Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0115-kdit1-2-4012-122-2018-2-aj
Timestamp: 2019-03-21 22:28:55
Legal References Found: art. 43
 art. 13
 art. 14
 art. 49
 art. 43
 art. 43
 art. 678
 art. 231
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 Art. 2
 art. 7
 art. 19
 art. 5
 art. 19
 art. 5
 art. 19
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 FSK 
 FSK 
 art. 6
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 6
 art. 7
 art. 5
 art. 551
 art. 552
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 106
 art. 106
 art. 17
 art. 106
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 5
 art. 7
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 6

Document Content:
♦ › Nieruchomości › 0115-KDIT1-2.4012.122.2018.2.AJ
Opodatkowanie planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej na podstawie skorzystania przez Spółkę z opcji opodatkowania w przypadku zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 26 lutego 2018 r.), uzupełnionym w dniu 26 marca 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – jest nieprawidłowe.
W dniu 26 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 26 marca 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej.
Spółka [dalej: Wnioskodawca] jest podatnikiem VAT i prowadzi szeroko rozumianą działalność deweloperską w tym w szczególności w zakresie budowy, sprzedaży, wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Jedynym wspólnikiem Spółki jest spółka E. S.A., która prowadzi działalność deweloperską w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.
Obecnie Spółka planuje sprzedaż nieruchomości biurowo-usługowo-handlowej, położonej w G. przy ul. X., funkcjonującej pod nazwą „E.”, na rzecz nabywcy [dalej: Nabywca].
Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmowała prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1526, o powierzchni 0,2145 ha, oznaczoną jako inne tereny zabudowane, dla której Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [dalej: Grunt] wraz z prawem własności:
znajdującego się na działce budynku biurowego [dalej: Budynek] oraz
budowli znajdujących się na Gruncie [dalej: Budowle],
jak również z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami (w zakresie w jakim są one własnością Spółki) i wyposażeniem Budynku (ruchomości). W dalszej części wniosku Grunt, Budynek oraz Budowle określone będą łącznie jako „Nieruchomość”. Transakcja sprzedaży planowana jest na II-III kwartał 2018 r. [dalej: Transakcja].
Na Gruncie może znajdować się związana z Budynkiem lub Budowlami infrastruktura techniczna, która zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm., [dalej: KC lub Kodeks cywilny] wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji.
Na Gruncie znajduje się również należąca do Spółki infrastruktura techniczna w postaci przyłącza wodociągowego, kanalizacji sanitarnej oraz deszczowej. Spółka znajduje się w posiadaniu stosownych decyzji, wydanych przez jednostkę budżetową Gminy Miasta - Zarząd Dróg i Zieleni, zezwalających na zajęcia pasa drogowego celem umieszczenia w nim wyżej wymienionych urządzeń. Zezwolenia określają między innymi wysokość opłaty jaką Spółka zobowiązana jest uiszczać za każdy kalendarzowy rok umieszczenia urządzeń w pasie drogowym. Spółka planuje zawrzeć w umowie sprzedaży Nieruchomości zastrzeżenie, iż Nabywca wyrazi zgodę na przejęcie płatności wyżej wymienionych opłat od dnia Transakcji. Niewykluczone, że Nabywca wystąpi we własnym imieniu o wydanie analogicznych decyzji na jego rzecz.
Wnioskodawca nabył prawo własności Gruntu w 2013 r. Nabycie zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług [dalej: VAT].
Na nabytym Gruncie w 2015 r., w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, Spółka wybudowała Budynek. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. w decyzji z 16 lipca 2015 r. udzielił Spółce pozwolenia na użytkowanie Budynku [dalej: Decyzja]. Przywołana Decyzja stała się ostateczna 31 lipca 2015 r. Budowa była finansowana z kapitału własnego oraz pożyczek i kredytów bankowych. Kredyt został zabezpieczony hipoteką obciążającą Nieruchomość. W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli znajdujących się na Gruncie i wykorzystywanych przez Spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.
