Source: http://oign.com.pl/2020/01/18/przeksztalcenie/
Timestamp: 2020-04-06 12:19:30
Legal References Found: art. 1
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 1
 art. 5
 art. 72
 art. 9
 art. 13
 art. 13
 art. 1
 art. 55
 art. 110
 art. 55
 art. 55
 art. 11
 art. 11
 art. 72
 art. 7
 art. 73
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 74
 art. 23
 Art. 8
 art. 8

Document Content:
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność- pytania i odpowiedzi
3 miesiące ago OIGN
/na podst. mat. ministerialnych gov.pl/
Grunt to własność – najważniejsze informacje o przekształceniu użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe we własność.
Poradnik o uwłaszczeniu
“Krok po kroku jak zostać właścicielem” – poradnik o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przygotowany przez Agencję Mienia Wojskowego.
Czy istnienie fontanny, drogi wewnętrznej lub śmietnika na gruncie zabudowanym budynkiem mieszkalnym wyklucza przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r i powoduje konieczność podziału gruntu w celu wydzielenia tych obiektów?
16 lipca 2019 r. weszły w życie przepisy nowelizujące ustawę o przekształceniu zawarte w ustawie z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Znowelizowane przepisy w znaczący sposób ułatwiają organom dokonywanie kwalifikacji prawnej gruntów objętych zakresem przekształcenia ex lege, bowiem eliminują większość zgłaszanych wątpliwości. W szczególności wprowadzony nowelizacją art. 1a ustawy o przekształceniu umożliwi jak najszersze przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej. Przepis ten przewiduje objęcie uwłaszczeniem, ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 r., również nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, na których położone są budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane niezwiązane funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową, jeżeli łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne nie przekracza 30 proc. ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na gruncie. Mechanizm ten eliminuje zatem konieczność badania przez organy funkcjonalnego związku pomiędzy innymi niż budynki obiektami i urządzeniami budowanymi a zabudową mieszkaniową. Funkcja znajdujących się na nieruchomości gruntowej budynków jak również usytuowane na tej nieruchomości inne obiekty budowlane nie będzie stanowiła przeszkody w przekształceniu, o ile powierzchnia położonych na nieruchomości budynków innych niż mieszkalne nie przekroczy 30 proc. powierzchni wszystkich budynków położonych na tym gruncie.
Czy w przypadku gdy lokal objęty jest wspólnością majątkową, posiadanie statusu osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub znacznym przez tylko jednego ze współmałżonków wyklucza możliwość udzielania 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 9a?
Ponieważ udział objęty wspólnością majątkową ma charakter łączny, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Tymczasem bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie udziela się w odniesieniu do udziału w prawie własności gruntu, stanowiącego odrębny byt prawny. W konsekwencji gdy tylko jedno ze współmałżonków posiada status osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub znacznym, właściwy organ powinien przyznać bonifikatę w odniesieniu do całego należącego do współmałżonków udziału w gruncie.
Lokal mieszkalny jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Czy bonifikata przysługuje wówczas tylko jednemu ze współwłaścicieli, który dysponuje statusem osoby niepełnosprawnej czy też należy jej udzielić wszystkim współwłaścicielom?
W przypadku gdy prawo do gruntu przysługuje współwłaścicielom w częściach ułamkowych, organ udzieli bonifikaty od opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 9a Ustawy wyłącznie w odniesieniu do udziału przysługującego osobie legitymującej się orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym.
Posiadam prawomocne orzeczenie o zaliczeniu do II grupy inwalidzkiej. Czy przysługuje mi prawo do 99-procentowej bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie?
Warunkiem ubiegania się o udzielenie bonifikaty jest legitymowanie się orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym. Osoby posiadające tzw. grupę inwalidzką lub orzeczenie o niezdolności do pracy powinny wówczas wystąpić do właściwego zespołu do spraw orzekania o niepełnosprawności o wydanie orzeczenia o stopniu niepełnosprawności. Decyzja w tym przedmiocie będzie stanowić podstawę do przyznania preferencyjnych warunków odpłatności przy przekształceniu.
Przekształcenie gruntu nastąpiło w dniu 1 stycznia 2019 r. Czy osoba, w stosunku do której wydano orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym po tej dacie będzie mogła skorzystać z bonifikaty, o której mowa w art. 9a ustawy?
