Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-443-440-14-2-kb
Timestamp: 2018-11-13 00:14:42
Legal References Found: art. 14
 art. 5
 art. 580
 art. 5
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 7
 art. 2
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 659
 art. 15
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43

Document Content:
♦ › Nieruchomości › IPPP3/443-440/14-2/KB
W zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2014 r. (data wpływu 15 maja 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej – jest nieprawidłowe.
W dniu 15 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej.
W 1925 roku nieruchomość hipoteczną w W. (dalej: „ Nieruchomość”), nabyła „H.” spółka jawna (dalej: „Spółka”). Na tej nieruchomości zostały wybudowane w roku 1929 następujące budynki, będące pizedmiotem wniosku:
trzy budynki przemysłowe,
trzy inne budynki niemieszkalne,
jeden budynek biurowy,
jeden budynek oznaczony jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe”
osiem budynków handlowo-usługowych
- zwanej dalej łącznie „budynkami”
Nieruchomość gruntowa objęta została działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy („dalej; „dekret”) i z dniem 21 listopada 1945 roku przeszła na własność gminy m.st. Warszawy, a w 1950 r., z chwilą likwidacji gmin - na własność Skarbu Państwa.
W dniu 14 czerwca 1948 roku Minister Przemysłu i Handlu wydał orzeczenie nr 37 o przejęciu na własność Państwa przedsiębiorstw (dalej: „orzeczenie nacjonalizacyjne”), w tym przedsiębiorstwa Spółki. Przedmiotowe orzeczenie zostało wydane w trybie ustawy z dnia 3 stycznia 1946 roku o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej i wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych.
Zgodnie z zapisem w Rejestrze Handlowym z dnia 29 stycznia 1955 roku, wobec nieprowadzenia przedsiębiorstwa, Spółka została wykreślona z Rejestru z urzędu - postępowanie likwidacyjne ani upadłościowe nie zostało nigdy przeprowadzone.
Należy nadmienić, iż na podstawie art. 5 § 1 i 2 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 czerwca 1934 Kodeks Handlowy spółka handlowa była kupcem rejestrowym; w chwili jednak zaprzestania prowadzenia przedsiębiorstwa traciła ona przymiot większego rozmiaru, co skutkowało przekształceniem spółki jawnej w cywilną, a w dacie wykreślenia Spółki z Rejestru Handlowego kupiec przestał być kupcem rejestrowym. W przypadku natomiast pozostawania w takiej spółce jedynego wspólnika, spółka ulegała rozwiązaniu. Jednakże w oparciu o treść art. 580 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 roku Kodeks zobowiązań, „aż do ukończenia likwidacji majątku rozwiązanej spółki uważa się spółkę za istniejącą, o ile cel likwidacji tego wymaga, zarówno w stosunku między wspólnikami, jak i wobec osób trzecich”. W przedmiotowej sytuacji takie wymogi nie zaistniały.
Stosownie do zapisów w Rejestrze Handlowym z dnia 29 stycznia 1955 roku oraz wypisem z dnia 5 grudnia 1995 r. z księgi handlowej prowadzonej przez Sąd Okręgowy Wydział II Handlowy jedynym wspólnikiem w Spółce był ojciec Wnioskodawcy.
Na mocy Postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 29 kwietnia 1986 roku spadek po ojcu Wnioskodawcy po 1/3 nabyła jego żona, córka (dalej łącznie: „spadkobiercy”) oraz Wnioskodawca.
Z dniem 27 maja 1990 roku nieruchomość gruntowa stała się własnością Dzielnicy X., co potwierdził ostatecznie Wojewoda decyzją z dnia 9 października 2001 r., jednocześnie odmawiając nabycia z mocy prawa przez X. własności budynków posadowionych na tym gruncie, jako odrębny od gruntu przedmiot własności.
Skutki wywołane orzeczeniem nacjonalizacyjnym zostały zniesione dopiero decyzją Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 13 października 1993 r., stwierdzającą nieważność tego orzeczenia, której legalność potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny, wyrokiem z dnia 9 grudnia 1994 roku. Pismem z dnia 27 października 1993 roku Wnioskodawca w imieniu własnym oraz spadkobierców wystąpił o ustanowienie - na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 roku - prawa użytkowania wieczystego do gruntu Nieruchomości (dalej: „wniosek”). Natomiast budynki, zgodnie z art. 5 dekretu, stanowiły, do czasu rozpoznania wniosku, własność dawnych właścicieli i ich następców prawnych.
