Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/itpb4-4511-573-15-jg
Timestamp: 2017-10-21 08:54:26
Legal References Found: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 491
 art. 494
 art. 491
 art. 494
 art. 494
 art. 494
 art. 10
 art. 10
 art. 491
 art. 10
 art. 47

Document Content:
ITPB4/4511-573/15/JG | Interpretacja indywidualna
ITPB4/4511-573/15/JGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2015 r. (data wpływu 13 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku zapłaty podatku w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 13 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku zapłaty podatku w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości.
Własność nieruchomości (kilku działek o łącznej powierzchni 9,7129 ha) położonej w S. wpisana w księdze wieczystej nr .... przypadała na rzecz Z.W. w udziale wynoszącym 6/8 części, na rzecz H.W. 1/8 części i na rzecz J.W. (obecnie J.) 1/8 części. Na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 23 maja 1989 r., Rep. A .... Z.W. przeniosła swoją część:
W dniu 26 października 2007 r. wszyscy współwłaściciele nieruchomości zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 2,1744 ha w formie aktu notarialnego, Rep. A ..., zmienionej aneksem z dnia 25 lutego 2008 r., Rep. A ... oraz aneksem z dnia 25 czerwca 2008 r., Rep A ..., z których wynikało, że współwłaściciele zobowiązali się sprzedać nabywcy udziały w nieruchomości za określoną cenę płatną w różnych terminach. Kupujący wpłacił jedynie zadatek.
W związku z niewywiązaniem się nabywcy z zawartej umowy, wyrokiem Sądu z dnia 11 lutego 2011 r. Sąd Okręgowy w ... zobowiązał nabywcę do złożenia oświadczenia woli, zgodnie z którym kupuje powyższą nieruchomość, natomiast sprzedający są zobowiązani do wydania przedmiotu umowy w posiadanie nabywcy w dniu zapłaty całej ceny sprzedaży.
Z uwagi na niewywiązywanie się nabywcy z warunków umowy, postanowieniem z dnia 11 lipca 2013 r. Sąd Apelacyjny w S. nadał klauzulę wykonalności wyroku z dnia 11 lutego 2011 r.
Z uwagi na to, że sprzedaż stwierdzona prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w S. nie została wykonana, gdyż kupujący nie zapłacił sprzedającym ceny sprzedaży, aktem notarialnym z dnia 13 października 2014 r., strony dokonały rozwiązania sprzedaży oraz umowy przeniesienia.
Obecnie współwłaściciele planują dokonanie sprzedaży tej działki, ewentualnie sprzedaż poszczególnych działek, które powstaną po dokonaniu podziału geodezyjnego. Współwłaściciele nie są podatnikami podatku VAT oraz nie występowali z wnioskiem o uzbrojenie działek. Nieruchomość ta, zgodnie z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane.
Czy odstąpienie od umowy sprzedaży w 2014 r. nie stanowi nowego nabycia nieruchomości
w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym sprzedaż udziału w powyższej nieruchomości w 2016 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, odstąpienie od umowy sprzedaży w 2014 r. nie stanowi nowego nabycia, dlatego też za datę nabycia udziału w nieruchomości należy uważać rok 1989, tj. rok w którym powyższa nieruchomość została przekazana współwłaścicielom na podstawie aktu notarialnego - umowy przekazania gospodarstwa rolnego. W związku z tym sprzedaż udziału w nieruchomości w 2016 r. nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Kierując się orzecznictwem Sądu Najwyższego, należy stwierdzić, że odstąpienie od umowy jest oświadczeniem woli o charakterze prawokształtującym, a jego skutkiem jest z reguły wygaśnięcie stosunku prawnego ex tunc. Skutek ex tunc odstąpienia od umowy w postaci zniesienia stosunku obligacyjnego powoduje, że nie tylko wygasają wynikające z niego prawa i obowiązki, ale prawnie przyjmuje się taki stan „jakby umowa nie była zawarta”.
