Source: https://www.mieszkania.xyz/na-co-zwrocic-uwage-przy-zakupie-mieszkania-z-rynku-wtornego/
Timestamp: 2019-08-17 17:55:29
Legal References Found: art. 47
 art. 49
 art. 556
 art. 557
 art. 559
 art. 560
 art. 568

Document Content:
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania - mieszkania.xyz
17. sierpnia 2019
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? To pytanie zadaje sobie wielu kupujących. Zakup mieszkania z rynku wtórnego dla wielu jest niezwykle stresujący. Często tego rodzaju transakcja wiąże się z koniecznością przeprowadzenia remontu. Dowiedz się jak walczyć ze sprzedawcami, w momencie wykrycia wad.
Zakup z rynku wtórnego — co jest częścią budynku
Dla ustalenia odpowiedzialności za powstałe szkody niezbędne jest określenie, które elementy są częścią budynku. W tym celu najlepiej posłużyć się przykładem. Wyobraźmy sobie, że uszkodzeniu uległ wyłącznik różnicowoprądowy, czyli po prostu bezpiecznik. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że zależy od niego nie tylko bezpieczeństwo mieszkańców. Bezpiecznik chroni także przed porażeniem prądem, uszkodzeniem urządzeń elektrycznych czy pożarem. Nawet jeżeli mieszkanie zostało kupione z rynku wtórnego, ale czas rękojmi dewelopera jeszcze nie minął, możemy zgłosić się do niego w celu naprawienia usterki. Jakie przepisy będą miały zastosowanie w tym wypadku? Deweloper może oczywiście odpowiedzieć, że gwarancja producenta na produkt się skończyła. W tym wypadku nie można jednak zapominać o prawie do rękojmi. Prawidłowe korzystanie z instalacji elektrycznej mieści się bowiem w zakresie tych przepisów.
Mimo że powyżej opisana sytuacja może być przez wielu odebrana jako błaha, to w wielu wypadkach tak nie jest. Polski Związek Firm Deweloperskich przyznaje, że problem ten staje się coraz poważniejszy. Wynika to głównie z faktu, że mieszkania i domy są wyposażone w coraz bardziej zaawansowane rodzaje urządzeń elektrycznych. Deweloperzy bardzo często uważają, że nie obejmuje ich rękojmia. Jednak artykuł 568, w którym jest mowa o nieruchomości, a nie o budynku oraz art. 47 i art. 49 par. 1 kodeksu cywilnego sprawia, że szanse na wygraną z deweloperem w sądzie są duże. Przykładem może być, chociażby orzeczenie warszawskiego sądu apelacyjnego, z którego wynika, że instalację wentylacyjną należy traktować jako część składową nieruchomości (sygn. I ACa 887/13). Podobnie jest w sytuacji, kiedy mamy do czynienia z wadami instalacji sanitarnej czy elektrycznej. One także mogą zostać uznane za usterki nieruchomości, które objęte są pięcioletnią rękojmią.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania – odpowiedzialność sprzedawcy
Jak wygląda sytuacja, w której nabywamy lokal, w którym nie obowiązuje rękojmia dewelopera? Zgodnie z art. 556 K.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności, lub z przeznaczenia rzeczy. Przepis ten obowiązuje także wtedy, gdy rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający. Tak samo jest w wypadku, gdy nieruchomość została wydana kupującemu w stanie niezupełnym — w takim wypadku obowiązuje rękojmia za wady fizyczne.
Należy także zwrócić uwagę na fakt, że ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny. W praktyce oznacza to, że sprzedawca nie może się z niej zwolnić. W takim wypadku obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę. Dodatkowo przepisy te mają zastosowanie także wtedy, gdy sam sprzedający wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że przedmiotowa rzecz jest wadliwa.
Powyższe ustalenia dla kupującego oznaczają więc, że wystarczy przesłanka faktyczna, aby można było mówić o odpowiedzialności. Prawo przewidziało jeden wyjątek od tej zasady. Według art. 557 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Chcesz wiedzieć jakie są formalności, przy zakupie mieszkania? Zapraszamy do lektury tego tekstu.
