Source: https://biuletyn.piszcz.pl/upado-deweloperska-proba-krytycznej-oceny/
Timestamp: 2017-06-23 04:57:36
Legal References Found: art. 425
 art. 91
 art. 342
 art. 425
 art. 425
 art. 342
 art. 344
 art. 425
 art. 342
 art. 2
 art. 342
 art. 4254
 art. 4254
 art. 64
 art. 345
 art. 425
 art. 345
 art. 64
 art. 4
 art. 76

Document Content:
Upadłość deweloperska – próba krytycznej oceny | Radar Prawny
Radar Prawny > budownictwo i nieruchomości > Upadłość deweloperska – próba krytycznej oceny	15 czerwca 2012	Kontakt do specjalisty:
Upadłość deweloperska – próba krytycznej oceny	Niewiele aktów prawnych wzbudziło w ostatnim czasie tyle kontrowersji i komentarzy, co ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego(Dz. U. Nr 232, poz. 1377). Ustawa ta, zwana potocznie deweloperską, weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 roku, nie sposób zatem obecnie przesądzić jak funkcjonować będą wprowadzone przez nią liczne nowe instytucje.
Przypomnieć jednakże należy, iż już na etapie prac legislacyjnych nad projektem ustawy, a także po jej uchwaleniu, budziła ona wiele wątpliwości w zakresie celowości przyjętych rozwiązań, możliwości praktycznego ich zastosowania, oraz zgodności z zasadami postępowania upadłościowego a nawet z Konstytucją. W niniejszy artykule autor stara się zasygnalizować wybrane problemy związane z przyjętymi regulacjami, skupiając się wokół kwestii dotyczących pierwszeństwa zaspokojenia nabywców oraz pierwszeństwa praw rzeczowych.
Nowe przepisy upadłościowe nie znalazły się w samej ustawie o ochronie praw nabywcy, lecz zostały przez nią wprowadzone do ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (tj. Dz.U. 2009, Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.) (dalej „puin), gdzie w części trzeciej „Odrębne Postępowania Upadłościowe”, dodano po art. 425 ustawy, Tytuł Ia, pt. „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”.
Rozwiązania przyjęte w obszarze prawa upadłościowego, zmierzają zasadniczo do doprowadzenia do sytuacji, w której pomimo ogłoszenia upadłości dewelopera, jego klienci będą mogli uzyskać lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Mechanizmem mającym doprowadzić do tego celu jest w szczególności zapewnienie możliwości kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub zarządcę. W przypadku natomiast likwidacji majątku upadłego, ustawodawca wprowadził rozwiązania, zgodnie z którymi klienci dewelopera korzystać mają z uprzywilejowania w zaspokojeniu swoich wierzytelności przed innymi wierzycielami. W toku prac nad ustawą podkreślano, iż do tej pory ryzyko przedsięwzięcia deweloperskiego ponosił w całości klient. W przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej dewelopera (a takową najczęściej orzekano) nabywca nie mógł zrealizować swojego roszczenia o oddanie lokalu lub domu. Jego wierzytelność niepieniężna w tym zakresie, zmieniała się z mocy art. 91 ust. 2 puin w wierzytelność pieniężną i podlegała – zgodnie z art. 342 puin, zaspokojeniu z masy upadłości w czwartej, przedostatniej kategorii. W praktyce, osoba taka pogodzić musiała się z utratą wpłaconych deweloperowi środków, bądź prawdopodobieństwem ich odzyskania w niewielkiej jedynie części. Wobec utraty możliwości uzyskania lokalu, a także konieczności spłaty kredytu zaciągniętego na jego zakup, sytuacja klienta w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera była w istocie nie do pozazdroszczenia. Ustawodawca mając świadomość owych mankamentów postanowił wprowadzić nowe rozwiązania chroniące nabywców. Rozwiązania te są jednakże tak daleko idące, że w istocie zrewolucjonizują dotychczasowe zasady prawa upadłościowego.
