Source: https://prawawynajmujacego.pl/category/najem/page/2/
Timestamp: 2020-07-10 05:24:52
Legal References Found: art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 191
 art. 190
 art. 191
 art. 674
 Art. 6801
 art. 691
 art. 692
 art. 678
 art. 11
 art. 11
 art. 659
 art. 680

art. 672
 art. 11
 art. 191

Art. 344
 art. 191
 art. 193

Document Content:
najem - Strona 2 z 2 - Blog o prawach wynajmującego lokal mieszkalny
Ile osób w Polsce – według stanu na koniec 2018 roku – zostało prawomocnie skazanych za przestępstwo „utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego”(art. 191 § 1a KK)?
utworzone przez Marek Rackiewicz | Lut 8, 2020 | najem
W pierwszym wpisie na blogu, który obalał tzw. mity o najmie lokalu mieszkalnego napisałem, że bezwzględnie nie wolno odcinać lokatorowi dostępu do mediów (woda, prąd, gaz).
Nawet gdy lokator (czy też były lokator) nie płaci.
Powoływałem się na art. 191 § 1a KK (kodeksu karnego), który przewiduje karę – i to karę bezwzględnego więzienia do lat 3 – w zasadzie, za podjęcie jakichkolwiek działań uprzykrzających życie osobie korzystającej z lokalu mieszkalnego (jak dokładnie brzmi przepis i czego dotyczy, będzie w dalszej części wpisu).
Pod wpisem (a w zasadzie na niektórych grupach na fb) zaczęły się pojawiać komentarze, bym podał przykład osoby (właściciela mieszkania), która została za takie przestępstwo prawomocnie skazana na karę pobawienia wolności i to bez tzw. „zawiasów”.
W sumie trudno było mi sprostać temu żądaniu, bo nie znałem osobiście nikogo takiego. Owszem, prawie każdy słyszał o tzw. czyścicielach kamienic. Przepis art. 191 § 1a KK został z resztą wprowadzony do KK, jako narzędzie skierowane przeciwko takim właśnie osobom. Czy jest on jednak skutecznie egzekwowany?
Baza orzeczeń sądowych w Lex-ie nie rozjaśniła mi sytuacji. Orzeczeń było niewiele. Orzeczeń skazujących za to przestępstwo, co kot napłakał.
Jak to jest z tym przestępstwem?
Postanowiłem przeanalizować statystyki Informatora Statystycznego Wymiaru Sprawiedliwości i właśnie o tym będzie ten wpis.
O czym mówi art. 191 § 1a KK regulujący tzw. utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego
Zanim przejdziemy do konkretów kila słów wyjaśnienia, o czym ja w ogóle piszę.
Przepis art. 191 § 1 KK przewiduje karę do 3 lat więzienia za stosowanie przemocy wobec osoby lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,
Kolejny paragraf ww. przepisu ( §1a), czyli ten który na interesuje, stanowi z kolei:
„ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.”
Zapewne szeroko.
Zwracam uwagę, że przestępstwo można popełnić nie tylko względem lokatora, ale także byłego lokatora lub w ogóle osoby, która po prostu zajmuje lokal mieszkalny. W zasadzie więc przestępstwa dopuścić może się więc np. właściciel lokalu mieszkalnego, który po prostu chce odzyskać swoje mieszkania i stosuje w tym celu pozaprawne metody tj. próbuje wpłynąć na taką osobę, by opuściła jego mieszkanie.
W uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej ten przepis wskazano, że wprowadza się go do KK, z uwagi na bezkarne zachowania właścicieli lokali, takie jak:
– wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody,
– odbieranie kluczyków do samochodu,
– wyjmowanie okien,
– zamurowywanie wejścia do mieszkania czy
– zamykanie pomieszczeń na kłódkę.
Podano także, że:
„właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.
Jak to jest z tymi statystykami. Ile osób poszło „siedzieć” na podstawie art. 191 § 1 a KK?
Aktualnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości statystyki dotyczące prawomocnych skazań z podziałem na konkretne przestępstwa kończą się na roku 2018.
Poza tym, zwróć uwagę drogi czytelniku, że przepis art. 191 § 1 a KK wszedł w życie dopiero w styczniu 2016 roku. Mamy więc niewiele danych. Ale po kolei: poniżej kilka liczb dotyczących przestępstwa utrudniania korzystania z lokalu, z podziałem na lata.
