Source: http://www.strzelce.pl/pl,4874,Poradnik%20inwestora.html
Timestamp: 2017-10-18 14:59:51
Legal References Found: art. 6
 art. 104
 art. 59
 art. 104
 art. 50
 art. 104
 art.28
 art.33
 art.34
 art. 80
 art. 81
 art. 2
 art.12
 art. 33
 art. 33
 art. 143
 art. 252
 art. 18
 art. 35
 art. 27

Document Content:
Strzelce Krajeńskie - Miasto i Gmina - Poradnik Inwestora
Etapy procesu inwestycyjnego:
Głównymi etapami procesu inwestycyjnego są:
§ uzyskanie (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy,
§ uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zagadnienia dotyczące procesu inwestycyjnego uregulowane zostały w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) oraz ustawie z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.).
§ decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego - dot. lokalizacji inwestycji celu publicznego
§ decyzji o warunkach zabudowy - dot. sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla innych inwestycji
Odrębnej regulacji podlegają inwestycje celu publicznego, polegające na prowadzeniu działań o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim, krajowym) stanowiące realizację celów publicznych, określonych w art. 6 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).
Zaznaczyć należy, iż obligatoryjnie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego winny zostać ujęte obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2.
I. Ustalenie warunków zabudowy:
Podstawa prawna : art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania
administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) oraz art. 59 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.)
II. Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego:
Podstawa prawna : art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 z późn. zm. ) oraz art. 50 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 , poz.717 z późn. zm.)
Zarówno wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jak i wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, powinien zawierać określenie:
§ granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000,
§ charakterystykę inwestycji obejmują:
- określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.
III. Wydawanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę:
Podstawa prawna: art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 98 , poz. 1071, z poźn. zm. ) art.28, art.33 ust.1 i art.34 ust. 4 ,art. 36, art. 80 ust. 1 pkt.1, art. 81 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm. ) oraz art. 2 pkt. 7 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.)
§ Cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art.12 ust.7 ustawy Prawo budowlane, aktualnym na dzień opracowania projektu,
§ Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
§ Decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
§ Specjalistyczną opinię, o której mowa w art. 33 ust. 3 ustawy Prawo budowlane,
§ Postanowienie o uzgodnieniu, z właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie, o którym mowa w art. 33 ust. 2
pkt 4 ustawy Prawo budowlane,
§ Pełnomocnictwo udzielone osobie działającej w imieniu inwestora.
Podstawowe informacje o nieruchomościach:
§ ewidencja gruntów i budynków
§ księgi wieczyste
Zgodnie z ustawą z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027) ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.
Ze względu na cel ewidencji gruntów i budynków wpis do niej ma przede wszystkim znaczenie informacyjne. Ustawa nie wiąże z nim domniemań zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ani jakiegokolwiek innego skutku materialno-prawnego, co należy do istoty ksiąg wieczystych. Dane zawarte w ewidencji gruntów są podstawą odpowiednich wpisów do działu I księgi wieczystej.
tel. (095) 763 23 80, (095) 763 11 24
fax. (095) 763 11 26
W celu otrzymania wypisu z rejestru gruntów, map ewidencyjnych i opisów inwestor musi złożyć zlecenie. Stan prawny nieruchomości można ustalić na podstawie ksiąg wieczystych. Księgi wieczyste są jawne. Aby sprawdzić treść wypisów uwidocznionych w księdze wieczystej oraz uzyskać stosowny opis należy zwrócić się do:
tel. centrala - (095) 763 21 55 lub (095) 763 21 67
I dział - obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością
II dział - obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
III dział - przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek
IV dział - przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Charakterystyka tytułów prawnych do władania nieruchomościami:
Prawo własności (art. 140 i n. Kodeksu cywilnego) daje inwestorowi najszersze możliwości. Właściciel bowiem, w granicach oznaczonych przez przepisy prawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie własności może z wyłączeniem innych osób korzystać z gruntu i rozporządzać nim. Cena osiągnięta w negocjacjach, bądź w przetargu i figurująca w umowie sprzedaży nieruchomości jest ceną ostateczną. Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu nottahomanego. Fakt przejścia prawa własności nieruchomości na nabywcę podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
W określonych sytuacjach właściciel nieruchomości może zostać zobowiązany do uiszczania opłat adiacenckich na podstawie art. 143 i następnych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej np. wybudowanie drogi, przewodów i urządzeń kanalizacyjnych i wodociągowych, ciepłowniczych. Wysokość opłaty ustalana jest na podstawie Uchwały Nr XXXV/246/09 Rady Miejskiej w Strzelcach Krajeńskich w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej z dnia 29 stycznia 2009r.