W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, iż nowe przepisy w istoty sposób modyfikują skutki ogłoszenia upadłości i to od razu w kilku płaszczyznach. Zasadniczy wyłom wprowadza art. 425² ust. 1 puin, zgodnie z którym, z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera powstaje osobna masa upadłości służąca zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców objętych danym przedsięwzięciem. Na mocy tej regulacji, powstanie zatem tyle mas upadłości, ile dany deweloper realizował inwestycji, przy czym każda z nich służyć będzie zaspokojeniu odrębnej grupy nabywców. Niezależenie od tychże mas powstanie także „normalna” masa upadłości służąca zaspokojeniu pozostałych wierzycieli dewelopera, nie będących nabywcami. W skład osobnej masy, wchodzić będą z mocy prawa środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców mające na celu ukończenie przedsięwzięcia deweloperskiego po ogłoszeniu upadłości dewelopera.
Przyjęta w art. 425² ust. 1 puin regulacja skutkuje powstaniem grupy wierzycieli – nabywców uprzywilejowanych w wyższym stopniu niż pozostali. Grupa ta korzysta bowiem, jak stanowi przywołany przepis, z pierwszeństwem zaspokojenia przed wierzycielami nie mającymi takiego statusu. Wraz zatem z rewolucją polegającą na odstąpieniu od fundamentalnej dla prawa upadłościowego zasady jednolitości masy upadłości (służącej zaspokojeniu wszystkich wierzycieli), wprowadzono niejako automatycznie następny zasadniczy wyłom, dotyczący tym razem faktycznej zmiany kolejności zaspokojenia wierzycieli. Kolejność tę regulował zasadniczo przepis art. 342 puin, zgodnie z którym należności podlegające zaspokojeniu z masy upadłości podzielone zostały na pięć podstawowych kategorii. Stosownie do art. 344 puin, zaspokojenie kategorii dalszej następuje dopiero po całkowitym zaspokojeniu kategorii wcześniejszej, o ile natomiast majątek upadłego nie wystarcza na zaspokojenie należności objętej tą samą kategorią, należności te zaspokajane są stosunkowo. Istotnym jest, iż hierarchia zaspokojenia wierzycieli przewidziana w przepisach prawa upadłościowego, odpowiada, co do zasady, pewnej hierarchii wartości prawnie chronionych (pierwszeństwo należności alimentacyjnych, ze stosunku pracy, podatków i innych danin publicznych, etc.). Skoro zatem, jak stanowi nowo wprowadzony art. 425² ust. 1 puin, nabywcy zaspakajani mają być w pierwszej kolejności, a zatem poza kolejnością określoną w art. 342 puin, rodzi się podstawowe pytanie, czy uzasadnione jest aż tak daleko idące uprzywilejowanie tej wybranej grupy wierzycieli. Zapytać można dalej, dla ochrony jakich to wartości ustawodawca przewidział absolutne pierwszeństwo tychże wierzycieli przed np. wierzycielami będącymi pracownikami upadłego. W tym kontekście rodzą się wątpliwości, co do zgodności przyjętego rozwiązania z zasadą równej ochrony praw majątkowych, w szczególności zaś z kluczową dla prawa upadłościowego zasadą optymalizacji wyrażoną w art. 2 puin, zgodnie z którą roszczenia wszystkich wierzycieli winny zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu. Jest to o tyle istotne, iż w praktyce w większości przypadków po ogłoszeniu upadłości dewelopera, cały jego majątek wejdzie do osobnej masy upadłości, służącej zaspokojeniu wyłącznie nabywców. Jak należy założyć, po ich zaspokojeniu nie wystarczy już majątku na „normalnych” wierzycieli, nawet tych objętych pierwszą kategorią zaspokojenia wymienioną w art. 342 puin.
