Source: https://ppsc.pl/wspolnota-mieszkaniowa-zmiana-osoby-zarzadcy-nieruchomoscia-wspolna/?categoryId=10
Timestamp: 2020-07-03 13:48:39
Legal References Found: art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 31

Document Content:
Wspólnota mieszkaniowa: zmiana osoby zarządcy nieruchomością wspólną - Kancelaria adwokacka Proniewski Przybyłka
Na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2020.532 z późn. zm.; dalej jako: „u.w.l.”) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub w późniejszej umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.
Zmianę ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną reguluje ust. 2a przywołanego powyżej przepisu. Zgodnie z jego treścią może ona nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zmiana osoby zarządcy jako zmiana sposobu zarządu
W doktrynie panuje spór, czy zmianę osoby zarządcy należy zakwalifikować jako zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną, do której powinniśmy stosować art. 18 ust. 2 u.w.l.
Z jednej strony napotykamy podejście formalne, zgodnie z którym zmiana osoby zarządcy jest najprostszą postacią zmiany sposobu zarządu, a więc taka uchwała właścicieli lokali powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza. R. Dziczek zauważa, iż „ustawodawca, ustanawiając zasadę swobody kształtowania sposobu zarządu przez właścicieli lokali, przykładowo wskazał, że może on polegać na powierzeniu go osobie fizycznej lub prawnej, co w praktyce oznacza wskazanie w uchwale konkretnej osoby” (zob. Dziczek Roman, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VII, WK 2016, art. 18, teza 9). Z kolei zmiana osoby zarządcy pociąga za sobą zmianę umowy, dla której ustawodawca zastrzegł szczególną formę, tj. formę aktu notarialnego. W konsekwencji zmiana ta również powinna czynić zadość takiej samej formie.
Z drugiej strony zaprezentowane zostało podejście bardziej liberalne, koncentrujące się głównie na praktycznych aspektach zmiany osoby zarządcy nieruchomością wspólną. Zgodnie z nim zmiana osoby zarządcy nie może zostać zakwalifikowana jako zmiana sposobu zarządu (postanowienie SN z 27.02.2009 r., II CZ 4/09). Jak wskazuje M. Berek, „umowa określająca sposób zarządu ma tylko wyznaczać funkcjonowanie pewnych stałych mechanizmów i reguł wykonywania zarządu, nie musi zaś koniecznie wskazywać osoby konkretnego zarządcy. Jeżeli w danym momencie reguły te nie ulegają zmianie, a zmienia się tylko osoba zarządcy – nie dochodzi do zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną” (zob. M. Berek [w:] Komentarze Prawa Prywatnego. Tom VI B. Prawo spółdzielcze i mieszkaniowe. Komentarz, red. K. Osajda, kom. do art. 18 u.w.l.; tak też: K. Buliński [w:] Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, WKP 2019, art. 18, teza 6). Pogląd ten, niewątpliwie, jest poglądem prostszym w ujęciu praktycznym, bowiem nie wymaga od właścicieli lokali angażowania notariusza za każdym razem, gdy rozwiązaniu ulega umowa z zarządcą nieruchomości wspólnej, natomiast właściciele lokali pragną zawrzeć nową umowę z innym podmiotem.
Analizując powyższe zagadnienie, należy wziąć pod uwagę również kwestię samego wpisu nowego zarządcy do księgi wieczystej, o ile taki wpis jest przez wspólnotę mieszkaniową planowany. Uchwała o zmianie osoby zarządcy zaprotokołowana przez notariusza daje nam pewność, że sąd wieczystoksięgowy nie odrzuci naszego wniosku.
Na marginesie powinniśmy pamiętać o ogólnej zasadzie, którą statuuje art. 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2019.2204), że „wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu”.
Tomasz Majkrzak, praktykant – Kraków, czerwiec 2020 r.