Source: https://interpretacje-podatkowe.org/uslugi-zarzadzania/0115-kdit1-1-4012-204-2018-2-dm
Timestamp: 2019-05-25 03:15:23
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 88
 art. 88
 art. 43
 art. 82
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 41
 art. 114
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 120
 art. 2

Art. 2
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 88
 art. 86
 art. 88
 art. 199
 art. 14
 art. 14

Document Content:
♦ › Usługi zarządzania › 0115-KDIT1-1.4012.204.2018.2.DM
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2018 r. (data wpływu 3 kwietnia 2018 r.) uzupełnionym w dniu 7 maja 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi oraz braku prawa do odliczenia podatku – jest prawidłowe.
W dniu 3 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 7 maja 2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi oraz prawa do odliczenia podatku.
Spółka z o.o. (dalej: Wnioskodawca) jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza świadczyć usługi zarządzania nieruchomościami na podstawie Umowy o świadczenie usług zarządzania mieszkaniem pod wynajem (dalej: Umowa), która będzie zawierana z właścicielem danego mieszkania. Mieszkania, w stosunku do których będą świadczone usługi zarządzania na podstawie Umów mogą być wynajmowane najemcom na cele mieszkaniowe długoterminowe (usługa, do której ma zastosowanie zwolnienie z VAT) oraz na cele krótkoterminowego zakwaterowania (usługa, do której ma zastosowanie stawka VAT 8%).
Schemat działalności Wnioskodawcy w zakresie usług zarządzania nieruchomościami pod wynajem ma przedstawiać się następująco:
mieszkania (lub ich części, tj. pokoje) przeznaczone na cele mieszkaniowe długoterminowe – Wnioskodawca podpisze z właścicielem mieszkania Umowę, na podstawie której będzie świadczył na jego rzecz usługi zarządzania nieruchomościami. Mieszkanie będzie przedmiotem wynajmu na cele mieszkaniowe długoterminowe co będzie przedmiotem oddzielnego od Umowy stosunku prawnego - umowy najmu.
mieszkania (lub ich części, tj. pokoje) przeznaczone na cele krótkoterminowego zakwaterowania - Wnioskodawca podpisze z właścicielem mieszkania Umowę, na podstawie której będzie świadczył na jego rzecz usługi zarządzania nieruchomościami. Następnie Wnioskodawca podpisze z podmiotem trzecim kolejną umowę, na podstawie której podmiot trzeci (dalej: Podmiot trzeci) będzie świadczył na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządzania nieruchomościami przeznaczonymi na cele krótkoterminowego zakwaterowania (innymi słowy Wnioskodawca podzleci wykonanie usługi zarządzania w zakresie tych mieszkań podmiotowi trzeciemu).
Mieszkanie będzie przedmiotem wynajmu na cele krótkoterminowego zakwaterowania co będzie przedmiotem oddzielnego od Umowy stosunku prawnego – umowy najmu.
Do obowiązków Wnioskodawcy jako zarządcy mieszkania będą należeć, na podstawie postanowień Umowy:
reprezentowanie właściciela przed najemcami,
reprezentowanie właściciela przed spółdzielnią mieszkaniową/wspólnotą mieszkaniową, dostawcami mediów, Internetu, usługi wywozu odpadów, i innych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Lokalu,
nadzór nad lokalem,
rozliczanie i regulowanie należności i zobowiązań związanych z funkcjonowaniem lokalu,
zapewnienie właścicielowi bieżącego dostępu do systemu informatycznego – S (dalej: S), zawierającego m.in. aktualne informacje o rozliczeniach dla poszczególnych lokali. Aktualizacje S dokonywane będą co najmniej z następującą częstotliwością.