Kiedy rękojmia nie obowiązuje
Jak wskazano wyżej tylko wiedza kupującego o danej wadzie, zwalnia sprzedawcę z odpowiedzialności za nią. Kiedy mamy do czynienia z taką sytuacją w praktyce? Jeżeli kupujący miał świadomość wadliwości rzeczy, czyli znał konkretną, istniejącą usterkę, to wyłączenie odpowiedzialności sprzedawcy dotyczy tylko i wyłącznie tej nieprawidłowości. O braku konieczności ochrony zaufania kupującego możemy mówić w jeszcze jednym wypadku. Jeżeli nabywca zaakceptował wadliwość towaru lub też uznał, że ta konkretna usterka nie ma dla niego w danej sytuacji znaczenia, a kwota, jaką zgodził się zapłacić, stanowiła adekwatną rekompensatę.
Dodatkowo według art. 559 Kodeksu cywilnego sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wynikały one ze wcześniejszych usterek. Krótko mówiąc, odpowiedzialność obejmuje jedynie te wady, które istniały przy wydaniu mieszkania, a dokładnie w momencie przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W tym wypadku decydująca jest więc chwila przeniesienia posiadania.
Jakie prawa posiadamy w związku z rękojmią za wady fizyczne? Szczegółowo określa je art. 560 Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim, jeżeli sprzedana rzecz ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Należy jednak zwrócić uwagę na dodatkowe ustalenia w tych kwestiach. Kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą albo ją usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że powstałe usterki nie mają wielkiego znaczenia na użytkowanie.
Co w przypadku kiedy strony zgodnie ustalają, że najlepszym wyjściem jest rozwiązanie umowy? W takim wypadku powinni oni sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Kupujący może także żądać obniżenia ceny. W takim wypadku wartość wadliwej rzeczy ustala się wprost proporcjonalnie do znaczenia szkody i jej wpływu na prawidłowe funkcjonowanie całości. Jeżeli zaś sprzedawca dokonał naprawy lub wymiany usterki, powinien pokryć także związane z tym koszty.
Należy także zwrócić uwagę na fakt, iż w orzecznictwie sądowym dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności kupujący domaga się usunięcia wady. Dopiero kiedy okaże się to bezskuteczne, można oczekiwać obniżenia ceny a w ostateczności odstąpić od umowy.
W przypadku rękojmi za wady fizyczne najistotniejsze jest terminowe zawiadomienie sprzedawcy o usterce. W niektórych wypadkach istotne jest także dokładne sprawdzenie rzeczy przed zakupem. Jak to się ma do zakupu nieruchomości? Jeżeli planujemy nabyć mieszkanie, które wymaga remontu, dobrze jest skorzystać z opinii specjalisty, który w dokładny sposób sprawdzi stan techniczny lokalu. Jeżeli jednak usterka zostanie wykryta później, najważniejsze jest terminowe zawiadomienie sprzedawcy o jej ujawnieniu. Ile mamy na to czasu? Termin ten wynosi miesiąc od wykrycia wady. Co ważne moment ujawnienia musi udowodnić kupujący. Nabywca jest zwolniony z tego obowiązku, jeżeli usterka została wykryta w ciągu 3 miesięcy od odbioru mieszkania. Co w sytuacji, gdy terminy te nie zostaną zachowane? Kupujący może utracić prawo do rękojmi za wady fizyczne. Wyjątek stanowi sytuacja, w której sprzedawca zataił wadę lub celowo wprowadził nabywcę w błąd, mówiąc, że usterka nie istnieje.
