Title: WALSH v ELLINGSON AGENCY
Citation: N/A
Docket Number: 14946
State: Montana
Issuer: Montana Supreme Court
Date: July 23, 1980

No. 14946 I N THE SUPREME COURT O F THE STATE O F M O N T A N A 1980 G R E G O R Y J. W A L S H , P l a i n t i f f and Respondent, ELLINGSON AGENCY, a Montana Corporation, and F O U R SEASONS M O T O R I N N , a Montana Corporation, Defendant and Appellant. Appeal from: D i s t r i c t Court of t h e Eleventh J u d i c i a l D i s t r i c t , Honorable Robert H o l t e r , Judge presiding. Counsel of Record: For Appellant: Murray, Kaufman, Vidal and Gordon, K a l i s p e l l , Montanp -, - . / ' * . ; ' / . r- . , . , - - For Respondent: Warden, Christiansen and Johnson, K a l i s p e l l , Montana Filed: Submitted on b r i e f s : A p r i l 25 1980 ~ e c i d e d : J u l y 2 2 , 1980 Clerk M r . C h i e f J u s t i c e F r a n k I . H a s w e l l d e l i v e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t . P l a i n t i f f - r e s p o n d e n t G r e g o r y W a l s h b r o u g h t t h i s a c t i o n f o r s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f a r e a l e s t a t e s a l e s c o n t r a c t i n t h e F l a t h e a d C o u n t y D i s t r i c t C o u r t . The c o u r t a w a r d e d s p e c i f i c p e r - f o r m a n c e a n d t h e two c o r p o r a t e d e f e n d a n t s a p p e a l . I n l a t e F e b r u a r y o r e a r l y March o f 1 9 7 7 G r e g o r y Walsh c o n t a c t e d C h e t E l l i n g s o n a t t h e E l l i n g s o n A g e n c y , a n i n s u r a n c e a n d r e a l e s t a t e c o r p o r a t i o n , c o n c e r n i n g a n a d v e r t i s e d p a r c e l o f r e a l e s t a t e . A f t e r f i n d i n g t h e p r i c e p r o h i b i t i v e o n t h i s p i e c e o f p r o p e r t y , h e d e t a i l e d h i s n e e d s t o M r . E l l i n g s o n . W a l s h was l o o k i n g f o r a l o t 1 5 0 ' b y 3 0 0 ' o r l a r g e r l o c a t e d n e a r a g r o c e r y s t o r e i n o r d e r t o c o n s t r u c t a n a p a r t m e n t c o m p l e x . M r . E l l i n g s o n s h o w e d W a l s h a l o t t h a t h e t h o u g h t m i g h t m e e t W a l s h l s n e e d s . The l o t was o n t h e s o u t h e a s t s i d e o f K a l i s p e l l n e a r R o s e a u r s ' a n d t h e O u t l a w I n n . E l l i n g s o n t o l d W a l s h t h a t h e owned t h e p r o p e r t y w i t h I I some p a r t n e r s 1 ' a n d t h a t i t was f o r s a l e f o r $ 3 0 , 0 0 0 . On March 1 7 , 1 9 7 7 , W a l s h r e t u r n e d t o t h e E l l i n g s o n A g e n c y a n d t o l d C h e t E l l i n g s o n t h a t h e w i s h e d t o b u y t h e p r o p e r t y f o r $ 2 9 , 0 0 0 c a s h . A b u y - s e l l a g r e e m e n t was d r a f t e d a n d s i g n e d b y b o t h p a r t i e s , a n d G r e g W a l s h g a v e E l l i n g s o n $ 1 , 0 0 0 i n e a r n e s t money. A c l o s i n g d a t e o f A p r i l 5 , 1 9 7 7 w a s s e t . P r i o r t o M a r c h 1 7 t h e o t h e r o w n e r s o f t h e p r o p e r t y h a d n o t b e e n d i s c l o s e d . W a l s h l s t e s t i m o n y r e v e a l s t h a t on t h e d a y h e f i r s t s a w t h e p r o p e r t y C h e t E l l i n g s o n s a i d , "I a n d my p a r t n e r s own t h e p i e c e o f p r o p e r t y " a n d " t h a t [ $ 2 9 , 0 0 0 ] was t h e l o w e s t we c a n go." E l l i n g s o n t e s t i f i e d , "I h a d t o l d h i m [ W a l s h ] t h a t I d i