Source: https://www.sluzebnosc.info/ograniczenia-prawne-przy-ustanowieniu-sluzebnosci-z-wpisem-do-ksiegi-wieczystej-material-461.html
Timestamp: 2020-06-02 10:35:15
Legal References Found: art. 46
 art. 49
 art. 49
 art. 292
 art. 172
 art. 292
 art. 3054
 art. 3052
 art. 626
 art. 140
 art. 224
 art. 158
 art. 232
 art. 918
 art. 184

Document Content:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 29-12-2017
Na mojej 1-hektarowej działce rolnej w 1978 r. zakłady energetyczne bez umowy postawiły linię niskiego napięci. Wzdłuż najdłuższego boku działki przy granicy na jednym końcu stoi podwójny słup ze skrzynką transformatorową, na środku podwójny słup, a na drugim końcu działki potrójny słup. Obecnie biuro projektowe zwróciło się do mnie o pozwolenie na modernizację, czyli wymianę potrójnego słupa na jeden. Jakie konsekwencje finansowe i prawne poniosę, ustanawiając służebność gruntu z wpisem do księgi wieczystej? Gdybym w przyszłości chciała podzielić tę działkę na działki budowlane lub sprzedać jako całość pod inwestycję, czy miałoby to niekorzystny wpływ? Pracownik biura projektowego ustalił ze mną kwotę wyjściową jako odszkodowanie i za służebność na 20 tys. zł, ale zaznaczył, że jeśli dostanę 6 tys., to będzie dobrze. Czy zgodzić się na wymianę słupa na dotychczasowych zasadach? Chodzi mi o ograniczenia prawne do dysponowania działką w przyszłości.
Niezależnie od tego, czy dojdzie do sformalizowania służebności, na Pani nieruchomości znajdują się cudze urządzenia – art. 46 i art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.). Urządzenia te należą do określonego przedsiębiorstwa, a nie do Pani; stosownie do art. 49 K.c., który stanowi:
Wskazanych przez Panią urządzeń (zwłaszcza dużych słupów) nie da się przeoczyć – jeżeli ktoś (o sprawnym zmyśle wzroku) znajduje się w ich okolicy. Gdyby doszło do umownego zbycia tejże nieruchomości (art. 46 K.c.), np. na podstawie umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), to w treści aktu notarialnego należałoby zawrzeć informację o owych cudzych urządzeniach, zwłaszcza w sytuacji braku wpisu służebności w dziale III księgi wieczystej (prowadzonej dla tejże nieruchomości). Brak precyzji w treści umowy czasami skutkuje sporami prawnymi, a nawet powiadamianiem organów ścigania (np. o wyłudzeniu).
Minęło blisko 40 lat od posadowienia cudzych urządzeń na Pani gruncie, więc już dawno temu doszło do zasiedzenia służebności – służebności przesyłu, według aktualnych regulacji prawnych (art. 3051 i następne K.c.). Proszę zwrócić uwagę na treść art. 292 K.c.:
Urządzenia są trwałe i widoczne (dosłownie: jako słupy i linia napowietrzna), a poza tym taki stan rzeczy trwa ponad 30 lat – niezbędne do zasiedzenia w złej wierze (dotyczący zasiedzenia art. 172 i następne ma odpowiednie zastosowanie w przypadku zasiedzenia służebności, w tym służebności przesyłu, ponieważ art. 292 K.c., z uwagi na art. 3054 K.c., stosuje się odpowiednio do służebności przesyłu).
