Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/itpb4-4511-253-15-mt
Timestamp: 2018-03-19 15:05:28
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 22
 art. 30
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 30
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 30
 art. 45
 art. 21

Document Content:
Obowiązki podatkowe związane z odpłatnym zbyciem Nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej w celu zabezpieczenia spłaty udzielonej przez niego pożyczki wraz z odsetkami
ITPB4/4511-253/15/MTinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2015 r. (data wpływu 9 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełnionym pismem z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 16 września 2015 r.), dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej od dłużników w związku z niespłaconą umową pożyczki – jest prawidłowe.
W dniu 9 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Został on następnie uzupełniony – w odpowiedzi na wezwanie organu – pismem Wnioskodawcy z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 16 września 2015 r.).
Wnioskodawca pożyczył dłużnikom pieniądze. Zabezpieczeniem zwrotu pożyczki było przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości należącej do dłużników. Dłużnicy nie zwrócili pożyczki i wygasł termin zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużników. Dłużnicy byli właścicielami nieruchomości przez 15 lat – przed dokonaniem jej przewłaszczenia.
Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość w celu zaspokojenia swoich roszczeń. Roszczenia te – kapitał i naliczone odsetki są wyższe od wartości rynkowej nieruchomości.
Wnioskodawca udzielił pożyczkobiorcom trzykrotnie pożyczki w łącznej kwocie 40 000 zł. W umowach pożyczek zastrzeżono, że od kwoty kapitału pożyczek będą naliczane odsetki w wysokości ustawowej jako wynagrodzenie Wnioskodawcy z tytułu udzielonych pożyczek. Pożyczkobiorcy nie spłacali ani kapitału ani naliczonych odsetek od tego kapitału. W dniu 29 września 2014 r. Sąd Rejonowy w X. wydał nakaz zapłaty, w którym nakazał pożyczkobiorcom, aby zapłacili Wnioskodawcy kwotę kapitału pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami.
W dniu 18 listopada 2014 r. w celu zabezpieczenia kwoty pożyczki i odsetek, pożyczkobiorcy przenieśli na rzecz Wnioskodawcy tytułem przewłaszczenia na zabezpieczenie przysługujący im udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej wraz z udziałem w prawie własności wybudowanego na niej budynku niemieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej: nieruchomość).
Zabezpieczona wierzytelność miała być spłacona najpóźniej do dnia 28 lutego 2015 r. Pożyczkobiorcy nie spłacili wierzytelności i z dniem 1 marca 2015 r. wygasł obowiązek zwrotnego przeniesienia nieruchomości na pożyczkobiorców.
W celu odzyskania wierzytelności Wnioskodawca sprzedał nieruchomość osobie trzeciej, w dniu 21 lipca 2015 r. za kwotę 90 000 zł. Część ceny sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na zaspokojenie swojego roszczenia z tytułu niespłaconego kapitału pożyczki (40 000 zł), a część na spłatę naliczonych od kwoty pożyczki odsetek. Cena sprzedaży nie pokryła całości naliczonych odsetek.
Udzielenie pożyczki przez Wnioskodawcę było zdarzeniem jednorazowym i Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie udzielania pożyczek. Stanowiska tego nie zmienia fakt, że na łączne zobowiązanie złożyło się kilka pożyczek udzielonych tym samym pożyczkobiorcom. Wnioskodawca podwyższał niejako kwotę pożyczki, bowiem pożyczkobiorcy nie przewidzieli przy zawarciu pierwszej umowy pożyczki docelowej niezbędnej im kwoty na jedną inwestycję gospodarczą.
Wniosek dotyczy udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu i udziału w prawie własności wybudowanej na tym gruncie nieruchomości budynkowej, stanowiącej odrębny przedmiot własności (budynek niemieszkalny). Prawa te zwane są zamiennie przez Wnioskodawcę w skrócie również „nieruchomością”. Nieruchomość zabezpieczała wierzytelność z tytułu kapitału udzielonej pożyczki i odsetek naliczanych od tego kapitału (wynagrodzenie Wnioskodawcy z tytułu udzielonej pożyczki).
