Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/remont-wynajetego-mieszkania-i-nieuzasadnione-podwyzki-czynszu,406,p.html
Timestamp: 2019-08-18 13:27:42
Legal References Found: art. 674
 art. 8
 art. 9
 art. 11
 art. 21
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 676

Document Content:
Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-08-13
Zgodnie z art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Mając na uwadze powyższy przepis oraz fakt, że wynajmuje Pan lokal już od 15 lat, zakładam, że wiąże Pana umowa najmu lokalu na czas nieoznaczony.
Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu o charakterze mieszkalnym powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (8a ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; dalej „opl”).
Przed podwyżką czynszu wynajmujący musi w pierwszej kolejności wypowiedzieć czynsz w dotychczasowej wysokości. Według art. 8a ust. 1 opl – właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust 2 opl).
Michał Kosiarski w opublikowanym w „Rzeczpospolitej” artykule „Jak wynajmujący może podwyższać czynsz?”, wskazuje, że nie zawsze podwyżka może być uzasadniona.
Co do zasady uzasadnienie podwyżki zależy od tego, czy po jej przeprowadzeniu czynsz przekroczy limit 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (art. 8a ust. 4 opl). Wartość odtworzeniową oblicza się jednak nie dla konkretnego budynku i lokalu, ale stosując definicję ustawową i dane statystyczne. Bieżącą wartość odtworzeniową na terenie danego województwa publikują raz na pół roku wojewodowie w swoich dziennikach urzędowych. Tę kwotę – aby wyliczyć miesięczną stawkę czynszu równą 3 proc. wartości odtworzeniowej – trzeba podzielić przez 400.
Jeśli wysokość czynszu nie sięga limitu 3 proc. wartości odtworzeniowej i po podwyżce go nie przekroczy, to wynajmujący ma dużą swobodę w uzasadnieniu podwyżki. Inaczej jest natomiast, gdy dochodzi do podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka taka może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Pierwszym z nich jest inflacja (art. 8a ust. 4e opl). Dlatego podniesienie czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji zawsze jest uznawane za usprawiedliwione. Wskaźnik inflacji publikuje GUS. Drugim przypadkiem, kiedy uzasadniona jest podwyżka czynszu, jest sytuacja, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk (art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów).
Na pisemne żądanie lokatora wynajmujący musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma na to 14 dni od dnia otrzymania żądania najemcy, a rygorem nieterminowego przedstawienia uzasadnienia albo w ogóle jego nieprzedstawienia jest nieważność podwyżki (art. 8a ust. 4 opl). Po otrzymaniu informacji o podwyżce inicjatywa przechodzi w ręce lokatora. Jeśli nie godzi się na skalę podwyżki, to w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt 1 ww. ustawy). Skutkiem odmowy jest rozwiązanie stosunku najmu, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (bądź terminu dłuższego, jeśli taki został ustalony dla wypowiedzenia wysokości czynszu w umowie pomiędzy stronami, co jednak zdarza się w praktyce bardzo rzadko). Jeśli lokator odmówi przyjęcia podwyżki, to musi uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku najmu, czyli w praktyce jeszcze przez ponad trzy miesiące.
Drugie wyjście dla lokatora, który nie zgadza się na skalę podwyżki czynszu narzucaną przez wynajmującego, jest zakwestionowanie podwyżki. Najemca może to zrobić w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2 ww. ustawy). Podczas sprawy sądowej udowodnienie zasadności podwyżki obciąża wynajmującego. Ponadto do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie lokator uiszcza czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. Dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia lokator uiszcza wyższe opłaty za czynsz, z tym że musi zapłacić kwoty odpowiadające różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Dotyczy to oczywiście tylko tych sytuacji, gdy sąd uzna podwyżkę wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia. Za okres oczekiwania na wyrok sądu lokator nie płaci natomiast odsetek.
Według art. 9 ust. 1b opl – podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Wynajmujący może Panu wypowiedzieć umowę najmu tylko na podstawie przyczyn określonych w art. 11 opl. Przytaczam poniżej ten przepis w całości:
„Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Warto podkreślić, że wspomniana ustawa o ochronie prawach lokatorów… w kwestiach dotyczących najmu ma pierwszeństwo przed umową najmu. Zatem wszelkie zapisy w umowie najmu sprzeczne z ww. ustawą są nieskuteczne. Pierwszeństwo stosowania ustawy o ochronie lokatorów, w zakresie dotyczącym wypowiedzenia wynika z zapisu art. 11 ust. 1 tejże ustawy, zgodnie z którym wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie lokatorów.
Przytoczę też fragment wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2014 roku (sygn. akt: II Ca 110/14), który orzekł, że „najem lokalu mieszkalnego (służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych) pozostaje pod szczególną ochroną ustawodawcy. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów uniemożliwiają takie ukształtowanie stosunku najmu, które było mniej korzystne dla najemcy, niż przewidują to przepisy tej ustawy”.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wiąże Pana umowa najmu lokalu i reguluje Pan co miesiąc czynsz z tego tytułu, a więc jest Pan lokatorem uprawnionym do odpłatnego używania lokalu.
Zwracam też uwagę na treść art. 11 ust. 10 opl. Zgodnie z tym przepisem, z ważnych przyczyn, innych niż wskazane wyżej, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Pojęcie „ważne przyczyny”, o których mowa w art. 11 ust. 10 opl, jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym. Powoduje to, że przepis pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu – z jednej strony – zasady ochrony własności i – z drugiej strony – zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 listopada 2012 roku, sygn. akt: I ACa 926/12).
Kiedy najemca lokalu wprowadza w nim ulepszenia (dokonuje remontu), powinien zawrzeć z wynajmującym umowę, która określi formę rozliczenia nakładów dokonanych na te ulepszenia.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 1998 roku (sygn. akt: III CKN 33/98) stwierdził, że jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny (tj. najemca), któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza (tj. umowie najmu).
Jeśli umowa nie regulowała tej kwestii, zastosowanie znajdzie przepis art. 676 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Gerard Bieniek w artykule „Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszkań” pisze, że jeżeli najemca poczynił stosowne ulepszenia bez zgody wynajmującego, to wprawdzie brak podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, lecz przy opróżnieniu lokalu wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń i przywrócenia w lokalu stanu poprzedniego, chyba że naruszałoby to substancję lokalu. Wynajmujący może też ulepszenie zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
▸ Wynajęcie mieszkania przez żonę bez zgody męża i bez rozdzielności majątkowej