Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/ibpp1-4512-345-15-bm
Timestamp: 2017-10-18 16:43:42
Legal References Found: art. 14
 art. 43
 art. 19
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 99
 art. 99
 art. 111

Document Content:
W zakresie określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy, najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, umieszczania w deklaracji obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe i zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej i ciągów komunikacyjnych, w przypadku wynajmu lokali użytkowych.
IBPP1/4512-345/15/BMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 kwietnia 2015 r. (data wpływu 14 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 24 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy - jest prawidłowe,
zwolnienia od podatku VAT łącznej kwoty obrotu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe - jest nieprawidłowe,
umieszczania w deklaracji całości obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe - jest nieprawidłowe,
zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej –jest nieprawidłowe.
W dniu 12 maja 2015 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy, najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, umieszczania w deklaracji obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe i zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej.
Wniosek został uzupełniony pismem z 24 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 16 czerwca 2015 r. nr IBPP1/4512-345/15/BM.
Wnioskodawca kupił prywatnie lokale mieszkalne jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zasadniczym celem zakupu n/w nieruchomości była lokata kapitału, oraz przeznaczenie ich w przyszłości dla dzieci.
Dwa lokale mieszkalne z przeznaczeniem na dzierżawę dla podmiotów gospodarczych (najem krótkoterminowy):
Lokal mieszkalny jednopokojowy w miejscowości U., na który umowę ustanowienia odrębnej własności Wnioskodawca zawarł dnia 6 października 2014 r. Jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca odliczył VAT naliczony (zwrot VAT) z faktur wystawianych przez Inwestora M. sp. z o.o. Zarządzaniem całą nieruchomością wspólną zajmuje się Wspólnota Mieszkaniowa a wynajmem krótkoterminowym lokali będzie się zajmowała Spółdzielnia. Wnioskodawca aktualnie ponosi bieżące koszty utrzymania ww. lokalu (w tym. m.in. ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne) ale ich nigdzie nie wykazuje i nie rozlicza. W dniu 10 stycznia 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ze Spółdzielnią na czas oznaczony 5 lat (z możliwością jej przedłużenia), w której przekazuje Dzierżawcy (Spółdzielni) ww. lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu prowadzenia działalności związanej z wynajmem krótkoterminowym apartamentów a Dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu:
300 zł gwarantowanego czynszu rocznego - płatne raz w roku do dnia 30 grudnia każdego roku począwszy od 2015 r.
pozostała kwota dodatkowego czynszu rocznego zostanie ustalona na podstawie sprawozdania finansowego Spółdzielni i wysokości wypracowanego przez nią zysku operacyjnego w danym roku każdorazowo Uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółdzielni, zwołanego najpóźniej do dnia 30 czerwca następnego roku począwszy od 2016 roku. Jako Wydzierżawiający na kwotę należnego czynszu Wnioskodawca wystawiać będzie dla Spółdzielni faktury VAT ze stawką podatku VAT 23% (najem krótkoterminowy).
Lokal mieszkalny jednopokojowy w miejscowości Świnoujście, na który Wnioskodawca zawarł z „S” Sp. z o.o. Umowę przedwstępną sprzedaży i Wnioskodawca płaci należną cenę według umownego harmonogramu płatności. Jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca odlicza VAT naliczony (zwrot VAT) z faktur wystawianych przez Inwestora „S” Sp. z o. o. Umowa notarialna przeniesienia własności ma być zawarta do dnia 30 września 2015 r. Ponadto jednocześnie Wnioskodawca zawarł warunkową umowę dzierżawy z „Sabe Investments” Sp. z o.o. na czas oznaczony 10 lat (z możliwością przedłużenia), w której Wnioskodawca zobowiązuje się oddać ww. lokal wraz z wyposażeniem na wynajem krótkoterminowy, a Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy czynszu. Jako Wydzierżawiający Wnioskodawca na kwotę należnego czynszu wystawiać będzie dla „S” Sp. z o.o. faktury VAT ze stawką podatku VAT 23% (najem krótkoterminowy).