Tak. Spełnienie przesłanek do zastosowania 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie ocenia się według stanu na dzień złożenia wniosku o jej udzielenie. Oznacza to, że w chwili występowania do organu o przyznanie bonifikaty osoba niepełnosprawna powinna legitymować się ważnym orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym oraz wykorzystywać nieruchomość wyłącznie do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych.
Jestem członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu przepisów ustawy o Karcie Dużej Rodziny, ale nie posiadam Karty Dużej Rodziny. Czy mogę ubiegać się o udzielenie 99- procentowej bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie?
Tak. Ustawodawca nie uzależnia prawa do bonifikaty od posiadania Karty Dużej Rodziny, lecz od posiadania statusu członka rodziny wielodzietnej w rozumieniu ustawy o Karcie Dużej Rodziny. Sama zatem potencjalna możliwość ubiegania się o przyznanie Karty Dużej Rodziny przez osobę wykorzystującą lokal wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych nie wyklucza możliwości ubiegania się o udzielenie bonifikaty.
Jestem przedsiębiorcą, jednak lokal znajdujący się na gruncie objętym przekształceniem wykorzystuję wyłącznie do celów mieszkaniowych. Czy będę zobowiązany do wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 99 lat?
Wydłużony okres płatności ustala się wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku gdy organ ustalił dłuższy okres wnoszenia opłaty przekształceniowej, właściciel gruntu niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej może w każdym czasie złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 20 lat z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat.
Na terenie gminy, w której znajduje się moja nieruchomość bonifikata obowiązuje wyłącznie w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Obawiam się jednak, że organ nie zdąży z wydaniem zaświadczenia potwierdzającego uwłaszczenie do końca tego roku. Czy oznacza to, że w kolejnym roku nie będzie możliwe skorzystanie z takiej preferencji?
Jeżeli zaświadczenie o przekształceniu doręczone zostanie po dniu 30 listopada 2019 r., zaś zamiar wniesienia opłaty jednorazowej zgłoszony zostanie właściwemu organowi w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania tego zaświadczenia, osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bądź spółdzielnie mieszkaniowe, które uiszczą opłatę jednorazową w ciągu 2 miesięcy od dnia otrzymania informacji o jej wysokości, będą mogły skorzystać z bonifikaty od tej opłaty w wymiarze obowiązującym w roku, w którym nastąpiło przekształcenie.
Czy przed otrzymaniem zaświadczenia o przekształceniu trzeba zapłacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste za 2019 r., ponieważ termin upływa 31 marca 2019 r.?
Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy, zaś wydawane przez organ zaświadczenie ma potwierdzać ten fakt.
W konsekwencji, od 1 stycznia 2019 r. użytkownika wieczystego nie wiąże już umowa, będąca źródłem obowiązku ponoszenia na rzecz właściciela opłaty za użytkowanie wieczyste.
Tym niemniej, do chwili uzyskania zaświadczenia właściwego organu użytkownik wieczysty nie dysponuje wiedzą, czy przysługujące mu prawo uległo przekształceniu we własność. Dlatego jeżeli przed końcem marca 2019 r. nie otrzymał urzędowego poświadczenia przez organ faktu uwłaszczenia, a równocześnie ma wątpliwości co do tego, czy grunt, który zamieszkuje uległ przekształceniu, uzasadnione jest skonsultowanie z właściwym organem wniesienia opłaty rocznej za rok 2019, z zachowaniem ustawowego terminu płatności.
Wniesienie tej opłaty nie oznacza, że później po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu trzeba będzie zapłacić ponownie opłatę przekształceniową.
Dokonana wpłata powinna zostać zaliczona na poczet należnej rocznej opłaty przekształceniowej lub pomniejszać zobowiązanie z tytułu opłaty jednorazowej.
Czy podział nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w celu wydzielenia pawilonu, kiosku, czy bilbordu usytuowanego na tej nieruchomości jest konieczny dla dokonania przekształcenia?
Nowelizacja z 13 czerwca 2019 roku doprecyzowała zakres przedmiotowy ustawy, obejmując uwłaszczeniem z mocy prawa także grunty, na których – oprócz zabudowy mieszkaniowej – znajdują się budynki oraz obiekty i urządzenia budowlane o innym przeznaczeniu, jeżeli powierzchnia użytkowa innych niż mieszkalne budynków nie przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na danym gruncie. W przypadku gdy na gruncie zabudowanym na cele mieszkaniowe znajdują się także inne obiekty niespełniające kryterium budynku (m.in. kioski, bannery reklamowe, kontenery i inne obiekty, które nie są trwale związane z gruntem) grunt ulega uwłaszczeniu z mocy prawa bez konieczności dokonywania podziału w celu wyodrębnienia części zajmowanych przez takie naniesienia. Podział nieruchomości będzie niezbędny wyłącznie w przypadku gdy na gruncie znajdują się budynki o odmiennej funkcji, których powierzchnia przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków na gruncie.
