Source: http://www.wm.info.pl/technika/itemlist/tag/wsp%C3%B3lnota
Timestamp: 2019-04-22 18:24:23
Legal References Found: art. 60
 art. 78
 art. 126
 art. 50531
 art. 3
 art. 126
 art. 14
 art. 29
 art. 8
 art. 13
 art. 15
 art. 30
 art. 28
 art. 30
 art. 29

Document Content:
Displaying items by tag: wspólnota - Wspólnota Mieszkaniowa
Displaying items by tag: wspólnota
Tradycyjne formy komunikacji coraz częściej ustępują miejsca komunikacji elektronicznej. Także zarządcy nieruchomości stoją przed nieuniknionym dostosowaniem się do szczególnych wymogów w tym zakresie, m.in. w korespondencji z sądami. Są jednak zalety i bariery w obsłudze takiej korespondencji.
Jakkolwiek korespondencji elektronicznej nie można odmówić wielu zalet (prędkość doręczenia, minimalne koszty), to jednak trzeba mieć na względzie obecny niewysoki poziom dostosowania przepisów prawa oraz funkcjonowania podmiotów publicznych (w szczególności sądów czy urzędów), do obsługi korespondencji wnoszonej w formie elektronicznej.
Zachowanie właściwej formy
Aby zrozumieć, dlaczego tak istotne jest zachowanie właściwej formy doręczania korespondencji, należy zwrócić uwagę na istotę i cel kierowania jakiegokolwiek pisma. Jest nim złożenie drugiej stronie określonego oświadczenia woli, które z kolei doprowadzić ma do osiągnięcia założonego celu: złożenia zamówienia, zawarcia umowy, zgłoszenia gwarancji itp. Przepisy prawa zastrzegają dla skutecznego dokonania niektórych czynności prawnych obowiązek dokonania ich (czyli złożenia oświadczenia woli) w określonej przepisami formie (np. na piśmie czy za pomocą aktu notarialnego). Oczywiście, jeśli dla dokonania danej czynności nie została zastrzeżona żadna forma, nie ma przeszkód, aby oświadczenie takie skierować drogą elektroniczną. Zgodnie bowiem z art. 60 kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Co jednak w przypadku czynności, dla których ustawodawca zastrzegł pisemną formę złożenia oświadczenia woli? Zgodnie z art. 78 § 2 kc, dla osiągnięcia przez korespondencję elektroniczną statusu formy pisemnej, oświadczenie woli musi być opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Definicja oraz specyfika tej formy podpisu określona została w ustawie z 18 września 2001 r. o podpisie elektronicznym. Nie wdając się w tym miejscu w szczegółowy opis i ocenę bezpiecznego podpisu elektronicznego, warto zwrócić uwagę, że z danych przedstawionych w Komentarzu do kodeksu cywilnego pod red. A. Kidyby wynika (stan na rok 2012), że w Polsce usługi certyfikacyjne świadczą tylko trzy podmioty, zaś tylko około 20 tys. podmiotów korzysta z tych usług. Trudno więc jest mówić o upowszechnieniu takiej formy korespondencji. Jeśli więc nie korzystamy z podpisu bezpiecznego, dla dochowania formy pisemnej danej czynności nie będzie wystarczające wysłanie oświadczenia za pomocą wiadomości e- mail. Należy jednak pamiętać, że tyczy się to dokonania tylko tych czynności, których wymagana forma została wprost określona w przepisach prawa.
Zarządcy nieruchomości w swojej zawodowej praktyce z pewnością występowali przed sądem albo przyjdzie się im zmierzyć z reprezentowaniem wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowym. Z perspektywy znaczenia korespondencji elektronicznej trzeba rozróżnić dwa rodzaje dokumentów, z którymi będziemy mieć do czynienia w toku postępowania:
strona będzie zobowiązana do składania do sądu pism procesowych (np. pozwu, odpowiedzi na pozew, apelacji),
w ramach prowadzonego w sprawie postępowania dowodowego strona, chcąc udowodnić swoje racje, z pewnością będzie powoływać się na posiadane dokumenty, w tym również na korespondencję elektroniczną, prowadzoną ze stroną przeciwną.
