Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zorganizowana-czesc-przedsiebiorstwa/0111-kdib3-2-4012-200-2018-1-md
Timestamp: 2019-01-22 12:12:41
Legal References Found: art. 6
 art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 6

Document Content:
0111-KDIB3-2.4012.200.2018.1.MD | Interpretacja indywidualna
♦ › Zorganizowana część przedsiębiorstwa › 0111-KDIB3-2.4012.200.2018.1.MD
Wyłączenie z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w K. na podstawie art. 6 ustawy
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia z dnia 20 marca 2018 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w K. na podstawie art. 6 ustawy – jest prawidłowe.
W dniu 22 marca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w K. na podstawie art. 6 ustawy.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością GM. Sp. k.
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. sp. z o.o. (dawniej: W. sp. z o.o.)
G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością GM. Sp. k. („Zbywca”) jest spółką komandytową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo- biurowych.
A. sp. z o.o. (dawniej: W. sp. z o.o.) („Nabywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., planującą rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych.
Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych Zbywcy – składających się na centrum logistyczne położone w Krągoli – na rzecz Nabywcy („Transakcja”).
Powyższe transakcje stanowić będą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość gospodarczą. Będą też one objęte – w istotnym zakresie – wspólną dokumentacją transakcyjną, w tym w szczególności umową ramową z dnia 14 grudnia 2017 r. definiującą kluczowe parametry wszystkich powyższych transakcji („Umowa Ramowa”). W wykonaniu powyższej umowy ramowej zawierane będą odpowiednio dalsze umowy przenoszące własność udziałów poszczególnych spółek, nieruchomości lub zespołów składników majątku. Przykładowo – w odniesieniu do centrów logistycznych położonych w Polsce – w wykonaniu umowy ramowej poszczególne spółki należące do grupy kapitałowej Nabywcy – w tym też sam Nabywca – zawierać będą z podmiotami z grupy kapitałowej Zbywcy odrębne akty notarialne przenoszące własność poszczególnych zespołów składników majątku składających się na centra logistyczne.
Tytułem uzupełnienia, niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie zbycia składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne w Krągoli, natomiast skutki podatkowe zbycia składników majątku składających się na pozostałe polskie centra logistyczne pomiędzy innymi podmiotami z grup kapitałowych Zbywcy i Nabywcy stanowić będą przedmiot odrębnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnych.
Planowane jest, że transakcja zostanie zawarta (sfinalizowana) w 2018 r. W przypadku, w którymi jakimkolwiek podmiotom przysługiwałoby prawo pierwokupu do nieruchomości wchodzącej w skład przedmiotu transakcji, transakcja zostanie zawarta pomiędzy Zbywcą i Nabywcą pod warunkiem braku skorzystania z takiego prawa pierwokupu przed podmioty, którym mogłoby ono potencjalnie przysługiwać.
Zbywca jest właścicielem zespołu składników materialnych i niematerialnych opisanych w punkcie (iii.) poniżej („Przedmiot Transakcji”) przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowo-biurowych w budynku magazynowo-biurowym (przy czym komponent biurowy stanowi jedynie nieznaczną część powierzchni budynku) oraz przylegającym do niego bezpośrednio budynku biurowymi (o powierzchni nieznacznej w stosunku do głównego budynku magazynowm-biurowego) łącznie: „Budynki”). Powyższa działalność gospodarcza Zbywcy podlega opodatkowaniu VAT.
Obecnie budynki posiadają jednego najemcę („Najemca”), a przedmiotem najmu jest obecnie całość powierzchni budynków. Z dniem transakcji, Nabywca wstąpi – z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego – w prawa i obowiązki wynikające z powyższej umowy najmu, kontynuując trwający stosunek najmu.
Nieruchomość jest zarządzana przez GP. sp. z o.o. na podstawie wielostronnej umowy zawartej pomiędzy Zbywcą, GP. sp. z o. o. oraz innymi podmiotami będącymi członkami grupy kapitałowej Zbywcy (property seruices agreement). GP. sp. z o.o. zatrudnia wykwalifikowanych pracowników niezbędnych do obsługi nieruchomości.
