Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0111-kdib2-2-4014-198-2018-2-hs
Timestamp: 2018-12-12 16:24:35
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 147
 art. 46
 art. 2
 art. 2
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 3
 art. 4
 art. 6
 art. 6
 art. 7
 art. 2
 art. 14
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 3

Document Content:
0111-KDIB2-2.4014.198.2018.2.HS | Interpretacja indywidualna
♦ › Sprzedaż › 0111-KDIB2-2.4014.198.2018.2.HS
Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami i/lub budowlami.
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2018 r. (data wpływu 28 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami i/lub budowlami – jest prawidłowe.
W dniu 28 września 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami i/lub budowlami.
F. Sp. z o. o.,
Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych,
Przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest nabycie nieruchomości położonych w L. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym, przejęciem praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”) od Funduszu Inwestycyjnego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania dalej: „Zbywca”, „Sprzedający” lub „Fundusz”).
F. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową oraz czynnym podatnikiem podatku VAT (którym będzie również na moment Transakcji).
Kupujący i Sprzedający, w dalszej części wniosku, będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami” lub „Zainteresowanymi”.
Wnioskodawcy wskazują, że wniosek dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości znajdujących się w portfelu lokat Sprzedającego. W zakresie dotyczącym pozostałych inwestycji, Sprzedający oraz nabywcy pozostałych nieruchomości planują wystąpić ze wspólnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży tych inwestycji.
Fundusz jest osobą prawną z siedzibą w W., wpisaną do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy, utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1896 ze zm., dalej: „Ustawa o FI”). Fundusz jest zarządzany przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. z siedzibą w W. (dalej: „TFI”), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
Fundusz jest czynnym podatnikiem podatku VAT (i będzie nim także na dzień Transakcji).
Zgodnie z art. 147 ust. 1 Ustawy o FI, przedmiotem lokat funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być m.in. własność lub współwłasność nieruchomości gruntowych, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz statków morskich, jak też prawo użytkowania wieczystego.
W portfelu inwestycyjnym Funduszu znajduje się szereg nieruchomości zlokalizowanych na terenie Polski, w stosunku do których Fundusz posiada prawo użytkowania wieczystego, bądź prawo własności. Wśród tych nieruchomości znajdują się grunty niezabudowane i/lub grunty zabudowane budynkami i/lub budowlami, które funkcjonalnie stanowią hale handlowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą wykorzystywane głównie do prowadzenia sprzedaży produktów szybko zbywalnych (dalej: „Lokalizacje”). Jedną z takich Lokalizacji są nieruchomości w postaci działek gruntu zabudowanych budynkami i/lub budowlami, położone w L. (dalej: „Nieruchomość”), będących przedmiotem planowanej Transakcji.
Historycznie, przedmiot Transakcji oraz szereg innych nieruchomości składających się na poszczególne Lokalizacje nabyty został w 2014 r. przez Fundusz od podmiotu wchodzącego w skład grupy kapitałowej M. (dalej: „Grupa”). Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, jak również Funduszowi przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazaną na fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości. Nabycie to stanowiło konsekwencję podjętej historycznie i realizowanej na moment składania wniosku strategii biznesowej, zgodnie z którą projekty Grupy na rynku nieruchomości komercyjnych (w Polsce i w innych krajach europejskich) były wydzielane do osobnych podmiotów (innych niż podmioty prowadzące działalność handlową). Nieruchomości (poszczególne Lokalizacje) miały podlegać sprzedaży albo leasingowi zwrotnemu na rzecz wyspecjalizowanych zewnętrznych inwestorów finansowych lub strategicznych). Był to element szerszej restrukturyzacji segmentu nieruchomościowego Grupy M. w latach 2009-2011 w ramach Programu S. 2012 (program ten – realizowany w kilkunastu krajach – ukierunkowany był na podniesienie efektywności zarówno działalności handlowej, jak i nieruchomościowej oraz docelowo komercjalizację najbardziej atrakcyjnych nieruchomości).
