Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/51/zmiany-w-ustawie-o-wlasnosci-lokali-obowiazujace-od-11-wrzesnia-2017-roku
Timestamp: 2018-05-21 22:21:31
Legal References Found: art. 2
 art. 7
 art. 11
 art. 2
 art. 2
De lege ferenda
 art. 2
de lege ferenda

Document Content:
Z dniem 11 września 2017 roku do ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) wprowadzone zostały zmiany związane są z uchwaleniem ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Na mocy ww. ustawy znowelizowane zostało brzmienie art. 2, art. 7 i art. 11 ustawy o własności lokali. W ogólnym ujęciu, na mocy nowelizacji wprowadzono kryteria dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz niedopuszczalności ustanowienia w jednorodzinnym budynku mieszkalnym więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, w brzmieniu:
„Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”
Nowe obowiązki stron uczestniczących w procesie ustanawiania odrębnej własności lokalu mieszkalnego
Na wstępie wyjaśnić należy, iż dokonana nowelizacja ograniczona została wyłącznie do sytuacji ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego. Tym samym ustanowienie odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny, nie wymaga zachowania poniżej zaprezentowanych kryteriów zgodności.
Pierwsze kryterium ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego odnosi się do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykładnia literalna dodanego do art. 2 u.w.l., ust. 1a prowadzi do wniosku, że adresatem tej normy nie jest starosta, lecz strony uczestniczące w ustanawianiu odrębnej własności lokalu, ewentualnie także notariusze, sądy wieczystoksięgowe oraz sądy orzekające o zniesieniu współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Stanowisko takie wynika z analizy niezmienionego brzmienia art. 2 ust. 3 u.w.l., który określa granice kompetencji starosty, upoważniając go jedynie do stwierdzenia „Spełnienia wymagań, o których mowa w ust. 2”. Można stąd domniemywać, że ustawodawca przekazał kompetencje do badania zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – stronom uczestniczącym w procesie ustanawiania odrębnej własności lokalu. De lege ferenda należałoby zauważyć uzasadnioną potrzebę zmian w opisanym zakresie, w ten sposób, aby obowiązek ustalenia spełnienia wymogów ww. kryterium powierzony był jednoznacznie starostom.
Dalszym kryterium ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego jest obowiązek zapewnienia zgodności z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Również w tym zakresie zauważalny jest brak zmian w treści art. 2 ust. 3 u.w.l., który określa granice kompetencji starosty i także w tym przypadku zachowują aktualność ww. uwagi de lege ferenda.
Należy zwrócić przy tym uwagę, iż ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nie zależy od łącznego spełnienia powyżej opisanych kryteriów. Wystarczy spełnienie jednego z nich. Pamiętać przy tym trzeba, iż kryterium drugie można stosować dopiero, gdy kryterium pierwsze nie może być zastosowane, a więc gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.