Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek/0111-kdib3-2-4012-136-2018-2-asz
Timestamp: 2019-02-16 01:37:56
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 5
 art. 7
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 4
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 4
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29

Document Content:
0111-KDIB3-2.4012.136.2018.2.ASZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Budynek › 0111-KDIB3-2.4012.136.2018.2.ASZ
Zwolnienie od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 27 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z 5 kwietnia 2018 r. (data wpływu 12 kwietnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek – jest nieprawidłowe.
W dniu 27 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 5 kwietnia 2018 r. (data wpływu 12 kwietnia 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 27 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.136.2018.1.ASZ.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe uzupełnione pismem z 5 kwietnia 2018 r.:
L. z siedzibą w T. (dalej: L. lub Wnioskodawca) jest spółką prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie:
robotami związanymi z budową obiektów inżynierii lądowej,
realizacją robót budowalnych,
konserwacją i naprawą pojazdów samochodowych.
Wnioskodawca jest czynnym podatkiem VAT i dokonuje czynności opodatkowanych tą daniną publicznoprawną. L. weszła w ww. prawa wskutek przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej Piotra L. w ww. formę prawną. Przekształcenie nastąpiło z dniem 2 kwietnia 2015 r. w wyniku wpisu do rejestru KRS. Z kolei, Piotr L. nabył ww. prawa w 2007 r. (działka ewidencyjna nr xx) oraz w 2009 r. (działki ewidencyjne nr xx i xx).
L. 28 kwietnia 2017 r. zawarł w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży z R. Sp. z o.o. (dalej: R.).
Następnie, R. dnia 28 września 2017 r. zawarł w formie aktu notarialnego umowę cesji z P. C. Sp. z o.o. (dalej: P.C.), w wyniku której P.C. wchodzi we wszelkie prawa i obowiązki R. przewidziane w przedwstępnej umowie sprzedaży z 28 kwietnia 2017 r. P. C. jest czynnym podatkiem VAT i dokonuje czynności opodatkowanych tą daniną publicznoprawną. P. C. jest spółką prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie:
pośrednictwa na rynku nieruchomości,
nabywania i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek,
zarządzania nieruchomościami na własny rachunek.
Celem transakcji jest nabycie przez P.C. Sp. z o.o. prawa użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w C., oznaczonych numerami ewidencyjnymi: xx, xx, xx, xx (powstałych wskutek podziału geodezyjnego działki gruntu oznaczonej nr ewid. xx), a także xx, xx, xx i xx (powstałych wskutek podziału geodezyjnego działek gruntu oznaczonych nr ewid. xx i xx), z jednocześnie posadowionym na nich budynkami, budowami i ich częściami. Działki gruntu powstałe wskutek podziału geodezyjnego działki o nr ewid. xx są zabudowane stanowiącymi całość gospodarczą trzema budynkami o oznaczeniu:
pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowane w 1976 r. (kotłownia, mag. gazów – posadowiony na działce nr xx i xx – zgłoszony do wyburzenia);
budynek biurowy, o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, wybudowany w 1971 r. (budynek administracyjny C. – posadowiony na działce nr xx).
Ponadto, działki gruntu powstałe wskutek podziału geodezyjnego działek o nr ewid. Xx i xx są zabudowane stanowiącymi całość gospodarczą trzema budynkami o oznaczeniu :
budynek handlowo-usługowy o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, murowany, wybudowany w 1973 r. (budynek dyspozytorni-C. – posadowiony na działce nr xx),
pozostały budynek niezamieszkalny, o jednej kondygnacji nadziemnej, murowany, wybudowany 1970 r. (magazyn lakierów – posadowiony na działce nr xx – zgłoszony do wyburzenia).
Na działkach o nr ewid. xx (część dawnej działki o nr xx) oraz xx, xx (części dawnych działek o nr xx i xx) nie znajdują się żadne budynki.
Wszystkie ww. działki są działkami przeznaczonymi pod zabudowę tj. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jednocześnie, na działce o nr xx znajdują się następujące budowle, zaliczone do ewidencji środków trwałych tj.:
sieć wodociągową (zamortyzowaną),
kanalizację-C. (zamortyzowaną),
linię kablową-C. (zamortyzowaną),
oświetlenie-C. (zamortyzowany),
drogi wewnętrzne i place-C. (amortyzowany),
mury oporowe-C. (amortyzowany),
ogrodzenie-C. (zamortyzowany).
