Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wspolnota-mieszkaniowa/0112-kdil1-1-4012-266-2018-2-ak
Timestamp: 2018-08-16 09:59:08
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 6
 art. 13
 art. 15
 art. 113
 art. 15
 art. 113
 art. 5
 art. 113
 art. 5
 art. 5
 art. 8
 art. 659
 art. 29

Document Content:
♦ › Wspólnota mieszkaniowa › 0112-KDIL1-1.4012.266.2018.2.AK
Refakturowanie na rzecz najemcy kosztów mediów oraz innych kosztów dotyczących utrzymania lokali oraz części wspólnej nieruchomości.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2018 r. r. (data wpływu 19 kwietnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 26 lipca 2018 r. (data wpływu 1 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie refakturowania na rzecz najemcy kosztów mediów oraz innych kosztów dotyczących utrzymania lokali oraz części wspólnej nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 19 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie refakturowania na rzecz najemcy kosztów mediów oraz innych kosztów dotyczących utrzymania lokali oraz części wspólnej nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 1 sierpnia 2018 r. o opis stanu faktycznego, sformułowane pytanie i własne stanowisko w sprawie.
Zakład jest spółką gminną, utworzoną w wyniku przekształcenia zakładu budżetowego w spółkę prawa handlowego na mocy Uchwały Rady Miejskiej z dnia 28 czerwca 2016 roku oraz Uchwały z dnia 15 grudnia 2016 roku w sprawie przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego Zakład poprzez likwidację w celu utworzenia spółki prawa handlowego. Spółka zaspokaja zbiorowe potrzeby wspólnoty samorządowej, w szczególności przez wykonywanie zadań o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych, w zakresie:
Spółka zawarła z Gminą i Miastem umowę dzierżawy, na mocy której Gmina - „wydzierżawiający” oddała Zakład - dzierżawcy do użytkowania i pobierania pożytków nieruchomości stanowiące własność Gminy i Miasta. Zgodnie z umową dzierżawy „DZIERŻAWCA” zobowiązany jest do przekazywania w imieniu WYDZIERŻAWIAJĄCEGO zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i zaliczek remontowych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych z zastrzeżeniem, że zaliczki remontowe w wysokości nieprzekraczającej wielkości uchwalonej w budżecie Gminy i Miasta. WYDZIERŻAWIAJĄCY zobowiązuje się przekazywać DZIERŻAWY w okresach miesięcznych i terminach określonych w umowie i po przedstawieniu rozliczenia przez DZIERŻAWCĘ. Spółka jako DZIERŻAWCA jest uprawniona do zawierania umów najmu lokali mieszkalnych, użytkowych oraz umów dzierżawy innych nieruchomości wchodzących w skład przedmiotu dzierżawy z zastrzeżeniem, że umowy najmu zawiera się tylko na podstawie pisemnego wskazania osoby uprawnionej przez Burmistrza Gminy i Miasta wydanego na podstawie obowiązujących przepisów prawa.
Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka zarządza miejskim zasobem mieszkaniowym i jest też zarządcą wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina i Miasto posiada udziały. Spółka wykonuje usługę zarządzania nieruchomościami na zlecenie na podstawie umów zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi. Usługa ta wykonywana jest odpłatnie w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną Spółka otrzymuje wynagrodzenie w formie „wynagrodzenia zarządcy”, które określone jest w umowie. Wykonywane przez Spółkę usługi są sklasyfikowane jako zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi na zlecenie wg symbolu PKWiU - 68.32 ex 68.32.11. W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki, w których więcej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych są sklasyfikowane jako budynki mieszkalne.
