Source: http://docplayer.pl/2576438-Lokal-w-dzialalnosci-gospodarczej.html
Timestamp: 2018-03-19 22:31:43
Legal References Found: art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 5
 art. 14
 art. 30
 Art. 10
 art. 30
 art. 27
 art. 14
 art. 14

Document Content:
Lokal w działalności gospodarczej - PDF
Download "Lokal w działalności gospodarczej"
1 Lokal w działalności gospodarczej 2010 Tax Care S.A. Lokal w działalności gospodarczej Optymalizować, znaczy zmniejszać łączne obciąŝenia podatkowe - na podstawie i w granicach obowiązującego prawa
2 Do kosztów bieżących związanych z używanym dla potrzeb działalności gospodarczej lokalu można zaliczyć wydatki związane z: opłatami czynszowymi 1, opłatami licznikowymi, amortyzacją, remontami (z pewnymi wyjątkami), zakupem wyposażenia, odsetkami od kredytu, podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem nieruchomości. Wydatki związane z bieżącą eksploatacją mieszkania, w którym przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, w przypadku, gdy mieszkanie wykorzystywane jest tylko do prowadzenia działalności gospodarczej praktycznie nie rodzi problemów. Mieszkanie wykorzystywane dla własnych potrzeb oraz potrzeb związanych z działalnością gospodarczą określić indywidualnie 2. Jeśli jednak w mieszkaniu, w którym prowadzimy działalność gospodarczą jednocześnie zamieszkujemy, dla bezpieczeństwa najlepiej ustalić zasady podziału kosztów związanych z utrzymaniem domu na część związaną z realizacją osobistych potrzeb oraz część związaną z działalnością gospodarczą, bowiem tylko koszty związane z prowadzoną działalnością mogą stanowić koszty uzyskania przychodów. Ze względu na to, że przepisy podatkowe nie normują tej kwestii, zasady te należy Najprostszym rozwiązaniem jest przeznaczenie na potrzeby firmy osobnego pomieszczenia (pokoju) oraz część przedpokoju i łazienki. Powierzchnia pokoju będzie wówczas powierzchnią firmy i przypadające na nią opłaty stanowić będą koszt prowadzonej działalności 3. Jednocześnie warto 1 Zdaniem Urzędu Skarbowego w Sulęcinie (sygn. I/2F/415/6/04) - opłat stałych za media nie można w ogóle zaliczać do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ do ich poniesienia podatnik byłby zobowiązany nawet wtedy, gdyby nie prowadził działalności gospodarczej w mieszkaniu. Przez opłaty stałe urząd wskazywał opłaty czynszowe dotyczące mieszkania, w którym podatnicy jednocześnie prowadzą działalność oraz jednocześnie zamieszkują. Pogląd taki jest jednak dość odosobniony. Inaczej w tej kwestii wypowiadał się Urząd Skarbowy w Bytomiu- sygn. IPD1/ / 05 2 Urząd Skarbowy Łódź-Widzew, 19 stycznia 2006r., IX-005/5/Z/K/06; Urząd Skarbowy w Elblągu, 25 października 2004r., PD2/415/48/04 3 Urząd Skarbowy Łódź-Widzew, 9 sierpnia 2005r., IX-005/310/Z/K/05 2
3 pamiętać, że przy obliczaniu powierzchni części wspólnych takich jak przedpokoju i łazienki można posłużyć się wskaźnikiem 25% do ogólnej powierzchni tych pomieszczeń. Powyższy wskaźnik wynika z tego, że normatywny czas pracy wynosi w Polsce 40 godzin w ciągu tygodnia, w związku z tym udział czasu użytkowania tych części dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej wynosi 1/4 (czyli 25%) 4. Jeśli zatem powierzchnia łazienki i przedpokoju wynosi 18 metrów, do celów działalności można przyjąć 4,5 metrów powierzchni wspólnej, a następnie powiększyć o część wydzielonego pokoju. Jeśli taki sposób jest niemożliwy do zastosowania, wówczas można ustalić udział powierzchni zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej w ogólnej powierzchni mieszkania lub domu. Tak ustalony wskaźnik służyć będzie do obliczenia kosztów związanych z prowadzoną działalnością z ogólnej części wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania lub domu. Powyżej wymienione sposoby ustalania kwot kosztów uzyskania przychodu związanych z prowadzoną działalnością jest akceptowany przez organy podatkowe. Należy jednak pamiętać, że wyodrębniony na cele prowadzonej działalności pokój lub powierzchnię zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej powinno się również zgłosić w wydziale podatków i opłat urzędu miasta lub gminy w celu naliczenia podatku od nieruchomości według stawki właściwej dla lokali użytkowych. Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu wiąże się nie tylko z ponoszeniem Amortyzacja lokalu bieżących wydatków, ale ze stopniowym zużyciem lokalu. Zatem lokal mieszkalny może zostać zaliczony do środków trwałych firmy, a w konsekwencji amortyzowany. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku Środkiem trwałym podlegającym amortyzacji jest stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: - budynki, budowle oraz lokale będące odrębną własnością, - maszyny, urządzenia, środki transportu, - inne przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają m. in. lokale będące odrębną własnością lub 4 Przeliczenie procentowe zależeć może od rzeczywstego czasu pracy, jeśli podatnik pracuje 10 godzin dziennie oraz dodatkowo w soboty 6 godzin, wówczas możliwe jest zastosowanie wskaźnika 33% (czas pracy wynosi tygodniowo 56 godzin na 158 godzin = 33%) 3
4 współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale te muszą być wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. Należy pamiętać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej to wartości niematerialne i prawne. W związku z powyższym nie da się ich ulepszyć, czy remontować, a wszelkie inwestycje to inwestycje w obcym środku trwałym - w lokalu stanowiącym własność spółdzielni, a nie podatnika. Przed wpisaniem lokalu do ewidencji środków trwałych należy ustalić jego wartość Ustalenie wartości początkowej początkową, od której będą dokonywane odpisy amortyzacyjne. W przypadku mieszkania nabytego odpłatnie co do zasady wartością początkową będzie cena jego nabycia powiększona o koszty związane z jego nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT). W przypadku mieszkań nabytych w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób wartością początkową mieszkania będzie co do zasady jego wartość rynkowa. Jeśli umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określa w treści wartość mieszkania w wysokości niższej od rynkowej za wartość początkową należy przyjąć wartość określoną w umowie. W przypadku, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną, który chciałby wykorzystywać w swej działalności gospodarczej lokal mieszkalny, a nie jest w stanie określić ceny nabycia, wówczas ma możliwość dokonania samodzielnej wyceny tego mieszkania i przyjęcia wartości początkowej w kwocie wynikającej z własnej wyceny, z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Musi jednakże w tej wycenie uwzględnić stopień zużycia lokalu. Wycena takiego lokalu może zostać sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę, należy jednak pamiętać, aby w wycenie zaprezentować wartość takiej nieruchomości według kwot obowiązujących w grudniu roku poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Gdy lokal został wytworzony we własnym zakresie wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże podatnik nie może do kosztów jego wytworzenia zaliczyć wartości pracy własnej, małżonka, dzieci, kosztów zarządu, kosztów operacyjnych, kosztów operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek). Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu 4
5 wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły rzeczoznawca, co jest najprostszą metodą dokonania fachowej wyceny. Natomiast w przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika wartością początkową lokalu będzie wartość ustalona na takim poziomie, na jakim udział podatnika pozostaje we współwłasności tego lokalu. Wyjątek stanowi tutaj lokal wchodzący w skład współwłasności majątkowej małżonków. W sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków prowadzi działalność w mieszkaniu stanowiącym wspólność małżonków może on za wartość początkową przyjąć całą jego wartość. Jeśli jednak obydwoje z małżonków prowadziliby działalność w tym mieszkaniu to każde z nich za wartość początkową może przyjąć jedynie połowę jego wartości. Podatnicy będący osobami fizycznymi mogą także określić wartość początkową mieszkania metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że podatnicy przyjmują w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Dla przykładu, jeśli podatnik przeznaczył 20 metrów powierzchni mieszkania do celów prowadzonej działalności gospodarczej, wartość początkowa wynosić będzie zł. Należy pamiętać, aby wielkość powierzchni wynikała z dokumentu poświadczającego wyliczenie podatku od nieruchomości. Podatnicy po ustaleniu wartości początkowej Metody amortyzacji i stawki mieszkania wprowadzają go do ewidencji środków trwałych i wybierają metodę amortyzacji. Podatnicy mają do wyboru jedynie metodę liniową, albo przy zastosowaniu stawki z wykazu stawek amortyzacyjnych albo przy zastosowaniu stawki określonej indywidualnie. Nie mogą natomiast stosować metody degresywnej. Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, jak również co kwartał lub jednorazowo raz na koniec roku. Metoda liniowa polega na dokonywaniu co miesiąc odpisów amortyzacyjnych w ratach równych, rozpoczynając od miesiąca następnego po miesiącu, w którym lokal został wprowadzony do ewidencji. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową lokalu lub do momentu zbycia lokalu lub jego likwidacji. Stawka amortyzacyjna jest określona w wykazie stawek amortyzacyjnych i dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%. Warto zwrócić uwagę, że odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą 5
6 stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 ustawy (wartość początkowa stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych budynku lub lokalu i kwoty 988 zł), z tym, że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%. Podwyższenie stawki amortyzacji Dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu wynosi 2,5 %, minimalny okres amortyzacji oblicza się, odejmując od 40 pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika. Tak ustalony okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż dziesięć lat. Budynkiem (lokalem) niemieszkalnym jest między innymi budynek biurowy, wykorzystywany jako miejsce pracy dla działalności biura, sekretariatu lub innych o charakterze administracyjnym, sklasyfikowany pod numerem 1220 PKOB (Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych). Klasa ta nie obejmuje biur w budynkach przeznaczonych głównie do innych celów. W klasie 1230 PKOB wymienione zostały budynki handlowo-usługowe, obejmujące centra handlowe, domy towarowe, sklepy i butiki, ale poza sklepami w budynkach przeznaczonych głownie do innych celów. Budynkiem (lokalem) o charakterze mieszkalnym, jest sklasyfikowany w klasie 11 PKOB obiekt budowlany, z którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, tj. budynek jednorodzinny, o dwóch mieszkaniach, wielomieszkaniowy, budynek zamieszkania zbiorowego, etc. W przypadku przeznaczenia części lub całości powierzchni lokalu mieszkalnego na cele prowadzonej działalności gospodarczej, znajdującego się w bloku mieszkalnym (z którego to budynku co najmniej połowa powierzchni użytkowej przeznaczona jest do celów mieszkalnych), stawką właściwą do dokonania amortyzacji będzie 1,5%. Jeśli podatnik udowodni, że: przed nabyciem lokal wykorzystywany był co najmniej 60 miesięcy (5 lat) lub poniósł nakłady na wykończenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji 5, 10%. ma prawo do zastosowania podwyższonej stawki amortyzacji wynoszącej maksymalnie Są jednak dwa wyjątki, dotyczące: 5 Przez nakłady na ulepszenie należy rozumieć wszelkie wydatki związane z wykończeniem lokalu, jak również ze stałą zabudową np. szaf wnękowych, przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej. Do wydatków związnych z wykończeniem lokalu można zaliczyć wydatki takie jak zakup terakoty, glazury, usługę remontową, zakup farb, parkietu etc. 6
7 - trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 klasyfikacji środków trwałych i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 tej klasyfikacji, trwale związanych z gruntem, - kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m sześc., domków kempingowych i budynków zastępczych. Wymienione powyżej nieruchomości (budynki handlowo-usługowe i kioski) mogą być amortyzowane przez okres nie krótszy niż trzy lata. Należy pamiętać, że w przypadku ponoszenia przez podatnika nakładów na dostosowanie lokalu do własnych potrzeb, w tym również związanych z działalnością gospodarczą, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków związanych z działalnością gospodarczą, w części, w jakiej wydatki te związane są z działalnością opodatkowaną podatnika. W przypadku wydatków remontowych czy modernizacyjnych związanych z częścią mieszkania, przeznaczoną na cele prywatne podatnika, podatnik ma prawo wystąpić do urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot podatku VAT (zwrot ten wynosi około 15% kwoty netto od większości wydatków remontowych). Dla przykładu: Podatnik VAT prowadzący opodatkowaną działalność gospodarczą przeznaczył 30% powierzchni zakupionego lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej. Przed oddaniem do używania lokalu