Brak danych w ww. zakresie. Prawdopodobnie żadna ze spraw nie zdążyła się jeszcze skończyć w pierwszym roku obowiązywania przepisu.
– prawomocnie skazano za to przestępstwo 6 osób,
– na karę bezwzględnego więzienia nie skazano ani jednej osoby.
Wymierzane kary to głównie grzywny.
– prawomocnie skazano za to przestępstwo 27 osób,
– na karę bezwzględnego więzienia skazano 1 osobę,
– 5 osób skazano na karę pozbawienia wolności z zawieszeniem wykonania tej kary.
Reszta to grzywny oraz ograniczenia wolności.
Po pierwsze, postępowania karne są dość długotrwałe. Widać jak na dłoni, że stosowanie przepisu dopiero się rozkręca. Czy rozkręci się na dobre, a przepis wejdzie do powszechnego użycia? Nie wiem. Myślę, że sensowniejsze wnioski, będziemy mogli wyciągnąć dopiero po zebraniu danych z 2019 roku.
Po drugie, przestępstwo z art. 191 § 1 a KK jest przestępstwem wnioskowym, a zatem to pokrzywdzony musi zrobić pierwszy krok zmierzający do wszczęcia postępowania karnego. To też może wpłynąć na statystki, choć zdaje sobie sprawę, że policjanci raczej rzadko znają w ogóle ten przepis (nawet gdyby mieli wszcząć postępowaniu sami z siebie, czyli „z urzędu”).
Po trzecie, widać, że pomimo dość dużego zagrożenia karą ( do 3 lat pozbawienia wolności) Sądy niechętnie sięgają po ten rodzaj kary i dążą do złagodzenia potencjalnych skutków przepisu.
Po czwarte, zwróć uwagę Czytelniku, że mowa tu o prawomocnych wyrokach sądowych, a nie o ilości postępowań sądowych, a tym bardziej o ilości postępowań przygotowawczych, które się toczyły lub nadal toczą.
Nie zmienia to faktu, że świadomość prawa wśród lokatorów i byłych lokatorów stale rośnie. Ostatnio coraz częściej Wynajmujący pokazują mi pisma swoich Najemców (odpowiedzi na wezwania do zapłaty czy do opuszczenia lokalu), które pełne są odwołań do ustawy o ochronie praw lokatorów, czy prawa karnego właśnie.
Czy można bezkarnie łamać art. 191 § 1 KK? PODSUMOWANIE
Głosy, że nie należy się tym przepisem przejmować, stawiam na równi z tymi, że „jak kraść, to tylko miliony” (albo tylko do 500 zł – kwota ta stanowi granicę jeżeli chodzi o zakwalifikowania czynu jako przestępstwo, czy wykroczenie).
Dla niektórych sam fakt uczestnictwa w sprawie karnej jest gigantycznym stresem i oznacza kłopoty, także finansowe (np. opłacenie obrońcy).
Zresztą znaczna część osób, by pełnić funkcję publiczne, czy też w ogóle móc wykonywać swój zawód (np. niżej podpisany), nie może być skazana karnie na żadną karę (dotyczy to także tzw. zawiasów).
Jedno jest jednak pewne: pisanie o bezwzględnej karze pobawienia wolności w kontekście przestępstwa z art. 191 § 1a KK tj. utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego jest na razie bliższe teorii niż praktyce.
Pamiętajmy jednak o tym, że art. 191 § 1a KK to nie jedyny przepis karny, który potencjalnie może być skierowany przeciwko właścicielom walczącym z najemcami czy byłymi lokatorami.
Już przed wejściem w życie art. 191 § 1a KK głośno było co najmniej o kilku procesach osób, które próbowały siłowo odzyskać swoje lokale nie na mocy wyroku eksmisyjnego.
O jakich przestępstwach mowa?
Możemy mówić np. o naruszaniu miru domowego (art. 193 kk), którego może dopuścić się także właściciel przeciwko najemcy lokalu.
Słynni w Poznaniu „czyściciele kamienic” odpowiadali karnie na podstawie art. 190a KK, czyli za tzw. stalking (uporczywe nękanie innej osoby, wzbudzanie poczucia zagrożenia, naruszanie prywatności).