Do obowiązków właściciela mieszkania będą należeć, na podstawie postanowień Umowy:
utrzymywanie lokalu w dostatecznym stanie technicznym umożliwiającym bezpieczne korzystanie z niego przez najemców,
ubezpieczanie lokalu od wszelkich ryzyk oraz w zakresie odpowiedzialności cywilnej,
zapewnianie zarządcy stałego dostępu do lokalu,
przekazanie zarządcy pełnomocnictwa,
upoważnienie wskazanej/nych przez zarządcę osoby do wykonywania na rachunku bankowym właściciela, założonym we wskazanym przez zarządcę banku, operacji związanych z obsługą płatności związanych z zarządzaniem lokalem,
w razie potrzeby, zgłoszonej przez zarządcę, zapewnienie na wyżej opisanym rachunku bankowym środków w wysokości umożliwiającej regulowanie zobowiązań związanych z funkcjonowaniem lokalu.
Zakres czynności, jakie ma wykonywać Wnioskodawca przejmując mieszkanie w zarządzanie obejmuje:
sprawdzenie stanu technicznego mieszkania,
sprawdzenie stanu technicznego sprzętu w mieszkaniu,
kompletna inwentaryzacja wyposażenia i sprzętu,
sprawdzenie aktualnego stanu rozliczeń - energia elektryczna, gaz, administracja budynku, woda, centralne ogrzewanie, Internet,
poinformowanie wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej oraz dostawców mediów do lokalu, w tym dostawców energii elektrycznej, gazu, wody, ogrzewania, Internetu o zarządzaniu lokalem przez zarządcę, poprzez przedłożenie pełnomocnictwa i wskazanie adresu zarządcy jako właściwego do kierowania korespondencji,
poinformowanie ewentualnych aktualnych najemców o przejęciu zarządzania,
przejęcie kompletów kluczy w liczbie odpowiadającej liczbie najemców + jeden komplet dla zarządcy,
przejęcie od właściciela następujących dokumentów mieszkania: umowy z dostawcami mediów, wymiar czynszu do spółdzielni i stawki opłat za m3 wody wraz z nr rachunku bankowego do wpłat, kserokopie polis ubezpieczeniowych, instrukcje obsługi sprzętu znajdującego się w mieszkaniu, karty gwarancyjne wraz z dowodami zakupu w przypadku sprzętów objętych gwarancją, ostatnie złożone oświadczenie o liczbie osób zamieszkujących lokal,
wprowadzenie lokalu i danych do S.
Wnioskodawca i Podmiot trzeci będą wykonywać usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie i odpłatnie. W zakres świadczonych usług nie będzie wchodziła usługa wyceny nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, symbol PKWiU świadczonych przez Wnioskodawcę i Podmiot trzeci usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie to:
68.32.11.0 – usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności;
68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że w ramach umowy o zarządzanie mieszkaniem zawartej z właścicielem mieszkania Wnioskodawca będzie wykonywał następujące czynności:
Reprezentowanie Właściciela przed najemcami.
Niniejsze obejmuje: poszukiwanie najemców, prezentacja potencjalnym najemcom Lokalu (pokoju) do wynajęcia, przedstawienie warunków najmu, podpisanie umowy z upoważnienia właściciela, udostępnienie lokalu do zamieszkania, przekazanie kluczy. Ponadto, w przypadku nagłych sytuacji, najemcy kontaktują się bezpośrednio z zarządcą. Nagłymi sytuacjami mogą być przykładowo:
awaria, zagubienie kluczy, usterka w lokalu;
weryfikacja stanu lokalu przez cały okres najmu.
Reprezentowanie właściciela przed spółdzielnią mieszkaniową/wspólnotą mieszkaniową, dostawcami mediów, Internetu, gazu, usługi wywozu odpadów, i innych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Lokalu.
Zarządca reprezentuje właściciela przed wszelkimi dostawcami mediów, Internetu, wspólnotą mieszkaniową/spółdzielnią mieszkaniową. W szczególności zarządca prowadzi kontakt w zakresie regulowania opłat z upoważnienia właściciela, kontaktuje się w sprawach usterek/awarii związanych z dostawą mediów.
