Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_obrotu_nieruchomosciami__Wydanie_3-ebook/p02032657i020
Timestamp: 2018-06-22 06:08:05
Legal References Found: art. 49
 art. 517
 art. 552
 art. 3
 art. 46
 art. 4
 art. 46
 art. 235
 art. 4
 art. 46

Document Content:
00268 005779 12603854 na godz. na dobę w sumie
ISBN: 978-83-255-9458-9 Data wydania: 2017-09-10
Prawo obrotu nieruchomościami Prof. dr hab. Ryszard Strzelczyk 3. wydanie WYDAWNICTWO C.H.BECK WARSZAWA 2016
Wydawca: Aneta Flisek © Wydawnictwo C.H.Beck 2016 Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa www.ksiegarnia.beck.pl Skład i łamanie: DTP Service Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck ISBN epub: 978-83-255-9458-9
Spis treści Wykaz skrótów Wykaz literatury Wykaz ustaw Przedmowa Rozdział I. Pojęcie nieruchomości § 1. Geneza i ewolucja pojęcia nieruchomości § 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim § 3. Klasyfikacja nieruchomości Rozdział 2. Przenoszenie własności nieruchomości § 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia § 5. Chwila przejścia własności nieruchomości na jej nabywcę § 6. Skutek wpisu nabywcy nieruchomości do księgi wieczystej Rozdział 3. Akt notarialny i jego rola w obrocie nieruchomościami § 7. Pojęcie aktu notarialnego § 8. Tryb sporządzania aktu notarialnego § 9. Elementy aktu notarialnego § 10. Koszty aktu notarialnego § 11. Pozycja ustrojowa notariusza § 12. Notariusz jako gwarant bezpiecznego obrotu prawnego Rozdział 4. Księgi wieczyste i sposób ich prowadzenia § 13. Cel i ustrój ksiąg wieczystych § 14. Postępowanie wieczystoksięgowe § 15. Prawa jawne z księgi wieczystej Rozdział 5. Ewidencja gruntów i budynków oraz kataster nieruchomości Rozdział 6. Podział nieruchomości § 16. Podstawowe pojęcia § 17. Podział geodezyjny nieruchomości jako podstawa jej podziału prawnego § 18. Podział nieruchomości a droga konieczna § 19. Podział nieruchomości do korzystania quoad usum Rozdział 7. Istota umów zobowiązujących i rozporządzających § 20. Prawa obligacyjne i rzeczowe związane ze stosunkiem między ludźmi § 21. Prawa skuteczne bezwzględnie (erga omnes) i względnie (inter partes). Rozszerzona skuteczność niektórych praw obligacyjnych § 22. Skutki prawne umów zobowiązujących i rozporządzających § 23. Umowa warunkowa a umowa przedwstępna § 24. Kauzalność materialna i formalna Rozdział 8. Umowa przedwstępna i jej rola w obrocie nieruchomościami § 25. Treść umowy przedwstępnej § 26. Zadatek i zaliczka § 27. Forma umowy przedwstępnej Rozdział 9. Pełnomocnictwo i zgoda małżonka w obrocie nieruchomościami Rozdział 10. Obrót nieruchomościami lokalowymi § 28. Zagadnienia wstępne – modele odrębnej własności lokali § 29. Pojęcie lokalu mieszkalnego i lokalu o innym przeznaczeniu (użytkowego) I. Definicja lokalu II. Samodzielność lokalu III. Miejsca garażowe (postojowe) IV. Balkony i loggie § 30. Status prawny lokali niewyodrębnionych § 31. Powstanie odrębnej własności lokalu I. Zagadnienia ogólne II. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu III. Jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości IV. Umowa o wybudowanie lokalu V. Powstanie odrębnej własności lokali z mocy prawa § 32. Specyfika obrotu lokalami § 33. Rozporządzenie prawem do lokalu przed wpisem do księgi wieczystej § 34. Ustanie odrębnej własności lokali Rozdział 11. Obrót użytkowaniem wieczystym § 35. Rodowód użytkowania wieczystego § 36. Powstanie, przedmiot, podmioty i treść użytkowania wieczystego § 37. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego § 38. Obrót użytkowaniem wieczystym na tle obrotu nieruchomościami Rozdział 12. Ograniczone prawa rzeczowe i obrót niektórymi z nich § 39. Istota ograniczonych praw rzeczowych § 40. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu I. Zagadnienia wstępne II. Prawo własnościowe a prawo własności III. Obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali § 41. Użytkowanie I. Przedmiot i treść użytkowania II. Obowiązki stron III. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne IV. Użytkowanie nieruchomości na zasadzie timesharingu § 42. Służebności I. Pojęcie i rodzaje służebności II. Służebność gruntowa III. Służebność osobista IV. Służebność przesyłu § 43. Hipoteka I. Wiadomości ogólne II. Hipoteka umowna III. Hipoteka łączna IV. Hipoteka przymusowa V. Hipoteka ustawowa VI. Skutki zniesienia podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną VII. Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym VIII. Wygaśnięcie hipoteki Rozdział 13. Umowa sprzedaży nieruchomości § 44. Charakter prawny umowy sprzedaży nieruchomości § 45. Przedmiot i treść umowy § 46. Zastrzeżenie prawa odkupu § 47. Prawo pierwokupu nieruchomości Rozdział 14. Umowa deweloperska Rozdział 15. Umowa zamiany nieruchomości Rozdział 16. Umowa darowizny nieruchomości Rozdział 17. Umowa o dożywocie Rozdział 18. Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości Rozdział 19. Powiernicze nabycie nieruchomości Rozdział 20. Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności Rozdział 21. Umowa przekazania nieruchomości Rozdział 22. Umowa najmu nieruchomości Rozdział 23. Umowa dzierżawy Rozdział 24. Zbywanie nieruchomości rolnych Rozdział 25. Zbywanie nieruchomości skarbowych i samorządowych Rozdział 26. Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia § 48. Podstawowe informacje o zasiedzeniu § 49. Istota posiadania samoistnego § 50. Przesłanki zasiedzenia nieruchomości Rozdział 27. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca Rozdział 28. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami
Wykaz skrótów 1. Źródła prawa GospNierU ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) KC ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost i ze zm.) KPC ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.) KRO ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 2082 ze zm.) KWU ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) NNierCudzU ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1061) PrBank ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 128 ze zm.) PrGeodKart ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 520 ze zm.) PrNot ustawa z 14.1.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 164 ze zm.) PrSpółdz ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 21 ze zm.) PWKC ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) SpMieszkU ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) WłLokR rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.) WłLokU ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) ZagospPrzestrzU ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.) 2. Instytucje, organy NSA Naczelny Sąd Administracyjny SA Sąd Apelacyjny SN Sąd Najwyższy TK Trybunał Konstytucyjny 3. Czasopisma, publikatory Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U. Dziennik Ustaw Dz.Urz. Dziennik Urzędowy KPP Kwartalnik Prawa Prywatnego MoP Monitor Prawniczy NP Nowe Prawo OSNAPiUS Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy Ubezpieczeń Społecznych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.) OSNCK Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Karna OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego PiP Państwo i Prawo PS Przegląd Sądowy Rej. Rejent SC Studia Cywilistyczne Wok. Wokanda 4. Inne skróty n. następny (-a, -e) Nr numer post. postanowienie poz. pozycja tekst jedn. tekst jednolity uchw. uchwała uchw. SN (7) uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów wyr. wyrok z. zeszyt ze zm. ze zmianami
Wykaz literatury Ł. Abramowicz, Sytuacja prawna odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej, PS 1999, Nr 7–8 G. Bieniek, Ustawa o własności lokali w praktyce, Bydgoszcz 2010 G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011 A. Bieranowski, Służebności mieszkania, Warszawa 2011 E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Warszawa 2012 S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975 A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Część ogólna, Warszawa 2013 A. Brzozowski, W.J. Kocot, W. Opalski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2016 A. Brzozowski, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 2013 H. Ciepła, Z. Pawelczyk, Hipoteka na ułamkowej części nieruchomości a zniesienie współwłasności po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 lipca 2012 r., P 15/12 (art. 76 ust. 1 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), NPN 2014, Nr 2, s. 5–23 W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009 T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014 P.P. Czubik, Prawo właściwe dla formy umowy dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości położonej w Polsce i zawieranej inter absenses przez strony znajdujące się w różnych państwach, NPN 2010, Nr 3, s. 5–15 K. Dadańska, Prawo rzeczowe, Warszawa 2010 W. Dajczak, T. Giaro, F. Longchamps de Bérier, Prawo rzymskie. U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009 A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2015 E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rej. 1994, Nr 11 E. Drozd, Ustanowienie odrębnej własności lokalu, Rej. 1994, Nr 12 T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio, actio negatoria), Warszawa 1969 T. Dybowski (red.), System Prawa Prywatnego, t. 3, Prawo rzeczowe, Warszawa 2003 J. Glass, A. Kraus, F. Zoll, Instytucja ksiąg gruntowych na ziemiach polskich − zarys prawa hipotecznego w byłym Królestwie Polskim, Warszawa 1922 B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012 B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012 E. Gniewek, Własność osobista domów mieszkalnych w prawie polskim, Wrocław 1990 J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Warszawa 2004 W. Gonet, Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2012 W. Gonet, Uwagi o ustanowieniu hipoteki na nieruchomościach samorządu terytorialnego, Prawo Bankowe 2005, Nr 10 M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, Warszawa 2012 J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1977 J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012 S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009 S. Kalus, Status prawny osób zajmujących się zawodowo rynkiem nieruchomości, Warszawa 2002 S. Kalus (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012 K. Kolańczyk, J. Kodrębski, Prawo rzymskie, Warszawa 2007 M. Kolasiński, Odpowiedzialność cywilna notariuszy, Toruń 2005 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2012 Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933 W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998 M. Manowska (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2015 M. Nazar, Odrębna własność lokali (wybrane zagadnienia), PiP 1995, z. 10−11 M. Nazar, Sposoby ustanawiania odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z 24.6.1994 r., [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997 M. Nazar, Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej, Rej. 2000, Nr 4 M. Nazar, Ustanowienie odrębnej własności lokali, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995 M. Nazar, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995 Z. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1969 A. Olejniczak (red.), System Prawa Prywatnego, t. 6, Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2009 A. Olejniczak, Własność urządzeń przyłączonych do sieci przedsiębiorstwa energetycznego (uwagi o wykładni art. 49 k.c.), RPEiS 2000, z. 4 A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 1, Warszawa 2011 A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 2, t. 1 i 2, Warszawa 2012 A. Oleszko, Wpis w księdze wieczystej na podstawie aktu notarialnego, Warszawa 2013 M. Pazdan, Prawo prywatne międzynarodowe, Warszawa 2008 M. Pazdan, Przedstawicielstwo, [w:] Z. Radwański (red.), System Prawa Prywatnego, t. 2, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2008 K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1 i 2, Warszawa 2013 K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013 J. Pisuliński (red.), Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, Warszawa 2011 J. Pisuliński (red.), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Postępowanie wieczystoksięgowe, Warszawa 2014 M. Pyziak-Szafnicka, Kodeks cywilny. Część ogólna. Komentarz, Warszawa 2009 M. Pyziak-Szafnicka, Prawo podmiotowe, [w:] M. Safjan (red.), System Prawa Prywatnego, t. 1, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2007 Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI Z. Radwański, Powstanie odrębnej własności lokali, Warszawa 1968 Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2012 Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2010 B. Rakoczy, Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2012 G. Rudnicki, J. Rudnicka, S. Rudnicki (red. nauk. J. Gudowski), Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2016 S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2008 S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2010 S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010 S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2012 S. Rudnicki, G. Bieniek, S. Dmowski, G. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001 P. Siciński, Notarialne i wieczystoksięgowe aspekty nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, NPN 2010, Nr 3 P. Siciński, Ujawnienie w księgach wieczystych praw i roszczeń dotyczących gruntów na obszarze m.st. Warszawy, opartych na przepisach dekretu z dnia 26 października 1946 r., Rej. 2002, Nr 10 P. Siciński, Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013 J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24.6.1994 r., KPP 1996, Nr 2 R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz, Warszawa 2013 R. Strzelczyk, Charakter prawny i tytuł umowy rozporządzającej zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, NPN 2012, Nr 2, s. 13–19 R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013 R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015 R. Strzelczyk, Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości, Warszawa 2016 B. Swaczyna, Ograniczone prawa rzeczowe w prawie szwajcarskim, Studia Prawa Prywatnego 2008, Nr 4 B. Swaczyna, Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, Warszawa 2004 A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, Rej. 1999, Nr 11 A. Szpunar, Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym, Rej. 1996, Nr 12 R. Sztyk, Nowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi, Rej. 2010, Nr 7–8 Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006 A. Turlej, Wspólnota mieszkaniowa. Charakter prawny. Prawa i obowiązki właścicieli, Warszawa 2004 M. Warciński, Umowne prawo odstąpienia, Warszawa 2010 M. Wolanin, Podziały i scalenia nieruchomości, Warszawa 2011 W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009 K. Zaradkiewicz, Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego w teorii i praktyce, Pal. 2005, Nr 1–2 A. Zieliński, Charakter prawny przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności oraz jego skutki prawne, PS 1995, Nr 3
Wykaz ustaw Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.) Ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 2082 ze zm.) Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) Ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) Ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 21 ze zm.) Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1116 ze zm.) Ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592 ze zm.) Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1061 ze zm.) Dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.) Ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.) Ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 520 ze zm.)