Objęcie w posiadanie budynków przez Wnioskodawcę i spadkobierców nastąpiło w wyniku wydania ich przez Wojewodę w dniu 1 grudnia 1995 r., jako im należnych w ówczesnym stanie prawnym. Czynność ta została potwierdzona stosownym protokółem przekazania.
Od 1 czerwca 1996 r. przedmiotowe budynki były przedmiotem najmu przez Wnioskodawcę i spadkobierców na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Najemca”).
W dniu 12 stycznia 1999 r. prawa i roszczenia o nieodpłatne nabycie Nieruchomości i prawa do położonych na Nieruchomości budynków, wynikające z przepisów dekretu, zostały nabyte przez Wnioskodawcę od spadkobierców. Jednocześnie wszelkie prawa do umowy z Najemcą przeszły na Wnioskodawcę.
Od 1 stycznia 2005 r. do chwili obecnej Nieruchomość jest wynajmowana Najemcy przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ta czynność jest dokumentowana przez Wnioskodawcę fakturami VAT ze stawką podatku 22%, a od 1 stycznia 2011 roku - 23%.
Decyzją z dnia 13 grudnia 2012 r. Prezydent m.st. Warszawy zatwierdził projekt podziału przedmiotowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność m.st. Warszawy na dwie działki nr 16/1 (która była objęta roszczeniem Wnioskodawcy) i nr 16/2, zastrzegając jednocześnie, że przy zbywaniu wydzielonych działek, w tym przyznaniu prawa wieczystego użytkowania ma zostać ustanowiona służebność przejścia i przejazdu przez działkę nr 16/1. W dniu 25 lutego 2013 r. została wydana ostateczna decyzja w sprawie ustanowienia na 99 lat użytkowania wieczystego działki gruntu 16/1 na rzecz Wnioskodawcy, działającego w ramach spółki cywilnej „H.” w likwidacji. Z treści tej decyzji wynika ponadto, iż „czynsz symboliczny” z tytułu ustanowienia prawa wieczystego użytkowania tej działki wynosi rocznie 8 868 zł netto, przy czym czynszu nie pobiera się za rok, w którym zostanie ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
W wykonaniu postanowień decyzji z dnia 25 lutego 2013 r., w dniu 26 lipca 2013 r. podpisana została w formie aktu notarialnego umowa z Wnioskodawcą o oddanie w wieczyste użytkowanie gruntu (działka 16/1), gdzie Wnioskodawca oświadczył, że powyższe prawo wieczystego użytkowania gruntu w całości wchodzi w skład jego majątku osobistego. Z treści tego aktu wynika ponadto, iż budynki znajdujące się na działce 16/1 stanowią, zgodnie z art. 5 dekretu, odrębne od gruntu nieruchomości, pozostając własnością Wnioskodawcy.
Z uwagi na fakt, iż oddanie w wieczyste użytkowanie działki 16/1 na rzecz Wnioskodawcy nastąpiło dopiero 25 lipca 2013 r., w okresie poprzedzającym ustanowienie tego prawa, Wnioskodawca nie ponosił wydatków polegających na ulepszeniu budynków, posadowionych na tej Nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Również po tej dacie takie wydatki nie były ponoszone przez Wnioskodawcę. Zgodnie z postawieniami umowy najmu, wszelkie remonty (drobne, bieżące, kapitalne) obciążały Najemcę, przy czym w okresie trwania tej umowy nie były wykonywane przez Najemcę remonty kapitalne. Dodatkowo, Najemca był zobowiązany do ponoszenia opłat z tytułu kosztów eksploatacyjnych obejmujących: centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę, zrzut ścieków, sprzątanie terenu, wywóz śmieci, podatki i opłaty związane z nieruchomością oraz koszty energii elektrycznej, gazu i telefonów.
Pomimo, iż Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie najmu w/w budynków, te budynki a następnie prawo wieczystego użytkowania gruntów, przekształcone później w prawo własności, nie zostały ujawnione w jego rejestrze środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a w konsekwencji budynki nie podlegały amortyzacji dla celów podatkowych.
Wnioskodawca zawarł w dniu 5 lipca 2013 r. umowę przedwstępną sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), na postawie której zobowiązał się do 30 lipca 2014 r. sprzedać na rzecz osoby prawnej Nieruchomość, wraz z posadowionymi na niej budynkami. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, nabywca zamierza w przyszłości wybudować na tym terenie centrum handlowe, a w związku z powyższym, po zawarciu transakcji sprzedaży, te budynki mogą zostać wyburzone w zależności od decyzji nabywcy i zaleceń konserwatora zabytków.
