Source: http://www.rp.pl/artykul/604298-Ile-kosztuje-uzytkowanie-wieczyste-nieruchomosci.html
Timestamp: 2016-09-28 00:01:04
Legal References Found: art. 238
 art. 72
 art. 221
 art. 73
 art. 17
 art. 17

Document Content:
Ile kosztuje u�ytkowanie wieczyste nieruchomości
red. Ile kosztuje u�ytkowanie wieczyste nieruchomości
aktualizacja: 03.02.2011, 03:15
Foto: Fotorzepa, Pawe� Ga�ka
W odniesieniu do op�aty rocznej za wieczyste u�ytkowanie powstaje wiele w�tpliwo�ci interpretacyjnych poci�gaj�cych za sob� donios�e skutki praktyczne � zwraca uwag� radca prawny, kancelaria DZP
Instytucja u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci jest w Polsce szeroko stosowana i wszystko wskazuje na to, �e stan ten w najbli�szym czasie nie ulegnie zmianie. Jednym z istotniejszych problemów dotycz�cych tego u�ytkowania jest ustalenie lub zmiana wysoko�ci stawki op�aty rocznej.
Problematyka op�aty rocznej ponoszonej przez u�ytkownika wieczystego nieruchomo�ci zasadniczo zosta�a uregulowana w [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksie cywilnym[/link], a doprecyzowana w [link=http://akty-prawne.rp.pl/dzienniki/du/2004/261/poz.2603.htm]ustawie z 21 sierpnia 2007 r. o gospodarce nieruchomo�ciami (tekst jednolity: DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.: ugn)[/link], a w odniesieniu do nieruchomo�ci rolnych w [link=http://akty-prawne.rp.pl/dzienniki/du/2007/231/poz.1700.htm]ustawie z 19 pa�dziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomo�ciami rolnymi Skarbu Pa�stwa (tekst jednolity: DzU z 2007 r. nr 231, poz. 1700, dalej: ugnr).[/link]
[srodtytul]Op�ata roczna[/srodtytul]
Zgodnie z art. 238 k.c. wieczysty u�ytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa op�at� roczn�. Jej wysoko�� obliczana jest jako procent warto�ci nieruchomo�ci. Zgodnie z art. 72 ust. 3 ugn wysoko�� stawek procentowych op�at rocznych z tytu�u u�ytkowania wieczystego jest uzale�niona od okre�lonego w umowie celu, na jaki nieruchomo�� gruntowa zosta�a oddana.
[b]Problemy zwi�zane z op�at� roczn� za u�ytkowanie wieczyste nieruchomo�ci wynikaj� z nie do�� precyzyjnych i niedostosowanych do realiów przepisów.[/b]
Zastosowanie tej regulacji nie budzi w�tpliwo�ci, gdy nieruchomo�� zosta�a oddana w u�ytkowanie wieczyste na podstawie umowy okre�laj�cej tak�e cel ustanowienia tego prawa. Problematyczna natomiast jest cz�sta w praktyce sytuacja, w której umowy takiej nie ma lub nie zawiera ona postanowie� okre�laj�cych cel oddania nieruchomo�ci w u�ytkowanie wieczyste. W takim wypadku, zgodnie z art. 221 ust. 3 ugn, stawk� procentow� op�aty rocznej przyjmuje si� w stosownie do celu wynikaj�cego ze sposobu korzystania z nieruchomo�ci. Na tym tle mo�e powsta� spór mi�dzy u�ytkownikiem wieczystym a w�a�cicielem nieruchomo�ci. Dojdzie do niego przede wszystkim wtedy, gdy u�ytkownik wieczysty b�dzie stara� si� wykaza�, �e korzysta z nieruchomo�ci w sposób uprawniaj�cy do zastosowania preferencyjnej stawki op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego. W takim wypadku stan faktyczny cz�sto jest odmiennie interpretowany przez u�ytkowników wieczystych i organy reprezentuj�ce w�a�ciciela nieruchomo�ci.
Podobne problemy powstaj�, gdy zmienia si� sposób korzystania z nieruchomo�ci, na skutek czego nast�puje zmiana wysoko�ci stawki op�aty rocznej. Zgodnie z art. 73 ust. 2 ugn, je�eli po oddaniu nieruchomo�ci gruntowej w u�ytkowanie wieczyste nast�pi trwa�a zmiana sposobu korzystania z nieruchomo�ci, powoduj�ca zmian� celu, na który nieruchomo�� zosta�a oddana, stawk� procentow� op�aty rocznej zmienia si� stosownie do tego celu. W praktyce organy reprezentuj�ce w�a�ciciela nieruchomo�ci cz�sto kwestionuj� fakt zmiany sposobu korzystania z nieruchomo�ci, zw�aszcza gdy zmiana prowadzi do obni�enia stawki.
