Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0112-kdil1-2-4012-88-2018-2-mr
Timestamp: 2018-05-22 14:20:30
Legal References Found: art. 104
 art. 136
 art. 137
 art. 139
 art. 140
 art. 141
 art. 142
 art. 216
 art. 217
 art. 227
 art. 136
 art. 136
 art. 137
 art. 136
 art. 136
 art. 137
 art. 15
 FSK 
 art. 15
 art. 15
 art. 8
 art. 5
 art. 15

Document Content:
♦ › Sprzedaż › 0112-KDIL1-2.4012.88.2018.2.MR
Uznanie za podatnika z tytułu sprzedaży udziału nieruchomości.
Wnioskodawca (dalej: A), B, C, która działała w imieniu własnym i na własną rzecz oraz jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz D jako zbywający (dalej łącznie jako: Zbywający) zawarli dnia 8 marca 2017 r. ze Spółką w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej (dalej: Nieruchomość), objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy składającej się z:
A w udziale wynoszącym 22/48 części, B w udziale wynoszącym 11/48 części, C w udziale wynoszącym 11/48 części i D w udziale wynoszącym 4/48 części są współwłaścicielami Nieruchomości. Zbywający to osoby fizyczne, które nie prowadziły działalności gospodarczej i nie wykorzystywały Nieruchomości do działalności gospodarczej. Zbywający nie są czynnymi (ani zwolnionymi) zarejestrowanymi podatnikami VAT. Zbywający nie zamierzają wykorzystywać Nieruchomości do działalności gospodarczej.
Natomiast Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej także jako: VAT). Jednym z podstawowych profili działalności Spółki jest handel hurtowy i detaliczny pojazdami samochodowymi: naprawa pojazdów samochodowych (PKD 45.11.Z). Spółka zajmuje się profesjonalną sprzedażą i serwisem m.in. samochodów osobowych.
Wnioskodawca wszedł pierwotnie w posiadanie udziału w Nieruchomości na podstawie prawomocnej Decyzji Starosty o zwrocie Nieruchomości.
Zbywający nabyli do swoich majątków osobistych (prywatnych) udziały we współwłasności Nieruchomości w 2012 r. na podstawie decyzji o zwrocie Nieruchomości oraz decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję z 2013 r. Decyzja o zwrocie nieruchomości została podjęta na wniosek współwłaścicieli na podstawie art. 104 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071, z późn. zm.), art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 139, art. 140 ust. 1-3, art. 141 ust. 2 i 4, art. 142 w zw. z art. 216 ust. 1, art. 217 ust. 2, art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.; dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami), w zw. z § 2 ust. 1, § 5-7, § 9, § 10 oraz § 14 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U., Nr 268, poz. 2663).
Wystąpienie przez Zbywających o zwrot Nieruchomości nastąpiło na podstawie art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyłącznie z inicjatywy Zbywających po analizie posiadanych dokumentów, zapoznaniu się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zapoznaniu się z treścią wyroków sądów administracyjnych. Wnioskodawca mógł wystąpić o zwrot Nieruchomości w związku z tym, że był spadkobiercą po matce zmarłej w 1996 r., która była współwłaścicielem Nieruchomości przed jej wywłaszczeniem. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spadkobierca może żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ.
Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednakże wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy z dnia 21 czerwca 2016 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego (prywatna lecznica – szpital i ambulatorium) oraz budynku technicznego przewidzianej do realizacji na działce numer 17/10.
Dla działki nr 17/9 o warunki zabudowy występowali: Pani X nosząc się z zamiarem budowy pawilonu handlowo-usługowego oraz inna spółka będące osobami trzecimi. Zarówno Pani X, ani spółka nie posiadały oraz nie posiadają żadnego tytułu prawnego do Nieruchomości. Wystąpienie o warunki zabudowy dla konkretnej nieruchomości nie wymaga posiadania żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, nawet nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Prezydent wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr 17/9. Prezydent Miasta w stosunku do działki nr 17/9 stwierdził, że „nie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy” oraz „parametry objętej wnioskiem działki, w szczególności jej kształt, uniemożliwiają jednak realizację planowanej inwestycji przy jednoczesnym zachowaniu ww. warunków dotyczących odległości od granicy z działką sąsiednią oraz przebiegu linii zabudowy”.
Działka nr 17/9 (0,0732 ha) była wydzierżawiona w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r. na wniosek i rzecz Y. Przedmiot dzierżawy przeznaczony był na cele wykorzystania go na parking i możliwości przejazdu. Dzierżawa nie była objęta podatkiem VAT. Wnioskodawca oraz pozostali Zbywający również w tym przypadku nie działali jako czynni (albo zwolnieni) zarejestrowani podatnicy VAT.
Spółka oraz Zbywający zawarli w marcu 2017 r. umowę dzierżawy Nieruchomości. Umowa dzierżawy zawarta jest tylko niejako incydentalnie [wcześniej Zbywający dzierżawili tylko działkę nr 17/9 (0,0732 ha) Y w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r.] na stosunkowo krótki okres czasu i jest tylko etapem poprzedzającym sprzedaż Nieruchomości. Zbywający wydzierżawili Nieruchomość Spółce z przeznaczeniem jej na parking samochodowy dla pojazdów będących w posiadaniu Spółki w związku z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.
