Case Title: Perdido Place Condominium Owners Association, Inc. v. Bella Luna Condominium Owners Association, Inc.

Citation: 

Docket Number: 1080226

State: alabama

Court: Alabama Supreme Court

Date: 2009-12-04T00:00:00Z

Document:
REL: 12/04/2009 
Notice: T h i s 
o p i n i o n i s s u b j e c t t o f o r m a l 
r e v i s i o n b e f o r e 
p u b l i c a t i o n i n 
t h e 
advance 
s h e e t s o f 
Southern Reporter. 
R e a d e r s a r e r e q u e s t e d t o n o t i f y t h e 
Reporter of 
Decisions, 
Alabama A p p e l l a t e C o u r t s , 300 D e x t e r Avenue, Montgomery, Alabama 36104-3741 ((334) 229¬
0 6 4 9 ) , o f 
any 
t y p o g r a p h i c a l o r o t h e r e r r o r s , i n 
o r d e r t h a t c o r r e c t i o n s may 
be 
made b e f o r e 
t h e o p i n i o n i s 
p r i n t e d i n 
Southern 
Reporter. 
SUPREME COURT OF ALABAMA 
OCTOBER TERM, 2009-2010 
1080226 
Perdido P l a c e Condominium Owners A s s o c i a t i o n , 
Inc. 
v. 
B e l l a Luna Condominium Owners A s s o c i a t i o n , 
Inc. 
Appeal from Baldwin 
C i r c u i t 
Court 
(CV-07-900663) 
STUART, 
J u s t i c e . 
The B e l l a L u n a C o n d o m i n i u m Owners A s s o c i a t i o n , I n c . ("the 
BLCOA"), 
f i l e d an a c t i o n i n 
t h e B a l d w i n 
C i r c u i t C o u r t 
s e e k i n g 
a j u d g m e n t d e c l a r i n g a b e a c h - a c c e s s e a s e m e n t t o 
be v a l i d a n d 
e n f o r c e a b l e a n d 
e n j o i n i n g t h e 
P e r d i d o P l a c e C o n d o m i n i u m Owners 
1080226 
A s s o c i a t i o n , 
I n c . ("the PPCOA"), 
f r o m 
o b s t r u c t i n g 
t h a t 
e a s e m e n t . 
The PPCOA f i l e d a c o u n t e r c l a i m s e e k i n g a j u d g m e n t 
d e c l a r i n g t h e e a s e m e n t 
v o i d . 
F o l l o w i n g a b e n c h 
t r i a l , t h e 
t r i a l c o u r t e n t e r e d a j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e 
BLCOA a n d h e l d 
t h e e a s e m e n t 
v a l i d , 
t h o u g h s u b j e c t t o c e r t a i n 
r e s t r i c t i o n s . 
The PPCOA a p p e a l s . 
We 
a f f i r m . 
I . 
I n M a r c h 1999, 
D a v i d Cummans a n d James L. Brown c o n v e y e d 
c e r t a i n g u l f - f r o n t p r o p e r t y t h a t t h e y owned i n 
Orange B e a c h t o 
P e r d i d o 
P l a c e , L L C , a l i m i t e d - l i a b i l i t y 
company o p e r a t e d b y 
Cummans. 
P e r d i d o 
P l a c e , 
L L C , t h e r e a f t e r 
d e v e l o p e d 
t h e 
p r o p e r t y i n t o t h e 
4 4 - u n i t c o n d o m i n i u m c o m p l e x known as P e r d i d o 
P l a c e , w h i c h 
o f f i c i a l l y became a c o n d o m i n i u m on O c t o b e r 19, 
2000, p u r s u a n t t o t h e A l a b a m a U n i f o r m 
C o n d o m i n i u m A c t , § 35-
8A-101 e t s e q . , A l a . Code 1 9 7 5 . The u n i t s a t P e r d i d o 
P l a c e 
a r e 
r e s t r i c t e d t o u s e b y t h e o w n e r s ; t h e y c a n n o t be r e n t e d . 
P e r d i d o 
P l a c e i s 
managed b y t h e PPCOA. 
A t t h e t i m e P e r d i d o P l a c e was b e i n g p l a n n e d , Cummans a l s o 
owned a o n e - a c r e l o t 
i m m e d i a t e l y 
n o r t h o f t h e P e r d i d o 
P l a c e 
p r o p e r t y on t h e o p p o s i t e 
s i d e o f H i g h w a y 182. 
On A p r i l 2, 
1999, 
Cummans 
c o n v e y e d 
t h a t 
l o t t o P&C 
P r o p e r t i e s , LLC 
2 
1080226 
("P&C"). 
T h a t same d a y , 
P&C a l s o p u r c h a s e d f r o m F u d p u c k e r s o f 
Orange B e a c h , I n c . , 2.5 a c r e s o f p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a d j a c e n t 
t o t h e 1 - a c r e l o t p u r c h a s e d f r o m Cummans. 
A l s o t h a t same d a y , 
P e r d i d o P l a c e , L L C , c o n v e y e d t o P&C a p e d e s t r i a n b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t 
f i v e 
f e e t w i d e 
a c r o s s t h e e a s t e r n b o u n d a r y o f t h e 
P e r d i d o 
P l a c e 
p r o p e r t y . 
The d e e d 
c o n v e y i n g 
t h a t 
e a s e m e n t 
s t a t e d 
t h a t 
i t was 
a p p u r t e n a n t 
t o t h e o n e - a c r e 
l o t P&C 
p u r c h a s e d f r o m Cummans t h a t same d a y . 
I n A p r i l 2002, P&C c r e a t e d a t w o - l o t s u b d i v i s i o n known as 
L e g a c y S u r f on t h e p r o p e r t y i t h a d p u r c h a s e d f r o m Cummans a n d 
F u d p u c k e r s i n A p r i l 1999. 
B e c a u s e o f t h e way t h e l o t s 
were 
d i v i d e d , e a c h l o t i n c l u d e d p o r t i o n s o f t h e p r o p e r t y p u r c h a s e d 
f r o m Cummans. 
P&C t h e r e a f t e r c o n v e y e d one o f t h e l o t s t o 
L e g a c y Towers P a r t n e r s h i p a n d c o n v e y e d t h e o t h e r l o t 
t o G u l f 
C o a s t 
S u r f , I n c . 
L e g a c y 
Towers a n d G u l f 
C o a s t 
S u r f 
e a c h 
s u b s e q u e n t l y c o n v e y e d 
t h e i r 
l o t s t o TMG, L L C , w h i c h , on A p r i l 
28, 2004, c o n v e y e d b o t h 
l o t s t o B e l l a 
L u n a , L L C . The d e e d s 
r e c o r d i n g e a c h o f t h e above t r a n s a c t i o n s p u r p o r t e d t o c o n v e y 
n o t o n l y t h e p r o p e r t y , b u t a l s o t h e e a s e m e n t o v e r t h e P e r d i d o 
P l a c e p r o p e r t y . 
H o w e v e r , B e l l a L u n a , L L C , 
was n o t i f i e d b y an 
a t t o r n e y b e f o r e i t 
o b t a i n e d t h e l o t s f r o m TMG, L L C , t h a t t h e r e 
3 
1080226 
was a p o t e n t i a l p r o b l e m w i t h t h e e a s e m e n t . 
S p e c i f i c a l l y , t h e 
a t t o r n e y 
a d v i s e d 
B e l l a L u n a , L L C , i n a l e t t e r t o amend t h e 
o f f e r i n g 
s t a t e m e n t 
i t p r o p o s e d 
t o 
g i v e 
p u r c h a s e r s 
o f 
c o n d o m i n i u m s i n t h e d e v e l o p m e n t i t p l a n n e d f o r 
t h e p r o p e r t y t o 
a c k n o w l e d g e t h a t p o t e n t i a l p r o b l e m : 
"As we h a d d i s c u s s e d i n o u r c o n f e r e n c e 
w i t h G u l f 
S h o r e s 
T i t l e , 
t h e p e d e s t r i a n 
e a s e m e n t f o r i n g r e s s 
and e g r e s s as d e s c r i b e d i n t h e d e e d s c o n v e y i n g 
t i t l e 
t o TMG, LLC 
( p r e d e c e s s o r 
t o B e l l a L u n a , LLC) [ w a s ] 
a p p u r t e n a n t t o o n l y 100 f e e t o f y o u r 3 5 0 - f o o t p a r c e l 
o f p r o p e r t y . 
T h i s c r e a t e s a p o t e n t i a l p r o b l e m 
w i t h 
r e g a r d 
t o t h e 
a v a i l a b i l i t y 
o f 
a c c e s s 
o v e r 
t h e 
d e s c r i b e d 
5 - f o o t 
p a r c e l . 
"The i s s u e w h i c h may be r a i s e d i s one o f ' o v e r ¬
b u r d e n i n g 
o f u s e . ' 
E a c h 
owner o f t h e 
p r o p o s e d 
c o n d o m i n i u m u n i t s w i l l h a v e an u n d i v i d e d 
i n t e r e s t i n 
t h e p r o p e r t y 
a p p u r t e n a n t t o t h e e a s e m e n t . 
You and 
y o u r 
s u c c e s s o r s 
h o w e v e r , 
may 
n o t 
i n c r e a s e 
t h e 
s e r v i t u d e 
i m p o s e d on t h e p r o p e r t y 
o v e r 
w h i c h t h e 
e a s e m e n t may r u n . The q u e s t i o n a r i s e s as t o w h e t h e r 
o r n o t t h e i n c r e a s e i n t h e number o f p e r s o n s 
u s i n g 
an 
u n l i m i t e d 
r i g h t o f way e a s e m e n t i s an 
u n l a w f u l 
a d d i t i o n a l 
b u r d e n 
on 
t h e 
s e r v i e n t 
e s t a t e . 
The 
a n s w e r 
t o 
t h i s 
q u e s t i o n 
w o u l d 
n e e d 
t o 
be 
[ a d d r e s s e d ] , 
i f 
t h e q u e s t i o n 
e v e r 
a r o s e , b y l o o k i n g 
a t 
t h e 
f a c t o r s 
w h i c h 
w o u l d 
come 
i n t o 
p l a y 
t o 
d e t e r m i n e 
w h e t h e r 
t h e u s e w o u l d be deemed 
t o be 
r e a s o n a b l e 
and p r o p e r u s e , w i t h c i r c u m s t a n c e s 
t o be 
c o n s i d e r e d 
i n c l u d i n g : l o c a l 
s i t u a t i o n s , t h e 
n a t u r e 
and 
