Source: http://warszawablog.garrigues.com/praktyczne-konsekwencje-pojawienia-sie-wzmianek-w-ksiedze-wieczystej/
Timestamp: 2018-05-23 16:26:28
Legal References Found: Art. 6267

Art. 8
 art. 6266
 art. 6266
 art. 6267
 art. 8
 art. 3

Document Content:
﻿ Praktyczne konsekwencje pojawienia się wzmianek w księdze wieczystej | Praktyczny przewodnik po prawie
przez Marcin Rzysko · 17 August, 2015
Planując zakup nieruchomości niezbędne jest przeprowadzenie wnikliwej analizy jej stanu prawnego. Analizę należy rozpocząć od dokładnego zapoznania się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Księgi wieczyste zawierają różnego rodzaju wpisy, np. dotyczące właściciela, użytkownika wieczystego, obciążeń, ale również pojawiają się w nich tzw. wzmianki. Wzmianka to sygnatura złożonego w sądzie, ale nierozpoznanego jeszcze pisma lub wniosku. Najistotniejsze uregulowania prawne dotyczące wzmianek zawarte są w Kodeksie postępowania cywilnego (KPC) oraz Ustawie o księgach wieczystych i hipotece (UKWH).
Księga wieczysta powinna odzwierciedlać stan prawny nieruchomości. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Opisana powyżej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (Rękojmia) ma niezwykle doniosłe znaczenie praktyczne.
W związku z istnieniem Rękojmi może wystąpić problem wniosku o zmianę stanu prawnego nieruchomości, który został już złożony, ale nie jest jeszcze rozpatrzony przez sąd. O istnieniu takiego wniosku osobę przeglądającą księgę wieczystą informują właśnie ujawnione w księdze wieczystej wzmianki. Art. 6267 § 2 KPC stanowi, że, niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych, w odpowiednim dziale księgi wieczystej zaznacza się numer wniosku. Taka adnotacja jest zatem swego rodzaju „ostrzeżeniem” o tym, że prawo, którego dotyczy złożony wniosek, może zostać wpisane do księgi wieczystej.
Art. 8 UKWH stanowi, że w wypadku pojawienia się wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji Rękojmia jest wyłączona. Wyłączenie to trwa aż do wykreślenia wzmianki z księgi wieczystej. Wykreślenie natomiast, może nastąpić dopiero w wypadku dokonania wpisu lub po uprawomocnieniu się postanowień o odmowie dokonania wpisu, odrzuceniu wniosku, umorzeniu postępowania albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku. Konieczność uprawomocnienia się oznacza, że wykreślenie wzmianki nie jest możliwe od ręki, co z praktycznego punktu widzenia jest niezwykle istotne. Jeżeli planujemy nabycie nieruchomości, w której księdze wieczystej znajdują się wzmianki, powinniśmy wziąć pod uwagę fakt, że ich usunięcie może okazać się czasochłonnym procesem.
Kontrowersyjnym zagadnieniem jest zakres wyłączenia Rękojmi. Część doktryny, opowiada się za ograniczonym skutkiem pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej. Wzmianka dotycząca hipoteki, co do zasady nie powinna zatem wyłączać działania Rękojmi w odniesieniu do własności. Nie ulega jednak wątpliwości, że wzmianka zamieszczona w dziale II księgi wieczystej, (tam gdzie oznaczony jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości) będzie wyłączała Rękojmię przy sprzedaży nieruchomości. Większe wątpliwości będzie budziło pojawienie się wzmianki w dziale III księgi wieczystej, gdzie oznaczone są prawa, roszczenia i ograniczenia. I w tym wypadku jednak, z praktycznego punktu widzenia należałoby przyjąć, że Rękojmia będzie wyłączona.