ponoszone będą wydatki na dostosowanie lokalu do potrzeb podatnika (mieszkanie było w stanie do remontu lub developerskim), w związku z tym, z tytułu poniesionych wydatków podatnikowi przysługuje odliczenie podatku VAT wynoszące 30% z tytułu poniesionych wydatków. Jednocześnie podatnikowi temu przysługuje prawo do wystąpienia z wnioskiem o zwrot podatku VAT w pozostałych 70%, prywatnie. Odsetki od kredytu 6 - W przypadku zakupu mieszkania do celów zarówno mieszkaniowych, jak i celów prowadzenia działalności gospodarczej, istnieje możliwość Odsetki od kredytu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kosztów odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości w proporcji, w jakiej mieszkanie wykorzystywane jest do prowadzenia działalności Gospodarczej (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach IBPB1/ /08/WRz). Zapłacone odsetki od tej części kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które przypadają na powierzchnię lokalu wykorzystywaną w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowią koszty uzyskania przychodów. Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia r. nr ITPB1/ /09/DP: 6 Powyższe stanowisko potwierdzają również Interpretacje: Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 października 2009 r. o numerze ITPB1/ /09, Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 29 września 2009 r., nr IBPBI/1/ /09/BK oraz interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 lipca 2008 r., nr IPPB1/ /08-2/AŻ 7
8 ( ) Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 76 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki: * pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu, * nie znajdować się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, * być właściwie udokumentowany. Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Musi to być zatem taki wydatek, którego związek z prowadzoną działalnością nie budzi wątpliwości, a obowiązek wykazania tego związku należy do podatnika. Kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów, ze względu na kryterium celowości, leży bowiem w gestii podatnika. Należy jednak mieć na uwadze, że prawidłowość dokonanej kwalifikacji podlega ocenie organów podatkowych. Zgodnie z przepisem art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli: * pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu), * pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału. Nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy. Z powyższych przepisów wynika, iż warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów, odsetek od kredytu jest istnienie związku przyczynowo-skutkowego między zaciągniętym kredytem, a przychodem z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ww. ustawy oraz ich zapłacenie. Przepisy ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości zaliczenia do 8
9 kosztów uzyskania przychodów, wydatków poniesionych na spłatę odsetek od pożyczek (kredytów) przeznaczonych na sfinansowanie kosztów prowadzonej działalności gospodarczej, od klasyfikacji czy nazwy kredytów stosowanych przez instytucje finansowe, jak również od rodzaju zaciągniętego kredytu. Jak już wskazano warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów, odsetek od kredytu jest ich zapłacenie oraz istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem, a przychodem z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 22 ust. 1 tej ustawy. Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ma więc faktyczne przeznaczenie kredytu. Z treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, iż Wnioskodawca zaciągnął wraz z małżonkiem kredyt na zakup lokalu mieszkalnego, z którego 37,42 m2 powierzchni przeznaczono na prowadzenie działalności gospodarczej. Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że wyłącznie zapłacone odsetki od tej części kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które przypadają na powierzchnię lokalu wykorzystywaną przez Wnioskodawcę w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej będą stanowiły koszty uzyskania przychodów.( ) Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki i budowle, w tym zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli zatem lokal Podatek od nieruchomości mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkalnym, to będą one korzystały ze stawki określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, tj. jak dla budynków mieszkalnych. Zwrot "zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" oznacza, że budynek mieszkalny lub jego część musi być faktycznie zajęty na działalność gospodarczą, nie wystarczy więc fakt, że jest on związany z działalnością gospodarczą, gdyż znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy. 7 Sprzedaż nieruchomości - opodatkowanie Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm) można wyróżnić trzy sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości związana będzie z powstaniem przychodu z działalności gospodarczej: 1) sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej (wpisana uprzednio do ewidencji środków trwałych), 2) sprzedaż nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej (przedmiot działalności przedsiębiorcy), 7 Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego IIRF 31100/1/02/07 9
10 3) sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną. Zgodnie z art. 14 ust. 2 updof przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku firmy, wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, takich jak środki trwałe, wartości niematerialne i prawne czy wyposażenie, wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych lub ewidencji wyposażenia. Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się jednak przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw opisanych powyżej podatek obliczany w sposób właściwy dla osoby prywatnej dokonującej zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 3 i art. 30e updof). W przypadku sprzedaży nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej, tzn. polegającej na dokonywaniu obrotu nieruchomościami przy określaniu wysokości przychodu stosuje się zasady właściwe dla ustalania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a dochód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami uzyskanymi z działalności. Art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof ustanawia jako odrębne źródło przychodów odpłatne zbycie nieruchomości. Przepis ten wyraźnie wyłącza spod regulacji sytuację, w której sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ustawodawca potwierdza odrębność sposobów opodatkowania sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez osoby prywatne oraz gdy sprzedaż taka jest przedmiotem działalności gospodarczej także w art. 30e ust. 6 updof. Podobnie zatem jak w sytuacji sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności, nie znajdzie tu zastosowania ograniczenie opodatkowania tej transakcji do 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (po którym to okresie kwota otrzymana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu w rozumieniu ustawy), nie będą też obowiązywać zwolnienia i ulgi, którym podlegają osoby prywatne dokonujące odpłatnego zbycia nieruchomości. Transakcja będzie podlegać ogólnym zasadom obowiązującym w działalności gospodarczej i opodatkowana będzie według np. skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 (zasady ogólne) lub 30c ust. 1 (podatek liniowy), a nie, jak w przypadku sprzedaży prywatnej stałą stawką 19%. W przypadku, gdy nieruchomość zostanie wycofana z działalności gospodarczej, do momentu, w którym nie upłynie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miało miejsce wycofanie z działalności, przychód uzyskany ze sprzedaży nadal traktowany będzie jako przychód z działalności gospodarczej. Dopiero po upływie 6-letniego okresu będą mogły znaleźć zastosowanie w stosunku do tej nieruchomości przepisy regulujące sprzedaż dokonywaną przez 10
11 osobę prywatną. Wówczas sprzedaż nieruchomości traktowana będzie jako osobne źródło przychodu, opodatkowane na odrębnych zasadach (należy pamiętać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości prywatnych uzyskany przychód po 5 latach nie będzie podlegał opodatkowaniu). Zgodnie z postanowieniem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kartuzach z dnia 31 października 2005 r., sygn. BI/ /05, DF/415-46/05/JM przekazanie nieruchomości na potrzeby własne jest czynnością, która w myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wywoła żadnych skutków, bowiem nie stanowi odpłatnego zbycia, w tym momencie nie powstaje przychód podlegającego opodatkowaniu. Uzyskanie przychodu nastąpi dopiero w razie odpłatnego zbycia środka trwałego, o ile pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności gospodarczej i dniem jego zbycia nie upłynie sześć