Generalna zasada dotycząca odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Z powyższego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o ile zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W analizowanym przypadku, fakt powrotnego przeniesienia własności nieruchomości z uwagi na rozwiązanie umowy sprzedaży nie stanowi nabycia nieruchomości. Należy tu powołać przepis art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Powyższy przepis stanowi podstawę do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości i jej anulowania, z uwagi na fakt niewywiązania się przez kupującego z warunków umowy, tj. zapłaty ceny określonej w umowie.
Zatem, w wyniku skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości stosunek prawny między stronami wygasł ze skutkiem ex tunc (z mocą wsteczną), co oznacza, że powstał stan taki, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta. Odstąpienie od umowy kształtuje nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego złożenia umowa wzajemna przestaje je wiązać, strony nie są już obustronnie wobec siebie zobowiązane do świadczeń przewidzianych w umowie, a to co ewentualnie świadczyły już wcześniej, podlega zwrotowi.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy usuwa zatem z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną, niweluje prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy. Na skutek złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy kształtują się nowe obowiązki stron pierwotnej umowy sprzedaży, mające na celu przywrócenie „stanu poprzedniego”, tj. stanu sprzed zawarcia umowy sprzedaży. Powyższe konsekwencje prawa odstąpienia wynikają z brzmienia art. 494 k.c.
Powyższe stanowisko, zgodnie z którym w następstwie złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy stosunek prawny wygasa z momentem zawarcia umowy, tj. z datą wsteczną wynika z orzecznictwa sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2001 r. sygn. I ACa 512/00, Pr. Gosp. 2002/5/50, Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2003 r. sygn. III CZP 80/02).
Oświadczenie o rozwiązaniu umowy sprzedaży powoduje, że umowa przestała wiązać kupującego i Wnioskodawcę, a strony przywróciły stan sprzed zawarcia umowy tak, że usunięcie umowy z obrotu prawnego miało także odzwierciedlenie w sferze stosunków faktycznych stron i władztwa nad rzeczą nabytą mocą tej umowy.
Obowiązki powstałe na gruncie art. 491 k.c. reguluje wprost przepis art. 494 k.c., zgodnie z którym strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Na uwagę zasługuje zastosowanie w art. 494 k.c. pojęcia „zwrócić”. Przepis ten nie posługuje się pojęciem „zbyć”, „sprzedać” jak to ma miejsce w przepisach dotyczących umowy sprzedaży, co mogłoby sugerować, że przywrócenie stanu faktycznego sprzed zawarcia umowy od której odstąpiono następuje w drodze ponownej umowy sprzedaży. Należy posłużyć się tu definicją zawartą w Słowniku Języka Polskiego Wydawnictwa Naukowego PWN S.A., gdzie słowo „zwrócić” oznacza „oddać komuś jego własność” i w takim też znaczeniu zostało to użyte przez ustawodawcę w art. 494 k.c. W celu natomiast wykonania obowiązku kupującego polegającego na zwrocie otrzymanego od Wnioskodawcy świadczenia w postaci prawa własności nieruchomości, strony zawarły w tym samym akcie notarialnym przeniesienia prawa własności z powrotem na Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli. Powyższy zapis w akcie notarialnym odnośnie umowy przeniesienia wynika z faktu, że samo oświadczenie o odstąpieniu nie powoduje powrotnego przejścia prawa własności nieruchomości na Wnioskodawcę. Z powołanych przepisów wynika, że rozwiązanie umowy sprzedaży spowodowało, że powstał stan, jakby do umowy sprzedaży nigdy nie doszło. Również na gruncie prawa podatkowego należy uznać, że Wnioskodawca był nieprzerwanie właścicielem nieruchomości - tzn., że ani nie zbył prawa własności w 2011 r., ani też nie miało miejsca jego ponowne nabycie w 2014 r.
