykonać następujące prace: dokończyć wykonanie ogrodzenia celem zabezpieczenia nieruchomości, zainstalować kocioł c.o., uporządkować działkę, utwardzić częściowo przyległy teren oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Ponadto, co należy podkreślić, Wnioskodawcy zainicjowali postępowanie administracyjne dotyczące działki 1 i 2 w związku z tym, że nowo powstający budynek zajmie częściowo teren działki nr 2, Wnioskodawcy wystąpili o podział działki nr 2 na dwie działki. Decyzją Prezydent Miasta K. z dnia 27 czerwca 2018 r. działka nr 2 została podzielona na 2 działki. Działka nr 1 pozostała bez zmian. Celem powiększenia powierzchni działki pod budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi, będącym obecnie w budowie będzie przyłączenie jednej z nowopowstałych działek, po podzieleniu działki nr 2, do działki nr 1.
Dodatkowo Wnioskodawcy wskazali, że na wniosek zainteresowanych kupnem przedmiotowej nieruchomości, po zakupie lub w trakcie transakcji nabycia będzie istniała możliwość podziału działki (zniesienie współwłasności) pod nowo budowanym budynkiem dla każdego z lokali mieszkalnych oddzielnie.
Z okoliczności sprawy wynika, że budowanego przez Wnioskodawców budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi – nie można uznać za majątek osobisty Wnioskodawców, ponieważ Zainteresowani w trakcie budowy budynku zmienili cel jego przeznaczenia z majątku osobistego, zatem planują wykorzystać go na cele inne niż prywatne, w tym inne niż zapewnienie miejsca zamieszkania dla swoich dzieci. Powstały budynek mieszkalny będzie więc służyć prowadzonej przez Wnioskodawców działalności gospodarczej, gdyż z opisu zdarzenia nie wynika, aby budynek ten miał zaspokoić prywatne potrzeby Wnioskodawcy i jego rodziny.
Zatem Wnioskodawcy dla czynności sprzedaży ww. budynku, o którym mowa we wniosku będą występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, gdyż w istocie przedmiotem sprzedaży będzie składnik majątku działalności gospodarczej Zainteresowanych.
Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), a które dotyczyło kwestii opodatkowania dostawy przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Tymczasem, z opisu sprawy wynika, że cel budowy przedmiotowego budynku mieszkalnego zmieniony został już w trakcie inwestycji, a co również istotne nie był nigdy użytkowany przez Wnioskodawców i ich rodzinę.
Dodatkowo, podkreślić należy, że w rozpatrywanej sprawie zaistniały przesłanki świadczące o takiej aktywności Zainteresowanych w przedmiocie zbycia działki/działek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym, która będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Należy podkreślić, że Wnioskodawcy od momentu podjęcia decyzji o sprzedaży, tj. od maja 2018 r. ponieśli i nadal mają zamiar ponosić wydatki mające na celu podniesienie wartości przedmiotu sprzedaży. Jednocześnie, co już wskazano powyżej, Zainteresowani zaznaczyli, że w zależności od ofert sprzedadzą budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi w całości, czy też każdy lokal mieszkalny w tym budynku oddzielnie. Powyższe jest konsekwencją podjętych przez Wnioskodawców działań administracyjnych. Niewątpliwie wszystkie wskazane wyżej czynności będą miały na celu podniesienie wartości przedmiotowego budynku.
W niniejszej sprawie, zatem istnieją przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawców w przedmiocie zbycia budynku mieszkalnego, które są porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż wskazanego we wniosku budynku wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawcy podjęli aktywne działania i poczynili/poczynią nakłady w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że Zainteresowani w związku z planowaną sprzedażą budynku mieszkalnego (stanowiącą współwłasność małżeńską), będą działali w charakterze podatników, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie wystąpił bowiem całokształt okoliczności związanych z nieruchomością przeznaczoną do sprzedaży, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że nie będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, planowana przez Wnioskodawców sprzedaż działki/działek zabudowanej/ych budynkiem mieszkalnym, nie będzie stanowić zwykłego wykonywania prawa własności, gdyż opisana sytuacja będzie przesądzać o wykorzystaniu przedmiotowej nieruchomości dla celów zarobkowych.
Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawców sprzedaż nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zainteresowani z tytułu tej dostawy będą podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącymi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Tym samym, stanowisko Wnioskodawców należy uznać za nieprawidłowe.
Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Zainteresowanych. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanych.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0112-KDIL2-1.4012.388.2018.4.AP
0111-KDIB4.4014.327.2018.2.BB | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB3-3.4012.217.2018.2.MPU | Interpretacja indywidualna
IBPP1/443-479/14/ES | Interpretacja indywidualna