Title: Steven Knoedler and Katherine Knoedler v. Leslie Blinco et al
Citation: N/A
Docket Number: 1081124
State: Alabama
Issuer: Alabama Supreme Court
Date: April 23, 2010

REL:04/23/2010 
Notice: T h i s o p i n i o n i s 
s u b j e c t t o f o r m a l r e v i s i o n b e f o r e p u b l i c a t i o n i n 
t h e advance 
s h e e t s o f 
Southern Reporter. 
R e a d e r s a r e r e q u e s t e d t o n o t i f y t h e 
Reporter of Decisions, 
Alabama A p p e l l a t e C o u r t s , 300 D e x t e r Avenue, Montgomery, Alabama 36104-3741 
((334) 
2 2 9 - 0 6 4 9 ) , o f 
any t y p o g r a p h i c a l o r o t h e r e r r o r s , i n 
o r d e r t h a t c o r r e c t i o n s may be made 
b e f o r e t h e 
o p i n i o n i s 
p r i n t e d i n 
Southern Reporter. 
SUPREME COURT OF ALABAMA 
OCTOBER TERM, 2009-2010 
1081124 
Steven Knoedler and K a t h e r i n e Knoedler 
v. 
L e s l i e B l i n c o e t a l . 
Appeal from Baldwin C i r c u i t Court 
(CV-08-296) 
SHAW, 
J u s t i c e . 
S t e v e n 
K n o e d l e r a n d K a t h e r i n e K n o e d l e r , t h e p l a i n t i f f s 
b e l o w , 
a p p e a l 
f r o m a summary j u d g m e n t e n t e r e d i n f a v o r o f 
d e f e n d a n t s 
L e s l i e 
B l i n c o a n d K a t h l e e n B l i n c o a n d a summary 
j u d g m e n t i n f a v o r o f d e f e n d a n t 
A v a l o n Homeowners POA, I n c . 
1081124 
( " t h e 
homeowners 
a s s o c i a t i o n " ) , 
on t h e K n o e d l e r s ' 
c l a i m s 
a l l e g i n g 
n u i s a n c e , 
n e g l i g e n c e , a n d w a n t o n 
m i s c o n d u c t , 
a n d 
s e e k i n g 
i n j u n c t i v e 
r e l i e f 
r e l a t e d t o t h e B l i n c o s ' 
a l l e g e d 
v i o l a t i o n 
o f 
r e s t r i c t i v e 
c o v e n a n t s 
i m p o s e d i n t h e A v a l o n 
s u b d i v i s i o n 
d e v e l o p e d 
b y 
A v a l o n 
D e v e l o p m e n t , 
L . L . C . The 
K n o e d l e r s a l s o a p p e a l f r o m a summary j u d g m e n t e n t e r e d i n f a v o r 
o f d e f e n d a n t R a n c e R e e h l ( b o t h i n d i v i d u a l l y a n d d o i n g b u s i n e s s 
as R e e h l P r o p e r t i e s , 
I n c . ) on t h e K n o e d l e r s ' f r a u d 
c l a i m . 
F a c t s a n d P r o c e d u r a l 
H i s t o r y 
The 
K n o e d l e r s 
a n d t h e B l i n c o s 
own 
a d j a c e n t 
l o t s i n 
A v a l o n , a r e s i d e n t i a l 
s u b d i v i s i o n i n Daphne. 
I n J u n e 2005, 
t h e B l i n c o s met w i t h R e e h l , a r e a l - e s t a t e d e v e l o p e r a n d 
one 
o f 
t h e 
d e v e l o p e r s o f t h e A v a l o n 
s u b d i v i s i o n , 
r e g a r d i n g 
t h e i r 
d e s i r e t o c o n s t r u c t a r e s i d e n c e on t h e p r o p e r t y l o c a t e d 
i n 
A v a l o n . 
D u r i n g 
t h a t 
i n i t i a l 
m e e t i n g , 
R e e h l 
d i s c u s s e d t h e 
e x i s t e n c e o f a r e s t r i c t i v e c o v e n a n t r e g a r d i n g t h e s t o r a g e o f 
a 
r e c r e a t i o n a l 
v e h i c l e ("RV") on p r o p e r t y i n A v a l o n . 
