Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0112-kdil3-2-4011-346-2018-2-ks
Timestamp: 2018-11-15 16:49:43
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 FSK 
 FSK 
 art. 9
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 1
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 3
 art. 17
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 1
 art. 3
 art. 22
 art. 21
 art. 1
 art. 3
 art. 1
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 87
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 FSK

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0112-KDIL3-2.4011.346.2018.2.KS
Przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie mieszkania na podstawie umowy deweloperskiej jako wydatkowanie przychodu na budowę własnego lokalu mieszkalnego.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2018 r. (data wpływu 11 września 2018 r.), uzupełnionym dnia 12 września 2018 r. oraz dnia 26 września 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 11 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 20 września 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.346.2018.1.KS wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia wniosku zostało wysłane 20 września 2018 r., skutecznie doręczono w dniu 24 września 2018 r. Natomiast w dniu 26 września 2018 r. do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 24 września 2018 r.).
Wnioskodawca – w związku ze śmiercią ojca w dniu xx czerwca 2016 r. – otrzymał spadek w postaci nieruchomości (lokal mieszkalny).
Dnia xx września 2016 r. Zainteresowany sprzedał przedmiotową nieruchomość i, zgodnie z przepisami, skorzystał z możliwości nieuiszczania podatku. Dnia 13 kwietnia 2017 r. złożył na tę okoliczność PIT-39.
Z uwagi na niejasności przepisów dotyczących wskazanej wyżej sytuacji i przewidywanego zakupu mieszkania u dewelopera oraz sugestię właściwego dla Wnioskodawcy urzędu skarbowego, zdecydował się on złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek (korekta z 24 stycznia 2018 r.) nie rezygnując tym samym z poszukiwań interpretacji przepisów dotyczących szczególnej sytuacji wydatkowania kwoty spadku na zakup u dewelopera (kwestia własności).
Dnia 22 marca 2018 r. Zainteresowany zawarł umowę deweloperską i przedwstępną umowę na zakup lokalu mieszkalnego.
Jak wynika z faktur, do dnia 14 maja 2018 r. Wnioskodawca zapłacił na nabywany lokal mieszkalny kwotę 141 255,00 zł, czyli powyżej kwoty 126 500,00 zł.
Wnioskodawca wskazuje, że deweloper korzysta z jego środków finansowych, mimo że są/były one na rachunku powierniczym. Zainteresowany podkreśla, że jest to rachunek otwarty. Bank uwolnił wskazane środki dla budowy m.in. nowego lokalu mieszkalnego Wnioskodawcy.
W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że przeniesienie własności przedmiotowego lokalu nastąpi po upływie 2 lat od daty zbycia odziedziczonej nieruchomości licząc zgodnie z ustawą od dnia 1 stycznia 2017 r.
Czy w związku z przedstawioną sytuacją oraz wyrokami NSA z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17) i 16 lutego 2018 (sygn. akt II FSK 413/16) – należy uznać, że Wnioskodawca spełnił warunek do skorzystania z nieuiszczania podatku od spadku dotyczącego przedmiotowego lokalu mieszkalnego?
Zdaniem Wnioskodawcy, mając na względzie wszystko to co powyżej i specyfikę zakupu lokalu mieszkalnego u dewelopera, spełnia on warunek przedmiotowej ustawy o zwolnieniu z podatku i tym samym zwrocie tego podatku, który został już zapłacony na konto właściwego urzędu skarbowego.
Wnioskodawca nadmienia, że z uwagi na swój stan zdrowia przebywa na rencie i kwota wymiaru podatku jest niebagatelna dla jego funkcjonowania. Stan zdrowia nie pozwala Wnioskodawcy na bycie czynnym zawodowo.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści złożonego wniosku wynika, że 3 czerwca 2016 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Zainteresowany otrzymał spadek w postaci nieruchomości (lokal mieszkalny), którą sprzedał 6 września 2016 r.
W przedmiotowej sprawie dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę jest data śmierci spadkodawcy, a więc xx czerwca 2016 r.
Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od dnia nabycia.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
W rozpatrywanej sprawie nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca otrzymał w spadku, w związku z tym zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy.
