Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7904,limit-zwolnienia-od-vat-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-11-19 18:25:07
Legal References Found: art. 2
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 8
 art. 113
 art. 8
 art. 28
 FSK 
 art. 19
 art. 13
 art. 13
 art. 13

Document Content:
Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Stella Brzeszczyńska	| Administrator 7/8/2015 | 13.08.2015 | 2
Czy łatwiej będzie o zwolnienie z podatku VAT terenu pod zabudowę? »
Doliczanie VAT należnego do opłat za funkcjonowanie biur spółdzielni »
Jak interpretować zmiany w podatku VAT »
Każda wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku VAT. Podatkowi VAT podlegają bowiem nie tylko takie czynności, jak wynajęcie lub wydzierżawienie nieruchomości, lecz także odsprzedaż energii i usług dotyczących tzw. mediów (np. wody, odbioru nieczystości płynnych).
Większość wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wyłącznie lokale mieszkaniowe, jest zwolniona przedmiotowo od podatku VAT.
Zwolnienie wynika z § 3 ust. 1 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Zgodnie z nim, wolne od podatku są czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe i za które pobierane są opłaty; a czynności te wykonywane są przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, którzy tworzą w określonej nieruchomości tę wspólnotę (Czytaj więcej na ten temat).
Przepis prawdopodobnie dotyczy wyłącznie refakturowania mediów, ponieważ wspólnota nie wykonuje żadnych innych czynności na rzecz właścicieli lokali. Gdyby jednak doszło do wykonania takiej czynności związanej z utrzymaniem lokalu, to będzie ona zwolniona od podatku.
Drugie zwolnienie przedmiotowe wynika z § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia. Zwalnia się od podatku VAT czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokali należących do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Opłaty niezależne od właściciela to - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów - opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W tym wypadku chodzi wyłącznie o refakturowanie mediów na najemców.
Wspólnoty mogą także korzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy o VAT, które dotyczy obrotu poniżej kwoty 150 000 zł. Zwolnienie to stosuje się niezależnie od zwolnienia przedmiotowego.
Do końca 2013 roku wspólnoty mogły korzystać z tych dwóch zwolnień, które funkcjonowały niezależnie od siebie.
W roku 2014 zmieniono art. 113 w taki sposób, że do limitu kwoty wolnej wlicza się wartość niektórych zwolnień przedmiotowych, w tym wartość „transakcji związanych z nieruchomościami”, jeżeli nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
W związku z tą zmianą pojawił się problem z refakturowaniem mediów na właścicieli lokali mieszkalnych (a także na najemców takich lokali). Są to bowiem czynności zwolnione od podatku i nie wiadomo, czy mieszczą się w pojęciu „transakcji związanych z nieruchomościami”.
Organy podatkowe dość jednoznacznie uznają, że rozliczenia z tytułu mediów (refakturowanie) mieszczą się w pojęciu „transakcji związanych z nieruchomościami”. Prowadzi to do przekroczenia kwoty 150 000 zł wolnej od podatku i utraty zwolnienia podmiotowego. W efekcie uzyskanie przez wspólnotę obrotu na poziomie np. 1000 zł z tytułu najmu komórki oznacza, że staje się ona podatnikiem VAT czynnym, ponieważ obrót zwolniony od VAT (z refakturowania mediów do lokali mieszkalnych) przekroczył 150 000 zł.
W ocenie autorki stanowisko organów podatkowych jest całkowicie błędne.
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, od podatku zwalnia się sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie kwoty 150 000 zł. Chodzi tylko o transakcje, które nie są objęte żadnym zwolnieniem przedmiotowym.
Ustawodawca zdecydował jednak, że do tej kwoty 150 000 zł wlicza się – na zasadzie wyjątku – zwolnione od podatku transakcje związane z nieruchomościami, chyba że mają one charakter transakcji pomocniczych (okazjonalnych, sporadycznych).
Zarówno z polskich przepisów, jak z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wynika, że pojęcie „transakcji” obejmuje zarówno dostawę towarów (obrót nieruchomościami), jak usługi na rynku nieruchomości (np. najem). Nie ma wątpliwości, że usługi dotyczące bezpośrednio nieruchomości (np. najem na cele mieszkaniowe) powinny być wliczane do limitu zwolnienia od VAT. Jednak w przypadku refakturowania mediów na właścicieli lokali we wspólnocie nie ma powodu, żeby zaliczać je do „transakcji związanych z nieruchomościami”. Przedmiotem takiej usługi są przecież media, a nie nieruchomości.
Usługa odsprzedaży mediów
1. Wspólnota została uznana za pośrednika między dostawcami mediów a właścicielami lokali. Tego typu działanie podlega VAT, co wynika ze specyficznej konstrukcji przyjętej w art. 8 ust. 2a ustawy. Zgodnie z nim, jeżeli podatnik, działając we imieniu własnym (wspólnoty), ale na rzecz osoby trzeciej (właściciela), bierze udział w świadczeniu usług (mediów), przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył on te usługi.