The 
a p p l i c a b l e 
c o v e n a n t p r o v i d e s as f o l l o w s : 
" 4 . 1 1 
No h o u s e 
t r a i l e r o r m o b i l e home 
s h a l l be 
p e r m i t t e d on a n y L o t 
a t a n y t i m e . 
No more t h a n one 
c a m p e r , m o t o r v a n o r s i m i l a r 
r e c r e a t i o n a l 
v e h i c l e , 
n o r 
more 
t h a n 
one b o a t 
a n d b o a t 
t r a i l e r 
may be 
s t o r e d on t h e L o t a t a n y t i m e , n o r s h a l l a n y s u c h 
c a m p e r , m o t o r v a n o r o t h e r 
r e c r e a t i o n a l 
v e h i c l e o r 
2 
1081124 
b o a t a n d b o a t 
t r a i l e r be p e r m i t t e d 
t o be p a r k e d o r 
s t o r e d 
on 
t h e 
f r o n t o r 
s i d e 
l a w n 
o f 
t h e L o t 
b u t 
s h a l l 
be 
s t o r e d 
t o 
t h e 
r e a r 
o f 
t h e 
L o t 
as 
i n c o n s p i c u o u s l y 
f r o m t h e s t r e e t as p r a c t i c a b l e . I n 
a d d i t i o n , 
n o t w i t h s t a n d i n g 
a n y t h i n g 
t o t h e 
c o n t r a r y 
h e r e i n , 
a n y 
camper, 
m o t o r 
v a n 
o r 
s i m i l a r 
r e c r e a t i o n a l v e h i c l e o r b o a t a n d b o a t 
t r a i l e r t o be 
s t o r e d 
on 
a n y 
L o t 
must 
be 
a p p r o v e d 
b y 
t h e 
[ a r c h i t e c t u r a l 
r e v i e w ] c o m m i t t e e . 
A u t o m o b i l e s 
may 
n o t be p a r k e d on t h e f r o n t o r s i d e l a w n o f a n y L o t . " 
B a s e d upon R e e h l ' s a s s u r a n c e s t h a t t h e c o v e n a n t 
p e r m i t t e d 
a s i n g l e RV t o be s t o r e d on t h e p r o p e r t y , t h e B l i n c o s 
e n t e r e d 
i n t o a p u r c h a s e a g r e e m e n t f o r t h e p r o p e r t y . 
T h e r e a f t e r , 
t h e 
B l i n c o s ' h o u s e 
p l a n s , 
w h i c h 
i n c l u d e d 
d e d i c a t e d 
w a t e r 
and 
e l e c t r i c a l 
h o o k - u p s 
f o r 
t h e i r 
RV, 
w e r e 
a p p r o v e d 
b y 
t h e 
d e v e l o p e r s , 
a n d t h e h o u s e was 
c o n s t r u c t e d i n a c c o r d a n c e 
w i t h 
t h e 
a p p r o v e d 
p l a n s . 
The 
B l i n c o s 
c l o s e d on 
t h e i r h o u s e 
on 
S e p t e m b e r 1 9 , 2006, a n d moved i n on S e p t e m b e r 20, 2006. 
On 
S e p t e m b e r 25, 2006, t h e K n o e d l e r s p a r t i c i p a t e d i n a 
w a l k - t h r o u g h 
i n c o n j u n c t i o n 
w i t h 
t h e i r 
p u r c h a s e 
o f a h o u s e 
t h a t 
a b u t s 
t h e 
B l i n c o 
p r o p e r t y . 
On 
t h a t 
o c c a s i o n , 
t h e 
K n o e d l e r s 
o b s e r v e d 
an RV 
p a r k e d 
i n t h e 
B l i n c o s ' d r i v e w a y . 
A c c o r d i n g 
t o t h e K n o e d l e r s , when t h e y q u e s t i o n e d t h e i r 
r e a l -
e s t a t e a g e n t , J o h n F o w l e r ,
1 a n d t h e b u i l d e r , James Ray, 
b o t h 
1 F o w l e r i s e m p l o y e d by R e e h l ' s a g e n c y , 
R e e h l P r o p e r t i e s , 
I n c . , C o l d w e l l 
B a n k e r . 
