Source: https://bwnieruchomosci.pl/zmiany-w-mpzp-pilnuj-swego-lub-placz-moja-historia/
Timestamp: 2019-07-16 21:43:21
Legal References Found: art. 17
 art. 17
 art. 36

Art. 36

Art. 36
 art. 37
 art. 36

Document Content:
Bernardeta 27 marca 2019	 2 komentarze
Historia mojej działki.
Konsekwencje zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Czy mogłam zapobiec zmianie w MPZP?
Odszkodowanie za zmianę użytkowania gruntu.
W czym jest w takim razie problem?
Jestem zła, wściekła! Na kogo? Ciekawe pytanie. Dlaczego? Bo zgodnie z prawem powinnam być zła na siebie. Nie zapoznałam się z obwieszczeniem Urzędu Miasta w 2006 r. w sprawie zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP). Nie zrobiłam tego również później, bo po co? Ano dlatego, że nie miałam takiej potrzeby… aż dotąd.
Zacznę jednak od początku. Po co o tym wszystkim piszę? Chcę zwrócić uwagę na to, do jakich konsekwencji mogą doprowadzić zmiany w MPZP i być może dzięki temu choć jedna osoba w porę będzie mogła zareagować, by nie stracić na tym tak jak ja. Chciałabym mieć nadzieję, że wśród czytelników jest ktoś, kto będzie w stanie mi doradzić. Tym samym doradzić osobom, które są w podobnej sytuacji.
Historia mojej działki
W 2003 r. kupiłam wspólnie z mężem działkę, która w MPZP miała przeznaczenie:
B 8 MN ZP, KP – tereny zabudowy mieszkaniowej (istniejącej i projektowanej) wraz z towarzyszącymi usługami, nieuciążliwą produkcją, zielenią, miejscami postojowymi (parkingowymi i garażowymi) oraz niezbędną infrastrukturą techniczną.
W tym samym roku otrzymaliśmy warunki zabudowy, które to potwierdziły. Na tej podstawie wydano pozwolenie na budowę i od 2005 r. rozpoczęliśmy budowę naszego domu.
W grudniu 2007 otrzymaliśmy pozwolenie na użytkowanie.
Konsekwencje zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
W 2006 r. Urząd Miasta uchwalił nowy MPZP. Nie interesowałam się tym, no bo niby po co? Skoro miałam działkę budowlaną, znajdującą się praktycznie w centrum miasta, gdzie wszystkie pozostałe działki również były budowlane. Skąd mogłam przypuszczać, że ktoś z mojej działki zrobi, uwaga:
Dodam, że moja działka nie ma żadnego sąsiedztwa parków, lasów itp. Została całkowicie bezmyślnie „wyrwana” ze swojego przeznaczenia, w jakim celu? Nie wiem… Na moment uchwalenia MPZP, było wydane pozwolenie na budowę, stały już mury budynku. Są dwa wyjścia – komuś to przeszkadzało albo zwyczajnie ludzki błąd.
Żyłabym w nieświadomości, gdyby nie to, że zapragnęłam dobudować do mojego domu biuro, w którym mogłabym oficjalnie prowadzić swoją działalność. Ponieważ moja działka jest nieduża i dobudowa wiązałaby się z postawieniem ścian w granicy, dokupiłam od sąsiada niewielką działkę, która o dziwo w MPZP ma przeznaczenie mieszkaniowe (moja jako jedyna w całym pasie działek nie…).
Kilka dni temu rozpoczęłam przygotowania do rozbudowy domu. Jakże wielkie było moje zdziwienie, kiedy dowiedziałam się, że nic mi nie wolno zrobić na mojej działce, na której od 2007 r. stoi dom, w którym mieszkam. Okazuje się, że do czasu zmiany MPZP jestem całkowicie zablokowana. Dowiedziałam się, że zmiana planu może trwać kilka lat, więc mogę zapomnieć o moim własnym biurze. Osobiście odbieram to jako utracone korzyści. Nie jestem w stanie prowadzić biznesu w sposób, jaki planowałam, a jeżeli chciałabym mieć biuro, muszę opłacać czynsz, który w ostatecznym rozrachunku wyniesie mnie drożej niż rozbudowa budynku.
Jak tylko dowiedziałam się o całej sytuacji, zaczęłam drążyć temat.
Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 17. Obowiązki organu w związku z uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego:
Po spełnieniu kolejnych podpunktów art. 17 tej ustawy ogłasza w ten sam sposób co powyżej o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Wyznacza w ogłoszeniu termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu planu. Rozpatruje uwagi, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania. Następnie wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag, o których mowa w pkt 11, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia.