c o n d i t i o n o f t h e p r e m i s e s o v e r w h i c h t h e way i s 
g r a n t e d ; t h e manner i n w h i c h i t i s u s e d ; and t h e 
p u r p o s e w h i c h t h e p a r t i e s h a d i n due [ s i c ] a t t h e 
t i m e t h e e a s e m e n t was 
c r e a t e d . 
" I am n o t s t a t i n g i n t h i s 
l e t t e r 
t h a t t h e r e i s 
no 
e a s e m e n t , 
I 
am 
j u s t 
b r i n g i n g 
t h i s 
t o 
y o u r 
4 
1080226 
a t t e n t i o n and w o u l d recommend t h a t a l l 
o f t h i s be 
b r o u g h t t o t h e a t t e n t i o n o f e a c h o f y o u r 
p o t e n t i a l 
p u r c h a s e r s . 
They 
c a n e a c h 
t h e n 
g e t 
t h e i r 
own 
i n d e p e n d e n t 
o p i n i o n 
f r o m 
t h e i r 
a t t o r n e y , 
i f t h e y 
h a v e any s p e c i f i c 
c o n c e r n s . " 
On J u l y 2 1 , 2006, B e l l a L u n a , L L C , f i l e d a d e c l a r a t i o n o f 
c o n d o m i n i u m f o r 
t h e p r o p e r t y , a n d , i n 
M a r c h 2007, i t 
c o m p l e t e d 
c o n s t r u c t i o n o f a 1 2 8 - u n i t d e v e l o p m e n t known as B e l l a 
L u n a . 
The 
t o w e r 
i t s e l f 
i s p a r t i a l l y 
l o c a t e d on t h e l o t f o r m e r l y 
owned by Cummans, as a r e c e r t a i n common a r e a s o f t h e c o m p l e x . 
E a c h p u r c h a s e r o f a c o n d o m i n i u m i n B e l l a Luna was r e q u i r e d t o 
a c k n o w l e d g e i n w r i t i n g 
t h a t t h e l e g a l 
s t a t u s o f t h e e a s e m e n t 
a c r o s s P e r d i d o P l a c e was unknown. 
B e l l a Luna i s managed b y 
t h e 
BLCOA, a n d a p p r o x i m a t e l y 30 o f t h e u n i t s a r e p a r t o f a 
r e n t a l 
p r o g r a m . 
I n 2006, w h i l e 
B e l l a Luna was 
s t i l l u n d e r 
c o n s t r u c t i o n , 
t h e 
PPCOA 
i n s t a l l e d 
a 
f e n c e 
a l o n g 
t h e p e r i m e t e r 
o f t h e 
P e r d i d o 
P l a c e p r o p e r t y , 
e f f e c t i v e l y 
b l o c k i n g any u s e o f t h e 
e a s e m e n t i n q u e s t i o n . 
S h o r t l y a f t e r 
B e l l a Luna was c o m p l e t e d 
i n M a r c h 2007, t h e members o f t h e BLCOA b o a r d r e a l i z e d 
t h a t 
t h e 
e a s e m e n t h a d b e e n p e r m a n e n t l y b l o c k e d . 
The BLCOA 
t h e n 
c o n t a c t e d 
t h e PPCOA i n an a t t e m p t t o open 
a c c e s s 
t o t h e 
e a s e m e n t ; h o w e v e r , a f t e r e x p r e s s i n g c o n c e r n a b o u t r e n t e r s f r o m 
5 
1080226 
B e l l a 
Luna 
u s i n g 
t h e 
e a s e m e n t 
and 
t h e 
p o s s i b i l i t y 
o f 
o v e r b u r d e n i n g 
t h e b e a c h i n f r o n t o f P e r d i d o 
P l a c e , t h e PPCOA 
d e c l i n e d 
t o 
remove 
t h e 
f e n c e . 
A c c o r d i n g l y , 
t h e BLCOA 
i n s t i t u t e d 
t h i s a c t i o n i n t h e B a l d w i n 
C i r c u i t C o u r t on A u g u s t 
28, 
2 0 0 7 .
1 
A t w o - d a y b e n c h t r i a l was h e l d i n J u n e 2 0 0 8 . 
On A u g u s t 
14, 2008, t h e t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d t h e f o l l o w i n g j u d g m e n t i n 
f a v o r o f t h e BLCOA: 
"The 
c o u r t 
h a v i n g 
t r i e d 
t h i s c a s e J u n e 26 and 
J u n e 
30, 
2008, 
and 
h a v i n g 
c o n s i d e r e d 
t h e 
o r a l 
t e s t i m o n y 
and o t h e r 
e v i d e n c e 
p r e s e n t e d 
a s w e l l a s 
t h e p a r t i e s ' a r g u m e n t s , t h e c o u r t f i n d s i n f a v o r o f 
[ t h e 
B L C O A ] and a g a i n s t 
[ t h e P P C O A ] . 
The 
c o u r t 
f i n d s 
t h a t 
no 
o v e r b u r d e n i n g 
o f t h e e a s e m e n t 
h a s 
o c c u r r e d , a s t h e r e h a s b e e n no s i g n i f i c a n t c h a n g e i n 
use 
o f t h e e a s e m e n t 
f r o m t h a t 
c o n t e m p l a t e d b y t h e 
p a r t i e s ( i n c l u d i n g t h e owner o f t h e s e r v i e n t 
e s t a t e ) 
a t t h e t i m e t h e e a s e m e n t was c r e a t e d . 
The p a r t i e s 
a t 
t h a t 
t i m e 
c o n t e m p l a t e d 
t h a t t h e e a s e m e n t w o u l d 
b e n e f i t 
a c o n d o m i n i u m 
c o n s t r u c t e d 
on b o t h o f t h e 
p a r c e l s o f p r o p e r t y on w h i c h B e l l a Luna C o n d o m i n i u m 
i s now l o c a t e d . 
I n a d d i t i o n , t h e c o u r t h a s b a l a n c e d 
t h e 
e q u i t i e s and 
a p p l i e d 
t h e 
c o m p a r a t i v e - i n j u r y 
d o c t r i n e and f i n d s t h a t e v e n i f 
some 
o v e r b u r d e n i n g 
1 I n 
o r d e r t o s e c u r e 
b e a c h a c c e s s 
w h i l e 
t h i s a c t i o n was 
p e n d i n g , t h e BLCOA e n t e r e d 
i n t o an a g r e e m e n t w i t h t h e G r a n d 
K e y R i v e r s i d e , a b e a c h f r o n t 
d e v e l o p m e n t on t h e s o u t h 
s i d e o f 
H i g h w a y 
182 a p p r o x i m a t e l y 
50-75 
y a r d s 
e a s t 
o f B e l l a 
L u n a . 
P u r s u a n t t o t h a t a g r e e m e n t , t h e BLCOA a g r e e d t o p a y G r a n d K e y 
R i v e r s i d e a p p r o x i m a t e l y $2,000 a month and t o a l l o w G r a n d K e y 
R i v e r s i d e o w n e r s t o u s e t h e a m e n i t i e s a t B e l l a Luna i n r e t u r n 
f o r 
p e r m i s s i o n 
t o t r a v e r s e G r a n d K e y R i v e r s i d e p r o p e r t y t o 
a c c e s s t h e b e a c h . 
6 
1080226 
had 
o c c u r r e d 
( w h i c h , 
a g a i n , t h e c o u r t 
f i n d s i t 
h a s 
n o t ) , 
t h e c o u r t s h o u l d n o n e t h e l e s s 
a l l o w [ t h e B L C O A ] 
t o 
u s e t h e e a s e m e n t . 
The 
c o u r t 
f u r t h e r 
f i n d s , 
h o w e v e r , t h a t c e r t a i n 
r e s t r i c t i o n s on [ t h e 
B L C O A ' s ] 
use 
o f t h e e a s e m e n t 
a r e a p p r o p r i a t e 
and 
w i l l 
be 
i m p o s e d . 
" A c c o r d i n g l y , t h e c o u r t h e r e b y e n t e r s j u d g m e n t 
i n 
f a v o r o f [ t h e B L C O A ] and a g a i n s t [ t h e P P C O A ] . 
The 
c o u r t ORDERS, ADJUDGES, and DECREES 
t h a t t h e 
[ B L C O A ] 
b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t 
i s 
v a l i d 
and 
e n f o r c e a b l e ; t h a t [ t h e 
B L C O A ] i s e n t i t l e d t o u s e o f 
t h e 
e a s e m e n t ; 
t h a t [ t h e P P C O A ] i s e n j o i n e d 
f r o m 
o b s t r u c t i n g 
t h e 
e a s e m e n t 
and 
i s 
o r d e r e d 
t o 
i m m e d i a t e l y 
remove 
i t s o b s t r u c t i o n s ; 
t h a t [ t h e 
B L C O A ' s ] u s e o f t h e e a s e m e n t 
s h a l l be 
l i m i t e d t o 
owners 
( a s 
o p p o s e d 
t o 
r e n t e r s ) 
o f 
B e l l a 
Luna 
c o n d o m i n i u m 
u n i t s and g u e s t s 
o f 
B e l l a 
Luna 
u n i t 
o w n e r s ; and t h a t [ t h e B L C O A ] s h a l l be 
r e s p o n s i b l e 
f o r 
m a i n t e n a n c e 
o f 
t h e 
e a s e m e n t , 
s p e c i f i c a l l y , 
k e e p i n g 
t h e e a s e m e n t 
c l e a r o f w a s t e o r d e b r i s and 
m a i n t a i n i n g any e x i s t i n g o r f u t u r e p a t h , w a l k w a y , o r 
b o a r d w a l k l o c a t e d on t h e e a s e m e n t . " 
The PPCOA s u b s e q u e n t l y moved t h e t r i a l 
c o u r t t o a l t e r , amend, 
o r v a c a t e 
i t s 
j u d g m e n t o r , i n t h e a l t e r n a t i v e , t o g r a n t i t 
a 
new 
t r i a l ; h o w e v e r , t h e t r i a l 
c o u r t 
d e n i e d 
t h a t m o t i o n on 
O c t o b e r 2 1 , 2008. 
On November 10, 2008, t h e PPCOA 
f i l e d i t s 
n o t i c e o f a p p e a l t o t h i s 
C o u r t .
2 
I I . 
T h i s c a s e was d e c i d e d b y t h e t r i a l 
c o u r t w i t h o u t a j u r y . 
2 T h e BLCOA h a s n o t f i l e d a c r o s s - a p p e a l , and i t 
does n o t 
o t h e r w i s e 
c h a l l e n g e t h e r e s t r i c t i o n s t h e t r i a l 
c o u r t 
p l a c e d 
upon i t s 
u s e o f t h e e a s e m e n t . 
7 
1080226 
"'Where e v i d e n c e i s p r e s e n t e d 
t o t h e 
t r i a l c o u r t 
o r e 
 