3 
1081124 
o f whom w e r e p r e s e n t , a b o u t t h e 
RV, F o w l e r 
i n d i c a t e d t h a t he 
was 
u n f a m i l i a r 
w i t h 
t h e RV b u t w o u l d 
a t t e m p t 
t o o b t a i n 
a d d i t i o n a l 
i n f o r m a t i o n . 
H o w e v e r , t h e K n o e d l e r s 
a s s e r t t h a t 
R a y i n f o r m e d them t h a t t h e B l i n c o s h a d j u s t 
r e t u r n e d f r o m a 
l o n g 
t r i p a n d t h a t t h e RV was p a r k e d 
t h e r e o n l y t e m p o r a r i l y 
a n d 
t h a t i t 
w o u l d be gone 
w i t h i n 10 d a y s . 
The 
K n o e d l e r s 
s u b s e q u e n t l y c l o s e d on t h e 
p r o p e r t y ; t h e y a d m i t t h a t , a t l e a s t 
one t o two weeks b e f o r e 
c l o s i n g , t h e y w e r e p r o v i d e d w i t h a n d 
r e a d a c o p y o f t h e r e s t r i c t i v e 
c o v e n a n t s 
a p p l i c a b l e t o 
t h e 
p r o p e r t y . 
When 
t h e K n o e d l e r s ' 
s u b s e q u e n t l y 
o c c u p i e d 
t h e i r 
new 
r e s i d e n c e , t h e RV was 
s t i l l 
p r e s e n t on t h e B l i n c o 
p r o p e r t y . 
The 
K n o e d l e r s 
made 
r e p e a t e d 
c o m p l a i n t s 
t o t h e homeowners 
a s s o c i a t i o n , 
R e e h l , a n d F o w l e r 
r e g a r d i n g t h e R V ; a d i s p u t e 
e n s u e d , a n d 
t h e 
K n o e d l e r s r e p e a t e d l y made r e q u e s t s o f b o t h t h e 
B l i n c o s a n d 
t h e 
homeowners a s s o c i a t i o n t h a t t h e 
RV be r e m o v e d . 
I n r e s p o n s e t o t h o s e 
c o m p l a i n t s , a n d a t t h e r e q u e s t o f t h e 
d e v e l o p e r s , t h e 
B l i n c o s u l t i m a t e l y c o n s t r u c t e d a p r i v a c y f e n c e 
t o c o n c e a l t h e 
RV. 
A c c o r d i n g t o R e e h l , one o f t h e d e v e l o p e r s 
o f A v a l o n , t h e f e n c e , w h i c h 
o b s c u r e d t h e RV f r o m t h e s t r e e t 
a n d 
t h e f r o n t 
o f t h e p r o p e r t y , 
b r o u g h t 
t h e B l i n c o s 
i n t o 
4 
1081124 
c o m p l i a n c e 
w i t h 
§ 4.11 
o f t h e 
r e s t r i c t i v e 
c o v e n a n t s . 
The 
b o a r d 
o f 
d i r e c t o r s 
o f 
t h e 
homeowners 
a s s o c i a t i o n
2 
l a t e r 
c o n f i r m e d t h a t t h e B l i n c o s h a d r e c e i v e d b o t h o r a l a n d w r i t t e n 
a p p r o v a l f r o m R e e h l t o s t o r e t h e RV on t h e l o t a n d t h a t 
t h e 
p r e s e n c e o f t h e RV was, 
t h e r e f o r e , n o t a v i o l a t i o n o f § 
4.11. 
T h o s e f i n d i n g s w e r e c o n v e y e d t o homeowners i n A v a l o n b y means 
o f 
a 
l e t t e r 
d a t e d November 
7, 
2007. 
D e s p i t e t h e 
b o a r d ' s 
c o n c l u s i o n , a n d b e c a u s e o f t h e c o n t i n u e d c o m p l a i n t s 
r e g a r d i n g 
t h e 
v i s i b i l i t y 
o f 
t h e 
B l i n c o s ' 
RV, 
t h e 
b o a r d 
n o n e t h e l e s s 
recommended 
t h a t 
t h e 
B l i n c o s 
e i t h e r 
e x t e n d 
t h e i r 
d r i v e w a y 
b e h i n d 
t h e i r 
r e s i d e n c e o r move 
t h e 
RV 
t o 
an 
R V - s t o r a g e 
f a c i l i t y . 