Zbywca nie zatrudnia i na moment zbycia przedmiotu transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem przedmiotu transakcji – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników Goodman Poland sp. z o.o. na podstawie wskazanej wyżej umowy, której zasadniczym celem jest administrowanie/zarządzanie nieruchomością.
a. składniki majątkowe określane jako „Nieruchomość”, tj. w szczególności:
przysługujące Zbywcy prawo własności działek gruntu, dla których prowadzona jest księga wieczysta numer KN1N/000xxx/7 – tj.:
działka oznaczona numerem 1/2,
działka oznaczona numerem 2,
działka oznaczona numerem 3/2,
działka oznaczona numerem 4/13,
działka oznaczona numerem 5,
działka oznaczona numerem 6/2,
działka oznaczona numerem 7/12,
działka oznaczona numerem 8,
działka oznaczona numerem 9/2,
działka oznaczona numerem 10/11,
działka oznaczona numerem 11,
działka oznaczona numerem 12/10,
działka oznaczona numerem 13,
działka oznaczona numerem 14/2,
działka oznaczona numerem 15/9,
działka oznaczona numerem 16,
działka oznaczona numerem 17,
działka oznaczona numerem 18/2,
działka oznaczona numerem 19/2,
działka oznaczona numerem 20/7,
działka oznaczona numerem 21/8,
działka oznaczona numerem 22,
działka oznaczona numerem 23/2,
działka oznaczona numerem 24/6
działka oznaczona numerem 25,
działka oznaczona numerem 26/2,
działka oznaczona numerem 27/5,
przysługujące Zbywcy prawo własności budynków położonych na wskazanych powyżej działkach ewidencyjnych (w tym budynku magazynowo-biurowego, przylegającego do niego budynku biurowego oraz innych budynków o charakterze techniczno-serwisowym);
b. prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez Zbywcę, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego;
c. prawa i roszczenia z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu ustanowione przez najemcę (np. prawa z gwarancji bankowych/gwarancji spółek macierzystych) – o ile będą istniały na dzień dokonania transakcji oraz w zakresie, w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych gwarantów);
d. prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych Zbywcy – w zakresie w jakim dotyczą rachunku walutowego (EUR) za pośrednictwem którego dokonuje on rozliczeń z najemcą – wraz ze środkami pieniężnymi, jeśli na dzień transakcji będą zgromadzone na powyższym rachunku (do wysokości maksymalnej określonej umownie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą). Przeniesienie powyższych praw i obowiązków na Nabywcę nastąpi w zakresie, w jakim nie wystąpią ku temu ograniczenia natury prawnej (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony banku);
e. prawa autorskie do projektów wykonawczych dotyczących nieruchomości – w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów);
f. określona dokumentacja prawna i techniczna dotycząca nieruchomości oraz know-how i szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji, w tym np.:
know-how związany z procesem budowlanym dotyczącymi nieruchomości, w tym informacje zawarte w dokumentacji budowanej,
g. określone wierzytelności dotyczące przedmiotu transakcji, w tym w szczególności:
h. prawa/roszczenia wynikające z umów z architektem i z generalnymi wykonawcą, w tym z gwarancji należytego wykonania zawartych w umowie z generalnym wykonawcą (przy czym w zakresie, w jakim prawa z umowy z architektem mogą obecnie przysługiwać innym podmiotom powiązanym ze Zbywcą, planowane jest, iż zostaną one przed dniem transakcji przeniesione na Zbywcę) – w zakresie, w jakim będą istniały na dzień transakcji i nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony generalnego wykonawcy);
i. prawa i roszczenia z gwarancji korporacyjnych i gwarancji bankowych, zabezpieczających należyte wykonanie obowiązków wynikających z ww. umowy z generalnym wykonawcą – o ile będą istniały na dzień dokonania transakcji oraz w zakresie, w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych gwarantów);
j. prawa i obowiązki z umowy najmu działek niezbędnych do budowy linii kablowej zasilającej nieruchomość zawartej przez Zbywcę (działającego jako najemca) z Energa Operator S.A. (jako wynajmującym) – w zakresie, w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony kontrahenta).
