Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0111-kdib2-2-4014-226-2018-2-pb
Timestamp: 2019-01-24 08:14:17
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 1
 art. 4
 art. 5
 art. 2
 art. 43
 art. 7
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 29
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 3

Document Content:
0111-KDIB2-2.4014.226.2018.2.PB | Interpretacja indywidualna
♦ › Sprzedaż › 0111-KDIB2-2.4014.226.2018.2.PB
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynku biurowego i parkingu oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się droga, jak również budowli znajdujących się na tych gruntach.
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 października 2018 r. (data wpływu 24 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynku biurowego i parkingu oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się droga, jak również budowli znajdujących się na tych gruntach– jest prawidłowe.
W dniu 24 października 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynku biurowego i parkingu oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się droga, jak również budowli znajdujących się na tych gruntach.
W. Sp. z o.o.,
D. GmbH,
Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca rezydentem podatkowym w Polsce planuje nabyć określone nieruchomości w Polsce (dalej: Kupujący), Kupujący jest zarejestrowany do celów podatku VAT w Polsce jako czynny podatnik VAT.
Kupujący planuje nabyć następujące nieruchomości (dalej: Nieruchomości):
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 23 (dalej: Działka 1) wraz z prawem własności budynku biurowego (dalej: Budynek);
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 8/11 (dalej: Działka 2), wraz z prawem własności parkingu (dalej: Parking);
udział w wysokości 51/100 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 8/12 (dalej: Działka 3), na której znajduje się droga (dalej: Droga).
Nieruchomości zostaną sprzedane Kupującemu przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. spółkę X prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce w formie Oddziału – X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce (dalej: Sprzedający; wraz z Kupującym: Wnioskodawcy). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.
Działka 1 i Działka 2 zostały utworzone z działek 8/1 i 8/2, które zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie aktu notarialnego z 13 grudnia 2007 r. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 8/1 i 8/2) oraz własność Budynku.
Na podstawie decyzji z 25 sierpnia 2008 r. został zatwierdzony projekt dotyczący podziału działek nr 8/1 i 8/2. Działka 8/2 została podzielona na działki nr 8/10 i 8/11 (Działka 2), a w wyniku połączenia działki nr 8/1 z planowaną działką nr 8/10 została utworzona działka nr 23 (Działka 1).
Działka 3 powstała z podziału działki nr 8/5. Na podstawie decyzji z 8 kwietnia 2009 r., działka 8/5 została podzielona na działki 8/12 (Działka 3) i 8/13. Na podstawie aktu notarialnego z 9 marca 2010 r. doszło do częściowego zniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej poprzez fizyczny podział wspólnej nieruchomości.
Na podstawie aktu notarialnego z 13 grudnia 2007 r. oraz na podstawie aktu notarialnego z 4 września 2008 r. Sprzedający warunkowo nabył udziały w nieruchomości nr 8/5. Sprzedający ostatecznie nabył udziały w działce 8/5 na podstawie aktu notarialnego w dniu 11 czerwca 2008 r. oraz na podstawie aktu notarialnego z 19 grudnia 2008 r.
Sprzedający nabył Nieruchomości od polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (czynnego podatnika VAT). Sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. Nieruchomości były wynajmowane ponad dwa lata. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.
Na Działce 1, Działce 2 i Działce 3 oprócz Parkingu i Drogi zlokalizowane są również inne budowle, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Budynku, np.: jezdnia betonowa, szlabany, mur oporowy, maszty, wiata, parkometr, latarnie, ogrodzenie, elementy infrastruktury przesyłowej (m.in. urządzenia kanalizacyjne, sieć ciepłownicza) czy chodniki (dalej: Budowle), Budowle zostały nabyte przez Sprzedającego w ramach nabycia Nieruchomości. Nabycie podlegało podatkowi VAT według stawki 22%.
Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub jakiejkolwiek Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Ani Budynek, ani jakakolwiek Budowla nie zostały poddane znaczącym przebudowom przez Sprzedającego.
Sprzedający posiada nieruchomości również w innych lokalizacjach, a Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej transakcji, nie są wydzielone organizacyjnie i finansowo w ramach struktury biznesowej Sprzedającego. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości. Jedynie dla potrzeb rozliczania opłat eksploatacyjnych z najemcami Nieruchomości, przychody i koszty z tym związane ujmowane są na odrębnych kontach. Nie ma oddzielnych rachunków bankowych dla Nieruchomości. Na oddzielny rachunek wpływają tylko opłaty eksploatacyjne, ale jest on założony dla zarządcy nieruchomości. Jedna firma zarządzająca nieruchomościami odpowiada za wszystkie budynki Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce.
Sprzedający zawarł wiele umów dotyczących usług operacyjnych dotyczących Nieruchomości (umów serwisowych), które nie zostaną przeniesione na Kupującego, np.:
umowa o świadczenie usług telekomunikacyjnych;
umowa zarządzania nieruchomościami;
umowa o świadczenie usług parkingowych;
umowa o świadczenie usług operatora technicznego;
umowa o usługi sprzątania;
umowa o wywóz odpadów;
umowa najmu i serwisu mat wejściowych;
umowa o świadczenie usług ochroniarskich;
umowa na mycie elewacji Budynku;
umowa o świadczenie usług księgowych i doradztwa podatkowego.
