Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatek-od-towarow-i-uslug/0111-kdib4-4014-354-2018-2-bb
Timestamp: 2018-12-13 15:24:37
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 46
 art. 2
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 6
 art. 7
 art. 7
 art. 2
 art. 2
 art. 14
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 3

Document Content:
0111-KDIB4.4014.354.2018.2.BB | Interpretacja indywidualna
♦ › Podatek od towarów i usług › 0111-KDIB4.4014.354.2018.2.BB
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2018 r. (data wpływu – 28 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia zabudowanej nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 28 września 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia zabudowanej nieruchomości.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: F. spółka z ograniczona odpowiedzialnością („Kupujący”),
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych („Sprzedający”)
Przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest nabycie nieruchomości położonych w K. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym, przejęciem praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”) od Zainteresowanego niebędącego stroną (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający” lub „Fundusz”).
Zainteresowani wskazali, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości znajdujących się w portfelu lokat Sprzedającego.
Fundusz jest osobą prawną, wpisaną do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy, utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z 27 maja 2004 roku o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 1896 ze zm.; dalej: „ustawa o FI”). Fundusz jest zarządzany przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. (dalej: „TFI”), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy. Fundusz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (i będzie nim także na dzień Transakcji).
W portfelu inwestycyjnym Funduszu znajduje się szereg nieruchomości zlokalizowanych na terenie Polski, w stosunku do których Fundusz posiada prawo użytkowania wieczystego, bądź prawo własności. Wśród tych nieruchomości znajdują się grunty niezabudowane i/lub grunty zabudowane budynkami i/lub budowlami, które funkcjonalnie stanowią hale handlowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, wykorzystywane głównie do prowadzenia sprzedaży produktów szybko zbywalnych (dalej: „Lokalizacje”). Jedną z takich Lokalizacji są nieruchomości w postaci działek gruntu zabudowanych budynkami i/lub budowlami, położone w K. (dalej: „Nieruchomość”), będących przedmiotem planowanej Transakcji.
Jednocześnie, od dnia nabycia, poszczególne Lokalizacje, w tym Nieruchomość (z wyłączeniem wybranych działek grantu) są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 25 lipca 2014 r. z podmiotem należącym do Grapy – spółką M. Sp. z o.o., (dalej: „M.”), która oddaje je w dalszą poddzierżawę na rzecz spółki MC. Spółka Akcyjna (dalej: „MC.”, podmiot należący do Grupy). MC. każdą z Lokalizacji wykorzystuje w bieżącej działalności operacyjnej.
W związku z tym, że ani Fundusz, ani zarządzające nim TFI nie dysponują własnymi zasobami pozwalającymi na strategiczne i bieżące zarządzanie portfelem posiadanych nieruchomości, czynności te zostały zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi w trybie art. 46 ust. 3 ustawy o FI. Funkcje te realizuje na rzecz Funduszu M. na podstawie umowy o zarządzanie aktywami funduszu inwestycyjnego zamkniętego aktywów niepublicznych zawartej 24 lipca 2014 r. W ramach powyższej umowy M. zarządza portfelem aktywów niepłynnych Funduszu, obejmującym poszczególne Lokalizacje, w tym Nieruchomość. W związku ze specyfiką i ograniczeniami działalności Funduszu, Sprzedający nie jest odpowiedzialny wobec dzierżawcy/ów ani najemcy/ów za dostawę mediów (energia elektryczna, woda etc.) do poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości, ani za organizację bieżącego utrzymania nieruchomości wchodzących w skład poszczególnych Lokalizacji, w tymi Nieruchomości (w zakresie takim jak, sprzątanie, serwisowanie, ochrona). Stroną umów z dostawcami mediów oraz dostawcami usług związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wchodzących w skład poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości, jest MC.
Niezależnie od powyższego, Fundusz wydzierżawił także zabudowaną nieruchomość na rzecz D. spółka z o.o. Ponadto przewiduje się, że na moment Transakcji Sprzedający będzie także stroną umowy wraz z aneksem dotyczących poddzierżawy powierzchni na prowadzenie myjni samochodowej zawartej z W. w części Nieruchomości. Stroną przedmiotowej umowy na dzień składania niniejszego wniosku jest MP. Umowa z D. spółka z o.o. oraz z W. w dalszej części wniosku będą nazywane Umowami Najmu.