I n c o m p l i a n c e w i t h t h e B o a r d ' s r e q u e s t , t h e B l i n c o s 
s u b s e q u e n t l y 
e x t e n d e d 
t h e i r 
d r i v e w a y 
t o t h e 
r e a r 
o f 
t h e i r 
2 T h e 
r e c o r d 
r e f l e c t s 
t h a t 
t h e members o f t h e b o a r d 
o f 
d i r e c t o r s o f t h e homeowners a s s o c i a t i o n w e r e f i r s t e l e c t e d and 
g o v e r n a n c e 
o f 
t h e 
A v a l o n 
s u b d i v i s i o n 
t u r n e d 
o v e r 
t o 
t h e 
homeowners 
a s s o c i a t i o n 
b y 
A v a l o n 
D e v e l o p m e n t , 
L L C , 
i n 
S e p t e m b e r 2007, a n d 
t h a t 
t h e b o a r d h e l d 
i t s f i r s t 
o f f i c i a l 
m e e t i n g 
on 
O c t o b e r 
3, 
2007. 
D u r i n g 
t h a t 
m e e t i n g , 
t h e 
RV 
d i s p u t e was 
f i r s t b r o u g h t t o t h e b o a r d ' s a t t e n t i o n and, i n an 
e f f o r t 
t o 
d i s c e r n 
a l l t h e 
f a c t s , 
t h e 
b o a r d 
s u b s e q u e n t l y 
s c h e d u l e d m e e t i n g s w i t h b o t h t h e B l i n c o s and t h e K n o e d l e r s i n 
O c t o b e r 2007. 
B e f o r e s u r r e n d e r i n g 
t h e m a t t e r t o t h e b o a r d , 
R e e h l i n d i c a t e d t h a t , as a r e s u l t o f t h e B l i n c o s ' e f f o r t s 
t o 
c o n c e a l 
t h e 
RV, 
t h e 
d e v e l o p e r s 
f e l t 
t h e 
m a t t e r 
h a d 
b e e n 
r e s o l v e d . 
5 
1081124 
p r o p e r t y 
i n o r d e r 
t h a t t h e RV m i g h t be 
s t o r e d as n e a r t o 
t h e 
r e a r o f t h e p r o p e r t y 
as p o s s i b l e . 
I n May 
2008, t h e 
K n o e d l e r s 
f i l e d 
t h e 
u n d e r l y i n g 
a c t i o n 
a g a i n s t 
t h e B l i n c o s a n d 
t h e homeowners a s s o c i a t i o n , 
s e e k i n g 
damages 
a n d 
i n j u n c t i v e 
r e l i e f 
a n d 
a l l e g i n g 
b o t h 
t h a t 
t h e 
B l i n c o s ' 
RV 
c o n s t i t u t e d 
a 
p r i v a t e 
n u i s a n c e 
and 
t h a t 
i t 
v i o l a t e d 
§ 
4.11 
o f 
t h e 
r e s t r i c t i v e 
c o v e n a n t s 
o f 
t h e 
A v a l o n 
s u b d i v i s i o n . 
The 
K n o e d l e r s 
a l s o 
a s s e r t e d 
a 
f r a u d 
c l a i m 
a g a i n s t " R e e h l , 
t h r o u g h h i s a g e n t s , 
s e r v a n t s , 
o r 
e m p l o y e e s , 
i n d i v i d u a l l y a n d d o i n g b u s i n e s s as R e e h l P r o p e r t i e s , I n c . , " on 
g r o u n d s t h a t R e e h l e i t h e r k n o w i n g l y , r e c k l e s s l y , o r 
m i s t a k e n l y 
r e p r e s e n t e d 
t o 
t h e 
K n o e d l e r s 
t h a t 
t h e 
B l i n c o s ' RV 
was 
o n l y 
t e m p o r a r i l y 
p r e s e n t 
on 
t h e 
B l i n c o s ' 
p r o p e r t y , 
w h i c h 
m i s r e p r e s e n t a t i o n 
t h e 
K n o e d l e r s 
p u r p o r t e d l y 
r e l i e d 
on 
i n 
p u r c h a s i n g 
t h e i r 
r e s i d e n c e . 
