Case Title: EB Investments, L.L.C. v. Pavilion Development, L.L.C.

Citation: 

Docket Number: 1091666

State: alabama

Court: Alabama Supreme Court

Date: 2011-08-05T00:00:00Z

Document:
REL: 6-17-2011 
Notice: T h i s 
o p i n i o n i s s u b j e c t t o f o r m a l 
r e v i s i o n b e f o r e 
p u b l i c a t i o n i n 
t h e 
advance 
s h e e t s o f 
Southern Reporter. 
R e a d e r s a r e 
r e q u e s t e d t o n o t i f y t h e 
Reporter of 
Decisions, 
Alabama A p p e l l a t e C o u r t s , 300 D e x t e r Avenue, Montgomery, Alabama 36104-3741 ((334) 229¬
0 6 4 9 ) , o f 
any 
t y p o g r a p h i c a l o r o t h e r e r r o r s , i n 
o r d e r t h a t c o r r e c t i o n s may 
be 
made b e f o r e 
t h e o p i n i o n i s 
p r i n t e d i n 
Southern Reporter. 
SUPREME COURT OF ALABAMA 
OCTOBER TERM, 2010-2011 
1091666 
EB Investments, L.L.C. 
v. 
P a v i l i o n Development, L.L.C., e t a l . 
1091667 
P a v i l i o n Development, L.L.C. 
v. 
JBJ P a r t n e r s h i p e t a l . 
Appeals from Madison C i r c u i t 
Court 
(CV-97-563.80) 
1091666; 1091667 
STUART, J u s t i c e . 
EB I n v e s t m e n t s , L.L.C. ("EB I n v e s t m e n t s " ) , 
and P a v i l i o n 
D e v e l o p m e n t , L.L.C. ( " P a v i l i o n " ) , have f i l e d s e p a r a t e 
a p p e a l s 
c h a l l e n g i n g 
e l e m e n t s 
o f an 
o r d e r 
e n t e r e d 
b y t h e M a d i s o n 
C i r c u i t 
C o u r t 
h o l d i n g 
t h a t 
P a v i l i o n was 
e n t i t l e d t o r e d e e m 
c e r t a i n p r o p e r t y i n 
M a d i s o n C o u n t y i n 
w h i c h EB I n v e s t m e n t s and 
m u l t i p l e o t h e r p a r t i e s h e l d l e g a l i n t e r e s t s . 
We 
c o n s o l i d a t e d 
t h e 
a p p e a l s f o r 
t h e p u r p o s e o f w r i t i n g one o p i n i o n . 
We now 
d i s m i s s b o t h 
a p p e a l s . 
I . 
T h i s 
a c t i o n 
was 
i n i t i a t e d 
on 
M a r c h 
2 1 , 1997, when 
P a v i l i o n , 
t h e n o p e r a t i n g as J o h n L a r y , 
L.L.C., 
i n i t i a t e d an 
a c t i o n t o redeem 19 a c r e s o f l a n d p u r c h a s e d b y J B J P a r t n e r s h i p 
("JBJ") a t a f o r e c l o s u r e s a l e on M a r c h 2 2 , 1996. I n t h e y e a r s 
s i n c e , 
t h i s C o u r t h a s i s s u e d t h r e e 
o p i n i o n s 
d e c i d i n g 
v a r i o u s 
i s s u e s s t e m m i n g f r o m P a v i l i o n ' s a t t e m p t e d r e d e m p t i o n o f t h a t 
p r o p e r t y . 
See P a v i l i o n Dev., L.L.C. v. J B J P ' s h i p , 979 So. 2d 
24 
( A l a . 2 0 0 7 ) ; EB I n v s . , L.L.C. v. A t l a n t i s Dev., I n c . , 
930 
So. 2d 502 
( A l a . 2 0 0 5 ) ; and Ex p a r t e 
A t l a n t i s Dev. Co., 897 
So. 
2d 1022 
( A l a . 2 0 0 4 ) . 
A d d i t i o n a l 
f a c t s 
d e s c r i b i n g t h e 
2 
1091666; 1091667 
b a c k g r o u n d o f t h i s 
d i s p u t e c a n be f o u n d i n t h o s e 
o p i n i o n s ; 
h o w e v e r , t h e b a s i c 
f a c t s a r e as 
f o l l o w s . 
I n A u g u s t 1 9 9 1 , James E. P a c e , James P. P a c e , and W i l l i a m 
B. Pace ("the P a c e f a m i l y " ) , d o i n g b u s i n e s s as Pace P r o p e r t i e s 
( " P a c e " ) , s o l d a p p r o x i m a t e l y 22 a c r e s o f u n i m p r o v e d p r o p e r t y 
i n M a d i s o n C o u n t y t o G a l l o p 
E n t e r p r i s e s , 
I n c . ( " G a l l o p " ) , a 
d e v e l o p m e n t 
company 
o p e r a t e d 
by 
R i c h a r d 
T r a c e y . 
The 
t r a n s a c t i o n was f i n a n c e d b y P a c e and i n e x c h a n g e f o r t h e l a n d 
G a l l o p g a v e a p r o m i s s o r y n o t e s e c u r e d b y a m o r t g a g e on t h e 
p r o p e r t y t o P a c e i n t h e p r i n c i p a l sum o f $ 1 , 7 3 5 , 0 0 0 . 
G a l l o p 
t h e n o b t a i n e d 
a d d i t i o n a l 
f i n a n c i n g f r o m Ben H. W a l k e r , I n c . 
( " W a l k e r " ) , t o d e v e l o p a s u b d i v i s i o n on t h e p r o p e r t y , and i n 
r e t u r n G a l l o p g a v e W a l k e r a s e c o n d m o r t g a g e on t h e p r o p e r t y 
w i t h a p r i n c i p a l v a l u e o f $ 1 4 9 , 9 9 9 . 
