Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-4512-1065-15-4-rd
Timestamp: 2018-03-19 20:46:52
Legal References Found: art. 14
 art. 678
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 88
 art. 136
 art. 176
 art. 43
 art. 43
 FSK 
 art. 43
 art. 86
 art. 88
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 86
 art. 5
 art. 6
 art. 88
 art. 86
 art. 86
 art. 87
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 41
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 43
 art. 86
 art. 88
 art. 43
 art. 43
 art. 88
 FSK

Document Content:
W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.
IPPP3/4512-1065/15-4/RDinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 21 stycznia 2016 r. (data wpływu 22 stycznia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 12 stycznia 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 14 stycznia 2016 r. ), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości jest:
W dniu 23 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.
Spółka Zbywcy powstała z przekształcenia spółki B... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Uprzednio, przekształcona spółka B... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością funkcjonowała pod nazwami: od dnia rejestracji, tj. od 28 września 2001 r. do 20 lipca 2005 r. pod nazwą E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, następnie od 20 lipca 2005 r. do 24 sierpnia 2012 r. pod nazwą Galeria B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zaś w dniu 24 sierpnia 2012 r. zmieniono jej nazwę na B... Spółka z ograniczona odpowiedzialnością.
Na części wchodzących w skład Nieruchomości działek, w momencie ich nabycia przez Zbywcę, znajdowały się naniesienia w postaci budynków i budowli, które w związku z budową kompleksu „B...” zostały, co do zasady, przez Zbywcę uprzednio wyburzone.
Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek najmu oraz dzierżawy wynikający z umów najmu oraz dzierżawy zawartych z poszczególnymi najemcami oraz dzierżawcami. W odniesieniu do umów najmu lub dzierżawy, które zostały zawarte, natomiast nie doszło jeszcze do wydania najemcom powierzchni, których te umowy dotyczą - o ile takie umowy będą istniały w dacie Transakcji, wynikające z nich prawa i obowiązki zostaną odrębnie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę, o ile i w zakresie w jakim nie przejdą one na Nabywcę z mocy prawa. Odniesienia poniżej do umów najmu i najemców mają zastosowanie do umów dzierżawy i dzierżawców.
W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że działka gruntu, na której posadowiony jest Budynek Zabytkowy (dawna wieża ciśnień) została nabyta przez Zbywcę w ramach umowy nabycia przedsiębiorstwa z dnia 24 maja 2005 r. Umowa nabycia przedsiębiorstwa pozostawała poza zakresem opodatkowania VAT i obejmowała m.in zespół działek zabudowanych - poza Budynkiem Zabytkowym - również innymi budynkami i budowlami, stanowiącymi pozostałości po dawnym zakładzie przemysłowym.
Ze względu na stan techniczny Budynku Zabytkowego w momencie nabycia, nie spełniał on - zdaniem Wnioskodawcy - definicji środka trwałego (nie był zdatny do używania). Stąd też, na tamten moment, nie został on wprowadzony przez Zbywcę do rejestru środków trwałych. Wnioskodawca pragnie również podkreślić, że w ramach transakcji nabycia przedsiębiorstwa, jedynie marginalna część całkowitej ceny nabycia (ok. 35000 zł) została zaalokowana w akcie notarialnym do Budynku Zabytkowego.
Budynek Zabytkowy podlegał rewitalizacji równolegle z procesem budowy Centrum (podczas gdy inne budynki i budowle znajdujące się na gruntach w dniu zakupu zostały wyburzone przez Zbywcę). Zbywca poniósł wydatki związane z rewitalizacją Budynku Zabytkowego („Koszty Rewitalizacji”), znacząco przewyższające koszty jego zakupu. Następnie, w 2007 r., gdy proces rewitalizacji został ukończony, Budynek Zabytkowy został wprowadzony przez Zbywcę do rejestru środków trwałych. Początkowa wartość podatkowa rozpoznana przez Zbywcę w rejestrze środków trwałych w 2007 r. wynosiła ok. 1,2 mln zł (tj. znacząco przewyższała wartość zaalokowaną do tego obiektu przy nabyciu przedsiębiorstwa).
