Source: http://verus2.com.pl/doradztwo/
Timestamp: 2019-05-23 09:30:35
Legal References Found: art. 200
 art. 29
 art. 23
 art. 23
 art. 29
 art. 210
 art. 3
 art. 11
 art. 199
 art. 1
 art. 199
 art. 1
 art. 11
 art. 3
 art. 209
 art. 50
 art. 47
 art. 3
 art. 22
 art. 3
 art. 23
 art. 25
 art. 209
 art. 11
 art. 184
 art. 184

Art. 23
 art. 32
 art. 32
 art. 41
 art. 33
 art. 13
 art. 15
 art. 14
 art. 13
 art. 22
 art. 22

Document Content:
Prawo w nieruchomościach Piotr Przybylski Prawnik prowadzi nasze doradztwo - Verus
LokaleNET - dostęp do usługi - kliknij tutaj
Doradztwo na rynku nieruchomości jest zapewnieniem profesjonalnej, obiektywnej i bezstronnej porady, kompetentnej informacji i trafnego rozstrzygnięcia w zakresie szeroko pojętej problematyki nieruchomościowej. Nasze doradztwo prowadzone przez Piotra Przybylskiego-prawnika, poparte wieloletnim doświadczeniem, polega na diagnozowaniu problemów, ustaleniu okoliczności, zaleceniu rozwiązań i udzieleniu pomocy. Typowymi wynikami naszej pracy są:
Poprawne projekty uchwał ( dostosowane do problemu)
Analiza wcześniejszych uchwał
Analiza kosztów funkcjonowania nieruchomości.
Analizy umów najmu ( pomoc w egzekwowaniu praw właściciela)
Analizy umów dotyczących nieruchomości
Oceny wysokości i kalkulacji czynszów
Analiza najlepszego sposobu wykorzystania nieruchomości
Jesteśmy przygotowani do udzielania opinii, porad, a także opracowań sposobu i metod działań we wszystkich obszarach ekonomicznych, technicznych i prawnych dotyczących gospodarowania nieruchomościami.
Piotr Przybylski jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego Posiada państwową licencję Zarządcy Nieruchomości nr 67. Ukończone studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz studia podyplomowe w zakresie zarządzania projektami UE. Jest członkiem założycielem najstarszego w Polsce Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości, w którym przez szesnaście lat pełnił funkcje Prezesa Zarządu. Obecnie jest Wiceprezesem Zarządu SZAN. Od kilkunastu lat jest wykładowcą na kursach z zakresu zarządzania nieruchomościami, studiach licencjackich Gospodarka Nieruchomościami oraz na studiach podyplomowych Zarządzanie Nieruchomościami. Członek Społecznej Rady Wydziału Zarządzania AGH. Był pełnomocnikiem i opiekunem terenowym ds. systemu zarządzania jakością zgodnego z ISO 9001:2000 .
Współautor publikacji „Vademecum Zarządcy Nieruchomości” Kraków 2003 r.
Współautor publikacji „ Nieruchomości w Polsce, Pośrednictwo i Zarządzanie” Warszawa-Kraków 2007
Współautor publikacji ” Nieruchomości w Polsce, Pośrednictwo i Zarządzanie” Kraków 2012
oraz wielu artykułów prasowych dotyczących zarządzania nieruchomościami i rynku nieruchomości.
MiR chce zmiany w prawach współwłaścicieli garaży
Resort infrastruktury popiera sejmową komisję, która proponuje danie współwłaścicielom hal garażowych prawo głosu we wspólnocie mieszkaniowej na równi z właścicielami lokali. To odpowiedź na wystąpienie RPO, który domaga się takiej regulacji. zobacz więcej
Rzecznik prasowy MiR Piotr Popa potwierdził, że resort infrastruktury popiera i włączy się w prace sejmowej komisji infrastruktury nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali.
Obecnie deweloperzy wyodrębniają w nowo oddawanych budynkach garaże jak samodzielne lokale, a następnie prawa własności do tych garaży przenoszą na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Jeden garaż (lokal) może być więc współwłasnością nawet kilkuset współwłaścicieli, którzy muszą być jednomyślni w swych decyzjach, żeby ich głos był potraktowany na równi z głosem właścicieli.
Współwłaściciele garaży nie mają wprost przyznanego prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, jaką są hale garażowe.
