Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/powstawanie-wspolnot-mieszkaniowych-z-zasobow-spoldzielni-czesc-ii
Timestamp: 2020-07-02 18:30:24
Legal References Found: art. 26
 art. 241
 art. 241
 art. 26
 Art. 26
 art. 241
 art. 40

Art. 26
 art. 27
 art. 26
 art. 26
 art. 27
 art. 26
 art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 30
 art. 31
 art. 32

Document Content:
Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni – część II - Mieszkanie i Wspólnota | czasopismo dla zarządców i właścicieli nieruchomości
Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni – część II
W dniu 20 lipca 2017 roku została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (dalej: nowelizacja). Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 25 sierpnia 2017 roku pod poz. 1596 i weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji. Dokonane zmiany swoim zakresem objęły również regulacje związane z powstawaniem wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych.
W numerze czerwcowym poruszyliśmy temat regulacji związanych z procesem wyodrębniania się nieruchomości z zasobów spółdzielczych, w tym sposobu rozliczenia funduszu remontowego. W bieżącym wydaniu przedstawiamy pewne wątpliwości interpretacyjne dotyczące znowelizowanych przepisów w zakresie: obowiązków partycypacji właścicieli lokalu w utrzymaniu mienia ogólnospółdzielczego, powrotu nieruchomości do reżimu spółdzielczego oraz członkostwa osób zamieszkałych w nieruchomości, która wydzieliła się ze spółdzielni.
Obowiązek partycypacji właścicieli lokali w utrzymaniu mienia ogólnospółdzielczego
Artykuł 241 u.s.m. w ust. 6 zawiera informacje, że od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.
Podkreślenia wymaga, że stroną umowy nie jest wspólnota mieszkaniowa, a poszczególni właściciele lokali. Wynika to z literalnego brzmienia tego przepisu oraz koreluje z granicami zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. Zdolność ta nie może wykraczać poza tę wspólną nieruchomość, nie może zatem odnosić się do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Wspólnota mieszkaniowa nie gospodaruje innymi nieruchomościami, a korzystać z nich mogą jedynie członkowie wspólnoty, czyli właściciele lokali. Takie ich działania nie dotyczą nieruchomości wspólnej, lecz nieruchomości cudzej i dlatego nie mieszczą się w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Problem pojawi się w praktyce, gdyż zawarcie tak wielu umów, ze zmieniającymi się przecież na przestrzeni lat właścicielami, może być znacznie utrudnione. W razie braku umowy spółdzielnia może dochodzić opłat na podstawie przepisów o bezumownym korzystaniu z nieruchomości.
Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. Zdolność ta nie może wykraczać poza tę wspólną nieruchomość, nie może zatem odnosić się do innych nieruchomości, choćby sąsiednich.
Co dziwne, w art. 26 u.s.m. nie ma analogicznego przepisu, jaki jest zawarty w cytowanym wyżej art. 241 ust. 6 u.s.m. Tym samym obowiązek właścicieli lokali (w pokrywaniu ww. wydatków) we wspólnocie mieszkaniowej powstałej w trybie art. 241 u.s.m. ma swoje oparcie w przepisach prawa. A w przypadku wspólnoty mieszkaniowej powstałej w trybie art. 26 u.s.m. mamy lukę prawną. Art. 26 w ust. 4 odwołuje się wyłącznie do art. 241 ust. 3 i 4. Pominięto zaś odwołanie do ust. 6.
Do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia, co wchodzi w skład nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania. Mienie to jest określone w art. 40 u.s.m. W szczególności mieniem spółdzielni są nieruchomości służące prowadzeniu działalności handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków niezabudowane.
Powrót nieruchomości do reżimu spółdzielczego
Art. 26 ust. 2 u.s.m. wprowadza zupełnie nowe rozwiązanie.
Otóż, w terminie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 u.s.m. Przepis ten może budzić daleko idące wątpliwości. Wydaje się, że należy rozważyć trzy możliwe interpretacje.
Pierwsza zakłada, że w ciągu trzech miesięcy od dnia, w którym zaczęło się w danej nieruchomości stosować przepisy u.w.l., a przestało się stosować przepisy u.s.m., właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, że z powrotem stosować się będzie do tej nieruchomości przepisy u.s.m. W konsekwencji, na gruncie podmiotowym mamy następującą sytuację: na dawnej nieruchomości spółdzielczej powstaje odrębny podmiot – wspólnota mieszkaniowa – który następnie podejmuje uchwałę o przejściu pod reżim spółdzielczy i tym samym wspólnota kończy swój byt.