Biorąc powyższe pod uwagę, Zbywca poniósł w latach 2005 - 2007 znaczące Koszty Rewitalizacji w odniesieniu do Budynku Zabytkowego. Jednakże, za względu na fakt, iż:
nie został wprowadzony do rejestru środków trwałych przez Zbywcę (nastąpiło to dopiero po ukończeniu procesu rewitalizacji),
Koszty Rewitalizacji nie powinny - zdaniem Wnioskodawcy - być postrzegane jako „koszty ulepszenia” w świetle odpowiednich przepisów prawa podatkowego (a raczej jako koszty prowadzenia inwestycji). Innymi słowy, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że do momentu wprowadzenia Budynku Zabytkowego do rejestru środków trwałych przez Zbywcę (co nastąpiło w 2007 r.), obiekt - jako taki - nie posiadał wartości początkowej, do której można byłoby odnosić potencjalne „ulepszenia”.
Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Kosztami Rewitalizacji.
Od daty wprowadzenia do rejestru środków trwałych w 2007 r., Budynek Zabytkowy mógł być przedmiotem ulepszeń. Jednakże, koszty takich ulepszeń nie przekraczały 30% wartości początkowej tego obiektu, rozpoznanej w rejestrze środków trwałych Zbywcy.
Na pytanie Organu czy budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez Zbywcę do czynności opodatkowany przez co najmniej 5 lat Wnioskodawca wskazał, że Budynek Zabytkowy nigdy nie był - jako odrębny przedmiot najmu - wydawany na rzecz najemców/dzierżawców w ramach umów najmu lub dzierżawy. Jednakże, obiekt ten stanowi (podobnie jak np. obiekty małej architektury) integralną część Centrum (jako całości), które to Centrum jest wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych VAT (tj. wynajmu powierzchni na rzecz najemców). Konsekwentnie należy uznać, iż Budynek Zabytkowy jest - w szerszym sensie - wykorzystywany przez Zbywcę do czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w związku z faktem, iż stanowi część Centrum, którego powierzchnie są wynajmowane najemcom na mocy umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT). Centrum zostało oddane do użytkowania w 2007 r. i od tego czasu jest wynajmowane najemcom.
Jak zostało wskazane, wartość wydatków poniesionych na ulepszenia Budynku Zabytkowego nie przekroczyła 30% wartości początkowej, po jakiej Budynek Zabytkowy został wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy w 2007 r. Tym samym, nie byłoby relewantne wskazywanie, iż budynek był w istocie używany przez Zbywcę „w stanie ulepszonym”, a w konsekwencji brak jest punktu początkowego do kalkulacji 5-letniego okresu „wykorzystywania go w stanie ulepszonym”, o którym mowa w art. 43 pkt 7a związku z art. 43 pkt l0a lit. b) ustawy o VAT.
Wnioskodawca nie posiada wiedzy odnośnie prawa poprzednich (tj. przed nabyciem przez Zbywcę) właścicieli Budynku Zabytkowego do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tego obiektu. W praktyce nie jest możliwa weryfikacja tego faktu, ponieważ podmiot, od którego w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa Zbywca nabył grunt zabudowany m.in. Budynkiem Zabytkowym, obecnie nie istnieje (przedmiotowa transakcja zbycia przedsiębiorstwa była przeprowadzona w ramach postępowania upadłościowego zbywcy przedsiębiorstwa).
W podsumowaniu uzupełnienia Wnioskodawca wskazał że:
Działka gruntu zabudowana Budynkiem Zabytkowym została nabyta przez Zbywcę w 2005 r. w ramach umowy nabycia przedsiębiorstwa, pozostającej poza zakresem VAT.
Wnioskodawca nie posiada wiedzy odnośnie prawa poprzednich właścicieli (przed nabyciem przez Zbywcę) do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem /wybudowaniem obiektu. Równocześnie można założyć, że Budynek Zabytkowy został wybudowany przed wprowadzeniem systemu VAT w Polsce.
Ze względu na stan techniczny Budynku Zabytkowego, w momencie nabycia (w 2005 r.) nie został on wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy. W latach 2005-2007 (tj. równolegle z budową Centrum) Zbywca dokonał rewitalizacji Budynku Zabytkowego oraz poniósł znaczne Koszty Rewitalizacji. Zbywca dokonał odliczenia naliczonego podatku VAT w związku z Kosztami Rewitalizacji. Budynek Zabytkowy został wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy po ukończeniu procesu rewitalizacji (tj. w 2007 r.).
Od momentu wprowadzenia do rejestru środków trwałych Zbywcy, Budynek Zabytkowy mógł być przedmiotem ulepszeń, których wartość nie przekroczyła jednak 30% wartości początkowej tego obiektu, rozpoznanej w rejestrze środków trwałych Zbywcy.
Budynek Zabytkowy nie był nigdy - jako odrębny przedmiot najmu - wydany na rzecz najemców/dzierżawców w ramach umów najmu lub dzierżawy. Jednakże, stanowi funkcjonalnie integralną część Centrum (jako całości), które to Centrum jest wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych VAT.
Ze względu na fakt, że Budynek Zabytkowy nigdy nie był - jako odrębny przedmiot najmu - wydany na rzecz najemców/dzierżawców w ramach umów najmu lub dzierżawy, jego dostawa na rzecz Wnioskodawcy w ramach przedmiotowej transakcji nie spełnia przesłanek zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że budynek nie podlegał pierwszemu zasiedleniu w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Dostawa Budynku Zabytkowego przez Zbywcę nie powinna również korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43. ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwolnienie z VAT ma zastosowanie do dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Równocześnie, Budynek Zabytkowy nie był i na dzień transakcji nie będzie wykorzystywany jedynie na cele działalności zwolnionej z VAT (stanowi bowiem integralną część Centrum, które to Centrum jest wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych VAT). Ponadto, jak zostało omówione powyżej, brak jest podstaw do przyjęcia, iż Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego w związku z nabyciem Budynku Zabytkowego (ze względu na fakt, iż w zawiązku z tym nabyciem podatek nie został w ogóle naliczony). Z tego powodu, przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie są spełnione.
Podsumowując, nabycie Budynku Zabytkowego nie będzie spełniało przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt l0a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2. Tym samym, planowana Transakcja w odniesieniu do tej części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. I46a pkt 1.
Jednocześnie, ze względu na fakt, że Budynek Zabytkowy stanowi integralną część Centrum, które to Centrum będzie wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych VAT (wynajmu powierzchni Centrum na rzecz najemców), Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości od Zbywcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości nad VAT należnym na konto bankowe Wnioskodawcy.
Planowane nabycie Nieruchomości, w zakresie Budynku Zabytkowego, będzie opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z art. 41 ust. l w związku z art. 146a pkt 1.
Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt l ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynków (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów) nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.
Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r. sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.
Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części Nieruchomości nastąpiło w momencie wydania poszczególnych powierzchni najemcom w wykonaniu pierwszych umów najmu dotyczących danej powierzchni, po wybudowaniu budynków i budowli tworzących Centrum. Zasiedlenie poszczególnych powierzchni nastąpiło ponad dwa lata temu. Tym samym, Transakcja (planowana w pierwszej połowie 2016 roku) będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. W konsekwencji, ta część Nieruchomości (tj. powierzchnia użytkowa wydawana najemcom na podstawie stosownych umów) będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2013 r. (sygn. IPPP2/443-151/13-5/KG), stwierdził następująco: Niezależnie od zapisów w umowach dotyczących określenia wynajmowanych powierzchni lokali i części wspólnych, fakt, iż wszystkie znajdujące się w budynku lokale były wynajmowane najemcom przez okres dłuższy niż dwa lata przesądza o tym, iż w stosunku do tej części budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Wynajęcie wszystkich lokali w budynku oznacza również wynajęcie ww. części wspólnych budynku, nie jest bowiem możliwe korzystanie przez najemcę z lokalu bez możliwości korzystania z części wspólnych budynku. W konsekwencji należy uznać, iż w odniesieniu do części wspólnych budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w tym samym momencie, w którym przekazano najemcom lokale do użytkowania w ramach umowy najmu. W odniesieniu do tej części budynku (lokale i części wspólne: schody, klatki schodowe, półpiętra, korytarze i windy) planowana transakcja sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT”.
