Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ilpb2-4511-1-257-15-2-ws
Timestamp: 2018-03-24 21:51:56
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 14

Document Content:
ILPB2/4511-1-257/15-2/WS | Interpretacja indywidualna
ILPB2/4511-1-257/15-2/WSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 1 marca 2015 r. (data wpływu 9 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do pytania nr 1 – jest prawidłowe.
W dniu 9 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni jest właścicielką udziału w wysokości 1/2 w nieruchomości położonej w miejscowości R. (dom jednorodzinny). W dniu 4 lutego 2015 r. mąż Zainteresowanej nabył pozostały udział 1/2 w nieruchomości od byłego męża Wnioskodawczyni. Cena nabycia tego udziału wyniosła (zaokrąglając) 70 000 zł jako różnica wartości rynkowej 1/2 nieruchomości, tj. 260 000 zł (1/2 z 520 000 zł) i wartości 1/2 kredytu hipotecznego tj. 190 000 zł (1/2 z 380 000 zł) udzielonego Wnioskodawczyni oraz jej byłemu mężowi na mocy umowy zawartej z bankiem w dniu 12 kwietnia 2006 r. Były mąż wyprowadził się z przedmiotowej nieruchomości ponad 3 lata temu i od tego czasu nie partycypował w spłacie ww. kredytu. Od ponad dwóch lat Wnioskodawczyni usiłuje zbyć nieruchomość by móc dokonać spłaty kredytu zaciągniętego z byłym małżonkiem oraz dokonać podziału majątku. Pozostałą ze sprzedaży domu kwotę powiększoną o wkład finansowy aktualnego męża (77 000 zł) małżonkowie zamierzali przeznaczyć na zakup mieszkania wolnego od jakichkolwiek zobowiązań na rzecz banków. Niestety, mimo zlecenia usługi sprzedaży domu pośrednikowi nabywca nie znalazł się. Były małżonek zaczął domagać się od aktualnego małżonka wykupienia swojego udziału w nieruchomości. Groził, że jeśli nie zgodzi się na wykupienie jego udziału to wprowadzi się do ich domu wraz z konkubiną i jej synem. Mając na wychowaniu małoletnie dzieci w żaden sposób Wnioskodawczyni nie mogła dopuścić do takiego stanu rzeczy. Mąż Zainteresowanej zgodził się zatem na nabycie udziału 1/2 w nieruchomości za pieniądze, które miał odłożone na zakup mieszkania oraz na przejęcie zobowiązań kredytowych byłego małżonka, jednakże z założeniem, że nadal małżonkowie będą szukać kupca na dom. Mąż Wnioskodawczyni zwrócił się do banku o przejęcie długu przypadającego na byłego męża. Bank za zmianę współkredytobiorców zaproponował podniesienie marży kredytowej o l pp, co w skali całego okresu kredytowania dawało dodatkową kwotę obciążenia blisko 100 000 zł, przy aktualnym zadłużeniu wynoszącym 380 000 zł. Warunki postawione przez bank były finansowo nie do przyjęcia zważywszy na skutki finansowe jakie rodziłaby ta operacja w budżecie domowym, tym bardziej, że w tym czasie kurs franka raptownie wzrósł o kilkadziesiąt procent. W takiej sytuacji mąż Zainteresowanej nabywając udział 1/2 w nieruchomości za kwotę około 70 000 zł jako różnicę wartości rynkowej 1/2 nieruchomości 260 000zł i wartości 1/2 kredytu hipotecznego, tj. 190 000 zł zgodził się na obciążenie nieruchomości hipoteką kaucyjną. Były mąż dalej widnieje w banku jako współkredytobiorca.
Mąż nigdy nie chciał być związany z żadnym z banków, dlatego sprzedaż domu Małżonkowie uznali za jedyne słuszne rozwiązanie umożliwiające spłatę kredytu obciążającego nieruchomość. Za pozostałą kwotę chcą zakupić skromniejszą nieruchomość.
Analizując przepisy prawne małżonkowie mają wątpliwość czy w momencie sprzedaży domu, spłata przez męża 1/2 kredytu będzie zaliczona na poczet jego wydatków mieszkaniowych. Mąż zwrócił się 12 lutego 2015 r. o interpretację w tym zakresie, ale nie otrzymał jeszcze odpowiedzi i nie wiedząc czy będzie ona dla niego korzystna, małżonkowie szukają innego prawnego sposobu na to, by mąż nie został obciążony podatkiem dochodowym, gdyż fizycznie nie będzie dysponował gotówką - w momencie sprzedaży domu, całość przychodu ze zbycia swojego udziału przeznaczy na spłatę 1/2 kredytu i zakup udziału 1/2 w mieszkaniu. W związku z powyższym małżonkowie chcą rozważyć alternatywne rozwiązanie tej patowej sytuacji, tym bardziej, że pojawił się potencjalny nabywca na dom. Przed zbyciem nieruchomości osobie trzeciej mąż zamierza darować Wnioskodawczyni swój udział, który zakupił od jej poprzedniego męża. W ten sposób Zainteresowana stanie się właścicielką całego domu. Kredyt spłaci samodzielnie w całości zaraz po zawarciu aktu notarialnego z nowym nabywcą, z czego 1/2 tegoż kredytu spłaci ze środków pochodzących ze zbycia udziału pochodzącego z darowizny, natomiast drugą połowę ze środków ze zbycia udziału, który posiada od 2006 r. Pozostałą kwotę Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć w całości na zakup mieszkania w terminie nieprzekraczającym 2 lat od zbycia.
