Source: https://www.epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=463069-2019-01-10-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0111-kdib4-4014-430-2018-4-pm
Timestamp: 2019-08-21 00:21:25
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 678
 art. 678
 art. 231
 art. 47
 art. 47
 art. 47
 art. 454
 art. 43
 art. 2
 art. 1
 art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 43
 art. 2
 art. 3

Document Content:
2019.01.10 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0111-KDIB4.4014.430.2018.4.PM
Home - Interpretacje podatkowe - 2019.01.10 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0111-KDIB4.4014.430.2018.4.PM
0111-KDIB4.4014.430.2018.4.PM
z 10 stycznia 2019 r.
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 listopada 2018 r. (data wpływu – 19 listopada 2018 r.), uzupełnionym 21 grudnia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami, ruchomościami, wyposażeniem oraz prawami – jest prawidłowe.
W dniu 19 listopada 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami, ruchomościami, wyposażeniem oraz prawami.
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 11 grudnia 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.720.2018.2.AO oraz 0111-KDIB4.4014.430.2018.3.PM wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie. W dniu 21 grudnia 2018 r. wpłynęło do Organu pismo będące odpowiedzią na ww. wezwanie.
We wniosku (i jego uzupełnieniu) złożonym przez:
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X S.à r.l (Kupujący);
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y S.à r.l. (Sprzedający, Spółka)
Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący) jest spółką utworzoną i działającą zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga, z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga. Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Kupującego w chwili planowanej transakcji, do której odnosi się wniosek będą się znajdowały na terytorium Wielkiego Księstwa Luksemburga. Przedmiotem działalności Kupującego jest w szczególności posiadanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie nieruchomościowymi aktywami majątkowymi.
Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający lub Spółka) jest to spółka utworzona i działająca zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga, z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga. Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Sprzedającego w chwili planowanej transakcji, do której odnosi się niniejszy wniosek będą się znajdowały na terytorium Wielkiego Księstwa Luksemburga.
Przedmiotem działalności Sprzedającego jest w szczególności obejmowanie udziałów w przedsiębiorstwach luksemburskich lub zagranicznych, nabywanie i zbywanie papierów wartościowych, obligacji, wierzytelności, a także posiadanie, administrowanie, rozwijanie i zarządzanie swoim portfelem. W ramach swojej działalności Sprzedający również posiada nieruchomości w celu ich wynajmu komercyjnego. Sprzedający może uczestniczyć w tworzeniu, rozwoju i zarządzaniu wszelkiego rodzaju przedsiębiorstw, podejmować wszelkie działania kontrolne i nadzorcze, jak również dokonywać wszelkich operacji finansowych oraz operacji na ruchomościach i nieruchomościach. Obecnie działalność Sprzedającego ogranicza się do posiadania i wynajmowania kilku budynków biurowych położonych w Polsce.
Kupujący oraz Sprzedający (dalej łącznie: Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.
Sprzedający zamierza zbyć nieruchomość biurową będącą przedmiotem wynajmu na rzecz osób trzecich, położoną w G., obejmującą:
prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 52/10 (dalej: Grunt),
prawo własności dwóch budynków, mających charakter budynków biurowych, wzniesionych na ww. działce o nr 52/10, których częścią jest podziemny parking (dalej: Budynki),
budowle, takie jak: plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć wodno-kanalizacyjna, tablica reklamowa, czerpnia powietrza.
Wraz z Budynkami i budowlami przeniesione zostaną na Kupującego także nakłady i urządzenia (takie jak np. bariery wejścia, instalacje elektryczne, systemy wentylacyjne), ruchomości i wyposażenie, które nie należą do osób trzecich (najemców), wszystkie istniejące na dzień sprzedaży Nieruchomości umowy o roboty budowlane, przy czym w praktyce są to przede wszystkim umowy dotyczące wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw. „fit-out”) funkcjonalnie związane z zawartymi umowami najmu, wszystkie prawa z gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych nieruchomości oraz prawa do zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym depozytów wpłaconych przez najemców Budynków oraz prawa z polisy ubezpieczeniowej w zakresie ubezpieczenia tytułu do przedmiotowej nieruchomości (dalej łącznie: Nieruchomość).