Wnioskodawca jako zarządca wspólnot mieszkaniowych działa w imieniu wspólnot mieszkaniowych i na ich rzecz na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i uprawniony jest do samodzielnego podejmowania decyzji mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu. sp. z o.o. administruje gminnym zasobem mieszkaniowym i zarządza wspólnotami mieszkaniowymi, które powstały poprzez wyodrębnienie lokali z komunalnego zasobu gminnego. Wspólnoty zawierają w imieniu swoim i na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych umowy o dostawy: zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej za oświetlenie klatek schodowych, piwnic (pomieszczeń wspólnych), sprzątania pomieszczeń wspólnych, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości stałych składowania na wysypisku, koszenia trawników, odśnieżania chodników, likwidacji skutków zdarzeń losowych i innych. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres działania zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Jest to jednostka posiadającą taka strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy zobowiązani są do określonych czynności wynikających z ww. ustawy. I tak zgodnie z art. 13 tej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Tak więc z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty, a mianowicie: związane z własnym lokalem i związane z nieruchomością wspólną. Z art. 15 ust. wynika, że właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną i na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. woda, odprowadzanie ścieków, ciepło, gaz, energia elektryczna). Wspólnoty mieszkaniowe nie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Każda wspólnota zarządzana przez Wnioskodawcę jest osobnym podmiotem, jest zarejestrowana, posiada swój REGON, NIP, swoje konto bankowe, swoją odrębną ewidencję księgową. Każda wspólnota korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnoty w związku z tym, że nie są czynnymi podatnikami VAT nie odliczają też podatku VAT naliczonego na fakturach zakupu od dostawy wody, ścieków czy ciepła i nie wystawiają faktur VAT dla członków wspólnoty - poszczególnych właścicieli. Wspólnoty dla zaewidencjonowania swoich należności i przychodów wystawiają jedynie zwykłe faktury. Wnioskodawca jest z racji dzierżawy lokali mieszkalnych znajdujących się we wspólnotach też członkiem wspólnoty. W związku z tym otrzymuje od poszczególnych wspólnot faktury obciążające go za koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz za dostawę mediów (woda, ścieki, ciepło). Następnie spółka wystawia takie same faktury w kwocie brutto na poszczególnych odbiorców, tj. lokatorów lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnoty mieszkaniowe są jednostką odrębną od poszczególnych właścicieli i nabywając usługi i towary dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonują żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnymi i na własny rachunek. Wspólnota działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. Spółka nie wykonuje żadnych czynności na rzecz swoich lokatorów tylko rozlicza ich ze zużycia.
W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, który zarządza mieszkaniowym zasobem Gminy zgodnie z zawartą umową. Spółka ponosi wszystkie koszty dotyczące zasobu, tj.: media, usługi w zakresie gospodarki ściekami, odpadami, usługi budowlano-montażowe, kominiarskie, wodno-kanalizacyjne, zduńskie i inne, którymi następnie obciąża swoich najemców. Jednocześnie zarządza wspólnotami mieszkaniowymi, w których Gmina ma swój udział na podstawie umów ze wspólnotami mieszkaniowymi.
Występują zatem odrębne ewidencje księgowe:
dla spółki,
oddzielnie dla poszczególnych wspólnot mieszkaniowych.
Spółka rozlicza wszystkich lokatorów (najemców lokali komunalnych) z tyt. zużycia wody i odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody użytkowej, jak również innych usług.
Rozlicza też poszczególnych właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych. Zarówno właściciele, jak i lokatorzy wpłacają zaliczki na poczet tych opłat na podstawie wymiaru opłat. W związku z tym Spółka zakupuje media dostarczane do lokatorów i właścicieli lokali w zarządzanych wspólnotach (wodę, ścieki, co i cwu) od dostawcy usług i otrzymuje faktury VAT na te usługi po zakończeniu każdego m-ca. Spółka również zakupuje media od wspólnot i otrzymuje od nich faktury za te usługi, ale są to faktury brutto bez wykazanego podatku od towarów i usług VAT.
Również poszczególne wspólnoty otrzymują faktury VAT od dostawcy za wodę i odprowadzanie ścieków i inne usługi.
W spółce dla wszystkich najemców lokali komunalnych w budynkach komunalnych wystawiane są wymiary wg wartości netto plus podatek VAT wg stawki zgodnej z fakturą zakupu.
We wspólnocie dla wszystkich właścicieli wystawiane są wymiary w wartości brutto, ponieważ wspólnota nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnota mieszkaniowa otrzymuje fakturę VAT zakupową od dostawcy wody i odprowadzania ścieków, którą następnie wg wartości brutto rozlicza na poszczególnych członków wspólnoty, tj. dla poszczególnych właścicieli oraz dla Gminy jako właściciela lokali komunalnych.
Spółka w tym przypadku występuje jako właściciel gminnego zasobu na podstawie umowy dzierżawy z Gminą.
