Title: Henry Penick v. Most Worshipful Prince Hall Grand Lodge F.&A.M. of Alabama, Inc.
Citation: N/A
Docket Number: 1071530
State: Alabama
Issuer: Alabama Supreme Court
Date: March 19, 2010

Rel 3/19/2010 
Notice: T h i s 
o p i n i o n i s s u b j e c t t o f o r m a l 
r e v i s i o n b e f o r e 
p u b l i c a t i o n i n 
t h e advance 
s h e e t s o f 
Southern Reporter. 
R e a d e r s a r e r e q u e s t e d t o n o t i f y t h e Reporter of Decisions, 
Alabama 
A p p e l l a t e 
C o u r t s , 
300 D e x t e r Avenue, Montgomery, Alabama 36104-3741 
((334) 
2 2 9 - 0 6 4 9 ) , o f 
any t y p o g r a p h i c a l o r o t h e r e r r o r s , i n 
o r d e r t h a t c o r r e c t i o n s may be made 
b e f o r e t h e 
o p i n i o n i s p r i n t e d i n 
Southern Reporter. 
SUPREME COURT OF ALABAMA 
OCTOBER TERM, 2009-2010 
1071530 
Henry Penick 
v. 
Most W o r s h i p f u l P r i n c e H a l l Grand Lodge F & A M o f Alabama, 
Inc. 
Appeal from J e f f e r s o n C i r c u i t Court 
(CV-07-902645) 
On A p p l i c a t i o n f o r R e h e a r i n g 
COBB, C h i e f 
J u s t i c e . 
T h i s C o u r t ' s 
o p i n i o n o f 
November 13, 
2009, i s w i t h d r a w n , 
a n d 
t h e 
f o l l o w i n g i s 
s u b s t i t u t e d t h e r e f o r . 
H e n r y P e n i c k , 
t h e d e f e n d a n t i n 
an a c t i o n i n 
t h e J e f f e r s o n 
C i r c u i t C o u r t s e e k i n g 
s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f 
an a g r e e m e n t t o 
e x e c u t e a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e a n d e j e c t m e n t , 
a p p e a l s 
f r o m a summary j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e p l a i n t i f f , 
M o s t 
1071530 
W o r s h i p f u l 
P r i n c e H a l l G r a n d L o d g e F & A M o f A l a b a m a , 
I n c . 
( " t h e 
L o d g e " ) . 
We 
a f f i r m 
i n 
p a r t , 
r e v e r s e 
i n 
p a r t , 
and 
remand. 
I . 
F a c t u a l B a c k g r o u n d and 
P r o c e d u r a l 
H i s t o r y 
P e n i c k i s a member o f t h e A l a b a m a S t a t e B a r and p r a c t i c e s 
l a w 
i n B i r m i n g h a m .
1 
On 
J u l y 12, 
1991, 
P e n i c k 
e x e c u t e d 
two 
n o t e s 
e v i d e n c i n g 
h i s i n d e b t e d n e s s 
t o t h e L o d g e ,
2 one 
i n 
t h e 
amount o f $50,000 and t h e o t h e r i n t h e amount o f $ 1 5 0 , 0 0 0 , 
and 
a 
s e c o n d m o r t g a g e 
on 
h i s 
l a w - o f f i c e p r o p e r t y 
s e c u r i n g 
t h e 
n o t e s .
3 
The 
n o t e s were i d e n t i c a l 
i n a l l r e s p e c t s e x c e p t 
f o r 
t h e 
amount. 
P a r a g r a p h 
10 
o f 
t h e 
n o t e s 
p r o v i d e d 
t h a t , 
i f 
an 
i n t e r e s t 
i n t h e p r o p e r t y 
s e c u r i n g t h e 
n o t e s 
was 
t r a n s f e r r e d 
w i t h o u t 
t h e L o d g e ' s 
p r i o r 
w r i t t e n c o n s e n t , 
t h e L o d g e had 
a 
r i g h t 
t o 
"demand 
i m m e d i a t e 
payment 
i n 
f u l l 
o f 
a l l sums 
s e c u r e d . " 
I f t h e L o d g e e x e r c i s e d t h i s o p t i o n , t h e L o d g e 
was 
t o 
g i v e P e n i c k n o t i c e o f a c c e l e r a t i o n p r o v i d i n g n o t 
l e s s 
t h a n 
30 d a y s f o r 
f u l l p a y m e n t . 
I f P e n i c k 
f a i l e d t o 
f u l l y p a y a l l 
1 P e n i c k 
r e p r e s e n t s 
h i m s e l f i n t h i s a c t i o n . 
2 P e n i c k 
i s a member o f t h e L o d g e . 
3 T h e C i t y o f B i r m i n g h a m h o l d s a f i r s t m o r t g a g e on 
P e n i c k ' s 
l a w - o f f i c e 
p r o p e r t y . 
2 
1071530 
sums s e c u r e d by t h e p r o p e r t y w i t h i n 
t h a t 3 0 - d a y p e r i o d , t h e 
L o d g e was e n t i t l e d t o " i n v o k e any r e m e d i e s p e r m i t t e d by 
t h i s 
S e c u r i t y 
I n s t r u m e n t w i t h o u t 
f u r t h e r demand on 
[ P e n i c k ] . " 
P e n i c k m o r t g a g e d h i s o f f i c e 
b u i l d i n g i n B i r m i n g h a m as 
s e c u r i t y f o r 
t h e l o a n .
4 
The m o r t g a g e c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g 
p e r t i n e n t 
p r o v i s i o n s : 
" 1 7 . 
T r a n s f e r 
o f t h e P r o p e r t y ; A s s u m p t i o n . 
I f 
a l l 
o r any 
p a r t 
o f t h e p r o p e r t y 
i s s o l d o r 
t r a n s f e r r e d by [ P e n i c k ] w i t h o u t [ t h e 
L o d g e ] ' s 
p r i o r 
w r i t t e n 
c o n s e n t , 
e x c l u d i n g 
... t h e c r e a t i o n 
o f a 
l i e n 
o r e n c u m b r a n c e 
s u b o r d i n a t e 
t o 
t h i s 
M o r t g a g e 
... 
, [ t h e L o d g e ] may, 
a t [ t h e L o d g e ' s ] 
o p t i o n , 
d e c l a r e 
a l l t h e sums s e c u r e d by t h i s M o r t g a g e t o be 
i m m e d i a t e l y 
due and p a y a b l e . 
... I f [ t h e L o d g e ] 
e x e r c i s e s 
s u c h 
o p t i o n 
t o a c c e l e r a t e , 
[ t h e L o d g e ] 
s h a l l m a i l [ P e n i c k ] n o t i c e o f a c c e l e r a t i o n . ... S u c h 
n o t i c e 
s h a l l p r o v i d e a p e r i o d 
o f n o t l e s s t h a n 30 
d a y s f r o m t h e d a t e t h e n o t i c e i s m a i l e d w i t h i n w h i c h 
[ P e n i c k ] may p a y t h e sums d e c l a r e d due. I f [ P e n i c k ] 
f a i l s t o p a y s u c h sums p r i o r 
t o t h e e x p i r a t i o n o f 
s u c h p e r i o d , [ t h e 
L o d g e ] may, w i t h o u t f u r t h e r 
n o t i c e 
o r demand on [ P e n i c k ] , i n v o k e any r e m e d i e s p e r m i t t e d 
by p a r a g r a p h 18 h e r e o f . 
" 1 8 . 
A c c e l e r a t i o n ; 
R e m e d i e s . 
E x c e p t 
as 
p r o v i d e d 
i n p a r a g r a p h 
17 h e r e o f , 
upon 
[ P e n i c k ' s ] 
b r e a c h o f any c o v e n a n t o r a g r e e m e n t o f [ P e n i c k ] i n 
t h i s M o r t g a g e , 
i n c l u d i n g t h e c o v e n a n t s t o p a y when 
due 
any sums s e c u r e d by t h i s M o r t g a g e , [ t h e L o d g e ] 
p r i o r t o a c c e l e r a t i o n 
s h a l l m a i l 
n o t i c e t o [ P e n i c k ] 
as 
p r o v i d e d i n p a r a g r a p h 14 h e r e o f 
s p e c i f y i n g : ( 1 ) 
t h e 
b r e a c h ; ( 2 ) t h e a c t i o n 
r e q u i r e d 
t o c u r e 
s u c h 
4 T h e d e s c r i p t i o n i n 
t h e o r i g i n a l m o r t g a g e o f t h e m o r t g a g e d 
p r o p e r t y was i n c o r r e c t . 
A c o r r e c t e d m o r t g a g e w i t h t h e p r o p e r 
d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y was r e c o r d e d on A u g u s t 11, 1 9 9 1 . 
3 
1071530 
b r e a c h ; ( 3 ) a d a t e , n o t l e s s t h a n 30 d a y s f r o m t h e 
d a t e t h e n o t i c e i s m a i l e d t o [ P e n i c k ] , b y w h i c h 
s u c h 
b r e a c h must be c u r e d ; a n d ( 4 ) t h a t f a i l u r e t o c u r e 
s u c h b r e a c h on o r b e f o r e t h e d a t e 
s p e c i f i e d i n 
t h e 
n o t i c e 
may 
r e s u l t 
i n 
a c c e l e r a t i o n 
o f t h e sums 
s e c u r e d b y t h i s M o r t g a g e and s a l e o f t h e P r o p e r t y . 
The 
n o t i c e 
s h a l l 
f u r t h e r 
i n f o r m 
[ P e n i c k ] o f t h e 
r i g h t t o r e i n s t a t e 
a f t e r a c c e l e r a t i o n and t h e r i g h t 
t o b r i n g a c o u r t a c t i o n t o a s s e r t t h e n o n - e x i s t e n c e 
o f a d e f a u l t o r any o t h e r 
d e f e n s e 
o f [ P e n i c k ] t o 
a c c e l e r a t i o n and s a l e . 
I f t h e b r e a c h i s n o t c u r e d 
on o r b e f o r e t h e d a t e 
s p e c i f i e d i n t h e n o t i c e , [ t h e 
L o d g e ] a t [ t h e L o d g e ' s ] o p t i o n may d e c l a r e a l l o f 
t h e sums s e c u r e d by t h i s M o r t g a g e t o be 
i m m e d i a t e l y 
due 
and p a y a b l e 
w i t h o u t 
f u r t h e r 
demand 
and may 
i n v o k e 
t h e power o f s a l e 
a n d a n y o t h e r 
r e m e d i e s 
p e r m i t t e d b y a p p l i c a b l e l a w . 
" 1 9 . 
[ P e n i c k ' s ] 
R i g h t 
t o 
R e i n s t a t e . 
N o t w i t h s t a n d i n g [ t h e L o d g e ' s ] a c c e l e r a t i o n 
o f t h e 
sums s e c u r e d b y t h i s M o r t g a g e , [ P e n i c k ] s h a l l 
h a v e 
t h e 
r i g h t 
t o have any p r o c e e d i n g s 
b e g u n b y [ t h e 
L o d g e ] t o e n f o r c e t h i s M o r t g a g e d i s c o n t i n u e d a t any 
t i m e p r i o r t o t h e e a r l i e r t o o c c u r o f ( i ) 
t h e 
f i f t h 
day 
b e f o r e 
s a l e 
o f t h e P r o p e r t y 
p u r s u a n t 
t o t h e 
power o f s a l e 
c o n t a i n e d i n t h i s 
M o r t g a g e o r 
( i i ) 
e n t r y o f a j u d g m e n t e n f o r c i n g t h i s M o r t g a g e 
i f : ( a ) 
[ P e n i c k ] p a y s [ t h e L o d g e ] a l l sums w h i c h 
w o u l d be 
t h e n due u n d e r 
t h i s M o r t g a g e [ a n d ] 
t h e N o t e [ s ] ... 
had no a c c e l e r a t i o n o c c u r r e d ; ( b ) 
[ P e n i c k ] c u r e s a l l 
b r e a c h e s 
o f any o t h e r 
c o v e n a n t s 
o r a g r e e m e n t s o f 
[ P e n i c k ] c o n t a i n e d i n t h i s 
M o r t g a g e ; ( c ) [ P e n i c k ] 
p a y s a l l 
r e a s o n a b l e e x p e n s e s i n c u r r e d b y [ t h e L o d g e ] 
i n 
e n f o r c i n g 
t h e 
c o v e n a n t s 
and 
a g r e e m e n t s 
o f 
[ P e n i c k ] c o n t a i n e d i n t h i s M o r t g a g e and i n 
e n f o r c i n g 
[ t h e L o d g e ' s ] r e m e d i e s 
as p r o v i d e d i n p a r a g r a p h 
18 
h e r e o f , 
i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , r e a s o n a b l e 
a t t o r n e y ' s f e e s ; and ( d ) [ P e n i c k ] t a k e s s u c h 
a c t i o n 
as [ t h e 
L o d g e ] may r e a s o n a b l y r e q u i r e t o a s s u r e t h a t 
t h e l i e n o f t h i s M o r t g a g e , [ t h e 
L o d g e ' s ] i n t e r e s t i n 
t h e 
P r o p e r t y and [ P e n i c k ' s ] o b l i g a t i o n t o p a y t h e 
sums 
s e c u r e d 
by 
t h i s 
M o r t g a g e 
s h a l l 
c o n t i n u e 
u n i m p a i r e d . 
Upon 
s u c h 
p a y m e n t s 
and 
c u r e 
b y 
4 
1071530 
[ P e n i c k ] , 
t h i s M o r t g a g e 
and 
t h e 
o b l i g a t i o n 
s e c u r e d 
t h e r e b y 
s h a l l r e m a i n i n 
f u l l 
f o r c e 
and 
e f f e c t as i f 
no 
a c c e l e r a t i o n had 
o c c u r r e d . " 
By S e p t e m b e r 2002, P e n i c k had 
d e f a u l t e d 
on t h e n o t e s . 
On 
S e p t e m b e r 17, 
2002, t h e 
a t t o r n e y 
f o r t h e L o d g e s e n t P e n i c k 
a 
l e t t e r 
s t a t i n g t h a t t h e " a c c o u n t i s s e r i o u s l y d e l i n q u e n t " 
and 
t h a t 
t h e 
b a l a n c e 
on 
t h e 
n o t e s was 
i m m e d i a t e l y p a y a b l e . 
The 
l e t t e r 
a l s o s t a t e d t h a t u n l e s s 
t h e 
e n t i r e b a l a n c e o f t h e 
d e b t 
was 
p a i d , 
t h e 
l a w - o f f i c e p r o p e r t y 
s e c u r i n g 
t h e n o t e s w o u l d 
be 
o f f e r e d f o r p u b l i c s a l e . 
