Source: https://www.sluzebnosc.info/podzial-nieruchomosci-bez-zapewnienia-dostepu-do-drogi-publicznej-material-671.html
Timestamp: 2019-09-16 02:52:16
Legal References Found: art. 93
 art. 93
 art. 37
 art. 99
 art. 93
 art. 99
 art. 94
 art. 94
 art. 94

Document Content:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 19-08-2019
Byłem właścicielem 1,5-hektarowej działki, która z jednej strony przylegała do drogi publicznej (powiatowej), a z drugiej była ograniczona drogą polną (własność Skarbu Państwa). Przed kilku laty dokonałem podziału tej nieruchomości na cztery działki. Trzy z nich (o powierzchni 12, 20 i 20 arów) zostały sprzedane. Sprzedane działki na całej szerokości graniczą z drogą publiczną. Niestety dokonując ich sprzedaży, nie zapewniłem dostępu do drogi publicznej dla działki, która „pozostała z tyłu”. Aktualnie właściciel 12-arowej działki chciałby dokupić 10 arów, aby zrównać na długość swoją działkę z sąsiednimi 20-arowymi. Wójt jednak odmówił wydania decyzji o podziale działki 1-hektarowej, gdyż nie ma ona dostępu do drogi. Wydając pierwotnie decyzję o podziale pierwszych trzech działek, uniemożliwił mi prawne dysponowanie pozostałą działką ze względu na brak dojazdu. Gdybym wtedy o tym wiedział, przy podziale wydzieliłbym drogę dojazdową od drogi powiatowej. Zasugerowano mi uzyskanie służebności dojazdu przez jedną z trzech sprzedanych działek. Czy to jedyny sposób? Może jest jakaś inna droga, abym mógł sprzedać te 10 arów z działki 1-hektarowej w celu przyłączenia do działki 12-arowej?
Aby część nieruchomości mogła stanowić przedmiot sprzedaży, należałoby dokonać ewidencyjnego podziału tej nieruchomości. W niniejszej sprawie organ odmówił jednak wydania decyzji o podziale nieruchomości, wskazując w uzasadnieniu, że działka, którą zamierzał Pan podzielić, nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej.
* Udzielając odpowiedzi, założyłam, że nieruchomość, która ma zostać podzielona, nie jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego, że nie jest wykorzystywana na powyższe cele.
Zasady dokonywania ewidencyjnego podziału nieruchomości określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.; dalej „u.g.n.”).
Warunki dopuszczalności podziału nieruchomości różnią się w zależności od tego, czy dla nieruchomości, która ma zostać podzielona, obowiązuje czy też nie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp).
I. Podział nieruchomości, dla której obowiązuje mpzp
Pierwszym warunkiem umożliwiającym dokonanie podziału nieruchomości jest zgodność z ustaleniami mpzp. Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenie terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Kolejnym warunkiem umożliwiającym podział ewidencyjny nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej. Ustawodawca zakłada niedopuszczalność podziału na działki, które byłyby pozbawione dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. – podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się jedynie w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 (tj. nieruchomości stanowiących własność publiczną, które mają być zbyte na poprawę zagospodarowania nieruchomości przyległej).
Powiązanie możliwości podziału nieruchomości z dostępem do drogi publicznej wynika m.in. z tego, że dostęp taki jest warunkiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego oraz warunkiem dopuszczalności inwestycji budowlanych. Tak więc bez dostępu do drogi publicznej samodzielne zagospodarowanie działek, które po podziale zmieniły właściciela, nie byłoby możliwe, nawet gdyby działki te spełniały inne wymogi określone w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zapewnienie dostępu do drogi publicznej polega przede wszystkim na tym, że działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej działki na tę drogę. Ewentualnie można również zapewnić pośredni dostęp działki do drogi publicznej w ten sposób, że w ramach podziału nieruchomości zostanie wydzielona także działka gruntu pod drogę wewnętrzną, która ma połączenie z drogą publiczną. Do tej drogi wewnętrznej powinny przylegać pozostałe działki wydzielone w wyniku podziału nieruchomości, a ich dostęp do drogi publicznej zapewniony będzie przez ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze wewnętrznej dla każdej z wydzielonych działek albo przez zbycie udziałów we własności lub w prawie użytkowania wieczystego działki drogi wewnętrznej osobom, którym zbywa się działki gruntu przylegające do drogi wewnętrznej. Pośredni dostęp do drogi publicznej może też polegać na tym, że zamiast wydzielać działkę pod drogę wewnętrzną ustanawia się służebność dla działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej na działkach, które do drogi publicznej przylegają.
