Source: https://interpretacje-podatkowe.org/projekt/ippb1-4511-1171-15-2-am
Timestamp: 2018-03-24 16:04:40
Legal References Found: art. 22
 art. 24
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 8
 art. 15

Document Content:
IPPB1/4511-1171/15-2/AM | Interpretacja indywidualna
W odniesieniu do opisanych powyżej zdarzeń przyszłych Wnioskodawca wnosi o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie:Czy ponoszone przez SKom, określone powyżej Koszty, dotyczące przedmiotowego projektu nieruchomościowego, obejmujące:a) koszty finansowania projektu - faktycznie zapłacone bądź skapitalizowane odsetki od pożyczek (kredytów) zaciągniętych przez SKom wyłącznie na potrzeby realizacji projektu oraz inne koszty związane z uzyskaniem tych pożyczek (kredytów), takich jak prowizje i opłaty bankowe,b) koszty przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości,c) koszty reklamy i marketingu, promujących Inwestycję i zachęcających do zakupu lokali,d) wydatki na zorganizowanie i koordynację procesu sprzedaży lokali,e) opłaty urzędowe i administracyjne związane z realizacją projektu,f) koszty ochrony nieruchomości,g) wydatki na ubezpieczenie nieruchomości, prac budowlanych oraz odpowiedzialności cywilnej związanej z prowadzonymi robotami,h) koszty uzyskania pozwoleń i decyzji niezbędnych do realizacji projektu,stanowić będą dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży przez SKom lokali i zbywanych wraz z nimi praw do korzystania z miejsc postojowych (w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy w zysku SKom) i, w konsekwencji, będą potrącalne zgodnie z art. 22 ust. 5-5b ustawy o PIT?
IPPB1/4511-1171/15-2/AMinterpretacja indywidualna
Wnioskodawca jest komandytariuszem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: „SKom”). Zgodnie z umową spółki komandytowej udział Wnioskodawcy w zyskach SKom wynosi 49,99%. SKom prowadzi księgi rachunkowe zgodnie z przepisami o rachunkowości. Niezależnie od bycia wspólnikiem SKom, Wnioskodawca prowadzi także we własnym imieniu indywidualną działalność gospodarczą, dla której prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów zgodnie z art. 24a ust. 1 ustawy o PIT.
SKom została utworzona w celu realizacji projektu deweloperskiego, polegającego na nabyciu nieruchomości (dalej: „Inwestycja”), obejmującej grunt (działkę) i postawiony na nim budynek mieszkalny (kamienicę), wybudowany w 1893 r., przeprowadzeniu jego remontu, modernizacji i rozbudowy, a następnie sprzedaży znajdujących się w nim lokali - opcjonalnie łącznie z prawem do korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym. Nabycie własności nieruchomości przez SKom miało miejsce w czerwcu 2015 r. Obecnie w budynku znajdują lokale mieszkalne oraz usługowe. Z cywilnoprawnego punktu widzenia nie stanowią one oddzielnego od budynku przedmiotu własności (nie zostały prawnie wyodrębnione). W okresie bezpośrednio poprzedzającym zakup nieruchomości przez SKom, kamienica była wydzierżawiona w całości przez poprzednich właścicieli spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która z kolei, w ramach swojej działalności gospodarczej, co najmniej część lokali wynajmowała podmiotom trzecim. Po zakupie SKom będzie przejściowo, nie dłużej niż do końca listopada 2015 r., wynajmować niektóre lokale dotychczasowym ich użytkownikom, z tytułu czego zdeklarowane i rozliczone zostaną odpowiednio przychody i koszty dla celów podatku dochodowego. Najem ten da dotychczasowym najemcom potrzebny czas na zalezienie nowych lokali. Umowy najmu zostaną rozwiązane przed rozpoczęciem prac budowlanych w pomieszczeniach.
W związku z tym, iż budynek jest wpisany do rejestru zabytków, część prac będzie miała specyficzny charakter: remontowo - konserwacyjny. Dotyczyć to będzie zabytkowych elementów, w szczególności części stolarki, parkietów, schodów z lastrico, sztukaterii sufitowych, pieców kaflowych, balustrad balkonowych. Prace obejmą zarówno główną część kamienicy, jak też jej obie oficyny (będące częściami składowymi budynku). Do ich przeprowadzenia wymagane jest uzyskanie pozwolenia budowlanego, a po zakończeniu pozwolenia na użytkowanie.
W wyniku robót zmieniony zostanie układ części ścian wewnętrznych i lokali na poszczególnych kondygnacjach. W rezultacie, w tym także w nadbudowywanej, najwyższej kondygnacji, powstaną lokale mieszkalne. Część lokali w kamienicy, będzie miało charakter, usługowy (w efekcie prac budowlanych również zmieni się ich układ). Dodatkowo, w budynku zostaną utworzone nowe powierzchnie wspólne dla mieszkańców, takie jak pomieszczenie klubowe, fitness, basen.