Kolejnym zagadnieniem o praktycznym znaczeniu jest pytanie o wzmianki wpisane na podstawie wniosków nieopłaconych i nieuzasadnionych. Możemy wyobrazić sobie sytuację, kiedy osoba trzecia, w celu utrudnienia rozporządzenia nieruchomością składa nieuzasadnione lub nieopłacone wnioski o wpis prawa. Zagadnienie to było przedmiotem wyroku Sądu Najwyższego z 25 listopada 2009 roku, sygn. II CSK 229/09, w którym wskazano, że wyłączenie Rękojmi dotyczy wszystkich wniosków, również tych nieopłaconych lub nieuzasadnionych. Co więcej, UKWH nie przewiduje żadnych ograniczeń w zakresie osób uprawnionych do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. Wzmianka, zatem, może pojawić się na skutek wniosku złożonego przez osobę trzecią, której jedynym celem jest zakłócenie procesu rozporządzenia nieruchomością. W takim wypadku, Rękojmia może zostać wyłączona, a nabywca zrezygnować z transakcji w obawie przed zakupem nieruchomości, której stan prawny jest niepewny.
Należy zaznaczyć, że treść księgi wieczystej nie jest jedynym źródłem wiedzy odnośnie wpisów i wzmianek w niej zamieszczonych. Osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości może zapoznać się również z dokumentacją stanowiącą podstawę pojawienia się wzmianki i w oparciu o nią odpowiednio dostosować dokumentację transakcyjną. W takim wypadku właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może udzielić jej pełnomocnictwa do wglądu do akt księgi wieczystej. Przejrzenie akt prowadzonych dla księgi wieczystej pozwoli na ocenę ryzyka i dostosowanie zapisów umowy. Takie rozszerzone badanie jest aktualnie standardem w transakcjach zawieranych między przedsiębiorcami i jego zaniechanie może prowadzić do dalszych negatywnych konsekwencji dla nabywcy nieruchomości.
Kolejnym praktycznym problemem związanym z pojawieniem się wzmianki w księdze wieczystej jest kolejność rozpatrywania wniosków przez sąd. Zgodnie z art. 6266 § 1 KPC, o kolejności wniosku rozstrzyga chwila wpływu do właściwego sądu. Przepis ten nie rozstrzyga jednak, w jakiej kolejności rozpatrywane będą złożone wnioski. Orzecznictwo wskazuje, że „Sądy przy dokonywaniu wpisów w księdze wieczystej powinny (…) kierować się kolejnością wpływu wniosków. W piśmiennictwie słusznie jednakże zauważono, że jest to postulat, zalecenie o charakterze “dobrej rady”, a nie wymóg ustawowy” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2004 roku IV CK 118/03). Stanowisko to zostało rozwinięte w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2008 roku III CSK 54/08, które stanowi, że „choć z przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe nie wynika wprost ustawowy obowiązek rozpoznawania przez sąd kolizyjnych wniosków o wpis według kolejności ich wpływu, jednak taką zasadę rozpoznawania wniosków można wywieść z art. 6266 § 1 i art. 6267 § 1 KPC oraz z art. 8 UKWH, a także z wyrażonej w art. 3 Konstytucji zasady równości wobec prawa”. Oprócz powyższych orzeczeń należy wziąć pod uwagę również praktykę postępowania przed danym sądem wieczystoksięgowym.
Podpisując umowę sprzedaży nieruchomości, w której księdze wieczystej znajdują się wzmianki dotyczące uprzednio złożonych wniosków należy zatem pamiętać, że Sąd, prawdopodobnie nie rozpozna wniosków wynikających z takiej umowy do czasu zakończenia wcześniej wszczętych i udokumentowanych ujawnionymi wzmiankami postępowań. Mając powyższe na uwadze, rekomendowanym rozwiązaniem jest doprowadzenie do wcześniejszego wykreślenia wzmianek lub uzgodnienie zapisów umownych zmierzających do zminimalizowania potencjalnego ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości. Przyspieszenie procesu wykreślania wzmianek wymaga biegłości w obowiązujących regulacjach i praktycznego doświadczenia.
Podsumowując, mimo że nie istnieją uregulowania ograniczające możliwość rozporządzenia nieruchomością, której księga wieczysta zawiera wzmianki, przeprowadzenie takiej transakcji może wiązać się zarówno z ryzykiem wyłączenia Rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, jak również długotrwałym oczekiwaniem na wpis nabywcy do księgi wieczystej.
Kolejny wpis: Egzekucja trzema kosami? To nie takie proste.
Poprzedni wpis Będą nowe zasady korzystania z potencjału podmiotów trzecich