Source: http://okolicebiznesu.pl/mozliwosci-unikniecia-pit-przy-sprzedazy-nieruchomosci/
Timestamp: 2020-07-08 01:22:31
Legal References Found: art. 30
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 16
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 10

Document Content:
Możliwości uniknięcia PIT przy sprzedaży nieruchomości – Okolice Biznesu
prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz
stanowi źródło przychodu, które zasadniczo podlega opodatkowaniu w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku (vide: art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). W pewnych sytuacjach możliwe jednak będzie uniknięcie powyższego obowiązku podatkowego, co zostanie pokrótce przedstawione w niniejszym opracowaniu.
Sposób i czas nabycia nieruchomości
Podstawową kwestią, którą należy rozstrzygnąć podczas przygotowań do zbycia nieruchomości, jest to, jaki okres upłynął od daty jej nabycia od poprzedniego właściciela. Zgodnie bowiem ze wspomnianym już art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, warunkiem uznania odpłatnego zbycia za przychód jest dokonanie go w następstwie innym niż wykonywanie działalności gospodarczej, jak również przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeśli więc nabycie nieruchomości nastąpiło np. w styczniu 2014 roku, to okres pięcioletni rozpoczyna swój bieg 1 stycznia 2015 roku, a kończy 31 grudnia 2019 roku (zatem dopiero od 1 stycznia 2020 roku zbycie takiej nieruchomości będzie zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych). Podobnie okres 5 lat byłby liczony w przypadku nabycia nieruchomości w grudniu 2014 roku – również wówczas rozpocząłby się on 1 stycznia 2015 roku, a zakończył – 31 grudnia 2019 roku. Zatem skutkiem liczenia terminu wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, rozpoczynającego swój bieg od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, są sytuacje, gdzie okres 5-letni może de facto trwać kilka miesięcy dłużej, a w skrajnych przypadkach nawet 6 lat.
Kolejnym problemem jest forma, w jakiej nastąpiło nabycie nieruchomości. O ile wątpliwości nie budzi nabycie w formie umowy sprzedaży (kupna – ze strony nabywcy), umowy zamiany, umowy darowizny, czy nawet umowy dożywocia (w każdym przypadku okres 5 lat liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zawarcia stosownej umowy), o tyle rozbieżności w interpretacji powodowało do tej pory obliczanie terminu przy nabyciu nieruchomości na podstawie dziedziczenia (czy to testamentowego, czy też ustawowego). Z jednej strony bowiem uznawano, iż termin ten należy obliczać podobnie jak przy innych rodzajach nabycia (a więc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku), z drugiej zaś podnoszono, że początkiem okresu powinien być koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. W obecnie obowiązującym stanie prawnym sytuację tę rozstrzyga brzmienie art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, zgodnie z którym: “W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”. Istotnym jest jednak fakt, iż obecnie obowiązujące brzmienie przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o PIT dotyczy przychodów ze zbycia powstałych po 1 stycznia 2019 roku (zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 23 października 2018 r. – o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw). W przypadku zbycia nieruchomości przed tym okresem, zastosowanie mają przepisy poprzednio obowiązujące, zgodnie z którymi 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło otwarcie spadku (roku śmierci spadkodawcy).
Przeznaczenie kwoty sprzedaży na własny cel mieszkaniowy
Często dochodzi do sytuacji, gdy istnieje konieczność sprzedaży danej nieruchomości przed upływem okresu 5 lat. Zasadniczo w takiej sytuacji powstanie zobowiązanie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Wyjątkiem jest przypadek, w którym dochód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy, w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Taka sytuacja zwalnia podatnika (zbywcę nieruchomości) z obowiązku zapłaty podatku do wysokości kwoty poniesionej na własny cel mieszkaniowy. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT:
“1.Wolne od podatku dochodowego są:
131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…)”.
