Source: https://www.eporady24.pl/zarzadzanie-wspolnym-gruntem,pytania,4,213,26552.html
Timestamp: 2020-04-06 14:57:11
Legal References Found: art. 195
 art. 221
 art. 196
 art. 140
 art. 198
 art. 201
 art. 199
 art. 209

Document Content:
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 17.10.2019
Posiadam nieruchomości we współwłasności z członkami rodziny, oczywiście w udziałach. Nie mogę przeprowadzić żadnej czynności związanej z gruntami, bo o nich mowa, z powodu jednego mniejszościowego współwłaściciela. Wyjechał on parę lat temu gdzieś za granicę i nie ma z nim kontaktu ani nieznany jest adres zamieszkania. Jak możliwe jest w tej sytuacji zarządzanie wspólnym gruntem? Np. czy da się przekwalifikować działkę lub ją sprzedać?
Opis sytuacji pozwala wskazać dwa podstawowe działy tematyczne. Pierwszym jest to możność doprowadzenia do sytuacji, w której możliwe jest dokonywanie czynności prawnych – w szerokim ich ujęciu (obejmującym czynności w różnych postępowaniach prawnych). Drugi dział tematyczny współwłasność – od art. 195 do art. 221 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); dla współwłasności ułamkowej (niejako wyjściowej) czymś oczywistym są udziały (art. 204) – wspólność majątkowa (wspomniana w art. 196 K.c. oraz uregulowana w innych przepisach prawnych) dotyczy wybranych sytuacji (np. umowy spółki cywilnej lub wspólności majątkowej małżeńskiej).
Zacznijmy od problematyki „ogniskującej się” w artykule 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który stanowi:
„§ 1. Dla ochrony praw osoby, która z powodu nieobecności nie może prowadzić swoich spraw, a nie ma pełnomocnika, ustanawia się kuratora. To samo dotyczy wypadku, gdy pełnomocnik nieobecnego nie może wykonywać swoich czynności albo gdy je wykonywa nienależycie.
§ 3. Nie ustanawia się kuratora dla ochrony praw osoby, jeżeli istnieją przesłanki uznania jej za zmarłą”.
Kuratora dla człowieka nieobecnego ustanawia się na wniosek. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego (wydziału właściwego w sprawach opiekuńczych) Często taki wniosek kierowany jest przez tego, komu zależy na załatwieniu określonej sprawy. To odzwierciedla się w procedurach – przykładowo w: Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.) oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego.
Przed zawnioskowaniem o ustanowienie kuratora dla nieobecnego należy zastanowić się nad tym, w jakich sprawach – jeśli nawet nie konkretnie, to przez wskazaniem ich zakresów – kurator miałby reprezentować owego Współwłaściciela; lepiej unikać sytuacji, w której trzeba by kierować nowe wnioski (np. o rozszerzenie przez sąd zadań kuratora). Zapewne przygotowanie przemyślanego wniosku trochę potrwa. Być może ten czas udałoby się spożytkować na zorientowanie się w możliwości poznania adresu (zamieszkania lub do korespondencji) owego współwłaściciela – jedni ludzie znają innych, są profile w serwisach społecznościowych, być może jakieś dane skierowano do sądu (np. do sądowego wydziału ksiąg wieczystych, w którym prowadzi się księgę wieczystą albo księgi wieczyste dla gruntów, których Pan jest współwłaścicielem). Pozyskiwanie wiedzy (np. w czytelni akt ksiąg wieczystych) może się przydać także w opracowaniu strategii Pańskiego działania, którą należy opracować – także dlatego, że jest więcej współwłaścicieli, którym nawet wypadałoby przedstawić Pańskie propozycje (np. wstępny projekt zniesienia współwłasności). Opracowanie strategii działania oraz wniosku o ustanowienie kuratora dla nieobecnego powinno stać się łatwiejsze, jeżeli Pan będzie określi swe cele – szczególnie z zakresu współwłasności.
