Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosc-zabudowana/1462-ippp3-4512-143-2017-2-ig
Timestamp: 2018-10-23 15:06:42
Legal References Found: art. 231
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
♦ › Nieruchomość zabudowana › 1462-IPPP3.4512.143.2017.2.IG
W dniu 27 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony w dniu 24 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku otrzymane w dniu 18 kwietnia 2017 r.
X Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej (dalej X lub Spółka) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych nr 27 o powierzchni 3.810 m2 oraz nr 28 o powierzchni 5.880 m2. Nieruchomość zabudowana jest - siedmioma budynkami, stanowiącymi własność Spółki, a mianowicie:
Budynek nr 1 - budynek główny - kubatura ok. 12 000 m3, powierzchnia zabudowy 1742 m2, o funkcji biurowo - magazynowej. Wybudowany około 1900 roku i wykorzystywany w przeszłości jako budynek stajni i fabrykę wyrobów papierniczych oraz jako budynek magazynowo-biurowy. Remontowane było poszycie dachowe w 2004 r. oraz wymieniono w 95% stolarkę okienną na pcv.
Budynek nr 2 - przybudówka do budynku głównego - powierzchnia zabudowy 389 m2, o funkcji produkcyjno - usługowej, wybudowany około 1970 roku. Pokrycie dachowe remontowane w 2004 r.
Budynek nr 3 - budynek drukarni z rampą załadunkową - powierzchnia zabudowy 632 m2, o funkcji biurowo - magazynowej, wybudowany około 1970 roku, okna wymienione na PCV, częściowe ocieplenie ścian zewnętrznych wraz z wykonaną elewacją.
Budynek nr 4 - budynek warsztatowy - powierzchnia zabudowy 255 m2, o funkcji handlowej w 1/3, obecnie warsztaty samochodowe. Wybudowany około 1970 roku.
Budynek nr 5 - przy granicy działki - powierzchnia zabudowy 304,5 m2, o funkcji handlowo - usługowej, wybudowany około 1970 roku.
Budynek nr 6 - portiernia oraz bar - powierzchnia zabudowy 96,5 m2, o funkcji handlowo -usługowej, wybudowany około 1970 roku.
Budynek nr 7 - dawny magazyn paliw - powierzchnia zabudowy 17,5 m2, o funkcji handlowo-usługowej, wybudowany około 1970 roku.
Wiata magazynowa - funkcja magazynowa, wybudowana około 1970 roku, powierzchnia zabudowy 90 m2.
Plac w większości powierzchni utwardzony płytami betonowymi Yumbo.
W odniesieniu do wszystkich budynków i budowli brak jest informacji aby dokonywane były na nie nakłady modernizacyjne o wartości powyżej 30% ich wartości początkowej. Wykonywane były bieżące remonty i naprawy - czasem nawet znaczne, np. nowe pokrycie dachu papą i blachą. Jednak z posiadanych informacji nie wynika aby nakłady inwestycyjne przekraczały 30% wartości początkowej budynku.
X prowadził do 2012 roku działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży szeroko pojętych wyrobów z branży papierniczej i artykułów piśmienniczych oraz wynajmował w części opisaną nieruchomość i zarządzał nieruchomościami własnymi. Od 2010 roku do chwili obecnej podstawową działalnością X jest wynajem nieruchomości. W związku z tą działalnością Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT).
Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2008 roku r. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków tytułem aportu na pokrycie udziałów w spółce z o.o., zawartej w formie aktu notarialnego z C. Spółka komandytowa. W związku z zawarciem ww. umowy notariusz nie pobrał opłaty skarbowej z uwagi na okoliczność, że czynność będąca przedmiotem umowy nie była wymieniona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako podlegająca opodatkowaniu. Również z aktu notarialnego nie wynika aby spółki zapłaciły podatek VAT, tj. aby czynność wniesienia Nieruchomości aportem do Spółki była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o ponad 30%. Z tytułu tych napraw dokonywane były płatności i rozliczany był podatek VAT.
Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę do własnej działalności, a od 2010 roku Nieruchomość stała się przedmiotem wynajmu. Najemcami są różne podmioty gospodarcze.
Stopień wynajęcia powierzchni biurowo - magazynowych waha się w zależności od sytuacji rynkowej, a obecnie wynosi około 90% ogólnej powierzchni. Wynajmowane są wszystkie powierzchnie, ale na przestrzeni czasu zmieniają się powierzchnie wynajęte i powierzchnie wolne. Przedmiotem umowy najmu była cała powierzchnia budynków. Naniesienia zostały oddane w całości do używania na rzecz najemców.
Planuje się, że część pracowników zatrudnionych na umowy o pracę przy bezpośredniej obsłudze Nieruchomości w trybie przepisów art. 231 kodeksu pracy zostanie przejęta przez nabywcę.
Jak wspomniano wyżej na datę sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość stanowi przedmiot najmu i jest faktycznie zajmowana przez wiele podmiotów.
Zamiarem Spółki jest skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 73 poz. 392 ze zm.).