Czy spółdzielnie mieszkaniowe i inni przedsiębiorcy mogą złożyć oświadczenie o formie płatności w okresie 99 lat w odniesieniu do części opłaty przekształceniowej odnoszącej się do części nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności (np. kilku lokali niewyodrębnionych)?
Tak mogą. Wzór oświadczenia jest zamieszczony na stronie MIiR.
Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa ma udział w gruncie związany zarówno z własnością lokali mieszkalnych, jak i lokali wykorzystywanych na działalność gospodarczą, wówczas w odniesieniu do lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uwłaszczenie związanego z ich własnością udziału w gruncie, nie stanowi pomocy publicznej. Zatem oświadczenie o dłuższym terminie płatności może zostać złożone tylko w odniesieniu do części nieruchomości (części opłaty przekształceniowej) odpowiadającej i związanej z należącymi do zasobów spółdzielni lokalami użytkowymi oraz innymi lokalami i budynkami, udostępnianymi podmiotom trzecim na warunkach rynkowych w ramach działalności komercyjnej. W tym zakresie spółdzielnia jest bowiem uczestnikiem obrotu gospodarczego.
Nie ma przeszkód prawnych dla podziału opłaty przekształceniowej na cześć, która będzie wnoszona przez 20 lat i na część, która będzie wnoszona przez ten sam podmiot przez 99 lat. Można też te części opłaty wnieść jednorazowo i uzyskać bonifikatę.
Na jaki adres organ powinien doręczyć zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, w przypadku, gdy użytkownik wieczysty działa przez pełnomocnika, albo po 1 stycznia 2019 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości lub spadkobranie, albo w sytuacji gdy nie była dotychczas prowadzona korespondencja z użytkownikiem wieczystym (nie pobierano opłat)?
Właściwy organ doręcza zaświadczenie potwierdzające przekształcenie pod adresem wskazanym w ewidencji gruntów i budynków lub innym adresem, na który doręczano dotychczas korespondencję w sprawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 6 ustawy z 20 lipca 2018 r.). Jeżeli z użytkownikiem wieczystym korespondencja była prowadzona, obowiązuje domniemanie skuteczności doręczenia pod tym adresem, w tym również pod adresem ustanowionego w sprawie pełnomocnika. W przypadkach, gdy do użytkownika wieczystego nie była kierowana korespondencja w tym przedmiocie, skuteczność doręczenia należy domniemywać pod adresem ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków.
Należy przy tym wskazać, że nieprawidłowe doręczenie zaświadczenia dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu lub przesłanie zaświadczenia na adres osoby zmarłej nie wpływa na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do gruntu spełniającego kryteria określone w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 tej ustawy sąd z urzędu dokonuje wpisu własności na podstawie zaświadczenia przesłanego przez organ. Ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności nie wymaga zatem od użytkownika wieczystego lub jego następców prawnych występowania z odrębnym wnioskiem.
W przypadku, gdy po dniu przekształcenia ujawnione zostaną w ewidencji gruntów i budynków dane następcy prawnego, w tym spadkobiercy dotychczasowego właściciela, organ powinien doręczyć zaświadczenie temu następcy prawnemu (spadkobiercy).
Nowe stawki i zasady przyznawania bonifikat od opłat za garaże i miejsca postojowe na gruntach przekształconych we własność oraz na gruntach pozostałych w użytkowaniu wieczystym
13 lutego 2019 r. weszła w życie nowelizacja art. 72 ust. 3 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Zgodnie ze zmianami stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów, na których położone są garaże niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej wynosi 1%, a nie jak dotychczas 3%. Jednocześnie stawka ta będzie również obligatoryjnie uwzględniania przez organ przy wymiarze opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do udziału w gruncie związanego z odrębną własnością garaży lub stanowisk postojowych.