W dniu 7 stycznia 2014 r. została wydana przez Zastępcę Burmistrza Dzielnicy Y. decyzja o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w prawo własności. W związku z powyższym „czynsz symboliczny” za rok 2014 z tytułu wieczystego użytkowania tej nieruchomości uległ zmniejszeniu proporcjonalnie od czasu trwania wieczystego użytkowania. Jednakże, wydatek z tego tytułu nie obciążył działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Należy zastrzec, iż działania podejmowane przez Wnioskodawcę w zakresie Nieruchomości miały na celu wyłącznie odzyskanie majątku prywatnego utraconego na skutek bezprawnego działania władzy publicznej. Tak więc, wszystkie czynności wykonywane przez Wnioskodawcę odnośnie Nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Jednocześnie, Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o planowanym, zorganizowanym charakterze sprzedaży Nieruchomości, zaś przyszła jej dostawa na rzecz nabywcy jest związana ze zwykłym wykonywaniem jego prawa własności.
Wnioskodawca w okresie poprzedzającym bezpośrednio sprzedaż Nieruchomości, zamierza przekazać Nieruchomość do swojego majątku prywatnego. Następnie, transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego Wnioskodawcy.
Czy przekazanie przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego Nieruchomości, wykorzystywanej przez niego od 1 stycznia 2005 r. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni, podlega opodatkowaniu VAT...
Czy Wnioskodawca z tytułu sprzedaży z majątku prywatnego Nieruchomości, działa w charakterze podatnika VAT w stosunku do tej czynności...
Jeżeli, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży z majątku prywatnego Nieruchomości zostałby uznany za podatnika VAT w stosunku do tej czynności, co zdaniem Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, to czy powyższa czynność będzie podlegała: zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT...
Przekazanie przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego Nieruchomości, wykorzystywanej przez niego od 1 stycznia 2005 r, do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni, nie podlega opodatkowaniu VAT.
Sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości z majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT.
Jeżeli, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży z majątku prywatnego Nieruchomości zostałby uznany za podatnika VAT w stosunku do tej czynności, co zdaniem Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, to powyższa czynność będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.
Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów prze komisanta osobie trzeciej;
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie um owy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
Stosownie natomiast do art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
Zatem, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), a także wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, a w szczególności darowizny, pod warunkiem, że podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów.
Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz stan faktyczny należy uznać, iż nieodpłatne przekazanie Nieruchomości - wykorzystywanej uprzednio przez Wnioskodawcę od 1 stycznia 2005 r. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni obejmującej grunt i posadowione na nim budynki - na cele prywatne Wnioskodawcy jest czynnością wyłączoną od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Powyższe wynika z faktu, iż wycofanie Nieruchomości na cele osobiste Wnioskodawcy nie jest czynnością o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a w szczególności nie jest to dostawa towarów określona w art. 7 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
Co prawda, nieodpłatnego przekazania Nieruchomości - a więc w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarów - dokonuje podatnik i te towary są wykorzystywane w działalności jego przedsiębiorstwa, jednakże Wnioskodawcy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia tych Nieruchomości, gdyż fizyczny zwrot uprzednio wywłaszczonych nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej VAT; natomiast roczna opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu za okres 1 stycznia - 6 stycznia 2014 r. nie obciążyła działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Reasumując, w opinii Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę stan faktyczny, czynność przekazania Nieruchomości, obejmującej budynki i grunty, na cele prywatne Wnioskodawcy, nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem VAT.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, lub działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby ustawy o VAT, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 7. Podatnikami - wg zapisu ust. 1 tego artykułu - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. „Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dła celów zarobkowych.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzona działalnością gospodarczą.
Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności, szczególnie wtedy, gdy czynność tę wykonał jednorazowo, w okolicznościach nie wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.
Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości z majątku prywatnego. Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości, o której mowa we wniosku, w celu dalszej odsprzedaży, czy też w celach zarobkowych, ponieważ w wyniku restytucji zostało ponownie przywrócone Wnioskodawcy, jako spadkobiercy pierwotnych właścicieli, prawo do Nieruchomości, przy czym Wnioskodawca objął w posiadanie budynki już w roku 1995 r. natomiast prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki zostało przyznane dopiero w roku 2013.