Jednocześnie, od dnia nabycia, poszczególne Lokalizacje, w tym Nieruchomość (z wyłączeniem wybranych działek gruntu) są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w dniu 25 lipca 2014 r. z podmiotem należącym do Grupy – spółką M. Sp. z o.o., (dalej: „M.”), która oddaje je w dalszą poddzierżawę na rzecz spółki M. Spółka Akcyjna (dalej: „MC”, podmiot należący do Grupy). MC każdą z Lokalizacji wykorzystuje w bieżącej działalności operacyjnej.
W związku z tym, że ani Fundusz, ani zarządzające nim TFI nie dysponują własnymi zasobami pozwalającymi na strategiczne i bieżące zarządzanie portfelem posiadanych nieruchomości, czynności te zostały zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi w trybie art. 46 ust. 3 Ustawy o FI. Funkcję te realizuje na rzecz Funduszu M. na podstawie umowy o zarządzanie aktywami funduszu inwestycyjnego zamkniętego aktywów niepublicznych zawartej w dniu 24 lipca 2014 r. W ramach powyższej umowy M. zarządza portfelem aktywów niepłynnych Funduszu, obejmującym poszczególne Lokalizacje, w tym Nieruchomość. W związku ze specyfiką i ograniczeniami działalności Funduszu, Sprzedający nie jest odpowiedzialny wobec dzierżawcy/ów ani najemcy/ów za dostawy mediów wobec dzierżawcy/ów ani najemcy/ów (energia elektryczna, woda etc.) do poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości, ani za organizację bieżącego utrzymania nieruchomości wchodzących w skład poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości (w zakresie takim jak, sprzątanie, serwisowanie, ochrona). Stroną umów z dostawcami mediów oraz dostawcami usług związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wchodzących w skład poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości, jest MC.
Przewiduje się, że na moment Transakcji Sprzedawca będzie także stroną umowy dzierżawy powierzchni na prowadzenie warsztatu samochodowego zawartej z F. oraz umowy dzierżawy powierzchni wraz z porozumieniem ze spółką A. sp. z o.o. (dalej: „Umowy Najmu”). Stroną Umów Najmu na dzień składania niniejszego wniosku jest M.
Dodatkowo, przewiduje się, że na moment Transakcji Sprzedający może stać się stroną innych umów związanych z Nieruchomością, w tym umowy dotyczącej poddzierżawy części Nieruchomości pod myjnię samochodową (dalej: „Pozostałe Umowy”).
W świetle powyższego, rozważa się podjęcie decyzji o zmianie dotychczasowego modelu biznesowego funkcjonującego w ramach Grupy na taki, w ramach którego poszczególne nieruchomości należące do Sprzedającego (w tym Nieruchomość), będące obecnie w części przedmiotem poddzierżawy na rzecz MC, miałyby zostać w pierwszej kolejności sprzedane przez Fundusz do spółek celowych (w tym Kupującego), które następnie wydzierżawiałyby je bezpośrednio na rzecz MC. Pozwoliłoby to na stworzenie struktury, która ułatwiać będzie planowane docelowe rozporządzenie nieruchomościami na rzecz potencjalnych inwestorów spoza Grupy. W szczególności, struktura ta umożliwiłaby, w zależności od preferencji inwestora, rozporządzenie daną Lokalizacją alternatywnie poprzez sprzedaż aktywów albo poprzez sprzedaż udziałów w spółce celowej będącej właścicielem Lokalizacji (tzw. share deal), którego przeprowadzenie nie jest możliwe w sytuacji, w którym właścicielem nieruchomości jest fundusz inwestycyjny. Ponadto, omawiana zmiana modelu biznesowego pozwoliłaby na skrócenie procesu sprzedaży Nieruchomości w wyniku znaczącego odformalizowania procesu wynikającego z braku obowiązku uzyskiwania akceptacji dla takich transakcji od zgromadzenia inwestorów, TFI i prowadzenia ustaleń z depozytariuszem Funduszu (przedmiotowe obowiązki, realizowane pod presją czasu oraz w trakcie negocjacji transakcyjnych, mogłyby w praktyce utrudnić realizację procesu transakcyjnego z potencjalnym inwestorem lub wręcz spowodować utratę przez niego zainteresowania nabyciem nieruchomości w toku tak sformalizowanego procesu).
