Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/itpb1-415-1099-11-ad
Timestamp: 2018-11-19 07:58:21
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 30
 art. 30
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 46
 art. 46
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 8
 art. 10
 art. 1
 art. 1
 art. 30
 art. 10
 art. 14

Document Content:
ITPB1/415-1099/11/AD | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › ITPB1/415-1099/11/AD
Czy sprzedaż opisanej wyżej całej nieruchomości (działek gruntu zabudowanych budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem od towarów i usług? Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w powyższym budynku (po ustanowieniu ich odrębnej własności) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem od towarów i usług?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2011 r. (data wpływu 31 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 31 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
Jest Pani wraz z mężem właścicielem nieruchomości zabudowanej w taki sposób, iż połowa własności nieruchomości objęta jest wspólnością majątkową małżeńską, natomiast połowa własności nieruchomości stanowi majątek osobisty Pani. Własność jeszcze niezabudowanej nieruchomości została nabyta w taki sposób, iż:
udział w nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek nr 607/2, 607/3, 607/4 i 607/5 w wysokości 1/2 części nabyła Pani wraz z mężem do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską w drodze umowy sprzedaży z dnia 13 czerwca 2005 r., natomiast udział w nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki nr 607/1 w wysokości 1/2 części nabyła Pani wraz z mężem do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską w drodze umowy sprzedaży z dnia 20 czerwca 2005 r.,
pozostały udział w powyższej nieruchomości (wskazanych wyżej niezabudowanych działkach) w wysokości 1/2 części nabyła Pani do majątku osobistego w drodze umowy darowizny zawartej w dniu 7 listopada 2007 r.
Decyzją z dnia 21 czerwca 2007 r. Starosta udzielił pozwolenia na budowę, zmienionego decyzją z dnia 12 listopada 2007 r., zgodnie z którą uzyskała Pani pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (kat. obiektu XIII). Decyzją z dnia 8 lipca 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego - kategoria obiektu - XIII, usytuowanego na terenie działek nr: 607/1, 607/2, 607/3, 607/4 i 607/5. Po ukończeniu budowy budynek był (i jest nadal) wykorzystywany przez Pani męża w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w zakresie usług krótkotrwałego zakwaterowania. Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu 30 czerwca 2008 r. Obiekt jest amortyzowany według stawki właściwej dla budynków i lokali mieszkalnych, tj. wg rocznej stawki w wysokości 1,5%. Przy budowie obiektu mąż Pani - podatnik VAT - dokonywał odliczenia podatku naliczonego związanego z budową (zasadniczo według obniżonej 7% stawki podatku), a świadczone przez niego usługi związane z budynkiem podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wraz z mężem rozważa Pani kwestię sprzedaży przedmiotowej nieruchomości - bądź w całości (bez wydzielania odrębnej własności lokali), bądź - w przypadku braku osoby zainteresowanej nabyciem całej nieruchomości - poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali i sprzedaż mieszkań.
czy sprzedaż opisanej wyżej całej nieruchomości (działek gruntu zabudowanych budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem od towarów i usług...
czy sprzedaż lokali mieszkalnych w powyższym budynku (po ustanowieniu ich odrębnej własności) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem od towarów i usług...
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na ww. pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W pozostałym zakresie wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym pismem.
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w części 1/2 (nabytej w roku 2005), natomiast w części 1/2 (nabytej w roku 2007) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o ile sprzedaż nastąpi przed 1 stycznia 2013 r. Wskazuje Pani, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. Jak stanowi art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Jak ponadto stanowi art. 14 ust. 2c ww. ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 (z działalności gospodarczej), nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. Na mocy powołanego art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, m.in. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zatem Pani zdaniem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w powołanych wyżej przepisach. Nieruchomość jest bowiem nieruchomością mieszkalną, wykorzystywaną na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (wpisaną do ewidencji środków trwałych). Zatem sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym działki gruntu zostały nabyte nie będzie źródłem przychodu na gruncie podatku dochodowego, a zatem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ udziały w nieruchomości zostały nabyte w równych częściach (po połowie) w roku 2005 i w roku 2007, to z ceny sprzedaży nieruchomości jej połowa już obecnie nie byłaby źródłem przychodu, natomiast połowa przychodu przestanie być źródłem przychodu z dniem 1 stycznia 2013 r.