Dwa mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (najem prywatny długoterminowy wyłącznie na cele mieszkaniowe), które aktualnie Wnioskodawca wynajął:
jedno mieszkanie od dnia 10 marca 2015 r. do dnia 31 października 2015 r. (z możliwością przedłużenia umowy) - dla spółki z o. o. na cele mieszkaniowe dla pracownika tej firmy oddelegowanego do pracy w R.,
drugie mieszkanie od dnia 1 kwietnia 2015 r. do dnia 30 września 2016 r. (z możliwością przedłużenia umowy) - dla rodziny na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
W ww. umowach określona jest jednoznacznie wartość czynszu dla Wynajmującego oraz dodatkowych opłat eksploatacyjnych (w tym m. in. opłaty za media, winda, opłaty od części wspólnych do Spółdzielni Mieszkaniowej), które obciążają najemcę. Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych (zgodnie z zawartymi umowami oraz specyfikacją na fakturze ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne), z zastosowaniem zwolnienia łącznej kwoty od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że w umowie dzierżawy lokalu ze Spółdzielnią (wymienionego w pkt 1a wniosku ORD-IN) z dnia 10 stycznia 2015 r. w § 1 ust. 1 dot. przedmiotu umowy jest zapis cyt. „Wydzierżawiający zobowiązuje się do przekazania Dzierżawcy Lokalu wraz z wyposażeniem i przynależnym balkonem oraz naziemnym miejscem postojowym (zwanym dalej przedmiotem dzierżawy) do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia w nim działalności związanej z wynajmem apartamentów, a Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego czynszu, na zasadach określonych w § 3 niniejszej umowy”.
W warunkowej Umowie dzierżawy lokalu ze Spółką „S” spółka z o.o. z siedzibą w W. z dnia 23 sierpnia 2013 r. (wymienionego w pkt 1b wniosku ORD-IN ) w § 1 ust. 1 dot. przedmiotu umowy jest zapis cyt. „Na podstawie niniejszej umowy, Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać Dzierżawcy Lokal wraz z Wyposażeniem umożliwiającym jego krótkoterminowy wynajem oraz udziałem we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku (przedmiot dzierżawy) do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia działalności wynajmu krótkoterminowego, a Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego czynszu, na zasadach określonych w § 3.”
Z umów najmu lokali wymienionych w pkt 2a i b ORD-IN jednoznacznie wynika (i zawsze będzie wynikało), że lokal może być wykorzystywany przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zawarł umowę najmu okazjonalnego zgodnie z art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów - Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego w Rzeszowie na cele mieszkaniowe z dnia 10 marca 2015 r. została zawarta ze Spółką o. o. (osobą prawną) reprezentowaną przez Członka Zarządu.
Umowy z dostawcami mediów do lokali mieszkalnych wymienionych w pkt 2 wniosku ODR-IN zawarte są przez Wnioskodawcę w swoim imieniu.
Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu ale na rzecz najemców, którzy faktycznie korzystają z tych usług. Wnioskodawca płaci za faktury od dostawców mediów a następnie obciąża tymi kosztami najemców.
Pod pojęciem opłaty za media mieszczą się opłaty za zużyte przez najemców: energię elektryczną, gaz, woda.
Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców w przypadku najmu na cele mieszkaniowe wymienione w pkt 2a i b Wniosku ODR –IN - bo często o tym zużyciu decydują warunki zewnętrzne (np. atmosferyczne - temperatura).
Koszty zużycia mediów obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury.
Umowy najmu, o których mowa w pkt 2 wniosku przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za „media”. W ww. umowach jest określona stała miesięczna kwota czynszu oraz dodatkowa kwota miesięczna zmienna tzw. opłat eksploatacyjnych według kosztów wykazanych w fakturach dostawców poszczególnych usług (w tym opłaty za: media według zużycia, internet, opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej). Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat zmiennych (tzw. eksploatacyjnych), z zastosowaniem zwolnienia łącznej kwoty od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Jednak na fakturze podawana jest specyfikacja ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne.
W umowach najmu stała jest miesięczna kwota czynszu, natomiast kwota opłat za „media” jest zmienna i wynika z ich zużycia (według kwot brutto wynikających z faktur dostawców poszczególnych usług).
Opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej za windę i od części wspólnych są opłatami odgórnie ustalonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową i Wnioskodawca jako Właściciel jest zobowiązany do ich ponoszenia. Niektóre z tych opłat skalkulowane są w przeliczeniu na 1 osobę a inne od powierzchni mieszkania i w zależności od ilości zamieszkujących w mieszkaniu osób (np. odpady komunalne) opłaty mogą być mniejsze lub większe.
Wnioskodawca nigdy nie prowadził ewidencji obrotu przy użyciu kasy rejestrującej.
W 2014 r. Wnioskodawca nie osiągnął żadnego obrotu z tytułu sprzedaży, wszelkiego rodzaju towarów i usług, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz na rzecz rolników ryczałtowych.
W okresie I-V 2015 r. Wnioskodawca osiągnął 7.265,35 zł obrotu z tytułu sprzedaży, wszelkiego rodzaju towarów i usług, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz na rzecz rolników ryczałtowych.
Zapłata za wykonaną usługę najmu w całości następuje za pośrednictwem banku.
Z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę za usługę najmu jednoznacznie wynika jakiej konkretnie usługi dotyczy zapłata.
Usługi wymienione w pkt 1 wniosku dotyczące dzierżawy lokali oraz gruntu (miejsce parkingowe, udział we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku) na rzecz osób prawnych (Spółdzielnia, Spółka z o.o.), które będą wykorzystywały te nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej mieszczą się w grupowaniu PKWiU - 68.20.12.0.
Usługi wymienione w pkt 2 wniosku dotyczące wynajmu mieszkań na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe mieszczą się w PKWiU - 68.20.11.0
Czy właściwa jest n/w stawka podatku VAT...
dla dzierżawionych lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy (Spółdzielnia; spółka z o. o.) w wysokości 23%;
na najem prywatny długoterminowy mieszkań na cele mieszkaniowe od łącznej kwoty obrotu wykazanej na fakturze (czynsz + opłaty eksploatacyjne) jako „zw.” - zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36...
Czy w deklaracji VAT-7K w części C pozycji 10 Wnioskodawca powinien wykazywać obrót jako całość świadczenia należnego od nabywcy z tytułu usługi najmu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) - jako korzystające ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36...
Czy jeśli cały obrót z najmu nieruchomości o których mowa w niniejszym wniosku (bez względu na jego wysokość) będzie dokumentowany fakturami VAT to nie ma potrzeby instalowania kasy fiskalnej...
Ad 1a) Lokale mieszkalne są wykorzystywane przez podmioty gospodarcze na najem krótkoterminowy w ramach prowadzonej przez te podmioty działalności gospodarczej - cel mieszkaniowy długoterminowy nie będzie wówczas realizowany w ramach umowy najmu. W związku z tym należy zastosować 23 % stawkę podatku VAT.
Ad. 1b) Mieszkania są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe i jest to najem długoterminowy. Usługa najmu w tym przypadku podlega zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT bo mamy tu do czynienia z realizacją celu mieszkalnego przez usługobiorcę. Niezależnie od tego czy najemcą jest osoba fizyczna czy spółka (osoba prawna) wynajem następuje na cele mieszkaniowe - bowiem spółka miała potrzebę stworzenia miejsca zamieszkania swojemu pracownikowi. Zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia prawa do zastosowania zwolnienia od statusu wynajmującego czy najemcy.Faktura opiewa na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę (m.in. za: energie, inne media, opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej od części wspólnych) - czyli całość świadczeń należnych od nabywcy stanowiących element kalkulacyjny ceny za wynajem korzystają w całości ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Ad. 2) Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W tym wypadku całość świadczenia podlega zwolnieniu od podatku według ww. wyjaśnień podanych do pytania Ad.1b). W związku z tym należy wykazać całość świadczenia jako podstawę opodatkowania w deklaracji VAT-7K w części C w pozycji 10.
Ad. 3) Całość obrotu związaną z wynajmem/dzierżawą wymienionych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca będzie dokumentować fakturami VAT. Ponadto Wnioskodawca będzie prowadzić ewidencję faktur oraz ewidencję wpłat na potrzeby obliczania podatku ryczałtowego.
W związku z powyższym nie ma potrzeby instalowania kasy fiskalnej.
prawidłowe w zakresie określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy,
nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT łącznej kwoty obrotu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe,
nieprawidłowe w zakresie umieszczania w deklaracji całości obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe,
nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej.
Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca wydzierżawił dwa lokale mieszkalne dla podmiotów gospodarczych (najem krótkoterminowy). Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ze Spółdzielnią, w której przekazuje Dzierżawcy lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem i przynależnym balkonem oraz naziemnym miejscem postojowym do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia w nim działalności związanej z wynajmem apartamentów.
Ponadto Wnioskodawca zawarł warunkową umowę dzierżawy z „S” Sp. z o.o. w której Wnioskodawca zobowiązuje się oddać Dzierżawcy lokal wraz z wyposażeniem umożliwiającym jego krótkoterminowy wynajem oraz udziałem we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku (przedmiot dzierżawy) do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia działalności wynajmu krótkoterminowego.
Wnioskodawca wskazał, że usługi dzierżawy lokali oraz gruntu (miejsce parkingowe, udział we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku) na rzecz osób prawnych (Spółdzielnia, Spółka z o.o.), które będą wykorzystywały te nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej mieszczą się w grupowaniu PKWiU - 68.20.12.0.
W świetle powyższego skoro jak wskazał Wnioskodawca usługi dzierżawy ww. lokali mieszkalnych oraz gruntu (miejsce parkingowe, udział we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku) na rzecz osób prawnych, które będą wykorzystywały te nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, mieszczą w grupowaniu PKWiU 68.20.12.0 - jako „Usługi wynajmowania lub dzierżawy nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, stanowiących majątek własny”, to podlegają one opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%. Usługi te nie korzystają bowiem ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (Wnioskodawca nie wydzierżawia ww. nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe) lub obniżonej stawki podatku.
Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy zawarte w pkt 1a, dot. zastosowania stawki podatku VAT w wys. 23% dla dzierżawionych lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy, należało uznać za prawidłowe.
Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajął dwa mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (najem prywatny długoterminowy wyłącznie na cele mieszkaniowe):
jedno mieszkanie dla spółki z o. o. z siedzibą w X na cele mieszkaniowe dla pracownika tej firmy oddelegowanego do pracy w Y,
drugie mieszkanie dla rodziny na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
W ww. umowach określona jest jednoznacznie wartość czynszu dla Wynajmującego oraz dodatkowych opłat eksploatacyjnych (w tym m. in. opłaty za media, winda, opłaty od części wspólnych do Spółdzielni Mieszkaniowej), które obciążają najemcę. Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych (zgodnie z zawartymi umowami oraz specyfikacją na fakturze ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne).
Z umów najmu ww. lokali jednoznacznie wynika (i zawsze będzie wynikało), że lokal może być wykorzystywany przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Umowy z dostawcami mediów do ww. lokali mieszkalnych zawarte są przez Wnioskodawcę.
Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców w przypadku najmu na cele mieszkaniowe.
Umowy najmu przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za „media”. W ww. umowach jest określona stała miesięczna kwota czynszu oraz dodatkowa kwota miesięczna zmienna tzw. opłat eksploatacyjnych według kosztów wykazanych w fakturach dostawców poszczególnych usług (w tym opłaty za: media według zużycia, internet, opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej). Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat zmiennych (tzw. eksploatacyjnych), jednak na fakturze podawana jest specyfikacja ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne.
Wnioskodawca wskazał, że usługi dotyczące wynajmu mieszkań na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe mieszczą się w PKWiU - 68.20.11.0.
Jak wskazano powyżej na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W świetle powyższego skoro jak wskazał Wnioskodawca mieszkania wymienione w pkt 2a i 2b (mieszkanie wynajęte przez spółkę z o.o. dla pracownika tej firmy na cele mieszkaniowe i mieszkanie wynajęte dla rodziny na podstawie umowy najmu okazjonalnego) są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe i mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0 to usługi te korzystają ze zwalnia od podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Odrębną kwestią jest ustalenie podstawy opodatkowania usług najmu w odniesieniu do której można zastosować ww. zwolnienie.
Z wniosku wynika, że opłaty za windę i od części wspólnych są opłatami odgórnie ustalonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową i Wnioskodawca jako Właściciel jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, budynków lub ich części (lokale mieszkalne, pomieszczenia użytkowe), do których Wnioskodawca posiada tytuł prawny, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (w przedmiotowej sprawie są to opłata za windę, opłaty od części wspólnych).
Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić dodatkowe koszty, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem lokalu mieszkalnego pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak opłata za windę, opłaty od części wspólnych nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej, w analizowanym przypadku usługi najmu. Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.
Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. usług utraciłaby swój sens.
Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz wynajmującego jest usługa główna, tj. najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, a koszty dodatkowe (tj. opłaty za windę i od części wspólnych), stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, gdyż z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.
Należy zauważyć, że bez usług za które najemca ponosi opłaty za windę i od części wspólnych, właściwie korzystanie z lokalu jest niemożliwe, są to bowiem niezbędne do funkcjonowania określonego lokalu.
Zatem w przypadku świadczenia usługi najmu wraz z opłatą za windę i opłatą od części wspólnych na potrzeby wynajmującego lokal, mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą najmu. Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa najmu, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach towarów czy usług.
W świetle powyższego najem na cele mieszkaniowe mieszkań wymienionych w pkt 2a i 2b (który zawiera również opłaty za windę i od części wspólnych) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy. Podstawą opodatkowania korzystającą ze zwolnienia od podatku jest łączna należność z tytułu najmu i ww. opłat.
Natomiast odnośnie opłat za media tj. opłat za energię elektryczną, gaz, wodę, należy zauważyć, że zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody, energii elektrycznej, gazu, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.
W przedmiotowej sprawie koszty zużycia mediów obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców w przypadku najmu na cele mieszkaniowe.
Ponadto umowy najmu przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za „media”. W ww. umowach jest określona stała miesięczna kwota czynszu oraz dodatkowa kwota miesięczna zmienna. W umowach najmu stała jest miesięczna kwota czynszu, natomiast kwota opłat za „media” jest zmienna i wynika z ich zużycia (według kwot brutto wynikających z faktur dostawców poszczególnych usług).
Tak więc w takich przypadkach dostawę ww. mediów tj. energii elektrycznej, wody i gazu należy traktować odrębnie od usługi najmu i udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi.
Za świadczenie odrębne od usługi najmu należy również potraktować usługę dostępu do internetu gdyż usługa ta nie jest niezbędna do prawidłowego funkcjonowania lokalu. Jest to usługa, która nie musi bezwzględnie towarzyszyć korzystaniu z danego lokalu, tj. usługa bez której korzystanie z lokalu, przy zapewnieniu dostępu innych ww. mediów, jest możliwe.
Dlatego też w analizowanym przypadku usługa dostępu do internetu może być przedmiotem odsprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz wynajmującego lokal mieszkalny.
Przeniesienie kosztów z tyt. usługi dostępu do internetu, należy udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy zawarte w pkt 1b dotyczące zwolnienia od podatku VAT łącznej kwoty obrotu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, należało uznać za nieprawidłowe.
Przedmiotem zapytania jest również kwestia ujęcia w deklaracji VAT-7K w części C pozycji 10 obrotu jako całość świadczenia należnego od nabywcy z tytułu usługi najmu (czynsz wraz z opłatami eksploatacyjnymi zmiennymi) - jako korzystające ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36.
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 18 marca 2013 r. w sprawie wzorów deklaracji dla podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2013 r. poz. 394) określa w § 1 pkt 1) m.in. wzór deklaracji podatkowej dla podatku od towarów i usług (VAT-7), o której mowa w art. 99 ust. 1 ustawy o VAT, stanowiący załącznik nr 1 do rozporządzenia oraz wzór deklaracji podatkowej dla podatku od towarów i usług (VAT-7K), o której mowa w art. 99 ust. 2 lub 3 ustawy o VAT, stanowiący załącznik nr 2 do rozporządzenia, wraz z objaśnieniami do tych deklaracji, stanowiącymi załącznik nr 4 do rozporządzenia.
Wartość sprzedaży zwolnionej wykazuje się w części C dot. rozliczenia podatku należnego w polu nr 10 „Dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, zwolnione od podatku” deklaracji VAT-7K, wprowadzonej ww. rozporządzeniem w sprawie wzorów deklaracji podatkowych dla podatku od towarów i usług.
