Source: http://slideplayer.pl/slide/419292/
Timestamp: 2017-05-26 09:55:28
Legal References Found: art.3
 art.3
 art.3
 art.5
 Art.3
 art. 63
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 63
 art. 5
 art. 481
 art. 30
 art. 28
 art. 64
 art. 62
 art. 184

Document Content:
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMII INWESTYCYJNYMI - ppt pobierz
OpublikowałNastusia Gronek
Prezentacja na temat: "ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMII INWESTYCYJNYMI"— Zapis prezentacji:
Klasyfikacja nieruchomości wg. funkcjimieszkalne niemieszkalne jednorodzinne instytucjonalne wielorodzinne inwestycyjne zamieszkania zbiorowego
Nieruchomości zamieszkania zbiorowegoHotele Pensjonaty Domy wczasowe Schroniska Internaty Domy studenckie
Nieruchomości instytucjonalneSzpitale Szkoły Urzędy Cmentarze Kościoły Przedszkola Kina Teatry
Nieruchomości inwestycyjneBiurowe Handlowe Restauracje, bary Przemysłowe Ziemskie
Nieruchomości przemysłoweProdukcyjne Pomocnicze Usługowe
Nieruchomości ziemskieUżytki rolne Grunty leśne Stawy Ogródki działkowe Grunty zurbanizowane
Nieruchomości specjalneNieruchomości wojskowe Obiekty sportowe Parki narodowe Obiekty inżynierii lądowej i wodnej Tereny poprzemysłowe Wysypiska śmieci
Klasyfikacja nieruchomości wg. kryterium własnościpubliczne przedsiębiorstw spółdzielcze TBS-ów prywatne inne
Nieruchomości publiczneZasób gminy Zasób powiatu Zasób województwa Zasób Skarbu Państwa
Nieruchomości spółdzielczeLokale mieszkalne Lokale użytkowe Domy jednorodzinne Miejsca postojowe
Nieruchomości przedsiębiorstwNieruchomości służące działalności: produkcyjnej handlowej usługowej Gospodarstwa rolne
Nieruchomości prywatneNieruchomości osób fizycznych Nieruchomości spółek
Budynki mieszalne Lokale użytkoweNieruchomości TBS-ów Budynki mieszalne Lokale użytkowe
Inne nieruchomości Nieruchomości deweloperówNieruchomości związków wyznaniowych Nieruchomości stowarzyszeń Nieruchomości partii Nieruchomości związków zawodowych
cykle koniunkturalne a nieruchomość Spadek kosztów produkcjiObniżenie cen zasobów nieruchomości Zbliżające się ożywienie gospodarcze Recesja na rynku cykle koniunkturalne a nieruchomość ( wg Henry George z 1879 r.) Wykup zasobów nieruchomości Wzrost bezrobocia Wzrost cen zasobów nieruchomości Spadek sprzedaży Podwyżka czynszów Podwyżka cen produktów Podwyżka kosztów produkcji
Etapy powstawania nieruchomościPomysł Środki finansowania Lokalizacja Decyzja Wykonawstwo Oddanie do użytkowania Przejęcie nieruchomości Najem Eksploatacja
Przejmowanie nieruchomościFaza analityczna - analiza prawna i prawnego otoczenia nieruchomości, - analiza ekonomiczno – finansowa, - analiza marketingowa, - analiza techniczno - budowlana Faza planowania Faza budowania procedur - harmonogram, - organizacja Faza wdrożenia - procesy, - budowa zespołu
Harmonogram przejęcia nieruchomościZakres czynności Osoba odpowiedzialna Termin Wizja lokalna Zarządca 1 tydzień Przejęcie dokumentacji finansowo-księgowej Główny księgowy 2 tygodnie Przejęcie dokumentacji technicznej Dyrektor techniczny Przejęcie dokumentacji prawnej Zarządca / Radca prawny Przejęcie dokumentacji eksploatacyjnej Zarządca / Dyrektor ekonomiczny Sporządzenie listy braków
Harmonogram przejęcia nieruchomości c.d.Zakres czynności Osoba odpowiedzialna Termin Inwentaryzacja urządzeń i wyposażenia Dyrektor techniczny 2 tygodnie Protokół przejęcia Zarządca Inwentaryzacja umów, wykorzystania powierzchni, plan wynajmu Zarządca / Dyrektor ekonomiczny Spotkanie z najemcami 3 tygodnie Spotkanie z dostawcami i usługodawcami Zarządca / Dyrektor ekonomiczny / Dyrektor techniczny Ocena stanu technicznego i inwentaryzacja powierzchni
Relacje w procesie inwestycyjnymBank Rząd Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca
Wstępne inicjatywy inwestycyjneBank Rząd Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca
Zaawansowane inicjatywy inwestycyjneBank Rząd Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca
Relacje wykonawcze Bank Rząd Bezpośredni inwestor Organizator procesuinwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca
Relacje kontrolne Bank Rząd Bezpośredni inwestor Organizator procesuinwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca
Mentalność uczestników rynku nieruchomościkopacze złota – starają się powtórzyć sukces poprzednich projektów ułuda hazardzisty – powtórzę lub nawet przewyższę sukcesy poprzedników syndrom Midasa – jak by nie było i tak wszystko mi się zamienia w złoto wiara głupca – zawsze znajdzie się kupiec
EKSPLOATACJA NIERUCHOMOŚCI1.Ustanowienie służb obsługi 2. Umowy z dostawcami mediów 3. Obsługa bieżąca 4. Obsługa okresowa
1. Ustanowienie służb obsługiInstalacja elektryczna Instalacja wod-kan Instalacja gazowa Instalacja ppoż urządzenia gaszące oświetlenie awaryjne klapy dymowe czujki dymowe czujki temperatury czujki wilgotności Instalacja odgromowa Dźwigi osobowe i towarowe
1. Ustanowienie służb obsługi c.d.Ochrona Obsługa parkingów Portiernia, informacja i biuro przepustek System powiadamiania Monitoring System dostępu Serwis sprzątający Serwis sprzątający elewację zewnętrzną Utrzymanie terenów zielonych Instalacja telefoniczna Sieć internetowa Księgowość Biuro administracji, reklamy i promocji
Zadania HVAC Utrzymywanie stałego komfortu cieplnego w użytkowanych pomieszczeniach ( temperatury i wilgotności powietrza) Monitorowanie parametrów powietrza poprzez system czujników Kontrola i i dostosowanie wymaganej jakości powietrza w pomieszczeniach Minimalizacja zużycia energii przy zachowaniu wymaganego przez użytkownika komfortu Możliwość stosowania zaawansowanych technik oszczędzania energii dzięki elastycznemu systemowi programowania i globalnemu dostępowi do wszystkich danych i zmiennych w całym budynku.
Cechy czujnika jako urządzenia niezbędnego w systemie HVACZasięg Dokładność Powtarzalność Wrażliwość Przesunięcie – zwłoka oczekiwanego czasu zadziałania Liniowość Czas reakcji
Praktyczne i ekonomiczne cechy czujnika HVACKoszt ( koszt przetwornika, kondycjoner sygnału, kable przyłączeniowe, zapotrzebowanie na prąd ) Konserwacja Kompatybilność Środowisko ( funkcjonowanie w nieprzyjaznym środowisku) Odporność na zakłócenia
Podział i rodzaje czujników HVAC►Temperaturowe - termopary - termoogniwa - oporowe czujniki temperatury - termistory ► Wilgotnościowe - higrometry - psychrometry - opornościowe - pojemnościowe - czujniki punktu rosy
Podział i rodzaje czujników HVAC► Ciśnieniowe - pojemnościowe - indukcyjne - piezoelektryczne - potencjometryczne - tensometryczne ► Natężenia przepływu ► Komfortu – oszacowaniu na równaniu Fangera ► Jakości powietrza w pomieszczeniu zamkniętym
2. Umowy z dostawcami mediów i usługEnergia elektryczna C.O. Woda i odprowadzenie ścieków Gaz Wywóz śmieci Utylizacja materiałów niebezpiecznych Separatory tłuszczu Oświetlenie dróg ucieczkowych Ubezpieczenia Podatki PUiM Telefony Internet
3. Obsługa bieżąca Obsługa techniczna Fakturowanie Zbieranie czynszówMonitorowanie najemców Kontakty z najemcami Wypowiadanie umów najmu Monitoring umów o dostawę mediów Windykacja Eksmisje Reklama
R E K L A M A NIERUCHOMOŚCIplansze na zewnątrz budynku przestrzenne plany topograficzne ( makiety) broszury i ulotki ogłoszenia reklamowe w prasie lokalnej ogłoszenia w książkach adresowych i telefonicznych reklama w czasopismach specjalistycznych reklamy obiektu rozsyłane przez internet umowy z biurami pośrednictwa inne
4. Obsługa okresowa Inwestycje Adaptacje Remonty Renowacje PrzeglądyEwakuacje próbne
Inwestycja należy przez to rozumieć wykonywanie w nieruchomości robót finansowanych z zewnętrznych źródeł. Inwestycje mają na celu podniesienie wartości i atrakcyjności nieruchomości.
Adaptacja należy przez to rozumieć wykonywanie w nieruchomości robót zmieniających przeznaczenie funkcjonalne lokalu. Adaptacja ma na celu dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy.
Remont PB art.3 pkt.8 ...należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym...
Przebudowa PB art.3 pkt.7a ...należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji...
Rozbudowa PB art.3 pkt.6 ...Budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego...
Modernizacja pojęcie zostało skreślone z PB 1 stycznia 1999 rModernizacja pojęcie zostało skreślone z PB 1 stycznia 1999 r. mieści się w zakresie pojęciowym „remontu”, „przebudowy”, albo „rozbudowy”
Modernizacja ze względu na brak pojęcia dopuszcza się umieszczanie w wydawanych decyzjach o pozwoleniu na budowę (art. 28 PB ), dotyczących przebudowy albo rozbudowy w nawiasie określenia „modernizacja”:
Właściciel lub zarządca jest obowiązany:1. Utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art.5 ust. 2 (warunki użytkowania zgodnie z przeznaczeniem) 2. Zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary i powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Przegląd roczny Sprawdzenie stanu technicznego:1.Elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu 2.Instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska 3.Instalacji gazowych oraz przewodów komino- wych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
Przegląd pięcioletni Sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w za- kresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów i oraz uziemień instalacji i aparatów.
przeglądnąć W terminach: do 31 maja oraz do 30 listopada Elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu: w przypadku budynków o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu ponad 1000 m²
Urządzenia na placach zabaw, takie jak: huśtawki, drabinki, piaskownice kwalifikowane są jako obiekty małej architektury i podlegają obowiązkowej kontroli okresowej w zakresie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, jego estetyki, oraz otoczenia co najmniej raz na rok. Kontrola winna być przeprowadzona w okresie od 15 kwietnia do 15 września
O ochronie przeciwpożarowejCzyszczenie kominów Ustawa z 24 sierpnia 1991 r. O ochronie przeciwpożarowej Art.3.1 Osoba fizyczna, osoba prawna, organizacje i instytucje korzystające ze środowiska przyrodni-czego, budynku, obiektu lub terenu, obowiązane są zabezpieczyć użytkowane środowisko, budynek, obiekt lub teren przed zagrożeniem pożarowym..... 2 Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, a także podmioty o których mowa a ust.1, ponoszą odpowiedzialność za naruszanie przepisów przeciwpożarowych ...
Czyszczenie kominów Rozporządzenie MSW z 16 czerwca 2003 r.W sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków § 30.1 W obiektach, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, usuwa się zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych: 1) od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych – co najmniej raz w miesiącu 2) od palenisk opalanych paliwem stałym nie wymienionych w pkt. 1 – co najmniej cztery razy w roku 3) od palenisk opalanych paliwem płynnym lub gazowym nie wymienionych w pkt. 1 – co najmniej dwa razy w roku
USTAWA dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowejArt Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, obowiązany do założenia urządzeń sygnalizacyjno-alarmowych, zobowiązany jest połączyć te urządzenia z najbliższą komendą lub jednostką ratowniczo-gaśniczą Państwowej Straży Pożarnej, o ile w tym budynku, obiekcie lub na terenie nie działa jego własna jednostka ratownicza.
USTAWA dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowejArt Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, zapewniając jego ochronę przeciwpożarową, obowiązany jest w szczególności: 1) przestrzegać przeciwpożarowych wymagań budowlanych, instalacyjnych i technologicznych, 2) wyposażyć budynek, obiekt lub teren w sprzęt pożarniczy i ratowniczy oraz środki gaśnicze zgodnie z zasadami określonymi w odrębnych przepisach, 2a) zapewnić konserwację i naprawy sprzętu oraz urządzeń określonych w pkt 2, zgodnie z zasadami i wymaganiami gwarantującymi sprawne i niezawodne ich funkcjonowanie,
USTAWA dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej3) zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie lub na terenie bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji, 4) przygotować budynek, obiekt lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej, 4a) zaznajomić pracowników z przepisami przeciwpożarowymi, 5) ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracjiz dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie: ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów ( Dz.U ) .
Odpowiedzialność prawna Zarządcy:1. zawodowa, 2. karna, 3. karno-skarbowa, 4. cywilna, 5. administracyjna.
SAMOOCENA BEZPIECZEŃSTWA UŻYTKOWANIA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYMNa podstawie materiałów Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYMMODEL SAMOKONTROLI BEZPIECZEŃSTWA DŹWIGÓW ZGODNIE Z NORMĄ ; PN EN 81-80: 2005 „Przepisy bezpieczeństwa dotyczące budowy i instalowania dźwigów- dźwigi użytkowe –Część 80: Zasady poprawy bezpieczeństwa użytkowanych dźwigów osobowych i towarowych” Nazwa obiektu budowlanego gdzie jest dźwig zamontowany Adres pocztowy obiektu budowlanego gdzie jest dźwig zamontowany Rodzaj dźwigu Rok produkcji Producent dźwigu Nr ewidencyjny dźwigu Nazwa konserwatora dźwigu Data ostatnie kontroli przez UDT
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYMLp. Pozycja w normie Rodzaj zagrożenia –stan istniejący W momencie samokontroli Poziom zagrożenia i wyniki samokontroli Poziom zagrożenia¹/ Tak „+” Nie „-” Nie – dotyczy „0” 1. 5.1.4. Obecność szkodliwych materiałów 3 2. 5.2.1 Brak lub ograniczony dostęp dla osób niepełnosprawnych 1 6 5.2.2. System napędowy z niedostateczną dokładnością zatrzymania/poziomowania 4. 5.3. Brak lub niewłaściwa odporność na wandalizm 2 5. 5.4. Brak lub niewłaściwe funkcje sterujące w przypadku pożaru 6. Niepełnościenna obudowa szybu 7. Szyb częściowo obudowany ze zbyt niskimi osłonami 8. 5.5.2. Niewłaściwe zamki bezpieczeństwa drzwi do szybu i podszybia
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM9. 5.5.3. Niewłaściwa powierzchnia pionowa poniżej progów drzwi przystankowych 3 10. 5.5.4. Przeciwwaga / masa równoważąca bez chwytaczy w przypadku dostępnych przestrzeni pod szybem 2 11. 5.5.5. Brak lub niewłaściwa przegroda na trasie przejazdu przeciwwagi / masy równoważącej 12. Brak lub niewłaściwa przegroda w podszybiu \w przypadku kilku dźwigów we wspólnym szybie 13. Brak lub niewłaściwa przegroda w przypadku kilku dźwigów we wspólnym szybie 14. 5.5.7. Niedostateczne strefy bezpieczeństwa w nadszybiu i podszybiu 15. 5.5.8. Niebezpieczny dostęp do podszybia 16. 5.5.9. Brak lub niewłaściwy łącznik zatrzymania bezzwłocznego w podszybiu lub w linowni 17. Brak lub nieodpowiednie oświetlenie szybu 18. 5.5.11, Brak systemu alarmującego w podszybiu oraz na dachu kabiny 1 19. 5.6.1. Brak lub niebezpieczne dojścia do maszynownii linowni
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM20. 5.6.2. Śliska podłoga w maszynowni lub linowni 2 21. 5.6.3. Niedostateczne odległości w maszynowni 1 22. 5.6.4. Brak lub niewłaściwa ochrona na różnych poziomach roboczych w maszynowni lub linowni 3 23. 5.6.5. Niewłaściwe oświetlenie w maszynowni lub linowni 24. Niewłaściwe uchwyty montażowe 25. 5.7.1. Niepełnościenne drzwi przystankowe i kabinowe 26. 5.7.2. Niewłaściwe mocowanie drzwi przystankowych 27. 5.7.3. Niewłaściwe szkło w drzwiach 28. 5.7.4. Brak lub niewłaściwa ochrona przed wciągnięciem palców w rozsuwane szklane drzwi kabinowe lub przystankowe 29. 5.7.5. Brak lub niewłaściwe oświetlenie na przystankach 30. 5.7.6. Brak lub niewłaściwe urządzenia zabezpieczające dla drzwi automatycznych
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM31. 5.7.7. Niebezpieczne ryglowanie drzwi przystankowych 3 32. Odryglowywanie drzwi przystankowych bez specjalnego narzędzia 33. Odbudowa szybu z niepełnymi ścianami w pobliżu ryglowania drzwi 34. 5.7.9. Brak urządzenia automatycznego zamykania drzwi rozsuwanych 35. Niewłaściwe połączenie segmentów drzwi przystankowych 1 36. Niewłaściwa odporność ogniowa drzwi przystankowych 37. Ruch drzwi kabinowych przy otwartych drzwiach przystankowych 38. 5.8.1. Za duża powierzchnia kabiny w stosunku do udźwigu nominalnego 2 39. 5.8.2. Niewłaściwa długość fartucha kabiny 40. 5.8.3. Kabina bez drzwi 41. 5.8.4. Niebezpieczne ryglowanie klapy w dachu kabiny
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM42. 5.8.5. Niedostateczna wytrzymałość dachu kabiny 2 43. 5.8.6. Brak lub niewłaściwa balustrada na kabinie 3 44. 5.8.7. Niedostateczna wentylacja w kabinie 1 45. Niewłaściwe oświetlenie w kabinie 46. 47. 5.9.1. Brak lub niewłaściwe środki zabezpieczające zapobiegające obrażeniom na kołach ciernych, linowych i łańcuchowych 48. Brak lub niewłaściwa ochrona przeciw spadnięciu liny/łańcucha z koła ciernego, linowego lub łańcuchowego 49. Brak lub niewłaściwe środki zabezpieczające koła cierne, linowe i łańcuchowe przed przedostaniem się ciał obcych 50. 5.9.2. Brak lub niewłaściwe chwytacze i/lub ogranicznik prędkości w dźwigach elektrycznych 51. 5.9.3. Brak lub niewłaściwy łącznik zabezpieczający przed nadmiernym wydłużeniem liny ogranicznika prędkości
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM52. 5.9.4. Brak środków zabezpieczających przed nadmierną prędkością kabiny jadącej do góry w dźwigach z napędem ciernym z przeciwwagą 3 53. Niewłaściwie skonstruowany zespół napędowy dźwigów elektrycznych 54. 5.9.5. Brak lub niewłaściwe zabezpieczenie przed swobodnym spadkiem, przekroczeniem prędkości i opuszczaniem w dźwigach hydraulicznych 55. Przeciwwaga lub masa równoważąca prowadzona na dwóch stalowych linach 2 56. Brak lub niewłaściwe zderzaki 57. Brak lub niewłaściwe łączniki krańcowe 1 58. Duża odległość między kabiną i ścianą szybu po stronie wejścia do kabiny 59. Nadmierna odległość między drzwiami kabinowymi i drzwiami przystankowymi 60. Brak lub niewłaściwy napęd awaryj 61. Brak zaworu odcinające
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM62. Brak niezależnych styczników głównych 3 63. Brak lub niewłaściwe urządzenie zabezpieczające przed nadmiernym wydłużeniem liny/łańcucha 1 64. Brak ogranicznika czasu pracy silnika 2 65. Brak lub niewłaściwe urządzenie zapobiegające opuszczaniu się nurnika 66. Niedostateczna ochrona przeciwpożarowa i/lub brak oznakowania wyposażenia elektrycznego; brakujące ostrzeżenia 67. Brak lub niewłaściwe zabezpieczenie silnika napędowego dźwigu 68. Brak łącznika głównego z blokadą 69. Brak zabezpieczenia przed zamianą faz 70. Brak lub niewłaściwe stanowisko sterowania jazdami kontrolnymi i łącznik zatrzymania bezzwłocznego na dachu kabiny 71. Brak lub niewłaściwe urządzenie alarmowe w kabinie
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM72. Brak lub niewłaściwy system komunikacji między maszynownią i kabiną (wysokość podnoszenia>30m) 1 73. Brak lub niewłaściwa kontrola obciążenia kabiny 2 74. 5.15. Brakujące informacje, oznaczenia i instrukcje obsługi UWAGA : X/ OKREŚLENIE POZOMU ZAGROŻENIA: 3- wysokie, 2- średnie, 1 – niskie. Opracowanie samooceny sporządzono w oparciu o: - rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie zasadniczych wymagań dla dźwigów i ich bezpieczeństwa (Dz. U ) rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 21 października r. w sprawie zasadniczych wymagań dla maszyn (Dz. U ), rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 5 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie zasadniczych wymagań dla dźwigów i ich bezpieczeństwa (Dz. U ), - materiały przygotowane przez Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów. .