t e n u s , 
a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s e x i s t s as t o 
t h e 
c o u r t ' s 
c o n c l u s i o n s 
on 
i s s u e s 
o f 
f a c t ; 
i t s 
d e t e r m i n a t i o n 
w i l l 
n o t 
be 
d i s t u r b e d 
u n l e s s 
i t i s 
c l e a r l y 
e r r o n e o u s , 
w i t h o u t 
s u p p o r t i n g 
e v i d e n c e , 
m a n i f e s t l y 
u n j u s t , 
o r 
a g a i n s t 
t h e 
g r e a t 
w e i g h t 
o f 
t h e 
e v i d e n c e . ' " 
P o l l a r d 
v. Unus P r o p s . , 
LLC, 
902 
So. 
2d 
18, 
23 
( A l a . 2004 
) 
( q u o t i n g A m e r i c a n P e t r o l e u m E q u i p . 
& C o n s t r . , 
I n c . v. F a n c h e r , 
708 
So. 2d 129, 
132 
( A l a . 1 9 9 7 ) ) . 
H o w e v e r , " [ t ] h e p r e s u m p t i o n 
o f c o r r e c t n e s s a c c o r d e d a 
t r i a l 
c o u r t ' s j u d g m e n t f o l l o w i n g 
a 
b e n c h 
t r i a l 
where e v i d e n c e 
i s p r e s e n t e d 
o r e 
t e n u s d o e s 
n o t 
e x t e n d t o i t s d e c i s i o n s on q u e s t i o n s 
o f l a w . " 
Bon 
A v e n t u r e , 
 
L.L.C. v. C r a i g Dyas L.L.C., 3 So. 
3d 859, 
862 
( A l a . 2 0 0 8 ) . 
I I I . 
The PPCOA's a r g u m e n t on 
a p p e a l 
i s b a s e d a l m o s t 
e n t i r e l y 
on 
a 
s t a t e m e n t 
t h i s 
C o u r t 
made 
i n Weeks 
v. 
W o l f 
C r e e k 
 
I n d u s t r i e s , 
I n c . , 
941 
So. 
2d 263 
( A l a . 2 0 0 6 ) . 
I n Weeks, 
t h e 
W a l k e r f a m i l y had 
c o n v e y e d a l l t h e p r o p e r t y 
i t owned on 
t h e 
w e s t s i d e o f a c r e e k known as S p r i n g B r a n c h i n B a l d w i n 
C o u n t y 
t o 
one p a r t y , w h i l e r e s e r v i n g an e a s e m e n t a c r o s s t h a t 
p r o p e r t y 
f o r 
t h e 
b e n e f i t 
o f 
l a n d 
t h e y 
s t i l l 
owned 
e a s t 
o f 
S p r i n g 
B r a n c h . 
The 
W a l k e r s 
s u b s e q u e n t l y 
s u b d i v i d e d 
t h a t 
p r o p e r t y 
e a s t 
o f 
S p r i n g 
B r a n c h 
m u l t i p l e 
t i m e s , 
and 
i t was 
s o l d 
and 
8 
1080226 
r e s o l d 
numerous 
t i m e s 
o v e r 
t h e 
c o u r s e 
o f 
a p p r o x i m a t e l y 
60 
y e a r s . 
E v e n t u a l l y t h e l a n d w e s t o f S p r i n g B r a n c h came t o 
be 
owned by 
t h e Weeks f a m i l y , and 
a s i g n i f i c a n t 
p o r t i o n o f 
t h e 
p r o p e r t y 
e a s t 
o f 
S p r i n g B r a n c h was 
p u r c h a s e d by W o l f 
C r e e k 
I n d u s t r i e s , 
I n c . , a d e v e l o p e r , 
who 
c o m b i n e d t h e p r o p e r t y 
f o r 
t h e d e v e l o p m e n t o f a m i x e d - u s e c o n d o m i n i u m d e v e l o p m e n t known 
as 
"The 
Commons," 
c o n s i s t i n g o f 
46 
s i n g l e - f a m i l y u n i t s , 
2 
d u p l e x 
u n i t s , and 4 c o m m e r c i a l u n i t s . 
The Weekses o b j e c t e d t o 
t h e 
use 
o f 
t h e 
e a s e m e n t 
by 
t h i s 
new 
d e v e l o p m e n t 
and 
s u b s e q u e n t l y 
s o u g h t a d e c l a r a t i o n by t h e B a l d w i n 
C i r c u i t 
C o u r t 
t h a t 
n e i t h e r W o l f C r e e k 
n o r 
o w n e r s 
i n The 
Commons had 
t h e 
r i g h t t o use t h e e a s e m e n t . 
T h i s C o u r t u l t i m a t e l y a f f i r m e d t h e 
j u d g m e n t o f t h e 
t r i a l 
c o u r t t h a t W o l f C r e e k and t h e owners i n 
The Commons were e n t i t l e d 
t o use 
t h e e a s e m e n t , h o l d i n g 
t h a t 
e v e n t h o u g h t h e e a s e m e n t was 
n o t 
s p e c i f i c a l l y 
r e f e r e n c e d 
i n 
t h e 
c h a i n 
o f 
t i t l e 
t o most 
o f 
t h e 
p r o p e r t y 
m a k i n g 
up 
The 
Commons, when 
t h e 
e a s e m e n t 
was 
c r e a t e d 
i t was 
i n t e n d e d 
t o 
b e n e f i t 
a l l t h e 
l a n d owned 
by 
t h e 
W a l k e r s 
e a s t 
o f 
S p r i n g 
B r a n c h 
and 
" [ e ] a c h 
s u b s e q u e n t 
s u b d i v i s i o n o f 
t h e 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t was 
b e n e f i t e d , as a m a t t e r 
o f l a w , by t h e e a s e m e n t . " 
Weeks, 941 
So. 
2d a t 
271. 
9 
1080226 
A f t e r 
d e c i d i n g 
t h a t 
i s s u e , t h e C o u r t f u r t h e r c o n s i d e r e d 
t h e W e e k s e s ' a r g u m e n t t h a t u s e o f t h e e a s e m e n t by The Commons 
w o u l d 
o v e r b u r d e n 
t h e Weekses' p r o p e r t y . 
A f t e r 
l i s t i n g 
t h e 
f a c t o r s 
r e l e v a n t 
t o 
w h e t h e r 
a 
s e r v i e n t 
e s t a t e 
has 
b e e n 
o v e r b u r d e n e d , t h e C o u r t t h e n made t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t upon 
w h i c h t h e PPCOA b a s e s i t s a p p e a l : 
" M o r e o v e r , 
t h e 
u s e 
o f 
t h e e a s e m e n t 
by 
o w n e r s 
o f 
p r o p e r t y 
o t h e r t h a n a s u b d i v i s i o n 
o f t h e 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t 
-- 
e v e n 
p r o p e r t y 
a c q u i r e d 
by 
t h e 
d o m i n a n t - t e n e m e n t 
owner 
a f t e r 
c r e a t i o n 
o f 
t h e 
s e r v i t u d e 
-- 
o v e r b u r d e n s 
t h e 
s e r v i e n t 
e s t a t e 
as 
a 
m a t t e r o f l a w . 
I l G i a r d i n o , LLC v. B e l l e Haven L a n d  
Co., 254 Conn. 502, 516, 757 A.2d 1103, 1113 
( 2 0 0 0 ) ; 
[ J o h n W.] 
B r u c e & [James W.] 
E l y [ , J r . , The 
Law 
o f  
E a s e m e n t s and L i c e n s e s i n L a n d ] , 5 8.03[2] 
[ ( 1 9 9 5 ) ] ; 
see 
a l s o Watson v. L a z y S i x C o r p . , 
60 8 So. 
2d 
389 
( A l a . 
1 9 9 2 ) ; Loveman v. L a y , 271 A l a . 385, 
124 
So. 
2d 
93 
( 1 9 6 0 ) ; 
and 
M c L a u g h l i n 
v. 
S e l e c t m e n 
o f 
 