G a l l o p t h e r e a f t e r b e g a n 
d e v e l o p i n g t h e p l a n n e d s u b d i v i s i o n ; h o w e v e r , a f t e r 
c o m p l e t i n g 
t h e 
f i r s t p h a s e o f t h e p r o j e c t and p a y i n g P a c e 
a p p r o x i m a t e l y 
$ 2 9 5 , 9 9 0 
o b t a i n e d 
f r o m 
s a l e s 
o f 
l o t s 
i n t h e 
s u b d i v i s i o n , 
G a l l o p h a d e x h a u s t e d t h e f u n d s a d v a n c e d b y W a l k e r and 
c o u l d 
n o t p r o c e e d w i t h t h e s e c o n d p h a s e o f t h e s u b d i v i s i o n 
p r o j e c t . 
U n d e r t h e t h r e a t o f f o r e c l o s u r e , G a l l o p 
f i l e d a p e t i t i o n f o r 
b a n k r u p t c y p u r s u a n t t o C h a p t e r 11 o f t h e B a n k r u p t c y Code. 
3 
1091666; 
1091667 
I n 
A p r i l 
1995, u n d e r t h e s u p e r v i s i o n o f t h e b a n k r u p t c y 
c o u r t , 
t h e p a r t i e s r e a c h e d a 
s e t t l e m e n t 
a g r e e m e n t 
w h e r e i n 
G a l l o p s t i p u l a t e d t h a t i t 
owed $1,439,010 t o P a c e and $ 1 4 9 , 9 9 9 
t o 
W a l k e r . 
Pace 
a l s o 
a g r e e d 
t o 
l o a n 
G a l l o p 
up 
t o 
an 
a d d i t i o n a l $ 2 0 0 , 0 0 0 so t h a t G a l l o p c o u l d c o m p l e t e d e v e l o p m e n t 
o f t h e p r o p e r t y 
and c o u l d t h e n p a y i t s d e b t s t o W a l k e r 
and 
P a c e w i t h p r o c e e d s o b t a i n e d f r o m s e l l i n g d e v e l o p e d l o t s i n t h e 
s u b d i v i s i o n . 
I n c o n j u n c t i o n 
w i t h t h e s e t t l e m e n t 
a g r e e m e n t , 
G a l l o p e x e c u t e d 3 new m o r t g a g e s on t h e 19 a c r e s 
l e f t i n t h e 
d e v e l o p m e n t t r a c t , w h i c h m o r t g a g e s h a d t h e f o l l o w i n g p r i o r i t y : 
1) a m o r t g a g e i n f a v o r o f Pace s e c u r i n g a $200,000 l o a n 
("the 
d e v e l o p m e n t 
m o r t g a g e " ) ; 2) 
a m o r t g a g e 
i n f a v o r 
o f 
W a l k e r 
s e c u r i n g t h e $149,999 n o t e ; and 3) a m o r t g a g e i n f a v o r o f P a c e 
s e c u r i n g t h e $1,439,010 
l o a n . 
The 
s e t t l e m e n t 
a g r e e m e n t 
and 
t h e new m o r t g a g e s were a l l t h e n r e c o r d e d i n t h e M a d i s o n C o u n t y 
P r o b a t e J u d g e ' s 
O f f i c e . 
By December 
1995, 
G a l l o p 
was 
a g a i n 
i n d e f a u l t on i t s 
o b l i g a t i o n s , and P a c e i n s t i t u t e d f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s . 
On 
M a r c h 
22 
, 
1 
996, 
t h e 
p r o p e r t y 
was 
s o l d 
t o 
J B J -- 
a 
new 
p a r t n e r s h i p made up o f t h e P a c e 
f a m i l y -- a t a f o r e c l o s u r e 
a u c t i o n f o r $100,000. 
The P a c e f a m i l y t h e r e a f t e r p a i d o f f t h e 
4 
1091666; 1091667 
W a l k e r n o t e and c o n t i n u e d d e v e l o p i n g t h e p r o p e r t y on i t s own, 
c o n v e y i n g p a r c e l s and i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y as f o l l o w s : 
1) 
On 
J u n e 
6, 
1 
996, 
J B J c o n v e y e d 
a 
p e r m a n e n t 
d r a i n a g e e a s e m e n t o v e r a p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y t o 
t h e C i t y o f H u n t s v i l l e . 
2) On J u n e 10, 1996, J B J c o n v e y e d one l o t 
t o A s g h a r 
D. P o u r h a s s a n i . 
3) On S e p t e m b e r 20, 1996, J B J c o n v e y e d two l o t s t o 
A t l a n t i s 
D e v e l o p m e n t 
Company, 
I n c . 
( " A t l a n t i s " ) . 
A t l a n t i s 
t h e r e a f t e r e x e c u t e d m u l t i p l e m o r t g a g e s on 
t h a t p r o p e r t y i n f a v o r o f J a c o b s Bank and 
J B J . 
4) On J a n u a r y 16, 1997, J B J c o n v e y e d 
a n o t h e r l o t t o 
A t l a n t i s , 
w h i c h 
l o t A t l a n t i s 
r e s o l d 
t o F r i t z 
and 
L o u i s e N e l s o n on t h a t same d a y . 
On M a r c h 1, 1997, G a l l o p , 
a c t i n g t h r o u g h T r a c e y , s e n t a 
l e t t e r t o J B J s t a t i n g 
t h a t 
G a l l o p i n t e n d e d t o e x e r c i s e i t s 
s t a t u t o r y 
r i g h t o f r e d e m p t i o n , s e e § 6-5-247 e t s e q . , A l a . 
Code 
1975, and t o redeem 
t h e 19 
a c r e s 
i t h a d 
l o s t 
i n 
f o r e c l o s u r e . 
