Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przedsiebiorstwa/0114-kdip1-1-4012-554-2018-2-jo
Timestamp: 2018-12-11 00:27:34
Legal References Found: art. 6
 art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 6
 art. 6
 art. 678
 art. 6
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 2
 art. 7
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 552
 art. 6
 FSK 
 art. 551
 art. 552
 art. 6
 art. 5
 art. 6
 art. 551
 art. 552
 art. 551
 art. 551

Document Content:
♦ › Przedsiębiorstwa › 0114-KDIP1-1.4012.554.2018.2.JO
Wyłączenie z opodatkowania podatkiem VAT zespołu składników materialnych i niematerialnych stanowią-cych Przedmiot Transakcji na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 12 września 2018 r. (data wpływu 14 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT zespołu składników materialnych i niematerialnych stanowiących Przedmiot Transakcji na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy – jest prawidłowe.
W dniu 14 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT zespołu składników materialnych i niematerialnych stanowiących Przedmiot Transakcji na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Spółka” lub „Zbywca”) powstała dnia 1 lipca 2015 roku w wyniku zarejestrowania przekształcenia spółki działającej pod firmą T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie budowy i wynajmu nieruchomości własnych. Przedmiotem działalności Zbywcy jest również m.in. zarządzanie nieruchomościami własnymi oraz dzierżawionymi. Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowych, składających się z:
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 33, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 34, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 35, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 36, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 37, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 48, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 49, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 50, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 51, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
nieruchomości położonej przy ul. D.j, która obejmuje zabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym 53, symbol Bi - inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze;
Nieruchomości wymienione powyżej, oznaczone a) - j) opisywane będą dalej łącznie jako: „Grunt”.
Ponadto, w odniesieniu do Gruntu, Zbywca wskazuje, że:
zawarł dwie umowy drogowe, to jest: w 2015 roku, zmienioną aneksem w 2016 roku (Umowa 1) oraz w 2018 roku (Umowa 2). Na podstawie Umowy 1, Zbywca wybudował drogę oraz zobowiązany jest do przekazania wybudowanej drogi na rzecz W. oraz do przekazania części działek oznaczonych jako j) oraz a) w liniach rozgraniczających pasa drogowego przewidzianych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (pod drogę). Na podstawie Umowy 2, Zbywca jest zobowiązany do przekazania części działki oznaczonej jako b), również w liniach rozgraniczających pasa drogowego przewidzianych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie W. prowadzi procedurę uzyskiwania decyzji o podziale ww. działek. W następstwie podziału części wymienionych działek mają zostać przekazane przez Zbywcę nieodpłatnie na rzecz W. wraz z wybudowaną przez Zbywcę infrastrukturą (drogą). Jeżeli do dnia Transakcji W. wyda decyzje dotyczące podziału działek oznaczonych jako a), b), j), to nieruchomości wchodzące w skład Gruntów nie będą uwzględniać części wydzielonych działek przekazanych na rzecz W. W związku z tym, że podział działek oznaczonych jako j), b) oraz a) prawdopodobnie nie zostanie zakończony do dnia Transakcji (nie zostanie wydana decyzja o podziale działek) i wskazane części działek wraz z drogą nie zostaną przeniesione na rzecz W., to intencją Stron jest, aby prawa
i obowiązki sprzedającego wynikające z Umowy 1 i Umowy 2 zostały przeniesione na Nabywcę.
tandziałki oznaczonej jako a) (działka sprzedającego) oraz części działki oznaczonej numerem 52/2 (działka niebędąca własnością Zbywcy, niebędąca składnikiem Gruntów). Do zawarcia przyrzeczonej umowy zamiany konieczne jest przeprowadzenie podziału działki o numerze 52/2 oraz działki oznaczonej jako a). Podział nie zostanie zakończony do dnia Transakcji. W związku z tym, prawa i obowiązki z tej umowy zostaną przeniesione na Nabywcę.
zawarł umowę dzierżawy z W. dotyczącą części działki na podstawie której dzierżawi od W. część działki oznaczonej numerem 62/4 (niebędąca częścią Gruntów) z przeznaczeniem na zieleń, zmienioną następnie aneksem nr 1. Prawdopodobnie, w związku z Transakcją umowa dzierżawy ze Zbywcą zostanie rozwiązana, natomiast w jej miejsce Nabywca zawrze umowę dzierżawy z W. na podobnych warunkach. W przeciwnym przypadku, umowa dzierżawy zostanie przeniesiona na Nabywcę, pod warunkiem wyrażenia zgody na przeniesienie tej umowy przez miasto (dalej: „Umowa Najmu Zieleni”).
zawarł umowę dzierżawy z W. dotyczącą części działki na podstawie której dzierżawi od W. część działki oznaczonej numerem 62/4 (niebędąca częścią Gruntów) z przeznaczeniem na korzystanie, eksploatację, naprawę i konserwację przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Prawdopodobnie, w związku z Transakcją umowa dzierżawy ze Zbywcą zostanie rozwiązana, natomiast w jej miejsce Nabywca zawrze umowę dzierżawy z miastem na podobnych warunkach. W przeciwnym przypadku, umowa dzierżawy zostanie przeniesiona na nabywcę, pod warunkiem wyrażenia zgody na przeniesienie tej umowy przez miasto (dalej: „Umowa Dzierżawy pod Punkty Przyłączeniowe”).
na podstawie zawartej z podmiotem trzecim umowy użyczył podmiotowi trzeciemu działki oznaczone jako a) i b) - będące częścią Gruntów. Jeżeli na moment Transakcji umowa użyczenia będzie obowiązywać, prawdopodobnie prawa i obowiązki wynikające z tej umowy zostaną przeniesione na Nabywcę.
Na Gruncie posadowiony jest budynek biurowo-usługowy posiadający 7 kondygnacji naziemnych, kondygnacje podziemne, które mieszczą parking (dalej: „Budynek”) wraz z przynależną infrastrukturą w postaci budowli, obejmującą w szczególności: (i) drogę pożarową, (ii) rampę wjazdową do garażu wraz z murkiem dekoracyjnym oraz innymi elementami, tj. nawierzchnią, oświetleniem, ogrzewaniem, odwodnieniem, (iii) przyłącza do kanalizacji sanitarnej, (iv) przyłącze do kanalizacji deszczowej, (v) przyłącze wodociągowe, (vi) sieci uzbrojenia terenu, w tym instalację oświetleniową terenu i instalację podlewania zieleni, (vii) szlabany, (viii) fragment drogi, (ix) chodnik (dalej: „Infrastruktura”) (dalej również łącznie: Grunt, Budynek i Infrastruktura jako „Nieruchomość”).
