Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippp3-4512-141-15-4-jf
Timestamp: 2018-03-22 12:30:15
Legal References Found: art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 678
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 41
 art. 5
 art. 6
 art. 4
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 Art. 43
 art. 43

Document Content:
IPPP3/4512-141/15-4/JF | Interpretacja indywidualna
Opodatkowania sprzedaży nieruchomości z zastosowaniem stawki podstawowej.
IPPP3/4512-141/15-4/JFinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2015 r. (data wpływu 19 lutego 2015 r.) uzupełniony w dniu 26 marca 2015 (data wpływu 30 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki podstawowej – jest prawidłowe.
W dniu 19 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania z zastosowaniem stawki podstawowej. Wniosek uzupełniono w dniu 26 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 20 marca 2015 r.
Wnioskodawca (lub Sprzedający) planuje sprzedać (dalej: Transakcja) na rzecz polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) nieruchomość położoną w Polsce (dalej: Nieruchomość).
Nieruchomość obejmuje oraz będzie obejmować na dzień Transakcji:
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu dalej: Działka 1,
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki dalej: Działka 2, (dalej łącznie: Działki),
własność znajdujących się na Działce 1 budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym (dalej: Budynek) i obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci naziemnych miejsc parkingowych, instalacji - wewnętrznych, wewnętrznego układu komunikacyjnego i wjazdów bramowych) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (dalej: Budowle 1),
własność znajdujących się na Działce 2 obiektów budowlanych, w szczególności w postaci drogi, chodnika (dalej: Budowle 2),
własność znajdujących się na Działce 2 studni wierconej (dalej: Studnia),
prowadzoną głównie na Działce 2 inwestycję w trakcie realizacji polegającą na budowie budynku biurowo-usługowego funkcjonującego pod roboczą nazwą „Budynek D”, a także związanych z nim innych obiektów budowlanych, instalacji, urządzeń budowlanych (dalej: Inwestycja).
Budowle 1 i Budowle 2 będą w dalszej części wniosku określane łącznie jako Budowle.
Tereny Działek oznaczone są w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta) jako tereny usług komercyjnych (symbol C2.U).
Sprzedający nabył Działkę 1 oraz Działkę 2 (Działki oznaczone były wówczas innymi numerami - obecne numery Działek zostały nadane decyzją Prezydenta Miasta w sprawie podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą) wraz z istniejącymi na nich starymi naniesieniami (w tym Studnią) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 13 czerwca 2008 r. Sprzedaż podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Po dokonanych wyburzeniach istniejących naniesień (z wyjątkiem Studni), Sprzedający wybudował Budynek oraz Budowle zlokalizowane na Działce 1 oraz Działce 2, a w dniu 17 sierpnia 2012 r. uzyskał pozwolenie na ich użytkowanie.
Mimo, że Budynek stanowi jedną całość zarówno prawnie (w pozwoleniu na użytkowanie został określony jako budynek AB), jak i konstrukcyjnie (posiada wspólny podziemny parking łączący wszystkie jego części) to jednak dla celów komercyjnych funkcjonuje jako dwa odrębne budynki (tj. budynek A oraz budynek B) pod różnymi numerami adresowymi.
W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli na Nieruchomości i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
Przeważająca część powierzchni w Budynku, jak również dostępnych miejsc parkingowych, została oddana najemcom przez Sprzedającego do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (tj. po dniu 17 sierpnia 2012 r.). Pierwsza umowa najmu powierzchni Budynku oraz miejsc parkingowych została zawarta 17 lutego 2012 r. Zgodnie z postanowieniami tej umowy najem rozpoczął się 1 listopada 2012 r.
Na dzień Transakcji (w zależności od daty jej dokonania), w stosunku do niektórych obiektów/części wynajętych obiektów na Działce 1 upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania a w stosunku do innych obiektów/części wynajętych obiektów dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną. Może się jednak zdarzyć (w zależności od daty Transakcji), że na dzień Transakcji w stosunku do wszystkich wynajętych obiektów/części wynajętych obiektów upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.
Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku, pozostałe obiekty i urządzenia zlokalizowane odpowiednio na Działce 1 i Działce 2 nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).
Budynek, Budowle oraz Studnia wchodzące w skład Nieruchomości, od momentu oddania ich do użytkowania, nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej przez Sprzedającego.
Wnioskodawca uzyskał w dniu 5 września 2014 r. pozwolenie na budowę Inwestycji. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Inwestycja jest w trakcie realizacji - na Nieruchomości prowadzone są już roboty budowlane. Zgodnie z planem Inwestycji ma ona zostać oddana do użytkowania pod koniec 2015 r. Należy założyć, że Inwestycja na dzień Transakcji nie będzie jeszcze ostatecznie ukończona.
W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z Inwestycją i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na budowie obiektów celem odpłatnego wynajmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości lub odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
W ostatnim czasie podpisano umowę najmu powierzchni użytkowych w projektowanym „Budynku D” na Działce 2 przy czym ze względu na będącą w fazie realizacji inwestycję wydanie powierzchni nastąpi nie wcześniej niż po oddaniu „Budynku D” do użytkowania. Sprzedający nie jest w stanie wykluczyć, że przed dniem Transakcji zawarte zostaną kolejne umowy najmu z innymi podmiotami.
Wnioskodawca i Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości (tj. w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części upłynął okres co najmniej dwóch lat). Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.
Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny), wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.
prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego,
ewentualne prawa do domen internetowych,
określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu,
prawa i obowiązki (oraz dokumenty) związane z Inwestycją.
utrzymania terenów zielonych,
Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Sprzedający będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji stanowi najistotniejszy składnik majątkowy Sprzedającego, nie jest jednak formalnie organizacyjnie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności.
Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres, w którym będzie dokonana Transakcja. Nie można również wykluczyć, że pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą dojdzie też do rozliczenia kosztów Inwestycji.
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT (w tym również wynajem powierzchni komercyjnych położonych w „Budynku D” będącym obecnie trakcie budowy w ramach Inwestycji). Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.
Tym samym aktem notarialnym, na mocy którego Nabywca nabędzie Nieruchomość w ramach Transakcji, Nabywca nabędzie również od M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „M.”) działkę sąsiadującą z Nieruchomością zabudowaną m.in. budynkiem biurowym (w konsekwencji stroną aktu notarialnego oprócz Wnioskodawcy i Nabywcy będzie również M.).
Po nabyciu nieruchomości od M., Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych w nieruchomości, którą nabędzie od M.. Nabywca nie będzie prowadził osobnych ksiąg ani dla Nieruchomości nabytej od Wnioskodawcy w ramach Transakcji ani dla nieruchomości nabytej od M.. Odnośnie konsekwencji planowanej transakcji nabycia nieruchomości od M. w zakresie podatku VAT Nabywca wystąpił do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z odrębnym wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego.
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie również poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Nabywca.
W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że na dzień transakcji budynek biurowo-usługowy funkcjonujący pod roboczą nazwą „Budynek D” będzie w stanie surowym otwartym.
Budynek D będzie posiadał słupy konstrukcyjne oraz stropy na każdym piętrze łącznie ze stropem dachowym. Budynek D nie będzie na moment transakcji posiadał m.in. ścian działowych, elewacji, okien wykończenia wewnętrznego. Z kolei związane z Budynkiem D inne obiekty budowlane, instalacje, urządzenia budowlane będą dopiero na początkowym etapie prac i nie zostaną ukończone na dzień zakupu od dostawcy nieruchomości gruntowej, na której jest realizowana Inwestycja. Jedynie w celach poglądowych Wnioskodawca załączył (jako załącznik do odpowiedzi na wezwanie) zdjęcia, które obrazują stan prac budowlanych na dzień dzisiejszy.
