Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippb4-4511-961-15-2-jk3
Timestamp: 2018-02-21 07:27:04
Legal References Found: art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 10

Art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 32
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21

Document Content:
Przychód ze sprzedaży w 2013 r. nieruchomości nabytej w 2013 r. (Nieruchomość 1), podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości wydatkowany w ustawowym terminie na nabycie Nieruchomości 2, może korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części w jakiej zakup Nieruchomości 2 został sfinansowany środkami ze sprzedaży Nieruchomości 1. Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w darowiźnie, wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży, który to kredyt został zaciągnięty na nabycie Nieruchomości 2, nie może korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
IPPB4/4511-961/15-2/JK3interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2015 r. (data wpływu 19 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:
nieprawidłowe - w części dotyczącej wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 1 na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 2,
W dniu 19 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacjiw indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W 2013 r. Pan Mariusz S. („Wnioskodawca”) otrzymał od rodziców w drodze darowizny nieruchomość („Nieruchomość 1”), którą w tym samym roku Wnioskodawca sprzedał. Cenę sprzedaży Nieruchomości 1 nabywca w części uiścił w gotówce, a pozostałą jej część jest zobowiązany spłacać w miesięcznych ratach do 2017 r. W związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 Wnioskodawca złożył we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 1 będzie wydatkowany na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF. W 2014 r. Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny („Nieruchomość 2”) za cenę zbliżoną do ceny sprzedaży Nieruchomości 1. Z uwagi na rozłożenie części ceny sprzedaży Nieruchomości 1 na raty, Wnioskodawca przed zakupem Nieruchomości 2 nie otrzymał całej kwoty przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1. Otrzymaną część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 Wnioskodawca przeznaczył w całości na zakup Nieruchomości 2. Brakującą część ceny zakupu Nieruchomości 2 Wnioskodawca sfinansował kredytem zaciągniętym na zakup Nieruchomości 2, spłacanym wyłącznie z rat na jakie została rozłożona pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1.
Czy za prawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF podlegać będzie w całości dochód ze sprzedaży Nieruchomości 1...
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm., „UPDOF”) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
prawa wieczystego użytkowania gruntów,d) innych rzeczy,
Zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) UPDOF wskazuje art. 30e UPDOF.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) UPDOF w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wydatki na cele mieszkaniowe, które uprawniają do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF zostały wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 UPDOF. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się wydatki poniesione na:
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu łub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
- położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 UPDOF za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się również wydatki poniesione na:
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia; o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
W związku z tym, że art. 21 ust. 25 pkt 3 UPDOF dotyczy odpłatnego zbycia w drodze zamiany nie podlega analizie w niniejszym wniosku.
Z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF wynika, że zwolnienie przysługuje podatnikowi jeżeli łącznie spełni dwa warunki: mianowicie wydatkuje przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) UPDOF na cele mieszkaniowe wskazane w UPDOF oraz dokona tego wydatkowania przed upływem terminu dwuletniego liczonego od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło to zbycie.
Art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF oraz art. 21 ust. 25 pkt 2 UPDOF określają dwie formy wydatkowania na cele mieszkaniowe podatnika uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 UPDOF uprawnia do zastosowania zwolnienia jeśli dochód jest przeznaczony na spłatę kredytu na zakup innej nieruchomości, a kredyt ten został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c UPDOF. Przepis ten należy odczytywać jako mający zastosowanie do sytuacji, w której podatnik nie dokonuje wydatkowania dochodu na zakupu kolejnej nieruchomości po uzyskaniu dochodu ze zbycia dotychczas posiadanej nieruchomości, ale na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości zakupionej wcześniej.
Natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF dotyczy wydatkowania po uzyskaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) UPDOF, na zakup kolejnej nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy okoliczności przedmiotowego stanu faktycznego mieszczą się w hipotezie art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF, albowiem Wnioskodawca dokonał nabycia kolejnej nieruchomości po uzyskaniu dochodu ze sprzedaży pierwszej. Sposób finansowania nabycia kolejnej nieruchomości Wnioskodawcy (Nieruchomość 2) pozostaje bez znaczenia, skoro do wydatkowania (co potwierdza umowa nabycia Nieruchomości 2) doszło po uzyskaniu dochodu ze sprzedaży Nieruchomości 1, nie później niż 2 lata od końca roku kalendarzowego w którym został uzyskany ten dochód.
