Source: http://www.administrator24.info/artykul/id570,zmiana-sposobu-zarzadu
Timestamp: 2020-01-21 02:06:26
Legal References Found: art. 18
 art. 20
 art. 24
 art. 18
 art. 20
 art. 18
 art. 23

Document Content:
Zmiana sposobu zarządu | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Janusz Gdański	| Administrator 9/2010 | 21.09.2010 | 5
W naszej „dużej" wspólnocie mieszkaniowej zamierzamy skorzystać z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali w ten sposób, aby pozostawić na razie dotychczasowego zarządcę (administratora), a zarząd, który dotąd był powierzony zarządcy na mocy umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, wybrać spośród właścicieli według dyspozycji art. 20 uwl, a de facto przekształcić w zarząd grupę przedstawicieli wspólnoty zwaną radą wspólnoty.
Co należy zrobić, gdy na zebraniu uchwała w tej sprawie nie została podjęta z powodu niewystarczającej frekwencji i notariusz nie będzie mógł dokonać wpisu do księgi wieczystej? Czy wówczas głosowanie należy uzupełnić w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy też możliwe jest przyjęcie stosunku liczby głosów „za" do liczby głosów oddanych tylko na zebraniu, zamiast do liczby właścicieli ogółem (zarówno w sposobie głosowania według wielkości udziałów, jak i w sposobie „1 właściciel = 1 głos")?
Nasz problem jest szerszy i wynika z braku zainteresowania udziałem w głosowaniu wielu właścicieli, włącznie z brakiem możliwości doręczenia im kart do głosowania bądź ustanowienia pełnomocnictwa. Sytuację komplikuje dodatkowo zapis w umowie, że uchwały dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu podejmowane będą większością co najmniej 75% głosów (czy jest on prawnie skuteczny, skoro przepisy uwl stanowią o zwykłej większości?).
Czy w tych przypadkach, gdy z wymienionych powodów nie można uzyskać wymaganej większości głosów, ma zastosowanie art. 24 uwl, a jeżeli tak, to czy do sądu w sprawie uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2A, może wystąpić rada wspólnoty niemająca jeszcze statusu zarządu?
Członek rady wspólnoty
Ustawa o własności lokali wyraźnie stwierdza, że uchwała w sprawie zmiany dotychczasowego sposobu zarządu musi być zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ust. 2a). Oznacza to m.in., że uchwała ta musi być podjęta na zebraniu, na którym obecny jest notariusz, gdyż w przeciwnym razie nie mógłby potwierdzić protokołem, iż uchwała została faktycznie podjęta. Z tego względu nie jest możliwe uwzględnianie głosów zbieranych indywidualnie.
Problem małej frekwencji na zebraniu można rozwiązać poprzez przygotowanie przez właścicieli lokali, którzy na zebranie nie będą mogli przybyć, notarialnych pełnomocnictw dla tych, którzy w zebraniu będą uczestniczyć. Kosztuje to niewiele (do 30 zł od osoby), a pozwoli na sfinalizowanie sprawy.
Należy pamiętać, że w uchwale trzeba wyraźnie zapisać, że wspólnota postanawia zmienić zasady zarządzania nieruchomością wspólną z zarządu powierzonego na zarząd „właścicielski", a dotychczasowa umowa wygasa z dniem podjęcia uchwały. Jeśli uchwała zostanie podjęta, to - zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali - trzeba wybrać zarząd. Tu obecność notariusza jest zbędna.
Wspólnota nie może nakazać zarządowi, by zawarł umowę o administrowanie ze wskazanym przez nią podmiotem - wybór administratora jest suwerenną decyzją zarządu. Można jednak - przed podjęciem decyzji o wyborze do zarządu konkretnych osób - uzyskać od nich zapewnienie, że podpiszą umowę ze wskazanym administratorem, co jednak nie będzie wiążące w sensie prawnym. Gdyby zarząd chciał wybrać innego administratora, to można zarząd odwołać bez podawania uzasadnienia.
„Zaostrzanie" zapisów ustawowych, np. poprzez stwierdzenie, że decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają ponad 75% głosów, jest niedozwolone, ale tylko wtedy, gdy umowa jest zawarta na podstawie konkretnego aktu prawnego.
W omawianym przypadku sprawa nie jest jasna - została zawarta umowa bez odwoływania się do ustawy o własności lokali (oprócz art. 18), wskutek tego zapis zawarty w umowie obowiązuje. Podejrzewam, że nie wszyscy członkowie wspólnoty, którzy umowę akceptowali, zdawali sobie sprawę z konsekwencji. Ale - stało się!