Stoi Pani na stanowisku, iż sprzedaż lokali mieszkalnych w powyższym budynku (po ustanowieniu ich odrębnej własności) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w 1/2 części ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu (z tytułu nabycia udziału w nieruchomości w roku 2005), natomiast w 1/2 części ceny (z tytułu nabycia udziału w nieruchomości w roku 2007) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o ile sprzedaż nastąpi przed 1 stycznia 2013 r.
Uważa Pani, iż wydzielenie lokali mieszkalnych z przedmiotowego budynku nie powinno mieć wpływu na możliwość niepodlegania przynajmniej w części opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wydzielenie odrębnej własności lokali nie zmienia bowiem faktu, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w równych częściach w roku 2005 i w roku 2007.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących:
-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określeniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 pkt 19 stosuje się odpowiednio.
Należą do nich nieruchomości takie jak: budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie związany z tym budynkiem lub lokalem, prawa majątkowe w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.
Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Podkreślić należy, że o zaliczeniu lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju Klasyfikacji Środków Trwałych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.), decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem.
Jak wskazuje Pani we wniosku, nieruchomość wykorzystywana przez męża w działalności gospodarczej (wprowadzona do ewidencji środków trwałych w dniu 30 czerwca 2008 r.) jest budynkiem mieszkalnym.
Z uwagi na wyłączenie przewidziane w przepisie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przedmiotowej sprawie, przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy zatem ocenić, czy sprzedaż skutkuje dla Pani powstaniem przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla ustalenia czy sprzedaż nieruchomości spowoduje dla Pani powstanie przychodu oraz jakie zasady opodatkowania miałyby w tej sytuacji zastosowanie, istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z treści wniosku wynika, iż wraz z mężem jest Pani właścicielem nieruchomości zabudowanej w taki sposób, iż udział do 1/2 własności nieruchomości objęty jest wspólnością majątkową małżeńską, natomiast pozostały udział we współwłasności nieruchomości stanowi majątek osobisty Pani. Własność jeszcze niezabudowanej nieruchomości została nabyta w taki sposób, iż:
pozostały udział w powyższej nieruchomości (wskazanych wyżej niezabudowanych działkach) nabyła Pani do majątku osobistego w drodze umowy darowizny zawartej w dniu 7 listopada 2007 r.
W 2008 r. na nieruchomości wybudowano budynek mieszkalny.
Obecnie wraz z mężem rozważa Pani kwestię sprzedaży przedmiotowej nieruchomości - bądź w całości (bez wydzielania odrębnej własności lokali), bądź - w przypadku braku osoby zainteresowanej nabyciem całej nieruchomości - poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali i sprzedaż mieszkań.
Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
Biorąc pod uwagę zacytowany wyżej art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek, który na mocy przepisów szczególnych nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
Ponadto zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.
W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla budowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Tym samym datą nabycia nieruchomości jest data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku znajdującym się na wcześniej nabytym gruncie, albowiem ustanowienie odrębnej własności jest tylko inną formą zbywalnego prawa a nie nowym nabyciem. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia nieruchomości należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do nieruchomości. Powyższe oznacza, że w Pani przypadku za datę nabycia nieruchomości, należy przyjąć datę nabycia nieruchomości gruntowej.
Analizując zatem skutki podatkowe ewentualnego odpłatnego zbycia opisanej nieruchomości należy stwierdzić, że nie spowoduje ono dla Pani powstania przychodu, jeżeli nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziałów we współwłasności, tj. odpowiednio – od końca 2005 r. i 2007 r.
Zatem w części przypadającej na udział nabyty przez Panią w 2005 r. – z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - zbycie nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z kolei w części przypadającej na udział nabyty przez Panią w 2007 r. - jeżeli zbycie nastąpi przed upływem ww. terminu, to będzie ono skutkowało powstaniem przychodu, do którego mają zastosowanie zasady obowiązujące w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.
Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Jednocześnie wskazać należy, że niniejsza interpretacja przepisów prawa podatkowego dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych została wydana w Pani indywidualnej sprawie, jako że to Pani jest stroną wniosku. Z tych też względów współwłaściciel (mąż) chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania w stosunku do współwłaściciela (męża).
ITPB1/415-1099/11/AD
IBPBII/2/415-90/12/MW | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-841/12-4/MM | Interpretacja indywidualna
IPPP1/443-522/12-4/MPe | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-619/12-4/BH | Interpretacja indywidualna
IBPBII/2/415-205/12/JG | Interpretacja indywidualna