Skoro zaś Wnioskodawca w sposób ciągły był właścicielem nieruchomości, to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od momentu pierwotnego nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. od roku 1989, a nie od roku 2014. Dlatego też, z uwagi na to, że termin o którym mowa w art. 10 ust. pkt 8 ww. ustawy należy liczyć od roku 1989, sprzedaż udziału w nieruchomości (działce lub powstałych w wyniku podziału geodezyjnego mniejszych działek) w 2016 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w dniu 25 maja 1989 r. Wnioskodawca wraz z małżonką otrzymał udział wynoszący 3/8 nieruchomości, składającej się z kilku działek o łącznej powierzchni 9,7129 ha. W dniu 26 października 2007 r., wszyscy współwłaściciele nieruchomości zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 2,1744 ha, zmienionej aneksem z dnia 25 lutego 2008 r. oraz aneksem z dnia 25 czerwca 2008 r. z których wynikało, że współwłaściciele zobowiązali się sprzedać Nabywcy udziały w nieruchomości za określoną cenę płatną w różnych terminach. Kupujący wpłacił jedynie zadatek. W związku z niewywiązaniem się Nabywcy z zawartej umowy, wyrokiem z dnia 11 lutego 2011 r. Sąd Okręgowy zobowiązał Nabywcę do złożenia oświadczenia woli, zgodnie z którym kupuje powyższą nieruchomość, natomiast sprzedający są zobowiązani do wydania przedmiotu umowy w posiadanie Nabywcy w dniu zapłaty całej ceny sprzedaży. Z uwagi na niewywiązywanie się Nabywcy z warunków umowy, postanowieniem z dnia 11 lipca 2013 r. Sąd Apelacyjny nadał klauzulę wykonalności wyroku z dnia 11 lutego 2011 r. Z uwagi na to, że sprzedaż stwierdzona prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego nie została wykonana, gdyż Kupujący nie zapłacił sprzedającym ceny sprzedaży, aktem notarialnym z dnia 13 października 2014 r., strony dokonały rozwiązania umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia. Obecnie współwłaściciele planują dokonanie sprzedaży tej działki, ewentualnie sprzedaż poszczególnych działek, które powstaną po dokonaniu podziału geodezyjnego.
W związku z powyższym opisem, dokonując oceny skutków podatkowoprawnych planowanego odpłatnego zbycia udziału w opisanej we wniosku nieruchomości, konieczne jest rozstrzygnięcie jakie skutki wywołało rozwiązanie umowy sprzedaży i zwrotne przeniesienie własności, do którego doszło w dniu 13 października 2014 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wyraźnie wskazał, że w dniu 13 października 2014 r. doszło do rozwiązania umowy sprzedaży, potwierdzonej prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 11 lutego 2011 r., jak również, do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Czynność ta ukształtowała więc na nowo stosunki własności wobec nieruchomości. W żaden sposób nie zniweczyła ona skutków prawnych ww. umowy sprzedaży, która była ważnie zawarta i wywołała zamierzone w niej skutki w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Już z samej istoty umowy sprzedaży wynika, że samo jej zawarcie jest wystarczające do wywołania skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności.
Wskazać również należy, mając na uwadze stanowisko Wnioskodawcy, że – jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 kwietnia 1994 r., sygn. akt III CZP 60/94 – samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje przejścia własności z powrotem na zbywcę (a więc nie niweczy automatycznie rzeczowego skutku umowy przenoszącej własność). Tak jak oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności, nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, tak też oświadczenie zbywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości. Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w każdym razie w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli. Tak więc w przypadku odstąpienia od umowy konieczne jest dokonanie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na wcześniejszego zbywcę.
W rezultacie powyższych rozważań stwierdzić należy, że planowana sprzedaż udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę, do ponownego nabycia którego doszło w 2014 r. na skutek zawarcia umowy rozwiązującej umowę sprzedaży i zwrotnego przeniesienia własności, stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ITPB4/4511-573/15/JG