A m h e r s t , 
422 M a s s . 359, 
664 N.E.2d 786 
( 1 9 9 6 ) . " 
941 So. 2d a t 272. 
The PPCOA a r g u e s t h a t more t h a n t w o - t h i r d s 
o f t h e p r o p e r t y c o n s t i t u t i n g 
t h e 
B e l l a 
Luna d e v e l o p m e n t 
i s 
" p r o p e r t y 
a c q u i r e d 
by 
t h e 
d o m i n a n t - t e n e m e n t 
owner 
a f t e r 
c r e a t i o n 
o f t h e 
s e r v i t u d e " 
and 
t h a t , 
p u r s u a n t t o t h e 
a b o v e 
s t a t e m e n t 
f r o m 
Weeks, 
P e r d i d o 
P l a c e 
w o u l d 
t h e r e f o r e 
be 
o v e r b u r d e n e d as a m a t t e r o f l a w i f t h e BLCOA i s a l l o w e d t o u s e 
t h e 
b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t 
t h a t 
i s a p p u r t e n a n t 
o n l y 
t o 
t h e 
10 
1080226 
w e s t e r n m o s t a c r e o f t h e a p p r o x i m a t e l y 
3.5 a c r e s m a k i n g up 
t h e 
B e l l a Luna 
p r o p e r t y . 
The 
BLCOA, h o w e v e r , a r g u e s 
t h a t t h e s t a t e m e n t i n Weeks 
upon w h i c h t h e 
PPCOA r e l i e s i s 
d i c t a b e c a u s e , i t a r g u e s , Weeks 
d i d n o t a c t u a l l y i n v o l v e t h e u s e o f an e a s e m e n t t o b e n e f i t 
p r o p e r t y 
o u t s i d e t h e o r i g i n a l l y 
d e f i n e d 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t . 
M o r e o v e r , t h e BLCOA a r g u e s , 
B e l l a Luna u n i t owners n o t o n l y 
own some p r o p e r t y 
t h a t 
i s , a d m i t t e d l y , 
o u t s i d e t h e o r i g i n a l 
d o m i n a n t t e n e m e n t -- t h a t i s , t h e l a n d a c q u i r e d 
f r o m Cummans 
-- b u t e a c h u n i t owner a l s o owns an u n d i v i d e d 
i n t e r e s t i n t h e 
l a n d 
a c q u i r e d 
f r o m 
Cummans 
t o 
w h i c h 
t h e e a s e m e n t i s 
a p p u r t e n a n t . 
We 
a g r e e 
t h a t 
t h a t 
f a c t 
i s an 
i m p o r t a n t 
d i s t i n c t i o n . 
The 
s t a t e m e n t i n 
Weeks upon w h i c h t h e 
PPCOA r e l i e s may be 
d i c t a ; 
n e v e r t h e l e s s , i t 
i s 
an a c c u r a t e 
s t a t e m e n t o f t h e l a w . 
I t h a s ample s u p p o r t i n o t h e r 
c a s e l a w , 
i n c l u d i n g Loveman v .  
L a y , 
271 A l a . 
385, 392, 124 So. 2d 93, 99 ( 1 9 6 0 ) , 
w h i c h i s 
c i t e d i n 
Weeks. 
T h i s C o u r t h a s p r e v i o u s l y s u m m a r i z e d Loveman 
as 
f o l l o w s : 
" I n Loveman v . L a y , s u p r a , 
a d o m i n a n t 
e s t a t e 
owner h a d an e a s e m e n t 
o v e r t h e p r o p e r t i e s o f two 
s e r v i e n t 
e s t a t e o w n e r s . 
The d o m i n a n t e s t a t e 
owner 
a l s o owned a p i e c e o f l a n d 
a d j o i n i n g a n d a b u t t i n g 
11 
1080226 
h i s 
d o m i n a n t 
e s t a t e , 
b u t n o t 
a d j a c e n t 
t o t h e 
e a s e m e n t . 
The d o m i n a n t 
e s t a t e 
owner 
a l l o w e d t h e 
e a s e m e n t 
t o be 
u s e d 
t o 
b e n e f i t 
h i s 
p r o p e r t y 
a d j o i n i n g 
a n d 
a b u t t i n g 
t h e d o m i n a n t 
e s t a t e 
b y 
a l l o w i n g 
c o a l t o be b r o u g h t i n o v e r t h e e a s e m e n t t o 
h e a t 
t h e 
b u i l d i n g s 
on t h e 
l a n d 
a d j o i n i n g 
a n d 
a b u t t i n g t h e d o m i n a n t 
e s t a t e . 
The s e r v i e n t 
e s t a t e 
o w n e r s 
s o u g h t 
i n j u n c t i v e 
r e l i e f , 
a n d 
t h i s 
C o u r t 
d e t e r m i n e d 
t h a t 
' t h e h a u l i n g 
o f 
c o a l 
o v e r t h e 
[ e a s e m e n t ] f o r 
t h e p u r p o s e o f h e a t i n g t h e b u i l d i n g 
o r b u i l d i n g s w e s t o f t h e [ d o m i n a n t e s t a t e ] 
s h o u l d be 
e n j o i n e d , ' 
271 A l a . a t 3 9 3 , 124 So. 2d a t 99, 
b e c a u s e , 
' [ i ] f 
t h e [ e a s e m e n t ] i s 
f o r 
t h e b e n e f i t o f 
some 
p a r t i c u l a r 
l a n d [ , ] 
i t c a n n o t be 
u s e d t o 
accommodate some o t h e r 
t r a c t o f l a n d 
a d j o i n i n g o r 
l y i n g b e y o n d . ' 
271 A l a . a t 392, 124 So.2d a t 
99." 
P h i l l i p s v . W a t e r Works & Sewer Bd. o f A r i t o n , [Ms. 1060350, 
J u l y 17, 2009] 
So. 3d 
, 
( A l a . 2 0 0 9 ) . 
However, t h e 
i n s t a n t c a s e d i f f e r s f r o m Loveman i n a s m u c h as i t 
i s i m p o s s i b l e 
t o 
s t a t e 
t h a t any u s e o f t h e b e a c h - a c c e s s e a s e m e n t by B e l l a 
Luna owners w o u l d n o t be f o r 
t h e b e n e f i t o f p r o p e r t y 
w i t h i n 
t h e 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t . 
As 
a l r e a d y 
n o t e d , t h e B e l l a 
Luna 
o w n e r s a l l 
have an u n d i v i d e d 
o w n e r s h i p 
i n t e r e s t i n 
t h e B e l l a 
Luna common a r e a s , a n d i t 
i s u n d i s p u t e d t h a t some o f t h o s e 
common a r e a s a r e l o c a t e d 
on t h e t r a c t o f l a n d 
o r i g i n a l l y 
c o n v e y e d 
b y Cummans t o P&C a n d t o w h i c h t h e e a s e m e n t i s 
a p p u r t e n a n t . 
M o r e o v e r , 
i t i s r e a d i l y 
a p p a r e n t 
f r o m t h e 
p i c t o r i a l e v i d e n c e s u b m i t t e d t h a t t h e a c t u a l c o n d o m i n i u m t o w e r 
t r a v e r s e s b o t h t h e l a n d f o r m e r l y owned by Cummans a n d t h e l a n d 
12 
1080226 
f o r m e r l y 
owned by F u d p u c k e r s , so e v e n some 
i n d i v i d u a l 
u n i t s 
l i k e l y 
o v e r l a p 
b o t h p r o p e r t i e s . 
Thus, w h i l e i t 
was 
p o s s i b l e 
i n Loveman t o s t a t e c o n c l u s i v e l y t h a t t h e d i s p u t e d u s e o f t h e 
e a s e m e n t was p r o h i b i t e d b e c a u s e t h a t u s e c l e a r l y was f o r 
t h e 
s o l e 
b e n e f i t o f p r o p e r t y 
o u t s i d e 
t h e d o m i n a n t t e n e m e n t , we 
c a n n o t do t h e same i n t h i s 
c a s e 
b e c a u s e 
e a c h u s e o f t h e 
d i s p u t e d 
b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t by a B e l l a 
Luna 
u n i t owner 
w o u l d c l e a r l y n o t be f o r 
t h e s o l e b e n e f i t o f p r o p e r t y 
o u t s i d e 
t h e 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t . 
R a t h e r 
e a c h 
o w n e r ' s 
u s e 
w o u l d 
n e c e s s a r i l y 
be f o r t h e b e n e f i t 
o f t h a t 
o w n e r ' s 
p a r c e l o f 
p r o p e r t y 
-- w h i c h 
p a r c e l 
i s made up o f b o t h 
t h e o w n e r ' s 
i n d i v i d u a l u n i t as w e l l as t h a t o w n e r ' s i n t e r e s t i n 
t h e common 
a r e a s , 
some 
o f w h i c h 
a r e 
w i t h i n 
t h e d o m i n a n t 
t e n e m e n t . 
A c c o r d i n g l y , 
we c a n n o t s a y t h a t t h e u s e o f t h e b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t by t h e BLCOA o v e r b u r d e n s t h e s e r v i e n t 
e s t a t e , 
i . e . , 
P e r d i d o P l a c e , as a m a t t e r o f l a w . 
Of 
c o u r s e , a l t h o u g h we a r e h o l d i n g 
t h a t t h e BLCOA's u s e 
o f t h e b e a c h - a c c e s s e a s e m e n t does n o t c o n s t i t u t e o v e r b u r d e n i n g 
as a m a t t e r o f l a w , t h e PPCOA may 
s t i l l 
a s s e r t , as a 
f a c t u a l 
m a t t e r , t h a t 
t h e r e h a s b e e n o v e r b u r d e n i n g . 
I n t h a t c a s e , i t 
w o u l d be t h e PPCOA's d u t y t o p r o v e o v e r b u r d e n i n g . 
See Weeks, 
13 
1080226 
941 
So. 2d a t 271-72 
( " ' [ T ] h e owner o f t h e s e r v i e n t 
e s t a t e 
[ o r d i n a r i l y ] h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g 
o v e r b u r d e n i n g b e c a u s e 
t h e 
s e r v i e n t owner h a s a s s e r t e d 
o v e r b u r d e n i n g as a c a u s e o f 
a c t i o n o r as a r e p l y t o a s p e c i a l d e f e n s e o f an e a s e m e n t when 
t h e 
p u r p o s e o f t h e e a s e m e n t i s n o t i n d i s p u t e . ' " 
( q u o t i n g 
Zhang v. O m n i p o i n t Commc'ns E n t e r s . , I n c . , 
272 Conn. 627, 640 
n.8, 
866 A.2d 588, 596 n.8 
( 2 0 0 5 ) ) ) . 
F a c t o r s 
r e l e v a n t t o 
m a k i n g a s h o w i n g o f o v e r b u r d e n i n g i n c l u d e : (1) e v i d e n c e o f an 
a b r u p t c h a n g e i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h e d o m i n a n t e s t a t e and 
i t s u s e o f t h e e a s e m e n t ; (2) a d e c r e a s e i n t h e p r o p e r t y 
v a l u e 
o f t h e s e r v i e n t e s t a t e as a r e s u l t o f t h e u s e o f t h e e a s e m e n t ; 
(3) an i n c r e a s e i n n o i s e and t r a f f i c a l o n g t h e e a s e m e n t so as 
t o i n t e r f e r e w i t h t h e s e r v i e n t o w n e r ' s p e a c e and e n j o y m e n t o f 
t h e 
l a n d ; and (4) p h y s i c a l damage t o t h e s e r v i e n t 
e s t a t e . 
Weeks, 941 So. 2d a t 2 7 2 . 
H o w e v e r , t h e t r i a l 
c o u r t i n t h i s 
c a s e 
s p e c i f i c a l l y 
r e j e c t e d 
t h e 
PPCOA's 
a s s e r t i o n 
o f 
o v e r b u r d e n i n g , s t a t i n g : "The c o u r t f i n d s t h a t no o v e r b u r d e n i n g 
o f t h e e a s e m e n t h a s o c c u r r e d , as t h e r e h a s b e e n no 
s i g n i f i c a n t 
c h a n g e i n u s e o f t h e e a s e m e n t f r o m t h a t c o n t e m p l a t e d b y t h e 