Prawo użytkowania wieczystego (art. 232 i n. Kodeksu cywilnego) jest prawem pośrednim między własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste pozwala na korzystanie z gruntu w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gminy w wieczyste użytkowanie. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Zasadą jest, że oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje na okres 99 lat, dopuszczalne jest również oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie na czas krótszy, jednak min. 40 lat. W tym celu zawiera się umowę w formie aktu nottahomanego, która stanowi podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej. Podczas trwania użytkowania wieczystego, uprawniony uiszcza opłatę roczną. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości określonej na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 72 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
Użytkowanie należy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Jak stanowi art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Użytkownik ma prawo używania cudzego gruntu oraz pobierania pożytków jakie grunt przynosi. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym - nie można przenosić tego prawa na inną osobę. Użytkownik może natomiast wykonywać użytkowanie osobiście, bądź przez osobę trzecią. Użytkowanie może być ustanowione na czas określony lub bezterminowo, ale wygasa zawsze wskutek niewykonania go przez 10 lat. Użytkownik winien w czasie trwania użytkowania wykonywać je zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Do powstania użytkowania niezbędne jest porozumienie między właścicielem gruntu (np. gminą, Skarbem Państwa) i przyszłym użytkownikiem. Użytkowanie może być ustanowione odpłatnie lub bez wynagrodzenia.
To umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać grunt osobie prawnej lub fizycznej do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony bądź nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 Kodeksu cywilnego). Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Stawki czynszu za dzierżawę gruntów stanowiących własność miasta i gminy Strzelce Krajeńskie ustalane są na podstawie zarządzenia Nr 0152/17/09 Burmistrza Strzelec Krajeńskich w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu za lokale użytkowe, garaże i dzierżawę gruntów o przeznaczeniu innym niż rolnicze na terenie miasta i gminy Strzelce Krajeńskie z dnia 9 kwietnia 2009r.
Tryb pozyskiwania gruntów:
Przed rozpoczęciem prac budowlanych, każdy inwestor musi poczynić starania o pozyskanie gruntu, na którym zamierza wznieść obiekt budowlany i uzyskać tytuł prawny do tego gruntu. Tryb nabywania prawa własności lub dzierżawy nieruchomości zależy od osoby właściciela - w przypadku Gminy i Skarbu Państwa jest on ściśle sformalizowany.
I. Nabywanie nieruchomości:
Właścicielem gruntu może okazać się: osoba fizyczna lub osoba prawna, a także gmina lub Skarb Państwa.
W przypadku nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych lub osób prawnych o nabyciu nieruchomości decydować będą negocjacje, w trakcie których strony ustalają istotne warunki transakcji (w szczególności cenę).
W odniesieniu do gruntów należących do gminy - procedury i zasady regulują : ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) oraz uchwała Nr XII/70/07 Rady Miejskiej w Strzelcach Krajeńskich z dnia 28 czerwca 2007r. w sprawie zasad nabywania i zbywania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania i najmu na okres dłuższy niż trzy lata, zmieniona Uchwałą XVI/100/07 Rady Miejskiej W Strzelcach Krajeńskich z dnia 24 października 2007r. w sprawie zmiany uchwały w sprawie zasad nabywania i zbywania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania i najmu na okres dłuższy niż trzy lata podjęta zgodnie z kompetencjami określonymi w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591, z późn. zm.)
Ponadto nadmienić należy, iż nieruchomość gminna może być przekazana nieodpłatnie lub odpłatnie w trybie bezprzetargowym partnerowi prywatnemu lub spółce kapitałowej zawiązanej przez partnera prywatnego z gminą, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 28.07.2005r. o partnerstwie publiczno - prywatnym (Dz.U. z 2005r., Nr 169, poz. 1420).
Informacje o przeznaczeniu danej nieruchomości gminy do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem, zgodnie z art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podaje się do wiadomości publicznej na okres 21 dni poprzez jej umieszczenie na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miejskiego w Strzelcach Krajeńskich,w gazecie lokalnej „Ziemia Strzelecka" oraz na stronie internetowej Urzędu www.strzelce.pl. Wykaz ten zawiera takie dane jak: powierzchnię, numer działki, numer księgi wieczystej, oznaczenie, opis, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, cenę gruntu i budynku będącą ceną wywoławczą, itp.
