Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wspolnota-mieszkaniowa/0114-kdip1-1-4012-329-2018-1-am
Timestamp: 2019-04-22 00:28:14
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 5
 art. 2
 art. 659
 art. 29
 art. 14

Document Content:
♦ › Wspólnota mieszkaniowa › 0114-KDIP1-1.4012.329.2018.1.AM
W zakresie opodatkowania przenoszenia na najemców opłat za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2018 r. (data wpływu 8 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania przenoszenia na najemców opłat za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej – jest nieprawidłowe.
W dniu 8 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania przenoszenia na najemców opłat za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej.
Jako przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą Wnioskodawca zajmuje się wynajmowaniem i zarządzaniem nieruchomościami niemieszkalnymi (lokalami użytkowymi). Lokale te wynajmowane są przez Wnioskodawcę na podstawie umów najmu, zgodnie z którymi Najemcy płacą co miesiąc stałą kwotę czynszu oraz część zmienną pokrywającą opłaty eksploatacyjne związane z wynajmowanym lokalem.
Na powyższe opłaty składa się czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, w skład którego wchodzą zaliczki na media (woda, kanalizacja, ogrzewanie) oraz pozostałe opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową, w której znajduje się wynajmowany lokal. Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej bezpośrednio jest regulowany przez Wnioskodawcę, na podstawie otrzymanej noty księgowej. Wspólnota nie jest płatnikiem podatku VAT i nie wystawia faktury na opłaty zawarte w czynszu.
Jako płatnik podatku od towarów i usług Wnioskodawca wystawia swoim najemcom co miesiąc fakturę, na której znajduje się jedna pozycja - czynsz najmu za dany miesiąc, będący sumą comiesięcznej stałej kwoty czynszu oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej. Powyższa kwota jest kwotą netto, do której następnie jest dodany podatek VAT w wysokości 23%.
Wnioskodawca jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, który jest następnie refakturowany na najemców lokali użytkowych składa się z następujących pozycji:
ciepła woda koszty zmienne,
centralne ogrzewanie koszty stałe,
centralne ogrzewanie koszty zmienne,
zimna woda i kanalizacja,
energia elektryczna (zużyta w częściach wspólnych, lokale użytkowe posiadają własne liczniki, które są przepisane na Najemców i rozliczane przez nich we własnym zakresie),
utrzymanie czystości, zieleni, odśnieżanie,
konserwacja wod-kan, elektr, co, ślusarki, system p-poż, SAP, kontrola dostępu,
śmieci budowlane,
zimna woda gospodarcza,
zaliczka na utrzymanie terenu wspólnego,
materiały i koszty inne.
Media, które są refakturowane na Najemców zostały wykazane powyżej, są to:
zimna woda i kanalizacja.
Jeżeli chodzi o energię elektryczną lokale użytkowe posiadają własne liczniki, które są przepisane na Najemców i rozliczane przez nich we własnym zakresie.
Opłaty za media (oprócz energii elektrycznej) rozliczane są w formie stałych comiesięcznych zaliczek i okresowo (raz, dwa razy w roku) następuje ich rozliczenie w oparciu o wskazanie liczników.
Tylko w przypadku energii elektrycznej, Najemcy mają podpisane własne umowy z ich dostawcą. W pozostałych przypadkach stroną jest Wynajmujący, jako właściciel nieruchomości.
Każdy z najemców jest rozliczany na podstawie indywidualnych liczników i tym samym może decydować o zużyciu mediów.
Tylko w przypadku energii elektrycznej Najemcy mają możliwość zawarcia umowy z ich dostawcą i tym samym możliwość samodzielnego rozliczania z dostawcą mediów.
Czy w przypadku wynajmowania lokali użytkowych prawidłowe jest wystawianie faktury w części refakturującej czynsz do wspólnoty mieszkaniowej na podstawie noty księgowej oraz dodanie do niego podatku VAT ze stawką podstawową dla najmu w wysokości 23%?
