Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wynajem/0114-kdip1-2-4012-10-2017-1-pc
Timestamp: 2018-11-18 11:55:27
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 43
 art. 41

Art. 41
 art. 43
 art. 41
 FSK 
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 199
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 3531
 art. 43
 art. 43

Document Content:
0114-KDIP1-2.4012.10.2017.1.PC | Interpretacja indywidualna
♦ › Wynajem › 0114-KDIP1-2.4012.10.2017.1.PC
W zakresie opodatkowania świadczonych usług wynajmu lokali mieszkalnych
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2017 r. (data wpływu 6 marca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania świadczonych usług wynajmu lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe.
W dniu 6 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania świadczonych usług wynajmu lokali mieszkalnych.
Wnioskodawca, wraz z inną osobą fizyczną, zamierza w przyszłości założyć spółkę jawną (zwaną dalej Spółką). Spółka ta zostanie zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.
Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Działalność ta będzie obejmowała wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi klasyfikowane do PKWiU 68.20.12.0. W związku z tym Spółka dokona zakupu dwóch lokali o charakterze mieszkalnym (zwanych dalej lokalami). Lokale zostaną nabyte w stanie deweloperskim, a następnie Spółka przeprowadzi w nich prace wykończeniowe oraz wyposaży je w niezbędne meble i sprzęt.
Spółka będzie zawierała umowy najmu lokali. Najemcą lokali będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Umowy nie będą określały sposobu wykorzystywania lokali przez najemcę.
Umowy najmu będą zawierały zapis, że najemca może podnajmować lokale albo przekazywać je do nieodpłatnego używania osobom trzecim. Umowy najmu nie będą zawierały zapisu, że najemca oraz podnajmujący albo używający nieodpłatnie mogą wykorzystywać lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Niniejszy wniosek dotyczy działalności przyszłej spółki jawnej, jako podatnika podatku od towarów i usług (wniosek na podstawie art. 14n § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa).
Czy wykonywana przez Spółkę usługa wynajmu lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% czy też będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług?
Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.) stawka podatku wynosi obecnie 23%. Jest to stawka podstawowa, która ma zastosowanie do wszystkich towarów i usług do których nie mają zastosowania stawki obniżone i zwolnienia. Wnioskodawca uważa, że usługa wynajmu lokali wykonywana przez Spółkę powinna być opodatkowana właśnie stawką 23%.
Art. 41 ust. 2 u.p.t.u. przewiduje, że dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do u.p.t.u. stawka podatku wynosi 8%. W poz. 163 tego załącznika wymieniono usługi związane z zakwaterowaniem klasyfikowane do działu 55 PKWiU. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Spółka będzie świadczyła usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych klasyfikowane do PKWiU 68.20.12.0. W związku z tym nie będą to usługi związane z zakwaterowaniem do których ma zastosowanie stawka podatku 8%.
W art. 43 ust. 1 u.p.tu. wymienione zostały zwolnienia w podatku VAT. Zgodnie z art. 41 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. zwalnia się od podatku „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Z treści powyższego przepisu wyprowadza się trzy warunki, które muszą zostać spełnione łącznie, aby usługa wynajmu nieruchomości była zwolniona z podatku VAT. Są to następujące warunki:
usługa wynajmu jest wykonywana na własny rachunek,
wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny,
nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawca uważa, że w omawianym zdarzeniu przyszłym spełnione zostaną warunki z pkt a i pkt b, ponieważ Spółka będzie wynajmowała lokale na własny rachunek oraz będą to lokale o charakterze mieszkalnym. Nie będzie natomiast spełniony warunek z pkt c, ponieważ nieruchomość nie będzie wynajmowana na cele mieszkaniowe.
W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że najemcą lokali będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Najemca, jako osoba prawna, nie będzie mógł realizować własnych celów mieszkaniowych w tych lokalach (nie będzie mógł zaspokajać własnych potrzeb mieszkaniowych w tych lokalach). W związku z tym wynajem na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością stanowi wynajem na cele gospodarcze, a nie na cele mieszkaniowe. Przez wynajem na cele gospodarcze należy tutaj rozumieć wynajem na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez najemcę (np. na cele podnajmu albo nieodpłatnego udostępniania osobom trzecim).
Przedstawione stanowisko potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lipca 2012 r. (I FSK 1020/12). Dotyczy on nie obowiązujących już przepisów, ale ich brzmienie było niemal identyczne jak obecnego art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. Wnioskodawca ma świadomość, że wyrok ten został wydany w konkretnym stanie faktycznym w stosunku do konkretnego podatnika i nie ma mocy powszechnie obowiązującej, jednak zawiera on wskazówki interpretacyjne, którą mogą być pomocne przy wykładni przepisów w niniejszej sprawie. Sąd uznał, że ze zwolnienia nie korzysta „usługa najmu na rzecz podmiotu gospodarczego, który nie będąc konsumentem zaspokajającym - w oparciu o tę usługę - własne potrzeby mieszkaniowe, prowadzi wykorzystując najmowany lokal własną działalność gospodarczą w formie wynajmu na cele mieszkaniowe”.