Wszystkie ww. budowle powstały w trakcie budowy w latach 70-tych XX wieku. Aktualnie ww. budowle nie pełnią funkcji użytkowania budynków zgodnie z przeznaczeniem, a także samodzielnej funkcji. Powyższe budowle stanowią pozostałości po użytkowaniu wskazanych budynków.
Zarówno L. jak i Piotr L.i nie dokonywali ulepszeń przedmiotowych budynków/ budowli posadowionych na działkach o nr ewid. xx, xx i xx. Piotrowi L. w momencie nabycia ww. działek, nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego ww. działek, wraz z posadowionymi na nich budynkami/budowlami. Powodem takiego stanu rzeczy było – zgodnie z treścią aktu notarialnego – objęcie ww. transakcji zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Umowa zbycia przez L. prawa użytkowania wieczystego wraz z ww. budynkami/ budowlami posadowionych na gruncie, jest planowana na pierwszą połowę 2018 r. (do 31 maja 2018 r.). Transakcja ta będzie obejmować jednoczesne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego ww. działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: xx, xx, xx, xx, xx, xx, xx i xx. Jednoczesna transakcja zbycia praw użytkowania wieczystego ww. działek ma w zamiarze zostać dokonana celem osiągnięcia ekonomicznego celu przez R. (wskazanego w akapitach poniżej). Z kolei, ewentualne nabycie przez P.C. prawa użytkowania wieczystego do pojedynczych działek, lub tylko niektórych działek, pozbawia – z punktu widzenia interesów ekonomicznych P.C. – racjonalności/celu takiej transakcji.
Bezpośrednio po zawarciu ww. umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego, P.C. ma w zamiarze wyburzyć wszystkie posadowione na ww. działkach, budynki, budowle i ich części. Zarówno budynki, jak i budowle nie nadają się do realizacji ekonomicznego przedsięwzięcia przez P. C. pozostawi jedynie przyłącza techniczne (woda, kanalizacja). Alternatywnie, P.C.– zależnie od potrzeb przyszłej inwestycji budowlanej – usunie/przeniesie przyłącza techniczne w inne miejsce (np. w inną część działki).
Po wyburzeniu ww. budynków, budowli i ich części, P.C. zamierza wybudować nowy budynek/budynki wraz z nową infrastrukturą budowlaną, w tym zwłaszcza z nowym rozkładem dróg wewnętrznych, ogrodzeniem oraz murami. Nowy wybudowany budynek/budynki będzie zupełnie odrębnym tworem, niż aktualnie znajdujące się na nieruchomości budynki. Będzie posiadał zupełnie inną bryłę architektoniczną, w innym miejscu będą fundamenty tego budynku, a także odmienne będzie jego przeznaczenie (centrum handlowe).
Na wskazanych działkach nr xx, nr xx, nr xx, nr xx, znajdują się kolejno następujące budowle:
działka nr xx – mury oporowe-C., ogrodzenie-C., drogi wewnętrzne i place, podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze i sieć wodociągowa/kanalizacja-C.;
działka nr xx – podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć wodociągowa/kanalizacja-C., ogrodzenie-C., drogi wewnętrzne i place;
działka nr xx – podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie-C.;
działka nr xx – naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze, teletechniczne i sieć wodociągowa/kanalizacja-C., drogi wewnętrzne i place.
Obiekty objęte transakcją są budynkami/budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. z 2016 r. Dz. U. poz. 290 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).
Budynki objęte transakcją:
kotłownia, mag. gazów; pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowane w 1976 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 125;
budynek administracyjny C.; budynek biurowy, o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, wybudowany w 1971 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 122;
dyspozytornia-C.; budynek handlowo-usługowy o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, murowany, wybudowany w 1973 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 122;
magazyn lakierów; pozostały budynek niezamieszkalny, o jednej kondygnacji nadziemnej, murowany, wybudowany 1970 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 125.
Budowle objęte transakcją:
sieć wodociągowa, PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
kanalizacja-C., PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
linia kablowa-C., PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
oświetlenie-C., PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
drogi wewnętrzne i place-C., PKOB: Sekcja 2, Dział 21, Grupa 12,
mury oporowe-C., PKOB: Sekcja 2, Dział 24, Grupa 20,
ogrodzenie-C., PKOB: Sekcja 2, Dział 24, Grupa 20.
Następujące budynki zostały zgłoszone do wyburzenia przez Wnioskodawcę: kotłowania, magazyn gazów, magazyn lakierów.