Wnioskodawca wskazuje, że ani art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, ani art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF nie zawiera definicji „wydatkowania” przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) UPDOF na cele mieszkaniowe, a tym samym UPDOF nie przesądza o jedynym właściwym sposobie wydatkowania tego przychodu na cele mieszkaniowe, uprawniającym do przedmiotowego zwolnienia. Z brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF nie można wyprowadzić wniosku, że o „wydatkowaniu” świadczy tylko i wyłącznie bezpośrednie „wyzbycie się” tych samych środków pieniężnych, które stanowiły przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie nowej nieruchomości mieszkaniowej.
Wnioskodawca jest zdania, że definitywne nabycie prawa własności Nieruchomości 2 przed upływem terminu wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, przy jednoczesnym przeznaczaniu rat ceny sprzedaży Nieruchomości 1 na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup Nieruchomości 2 świadczy o wydatkowaniu przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 zgodnie z przesłankami z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF.
Wnioskodawca wskazuje również, że nabycie prawa własności Nieruchomości 2 potwierdza realizację w ustawowym terminie celu regulacji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF. Celem komentowanej regulacji było, jak to zostało wskazane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2013 r., sygn. I SA/Kr 1951/12, „zachęcenie podatników do nabywania - w miejsce zbywanych nieruchomości lub praw - innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. (...) U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane bezpośrednio lub także pośrednio (kredyty, pożyczki, odsetki od nich) na realizację nowego, szeroko rozumianego celu mieszkaniowego. Ustawodawcy wprowadzającego regulacje dotyczące ulg mieszkaniowych, także tych obowiązujących od 1 stycznia 2009 r. przyświecał zasadniczy cel, tj. wsparcie różnych form budownictwa mieszkaniowego”.
Ponadto okoliczność przeznaczenia wprost i pośrednio przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 na zakup Nieruchomości 2 wskazuje na przyczynowości zachodzącą między sprzedażą jednej, a zakupem drugiej nieruchomości mieszkaniowej, co wpisuje się w ratio legis art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF.
Zdaniem Wnioskodawcy dokonanie wyłącznie literalnej wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 UPDOF byłoby niezgodne z art. 32 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm.; „Konstytucja”) i wyrażoną w niej zasadą równości wobec prawa. W swoim orzecznictwie w zakresie tej zasady Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie wskazywał, że równość wobec prawa oznacza zakaz różnicowania praw i obowiązków poszczególnych grup podmiotów ze względu na cechę, która w danej sferze (będącej przedmiotem oceny z perspektywy równości wobec prawa) nie jest istotna lub w sposób istotny nie różnicuje tych podmiotów. W tym świetle, zdaniem Wnioskodawcy, należy dokonać interpretacji przepisów UPDOF. Odmienna interpretacja od wskazanej wyżej przez Wnioskodawcę prowadziłaby do sytuacji, w której osoba fizyczna dokonująca sprzedaży nieruchomości z rozłożeniem płatności ceny na raty (ze względów ekonomicznych/życiowych) nie miałaby prawa do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDF, natomiast osoba fizyczna dokonująca sprzedaży nieruchomości bez rozłożenie płatności ceny na raty (bowiem okoliczności sprzedaży nie zmuszają do tego podatnika), mogłaby w pełni korzystać z takiego prawa. Zdaniem Wnioskodawcy kwestia uregulowania między stronami umowy sprzedaży nieruchomości sposobu płatności ceny sprzedaży odnosi się do sfery technicznej wykonania zobowiązania i nie jest różnicą wystarczającą, aby wpływała na uprawnienia podatników w kontekście zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF.
