Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/iptpb2-4511-598-15-2-kr
Timestamp: 2018-03-19 20:38:25
Legal References Found: art. 10
 FSK 
 art. 10
 art. 10
 FSK 
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 10

Document Content:
IPTPB2/4511-598/15-2/KR | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/4511-598/15-2/KRinterpretacja indywidualna
Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości gruntowych będących gruntami ornymi, składających się z pięciu działek ewidencyjnych. Pozostali współwłaściciele to rodzeństwo Wnioskodawczyni. Natomiast nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży składa się z siedmiu działek o łącznym obszarze 32 349 m2. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką każdej z wymienionych działek o numerach ewidencyjnych: 43, 45, 46, 48 i 49. Działki sąsiadują ze sobą co widać na dołączonej do wniosku mapie geodezyjnej. Mapa ta została dołączona nie w celu analizy, czy oceny, a jedynie w celu zobrazowania położenia i kształtu nieruchomości, ponieważ na podstawie jedynie powierzchni oraz numerów geodezyjnych nie sposób wyobrazić sobie ostatecznego kształtu nieruchomości, co ma znaczenie w dalszej części opisu stanu faktycznego.
Z uwagi na fakt, że po stronie sprzedawcy tych działek było kilka osób, które nie mogły osiągnąć porozumienia między sobą odnośnie sprzedaży wszystkich działek w jednym terminie, współwłasność przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nabyła w niżej podanych terminach. I tak współwłasność w działkach nr 43, nr 45, nr 46, nr 48 Wnioskodawczyni nabyła w dniu 10 marca 1998 r.; współwłasność działki nr 49 - w dniu 21 lipca 1998 r.
Działki gruntu są niezabudowane i nie była na nich prowadzona żadna działalność gospodarcza (w tym rolnicza). Wnioskodawczyni nie jest również rolnikiem ryczałtowym.
Przedmiotowe działki nie były też przedmiotem dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były też przez Wnioskodawczynię w żaden sposób wykorzystywane przez cały okres posiadania, jak również nie były źródłem jakiegokolwiek przychodu dla Wnioskodawczyni, jako współwłaściciela.
Działki o nr ewid. 43, 45 i 46, obręb geodezyjny 33, położone w ...... nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania, zaś działki o nr ewid. 48 i 49, obręb geodezyjny 33, położone w ......, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 30 czerwca 2006 r. znajdują się częściowo na trasie gazociągu wysokoprężnego na terenie m. ...... oraz częściowo nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Trasa gazociągu wysokoprężnego przebiega przez część działek (nr 48, 49), które ciągną się na długości ponad 600 m. Teren ten stanowi na dzień dzisiejszy rezerwę pod gazociąg ze strefą ochronną dochodzącą do 200 m w zależności od rodzaju zabudowy. W momencie realizacji inwestycji teren przeznaczony pod trasę gazociągu będzie podlegał wywłaszczeniu pod inwestycję celu publicznego.
Plan zagospodarowania przestrzennego z oczywistych względów nie był inicjowany przez Wnioskodawczynię jako współwłaściciela opisanych wyżej nieruchomości.
W 2012 r. pojawił się inwestor zainteresowany zakupem wyżej opisanych działek, jednak do zakupu ostatecznie nie doszło. Jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży było uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej konkretnej inwestycji, którą planował zrealizować na ww. terenie. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w 2012 r. na jego wniosek, jednak z uwagi na fakt, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży decyzja ta nie została „wykorzystana” przez nikogo, pod żadną inwestycję. Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka przedmiotowych działek nie była inicjatorem ani wnioskodawcą postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy.
Zainteresowany klient dotarł do Wnioskodawczyni (i pozostałych współwłaścicieli) samodzielnie, ponieważ szukał nieruchomości w tym rejonie. Wcześniej prowadził rozmowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich. Jednak z uwagi na potencjalne możliwości nowych rozwiązań komunikacyjnych w rejonie działek, których Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem zwrócił się z ofertą sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni, jako współwłaściciel wyżej opisanych działek nie prowadziła żadnych działań marketingowych, nie angażowała także żadnych środków finansowych podobnych do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców.
Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość o powierzchni od 11 500 m2 do 22 000 m2 z przeznaczeniem pod inwestycję Kupującego polegającą na wybudowaniu obiektu usługowo - handlowego, pod warunkiem uzyskania przez Kupującego stosownych decyzji administracyjnych. Ostateczna powierzchnia sprzedawanej nieruchomości zostanie określona dopiero po uzyskaniu przez stronę Kupującą warunków zabudowy. Wnioskodawczyni jako współwłaściciel przedmiotowych działek nie jest inicjatorem ani wnioskodawcą postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy. Nie udzielała też w tym zakresie pełnomocnictwa.
