Title: LAWRENCE v DONOVAN
Citation: N/A
Docket Number: 80-158
State: Montana
Issuer: Montana Supreme Court
Date: October 22, 1980

N o . 80-158 I N T H E SUPREME C O U R T O F T H E STATE O F M O N T A N A 1980 VIOLA A. LAWRENCE, P l a i n t i f f and Respondent, -vs- S H A R O N LEE DONOVAN, Defendant and Appellant. Appeal from: D i s t r i c t Court o f t h e F i r s t J u d i c i a l D i s t r i c t , I n and f o r t h e County of Lewis and Clark, The Honorable Gordon R. Bennett, Judge p r e s i d i n g . Counsel o f Record: For Appellant: Lloyd J. Skedd and J. Mayo Ashley, Helena, Montana For Respondent : G a l t and Swanberg, Helena, Montana Submitted on B r i e f s : August 1 3 , 1980 Decided: Q @ T 2 2 1 9 8 6 Clerk M r . C h i e f J u s t i c e F r a n k I . H a s w e l l d e l i v e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t . P l a i n t i f f - r e s p o n d e n t , V i o l a A. L a w r e n c e , b r o u g h t t h i s a c t i o n s e e k i n g p a r t i t i o n of r e a l p r o p e r t y i n t h e L e w i s & C l a r k C o u n t y D i s t r i c t C o u r t . A t a p r e t r i a l c o n f e r e n c e , t h e p a r t i e s w e r e a s k e d t o b r i e f t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e p l a i n t i f f was l e g a l l y e n t i t l e d t o a p a r t i t i o n . The c o u r t t h e n t r e a t e d t h e m a t t e r as a m o t i o n f o r summary j u d g m e n t and g r a n t e d summary j u d g m e n t t o t h e p l a i n t i f f c o n c l u d i n g t h a t she was e n t i t l e d t o a p a r t i t i o n . D e f e n d a n t s S h a r o n L e e Donovan and V i c t o r i a Rae R o s b a r s k y a p p e a l . R e s p o n d e n t V i o l a L a w r e n c e ( f o r m e r l y Amundson) and h e r h u s b a n d H a r r y Amundson a c q u i r e d t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n as t e n a n t s i n common i n 1 9 4 1 , each a c q u i r i n g an u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t . The p r o p e r t y c o n s i s t s o f 2 5 4 a c r e s on H a u s e r L a k e , a h o u s e t h e r e o n and o t h e r i m p r o v e m e n t s . H a r r y Amundson d i e d i n 1977. H i s w i l l d e v i s e d a l i f e e s t a t e i n t h e p r o p e r t y t o h i s w i f e and t h e r e m a i n d e r t o t h e i r c h i l d r e n , a p p e l l a n t S h a r o n L e e Donovan, a p p e l l a n t V i c t o r i a Rae R o s b a r s k y , and C l e b e r Amundson, who i s n o t a p a r t y t o t h e a p p e a l . V i o l a L a w r e n c e now seeks p a r t i t i o n o f t h e r e a l e s t a t e so t h a t she may h o l d i n f e e s i m p l e h e r u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t a c q u i r e d i n 1941. She does n o t seek p a r t i t i o n o f t h e o t h e r u n d i - v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t h e l d b y H a r r y Amundson a t t h e t i m e o f h i s d e a t h i n w h i c h she a c q u i r e d a l i f e e s t a t e w i t h t h e r e m a i n d e r t o t h e t h r e e c h i l d r e n u n d e r t h e t e r m s o f Amundson's w i l l . The a p p e l l a n t s c o n t e n d t h a t V i o l a L a w r e n c e i s n o t a t e n a n t i n common and t h e r e f o r e she l a c k s s t a n d i n g t o b r i n g t h e a c t i o n . T h e y f u r t h e r c o n t e n d e d t h a t u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e p a r t i t i o n w o u l d v i o l a t e p u b l i c p o l i c y . The a p p e l l a n t s a s s e r t t h a t p a r t i t i o n i s i n a p p r o p r i a t e i n t h e p r e s e n t c a s e , u r g i n g t h a t t h e p a r t i e s a r e n o t c o t e n a n t s w i t h i n s e c t i o n 7 0 - 2 9 - 1 0 1 , MCA, and t h a t V i o l a L a w r e n c e i s n o t a t e n a n t i n common w i t h i n s e c t i o n 70-29-104. These t w o s t a t u t e s p r o v i d e : " 7 0 - 2 9 - 1 0 1 . A c t i o n f o r p a r t i t i o n a u t h o r i z e d -- who may b r i n g . w h e n s e v e r a l c o t e n a n t s h o l d and a r e i n p o s s e s s i o n o f r e a l p r o p e r t y as j o i n t