p a r t i e s 
( i n c l u d i n g t h e owner o f t h e s e r v i e n t e s t a t e ) a t t h e 
t i m e t h e e a s e m e n t was c r e a t e d . " 
T h i s f i n d i n g i s s u p p o r t e d by 
14 
1080226 
t h e 
e v i d e n c e 
i n t h e r e c o r d , 
i n c l u d i n g 
t e s t i m o n y 
f r o m 
a 
d e v e l o p e r who was i n b u s i n e s s 
w i t h P&C -- w h i c h 
o r i g i n a l l y 
o b t a i n e d t h e o n e - a c r e 
p a r c e l f r o m Cummans a n d t h e e a s e m e n t 
f r o m P e r d i d o 
P l a c e , LLC -- who s t a t e d t h a t he h a d d i s c u s s e d 
h i s 
d e v e l o p m e n t 
p l a n s 
w i t h 
Cummans 
a n d 
s p e c i f i c a l l y 
h a d 
d i s c u s s e d b e a c h a c c e s s f o r 
t h e F u d p u c k e r s p r o p e r t y by way o f 
t h e e a s e m e n t a c r o s s 
P e r d i d o 
P l a c e . 
T h e r e was a l s o 
t e s t i m o n y 
f r o m 
m u l t i p l e r e a l - e s t a t e p r o f e s s i o n a l s s t a t i n g 
t h a t 
t h e r e 
w o u l d be no n e g a t i v e 
i m p a c t on P e r d i d o 
P l a c e i f 
t h e e a s e m e n t 
was o p e n e d up f o r 
u s e by t h e BLCOA. 
I n l i g h t o f t h i s o r e 
t e n u s e v i d e n c e , we c a n n o t s a y t h a t t h e t r i a l 
c o u r t ' s 
f i n d i n g 
t h a t 
t h e r e h a s b e e n no o v e r b u r d e n i n g 
i s c l e a r l y 
e r r o n e o u s , 
w i t h o u t s u p p o r t i n g e v i d e n c e , m a n i f e s t l y u n j u s t , o r a g a i n s t t h e 
g r e a t w e i g h t o f t h e e v i d e n c e . 
See P o l l a r d , 902 So. 2d a t 
2 3 . 
I V . 
The 
BLCOA 
f i l e d 
a d e c l a r a t o r y - j u d g m e n t 
a c t i o n i n 
t h e 
B a l d w i n 
C i r c u i t 
C o u r t 
a s k i n g 
t h a t c o u r t t o e n t e r a j u d g m e n t 
d e c l a r i n g a b e a c h - a c c e s s e a s e m e n t 
v a l i d a n d e n f o r c e a b l e a n d 
e n j o i n i n g t h e 
PPCOA f r o m o b s t r u c t i n g t h a t e a s e m e n t . The PPCOA 
f i l e d 
a c o u n t e r c l a i m 
a r g u i n g 
t h a t t h e e a s e m e n t 
s h o u l d be 
d e c l a r e d v o i d b e c a u s e t h e BLCOA's u s e o f i t 
w o u l d , t h e PPCOA 
15 
1080226 
a l l e g e d , o v e r b u r d e n 
P e r d i d o P l a c e . 
However, t h e t r i a l 
c o u r t 
r e j e c t e d 
t h e PPCOA's 
a r g u m e n t , 
f o u n d 
t h a t 
t h e r e 
was 
no 
o v e r b u r d e n i n g , and e n t e r e d a j u d g m e n t d e c l a r i n g t h e d i s p u t e d 
b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t 
v a l i d and e n f o r c e a b l e . 
B e c a u s e 
t h a t 
j u d g m e n t i s s u p p o r t e d b y b o t h t h e l a w a n d t h e f a c t s i n t h e 
r e c o r d , i t 
i s h e r e b y 
a f f i r m e d . 
AFFIRMED. 
Cobb, C . J . , and W o o d a l l , S m i t h , B o l i n , P a r k e r , and Shaw, 
J J . , 
c o n c u r . 
L y o n s , J . , c o n c u r s 
s p e c i a l l y . 
M u r d o c k , J . , d i s s e n t s . 
16 
1080226 
LYONS, J u s t i c e ( c o n c u r r i n g 
s p e c i a l l y ) . 
I c o n c u r f u l l y i n 
t h e 
m a i n o p i n i o n . 
I w r i t e s p e c i a l l y t o 
n o t e t h e a b s e n c e o f an o b j e c t i o n t o t e s t i m o n y 
c e n t r a l t o 
t h e 
i s s u e o f i n t e n t i o n o f t h e 
p a r t i e s a t t h e t i m e t h e 
e a s e m e n t was 
c r e a t e d a n d a l s o t o comment on t h e s t a t e m e n t i n Weeks v . W o l f  
C r e e k I n d u s t r i e s , I n c . , 
941 So. 2d 263 ( A l a . 
2 0 0 6 ) , t h a t i s 
r e l i e d upon b y t h e PPCOA. 
The m a i n o p i n i o n s t a t e s : 
" T h i s 
f i n d i n g [ o f 
no o v e r b u r d e n i n g 
o f t h e e a s e m e n t 
b e c a u s e t h e r e h a s b e e n no s i g n i f i c a n t c h a n g e i n 
u s e 
o f 
t h e e a s e m e n t 
f r o m 
t h a t 
c o n t e m p l a t e d 
by t h e 
p a r t i e s 
( i n c l u d i n g t h e 
owner o f t h e s e r v i e n t e s t a t e ) 
a t t h e t i m e t h e e a s e m e n t was c r e a t e d ] i s s u p p o r t e d 
by t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , 
i n c l u d i n g 
t e s t i m o n y 
f r o m a d e v e l o p e r 
who was i n b u s i n e s s 
w i t h P&C -¬
w h i c h 
o r i g i n a l l y 
o b t a i n e d t h e o n e - a c r e p a r c e l 
f r o m 
Cummans a n d t h e e a s e m e n t f r o m P e r d i d o 
P l a c e , LLC -¬
who 
s t a t e d 
t h a t he h a d d i s c u s s e d h i s d e v e l o p m e n t 
p l a n s 
w i t h Cummans a n d s p e c i f i c a l l y h a d 
d i s c u s s e d 
b e a c h a c c e s s f o r 
t h e F u d p u c k e r s p r o p e r t y by way o f 
t h e e a s e m e n t a c r o s s 
P e r d i d o 
P l a c e . " 
So. 3d a t 
. The PPCOA c o n t e n d s t h a t no e v i d e n c e was 
p r e s e n t e d 
f r o m Cummans as t o t h e i s s u e o f what t h e p a r t i e s 
c o n t e m p l a t e d when t h e e a s e m e n t was c r e a t e d . 
The 
t e s t i m o n y 
r e f e r r e d t o i n 
t h e 
m a i n o p i n i o n d e a l s w i t h what D a v i d Cummans 
was t o l d ; 
t h e r e f o r e , t h e t r i a l 
c o u r t h a d s u f f i c i e n t b a s i s t o 
make i t s 
o b s e r v a t i o n as t o t h e c o n t e m p l a t i o n 
o f t h e p a r t i e s . 
17 
1080226 
T h i s e v i d e n c e was r e c e i v e d w i t h o u t o b j e c t i o n f r o m t h e PPCOA on 
t h e 
g r o u n d 
t h a t 
e v i d e n c e o f t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s was 
i n a d m i s s i b l e b a s e d on t h e l a c k o f a m b i g u i t y i n t h e i n s t r u m e n t 
c r e a t i n g t h e e a s e m e n t . 
I n Weeks, t h i s C o u r t s t a t e d : 
" M o r e o v e r , t h e u s e o f t h e 
e a s e m e n t b y o w n e r s o f p r o p e r t y 
o t h e r t h a n a s u b d i v i s i o n o f 
t h e 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t - - e v e n 
p r o p e r t y 
a c q u i r e d 
b y 
t h e 
d o m i n a n t - t e n e m e n t 
owner 
a f t e r 
c r e a t i o n 
o f 
t h e 
s e r v i t u d e - - o v e r b u r d e n s 
t h e s e r v i e n t 
e s t a t e 
as a m a t t e r o f 
l a w . " 
941 So. 2d a t 272 
( e m p h a s i s 
a d d e d ) . 
I r e a d t h e 
f o r e g o i n g 
s t a t e m e n t 
as 
s t a t i n g a 
r u l e 
t h a t 
t h e owner o f 
p r o p e r t y 
a c q u i r e d 
f r o m an e n t i t y 
t h a t 
a l s o h a p p e n e d t o own a 
d o m i n a n t e s t a t e i n 
an e a s e m e n t d e r i v e s no r i g h t s w h a t s o e v e r i n 
s u c h e a s e m e n t 
s i m p l y 
b y t h e f o r t u i t y o f i t s 
p r e d e c e s s o r i n 
t i t l e 
a l s o h a p p e n i n g t o own s e p a r a t e p r o p e r t y 
t h a t h a s r i g h t s 
i n s u c h e a s e m e n t . 
I do n o t r e a d t h e f o r e g o i n g 
s t a t e m e n t f r o m 
Weeks as l i m i t i n g t h e n a t u r e o f t h e o w n e r s h i p i n t h e d o m i n a n t 
e s t a t e t o t h e o w n e r s h i p o f f e e - s i m p l e 
t i t l e t o a 
s u b d i v i d e d 
t r a c t 
s i t u a t e d w i t h i n t h e b o u n d a r y o f t h e o r i g i n a l 
d o m i n a n t 
e s t a t e . 
I c o n s t r u e 
" s u b d i v i s i o n " 
as u s e d 
i n Weeks i n a 
b r o a d e r 
s e n s e 
t h a t 
e m b r a c e s t h e r e c o g n i t i o n 
o f r i g h t s o f 
18 
1080226 
o w n e r s h i p i n a common a r e a s i t u a t e d w i t h i n t h e b o u n d a r y o f t h e 
o r i g i n a l 
d o m i n a n t 
e s t a t e . 
C o n s e q u e n t l y , 
Weeks 
does 
n o t 
r e q u i r e 
t h e r e v e r s a l 
o f t h e j u d g m e n t 
o f t h e 
t r i a l 
c o u r t i n 
t h i s 
c a s e . 
19 
1080226 
MURDOCK, J u s t i c e 
( d i s s e n t i n g ) . 
By t h e e x p r e s s t e r m s o f t h e d e e d by w h i c h P e r d i d o P l a c e , 
LLC, c r e a t e d and c o n v e y e d t h e e a s e m e n t a t i s s u e , t h e e a s e m e n t 
was 
c r e a t e d 
t o 
be 
a p p u r t e n a n t 
o n l y 
t o 
t h e 
o n e - a c r e 
l o t 
p u r c h a s e d by P&C 
P r o p e r t i e s , 
LLC, 
f r o m D a v i d Cummans. 
T h a t 
e a s e m e n t i s now 
t o be u s e d , h o w e v e r , by i n d i v i d u a l s who 
w i l l 
n o t be 
o c c u p a n t s o f a c o n d o m i n i u m u n i t 
l o c a t e d 
i n w h o l e 
o r 
e v e n i n s u b s t a n t i a l p a r t on t h i s o n e - a c r e l o t . 
As t h e m a i n o p i n i o n p o i n t s o u t , t h e f o l l o w i n g 
p r i n c i p l e , 
as 
s t a t e d by 
t h i s 
C o u r t i n Weeks v. W o l f 
C r e e k 
I n d u s t r i e s , 
I n c . , 
941 
So. 
2d 
263 
( A l a . 200 6 ) , 
i s i n d e e d 
an 
a c c u r a t e 
s t a t e m e n t o f t h e l a w : 
" ' [ T ] h e u s e o f 
[an] e a s e m e n t by o w n e r s o f p r o p e r t y 
o t h e r t h a n a s u b d i v i s i o n o f t h e d o m i n a n t t e n e m e n t -¬
e v e n 
p r o p e r t y 
a c q u i r e d 
by 
t h e 
d o m i n a n t - t e n e m e n t 
owner a f t e r c r e a t i o n o f t h e s e r v i t u d e -- 
o v e r b u r d e n s 
t h e 
s e r v i e n t 
e s t a t e 
as 
a 
m a t t e r 
o f 
l a w . 
I l 
 