Ustalenie ceny nieruchomości:
Cena nieruchomości to wyrażona w pieniądzu jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena wywoławcza w pierwszym przetargu ustalona jest w wysokości nie niższej od wartości nieruchomości, zaś w drugim przetargu może być obniżona jednak w wysokości nie niższej niż 50% wartości nieruchomości. Cena wywoławcza jest ceną wyjściową dla ustalenia ceny sprzedaży.
Tryb sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste gruntów komunalnych:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ustanowiła zasadę jawności obrotu nieruchomościami należącymi do gminy, co ma kluczowe znaczenie dla wiarygodności i pewności obrotu.
Stosownie do przepisów art. 27 ww. ustawy sprzedaż nieruchomości albo oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu nottahomanego.
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej.
Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu, które zawiera informacje na temat czasu, miejsca i warunków przetargu.
W świetle cytowanej ustawy przetarg może przybrać formę:
§ przetargu ustnego nieograniczonego
§ przetargu ustnego ograniczonego
§ przetargu pisemnego ograniczonego
§ przetargu pisemnego nieograniczonego
O formie przetargu decyduje organizator przetargu.
Przetarg ustny nieograniczony - ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Jest on ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli chociaż jeden uczestnik zaoferuje cenę wyższą od wywoławczej. Zgłoszenie kolejnej wyższej oferty cenowej nie może wynosić mniej niż 1 % ceny wywoławczej. Przewodniczący komisji wywołuje 3-krotnie ostatnią najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza dane inwestora, którego ofertę uznano za najlepszą.
Przetarg ustny ograniczony - ma na celu uzyskanie najwyższej ceny; jest organizowany wówczas, gdy warunki przetargu mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargu i kwalifikuje inwestorów do uczestnictwa w przetargu, wywieszając ich listę nie później niż na 1 dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano tylko jednego oferenta.
Przetarg pisemny ograniczony - ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Przeprowadza się go z zastosowaniem unormowań dot. przetargu nieograniczonego, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargu i kwalifikuje inwestorów do uczestnictwa w przetargu, wywieszając ich listę nie później niż na 1 dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano tylko jednego oferenta.
Przetarg pisemny nieograniczony - ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Może się on odbyć, nawet gdyby wpłynęła tylko jedna oferta spełniająca określone warunki. Do przetargu mogą stanąć osoby fizyczne i osoby prawne pod warunkiem wpłacenia wadium. W przypadku przetargu pisemnego inwestor musi zgłosić swoją ofertę na piśmie, w zamkniętej kopercie, najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem przetargu.
§ dane inwestora (nazwę, siedzibę)
§ datę sporządzenia oferty
§ oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu
§ oferowaną cenę, sposób jej zapłaty
§ sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu
§ dowód wpłaty wadium
Przetarg przeprowadza Komisja Przetargowa powoływana przez Burmistrza Strzelec Krajeńskich.
Przetarg składa się z części:
§ jawnej - która odbywa się w obecności oferentów. Polega ona na stwierdzeniu przez Komisję Przetargową prawidłowości ogłoszenia o przetargu, ustalenia liczby otrzymanych ofert, sprawdzenia czy wadia zostały wpłacone, otworzenia ofert, kwalifikacji ich do części niejawnej przetargu oraz powiadomienia oferentów o terminie drugiej części przetargu i o przewidywanym terminie zamknięcia przetargu
§ niejawnej - w której Komisja Przetargowa analizuje oferty i dokonuje wyboru najkorzystniejszej z nich.
Wysokość wadium nie może być niższa niż 5%, a wyższa niż 20% ceny wywoławczej. Wysokość wadium ustalana jest w oparciu o Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. 2004 Nr 207 poz. 2108 ze zm.) Wadium zwraca się po odwołaniu lub zamknięciu przetargu, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia odwołania lub zamknięcia przetargu. Natomiast wadium wpłacone w gotówce przez inwestora, który przetarg wygrał zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.
Wynik przetargu zostaje zapisany w protokole, co stanowi podstawę do zawarcia umowy w formie aktu nottahomanego. Burmistrz Miasta Strzelce Krajeńskie, jako organizator przetargu zawiadamia nabywcę o terminie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży albo oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu.
Jeśli nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w miejscu i terminie podanym w zawiadomieniu, Burmistrz Miasta Strzelce Krajeńskie może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.