Wnioskodawca zaznacza, że część przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie umów najmu. Umowy najmu zostały oznaczone jako zawarte odpowiednio: 15 maja 2015 r., 2 czerwca 2015 r., 22 lipca 2016 r., 3 kwietnia 2017 r., 31 lipca 2017 r. i 25 sierpnia 2017 r. Ponadto Spółka jest też stroną umów najmu zawartych w okresie późniejszym aniżeli ostatnia z wyżej wymienionych umów najmu oznaczona jako zawarta 25 sierpnia 2017 r. [dalej: Powierzchnie wynajęte w okresie późniejszym]. Powierzchnie wynajęte w okresie późniejszym są w trakcie ich dostosowania do potrzeb najemców, nie zostały oddane najemcom do korzystania, ale może to nastąpić przed dniem Transakcji lub po tym dniu. Spółka podkreśla, że na dzień Transakcji, w stosunku do niektórych najemców, nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od momentu oddania im tych powierzchni do korzystania. Pozostała część powierzchni Budynku (ok. 50 m2) nie jest jeszcze przedmiotem umów najmu. Niemniej jednak może wystąpić sytuacja, że na dzień Transakcji również i ta część (ok. 50 m2) będzie przedmiotem najmu.
Nieruchomość jest jedynym istotnym składnikiem majątkowym Spółki. Po zbyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza kontynuować prowadzenie działalności deweloperskiej. Nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nastąpi w celu prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem przeznaczonych do wynajęcia powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka i Nabywca Nieruchomości będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości.
W odniesieniu do planowanej Transakcji Wnioskodawca wraz z Nabywcą będą chcieli zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w stosunku do Budynku i Budowli. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Spółka i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku i Budowli spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek sprzedaży Nieruchomości, Nabywca Nieruchomości wstąpi w miejsce Wnioskodawcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku będącego częścią składową Nieruchomości.
Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Spółką i Nabywcą Nieruchomości oraz najemcami do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Spółce, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.
Ponadto, w wyniku Transakcji, na Nabywcę zostaną przeniesione:
prawa wynikające z gwarancji bankowych dostarczonych przez Najemców tytułem zabezpieczenia należności z umów najmu,
kaucje pieniężne najemców (z zastrzeżeniem, że mogą one nie zostać bezpośrednio przekazane Nabywcy, a zamiast tego rozliczone w ramach płatności związanych z Transakcją),
autorskie prawa majątkowe do utworu w postaci graficznego znaku „E.” i księgi identyfikacji, stanowiącego nazwę Budynku, na określonych polach eksploatacji. Nazwa ta nie jest zastrzeżona jako znak towarowy. Budynek jest oznaczony tą nazwą, poprzez (i) stylizowane przestrzenne logo zawierające słowo „E.” umieszczone na elewacji jak i (ii) użycie słowa „E.” w tej samej stylizacji w elementach wystroju w częściach wspólnych Budynku (np. tablica informacyjna w recepcji, tabliczki przy drzwiach do lokali/pomieszczeń),
ruchomości związane z Nieruchomością, służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.
Spółka ponadto wyda Nabywcy oryginały, notarialnie poświadczone kopie, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, w tym m.in. dokumentacji prawnej (w szczególności umowy najmu, dokumenty zabezpieczenia tych umów, istotna korespondencja), dokumentacji dotyczącej procesu budowlanego (np. decyzje administracyjne, dziennik budowy), dokumentacji technicznej dotyczącej funkcjonowania Budynku, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej (o ile takie dokumenty są w posiadaniu Spółki). Ponadto wraz ze sprzedażą Nieruchomości zostaną przeniesione przez Wnioskodawcę na Nabywcę umowy dotyczące funkcjonowania Nieruchomości - umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczące obsługi technicznej Budynku, umowy dotyczące ochrony przeciwpożarowej Budynku, umowy dotyczące usług z zakresu bezpieczeństwa, umowy dotyczące usług utrzymania czystości (w tym m.in. umowy dotyczące wywozu odpadów oraz sprzątania), umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda, energia cieplna), umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy dotyczące usług utrzymania/zarządzania systemami technicznymi.
Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast prawa do domeny internetowej wykorzystywanej do promocji powierzchni biurowej w Nieruchomości. Ponadto, przedmiotem Transakcji między Wnioskodawcą i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Spółkę, w szczególności:
zobowiązania kredytowe Spółki względem banku - udzielony Spółce kredyt na wybudowanie Budynku zostanie w całości spłacony z kwoty stanowiącej cenę zbycia Nieruchomości (tym samym po zawarciu umowy przeniesienia własności Nieruchomości zostanie wykreślona hipoteka ją obciążająca),
środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie będące własnością Spółki,
należności Spółki - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy, know-how związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Spółki.
Sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Spółki w ramach tzw. przejścia zakładu pracy („ art. 231 KC”). Spółka nie zatrudnia pracowników.
Spółka nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Spółki na bazie statutu, umowy spółki, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Spółki.
W dniu złożenia niniejszego wniosku, funkcjonuje regulamin Budynku, który jest dokumentem określającym dodatkowe (poza główną treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z bieżącą eksploatacją Budynku i jego części (lokale wraz z częściami wspólnymi). Dodatkowo w Budynku obwiązują m.in.: Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego, regulamin korzystania z ogólnodostępnej Sali konferencyjnej.
W Spółce istnieje budżet Nieruchomości obejmujący zestawienie kosztów wspólnych Nieruchomości obliczanych w celu prawidłowego ustalenia udziału najemcy w kosztach wspólnych jako elementu kalkulacyjnego opłat czynszowych ponoszonych przez najemców.
Wnioskodawca oświadcza, iż składniki majątkowe i niemajątkowe mające być przedmiotem sprzedaży, na dzień dokonania transakcji, nie będą wyodrębnione z istniejącego przedsiębiorstwa funkcjonalnie i finansowo.
Przedmiotem sprzedaży będą następujące budowle, urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:
układ drogowy z kostki betonowej wraz z miejscami parkingowymi (jezdnia, zjazd do garażu, miejsca postojowe);
chodnik ażurowy;
szlaban;
śmietniki zewnętrzne;
przyłącze kanalizacji sanitarnej;
przyłącze kanalizacji deszczowej;
studnia betonowa;
studnie drenarskie;
odwodnienia liniowe;
Wnioskodawca oświadcza, iż wymienione w odpowiedzi na pytanie nr 2 budowle (a także obiekty małej architektury, urządzenia budowlane) zostały oddane do użytkowania wraz z budynkiem i były niezbędne dla prawidłowego korzystania oraz zapewniały funkcjonalność całego budynku i nieruchomości. W związku z zawartymi umowami najmu, najemcy oraz ich klienci maja prawo do korzystania z infrastruktury, w tym z budowli, urządzeń budowlanych Spółka oświadcza, iż po wybudowaniu budynku biurowo-usługowo-handlowego oraz budowli, ale przed zawarciem umów najmu poszczególnych lokali ponosiła wydatki na ulepszenie budynku biurowo-usługowo-handlowego. Wydatki te nie przekraczały 30% wartości początkowej ulepszanego budynku. Prace budowlane w zakresie ulepszeń dwóch pomieszczeń zostały zakończone 24 marca 2017 r. oraz 4 lipca 2017 r.
Z tytułu poniesionych nakładów na ulepszenia Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Pozostałe wydatki na ulepszenie ponoszone po wybudowaniu budynku biurowo-usługowo- handlowego dotyczyły wykończenia lokali dla poszczególnych najemców na podstawie umów najmu poszczególnych lokali i były ponoszone po zawarciu umów najmu.
Łącznie wszystkie wydatki na ulepszenia (ponoszone przed zawarciem umów najmu i po zawarciu tych umów) nie przekraczały 30% wartości początkowej budynku oraz obiektów małej architektury.