W odniesieniu do wywozu odpadów Wnioskodawca wyjaśnił, że usługa ta świadczona jest „na rzecz danego budynku” - tzn. jest świadczona przez firmę zewnętrzną, która ma podpisaną umowę wywozu odpadów ze wspólnotą mieszkaniową czy spółdzielnią mieszkaniową. Wnioskodawca, jako zarządca Lokalu, reprezentuje właściciela w przypadku ewentualnej konieczności kontaktu w tym zakresie z firmą świadczącą usługi lub wspólnotą/spółdzielnią mieszkaniową.
Inne czynności, o których była mowa we wniosku, to nieprzewidziane w chwili podpisania umowy o zarządzanie czynności, których ewentualna konieczność wykonania może wystąpić w trakcie świadczenia usług zarządzania, a Strony dojdą do wniosku, że mieszczą się w zakresie zarządzania Lokalem (z wyjątkiem wyceny nieruchomości mieszkalnych).
Nadzór nad lokalem.
Nadzór nad lokalem pełni przede wszystkim zarządca Lokalu. To zarządca weryfikuje stan Lokalu jak i części wspólnych, przedstawia najemcom regulamin odpowiedniego korzystania z Lokalu jak i części wspólnych, sprawdza przestrzeganie zasad przez wynajmujących. Zarządca weryfikuje również stan Lokalu pod względem bezpieczeństwa w trakcie wynajmu. Właściciel, zgodnie z umową, przekazuje Lokal zarządcy z dniem podpisania umowy o zarządzanie Lokalem w stanie odpowiednim do zamieszkania najemcom. Od tego momentu nadzór nad Lokalem podczas zamieszkania najemców należy do zarządcy. Wnioskodawca jako zarządca jest zobowiązany informować o wszystkim właściciela lokalu.
Rozliczanie i regulowanie należności i zobowiązań związanych z funkcjonowaniem lokalu.
W części przypadków zarządca rozlicza należności oraz reguluje zobowiązania właściciela lokalu ze swojego rachunku bankowego (należącego do zarządcy). W innych przypadkach zarządca otrzymuje od właściciela Lokalu upoważnienie w zakresie dostępu do rachunku bankowego właściciela i bezpośrednio z jego rachunku dokonuje zapłaty danych zobowiązań jak i rozlicza należności.
Zapewnienie właścicielowi bieżącego dostępu do systemu informatycznego - System Obsługi Najmu (dalej: S), zawierającego m.in. aktualne informacje o rozliczeniach dla poszczególnych lokali. Aktualizacje S dokonywane będą co najmniej z następującą częstotliwością.
Podmiot trzeci, który będzie świadczył na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządzania nieruchomościami przeznaczonymi na cele krótkoterminowego zakwaterowania (podwykonawca) będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, będzie dokumentował świadczone na rzecz Wnioskodawcy czynności za pomocą faktury VAT.
Podmiot trzeci, jako podwykonawca, będzie świadczył na rzecz Wnioskodawcy te same czynności, które zostały wskazane w pkt 1 (tylko w zakresie mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy).
Usługi świadczone przez Podmiot trzeci na rzecz Wnioskodawcy będą związane, w opinii Wnioskodawcy, z czynnościami zwolnionymi z opodatkowania VAT. Podmiot trzeci ma pełnić rolę podwykonawcy w zakresie usług zarządzania nieruchomościami pod wynajem, jakie Wnioskodawca ma świadczyć na rzecz właścicieli mieszkań. W opinii Wnioskodawcy, usługi zarządzania nieruchomościami pod wynajem są objęte zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (kwestia ta jest de facto przedmiotem wniosku o interpretację).
Czy usługi zarządzania nieruchomościami pod wynajem, opisane we wniosku, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz właścicieli mieszkań są objęte zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. 2015.736 t.j. ze zm.; dalej: Rozporządzenie)?
Czy usługi zarządzania nieruchomościami pod wynajem, opisane we wniosku, świadczone przez Podmiot trzeci na rzecz Wnioskodawcy są objęte zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, w związku z czym w przypadku gdy Wnioskodawca otrzyma od podmiotu trzeciego fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT za świadczone usługi nie będzie miał prawa do odliczenia podatku VAT wskazanego za takiej fakturze zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)?