Budowa Nieruchomości została zakończona w 2018 roku, również w tym roku Budynek został oddany do użytkowania.
Zbywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Ponadto, Zbywca zawarł umowy najmu z podmiotami trzecimi, na podstawie których wynajmuje im powierzchnię biurową i handlową Budynku.
Realizowane nakłady na budowę Budynku były związane z planowanym i obecnie realizowanym wynajmem komercyjnym Budynku (powierzchni biurowych, powierzchni handlowych, powierzchni reklamowych). W efekcie, Zbywcy (w tym poprzednikowi prawnemu Zbywcy) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na zakup Gruntu oraz wybudowanie Budynku i Infrastruktury. Zbywca dokonał stosownego odliczenia podatku VAT.
Oprócz Nieruchomości Spółka posiada również aktywa w postaci: środków trwałych (ruchomości), należności krótkoterminowych (w tym należności z tytułu wynajmu powierzchni biurowych oraz miejsc parkingowych), wartości niematerialne i prawne (np. licencje, materiały marketingowe oraz związane z nimi prawa autorskie) oraz środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych. Wśród pasywów Spółki, obok wkładów wspólników należy wymienić również zobowiązanie z tytułu kredytu bankowego, pożyczki od powiązanego podmiotu oraz zobowiązania handlowe dotyczące bieżącej działalności Spółki.
W ramach prowadzonej działalności Spółka zamierza zbyć (dalej: „Transakcja”) T. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) - spółce z siedzibą w Polsce - zespół składników materialnych i niematerialnych wykorzystywanych przez Zbywcę w prowadzonej działalności gospodarczej (dalej: „Przedmiot Transakcji”).
prawo własności Gruntu wraz z prawem własności zlokalizowanego na Gruncie Budynku oraz prawem własności zlokalizowanej na Gruncie i poza Gruntem oraz przynależnej Budynkowi Infrastruktury;
prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Spółkę umów najmu związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym przeniesionych na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w tym praw i obowiązków z umów najmu (w tym zobowiązania do wykonania prac adaptacyjnych / aranżacyjnych - tzw. fit-out - będących integralną częścią umów najmu), na podstawie których nie zostały jeszcze najemcom przekazane wynajmowane powierzchnie (do dnia Transakcji);
prawo własności innych ruchomych składników majątkowych związanych z Budynkiem wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji, w szczególności wykonanych efektów prac aranżacyjnych i adaptacyjnych, w zakresie w jakim nie stanowią one nieruchomości (tzw. fit-outy wykonane do dnia Transakcji), wyposażenia budynku, w tym (i) wysięgnik od alpinistycznego systemu mycia fasad, (ii) śmietniki, (iii) szczotki toaletowe, (iv) pojemniki na papier toaletowy, (v) dozowniki mydła, (vi) stoły, (vii) krzesła, (viii) sofa, (ix) przewijak, (x) szafy, (xi) siedziska, (xii) doniczka, (xiii) monitory, (xiv) mikrofon strażaka, (xv) elektroniczny depozytor kluczy, (xvi) stojaki rowerowe, (xvii) gaśnica, (xviii) lustro drogowe, (xix) ławka, (xx) popielniczka;
prawa wynikające z gwarancji na zabezpieczenie płatności oraz czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców, np.: gwarancje bankowe, bądź udzielone przez podmioty powiązane, depozyty na rachunkach bankowych, czy deklaracje o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonej przez generalnego wykonawcę prac związanych z budową budynku i robotami budowlanymi związanymi z przedmiotem transakcji, w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców wraz z zabezpieczeniami w postaci gwarancji i bankowych oraz kwot zatrzymanych. Ponadto, przed Transakcją Zbywca prawdopodobnie zawrze podobne umowy z innymi wykonawcami, z których prawa wynikające z rękojmi i gwarancji wraz z zabezpieczeniami w postaci gwarancji i bankowych oraz kwot zatrzymanych - również będą stanowiły przedmiot Transakcji;
prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji (w tym prawa do przenoszenia tych praw na podmioty trzecie), w tym prawa autorskie do projektu Budynku, projektami prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (fit-out), koncepcji architektonicznej, grafiki wielkoformatowej umieszczonej na ścianach wewnątrz Budynku;
prawa do nieuregulowanych należności wynikających z zawartych umów najmu wynikających z faktur nieprzeterminowanych więcej niż 90 dni wystawionych przez Zbywcę przed dniem Transakcji;
prawa do dokumentacji prawnej i technicznej, w tym powykonawczej posiadanej przez Zbywcę dotyczącej Przedmiotu Transakcji (za wyjątkiem dokumentacji wykonawczej Budynku i Infrastruktury, która po zakończonej budowie Budynku utraciła swoją istotność ekonomiczną i prawną). W szczególności: (i) dokumentacja udostępniona Nabywcy w trakcie badania due diligence przeprowadzonego w związku z planowaną Transakcją, (ii) kopie dokumentacji księgowej i finansowej w zakresie kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat serwisowych przez najemców, (iii) dokumentacja techniczna dotycząca Przedmiotu Transakcji, w tym projekty, projekty wykonawcze, dokumentacja budowlana, rysunki oraz opisy budowy, kopie umów budowlanych, decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości lub procesu budowlanego, kopia korespondencji z władzami publicznymi, instrukcje dotyczące urządzeń w Budynku, instrukcje BHP oraz dotyczące systemu ochrony przeciwpożarowej, książka obiektu budowlanego, karty dostępu, klucze (w tym zdalnego użytku), kody źródłowe do oprogramowania (iv) oryginały wszelkich wzorów projektów, dokumentów związanych z obsługą techniczną i innych dokumentów wymaganych przepisami prawa, w tym wszelką dokumentacją powykonawczą budynku, w tym rysunki powykonawcze i inwentaryzację geodezyjną, odpowiednio uzupełnione o pisemne specyfikacje techniczne oraz homologacje i opis lokalizacji wszystkich zainstalowanych w Budynku urządzeń wraz z odpowiednimi instrukcjami, (v) skany dokumentacji księgowej i podatkowej prowadzonej dla Przedmiotu Transakcji, (vi) podpisane umowy najmu wraz z towarzyszącą im dokumentacją, w tym formalna korespondencja z najemcami (vii) system identyfikacji wizualnej budynku - część wymienionej dokumentacji zostanie złożona w archiwum tak, że materiały będą dostępne zarówno dla Zbywcy jak i Nabywcy:
