Title: Gail Foster v. Porter Bridge Loan Company, Inc.
Citation: N/A
Docket Number: 1080166
State: Alabama
Issuer: Alabama Supreme Court
Date: July 17, 2009

REL: 07/17/2009 
Notice: 
T h i s 
o p i n i o n i s s u b j e c t t o f o r m a l 
r e v i s i o n b e f o r e 
p u b l i c a t i o n i n 
t h e advance 
s h e e t s o f 
Southern Reporter. 
R e a d e r s a r e r e q u e s t e d t o n o t i f y t h e 
Reporter of Decisions, 
Alabama 
A p p e l l a t e 
C o u r t s , 
300 D e x t e r Avenue, 
Montgomery, 
Alabama 
36104-3741 
((334) 
2 2 9 - 0 6 4 9 ) , o f 
any t y p o g r a p h i c a l o r o t h e r e r r o r s , i n 
o r d e r t h a t c o r r e c t i o n s may be made 
b e f o r e t h e 
o p i n i o n i s 
p r i n t e d i n 
Southern Reporter. 
SUPREME COURT OF ALABAMA 
SPECIAL TERM, 2009 
1080166 
G a i l 
F o s t e r 
v. 
P o r t e r Bridge Loan Company, 
Inc. 
Appeal from J e f f e r s o n C i r c u i t Court 
(CV-06-6938) 
LYONS, 
J u s t i c e . 
G a i l 
F o s t e r 
a p p e a l s 
f r o m t h e 
d e n i a l o f 
h e r 
p o s t j u d g m e n t 
m o t i o n t o a l t e r , amend, o r v a c a t e a summary j u d g m e n t 
e n t e r e d 
i n 
f a v o r o f P o r t e r B r i d g e 
L o a n Company, I n c . 
( " P o r t e r " ) , i n 
F o s t e r ' s 
d e c l a r a t o r y - j u d g m e n t 
a c t i o n . 
We 
a f f i r m . 
1080166 
F a c t u a l B a c k g r o u n d and 
P r o c e d u r a l 
H i s t o r y 
The 
m a t e r i a l f a c t s o f 
t h i s c a s e a r e u n d i s p u t e d . 
J e s s i e 
D e r r e l l 
M c B r a y e r , 
an 
a t t o r n e y , 
owned 
r e a l 
p r o p e r t y 
i n 
J e f f e r s o n C o u n t y ( " t h e 
p r o p e r t y " ) . 
I n O c t o b e r 2 0 0 3 , 
Ocean 
Bank r e c o r d e d a m o r t g a g e on t h e p r o p e r t y . 
Ocean Bank 
a s s i g n e d 
i t s m o r t g a g e t o Y a l e M o r t g a g e C o r p o r a t i o n ( " Y a l e " ) i n O c t o b e r 
2 0 0 4 ; t h e 
p a r t i e s do 
n o t 
d i s p u t e 
t h a t 
Y a l e 
r e c o r d e d 
t h a t 
m o r t g a g e . 
I n 
December 
2005, 
F o s t e r , 
a 
f o r m e r 
c l i e n t 
o f 
M c B r a y e r ' s , o b t a i n e d 
a j u d g m e n t a g a i n s t h i m 
i n t h e amount o f 
$ 4 2 8 , 0 0 0 . 
On 
J a n u a r y 
3, 2006, F o s t e r r e c o r d e d 
t h e 
j u d g m e n t 
p u r s u a n t 
t o § 6-9-210, A l a . Code 1 9 7 5 ,
1 and 
t h e r e b y 
o b t a i n e d 
a l i e n a g a i n s t t h e 
r e a l p r o p e r t y p u r s u a n t 
t o § 6-9-211, A l a . 
Code 1 9 7 5
2 ( " t h e 
j u d g m e n t 
l i e n " ) . 
I t i s u n d i s p u t e d 
t h a t 
she 
o b t a i n e d 
t h e 
j u d g m e n t 
a g a i n s t M c B r a y e r , 
i d e n t i f y i n g 
h i m 
as 
" D e r r e l l 
M c B r a y e r . " 
1 S e c t i o n 
6-9-210 p r o v i d e s , 
i n p a r t : "The 
owner 
o f 
any 
j u d g m e n t e n t e r e d 
i n any 
c o u r t 
o f 
t h i s 
s t a t e ... 
may 
f i l e 
i n 
t h e o f f i c e o f t h e j u d g e o f p r o b a t e 
o f any c o u n t y o f t h i s s t a t e 
a c e r t i f i c a t e o f t h e 
c l e r k o r r e g i s t e r 
o f t h e c o u r t by 
w h i c h 
t h e j u d g m e n t was 
e n t e r e d 
" 
2 S e c t i o n 
6-9-211 p r o v i d e s , 
i n p a r t : " E v e r y 
j u d g m e n t , 
a 
c e r t i f i c a t e 
o f w h i c h has 
b e e n 
f i l e d 
as 
p r o v i d e d 
i n 
S e c t i o n 
6-9-210, 
s h a l l 
be 
a 
l i e n 
i n t h e 
c o u n t y where 
f i l e d 
on a l l 
p r o p e r t y 
o f t h e d e f e n d a n t w h i c h i s s u b j e c t t o l e v y and 
s a l e 
u n d e r e x e c u t i o n 
" 
2 
1080166 
I n 
l a t e 2005 o r e a r l y 2006, M c B r a y e r 
a p p l i e d t o 
P o r t e r 
f o r 
a l o a n 
t o 
r e f i n a n c e 
t h e 
e x i s t i n g m o r t g a g e h e l d by 
Y a l e 
( " t h e 
Y a l e m o r t g a g e " ) . 
On J a n u a r y 23, 2006, w h i l e P o r t e r 
was 
p r o c e s s i n g t h e l o a n a p p l i c a t i o n , L a n d T i t l e Company o f A l a b a m a 
( " L a n d 
T i t l e " ) c o n d u c t e d a 
t i t l e 
s e a r c h 
o f t h e 
p r o p e r t y 
f o r 
t h e p u r p o s e o f i s s u i n g t i t l e i n s u r a n c e . 
A l t h o u g h 
i t c o n d u c t e d 
a s e a r c h u s i n g t h e name " D e r r e l l M c B r a y e r , " L a n d T i t l e d i d n o t 
l o c a t e 
t h e 
j u d g m e n t 
l i e n , 
and, 
as 
a 
r e s u l t , 
P o r t e r 
d i d 
n o t 
g a i n 
a c t u a l 
k n o w l e d g e 
o f 
i t 
b e f o r e 
a p p r o v i n g 
t h e 
l o a n 
a p p l i c a t i o n . 
P o r t e r 
l e n t 
M c B r a y e r 
$592,000 
t o 
r e f i n a n c e 
t h e 
Y a l e 
m o r t g a g e . 