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYMSamooceny dokonał zespół w składzie: / Imię i nazwisko/ / stanowisko/ /Podpis/ / Imię i nazwisko/ / stanowisko/ /Podpis
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYMWYKAZ ZALECEŃ PO SAMOOCENIE FORM I TERMNÓW ICH REAZLIZACJI Lp. Treść zalecenia Forma realizacji zalecenia Postulowany termin realizacji 1. 2. 3. 4.
SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYMINFORMACJI O STANIE REALIZACJI ZALECEŃ USTALONYCH W SAMOOCENIE W DNIU WG. STANU NA DZIEŃ Lp. Treść zalecenia ustalonego w samoocenie Ocena realizacji zalecenia Uwagi 1. 2. 3. 4.
Porównanie stanu faktycznegoKontrola skarbowa Porównanie stanu faktycznego ze stanem wymaganym
Zadaniem organów kontroli skarbowej jest ochrona interesów Skarbu Państwa.
Kontrola skarbowa: - Sprawdza rzetelność deklarowanych podstaw opodatkowania oraz prawidłowość obliczania i terminowość wpłacania podatków i innych należności do budżetu - Ujawnia i kontroluje niezgłoszoną działalność gospodarczą - Sprawdza prawidłowość gospodarowania środkami publicznymi i pochodzącymi z Unii Europejskiej oraz międzynarodowych organizacji finansowych
Konstytucja RP z 2 kwietnia 1997 r.,przepis art..146 ust.4 Działa w oparciu o: Konstytucja RP z 2 kwietnia 1997 r.,przepis art..146 ust.4 Ustawa z 28 kwietnia 1991 r. o kontroli skarbowej Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Ustawa z 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy. Ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo postępowania przed sądami administracyjnymi Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości.
Organami kontroli skarbowej są:minister właściwy do sprawowania finansów publicznych oraz naczelny organ kontroli skarbowej Generalny Inspektor Kontroli Skarbowej jako organ wyższego stopnia nad dyrektorami urzędów kontroli skarbowej dyrektor urzędu kontroli skarbowej
GIKS powołuje prezes Rady ministrów na wniosek ministra właściwego do sprawowania finansów publicznych. Dyrektorów urzędów kontroli skarbowej powołuje spośród kandydatów wyłonionych w drodze konkursu oraz odwołuje minister właściwego do sprawowania finansów publicznych na wniosek GIKS.
GIKS sprawuje nadzór nad działalnością:Wojewódzkich Kolegiów Skarbowych dyrektorów urzędów kontroli skarbowej inspektorów zatrudnionych w urzędzie obsługującym ministra właściwego do sprawowania finansów publicznych inspektorów i pracowników zatrudnionych w komórkach, o których mowa w art.. 11g ust. 1 uks ( policja, pg) pracowników wywiadu skarbowego
Kontroli skarbowej podlegają wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą, czyli osoby fizyczne, spółki osób fizycznych, osoby prawne takie, jak: spółki prawa handlowego, spółdzielnie i przedsiębiorstwa państwowe,zakłady budżetowe oraz osoby fizyczne w zakresie nieujawnionych źródeł dochodów.
Inspektorzy kontroli skarbowej są uprawnieni do kontrolowania wszelkiej dokumentacji, jak też do dokonywania wizji we wszystkich lokalach, budynkach, budowlach, pomieszczeniach oraz środkach transportu, w tym również samochodach osobowych związanych z kontrolowaną działalnością.
Inspektorzy kontroli skarbowej mają prawo do zastosowania środków przymusu bezpośredniego wobec osób niepodporządkowujących się ich poleceniom. Prowadzący czynności kontrolne są zobowiązani do poszanowania godności człowieka i jego praw do wolności obywatelskiej. Wykonywanie czynności służbowych winno być prowadzone w sposób jak najmniej naruszający dobra osobiste i majątkowe osób kontrolowanych.
Kontrolowanemu przysługuje prawo do:żądania okazania przez inspektora kontroli skarbowej i osób z nim współpracujących posiadanych legitymacji i odznak służbowych oraz upoważnienia do przeprowadzenia kontroli,zawiadomienia o rozpoczęciu kontroli oraz pouczenia o prawach i obowiązkach. wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego w terminie 7 dni przed wydaniem decyzji lub wyników kontroli ( art.. 24 ust. 2 uks ).
decyzji, wyniku kontroli lub postanowienia o umorzeniu postępowania.Zakończenie postępowania kontrolnego następuje poprzez wydanie przez organ kontroli skarbowej decyzji, wyniku kontroli lub postanowienia o umorzeniu postępowania. Kontrolowany jest zobowiązany w ciągu 30 dni po upływie wyznaczonego terminu poinformować organ kontroli skarbowej o sposobie usunięcia wskazanych nieprawidłowości.
Etapy ewakuacji Etap I - czas od postania pożaru do jego zauważeniaEtap II - czas od zauważenia pożaru do ogłoszenia alarmu Etap III - czas od ogłoszenia alarmu do rozpoczęcia ewakuacji Etap IV - czas potrzebny na opuszczenie budynku czyli od rozpoczęcia do zakończenia ewakuacji
Etap IV zależy od: - znajomości obiektu, dróg ewakuacji i rozmieszczenia wyjść ewakuacyjnych - stanu technicznego zabezpieczeń przeciwpożarowych - stopnia przygotowania do prowadzenia ewakuacji - przeszkolenia personelu
PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKUObowiązek przeprowadzenia próbnej ewakuacji oraz opracowanie warunków ewakuacji spoczywa na właścicielu i zarządcy obiektu
PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKUorganizacja ewakuacji warunki ewakuacji
Sprawdzenie organizacji ewakuacji- sprawdzenie skuteczności dotychczasowego sposobu informowania o zagrożeniu oraz systemu powiadamiania o konieczności ewakuacji, w tym reakcji na alarm - doskonalenie procedur ewakuacji, w tym zapozna- nie z kierunkami ewakuacji - koordynacja działań służby ochrony - zminimalizowanie możliwości wystąpienia paniki i jej skutków - zmniejszenie czasu potrzebnego na opuszczenie budynku przez wszystkie osoby w nim się znajdujące - weryfikacja opracowanych zasad postępowania na wypadek pożaru
Sprawdzenie warunków ewakuacjiilość i szerokość wyjść ewakuacyjnych długość, szerokość i wysokość przejść oraz dojść ewakuacyjnych stan techniczny środków zabezpieczenia przeciwpożarowego stan techniczny oświetlenia awaryjnego możliwości rozgłaszania sygnałów ostrzegawczych i komunikatów głosowych
PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKUPrzygotowanie procesu ewakuacji Faza I – opracowanie założeń do ewakuacji, wyznaczenie celu, potrzeb ludzkich i sprzętowych, wyznaczenie zadań dla prowadzących Faza II – uzgodnienie terminu z właścicielem lub zarządcą Faza III – powiadomienie Państwowej Straży Pożarnej o terminie przeprowadzenia próbnej ewakuacji Faza IV – ewakuacja próbna
INSTRUKCJA ALARMOWA W przypadku podłożenia, zgłoszenia o podłożeniu lub znalezieniu ładunku wybuchowego w obiekcie użyteczności publicznej. I. ALARMOWANIE. Osoba, która przyjęła zgłoszenie o podłożeniu ładunku wybuchowego albo zauważyła w obiekcie przedmiot niewiadomego pochodzenia, mogący być ładunkiem wybuchowym, jest obowiązana powiadomić: zarządcę obiektu, policję – telefon nr 997 lub
Zawiadamiając Policję należy podać:treść rozmowy ze zgłaszającym podłożenie ładunku wybuchowego, którą należy prowadzić wg wskazówek załączonych w instrukcji, miejsce i opis zlokalizowanego przedmiotu, który może być ładunkiem wybuchowym, numer telefonu, z którego prowadzona jest rozmowa i swoje nazwisko, uzyskać od Policji potwierdzenie przyjętego powyższego zawiadomienia.
AKCJA POSZUKIWACZA ŁADUNKU WYBUCHOWEGO PO UZYSKANIU INFORMACJI O JEGO PODŁOŻENIU.Do czasu przybycie Policji akcją kieruje zarządca obiektu, a w czasie jego nieobecności osoba przez niego upoważniona.
Kierujący akcją zarządza, aby użytkownicypomieszczeń dokonali sprawdzenia, czy w tych pomieszczeniach znajdują się: przedmioty, rzeczy, urządzenia, paczki itp., których wcześniej nie było i nie wnieśli ich użytkownicy pomieszczeń (a mogły być wniesione i pozostawione przez inne osoby, np. interesantów) - ślady przemieszczenia elementów wyposażenia pomieszczeń, zmiany w wyglądzie zewnętrznym przedmiotów, rzeczy, urządzeń, które przedtem w pomieszczeniu były oraz emitowane z nich sygnały (np. dźwięki mechanizmów zegarowych, świecące elementy elektroniczne itp.)
Pomieszczenia ogólnodostępne takie jak: klatkischodowe, hole, windy, toalety, piwnice, strychy itp. oraz najbliższe otoczenie zewnętrzne obiektu powinno być sprawdzone przez pracowników obsługi administracyjnej lub ochrony, Zlokalizowanych przedmiotów, rzeczy, urządzeń, których – w ocenie użytkowników obiektu – przedtem nie było, a zachodzi podejrzenie, iż mogą to być ładunki wybuchowe, których nie wolno dotykać, a o ich umiejscowieniu należy natychmiast powiadomić zarządcę obiektu i Policję.
W przypadku, gdy użytkownicy pomieszczeńfaktycznie stwierdzą obecność przedmiotów (rzeczy, urządzeń), których wcześniej nie było lub zmiany w wyglądzie i usytuowaniu przedmiotów stale znajdujących się w tych pomieszczeniach, należy domniemywać, iż pojawienie się tych przedmiotów lub zmiany w ich wyglądzie i usytuowaniu mogły nastąpić na skutek działania sprawcy podłożenia ładunku wybuchowego. W takiej sytuacji kierujący akcją może wydać decyzję ewakuacji osób z zagrożonego obiektu przed przybyciem Policji. Należy zachować spokój i opanowanie, aby nie dopuścić do przejawów paniki.
AKCJA ROZPOZNAWCZO-NEUTRALIZACYJNA ZLOKALIZOWANYCH ŁADUNKÓW WYBUCHOWYCHPo przybyciu do obiektu policjanta lub policyjnej grupy interwencyjnej zarządca powinien przekazać im wszystkie informacje dotyczące zdarzenia oraz Wskazać miejsca zlokalizowanych przedmiotów, rzeczy, urządzeń obcego pochodzenia i punkty newralgiczne w obiekcie, Policjant lub dowódca grupy policjantów przejmuje kierowanie akcją, a zarządca obiektu winien udzielić Mu wszechstronnej pomocy podczas jej prowadzenia.
Na wniosek policjanta kierującego akcją, zarządcaObiektu podejmuje decyzję o ewakuacji użytkowników i innych osób z obiektu – o ile wcześniej to nie nastąpiło. Identyfikacją i rozpoznaniem zlokalizowanych przedmiotów, rzeczy, urządzeń obcych oraz neutralizowaniem ewentualnie podłożonych ładunków wybuchowych zajmują się uprawnione i wyspecja- lizowane ogniwa organizacyjne Policji, przy wykorzy- staniu specjalistycznych środków technicznych. Policjant kierujący akcją, po zakończeniu działań, przekazuje protokolarnie obiekt zarządcy.
POSTANOWIENIA KOŃCOWEOsoby przyjmujące zgłoszenie o podłożeniu ładunków wybuchowych oraz zarządcy obiektów nie mogą lekceważyć żadnej informacji na ten temat i każdorazowo powinni powiadomić o tym Policję, która z urzędu dokonuje sprawdzenia wiarygodności każdego zgłoszenia. Zarządca obiektu powinien na bieżąco organizować szkolenie personelu w zakresie niniejszej instrukcji: ewakuacji i architektonicznego planu obiektu w tym rozmieszczenia punktów newralgicznych takich jak węzły energetyczne i wodne, które udostępnia się na żądanie policjanta kierującego akcją. Policja udziela pomocy w realizacji takiego szkolenia.
Zarządca obiektu winien podejmować wszelkiekroki, zmierzające do fizycznej i technicznej ochrony obiektu, uniemożliwiające podkładanie w nim ładunków wybuchowych. Z treścią niniejszej instrukcji należy zapoznać wszystkich pracowników administracyjnych i ochrony w poszczególnych obiektach użyteczności publicznej.
Zużycie energii w EuropiePrzemysł 28 % Transport 32 % Budynki 40 % 0grzewanie 80 %
z 16 grudnia 2002 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków,Dyrektywa nr 2002/91 EC z 16 grudnia 2002 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, miała wejść w życie 4 stycznia 2006 r.
Najważniejsze ustalenia EPDWprowadzenie systemu świadectw energetycznych dla budynków i lokali Wprowadzenie systemu kontroli kotłów i systemów grzewczych Wprowadzenie systemu kontroli systemów klimatyzacji
Ustawa z dnia 19 września 2007 roku O zmianie ustawy – Prawo Budowlane (Dz.U. Z dnia 18 października 2007r. Nr. 191 poz. 1373)
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem określającym wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia. 
Świadectwo energetyczne winno zawierać wskazania co do możliwości wprowadzenia usprawnień mogących podwyższyć klasę jakości budynku. 
Dla potrzeb sporządzenia charakterystyki energetycznej budynków przemysłowych i magazynowych nie uwzględnia się ilości energii dostarczanej do tych budynków dla celów technologiczno-produkcyjnych. W świadectwie ocenia się wielkość zapotrzebowania na energię wynikającego z przeznaczenia i standardu budynku oraz jego systemów instalacyjnych, czyli na podstawie jego stałych, obiektywnych cech, a nie na podstawie pomiaru zużycia energii, gdyż trudno poddać obiektywnej ocenie sposób użytkowania budynku przez jego użytkowników. 