Wspólnota mieszkaniowa, kupując media dostarczane do lokali, działa we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli lokali. Najpierw jest nabywcą mediów (dostaje fakturę), a następnie jest sprzedawcą tych samych mediów.
Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę traktuje się jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Konsekwencją uznania podatnika, który bierze udział w odsprzedaży usługi, za świadczącego tę usługę, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej konkretnej (odsprzedawanej) usługi.
Samo refakturowanie nie zmienia charakteru nabytej usługi.
Ta sama zasada dotyczy odsprzedaży towaru (w tym wypadku – energii).
W przypadku odsprzedaży mediów przedmiotem transakcji jest ten sam towar i ta sama usługa, które zostały nabyte przez wspólnotę. Znaczy to, że dochodzi do dostawy energii elektrycznej, cieplnej i gazu przewodowego oraz do świadczenia usług dostarczania wody za pośrednictwem sieci wodociągowych, odprowadzania i oczyszczania ścieków oraz innych usług sanitarnych.
Nie ma żadnego powodu, żeby takie transakcje zaliczać do transakcji związanych z nieruchomościami. W ocenie autorki odsprzedaż mediów nie mieści się w tym pojęciu.
Niestety, w przypadku odsprzedaży mediów właścicielom lokali we wspólnocie organy podatkowe uznają, że są to czynności bezpośrednio związane z nieruchomościami.
Przykładowo, DIS w Bydgoszczy w interpretacji z 25 sierpnia 2014 r. (ITPP1/443-613/14/MN) uznał, że dostawy mediów są transakcjami związanymi z nieruchomościami, jednak nie uzasadniono tego poglądu nawet jednym zdaniem. Natomiast DIS w Katowicach w interpretacji z 13 kwietnia 2015 r. (IBPP1/443-1304/14/AW) uznał, że „obrót z tytułu dostawy mediów do lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, od 1 stycznia 2014 r. wliczany jest do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.”
W tej interpretacji dokładnie przeanalizowano słowo „transakcje”, nie poświęcając ani jednego zdania określeniu „związane z nieruchomościami”. DIS autorytarnie stwierdził, że media po prostu są związane z nieruchomościami i przeszedł nad tym problemem bez słowa.
Podobnie DIS w Katowicach, który w interpretacji z 8 maja 2015 r. (IBPP2/4512-112/15/ICz) stwierdził, że: „dostawy mediów (zużycie wody i odprowadzenie ścieków) do lokali mieszkalnych, to transakcje związane z nieruchomościami” – ale podobnie jak w innych interpretacjach nie wyjaśnił, z czego wynika taki pogląd.
Organy interpretacyjne a priori zakładają, że wszystko, co wykonuje wspólnota, musi być związane z nieruchomością, co jest poglądem błędnym, ponieważ odsprzedaż mediów nie ma żadnego związku ani z nieruchomością wspólną ani z nieruchomością lokalową.
Skoro przedmiotem transakcji są media, to jest to transakcja związana z mediami. Jej przedmiotem nie jest rozporządzenie nieruchomością, korzystanie z nieruchomości, ani nawet – utrzymanie nieruchomości. Wspólnota może bowiem jedynie sprzedać to, co sama nabyła, tzn. energię, gaz, wodę i usługi sanitarne.
2. Towary i usługi nabywane przez wspólnotę na rzecz właścicieli lokali to przede wszystkim energia elektryczna i gaz oraz woda i odbiór nieczystości.
Zapewnienie dostawy energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody czy odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych stanowi cel sam w sobie i nie jest elementem żadnej innej czynności wykonywanej przez wspólnotę na rzecz właściciela lokalu. W związku z tym nie można uznać, że odsprzedaż mediów ma jakikolwiek związek z lokalem, w której przebywa odbiorca tych usług.
Media (woda, energia elektryczna i gaz) zawsze są dostarczane do nieruchomości, ponieważ miejsce ich wykorzystania zawsze jest usytuowane w budynku lub w budowli. Nie można jednak tylko na tej podstawie uznać, że transakcje dotyczące dostarczania ww. mediów są transakcjami związanymi z nieruchomościami.
Media nie są „produktem” wspólnoty, ale znalazły się w poszczególnych lokalach jako efekt sprzedaży dokonanej przez podmioty trzecie, które są przez wspólnotę odsprzedawane jako własne produkty (usługi). Nadal jednak jest to energia, gaz, usługi dostarczania wody i odbioru ścieków.
Dostawcy tych mediów nie rozpoznają ich we własnych ewidencjach jako „transakcji związanych z nieruchomościami”, ale jako dostawę energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, a także jako świadczenie usług dostarczania wody, odprowadzania i oczyszczania ścieków oraz innych usług sanitarnych.