W grudniu 2014 r. upominała się o takie uprawnienie w swoim wystąpieniu do MiR Rzecznik Praw Obywatelskich Irena Lipowicz podkreślając konieczność szybkiej interwencji ustawodawcy. Jej zdaniem obecne przepisy uniemożliwiają sprawne działanie oraz zarządzanie nieruchomością wspólną w znacznej części wspólnot mieszkaniowych obejmujących garaże wielostanowiskowe. Taki brak jasnych przepisów dotyczących realizowania prawa głosu współwłaścicieli hal garażowych jest – jak podkreśla RPO – nie do zaakceptowania z punktu widzenia ochrony praw obywatelskich.
Odpowiadając na tę potrzebę, w styczniu sejmowa komisja infrastruktury jednogłośnie zdecydowała, że podejmie inicjatywę ustawodawczą i wniesie stosowny projekt nowelizacji. Uzasadniając taką konieczność prezydium komisji wyjaśniło, że w obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. zbiorowym właścicielem, a w konsekwencji zbiorowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Komisja potwierdziła, że taki stan rzeczy często uniemożliwia prawidłowe funkcjonowanie wspólnot, bo zgodnie z kodeksem cywilnym, współwłaściciele garażu chcąc zająć stanowisko w sprawach będących przedmiotem głosowania wspólnoty muszą jednomyślnie wybrać swojego pełnomocnika, co jest praktycznie niemożliwe, gdy współwłaściciele są liczni. Zatem ich udział we wspólnocie jako współwłaścicieli garażu jest wyłączony z możliwości uwzględnienia go w głosowaniu.
W sytuacji, gdy garaż wielostanowiskowy ma udział w nieruchomości wspólnej oscylujący w granicach 30 proc. powoduje to, że przegłosowanie przez wspólnotę mieszkaniową jakiejkolwiek uchwały staje się często niemożliwe, bo do podjęcia uchwały wymagana jest większość głosów wszystkich właścicieli. Może to prowadzić do paraliżu decyzyjnego wspólnoty.
„Jeśli chodzi o te garaże w budynkach, muszą być one reprezentowane albo przez wszystkich współwłaścicieli, co często jest niemożliwe, albo trzeba oddawać sprawę do decyzji sądu. Nowelizacja uprości życie” – uważa szef komisji infrastruktury Stanisław Żmijan (PO).
Dzięki zmianom, które chce zaproponować Sejmowi komisja infrastruktury status współwłaścicieli części wspólnych ma się zrównać ze statusem właścicieli. Będą mogli oni brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę, a zatem mieć wpływ na jej politykę finansową.
Będą mieli też prawo głosu nad uchwałami w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu wspólnoty, co pozwoli im realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu. Nowe rozwiązania zrównają też właścicieli i współwłaścicieli nie tylko w prawach, ale również w obowiązkach – będą musieli partycypować w kosztach wspólnoty w zakresie wielkości udziału we współwłasności garażu i całej nieruchomości.
Komisja zaproponuje też, żeby zachować zasadę, że jeden lokal ma jeden głos na zebraniu wspólnoty, bez względu na to, czy jest to garaż, który ma wielu współwłaścicieli, czy lokal, który ma jednego właściciela. Rozwiązanie to ma na celu unikniecie nadreprezentacji w głosowaniach współwłaścicieli kosztem właścicieli. Współwłaścicieli będzie reprezentował ustanowiony pełnomocnik, ale stanowisko, które będzie przedstawiał, nie będzie już musiało być wynikiem jednomyślności współwłaścicieli.
Także resort infrastruktury zapewnia, że ostatecznie zaproponowane rozwiązania będą miały na celu zapewnienie właściwej reprezentacji interesów właścicieli garaży wielostanowiskowych oraz stworzenie warunków dla efektywnego zarządzania wspólnotą. źródło: biznes.pl
Czy zwolnienie lokatora z opłaty za korzystanie z windy jest opodatkowane?
NIE W związku z publikacjami medialnymi, Ministerstwo Finansów informuje, zobacz więcej
że lokatorzy, którzy mieszkają na parterze i w związku z tym są zwolnieni z wnoszenia opłat za korzystanie z windy, nie uzyskują nieodpłatnego świadczenia od spółdzielni mieszkaniowej. Tym samym osoby te nie osiągają przychodu w rozumieniu przepisów ustawy PIT. Jeśli statut spółdzielni przewiduje, że opłaty za korzystanie z windy dotyczą wyłącznie lokali położonych na piętrach, są to postanowienia generalne. Wszystkie osoby, które spełniają określone warunki, czyli w tym przypadku zajmują lokale na parterze, mogą korzystać ze zwolnienia z opłaty za korzystanie z windy. Tego rodzaju bonifikata w opłacie czynszu nie jest więc indywidualna i nie powoduje powstania przychodu. W najbliższym czasie Minister Finansów dokona analizy wskazywanych przez media interpretacji indywidualnych, a w przypadku potwierdzenia ich nieprawidłowości, dokona ich zmian. Źródło: http://www.finanse.mf.gov.pl/
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może udostępnić informacje o zaległościach we wnoszeniu opłat swoich członków innym osobom należącym do Wspólnoty ?
