Source: http://orzeczenia.szczecin.so.gov.pl/content/$N/155515000004027_VIII_GC_000551_2015_Uz_2017-11-06_001
Timestamp: 2018-05-26 21:30:45
Legal References Found: art. 231
 art. 405
 art. 471
 art. 231
 art. 405
 art. 231
 art. 405
 art. 118
 art. 471
 art. 390
 art. 231
 art. 405
 art. 471
 art. 6
 art. 278
 art. 231
 art. 8
 art. 231
 art. 231
 art. 231
 art. 231
 art. 336
 art. 336
 art. 231
 art. 7
 art. 336
 art. 231
 art. 231
 art. 405
 art. 471
 art. 405
 art. 158
 art. 73
 art. 407
 art. 471
 art. 361
 art. 471
 art. 471
 art. 390
 art. 390
 art. 98
 art. 108

Document Content:
Treść orzeczenia VIII GC 551/15 - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie
VIII GC 551/15 - zarządzenie, wyrok, uzasadnienie Sąd Okręgowy w Szczecinie z 2017-11-06
Sygn. akt VIII GC 551/15
Przewodniczący: SSO Anna Górnik
Protokolant: stażysta Edyta Osińska
po rozpoznaniu w dniu 23 października 2017r. na rozprawie
przeciwko Spółdzielczemu Biuru (...) w (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli ewentualnie o zapłatę
I. oddala powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli wobec pozwanego Spółdzielczego Biura (...) w P.,
II. oddala powództwo o zapłatę wobec pozwanego Spółdzielczego Biura (...) w P.,
III. Oddala powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli wobec pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.,
IV. oddala powództwo o zapłatę wobec pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.,
V. zasądza od powoda na rzecz pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. koszty procesu w całości, przy czym ich szczegółowe wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu,
VI. zasądza od powoda na rzecz pozwanego Spółdzielczego Biura (...) w P. koszty procesu w całości, przy czym ich szczegółowe wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu
Pozwem wniesionym 30 lipca 2015 r. powód D. K. domagał się zobowiązania pozwanego Spółdzielczego Biura (...) z siedzibą w P. (wówczas Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P.) do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powoda prawa własności nieruchomości – działki nr (...) o pow. 0,0074 ha położonej w P., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) – za wynagrodzeniem w kwocie 1 zł płatnym w terminie 14 dni od uprawomocnienia się orzeczenia. Ewentualnie wniósł o zasądzenie od pozwanego 110.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 1 lipca 2015 r. Jednocześnie domagał się zasądzenia od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w oparciu o trzykrotność minimalnego wynagrodzenia pełnomocnika procesowego.
W uzasadnieniu wyjaśnił, że pozwany jest właścicielem działki nr (...) w P., która została wydzielona z działki nr (...). Na działce tej posadowione są cztery garaże o numerach (...). Dwa pierwsze garaże wzniósł powód – na własny koszt – na podstawie umów zawartych z pozwanym 9 lipca 1998 r. Kolejne dwa garaże wzniosła I. O., wobec której jest następcą prawnym. Dnia 8 lutego 2006 r. zawarł z pozwanym umowę zobowiązującą pozwanego do ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do jednego garażu, a 19 stycznia 2009 r. umowę, zgodnie z którą pozwany miał sprzedać gruntu, na którym wzniesiono garaż nr (...). W umowach wskazane zostało, że powód uiści wkład budowlany przeznaczony na zakup nieruchomości, na której powstały garaże. Wkład ten został uiszczony przez powoda. Dnia 14 października 2014 r. powód wystąpił do pozwanej z żądaniem zawarcia umów przyrzeczonych, jednakże ich zawarcia nie doszło. Nie przyniosły skutku również próby ugodowego zakończenia sprawy. Przez cały czas korzystał z garaży i ponosił w związku z tym nakłady. Żądanie główne oparł na art. 231 § 1 k.c. W zakresie żądania ewentualnego wskazał, że co do zapłaty za garaże o numerach (...) upatruje w bezpodstawnym wzbogaceniu, powołując się na art. 405 k.c., a co do garażu nr (...) na odpowiedzialności kontraktowej uregulowanej w art. 471 k.c. Wyjaśnił, że wartość garaży przyjął na poziomie 27.500 zł za każdy, co daje łącznie dochodzoną ewentualnie kwotę 110.000 zł.
Pozwany Spółdzielcze Biuro (...) z siedzibą w P. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości trzykrotności wynagrodzenia minimalnego.
W pierwszej kolejności pozwany wskazał, że 1 lipca 2015 r. przeniósł własność nieruchomości (spornej działki) na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.. Wskazał również, że umowy zawierane z powodem nie zobowiązywały go ani nie upoważniały do wznoszenia garaży. Roboty te należały do pozwanego, ale nie zostały rozpoczęte – nie pobrano i nie zarejestrowano dziennika budowy. Jednocześnie wskazał, że powód nie jest następcą prawnym I. O., bowiem umowy zawarte między nią a powodem nie mogły przenieść prawa własności nieruchomości na powoda ze względu na niedochowanie formy aktu notarialnego. Nadto I. O. nie przysługiwało prawo własności nieruchomości opisanych w umowach. Zarzucił, że powód naruszał jego prawo własności, zaś same garaże wykorzystywał na prowadzenie działalności gospodarczej. Wyjaśniła, że roszczenie oparte na art. 231 § 1 k.c. jest bezzasadne, bowiem m.in. nie przysługuje mu już prawo własności, a powód nie był i nie jest posiadaczem samoistnym (w dodatku w dobrej wierze). W zakresie żądania ewentualnego również zdaniem pozwanego nie są spełnione przesłanki art. 405 k.c. czy 471 k.c. Wskazał, że powód nie wykazał swojego zubożenia ani wzbogacenia po stronie pozwanego – samowola budowlana nie może stanowić wzbogacenia. Obecnie już nie mogłaby już być wzbogacona, ponieważ nie przysługuje jej prawo własności do nieruchomości. Zwrócił uwagę także, że w pozwie nie przedstawiono twierdzeń mających stanowić o ziszczeniu się przesłanek odpowiedzialności kontraktowej, w tym szkodzie czy związku przyczynowym.
Na rozprawie 13 kwietnia 2016 r. powód wniósł również o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S..
Pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Zarzuciła, że powód w chwili kierowania przeciw niej pozwu nie posiadał statusu posiadacza spornych nieruchomości, bowiem wskazywane garaże zostały wyburzone w styczniu 2016 r. Najpóźniej od tej pory władztwo nad nieruchomością gruntową sprawuje pozwana. Z ostrożności procesowej, ustosunkowując się do roszczenia opartego na art. 231 § 1 k.c., zarzuciła, że powód nie wykazał, aby garaże o numerach (...) zostały przez niego wzniesione na gruncie, a pozostałe dwa garaże przez osobę, od której miał je nabyć. Nie wykazał również, aby był posiadaczem samoistnym nieruchomości (i to w dobrej wierze). Jednocześnie podniosła, że powód nie wykazał, aby podana przez niego wartość garaży w kwocie 110.000 zł odpowiadała rzeczywistości. Odnośnie do ewentualnego roszczenia powoda, opartego na art. 405 k.c., podniosła, że nie posiada legitymacji biernej, bowiem nieruchomość – działkę nabyła i to odpłatnie. Jednocześnie podniosła zarzut przedawnienia roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, powołując się na art. 118 k.c. W zakresie odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 k.c. również zarzuciła, że nie posiada legitymacji biernej, gdyż nie łączy jej z powodem żaden stosunek zobowiązaniowy. Wskazała, że w jej ocenie powód mógłby ewentualnie formułować żądanie na podstawie art. 390 § 1 k.c., lecz nie wobec niej.
Dla działki nr (...) w obrębie (...) – P. zlokalizowanej w P. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Działka ta powstała w wyniku podziału działki nr (...), która została podzielona na działki nr (...) (następnie działka nr (...) została podzielona na działki nr (...), działka nr (...) na działki nr (...)).
odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) (k. 11-12);
dokumentacja techniczna (k. 20-63);
pismo z 22 maja 2015 r. (k. 77).
W 1995 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w P. (dalej: SM (...)) uzyskała prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) w P.. Następnie spółdzielnia uzyskała prawo własności nieruchomości.
Na terenie tej nieruchomości miał zostać zlokalizowany kompleks garażowy, co było zgodne z ówczesnym planem zagospodarowania. W czerwcu 1997 r. na zlecenie spółdzielni mieszkaniowej został sporządzony projekt budowlany kompleksu garażowego. Dnia 8 sierpnia 1997 r. SM (...) uzyskała decyzję ( (...) (...)) o zatwierdzeniu projektu budowlanego na budowę kompleksu garażowego na działce nr (...) w P. i pozwoleniu na budowę.
Inwestycja nie została ukończona. Dziennik budowy wobec kompleksu garaży nie został zarejestrowany, tak samo jak zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych ani oświadczenie o przyjęciu funkcji kierownika budowy. Nie wydano również decyzji o pozwoleniu na użytkowanie posadowionych na nieruchomości garaży.
Decyzją z 2 marca 2016 r. (AP-2.7840.22.2016.DG) wojewoda (...) stwierdził wygaśnięcie powyższej decyzji o pozwoleniu na budowę.
decyzja z 15 grudnia 2015 r. (k. 227-229, 396-398);
decyzja z 2 marca 2016 r. (k. 230-233);
projekt zagospodarowania terenu (k. 418-424);
projekt budowlany (k. 425-441);
decyzja z 8 sierpnia 1997 r. (k. 442);
zeznania świadka E. S. (k. 403-409, 412);
zeznania świadka P. D. (k. 329v, 332; transkrypcja – k. 350-357);
zeznania świadka I. O. (k. 329v-330, 332;transkrypcja – k. 357-360).
W 1997 r. SM (...) rozpoczęła informować poprzez rozwieszane ogłoszenia o zamiarze wybudowania na działce nr (...) kompleksu garażowego. Między innymi w ogłoszeniu datowanym na 29 stycznia 1997 r. podawała informację o ubieganiu się przez spółdzielnię o pozwolenie na budowę. Od osób zainteresowanych miała być pobierana opłata w celu przygotowania terenu pod budowę. Po otrzymaniu pozwolenia na budowę spółdzielnia miała zezwolić „na montaż garażu blaszanego lub budowę garażu murowanego w/g wykonanego projektu” ze wskazaniem, że „przeniesienie prawa własności dla wykupujących grunt pod garaż może odbyć się na zasadzie prawa wieczystego użytkowania” (k. 401). W kolejnym ogłoszeniu datowanym na 3 września 1997 r. spółdzielnia informowała, że otrzymała pozwolenie na budowę. Podawała także, że po zakończeniu prac przygotowawczych terenu „zainteresowani budową mogą rozpoczynać prace budowlane” (k. 402).
ogłoszenie z 3 września 1997 r. (k. 401);
ogłoszenie z 29 stycznia 1997 r. (k. 402);
Dnia 9 lipca 1998 r. między powodem a SM (...) została spisana umowa, zgodnie z którą spółdzielnia miała na terenie działki nr (...) wybudować kompleks garaży i przydzielić powodowi spółdzielcze własnościowe prawo do jednego garażu w wybudowanym kompleksie. Z tego tytułu powód miał wnieść wkład garażowy w kwocie 1.750 zł. Umowę ze strony SM (...) podpisał prezes zarządu Z. R., lecz w komparycji umowy wskazano, że jest ona reprezentowana również przez członka zarządu B. N., którego podpis na umowie nie został naniesiony.
Dnia 8 lutego 2006 r. między powodem a SM (...) została zawarta umowa, zgodnie z którą spółdzielnia miała na terenie działki nr (...) wybudować kompleks garaży i przydzielić powodowi spółdzielcze własnościowe prawo do jednego garażu w wybudowanym kompleksie. Z tego tytułu powód miał wnieść wkład garażowy w kwocie 1.750 zł. Umowę ze strony SM (...) podpisał prezes zarządu Z. R., lecz w komparycji umowy wskazano, że jest ona reprezentowana również przez członka zarządu R. B., której podpis na umowie nie został naniesiony.
Powód uiścił na rzecz spółdzielni łącznie tytułem wkładu garażowego 3.500 zł.
umowa z 9 lipca 1998 r. (k. 13);
umowa z 7 lutego 2006 r. (k. 15).