materiały marketingowe (w tym związane z nimi prawa i obowiązki) związane z promocją Przedmiotu Transakcji, które w momencie Transakcji będą składnikami majątku Zbywcy, w szczególności: (i) teczki marketingowe, (ii) projekt strony internetowej, (iii) film promocyjny, (iv) wizualizacja, (v) logotypy promujące projekt Przedmiotu Transakcji, (vi) wirtualny spacer;
udokumentowane informacje handlowe, które zostały udostępnione, a które odnoszą się do funkcjonowania Przedmiotu Transakcji, w tym tajemnice, know-how oraz dokumenty związane z zasadami ustalania cen i wynajmu Budynku:
prawa (licencje) do oprogramowania wykorzystywanego przez Przedmiot Transakcji do obsługi Budynku, w tym systemy: (i) Kantech, (ii) Veno, (iii) Serwer, (iv) System Windows:
prawa do czterech zarejestrowanych znaków towarowych identyfikowanych z Przedmiotem Transakcji;
prawo do domen internetowych: ... oraz do usługi hostingowej, w szczególności Zbywca przekaże nabywcy hasła i inne klucze zabezpieczeń niezbędne do zarejestrowania Nabywcy jako nowego użytkownika domen;
zobowiązania Zbywcy związane z prowadzonym Przedmiotem Transakcji, w tym również wynikające ze związanych z nich umów, w szczególności: (i) wynikające z obowiązku rozliczeń z najemcami, w tym w zakresie prac adaptacyjnych i aranżacyjnych, wydanie powierzchni najemcom czy podwyższonego standardu budynku, zwrotu gwarancji na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych zobowiązań oraz depozytów zwrotnych najemców (ii) zobowiązania do zwrotu wpłaconych przez wykonawców prac budowlanych zabezpieczeń związanych z udzielonymi na rzecz Spółki gwarancjami, jakie będą ciążyć na Zbywcy w momencie Transakcji, (iii) wynikające z obowiązującej umowy dobrosąsiedzkiej z podmiotem trzecim. W przypadku części z zobowiązań może być konieczne uzyskanie zgody podmiotu trzeciego w celu przeniesienia ich na Nabywcę. W takim wypadku intencją Zainteresowanych jest aby Zbywca, przed dniem Transakcji otrzymał taką zgodę. Jednakże, w przypadku braku takiej zgody, możliwe jest, że jakieś z zobowiązań nie zostaną przeniesione na Nabywcę - w takim wypadku Zbywca będzie dążył najpierw do ich zaspokojenia przed dniem Transakcji, a gdy będzie to niemożliwe z przyczyn biznesowych - do przeniesienia tych zobowiązań na inny podmiot trzeci lub ich rozwiązania;
prawa i obowiązki wynikające ze wskazanych w opisie Nieruchomości umów drogowych (Umowa 1 i Umowa 2); o ile prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostaną wykonane w całości przed Transakcją, w tym w wyniku wydania przez W. decyzji podziałowych.
prawa i obowiązki z umowy zamiany dotyczącej zamiany części działki oznaczonej jako (działka sprzedającego) oraz części działki oznaczonej numerem 52/2 (działka niebędąca własnością Zbywcy, niebędąca składnikiem Gruntów);
prawa i obowiązki z umów użyczenia działek oznaczonych numerami 33 i 34.
prawa i obowiązki wynikające z umowy o prowadzenie rachunków bankowych należących do Spółki, które związane są z Przedmiotem Transakcji, tj. rachunki bankowe w walucie polskiej oraz w walucie euro wskazane jako właściwe do m.in. zapłaty należności z tytułu najmu oraz prowadzone dla wpłaconych przez najemców depozytów i kaucji (pod warunkiem uzyskania od banku niezbędnej zgody) - dla uniknięcia wątpliwości, Strony w tym miejscu wskazują, że prawa i obowiązki dotyczące umowy w zakresie pozostałych rachunków bankowych prowadzonych dla Spółki, lecz niezwiązanych z Przedmiotem Transakcji nie będą przedmiotem Transakcji (w szczególności rachunek właściwy do rozliczenia Transakcji);
prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji oraz z umów z dostawcami mediów, tj. umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji, umowy kompleksowej dostarczania ciepła, umowy na usługi wodociągowe i kanalizacyjne, umowy o świadczenie usług ochrony fizycznej i obsługi recepcji, umowy na usługi utrzymania technicznego nieruchomości, umowy o współpracy z dostawcą usług telekomunikacyjnych, umowy o świadczenie usług sprzątania, umowy o wdrożenia aplikacji, umowy dotyczącej ochrony przeciwpożarowej, umowy serwisowej dotyczącej świadczenia usług dezynsekcyjnych i deratyzacyjnych, umowy na wywóz odpadów, umowy wypożyczenia urządzenia transmisji alarmów i świadczenia usługi monitoringu pożarowego, jak również prawa i obowiązki ze służebności związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w takim zakresie w jakim będą one możliwe do przeniesienia od strony prawnej, czy też uzgodnień umownych z dostawcami usług. W przypadkach, w jakich Zbywca nie uzyska wymaganej zgody na przeniesienie jakiejkolwiek umowy na Nabywcę, bądź z innego powodu nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z jakiejkolwiek wymienionej w akapicie umowy, Zbywca będzie dążył do rozwiązania takiej umowy, natomiast intencją Nabywcy będzie zawarcie nowej umowy serwisowej. Możliwe jest jednak, że Zbywcy nie uda się rozwiązać jakiejkolwiek umowy do dnia Transakcji, jednocześnie nie będzie możliwe przeniesienie jej na Nabywcę. W takim wypadku jednak Zbywca rozliczy się z Nabywcą w zakresie ewentualnych poniesionych wydatków w związku z wymienionymi umowami poniesionymi po dniu Transakcji, np. poprzez tzw. refakturę);
prawa i obowiązki związane z zawartą umową na zarządzanie nieruchomością dotyczącą Nieruchomości (property management agreement), przy czym nie jest wykluczone, że w celu dostosowania tej umowy do swojego modelu biznesowego Nabywca rozważy negocjację jej warunków lub zawarcie innej / nowej umowy o zarządzanie nieruchomością z obecnym lub nowym dostawcą. Negocjacja obecnych warunków polegałaby na ograniczeniu ilości świadczeń od aktualnego dostawcy usług i zastąpieniu ich analogicznymi świadczeniami od innego dostawcy;
prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy ubezpieczenia Nieruchomości, przy czym możliwe jest, że prawa i obowiązki wynikające ze wskazanej umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę - w takim wypadku umowa ubezpieczenia zostanie rozwiązana i nie będzie obowiązywać po Transakcji;
prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu Zieleni oraz Umowy Dzierżawy pod Punkty Przyłączeniowe, pod warunkiem wyrażenia zgody na ich przeniesienie przez miasto.