G a l l o p a c c o r d i n g l y r e q u e s t e d t h a t J B J 
p r o v i d e 
i t 
w i t h an i t e m i z e d s t a t e m e n t o f t h e l a w f u l c h a r g e s i t w o u l d n e e d 
t o p a y t o c o m p l e t e t h e r e d e m p t i o n and s i m u l t a n e o u s l y r e q u e s t e d 
t h a t J B J l o a n G a l l o p t h o s e f u n d s . 
On M a r c h 9, 1997, G a l l o p 
s e n t 
s i m i l a r n o t i c e s r e q u e s t i n g s t a t e m e n t s o f l a w f u l 
c h a r g e s 
t o P o u r h a s s a n i and A t l a n t i s . 
On M a r c h 13, 1997, a f t e r J B J 
h a d 
a d v i s e d 
T r a c e y 
t h a t i t d i d n o t r e c o g n i z e h i s a u t h o r i t y t o 
5 
1091666; 1091667 
e x e r c i s e 
G a l l o p ' s 
r i g h t 
o f 
r e d e m p t i o n , 
T r a c e y 
t r a n s f e r r e d 
G a l l o p ' s 
r i g h t o f r e d e m p t i o n t o P a v i l i o n , 
a company 
o p e r a t e d 
by h i s f o r m e r b r o t h e r - i n - l a w J o h n L a r y and t h e n 
s t i l l known as 
J o h n L a r y , L.L.C., i n r e t u r n f o r $1,000. 
On M a r c h 21, 
1997, 
P a v i l i o n 
i n i t i a t e d 
t h i s 
l i t i g a t i o n 
by 
f i l i n g a r e d e m p t i o n a c t i o n i n t h e M a d i s o n C i r c u i t C o u r t . 
B o t h 
b e f o r e 
and 
a f t e r 
f i l i n g 
s u i t , 
P a v i l i o n 
c o n t i n u e d 
t o make 
r e q u e s t s 
f o r s t a t e m e n t s 
o f c h a r g e s f r o m a s s o r t e d p a r t i e s w i t h 
i n t e r e s t s 
i n t h e 
p r o p e r t y , 
and 
some p r o d u c e d 
t h e 
r e q u e s t e d 
s t a t e m e n t s .
1 
O v e r t h e 
f o l l o w i n g months and 
y e a r s , 
a h o s t 
o f 
c o u n t e r c l a i m s , 
c r o s s - c l a i m s , 
and 
s e p a r a t e 
l a w s u i t s 
e n c o m p a s s i n g a l l 
manner o f c o n t r a c t and t o r t c l a i m s were 
f i l e d 
by v a r i o u s p a r t i e s who 
had 
i n t e r e s t s 
i n t h e p r o p e r t y 
o r 
who 
were o t h e r w i s e drawn i n t o t h e d i s p u t e . 
T h i s C o u r t has 
a l r e a d y 
c o n s i d e r e d 
some 
o f 
t h e 
i s s u e s 
r e l a t e d 
t o 
t h o s e 
c l a i m s 
b e g i n n i n g 
w i t h 
Ex 
p a r t e 
A t l a n t i s 
D e v e l o p m e n t , 
i n w h i c h 
we 
d e n i e d 
a p e t i t i o n f o r a w r i t o f mandamus f i l e d by A t l a n t i s 
i n 
a s e p a r a t e 
a c t i o n i n i t i a t e d 
i n F e b r u a r y 
2003 by J B J and 
P a c e 
c l a i m i n g 
t h a t 
A t l a n t i s 
h a d 
d e f a u l t e d 
on 
p r o m i s s o r y 
n o t e s 
s e c u r e d 
by m o r t g a g e s 
on 
t h e 
p r o p e r t y 
i t had 
p u r c h a s e d 
f r o m 
1 T h e r e 
has 
b e e n much 
d i s p u t e 
among 
t h e 
p a r t i e s as 
t o 
w h e t h e r b o t h 
t h e r e q u e s t s 
and r e s p o n s e s were t i m e l y . 
6 
1091666; 1091667 
J B J .
2 
I n EB 
I n v e s t m e n t s , 
we 
r e v e r s e d 
i n p a r t 
a 
j u d g m e n t 
i s s u e d 
i n y e t a n o t h e r 
s e p a r a t e 
a c t i o n , 
t h i s 
one 
f i l e d 
i n 
J a n u a r y 2004 by EB I n v e s t m e n t s 
( w h i c h now owned t h e m o r t g a g e s 
A t l a n t i s 
h a d 
o r i g i n a l l y 
e x e c u t e d 
i n f a v o r 
o f J a c o b s 
Bank) 
s e e k i n g t o e j e c t A t l a n t i s f r o m t h e l o t s A t l a n t i s h a d p u r c h a s e d 
f r o m J B J i n S e p t e m b e r 
1 9 9 6 .
3 
F i n a l l y , 
i n A u g u s t 2007, 
we 
d e c i d e d 
an a p p e a l 
i n t h e i n s t a n t a c t i o n i n w h i c h we 
r e v e r s e d 
a summary j u d g m e n t e n t e r e d by t h e t r i a l 
c o u r t i n f a v o r o f J B J 
and a g a i n s t 
P a v i l i o n , 
h o l d i n g t h a t t h e t r i a l 
c o u r t h a d 
e r r e d 
when i t c o n c l u d e d 
t h a t T r a c e y l a c k e d t h e a u t h o r i t y t o t r a n s f e r 
G a l l o p ' s 
r i g h t 
o f r e d e m p t i o n 
t o 
P a v i l i o n 
and 
h o l d i n g 
t h a t 
P a v i l i o n d i d i n f a c t h o l d t h e r i g h t t o redeem t h e 19 a c r e s a t 
i s s u e . 