Zatajenie wady działaniem umyślnym
W jakich wypadkach możemy mówić o umyślnym ukryciu usterki? Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego za zatajenie wady uważane jest umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie jej wykrycia przez kupującego (wyrok SN z 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00, LexPolonica nr 358475). Kiedy możemy mieć z nimi do czynienia? W tym wypadku chodzi o wszelkie czynności o znamionach oszustwa, co jasno wskazują wytyczne SN z 30 grudnia 1988 r. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jasno jest określone, że do takich działań należy także niepoinformowanie Kupującego o istnieniu wady, nawet wtedy, gdy o niej wie.
Czas obowiązywania rękojmia za wady fizyczne określają przepisy. Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego uprawnienia z tego tytułu wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie 3 lat, licząc od dnia przekazania mieszkania. Powyższe terminy nie dotyczą sytuacji, w których sprzedający celowo zataił usterki.
Usunięcie wady przez sprzedającego
Jak wygląda postępowanie w przypadku wykrycia usterki? Przede wszystkim sprzedający musi zostać o niej poinformowany. Następnie usterka powinna zostać naprawiona lub usunięta. Dopiero w sytuacji, gdy sprzedający nie poczyni starań zmierzających do jej zlikwidowania, można od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Wyjątek stanowi sytuacja, w której dana rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana. W takim wypadku kupujący może żądać odstąpienia od umowy, chyba że wady są nieistotne.
W praktyce wiele wątpliwości pojawia się co do tego, w jakim czasie sprzedawca powinien usunąć usterki. Ustawowy termin „niezwłocznie” nie jest bowiem zdefiniowany. Powszechnie przyjmuje się jednak, że jest to krótki czas, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku. Z taką interpretacją spotkamy się w orzeczeniu SN z 10 stycznia 2002 r., sygnatura akt II CKN 564/99.
Obniżenie ceny z tytułu wady
Możemy także spotkać się z sytuacją, w której obydwie strony uznają, że obniżenie ceny będzie najlepszym rozwiązaniem. W takim wypadku bierzemy pod uwagę różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad, a nieruchomością uwzględniającą wykryte usterki. Co jest jeszcze istotne w przypadku takiego rozwiązania konfliktu? Żądając usunięcia wady, należy jednocześnie wyznaczyć sprzedawcy odpowiedni termin na naprawę. Ważne jest także, aby dokładnie określić, że po jego upływie ten rodzaj rozwiązania sportu, nie będzie już akceptowalny przez kupującego. Sprzedawca może także odmówić naprawy, gdyby wymagała ona nadmiernych kosztów. Z rozwiązania umowy możemy skorzystać wtedy, gdy nie ma możliwości usunięcia wady w określonym czasie. Ważne jest także, czy usterki mają ważny wpływ na prawidłowe i bezpieczne korzystania z nieruchomości. Gdy usterki nie są istotne, właścicielowi pozostaje prawo do żądania obniżenia ceny.
Rozwiązywanie konfliktów na drodze sądowej
W każdym wypadku istnieje możliwość dochodzenie swoich praw na drodze sądowej. Ze względu jednak na charakter rozpraw zaleca się, aby tego rodzaju spory poprzedzić negocjacjami ze sprzedawcą. Postępowanie sądowe w Polsce jest długotrwałe i kosztowne. Składając pozew, należy być przygotowanym na samą rozprawę, ale także konieczność powoływania biegłych oraz związane z tym koszty. Należy jednak pamiętać, że jeżeli sprzedawca jest nieuczciwy lub nie zechce współpracować, wniesienie pozwu może okazać się jedynym rozwiązaniem. W takim wypadku konieczne będzie powołanie biegłego. Jego głównym zadaniem jest potwierdzenie istnienia wady oraz sporządzenie wyceny jej usunięcia. Na tej podstawie sąd rozstrzygnie, czy mamy do czynienia z usterką fizyczną lokalu i o jaką kwotę powinna zostać obniżona cena.
reklamacja wad mieszkania
wady prawne mieszkania
wady ukryte rynek wtórny
wezwanie do usunięcia wad mieszkania
wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości
zatajenie wady mieszkania
Starsze wpisy Co obejmuje rękojmia dewelopera
Nowsze wpisy Wycena nieruchomości - ile kosztuje?