Głośna była także sprawa 101-letniej Poznanianki, która doprowadziła do skazania właściciela kamienicy, który usiłował się pozbyć lokatorki bez wyroku eksmisyjnego. Z tego co mi wiadomo[1], podstawą wydania wyroku było jednak przestępstwo oszustwa (powoływanie się na nieistniejący nakaz rozbiórki). Poznanianka wcześniej walczyła także z właścicielem mieszkania na drodze cywilnej z powodu naruszenia jej dóbr osobistych.
Samych skazań na podstawie art. 191 § 1a KK jest jednak jak na razie niewiele.
[1] https://plus.gloswielkopolski.pl/wlasciciel-kamienicy-w-poznaniu-chcial-wyrzucic-seniorke-z-budynku-trafi-do-wiezienia-jego-dzialania-byly-bezprawne-i-brutalne/ar/c1-14576073
Właścicielu lokalu, czy możesz stać się stroną umowy najmu mieszkania, nawet gdy o tym nie wiesz❓❓❓
utworzone przez Marek Rackiewicz | Gru 13, 2019 | najem
Drogi Właścicielu mieszkania, pewnie przecierasz oczy, czytając ten tytuł? Skoro autor zadał takie pytanie, to pewnie coś jest na rzeczy…
Znasz absurdy polskiego prawa dotyczące sytuacji Wynajmującego mieszkanie i jego zdecydowanie słabszej pozycji prawnej w stosunku do Najemcy?
To poznaj jeszcze kilka.
Za chwilę przytoczę Ci cztery wyjątkowo niekorzystne dla Ciebie przepisy, które sprawiają, że może wiązać Cię umowa najmu mieszkania, nawet jeśli nie podpisywałeś niczego z Najemcą.
Nie, nie są to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów[1].
To przepisy kodeksu cywilnego, które obowiązują także Ciebie.
#1 Domniemanie przedłużenia najmu
Może się zdarzyć, że umowa najmu mieszkania przestanie obowiązywać, bo była zawarta na czas oznaczony, a okres jej obowiązywania się właśnie skończył.
Może się zdarzyć, że to Ty skutecznie rozwiążesz bezterminową umowę. Wówczas umowa najmu mieszkania także przestanie już obowiązywać.
Brak Twojej dalszej zdecydowanej reakcji może być dla Ciebie bardzo niekorzystny.
Jeśli po zakończeniu umowy najmu mieszkania Twój były najemca nadal mieszka w lokalu, a Ty nie czynisz żadnych kroków, aby go z niego usunąć, możesz wpaść pod rygor przepisu art. 674 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim:
„jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”.
#2 Zawierasz umowę najmu mieszkania z osobą będącą w związku małżeńskim? Masz jeszcze jednego Najemcę gratis
O tym był poprzedni wpis. Dla przypomnienia: Art. 6801 kodeksu stanowi, że jeśli podpiszesz umowę najmu mieszkania nawet z jednym małżonkiem to, co do zasady, zawarłeś umowę także z drugim małżonkiem.
#3 Umarł król. Niech żyje król!
Śmierć Najemcy nie musi powodować zakończenia stosunku najmu mieszkania.
Wiesz, że istnieje przepis, zgodnie z którym w razie śmierci Najemcy w stosunek Najemcy wstępują np. jego dzieci lub małżonek?
Przeczytaj art. 691 kodeksu cywilnego:
„Art. 691.
1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
.2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. (…)”
#4 Kupiłeś lokal z Najemcami?
Nabywca mieszkania wstępuje w stosunek najmu, który łączył zbywcę z Najemcami.
Jeśli kupisz mieszkanie, w którym mieszkają Najemcy dotychczasowego właściciela mieszkania, to Ty staniesz się dla tych lokatorów nowym Wynajmującym. To Ty jesteś od teraz stroną umowy najmu mieszkania.
Jeśli nie chcesz, aby lokatorzy dalej mieszkali w kupionym mieszkaniu, musisz najpierw skutecznie rozwiązać z nimi umowę najmu mieszkania, a potem skutecznie wyegzekwować obowiązek opuszczenia lokalu.
Podstawa prawna? Proszę bardzo:
„Art. 678 KC
1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”
Na marginesie, art. 692 KC wyłącza możliwość szczególnego prawa do wypowiedzenia umowy najmu, o którym mowa w art. 678 kc (tutaj stosuje się art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów!).