Wnioskodawca nie jest w stanie określić jaki etap zaawansowania robót można uznać za „dostatecznie zaawansowany”, tak aby powstał budynek biurowo-usługowy tj. Budynek D. Tym niemniej Wnioskodawca pragnie podkreślić, że:
Inwestycja realizowana jest na podstawie projektu budowlanego, zgodnie z którym Budynek D ma mieć charakter biurowo-usługowy,
Pozwolenie na budowę definiuje mający powstać Budynek D jako biurowo-usługowy,
Intencją zarówno sprzedawcy jak i nabywcy jest aby budynek po ukończeniu Inwestycji miał charakter biurowo-usługowy,
Sprzedający (Wnioskodawca) podpisał już z najemcą umowę najmu obejmującą całość powierzchni użytkowych w projektowanym Budynku D, z której wynika, że zostaną one wynajęte na cele biurowe, roszczenie najemcy z tego tytułu zostało zaś ujawnione w treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ów budynek powstaje.
Analogicznie jak w odpowiedzi na pytanie nr 2 Wnioskodawca podkreśla, że:
Jednocześnie Wnioskodawca zwraca uwagę, że Inwestycja jest realizowana w przestrzeni kompleksu biurowego w K., gdzie znajdują się i znajdować się będą budynki biurowo-usługowe. Wybudowanie innego budynku jest niezgodne z intencją stron Transakcji oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nie dopuszcza na tej nieruchomości funkcji handlowej i/lub mieszkaniowej (powyżej 2 000 m2),
Z dokumentów dotyczących sprzedaży będzie wynikało, że przedmiotowa Inwestycja, w tym budynek biurowo-usługowy będzie kontynuowana przez nabywcę zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z projektów i zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie przedmiotowej Inwestycji.
Tak jak Wnioskodawca wskazał już we wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie VAT, na kupującego zostaną przeniesione w ramach Transakcji prawa i obowiązki (oraz dokumenty) związane z Inwestycją,
Powyższe oznacza, że na kupującego zostaną przeniesione w szczególności projekty architektoniczne oraz pozwolenia administracyjne (w tym pozwolenie budowlane) dotyczące Inwestycji a więc również planowanego Budynku D.
Czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej...
Zdaniem Wnioskodawcy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej z uwagi na fakt, iż:
w odniesieniu do dostawy części Nieruchomości, dla której na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT. Jako że z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Strony złożą stosowne oświadczenie, Transakcja w tej części będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT,
w pozostałym zakresie będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub jako sprzedaż, co do której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest rozstrzygnięcie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
2.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części
oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części i (nazwa przedsiębiorstwa),
Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwiec 2003 r. dotyczącą treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.
Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Sprzedającego, jak też innych składników przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego.
podobne stanowisko zostało zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą „(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.
analogiczny wniosek płynie z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r. (IPPP2/443-1104/12-4/BH): „Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie niektóre składniki przedsiębiorstwa Sprzedawcy - w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w tym środki finansowe. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzące przedsiębiorstwo.”
stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że „przedsiębiorstwo obejmuj całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
2.3 Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.
Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu aktywów Sprzedającego. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji w rękach Sprzedającego pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).
W konsekwencji - po nabyciu od Sprzedającego Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn.. I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedającego, nie można - zdaniem Wnioskodawcy- uznać, iż:
Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.
W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedającego w ramach Transakcji). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Sprzedającego a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.
3.1 Zorganizowana część przedsiębiorstwa
Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.
Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.
3.2 Odrębność organizacyjna
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.
3.3 Odrębność finansowa
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
3.4 Samodzielność ZCP
Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego elementów działalności gospodarczej Sprzedającego pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.
3.5 Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.
5.1 Zastosowanie stawki podstawowej
5.2 Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu od Nieruchomości
W zakresie, w jakim Transakcja obejmuje zbycie Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkiem oraz Budowlami, art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie w opisanym zdarzeniu przyszłym zastosowania, ponieważ w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
Analogicznie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie również zastosowania w przypadku Inwestycji, ponieważ w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z jej realizacją Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług mając na uwadze zamiar prowadzenia działalności opodatkowanej w postaci wynajmu powierzchni komercyjnych znajdujących się w „Budynku D”.