Tak, wspólnota mieszkaniowa ma prawo udostępnić informacje o zaległościach we wnoszeniu opłat swoich członków innym współwłaścicielom należącym do tej wspólnoty. zobacz więcej
Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych, przetwarzanie danych osobowych jest dopuszczalne w momencie, gdy administrator danych osobowych (wspólnota mieszkaniowa) wykaże się jedną z przesłanek legalizujących przetwarzanie tych danych. Ustawa dopuszcza możliwość przetwarzania danych tzw. zwykłych (jak np. imię i nazwisko, adres zamieszkania) m.in. wtedy, gdy wynika to z przepisów prawa (art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy).Wspólnoty mieszkaniowe są tworzone na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a w zakresie w niej nieuregulowanym zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Z przepisów Księgi Drugiej Tytułu I Działu IV Kodeksu wynika, że współwłaściciele dla prawidłowego zarządzania współwłasnością muszą znać dane osobowe pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z jego art. 200 każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Podobnie, wskazana wyżej ustawa o własności lokali w art. 29 ust. 3 stanowi, że prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Z powołanych przepisów wynika zatem przysługujące każdemu współwłaścicielowi uprawnienie dostępu do dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomością.
A zatem dopuszczalność udostępnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej, ale wyłącznie im, danych i informacji dotyczących zaległości we wnoszeniu opłat należnych wspólnocie przez innych jej członków wynika z przepisów prawa, a tym spełniona zostaje w przesłanka określona w art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie danych osobowych. (opinia ze strony GIODO)
Czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo upubliczniać na klatce schodowej listę zawierającą numer mieszkania wraz z przypisana do niego kwotą zaległości ?
Nie, bowiem żaden z przepisów prawa nie upoważnia wspólnoty do upublicznienia tego typu danych.zobacz więcej
Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych administrator, przetwarzając dane osobowe, czyli wykonując na nich jakiekolwiek operacje, takie jak zbieranie, utrwalanie, przechowywanie czy też udostępnianie – by jego działanie było legalne – powinien spełnić jeden z warunków dopuszczalności przetwarzania danych wymienionych w art. 23 tej ustawy.
Jednym z nich jest istnienie innego, szczególnego wobec ustawy o ochronie danych osobowych, przepisu prawa zezwalającego na określone postępowanie (art. 23 ust. 1 pkt 2).
Dlatego, aby przetwarzanie danych (w tym przypadku upublicznienie listy dłużników), było legalne, administrator (czyli zarząd wspólnoty) powinien wskazać upoważniający go do tego przepis prawa.
I tak, podstawę przetwarzania danych osobowych członków wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd wspólnoty stanowią przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a w zakresie nieuregulowanym w tych przepisach – ustawy Kodeks cywilny. Aczkolwiek żaden z ww. przepisów nie zezwala na podawanie do publicznej wiadomości danych osobowych członków wspólnoty mieszkaniowej np. poprzez wywieszanie numerów mieszkań wraz z przypisaną do nich kwotą zaległości. Tym samym przepisy prawa nie stanowią podstawy do upublicznienia tego typu informacji.
Jednak zauważyć należy, że brak w przepisach podstawy do zamieszczania w miejscach ogólnie dostępnych informacji o zadłużeniach czynszowych członków wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że informacje te nie mogą być ujawnione innym członkom tej wspólnoty. Bowiem wspólnota mieszkaniowa jest z mocy prawa uprawniona do przetwarzania danych osobowych swoich członków. Z kodeksu cywilnego zaś wynika, że współwłaściciele dla prawidłowego zarządzania współwłasnością muszą znać dane osobowe pozostałych współwłaścicieli. Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, prawo do kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. W konsekwencji każdemu właścicielowi przysługuje uprawnienie do wglądu w całość dokumentacji związanej z zarządem nieruchomością wspólną.