Wprowadza się klasy energetyczne budynków:A1 A2 B1 B2 C D E F G
Klasa energetyczna budynku Wartość zintegrowanego wskaźnika charakterystyki energetycznej WZE A1 WZE<=0,3 A2 0,3< WZE <=0,5 B1 0,5< WZE <=0,7 B2 0,7< WZE <=0,9 C 0,9< WZE <=1,1 D 1,1< WZE <=2 E 2< WZE <=2,5 F 2,5< WZE <=3 G WZE >3
Komu ma służyć świadectwo :Projektantom – ma motywować do uwzględniania energooszczędności projektowanych budynków we wszystkich stadiach opracowania projektu Wykonawcom i deweloperom – do zwracania uwagi na jakość elementów, które decydują o energooszczędności budynku Właścicielom i zarządcom – do stałego działania na rzecz zmniejszenia zużycia energii w budynku
Świadectwo jest sporządzane na podstawie ocenyenergetycznej, polegającej na określeniu wielu różnych parametrów energetycznych (zintegrowanej charakterystyce energetycznej). Podstawą do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest charakterystyka energetyczna budynku, określona w dokumentacji technicznej lub dla budynku istniejącego, jeśli brak jest dla niego dokumentacji technicznej - wyznaczana w wyniku inwentaryzacji techniczno-budowlanej.
Charakterystyka energetyczna jest to zbiór danychi wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynku użyteczności publicznej także oświetlenia.
W myśl postanowień ustawy z dnia 19 września 2007 rW myśl postanowień ustawy z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo Budowlane (Dz. U. z 2007 r. nr 191, poz. 1373), świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;2) ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym; 3) nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
Za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.
Obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, może dokonywać oceny energetycznej budynku albo lokalu mieszkalnego i sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku albo lokalu mieszkalnego po uznaniu kwalifikacji nabytych w tych państwach, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania zawodów regulowanych (Dz.U. nr 87, poz. 954, z późn. zm.).
Budynek: zadaszona konstrukcja posiadająca ściany, która zużywająca energię na potrzeby utrzymania odpowiednich warunków klimatycznych wewnątrz System klimatyzacji: układ wielu komponentów niezbędnych do dostarczenia do budynku powietrza, którego temperatura jest kontrolowana lub może być obniżana w powiązanym układzie kontroli wentylacji, wilgotności i czystości powietrza Moc osiągalna ( w kW ): maksymalna wartość kaloryczna na wyjściu gwarantowana przez producenta
Kocioł: kocioł lub inna wyodrębniona jednostka zaprojektowana w celu transmisji do wody ciepła uwolnionego w procesie spalania Pompa ciepła: urządzenie lub instalacja, która odbiera ciepło ze środowiska zewnętrznego i przekazuje je do instalacji w której jest wykorzystywane
Z posiadania świadectwa mogą zostać zwolnione budynki:podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wznoszone na okres krótszy niż 2 lata użytkowane jako miejsca kultu i do działalności religijnej niemieszkalne budynki rolnicze przemysłowe i gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię do 50 Kwh/m²/rok mieszkalne, użytkowane krócej niż 4 miesiące w ciągu roku Wolno stojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²
Nowo wznoszone budynki o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m² powinny posiadać systemy technicznego wyposażenia zapewniające realne z punktu widzenia środowiska i ekonomii: 1. Zdecentralizowany system zaopatrzenia w energię produkowaną ze źródeł odnawialnych 2. Skojarzoną produkcję energii i ciepła (CHP) 3. Bezpośrednie lub blokowe ogrzewanie/chłodzenie 4. Pompy ciepła Zastosowanie ich winno być analizowane jeszcze przed rozpoczęciem budowy
Inspekcja kotłów < 20 kW – jednorazowo kW – raz na rok > 100 kW – raz na 2 lata > 100 kW ( gazowe ) – raz na 4 lata Ocena instalacji klimatyzacyjnej > 12 kW – raz na rok
Świadectwo energetyczne budynku jest ważne przez 10 lat, chyba że w tym okresie zostały przeprowadzone roboty budowlane, w efekcie których nastąpiła zmiana jego charakterystyki energetycznej.
Obowiązek świadectw i kontroli wg PB od 1 stycznia 2009 roku
Kiedy świadectwo będzie potrzebne: 1Kiedy świadectwo będzie potrzebne: 1. przed przystąpieniem do użytkowania – dołączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie 2. Przy przeniesieniu własności 3. Przy ustanowieniu odrębnej własności 4. Przy wynajmie 5. Przy odpłatnym zbyciu spółdzielczego prawa
Wzory świadectw charakterystyki energetycznej:1) budynku 2) budynku mieszkalnego 3) lokalu mieszkalnego 4) części budynku stanowiącej samodzielna całość techniczno-użytkową określa rozporządzenie.
ŚWIADECTWO CHARAKTERYSTYKI ENERGETYCZNEJdla budynku mieszkalnego nr ……………….. Ważne do Budynek oceniany: Rodzaj budynku fotografia budynku Adres budynku Całość/Cześć budynku Rok zakończenia budowy/rok Rok oddania do użytkowania Rok budowy instalacji Liczba lokali mieszkalnych Powierzchnia użytkowa (Af, m2) Cel wykonania świadectwa budynek nowy budynek istniejacy najem/sprzedaż rozbudowa
Data Pieczątka i podpisObliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną EP - budynek oceniany 123,2 kWh/(m2rok) Wg wymagań WT2008 Budynek przebudowany Wg wymagań WT2008 Budynek nowy Stwierdzenie dotrzymania wymagań wg WT20082) Zapotrzebowanie na energie pierwotna (EP) Zapotrzebowanie na energie koncowa (EK) Budynek oceniany ,2 kWh/(m2rok) Budynek oceniany 111 kWh/(m2rok) Budynek wg WT ,0 kWh/(m2rok) Charakterystyka energetyczna budynku określana jest na podstawie porównania jednostkowej ilości nieodnawialnej energii pierwotnej EP niezbędnej do zaspokojenia potrzeb energetycznych budynku w zakresie ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i ciepłej wody użytkowej (efektywność całkowita) z odpowiednią wartością referencyjną )Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z pózn. zm.), spełnienie warunków jest wymagane tylko dla budynku nowego lub przebudowanego Uwaga: charakterystyka energetyczna określana jest dla warunków klimatycznych odniesienia – stacja …………………… oraz dla normalnych warunków eksploatacji budynku podanych na str 2. Sporządzający świadectwo: Imię i nazwisko: Nr uprawnień budowlanych albo nr wpisu do rejestru: Data wystawienia: Data Pieczątka i podpis
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego nr ………………..Charakterystyka techniczno-użytkowa budynku Przeznaczenie budynku Liczba kondygnacji Powierzchnia użytkowa budynku Powierzchnia użytkowa o regulowanej temperaturze (Af) Normalne temperatury eksploatacyjne: zima, lato Podział powierzchni użytkowej: mieszkalna i niemieszkalna Kubatura budynku Wskaźnik zwartości budynku A/Ve Rodzaj konstrukcji budynku Liczba użytkowników/mieszkańców Osłona budynku: opis, parametry termiczne Instalacja ogrzewania: tak/nie, opis, parametry Instalacja wentylacji: tak/nie, opis, parametry Instalacja chłodzenia: tak/nie, opis, parametry Instalacja przygotowania ciepłej wody użytkowej: tak/nie, opis, parametry
Obliczeniowe zapotrzebowanie na energieRoczne jednostkowe zapotrzebowanie na energie końcową [kWh/(m2rok)] Nośnik energii Ogrzewanie i wentylacja Ciepła woda Urządzenia pomocnicze Suma Podział zapotrzebowania na energie Roczne jednostkowe zapotrzebowanie na energię użytkową [kWh/(m2rok)] Ogrzewanie i wentylacja Ciepła woda Urządzenia Pomocnicze Suma Wartość [kWh/m2rok)] Udział [%] Roczne jednostkowe zapotrzebowanie na energię końcową [kWh/(m2rok) pomocnicze Sumaryczne roczne jednostkowe zapotrzebowanie na nieodnawialna energie: _ pierwotna 123,2 kWh/(m2rok)
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego nr ………………..Uwagi w zakresie możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na energię końcową 1) Możliwe zmiany w zakresie osłony zewnętrznej budynku: 2) Możliwe zmiany w zakresie techniki instalacyjnej i źródła energii: 3) Możliwe zmiany ograniczające zapotrzebowanie na energię końcową w czasie eksploatacji budynku: 4) Możliwe zmiany ograniczające zapotrzebowanie na energię końcową związane z korzystaniem z ciepłej wody użytkowej: 5) Inne uwagi osoby sporządzającej świadectwo charakterystyki energetycznej:
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego nr ………………..Objaśnienia Zapotrzebowanie na energię Zapotrzebowanie na energię w świadectwie charakterystyki energetycznej jest wyrażane poprzez roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną i poprzez zapotrzebowanie na energię końcową. Wartości te są wyznaczone obliczeniowo na podstawie jednolitej metodologii. Dane do obliczeń określa się na podstawie dokumentacji budowlanej lub obmiaru budynku istniejącego i przyjmuje się standardowe warunki brzegowe (np. standardowe warunki klimatyczne, zdefiniowany sposób eksploatacji, standardową temperaturę wewnętrzna i wewnętrzne zyski ciepła itp.) Z uwagi na standardowe warunki brzegowe, uzyskane wartości zużycia energii nie pozwalają wnioskować o rzeczywistym zużyciu energii budynku. Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną określa efektywność całkowita budynku. Uwzględnia ona obok energii końcowej, dodatkowe nakłady nieodnawialnej energii pierwotnej na dostarczenie do granicy budynku każdego wykorzystanego nośnika energii (np. oleju opałowego, gazu, energii elektrycznej, energii odnawialnych itp.). Uzyskane małe wartości wskazują na nieznaczne zapotrzebowanie i tym samym wysoką efektywność i użytkowanie energii chroniące zasoby i środowisko. Jednocześnie ze zużyciem energii można podawać odpowiadającą emisję CO2 budynku.
Zapotrzebowanie na energie końcową Zapotrzebowanie na energię końcową określa roczna ilość energii dla ogrzewania (ewentualnie chłodzenia), wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Jest ona obliczana dla standardowych warunków klimatycznych i standardowych warunków użytkowania i jest miarą efektywności energetycznej budynku i jego techniki instalacyjnej. Zapotrzebowanie na energię końcową j jest to ilość energii bilansowana na granicy budynku, która powinna być dostarczone do budynku przy standardo-wych warunkach z uwzględnieniem wszystkich strat, aby zapewnić utrzymanie obliczeniowej temperat. wewnętrznej, niezbędnej wentylacji i dostarczenie ciepłej wody użytkowej. Małe wartości sygnalizują niskie zapotrzebowanie i tym samym wysoką efektywność. Budynek mieszkalny z lokalami usługowymi Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku mieszkalnego, w którym znajdują się lokale o funkcji niemieszkalnej może być sporządzone dla całego budynku lub oddzielnie dla części mieszkalnej i dla każdej pozostałej części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową o odmiennej funkcji użytkowej. Fakt ten należy zaznaczyć na stronie tytułowej w rubryce (całość/cześć budynku). . Informacje dodatkowe 1) Niniejsze świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zostało wydane na podstawie dokonanej oceny charakterystyki energetycznej budynku zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z pózn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej. (Dz. U. Nr ....poz......) 2) Świadectwo charakterystyki energetycznej traci ważność po upływie terminu podanego na str. 1 oraz w przypadku, o którym mowa w art. 63 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane 3) Obliczona w świadectwie charakterystyki energetycznej wartość „EP” wyrażona w [kWh/m2rok] jest wartością obliczeniową określającą szacunkowe zużycie nieodnawialnej energii pierwotnej dla przyjętego sposobu użytkowania i standardowych warunków klimatycznych i jako taka nie może być podstawą do naliczania opłat za rzeczywiste zużycie energii w budynku. 4) Ustalona w niniejszym świadectwie skala do oceny właściwości energetycznych budynku wyraża porównanie jego oceny energetycznej z oceną energetyczną budynku spełniającego wymagania warunków technicznych 5) Wyższą efektywność energetyczna budynku można uzyskać przez poprawienie jego cech technicznych wykonując modernizacje w zakresie obudowy budynku, techniki instalacyjnej, sposobu zasilania w energię lub zmieniając parametry eksploatacyjne.
Minimum programowe szkolenie określa Minister BudownictwaMinimum 50 h, w tym 8h części praktycznej zakończone sprawdzeniem umiejętności potwierdzonym zaświadczeniem Minimum programowe szkolenie określa Minister Budownictwa
Postępowanie egzaminacyjneprzeprowadza komisja powoływana przez Ministra Budownictwa w dwóch etapach: I etap – sprawdzenie kompletności dokumentów II etap – test - 80 pytań w ciągu 120 min ( zalicza 60)+ egzamin praktyczny – wykonanie świadectwa w ciągu 180 min
Podczas części praktycznej egzaminu kandydat może korzystać z tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej (Dz. U. Nr 201, poz. 1240), Polskich Norm oraz kalkulatora w wersji naukowej zawierającego funkcję yx.
Wyniki egzaminu są ostateczneWyniki egzaminu są ostateczne. Obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości rozpatrywania odwołań, wniosków o weryfikację wyników, itp. Ponowne przystąpienie do egzaminu może nastąpić najwcześniej w pierwszym terminie po upływie 60 dni od daty niezdanego egzaminu, licząc od daty egzaminu praktycznego. Kwalifikacja kandydata na ponowny termin egzaminu odbywa się wg kolejności wpływu wniosków. Przy ponownym ubieganiu się o wyznaczenie terminu egzaminu, należy złożyć wniosek bez załączników, z dopiskiem „ponowny egzamin”.
Do wniosku należy dołączyć:Osoba, która uzyskała uprawnienia do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej na zasadach określonych w art. 5 ust. 11 ustawy ( studia podyplomowe ), może zostać wpisana do rejestru osób, o którym mowa w art. 5 ust. 14 ustawy na wniosek. Do wniosku należy dołączyć: • dokument stwierdzając posiadane wykształcenie, o którym mowa w art. 5 ust. 8 pkt 2 ustawy; tj. oryginał dyplomu lub oryginalny odpis dyplomu lub kopia potwierdzona notarialnie; • wypełniony kwestionariusz osobowy, którego wzór określa załącznik nr 4 do rozporządzenia;
• oświadczenie o niekaralności w rozumieniu w art. 5 ust• oświadczenie o niekaralności w rozumieniu w art. 5 ust. 8 pkt 3 ustawy Prawo budowlane; • dokument stwierdzający ukończenie studiów podyplomowych, o których mowa w art. 5 ust. 11 ustawy; tj. oryginał dyplomu lub odpis dyplomu lub kopia potwierdzona notarialnie. 3. Wniosek i załączone dokumenty powinny wskazywać na to, że dotyczą tej samej osoby. Jeżeli część dokumentów pochodzi z okresu, w którym absolwent posiadał inne nazwisko, w załączeniu do wniosku powinien znajdować się odpis aktu potwierdzającego zmianę.
Czy osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania, które nie przystąpią do egzaminu, mogą znaleźć się w rejestrze uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, który zostanie umieszczony na stronie internetowej w zakładce „świadectwa energetyczne”? Nie mogą.
Czy obowiązek sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkiem spółdzielni, czy zbywającego właściciela lokalu? Zgodnie z art. 5 ust. 5 ustawy Prawo budowlane w przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą świadectwo sporządza się wyłącznie dla budynku. Oznacza to, iż wydając lokal spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku nabywcy lokalu.
Czy dla lokali niemieszkalnych typu (lokal użytkowy, garaż, itpCzy dla lokali niemieszkalnych typu (lokal użytkowy, garaż, itp.) istnieje obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej? Dla lokali niemieszkalnych (użytkowych, garaży, itp.) nie ma potrzeby sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, ani też uwzględniania ich w świadectwach charakterystyki energetycznej budynku, w przypadku gdy pomieszczenia te nie są ogrzewane i wentylowane mechanicznie.
Czy nabywca ma prawo żądać i musi otrzymać świadectwo charakterystyki energetycznej w przypadku kupna lokalu mieszkalnego od gminy, w której zamieszkuje? Zgodnie z art. 63a ustawy Prawo budowlane nabywca ma prawo żądać przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek pozyskania świadectwa charakterystyki energetycznej jest po stronie zbywcy, w tym przypadku po stronie gminy. Przepisy prawne nie nakładają sankcji na zbywcę jeżeli takiego świadectwa nie przedstawi.
energetycznej dla lokalu mieszkalnego w tym budynku?Czy jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej zostało sporządzone dla budynku, to jak należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu mieszkalnego w tym budynku? W przypadku lokali mieszkalnych w budynku ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku. W przypadku lokalu posiadającego samodzielną instalacje ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się niezależnie dla tego lokalu.
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nie ma podstaw prawnych do prowadzenia rejestru osób, które z tytułu posiadanych uprawnień budowlanych posiadają uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
Firma chcąca prowadzić szkolenie przygotowujące do egzaminu składanego przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, musi realizować je według następującego standardu określonego w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz.U. z 2008 r.,Nr 17, poz. 104): Minister Infrastruktury nie udziela akredytacji firmom prowadzącym szkolenia, ani nie prowadzi ich rejestracji.
