Source: https://www.prawo-cywilne.info/mieszkanie-kupione-dla-corki-problem-z-umowa-posrednictwa-sprzedazy-686-c.html
Timestamp: 2019-12-11 22:55:01
Legal References Found: art. 179
 art. 180
 art. 95
 art. 99
 art. 103
 art. 471
 art. 405
 art. 410

Document Content:
Anna Sufin • Opublikowane: 2019-09-16
Korzystając z usług pośrednika nieruchomości, tata kupił dla mnie mieszkanie. Tata podpisał z pośrednikiem stosowną umowę. Po podpisaniu aktu notarialnego, który podpisałam ja, pośrednik zażądał, abym to ja podpisała z nim umowę pośrednictwa i zapłaciła mu wynagrodzenie. Ja z nim nie zawierałam żadnej umowy. Mieszkanie kupił mi tata. Czy ja muszę podpisać tę umowę i zapłacić? Pośrednik wiedział od początku, że mieszkanie kupowane jest przez tatę dla mnie, mimo to nie powiedział, że to ja powinnam podpisać umowę pośrednictwa.
Umowa podpisana przez Pani tatę, tj. umowa pośrednictwa sprzedaży, jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach art. 179-183a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (aktualnie już w większości uchylonych).*
Na mocy art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Z reguły obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, aby mógł on zawrzeć stosowną umowę. W umowie określa się, kiedy pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia. Zazwyczaj uzależnia się je od podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, czasem od podpisania umowy przedwstępnej.
W opisanej sprawie ustalono, iż wynagrodzenie będzie należało się pośrednikowi w momencie, gdy zamawiający zawrze umowę, na mocy której zakupi wskazaną przez pośrednika nieruchomość. Problem polega natomiast na tym, że zamawiającym był Pani tata, a to nie on zawarł umowę sprzedaży wskazanej przez biuro nieruchomości.
Zdarza się, że w umowach pośrednictwa biuro zastrzega sobie, że wynagrodzenie będzie płatne także w przypadku, gdy umowę sprzedaży bądź umowę przedwstępną zamawiający zawrze z osobą bliską przedstawionego kontrahenta (taki zapis może być uznany za klauzulę niedozwoloną), rzadziej – że gdy umowa zostanie zawarta przez osobę bliską zamawiającego (podobnież zapis taki można by rozważać w kategorii tych klauzul). W Pani umowie zapewne jednak nie było takiego zapisu, skoro pośrednik naciska na podpisanie umowy przez Panią.
Poprzestając na powyższym stwierdzeniu, trzeba by konstatować, że pośrednik nie ma żadnych prawnych podstaw do żądania zapłaty wynagrodzenia od Pani. To nie Pani była bowiem stroną umowy pośrednictwa i nie na Pani rzecz wykonywał zlecone czynności. Jednakże – jak Pani wskazuje – tata podnosił od początku, iż umowę będzie zawierała Pani i że nieruchomości w istocie poszukuje dla Pani. Mając to na względzie, można by rozważać, czy tata, zawierając umowę pośrednictwa, nie działał na Pani rzecz i w Pani imieniu. Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 i 96 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„Art. 95. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.”
„Art. 96. Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).”
Trzeba jednak zważyć, że w Pani sprawie pełnomocnictwo dla Pani taty musiałoby być udzielone w formie pisemnej pod rygorem nieważności (w takiej bowiem formie zawarta musi być umowa pośrednictwa). Zgodnie z art. 99 K.c.:
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.”
Trzeba zatem stwierdzić, że z pewnością Pani tata nie mógł skutecznie działać w Pani imieniu i na Pani rzecz, zawierając umowę pośrednictwa, nie posiadał bowiem do tego stosownego umocowania. Na mocy art. 103 K.c.:
„Art. 103. § 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.”
Gdyby zatem przyjąć, że tata miał działać w Pani imieniu i na Pani rzecz, mogłaby teraz Pani potwierdzić umowę pośrednictwa (właśnie w ten sposób, w jaki wymaga tego od Pani pośrednik) – wtedy ważna byłaby umowa pośrednictwa zawarta z Panią.