Interpretacja ta wynika z łącznego odczytania art. 26 ust. 1 i 2. Skoro w ust. 1 jest mowa, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu mają zastosowanie przepisy u.w.l., to podjęcie uchwały w trybie ust. 2 (który w pierwszym zdaniu wprost odnosi się do sytuacji powstałej po wyodrębnieniu ostatniego lokalu) następuje już w sytuacji gdy wspólnota funkcjonuje.
Druga interpretacja jest zawarta w opracowanej w 2017 roku analizie przepisów nowelizacji przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (obecnie, po likwidacji w styczniu 2018 roku tego ministerstwa, jest to Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju). Zdaniem ministerstwa, w przypadku zakreślonym w art. 26 ust. 2 u.s.m. wspólnota po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w ogóle nie powstaje.
Zacytujmy wspominaną analizę: Przepis wskazuje, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu stosować się będzie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa), chyba że w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały odpowiednio zastosowanie przepisy art. 27 u.s.m. – tzn. nieruchomość pozostanie zarządzana przez spółdzielnię. Do podjęcia uchwały w tym przedmiocie stosować się będzie odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Powyższe rozwiązanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w danej nieruchomości będą miały możliwość zdecydowania, czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy usm, czy ustawy o własności lokali. Należy uznać, że do czasu podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, jednakże nie dłużej niż przez okres 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu, zarząd nieruchomością wspólną winna sprawować spółdzielnia mieszkaniowa. Po upływie tego okresu, w przypadku niepodjęcia uchwały o sprawowaniu zarządu przez spółdzielnię, zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową ustaje, a właściciele mogą podjąć decyzję o wyborze sposobu sprawowania zarządu albo – w braku takiej decyzji – zastosowanie znajdą zasady zarządzania określone wprost w ustawie o własności lokali”.
Trzecia interpretacja zakłada, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, ale podjęcie uchwały w trybie art. 26 ust. 2 u.s.m. nie oznacza pełnego powrotu pod reżim spółdzielczy, a wspólnota mieszkaniowa dalej funkcjonuje.
Powrót ten jest ograniczony do stosowania we wspólnocie mieszkaniowej zasad wynikających z art. 27 u.s.m. Interpretacja ta wynika z tego, że przepisy u.w.l. w ogóle nie przewidują ustania bytu prawnego wspólnoty w takim trybie. Wspólnota mieszkaniowa istnieje dopóki odrębna własność lokali należy do więcej niż jednego właściciela lokalu, chyba że właścicielem wszystkich lokali wyodrębnionych stanie się jeden właściciel.
Głosowanie w sprawie powrotu wspólnoty pod reżim spółdzielczy
Jak już wspomniano przy uzasadnieniu do pierwszej interpretacji, głosowanie w sprawie powrotu pod reżim spółdzielczy będzie się odbywać już w sytuacji, gdy działa wspólnota mieszkaniowa, co oznacza, że głosowanie według ustawy o własności lokali będzie obowiązywać tę wspólnotę mieszkaniową jako odrębny byt prawny. W tej sytuacji decyduje wola właścicieli, którzy mogą zlecić zarządzanie, w tym zarząd powierzony spółdzielni w trybie art. 18 u.w.l. Ale nie jest to już tryb określony w art. 27 u.s.m., gdzie ustawodawca posługuje się pojęciem zarządu „jak powierzony”.
Do podjęcia uchwały w tym przedmiocie stosować się będzie odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Powyższe rozwiązanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w danej nieruchomości będą miały możliwość zdecydowania, czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy usm, czy ustawy o własności lokali.
Stąd też uprawnione wydaje się twierdzenie, że przepisy są nieprecyzyjne i pozostawiają duże pole interpretacyjne. Dopiero orzecznictwo sądowe wypracuje linię orzeczniczą, która pozwoli właściwie intepretować przepisy. Chyba że ustawodawca zdecyduje się na doprecyzowanie przepisów.
Niezależnie od interpretacji, w ustawie przewidziano, że do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 u.w.l. Oznacza to, że zebranie właścicieli lokali w celu pod...