Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/1462-ippb4-4511-1287-2016-2-jk3
Timestamp: 2018-12-13 07:10:12
Legal References Found: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 3
 art. 3
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 47

Document Content:
1462-IPPB4.4511.1287.2016.2.JK3 | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 1462-IPPB4.4511.1287.2016.2.JK3
W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2016 r. (data wpływu 21 listopada 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 lutego 2017 r. (data nadania 2 lutego 2017 r., data wpływu 3 lutego 2017 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPB4.4511.1287.2016.1.JK3 z dnia 23 stycznia 2017 r. (data nadania 23 stycznia 2017 r., data doręczenia 27 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – jest:
nieprawidłowe - w zakresie wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego dla dzieci, oraz przeprowadzenie remontu ogrodzenia posesji i naprawy bramy wjazdowej w obecnie posiadanej nieruchomości,
W dniu 21 listopada 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 1462-IPPB4.4511.1287.2016.1.JK3 z dnia 23 stycznia 2017 r. (data nadania 23 stycznia 2017 r., data doręczenia 27 stycznia 2017 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.
Pismem z dnia 1 lutego 2017 r. (data nadania 2 lutego 2017 r., data wpływu 3 lutego 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.
W następstwie nabycia spadku po rodzicach w sierpniu 2016 r. Wnioskodawczyni stała się właścicielem 1/2 zabudowanej nieruchomości. Nieruchomość składała się z trzech działek o łącznym obszarze 0,0931 ha (dziewięćset trzydzieści jeden metrów kwadratowych) i zabudowana była budynkiem mieszkalnym o powierzchni 111 m2.
Została ona sprzedana w październiku 2016 r. Środki uzyskane ze sprzedaży, w wysokości 390.000 zł Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny w okresie najbliższych dwóch lat.
Pieniądze planuje przeznaczyć na:
spłatę kredytu oraz odsetek kredytu hipotecznego zaciągniętego na remont dachu w domu, którego jest właścicielem;
spłatę części lub całości kredytu hipotecznego oraz odsetek kredytu na zakup ww. domu;
kupno nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe (rozpatrywane w dwóch poniższych wariantach):
Obecnie Wnioskodawczyni jest właścicielką domu jednorodzinnego. W okresie 10-15 lat zamierza zamieszkać w nowo nabytym mieszkaniu, zostawiając obecny dom na potrzeby swoich dzieci. W okresie przejściowym (zanim na stałe zamieszka w nowo nabytym mieszkaniu) mieszkałaby w nim okresowo. Wnioskodawczyni mieszka około 30 km od miasta A i obecnie - z różnych względów osobistych - często zmuszona jest nocować w mieście A.
Obecnie Wnioskodawczyni jest właścicielką domu jednorodzinnego. W okresie 10-15 lat zamierza zamieszkać w nowo nabytym lokalu mieszkalnym, zostawiając obecny dom na potrzeby swoich dzieci. W związku z powyższym, realizacja celu (zakup lokalu mieszkalnego i ewentualny remont lokalu mieszkalnego) nastąpiłaby w okresie najbliższych 2 lat, a realizacja potrzeb mieszkaniowych nastąpiłaby w dalszej przyszłości. Do czasu przeprowadzenia się do tego lokalu mieszkalnego na stałe Wnioskodawczyni rozważa jego wynajem. Czy takie wykorzystania nieruchomości wyłącza Wnioskodawczynię z możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej?
kupno nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe małoletnich dzieci. Do czasu ich usamodzielnienia się i przeprowadzenia się do tego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni rozważa jego wynajem. Czy takie wykorzystania nieruchomości wyłącza Wnioskodawczynię z możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej?