A c o p y o f t h e 
m o r t g a g e - f o r e c l o s u r e -
s a l e n o t i c e , 
s p e c i f y i n g a s a l e d a t e o f O c t o b e r 14, 
2002, 
was 
e n c l o s e d w i t h t h e 
l e t t e r . 
The L o d g e a l s o 
f i l e d a 
f o r e c l o s u r e 
a c t i o n a g a i n s t 
P e n i c k . 
The 
O c t o b e r 
14, 
2002, 
s a l e 
d a t e 
was 
p o s t p o n e d , 
and 
on 
O c t o b e r 
16, 
2002, 
P e n i c k 
and 
t h e 
Lodge 
e n t e r e d 
i n t o 
a 
" m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t , " w h i c h p r o v i d e d 
t h a t P e n i c k w o u l d 
pay 
a 
lump 
sum 
o f 
$ 1 7 , 5 0 0 , 
w o u l d 
resume 
m o n t h l y 
p a y m e n t s 
o f 
$ 1 , 8 0 0 , 
and 
w o u l d 
b e g i n 
m a k i n g m o n t h l y p a y m e n t s 
o f 
$1,000 
t o w a r d 
t h e 
a r r e a r a g e . 
The 
m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t 
a l s o 
p r o v i d e d : 
" 2 . 
PENICK 
a g r e e s 
t h a t 
a l l 
o t h e r 
t e r m s 
and 
c o n d i t i o n s 
o f 
t h e 
N o t e 
and 
M o r t g a g e w h i c h 
a r e 
n o t 
e x p r e s s l y 
m o d i f i e d 
h e r e b y r e m a i n 
i n 
f u l l 
f o r c e 
and 
e f f e c t . 
I n t h e e v e n t i n [ s i c ] a d e f a u l t i n t h e 
t e r m s 
o f 
t h e N o t e o r M o r t g a g e as 
m o d i f i e d , 
PENICK a g r e e s 
5 
1071530 
t o e x e c u t e and 
d e l i v e r a Deed i n L i e u o f 
F o r e c l o s u r e 
on w r i t t e n r e q u e s t o f t h e [ L o d g e ] , p r o v i d e d 
h o w e v e r , 
t h a t 
as 
l o n g 
as 
any payment u n d e r t h e 
t e r m s o f 
t h e 
N o t e 
and 
M o r t g a g e 
as 
m o d i f i e d 
i s p a i d 
w i t h i n 
t h e 
month i n w h i c h i t comes due, 
s u c h payment s h a l l 
n o t 
be 
c o n s i d e r e d 
as 
a d e f a u l t u n d e r 
t h e 
t e r m s 
o f 
t h e 
N o t e 
and 
M o r t g a g e 
as 
m o d i f i e d . 
The 
t i m e 
o f 
p e r f o r m a n c e o f a l l o t h e r c o v e n a n t s and 
c o n d i t i o n s 
o f 
t h e N o t e and M o r t g a g e 
s h a l l n o t 
be 
a f f e c t e d by 
t h i s 
a g r e e m e n t . 
"8. 
PENICK 
s h a l l 
pay 
any 
p a s t 
due 
t a x e s 
and 
i n s u r a n c e on o r b e f o r e O c t o b e r 31, 2002 and 
m a i n t a i n 
t a x e s 
and 
i n s u r a n c e 
as 
r e q u i r e d 
by 
t h e 
t e r m s 
and 
c o n d i t i o n s 
o f t h e N o t e and 
M o r t g a g e . " 
( C a p i t a l i z a t i o n 
i n 
o r i g i n a l . ) 
The 
r e c o r d 
c o n t a i n s 
an 
a f f i d a v i t 
by 
P e n i c k . 
I n 
t h e 
a f f i d a v i t , 
P e n i c k 
s t a t e d : 
" P r i o r 
t o 
e x e c u t i n g 
t h e 
M o d i f i c a t i o n 
A g r e e m e n t , 
I 
c a l l e d 
Leo 
M a t h [ , 
t h e 
a t t o r n e y 
f o r t h e L o d g e , ] 
and 
i n f o r m e d 
h i m 
t h a t 
I 
d i d 
n o t 
want 
t o 
s i g n 
t h e 
a g r e e m e n t 
b e c a u s e 
I 
d i d 
n o t 
want 
t h e 
... 
L o d g e 
' s n e a k i n g up 
on me' 
and d e m a n d i n g a d e e d i n l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e , 
b u t 
i n s t e a d 
w a n t e d 
t h e 
... 
Lodge 
t o 
n o t i f y 
me 
o f 
t h e 
amount 
i n 
d e f a u l t 
and 
g i v e 
me 
t h i r t y 
( 3 0 ) 
d a y s 
t o 
c u r e 
t h a t 
amount 
and 
t o 
r e i n s t a t e 
and, 
f a i l i n g 
t h a t , 
t h e 
... 
Lodge 
c o u l d 
t h e n demand a d e e d i n l i e u 
o f f o r e c l o s u r e . 
I a s k e d 
t h a t 
t h e s e 
p r o v i s i o n s 
be 
i n c o r p o r a t e d 
i n t o 
t h e 
M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t . 
Mr. 
M a t h , 
as 
a t t o r n e y 
f o r 
[ t h e 
L o d g e ] t o l d 
me 
t h a t 
i t was 
n o t 
n e c e s s a r y 
t o 
i n c l u d e 
t h e 
n o t i c e 
p r o v i s i o n s , 
r i g h t s 
t o 
c u r e 
and 
r e i n s t a t e m e n t i n t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t , b e c a u s e 
t h o s e r i g h t s were a l r e a d y 
i n t h e N o t e s and 
M o r t g a g e 
and 
t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t d i d n o t m o d i f y 
t h o s e 
p r o v i s i o n s . 
He p o i n t e d 
my 
a t t e n t i o n t o t h e 
s p e c i f i c 
l a n g u a g e 
i n 
t h e 
M o d i f i c a t i o n 
A g r e e m e n t 
t h a t 
s a y s 
6 
1071530 
' P e n i c k 
a g r e e s t h a t 
a l l o t h e r 
t e r m s and 
c o n d i t i o n s 
o f 
t h e 
N o t e 
o r 
M o r t g a g e 
w h i c h 
a r e 
n o t 
e x p r e s s l y 
m o d i f i e d 
h e r e b y r e m a i n 
i n 
f u l l 
f o r c e 
and 
e f f e c t . ' 
He 
a l s o p o i n t e d 
t o 
t h e 
l a n g u a g e 
i n P a r a g r a p h 
2 
o f 
t h e 
M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t 
t h a t 
s a y s ' t h e 
t i m e 
o f 
p e r f o r m a n c e o f a l l o t h e r c o v e n a n t s and c o n d i t i o n s 
o f 
t h e N o t e and M o r t g a g e 
s h a l l n o t be 
a f f e c t e d by 
t h i s 
A g r e e m e n t . ' " 
A f t e r 
P e n i c k 
e x e c u t e d 
t h e 
m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t , 
t h e 
Lodge d i s m i s s e d 
i t s f o r e c l o s u r e a c t i o n a g a i n s t 
him. 
On A u g u s t 23, 2006, t h e Lodge s e n t 
P e n i c k 
a l e t t e r 
t h a t 
s t a t e d : 
" T h i s 
a c c o u n t 
i s s e r i o u s l y d e l i n q u e n t 
and 
you 
a r e 
h e r e b y a d v i s e d 
t h a t 
t h e b a l a n c e due 
u n d e r t h e 
n o t e 
and m o r t g a g e a r e h e r e b y a c c e l e r a t e d p u r s u a n t t o 
t h e 
t e r m s 
t h e r e o f . 
U n l e s s 
t h e 
e n t i r e b a l a n c e 
o f 
t h e 
d e b t , 
i n c l u d i n g c o s t s 
i n c u r r e d t o d a t e , 
i s p a i d 
i n 
f u l l 
t o 
o u r 
o f f i c e , 
we 
w i l l 
f o r e c l o s e 
on 
t h e 
p r o p e r t y 
and 
o f f e r 
i t 
up 
f o r 
p u b l i c 
s a l e . 
... 
E n c l o s e d 
i s a c o p y o f t h e M o r t g a g e F o r e c l o s u r e 
S a l e 
N o t i c e . 
No 
f u r t h e r 
n o t i c e s 
w i l l 
be 
s e n t 
t o 
y o u . 
CONTACT THIS OFFICE WITHIN TEN 
DAYS OF 
THE 
DATE 
OF 
THIS LETTER TO OBTAIN THE 
PAYOFF AMOUNT AND 
PAY 
THE 
OUTSTANDING BALANCE I F FULL." 
( C a p i t a l i z a t i o n 
i n 
o r i g i n a l . ) 
P e n i c k 
r e s p o n d e d by 
l e t t e r d a t e d S e p t e m b e r 15, 2006, 
t o 
one 
o f t h e L o d g e ' s a t t o r n e y s , 
i n w h i c h he 
s t a t e d : 
"On 
A u g u s t 
28, 
2006, 
I 
r e q u e s t e d 
you 
and 
[ a n o t h e r 
o f 
t h e 
L o d g e ' s 
a t t o r n e y s ] 
t o 
r e q u e s t 
t h e 
G r a n d M a s t e r [ o f t h e L o d g e ] t o a l l o w me 
t o c u r e 
t h e 
d e f a u l t i n my 
l o a n s , pay 
my 
l o a n s 
c u r r e n t 
and 
a l l o w 
me 
t o resume p a y m e n t s . 
You 
i n d i c a t e d t h a t you 
w o u l d 
d i s c u s s 
t h i s m a t t e r w i t h t h e G r a n d M a s t e r and 
w o u l d 
l e t 
me 
know. 
N e a r l y 
3 weeks have 
e l a p s e d , 
y e t 
I 
7 
1071530 
h a v e 
n o t 
r e c e i v e d 
a 
r e p l y 
f r o m you 
... 
n o r 
has 
anyone t o l d me what amount I n e e d t o p a y t o b r i n g my 
l o a n s 
c u r r e n t . 
P l e a s e 
p r o v i d e me 
w i t h 
a 
w r i t t e n 
r e s p o n s e 
d e t a i l i n g 
t h e amount n e e d e d t o b r i n g t h e 
l o a n s 
c u r r e n t . 
" I f t h e G r a n d M a s t e r i s n o t i n c l i n e d t o l e t me 
c u r e t h e d e f a u l t , I w o u l d l i k e t o d i s c u s s a p l a n t o 
p a y o f f t h e ... l o a n s . ... 
" 
On 
S e p t e m b e r 
25, 
2006, 
P e n i c k 
f i l e d 
a 
p e t i t i o n 
i n 
b a n k r u p t c y 
i n t h e U n i t e d 
S t a t e s 
B a n k r u p t c y 
C o u r t 
f o r t h e 
N o r t h e r n 
D i s t r i c t 
o f A l a b a m a . 
On O c t o b e r 10, 2006, 
P e n i c k 
a g a i n w r o t e one o f t h e a t t o r n e y s f o r t h e L o d g e , 
o f f e r i n g t o 
p a y 
a l l p a s t - d u e 
amounts 
" i n e x c h a n g e 
f o r " t h e 
L o d g e ' s 
a g r e e m e n t t o a l l o w h i m t o resume p a y m e n t s . 
On O c t o b e r 24, 
2006, P e n i c k ' s b a n k r u p t c y p e t i t i o n was 
d i s m i s s e d . 
On November 7, 2006, P e n i c k s e n t t h e Lodge a l e t t e r 
t h a t 
s t a t e d : 
" S i n c e you have n o t r e s p o n d e d t o t h e r e q u e s t I 
made 
on 
O c t o b e r 
26, 
2006, 
t o 
b r i n g 
my 
l o a n s 
c u r r e n t , [
5 ] I am e n c l o s i n g a c a s h i e r ' s c h e c k i n t h e 
amount o f $ 1 4 , 0 0 0 . 0 0 , w h i c h r e p r e s e n t s p a y m e n t s due 
f r o m J u n e 12, 2006 t h r o u g h O c t o b e r 12, 2006. 
" P u r s u a n t 
t o 
a 
c o n v e r s a t i o n 
w i t h 
t h e 
G r a n d 
M a s t e r , I p a i d t h e G r a n d Lodge 
c u r r e n t on May 
10, 
2006, by p a y i n g t h e sum o f $ 4 , 1 0 0 . 0 0 . 
( E x h i b i t 1 ) . 
The payment ... due f o r May 
12, 2006, was 
p a i d i n 
two i n s t a l l m e n t s on J u n e 9, 2006, and J u l y 7, 2 0 0 6 . " 
5 T h e r e c o r d does n o t i n c l u d e a document d a t e d O c t o b e r 26, 
2006, m a k i n g s u c h a r e q u e s t . 
8 
1071530 
On November 13, 2006, t h e a t t o r n e y f o r t h e Lodge w r o t e 
P e n i c k and s t a t e d : 
" P u r s u a n t 
t o p a r a g r a p h 
2 o f [ t h e m o d i f i c a t i o n ] 
a g r e e m e n t , t h e Lodge has e l e c t e d t o r e q u e s t a d e e d 
i n 
l i e u 
o f f o r e c l o s u r e b a s e d on y o u r 
e x i s t i n g 
and 
c o n t i n u i n g d e f a u l t i n p a y m e n t s u n d e r t h a t a g r e e m e n t . 
... 
P l e a s e e x e c u t e 
and r e t u r n a n o t a r i z e d c o p y o f 
t h i s 
d e e d 
w i t h i n 
t e n d a y s 
o f 
t h e 
d a t e 
o f 
t h i s 
l e t t e r . 
... 
" 
By 
c o r r e s p o n d e n c e 
d a t e d November 20, 2006, 
t h e Lodge 
s e n t 
P e n i c k a m o r t g a g e - f o r e c l o s u r e - s a l e 
n o t i c e . 
By 
l e t t e r 
d a t e d November 2 1 , 2006, t h e Lodge 
i n f o r m e d 
P e n i c k 
t h a t i t was 
r e j e c t i n g 
P e n i c k ' s 
o f f e r 
t o 
s e t t l e 
and 
r e t u r n i n g 
h i s $14,000 
c a s h i e r ' s c h e c k . 
The 
Lodge 
f u r t h e r 
s t a t e d : 
"We 
h a v e 
p r e v i o u s l y made 
an 
o f f e r 
t o 
s e t t l e 
and 
p r o v i d e d t h e f i g u r e s t o p a y o f f t h e m o r t g a g e and a t t o r n e y f e e s 
i n c u r r e d o v e r t h e p a s t f o u r y e a r s o f w o r k i n g on t h i s 
f i l e . 
