Source: http://prawo.money.pl/porady-prawne/porady/prawo-cywilne/artykul/wada;fizyczna;zakupionego;domu,100,0,341604.html
Timestamp: 2015-02-28 20:45:48
Legal References Found: art. 656
 art. 638
 art. 560
 art. 566
 art. 560
 art. 566
 art. 509
 art. 563
 art. 576

Document Content:
Wada fizyczna zakupionego domu iWoman
Money.plPrawoPorady prawnePoradyPrawo cywilneWada fizyczna zakupionego domu 2008-05-12 14:32Wada fizyczna zakupionego domu [fot: PAP/ Remigiusz Sikora]
Klient (Pan X) kupi� na rynku wt�rnym dom. Po nabyciu domu ujawni�a si� wada fizyczna budynku. Istnienie wady fizycznej potwierdza ekspertyza budowlana. Sprzedaj�cy dom klientowi nie by� �wiadomy istnienia wady. Pan X prosi o informacj� czy w zaistnia�ej sytuacji przys�uguj� mu w stosunku do kierownika budowy roszczenia o naprawienie b��du oraz czy w razie odmowy mo�e skierowa� spraw� do s�du i czy ma szans� j� wygra�?
1. Stan prawny w kontek�cie stanu faktycznego
Na wst�pie nale�y rozr�ni� stosunki prawne, z kt�rymi mamy w sprawie do czynienia. Aktualny w�a�ciciel (Pan X) naby� dom na podstawie umowy sprzeda�y od poprzedniego w�a�ciciela (pierwszego) (umowa sprzeda�y), kt�ry to z kolei na podstawie umowy o roboty budowlane zawart� z wykonawc� sta� si� pierwszym w�a�cicielem domu (umowa o roboty budowlane).
Podstaw� dochodzenia przez Pana X roszcze� od poprzedniego w�a�ciciela (sprzedaj�cego) s� przepisy kodeksu cywilnego reguluj�ce r�kojmi� za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 - 576 kc) I relacja
Podstaw� dochodzenia roszcze� przez pierwszego w�a�ciciela w stosunku do wykonawcy domu stanowi przepis art. 656 � 1 kc, odsy�aj�cy w kwestii r�kojmi za wady do stosowania odpowiednio przepis�w reguluj�cych umow� o dzie�o (art. 637 i art. 638 kc) oraz odpowiednio przepis�w reguluj�cych r�kojmi� za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 - 576 kc)� - II relacja.
W I relacji, przys�uguj� Panu X na podstawie art. 560 kc nast�puj�ce roszczenia: mo�e Pan X od umowy sprzeda�y odst�pi� albo ��da� obni�enia ceny. Prawo odst�pienia od umowy nie przys�uguje Panu X, je�eli sprzedawca (pierwszy w�a�ciciel) niezw�ocznie wymieni rzecz wadliw� na rzecz woln� od wad albo niezw�ocznie wady usunie, z zastrze�eniem, �e poj�cie - niezw�ocznie jest definiowane jako kr�tki czas, kt�rego ramy wyznaczaj� okoliczno�ci konkretnego przypadku (tak orzeczenie SN z 10 stycznia 2002 r., II CKN 564/99). Dodatkowo, zgodnie z przepisami kc, je�eli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej Pan X odst�puje od umowy albo ��da obni�enia ceny, mo�e ��da� naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba �e szkoda jest nast�pstwem okoliczno�ci, za kt�re sprzedawca nie ponosi odpowiedzialno�ci - art. 566 � 1 kc. Zwa�ywszy na okoliczno��, i� w przedmiotowej sprawie szkoda jest nast�pstwem okoliczno�ci, za kt�re sprzedawca nie ponosi odpowiedzialno�ci (by� nie�wiadomy istnienia wady) mo�na ��da� jedynie naprawienia szkody, kt�r� poni�s� klient przez to, �e zawar� umow� sprzeda�y, nie wiedz�c o istnieniu wady - w szczeg�lno�ci Pan X mo�e ��da� zwrotu koszt�w zawarcia umowy, koszt�w odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nak�ad�w w takim zakresie, w jakim klient nie odni�s� korzy�ci z tych nak�ad�w. Zak�adaj�c, �e nabywca domu nie chce odst�powa� od umowy (w przypadku odst�pienia od umowy zgodnie z art. 560 � 2 kc strony umowy powinny sobie nawzajem zwr�ci� otrzymane �wiadczenia - czyli co do zasady dom i wynagrodzenie za dom), pozostaje zg�oszenie w stosunku do sprzedaj�cego ��dania obni�enia ceny. Z uwagi na okoliczno��, i� dom jest rzecz� oznaczon� co do to�samo�ci (rzecz� zindywidualizowan�, jedyn� w swoim rodzaju), Pan X nie ma prawa ��da� dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej rzeczy wolnej od wad. W II relacji pierwszemu w�a�cicielowi przys�uguje w stosunku do wykonawcy domu prawo ��dania usuni�cia wady przy jednoczesnym wyznaczeniem w tym celu wykonawcy odpowiedniego terminu z zagro�eniem, �e po bezskutecznym up�ywie wyznaczonego terminu pierwszy w�a�ciciel nie przyjmie naprawy. Wykonawca mo�e odm�wi� naprawy, gdyby wymaga�a nadmiernych koszt�w. Gdy wady usun�� si� nie dadz� albo gdy z okoliczno�ci wynika, �e wykonawca nie zdo�a ich usun�� w czasie odpowiednim (poj�cie to nale�y interpretowa� stosownie do okoliczno�ci konkretnego przypadku, podobnie jak poj�cie niezw�ocznie, o kt�rym mowa powy�ej), pierwszy w�a�ciciel mo�e od umowy odst�pi�, je�eli wady s� istotne. Je�eli wady nie s� istotne, pierwszy w�a�ciciel mo�e ��da� obni�enia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku (z uwagi na okoliczno��, �e wada domu jest istotna to rozwi�zania nie mo�e by� brane pod uwag�). ��danie obni�enia wynagrodzenia przys�uguje pierwszemu w�a�cicielowi r�wnie� w przypadku, gdy wykonawca nie usun�� wad w terminie wyznaczonym przez pierwszego w�a�ciciela. Reasumuj�c, przy za�o�eniu, �e wada fizyczna domu da si� usun�� w odpowiednim czasie, pierwszemu w�a�cicielowi przys�uguje ��danie usuni�cia wady domu. Z uwagi na odpowiednie stosowanie przepis�w o r�kojmi przy sprzeda�y do umowy o roboty budowlane, pierwszemu w�a�cicielowi, kt�ry z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej odst�puje od umowy albo ��da obni�enia ceny, zgodnie z przepisem art. 566 � 1 kc przys�uguje prawo ��dania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba �e szkoda jest nast�pstwem okoliczno�ci, za kt�re sprzedawca nie ponosi odpowiedzialno�ci. Odmiennie ni� w przypadku Pana X w kwestii odszkodowania, szkoda (wada domu) jest nast�pstwem okoliczno�ci, za kt�re wykonawca odpowiedzialno�� ponosi (ewidentny b��d w sztuce budowlanej), wobec czego przys�uguje ��dania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, a nie tylko ��dania naprawienia szkody, kt�r� poni�s� on przez to, �e zawar� umow� o roboty budowlane. Reasumuj�c, w przedmiotowej sprawie, bior�c pod uwag� w/w stosunki prawne, Panu X jako kupuj�cemu przys�uguj� w stosunku do pierwotnego w�a�ciciela (sprzedaj�cego) roszczenia z tytu�u r�kojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Z kolei pierwszemu w�a�cicielowi (jako inwestorowi) przys�uguje w stosunku do wykonawcy domu roszczenie z tytu�u r�kojmi za wady fizyczne na podstawie przepis�w reguluj�cych dochodzenie r�kojmi z umowy o roboty budowlane do kt�rej stosuje si� odpowiednio przepisy o r�kojmi za wady dzie�a (umowa o dzie�o), a do kt�rej z kolei stosuje si� odpowiednio przepisy o r�kojmi za wady rzeczy sprzedanej. Bezpo�rednie dochodzenie przez Pana X w/w roszcze� od wykonawcy (a tym bardziej, jak on sugeruje, od kierownika budowy, kt�ry jest jedynie uczestnikiem procesu budowlanego), nie jest mo�liwe.
Polski kodeks cywilny nie przewiduje bowiem automatycznego przej�cia uprawnie� z r�kojmi na dalszego nabywc� rzeczy (tak uchwa�a SN z 5.02.2003 r. III CZP 96/2003), czyli uprawnie� pierwszego w�a�ciciela w stosunku do wykonawcy na rzecz Pana X.
Orzecznictwo dopuszcza natomiast mo�liwo�� przeniesienia przez kupuj�cego w drodze przelewu - art. 509 i nast. kc) (w naszym przypadku by�by to pierwszy kupuj�cy) na nabywc� (Pana X) uprawnie� do ��dania obni�enia ceny, usuni�cia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad z tytu�u r�kojmi (tak uchwa�� SN z 5.02.2003 sygn. akt: III CZP 96/2003).