Wnioskodawca nie dokonuje prac rozbiórkowych dotyczących któregoś z budynków/budowli, w związku z tym nie ponosi ekonomicznych kosztów wyburzenia.
Wnioskodawca – przed podjęciem zamiaru sprzedaży przedmiotowych działek – wyburzył kotłownię/mag. gazów pozostawiając jedynie fundamenty. Wszelkich prac rozbiórkowych dokona P.C. na własny koszt.
Następujące budynki zostały zgłoszone do wyburzenia przez L. kotłowania, magazyn gazów, magazyn lakierów. Budynki te nie wymagają uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, lecz jedynie zgłoszenia ich do wyburzenia.
W pozostałym zakresie, P.C. przeprowadzi proces wyburzenia budynków/budowli (w oparciu o zgłoszenie do wyburzenia, bądź uzyskania pozwolenia).
Budynki/budowle będące przedmiotem transakcji były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, która nie była zwolniona od podatku od towarów i usług. Innymi słowy: Wnioskodawca nie wykorzystywał budynków/budowli do czynności zwolnionych od podatku VAT.
Na działkach o nr ewid. xx, xx oraz xx nie znajdują się żadne budynki i ich części. Ponadto, na ww. działkach znajdują się kolejno następujące budowle:
działka nr xx – podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie- C.;
działka nr xx – podziemne sieci elektroenergetyczne, droga wewnętrzna;
działka nr xx – naziemna sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa/kanalizacja-C.
Cena sprzedaży nie uwzględnia kosztów rozbiórki budynków/budowli znajdujących się na wskazanych działkach. Wyburzenie budynków/budowli nastąpi bezpośrednio po transakcji. Faktycznego wyburzenia dokona na własny koszt P.C.
Wnioskodawca zgłosił do wyburzenia wskazane budynki (kotłownię, mag. gazów, magazyn lakierów), tym samym prawnie umożliwiając ich rozbiórkę. Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wyburzenia (rozbiórki) budynków/budowli. Wnioskodawca zgłosił do wyburzenia wskazane budynki (kotłownie, mag. gazów, magazyn lakierów) tym samym prawnie umożliwiając ich rozbiórkę.
Przyłącza techniczne (woda i kanalizacja), które pozostaną po wyburzeniu budynków/budowli nie stanowią urządzeń budowalnych. Jak wskazano w treści wniosku, przyłącza techniczne aktualnie nie pełnią funkcji użytkowania budynków zgodnie z przeznaczeniem i stanowią pozostałość po użytkowaniu budynków.
Czy zbycie przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: xx, xx, xx, xx, xx, xx, xx i xx, będzie podlegało zwolnieniu w podatku od towarów i usług?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 ze zm., dalej: ustawa o VAT lub ustawa o podatku od towarów i usług), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m. in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się – zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT – „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste”, w tym również „zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6”.
Tym samym, co do zasady dostawa nieruchomości (w tym prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków/budowli i ich części), które ustawa zalicza do kategorii rzeczy/towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%.
Taki stan rzeczy dotyczy przede wszystkim sytuacji, w których Strony transakcji są podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, sytuacji w których nabywcą praw użytkowania wieczystego jest podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomości, a sama transakcja ma na celu realizację jego przedsięwzięć biznesowych. Wyżej wymienione okoliczności, mają miejsce w niniejszym przypadku. Skutkuje to uznaniem, iż w planowanej transakcji znajdą zastosowanie normy ustawy o podatku od towarów i usług.
W treści ustawy o podatku od towarów i usług, przewiduje się zwolnienie od podatku dostawy niektórych nieruchomości i tak:
stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,
stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku dostawy gruntów niezabudowanych opodatkowane są tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane, zaś w przypadku terenów zabudowanych, opodatkowaniu podlegają tylko te nieruchomości gruntowe, co do których posadowione na nich budynki lub budowle podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.
Mając zatem na uwadze powyżej przytoczone regulacje dotyczące opodatkowania lub zwolnienia szeroko pojętych transakcji, których przedmiotem są nieruchomości, w pierwszej kolejności rozstrzygnąć należy, czy dana nieruchomość jest zabudowana, czy też niezabudowana w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego przedmiotem transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działek na których:
nie znajdują się żadne posadowione budynki/budowle i ich części (działki o nr ewid. xx, xx oraz xx),
znajdują się na niej budynki/budowle i ich części zgłoszone do wyburzenia przed planowaną dostawą (działki o nr ewid. xx, xx oraz nr xx),
znajdują się na niej budynki/budowle i ich części niezgłoszone do wyburzenia przed planowaną dostawą (nr xx, nr xx).