Możliwość uzyskania wyższego czynszu najmuKoszt uzyskania świadectwa Możliwość uzyskania wyższej ceny sprzedaży Wiarygodność informacji o przewidywanych kosztach eksploatacji
Audyt a Świadectwo energetyczneCecha opracowania Audyt energetyczny Świadectwo Cel Przygotowanie do termomodernizacji Ocena stanu istniejącego budynku Główne elementy Wskazanie rodzaju i kosztów usprawnień termomodernizacyjnych Ocena elementów technicznych i ich jakości oraz kosztów eksploatacji Rola finansowa Uzasadnienie uzyskania pomocy finansowej państwa Uzasadnienie wartości rynkowej budynku i wysokości czynszu Częstotliwość Jednorazowo, przed rozpoczęciem trmomodernizacji Wielokrotnie, w ustalonych przepisami terminach
Przydatne regulacje prawneUstawa wprowadzająca: ustawa z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373) Tekst ujednolicony ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz. U. Nr 17, poz. 104) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej (Dz. U. Nr 201, poz. 1240)
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 rRozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 201, poz. 1239) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 201, poz. 1238) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków
Polskie zasoby budowlane na tle innych „Oszacowanie potencjału techniczno-ekonomicznego przedsięwzięć termomodernizacyjnych w sektorze mieszkaniowym”
Wykaz uczelni z zatwierdzonym przez Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego programem studiów podyplomowych uprawniających do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku zgodnie z art. 5 ust. 11 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118, z późn. zm.) Nazwa uczelni, Wydział; Zakres Adres Strona internetowa, poczta Telefon/fax; Politechnika Częstochowska Wydział Inżynierii i Ochrony Środowiska; „Ocena energetyczna budynków i audyt energetyczny na potrzeby termomodernizacji” ul. Dąbrowskiego 73 Częstochowa tel: (034) tel: (034) tel/fax: (034) tel. kom.: Uniwersytet Warmińsko-Mazurski Wydział Nauk Technicznych; „Audyt energetyczny w budynkach i instalacje” ul .Oczapowskiego 11 Olsztyn- Kortowo tel.: (089) tel./fax: (089) tel. kom.: Wyższa Szkoła Ekologii i Zarządzania; Wydział Architektury; „Charakterystyka energetyczna budynków” ul. Wawelska 14 Warszawa tel.: (022) , (022) fax: (022) Politechnika Śląska Wydział Inżynierii Środowiska i Energetyki Instytut Techniki Cieplnej; „Audyt energetyczny w budownictwie oraz sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej budynków” ul. Konarskiego 22 Gliwice tel.:(032) , (032) (032) fax: (032) Politechnika Białostocka; „Budownictwo ekologiczne i energooszczędne” ul. Wiejska 45 a Białystok tel.: (085) fax: (085) Katedra Ogrzewnictwa, Wentylacji i Techniki Odpylania; „Audyting energetyczny w budownictwie na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków” ul. Konarskiego 18 tel.: (032) (032) fax: (032)
kJ (wartość opałowa / NCV) kg OE (wartość opałowa / NCV) Zawartość energii pierwotnej w wybranych paliwach dla użytkownika końcowego - tabela przeliczeniowa Nośnik energii kJ (wartość opałowa / NCV) kg OE (wartość opałowa / NCV) kWh (wartość opałowa / NCV) 1 kg koksu 28500 0,676 7,917 1 kg węgla kamiennego 0, ,733 4, ,528 1 kg brykietów z węgla brunatnego 20000 0,478 5,556 1 kg węgla podbitumicznego 0, ,502 2, ,833 1 kg węgla brunatnego 0, ,251 1, ,917 1 kg łupka naftowego 0, ,215 2, ,500 1 kg torfu 0, ,330 2, ,833 1 kg brykietów torfowych 0, ,401 4, ,667
1 kg oleju ciężkiego 40000 0,955 11,111 1 kg lekkiego oleju opałowego 42300 1,010 11,750 1 kg benzyny silnikowej 44000 1,051 12,222 1 kg parafiny 1 kg LPG 46000 1,099 12,778 1 kg gazu ziemnego 47200 1,126 13,10 1 kg LNG 45190 1,079 12,553 1kg drewna (wilgotność 25%) 13800 0,330 3,833 1 kg brykietów drzewnych 16800 0,401 4,667 1 kg odpadów 0, ,256 2, ,972 1 MJ ciepła pochodnego 1000 0,024 0,278 1 kWh energii elektrycznej 3600 0,086 1
Przykłady kwalifikowalnych środków zwiększania wydajności energetycznej: Sektor budynków wielorodzinnych i użyteczności publicznej a) ogrzewanie i chłodzenie (np. pompy cieplne, nowe wydajne kotły, instalacja/unowocześnienie pod kątem wydajności systemów grzewczych/chłodniczych itd.); b) izolacja i wentylacja (np. izolacja ścian i dachów, podwójne/potrójne szklenie okien, itd.); c) ciepła woda (np. instalacja nowych urządzeń, bezpośrednie i wydajne wykorzystanie w ogrzewaniu przestrzeni, pralkach itd.); d) oświetlenie (np. nowe wydajne żarówki i oporniki, systemy cyfrowych układów kontroli, używanie detektorów ruchu w budynkach komercyjnych); e) gotowanie i chłodnictwo (np. nowe wydajne urządzenia, systemy odzysku ciepła itd.); f) pozostały sprzęt i urządzenia (np. urządzenia do łącznej produkcji ciepła i elektryczności, nowe wydajne urządzenia, sterowniki czasowe dla opty- malnego zużycia energii, instalacja kondensatorów w celu redukcji mocy biernej, transformatory o niewielkich stratach itp.);
produkcja energii z odnawialnych źródeł w gospodarstwach domowychi zmniejszenie ilości energii nabywanej (np. baterie słoneczne, krajowe źródła termalne, ogrzewanie i chłodzenie pomieszczeń wspomagane energią słoneczną itd.); Sektor przemysłowy h)	procesy produkcyjne towarów (np. bardziej wydajne użycie sprężonego powietrza, kondensatorów, przełączników i zaworów, użycie automatycznych i zintegrowanych systemów, wydajnych trybów oczekiwania, itd.); i)	silniki i napędy (np. wzrost zastosowania elektronicznych urządzeń kontrolnych, napędy bezstopniowe, zintegrowane programowanie użytkowe, zmiana częstotliwości, silniki elektryczne o dużej wydajności itd.); wentylatory, napędy bezstopniowe i wentylacja (np. nowe urządzenia/systemy, wykorzystanie naturalnej wentylacji itd.); k)	zarządzanie aktywnym reagowaniem na popyt (np. zarządzanie obciążeniem, systemy do wyrównywania szczytowych obciążeń sieci, itd.); wysoko wydajna kogeneracja (np. urządzenia do łącznej produkcji ciepła i elektryczności);
Sektor transportowy m) wykorzystywany rodzaj transportu (np. promowanie wydajnych energe- tycznie pojazdów, wydajne energetycznie wykorzystanie pojazdów, w tym systemy dostosowywania ciśnienia w oponach, wydajne energetycznie i dodatkowe wyposażenie pojazdów, dodatki do paliwa zwiększające wydajność energetyczną, oleje o wysokiej smarowności i opony o niskim oporze itd.) n) zmiany sposobu podróży (np. podróżowanie z domu do pracy środkami innymi niż samochód, wspólne korzystanie z samochodu, postępy w zmianach sposobu podróżowania polegające na przechodzeniu ze środków zużywających więcej energii do środków zużywających jej mniej w przeliczeniu na osobokilometr lub tonokilometr itd.)
Wielosektorowe o) standardy i normy mające na celu przede wszystkim zwiększenie wydajności energetycznej produktów i usług, w tym budynków; p) systemy etykiet efektywności energetycznej; q) pomiar, inteligentne systemy pomiarowe takie jak indywidualne urządzenia pomiarowe wyposażone w pilota i przejrzysty billing; r) szkolenia i edukacja prowadzące do stosowania wydajnych energetycznie technologii lub technik; Horyzontalne s) uregulowania prawne, podatki itd., prowadzące do zmniejszenia zużycia energii przez użytkowników końcowych; t) kampanie na rzecz promowania zwiększania wydajności energetycznej i środków jej zwiększania.
N A J E M
CHARAKTERYSTYKA INSTYTUCJI NAJMUNAJEM jest podstawową instytucją dla nieruchomości komercyjnej. Podstawowym elementem tej instytucji ekonomicznej i prawnej dającym gwarancję utrzymania budynku w odpowiednim stanie technicznym, jak również umożliwiającym uzyskiwanie dochodów, wywołujących chęć inwestowania w nieruchomości jest CZYNSZ.
WYSZUKIWANIE NAJEMCÓW KRYTERIA DOBORU Określamy, jakiego rodzaju najemców poszukujemy. Dokonujemy badania rynku w aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i psychologicznych. Jednym ze sposobów realizacji tego zadania będzie przygotowanie ankiety dla potencjalnych najemców. Definiujemy, do którego najemcy chcemy trafić z naszą ofertą.
Określając potencjalnych najemców musimy podzielić ich pod względem formy prawnej, w której prowadzą działalność gospodarczą. Ankieta powinna zawierać pytania dotyczące działalności gospodarczej, liczby zatrudnionych pracowników, potrzeb związanych z warunkami technicznymi, dostępności budynku itp. Głębszej analizy tych zagadnień łatwiej jest dokonać, kiedy będziemy rozpatrywać je w stosunku do poszczególnych rodzajów nieruchomości niemieszkalnych.
Badanie rynku prowadzone w aspektach :Demograficznym liczba mieszkańców struktura wiekowa Topograficznym komunikacja pozioma i pionowa parkingi Ekonomicznym dochody ludności Psychologicznym Przyzwyczajenia
Czynniki wpływające na wysokość czynszu:ekonomiczne – prawo popytu i podaży rodzaj najmowanej powierzchni przeznaczenie zaangażowanie kapitałowe najemcy i wynajmującego infrastruktura wokół budynku badania rynku analiza marketingowa
Zróżnicowanie stawek czynszuII piętro = 15 % I piętro = 30 % Parter = 40 % Suterena = 15 %
Zróżnicowanie stawek czynszuwejście okno okno 18 % 12 % 14 % 10 % 5 % 6 % ściana
Umowa najmu jako umowa nazwana jest regulowana Ustawą „ Kodeks Cywilny ”.W nieruchomościach komercyjnych generalnie nie mają zastosowania uregulowania zawarte w ustawach: o najmie lokali mieszkalnych, o ochronie lokatorów i dodatkach mieszkaniowych i inne akty prawne dotyczące lokali mieszkalnych.
Umowa najmu Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu lokalu na okres dłuższy niż jeden rok powinna być zawarta na piśmie, w razie nie zachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Warunki ważności umowy najmuPrawidłowo określono strony wraz z reprezentacją tzn. imiona i nazwiska, nazwa (gdy podmioty są gospodarcze i prawne), adresy oraz odpowiednie numery NIP Podano przedmiot umowy tzn. opis wynajmowanych pomieszczeń – lub nieruchomości (opis prawny, adres, powierzchnia, piętro, itp.) Szczegółowy opis lokalu może stanowić załącznik w postaci protokołu zdawczo odbiorczego.
Warunki ważności umowy najmu c.d.Określono wzajemne świadczenia stron. Oznaczono daty wejścia w życie i wygaśnięcia umowy. Określono stosunek do nieruchomości wynajmującego i ewentualnie ustosunkowanie do przedmiotu najmu osób trzecich. Określono przeznaczenia.
Warunki ważności umowy najmu c.d.Określono sposobu przekazywania świadczeń wraz z terminami. Określono warunki i okres wypowiedzenia umowy. Określono konsekwencje za niedotrzy-manie postanowień umowy. Określono sposób i wysokość zmiany zobowiązań. 11.Złożono podpisy
UMOWA NAJMU Zawarta w dniu roku w Pomiędzy Zwanym w dalszej części umowy „Wynajmującym”, reprezentowanym przez a Zwanym w dalszej części umowy „Najemcą” na najem lokalu położonego w § 1 Wynajmujący jest właścicielem budynku położonego w przy ulicy ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,... na podstawie wpisu w KW nr prowadzonej w Sądzie
§ 2 Wynajmujący oddaje w najem Najemcy lokal, przy ulicy Najemca wykorzystywał będzie wynajmowany lokal na Zmiana prowadzonej działalności w wynajmowanym lokalu wymaga pisemnej zgody wynajmującego. § 3 Najemca zobowiązuje się wobec Wynajmującego do pokrywania czynszu najmu według stawki określonej w ust. 2
Czynsz najmu miesięcznie od dnia ............ wynosi...............plus należny podatek VAT.Należne koszty energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji, wywozu śmieci pokryje Najemca. Czynsz najmu Najemca będzie płacił miesięcznie na rachunek Wynajmującego w terminie do 7 dni od daty otrzymania faktury, nie później jak do 10–go danego miesiąca. Zgodnie z art. 481 Kodeksu Cywilnego Wynajmujący będzie naliczał odsetki ustalone za nieterminowe regulowanie należności wynikających z umowy. Najemca przekazuje Wynajmującemu zwrotną kaucję w wysokości 1 – miesięcznego czynszu, która zostanie rozliczona po zakończeniu okresu najmu.
§ 4 Stawka czynszu będzie waloryzowana o wskaźnik GUS na koniec każdego roku kalendarzowego. § 5 Najemca nie może podnajmować, oraz oddawać w nieodpłatne użytkowanie przedmiotowego lokalu w całości lub części bez zgody Wynajmującego. § 6 Oprócz obowiązku uiszczenia czynszu, Najemca będzie ponosił opłaty za korzystanie z energii elektrycznej, gazu, wody oraz wywozu śmieci na podstawie faktur wystawionych przez Wynajmującego, w terminie 7 dni od daty wystawienia faktury.
§ 7 Remonty kapitalne i bieżące występujące na zewnątrz budynku będą obciążać Wynajmującego. § 8 Wynajmujący nie ponosi żadnej odpowiedzialności za znajdujące się mienie w wynajmowanym lokalu stanowiące własność Najemcy, jak również za skutki nieprzestrzegania przepisów BHP. § 9 Umowa zostaje zawarta na czas Każdej ze stron przysługuje prawo rozwiązania Umowy z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.
§ 10 Wynajmującemu przysługuje w każdym czasie prawo rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku: zalegania z płatnością czynszu najmu przez okres 2-óch miesięcy używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem podnajmowania lokalu osobom trzecim bez zgody Wynajmującego dokonania istotnych zmian w strukturze lokalu bez zgody Wynajmującego zalegania z płatnością za media przez okres, co najmniej dwóch miesięcy
§ 11 Przeprowadzenie przez Najemcę robót adaptacyjnych w lokalu stanowiącym przedmiot umowy wymaga zgłoszenia tego zamiaru Wynajmującemu przed rozpoczęciem prac. Wynajmujący może wyrazić zgodę na ich wykonanie w zakresie uzgodnień, które stanowić będą załącznik do niniejszej umowy oraz przy zachowaniu wymogów technicznych określonych odrębnymi uzgodnieniami. Najemca ma obowiązek powiadomić Wynajmującego o wykonaniu prac adaptacyjnych celem sprawdzenia przez służby Wynajmującego dochowania warunków określonych w ust. 1.
Roboty adaptacyjne, o których mowa w ustRoboty adaptacyjne, o których mowa w ust. 1, Najemca wykona na własny koszt bez obowiązku zwrotu tych kosztów przez Wynajmującego, w przypadku rozwiązania umowy w dowolnym terminie przez którąkolwiek ze stron. § 12 Utrzymanie czystości i porządku wewnątrz lokalu należy do Najemcy.
§ 13 Najemcy przysługuje prawo umieszczenia reklamy dotyczącej prowadzonej działalności w zajmowanym lokalu – zmontowanej na elewacji ściany budynku o powierzchni do 3 m² bez odpłatności, po uprzednim pisemnym poinformowaniu Wynajmującego o wielkości i treści reklamy, oraz uzyskania zgody Wynajmującego jako właściciela budynku na jej montaż, a także: zamontowanie reklamy w miejscu wyznaczonym przez Wynajmującego zgłoszenie zamiaru instalowania reklamy do właściwego organu nadzoru budowlanego zgodnie z art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego lub uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku reklamy świetlnej zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 Prawa bud. (Dz.U. Nr 89/94 poz. 414)
§ 14 W sprawach nieuregulowanych niniejszą Umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego. § 15 Zmiany treści umowy wymagają formy pisemnej, w formie aneksu pod rygorem nieważności. § 16 Spory mogące wyniknąć ze stosunku najmu objętego Umową poddaje się pod rozstrzygniecie właściwego dla miejsca prowadzenia działalności gospodarczej Wynajmującego Sądu. § 17 Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron. WYNAJMUJĄCY NAJEMCA
Klauzula Salwatoriańska1. W razie, gdyby któreś z postanowień niniejszej umowy było lub miało być nieważne, ważność całej umowy w pozostałej części jest zachowana. 2. W takim wypadku strony umowy postanowienia nieważne zastąpią postanowieniami prawidłowymi. Dotyczy to również ewentualnych uzupełnień lub luk w umowie.
7 Zabójczych klauzul
Dotrzymanie kroku sąsiadomNajemca, życzy sobie prawa do zerwania umowy najmu w sytuacji, gdy jeden z głównych najemców zakończy działalność lub gdy spadnie % wynajmu powierzchni w centrum handlowym ( zazwyczaj pon %) Co robić?
Wprowadzić zapis w umowie:O konieczności udowodnienia spadku obrotów przez najemcę ponad 10 %. O ustaleniu rocznego okresu na dojście do pożądanego poziomu obrotów do czasu znalezienia nowego najemcy
Poziom obrotów Sprzedawcy detaliczni dążą do wynegocjowania prawa do zerwania umowy w przypadku nieosiągnięcia określonego poziomu obrotów. Co robić?
Negocjacje powinny dotyczyć dłuższychokresów czasu ( 3-4 lata) by obejmowały Więcej okresów przedświątecznych Ograniczyć prawo do rozwiązania umowy W okresie krótszym niż dni
Uprzywilejowanie Najemca wymaga „najlepszej” umowy ze wszystkich najemców. Co robić?
Nie Możliwość takiego zapisu istnieje tylko przy niektórych ogólnokrajowych sieciach detalicznych.