Wnioskodawczyni (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) jest zobowiązana do wydzielenia z działek, których jest współwłaścicielką powierzchni pod planowaną inwestycję, po uzyskaniu przez stronę Kupującą decyzji o warunkach zabudowy.
Wnioskodawczyni nie będzie ponosić żadnych nakładów na uzbrojenie nieruchomości ani też jej ogrodzenie. Nie będzie również w związku z planowanym podziałem działek gruntu nr 48 i 49 wydzielać żadnych dróg, ponieważ działki te mają bezpośredni dostęp do ulicy.
Całkowita powierzchnia do wydzielenia - zostanie określona na podstawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, która to decyzja będzie podstawą podziału nieruchomości (a konkretnie działek nr 47, 48 i 49). Dlatego w umowie przedwstępnej powierzchnia stanowiąca przedmiot sprzedaży została podana w bezpiecznym przedziale od 11 500 m2 (minimum) do 22 000 m2 (pow. maksymalna).
W każdej z działek o numerach: 43, 45, 46, 48 i 49 Wnioskodawczyni ma udział (jest współwłaścicielem). Nie jest współwłaścicielką działek nr 42 i 47. Teren będący w sferze zainteresowania Kupującego nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Oprócz nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytania, Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości gruntowe, które w przyszłości mogą być przedmiotem dzierżawy. Nieruchomości te traktuje jako zabezpieczenie na przyszłość i nie planuje w najbliższej przyszłości ich sprzedaży.
Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami.
Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT od dnia 29 stycznia 2007 r. z tytułu wynajmowania nieruchomości lokalowych oraz z tytułu przeniesienia praw autorskich.
W okresie ostatnich dziesięciu lat nie dokonywała żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.
Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż udziałów w nieruchomościach nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof) do przychodów zalicza się przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W wyroku z 13 czerwca 2013 r. (sygn. akt II FSK 1987/11) NSA orzekł, że: „Podejmowane przez podatnika działania, polegające na wielokrotnym nabywaniu i sprzedaży nieruchomości, które to transakcje nie były dokonywane w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych lub w innych celach niezwiązanych z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej - z zastrzeżeniem regulacji art. 10 ust. 3 updof - skutkują tym, iż przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof” Sąd podkreślił, że podstawową cechą działalności gospodarczej jest jej ciągłość i zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu.
Wnioskodawczyni przywołała poglądy Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 4 marca 2015 r. (sygn. akt II FSK 855/14) odnoszące się do relacji między regulacjami art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f, które Wnioskodawczyni przywołuje w tym miejscu jako własne stanowisko w sprawie.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. (...) O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. l pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach (...)
W ocenie Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę omówione wyżej kryteria odróżnienia działalności gospodarczej od zarządu majątkiem prywatnym, należy uznać, że sprzedaż nieruchomości nabytej przez rodzeństwo w sytuacji opisanej w zdarzeniu przyszłym, tj. gdy zakup sąsiadujących ze sobą działek został rozłożony na wiele lat z uwagi na spory toczone między współwłaścicielami po stronie sprzedawcy, co uniemożliwiło zakup wszystkich działek w roku 1998 - nie mieści się w zakresie działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem nieruchomościami i nie zamierzała nabywać gruntów przeznaczonych na sprzedaż.
Nie były też przedmiotem dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były też przez Nią w żaden sposób wykorzystywane przez cały okres posiadania, jak również nie były źródłem jakiegokolwiek przychodu dla Niej, jako współwłaściciela.
Wnioskodawczyni, jako współwłaścicielka wyżej opisanych działek nie prowadziła żadnych działań marketingowych, nie angażowała także żadnych środków finansowych podobnych do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców.
Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami jest zobowiązana do wydzielenia z działek, których jest współwłaścicielką powierzchni pod planowaną inwestycję, po uzyskaniu przez stronę Kupującą decyzji o warunkach zabudowy. Nie będzie ponosić żadnych nakładów na uzbrojenie nieruchomości ani też jej ogrodzenie. Nie będzie również w związku z planowanym podziałem działek gruntu nr 48 i 49 wydzielać żadnych dróg, ponieważ działki te mają bezpośredni dostęp do ulicy.
Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz jednego inwestora powinna zostać zaliczona do działań dokonywanych w ramach prywatnego majątku. W planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku nie wystąpi bowiem podstawowy element charakteryzujący działalność gospodarczą - ciągłość i zorganizowany charakter.
Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że współwłaściciel nieruchomości (Jej siostra) wystąpiła o interpretację przepisów prawa podatkowego - przy zbliżonym stanie faktycznym (jest współwłaścicielką działek nr 42 i 47, których Wnioskodawczyni nie jest współwłaścicielką) - i otrzymała od Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 29 lipca 2015 r. interpretację nr IPPB4/4511-550/15-2/IM.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPTPB2/4511-598/15-2/KR