Dodatkowo, wymienione w powyższym akapicie Budynki i budowle, wchodzące w skład Nieruchomości, mogą być w dalszej części wniosku podnoszone odrębnie (dalej: Budynki i Budowle).
W ramach umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego dla celów inwestycyjnych i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu tej Nieruchomości.
W Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla ww. działki Gruntu ujawniono nieodpłatną i nieograniczoną w czasie służebność gruntową na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego wskazanych w księdze wieczystej nieruchomości, jak również ujawniono służebność przejazdu i przechodu.
Kupujący, jako podmiot z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga, obecnie nie jest zarejestrowany dla celów podatkowych w Polsce, w tym podatku od towarów i usług, natomiast przed dniem nabycia Nieruchomości dokona rejestracji dla celów podatków w Polsce, w tym podatku od towarów i usług (jako podatnik podatku od towarów i usług czynny) i – w związku z tym – na moment sprzedaży Nieruchomości, będzie on zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Po nabyciu przez Kupującego, wskazane Budynki i Budowle będą nadal eksploatowane (wynajmowane na cele komercyjne), choć nie jest wykluczone, że w przyszłości mogą one zostać także odsprzedane lub zbyte w innej formie. Najem przejętej Nieruchomości oraz innych nabytych przez Nabywcę nieruchomości w Polsce spowoduje, że będzie on posiadał w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności dla celów podatku od towarów i usług.
Historia Nieruchomości przed nabyciem przez Sprzedającego i ich wykorzystywanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.
Dla pełności obrazu, Zainteresowani poniżej przedstawiają historię nabycia wskazanej Nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego.
Spółka nabyła Nieruchomość na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży z 31 sierpnia 2017 r. Nieruchomość została nabyta od podmiotu niepowiązanego ze Sprzedającym, tj. K. GmbH. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%). Spółka dokonała odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości. Jednocześnie Spółka informuje, że na wspólny wniosek (jej jako nabywcy i K. GmbH jako zbywcy) została wydana interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego z 28 lipca 2017 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.213.2017.2.MP, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko stron w zakresie skutków transakcji dostawy Nieruchomości przez K. GmbH dla celów podatku od towarów i usług. Na podstawie uzyskanej interpretacji Spółka w związku z otrzymaną fakturą wystawioną przez K. GmbH odliczyła naliczony podatek od towarów i usług i na skutek tego wniosła o zwrot nadwyżki naliczonego podatku od towarów i usług nad należnym. Wniosek ten został rozpatrzony pozytywnie i zwrot został dokonany. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych została wydana 28 lipca 2017 r. interpretacja indywidualna o sygn. 0114-KDIP3-2.4014.50.2017.2.JG1, potwierdzająca, że sprzedaż Nieruchomości nie jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowo warto wskazać, że Nieruchomość już w roku 2008 była przedmiotem transakcji kupna sprzedaż dokonanej pomiędzy podmiotami niepowiązanymi i podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Następnie, zanim Sprzedający nabył ją od K. GmbH, była ona przedmiotem kolejnej transakcji kupna sprzedaży od podmiotu powiązanego w ramach działań restrukturyzacyjnych. Również i ta transakcja była przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z uzyskaną wówczas interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 4 kwietnia 2017 r. o sygn. 1462-IPPP3.4512.19.2017.1.IG.
W stosunku do Budynków i Budowli Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość by przekroczyła 30% wartości początkowej każdego z Budynków lub Budowli. Spółka nie przewiduje także, aby ewentualne poniesione przed planowaną transakcją wydatki na ulepszenie Budynków lub Budowli przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z Budynków lub Budowli.
Jak wskazano powyżej, Nieruchomość jest przeznaczona pod wynajem podmiotom gospodarczym. Na dzień złożenia niniejszego wniosku niektóre powierzchnie Budynków nie są wynajęte, w pozostałym zakresie Budynki zostały wydane we władanie najemców. W związku z tym, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r. poz. 1025, ze zm.), Kupujący jako nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki najmu wynikające z zawartych umów najmu na miejsce Sprzedającego.
