Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zrodla-przychodu/0113-kdipt2-1-4011-502-2017-1-mm
Timestamp: 2018-11-19 07:25:12
Legal References Found: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 10
 art. 14
 art. 14

Document Content:
0113-KDIPT2-1.4011.502.2017.1.MM | Interpretacja indywidualna
♦ › Źródła przychodu › 0113-KDIPT2-1.4011.502.2017.1.MM
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu lokali – jest prawidłowe.
W dniu 28 grudnia 2017 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział wynoszący 2/5 w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej ... przy ul. ..., oznaczonej KW nr .... Udział w nieruchomości Wnioskodawca nabył po swojej ciotce (siostrze ojca) ... z domu .... (1/5 udziału) oraz ojcu .... (1/5 udziału). Pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości są siostry ojca Wnioskodawcy - .... i .... oraz .... - żona .... (zmarłego brata ojca Wnioskodawcy). Każdemu z pozostałych współwłaścicieli przysługuje udział wynoszący 1/5 w prawie własności nieruchomości. W budynkach położonych na przedmiotowej nieruchomości znajdują się m.in. dwa lokale użytkowe (jeden wolnostojący o powierzchni 160 m 2, drugi w budynku mieszkalnym o powierzchni 45 m2), jak również trzy lokale mieszkalne: lokal nr 1 składa się z kuchni, 3 pokoi i łazienki o łącznej powierzchni 65 m2, natomiast lokal nr 2 i nr 3 składa się z czterech pomieszczeń i łazienki z WC, o łącznej powierzchni 60 m2. Lokale nie są przedmiotem odrębnej własności. W związku z nabyciem udziału we własności, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami chciałby wynająć opisane wyżej lokale i pobierać czynsz za ich najem. Najem obejmowałby zarówno wskazane lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Wnioskodawca przewiduje wysokość czynszu za lokale mieszkalne w wysokości 350-500 zł, a za lokale użytkowe od 500 zł do 1 000 zł. Wnioskodawca chciałby wraz ze współwłaścicielami wynająć lokale, aby uzyskać środki konieczne na utrzymanie nieruchomości – tak, aby nabyty udział we własności nie stał się źródłem straty - na Wnioskodawcę spadł ciężar zachowania nieruchomości w stanie właściwym, gdyż pozostałe współwłaścicielki to kobiety w podeszłym wieku, które nie są w stanie zadbać we własnym zakresie o należyty stan przedmiotu współwłasności. Przychody z najmu nie będą miały przełożenia ekonomicznego. Opisana nieruchomość znajduje się w mało atrakcyjnej części miasta, a budynki znajdujące się na nieruchomości wymagają remontu i nie stanowią atrakcyjnego przedmiotu najmu. Współwłaściciele nieruchomości to osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej, a składnik majątku nie jest w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą.
Czy zawierając umowy najmu wszystkich lokali, wchodzących w skład zabudowanej nieruchomości gruntowej, najem ten będzie miał charakter źródła przychodu opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od osób fizycznych, czy też spełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej opisanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, opisane zdarzenie przyszłe kwalifikowane będzie do samodzielnego źródła przychodów pochodzących z najmu i w żaden sposób nie będzie wypełniać przesłanek zawartych w definicji działalności gospodarczej, które pozwoliłyby uznać, że w celu wynajmowania kilku lokali (użytkowych i mieszkalnych), Wnioskodawca musi rozpocząć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie ma fakt, że Wnioskodawca (ani pozostali współwłaściciele) nie prowadzi w ogóle działalności gospodarczej (ani w przedmiocie wynajmu lokali, ani w żadnym innym przedmiocie), składnik majątku nie ma również żadnego związku z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, gdyż współwłaścicielami są osoby, które nabyły udział we własności w drodze dziedziczenia. Najem lokali ma na celu właściwy zarząd majątkiem, tj. uzyskanie przychodu, który pozwoli na utrzymanie nieruchomości, bez konieczności angażowania w jego utrzymanie własnych środków finansowych. Zawarcie umowy najmu nie ma na celu uzyskania zarobku, a jedynie uzyskanie środków finansowych koniecznych na utrzymanie nieruchomości. Uznanie uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu za samodzielne źródło przychodów, a nie za działalność gospodarczą, wynika również z faktu, że lokale które mają zostać wynajęte, pomimo że jest ich kilka - zorganizowane są w ramach jednej nieruchomości – takie ukształtowanie powoduje obniżenie atrakcyjności wynajmu poszczególnych lokali i nie może równać się wynajmowaniu kilku lokali, ale znajdujących się w zupełnie różnych, atrakcyjnych lokalizacjach. Czynsz ustalony ma zostać na poziomie, który pozwoli jedynie na utrzymanie nieruchomości w stanie właściwym. Ewentualny zysk, jaki mógłby zostać osiągnięty z tytułu wynajmu, będzie ekonomicznie nieodczuwalny. Również pod względem organizacyjnym uznanie, że najem lokali będzie musiał odbywać się w oparciu o prowadzenie działalności gospodarczej, w zestawieniu z ewentualnym minimalnym zyskiem (jednakże z założenia jego brakiem) wydaje się być nieproporcjonalnym i zbędnym.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;
prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.
A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział wynoszący 2/5 w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej. W budynkach położonych na przedmiotowej nieruchomości znajdują się m.in. dwa lokale użytkowe, jak również trzy lokale mieszkalne. Lokale nie są przedmiotem odrębnej własności. W związku z nabyciem udziału we własności, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami chciałby wynająć opisane wyżej lokale i pobierać czynsz za ich najem. Najem obejmowałby zarówno wskazane lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Wnioskodawca przewiduje wysokość czynszu za lokale mieszkalne w wysokości 350-500 zł, a za lokale użytkowe od 500 zł do 1 000 zł. Wnioskodawca chciałby wraz ze współwłaścicielami wynająć lokale, aby uzyskać środki konieczne na utrzymanie nieruchomości – tak, aby nabyty udział we własności nie stał się źródłem straty - na Wnioskodawcę spadł ciężar zachowania nieruchomości w stanie właściwym, gdyż pozostałe współwłaścicielki to kobiety w podeszłym wieku, które nie są w stanie zadbać we własnym zakresie o należyty stan przedmiotu współwłasności. Opisana nieruchomość znajduje się w mało atrakcyjnej części miasta, a budynki znajdujące się na nieruchomości wymagają remontu i nie stanowią atrakcyjnego przedmiotu najmu. Współwłaściciele nieruchomości to osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, a składnik majątku nie jest w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą.
Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, przedmiotem ww. najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, a najem nie jest wykonywany w sposób określony w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – to uzyskane przychody z najmu lokali stanowić mogą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo wskazać należy, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności w ramach przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, gdyż w trybie przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), nie ma możliwości jego modyfikowania, czy też prowadzenia postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych prowadzonego na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania dowodowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy, nie zaś do pozostałych współwłaścicieli.
0113-KDIPT2-1.4011.502.2017.1.MM
0113-KDIPT2-3.4011.5.2018.1.PR | Interpretacja indywidualna