Wnioskodawca wyjaśnia, iż budowle po ich wybudowaniu nie były przedmiotem ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Poniesione przez najemców wydatki związane z „dostosowaniem” lokalu do ich potrzeb stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jednakże łączna ich wartość (suma ulepszeń ponoszonych przez poszczególnych najemców) nie przekraczała 30% wartości początkowej budynku. Wydatki na wykończenie lokali ponoszone bezpośrednio przez najemców nie są rozliczane ze Spółką.
Czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%, przy założeniu, że strony złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, a w konsekwencji, czy na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości powinien zostać wykazany podatek VAT według stawki podstawowej 23%?
Czy, w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie numer 1, należy uznać, że zbycie Nieruchomości będzie stanowiło czynność, do której nie stosuje się ustawy o VAT?
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23% przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 ustawy VAT - czyli przy założeniu, że Strony złożą Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Nabywcy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania VAT. W związku ze sprzedażą, Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić na Nabywcę Nieruchomości fakturę z wykazanym podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie oznaczone numerem 1, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać zaklasyfikowana jako czynność, do której nie stosuje się ustawy o VAT.
Ustalenie czy transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa.
Celem ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT lub z niego zwolniona, niezbędna jest uprzednia analiza, czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i tym samym będzie objęta zakresem przedmiotowym ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomość) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.
Artykuł 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE [dalej: Dyrektywa VAT] (poprzednio art. 5 (8) VI Dyrektywy). Stosownie do art. 19 Dyrektywy VAT, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.
Regulacja ta była przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej [dalej: Trybunał, TSUE].
Trybunał w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie Schriever C-444/10 wskazał, że „Stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej”. Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy VAT wymaga zatem, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przez nabywcę. Kwestię, czy całość przekazanych składników musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać zaś z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.
W ocenie Spółki, przedmiot sprzedaży nie może być uznany za przedsiębiorstwo, ani tym bardziej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa [dalej: Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa lub ZCP]. Tym samym nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z czym należy odwołać się odpowiednio do przepisów Kodeksu cywilnego, co potwierdza powszechnie stosowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.
W konsekwencji sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z zakresu ustawy o VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie istotne wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w opisanym zdarzeniu przyszłym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.
Za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia Budynku, tj. wyłącznie jednego istotnego składnika majątkowego oraz niektórych wybranych składników materialnych i niematerialnych ściśle z Budynkiem związanych.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok WSA w Warszawie z 30 czerwca 2008 r. (sygn. III SA/Wa 540/08), w którym sąd zaznaczył, że „ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.
Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, transakcji sprzedaży nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa. Należy natomiast wskazać, iż poza zakresem analizowanej Transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, m.in. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, wierzytelności, środki pieniężne na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego przez Spółkę. Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Spółki w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (Spółka zresztą nie zatrudnia pracowników).
Na Spółkę przeniesione zostaną jedynie niektóre składniki, których charakter wskazuje na ścisłe powiązanie z Budynkiem m.in: prawa z umów zawartych z dostawcami usług koniecznych do funkcjonowania Nieruchomości, autorskie prawa majątkowe do utworu w postaci graficznego znaku „E.”, ruchomości stanowiące elementy wyposażenia Budynku. Ponadto na Spółkę przejdą umowy najmu podpisane z najemcami. Nie można jednak uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie przedsiębiorstwo tylko dlatego, że z mocy prawa nabywca nieruchomości wstąpi w prawa i obowiązki z umów najmu. Strony (tj. sprzedawca i Nabywca) nie mają możliwości, aby ten skutek wyłączyć np. w ostatecznej umowie sprzedaży nieruchomości, a ewentualny zapis, wg którego z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasają wszelkie umowy najmu/dzierżawy, byłby bezskuteczny i w świetle 678 § 1 KC Nabywca i tak wstąpiłby w miejsce zbywcy Nieruchomości, niezależnie od istnienia lub nieistnienia zapisów przeciwnych w umowie sprzedaży Nieruchomości. Wobec tego z faktu, że obowiązujące prawo wprowadza skutek, którego strony nie mogą wyłączyć w drodze czynności prawnej, nie można wywodzić, że przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 listopada 2015 r. (nr IBPP3/4512-733/15/SR), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 października 2015 r. (nr ILPP1/4512-1-544/15- 3/HW), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 stycznia 2015 r. (nr IPPP1/443- 1256/14-4/MPe). Szczególnie warto zwrócić też uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 marca 2016 r., nr IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”.