d h a v e some p a r t n e r s a n d I j u s t s a i d I t h o u g h t i t w o u l d b e o k a y . " M r . E l l i n g s o n a l s o t e s t i f i e d t h a t h e n e v e r t o l d G r e g o r y W a l s h t h a t h e h a d a u t h o r i t y t o b i n d o t h e r s a n d t h a t h e i m p l i e d t h a t c o r p o r a t e r e s o l u t i o n s f r o m t h e o t h e r p e o p l e w e r e n e c e s s a r y . - 2 - S h o r t l y a f t e r March 1 7 , 1 9 7 7 , W a l s h r e c e i v e d a t i t l e i n s u r a n c e p o l i c y w h i c h r e v e a l e d t h a t t h e p r o p e r t y was owned by t h e E l l i n g s o n A g e n c y a n d F o u r S e a s o n s M o t o r I n n a s t e n a n t s i n common. T h i s i s t h e f i r s t t i m e t h a t W a l s h l e a r n e d who t h e o t h e r " p a r t n e r s " w e r e . On A p r i l 5 , 1 9 7 7 , G r e g o r y W a l s h w e n t t o t h e E l l i n g s o n A g e n c y a n d t o l d M r . E l l i n g s o n t h a t h e was r e a d y t o w r i t e a c h e c k p u r s u a n t t o t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t . M r . E l l i n g s o n t o l d W a l s h t h a t h e c o u l d n o t g e t h i s p a r t n e r s t o s e l l , a n d h e o f f e r e d t o r e t u r n t h e $ 1 , 0 0 0 . W a l s h w o u l d n o t a c c e p t t h e r e t u r n o f h i s e a r - n e s t money. T h e F o u r S e a s o n s M o t o r I n n i s a c o r p o r a t i o n owned b y t h r e e b r o t h e r s , C o n , Dan a n d E v e r e t t L u n d g r e n . Con L u n d g r e n , a v i c e - p r e s i d e n t a n d d i r e c t o r o f F o u r S e a s o n s , t e s t i f i e d t h a t C h e t E l l i n g s o n h a d no a u t h o r i t y t o s e l l t h e p r o p e r t y a n d h a d n e v e r a p p r o a c h e d F o u r S e a s o n s c o n c e r n i n g a s a l e o f t h e p r o p e r t y . C h e t E l l i n g s o n a l s o t e s t i f i e d t h a t h e h a d no a u t h o r i t y t o a c t f o r t h e F o u r S e a s o n s b u t t h a t h e t h o u g h t t h e s a l e w o u l d b e a c c e p t a b l e t o t h e F o u r S e a s o n s . He a l s o s t a t e d t h a t h e n e v e r t o l d W a l s h t h a t h e w o u l d h a v e t o d e a l o r t a l k t o h i s c o - o w n e r t o make a r r a n g e m e n t s f o r t h e s a l e a s f a r a s t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t i s c o n c e r n e d . M r . E l l i n g s o n f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t h e i s a l i c e n s e d r e a l e s t a t e b r o k e r a n d t h a t h e h a s b e e n i n b u s i n e s s i n t h e K a l i s p e l l a r e a f o r t w e n t y y e a r s . T e s t i m o n y was a l s o a d d u c e d c o n c e r n i n g a p r i o r l a n d h o l d i n g b e t w e e n E l l i n g s o n A g e n c y a n d F o u r S e a s o n s . A c c o r d i n g t o t h e t e s t i m o n y , t h e two c o r p o r a t i o n s h a d p u r c h a s e d a n o t h e r p a r c e l o f l a n d w h i c h was s o l d i n 1 9 7 5 . C h e t E l l i n g s o n was a p p r o a c h e d b y a n i n d i v i d u a l c o n c e r n i n g t h e s a l e o f t h e f i r s t p a r c e l . He t e s t i f i e d t h a t h e t a l k e d i t o v e r w i t h Con L u n d g r e n a n d t h e y d e c i d e d o n a p r i c e t o o f f e r t h e p r o s p e c t i v e b u y e r . The o f f e r was a c c e p t e d a n d t h e p r o c e e d s w e r e e q u a l l y d i v i d e d b e t w e e n t h e E l l