II. Dzierżawa gruntów komunalnych:
Zasadą jest, iż grunty komunalne na terenie Strzelec Krajeńskich wydzierżawiane są na czas oznaczony nie dłużej jednak niż na trzy lata. Nieruchomości przeznaczone do wydzierżawienia umieszcza się na wykazach podawanych do publicznej wiadomości na okres 21 dni w siedzibie Urzędu Miejskiego w Strzelcach Krajeńskich, na stronie internetowej bip Urzędu oraz w gazecie lokalnej. W przypadku złożenia więcej niż jednego wniosku o wydzierżawienie danego terenu przeprowadza się przetarg ustny na wysokość czynszu dzierżawnego.
Po umowach zawartych na okres do lat trzech - zawarcie kolejnych umów między tymi samymi stronami na tę sama nieruchomość możliwe jest tylko po uzyskaniu zgody Rady Miejskiej.
Zainteresowani wydzierżawieniem gruntu komunalnego mogą złożyć wniosek określając teren, powierzchnię, cel i czas dzierżawy, załączając do wniosku aktualną mapę ewidencyjną z oznaczonym terenem. Wskazany przez inwestora teren zostanie poddany ocenie, co do sposobu jego rozdysponowania, po uprzednim określeniu stosunków własnościowych, stanu władania i możliwości jego zagospodarowania. Jeżeli dany teren zostanie przeznaczony do wydzierżawienia, to zostanie on umieszczony w wykazie nieruchomości, podanym do publicznej wiadomości.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców:
Nabycie przez cudzoziemca na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomości, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem, wymaga uprzednio uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Z obowiązku uzyskania zezwolenia zwolnieni są obywatele i przedsiębiorcy państwa należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, za wyjątkiem nieruchomości:
§ rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do unii Europejskiej
§ drugiego domu przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej
Kwestie związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758, z późn. zm).
§ Cudzoziemcem w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy (art. 1 ust. 2) jest:
osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego
§ osoba prawna mająca siedzibę za granicą
§ nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób fizycznych lub osób prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych
§ osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wyżej wymienione.
W przypadku spółki handlowej za spółkę kontrolowaną uważa się (art. 1 ust. 3) spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnych zgromadzeniu akcjonariuszy, także jako zastawnicy, użytkownicy lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo w przypadku gdy cudzoziemiec:
§ jest uprawniony do powoływania lub odwoływanie większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej) także na podstawie porozumień z innymi osobami
§ jest uprawniony do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej) także na podstawie porozumień z innymi osobami
§ dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej, albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej, także na podstawie porozumień z innymi osobami.
Nabycie przez cudzoziemca na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomości niezależnie od tego kto jest jej właścicielem, wymaga uprzednio uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji .
Ponadto (art. 3e) zezwolenia MSWiA wymaga nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji:
§ w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spółka stanie się spółką kontrolowaną,
§ w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, jeżeli ta spółka jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
Wymóg uzyskania zezwolenia nie obejmuje przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym lub gdy spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, na której nabycie nie musiała uzyskać zezwolenia. Dotyczy to - z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha - następujących przypadków:
§ nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 8 0, poz. 903, z późn. zmianami),
§ nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
§ przez spółkę, na jej cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych na obszarach miejskich, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha.
Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcania spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych oraz do nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 1 i 2).
Obowiązująca ustawa przewiduje (art. 8 ust. 1), wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczą one:
§ nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami),
§ nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
§ nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków,
§ nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
§ nabycia przez podmiot, o którym mowa w wyżej wymienionym pkt. d) definicji cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
§ nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
§ nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w wyżej wymienionym pkt. d) definicji cudzoziemca, akcji lub udziałów w spółce kontrolowanej z siedzibą na terytorium RP, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Powyższe wyjątki nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha (art. 8 ust. 3).
Ponadto zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nie wymaga uzyskanie przez cudzoziemca nieruchomości gruntowej gminy lub Skarbu Państwa w formie użytkowania, najmu czy dzierżawy.
Nie jest wymagane (art. 8 ust. 2) uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem:
1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
2. drugiego domu ( tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno - wypoczynkowe, która to nieruchomość nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca; nie dotyczy to jednak nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali) przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Jeżeli jednak nieruchomości rolne były dzierżawione, a umowa dzierżawy zawarta została z datą pewną, okres przejściowy liczony jest następująco (art. 8 ust. 2a):
§ w województwach dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko - mazurskim, wielkopolskim, zachodnio - pomorskim (tzw. ściana zachodnia) - cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości rolne po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną , jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium RP,
§ w województwach lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim (tzw. ściana wschodnia) - cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości rolne po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium RP.
