Source: https://www.sluzebnosc.info/zmiana_wlasciciela_dzialki_i_nieujawnione_w_dokumentach_przylacze_wody-material-162.html
Timestamp: 2020-05-25 14:14:43
Legal References Found: art. 285
 art. 285
 art. 285
 art. 145
 art. 28
 art. 6
 art. 124

Document Content:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 27-02-2015
Przed 4 laty, będąc właścicielem działki dałem sąsiadowi zgodę (zwykła forma pisemna, żadna służebność) na przeprowadzenie przez moją działkę przyłącza wodociągowego, zastrzegając równocześnie w treści o konieczności powiadomienia mnie przed rozpoczęciem prac (chciałem w terenie uzgodnić szczegółowo przebieg rur). Sąsiad nie podejmował jednak żadnych działań, ja działkę sprzedałem i uznałem sprawę za niebyłą. Tymczasem miesiąc temu nowy właściciel zakupionej ode mnie nieruchomości podczas budowy ogrodzenia odkrył na działce przyłącze wodociągowe. Okazało się, że sąsiad zlecił budowę przyłącza gminnym wodociągom, nie powiadomił mnie ani przed rozpoczęciem prac, ani po, nikt nie zinwentaryzował przyłącza (do dziś nie ma go na mapach). Prace wykonano pod moją nieobecność, wykorzystując prawdopodobnie równoległe prace przy budowie rowów melioracyjnych, dlatego tego nie zauważyłem. Nabywca działki – nowy właściciel wystąpił do mnie z roszczeniem. Co robić? Czy nowy właściciel może zlikwidować przyłącze?
Z pytania wynika, że gdy był Pan właścicielem działki, wydał Pan zgodę na dokonanie przyłącza wodociągowego. Zgoda wyrażona została w formie pisemnej. Zgoda była zastrzeżona pod warunkiem, iż przed rozpoczęciem robót zostanie Pan poinformowany o planowanej budowie. Przyłącze jednak zostało wykonane bez Pana wiedzy i udziału. Następnie zbył Pan nieruchomość, a nowy właściciel o takim przyłączu nie był poinformowany.
Abstrahując od kwestii budowy bez Pana udziału i wiedzy, należy stwierdzić, iż do momentu kiedy był Pana właścicielem nieruchomości, można uznać, że korzystanie przez sąsiada z tego przyłącza odbywało się za zgodą Pana, jednak nowy właściciel w chwili obecnej zgody na korzystanie nie wyraża i ma do tego prawo.
Aby taka zgoda była skuteczna przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości, na której położony jest wodociąg, roszczenie takie powinno zostać wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości, np. w postaci odpowiedniej służebności.
Tak więc de facto nowy właściciel nieruchomości nie jest związany zgodą udzieloną sąsiadowi na korzystanie z wodociągu przez poprzedniego właściciela i może kwestionować jego uprawnienie w tym zakresie.
Nowy właściciel może oczywiście domagać się całkowitego usunięcia przyłącza z jego gruntu, powołując się na fakt, iż zostało zlokalizowane w taki sposób na działce, że utrudnia jej użytkowanie. Sprawa będzie skomplikowana, gdyż sąsiad z pewnością będzie się powoływał na okoliczność, że na jego wybudowanie była udzielona stosowna zgoda poprzedniego właściciela. Sąd z pewnością będzie brał pod uwagę stopień ograniczenia nowego właściciela w użytkowaniu nieruchomości oraz możliwości i koszty wykonania innego przyłącza.
Oczywiście uniknięcie konieczności rozebrania przyłącza przez sąsiada nie oznacza, iż nowy właściciel nie będzie mógł podnosić żadnych żądań finansowych związanych z użytkowaniem przez sąsiada tego przyłącza. Należy przecież pamiętać, iż nowy właściciel, nie wyrażał zgody na jego wykonanie, dlatego może żądać od sąsiada opłaty za bezumowne korzystanie z części jego nieruchomości lub z tytułu dzierżawy części gruntu. Oczywiście może żądać zapłaty jedynie za okres od chwili, gdy jest właścicielem tego gruntu i na przyszłość.
Kwoty, jakie wiążą się z takimi opłatami, kształtują się w zależności od kosztów dzierżawy metra kw. nieruchomości w danej okolicy, ale przeważnie rzeczoznawcy lub biegli sądowi wskazują, iż jest to opłata mieszcząca się w granicach od 0,50 zł do 2 zł za m2 miesięcznie. Oczywiście w zakres takiej dzierżawy wchodzi jedynie grunt bezpośrednio zajęty przez przyłącze, jak także jego strefa ochronna, w której właściciel jest ograniczony w dowolnym zagospodarowaniu działki.
Oczywiście właściciel działki może również żądać ustanowienia na rzecz sąsiada stosownej służebności gruntowej.
Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Jednak treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej.
W zasadzie treść służebności gruntowej ogranicza jedynie definicja służebności gruntowej zawarta w art. 285 § 1 K.c. oraz w art. 285 § 2 stanowiącym, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą służebnością gruntową, z jaką można się spotkać, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów.
Podobnie jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe służebności gruntowe powstają przede wszystkim w trybie umownym. Następuje tu zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. W odniesieniu do oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej konieczne jest dochowanie – pod rygorem nieważności – formy aktu notarialnego. Taka forma dokumentu stanowi też podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej.
Żeby jednak mogło dojść do ustanowienia służebności w drodze umowy, musi być wyrażona zgoda przez właściciela nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością.
Jeżeli jednak właściciel nieruchomości o służebności nie chce słyszeć, to trzeba zaznaczyć, iż sąsiad również może wnieść sprawę do sądu z wniosek o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie korzystania z istniejącego już przyłącza wodociągowego.
Jako podstawę prawną wniosku wskaże art. 145 Kodeksu cywilnego, który dotyczy co prawda innej służebności gruntowej (drogi koniecznej), ale zgodnie z utrwaloną praktyką sądową powołany przepis należy stosować przez analogię także wówczas, gdy nieruchomość jest pozbawiona łączności z linią energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową czy telekomunikacyjną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31.12.1962 r., sygn. akt II CR 1006/62; uchwała SN z dnia 03.06.1965 r., sygn. akt III CO 34/65; wyrok SN z dnia 20.08.1965 r., sygn. akt III CR 161/65).
Oczywiście wszystkie te działania mają sens, jeżeli Pana nieruchomość nie ma wpisanej w księdze wieczystej służebności (jednak z wyjaśnień należy to uznać za mało prawdopodobne).
Odnosząc się do Pana odpowiedzialności wobec nabywcy nieruchomości, należy zaznaczyć, iż nabywca był z pewnością w dobrej wierze, gdyż nie wiedział i przy zachowaniu staranności nie mógł się dowiedzieć, iż przyłącze jest wykonane. Gorzej będzie z wykazaniem, iż Pan nie ponosi winy, gdyż istnieje pisemna umowa. Pana nieświadomość będzie trzeba wykazać za pomocą środków dowodowych. Na Pana korzyść przemawia fakt, iż prawdopodobnie przyłącze takie zostało dokonane bez odpowiedniej dokumentacji zgłoszeń, gdyż nie widnieje na mapie. Ocena jak zawsze będzie zależała od okoliczności sprawy i oceny przyjętej przez sąd. W grę może wchodzić roszczenie o zwrot części zapłaconej Panu ceny.
Niezwykle istotnym problemem jest kwestia własności przyłącza. Jeżeli przyłącze stanowi własność gminy, to jego likwidacja stanowić może czyn zabroniony ustawą – o zaopatrzeniu w wodę. Ustawodawca penalizuje takie działania. Zgodnie bowiem z treścią art. 28. 1. „Kto bez uprzedniego zawarcia umowy, o której mowa w art. 6 ust. 1, pobiera wodę z urządzeń wodociągowych, podlega karze grzywny do 5 000 zł.
2. Karze określonej w ust. 1 podlega także ten, kto: (…) uszkadza wodomierz główny, zrywa lub uszkadza plomby umieszczone na wodomierzach, urządzeniach pomiarowych lub zaworze odcinającym, a także wpływa na zmianę, zatrzymanie lub utratę właściwości lub funkcji metrologicznych wodomierza głównego lub urządzenia pomiarowego, (…)”.
Jak już ustaliliśmy, nieruchomość, którą Pan zbył, nie jest obciążona służebnością gruntową, dlatego nowy właściciel nie ma obowiązku wpuszczania na teren pracowników przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego.
Niestety, w razie odmowy, przedsiębiorstwo takie może zwrócić się do starosty. Zgodnie bowiem z art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami – starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.
Decyzję, o której mowa powyżej, wydaje się z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności.
Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności, o których mowa powyżej, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.
Obowiązek udostępnienia nieruchomości, podlega egzekucji administracyjnej.
Co do żądania usunięcia przyłącza, to – jak już pisałem – nowy właściciel ma takie roszczenie, gdyż nie wydał zgody, jednak w praktyce trudno powiedzieć, jak do tej sprawy podejdzie sąd. Również nie wydaje się zasadnym roszczenie o przesunięcie lub wyburzenie płotu przez nowego właściciela, gdyż działał on w dobrej wierze. Również w dobrej wierze działał Pan i wszystkie okoliczności, o których Pan wspomniał, należy wykorzystać w ewentualnym sporze z nowym właścicielem.
Jak uzyskać wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Jak uzyskać wynagrodzenie za służebność przesyłu energii elektrycznej przez moją działkę?