Członkami wspólnoty są: osoby fizyczne i Gmina (właściciel lokali komunalnych). Za Gminę występuje Spółka, która dzierżawi lokale komunalne od Gminy na podstawie umowy.
Rozliczając poszczególnych członków wspólnoty, Wspólnota wystawia następnie dla poszczególnych właścicieli i dla Spółki faktury bez VAT (wspólnota nie jest czynnym podatnikiem VAT).
Zgodnie z art. 113 ust. 1, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000,00 zł.
Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. poz. 1722, z późn. zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości te wspólnotę.
Natomiast, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależnie od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. z późn. zm.), jeśli lokale te wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z powyższego wynika, że zastosowanie zwolnienia od podatku uzależnione zostało od spełnienia warunku: lokal mieszkalny musi być wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkalne.
Wspólnoty mieszkaniowe, którymi zarządza Zainteresowany są dwojakiego rodzaju:
Wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali mieszkalnych wykorzystywanych tylko do celów mieszkaniowych,
Wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych.
Właściciele lokali partycypują w kosztach części wspólnych oraz kosztach poszczególnych mediów (woda, ścieki, centralne ogrzewanie, ciepła woda użytkowa). Wspólnota nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Wspólnota korzysta z zewnętrznych firm w zakresie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości (otrzymuje faktury za konserwację domofonów, sprzątanie klatki schodowej, przeglądy kominów, naprawy konserwacyjne, energię elektryczną w częściach wspólnych itp.) oraz za dostarczanie mediów (woda, ścieki, centralne ogrzewanie, ciepła woda użytkowa) poszczególnym właścicielom, poszczególnym lokalom.
Wspólnota refakturując poniesione koszty obciąża wartością brutto poszczególnych członków wspólnoty w tym Spółkę, która występuje w roli właściciela lokali komunalnych, ale nie wystawia faktury z wykazanym podatkiem od towarów i usług VAT. W związku z powyższym Spółka obciąża taką samą kwotą swoich najemców.
Spółka również wystawia rachunki - faktury dla swoich lokatorów w kwocie brutto bez wykazania podatku od towarów i usług.
Wszyscy najemcy (lokatorzy) w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych dokonują zapłaty na podstawie wymiaru w kwocie brutto bez wykazanego podatku VAT.
Po zakończeniu kwartału następuje rozliczenie zużytej wody i odprowadzonych ścieków i wystawiane są korekty do faktur.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 26 lipca 2018 r.).
Czy Spółka na podstawie faktur otrzymanych od dostawy nie będącego podatnikiem VAT czynnym tj. Wspólnoty Mieszkaniowej wystawiając refaktury dla swoich najemców, którzy wynajmują lokale komunalne w budynku wspólnoty mieszkaniowej winna wystawiać je wg wartości brutto bez zastosowania stawek VAT czy z zastosowaniem stawek podatku, które są przewidziane w przepisach podatku i które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy?
Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 26 lipca 2018 r.), refaktury na poszczególnych najemców nie muszą być wystawiane jako faktury VAT, wystarczy wystawiać zwykłe faktury, ponieważ są to tylko wewnętrzne rozliczenia właściciela z najemcą. Spółka bowiem otrzymuje od wspólnoty fakturę wg wartości brutto, a więc nie odlicza VAT naliczonego, gdyż wspólnota też tego podatku VAT nie odliczyła.
Wspólnota Mieszkaniowa otrzymała fakturę Vat za wodę i ścieki:
Wartość netto faktury - 1.721,00 zł
Plus wartość podatku VAT wg stawki 8% -137,68 zł
Razem wartość brutto - 1.858,68 zł
Wspólnota nie jest czynnym podatnikiem VAT a więc nie odlicza podatku VAT naliczonego 137.68 zł i całością obciąża ogół członków wspólnoty w tym Spółkę wg zużycia.
Wspólnota obciąża Spółkę za lokale komunalne i pozostałych właścicieli w wartości brutto - razem na kwotę 1.858,68 zł.
Spółka tym samym nie ma możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego - 137.68 zł księgując całość faktury 1.858,68 zł w koszty.
Następnie Spółka obciąża najemcę w tym budynku też wg wartości brutto. Spółka jest w tym wypadku tylko pośrednikiem w rozliczeniach ze wspólnotą.