Dwie umowy, na podstawie których SM (...) zobowiązywała się do wybudowania kompleksu garażowego i przydzielenia spółdzielczego własnościowego prawa do garażu za wkład garażowy 1.750 zł zawarła również I. O., która z tego tytułu na rzecz SM (...) zapłaciła łącznie 3.500 zł.
Dnia 7 lutego 2006 r. powód spisał z I. O. umowę, w której postanowili, że I. O. sprzedaje powodowi garaż nr (...) z działką przy ul. (...) w P..
Następnie 9 czerwca 2008 r. została między powodem a I. O. spisana kolejna umowa, na podstawie której I. O. miała sprzedać powodowi garaż nr (...) z działką przy ul. (...) w P..
umowa z 7 lutego 2006 r. (k. 14);
potwierdzenie wpłaty (k. 16);
umowa z 9 lipca 1998 r. (k. 17);
umowa z 9 czerwca 2008 r. (k. 18);
umowa z 19 stycznia 2009 r. (k. 19);
Dnia 19 stycznia 2009 r. między powodem a SM (...) została zawarta umowa, na podstawie której spółdzielnia zobowiązała się do sprzedaży powodowi grunt o pow. 18 m 2 pod w obrębie działki nr (...) w P.. Przewidywana wstępna cena została określona na 1.750 zł z zaznaczeniem, że została ona już uiszczona w 1998 r. przez I. O.. Umowę w imieniu spółdzielni podpisał prezes zarządu Z. R. i zastępca R. B..
umowa z 19 stycznia 2009 r. (k. 19).
W obrębie obecnej działki nr (...) zostały posadowione cztery garaże oznaczone numerami (...) usytuowane w jednym ciągu. Zostały wzniesione na przestrzeni lat 90 XX w. oraz początku XXI w. Garaże te zostały wzniesione częściowo przez powoda (garaże nr (...)) tzw. metodą gospodarczą (własnymi silami, przy samodzielnym zakupie materiałów), a częściowo przez I. O. (garaże nr (...)). Przy wznoszeniu garaży powód konsultował miejsce posadowienia i sposób wzniesienia garaży z przedstawicielami spółdzielni, był mu również udostępniony projekt budowlany.
Były to garaże otynkowane, z blaszanym dachem, z bramami uchylnymi. Przy ich wznoszeniu powód i I. O. konsultowali się ze SM (...), która m.in. wskazywała im obszar, na którym mają zostać posadowione garaże oraz wymagania projektowe i techniczne, jakim powinny odpowiadać.
Powód początkowo korzystał z garaży nr (...), a od czasu spisania umów z I. O. korzystał także z garaży nr (...), z których korzystała wcześniej I. O.. Na terenie wszystkich czterech garaży powód ostatecznie wykonywał działalność gospodarczą. W związku z korzystaniem z garaży uiszczał na rzecz spółdzielni opłaty za korzystanie z garaży.
W 2003 r. powód zawarł z Grupą (...) S.A. Oddział w S. umowy, na podstawie której przyłączono garaże do sieci energetycznej i dostarczano do nich energię elektryczną.
dokumentacja techniczna (k. 20-63).
umowa z 16 czerwca 2003 r. (k. 71-72);
protokół (k. 73);
pismo z 11 kwietnia 2003 r. (k. 74);
umowa z 2 czerwca 2003 r. (k. 75-76);
dokumentacja fotograficzna (k. 143-150);
notatka z 3 sierpnia 2015 r. (k. 151);
zeznania świadka I. O. (k. 329v-330, 332;transkrypcja – k. 357-360);
zeznania świadka A. S. (k. 330, 332; transkrypcja – k. 360-365v);
zeznania powoda (k. 409-410).
Od 2006 r. członkowie SM (...) (i osoby nieposiadające statusu członka spółdzielni) zgłaszali władzom spółdzielni, w tym podczas zgromadzeń członków spółdzielni, wnioski o podjęcie działań w sprawie uregulowania stanu prawnego kompleksu garażowego i ustanowienia prawa własności garaży na rzecz osób korzystających z garaży. Prezes zarządu spółdzielni Z. R. zamierzał uregulować stan garażów posadowionych na terenie spółdzielni, w tym na działce nr (...). W tym celu m.in. pomiędzy spółdzielnią a A. S. została zawarta 20 sierpnia 2007 r. umowa, na podstawie której miała zostać wykonana dokumentacja „niezbędna do użytkowania garaży wybudowanych na działce nr (...) w P.” (k. 399). Umowa ta nie została ostatecznie wykonana, ponieważ A. S. nie zdołał przeprowadzić inwentaryzacji wszystkich garaży – nie wszystkie osoby korzystające z garaży umożliwiły mu przeprowadzenie odpowiednich prac. Z. R. zmarł w 2012 r. i od tego czasu nowe władze spółdzielni zmieniły stosunek do sprawy terenu kompleksu garażowego.
protokół z 9 czerwca 2006 r. wraz z załącznikami (k. 336-344);
protokół z 2 lipca 2012 r. (k. 345-347);
zawiadomienie z 11 czerwca 2012 r. (k. 348);
protokół (k. 377-378);
zawiadomienie z 27 maja 2011 r. (k. 379);
pismo z 4 listopada 2011 r. (k. 380-383);
pismo z 10 czerwca 2015 r. (k. 389);
pismo z 8 czerwca 2015 r. (k. 390);
pismo z 7 maja 2015 r. (k. 392);
umowa z 20 sierpnia 2007 r. (k. 399);
zawiadomienie (k. 400);
zeznania świadka A. S. (k. 330, 332; transkrypcja – k. 360-365v).
W październiku 2014 r. powód zapoznał się z ogłoszeniem SM (...) o możliwości podpisywania umów dzierżawy powierzchni gruntu wraz z garażami pod rygorem wezwania do uporządkowania i opuszczenia nieruchomości spółdzielni. Pismem z 14 października 2014 r. powód zwrócił się z pomocą pełnomocnika do SM (...) o wskazanie, jakie dokumenty są wymagane przez spółdzielnię dla ustanowienia na jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do garaży nr (...). W odpowiedzi na pismo powoda SM (...) w piśmie z 30 października 2014 r. zajęła stanowisko, że powodowi nie przysługuje żadne prawo do zajętego przez niego gruntu, a garaże zostały na jej terenie posadowione niezgodnie z prawem.