lat. Po upływie tego okresu dochód ze sprzedaży będzie wolny od podatku. Dokonanie darowizny lokalu mieszkalnego najbliższej rodzinie również nie powoduje konieczności zapłaty podatku dochodowego, bowiem do przeniesienia własności dochodzi w drodze nieodpłatnej. Zgodnie z art. 14 updof za inny przychód z działalności gospodarczej należy uznać również między innymi wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych Użyczenie mieszkania nieodpłatnych świadczeń z wyjątkiem otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Należy wskazać, że do grupy I zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych (a więc potomków i przodków w I linii), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów, a do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Otrzymanie przez podatnika jakiegokolwiek nieodpłatnego świadczenia od wymienionej grupy osób nie spowoduje konieczności opodatkowania podatkiem dochodowym takiego świadczenia. Jeśli osoba użyczająca znajdzie się poza taką kategorią krewnych, wówczas podatnik otrzymując nieodpłatne świadczenie ma obowiązek naliczenia przychodu w wysokości ustalonej według średnich cen rynkowych i z tego tytułu zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. 11
12 PODSUMOWANIE Co zrobić, żeby mieć koszt wymogi formalne który nie może być kosztem. 1. Określenie kosztów uzyskania przychodu W celu zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodu, muszą być spełnione trzy warunki: 1) koszt musi zostać poniesiony przez podatnika; 2) poniesienie kosztu powinno służyć osiągnięciu przychodu lub jego zachowaniu; 3) koszt nie może zostać wymieniony w ustawie jako ten, 2. Właściwa dokumentacja Podatnik prowadzący działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu, musi starannie dokumentować wszystkie wydatki. Wydatki związane z opłatami, które udokumentowane są fakturami VAT wystawionymi podatnika, a nie na prowadzoną przez niego firmę, np. za wodę, gaz, energię, należy udokumentować dowodem wewnętrznym obejmującym część kosztu odnoszącą się do prowadzonej działalności. 3. Rozliczenie wydatków we właściwej kwocie Osoba prowadząca działalność w domu lub mieszkaniu musi się liczyć z pewnymi ograniczeniami przy rozliczaniu kosztów. Niektóre wydatki, związane z mieszkaniem lub domem mogą być rozliczane tylko proporcjonalnie. Takie wydatki zalicza się do kosztów w takiej proporcji, jaka wynika z udziału powierzchni przeznaczonej na działalność w całej powierzchni mieszkania lub domu. Optymalizacja kosztów związanych z lokalem w działalności podatnik powinien: 1. prawidłowo określić wartość początkową nieruchomości, W celu zoptymalizowania kosztów uzyskania przychodu w związku z lokalem, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, należy zastanowić się nad ewentualnym wprowadzeniem części bądź całości mieszkania do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Po podjęciu takiej decyzji 2. ustalić stawkę właściwą w celu dokonywania odpisów amortyzacyjnych, 3. zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu amortyzację lokalu, 12
13 4. zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki związane z używaniem lokalu Należy zwrócić uwagę, że w przypadku lokali mieszkalnych zakupionych z wykorzystaniem kredytu, kosztem uzyskania przychodu będą również zapłacone odsetki w części, w jakiej wykorzystuje się lokal do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości jak uniknąć podatku W celu uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości używanej do celów prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik powinien wycofać taką nieruchomość z działalności, nawet jeśli przez ostatnie lata dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miało miejsce wycofanie z działalności, przychód uzyskany ze sprzedaży takiej nieruchomości nie będzie uznawany za przychód związany z działalnością gospodarczą. Dodatkowo przychód ten podlegać będzie zasadom właściwym dla sprzedaży prywatnej (po 5 latach nie będzie podlegał opodatkowaniu). Dokonanie darowizny lokalu mieszkalnego najbliższej rodzinie również nie powoduje konieczności zapłaty podatku dochodowego, bowiem do przeniesienia własności dochodzi w drodze nieodpłatnej. 13
IP Interpretacja dostarczona przez portal http://interpretacja-podatkowa.pl/. Największe archiwum polskich interpretacji podatkowych. Autor Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu Data 2011.01.07 Rodzaj dokumentu