Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/140980,Koszty-uzyskania-przychodu-przy-sprzedazy-nieruchomosci,1,70,1.html
Timestamp: 2019-01-20 21:16:18
Legal References Found: art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22

Document Content:
Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości
Jak wyliczyć koszty przy sprzedaży mieszkania © WavebreakMediaMicro - Fotolia.com
Cena zakupu mieszkania (wynikająca z aktu notarialnego), zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych czy taksa notarialna - stanowią koszty uzyskania przychodu przy jego sprzedaży. Kosztem takim nie są jednak: ustanowienie hipoteki czy związana z nią opłata sądowa za wpis do hipoteki - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10.04.2017 r. nr 2461-IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK.
Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie 28 kwietnia 2014 r. za 360.000 zł, z czego 297.000 zł pochodziło z zaciągniętego na ten cel kredytu hipotecznego. W związku z zakupem wnioskodawczyni poniosła też dodatkowe wydatki w postaci:
•	podatku od czynności cywilnoprawnych 7.200 zł,
•	kosztu ustanowienia hipoteki 19 zł,
•	opłaty sądowej za wpis do hipoteki 400 zł,
•	wynagrodzenia tytułem taksy notarialnej 1.291,50 zł.
Mieszkanie wnioskodawczyni sprzedała 17 lutego 2016 r. za 370 000 zł. W dniu zawarcia aktu notarialnego zainteresowana otrzymała 10.000 zł, kwota 71.158,27 zł wpłynęła na jej konto bankowe, a pozostała część ceny została przelana bankowi na konto techniczne celem spłaty kredytu.
Wnioskodawczyni zadała pytanie, jakie powinna uwzględnić koszty uzyskania przychodu przy rozliczaniu się z urzędem skarbowym z tej sprzedaży? W przedmiotowej sprawie organ zajął następujące stanowisko:
Jak wyliczyć koszty przy sprzedaży mieszkania
Wydatki na zakup mieszkania są kosztami uzyskania przychodu przy jego sprzedaży. I nie chodzi tutaj tylko o zapłaconą cenę sprzedawcy, ale także gażę notariusza czy zapłacony podatek.
Zatem w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jego nabycia i zbycia.
Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawczyni następnie zbyła, doszło 28 kwietnia 2014 r. Zatem to ta data ma znaczenie dla liczenia okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.
W związku z tym, że zbycie ww. lokalu mieszkalnego dokonane zostało 17 lutego 2016 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został nabyty, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
W tym miejscu zaznaczyć należy, że przy sprzedaży nieruchomości lub prawa mogą wystąpić koszty dwojakiego rodzaju:
•	koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
•	koszty uzyskania przychodu.
Pierwszym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania są koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
Drugim elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są koszty uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W rozpatrywanym przypadku sprzedany lokal mieszkalny nabyto odpłatnie więc zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy zgodnie z którym ¬– za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.
Kosztem nabycia nie są natomiast w żadnym wypadku wydatki okołokredytowe, tj. opłaty sądowe za wpisanie hipoteki, koszt ustanowienia hipoteki.
Wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z kredytem nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego. Podkreślić należy, że zaciągniecie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanego lokalu mieszkalnego.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, należy stwierdzić, że nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.
Z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:
-cenę nabycia lokalu mieszkalnego zgodnie z aktem notarialnym (niezależnie od tego czy zakup był finansowany ze środków własnych, czy kredytem),
-koszty związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, tj.:
•	wynagrodzenie tytułem taksy notarialnej.
Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będą wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup lokalu mieszkalnego:
•	koszt ustanowienia hipoteki,
•	opłata sądowa za wpis do hipoteki. (...)”