Source: http://notariuszpogodno.pl/aktualnosci/page/2/
Timestamp: 2019-01-23 16:26:59
Legal References Found: art. 491
 art. 493

Art. 491
 art. 58
 art. 491
 art. 491
 art. 5
 art. 217
 art. 394

Document Content:
Anna Karkota-Żukowska Notariusz Szczecin Pogodno
Opublikowane w Luty 16, 2016 Grudzień 7, 2016
Odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę
W przypadku nierzetelnego nabywcy, zbywca ma prawo skorzystania z ustawowego instrumentu jakim jest odstąpienie od umowy wzajemnej.
Odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę było przedmiotem pytania prawnego zadanego Sądowi Najwyższemu.
Wątpliwości dotyczyły kwestii dopuszczalności wykonania przez sprzedawcę ustawowego prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wskazanego w art. 491 § 1 KC w sytuacji, gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostaje w zwłoce, a w sprawie nie zachodzą okoliczności przewidziane art. 493 § 2 KC.
Art. 491 [Zwłoka]
W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy powódka wniosła pozew o zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na nią przysługujących im udziałów w prawie własności nieruchomości. Powódka argumentowała, że pomimo upływu umówionych przez strony terminów, pozwani, jako kupujący, zapłacili na jej rzecz jedynie część ceny wynikającej z łączącej strony umowy sprzedaży nieruchomości. W związku z tym powódka wezwała pozwanych do zapłaty pozostałej części ceny, zakreślając im dodatkowy termin, a następnie odstąpiła od umowy sprzedaży i bezskutecznie domagała się od pozwanych przeniesienia na nią własności nieruchomości.
W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i wskazali, że zostali wprowadzeni w błąd co do stanu prawnego nieruchomości oraz że na nieruchomości znajdowały ogródki działkowe, które pozostawały w faktycznym posiadaniu ich użytkowników, co powodowało, że powodowie nie mieli możliwości objęcia nieruchomości we władanie.
Pozostała część wynagrodzenia z umowy miała zostać zapłacona po faktycznym opuszczeniu przez wszystkich użytkowników ogrodów działkowych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, zaś wydanie nieruchomości pozwanym miało nastąpić najpóźniej w dniu zapłaty całej ceny. W związku z tym, że użytkownicy ogródków działkowych nie opuszczali nieruchomości, pozwani wskazali, że ich świadczenie w zakresie zapłaty reszty ceny nie stało się wymagalne. Ponadto argumentowali, że w przypadku popadnięcia w zwłokę jedynie co do części świadczenia, w sytuacji kiedy jedno ze świadczeń pozostaje niepodzielne, brak jest możliwości odstąpienia od umowy.
Sąd I instancji uwzględnił powództwo w całości. W ocenie sądu kwestią wymagającą rozstrzygnięcia był termin zapłaty reszty ceny sprzedaży. Zapłata miała bowiem nastąpić w ciągu 14 dni od faktycznego opuszczenia nieruchomości przez wszystkich użytkowników. W ocenie sądu taki sposób określenia terminu zapłaty był niedopuszczalny i skutkował brakiem niezbędnego elementu umowy sprzedaży. Powyższy sposób określenia terminu płatności ceny był nieprecyzyjny, co nie gwarantowało dokonania zapłaty przez pozwanych, a to od ich postępowania w całości zależało ewentualne ziszczenie się „warunku” dokonania zapłaty.
Sąd uznał powyższy sposób określenia zapłaty za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, co zgodnie z art. 58 KC, prowadziło do uznania postanowień umowy w tym zakresie za nieważne. Wobec powyższego pozwani byli zobowiązani do zapłaty reszty ceny, co jednak nie nastąpiło. Powódka była zatem uprawniona, w myśl art. 491 § 1 KC, do wyznaczenia pozwanym dodatkowego terminu zapłaty, którego bezskuteczny upływ uprawniał ją do odstąpienia od umowy. Pozwani złożyli apelacje od powyższego wyroku.
Sąd Apelacyjny stwierdził występowanie w sprawie istotnego zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości. Przedstawione zagadnienie prawne dotyczyło właściwej wykładni art. 491 KC i sprowadzało się do pytania, czy dopuszczalne jest odstąpienie przez sprzedawcę od umowy sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostawał w zwłoce. Brak możliwości skorzystania przez powódkę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy wskutek spełnienia przez pozwanych części świadczenia pieniężnego nie został sformułowany w zarzutach apelacyjnych, jednak, jak zauważył sąd, był podnoszony przez pozwanych w toku postępowa przed sądem pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy na skutek przedstawionego zagadnienia prawnego podjął uchwałę, w której stwierdził, że dopuszczalne jest odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę ze spełnieniem części świadczenia podzielnego także wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne.