i n g s o n A g e n c y a n d t h e F o u r S e a s o n s . E l l i n g s o n t e s t i f i e d t h a t b o t h r e a l e s t a t e d e a l i n g s w e r e i n v e s t m e n t s f o r p r o f i t b e t w e e n l o n g - t i m e f r i e n d s . T h e s u b j e c t p r o p e r t y a l s o h a s a b u i l d i n g o n i t w h i c h i s s u i t a b l e f o r a r e s i d e n c e . C h e t E l l i n g s o n t e s t i f i e d t h a t h e mana- g e s t h e p r o p e r t y , " s o t o s p e a k . " He r e c e i v e s r e n t a n d k e e p s l e d g e r s o f t h e r e c e i p t s w h i c h a r e u s e d t o p a y t a x e s a n d m a i n t e n a n c e . P l a i n t i f f G r e g o r y W a l s h f i l e d a c o m p l a i n t o n November 1 8 , 1 9 7 7 , s e e k i n g t h e e x e c u t i o n a n d d e l i v e r y o f a w a r r a n t y d e e d t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y o r i n t h e a l t e r n a t i v e a q u i t c l a i m d e e d o f E l l i n g s o n ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a n d a c t u a l d a m a g e s a s r e i m - b u r s e m e n t f o r e x p e n s e s o c c a s i o n e d a s a r e s u l t o f t h e d e f e n d a n t s ' r e f u s a l t o p e r f o r m . P l a i n t i f f a l l e g e d t h a t C h e t E l l i n g s o n r e p r e - s e n t e d t h a t h e was t h e a g e n t o f t h e o t h e r o w n e r s a n d was a u t h o r i z e d t o c o n t r a c t t o s e l l t h e p r o p e r t y . I t was f u r t h e r a l l e g e d t h a t C h e t E l l i n g s o n h a d a p p a r e n t a u t h o r i t y t o s e l l t h e p r o p e r t y b y r e a s o n o f h i s s t a t u s a s t h e p r e s i d e n t o f E l l i n g s o n A g e n c y a n d a s a l i c e n s e d r e a l e s t a t e b r o k e r . T h e t r i a l b e f o r e t h e D i s t r i c t C o u r t , s i t t i n g w i t h o u t a j u r y , was c o n c l u d e d o n A p r i l 5 , 1 9 7 9 . The c o u r t ' s f i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s w e r e e n t e r e d o n May 2 3 , 1 9 7 9 . The c o u r t made t h e f o l l o w i n g r e l e v a n t f i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s : t h a t C h e t E l l i n g s o n made r e f e r e n c e t o h i s o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y w i t h h i s " p a r t n e r s " w i t h o u t i d e n t i f y i n g t h e m ; t h a t p l a i n t i f f d i d n o t know n o r c o u l d h e i n f e r t h a t t h e " p a r t n e r s " r e f e r r e d t o w e r e " p e r s o n s o r e n t i t i e s e x t r a n e o u s t o E l l i n g s o n A g e n c y " ; t h a t t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t was d r a f t e d b y C h e t E l l i n g s o n a n d was d u l y e x e c u t e d a n d I1 a p p e a r s c l e a r a n d c o m p l e t e o n i t s f a c e a n d d o e s n o t a p p e a r t o r e q u i r e t h e s i g n a t u r e o f a n y a d d i t i o n a l p a r t y " ; t h a t p l a i n t i f f t e n d e r e d t h e $ 2 8 , 0 0 0 b a l a n c e d u e u n d e r t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t b u t M r . E l l i n g s o n r e f u s e d t o t e n d e r a d e e d t o t h e p r o p e r t y ; t h a t t h e d e f e n d a n t s " a r e e n g a g e d i n a p a r t n e r s h i p i n v o l v i n g t h e p u r c h a s e o f r e a l e s t a t e o n a p a r c e l b y p a r c e l b a s i s f o r l a t e r s a l e a t a p r o f i t " ; t h a t C h e t E l l i n g s o n