... 
The b a l a n c e i n f u l l i s demanded." 
On December 19, 2006, P e n i c k 
f i l e d a s e c o n d 
p e t i t i o n i n 
b a n k r u p t c y 
i n t h e 
U n i t e d 
S t a t e s 
D i s t r i c t 
C o u r t 
f o r t h e 
N o r t h e r n 
D i s t r i c t o f A l a b a m a . 
On S e p t e m b e r 5, 2007, 
P e n i c k ' s 
s e c o n d 
b a n k r u p t c y 
p e t i t i o n was 
d i s m i s s e d . 
On O c t o b e r 
5, 2007, a f e d e r a l t a x l i e n was 
f i l e d on t h e 
m o r t g a g e d p r o p e r t y f o r $61,407.97 i n u n p a i d i n c o m e t a x e s f o r 
t h e y e a r s 1996, 1997, 2000, 2 0 0 1 , 2002, 2004, and 2 0 0 5 . 
I n 
9 
1071530 
2007, t h e p r o p e r t y was s o l d a t a t a x s a l e f o r 
u n p a i d 
p r o p e r t y 
t a x e s . 
On November 26, 2007, t h e Lodge 
f i l e d a c o m p l a i n t i n t h e 
J e f f e r s o n C i r c u i t 
C o u r t . 
The L o d g e ' s c o m p l a i n t c o n t a i n e d two 
" c o u n t s . " 
C o u n t I s o u g h t an o r d e r r e q u i r i n g P e n i c k t o s i g n a 
d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e . 
C o u n t I I was a r e q u e s t f o r 
an 
o r d e r o f e j e c t m e n t . 
On J a n u a r y 2, 2008, P e n i c k 
f i l e d a m o t i o n 
t o d i s m i s s .
6 On A p r i l 4, 2008, P e n i c k a n s w e r e d t h e c o m p l a i n t . 
I n h i s 
a n s w e r , he a s s e r t e d w i t h o u t 
s p e c i f i c i t y t h a t t h e Lodge 
l a c k e d c a p a c i t y t o 
s u e . 
On J u n e 12, 2008, t h e Lodge 
f i l e d a m o t i o n f o r 
a summary 
j u d g m e n t on b o t h c o u n t s o f t h e c o m p l a i n t . 
P e n i c k o p p o s e d t h e 
m o t i o n . 
On J u l y 10, 2008, t h e t r i a l 
c o u r t h e l d a h e a r i n g on 
t h e 
m o t i o n . 
A t t h e h e a r i n g , 
P e n i c k 
s t a t e d 
t h a t i t 
h a d 
" p r o b a b l y b e e n " 24 months s i n c e he h a d made a payment on t h e 
n o t e s . 
However, he s t a t e d t h a t he h a d o f f e r e d t o p a y t h e 
p a s t - d u e 
amounts a n d h a d t e n d e r e d a c h e c k t o b r i n g t h e l o a n s 
c u r r e n t , 
b u t t h e Lodge h a d r e f u s e d h i s c h e c k . 
P e n i c k ' s 
s t a t e m e n t s a t t h e h e a r i n g were n o t made u n d e r 
o a t h . 
On 
J u l y 
29, 2008, 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
an 
o r d e r 
g r a n t i n g t h e L o d g e ' s summary-judgment m o t i o n , 
o r d e r i n g P e n i c k 
6 T h e r e c o r d d o e s n o t c l e a r l y 
i n d i c a t e w h e t h e r t h e 
t r i a l 
c o u r t e x p r e s s l y r u l e d on P e n i c k ' s m o t i o n t o d i s m i s s . 
10 
1071530 
t o 
e x e c u t e t h e d e e d i n l i e u 
o f f o r e c l o s u r e , 
a n d 
o r d e r i n g 
P e n i c k t o v a c a t e t h e p r o p e r t y . 
I n t h a t o r d e r , t h e t r i a l 
c o u r t 
s t a t e d : 
"The 
m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t 
p r o v i d e s 
t h a t 
i n t h e 
e v e n t o f d e f a u l t 
u n d e r t h e t e r m s o f t h e n o t e o r 
m o r t g a g e as m o d i f i e d , 
upon 
w r i t t e n demand, 
P e n i c k 
w o u l d e x e c u t e a n d d e l i v e r t o [ t h e 
L o d g e ] a d e e d i n 
l i e u o f f o r e c l o s u r e . [ T h e L o d g e ] h a s made 
w r i t t e n 
demand on P e n i c k f o r 
a d e e d i n l i e u o f 
f o r e c l o s u r e 
b u t 
he h a s r e f u s e d 
t o do so b u t he r e m a i n e d i n 
p o s s e s s i o n o f t h e s u b j e c t 
p r o p e r t y . 
" I t i s 
u n d i s p u t e d t h a t t h e 
m o n t h l y p a y m e n t s due h a v e 
n o t b e e n p a i d on a t i m e l y 
b a s i s a n d t h a t 
P e n i c k i s 
i n 
a r r e a r s 
i n p a y m e n t s 
b y more 
t h a n 
t h i r t y (30) 
d a y s . 
A t a x l i e n 
has b e e n 
f i l e d 
a g a i n s t 
t h e 
p r o p e r t y . 
The u n d i s p u t e d f a c t s show t h a t P e n i c k h a s 
b r e a c h e d t h e t e r m s o f t h e o r i g i n a l m o r t g a g e as w e l l 
as t h e t e r m s o f t h e m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t . ... 
"The 
m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t i s n o t a m b i g u o u s . ... 
The 
p l a i n 
l a n g u a g e 
o f 
t h e 
m o d i f i e d 
a g r e e m e n t 
o b l i g a t e s 
P e n i c k 
t o 
s i g n 
a 
d e e d 
i n 
l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e 
upon t h e w r i t t e n 
demand o f t h e G r a n d 
L o d g e , i f 
t h e r e i s 
a d e f a u l t u n d e r t h e t e r m s o f 
t h e 
n o t e a n d m o r t g a g e as m o d i f i e d . 
T h e r e a r e a t l e a s t 
t h r e e 
u n d i s p u t e d 
m a t t e r s 
o f 
d e f a u l t : 
m o n t h l y 
p a y m e n t s due have n o t b e e n p a i d on a t i m e l y 
b a s i s ; 
t h e p a y m e n t s a r e 
i n a r r e a r s b y more t h a n t h i r t y (30) 
d a y s ; a n d a t a x l i e n h a s b e e n 
f i l e d 
a g a i n s t t h e 
p r o p e r t y . 
The [ L o d g e ] h a s made a w r i t t e n demand 
f o r 
e x e c u t i o n 
a n d 
d e l i v e r y 
o f a 
d e e d 
i n 
l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e a n d [ P e n i c k ] h a s r e f u s e d t o p r o v i d e t h e 
same. [ T h e L o d g e ] i s e n t i t l e d t o a d e e d i n l i e u o f 
f o r e c l o s u r e u n d e r t h e t e r m s o f t h e n o t e a n d m o r t g a g e 
as m o d i f i e d . 
... 
" 
On A u g u s t 5, 2008, P e n i c k 
f i l e d a n o t i c e o f a p p e a l f r o m 
t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l 
c o u r t . 
11 
1071530 
I I . 
S t a n d a r d o f 
R e v i e w 
" T h i s C o u r t ' s r e v i e w o f a summary j u d g m e n t i s de 
n o v o . 
W i l l i a m s v. 
S t a t e Farm Mut. 
A u t o . 
I n s . 
Co., 
8 
8 
6 So. 
2d 
72 
, 74 
( A l a . 2 0 0 3 ) . 
We 
a p p l y t h e same 
s t a n d a r d 
o f 
r e v i e w 
as 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
a p p l i e d . 
S p e c i f i c a l l y , 
we must d e t e r m i n e w h e t h e r 
t h e movant 
has made a p r i m a f a c i e s h o w i n g t h a t no g e n u i n e 
i s s u e 
o f 
m a t e r i a l 
f a c t 
e x i s t s 
and 
t h a t 
t h e 
movant 
i s 
e n t i t l e d 
t o 
a j u d g m e n t 
as 
a m a t t e r 
o f 
l a w . 
R u l e 
5 6 ( c ) , A l a . R. C i v . P.; B l u e C r o s s & B l u e S h i e l d o f  
A l a b a m a v. H o d u r s k i , 899 
So. 
2d 
949, 
952-53 ( A l a . 
2 0 0 4 ) . 
I n 
m a k i n g 
s u c h 
a 
d e t e r m i n a t i o n , we 
must 
r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e 
l i g h t most f a v o r a b l e 
t o 
t h e nonmovant. W i l s o n v. Brown, 496 So. 2d 756, 
758 
( A l a . 
1 9 8 6 ) . Once t h e movant makes a p r i m a 
f a c i e 
s h o w i n g 
t h a t t h e r e i s no g e n u i n e 
i s s u e o f 
m a t e r i a l 
f a c t , 
t h e b u r d e n 
t h e n 
s h i f t s 
t o t h e nonmovant 
t o 
p r o d u c e 
' s u b s t a n t i a l e v i d e n c e ' as t o t h e 
e x i s t e n c e 
o f 
a 
g e n u i n e 
i s s u e 
o f 
m a t e r i a l 
f a c t . 
B a s s 
v. 
 
S o u t h T r u s t Bank o f B a l d w i n C o u n t y , 
538 
So. 2d 
794, 
797-98 
( A l a . 1 9 8 9 ) ; A l a . Code 1975, 
§ 1 2 - 2 1 - 1 2 . " 
Dow 
v. A l a b a m a 
D e m o c r a t i c 
P a r t y , 
897 
So. 
2d 
1035, 
1038-39 
( A l a . 
2 0 0 4 ) . 
12 
1071530 
I I I . 
A n a l y s i s 
A. 
S t a n d i n g 
The Lodge b r o u g h t t h i s a c t i o n u n d e r t h e name o f "The M o s t 
W o r s h i p f u l 
P r i n c e 
H a l l G r a n d Lodge F & A M o f A l a b a m a , 
I n c . " 
I t i s u n d i s p u t e d 
t h a t t h e A l a b a m a S e c r e t a r y o f S t a t e h a s no 
r e c o r d o f a c o r p o r a t i o n b y t h i s name.
7 
The r e c o r d c o n t a i n s no e v i d e n c e i n d i c a t i n g t h a t t h e Lodge 
i s a d u l y f o r m e d c o r p o r a t i o n . 
P e n i c k c o n t e n d s t h a t t h e r e c o r d 
t h e r e f o r e c o n t a i n s no e v i d e n c e 
i n d i c a t i n g t h a t t h e Lodge h a s 
s t a n d i n g t o b r i n g t h i s 
a c t i o n . 
P e n i c k a r g u e s t h a t t h e 
t r i a l 
c o u r t 
s h o u l d 
have 
d i s m i s s e d 
t h i s 
c a s e 
f o r 
l a c k 
o f 
j u r i s d i c t i o n . 
See S t a t e v. P r o p e r t y a t 2018 R a i n b o w 
D r i v e , 
740 So. 2d 1025, 1028 ( A l a . 
1999) ("When a p a r t y 
w i t h o u t 
s t a n d i n g 
p u r p o r t s 
t o commence an 
a c t i o n , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
a c q u i r e s no s u b j e c t - m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n . " ) ; s e e a l s o 
C r u t c h e r  
v. 
W i l l i a m s , 
12 So. 3d 631, 635 
( A l a . 2008) 
("A 
c o u r t i s 
o b l i g a t e d t o v i g i l a n t l y 
p r o t e c t 
a g a i n s t 
d e c i d i n g c a s e s 
o v e r 
w h i c h i t 
h a s no j u r i s d i c t i o n 
. . . . " ) ; Ex p a r t e S m i t h , 438 So. 
7 T h e L o d g e ' s c o u n s e l a r g u e - - w i t h o u t s u p p o r t i n g 
e v i d e n c e - ¬
t h a t 
t h e Lodge 
was 
i n c o r p o r a t e d 
i n 1900 
as 
t h e 
"Most 
W o r s h i p f u l G r a n d Lodge o f F r e e & A c c e p t e d A n c i e n t Y o r k Masons 
o f t h e U n i t e d 
S t a t e s o f N o r t h 
A m e r i c a - c o l o r e d . " 
However, 
" ' [ m ] o t i o n s 
and a r g u m e n t s o f c o u n s e l 
a r e n o t 
e v i d e n c e . ' " 
F o u n t a i n 
F i n . , I n c . 
v. H i n e s 
788 So. 2d 155, 159 ( A l a . 2000) 
( q u o t i n g W i l l i a m s v. A k z o N o b e l Chems., I n c . , 999 S.W.2d 836, 
845 ( T e x . 
App. 
1 9 9 9 ) ) . 
13 
1071530 
2d 766, 768 ( A l a . 1983) ("Lack o f s u b j e c t m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n 
may n o t be w a i v e d b y t h e p a r t i e s and i t i s t h e d u t y o f an 
a p p e l l a t e 
c o u r t 
t o 
c o n s i d e r 
l a c k 
o f 
s u b j e c t 
m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n 
ex mero m o t u . " 
( c i t i n g 
C i t y o f H u n t s v i l l e v .  
M i l l e r , 271 A l a . 687, 688, 127 So. 2d 606, 608 
( 1 9 5 8 ) ) . 
R e g a r d l e s s 
o f w h e t h e r t h e Lodge i s a c o r p o r a t i o n , an 
u n i n c o r p o r a t e d 
a s s o c i a t i o n , o r some o t h e r 
k i n d o f e n t i t y , i t 
i s u n d i s p u t e d 
t h a t t h e Lodge l e n t P e n i c k t h e money s e c u r e d b y 
t h e m o r t g a g e . 
I t i s u n d i s p u t e d 
t h a t , as a r e s u l t o f P e n i c k ' s 
f a i l u r e t o p a y t h e l o a n as he c o n t r a c t e d t o do, t h e Lodge h a s 
s u f f e r e d 
d i r e c t 
f i n a n c i a l 
i n j u r y . 
Thus, 
r e g a r d l e s s o f t h e 
L o d g e ' s 
o r g a n i z a t i o n a l s t r u c t u r e and c o r p o r a t e 
s t a t u s , t h e 
Lodge s e e k s 
r e d r e s s f o r an i n j u r y t o i t s 
l e g a l l y 
p r o t e c t e d 
c o n t r a c t u a l 
r i g h t s ; 
t h e r e f o r e , i t 
h a s s t a n d i n g t o b r i n g 
t h i s 
a c t i o n . 
