Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zamiana/0112-kdil3-2-4011-397-2018-1-ak
Timestamp: 2018-12-12 16:42:36
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 9
 art. 21
 art. 922
 art. 1035
 art. 1037
 art. 210
 art. 10
 art. 603
 art. 604
 art. 535
 art. 10

Document Content:
0112-KDIL3-2.4011.397.2018.1.AK | Interpretacja indywidualna
♦ › Zamiana › 0112-KDIL3-2.4011.397.2018.1.AK
Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości (działki) w drodze zamiany oraz kwoty otrzymanej w związku z przedmiotową zamianą stanowiącą wyrównanie wartości nieruchomości i wynikającą z umowy zamiany.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2018 r. (data wpływu 19 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 listopada 2018 r. (data wpływu 13 listopada 2018 r.) oraz pismem z dnia 21 listopada 2018 r. (data wpływu 23 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zamiany nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 19 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zamiany nieruchomości.
Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 10 lipca 2018 r. zbyła nieruchomość w drodze zamiany. Wartość zbywanej działki oceniono w akcie notarialnym na kwotę 150 000,00 zł. W zamian od dewelopera (sąsiada) Wnioskodawczyni otrzymała mieszkanie, piwnicę i garaż o wartości 182 400,00 zł. Mieszkanie w wyniku ustnej umowy miało być całkowicie wykończone pod tzw. „klucz”. Z uwagi na fakt, że tak się nie stało deweloper dopłacił Zainteresowanej kwotę 17 600,00 zł. Zamiana działki na mieszkanie, piwnicę i garaż w zamian za działkę miała być bezgotówkowa.
Zbywaną nieruchomość - niezabudowaną działkę gruntu Wnioskodawczyni nabyła w następujący sposób: 27 października 2009 r. wyrokiem Sądu Rejonowego – prawo do dziedziczenia po zmarłym 15 stycznia 1983 r. ojcu w równych częściach 1/4 otrzymali: żona, córka (Wnioskodawczyni), i dwaj synowie.
W skład spadku wchodziły: działka niezabudowana (grunt) i działka zabudowana.
W dniu 25 maja 2010 r. w drodze darowizny od matki Wnioskodawczyni otrzymała jej udział 1/4 w spadku oraz w drodze dziedziczenia 1/4 po ojcu.
Przedmiotem spadku oraz darowizny były:
zabudowana działka (2 budynki mieszkalne i 2 garaże);
niezabudowana działka (grunt).
Matka Wnioskodawczyni darowała Zainteresowanej swój udział 1/4 w obu działkach i nieruchomościach, natomiast po ojcu Wnioskodawczyni dziedziczyła wspólnie z braćmi.
W dniu 10 lipca 2018 r. został sporządzony akt notarialny o zawarciu umowy o dział spadku oraz zniesiono współwłasność obu nieruchomości w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła prawo do niezabudowanej działki (gruntu), natomiast bracia nabyli prawo współwłasności do zabudowanej działki gruntu.
Z uwagi na fakt, że nabyta przez braci działka z zabudowaniami miała większą wartość od działki niezabudowanej należącej do Wnioskodawczyni bracia dokonali wspólnie dopłaty na rzecz Zainteresowanej w kwocie 25 000,00 zł.
W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, że kwota 17 600,00 zł wynikająca z umowy zamiany nieruchomości stanowi wyrównanie wartości zamiany nieruchomości.
W związku z powyższym opisem w uzupełnieniu wniosku sformułowano następujące pytania:
Czy umowa zamiany działki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Czy kwoty otrzymane w wyniku zamian podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1 z uwagi na fakt, że działkę nabyła w drodze darowizny od matki w dniu 25 maja 2010 r. oraz w spadku po ojcu (wyrok sądu rejonowego z dnia 27 października 2009 r.) zmarłym 15 stycznia 1983 r., odpłatne zbycie (zamiany) nieruchomości nastąpiło powyżej 5-ciu lat od daty nabycia spadku, zatem nie podlega opodatkowaniu. Ponadto w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Zainteresowana otrzymała działkę o wartości mniejszej niż przypadający jej udział wynoszący 2/4.
Odnosząc się natomiast do pytania nr 2 Wnioskodawczyni wskazała, że zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5-ciu lat i nie powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Przepis art. 1037 § 1 ww. Kodeksu stanowi natomiast, że dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
Zgodnie z art. 210 ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.
W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość zabudowana nabyta w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności przez jej braci miała większą wartość od nieruchomości niezabudowanej, którą otrzymała Wnioskodawczyni. W związku z czym bracia dokonali wspólnie dopłaty w kwocie 25 000,00 zł na rzecz Zainteresowanej.
W związku z powyższym w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności w dniu 10 lipca 2018 r. Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie udziału w nieruchomości, w części przekraczającej udział we współwłasności nieruchomości, przysługujący Wnioskodawczyni bezpośrednio po nabyciu spadku. Wobec tego, dokonanie działu spadku i zniesienia współwłasności nie należy traktować jako nabycia, w rozumieniu przepisu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Powyższe oznacza, że nabycie udziałów przez Wnioskodawczynię w przedmiotowej nieruchomości – działce niezabudowanej zostało nabyte w różny sposób i w różnych datach, tj.:
w dniu 15 stycznia 1983 r. w formie spadku po zmarłym ojcu;
w dniu 25 maja 2010 r. w drodze darowizny od matki.
Wnioskodawczyni w złożonym wniosku wskazała, że dokonała zamiany nieruchomości - działki niezabudowanej - na nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny, piwnicę i garaż. Transakcja zamiany miała odbyć się bezgotówkowo. Jednakże z uwagi na fakt, że lokal mieszkalny nie został wykończony przez dewelopera (sąsiada) według standardu na jaki strony się umówiły Wnioskodawczyni otrzymała kwotę 17 600,00 zł stanowiącą wyrównanie wartości nieruchomości wynikającą z umowy zamiany.
Odnosząc się zatem do zamiany nieruchomości przez Zainteresowaną wskazać należy, że użyte ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową.
Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy Kodeks cywilny umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu.
W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, a nabycie jest podatkowo obojętne.
Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Stąd też na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma znaczenia, czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, a także czy w sprawie wystąpiły spłaty i dopłaty. Zamiana bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość, czy nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.
Wobec powyższego należy powtórzyć, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Mając na względzie powyższe ponownie należy podkreślić, że udziały w zamienianej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w 1983 i 2010 roku.
Podsumowując, biorąc pod uwagę zaprezentowany stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, wskazać należy, że skoro udziały w nieruchomości będącej przedmiotem zamiany Wnioskodawczyni nabyła w latach 1983 i 2010, zatem upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości w drodze zamiany w roku 2018 nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwota 17 600,00 zł otrzymana przez Zainteresowaną, stanowiąca wyrównanie wartości nieruchomości i wynikająca z umowy zamiany nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
0112-KDIL3-2.4011.397.2018.1.AK