Uchwała SN z 20.11.2015 r., III CZP 83/15
Opublikowane w Luty 12, 2016 Grudzień 7, 2016
Opublikowane w Luty 9, 2016 Grudzień 7, 2016
Elektroniczne postepowanie wieczystoksięgowe ma zapobiec nieprawidłowościom, które mogą powstać w związku z różną od daty aktu notarialnego datą wpłynięcia wypisu aktu do sądu wieczystoksięgowego.
Nadchodzące zmiany, które wejdą w życie dnia 01 kwietnia 2016 roku prowadzą do zwiększenia pewności obrotu nieruchomościami poprzez stworzenie możliwości natychmiastowego ujawnienia transakcji dotyczącej nieruchomości w księdze wieczystej.
Utrudni to praktyki polegające na kilkakrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości różnym nabywcom przez nieuczciwych sprzedawców, zanim ujawniona została wzmianka w księdze wieczystej o zmianie właściciela.
Zgodnie z aktualnym stanem prawnym notariusz w terminie 3 dni roboczych od dnia przeprowadzenia transakcji zobowiązany jest wysłać do sądu rejonowego wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o ujawnienie nowego właściciela. Oznacza to, że nawet kilka dni po transakcji w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla zbytej nieruchomości może nie widnieć żaden ślad po przeprowadzonej transakcji.
Obowiązek wszczęcia elektronicznego postępowania będzie obciążał m.in. notariuszy, komorników sądowych i naczelników urzędów skarbowych. Aby móc składać wnioski do sądów wieczystoksięgowych, każda z wymienionych osób będzie posiadała indywidualne konto w systemie teleinformatycznym, które zostanie zweryfikowane w oparciu o dane posiadane przez samorząd notarialny i komorniczy oraz Ministra Finansów, co pozwoli jednocześnie uniknąć przesyłania wniosków przez osoby nieuprawnione (np. zawieszonych notariuszy, komorników z zakazem wykonywania zawodu). Ponadto dla skutecznego dostarczenia formularza będzie wymagane, aby został on opatrzony bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu lub podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP.
Wnioski składane przez notariuszy będą dotyczyły nie tylko wpisów wynikających bezpośrednio z dokonanej czynności notarialnej, ale również, na żądanie strony, także innych czynności pozostających w związku z podpisywanym aktem.
Wniosek o dokonanie wpisu lub założenie księgi wieczystej będzie składany najpóźniej w dniu sporządzenia aktu notarialnego, dzięki czemu pole do nadużyć znacząco się skurczy – wnioski zostaną zarejestrowane w systemie z dokładnością co do sekundy. Przesłanie dwóch formularzy w identycznym czasie wydaje się niepodobieństwem, co rozwiąże równocześnie problem pierwszeństwa składanych wniosków o wpis.
Do składanego wniosku nie trzeba będzie co do zasady dołączać żadnych załączników, z jednym wyjątkiem – jeśli dokument stanowi podstawę sporządzenia aktu notarialnego lub innej czynności oraz został sporządzony wyłącznie w postaci elektronicznej, to wówczas należy przesłać go wraz z wnioskiem o wpis (obowiązek ten nie rozciąga się jednak na dokumenty tradycyjne, które uzyskały formę elektroniczną dopiero w postaci skanowania). Ustawodawca przewidział, że zarówno notariusz, jak i komornik czy naczelnik urzędu skarbowego będą przesyłać dokumenty papierowe do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni od dnia zarejestrowania wniosku.
Zawiadomienie o rozpatrzeniu wniosku o wpis lub utworzenie księgi wieczystej dla nieruchomości będzie przesyłane osobom zainteresowanym w postaci papierowej, za pośrednictwem operatora pocztowego. Nowe przepisy dopuszczają jednak odstępstwa od tej reguły – można zrzec się tego zawiadomienia w treści aktu notarialnego i złożyć uczestnikowi wniosek o przekazanie zawiadomienia na konto wskazane w systemie teleinformatycznym; jeśli wskazane dane nie umożliwią dostarczenia elektronicznego, wówczas przesyła się zawiadomienie drogą pocztową.