Pełnomocnik powoda prowadził ze SM (...) dalszą korespondencję. W szczególności w piśmie z 14 czerwca 2015 r. wystąpił z prośbą o informację, jakie dokumenty są wymagane w celu zawarcia umowy sprzedaży garaży. Jednocześnie zwrócił uwagę, że w razie niezawarcia takiej umowy powinna liczyć się z odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec powoda co do kwoty 110.000 zł stanowiącej wartość czterech garaży, z których korzysta powód.
Pismem z 3 lipca 2015 r. SM (...) poinformowała pełnomocnika powoda, że nie jest już właścicielem działki nr (...) w P., w związku z czym do 3 sierpnia 2015 r. powód winien opróźnić i wydać zajmowaną część nieruchomości. Wskazała również, że w sprawie nieruchomości należy się kontaktować z (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. (dalej: (...) sp. z o.o.). W związku z tym pismem pełnomocnik powoda pismem z 16 lipca 2015 r. prosił o informację dotyczącą przeniesienia własności działki nr (...) w P..
W międzyczasie pełnomocnik powoda samodzielnie konsultował z notariuszem, jakie dokumenty byłyby niezbędne do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu garażowego.
ogłoszenie (k. 78);
pismo z 14 października 2014 r. (k. 64);
pismo z 30 października 2014 r. (k. 65);
pismo z 14 czerwca 2015 r. (k. 66);
pismo z 29 czerwca 2015 r. (k. 67);
pismo z 2 lipca 2015 r. (k. 68);
pismo z 16 lipca 2015 r. (k. 69);
Pismo z 3 lipca 2015 r. (k. 70);
pismo z 30 czerwca 2015 r. (k. 79).
Dnia 1 lipca 2015 r. przed notariuszem A. R. SM (...) oraz (...) sp. z o.o. zawarły w formie aktu notarialnego umowę (Rep. (...)), na podstawie której spółdzielnia sprzedała na rzecz spółki działki nr (...) w P. za cenę 1.968.000 zł zawierającą podatek VAT. Wzmiankę w dziale II księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działki nr (...) umieszczono 6 lipca 2015 r. (...) sp. z o.o. została wpisana w dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości dnia 21 września 2015 r. (k. 239). Aneksem z 30 grudnia 2015 r. w formie aktu notarialnego (Rep. (...)) spółdzielnia i wskazana spółka zmieniły umowę w ten sposób, że m.in. obniżyły łączną cenę nieruchomości do kwoty 1.600.000 zł, w tym podatek VAT.
Cenę sprzedaży SM (...) oparła na operacie szacunkowym sporządzonym w grudniu 2014 r., zgodnie z którym wartość obydwu działek wynosi 1.518.000 zł. Przy wycenie nie uwzględniano wartości nakładów w postaci garaży posadowionych na działkach (s. 2 operatu).
akt notarialny z 1 lipca 2015 r., Rep. (...) (k. 124-180);
odpis zwykły nr (...) (k. 11-12);
operat szacunkowy (k. 131-150);
akt notarialny z 30 grudnia 2015 r., Rep. (...) (k. 234-237, 264-267);
wydruk z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych (k. 238-239).
(...) sp. z o.o. w grudniu 2015 r. dokonała rozbiórki garaży zlokalizowanych na działce nr (...) w P. i wykonał niwelację terenu, zlecając odpłatne wykonanie tych prac osobom trzecim. Przy podjęciu takiej decyzji spółka sugerowała się m.in. sporządzonej na swoje zlecenie na przełomie października i listopada 2015 r. ocenie stanu technicznego posadowionych na działce garaży, która określała ich stan jako zły.
W związku z likwidacją kompleksu garażowego w styczniu 2016 r. osoby korzystające z tych garaży złożyły organom ścigania zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.
faktury VAT (k. 268-288);
dokumentacja fotograficzna (k. 289-291);
ocena stanu technicznego (k. 369-376);
decyzja z 26 sierpnia 2015 r. (k. 384-388);
zawiadomienie z 18 stycznia 2016 r. (k. 391);
decyzja z 2 grudnia 2015 r. (k. 393-395);
zeznania świadka P. D. (k. 329v, 332; transkrypcja – k. 350-357).
Wartość rynkowa działki nr (...) w P. wynosi 16.000 zł. Posadowienie na niej garaży nie zwiększyło jej wartości, ponieważ nie został sformalizowany proces ich budowy (brak zarejestrowania dziennika budowy, brak ustanowienia kierownika budowy, brak zgłoszenia rozpoczęcia robót, brak zgłoszenia zakończenia robót). Garaże, które były posadowione na działce, nie przedstawiały również z tego względu żadnej wartości rynkowej.
opinia biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego (k. 464-488).
Powództwo okazało się nieuzasadnione w całości.
Strona powodowa upatrywała zasadności powództwa w kilku różnych podstawach prawnych. Co do głównego żądania pozwu, sprowadzającego się do zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powoda prawa własności nieruchomości (działki nr (...) o pow. 0,0074 ha położonej w P., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)) za wynagrodzeniem w kwocie 1 zł płatnym w terminie 14 dni od uprawomocnienia się orzeczenia, powód powoływał się na art. 231 § 1 k.c. Z kolei w zakresie ewentualnego żądania zapłaty kwoty 110.000 zł wraz z odsetkami powód swoje żądanie opierał alternatywnie na reżimie odpowiedzialności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia uregulowanego w art. 405 i nast. k.c. (powództwo kondykcyjne) – w zakresie garaży o numerach (...) – oraz odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej wynikającej z art. 471 k.c. – co do garażu o numerze (...).