Czy w momencie sprzedaży domu, od udziału 1/2 w nieruchomości, który Wnioskodawczyni nabyła od męża w drodze darowizny (do pozostałego 1/2 udziału Zainteresowana nabyła prawo w 2006 r. dlatego ustawowo jest zwolniona z podatku) będzie ona zobligowana zapłacić podatek dochodowy, a jeśli, tak to w jakiej wysokości, przy założeniu, że:
dom sprzeda za kwotę 560 000 (Wnioskodawczyni zakłada zupełnie teoretyczny wzrost wartości nieruchomości) - wartość darowanego udziału w nieruchomości wyniesie 280 000 zł,
pośrednikowi zapłaci 10 000 zł,
cały przychód przeznaczy na wydatki na cele mieszkaniowe tj.:
380 000 zł na spłatę kredytu hipotecznego (współkredytodawcą jest nadal były mąż mimo, że zbył swój udział wraz z kredytem), z tego nabytego w drodze darowizny udziału Wnioskodawczyni zamierza spłacić 1/2 kredytu, pozostałą część ze środków własnych uzyskanych ze zbycia pozostałego udziału, do którego prawa nabyła w 2006 r.
pozostałą kwotę 170 000 zł na zakup mieszkania (1/2 ceny mieszkania zostanie zapłacona ze sprzedaży darowanego udziału, a pozostała kwota ze zbycia udziału, do którego prawa Zainteresowana nabyła w 2006 r.)...
Według jakiego kursu przeliczać wartość kredytu udzielonego we frankach szwajcarskich w dniu jego spłaty - czy według kursu, po którym faktycznie Wnioskodawczyni będzie spłacać czy według kursu NBP...
Tutejszy organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, natomiast w odniesieniu do pytania nr 2 w dniu 9 czerwca 2015 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawczyni, powołując się na broszurę informacyjną przygotowaną przez Ministerstwo Finansów za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Kredyt był zaciągnięty przez Wnioskodawczynię oraz jej byłego męża w 2006 r. Zgodnie z informacjami zamieszczonymi w tej broszurze sytuacja podatkowa Zainteresowanej będzie wyglądać następująco:
zbywając nieruchomość, cena udziału podlegającego opodatkowaniu (nabytego od męża w drodze darowizny) wynoszącego 1/2 w przedmiotowej nieruchomości będzie równa 1/2 ceny zbycia całego domu określonej w umowie (tj. 1/2 z 560 000 zł), a zatem:
Cena zbycia udziału 1/2 = 280 000 zł (1/2 z 560 000 zł)
Koszty odpłatnego zbycia udziału 1/2 = 5 000 zł (1/2 wynagrodzenia dla pośrednika = 1/2 z 10 000 zł)
Przychód odpłatnego zbycia udziału 1/2 = 275 000 zł (280 000 zł – 5 000 zł)
0 000zł = 0 000 zł + 7 000 zł, gdzie 7 000 zł (koszt aktu notarialnego - nabycie udziału 1/2 w drodze darowizny)
Dochód = Przychód z odpłatnego zbycia - Koszty uzyskania przychodu, tj. 275 000 zł - 7 000 zł = 268 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu: dochód x wydatki poniesione na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia = 268 000 x 275 000/275 000 = 268 000
Dochód do opodatkowania: 268 000 – 268 000 = 0 (Podatek 0).
Biorąc pod uwagę fakt, iż cały przychód będzie wydatkowany na cele mieszkaniowe:
190 000 zł na spłatę 1/2 kredytu hipotecznego (przeliczenie kredytu we frankach szwajcarskich na złotówki według kursu banku z dnia zbycia) oraz
85 000zł na zakup udziału 1/2 w mieszkaniu,
to dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać dom, którego 1/2 udziału nabyła w 2006 r. , natomiast 1/2 udziału nabędzie od męża w drodze darowizny.
W związku z powyższym przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2006 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Transakcja zbycia zostanie bowiem dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto przedmiotowy udział.
Natomiast dochód uzyskany ze zbycia udziału, który Wnioskodawczyni nabędzie od męża w drodze darowizny, a następnie sprzeda przed upływem terminu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.
Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przychód który Wnioskodawczyni uzyska z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze darowizny od męża, zgodnie z dyspozycją zacytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy, może zostać pomniejszony wyłącznie o udokumentowane nakłady na tą nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanego udziału w nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Zatem np. koszty aktu notarialnego poniesione w związku z zawarciem umowy darowizny ww. udziału nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że otrzymane środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości Wnioskodawczyni planuje wydać na spłatę 1/2 kredytu hipotecznego oraz na zakup 1/2 udziału w mieszkaniu.
Należy stwierdzić, że w przypadku Wnioskodawczyni wydatek na spłatę 1/2 kredytu hipotecznego oraz na zakup 1/2 udziału w mieszkaniu, można uznać za wydatek na cel mieszkaniowy, w związku z powyższym Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2006 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W sytuacji wydatkowania całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości, który Wnioskodawczyni nabędzie od męża w drodze darowizny, a następnie sprzeda przed upływem terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na spłatę 1/2 kredytu hipotecznego oraz na zakup 1/2 udziału w mieszkaniu, Zainteresowana będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym nie będzie ona płacić podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. udziału w nieruchomości.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanego zbycia, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.
IBPB-2-2/4511-234/15/HS | Interpretacja indywidualna
IBPP1/4512-497/15/MG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > ILPB2/4511-1-257/15-2/WS