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy wskazują, iż zgodnie z ogólnymi zasadami kodeksu cywilnego, Nabywca będzie – co do zasady – odpowiedzialny wobec stron trzecich solidarnie ze Zbywcą za jego zobowiązania związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach, mimo zachowania należytej staranności). Jednocześnie, w relacjach wewnętrznych Zbywca i Nabywca ustalą komercyjnie, że ekonomiczną odpowiedzialność za zdarzenia mające miejsce do dnia transakcji ponosił będzie – co do zasady – Zbywca, podczas gdy Nabywca będzie – co do zasady – ponosił ekonomicznie odpowiedzialność za realizację obowiązków związanych z działalnością przedmiotu transakcji w zakresie, w jakim dotyczy to okresu po dniu transakcji (z zastrzeżeniem szczególnych ustaleń opisanych w pozostałych punktach niniejszego wniosku). Podobnie, w odniesieniu do praw wynikających z umów wchodzących w skład przedmiotu transakcji, zgodnie z komercyjnymi ustaleniami pomiędzy stronami Nabywca przejmie takie prawa – co do zasady – w odniesieniu do okresu po dniu transakcji, podczas gdy prawa związane z okresem do dnia transakcji pozostaną – co do zasady – po stronie Zbywcy (z zastrzeżeniem szczególnych ustaleń opisanych w pozostałych punktach niniejszego wniosku, w szczególności dotyczących przeniesienia na Nabywcę wybranych wierzytelności wobec najemcy i ubezpieczyciela – o ile będą istniały na dzień transakcji).
środki pieniężne na rachunku walutowym Zbywcy (EUR) służącym prowadzeniu rozliczeń z najemcą/należności przysługujące Zbywcy na podstawie umowy ramowej rachunków bankowych w odniesieniu do powyższego rachunku bankowego – w wysokości przekraczającej określony poziom maksymalny ustalony pomiędzy Wnioskodawcami;
prawo do używania nazw „GE..”, „Go...” i „G...”;
umowę o zarządzanie nieruchomością (property services agreement), umowa o usługi administracji finansowej (financial administration sernice agreement) oraz umowa doradztwa inwestycyjnego (inuestment aduisory agreement) – przedmiotowe umowy są umowami wielostronnymi zawartymi pomiędzy Zbywcą, a licznymi innymi podmiotami grupy kapitałowej Zbywcy. Tym samym, ich przeniesienie na Nabywcę nie byłoby w praktyce możliwe. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowa umowa w zakresie zarządzania nieruchomością zostanie zawarta przez Nabywcę;
umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości – obowiązujące umowy ubezpieczeniowa obejmujące m.in. nieruchomość stanowią porozumienia grupowe, w ramach których ubezpieczonym jest Goodman European Logistics Fund FCP-FIS. Tym samym, nie jest możliwe przeniesienie powyższej umowy na rzecz Nabywcy. W zakresie, w jakim powyższa umowa grupowa dotyczy nieruchomości, zostanie ona rozwiązania na dzień transakcji;
rachunku bankowego prowadzonego w polskich złotych, na który – co do zasady – wpływa obecnie kwota VAT od płatności czynszu dokonywanych przez Najemcę oraz kwota płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Celem wyłączenia powyższego rachunku prowadzonego w polskich złotych z przedmiotu transakcji jest wykorzystanie go przez Zbywcę do dalszych rozliczeń podatku VAT – w zakresie, w jakim Zbywca może być jeszcze zobowiązany do zapłaty tego podatku na rzecz urzędu skarbowego po dniu transakcji (np. w związku z rozliczeniem podatku należnego z tytułu usług najmu świadczonych w miesiącu, w którymi będzie dokonana transakcja);
obowiązki wynikające z umów z architektem i generalnym wykonawcą – o ile jakiekolwiek będą istniały na dzień transakcji;
należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) o ile takie będą występowały na dzień transakcji;
zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawme Zbywcy).
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy pragną wskazać, iż umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe dotyczące nieruchomości zawarte są z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez najemcę. Tym samym – biorąc pod uwagę, iż to nie Zbywca jest stroną powyższych umów – nie jest też praktycznie możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji. Podobnie, prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących nieruchomości przysługują najemcy (a nie Zbywcy) – tym samym, również nie jest możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji. Jak już wskazano, na Nabywcę przejdą wyłącznie prawa autorskie do projektów wykonawczych dotyczących nieruchomości oraz prawa/roszczenia wynikające z umów z architektem i z generalnym wykonawcą w zakresie, w jakim będą istniały na dzień transakcji i nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony generalnego wykonawcy).
Przeniesienie zespołów składników materialnych i niematerialnych Nabywcy służących do prowadzenia działalności w zakresie najmu komercyjnego nastąpi w zamian za cenę („Cena”). Zasadniczo, cena zostanie określona w oparciu o ustaloną umownie „wartość bazową” zbywanej nieruchomości, która następnie może być korygowana in plus/in minus o określone składniki określone umownie między Wnioskodawcami (m.in. o wartości wybranych składników majątku obrotowego Zbywcy czy też inne elementy wynikające z komercyjnych ustaleń między Wnioskodawcami).