Jak nietrudno zauważyć, również przy zbyciu nieruchomości można de facto spowodować, iż termin spożytkowania przychodu zostanie wydłużony nawet do 4 lat. Przykładowo – sprzedaż nieruchomości w styczniu 2020 roku i w grudniu 2020 roku skutkują obliczaniem 3-letniego okresu przeznaczenia uzyskanej kwoty na własny cel mieszkaniowy począwszy od 1 stycznia 2021 roku. Osoba sprzedająca dom czy mieszkanie w grudniu ma więc de facto mniej czasu, niż osoba dokonująca takiej czynności na początku roku, dlatego też w przypadku ryzyka związanego z niemożnością poniesienia kolejnych wydatków w najbliższych latach, warto wstrzymać się ze zbyciem nieruchomości pod koniec roku i uczynić to już na początku kolejnego.
Kolejnym istotnym zagadnieniem jest wyjaśnienie, czym tak naprawdę jest własny cel mieszkaniowy. Jest on definiowany w sposób dosyć szeroki w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Bazując na linii interpretacyjnej organów podatkowych, należy w ramach tego przepisu wyodrębnić trzy kategorie zwolnień:
1) zwolnienia dotyczące nabycia nowej nieruchomości,
2) zwolnienia dotyczące inwestycji (nakładów) na nieruchomości już posiadanej przez podatnika
3) zwolnienia dotyczące spłaty zobowiązań finansowych związanych z nieruchomością, a wynikających z zaciągniętych kredytów bądź pożyczek
(vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 05.06.2017 roku, Sygn. akt 0112-KDIL3-2.4001.61.2017.1.MK, za: T. Janicki, N. Kociak, Wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, Przegląd Podatkowy 11/2018, s. 13).
Pomimo tak sformułowanych rodzajów zwolnień, ciągle nie jest dla podatników jasne, czy w ich konkretnej sytuacji wystąpią przesłanki uprawniające do zwolnienia, czy też będą zobowiązani do zapłaty (często niemałej) kwoty podatku. Dlatego też bardzo często dochodzi do wydawania przez organy podatkowe interpretacji indywidualnych w określonych stanach faktycznych. Nie jest to zatem stan pożądany z punktu widzenia podatnika, tym bardziej, że katalog wydatków z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ma charakter zamknięty. Orzecznictwo sądów i organów podatkowych jest w tym zakresie dosyć restrykcyjne, jednakże wykształciło się kilka linii orzeczniczych korzystnych dla podatników. Przykładowo, wydatki poniesione na nabycie nowej nieruchomości będą realizować własny cel mieszkaniowy, pod warunkiem, że będą służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie innych osób (np. członka rodziny). Z drugiej strony, zakup mieszkania na wynajem nie przesądza jeszcze, że inwestycja nie będzie realizować własnego celu mieszkaniowego – jeśli podatnik, po uprzednim wynajmowaniu nieruchomości lokatorom, sam zamieszka (lub będzie, nawet okazyjnie zamieszkiwał) w danym lokalu, skorzysta ze zwolnienia, o ile realizacja własnego celu mieszkaniowego nastąpiła przed upływem okresu 3-letniego. Podobnie nie można stwierdzić, że zakup kilku nieruchomości powoduje, iż podatnik nie będzie realizował własnego celu mieszkaniowego w każdej z nich – w różnych okresach czasu.
W przypadku nakładów poczynionych na remont już posiadanej nieruchomości, organy podatkowe i sądowe odwołują się z kolei do definicji remontu zawartej w przepisach prawa budowlanego, gdyż ustawa o PIT takowej nie zawiera. Na jej bazie przyjęta została konkluzja, zgodnie z którą zwolnionymi z podatku będą wydatki poczynione na prace budowlane, mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego, takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody. gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji (vide: Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 25.05.2017 roku, Sygn. akt: 01110KDIB2-2.4011.35.2017.2.KK, za: T. Janicki, N. Kociak, Wydatkowanie środków…, s. 13-14). Jeśli zaś chodzi o wydatki poczynione na sam zakup materiałów koniecznych do wykonania prac, w orzecznictwie organów podatkowych przyjmuje się, iż muszą one być bezpośrednio związane z samym wykończeniem, a więc być konieczne do rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu nieruchomości. Do takich kosztów można zaliczyć wydatki na np. armaturę łazienkową (wannę, umywalkę, muszlę klozetową itd.), panele podłogowe, płytki ścienne, malowanie ścian czy układanie glazury. Z kolei nie będą stanowiły wydatków na własny cel mieszkaniowy m.in. koszty zakupu piekarnika, lodówki, pralki czy mebli, bowiem należą one do wyposażenia domu i ich zakup nie ma w sensie prawnopodatkowym charakteru prac budowlanych (vide: Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 29.03.2017 roku, Sygnatura akt: 1462-IPPB4.4511.1376.2016.2.MS2, za: T. Janicki, N. Kociak, Wydatkowanie środków…, s. 14).