On J u n e 30, 2008, t h e B l i n c o s f i l e d b o t h an a n s w e r t o 
t h e 
K n o e d l e r s ' 
c o m p l a i n t 
a n d a c o u n t e r c l a i m s e e k i n g damages b a s e d 
on a l l e g a t i o n s o f i n v a s i o n o f p r i v a c y , i n t e n t i o n a l 
i n f l i c t i o n 
o f 
e m o t i o n a l 
d i s t r e s s , 
a n d 
t h e 
t o r t 
o f 
o u t r a g e . 
A l l 
t h e 
d e f e n d a n t s 
f i l e d s e p a r a t e m o t i o n s s e e k i n g a summary j u d g m e n t 
on t h e v a r i o u s c l a i m s a s s e r t e d a g a i n s t them i n t h e 
K n o e d l e r s ' 
6 
1081124 
c o m p l a i n t . 
On F e b r u a r y 17, 2009, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e 
d e f e n d a n t s ' 
m o t i o n s f o r 
a summary j u d g m e n t b y means o f t h r e e 
s e p a r a t e 
o r d e r s . 
None o f t h o s e 
o r d e r s 
i n c l u d e d 
s p e c i f i c 
f i n d i n g s o f f a c t .
3 
On M a r c h 17, 2009, t h e K n o e d l e r s 
f i l e d a 
m o t i o n t o a l t e r , 
v a c a t e , o r amend t h e t r i a l 
c o u r t ' s summary-
j u d g m e n t o r d e r s on g r o u n d s t h a t t h e r e r e m a i n e d g e n u i n e i s s u e s 
o f m a t e r i a l f a c t . 
The t r i a l c o u r t d e n i e d t h a t m o t i o n on A p r i l 
23, 2009. 
The K n o e d l e r s 
a p p e a l . 
D i s c u s s i o n 
A l t h o u g h 
no p a r t y t o t h e p r e s e n t 
a p p e a l 
q u e s t i o n s t h e 
s u b j e c t - m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n 
o f 
t h i s 
C o u r t , 
as 
we 
h a v e 
p r e v i o u s l y s t a t e d , "we ' a r e n o t c o n f i n e d t o t h e a r g u m e n t s o f 
t h e 
p a r t i e s 
i n o u r 
s u b j e c t - m a t t e r - j u r i s d i c t i o n 
a n a l y s i s 
b e c a u s e 
s u b j e c t - m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n 
c a n n o t be w a i v e d b y t h e 
f a i l u r e t o a r g u e i t 
as an i s s u e . ' " Bon H a r b o r , LLC v . U n i t e d 
Bank, 20 So. 3d 1263, 1265 
( A l a . 
2009) 
( q u o t i n g 
R i l e y v .  
Hughes, 17 So. 3d 643, 648 ( A l a . 2 0 0 9 ) ) . 
"The g e n e r a l r u l e i s 
t h a t 
a 
t r i a l 
c o u r t ' s 
o r d e r 
i s n o t 
f i n a l 
[ f o r 
p u r p o s e s o f 
a p p e a l ] 
u n l e s s i t 
d i s p o s e s o f a l l c l a i m s as t o a l l p a r t i e s . " 
3 T h e r e c o r d on a p p e a l d o e s n o t i n c l u d e a t r a n s c r i p t o f any 
summary-judgment p r o c e e d i n g s 
c o n d u c t e d by t h e t r i a l 
c o u r t . 
7 
1081124 
D i c k e r s o n v . A l a b a m a S t a t e U n i v . , 
852 So. 2d 704, 705 
( A l a . 
2002) 
( e m p h a s i s a d d e d ) . 
"The 
one 
e x c e p t i o n 
i s t h a t 
where 
t h e c o u r t 
h a s 
c o m p l e t e l y 
d i s p o s e d o f one o f a number o f c l a i m s , o r 
one 
o f m u l t i p l e 
p a r t i e s , 
and h a s made an 
e x p r e s s 
d e t e r m i n a t i o n 
t h a t 
t h e r e 
i s no 
j u s t 
r e a s o n f o r 
d e l a y , t h e c o u r t may d i r e c t t h e e n t r y o f j u d g m e n t on 
t h a t c l a i m o r as t o t h a t 
p a r t y . " 
C o m m i t t e e Comments on 1973 A d o p t i o n 
o f R u l e 
5 4 ( b ) , A l a . R. 