Stan faktyczny został ustalony z uwzględnieniem okoliczności bezspornych między stronami, m.in. okoliczność, że garaże posadowione na spornej działce zostały zlikwidowane w grudniu 2015 r., czy fakt, że powód korzystał uprzednio z tych garaży, prowadząc w ich obrębie działalność gospodarczą. W zakresie, w jakim strony nie pozostawały zgodne co do faktów przeprowadzono postępowanie dowodowe w oparciu o złożone dokumenty, których autentyczności strony nie negowały, zeznania świadków P. D., I. O., E. S. oraz A. S., a także zeznania powoda. Zeznania świadków były wiarygodne, natomiast należy podkreślić, że świadkowie (zwłaszcza świadek P. D. i I. O.) wskazywali na to, iż pewnych okoliczności nie pamiętają z uwagi na upływ czasu albo że jedynie co do niektórych okoliczności mają swoje przypuszczenia czy ocenę, a nie właściwą wiedzę. Zeznania powoda także w zasadzie były wiarygodne, natomiast w zakresie, w jakim powód zeznawał o kosztach posadowienia garaży, zeznania te nie były w pełni wiarygodne i należało przyjąć, że nie spełniają dostatecznego standardu dowodu dla sprostania ciężarowi dowodu wynikającego z art. 6 k.c. Powód zeznał, że nie ma dokumentacji dotyczącej posadowienia garaży, ponieważ się przeprowadzał. Wskazywał, że ma zapiski dotyczące kupowanych materiałów, jednakże należy podkreślić, że takich dokumentów do akt sprawy nie złożył. Nadto wskazywał, że koszt posadowienia wynosił 40.000 zł, tj. po 10.000 zł za jeden garaż, chociaż jak wynika zarówno z jego zeznań, jak i zeznań świadka I. O. i samego faktu, że powód spisał z tym świadkiem umowy dotyczące garaży nr (...), wynika jednoznacznie, że powód posadowił na działce jedynie garaże (...), natomiast garaże nr (...) zostały posadowione przez I. O. i jej małżonka. W tym zakresie nie było w konsekwencji możliwości uznać za udowodnione, w jakiej wysokości powód poniósł koszty posadowienia garaży nr (...) na spornej nieruchomości. Trzeba również wyjaśnić, że w celu ustalenia wartości działki oraz garaży (co wymaga wiedzy specjalnej), zgodnie z dyspozycją art. 278 k.p.c. został przeprowadzony dowód z opinii biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego A. C., który ustalił wartość rynkową przedmiotowej działki oraz wyjaśnił, że posadowione na niej uprzednio garaże nie przedstawiały wartości rynkowej oraz tym samym nie zwiększały wartości działki. Opinię biegłego należało ocenić za wiarygodną, ponieważ w sposób spójny i logiczny prezentowała wnioski, a także wyjaśniała motywy i sposób ich sformułowania. Odnotować przy tym należy, podzielając stanowisko procesowe strony pozwanej, że częściowo biegły wypowiedział się ponad tezę dowodową w zakresie, w jakim podjął się szacowania kosztów odtworzenia czterech garaży. W tej części opinia biegłego nie mogła stanowić podstawy ustaleń faktycznych.
Na wstępie rozważań prawnych wyjaśnienia wymaga, że podstawową przesłanką materialną każdego rodzaju powództwa jest legitymacja procesowa stron (legitymacja czynna strony powodowej oraz legitymacja bierna strony pozwanej). O jej istnieniu przesądzają przepisy prawa materialnego, mające zastosowanie w konkretnym stanie faktycznym, nie zaś przepisy procesowe. Jej brak – po którejkolwiek ze stron – nie prowadzi do odrzucenia pozwu, lecz do oddalenia powództwa ( vide wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 21 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 1157/12, L. ).
W tym zakresie należało uznać, że powództwo przeciwko pozwanemu Spółdzielczemu Biuru (...) z siedzibą w P. (dalej: pozwany, (...)) w zakresie żądania przeniesienia prawa własności nieruchomości podlegało a limine oddaleniu właśnie ze względu na brak legitymacji procesowej biernej pozwanego. Zgodnie z art. 231 § 1 k.c. z żądaniem przeniesienia własności nieruchomości można wystąpić przeciwko właścicielowi nieruchomości. Stroną pozwaną musi być zatem podmiot, któremu przysługuje prawo własności działki. Pozew został przez powoda wniesiony 30 lipca 2015 r. ( prezentata na 1 stronie pozwu, k. 3), podczas gdy prawo własności spornej nieruchomości nie przysługiwało pozwanemu (...) już od 1 lipca 2015 r., gdy w drodze umowy w formie aktu notarialnego (Rep. (...)) pozwany przeniósł prawo własności nieruchomości na rzecz pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. (dalej: pozwana, (...) sp. z o.o.). Istotne jest przy tym, że wpis w księdze wieczystej w tym przypadku ma charakter deklaratoryjny, a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystej została zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.) wyłączona, ponieważ już 6 lipca 2015 r. uczyniono w księdze wieczystej nieruchomości, w dziale II, wzmiankę o złożeniu wniosku.
Żądanie zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności nieruchomości nie mogło również zostać uwzględnione wobec pozwanej (...) sp. z o.o. Przepis art. 231 § 1 k.c. stanowi bowiem, że z żądaniem przeniesienia własności gruntu może wystąpić „samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze”, który wzniósł na powierzchni lub pod nią budynek lub inne urządzenie „o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki” i to w dodatku „za odpowiednim wynagrodzeniem”. Okoliczności niniejszej sprawy nie pozwalały natomiast przyjąć, że powód posiada w tym zakresie legitymację czynną. Innymi słowy, nie było podstaw dostatecznych dla stwierdzenia, że powód był samoistnym posiadaczem nieruchomości pozostających nadto w dobrej wierze. Wniosek o wezwanie do udziału w sprawie pozwanej powód zgłosił na rozprawie 13 kwietnia 2016 r. Jak wynika zaś z bezspornych okoliczności faktycznych pozwana – jako kolejny właściciel spornego gruntu – w grudniu 2015 r. zlikwidowała posadowione na tym gruncie garaże, w tym wskazywane przez powoda garaże oznaczone numerami (...). W tym miejscu należy wskazać, że roszczenie wynikające z art. 231 § 1 k.c. reguluje stosunki pomiędzy aktualnym posiadaczem oraz aktualnym właścicielem; roszczenie to wygasa z chwilą definitywnej utraty posiadania przez samoistnego posiadacza działki gruntu, na której wzniósł on budynek lub inne urządzenie. Roszczenie to wynika z posiadania i jest ściśle z nim związane. Dopóki trwa posiadanie, dopóty może być ono realizowane ( vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1968 r., sygn. akt III CZP 15/68, OSNCP 1968, nr 8-9, poz. 138, z glosą S. Breyera, OSPiKA 1969, z. 4, poz. 90, oraz z omówieniem A. Szpunara i W. Wanatowskiej, NP 1969, nr 5, s. 780, i NP 1969, nr 11-12, s. 1714; także Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, red. J. Gudowski, LEX, kom. do art. 231 k.c.).