W stosunku do nieruchomości, które nie będą podlegały uwłaszczeniu z mocy prawa, na organie spoczywać będzie obowiązek zmiany dotychczasowych stawek 3% na 1%, jeżeli garaż nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej oraz powiadomienia użytkownika wieczystego o jej zmianie. Opłata roczna uwzględniająca zmienioną stawkę procentową obowiązywać będzie ze skutkiem od 1 stycznia 2019 r. W konsekwencji, w razie uiszczenia przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej w dotychczasowym wymiarze, organ zobowiązany będzie do rozliczenia powstałej w ten sposób nadpłaty.
Ponadto nowelizacja jednoznacznie rozstrzygnęła o przyznaniu bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie także w odniesieniu do udziałów związanych z odrębną własnością garaży i stanowisk postojowych na gruntach Skarbu Państwa oraz umożliwiła wprowadzenie takiej zasady samorządom poprzez podejmowanie stosownych uchwał.
Czy w przypadku jednego budynku zawierającego lokale mieszkalne i użytkowe (spółdzielnia mieszkaniowa) warunkiem uzyskania bonifikaty opłaty przekształceniowej dla lokali mieszkalnych jest jednorazowa wpłata całej opłaty włączając całość opłaty za lokale użytkowe?
W zaświadczeniu o przekształceniu użytkownik wieczysty otrzyma informację o możliwości skorzystania z bonifikaty. Dla gruntów skarbu państwa bonifikaty zostały określone ustawowo i zależą od terminu wpłaty opłaty jednorazowej. Dodatkowo zgodnie z nowelizacją ustawy wojewoda zwiększy obowiązującą bonifikatę, jeśli gmina wprowadzi na swoim terenie bonifikatę wyższą niż ustawowe 60% w pierwszym roku i o 10 p.proc. mniej w kolejnych latach. Z chwilą otrzymania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność użytkownik wieczysty będzie też mógł zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej i otrzyma od urzędu wyliczenie tej opłaty. Możliwości skorzystania z bonifikaty nie zależy od wniesienia jej przez innych dawnych użytkowników wieczystych. Jeśli użytkownikiem wieczystym była spółdzielnia mieszkaniowa (dla spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu i dla lokali wynajmowanych) – to możliwość skorzystania z bonifikaty dla spółdzielni będzie zależała od wniesienia opłaty za cały przysługujący jej udział w gruncie, związany z własnością znajdujących się na danym gruncie budynków i ich części. W konsekwencji, udzielenie bonifikaty od opłaty jednorazowej także w odniesieniu do znajdujących się w jej zasobach lokali mieszkalnych uzależnione jest od uiszczenia przez spółdzielnię tej opłaty za cały udział w gruncie związany z własnością wszystkich należących do niej lokali i budynków. Natomiast w odniesieniu do udziałów w gruncie związanych z odrębną własnością lokali, właściciele lokali mogą skorzystać z bonifikaty niezależnie od zamiaru wniesienia przez spółdzielnię opłaty jednorazowej.
Jak rozumieć użyte w art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu sformułowanie “prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania”?
Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu jeżeli budynek mieszkalny spełniający kryterium określone w art. 1 ust. 2 oddany zostanie do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności dopiero z dniem oddania tego budynku do użytkowania. Do wykładni pojęcia “oddania budynku mieszkalnego do użytkowania” ustawodawca delegował przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy przed przystąpieniem do użytkowania m.in. budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uzyskać stosowną decyzję organu nadzoru budowlanego, czyli decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis ten aktualnie nie określa innych kryteriów, jakie powinno spełniać to rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 110 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego organ związany jest wydaną przez siebie decyzją od chwili jej doręczenia. W konsekwencji z “uzyskaniem decyzji” na gruncie art. 55 ustawy – Prawo budowlane należy wiązać moment jej wejścia do obrotu prawnego. Nie może zatem budzić wątpliwości, że z pojęciem “oddania budynku do użytkowania” utożsamiać należy doręczenie inwestorowi decyzji właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, wydanej na podstawie art. 55 ustawy – Prawo budowlane.
Czy w przypadku, gdy po 1 stycznia 2019 r. gmina sprzeda lokal mieszkalny na rzecz dotychczasowego najemcy, a lokal położony jest w budynku, w którym już przed 1 stycznia 2019 r. sprzedano lokale z udziałem w użytkowaniu wieczystym, nabywca lokalu będzie zobowiązany do płatności za przekształcenie, skoro pozostali mieszkańcy budynku, którzy kupili lokale przed 1 stycznia 2019 r. są zobligowani do płatności opłat rocznych przekształceniowych? Czy w księdze lokalu będzie też wykazywane roszczenie o opłaty za przekształcenie? Z przepisu art. 11 ust. 3 wydaje się wynikać, że trzeba będzie płacić opłaty.
