Source: http://docplayer.pl/2422157-Szescdziesiate-drugie-posiedzenie-osmej-kadencji-senatu-rp-08-10-2014-r-dzien-pierwszy.html
Timestamp: 2018-02-18 18:47:40
Legal References Found: art. 20
 art. 903
 art. 155
 art. 19
 art. 7
 art. 7
 art. 19
 art. 17
 art. 16
 art. 8
 art. 24
 art. 17
 art. 17
 art. 8
 art. 20

Document Content:
SZEŚĆDZIESIĄTE DRUGIE POSIEDZENIE ÓSMEJ KADENCJI SENATU RP ( r. dzień pierwszy) - PDF
SZEŚĆDZIESIĄTE DRUGIE POSIEDZENIE ÓSMEJ KADENCJI SENATU RP ( r. dzień pierwszy)
Download "SZEŚĆDZIESIĄTE DRUGIE POSIEDZENIE ÓSMEJ KADENCJI SENATU RP (08.10.2014 r. dzień pierwszy)"
1 SZEŚĆDZIESIĄTE DRUGIE POSIEDZENIE ÓSMEJ KADENCJI SENATU RP ( r. dzień pierwszy) Punkt trzeci porządku obrad: ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Komisja Ustawodawcza oraz Komisja Budżetu i Finansów Publicznych Senator Sprawozdawca Kazimierz Kleina: Panie Marszałku! Wysoka Izbo! W imieniu Komisji Ustawodawczej oraz Komisji Budżetu i Finansów Publicznych przedstawiam sprawozdanie zawarte w druku nr 713 A w sprawie uchwalonej przez Sejm w dniu 12 września 2014 r. ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. W druku, o którym wspomniałem, zawarte jest nasze sprawozdanie, w którym wnosimy o przyjęcie dwóch poprawek do tej ustawy. Znajduje się tam także wniosek mniejszości, jest to wniosek o odrzucenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Celem omawianej ustawy jest wprowadzenie do polskiego systemu prawnego instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, czyli szczególnego rodzaju umowy kredytu, na mocy której bank będzie mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością. Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy, obowiązki i prawa stron oraz zasady rozliczania zobowiązań wynikających z tej umowy. Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną. Drugą stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości, lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Osobą, która ma prawo korzystać z kredytu, będzie osoba fizyczna, która nie tylko jest właścicielem, ale i współwłaścicielem nieruchomości, lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego. Obok zabezpieczenia hipotecznego bankowi będzie przysługiwało, poprzez ujawnienie w księdze wieczystej, roszczenie o przeniesienie na bank prawa do nieruchomości przysługującego kredytobiorcy. Ustawa przewiduje, że bank nie będzie mógł uzależnić zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wysokość udostępnionych na podstawie umowy zwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych będzie ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wartość rynkowa tej nieruchomości będzie szacowana przez rzeczoznawcę
2 majątkowego zgodnie z postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sprawa, o której wspomniałem, a więc kwestia wyceny nieruchomości, wartości tej nieruchomości, wzbudziła na posiedzeniu komisji bardzo dużo emocji. Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie oddawał kredytobiorcy do dyspozycji bezterminowo, ale ich wypłata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie. Oznacza to, że wypłata może nastąpić jednorazowo lub w ratach ustalonych pomiędzy stronami. Elementy umowy odwróconego kredytu hipotecznego zawieranej w formie pisemnej - ta umowa zawsze będzie miała charakter pisemny - obejmują w szczególności: określenie stron umowy; kwotę odwróconego kredytu hipotecznego; rynkową wartość nieruchomości lub lokalu, na którym następuje zabezpieczenie; termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego; stronę umowy zobowiązaną do poniesienia kosztów wyceny nieruchomości lub lokalu, na którym następuje zabezpieczenie; prawa i obowiązki kredytobiorcy; warunki wypowiedzenia umowy; zasady i termin rozliczenia umowy oraz osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy. Wraz z umową odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązany będzie dostarczyć wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy zawierający adres, pod który należy je złożyć. Ustawa przewiduje, że kredytobiorca będzie mógł bez podania przyczyn odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie trzydziestu dni od jej zawarcia. Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości lub w części. Spłacie będzie podlegała suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty. W przypadku spłaty przez kredytobiorcę całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części bank nie będzie pobierał prowizji. Umowę odwróconego kredytu hipotecznego będzie mógł rozwiązać także bank - okres wypowiedzenia w takim przypadku także będzie wynosił trzydzieści dni. Przypadki, w których bank będzie mógł wypowiedzieć tę umowę, zapisane zostały w odpowiednich artykułach tej ustawy. W myśl art. 20 całkowita kwota do zapłaty stanie się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego bądź z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. Jeżeli spadkobiercy kredytobiorcy w terminie dwunastu miesięcy od dnia jego śmierci dokonają spłaty całkowitej kwoty do zapłaty, roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego wygaśnie. Jeżeli spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, nastąpi przeniesienie na rzecz banku własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tak więc dopiero po tym, jak spadkobiercy zrezygnują ze spłaty kredytu, nieruchomość staje się własnością banku. Odpowiedzialność kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców, ograniczona została do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Bank będzie mógł zażądać zaspokojenia z innych składników majątkowych kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie wyjątkowo, w przypadku wystąpienia szczególnych okoliczności, które wyraźnie opisano w ustawie. Wówczas dodatkowo będzie mogła następować także taka właśnie egzekucja.
3 Wydaje się, że ustawa, którą przyjęliśmy, w dobry sposób zabezpiecza prawa właścicieli nieruchomości. Po raz pierwszy w Polsce reguluje ona sposób uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego. W praktyce ustawa jest skierowana do osób starszych. Wydaje się, że w największym stopniu będą z niej mogły korzystać osoby samotne lub osoby, które nie mają spadkobierców. Podczas dyskusji na posiedzeniu komisji zastanawialiśmy się też, czy nie należałoby wprowadzić do ustawy dodatkowych zabezpieczeń, tak aby prawa właścicielskie nie były ograniczane i żeby potencjalni spadkobiercy mogli w łatwiejszy sposób wrócić do nieruchomości będącej przedmiotem zainteresowania... Po długiej debacie uznaliśmy jednak, że zasady i zabezpieczenia zawarte w ustawie są wystarczające. Mieliśmy także możliwość wysłuchania opinii gości zaproszonych na nasze posiedzenie, a więc przedstawicieli Krajowej Rady Notarialnej i innych instytucji. Mieliśmy również okazję zapoznać się z opiniami przysłanymi komisji przez zainteresowane strony. Ponadto, na wniosek senatorów, między posiedzeniem komisji a posiedzeniem plenarnym zwróciliśmy się do innych podmiotów, aby dokonały oceny omawianej tu ustawy. Te informacje są oczywiście zamieszczone na stronach internetowych Senatu. I trzeba powiedzieć, że zawarta w nich ocena ustawy jest generalnie pozytywna, niemniej jednak oczywiście znajdują się tam różnego rodzaju uwagi, które dotyczą szczegółowych zapisów. Wydaje mi się więc, że ustawę tę. Jeśli przyjąć poprawki, które zaproponowała komisja. Są dwie takie poprawki. Wyjaśniają one wątpliwości, które mogłyby się pojawić szczególnie w sytuacjach spisywania umowy... Wspomniane poprawki rozstrzygają takie wątpliwości. Szczególnym problemem, który pojawił się podczas debaty na posiedzeniu komisji, była kwestia związana z poziomem oprocentowania kredytu. Chodzi o to, żeby ustawowo ograniczyć wysokość oprocentowania odwróconego kredytu hipotecznego. Komisja nie podjęła jednak inicjatywy, aby ustawowo ograniczyć wspomnianą wysokość oprocentowania, uznała bowiem, że ograniczenia, które wynikają z przepisów o lichwie, są w omawianym zakresie, jak się wydaje, wystarczające. Podnoszona przez senatorów była także kwestia tego, czy nie należałoby spisywać umowy, o której