a c t e d a s a n a g e n t o f t h e p a r t n e r s h i p a n d h a d t h e " o s t e n s i b l e a u t h o r i t y " o f b o t h d e f e n d a n t s t o c o n t r a c t t o s e l l t h e s u b j e c t p r o p e r t y ; t h a t t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t i s c o m p l e t e o n i t s f a c e a n d s p e c i f i c a l l y e n f o r c e a b l e a s a g a i n s t - 4 - t h e i n t e r e s t s o f b o t h d e f e n d a n t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . J u d g m e n t was e n t e r e d a g a i n s t t h e d e f e n d a n t s o n May 3 0 , 1 9 7 9 . T h e d e f e n d a n t s w e r e o r d e r e d t o s p e c i f i c a l l y p e r f o r m t h e t e r m s o f t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t by c o n v e y i n g t h e i r i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y b y w a r r a n t y d e e d . Two i s s u e s a r e p r e s e n t e d o n a p p e a l : ( 1 ) W h e t h e r t h e r e was s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t a f i n d i n g t h a t d e f e n d a n t s w e r e a p a r t n e r s h i p a s t e n a n t s i n common o w n e r s o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y ; a n d ( 2 ) W h e t h e r C h e t E l l i n g s o n h a d a u t h o r i t y t o c o n t r a c t t o s e l l t h e s u b j e c t p r o p e r t y o n b e h a l f o f b o t h d e f e n d a n t s . I f t h e D i s t r i c t C o u r t was c o r r e c t i n c o n c l u d i n g t h a t a p a r t n e r s h i p e x i s t s b e t w e e n t h e a p p e l l a n t s , t h e s e c o n d i s s u e i s a n s w e r e d by s e c t i o n 3 5 - 1 0 - 3 0 1 ( 1 ) , M C A , w h i c h p r o v i d e s : " E v e r y p a r t n e r i s a n a g e n t o f t h e p a r t n e r s h i p f o r t h e p u r p o s e o f i t s b u s i n e s s , a n d t h e a c t o f e v e r y p a r t n e r , i n c l u d i n g t h e e x e c u t i o n i n t h e p a r t n e r s h i p name o f a n y i n s t r u m e n t , f o r a p p a r e n t l y c a r r y i n g o n i n t h e u s u a l way t h e b u s i n e s s o f t h e p a r t n e r s h i p o f w h i c h h e i s a member b i n d s t h e p a r t n e r s h i p u n l e s s t h e p a r t n e r s o a c t i n g h a s i n f a c t no a u t h o r i t y t o a c t f o r t h e p a r t n e r s h i p i n t h e p a r t i c u l a r m a t t e r a n d t h e p e r s o n w i t h whom h e i s d e a l i n g h a s k n o w l e d g e o f t h e f a c t t h a t h e h a s no s u c h a u t h o r i t y . ' I C h e t E l l i n g s o n r e p r e s e n t e d t h a t h e a n d h i s p a r t n e r s owned t h e p r o p e r t y , a n d t h e r e s p o n d e n t h a d no k n o w l e d g e t h a t h e d i d n o t h a v e a u t h o r i t y t o s e l l t h e p r o p e r t y . T h u s , i f a p a r t n e r s h i p e x i s t s , i t i s b o u n d by t h e c o n t r a c t d r a f t e d a n d s i g n e d b y C h e t E l l i n g s o n o n b e h a l f o f t h e E l l i n g s o n A g e n c y . C o n s e q u e n t l y , we m u s t a d d r e s s t h e s o l e i s s u e o f w h e t h e r o r n o t t h e r e w a s s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ' s d e t e r m i n a t i o n o f t h e e x i s t e n c e o f a p a r t n e r s h i p . I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t a p a r t n e r s h i p may b e c r e a t e d f o r t h e p u r c h a s e a n d s a l e o f r e a l e s t a t e f o r a p r o f i t . Harmon v. M a r t i n ( 1 9 4 7 1 , 7 1 N.E.2d 7 4 , 3 9 5 I l l . 