R a i n b o w 
D r i v e , 740 So. 2d a t 1027 
( " S t a n d i n g 
... 
t u r n s 
on ' w h e t h e r t h e p a r t y h a s b e e n 
i n j u r e d i n f a c t and 
w h e t h e r t h e i n j u r y i s 
t o a l e g a l l y p r o t e c t e d r i g h t . ' " 
( q u o t i n g 
Romer v. B o a r d o f C o u n t y Comm'rs o f t h e C o u n t y o f P u e b l o , 
95 
6 
P. 2d 566, 581 ( C o l o . 1998) ( K o u r l i s , J . , 
d i s s e n t i n g ) ) ) ; S m i t h  
v. P o t t s , 293 A l a . 419, 422, 304 So. 2d 578, 580 (1974) ("One 
has 
s t a n d i n g t o b r i n g h i s c o m p l a i n t 
i n t o c o u r t 
' i f 
h i s s t a k e 
14 
1071530 
i n 
t h e 
r e s o l u t i o n o f 
t h a t 
c o m p l a i n t 
assumes t h e 
p r o p o r t i o n s 
n e c e s s a r y 
t o 
e n s u r e 
t h a t 
he 
w i l l 
v i g o r o u s l y 
p r e s e n t 
h i s 
c a s e . ' " 
( q u o t i n g Harman v. 
C i t y 
& C o u n t y o f San 
F r a n c i s c o , 
7 
C a l . 
3d 150, 
159, 
101 
C a l . R p t r . 
880, 
886, 
496 
P.2d 
1248, 
1254 
( 1 9 7 2 ) ; 
c i t i n g B a k e r v. 
C a r r , 
369 
U.S. 
186 
( 1 9 6 2 ) ) ) . 
P e n i c k 
a r g u e s 
t h a t 
t h e 
Lodge 
c o u l d 
be 
a 
f o r e i g n 
c o r p o r a t i o n 
and 
t h a t 
t h e r e 
i s no 
e v i d e n c e 
i n t h e 
r e c o r d 
t o 
i n d i c a t e 
t h a t 
t h e A l a b a m a S e c r e t a r y 
o f 
S t a t e 
has 
a u t h o r i z e d 
t h e Lodge t o do b u s i n e s s 
i n A l a b a m a . 
P e n i c k c o n t e n d s t h a t , i f 
t h e Lodge i s a f o r e i g n c o r p o r a t i o n l a c k i n g a c e r t i f i c a t e t o 
do 
b u s i n e s s 
i n A l a b a m a f r o m t h e A l a b a m a S e c r e t a r y 
o f S t a t e , 
t h e n 
i t w o u l d have no 
s t a n d i n g 
t o m a i n t a i n 
an a c t i o n i n t h e 
c o u r t s 
o f 
t h i s 
S t a t e p u r s u a n t t o § 1 0 - 2 B - 1 5 . 0 2 ( a ) , A l a . Code 1 9 7 5 .
8 
8 S e c t i o n 1 0 - 2 B - 1 5 . 0 2 ( a ) 
p r o v i d e s : 
"A 
f o r e i g n c o r p o r a t i o n t r a n s a c t i n g b u s i n e s s 
i n 
t h i s 
s t a t e w i t h o u t 
a c e r t i f i c a t e o f a u t h o r i t y ... 
may 
n o t 
m a i n t a i n 
a 
p r o c e e d i n g 
i n 
t h i s 
s t a t e 
w i t h o u t 
a 
c e r t i f i c a t e 
o f 
a u t h o r i t y . 
A l l 
c o n t r a c t s 
o r 
a g r e e m e n t s made 
o r 
e n t e r e d 
i n t o 
i n 
t h i s 
s t a t e 
by 
f o r e i g n 
c o r p o r a t i o n s 
p r i o r 
t o 
o b t a i n i n g 
a 
c e r t i f i c a t e 
o f 
a u t h o r i t y 
t o 
t r a n s a c t 
b u s i n e s s 
i n 
t h i s 
s t a t e 
s h a l l 
be 
h e l d v o i d a t t h e 
a c t i o n o f 
t h e 
f o r e i g n 
c o r p o r a t i o n 
o r 
by 
any 
p e r s o n 
c l a i m i n g 
t h r o u g h o r u n d e r t h e 
f o r e i g n c o r p o r a t i o n 
by 
v i r t u e 
o f t h e 
c o n t r a c t 
o r a g r e e m e n t 
" 
15 
1071530 
A 
f o r e i g n c o r p o r a t i o n ' s 
f a i l u r e 
t o o b t a i n 
a u t h o r i z a t i o n 
t o do b u s i n e s s i n A l a b a m a i s a c a p a c i t y d e f e n s e and d o e s 
n o t 
p e r 
se 
i m p l i c a t e 
s t a n d i n g 
and 
s u b j e c t - m a t t e r 
j u r i s d i c t i o n . 
A r c h e r W e s t e r n C o n t r a c t o r s , 
L t d . v. B e n i s e - D o w l i n g & A s s o c s . ,  
I n c . , 
[Ms. 
1080252, 
S e p t . 
30 , 
200 9] 
So. 
3d 
, 
n.4 
( A l a . 
2004) 
( " [ S e c t i o n ] 
1 0 - 2 B - 1 5 . 0 2 ( a ) , A l a . Code 1975, 
d o e s 
n o t 
p r e c l u d e 
t h e 
c o u r t s 
o f 
t h i s 
s t a t e 
f r o m 
e x e r c i s i n g 
j u r i s d i c t i o n 
o v e r 
a c t i o n s 
b r o u g h t 
by 
u n a u t h o r i z e d 
f o r e i g n 
e n t i t i e s 
t r a n s a c t i n g b u s i n e s s 
i n A l a b a m a f o r t h e p u r p o s e 
o f 
e n f o r c i n g 
t h e i r 
c o n t r a c t s . " ) ; 
M o s e l e y 
v. 
C o m m e r c i a l 
S t a t e 
Bank, 
457 
So. 
2d 
967 
( A l a . 
1984 ) 
( h o l d i n g 
t h a t 
a 
f o r e i g n 
c o r p o r a t i o n ' s 
l a c k o f a u t h o r i z a t i o n t o do b u s i n e s s i n A l a b a m a 
i s a c a p a c i t y d e f e n s e t h a t i s w a i v e d u n l e s s 
t i m e l y a s s e r t e d 
by 
s p e c i f i c n e g a t i v e 
a v e r m e n t ) ; c f . R a i n b o w D r i v e , 
740 
So. 
2d 
a t 
1028 
( " ' S t a n d i n g r e p r e s e n t s 
a j u r i s d i c t i o n a l r e q u i r e m e n t w h i c h 
r e m a i n s open 
t o 
r e v i e w 
a t 
a l l s t a g e s 
o f 
t h e 
l i t i g a t i o n . ' " 
( q u o t i n g N a t i o n a l O r g . 
f o r Women, I n c . v. 
S c h e i d l e r , 510 
U.S. 
249, 
255 
( 1 9 9 4 ) ) ; 
Ex 
p a r t e 
S m i t h , 
438 
So. 
2d 
766, 
768 
( A l a . 
1983) 
("Lack o f s u b j e c t m a t t e r j u r i s d i c t i o n 
may 
n o t be 
w a i v e d 
by t h e p a r t i e s 
. . . . " ) ; 
and M o b i l e , A l a b a m a - P e n s a c o l a , 
F l o r i d a  
B l d g . 
& C o n s t r . 
T r a d e s C o u n c i l 
v. 
W i l l i a m s , 
346 
So. 
2d 
964, 
966 
( A l a . 
1977) 
( F a u l k n e r , 
J . , 
d i s s e n t i n g ) 
("There 
i s 
a 
16 
1071530 
d i f f e r e n c e b e t w e e n 
c a p a c i t y 
t o 
sue 
and 
s t a n d i n g 
t o 
s u e . " ) . 
T h e r e f o r e , 
P e n i c k ' s a r g u m e n t s t h a t t h e Lodge l a c k s s t a n d i n g 
t o 
b r i n g 
t h i s 
a c t i o n a r e w i t h o u t 
m e r i t . 
B. 
C a p a c i t y 
t o S u e
9 
R e l y i n g 
e x t e n s i v e l y 
on 
S h e p h e r d 
v. 
B i r m i n g h a m 
T r u s t 
& 
 
S a v i n g s Co., 
233 
A l a . 320, 
171 
So. 
906 
( 1 9 3 7 ) , 
P e n i c k 
a r g u e s 
t h a t 
t h e Lodge had 
t h e 
b u r d e n 
o f 
s p e c i f i c a l l y 
p l e a d i n g 
and 
p r o v i n g 
t h a t 
i t had 
t h e 
c a p a c i t y 
t o 
s u e . 
P e n i c k 
f u r t h e r 
a r g u e s 
t h a t , u n d e r S h e p h e r d , 
t h e 
a l l e g a t i o n 
i n t h e 
L o d g e ' s 
c o m p l a i n t 
t h a t 
i t was 
a 
c o r p o r a t i o n 
was 
i n s u f f i c i e n t 
t o 
s a t i s f y what P e n i c k s a y s was 
i t s b u r d e n t o p l e a d and p r o v e i t s 
c a p a c i t y t o s u e . 
A c c o r d i n g l y , 
P e n i c k a r g u e s , t h e 
t r i a l 
c o u r t 
s h o u l d 
have 
g r a n t e d 
P e n i c k ' s 
m o t i o n 
t o 
d i s m i s s 
t h e 
L o d g e ' s 
c o m p l a i n t . 
I n S h e p h e r d , 
t h i s C o u r t n o t e d t h a t 
" [ t ] h e r u l e s o f g o o d 
p l e a d i n g i n e q u i t y r e q u i r e t h a t t h e c o m p l a i n a n t must p l e a d 
h i s 
9 S e e D e n n i s v. M a g i c C i t y Dodge, I n c . , 524 
So. 2d 616, 
618 
( A l a . 
1988) 
( n o t i n g 
t h a t 
c a p a c i t y 
t o 
sue 
i s 
"'a 
p a r t y ' s 
p e r s o n a l 
r i g h t t o come i n t o c o u r t , and 
s h o u l d 
n o t be 
c o n f u s e d 
w i t h t h e q u e s t i o n 
o f w h e t h e r a p a r t y has 
an e n f o r c e a b l e 
r i g h t 
o r 
i n t e r e s t 
o r i s t h e 
r e a l p a r t y 
i n i n t e r e s t ' " 
( q u o t i n g 
6 
C. 
W r i g h t 
& A. 
M i l l e r , 
F e d e r a l 
P r a c t i c e 
and 
P r o c e d u r e 
§ 
1559 
( 1 9 7 1 ) ) ) ; see a l s o M o s e l e y , 457 
So. 
2d a t 969 
( n o t i n g t h a t 
t h e 
d e f e n s e 
o f 
l a c k 
o f 
c a p a c i t y 
i s w a i v e d 
u n l e s s 
s p e c i f i c a l l y 
a s s e r t e d by 
t h e p a r t y 
s e e k i n g 
t o r a i s e t h e 
i s s u e ) . 
17 
1071530 
c h a r a c t e r and c a p a c i t y t o s u e . " 233 A l a . a t 322, 171 So. a t 
908. 
The S h e p h e r d C o u r t 
f u r t h e r h e l d 
t h a t , i f , " c o n s t r u i n g 
t h e a v e r m e n t s o f t h e b i l l most s t r o n g l y a g a i n s t t h e p l e a d e r , 
i t 
i s u n c e r t a i n i n what c a p a c i t y t h e c o m p l a i n a n t 
s u e s , t h e 
b i l l 
i s s u b j e c t t o d e m u r r e r . " 
233 A l a . 
a t 323, 171 So. a t 
409. 
I n a d d i t i o n , 
t h e S h e p h e r d 
C o u r t 
n o t e d : "The name i n 
w h i c h 
t h e c o m p l a i n a n t 
i n t h i s 
c a s e 
s u e s 
'does n o t ex v i 
t e r m i n o r u m , 
i m p o r t 
t h a t t h e ' c o m p l a i n a n t ' i s 
a c o r p o r a t i o n , 
r a t h e r t h a n ' a p a r t n e r s h i p o r 'an u n i n c o r p o r a t e d 
o r g a n i z a t i o n 
o r a s s o c i a t i o n , ' and t h e r e i s 
no p r e s u m p t i o n i n i t s f a v o r t h a t 
i t i s 
one o r t h e o t h e r . " 
233 A l a . a t 323, 171 So. a t 909. On 
t h e s e 
p r i n c i p l e s , 
and on t h e o b s o l e t e 
p r i n c i p l e 
t h a t "on, 
d e m u r r e r , t h e i n t e n d m e n t i s r e s o l v e d a g a i n s t t h e p l e a d e r , "
1 0 
t h e S h e p h e r d C o u r t s u s t a i n e d a d e m u r r e r . 233 A l a . a t 323, 171 
So. a t 909-10. 
However, i n 1973, t h i s C o u r t a d o p t e d t h e A l a b a m a R u l e s o f 
C i v i l 
P r o c e d u r e . 
R u l e 
9 ( a ) , A l a . 
R. C i v . 
P., a d d r e s s e s t h e 
c a p a c i t y t o sue and p r o v i d e s : 
1 0 S e e R u l e 8, A l a . R. C i v . 
P., C o m m i t t e e Comments on 1973 
A d o p t i o n 
("Rule 8 i s e x p r e s s l y i n t e n d e d t o r e p u d i a t e t h e l o n g 
s t a n d i n g 
d o c t r i n e 
i n A l a b a m a 
o f 
c o n s t r u i n g 
t h e 
p l e a d i n g s 
s t r i c t l y 
a g a i n s t t h e p l e a d e r , when r u l i n g on d e m u r r e r . " ) . 
18 
1071530 
" I t i s 
n o t n e c e s s a r y t o a v e r t h e c a p a c i t y o f a p a r t y 
t o s u e ... o r t h e l e g a l e x i s t e n c e 
o f an 
o r g a n i z e d 
a s s o c i a t i o n o f p e r s o n s 
t h a t i s 
made a p a r t y . 
When 
a p a r t y 
d e s i r e s t o r a i s e an i s s u e as t o t h e l e g a l 
e x i s t e n c e o f any p a r t y o r t h e c a p a c i t y o f any p a r t y 
t o sue ... , t h e p a r t y 
d e s i r i n g t o r a i s e t h e i s s u e 
s h a l l do so by 
s p e c i f i c 
n e g a t i v e 
a v e r m e n t , 
w h i c h 
s h a l l 
i n c l u d e 
s u c h 
s u p p o r t i n g 
p a r t i c u l a r s as a r e 
p e c u l i a r l y w i t h i n t h e p l e a d e r ' s 
k n o w l e d g e . " 
F u r t h e r , t h e C o m m i t t e e Comments on t h e 1973 A d o p t i o n o f 
R u l e 9 s t a t e : 
" R u l e 9 ( a ) 
i s 
b a s e d on t h e 
p r e m i s e t h a t 
c a p a c i t y 
i s n o t i n i s s u e i n 
most c a s e s , a n d t h a t i t 
s h o u l d be 
r a i s e d by s p e c i f i c a v e r m e n t i n t h e few c a s e s where 
i t i s i n i s s u e 
r a t h e r 
t h a n p l e a d e d as a m a t t e r o f 
c o u r s e 
i n a l l c a s e s . 