Powo�ane orzeczenie z uwagi na odpowiednie stosowanie przepis�w o r�kojmi przy sprzeda�y do umowy o roboty budowlane znajdzie zastosowanie w niniejszej sprawie. Z uwagi na odmienny, w stosunku do w/w roszcze�, charakter prawa do odst�pienia od umowy (uprawnienie o charakterze kszta�tuj�cym), nie jest mo�liwe przeniesienie w drodze przelewu prawa pierwszego w�a�ciciela do odst�pienia od umowy. W orzecznictwie istnieje r�wnie� zgoda co do mo�liwo�ci przelania roszcze� odszkodowawczych przys�uguj�cych kupuj�cemu (pierwszemu w�a�cicielowi) wobec jego sprzedawcy. W sytuacji, w kt�rej kupuj�cemu (pierwszemu w�a�cicielowi) przys�uguje prawo do odst�pienia od umowy, roszczenia odszkodowawcze powstan� natomiast dopiero po wykonaniu tego uprawnienia przez kupuj�cego (pierwszego w�a�ciciela). Skoro za� tego uprawnienia kupuj�cy nie mo�e zby�, to ewentualne zbycie roszcze� odszkodowawczych b�dzie mo�liwe dopiero po wykonaniu przez kupuj�cego prawa do odst�pienia od umowy.
Przelew uprawnie� z r�kojmi mo�e by� wyra�nie zastrze�ony w umowie sprzeda�y pomi�dzy zainteresowanymi stronami (w konkretnym przypadku mi�dzy Panem a pierwszym w�a�cicielem), nie jest jednak wykluczone, aby zosta� dokonany w drodze odr�bnej umowy. Powy�sze rozwa�ania w kwestii przelewu s� prawdziwe przy za�o�eniu, �e uprawnienia z r�kojmi rzeczywi�cie przys�uguj� kupuj�cemu (pierwszemu w�a�cicielowi), czyli �e spe�nione zosta�y przes�anki, od kt�rych uzale�nione jest ich powstanie, oraz nie up�yn�� termin zawity, w kt�rym mo�na ich dochodzi�, a tak�e kupuj�cy (pierwszy w�a�ciciel) w umowie z wykonawc� nie zgodzi� si� na ograniczenie lub wy��czenie uprawnie� z r�kojmi.
Maj�c na uwadze powy�sze, gdyby dosz�o do przelewu przys�uguj�cego pierwszemu w�a�cicielowi w stosunku do wykonawcy prawa ��dania usuni�cia wady (vide relacja II - prawo odst�pienia nie mo�e zosta� przeniesione w drodze przelewu, natomiast ��danie obni�enia ceny z uwagi na fakt, i� wada ma charakter istotny nie wchodzi w gr�), Pan X m�g�by ��da� bezpo�rednio od wykonawcy domu usuni�cia wady.
Niezwykle wa�nym w kwestii dochodzenia roszcze� z r�kojmi jest zagadnienie terminu skorzystania z uprawnie�. Zar�wno w przypadku relacji I jak r�wnie� relacji II znajdzie zastosowanie przepis art. 563 � 1 kc, zgodnie z kt�rym kupuj�cy traci uprawnienia z tytu�u r�kojmi za wady fizyczne rzeczy, je�eli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ci�gu miesi�ca od jej wykrycia. Z kolei zgodnie z art. 576 � 1 kc, uprawnienia z tytu�u r�kojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasaj� z up�ywem roku od chwili, kiedy kupuj�cy dowiedzia� si� o istnieniu wady. Odnosz�c powy�sze do kwestii przelewu prawa do ��dania usuni�cia wady, w momencie, gdy dojdzie do przelewu uprawnie� z r�kojmi musz� one jeszcze przys�ugiwa� przenosz�cemu prawo (pierwszemu w�a�cicielowi) w stosunku do wykonawcy.
Innymi s�owy, w chwili gdy dojdzie do przelewu uprawnie� z r�kojmi nie mo�e jeszcze up�yn�� miesi�czny termin licz�c od chwili, gdy przenosz�cy uprawnienia z r�kojmi (pierwszy w�a�ciciel) wykry� wad�. Dochodzenie roszcze� na drodze post�powania s�dowego jest jak najbardziej mo�liwe.
r�kojmia, prawo budowlane, zakup nieruchomo�ci, wady fizyczne, ��danie usuni�cia wady
Wy�udzanie podatku VAT. Warszawskiemu biznesmenowi grozi 15 latTo jedna z najwi�kszych spraw gospodarczych, jak� zajmowa�a si� w ostatnich kilkunastu latach olszty�ska Prokuratura Okr�gowa - podali �ledczy. Karta Du�ej Rodziny. Sejm na "tak"Pos�owie przyj�li ustaw� kt�ra uprawnia cz�onk�w rodzin wielodzietnych do wielu zni�ek i ulg. Encyklopedia prawna