G i a r d i n o , 
LLC 
v. 
B e l l e 
Haven L a n d 
Co., 
254 
Conn. 
502, 
516, 
757 
A.2d 
1103, 
1113 
( 2 0 0 0 ) ; 
[ J o h n 
W.] 
B r u c e & [James W.] 
E l y [ , J r . , The 
Law 
o f E a s e m e n t s  
and L i c e n s e s i n L a n d ] , 5 8.03[2] 
[ ( 1 9 9 5 ) ] ; see 
a l s o 
W a t s o n 
v. 
L a z y 
S i x C o r p . , 
608 
So. 
2d 
38 9 ( A l a . 
1 9 9 2 ) ; Loveman v. L a y , 271 A l a . 385, 
124 
So. 2d 
93 
( 1 9 6 0 ) ; and M c L a u g h l i n v. S e l e c t m e n o f A m h e r s t , 
422 
M a s s . 359, 
664 N.E.2d 786 
( 1 9 9 6 ) . ' " 
So. 3d a t 
( q u o t i n g Weeks, 941 So. 2d a t 272 
( e m p h a s i s 
a d d e d ) ) . 
A l t h o u g h 
t h i s 
p r i n c i p l e , 
a t 
l e a s t 
as 
s t a t e d 
i n 
20 
1080226 
Weeks, u s e s t h e t e r m " o v e r b u r d e n s " -- a t e r m t h a t s u g g e s t s a 
q u a n t i t a t i v e 
c o n c e r n -- 
t h e 
i s s u e 
i s i n f a c t a q u a l i t a t i v e 
one. 
T h a t 
i s , i t i s a q u e s t i o n 
o f p r o p e r t y 
r i g h t s -- 
o f 
w h e t h e r 
a 
p a r t y 
has 
any 
r i g h t w h a t s o e v e r 
t o 
u s e 
a 
g i v e n 
e a s e m e n t . 
The m a i n 
o p i n i o n 
r e a s o n s 
t h a t 
t h e p r e s e n t c a s e 
d i f f e r s 
f r o m Loveman v. 
L a y , 
271 
A l a . 385, 
124 
So. 
2d 
93 
(1 
9 6 0 ) , 
" i n a s m u c h 
as i t i s i m p o s s i b l e 
t o s t a t e 
t h a t 
any u s e o f 
t h e 
b e a c h - a c c e s s e a s e m e n t by B e l l a Luna owners w o u l d n o t be f o r 
t h e 
b e n e f i t o f p r o p e r t y 
w i t h i n t h e d o m i n a n t 
t e n e m e n t . " 
So. 
3d 
a t 
. 
The 
m a i n 
o p i n i o n 
i s a b l e 
t o s a y 
t h i s 
n o t 
b e c a u s e e v e r y u s e o f t h e e a s e m e n t w i l l be by someone o c c u p y i n g 
a c o n d o m i n i u m u n i t l o c a t e d i n w h o l e o r i n p a r t on t h e o n e - a c r e 
t r a c t , 
b u t 
b e c a u s e 
e v e n 
o w n e r s 
and 
r e s i d e n t s 
o f 
u n i t s 
n o t 
p h y s i c a l l y l o c a t e d on t h e o n e - a c r e t r a c t w i l l b e n e f i t f r o m t h e 
a r r a n g e m e n t 
by w h i c h t h e owner o f e a c h c o n d o m i n i u m i s t o be 
d e e d e d 
an 
u n d i v i d e d 
o w n e r s h i p 
i n t e r e s t i n some p o r t i o n 
o r 
p o r t i o n s 
o f t h e o n e - a c r e 
t r a c t t o be 
d e s i g n a t e d 
as "common 
a r e a s . " 
I t i s by way o f s u c h an a r r a n g e m e n t 
t h a t t h e 
o w n e r s , 
and 
i n 
t u r n 
t h e 
t e n a n t s , 
o f 
u n i t s 
n o t 
l o c a t e d 
i n 
any 
m e a n i n g f u l way on t h e p r o p e r t y 
i n t e n d e d 
t o be b e n e f i t e d by t h e 
21 
1080226 
e a s e m e n t p u r p o r t 
t o 
a c q u i r e 
a 
l e g a l 
r i g h t 
t o 
t h a t 
e a s e m e n t . 
The 
o p e r a t i v e 
p r i n c i p l e , as s t a t e d i n Loveman i t s e l f 
( t h e same 
f u n d a m e n t a l p r i n c i p l e 
as q u o t e d above f r o m W e e k s ) , i s a t odds 
w i t h 
t h i s 
r e s u l t : 
" I f 
t h e 
g r a n t 
i s 
f o r 
t h e 
b e n e f i t 
o f 
some 
p a r t i c u l a r 
l a n d 
i t can 
n o t 
be 
u s e d 
t o 
accommodate 
some o t h e r 
t r a c t 
o f l a n d a d j o i n i n g o r 
l y i n g b e y o n d . 
'"One 
h a v i n g 
a r i g h t 
o f way 
a p p u r t e n a n t 
t o 
c e r t a i n 
 