Niezależnie od powyższego zróżnicowania statusu działek, w ocenie L. transakcję należy rozumieć w sposób jednolity, której przedmiotem jest dostawa terenów niezabudowanych.
Taka konstatacja wynika bezpośrednio z analizy orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 19 listopada 2009 r. sygn. akt C-461/08 Don Bosco. Www. orzeczeniu Trybunał postawił bezpośrednią tezę, iż artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/WE z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej transakcji”.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej pomimo, iż na działce/nieruchomości było posadowiony budynek uznał, iż opisana transakcja jest w istocie dostawą działki niezabudowanej. Należy zwrócić uwagę, iż takie szczególne uznanie TSUE wynikało ze swoistych okoliczności stanu faktycznego dostawy, a mianowicie:
budynek posadowiony na działce będącej przedmiotem dostawy, po jej dokonaniu miał zostać rozebrany,
zasady dotyczące rozbiórki ww. budynku zostały uregulowane w umowie łączącej Strony (złożenie wniosku o rozbiórkę przez sprzedawcę, pokrycie kosztów przez nabywcę w cenie nieruchomości),
sama rozbiórka (lub jej główna część) nastąpiła dopiero po dostawie,
nabywca działki nigdy nie użytkował/nie miał zamiaru użytkować budynku mającego ulec rozbiórce,
celem rozbiórki było wzniesienie nowej konstrukcji przez nabywcę.
Dostawa nieruchomości w ww. przypadku została potraktowana przez Trybunał jako transakcja jednolita gospodarczo. Istotne jest uznanie Trybunału, iż o tym czy dana działka ma charakter zabudowany/niezabudowany przesądza cel samej transakcji, zamierzenia/działania Stron tuż przed samą dostawą, jak i bezpośrednio po niej. W sprawie o sygn. akt C-461/08 Don Bosco celem była nie tyle dostawa budynku (który miał ulec faktycznemu wyburzeniu po dostawie), lecz dostawa działki niezabudowanej. Zwrócić należy, iż w sprawie Don Bosco, budynek nigdy nie miał być użytkowany przez nabywcę.
Po wydaniu ww. orzeczenia TSUE, polskie sądy administracyjne wydały szereg orzeczeń zgodnych z wnioskami C-461/08 Don Bosco. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 września 2016 r. sygn. akt III SA/Wa 2233/15 stwierdzono, iż „(...)W świetle tego wyroku Sąd uznaje za istotny fakt – nie będący przedmiotem sporu między stronami, że rozbiórka budynków rozpoczęła się przed dostawą. Pozwala to na stwierdzenie, że w świetle podatku VAT Skarżąca dokonała sprzedaży samego prawa użytkowania wieczystego gruntu, a nie nieruchomości zabudowanej. (....) Istotne znaczenie ma zdaniem Sądu również i to, że jakkolwiek w opisie sprzedawanej nieruchomości, zawartym w akcie notarialnym, wskazano na fakt istnienia na działce o nr (...) fragmentu rampy, na działkach o nr: (...), (...), i (...) części fundamentów, jak również na istnienie na nieruchomości nawierzchni betonowych, to jednak nie były one wskazane w akcie notarialnym jako przedmiot sprzedaży. Należy również zwrócić uwagę na to, że ponieważ powyższe pozostałości po budynkach i budowlach znajdowały się na nieruchomości w dacie sporządzenia aktu notarialnego, to uwzględnienie ich w opisie nieruchomości zawartym w akcie notarialnym było w pełni uzasadnione”.
W konsekwencji, Sąd uznał ww. opisaną transakcję za dostawę nieruchomości niezabudowanej, a nie budynków/budowli i ich części (które to były w trakcie rozbiórki).
Zdaniem Wnioskodawcy ww. orzeczenia, zarówno TSUE, jak i polskich sądów administracyjnych, prowadzą do wniosku, iż przedmiotem planowanej przez niego transakcji będzie dostawa działki/nieruchomości niezabudowanej.
Znajdujące się na ww. działkach budynki/budowle lub ich pozostałości są w trakcie wyburzenia, lub zostaną wyburzone tuż po dostawie nieruchomości. P.C., jako nabywca prawa użytkowania wieczystego ww. działek, nie będzie miał możliwości korzystania/użytkowania budynków/budowli i ich pozostałości. Taki stan rzeczy wynika z faktu, iż jego celem jest ich wyburzenie, a ponadto ich stan techniczny znacznie utrudnia ich użytkowanie.
