Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ibpp1-443-847-14-es
Timestamp: 2018-03-20 14:05:07
Legal References Found: art. 14
 art. 923
 art. 18
 art. 15
 art. 693
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 41
 art. 146
 art. 18
 art. 18
 art. 106
 art. 106
 art. 5
 art. 15
 art. 106
 art. 41
 art. 146
 ustawy 23

Document Content:
Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej działki.
IBPP1/443-847/14/ESinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z 24 listopada 2014 r. (data wpływu 27 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej (działki nr 311/1) należącej do dłużnika – jest prawidłowe.
W dniu 26 sierpnia 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej (działki nr 311/1) należącej do dłużnika.
Wniosek został uzupełniony pismem z 24 listopada 2014 r. (data wpływu 27 listopada 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-847/14/ES z 12 listopada 2014 r.
Dnia 11 lipca 2013 r. zgodnie z wnioskiem wierzyciela oraz art. 923 kodeksu postępowania cywilnego komornik dokonał zajęcia nieruchomości położonej w S., oznaczonej działką ewidencyjną nr 311/1, dla której w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego założona jest księga wieczysta nr KW(...). Nieruchomość powyższa stanowi wspólność majątkową dłużnika i jego żony. W dniu 10 czerwca 2014 r. organ egzekucyjny w oparciu o sporządzony operat szacunkowy rozpoczął szacowanie przedmiotowej nieruchomości, komornik ustalił, że na działce 311/1 znajduje się budynek stacji paliw oraz budynek handlowy, które wykorzystywane były przez dłużnika do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Dłużnik w działalności gospodarczej odliczył podatek VAT z tytułu przeprowadzonych inwestycji na przedmiotowych budynkach. Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Naczelnika Urzędu Skarbowego do kwietnia 2014 r. Dłużnik był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, który do marca 2014 r. składał miesięczne deklaracje VAT-7. W dniu 16 kwietnia 2014 r. dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą jednak nie złożył deklaracji VAT-7 za miesiąc kwiecień 2014 r. Na skutek złożenia do organu w dniu 30 kwietnia 2014 r. VAT-Z został wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT. Komornik uzyskał informację, że dłużnik w chwili obecnej przebywa poza granicami kraju, natomiast budynek stacji paliw wraz z zabudową towarzyszącą wynajmowany jest jako prywatny majątek dłużnika. Dłużnik nie zgłosił do Urzędu Skarbowego wyboru formy opodatkowania ryczałtem 8,5% z tytułu uzyskiwanych przychodów z najmu prywatnego i nie wystawia faktur VAT z tytułu wynajmu. Przedmiotowa nieruchomość zostanie wylicytowana i sprzedana przez komornika.
W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że dłużnik był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu działalności gospodarczej w zakresie handlu paliwem, motoryzacji i transportu, rozrywki i rekreacji. Dłużnik był czynnym podatnikiem podatku VAT od 2003 r.
Dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość w dniu 6 kwietnia 2004 r. do majątku wspólnego z małżonką.
Dostawa przedmiotowej nieruchomości na rzecz dłużnika jako dostawa nieruchomości rolnej niezabudowanej była czynnością niepodlegajacą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zakup nieruchomości nie był udokumentowany fakturą, ponieważ zakup nastąpił na licytacji komorniczej na podstawie orzeczenia Sądu Rejonowego - postanowienie o przysądzeniu własności z dnia 6 kwietnia 2004 r.
Przedmiotowa nieruchomość stanowiła środek trwały przedsiębiorstwa dłużnika.
Na działce nr 311/1 w momencie jej sprzedaży będzie znajdować się stacja paliw, w skład której wchodzą:
1.Budynek stacji paliw o funkcji handlowej, murowany, niepodpiwniczony, zadaszony, pokryty dachówką.
2.Część dystrybucyjna, zadaszona wiatą konstrukcji stalowej, na którą składają się:
bezciśnieniowy, poziomy, cylindryczny, dwupłaszczowy, dwukomorowy zbiornik do magazynowania cieczy palnych i niepalnych o pojemności 40 m3,
stały zbiornik ciśnieniowy magazynowy na gaz płynny wraz z osprzętem zabezpieczającym pojemności 4800 litrów,
stały zbiornik ciśnieniowy na gaz płynny składowany naziemnie, pół naziemnie i podziemnie o pojemności 4800 litrów,
rurociąg technologiczny ssawny stacji Propan Butan, przeznaczony do transportowania gazów propan-butan.
Stacja paliw jako całość sklasyfikowana jest w PKOB 1230 - budynki usługowo-handlowe. Wymienione powyżej składniki stanowią elementy stacji paliw jako całości o symbolu PKOB 1230.
Budynek stacji paliw i część dystrybucyjna są trwale związane z gruntem.
Budynek stacji paliw i część dystrybucyjna zostały wybudowane przez dłużnika od podstaw w latach 2005-2006.