Nieruchomość była związana działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, jaką był wynajem budynków. Była to jednak sytuacja wymuszona, brakiem tytułu prawnego do gruntu. Działania Wnioskodawcy miały charakter zachowawczy w oczekiwaniu na uzyskanie pełni należnych mu praw do Nieruchomości. Ich celem było odzyskanie bezprawnie odebranej Nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował w stosunku do Nieruchomości żadnych innych czynności o charakterze developerskim, obrotu nieruchomościami, producenckich, handlowych i usługowych, ani nie angażował i nie inwestował żadnych środków w sposób na takie czynności lub zamiar ich wykonania wskazujący. Dlatego wszystkie czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w stosunku do Nieruchomości należą - w jego opinii - do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Reasumując, Wnioskodawca w wyniku sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą tych budynków, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż dwa lata, taka dostawa korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.
Jako pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, gdy wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Należy również wskazać, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie jest objęta hipotezą art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT, może również korzystać z odrębnego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, jeżeli: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżeniu kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a Jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Odnosząc powyższe regulacje do stanu faktycznego, w opinii Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia budynków doszło nie później niż w momencie wystawienia przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy - w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu - pierwszej faktury VAT z tytułu najmu budynków, to jest w styczniu 2005 roku.
Biorąc to pod uwagę, w sytuacji, gdyby Wnioskodawca został uznany jako podatnik w stosunku do transakcji sprzedaży nieruchomości, jej dostawa spełnia przesłanki, aby uznać, iż podlega zwolnieniu z VAT, ze względu na co najmniej dwuletni upływ czasu od pierwszego zasiedlenia.
Ta dostawa spełnia również kryteria zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, które również przesądzają o zwolnieniu tej transakcji z podatku VAT tj:
w stosunku do budynków będących przedmiotem dostawy Wynajmującemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż fizyczny zwrot uprzednio bezprawnie odebranych Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej VAT,
Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków.
Należy również mieć na uwadze hipotezę zawartą w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którą w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji, należy uznać, iż dostawa (sprzedaż) gruntu wraz z dostawą budynku (budowli lub ich części), podlegająca zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a, objęta jest zwolnieniem od podatku, gdyż o zwolnieniu tym decyduje charakter dostawy budynku (budowli lub ich części). Wartość gruntu w takim przypadku podwyższa jedynie podstawę opodatkowania obiektu budowlanego, przy wykazywaniu dostawy zwolnionej od podatku.
Reasumując, jeżeli, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży z majątku prywatnego Nieruchomości zostałby uznany za podatnika VAT w stosunku do tej czynności, co zdaniem Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, to powyższa czynność będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy VAT. W rezultacie, Wnioskodawca powinien udokumentować tę czynność fakturą ze stawką „zwolniony”.
Z opisanej we wniosku sytuacji wynika, że w 1925 roku nieruchomość hipoteczną w Warszawie (dalej: „ Nieruchomość”), nabyła „H.” spółka jawna (dalej: „Spółka”). Na tej nieruchomości zostały wybudowane w roku 1929 następujące budynki, będące pizedmiotem wniosku: trzy budynki przemysłowe, trzy inne budynki niemieszkalne, jeden budynek biurowy, jeden budynek oznaczony jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe”, osiem budynków handlowo-usługowych. Stosownie do zapisów w Rejestrze Handlowym z dnia 29 stycznia 1955 roku oraz wypisem z dnia 5 grudnia 1995 r. z księgi handlowej prowadzonej przez Sąd Okręgowy Wydział II Handlowy jedynym wspólnikiem w Spółce był ojciec Wnioskodawcy. W1986 roku spadek po ojcu Wnioskodawcy po 1/3 nabyła jego żona, córka (dalej łącznie: „spadkobiercy”) oraz Wnioskodawca. Objęcie w posiadanie budynków przez Wnioskodawcę i spadkobierców nastąpiło w dniu 1 grudnia 1995 r., jako im należnych w ówczesnym stanie prawnym. Czynność ta została potwierdzona stosownym protokołem przekazania. Od 1 czerwca 1996 przedmiotowe budynki były przedmiotem najmu przez Wnioskodawcę i spadkobierców na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 12 stycznia 1999 r. prawa i roszczenia o nieodpłatne nabycie Nieruchomości i prawa do położonych na Nieruchomości budynków, wynikające z przepisów dekretu, zostały nabyte przez Wnioskodawcę od spadkobierców. Jednocześnie wszelkie prawa do umowy z Najemcą przeszły na Wnioskodawcę. Od 1 stycznia 2005 r. do chwili obecnej Nieruchomość jest wynajmowana Najemcy przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ta czynność jest dokumentowana przez Wnioskodawcę fakturami VAT ze stawką podatku 22%, a od 1 stycznia 2011 roku – 23%.