4. Wyłączność Najemca wymaga zapisu o zakazie konkurencji w nieruchomości Co robić?
Ostrożnie Uściślić zakres wyłączności ( Czy sklep z kosmetykami jest konkurencją dla fryzjera? ) Zaproponować wyłączność na czas określony np. pierwszy rok
Opcja odnowienia umowyNajemca wymaga prawa do odnowienia umowy po zakończeniu okresu najmu Co robić?
Sytuacja taka może być niewygodna dla zarządcy z różnych względówWprowadzić zapis o bezkonfliktowym dotychczasowym najmie Wprowadzić zapis o konieczności powiadomienia co najmniej dni przed wygaśnięciem umowy
6. Audyt Najemca żąda przeprowadzenia audytu kosztów budynku Co robić?
Ustalić, że kwestionowane mogą być tylko koszty za ostatni określony okresNie dopuścić by najemca wykorzystywał audyt do niepłacenia czynszu lub opóźniania płatności
7. Pierwszeństwo Najemca wymaga prawa do pierwszeństwa wynajmu zwalniającej się po sąsiedzku powierzchni Co robić?
Ograniczyć czas na udzielenie odpowiedzi o ewentualnym najmie do 2-5 dni, by nie stracić potencjalnego nowego najemcy
$ Wydanie rzeczy w stanie nadającym się do umówionego użytkowania.Wydanie rzeczy w terminie ustalonym w umowie lub niezwłocznie po wezwaniu. Wynajmującego obowiązują wszelkie naprawy, które nie mają charakteru drobnych napraw (chyba, że umowa stanowi inaczej), Wynajmujący zobowiązany jest nie przeszkadzać najemcy w korzystaniu rzeczy, Ochrona przed osobami trzecimi, np. : współwłaściciele, sąsiedzi, rodzina Wynajmującego. $
 Odebranie rzeczy i płacenie ustalonego czynszu.Dbanie o rzecz będącą przedmiotem najmu. Używanie jej zgodnie z umową lub właściwością rzeczy oraz jej przeznaczenia. Najemca ma obowiązek powiadomić wynajmującego o roszczeniach osób trzecich w stosunku do rzeczy np. o wydanie, korzystanie, przeniesienie własności nawet, jeżeli odda on rzecz w podnajem (tzn., że wynajmujący nie jest stroną umowy zawartej między najemcą a podnajemcą) . 
Regulowanie czynszu do 10-go dnia miesiąca, jeżeli strony nie umówią się inaczej. W razie zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia. W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu oraz innych świadczeń dodatkowych, jednak nie dłużej niż za jeden rok, wynajmujący może skorzystać z prawa ustanowienia zastawu na rzeczach ruchomych najemcy znajdujących się w przedmiocie najmu. 
Po wygaśnięciu umowy najemca jest zobowiązany do zwrotu rzeczy tznPo wygaśnięciu umowy najemca jest zobowiązany do zwrotu rzeczy tzn. wydania jej wynajmującemu i umożliwienie mu objęcia rzeczy w posiadanie. Wszelkie zmiany w lokalu, które zostały dokonane bez zgody wynajmującego, może on zatrzymać albo domagać się przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. 
Dokumentacja nieruchomościtechniczna Dokumentacja eksploatacyjna Dokumentacja księgowa !
Dokumentacja technicznaKsiążka Obiektu Budowlanego Protokoły przeglądów Projekt budowlany Projekty instalacji Projekt monitoringu i systemu dostępu Książki nadzoru dźwigów ( UDT) Dokumenty gwarancyjne Instrukcje obsługi
Dokumentacja techniczna c.d.Instrukcja ppoż Instrukcja alarmowa Projekty adaptacji i modernizacji Audyty
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 rRozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134)
Zgodnie z art. 64. 1, ustawy Prawa Budowlane właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.
Można przyjąć że książki obiektu budowlanego należy prowadzić dla wszystkich obiektów budowlanych, dla których istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Obowiązek ten dotyczy również obiektów istniejących, niezależnie od daty wzniesienia, dla których dotychczas nie była prowadzona książka obiektu budowlanego.
Wymóg nie dotyczy właścicieli domów jednorodzinnych Nie dotyczy on również właścicieli lub zarządców dróg lub obiektów mostowych, ponieważ obowiązek prowadzenia książki drogi lub książki obiektu mostowego został nałożony na nich na podstawie przepisów o drogach publicznych.
Jak można ocenić czy dobrze jest prowadzonaKsiążka obiektu przez Zarządcę. Kilka przykładowych elementów do sprawdzenia przy ocenie prowadzenia KOB. Czy KOB posiada trwałe zabezpieczenie swojej stronicowej zawartość zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem o jej ustanowieniu i prowadzeniu ?
2.Czy jest data wydania – założenia i aktualny nr KOB /strona tytułowa KOB/ ?3.Czy nazwa obiektu jest zgodna m.in z ewidencją gruntów i budynków, ewidencją środków trwałych, aktem notarialnym, planem sytuacyjnym itp./strona tytułowa KOB/ ? 4.Czy jest wpisany aktualny właściciel (zarządca ) /strona tytułowa KOB/ ?
5.Czy jest protokół odbioru obiektu/strona tytułowa KOB/ ?6.Czy jest pozwolenie na użytkowanie obiektu /strona tytułowa KOB/ ? 7.Czy pozwolenie na użytkowanie jest zgodne ze stanem aktualnym użytkowania ? 8.Czy jest wpisana osoba lub osoby upoważniona do dokonywania wpisów w KOB /Tablica nr 1 / ?
9.Czy osoba lub osoby wpisane jako upoważnione do wpisów KOB ten fakt potwierdziły swoim podpisem /Tablica nr 1/ ? 10.Czy w tabeli nr 2 są podane wszystkie wymagane informacje ? 11.Czy w tabeli nr 3 są podane wszystkie wymagane informacje ?
12. Czy części IV na stronie 6 podane zostały dostateczne dane techniczne charakteryzujące obiekt ?13.Czy do książki jest dołączony plan sytuacyjny obiektu /część V / ? 14.Czy jest wykaz przeprowadzonych okresowych corocznych, obowiązkowych kontroli stanu technicznego obiektu /część VI tablica nr 4/ ?
15. Czy książka zawiera wykaz przeprowadzonych okresowych (pięcioletnich) kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu /część VII tablica nr 5 ? 16.Czy książka zawiera informacje – wykaz – opracowań technicznych, ekspertyz, badań, instrukcji dotyczących obiektu /część VIII.1 tablica nr 6 ?
17. Czy książka zawiera dane dotyczące w. w17.Czy książka zawiera dane dotyczące w.w. opracowań technicznych /część VIII.2. tablica nr 7 ? 18.Czy książka zawiera wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie /część IX.1. tablica nr 8/ ?
19.Czy w książce jest informacja o staniei zakresie posiadanej dokumentacji technicznej stanowiącej podstawę wykonania robót remontowych w obiekcie /część IX.2. tablica nr 9/ ? 20.Czy w książce jest wykaz protokołów awarii i ewentualnych innych zdarzeń losowych obiektu /.część X tablica nr 10/ ?
Dobrze jest test, jak się prowadzi książkę21.Czy książce jest informacja – wykaz – pozwoleń na zamianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części /część XI tablica nr 11/ ? Dobrze jest test, jak się prowadzi książkę obiektu zrobić samemu.
W publikacji z okazji X-cio lecia KOZ-y podano, że najwięcej skarg na Zarządców dotyczyło jakości prowadzenia książki Obiektu Budowlanego. Na sto badanych przypadków przez autora prezentacji nikt nie prowadził całkowicie prawidłowo KOB. 235
KOB powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu Strony powinny być ponumerowane oraz zabezpieczone w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą (np. przesznurowane). 236
W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej numer kolejny tomu oraz datę założenia. Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Wpis do książki powinien zawierać dane identyfikujące dokument, będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła oraz cechować się jednoznacznością i zwięzłością. Wpisy w książce powinny być wykonywane starannie, a przede wszystkim czytelnie. 237
Wpisów, dokonuje właściciel lub zarządca obiektu albo osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę. Sprostowania błędów we wpisach dokonuje się przez przekreślenie wyrazów pojedynczą linią oraz umieszczenie daty i podpisu osoby dokonującej zmiany. Błędnych wpisów nie wolno zamalowywać, wydrapywać lub zaklejać. 238
Książka obiektu budowlanego powinna być przechowywana przez właściciela, zarządcę lub użytkownika obiektu. Można również zlecić prowadzenie książki wyspecjalizowanej osobie trzeciej. 239
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO1. Strona tytułowa książki obiektu Na stronie tytułowej należy zmieścić informacje dotyczące obiektu i dane właściciela lub zarządcy obiektu, numer i datę protokołu odbioru obiektu lub pozwolenia na użytkowanie KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLALANEGO Nr Wydana w dniu Obiekt budowlany Właściciel (zarządca) Protokół odbioru obiektu*/ z dnia Pozwolenie na użytkowanie */ z dnia Nr 240
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO2. Spis treści książki obiektu Na stronie 1 KOB, znajduje się spis treści (zawartości) książki obiektu budowlanego, który ułatwia znalezienie odpowiednich wpisów i jest swoista przewodnikiem po jej zawartości. Lp. Wyszczególnienie Strona I. Osoba upoważniona do dokonania wpisu 2 II. Dane identyfikacyjne obiektu 3 III. Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu 4 i 5 IV. Dane techniczne charakteryzujące obiekt 6 V. Plan sytuacyjny obiektu 7 VI. Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu 8 do 21 241
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOVII. Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu 22 do 29 VIII.1. Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu 30 do 32 VIII.2 Dane dotyczące opracowania technicznego 33 do 44 IX.1. Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie 45 do 60 IX.2. Dane dotyczące dokumentacji technicznej 61 do 70 X. Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu 70 do 73 XI. Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu 74 242
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAd. I. Osoba upoważniona do dokonania wpisu Tablica nr 1 Lp. Imię i nazwisko Podpis Okres od do 243
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOW tablicy 1 należy wpisać informacje o osobie upoważnionej do dokonywania wpisów w książce. Należy wpisać imię \ i nazwisko osoby upoważnionej, a osoba upoważniona powinna złożyć swój podpis, wpisując datę, od której zobowiązuje się do dokonywania wpisów. Wpisy pozwalają na identyfikację osoby odpowiedzialnej za prawidłowość prowadzenia książki w danym okresie 244
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOTaką osobą może być: właściciel lub zarządca obiektu, inna osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę obiektu. Istnieje także możliwość równoczesnego upoważnienia do dokonywania wpisów większej ilości osób, a o liczbie osób decyduje właściciel obiektu. 245
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. II. Dane identyfikacyjne obiektu Tablica nr 2 Lp. Wyszczególnienie 1. Nazwa obiektu 2. Funkcja obiektu 3. Rok zakończenia budowy 4. Adres obiektu: kod miejscowość gmina ulica nr 5. Właściciel obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu 5.1. Zmiana właściciela obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu 246
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOc.d. tablicy nr 2 6. Zarządca obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu 6.1. Zmiana Zarządcy obiektu: 7. Księga wieczysta nr: znajduje się w sądzie 8. Numer ewidencyjny gruntów: 9. Protokół odbioru obiektu z dnia nr 10. Pozwolenie na użytkowanie obiektu z dnia nr wydane przez 247
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. III. Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu Tablica nr 3 Lp. Nazwa dołączonego dokumentu Ilość stron Data dołączenia Podpis 1. Pozwolenie na budowę 2. Dokumentacja budowy 3. Dokumentacja powykonawcza 4. Protokół odbioru obiektu 5. Pozwolenie na użytkowanie obiektu 6. Instrukcje eksploatacyjne obiektu (jeśli znajdują się w posiadaniu właściciela obiektu 7. Protokóły okresowych kontroli stanu technicznego obiektu ( według wykazu w tablicy nr 4) 8. Protokóły okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu ( według wykazu w tablicy nr 5) 248
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOc.d. tablicy nr 3 9. Opracowania techniczne dotyczące obiektu (według wykazu w tablicy nr 5) 10. Dokumentacja techniczna dotycząca remontów obiektu (według wykazu w tablicach nr 8 i 11) 11. Protokoły awarii i katastrof obiektu (według wykazu w tablicy nr 10) 12. Dokumentacja pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu (według wykazu w tablicy nr 11) Część III KOB jest od str. 4 do 5 249
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. IV Dane techniczne charakteryzujące obiekt Na stronie 6 należy wpisać dane techniczne charakteryzujące obiekt. Przepisy nie określają, jakie dane powinny się znaleźć na tej stronie, jednak zasadne wydaje się umieszczenie informacji o: 1. technologii wykonania obiektu, 2. wysokości i liczbie kondygnacji obiektu, 3. odległości od obiektów sąsiadujących; 4. powierzchni: zabudowy, całkowitej, użytkowej itd., 5. kubaturze, 6. wysokości pomieszczeń i kondygnacji, 7. liczbie, rodzaju i przeznaczeniu pomieszczeń, 8. wyposażeniu w instalacje użytkowe: gazowe, elektryczne, centralnego ogrzewania, odgromowe, wentylacyjne, kominowe wodne, kanalizacyjne, informatyczne, itd., 250
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO9. zapotrzebowaniu na energię elektryczną oraz cieplną, 10. audit energetyczny (jeśli wykonano to z datą sporządzenia), dziś może to też być świadectwo energetyczne, 11. Certyfikat energetyczny (jeśli wykonano to z datą sporządzenia), 12. zapotrzebowaniu na wodę, 13. Analizę oddziaływania na środowisko (jeśli wykonano to z datą sporządzenia), 14. wyposażeniu w urządzenia (np. . kotłownię wbudowaną, dźwig osobowy, itp.), 15. zakwalifikowaniu obiektu pod względem pożarowym, wybuchowym itp. Kwalifikacja obiektu pod względem pożarowym i wybuchowym powinna zawierać następujące dane : 1. parametry pożarowe występujących substancji palnych, 2. gęstość obciążenia ogniowego, 3. kategorię zagrożenia ludzi, 4. liczbę osób w poszczególnych pomieszczeniach i na każdej kondygnacji, 251
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO5.ocenę zagrożenia wybuchem pomieszczeń oraz przestrzeni zewnętrznych; 6.podział obiektu na strefy pożarowe; 7. klasę odporności pożarowej budynku oraz klasę odporności ogniowej i stopień rozprzestrzeniania ognia elementów budowlanych; 8. warunki ewakuacji, 9. sposób zabezpieczenia przeciwpożarowego instalacji użytkowych, a w szczególności: wentylacyjnej, ogrzewczej, gazowej, elektroenergetycznej, odgromowej, 10. dobór urządzeń przeciwpożarowych w obiekcie, 11. wyposażenie w gaśnice i urządzenia ratownicze, 12. zaopatrzenie w wodę do zewnętrznego gaszenia pożaru, 13. drogi pożarowe. W przypadku obiektu zabytkowego należy na stronie 6 zamieścić także informację o wpisaniu obiektu do rejestru zabytków, z równoczesnym wskazaniem numeru, pod jakim został on zaewidencjonowany. 252
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. V. Plan sytuacyjny obiektu Na stronie 7 książki obiektu należy zamieścić plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci (np. kurka głównego instalacji gazowej, głównego zaworu wody itd.). Rysunek powinien zostać wykonany czytelnie, w sposób umożliwiający jednoznaczne jego odczytanie. Powinien również posiadać legendę, jeżeli zastosowano symbole graficzne. Rysunek nie musi być jednak wykonany zgodnie z zasadami rysunku technicznego. 253
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. VI. Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu –(dokonywanych co najmniej raz w w roku: art. 62 ust.1 pkt.1 ustawy Prawo Budowlane) Tablica nr 4 Lp. Data kontroli Nr protokołu kontroli Zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli Data wykonania robót 1 2 3 4 5 Część VI KOB jest od str. 8 do 21 254
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD.VII. WYKAZ PROTOKOŁÓW OKRESOWYCH KONTROLI STANU TECHNICZNEGO I PRZYDATNOŚCI DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU (wykonanych co najmniej raz na 5 lat; art pkt. 2 ustawy Prawo Budowlane) Tablica nr 5 Lp. Data kontroli Nr protokołu Zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli Data wykonania robót 1 2 3 4 5 Część VII KOB jest od str. 22 do 29 255
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD.VIII.1. WYKAZ OPRACOWAŃ TECHNICZNYCH DOTYCZĄCYCH OBIEKTU EKSPERTYZY, BADANIA TECHNICZNE OBIEKTU, OPINIE, ORZECZENIA TECHNICZNE, DOKUMENTACJA TECHNICZNA I INNE OPRACOWANIA DOTYCZĄCE OBIEKTU Tablica nr 6 Lp. Nazwa opracowania Data Przedmiot opracowania i sposób wykorzystania Wykonania robót Zlecenia Odbioru 1 2 3 4 5 6 Część VIII.1. KOB jest od str.30 do 32 256
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOKilka informacji dotyczących wypełnia tablicy nr 6 i następnej nr 7. I tak: ekspertyzy oraz wynik badań technicznych, opinie techniczne powinny być rejestrowane w tablicach nr 6 i 7, w tablicy nr 6 należy wpisać dane o nazwie opracowania, czasie, w jakim została ona wykonana, przedmiocie opracowania i terminie wykonania zaleceń zawartych w opracowaniu, W tablicy nr 7, z numerem porządkowym zgodnym z numerem kolejnym wpisu do tablicy nr 6 należy wpisać informacje o przyczynach zalecenia, autorze opracowana , dacie opracowania oraz sposobie realizacji wniosków wynikających z opracowania. 257
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOdo tablic nr 6 i 7 należy wpisywać także wszystkie opracowania techniczne, inwentaryzacje oraz dokumentacje techniczne wykonane w trakcie eksploatacji obiektu, a związane z jego przebudowami, lub zmianami sposobu użytkowania, w przypadku planowanej rozbiórki obiektu do tablic 6 i 7 należy wpisać dane o projekcie rozbiórki. Do tablic nr 6 i 7 należy wpisywać również wszystkie ekspertyzy, badania techniczne, opinie i orzeczenia techniczne wykonywane w trakcie eksploatacji obiektu na zlecenie właściciela, zarządcy lub organu nadzoru budowlanego. 258