Przepis wskazanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
W przedmiotowej sprawie środki uzyskane w 2016 r. ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca przeznaczył na zakup mieszkania. W dniu 22 marca 2018 r. Zainteresowany podpisał umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego. Do dnia 14 maja 2018 r., Wnioskodawca zapłacił na nabywany lokal kwotę 141 255,00 zł. Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, że przeniesienie własności przedmiotowego lokalu nastąpi po upływie 2 lat od daty zbycia odziedziczonej nieruchomości licząc zgodnie z ustawą od dnia 1 stycznia 2017 r.
W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy kwoty wpłacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. W szczególności zaś – co wywnioskować można z uzasadnienia wskazanych w pytaniu wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego – czy wpłaty owe stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W celu rozstrzygnięcia ww. kwestii należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1468) oraz przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) bowiem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowy, inwestora, umowy deweloperskiej, czy przedsięwzięcia deweloperskiego.
Zgodnie z art. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawa określa środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę.
deweloper – przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, 933 i 1132), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę;
nabywca – osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
umowa deweloperska – umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, 961, 1165, 1250 i 2255) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
Natomiast stosownie do art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
Istotne znaczenie w rozpatrywanej sprawie ma także art. 17 ww. ustawy, zgodnie z którym uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu ustawy, są:
Wobec tego pojęcie budowy lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wiązać z osobą inwestora (w tym przypadku dewelopera), gdyż to on jest osobą prowadzącą budowę (proces budowlany).
Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie nie jest inwestorem, nie budował bowiem własnego lokalu mieszkalnego, wobec tego brak jest podstaw do twierdzenia, że środki uzyskane ze zbycia nieruchomości, uiszczone na rzecz dewelopera Zainteresowany wydatkował na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z powyższym kwoty wpłacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej nie stanowią wydatków na budowę własnego lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które uprawniałyby Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
W rozpatrywanej sprawie wydatkowanie powyższych środków przez Wnioskodawcę można rozpatrywać jedynie w kategorii wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego. (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).
Potwierdzenie powyższego można znaleźć w przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwłaszcza w art. 1, art. 3 pkt 4 i pkt 5, czy też w art. 22 ust. 1. Z przepisów tych jasno wynika, że deweloper przenosi prawo (w tym przypadku prawo własności lokalu mieszkalnego), a nabywca spełnia świadczenie pieniężne na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Przepisy te operują, na co wskazano wyżej, takimi pojęciami jak np. nabywca, cena nabycia prawa, przeniesienia prawa na nabywcę.
Skoro zatem ustawodawca w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ustawie Prawo budowlane używa takich pojęć, to zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, brak podstaw, aby na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tę stronę umowy deweloperskiej (nabywcę) traktować jako osobę, która „buduje” lokal mieszkalny, a nie go nabywa.
Rozpatrując przedmiotową sprawę pod kątem możliwości zakwalifikowania środków przekazanych przez Wnioskodawcę deweloperowi jako wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego i w związku z tym skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, należy ponownie analizie poddać przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ze szczególnym zwróceniem uwagi na art. 1 i art. 3 pkt 5 tej ustawy.
Stanowią one, jak już wcześniej wskazano, że ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1)
Natomiast umowa deweloperska jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 5).
Ponadto należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025) wyjaśniających pojęcie „nabycia” , o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie wyżej wskazanych przepisów należy stwierdzić, że zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności lokalu mieszkalnego, ale nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wyłącznie wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie lokalu mieszkalnego, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
W sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W rozpatrywanej sprawie przeniesienie własności lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego na rzecz Wnioskodawcy nastąpi po upływie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, tym samym, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie miało zastosowania w niniejszej sprawie.
W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie spełnia warunków do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego należy wskazać, że dotyczą on konkretnej, indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym i tylko w nim jest wiążący. Dlatego, stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej wskazać należy, że wyroki sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną.
Ponadto należy zauważyć, że tut. Organ interpretacyjny nie podziela stanowiska wyrażonego w przywołanych wyrokach NSA, zgodnie z którym wpłaty dokonane na rzecz dewelopera stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko organu, w myśl którego wpłaty takie można rozpatrywać wyłącznie w kategorii wydatków na nabycie własnego lokalu, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) tej ustawy jest zgodne m.in. z wyrokami: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 10 października 2017 r., sygn. akt I SA/Po 482/17 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II FSK 2320/14 z dnia 28 września 2016 r., II FSK 2840/14 z dnia 21 października 2016 r.
0112-KDIL3-2.4011.346.2018.2.KS