Strony Transakcji wskazują, że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Nabywcę zostanie ustalona w oparciu o wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Nabywcę. W szczególności wartość Przedmiotu Transakcji i konsekwentnie cena jego zbycia będzie w głównej mierze określona w oparciu o wartość Nieruchomości ustaloną między stronami Transakcji. Dodatkowo, Strony pragną wskazać, że zawarta przez nie przedwstępna umowa sprzedaży przewiduje możliwość wypłaty zaliczki przez Nabywcę na poczet ceny końcowej na konto rozliczeniowe (escrow) Zbywcy. Zaliczka może zostać wypłacona na to konto, w przypadku spełnienia określonych w tej umowie warunków przez Zbywcę, w szczególności w przypadku osiągnięcia przez Zbywcę odpowiednio wskaźnika wynajęcia Nieruchomości.
Jak już wskazano powyżej, intencją stron Transakcji jest, aby w ramach Przedmiotu Transakcji doszło do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów oraz usług serwisowych (tj. prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji oraz z umów z dostawcami mediów m.in. usług ochrony, usług utrzymania technicznego, usług sprzątania, segregacji odpadów, monitoringu, sprzedaży energii elektrycznej, sprzedaży ciepła, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych, wzmocnienia sygnału GSM, itp.). Przy czym, jeśli którykolwiek z wykonawców usług serwisowych lub usług dostawy mediów nie wyrazi zgody na przeniesienie na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z ww. umów, wówczas Nabywca będzie dążył do zawarcia - w dacie zawarcia Transakcji lub bezpośrednio po tej dacie - nowej umowy (o porównywalnej treści i warunkach) z tym samym wykonawcą, który odmówił wyrażenia zgody na przeniesienie praw i obowiązków.
Nie jest również wykluczone, że po zawarciu umowy przedwstępnej przez Zbywcę i Nabywcę, Nabywca będzie zawierać umowy dzierżawy, czy użyczenia lub będzie ustanawiać służebności na rzecz dostawców mediów lub operatorów telekomunikacyjnych. Jeżeli takie umowy, czy służebności zostały zawarte intencją stron, jest żeby również zostały one przeniesione na Nabywcę.
Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych poniżej elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Zbywca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe Zbywcy zostaną przejęte przez Nabywcę. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym po ewentualnym zawarciu nowych umów serwisowych i innych, o których mowa powyżej, które zostałyby rozwiązane w związku z Transakcją.
Niezależnie od powyższego, w związku z ustaleniami Stron, Zbywca może być w pewnym zakresie zobowiązany do wsparcia Nabywcy w działalności polegającej na poszukiwaniu najemców dla Budynku, również w krótkim (kilkumiesięcznym) okresie po Transakcji. Niemniej, z uwagi na to, że intencją Zbywcy jest zakończenie działalności gospodarczej w tym zakresie, obowiązki te zostaną przez Zbywcę mogą zostać przeniesione przez niego na inny podmiot.
Jednocześnie w ramach Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione te składniki majątku Spółki, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego zespołu składników majątkowych, w tym w szczególności:
ewentualne pozostałe należności Zbywcy, tj. inne niż wskazane powyżej jako stanowiące Przedmiot Transakcji;
ewentualne pozostałe zobowiązania Zbywcy (np. zobowiązania handlowe), tj. inne niż wskazane powyżej jako stanowiące Przedmiot Transakcji;
inne rachunki bankowe Spółki, w tym te niezbędne do rozliczenia ceny oraz funkcjonowania Spółki (jak wskazano wyżej część rachunków bankowych zostanie przeniesiona w ramach Przedmiotu Transakcji);
obowiązki i zobowiązania z tytułu pożyczki od spółki powiązanej - intencją Zbywcy jest spłata zobowiązań ze środków uzyskanych w ramach Transakcji;
obowiązki i zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego przez bank - intencją Zbywcy (i oczekiwaniem banku) jest ich spłata ze środków uzyskanych w ramach Transakcji (w praktyce spłata odbywać się będzie w ramach rozliczenia ceny - wynika to z wymogów banku, który oczekując zabezpieczenia swojej pozycji wymaga, aby odpowiednie kwoty ceny zostały przez Zbywcę bezpośrednio alokowane na spłatę);
prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącej działalności Spółki, w szczególności usług kurierskich, księgowych, IT, najmu powierzchni na prowadzenie siedziby Spółki;
zobowiązania i należności podatkowe oraz inne zobowiązania i należności publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji, a które nie podlegają przeniesieniu na Nabywcę (stanowią zobowiązania (należności) publicznoprawne Spółki);
wszelkie należności Spółki względem organów administracji publicznej związane z ewentualnymi sporami prowadzonymi z organami administracji publicznej;
prawa do nazwy firmy Spółki;
przysługujące Zbywcy oraz niemożliwe do przeniesienia ewentualne prawa i licencje;
tajemnice przedsiębiorstwa i know-how Zbywcy - poza wskazanymi wyżej informacjami handlowymi, know-how oraz dokumentami związanymi z zasadami ustalania cen i wynajmu Budynku, Zbywca posiada również wiedzę i informacje związane z prowadzeniem biznesu, które w ramach Przedmiotu Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę (m.in. ze względu na fakt, że Nabywca nie prowadzi działalności w zakresie budowania projektów nieruchomościowych);
pozostałe (tj. inne niż ww. wskazane) materiały marketingowe związane z budową Nieruchomości wykonaną przez Spółkę, w tym: strona internetowa dokumentująca postępy prac budowlanych, dokumentacja fotograficzna;
umowa zawarta z dostawcą usług PR - umowa zostanie rozwiązana jeszcze przed Transakcją;
umowa związana z nabywanymi przez Zbywcę usługami dokumentacji kredytowej - w związku ze spłatą kredytu umowa zostanie rozwiązana;