Jak widać, służebność już jest – z uwagi na zasiedzenie służebności. Jednak w aspekcie formalnym nadal można mówić o określonym stanie niepewności, na którym Pani traci (zwłaszcza ekonomicznie). Ujmując rzecz nieco kolokwialnie: „jest służebność, a jakby jej nie było”. Przedstawiciele przedsiębiorstwa nie poczuwają się do obowiązku ponoszenia określonych kosztów w związku z używaniem Pani nieruchomości, co oznacza mniejsze wydatki (a ten aspekt, jako przychód, mógłby nawet zainteresować organa administracji skarbowej, gdyby ktoś taki problem im zgłosił); poza tym (zwłaszcza z uwagi na formalizację wielu zagadnień) wydawanie pieniędzy przed przedsiębiorstwa powinno wiązać się z określonym dokumentem (np. umową lub orzeczeniem sądowym). Znaczna większość przedsiębiorstw nastawiona jest na zysk; przejawia się to różnie, np. w braku odpowiedniej liczby pracowników wyznaczonych do załatwiania złożonych problemów (często właściciele nieruchomości po prostu nie mają z kim rozmawiać o ważnych sprawach z zakresu wzajemnych relacji) oraz w tak zwanym outsourcingu (zlecaniu spraw komuś innemu), czego przejawem zapewne jest aktywność określonego biura projektowego (być może będącego pełnomocnikiem przedsiębiorstwa branży energetycznej).
Niestety, władze państwowe nadal nie precyzują ważnych dla bardzo wielu osób przepisów z zakresu służebności – co jest przejawem szerszego problemu w postaci niskiej jakości prawa dotyczącego nieruchomości (ta problematyka wymagałaby odrębnego opracowania, i to obszernego). Brakuje nawet (od dawna zapowiadanych) oficjalnych „tabel” lub wskaźników – pomocnych w obliczaniu wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu (np. w związku ze służebnościami). Prawdopodobnie z tym problemem wiążą się zreferowane przez Panią słowa projektanta na temat wynagrodzenia.
Tak zwane wynagrodzenie za służebność (niekiedy zwane nieprecyzyjnie „odszkodowaniem za służebność”) to określenie skrótowe. Należy więc wskazać parę istotnych czynników, które należy brać pod uwagę – np. w formułowaniu propozycji ugodowej lub w przygotowywaniu stanowiska w związku z postępowaniem sądowym (zgodnie z art. 3052 K.c., także właściciel nieruchomości, na której znajdują się cudze urządzenia, jest uprawniony domagać się ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej). Dość często przez „wynagrodzenie” (w związku ze służebnościami) rozumie się kwotę należną właścicielowi nieruchomości obciążonej – bez wyróżniania poszczególnych składników. Właściwe wynagrodzenie to pożytek, do jakiego uprawniony jest właściciel rzeczy (np. właściciel nieruchomości) – chodzi o jedno z uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.). Na ogół posiadacze (jakże często jednocześnie właściciele) nieruchomości są obciążeni płacić podatek (np. podatek rolny lub podatek od nieruchomości). Jeżeli umowa (a powinna być ona odpowiednio precyzyjna) nie uwzględnia refundacji odpowiednich kosztów podatkowych, to oficjalne wynagrodzenie staje się efektywnie (w sensie ekonomicznym) niższe, z uwagi na obowiązek płacenia podatków – w skrajnym przypadku (zwłaszcza w okresie wieloletnim) łączna wysokość podatków może przewyższyć kwotę wynagrodzenia (od którego zapewne trzeba zapłacić podatek dochodowy). Czasami z cudzymi urządzeniami wiąże się powstawanie rzeczywistych szkód (np. straty w plonach spowodowane pracami konserwacyjnymi lub naprawczymi) – w takich sytuacjach powinno być wypłacane wynagrodzenie (co warto uregulować w umowie). Niekiedy urządzenia (budowle lub instalacje) skutkują ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości, z czym mogą wiązać się szkody (z reguły problem jest niewielki w przypadku niewielkiego zmniejszenia areału upraw, ale niekiedy dochodzi do ograniczeń w zakresie zabudowy) – także z takimi okolicznościami może wiązać się odszkodowanie (co do którego warto zawrzeć odpowiednie postanowienia umowne). Wynagrodzenie (zarówno nieprecyzyjnie ujmowane, jak i w jego poprawnym rozumieniu) może być wypłacane zarówno jednorazowo, jak i okresowo (np. każdego roku). Wiele osób cieszy się na „większą gotówkę” (czyli na świadczenie jednorazowe) – ale brak odpowiedniej precyzji w umowie może skutkować nawet „dołożeniem do interesu” (zwłaszcza w przypadku płacenia podatków przez wiele lat). Poza tym o przyjęciu świadczenia (zwłaszcza jednorazowego) należałoby powiadomić (szczególnie w treści umowy) nabywcę nieruchomości; dość często zataja się takie fakty, co skutkuje sporami – niekiedy procesami cywilnymi, a nawet powiadamianiem organów ścigania o przestępstwie wyłudzenia („zbywca otrzymał zapłatę za służebność, a nabywca ma obowiązek płacić podatki). Tak zwany wolny rynek stawia ludzi przed masą wyzwań.