Umowami, które mogą nie być rozwiązane w momencie sprzedaży, są umowy o dostawę wody oraz ciepła. Jednakże Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w ciągu kilku miesięcy po zakupie Nieruchomości. W przypadku zawarcia nowych umów dotyczących mediów (wody oraz ciepła), Sprzedający wypowie umowy i nie będą one przeniesione na Kupującego. Z uwagi na fakt, że nie istnieje możliwość wyboru dostawcy energii elektrycznej, umową, która będzie przeniesiona na Kupującego, będzie umowa o dostawę energii elektrycznej. Ponadto, na Kupującego zostanie przeniesiona umowa dotycząca użytkowania drogi wewnętrznej tj. umowa o sposobie zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej oraz o podziale nieruchomości do wyłącznego użytkowania, która dotyczy Działki nr 3.
Sprzedający dołoży wszelkich starań, aby rozwiązać umowy serwisowe w taki sposób, że umowy te zostaną rozwiązane w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i umożliwi Kupującemu zawarcie nowych umów serwisowych. Jeżeli Sprzedający nie będzie mógł wypowiedzieć określonych umów serwisowych z mocą obowiązującą od daty zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, to Sprzedający zapewni, że w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, wypowiedzenia na podstawie takich umów serwisowych zostaną podpisane i złożone do odpowiednich usługodawców lub dostawców mediów bez zbędnej zwłoki.
Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług i dostawie mediów dla Nieruchomości po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz że nowe umowy z dostawcami usług i mediów będą zawarte możliwie jak najszybciej po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty za wszystkie media, które zostaną dostarczone do Nieruchomości za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży do czasu wystąpienia późniejszej z następujących dat:
wygaśnięcia odpowiedniej umowy, w ramach której dostarczane są dane media; lub
zawarcia przez Kupującego nowej umowy z danym dostawcą mediów i jej wejścia w życie.
Żadne znaki towarowe nie zostały zarejestrowane w związku z eksploatacją Budynku i żadne znaki towarowe lub oznaczenia używane i związane z Budynkiem nie zostaną przeniesione na Kupującego. Kupujący nie nabędzie również praw do strony internetowej ani materiałów marketingowych związanych z Budynkiem.
Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółek dominujących lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące prawa, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z Budynkiem; wszystkie majątkowe prawa autorskie do projektów, na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów; a także sprzeda Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone; prawa wynikające z gwarancji budowlanych; posiadane prawa do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej stanowiących część sieci ciepłowniczej położonej poza granicami Nieruchomości. Kupujący nabędzie ruchomości i wyposażenie związane z Nieruchomościami.
Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).
Sprzedający i Kupujący nie są spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
Po nabyciu Kupujący zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT (najem komercyjny). Kupujący w celu świadczenia usług (najem komercyjny) musi przeprowadzić dodatkowe niezbędne działania, tj. zawrzeć: umowę o świadczenie usług zarządzania Nieruchomością, umowę o usługi księgowe i doradztwo podatkowe, otworzyć rachunki bankowe, zapewnić kapitał obrotowy oraz zawrzeć inne umowy związane z usługami operacyjnymi dotyczące Nieruchomości. Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce w zakresie innych nieruchomości.
Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu w razie opodatkowania VAT nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a zatem Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)
Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu w razie opodatkowania VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zatem Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 ustawy o PCC, spoczywa na kupującym, (tj. na Kupującym).
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
Jak wynika z wyżej wymienionych przepisów ustawy o PCC, wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT są wyłączone z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Niemniej, nawet jeśli zwolnienie od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania VAT i w tym celu złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT transakcji. W związku z tym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem transakcja będzie opodatkowana VAT według 23% stawki.
W związku z powyższym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.
Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacja jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 17 grudnia 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.664.2018.2.AO.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki nr 1 wraz z prawem własności budynku biurowego, prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki nr 2 wraz z prawem własności parkingu oraz udział w wysokości 51/100 w prawie użytkowania wieczystego Działki nr 3, na której znajduje się droga. Na Działce 1, Działce 2 oraz Działce 3 oprócz parkingu i drogi zlokalizowane są również inne budowle, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem budynku.
W interpretacji indywidualnej z dnia 17 grudnia 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.664.2018.2.AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „sprzedaż budynku i budowli znajdujących się na Działce 1, Działce 2 i Działce 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. (...)
W konsekwencji, w sytuacji kiedy Wnioskodawcy złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania dostawy budynku i budowli znajdujących się na Działce 1, Działce 2 i Działce 3 zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku i podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęta będzie dostawa prawa użytkowania wieczystego działek na których znajdują się ww. budynek i budowle.”
A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym jeżeli zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług czyli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy transakcja sprzedaży będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku bowiem zastosowania wyłączenia z opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, której przedmiot stanowi m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego, decydujące znaczenie ma fakt, aby w wyniku zawarcia tej umowy doszło do faktycznego (efektywnego) opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. w określonej stawce). Przy umowie sprzedaży wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stosuje się bowiem – w odniesieniu do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego – tylko w zakresie, w jakim jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie jest z tego podatku zwolniona, co wprost wynika z treści art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Nadmienić przy tym należy, że w przypadku braku efektywnego (tj. według określonej stawki) opodatkowania podatkiem od towarów i usług umowy sprzedaży nieruchomości czy też prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc w razie objęcia takiej transakcji zwolnieniem z tego podatku – wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania.
Reasumując, jeżeli istotnie nastąpi rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i ww. transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do całej transakcji.
W takim przypadku kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.
Zainteresowanemu będącemu stroną postepowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ..., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB2-2.4014.226.2018.2.PB