W skrócie – Urząd Miasta nie ma obowiązku wysyłania pisma do każdego właściciela nieruchomości w zakresie planowanych zmian. Z ustawy wynika, że skoro planowane zmiany zostały ogłoszone w miejscowej prasie oraz przez obwieszczenie to miały dotrzeć do potencjalnie zainteresowanych osób. Zgodnie z ustawą, skoro nie zainteresowałam się tym to mój problem.
Odszkodowanie za zmianę użytkowania gruntu
Aby jednak nie było tak brutalnie, ustawa O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada możliwość dochodzenia swoich praw po wejściu w życie niekorzystnych dla nas zmian w MPZP.
Odpowiedź znajdziemy w art. 36. Prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości.
W tym artykule rozróżniamy dwa przypadki i w zależności od tego, który nas dotyczy, zależy wysokość odszkodowania i czas, jaki mamy na to, aby o nie wystąpić:
Art. 36 ust. 1 i 2 opisuje sytuację, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. W tej sytuacji właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.
Art. 36 ust. 3 mówi, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Czas… czas działa na naszą niekorzyść. Tak jak wcześniej napisałam, nie byłam świadoma tych zmian, nie miałam podstaw, aby mieć jakiekolwiek podejrzenia, że z moją działką może dziać się coś złego.
O tym, dlaczego czas jest tak ważny, przeczytasz za chwilę. Zanim jednak o tym napiszę, chcę abyś wiedział, dlaczego postanowiłam napisać ten artykuł, Najprawdopodobniej mnie już nic nie pomoże oprócz zmiany w MPZP, która będzie trwała latami. Jeżeli jednak moja historia pomoże chociaż jednej osobie, to będzie sukces.
Zgodnie z art. 37 ust. 3 tej samej ustawy:
Roszczenia, o których mowa w art. 36 prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Uwaga – ten ustęp dotyczy sytuacji, gdy chciałabym sprzedać moją nieruchomość (art. 36 ust. 3). A co jeżeli nie chcę jej sprzedać, tylko chcę rozbudować, a zmiany w MPZP skutecznie mi to uniemożliwiły (art. 36 ust 1 i 2)? Ustawa nie podaje terminu, w jakim mogę wystąpić o odszkodowanie.
W tym miejscu pojawiło się światełko w tunelu. Skoro w ustawie nie ma podanego terminu, w jakim mogę żądać od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości, to niby mogę działać. Niestety nie do końca.
Sąd Najwyższy wydał wyrok, że roszczenia w związku z niekorzystną dla właściciela zmianą w MPZP przedawniają się po 10 latach (mowa o osobach fizycznych)…
Z chwilą, kiedy piszę ten artykuł, minęło 13 lat od zmian w MPZP. Wg mojej wiedzy nie przysługują mi już żadne prawa. Mogę jedynie apelować do Urzędu Miasta o przyspieszenie prac związanych ze zmianą planu. Wiem, że wiele osób w naszym mieście na to czeka i mam nadzieję, że w końcu doczekamy się zmian.
W tym miejscu nie będę rozpisywać się na temat utraty wartości mojego domu, bo i tak nie chcę go sprzedać. Jednak mimo wszystko zastanówcie się, kto by chciał i jeżeli już to, za jakie pieniądze kupić dom, w którym nie można dokonać zmian wymagających pozwolenia na budowę/ rozbudowę?
Pamiętajcie, że zawsze warto zapoznać się z projektem zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Nigdy nie wiadomo czy zmiany nie będą dotyczyły Waszej działki. Nie dopilnowałam tego i teraz mam za swoje. Pilnujcie swojej własności.
Opublikowany w BudowaTagged Budowa domu, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, MPZP, Odszkodowanie, Utrata wartości nieruchomości
Możesz dogadać się, że zrobisz darowiznę celową lub rekompensatę kosztów urzędu/gminy na rzecz dokonania zmian z w MPZP. Szukasz urbanisty który wycenia ci koszt takich prac, idziesz z info do urzędu, że masz człowieka który za tyle a tyle ci zrobi zmianę planu ( mogą ci też polecić kogoś w urzędzie). Uzgadniasz warunki darowizny rekompensaty. Wtedy zmiana MPZP dotyczy tylko twojej działki, koszty ponosisz ty ale jeśli ci zależy to czemu nie. Zaoszczędzisz kilka lat czekania.
27 marca 2019 8:55 PM
Ciekawe rozwiązanie, na pewno je przemyślę 🙂
1 kwietnia jestem umówiona z burmistrzem miasta i zobaczymy co mi powie.
27 marca 2019 10:00 PM