Opis stanu faktycznego przedstawiony przez Wnioskodawcę wskazuje, że część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1, którą Wnioskodawca otrzymał po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości 1 wprost przeznaczył na sfinansowanie części ceny zakupu Nieruchomości 2. Pozostałą część ceny zakupu Nieruchomości 2 Wnioskodawca sfinansował z kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 2. Raty kredytu Wnioskodawca spłaca tylko i wyłącznie z comiesięcznych rat ceny sprzedaży Nieruchomości 1. W rezultacie cała kwota ceny sprzedaży Nieruchomości 1 zostanie faktycznie przekazana na zakup Nieruchomości 2.
Zatem z uwagi na fakt, że Wnioskodawca w ustawowym terminie nabył prawo własności Nieruchomości 2 oraz dokona wydatkowania całego przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 na realizację własnego celu mieszkaniowego w postaci zakupu Nieruchomości 2, Wnioskodawca jest zdania, że zwolnieniem z opodatkowania przewidzianym w art. 21 ust 1 pkt 131 UPDOF objęta będzie cała kwota dochodu ze sprzedaży Nieruchomości 1.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2013 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców w drodze darowizny nieruchomość („Nieruchomość 1”), którą w tym samym roku Wnioskodawca sprzedał. Cenę sprzedaży Nieruchomości 1 nabywca w części uiścił w gotówce, a pozostałą jej część jest zobowiązany spłacać w miesięcznych ratach do 2017 r. W związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 Wnioskodawca złożył we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 1 będzie wydatkowany na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF. W 2014 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie („Nieruchomość 2”) za cenę zbliżoną do ceny sprzedaży Nieruchomości 1. Z uwagi na rozłożenie części ceny sprzedaży Nieruchomości 1 na raty, Wnioskodawca przed zakupem Nieruchomości 2 nie otrzymał całej kwoty przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1. Otrzymaną część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 Wnioskodawca przeznaczył w całości na zakup Nieruchomości 2. Brakującą część ceny zakupu Nieruchomości 2 Wnioskodawca sfinansował kredytem zaciągniętym na zakup Nieruchomości 2, spłacanym wyłącznie z rat na jakie została rozłożona pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1.
Przychód ze sprzedaży w 2013 r. nieruchomości nabytej również w 2013 r. w drodze darowizny, podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Przychodem ze sprzedaży są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane. Jest to wartość rzeczy wyrażona w cenie określonej w umowie. Przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpi zapłata i czy w ogóle nastąpi. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży z płatnością rozłożoną na raty podstawą do naliczenia podatku dochodowego jest cała wartość rzeczy wyrażona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty, nie ma jednak znaczenia fakt, że część płatności w postaci kolejnych rat podatnik otrzyma dopiero w przyszłości, np. w następnym roku.
Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości może w całości przeznaczyć na na zakup innego lokalu mieszkalnego w części sfinansowanego kredytem.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu - muszą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Pierwszy warunek nie został przez Wnioskodawcę spełniony, gdyż Wnioskodawca zaciągnął kredyt na zakup nieruchomości w 2014 r., a więc nie przed sprzedażą nieruchomości nabytej w darowiźnie.
W świetle powyższego przepisu w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie, zostanie wydatkowany w części na spłatę kredytu zaciągniętego po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży, to przychód ten nie może korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając powyższe na uwadze, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że skoro raty kredytu Wnioskodawca spłaca tylko i wyłącznie z miesięcznych rat ceny sprzedaży Nieruchomości 1, to w rezultacie kwotę ze sprzedaży Nieruchomości 1 przeznacza na nabycie Nieruchomości 2 i powinno uprawniać to Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości 1.
Podsumowując, przychód ze sprzedaży w 2013 r. nieruchomości nabytej w 2013 r. (Nieruchomość 1), podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości wydatkowany w ustawowym terminie na nabycie Nieruchomości 2, może korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części w jakiej zakup Nieruchomości 2 został sfinansowany środkami ze sprzedaży Nieruchomości 1.
Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w darowiźnie, wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży, który to kredyt został zaciągnięty na nabycie Nieruchomości 2, nie może korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPB4/4511-961/15-2/JK3