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD.VIII. 2. DANE DOTYCZĄCE OPRACOWANIA TECHNICZNEGO (lp z tablicy nr 6 – oddzielnie dla opracowania) Tablica nr 7 ( rodzaj opracowania) Lp. Wyszczególnienie Opis 1 2 3 1. Powód zlecenia 2. Autor 3. Data opracowania 4. Sposób realizacji wniosków i zaleceń*/ */ Nie dotyczy dokumentacji technicznej Część VIII .2. KOB jest od str. 33 do 34 259
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. IX.1. WYKAZ PROTOKOŁÓW ODBIORU ROBÓT REMONTOWYCH W OBIEKCIE Tablica nr 8 Lp. Nr pozwolenia na budowę */ Podstawa realizacji robót **/ Zakres robót Protokół odbioru nr i data 1 2 3 4 5 */ Jeśli jest wymagane **/ Podać lp. z tablicy nr 6 zawierająca dane dotyczące dokumentacji technicznej UWAGI: Część IX .1. KOB jest od str. 45 do 60 260
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD.IX.2. DANE DOTYCZĄCE DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ (*) (lp z tablicy nr 8 )- oddzielnie dla każdej dokumentacji technicznej) Tablica nr 9 (rodzaj opracowania technicznego) Lp. Wyszczególnienie Opis 1 2 3 1. Autor 2. Data odbioru opracowania 3. Zakres robót przewidzianych dokumentacją techniczną */ Informacje uzupełniające do kolumny 3 w tablicy nr 8 UWAGI: Część IX .2. KOB jest od str. 61 do 70 261
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOPrawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców obiektów obowiązek rejestrowania wszystkich prac remontowych oraz modernizacyjnych, jakie miały miejsce w trakcie eksploatacji obiektu. Rejestracji podlegają wszystkie prace remontowe i modernizacyjne niezależnie od tego, czy wymagały one pozwolenia na budowę. Informacje o prowadzonych robotach należy zamieszczać w tablicy nr 8. Jeżeli realizacja robót remontowych wymaga opracowania dokumentacji technicznej, w tablicy 8 należy podać numer kolejny, pod którym w tablicy nr 9 zarejestrowano dane, dotyczące dokumentacji technicznej, stanowiącej podstawę do wykonania robót budowlanych. 262
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD.X. WYKAZ PROTOKOŁÓW AWARII I KATASTROF OBIEKTU (art. 78 ust. 1 ustawy) Tablica nr 10 Lp. Data awarii lub katastrofy Data i nr protokołu Zakres uszkodzeń Przyczyny awarii lub Data Usunięcia uszkodzenia 1 2 3 4 5 UWAGI: Część X. KOB jest od str. 71 do 73 263
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGOAD. XI. WYKAZ POZWOLEŃ NA ZMIANĘ SPOSOBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU (art. 71 ustawy) Tablica nr 11 Lp. Numer i data Zakres dokonanych zmian Sposób użytkowania pozwolenia na budowę*/ protokołu odbioru **/ pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania przed zmianą Po zmianie 1 2 3 4 5 6 7 */ Jeśli jest wymagane; **/ Jeśli sporządzono protokół; UWAGI: Część XI. KOB jest na str. 74 264
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGODla przypomnienia: Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia organu administracji budowlanej. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne oraz podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. 265
Dokumentacja eksploatacyjnaPozwolenie na użytkowanie Dokumenty właściciela ( firmy ) Dokumenty właściciela ( nieruchomości ) Umowy najmu Umowy z dostawcami mediów Wyciągi z KW Akty notarialne Umowy o zarządzanie
Dokumentacja eksploatacyjna c.d.Umowy z firmami wykonującymi remonty Protokoły odbioru Protokoły ZWM z uchwałami Protokoły z narad Polisy ubezpieczeniowe Inne
Dokumentacja księgowaKsięgi handlowe Faktury sprzedaży Faktury zakupu Dokumenty kasowe Dokumenty bankowe Plany zarządzania Preliminarze budżetu
Dokumentacja księgowa c.d.Dokumenty US ( PIT, CIT, VAT ) Dokumenty ZUS Dokumenty GUS Sprawozdania Rozliczenia Inne
Czynności poprzedzające zawarcie umowyDecyzji o zawarciu umowy o zarządzanie nieruchomością nie powinno się podejmować zbyt pochopnie. Przed jej podjęciem zarządca powinien wykonać kilka czynności, które pozwolą mu zorientować się w faktycznych okolicznościach dotyczących nieruchomości:
oględziny nieruchomości ustalenie celów właściciela zapoznanie się z dokumentacją nieruchomości dokonanie analizy dotychczasowego sposobu zarządzania ocena własnych doświadczeń w zarządzaniu nieruchomościami przygotowanie własnej koncepcji zarządzania nieruchomością przygotowanie propozycji umowy o zarządzanie
Elementy umowy o zarządzanie1.Określenie stron umowy 2 Dane Zleceniodawcy 3.Dane Zarządcy a. Nazwisko i imię, adres ( firma ) b. Numer licencji c. Oświadczenie o posiadaniu ubezpieczenia OC 4.Określenie zarządzanej nieruchomości a. Lokalizacja b. Opis c. Powierzchnie
5. Określenie zakresu czynności zarządzania6. Określenie odpowiedzialności stron 7. Wynagrodzenie Zarządcy 8. Terminy a. Rozpoczęcia działań zarządcy b. Rozwiązania umowy c. Okresu wypowiedzenia 9. Sposób prowadzenia księgowości 10.Podpisy
Nieruchomość dla właściciela to:- Obiekt zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych - Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej - Źródło uzyskiwania dochodów - Lokata środków finansowych - Sposób zabezpieczenia kredytu - Obiekt inwestowania
Zarząd pełny to przekazanie Zarządcy pełnego władztwa i możliwości podejmowania wszelkich decyzji związanych z nieruchomością z wyjątkiem: Zbycia Obciążenia Zamiany
Zarząd zwykły to: Załatwianie spraw związanych ze zwykłą eksploatacjąPobieranie czynszów Konserwacja Administrowanie Zawieranie umów z dostawcami mediów i usług Zawieranie umów związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości przez innych współwłaścicieli
Zawieranie umów najmu przekracza zakres zarządu zwykłego i powinno być zapisane w umowie
W umowie o zarządzanie strony powinny określić ponadto:Formę rozliczenia Zakres przekazywania informacji Częstotliwość sprawozdań
Pełnomocnictwo Dodatkowy dokument, który określa: Osobę udzielającą pełnomocnictwo Pełnomocnika Identyfikuje nieruchomość Określa zakres spraw wykonywanych przez pełnomocnika w imieniu właściciela
Umowa o zarządzanie nieruchomością(wzór) Zawarta w dniu ………………………….., w …………………….., pomiędzy: Wspólnotą Mieszkaniową Nieruchomości …………………… położonej w ………………. przy ……………………., której nadany został Numer NIP: ………………..oraz numer Regon:………………….., reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty wybrany na podstawie uchwały nr……z dnia………….(w przypadku Zarządu powierzonego podać podstawę) w osobach: 1. ………………… 2. ………………… zwaną dalej „Wspólnotą”
a Firmą……………… z siedzibą w …………………., przy ul. ………………. wpisaną do Ewidencji Działalności Gospodarczej lub KRS pod numerem. …………… której nadany został numer NIP: ………………. oraz numer Regon: ………….., reprezentowaną przez: 1. …………………….. 2. …...……………… zwaną dalej „Zarządcą” o następującej treści :
PRZEDMIOT UMOWY § 1 Przedmiotem niniejszej Umowy jest określenie zasad, na jakich Zarządca świadczyć będzie na rzecz Wspólnoty kompleksowe usługi w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną budynku, o którym mowa w ust. 2. Ilekroć w Umowie niniejszej mówi się o „nieruchomości”, pod pojęciem tym Strony rozumieją budynek mieszkalny o łącznej powierzchni użytkowej …………… m2, w którym znajduje się ………… lokali mieszkalnych, ……….. lokali użytkowych oraz garaż podziemny, stanowiących przedmiot odrębnego prawa własności służącego poszczególnym Właścicielom oraz nieruchomość wspólną stanowiącą współwłasność właścicieli lokali, wraz z działką gruntu będącą przedmiotem prawa użytkowania wieczystego o numerze ewidencyjnym ……… w obrębie ……………. o powierzchni ……… m2, zlokalizowany w ………….. przy ……………... Prawa Współwłaścicieli ujawnione są w księdze wieczystej nr KW ………….., urządzonej dla nieruchomości (księga główna) i prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla ……………, ………… Wydział Ksiąg Wieczystych. § 1
3. Właściciele lokali (Właściciele), będący współwłaścicielami nieruchomości wspólnej reprezentowani są przy wykonywaniu zarządzania częścią wspólną budynku przez Zarząd Wspólnoty. 4. Przez nieruchomość wspólną Strony rozumieją grunt oraz wszystkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale. 5. Wykaz Właścicieli wraz z informacjami na temat wielkości ich lokali, udziału w nieruchomości wspólnej, bieżący stan rozliczeń kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz świadczeń przynależnych do lokali oraz informacje dotyczące lokali użytkowych stanowi Załącznik nr 1 do Umowy. § 1
OGÓLNE ZOBOWIĄZANIA STRON§ 2 OGÓLNE ZOBOWIĄZANIA STRON 1. Strony zawierają niniejszą Umowę i wykonywać będą jej postanowienia w dobrej wierze, zachowując przy tym standardy lojalności względem kontrahenta i należytej staranności, jakich należy oczekiwać od podmiotów działających profesjonalnie. 2. 2. Strony zobowiązują się do zachowania poufnego charakteru postanowień niniejszej Umowy i podejmą wszelkie racjonalne i uzasadnione starania, aby zapobiec ich ujawnieniu osobom trzecim. Uchybienie powyższemu zobowiązaniu może skutkować powstaniem po Stronie odpowiedzialnej za takowe uchybienie obowiązku odszkodowawczego, do wysokości pełnego wymiaru kwotowego szkody poniesionej z tej przyczyny przez drugą Stronę. § 1
SZCZEGÓŁOWE ZOBOWIĄZANIA ZARZĄDCY3. Wspólnota oświadcza, że nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). 4. Zarządca oświadcza, że jest płatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). 5. Strony ustalają, że w razie pozostawania przez którąkolwiek z nich w zwłoce, co do obowiązku uiszczenia jakichkolwiek należności pieniężnych obciążających daną Stronę z mocy niniejszej Umowy, Strona będąca wierzycielem, co do kwoty tej należności uprawniona będzie do naliczania odsetek w wymiarze ustawowym od kwoty zaległej należności, począwszy od dnia następującego bezpośrednio po dniu jej płatności. § 3 SZCZEGÓŁOWE ZOBOWIĄZANIA ZARZĄDCY Niniejszym, Wspólnota powierza Zarządcy, ten zaś podejmuje się świadczenia na rzecz Wspólnoty, za ustaloną poniżej odpłatnością, następujących usług polegających na sprawowaniu kompleksowego zarządzania nieruchomością wspólną i gospodarowania składnikami majątku na nieruchomość wspólną się składającymi lub z nią związanymi, z zachowaniem wszelkich kryteriów racjonalności, efektywności i ekonomiki podejmowanych w tym zakresie działań. Zakres zobowiązań Zarządcy, zaciągniętych w myśl postanowień niniejszej Umowy obejmuje – nie uchybiając postanowieniom ust. 1 – zarządzanie nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz Wspólnoty w szczególności: § 1
a) realizację na koszt Wspólnoty w drodze procesowej lub pozaprocesowej roszczeń służących Wspólnocie przeciwko Właścicielom lokali stanowiących odrębną własność w zakresie, w jakim wiążą się one ze sposobem korzystania przez nich z nieruchomości wspólnej oraz jego instalacji i urządzeń, obowiązkiem zapłaty kosztów zarządzania oraz świadczeń przynależnych do lokalu, oraz szkodami poczynionymi w nieruchomości, jej instalacjach i urządzeniach. W tej mierze, o ile będzie o potrzebne, Zarządca występować będzie we właściwych terminach do Wspólnoty o udzielenie mu niezbędnych pełnomocnictw szczególnych, b) prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, rozliczeń z Właścicielami lokali z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, i świadczeń przynależnych do lokalu, stałe nadzorowanie dokonywanych z tego tytułu płatności pod kątem zupełności i terminowości, ściąganie płatności zaległych; c) prowadzenie rozliczeń oraz regulowanie ze środków Wspólnoty przekazanych mu do dyspozycji wszelkich należności dostawców mediów i służb miejskich obsługujących nieruchomość oraz poszczególne lokale w zakresie objętym uiszczanymi świadczeniami przynależnymi do lokalu. d) zapewnienie na koszt Wspólnoty, zgodnie z jej uchwałami w tym zakresie konserwacji, bieżących napraw i remontów nieruchomości wspólnej, wszelkich instalacji i urządzeń istniejących w nieruchomości w okresie obowiązywania niniejszej Umowy, w celu zachowania odpowiedniego standardu użytkowego nieruchomości oraz jej urządzeń i instalacji oraz zapewnienia ich funkcjonalności z punktu widzenia potrzeb Wspólnoty. § 1
W tym zakresie Zarządca zobowiązany jest do stałego monitorowania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości i w razie stwierdzenia takowej potrzeby, bezzwłocznego podjęcia określonych powyżej działań. e) nadzór nad wszelkimi usługami porządkowymi obejmującymi sprzątanie nieruchomości wspólnej, nadzór nad utrzymywaniem jej w należytym porządku i czystości, zapewnienie na koszt Wspólnoty wywozu odpadów stałych z nieruchomości oraz nadzór nad właściwym funkcjonowaniem instalacji znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości, f) podejmowanie na koszt Wspólnoty wszelkich innych działań niezbędnych dla zapewnienia całkowitej funkcjonalności nieruchomości wspólnej, jej instalacji i urządzeń oraz utrzymania ich w stanie zgodnym z przeznaczeniem i obowiązującymi przepisami, przy uwzględnieniu obowiązku zachowania ich odpowiedniego standardu użytkowego, g) zapewnienie na koszt Wspólnoty ubezpieczenia budynku od zdarzeń losowych oraz od odpowiedzialności cywilnej. h) zlecanie na koszt Wspólnoty wykonania prac mających na celu przeprowadzenie niezbędnych remontów na podstawie uchwał Wspólnoty, konserwacji oraz napraw, nieruchomości wspólnej, i) zapewnienie na koszt Wspólnoty niezwłocznego usuwania powstałych awarii i ich skutków w nieruchomości wspólnej, § 1
j) prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz organizacja na koszt Wspólnoty obowiązkowych przeglądów wynikających z Ustawy Prawo budowlane, k) przechowywania dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną, l) sporządzania rocznego sprawozdania rzeczowo – finansowego z realizacji planu gospodarczego zatwierdzonego prawomocną uchwałą właścicieli, w terminie ………. dni przed terminem zebrania właścicieli, m) dokumentowanie stosownymi dowodami księgowymi faktu poniesienia kosztów na nieruchomość wspólną, n) wykonywanie wszelkich czynności, związanych ze zwoływaniem i obsługą zebrań właścicieli lokali oraz powiadamianiem właścicieli lokali o treści uchwał poddanych przez Zarząd Wspólnoty pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. o) udzielanie każdemu właścicielowi lokali, na każde jego życzenie, wyczerpujących informacji o sprawach, dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. p) wykonywanie innych czynności niezbędnych do prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, związanych z realizacją niniejszej umowy i mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu na podstawie udzielonego przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictwa. § 1
3. Zarządca oświadcza niniejszym, iż nieruchomość wspólna jest mu znana, w tym wszelkie instalacje i urządzenia w niej istniejące oraz zasady techniczne ich funkcjonowania, obsługi i konserwacji. Wszelka niezbędna dokumentacja techniczna i projektowa znajdzie się w posiadaniu Zarządcy w dacie podpisania protokołu przejęcia nieruchomości. Zarządcy znane są szczegółowo postanowienia uchwał Wspólnoty, oraz umów wiążących Wspólnotę z dostawcami mediów i służbami miejskimi obsługującymi nieruchomość. Przekazanie nieruchomości wspólnej w zarządzanie dokonane zostanie protokołem zdawczo – odbiorczym, stanowiącym Załącznik do niniejszej Umowy. 4. Zarządca, wykonując swoje zobowiązania wynikające z niniejszej Umowy dołoży wszelkich starań w celu zachowania substancji nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. 5. Zarządca zobowiązany jest posługiwać się przy wykonywaniu swoich zobowiązań określonych niniejszą Umową, osobami posiadającymi stosowne kwalifikacje i spełniającymi wszelkie wymogi określone prawem, w szczególności przepisami art. 184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Za działania i zaniechania osób, przy pomocy, których Zarządca wykonuje zobowiązania zaciągnięte w myśl postanowień niniejszej Umowy, zawsze odpowiada jak za działania i zaniechania własne. § 1
6. Zarządca zobowiązany jest do terminowego regulowania za Wspólnotę, z jej środków znajdujących się na koncie bankowym, wszelkich opłat i innych należności związanych z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej oraz opłat wnoszonych przez Właścicieli za pośrednictwem wspólnoty. Zarządca zwolniony jest od tego obowiązku w przypadku braku środków finansowych na rachunku bankowym Wspólnoty. 7. Zarządca zobowiązany jest sprawować nadzór nad sposobem korzystania przez Właścicieli z nieruchomości wspólnej oraz jej urządzeń i instalacji w sposób zgodny z jej przeznaczeniem oraz uchwałami Wspólnoty (w tym regulaminu porządkowego). W razie stwierdzenia w tej mierze jakichkolwiek nieprawidłowości Zarządca bez zbędnej zwłoki podejmie wszelkie dostępne mu i adekwatne do zaistniałej sytuacji środki w celu usunięcia takowych nieprawidłowości oraz ich następstw – o ile to możliwe i wskazane - staraniem lub na koszt osób za nie odpowiedzialnych. W razie, gdy tak stanowią obowiązujące przepisy, Zarządca powiadomi o takich zdarzeniach właściwe władze i organy państwowe. 8. Zarządca rozliczeń finansowych dokonywać będzie poprzez rachunek bankowy Wspólnoty, do którego dysponowaniem zostanie upoważniony. Zakres upoważnienia obejmować będzie prawo do dysponowania środkami na cele zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności Zarządca uprawniony będzie do opłacania z tego rachunku wszelkich kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, w tym swego wynagrodzenia oraz opłat obciążających poszczególne lokale, które to opłaty regulowane są za pośrednictwem Wspólnoty.