Usługi zarządzania nieruchomościami pod wynajem, opisane we wniosku, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz właścicieli mieszkań są objęte zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.
Usługi zarządzania nieruchomościami pod wynajem, opisane we wniosku, świadczone przez Podmiot trzeci na rzecz Wnioskodawcy są objęte zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, w związku z czym w przypadku gdy Wnioskodawca otrzyma od podmiotu trzeciego fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT za świadczone usługi nie będzie miała prawa do odliczenia podatku VAT wskazanego za takiej fakturze zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).
Zwolnienia z podatku od towarów i usług zostały określone w art. 43-81 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Dz.U.2017.1221 t.j. ze zmian; dalej: Ustawa o VAT). Natomiast zgodnie z art. 82 ust. 3 ustawy o VAT minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
Realizacją opisanego powyżej uprawnienia jest Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Z przepisu § 3 ust. 1 pkt 3 ww. Rozporządzenia wynika, że zwolnienie z podatku od towarów i usług znajduje zastosowanie dla czynności zarządzania nieruchomościami po spełnieniu następujących warunków (łącznie):
usługa zarządzania nieruchomościami musi dotyczyć nieruchomości mieszkalnych,
usługa zarządzania nieruchomościami świadczona jest na zlecenie,
w zakresie świadczonej usługi zarządzania nieruchomościami nie znajduje się wycena nieruchomości mieszkalnych,
usługa zarządzania nieruchomościami zawiera się w klasyfikacji statystycznej PKWiU pod kodem ex 68.32.11.0 lub ex 68.32.12.0.
Jest to zamknięty katalog warunków jakie muszą być spełnione w celu objęcia zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 ww. Rozporządzenia.
Ani ustawa o VAT, ani Rozporządzenie nie zawierają definicji pojęcia „nieruchomość mieszkalna”. W związku z powyższym organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego wielokrotnie wskazywały na konieczność powołania się w tym zakresie na odrębne przepisy, jak:
Rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U.1999.112.1316; dalej: PKOB) - przykładowo interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 lipca 2015 r., IBPP1/4512-385/15/LSZ.
W świetle PKOB budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny. Zgodnie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 - zbiorowego zamieszkania.
Wnioskodawca zwraca uwagę, że również ustawa o VAT w art. 2 pkt 12 przez obiekty budownictwa mieszkaniowego nakazuje rozumieć budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Definicję „lokalu mieszkalnego”, zawartą w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892 t.j. ze zmian) - przykładowo interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 listopada 2014 r., nr IPPP1/443-992/14-2/AP.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 niniejszej ustawy, za samodzielny lokal mieszkalny uznaje się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma wątpliwości, że świadczone usługi zarządzania nieruchomościami dotyczą nieruchomości mieszkalnych, jakimi są mieszkania przeznaczone na wynajem. Jest tak zarówno w przypadku usług zarządzania nieruchomościami świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz właścicieli mieszkań, jak i w przypadku usług zarządzania nieruchomościami świadczonych przez Podmiot trzeci na rzecz Wnioskodawcy.
Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma przy tym znaczenia czy mieszkania objęte usługami zarządzania będą przedmiotem wynajmu na cele długoterminowe czy też krótkoterminowego zakwaterowania. W obu przypadkach chodzi o nieruchomość mieszkalną użytkowaną w takim właśnie charakterze. Zakładając racjonalność ustawodawcy, w przypadku gdyby przedmiotowe zwolnienie miało zastosowanie do nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe (długoterminowe), zawarłby wprost taki warunek w § 3 ust. 1 pkt 3 ww. Rozporządzenia, tak jak uczynił to w art. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dotyczącym zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
W opinii Wnioskodawcy, również pozostałe warunki do zastosowania zwolnienia zostały spełnione. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego usługi zarządzania nieruchomością są świadczone na zlecenie, nie obejmują wyceny nieruchomości mieszkalnych i zdaniem Wnioskodawcy należy je sklasyfikować pod kodami PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0.