Dość ogólne są przepisy proceduralne – zawarte w Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.) – o sprawach z zakresu służebności. Stwierdzenia zasiedzenia (w tym stwierdzenia zasiedzenia służebności) dotyczą dwa artykuły (609 oraz 610 K.p.c.), zaś spraw z wniosku o ustanowienie służebności (służebności drogi koniecznej oraz służebności przesyłu) dotyczy zaledwie jeden artykuł, to jest art. 626 K.p.c., który brzmi:
§ 3. Przepisy § 1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.”
Każde ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i następne K.c.) – w tym każdego rodzaju służebność (art. 285 i następne K.c.) – jest ograniczeniem uprawnień właścicielskich. Dawniej częściej używano określenia „prawo na rzeczy cudzej”, bo inna osoba (stosując określenie z art. 140 K.c.) uzyskuje tytuł prawny do cudzej rzeczy. Tytułem przykładu: właściciel nieruchomości władnącej (w przypadku nieruchomości gruntowych) lub właściciel przedsiębiorstwa i urządzeń (art. 49 K.c.) uzyskuje tytuł prawny do korzystania z cudzej nieruchomości. W związku z tym właściciel nieruchomości obciążonej – każdorazowy właściciel – jest zobowiązany znosić (łacińskie: pati) korzystanie z jego nieruchomości przez inną osobę.
Skoro cudze urządzenia znajdują się (i zapewne nadal będą się znajdować) na tejże nieruchomości, to również przyszli właściciele tejże nieruchomości będą zobowiązani znosić korzystanie z niej przez właściciela owych urządzeń (np. słupów i przewodów). Ustanowienie służebności przesyłu lub stwierdzenie zasiedzenia służebności przez sąd będzie oznaczało, że chodzi o korzystanie z rzeczonej nieruchomości w sposób oficjalny. Służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej – należy o to zawnioskować (przyda się postanowienie umowne, że opłatę sądową w związku z takim wpisem uiści przedsiębiorstwo); brak wpisu służebności w księdze wieczystej może skutkować sporami z nabywcą nieruchomości. Niestety, poziom świadomości prawnej w Polsce jest tak bardzo niski, że niektórzy ludzie wprost boją się „nieruchomości ze służebnościami” (co dotyczy nawet „agencji nieruchomości”) – a przecież sytuacje są różne i trzeba je rozpatrywać indywidualnie.
Od określania wartości nieruchomości (w tym od wskazywania właściwych kwot wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu) są właściwi rzeczoznawcy majątkowi – a nie projektanci (bez uprawnień z zakresu szacowania wartości nieruchomości). Można wycenę (np. zwaną „operatem szacunkowym”) zamówić jako usługę; takie czynności są wykonywane też przez biegłych sądowych (zwłaszcza w sprawach rzeczywiście spornych) – wynagrodzenie biegłych sądowych na ogół jest znacznie wyższe od cen rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne.
Prawdopodobnie w słowach owego projektanta zabrakło informacji o tym, że Pani może się należeć wynagrodzenie za okresy przeszłe. Przyjmuje się, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy (np. z nieruchomości) przedawnia się po 10 latach (art. 118 K.c.); rozliczeń między właścicielem i posiadaczem rzeczy dotyczą: art. 224 i następne K.c.. Proponuję wziąć pod uwagę także ten aspekt np. w Pani propozycji ugodowej.