Wnioskodawca w przeszłości nie dokonywał sprzedaży działek ani nie zamierza dokonywać sprzedaży kolejnych nieruchomości. Działki o nr: 17/16, 17/17 i 17/18, 17/19 powstały na skutek podziału działek o nr: 17/9 i 17/10 decyzją Prezydenta Miasta. Tym samym działki o nr: 17/17 i 17/19 nie są w żadnej części własnością Wnioskodawcy i nie mogą być przedmiotem zbycia. Działki nr 17/17 i 17/19 stanowią własność Skarbu Państwa.
W odpowiedzi na pytanie tut. Organu o treści: „Czy dzierżawa działki nr 17/9 w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r., jak i dzierżawa Nieruchomości od marca 2017 r. miała charakter odpłatny? Jeżeli tak, to należy wskazać czy kwota czynszu dzierżawnego została ustalona z uwzględnieniem realiów rynkowych?” Wnioskodawca wskazał, że dzierżawa działki nr 17/9 (od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r.) nastąpiła z inicjatywy Y i była odpłatna. Y posiada sąsiednią nieruchomość i wystąpiła do Wnioskodawcy z propozycją wydzierżawienia działki nr 17/9. Ustalona z dzierżawcą cena była oparta na informacji o cenie dzierżawy 1 m2 stosowanej przez Urząd Miejski dla podobnych nieruchomości, a więc była ustalona z uwzględnieniem realiów rynkowych.
W odpowiedzi na zadanie przez tut. Organ pytanie: „W jaki sposób – poza okresem jej dzierżawy – Wnioskodawca wykorzystywał udział w przedmiotowej Nieruchomości w okresie od dnia jej nabycia do dnia sprzedaży? W jaki sposób przejawiał się zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej Nieruchomości do celów osobistych?” Wnioskodawca wskazał, że poza wskazanym we wniosku okresem dzierżawy działki nr 17/9 na rzecz Y i dzierżawy od marca 2017 r. Wnioskodawca w okresie od daty zwrotu nieruchomości nie czerpał innych korzyści z przedmiotowej działki. Zamiarem współwłaścicieli była sprzedaż odzyskanej Nieruchomości, ponieważ jako (w większości) emeryci nie posiadają środków umożliwiających zainwestowanie w przedmiotową Nieruchomość i jej późniejsze komercyjne wykorzystanie. Zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej Nieruchomości do celów osobistych przejawiał się w posiadaniu (współwłaścicielstwie) udziału w Nieruchomości, nie dokonywaniu z własnej inicjatywy podziału Nieruchomości, braku ogłaszania o chęci sprzedaży/dzierżawienia/najmu Nieruchomości, nie ogradzaniu Nieruchomości, nie uzbrajaniu (w media) Nieruchomości, jednym słowem nie działaniu jako handlowiec (usługodawca) odnośnie Nieruchomości. Dodatkowo, jak już zostało to wspomniane we wniosku:
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem VAT. istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Pozostaje więc do rozstrzygnięcia kwestia, czy strony przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości są podatnikami VAT. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Natomiast Wnioskodawca i pozostali Zbywający nie prowadzą działalności gospodarczej ani nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT.
Wnioskodawca wszedł pierwotnie w posiadanie udziału w Nieruchomości na podstawie Decyzji Starosty o zwrocie Nieruchomości.
Wystąpienie przez Zbywających o zwrot Nieruchomości nastąpiło na podstawie art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyłącznie z inicjatywy Zbywających po analizie posiadanych dokumentów, zapoznaniu się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zapoznaniu się z treścią wyroków sądów administracyjnych. Wnioskodawca mógł wystąpić o zwrot Nieruchomości w związku z tym, że był spadkobiercą po matce zmarłej w 1996 r., która była współwłaścicielem Nieruchomości przed jej wywłaszczeniem. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spadkobierca może żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ.
A w udziale wynoszącym 22/48 części, B w udziale wynoszącym 11/48 części, C w udziale wynoszącym 11/48 części i D w udziale wynoszącym 4/48 części są współwłaścicielami Nieruchomości. Zbywający to osoby fizyczne, które nie prowadziły działalności gospodarczej i nie wykorzystywały Nieruchomości do działalności gospodarczej. Zbywający nie zamierzają wykorzystywać Nieruchomości do działalności gospodarczej. Na gruncie ustawy o VAT brak rejestracji nie przesądza o nieprowadzeniu działalności gospodarczej. Należy więc ocenić, czy przedstawione w zdarzeniu przyszłym zbycie przez Wnioskodawcę udziału w współwłasności Nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Cena Nieruchomości, zakres transakcji i liczba transakcji nie są przesłankami, które mogą samodzielnie przesądzić o tym, czy sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 orzekł, że „Należ dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonanymi prywatnie które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych”.