W związku z tym, iż celem nabycia przedmiotowej nieruchomości i przeprowadzenia na niej opisanych powyżej prac jest odsprzedaż lokali w budynku wraz z prawami do korzystania z nieruchomości wspólnych i, opcjonalnie, prawami do korzystania z miejsc postojowych, ani budynek, ani grunt nie zostaną ujęte w ewidencji środków trwałych na potrzeby podatku dochodowego ani rachunkowości (nie będą środkami trwałymi), lecz stanowić będą towar handlowy - SKom nabyła nieruchomości, by sprzedać lokale przyszłym kupującym po ich wyremontowaniu, zmodernizowaniu i (częściowo) rozbudowaniu.
W czasie realizacji przedmiotowego projektu deweloperskiego SKom będzie ponosiła szereg wydatków związanych z przygotowaniem do rozpoczęcia i realizacją inwestycji, pracami remontowymi, modernizacyjnymi i budowlanymi oraz prowadzeniem procesu sprzedaży lokali. Między innymi, SKom poniesie następujące rodzaje kosztów:
koszty finansowania projektu - faktycznie zapłacone bądź skapitalizowane odsetki od pożyczek (kredytów) zaciągniętych przez SKom od podmiotów innych niż jej wspólnicy (np. banki, instytucje finansowe, co zostanie udokumentowane stosownymi umowami) i wykorzystywanych wyłącznie na potrzeby realizacji projektu (zapłaty wynagrodzenia dla wykonawców, zakup towarów i usług wykorzystywanych w pracach budowlanych, promocję Inwestycji, itp.) oraz inne koszty związane z uzyskaniem tych pożyczek, takich jak prowizje i opłaty bankowe:
koszty reklamy i marketingu, promujących Inwestycję i zachęcających do zakupu lokali (nie będące reprezentacją w rozumieniu przepisu podatku dochodowego):
Koszty reklamy mogą objąć wydatki na nabycie różnego rodzaju usług i towarów marketingowych, promujących Inwestycję jako całość, jak i poszczególne lokale, przykładowo: ogłoszenia w prasie, na bilboardach, w Internecie, innych mediach (radio, telewizja), udział w targach nieruchomościowych, wykonanie materiałów reklamowych (folderów, ulotek, itp.), organizacja tak zwanych „dni otwartych” na terenie nieruchomości. Wnioskodawca zaznacza, że niniejszy wniosek nie odnosi się do wydatków, które mogłyby być uznane za koszty reprezentacji w rozumieniu art. 23 ust. 1 pkt 23 ustawy o PIT.
Opłaty urzędowe i administracyjne, wymienione w pkt. e) powyżej, obejmą opłaty związane z realizacją projektu, których uiszczenie będzie wymagane obowiązującymi przepisami prawa. Niniejszy wniosek nie dotyczy natomiast opłat mających charakteru sankcji (kary, grzywny, itp.).
Wymienione powyżej Koszty SKom ujmować będzie dla celów rachunkowych jako koszty bezpośrednie realizacji przedmiotowego projektu deweloperskiego. Wnioskodawca zaznacza, iż jej wniosek nie dotyczy wydatków, które mogłyby zostać wyłączone z kosztów uzyskania przychodów na mocy art. 23 ustawy o PIT. SKom została utworzona w celu realizacji przedmiotowego projektu deweloperskiego i nie będzie prowadziła działalności gospodarczej innej niż opisana powyżej.
W odniesieniu do opisanych powyżej zdarzeń przyszłych Wnioskodawca wnosi o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie:
stanowić będą dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży przez SKom lokali i zbywanych wraz z nimi praw do korzystania z miejsc postojowych (w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy w zysku SKom) i, w konsekwencji, będą potrącalne zgodnie z art. 22 ust. 5-5b ustawy o PIT...
Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione, przez SKom w związku z Inwestycją Koszty stanowić będą (w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy w zysku SKom) koszty bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży przez SKom lokali i praw do korzystania z miejsc postojowych. W konsekwencji, zastosowanie do tych Kosztów znajdzie art. 22 ust. 5 (z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b) ustawy o PIT.
W przypadku zdarzeń przyszłych, których dotyczy niniejszy wniosek oznacza to, że przychody i koszty z działalności prowadzonej przez SKom, dla celów podatku dochodowego stanowić będą, odpowiednio, przychody i koszty podatkowe Wnioskodawcy w proporcji równej jego udziałowi w zysku SKom. Co za tym idzie, do rozliczenia tej ich części stosowane powinny byś przepisy podatku dochodowego od osób prawnych.
opłaty urzędowe i administracyjne związane z realizacją projektu (nie mające charakteru karani grzywien),
Skapitalizowane lub zapłacone odsetki od zaciągniętych przez SKom pożyczek (kredytów) będą związane z realizacją przedmiotowej Inwestycji i pozostawać będą w ścisłym związku z prowadzonym przez SKom projektem deweloperskim (działalnością gospodarczą). Nie ulega wątpliwości, że służyć będą osiągnięciu w przyszłości przez Wnioskodawcę opodatkowanego przychodu z tytułu udziału w SKom i uzyskiwanych przez tę spółkę komandytową przychodach ze sprzedaży lokali. W rezultacie, odsetki te stanowić będą koszty uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów podatku dochodowego.