Należy rozróżnić obie te sytuacje, ponieważ w każdej z nich korespondencji elektronicznej będzie przysługiwał inny status. Odnośnie do komunikowania się z sądami za pomocą poczty elektronicznej, ogólna zasada (choć są od niej wyjątki) przewiduje, że nie ma faktycznej możliwości składania pism sądowych za pomocą poczty elektronicznej. Zgodnie bowiem z art. 126 § 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc), każde pismo procesowe powinno zawierać między innymi podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika.
W związku z tym, co do zasady, w ramach prowadzonego postępowania sądowego nie ma możliwości skutecznego złożenia pisma procesowego w formie korespondencji elektronicznej, bo pismo takie nie będzie mogło zostać uznane za podpisane. Oczywiście nie bez znaczenia jest tu również fakt, że infrastruktura techniczna, w którą są obecnie wyposażone polskie sądy, nie ma możliwości zagwarantowania sprawnego obiegu dokumentów elektronicznych.
Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z 23 maja 2012 r. (III CZP 9/12): „Elektroniczna postać pism procesowych mogłaby być traktowana jako równorzędna z tradycyjną tylko wtedy, gdyby została ustanowiona i urządzona odpowiednia infrastruktura odbiorcza po stronie sądów. Chodzi o system, który gwarantuje przyjmowanie, dekretację, ewidencjonowanie i archiwizowanie wszystkich pism oraz dokonywanie w stosunku do nich innych niezbędnych czynności biurowych w formie elektronicznej. Konieczna jest zatem wyraźna decyzja ustawodawcy oraz – w jej wyniku – powstanie odpowiedniej, jednolitej we wszystkich sądach, struktury informatycznej obejmującej urządzenia techniczne oraz oprogramowanie (także ujednolicone interfejsy), uniemożliwiającej nadużycia i wyłączającej niejednoznaczność interpretacji charakteru podejmowanych czynności”.
Od ogólnej niedopuszczalności wnoszenia pism procesowych w formie elektronicznej został wprowadzony wyjątek w postaci tzw. elektronicznego postępowania upominawczego (art. 50528–50537 kpc). Aby sprawa mogła zostać rozpoznana w ramach postępowania elektronicznego, musi ona spełniać warunki dopuszczalności rozpoznania jej w zwykłym („pisemnym”) postępowaniu upominawczym, a dodatkowo – musi odpowiadać przesłankom określonym w treści przytoczonych wyżej przepisów. Zasada pisemnego kontaktowania się z sądem (poza rozprawą), przestrzegana w większości postępowań, w elektronicznym postępowaniu upominawczym zostaje zastąpiona obowiązkiem składania pism w formie elektronicznej. Zgodnie z art. 50531 § 1 i 2 kpc, pisma procesowe powoda niewniesione drogą elektroniczną nie wywołują skutków prawnych, jakie ustawa wiąże z wniesieniem pisma do sądu, zaś pisma procesowe pozwanego mogą być wnoszone także drogą elektroniczną.
Jeśli chodzi zaś o sposób podpisywania pism składanych w ramach elektronicznego postępowania upominawczego, pismo procesowe wniesione drogą elektroniczną powinno być opatrzone podpisem elektronicznym w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z 18 września 2001 r. o podpisie elektronicznym (por. art. 126 § 5 kpc).
Dodatkowe usprawnienie, które ma ułatwić korzystanie z elektronicznego postępowania upominawczego, zostało wprowadzone na mocy ustawy z 9 stycznia 2009 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Zawodowi pełnomocnicy (m.in. radcowie prawni czy adwokaci) są uprawnieni do uzyskania podpisu elektronicznego na potrzeby elektronicznego postępowania upominawczego. Posiadanie takiego podpisu zwalnia ich z obowiązku posługiwania się w tym postępowaniu bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu.
Rozważając złożenie pozwu do tzw. postępowania elektronicznego, należy jednak przede wszystkim zweryfikować przedmiot dochodzonego roszczenia. Elektroniczne postępowanie upominawcze przeznaczone jest bowiem tylko do określonego w kodeksie postępowania cywilnego zakresu spraw, w związku z czym nie ma możliwości swobodnego decydowania przez stronę o woli wszczęcia sprawy w takim trybie.
Korespondencja przedsądowa
W toku postępowania sądowego, jak wspomniano już wyżej, znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy będzie również często miała korespondencja przedsądowa, którą jedna ze stron zamierza zgłosić jako wniosek dowodowy. Aktualne w tym zakresie pozostają wszystkie dotychczasowe uwagi co do zachowania zastrzeżonej formy oświadczenia woli. Natomiast dodatkową kwestią, która powinna zostać uwzględniona przy podejmowaniu decyzji o elektronicznej formie doręczenia określonego oświadczenia, jest to, czy w ramach postępowania dowodowego będziemy w stanie wykazać, że złożone przez nas oświadczenie rzeczywiście zostało doręczone do drugiej strony. Innymi słowy: czy e- mail faktycznie trafił do skrzynki pocztowej jego adresata.
Kodeks cywilny przewiduje, że oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 2 kc). Biorąc pod uwagę, że postępowanie sądowe już z zasady przewiduje sprzeczne interesy obu stron (a co za tym idzie – konflikt co do pożądanego rozstrzygnięcia sprawy), trudno liczyć na to, by strona z własnej woli działała w interesie swojego przeciwnika i informowała go o tym, czy faktycznie otrzymała adresowane oświadczenie. Dlatego też w przypadku newralgicznej dla sprawy korespondencji (np. oświadczeń o wypowiedzeniu umowy czy wezwania do zapłaty) warto przesłać ją do strony za pomocą listu poleconego, wraz z potwierdzeniem odbioru przesyłki przez adresata. Czyli na razie warto zachować wyważoną ostrożność w wykorzystywaniu do korespondencji instrumentów elektronicznych.
Zapewne wkrótce znajdą one jednak codzienne zastosowanie w kontaktach z podmiotami publicznymi, także z sądami. Wiele zmieniła w zakresie komunikacji elektronicznej z fiskusem niedawna nowelizacja ordynacji podatkowej, o czym piszemy na str. 34–37.
Kancelaria Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp. k.
Zakup przez wspólnotę usług służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany. W przypadku lokali gminnych wspólnota nie może jednak wystawić faktur VAT na najemców lokali użytkowych czy mieszkalnych, ponieważ nie są oni właścicielami lokali.
Temat refakturowania nie znika z Państwa korespondencji nadsyłanej do redakcji, przypominamy więc ponownie podstawowe zasady. O tym, jakie usługi i kiedy wspólnota mieszkaniowa może refakturować, wypowiedział się m.in. WSA w Gliwicach w wyroku z 6 grudnia 2010 r. (sygn. akt III SA/Gl 2152/10, nieprawomocny).
Zgodnie z zapisem art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej uwl), na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, (…), wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, koszty te obciążają wspólnotę mieszkaniową „jako osobę ustawową”, która jest zobowiązana do ich regulowania. W takim przypadku wspólnota działa w imieniu własnym i na własny rachunek dla zaspokojenia własnych potrzeb, co nie stanowi odpłatnego świadczenia usług. Jej działanie jest finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mających udział w nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest konsumentem usług, które generują te koszty i wspólnota podpisuje stosowne umowy, a na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących miesięcznych opłat (art. 15 ust. 1 uwl). Zaliczki te nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 ustawy o VAT (zobacz wyrok WSA w Gdańsku z 29 września 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 588/10) i z tego tytułu wspólnota nie jest podatnikiem VAT.
Wspólnota nie ma możliwości refakturowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną na właścicieli lokali, gdyż nie świadczy usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, ale działa we własnym imieniu i na własną rzecz.
