Source: https://e-prawnik.pl/opinie-prawne/nabycie-mieszkania-z-lokatorem-opinia-prawna.html
Timestamp: 2018-08-15 17:15:07
Legal References Found: art. 678
 art. 679
 art. 678
 art. 692
 art. 692
 art. 678

Document Content:
Nabycie mieszkania z lokatorem - opinia prawna - Ochrona lokatorów - e-prawnik.pl
Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).
Przede wszystkim należy podkreślić, iż zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Prawa najemcy w takim przypadku reguluje art. 679 kodeksu cywilnego:
§1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Z opisu sytuacji wynika, iż umowa najmu z lokatorem nie była zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a jedynie w zwykłej formie pisemnej. Czynność prawna ma datę pewną w razie:
urzędowego poświadczenia daty – od daty poświadczenia,
stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego,
umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.
W przedstawionej sprawie niestety nie będzie możliwe skorzystanie z możliwości, jaką przewiduje art. 678 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 692 kodeksu cywilnego przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Mogłaby więc Pani, jako nabywca mieszkania, wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, gdyby najemca jeszcze nie zamieszkał w lokalu.
Na marginesie można tu stwierdzić, iż nabywca wynajmowanego lokalu mieszkalnego mógłby wypowiedzieć najem zawarty na czas oznaczony, choćby umowa została sporządzona w formie pisemnej z datą pewną, skoro najemca nie objął jeszcze lokalu (tak Z. Radwański, System, t. III, cz. 2, s. 340-341; jak również Glosa do orzeczenia z dnia 22 maja 1973 r. w OSPiKA 1974/5 poz. 93). Odmiennie orzeczenie SN z dnia 22 maja 1973 r., III CRN 95/73, OSPiKA 1974, nr 5, poz. 93), zgodnie z którym przepisem o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę, którego w myśl art. 692 kc - nie stosuje się do najmu lokalu mieszkalnego jest art. 678 kc. Jeżeli więc najemca objął lokal mieszkalny przed dniem zbycia przedmiotu najmu, nabywca tego przedmiotu może wypowiedzieć umowę najmu tylko w razie jej zawarcia na czas nieoznaczony (art. 673 kc).
Definicja lokatora
"Kto jest lokatorem w rozumieniu prawa?"
Zagraniczna osoba prawna a nabywanie nieruchomości
"Kościół Wyznawców Dnia Ostatecznego z siedzibą w Kanadzie, według prawa tego państwa posiadający (...)"