l a n d can 
n o t 
use 
i t f o r t h e b e n e f i t o f o t h e r 
l a n d . " 
... 
" I f a man 
h a v e 
a p r i v a t e 
way 
t o 
a c l o s e , 
he 
must 
n o t 
e n l a r g e 
i t 
t o 
o t h e r 
p u r p o s e s . " 
... 
" P r i v a t e 
ways 
a r e 
c o n f i n e d 
i n 
t h e i r 
use 
t o 
t h e 
p u r p o s e s 
f o r w h i c h t h e y a r e 
g r a n t e d , 
and 
c a n n o t 
be 
e x t e n d e d 
by 
t h e 
g r a n t e e s . 
When 
i n t e n d e d 
t o 
g i v e 
a c c e s s 
o n l y 
t o 
p a r t i c u l a r 
p r e m i s e s , 
t h e y c a n n o t 
be 
u s e d 
t h e r e b y 
t o 
r e a c h 
o t h e r 
l a n d s . " ' 
West 
v. 
 
L o u i s v i l l e 
& N a s h v i l l e R a i l r o a d 
Co., 
137 
A l a . 
568, 
34 
So. 
852, 
853 
[ ( 1 9 0 3 ) ] ; 
28 C . J . S . E a s e m e n t s § 
92, 
p. 
772; 
17A Amer. J u r . , 
§ 115, 
p. 
723." 
271 
A l a . 
a t 
3 9 2 - 9 3 , 
124 
So. 
2d 
a t 
99 
( e m p h a s i s 
a d d e d ) . 
A d h e r e n c e 
t o 
t h i s 
s t r a i g h t f o r w a r d 
p r i n c i p l e , 
I 
s u b m i t , 
r e q u i r e s an a c k n o w l e d g m e n t t h a t t o t h e e x t e n t 
t h e e a s e m e n t i n 
q u e s t i o n 
w i l l , as a r e s u l t 
o f o u r 
d e c i s i o n t o d a y , be u s e d f o r 
t h e 
b e n e f i t 
o f 
p r o p e r t y 
o t h e r 
t h a n 
t h a t 
t o w h i c h 
t h e 
d e e d 
c r e a t i n g 
i t makes 
i t a p p u r t e n a n t , 
i t s use 
w i l l 
e x c e e d 
t h e 
r i g h t c o n v e y e d by 
t h a t 
d e e d . 
The 
m a i n o p i n i o n 
s p e c i f i c a l l y s e e k s t o 
d i s t i n g u i s h 
t h i s 
c a s e f r o m Loveman by 
r e l y i n g 
on t h e 
f a c t 
t h a t 
" t h e 
B e l l a L u n a 
22 
1080226 
o w n e r s a l l 
have an u n d i v i d e d o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e B e l l a 
Luna common a r e a s , a n d i t 
i s u n d i s p u t e d t h a t some o f t h o s e 
common 
a r e a s a r e l o c a t e d on t h e t r a c t 
o f l a n d 
o r i g i n a l l y 
c o n v e y e d by Cummans t o P&C a n d t o w h i c h t h e e a s e m e n t i s 
a p p u r t e n a n t . " 
So. 3d a t 
. 
T h e r e b e i n g no a m b i g u i t y 
i n 
t h e d e e d b y w h i c h t h e e a s e m e n t was c r e a t e d i n t h i s c a s e , 
t h i s 
C o u r t 
must be 
g o v e r n e d 
by t h e i n t e n t 
o f t h e g r a n t o r as 
o b j e c t i v e l y m a n i f e s t e d i n 
t h e l a n g u a g e o f t h e d e e d .
3 
I s e e 
no 
b a s i s i n 
t h e l a n g u a g e o f t h a t d e e d f r o m w h i c h t o c o n c l u d e t h a t 
"The l a w 
i n 
A l a b a m a i s 
w e l l s e t t l e d : 
' [ T ] h e 
C o u r t must l o o k t o t h e w r i t t e n i n s t r u m e n t 
t o d e t e r m i n e t h e s c o p e o f t h e g r a n t . ' 
C i t y  
o f M o n t g o m e r y v. M a u l l , 344 So. 2d 492, 
495 
( A l a . 
1 9 7 7 ) . 
I n c o n s t r u i n g 
t h e g r a n t i n g 
i n s t r u m e n t t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f 
t h e 
p a r t i e s , t h e p l a i n , 
c l e a r 
m e a n i n g o f 
i t s 
t e r m s must be g i v e n 
e f f e c t , a n d 
' t h e 
p a r t i e s must be l e g a l l y p r e s u m e d t o h a v e 
i n t e n d e d what i s p l a i n l y a n d c l e a r l y s e t 
o u t . ' Camp v. M i l a m , 291 A l a . 12, 16, 277 
So. 2d 95, 98 
( 1 9 7 3 ) . A c c o r d , 
F i n a n c i a l 
 