E x i s t i n g A l a b a m a 
l a w h a d 
r e q u i r e d t h e c o m p l a i n t t o show 
a f f i r m a t i v e l y t h a t 
t h e 
p l a i n t i f f was a l e g a l e n t i t y c a p a b l e o f s u i n g o r 
b e i n g 
s u e d , 
i f t h a t 
was t h e f a c t . 
Buchman v .  
G r i m e s , 261 A l a . 3 8 3 , 74 So. 2d 443 ( 1 9 5 4 ) ; S h e p h e r d  
v. B i r m i n g h a m T r u s t & S a v i n g s Co., 233 A l a . 320, 
171 
So. 906 ( 1 9 3 7 ) . 
The r u l e a b o l i s h e s 
t h i s 
r e q u i r e m e n t 
f l 
I n 
s h o r t , 
R u l e 
9 ( a ) r e n d e r s 
o b s o l e t e 
t h e h o l d i n g i n 
S h e p h e r d 
t h a t 
c a p a c i t y t o sue must be p l e a d e d b y 
s p e c i f i c 
a v e r m e n t i n 
t h e c o m p l a i n t . 
I n a c c o r d a n c e w i t h R u l e 9 ( a ) , t h e 
b u r d e n was on P e n i c k , n o t t h e L o d g e , t o a s s e r t t h e c a p a c i t y -
t o - s u e 
i s s u e . 
P e n i c k h a s p r o v i d e d 
no e v i d e n c e a n d no l e g a l 
a u t h o r i t y t o e s t a b l i s h t h a t t h e Lodge l a c k s c a p a c i t y t o 
s u e . 
A c c o r d i n g l y , 
we 
w i l l n o t r e v e r s e 
t h e j u d g m e n t o f t h e 
t r i a l 
19 
1071530 
c o u r t i n d e c l i n i n g t o d i s m i s s t h e L o d g e ' s c o m p l a i n t 
f o r l a c k 
o f c a p a c i t y t o s u e . 
C. 
L a c k o f S p e c i f i c i t y o f t h e C o m p l a i n t 
I t i s u n d i s p u t e d 
t h a t 
P e n i c k 
owns t h e r e a l 
p r o p e r t y a t 
i s s u e i n t h i s a c t i o n , t h a t P e n i c k m o r t g a g e d t h e p r o p e r t y , and 
t h a t t h e Lodge h o l d s t h e s e c o n d m o r t g a g e on t h e p r o p e r t y . 
I t 
i s 
u n d i s p u t e d 
t h a t 
t h e m o r t g a g e 
o r i g i n a l l y 
d e s c r i b e d 
t h a t 
p r o p e r t y 
i n c o r r e c t l y 
b u t 
t h a t 
a 
c o r r e c t e d 
m o r t g a g e 
was 
s u b s e q u e n t l y i s s u e d a c c u r a t e l y d e s c r i b i n g t h e p r o p e r t y . 
The 
r e c o r d c o n t a i n s 
c o p i e s o f b o t h t h e o r i g i n a l and t h e c o r r e c t e d 
m o r t g a g e d o c u m e n t s . 
Those d o c u m e n t s were p r o p e r l y b e f o r e t h e 
t r i a l 
c o u r t on t h e summary-judgment m o t i o n . 
However, 
P e n i c k 
a r g u e s t h a t t h e t r i a l 
c o u r t 
s h o u l d 
h a v e 
g r a n t e d 
h i s m o t i o n t o d i s m i s s t h e L o d g e ' s 
c o m p l a i n t 
b e c a u s e 
t h e m o r t g a g e 
t h a t was a t t a c h e d 
t o t h e L o d g e ' s c o m p l a i n t 
was 
n o t t h e c o r r e c t e d m o r t g a g e and t h e p r o p e r t y was n o t 
o t h e r w i s e 
p r e c i s e l y and a c c u r a t e l y d e s c r i b e d i n t h e c o m p l a i n t . 
P e n i c k 
a l s o a r g u e s t h a t t h e summary j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e Lodge 
was i m p r o p e r b e c a u s e , a c c o r d i n g t o P e n i c k , t h e Lodge d i d 
n o t 
s u f f i c i e n t l y a v e r i n i t s c o m p l a i n t 
t h a t i t 
h a d f u l f i l l e d a l l 
c o n d i t i o n s p r e c e d e n t t o f o r e c l o s i n g on t h e m o r t g a g e and t h a t 
i t was w i l l i n g t o do e q u i t y . 
I n s u p p o r t o f t h e s e a r g u m e n t s , 
20 
1071530 
P e n i c k 
r e l i e s on S h e p h e r d , 
s u p r a , 
w h i c h 
d e s c r i b e s 
s p e c i f i c 
p l e a d i n g r e q u i r e m e n t s 
f o r c o m p l a i n t s i n a c t i o n s on m o r t g a g e s 
b e f o r e t h e a d o p t i o n o f t h e A l a b a m a R u l e s o f C i v i l 
P r o c e d u r e .
1 1 
P e n i c k a l s o r e l i e s e x t e n s i v e l y on t h e f o l l o w i n g r u l e s e t 
f o r t h i n C h a n d l e r v . B o d e k e r , 219 A l a . 357, 359, 122 So. 435, 
436 
( 1 9 2 9 ) , 
a n o t h e r 
c a s e p r e d a t i n g t h e A l a b a m a R u l e s o f 
C i v i l 
P r o c e d u r e : 
"[A] g e n e r a l a l l e g a t i o n o f [ c o n t r a c t ] p e r f o r m a n c e on 
t h e p a r t o f c o m p l a i n a n t 
i s i n s u f f i c i e n t as a g a i n s t 
d e m u r r e r . ... 
"... [ T ] h e b i l l 
s h a l l by a v e r m e n t s o f f a c t make 
c e r t a i n t o a common i n t e n t t h a t a v a l i d , 
e n f o r c e a b l e 
c o n t r a c t e x i s t s , t h e t e r m s t h e r e o f , and p e r f o r m a n c e 
by 
c o m p l a i n a n t 
on h i s p a r t o r a s u f f i c i e n t 
e x c u s e 
f o r 
n o n p e r f o r m a n c e , 
a c c o m p a n i e d 
w i t h 
a v e r m e n t s 
s h o w i n g 
he i s a b l e 
and 
w i l l i n g 
t o p e r f o r m , 
and 
o f f e r s so t o do." 
1 1 S e e 
S h e p h e r d , 233 A l a . a t 3 2 3 , 171 So. a t 910: 
" G r o u n d (d) o f t h e d e m u r r e r was w e l l t a k e n . The 
a v e r m e n t 
t h a t 
t h e m o r t g a g e 
and n o t e s 
'were 
d u l y 
t r a n s f e r r e d and a s s i g n e d on December 15, 1927, b y 
t h e 
s a i d 
W i l m e r t H. 
C a r r o l l t o Wm. 
D. 
J e l k s [ t h e 
m o r t g a g e e ] , as shown b y t r a n s f e r r e c o r d e d 
i n t h e 
 
P r o b a t e 
O f f i c e o f J e f f e r s o n C o u n t y , ' when 
c o n s t r u e d 
most 
s t r o n g l y 
a g a i n s t 
t h e 
p l e a d e r , 
i s n o t an 
a f f i r m a t i v e 
a v e r m e n t 
t h a t 
s a i d m o r t g a g e and 
n o t e s 
were d u l y 
t r a n s f e r r e d so as t o v e s t i n s a i d 
J e l k s 
t h e 
t i t l e o r p r o p e r t y i n s a i d c h o s e i n a c t i o n , b u t 
t h a t 
t h e y 
a p p e a r t o have b e e n so t r a n s f e r r e d b y 
r e f e r e n c e t o s a i d 
r e c o r d e d 
a s s i g n m e n t , w h i c h m i g h t 
be 
e f f i c a c i o u s o r n o t t o v e s t s u c h 
t i t l e . " 
21 
1071530 
The 
a d o p t i o n 
o f t h e A l a b a m a 
R u l e s 
o f 
C i v i l 
P r o c e d u r e 
r e n d e r e d 
o b s o l e t e t h e s p e c i f i c 
p l e a d i n g 
a v e r m e n t s n e e d e d t o 
o v e r c o m e a d e m u r r e r i n a c o n t r a c t a c t i o n t h a t a r e d e s c r i b e d i n 
S h e p h e r d and C h a n d l e r .
1 2 
P e n i c k ' s 
e x t e n s i v e r e l i a n c e on 
t h o s e 
c a s e s 
i s m i s p l a c e d . 
See 
R u l e 
5 6 ( c ) ( 3 ) , 
A l a . R. 
C i v P. 
( s t a t i n g t h a t summary j u d g m e n t " s h a l l be r e n d e r e d 
f o r t h w i t h 
i f 
t h e 
p l e a d i n g s , 
d e p o s i t i o n s , 
a n s w e r s t o i n t e r r o g a t o r i e s and 
1 2 S e e R u l e 7 ( c ) , A l a . R. C i v . 
P. ( " D e m u r r e r s , P l e a s , 
e t c . , 
A b o l i s h e d . D e m u r r e r s , p l e a s , and e x c e p t i o n s f o r i n s u f f i c i e n c y 
o f a p l e a d i n g 
s h a l l n o t be u s e d . " ) ; 
R u l e 8 ( a ) , A l a . R. C i v . 
P. 
("A p l e a d i n g 
w h i c h 
s e t s 
f o r t h a c l a i m f o r r e l i e f 
... 
s h a l l 
c o n t a i n (1) a s h o r t and p l a i n s t a t e m e n t o f t h e c l a i m s h o w i n g 
t h a t t h e p l e a d e r i s e n t i t l e d t o r e l i e f , and (2) a demand f o r 
j u d g m e n t f o r 
t h e r e l i e f t h e p l e a d e r 
s e e k s . " ) ; R u l e 8 ( c ) , 
A l a . 
R. C i v . 
P. ( " A f f i r m a t i v e D e f e n s e s . 
I n p l e a d i n g t o a p r e c e d i n g 
p l e a d i n g , a p a r t y s h a l l s e t f o r t h a f f i r m a t i v e l y ... f a i l u r e o f 
c o n s i d e r a t i o n , 
... 
p a y m e n t , 
... 
and 
any 
o t h e r 
m a t t e r 
c o n s t i t u t i n g 
an a v o i d a n c e 
o r a f f i r m a t i v e d e f e n s e . " ) ; 
R u l e 
8 ( e ) , 
A l a . R. C i v . P. 
( " P l e a d i n g 
t o Be C o n c i s e 
and D i r e c t ; 
C o n s i s t e n c y . 
... E a c h a v e r m e n t o f a p l e a d i n g 
s h a l l be 
s i m p l e , 
c o n c i s e , and d i r e c t . No t e c h n i c a l f o r m s o f p l e a d i n g o r m o t i o n s 
a r e r e q u i r e d . " ) ; R u l e 8 ( f ) , A l a . 
R. C i v . 
P. ( " C o n s t r u c t i o n o f 
P l e a d i n g s . 
A l l p l e a d i n g s 
s h a l l 
be so 
c o n s t r u e d 
as t o do 
s u b s t a n t i a l 
j u s t i c e . " ) ; 
R u l e 
9 ( c ) , A l a . R. 
C i v . P. 
("In 
p l e a d i n g 
t h e 
p e r f o r m a n c e 
o r 
o c c u r r e n c e 
o f 
c o n d i t i o n s 
p r e c e d e n t , 
i t i s 
s u f f i c i e n t 
t o 
a v e r 
g e n e r a l l y 
t h a t a l l 
c o n d i t i o n s p r e c e d e n t have b e e n p e r f o r m e d o r h a v e o c c u r r e d . A 
d e n i a l o f p e r f o r m a n c e o r o c c u r r e n c e 
s h a l l be made 
s p e c i f i c a l l y 
and w i t h p a r t i c u l a r i t y . " 
( e m p h a s i s a d d e d ) ) ; and R u l e 1 1 , A l a . 
R. C i v . P. 
("Except when o t h e r w i s e 
s p e c i f i c a l l y 
p r o v i d e d b y 
r u l e o r s t a t u t e , p l e a d i n g s , m o t i o n s , o r o t h e r p a p e r s n e e d n o t 
be 
v e r i f i e d o r a c c o m p a n i e d by a f f i d a v i t . ... The s i g n a t u r e o f 
an a t t o r n e y c o n s t i t u t e s a c e r t i f i c a t e b y t h e a t t o r n e y ... t h a t 
t o 
t h e b e s t 
o f t h e a t t o r n e y ' s 
k n o w l e d g e , 
i n f o r m a t i o n , and 
b e l i e f 
t h e r e i s g o o d g r o u n d t o s u p p o r t 
i t 
" ) . 
22 
1071530 
a d m i s s i o n s 
on 
f i l e , 
t o g e t h e r 
w i t h 
t h e 
a f f i d a v i t s , 
i f any, 
shows t h a t t h e r e i s no g e n u i n e i s s u e as t o any m a t e r i a l 
f a c t 
and 
t h a t 
t h e m o v i n g 
p a r t y 
i s e n t i t l e d 
t o a j u d g m e n t 
as a 
m a t t e r o f l a w on t h e i s s u e s 
s p e c i f i c a l l y 
s e t f o r t h 
i n t h e 
m o t i o n . " ) . 
T h e r e f o r e , 
we 
w i l l 
n o t 
r e v e r s e 
t h e 
summary 
j u d g m e n t on t h e a u t h o r i t y o f S h e p h e r d and C h a n d l e r , b e c a u s e o f 
an a l l e g e d l a c k o f s p e c i f i c i t y o f t h e 
c o m p l a i n t . 
D. 
C o n s t r u c t i o n 
o f 
t h e 
M o r t g a g e , 
t h e 
N o t e s , 
and 
t h e 
 
M o d i f i c a t i o n 
A g r e e m e n t 
" I n 
i n t e r p r e t i n g a 
c o n t r a c t , 
t h e 
'"words 
o f 
t h e 
a g r e e m e n t 
w i l l 
be 
g i v e n 
t h e i r 
o r d i n a r y 
m e a n i n g . " ' 
H i b b e t t 
S p o r t i n g Goods, 
I n c . v. B i e r n b a u m , 391 
So. 