The 
l o a n 
c l o s e d 
on 
F e b r u a r y 
1, 
2 0 0 6 ; t h e 
Y a l e 
m o r t g a g e was 
p a i d 
i n 
f u l l ; t h e p r o c e e d s r e m a i n i n g 
a f t e r 
t h e 
m o r t g a g e was p a i d - - $ 4 8 , 0 0 0 - - w e r e d i s t r i b u t e d t o M c B r a y e r . 
A t 
t h e 
l o a n 
c l o s i n g , 
M c B r a y e r 
e x e c u t e d 
an 
a f f i d a v i t 
a f f i r m i n g 
t h a t 
t h e r e were no 
j u d g m e n t s 
o r 
l i e n s 
p e n d i n g 
a g a i n s t 
h i m . 
S p e c i f i c a l l y , M c B r a y e r 
a f f i r m e d : " T h a t 
t h e r e 
a r e 
no 
p e n d i n g 
s u i t s , 
p r o c e e d i n g s , 
j u d g m e n t s , 
b a n k r u p t c i e s , 
l i e n s 
o r 
e x e c u t i o n s 
a g a i n s t s a i d owner, e i t h e r i n [ J e f f e r s o n ] c o u n t y o r 
any 
o t h e r 
c o u n t y 
i n [ A l a b a m a ] . " 
M c B r a y e r 
a l s o e x e c u t e d 
an 
a f f i d a v i t 
s t a t i n g t h a t he d i d n o t h a v e n o t i c e o f any 
j u d g m e n t 
3 
1080166 
h a v i n g 
b e e n 
f i l e d 
a g a i n s t h i m . 
I n t h a t 
a f f i d a v i t , M c B r a y e r 
a f f i r m e d : " I have a l w a y s b e e n known as J . D e r r e l l M c B r a y e r , 
and have n e v e r b e e n known by any o t h e r name. 
I do n o t h a v e 
any u n p a i d 
o b l i g a t i o n s e x c e p t 
c u r r e n t 
b i l l s , 
n e i t h e r h a v e I 
r e c e i v e d any n o t i c e o f any s u i t j u d g m e n t s h a v i n g 
b e e n 
f i l e d 
a g a i n s t 
me." 
P o r t e r 
r e c e i v e d 
a m o r t g a g e on t h e 
p r o p e r t y 
s e c u r i n g t h e l o a n . 
P o r t e r r e c o r d e d 
i t s 
m o r t g a g e ( " t h e P o r t e r 
m o r t g a g e " ) on F e b r u a r y 8, 2006. 
P o r t e r 
f i r s t 
l e a r n e d o f t h e 
j u d g m e n t 
l i e n 
i n J u n e 
2006. 
By 
J u l y 
2006, 
M c B r a y e r h a d 
d e f a u l t e d on t h e l o a n . 
On December 4, 2006, 
F o s t e r 
f i l e d 
a c o m p l a i n t 
a g a i n s t 
P o r t e r 
i n t h e J e f f e r s o n 
C i r c u i t 
C o u r t 
s e e k i n g 
a 
j u d g m e n t 
d e c l a r i n g 
t h a t t h e j u d g m e n t 
l i e n was s u p e r i o r t o t h e P o r t e r 
m o r t g a g e . 
P o r t e r moved f o r a summary j u d g m e n t , a r g u i n g 
t h a t 
a d e c l a r a t i o n t h a t t h e j u d g m e n t 
l i e n h a d p r i o r i t y 
o v e r t h e 
P o r t e r m o r t g a g e w o u l d g r a n t F o s t e r a w i n d f a l l t o w h i c h she was 
n o t 
e n t i t l e d . 
P o r t e r a l s o a r g u e d t h a t , u n d e r t h e d o c t r i n e o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n , 
i t was 
e n t i t l e d 
t o assume 
Y a l e ' s 
u n d i s p u t e d 
p o s i t i o n o f p r i o r i t y 
o v e r t h e j u d g m e n t 
l i e n . 
On 
May 22, 2008, t h e t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
a summary j u d g m e n t i n 
f a v o r 
o f 
P o r t e r , 
f i n d i n g 
t h a t 
t h e d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
4 
1080166 
s u b r o g a t i o n a p p l i e d and t h a t , as a r e s u l t , t h e P o r t e r m o r t g a g e 
had 
p r i o r i t y 
o v e r t h e j u d g m e n t 
l i e n . 
F o s t e r moved t o a l t e r , 
amend, o r v a c a t e t h e j u d g m e n t p u r s u a n t t o R u l e 5 9 ( e ) , A l a . R. 
C i v . 
P. 
A f t e r a h e a r i n g , t h e t r i a l c o u r t d e n i e d t h e m o t i o n on 
S e p t e m b e r 12, 2008. 
F o s t e r 
a p p e a l e d . 
S t a n d a r d o f R e v i e w 
" W h e t h e r t o g r a n t 
r e l i e f u n d e r R u l e 
5 9 ( e ) , A l a . 
R. 
C i v . 
P., i s w i t h i n t h e t r i a l 
c o u r t ' s d i s c r e t i o n . " 
B r a d l e y v . Town  
o f A r g o , 2 So. 3d 819, 823 
( A l a . 2 0 0 8 ) . 
However, when t h e 
f a c t s a r e u n d i s p u t e d and t h e " ' r u l i n g [ i s ] a r e c o n s i d e r a t i o n 
o f a q u e s t i o n o f l a w , ... t h e s t a n d a r d o f r e v i e w i s 
de n o v o . ' " 
2 So. 3d a t 824 
( q u o t i n g 
P i o n e e r 
N a t u r a l R e s . USA, I n c . v . 
 
P a p e r , A l l i e d I n d u s . , Chem. & E n e r g y W o r k e r s I n t ' l U n i o n L o c a l  
4-487 , 
328 F.3d 818, 820 
( 5 t h C i r . 2 0 0 3 ) , 
a p p l y i n g t h e 
a n a l o g o u s R u l e 
5 9 ( e ) , F e d . R. C i v . P . ) . 
A n a l y s i s 
G e n e r a l l y , 
when 
a 
j u d g m e n t 
c r e d i t o r 
o b t a i n s 
a 
l i e n 
a g a i n s t p r o p e r t y 
p u r s u a n t 
t o §§ 6-9-210 and - 2 1 1 , A l a . 
Code 
1975, t h e j u d g m e n t c r e d i t o r " i s p r o t e c t e d a g a i n s t 
s u b s e q u e n t l y 
 
r e c o r d e d 
i n s t r u m e n t s 
S m i t h v. A r r o w T r a n s p . Co., 571 
So. 2d 1003, 1006 ( A l a . 1990) ( e m p h a s i s a d d e d ) ; s e e a l s o § 35-
5 
1080166 
4-90, 
A l a . Code 1 9 7 5 .