W opinii Wnioskodawcy postępuje on prawidłowo, albowiem jako jeden z członków wspólnoty mieszkaniowej partycypuje on w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i w kosztach związanych z eksploatacją lokali, tj. kosztach mediów itp. Wspólnoty nie są czynnymi podatnikami Vat, a więc nie mogą wystawiać faktur z VAT. Wspólnoty Mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia zgodnie z art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.
W świetle obowiązującego stanu prawnego Zainteresowany uważa, że nasze stanowisko jest prawidłowe.
Zainteresowany uważa, że naliczanie podatku VAT przy refakturowaniu kosztów mediów na podstawie otrzymanych faktur bez VAT powodowałoby zawyżanie opłat dla lokatorów, a w odwrotnej sytuacji, tj. gdyby Spółka przyjmowała na podstawie otrzymywanych od dostawcy mediów faktur za podstawę do naliczania podatku VAT kwotę netto i odprowadzała podatek VAT należny bez możliwości jego odliczenia jako VAT-u naliczonego doprowadziłaby do sytuacji ponoszenia tego obciążenia we własne koszty, a tym samym w konsekwencji do upadku Spółki, gdyż wypracowany zysk należałoby przeznaczyć na podatek VAT.
Jednakże analizując przepisy ustawy o podatku od towarów i usług w tym zakresie Wnioskodawca ma wątpliwości, albowiem Spółka jako czynny podatnik VAT przenosząc na najemcę lokalu komunalnego opłaty z tyt. mediów i świadczenia innych usług, wykonując tym samym czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jest zobowiązany do opodatkowania ich według stawki właściwej dla danej czynności wynikającej z otrzymanej faktury zakupu, a w przypadku otrzymania rachunku według stawki właściwej dla danej usługi.
Wg przeanalizowanego stanu prawnego należałoby przyjąć, że nawet jeśli Spółka nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności, tj. nie dostarcza wody i nie odprowadza ścieków), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu i jej udział przejawia się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem danej usługi. Spółka staje się wtedy podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności Spółka powinna opodatkować tę usługę według zasad dla niej przewidzianych oraz udokumentować jej świadczenie fakturą VAT.
Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą tego, czy Spółka prawidłowo postępuje zaliczając koszty mediów odsprzedawane Spółce przez wspólnoty mieszkaniowe, jako czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).
Należy zauważyć, że w świetle art. 8 ust. 2a ustawy w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
„Refaktura” jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi. Przeniesienie opłat eksploatacyjnych, o których mowa we wniosku, dotyczy wyłącznie usługi, jaką Wnioskodawca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia.
Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 701), zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. nr 206, poz. 1367, z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Odnosząc się do powyższej kwestii należy wskazać, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy jest opodatkowanie odsprzedaży przez Wnioskodawcę mediów, dotyczących poszczególnych lokali.
Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że w przedstawionych okolicznościach sprawy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku uregulowane w § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia. Czynności te bowiem wykonywane są przez Spółkę gminną, która zaspakaja zbiorowe potrzeby wspólnoty samorządowej – dzierżawcę lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa i w których Gmina ma swoje udziały. Ponadto usługi te są świadczone na rzecz osób używających te lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności – najem oraz przedmiotowe lokale, jak wynika z okoliczności sprawy, wykorzystywane są przez najemców na cele mieszkaniowe.
W konsekwencji, stwierdzić należy, że Wnioskodawca (na podstawie dokumentów otrzymanych Wspólnoty Mieszkaniowej) wystawiając refaktury dla swoich najemców, którzy wynajmują lokale komunalne w budynku wspólnoty mieszkaniowej i wykorzystujących te lokale na cele mieszkaniowe winien wystawiać je z zastosowaniem zwolnienia od podatku zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Z kolei w przypadku, rozliczania kosztów mediów dotyczących lokali użytkowych ważne jest to czy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców danej usługi i ustalenia wielkości zużycia na podstawie odczytu licznika, jeśli tak wtedy przy ich odsprzedaży należy je traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu. Najem oraz ww. media stanowią odrębne świadczenia, tj. najem lokali oraz dostawę towarów (energii) i świadczenie usług (dostarczenia wody i odprowadzania ścieków), zatem ich odsprzedaż jest opodatkowana wg stawek VAT właściwych dla dostawy tych mediów.