Przyk�adem mog� by� spory dotycz�ce wykorzystania nieruchomo�ci na cele mieszkaniowe (w tym wypadku stawka op�aty rocznej wynosi 1 proc.), w których u�ytkownicy wieczy�ci stwierdzaj�, �e wykorzystanie na cele mieszkaniowe obejmuje przygotowanie i prowadzenie robót budowlanych zmierzaj�cych do wybudowania budynków mieszkalnych, natomiast organy cz�sto twierdz�, �e wykorzystanie nieruchomo�ci na cele mieszkaniowe rozpoczyna si� w momencie wydania decyzji o pozwoleniu na u�ytkowanie budynków mieszkalnych. Istotnym problemem zwi�zanym z tym zagadnieniem jest równie� to, �e w praktyce rzetelna ocena, czy dana nieruchomo�� jest wykorzystywana w konkretnym okresie w okre�lony sposób, mo�liwa jest dopiero po zako�czeniu tego okresu (w szczególno�ci dotyczy to sytuacji zmiany sposobu korzystania z nieruchomo�ci), natomiast ustalenie czy te� zmiana stawki op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci zawsze dokonywane s� w odniesieniu do okresów przysz�ych.
[srodtytul]Stawki preferencyjne[/srodtytul]
Kolejnym �ród�em w�tpliwo�ci i praktycznych problemów mo�e by� sytuacja, w której na skutek zmiany przepisów nast�puje zmiana wysoko�ci stawki op�aty z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci, w szczególno�ci poprzez ustalenie stawek preferencyjnych dla okre�lonych rodzajów nieruchomo�ci przy jednoczesnym braku przepisów wprowadzaj�cych now� regulacj�. Wydaje si�, �e w takiej sytuacji organ reprezentuj�cy w�a�ciciela nieruchomo�ci, kieruj�c si� zasad� legalizmu, powinien z urz�du dokona� zmiany stawki op�aty rocznej. W praktyce jednak organy nie podejmuj� takiej inicjatywy i cz�sto do dokonania zmiany stawki konieczne jest formalne wyst�pienie przez u�ytkownika wieczystego do w�a�ciwego organu z wnioskiem o zmian� stawki. W tym wypadku podstawowy problem polega na tym, �e przepisy ugn (art. 77 � 81) przewiduj� mo�liwo�� zmiany wysoko�ci op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci jedynie w razie zmiany warto�ci nieruchomo�ci lub zmiany sposobu korzystania z niej.
Zmiany op�aty dokonuje si� w trybie wypowiedzenia jej wysoko�ci ze skutkiem na 1 stycznia roku nast�puj�cego po roku, w którym zosta�o z�o�one wypowiedzenie lub w trybie z�o�enia przez u�ytkownika wieczystego wniosku o aktualizacj� tej op�aty. Brak jest natomiast wyra�nego wskazania mo�liwo�ci ��dania przez u�ytkownika wieczystego zmiany stawki op�aty z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci w sytuacji, gdy ani warto�� nieruchomo�ci, ani sposób korzystania z niej nie uleg�y zmianie.
Rygorystyczna interpretacja powy�szej regulacji mo�e prowadzi� do wniosku, �e gdy zmiana stawki op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci powinna nast�pi� na skutek zmiany przepisów prawa, a organ reprezentuj�cy w�a�ciciela nieruchomo�ci nie podejmuje z urz�du aktualizacji stawki, u�ytkownik wieczysty pozbawiony jest mo�liwo�ci dzia�ania zmierzaj�cego do ustalenia op�aty w prawid�owej wysoko�ci. Aktualizacja op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci zosta�a poddana kontroli samorz�dowych kolegiów odwo�awczych (dalej: SKO) oraz kontroli s�dowej.