Zatem skoro usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe wymienione w pkt 2a i 2b (która zawiera również opłaty za windę i od części wspólnych) korzysta ze zwalnia od podatku VAT, to należy wykazywać ją w całości w części C w polu nr 10 deklaracji VAT-7K.
Natomiast odsprzedaż usługi dostawy energii elektrycznej, gazu, wody, dostępu do internetu, jak wykazano powyżej, nie korzysta ze zwolnienia od podatku tylko podlega opodatkowaniu według właściwych stawek podatku VAT, zatem obrót z tego tytułu nie może być wykazany w części C w polu nr 10 deklaracji VAT-7K.
Tak więc stanowisko Wnioskodawcy, że skoro całość świadczenia podlega zwolnieniu od podatku według ww. wyjaśnień podanych do pytania ad. 1b to należy wykazać całość świadczenia jako podstawę opodatkowania w deklaracji VAT-7K w części C w pozycji 10 w deklaracji VAT-7K należało uznać za nieprawidłowe, bowiem odsprzedaż usługi dostawy energii elektrycznej, gazu, wody i dostępu do internetu, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku tylko są opodatkowane, nie może być wykazana w części C w polu nr 10 deklaracji VAT-7K.
Odnośnie zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej należy zauważyć, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani do prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonuje m.in. sprzedaży usług najmu lokalu mieszkalnego na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.
Usługi wymienione w pkt 2 wniosku dotyczące wynajmu mieszkań na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe mieszczą się w PKWiU - 68.20.11.0.
W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że zapłata za wykonaną usługę najmu w całości następuje za pośrednictwem banku. W związku z tym w przypadku świadczenia usług wynajmu lokalu na cele mieszkaniowe osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, w sytuacji gdy cała należność za te usługi za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej będzie wpływać na rachunek bankowy Wnioskodawcy oraz z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie będzie wynikać, jakiej konkretnie czynności dotyczyła, będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego do 31 grudnia 2016 r., na mocy § 2 ust. 1 w zw. z poz. 38 załącznika do rozporządzenia z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.
Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w przypadku świadczenia usług najmu lokali na cele mieszkaniowe wymienione w pkt 2 wystawia faktury VAT.
Zatem w sytuacji świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu lokali na cele mieszkaniowe na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w całości udokumentowanych fakturą, będzie miało również zastosowanie zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania przy zastosowaniu kasy rejestrującej zawarte w § 2 ust. 1 i ust. 2 w zw. z poz. 26 załącznika do rozporządzenia.
Należy jednak podkreślić, że powyższe przepisy dotyczące stosowania kas rejestrujących określają generalną zasadę z której wynika, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonego w nim kręgu odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Zatem jednym z podstawowych kryteriów decydujących o obowiązku stosowania do ewidencjonowania kas rejestrujących jest status nabywcy wykonywanych przez podatnika świadczeń. Oznacza to, że nie podlega obowiązkowi prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej dostawa towarów/świadczenie usług w części, w jakiej te czynności są opłacane przez inne podmioty niż osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej lub rolników ryczałtowych.
Tak więc kwestią obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej nie mogą być objęte usługi dzierżawy/najmu lokali na podstawie umów zawartych ze Spółdzielnią oraz Spółkami z o.o. (tj. osobami prawnymi wymienionymi w pkt 1a i b oraz 2a wniosku), w konsekwencji czego usługi na rzecz ww. podmiotów nie podlegają obowiązkowi prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej
Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że całość obrotu związaną z wynajmem/dzierżawą wymienionych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca będzie dokumentować fakturami VAT, w związku z powyższym nie ma potrzeby instalowania kasy fiskalnej, należało uznać za nieprawidłowe. W związku z dokumentowaniem fakturami Wnioskodawca nie ma potrzeby instalowania kasy jedynie w celu dokumentowania sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej wymienionych w pkt 2b wniosku. Natomiast obrót na rzecz Spółdzielni i Spółek z o.o. (tj. osób prawnych wymienionych w pkt 1a i b oraz 2a) nie podlega ewidencjonowaniu na kasie rejestrującej, zatem nie można się zgodzić ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że nie ma potrzeby instalowania kasy, gdyż obrót ten będzie dokumentować fakturami.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Cele mieszkaniowe > IBPP1/4512-345/15/BM