SZCZEGÓŁOWE ZOBOWIĄZANIA WSPÓLNOTY9. Zarządca po zakończeniu roku kalendarzowego w terminie do dnia ………….., przekaże Wspólnocie wstępne rozliczenie finansowe roku ubiegłego oraz plan finansowy roku przyszłego, z których wynikać będą zobowiązania finansowe Właścicieli z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów remontów. Wspólnota niezwłocznie, nie później niż w terminie określonym w ustawie o własności lokali dokona oceny i zatwierdzenia przedstawionych jej dokumentów finansowych. Uprzednio Wspólnota może dokonać zbadania prawidłowości ich sporządzenia. 10.Zarządca zapewni stały dyżur w udostępnionym mu na ten cel pomieszczeniu, który pełniony będzie przez jego pracowników ………….. w tygodniu. § 4 SZCZEGÓŁOWE ZOBOWIĄZANIA WSPÓLNOTY Z tytułu właściwego wykonywania przez Zarządcę postanowień niniejszej Umowy, Wspólnota zapłaci na rzecz Zarządcy wynagrodzenie składające się ze stałego wynagrodzenia miesięcznego w kwocie …………. PLN (słownie: …………… złotych ………….). Kwoty powołane w ust. 1 nie obejmują stawki podatku od towarów i usług (VAT).
3. Kwoty brutto uwidocznione na fakturach przedstawianych w myśl postanowień ust. 2 przez Zarządcę Wspólnocie do zapłaty powiększone są o stawkę tego podatku obliczoną stosownie do przepisów prawnych obowiązujących w tej mierze w dacie wystawienia faktury. 4. W dacie podpisania niniejszej umowy usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi mają stawkę VAT „zw”. 5. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1 płatne będzie z dołu, w terminie ………. dni od daty złożenia przez Zarządcę Wspólnocie stosownej faktury. 6. Wszelkie płatności z tytułów, o których mowa w ust. 1 realizowane będą w drodze przelewu na rachunek Zarządcy wskazany w fakturze opiewającej na daną płatność. 7. Strony dopuszczają możliwość negocjowania zmian wynagrodzenia w razie zaistnienia po temu uzasadnionych przesłanek, np. istotnych zmian siły nabywczej pieniądza itp. 8. Niniejszym, Wspólnota ustanawia Zarządcę swoim pełnomocnikiem i upoważnia go do składania i odbierania od osób trzecich oświadczeń woli w zakresie przewidzianym niniejszą Umową. W razie konieczności udzielenia Zarządcy pełnomocnictwa szczególnego lub pełnomocnictwa w szczególnej formie do określonej czynności z zakresu przewidzianego niniejszą Umową, Wspólnota udzieli takowego pełnomocnictwa na wniosek Zarządcy.
9. Wspólnota zobowiązana jest do posiadania rachunku bankowego, który służyć będzie gromadzeniu środków finansowych pochodzących z wpłat Właścicieli lokali, tytułem kosztów zarządzania oraz świadczeń przynależnych do lokalu i regulowanych za pośrednictwem wspólnoty. Wspólnota upoważni Zarządcę do dysponowania środkami na rachunku na cele Wspólnoty. 10. Wspólnota zobowiązana jest do bieżącego informowania Zarządcy o wysokości kosztów zarządzania oraz świadczeń przynależnych do lokalu zależnych od podejmowanych przez nią uchwał. § 5 WYMIANA INFORMACJI ORAZ OSOBY UMOCOWANE DO REPREZENTOWANIA STRON W OKRESIE OBOWIĄZYWANIA UMOWY 1. Strony zastrzegają, iż wszelka korespondencja między nimi prowadzona, w tym wszelkie oświadczenia woli składane drugiej Stronie w związku z realizacją niniejszej Umowy, będzie miała formę pisemną. Stosowne pisma, opatrzone podpisami osób wskazanych w ust. 2 lub innych osób umocowanych do ich reprezentowania zgodnie z aktami prawa wewnętrznego Stron i ujawnionymi w prowadzonych dla nich rejestrach, składane będą na dziennik adresata za potwierdzeniem przyjęcia na kopii pisma. Nie ogranicza to możliwości akcesoryjnego korzystania w tym zakresie przez Strony z innych środków komunikacji (telefon, faks, , poczta). Za datę, w której oświadczenie woli złożone drugiej Stronie w przewidzianej powyżej formie wywiera skutki prawne przyjmuje się datę potwierdzenia przyjęcia na dziennik adresata pisma zawierającego takowe oświadczenie, chyba, że Strona, która składa oświadczenie zastrzegła późniejszy termin jego skuteczności i nie narusza to interesu adresata.
2. Jako osobę upoważnioną do reprezentowania Wspólnoty wobec Zarządcy, Zarząd Wspólnoty wskazuje niniejszym …………….. Jeżeli kontakt ze wskazaną osobą z jakichkolwiek przyczyn jest niemożliwy lub wiązałoby się to z nadmiernymi uciążliwościami, Zarządca może kontaktować się z każdym z członków Zarządu Wspólnoty. 3. Osobą wskazaną przez Zarządcę do wykonywania czynności zarządzania określonych niniejszą umową jest (imię i nazwisko) numer licencji zawodowej …………. Jeżeli kontakt ze wskazaną osobą z jakichkolwiek przyczyn jest niemożliwy lub wiązałoby się to z nadmiernymi uciążliwościami, przedstawiciele Wspólnoty mogą kontaktować się z …………… 4. Zarządca oświadcza, że Pan/Pani (imię i nazwisko z ust.3) posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC z tytułu wykonywania zawodu Zarządcy Nieruchomości.
OKRES OBOWIĄZYWANIA I USTANIE MOCY WIĄŻĄCEJ UMOWY§ 6 OKRES OBOWIĄZYWANIA I USTANIE MOCY WIĄŻĄCEJ UMOWY 1. Niniejsza Umowa wchodzi w życie z dniem podpisania. 2. Niniejsza Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i może być przez każdą ze Stron wypowiedziana w drodze stosownego oświadczenia woli złożonego drugiej Stronie na piśmie, z zachowaniem ………….-miesięcznego okresu wypowiedzenia. 3. Każda ze Stron może rozwiązać niniejszą Umowę, jeżeli druga Strona nie wywiązuje się właściwie ze zobowiązań ciążących na niej z mocy postanowień niniejszej Umowy, po uprzednim pisemnym wezwaniu drugiej Strony do zaprzestania naruszeń Umowy oraz usunięcia skutków naruszeń uprzednio zaistniałych i bezskutecznym upływie jednostronnie oznaczonego terminu ich usunięcia. Termin taki w żadnym przypadku nie będzie krótszy niż …………….dni. 4. Umowa niniejsza wygasa automatycznie i ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zniszczenia lub trwałego i istotnego uszkodzenia substancji nieruchomości, uniemożliwiając jej dalsze wykorzystywanie do dotychczasowych celów, jak również w przypadku postawienia Zarządcy w stan likwidacji lub ogłoszenia jego upadłości.
5. W okresie wypowiedzenia niniejszej Umowy Strony zakończą wzajemne rozliczenia wynikające z niniejszej Umowy lub ustalą w drodze pisemnego porozumienia ich saldo, terminy ostatecznego rozliczenia oraz sposoby zabezpieczenia B ich roszczeń. 6. Nie później niż z końcem okresu wypowiedzenia lub – w przypadkach, o których mowa w ust. 3 i 4 - w ciągu …………. dni od daty wygaśnięcia Umowy, Zarządca przekaże Wspólnocie całość znajdującej się w jego dyspozycji dokumentacji dotyczącej Nieruchomości Wspólnej, do której prowadzenia i przechowywania zobowiązany był w myśl postanowień niniejszej Umowy. Jednocześnie Zarządca złoży Wspólnocie szczegółowe sprawozdanie z zarządzania, zawierające wszelkie informacje niezbędne Właścicielowi dla dalszego, niezakłóconego sprawowania zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności określające stan techniczny w dacie wygaśnięcia Umowy, podmioty zapewniające obsługę nieruchomości oraz dostawy mediów, w tym saldzie rozliczeń Właścicieli, a także saldo rozliczeń dokonanych przez Zarządcę na koncie bankowym Wspólnoty. Przekazanie zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnocie potwierdzone zostanie sporządzonym przez Strony protokołem zdawczo -odbiorczym.
POSTANOWIENIA KOŃCOWE§ 7 ROZSTRZYGANIE SPORÓW Wszelkie spory, jakie powstać mogą pomiędzy Stronami na gruncie wykonywania i/lub interpretacji postanowień niniejszej Umowy, rozstrzygane będą w pierwszej kolejności przez sąd polubowny, powoływany przez Strony, stosownie do obowiązujących w tej mierze przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Wszelkie koszty takiego postępowania ponosi Strona ulegająca w procesie. § 8 POSTANOWIENIA KOŃCOWE 1. Niniejsza Umowa stanowi – obok przepisów prawa obowiązującego – wyłączne źródło wzajemnych praw i obowiązków Stron, w zakresie powierzonego Zarządcy zarządzania nieruchomością wspólną. 2. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej Umowy wymagają dla swej ważności każdorazowo zachowania formy podpisanego przez obie Strony aneksu. Powyższe nie dotyczy oznaczenia osób, o których mowa w § 5 ust. 2 i 3, których zmiana wymaga dla swej ważności złożenia drugiej Stronie jednostronnego oświadczenia woli w formie pisemnej.
3. Prawa wynikające dla Zarządcy z postanowień niniejszej Umowy nie podlegają przelewowi na rzecz osób trzecich bez uprzedniej zgody Wspólnoty wyrażonej na piśmie. Niniejsza Umowa zachowuje moc wiążącą pomiędzy Stronami i ich następcami prawnymi. 5. Jeżeli którekolwiek z postanowień niniejszej Umowy okaże się lub stanie się nieważne, bezskuteczne lub w jakikolwiek inny sposób utraci moc wiążącą pomiędzy Stronami, okoliczność taka pozostawać będzie bez wpływu na byt prawny Umowy i moc wiążącą pozostałych jej postanowień. Tym niemniej, w każdym przypadku Strony podejmą bezzwłocznie negocjacje w dobrej wierze, w celu zastąpienia wadliwego zapisu Umowy nowym, pozbawionym wad zapisem o sensie i treści najbardziej jak to jest zbliżonym do tej, która objęta była zamiarem Stron przy formułowaniu pierwotnego, wadliwego brzmienia zapisu. Sformułowany przez Strony nowy zapis uważany będzie za wiążący i istniejący od chwili podpisania Umowy, zaś zapis wadliwy za niebyły. W przypadku wystąpienia niedających się uniknąć skutków konwersji danego zapisu w sferze wzajemnych zobowiązań Stron lub ich praw i obowiązków w stosunkach zewnętrznych, nowy zapis uwzględniać będzie ich wystąpienie i regulować zaistniałą sytuację w sposób czyniący zadość interesom obu Stron. Niniejsza Umowa zawiera 9 (dziewięć) stron. Niniejszą Umowę sporządzono i podpisano w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach – po jednym dla każdej ze Stron. Za Wspólnotę Mieszkaniową Za Zarządcę
PROTOKÓŁ PRZEKAZANIA – PRZEJĘCIA ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ(wzór) budynku przy ul Nr 1. Dotychczasowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej (przekazujący
DZIEDZIN ODPOWIEDZIALNOŚCI ZARZĄDCY6 DZIEDZIN ODPOWIEDZIALNOŚCI ZARZĄDCY
1. ADMINISTRACYJNA pobieranie czynszu,ocenianie wielkości i sprzedaży najemców, polityka ubezpieczeniowa kierowanie ludźmi i szkolenia, podatki, pomoc właścicielowi w sprawach sądowych.
2. FINANSOWA budżet (nowy), budżet operacyjny, akceptacja wydatków,monitorowanie sytuacji finansowej.
3. OPERACYJNA plan zarządzania, raporty operacyjne,przygotowanie i wprowadzanie procedur awaryjnych, przygotowanie i wprowadzenie procedur zabezpieczenia technicznego, ochrona nieruchomości, koordynowanie i nadzorowanie najemców.
4. RELACJE Z NAJEMCAMI komunikacja z najemcami,zabezpieczenie potrzeb najemców.
5. NAJEM ocena rynkowej wartości wysokości czynszu,przygotowanie i prowadzenie programu, który identyfikuje potencjalnych najemców, prowadzenie negocjacji, koordynowanie najmu.
6. RELACJE Z MIEJSCOWĄ LUDNOŚCIĄ.
Podział nieruchomości biurowych
Jest rzeczą oczywistą, że każda klasyfikacja jest rzeczą umowną i zależy od przyjętych kryteriów.Ocena marketingowa powierzchni biurowych zależy od wyglądu zewnętrznego budynku, wystroju, wejścia, recepcji, stanu technicznego i estetycznego korytarza i toalet, jak również rozkładu lokali i wyposażenia sal konferencyjnych. Równie ważne są: HVAC (systemie grzewczo-klimatyzacyjny), windy, klatki schodowe, systemy bezpieczeństwa, oświetlenie i parkingi.
Budynki klasy A. Położone w centrum miasta, posiadają najwyższy standard wyposażenia, zasadą jest, że musza to być budynki nowo wybudowane. Wyjątkiem są obiekty zabytkowe poddane gruntownej renowacji. W standardzie wyposażenia powinny posiadać: system przeciwpożarowy( czujki dymowe itp.), system ochrony i alarmowy, klimatyzację oraz wentylację wraz z nawilżaniem powietrza ( HVAC ), oświetlenie odpowiednie do pracy przy komputerze sufity podwieszane panelowe lub gipsowo-kartonowe, podłogi dystansowe – pod nimi montowane są wszystkie instalacje, poza klimatyzacją, system telekomunikacyjny – dużą liczbę bezpośrednich linii, najlepiej światłowodów; automatyczną, cyfrową centralę telefoniczną, okablowanie telefoniczne i elektryczne oraz kanały przygotowane pod przewody komputerowe. Powierzchnia budowana jest w systemie otwartym, bez podziału na pomieszczenia, dzięki wykorzystaniu konstrukcji słupowej.
Budynki klasy B. W tym wypadku klasyfikacja jest dość trudna z uwagi na fakt, że do klasy należą bardzo zróżnicowane budynki. Zaliczamy do niej: nowe budynki położone poza ścisłym centrum, budynki stare ( do 10 lat ) po remoncie, także poza ścisłym centrum. W wypadku budynków nowych, zazwyczaj położonych przy głównych arteriach komunikacyjnych, ale z dala od centrum, charakterystyczne jest, że zazwyczaj ich wysokość nie przekracza pięciu kondygnacji. Jeśli natomiast chodzi o budynki powyżej 10 lat, przyporządkowanie ich do klasy B wynika z samych założeń konstrukcyjnych obiektu, mimo że prace adaptacyjne są często na tyle duże, że nie można na pierwszy rzut oka stwierdzić, czy jest to budynek nowy czy modernizowany.
Budynki klasy C. Do tej klasy zaliczamy stare obiekty powyżej 10 lat, położone tak w centrum, jak i poza nim. Są one przeznaczone do wynajmu w stanie istniejącym.
Budynki klasy D. Inne pozostałe stare obiekty powyżej 20 lat, położone tak w centrum, jak i poza nim. Są one przeznaczone do wynajmu w stanie istniejącym.