See 
P a v i l i o n 
D e v e l o p m e n t , 
979 
So. 
2d a t 37. 
We 
remanded t h e c a u s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r f u r t h e r 
p r o c e e d i n g s , 
and, 
f r o m M a r c h 1 t h r o u g h M a r c h 5, 2010, t h e t r i a l 
c o u r t 
h e l d 
a b e n c h t r i a l 
l i m i t e d t o d e c i d i n g P a v i l i o n ' s r e d e m p t i o n c l a i m . 
2 A t l a n t i s has p r e v i o u s l y f i l e d a c r o s s - c l a i m a g a i n s t J B J 
and i t s i n d i v i d u a l p a r t n e r s i n t h i s a c t i o n a l l e g i n g t h a t 
t h e y 
h a d 
f r a u d u l e n t l y 
f a i l e d 
t o 
d i s c l o s e 
t h e 
e x i s t e n c e 
o f 
an 
o u t s t a n d i n g 
r i g h t o f r e d e m p t i o n . 
3EB 
I n v e s t m e n t s ' 
s o l e member i s t h e w i f e o f an 
a t t o r n e y 
who 
h a d 
f o r m e r l y 
r e p r e s e n t e d 
Pace and A t l a n t i s 
and who 
was 
h i m s e l f named as a d e f e n d a n t i n t h i s 
a c t i o n i n a c r o s s - c l a i m 
f i l e d by A t l a n t i s 
a l l e g i n g t h a t he h a d f a i l e d t o i n f o r m i t o f 
t h e o u t s t a n d i n g 
r i g h t o f r e d e m p t i o n . 
7 
1091666; 1091667 
On May 
27, 
2010, 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
i t s amended 
f i n a l 
j u d g m e n t , w h i c h s u m m a r i z e d t h e c o u r t ' s c o n c l u s i o n s as f o l l o w s : 
" I n 
summary, t h e c o u r t f i n d s t h a t 
[ P a v i l i o n ] i s 
e n t i t l e d 
t o redeem 
t h e 
p r o p e r t y 
d e s c r i b e d 
i n i t s 
o r i g i n a l 
c o m p l a i n t . 
I n 
o r d e r 
t o 
p e r f e c t 
and 
c o m p l e t e i t s r e d e m p t i o n , P a v i l i o n must d e p o s i t 
i n t o 
t h e 
o f f i c e 
o f 
t h e 
C l e r k 
o f 
t h e 
C i r c u i t 
C o u r t 
o f 
M a d i s o n 
C o u n t y , 
A l a b a m a t h e 
sum 
o f 
$ 3 , 7 7 0 , 3 4 8 . 9 0 , 
p l u s a l l 
a c c r u i n g i n t e r e s t and d e l i n q u e n t 
f e e s 
f r o m 
M a r c h 
10, 
2010, 
t o t h e d a t e o f p a y m e n t , w i t h i n 
30 
d a y s 
f r o m 
t h e 
d a t e 
o f 
t h i s 
j u d g m e n t . 
[ P a v i l i o n ] 
s h a l l be 
e n t i t l e d t o a c r e d i t 
a g a i n s t 
t h i s sum f o r 
a l l 
m o n i e s i t p l a c e d 
on 
d e p o s i t 
w i t h t h e C l e r k 
o f 
C i r c u i t 
C o u r t 
o f 
M a d i s o n 
C o u n t y 
f o l l o w i n g 
[ P a v i l i o n ' s ] 
f i l i n g 
o f t h i s 
s u i t , 
i n c l u d i n g a c c r u e d 
i n t e r e s t . 
Upon payment 
i n t o 
c o u r t 
o f 
a l l sums 
r e q u i r e d , e a c h o f t h e c u r r e n t 
t i t l e 
h o l d e r s 
o f t h e 
p r o p e r t y 
t o be r e d e e m e d 
s h a l l 
d e l i v e r t o t h e 
C l e r k 
o f 
t h e 
C i r c u i t 
C o u r t 
a d e e d 
c o n v e y i n g a l l o f 
t h e 
t r a n s f e r o r s ' 
r i g h t , 
t i t l e 
and 
i n t e r e s t 
i n e a c h l o t 
o r 
p a r c e l o f p r o p e r t y 
t o 
[ P a v i l i o n ] 
and 
s h a l l 
be 
p a i d by t h e C l e r k a l l sums due 
i n a c c o r d a n c e 
w i t h 
t h i s j u d g m e n t . 
S p e c i f i c a l l y , upon r e d e m p t i o n as s e t 
f o r t h 
i n 
t h i s 
o r d e r , 
t h e 
C l e r k 
i s 
d i r e c t e d 
t o 
d i s t r i b u t e t h e f u n d s as f o l l o w s : 
" a . 
$2,804,472 
j o i n t l y 
t o 
[ t h e 
P a c e 
f a m i l y ] ; 
"b. 
$930,001 t o 
[ A t l a n t i s ] ; 
" c . 
$ 3 5 , 8 7 5 . 9 9 , p l u s a l l 
a c c r u i n g 
i n t e r e s t 
and 
d e l i n q u e n t 
f e e s 
f r o m 
M a r c h 
10, 
2010, 
t o t h e d a t e o f payment 
t o 
t h e 
Tax 
C o l l e c t o r 
o f 
M a d i s o n 
C o u n t y , 
A l a b a m a . 
" I f 
[ P a v i l i o n ] 
f a i l s 
t o p a y a l l 
sums r e q u i r e d by 
t h i s 
o r d e r 
w i t h i n 
30 
d a y s 
f r o m 
t h i s 
j u d g m e n t , 
[ P a v i l i o n ] 
w i l l 
be h e l d t o have f o r e v e r w a i v e d i t s 
8 
1091666; 1091667 
r i g h t t o redeem t h e s u b j e c t p r o p e r t y . 