umowa o prowadzenia spraw Spółki zawarta z komplementariuszem Spółki
Składniki, które nie są przenoszone w ramach Transakcji, są w większości związane z funkcjonowaniem samej Spółki i stanowią przede wszystkim nadbudowę korporacyjną tej Spółki. Składają się na nie przede wszystkim elementy takie jak przykładowo: rachunki bankowe (mają być one wykorzystane, m. in. do rozliczenia ceny Transakcji, niemniej rachunki bankowe związane z rozliczeniami najmu przechodzą na Nabywcę), zobowiązania z tytułu kredytu, zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne. Są one niezbędne dla zapewnienia normalnego funkcjonowania korporacyjnego (prawnego) Zbywcy prowadzącego działalność w formie spółki osobowej. Nie są one bezpośrednio związane z istotą prowadzonej przez Zbywcę działalności, tj. najmem komercyjnym. Niektóre z wyżej wymienionych związane są z działalnością Spółki na wcześniejszych etapach inwestycji i / lub nie stanowiłyby wartości dla prowadzonej działalności w zakresie najmu powierzchni przez Nabywcę. Niewłączenie wymienionych składników do Przedmiotu Transakcji nie uniemożliwi Nabywcy kontynuowania działalności w zakresie najmu komercyjnego na podobnych zasadach jak Zbywca przed Transakcją. Składniki majątku wyłączone z Przedmiotu Transakcji utracą w dniu Transakcji jakikolwiek związek z Przedmiotem Transakcji.
Nabywca będzie mógł prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie komercyjnym w oparciu o składniki nabyte w ramach Transakcji. Jednak w celu podjęcia działalności Nabywca musi we własnym zakresie przygotować nadbudowę korporacyjną, w tym dokonywać rozliczeń podatkowych, pozyskać usługi finansowo - księgowe dla prowadzonej działalności, które zapewnią mu wywiązywanie się z wynikających z przepisów obowiązków księgowo - podatkowych.
Wyłączenie z Przedmiotu Transakcji elementów wskazanych powyżej nie wpłynie na zdolność Nabywcy do kontynowania działalności w zakresie najmu komercyjnego, czy też zdolność funkcjonowania sprzedawanego zespołu składników w ramach przedsiębiorstwa Nabywcy. Składniki te stanowią co do zasady elementy korporacyjne związane z działalnością samej Spółki.
Inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją
W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości Zbywca zawarł i do dnia Transakcji może zawrzeć szereg umów m.in. w zakresie wynajmu powierzchni biurowych i usługowych, na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych. Jeśli tak się stanie, możliwe jest, że przed Transakcją Zbywca nie wywiąże się ze wszystkich obowiązków wynikających z ww. umów lub też umów już zawartych. W szczególności, w przypadku części umów na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych może nie dojść do wykonania wszystkich planowanych prac związanych z dostosowaniem powierzchni do potrzeb i oczekiwań najemców. Na Zbywcy będzie ciążyć obowiązek wykonania obowiązków lub rozliczenia zobowiązań wynikających z tych umów do dnia finalizacji Transakcji. Po tym dniu, Nabywca, w ramach kontynuowania działalności Zbywcy i po przejęciu w ramach transakcji umów najmu, będzie finalizował prace aranżacyjne (fit-out). Nabywca planuje zawarcie odrębnej umowy z podmiotem powiązanym ze Zbywcą, w której Nabywca zleci temu podmiotowi podjęcie niezbędnych działań w kierunku dokończenia tych prac. W tym kontekście Zbywca może przenieść zawarte przez siebie umowy z podwykonawcami, które dotyczą prac aranżacyjnych, na podmiot z grupy, z którym Nabywca podpisze umowę o wykonanie prac aranżacyjnych. Strony pragną wskazać, że w związku z powyższym ostateczna cena za nabycie Przedmiotu Transakcji zostanie pomniejszona o szacunkową sumę wydatków, które Nabywca będzie musiał ponieść na dokończenie prac aranżacyjnych.
Chociaż Zbywca w trakcie prowadzenia działalności dotyczącej wynajmu powierzchni biurowych i handlowych zawiera umowy, na podstawie których ta powierzchnia jest wynajmowana, to jednak jest możliwe, że w momencie Transakcji w Budynku pozostaną powierzchnie niewynajęte.
Strony nie wykluczają również, że Zbywca uzgodni z Nabywcą oddzielnie zakres wsparcia przy zawieraniu dodatkowych umów wynajmu powierzchni Budynku z podmiotami trzecimi również przez pewien czas po Transakcji (nie dłuższy jednak niż 6 miesięcy). Działalność ta, o ile będzie miała miejsce, zostanie rozliczona między Stronami.
Strony Transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowanej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących podatku od nieruchomości oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenie opłat za czynsz dodatkowy, stanowiący udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Rozliczenia kosztów i opłat dotyczących podatku od nieruchomości oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu zostanie dokonane wkrótce po Transakcji i dotyczyć będzie okresu do dnia Transakcji. W rezultacie wskazanego rozliczenia od momentu dokonaniu Transakcji lub w krótkim czasie tuż po jej dokonaniu Zbywcy nie będą przysługiwać żadne prawa / należności i nie będą na nim ciążyć żadne obowiązki / zobowiązania wynikające z ww. kosztów i opłat.
W kontekście powyższych okoliczności Zbywca rozważa również przeniesienie ww. obowiązków rozliczeniowych (zarówno z tytułu prac adaptacyjnych / aranżacyjnych, jak i rozliczenia kosztów, działalności dotyczącej wsparcia przy zawieraniu nowych umów najmu, Umowy 1 oraz Umowy 2) na inny podmiot, w przypadku gdyby nie zostały one wykonane w całości przed Transakcją lub przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających na Nabywcę nie było możliwe. Możliwe jest również, że Spółka, jako spółka celowa przeznaczona do zbudowania i komercjalizacji i zbycia Nieruchomości, wkrótce po Transakcji, zostanie zlikwidowana.