Inaczej jest w przypadku kiedy najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców usług takich jak ciepła woda, ogrzewanie, energia elektryczna itp. przyjąć należy, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu. Również koszty związane z wywozem nieczystości pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. Zatem opłaty dotyczące przeniesienia kosztów utrzymania lokalu użytkowego, kosztów pozostałych oraz opłaty za wywóz nieczystości, są opodatkowane według zasad właściwych dla usług najmu lokali użytkowych.
Zatem, stwierdzić należy, że Wnioskodawca (na podstawie dokumentów otrzymanych od Wspólnoty Mieszkaniowej) wystawiając refaktury dla swoich najemców, którzy wynajmują lokale komunalne w budynku wspólnoty mieszkaniowej i wykorzystujących te lokale na cele użytkowe winien wystawiać je z zastosowaniem stawek VAT właściwych dla dostawy tych mediów (gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców danej usługi i ustalenia wielkości zużycia na podstawie odczytu licznika) lub opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu i opodatkowane są według zasad właściwych dla usług najmu lokali użytkowych (gdy najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców usług).
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca, obciążając najemcę nieruchomości kwotą opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi jest zobowiązany do wystawienia faktury z zastosowaniem stawki właściwej dla usługi zasadniczej, którą jest usługa najmu (zarówno w odniesieniu do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych).
Inna sytuacja ma miejsce przy obciążaniu najemcy lokalu kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedno świadczenie obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinno być ono sztucznie dzielone dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia świadczenia nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedno świadczenie kompleksowe, obejmujące kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.
Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, kierując się ogólną zasadą, zgodnie z którą dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku VAT, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.
W ww. wyroku TSUE wskazał też, że jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. Co do usług takich jak sprzątanie części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność, należy je uznać za odrębne od najmu, jeśli mogą być zorganizowane przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie, oraz jeśli we wszystkich wypadkach faktury wystawione na najemcę wykazują dostawę tych towarów i świadczenie usług na pozycjach odrębnych od czynszu najmu.
Natomiast jeżeli nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami, te ostatnie można uważać za jedno świadczenie wraz z najmem. Może tak być w szczególności w wypadku najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami, oraz krótkoterminowego najmu nieruchomości, na przykład na wakacje lub ze względów zawodowych, który jest udostępniany z tymi świadczeniami bez możliwości ich rozdzielenia.
TSUE wskazał także, że jeśli sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem, dane świadczenia są generalnie nierozerwalnie związane z najmem i mogą być też uważane za stanowiące jedną całość, a tym samym jedno świadczenie z najmem. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której wynajmujący, właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę.
Inna sytuacja ma miejsce przy obciążaniu Najemcy lokalu kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej (zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej za oświetlenie klatek schodowych, piwnic (pomieszczeń wspólnych), sprzątania pomieszczeń wspólnych, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości stałych składowania na wysypisku, koszenia trawników, odśnieżania chodników, likwidacji skutków zdarzeń losowych i innych). W tym przypadku lokatorzy nie mają wpływu na wybór świadczeniodawców w odniesieniu do nabywanych ww. towarów bądź usług. W tych sytuacjach lokatorzy nie decydują również np. o zużyciu wody czy energii w częściach wspólnych, nie ma wpływu na utrzymanie czystości i pielęgnację zieleni oraz inne czynności dotyczące części wspólnych nieruchomości czy pozostałych kosztów (m.in. dotyczących funduszu remontowego, ubezpieczenia nieruchomości itd.), za które zobowiązany jest uiścić opłaty. Przyjąć zatem należy, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu, a więc zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, powinny być wliczone do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu.
W konsekwencji, Wnioskodawca przenosząc koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości na najemców, winien je opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu.
0112-KDIL1-1.4012.266.2018.2.AK
0114-KDIP1-1.4012.277.2018.2.AO | Interpretacja indywidualna
0113-KDIPT2-2.4011.277.2018.3.KR | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL1-2.4012.339.2018.1.DC | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP2-2.4010.278.2018.1.RK | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-1.4012.329.2018.1.AM | Interpretacja indywidualna