tu mowa, w formie aktu notarialnego. Tak wnioskowali niektórzy senatorowie. Takie były wnioski niektórych senatorów. Taki postulat został także przedstawiony przez prezesa Krajowej Rady Notarialnej. Uznaliśmy jednak, że w tym momencie wspomniany akt notarialny nie jest potrzebny, ponieważ nawet dzisiaj w przypadku spisywania różnego rodzaju umów pomiędzy bankami a obywatelami - umów pożyczek hipotecznych i innych - takiego wymogu nie ma. Tak więc w omawianym przez nas przypadku wspomniane zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości wydaje się wystarczające. A poza tym wprowadzanie kolejnych rodzajów dokumentów i umów oczywiście podraża całą tę operację. Została także podniesiona wątpliwość dotycząca waluty, w jakiej powinien być wypłacany ten odwrócony kredyt hipoteczny. Rząd w swoim przedłożeniu w pierwszej wersji zaproponował, aby ten kredyt był udzielany w walucie krajowej, w złotych polskich. Później zmieniono ten zapis tak, że ten kredyt ewentualnie mógłby być udzielany w walucie, w której człowiek zarabia, w której ma dochody, lub też w innej walucie, w walucie, która jest uznawana przez Polskę. Ostatecznie posłowie wycofali się z tego ograniczenia złotówkowego i przyjęto otwarty system wypłacania tych kwot. Wydaje się, że praktyka będzie jednak taka,
4 że wypłata tych kredytów będzie następowała głównie w złotych polskich lub w walucie, która będzie w Polsce obowiązywała, w euro, jeżeli Polska przyjmie euro. Wydaje mi się, że ta ustawa, która jest ustawą bardzo trudną, jest nową ustawą w polskim systemie prawnym, jednak zabezpiecza bardzo mocno prawa osób korzystających z tego kredytu. Obawy, jakie się pojawiają, to są obawy o to, czy banki będą zainteresowane udzielaniem tego kredytu, bo tutaj mogą się pojawić... Ta ustawa na pewno jest przygotowana właśnie po to, aby te kredyty się pojawiły, ale nie oznacza to, jak się wydaje, że ta ustawa jest jednostronnie korzystna tylko dla banków, wręcz odwrotnie: wydaje się, że bardzo mocno chroni ona także prawa kredytobiorców. W związku z tym połączone komisje proszą o przyjęcie tej ustawy wraz z przyjętymi poprawkami. Dziękuję bardzo. Mniejszość połączonych Komisji Ustawodawczej oraz Komisji Budżetu i Finansów Publicznych Senator Sprawozdawca Henryk Cioch: Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Jesteśmy świadomi tego, iż jest to niezmiernie kontrowersyjna ustawa. Jej adresatami są osoby starsze, dla których często jedynym majątkiem jest nieruchomość, albo budynkowa, albo gruntowa, albo lokalowa, albo prawo wieczystego użytkowania, albo prawo wieczystego współużytkowania, albo udział we współwłasności, albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które nie jest nieruchomością, tylko prawem rzeczowym ograniczonym, ale które podlega obrotowi, podlega dziedziczeniu, może być zbyte. Tak więc reasumując, można powiedzieć, że potencjalnym adresatem tej ustawy nie mogą być osoby starsze, które mają tylko i wyłącznie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu albo które zajmują lokal na podstawie umowy najmu, albo które są członkami TBS. Prima facie wydawałoby się, że ustawodawca przychodzi z pomocą, wychodzi naprzeciw potrzebom osób starszych, które dzięki tej ustawie miałyby uzyskać dodatkowe źródło przychodu. Otóż, proszę państwa, tak nie jest. Debata, która odbyła się w Sejmie, jest bardzo pouczająca. W szczególności należałoby przypomnieć, czego nie będę czynił, ponieważ to można sobie przeczytać, wszystkie argumenty przeciwko tejże ustawie, jakie zostały podniesione przez sprawozdawcę klubu parlamentarnego PiS, panią doktor Gabrielę Masłowską. Chodzi mi głównie o argumenty natury społecznej oraz argumenty natury gospodarczej. Ta argumentacja spowodowała, iż projekt tejże ustawy został nie tyle odrzucony, co... Cały klub głosował przeciw. W trakcie prac w komisji budżetu i finansów wydawało mi się, iż ustawę tę można uratować, zgłaszając poprawki. Takowych poprawek przygotowaliśmy kilkadziesiąt. Później doszliśmy do wniosku, że gdybyśmy te poprawki zgłosili i przyjęli, to powstałaby zupełnie inna, nowa ustawa. Dlatego też zgłosiliśmy wniosek o odrzucenie tej ustawy w całości, deklarując jednocześnie, że w najbliższym czasie zostanie zgłoszony projekt innej ustawy, która zabezpieczy interesy majątkowe osób starszych i nie będzie produktem toksycznym oferowanym wyłącznie bankom komercyjnym, które w oparciu o ten produkt miałyby zarobić kolejne dziesiątki miliardów złotych, tak jak miało to miejsce w odniesieniu do opcji walutowych - ile tysięcy polskich przedsiębiorców padło ofiarą tego produktu? - czy też jak miało to miejsce w przypadku tak zwanych frankowiczów,
5 czyli tych osób, którzy wzięli kredyty hipoteczne złotówkowe denominowane we frankach szwajcarskich. Jest ich siedemset pięćdziesiąt tysięcy. Już 5% nie spłaca i problem rośnie... Gdybyśmy tę ustawę uchwalili, to jej łupem... ofiarami padłoby wiele milionów osób starszych, które z przymusu ekonomicznego zawierałyby tego typu umowy. Przechodząc do spraw merytorycznych, do oceny tejże ustawy z punktu widzenia prawnego, chciałbym przedstawić następujące argumenty, które moim zdaniem przemawiają za odrzuceniem tejże ustawy. Przede wszystkim należy powiedzieć, że to nie jest materia, która powinna być regulowana w odrębnej ustawie - jest to materia, która powinna być regulowana w kodeksie cywilnym. Chciałbym zwrócić uwagę na to, że tego typu rozwiązania już funkcjonują na rynku bez specjalnej podstawy prawnej - na podstawie przepisów, proszę państwa, zawartych w księdze trzeciej kodeksu cywilnego. Konkretnie wchodzi tutaj w rachubę umowa dożywocia - taka regulacja zawarta jest w art kodeksu cywilnego. Produkt, który jest realizowany w oparciu o tę ustawę, jest oferowany nielegalnie, ponieważ umowa dożywocia może być zawarta tylko i wyłącznie pomiędzy osobami bliskimi. Drugą umową, która funkcjonuje na rynku - ta instytucja również jest nadużywana - to jest umowa renty. To jest uregulowane w art. 903 i 907 kodeksu cywilnego. Chciałbym zwrócić uwagę na to, że równolegle z tymże projektem miał przez rząd zostać przekazany drugi projekt rządowy, który jednak przekazany nie został. Dotyczyłby on umowy renty dożywotniej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. I gdyby ten projekt został przedłużony, to z punktu widzenia interesów osób starszych byłby on bardziej logiczny, ponieważ osoby takie otrzymywałyby świadczenia aż do chwili swojej śmierci. Kto by wypłacał? Nabywca nieruchomości by wypłacał, umowa ryzyka. (Wicemarszałek Jan Wyrowiński: Panie Senatorze Kleina, nie ma takiego...) I aż do momentu śmierci... A umowa ta jest... Ale może skończę. (Wicemarszałek Jan Wyrowiński: Pytania będą potem.) Później będę ewentualnie odpowiadał na postawione pytania. Chciałbym zwrócić uwagę, proszę państwa, że projekt ten nie trafił do Sejmu, a powinien, bo prace powinny się toczyć równolegle. Analiza prawna, analiza dogmatycznoprawna oferowanej w tejże ustawie umowy świadczy jednoznacznie o tym, że po pierwsze, umowa ta nie ma nic wspólnego z hipoteką, ponieważ na podstawie przepisów o księgach wieczystych i hipotece -to jest odrębna ustawa - hipoteki są ujawniane w dziale czwartym ksiąg wieczystych, a to roszczenie, które przysługiwałoby bankowi, o przeniesienie własności... Z projektu ustawy wynika, że jest to ujawniane w dziale trzecim księgi wieczystej. Po drugie, umowa ta nie ma nic wspólnego z umową kredytową, ponieważ nie spełnia wymogów umowy kredytowej. Instytucja ta uregulowana jest w kodeksie cywilnym oraz w ustawie - Prawo bankowe. Z punktu widzenia dogmatycznego umowa ta jest umową przeniesienia własności nieruchomości, która uregulowana jest w art. 155 i następnych artykułach kodeksu cywilnego. Jest to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, ewentualnie zawarta z zastrzeżeniem terminu, a nie warunku, ponieważ termin jest to zdarzenie przyszłe pewne. I takim zdarzeniem przyszłym pewnym jest śmierć kredytobiorcy. Z kolei z art kodeksu cywilnego wynika, że w przypadku zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, przedmiotem której jest nieruchomość... Jeżeli taka umowa zostanie zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu, to konieczne jest