Do ustanowienia służebności może dojść na mocy oświadczenia woli właściciela nieruchomości władnącej – oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Sens ekonomiczny takie oświadczenie ma, jeżeli towarzyszy mu odpowiedniej treści umowa między właściwymi podmiotami (np. właścicielem nieruchomości obciążonej i przedsiębiorstwem, do którego należą urządzenia); podobnie rzecz przedstawia się w przypadku ustanowienia służebności na drodze sądowej lub stwierdzenia zasiedzenia służebności przez sąd – w sprawach cywilnych bardzo ważne są: odpowiednia aktywność zainteresowanych osób (art. 230 K.p.c.) oraz dowody (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.), więc właściciel nieruchomości obciążonej powinien proponować sądowi odpowiednio precyzyjne treści (np. co do rozliczeń) przyszłego orzeczenia sądowego.
Jeżeli dochodzi do podziału nieruchomości obciążonej (np. obciążonej hipoteką lub służebnością), to każda z nieruchomości powstałych w wyniku podziału powinna być w ten sam sposób obciążona. Niekiedy wiążą się z tym problemy lub spory – co zazwyczaj dotyczy obciążeń hipotecznych. Gdyby doszło do wydzielenia nieruchomości wolnych od cudzych instalacji, to prawdopodobnie byłoby łatwiej doprowadzić do tego, by takowe nieruchomości „wyjściowe” były wolne od obciążenia służebnością – np. po złożeniu przez przedstawiciela przedsiębiorstwa oświadczenia (w formie aktu notarialnego!) o rezygnacji ze służebności co do określonych gruntów lub na podstawie orzeczenia sądowego o zniesieniu służebności (art. 295 K.c.) co do właściwych gruntów (bez cudzych instalacji).
Konsultacja z odpowiednio doświadczonym projektantem mogłaby ułatwić właściwe zagospodarowanie gruntu. Poza tym przydałoby się uzgodnienie położenia nowych zjazdów z drogi publicznej na działki (powstałe w wyniku podziału odnośnej nieruchomości).
Przepisy prawne są tak ogólne, że nie sposób określić z góry „konsekwencji finansowych” (stosując użyte przez Panią sformułowanie). W kapitalizmie (zwłaszcza liberalnym) bardzo dużo zależy od aktywności poszczególnych osób. Być może Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (zwłaszcza jego Departament Gospodarowania Nieruchomościami) wreszcie zaproponuje odpowiednie przepisy prawne – proponuję rozważyć przedstawianie im problemów i domagać się ich rozwiązywania (niestety, moje dotychczasowe doświadczenia w tym zakresie wskazują na ich małe zainteresowanie, ale miejmy nadzieję, że to się zmieni, na lepsze). Niewiele można – zwłaszcza w krótszym okresie – poradzić na bardzo niski poziom świadomości prawnej w społeczeństwie polskim, co skutkuje nieracjonalnymi zachowaniami (np. unikaniem „nieruchomości ze służebnościami”). Żaden urzędnik lub sędzia nie jest władny przymusić prywatnej osoby do zakupienia określonej nieruchomości, zwłaszcza za cenę rynkową – osoba zainteresowana sprzedaniem własnej nieruchomości powinna unikać wchodzenia w nieodpowiednie relacje (np. z kimś, kto chciałby kupić nieruchomość za bezcen).
Przyda się Pani opracowanie strategii własnych działań – w tym określenie ram czasowych. Przykładowo: najbliższy okres można by poświęcić na negocjacje (w tym na pisemne wezwanie do określonych zachowań, w tym do rozliczenia się z Panią za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości). Potem można by wystosować zawezwanie do próby ugodowej (art. 917 i art. 918 K.c. w związku art. 184 – 186 K.p.c.); wezwanie takie (obciążone niewysoką opłatą sądową) kieruje się (w odpowiedniej liczbie egzemplarzy) do sądu rejonowego. Później mógłby przyjść czas na rzeczywiście sporną drogę sądową. Przy załatwianiu spraw warto pamiętać o dużym znaczeniu formy pisemnej – pisma trzeba składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Proszę bardzo uważnie (po dokładnej lekturze i zastanowieniu) składać swój podpis (nawet na „małych karteluszkach”) – również w przypadku umowy z jakimś „specjalistą od odszkodowań za służebność”.