Dodatkowo należy podkreślić, iż Nieruchomość nie była, nie jest i nie zostanie wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego), żadne prawne wyodrębnienie Nieruchomości w ramach struktury Spółki nie miało miejsca. Warto zwrócić uwagę, że Sprzedający oprócz Nieruchomości ma w swoich aktywach również inne nieruchomości, które są przedmiotem najmu, jednakże nie będą przedmiotem Umowy Sprzedaży.
Aktywa będące przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego nie są również wydzielone organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Spółki. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów. W chwili obecnej funkcjonuje co prawda dokument – regulamin Budynków (dalej: Regulamin), Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem i użytkowaniem powierzchni (Budynków). Regulamin nie jest natomiast dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynków jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz Sprzedającego.
W stosunku do Nieruchomości zewnętrzna firma na zlecenie Sprzedającego prowadzi ewidencję przychodów i kosztów pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych, jak i dla celów skutecznego wypełniania obowiązków podatkowych w Polsce (kraju położenia Nieruchomości). W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości. Zewnętrzna firma przygotowuje raportowanie wyłącznie w odniesieniu do wszystkich posiadanych przez Spółkę nieruchomości. Ponadto Spółka nie ma rachunku bankowego lub rachunków bankowych, które byłyby przeznaczone wyłącznie do rozliczeń związanych z Nieruchomością. Spółka posiada kilka rachunków w jednym banku. Rachunki te służą w ten sam sposób wszystkim nieruchomościom. Na jeden rachunek („RENT”) wpływają opłaty za wynajem powierzchni we wszystkich nieruchomościach.
Dodatkowo bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością oraz prowadzenie ewidencji podatkowych (w tym rozliczeń podatkowych) nie są prowadzone przez samą Spółkę, a przez podmioty trzecie. Sprzedający jest także stroną umów w zakresie dostawy mediów oraz innych usług związanych z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości.
Przede wszystkim należy zauważyć, że dla Nieruchomości nie jest prowadzona odrębna księgowość, lecz ustalany jest jeden wspólny wynik finansowy obejmujący całość działalności prowadzonej przez Sprzedającego w Polsce. W związku z tym, finanse Nieruchomości nie podlegają oddzieleniu od całkowitych finansów Sprzedającego oraz nie jest sporządzany odrębny bilans dla Nieruchomości. W szczególności, Sprzedający nie dokonuje przypisania aktywów i pasywów (w tym należności i zobowiązań) do Nieruchomości.
Spółka nie zatrudnia i na moment transakcji nie planuje zatrudniać żadnych pracowników w Polsce.
Zakres transakcji.
Planowana transakcja odbywa się w ramach szerszej transakcji na postawie podlegającej angielskiemu prawu umowy ramowej, tj. umowy sprzedaży i kupna udziałów i aktywów zawartej 30 października 2018 r. (dalej: Umowa Ramowa). Na mocy Umowy Ramowej Kupujący i inne spółki z grupy kapitałowej, do której należy Kupujący nabędą od Sprzedającego, jak również od innych spółek powiązanych ze Sprzedającym, nieruchomości i udziały w spółkach nieruchomościowych znajdujące się w jurysdykcjach Unii Europejskiej. Kupujący wraz z innymi spółkami z grupy kapitałowej nabędą w ramach Umowy Ramowej w sumie 3 nieruchomości położone w Polsce, w tym Nieruchomość. Kupujący nabędzie jedną z tych trzech nieruchomości.
W ramach planowanej transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego), dojdzie również do przeniesienia:
wyposażenia Nieruchomości składających się z rzeczy ruchomych będących przynależnościami Nieruchomości i będących własnością Spółki,
praw do zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym depozytów wpłaconych przez najemców Budynków (jako konsekwencja ustawowego wstąpienia przez Kupującego w umowy najmu),
wszystkich istniejących na dzień sprzedaży Nieruchomości umów o roboty budowlane, przy czym w praktyce są to przede wszystkim umowy dotyczące wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw. „fit-out”), w związku z zawartymi umowami najmu,
wszystkich praw z gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości oraz kwot zatrzymanych od wykonawców, o ile takie wystąpią na dzień transakcji,
praw z tytułu tzw. title insurance tj. ubezpieczenia od ryzyk utraty tytułu do nieruchomości m.in. w związku z roszczeniami osób trzecich lub nieprawidłowościami w uprzednich nabyciach nieruchomości.