Według zawartych przez Wnioskodawcę umów najmu, Najemcy oprócz kosztu comiesięcznego czynszu mają obowiązek pokrywać również inne opłaty związane z wynajmowanym lokalem, w szczególności zawarte w czynszu do wspólnoty mieszkaniowej. Jako właściciel danego lokalu, wobec dostawców usług Wnioskodawca występuje we własnym imieniu, lecz na rzecz najemcy. Wnioskodawca otrzymuje od wspólnoty mieszkaniowej notę księgową (bez podatku VAT), na podstawie której opłaca czynsz do wspólnoty i następnie refakturuje go (dodając do comiesięcznej stałej kwoty czynszu płaconego przez najemcę) dodając do niego podatek VAT ze stawką podstawową dla najmu w wysokości 23%.
Wnioskodawca uważa, że świadczoną przez niego usługą jest wynajmowanie nieruchomości wraz z zapewnieniem podstawowych usług związanych z eksploatacją wynajmowanej nieruchomości (media, zarządzanie nieruchomością). Dlatego zmienna kwota czynszu najmu (wynikająca z opłat zawartych w czynszu do wspólnoty mieszkaniowej) powinna być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%, niezależnie od tego czy „refakturowanie” tych kosztów odbywa się na podstawie faktury czy noty księgowej.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.
Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług nastąpi dostawa towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zajmuje się wynajmowaniem i zarządzaniem nieruchomościami niemieszkalnymi (lokalami użytkowymi). Lokale te wynajmowane są przez Wnioskodawcę na podstawie umów najmu, zgodnie z którymi Najemcy płacą co miesiąc stałą kwotę czynszu oraz część zmienną pokrywającą opłaty eksploatacyjne związane z wynajmowanym lokalem.
Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, który jest następnie refakturowany na najemców lokali użytkowych składa się z następujących pozycji:
Odnośnie energii elektrycznej lokale użytkowe posiadają własne liczniki, które są przepisane na Najemców i rozliczane przez nich we własnym zakresie.
Każdy z najemców jest rozliczany na podstawie indywidualnych liczników i tym samym może decydować o zużyciu mediów. Tylko w przypadku energii elektrycznej Najemcy mają możliwość zawarcia umowy z ich dostawcą i tym samym możliwość samodzielnego rozliczania z dostawcą mediów.
Wnioskodawca ma wątpliwości, czy w przypadku wynajmowania lokali użytkowych prawidłowe jest wystawianie faktury w części refakturującej czynsz do wspólnoty mieszkaniowej na podstawie noty księgowej oraz dodanie do niego podatku VAT ze stawką podstawową dla najmu w wysokości 23%.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy brać pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.
W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca na podstawie umów najmu, wynajmuje lokale użytkowe innym podmiotom. Wnioskodawca przenosi na najemców czynsz należny wspólnocie mieszkaniowej zawierający:
Koszty opłat na pokrycie części wspólnych energia elektryczna (zużyta w częściach wspólnych, lokale użytkowe posiadają własne liczniki, które są przepisane na Najemców i rozliczane przez nich we własnym zakresie), ubezpieczenia, zarządzanie, administrowanie, przeglądy okresowe, utrzymanie czystości, zieleni, odśnieżanie, konserwacja wod-kan, elektr, co, ślusarki, system p-poż, SAP, kontrola dostępu, ochrona, śmieci budowlane, zimna woda gospodarcza, zaliczka na utrzymanie terenu wspólnego, straty ciepła, monitoring, materiały i koszty inne).
Koszty opłat indywidualnych (ciepła woda koszty zmienne, centralne ogrzewanie koszty stałe, centralne ogrzewanie koszty zmienne, zimna woda i kanalizacja). Opłaty za te media (oprócz energii elektrycznej) rozliczane są w formie stałych comiesięcznych zaliczek i okresowo (raz, dwa razy w roku) następuje ich rozliczenie w oparciu o wskazanie liczników. Każdy z najemców jest rozliczany na podstawie indywidualnych liczników i tym samym może decydować o zużyciu mediów.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że przy rozpatrywaniu kwestii złożoności czynności najmu oraz dostawy tzw. mediów, mają znaczenie postanowienia umowne wiążące wynajmującego z najemcami, a kryterium zużycia ma charakter decydujący o zakwalifikowaniu mediów jako świadczeń odrębnych od czynności najmu nieruchomości.