W istocie celem ekonomicznym transakcji jest nabycie gruntu niezabudowanego, w celu posadowienia na nim zupełnie nowej inwestycji budowlanej wraz z nową infrastrukturą budowlaną. R. aktualne budynki/budowle (w trakcie wyburzania lub wyburzone tuż po dostawie) nie są do niczego potrzebne, a wręcz utrudniają/opóźniają prawdziwy cel P.C. Zamiarem Stron jest, więc przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w taki sposób, aby nabywca mógł swobodnie dysponować gruntem niezabudowanym i w przyszłości poczynić na nim nowe inwestycje budowlane.
Co istotne, ww. transakcję należy rozumieć w sposób jednolity. Celem P.C. jest jednoczesne nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działek, bez sztucznego dzielenia ich na szereg sztucznych transakcji. P.C. – dla realizacji jego celu – nie jest potrzebna jedna działka, część tych działek, lecz wszystkie. Bez posiadania prawa użytkowania wieczystego wszystkich ww. działek, P.C. nie będzie mógł zrealizować swojego przyszłego celu tj. wybudowania nowych budynków służących jego celom gospodarczym.
Podobnie TSUE w sprawie Don Bosco potraktował dostawę nieruchomości (w tamtym stanie faktycznym) jako formę transakcji jednolitej pod względem gospodarczym. Trybunał nie dzielił jej w sposób sztuczny, lecz uznał całość za grunt niezabudowany.
Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie należy zatem mówić o gruncie niezabudowanym. Oznacza to, iż w niniejszej sprawie, nie może być mowy o zastosowaniu zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Z kolei, taka kwalifikacja – celem rozpoznania praw/obowiązków Wnioskodawcy – powoduje konieczność rozważenia: czy w przedmiotowej sprawie ma miejsce zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Jak wskazano powyżej, na podstawie ww. normy prawnej, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Oznacza to, iż jeżeli nieruchomość jest terenem budowlanym, wówczas nie podlega zwolnieniu w podatku od towarów i usług.
W ocenie Wnioskodawcy, taki stan rzeczy ma miejsce. Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej dostawy są zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działkami przeznaczonymi pod zabudowę.
Wydaje się, iż powyższe nie powinno budzić wątpliwości, choćby z racji iż działki mające być przedmiotem planowanej transakcji, były uprzednio zabudowane (budynkami podlegającymi rozbiórce).
Przeprowadzona powyżej analiza prawna zmierza do uznania, iż przedmiotem planowanej transakcji będzie dostawa gruntów niezabudowanych, nieobjęta zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W konsekwencji, Wnioskodawca (Zbywca) będzie zobligowany do wykazania na fakturze dokumentującej dostawę ww. działek podatku VAT. P.C. uiści Zbywcy w całości cenę za dostawę ww. działek, w której będzie ujęty podatek VAT. Samo nabycie nastąpi celem wykorzystania działek do czynności opodatkowanych, o których mowa w art. 5 (działalność profesjonalna, ściśle związana z działalnością gospodarczą).
Podsumowując, przedmiotem planowanej transakcji jest dostawa nieruchomości niezabudowanej, bez zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, iż planowana transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu w podatku od towarów i usług.
Definicja terenów budowlanych zawarta w art. 2 pkt 33 ustawy stanowi, że tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynków” ani „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz.1332).
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca w pierwszej połowie 2018 r. planuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego następujących działek gruntu zabudowanych budynkami/budowlami:
działka nr xx
budynki: część kotłowni, część magazynu gazów
budowle: mury oporowe, ogrodzenie, drogi wewnętrzne, place, podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć ciepłownicza i wodociągowa, kanalizacja;
budowle: podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć wodociągowa, kanalizacja, ogrodzenie, drogi wewnętrzne i place;
budowle: podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie;
działka nr 1824/14
budynki: budynek biurowy
budowle: naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze, teletechniczne, sieć wodociągowa, kanalizacja, drogi wewnętrzne i place;
budynek handlowo-usługowy (budynek dyspozytorni);
budowle: podziemna sieć elektroenergetyczna, droga wewnętrzna;
budowle: naziemna sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa/kanalizacyjna;
budynki: magazyn lakierów.
Wszystkie wymienione wyżej działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są działkami przeznaczonymi pod zabudowę.