przeprowadzenie remontu i modernizacji obecnie posiadanej nieruchomości, w tym np. naprawa konstrukcji (zniszczony balkon i zadaszenie tarasu), malowanie drewnianej elewacji, remont łazienki itp. działania konserwacyjno-remontowe;
sfinansowanie kosztu doprowadzenia instalacji gazowej do obecnie posiadanej nieruchomości;
sfinansowanie kosztu budowy biologicznej oczyszczalni ścieków do obecnie posiadanej nieruchomości;
przeprowadzenie remontu ogrodzenia posesji i naprawa bramy wjazdowej w obecnie posiadanej nieruchomości;
budowa wiaty samochodowej wraz z dachową instalacją fotowoltaiczną, która zasili obecnie posiadany dom w energię elektryczną,
sfinansowanie kosztu instalacji pompy cieplnej do alternatywnego, ekologicznego ogrzewania obecnie posiadanej nieruchomości;
sfinansowania budowy lokalnego ujęcia wodnego. Do posesji doprowadzona jest instalacja wodna, pomimo tego rozważa budowę lokalnego ujęcia.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że śmierć spadkodawcy - Jej ojca, Kazimierza C., nastąpiła 17 lipca 2016 r. Przedmiotem masy spadkowej była:
środki pieniężne zgromadzone na koncie bankowym (260.999,58 zł)
samochód (Toyota Corolla z 2004 r. o wartości rynkowej 12 000 zł)
Podział spadku nastąpił w formie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia. Dokument został przyjęty i podpisany 11 sierpnia 2016 r. Protokół poświadczenia dziedziczenia przygotowała notariusz Spadek został przyjęty wprost, a udział Wnioskodawczyni w nim wyniósł 1/2. Druga część spadku (również 1/2 wartości masy spadkowej) przypadła bratu Wnioskodawczyni, Wojciechowi C. Wartość nieruchomości nabytej w wyniku działu spadku jest równa wartości udziału, jaki przysługiwał mi w spadku (czyli: nie przekracza wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w spadku).
Kredyt na zakup domu, w którym obecnie Wnioskodawczyni mieszka, zaciągnęła w kwietniu 2007 r. Umowa z dnia 3 kwietnia 2007 r., podpisana 5 kwietnia 2007 r., została zawarta z Bankiem. Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem tej nieruchomości, co poświadcza Akt Notarialny-Umowa Sprzedaży z 12 kwietnia 2007 r. Kredyt na remont dachu (modernizację i remont domu) Wnioskodawczyni zaciągnęła w sierpniu 2010 r. Umowa z dnia 19 sierpnia 2010 r., podpisana 20 sierpnia 2010 r., została zawarta z Bankiem. W obydwu przypadkach Wnioskodawczyni jest jedynym kredytobiorcą (nie ma innych współkredytobiorców).
Czy cele, które Wnioskodawczyni rozważa upoważniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Wydatkowanie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości daje Wnioskodawczyni prawo do skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż związane jest z realizacją potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Brzmienie ww. artykułu nie określa terminu realizacji tych potrzeb. Odnosi się jedynie do 2-letniego okresu, w którym przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe. Końcowym celem nabycia przez Wnioskodawczynię nowej nieruchomości jest realizacja własnych celów mieszkaniowych. W niektórych rozpatrywanych przez Wnioskodawczynię wariantach, nie nastąpi to od razu, a zostanie odroczone w czasie.
W związku z powyższym w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w spadku po ojcu 1/2 udziału w nieruchomości. Ojciec Wnioskodawczyni zmarł 17 lipca 2016 r. Podział spadku nastąpił w formie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia. Dokument został przyjęty i podpisany 11 sierpnia 2016 r. Spadek został przyjęty wprost, a udział Wnioskodawczyni w nim wyniósł 1/2. Druga część spadku (również 1/2 wartości masy spadkowej) przypadła bratu Wnioskodawczyni. Wartość nieruchomości nabytej w wyniku działu spadku jest równa wartości udziału, jaki przysługiwał mi w spadku (czyli: nie przekracza wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w spadku).
Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w październiku 2016 r. Środki uzyskane ze sprzedaży, w wysokości 390.000 zł Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny w okresie najbliższych dwóch lat.
Tak więc dniem nabycia spadku przez Wnioskodawczynię jest data śmierci spadkodawcy, a więc 17 lipiec 2016 r.
Przyjmując, że wartość otrzymanych przez Wnioskodawczynię składników masy spadkowej, w tym przedmiotowej nieruchomości (sprzedanej w październiku 2016 r.), w wyniku działu spadku, mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w spadku po ojcu, należy zauważyć, że dział spadku w 2016 r. nie stanowił nabycia nieruchomości.
Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podatkowej, wskazać należy, że odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w 2016 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości, czy w opisanych okolicznościach nabycie lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe przez podatnika, który ma dom, daje podstawę do zwolnienia od podatku dochodowego dochodu, uzyskanego ze sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia w drodze dziedziczenia udziałów w nieruchomościach, także w sytuacji, gdy podatnik własne potrzeby mieszkaniowe będzie realizował w przyszłości, a wcześniej lokal mieszkalny wynajmie.
Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.
Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) jest poniesienie wydatków na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na realizację jednego z celów wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, np. na zakup lub budowę innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Nieważne jest zatem ile nieruchomości posiada już Wnioskodawczyni w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży, ważne jest jedynie aby ten kolejny zakup służył faktycznie zaspokajaniu Jej potrzeb mieszkaniowych, nawet gdy własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni będzie realizowała dopiero w przyszłości, a wcześniej nieruchomość wynajmie. Na Wnioskodawczyni spoczywał będzie obowiązek wykazania, że zakup opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego służyć będzie takiemu właśnie celowi.
Ponadto należy wskazać, że nie wystarczy być właścicielem lokalu mieszkalnego – w lokalu tym trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Dlatego samo poniesienie przez Wnioskodawczynię wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że zostanie spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Sytuacja, w której Wnioskodawczyni kupuje lokal mieszkalny, ale własne cele mieszkaniowe realizują (będą tylko realizować) w tym lokalu inne osoby, tj. dzieci, a nie Wnioskodawczyni – nie jest podstawą do skorzystania ze zwolnienia. Z okoliczności wskazanych przez Wnioskodawczynię wynika, że chciałaby zakupić lokal mieszkalny na potrzeby małoletnich dzieci, a do czasu ich usamodzielnienia rozważa wynajem. Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego dla dzieci, nie spełnia warunku zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim przypadku celem działania podatnika nie jest bowiem dążenie do realizowania własnych potrzeb mieszkaniowych. Należy podkreślić, że chcąc skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, trzeba być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i w tej nieruchomości realizować własne potrzeby mieszkaniowe. W sytuacji Wnioskodawczyni powyższe nie będzie spełnione, gdyż jeszcze przed nabyciem lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni wie, że nieruchomość zostanie przekazana dzieciom.
Wnioskodawczyni wskazała, że część środków ze sprzedaży chciałaby przeznaczyć na cele remontowe.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „budowa”, czy też „remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.). Z treści art. 3 pkt 6 ww. ustawy wynika, że poprzez sformułowanie „budowa” należy rozumieć wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Przepis art. 3 pkt 8 ww. ustawy stanowi, że poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Należy wyjaśnić, że remont ogrodzenia posesji i naprawa bramy wjazdowej nie może być potraktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, gdyż nie są to wydatki związane z budynkiem mieszkalnym.
Reasumując należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w nieruchomości w 2016 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednocześnie, przeznaczenie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży części ww. nieruchomości na spłatę kredytów lub na zakup lokalu mieszkalnego może zostać uznane za wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25-30 ww. ustawy. Sam fakt posiadania przez Wnioskodawczynię innej nieruchomości nie wyklucza bowiem możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy spełnieniu przesłanek wskazanych w cytowanych powyżej przepisach, w przypadku, gdy nowa nieruchomość nabywana jest celem realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni, nawet jeśli przez pewien czas będzie przedmiotem najmu. Zatem istotne znaczenie ma cel, na jaki została nabyta nowa nieruchomość, nawet jeśli cel ten zostanie zrealizowany dopiero w przyszłości.
Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w spadku po ojcu wydatkuje, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. kolejno do końca roku 2017 i 2018) na cele mieszkaniowe, tj. na nabycie nieruchomości, jej remont (z wyjątkiem remontu ogrodzenia posesji i naprawa bramy wjazdowej w obecnie posiadanej nieruchomości) czy też na remont zarówno obecnie posiadanej nieruchomości jak i nabytej w przyszłości nieruchomości.
Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego dla dzieci, nie spełnia warunku zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim przypadku celem działania podatnika nie jest bowiem dążenie do realizowania własnych potrzeb mieszkaniowych.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.
1462-IPPB4.4511.1287.2016.2.JK3
IPPB4/4511-796/16-2/PP | Interpretacja indywidualna