W wyniku wygaśnięcia obowiązku zwrotnego przeniesienia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu i udziału w prawie własności posadowionego na tym gruncie budynku doszło do sprzedaży tych praw i całkowitego uregulowania niespłaconego kapitału pożyczki oraz części naliczonych odsetek.
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie została zawarta w dniu 18 listopada 2014 r., natomiast pożyczkobiorcy mogli spłacić wierzytelność najpóźniej do dnia 28 lutego 2015 r. W tym stanie rzeczy z dniem 1 marca 2015 r. wygasł obowiązek zwrotnego przeniesienia nieruchomości.
W wyniku braku spłaty pożyczki wraz z odsetkami nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawcę osobie trzeciej w dniu 21 lipca 2015 r. Nieruchomość po zawarciu umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Przewłaszczona nieruchomość była cały czas (do momentu sprzedaży osobie trzeciej) we władaniu pożyczkobiorców.
Odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie było objęte wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą.
Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca osiągnął przychód podlegający opodatkowaniu, jeśli tak to w jakiej wysokości...
Jeśli Wnioskodawca osiągnął z tytułu sprzedaży nieruchomości przychód, to czy Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania tego przychodu kwotę kapitału pożyczki i kwotę naliczonych od pożyczki odsetek...
Jak wyjaśnił Wnioskodawca, pytania dotyczą obowiązku uwzględnienia w rozliczeniach podatkowych (składanych do dnia 30 kwietnia następnego roku po roku kalendarzowym w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i podstawy obliczenia dochodu.
We własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że – w jego ocenie – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia stanowi przychód. Przychodem tym jest cena zbycia nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy będzie mógł on zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu niespłacony kapitał udzielonej pożyczki, bowiem poniesionym przez niego wydatkiem związanym z nabyciem nieruchomości jest wartość nominalna kwoty pożyczki (kapitał), która nie została przez pożyczkobiorcę spłacona. O tę też wartość zostanie pomniejszona podstawa opodatkowania (cena sprzedaży pomniejszona o wartość niespłaconego kapitału pożyczki stanowi podstawę opodatkowania podatkiem w wysokości 19% – zgodnie z art. 30e ust. 1 omawianej ustawy).
Nie będą natomiast stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości naliczone odsetki od pożyczki, gdyż Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków z tego tytułu.
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca dokonał w dniu 21 lipca 2015 r. odpłatnego zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej wraz z udziałem we własności posadowionego na tym gruncie budynku niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę w 2014 r. na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie w celu zabezpieczenia spłaty udzielonej przez niego pożyczki wraz z odsetkami. Zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na pożyczkobiorców wygasło z dniem 1 marca 2015 r.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie udzielania pożyczek. Nieruchomość nie była przez niego wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej (przewłaszczona nieruchomość do momentu sprzedaży osobie trzeciej pozostawała w posiadaniu pożyczkobiorców). Także jej zbycie nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.
W związku z opisanym zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawca rozważa kwestię swoich obowiązków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu opisanej sprzedaży.
Należy zatem wyjaśnić, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak wynika z powołanych przepisów, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zasadę powszechności opodatkowania. Konstrukcja tego podatku zakłada przy tym zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych w oparciu o system przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów. Ustawodawca miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę tych źródeł.
Jak wynika z cytowanego przepisu, odrębnym źródłem przychodów jest czynność odpłatnego zbycia nieruchomości, określonych praw do nieruchomości oraz rzeczy innych niż nieruchomości, pod warunkiem, że:
następuje przed upływem:
pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – w przypadku nieruchomości i praw do nieruchomości;
pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie – w przypadku innych rzeczy
(Odpłatne zbycie dokonywane po upływie tych terminów nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie wiąże się z powstaniem obowiązków podatkowych w tym podatku po stronie zbywającego).
przedmiotem odpłatnego zbycia jest udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej i udział we własności posadowionego na tym gruncie budynku niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości i praw majątkowych.
Mieści się ono zatem w zakresie zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a omawianej ustawy (w przypadku odpłatnego zbycia udziału we własności budynku niemieszkalnego) oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c tej ustawy (w przypadku odpłatnego zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej). Tym samym, przychody uzyskane przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia Nieruchomości są przychodami ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy.
O tym, co stanowi przychody z ww. źródła rozstrzyga art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie (dotyczące podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług) stosuje się odpowiednio.