Ponadto, w interpretacji w sprawie dostawy budynku, gdzie znajdowały się również powierzchnie wspólne, takie jak: klatki schodowe, korytarze, itp, które nie były bezpośrednio objęte umowami najmu, jednak korzystanie z nich przez najemców było konieczne dla należytego wykonania przez wynajmującego zawartych umów, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 23 grudnia 2013 r. (sygn. IPPP3/443-1112/13-4/KC) - odpowiadając na pytanie, czy dostawa powierzchni wspólnych będzie mogła korzystać ze zwolnienia na postawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, uznał, że: „Z ww. sytuacji wynika zatem, że powierzchnia Budynku jest wynajmowana dłużej niż dwa lata, a dodatkowo w okresie ostatnich dwóch lat nie był on ulepszany. W konsekwencji planowana dostawa nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia budynków, tym samym na mocy art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku. Podobnie należy się odnieść do powierzchni wspólnych Budynku, tj. klatek schodowych, korytarzy, itp. które nie są bezpośrednio objęte umowami najmu. Zauważyć bowiem trzeba, że korzystanie z nich przez najemców jest konieczne dla należytego wykonania przez wynajmującego zawartych umów. W stosunku do tych części Budynku wystąpiła zatem przesłanka „oddania” ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem najemcy mogli je wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem”. Do analogicznych wniosków co wyżej doszedł również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2013 r. sygn. IPPP1/443-789/13/KJ.
Jednocześnie, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, iż w odniesieniu do części Nieruchomości wymienionych powyżej, obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. l pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zgodnie z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości w częściach, w stosunku do których okres upływający pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż dwa lata (tj. powierzchnia Centrum wykorzystywana przez najemców, z uwzględnieniem Powierzchni Wspólnych), będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
Z uwagi na fakt, że w stosunku do budynków i budowli wchodzących w skład Centrum Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.
Jak wynika przy tym z praktyki orzeczniczej sądów administracyjnych, zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (dla którego warunkiem koniecznym jest, aby w stosunku do zbywanych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego), nie znajduje zastosowania wówczas, gdy opodatkowanie VAT na poprzednim etapie obrotu w ogóle nie miało miejsca (w tym w szczególności, gdy przedmiotem dostawy było przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część). Aby bowiem można było mówić o prawie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego po stronie Zbywcy - do czego literalnie odwołuje się analizowany przepis - opodatkowanie transakcji nabycia przez niego Nieruchomości musiałoby w ogóle wystąpić (podatek musiałby zostać naliczony). Innymi słowy, brak jest podstaw do uznania, by przepis mówiący wprost o obniżeniu kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego mógł obejmować swoim zakresem zastosowania także takie sytuacje, w których VAT nie był w ogóle naliczony (a tym samym nie jest relewantne mówienie o prawie do jego odliczenia po stronie Zbywcy).
Mając zatem na uwadze brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, przyjąć należy, iż powinien on znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy podatek naliczony na nabyciu nieruchomości przez dokonującego obecnie jej dostawy wystąpił, natomiast podmiot ten nie miał prawa do jego odliczenia. Brak prawa do takiego odliczenia związany mógł być natomiast np. z nabyciem jej do celów czynności zwolnionych z opodatkowania VAT (czego przykładem może być nabycie lokalu dla potrzeb wynajmu na cele mieszkaniowe) lub z wystąpieniem jednej z okoliczności, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT. Warto podkreślić, iż taka interpretacja przedmiotowego artykułu jest również zgodna z art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje:
dostawy towarów, przy których nabyciu lub wykorzystaniu VAT nie podlegał odliczeniu zgodnie z art. 176 (tzn. gdy zakupy nie były związane z działalnością gospodarczą, jak np. wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkę łub wydatki reprezentacyjne).