Wnioskodawca nie ponosił wydatków polegających na ulepszeniu budynków, posadowionych na tej Nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z postawieniami umowy najmu, wszelkie remonty (drobne, bieżące, kapitalne) obciążały Najemcę, przy czym w okresie trwania tej umowy nie były wykonywane przez Najemcę remonty kapitalne. Dodatkowo, Najemca był zobowiązany do ponoszenia opłat z tytułu kosztów eksploatacyjnych obejmujących: centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę, zrzut ścieków, sprzątanie terenu, wywóz śmieci, podatki i opłaty związane z nieruchomością oraz koszty energii elektrycznej, gazu i telefonów.
Pomimo, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie najmu ww. budynków, te budynki a następnie prawo wieczystego użytkowania gruntów, przekształcone później w prawo własności, nie zostały ujawnione w jego rejestrze środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a w konsekwencji budynki nie podlegały amortyzacji dla celów podatkowych.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Zatem w sprawie będącej przedmiotem niniejszej interpretacji nieruchomości niewątpliwie są i będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę cały czas do działalności gospodarczej w postaci najmu, nie będą natomiast w żaden sposób wykorzystywane do celów prywatnych.
Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można bowiem uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie majątek osobisty podatnika, gdyż charakter dóbr, które będą zbywane (budynki przemysłowe, niemieszkalne, biurowe, zbiorniki, silosy i budynki magazynowe oraz budynki handlowo-usługowe) oraz okoliczność, że Wnioskodawca używa ich do czynności opodatkowanych, a nie wykorzystywał ich na cele osobiste wyklucza zakwalifikowanie ich do majątku prywatnego. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W odpowiedzi na pytanie nr 1 należy więc uwzględnić okoliczności wskazane powyżej. A zatem, Skoro uznano, że Nieruchomość, pomimo podjęcia decyzji o jej sprzedaży, będzie nadal wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to w przedmiotowej sprawie nie nastąpi dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ nie nastąpi przekazanie Nieruchomości na cele osobiste.
Zatem Wnioskodawca będzie nadal prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji czynność polegająca na przekazaniu nieruchomości „do majątku prywatnego” jak to określił Wnioskodawca – w sytuacji gdy nieruchomość ta będzie w dalszym ciągu wykorzystywana do działalności gospodarczej - nie będzie skutkowała opodatkowaniem podatkiem VAT przedmiotowej transakcji, gdyż w istocie nie będzie to przekazanie na cele prywatne w rozumieniu ustawy o VAT.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii czy w przypadku gdy Wnioskodawca z tytułu dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występował jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ww. transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.
Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć sprzedaż, aport, a także najem czy dzierżawę.
Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli więc podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (budowla) zostanie sprzedany lub np. wniesiony aportem bądź oddany w najem czy dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, aport, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w przypadku jej opodatkowania, czy może korzystać ze zwolnienia.
W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego należy uznać, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będąca przedmiotem zapytania, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że Nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych (najmu), a zatem nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej wyłącznie na cele zwolnione od podatku od towarów i usług.
Wobec tego jeżeli dostawa wskazanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wówczas należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.
Aby dostawa przedmiotowych budynków mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, od 1 stycznia 2005 r. Nieruchomość jest wynajmowana Najemcy przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ta czynność jest dokumentowana przez Wnioskodawcę fakturami VAT ze stawką podatku 22%, a od 1 stycznia 2011 roku – 23%. Wnioskodawca nie ponosił wydatków polegających na ulepszeniu budynków, posadowionych na tej Nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z postawieniami umowy najmu, wszelkie remonty (drobne, bieżące, kapitalne) obciążały Najemcę, przy czym w okresie trwania tej umowy nie były wykonywane przez Najemcę remonty kapitalne.
Należy więc zauważyć, że planowana dostawa ww. budynków wraz z gruntem nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, ponieważ co najmniej od 1 stycznia 2005 r. Nieruchomość jest oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem planowana dostawa opisanych budynków będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa gruntu zabudowanego budynkami, których sprzedaż będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług z uwagi na treść art. 29a ust. 8 ustawy.
W świetle tak przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.
Ponadto, należy zauważyć, że zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma zastosowanie w przypadku dostaw budynków, budowli lub ich części nieobjetych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10. A zatem, w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie tylko zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie jak stwierdził Wnioskodawca zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 również należało uznać za nieprawidłowe.
IPPP3/443-440/14-2/KB