3 
A c c o r d i n g l y , F o s t e r c o n t e n d s t h a t t h e 
j u d g m e n t 
l i e n , 
w h i c h she r e c o r d e d 
on J a n u a r y 
3, 2006, h a s 
p r i o r i t y 
o v e r 
t h e P o r t e r m o r t g a g e , 
w h i c h was 
r e c o r d e d 
on 
F e b r u a r y 8, 2006. 
P o r t e r 
a d m i t s 
t h a t i t s m o r t g a g e was r e c o r d e d 
a f t e r t h e 
j u d g m e n t 
l i e n . 
However, i t c o n t e n d s t h a t i t 
i s e n t i t l e d t o 
assume 
Y a l e ' s 
p o s i t i o n 
o f 
p r i o r i t y 
u n d e r 
t h e d o c t r i n e o f 
e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n . 
T h i s C o u r t h a s s t a t e d t h e e l e m e n t s o f 
e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n as f o l l o w s : 
" ( 1 ) The l o a n o r a d v a n c e m e n t must h a v e b e e n made and 
u s e d t o p a y o f f 
t h e d e b t s e c u r e d b y t h e p r i o r 
l i e n 
and i t 
i s 
t h e l e n d e r ' s d u t y t o s e e t h a t t h e money i s 
so 
a p p l i e d , f o r t h e r i g h t o f s u b r o g a t i o n d o e s n o t 
a r i s e when t h e money a d v a n c e d i s t o be a p p l i e d a t 
t h e 
d i s c r e t i o n o f t h e d e b t o r ; 
(2) t h e p a r t i e s must 
c o n t e m p l a t e 
t h a t t h e l e n d e r 
w i l l h a v e 
s e c u r i t y o f 
e q u a l 
d i g n i t y 
w i t h 
t h e 
l i e n 
d i s c h a r g e d 
by t h e 
p a y m e n t ; 
(3) t h e w h o l e 
d e b t must be p a i d 
b e f o r e 
s u b r o g a t i o n 
c a n be 
e n f o r c e d , 
t h a t 
i s , 
p r o 
t a n t o 
s u b r o g a t i o n i s 
n o t r e c o g n i z e d ; (4) t h e l e n d e r a t 
t h e 
t i m e o f t h e l o a n must be i g n o r a n t o f t h e i n t e r v e n i n g 
l i e n o r e n c u m b r a n c e and s u c h 
i g n o r a n c e must n o t be 
t h e 
c o n s e q u e n c e 
o f 
c u l p a b l e 
n e g l i g e n c e ; 
(5) t h e 
i n t e r v e n i n g 
l i e n o r 
must 
n o t 
be 
b u r d e n e d 
o r 
e m b a r r a s s e d . " 
3 S e c t i o n 
3 5 - 4 - 9 0 ( a ) 
p r o v i d e s : 
" A l l c o n v e y a n c e s o f 
r e a l 
p r o p e r t y , d e e d s , m o r t g a g e s , d e e d s o f t r u s t o r i n s t r u m e n t s i n 
t h e n a t u r e o f m o r t g a g e s t o s e c u r e any d e b t s a r e i n o p e r a t i v e 
and 
v o i d 
as t o p u r c h a s e r s 
f o r a 
v a l u a b l e 
c o n s i d e r a t i o n , 
m o r t g a g e e s and j u d g m e n t c r e d i t o r s w i t h o u t 
n o t i c e , u n l e s s t h e 
same h a v e b e e n r e c o r d e d 
b e f o r e t h e a c c r u a l o f t h e r i g h t o f 
s u c h p u r c h a s e r s , m o r t g a g e e s o r j u d g m e n t 
c r e d i t o r s . " 
6 
1080166 
F e d e r a l L a n d Bank o f New 
O r l e a n s v. H e n d e r s o n , B l a c k 
& M e r r i l l  
Co., 
253 
A l a . 54, 
59, 
42 
So. 
2d 
829, 
833 
( 1 9 4 9 ) . 
See 
a l s o 
Ex 
p a r t e L a w s o n, 6 So. 
3d 
7, 
12 
( A l a . 2 0 0 8 ) . 
The 
p a r t i e s d i s a g r e e 
r e g a r d i n g 
t h e c o r r e c t a p p l i c a t i o n 
o f 
t h e f o u r t h e l e m e n t o f e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n - - i g n o r a n c e o f 
t h e 
l e n d e r 
a t t h e t i m e o f t h e 
l o a n as t o t h e 
i n t e r v e n i n g 
l i e n - - t o 
t h e 
c i r c u m s t a n c e s 
p r e s e n t e d 
i n 
t h i s 
c a s e . 
P o r t e r 
c o n t e n d s 
t h a t b e c a u s e i t d i d n o t have a c t u a l k n o w l e d g e o f t h e j u d g m e n t 
l i e n , 
t h e 
f o u r t h e l e m e n t i s s a t i s f i e d . 
F o s t e r 
c o n t e n d s 
t h a t 
t h e 
f o u r t h 
e l e m e n t 
i s 
n o t 
s a t i s f i e d 
b e c a u s e , 
she 
a r g u e s , 
P o r t e r had 
c o n s t r u c t i v e n o t i c e 
o f t h e j u d g m e n t 
l i e n 
p u r s u a n t 
t o 
§ 6-9-211, w h i c h 
p r o v i d e s , 
i n p a r t : 
"The 
f i l i n g 
o f 
[a] 
c e r t i f i c a t e o f j u d g m e n t , as p r o v i d e d 
i n S e c t i o n 6-9-210, 
s h a l l 
be 
n o t i c e t o a l l p e r s o n s o f t h e e x i s t e n c e 
o f t h e 
l i e n 
t h e r e b y 
c r e a t e d . " 
The 
q u e s t i o n 
w h e t h e r 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
may 
a p p l y 
t o s u b o r d i n a t e 
a j u d g m e n t l i e n t o a 
l i e n 
e v i d e n c e d by 
an i n s t r u m e n t 
f i l e d 
a f t e r 
t h e j u d g m e n t l i e n i s a 
q u e s t i o n 
o f 
f i r s t 
i m p r e s s i o n 
f o r t h i s 
C o u r t . 
T h i s C o u r t has 
p r e v i o u s l y h e l d 
t h a t 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e 
o f 
an 
i n t e r v e n i n g e n c u m b r a n c e i s n o t 
s u f f i c i e n t 
t o 
p r e c l u d e 
t h e 
o p e r a t i o n 
o f 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n . 