Posadowione na działkach budynki oraz znajdujące się na nich budowle zostały wybudowane w latach 70-tych XX wieku. Wnioskodawcy w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego wraz z posadowionymi na nich budynkami/budowlami nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Transakcja objęta była zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie dokonywał ulepszenia budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach. Kotłowania, magazyn gazów, magazyn lakierów zostały zgłoszone do wyburzenia. Budynki te nie wymagają uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Wnioskodawca dokonując zgłoszenia prawnie umożliwił rozbiórkę ww. budynków. Przed podjęciem zamiaru sprzedaży działek Wnioskodawca wyburzył kotłownię, magazyn gazów pozostawiając jedynie fundamenty.
Dalszy proces wyburzenia pozostałych budynków/budowli zostanie przeprowadzony przez Nabywcę, który pozostawi jedynie przyłącza techniczne (woda, kanalizacja) lub usunie/przeniesie przyłącza w inne miejsce (np. w inną część działki). Cena sprzedaży nie uwzględnia kosztów rozbiórki budynków/budowli znajdujących się na wskazanych działkach.
Wyburzenie budynków/budowli nastąpi bezpośrednio po transakcji. Faktycznego wyburzenia dokona na własny koszt Nabywca.
Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest zwolnienie od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: xx, xx, xx, xx, xx, xx, xx i xx.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.
W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jeszcze przed podjęciem zamiaru sprzedaży przedmiotowych działek – wyburzył kotłownię/magazyn gazów pozostawiając jedynie fundamenty. W pozostałym zakresie, proces wyburzenia budynków/budowli przeprowadzony zostanie przez Nabywcę.
Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynki przeznaczone są do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tych budynków oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
W świetle powyższego w konsekwencji należy uznać, że działki o numerach xx oraz xx, na których znajdują się fundamenty kotłowi/magazynu gazów, na dzień sprzedaży nie będą zabudowane budynkami, jednak z uwagi na budowle na nich się znajdujące będą zaliczone do terenów zabudowanych.
Jak zatem wynika z opisu sprawy, po wyburzeniu kotłowni/magazynu gazów, na poszczególnych działkach pozostaną następujące budynki i budowle:
na działce nr xx
na działce działka nr xx
 budynki: magazyn lakierów.
Żadna z wymienionych we wniosku nieruchomości nie stanowi działki niezabudowanej, dlatego rozpatrzyć należy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego poszczególnych działek jako terenów zabudowanych.
Z analizy informacji zawartych w opisie sprawy w kontekście pierwszego zasiedlenia wynika, że budynki i budowle zostały wybudowane w latach 70–tych. Wnioskodawca prowadząc wówczas jednoosobową działalność gospodarczą nabył w roku 2007 oraz 2009 prawo do działek numer xx, xx oraz xx, które następnie uległy podziałowi. W kwietniu 2015 r. jednoosobowa działalność została przekształcona w Spółkę z o.o. Zarówno Spółka jak i osoba fizyczna nie dokonały ulepszeń budynków i budowli posadowionych na działkach. Umowa zbycia prawa wieczystego użytkowania działek wraz z budynkami i budowlami planowana jest na I połowę 2018 r.
W rozpatrywanej transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Nie dojdzie zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT. Nie dojdzie również do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu, ponieważ, jak wynika z opisu sprawy nabyte przez Wnioskodawcę nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń. Nie dojdzie zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy
o VAT. W konsekwencji, w wyniku transakcji sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do dostawy dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Żaden z budynków ani budowli mających być przedmiotem planowanej dostawy nie może być pojmowany jako „nowy” albo „ulepszony” dla celów ustawy o VAT. W szczególności, w ciągu ostatnich dwóch lat nie powstała żadna wartość dodana w odniesieniu do budynku i budowli niezbędna aby wystąpiło opodatkowanie planowanej dostawy. W związku z powyższym, dostawa budynku i budowli wchodzących w skład nieruchomości nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim lub w ciągu dwóch lat po pierwszym zasiedleniu. Dostawa ta będzie zatem objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym nie jest konieczne rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT określonego w art. 43 ust. 10a ustawy o VAT, skoro dostawa budynku i budowli będzie objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Konsekwentnie również dostawa prawa użytkowania wieczystego działek, na którym posadowione są budynki i budowle – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – korzysta ze zwolnienia od podatku VAT (analogicznie jak dostawa ww. budynków budowli, które są z tym gruntem związane).
A zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.
0111-KDIB3-2.4012.136.2018.2.ASZ
0114-KDIP1-3.4012.129.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna