Source: https://www.prawo-budowlane.info/legalizacja-rozbudowy-budynku-i-pozwolenie-na-uzytkowanie,290,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-18 13:02:56
Legal References Found: art. 55
 art. 55
 art. 36
 art. 48
 art. 49
 art. 7

Document Content:
Wioletta Dyl • Opublikowane: 2018-04-23
Obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję taką należy uzyskać w przypadkach wymienionych w art. 55 Prawa budowlanego (P.b.). A zatem jest konieczna, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX (wymienia je załącznik do ustawy – Prawo budowlane). Niestety dopiero od 28 czerwca 2015 r. obowiązuje nowelizacja Prawa budowlanego (Dz. U. 1994 r. Nr 89 r., poz.414. z późn. zm.), która umożliwia budowę domków letniskowych bez uzyskiwania pozwolenia budowlanego.
Postępowanie o udzielenie pozwolenia na użytkowanie prowadzi się także w sytuacji, gdy organ stwierdzi, że zgłoszony przez inwestora obiekt został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę (art. 55 ust. 1 P.b.). Czyli o pozwolenie trzeba się starać, jeżeli w trakcie budowy zostały dokonane odstępstwa od projektu budowlanego.
W Pana przypadku, aby rozstrzygnąć, czy jest możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie, należy określić, czy dokonana przez Pana zmiana ma charakter nieistotny czy istotny. Jeżeli bowiem przeprowadzona zmiana nie odstępuje w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, uzyskanie przez Pana pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest jak najbardziej możliwe i wskazane, zgodnie z tym, co wyżej napisałam (art. 55 ust. 1 pkt 2 P.b.). Jeśli roboty budowlane wykonane zostały w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, będzie miało miejsce postępowanie naprawcze, które przejmują organy nadzoru budowlanego. W tej sytuacji uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe jest na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 3 P.b., po uprzednim doprowadzeniu wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. A zatem przeprowadzenie postępowania w sprawie użytkowania obiektu budowlanego zależy od właściwej oceny rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych.
Kwestia oceny „istotności” tych odstępstw pozostawiona została uznaniu administracyjnemu. Zasadniczo zmiany uznane za nieistotne nie prowadzą do zrealizowania całkowicie innej, nowej inwestycji, pozbawionej charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę. Z kolei mimo że Prawo budowlane samo tego nie definiuje, na podstawie jego art. 36a można ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:
1) zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji,
3) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
4) zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części.
Do wniosku trzeba dołączyć nowy – zamienny projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.
Jeżeli nie dokonał Pan zmian w projekcie, to można złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie w związku z istotnymi zmianami dokonanymi w obiekcie budowlanym, z tym że należy liczyć się z postępowaniem naprawczym i karą, w związku z dojściem do tzw. samowoli budowlanej.
W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega m.in. na naruszeniu Prawa budowlanego poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę), czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa.
Do końca 2009 r. samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 r., a 11 lipca 1998 można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r., należy spełnić szereg wymagań.
Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką określa załącznik do ustawy o Prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Czyli nie brzmi to specjalnie przyjaźnie dla chętnego do legalizacji.
W razie jednak stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łączenie ww. warunków.
Zakładam, że dokonana rozbudowa budynku spełnia warunki zastosowania procedury legalizacyjnej. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 P.b., m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję o:
Jak stwierdził WSA w Gliwicach (wyrok z 10.04.2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1227/12), uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po uprzednim przystąpieniu do jego użytkowania nie usuwa skutku bezprawności takiego użytkowania i nie czyni bezprzedmiotowym postępowania w przedmiocie nałożenia kary. Organy nadzoru budowlanego mogą kary wymierzać za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał.
Co do zapłaty kary, na pocieszenie dodam, że orzecznictwo jest tutaj bardzo niejednolite. Na przykład zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 16 października 2009 r. (II SA/Gl 633/09): „Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określonych w art. 49 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem, winno skutkować możliwością legalizacji samowoli budowlanej w oparciu o dotychczasową regulację, bez względu na datę wszczęcia postępowania administracyjnego. Jeżeli bowiem podmiot, który samowolnie wzniósł obiekt budowlany, spełnił przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, to wejście w życie kolejnych zmian ustawy – Prawo budowlane nie może być traktowane, jako uchylenie skutków prawnych, które ziściły się przed wejściem w życie tych zmian”.
Zgodnie z przepisami, które weszły w życie z dniem 11 lipca 2003 r. (tj. l art. 7 ust. 1 tej ustawy), do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe. To oznacza, że osoby, które pod rządami przepisów obowiązujących przed dniem 11 lipca 2003 r. spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, mogły przed tym dniem ubiegać się o takie pozwolenie bez wnoszenia opłat legalizacyjnych. Czyli do stosowania wcześniejszych przepisów Prawa budowlanego wystarczyło spełniać przesłanki do wystąpienia o pozwolenia na użytkowanie.
1) istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.
Dziennik budowy, jako dowód ukończenia budowy, zeznania sąsiadów o tym, kiedy budynek powstał i kiedy go zamieszkano. Można też przedstawić zdjęcia lotnicze.
A zatem obawiam się, że zanim Pan przystąpi do etapu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, musi je poprzedzić wskazana wyżej legalizacja budowy, ale przy spełnieniu ww. warunków obędzie się bez opłaty legalizacyjnej.
▸ Budowa budynku bliźniaczego
▸ Budowa farm fotowoltaicznych