6 zawarcie drugiej dodatkowej umowy przenoszącej własność. Powstaje pytanie: z kim ta druga umowa przenosząca własność ma być zawarta, skoro nie żyje właściciel. Następna kwestia. Jeżeli chodzi o relacje pomiędzy spadkobiercami, to uchwalenie tej ustawy prowadzi do naturalnego konfliktu pomiędzy osobą starszą, która zawarła taką umowę, a jej przyszłymi spadkobiercami. Osoby takie w sposób naturalny wchodzą w konflikt z bankiem komercyjnym w zakresie rozliczeń finansowych. I z tego punktu widzenia, proszę państwa, propozycje zawarte w tej umowie są mało precyzyjne, ponieważ elementy przedmiotowo istotne, które rzutują również na ważność umowy, tak zwane essentialia negotii, nie są określone w sposób precyzyjny, w formie zamkniętej listy, jak ma to miejsce w odniesieniu do wszystkich umów nazwanych, uregulowanych w kodeksie cywilnym. Gdyby do kodeksu cywilnego, do księgi czwartej kodeksu cywilnego wprowadzono trzeci tytuł dziedziczenia - bo obecnie można dziedziczyć na podstawie testamentu i na podstawie ustawy - a więc gdyby tak jak w Niemczech wprowadzono trzeci tytuł dziedziczenia, czyli umowę dziedziczenia, to nie trzeba byłoby proponować osobom starszym żadnego tego typu rozwiązania ustawowego ponieważ osoby starsze mogłyby zawrzeć z przyszłymi swoimi spadkobiercami umowę, której sensem byłoby: będziesz dziedziczył moje mieszkanie czy nieruchomość, ale pod warunkiem, że do końca mojego życia będziesz mi dokładał określoną kwotę pieniężną. (Senator Kazimierz Kleina: To przecież można zrobić.) Niestety, nie można tego zrobić. (Senator Kazimierz Kleina: Nie w świetle tej ustawy.).na podstawie kodeksu cywilnego. Na te wszystkie kwestie zwracała uwagę przykładowo reprezentacja Krajowej Rady Notarialnej. I to jest dla mnie oczywiste, z prozaicznego powodu: otóż wszystkie umowy dotyczące nieruchomości są dokonywane w formie aktu notarialnego, a w projekcie jest określona - co jest sprawą kuriozalną - forma pisemna dla umowy, która dotyczy nieruchomości. Tymczasem przecież forma aktu notarialnego obowiązuje, pod rygorem nieważności, również w przypadku obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. I w związku z tym poprawek było tak wiele. Dlatego też my, jak powiedziałem, napiszemy...to znaczy jeżeli Senat tego nie zrobi, to my wystąpimy z wnioskiem dotyczącym nowego rozwiązania, którego adresatem byłyby osoby starsze. To rozwiązanie w pełnym zakresie chroniłoby interesy osób starszych i interesy ich spadkobierców, nie dawałoby możliwości dokonywania kolejnych szwindli przez banki - jak miało to miejsce w przypadku przedsiębiorców, którzy podpisali umowy opcyjnie, opcje walutowe, czy jak miało to miejsce w przypadku młodych ludzi, którzy zaciągnęli kredyty złotówkowe denominowane we frankach szwajcarskich, których nigdy nie stracą. (Senator Bogdan Pęk: Chyba nie spłacą".) Dziękuję. Senator Bogdan Pęk: Ja mam pytanie do pana senatora Kleiny. Panie Senatorze, proszę powiedzieć: jeżeli ustawa weszłaby w życie, to ile mniej więcej - według tego, czego się spodziewacie, bo pewnie macie takie szacunki - procent rynkowej wartości nieruchomości uzyska w formie gotówkowej czy kredytowej dotychczasowy właściciel nieruchomości, który zawrze taką
7 umowę o odwróconej hipotece? Choć chyba niesłusznie mówi się o hipotece, skoro hipoteki tu nie ma. W każdym razie: ile po prostu zarobi bank za darmo? To jest pytanie, na które odpowiedź powinna pokazać, na czym ten cały mechanizm polega. Senator Grzegorz Wojciechowski: Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Panie Senatorze, chodzi mi o kwestię dziedziczenia. Jeśli dana osoba nie ma kogoś, kto by po niej dziedziczył bezpośrednio, z mocy ustawy, lub jeśli wszystkie osoby, które dziedziczą, zrzekną się tego dziedziczenia, to czy wtedy w rolę spadkobiercy wchodzi gmina? Druga sprawa to kwestia relacji zapisów tej ustawy - powiem tak bardzo ogólnie - do testamentu. Czy jest możliwość napisania testamentu przez osobę, która zawarła taką umowę? I trzecia kwestia. Jeżeli nieruchomość jest obciążona na przykład hipoteką lub innymi prawami, to co się dzieje z tą hipoteką lub innymi prawami majątkowymi w momencie, kiedy bank przejmuje nieruchomość? Dziękuję bardzo. Senator Kazimierz Kleina: Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Bardzo trudno odpowiedzieć na niektóre pytania, szczególnie na to, jaką kwotę otrzyma kredytobiorca, jeżeli podpisze umowę z bankiem na odwrócony kredyt hipoteczny. To wszystko zależy od tego - my na ten temat rozmawialiśmy także na posiedzeniu komisji - na ile lat, że tak powiem, ten kredyt będzie udzielony i w jakim wieku jest dana osoba. Bo zasadą tego kredytu odwróconego jest to, że właściciel nieruchomości do śmierci bez żadnych ograniczeń może mieszkać w tym mieszkaniu lub w tym budynku, a więc nie może go nikt, że tak powiem, wyprowadzić, ani bank, ani komornik, ani nikt inny, no chyba że ten kredytobiorca przestanie utrzymywać budynek. Bo jest obowiązek tego kredytobiorcy, aby utrzymywał budynek w sprawności technicznej, więc mogą być takie sytuacje - raczej teoretyczne - że nastąpi próba wyprowadzenia właściciela z mieszkania czy z budynku. Zatem bank staje się właścicielem nieruchomości dopiero po śmierci tej osoby, której udziela się kredytu. Jaka będzie kwota tego ewentualnego kredytu, trudno powiedzieć. To mogą być kwoty w stosunku do wartości na poziomie może 50%, a może nawet, co widzimy, gdy oceniamy sytuację, przyglądamy się, jak ten kredyt w praktyce działa w krajach Europy Zachodniej, poniżej 50%. Bo przecież to jest kwota, która... Jeżeli bank czy ktokolwiek dzisiaj udziela kredytu, to jest to prosta sprawa: bierze się kredyt na określony czas, jest oprocentowanie i rozpoczyna się spłacanie. Tu spłata tego kredytu przez spadkobierców może nastąpić dopiero po śmierci właściciela budynku. A więc to, jaka będzie ostateczna wartość czy kwota tego kredytu hipotecznego, będzie zależało od bardzo wielu rzeczy. Na posiedzeniu naszych komisji zastanawialiśmy się, czy wystarczająco wiarygodna jest osoba, która będzie wyceniała wartość tej nieruchomości, bo przecież wartość ta będzie przyjmowana do umowy kredytowej. Ale tutaj wyceniającego obowiązują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, więc to musi być w sensie formalnym i prawnym osoba, która jest osobą zaufania publicznego, a więc jeżeli wycenia, to powinna wyceniać tę nieruchomość zgodnie z jej wartością rzeczywistą. Później ta nieruchomość będzie wyceniana po śmierci
8 kredytobiorcy, aby określić, czy ta kwota, którą otrzymał kredytobiorca, pokryła koszty, czy została jakaś nadwyżka itd., itd. Wydaje mi się, że ta umowa oprócz tego, że może być trudna dla kredytobiorcy, może być także trudna dla banku i może być także ryzykowna dla banku. Ja nie mówię, że tak będzie, zobaczymy w praktyce, jak to zadziała, czy banki będą w ogóle zainteresowane, żeby tego typu umowy podpisywać. Tak więc ile procent wartości otrzyma w formie kredytu zainteresowany, trudno w 100% powiedzieć, bo to zależy od wielu, wielu czynników. I tutaj jest taka kwestia - jeszcze raz chcę to powiedzieć panu senatorowi Wojciechowskiemu - że nieruchomość staje się własnością banku dopiero po śmierci właściciela tej nieruchomości, ale pod warunkiem, że ustawowi lub inni spadkobiercy zrezygnują ze spłaty kredytu, który obciąża tę nieruchomość. Tak że to jest tego typu sytuacja. A więc przez dwanaście miesięcy po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy będą mieli czas na to, aby zdecydować, czy będą chcieli przyjąć tę nieruchomość i spłacić kredyt, który zaciągnął ich zmarły krewny. W przypadku testamentu jest tak samo, to znaczy właściciel może przepisać w testamencie tę nieruchomość, ale to, czy ten, który został wpisany do testamentu, ją przyjmie, będzie zależało od tego, czy to będzie mu się opłacało, czy kwota spłaty kredytu nie będzie zbyt duża. I taka jest generalna zasada. Chyba odpowiedziałem na wszystkie pytania, które zostały postawione przez senatora Wojciechowskiego. Senator Stanisław Gogacz: Mam dwa pytania. Pierwsze pytanie ma na celu uzyskanie informacji na temat tego, jak dużej grupy może dotyczyć ta ustawa. Jak dużo beneficjentów, jeśli można tak powiedzieć, może skorzystać z dobrodziejstwa tej ustawy? Czy pan ma orientację w tym zakresie? Czy komisja posiada informacje na temat tego, jakiej liczby osób ta ustawa może dotyczyć? Drugie pytanie dotyczy art. 19 i jest związane z art. 7. W art. 7 mówi się o tym, że można skorzystać z jednorazowej pomocy albo że umowa może dotyczyć wypłacanych rat. A co się stanie w sytuacji, kiedy suma wypłacanych rat będzie większa od wycenionego majątku? W art. 19 mówi się o zarządzaniu ryzykiem długowieczności, w ust. 2 tegoż artykułu mówi się o powołaniu aktuariusza. Aktuariusz to taka osoba instytucja, która... Jak już aktuariusz wyda swoją opinię dla zarządu banku, to ta opinia jest wiążąca. Ale taka opinia może być bardzo niekorzystna dla kredytobiorcy. Proszę mi powiedzieć, czy może się zdarzyć taka sytuacja, że kredytobiorca, że tak po -wiem, po wyczerpaniu tej sumy wypłacanej w postaci comiesięcznych rat, tej sumy, na którą została wyceniona nieruchomość. Kwota, która jest wypłacana, to mniej więcej 50% wartości nieruchomości - tak wynika z tego, co zrozumiałem. Czy w takiej sytuacji kredytobiorca będzie pozbawiony wypłacanych co miesiąc rat, dlatego że suma tych rat będzie większa niż kwota, na jaką została wyceniona nieruchomość? Dziękuje bardzo. Senator Jarosław Lasecki:. Mam dwa pytania. Jedno pytanie jest do pana sprawozdawcy, senatora Ciocha, a drugie, może bardziej ogólne. Chodzi o zasady wypowiedzenia tej umowy hipotecznej, tej hipoteki
9 odwróconej. Otóż z ustawy wynika, że umowę będzie można wypowiedzieć z terminem trzydziestodniowym. Zarówno bank, jak i kredytobiorca będą mogli wypowiedzieć ją z terminem trzydziestodniowym. Ja mam pewne obawy, jeżeli chodzi o termin trzydziestodniowy wypowiedzenia tej umowy przez kredytobiorcę, ale także przez bank - szczególnie jednak chodzi mi tutaj o interes kredytobiorcy - albowiem jeżeli coś by się stało, to w ciągu trzydziestu dni nie ma żadnej możliwości, żeby załatwić jakieś alternatywne finansowanie czy też doprowadzić do tego, żeby rodzina zorganizowała środki w celu spłacenia banku. Co się dzieje w przypadku, kiedy kredytobiorca żyje, a bank z jakiegoś powodu wypowiedział mu tę umowę i on ma trzydzieści dni na to, żeby się rozliczyć, ale nie jest w stanie tego zrobić? Co wtedy? Czy to mieszkanie przechodzi na własność banku, czy jest licytowane, a kredytobiorca jest usuwany na bruk? Co się dzieje w takim przypadku? Pytanie do pana senatora sprawozdawcy Ciocha. Ja być może źle zrozumiałem pana wypowiedź, ale wydawało mi się, że pan senator raczył powiedzieć, iż ta ustawa powinna trafić równoległe do obu izb. Nie rozumiem dlaczego. Prosiłbym zatem o wyjaśnienie, ponieważ najprawdopodobniej nie zrozumiałem istoty wypowiedzi. Dziękuję. Senator Kazimierz Kleina: Panie Marszałku! Panie i Panowie Senatorowie! Trudno określić, jak wielka będzie grupa potencjalnych kredytobiorców, bo będzie to zależało od oferty, jaką przedstawią także banki, od tego, czy to będzie oferta korzystna dla potencjalnych kredytobiorców, czy nie. Może się zatem zdarzyć, że zainteresowanie tym kredytem i tymi warunkami, jakie są zapisane w ustawie, będzie niewielkie, znikome. Może się też okazać, że trzeba będzie po prostu przyjrzeć się temu po jakimś czasie i zobaczyć, jaka grupa ludzi będzie się interesowała tym kredytem odwróconym. Padło pytanie, co się stanie, jeżeli na przykład osoba, która podpisała umowę z bankiem, będzie żyła dłużej, niż założono, wyznaczając wielkość tych kwot, które zostały określone w ustawie. Ogólna zasada jest taka, że wypłata tego kredytu odwróconego może być albo jednorazowa, czyli w momencie podpisania umowy... (Senator Stanisław Gogacz: Chodzi o raty...) Wówczas bank się już później tym nie interesuje. Jeżeli zaś są raty, to po wyczerpaniu rat wyznaczonych w podpisanej umowie też następuje koniec płatności. Zatem może się zdarzyć i tak - to jest trudna sytuacja - że ktoś będzie otrzymywał na przykład w ratach pieniądze z tego kredytu odwróconego przez dwadzieścia czy trzydzieści lat, a później będzie dalej żył, już tych pieniędzy nie otrzymując. (Senator Stanisław Gogacz: I zostanie bez pieniędzy.) I zostanie bez środków, ale w mieszkaniu czy domu, w którym mieszkał, bo nikt nie może go, że tak powiem, z niego usunąć. Wbrew pozorom wydaje mi się, że ta sytuacja jest trudniejsza dla banków, choć nie chcę stawać tylko po stronie banków, bo dla kredytobiorcy też jest ona bardzo trudna, to oczywiste. Dla banku zaś jest kłopotliwa także dlatego, że w wyliczeniu, przyjmując pewną stopę rentowności całego tego projektu, zakładał, że będzie mógł przejąć tę nieruchomość wcześniej, w ostatnim momencie, na zakończenie wypłacania tych rat. To jest problem obu stron. Pytanie dotyczy ryzyka, które podejmują dwie strony tego całego przedsięwzięcia.
10 Teraz kwestia wypowiedzenia warunków tej umowy. W art. 17 jest wyraźnie powiedziane, że wypowiedzenie umowy przez bank może nastąpić wyłącznie w niektórych wypadkach, które są elementami naruszającymi umowę po stronie kredytobiorcy. To jest opisane w poszczególnych punktach, warto do tego zajrzeć. Wydaje mi się, że to są sytuacje nadzwyczajne, wskazujące, że kredytobiorca próbował coś zrobić, żeby wprowadzić w błąd bank, który podpisał z nim umowę. Niemożliwe jest zaś wypowiedzenie umowy z innych powodów, tylko dlatego, że zaszły przesłanki inne niż te, które są opisane w tej ustawie. Ciągle podkreślam, że prawo do mieszkania w danym mieszkaniu jest prawem dożywotnim. Senator Henryk Cioch: Panie Marszałku! Odpowiadając na pytanie pana senatora, posłużę się tylko faktami. Otóż 9 lutego 2012 r. ówczesny wiceprezes Rady Ministrów pan Waldemar Pawlak zwrócił się do ówczesnego ministra finansów Jana Vincenta-Rostowskiego z pismem następującej treści: W związku z zaleceniem Rady Ministrów z dnia 17 stycznia 2012 r. w załączeniu przekazuję propozycję uregulowania instytucji tak zwanej sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia - to, o czym mówiłem, zaraz jeszcze wyjaśnię uzupełniającą projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym". A więc mamy ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, ale nie mamy projektu ustawy o sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia. Projekt ten miał się pojawić. Ja w swoim wystąpieniu mówiłem, iż polscy emeryci czekają na ustawę, która regulowałaby sprzedaż nieruchomości z prawem dożywocia. Dlaczego? Ponieważ dzięki takiej regulacji mieliby zagwarantowane świadczenia aż do chwili śmierci. Takich świadczeń ta ustawa im nie gwarantuje. Senator Ryszard Knosala: Dziękuję bardzo, Panie Marszałku. Ja chciałbym zapytać o bieżące naprawy i remonty mieszkań. No, to będzie sprawa bardzo sporna, gdyż kredytobiorcami są emeryci, którzy nie dysponują funduszami na takie działania. Kto będzie rozstrzygał spory pomiędzy kredytobiorcą a bankiem, które dotyczyć będą tych remontów? W art. 16 ustawy jest o tym mowa. Jeśli taki remont jest uzasadniony, a jest to budynek wielorodzinny zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową, to ten kredytobiorca niewiele będzie miał do powiedzenia - to wspólnota będzie decydowała za niego. Jak to będzie wyglądało, jeżeli chodzi o bieżące naprawy i remonty? Chodzi o takie sytuacje, w których osoba związana tą umową nie do końca będzie mogła o tym decydować, a będą to remonty duże, bo na przykład dotyczące dachu czy całej elewacji. I kolejna sprawa, która ma z tym związek: jak należy rozumieć słowa koszt wykonywania przez bank upoważnienia"? Zapewne chodzi o kwotę tego zobowiązania, które w tym przypadku zastępczo za kredytobiorcę ureguluje bank. Czy to jest związane tylko z tym, że bank ureguluje koszty tego większego remontu, czy też będzie z tym związana jakaś prowizja? Chciałbym też dopytać. W art. 8, gdzie jest mowa o formularzu informacyjnym, nie napisano o koszcie wykonania przez bank upoważnienia. O tym koszcie jest po raz pierwszy mowa przy okazji umowy kredytowej. Dziękuję bardzo.