Wyodrębnienie przez gminę lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. nie będzie wpływało na treść praw do nieruchomości przysługujących gminie oraz jej następcom prawnym. W dniu 1 stycznia 2019 r. gmina była właścicielem gruntu, a nie jej użytkownikiem wieczystym. Zatem norma zawarta w art. 11 ust. 3 ustawy o przekształceniu nie dotyczy lokali lub części budynku, które na dzień uwłaszczenia stanowiły przedmiot własności gminy, będącej jednocześnie właścicielem gruntu. Prawem związanym z własnością takich lokali lub części budynku była bowiem własność nieruchomości gruntowej. Z tych względów, na nabywcy lokalu od jednostki samorządu terytorialnego, będącej dotychczas właścicielem gruntu, nie będzie spoczywał obowiązek wnoszenia opłaty za przekształcenie.
Czy opłata roczna przekształceniowa uwzględnia bonifikaty obligatoryjne, które przysługiwały od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (np. bonifikatę przyznaną w 2018 r. osobom o niskich dochodach, albo bonifikatę od opłat za nieruchomości zabytkowe)?
Opłata za przekształcenie stanowi równowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu). Podstawę wymiaru opłaty za przekształcenie należy zatem utożsamiać z wysokością opłaty należnej właścicielowi nieruchomości (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) ustalonej zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Konstrukcja normatywna oraz celowość regulacji zawartej w art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu przemawia za odniesieniem wymiaru opłaty za przekształcenie do wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a nie do wysokości kwoty uzyskanej poprzez obniżenie opłaty rocznej w wyniku uwzględnienia bonifikaty przysługującej na podstawie przepisów (np. art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Warto równocześnie zwrócić uwagę, że ustawa o przekształceniu zawiera przepisy stanowiące samoistną podstawę udzielania bonifikat od opłat przekształceniowych. MIiR zachęca samorządy do podejmowania inicjatyw w tej sprawie, w tym w szczególności wobec osób o niższych dochodach.
Czy przekształceniu podlegają odrębne nieruchomości niezabudowane budynkami mieszkalnymi występujące np. wewnątrz lub na obrzeżach osiedli mieszkaniowych? Nieruchomości te posiadają infrastrukturę techniczną służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dla nieruchomości sąsiednich zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. W skład infrastruktury towarzyszącej wchodzą m.in. drogi, parkingi, garaże, place zabaw, tereny zielone oraz inne drobne formy architektoniczne.
Celem ustawy przekształceniowej jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych.
Z tych względów, uwłaszczeniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami. Warto jednak przypomnieć, że obowiązujące regulacje stanowią pierwszy etap systemowej konwersji użytkowania wieczystego we własność i nie zamykają drogi do uwłaszczenia także w odniesieniu do pozostałych gruntów w ramach przyszłych rozwiązań legislacyjnych.
Aktualnie resort na bieżąco monitoruje otrzymywane sygnały oraz bada sytuacje, w których uzasadnione byłoby objęcie przekształceniem również odrębnych nieruchomości położonych w otoczeniu gruntów objętych uwłaszczeniem ex lege.
Czy w przypadku budynków wielorodzinnych zaświadczenia powinny być wydawane zbiorczo co do konkretnej nieruchomości, czy też osobno dla każdego ze współużytkowników – właścicieli lokali?
Zaświadczenie nie tworzy, ani też nie kształtuje żadnej nowej sytuacji prawnej, ani też stosunku prawnego. Stanowi jedynie potwierdzenie istnienia (w określonym czasie) określonych faktów lub stanu prawnego. Jest więc ono pochodną istniejących faktów lub stanu prawnego. Niewątpliwie zatem zaświadczenie potwierdzające przekształcenie ma charakter rzeczowy, gdyż potwierdza fakt przekształcenia prawa do gruntu, które nastąpiło z mocy prawa. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla przekształconej nieruchomości, nie zaś podstawę do zmian wpisów dotyczących osoby lub osób, którym przysługują prawa do nieruchomości. Dlatego też zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy o przekształceniu ustawodawca nie wymaga umieszczenia w zaświadczeniu informacji o osobie, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Dane adresata (dotychczasowego użytkownika wieczystego) są niezbędne jedynie celem wykonania dyspozycji art. 4 ust. 6 ustawy o przekształceniu, to jest dokonania doręczenia dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Dane te organ przyjmuje zgodnie z posiadaną dotychczas wiedzą o osobie, która uiszczała opłaty za użytkowanie wieczyste lub przyjmuje dane z ewidencji gruntów i budynków i na ten adres wysyła zaświadczenie.