Dodatkowo, na skutek zawarcia Umowy Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym a Kupującym dojdzie do przekazania oryginałów umów najmu oraz oryginałów związanych z tymi umowami zabezpieczeń, jak również kopii korespondencji z najemcami z 12 miesięcy przed zawarciem Umowy Sprzedaży. Ponadto dojdzie do przekazania także (w zakresie posiadanym przez Sprzedającego):
oryginałów dokumentów gwarancyjnych związanych z pracami wykończeniowymi i adaptacyjnymi Nieruchomości (o ile będą istniały),
oryginałów zgód związanych z Nieruchomością,
kopii ksiąg prowadzonych przez zarządcę związanych z Nieruchomością oraz z jej działaniem, jak również z opłatami eksploatacyjnymi związanymi z Nieruchomością, w tym raporty pomiarowe,
oryginałów lub kopii instrukcji związanych z działalnością Nieruchomości, jak i jej części lub urządzeń czy wyposażenia związanych z tą Nieruchomością,
dokumentacji technicznej związanej z dokumentacją operacyjną oraz dokumentacją powykonawczą w stopniu posiadanym przez Sprzedającego,
oryginałów lub kopii innych dokumentów związanych z Nieruchomością ustalonych przez Sprzedającego i Kupującego, w szczególności oryginału książki obiektu budowlanego,
kodów oraz kluczy niezbędnych do wejścia oraz działania Nieruchomości,
polisy ubezpieczeniowej od ryzyk utraty tytułu do Nieruchomości, a także
danych i kopii dokumentów niezbędnych do dokonywania rozliczeń z najemcami, w szczególności w odniesieniu do opłat eksploatacyjnych.
Jednocześnie Wnioskodawcy zauważają, że przejęte przez Kupującego dokumenty związane z Nieruchomością oraz dotyczące rozliczeń z najemcami nie stanowią know-how Sprzedającego, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Budynków oraz Budowli oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.
Zasadniczo na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże lub wypowie inne niż najem umowy dotyczące Nieruchomości, w szczególności umowy o dostawy mediów do Nieruchomości oraz umowy serwisowe (np. w zakresie ochrony). W przypadku rozwiązania albo wypowiedzenia, na dowód tego Sprzedający przekaże w związku z zawarciem Umowy Sprzedaży zawiadomienia o wypowiedzeniu tych umów na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży.
Konsekwentnie, zgodnie z Umową Sprzedaży, Strony wyraźnie postanowią, iż za wyjątkiem literalnie wskazanych umów, o których mowa powyżej, nie dojdzie do przeniesienia jakichkolwiek innych umów.
Po dokonaniu transakcji Kupujący zawrze nowe umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. W zakresie umów o dostawę mediów Kupujący prawdopodobnie zawrze nowe umowy z dotychczasowymi dostawcami, w związku z faktem, iż rynek dostawców mediów jest silnie zmonopolizowany i nie ma możliwości zawarcia umowy z innym podmiotem. Wyjątkiem jest rynek dostawców energii, gdzie jest możliwość wybrania innego dostawcy energii, jednakże przetarg na takiego dostawcę był przeprowadzany w ostatnim czasie i w ramach niego wybrano dostawcę najkorzystniejszego dla Nieruchomości. Ponadto, ze względu na wewnętrzne procedury dostawców mediów, w praktyce często operatorzy wymagają zawarcia nowych umów i odmawiają możliwości dokonania cesji. W przypadku umów serwisowych Kupujący będzie dążył do wyłonienia w drodze przetargu/ów ogłoszonych przez Kupującego lub inną spółkę z grupy Kupującego lub w inny sposób nowych dostawców usług, jednakże nie jest wykluczone, że zwycięzcami przetargu/ów (lub innej procedury wyboru) mogą okazać się dotychczasowi usługodawcy, o ile zaproponują najkorzystniejsze warunki. Wówczas to z tymi podmiotami zostaną zawarte nowe umowy na świadczenie usług.
W ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego:
umowy o zarządzanie Nieruchomością (taka nie jest zawarta przez Sprzedającego), a podmiot który ma obecnie zawartą umowę z zarządcą Nieruchomości rozwiąże ją; nowy właściciel lub podmiot z jego grupy zawrze nową umowę w tym zakresie,
tajemnic przedsiębiorstwa, nazwy i know-how Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości oraz związanego z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
zobowiązań Sprzedającego oraz zabezpieczeń związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego,
ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów (np. handlowych lub korporacyjnych) związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, z wyłączeniem dokumentów niezbędnych do rozliczenia opłat należnych od najemców i poniesionych kosztów eksploatacyjnych, kopii korespondencji z najemcami z ostatnich 12 miesięcy, dokumentacji technicznej oraz dokumentacji powykonawczej, jak również potwierdzeń wypowiedzenia umów z dostawcami usług oraz mediów oraz niektórych innych dokumentów związanych bezpośrednio z działaniem Nieruchomości (w tym polisy ubezpieczeniowej),
środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz w kasie Sprzedającego, w tym na rachunku przeznaczonym do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni przedmiotowej Nieruchomości, z wyjątkiem depozytów i kwot zatrzymanych jako zabezpieczeń umów najmu oraz umów budowlanych związanych z pracami aranżacyjnymi dla najemców,
umów związanych z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umów na usługi księgowe, umów na doradztwo prawne, umów z pośrednikiem w zakresie wynajmu nieruchomości,
umowy rachunku bankowego Sprzedającego,
należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz ogólnie z działalnością Sprzedającego, w tym wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) oraz zobowiązań Sprzedającego z tytułu kosztów eksploatacyjnych (np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej, ochrony, sprzątania itp.), które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości, z zastrzeżeniem, że wszystkie roszczenia z tytułu czynszu i innych płatności należnych na podstawie umów najmu obowiązujących w momencie Umowy Sprzedaży będą przeniesione na rzecz Kupującego w zamian za odpowiednie wynagrodzenie, za wyjątkiem przypadków określonych w Umowie Sprzedaży (np. należności dochodzonych na drodze sądowej), które zostaną przeniesione bez wynagrodzenia.
W związku z transakcją Sprzedający i Kupujący rozliczą pomiędzy sobą opłaty eksploatacyjne w następujący sposób:
w przypadku nadwyżki poniesionych kosztów eksploatacyjnych nad pobranymi opłatami eksploatacyjnymi za rok 2018 Sprzedający i Kupujący będą brali udział w tej nadwyżce proporcjonalnie do liczby dni w roku 2018, w których każdy z nich miał prawo własności Nieruchomości,
w przypadku nadwyżki pobranych opłat eksploatacyjnych nad poniesionymi kosztami eksploatacyjnymi Sprzedający przekaże taką nadwyżkę Kupującemu, który następnie rozliczy tą nadwyżkę z najemcami Nieruchomości.
Ponadto jeśli Umowa Sprzedaży będzie miała miejsce po 31 stycznia 2019 r. Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do przychodów z tytułu najmu za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży proporcjonalnie do liczby dni w miesiącu, w których będą w posiadaniu Nieruchomości.
Przedmiotem transakcji nie będą także pracownicy Sprzedającego w związku z faktem, iż Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w konsekwencji, wskutek wykonania planowanej umowy sprzedaży, nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (Dz.U. z 2018 r., poz. 917, ze zm.).
Jednocześnie należy wskazać, że po dokonaniu transakcji Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie swojej dotychczasowej działalności w zakresie realizacji projektów związanych z nabywaniem nieruchomości oraz komercyjnego wynajmu w oparciu o posiadane przez niego nieruchomości. Będzie to tym bardziej możliwe, ponieważ w posiadaniu Sprzedającego pozostaną inne nieruchomości, które nie będą przedmiotem Umowy Ramowej. Sprzedający nie wyklucza jednak zbycia w przyszłości wszystkich posiadanych w Polsce nieruchomości.