Czyli jest jak zwykle: obowiązuje Cię (jako Wynajmującego lokal mieszkalny) pierwsza, niekorzystna część przepisu (wstępujesz w prawo najmu), ale nie masz uprawnień z drugiej, korzystniejszej części przepisu (szczególne prawo do wypowiedzenia:)
1) Pamiętaj, że brak Twojej zdecydowanej reakcji po zakończeniu umowy najmu mieszkania może być dla Ciebie wyjątkowo niekorzystny.
Przypominam, że umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony to najgorszy dla właściciela rodzaj umowy (a w taką umowę może zmienić się także Twoja dotychczasowa umowa zawarta np. na czas oznaczony).
Umowę na czas nieoznaczony ciężko jest skutecznie rozwiązać, a w konsekwencji ciężko się pozbyć niechcianego lokatora.
Jeśli chcesz, aby były lokator nadal u Ciebie mieszkał, zawrzyj kolejną umowę, ale na Twoich zasadach!
jeśli nie chcesz, aby były lokator nadal zajmował Twoje mieszkanie, zacznij działać. Jaki jest plan minimum tych działań?
– wezwij byłego najemcę do opróżnienia lokalu oraz
– napisz pismo, w którym żądasz zapłaty odszkodowania (a nie czynszu!) za bezumowne korzystanie z lokalu,
2) Przy zawieraniu umowy najmu mieszkania zawsze ustal, jaki jest stan cywilny Najemcy.
Ustal także dane dzieci małżonków (przy ewentualnej eksmisji będziesz potrzebował tych danych do pozwu).
Pamiętaj o małżonku Najemcy przy rozwiązywaniu umowy najmu!
3) Kupno nieruchomości, w której „są tylko jacyś Najemcy” może nie być takim świetnym pomysłem.
To Ty będziesz musiał z tymi Najemcami rozwiązać skutecznie umowę najmu mieszkania, jeśli będziesz chciał z niego korzystać, a to nie zawsze jest takie łatwe, o czym pisałem tu i tu.
💣💣💣9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach💣💣💣
utworzone przez Marek Rackiewicz | Paź 15, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania, wypowiedzenie
Co ma wspólnego Saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem bez szwanku przejść przez pole minowe.
Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli wiele pułapek: nieznajomość prawa może być bardzo niekorzystna dla właścicieli lokali zarówno na etapie zawierania umowy najmu, jak i jej rozwiązywania.
Najlepiej, aby Wynajmujący znał przepisy chroniąca lokatorów już przy zawieraniu umowy i odpowiednio skonstruował ten najważniejszy dla stosunku najmu dokument.
Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się jednak uchronić, a często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów.
Niestety, nieznajomość procedur może doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się jedynie wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z powodu zwłoki Najemcy w zapłacie należności. W przypadku ewentualnego konfliktu, racji nie przyzna mu żaden sąd.
W niniejszym wpisie postaram się wskazać Ci, jak uniknąć zastawionych na Wynajmujących przez ustawodawcę pułapek.
Rozwiązywanie umowy to nie rozbrajanie bomby, czy miny, ale mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zrozumiesz pewną analogię, którą zastosowałem na wstępie.
Wpis dotyczy rozwiązywania najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania przez Wynajmującego z powodu zaległości Najemcy w płatnościach.
#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)
Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Koniec kropka.
#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)
Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie.
Jeżeli skróciłeś umownie terminy wypowiedzenia lub zasady dokonywania takiego wypowiedzenia i jesteś po stronie Wynajmującego to i tak wiążą Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów!
UWAGA: Ustawa o ochronie praw lokatorów w zasadzie wyklucza możliwość tzw. natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu.
Oczywiście, od zasady tej jest jeden wyjątek: możesz dokonać umownych zmian zasad jedynie na korzyść Najemcy, ale to chyba Cię nie interesuje.
#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności
Dotyczy to następujących należności:
innych opłat za używanie lokalu lub
opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.
UWAGA: ja wiem, że umiesz czytać, ale zwracam jeszcze raz uwagę: za trzy pełne okresy. Jeśli lokator zapłacił Ci w terminie część czynszu po dwóch miesiącach niepłacenia, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą trzech pełnych czynszów.
#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)
W umowach najmu mieszkania zazwyczaj kwestie mediów (prąd, gaz, woda) reguluje się na dwa sposoby:
opłaty te pobiera właściciel mieszkania albo
najemca sam zawiera umowy z dostawcami mediów i płaci rachunki we własnym zakresie.
Wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia za media Wynajmujący może wyłącznie w przypadku, gdy to właściciel pobiera te opłaty bezpośrednio od Najemcy.
#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości
Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu, właściciel musi wystosować do Najemcy pismo, w którym wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc na uregulowanie należności i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia umowy.
Czyli w dużym skrócie: musisz napisać do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc, aby uregulował tę należność, bo w przeciwnym razie wypowiesz mu umowę.
Jeśli Najemca po otrzymaniu uprzedzenia zapłaci, nie możesz mu wypowiedzieć umowy najmu mieszkania.
#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania Wynajmujący może dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Co oznacza ten zapis?
To oznacza, że jeżeli chcesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jako Wynajmujący, musisz wystosować do Najemcy pismo, sporządzone zgodnie z prawem, na którym się podpiszesz.
Nie możesz powiedzieć Najemcy umowy najmu mieszkania ustnie. Nie możesz zrobić tego skutecznie e-mailem czy sms-em. Będziesz miał problem, jeśli wyślesz do Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać.
#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy
Jeżeli wysłałeś Najemcy upomnienie (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy), a on nadal nie zapłacił należności w wyznaczonym terminie, możesz przejść do procedury wypowiedzenia umowy.
W wypowiedzeniu musisz opisać całą sytuację.
Jeśli Najemca nie płacił czynszu to musisz napisać, że wypowiedzenie jest związane z tym, że był w trzymiesięcznej zwłoce w zapłacie czynszu i właśnie dlatego wypowiadasz mu umowę. Najlepiej opisz jeszcze, ze prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.
#8 To ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania
W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu.
Zalecam dwa rozwiązania tego problemu:
zachowujesz kopie upomnienia i wypowiedzenia, na którym Najemca podpisał się, że odebrał oryginały tych pism (i w jakiej dacie) albo
oba pisma (wypowiedzenie i upomnienie) wysłałeś Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jako dowód powyższego masz u siebie żółte karteczki z poczty, na których widnieje podpis Najemcy poświadczający, że odebrał Twoje pisma i w jakiej dacie. Najlepiej zachować dla siebie także kopie wszystkich wysłanych pism.
Możesz udowadniać, że pisma dotarły do Najemcy także w inny sposób, ale po co utrudniać sobie życie.
#9 rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)
Zasady wskazane w tym artykule dotyczą najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania tj. umowy najmu na czas nieoznaczony i umowy najmu na czas oznaczony.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania opiszę w oddzielnym wpisie, choć akurat zasady dotyczące wypowiadania z powodu zaległości w zapłacie są tutaj jak najbardziej aktualne.
W umowie najmu mieszkania na czas oznaczony wpisz, że Wynajmujący może skorzystać z wypowiedzenia w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Część interpretatorów prawa chroniącego lokatorów uważa, że skoro kodeks cywilny (art. 673 § 3 kc) przewiduje, że rozwiązać umowę najmu na czas oznaczony można wówczas, gdy umowa na to pozwala, to należy w tej umowie wspomnieć o możliwości wypowiedzenia i wskazać tryb dokonania takiej czynności. O ile, oczywiście, planuje się z tego trybu skorzystać.
Miało nie być o kodeksie cywilnym? Jak to się ma do zasady z # 1?
To taki wyjątek. Ja się z nim nie zgadzam (z taką interpretacją), ale z ostrożności lepiej dopisać taki zapis do umowy najmu mieszkania na czas oznaczony.
Podsumowanie – przepisy
Jeżeli jesteś właścicielem lokalu i planujesz rozwiązać umowę najmu mieszkania Najemcy z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5(…)
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
JESZCZE JEDNO: CZY NA PEWNO WIESZ KOMU MASZ DORĘCZYĆ WYPOWIEDZENIE? PRZECZYTAJ TEN ARTYKUŁ!
[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).
5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego). Poradnik dla Wynajmującego.
utworzone przez Marek Rackiewicz | Wrz 30, 2019 | lokal mieszkalny, najem, najem lokalu mieszkalnego, najem mieszkania
“Ale jak to oddalił? Przecież jestem właścicielem… Własność to moje święte prawo” – starszy Pan niemal wykrzyczał powyższe zdanie bezpośrednio po wyjściu z sali rozpraw.
