Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb4-415-580-14-4-jk
Timestamp: 2018-03-19 09:16:30
Legal References Found: art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 22
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 22
 art. 47

Document Content:
Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w 2014 r., w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 1994 r. w spadku (tj. 1/3) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 – letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni nabytemu w dziale spadku podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Wnioskodawczyni nie może obniżyć przychodu o poniesione nakłady na zbywaną nieruchomość, jako koszty uzyskania przychodów. Dochód tak ustalony może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, jeśli Wnioskodawczyni w terminie dwóch lat od daty zbycia wydatkuje ten dochód na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy. Jednakże spłata na rzecz pozostałych spadkobierców nie może być podstawą do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie ww. przepisu. Spłata ta stanowi koszt nabycia udziałów w sprzedanej nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek jest spłata faktycznie zapłacona na rzecz pozostałych spadkobierców, w części dotyczących sprzedanych działek.
IPPB4/415-580/14-4/JKinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 6 listopada 2014 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późń zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 sierpnia 2014 r. (data wpływu 6 sierpnia 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 października 2014 r. (data nadania 20 października 2014 r., data wpływu 21 października 2014 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 14 października 2014 r. Nr IPPB4/415-580/14-2/JK (data nadania 14 października 2014 r., data doręczenia 16 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 6 sierpnia 2014 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 14 października 2014 r. Nr IPPB4/415-580/14-2/JK (data nadania 14 października 2014 r., data doręczenia 16 października 2014 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.
Pismem z dnia 20 października 2014 r. (data nadania 20 października 2014 r., data wpływu 21 października 2014 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.
Wnioskodawczyni i Jej rodzeństwo odziedziczyli zabudowaną nieruchomość dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą o wartości 75.000 zł po 1/3 każdy. Data śmierci spadkodawczyni to 17 kwiecień 1994 r. Nieruchomość składa się z 4 działek: 3 niezabudowane i 1 z budynkiem mieszkalnym. Wnioskodawczyni zamieszkuje w budynku spadkowym chociaż była współwłaścicielką jedynie w 1/3 części. W celu nabycia całości budynku Wnioskodawczyni założyła sprawę o dział spadku. W postępowaniu sądowym została zawarta ugoda. Data zawarcia ugody to 17 lipiec 2013 r. W ugodzie tej Wnioskodawczyni dla nabycia pełnej własności budynku, a zatem w celu nabycia udziałów w budynku należącym do jej rodzeństwa zgodziła się na spłatę po 25.000 zł w zamian za te udziały. Ugoda sądowa stwierdza, że nieruchomość spadkowa stanowić będzie własność Wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty rat:
po 12.500 zł w terminie do 15 lipca 2014 r.,
po 12.500 w terminie do 15 lipca 2015 r.
W celu uzyskania środków na spłaty Wnioskodawczyni sprzedała 3 niezabudowane działki wchodzące w skład spadkowej nieruchomości w czerwcu 2014 r. za kwotę 45.000 zł i z uzyskanej kwoty od razu zapłaciła rodzeństwu pierwszą ratę dwa razy po 12.500 zł. Pozostałe 25.000 zł Wnioskodawczyni zapłaci po uzyskaniu kredytu, bo cena uzyskana ze sprzedaży nie wystarczy na pokrycie drugiej raty. W postępowaniu sądowym biegły ustalił, że na niezabudowane działki Wnioskodawczyni poniosła nakłady w kwocie 11.808 zł. Nakłady na sprzedane nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła w wysokości 11.808 zł – pielęgnacja polegająca na koszeniu i grabieniu. Nakłady zostały poniesione przed zawarciem ugody w okresie od daty otwarcia spadku 17 kwietnia 1994 r. do daty sporządzenia przez biegłego opinii sądowej, tj. 14 stycznia 2013 r.
Czy spłaty na rzecz rodzeństwa stanowiące warunek nabycia ich udziałów, a zatem nabycie własności budynku mieszkalnego można zaliczyć do wydatków zwalniających od zryczałtowanego podatku PIT od sprzedaży nieruchomości...
Czy poniesione nakłady na sprzedane niezabudowane nieruchomości stanowić będą podstawę do obniżenia przychodu przy wyliczaniu podatku...