Przedmowa Prawo obrotu nieruchomościami to dynamicznie rozwijająca się we współ­czesnej gospodarce rynkowej dziedzina prawa, wchodząca w skład prawa nie­ruchomości, zajmującego się całością materii prawnej związanej z nie­ru­cho­mościami, a nie tylko ich obrotem. Prawo obrotu nieruchomościami obejmuje przede wszystkim zagadnienia z obszaru prawa cywilnego, zwłaszcza prawa rzeczowego oraz zobowiązań, choć nie brak w nim także elementów prawa administracyjnego, prawa ro­dzin­nego, prawa prywatnego międzynarodowego i wielu innych. Podręcznik wyjaśnia w sposób przystępny i usystematyzowany – zarówno od strony teoretycznej, jak i praktycznej – większość zagadnień prawnych związanych z obrotem nieruchomościami. Podręcznik przeznaczony jest przede wszystkim dla studentów wydziałów prawa i administracji oraz aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich, radcowskich i komorniczych, choć mogą po niego sięgnąć także adwokaci, radcowie prawni, komornicy oraz inni praktycy pragnący odświeżyć lub uaktualnić zdobytą niegdyś wiedzę. Przedstawiony w podręczniku materiał pomocny będzie również dla osób profesjonalnie związanych z rynkiem nieruchomości, takich jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowi, a ponadto dla słuchaczy studiów podyplomowych zdobywających uprawnienia zawodowe w tych dziedzinach. prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk
Rozdział I. Pojęcie nieruchomości § 1. Geneza i ewolucja pojęcia nieruchomości 1 Dla pełnego zrozumienia mechanizmów rządzących współczesnym obrotem nieruchomościami przydatnym będzie odwołanie się do początków instytucji nieruchomości w prawie rzymskim oraz jej późniejszej ewolucji. Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica 6,3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Choć podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to z uwagi na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi, tym niemniej to właśnie z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2. Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej niekiedy obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została recypowana przez większość ustawodawstw europejskich. 2 Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 kodeksu Napoleona3, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza. 3 Podobną regulację zawierał kodeks cywilny austriacki, który mocą § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome4, zaś w § 293 dookreślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi. 4 Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu5. 5 Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości6. 6 Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim. § 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim 7 Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.), według której nieruchomościami są: 1)	części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), 2)	budynki trwale z gruntem związane, jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, 3)	części budynków (lokale), jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. 8 Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności. 9 Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną7, tym niemniej definicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą8. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu. 10 Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC są w tym przypadku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowiący m.in., że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią własność wieczystego użytkownika. 11 Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony prawnie z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności takiego lokalu, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Po dokonaniu takiego podziału, każdy z lokali staje się odrębną nieruchomością, tzw. nieruchomością lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą. 12 Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął SN w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu, za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta. 13 Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia, dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Wieczysto­księgowe pojęcie nieruchomości dominuje w doktrynie i orzecznictwie. § 3. Klasyfikacja nieruchomości 14 Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne9, itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe10, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych. 15 Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych. Dla przykładu, nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, np. nieruchomość składająca się z pięciu działek, z których trzy przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe, a dwie pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona. 1 Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka, [w:] W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48 oraz K. Sójka-Zielińska, Historia prawa, Warszawa 2000, s. 25–27. 2 Zob. W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253. 3 Zob. Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 1937, s. 151. 4 Zob. M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181. 5 Zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36. 6 Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, cz. I Zwodu Praw Rosyjskich, przekład Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147. 7 Zgadzam się z poglądem wyrażonym przez J. Szachułowicza, iż ustawodawca w trosce o spójne i stabilne prawo powinien dbać o to, aby każde pojęcie użyte w prawie i odnoszące się do zrozumienia jego treści, miało to samo znaczenie. Autor uważa za zbędne, a nawet szkodliwe, formułowanie pojęcia na użytek stosowania konkretnej ustawy, przy braku wątpliwości co do rozumienia jego treści. Tak J. Szachułowicz, [w:] J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2002, s. 28. 8 Również zdaniem S. Rudnickiego, art. 4 pkt 1 GospNierU nie daje żadnych podstaw do rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej odmiennie niż to wynika z art. 46 KC. Tak S. Rudnicki, [w:] S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2003, s. 179. 9 Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 2126 ze zm.) oraz ustawa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych (Dz.U. Nr 39, poz. 311 ze zm.). 10 Uregulowane w ustawie o własności lokali.
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Prawo_obrotu_nieruchomosciami__Wydanie_3-ebookRO/p02032657i020" target="_blank" title="Prawo obrotu nieruchomościami. Wydanie 3 [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Prawo obrotu nieruchomościami. Wydanie 3 [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>