S h o u l d any 
p o s t t r i a l 
m o t i o n 
o r n o t i c e o f a p p e a l be 
f i l e d i n 
t h i s 
c a s e , 
a l l 
t i m e s 
s t i p u l a t e d 
h e r e i n 
s h a l l 
be 
s t a y e d p e n d i n g 
r e s o l u t i o n o f s u c h p o s t t r i a l 
m o t i o n s 
o r 
a p p e a l 
s u b j e c t , h o w e v e r , t o t h e c o n t i n u a t i o n o f 
i n t e r e s t on a l l sums due a t t h e same r a t e s as s e t 
f o r t h 
h e r e i n , 
p l u s 
a l l a c c r u i n g 
i n t e r e s t 
and 
d e l i n q u e n t f e e s f r o m M a r c h 10, 2010 t o t h e d a t e o f 
p a y m e n t . 
A l l o t h e r 
c l a i m s 
f o r 
r e l i e f 
n o t 
s p e c i f i c a l l y a d d r e s s e d h e r e i n a r e d e n i e d . 
C o s t s a r e 
t a x e d as p a i d . " 
On J u l y 30, 2 0 1 0 , t h e t r i a l 
c o u r t d e n i e d t h e r e m a i n i n g p o s t -
j u d g m e n t m o t i o n s and c e r t i f i e d i t s j u d g m e n t as f i n a l 
p u r s u a n t 
t o 
R u l e 5 4 ( b ) , A l a . 
R. C i v . 
P. 
EB I n v e s t m e n t s and 
P a v i l i o n 
e a c h now a p p e a l t h a t j u d g m e n t . 
I I . 
EB I n v e s t m e n t s and P a v i l i o n t a k e o p p o s i n g 
s i d e s on most 
o f 
t h e l e g a l 
i s s u e s i n t h i s 
c a s e ; h o w e v e r , t h e y b o t h 
a r g u e 
t h a t t h e t r i a l c o u r t ' s j u d g m e n t i s 
n o t an a p p e a l a b l e j u d g m e n t 
b e c a u s e i t 
does n o t a d d r e s s a l l 
t h e p e n d i n g i s s u e s and r e s o l v e 
a l l t h e p e n d i n g c l a i m s i n t h i s c a s e . 
J B J 
and t h e Pace 
f a m i l y , 
w h i c h h a v e 
f i l e d a r e s p o n s e t o b o t h a p p e a l s , a r g u e 
t h a t t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s o r d e r i s s u f f i c i e n t and u r g e 
t h i s C o u r t t o e n d 
t h i s 
l o n g - r u n n i n g d i s p u t e . 
F o r t h e r e a s o n s 
t h a t 
f o l l o w , we 
d i s m i s s t h e s e a p p e a l s and o f f e r t h e f o l l o w i n g g u i d a n c e t o t h e 
t r i a l 
c o u r t t o h e l p e x p e d i t e a r e s o l u t i o n i n t h i s 
c a s e . 
9 
1091666; 1091667 
On 
J a n u a r y 
23, 
1999, 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
an 
o r d e r 
s e v e r i n g 
P a v i l i o n ' s r e d e m p t i o n 
c l a i m 
f r o m 
t h e 
o t h e r 
c r o s s -
c l a i m s , 
c o u n t e r c l a i m s , 
and 
t h i r d - p a r t y c l a i m s 
t h a t 
had 
b e e n 
f i l e d 
i n t h e 
a c t i o n . 
J B J and 
t h e P a c e f a m i l y a r g u e t h a t 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
a c t e d 
w i t h i n 
t h e w i d e 
d i s c r e t i o n g r a n t e d 
i t 
by 
R u l e 4 2 ( b ) , 
A l a . R. 
C i v . 
P., 
i n d o i n g 
so 
and 
t h a t 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s o r d e r s h o u l d a c c o r d i n g l y be v i e w e d as a f i n a l j u d g m e n t 
s u b j e c t 
t o i m m e d i a t e a p p e a l , 
e x p l a i n i n g : 
"By 
e n t e r i n g 
t h i s 
o r d e r , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
i n t e n d e d 
t o a d d r e s s t h e 
c l a i m s 
and 
i s s u e s r a i s e d 
by 
t h e P a v i l i o n c o m p l a i n t 
s e e k i n g 
t o e x e r c i s e t h e 
r i g h t 
o f 
r e d e m p t i o n 
f i r s t 
b e f o r e 
t u r n i n g 
t o 
t h e 
o t h e r 
c l a i m s 
f i l e d 
l a t e r . 
L o g i c a l l y , t h i s 
was 
a 
w i s e 
d e c i s i o n 
i n 
t h a t 
t h e 
o t h e r 
c l a i m s 
were 
d e p e n d e n t 
upon w h e t h e r o r n o t P a v i l i o n i n d e e d 
had 
t h e 
r i g h t 
t o 
redeem and, 
i f i t d i d , w h e t h e r o r n o t P a v i l i o n w o u l d 
a c t u a l l y c h o o s e t o e x e r c i s e t h a t r i g h t by m a k i n g a l l 
p a y m e n t s f o u n d by 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
t o be 
due." 
( J B J 
and 
t h e P a c e f a m i l y ' s b r i e f i n c a s e no. 1091667, pp. 
39¬
40.) 
See 
a l s o Ex p a r t e Humana Med. 
C o r p . , 597 
So. 
2d 670, 
671 
( A l a . 
1992) 
("The 
t r i a l 
c o u r t has w i d e d i s c r e t i o n i n 
o r d e r i n g 
s e p a r a t e 
t r i a l s 
and 
i n s e v e r i n g c l a i m s , and 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
d e c i s i o n 
i n t h a t 
r e g a r d 
w i l l 
be 
r e v e r s e d 
o n l y 
i f i t a b u s e d 
t h a t d i s c r e t i o n . 