I n 
7 
1080166 
W h i t s o n v . M e t r o p o l i t a n 
L i f e I n s u r a n c e Co., 225 A l a . 2 6 2 , 142 
So. 564 ( 1 9 3 2 ) , 
t h i s C o u r t 
e x p l a i n e d : 
"The 
r u l e 
e s t a b l i s h e d 
b y 
t h e 
w e i g h t 
o f 
a u t h o r i t i e s , h o w e v e r , i s t h a t one who a d v a n c e s money 
t o d i s c h a r g e 
a p r i o r i n c u m b r a n c e a t t h e i n s t a n c e o f 
t h e m o r t g a g o r n e e d n o t e x e r c i s e t h e h i g h e s t 
d e g r e e 
o f 
c a r e 
t o d i s c o v e r 
an i n t e r v e n i n g 
i n c u m b r a n c e o f 
t h e 
t i t l e , 
and mere 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e , 
i m p u t e d 
 
f r o m t h e e x i s t e n c e o f r e c o r d a t i o n , i s 
n o t s u f f i c i e n t  
t o 
p r e c l u d e 
h i m 
f r o m 
i n v o k i n g 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
i n t h e a b s e n c e 
o f 
c u l p a b l e 
 
n e g l i g e n c e . 
He must, h o w e v e r , be i g n o r a n t 
o f s u c h 
i n t e r v e n i n g 
i n c u m b r a n c e o r r i g h t , 
and c a n n o t s h u t 
h i s e y e s and i g n o r e 
f a c t s b r o u g h t t o h i s k n o w l e d g e , 
r e a s o n a b l y 
s u f f i c i e n t 
t o i n v i t e 
d i l i g e n t 
i n q u i r y , 
w h i c h , 
i f 
f o l l o w e d , 
w o u l d 
r e s u l t 
i n 
a c t u a l 
k n o w l e d g e . " 
225 A l a . a t 266, 142 So. a t 567-68 ( e m p h a s i s a d d e d ) ; s e e a l s o 
F e d e r a l 
L a n d 
Bank, 
253 A l a . a t 60-61 , 42 So. 2d a t 834 
( a p p l y i n g t h e a b o v e - q u o t e d r u l e when r e f i n a n c i n g m o r t g a g e e d i d 
n o t h a v e a c t u a l k n o w l e d g e o f an i n t e r v e n i n g m o r t g a g e ) . 
S i m i l a r l y , i n B r o o k s v. R e s o l u t i o n 
T r u s t C o r p . , 599 So. 
2d 1163 ( A l a . 1 9 9 2 ) , a c a s e i n w h i c h t h e m o r t g a g e e 
s a t i s f y i n g 
a v e n d o r ' s l i e n was i g n o r a n t o f an i n t e r v e n i n g m o r t g a g e , 
t h i s 
C o u r t 
a p p l i e d t h e p r i n c i p l e s s t a t e d i n W h i t s o n . 
T h i s 
C o u r t 
s t a t e d : 
" I n S h i e l d s v . H i g h t o w e r , 214 A l a . 608, 108 So. 
525 
( 1 9 2 6 ) , 
t h i s 
C o u r t 
c i t e d 
w i t h 
a p p r o v a l 
t h e 
f o l l o w i n g 
r u l e : 
'"[W]hen a p u r c h a s e r p a y s 
o f f a 
p r i o r 
i n c u m b r a n c e as a p a r t o f t h e p u r c h a s e 
p r i c e 
8 
1080166 
w i t h o u t 
a c t u a l n o t i c e o f a j u n i o r 
l i e n , 
... e q u i t y 
w i l l 
t r e a t 
h i m as t h e a s s i g n e e 
o f t h e 
o r i g i n a l 
i n c u m b r a n c e , a n d w i l l 
r e v i v e a n d e n f o r c e i t 
f o r h i s 
b e n e f i t . " ' I d . 
a t 6 1 0 - 1 1 , 108 So. a t 528 ( q u o t i n g 25 
R.C.L. 1 3 5 3 ) . 
( E m p h a s i s added.) 
' " H a v i n g 
c a u s e d t h e 
same t o 
be s a t i s f i e d u n d e r c i r c u m s t a n c e s a u t h o r i z i n g 
an i n f e r e n c e o f m i s t a k e o f f a c t , e q u i t y w i l l p r e s u m e 
s u c h m i s t a k e i n o r d e r t o g i v e t h e p a r t y t h e b e n e f i t 
o f t h e e q u i t a b l e r i g h t o f s u b r o g a t i o n , a n d , i n so 
d o i n g , 
p r e v e n t 
m a n i f e s t 
i n j u s t i c e 
a n d 
h a r d s h i p , 
w i t h o u t i n t e r f e r i n g w i t h i n t e r v e n i n g e q u i t i e s . " ' I d . 
" I t must be n o t e d t h a t t h e C o u r t ' s r e f e r e n c e i n 
S h i e l d s t o ' a c t u a l n o t i c e ' was made o n l y i n p a s s i n g . 
N e v e r t h e l e s s , i t 
i s c l e a r 
t h a t i n o r d e r t o q u a l i f y 
f o r 
r e l i e f 
u n d e r 
t h i s 
d o c t r i n e , one 
'need n o t 
e x e r c i s e t h e h i g h e s t d e g r e e o f c a r e t o d i s c o v e r an 
i n t e r v e n i n g 
i n c u m b r a n c e 
o f t h e 
t i t l e , 
a n d mere 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e , i m p u t e d f r o m t h e e x i s t e n c e o f 
r e c o r d a t i o n , i s 
n o t s u f f i c i e n t t o p r e c l u d e h i m f r o m 
i n v o k i n g t h e d o c t r i n e o f e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n i n 
t h e 
a b s e n c e 
o f c u l p a b l e 
n e g l i g e n c e . ' W h i t s o n v .  
M e t r o p o l i t a n 
L i f e I n s . 
Co., 225 A l a . 262, 266, 142 
So. 564, 567 (1932) 
( e m p h a s i s a d d e d ) ; s e e a l s o 73 
Am. J u r . 
2d S u b r o g a t i o n § 104 
( 1 9 7 4 ) . " 
599 So. 2d a t 1 0 6 4 - 6 5 . 
F u r t h e r , i n e x p l a i n i n g t h e b u r d e n s 
a p p l i e d 
t o t h e p a r t i e s 
i n B r o o k s 
u n d e r 
t h e d o c t r i n e o f 
e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n , 
t h i s C o u r t 
s t a t e d : 
" B e c a u s e 
t h e 
r u l e 
r e q u i r e s 
more 
t h a n 
' c o n s t r u c t i v e n o t i c e , i m p u t e d f r o m t h e e x i s t e n c e o f 
r e c o r d a t i o n , ' t o deny 
s u b r o g a t i o n 
upon mere 
p r o o f 
t h a t a r e c o r d e d 
e n c u m b r a n c e was 
o v e r l o o k e d 
w o u l d 
e f f e c t i v e l y 
e v i s c e r a t e t h e r u l e . 
I n o t h e r 
w o r d s , 
s o m e t h i n g more t h a n 
s i m p l e 
n e g l i g e n c e i s r e q u i r e d . 
I n r e H u b b a r d , 89 B.R. 920 ( B a n k r . N.D. A l a . 1 9 8 8 ) . 