5 9 5 ; 68 C . J . S . P a r t n e r s h i p 5 6 . P u r s u a n t t o s e c t i o n 3 5 - 1 0 - 2 0 2 ( 2 ) , M C A , t h e h o l d i n g o f p r o - p e r t y a s t e n a n t s i n common i s n o t i n i t s e l f s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e o f a p a r t n e r s h i p , h o w e v e r , " i t i s w e l l s e t t l e d , t h a t a p a r t n e r s h i p c a n a c q u i r e r e a l e s t a t e by h a v i n g t h e p a r t n e r s t a k e t i t l e a s c o t e n a n t s . " R o b e r t s o n v . R o b e r t s o n ( 1 9 7 8 1 , Mont. , 5 9 0 P.2d 1 1 3 , 1 1 6 , 3 5 S t . R e p . 1 8 8 9 , 1 8 9 2 . I n g e n e r a l a p a r t n e r s h i p r e q u i r e s a n a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s w h i c h may b e o r a l o r w r i t t e n , e x p r e s s o r i m p l i e d b y c o n d u c t . G u s t a f s o n v . T a b e r ( 1 9 5 1 1 , 1 2 5 Mont. 2 2 5 , 2 3 4 P.2d 4 7 1 ; R o b e r t s o n v . R o b e r t s o n , s u p r a . T h e r e n e e d b e no p a r t n e r s h i p name a n d a p a r t n e r s h i p w i l l b e f o u n d i f p e r s o n s e n g a g e i n a v e n t u r e f o r t h e i r m u t u a l b e n e f i t o r p r o f i t , C u t l e r v . Bowen ( U t a h , 1 9 7 5 1 , 5 4 3 P . 2 d 1 3 4 9 , a n d i f p e r s o n s e n t e r i n t o a n i n f o r m a l a g r e e m e n t t o p u r c h a s e a n d l a t e r s e l l l a n d t h e r e n e e d b e no e v i d e n c e t h a t t h e y d i s c u s s e d a n y t e r m s o f t h e a g r e e m e n t o t h e r t h a n e q u a l o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y p u r c h a s e d f o r l a t e r s a l e . S e e M a t h i s v . M e y e r e s ( A l a s k a 1 9 7 8 1 , 5 7 4 P.2d 4 4 7 . T h e e v i d e n c e r e v e a l s t h a t t h e a p p e l l a n t c o r p o r a t i o n s h a d p r e v i o u s l y b o u g h t a n d s o l d a n u n i m p r o v e d l o t . The p r o p e r t y was h e l d a s a t e n a n c y i n common a n d t h e c o r p o r a t i o n s made e q u a l c o n t r i b u t i o n s a n d r e c e i v e d e q u a l d i s t r i b u t i o n s o f t h e p r o c e e d s . T h e s u b j e c t p r o p e r t y was a l s o owned b y t h e a p p e l l a n t s a s t e n a n t s i n common w i t h e a c h c o n t r i b u t i n g e q u a l s h a r e s o f t h e p u r c h a s e p r i c e . The p u r p o s e o f b o t h p u r c h a s e s was t o s e l l t h e p r o p e r t y f o r a p r o f i t , a n d C h e t E l l i n g s o n r e p r e s e n t e d t h a t h e a n d " p a r t n e r s " owned t h e s u b j e c t p r o p e r t y . The E l l i n g s o n A g e n c y c o l l e c t e d r e n t f r o m t h e s u b j e c t p r o p e r t y a n d k e p t r e c o r d s o f t h e a m o u n t s c o l l e c t e d . The r e n t p r o c e e d s w e r e u s e d t o p a y p r o p e r t y t a x e s a n d m a i n t a i n t h e s t r u c t u r e ' . No r e n t d i s t r i b u t i o n s w e r e made t o e i t h e r o f t h e t e n a n t s i n common. On t h e b a s i s o f t h i s e v i d e n c e t h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e a p p e l l a n t s " a r e e n g a g e d i n a p a r t n e r s h i p i n v o l v i n g t h e p u r c h a s e o f r e a l e s t a t e o n a p a r - c e l b y p a r c e l b a s i s f o r l a t e r s a l e a t a p r o f i t ' ' a n d t h a t " C h e t E l l i n g s o n a c t e d a s a n a g e n t o