Dlatego wszelkie informacje, które dotyczą bezpośrednio każdego ze współwłaścicieli (np. zaległości czynszowe) muszą zostać odnotowywane w dokumentacji związanej z zarządem nieruchomością wspólną. Natomiast wywieszanie – udostępnianie danych osobowych (tj. numeru mieszkania wraz z kwotą zaległości), czego następstwem jest możliwość zapoznania się z tymi danymi przez szerokie grono osób – w tym także przez osoby nieupoważnione, odbywa się bez podstawy prawnej. ( Opinia ze strony GIODO )
Niepodzielność głosu współwłaścicieli lokalu
( uchwała SN z dnia 12 grudnia 2012 roku Sygn. akt III CZP 82/12)
w sprawie z powództwa K. G., M. S., R. Ł. i A. Ł. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ” Ś. ” w C. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 12 grudnia 2012 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny postanowieniem z dnia 30 maja 2012 r.,
„Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?”
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
Mimo ogólniejszego sformułowania, problem powstały w sprawie dotyczy w istocie sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu i sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy prawo to może być wykonywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela samodzielnie, czy też tylko łącznie, co niekoniecznie musi się wiązać bezpośrednio z charakterem wspólności udziału w nieruchomości wspólnej. Trudności związane z określeniem pozycji współwłaścicieli odrębnej własności lokalu były już przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189), udzielając negatywnej odpowiedzi na pytanie o dopuszczalność samodzielnego wystąpienia przez współwłaściciela wyodrębnionego lokalu o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej na podstawie art. 210 k.c., Sąd wyjaśnił, że nieruchomość wspólna jest szczególną kategorią współwłasności, do której przepisy kodeksu cywilnego stosuje się jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 u.w.l.). Z treści art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l. Sąd wywiódł wniosek, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału, co umożliwiałoby mu samodzielne wystąpienie o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Inicjatywę zmierzającą do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej Sąd Najwyższy zaliczył do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Podobne stanowisko wyrażone zostało w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98), w której Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że jakkolwiek ustawodawca nie recypował art. 11 rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali i nie określił sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych, to jednak szczególny charakter własności lokalu, jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej – pomimo braku stosownej regulacji – prowadzi do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie. Powinni oni zajmować jedno stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos. Podobny pogląd znalazł się w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 32). Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie przyjmuje więc, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, którzy powinni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Identyczny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 marca 2011 r. (VI ACa 1106/10, LEX nr 842910). W orzecznictwie sądów przyjmowany bywa także odmienny pogląd (np. wyroki Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 12 marca 2008 r., I C 467/06 czy z dnia 23 grudnia 2008 r., I C 540/07), zgodnie z którym każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Niejednolitości orzecznictwa sądów powszechnych odpowiadają rozbieżne poglądy prezentowane w piśmiennictwie. Przeważa wśród nich koncepcja uznająca prawo współwłaściciela lokalu w części ułamkowej do samodzielnego uczestnictwa w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, głosem o sile określonej jego udziałem we współwłasności lokalu. Stanowisko to uzasadniane jest brakiem między współwłaścicielami stosunku osobistego, który wymagałby ich współdziałania i ich samodzielnym statusem. Argumentem jest także odwołanie do konstrukcji zbycia udziału we współwłasności lokalu, obejmującego obligatoryjnie stosowny udział w nieruchomości wspólnej, wyrażający się iloczynem wielkości udziału przypadającego na cały lokal i ułamka określającego udział w prawie do lokalu, nie zaś udział w niepodzielnym udziale. Autorzy podnoszą konieczność istnienia podstawy prawnej ograniczeń treści prawa własności lub uprawnień, składających się na tę treść, której brak wobec niezamieszczenia w ustawie o własności lokali odpowiednika art. 11 rozporządzenia z 1934 r. Pominięcie analogicznego przepisu interpretowane jest jako zabieg celowy. Kwestionowana jest też prawidłowość konstrukcji, która w ramach jednej współwłasności w częściach ułamkowych, obejmującej nieruchomość wspólną, dopuszcza wystąpienie drugiej współwłasności, ograniczającej się do udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego współwłaścicielom lokalu. Podnoszone są również praktyczne aspekty samodzielnego głosowania współwłaścicieli, których nie zapewnia wymaganie uzgodnienia jednolitego stanowiska ze względu na czas pomiędzy zawiadomieniem o zebraniu a terminem zebrania, który nie wystarczy na skorzystanie z drogi sądowej w celu rozstrzygnięcia sporu pomiędzy współwłaścicielami co do głosowania.