M o r e o v e r , 
once t h e p a r t y 
s e e k i n g 
s u b r o g a t i o n h a s 
made a p r i m a 
f a c i e s h o w i n g o f a b s e n c e o f k n o w l e d g e 
9 
1080166 
o r 
n o t i c e , 
t h e b u r d e n 
s h i f t s 
t o t h e 
p a r t y 
o p p o s i n g 
s u b r o g a t i o n 
t o p r o v e t h a t t h e p u r c h a s e r s ' 
i g n o r a n c e 
r e s u l t e d 
f r o m 
' c u l p a b l e 
n e g l e c t . ' 
W h i t s o n 
v. 
 
M e t r o p o l i t a n 
L i f e 
I n s . 
Co., 
225 
A l a . 
262, 
266, 
142 
So. 
564, 
568 
( 1 9 3 2 ) . " 
599 
So. 
2d 
a t 
1165. 
W h i t s o n and B r o o k s d e m o n s t r a t e t h e p o s i t i o n o f t h i s C o u r t 
t h a t 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e 
g e n e r a l l y 
w i l l 
n o t 
p r e c l u d e 
t h e 
a p p l i c a t i o n 
o f 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n . 
T h i s 
p o s i t i o n 
i s c o n s i s t e n t 
w i t h 
a m a j o r i t y 
o f o t h e r 
c o u r t s . 
The 
Supreme 
C o u r t 
o f 
C o l o r a d o 
a p t l y 
e x p l a i n e d 
t h e 
m a j o r i t y , 
m i n o r i t y , 
and R e s t a t e m e n t v i e w s i n H i c k s 
v. L o n d r e , 125 
P.3d 
452 
( C o l o . 
2 0 0 6 ) . 
" W i t h 
r e g a r d 
t o 
k n o w l e d g e , 
t h e 
m a j o r i t y 
o f 
c o u r t s 
t h a t 
h a v e 
c o n s i d e r e d 
t h e 
i s s u e 
h o l d 
t h a t 
' a c t u a l k n o w l e d g e [ o f an i n t e r v e n i n g l i e n ] 
p r e c l u d e s 
t h e 
a p p l i c a t i o n 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n , 
b u t 
c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e d o e s n o t . ' 
Bank o f New 
Y o r k 
 
[v. 
N a l l y ] , 
820 
N.E.2d 
[644,] 
652 
[ ( I n d . 
2 0 0 5 ) ] ; 
H o u s t o n 
[v. Bank o f A m e r i c a Fed. 
Sav. 
Bank, 19 
Nev. 
485, 
4 8 8 ] , 
78 
P.3d 
[71,] 
73 
[ ( 2 0 0 3 ) ] . 
The 
r a t i o n a l e 
u n d e r l y i n g 
t h i s 
a p p r o a c h 
i s 
t h a t 
a m o r t g a g e e 
who 
p a y s 
a 
p r e e x i s t i n g 
o b l i g a t i o n 
w i t h o u t 
a c t u a l 
k n o w l e d g e 
o f 
an 
i n t e r v e n i n g 
e n c u m b r a n c e 
p o s s e s s e s 
t h e 
r e a s o n a b l e 
e x p e c t a t i o n 
o f 
s t e p p i n g 
i n t o 
t h e 
s h o e s o f 
t h e 
p r i o r m o r t g a g e e . 
See Lamb 
E x c a v a t i o n , 
 
I n c . 
[v. Chase M a n h a t t a n M o r t g a g e C o r p . , 
208 
A r i z . 
478 , 
4 8 1 ] , 
95 
P.3d 
[542,] 
545 
[ ( A r i z . 
C t . 
App. 
2 0 0 4 ) ] . 
C r i t i c s 
o f 
t h e 
m a j o r i t y 
v i e w 
c o n t e n d 
i t 
f o s t e r s w i l l f u l i g n o r a n c e by e n c o u r a g i n g 
p r o s p e c t i v e 
m o r t g a g e e s 
t o 
f o r g o 
c o n d u c t i n g 
t i t l e 
s e a r c h e s 
so 
t h a t 
t h e y 
m i g h t 
l a t e r 
c l a i m 
l a c k 
o f 
a c t u a l 
k n o w l e d g e . See H o u s t o n , 
[19 Nev. 
a t 488,] 
78 P.3d 
a t 
10 
1080166 
73. 
" U n l i k e 
t h e 
m a j o r i t y 
v i e w , 
a 
m i n o r i t y 
o f 
j u r i s d i c t i o n s 
h o l d 
t h a t 
e i t h e r 
a c t u a l 
o r 
c o n s t r u c t i v e 
k n o w l e d g e 
o f an i n t e r v e n i n g 
l i e n 
b a r s 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n . 
See Kuhn v . N a t ' l Bank o f 
H o l t o n , 
74 K a n . 456, 87 P. 5 5 1 , 552-53 
( 1 9 0 6 ) . 
T h i s 
a p p r o a c h 
h a s 
b e e n 
c r i t i c i z e d 
as 
o b v i a t i n g 
t h e 
d o c t r i n e 
c o m p l e t e l y . 
See 
C a p i t o l 
N a t ' l 
Bank [ v .  
H o l m e s ] , 
43 
C o l o . 
[154,] 
160, 95 P. 
[314,] 
316 
[ ( 1 9 0 8 ) ] 
( r e c o g n i z i n g 
t h a t 
b e c a u s e 
a 
d e b t 
must 
a l w a y s be r e c o r d e d i n o r d e r 
t o a t t a c h as a 
l i e n , 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e 
w i l l 
a l w a y s p r e c l u d e 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
' e x c e p t 
when 
... 
u n n e c e s s a r y 
and 
u n i m p o r t a n t ' ) ; 
s e e a l s o K i m [ v . L e e , 145 Wash. 2d 
79, 9 8 ] , 31 P.3d [665,] 675 [ ( 2 0 0 1 ) ] 
( S a n d e r s , J . , 
d i s s e n t i n g ) 
( i f 
c o n s t r u c t i v e 
k n o w l e d g e 
were 
s u f f i c i e n t 
t o d e f e a t 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n , 
t h e r e 
w o u l d 
be no 
s u c h 
d o c t r i n e 
s i n c e 
a b s e n t 
a 
p r i o r 
f i l i n g o r r e c o r d i n g 
t h e r e 
w o u l d be no p r i o r i t y t o 
c o n t e s t ) ; R e s t a t e m e n t 
( T h i r d ) o f P r o p . : M o r t g a g e s § 
7.6 
cmt. a 
( p r e c l u s i o n 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
b a s e d on a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e 
p e r m i t s a 
j u n i o r 
l i e n h o l d e r t o be p r o m o t e d 
i n p r i o r i t y and 
r e c e i v e 
an 
u n w a r r a n t e d 
and 
u n j u s t 
w i n d f a l l ) ; 
H o u s t o n , 
[19 Nev. a t 488,] 78 P.3d a t 73 
( s a m e ) . 