źródło: http://prawoanieruchomosci.pl/blog/elektroniczne-post%C4%99powanie-wieczystoksi%C4%99gowe-%E2%80%93-b%C4%99dzie-trudniej-oszukiwa%C4%87-w-obrocie
Opublikowane w Styczeń 19, 2016 Grudzień 7, 2016
VAT od sprzedaży podzielonych działek
Czy dana transakcja spowoduje po stronie zbywcy obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży podzielonych działek, czy też transakcje takie będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy rozstrzygnął w interpretacji, jak rozliczyć VAT od sprzedaży gruntów.
Z pytaniem zwrócił się właściciel działki o powierzchni 7 ha, którą nabył w 1983 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest to grunt rolny, który mężczyzna w 2014 r. oddał w dzierżawę na cele rolnicze. Teraz chciałby sprzedać działkę, jednak trudno mu znaleźć nabywcę całości gruntu. Dlatego chce podzielić go na mniejsze działki, przekształcić je na tereny budowlane, uzbroić, wydzielić drogi wewnętrzne oraz ogłosić sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości i w mediach. Dodał, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT z wynajmu innych nieruchomości.
Mężczyzna miał wątpliwości, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jego zdaniem nie będzie, ponieważ chodzi o sprzedaż z majątku prywatnego.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał jego stanowisko za nieprawidłowe. Wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aby jednak dana czynność była opodatkowana VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem.
Dyrektor Izby uznał, wnioskodawca będący obecnie czynnym podatnikiem VAT planuje czynności podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Chodzi o podział działek i podnoszenie ich atrakcyjności dla przyszłych nabywców.
Zgodnie z interpretacją planowana sprzedaż działek wydzielonych z posiadanego gruntu nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Według dyrektora Izby wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika. Podjęte przez niego działania nie stanowią zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą obrotu nieruchomościami. W konsekwencji sprzedaż gruntów będzie opodatkowana VAT.
Nr interpretacji: ITPP3/4512-543/15/JC
źródło: http://www.rp.pl/Podatki/301189890-VAT-od-sprzedazy-podzielonych-dzialek.html#ap-1
Opublikowane w Grudzień 8, 2015 Grudzień 16, 2016
Od nowego roku za zmiany – podatek od czynności cywilnoprawnych dot. nabycia ziemi rolnej
Podatek od nabycia ziemi rolnej
Dotychczas zakup ziemi rolnej o powierzchni powyżej 1 ha był zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Od nowego roku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych pod warunkiem, że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.
Oznacza to, że zakup mniejszych nieruchomości rolnych przez osoby nie posiadające wcześniej ziemi rolnej o wystarczającym do zwolnienia areale będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%.
Opublikowane w Grudzień 4, 2015 Grudzień 16, 2016
Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej
Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej jako droga skuteczniejszego dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej
Poprzez zawarcie umowy przedwstępnej Strona Kupująca uzyskuje roszczenie wobec Strony Sprzedającej o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Takie roszczenie kupującego może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Ujawnienie takiego roszczenia stanowi jasny sygnał dla potencjalnych innych osób zainteresowanych zakupem przedmiotowego lokalu, że w stosunku do tego lokalu została już zawarta umowa zobowiązująca do sprzedaży.
Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie z umowy przedwstępnej uzyskuje skuteczność względem osób trzecich, a z uwagi na jawność ksiąg wieczystych nikt, kto nabył własność przedmiotowego lokalu od nieuczciwego sprzedawcy, pomimo wpisanego w dziale III roszczenia innej osoby, nie może się zasłaniać że o takim roszczeniu nie widział.
Ten, komu przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, ma prawo dochodzić od aktualnego właściciela nieruchomości wykonania zobowiązań z umowy przedwstępnej zawartej z jego poprzednikiem, a więc przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości pomimo tego, że pierwotny sprzedający zobowiązany z umowy przedwstępnej nie jest już właścicielem.
Ponadto roszczenia z umowy przedwstępnej ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takim prawem (roszczeniem) nieujawnionym w księdze wieczystej, jeżeli więc nieuczciwy sprzedawca zawarł kilka umów przedwstępnych, pierwszeństwo będzie miała ta osoba, która ujawniła swoje prawo w dziale III księgi wieczystej.
Roszczenie może być po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego, chyba że w tym czasie uprawniony złoży wniosek o wpis prawa, którego dotyczyło roszczenie.
Od wniosku o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej pobierana jest opłata sądowa w wysokości 150 zł.
Opublikowane w Listopad 26, 2015 Grudzień 16, 2016
Rewitalizacja – nowy pierwokup na rzecz gminy
Dnia 18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa z dnia z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji która rozszerzyła katalog uprawnień gminy wynikających z prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości.
Rewitalizacja to proces, którego celem jest wyprowadzanie ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych a więc obszarów obejmujących całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujących się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk. Oznacza to, że takim obszarem rewitalizacji mogą być objęte zarówno nieruchomości stanowiące działki gruntu, ale również całe poszczególne ulice czy dzielnice.
Gmina podejmując uchwałę o ustanowieniu obszaru rewitalizacji może postanowić o ustanowieniu na swoją rzecz prawa pierwokupu w odniesieniu do wszystkich nieruchomości (a więc zarówno „gruntowych” jak i „lokalowych”) znajdujących się na obszarze rewitalizacji, jak również o ograniczeniu lub wręcz zakazie wydawania dla obszaru rewitalizacji decyzji o warunkach zabudowy.
W drodze uchwały rady gminy stanowiącej akt prawa miejscowego na obszarze rewitalizacji może zostać ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji (SSR) która jest obszarem stosowania szczególnych norm prawnych z zakresu m.in. planowania przestrzennego i gospodarki nieruchomościami. Co do wszystkich nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.
Co to oznacza dla stron umowy sprzedaży nieruchomości? Zbywca będzie zobowiązany poza standardowymi dokumentami dostarczyć również wydany przez Urząd Miasta dokument wydany w ramach dostępu do informacji publicznej, (na podstawie art. 217 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego) z którego będzie wynikało że działka lub lokal nie leżą w strefie, co do której została podjęta przez Radę Gminy uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz gminy oraz że nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Dla strony kupującej istotne będzie, aby z tego dokumentu wynikało również, że w stosunku do danej działki nie ma żadnych ograniczeń związanych z wydawaniem warunków zabudowy.
Z pewnością wydłuży to okres przygotowywania transakcji, jednak umowa sprzedaży zawarta z pominięciem przepisów o ustawowym pierwokupie gminy będzie bezwzględnie nieważna.
Opublikowane w Listopad 10, 2015 Grudzień 16, 2016
Zadatek przy umowie przedwstępnej – przelew czy gotówka?
Zgodnie z brzmieniem art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany podczas zawierania umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Kluczowym zagadnieniem jest w tym przypadku prawo odstąpienia od umowy, w innym przypadku bowiem – pomimo upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – obie strony jeszcze przez rok mają względem siebie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
W pojedynczej lub podwójnej wysokości
Kwestie finansowe związane z wręczonym zadatkiem sprowadzają się do tego, że jeżeli kupujący nie przystąpi do przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości z własnej winy, to straci kwotę zadatku wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania tej umowy z winy sprzedającego -wtedy to sprzedający będzie zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej bez winy żadnej ze stron zadatek ulega zwrotowi, zaś w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej może on zostać zwrócony (jeżeli np. cała cena ma zostać zapłacona z kredytu), co do zasady zaś jest wówczas zaliczany na poczet ceny.
Zarówno prawo odstąpienia jak i kwestia zatrzymania zadatku są dwoma czynnikami, które odróżniają zadatek od zaliczki. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży która w razie wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny, a jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu bez względu na to kto ponosi odpowiedzialność za niezrealizowanie umowy przyrzeczonej. Do zaliczki nie mają zastosowania zasady obowiązujące przy zadatku, czyli przepadku lub obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości.
Ważny jest również moment wręczenia zadatku – jeżeli zadatek płatny jest gotówką najlepiej poczekać z jej wręczeniem do momentu spotkania u notariusza. Strony mogą jednak zadecydować o wręczeniu zadatku w innym czasie bądź o uiszczeniu go przelewem bankowym. W tym ostatnim przypadku warto zastrzec w umowie przedwstępnej prawo odstąpienia od umowy dla sprzedającego, jeżeli w danym terminie kwota zadatku nie wpłynie na jego konto, bowiem w innym przypadku – pomimo braku przelewu kwoty zadatku od kupującego – strony będą nadal związane umową przedwstępną z której roszczenia wygasają dopiero po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jest to spowodowane tym, że zadatek, jako tak zwana czynność realna, rodzi skutki prawne dopiero w chwili fizycznego przekazania pieniędzy.