Jak Wnioskodawca zaznaczył już powyżej, prezentowane stanowisko znajduje również potwierdzenie w bogatej praktyce orzeczniczej sądów administracyjnych (w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego). Tytułem wyjaśnienia, Wnioskodawca pragnie przy tym nadmienić, iż przywołane orzecznictwo dotyczy też częściowo art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, który w swoim poprzednim brzmieniu („Zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze”) dotyczył również dostawy budynków i budowli lub ich części, w stosunku do których dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a zatem zawierał mechanizm analogiczny do rozważanego art. 43 ust. 1 pkt 10a. Tym samym, stanowisko sądów wyrażone w odniesieniu do tego artykułu może znaleźć pełne przełożenie także w niniejszej sprawie.
Jak bowiem podkreślił NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. (I FSK 627/12), zwolnienie, o którym wówczas była mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT „przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.tu., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”. Analogicznie, w wyroku z dnia 21 maja 2013 r. NSA wskazał, iż „stosownie (...) do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 Uptu zwalnia się od opodatkowania dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W rozpoznawanej sprawie, w świetle poczynionych wcześniej konstatacji, zwolnienie to nie miało jednak zastosowania, gdyż poprzedni etap obrotu przedmiotem świadczenia stanowił czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Sąd I instancji dokonał zatem błędnej wykładni powołanego przepisu, gdyż uznał, że wymieniony w nim „brak prawa do odliczenia” dotyczy również sytuacji, w której podatek naliczony na poprzednim etapie obrotu w ogóle nie powstał. Stwierdzić bowiem należy, że pierwotne (uprzednie) nabycie nieruchomości w drodze nieodpłatnej, nie podlegającej podatkowi od towarów i usług (VAT-owi), nie oznacza, że kolejna czynność sprzedaży tejże nieruchomości jest wolna od tegoż podatku, tj. od podatku od towarów i usług (VAT-u).” (analogicznie także WSA w Warszawie w wyroku z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 1712/13 oraz z dnia 26 września 2014 r,, sygn. akt III SA/Wa 1032/14).
Analogiczne tezy zawarte zostały także w licznych wyrokach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych zapadłych już ściśle na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przykładowo, w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. WSA we Wrocławiu podkreślił, iż „należy przeto stwierdzić, że jeżeli ustawodawca wprowadził w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwolnienie od podatku w sytuacji, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, to warunek ten należy wiązać z brakiem prawa do odliczenia, określonym w art. 86 ust. 1 omawianej ustawy. Innymi słowy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Jeśli zatem dana czynność podpadałaby pod zastosowanie art. 6 pkt 1 p.t.u., to konieczność powiązania prawa do odliczenia z czynnościami opodatkowanymi powoduje, że w odniesieniu do transakcji wyłączonej z opodatkowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, odnoszący się w szczególności do sytuacji nieprzysługiwania prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie będzie miał zastosowania.” (analogicznie WSA we Wrocławiu w wyrokach z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wr 1670/11 oraz z dnia 13 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wr 1789/11 i I SA/Wr 1767/11).
W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu łub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłaniu umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.
Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy jako że dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym powierzchni budynków i budowli wchodzących w skład Centrum, w tym w odniesieniu do Budynku Zabytkowego, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. l pkt 10 oraz art. 43 ust. l pkt 10a, planowana Transakcja w odniesieniu do tych części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Zatem zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i.) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii.) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.
Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w budynkach. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT części Transakcji (w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawcy po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. l0b pkt l oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości jest prawidłowe w odniesieniu do budynków i budowli z wyjątkiem Budynku Zabytkowego oraz nieprawidłowe w odniesieniu do Budynku Zabytkowego.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość składającą się z budynków i budowli centrum handlowego. Transakcja zostanie przeprowadzona w pierwszej połowie 2016 r. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
Działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostały w okresie od 2005 r. do 2007 r. zabudowane przez Zbywcę budynkami i budowlami tworzącymi kompleks „B...”. Centrum zostało oddane do użytkowania w 2007 roku. Obecnie wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości pozostają zabudowane. Zasadniczo, wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, a wartość Nieruchomości stanowi główne, ale nie jedyne aktywo Zbywcy. Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji, Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, (prawo własności i użytkowania wieczystego działek gruntu, budynków oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli) którą Wnioskodawca (Nabywca) kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek najmu oraz dzierżawy wynikający z umów najmu oraz dzierżawy zawartych z poszczególnymi najemcami oraz dzierżawcami. W odniesieniu do umów najmu lub dzierżawy, które zostały zawarte, natomiast nie doszło jeszcze do wydania najemcom powierzchni, których te umowy dotyczą - o ile takie umowy będą istniały w dacie Transakcji, wynikające z nich prawa i obowiązki zostaną odrębnie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę, o ile i w zakresie w jakim nie przejdą one na Nabywcę z mocy prawa. Odniesienia poniżej do umów najmu i najemców mają zastosowanie do umów dzierżawy i dzierżawców.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, bowiem jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa Sprzedającego, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Z perspektywy przedsiębiorstwa Sprzedającego przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.
Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotowa Nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych w formie działu/oddziału, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej i nie będzie posiadać zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość która obejmuje prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, prawo własności budynków wraz z parkingiem podziemnym oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli (obejmującą m.in. drogi, ogrodzenia itp,), zlokalizowanych na przedmiotowych działkach gruntu. Działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostały w okresie od 2005 r. do 2007 r. zabudowane przez Zbywcę budynkami i budowlami tworzącymi kompleks „B...”.Na części wchodzących w skład Nieruchomości działek, w momencie ich nabycia przez Zbywcę, znajdowały się naniesienia w postaci budynków i budowli, które w związku z budową kompleksu „B...” zostały, co do zasady, przez Zbywcę uprzednio wyburzone. Centrum zostało oddane do użytkowania w 2007 roku. Ponieważ wzniesione przez Zbywcę Centrum nastąpiło z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni na cele handlowo-usługowe i działalność taka rzeczywiście jest prowadzona), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku wybudowaniem budynków i budowli wchodzących w skład Centrum. Po wybudowaniu i oddaniu do użytkowania Centrum, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie wchodzących w jego skład budynków i budowli. Niemniej jednak, całkowita wartość wydatków w tym zakresie stanowiła mniej niż 30% wartości początkowej tych budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. Powierzchnie użytkowe Centrum przeznaczone na cele handlowe były przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Okres, jaki upłynął od wydania powyższych powierzchni pierwszym najemcom przekracza 2 lata. Dodatkowo, w bryle Centrum umiejscowiony jest wewnętrzny parking podziemny, który udostępniany jest nieodpłatnie na rzecz klientów. Od momentu oddania do użytkowania Centrum, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych Centrum, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów Centrum („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. powyższy parking, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w Centrum. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców. Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie Centrum o przeznaczeniu technicznym oraz pewne budowle nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę (jako odrębne przedmioty najmu). Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni Wspólnych. Są to np. pomieszczenia o przeznaczeniu technicznym, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów Centrum. Takie powierzchnie i budowle są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Centrum i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni handlowo-usługowej (podlegającej opodatkowaniu VAT).
Z uwagi na wskazane uregulowania należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie pierwsze zasiedlenie części budynków i budowli nastąpiło w momencie ich wydania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowania, po ich wybudowaniu, tj. oddania do użytkowania pierwszym najemcom na podstawie umów najmu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało zastosowanie również do Powierzchni Wspólnych, o których mowa we wniosku. Powierzchnie te przeznaczone są do użytku wspólnego przez najemców, a najemcy zobowiązani są do ponoszenia kosztów ich utrzymania. Jednocześnie zgodnie z posiadanymi przez Wnioskodawcę informacjami, Zbywca po wybudowaniu budynków i budowli nie ponosił wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości ich początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem, w odniesieniu do dostawy tych części budynków i budowli, których sprzedaż nastąpi po upływie co najmniej dwóch lat od momentu wydania powierzchni pierwszym najemcom na podstawie umów najmu (w tym Powierzchni Wspólnych), Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W dacie planowanej transakcji, zarówno Zbywca jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dniem dokonania dostawy opisanej Nieruchomości właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tej części Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy datą ich pierwszego zasiedlenia a datą dokonania transakcji będzie dłuższy niż 2 lata. Zatem Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym Wnioskodawca i Zbywca Nieruchomości będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w odniesieniu do tej części budynków i budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat. Ponadto, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowione są wskazane części budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach jak posadowione na tym gruncie ww. części budynków i budowli.