Z powyższą kwestią łączy się bezpośrednio problematyka faktycznego decydowania przez wierzycieli będących nabywcami lokali lub domów jednorodzinnych, o dalszych losach całego postępowania upadłościowego. Wraz z ogłoszeniem upadłości dewelopera, z mocy prawa powstaje bowiem zgromadzenie nabywców, będące de facto nowym organem postępowania upadłościowego, które podejmuje obligatoryjną uchwałę rzutującą w bezpośredni sposób na dalszy tryb procedowania. Zwołanie takiego zgromadzenia jest, zgodnie z art. 4254 ust. 3 puin, obowiązkowe w odniesieniu do każdej z osobnych mas upadłości, zgromadzeń zatem powstaje zatem tyle, ile deweloper realizował przedsięwzięć. Stosowanie do treści art. 4254 ust. 1 puin, uchwały zgromadzenia podejmowane są w przedmiocie: 1) zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, 2) kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia, 3) zawarcia układu likwidacyjnego. Nie wchodząc w tym miejscu w szczegóły dotyczące poszczególnych rodzajów uchwał, jedna rzecz niewątpliwie rzuca się w oczy. Podejmując jedną z powyższych uchwał, zgromadzenie niejako automatycznie wpływa w bezpośredni sposób na dalszy tok postępowania, a tym samym na los pozostałych wierzycieli, niebędących nabywcami. Wierzyciele ci pozbawieni zostają bowiem prawa decydowania o kluczowym majątku upadłego, tj. tym wchodzącym w skład osobnej masy upadłości. Znów rodzi się zatem pytanie, czy tak dalekie uprzywilejowanie wybranej grupy wierzycieli nie stoi w sprzeczności z podstawowymi zasadami prawa upadłościowego, zgodnie z którymi dążyć należy do zaspokojenia wszystkich wierzycieli (nie zaś tylko jednej grupy) w maksymalnym możliwym stopniu. W ujęciu praktycznym nie powinno w mojej ocenie budzić wątpliwości, iż przyjęte w rozwiązanie skutkować będzie faktycznym pozbawieniem możliwości zaspokojenia innych niż nabywcy wierzycieli. Tak jak wspomniano bowiem powyżej, zazwyczaj cały majątek dewelopera wejdzie w skład osobnej masy upadłości, o losach której decydować będą wyłącznie nabywcy.
Podobnie jak w przypadku bezwzględnego pierwszeństwa zaspokojenia nabywców przed innymi wierzycielami, tak również i w tym przypadku, przyjęta regulacja budzi wątpliwość w zakresie jej zgodności nie tylko z regułami prawa upadłościowego, ale wręcz z Konstytucją. Jak się wydanie uprawnione byłoby twierdzenie, iż narusza ona ujętą w przepisie art. 64 ust. 2 ustawy zasadniczej, zasadę równej ochrony praw majątkowych.
Inną zasadniczą kontrowersją związaną z upadłością deweloperską, na którą chciałbym zwrócić pokrótce uwagę, jest bardzo nieprecyzyjnie uregulowany problem pierwszeństwa praw rzeczowych w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Przechodząc do omówienia tego zagadnienia uświadomić sobie należy, iż zdecydowana większość inwestycji deweloperskich finansowana jest z kredytu bankowego zaciągniętego przez dewelopera. Zabezpieczeniem kredytu jest zazwyczaj hipoteka ustanawiana na nieruchomości gruntowej, na której deweloper ma zamiar zrealizować daną inwestycję. Zgodnie z art. 345 puin, statuującym zasadę pierwszeństwa praw rzeczowych w postępowaniu upadłościowym, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje z likwidacji przedmiotu obciążonego hipoteką. Po ogłoszeniu zatem upadłości likwidacyjnej dłużnika, po sprzedaży nieruchomości upadłego przez syndyka na licytacji, bank jako wierzyciel hipoteczny korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami (nie zabezpieczonymi hipotecznie).
W stosunku do tej niebudzącej – do czasu wejścia w życie nowych przepisów – żadnych wątpliwości zasady pierwszeństwa praw rzeczowych, wkradła się istotna kontrowersja wynikające z treści nowego art. 425² ust. 1 puin. Zgodnie z tym przepisem, w skład osobnej masy upadłości, z której bezwzględne pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje nabywcom, wchodzi m.in. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (a zatem tej nieruchomości, na której ustanowienia będzie hipoteka banku). Wobec tak brzmiącego przepisu powstaje kluczowe zapytanie, czy wierzyciele zabezpieczeni hipotecznie na przedmiotowej nieruchomości, zaspokajani będą dopiero po zaspokojeniu nabywców. Przy takiej możliwej interpretacji, a podkreślić należy, iż ustawa nie określa wzajemnej relacji art. 345 puin do art 425² ust. 1 puin, miałaby miejsce kuriozalna sytuacja, w której zasada pierwszeństwa praw rzeczowych, kluczowa z punktu widzenia prawa cywilnego, czy w ogóle porządku prawnego państwa, przestałaby obowiązywać. W takim wypadku ochrona wierzyciela hipotecznego byłaby w istocie fikcyjna, co z kolei podważałoby także ekonomiczny sens – wobec braku skutecznego zabezpieczenia – udzielenia przez bank kredytu na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Wątpliwość jakie się rodzą w tym miejscu, ponownie sprowadzają się do odpowiedzi za pytanie o zgodność przyjętego rozwiązania z art. 64 Konstytucji.
