Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/itpb2-4511-419-15-rs
Timestamp: 2017-12-11 02:00:47
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 25
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30

Document Content:
Warunki zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w związku ze spłatą pożyczki.
ITPB2/4511-419/15/RSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 marca 2015 r. (data wpływu 17 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 17 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
W dniu 22 października 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła lokal mieszkalny w M. W dniu 26 września 2013 r. małżonkowie sprzedali ww. lokal, tj. przed upływem 5 lat od jego zakupu. Następnie 1 października 2013 r. zakupili lokal mieszkalny w T. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem przeznaczyła na zakup nowego mieszkania. Mieszkanie w M. zostało sprzedane za 54.000 zł, a mieszkanie w T. zakupione za 85.000 zł. Różnicę pokryto z pożyczki gotówkowej, zaciągniętej przed sprzedażą, tj. 29 stycznia 2013 r. Pożyczka ta nie była kredytem mieszkaniowym, ponieważ regulamin banku, nie pozwalał na zaciąganie kredytów mieszkaniowych przez osoby w wieku Wnioskodawczyni i Jej męża. Pozostałe środki stanowiły własne oszczędności. 5.000 zł kupujący wpłacił na rzecz małżonków jako zadatek przy podpisaniu umowy przedwstępnej.
Wnioskodawczyni złożyła zeznanie podatkowe PIT-39 za 2013 r. - w którym podała kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - tj. łącznie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednak 9 września 2014 r. Wnioskodawczyni otrzymała pismo z Urzędu Skarbowego, poddające w wątpliwość możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w całości. Według Urzędu kwota 16.000 zł nie została przeznaczona na cele mieszkaniowe i od tej kwoty Wnioskodawczyni ma zapłacić podatek - po połowie wraz z małżonkiem.
Ponadto Urząd zażądał potwierdzenia wpłaty 49.000 zł od kupującego. Na dowód tego przedstawiono wyciąg z konta bankowego, który potwierdził wpłatę w dniu 4 października 2013 r. ww. kwoty przez kupującego.
Z wyciągu z rachunku bankowego wynika również, iż wpłata części należności na rzecz sprzedającego mieszkanie w kwocie 50.000 zł, nastąpiła 1 października 2013 r., tj. na trzy dni przed wpłatą 49.000 zł od kupującego (od którego środki wpłynęły 4 października 2013 r.). Kwota 50.000 zł wpłacona przed dniem wpłaty od kupującego pochodziła ze środków uzyskanych z pożyczki w kwocie 30.000 zł i 20.000 zł ze środków własnych.
Po uzyskaniu kwoty 49.000 zł od kupującego (54.000 zł - 5.000 zł zadatku), 33.000 zł zostało przekazane na konto sprzedającego, pozostałe 16.000 zł zostało wydatkowane na spłatę pożyczki (9.000 zł od razu tj. 4 października 2013 r., a pozostałe 7.000 zł w terminie późniejszym na spłatę rat pożyczki - rata miesięczna wynosi 579 zł 07 gr - umowa pożyczki obowiązuje do sierpnia 2017 r.).
Teraz Urząd Skarbowy żąda wpłaty podatku od kwoty stanowiącej różnicę miedzy całkowitą kwotą uzyskaną ze sprzedaży (49.000 zł) a kwotą wpłaty dokonanej po jej wpływie (33.000 zł), tj. od 16.000 zł. Kwota ta to ok. 3.000 zł łącznie wraz z odsetkami do dnia wpłaty.
Czy należy zapłacić podatek dochodowy z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu, skoro zakupiono mieszkanie za kwotę wyższą niż kwota uzyskana ze sprzedaży...
Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku od kwoty stanowiącej różnicę między kwotą wpłaty na zakup, a tym co zostało z kwoty uzyskanej ze sprzedaży - którą to różnicę wraz z małżonkiem przeznaczyła na spłatę pożyczki zaciągniętej z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe...
Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła w całości na cele mieszkaniowe. Mieszkanie sprzedała za 54.000 zł, a nowe zakupiła za 85.000 zł. Data zakupu jest późniejsza od daty sprzedaży. Wpłaciła sprzedającemu kwotę 50.000 zł w dniu podpisania aktu notarialnego, ponieważ potrzebował on pieniędzy na zakup nowej nieruchomości, a kupujący od Wnioskodawczyni lokal mieszkalny czekali na uruchomienie kredytu mieszkaniowego - który został im przyznany. W związku z tym Wnioskodawczyni wyłożyła pieniądze z zaciągniętej pożyczki, jak i środków własnych. Pożyczkę zaciągnęła wcześniej ponieważ wiedziała, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu na wsi nie starczą na zakup lokalu w mieście. Pożyczkę spłacać będzie do sierpnia 2017 r., więc pieniądze, które zostały ze sprzedaży mieszkania przeznacza na spłatę pożyczki. 9.000 zł wpłaciła na wcześniejszą spłatę pożyczki od razu po otrzymaniu środków od kupującego. Resztę spłaca w ratach miesięcznych.
