Source: https://www.sluzebnosc.info/kto_ponosi_oplaty_za_nieruchomosc_przy_nieodplatnej_sluzebnosci-material-119.html
Timestamp: 2019-10-21 22:19:55
Legal References Found: art. 301
 art. 302
 art. 302
 art. 258
 art. 259
 art. 262

Document Content:
Iryna Kowalczuk • Opublikowane: 03-12-2014
Matka darując synowi nieruchomość (gospodarstwo rolne), ustanowiła dla siebie nieodpłatną dożywotnią służebność mieszkania na darowanym budynku mieszkalnym. Teraz chce się wyprowadzić. Czy może wynająć to mieszkanie osobie trzeciej? Czy może kogoś zameldować w tym mieszkaniu (nie jest to odrębnie wydzielony lokal tylko część budynku mieszkalnego)? Czy mając nieodpłatną służebność mieszkania, ma też zagwarantowane nieodpłatne media (prąd, woda, śmieci)?
Zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości”.
Jeśli więc matka będzie potrzebowała osoby do prowadzenia gospodarstwa domowego, będzie ona mogła bez zgody syna zameldować tę osobę w domu, jednakże pod warunkiem, że matka też będzie tam zamieszkiwać.
Przyjmuje się, że jeśli osoba jest potrzebna osobie uprawnionej do prowadzenia gospodarstwa domowego, to osoba ta korzysta z pomieszczeń bezpłatnie.
Powyższe znajduje uzasadnienie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie – z dnia 16 lutego 1994 r., sygn. akt SA/Kr 877/93, który stwierdził, że „mający służebność mieszkania może z mocy prawa przyjąć do swego mieszkania wybraną przez siebie osobę w celu prowadzenia gospodarstwa domowego (art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego); gdy osoba ta zamieszka, to także z mocy prawa, bez zgody właściciela domu, obowiązana jest do dokonania obowiązku meldunkowego w tym mieszkaniu (art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych – Dz. U. z 1984 r. Nr 32, poz. 174), a organ meldunkowy zobowiązany jest tej czynności dokonać”.
Należy jeszcze raz stanowczo podkreślić, że uprawnienie osoby obcej, która ma pomagać w prowadzeniu gospodarstwa domowego, do zajmowania pomieszczeń objętych służebnością mieszkania, nie może jednak trwać niezależnie od tego, czy sama matka korzysta z przysługującej jej służebności (tak też Stanisław Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009, s. 560).
Jeśli więc matka nie korzysta z ustanowionej na jej rzecz służebności, to nie ma prawa zameldować w mieszkaniu innej osoby.
Opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci itp.) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania.
Matka powinna wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel nieruchomości.
Należy pamiętać, iż to, że matka zamieszkuje w nieruchomości na podstawie przepisów o służebności, a służebność ta jest nieodpłatna, nie oznacza wcale, że może ona zamieszkiwać nie ponosząc kosztów dostarczonych do nieruchomości mediów (woda, gaz, energia elektryczna, ogrzewanie).
To, że służebność jest nieodpłatna oznacza, że syn nie może żądać od matki opłat za korzystanie z nieruchomości. Do odpowiedzialności za zapłatę, za dostarczone media będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy K.c.
Stosownie do art. 302 § 1 K.c., mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Natomiast dla syna jako właściciela nieruchomości istotne znacznie będzie miał § 2 art. 302 K.c. stosownie do którego, do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Według art. 258 K.c., w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.
Stosownie do art. 259 K.c., właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Z powyższych przepisów dotyczących użytkowania, które będą miały również zastosowanie do osoby na rzecz której ustanowiono osobistą służebność mieszkania wynika, że matka powinna ponosić część opłat związanych z korzystaniem z mediów dostarczanych do domu.
Nie jest zasadnym, aby to syn ponosił koszty mediów zużytych przez mieszkającą w jego domu matkę. Matka jest zatem zobowiązana do ponoszenia kosztów zużytej energii, gazu itp.
Opłaty związane z eksploatacją mieszkania/domu (w tym opłaty na rzecz wspólnoty i za media dostarczone do mieszkania i zużyte przez matkę) są nakładami związanymi ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. To matka jako użytkownik nieruchomości powinna ponosić te nakłady.
Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 sierpnia 1980 r., sygn. akt. III CRN 145/80, zakres wymagań prawidłowej gospodarki (art. 256 K.c.) określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczynę i cel, dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania. Nakłady użytkownika związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie ulegają zwrotowi (art. 260 § 1 zd. 1 w zw. z art. 262 K.c.).
Jeżeli matka zamieszkująca w domu syna nie ponosi opłat związanych ze zwykłym korzystaniem z domu, może on wystąpić przeciwko niej na drogę postępowania sądowego.
Odcięcie dostępu do mediów będzie mogło być podstawą do wszczęcia przez osobę, której przysługuje służebność mieszkania, postępowania o ochronę posiadania. Myślę, że lepszym wyjściem będzie po prostu pozwanie matki o zapłatę.
Jeżeli z domu korzysta również syn to może on żądać zwrotu części opłat za media proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.
Jako że roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się z upływem trzech lat od chwili wymagalności, to właściciel nieruchomości może skutecznie dochodzić swoich roszczeń właśnie za taki okres wstecz.
Syn może również porozmawiać z matką, która zajmuje jego dom o tym, aby założyć jej osobne liczniki mediów (jeżeli jest to technicznie możliwe) i aby zawarła ona umowę z dostawcami mediów co spowoduje, że samodzielnie będzie się rozliczała z dostawcami i będzie płaciła za faktycznie zużytą energię, a nie proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.
▸ Obowiązki i prawa przy służebności mieszkania
▸ Wartość darowizny obciążonej służebnością mieszkania
Przed piętnastoma laty moi rodzice podarowali mnie i mojej żonie (mamy wspólność majątkową) dom, którego obecna wartość jest szacowna na 2 mln zł....
▸ Zmiana treści służebności zamieszkania
Na działce stoi budynek, na którym została ustanowiona służebność dożywotniego zamieszkania dla dwóch osób. W ramach służebności osoby te mają...
▸ Dożywotnia służebność a wspólne mieszkanie z partnerem