Zdaniem Wnioskodawczyni, spłaty na rzecz rodzeństwa w łącznej kwocie 50.000 zł stanowią wydatki w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1a ustawy o podatku PIT, gdyż płatności te umożliwiły nabycie od pozostałych spadkobierców 2/3 udziałów w budynku mieszkalnym w którym mieszka. Przychód ze sprzedaży części nieruchomości spadkowej w całości musi być przeznaczony na płatności wobec spadkobierców. Wnioskodawczyni nie uzyska zatem żadnego dochodu, gdyż faktycznie będzie to dochód spadkobierców uprawnionych do spłaty. Zdaniem Wnioskodawczyni powinna być zatem zwolniona ze zryczałtowanego podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto Wnioskodawczyni uważa, że wielkość poniesionych przez nią nakładów na pielęgnację działek będących przedmiotem sprzedaży również powinna być odliczona przy obliczaniu podstawy wymiaru podatku, gdyż bez tych nakładów działki sprzedawane byłyby zaniedbane i Wnioskodawczyni uzsykałaby znacznie niższą cenę. Pielęgnacja sprzedawanych niezabudowanych działek zwiększyła ich wartość rynkową.
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz -prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z rodzeństwem odziedziczyła po zmarłej w dniu 17 kwietnia 1994 r. spadkodawczyni 3 niezabudowane nieruchomości i 1 nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (każdy po 1/3). W celu nabycia całości budynku Wnioskodawczyni założyła sprawę o dział spadku. W postępowaniu sądowym została zawarta ugoda. Data zawarcia ugody to 17 lipiec 2013 r. Ugoda sądowa stwierdza, że nieruchomość spadkowa stanowić będzie własność Wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców. W celu uzyskania środków na spłaty Wnioskodawczyni sprzedała 3 niezabudowane działki wchodzące w skład spadkowej nieruchomości w czerwcu 2014 r. za kwotę 45.000 zł i z uzyskanej kwoty od razu zapłaciła rodzeństwu pierwszą ratę. W postępowaniu sądowym biegły ustalił, że na niezabudowane działki Wnioskodawczyni poniosła nakłady w kwocie 11.808 zł. Nakłady na sprzedane nieruchomości to pielęgnacja polegająca na koszeniu i grabieniu. Nakłady zostały poniesione przed zawarciem ugody w okresie od daty otwarcia spadku 17 kwietnia 1994 r. do daty sporządzenia przez biegłego opinii sądowej, tj. 14 stycznia 2013 r.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
Zatem nabycie przez Wnioskodawczynię w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających udział spadkowy stanowi nabycie w drodze działu spadku.
W świetle powyższego uznać należy, że udziały w sprzedanych nieruchomościach Wnioskodawczyni nabyła w różnym czasie i w różny sposób, tj.:
w 1994 r. w spadku po zmarłej spadkodawczyni,
w 2013 r. w wyniku zawarcia ugody sądowej w sprawie o dział spadku.
Z uwagi zatem na fakt, że nabycie prawa do przedmiotowego udziału w nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 1994 r. oraz w części w 2013 r., pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawczyni nabyła.
Biorąc powyższe pod uwagę, sprzedaż nieruchomości w 2014 r., w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni nabytemu w 1994 r. w spadku (tj. 1/3) nie będzie stanowiła źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.
Natomiast sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2014 r. części przedmiotowej nieruchomości nabytej w dziale spadku w 2013 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, zaś dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie opodatkowany według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Tak więc przychodem Wnioskodawczyni ze sprzedaży działek jest cena odpowiadająca udziałom nabytym w dziale spadku pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, które przypadają proporcjonalnie na powyżej nabyte udziały. Dopiero od tak obliczonego przychodu można dokonać pomniejszenia o koszty uzyskania przychodów.
Należy zauważyć, że udział w nieruchomościach Wnioskodawczyni nabyła od pozostałych spadkobierców odpłatnie – została bowiem z tytułu nabycia majątku w dziale spadku w wysokości w wysokości przekraczającej udział nabyty w spadku zobowiązana do spłaty tych spadkobierców. Zatem w przedmiotowej sprawie przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, w przypadku, kiedy jej nabycie miało miejsce na podstawie czynności, o charakterze odpłatnym jest art. 22 ust. 6c ustawy. Stanowi on, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezposrednie wskazanie, że koszty takie stanowią, m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.