11 Senator Bohdan Paszkowski: Ja mam pytanie odnośnie do rozdziału 5 tej ustawy dotyczącego kwestii upadłości banku. Jest tutaj taki zapis: Z chwilą ogłoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego ulega rozwiązaniu w zakresie niewykonanej części". Dalej są kolejne przepisy... Mam pytanie: czy to jest standardowe rozwiązanie stosowane w przypadku umów kredytowych, czy też jest to jakaś nowość? Bo to jest pewne ryzyko dla osób... No, może niewielkie, ale upadłości banków mogą się zdarzać. I to jest jedna rzecz. Druga rzecz jest taka. Jeśli dobrze rozumiem - jeśli nie, to pan mnie poprawi - to podstawą do ustalenia wielkości kredytu jest wartość mieszkania, ale jednocześnie nie ma żadnej bariery, żeby wielkość tego kredytu stanowiła jakąś niewielką, ułamkową część tej wartości. Czy na gruncie tej ustawy nie ma żadnego ograniczenia w tym zakresie, że wielkość wspomnianego kredytu musi pozostawać w jakimś realnym odniesieniu do wartości mieszkania? Bo ja się obawiam takiej sytuacji, że nawet w przypadku niewielkich kredytów bank może mieć dla pewnych kategorii osób tylko ofertę w postaci takiego właśnie zabezpieczenia kredytu, czyli w postaci odwróconej hipoteki. I następna kwestia. Czy na gruncie ustawy nie ma żadnych przeszkód, aby banki miały możliwość zamieniania istniejących kredytów, chociażby tych zabezpieczonych hipoteką itd., na właśnie takie rozwiązania jak to, o którym tutaj mówimy? Czy nie ma żadnych barier? Powtarzam, chodzi o istniejące kredyty i zamienianie ich na odwróconą hipotekę. Oczywiście oprócz zgody stron - to jest przecież najistotniejsze. Senator Kazimierz Kleina: Panie Marszałku, Wysoka Izbo, zacznę od pytania senatora Knosali w sprawie bieżących remontów. Bieżące remonty obciążają kredytobiorcę, czyli właściciela nieruchomości, budynku... W każdym razie nie bank. Bank będzie jednak w takiej sytuacji monitorował i sprawdzał, czy wspomniane remonty i utrzymywanie nieruchomości są prowadzone zgodnie z zasadami, które zostały przyjęte i które, że tak powiem, wynikają z pewnych standardów. I oczywiście może tu dochodzić do sporów. W skrajnych wypadkach może dojść do takiej sytuacji - to jest zapisane w art że bank może... Że brak odpowiedniego utrzymania danej nieruchomości może być podstawą do rozwiązania przez bank umowy kredytu. Wydaje mi się jednak, że... Tak na logikę, to wszyscy są zainteresowani tym, żeby budynek był utrzymywany i żeby były strony obie zadowolone. No bo przecież inaczej wszystko to nie miałoby sensu, prawda? To jest umowa bardzo ryzykowna... Czy może raczej nie tyle ryzykowna, ile trudna dla obu stron. 1Jeśli chodzi o kwestie upadłości banku, to nie potrafię odpowiedzieć na zadane pytanie. Na posiedzeniu komisji także nie podnosiliśmy tej sprawy. Myślę, że na to pytanie będzie mogła odpowiedzieć pani minister. 2Kwestia wartości mieszkania i wysokości ewentualnego kredytu lub rat, które będą wypłacane potencjalnym zainteresowanym, była sprawą, której poświęciliśmy na posiedzeniu komisji dużo czasu. Trzeba jednak powiedzieć, że w omawianej tu kwestii nie ma ograniczenia... Odwrócony kredyt hipoteczny mogą brać nie tylko ludzie wiekowi, lecz także młodsi. Tak więc im dłuższy jest potencjalny czas życia człowieka, który wziął odwrócony
12 kredyt hipoteczny, tym wartość kwoty, którą otrzyma zainteresowany, będzie niższa. To jest prosta zasada. Jeżeli ktoś ma nieruchomość wartą 1 milion zł i otrzymuje kredyt hipoteczny w wysokości 300 tysięcy zł, a teoretycznie będzie żył jeszcze przez trzydzieści lat, to bank musi policzyć, jaka musiałaby być kwota czy rata odsetek przez daną liczbę lat, żeby po trzydziestu latach mógł on wspomnianą nieruchomość przejąć i sprzedać ją z ewentualnym zyskiem. Bo przecież banki nie prowadzą tej całej operacji charytatywnie, tylko żeby osiągnąć zysk. Tak więc to wszystko rzeczywiście wymaga wyliczenia. Czy sposób tego wyliczenia jest w omawianej tu ustawie wystarczająco zabezpieczony, to oczywiście. To pewnie nie jest takie jednoznaczne i oczywiste. Zakłada się tutaj także, że strony będą analizowały sprawę w sposób, że tak powiem, rzetelny. I że jeżeli kredytobiorca ma nieruchomość wartą, powiedzmy, 1 milion zł i miałby dostać jakąś kwotę w ratach po 1 tysiąc zł miesięcznie, to on powie: Nie, to mnie nie interesuje, w takim razie ja ten budynek sprzedaję od razu czy nawet obciążam jakoś hipotekę"... No, po prostu różne inne działania można podejmować. Tak że omawiana tu ustawa jest, że tak powiem, ustawą przygotowana pod różne sytuacje. I tyle na wspomniany temat. 3A jeśli chodzi o kwestię upadłości, to, tak jak mówiłem, myślę, że pani minister na zadane pytanie odpowie. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: Panie Marszałku! Wysoki Senacie! Bardzo dziękuję panu senatorowi sprawozdawcy, panu przewodniczącemu za takie w gruncie rzeczy szczegółowe omówienie tej ustawy i za odpowiedzi na liczne pytania. Ustawa rzeczywiście, jak widać, zainteresowała panów senatorów, wywołuje spore emocje, jednak wywołuje emocje nie tylko negatywne czy obawy -co można było zaobserwować tu na sali - ale także pozytywne. Tak naprawdę ta ustawa, jak powiedział pan senator Kleina, wprowadza do polskiego porządku prawnego pewną nową usługę finansową, która, zdaniem rządu, odpowiada na potrzeby i oczekiwania osób starszych. My nie generujemy tej potrzeby, tylko ustawą odpowiadamy na potrzebę, która rzeczywiście jest na rynku. W pierwszym zdaniu w ramach obrony tej ustawy, która spotkała się tutaj z wieloma zarzutami, chciałabym powiedzieć, że tak naprawdę staraliśmy się, pracując wiele miesięcy nad tą ustawą, zapewnić pewną kompleksowość rozwiązań. Naprawdę jedynym celem, jaki przyświecał rządowi, było zabezpieczenie interesów prawdziwych beneficjentów tej ustawy, czyli seniorów i osób starszych, które z natury rzeczy w późnym okresie swojego życia mają dochody mniejsze niż w czasie aktywności zawodowej. Staraliśmy się tym osobom zapewnić... a raczej stworzyć im szansę zdobycia dodatkowego źródła utrzymania. Przy czym ta ustawa oprócz dodatkowego źródła utrzymania - i to jest według mnie w tej ustawie najcenniejsze, to odróżnia ją od ustawy o rencie dożywotniej, o której pan senator był łaskaw mówić - zachowuje prawo własności kredytobiorcy do nieruchomości do śmierci, a więc zapewnia bezpieczeństwo temu człowiekowi, który chce skorzystać z jedynego majątku, jaki ma, i tym majątkiem jest właśnie ta nieruchomość. Ustawa ta zapewnia ochronę nie tylko kredytobiorcy, ale także jego spadkobierców. Ponadto zapewnia, że usługi świadczone są przez instytucje zaufania publicznego, jakimi są banki.