Podobnie w przypadku wykonywanej analizy rynku nieruchomości w celu oceny biznesowej projektu i przygotowania jak najatrakcyjniejszej oferty, prowadzonej reklamy i marketingu, promujących Inwestycję oraz zachęcających do zakupu lokali (lecz nie będące reprezentacją w rozumieniu przepisu podatku dochodowego), a także organizacji i koordynacji procesu sprzedaży nie ma wątpliwości, iż te działania podejmowane będą w celu i przyczynią się do uzyskania przychodów ze zbycia lokali (i to w możliwie najwyższej wysokości). Zatem wydatki na te działania również zostaną poniesione ewidentnie w celu uzyskania przychodów, które będą opodatkowane dla Wnioskodawcę w części odpowiadającej udziałowi w zysku SKom.
W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy Koszty, których dotyczy niniejszy wniosek, objęte zostaną zakresem art. 22 ust. 1 ustawy o PIT i będą stanowiły koszty uzyskania przychodów w podatku dochodowym dla Wnioskodawcy w części odpowiadającej jego udziałowi w zysku SKom.
Istotną wskazówką, oprócz faktycznego celu wydatków i warunków ich poniesienia, pomocną, w procesie klasyfikacji kosztów dla celów podatku dochodowego, jest również ich ujęcie dla celów księgowych, ze względu na fakt, iż przychody i koszty wspólników spółki komandytowej ustala się na podstawie ksiąg rachunkowych tej spółki.
Reasumując, dla celów podatku dochodowego wskazane w niniejszym wniosku Koszty należy jednoznacznie uznać za koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z przychodem uzyskanym ze sprzedaży lokali i praw do korzystania z miejsc postojowych. Tym samym powinny być one rozpoznawane przez Wnioskodawcę w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży przez SKom poszczególnych lokali i praw do miejsc postojowych (będącym równocześnie momentem uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu z tytułu udziału w SKom) w części proporcjonalnie przypadającej na koszt ich wytworzenia, zgodnie z dyspozycją art. 22 ust. 5 ustawy PIT z zastrzeżeniem regulacji ust. 5a i 5b tego artykułu w związku z art. 8 ustawy o PIT.
Wnioskodawca chce podkreślić, że powyższe stanowisko było wielokrotnie potwierdzone przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w wydanej przez siebie interpretacji indywidualnej z dnia 7 października 2011 r. (sygn. akt IPPB5/423-722/11-3/RS) stwierdził jednoznacznie, że „koszty finansowania projektu deweloperskiego pochodzące ze źródeł zewnętrznych w postaci odsetek i prowizji od zaciągniętych pożyczek i kredytów, finansujących konkretne zadanie inwestycyjne, będą stanowiły koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami - o których mowa w art. 15 ust 4, 4b i 4c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”. Jego stanowisko podzielone zostało również w innych interpretacjach indywidualnych, tj. interpretacjach indywidualnych o sygn. IBPBI/2/423-1322/11/PC i IBPB1/2/423-1321/11/PC, interpretacji indywidualnej sygn.. ITPB3/423-377b/10/11-S/DK), interpretacji o sygn. akt IBPBI/2/423-1127/11/AK.
Prawidłowość powyższego stanowiska Wnioskodawcy potwierdzają też indywidualne interpretacje o sygn. ITPB3/423-559/10/MK, IPPB5/423-445/12-2/IŚ czy IBPBI/2/423-220/11/BG.
Również z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, iż stanowisko Wnioskodawcy, uznające Koszty za koszty bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży lokali i praw do korzystania miejsc postojowych, jest prawidłowe. Przykładowo w wyroku III SA/Wa 1796/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że ponoszone przez spółkę celową, utworzoną dla realizacji projektu deweloperskiego, wydatki na takie świadczenia jak analizy techniczne inwestycji, nadzór architekta, koordynację prac podmiotów zaangażowanych w projekt, usługi marketingowe i reklamowe są kosztami bezpośrednio związanymi z przychodami ze sprzedaży mieszkań.
Powołane powyżej interpretacje i orzeczenia dotyczą co prawda podatku dochodowego od osób prawnych, lecz, w ocenie Wnioskodawcy, argumentacja w nich przedstawiona ma zastosowanie także w odniesieniu do niniejszego wniosku, gdyż regulacje ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych mają w przedmiotowym zakresie identyczne brzmienie jak odpowiadające im przepisy ustawy o PIT.
Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości jego stanowiska.
IPPB5/423-722/11-3/RS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Projekt > IPPB1/4511-1171/15-2/AM