Source: http://www.lexperfecta.pl/index.php/strefa_zarzadcow_nieruchomosci
Timestamp: 2018-01-17 18:13:43
Legal References Found: art. 185
 art. 20
 art. 77
 art. 18

Art. 19
 art. 18
 art. 18
 art. 18

Document Content:
strefa_zarzadcow_nieruchomosci - LexPerfecta
Strefa zarządców nieruchomości
UMOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ.
Charakter umowy o zarządzanie
- umowa zlecenia czy umowa o świadczenie usług ?
Definicja: umowa o zarządzanie nieruchomością to taki stosunek obligacyjny, w którym jedna ze stron zobowiązuje się do: podejmowania czynności i podejmowania decyzji mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania, uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość, a druga strona jest zobowiązana do wypłaty wynagrodzenia.
W myśl art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), umowa o zarządzanie musi być zawarta w formie pisemnej. Przy Zarządzie wieloosobowym wybranym zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), tzn. w drodze uchwały, podpisy składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Podkreślić trzeba, że niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy i nie ma możliwości jej konwalidowania, poprzez np. późniejsze dopełnienie tej formalności.
Forma pisemna pod rygorem nieważności została zastrzeżona także dla aneksów do umowy. Zgodnie z art. 77 ust. 1 kodeksu cywilnego, uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
Od zasady występuje kilka wyjątków, np. powierzenie zarządu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymaga formy aktu notarialnej.
Obligatoryjnymi elementami umowy jest wskazanie w umowie imienia i nazwiska zarządcy odpowiedzialnego za jej wykonywanie, numer licencji zawodowej zarządcy, oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą zostać wyrządzone przez zarządcę w związku z wykonywaniem zarządzania nieruchomością.
Jej cechami charakterystycznymi jest to, że jedną ze stron tej umowy (przy umowie zlecenia byłby to zleceniobiorca) jest właściciel nieruchomości albo współwłaściciele, albo wspólnota mieszkaniowa albo inna jednostka organizacyjna lub osoba której przysługuje prawo do danej nieruchomości.
Przy współwłasności w częściach ułamkowych powinni być to wszyscy współwłaściciele.
Drugą stroną tej umowy jest zarządca nieruchomości posiadający licencję zawodową nadaną w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami( ma to miejsce wtedy gdy licencjonowany zarządca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami).
Ale także może mieć miejsce sytuacja gdy stroną umowy będzie nie licencjonowany zarządca ale podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami np. spółdzielnia, spółka, osoba fizyczna.
W takim wypadku podmiot ten musi zatrudnić (niekoniecznie na podstawie umowy o pracę) osobą posiadającą licencję zarządcy nieruchomości.
ZA CO ODPOWIADA ZARZĄDCA?
zarządca odpowiada za reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz oraz pomiędzy właścicielem lokalu a wspólnotą w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością.
prowadzenie szczegółowej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej związana ze stanem technicznym budynków (np. książka obiektu budowlanego), ich eksploatacją, jak i stroną finansową.
prowadzenie i aktualizacja ewidencji lokali oraz ich użytkowników oraz ich archiwizacja.
zapewnienie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości m.in. wyszukiwanie usługodawców, którzy zapewnią stały dopływ wody, ciepła, energii elektrycznej, gazu a także odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości. Obowiązkiem zarządcy jest również bieżąca konserwacja nieruchomości i utrzymanie czystości oraz ubezpieczenie bloku czy kamienicy od ognia, innych zdarzeń losowych oraz odpowiedzialności cywilnej.
zarządca odpowiada za terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń, które stanowią jej wyposażenie. W przypadku awarii zarządca musi zorganizować sprawne jej usunięcie, a także zapewnić całodobowe pogotowia techniczne.
Zarządca odpowiada za organizację remontów oraz modernizacji budynków, w tym – wybranie najkorzystniejszych dla wspólnoty ofert i czuwanie nad prawidłowym przebiegiem prac oraz dotrzymywania terminów.
zapewnienie mieszkańcom dostępu do wyczerpujących informacji oraz dokumentacji m.in. rozliczenia finansowe, książeczki opłat czy dokumenty związane ze stanem realizacji zgłaszanych usterek.
zarządca powinien obsługiwać nieruchomość od strony formalnej oraz finansowej. Do tej pierwszej należy m.in. pomoc zarządowi w przygotowywaniu projektów uchwał, opracowywanie projektów umów czy podejmowanie działań windykacyjnych. Z kolei obsługa finansowa sprowadza się do zapewnienia obsługi konta bankowego, planowania i prowadzenia sprawozdawczości, m. in. sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo ważne jest również to, że zarządca odpowiada za prowadzenie całej księgowości wspólnoty, a także prawidłowe rozliczanie się z Urzędem Skarbowym.
obowiązkiem zarządcy jest obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Za każdym razem jednak to zarząd musi wystąpić z wnioskiem o zorganizowanie zebrania, a do zarządcy należy jego zwołanie, zawiadomienie mieszkańców na piśmie o planowanym terminie, opracowanie porządku obrad. Tutaj zatem w przypadku nie odbywania się zebrań wina może leżeć po obu stronach.
Pojęcie sposobu zarządu nie zostało zdefiniowane, choć występuje w ustawie o własności lokali. Oznacza zasady, na jakich odbywa się gospodarowanie nieruchomością wspólną, która powstaje z chwilą wyodrębnienia własności lokali na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Ich źródłem może być umowa właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a w razie jej braku – ustawa.
W tym pierwszym przypadku możemy mówić o umownym sposobie zarządu, natomiast w drugim o ustawowym.
W ramach ustawowego sposobu zarządu możemy wyróżnić dwa jego modele: określony w ustawie o własności lokali, odnoszący się do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych oraz uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności.
Art. 19 ustawy o własności lokali stanowi, że „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Mimo, że przepisy konstytuują pewien sposób zarządzania rzeczą wspólną, to ustawodawca pozostawił właścicielom lokali swobodę jego kształtowania, znajduje to wyraz w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, który to przepis stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.”
Modyfikacja ustawowego sposobu zarządu wymaga zatem zawsze zawarcia umowy, której stroną, co wymaga podkreślenia, są właściciele lokali. Umowny zarząd nieruchomością wspólną można wprowadzić także jeszcze na etapie wyodrębniania lokali, gdyż art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek względem kolejnego nabywcy lokalu.
Określenie sposobu zarządu winno nastąpić w formie aktu notarialnego, uzasadniając wyrok z dnia 29 czerwca 2010 r. (sygn. akt: I Aca 264/10, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Katowicach wypowiadając się w kwestii umownego określenia sposobu zarządu skonstatował, iż : „zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali), jak i umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego. Umowy te ze swej istoty muszą zawierać zgodne oświadczenie woli właścicieli lokali, bowiem brak takiej zgodności prowadzi w konsekwencji do odmowy sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.” Niedochowanie zastrzeżonej formy powoduje bezskuteczność dokonanych czynności, innymi słowy nie dojdzie do określenia sposobu zarządu i zarząd będzie sprawowany według reguł wynikających z ustawy o własności lokali (duża wspólnota mieszkaniowa) czy kodeksu cywilnego (mała wspólnota mieszkaniowa).