"An 
a l t e r n a t i v e t o t h e m a j o r i t y 
and 
m i n o r i t y 
v i e w s 
i s o f f e r e d 
by t h e R e s t a t e m e n t 
( T h i r d ) 
o f 
P r o p . : 
M o r t g a g e s , 
s e c t i o n 
7.6. 
The 
R e s t a t e m e n t 
p r o v i d e s 
t h a t 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
may be 
a p p l i e d 
so 
l o n g 
as 
t h e 
p u t a t i v e 
s u b r o g e e 
was 
p r o m i s e d 
r e p a y m e n t , r e a s o n a b l y e x p e c t e d t o r e c e i v e a s e c u r i t y 
i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y 
w i t h t h e p r i o r i t y o f t h e 
d i s c h a r g e d 
m o r t g a g e , and t h e i n t e r v e n i n g 
l i e n h o l d e r 
s u f f e r s no p r e j u d i c e . R e s t a t e m e n t 
( T h i r d ) o f P r o p . : 
M o r t g a g e s , 
§ 7 . 6 ( a ) ( 4 ) . 
Thus, 
u n l i k e t h e 
m a j o r i t y 
and m i n o r i t y v i e w s , t h e R e s t a t e m e n t does n o t h i n g e 
a p p l i c a t i o n 
o f 
t h e 
d o c t r i n e 
on 
t h e 
p o t e n t i a l 
s u b r o g e e ' s 
k n o w l e d g e 
o f t h e i n t e r v e n i n g 
l i e n , b u t 
r a t h e r 
on 
t h e 
s u b r o g e e ' s 
e x p e c t a t i o n s 
and t h e 
l i k e l i h o o d 
o f 
p r e j u d i c e 
t o 
t h e 
i n t e r v e n i n g 
11 
1080166 
l i e n h o l d e r . See Lamb E x c a v a t i o n , 
I n c . , 
[208 
A r i z . 
a t 
481,] 
95 
P.3d 
a t 545; 
Kim, 
[145 Wash. 2d a t 98,] 
31 
P.3d 
a t 
670." 
125 
P.3d 
a t 458. 
See 
a l s o L a w s o n , 6 So. 
3d a t 15 
( d i s c u s s e d 
i n f r a , 
i d e n t i f y i n g 
t h e 
p o s i t i o n 
e x p r e s s e d 
i n 
R e s t a t e m e n t 
 
( T h i r d ) 
o f 
P r o p e r t y , 
b u t 
d e e m i n g 
i t u n n e c e s s a r y 
u n d e r 
t h e 
f a c t s 
p r e s e n t e d 
t o 
d e c i d e 
t h e 
i s s u e w h e t h e r 
t o e m b r a c e 
t h e 
R e s t a t e m e n t 
v i e w 
t h a t 
a 
r e f i n a n c i n g 
m o r t g a g e e ' s 
a c t u a l 
o r 
c o n s t r u c t i v e 
k n o w l e d g e 
o f 
i n t e r v e n i n g 
l i e n s 
d i d 
n o t 
a u t o m a t i c a l l y 
p r e c l u d e 
a c o u r t 
f r o m a p p l y i n g 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n ) . 
O t h e r s t a t e s a d o p t i n g 
t h e m a j o r i t y v i e w h a v e a p p l i e d 
t h e 
d o c t r i n e 
o f e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
i n c i r c u m s t a n c e s where 
t h e 
p a r t y 
s e e k i n g 
s u b r o g a t i o n 
has 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e , 
b u t 
n o t 
a c t u a l 
n o t i c e , 
o f 
a j u d g m e n t 
l i e n . 
See, 
e.g., 
G.E. 
C a p i t a l 
 
M o r t g a g e S e r v s . , 
I n c . v. L e v e n s o n , 388 
Md. 
227, 
242, 
657 
A.2d 
1170, 
1177 
( 1 9 9 5 ) ; Dodge C i t y o f S p a r t a n b u r g , 
I n c . v. 
J o n e s , 
317 
S.C. 
491, 
494-95, 
454 
S.E.2d 918, 
920-21 
(S.C. 
C t . 
App. 
1 9 9 5 ) . 
I n a c c o r d a n c e w i t h t h e 
t r a d i t i o n a l r u l e o f t h i s 
S t a t e 
a p p l i e d i n W h i t s o n and 
i t s p r o g e n y and 
w i t h t h e m a j o r i t y 
v i e w 
t h a t c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e d o e s n o t p r e c l u d e 
t h e a p p l i c a t i o n 
o f 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n , 
we 
h o l d 
t h a t 
t h e 
12 
1080166 
c o n s t r u c t i v e 
n o t i c e 
r e s u l t i n g 
f r o m 
a j u d g m e n t 
l i e n 
c r e a t e d 
u n d e r § 6-9-211 does n o t 
s a t i s f y t h e k n o w l e d g e r e q u i r e m e n t 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
so 
as 
t o 
p r e c l u d e 
t h e 
a p p l i c a t i o n 
o f 
t h a t 
d o c t r i n e . 
F o s t e r 
c o n t e n d s 
t h a t 
t h i s 
r e s u l t 
c o n f l i c t s 
w i t h 
t h i s 
C o u r t ' s r e c e n t 
d e c i s i o n i n Ex p a r t e L a w s o n, s u p r a . 
I n L a w s o n , 
t h i s C o u r t h e l d t h a t 
" t h e 
c o n s t r u c t i v e n o t i c e s u p p l i e d by 
t h e 
m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n 
s t a t u t e 
d e f e a t s 
t h e 
l e n d e r s ' 
e q u i t a b l e - s u b r o g a t i o n 
c l a i m . " 
6 So. 
3d a t 14. 
T h i s 
d e c i s i o n 
was 
b a s e d on 
t h e l a n g u a g e o f t h e m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n 
s t a t u t e , 
§ 3 5 - 1 1 - 2 1 1 , A l a . Code 
1975, 
w h i c h 
e x p r e s s l y 
p r o v i d e s 
t h a t 
m a t e r i a l m a n ' s l i e n s 
" s h a l l h a v e p r i o r i t y o v e r a l l o t h e r 
l i e n s , 
m o r t g a g e s 
o r 
i n c u m b r a n c e s 
c r e a t e d 
s u b s e q u e n t 
t o 
t h e 
commencement 
o f w o r k 
on 
t h e 
b u i l d i n g 
o r 
i m p r o v e m e n t . " 
I n 
l i g h t o f t h e e x p r e s s l e g i s l a t i v e i n t e n t , t h i s C o u r t d e t e r m i n e d 
t h a t 
t o 
h o l d 
o t h e r w i s e w o u l d 
" ' v i o l a t e 
t h e 
e q u i t a b l e 
maxim 
t h a t 
e q u i t y 
f o l l o w s 
t h e 
l a w . ' " 
6 
So. 
