Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp1-443-945-14-3-jz
Timestamp: 2017-10-19 03:40:43
Legal References Found: art. 14
 art. 93
 art. 49
 art. 6
 art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 551
 art. 678
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 art. 7
 art. 5
 art. 2
 art. 49
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 88
 art. 86
 art. 86
 art. 87

Document Content:
Prawo do obniżenia podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym
IPPP1/443-945/14-3/JŻinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2014 r. (data wpływu 18 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 września 2014 r. (data wpływu 3 września 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym – jest prawidłowe.
W dniu 18 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
W dniu 3 września 2014 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.
R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Projekt Inwestycyjny 1 spółka komandytowa <dalej: Wnioskodawca lub Nabywca> planuje nabyć za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> od T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „K.” spółka komandytowo-akcyjna (dawniej: K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) <dalej: Zbywca> nieruchomość komercyjną położoną w K. <dalej: Nieruchomość>.
Zbywca powstał w wyniku przekształcenia innego podmiotu (pomiędzy Zbywcą i tym podmiotem istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednik prawny Zbywcy, będzie również określany jako „Zbywca”.
Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca 2014 r.
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 224/10 <na dzień złożenia niniejszego wniosku objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych: dalej: Działka>,
własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo-handlowo-usługowego <dalej: Budynek> i innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci nadziemnych miejsc parkingowych, drogi wewnętrznej, stacji transformatorowej) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi <dalej: Budowla lub Budowle>.
Na moment złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość stanowi część kompleksu biurowo-handlowo-usługowego obejmującego segment A (zlokalizowany na działce gruntu nr 224/9) i segment B (zlokalizowany na Działce) połączone łącznikiem, z których każdy segment posiada dziewięć kondygnacji nadziemnych oraz trzy kondygnacje podziemne stanowiące podziemny garaż. Na dzień Transakcji segment B będzie stanowił wyodrębniony pod względem prawnym budynek i będzie stanowił (najprawdopodobniej wraz z określoną częścią łącznika) Budynek będący przedmiotem Transakcji.
Własność infrastruktury technicznej związanej z Budynkiem, znajdującej się na Nieruchomości (w szczególności infrastruktura sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ciepłowniczej etc.), będzie zaliczać się do zakresu Transakcji tylko w zakresie, w jakim nie wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: KC lub Kodeks cywilny).
Działka wchodząca w skład Nieruchomości powstała w wyniku podziału (zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta z dnia 10 kwietnia 2014 r.) działki gruntu nr 224/7 nabytej przez Zbywcę jako niezabudowana na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 1 lipca 2008 r. Sprzedaż działki gruntu nr 224/7 podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 22%, a Zbywca zamierzając wykorzystywać ww. działkę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej działki.
Na wniosek Zbywcy, w dniu 27 maja 2011 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, obejmująca m.in. działkę o nr 224/7, na podstawie której Zbywca rozpoczął inwestycję budowlaną projekt budowy budynku biurowo-handlowo-usługowego wraz z pozostałymi obiektami, instalacjami i urządzeniami, funkcjonującego pod nazwą „A.” <dalej: Inwestycja>.
W związku z Inwestycją, Zbywca uzyskał stosowne pozwolenia na budowę. Inwestycja, jak i proces budowlany zostały podzielone na kilka etapów.
W ramach pierwszego etapu Inwestycji Zbywca wybudował segment B (mający stanowić Budynek będący przedmiotem Transakcji) oraz powiązane Budowle i w dniu 9 czerwca 2014 r. uzyskał stosowne pozwolenie na ich użytkowanie.
W ramach drugiego etapu Zbywca wybudował segment A a także pozostałe powiązane obiekty, urządzenia i instalacje. Zbywca uzyskał również w tym zakresie stosowne pozwolenie na użytkowanie, jednak na dzień złożenia niniejszego wniosku ww. decyzja jeszcze nie stała się prawomocna.
Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez Zbywcę, pierwsze powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości zostały wydane najemcom począwszy od dnia 30 czerwca 2014 r. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, część powierzchni Budynku, została już oddana najemcy do użytkowania na podstawie odpłatnej umowy najmu. Ponadto, najemcy temu na podstawie odrębnej umowy najmu zostały wydane dodatkowe miejsca postojowe zlokalizowane w Budynku na okres do dnia 31 sierpnia 2014 r. Dodatkowo, Zbywca zawarł kilka umów najmu dotyczących Nieruchomości, jednak wydanie powierzchni odpowiednim najemcom przewidziane jest w późniejszym terminie (niewykluczone, że ich wydanie nastąpi dopiero w dniu Transakcji). Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.
Pozostałe obiekty lub ich części zlokalizowane na Działce nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre bądź nawet wszystkie z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu - Zbywca prowadzi obecnie negocjacje z potencjalnymi najemcami).
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Zbywca i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.
oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i podwykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.).
dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa ciepła, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),
Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione, jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności aby nie wystąpiły przerwy w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
Dodatkowo, niewykluczone, iż w związku z Transakcją, Zbywca zobowiąże się także do wypłaty na rzecz Nabywcy określonej kwoty pieniężnej w przypadku, gdyby przychody Nabywcy wynikające z czynszów najmu powierzchni Nieruchomości byłyby niższe od kwoty określonej w umowie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą.
Budynek, będący przedmiotem planowanej transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności, Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską <Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku> (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).
Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z: tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r, (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów <Por. np. wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. sygn. SA/Gd 1959/94>, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
W konsekwencji po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów <Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn. I SA/Kr 1189/99> kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem, Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, iż:
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną całość przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez zbywcę w ramach transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2- 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.
1.5.2. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT w stosunku do planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości
Zdaniem Wnioskodawcy, przesłanek zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie spełnia planowana Transakcja w zakresie dostawy całości Nieruchomości, gdyż na moment dokonania Transakcji w odniesieniu do żadnej z części Nieruchomości nie upłynie jeszcze od momentu pierwszego zasiedlenia okres 2 lat. Dotyczyć to będzie zarówno tej części Nieruchomości, która już została wydana najemcom (w ocenie Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie tych części Nieruchomości miało miejsce w dacie rozpoczęcia okresu najmu i wydania Nieruchomości przyszłym najemcom), jak i części, która nie została jeszcze najemcom wydana - w tym przypadku pierwsze zasiedlenie dopiero nastąpi (w ramach Transakcji albo w momencie przejęcia tej części Nieruchomości przez najemców przed Transakcją).
W związku z nabyciem przez Zbywcę, na mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 1 lipca 2008 r., działki gruntu nr 224/7 (w wyniku podziału której powstała m.in. Działka wchodząca w skład Nieruchomości), z zamiarem budowy kompleksu biurowo - usługowego oraz późniejszego wykorzystywania go do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości.
dostawa Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz
Zdaniem Wnioskodawcy, kolejnym elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzeniem faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Na dzień dokonania transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).
Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jednocześnie nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT (w szczególności zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy), Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przy czym stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ww. ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zatem aby ocenić, czy do czynności opisanej we wniosku znajdzie zastosowanie norma wynikająca z art. 6 pkt 1 ustawy konieczne jest przeanalizowanie czy zbywane składniki majątku Spółki stanowią jej przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część tego przedsiębiorstwa.
Stosownie do przepisu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Użyte w powyższym przepisie sformułowanie „w szczególności” oznacza, że wymienione w pkt 1-9 składniki mają znaczenie decydujące dla uznania danego zespołu składników za przedsiębiorstwo. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.
W przedstawionej sprawie nie mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa Zbywcy w rozumieniu ww. definicji. Na powyższe twierdzenie wskazuje opis sprawy, z którego wynika, że Wnioskodawca planuje w 2014 r. nabyć za wynagrodzeniem od Zbywcy Nieruchomość, jednak bez składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.
Jak wskazał Wnioskodawca, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu.
Jak wynika z powyższego, Zbywca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa, a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego, takich jak nazwa przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne Zbywcy.
W wyniku rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że składniki majątkowe będące przedmiotem opisanej we wniosku transakcji nie stanowią również zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy w rozumieniu ustawy. Jak wynika z treści wniosku, Budynek będący przedmiotem planowanej transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Ponadto Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, jak również Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
W świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że składniki majątku przedsiębiorstwa Zbywcy będące przedmiotem sprzedaży nie mieszczą się ani w pojęciu przedsiębiorstwa w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – art. 2 pkt 27e ustawy.