t e n a n t s ' o r t e n a n t s i n common,' i n w h i c h one o r m o r e o f them have an e s t a t e o f i n h e r i t a n c e o r f o r l i f e o r l i v e s o r f o r y e a r s , an a c t i o n may be b r o u g h t b y one o r more o f s u c h p e r s o n s f o r a p a r t i t i o n t h e r e o f , a c c o r d i n g t o t h e r e s p e c t i v e r i g h t s o f t h e p e r s o n s i n t e r e s t e d t h e r e i n , and f o r a s a l e o f s u c h p r o p e r t y o r a p a r t t h e r e o f i f i t a p p e a r s t h a t a p a r t i t i o n c a n n o t be made w i t h o u t a g r e a t p r e j u d i c e t o t h e owners." " 7 0 - 2 9 - 1 0 4 . Who m u s t b e p a r t i e s -- e r m i s s i b l e p l a i n t i f f s . m T f X l o w i n g m u s t P b e p a r t i e s t o an a c t i o n f o r p a r t i t i o n : " ( a ) e v e r y p e r s o n h a v i n g an u n d i v i d e d s h a r e , i n p o s s e s s i o n o r o t h e r w i s e , i n t h e p r o p e r t y as t e n a n t i n f e e , f o r l i f e , o r f o r y e a r s ; " ( b ) e v e r y p e r s o n e n t i t l e d t o t h e r e v e r s i o n , r e m a i n d e r , o r i n h e r i t a n c e o f an u n d i v i d e d s h a r e , a f t e r t h e d e t e r m i n a t i o n o f a p a r t i c u l a r e s t a t e t h e r e i n ; " ( c ) e v e r y p e r s o n who b y any c o n t i n g e n c y con- t a i n e d i n a d e v i s e o r g r a n t o r o t h e r w i s e i s o r may become e n t i t l e d t o a b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n a n u n d i v i d e d s h a r e t h e r e o f ; " ( d ) e v e r y p e r s o n h a v i n g an i n c h o a t e r i g h t o f d o w e r i n an u n d i v i d e d s h a r e i n t h e p r o p e r t y ; and " ( e ) e v e r y p e r s o n h a v i n g a r i g h t o f dower i n t h e p r o p e r t y o r any p a r t t h e r e o f w h i c h h a s n o t b e e n admeasured. " ( 2 ) B u t no p e r s o n o t h e r t h a n a j o i n t t e n a n t o r a t e n a n t i n common o f t h e p r o p e r t y s h a l l be a p l a i n t i f f i n t h e a c t i o n . " W e n o t e a s p l i t o f a u t h o r i t y i n o t h e r j u r i s d i c t i o n s on t h e i s s u e o f w h e t h e r a p e r s o n h o l d i n g an u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t i n p a r t o f a t r a c t o f r e a l e s t a t e and a l i f e e s t a t e i n t h e r e m a i n d e r o f t h e t r a c t i s l e g a l l y e n t i t l e d t o p a r t i t i o n . The c a s e s d e n y i n g p a r t i t i o n u n d e r such c i r c u m s t a n c e s a r e b a s e d upon a l a c k o f u n i t y o f p o s s e s s i o n . P a b s t B r e w i n g Co. v. Melms ( 1 9 0 0 ) , 1 0 5 Wis. 455, 8 1 N.W. 882. Cases w h i c h a l l o w p a r t i t i o n u n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s r e c o g n i z e t h a t a t e n a n t i n common may n o t d e p r i v e h i s c o t e n a n t o f t h e r i g h t t o a p a r t i t i o n b y c o n v e y i n g o r d e v i s i n g a l i f e e s t a t e t o h i s c o t e n a n t . H e i d e n v. Howes ( 1 9 4 5 ) , 77 O h i o App. 525, 67 N.E.2d 641. W e f i n d t h e l a t t e r r a t i o n a l e m o r e p e r s u a s i v e . As was s t a t e d i n H e i d e n : " [ I l t i s f u n d a m e n t a l t h a t a t e n a n t i n common c a n n o t convey o r i n c u m b e r t h e i n t e r e s t o f h i s c o t e n a n t , n o r by any a c t o f h i s d i v e s t h i s i n t e r e s t as c o t e n a n t i n t h e e n t i r e t r a c t , o r d e f e a t , d e f e r o r l i m i t h i s r i g h t s as a t e n a n t i n common, and any a t t e m p t t o do so i s i n e f f e c t u a l . ( C i t i n g a u t h o r i t y . ) " I f a t e n a n t i n common by c r e a t i n g a c o n t i n g e n t r e m a i n d e r o r by e n t a i l i n g h i s e s t a t e may a f f e c t t h e r i g h t o r i n t e r e s t o f h i s c o t e n a n t , i t w o u l d b e w i t h i n t h e power o f any t e n a n t i n common, b y c r e a t i n g such an i n t e r e s t , t o p r e v e n t p a r t i t i o n and d e p r i v e h i s c o t e