Zrobiłem obojętną minę. Nie byłem jego pełnomocnikiem, nie bardzo mogłem mu odpowiedzieć, że doskonale rozumiem, dlaczego żądanie opuszczenia lokalu przez Wynajmującego nie spotkało się z pozytywnym rozstrzygnięciem Sądu.
Prawo własności jest ważne.
Czasem jednak nieznajomość prawa, które chroni najemców (lokatorów), może spowodować, że właściciel będzie miał problemy z odzyskaniem swojej własności, albo z samym rozwiązaniem umowy najmu mieszkania.
Oto 5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego), które powinieneś znać, jeżeli wynajmujesz komuś mieszkanie albo planujesz je wynająć.
Myślę, że znajomość przedstawionych poniżej zasad zaoszczędziłaby starszemu Panu dużo czasu i nerwów:)
#1 najem mieszkania jest uregulowany jedynie w kodeksie cywilnym
Nie każdy jest prawnikiem. Prawdopodobnie jakbym nim nie był, to znałbym kilka pojęć z prawa: konstytucja, umowa, kodeks karny, obrona konieczna, prawa autorskie itd.
Wiedziałbym także, że najem to umowa, która łączy co najmniej dwie osoby, na mocy której jedna oddaje komuś jakąś rzecz, a druga za tę rzecz płaci czynsz.
Wystarczyłoby trochę poszukać w internecie, by dowiedzieć się, że dokładna definicja najmu znajduje się w ustawie, która nazywa się kodeks cywilny. Jest w nim opisane wiele umów (najem, sprzedaż, dzierżawa itd.). Najem opisany jest w art. 659 i dalszych.
Od art. 680 kodeks cywilny zaczyna opisywać już nie tylko samą umowę najmu, ale stanowi o umowie najmu lokalu.
Super, pomyślałbym, gdybym znalazł te przepisy (a nie byłym prawnikiem:) Jeżeli chciałbym wynająć komuś moje mieszkanie, wystarczy dokładnie przeczytać ww. przepisy i napisać umowę na ich podstawie, prawda? W kodeksie są przecież zawarte np. terminy wypowiedzenia takich umów, czy zasady podwyższania czynszu.
No właśnie problem w tym, że nie jest tak do końca różowo.
Znaczna część przepisów o najmie z kodeksu cywilnego będzie obowiązywała także osoby wynajmujące mieszkanie, ale istnieje jeszcze taka ustawa, której wdzięczna nazwa brzmi:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm.).
To w tej ustawie znajdują się m.in. bardzo ważne dla Wynajmującego i Najemcy lokalu mieszkalnego (mieszkania) reguły rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych. Co do zasady Wynajmującego wiążą reguły z ww. ustawy, a nie z kodeksu cywilnego. Pamiętaj, że sytuacja prawna Najemcy i Wynajmującego nie jest jednakowa: Najemca może zazwyczaj powoływać się na KC. Ciebie, drogi Wynajmujący, ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów (reguły rozwiązywania umów) i nie możesz samodzielnie modyfikować tych reguł.
Reguły te są ważniejsze niż reguły zawarte w kodeksie cywilnym (w kontekście lokali mieszkalnych. Chodzi tu oczywiście
o sytuacje, gdy nie da się pogodzić treści tych dwóch ustaw).
art. 672 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Zasada ta jest sprzeczna z zasadami wyrażonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów i niestety nie ma zastosowania do najemców lokali mieszkalnych.
Jeżeli wynajmujesz lokal mieszkalny (a nie np. użytkowy), a prawidłowość rozwiązania umowy najmu będzie badał Sąd, podmiot ten będzie sprawdzał, czy znałeś i stosowałeś nadrzędne dla lokali mieszkalnych zasady wyrażone w ustawie
o ochronie praw lokatorów.
Nawet pobieżna lektura tej ustawy, a zwłaszcza art. 11, pozwala na stwierdzenie, że pozycja Najemcy mieszkania jest bardzo silna.
Tak bardzo, że w skrajnych wypadkach podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony z problematycznym lokatorem może oznaczać wieloletni brak możliwości odzyskania swojego mieszkania.
Aha, jeszcze jedno: jeśli Ty komuś oddajesz mieszkanie do używania jesteś Wynajmującym, a osoba, która korzysta
z lokalu to Najemca. Zapamiętaj to sobie:)
Zadanie dla przyszłego Wynajmującego: przeczytaj ustawę o ochronie praw lokatorów.