Należy zauważyć, że te preferencyjne okresy przejściowe nie dotyczą nieruchomości leśnych.
Preferencyjne okresy dotyczą także możliwości nabycia bez zezwolenia drugiego domu. Otóż zezwolenie nie jest wymagane, jeżeli drugi dom nabywa cudzoziemiec (obywatel państwa członkowskiego EOG), który:
§ legalnie i nieprzerwanie przez okres co najmniej 4 lat zamieszkuje na terytorium RP, lub
§ jeżeli nabycie następuje w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.
Zezwolenie wydaje w drodze decyzji administracyjnej minister właściwy do spraw wewnętrznych (MSWiA), pod warunkiem nie wniesienia sprzeciwu przez Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - pod warunkiem nie wniesienia sprzeciwu dodatkowo przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Ewentualny sprzeciw ma być wyrażany w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Tylko w szczególnie uzasadnionych wypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych - na wniosek organu, któremu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu - przedłuża termin na zgłoszenie sprzeciwu do 2 miesięcy.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydaje się na wniosek cudzoziemca , jeżeli:
§ nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu
względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
§ wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
W postępowaniu związanym z nabyciem nieruchomości stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia wydania i należy się nim okazać przed zawarciem umowy przed notariuszem.
W uzasadnionych przypadkach, np. w sytuacji przystąpienia do przetargu dotyczącego danej nieruchomości można ubiegać się o uzyskanie przyrzeczenia wydania zezwolenia zwanego promesą. Promesa jest ważna 1 rok od jej wydania. W okresie ważności promesy minister Spraw Wewnętrznych i administracji nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że ulegnie zmianie stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Wnioski wraz z załącznikami należy kierować drogą pocztową lub składać osobiście (bądź przez pełnomocnika) w biurze podawczym Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, od poniedziałku do piątku w godzinach 9:00 - 12:30 i 13:00 - 15:30, pod wskazanym adresem:
informacja na temat zezwoleń: tel. (0048-22) 60 159 98
Wykaz instytucji wydających opinie, uzgodnienia, warunki:
§ Lubuski Urząd Wojewódzki w Gorzowie Wielkopolskim
tel. (095) 711 56 00
§ Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gorzowie Wielkopolskim
tel. (095) 7115 338
fax. (095) 7115 524
§ Urząd Marszałkowski Województwa Lubuskiego
tel. 068 45 65 200
fax. 068 45 65 296
Tel. 068 45 65 448, 068 326 35 00,
fax. 068 45 65 414
§ Wojewódzka Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Gorzowie Wielkopolskim
ul. Mickiewicza 12 b
tel. (095) 722 60 57 centrala
tel. (095) 720 48 61 sekretariat
tel. (095) 722 64 17 Oddział Higieny Pracy, Oddział Higieny Radiacyjnej
§ Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Drezdenku
tel. (095) 762 05 20
fax. (095) 762 08 99
§ Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej
§ ENEA Spółka Akcyjna
Grupa Energetyczna ENEA S.A. Oddział w Gorzowie Wielkopolskim
tel. (095) 721 76 00
Zakład Obsługi Klienta Gorzów Wielkopolski
ul. Walczaka 31
tel. (095) 721 72 13, (095) 721 72 15
fax. (095) 721 72 22
§ Posterunek Energetyczny Strzelce Krajeńskie
ul. Al. Piastów 10
tel. (095) 763 29 11
§ Wielkopolska Spółka Gazownictwa Sp. z o.o.
Zakład Gazowniczy Szczecin Rozdzielnia Gazu Drezdenko
tel. (095) 762 09 94
§ Lubuski Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych
tel./fax. (095) 728 59 31
§ Telekomunikacja Polska S.A.
Telefoniczne Centrum Obsługi Klientów Biznesowych
tel. (0048) 93 30
§ Zarząd Dróg Powiatowych
tel./fax. 095 763 42 50
§ Urząd Miejski w Strzelcach Krajeńskich,
tel. 095 763 11 30
fax. 095 763 32 94
§ Powiatowa Komenda Policji w Strzelcach Krajeńskich
tel. 997 lub 095 763 10 95
§ Komenda Powiatowa Państwowej Straży Pożarnej
tel. (095) 763 96 50
fax. (095) 763 96 60