Koszty utrzymania lokali indywidualnych
Natomiast zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl, koszty utrzymania lokali stanowiących indywidualną własność pokrywa osobno i w 100 proc. właściciel. Tym samym do kosztów zarządu nie należą wydatki na indywidualną własność i wydatki za usługi dostarczane do takich lokali. Dlatego też wspólnota może je refakturować na ostatecznych konsumentów, czyli właścicieli lokali. Pobierane opłaty nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, gdyż wspólnota występuje jako pośrednik – podatnik VAT. Zakupuje u dostawcy towar lub usługę dla konsumenta (właściciela lub najemcy). Zakup ten służy zaspokajaniu indywidualnych potrzeb członków wspólnoty oraz najemców (nie wspólnoty) i dlatego powinien być refakturowany. W szczególności ma to znaczenie dla najmu lokali użytkowych, która to usługa opodatkowana jest stawką VAT w wysokości 23 proc. Usługi najmu lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia w podatku VAT.
Wyłącznie wtedy, gdy dokonuje czynności (wynajmuje lokal, dostarcza media) na rzecz osób trzecich (właścicieli lokali, najemców), wspólnota może być traktowana jako samodzielny podatnik VAT zaliczany do innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Czynności te stanowią działalność gospodarczą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz jest dokumentowana fakturami na zasadach ogólnych. W przypadku dostawy mediów na rzecz właścicieli lokali wspólnota występuje jako pośrednik między dostawcami i odbiorcami – właścicielami lokali mieszkalnych lub użytkowych.
Ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie. Wspólnota dokonuje zakupu całościowo (dla nieruchomości) i rozlicza na poszczególne lokale wg faktycznego zużycia, dokonując faktycznej ich odprzedaży. Taka odprzedaż mediów właścicielom lokali stanowi przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług, za które mogą być wystawiane przez wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez wspólnotę mediów na właściciela). Ten następnie może je refakturować na najemcę. Należy stwierdzić, że rozliczenia za dostarczane do poszczególnych lokali media nie mają w przypadku wspólnoty charakteru rozliczeń wewnętrznych. Nie mogą być traktowane jako czynność na rzecz samego siebie, niepodlegającą regulacjom ustawy o VAT (art. 5). Natomiast nie podlegają refakturowaniu koszty związane z nieruchomością wspólną, która nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali (grunty, części budynku, urządzenia).
Kwota opodatkowania
Należy podkreślić, że w ustawie o VAT, z mocą od 1 grudnia 2008 r., w art. 30 dodano ust. 3, który stanowi, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.
Nowelizacja ta stanowi w sposób jednoznaczny, jak jest określana podstawa opodatkowania przy świadczeniu usług o podobnym charakterze, m.in. pośrednictwa, jeżeli podatnik (wynajmujący) działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (najemcy) bierze udział w świadczeniu usług (dostawa mediów). Innymi słowy stworzono fikcję prawną, iż wynajmujący świadczy tę usługę osobiście.
Unormowanie to jest zgodne z zapisem art. 28 dyrektywy nr 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DzUrz UE L, nr 347/1 ze zm.) stanowiącym, że w przypadku gdy podatnik, działający we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że w takich przypadkach podstawa opodatkowania jest ustalana na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT.
Tym samym, jeżeli w umowie najmu zawarty jest zapis, że wynajmujący w sposób odrębny od czynszu będzie regulował świadczenia z tytułu korzystania z dostawy mediów (wg rzeczywistego zużycia), to od 1 grudnia 2008 r. istnieje jednoznaczna podstawa do odrębnego traktowania rozliczenia z tytułu tych usług pomiędzy wynajmującym a najemcą (art. 30 ust. 3). Brak takiego zastrzeżenia w umowie powoduje, że rozliczenie opłat za tego rodzaju usługi będzie dokonywane na zasadach ogólnych, przy uwzględnieniu art. 29 ust. 1 ustawy VAT, czyli w ramach opłat czynszowych. Nie będzie też obowiązywać wobec części wspólnych.