W mojej ocenie, koniecznym byłoby w opisanym przypadku, dokonanie zasadniczo odmiennej wykładni powyższych przepisów i sięgniecie do treści art. 4 puin, który stanowi, iż przepisy części pierwszej ustawy (a zatem także przepisy regulujące zasadę pierwszeństwa prawa rzeczowych) stosuje się odpowiednio do innych rodzajów postępowań unormowanych w ustawie. Takim innym postępowaniem, jest właśnie „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”, którego przepisy zamieszczono, jak wspomniano na wstępnie, w części trzeciej ustawy pt. „Odrębne Postępowania Upadłościowe”. Przy takiej interpretacji, zasada pierwszeństwa zaspokojenia wierzyciela hipotecznego zostaje zachowana. Zwrócić należy jednak uwagę, iż wówczas – zapewne wbrew intencji ustawodawcy – fikcyjna okazuje się z kolei ochrona praw nabywcy. Po zaspokojeniu bowiem wierzyciela rzeczowego w pierwszej kolejności, nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego będzie mógł w praktyce liczyć na odzyskanie jedynie części wierzytelności, niewykluczona a wręcz bardzo prawdopodobna jest sytuacja, w której nie odzyska on nic.
Z zabezpieczeniem rzeczowym związana jest także kolejna wątpliwość, która jak się wydaje, również nie została dostrzeżona przez ustawodawcę. Kontrowersja powstaje bowiem nie tylko w przypadku likwidacji masy upadłości, tj. sprzedaży majątku upadłego, lecz także w przypadku podjęcia przez zgromadzenie nabywców uchwały w sprawie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przy takim wariancie, po wniesieniu dopłat przez nabywców i ostatecznym zakończeniu inwestycji, nastąpi wyodrębnienie poszczególnych lokali i przeniesienie praw ich własności na nabywców. Zauważyć jednak należy, iż skoro przedmiotowa nieruchomość, na której realizowano przedsięwzięcie, obciążona była hipoteką ustanowioną na rzecz banku, to w przypadku jej podziału, zgodnie z przepisem art. 76 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001, Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) hipoteka obciążać będzie nieruchomości powstałe przez taki podział. Innymi słowy, klient dewelopera czyli nabywca nieruchomości, uzyskując prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego, stanie się automatycznie dłużnikiem hipotecznym banku, i odpowiadać będzie rzeczowo za cudzy dług. Nie jest chyba kontrowersyjnym stwierdzenie, iż tego typu rozwiązanie nie jest szczególnie korzystne dla nabywcy, który być może nie będzie nawet świadomy, iż jakiego rodzaju „ochronę” zapewnia mu w takim wypadku ustawa.
Podsumowując wskazać należy, iż nowe przepisy dotyczące upadłości deweloperskiej, w zakresie opisanym powyżej wykazują wiele mankamentów, budzą także poważne wątpliwości w zakresie ich zgodności z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Wspomnieć wypada, iż przywołane w niniejszym tekście kontrowersje nie są jedynymi, jakie rodzą się po analizie nowych przepisów. Równie istotne wątpliwości dotyczą m.in. niejasno uregulowanej kwestii kosztów postępowania w zakresie upadłości deweloperskiej, czy też uprawnień syndyka lub zarządcy do prowadzenia (kontynuacji) procesu budowlanego. Zasygnalizowane pokrótce kontrowersje, co do poszczególnych instytucji ustawy, prędzej czy później znajdą swoje odbicie w praktyce sądów upadłościowych, co z kolei, wymusi zapewne konieczność nowelizacji ustawy.
nieruchomościpostępowanie egzekucyjneupadłość	Podobneartykuły