Pośredni sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej związany jest ze zbyciem wydzielonej działki gruntu na rzecz innej osoby, więc zapewnienie takiego dostępu następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu (w wyniku którego stają się one odrębnymi nieruchomościami). Nie można bowiem ustanowić służebności drogi koniecznej, dopóki właścicielem lub użytkownikiem wydzielonych działek gruntu pozostaje ta sama osoba, która ma dostęp do drogi publicznej. Na etapie postępowania w sprawie ewidencyjnego podziału nieruchomości określa się w związku z tym jedynie faktyczną możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez wydzielenie drogi wewnętrznej z umieszczeniem w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości zastrzeżenia, że w razie zbycia działki (działek) powstałych w wyniku podziału nastąpi ustanowienie służebności drogowej albo zbycie udziału w prawie do działki drogi wewnętrznej, albo też nastąpi ustanowienie służebności drogi koniecznej na innych działkach gruntu (jeżeli nie wydzielono drogi wewnętrznej). Zastrzeżenia takie dokonywane są zgodnie z art. 99 u.g.n. i z § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663; dalej „r.s.d.p.n.”, a więc pośredni dostęp do drogi publicznej nie musi istnieć w chwili dokonywania podziału ewidencyjnego, ale dopiero w chwili dokonywania podziału prawnego nieruchomości (np. zbycia wydzielonych działek w drodze umowy sprzedaży).
Gdy projektowane są do wydzielenia działki gruntu niemające dostępu do drogi publicznej, to we wstępnym projekcie podziału przedkładanym do wniosku o podział nieruchomości należy podać w formie graficznej, w kolorze czerwonym, lub w formie opisowej, propozycję sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek gruntu, tak by organ orzekający mógł, opiniując ten projekt, dokonać oceny spełnienia ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej wszystkim działkom gruntu, które nie będą przylegały do drogi publicznej (§ 3 ust. 2 pkt 6 r.s.d.p.n.).
Zgodnie z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 22.11.2005 r., sygn. I SA/Wa 143/05, LEX nr 198981, zamieszczone w ustawie zastrzeżenie zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielanym działkom gruntu należy zatem odnosić do chwili, kiedy działki te będą zbywane. W chwili zatwierdzania podziału faktyczny dostęp działek wydzielanych do drogi publicznej nie musi być zapewniony, ale ich zbycie innej osobie możliwe będzie tylko przy jednoczesnym zapewnieniu ich faktycznego dostępu do drogi publicznej (bezpośredniego lub pośredniego). Zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonuje się z równoczesnym zobowiązaniem właściciela lub użytkownika wieczystego do ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbycia działek niemających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.
Przepis art. 93 ust. 3 skorelowany jest z art. 99 u.g.n., zgodnie z którym gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, to decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wydawana jest pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione.
II. Podział nieruchomości, dla której nie obowiązuje mpzp
Dokonywanie podziału nieruchomości na obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego odbywa się zgodnie z warunkami określonymi w art. 94 u.g.n. Zgodnie z art. 94 ust. 1 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
Powołany przepis stosuje się tylko do nieruchomości, które nie są nieruchomościami rolnymi ani leśnymi. Dokonując podziału nieruchomości na obszarze nieobjętym planem miejscowym, należy najpierw ustalić, czy nieruchomość, która ma zostać ewidencyjnie podzielona, objęta jest decyzją o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu bądź decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli brak takich decyzji, to administracyjnoprawną procedurę podziału przewidzianą w u.g.n. stosuje się tylko wtedy, gdy nieruchomość stanowi inny użytek gruntowy niż użytek rolny lub leśny albo zakrzewiony lub zadrzewiony bądź też stanowi użytek kopalny lub drogowy albo nieużytek wchodzący w skład nieruchomości rolnej.
Wymóg zapewnienia wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej obowiązuje zarówno w przypadku dokonywania podziału nieruchomości zgodnie z planem miejscowym, jak i w przypadku dokonywania podziału w warunkach braku planu miejscowego (zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego), albo też w sposób niesprzeczny z przepisami odrębnymi (o czym mowa w art. 94 u.g.n.).
W niniejszej sprawie należałoby w pierwszej kolejności ustalić, z jakiego powodu działka, którą zamierza Pan obecnie podzielić, została pozbawiona dostępu do drogi publicznej. W tym celu należałoby zweryfikować decyzję podziałową z 2007 r. (w szczególności sprawdzić, czy w decyzji tej zawarty był warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe). Następnie, w przypadku istnienia takiego zapisu należałoby stwierdzić, dlaczego służebność ta nie została ustanowiona w momencie dokonywania sprzedaży działek. W mojej ocenie obecny problem związany z podziałem działki graniczącej z drogą polną można by rozwiązać poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej na sprzedanych wcześniej działkach. W chwili obecnej mógłby Pan sprzedać jedynie udział w działce (doszłoby do powstania współwłasności) i dokonać tzw. podziału działki quod usum (do korzystania). Z praktyki wiem jednak, że takie rozwiązanie może w przyszłości rodzić konflikty.
▸ Sprzedaż drogi dojazdowej do działki