2d 
1027, 
1029 
( A l a . 1980) 
( q u o t i n g 
F l o w e r s 
v. 
 
F l o w e r s , 
334 So. 2d 856, 857 
( A l a . 1 9 7 6 ) ) . 
... ' I f 
t h e 
t e r m s 
w i t h i n 
a 
c o n t r a c t 
a r e 
p l a i n 
and 
u n a m b i g u o u s , 
t h e c o n s t r u c t i o n 
o f t h e c o n t r a c t 
and 
i t s 
l e g a l 
e f f e c t become 
q u e s t i o n s 
o f l a w f o r t h e 
c o u r t 
a n d , when 
a p p r o p r i a t e , 
may 
be 
d e c i d e d 
by a 
summary j u d g m e n t . 
However, i f t h e t e r m s w i t h i n t h e 
c o n t r a c t 
a r e 
a m b i g u o u s 
i n 
any 
r e s p e c t , 
t h e 
d e t e r m i n a t i o n 
o f t h e t r u e m e a n i n g o f t h e c o n t r a c t i s 
a 
q u e s t i o n 
o f 
f a c t 
t o be 
r e s o l v e d 
by 
a 
j u r y . ' 
M c D o n a l d v. U.S. 
D i e C a s t i n g & Dev. Co., 585 So. 2d 
853, 855 
( A l a . 1991) 
( c i t a t i o n s 
o m i t t e d ) . " 
R e e v e s C e d a r h u r s t Dev. C o r p . v. F i r s t Amfed C o r p . , 607 So. 2d 
184, 186-87 ( A l a . 1 9 9 2 ) . 
P a r a g r a p h 2 o f t h e m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t g i v e s t h e Lodge 
t h e r i g h t t o demand a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e i n t h e e v e n t 
o f d e f a u l t by P e n i c k . 
P e n i c k 
p o i n t s o u t t h a t p a r a g r a p h 2 o f 
23 
1071530 
t h e m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t a l s o s t a t e s : " [ A ] l l o t h e r t e r m s and 
c o n d i t i o n s 
o f t h e N o t e 
and M o r t g a g e 
w h i c h a r e n o t 
e x p r e s s l y 
m o d i f i e d h e r e b y r e m a i n i n f u l l 
f o r c e and e f f e c t . 
... The 
t i m e 
o f p e r f o r m a n c e 
o f a l l o t h e r c o v e n a n t s and 
c o n d i t i o n s 
o f t h e 
N o t e 
and M o r t g a g e 
s h a l l n o t be 
a f f e c t e d by 
t h i s 
a g r e e m e n t . " 
R e l y i n g on t h i s l a n g u a g e , P e n i c k a r g u e s t h a t t h e m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t d i d n o t " e x p r e s s l y m o d i f y " t h e p r o v i s i o n s 
r e l a t i n g 
t o n o t i c e f o u n d i n p a r a g r a p h 10 o f t h e n o t e s and p a r a g r a p h s 
17 
and 18 o f t h e o r i g i n a l m o r t g a g e . 
P e n i c k c o n t e n d s t h a t , i n t h e 
e v e n t o f a d e f a u l t , t h o s e p r o v i s i o n s 
r e q u i r e d 
t h e Lodge 
t o 
p r o v i d e P e n i c k a d e t a i l e d n o t i c e o f d e f a u l t and o f t h e 
r i g h t 
t o r e i n s t a t e , and t o a l l o w P e n i c k 30 d a y s i n w h i c h t o p a y o f f 
t h e b a l a n c e o f t h e l o a n i n t h e e v e n t o f a d e f a u l t by t r a n s f e r 
o f a s u p e r i o r 
i n t e r e s t i n t h e m o r t g a g e d 
p r o p e r t y t o a 
t h i r d 
p a r t y 
o r , i n t h e 
e v e n t 
o f any 
o t h e r d e f a u l t , 
t o c u r e 
any 
d e f a u l t 
b e f o r e p u r s u i n g any 
r e m e d i e s 
f o r d e f a u l t . 
I t i s 
u n d i s p u t e d 
t h a t 
t h e 
Lodge 
d i d n o t 
f o l l o w 
t h e 
p r o c e d u r e s 
o u t l i n e d i n p a r a g r a p h 10 o f t h e n o t e s o r p a r a g r a p h s 17 and 
18 
o f t h e 
o r i g i n a l m o r t g a g e b e f o r e d e m a n d i n g a d e e d 
i n l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e . 
24 
1071530 
However, p a r a g r a p h 2 o f t h e m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t s t a t e s 
t h a t , 
" [ i ] n t h e e v e n t 
[ o f ] a d e f a u l t i n t h e t e r m s o f t h e N o t e 
o r M o r t g a g e as m o d i f i e d , PENICK a g r e e s t o e x e c u t e and 
d e l i v e r 
a 
Deed 
i n 
L i e u 
o f 
F o r e c l o s u r e 
on 
w r i t t e n 
r e q u e s t 
o f 
t h e 
[ L o d g e ] . " 
( C a p i t a l i z a t i o n 
i n o r i g i n a l . ) 
Thus, p a r a g r a p h 
2 
u n a m b i g u o u s l y and 
" e x p r e s s l y " 
g r a n t s 
t h e Lodge an a d d i t i o n a l 
remedy " i n t h e e v e n t o f a d e f a u l t " : t h e r i g h t t o o b t a i n a d e e d 
i n 
l i e u o f f o r e c l o s u r e upon w r i t t e n r e q u e s t .
1 3 
T h e r e f o r e , 
t h e 
m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t 
" e x p r e s s l y " 
m o d i f i e d 
any 
p r e v i o u s 
a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s t h a t t h e Lodge c o u l d p u r s u e 
no 
remedy 
f o r d e f a u l t 
u n l e s s 
i t f i r s t 
f o l l o w e d 
c e r t a i n 
n o t i c e 
p r o c e d u r e s 
and 
gave P e n i c k 
30 
d a y s 
i n w h i c h 
t o p a y 
o f f 
t h e 
l o a n 
o r 
c u r e 
any 
d e f a u l t . 
The 
t r i a l 
c o u r t 
d i d 
n o t 
e r r 
i n 
h o l d i n g 
t h a t 
a 
w r i t t e n 
r e q u e s t 
was 
t h e 
o n l y 
p r e c o n d i t i o n 
a p p l i c a b l e 
t o t h e L o d g e ' s 
r i g h t 
t o o b t a i n 
a d e e d i n l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e 
i n t h e e v e n t o f a d e f a u l t by 
P e n i c k . 
1 3 A l t h o u g h n o t 
a r g u e d by 
t h e 
p a r t i e s , and 
t h e r e f o r e 
n o t 
r e l i e d 
upon 
h e r e , 
p a r a g r a p h 
12 
o f 
t h e 
o r i g i n a l 
m o r t g a g e 
p r o v i d e s : "Remedies C u m u l a t i v e . 
A l l r e m e d i e s p r o v i d e d 
i n t h i s 
M o r t g a g e 
a r e 
d i s t i n c t 
and 
c u m u l a t i v e 
t o 
any 
o t h e r 
r i g h t 
o r 
remedy u n d e r t h i s M o r t g a g e o r a f f o r d e d by 
l a w 
o r e q u i t y , 
and 
may 
be 
e x e r c i s e d 
c o n c u r r e n t l y , 
i n d e p e n d e n t l y , 
o r 
s u c c e s s i v e l y . " 
25 
1071530 
P e n i c k a r g u e s t h a t t h e m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t s h o u l d be 
i n t e r p r e t e d i n l i g h t o f Leo M a t h ' s a l l e g e d a s s u r a n c e s t h a t t h e 
n o t i c e and r i g h t - t o - c u r e 
p r o v i s i o n s o f t h e o r i g i n a l 
m o r t g a g e 
were p r e r e q u i s i t e s t o t h e L o d g e ' s 
r i g h t t o demand a d e e d i n 
l i e u o f f o r e c l o s u r e . 
P e n i c k a r g u e s t h a t p a r o l e v i d e n c e may be 
r e l i e d upon t o r e s o l v e 
l a t e n t 
a m b i g u i t i e s 
i n a c o n t r a c t 
o r 
m a t t e r s upon w h i c h a c o n t r a c t 
i s s i l e n t . 
However, 
P e n i c k ' s 
a r g u m e n t s a r e i n a p p o s i t e b e c a u s e t h e m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t i s 
n e i t h e r 
s i l e n t n o r a m b i g u o u s as t o t h e L o d g e ' s r i g h t t o o b t a i n 
a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e upon w r i t t e n demand i n t h e e v e n t 
o f a d e f a u l t . 
P e n i c k a l s o a r g u e s t h a t , p u r s u a n t t o p a r a g r a p h 19 o f t h e 
o r i g i n a l m o r t g a g e , he h a d a r i g h t t o r e i n s t a t e t h e l o a n s 
a f t e r 
t h e Lodge made i t s 
demand f o r a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e . 
P a r a g r a p h 
19 
p r o v i d e s 
t h a t , 
a f t e r 
any 
d e f a u l t 
and 
" [ n ] o t w i t h s t a n d i n g 
... a c c e l e r a t i o n , " P e n i c k c o u l d 
r e i n s t a t e 
t h e 
l o a n 
" a t any t i m e 
p r i o r t o t h e ... e n t r y o f a j u d g m e n t 
e n f o r c i n g 
t h i s M o r t g a g e ... i f : (a) [ P e n i c k ] p a y s [ t h e L o d g e ] 
a l l sums w h i c h w o u l d be t h e n due u n d e r t h i s M o r t g a g e [and] 
t h e 
N o t e [ s ] ... h a d no a c c e l e r a t i o n 
o c c u r r e d ; 
[and] (b) 
[ P e n i c k ] 
26 
1071530 
c u r e s 
a l l b r e a c h e s 
o f 
any 
o t h e r 
c o v e n a n t s 
o r a g r e e m e n t s 
o f 
[ P e n i c k ] c o n t a i n e d i n t h i s M o r t g a g e 
" 
P e n i c k c o n t e n d s t h a t he t i m e l y and p r o p e r l y a t t e m p t e d 
t o 
r e i n s t a t e t h e l o a n s by p a y i n g t h e sums n e c e s s a r y 
t o b r i n g t h e 
l o a n s 
c u r r e n t . 
P e n i c k 
f u r t h e r a r g u e s t h a t he 
a t t e m p t e d 
t o 
e x e r c i s e 
t h i s 
r i g h t 
t o 
r e i n s t a t e 
t h e 
l o a n s 
by 
t e n d e r i n g 
a 
c a s h i e r ' s 
c h e c k 
f o r 
an 
amount 
t h a t 
w o u l d make 
t h e 
l o a n s 
c u r r e n t . 
However, i n a d d i t i o n t o p a y i n g t h e sums n e c e s s a r y 
t o 
b r i n g 
t h e 
l o a n s 
c u r r e n t , 
p a r a g r a p h 
19 
c o n d i t i o n s 
t h e 
r e i n s t a t e m e n t o f t h e l o a n s on P e n i c k ' s c u r i n g " a l l b r e a c h e s o f 
any 
o t h e r 
c o v e n a n t s 
and 
a g r e e m e n t s 
... 
c o n t a i n e d 
i n 
[ t h e ] 
M o r t g a g e . " 
I n i t s summary-judgment o r d e r , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
f o u n d 
t h a t 
" t h e r e 
a r e 
a t 
l e a s t 
t h r e e 
u n d i s p u t e d 
m a t t e r s 
o f 
d e f a u l t : m o n t h l y p a y m e n t s due h a v e n o t b e e n p a i d on a t i m e l y 
b a s i s ; 
t h e p a y m e n t s a r e 
i n a r r e a r s by more t h a n 
t h i r t y 
(30) 
d a y s ; 
and 
a t a x 
l i e n 
has 
b e e n 
f i l e d 
a g a i n s t 
t h e 
p r o p e r t y . " 
( E m p h a s i s a d d e d ) . 
P e n i c k w h o l l y 
f a i l s 
t o a d d r e s s 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
f i n d i n g 
t h a t 
t h e 
e x i s t e n c e 
o f 
t h e 
t a x 
l i e n 
r e p r e s e n t e d 
a 
d e f a u l t . 
P e n i c k 
d o e s 
n o t 
c i t e 
any 
l a w , 
c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n , o r r e c o r d e v i d e n c e 
t o d e m o n s t r a t e t h a t 
he had a r i g h t t o r e i n s t a t e t h e l o a n s o r t o r e f u s e t o s i g n t h e 
27 
1071530 
d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e d e s p i t e 
h i s u t t e r f a i l u r e t o c u r e 
h i s 
t a x - r e l a t e d d e f a u l t . 
" [ I ] t i s n o t 
t h e 
f u n c t i o n 
o f 
t h i s 
C o u r t 
t o do 
a p a r t y ' s 
l e g a l r e s e a r c h 
o r 
t o make and 
a d d r e s s 
l e g a l 
a r g u m e n t s 
f o r 
a p a r t y 
Dykes v. 
Lane 
T r u c k i n g , 
I n c . , 
652 
So. 
2d 
248, 
251 
( A l a . 1 9 9 4 ) ) . 
E. 
J u d i c i a l 
E s t o p p e l 
P e n i c k a r g u e s t h a t t h e Lodge i s j u d i c i a l l y e s t o p p e d f r o m 
d e m a n d i n g 
a d e e d 
i n 
l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e 
b e c a u s e 
t h e 
Lodge 
f i l e d 
a 
c l a i m 
i n 
P e n i c k ' s 
b a n k r u p t c y 
c a s e 
s e e k i n g 
r e g u l a r 
m o n t h l y p a y m e n t s . 
P e n i c k 
s t a t e s 
t h a t , 
on O c t o b e r 24, 
2006, 
he 
" d i s m i s s e d 
t h e 
C h a p t e r 
13 
p e t i t i o n " 
and 
on November 
7, 
2006, he gave t h e Lodge a c a s h i e r ' s c h e c k f o r t h e 
f u l l amount 
o f 
t h e 
a r r e a r a g e , 
w h i c h 
t h e 
Lodge 
r e j e c t e d . 
I n 
s u p p o r t 
o f 
t h i s 
a r g u m e n t , 
P e n i c k q u o t e s E d w a r d s v. M c C o r d , 
461 
So. 