n a n t o f h i s r i g h t t h e r e t o c o n f e r r e d by s t a t u t e , w h i c h o f c o u r s e , c a n n o t be p e r m i t t e d . The d i f f i c u l t y o f making p a r t i t i o n and t h e i n c o n v e n i e n c e r e s u l t i n g t o o t h e r t e n a n t s f u r n i s h no s u f f i c i e n t r e a s o n f o r d e n y i n g it. ( C i t i n g a u t h o r i t y . ) "We f i n d no e x c e p t i o n i n t h e l a w t o t h e r i g h t o f an owner i n f e e t o compel p a r t i t i o n and s i n c e p l a i n t i f f h e r e owns an u n d i v i d e d one-ha1 f i n t e r e s t i n f e e w i t h t h e r i g h t t o i m m e d i a t e p o s s e s s i o n and t o have t h a t p a r t s e t o f f i n s e v e r a l t y , t h e f a c t t h a t he i s e n t i t l e d t o t h e i m m e d i a t e p o s s e s s i o n f o r l i f e o f t h e r e m a i n i n g i n t e r e s t w i l l n o t be a b a r t o h i s r i g h t o f p a r t i t i o n , because t h e d e c r e e can o p e r a t e t o p u t h i m i n e x c l u s i v e p o s s e s s i o n o f h i s u n d i v i d e d o n e - h a l f i n f e e w i t h t h e o p p o r t u n i t y t o use and i m p r o v e unhampered by j o i n t o w n e r s h i p . " 67 N.E.2d a t 644-645. T u r n i n g n e x t t o appel l a n t s ' a r g u m e n t r e g a r d i ng pub1 i c p o l i c y , we f i n d no e q u i t a b l e grounds t o b a r a p a r t i t i o n i n t h e p r e s e n t case. A p p e l l a n t s ' i g n o r e t h e f a c t s i n t h e i r b r i e f . It i s s t a t e d i n a p p e l l a n t s ' b r i e f : " H e r e a f i n d i n g f o r LAWRENCE o r d e r i n g p a r t i t i o n i s i n d i r e c t c o n t r a v e n t i o n o f t h e w i l l o f H a r r y Amundson who b o u g h t t h e l a n d i n q u e s t i o n , h e l d i t f o r 26 y e a r s and a t h i s d e a t h l e f t t h e e n t i r e p a r c e l t o h i s w i f e w i t h t h e w i s h t h a t t h e l a n d b e t r a n s f e r r e d a t h e r d e a t h t o t h e i r c h i l d r e n . T h i s i s i n v i o l a t i o n o f b o t h p u b l i c p o l i c y and e q u i t a b l e and l e g a l p r i n c i p l e s . " . . . The r e q u e s t e d p a r t i t i o n h e r e i s a s k i n g a c o u r t t o v a l u e a f u t u r e l i f e e s t a t e and because o f t h e u n i q u e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e l a n d i n q u e s t i o n t h i s s i m p l y cannot be done." I n d i r e c t c o n t r a d i c t i o n t o t h e s e a s s e r t i o n s , t h e p r o p e r t y was h e l d by t h e r e s p o n d e n t and H a r r y Amundson as t e n a n t s i n com- mon s i n c e 1941, and V i o l a Lawrence does n o t seek a p a r t i t i on b e t - ween h e r l i f e e s t a t e and t h e a p p e l l a n t s ' r e m a i n d e r i n t h e u n d i - v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t h e l d b y H a r r y Amundson a t h i s death. A l t h o u g h we h a v e r e c e n t l y s t a t e d t h a t a p a r t i t i o n "may b e d e n i e d w h e r e i t w o u l d be a g a i n s t p r i n c i p l e s o f l a w o r e q u i t y o r a g a i n s t p u b l i c p o l i c y . . .", L a w r e n c e v. H a r v e y ( 1 9 8 0 ) , M o n t . , 607 P.2d 551, 556, 37 St.Rep. 370, 3 7 5 , such c i r - c u m s t a n c e s do n o t e x i s t i n t h e p r e s e n t case. W e h o l d t h a t a t e s t a t o r ' s d e s i r e t h a t p r o p e r t y h e l d b y a s u r v i v i n g s p o u s e be d e v i s e d t o t h e i r c h i l d r e n i s n o t g r o u n d s f o r d e f e a t i n g a r i g h t t o p a r t i t i o n . To t h e c o n t r a r y , e q u i t a b l e p r i n c i p l e s s u p p o r t a f i n d i n g t h a t a d e c e d e n t n o t be a l l o w e d t o d e f e a t a p r o p e r t y r i g h t o f h i s s u r v i v o r by a mere d e s i r e t h a t a s u b s e q u e n t d i s p o s i t i o n o c c u r . A f f i r m e d . C h i e f J u s t i c e M r . J u s t i c e D a n i e l J. Shea, d e e m i n g h i m s e l f d i s q u a l i f i e d , d i d n o t p a r t i c i p a t e i n t h i s c a s e .