I n v e s t m e n t 
C o r p . 
v. 
T u k a b a t c h e e 
A r e a 
 
C o u n c i l , 
I n c . , Boy S c o u t s o f A m e r i c a , 35 
3 
So. 2d 1389 ( A l a . 1 9 7 7 ) . The c o u r t 
c a n n o t 
l o o k b e y o n d t h e ' f o u r c o r n e r s o f t h e g r a n t 
t o 
c o n s t r u e i t s 
t e r m s 
u n l e s s 
t h e c o u r t 
d e t e r m i n e s t h a t t h e l a n g u a g e o r i t s m e a n i n g 
i s a m b i g u o u s . ' Camp, s u p r a . " 
3 
K e r r i g a n v. S h e r r e r , 535 So. 2d 74, 75 ( A l a . 1 9 8 8 ) . 
23 
1080226 
t h e g r a n t o r 
i n t e n d e d f o r i t s p r o p e r t y t o be b u r d e n e d and t h e 
e a s e m e n t i n q u e s t i o n t o be u s e d b y i n d i v i d u a l s who h a v e no 
s u b s t a n t i a l o c c u p a n c y r i g h t i n 
t h e o n e - a c r e t r a c t , 
i t s e l f , b u t 
who s i m p l y have some u n d i v i d e d i n t e r e s t i n 
some p o r t i o n o f 
t h e 
o n e - a c r e t r a c t t h a t h a s b e e n c a r v e d o u t f o r 
u s e as a "common 
a r e a " f o r t h e b e n e f i t o f t h e owners and r e s i d e n t s o f o t h e r 
p r o p e r t y , 
as w e l l as owners and r e s i d e n t s o f t h e o n e - a c r e 
t r a c t 
i t s e l f . 
U n d e r 
t h i s 
d e r i v a t i v e - b e n e f i t a p p r o a c h 
s a n c t i o n e d b y t h e C o u r t 
t o d a y , 
a d e v e l o p e r 
c o u l d 
o b t a i n an 
e a s e m e n t t o b e n e f i t a o n e - a c r e t r a c t o f l a n d , as o c c u r r e d i n 
t h i s c a s e , and t h e n p r o c e e d t o o b t a i n n o t m e r e l y an a d d i t i o n a l 
2.5 a c r e s , b u t p e r h a p s d o z e n s o f a c r e s o r more o f 
a d j a c e n t 
l a n d , w h i c h i t 
w o u l d 
s e l l o r l e a s e t o an unknown number o f 
a d d i t i o n a l owners o r t e n a n t s . 
To e a c h s u c h owner o r t e n a n t , 
t h e d e v e l o p e r 
c o u l d c o n v e y an u n d i v i d e d o w n e r s h i p i n t e r e s t i n 
some s m a l l p o r t i o n o f t h e o n e - a c r e t r a c t , and t h e r e b y 
p a r l a y 
t h e u s e o f t h e e a s e m e n t and t h e b u r d e n on t h e s e r v i e n t e s t a t e 
w e l l b e y o n d 
t h a t 
c o n t e m p l a t e d 
b y t h e t e r m s o f t h e 
o r i g i n a l 
c o n v e y i n g 
i n s t r u m e n t . A t some p o i n t , p r e s u m a b l y d e p e n d i n g upon 
t h e 
d e n s i t y o f d e v e l o p m e n t o f t h e a d j a c e n t 
p r o p e r t y and t h e 
f r e q u e n c y o f u s e o f t h e e a s e m e n t by i t s o w n e r s and r e s i d e n t s , 
24 
1080226 
t h e owner o f t h e 
s e r v i e n t t e n e m e n t may 
be 
a b l e 
t o a r g u e 
t h a t 
i t s 
p r o p e r t y 
i s b e i n g 
o v e r b u r d e n e d 
" i n f a c t . " 
The 
C o u r t ' s 
d e c i s i o n 
t o d a y , h o w e v e r , d e p r i v e s 
t h e owner o f 
i t s 
r i g h t f u l 
c l a i m 
t o o v e r b u r d e n i n g 
"as 
a m a t t e r o f 
l a w . " 
I s u b m i t 
t h a t 
t h i s i s a c h a n g e t h a t n o t o n l y d e p r i v e s 
t h a t l a n d o w n e r o f w e l l 
e s t a b l i s h e d 
r e a l - p r o p e r t y 
r i g h t s , 
b u t 
a l s o , 
on 
a 
p r a c t i c a l 
l e v e l , y i e l d s l e s s p r o t e c t i o n , more u n c e r t a i n t y , and a 
g r e a t e r 
c h a n c e o f 
l i t i g a t i o n 
as 
a r e s u l t o f t h a t 
u n c e r t a i n t y . 
A g a i n , 
t h e 
o r i g i n a l c o n v e y i n g i n s t r u m e n t 
i n t h e 
p r e s e n t 
c a s e 
c o n t e m p l a t e d 
a b u r d e n 
on 
t h e 
s e r v i e n t 
e s t a t e 
f o r 
t h e 
p u r p o s e o f b e n e f i t t i n g a 1 - a c r e t r a c t o f l a n d , n o t 
a 3 . 5 - a c r e 
t r a c t o f l a n d . 
I n a l l o w i n g t h e b u r d e n t o be i n c r e a s e d 
s e v e r a l 
t i m e s 
o v e r , 
t h i s 
C o u r t 
has 
i m p o s e d 
on 
t h e 
owner 
o f 
t h e 
s e r v i e n t e s t a t e 
a b u r d e n t h a t 
i t n e v e r assumed. 
The m a i n o p i n i o n c o n c l u d e s t h a t " w h i l e 
i t was 
p o s s i b l e i n 
Loveman 
t o 
s t a t e 
c o n c l u s i v e l y 
t h a t 
t h e 
d i s p u t e d 
use 
o f 
t h e 
e a s e m e n t was 
p r o h i b i t e d b e c a u s e t h a t use 
c l e a r l y was 
f o r 
t h e 
s o l e 
b e n e f i t 
o f 
p r o p e r t y 
o u t s i d e 
t h e 
d o m i n a n t t e n e m e n t , 
we 
c a n n o t do 
t h e same i n t h i s c a s e 
So. 
3d 
a t 
. 
Any 
a t t e m p t t o d i s t i n g u i s h Loveman on t h e g r o u n d t h a t t h e e a s e m e n t 
a t i s s u e t h e r e 
s o l e l y b e n e f i t e d p r o p e r t y 
o u t s i d e 
t h e d o m i n a n t 
25 
1080226 
t e n e m e n t m i s s e s t h e mark. 
The 
o p e r a t i v e p r i n c i p l e i n Loveman 
was 
t h a t t h e e a s e m e n t c o u l d n o t b u r d e n t h e s e r v i e n t t e n e m e n t 
f o r 
t h e 
b e n e f i t o f p r o p e r t y 
o u t s i d e 
t h e 
d o m i n a n t 
t e n e m e n t . 
Y e t , 
t h a t 
i s what t h e 
d e c i s i o n by 
t h i s 
C o u r t 
t o d a y 
c l e a r l y 
a l l o w s . 
L i k e w i s e , t h e m a i n o p i n i o n c o n c l u d e s 
t h a t "we 
c a n n o t 
s a y 
t h a t 
t h e 
use 
o f 
t h e 
b e a c h - a c c e s s 
e a s e m e n t 
by 
t h e 
BLCOA 
o v e r b u r d e n s t h e 
s e r v i e n t e s t a t e 
... 
as 
a m a t t e r 
o f l a w . " 
So. 
3d a t 
. 
I b e l i e v e we 
c a n . 
F i n a l l y , 
I s p e c i f i c a l l y 
d i s a g r e e w i t h t h e a f f i r m a n c e 
o f 
t h e 
t r i a l c o u r t ' s use o f what i t r e f e r s t o as t h e 
" c o m p a r a t i v e 
i n j u r y d o c t r i n e " and 
t h e b a l a n c i n g o f e q u i t i e s . 
The 
outcome 
i n t h i s c o n t e s t o v e r p r o p e r t y r i g h t s i s and s h o u l d be g o v e r n e d 
by t h e l a n g u a g e o f t h e d e e d i n q u e s t i o n . 
" [ T ] h e 
r i g h t t o c o n t r o l one's p r o p e r t y i s a s a c r e d 
r i g h t 
w h i c h s h o u l d n o t be t a k e n away w i t h o u t u r g e n t 
r e a s o n . " 
S m i t h 
 
v. S m i t h , 
254 A l a . 404, 
409, 
48 So. 2d 546, 
549 
( 1 9 5 0 ) . 
I t i s 
f o r 
t h e p r o t e c t i o n o f 
t h i s 
r i g h t 
t h a t t h e 
S t a t u t e o f 
F r a u d s 
r e q u i r e s , 
f o r 
t h e 
c o n v e y a n c e 
o f 
r e a l 
p r o p e r t y , 
a 
w r i t t e n 
i n s t r u m e n t 
by 
w h i c h 
t h e 
g r a n t o r 
o b j e c t i v e l y 
m a n i f e s t s 
h i s 
i n t e n t t o g i v e up an i n t e r e s t i n o r t o p l a c e a b u r d e n upon h i s 
26 
1080226 
p r o p e r t y . 
B e c a u s e I do n o t b e l i e v e 
P e r d i d o 
B e a c h , L L C , 
has 
done 
t h i s 
t o t h e e x t e n t 
d e c l a r e d 
by t h e 
t r i a l 
c o u r t , 
whose 
j u d g m e n t 
i s a f f i r m e d 
t o d a y 
by 
t h i s 
C o u r t , 
I 
r e s p e c t f u l l y 
d i s s e n t . 
27