W uzupełnieniu wniosku wyjaśniono, że wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez X Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 roku, kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność X Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie jest oddana w najem różnym podmiotom.
1) przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci:
a) na działce ewidencyjnej nr 27:
a1) nr ewidencyjny 263 - Budynek biurowo-magazynowy. Powierzchnia zabudowy 865,00m2, powierzchnia użytkowa 1525.00 m2;
a2) nr ewidencyjny 276 - Budynek wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1955, parterowy, niepodpiwniczony;
a3) nr ewidencyjny 277 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1971, parterowy, niepodpiwniczony;
a4) nr ewidencyjny 278 - Budynek magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
a5) nr ewidencyjny 279 - Budynek biurowo-magazynowo-produkcyjny, w którym obecnie znajduje się drukarnia. Wykonany w technologii uprzemysłowionej około roku 1971, parterowy, częściowo podpiwniczony;
Łączna powierzchnia użytkowa budynków znajdujących się na działce nr ewidencyjnej 27 wynosi 2491 m2.
b) na działce ewidencyjnej nr 28:
b1) nr ewidencyjny 264 - Budynek magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
b2) nr ewidencyjny 265 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1920, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony. Stanowi połowę budynku tzw. „głównego” znajdującego się na nieruchomości. Druga połowa znajduje się na działce nr ewidencyjny 27;
b3) nr ewidencyjny 266 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
b4) nr ewidencyjny 267 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
b5) nr ewidencyjny 268 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
b6) nr ewidencyjny 269 - Budynek usługowy wykorzystywany obecnie jako bar. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1972, parterowy, niepodpiwniczony;
b7) nr ewidencyjny 270 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1971, parterowy, niepodpiwniczony.
Łączna powierzchnia użytkowa budynków znajdujących się na działce nr ewidencyjnej 28 wynosi 2101 m2.
c) utwardzenie terenu, ogrodzenie;
2) naniesienia opisane w pkt 1 powyżej są budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane;
3) naniesienia były wykorzystywane w prowadzonej działalności i były przedmiotem najmu w części. X jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 2008 roku, kiedy to nabył ją w formie wniesienia aportu na pokrycie kapitału zakładowego. Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Początkowo w działalności własnej (szeroko pojęty handel artykułami papierniczymi, piśmienniczymi i drukarskimi), jako miejsce składowana zapasów magazynowych oraz miejsce dystrybucji (biuro handlowe) oraz wynajem. Od co najmniej 2012 roku nieruchomość jest wyłącznie przedmiotem wynajmu. Na przestrzeni 2012-2017 roku poszczególne budynki i lokale oraz części placu są oddawane w najem różnym podmiotom, gdyż nie znaleziono podmiotu, który wynająłby całość nieruchomości. Budynki i budowle oraz plac będą przedmiotem najmu do czasu zawarcia planowanej umowy sprzedaży. W związku z tym minęły dwa lata od czasu rozpoczęcia wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na cele działalności gospodarczej do czasu planowanej sprzedaży.
Czy z uwagi na fakt, iż w stosunku do tych Nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, to dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z nabywcą będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne (co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT)?
Dostawa budynków oraz naniesień na rzecz Nabywcy będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wynika to z faktu, iż w stosunku do Nieruchomości (tj. budynków, budowli) nie przysługiwało Spółce dokonującej ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a przy tym Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych nr 27 o powierzchni 3.810 m2 oraz nr 28 o powierzchni 5.880 m2. Nieruchomość zabudowana jest - siedmioma budynkami, stanowiącymi własność Spółki, a mianowicie:
Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2008 roku r. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków tytułem aportu na pokrycie udziałów w spółce z o.o., zawartej w formie aktu notarialnego.
Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o ponad 30%.
Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień (dalej Nieruchomość).
b1) nr ewidencyjny 264 - Budynek magazynowy.
Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
Wątpliwości Wnioskodawcy zawarte w pytaniu 1 dotyczą tego, czy z uwagi na fakt, iż w stosunku do tej Nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, to dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz czy w razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - stronom transakcji, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne - co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Odnosząc powyższe do opisu sytuacji należy stwierdzić, że w stosunku do znajdujących się na nieruchomości budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu cytowanego wyroku NSA oraz od pierwszego zasiedlenia minął okres dwóch lat, gdyż wszystkie budynki i budowle były ponad 2 lata użytkowane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.
Z wniosku dodatkowo wynika, że w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości, nie były ponoszone nakłady inwestycyjne, na które składały się remonty i naprawy, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2008 roku r. Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o co najmniej 30%.
Zatem w opisanej sytuacji, w stosunku do opisanych budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia oraz spełnione są wszystkie warunki do zastosowania przy sprzedaży, zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Reasumując, ponieważ opisana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to strony transakcji będą miały możliwość wybrania opcji opodatkowania transakcji sprzedaży podstawową stawką podatku w wysokości 23%, przy spełnieniu wszystkich warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.
1462-IPPP3.4512.143.2017.2.IG