Zatem planowane zbycie Nieruchomości w odniesieniu do tych części budynków i budowli które nie były przedmiotem najmu lub w stosunku do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata nie będzie podlegało zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż tych części budynków i budowli będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1. Tym samym, również dostawa części gruntu z którymi związane są ww. części budynku i budowli objęta będzie opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.
W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania planowanej transakcji zbycia Nieruchomości przez Zbywcę w odniesieniu do części budynków i budowli w stosunku do których między pierwszym zasiedleniem a datą transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat (włączając w to Powierzchnie Wspólne) oraz do tych części budynków i budowli z wyjątkiem Budynku Zabytkowego w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu należy uznać za prawidłowe.
Z opisu sprawy wynika, że na części wchodzących w skład Nieruchomości działek, w momencie ich nabycia przez Zbywcę, znajdowały się naniesienia w postaci budynków i budowli, które w związku z budową kompleksu „B...” zostały, co do zasady, przez Zbywcę uprzednio wyburzone. Po nabyciu gruntów wchodzących w skład Nieruchomości, budynek dawnej wieży ciśnień nie został wyburzony przed wzniesieniem Centrum (w odróżnieniu od pozostałych budynków i budowli znajdujących się na gruntach z momencie ich zakupu, o których mowa w paragrafie poprzedzającym) i został zrewitalizowany („Budynek Zabytkowy”), co przebiegło równolegle do budowy Centrum (tj. po upływie ponad 5 lat przed planowaną Transakcją). Budynek Zabytkowy wchodzi obecnie w skład kompleksu Centrum. Wnioskodawca nie posiada wiedzy odnośnie prawa poprzednich właścicieli (przed nabyciem przez Zbywcę) do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem/wybudowaniem obiektu. Równocześnie można założyć, że Budynek Zabytkowy został wybudowany przed wprowadzeniem systemu VAT w Polsce. Ze względu na stan techniczny Budynku Zabytkowego, w momencie nabycia (w 2005 r.) nie został on wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy. W latach 2005-2007 (tj. równolegle z budową Centrum) Zbywca dokonał rewitalizacji Budynku Zabytkowego oraz poniósł znaczne Koszty Rewitalizacji. Zbywca dokonał odliczenia naliczonego podatku VAT w związku z Kosztami Rewitalizacji. Budynek Zabytkowy został wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy po ukończeniu procesu rewitalizacji (tj. w 2007 r.). Od momentu wprowadzenia do rejestru środków trwałych Zbywcy, Budynek Zabytkowy mógł być przedmiotem ulepszeń, których wartość nie przekroczyła jednak 30% wartości początkowej tego obiektu, rozpoznanej w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Budynek Zabytkowy nie był nigdy - jako odrębny przedmiot najmu - wydany na rzecz najemców/dzierżawców w ramach umów najmu lub dzierżawy. Jednakże, stanowi funkcjonalnie integralną część Centrum (jako całości), które to Centrum jest wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych VAT.
Z wniosku wynika, że Zbywca nabył Budynek Zabytkowy na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa i powyższa umowa była wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem VAT.
W rezultacie w analizowanym przypadku z uwagi na fakt, że transakcja zbycia przedsiębiorstwa nie podlegała opodatkowaniu, Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Budynku Zabytkowego.
W odniesieniu do warunku określonego w lit. b) ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy zauważyć, że – jak wskazano we wniosku Budynek po wprowadzeniu do rejestru środków trwałych mógł być przedmiotem ulepszeń, jednakże koszty takich ulepszeń nie przekraczały 30% wartości początkowej tego obiektu, rozpoznanej w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Tym samym została spełniona również druga przesłanka o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy.