W zwi�zku z powy�szym w celu umo�liwienia u�ytkownikowi wieczystemu egzekwowania od organów reprezentuj�cych w�a�ciciela nieruchomo�ci zastosowania przepisów okre�laj�cych wysoko�� stawki op�aty z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci, oraz w celu zapewnienia kontroli stosowania tych przepisów nale�a�oby uzna�, �e u�ytkownik wieczysty jest uprawniony do z�o�enia wniosku o zmian� stawki, przy czym wniosek taki powinien by� rozpatrywany przy odpowiednim zastosowaniu trybu okre�lonego w ugn dla post�powania w przedmiocie aktualizacji op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci.
[srodtytul]W�asno�� rolna[/srodtytul]
W odniesieniu do nieruchomo�ci wchodz�cych w sk�ad zasobu w�asno�ci rolnej Skarbu Pa�stwa, wysoko�� op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego okre�lona jest w ugnr. Zgodnie z art. 17b ust. 1 wysoko�� stawek procentowych op�at rocznych z tytu�u u�ytkowania wieczystego jest uzale�niona od sposobu, w jaki dana nieruchomo�� jest wykorzystywana. Regulacja ta mo�e by� �ród�em sporów pomi�dzy u�ytkownikiem wieczystym a w�a�cicielem nieruchomo�ci wynikaj�cych z odmiennej interpretacji stanu faktycznego. Procedura zmiany wysoko�ci op�aty rocznej w ugnr zosta�a okre�lona poprzez odes�anie do przepisów ugn. Zgodnie z art. 17b ust. 2a ugnr ustalenie nowej albo zmiana dotychczasowej wysoko�ci op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nast�puje poprzez zawiadomienie skierowane przez prezesa Agencji Nieruchomo�ci Rolnych do u�ytkownika wieczystego. Do obu rodzajów zawiadomie� stosuje si� odpowiednio przepisy ugn.
Taka konstrukcja powoduje, �e ugnr w zasadzie nie zawiera regulacji okre�laj�cych tryb post�powania w przedmiocie zmiany stawki op�aty z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci w przypadku wyst�pienia z wnioskiem o zmian� tej stawki przez u�ytkownika wieczystego, brak jest równie� w tym zakresie wyra�nego odes�ania do przepisów ugn. Mo�e to rodzi� powa�ne konsekwencje natury praktycznej. Zarówno SKO, jak i s�dy cywilne rozpatruj�ce spory dotycz�ce wysoko�ci op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci, przyjmuj� w tego typu sprawach jako podstaw� orzecze� przepisy ugn, jest to jednak dyskusyjne i mo�e budzi� powa�ne w�tpliwo�ci ze wzgl�du na brak wyra�nego przepisu umo�liwiaj�cego takie post�powanie.
[srodtytul]Dwoisto�� regulacji[/srodtytul]
Cz�sta jest sytuacja, w której nieruchomo�ci wchodz�ce w sk�ad zasobu w�asno�ci rolnej Skarbu Pa�stwa faktycznie nie maj� wiele wspólnego z szeroko poj�t� gospodark� roln�, przyk�adowo s� to tereny miejskie zabudowane osiedlami mieszkaniowymi. Powoduje to, �e podobne nieruchomo�ci pozostaj�ce w u�ytkowaniu wieczystym mog� podlega� ró�nym re�imom prawnym w odniesieniu do wysoko�ci op�aty z tytu�u korzystania z tego prawa.
Dwoisto�� regulacji wydaje si� niczym nieuzasadniona i w praktyce prowadzi do zró�nicowania tre�ci prawa u�ytkowania wieczystego de facto ze wzgl�du na administracyjne zaliczenia danej nieruchomo�ci do zasobu w�asno�ci rolnej Skarbu Pa�stwa, sytuacja ta powa�nie utrudnia równie� stosowanie jednolitej praktyki przez organy reprezentuj�ce w�a�ciciela nieruchomo�ci.
Podstawowe problemy zwi�zane z op�at� roczn� z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci wynikaj� z nie do�� precyzyjnych i niedostosowanych do realiów przepisów reguluj�cych ustalanie wysoko�ci tej op�aty oraz sposób jej zmiany. Ponadto zasadnicze w�tpliwo�ci budzi podwójne uregulowanie kwestii op�aty rocznej z tytu�u u�ytkowania wieczystego nieruchomo�ci w ugn i ugnrt. Wydaje si�, �e rozwi�zanie wy�ej wskazanych problemów powinno zosta� dokonane poprzez doprecyzowanie i ujednolicenie obowi�zuj�cych przepisów.
[i]Autor jest radc� prawnym w kancelarii DZP[/i]