Ponadto w ocenie Wnioskodawczyni, przepis nie mówi o pożyczce z nazwy mieszkaniowej, tylko o pożyczce z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, a taki był cel zaciągniętej przez małżonków pożyczki. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości mogą też być przeznaczone na spłatę pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe, przed datą sprzedaży, a pożyczka została zaciągnięta już 29 stycznia 2013 r.
W ocenie Wnioskodawczyni, obowiązuje Ją okres dwóch lat w ciągu których może przeznaczać pieniądze uzyskane ze sprzedaży na cele mieszkaniowe - przez okres 24 miesięcy na spłatę pożyczki przeznaczyć musi kwotę 13.897 zł 68 gr (579 zł 7 gr x 24 m-ce) czyli kwotę znacznie wyższą niż to co pozostało.
Wnioskodawczyni uważa, że niesłusznie urząd wzywa Ją do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu, gdyż działała w dobrej wierze.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 22 października 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła lokal mieszkalny w M. W dniu 26 września 2013 r. małżonkowie sprzedali ww. lokal, tj. przed upływem 5 lat od jego zakupu. Następnie 1 października 2013 r. zakupili lokal mieszkalny w T. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem przeznaczyła na zakup nowego mieszkania. Mieszkanie w M. zostało sprzedane za 54.000 zł, a mieszkanie w T. zakupione za 85.000 zł. Różnicę pokryto z pożyczki gotówkowej, zaciągniętej przed sprzedażą, tj. 29 stycznia 2013 r. Pożyczka ta nie była kredytem mieszkaniowym, ponieważ regulamin banku nie pozwalał na zaciąganie kredytów mieszkaniowych przez osoby w wieku Wnioskodawczyni i Jej męża. Pozostałe środki stanowiły własne oszczędności. 5.000 zł kupujący wpłacił na rzecz małżonków jako zadatek przy podpisaniu umowy przedwstępnej.
Ponadto wpłata części należności na rzecz sprzedającego mieszkanie w kwocie 50.000 zł, nastąpiła 1 października 2013 r., tj. na trzy dni przed wpłatą 49.000 zł od kupującego (od którego środki wpłynęły 4 października 2013 r.). Kwota 50.000 zł wpłacona przed dniem wpłaty od kupującego pochodziła ze środków uzyskanych z pożyczki w kwocie 30.000 zł i 20.000 zł ze środków własnych.
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na ten właśnie cel.
Tymczasem jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawczyni nie przeznaczyła całego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie kolejnego mieszkania, bowiem jego zakup został częściowo sfinansowany z własnych środków Wnioskodawczyni i Jej męża, jeszcze przed uzyskaniem środków od kupującego, a także z zaciągniętej pożyczki gotówkowej, na spłatę której wydatkowała część uzyskanego przychodu.
W odniesieniu do wydatków poniesionych na spłatę pożyczki gotówkowej wskazać należy, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy wynika, iż warunkiem koniecznym do zastosowania ww. zwolnienia jest przeznaczenie przychodu na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1. Przy czym, skoro kredyt (pożyczka) musi być zaciągnięty na cel mieszkaniowy, to powinien on wynikać z treści umowy kredytu (pożyczki). Spłata stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Ponadto kredyt (pożyczka) musi zostać zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stąd też wydatkowanie przychodu na spłatę pożyczki zaciągniętej na sfinansowanie innych celów niż określone w art. 25 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie spełnia warunków przedmiotowego zwolnienia.
Reasumując, do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawnia wydatkowanie, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego na nabycie nowego lokalu mieszkalnego. Natomiast wydatkowanie przychodu na spłatę pożyczki gotówkowej nie wypełnia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przedmiotowym zwolnieniem objęta jest ta część dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na nabycie mieszkania w przychodzie z odpłatnego zbycia a pozostała część dochodu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy przy tym zaznaczyć, że dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego nie ma znaczenia okoliczność, że nowy lokal mieszkalny został nabyty za wyższą cenę niż lokal mieszkalny, który został sprzedany.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > ITPB2/4511-419/15/RS