Zgodnie z dodatkowym ustaleniem komercyjnymi między Wnioskodawcami, w sytuacji, gdy Nabywcy nie udałoby się zaspokoić z zabezpieczeń najmu, w tym wyegzekwować od najemcy środków pieniężnych wynikających z przeniesionych na niego wierzytelności w określonym w umownie terminie liczonym od dnia transakcji, Zbywca będzie zobowiązany do nabycia (odkupienia) określonej umownie części tych wierzytelności za ich wartość nominalną.
W związku z powyższym, w celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawców zmierzające do ustalenia prawidłowego opodatkowania transakcji (której istotnym elementem jest nieruchomość) VAT, niezbędna jest w pierwszej kolejności: analiza, czy transakcja będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT – tj. czy stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (gdyż jest to czynnik, który determinuje dalszą analizę; pytanie nr 1).
W przywołanym wyżej art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprawdzie posłużono się pojęciem „przedsiębiorstwa”, jednak sama ustawa nie zawiera jego definicji. W konsekwencji, w celu interpretacji tego pojęcia należy odnieść się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.; „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym: „przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej” i „obejmuje ono w szczególności:
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny prawa cywilnego nie wszystkie składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 Kodeksu Cywilnego są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie składniki muszą być przedmiotem transakcji, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne w danej sprawie. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych i sądów administracyjnych – przykładowo:
w interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ) DIS w Poznaniu zawarł następujące stwierdzenie: „Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa”;
środki pieniężne na rachunku walutowym Zbywcy (EUR) służącym prowadzeniu rozliczeń z najemcą (w wysokości nieprzekraczającej określonego poziomu maksymalnego ustalonego pomiędzy Wnioskodawcami) – o ile będą zgromadzone na powyższym rachunku na dzień transakcji;
prawda autorskie do projektów wykonawczych związanych z nieruchomością – w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów); wybraną dokumentację (prawną, techniczną) związaną z nieruchomością oraz know-how i szczegółową wiedzę przedsiębiorstwa związaną z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w tym np. pisemną korespondencja z najemcą);
prawa wynikające z umowy najmu nieruchomości, w tym również prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z tej umowy ustanowione przez najemcę (w szczególności mogą to być np. prawa z gwarancji);
określone należności związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji (w tym wierzytelność wobec najemcy o zapłatę czynszu za Miesiąc Zamknięcia oraz o zapłatę opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych – o ile będą istniały na dzień transakcji – czy też wierzytelności Zbywcy wobec ubezpieczyciela – również o ile będą istniały na dzień transakcji i o ile Zbywca nie dokona do dnia transakcji naprawy szkód, z którymi związana będzie przedmiotowa wierzytelność wobec ubezpieczyciela).
Ponadto, na Nabywcę przejdą również (w zakresie, w jakim będą istniały na dzień transakcji i w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę; względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów):
prawa/roszczenia wynikające z umów z architektem i generalnym wykonawcą, w tym z gwarancji należytego wykonania prac budowlanych;
prawa z gwarancji korporacyjnych i gwarancji bankowych, zabezpieczających należyte wykonanie obowiązków wynikających z umów z generalnym wykonawcą.
Wnioskodawcy wskazują, że (ewentualny) brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów – tj. np. umowy zarządzania, zobowiązań podatkowych Zbywcy, firmy Zbywcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Zbywcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Zbywcy oraz brak ścisłego związku siedziby Zbywcy z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości, możliwe podejście dostawców itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa/ZCP (w szczególności, dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu).
Jak też wskazano, umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe zawarte są z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez najemcę. Tym samym – biorąc pod uwagę, iż to nie Zbywca jest stroną powyższych umów – nie jest też praktycznie możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji. Podobnie, prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących nieruchomości przysługują najemcy (a nie Zbywcy) – tym samym, również nie jest możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców opisane wyżej składniki materialne/niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 551 Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości). W ocenie Wnioskodawców, materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące przedmiot transakcji tworzą bowiem kompleks/zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Zbywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Główny element tego zespołu stanowi nieruchomość wraz z obowiązującą umową najmu, niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z działalnością Zbywcy polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (np. prawa i obowiązki dotyczące rachunku bankowego, za pomocą którego dokonywane są rozliczenia czynszu z najemcą, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po transakcji Nabywca będzie kontynuował działalność gospodarczą Zbywcy w zakresie wynajmu nieruchomości, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z ustawową definicją ZCP taki zespół musi być przeznaczony do prowadzenia określonej działalności gospodarczej – tzn. być wyodrębniony funkcjonalnie. Ponadto, zespół ten musi również posiadać zdolność stanowienia przez niego niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. W ocenie DIS w Katowicach wyrażonej w interpretacjach indywidualnych z 4 września 2014 r. (sygn. IBPBI/2/423-744/14/BG i IBPBI/2/423-745/14/BG; wymienione interpretacje zostały wydane na gruncie ustawy o podatku dochodowymi od osób prawnych, a ich przywołanie w niniejszym wniosku wynika z tożsamości definicji ZCP w tej ustawie oraz w ustawie o VAT) „wyodrębnienie funkcjonalne należy (...) rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych”, a „zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.
W sytuacji Wnioskodawców oznacza to, że aby można było mówić o sprzedaży/zakupie ZCP, konieczne jest, aby istniał wyodrębniony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, które – w przypadku zaistnienia takiej potrzeby – powinny umożliwić prowadzenie samodzielnej (tj. w oderwaniu od pozostałych zasobów Zbywcy) działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości. Innymi słowy, biorąc po uwagę specyfikę funkcjonowania podmiotów na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych (którą to działalność już prowadzi Zbywca, a którą zamierza kontynuować również Nabywca), aby można było mówić o ZCP przedmiotem transakcji powinna być gotowca „struktura”, służąca działalności polegającej na wynajmie konkretnego obiektu komercyjnego (w tym przypadku: nieruchomości w postaci logistycznego centrum biurowo-magazynowego). Zdaniem Wnioskodawców nie powinno budzić wątpliwości, że przedmiot transakcji stanowi właśnie taki wyodrębniony funkcjonalnie zespół, będący gotową „strukturą” zdolną do samodzielnego działania na rynku nieruchomości komercyjnych.
aktywa przeznaczone do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu tj. samą nieruchomość;
związane z nią określone wierzytelności, w tym wobec najemcy – o ile będą istniały na dzień transakcji;
prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów (w tym w szczególności umowy najmu, jak też np. umowy ramowej na prowadzenie rachunków bankowych – w zakresie dotyczącym rachunku walutowego, za pomocą których dokonywane są rozliczenia czynszu z najemcą – o ile ich przeniesienie nie będzie podlegać ograniczeniom prawnym);
Jak więc wskazano powyżej, zarówno sama nieruchomość, jak również prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, a także szereg innych związanych z nią składników materialnych i niematerialnych (prawa autorskie do projektów wykonawczych, prawa z gwarancji budowlanych, dokumentacja etc.), zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji. Wnioskodawcy wskazują również, że przejmowany zespół składników posiada również własne źródła przychodów (z tytułu wynajmu nieruchomości). W konsekwencji, przedmiot transakcji obejmuje komplet elementów (rzeczowych, finansowych, organizacyjnych) pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. W ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną bowiem przeniesione przypadkowe składniki majątkowe, a cała, gotowa „struktura” służąca funkcjonowaniu organizmu gospodarczego, jakim jest działający obiekt komercyjny (tj. nieruchomość).
W konsekwencji, spełniona będzie kluczowa przesłanka ZCP - tj. istnienie wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, zdolnego do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
W prawie podatkowym nie określono, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia organizacyjnego. Zdaniem Wnioskodawców w praktyce oznacza ono, że w ramach danej spółki (danego przedsiębiorstwa) możliwe jest takie wyodrębnienie składników majątkowych i niemajątkowych, w tym praw i obowiązków wynikających z umów, składających się na prowadzony typ) działalności, że za ich pomocą można kontynuować dany typ działalności bez posiłkowania się dodatkowymi aktywami alokowanymi do innych działów funkcjonujących w ramach danej spółki. Zgodnie z praktyką organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części przedsiębiorstwa może nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, ale może też mieć charakter faktyczny.