2d 
1319 
( A l a . 1 9 8 4 ) , f o r t h e g e n e r a l p r o p o s i t i o n t h a t " ' [ t ] h e 
l a w 
i s s e t t l e d i n A l a b a m a t h a t a p a r t y who 
h a s , 
w i t h k n o w l e d g e 
o f 
t h e 
f a c t s , 
assumed 
a 
p a r t i c u l a r 
p o s i t i o n 
i n 
a 
j u d i c i a l 
p r o c e e d i n g i s e s t o p p e d f r o m a s s u m i n g a p o s i t i o n i n c o n s i s t e n t 
t o t h e 
f i r s t 
one 
t o t h e p r e j u d i c e 
o f an a d v e r s e p a r t y . ' " 
461 
So. 
2d 
a t 
1319 
( q u o t i n g 
R u s s e l l v. 
R u s s e l l , 404 
So.2d 
662, 
665 
( A l a . 1981) 
( e m p h a s i s 
a d d e d ) ) . 
28 
1071530 
However, P e n i c k c i t e s no e v i d e n c e o r l e g a l a u t h o r i t y t o 
e s t a b l i s h 
t h a t t h e e l e m e n t s o f j u d i c i a l 
e s t o p p e l 
a r e met i n 
t h i s c a s e . 
See E d w a r d s , 461 So. 2d a t 1320 ( " I t 
i s 
e s s e n t i a l , 
i n 
o r d e r t o i n v o k e t h e o p e r a t i o n 
o f t h e l e g a l d o c t r i n e o f 
e s t o p p e l , 
t h a t t h e i n c o n s i s t e n t p o s i t i o n 
f i r s t 
a s s e r t e d 
must  
h a v e b e e n 
s u c c e s s f u l l y m a i n t a i n e d . " ) . I n p a r t i c u l a r , P e n i c k 
makes no a t t e m p t t o d e m o n s t r a t e t h a t he w o u l d be p r e j u d i c e d i f 
t h e Lodge s o u g h t a remedy i n c o n s i s t e n t w i t h t h e L o d g e ' s 
c l a i m 
f o r 
m o n t h l y p a y m e n t s i n P e n i c k ' s 
b a n k r u p t c y 
a c t i o n , 
w h i c h 
a p p a r e n t l y 
was d i s m i s s e d 
w i t h o u t a d j u d i c a t i o n o f t h e L o d g e ' s 
c l a i m . 
See g e n e r a l l y E d w a r d s , 461 So. 2d a t 1320 ( " ' I t may be 
l a i d down as a g e n e r a l 
p r o p o s i t i o n t h a t , where a p a r t y assumes 
a 
c e r t a i n 
p o s i t i o n i n a l e g a l p r o c e e d i n g , and s u c c e e d s i n  
m a i n t a i n i n g 
t h a t 
p o s i t i o n , he may n o t t h e r e a f t e r , 
s i m p l y 
b e c a u s e 
h i s 
i n t e r e s t s 
have 
c h a n g e d , 
assume 
a 
c o n t r a r y 
p o s i t i o n , 
e s p e c i a l l y i f 
i t 
be t o t h e p r e j u d i c e o f t h e p a r t y 
who h a s a c q u i e s c e d i n t h e p o s i t i o n f o r m e r l y 
t a k e n b y h i m . ' " 
( q u o t i n g 
D a v i s v. W a k e l e e , 156 U.S. 680 
, 68 
9 
(18 9 4 ) ) ) ; s e e  
a l s o 
B u t l e r v . Town o f A r g o , 871 So. 2d 1, 20 
( A l a . 2003) 
( " ' [ I ] t i s n o t t h e f u n c t i o n o f t h i s 
C o u r t t o do a 
p a r t y ' s 
l e g a l 
r e s e a r c h 
o r t o make and a d d r e s s 
l e g a l a r g u m e n t s f o r 
a 
29 
1071530 
p a r t y b a s e d on u n d e l i n e a t e d 
g e n e r a l p r o p o s i t i o n s 
n o t 
s u p p o r t e d 
by 
s u f f i c i e n t a u t h o r i t y o r a r g u m e n t . ' " 
( q u o t i n g Dykes v. Lane 
T r u c k i n g , 
I n c . , 
652 
So.2d 248, 
251 
( A l a . 
1 9 9 4 ) ) ) . 
F. 
P r o m i s s o r y 
E s t o p p e l 
P e n i c k a r g u e s 
t h a t , 
" i f Leo 
M a t h knew 
[ t h a t 
t h e 
Lodge 
was] 
n o t 
g o i n g 
t o 
g i v e 
t h e 
t h i r t y - d a y s 
r i g h t 
t o 
c u r e 
and 
P e n i c k u n k n o w i n g l y e x p e c t e d t h e 
t h i r t y - d a y s r i g h t t o c u r e 
and 
r e l i e d 
on 
i t , t h e n t h e Lodge i s e s t o p p e d f r o m a s s e r t i n g 
t h e 
n o n - e x i s t e n c e o f t h e t h i r t y - d a y r i g h t t o c u r e . " 
I n s u p p o r t 
o f 
h i s a r g u m e n t , 
P e n i c k 
c i t e s 
no 
l a w 
o t h e r 
t h a n 
t h e 
f o l l o w i n g 
g e n e r a l 
p r o p o s i t i o n : 
"'An 
e s t o p p e l 
... 
has 
t h r e e 
i m p o r t a n t e l e m e n t s . 
The 
a c t o r , 
who 
u s u a l l y must h a v e k n o w l e d g e 
o f 
t h e 
t r u e 
f a c t s , c o m m u n i c a t e s s o m e t h i n g 
i n a 
m i s l e a d i n g 
way, 
e i t h e r by w o r d s , c o n d u c t o r 
s i l e n c e . 
The 
o t h e r 
r e l i e s upon t h a t c o m m u n i c a t i o n . And 
t h e 
o t h e r w o u l d 
be harmed m a t e r i a l l y i f t h e a c t o r i s l a t e r 
p e r m i t t e d 
t o 
a s s e r t 
any 
c l a i m 
i n c o n s i s t e n t 
w i t h 
h i s 
e a r l i e r 
c o n d u c t . ' " 
M a z e r v. J a c k s o n I n s . A g e n c y , 340 
So. 
2d 770, 
773 
( A l a . 
1976) 
( q u o t i n g Dobbs, R e m e d i e s § 2.3 
( 1 9 7 3 ) ) . 
P e n i c k c i t e s no e v i d e n c e i n d i c a t i n g o r l e g a l a u t h o r i t y 
t o 
s u p p o r t h i s b a r e a s s e r t i o n t h a t t h e g e n e r a l 
p r o p o s i t i o n 
c i t e d 
above a p p l i e s i n t h i s c a s e . 
F o r e x a m p l e , he 
c i t e s no 
e v i d e n c e 
i n d i c a t i n g 
t h a t 
he 
r e l i e d 
on 
Leo 
M a t h ' s 
r e p r e s e n t a t i o n s 
30 
1071530 
r e g a r d i n g 
t h e 
r i g h t 
t o 
c u r e 
any 
d e f a u l t . 
H i s 
u n s w o r n 
a r g u m e n t s a r e n o t e v i d e n c e . 
Ex p a r t e A l a b a m a Dep't o f M e n t a l  
H e a l t h & M e n t a l R e t a r d a t i o n , 937 So. 2d 1018, 1026 ( A l a . 
2006) 
("Argument o f c o u n s e l i s n o t e v i d e n c e . " ) ; A m e r i c a n N a t ' l Bank  
& T r u s t Co. o f M o b i l e v. L o n g , 281 A l a . 654, 656, 207 So. 2d 
129, 132 (1968) 
( n o t i n g t h a t an " u n s w o r n s t a t e m e n t o f c o u n s e l 
was n o t e v i d e n c e " ) ; and Ex p a r t e R u s s e l l , 911 So. 2d 719, 725 
( A l a . 
C i v . App. 
2005) 
("The 
u n s w o r n 
s t a t e m e n t s , 
f a c t u a l 
a s s e r t i o n s , 
and 
a r g u m e n t s 
o f 
c o u n s e l 
a r e 
n o t 
e v i d e n c e . " 
( c i t i n g 
S i n g l e y v. B e n t l e y , 782 
So. 2d 799, 803 
( A l a . 
C i v . 
App. 
2 0 0 0 ) ) . 
I n s h o r t , P e n i c k ' s p r o m i s s o r y - e s t o p p e l a r g u m e n t c o n s i s t s 
o f 
n o t h i n g 
more 
t h a n 
b a r e 
c i t a t i o n s 
t o 
g e n e r i c 
l e g a l 
p r i n c i p l e s , 
and 
he 
has 
made 
no 
m e a n i n g f u l 
a t t e m p t 
t o 
d e m o n s t r a t e t h a t t h o s e 
l e g a l p r i n c i p l e s a p p l y t o t h e f a c t s o f 
t h i s c a s e . 
T h e r e f o r e , 
P e n i c k ' s p r o m i s s o r y - e s t o p p e l 
a r g u m e n t 
i s 
w h o l l y 
i n s u f f i c i e n t 
t o s u s t a i n a 
r e v e r s a l 
o f t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s j u d g m e n t . 
L o n g v. B r y a n t , 
992 So. 2d 673, 683 ( A l a . 
2008) 
("Rule 
2 8 ( a ) ( 1 0 ) , A l a . R. 
App. 
P., 
r e q u i r e s t h a t 
an 
a r g u m e n t 
i n 
an 
a p p e l l a n t ' s 
( o r 
c r o s s - a p p e l l a n t ' s ) 
b r i e f 
c o n t a i n 
' c i t a t i o n s t o t h e c a s e s , s t a t u t e s , o t h e r 
a u t h o r i t i e s , 
31 
1071530 
and p a r t s o f t h e r e c o r d r e l i e d o n . ' " ) ; Dykes v. Lane T r u c k i n g ,  
I n c . , 652 So. 2d a t 251 
("We 
have u n e q u i v o c a l l y s t a t e d t h a t i t 
i s 
n o t 
t h e 
f u n c t i o n o f 
t h i s 
C o u r t 
t o 
do 
a p a r t y ' s 
l e g a l 
r e s e a r c h o r t o make and 
a d d r e s s 
l e g a l a r g u m e n t s f o r a p a r t y 
b a s e d on u n d e l i n e a t e d g e n e r a l p r o p o s i t i o n s n o t 
s u p p o r t e d 
by 
s u f f i c i e n t 
a u t h o r i t y 
o r 
a r g u m e n t . " 
( c i t i n g 
S p r a d l i n 
v. 
 
S p r a d l i n , 
601 
So. 
2d 76 
( A l a . 1 9 9 2 ) ) ) . 
G. 
D u r e s s 
P e n i c k a r g u e s t h a t t h e L o d g e ' s f o r e c l o s u r e a c t i o n i n 2002 
was 
w r o n g f u l b e c a u s e , 
a c c o r d i n g t o t h e u n d i s p u t e d 
e v i d e n c e , 
t h e S e p t e m b e r 17, 2002, n o t i c e o f f o r e c l o s u r e d i d n o t 
i n f o r m 
P e n i c k o f t h e amount due 
o r g i v e h i m 30 d a y s i n w h i c h t o c u r e 
t h e 
d e f a u l t . 
T h e r e f o r e , 
P e n i c k 
a r g u e s , 
he 
e x e c u t e d 
t h e 
m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t 
on 
O c t o b e r 
16, 
2002, u n d e r 
e c o n o m i c 
d u r e s s . 
" [ T ] o d e m o n s t r a t e a p r i m a 
f a c i e c a s e o f e c o n o m i c 
d u r e s s , 
a p a r t y must show '(1) w r o n g f u l a c t s o r t h r e a t s ; 
(2) 
f i n a n c i a l 
d i s t r e s s 
c a u s e d 
by 
t h e 
w r o n g f u l 
a c t s 
o r 
t h r e a t s ; 
(3) 
t h e 
a b s e n c e o f any 
r e a s o n a b l e 
a l t e r n a t i v e t o t h e t e r m s 
p r e s e n t e d 
by t h e w r o n g d o e r . ' " 
W r i g h t T h e r a p y E q u i p . , LLC v. B l u e 
C r o s s  
& B l u e 
S h i e l d 
o f A l a b a m a , 
991 
So. 
2d 
701 , 707 
( A l a . 2008 
) 
32 
1071530 
( q u o t i n g 
I n t e r n a t i o n a l P a p e r Co. v. W h i l d e n , 469 So. 2d 560, 
562 
( A l a . 1 9 8 5 ) ) . 
P e n i c k 
c i t e s no e v i d e n c e i n t h e 
r e c o r d 
s h o w i n g t h a t h i s 
o n l y r e a s o n a b l e a l t e r n a t i v e t o t h e a l l e g e d l y 
w r o n g f u l f o r e c l o s u r e was t o s i g n t h e m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t as 
i t 
was 
p r e s e n t e d 
t o h i m . 
T h e r e f o r e , 
P e n i c k 
h a s n o t 
d e m o n s t r a t e d t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l 
f a c t 
as 
t o w h e t h e r he 
s i g n e d 
t h e m o d i f i c a t i o n 
a g r e e m e n t 
u n d e r 
d u r e s s .
1 4 
L o n g , 992 So. 2d a t 683 ("Rule 2 8 ( a ) ( 1 0 ) , A l a . 
R. 
App. 
P., 
r e q u i r e s 
t h a t 
an a r g u m e n t i n an a p p e l l a n t ' s ( o r 
c r o s s - a p p e l l a n t ' s ) 
b r i e f 
c o n t a i n 
' c i t a t i o n s 
t o t h e c a s e s , 
s t a t u t e s , 
o t h e r 
a u t h o r i t i e s , and p a r t s o f t h e r e c o r d 
r e l i e d 
o n . ' " ) . 
H. 
C r e a t i o n o f a P r o b l e m a t i c 
C o t e n a n c y 
P e n i c k 
a r g u e s 
t h a t 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
j u d g m e n t , 
w h i c h 
r e q u i r e s 
h i m t o 
s i g n 
a d e e d 
i n l i e u 
o f 
f o r e c l o s u r e , i s 
i n a p p r o p r i a t e 
i n l i g h t 
o f t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s 
c a s e . 
A c c o r d i n g 
t o P e n i c k , 
t h e d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e 
w i l l 
1 4 P e n i c k a l l e g e s t h a t , u n d e r Webb v. G l o b e S e c u r i t i e s Co., 
203 
A l a . 
22 
6, 
82 So. 476 
(1 
91 
9 ) , t h e b u r d e n 
r e s t s on t h e 
L o d g e , as t h e m o r t g a g e e , t o make a p r i m a f a c i e s h o w i n g o f 
t h e 
a b s e n c e o f d u r e s s . 