#2 swoboda umów. Jestem Panem swojej własności, więc mogę napisać w umowie najmu mieszkania co mi się podoba
W polskim prawie cywilnym istnieje zasada tzw. swobody umów.
W dużym uproszczeniu można się umówić na wszystko, co nie jest niezgodne z prawem (kodeks cywilny mówi, że treść lub cel umówionego stosunku prawnego nie może sprzeciwiać się właściwości/naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego).
Teraz wejdę na jeszcze wyższy poziom prawniczego bełkotu.
Napisałem, że nie można w umowach najmu mieszkania posiłkować się trybem rozwiązywania takich umów przewidzianym w kodeksie cywilnym (jeśli jesteś Wynajmującym).
Jako przykład podałem tryb rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przewidziany w kodeksie cywilnym, a nieznany ustawie o ochronie praw lokatorów.
Dobrze, konieczne jest wypowiedzenie, pomyślisz.
A czy można w ramach swobody umów napisać, że możliwe jest wypowiedzenie z powodu niepłacenia czynszu za tylko jeden miesiąc?
Ustawa o ochronie praw lokatorów, we wcześniej wspomnianym artykule 11 wyraźnie stanowi, że można wypowiedzieć umowę, jeśli najemca nie zapłacił czynszu za trzy pełne okresy (i to po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia, które to musi dawać najemcy jeszcze dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia!).
To tzw. przepis semiimperatywny: możesz go zmienić, ale tylko na korzyść najemcy. Nie ma przeszkód byś w umowie napisał, że wypowiedzenie umowy jest możliwe jedynie w przypadku braku płatności za osiemnaście albo nawet osiemdziesiąt pełnych okresów, a także przedłużenie samego okresu wypowiedzenia np. do dwunastu miesięcy:) Jeśli samodzielnie skrócisz terminy ustawowe, będzie to tylko zapis na papierze, który nie wiąże najemcy. Terminy wskazane
w ustawie o ochronie praw lokatorów można skutecznie jedynie wydłużyć.
#3 warto szukać wzoru umowy najmu mieszkania w internecie. Najlepiej darmowego
No dobrze, to taki półmit:) Sam zamierzam udostępniać wzory umów najmu mieszkania w internecie.
Internet niestety ma to do siebie, że w kontekście prawa można znaleźć w nim wszystko. Całkiem sensowne interpretacje prawne i interpretacje całkowicie niezgodne z przepisami.
Widziałem już tak wiele umów najmu mieszkania (lokali mieszkalnych) całkowicie niezgodnych z ustawą o ochronie praw lokatorów, że w zasadzie nigdy mnie już nie zdziwi żadna umowa, nawet jak konsultacji prawnej udzielam zawodowemu pośrednikowi nieruchomości, albo właścicielowi kamienicy, który wynajmuje lokale mieszkalne od 10 lat i który sam “napisał” swoją umowę najmu mieszkania.
Jedno jest jednak wspólne dla wszystkich osób, które ewidentnie złamały przepisy, a dowiedziały się o tym np. z powodu oporu lokatora, który zaczął pisać dziwne pisma, w których powołuje się na swoje prawa (nie ujęte przecież w umowie!).
“Skąd Pan wziął ten wzór umowy najmu mieszkania?” – pytam.
“No jak to skąd? Z internetu!” – pada odpowiedź.
Czy można zatem korzystać z takich wzorów? Odpowiem na to pytanie nie do końca wprost: tak, o ile wzory umów najmu mieszkania są zgodne z prawem:)
#4 Najemcy, który nie płaci, można odciąć wodę. To dobra metoda na legalne zmuszenie go do opuszczenia lokalu i rozwiązanie umowy najmu mieszkania
Nie. Koniec. Kropka. Taka metoda nie jest legalna. Wchodzimy tu na grząski grunt prawa karnego, a nie tylko cywilnego. Nie wierzysz? Przeczytaj art. 191 kodeksu karnego, a zwłaszcza § 1a tego przepisu:
§ 3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego”
Uwierz mi na słowo, że przez “przemoc innego rodzaju” można rozumieć m.in. odcięcie najemcy wody z powodu braku płatności czynszu.
#5 Jestem właścicielem lokalu, więc to ja decyduję, że najemca, który nie płaci na czas czynszu, musi mi oddać mieszkanie. Natychmiast!