Jednak w przypadku podejmowania uchwał w myśl zasady jeden właściciel – jeden głos nie budzi wątpliwości w doktrynie, że współwłaściciele lokalu mają do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować, a w braku zgody mogą wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu. Drugi nurt stanowi w literaturze pogląd zgodny z przyjmowanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Analizą objęto też art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku kiedy prawo odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że prawo przysługuje wspólnie małżonkom. Rozumiany jest on jako realizacja zasady wspólnej reprezentacji współwłaścicieli. Przytaczane są argumenty, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu. Akceptowana jest jednak możliwość zaskarżania przez poszczególnych współwłaścicieli lokalu uchwał wspólnoty mieszkaniowej zaliczana do czynności zachowawczych, o których mowa w z art. 209 k.c.
Przechodząc do rozważenia przedstawionego zagadnienia przypomnieć należy, że w wypadku, kiedy odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Ponieważ z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, który – zgodnie z art. 50 k.c. – jest częścią składową lokalu, prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel – jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu. Przyjęcie poglądu, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje jeden głos prowadziłoby do nieuzasadnionego przymnożenia kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Tego rodzaju skutki nie są zamierzeniem ustawodawcy, o czym świadczy wcześniej przywołany art. 3 ust. 5 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pozwalający na wprowadzenie do spółdzielni mieszkaniowej tylko jednego współwłaściciela (o ile prawo nie należy do małżonków). Z uwagi na przewidzianą w prawie spółdzielczym zasadę przysługiwania każdemu członkowi jednego głosu (art. 36 § 2, poprzednio § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 188, poz. 1848 z zm.) niezależnie od ilości udziałów, postanowienie to było konieczne, aby wyeliminować możliwość nieproporcjonalnie dużego wpływu na uchwały licznych niekiedy współwłaścicieli lokalu. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.). W zależności od przedmiotu głosowania – stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. – wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Z uwagi na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań na zasadach ogólnych, gdy większość głosów liczona jest według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Przeciwko różnicowaniu sytuacji współwłaścicieli w zależności od rodzaju głosowania przemawia – poza wynikającym z art. 3 ust 1 u.w.l. ścisłym związaniem udziału w nieruchomości wspólnej z własnością lokalu w jedną niepodzielną całość – także i to, że praktycznie każde głosowanie może być przeprowadzane zarówno w formie głosowania udziałami jak i według zasady jeden właściciel – jeden głos, jeśli wynika to z umowy lub uchwały, a we wspólnotach wskazanych w art. 23 ust. 2a u.w.l. – na każde żądanie właścicieli dysponujących co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznaczałoby to, że zmiana sposobu głosowania dokonana w trakcie zebrania wspólnoty pozbawiałaby współwłaścicieli nie mających zgodnego stanowiska możliwości uczestniczenia w głosowaniu. Byłoby to w praktyce bardziej dotkliwe ograniczenie praw niż wskazywana przez zwolenników koncepcji o uprawnieniu współwłaścicieli do odrębnego głosowania „swoimi” udziałami trudność uzgodnienia przez nich jednolitego kierunku głosowania w okresie od zawiadomienia o zebraniu do jego przeprowadzenia. Przypadki poddanych rozstrzygnięciu sądu sporów między współwłaścicielami w sprawie sposobu głosowania nad uchwałą będą występowały raczej sporadycznie, a ewentualne uzasadnione zarzuty co do podjętych uchwał współwłaściciel może podnieść zaskarżając je do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., w tym zakresie będzie bowiem podejmował czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Niewprowadzenie do ustawy o własności lokali odpowiednika dawnego art. 11 rozporządzenia z 1934 r. nie pozbawia współwłaścicieli możliwości umownego, a nawet sądowego (art. 203 k.c.) ustanowienia zarządcy wspólnego udziału, ani też umocowania pełnomocnika mającego realizować wspólne im prawa.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym przedstawione zagadnienie prawne nie znalazł podstaw do odstąpienia od poglądów dotychczas wyrażanych w orzecznictwie tego Sądu. Przyjęta wykładnia zbieżna jest z także poglądami dotyczącymi innych przypadków wspólności praw o charakterze udziału. Za utrwalony można uznać pogląd, że zbycie ułamkowej części udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością nie prowadzi do rozbicia tego udziału na mniejsze samodzielne, części, lecz przysługująca każdemu ze współuprawnionych ułamkowa część obejmuje cały udział w spółce (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 49/96, OSNC 1996, nr 9, poz. 119), a współuprawnieni z udziału mają status wspólnika zbiorowego, który może wykonywać swe uprawnienia majątkowe i korporacyjne przez wspólnego przedstawiciela (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1999 r., I CKN 1146/97, OSNC 1999, nr 12, poz. 209). Stosunki między współuprawnionymi regulują stosowane analogicznie przepisy o współwłasności rzeczy. Wprawdzie w tym wypadku art. 184 k.s.h., wprost wprowadza obowiązek ustanowienia wspólnego przedstawiciela, w celu zabezpieczenia spółki przed negatywnymi konsekwencjami ewentualnych nieporozumień i sporów pomiędzy współuprawnionymi, jednak nie sprzeciwia się to porównaniu obydwu konstrukcji, ze względu na podobną potrzebę zapewnienia operatywnego podejmowania decyzji wymagających uchwał. Zwraca uwagę, że w art. 184 § 1 k.s.h. ustawodawca pozostawił samym współuprawnionym do udziału troskę o zajęcie wspólnie uzgodnionego stanowiska. Także więc wspólność ułamkowa udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością nie powoduje podziału tego udziału, a płynące z niego uprawnienia mogą być wykonywane tylko niepodzielnie. Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w uchwale.