f t h e p a r t n e r s h i p f o r t h e p u r p o s e o f c a r r y i n g o n t h e p a r t n e r s h i p b u s i n e s s . " W i t h r e g a r d t o t h e s t a n d a r d o f r e v i e w , t h i s C o u r t h a s r e p e a t e d l y s t a t e d i t w i l l n o t o v e r t u r n f i n d i n g s o f f a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w i f s u p p o r t e d b y s u b s t a n t i a l e v i d e n c e a n d b y t h e l a w . E v i d e n c e w i l l b e v i e w e d i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e p r e v a i l i n g p a r t y . R u l e 5 2 , M.R.Civ.P.; L u p p o l d v . L e w i s ( 1 9 7 7 1 , 1 7 2 Mont. 2 8 0 , 5 6 3 P.2d 5 3 8 ; M o r g e n & Oswood C o n s t r u c t i o n Co. v . B i g S k y o f M o n t a n a , I n c . ( 1 9 7 6 1 , 1 7 1 M o n t . 2 6 8 , 5 5 7 P.2d 1 0 1 7 . T h e j u d g m e n t o f t h e D i s t r i c t C o u r t i s p r e s u m e d t o b e c o r r e c t a n d w i l l b e u p h e l d u n l e s s c l e a r l y shown t o b e e r r o n e o u s ; t h e b u r d e n o f s u c h s h o w i n g i s u p o n t h e a p p e l l a n t . Kamp v. F i r s t N a t i o n a l Bank a n d T r u s t Co. ( 1 9 7 3 1 , 1 6 1 Mont. 1 0 3 , 5 0 4 P.2d 9 8 7 . I n v i e w i n g t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e r e s p o n d e n t , we c a n n o t f i n d t h e j u d g m e n t o f t h e D i s t r i c t C o u r t t o b e c l e a r l y e r r o n e o u s . T h e r e was s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t o s u p - p o r t a f i n d i n g o f t h e e x i s t e n c e o f a p a r t n e r s h i p by r e a s o n o f t h e a p p e l l a n t s ' c o n d u c t w i t h r e g a r d t o t h e p a s t a n d p r e s e n t r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s . As a r e s u l t o f t h e e x i s t e n c e o f a p a r t - n e r h i p a n d s e c t i o n 3 5 - 1 0 - 3 0 1 ( 1 ) , M C A , t h e a p p e l l a n t s a r e bound b y t h e b u y - s e l l a g r e e m e n t e x e c u t e d b y t h e E l l i n g s o n A g e n c y . T h e a p p e l l a n t s s t r o n g l y r e l y o n t h i s C o u r t ' s f i n d i n g o f n o p a r t n e r s h i p i n I v i n s v. H a r d y ( 1 9 4 7 1 , 1 2 0 Mont. 3 5 , 1 7 9 P.2d 7 4 5 . I n I v i n s t h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d a p a r t n e r s h i p e x i s t e d b e t w e e n t e n a n t - i n - c o m m o n o w n e r s o f r e a l e s t a t e ; h o w e v e r , t h i s C o u r t r e v e r s e d , f i n d i n g t h a t t h e p a r t n e r s h i p was f o r m e d a f t e r t h e p u r c h a s e o f t h e i n t e r e s t i n l a n d . Were we f a c e d w i t h t h e same f a c t s t o d a y , we w o u l d f i n d s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e D i s t r i c t C o u r t ' s f i n d i n g i n I v i n s t h a t t h e r e a l e s t a t e was h e l d a s p a r t n e r s h i p p r o p e r t y . W e d i s t i n g u i s h e d I v i n s on t h e f a c t s i n R o b e r t s o n v. R o b e r t s o n , s u p r a , h o w e v e r ; t o d a y we a r e c o m p e l l e d t o e x p r e s s l y o v e r r u l e I v i n s t o t h e e x t e n t o f t h e f i n d i n g o f no p a r t - n e r s h i p i n e x i s t e n c e w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e a n d o w n e r s h i p o f r e a l e s t a t e . T h e j u d g m e n t o f t h e D i s t r i c t C o u r t i s a f f i r m e d . C h i e f J u s t i c e \ W e c o n c u r :