Ex p a r t e 
R.B. 
E t h r i d g e 
& A s s o c i a t e s , 
I n c . , 
494 
So. 
2d 54 
( A l a . 1 9 8 6 ) . 
' [ A ] b s e n t 
an a b u s e o f d i s c r e t i o n , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
w i l l be a l l o w e d 
t o "shape t h e o r d e r 
o f 
t r i a l " 
10 
1091666; 1091667 
t h r o u g h t h e p r o v i s i o n s 
o f R u l e 42, 
[ A l a . R. 
C i v . P . ] . ' 
Ex 
 
p a r t e M a r c r u m , 372 
So. 2d 313, 
315 
( A l a . 1 9 7 9 ) . 
See, 
a l s o , 
B l a c k v. B o y d , 251 F. 2d 843 
( 6 t h C i r . 1 9 5 8 ) . 
L i k e w i s e , when 
c l a i m s have b e e n s e v e r e d p u r s u a n t t o R u l e 2 1 , 
[ A l a . ] R. C i v . 
P., 
t h e 
t r i a l 
j u d g e has 
e v e n more d i s c r e t i o n t o 
'shape 
t h e 
o r d e r 
o f 
t r i a l . '") . 
We 
a g r e e 
w i t h 
J B J and t h e Pace 
f a m i l y 
t h a t t h e 
t r i a l 
c o u r t 
h a d t h e d i s c r e t i o n t o o r d e r 
an 
i n i t i a l 
t r i a l on P a v i l i o n ' s r e d e m p t i o n c l a i m . 
A c c o r d i n g l y , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
d i d n o t e x c e e d 
i t s d i s c r e t i o n , as EB 
I n v e s t m e n t s 
has 
a r g u e d , 
by 
d e c l i n i n g 
t o 
r e s o l v e 
a l l t h e 
p e n d i n g 
c l a i m s , 
i n c l u d i n g 
t h e 
d i s p u t e 
b e t w e e n EB 
I n v e s t m e n t s 
and 
A t l a n t i s , 
" u n t i l 
s u c h t i m e as P a v i l i o n has 
e i t h e r p e r f e c t e d 
o r w a i v e d 
i t s 
r i g h t t o redeem [ t h e p r o p e r t y ] . " 
However, a j u d g m e n t on P a v i l i o n ' s r e d e m p t i o n c l a i m 
s h o u l d 
f u l l y 
r e s o l v e 
t h a t 
c l a i m and 
r e s o l v e 
a l l o u t s t a n d i n g 
i s s u e s 
c o n c e r n i n g l a w f u l c h a r g e s and r e v i v e d 
l i e n s so t h a t P a v i l i o n 
c a n make an 
i n f o r m e d 
d e c i s i o n 
as 
t o w h e t h e r 
i t w i s h e s 
t o 
c o m p l e t e 
r e d e m p t i o n 
o f 
t h e 
p r o p e r t y 
o r 
f o r e v e r 
w a i v e 
t h a t 
r i g h t . 
The 
t r i a l 
c o u r t ' s j u d g m e n t f a i l s t o do so i n a t l e a s t 
t h r e e 
r e s p e c t s . 
F i r s t , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
j u d g m e n t 
f a i l s 
t o 
a d d r e s s t h e 
C i t y o f H u n t s v i l l e ' s 
i n t e r e s t i n t h e 
p r o p e r t y . 
11 
1091666; 1091667 
H u n t s v i l l e 
o b t a i n e d 
f r o m 
J B J 
a p e r m a n e n t 
d r a i n a g e 
e a s e m e n t 
o v e r 
a 
p o r t i o n 
o f 
t h e 
p r o p e r t y 
on 
J u n e 
6, 
1996, 
and 
i s 
a c c o r d i n g l y 
e n t i t l e d 
t o 
c o m p e n s a t i o n 
f o r 
t h a t 
i n t e r e s t i f 
P a v i l i o n 
redeems 
t h e 
p r o p e r t y . 
P a v i l i o n may 
n o t 
e l e c t 
t o 
f o r g o r e d e m p t i o n o f H u n t s v i l l e ' s i n t e r e s t w h i l e r e d e e m i n g 
t h e 
r e s t 
o f 
t h e 
p r o p e r t y 
b e c a u s e 
" [ t ] h e 
l a w 
d o e s 
n o t 
a l l o w 
p i e c e m e a l r e d e m p t i o n , a b s e n t an a g r e e m e n t p r o v i d i n g 
f o r 
i t , " 
C o s t a 
& Head 
( B i r m i n g h a m 
One), 
L t d . 
v. 
N a t i o n a l 
Bank 
o f 
 
Commerce o f B i r m i n g h a m , 569 
So. 
2d 
360, 
363 
( A l a . 1 9 9 0 ) , 
and 
t h e r e 
i s no e v i d e n c e i n d i c a t i n g t h a t 
t h e m o r t g a g e 
f o r e c l o s e d 
upon c o n t a i n e d 
a p r o v i s i o n a l l o w i n g f o r p i e c e m e a l r e d e m p t i o n . 
I t 
i s u n c l e a r 
i f H u n t s v i l l e c o n s t r u c t e d 
any 
i m p r o v e m e n t s 
t o 
t h e 
p r o p e r t y 
i n a c c o r d a n c e 
w i t h 
i t s i n t e r e s t f o r w h i c h 
i t 
w o u l d be due c o m p e n s a t i o n , and, 
i f i t d i d n o t , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
may 
w e l l f i n d , as i t d i d w i t h t h e p r o p e r t y 
h e l d by 
P o u r h a s s a n i 
(who 
a l s o s u b m i t t e d no e v i d e n c e o f i m p r o v e m e n t s t o t h e 
l o t he 
owned) 
t h a t 
t h e 
sum 
s e t 
o u t 
as 
b e i n g 
due 
J B J 
n e c e s s a r i l y 
i n c l u d e d 
t h e amount r e q u i r e d 
t o redeem H u n t s v i l l e ' s i n t e r e s t 
a l s o . 