13 (Głos z sali: Jakimi instytucjami są banki?) Banki są instytucjami zaufania publicznego. (Senator Bohdan Paszkowski: To ciekawe.) Ważne jest jeszcze to, że zapewnia spadkobiercom zwrot dodatniej różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a roszczeniem instytucji kredytującej, a także gwarantuje odpowiedni poziom informacji dla kredytobiorcy i możliwość wycofania się z umowy. Odnosząc się do wniosku, a raczej uzasadnienia wniosku pana senatora Ciocha, chciałabym powiedzieć, że jeśli ta ustawa jest kontrowersyjna... No, w ocenie rządu z pewnością bardziej kontrowersyjne są obecnie funkcjonujące praktyki na rynku, polegające na tym, że fundusze hipoteczne ustalają reguły gry, które w żaden sposób nie chronią interesu osób starszych. Wielokrotnie mogliśmy dowiadywać się z mediów, oglądając bądź czytając, o osobach, które straciły swój majątek, które podpisały umowy nieobwarowane w żaden sposób dzięki jakimś ustawom, zawierane tylko na podstawie kodeksu cywilnego, a on nie jest w stanie ochronić w wystarczający sposób interesów osób starszych. Musimy rozróżnić te dwie umowy; myślę, że to z ich nieodróżniania brało wiele nieścisłości w dyskusji państwa senatorów. Projekt ustawy o rencie dożywotniej to jest zupełnie inny projekt. W tamtym projekcie, który chyba trzynastego będzie... Nie chyba, tylko na pewno 13 października będzie konferencja uzgodnieniowa, a więc ta ustawa niebawem trafi do parlamentu. W tamtym projekcie mówimy o umowie sprzedażowej, to znaczy senior traci prawo własności do mieszkania w zamian za dożywotnią rentę. Tutaj nasz kredytobiorca do końca życia zachowuje prawo własności do swojej nieruchomości, a więc mamy do czynienia z umową kredytową, a nie sprzedażową. Dlatego też zdaniem rządu nie ma potrzeby zamiany umowy w formie pisemnej, umowy między kredytobiorcą a bankiem, na akt notarialny, ponieważ nie mówimy w żaden sposób o przeniesieniu własności. Umowa między bankiem a kredytobiorcą odnosi się do kredytu, nie ma tam mowy o żadnym przeniesieniu własności. Zabezpieczeniem wierzytelności banku są dwie rzeczy. Po pierwsze, jest to ustanowienie hipoteki na nieruchomości, które odnotowane zostaje w dziale czwartym, a po drugie, zabezpieczeniem jest ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości; ujawnienie tego roszczenia jest zapisane w dziale trzecim. A więc, zdaniem rządu, wprowadzenie aktu notarialnego w zasadzie podniosłoby tylko koszty po stronie kredytobiorcy, bo wiadomo, że to on byłby obciążony kosztami takiego aktu. Co więcej, wyobraźmy sobie taką sytuację. Kredytobiorca zawiera umowę z bankiem w formie aktu notarialnego, nasza ustawa daje mu jednak szansę zrezygnowania, wycofania się w trakcie trzydziestu dni. Jeśli kredytobiorca zawrze tę umowę w formie aktu notarialnego, to rozumiem, że wycofanie się z tej umowy także musiałoby mieć formę aktu notarialnego. A więc jeszcze raz: akt notarialny niech będzie wszędzie tam, gdzie mówimy o przeniesieniu własności, gdzie ustalamy własność. W przypadku naszej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym akt notarialny pojawi się dopiero w momencie, w którym spadkobiercy nie będą chcieli. Teraz powiem o ochronie spadkobierców. Spadkobiercy są chronieni, oni mogą podjąć decyzję o tym, że chcą przejąć własność tego mieszkania. Wtedy w ciągu dwunastu miesięcy spłacają bankowi kredyt. Tu oczywiście jest kwestia odsetek. Odsetki są ustalone w umowie kredytowej i zawsze są wynikiem negocjacji banku i kredytobiorcy. Odsetki oczywiście są naliczane od momentu udzielenia kredytu do momentu spłacenia kredytu, czyli są naliczane także w okresie dwunastu miesięcy po śmierci kredytobiorcy, jeśli w trakcie tych
14 dwunastu miesięcy spadkobiercy nie spłacą kredytu, bo może być tak, że go spłacą w pierwszym miesiącu po śmierci kredytobiorcy. Skoro jesteśmy przy spadkobiercach, to może wyjaśnię kwestię gminy. Nie ma takiej możliwości i nie ma takiego zagrożenia, żeby gmina, która rzeczywiście jest tym spadkobiercą koniecznym - przy założeniu, że nie ujawnią się inni spadkobiercy, spadkobiercą zostaje gmina - płaciła. Art kodeksu cywilnego wyraźnie reguluje to, że gmina dziedziczy, ale dziedziczy z dobrodziejstwem inwentarza, czyli tylko do wartości masy spadkowej czy majątku spadkowego. Zresztą cała odpowiedzialność spadkobierców, nie tylko gminy, zgodnie z art. 24 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym jest odpowiedzialnością tylko do wysokości wartości mieszkania. Chyba pan senator Lasecki pytał o trzydziestodniowe wypowiedzenie ze strony banku i miał obawy o to, czy to jest czas wystarczający do tego, żeby spłacić taki kredyt. Rzeczywiście jest to obawa zasadna, ale to, kiedy bank może wypowiedzieć umowę, reguluje art. 17. W art. 17 podane są cztery sytuacje, w których bank może wypowiedzieć umowę. Umowę może on wypowiedzieć tylko wtedy, kiedy została wszczęta egzekucja z nieruchomości przez innego wierzyciela niż bank, wtedy kiedy kredytobiorca przeniósł własność na osoby trzecie, chociaż w umowie bank zastrzegł obowiązek niezbywania tej własności czy nieruchomości bez zgody banku, wtedy kiedy wartość nieruchomości uległa istotnemu zmniejszeniu z winy kredytobiorcy albo wtedy kiedy kredytobiorca odmówił udzielenia bankowi upoważnienia, o którym jest mowa w paragrafie wcześniejszym, czyli gdy na przykład nie płaci podatku, nie płaci za energię, gaz i nie ponosi innych opłat. A więc są to sytuacje bardzo szczególne. Kredytobiorca z własnej winy musiałby pogorszyć stan swojej nieruchomości, a i tak bank tę umowę wypowiada wtedy, gdy następuje egzekucja, to jest niejako oczywiste, i gdy nastąpiło przeniesienie własności na osobę trzecią, to też jest oczywiste. Zaś w dwóch pozostałych przypadkach, kiedy znacząco pogorszył się stan nieruchomości z winy kredytobiorcy bądź kiedy kredytobiorca odmawia bankowi upoważnienia, bank może wstrzymać wypłatę kredytu, ale też nie musi. Chciałabym podkreślić jeszcze jedno. Mianowicie jest tak, że ta ustawa - wspominał o tym pan senator Kleina - nie zmienia regulacji, które są w kodeksie cywilnym, w prawie spadkowym, w kodeksie opiekuńczym i rodzinnym. Ona wprowadza dodatkową usługę i tylko w jej ramach reguluje to, co dotyczy stricte odwróconego kredytu hipotecznego. We wszystkich pozostałych przypadkach prawa majątkowe, spadkowe, prawa własności są regulowane... Ta ustawa absolutnie nie wkracza w zakres regulowany przez tamte ustawy. Była jeszcze mowa o upadłości banków, o tym, co się wtedy dzieje z. Oczywiście to też jest regulowane prawem upadłościowym. W imieniu banku działania podejmuje syndyk - z jednej strony zaprzestaje wypłacania kredytu, bo bank upadł, a z drugiej strony, ponieważ wierzytelność wobec banku może być zaspokojona dopiero po śmierci kredytobiorcy. Chodzi o to, że nie może się zdarzyć taka sytuacja, w której syndyk stawia taki kredyt w stan natychmiastowej wymagalności. Istotą odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że kredytobiorca nie spłaca tego kredytu, a więc nie ma mowy o żadnych karnych odsetkach. Kredytobiorca bierze określoną kwotę pieniędzy albo w formie jednorazowej wypłaty, albo w formie rat i pozostaje w swoim mieszkaniu do końca życia. Po jego śmierci spadkobiercy podejmują decyzję czy chcą spłacić ten kredyt i przejąć mieszkanie na własność, czy nie chcą tego zrobić. Jeżeli spadkobiercy nie chcą spłacać kredytu, to przenoszą własność na rzecz