Na Twój wniosek zaświadczenie otrzymasz w ciągu 4 miesięcy albo w ciągu 30 dni (jeśli wniosek uzasadniony np. sprzedażą mieszkania albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu).
Nie ma już dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przekształcenie jest odpłatne. Za przekształcenie zapłacisz 20 rocznych opłat przekształceniowych. Opłaty te odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jaka obowiązywałaby w 2019 r. Termin na zapłatę pozostanie bez zmian – do 31 marca każdego roku.
Całą opłatę możesz też wpłacić jednorazowo – płatność “z góry”.
Przewidziano obligatoryjną bonifikatę w wysokości 60 proc. dla użytkowników gruntów Skarbu Państwa – w przypadku płatności z góry dokonanej w 2019 r., w kolejnych latach bonifikata maleje o 10 pproc. rocznie. Bonifikata na gruntach samorządowych jest fakultatywna i zależy od decyzji lokalnych władz. Nic nie stoi na przeszkodzie, by udzielane przez władze samorządowe bonifikaty były wyższe niż te przewidziane dla gruntów Skarbu Państwa. W przypadku gdy na obszarze danej gminy, w odniesieniu do gruntów samorządowych obowiązuje bonifikata korzystniejsza niż ustawowa, wojewoda zobowiązany jest do wydania zarządzenia podwyższającego stawki procentowe bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie w stosunku do gruntów stanowiących dotychczas przedmiot własności Skarbu Państwa, uwzględniając warunki określone w uchwale rady gminy. Ponadto, ustawodawca wprowadził 99-procentową bonifikatę od opłaty jednorazowej dla osób w najtrudniejszej sytuacji majątkowej, które wykorzystują nieruchomości wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Z preferencji tej mogą skorzystać m.in. osoby, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a także współzamieszkujący z nimi w dniu przekształcenia opiekunowie prawni i przedstawiciele ustawowi, kombatanci i osoby będące ofiarami represji okresu powojennego oraz członkowie rodzin wielodzietnych w rozumieniu przepisów ustawy o Karcie Dużej Rodziny.
otrzymasz atrakcyjne warunki przekształcenia – 20 rocznych opłat przekształceniowych zamiast płatnych przez 99 lat opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego,
ustawowe bonifikaty na gruntach Skarbu Państwa – wymierna pomoc w jednorazowej spłacie opłaty przekształceniowej
Jak członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą skorzystać z bonifikat przyznawanych spółdzielniom mieszkaniowym?
Przepis art. 9 ustawy przekształceniowej reguluje zasady udzielania bonifikaty od rocznej opłaty przekształceniowej lub od opłaty jednorazowej. Podmiotami uprawnionymi do skorzystania z ulgi są m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, co umożliwi udzielenie wsparcia w formie bonifikaty osobom, które zamieszkują w lokalach będących własnością spółdzielni. Zapewni to przepis art. 9 ust. 6 , który określa zasadę rozliczenia przyznanej bonifikaty pomiędzy spółdzielnią, a jej członkami. To bowiem spółdzielcy (osoby fizyczne) a nie spółdzielnia mieszkaniowa (jako osoba prawna) powinni być beneficjentami przyznanej ulgi. Przepis ust. 6 jest jednostką redakcyjną art. 9, zatem stanowi uszczegółowienie normy zawartej w ust. 1 tego przepisu i określa sposób “przenoszenia” korzyści z bonifikaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej na osoby fizyczne zamieszkujące w zasobach spółdzielni. Ustawodawca racjonalnie zatem przyjął, że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach, które ponosi na rzecz spółdzielni z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Rozwiązanie to zostało oparte na funkcjonującym już od dłuższego czasu w systemie prawnym przepisie art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Kiedy zakończą się postępowania o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na zasadach obowiązujących przed 1 stycznia 2019 r.?
Użytkownicy wieczyści nieruchomości, w odniesieniu do których przed dniem 1 stycznia 2019 r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mają prawo wyboru trybu uwłaszczenia, składając do końca marca br. oświadczenie, o zamiarze kontynuacji tego postępowania na dotychczasowych zasadach.