W tym miejscu warto jeszcze podkreślić, że jak wskazał Wnioskodawca Zbywca poniósł wydatki związane z rewitalizacją Budynku Zabytkowego znacząco przewyższające koszty jego zakupu, jednakże na ten moment Budynek Zabytkowy nie był wprowadzony przez Zbywcę do rejestru środków trwałych (nie był zdatny do używania). Dopiero gdy proces rewitalizacji został zakończony, Budynek Zabytkowy został wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy. Tym samym jak słusznie zauważył Wnioskodawca, skoro Zbywca nie wprowadził Budynku Zabytkowego do rejestru środków trwałych, to przedmiotowe nakłady ponoszone przez Zbywcę nie stanowią ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Zatem Budynek Zabytkowy nie zakwalifikowany przez Zbywcę do środków trwałych nie mógł ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym dotyczy ulepszenia środków trwałych a nie towaru.
W konsekwencji stwierdzić należy, że spełnione zostały obie przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a uzasadniające zastosowanie zwolnienia z podatku VAT transakcji sprzedaży Budynku Zabytkowego, tj. Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Budynku Zabytkowego oraz ulepszenia nie przekraczały 30% wartości początkowej budynku, rozpoznanej w rejestrze środków trwałych Zbywcy.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości przez Spółkę.
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał w działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach podlegającą opodatkowaniu VAT. Jak już wyżej ustalono zbycie Nieruchomości przez Zbywcę w odniesieniu do części budynków i budowli w stosunku do których między pierwszym zasiedleniem a datą transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat (włączając w to Powierzchnie Wspólne) oraz do tych części budynków i budowli z wyjątkiem Budynku Zabytkowego w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu nie będzie korzystać ze zwolnienia i sprzedaż tych części budynków i budowli będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1. Natomiast transakcja sprzedaży Budynku Zabytkowego będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości (tych budynków i budowli, które będą opodatkowane podstawową stawką VAT) na mocy art. 86 ust. 1 ustawy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy. Natomiast w zakresie sprzedaży Budynku Zabytkowego objętego zwolnieniem od podatku, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy Wnioskodawca nie będzie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zgodnie z regulacjami art. 86 ust. 1 ustawy stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.
Tym samym stanowisko Spółki w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w odniesieniu do budynków i budowli, z wyjątkiem Budynku Zabytkowego należało uznać za prawidłowe natomiast w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w odniesieniu do Budynku Zabytkowego należało uznać za nieprawidłowe.
Ponadto, z powołanych przez Spółkę – jako potwierdzenie swego stanowiska w niniejszej sprawie – wyroków, nie należy wyciągać wniosku o ukształtowaniu się określonej linii orzeczniczej. Linia orzecznicza w zakresie omawianego we wniosku problemu jest różnorodna. Przykładem może być orzeczenie Sądu potwierdzające prawidłowość stanowiska w wydanym rozstrzygnięciu. I tak w wyroku z dnia 30 grudnia 2013 r. sygn. akt III SA/Wa 307/13, gdzie zdaniem Sądu: „określenie „nie przysługiwało prawo do odliczenia” (na potrzeby art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – dop. organu) dotyczy zarówno sytuacji, kiedy nabywa się towary zwolnione przedmiotowo, towary do podatnika zwolnionego podmiotowo, towary, w stosunku do których był zakaz odliczania wynikający z przepisów prawa, ale także gdy dotyczyło to towarów, których dostawa nie podlegała opodatkowaniu ze względu na przepisy ustawowe o niepodleganiu danych czynności czy też dokonaniem czynności przed wejściem w życie ustawy o VAT z 1993 r. W doktrynie przyjmuje się w związku z tym, że art. 43 poza przypadkami określonymi w art. 88, kiedy podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, dotyczy także dostaw, przy których podatek naliczony w ogóle nie powstał. (...)” Powyższy pogląd został podzielony w wyrokach WSA w Lublinie sygn. I SA/Lu 305/06 z 13 października 2006 r., wyrok NSA sygn. I FSK 40/07 z 8 stycznia 2007 r.”
Niniejsza interpretacja dotyczy Podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP3/4512-1065/15-4/RD