Source: https://interpretacje-podatkowe.org/kredyt/0113-kdipt2-2-4011-510-2018-2-sz
Timestamp: 2019-10-22 07:05:24
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 19
 art. 19
 art. 10
 art. 888
 art. 31
 art. 33
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 1
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 30
 art. 30
 art. 14
 art. 14

Document Content:
0113-KDIPT2-2.4011.510.2018.2.SŻ | Interpretacja indywidualna
♦ › Kredyt › 0113-KDIPT2-2.4011.510.2018.2.SŻ
Spłata długu hipotecznego nie jest kosztem odpłatnego zbycia ani kosztem uzyskania przychodu.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2018 r. (data wpływu 16 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2018 r. (data wpływu 23 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym – jest nieprawidłowe.
W dniu 16 października 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym.
Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 6 listopada 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.510.2018.1.SŻ, wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłane zostało w dniu 6 listopada 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 14 listopada 2018 r.), zaś w dniu 23 listopada 2018 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 21 listopada 2018 r.).
W dniu 24 października 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną (...) zaciągnął kredyt hipoteczny na nabycie przez rodziców Wnioskodawcy (...) lokalu mieszkalnego położonego w .... Od samego początku trwania kredytu Wnioskodawca oraz Jego żona są jedynymi współkredytobiorcami. Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terenie państwa będącego członkiem UE, na następujący cel: „zakup gotowego mieszkania (..., którego właścicielami stali się rodzice Wnioskodawcy) od dewelopera na własność, na rynku pierwotnym oraz wykończenie tego lokalu”. Wnioskodawca wraz żoną są solidarnie zobowiązani do spłaty kredytu. Kwota zaciągniętego kredytu to 305 000 zł.
Zgodnie natomiast z aktem notarialnym Rep. A nr ..., rodzice Wnioskodawcy (...) stali się jedynymi właścicielami przedmiotowej nieruchomości.
W dniu 16 września 2017 r. mocą aktu notarialnego Rep. A nr ..., rodzice Wnioskodawcy darowali Jemu przedmiotowy lokal, który następnie został objęty ustawową wspólnością majątkową małżeńską Wnioskodawcy oraz Jego żony. Nabyty lokal to samodzielny lokal stanowiący odrębną nieruchomość.
Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać ww. lokal mieszkalny, przy czym część ceny zostanie przekazana bezpośrednio na rachunek techniczny banku, w celu spłaty pozostałej reszty zadłużenia wynikającego z opisanego kredytu. W akcie notarialnym znajdzie się zapis o przeznaczeniu części ceny na rachunek techniczny właściwy do spłaty kredytu. Cena wskazana w akcie notarialnym nie będzie pomniejszona o wartość kredytu pozostałego do spłaty, ze względu na to, że kredyt ten zostanie całkowicie spłacony ze środków pozyskanych od kupującego z zapłaconej przez niego ceny sprzedaży. Zatem finalnie, po wykreśleniu hipoteki zabezpieczającej ten kredyt, nabywca otrzyma świadczenie obejmujące lokal bez problematycznego obciążenia kredytowego.
Spłata kredytu nastąpi nie później niż przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu.
Data planowanej sprzedaży ww. lokalu to 2019 r. Sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej.
Czy podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dla Wnioskodawcy wartość zbywanego lokalu ujęta w cenie sprzedaży, pomniejszona o wartość długów i ciężarów obciążających ten lokal w momencie jego sprzedaży?
Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), w przedmiotowej sprawie, podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), będzie dla Wnioskodawcy wartość zbywanego lokalu ujęta w cenie sprzedaży, pomniejszona o wartość długów i ciężarów obciążających ten lokal w momencie jego sprzedaży.
W ocenie Wnioskodawcy, w powyższym przypadku do obliczenia podstawy podatku dochodowego powinna być przyjęta tzw. „czysta wartość nieruchomości”, a zatem cena transakcyjna pomniejszona o koszty długów obciążających darowaną Wnioskodawcy nieruchomość.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, nabywca kieruje część ceny transakcyjnej bezpośrednio na konto techniczne banku, w celu spłaty kredytu obciążającego nieruchomość. Pozostałą zaś część ceny transakcyjnej kieruje na konto Wnioskodawcy oraz Jego żony.
Kwota środków przekierowanych przez nabywcę na spłatę kredytu nie powinna być zatem włączona do podstawy opodatkowania, ponieważ w rzeczywistości nie stanowi dochodu Wnioskodawcy i Jego żony. Jest kierowana na spłatę kredytu, którego zaciągnięcie spowodowało, że to rodzicie Wnioskodawcy stali się współwłaścicielami nieruchomości.
Gdyby uznać, że podatek dochodowy ma być zapłacony od całości ceny transakcyjnej to Wnioskodawca oraz Jego żona zostaliby obciążeni podatkiem od dochodu, którego w rzeczywistości nie uzyskaliby.
Faktycznym dochodem, w powyższej sytuacji byłaby różnica pomiędzy ceną transakcyjną a kwotą kapitału pozostałą do spłaty w zakresie kredytu, który obciąża nieruchomość przekazaną w drodze darowizny (indywidualna interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 lipca 2016 r., nr IPPB4/4511-661/16-2/JK2: „Zatem, stanowisko wnioskodawczyni, że jej przychodem będzie wartość nabytej nieruchomości wraz z prawami związanymi z jej własnością po potrąceniu długów i ciężarów, czyli tzw. czysta wartość jest prawidłowe, o ile cena podana w akcie notarialnym  umowie sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym stosowanym w obrocie innymi nieruchomościami obciążonymi hipoteką”).
Dodatkowo warto zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób wskazuje, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli przychód pochodzący ze zbycia tej nieruchomości wydatkowany jest w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe.