I n t h a t c a s e , t h e 
s p e c i f i c amount due 
H u n t s v i l l e f r o m 
t h e 
sum 
a w a r d e d J B J c o u l d be d e t e r m i n e d a f t e r P a v i l i o n e l e c t s 
t o c o m p l e t e r e d e m p t i o n o f t h e p r o p e r t y , 
i f i t i n f a c t d o e s 
s o . 
12 
1091666; 
1091667 
However, i n l i g h t o f t h e p o s s i b i l i t y t h a t H u n t s v i l l e c o u l d be 
e n t i t l e d 
t o some 
c o m p e n s a t i o n 
d i r e c t l y 
f r o m 
P a v i l i o n 
f o r 
l a w f u l c h a r g e s , i t s i n t e r e s t s h o u l d be a d d r e s s e d by t h e 
t r i a l 
c o u r t b e f o r e we c o n s i d e r an a p p e a l o f a j u d g m e n t d e c i d i n g t h e 
r e d e m p t i o n 
c l a i m . 
S i m i l a r l y , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s o r d e r 
f a i l s 
t o a w a r d 
any 
c o m p e n s a t i o n 
t o 
t h e 
N e l s o n s , 
who, 
on 
J a n u a r y 
16, 
1997, 
p u r c h a s e d 
a 
l o t f r o m 
A t l a n t i s 
t h a t 
A t l a n t i s 
h a d 
e a r l i e r 
p u r c h a s e d 
f r o m J B J . 
The 
t r i a l 
c o u r t d e c l i n e d t o a w a r d 
any 
c o m p e n s a t i o n t o t h e N e l s o n s b e c a u s e o f a s e t t l e m e n t a g r e e m e n t 
e n t e r e d 
i n t o 
by t h e N e l s o n s 
and 
P a v i l i o n 
w h e r e b y 
P a v i l i o n 
a g r e e d n o t t o redeem t h e N e l s o n s ' l o t and t h e N e l s o n s 
a g r e e d 
n o t t o p u r s u e any c l a i m s a g a i n s t P a v i l i o n . 
However, as n o t e d 
s u p r a , " [ t ] h e l a w does n o t a l l o w p i e c e m e a l r e d e m p t i o n . " 
C o s t a 
& Head, 569 So. 2d a t 363. 
As t h i s C o u r t f u r t h e r e x p l a i n e d i n 
S h e a l y v. G o l d e n , 897 So. 2d 268, 272-73 
( A l a . 2 0 0 4 ) : 
"Once one o r more t r a c t s o f l a n d a r e s o l d a t a 
f o r e c l o s u r e 
s a l e , t h e manner i n w h i c h t h o s e 
t r a c t s 
a r e 
d i v i d e d up d e t e r m i n e s t h e u n i t s i n w h i c h 
t h o s e 
t r a c t s 
'may and must' be r e d e e m e d . 
R e d e m p t i o n must 
be 
made 
i n 
s u c h 
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t h e r e f o r e , 
p i e c e m e a l 
r e d e m p t i o n o f a p o r t i o n o f t h a t u n i t i s p r o h i b i t e d . " 
( F o o t n o t e 
o m i t t e d . ) 
A t t h e 
f o r e c l o s u r e 
s a l e 
on M a r c h 
22, 
1996, t h e p r o p e r t y P a v i l i o n now 
s e e k s t o redeem was 
s o l d t o 
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1091666; 1091667 
J B J 
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n o t w i t h s t a n d i n g 
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f a c t 
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J B J 
l a t e r b e g a n p a r c e l i n g o f f 
t h e 
p r o p e r t y , 
P a v i l i o n 
i s r e q u i r e d t o redeem t h e 
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19-
a c r e 
t r a c t 
i f i t w i s h e s t o redeem t h e p r o p e r t y 
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c o u r t 
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N e l s o n s 
p r o p e r l y 
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t i m e l y 
p r o v i d e d 
P a v i l i o n 
w i t h 
a 
s t a t e m e n t 
o f 
c h a r g e s . 
F o l l o w i n g t h e d i s m i s s a l o f t h e s e 
a p p e a l s , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t s h o u l d a c c o r d i n g l y c a l c u l a t e t h e l a w f u l c h a r g e s 
P a v i l i o n 
w o u l d owe 
t h e N e l s o n s i n o r d e r t o c o m p l e t e r e d e m p t i o n o f 
t h e i r 
l o t . 
F i n a l l y , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
o r d e r 
s t a t e d 
t h a t 
t h e 
d e v e l o p m e n t m o r t g a g e G a l l o p e x e c u t e d i n f a v o r o f P a c e as 
p a r t 
o f t h e 
A p r i l 
1995 
s e t t l e m e n t 
a g r e e m e n t w o u l d be 
r e v i v e d upon 
r e d e m p t i o n 
and 
t h e r e a f t e r r e m a i n 
a 
s u p e r i o r 
l i e n 
upon 
t h e 
p r o p e r t y . 
See 
§ 6 - 5 - 2 4 8 ( d ) , A l a . Code 
1975, 
( s t a t i n g 
t h a t 
when "any 
[ p a r t y ] r e d e e m [ s ] , a l l r e c o r d e d j u d g m e n t s , 
r e c o r d e d 
m o r t g a g e s , and 
r e c o r d e d 
l i e n s i n e x i s t e n c e a t t h e t i m e o f 
t h e 
s a l e , a r e r e v i v e d a g a i n s t t h e r e a l e s t a t e r e d e e m e d and 
a g a i n s t 
t h e r e d e e m i n g p a r t y 
" ) . However, t h e 
t r i a l 
c o u r t d i d 
n o t 
d e t e r m i n e t h e b a l a n c e 
o f t h e 
l o a n s e c u r e d 
by 
t h e 
d e v e l o p m e n t 
m o r t g a g e . 
The 
A p r i l 
1995 
s e t t l e m e n t 
a g r e e m e n t 
o r i g i n a l l y 
14 
1091666; 1091667 
c a p p e d t h e b a l a n c e 
a t $2 
0 
0 , 
00 
0 ; h o w e v e r , J B J and t h e P a c e 
f a m i l y a r g u e t h a t t h e a g r e e m e n t was l a t e r 
m o d i f i e d , and t h e y 
c l a i m t h a t t h e b a l a n c e due i s 
now $ 2 8 2 , 7 7 8 . 
P a v i l i o n 
a s s e r t s 
t h a t t h e b a l a n c e 
i s o n l y $ 1 5 4 , 3 8 6 . 
P a v i l i o n a r g u e s t h a t t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
f a i l u r e t o d e c i d e t h e b a l a n c e 
due on t h e l o a n 
s e c u r e d b y t h e d e v e l o p m e n t m o r t g a g e w o u l d 
l i k e l y 
r e s u l t i n a 
s u b s e q u e n t 
f o r e c l o s u r e 
a c t i o n 
i n v o l v i n g i s s u e s 
i n t e r t w i n e d 
w i t h t h e i s s u e s i n t h i s 
c a s e and t h a t t h e t r i a l 
c o u r t ' s 
R u l e 
54(b) 
c e r t i f i c a t i o n was a c c o r d i n g l y i m p r o p e r . 
We a g r e e 
t h a t 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
s h o u l d 
r u l e on t h i s 
i s s u e b e f o r e we 
c o n s i d e r 
an a p p e a l o f t h e o t h e r e l e m e n t s o f t h e t r i a l c o u r t ' s j u d g m e n t . 
D o i n g so w i l l 
n o t o n l y 
l e s s e n t h e r i s k o f f u t u r e 
l i t i g a t i o n 
i n v o l v i n g 
t h e s e 
i s s u e s , b u t a l s o a l l o w 
P a v i l i o n t o make 
i t s 
d e c i s i o n w h e t h e r t o redeem t h e p r o p e r t y w i t h 
f u l l k n o w l e d g e o f 
t h e 
l i a b i l i t i e s 
i t 
w o u l d be a s s u m i n g by d o i n g s o . 
I I I . 
" T h i s 
C o u r t 
l o o k s 
w i t h 
some 
d i s f a v o r 
upon 
c e r t i f i c a t i o n s 
u n d e r R u l e 
5 4 ( b ) . 
" ' I t 
b e a r s 
r e p e a t i n g , 
h e r e , 
t h a t 
" ' [ c ] e r t i f i c a t i o n s 
u n d e r R u l e 5 4 ( b ) s h o u l d 
be 
e n t e r e d 
o n l y i n e x c e p t i o n a l 
c a s e s a n d 
s h o u l d n o t be e n t e r e d 
r o u t i n e l y . ' " 
S t a t e 
 
v. L a w h o r n , 830 So. 2d 720, 725 ( A l a . 2002) 
( q u o t i n g B a k e r v . B e n n e t t , 644 So. 2d 901, 
903 
( A l a . 1 9 9 4 ) , 
c i t i n g i n t u r n B r a n c h v . 
15 
1091666; 1091667 
S o u t h T r u s t Bank o f D o t h a n , N.A., 514 So. 2d 
1373 ( A l a . 
1 9 8 7 ) ) . 
" ' " A p p e l l a t e r e v i e w i n  
a 
p i e c e m e a l 
f a s h i o n 
i s n o t 
f a v o r e d . " ' " 
Goldome C r e d i t C o r p . [ v . P l a y e r , 869 So. 2d 
1146, 
1148 
( A l a . C i v . 
App. 2 0 0 3 ) ] 
( q u o t i n g 
H a r p e r 
S a l e s 
Co. 
v . 
B r o w n , 
S t a g n e r , 
 
R i c h a r d s o n , I n c . , 
742 So. 2d 190, 192 ( A l a . 
C i v . App. 1 9 9 9 ) , 
q u o t i n g i n t u r n Brown v .  
W h i t a k e r C o n t r a c t i n g C o r p . , 681 So. 2d 226, 
229 
( A l a . C i v . App. 
1 9 9 6 ) ) 
( e m p h a s i s 
a d d e d ) . ' 
" D z w o n k o w s k i v. S o n i t r o l o f M o b i l e , I n c . , 892 So. 2d 
354, 363 ( A l a . 2 0 0 4 ) . " 
S c h l a r b v . L e e , 955 So. 2d 418, 
r e a s o n s s e t f o r t h a b o v e , we h o l d 
i t s d i s c r e t i o n i n c e r t i f y i n g i t s 
R u l e 
5 4 ( b ) 
and 
t h u s 
p r o p e r 
419-20 ( A l a . 
2 0 0 6 ) . 
F o r t h e 
t h a t t h e t r i a l c o u r t 
e x c e e d e d 
j u d g m e n t as f i n a l p u r s u a n t t o 
f o r 
an 
i m m e d i a t e 
a p p e a l . 
A c c o r d i n g l y , t h e s e a p p e a l s a r e d i s m i s s e d . 
1091666 -- APPEAL 
DISMISSED. 
1091667 -- APPEAL 
DISMISSED. 
Cobb, C . J . , and P a r k e r , Shaw, and W i s e , J J . , c o n c u r . 
16