Tym samym, w przypadku odpłatnego nieruchomości – w części dotyczącej udziałów nabytych w 2013 r. w drodze działu spadku, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana (faktycznie przez Wnioskodawczynię zapłacona) kwota spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odnośnie natomiast określenia w jakiej wysokości ww. wydatki, tj. kwota spłaty, którą zgodnie z działem spadku Wnioskodawczyni zapłaciła pozostałym spadkobiercom, będą stanowiły koszty nabycia przedmiotowego udziału w nieruchomości, należy zauważyć, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w części nabytego w 2013 r. w drodze działu spadku Wnioskodawczyni może pomniejszyć o kwotę spłaty w wysokości odpowiadającej stosunkowi wartości udziału w nieruchomości nabytym w dziale spadku do całości majątku nabytego w przedmiotowym dziale spadku. Nie można bowiem całości tych wydatków zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży była tylko część majątku, jaki Wnioskodawczyni otrzymała w wyniku spadku i działu spadku.
Przy czym, nadmienić należy, że nie jest przeszkodą uznanie za koszt uzyskania przychodu wydatku na tę spłatę, jeśli Wnioskodawczyni najpierw sprzeda nieruchomość, a potem dokona spłaty. Może się bowiem okazać, ża aby dokonać spłaty i pozyskać na tę okoliczność środki pieniężne podatnik dokona sprzedaży, a dopiero potem z uzyskanych pieniędzy dokona spłaty. Jeśli zatem spłaty dokona przed terminem do złożenia zeznania PIT-39, w którym rozliczyć należy przychód z odpłatnego zbycia, to ów wydatek będzie mógł zostać wykazany w tym zeznaniu.
Ponadto, co do zasady, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może być pomniejszony o nakłady, które zostały poczynione w czasie posiadania, a które zwiekszyły wartość nieruchomości. Nakłady te muszą być udokumentowane fakturą VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Tym samym ich wartość nie może wynikać z ustaleń dokonanych przez biegłego rzeczoznawcę na podstawie wystawionych przez niego opinii.
Zatem nakłady na nieruchomości mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że:
zwiększyły jej wartość,
poniesione zostały w czasie jej posiadania,
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że biegły ustalił, że na niezabudowane działki Wnioskodawczyni poniosła nakłady w kwocie 11.808 zł. Nakłady zostały poniesione przed zawarciem ugody w okresie od daty otwarcia spadku, tj. 17 kwietnia 1994 r. do daty sporządzenia przez biegłego opinii sądowej, tj. 14 stycznia 2013 r.
Nie ma zatem podstaw aby uznać, że wysokość nakładów Wnioskodawczyni będzie mogła odliczyć od przychodu ze zbycia działek, ponieważ wartość nakładów nie może wynikać z ustaleń dokonanych przez biegłego rzeczoznawcę na podstawie wystawionej przez niego opinii.
Wobec powyższego należy wskazać, że różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości przypadającym na udziały nabyte w dziale spadku pomniejszona o wartość spłat faktycznie zapłaconych na rzecz pozostałych spadkobierców podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym jako dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne, w związku z czym, tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.
Tym samym, spłata na rzecz pozostałych spadkobierców nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Spłata ta stanowi bowiem koszt nabycia udziałów w sprzedanej nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w 2014 r., w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 1994 r. w spadku (tj. 1/3) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 – letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni nabytemu w dziale spadku podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Wnioskodawczyni nie może obniżyć przychodu o poniesione nakłady na zbywaną nieruchomość, jako koszty uzyskania przychodów. Dochód tak ustalony może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, jeśli Wnioskodawczyni w terminie dwóch lat od daty zbycia wydatkuje ten dochód na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy. Jednakże spłata na rzecz pozostałych spadkobierców nie może być podstawą do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie ww. przepisu. Spłata ta stanowi koszt nabycia udziałów w sprzedanej nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek jest spłata faktycznie zapłacona na rzecz pozostałych spadkobierców, w części dotyczących sprzedanych działek.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
ILPP1/443-901/14-4/JSK | Interpretacja indywidualna
IPPB4/415-556/14-2/JK | Interpretacja indywidualna
IPPB4/415-514/14-2/AM | Interpretacja indywidualna
IBPP3/443-685/14/IK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPB4/415-580/14-4/JK