Natomiast w zakresie, w jakim Transakcja obejmuje stare naniesienia na Nieruchomości (Studnię), art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w opisanym zdarzeniu przyszłym, ponieważ były one związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością opodatkowaną VAT (polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), a zatem w ocenie Wnioskodawcy nie można uznać, że były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
5.3 Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do części Nieruchomości oraz uprawnienie stron Transakcji do rezygnacji z powyższego zwolnienia
W ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia będących przedmiotem Transakcji Budynku oraz budowli doszło najwcześniej w momencie rozpoczęcia pierwszej umowy najmu (tj. w dniu 1 listopada 2012 r.).
Wnioskodawca pragnie w tym miejscu podkreślić, że użyte w zawartej art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT definicji „pierwszego zasiedlenia” sformułowanie „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”, wskazuje, że aby pierwsze zasiedlenie dla potrzeb VAT nastąpiło, konieczne jest wystąpienie czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
Przepisy, nie wskazują, czy dla pierwszego zasiedlenia konieczne jest, aby faktycznie VAT od czynności, w ramach której następuje oddanie do użytkowania, był należny.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy do pierwszego zasiedlenia może dojść również jeżeli oddanie do użytkowania nastąpi w ramach transakcji zwolnionej z VAT (co miało miejsce w przypadku nabycia przez Sprzedającego Działki 2 zabudowanej w dacie jej nabycia m.in. Studnią).
W szczególności, stanowisko takie znajduje potwierdzenie w:
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r.,
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPP1/443-791/12-4/MD z dnia 30 listopada 2012 r.,
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPP2/443-1094/12-4/AD z dnia 25 stycznia 2013 r.,
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, sygn. IPTPP4/443-799/12-4/ALN z dnia 6 marca 2013 r.
Jak już wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie Studni miało miejsce więcej niż dwa lata przed planowaną Transakcją, tj. co najmniej 13 czerwca 2008 r. kiedy to jej własność nabył Sprzedający.
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynki i Budowle oraz Studnia wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej przez Sprzedającego.
W konsekwencji, dostawa przeważającej części powierzchni Budynku oraz części Budowli jaki Studni nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Ponadto, jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą nie upłynęły jeszcze dwa lata (z wyjątkiem Studni, dla której pierwsze zasiedlenie miało miejsce więcej niż dwa lata przed planowaną Transakcją). Jedynie, w stosunku do części obiektów tj. części wynajętych powierzchni Budynku i części Budowli zlokalizowanych na Działkach na dzień Transakcji (w zależności od ostatecznego terminu Transakcji) może upłynąć okres dłuższy niż dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.
Obiekty budowlane, realizowane w toku Inwestycji, nie zostały jeszcze oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanej VAT. W konsekwencji, nie doszło jeszcze do ich pierwszego zasiedlenia. Konkluzji tej nie zmienia fakt, że przed dniem Transakcji została podpisana umowa najmu dotycząca powierzchni w niewybudowanym jeszcze „Budynku D” (oraz, że niewykluczone jest zawarcie kolejnych umów najmu), gdyż jej oddanie do użytkowania najemcy nastąpi dopiero po zakończeniu Inwestycji. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPP2/443-979/13-2/KG z dnia 6 grudnia 2013 r., w której wskazano, że „Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabycie rozpoczętej inwestycji budowlanej, polegającą na budowie (...) kompleksu biurowo-usługowego (...) obejmującego trzy budynki biurowo-usługowe, a także związane z nimi inne obiekty budowlane, instalacje, urządzenia budowlane. (...) W tym miejscu podkreślić należy, że za budynki można uznać rozpoczętą budowę budynków - na wskazanym we wniosku etapie budowy. O zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza bowiem każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. W analizowanej sprawie przedmiotem dostawy będą budynki o charakterze użytkowym będące w różnych fazach budowy, a Nabywca będzie tę budowę kontynuował. Dokonując analizy przedstawionych okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku opisanym w złożonym wniosku będziemy mieć do czynienia z dostawą gruntu zabudowanego na wskazanym etapie budowy (...). Przenosząc zatem opisane przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe na grunt ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawcę Inwestycji (...) w postaci rozpoczętej budowy kompleksu biurowo-usługowego na wskazanym etapie budowy będzie dokonane przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy będzie miało miejsce w momencie dokonania dostawy budynku na ww. etapie budowy, jednakże przedmiotem dostawy nie będzie budynek lub jego części po wybudowaniu tego budynku, lecz budynek w trakcie budowy”.