Kolejnym argumentem przemawiającym za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok NSA z 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Spółki. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Wnioskodawcy.
W rezultacie Nabywca - po nabyciu Nieruchomości - będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Spółki, nie można uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów.
Ustalenie czy transakcja stanowi zbycie ZCP.
Z tych samych (choć nie tylko) przyczyn przedmiot sprzedaży nie może być kwalifikowany jako Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa. W myśl wskazanej wyżej definicji ustawowej, w celu ustalenia czy przedmiot transakcji stanowi ZCP na gruncie podatku VAT należy bowiem określić:
czy stanowi on zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) i zobowiązań;
czy zespół ten jest wyodrębniony organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
czy zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);
czy zespół ten mógłby stanowić samodzielne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.
Brak zaistnienia którejkolwiek ze wskazanych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 marca 2016 r., nr IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z 25 stycznia 2016 r., nr IPPP1/4512-1162/15- 3/IGo, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 lipca 2013 r., nr ILPP1/443-378/13-2/JSK, oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 lipca 2014 r., nr „IBPP1/443-474/14/AW”.
W omawianym przypadku powyższy warunek nie jest spełniony, ponieważ trudno uznać za zorganizowany zespół Nieruchomość bez pracowników, środków na rachunkach bankowych, przypisanych do Nieruchomości zobowiązań. Ponadto w orzecznictwie sądów i interpretacjach organów podatkowych, warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa. W analizowanej sytuacji przedmiotem umowy sprzedaży nie będą zobowiązania Spółki.
W związku z tym należy uznać, że Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników, ale różne aktywa, których jedyną cechą wspólną jest w istocie bycie przedmiotem prawa własności jednego podmiotu gospodarczego.
Zbywana Nieruchomość nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Nie stanowi ona odrębnego działu czy oddziału (odrębnej jednostki organizacyjnej). Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości, zbywanej w ramach planowanej Transakcji. Powyższej konkluzji nie zmienia fakt, że - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - funkcjonuje Regulamin. Jest on bowiem dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej a nie wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku, jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Spółki. Tym samym, nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości. Podobny charakter należy przypisać Instrukcji Bezpieczeństwa Pożarowego oraz regulaminowi korzystania z ogólnodostępnej Sali konferencyjnej w Budynku.
W odniesieniu do wyodrębnienia finansowego praktyka organów podatkowych wypracowała jednolite stanowisko, zgodnie z którym wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Zatem, w sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Pogląd taki wyrażony został przykładowo przez: Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 2 grudnia 2015 r. (nr IPPP2/4512- 938/15-2/MAO) oraz w interpretacji indywidulanej z 3 września 2015 r. (nr IPPP3/4512- 598/15-2/WH).
Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, brak jest u Wnioskodawcy odpowiedniego przyporządkowania i ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w stosunku do Nieruchomości. W sytuacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku nie jest prowadzona żadna odrębna księgowość dla części przedsiębiorstwa Spółki, lecz ustalany jest jeden wspólny wynik finansowy obejmujący całość działalności prowadzonej przez Spółkę. W związku z tym, finanse Nieruchomości nie podlegają oddzieleniu od całkowitych finansów Spółki.
Mając na uwadze powyższe, kryterium wyodrębnienia finansowego również nie jest spełnione w odniesieniu do przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości.
Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach prawa podatkowego oraz wyrokach sądów administracyjnych wydawanych na przestrzeni ostatnich lat, m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 27 lutego 2015 r. (nr IPPPl/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 września 2015 r. (nr IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z 22 lipca 2014 r. (nr IBPP1/443-474/14/AW), czy Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 20 maja 2015 r. (nr IPTPP2/4512-178/15-2/JS). Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., nr I FSK 815/11, w którym stwierdzono, iż „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.
W konsekwencji należy uznać, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia funkcjonalnego, a zatem nie stanowi ZCP. Pozostawienie poza zakresem sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Spółki pozbawia Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Tak jak zostało wskazane powyżej w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa do domeny internetowej Nieruchomości, pracownicy. Nabywca w zasadzie będzie musiał we własnym zakresie od początku zorganizować prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem nabytego składnika majątku w postaci Budynku tj. pozyskać stronę internetową, zatrudnić pracowników.
Powyższą tezę potwierdza także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r., sygn. I FSK 1090/12, w którym stwierdzono, że „(...) sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT”.
W konsekwencji, planowane zbycie Nieruchomości w ramach transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania Spółki (w tym zobowiązania z tytułu otrzymanego finansowania działalności). Z kolei przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Tym samym, składniki majątku zbywane przez zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa
Podsumowując, nie można w przedmiotowej sprawie mówić o wyodrębnionym funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo zespole składników materialnych i niematerialnych, które m.in. w kontekście polskiego orzecznictwa, interpretacji indywidualnych oraz wyroku Trybunału z 10 listopada 2011 r. w sprawie Schriever C-444/10, stanowią podmiot lub część podmiotu zdolnego do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Spółka pragnie podkreślić, że przedmiotem transakcji nie będzie więc przedsiębiorstwo ani ZCP gotowe do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jedynie składniki majątku, które mogą stać się co najwyżej bazą do prowadzenia działalności gospodarczej.
Z uwagi na fakt, że planowana Transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż co do zasady mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Jednakże, aby stwierdzić, czy transakcja opisana w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy transakcja ta nie podlega zwolnieniu z VAT.
Ustalenie, czy transakcja podlega zwolnieniu z VAT.
W przypadku gruntów zabudowanych, w celu ustalenia czy mamy do czynienia z dostawą zwolnioną z VAT konieczna jest analiza art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Przepisy te dotyczą wprawdzie dostawy budynków i budowli lub ich części - jednak zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika zatem, że ewentualne zwolnienie z VAT dostawy budynku lub budowli posadowionych na gruncie stosuje się również do dostawy tego gruntu.
W świetle przywołanych przepisów ustawy o VAT należy stwierdzić, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie musi zatem nastąpić oddanie do użytkowania budynków i budowli. W praktyce gospodarczej następujące czynności najczęściej powodują wystąpienie pierwszego zasiedlenia budynku i budowli:
Odnosząc powyższe do opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż części Budynku w zakresie wynajętej umowami z 15 maja 2015 r. i z 2 czerwca 2015 r. będzie zwolniona z VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT zbycia według stawki 23%. Odnośnie natomiast powierzchni wynajętych od: 22 lipca 2016 r., 3 kwietnia 2017 r., 31 lipca 2017 r. i 25 sierpnia 2017 r. oraz powierzchni zdefiniowanych jako Powierzchnie wynajęte w okresie późniejszym nie upłynął okres 2 lat od data pierwszego zasiedlenia, w związku z czym zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki 23%. Ponadto w odniesieniu do niewynajętej części Budynku, tj. ok. 50 m2, będzie miała dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia opodatkowana VAT według stawki 23%.
Nie ma więc wątpliwości w odniesieniu do tego, że od pierwszego zasiedlenia części Budynku oraz Budowli, w zakresie wynajętej umowami z 15 maja 2015 r. i z 2 czerwca 2015 r., upłynęły więcej niż dwa lata.