W wyżej przytoczonym przypadku Wnioskodawca i Jego żona nie mieliby fizycznej możliwości skorzystania z prawa zwolnienia z całości podatku, gdyż w rzeczywistości z odpłatnego zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką nie otrzymują pełnej wartości ceny transakcyjnej, a jedynie kwotę po potrąceniu długów obciążających nieruchomość.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 24 października 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny na nabycie przez rodziców Wnioskodawcy lokalu mieszkalnego położonego w ... Od samego początku trwania kredytu Wnioskodawca oraz Jego żona są jedynymi współkredytobiorcami. Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terenie państwa będącego członkiem UE, na zakup gotowego mieszkania od dewelopera na własność, na rynku pierwotnym oraz wykończenie tego lokalu. Wnioskodawca wraz żoną są solidarnie zobowiązani do spłaty kredytu. Zgodnie natomiast z aktem notarialnym Rep. A nr ..., rodzice Wnioskodawcy (...) stali się jedynymi właścicielami ww. lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.
Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zgodnie z art. 33 pkt 1 ww. Kodeksu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 2 ww. Kodeksu).
Umowa rozszerzająca wspólność ustawową małżeńską ma na celu ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowa ta jest czynnością prawnie organizacyjną, która reguluje stosunki majątkowe małżonków podczas trwania ich związku małżeńskiego.
Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają, co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka, co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.
Wobec powyższego, przychód z planowanej w 2019 r. sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość nabytym w 2017 r. w drodze darowizny, będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż pięcioletni okres liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, upłynie z dniem 31 grudnia 2022 r. Zatem, uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z tytułu sprzedaży udziału w ww. lokalu będzie stanowić źródło przychodu z odpłatnego zbycia, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
W świetle powyższego, do kosztów odpłatnego zbycia nie można zaliczyć wydatku z tytułu spłaty kredytu obciążającego hipotekę zbywanego lokalu mieszkalnego, gdyż obowiązek spłaty zaciągniętego kredytu ciąży na kredytobiorcy niezależnie od zbycia lokalu mieszkalnego.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, gdyż zbywany przez Wnioskodawcę i Jego żonę lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość został nabyty przez Wnioskodawcę nieodpłatnie – w drodze darowizny.
W niniejszej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość można pomniejszyć o wartość spłaconej hipoteki zabezpieczającej.
Długi i ciężary obciążające nabyty w darowiźnie lokal mieszkalny nie stanowią żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2018 r., poz. 644), podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny, polecenia darczyńcy.
Zauważyć należy, że długi i ciężary obciążające nabyty w darowiźnie lokal mieszkalny jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży ww. lokalu nabytego w drodze darowizny. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie zawiera tożsamych przepisów, regulujących podstawę opodatkowania przy nabyciu składników majątkowych w drodze darowizny, podlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, w szczególności nie odsyła do stosowania przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn w zakresie określenia czystej wartości przedmiotu odpłatnego zbycia.
Zatem, brak jest podstaw prawnych, aby kwotę spłaconego kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką na sprzedawanym lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, którego współwłaścicielem od 2017 r. jest Wnioskodawca, można było zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokalu. Planowana przez Wnioskodawcę spłata ciążącego na sprzedawanym lokalu mieszkalnym kredytu hipotecznego, nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze darowizny, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca zaliczył do nich jedynie udokumentowane nakłady na ten lokal zwiększające jego wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Zatem, spłata ww. kredytu hipotecznego nie może być przyjęta jako koszt obniżający podstawę obliczenia podatku z ww. odpłatnego zbycia. Kwota ww. kredytu nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego jego zbycia, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość ww. lokalu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek na spłatę ww. kredytu hipotecznego nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ustawy kosztu niezbędnego w celu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jest to bowiem koszt, który musiałby zostać zapłacony nawet gdyby nie doszło do sprzedaży ww. lokalu.
Reasumując, stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Niego i Jego żonę na nabycie w 2013 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a który to lokal stał się wyłączną własnością rodziców Wnioskodawcy, w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia ww. lokalu, nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 16 września 2017 r. w drodze darowizny od rodziców, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca zaliczył do nich jedynie udokumentowane nakłady na ten lokal zwiększające jego wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Zatem, wydatki na spłatę ww. kredytu nie będą mogły być uznane jako koszty obniżające podstawę obliczenia podatku z planowanej w 2019 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Kwota ww. kredytu hipotecznego, obciążająca otrzymany w drodze darowizny lokal, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego jego zbycia, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość ww. lokalu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawą opodatkowania, w rozumieniu art. 19 ust. 1 w związku z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dla Wnioskodawcy wartość zbywanego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość ujęta w cenie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu, do których jednak Wnioskodawca nie może zaliczyć spłaty ww. kredytu hipotecznego obciążającego ww. lokal w momencie jego sprzedaży.
Zatem, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. lokalu, będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tutejszy Organ zaznacza, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie postawionego pytania dotyczącego możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość otrzymanego w drodze darowizny o wartość spłaconego kredytu hipotecznego obciążającego przedmiotowy lokal mieszkalny i nie odnosi się do możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia ww. lokalu, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe, do którego odnosi się Wnioskodawca we własnym stanowisku.
W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 lipca 2016 r., nr IPPB4/4511-661/16-2/JK2, stwierdzić należy, że została wydana w innym stanie faktycznym niż przedstawiony we wniosku przez Wnioskodawcę. Stanowisko w niej zawarte dotyczy indywidualnej sprawy podatnika i nie jest wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację, gdyż nie stanowi przepisów prawa materialnego.
Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Tutejszy Organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest bowiem uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa.
Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Jego małżonki.
0113-KDIPT2-2.4011.510.2018.2.SŻ