W analizowanym zdarzeniu przyszłym, zarówno Sprzedający, jak i Nabywca na moment składania oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, jak również na moment dokonania tej Transakcji będą zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni.
W związku z tym, jeżeli Sprzedający i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT przedmiotowa Transakcja w części objętej zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
w odniesieniu do dostawy części Nieruchomości, dla której na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT,
w pozostałym zakresie jako sprzedaż dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub jako sprzedaż, co do której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata, będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT z zastosowaniem stawki podstawowej. Do dostawy tej części Nieruchomości nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (co Wnioskodawca wykazuje poniżej).
5.4 Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości
Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do tych części Nieruchomości, dla których na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego ich zasiedlenia nie upłyną jeszcze 2 lata Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT. Należy bowiem zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z wybudowaniem przez Sprzedającego na Działkach Budynku i Budowli wykorzystywanych następnie przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku, budowli oraz pozostałych obiektów i urządzeń zlokalizowanych na Nieruchomości. W konsekwencji, nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Dodatkowo w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z Inwestycją i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na budowie obiektów celem odpłatnego wynajmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości lub odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług. W konsekwencji więc także w tym zakresie nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPP2/443-979/13-2/KG z dnia 6 grudnia 2013 r., w której wskazano, że: „Wobec powyższego w przypadku dostawy budynków w trakcie trwania budowy, o których mowa we wniosku, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy o VAT. W związku z powyższym należy zbadać czy w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia dla tej dostawy na wskazanym etapie budowy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone tym przepisem łącznie. Z wniosku wynika, że w momencie budowy budynków Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. A zatem nie został spełniony warunek określony przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT tj. odnośnie braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynku objętego dostawą. Wobec przedstawionych okoliczności, w analizowanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT dla dostawy tych budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ nie został spełniony określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT warunek determinujący zwolnienie od podatku VAT dla tej dostawy. Uwzględniając zatem wymienione wyżej uregulowania w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że nabycie przez Wnioskodawcę rozpoczętej inwestycji w postaci budowy kompleksu biurowo-usługowego na etapie budowy opisanym w złożonym wniosku, będzie podlegało opodatkowaniu według 23% stawki podatku od towarów i usług, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT”.
Przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie zostaną również spełnione w przypadku sprzedaży Studni w ramach Transakcji. Studnia została bowiem nabyta na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 13 czerwca 2008 r. która to sprzedaż podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Powyższa oznacza, że pierwsze zasiedlenie Studni miało miejsce więcej niż dwa lata przed planowaną Transakcją, tj. co najmniej 13 czerwca 2008 r. co z kolei powoduje, że jej sprzedaż nie może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż jest już objęta, w ocenie Wnioskodawcy, zwolnieniem z opcją opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w szeregu interpretacji wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazał, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.
5.5 Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opodatkowania Transakcji stawką podstawową
Podsumowując, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT z uwagi na fakt, iż:
Zauważyć należy, że 23 stycznia 2014 r. została ogłoszony tekst jednolity ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z2014 r., poz. 121).
IPPB1/4511-317/15-2/JS | Interpretacja indywidualna
ILPP1/443-791/12-4/MD | Interpretacja indywidualna
IPPP1/443-1218/11-2/AW | Interpretacja indywidualna
IPTPP4/443-799/12-4/ALN | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPP3/4512-141/15-4/JF