Tym samym w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy – do sprzedaży przedmiotowych składników majątkowych przez Zbywcę mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania poszczególnych składników majątkowych.
Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).
W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym powyższe wykluczenie jest ograniczone, gdyż dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia również może korzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i równocześnie dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Opis sprawy wskazuje, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie obejmować prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 224/10 oraz własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo-handlowo-usługowego i innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci nadziemnych miejsc parkingowych, drogi wewnętrznej, stacji transformatorowej) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
Własność infrastruktury technicznej związanej z Budynkiem, znajdującej się na Nieruchomości (w szczególności infrastruktura sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ciepłowniczej etc.), będzie zaliczać się do zakresu Transakcji tylko w zakresie, w jakim nie wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego.
Działka wchodząca w skład Nieruchomości powstała w wyniku podziału (zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 10 kwietnia 2014 r.) działki gruntu nr 224/7 nabytej przez Zbywcę jako niezabudowana na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 1 lipca 2008 r. Sprzedaż działki gruntu nr 224/7 podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 22%, a Zbywca zamierzając wykorzystywać ww. działkę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej działki.
Na wniosek Zbywcy, w dniu 27 maja 2011 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, obejmująca m.in. działkę o nr 224/7, na podstawie której Zbywca rozpoczął inwestycję budowlaną projekt budowy budynku biurowo-handlowo-usługowego wraz z pozostałymi obiektami, instalacjami i urządzeniami, funkcjonującego pod nazwą „A.”.
W związku z ww. Inwestycją, Zbywca uzyskał stosowne pozwolenia na budowę. Inwestycja, jak i proces budowlany zostały podzielone na kilka etapów.
Analiza przytoczonych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa opisanej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż warunkiem do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określonego w powyższym przepisie, konieczne jest wykorzystywanie towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów.
Z uwagi na opis sprawy, który wskazuje, że Zbywca, zamierzając wykorzystywać działkę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia tej działki oraz w związku z realizacją Inwestycji Zbywca ponosił wydatki, od których odliczał podatek VAT, nie został spełniony warunek, uprawniający do zastosowania zwolnienia, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Ponadto analiza przytoczonych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazuje, że dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie również korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zgodnie z opisem sprawy w stosunku do części powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości, które zostały wydane najemcom nie upłynie jeszcze dwuletni okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną datą dostawy (do końca 2014 r.). Podobna sytuacja będzie miała miejsce wówczas gdy, najemcom zostanie wydana pozostała część Nieruchomości przed planowaną Transakcją zbycia Nieruchomości, do wydania których na dzień złożenia wniosku nie doszło. Natomiast jeżeli najemcy przejmą pozostałą część nieruchomości po dokonaniu Transakcji, zbycie Nieruchomości będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia.
Zatem, o ile dostawa Nieruchomości będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania transakcji dostawy według podstawowej stawki podatku VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości będąca przedmiotem wniosku nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jednakże, przy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku zbycia opisanej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku tego zbycia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy, sprzedaż działki gruntu nr 224/7 podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 22%, a Zbywca zamierzając wykorzystywać ww. działkę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej działki. Ponadto w związku z realizacją Inwestycji Zbywca ponosił wydatki, od których odliczał podatek VAT. Zatem przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy nie została spełniona.
W konsekwencji należy uznać, że dostawa opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.
Z kolei, w odniesieniu do kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości w ramach opisanej Transakcji, tut. Organ stwierdza co następuje.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a), powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy).
Natomiast, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Jak wynika ze złożonego wniosku, przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT. W momencie zawarcia Transakcji Zbywca i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.
W konsekwencji należy stwierdzić, że ponieważ Wnioskodawca w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem opisanej nieruchomości, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie opisanej transakcji. W konsekwencji Wnioskodawcy przysługuje również prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, w trybie art. 87 ust. 1 ustawy.
W wydanej interpretacji w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług rozstrzygnięto kwestię opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. W zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
IPTPB2/415-460/14-2/Akr | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP1/443-945/14-3/JŻ