Z przywołanego wyżej art. 8 ust. 2a ustawy o VAT wynika wprost, że taka sama klasyfikacja towarów i usług powinna obowiązywać kolejnych sprzedawców. Sam fakt pośredniczenia między faktycznym dostawcą a faktycznym odbiorcą nie może zmieniać przedmiotu transakcji. Skoro więc przy zakupie mediów przez wspólnotę nie były one rozpoznawane jako „transakcje związane z nieruchomościami”, to nie mogą być one w ten sposób traktowane przy refakturowaniu, które jest jedynie zwykłym przerzuceniem kosztów z nimi związanych.
3. W ustawie o VAT są osobne przepisy dotyczące dostawy gazu, energii elektrycznej, energii cieplnej lub chłodniczej (art. 22 ust. 1 pkt 5 VAT) oraz dotyczące nieruchomości (art. 28e), co oznacza że dostawa przynajmniej niektórych mediów (a zawsze są one końcowo dostarczane do nieruchomości) nie została przez ustawodawcę zaliczona do czynności „związanych z nieruchomościami”. Ponadto art. 28e mówi wyraźnie, że chodzi wyłącznie o takie czynności, które bezpośrednio dotyczą nieruchomości.
Z orzecznictwa dotyczącego „związku z nieruchomościami” wynika, że niezbędnym elementem jest sama nieruchomość, która powinna być przedmiotem danej czynności.
NSA w wyroku z 18 listopada 2014 r. (I FSK 1656/13) stwierdził, że: „koniecznym warunkiem zaliczenia określonej usługi do tego katalogu jest jej związek z nieruchomością, której dana usługa dotyczy. Do zakresu tych usług ustawodawca zaliczył nie tylko usługi stricte dotyczące prac wykonywanych w nieruchomościach, obrotu nieruchomościami, ale także usługi, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu i użytkowaniu nieruchomości.”
Nie chodzi przy tym o lepsze wykorzystanie nieruchomości przez jej właściciela z powodu zakupu mediów, ale o to, że przedmiotem danej czynności musi być wykorzystanie tej nieruchomości; usługodawca musi więc w ramach danej usługi „oferować” samą nieruchomość.
Podobne wnioski płyną z orzecznictwa TSUE dotyczącego opodatkowania usług związanych z nieruchomościami.
W wyroku z 27 czerwca 2013 r. C-155/12) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) uznał, że pojęcie „usługi związanej z nieruchomością” wymaga, aby przedmiotem jej świadczenia była sama nieruchomość, gdy wyraźnie określoną nieruchomość należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona jego centralny i nieodzowny element.
W przypadku refakturowania mediów przez wspólnotę nie można uznać, że nieruchomość jest „centralnym i nieodzownym elementem tego świadczenia”, ponieważ nieruchomość w ogóle nie jest elementem czynności dokonywanych przez wspólnotę. Wspólnota nabywa usługi wymienione w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT i odsprzedaje je właścicielom lokali.
Czynności związane z utrzymaniem lokali
Wspólnoty mieszkaniowe mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, które wynika z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów. Zwalnia się w nim „czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych”, co może sugerować, że chodzi o „transakcje związane z nieruchomościami”.
Tak jednak nie jest. Pojęcie to wynika po prostu z art. 13 UWL, w którym mówi się m.in. o tym, że właściciel ponosi:
koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Z uwagi na konieczność zachowania tożsamości pojęć prawnych, w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów mowa o „czynnościach związanych z utrzymaniem lokali”.
Pojęcie to musiało być tożsame z pojęciem zawartym w art. 13 UWL.
Nie oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa dokonuje jakichkolwiek czynności dotyczących „utrzymania lokalu”, one bowiem z mocy prawa obciążają w całości właściciela lokalu.
Przepis art. 13 UWL nakłada na niego obowiązek ponoszenia kosztów jego utrzymania, a więc to właściciel wykonuje „czynności związane z utrzymaniem lokalu”, kupując od wspólnoty media. Powierza on wspólnocie własne środki na zakup mediów dostarczanych do jego lokalu, a wspólnota odsprzedaje mu te media po cenie zakupu.
W konsekwencji trzeba uznać, że zakres „czynności związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych”, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 10, obejmuje refakturowanie mediów, czyli czynności związane z mediami, a nie z lokalami.
W ocenie autorki, refakturowania mediów na właścicieli lokali nie można zaliczyć do transakcji związanych z nieruchomościami, w związku z czym – jeśli są zwolnione przedmiotowo – nie powinny być wliczane do limitu obrotów zwolnionych od VAT.
Dostawy nieruchomości w podatku VAT
zwolnienie podmiotowe od podatku vat |
rozliczenia podatkowe |
odsprzedaż energii i usług |
comma | 22.07.2016, 10:03
Oto wyrok (na razie nieprawomocny), który potwierdza stanowisko autorki artykułu:
I SA/Po 2427/15 z dnia 19.05.2016.
Administrator | 22.07.2016, 10:50
W numerze wakacyjnym "Administratora" będzie jego omówienie :)