Inne sposoby uniknięcia opodatkowania
Mimo przedstawionych możliwości prawnych uniknięcia obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, występują i będą występować sytuacje, kiedy żaden zabieg uprawniający do zwolnienia nie będzie mógł zostać zastosowany. Wówczas podatnik będzie musiał rozstrzygnąć, czy ponoszone miesięczne koszty nieruchomości pomnożone przez liczbę miesięcy konieczną do upłynięcia okresu 5-letniego, uprawniającego do sprzedaży bez ryzyka powstania zobowiązania podatkowego, przewyższają kwotę samego podatku. Jeśli bowiem do upływu tego okresu pozostało niewiele czasu, lepszym pomysłem może być wstrzymanie się ze zbyciem nieruchomości o kilka miesięcy, gdyż możemy zaoszczędzić dużo wyższą in concreto kwotę podatku.
W sytuacji, gdy termin upływu okresu 5-letniego jest dosyć odległy i naraża nas na znaczne koszty, dobrym pomysłem może być wynajęcie lokalu na podstawie umowy najmu, dzięki której nie tylko możemy następnie sprzedać nieruchomość bez konieczności zapłaty PIT, ale także przez dany okres nie ponosić kosztów związanych z opłatami (a wręcz na nich zyskiwać, bowiem najemca będzie zobowiązany zarówno do uiszczania opłat administracyjnych i za media, jak również zapłaty ustalonego w umowie najmu czynszu). Inną możliwością jest zawarcie umowy użyczenia lokalu (budynku), która tym różni się od umowy najmu, że co prawda użyczający (podatnik) nie może pobierać czynszu od biorącego w użyczenie (którego obowiązkiem pozostaje jedynie pokrycie opłat administracyjnych oraz z tytułu zużytych mediów), jednakże nie powstaje po jego stronie obowiązek zapłaty podatku (który będzie istniał, gdy mieszkanie zostanie wynajęte na podstawie umowy najmu, bowiem w jej przypadku na konto podatnika będzie wpływał comiesięczny czynsz).
Przy sprzedaży nieruchomości (ale także innych praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT – m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa wieczystego użytkowania gruntów) należy zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Pierwszą jest poprawne obliczenie terminu 5 lat, który liczony jest nie od daty nabycia nieruchomości, a końca roku kalendarzowego, w którym do niego doszło. Po drugie, należy pamiętać, iż przy nabyciu nieruchomości w drodze spadku termin ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył nieruchomość (często więc bowiem już w momencie otwarcia spadku ewentualne zbycie będzie zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych). Wreszcie po trzecie, w przypadku podjęcia decyzji o zbyciu przed upływem 5-letniego okresu należy upewnić się, czy przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy. Jest to nierzadko bardzo trudna do rozstrzygnięcia kwestia, gdyż wymaga analizy dotychczasowego orzecznictwa organów podatkowych i sądów w podobnych stanach faktycznych. W bardziej skomplikowanych przypadkach niezbędne może okazać uzyskanie indywidualnej interpretacji organu podatkowego, w oparciu o którą podatnik będzie mógł rozeznać konsekwencje prawnopodatkowe podjętych przez siebie decyzji, mogących mieć przecież poważne konsekwencje finansowe. Zawsze warto również skonsultować swoją sprawę z osobami zajmującymi się zawodowo doradztwem w zakresie podatków i finansów – profesjonalna porada w tym zakresie z pewnością pozwoli nam z większą pewnością podjąć optymalną decyzję, która prima facie wcale nie musi być taka oczywista.
← W jaki sposób uczelnie powinny dokonywać rozliczeń przy zwolnieniu studentów od opłat?	„Praca w czasach zarazy” →