Source: https://www.eporady24.pl/wprowadzenie_w_blad_przez_dewelopera,pytania,4,54,2507.html
Timestamp: 2020-04-02 15:43:55
Legal References Found: art. 157
 art. 5

Art. 12
 art. 13
 art. 354
 art. 471

Document Content:
Kupiliśmy mieszkanie od dewelopera, za miesiąc mamy podpisać akt notarialny. Zgodnie z ofertą sprzedającego jedno z mieszkań na naszym piętrze miało tylko mały balkonik. Niedawno jednak jego balustrady zostały usunięte, a przyszli sąsiedzi zyskali dostęp do tarasu, który przylega do naszego mieszkania. Sprawę zgłosiłem do dewelopera, a kierownik budowy był zdziwiony sytuacją. Deweloper udaje, że nic się nie stało, a ja jestem zawiedziony. Co możemy zrobić?
Na początek drobna uwaga. Z pytania wynika, że z punktu widzenia prawa nie stał się Pan jeszcze właścicielem mieszkania. Domyślam się, że jak na razie została tylko zawarta przedwstępna umowa sprzedaży lokalu. W pytaniu podaje Pan bowiem, że został wyznaczony termin podpisania umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu”'. Oznacza to, że strony nie mogą postanowić, że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę np. 5 dni po podpisaniu aktu notarialnego. Prawo własności nieruchomości przechodzi więc na nabywcę z chwilą podpisania zobowiązująco-rozporządzającej umowy sprzedaży czy darowizny tej nieruchomości. A zatem umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy finalnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa do nieruchomości.
W związku z powyższym dopiero po podpisaniu aktu notarialnego będzie Pan prawowitym właścicielem mieszkania.
Przechodzę teraz do sedna problemu. Z pytania wynika, że mieszkanie, które ma Pan zamiar zakupić, jest niezgodne z przedstawioną Panu wcześniej przez dewelopera ofertą.
W przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o sprzedaży, gdyż przepisów ustawy z dnia 05.09.2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz zmianie kodeksu cywilnego nie stosuje się do sprzedaży nieruchomości (nawet jeżeli nabywa się je od dewelopera).
W pytaniu wspomina Pan, że z oferty sprzedaży mieszkania przedstawionej Panu przez dewelopera wynikało, że mieszkanie, które ma Pan zamiar kupić, posiada balkon niedostępny dla innych mieszkańców (sąsiadów). Tymczasem podczas obecności w lokalu stwierdził Pan, że dostęp do balkonu maja również sąsiedzi, a deweloper zlikwidował barierki.
Moim zdaniem mamy tu do czynienia z nieuczciwym i nielojalnym zachowaniem dewelopera polegającym na wprowadzeniu Pana w błąd. W tym miejscu należy zajrzeć do przepisów ustawy z dnia 23.08.2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Ustawa określa nieuczciwe praktyki rynkowe w działalności gospodarczej i zawodowej oraz zasady przeciwdziałania tym praktykom w interesie konsumentów i w interesie publicznym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy „praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął”.
Praktyki rynkowe wprowadzające w błąd należy uznać za szczególnie nieuczciwe. Uważa się bowiem, że to właśnie one najczęściej oddziałują na sferę decyzyjną konsumenta, prowadząc do zniekształcenia jego decyzji rynkowych. Wykluczają tym samym możliwość podjęcia świadomej decyzji rynkowej przez konsumenta. Należy zatem uznać, że to one posiadają szczególną moc sterowania wyborem adresata. Jeśli chodzi o wprowadzenie w błąd, intencją ustawodawcy było uznanie za praktykę rynkową wprowadzającą w błąd zarówno praktyk, których stosowanie prowadzi do rzeczywistego wprowadzenia w błąd, jak również takich, które tylko potencjalnie mogą wywrzeć taki skutek w odniesieniu do przeciętnego konsumenta.
Reasumując powyższe, kwalifikacja praktyki rynkowej jako wprowadzającej w błąd będzie opierać się na ustaleniu, że w wyniku jej stosowania naruszone zostało prawo do podjęcia świadomej decyzji rynkowej. Skutkiem wprowadzenia w błąd jest uniemożliwienie przeciętnemu konsumentowi dokonanie świadomego, a zatem również efektywnego wyboru (pkt 14 Preambuły Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej nr 2005/29/WE z dnia 11.05.2005 r.).
Art. 12 wskazanej ustawy zawiera uprawnienia konsumenta w razie zastosowania przez przedsiębiorcę nieuczciwych praktyk. Zgodnie z nim „w razie dokonania nieuczciwej praktyki rynkowej konsument, którego interes został zagrożony lub naruszony, może żądać:
naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych, w szczególności żądania unieważnienia umowy z obowiązkiem wzajemnego zwrotu świadczeń oraz zwrotu przez przedsiębiorcę kosztów związanych z nabyciem produktu”.
W tym miejscu pragnę zaznaczyć, że zgodnie z przepisami wskazanej ustawy w zakres pojęcia „produkt” wchodzi także nieruchomość (art. 2 pkt 3 ustawy).
Warto dodać, że zgodnie z art. 13 wskazanej ustawy „ciężar dowodu, że dana praktyka rynkowa nie stanowi nieuczciwej praktyki wprowadzającej w błąd spoczywa na przedsiębiorcy, któremu zarzuca się stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej”. Zgodnie z przytoczonym przepisem w przypadku sporu sądowego to na deweloperze będzie ciążył obowiązek wykazania, że nie wprowadził Pana w błąd, przedstawiając ofertę sprzedaży mieszkania.
Rozważyłbym też odpowiedzialność kontraktową dewelopera za nienależyte wykonanie umowy.
Zawierając umowę z konsumentem, deweloper zobowiązuje się między innymi do wybudowania budynku według określonego projektu, spełniającego wymogi prawa budowlanego i w określonym terminie, a ponadto zgodnie z warunkami zawartymi w ofercie. Na podstawie art. 354 Kodeksu cywilnego deweloper powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.
Ponadto zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Wpisz wynik równania (liczba): X + 0 =
Opóźnienie dewelopera w wykończeniu mieszkania
Za pośrednictwem biura nieruchomości kupiłam od dewelopera mieszkanie. W jego cenę było wliczone wykończenie (montaż drzwi wewnętrznych, parapetów itd.). Deweloper spóźnia się jednak z realizacją tych prac już o ponad trzy miesiące. Niestety nie zadbałam o spisanie umowy z deweloperem. Co mogę w tak