Source: http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/2961-najem-krotkoterminowy-a-zmiana-przeznaczenia-lokalu
Timestamp: 2017-12-11 22:44:49
Legal References Found: art. 71
 art. 71
 art. 1
 art. 3
 art. 4
 art. 2
 FSK 
 FSK

Document Content:
test umowa
Gdy sąsiad nie ogrzewa mieszkania
II C 1386/13 regulamin rozliczeń ciepła
Gmina odpowiada za nieodśnieżony chodnik
VI ACa 1098/15 pełnomocnik wspólnoty mieszkaniowej
Jak obliczyć termin doręczenia?
ISA /Wr251/ 17 najem krótkoterminowy
NAWIGACJA Pytania i odpowiedzi Najem krótkoterminowy a zmiana przeznaczenia lokalu
Wtorek, 23 maj 2017 11:33
Jestem właścicielką lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, który wynajmuję na krótkie terminy (tzw. najem krótkoterminowy). Na ostatnim zebraniu zarząd wspólnoty mieszkaniowej zarzucił mi, że nie dopełniłam formalności architektoniczno – budowlanych, według moich sąsiadów dokonałam samowoli budowlanej. Czy ma rację, taka działalność wymaga zmiany sposobu użytkowania lokalu?
Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania rozumie się w szczególności podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Z przepisu tego nie wynika jednak jaka konkretnie działalność skutkuje tego rodzaju zmianą, wymieniono w nim jedynie przesłanki warunkujące jej zaistnienie. Są one przykładowe, o czym świadczy zwrot: „w szczególności”, dlatego też w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również wpływ innych okoliczności, np. utrwalony jest pogląd, iż także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu może skutki określone w art. 71 Prawa budowlanego.
Stwierdzenie zmiany sposobu użytkowania będzie zatem zawsze wymagało rozważania przesłanek w realiach danej sprawy.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że sąsiadka prowadzi działalność hotelową w lokalu mieszkalnym, jednak nie zawsze będzie się to wiązało z koniecznością zmiany sposobu użytkowania.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że pod pojęciem usług hotelarskich rozumie się krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).
Kwalifikacja powyższa odnosi się jednak wyłącznie do przedsiębiorców , o czym przesądza zakres podmiotowy tej ustawy, art. 1 stanowi bowiem, że „Ustawa określa warunki świadczenia przez przedsiębiorców usług turystycznych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także za granicą, jeżeli umowy z klientami o świadczenie tych usług są zawierane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”
W art. 3 ust. 4 zdefiniowano pojęcie przedsiębiorcy i przedsiębiorcy zagranicznego w rozumieniu przez odwołanie się do ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Z kolei art. 4 ust. 1 stanowi, że przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 ust. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej).
W art. 2 tej ustawy ustanowiono definicję legalną pojęcia działalności gospodarczej, w myśl tego przepisu jest nią: „zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły”.
W orzecznictwie sądów administracyjnych w sprawach podatkowych dotyczących najmu krótkoterminowego wielokrotnie wskazywano, że taki najem nie zawsze jest jednoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej. W wyroku z dnia 29.04.2014 roku NSA (sygn. akt: II FSK 1417/12) przedstawił pogląd, że decydujące znaczenie ma spełnienie kilku podstawowych przesłanek jak: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług, z których wynikają szczegółowe warunki najmu, sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi.
Jeżeli zatem właściciel lokalu prowadzi w nim działalność gospodarczą polegającą na takim wynajmie lokalu, to bez wątpienia świadczy usługi hotelowe co skutkuje wówczas koniecznością spełnienia określonych wymagań, o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169 ze zm.). Powyższy akt – jako wykonawczy do ustawy o o usługach turystycznych z 2004 roku określa minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są takie usługi. Prowadzenie działalności hotelarskiej w lokalu mieszkalnym będzie wiązało się ze zmianą sposobu korzystania.
Podsumowując: krótkoterminowy najem lokalu mieszkalnego nie zawsze równoznaczny jest ze świadczeniem usług hotelowych, nie zawsze prowadzi do zmiany jego przeznaczenia.
Z cytowanego orzeczenia wynika ponadto, iż stwierdzenie zmiany sposobu użytkowania wymagałoby sporządzenia ekspertyzy technicznej, w której nastąpiłaby ocena czy doszło do zmiany warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.
www. prawo.eu
#2 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-07-24 12:07
W wyroku z dnia 29.04.2014 roku NSA (sygn. akt: II FSK 1417/12) przedstawił pogląd, że decydujące znaczenie ma spełnienie kilku podstawowych przesłanek jak: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług, z których wynikają szczegółowe warunki najmu, sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi.
Jeżeli zatem w większości lokali prowadzona jest działalność hotelowa - obiekt utracił charakter mieszkalnego.
#1 Alek 2017-07-24 12:01
W moim budynku większość mieszkań jest wynajmowana turystom, czy to wymaga zmiany sposobu użytkowania całej neiruchomości?