Zbywca będzie także zobowiązany ponieść koszty wynikające z działalności Przedmiotu Transakcji powstałe do momentu Transakcji.
Wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji
Składniki materialne i niematerialne stanowiące Przedmiot Transakcji nie są wewnętrznie ani funkcjonalnie wyodrębnione w żaden sformalizowany sposób inaczej niż poprzez fakt, że służą one w całości funkcji (działalności gospodarczej) komercyjnego najmu nieruchomości biurowej. Składniki te są ze sobą powiązane pod względem organizacyjnym i umożliwiają kontynuowanie przez Nabywcę działalności Zbywcy polegającej na najmie komercyjnym po ewentualnym uzupełnieniu o wskazane wcześniej elementy.
Ponadto, Zbywca pragnie podkreślić, że działalność Spółki ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która została powołana w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych m.in. w zakresie wybudowania, wynajęcia i zbycia powierzchni biurowo- usługowych, co powoduje, iż przenoszony na Nabywcę majątek stanowi istotną część aktywów Zbywcy. Po uregulowaniu swoich zobowiązań wynikających z Transakcji Zbywca nie planuje kontynuowania prowadzonej obecnie działalności gospodarczej, w związku z czym, jak już wskazano wyżej, nie jest wykluczone, że Zbywca zostanie następnie zlikwidowany.
Z uwagi na to, że proces inwestycyjny (budowa Budynku oraz Infrastruktury) został sfinalizowany (jak wspomniano wyżej budowa została zakończona w roku 2018 i w tym roku Budynek wraz z Infrastrukturą zostały oddane do użytkowania), to aktualnie dominującym obszarem działalności Spółki jest najem komercyjny i czerpanie korzyści z tego tytułu (pozostałe obszary mają poboczne znaczenie - np. zarządzanie posiadaną gotówką). Spółka nie prowadzi już obecnie działalności gospodarczej w zakresie realizacji inwestycji budowlanych i nie planuje prowadzenia takiej działalności.
Jak już wskazano powyżej, Nabywca po Transakcji zamierza kontynuować aktualną działalność Zbywcy w zakresie najmu komercyjnego.
Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego zespół składników materialnych i niematerialnych stanowiących Przedmiot Transakcji powinien zostać uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a w konsekwencji czy Transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT zgodnie z art. 6 pkt 1 tej ustawy?
Stanowisko Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług:
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W ustawie o podatku od towarów i usług ustawodawca nie zdefiniował co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Rozważając jednak zakres przedmiotowy ustawy pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, aport, itp.
Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje wyłączenie z opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, niemniej jednak, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, w takiej sytuacji należy odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.; dalej: „KC”), która stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”
Użycie sformułowania „w szczególności” wskazuje na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w skład „przedsiębiorstwa” mogą wchodzić inne dodatkowe elementy, których nie wymieniono w cytowanym przepisie, a z drugiej strony przedsiębiorstwem może być zespół składników majątkowych, który nie obejmuje wszystkich składników wskazanych w art. 551 KC. Kluczowym dla uznania, iż Przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu ww. przepisu (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 552 KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.
Co wynika z powyższych regulacji za „przedsiębiorstwo” nie można uznać każdego - przypadkowego - zbioru składników majątkowych należących do podatnika. Konieczne jest aby składniki te pozostawały we wzajemnych interakcjach, w taki sposób, aby traktować je jako powiązany funkcjonalnie zespół, służący wykonywaniu (przeznaczony do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo.
Innymi słowy, aby można było mówić o tym, czy dany zespół składników niematerialnych i materialnych może stanowić „przedsiębiorstwo” istotne jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W szczególności istotne jest, aby taki zespół składników dla Nabywcy stanowił o możliwości kontynuowania prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej.
Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, aby zespół ten mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Konsekwentnie, aby zespół składników majątkowych mógł być uznany za przedsiębiorstwo powinien on obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych. W istocie, aby przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego majątku musi ono posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.
W omawianym przypadku, Przedmiotem Transakcji będzie zespół składników niematerialnych i materialnych umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji Nabywca będzie w stanie kontynuować działalność gospodarczą w podobny sposób jak obecnie robi to Zbywca.
Podkreślenia wymaga fakt, że w ramach Transakcji nie tylko zostaną przeniesione umowy najmu (przechodzące w praktyce z mocy prawa), ale również, o ile będzie to możliwe, ważny element z punktu widzenia prowadzonej działalności jakim są umowy o świadczenie usług serwisowych oraz umowy z dostawcami mediów i umowa o zarządzenie (tzw. property management agreement). Składniki te wskazują na duży element ciągłości prowadzonej działalności, także po zbyciu.
Dodatkowo, w ramach Przedmiotu Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione wszystkie istotne (poza pewnymi wyłączeniami wskazanymi w stanie faktycznym, które nie mają wpływu na zdolność prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej) składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład majątku Zbywcy wymienione szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego, wystarczające w ocenie Zainteresowanych do kontynuacji prowadzenia działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie, tj. czerpania dochodów z działalności gospodarczej polegającej na najmie powierzchni.
Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w wyroku z dnia 20 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I FSK 1113/16). Według NSA, transakcja sprzedaży galerii handlowej, w której prowadzona będzie taka sama działalność, jaką prowadził jej dotychczasowy właściciel, stanowi zbycie przedsiębiorstwa i nie jest objęta podatkiem VAT. W ocenie NSA, jeżeli w wyniku takiej transakcji nie zmienia się nazwa obiektu czy charakter stosunków prawnych z najemcami, zaś nabyte składniki majątkowe są wystarczające do samodzielnego funkcjonowania galerii oraz służą nabywcy do prowadzenia takiej samej działalności i w takim samym zakresie jak poprzedni właściciel, mamy wówczas do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa, które jest wyłączone z przepisów ustawy VAT.
W ocenie Zainteresowanych, przytoczony wyrok wpisuje się w linię orzeczniczą Trybunału Sprawiedliwości UE, zgodnie z którą w celu ustalenia, czy konkretna transakcja dotyczy zbycia przedsiębiorstwa (bądź jego zorganizowanej części) kluczowe nie jest to, jakie składniki przedsiębiorstwa zostaną przekazane do nabywcy, lecz określenie, czy składniki te pozwalają nabywcy do kontynuowania działalności gospodarczej określonego rodzaju.