Pan jest współwłaścicielem, więc niezbędne jest uwzględnianie stanowiska także pozostałych Współwłaścicielem. Gdyby jedynie Pan był właścicielem nieruchomości, to Panu wyłącznie przysługiwałyby uprawnienia właścicielskie – określone zwłaszcza w treści artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Już samo Pańskie pytanie wskazuje na to, że Pan jest świadom uprawnień także innych współwłaścicieli. Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Pan niewątpliwie jest uprawniony (z uwagi także na art. 140 K.c.) zbywać swe udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności. To uprawnienie jest niewątpliwe w świetle art. 198 K.c., który brzmi: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zwracam na to uprawnienie zwłaszcza z uwagi na użycie przez Pana sformułowania „nieruchomości” w liczbie mnogiej. Być może udałoby się doprowadzić do zmniejszenia liczby współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości.
Nie wiedząc, ile udziałów Panu przysługuje w poszczególnych nieruchomościach, mogę zaakcentować różnicę między sprawami z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.) a sprawami zwykły zarząd rzeczą wspólną przekraczającymi (art. 199 K.c.) – w pierwszych (z art. 201 K.c.) wystarczy decydowanie większością udziałów, zaś w z drugich (z art. 199 K.c.) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (właśnie w takich sprawach szczególnie może przydać się ustanowienie kuratora dla nieobecnego). Patowa sytuacja może występować wtedy, gdy jest równość udziałów – nie tylko poszczególnych współwłaścicieli, ale także zespołów współwłaścicieli; wtedy bardzo trudne może okazać się podejmowanie decyzji z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Trzeba zwrócić uwagę na brak stałych, jednoznacznych kryteriów, pozwalających oddzielać sprawy z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną od spraw wykraczających poza zwykły zarząd rzeczą wspólną; w praktyce (np. orzeczniczej sądów) bardzo duże znaczenie mają okoliczności (właściwości) poszczególnych spraw. Warto dodać, celu ochrony wspólnego prawa (np. w sytuacji klęski żywiołowej) decyzje może podejmować nawet jeden współwłaściciel (i to mniejszościowy) – art. 209 K.c. – jednak rozsądek (w tym dążenie do unikania sporów) przemawia za umiarem także w tym zakresie.
Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 46 K.c.:
„§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy”
Mogłoby się wydawać, że ustawowe określenie nieruchomości jest proste oraz praktycznie przydatne. Praktyka pokazuje, że sytuacja jest złożona. Niejako punktem wyjścia tej złożoności jest prowadzenie zarówno ksiąg wieczystych, jak również ewidencji gruntów i budynków. W ewidencji gruntów i budynków podstawowe znaczenie ma działka ewidencyjna – można to sprawdzić w Geoportalu (http://geoportal.gov.pl) oraz w różnych serwisach geodezyjnych (np. wskazywanych na stronach internetowych gmin). Jedna księga wieczysta może być prowadzona dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej. Z praktyki orzeczniczej (w tym dotyczącej prowadzenia ksiąg wieczystych) wynika, że za jedną nieruchomość uważa się wszystkie działki ewidencyjne, dla których prowadzi się tę samą księgę wieczystą. Proszę sprawdzić metodycznie, ile jest ksiąg wieczystych oraz dla jakiej liczby działek ewidencyjnych prowadzone są poszczególne księgi wieczyste. Prawdopodobnie to ułatwi Panu wypracować warianty ewentualnego zniesienia współwłasności.
Gdyby się udało – być może także z udziałem kuratora dla Nieobecnego (jeśli kurator zostanie ustanowiony) – wypracować zgodny projekt podziału, to przedstawienie sądowi takiego projektu podziału (przedstawionego w imieniu wszystkich Współwłaścicieli) wiązałoby się ze znacząco niższą opłatą sądową od wniosku o zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony domagać się zniesienia współwłasności. Im więcej będzie porozumienia w gronie Współwłaścicieli, tym krótsze powinno być postępowanie przed sądem. Zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.) skutkujące zmniejszeniem liczby współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości powinno przyczynić się do łatwiejszego podejmowania decyzji – być może udałoby się znieść współwłasność tak, że poszczególne nieruchomości miałyby odrębnych właścicieli. W postępowaniach sądowych z wniosku o zniesienie współwłasności (art. 617 i następne K.c.) można, a nawet należy, dochodzić związanych ze współwłasnością roszczeń (art. 618 K.p.c.) – zwłaszcza roszczeń dotyczących posiadania rzeczy wspólnej (np. wspólnej nieruchomości).
W świetle opisu sytuacji trudno jest dawać dokładne wskazówki – np. dotyczące możliwej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.