Transakcja dotyczyć będzie nabycia przez Kupującego Nieruchomości w odniesieniu do której Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości dojdzie na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”).
prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu i Pozostałych Umów;
wartość depozytów pieniężnych (względnie innych zabezpieczeń, kaucji) zabezpieczających płatność czynszu i innych należności uzyskanych na podstawie Umów Najmu;
składniki majątkowe (w szczególności prawo użytkowania wieczystego gruntu, budynków i budowli) związane z posiadanym przez Zbywcę majątkiem nieruchomym innym niż Nieruchomość;
wszelkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej z M. umowy dzierżawy Nieruchomości. Zgodnie z założeniami, umowa ta zostanie rozwiązana (w całości albo w odniesieniu do Nieruchomości) przed Transakcją; niemniej jednak przewiduje się, że w związku z Transakcją M. sceduje na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej z MC; co za tym idzie, po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie wydzierżawiał Nieruchomość na rzecz MC;
prawa i obowiązki wynikające z zawartej z M. umowy o zarządzanie;
świadczenia usług rachunkowo – księgowych,
świadczenia usług zarządzania aktywami Funduszu na podstawie umowy z dnia 24 lipca 2014 r.
Ponadto, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego elementów charakterystycznych dla przedsiębiorstwa takich jak: oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwa, koncesji, licencji, patentów, tajemnicy przedsiębiorstwa, praw i obowiązków wynikających z otwartych sporów prawnych, itp.
do obsługi przedmiotu Transakcji nie wyodrębniono w ramach Funduszu osobnego zespołu zasobów ludzkich (w tym osoby odpowiedzialnej za zarządzanie daną działalnością (szeroki zespół o właściwych kompetencjach na rynku nieruchomości był zatrudniany przez podwykonawcę, M.), jak również osobnego zespołu zasobów technicznych (środki trwałe, wyposażenie, itd.);
Czy w zakresie, w jakim Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT, znajdzie zastosowanie regulacja wskazana w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przez co Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)
Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT, znajdzie zastosowanie regulacja wskazana w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przez co Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku, gdy Transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana stawką 23% VAT, to znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przez co Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Innymi słowy, jeżeli Transakcja dostawy Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacja jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 listopada 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.569.2018.2.MK.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:
nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
innych praw majątkowych − 1%.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że transakcja dotyczyć będzie nabycia przez Kupującego Nieruchomości, w odniesieniu do której Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu. Do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości dojdzie na podstawie umowy sprzedaży. Ponadto, w ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione (lub przejdą z mocy prawa) wskazane w opisie zdarzenia przyszłego składniki majątkowe związane z Nieruchomością.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z dnia 8 listopada 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.569.2018.2.MK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, że „przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W rezultacie, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”.
A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym jeżeli Transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku bowiem zastosowania wyłączenia z opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, której przedmiot stanowi m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego, decydujące znaczenie ma fakt, aby w wyniku zawarcia tej umowy doszło do faktycznego (efektywnego) opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. w określonej stawce). Przy umowie sprzedaży wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stosuje się bowiem – w odniesieniu do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego – tylko w zakresie, w jakim jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie jest z tego podatku zwolniona, co wprost wynika z treści art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Nadmienić przy tym należy, że w przypadku braku efektywnego (tj. według określonej stawki) opodatkowania podatkiem od towarów i usług umowy sprzedaży nieruchomości (w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) czy też prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc w razie objęcia takiej transakcji zwolnieniem z tego podatku – wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania.
Zainteresowanemu będącemu stroną postepowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB2-2.4014.198.2018.2.HS
0114-KDIP1-1.4012.653.2018.1.MMa | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB2-2.4014.202.2018.2.MZA | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-1.4012.589.2018.1.JO | Interpretacja indywidualna