Prawa chroniące lokatorów przeczą powyższemu zdaniu. Dopóki nie rozwiążemy komuś skutecznie umowy najmu mieszkania osoba ta ma prawo mieszkać w naszym lokalu i my jako właściciele nie możemy nim swobodnie dysponować.
Co więcej, jeśli nie mamy dobrej przyczyny, opartej w przepisach (ustawa o ochronie praw lokatorów), aby rozwiązać najemcy umowę najmu mieszkania, nie możemy tego skutecznie zrobić.
Wszelkie próby szybkiego odzyskania mieszkania powinny skończyć się tym, że najemca odzyska nad nim kontrolę
i będzie miał ją tak długo, jak będzie posiadał status najemcy.
Podstawa prawna (w prawie cywilnym): proszę bardzo! Aha, najem mieszkania powoduje, że jego najemca staje się jego posiadaczem:
Art. 344. kodeksu cywilnego
Najemcy mieszkań, którym sporadycznie doradzałem, potwierdzali mi, że w razie próby nielegalnego odzyskania kontroli nad mieszkaniem przez Wynajmującego (w trakcie trwania umowy najmu mieszkania) wystarczy czasem telefon na policję, aby właściciel przestał nękać najemców.
Zazwyczaj nie kończyło się to dla wynajmujących jakoś źle, ale z uwagi na wcześniej wspomniany przepis art. 191 kk (a także np. art. 193 kk) właściciele mieszkań narażali się na pewno nie tylko na odpowiedzialność cywilną, ale także na odpowiedzialność karną.
Nie można bowiem próbować wpływać na lokatora jakąkolwiek formą przemocy, ani wdzierać się do jego mieszkania (tak! to nie moje przejęzyczenie. Właściciel, który zawarł umowę najmu z lokatorem, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu).
Oczywiście świadomy Wynajmujący pewnie wie o tym, że może np. zawrzeć z Najemcą umowę najmu mieszkania na czas oznaczony, a ta rozwiąże się sama. Po upływie terminu. Zawsze – niezależnie od tego czy ktoś płacił czy nie płacił czynszu.
Albo, że istnieje coś takiego jak umowa najmu okazjonalnego mieszkania.
O tym będą jednak dalsze wpisy na blogu.
Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie powinieneś znać podstawowe zasady z zakresu ochrony praw lokatorów.
Warto przeczytać ustawę o ochronie praw lokatorów. Te przepisy nie są martwe.
Jest szansa, że Twój najemca będzie przestrzegał nawet niezgodnej z prawem umowy najmu mieszkania tj. opuści lokal z powodu dwutygodniowego poślizgu w zapłacie czynszu, bo tak zapisaliście w umowie.
Istnieje jednak możliwość, że taki lokator zna swoje prawa (albo poznał je w momencie zaistnienia konfliktu) i nie będzie chciał respektować takiego zapisu umowy.
Taki lokator będzie miał, w świetle prawa, rację.
Chcesz się pozbyć lokatora? Najpierw musisz rozwiązać z nim skutecznie stosunek prawny np. umowę najmu mieszkania. Oczywiście rozwiązanie umowy to często nie koniec kłopotów, ale to materiał na kolejne wpisy.
Chcesz poznać historię Pana, o którym pisałem na początku?
Jest ona bardzo prosta.
Pan napisał w umowie najmu mieszkania, że można ją rozwiązać za tygodniowym wypowiedzeniem z powodu niezapłacenia przez najemcę jednego czynszu w terminie.
Ponieważ lokator nie zapłacił mu dwóch czynszów, Pan wysłał mu pismo, że wypowiada umowę najmu mieszkania z powodu niezapłacenia jednego czynszu.
Tak się przecież umówiono, a warunki umowy zostały przekroczone i to podwójnie: nie zapłacono już dwóch należności!
W braku reakcji na pismo, starszy Pan złożył do sądu pozew o eksmisję (czyli zwrócił się do Sądu z wnioskiem, aby Sąd nakazał najemcy opuszczenie lokalu).
Sąd nie miał zbyt dużo do roboty: uznał, że najemca, który nota bene w międzyczasie uregulował swój dług, nadal ma tytuł prawny do lokalu, ponieważ umowa najmu nie mogła być rozwiązana w trybie przewidzianym przez strony umowy w samej umowie.
Tryb ten nie był bowiem zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Proste. Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu jest to zrozumiałe także dla Ciebie.