3d 
a t 
14 
( q u o t i n g 
R i c h a r d s 
v. 
S e c u r i t y 
P a c i f i c 
N a t ' l Bank, 
849 
P.2d 
606, 
611 
( U t a h C t . App. 
1 9 9 3 ) ) . 
N o t a b l y , i n r e a c h i n g 
a d e c i s i o n i n L a w s o n , t h i s C o u r t d i d 
n o t 
o v e r r u l e 
W h i t s o n 
o r 
B r o o k s . 
R a t h e r , 
t h i s 
C o u r t 
13 
1080166 
d i s t i n g u i s h e d W h i t s o n 
and B r o o k s on t h e g r o u n d 
t h a t 
n e i t h e r 
c a s e 
i n v o l v e d 
t h e 
a p p l i c a t i o n 
o f 
t h e 
m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n 
s t a t u t e . 
6 So. 3d a t 13. 
A c c o r d i n g l y , 
i t i s a p p a r e n t 
t h a t 
t h i s 
C o u r t ' s 
d e c i s i o n 
i n Lawson 
was 
b a s e d 
on 
t h e 
u n i q u e 
l a n g u a g e 
o f 
t h e 
m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n 
s t a t u t e , w h i c h 
g r a n t e d 
p r i o r i t y t o m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n s . 
L i k e W h i t s o n and B r o o k s , 
t h i s c a s e d o e s n o t i n v o l v e t h e 
m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n 
s t a t u t e . 
I n 
h e r 
b r i e f , 
F o s t e r 
r e l i e s 
h e a v i l y on t h e s t a t u t e s a p p l i c a b l e t o j u d g m e n t l i e n s , §§ 
6-9¬
210, 
6-9-211, and 
3 5 - 4 - 9 0 ; h o w e v e r , none o f t h e s e 
s t a t u t e s 
c o n t a i n s l a n g u a g e s i m i l a r t o t h e l a n g u a g e i n t h e m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n 
s t a t u t e 
e x p r e s s i n g 
a 
l e g i s l a t i v e 
i n t e n t 
t h a t 
t h e 
m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n have 
p r i o r i t y . 
I n d e e d , 
§ 3 5 - 4 - 9 0 , 
on 
w h i c h F o s t e r p l a c e s much e m p h a s i s , e x p l a i n s g e n e r a l 
r e c o r d i n g 
p r i n c i p l e s 
w i t h 
r e s p e c t 
t o t h e c o n v e y a n c e 
o f r e a l 
p r o p e r t y . 
I t s 
l a n g u a g e 
d o e s 
n o t 
e l e v a t e 
j u d g m e n t 
l i e n s 
i n t e r m s 
o f 
p r i o r i t y as d i d t h e a p p l i c a b l e m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n s t a t u t e i n 
L a w s o n . 
A b s e n t 
s i m i l a r 
l a n g u a g e 
r e g a r d i n g 
j u d g m e n t 
l i e n s , 
t h i s C o u r t ' s d e c i s i o n i n Lawson i s n o t 
c o n t r o l l i n g , 
and 
o u r 
d e c i s i o n 
i n t h i s 
c a s e does n o t r u n a f o u l o f t h e maxim 
t h a t 
e q u i t y 
f o l l o w s 
t h e 
l a w . 
S t a t e d 
d i f f e r e n t l y , 
b e c a u s e 
t h e 
14 
1080166 
l e g i s l a t u r e has 
n o t e x p r e s s e d 
w i t h r e g a r d t o j u d g m e n t 
l i e n s , 
as i t has w i t h r e g a r d t o m a t e r i a l m a n ' s 
l i e n s , i t s i n t e n t 
t h a t 
t h e 
l i e n 
s h o u l d 
have 
a 
s p e c i a l 
s t a t u s 
o f 
p r i o r i t y , 
o u r 
a p p l i c a t i o n o f t h e t r a d i t i o n a l r u l e s o f e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n 
as 
a g a i n s t 
a j u d g m e n t 
l i e n 
does 
n o t 
d e p a r t 
f r o m 
t h e 
l a w . 
M o r e o v e r , 
s u c h 
a 
r e s u l t 
i s c o n s i s t e n t w i t h 
Lawson 
i n 
t h e 
a v o i d a n c e 
o f w i n d f a l l s . 
I n L a w s o n , 
r e j e c t i n g t h e p r i o r i t y 
o f 
t h e m a t e r i a l m a n 
o v e r 
t h e s e c o n d l e n d e r w o u l d have g i v e n 
t h e 
s e c o n d 
l e n d e r 
a 
w i n d f a l l - - r e c e i v i n g 
t h e 
b e n e f i t 
o f 
i m p r o v e m e n t s 
t o 
t h e 
r e a l 
p r o p e r t y 
w i t h o u t 
p a y i n g 
f o r them. 
H e r e , r e j e c t i n g t h e p r i o r i t y o f t h e j u d g m e n t c r e d i t o r o v e r 
t h e 
s e c o n d l e n d e r a v o i d s a w i n d f a l l t o t h e j u d g m e n t c r e d i t o r , 
who 
i s 
i n no w o r s e p o s i t i o n 
t h a n 
she was 
b e f o r e 
t h e 
f o r t u i t y 
o f 
t h e r e f i n a n c i n g o f t h e Y a l e m o r t g a g e . 
A c c o r d i n g l y , 
t o 
t h e 
e x t e n t 
P o r t e r 
s a t i s f i e d 
t h e 
Y a l e 
m o r t g a g e , i t was 
e n t i t l e d t o assume t h e 
p r i o r i t y p o s i t i o n 
o f 
t h e Y a l e m o r t g a g e v i a t h e d o c t r i n e o f e q u i t a b l e s u b r o g a t i o n 
so 
l o n g as i t s i g n o r a n c e o f t h e j u d g m e n t l i e n was 
n o t a r e s u l t 
o f 
c u l p a b l e 
n e g l i g e n c e . 
F e d e r a l 
L a n d 
Bank, 
s u p r a . 
F o s t e r 
c o n t e n d s 
t h a t L a n d 
T i t l e 
" i g n o r e [ d ] 
f a c t s 
b r o u g h t 
t o [ i t s ] 
k n o w l e d g e , r e a s o n a b l y 
s u f f i c i e n t 
t o i n v i t e 
d i l i g e n t 
i n q u i r y , 
15 
1080166 
w h i c h , 
i f 
f o l l o w e d , 
w o u l d 
r e s u l t 
i n 
a c t u a l 
k n o w l e d g e . " 
W h i t s o n , 
255 
A l a . 
a t 
266, 
142 
So. 
a t 
568. 