15 banku, bank zbywa nieruchomość i wypłaca im różnicę pomiędzy kwotą, którą otrzymał ze sprzedaży, a kwotą kredytu. Myślę, że nie dało się lepiej zabezpieczyć interesów i kredytobiorcy, i spadkobierców. Ważne jest jeszcze to, że to jest zupełnie nowy produkt, zupełnie nowa usługa i my tak naprawdę nie wiemy, jak ona będzie funkcjonowała; nie wiemy, w jakim stopniu banki będą nią zainteresowane, bo w gruncie rzeczy całe ryzyko jest po stronie banku. My się cieszymy z tego, że żyjemy coraz dłużej, że nasi seniorzy żyją coraz dłużej, ale dla banku ryzyko długowieczności... Zysk banku jest znacząco odłożony w czasie. Jeden z panów senatorów pytał o to, jak szacujemy poziom zainteresowania... Otóż, jak mówię, od ostatecznego kształtu ustawy zależy też to, czy banki uznają, że oferta taka jest interesująca także dla nich, nie tylko dla seniorów. Oczywiście każde takie przeregulowanie może sprawić, że nie wygenerujemy ruchu na rynku nieruchomości. Jeśli chodzi o stan na dzisiaj, to z różnymi funduszami i kancelariami zawarto około dwustu takich umów, ale nie są to umowy odwróconego kredytu hipotecznego, tylko te drugie, to znaczy umowy renty dożywotniej, gdzie własność została przeniesiona. To na razie tyle z mojej strony. Jeśli będą jeszcze pytania panów senatorów, to. Senator Jarosław Lasecki: Dziękuję bardzo, Panie Marszałku. Pani Minister, ta ustawa jest ustawą niejako specjalną. Ja nie bardzo wiem, czy ta ustawa podlega ustawie - Prawo bankowe, czy jej nie podlega; nie wiem, czy niektóre zapisy w ustawie - Prawo bankowe są wyłączone na mocy tej ustawy, czy nie są wyłączone. Nie wiadomo, jak ta ustawa reguluje te zależności. W związku z tym mam pytanie: czy to jest ustawa, która będzie dotyczyć tylko i wyłącznie banków w Polsce? Czy również instytucje parabankowe niepodlegające pod ustawę - Prawo bankowe będą mogły udzielać tych odwróconych kredytów hipotecznych? To jest moje pierwsze pytanie. I drugie pytanie. Czy ta ustawa. Czy mieli państwo taki zamiar, aby uregulować również wysokość wszelkiego rodzaju prowizji i przygotowawczych płatności, których koszty musiałby ponosić potencjalny kredytobiorca? Czy kwestia tak zwanych prowizji przygotowawczych, jakie są dzisiaj popularnie stosowane na przykład w przypadku kredytów w instytucjach parabankowych, tak zwanych bezzwrotnych prowizji przygotowawczych, również jest w tej ustawie w jakiś sposób uregulowana? I wreszcie ostatnia rzecz. Pani minister w swoim wystąpieniu cały czas mówiła o tym, że kredytobiorca będzie mógł dożywotnio mieszkać w tym mieszkaniu, ale jeżeli dobrze zrozumieliśmy senatora sprawozdawcę, to nie do końca tak jest, ponieważ będzie to umowa zawarta na określony czas. Jeżeli kredytobiorca w tym czasie umrze, to pech jego, a korzyść banku. A jeżeli nie umrze... No, ta umowa nie będzie obowiązywała dożywotnio. (Senator Kazimierz Kleina: Nie może być dożywotnio.) (Senator Bohdan Paszkowski: Nie może, bo najpierw trzeba będzie spłacić.) W związku z tym mam pytanie. Jeżeli chodzi o kwestię rozwiązania tej umowy, o czym pani minister raczyła powiedzieć, w związku z rażącym obniżeniem wartości lokalu czy nieruchomości... Pragnę przypomnieć, że to rzeczoznawca będzie tę wartość wyznaczał. Może się zdarzyć tak, że na początku trwania tej umowy ta wartość będzie wysoka, ale w
16 ciągu trwania tej umowy wartość ta będzie niska, w związku z czym bank będzie miał pretekst do tego, aby taką umowę wypowiedzieć. Wówczas te trzydzieści dni na znalezienie środków finansowych na spłacenie tego kredytu. To jest czas stanowczo za krótki. Bardzo dziękuję, Panie Marszałku. Senator Ryszard Knosala: Dziękuję, Panie Marszałku. Ja mam dwa pytania. Pierwsze moje pytanie, takie ogólne, nawiązuje do pytania poprzednika. Pani minister rzeczywiście powiedziała, że to gwarantuje kredytobiorcy użytkowanie do śmierci... Ja to sobie tutaj zapisałem. Mamy tu jednak do czynienia z kredytem. Ile razy idę po jakiś kredyt, tyle razy od razu na początku pytają mnie na jaki okres, czyli na jaką liczbę rat. Liczba rat... Ten okres jest związany z długością życia. Skoro my mamy prawo do użytkowania tego lokalu do śmierci, to ten okres jest nieznany. ZUS, który ma do czynienia z dużymi liczbami, w przypadku emerytur w pewien sposób to reguluje. Jeśli ktoś szybciej umrze, to ZUS zyskuje, a jeśli ktoś dłużej żyje, to ZUS traci. Ale w przypadku dużych liczb da się wyregulować średnią. Nie wiem jednak, jak można by postąpić w omawianej tutaj sytuacji. Rzeczywiście, pan senator Lasecki miałby trochę racji w tym, że dany kredytobiorca otrzymywałby. Pani minister też mówiła o ratach. Dany kredytobiorca otrzymywałby w określonej liczbie rat... Jeśli żyłby długo albo bardzo długo, to wspomniana liczba rat po prostu by się wyczerpała. Wydaje mi się, że to nie jest taki mechanizm, jak w przypadku ZUS, mechanizm typu raz stracę, raz zyskam", dotyczący dużych liczb. Pani minister mówiła, że do tej pory zawarto, w różnych formach, dwieście umów. No, to są małe liczby, a nie duże. To jest jedno moje zasadnicze pytanie. Prosiłbym, żeby rozwiać te wątpliwości. A oprócz tego mam jeszcze takie już bardziej szczegółowe pytanie: czy bank w swojej ofercie może zrezygnować z pobierania opłat na przykład za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku, a może nawet i z prowizji? Bo tak się zastanawiam: jeżeli bank pobierze opłatę za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego, a następnie, po dokonaniu oceny tego wniosku, odmówi udzielenia kredytu. No, wówczas dany emeryt - bo mówimy o starszych ludziach - poniósłby wydatki, a nie otrzymałby kredytu. Tak więc - powtórzę - chciałbym spytać, czy bank może w omawianej tu sytuacji zrezygnować z pobierania opłat za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku. Dziękuję. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: Bardzo dziękuję, Panie Marszałku. Pan senator Lasecki pyta, na ile omawiana ustawa podlega prawu bankowemu. To znaczy... Oczywiście, że podlega, bo odwróconego kredytu hipotecznego będą udzielały banki. Banki podlegają prawu bankowemu. Banki i tylko banki. Ustawa nie przewiduje takiej możliwości, aby inne instytucje, typu parabanki, udzielały kredytów, o których tu mowa. Mogą to robić tylko banki, instytucje finansowe, instytucje kredytowe, które podlegają
17 nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego - jeśli mówimy o bankach polskich - lub innym, odpowiednim instytucjom w innych krajach Unii Europejskiej. Jeśli chodzi o tak zwane inne koszty... W omawianej ustawie, w art. 8, proponujemy zupełnie nową formułę. Otóż kredytobiorca w terminie nie krótszym niż siedem dni przed podpisaniem umowy otrzymuje formularz informacyjny, w którym - ustawa to reguluje - muszą być wymienione wszystkie istotne z punktu widzenia kredytobiorcy informacje, w tym wysokość prowizji, wysokość opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku, koszt wyceny nieruchomości lub lokalu i koszt monitorowania wartości nieruchomości. Tak więc kredytobiorca przed podpisaniem umowy, przed przystąpieniem do umowy, będzie wiedział, czego może się po tej umowie spodziewać. Wspomniany formularz informacyjny musi być dostarczony bezpłatnie, przyszły kredytobiorca nie ponosi z tego tytułu żadnych kosztów. Na podstawie takich formularzy będzie on mógł na przykład porównać sobie ofertę kilku banków. I tu może od razu... Bo chyba pan senator Knosala też pociągnął ten wątek. Nie ma takiej możliwości, żeby przed podpisaniem umowy kredytowej kredytobiorca został obciążony jakimiś kosztami, na przykład kosztami przygotowania wniosku. Jeśli chodzi o to pogorszenie się stanu nieruchomości, to oczywiście możemy założyć złą wolę, nieuczciwość banków i wszystko inne, ale tak naprawdę to bank musiałby udowodnić kredytobiorcy złą wolę i winę, to, że on spowodował pogorszenie się stanu nieruchomości. Nie mówimy oczywiście o pogorszeniu stanu nieruchomości, które wynika z normalnego jej użytkowania. Nie wydaje mi się, żeby to było jakieś szczególne zagrożenie. Teraz ta kwestia, która chyba ciągle jest niezrozumiała. Umowa mówi tyle, że bank daje kredytobiorcy określoną kwotę pieniędzy, na którą się umówili. To, czy to będzie w ratach, czy to będzie jednorazowa wypłata, to też jest kwestia umowy między bankiem a kredytobiorcą. I nie ma znaczenia to, jak długo kredytobiorca żyje, bo on po prostu już wziął te pieniądze od banku. (Senator Ryszard Knosala: Tak, Pani Minister, przepraszam, ale nie można mówić, że do śmierci, a pani minister dwa razy tak powiedziała.) Co powiedziałam? Powiedziałam, że do śmierci będzie mieszkał. (Wicemarszałek Jan Wyrowiński: Pani powiedziała o własności, o tym, że będzie mieszkał do końca.) (Senator Bogdan Pęk: Do śmierci i jeden dzień dłużej.) Szanowni Państwo, ponieważ tak wiele emocji wywołuje w was fakt, że kredytobiorca może stracić mieszkanie albo może zostać wyeksmitowany czy może mu się stać inna krzywda, powtórzę, że powiedziałam wyraźnie, że kredytobiorca do swojej śmierci mieszka w tym mieszkaniu. (Wicemarszałek Jan Wyrowiński: Nawet w takim przypadku, kiedy czas jego życia niejako przekroczył ten okres, w którym on otrzymywał.) Panie Marszałku, kredyt nie jest udzielany na żaden okres. (Wicemarszałek Jan Wyrowiński: Oczywiście, on jest udzielany na kwotę.) To jest zupełnie specyficzny produkt i takiego do tej pory na polskim rynku nie było. Nie ma czasu. Oczywiście, my bierzemy sobie kredyt hipoteczny na lat trzydzieści, dwadzieścia czy dziesięć, a to jest odwrócony kredyt hipoteczny. To znaczy, że kredytobiorca tego kredytu nie spłaca, to znaczy, że bez względu na to, ile lat będzie żył, to ryzyko tak naprawdę może się