Budynek stacji paliw i część dystrybucyjna zostały oddane do użytkowania w 2006 r.
Pierwsze zasiedlenie stacji paliw miało miejsce w dniu 15 kwietnia 2013 r. Pierwsze zasiedlenie stanowiła czynność zawarcia umowy dzierżawy stacji paliw pomiędzy dłużnikiem a spółką jawną prowadzącą działalność w zakresie obrotu i dystrybucji paliw.
Pierwsze zasiedlenie polegało na tym, że dłużnik oddał w dzierżawę przedmiotową nieruchomość spółce jawnej w ramach zawartej w dniu 15 kwietnia 2013 r. umowy dzierżawy.
Między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynków nie upłyną 2 lata, sprzedaż nieruchomości nastąpi w lutym lub w marcu 2015 r.
Dłużnik nabył działkę niezabudowaną, budynek stacji paliw z częścią dystrybucyjną wybudował od podstaw w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy budowie budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej, z prawa tego dłużnik skorzystał.
Dłużnik nie poniósł wydatków na ulepszenie stacji paliw, która byłaby wyższa niż 30% wartości początkowej. Stacja paliw nie została ulepszona.
Działka i stacja paliw były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez dłużnika, od momentu nabycia do dnia likwidacji działalności gospodarczej w kwietniu 2013 r. Od tej daty do chwili obecnej nieruchomość jest przedmiotem wynajmu prywatnego.
Stacja paliw wraz z gruntem była wykorzystywana przez dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na sprzedaży i dystrybucji paliw w okresie od 2006 r. do 15 kwietnia 2013 r. tj. daty zawarcia umowy dzierżawy
Stacja paliw wraz z gruntem wydzierżawiana jest od 15 kwietnia 2013 r. do chwili obecnej, za co dłużnik zgodnie z umową otrzymuje wynagrodzenie pieniężne.
Przedmiotowa nieruchomość do chwili obecnej nie została sprzedana.
Czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości zgodnie z opisanym powyżej stanem faktycznym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%...
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku przedstawionego stanu faktycznego, działając w oparciu o art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) komornik dokonując sprzedaży licytacyjnej nieruchomości w imieniu dłużnika powinien czynność, o której mowa powyżej opodatkować podatkiem od towarów i usług w stawce 23%. Dłużnik, pomimo iż został wykreślony z rejestru czynnych podatników podatku VAT, na skutek wynajmu stacji paliw wraz z zabudową towarzyszącą nadal jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zaprzestanie przez dłużnika wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wyniku likwidacji działalności gospodarczej przez osobę fizyczną a następnie ponowne rozpoczęcie ich wykonywania, bez względu na profil, powoduje, że mamy do czynienia z tym samym podatnikiem. W przedmiotowej sprawie dłużnik wynajmując nieruchomość ponownie podjął działalność gospodarczą (najem jako usługa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicje działalności gospodarczej) w tym samym roku podatkowym i jest podmiotem kontynuującym a nie rozpoczynającym działalność gospodarczą. W związku z tym komornik dokonuje sprzedaży w imieniu podatnika podatku od towarów i usług i jako płatnik ma obowiązek naliczyć podatek VAT i w imieniu dłużnika wystawić fakturę VAT ze stawką 23%.
W myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać należącą do dłużnika nieruchomość składającą się z działki nr 311/1, na której znajduje się stacja paliw. Stacja paliw wraz z gruntem była wykorzystywana przez dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na sprzedaży i dystrybucji paliw w okresie od 2006 r. do 15 kwietnia 2013 r. tj. daty zawarcia umowy dzierżawy. Stacja paliw wraz z gruntem wydzierżawiana jest od 15 kwietnia 2013 r. do chwili obecnej, za co dłużnik zgodnie z umową otrzymuje wynagrodzenie pieniężne.
Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne stwierdzić należy, że skoro mające być przedmiotem sprzedaży nieruchomości były wykorzystywane do działalności dłużnika opodatkowanej podatkiem VAT w zakresie sprzedaży i dystrybucji paliw a następnie do odpłatnej dzierżawy, to sprzedaż tej nieruchomości zostanie dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W świetle powyższego przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dłużnik będzie występował w charakterze podatnika, gdyż przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie do działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży będzie więc majątek przedsiębiorstwa dłużnika, nie można zatem tu mówić o sprzedaży majątku prywatnego.
W przedmiotowej sprawie, w odniesieniu do dostawy działki nr 311/1 z posadowioną na niej stacją paliw nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż nieruchomość ta nie była wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT lecz służyła dłużnikowi do działalności opodatkowanej podatkiem VAT w zakresie sprzedaży i dystrybucji paliw a następnie odpłatnej dzierżawy. Ponadto dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy budowie budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej.
Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Aby zatem dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy w trybie egzekucji komorniczej będzie działka 311/1 zabudowana stacją paliw, w skład której wchodzą:
Stacja paliw jako całość sklasyfikowana jest w PKOB 1230 - budynki usługowo-handlowe. Wymienione powyżej składniki stanowią elementy stacji paliw jako całości o symbolu PKOB 1230. Budynek stacji paliw i część dystrybucyjna są trwale związane z gruntem i zostały wybudowane przez dłużnika od podstaw w latach 2005-2006 i oddane do użytkowania w 2006 r.
Pierwsze zasiedlenie stacji paliw miało miejsce w dniu 15 kwietnia 2013 r., a była nim czynność zawarcia umowy dzierżawy stacji paliw pomiędzy dłużnikiem a spółką jawną prowadzącą działalność w zakresie obrotu i dystrybucji paliw. Między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynków nie upłyną 2 lata, sprzedaż nieruchomości nastąpi w lutym lub w marcu 2015 r.
Dłużnik był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu działalności gospodarczej w zakresie handlu paliwem, motoryzacji i transportu, rozrywki i rekreacji od 2003 r.
Dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość (działkę niezabudowaną) w dniu 6 kwietnia 2004 r. do majątku wspólnego z małżonką. Dostawa przedmiotowej nieruchomości na rzecz dłużnika była czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i nie była udokumentowana fakturą.
Dłużnik nabył działkę niezabudowaną, budynek stacji paliw z częścią dystrybucyjną wybudował od podstaw w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła środek trwały przedsiębiorstwa dłużnika. Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy budowie budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej, z prawa tego dłużnik skorzystał.
Dłużnik był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, który do marca 2014 r. składał miesięczne deklaracje VAT-7. W dniu 16 kwietnia 2014 r. dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą jednak nie złożył deklaracji VAT-7 za miesiąc kwiecień 2014 r. Na skutek złożenia do organu w dniu 30 kwietnia 2014 r. VAT-Z został wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia opodatkowania dostawy opisanej powyżej nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie, w odniesieniu do dostawy budynku stacji paliw z częścią dystrybucyjną (sklasyfikowanych jako całość pod symbolem PKOB 1230), trwale związanych z gruntem, nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który zwalnia od podatku VAT dostawę budynków z wyjątkiem gdy:
ponieważ, pomimo że w omawianym przypadku planowana przez Wnioskodawcę dostawa budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej, które nie zostały ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a które były przedmiotem dzierżawy od 15 kwietnia 2013 r., nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do ich pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania ich w dzierżawę to jednak pomiędzy pierwszym zasiedleniem (czyli pierwszym oddaniem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) a ich dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata, ponieważ planowana dostawa nieruchomości nastąpi w lutym lub marcu 2015 r.
Przy braku zatem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Z wniosku wynika, że przy budowie budynku stacji paliw i części dystrybucyjnej (sklasyfikowanych przez Wnioskodawcę jako całość pod symbolem PKOB 1230), dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i dłużnik z prawa tego skorzystał, natomiast nie zostały one ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, tym samym ich zbycie przez Wnioskodawcę nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca nie spełni łącznie przesłanek wymienionych w lit. a i b tego przepisu.
Ponieważ dostawa stacji paliw z częścią dystrybucyjną nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, tym samym, dostawa gruntu tj. działki, na której te budynki są posadowione nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.
Tym samym dostawa przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT 23% stawką VAT.
Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy o VAT, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Przepis art. 18 ustawy o VAT wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
Według art. 106g ust. 2 ustawy o VAT, w przypadku, o którym mowa w art. 106c, faktura jest wystawiana w trzech egzemplarzach, z których jeden jest wydawany nabywcy, drugi – podmiot ją wystawiający pozostawia w swojej dokumentacji, a trzeci – przekazuje dłużnikowi.
Z powyższych przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku jest zobowiązany dłużnik, tzn. w przypadku gdy dłużnik – właściciel towarów – występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem VAT z tytułu dostawy tego towaru.
Z niniejszej interpretacji wynika, że przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dłużnik będzie występował w charakterze podatnika, gdyż przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie do działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży będzie więc majątek przedsiębiorstwa dłużnika, nie można zatem tu mówić o sprzedaży majątku prywatnego. Po stronie dłużnika spełnione zostaną zatem przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy o VAT i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że Wnioskodawca jako komornik sądowy dokonujący w trybie egzekucji sprzedaży nieruchomości (działki nr 311/1 zabudowanej stacją paliw), będącej własnością dłużnika, winien tę sprzedaż zgodnie z art. 106c ustawy o VAT udokumentować fakturą i opodatkować zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 tej ustawy 23% stawką podatku VAT.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż komornik dokonuje sprzedaży w imieniu podatnika podatku od towarów i usług i jako płatnik ma obowiązek naliczyć podatek VAT i w imieniu dłużnika wystawić fakturę VAT ze stawką 23%, należało uznać za prawidłowe.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IBPP1/443-847/14/ES