Podobny sposób wykładni został zaprezentowany m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 13 maja 2013 r. (sygn. IPTPP4/443-95/13-2/JM): „Wobec powyższego, wynajem lokali mieszkalnych na rzecz podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność w zakresie podnajmu lokali na cele mieszkaniowe, nie jest dokonywany na cele mieszkaniowe, gdyż ww. podmiot, nie ma potrzeb mieszkaniowych z uwagi na cel wykorzystywania przedmiotowych lokali mieszkalnych w prowadzonej działalności. W rezultacie, usługa wynajmu wskazanych lokali będzie spełniać przesłankę dotyczącą charakteru wynajętych lokali (lokale mieszkalne), natomiast lokale nie będą przeznaczone przez Wnioskodawczynię na cele mieszkaniowe. W konsekwencji powyższego usługa świadczona przez Wnioskodawczynię na rzecz podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność w zakresie podnajmu lokali, jest wynajmem lokali mieszkalnych na cele działalności gospodarczej najemcy i tym samym nie spełnia przesłanki wynajmu na cel mieszkaniowy”.
Dodatkowo można wskazać, że istnieje także inny wariant wykładni art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. zgodnie z którym cele mieszkaniowe mogą być realizowane nie przez bezpośredniego najemcę, ale przez osoby fizyczne korzystające z lokali na podstawie podnajmu lub nieodpłatnego udostępnienia. W tym przypadku usługa wynajmu lokali przez Spółkę korzystałaby ze zwolnienia podatkowego, jeśli Spółka wynajmie lokale spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, a następnie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podnajmie lub nieodpłatnie udostępni je osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Warunkiem jest tutaj istnienie jednoznacznego zapisu w umowie najmu między Spółką a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, że spółka z ograniczona odpowiedzialnością może podnajmować lub nieodpłatnie udostępniać lokale innym podmiotom wyłącznie na cele mieszkalne (inne niż krótkotrwałe zakwaterowanie). Takie warunki zwolnienia potwierdzają np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 stycznia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-1121/15/AD), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 6 lutego 2015 r. (sygn. IBPP3/443-1359/14/AZ) oraz interpretacja Ministra Finansów z 3 lipca 2014 r. (sygn. PT8/033/124/440/12/WCX/14/RD-61110).
Odnosząc ten wariant wykładni do omawianego zdarzenia przyszłego należy wskazać, że w umowach najmu zawieranych przez Spółkę będzie się znajdował zapis, że najemca może podnajmować lokale albo przekazywać je do nieodpłatnego używania osobom trzecim. Jednocześnie umowy najmu nie będą zawierały zapisu, że najemca oraz podnajmujący albo używający nieodpłatnie mogą wykorzystywać lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe. Mając na uwadze fakt, że umowa najmu między Spółką a spółką z ograniczona odpowiedzialnością nie zawiera jednoznacznego zapisu, że lokale mogą być wykorzystywane, podnajmowane lub nieodpłatnie udostępniane tylko na cele mieszkaniowe, to usługa wynajmu świadczona przez Spółkę nie jest wynajmem wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie został bowiem spełniony warunek wynajmowania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, ponieważ Spółka nie będzie wiedziała na jakie cele lokale będą wykorzystywane przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością oraz przez ewentualnych podnajemców lub osoby którym lokale udostępniono nieodpłatnie. Spółka nie wie i nie ma wpływu na to, kto będzie podnajmował albo nieodpłatnie używał lokale na podstawie umowy zawartej ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Z tych względów usługa wynajmu świadczona przez Spółkę nie będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.
Potwierdza to interpretacja Dyrektora izby Skarbowej w Warszawie z 18 marca 2015 r. (sygn. IPPP1/4512-114/15-2/MPe) w której stwierdzono: „Jak już wcześniej wskazano, usługa najmu Lokalu korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystywany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim. Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że lokal spełnia przesłankę lokalu mieszkalnego, jednakże umowa wskazuje na brak spełniania przesłanki dotyczącej celu mieszkaniowego. W związku z tym ww. usługę polegającą na wynajmie lokalu nie można potraktować jako usługi zwolnionej od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Usługa ta będzie opodatkowana przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku od towarów i usług tj. w wysokości 23%, w oparciu o przepis art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy”.
Podsumowując należy uznać, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie zostały spełnione wszystkie warunki stosowania zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.tu., ponieważ nie został spełniony warunek wynajmowania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z tego względu usługa wynajmu świadczona przez Spółkę nie będzie usługą zwolnioną, ale usługą opodatkowaną podatkiem VAT.
Odpowiadając na zadane pytanie Wnioskodawca uważa, że wykonywana przez Spółkę usługa wynajmu lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% oraz nie będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Według art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.