C i v . P. 
( e m p h a s i s a d d e d ) . 
D e s p i t e 
r e p r e s e n t a t i o n s i n t h e n o t i c e o f a p p e a l and t h e 
c a s e - a c t i o n 
summary 
t h a t 
t h e 
u n d e r l y i n g 
m a t t e r 
h a s 
b e e n 
d i s p o s e d 
o f i n i t s e n t i r e t y , 
we 
h o l d 
t h a t we do n o t h a v e 
s u b j e c t - m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n o v e r t h e K n o e d l e r s ' 
a p p e a l . 
As 
p r e v i o u s l y m e n t i o n e d , on J u n e 30, 2008, t h e B l i n c o s 
f i l e d a 
c o u n t e r c l a i m 
a s s e r t i n g c l a i m s 
a l l e g i n g 
i n v a s i o n o f p r i v a c y , 
i n t e n t i o n a l 
i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l 
d i s t r e s s , a n d t h e t o r t o f 
o u t r a g e 
a g a i n s t t h e K n o e d l e r s . 
However, t h e t r i a l 
c o u r t ' s 
F e b r u a r y 
17, 
2009, 
o r d e r 
g r a n t i n g 
t h e 
B l i n c o s ' 
summary-
j u d g m e n t m o t i o n , w h i c h r e f e r e n c e d o n l y t h e c l a i m s a s s e r t e d i n 
t h e 
K n o e d l e r s ' 
c o m p l a i n t , 
n e i t h e r 
m e n t i o n e d 
n o r 
a w a r d e d 
damages as t o t h a t p e n d i n g c o u n t e r c l a i m , n o r d i d 
i t c e r t i f y a s 
f i n a l t h e p a r t i a l summary j u d g m e n t e n t e r e d 
i n f a v o r o f t h e 
B l i n c o s 
a s t o t h e K n o e d l e r s ' 
c l a i m s . 
I n 
f a c t , 
d e s p i t e 
a 
8 
1081124 
r e v i e w o f t h e r e c o r d , t h i s C o u r t i s u n a b l e t o f i n d any f u r t h e r 
r e f e r e n c e 
t o 
t h e 
B l i n c o 
c o u n t e r c l a i m 
s u b s e q u e n t 
t o 
t h e 
K n o e d l e r s ' a n s w e r . 
The t r i a l c o u r t ' s summary-judgment 
o r d e r s 
l e f t p e n d i n g t h e B l i n c o s ' c o u n t e r c l a i m , and t h e r e i s no 
R u l e 
5 4 ( b ) , A l a . R. C i v . P., 
c e r t i f i c a t i o n 
t h a t t h e j u d g m e n t s a r e 
f i n a l . 
C o n s e q u e n t l y , 
t h e summary-judgment o r d e r s a r e n o n f i n a l 
j u d g m e n t s , w h i c h w i l l n o t s u p p o r t an a p p e a l . 
See Bon H a r b o r ,  
LLC v . U n i t e d Bank, s u p r a 
( d i s m i s s i n g a p p e a l on g r o u n d s 
t h a t 
t r i a l 
c o u r t ' s 
summary-judgment 
o r d e r , 
w h i c h 
l e f t 
p e n d i n g 
d e f e n d a n t s ' 
c o u n t e r c l a i m s , was, a t b e s t , an o r d e r e n t e r i n g a 
p a r t i a l 
summary 
j u d g m e n t 
a n d 
n o t 
a 
" f i n a l , 
a p p e a l a b l e 
j u d g m e n t " ) ; 
H i l l v. H u n t s v i l l e West L t d . P a r t n e r s h i p , 847 So. 
2d 375, 376 ( A l a . C i v . 
App. 2002) 
( h o l d i n g t h a t b e c a u s e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
o r d e r 
d i d 
n o t 
d i s p o s e 
o f 
[ t h e 
d e f e n d a n t ' s ] 
c o u n t e r c l a i m , t h a t " o r d e r was n o t a f i n a l j u d g m e n t t h a t w o u l d 
s u p p o r t an 
a p p e a l " ) . 
APPEAL DISMISSED. 
Cobb, C . J . , and W o o d a l l , 
S m i t h , and P a r k e r , J J . , c o n c u r . 
9