Dodatkowo, przewiduje się, że na moment Transakcji Sprzedający może stać się stroną innych umów związanych z Nieruchomością, w tym umowy dzierżawy powierzchni na której znajduje się wjazd do hali usługowej oraz umowy dotyczących refakturowania energii elektrycznej oraz kwot podatku od nieruchomości na rzecz placówki gastronomicznej (dalej: „Pozostałe Umowy”).
W świetle powyższego, rozważa się podjęcie decyzji o zmianie dotychczasowego modelu biznesowego funkcjonującego w ramach Grupy na taki, w ramach którego poszczególne nieruchomości należące do Sprzedającego (w tym Nieruchomość), będące obecnie w części przedmiotem poddzierżawy na rzecz MC., miałyby zostać w pierwszej kolejności sprzedane przez Fundusz do spółek celowych (w tym Kupującego), które następnie wydzierżawiałyby je bezpośrednio na rzecz MC. Pozwoliłoby to na stworzenie struktury, która ułatwiać będzie planowane docelowe rozporządzenie nieruchomościami na rzecz potencjalnych inwestorów spoza Grupy. W szczególności, struktura ta umożliwiłaby, w zależności od preferencji inwestora, rozporządzenie daną Lokalizacją alternatywnie poprzez sprzedaż aktywów albo poprzez sprzedaż udziałów w spółce celowej będącej właścicielem Lokalizacji (tzw. share deal), którego przeprowadzenie nie jest możliwe w sytuacji, w którym właścicielem nieruchomości jest fundusz inwestycyjny. Ponadto, omawiana zmiana modelu biznesowego pozwoliłaby na skrócenie procesu sprzedaży Nieruchomości w wyniku znaczącego odformalizowania procesu wynikającego z braku obowiązku uzyskiwania akceptacji dla takich transakcji od zgromadzenia inwestorów, TFI i prowadzenia ustaleń z depozytariuszem Funduszu (przedmiotowe obowiązki, realizowane pod presją czasu oraz w trakcie negocjacji transakcyjnych, mogłyby w praktyce utrudnić realizację procesu transakcyjnego z potencjalnym inwestorem lub wręcz spowodować utratę przez niego zainteresowania nabyciem nieruchomości w toku tak sformalizowanego procesu).
prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu oraz Pozostałych Umów;
wartość depozytów pieniężnych (względnie innych zabezpieczeń, kaucji) zabezpieczających płatność czynszu i innych należności uzyskanych od M. (lub najemcy na podstawie Umowy Najmu);
wszelkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej z M. umowy dzierżawy Nieruchomości. Zgodnie z założeniami, umowa ta zostanie rozwiązana (w całości albo w odniesieniu do Nieruchomości) przed Transakcją; niemniej jednak przewiduje się, że w związku z Transakcją M. sceduje na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej z MC.; co za tym idzie, po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie wydzierżawiał Nieruchomość na rzecz MC.;
Zdaniem Zainteresowanych w zakresie, w jakim Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług, znajdzie zastosowanie regulacja wskazana w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez co Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, gdy Transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług, to znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez co Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Innymi słowy, jeżeli Transakcja dostawy Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 listopada 2018 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.636.2018.2.RD.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości czy użytkowania wieczystego wynosi 2% − art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy, a w odniesieniu do sprzedaży innych praw majątkowych wynosi 1% – art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b) omawianej ustawy.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postepowania (Kupujący) planuje nabyć zabudowaną nieruchomość od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.
W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przedstawiona umowa sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi (Transakcja) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie wyłączona z regulacji ustawy o podatku od towarów i usług) – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej w dniu 26 listopada 2018 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.636.2018.2.RD.
A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym jeżeli Transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku bowiem zastosowania wyłączenia z opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, której przedmiot stanowi m.in. nieruchomość, decydujące znaczenie ma fakt, aby w wyniku zawarcia tej umowy doszło do faktycznego (efektywnego) opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. w określonej stawce). Przy umowie sprzedaży wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stosuje się bowiem – w odniesieniu do nieruchomości – tylko w zakresie, w jakim jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie jest z tego podatku zwolniona, co wprost wynika z treści art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Nadmienić przy tym należy, że w przypadku braku efektywnego (tj. według określonej stawki) opodatkowania podatkiem od towarów i usług umowy sprzedaży nieruchomości (w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego), a więc w razie objęcia takiej transakcji zwolnieniem z tego podatku – wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00–013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB4.4014.354.2018.2.BB
0111-KDIB4.4014.369.2018.2.DK | Interpretacja indywidualna