Oświadczenie to powinni złożyć użytkownicy wieczyści, których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosi co najmniej połowę. W takim przypadku oświadczenie wiąże wszystkich mieszkańców budynku. Zamiar taki może być zgłaszany przez współużytkowników wieczystych zarówno w formie indywidualnych oświadczeń, jak i zbiorowego oświadczenia.
W przypadku nieruchomości, na których wyodrębnione zostały lokale wyłączną legitymację do złożenia tego oświadczenia posiadają współużytkownicy wieczyści, w tym również spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie przysługującego spółdzielni udziału w prawach do gruntu związanego z własnością lokali i części budynku pozostających w jej zasobach. Oświadczenie takie nie może zostać natomiast skutecznie złożone przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który nie posiada uprawnień do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zaś złożenie oświadczenia jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, więc zostało zastrzeżone wyłącznie dla użytkowników wieczystych.
W przypadku kontynuacji postępowania na zasadach ustawy z 2005 r. przekształcenie nastąpi z chwilą uzyskania przez decyzję w tej sprawie przymiotu ostateczności lub – w przypadku gdy nie zakończy się ono do 31 grudnia 2021 r. – nieruchomość ulegnie uwłaszczeniu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2022 r.
W przypadku niezłożenia w określonym terminie oświadczenia, przekształcenie następuje ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r., zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z 2018 r. Wtedy dotychczasowe postępowanie umarza się.
W sprawie obrotu wtórnego nieruchomościami w procesie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność mają zastosowanie opinie KRN i MS. Ze względu na to, że prawo użytkowania ułamkowych części użytkowania i własności gruntu jest prawem akcesoryjnym, to nie ma przeszkód prawnych do wtórnego obrotu nieruchomościami zabudowanymi mieszkaniowo, które przekształcają się z użytkowania wieczystego we własność.
Czy ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego, które nastąpiło 1 stycznia 2019 r. ma wpływ na sytuację byłych właścicieli gruntów warszawskich?
Ustawa z 20 lipca 2018 r. dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Przepisy te pozostają neutralne wobec roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich, przejętych na mocy tzw. dekretu Bieruta. Już obecnie bowiem nie są zwracane “w naturze” grunty zabudowane budynkami, w których gmina sprzedała wszystkie lokale na własność. W tych przypadkach były właściciel może uzyskać jedynie odszkodowanie pieniężne. Zwrot w naturze jest możliwy jedynie w odniesieniu do udziału w gruncie, który nie został dotąd przez gminę sprzedany razem z lokalami. W tych przypadkach zwrot w naturze polega obecnie na oddaniu osobie, która zgłosiła roszczenia, części gruntu (udziału w użytkowaniu wieczystym). Zatem po 1 stycznia 2019 r. sytuacja prawna byłych właścicieli warszawskich nie ulegnie zmianie, nadal będą prowadzone postępowania dekretowe. Przepisy tej ustawy stwarzają nawet korzystniejszą sytuację osobom, które zgłosiły wnioski dekretowe i postępowania te zakończą się pozytywnie po 1 stycznia 2019 r. Na podstawie art. 23 ustawy osoby te otrzymają własność gruntu zamiast użytkowania wieczystego gruntu. Art. 8 gwarantuje nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego osobom, które przed 1 stycznia 2019 r. zakończyły pozytywnie postępowania dekretowe. Osoby te otrzymały użytkowanie wieczyste, a 1 stycznia 2019 r. prawo to ulegnie przekształceniu z mocy prawa we własność gruntu.
Czy istnieje możliwość wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo “z góry”?
Ustawa umożliwia wniesienie wszystkich 20 opłat przekształceniowych jednorazowo “z góry”. W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60 proc., w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.
Czy nie jest problematyczne to, że np. mieszkaniec Gdańska będzie mógł liczyć na bonifikatę rzędu 50 proc., a Warszawy – 98 proc. (hipotetycznie)? Poziom zniżek zależeć będzie od decyzji radnych. Czy takie rozwiązanie nie jest nierównym traktowaniem obywateli, w zależności od tego, kto gdzie mieszka?
Ta sama zasada fakultatywności udzielania bonifikat obowiązywała w “starej” ustawie o przekształceniu w odniesieniu do gruntów samorządowych. Zatem aktualnie mieszkańcy różnych miast mają zróżnicowane bonifikaty i nie powoduje to zarzutów nierównego traktowania obywateli.