Głosowanie według reguły „jeden właściciel – jeden głos”
(wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 roku, II CSK 83/09)
Wspólnota podjęła uchwałę, zgodnie z którą wszystkie uchwały zebrania właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali – uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej spawie na każdego właściciela przypada jeden głos
Ustawa ustanawia jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów, głosowanie według reguły „jeden właściciel – jeden głos” dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania.
Podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady głosowania „jeden właściciel – jeden głos” nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 32 ust. 2 a ustawy o własności lokali.
Podejmowanie uchwał nie ujętych w porządku obrad
(wyrok SN z dnia 29 września 2010 roku, V CSK 52/10)
Zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które – jak w niniejszej sprawie – nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę). Porządku obrad zebrania właścicieli dotyczy jedynie art. 32 ust. 2 zd. I u.w.l., według którego w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma natomiast w szczególności takiej regulacji, jak np. w art. 41 § 1 Prawa spółdzielczego, zgodnie z którym walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie. Przepisy ustawy o własności lokali w ogóle nie zawierają rygorystycznych reguł dotyczących zwoływania zebrania właścicieli lokali i obradowania na takim zebraniu (wyroki SN z 16 października 2002 roku IV CKN 1351/00, z dnia 8 lipca 2004 roku IV CK 543/03, 11 stycznia 2007 roku II CSK 370/06)
Wspólnota Mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny).
Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, mająca moc zasady prawnej.
Uchwałą z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. II CZP 65/07, Sąd Najwyższy dokonał oceny statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa jest „osobą ustawową”, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 33 1 Kodeksu cywilnego), czyli inaczej ułomną osobą prawną.
Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa uprawniona wyłącznie do zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie zwykłym, przy czym charakteryzuje się pewnymi cechami. Wskazano w szczególności na następujące cechy:
1.Wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową w rozumieniu art. art. 33 1 Kodeksu cywilnego)
2.Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została według ustawy ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną w zakresie zwykłego zarządu.
3.Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń.
4.Wspólnota mieszkaniowa, pomimo że stanowi ją ogół właścicieli, w pewnych sytuacjach jest osobą trzecią w stosunku do członków wspólnoty mieszkaniowej.
5.Należy oddzielić konstrukcję prawną współwłasności w nieruchomości, z którą wiążą się prawa majątkowe właścicieli lokali, od konstrukcji prawnej wspólnoty mieszkaniowej, której zadaniem jest realizować „wspólny interes właścicieli” dotyczący zarządzania częścią wspólną nieruchomości.
6.Majątek finansowy wspólnoty mieszkaniowej stanowią środki finansowe wpłacane na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, są to m.in. wpłacane przez właścicieli lokali zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wnoszone na ten rachunek inne środki z tytułu przychodów z działalności statutowej i zarobkowej.
7.Wspólnota może według woli właścicieli posiadać majątek trwały, ponieważ jak stwierdzono „wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku”.
Takie uregulowania pozwoliły na przyjęcie, że „wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną” oraz, że „może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny)”.
W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ( art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zwieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), z tym że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.
Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę
III CZP 42/13 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r.
Data wpływu: 17 kwietnia 2013 r.
Data orzeczenia: 18 października 2013 r.
​Czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, wynikających z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 2 tej ustawy?
​Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
© 2013 Ewa Ciołczyk Verus Zarządzanie Pośrednictwo Doradztwo