Mając na uwadze zakres przenoszonych składników materialnych i niematerialnych, w ocenie Zainteresowanych Przedmiotem Transakcji będzie niewątpliwie zespół aktywów niematerialnych i materialnych w rozumieniu art. 551 KC, który jest na tyle zorganizowany jako kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
Oprócz posadowionych na Gruncie Budynku i Infrastruktury wchodzących w skład Nieruchomości oraz praw i obowiązków z zawartych umów najmu, na Nabywcę przejdą również prawa i obowiązki wynikające z szeregu umów, w tym dostaw mediów, usług serwisowych, czy umowy o zarządzanie. Wprawdzie nie można wykluczyć, że z uwagi na brak zgody określonych dostawców usług, w praktyce przeniesienie praw z umów z tymi dostawcami okaże się niemożliwe (niezależnie od intencji i woli Zainteresowanych). Jeśli dojdzie do takich sytuacji, w ocenie Zainteresowanych nie zmienią one charakteru transakcji i nie wpłyną na zdolność przenoszonych składników materialnych i niematerialnych do wykonywania funkcji, dla których są przeznaczone (tj. świadczenia przy ich użyciu umów najmu) - o czym dodatkowo świadczy fakt, że wykonywanie usług najmu nie zostanie ani zawieszone ani wstrzymane.
Przenoszone składniki materialne i niematerialne tj. Budynek wraz z Gruntem, Infrastrukturą i wyposażeniem oraz umowami najmu determinują prowadzoną przez Zbywcę działalność gospodarczą przy użyciu Przedmiotu Transakcji i z tego powodu będą przejęte przez Nabywcę. Tym samym, na skutek dokonania Planowanej Transakcji, zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności (stanowiąca w ocenie Zainteresowanych przedsiębiorstwo), polegającej na wynajmie powierzchni biurowych, handlowych, oraz miejsc parkingowych, zaś podstawą prowadzenia tej działalności będą składniki majątkowe materialne i niematerialne stanowiące Przedmiot Transakcji.
Dla prawidłowego funkcjonowania Przedmiotu Transakcji nie jest wymagane, aby na Nabywcę przeszły prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Zbywcy m.in. zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego przez bank. Intencją Zbywcy (i oczekiwaniem banku) jest spłata kredytu ze środków uzyskanych w ramach Transakcji (w praktyce spłata kredytu odbywać się będzie w ramach rozliczenia ceny - wynika to z wymogów banku, który oczekując zabezpieczenia swojej pozycji wymaga, aby odpowiednie kwoty ceny zostały przez Zbywcę bezpośrednio alokowane na spłatę kredytu). Również finansowanie działalności Spółki w postaci pożyczki udzielonej przez podmiot powiązany ze Zbywcą nie zostanie nie będzie przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji, a intencją Zbywcy jest spłacenie pożyczki ze środków pochodzących z Transakcji.
W opinii Zainteresowanych, w wyniku Transakcji będącej przedmiotem złożonego wniosku Nabywca obejmie zespół składników majątkowych, który pozwoli mu na prowadzenie działalności gospodarczej w sposób samodzielny. Oznacza to, iż w konsekwencji Przedmiot Transakcji będzie stanowił zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych posiadający faktyczną zdolność do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Świadczy o tym również fakt, iż intencją stron Transakcji (która będzie wyrażona również umowie sprzedaży) jest przeniesienie w pełni funkcjonującego organizmu gospodarczego (nie zaś jego poszczególnych składników), tak by Nabywca bez przeszkód kontynuował prowadzoną przez Zbywcę działalność. O przeniesieniu przedsiębiorstwa w ramach Transakcji świadczy również fakt, iż po uregulowaniu swoich zobowiązań wynikających z Transakcji Zbywca nie planuje kontynuowania prowadzonej obecnie działalności gospodarczej.
Zdaniem Zainteresowanych, na kwalifikację zbywanego zespołu składników niematerialnych i materialnych jako przedsiębiorstwa w rozumieniu VAT nie powinien wpływać fakt, iż w ramach planowanej Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę te składniki majątku Zbywcy, które nie stanowią składników majątkowych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji lub te, które ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego Przedsiębiorstwa.
Wyłączenie z Przedmiotu Transakcji składników niezwiązanych z Nieruchomością lub też zbędnych z perspektywy Nabywcy dla kontynuowania działalności prowadzonej przez Zbywcę nie ma żadnego wpływu na klasyfikację Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa. Nadal bowiem zespół składników materialnych i niematerialnych będących Przedmiotem Transakcji stanowić będzie zorganizowany zespół składników zdolny do kontynuowania przez Nabywcę działalności gospodarczej. Należy podkreślić, iż wyłączone z zakresu Przedmiotu Transakcji składniki majątkowe nie będą stanowić kluczowego elementu przedsiębiorstwa służącego do prowadzenia działalności gospodarczej. Brak przeniesienia niektórych elementów podyktowany jest wyłącznie względami prawnymi / umownymi (jak w przypadku zobowiązań związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi) oraz wolą biznesową stron lub ułatwieniem przeprowadzenia Transakcji (jak w przypadku części rachunków bankowych, tajemnic przedsiębiorstwa i know-how Zbywcy poza wskazanymi wyżej oraz obowiązków oraz zobowiązań z tytułu kredytu udzielonego przez bank i pożyczki od podmiotu powiązanego ze Zbywcą).
Należy zaznaczyć, iż art. 552 KC jednoznacznie dopuszcza możliwość dokonywania wyłączenia składników z transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo. Z przepisu tego wynika, że istnieje prawna możliwość wyłączenia w ramach konkretnej czynności prawnej określonych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa, bez naruszania jego statusu co jest przypadkiem w analizowanej sprawie.
W ocenie Zainteresowanych, na moment sprzedaży składniki majątkowe, które będą stanowić Przedmiot Transakcji mogą samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo, ponieważ stanowią całość majątku Spółki istotnie i funkcjonalnie związanego z działalnością w zakresie najmu komercyjnego. Zatem zespół składników, który służy Zbywcy w prowadzeniu działalności polegającej na najmie komercyjnym należy uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów o VAT. Nie zmienia tego fakt, że po stronie Zbywcy pozostaje część składników, które stanowią obudowę korporacyjną działalności, jak również to czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe / o media Zbywcy zostaną przejęte przez Nabywcę.