18 zmaterializować po stronie banku. Jeśli bowiem okaże się, że kredytobiorca wziął kredyt w wysokości, nie wiem, 60% wartości tej nieruchomości i żyje czterdzieści lat, to być może kwota kredytu i odsetek przekroczy wartość nieruchomości. To jest ryzyko po stronie banku, ale nie ma tu ryzyka kredytobiorcy. Jeśli chodzi. Senator Ryszard Knosala: Przepraszam. Czyli może być tak, że kredytobiorca zażyczył sobie w ratach i te raty mu się skończą po dziesięciu latach, a potem swobodnie będzie sobie żył jeszcze dziesięć lat. (Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: A nawet trzydzieści.)...a nawet trzydzieści i cały czas będzie w swoim mieszkaniu. Oczywiście wtedy bank ponosi ryzyko tego, że to mieszkanie w dalszym ciągu jest niesprzedane, i musi czekać, aż kiedyś będzie mógł je sprzedać i odzyskać swoje pieniądze. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: Tak, ale banki nie są instytucjami filantropijnymi, więc w tym czasie bank nalicza sobie odsetki. (Wicemarszałek Jan Wyrowiński: Odsetki, które obciążą spadkobierców.) Senator Ryszard Knosala: Tak, ale jeśli chodzi o te odsetki, to też nie jest wszystko jedno, czy przez dziesięć lat, czy przez trzydzieści lat, bo te odsetki też mogą przekroczyć tę wkalkulowaną granicę. Prawda? Trochę trudno to sobie wyobrazić. W przypadku wielkich liczb zusowskich ta sprawa jest jasna, bo ta średnia, ta masa daje nam to, że to się na końcu wyrówna, bo gdzieś się traci, gdzieś się zyskuje. Tymczasem tutaj w przypadku małych liczb to nie da... Tu oczywiście można zyskać, ale najczęściej się traci. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: O ile rozumiem, pan senator mówi o tym, że bank straci. Nie martwimy się jako rząd o banki, martwimy się o seniorów. Mówimy tu o dużych bankach. Tę ustawę, że tak powiem, dedykujemy tym bankom, które mają taki swój kapitał własny, że... Z bankami, Panie Senatorze, jest tak, że one raz zyskują, a raz tracą. Senator Ryszard Knosala: Miałem jeszcze zadać pytanie o. Widzę że trzeba je inaczej sformułować. Czy można przewidzieć, jaki kapitał - w procentach - zostanie przez bank uwzględniony? Bo bank, nie chcąc ponosić zbyt dużego ryzyka, może powiedzieć: uwzględnię tylko 40% tego kapitału, a
19 60% przeznaczę na odsetki, które później trzeba będzie płacić. Czy były dokonywane jakieś kalkulacje w tej kwestii? Bo myślałem, że to będzie na przykład, nie wiem, 60-70%, ale teraz, po tej całej dyskusji widzę, że to może być 30%. (Oklaski) (Senator Bogdan Pęk: Bardzo dobrze, Panie Senatorze Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: Panie Senatorze, nie jesteśmy w stanie ustawowo przewidzieć, jakiej wysokości kredytu bank udzieli kredytobiorcy. To będzie zależało od bardzo wielu czynników. Bank sam szacuje ryzyko - jedna nieruchomość jest wartościowa, inna ma mniejszą wartość, jedna rokuje, że jej wartość może wzrastać, a inna niekoniecznie. Jest senior młodszy i jest senior starszy, więc. Będą obowiązywały różne stopy procentowe i prognozy tych stóp procentowych. My w tej ustawie zabezpieczamy interes kredytobiorcy w ten sposób, że on - powtórzę to jeszcze raz - zawsze jest właścicielem mieszkania i nie traci prawa własności. Kredytobiorca otrzymuje kredyt, jeśli zechce podpisać taką umowę z bankiem i w ten sposób zyskać dodatkowe źródło dochodów. Jego spadkobiercy mogą spłacić taki kredyt, jeśli chcą zatrzymać nieruchomość. A jeśli okaże się, o czym mówił pan senator, że w gruncie rzeczy kwota kredytu i odsetek przekroczy wartość mieszkania, to spadkobiercy mogą powiedzieć: w takim razie my dziękujemy, nie będziemy bankowi dopłacać żadnych pieniędzy. I to jest to ryzyko po stronie banków. Senator Ryszard Knosala: Rozumiem, dziękuję za to wyjaśnienie. Moja refleksja, ponieważ jestem tak zwanym ścisłowcem, jest taka, że banki będą oczywiście dobrze to kalkulowały, a dobrze skalkulowany odwrócony kredyt hipoteczny będzie w moim przekonaniu mało atrakcyjny dla drugiej strony, czyli osób starszych. Ja też zaliczam się już do osób starszych, bo skończyłem sześćdziesiąt pięć lat, i gdyby ktoś zaproponował mi za moje mieszkanie 25% jego wartości, bo resztę chciałby przeznaczyć na wszystkie opłaty i na to ryzyko, które bez wątpienia istnieje, to ja jako wolny obywatel bym z tego nie skorzystał. Czuję, że przedsięwzięcie to nie będzie się cieszyć dużym powodzeniem. Dziękuję. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Izabela Leszczyna: Panie Senatorze, w życiu nie ośmielilibyśmy się ograniczać wolności obywateli. Każdy człowiek zawsze będzie mógł wziąć taki kredyt lub go nie brać. Zapewniam pana senatora, że życie jest niezwykle. Ludzie znajdują się w przeróżnych sytuacjach. Czasem są w tak trudnej sytuacji życiowej, materialnej, są samotni nie mają dzieci albo ich dzieci są złymi dziećmi. Taki człowiek znikąd nie może otrzymać pomocy, ale ma mieszkanie, które... My chcemy stworzyć ludziom taką możliwość, żeby, jeśli będą chcieli, mogli podpisać z bankiem taką umowę kredytu. Jeśli nie zechcą, to nie.
20 Rzeczywiście któryś z panów senatorów powiedział, że tych umów jest niewiele, czyli że zainteresowanie nie jest zbyt duże. Ale jest też tak, że zainteresowanie nie jest zbyt duże, bo nie ma przepisów, które to zagadnienie regulują. Liczymy na to, że jeżeli uchwalimy przepisy transparentne, precyzyjne, chroniące starszego człowieka, to zainteresowanie będzie większe. Przemówienie senatora Ryszarda Knosali w dyskusji nad punktem 3. porządku obrad Potrzeba opracowania ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym wynika z rosnącego zainteresowania taką formą pozyskiwania dodatkowych środków finansowych. Grono zainteresowanych tworzą głównie osoby starsze, które nierzadko borykają się z brakiem wystarczających zasobów pieniężnych, będąc jednocześnie właścicielami majątku w postaci nieruchomości. Wspomniany kredyt daje możliwość czerpania dodatkowych korzyści finansowych w związku z posiadaniem mienia nieruchomego. Oczywiście nierzadko mówimy tutaj o dorobku całego życia, dlatego tym bardziej zasadne jest przyjęcie przepisów rangi ustawowej, które zagwarantują kredytobiorcy odpowiednio wysoki poziom ochrony. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego zawierana będzie z jednej strony przez podmiot profesjonalny podlegający nadzorowi państwowemu, czyli bank, a z drugiej strony - przez osobę fizyczną posiadającą nieruchomość lub prawo (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub użytkowanie wieczyste), na którym można ustanowić zabezpieczenie spłaty zaciąganego zobowiązania. Tutaj chciałbym od razu zwrócić uwagę na istotny aspekt. Otóż omawiana umowa różni się zasadniczo od stosowanych dotychczas rozwiązań opierających się na instytucji dożywocia. Projekt zakłada bowiem, że kredytobiorca pozostanie właścicielem nieruchomości i cały czas będzie miał zagwarantowaną prawnie możliwość spłaty zadłużenia. Co więcej, nawet po śmierci kredytobiorcy bank nie będzie mógł od razu przejąć nieruchomości lub prawa stanowiącego zabezpieczenie kredytu. Zgodnie bowiem z art. 20 projektu ustawy cała kwota do zapłaty stanie się wymagalna dopiero z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. Do tego czasu spadkobiercy mają możliwość dokonania spłaty zaciągniętego kredytu, a tym samym - zachowania prawa do nieruchomości. Istotnym mechanizmem gwarancyjnym jest to, że projekt ustawy wymusza niejako rozciągnięcie w czasie decyzji o zaciągnięciu odwróconego kredytu hipotecznego, przez co faktycznie umożliwia kredytobiorcy zapoznanie się z ofertą. Przede wszystkim jeszcze przed zawarciem umowy bank powinien przekazać najistotniejsze informacje dotyczące oferowanego instrumentu w tzw. formularzu informacyjnym. Formularz ten winien być dostarczony kredytobiorcy co najmniej na siedem dni przed podpisaniem umowy. Kolejnym etapem jest zawarcie umowy, która musi mieć formę pisemną. Projektodawca określił ponadto, jakie elementy powinny się w przedmiotowej umowie znaleźć. Podpisanie umowy nie oznacza jednak podjęcia ostatecznej decyzji, bowiem kredytobiorca ma aż trzydzieści dni na odstąpienie od niej bez podania przyczyny. Dodatkowym ułatwieniem jest fakt, że bank zobowiązany jest dostarczyć kredytobiorcy, wraz z umową, wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jedyne koszty związane z takim odstąpieniem wynikają z konieczności rekompensaty bankowi niepodlegających zwrotowi opłat lub ich części poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów". Po upływie tego okresu wypowiedzenie umowy też jest możliwe, z zachowaniem trzydziestodniowego okresu