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się przy tym – stosownie do art. 19 ust. 3 ustawy – na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Jednocześnie, zdanie drugie art. 19 ust. 1 omawianej ustawy wprowadza szczególną procedurę służącą „blokowaniu” prób uchylania się przez podatników od wykazywania przychodów poprzez nieuzasadnione przesłankami ekonomicznymi znaczne „zaniżanie” ceny zbycia. Omawiana regulacja pozwala organom podatkowym – w przypadku zaistnienia określonych przesłanek – na odejście od treści czynności ustalonej przez strony (wartości przedmiotu zbycia wskazanej przez strony w cenie zbycia) i zrównanie skutków podatkowych takiej transakcji do skutków analogicznych transakcji dokonywanych na warunkach rynkowych. W takich szczególnych przypadkach, organ określa przychód podatnika z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych w wysokości ich wartości rynkowej.
W analizowanym zdarzeniu przyszłym przychodem Wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości będzie – zgodnie z art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jej wartość wyrażona w cenie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy.
Zasady ustalania kosztów uzyskania omawianych przychodów zostały natomiast uregulowane w art. 22 ust. 6c-6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości lub prawa „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia) oraz z nakładami na te nieruchomości lub prawa, które podatnik poniósł jako posiadacz nieruchomości lub praw, przez co zwiększył ich wartość. Ustawodawca wymaga przy tym odpowiedniego udokumentowania tych wydatków.
W odniesieniu do przypadków odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które „weszły” do majątku podatnika w wyniku odpłatnego nabycia, kosztem uzyskania przychodów jest więc suma:
udokumentowanych kosztów nabycia – tj. udokumentowanych wydatków poniesionych na otrzymanie tych nieruchomości i praw na własność (przez „koszt” rozumie się bowiem „pewną ilość pieniędzy wydawaną na kupno lub opłacenie czegoś”, „sumę pieniędzy wydatkowaną na kupno lub opłacenie czegoś” – tak: Wielki słownik języka polskiego PAN, www.wsjp.pl; Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pl) oraz
Należy przy tym zaznaczyć, że zastrzeżenie zawarte w art. 22 ust. 6c ustawy, wskazujące na ust. 6d tego artykułu, odnosi się do przypadków, gdy zbywane rzeczy i prawa majątkowe zostały nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób.
Jak prawidłowo ocenił Wnioskodawca, w opisanym zdarzeniu przyszłym wydatkiem poniesionym przez Wnioskodawcę na nabycie Nieruchomości jest kwota udzielonej przez niego pożyczki niespłaconej przez pożyczkobiorców (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Za element kosztu nabycia Nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu nie można natomiast uznać wartości naliczonych i niespłaconych odsetek od tej pożyczki, bo Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków z tego tytułu. Jednocześnie, z treści wniosku nie wynika, że Wnioskodawca poniósł jakiekolwiek nakłady na Nieruchomość w okresie jej posiadania (Nieruchomość aż do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę znajdowała się w posiadaniu pożyczkobiorców).
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest – stosownie do art. 30e ust. 2 – dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W analizowanym przypadku dochodem Wnioskodawcy z tytułu zbycia Nieruchomości będzie więc różnica pomiędzy:
przychodem ze zbycia nieruchomości ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. – co do zasady – wartością Nieruchomości określoną w cenie jej sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, a
udokumentowanym kosztem nabycia Nieruchomości, tj. wartością nominalną (kwotą) udzielonej przez niego pożyczki niespłaconej przez pożyczkobiorców.
Dochód ten podlega opodatkowaniu według stawki podatku - 19%, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy ponadto wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Oznacza to, że w sytuacji, gdy nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości (tj. w okresie do końca roku podatkowego 2017), Wnioskodawca dokona wydatkowania przychodu uzyskanego z tego zbycia na własne cele mieszkaniowe, jego dochód z odpłatnego zbycia Nieruchomości będzie wolny od podatku dochodowego w zakresie określonym w powołanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Należy również wskazać, że zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego 2015 Wnioskodawca będzie obowiązany wykazać w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3:
dochody uzyskane w tym roku podatkowym z odpłatnego zbycia Nieruchomości i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ITPB4/4511-253/15/MT