Natomiast po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu Nieruchomości na cele biurowe. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zainteresowani zauważają, że planowaną datą zawarcia umowy sprzedaży jest rok 2019.
Z uzupełnienia wniosku, które wpłynęło do Organu 21 grudnia 2018 r. wynika, że:
Dwa budynki będące przedmiotem planowanej transakcji, mające charakter budynków biurowych wzniesionych na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 52/10, których częścią jest podziemny parking stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jednocześnie budowle wymienione we wniosku, takie jak: plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć wodno-kanalizacyjna, tablica reklamowa, czerpnia powietrza stanowią budowle w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane.
Zainteresowani potwierdzają, iż część sieci wodno-kanalizacyjnej stanowiąca część składową zbywanego budynku, w chwili dokonywania transakcji będzie stanowić składnik nieruchomości na mocy przepisów ustawy Kodeks cywilny, a tym samym będzie ona przedmiotem transakcji. Jednocześnie strony pragną zaznaczyć, iż powyższa sieć wodno-kanalizacyjna stanowo część składową nieruchomości (w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego), a tym samym nie może stanowić przedmiotu odrębnej własności w oderwaniu od własności budynku, a co za tym idzie – z mocy przepisów prawa – stanie się przedmiotem zbycia razem z przeniesieniem własności budynku.
Nakłady, urządzenia i wyposażenie, które nie stanowią własności osób trzecich (np. najemców), stanowią zarówno część składową nieruchomości, jak również ruchomości. Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jednocześnie zgodnie z art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Konsekwentnie, przyjmuje się, iż decydującym do oceny czy dany element jest częścią składową jest element trwałości i powiązania, zarówno w kontekście fizycznym jak i funkcjonalnym („Kodeks Cywilny. Komentarz.” Warszawa 2005. H. Ciepła, B. Czech, S. Dąbrowski, T. Domińczyk, H. Pietrzkowski, Z. Struś, M. Sychowicz, A. Wypiórkiewicz). Bazując na tym kryterium, Zainteresowani potwierdzają, iż nakłady, urządzenia i wyposażenie, które nie stanowią własności osób trzecich (np. najemców), a które w sposób trwały są powiązane z nieruchomością (budynkiem), stanowią jej część składową. Przykładowo będą to bariery wejścia, instalacje elektryczne czy systemy wentylacji. Jednocześnie część urządzeń czy wyposażenia będzie stanowić ruchomości w rozumieniu prawa cywilnego jak np. krzesła, stoły, donice, wyposażenie recepcji głównej czy inne ruchomości należące aktualnie do Sprzedającego, a będące przedmiotem zbycia.
Wskazane prawa dotyczące umów o roboty budowlane, prawa z gwarancji wynikające z umów z wykonawcami oraz prawa do zabezpieczeń ustanowionych przez najemców będą wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wynika to z faktu, iż umowy te (prawa) są funkcjonalnie powiązane z umowami najmu, a tym samym dotyczą nieruchomości. W odniesieniu do umowy ubezpieczenia tytułu do nieruchomości, Zainteresowani pragną zauważyć, iż umowa ta rządzona jest prawem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej, zaś ubezpieczyciel posiada swoją siedzibę w Wielkiej Brytanii/Irlandii. Konsekwentnie, zgłoszenie ewentualnego roszczenia nastąpi fizycznie w Rzeczypospolitej Polskiej (poprzez wysłanie stosownego zawiadomienia przez odpowiedniego przedstawiciela danego Zainteresowanego), przy czym zawiadomienie zostanie przesłane do Wielkiej Brytanii/Irlandii. Następnie ubezpieczyciel dokona wypłaty odszkodowania na rzecz ubezpieczonego (a więc odpowiednio Sprzedającego lub Kupującego), mającego siedzibę w Wielkim Księstwie Luksemburga (zarówno Sprzedający, jak i Kupujący). Na gruncie prawa polskiego, zgodnie z art. 454 Kodeksu cywilnego, miejscem spełnienia świadczenia pieniężnego jest miejsce siedziby wierzyciela, a więc w tym przypadku ubezpieczonego mającego siedzibę w Wielkim Księstwie Luksemburga.