However, Webb's p r e - A l a b a m a R u l e s o f C i v i l 
P r o c e d u r e h o l d i n g as t o t h e b u r d e n on t h e i s s u e o f d u r e s s i s 
o b s o l e t e . 
S e e , e . g . , R u l e 
8 ( c ) , A l a . 
R. C i v . 
P. 
( l i s t i n g 
" d u r e s s " as an a f f i r m a t i v e 
d e f e n s e ) . 
33 
1071530 
c r e a t e a p r o b l e m a t i c c o t e n a n c y among t h e L o d g e , t h e C i t y o f 
B i r m i n g h a m ( w h i c h h o l d s a f i r s t m o r t g a g e on t h e p r o p e r t y ) , and 
t h e p u r c h a s e r a t t h e t a x s a l e . 
I n s u p p o r t o f t h i s 
a r g u m e n t , 
P e n i c k 
c i t e s 1631 S e c o n d Avenue N o r t h , L.L.C. v. R a i n e , 963 
So. 2d 71 
( A l a . 2 0 0 7 ) . 
I n R a i n e , 
" t h e t r i a l 
c o u r t , 
a f t e r 
c o n s i d e r i n g t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s 
c a s e , 
h e l d t h a t ' t h e 
c o u r t w o u l d be c a u s i n g more p r o b l e m s f o r 
t h e s e p a r t i e s 
t h a n 
i t 
w o u l d 
s o l v e ' " i f 
i t o r d e r e d 
s p e c i f i c 
p e r f o r m a n c e 
o f a 
r e a l -
e s t a t e 
c o n t r a c t b e c a u s e 
s u c h 
an 
o r d e r 
w o u l d 
r e s u l t 
i n a 
c o t e n a n c y among s t r a n g e r s . 963 So. 2d a t 75 ( e m p h a s i s 
a d d e d ) . 
T h i s 
C o u r t 
a f f i r m e d t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
j u d g m e n t , 
s t a t i n g : 
" G i v e n t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s 
c a s e , we 
f i n d no p a l p a b l e 
e r r o r 
b y t h e 
t r i a l 
c o u r t i n d e c l i n i n g 
t o o r d e r 
s p e c i f i c 
p e r f o r m a n c e 
" 
963 So. 2d a t 75-76 
( e m p h a s i s 
a d d e d ) . 
P e n i c k , 
h o w e v e r , h a s n o t a r t i c u l a t e d 
i n h i s b r i e f 
how 
s p e c i f i c 
p e r f o r m a n c e 
o f t h e a g r e e m e n t 
i n t h i s 
c a s e 
c o u l d 
r e s u l t 
i n a 
" c o t e n a n c y , " 
much 
l e s s 
a 
" p r o b l e m a t i c " one. 
F u r t h e r , he h a s n o t c i t e d any l e g a l 
a u t h o r i t y t o s u p p o r t h i s 
b a r e 
a s s e r t i o n 
t h a t 
s p e c i f i c 
p e r f o r m a n c e 
w i l l 
r e s u l t 
i n a 
p r o b l e m a t i c c o t e n a n c y . 
We a r e u n a b l e t o a d d r e s s t h e m e r i t s o f 
an P e n i c k ' s a r g u m e n t r e g a r d i n g t h e c r e a t i o n o f a " p r o b l e m a t i c 
34 
1071530 
c o t e n a n c y " b e c a u s e he has 
f a i l e d t o a r t i c u l a t e t h a t a r g u m e n t , 
and he p r e s e n t s no a u t h o r i t y i n s u p p o r t o f i t . 
See S t o v e r v.  
A l a b a m a Farm B u r e a u I n s . Co., 
4 
67 So. 2d 251, 253 
( A l a . 1 9 8 5 ) . 
I . 
E j e c t m e n t 
C o u n t 
P e n i c k a r g u e s t h a t summary j u d g m e n t was n o t p r o p e r on t h e 
L o d g e ' s 
e j e c t m e n t 
c o u n t 
b e c a u s e , 
he 
s a y s , 
t h e 
u n d i s p u t e d 
e v i d e n c e d e m o n s t r a t e s 
t h a t t h e Lodge d i d n o t h a v e l e g a l 
t i t l e 
t o 
o r p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e 
i t f i l e d 
t h i s 
a c t i o n . 
A l a . Code 1975, 
§ 6-6-280 
("[T]he 
c o m p l a i n t 
[ i n an 
e j e c t m e n t 
a c t i o n ] 
i s 
s u f f i c i e n t 
i f i t 
a l l e g e s 
t h a t 
t h e 
p l a i n t i f f 
was p o s s e s s e d o f t h e p r e m i s e s o r has t h e l e g a l 
t i t l e 
t h e r e t o 
... 
and 
t h a t 
t h e 
d e f e n d a n t 
e n t e r e d 
t h e r e u p o n 
and 
u n l a w f u l l y 
w i t h h o l d s 
and 
d e t a i n s 
t h e 
s a m e . " ) ; 
A t l a s 
 
S u b s i d i a r i e s o f F l a . , I n c . v. K o r n e g a y , 
288 A l a . 599, 601, 
264 
So. 2d 158, 
161 
(1972) 
( n o t i n g t h a t a s t a t u t o r y a c t i o n i n t h e 
n a t u r e o f e j e c t m e n t e x i s t s u n d e r two 
a l t e r n a t i v e s : "The 
f i r s t 
s u c h 
a l t e r n a t i v e 
i s where 
t h e 
c o m p l a i n t 
a l l e g e s 
t h a t 
t h e 
p l a i n t i f f 
was 
p o s s e s s e d 
o f 
t h e 
p r e m i s e s 
and 
t h e 
d e f e n d a n t 
e n t e r e d 
t h e r e u p o n 
and 
u n l a w f u l l y 
w i t h h o l d s and 
d e t a i n s 
t h e 
same. The 
o t h e r 
a l t e r n a t i v e 
i s where t h e 
c o m p l a i n t 
a l l e g e s 
t h a t t h e 
p l a i n t i f f 
has 
t h e 
l e g a l 
t i t l e 
t o t h e l a n d s and 
t h e 
35 
1071530 
d e f e n d a n t 
e n t e r e d 
t h e r e u p o n 
and 
u n l a w f u l l y w i t h h o l d s 
and 
d e t a i n s t h e s a m e . " ) ; see a l s o C a d l e Co. v. S h a b a n i , 
950 So. 
2d 
277, 
279 
( A l a . 2006) ("[T]o m a i n t a i n an a c t i o n f o r 
e j e c t m e n t , 
a 
p l a i n t i f f 
must 
a l l e g e 
e i t h e r 
p o s s e s s i o n 
o r 
l e g a l 
t i t l e 
" ) . 
The 
L o d g e a r g u e s , 
w i t h o u t 
c i t a t i o n 
t o 
l e g a l a u t h o r i t y , 
t h a t , a t t h e t i m e t h e a c t i o n was 
f i l e d , 
i t h e l d an e q u i t a b l e 
t i t l e 
t o 
t h e 
p r o p e r t y 
t h a t was 
s u p e r i o r t o 
P e n i c k ' s 
l e g a l 
t i t l e . 
W i t h o u t 
c i t i n g 
l e g a l 
a u t h o r i t y , t h e 
L o d g e 
f u r t h e r 
a r g u e s 
t h a t p r o o f 
t h a t t h e Lodge h e l d a s u p e r i o r e q u i t a b l e 
t i t l e 
a t 
t h e 
t i m e 
i t 
f i l e d 
t h e 
c o m p l a i n t 
f o r 
e j e c t m e n t , 
c o u p l e d 
w i t h p r o o f 
o f 
an 
i m m e d i a t e 
r i g h t 
t o p o s s e s s i o n , 
i s 
s u f f i c i e n t 
t o 
e n t i t l e 
t h e Lodge 
t o 
an 
o r d e r 
o f 
e j e c t m e n t . 
B u t l e r , 
871 
So. 
2d a t 20 
( " ' [ I ] t i s n o t t h e f u n c t i o n o f 
t h i s 
C o u r t 
t o do 
a p a r t y ' s 
l e g a l 
r e s e a r c h o r t o make and 
a d d r e s s 
l e g a l 
a r g u m e n t s 
f o r a p a r t y b a s e d 
on 
u n d e l i n e a t e d 
g e n e r a l 
p r o p o s i t i o n s 
n o t 
s u p p o r t e d 
by 
s u f f i c i e n t 
a u t h o r i t y 
o r 
a r g u m e n t . ' " 
( q u o t i n g D y k e s , 652 
So. 
2d a t 
2 5 1 ) ) . 
I t 
i s 
u n d i s p u t e d 
t h a t , 
a t 
t h e 
t i m e 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
t h e 
summary 
j u d g m e n t , 
t h e 
Lodge 
d i d 
n o t 
h a v e 
p o s s e s s i o n o f , o r l e g a l 
t i t l e t o , t h e p r o p e r t y . 
A c c o r d i n g l y , 
36 
1071530 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e Lodge on t h e 
e j e c t m e n t c o u n t i s 
due t o be 
r e v e r s e d . 
J . 
O t h e r A r g u m e n t s 
We f i n d no m e r i t i n 
any o f P e n i c k ' s 
r e m a i n i n g 
a r g u m e n t s , 
w h i c h he 
f a i l s 
t o s u p p o r t 
w i t h 
c i t a t i o n 
t o t h e r e c o r d o r 
s u f f i c i e n t 
l e g a l a u t h o r i t y . 
I V . 
C o n c l u s i o n 
F o r t h e r e a s o n s s t a t e d a b o v e , t h e t r i a l 
c o u r t ' s summary 
j u d g m e n t on t h e e j e c t m e n t c o u n t i s r e v e r s e d . 
I n a l l o t h e r 
r e s p e c t s , t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l 
c o u r t i s a f f i r m e d . 
The 
c a s e i s remanded t o t h e t r i a l 
c o u r t f o r 
f u r t h e r 
p r o c e e d i n g s 
c o n s i s t e n t w i t h 
t h i s 
o p i n i o n . 
A P P L I C A T I O N 
OVERRULED; 
OPINION OF NOVEMBER 13, 2009, 
WITHDRAWN; OPINION SUBSTITUTED; AFFIRMED IN PART; REVERSED IN 
PART; AND REMANDED. 
S m i t h , P a r k e r , a n d Shaw, J J . , c o n c u r . 
M u r d o c k , J . , 
c o n c u r s 
s p e c i a l l y . 
37 
1071530 
MURDOCK, J u s t i c e 
( c o n c u r r i n g 
s p e c i a l l y ) . 
As t o t h e i s s u e 
o f t h e L o d g e ' s 
c a p a c i t y 
t o s u e , t h e 
p r i m a r y f o c u s o f H e n r y P e n i c k ' s 
a r g u m e n t i s 
w h e t h e r t h e Lodge 
i s 
an 
A l a b a m a 
c o r p o r a t i o n , 
as 
o p p o s e d 
t o 
a 
f o r e i g n 
c o r p o r a t i o n . 
The r e a s o n i n g 
a p t l y e m p l o y e d i n r e s p o n s e b y t h e 
m a i n 
o p i n i o n 
i s a p p l i c a b l e , 
a c c o r d i n g 
t o t h e m a i n 
o p i n i o n , 
" [ r ] e g a r d l e s s 
o f w h e t h e r 
t h e Lodge 
i s a 
c o r p o r a t i o n , 
an 
u n i n c o r p o r a t e d 
a s s o c i a t i o n , o r some o t h e r k i n d o f e n t i t y , " 
So. 
3d a t 
. 
P e n i c k ' s 
b r i e f 
c o n t a i n s 
no 
m e a n i n g f u l 
c h a l l e n g e 
(and 
no c i t a t i o n o f a u t h o r i t y i n o p p o s i t i o n ) t o 
t h e 
p r o p o s i t i o n 
t h a t t h e Lodge i s a l e g a l 
e n t i t y o f some 
s o r t 
( i . e . , t h a t i t 
h a s a l e g a l e x i s t e n c e ) 
t h a t h a s t h e c a p a c i t y t o 
sue and t o h o l d 
t i t l e t o t h e r e a l p r o p e r t y 
t h a t i s 
t h e o b j e c t 
o f i t s a c t i o n . 
I 
a l s o 
n o t e 
t h a t 
t h e 
m a i n 
o p i n i o n 
c o n c l u d e s i t s 
d i s c u s s i o n o f t h e i s s u e o f t h e l e g a l 
e x i s t e n c e o f t h e Lodge 
and i t s c a p a c i t y 
t o sue as f o l l o w s : 
" I n a c c o r d a n c e 
w i t h 
R u l e 9 ( a ) , [ A l a . 
R. C i v . 
P.,] t h e b u r d e n was on P e n i c k , n o t 
t h e L o d g e , t o a s s e r t t h e c a p a c i t y - t o - s u e 
i s s u e . 
P e n i c k h a s 
p r o v i d e d no e v i d e n c e and no l e g a l a u t h o r i t y t o e s t a b l i s h t h a t 
t h e Lodge l a c k s c a p a c i t y t o s u e . " 
So. 3d a t 
. I a g r e e 
38 
1071530 
t h a t 
R u l e 9 ( a ) , 
A l a . R. C i v . P., p l a c e s 
t h e b u r d e n , as t o  
p l e a d i n g , 
on P e n i c k . 
I do n o t r e a d 
t h e m a i n 
o p i n i o n 
as 
d e c i d i n g 
w h e t h e r , 
a f t e r 
a 
d e f e n d a n t 
makes 
t h e 
s p e c i f i c 
a v e r m e n t r e q u i r e d b y R u l e 9 ( a ) and s u p p l i e s " s u c h 
s u p p o r t i n g 
p a r t i c u l a r s as a r e p e c u l i a r l y 
w i t h i n [ i t s ] k n o w l e d g e , " i t 
h a s 
t h e b u r d e n o f p r o v i n g a n e g a t i v e 
r e g a r d i n g t h e o p p o s i n g p a r t y , 
i . e . , 
t h a t t h e o p p o s i n g p a r t y i s n o t a l e g a l 
e n t i t y . 
I t 
i s 
e n o u g h f o r 
p u r p o s e s o f d e c i d i n g t h e p r e s e n t 
a p p e a l t h a t i n h i s 
b r i e f 
t o 
t h i s 
C o u r t , 
P e n i c k , 
as t h e a p p e l l a n t , 
makes 
no 
m e a n i n g f u l a r g u m e n t 
(and c i t e s no 
l e g a l 
a u t h o r i t y ) f o r 
t h e 
p r o p o s i t i o n t h a t t h e Lodge i s n o t a l e g a l 
e n t i t y o f some 
s o r t 
w i t h c a p a c i t y t o s u e . 
39