Biorąc pod uwagę powyższe, Spółka będzie mogła skorzystać w tym zakresie ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Pomimo, iż uprawnienie takie przysługuje Spółce w odniesieniu do części Budynku oraz Budowli, w zakresie wynajętej umowami z 15 maja 2015 r. i z 2 czerwca 2015 r. (dostawa pozostałych części Budynku i Budowli podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT) Spółka złoży wniosek o wyborze opcji opodatkowania w odniesieniu do całego Budynku.
Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca na moment Transakcji będą zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony Transakcji będą uprawnione do opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem sprzedaży Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy Nieruchomości zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.
Jednocześnie, sprzedaż prawa własności Gruntu będzie opodatkowana wg takiej samej stawki jak znajdujący się na gruncie Budynek oraz Budowle zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Z uwagi na biurowo-usługowy charakter budynku, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa 23%.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie teoretycznie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże, przy założeniu, że spełnione zostaną warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 ustawy VAT to jest strony zgodnie zrezygnują ze zwolnienia, wówczas planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według podstawowej stawki 23%. W związku ze sprzedażą, Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia na Nabywcę Nieruchomości faktury z wykazanym podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%.
W razie potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie odpowiedzi na pytanie oznaczone numerem 1, udzielenie odpowiedzi na pytanie oznaczone numerem 2 jest bezprzedmiotowe.
Jednakże, w przypadku uzyskania odpowiedzi negatywnej na pytanie oznaczone numerem 1, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać zaklasyfikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej część pozostające poza zakresem ustawy o VAT.
W rezultacie zastosowanie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstw
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, żeby można było mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, iż zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.
Z kolei przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa, do którego zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie między innymi stawki podatku, czy też zwolnienia od podatku.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zazielenienia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku,
o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zatem, grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektów budowlanych, które się na nich znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.
Kwestie związane z prawidłowym dokumentowaniem fakturami czynności wykonywanych przez podatników, zostały uregulowane w art. 106a -106i ustawy.
Zgodnie z art. 106a pkt 1 ustawy, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów;
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem (art. 16b ust. 1 pkt 1 ustawy).
Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, gdyż transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa, które nie są funkcjonalnie połączone w taki sposób by mogły stanowić przedsiębiorstwo. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Zbywane składniki materialne i niematerialne – jak wskazano we wniosku – nie będą spełniały kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego. Zatem, przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Planowana dostawa budynku wraz z wszystkimi obiektami posadowionymi na gruncie stanowiącym jedną działkę ewidencyjną korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a Spółka, jak również najemcy nie ponosili wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej budynku. Przy czym, nie można zgodzić się z twierdzeniem Spółki, że w stosunku do powierzchni wynajętych od: 22 lipca 2016 r., 3 kwietnia 2017 r., 31 lipca 2017 r. i 25 sierpnia 2017 r. oraz powierzchni zdefiniowanych jako Powierzchnie wynajęte w okresie późniejszym zwolnienie od podatku na powyżej wskazanej podstawie prawnej nie znajdzie zastosowania. Pierwsze zasiedlenie całego budynku nastąpiło w momencie oddania go Spółce do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie budynku, tj. w dniu 31 lipca 2015 r. Skoro planowana transakcja zwolniona będzie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to strony umowy sprzedaży mogą zrezygnować z jej opodatkowania składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. W takiej sytuacji Spółka będzie zobowiązana do udokumentowania tej dostawy fakturą VAT z wykazaną stawką podatku w wysokości 23%. W konsekwencji powyższego – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu, na którym znajdują się budynek i budowle, podlegać będzie odpowiednio zwolnieniu od podatku/opodatkowaniu wg stawki 23%.
Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawcy całościowo należało uznać je za nieprawidłowe.
Z uwagi zatem na fakt, że planowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, kwestia oceny stanowiska w zakresie jej wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy jest bezzasadna.
Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż Wnioskodawca oczekiwał na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1uznania stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1 za nieprawidłowe.
0115-KDIT1-2.4012.122.2018.2.AJ