Mając na uwadze powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKWiU wskazanych we wniosku czynności) lub zmiany stanu prawnego, wydana interpretacja traci swą aktualność.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 5a cyt. ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.
Przepisy z zakresu podatku od towarów i usług odwołują się w niektórych przypadkach do grupowań PKWiU. Należy zaznaczyć, że prawidłowa pod względem klasyfikacji statystycznych identyfikacja towarów i usług, jest warunkiem niezbędnym do określenia wysokości opodatkowania w odniesieniu do towarów i usług, dla których przepisy VAT powołują klasyfikację statystyczną.
Od dnia 1 stycznia 2016 r. obowiązuje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676 ze zm.). Jednakże, zgodnie z § 3 pkt 1 wskazanego rozporządzenia, do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług do dnia 31 grudnia 2018 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną w życie rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, ze zm.).
W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zgodnie z treścią art. 41 ust. 2 ww. ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.
Przy czym, na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.
Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736, z późn. zm.), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy o podatku od towarów i usług, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.
Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.
Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.
W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z pózn. zm.).
Art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:
w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),
w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca czynny podatnik VAT, w ramach działalności gospodarczej zamierza świadczyć usługi zarządzania nieruchomościami na podstawie Umowy o świadczenie usług zarządzania mieszkaniem pod wynajem, która będzie zawierana z właścicielem danego mieszkania. Mieszkania, w stosunku do których będą świadczone usługi zarządzania mogą być wynajmowane najemcom na cele mieszkaniowe długoterminowe oraz na cele krótkoterminowego zakwaterowania.
W odniesieniu do usług zarządzania mieszkaniem przeznaczonym na cele mieszkaniowe długoterminowe, Wnioskodawca samodzielnie będzie świadczył usługi zarządzania, natomiast w przypadku mieszkania przeznaczonego na cele krótkoterminowego zakwaterowania, Wnioskodawca podpisze z właścicielem mieszkania Umowę, na podstawie której będzie świadczył na jego rzecz usługi zarządzania nieruchomościami, następnie podpisze z podmiotem trzecim kolejną umowę, na podstawie której podmiot ten będzie świadczył na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządzania nieruchomościami przeznaczonymi na cele krótkoterminowego zakwaterowania.
Do obowiązków Wnioskodawcy jako zarządcy mieszkania będą należeć, na podstawie postanowień umowy reprezentowanie właściciela przed najemcami, spółdzielnią mieszkaniową/wspólnotą mieszkaniową, dostawcami mediów, nadzór nad lokalem, rozliczanie i regulowanie należności i zobowiązań związanych z funkcjonowaniem lokalu, zapewnienie właścicielowi bieżącego dostępu do systemu informatycznego.
Wnioskodawca i Podmiot trzeci będą wykonywać usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie i odpłatnie. W zakres świadczonych usług nie będzie wchodziła usługa wyceny nieruchomości. Świadczone przez Wnioskodawcę i Podmiot trzeci usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie są sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 – usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności oraz PKWiU 68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.
Podmiot trzeci będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, będzie dokumentował świadczone na rzecz Spółki czynności za pomocą faktury. Podmiot ten, jako podwykonawca, będzie świadczył na rzecz Wnioskodawcy te same czynności, które Wnioskodawca świadczy na rzecz właściciela mieszkania (tylko w zakresie mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy). Usługi świadczone przez Podmiot trzeci na rzecz Spółki będą związane z czynnościami zwolnionymi z opodatkowania VAT.
Dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania (zwolnienia z VAT) świadczonych przez Wnioskodawcę usług w ramach zawartej z właścicielem mieszkania umowy o świadczenie usług zarządzania mieszkaniem pod wynajem, istotnym jest określenie charakteru wskazanych we wniosku czynności – czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też są to czynności składające się na usługę kompleksową.
Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług.
Odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności analizowanej sprawy prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem realizowanych w ramach umowy świadczeń na rzecz właścicieli mieszkań będzie usługa, na którą składają się wymienione we wniosku czynności, których zasadniczym celem jest zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, a poszczególne czynności przyczyniają się do prawidłowego realizowania usługi podstawowej, to świadczenia te stanowią łącznie usługę złożoną, składającą się z różnych czynności. Opisane świadczenia są czynnościami, które Wnioskodawca jest zobowiązany wykonywać w ramach zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością mieszkalną.
W konsekwencji, świadczenia wymienione we wniosku, nie są czynnościami samoistnymi lecz składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone przez Wnioskodawcę i co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi.
Jak wynika z § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, ustawodawca zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.
W dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, odwołuje się do grupowania 68.32.11.0 i PKWiU 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.
Z uwagi na powołane przepisy prawa, jak również przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na rzecz właścicieli mieszkań, sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności oraz grupowaniu PKWiU 68.32.12.0 Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie, korzystać będą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. Powyższa regulacja dotyczy zarówno usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi przeznaczonymi na cele mieszkaniowe długoterminowe, jak i krótkoterminowego zakwaterowania.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego nr 1 należało uznać za prawidłowe.
Odnosząc się do kwestii związanej z prawem do odliczenia podatku naliczonego z faktury otrzymanej od podmiotu trzeciego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Mając powyższe na uwadze, jak również przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że otrzymana od podmiotu trzeciego faktura dokumentująca świadczenie usług zarządzania nieruchomościami przeznaczonymi na cele krótkoterminowego zakwaterowania nie daje Wnioskodawcy uprawnienia do odliczenia podatku naliczonego z tego względu, że nabyte usługi będą związane z wykonywaniem przez Wnioskodawcę czynności zwolnionych od podatku. Jak wykazano bowiem usługi zarządzania nieruchomością mieszkalną, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych, sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 i PKWiU 68.32.12.0, korzystać będą ze zwolnienia od podatku.
Z tych też względów realizując na rzecz właściciela mieszkania, na podstawie zawartej umowy, usługę zarządzania mieszkaniem, której wykonanie następnie w całości Wnioskodawca podzleci podmiotowi trzeciemu, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku nawet w sytuacji, gdy podmiot trzeci wystawiłby fakturę z naliczonym podatkiem VAT.
Zatem na gruncie niniejszej sprawy nie występuje przesłanka pozytywna, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż nabycia nie będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Wnioskodawcy na mocy ww. przepisu nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur otrzymanych od podmiotu trzeciego. Z tych też względów bez znaczenia pozostaje rozstrzyganie przesłanki negatywnej określonej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy o braku prawa do odliczenia podatku naliczonego uznano za prawidłowe, jednakże w oparciu o inne uzasadnienie prawne.
Ponadto należy zaznaczyć, że tut. organ nie ocenia skuteczności zawartej przez Wnioskodawcę umowy z podmiotem trzecim o świadczenie usług zarządzania nieruchomościami. Zatem niniejsza interpretacja, została wydana przy założeniu skuteczności takiej umowy. Dodatkowo wskazać należy, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przedmiot tych umów, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 199a § 1 i 2 Ordynacji podatkowej, organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności, a jeżeli pod pozorem dokonania czynności prawnej dokonano innej czynności prawnej, skutki podatkowe wywodzi się z tej ukrytej czynności prawnej. Natomiast organ uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej nie ma prawnej możliwości ingerencji w treść tych umów. Z art. 14h Ordynacji podatkowej wynika bowiem, że powołany przepis nie ma zastosowania w postępowaniu w przedmiocie wydawania interpretacji indywidualnej.
Zauważyć należy również, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa Dyrektor Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem wniosek o wydanie interpretacji może być złożony tylko w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Z tych też względów – z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego – zaznacza się, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy jedynie Wnioskodawcy, nie zaś podmiotu trzeciego.
0115-KDIT1-1.4012.204.2018.2.DM
IPPP1/443-992/14-2/AP | Interpretacja indywidualna