Jeśli natomiast tata działał jako pełnomocnik, ale w istocie nie miał umocowania (pełnomocnictwo nie zachowało wymaganej formy), Pani natomiast nie potwierdzi zawarcia umowy, tata w świetle przepisów byłby obowiązany „do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu”. Weźmy jednak po uwagę, że druga strona jest profesjonalistą i powinna wiedzieć, że dla zawarcia skutecznej umowy na Pani rzecz i w Pani imieniu wymagane jest pełnomocnictwo w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Skoro zatem takiego tata nie przedstawił, druga strona nie mogłaby bronić się tym, że nie wiedziała, iż tata działał bez umocowania. W efekcie zatem nie mogłaby od niego wymagać zapłaty odszkodowania.
Innym jest działanie na Pani rzecz, ale w imieniu własnym (tzw. zastępstwo pośrednie). W takim przypadku to tata jest stroną umowy pośrednictwa, nie Pani (należałoby uznać, że właśnie tego typu konstrukcja prawna była zastosowana w Państwa przypadku, co potwierdza fakt, że tata nie wskazał w umowie, że działa z Pani pełnomocnictwa). W podanym zatem przypadku, mimo, że tata działał na Pani rzecz, to na nim ciążą obowiązki wynikające z zawartej umowy.
O ile tata informował, że nieruchomość będzie zakupywana przez Panią – pośrednik powinien stosowne zapisy umieścić w umowie. Skoro tego nie uczynił (umowa zaś jest zawarta pod rygorem nieważności), poniesie negatywne konsekwencje swojego zaniedbania. W sprawie zatem w mojej ocenie nie można zarzucić nielojalności kontraktowej Pani tacie (nieujawnienie, że działa na Pani rzecz, co w następstwie spowoduje, że to Pani zawrze umowę sprzedaży – oczywiście na okoliczność, iż pośrednik był poinformowany, należałoby przedstawić dowody) i wyciągać z niej konsekwencji. Trzeba jednak nadmienić, że nie można wykluczyć, iż sąd uznałby inaczej i obciążył Pani tatę odszkodowaniem (z art. 471 K.c.).
Można by jeszcze się zastanawiać, czy tata albo Pani nie ponosilibyście odpowiedzialności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 K.c. i n.) – bowiem pośrednik świadczył usługi, za które – mimo znalezienia nieruchomości i dojścia umowy do skutku – nie otrzymał wynagrodzenia. Zgodnie z art. 405 K.c.:
„Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.”
Na mocy natomiast art. 410 K.c.:
„Art. 410 [Nienależne świadczenie]
Nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej (art. 411 pkt 1 K.c.).
Z racji tej ostatniej okoliczności trudno byłoby od Pani dochodzić roszczeń, a ponieważ zobowiązania Pani taty regulowała umowa pośrednictwa, także i od niego trudno formułować roszczenia z podanej podstawy. Ponieważ zatem uzyskanie świadczenia przez pośrednika w podanej sytuacji byłoby trudne i skomplikowane, woli on rozjaśnić swoją sytuację prawną przez nakłanianie Pani do podpisania umowy. Pani oczywiście nie ma takiego obowiązku, musi się Pani jednak liczyć z próbą dochodzenia roszczeń przez pośrednika na sposoby wskazane powyżej. Nie mogę określić, czy próba ta skończyłaby się sukcesem z uwagi na to, że trudno powiedzieć, co w postępowaniu byłoby dowiedzione oraz jakie zapatrywania przyjąłby sąd. Teoretycznie są znaczne szanse, by uniknęła Pani i Pani tata obowiązku zapłaty prowizji.
* Opis sprawy z 2015 r.
Na działce mamy sadzawkę, która była od zawsze. Miała również zrobione odwodnienie (ok. 60 lat temu). Czasy się zmieniały, zarządzenia też. 20 lat temu...
Zakup mieszkania z narzeczoną - jak zostać jedynym właścicielem mieszkania?
W styczniu 2013 r. wraz z narzeczoną kupiliśmy mieszkanie za łączną kwotę 205 tys. zł. Własność podzielona podczas podpisywania aktu notarialnego...
Zakup działki we współwłasności - współwłaściciel nie chce sprzedaży ani podziału
Problem z zakupem mieszkania, który jest współwłasnością spadkową
Na wyodrębnionej działce gruntu położony jest niezabudowany parking, w którym 30 właścicieli ma współwłasność ułamkową (1/30). Część działki...