Kto zostanie obciążony opłatą za przekształcenie w przypadku zbycia nieruchomości przed terminem wymagalności wpłaty z tytułu przekształcenia, jeśli zbywca nie dokona wpłaty?
Co należy rozumieć pod pojęciem “co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne” (art. 2 ustawy)?
Z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek, niezależnie od tego komu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego (właścicielowi wyodrębnionego lokalu, czy spółdzielni mieszkaniowej). Jeżeli zostanie wyodrębniony lokal mieszkalny przed końcem 2018 roku, to właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego, który 1 stycznia 2019 przekształcił się w udział w prawie własności. Zatem właściciel wyodrębnionego lokalu stał się beneficjentem przekształcenia, a tym samym zobowiązanie do ponoszenia opłaty przekształceniowej będzie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Natomiast jeżeli wyodrębnienie lokalu nie nastąpiło przed 1 stycznia 2019 roku wówczas przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku gdy spółdzielni zostanie przyznana bonifikata od opłaty przekształceniowej, członkowie spółdzielni będą mogli z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków.
Jeżeli na gruncie znajdują się także budynki o innym przeznaczeniu (biurowce, zakłady przemysłowe, duże obiekty handlowe), przekształcenie następuje z mocy prawa ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 r. jeżeli łączna powierzchnia użytkowa tych budynków nie przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na gruncie. W przypadku gdy limit ten zostanie przekroczony, uwłaszczenie wymagać będzie dokonania podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniona zostanie część gruntu spełniająca ustawowe przesłanki przekształcenia. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi wówczas z dniem odłączenia z księgi wieczystej gruntu niespełniającego kryteriów uwłaszczenia lub z dniem założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości mieszczącej się w zakresie przedmiotowym ustawy.
Respektując konstytucyjną zasadę samodzielności finansowej jednostek samorządu terytorialnego ustawodawca pozostawił samorządom swobodę w zakresie określania warunków oraz zakresu przedmiotowego bonifikat od opłat oraz opłat jednorazowych za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Decyzja o objęciu preferencyjnymi zasadami odpłatności za udział w gruncie związany z garażami lub stanowiskami postojowymi należy zatem do właściwej rady lub sejmiku. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących dotychczas własność Skarbu Państwa bonifikaty od tych opłat obligatoryjnie obejmują również należności za przekształcenie wnoszone za garaże i stanowiska postojowe, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z zabudowy mieszkaniowej.
Czy cudzoziemiec będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku mieszalnym wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali “zablokuje” przekształcenie prawa pozostałym mieszkańcom budynku, do czasu uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na przekształcenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji?
Nie. Zgodnie z uzgodnionym z MSWiA stanowiskiem przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu związanego z własnością wyodrębnionego lokalu (niezależnie od jego przeznaczenia), nie będzie wymagało uzyskania zezwolenia. Dotyczy to również lokali położonych w tzw. strefie nadgranicznej. Przekształcany udział jest prawem niesamoistnym, uzależnionym od głównego prawa własności lokalu, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Udział jest związany z własnością lokalu, a na nabycie tej własności cudzoziemiec już uzyskał zgodę (bądź był ustawowo zwolniony z obowiązku uzyskania zgody).
Zatem przekształcenie udziałów u użytkowaniu wieczystym na rzecz wszystkich właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych nastąpiło bezwarunkowo z dniem 1 stycznia 2019 r., nawet gdy współużytkownikiem wieczystym gruntu a zarazem właścicielem lokalu jest cudzoziemiec.
W jakich przypadkach będzie wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego?
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości będzie wymagało uprzedniego uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, w których nie wyodrębniono własności lokali.
Jednak zgodnie z orzecznictwem nawet, gdy nieruchomość zabudowana infrastrukturą towarzyszącą jest funkcjonalnie powiązana z nabytym lokalem mieszkalnym, ale stanowi odrębną nieruchomość od tej, na której usytuowany jest budynek, wówczas wymagane jest zezwolenie na przekształcenie tej nieruchomości, chyba że zastosowanie znajdą zwolnienia, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Previous Gospodarowanie energią cieplną w budynku
Next Ustawa o gospodarce nieruchomościami- tekst jednolity
Facebook- bądź na bieżąco
Zebrania Wspólnot a kwarantanna
3 tygodnie ago OIGN
Ustawa o gospodarce nieruchomościami- tekst jednolity
2 miesiące ago OIGN
2 lata ago OIGN