Niezależnie od oceny, że powództwo przeciwko zarówno pozwanemu, jak i pozwanej, zasługiwało w tym zakresie na oddalenie przez wzgląd na brak legitymacji procesowej należy wyjaśnić, że zgromadzony materiał dowodowy nie pozwalał na ocenę, że w rozpatrywanej sprawie występowały takie przesłanki roszczenia z art. 231 § 1 k.c. jak: samoistne posiadanie nieruchomości przez powoda, jego dobra wiara, wybudowanie czterech garaży oraz ich wartość przewyższająca wartość zajętego gruntu.
Pojęcie samoistnego posiadania określa art. 336 k.c., który definiuje samoistnego posiadacza jako tego (osobę), kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadanie samoistne polega zatem na sprawowaniu faktycznego władztwa nad rzeczą w zakresie prawa własności. Jego stwierdzenie jest możliwe w przypadku, gdy faktyczne władztwo nad rzeczą ma ogólne cechy umożliwiające stwierdzenie posiadania, a ponadto polega na korzystaniu z rzeczy z wyłączeniem innych osób i jest niezależne od wyraźnej lub dorozumianej zgody innej osoby, w tym w szczególności niezależne od zgody właściciela. Progowym warunkiem umożliwiającym uznanie określonego władztwa faktycznego za posiadanie samoistne jest rzeczywista możliwość korzystania przez określony podmiot z rzeczy w zakresie odpowiadającym treści prawa własności niezależnie od woli innych podmiotów. Za przejawy samoistnego charakteru posiadania uznawane są zachowania polegające na dokonywaniu nakładów przekraczających zakres drobnych nakładów, a w szczególności przeprowadzanie istotnych remontów rzeczy lub elementów jej wyposażenia, ponoszenie wydatków związanych z władaniem rzeczą, a w szczególności uiszczanie podatków lub składek z tytułu ubezpieczenia rzeczy, dokonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd, skutkujące zmianą przeznaczenia rzeczy lub istotną zmianą dotychczasowego sposobu używania ( vide B. Lackoroński, komentarz do art. 336 k.c., w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Legalis i przywołana tam literatura oraz orzecznictwo).
Co istotne, art. 231 § 1 k.c. precyzuje, że z roszczeniem o przeniesienie prawa własności gruntu może wystąpić posiadacz samoistny w dobrej wierze. Zgodnie z art. 7 k.c. zachodzi domniemanie dobrej wiary, jednakże okoliczności niniejszej sprawy pozwalały na obalenie tego domniemania. Wyjaśnić należy, że o dobrej albo złej wierze posiadacza przesądza okoliczność, czy w danych okolicznościach posiadacz wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie przysługuje mu uprawnienie do sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą. Jeśli posiadacz wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie przysługuje mu uprawnienie do sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą, wtedy, co do zasady, jest w złej wierze ( vide B. Janiszewska, Koncepcje dobrej wiary w przepisach prawa rzeczowego. Zasiedzenie nieruchomości. Roszczenie o wykup gruntu, Warszawa 2005, s. 14–27 i 299). Udowodnienie złej wiary wymaga wykazania albo pozytywnej wiedzy posiadacza o rzeczywistym stanie prawnym rzeczy znajdującej się w jego władaniu, albo że brak takiej świadomości był wynikiem niedbalstwa. Nadto przyjmuje się, że uzyskanie posiadania nieruchomości na podstawie umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego uzasadnia przyjęcie, że posiadacz jest w złej wierze ( vide uchwała Sądu Najwyższego, kolegium kompetencyjne, z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, Legalis; B. Lackoroński, komentarz do art. 336 k.c., w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Legalis i przywołana tam literatura oraz orzecznictwo).
W niniejszej sprawie, jak wynika z wyników postępowania dowodowego, powód wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności nieruchomości czy to samych garaży, czy to gruntu, na których zostały posadowione. Wiedział wszak, że umowy, które spisywał ze SM (...) nie przenoszą na niego własności ani garaży ani gruntu. W szczególności zwrócić należy uwagę, że wiedzę o stanie prawnym nieruchomości powód zamanifestował w szczególności pismem z 14 października 2014 r., w którym dopiero zamierzał wspólnie ze spółdzielnią mieszkaniową podjąć stosowne czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego garaży i gruntu. Powód miał w konsekwencji wiedzę, że nie jest właścicielem nieruchomości gruntowej. Powyższe świadczy w sposób jednoznaczny o złej wierze powoda. Nadto, odnosząc się do charakteru posiadania nieruchomości, należy wyjaśnić, że powód nie wykazał dostatecznego zachowania, wyrażającego się we władaniu przez niego sporną działką „jak właściciel”. Powód nie wykazał w szczególności, że wykonywał uprawnienia i obowiązki właścicielskie, w szczególności z materiału dowodowego nie wynika, aby ponosił z uwagi na korzystanie z garaży i gruntu, na którym były posadowione, ciężary publicznoprawne. Nie sposób również nie zauważyć, że już na etapie wznoszenia garaży powód, jak i inne osoby wznoszące garaże, konsultowali się z władzami spółdzielni co do konkretnego miejsca posadowienia konkretnych garaży, rozplanowania garaży na terenie działki, a nadto spółdzielnia udostępniała powodowi i innym osobom w tym celu projekt budowlany. Świadczy to o tym, że powód nie decydował w sposób samodzielny o tym w jaki sposób i w którym miejscu zostaną wzniesione garaże, więc jego działaniom już wówczas brakowało cech charakterystycznych dla władania właścicielskiego, samodzielnego, niezależnego od czyjejś woli (z wyłączeniem obowiązków o charakterze publicznoprawnym, w szczególności z zakresu procesu inwestycyjno-budowlanego).
Odnotować również należy, że zgromadzony materiał dowodowy pozwolił również na ustalenie, że powód na terenie spornej działki wzniósł jedynie dwa garaże o numerach (...), wobec czego w zakresie garaży o numerach (...) nie mógł posiąść statusu samoistnego posiadacza w dobrej wierze, który wzniósł na gruncie budynek lub budowlę. Z samych tylko twierdzeń powoda przedstawianych w pozwie wynikało, że garaże o numerach (...) wznosiła I. O., od której – jak twierdził – nabył te garaże. Kwestia rzekomego nabycia tych garaży zostanie omówiona jednak w dalszej części uzasadnienia.
Odnośnie roszczenia opartego na art. 231 § 1 k.c. należy również wskazać, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwolił także na ustalenie, aby wzniesione na działce przez powoda garaże przewyższały wartość działki nr (...) w P., a tym bardziej, aby ta różnica wartości była znaczna. Z opinii biegłego sądowego, której – jak wskazano – nie można było odmówić wiarygodności, wynikało w sposób klarowny, że wzniesione na działce garaże nie posiadały jakiejkolwiek wartości rynkowej, jak również nie zwiększały wartości działki.
W powyższych okolicznościach powództwo w zakresie żądania opartego na art. 231 § 1 k.c. podlegało oddaleniu wobec zarówno pozwanej, jak i pozwanego, o czym orzeczono w punktach I oraz III sentencji wyroku.
Przechodząc do zgłoszonego przez powoda żądania zasądzenia kwoty 110.000 zł wraz z odsetkami należy wskazać, że powód odpowiedzialności pozwanych co do tej kwoty upatrywał w wartości garaży posadowionych na działce nr (...) w P., przy czym żądanie zapłaty w stosunku do garaży o numerach (...) miało opierać się na reżimie bezpodstawnego wzbogacenia – art. 405 i nast. k.c., a co do garażu nr (...) – odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 k.c.
Pozytywnymi przesłankami odpowiedzialności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (powództwa kondykcyjnego) są zgodnie z art. 405 k.c. wzbogacenie po stronie jednego podmiotu, zubożenie po stronie innego podmiotu, związek pomiędzy wzbogaceniem jednej i zubożeniem drugiej osoby oraz brak podstawy prawnej do wzbogacenia.
W okolicznościach niniejszej sprawy wymienione powyżej przesłanki nie zostały jednak spełnione ani wobec pozwanego, ani wobec pozwanej. Przede wszystkim zgromadzony materiał dowodowy nie dawał podstaw do ustalenia, jakoby pozwany albo pozwana była względem niego wzbogacona. Jak wynika z dowodu z opinii biegłego sądowego posadowione na działce nr (...) w P. sporne garaże (wszystkie cztery) nie przedstawiały jakiejkolwiek wartości jako takie, ale także nie zwiększały w żaden sposób wartości działki, na której się znajdowały. Ze względu zatem na fakt, że ani pozwany (jako poprzedni właściciel działki), ani pozwana (jako obecny właściciel działki) nie pozostawali wzbogaceni, nie sposób uznać, aby zachodziła ich odpowiedzialność z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Jednocześnie należy zaakcentować, że ewentualnego bezpodstawnego wzbogacenia powód mógłby upatrywać nie w fakcie posadowienia 3 garaży, lecz jedynie dwóch, tj. garaży o numerach (...). Jak wskazywał w pozwie, a co potwierdziło postępowanie dowodowe, jedynie te dwa garaże zostały wzniesione przez powoda. Garaże o numerach (...) posadowiła zaś na działce nr (...) w P. I. O. wraz z mężem. Tym samym ewentualnego zubożenia powód mógł upatrywać jedynie w zakresie garaży nr (...). Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że z umów spisanych przez powoda z I. O. 7 lutego 2006 r. oraz 9 czerwca 2008 r. wynika, że I. O. zamierzała sprzedać, a powód kupić nieruchomości określane przez nich jako garaże nr (...) „wraz z działką” (k. 14, 18). Zaznaczyć przy tym należy, że przedmiotem tych umów miały być nieruchomości, wobec czego ich ważność zgodnie z art. 158 w zw. z art. 73 § 2 k.c. wymagała formy aktu notarialnego, a formy tej powód i I. O. nie zachowali. Umowy te były nieważne już przez sam wzgląd na niezachowanie formy aktu notarialnego, co nie zmienia jednak faktu, że okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że I. O. nie przysługiwało wówczas prawo do przedmiotu umowy, przede wszystkim w zakresie nieruchomości gruntowej, która zgodnie z treścią umowy także miała być przedmiotem sprzedaży. Na marginesie wskazać przy tym należy, że powód nie powoływał się przy tym na twierdzenie, aby te umowy miały przenosić na niego ewentualne roszczenie I. O. wobec pozwanego z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (czy poniesionych nakładów) albo by została zawarta inna umowa, której przedmiotem byłoby takie roszczenie.
Zarazem należy wskazać, że powód nie zdołał wykazać w sposób dostateczny przesłanki zubożenia. Wprawdzie postępowanie dowodowe wykazał, że powód wzniósł na obszarze obecnej działki nr (...) w P. garaże oznaczone numerami (...), ale powód nie zaoferował wystarczającego materiału dowodowego na potwierdzenie, w jakim zakresie wystąpiło po jego stronie zubożenie. Nie można przy tym nie zauważyć, że już same twierdzenia prezentowane przez powoda w pozwie i na etapie korespondencji przedsądowej stron (o tym, że wartość garaży, której zwrotu się domaga wynosi 110.000 zł, po 27.500 zł za każdy z czterech garaży) są niespójne z zeznaniami powoda, który zeznał, że koszt wzniesienia każdego z garaży wynosił 10.000 zł. Zarazem, co zostało wspomniane w części dotyczącej oceny materiału dowodowego, wspominał o posiadaniu przez niego zapisków o kosztach zakupionych materiałów, ale takich dokumentów nie przedstawił. Z kolei dowodów zakupu – jak zeznał – nie posiada, bowiem utracił je na skutek kilkukrotnej zmiany miejsca zamieszkania. W tych okolicznościach brak było podstawy, aby uznać za udowodnione, że powód doznał zubożenia, a tym bardziej, jaki był zakres takiego zubożenia.
W związku z tym, iż nie można było uznać w okolicznościach niniejszej sprawy, aby po stronie powoda wystąpiło zubożenie, a po stronie pozwanych wzbogacenie, bezprzedmiotowe było rozważanie przesłanki braku podstawy prawnej.
Istotnym jest również, że sporne garaże zostały posadowione na działce nr (...) w P. w latach 90 XX w. Powód odpowiedzialności pozwanego (...) z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia upatrywał w posadowieniu garaży na gruncie stanowiącym własność pozwanego. W tym kontekście należy wskazać, że żądanie powoda o zapłatę tytułem bezpodstawnego wzbogacenia nie mogło zostać uwzględnione wobec pozwanej (...) sp. z o.o. z samej już przyczyny, że – jak trafnie podnosiła pozwana w odpowiedzi na pozew – zgodnie z art. 407 k.c. obowiązek zwrotu uzyskanej korzyści przechodzi na osobę trzecią, gdy czynność prawna rozporządzająca korzyścią była bezpłatna. Nawet zatem, gdyby w istocie pozwany (...) odpowiadał względem powoda z tego tytułu (co nie ma miejsca w okolicznościach niniejszej sprawy), to takiej odpowiedzialności nie mogłaby ponosić względem powoda pozwana (...) sp. z o.o., bowiem nabyła działkę nr (...) w P. na podstawie umowy sprzedaży, w sposób odpłatny.
W zakresie, w jakim powód upatrywał odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych w związku z wartością garażu nr (...), należało uznać, że w świetle wskazywanej przez niego podstawy odpowiedzialności – art. 471 k.c. – pozwana (...) sp. z o.o. nie posiadała legitymacji procesowej biernej. Zgodnie z tym przepisem odpowiedzialność ponosi dłużnik względem wierzyciela i to w związku ze szkodą poniesioną wobec niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Przesłanki tej odpowiedzialności są w konsekwencji niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (co implikuje konieczność istnienia węzła obligacyjnego), szkoda, a także – stosownie do art. 361 § 1 k.c. – związek przyczynowy między nimi. Przenosząc powyższe na kanwę niniejszej sprawy należy zauważyć, że wśród twierdzeń powoda, ani w zebranym materiale dowodowym brak jest podstaw do uznania, że powód był względem pozwanej wierzycielem, a pozwana jego względem dłużnikiem. Powód nie powoływał się ani nie dowodził istnienia jakiegokolwiek stosunku obligacyjnego pomiędzy nim a pozwaną (...) sp. z o.o. Z samej tej przyczyny brak było podstaw do uznania, że powód i pozwana posiadają w tym zakresie legitymację procesową, a odpowiedzialność odszkodowawcza kontraktowa pozwanej istnieje.
Odnośnie natomiast do pozwanego (...) należy zauważyć, że – jak trafnie wskazywała pozwana (...) sp. z o.o. – również nie mogła zachodzić odpowiedzialność odszkodowawcza na podstawie art. 471 k.c., albowiem podstawą, w której powód upatrywał odpowiedzialności za szkodę związaną z wartością garażu nr (...) była umowa z 19 stycznia 2009 r. Umowę tę, wobec jej treści, należało uznać za umowę przedwstępną wobec przyszłej umowy przeniesienia własności gruntu pod garażem. O przedwstępnym charakterze tej umowy świadczy analiza postanowień jej § 2 oraz § 3, zgodnie z którymi ostateczna umowa (umowa przyrzeczona) miała zostać zawarta „po uzyskaniu przez użytkowników garaży [...] wszystkich niezbędnych dokumentów do zawarcia aktów notarialnych” (k. 19). Strony nie związały się żadnym innym węzłem obligacyjnym w tym zakresie, więc odpowiedzialność za brak zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogła znajdować podstawy a art. 471 k.c., lecz w oparciu o art. 390 § 1 k.c.
Zgodnie z art. 390 § 1 k.c. w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej można żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na jej zawarcie. Istotne jest przy tym, że przywołany przepis wyraża zasadę odpowiedzialność za tzw. ujemny interes umowny ( culpa in cotrahendo). Polega on na uszczerbku majątkowym, który ktoś poniósł przez to, że podjął działania zmierzające do zawarcia umowy, która ostatecznie nie została skutecznie zawarta. Innymi słowy, dotyczy on negatywnych majątkowych następstw działań zmierzających do zawarcia umowy. Rozmiar szkody podlegającej naprawieniu ustala się porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy ze stanem powstałym wskutek faktu, że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie to obejmuje wszystkie szkody wynikłe z faktu wdania się w proces kontraktowania. Poza szkodą wyrażającą się w owym ujemnym interesie umownym przesłankami odpowiedzialności na tej podstawie są także niezawarcie umowy przyrzeczonej i związek przyczynowy (art. 361 § 1 k.c.) między brakiem zawarcia umowy a szkodą.
Postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie wykazało, że niewątpliwie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Nie sposób jednak było w oparciu o twierdzenia powoda i zaoferowany przez niego materiał dowodowy ocenić, aby szkodą powoda w granicach ujemnego interesu umownego była – jak wywodził powód – wartość posadowionego na działce garażu nr (...). Przede wszystkim należy podkreślić, co zostało wyjaśnione w poprzednich częściach uzasadnienia, że garaż o numerze (...) został posadowiony na działce nie przez powoda, lecz przez I. O. i jej małżonka. Nadto, jak wyjaśnił biegły sądowy w sporządzonej opinii, żaden z posadowionych na działce garaży nie przedstawiał żadnej wartości i nie zwiększał jej wartości, w konsekwencji również garaż nr (...) tej wartości nie przedstawiał. Co przy tym istotne, wszystkie te garaże zostały posadowione na działce wiele lat przed zawarciem przez powoda z pozwanym (...) tej umowy, więc nie sposób było także ocenić, że posadowienie tego garażu wykazywało związek z umową, którą spisano wiele lat po posadowieniu garażu. Z tych względów roszczenie powoda w tym zakresie nie mogło zostać uwzględnione.
W tych okolicznościach powództwo, w zakresie żądania zasądzenia kwoty 110.000 zł wraz z odsetkami, podlegało oddaleniu wobec pozwanych, o czym orzeczono odpowiednio w punkcie II i IV sentencji wyroku.
Wobec oddalenia powództwa w pełnym zakresie powoda należało uznać za stronę przegrywającą w rozumieniu art. 98 k.c. Konsekwencją takiej oceny było rozstrzygnięcie zawarte w punktach V oraz VI orzeczenia, zgodni z którym przesądzono, że powód jest obowiązany do zwrotu kosztów procesu zarówno pozwanego, jak i pozwanej, a szczegółowe rozliczenie kosztów pozostawiono referendarzowi sądowemu zgodnie z art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c.
Osoba, która wytworzyła informację: Anna Górnik