Source: https://www.prawo-budowlane.info/budowa-na-dzialce-rolnej-oznaczonej-w-miejscowym-planie-zagospodarowania-przestrzennego-jako-rm,477,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-09-20 22:43:11
Legal References Found: art. 6
 art. 2
 art. 7

Art. 10
 art. 11
 art. 2

Document Content:
Michał Soćko • Opublikowane: 2019-08-26
Posiadam gospodarstwo rolne i ziemię rolną V i VI klasy. Zakupiłam sąsiadującą z moim domem i zabudowaniami gospodarczymi działkę rolną, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako RM. Chciałam na niej postawić dwa domy letniskowe, jednak plan zagospodarowania mi na to nie pozwala. Czy w takim razie mogę wybudować tam dwa domy całoroczne?
Budowa domu może mieć miejsce, jeżeli działka jest budowlana, tj. powinna być w miejscowym planie przeznaczona na cele budowlane. Pani zaś podaje, że przeznaczenie wymienionej działki zostało określone jako „RM”. Oznaczenie RM oznacza przeznaczenie gruntu na cele zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz. U. 2015 r., poz. 1422 ze zm.) – przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Teoretycznie na takiej działce możliwe jest wybudowanie siedliska, tj. domu rolnika przeznaczonego do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez rolnika.
Niemniej jednak trzeba spełnić szereg warunków, m.in. być rolnikiem w sensie prawnym, prowadzić gospodarstwo rolne, budynek powinien być konieczny do prowadzenia takiej działalności.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2018 r., poz. 1405; zwanej dalej „u.k.u.r.”:
Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 2 u.k.u.r. – przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha.
Poza tym dodatkowe warunki mogą być przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Skoro ma Pani już wybudowany budynek mieszkalny, to choćby z tego powodu będzie raczej wykluczona budowa siedliska, gdyż nowy budynek nie będzie konieczny do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
W każdym razie może Pani zapytać w urzędzie gminy, czy na tym gruncie i w Pani sytuacji będzie dopuszczalna zabudowa zagrodowa w postaci siedliska rolnika (domu mieszkalnego rolnika).
Ewentualnie może Pani spróbować postarać o odrolnienie tego gruntu. Wymagałoby to jednak zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza tym procedura odrolnienia nie będzie ani szybka, ani łatwa, a czasem w ogóle odrolnienie może nie być możliwe.
Procedurę w tym zakresie reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 1161; zwana dalej „u.o.g.r.”). Zgodnie z przepisami tej ustawy:
„Art. 6. 1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
W zależności od tego, jaka jest klasa gruntu oraz gdzie grunt jest zamieszczony (w granicach administracyjnych miast czy nie) może być potrzebna zgoda innych organów (art. 7, 10 i 10a u.o.g.r.).
1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,
– wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r., poz. 624 i 820);
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r., poz. 191);
3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1, 2 i 5, następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku.
5. Organ wyrażający zgodę, o którym mowa w ust. 2, może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.”
„Art. 10. 1. Wniosek, o którym mowa w art. 7 ust. 4, powinien zawierać:
Art. 10a. Przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.”
W dalszej kolejności mogłoby być konieczne wyłączenie tego gruntu z produkcji rolnej, a z tym związane będą dodatkowe koszty (art. 12 u.o.g.r.). Zgodnie bowiem z art. 11 u.o.g.r.:
„Art. 11. 1. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.
Podsumowując, jeżeli działka nie jest przeznaczona pod zabudowę, to możliwość wybudowania domu będzie bardzo utrudniona. Wyjściem z takiej sytuacji może być odrolnienie tego gruntu lub zabudowa zagrodowa (budowa siedliska rolnika).
W przypadku odrolnienia procedura może być długotrwała i nie jest pewne, że zakończy się pozytywnie. W przypadku zaś zabudowy zagrodowej i budowy siedliska trzeba spełnić szereg warunków.
W każdym razie proponowałbym w pierwszej kolejności udać się do urzędu gminy i przejrzeć dokładnie miejscowy plan oraz zapytać urzędników, czy w Pani sytuacji dopuszczalne byłoby takie wybudowanie siedliska, jak również jakby w praktyce wyglądała możliwość ewentualnego odrolnienia tego gruntu, jak długo mogłoby to trwać. Miejscowy plan może bowiem zawierać w tym zakresie dodatkowe ograniczenia.
▸ Zmiana poddasza na mieszkalne a zgłoszenie dodatkowej powierzchni mieszkalnej
Mieszkam w domu jednorodzinnym, około 9 lat temu poddasze zmieniliśmy na mieszkanie, sam budynek nie zmienił swojego wyglądu, ale powierzchnia mieszkalna...
▸ Zmiana zatwierdzonego projektu budowlanego lub pozwolenia na budowę po podziale działki