Source: https://poradapodatkowa.pl/cena_nabycia_srodka_trwalego,94.phtml
Timestamp: 2019-07-22 08:20:33
Legal References Found: art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22

Document Content:
Tomasz Kaczmarski • Opublikowane: 2013-11-20
Wynająłem dom, w którym mieszkałem przez 8 lat z rodziną. Dom jest moją własnością, zakupiony został razem z działką od spółdzielni. Teraz chciałbym ustalić jego wartość początkową jako środka trwałego i rozliczać amortyzację (przy obliczaniu podatku od najmu na zasadach ogólnych). Dom jest wykończony w wysokim standardzie i znacznie odbiega od ceny nabycia sprzed 8 lat. Czy są podstawy prawne do tego, by to biegły oszacował wartość nieruchomości przeznaczonej do wynajmu po 8 latach użytkowania na cele prywatne? Jak najlepiej oszacować wartość początkową? Czy mogę sam przyjąć wartość rynkową domu i rozliczać amortyzację? Czy mogę skorzystać z przyspieszonej amortyzacji i zamiast 1,5% rozliczać 5-10% stawki?
Zgodnie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT) w przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego wartością początkową jest cena nabycia. Natomiast w myśl art. 22g ust. 3 ustawy PIT za cenę nabycia (czyli wartość początkową zakupionych środków trwałych) uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Jednocześnie w art. 22g ust. 8 ustawy PIT prawodawca zastrzegł, że jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że wycena według wartości rynkowej (dokonana przez podatnika lub ewentualnie biegłego) jest dopuszczalna tylko w sytuacji, gdy nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia. Warto podkreślić, że organy podatkowe w tej kwestii przedstawiają bardzo rygorystyczne stanowisko. Mianowicie, w ocenie organów, w sytuacji, gdy w nieruchomości dokonano nakładów w celu jej modernizacji, to wartość początkową należy ustalić według zasad ogólnych (a nie według wartości rynkowej). Tym samym w takim przypadku należy wziąć pod uwagę cenę nabycia nieruchomości wynikającą z aktu notarialnego oraz wartość nakładów poniesionych na prace remontowe i adaptacyjne (właściwie udokumentowane).
Warto jednak podkreślić, że powyższe nie wyklucza zastosowania w niniejszej sprawie art. 22g ust. 8 ustawy PIT (wyceny rynkowej). Należy bowiem zauważyć, że amortyzacji podlega jedynie wartość budynku (wartość działki nie może zostać uwzględniona przy ustaleniu wartości początkowej). Tym samym jeżeli w akcie notarialnym nie dokonano osobnego wyodrębnienia w zakresie wartości budynku oraz działki, konieczne jest ustalenie wartości początkowej według cen rynkowych (zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy PIT). Taka wycena może zostać sporządzona bezpośrednio przez podatnika (nie jest konieczne uzyskanie wyceny biegłego).
Dodatkowo warto również wskazać na ewentualną możliwość ustalenia wartości początkowej według uproszczonych zasad. Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 10 ustawy PIT: „podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości”. Z kolei w myśl art. 22n ust. 3 ustawy PIT przy takim rozwiązaniu nieruchomość nie jest obejmowana ewidencją środków trwałych (co równoznaczne jest z brakiem możliwości zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych). Wymaga jednak podkreślenia, że powyższe rozwiązanie jest zdecydowanie mniej opłacalne od ustalenia wartości początkowej na podstawie wartości rynkowej.
Odnośnie właściwej stawki amortyzacyjnej należy stwierdzić, że w przedstawionym stanie faktycznym nie jest możliwe zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej (pozwalającej na zastosowanie 10% stawki). Wynika to z faktu, że nieruchomość nie była wykorzystywana przed nabyciem przez okres co najmniej 60 miesięcy (jak rozumiem, nieruchomość została zakupiona w stanie developerskim od spółdzielni). Nie jest zatem możliwe zastosowanie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.
W związku z powyższym właściwa stawka amortyzacyjna to 1,5%. Należy jednak zauważyć, że podatnicy mogą podwyższać podane w wykazie stawki przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż:
1,2 – jeśli budynek lub budowla używana jest w warunkach pogorszonych;
1,4 – jeśli budynek lub budowla używana jest w złych warunkach.
Z warunkami pogorszonymi mamy do czynienia, gdy nieruchomość jest używana pod ciągłym działaniem wody, pary wodnej, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.
Wyjaśnienia do wykazu stawek amortyzacyjnych precyzują, że złe warunki mają miejsce, jeśli budynek lub budowla używane są pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.
Wymaga podkreślenia, że podwyższenie stawki amortyzacyjnej wiąże się z istotnym ryzykiem podatkowym. Wynika to z faktu, że powyższe regulacje są mało precyzyjne. Ponadto organy podatkowe bardzo restrykcyjnie interpretują wskazane definicje.