Działalność gospodarcza - mocą art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadza określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Stawka podatku, stosownie do art. 41 ust. 1 wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 199 ust. 7, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r., do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (art. 43 ust. 20 ustawy).
Zatem zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe. W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.
Podatnik podatku VAT może zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do świadczonej usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemca, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.
Zaznacza się, że kwestie zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną, zamierza w przyszłości założyć spółkę jawną, która zostanie zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Działalność ta będzie obejmowała wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi klasyfikowane do PKWiU 68.20.12.0. W związku z tym Spółka dokona zakupu dwóch lokali o charakterze mieszkalnym. Lokale zostaną nabyte w stanie deweloperskim, a następnie Spółka przeprowadzi w nich prace wykończeniowe oraz wyposaży je w niezbędne meble i sprzęt.
Wnioskodawca ma wątpliwości czy wykonywana przez Spółkę usługa wynajmu lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% czy też będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie przy tak skonstruowanej umowie nie jest możliwe jednoznacznie wskazanie czy planowane przez Wnioskodawcę usługi najmu należy opodatkować stawką VAT 23%.
Jak wskazał w opisie sprawy Wnioskodawca mająca powstać spółka jawna w celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości zakupi dwa lokale mieszkalne w stanie deweloperskim, w których przeprowadzi prace wykończeniowe w tym wyposaży je w niezbędne meble i sprzęt. Zatem czynności wykonywane przez Spółkę, która zostanie utworzona w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie i usługach zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi sprowadzają się do tego, że w momencie faktycznego wynajmu na rzecz spółki z o.o. przedmiotowe lokale mieszkalne będą przygotowane do wykorzystania ich w celach mieszkaniowych. Jednocześnie zapisy umowy nie pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, że przedmiotowe lokale będą wykorzystywane w innych celach jak mieszkaniowe bowiem nie wykluczają zaistnienia sytuacji, że wynajem faktycznie będzie wyłącznie na cele mieszkaniowe zwłaszcza, że co istotne są to lokale o charakterze mieszkalnym a Spółka wyposaży je w meble i sprzęt, co bardziej wskazuje na ich przeznaczenie na cele mieszkaniowe niż jakieś inne.
Tym samym jeżeli w przedmiotowej sprawie z całokształtu okoliczności będzie wynikało, że będzie miał miejsce wynajem lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, to zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku. Natomiast w sytuacji gdy z całokształtu okoliczności będzie wynikało, że będzie miał miejsce wynajem lokali mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, to zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku.
Należy bowiem zauważyć, że organy podatkowe co do zasady nie wnikają w treść zawieranych umów cywilnoprawnych o ile nie naruszają one przepisów prawa podatkowego. Trzeba też mieć na uwadze, że jeżeli treść zawieranych stosunków cywilnoprawnych ma wpływ na sposób opodatkowania dokonywanych czynności, to umowy bądź inne dokumenty powinny być tak konstruowane i zawierać wszelkie niezbędne informacje, aby możliwe było prawidłowe opodatkowanie dokonywanych czynności. Zaś ciężar dowodu co do prawidłowości zastosowanej stawki podatku spoczywa na podatniku.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym usługa wynajmu lokali mieszkalnych wykonywana przez Spółkę powinna być opodatkowana stawką 23% należało uznać za nieprawidłowe.
Odnosząc się do interpretacji indywidualnych powołanych przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu własnego stanowiska, tut. Organ zauważa, że interpretacje wskazane przez Wnioskodawcę rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku. Pierwsze trzy powołane przez Wnioskodawcę interpretacje nr IPTPP4/443-95/13-2/JM, ITPP2/4512-1121/15/AD oraz IBPP3/443-1359/14/AZ dotyczą sytuacji w której z umów zawartych pomiędzy wynajmującym a najmującym jednoznacznie wynika, że lokal jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, zaś w analizowanym przypadku umowy najmu nie będą zawierały zapisu, że najemca oraz podnajmujący albo używający nieodpłatnie mogą wykorzystywać lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Natomiast interpretacja nr IPPP1/4512-114/15-2/MPe rozstrzyga w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych jednak z zapisów umów wynika, że lokale mieszkalne będą wynajmowane w celu świadczenia usług hotelowych. Tym samym, mimo że sytuacje opisane w niniejszych interpretacjach są podobne tj. dotyczą wynajmu lokali mieszkalnych, oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, jednak z racji odmienności okoliczności występujących w powołanych przez Wnioskodawcę interpretacjach, nie mogą one stanowić podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
0114-KDIP1-2.4012.10.2017.1.PC
0114-KDIP1-1.4012.192.2017.1.KOM | Interpretacja indywidualna
IBPP3/443-1359/14/AZ | Interpretacja indywidualna
ITPP2/4512-1121/15/AD | Interpretacja indywidualna