Najbardziej obiektywnym, choć niedoskonałym kryterium klasyfikacyjnym może być koszt budowy ( materiały i robocizna ) Obecnie w Polsce: W klasie A – 1500 USD/m² W klasie B – 1100 USD/m² W klasie C – 700 USD/m²
Podaż powierzchni biurowychMiasto m² Warszawa Poznań 81 100 Kraków Trójmiasto Górny Śląsk 316
Średni czynsz w Є/m²/miesięcznieCzynsze w biurowcach Miasto Średni czynsz w Є/m²/miesięcznie Warszawa 15-22 Wrocław 12 Poznań Kraków 15 Trójmiasto Górny Śląsk Łódź Szczecin 10
Czynsze w biurowcach w EuropieMoskwa Londyn Paryż Frankfurt Warszawa Genewa Luksemburg Berlin Sztokholm Budapeszt Tallin Amsterdam Helsinki Rzym Bruksela Wiedeń Kijów Madryt Ryga
Ewolucja nieruchomości handlowychPlemienny plac wymiany Targowisko Warsztat-sklep Sklep branżowy Ulica handlowa
Ewolucja nieruchomości handlowychCentrum handlowe Drogeria 500 m² Spożywczy 2 500 m² APP APP APP APP APP APP APP APP Regionalne centrum handlowe m² Box stores Category killers Power center
Podział NieruchomościHandlowych
Nieruchomości handlowe1. Centrum handlowe - I generacji: duży supermarket + mała galeria handlowa - II generacji: większa galeria handlowa - III generacji: większa galeria handlowa + rozrywka
Nieruchomości handlowe2. Supermarket- sklep samoobsługowy z salą sprzedaży m², występujący samodzielnie lub jako część większego kompleksu - standardowy ( Rema 2000, Albert ) - Dyskont ( Biedronka, Lidl, Plus, Leader Price ) - delikatesy
Nieruchomości handlowe3. Hipermarket - sklep samoobsługowy z salą sprzedaży pow m², występujący samodzielnie lub jako część centrum handlowego ( Tesco, Geant, Carrefour )
Nieruchomości handlowe4. Retail Park – rodzaj centrum handlowego z kilkoma dominującymi „wielkopowierzchniowymi” najemcami kluczowymi wraz z towarzyszącymi im mniejszymi najemcami (Węzeł Bielański we Wrocławiu, 3 Stawy w Katowicach, Janki pod Warszawą) m²
Nieruchomości handlowe5.Factory Outlet – sklep lub zespół sklepów fabrycznych oferujących sprzedaż detaliczną po obniżonych cenach (Ursus Factory Outlet, Fashion House w Sosnowcu)
Nieruchomości handlowe6. Sklep branżowy – wyspecjalizowany w określonej kategorii produktów ( Media Markt, OBI, Praktiker )
Nieruchomości handlowe7. Dom handlowy – niewielkie centrum handlowe, najczęściej w centrum miasta bez wyodrębnionego parkingu.
Nieruchomości handlowe8. Powierzchnie handlowe w biurowcach – najczęściej na parterze, przeznaczone głównie dla użytkowników budynku.
Nieruchomości handlowe9. Główna ulica handlowa – np. Chmielna w Warszawie, Staromiejska w Katowicach, Długa w Gdańsku, Floriańska w Krakowie, Piotrkowska w Łodzi, Modrzejowska w Sosnowcu, Zwycięstwa w Gliwicach
Nieruchomości handlowe10. Power center – kilku wielkopowierzchniowych najemców dominujących w swojej branży na rynku m² (wyposażenie mieszkań, ogrodnicze, sportowe ) w Polsce .....jeszcze niema…
Nieruchomości handlowexx. Life style shopping centers – reminiscencja centrum małego miasteczka, sklepy z wysokiej jakości towarami, multikino, restauracji, kluby, kręgielnie, hotele itp.
Centra handlowe Centrum handlowe Miasto Pow ( m ² ) Liczba sklep RokGłówni najemcy Arkadia Warszawa 180 2004 Carrefour, Leroy Merlin, Saturn, Zara, Empik, Tatuum, H&M, Molton, Vistula Centrum Bielany Wrocław 75 000 65 1999 /2004 Ikea, Tesco, OBI, Media Markt, Cubus, Orsay, Terranova, Deichmann, Ecco, Royal, Euro RTV AGD, Top Wert Wola Park 73 000 148 2002 Tatuum, Vistula, Wallis, Euro RTV AGD,Reserved, Monton, KappAhl Silesia City Centre Katowice 67 000 240 2005 Tesco, Multikino, Saturn, Smyk, Empik Promenada 66 000 220 /2005 Alma,,Vistula,Zara, Smyk, Empik, Triumph, Timberland, Artmann Złote Tarasy 63 500 2007 Manufaktura Łódż 60 000 225 2006
Centra handlowe c.d. Centrum handlowe Miasto Pow ( m ² ) Liczba sklepRok Główni najemcy Galeria Mokotów Warszawa 59 000 251 2000 Albert, Empik, Galeria Centrum, Marks&Spenser, Royal Collection Galeria Krakowska Kraków 54 000 250 2007 Rumia Multiport Trójmiasto 47 500 210 2005 Tesco, Reserved, Euro, Deichmann, Cubus, Tatuum, Sephora, Hugo Boss Pasaż Grunwaldzki Wrocław 45 000 200 Galeria Kazimierz 36 200 160 Reserved, Euro, Carry, Deichmann, Cubus, Tatuum, Sephora, Hugo Boss Marcelin Poznań 36 000 130 Geant, Media Markt, Sephora, H&M, Reserved, Smyk, Carry, EmpikNew York, Solar Galeria Copernicus Toruń 35 000 90
Geant, Conforama, Media Markt, Go Sport, Sephora, Empik, ReservedCentra handlowe c.d. Centrum handlowe Miasto Pow ( m ² ) Liczba sklepów Rok Główni najemcy Poznań Plaza Poznań 30 000 180 2005 Piotr&Paweł, Cinema City, Empik, H&M, Reserved, Zara, Esprit, Monnari, Solar, Cropp Town Galeria Dominika Wrocłąw 90 2001 Media Markt, Albert, C&A, Salamander, KappAhl, Cubus, Deichmann, Reserved 3 Stawy Katowice 23 500 81 1999 Geant, Conforama, Media Markt, Go Sport, Sephora, Empik, Reserved Manhattan Gdańsk 23 000 120 2004 H&M, Gino Rossi, SunSet Suits, Royal, Ravel, Big Star, Promod, Reserved Feshion House 100 2006 Warszawa 13 000 80
Czynsze w centrach handlowychMiasto Średni czynsz w Є/m²/miesięcznie Warszawa 45-60 Wrocław 30-40 Poznań Kraków Trójmiasto 20-35 Górny Śląsk 25-40 Łódź 25-30 Szczecin 20-30
Stopa zwrotu z inwestycji:Powierzchnie magazynowe Centra handlowe Biurowce Budynki przemysłowe Budynki mieszkalne
Najwyższe stopy zwrotu z inwestycji w powierzchnie handlowe w Europie: Irlandia – 24 % Wlk. Brytania – 15 % Norwegia – 13 % Francja – 12 % Najniższe stopy zwrotu z inwestycji Niemcy – 3,1 % Szwecja – 3,7 % Szwajcaria – 7 % Dania – 8 %
Stopy zwrotu dla nowoczesnych powierzchni magazynowych w Europie: Dublin, Londyn, Amsterdam – 6-7 % Berlin, Sztokholm – 9 % W Polsce ok %
Struktura kosztów gospodarowania budynkiemamortyzacja 31 % c.o. 28 % zarządzanie 20 % c.w.u. 9 % woda 3 % dźwig 1 % śmieci 2 % kanalizacja inne
Jeśli jest coś, czego nie potrafimy zrobić wydajniej, taniej i lepiej niż konkurenci, nie ma sensu, żebyśmy to robili i powinniśmy zatrudnić do wykonania tej pracy kogoś, kto zrobi to lepiej niż my. Henry Ford 1932 r.
Napoleon zlecał firmom prywatnym dostawy amunicji na pole bitwy i zabieranie rannych
( Outside resourse using )Outsourcing ( Outside resourse using ) wykorzystywanie środków zewnętrznych
Formy outsourcingu zlecenie funkcji outsourcing usług co-sourcing udział w korzyściach
zlecenie funkcji Najprostszy rodzaj outsourcingu. Polega na zamówieniu w innej firmie nieskomplikowanych usług pomocniczych. Najczęściej są to działania krótkoterminowe, stosowane w nagłych, palących problemach
outsourcing usług Odpowiedzialne w stosunku do planowanych celów zaangażowanie wyspecjalizowanej firmy lub firm zewnętrznych, które dzięki swojej wiedzy, doświadczeniu i wąskiej specjalności zdejmują z nas odpowiedzialność za określony zakres obowiązków.
Co-sourcing Zawężona forma outsourcingu, polegającą na ściślejszej współpracy dostawcy usług i zmawiającego. Często wiąże się z przeniesieniem na stałe pracowników usługodawcy do zamawiającego.
udział w korzyściach Najwyższa forma zaangażowania dostawcy i odbiorcy. Bardzo mało popularna w zarządzaniu nieruchomościami.
Analiza przed skorzystaniem z outsourcinguprecyzyjne ustalenie zakresu usług określenie kosztów prowadzenia działań wewnątrz firmy zdefiniowanie korzyści z podpisania umowy z określonym partnerem określenie niebezpieczeństw przy oddaniu niektórych funkcji na zewnątrz określenie zasad zachowania bezpieczeństwa danych określenie zasad związanych z gwarancją prawidłowego wykonania zleconych zadań określenie zasad na jakich konieczna byłaby nasza interwencja
Błędy w pigułce brak przemyślanej strategii zarządzania-zbyt szybka decyzja brak precyzyjnie opisanego przedmiotu umowy, a zwłaszcza zakresu usług brak precyzyjnie opisanego sposobu weryfikacji umowy zbyt sztywne procedury zarządzania, brak szybkiej ścieżki reakcji w sytuacjach krytycznych niejasne zasady wynagradzania nieprecyzyjne zasady odpowiedzialności brak planów awaryjnych i procedur zakończenia umowy ( zakończenie umowy wymaga czasu oraz spełnienia wielu zobowiązań, co z reguły jest pomijane w kontraktach )
Korzyści w pigułce koncentracja na kluczowych zadaniach firmyobniżenie kosztów wykonywanych zadań poprawa wyników finansowych elastyczne warunki świadczenia usług możliwość przeniesienia zasobów wewnętrznych na inne cele dostęp do wiedzy i doradztwa profesjonalna obsługa, wyższa wydajność i jakość usług redukcja kosztów infrastruktury większa stabilność organizacyjna firmy
„FM” Profesjonalna obsługaFacility management
Facility management Aspekt Aspekt Aspekt infrastrukturalny ekonomicznyFM Aspekt ekonomiczny FM Aspekt techniczny FM Utrzymanie budynku Zarządzanie otoczeniem Zarządzanie instalacjami Zarządzanie konstrukcją Ochrona Utrzymanie czystości Transport Poligrafia Telekomunikacja Internet Catering Obsługa Techniczna Zarządzanie powierzchnią Planowanie operacyjne Planowanie inwestycyjne Ubezpieczenia Rachunkowość Sprawozdawczość
Specjalistyczni konsultanciZarządzanie strategiczne Facility manager Facility Manager Specjalistyczni konsultanci Zarządzanie taktyczne Specjalistyczni konsultanci Dostawcy usług Zarządzanie operacyjne Dostawcy usług
Za Zarządzanie operacyjne odpowiada grupazwana dostawcami usług, obejmująca firmy zajmujące się: sprzątaniem ubezpieczeniami ochroną umeblowaniem cateringiem budownictwem innymi usługami pomocniczymi
Zarządzanie na poziomie taktycznym dotyczyspecjalistycznych konsultantów, którzy są kompetentni w takich dziedzinach jak: architektura architektura krajobrazu - wyposażenie wnętrz - zarządzanie kosztami - project management - audyty środowiskowe - zarządzanie energią.
Za zarządzanie strategiczne, związanez decyzjami realizującymi długookresowe strategie właściciela, odpowiadają facility menedżerowie. Są oni odpowiedzialni za szczególne udogodnienia w jednej lub kilku organizacjach.
Zmiana wartości nieruchomości przy zwykłych działaniach zarządcyWartość budynku Czas Zmiana wartości nieruchomości przy zwykłych działaniach zarządcy
Wartość budynku Zmiana wartości nieruchomości przy działaniach zarządcy uwzględniających FM Czas
8 17 temperatura 24 czas Koszty ogrzewania
Ograniczenie kosztów ogrzewania8 17 temperatura 24 czas Ograniczenie kosztów ogrzewania
Ekranowanie obiektów od hałasu komunikacyjnego
80 dB  86 dB 82 dB Obiekt nieekranowany
80 dB O O O  86 dB 82 dB Ekranowanie pasem zieleni
80 dB  86 dB 67 dB Ekran terenowy
68 dB Geant  86 dB 49 dB Ekran z innego obiektu
Straty energii poprzez drzwi niezabezpieczone kurtyną powietrznąStrata(MW/rok) Wysokość drzwi 8 6 5 4 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 m Szerokość drzwi
Koszty zarządzania nieruchomością1 rok czas
Benchmarketing jest to oparta na współpracy ocena usług i procesów, której celem jest naśladowanie najlepszej dostępnej praktyki.
Zadaniem benchmarketingu jest zidentyfikowanie bieżących procesów w celu porównania ich z najlepszymi wykonywanymi przez konkurencję oraz znalezienie luki między efektywnością własnej organizacji a efektywnością organizacji przyjętych za punkt odniesienia.
efektywność Wynik konkurenta Luka efektywności Wynik własnej firmy czas
Elementy struktury biznesplanu:streszczenie kierownicze opis i charakterystyka przedsięwzięcia plan sprzedaży i marketingu plan organizacyjny plan finansowy bilans rachunek wyników cash-flow, czyli rachunek przepływów finansowych podsumowanie i ocena ryzyka przedsięwzięcia załączniki
streszczenie kierownicze,chociaż znajduje się na początku, piszemy po opracowaniu całego biznesplanu, gdy mamy już założenia i prognozy dotyczące przedsięwzięcia i zawiera: charakterystykę zespołu opracowującego i zamierzającego realizować biznesplan krótki opis usługi (produktu) oraz korzyści, jakie przyniesie najważniejsze informacje finansowe środki finansowe roczna wysokość kosztów roczna wysokość przychodów wynik finansowy zwrot z kapitału korzyści dla właściciela ryzyko zewnętrze i wewnętrzne i jego minimalizacja czynniki sukcesu i sposób ich wykorzystania
opis i charakterystyka przedsięwzięcia winna zawierać:dane firmy wizję,misję oraz cele do osiągnięcia charakterystykę branży i konkurencji analizę SWOT
Wizja określa, jak nasz biznes będzie docelowo wyglądał.Wizja powinna określać idealny obraz naszego przedsięwzięcia przy założeniu, że wszystkie cele zostaną osiągnięta, a zadanie zrealizowane zgodnie z założeniami i w terminie.
Misja określa, jak nasz biznes będzie docelowo funkcjonowałMisja określa, jak nasz biznes będzie docelowo funkcjonował. Misja to strategia działania. Cele określają, co firma chce osiągnąć w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat. Cele zwykle są mierzalne np: - zwrot z inwestycji [ % ] - oczekiwany udział w rynku [ % ] - stopień zaspokojenia potrzeb najemców - stopień zaspokojenia potrzeb właściciela spełnienie określonych założeń finansowych np. zmniejszenie kosztów za okres do kwoty..... osiągnięcie kolejnych etapów rozwoju
Analiza SWOT Strenghts Weaknesses Opportunities Threats
Analiza SWOT wewnętrzne zewnętrzne mocne słabe szanse zagrożeniaZasoby rzeczowe Zasoby finansowe Kadra menedżerska Zasoby ludzkie Sposoby sprzedaży i promocji Efektywność finansów Czynniki polityczne Czynniki prawne Czynniki ekonomiczne, inflacja, oprocentowanie kredytów, Czynniki społeczne Rywalizacja na rynku Możliwość pojawienia się konkurencji Relacje z bankami
Plan sprzedaży i marketingu to transformacja prostych pomysłów w strategię. Tylko dzięki dobrze określonej strategii można osiągnąć zamierzone cele. Główne elementy planu marketingowego to; oferowana usługa analiza rynku rynek docelowy wielkość rynku trendy rynkowe konkurencja prognozowana wielkość sprzedaży i udział w rynku strategia marketingowa co zrobić kiedy w jaki sposób kto
Plan organizacyjny określić wymogi formalno-prawne określić wymogi kadrowe zakres kompetencji i kwalifikacje kadry
Plan finansowy Bilans – czym dysponujemy: gotówka, kredyty rachunek wyników – jakie zyski wygenerujemy cash-flow – jakimi środkami dysponujemy w każdej chwili realizacji planu Płynność finansowa określa czy w dowolnym momencie możemy wygenerować dodatni przepływ gotówki, czyli czy dysponujemy zasobami finansowymi w takiej wysokości, by sfinansować nimi bieżące potrzeby.
Wskaźniki: Płynności finansowej – bieżącej i szybkiej Rotacji należności Rotacji zobowiązań Rotacji zapasów Rentowności brutto Rentowności aktywów Rentowności kapitału własnego Zadłużenia – kapitału własnego oraz obsługi kredytu Wewnętrzna stopa zwrotu
Streszczenie kierownicze i ocena ryzyka przedsięwzięciabiznesplan Streszczenie kierownicze Plan sprzedaży I marketingu Opis I charakterystyka przedsięwzięcia Harmonogram działań Plan organizacyjny I zarządzania Plan finansowy- Prognoza finansowa Podsumowanie i ocena ryzyka przedsięwzięcia SWOT
Altus 125 m 29 pięter 2003 Wojewódzki 105 m 20 pięter 1975 Stalexport 97 m 21/19 pięter 1982 DOKP 95 m 17 pięter 1972 Tvp 90 m 12 pięter RMF 84 m 16 pięter CBS 68 m 13 pięter
Drapacz chmur 60 m 14 pięter 1932 Superjednostka 61 m 16 pięter 1970 Millenium 30 m 8 pięter 2000
DZIĘKUJĘ ZA WYSŁUCHANIE WYKŁADUBogdan Kukuła
Życzę wszystkim zdobycia licencji Zarządcy nieruchomości
Dziękuję za uwagę Zapraszam do przewietrzenia płuca innych do regeneracji sił do dalszej pracy
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGODZIĘKUJĘ UPRZEJMIE ZA PAŃSTWA UWAGĘ 405
Pobierz ppt "ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMII INWESTYCYJNYMI"
Kpt. mgr inż. Maciej Hamerski Wydział Kontrolno-Rozpoznawczy Komenda Miejska PSP w Olsztynie Ocena zgodności wyrobów budowlanych przeznaczonych do ochrony. О projekcie