Jak wskazano każdy z najemców jest rozliczany na podstawie indywidualnych liczników i tym samym może decydować o zużyciu mediów takich tak woda ciepła, zimna i kanalizacja oraz koszty centralnego ogrzewania (z wyjątkiem energii elektrycznej oraz dotyczących części wspólnych).
Jak wynika z powyższego w analizowanym przypadku opłaty za zużyte media zależne są od odczytu liczników, tym samym najemcy mają wpływ na wysokość faktycznego zużycia. Zatem skoro z najemcami lokali zostały ustalone kryteria rozliczania mediów i mogą oni decydować o ilości zużytych mediów tj. opłaty za: centralne ogrzewanie, dostawę zimnej i ciepłej wody oraz kanalizacji, to brak jest podstaw do traktowania opłat za te media jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługi najmu.
Wobec powyższego, wydatki, jakie będą ponosić najemcy na rzecz Wnioskodawcy w związku z wykorzystanymi mediami (woda ciepła i zimna, kanalizacja i centralne ogrzewanie) nie będą stanowić zapłaty za usługę korzystania z ww. lokali (najmu), są jedynie kosztami zwykłego ich utrzymania, które najemcy ponoszą na rzecz Wnioskodawcy jako koszty związane z funkcjonowaniem tych lokali.
W konsekwencji należy uznać, że najem lokali użytkowych przy jednoczesnym obciążaniu najemców opłatami z tytułu zużycia ww. mediów, stanowią odrębne świadczenia, tj. najem lokali oraz dostawę towarów energii cieplnej i świadczenie usług (dostarczenia ciepłej i zimnej wody i odprowadzania ścieków - kanalizacji).
Bez znaczenia w omawianej sprawie jest okoliczność, że Wnioskodawca nie jest obciążany przez wspólnotę mieszkaniową fakturą z wyszczególnioną kwotą podatku. Aby dokonać przeniesienia kosztów (odsprzedaży) danego towaru lub usługi nie jest konieczne posiadanie faktury z wyszczególnioną kwotą podatku. Podatnik VAT czynnym, wszelkie czynności wykonywane w charakterze podatnika jest zobowiązany opodatkować wg stawek VAT obowiązujących dla tych czynności. Fakt, że dany towar (usługę) Wnioskodawca nabywa od podmiotu, który nie wykazał podatku VAT, nie może decydować o zasadach opodatkowania ich przy tzw. „odsprzedaży”.
Inna sytuacja ma miejsce przy obciążaniu najemców lokali opłatami dotyczącymi części wspólnych budynku. Najemcy bowiem nie decydują o zużyciu (wykorzystaniu) wody w częściach wspólnych budynku, czynnościach administrowania, ogrzewania części wspólnych budynku, energii dotyczących części wspólnych oraz innych czynności dotyczących części wspólnych, którymi są obciążenia w tym zakresie.
W takiej sytuacji przyjąć należy, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu, a zatem zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, będą wliczone do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu. Konsekwentnie należy je opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu, w rozpatrywanej sprawie, gdy opłaty te dotyczą najmu lokali użytkowych – stawką podstawową w wysokości 23%.
Zatem biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa, orzecznictwo oraz odnosząc je do opisu przedmiotowej sprawy w przypadku mediów, w odniesieniu do których najemcy decydują o wielkości ich zużycia, tj. opłat za wodę (ciepłą i zimną), centralne ogrzewanie oraz odprowadzane ścieki - kanalizację, które to opłaty obliczane są na podstawie odczytów liczników, przy ich odsprzedaży należy je traktować jako usługi odrębne od usługi najmu. Najem oraz ww. media stanowią odrębne świadczenia.
Jednocześnie w przypadku innych opłat i mediów zawartych w obciążeniu od wspólnoty mieszkaniowej, które Wnioskodawca refakturuje na najemców i w odniesieniu do których najemcy nie decydują o ich wielkości i zużyciu należy przyjąć, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu. Zatem te opłaty powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla usług najmu lokali użytkowych, tj. stawką podstawową w wysokości 23%.
Jednocześnie należy stwierdzić, że przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem pytania Wnioskodawcy, natomiast inne kwestie przedstawione w stanowisku Wnioskodawcy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
0114-KDIP1-1.4012.329.2018.1.AM
0114-KDIP2-3.4010.128.2018.3.MC | Interpretacja indywidualna