Ustawa o własności lokali nie przewiduje powoływania „rady wspólnoty". W łonie wspólnoty funkcjonują jedynie dwa organy - najwyższy, czyli zebranie ogółu właścicieli oraz wykonawczy, tzn. zarząd. Na przyszłość chcąc uniknąć problemów, należy po prostu wybrać zarząd. To, że jego członkami zostaną aktualni członkowie rady wspólnoty, nie ma żadnego znaczenia.
Nie można jednak podjąć uchwały o treści: rada wspólnoty zostaje przekształcona w zarząd, gdyż termin „rada wspólnoty" oznacza zbiór pusty. Po prostu - należy sporządzić imienną listę kandydatów do zarządu i poddać ją pod głosowanie. Warto podkreślić, że nie jest celowe powoływanie dodatkowych organów we wspólnocie, np. komisji rewizyjnej, ponieważ prawo do kontroli działalności zarządu posiada każdy członek wspólnoty (art. 29 ust. 3).
Może się jednak zdarzyć, że zajdzie potrzeba wnikliwego zbadania sposobu realizacji przez zarząd określonej uchwały wspólnoty i wtedy warto wyznaczyć nieformalny zespół, który w imieniu wszystkich właścicieli lokali sprawę gruntownie przebada i przedstawi swoje uwagi podczas ogólnego zebrania.
Paweł Puch | Administrator nr 11/2009
Z postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wynika, że postępowanie dyscyplinarne przeciwko zarządcy nieruchomości wszczyna się wyłącznie z urzędu, a nie na wniosek osoby, która zakwestionowała czynności zawodowe zarządcy nieruchomości. więcej »
Arek | 07.12.2010, 05:35
Nie rozumiem dlaczego współwłaściciele nie mogą nakazać zarządowi podpisanie umowy z konkretnym administratorem-zarządcą? Jeżeli zgodnie z ustawą mogą podjąć inne uchwały to dlaczego nie mogą podjąć również w sprawie administratora. Jeżeli nie wszystkie decyzje zarząd może podejmować bez zgody współwłaścicieli (te przekraczające zwykły zarząd) to dlaczego tą miałby podejmować sam i nie można mu tego narzucić. Ustawa nie precyzuje zakresu zwykłego zarządu umyślnie aby o tym właśnie decydowali współwłaściciele. Również wymienione w ustawie czynności przekraczające zwykły zarząd mają charakter otwarty. Ustawodawca nie pisze, że tylko do tego są potrzebne uchwały a do pozostałych już nie. Katalog tych czynności jest otwarty i o tym decydują współwłaściciele jakie jeszcze uchwały podejmą.
I taka powinna być interpretacja tych artykułów.
Arek | 07.12.2010, 05:42
Jeszcze jedna uwaga odnośnie suwerennej decyzji zarządu w sprawie wyboru administratora. W dalszej części artykułu sam Pan pisze, że zarząd pełni funkcję wykonawczą jak więc to pogodzić z tym, że współwłaściciele nie mogą zdecydować o wyborze administratora? Moim zdaniem jest oczywistym, że jeżeli mają taką wolę to mogą i nie jest to sprzeczne z ustawą.
Arek | 07.12.2010, 06:49
Arek | 07.12.2010, 06:57
Ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu w odniesieniu się zarządzania nieruchomością, traktowany jest jako organ nadrzędny (por. A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Wydawnictwo Prawnicze, W-wa 2000 r., str. 294).
piotr_wroc | 04.02.2011, 20:33
We Wspólnocie Mieszkaniowej "Poleska" we Wrocławiu w czerwcu 2010 uchwałą 1/2010 zmieniono sposób zarządu w zakresie sposobu podejmowania uchwał właścicieli lokali regulowany przez art. 23 ustawy o własności lokali w ten sposób że: uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według udziałów spośród właścicieli lokali reprezentowanych na zebraniu właścicieli, przy reprezentacji nie mniejszej niż 20 % udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku gdy warunek ten nie zostanie zachowany uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, oraz uchwały podejmowane częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów przy reprezentacji nie mniejszej niż 30% udziałów. Temat opisywany na forum: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?t=5038
Na zebraniu był obecny notariusz i licencjonowany zarządca nieruchomości. Notariusz w ogóle nie sprawdzał tożsamości osób głosujących. Przyjęto pełnomocnictwa zwykłe (nienotarialne). Z uwag na niską frekwencję (obecnych kilka procent) głosowanie kontynuowano w trybie indywidualnego zbierania głosów. Bez notariusza, bez sprawdzania tożsamości. Uchwała jest zaskarżona, a jej wykonanie wstrzymane.