Składniki przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości takie jak: (i) sieć wodno-kanalizacyjna, (ii) określone we wniosku nakłady i urządzenia (takie jak np. bariery wejścia, instalacje elektryczne, systemy wentylacyjne) i wyposażenie, które nie należą do osób trzecich (najemców), a które zostaną przeniesione na Kupującego oraz (iii) wskazane we wniosku wszystkie istniejące na dzień sprzedaży Nieruchomości prawa dotyczące umów o roboty budowlane (przede wszystkim umów dotyczących wykonania prac aranżacyjnych dla najemców), funkcjonalnie związane z zawartymi umowami najmu, a także wszystkie prawa z gwarancji wynikające z umów z wykonawcami oraz prawa do zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym depozytów wpłacanych przez najemców Budynków oraz prawa z polisy ubezpieczeniowej w zakresie ubezpieczenia tytułu do przedmiotowej nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w ramach dostawy Nieruchomości w związku z faktem, iż stanowią one część składową przedmiotowej transakcji jako prawnie nierozerwalne elementy. Zgodnie z Umową, Strony mogą dokonać alokacji ceny określonej w Umowie na poszczególne aktywa trwałe, wyposażenie i ruchomości. Na skutek złożenia przez Sprzedającego i Kupującego przed dniem dostawy zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego (spełniającego wymogi określone w art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług), Nieruchomość wraz z wymienionymi składnikami będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (dokonane w formie umowy sprzedaży) spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (dokonane w formie umowy sprzedaży) nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego. Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację ze zwolnienia); w sprawie znajdzie więc zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego – do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano już powyżej), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 stycznia 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.720.2018.3.AO.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 1 ust. 4 ww. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5, jeżeli ich przedmiotem są:
Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza zbyć nieruchomość obejmującą:
W ramach planowanej transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu, dojdzie również do przeniesienia:
Wskazane prawa dotyczące umów o roboty budowlane, prawa z gwarancji wynikające z umów z wykonawcami oraz prawa do zabezpieczeń ustanowionych przez najemców będą wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży opisanych we wniosku Budynków i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na których są posadowione, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 4 stycznia 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.720.2018.3.AO. Z interpretacji tej wynika, że:
dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na działce oznaczonej numerem 52/10 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
w sytuacji gdy Zainteresowani złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na działce 52/10 zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług to przedmiotowa dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku i podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku od towarów i usług w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług objęte będzie prawo użytkowania wieczystego działki na której znajdują się ww. Budynki i Budowle.
Ponadto, jak zostało to wskazane przez Zainteresowanych w uzupełnienie wniosku – składniki przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości takie jak:
sieć wodno-kanalizacyjna,
nakłady i urządzenia (takie jak np. bariery wejścia, instalacje elektryczne, systemy wentylacyjne) i wyposażenie, które nie należą do osób trzecich (najemców), a które zostaną przeniesione na Kupującego, oraz
wszystkie istniejące na dzień sprzedaży Nieruchomości prawa dotyczące umów o roboty budowlane (przede wszystkim umów dotyczących wykonania prac aranżacyjnych dla najemców), funkcjonalnie związane z zawartymi umowami najmu, a także wszystkie prawa z gwarancji wynikające z umów z wykonawcami oraz prawa do zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym depozytów wpłacanych przez najemców Budynków oraz prawa z polisy ubezpieczeniowej w zakresie ubezpieczenia tytułu do przedmiotowej nieruchomości
będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w ramach dostawy Nieruchomości w związku z faktem, iż stanowią one część składową przedmiotowej transakcji jako prawnie nierozerwalne elementy. Na skutek złożenia przez Sprzedającego i Kupującego przed dniem dostawy zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego (spełniającego wymogi określone w art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług), Nieruchomość wraz z wymienionymi składnikami będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
A zatem, jako że omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie transakcji dostawy Nieruchomości, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu planowanej transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).