Z takim podejściem zgadzają się organy podatkowe i sądy administracyjne – przykładowo:
W prawie podatkowym nie zdefiniowano również wyodrębnienia finansowego. Jednocześnie, w świetle ugruntowanej praktyki organów podatkowych wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której prowadzenie ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa umożliwia przyporządkowanie do ZCP przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną w ramach ZCP. Organy podkreślają, że wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, a dla spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego wystarczającym jest prowadzenie rachunkowości w taki sposób, aby można było przyporządkować do ZCP przychody, koszty, należności oraz zobowiązania (zob. np. interpretację indywidualną DIS w Katowicach z 26 maja 2014 r. (sygn. IBPP3/443-203/14/AŚ), interpretację indywidualną DIS w Bydgoszczy) z 4 lipca 2014 r. (sygn. ITPB3/423-170/14/DK) oraz interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 10 stycznia 2013 r. (sygn. ILPP2/443-1044/12-4/EN)).
Z kolei odnosząc się do wyodrębnienia organizacyjnego Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Zbywcy ma ono charakter faktyczny. Wynika to w szczególności z faktu, że działalność prowadzona z wykorzystaniem przedmiotu transakcji stanowi de facto jedyną działalność Zbywcy, zatem zasadniczo składniki majątkowe będące w posiadaniu Zbywcy (za wyjątkiem nielicznych związanych z ogólnym funkcjonowaniem spółki Zbywcy jako takiej) służą do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. W konsekwencji, możliwe jest łatwe przyporządkowanie elementów służących do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości i objęcie ich przedmiotem transakcji – do którego przypisano m.in. składniki majątkowe, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, know-how i wiedzę związaną z funkcjonowaniem działalności polegającej na wynajmie etc. Jak wykazano powyżej, przedmiot transakcji posiada również własne źródła przychodów i możliwa jest przyporządkowanie do niego odpowiednich przepływów finansowych. Innymi słowy, przedmiot transakcji obejmuje określone funkcje, aktywa oraz umowy zapewniające bieżące funkcjonowanie nieruchomości – jest on więc przeznaczony do prowadzenia konkretnej działalności u Zbywcy, do której przypisane zostały określone zadania i funkcje, które realizowane są przy wykorzystaniu konkretnych zasobów.
Podsumowując, działalność prowadzona w oparciu o przedmiot transakcji jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy zarówno pod względem finansowym i organizacyjnym, gdyż: (i.) prowadzona ewidencja umożliwia przedstawienie informacji odzwierciedlających sytuację finansową i majątkową przedmiotu transakcji (co wynika w szczególności z możliwości alokowania do niego aktywów, zobowiązań, przychodów, kosztów oraz przepływów finansowych związanych z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości), a działalność ta prowadzona jest przy wykorzystaniu konkretnych zasobów składających się na wyodrębniony przedmiot transakcji. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawców przedmiot transakcji jest wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym i finansowym.
Dodatkowo Wnioskodawcy zwracają uwagę, że kwalifikacja analogicznej transakcji jako sprzedaż ZCP została potwierdzona w przywoływanej już interpretacji indywidualnej DIS w Poznaniu z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ).
Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy pragną wskazać, iż na prawidłowość powyższych konkluzji nie wpływa fakt, iż w skład przedmiotu transakcji nie wejdą – co do zasady – zobowiązania Zbywcy rozumiane jako kwoty należne do spłaty/zapłaty na rzecz innych podmiotów (np. zobowiązania pożyczkowe czy zobowiązania wobec dostawcy usług z tytułu otrzymanych faktur – o ile będą istniały na dzień transakcji). Należy przy tym zaznaczyć, iż – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – w ramach transakcji Nabywca przejmie równocześnie obowiązki Zbywcy z szeregu umów (w szczególności umowy najmu).
C. Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1
Przedmiot transakcji stanowi działający organizm gospodarczy generujący przychody w postaci czynszu najmu, stanowiący przedsiębiorstwo Zbywcy w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego – niemniej jednak spełniający również warunki pozwalające za uznanie go za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy).
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w Krągoli na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Zbywca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych. Zbywca planuje dokonać transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych – składających się na centrum logistyczne położone w Krągoli. Przenoszony na Nabywcę majątek objęty transakcją stanowić będzie praktycznie całość kluczowych aktywów wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.
umowa o zarządzanie nieruchomością (property services agreement), umowa o usługi administracji finansowej (financial administration sernice agreement) oraz umowa doradztwa inwestycyjnego (inuestment aduisory agreement)
określone w trakcie negocjacji handlowych wierzytelności przysługujące Zbywcy;
0111-KDIB3-2.4012.200.2018.1.MD