Zdaniem zainteresowanych Przedmiot Transakcji stanowi pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym całość przedsiębiorstwa Zbywcy, a nie jedynie jego wyodrębnioną część. Niemniej skutki prawnopodatkowe są takie same niezależnie od tego, czy Przedmiot Transakcji należałoby zakwalifikować jako przedsiębiorstwo, czy też jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych zespół składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w świetle przepisów ustawy o VAT oraz zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stanowisko Zainteresowanych w zakresie uznania składników niematerialnych i materialnych zdolnych do prowadzenia działalności gospodarczej jako przedsiębiorstwo znajduje potwierdzenie w wydawanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, np. w:
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. 1462-IPPP1.4512.946.2016.2.MK),
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 10 stycznia 2017 r. (sygn. 1462-IPPP3.4512.949.2016.1.RM),
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2016 r. (sygn. IPPP2/4512-544/16-2/AM).
Na wstępie niemniejszej interpretacji należy wyjaśnić, że Zainteresowany niebędący stroną postepowania (Nabywca) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność sprzedaży opisanych składników materialnych i niematerialnych przez Zbywcę nie podlegała przepisom ustawy podatku od towarów i usług.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jednocześnie na mocy art. 6 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Przy czym, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.
W sytuacji opisanej we wniosku, Przedmiot Transakcji będzie zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia przez Zbywcę działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego, która będzie kontynuowana przez Nabywcę. W ramach Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku Spółki, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego zespołu składników majątkowych, w tym w szczególności:
umowa o prowadzenia spraw Spółki zawarta z komplementariuszem Spółki.
Przedmiot planowanej Transakcji ma być sprzedaż składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na najmie komercyjnym w oparciu o nabyte składniki w ramach Transakcji. W jego skład wchodzi m.in. prawo własności Gruntu wraz z budynkiem oraz przynależną infrastrukturą, prawa i obowiązki z umów najmu zwianych z funkcjonowaniem Nieruchomością (w tym praw i obowiązków wynikających z umów najmu), prawo własności innych ruchomych składników majątkowych związanych z Budynkiem, wyposażenia Budynku (wysięgnik od alpinistycznego systemu mycia fasad, śmietniki, szczotki toaletowe, pojemniki na papier toaletowy, dozowniki mydła, stoły, krzesła, sofa, przewijak, szafy, siedziska, doniczka, monitory, mikrofon strażaka, elektroniczny depozytor kluczy, stojaki rowerowe, gaśnica, lustro drogowe, ławka, popielniczka), prawa wynikające z gwarancji na zabezpieczenie płatności oraz czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców), prawa i obowiązki z rękojmi i gwarancji udzielonej przez generalnego wykonawcę zwianych za budowa budynku i robotami budowlanymi, prawa autorskie, środki pieniężne zgormadzone na rachunkach bankowych, prawa do dokumentacji prawnej i technicznej, dotyczącej Przedmiotu Transakcji, materiały marketingowe, udokumentowane informacje handlowe (w tym tajemnice, know-how oraz dokumenty związane z zasadami ustalania cen i wynajmu Budynku), prawa (licencje) do oprogramowania wykorzystywanego przez Przedmiot Transakcji, prawo do trzech zarejestrowanych znaków towarowych identyfikowanych z Przedmiotem Transakcji, prawo do domen internetowych, zobowiązania Zbywcy związane z Przedmiotem Transakcji (m.in. rozliczeń z najemcami, zwrotu wpłaconych przez wykonawców prac budowlanych zabezpieczeń związanych z udzielonymi na rzecz Spółki gwarancjami, wynikające z obowiązującej umowy dobrosąsiedzkiej z podmiotem trzecim), prawa i obowiązki z zawartych umów drogowych, prawa i obowiązki z umowy zamiany działki sprzedającego oraz części działki nr 52/2, prawa i obowiązki z umów użyczenia działek nr 33 i 34, prawa i obowiązki z tytułu umowy o prowadzenie rachunków bankowych związanych z Przedmiotem Transakcji, prawa i obowiązki na obsługę związaną z funkcjonowaniem Przedmiotem Transakcji (umowy z dostawcami mediów, tj. kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji, kompleksowego dostarczania ciepła, na usługi wodociągowe i kanalizacyjne, o świadczenie usług ochrony fizycznej i obsługi recepcji, na usługi utrzymania technicznego nieruchomości, o współpracy z dostawcą usług telekomunikacyjnych, o świadczenie usług sprzątania, o wdrożenia aplikacji, dotyczącej ochrony przeciwpożarowej, dotyczącej świadczenia usług dezynsekcyjnych i deratyzacyjnych, na wywóz odpadów, wypożyczenia urządzenia transmisji alarmów i świadczenia usługi monitoringu pożarowego, jak również prawa i obowiązki ze służebności związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości), prawa i obowiązki związane z zawartą umową na zrządzanie nieruchomością, prawa i o obwiązki wynikającej z zawartej umowy o ubezpieczenie Nieruchomości itp.
Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Zbywca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie Nabywca – po Transakcji – w oparciu o te właśnie składniki, które będą składać się na Przedmiot Transakcji, zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca możliwe jest, że Zbywca jako spółka celowa przeznaczona do zbudowania i komercjalizacji i zbycia Nieruchomości, wkrótce po Transakcji, zostanie zlikwidowana.
Analiza przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych prowadzi do wniosku, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Wprawdzie na Nabywcę nie przejdą wskazane szczegółowo w opisie sprawy elementy, jednakże, jak wskazał Wnioskodawca, nie są to elementy niezbędne do kontynuowania działalności Wnioskodawcy przez Nabywcę, a przenoszony na Nabywcę majątek objęty transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Zbywcy. W wyniku planowanej transakcji Nabywca przejmie i będzie kontynuował działalność Wnioskodawcy polegającą na komercyjnym wynajmie w Budynku powierzchni biurowych, handlowych i reklamowych. Opis sprawy wskazuje zatem, że pomimo wyłączenia z transakcji sprzedaży wskazanych elementów, status przedsiębiorstwa nie zostanie naruszony.
Zatem stanowisko Zainteresowanych, należało uznać za prawidłowe.
W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
0114-KDIP1-1.4012.554.2018.2.JO