S p e c i f i c a l l y , 
F o s t e r 
p o i n t s 
t o 
e v i d e n c e 
i n d i c a t i n g 
t h a t 
L a n d 
T i t l e 
knew 
M c B r a y e r ' s name, u n d e r w h i c h t h e j u d g m e n t 
l i e n was 
r e c o r d e d , 
b u t n o n e t h e l e s s 
f a i l e d t o d i s c o v e r t h e 
l i e n . 
F o s t e r 
c o n t e n d s 
t h a t L a n d 
T i t l e ' s 
f a i l u r e 
can 
be 
i m p u t e d t o P o r t e r 
b e c a u s e , 
a c c o r d i n g 
t o F o s t e r , L a n d T i t l e was 
a c t i n g as P o r t e r ' s 
a g e n t 
w i t h r e s p e c t t o t h e 
t i t l e 
s e a r c h . 
F o s t e r a l s o n o t e s t h a t L a n d 
T i t l e 
d i s c o v e r e d 
a n o t h e r j u d g m e n t 
l i e n 
a g a i n s t M c B r a y e r 
and 
t h a t 
P o r t e r 
t o o k 
s t e p s 
t o 
e n s u r e 
t h a t 
t h a t 
l i e n 
had 
b e e n 
s a t i s f i e d . 
P o r t e r d e n i e s 
t h a t L a n d 
T i t l e 
was 
a c t i n g as i t s 
a g e n t , n o t i n g 
P o r t e r ' s 
l a c k o f a u t h o r i t y o v e r L a n d T i t l e 
and 
L a n d T i t l e ' s i n d e p e n d e n t m o t i v e f o r c o n d u c t i n g 
t h e 
s e a r c h - - t o 
s u p p o r t i t s i s s u a n c e 
o f t i t l e i n s u r a n c e . 
P o r t e r c i t e s W a l l a c e  
v. 
F r o n t i e r Bank, 
N.A., 
903 
So. 
2d 
7 
92 , 
801 
( A l a . 2004 
) 
( d e c l i n i n g t o i m p u t e k n o w l e d g e o f 
t i t l e 
i n s u r e r t o p u r c h a s e r s 
o f 
r e a l 
p r o p e r t y 
a b s e n t 
p r o o f 
o f 
an 
a g e n c y 
r e l a t i o n s h i p ) ; 
a c c o r d 
F e d e r a l L a n d Bank, 253 
A l a . a t 61, 
425 
So. 
2d a t 
835. 
P o r t e r a l s o d e n i e s t h a t i t had k n o w l e d g e o f f a c t s r e q u i r i n g i t 
t o c o n d u c t a more d i l i g e n t 
i n q u i r y . 
A d i l i g e n t s e a r c h w o u l d h a v e d i s c l o s e d t h e j u d g m e n t 
l i e n . 
16 
1080166 
However, e v e n i f we assume t h a t P o r t e r n e g l i g e n t l y r e l i e d 
on 
L a n d 
T i t l e 
(and 
t h e r e 
i s 
no 
e v i d e n c e 
t o 
s u p p o r t 
t h a t 
c o n c l u s i o n ) , 
t h i s 
C o u r t 
has 
s t a t e d : 
" I f 
a l l p e r s o n s 
who 
n e g l i g e n t l y 
c o n f e r 
an 
e c o n o m i c 
b e n e f i t 
u p o n 
a n o t h e r 
a r e 
d i s q u a l i f i e d 
f r o m 
e q u i t a b l e 
r e l i e f 
b e c a u s e 
o f 
t h e i r 
n e g l i g e n c e , t h e n t h e 
l a w 
o f 
r e s t i t u t i o n , w h i c h was 
c o n c e i v e d 
i n o r d e r 
t o p r e v e n t u n j u s t e n r i c h m e n t , w o u l d be 
o f 
l i t t l e 
o r 
no v a l u e . " 
Ex p a r t e AmSouth M o r t g a g e Co., 
679 
So. 
2d 251, 
255 
( A l a . 
1996) . 
F u r t h e r m o r e , 
as 
t h i s 
C o u r t 
s t a t e d 
i n 
B r o o k s , 
" s o m e t h i n g 
more 
t h a n 
s i m p l e 
n e g l i g e n c e 
i s 
r e q u i r e d " 
t o 
p r e c l u d e 
t h e 
o p e r a t i o n 
o f 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n . 
599 
So. 
2d 
a t 
1165. 
T h e r e must be 
e v i d e n c e 
i n d i c a t i n g 
t h a t 
i n 
f a i l i n g 
t o 
d i s c o v e r 
t h e 
j u d g m e n t 
l i e n 
P o r t e r 
was 
c u l p a b l y 
n e g l i g e n t . 
However, 
F o s t e r 
has 
n o t 
d i r e c t e d t h i s C o u r t t o any 
e v i d e n c e s h o w i n g t h e e x i s t e n c e 
o f 
an a g e n c y r e l a t i o n s h i p b e t w e e n P o r t e r and L a n d T i t l e . 
Nor 
has 
she 
shown t h a t 
P o r t e r 
h a d 
s u c h k n o w l e d g e 
i n i t s 
p o s s e s s i o n 
t h a t w o u l d h a v e i n v i t e d d i l i g e n t i n q u i r y t h a t w o u l d r e s u l t i n 
a c t u a l k n o w l e d g e . 
I n d e e d , 
P o r t e r 
h a d 
two 
a f f i d a v i t s 
f r o m 
M c B r a y e r 
s t a t i n g 
t h a t 
no 
j u d g m e n t s 
o r 
l i e n s 
a g a i n s t 
t h e 
p r o p e r t y e x i s t e d . 
A l t h o u g h t h e r e i s e v i d e n c e i n d i c a t i n g 
t h a t 
17 
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P o r t e r d i d n o t f i n d t h e j u d g m e n t 
l i e n , 
t h e r e i s no e v i d e n c e 
s h o w i n g 
" s o m e t h i n g more 
t h a n 
s i m p l e 
n e g l i g e n c e . " 
B r o o k s , 
s u p r a . 
C o n c l u s i o n 
B a s e d on t h e f o r e g o i n g , 
we 
h o l d 
t h a t t h e 
t r i a l 
c o u r t 
c o r r e c t l y 
d e t e r m i n e d 
t h a t 
t h e 
d o c t r i n e 
o f 
e q u i t a b l e 
s u b r o g a t i o n 
a p p l i e d t o t h e P o r t e r 
m o r t g a g e so t h a t 
P o r t e r 
assumed 
Y a l e ' s 
p o s i t i o n 
o f 
p r i o r i t y 
t o t h e e x t e n t 
P o r t e r 
s a t i s f i e d t h e Y a l e m o r t g a g e . 
T h e r e f o r e , 
we a f f i r m t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s summary j u d g m e n t f o r P o r t e r . 
AFFIRMED. 
Cobb, C . J . , a n d W o o d a l l , 
S t u a r t , 
S m i t h , 
B o l i n , 
P a r k e r , 
M u r d o c k , and Shaw, J J . , c o n c u r . 
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