Podział działek został dokonany z urzędu w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w szczególności na skutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (znrid) obejmującej rozbudowę ulicy. Zbywający byli biernym uczestnikiem postępowania administracyjnego.
Analogicznie, Naczelny Sąd Administracyjny (dalej jako: „NSA”) w wyroku z dnia 1 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1040/15 potwierdził, że dokonanie podziału gruntu nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej i może odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym. NSA ww. wyroku orzekł, że „Bez wątpienia taka ocena nie znajduje uzasadnienia i prawidłowo Sąd pierwszej instancji podkreślił, że fakt pojedynczych, czy niepowiązanych zachowań nie przesądza o aktywności handlowca, zaś zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym. W przebiegu zdarzeń i zachowań strony nie można dopatrzyć się ciągu zachowań wskazujących na aktywność handlowca. Rozłożenie zdarzeń w czasie nie potwierdza zorganizowanego charakteru działań strony”. Okoliczność podziału nieruchomości dla umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i jest w okolicznościach sprawy uzasadnione, ponieważ, jak wynika z wniosku strona nie wie, czy sprzeda jedną czy więcej nieruchomości”.
Potwierdza to również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2017 r., sygn. akt 1462-IPPPI.4512.973.2016.2.KR, który wskazał, że ((W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Sprzedający w celu sprzedaży nieruchomości, podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym)). Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 28 czerwca 2017 r.. sygn. akt 0115-KDIT1-l.4012.69.2017.2.EA.
Dla działki nr 17/9 o warunki zabudowy występowali Pani X nosząc się z zamiarem budowy pawilonu handlowo-usługowego oraz inna spółka będące osobami trzecimi. Zarówno Pani X, ani spółka nie posiadały oraz nie posiadają żadnego tytułu prawnego do Nieruchomości. Wystąpienie o warunki zabudowy dla konkretnej nieruchomości nie wymaga posiadania żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, nawet nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Prezydent Miasta wydał decyzje o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr 17/9. Prezydent Miasta w stosunku do działki nr 17/9 stwierdził, że „nie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy” oraz „parametry objętej wnioskiem działki w szczególności jej kształt, uniemożliwiają jednak realizację planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu ww. warunków dotyczących odległości od granicy z działką sąsiednią oraz przebiegu linii zabudowy”.
Spółka oraz Zbywający zawierając przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego zobowiązali się do zawarcia umowy dzierżawy Nieruchomości. Spółka oraz Zbywający zawarli w marcu 2017 r. umowę dzierżawy Nieruchomości. Jak to zostało już wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, umowa dzierżawy zawarta jest tylko niejako incydentalnie (wcześniej Zbywający dzierżawili tylko działkę nr 17/9 (0,0732 ha) F w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r.) na stosunkowo krótki okres czasu i jest tylko etapem poprzedzającym sprzedaż Nieruchomości. Zbywający wydzierżawili Nieruchomość Spółce z przeznaczeniem jej na parking samochodowy dla pojazdów będących w posiadaniu Spółki w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Ewentualne zakwalifikowanie wydzierżawienia Nieruchomości jako czynności świadczącej o prowadzeniu działalności gospodarczej również należy rozpatrywać w odniesieniu do art. 15 ustawy o VAT. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca (Zbywający) nie zawarł umów dzierżawy w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego, co oznacza, że nie można go zakwalifikować jako podatnika VAT.
Na Nieruchomość tę składają się niezabudowane działki oznaczone numerem ewidencyjnym 17/16 oraz 17/18. Wnioskodawca nabył udziały we współwłasności przedmiotowej Nieruchomości w 2012 r. Działka nr 17/16 powstała z podziału działki nr 17/9, natomiast działka nr 17/18 powstała z podziału działki nr 17/10.
Jak wskazał Wnioskodawca, zamiarem współwłaścicieli była sprzedaż odzyskanej Nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami Nieruchomości zawierając przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości zobowiązali się do zawarcia umowy jej dzierżawy. W konsekwencji powyższego, Zbywający zawarli w marcu 2017 r. umowę dzierżawy Nieruchomości. Dzierżawa ta miała charakter odpłatny, a kwota czynszu dzierżawnego była ustalona z uwzględnieniem realiów rynkowych. Charakter odpłatny, miała również wcześniejsza dzierżawa działki nr 17/9. Tym samym należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, dzierżawa Nieruchomości nie miała charakteru incydentalnego. Jak wynika z okoliczności sprawy, działka nr 17/9 była dzierżawiona przez okres 12 miesięcy na rzecz Y. Natomiast, z informacji wskazanych przez Wnioskodawcę wynika, że od momentu rozpoczęcia dzierżawy Nieruchomości na rzecz Spółki do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (29 czerwca 2018 r.) minie okres 16 miesięcy.
W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także bez względu na to, czy na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług korzysta ze zwolnienia od tego podatku.
0112-KDIL1-2.4012.88.2018.2.MR
0113-KDIPT1-3.4012.121.2018.2.JM | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB3-1.4012.849.2017.7.ICz | Interpretacja indywidualna